ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 вересня 2021 року

м. Київ

Справа № 910/10865/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К.,

за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой"

на рішення Господарського суду міста Києва від 14.01.2021 (суддя Щербаков С. О.)

і постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2021 (головуючий суддя Іоннікова І. А., судді Разіна Т. І., Михальська Ю. Б.)

у справі № 910/10865/19

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой"

до Київської міської ради,

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),

(у судовому засіданні взяли участь представник позивача - Волокітін А. В., відповідача - Перепелицін К. М.)

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст позовних вимог

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (відповідач) про розірвання договору оренди.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що починаючи з 12.03.2011 позивач не проводить забудову земельної ділянки площею 0,1464 га, кадастровий номер :75:214:0029, та не використовує її через завершення будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом, який розташований за адресою: вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва.

3. Позивач вважає, що оскільки земельна ділянка з кадастровим номером :75:214:0029 забудована житловим будинком на підставі проектної документації, що була розроблена та затверджена у передбачений законодавством спосіб, будинок переданий на баланс та обслуговування експлуатуючій організації та не використовується позивачем, наявні підстави розірвати договір оренди земельної ділянки укладений позивачем з відповідачем.

Короткий зміст судових рішень

4. Справа розглядалась судами неодноразово. За наслідками нового розгляду справи, рішенням Господарського суду міста Києва від 14.01.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2021 у справі № 910/10865/19, у задоволенні позову відмовлено.

5. Відмовляючи у задоволенні позову суди попередніх інстанцій виходили з того, що зі змісту спірного договору вбачається, що земельна ділянка надавалась позивачу для експлуатації та обслуговування житлового будинку, а пунктом 7.1 спірного договору позивачу надано право за згодою орендодавця (відповідача) у порядку, передбаченому законодавством України, зводити будівлі і споруди, проте без зміни цільового призначення.

6. На думку судів, наведене свідчить про те, що положення частини другої статті 19 Закону України "Про оренду землі" не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки вказана стаття застосовується до правовідносин, предметом розгляду яких є договори оренди земельних ділянок наданих для містобудівних потреб, натомість у цій справі земельна ділянка надана позивачу для експлуатації та обслуговування житлового будинку, у зв`язку з чим, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі.

7. При цьому судами були відхилені посилання позивача на те, що право користування житловим комплексом (багатоквартирним будинком) на спірній земельній ділянці належить виключно співвласникам цього будинку, а не позивачу оскільки відповідно до термінів та визначень, що використовуються в договорі № 02/20110510/Кр власником житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: по вул. І. Крамського, 9, у Святошинському районі міста м. Києва є позивач, якому належить право володіння, користування та розпорядження приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, зареєстроване в установленому законом порядку.

8. В свою чергу, Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний комфорт" є балансоутримувачем житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: по вул. І. Крамського, 9, у Святошинському районі міста м. Києва, який за договором № 02/20110510/Кр з власником, тобто з позивачем утримує на балансі відповідне майно, а також веде бухгалтерську, статистичну та іншу передбачену законодавством звітність, здійснює розрахунки коштів, необхідних для своєчасного проведення капітального і поточного ремонтів та утримання, а також забезпечує управління цим майном і несе відповідальність за його експлуатацію згідно з законом.

9. Також суди виходили з того, що у матеріалах справи відсутні докази на підтвердження того, що з власності позивача вибули всі житлові та нежитлові приміщення житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями за адресою: по вул. І. Крамського, 9, у Святошинському районі міста м. Києва.

10. Суди дійшли висновку, що передача будівлі на баланс Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний комфорт" та відчуження окремих квартир не свідчить про те, що з власності позивача вибули всі житлові та нежитлові приміщення житлово-офісного комплексу, розташованого на орендованій земельній ділянці, як і не свідчить про те, що позивач з моменту укладення договору від 10.05.2011 № 02/20110510/Кр не користується спірною земельною ділянкою, враховуючи що у самому договорі від 10.05.2011 № 02/20110510/Кр зазначено, що ТОВ "ІКЦ "Трансстрой" є власником житлового комплексу.

11. Також суди зазначили, що Сертифікат відповідності закінченого будівництвом об`єкта серії КВ № 000741 від 12.03.2011, яким засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджено його готовність до експлуатації, не свідчить про припинення права користування земельною ділянкою.

12. Щодо заявленого відповідачем клопотання про пропуск позовної давності, суди зазначили, що оскільки судами відмовлено у задоволенні позовних вимог по суті спору, питання порушення позовної давності не впливає на суть вирішення спору та не підлягає застосуванню, як спосіб захисту порушеного права.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

13. Товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" подало касаційну скаргу, в якій просить суд касаційної інстанції скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 14.01.2021 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2021 у справі № 910/10865/19 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов в повному обсязі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)

14. Скаржник не погоджується з ухваленими рішеннями судів попередніх інстанцій, зазначаючи, що судами було порушено норми матеріального і процесуального права, оскільки не було надано належної правової оцінки усім обставинам справи у їх сукупності.

15. Скаржник зазначає про те, що суди дійшли помилкових висновків про те, що положення статті 19 Закону України "Про оренду землі" не підлягають застосовуванню до спірних правовідносин, а також наявності підстав для застосування статті 120 ЗК України в контексті спірних правовідносин, оскільки положення вказаної статті не регулюють питання переходу права власності на багатоквартирний будинок.

16. За доводами скаржника, останній починаючи з 12.03.2011 не проводить забудову спірної земельної ділянки та не використовує її з огляду на завершення будівництва об`єкту, а починаючи з 27.05.2011 позивач не обслуговує та не володіє збудованим ним об`єктом.

17. Обґрунтовуючи підставу, передбачену пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17, від 19.05.2020 у справі № 910/10752/19, від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, від 28.03.2018 у справі № 910/1200/17 та від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17.

Позиція інших учасників справи

18. Відповідач не надав відзиву на касаційну скаргу, що відповідно до частини третьої статті 295 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.

СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ

19. 12.08.1999 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Владник" (продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (покупець) укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, відповідно до якого продавець продав, а покупець купив належний продавцю на праві власності житловий будинок під номером 9, по вул. Івана Крамського в місті Києві.

20. Вказаний жилий будинок загальною площею без урахування балконів 385 кв. м, жилою площею 263,3 кв. м.

21. 25.08.1999 Товариством з обмеженою відповідальністю "Владник" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" складено та підписано акт прийому-передачі житлового будинку під номером 9 по вул. Івана Крамського в місті Києві.

22. 31.10.2002 на підставі рішення Київської міської ради № 119/119 від 11.07.2002 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (орендар) та Київською міською радою (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З., зареєстрований в реєстрі за №я 2283 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації, про що зроблено запис у книзі записів державної реєстрації договорів 22.11.2002 № 75-6-00036, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає у довгострокову оренду на 25 років земельну ділянку з наступними характеристиками:

- місцерозташування - вулиця Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва;

- розмір - 0,1464 га;

- цільове призначення - для експлуатації та обслуговування житлового будинку;

- кадастровий номер - :75:214:0029 для експлуатації та обслуговування житлового будинку у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною цього договору.

23. Відповідно до п. 7.1 договору, орендар має право, зокрема за згодою орендодавця у порядку, передбаченому законодавством України, зводити будівлі і споруди без зміни цільового призначення земельної ділянки.

24. Згідно п. 7.2 договору, орендар зобов`язаний, зокрема у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації вирішувати в порядку, визначеному нормативами забудови м. Києва.

25. Пунктом 13 договору передбачено, що дія цього договору припиняється у випадках, зокрема дострокового розірвання цього договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку: а) неналежного виконання іншою стороною умов цього договору; б) випадкового знищення чи пошкодження земельної ділянки, яке суттєво перешкоджає використанню земельної ділянки за її цільовим призначенням; в) з інших підстав, визначених законодавством України.

26. Крім того, 20.04.2005 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З., зареєстрований в реєстрі за № 303, відповідно до якого орендодавець, на підставі рішення Київської місткої ради від 23.12.2004 за № 916/2326 "Про передачу земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку з будівництвом житлового будинку на вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва" за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

27. Відповідно до п. 2.1 договору, об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва;

- розмір - 347 кв.м.;

- цільове призначення - для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку з будівництвом житлового будинку;

- кадастровий номер - :75:214:0031.

28. Також, 20.04.2005 між Київською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В. З., зареєстрований в реєстрі за № 304, відповідно до якого орендодавець, на підставі рішення Київської місткої ради від 23.12.2004 за № 916/2326 "Про передачу земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку з будівництвом житлового будинку на вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва" за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

29. Відповідно до п. 2.1 договору, об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва;

- розмір - 523 кв.м.;

- цільове призначення - для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку з будівництвом житлового будинку;

- кадастровий номер - :75:214:0008.

30. З матеріалів справи також вбачається, що розпорядженням Київської міської ради № 570 від 29.03.2006 "Про надання товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" дозволу на проєктування та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземним паркінгом на вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі" було надано дозвіл Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" здійснити проектування та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземним паркінгом на вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі, за умови виконання п. 2 цього розпорядження.

31. Проектування та будівництво здійснити на земельних ділянках, які надані Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" згідно п. 7 рішення Київської міської ради від 11.07.2002 № 119/119 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" та право користування якою посвідчене договором оренди земельної ділянки, зареєстрованим 22.11.2002 за № 75-6-00036, а також згідно з рішенням Київської міської ради від 23.12.2004 № 916/2326 "Про передачу земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку з будівництвом житлового будинку на вул. Івана Крамського, 9 у Святошинському районі м. Києва" та право користування якими посвідчене договорами оренди земельних ділянок, зареєстрованими 29.04.2005 за № 75-6-00196 і № 75-6-00197.

32. 11.02.2011 було складено та підписано Акт готовності об`єкта до експлуатації. Під об`єктом слід розуміти житловий будинок з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: вул. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва.

33. 12.03.2011, на підставі підписаного Акта готовності об`єкта до експлуатації від 11.02.2011, Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві було видано Сертифікат відповідності № КВ 000741, яким було засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта: будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: вул. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва, проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтверджує його готовність до експлуатації.

34. 10.05.2011 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" (замовник) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Столичний комфорт" (виконавець) укладено договір на утримання та технічне експлуатаційне обслуговування житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом по вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва № 02/20110510/Кр (далі - договір № 02/20110510/Кр), за умовами якого замовник (позивач) передає, а виконавець (Товариство з обмеженою відповідальністю "Столичний комфорт") приймає безоплатно на баланс в повне господарче відання, для утримання та експлуатаційного обслуговування житловий та нежитловий фонд і прибудинкову територію з підземним паркінгом з усіма внутрішньобудинковими мережами (в т. ч. електропостачання, водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло-, газопостачання тощо) у складі житлово-офісного комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом по вул. І. Крамського, 9, у Святошинському районі міста Києва (далі - житловий комплекс) згідно Актів приймання-передачі.

35. Мета договору - забезпечення кваліфікованого утримання, ремонту та технічного експлуатаційного обслуговування будинків, їх інженерного обладнання, внутрішньобудинкових систем (мереж), належного санітарного стану їх прибулинкових територій, паркінгу, організацій збирання коштів від споживачів за надані житлово-комунальні послуги (п. 1.2 договору).

36. 27.05.2011 між сторонами договору № 02/20110510/Кр було складено та підписано Акт приймання-передачі житлового будинку за адресою: м. Київ, І. Крамського, 9 з балансу на баланс для обслуговування та експлуатації.

37. 17.07.2019 позивач звернувся до відповідача із заявою № 17-07/19-1 про дострокове припинення договору оренди, в якій зазначив про те, що після закінчення будівництва та прийняття об`єкта нерухомості в експлуатацію виникає право на дострокове припинення дії договору.

38. Отже, позивач вважає, що оскільки земельна ділянка з кадастровим номером :75:214:0029 забудована житловим будинком на підставі проектної документації, що була розроблена та затверджена у передбачений законодавством спосіб, будинок переданий на баланс та обслуговування експлуатуючій організації та не використовується позивачем, наявні підстави розірвати договір оренди земельної ділянки укладений позивачем з відповідачем

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції

39. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2). У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається (3). Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (4).

Щодо суті касаційної скарги

40. Як зазначалося у пункті 15 цієї постанови, підставою касаційного оскарження судових рішень у цій справі є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

41. Згідно з положеннями частини другої статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є договори та інші правочини.

42. Частинами першою та другою статті 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

43. Положеннями частини першої статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

44. Таким чином, припинення земельних орендних правовідносин може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, за їх волевиявленням, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування, як органу розпорядження землею комунальної власності.

45. Частиною другою статті 19 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

46. Таким чином завершення будівництва та прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі і в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

Подібний правовий висновок наведено у постанові Верховного Суду від 12.06.2018 у справі № 910/18941/17 (про неврахування якого зазначає скаржник у касаційній скарзі).

47. Передаючи справу № 910/10865/19 на новий розгляд, Верховний Суд у постанові від 05.08.2020, зокрема, зазначив таке:

"6.8. Проте суди не врахували, що земельні ділянки за договорами оренди про розірвання яких просили позивачі у наведених справах надавались останнім для будівництва, тоді як у справі № 910/10865/19 у договорі оренди від 31.10.2002, передбачено, що земельна ділянка надається ТОВ "ІКЦ "Трансстрой" для експлуатації та обслуговування житлового будинку.

6.9. Поряд з цим судами не встановлювалося дійсне волевиявлення орендодавця щодо спірної земельної ділянки, зокрема не досліджувалися всі докази, наявні в матеріалах справи, а саме: пункт 7.2 договору оренди від 31.10.2002 відповідно до якого орендар, зокрема, має право за згодою орендодавця у порядку, передбаченому законодавством України, зводити будівлі і споруди без зміни цільового призначення земельної ділянки; договорів оренди земельних ділянок від 20.04.2005 відповідно до яких позивачу надано у користування земельні ділянки для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку із будівництвом житлового будинку на вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва; розпорядження Київської міської державної адміністрації від 29.03.2006 № 570 "Про надання товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" дозволу на проєктування та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземним паркінгом на вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі.

6.10. Судами також не встановлювалось питання чи дійсно передача будівлі на баланс Товариства з обмеженою відповідальністю "Столичний комфорт" свідчить про те, що позивач з моменту укладення договору від 10.05.2011 № 02/20110510/Кр не користується спірною земельною ділянкою при тому, що у самому договорі зазначено, що ТОВ "ІКЦ "Трансстрой" є власником житлового комплексу. Судами також не надано оцінки Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта, наявній у матеріалах справи.

6.11. Крім того, у рішенні та постанові суди послалися на статтю 141 Земельного кодексу, проте не зробили жодних висновків про наявність чи відсутність підстав для застосування цієї статті до спірних правовідносин".

48. Згідно з імперативними положеннями частини 5 статті 310 та частини 1 статті 316 ГПК України висновки суду касаційної інстанції, у зв`язку з якими скасовано судові рішення, є обов`язковими для суду першої чи апеляційної інстанції під час нового розгляду справи. Вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

49. Колегія суддів вважає, що всупереч положенням частини 5 статті 310 і частини 1 статті 316 ГПК України суди попередніх інстанцій під час нового розгляду справи не виконали у повному обсязі вказівок Верховного Суду, викладених у постанові від 05.08.2020 у цій справі, щодо необхідності з`ясувати питання та встановлення дійсного волевиявлення орендодавця щодо спірної земельної ділянки, зокрема не було досліджено факт нового будівництва на спірній земельній ділянці, також не було досліджено питання користування позивачем земельними ділянками, наданими за договорами від 20.04.2005, відповідно до яких позивачу надано у користування земельні ділянки для влаштування гостьової автостоянки з підземним паркінгом, зони відпочинку у зв`язку із будівництвом житлового будинку.

50. Під час нового розгляду справи суди виходили з того, що положення статті 19 Закону України "Про оренду землі" не застосовуються до спірних правовідносин. Проте колегія суддів зазначає, що встановлені судами попередніх інстанцій обставини (зокрема умови пунктів 7.1 та 7.2 договору оренди земельної ділянки від 31.10.2002, наявність розпорядження Київської міської ради № 570 від 29.03.2006 "Про надання товариству з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" дозволу на проєктування та будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземним паркінгом на вул. І. Крамського, 9 у Святошинському районі", Акта готовності об`єкта до експлуатації від 11.02.2011, а також сертифікату відповідності № КВ 000741, яким було засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта: будівництва житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: вул. Крамського, 9 у Святошинському районі міста Києва, проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтверджено його готовність до експлуатації) фактично свідчать про здійснення позивачем нового (передбаченого умовами зазначеного договору оренди земельної ділянки і погодженого відповідними органами) будівництва на орендованій земельній ділянці. Таким чином, суди, формально встановивши ряд нових обставин щодо спірного питання (без їх належного врахування), дійшли передчасних висновків щодо відсутності підстав для застосування положень статті 19 Закону України "Про оренду землі" до спірних правовідносин.

51. Наведене свідчить про неврахування судами висновків суду касаційної інстанції, у зв`язку з якими скасовано судові рішення (пункт 47 цієї постанови) ухвалені під час первісного розгляду справи. Позиція судів першої і апеляційної інстанцій щодо наявності підстав для відмови у задоволенні позову, без з`ясування обставин щодо фактичного використання позивачем земельної ділянки не узгоджується з позицією Верховного Суду, викладеній у постанові від 05.08.2020 у цій справі.

52. Разом з тим, Верховний Суд критично сприймає посилання суду першої інстанції на статтю 120 ЗК України як на підставу відмови у задоволенні позовних вимог, виходячи з такого.

53. У частинах першій та другій статті 120 ЗК України встановлено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

54. Місцевий господарський суд не врахував, що стаття 120 ЗК України не врегульовує питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. Правове регулювання цієї статті стосується жилого будинку, будівлі або споруди. Багатоквартирний будинок є специфічним об`єктом права власності, визначення якого наведено в статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" - багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. Крім того, за змістом частини 6 статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 цього Кодексу (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим). Тобто, стаття 120 ЗК України у частині 6 містить виключення щодо багатоквартирних будинків.

55. Системний аналіз статті 120 ЗК України свідчить, що наведені правові норми не регулюють питання переходу права власності на багатоквартирний будинок. У порядку obiter dictum Верховний Суд зазначає, що саме таке правове регулювання з боку законодавця є виправданим та логічним, оскільки конкретний момент переходу права власності на багатоквартирний будинок до його співвласників чинним законодавством не визначено, з огляду на специфіку такого об`єкту права власності.

Подібна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 06.06.2018 у справі № 910/17652/17 та від 19.05.2020 у справі № 910/10752/19, про неврахування яких зазначає скаржник у касаційній скарзі.

56. Також у постанові Верховного Суду від 27.03.2019 у справі № 925/315/18 (на яку посилається скаржник у касаційній скарзі) міститься такий правовий висновок:

"6.7. Таким чином, після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію в орендаря, на підставі ч. 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі", виникає право на дострокове припинення дії договору оренди. В свою чергу, Верховний Суд, осмислюючи теоретичні положення законодавства, здійснює їх тлумачення крізь призму їх реального застосування. Отже, у даному випадку, завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою.

6.8. В той же час, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України."

57. Верховний Суд зазначає, що судами попередніх інстанцій не враховано наведені правові висновки, від яких колегія суддів не вбачає підстав для відступу.

58. При цьому, колегія суддів вважає за необхідне окремо наголосити на тому, що за наслідками нового розгляду цієї справи встановлені судами обставини дають підстави стверджувати про подібність правовідносин у наведених справах у порівнянні зі справою, яка переглядається (це не суперечить попереднім висновкам , викладеним у постанові від 05.08.2020 у цій справі, до яких Верховний Суд дійшов з огляду на фактичні обставини справи, які були встановлені судами першої та апеляційної інстанції під час первісного розгляду справи (неповнота встановлення яких і стала підставою для направлення справи на новий розгляд).

59. З огляду на викладене, висновки судів першої та апеляційної інстанцій є таким, що не ґрунтуються на вимогах законодавства та дослідженні усіх обставин і зібраних у справі доказів та доводів учасників справи.

60. Разом з тим, суд касаційної інстанції не може виправити наведені вище порушення судів попередніх інстанцій, а також враховуючи заявлене відповідачем клопотання про пропуск позовної давності, яке може вплинути на результати вирішення цієї справи, достовірне з`ясування цих фактичних обставин виходить за межі повноважень касаційної інстанції, передбачених статтею 300 ГПК України, та має бути здійснено в ході нового розгляду справи.

61. Оскільки судами першої й апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи допущено неправильне застосування норм матеріального права та порушено норми процесуального права, Верховний Суд вбачає підстави для скасування рішень судів попередніх інстанцій та направлення справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

62. Відповідно до частин першої, другої, п`ятої статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

63. Зважаючи на викладене, висновки судів попередніх інстанцій не ґрунтуються на повному і всебічному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи, встановлення яких є необхідним для правильного вирішення спору.

64. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

65. Оскільки передбачені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції не надають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені у цій справі судові рішення необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до місцевого господарського суду.

66. Зважаючи на те, що судами першої та апеляційної інстанцій під час ухвалення оскаржуваних рішення та постанови порушено норми процесуального права, а також допущено неправильне застосування норм матеріального права, колегія суддів вбачає правові підстави для часткового задоволення касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" шляхом скасування рішення та постанови, та направлення справи на новий розгляд до місцевого господарського суду.

67. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід урахувати наведене у цій постанові, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

Розподіл судових витрат

68. Оскільки справа передається на новий розгляд, розподіл судових витрат у порядку статті 129 ГПК України не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційно-консалтинговий центр "Трансстрой" задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 14.01.2021 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.04.2021 у справі № 910/10865/19 скасувати.

3. Справу № 910/10865/19 направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил