Окрема думка суддів К. М. Пількова, Т. О. Анцупової, В. М. Сімоненко
до постанови Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21)
Велика Палата Верховного Суду постановою від 31.08.2021 залишила без змін рішення Господарського суду Волинської області від 11.02.2020 та постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.06.2020 у справі № 903/1030/19.
Ухвалюючи постанову в цій справі, Велика Палата підтримала підхід до застосування положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, чинній до внесення змін Законом України від 05.12.2019 № 340-IX (далі - Закон), за якого підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах першій-п`ятій і частині шостій статті 33 Закону, не розмежовуються, а для поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою цієї статті, є необхідним надіслання орендарем повідомлення орендодавцю про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі разом з проєктом додаткової угоди.
Велика Палата виходила, зокрема, з того, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди; продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Подібні висновки Велика Палата Верховного Суду викладала у постановах від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 та від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, від яких пропонувалось відступити у цій справі.
З мотивами ухваленої постанови не можемо погодитись з таких підстав.
1. Розмежування підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачених у частинах першій-п`ятій і частині шостій статті 33 Закону
Посилаючись на висновки, викладені у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, Велика Палата Верховного Суду здійснила аналіз статті 33 Закону та дійшла висновків, що ця стаття визначає алгоритм дій орендаря і орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та певні правові запобіжники від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому Велика Палата Верховного Суду виходила з того, що законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
Однак, стверджуючи про тотожність зазначених понять та логічну послідовність вищевказаних підстав для поновлення договору оренди землі, Велика Палата Верховного Суду врахувала також і висновки, викладені в її постановах від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, в якій, серед іншого, наведені висновки про розмежування підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах першій-п`ятій і частині шостій статті 33 Закону, та висновки, зроблені у постанові від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, в пункті 55 якої зазначено, що частиною шостою статті 33 Закону передбачено іншу, ніж у попередніх частинах цієї статті, підставу поновлення договору оренди землі.
Посилаючись на частини першу-п`яту статті 33 Закону, Велика Палата Верховного Суду вказувала, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин і для реалізації такого наміру він зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проєкт додаткової угоди. При цьому Велика Палата Верховного Суду зазначила, що метою такого повідомлення є запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини, а завчасне повідомлення з надсиланням проєкту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проєкт додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення.
Таким чином, можна стверджувати, що надіслання повідомлення про намір орендаря продовжити орендні правовідносини (частини перша та друга статті 33 Закону) разом з проєктом додаткової угоди (частина третя статті 33 Закону) необхідне для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (частина четверта статті 33 Закону), зокрема, укладення договору на новий строк.
Аналізуючи частину шосту статті 33 Закону, Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку, що у разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до його умов. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проєкт додаткової угоди. Порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу частини шостої статті 33 Закону. І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.
Наведене дозволяє дійти висновку, що надіслання орендарем орендодавцеві попереднього повідомлення про намір поновити договір оренди землі в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону, не може створити передумов для зміни сторонами умов такого договору, оскільки з підстав, передбачених цією нормою, договір може бути поновлений лише на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення будь-яких змін.
Частина третя статті 205 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачає, що у випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.
Тобто виразити свою волю на вчинення правочину мовчанням його сторона може лише у випадку, прямо передбаченому договором або законом, а вчинення нею будь-яких дій для вираження волі у такий спосіб не вимагається.
Аналіз частини шостої статті 33 Закону дозволяє дійти висновку, що ця норма надає орендодавцю можливість виразити мовчанням свою волю на поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором (за висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, таке вираження волі називається «мовчазна згода»). При цьому частина шоста статті 33 Закону не вимагає від орендодавця вчиняти будь-які дії для вираження волі на продовження договору оренди землі у зазначений спосіб, що узгоджується з приписами частини третьої статті 205 ЦК України.
Поряд з цим, аналізуючи частини першу-п`яту статті 33 Закону, доходимо висновку, що орендодавець не може виразити мовчанням свою волю на поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому цими нормами, оскільки приписи частини п`ятої статті 33 Закону покладають на нього обов`язок вчиняти певні дії після отримання листа-повідомлення орендаря з проєктом додаткової угоди, зокрема, орендодавець має перевірити його на відповідність вимогам закону, за необхідності узгодити з орендарем істотні умови договору і, за відсутності заперечень, прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), а за наявності заперечень щодо поновлення договору оренди землі направити орендарю лист-повідомлення про прийняте рішення.
Наведені висновки дозволяють стверджувати, що підстави поновлення договору оренди землі, передбачені частинами першою-п`ятою статті 33 Закону, суттєво відрізняються від відповідних підстав, передбачених частиною шостою цієї статті, оскільки надіслання орендарем орендодавцю повідомлення про намір продовжити орендні правовідносини (частини перша та друга статті 33 Закону) разом з проєктом додаткової угоди (частина третя статті 33 Закону) необхідне для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (частина четверта статті 33 Закону), зокрема, укладення договору на новий строк, тоді як надіслання зазначеного повідомлення в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону, не може створити передумов для зміни сторонами умов такого договору, оскільки з підстав, передбачених цією нормою, договір може бути поновлений лише на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення будь-яких змін.
2. Юридичні факти, необхідні для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону
Ще однією суттєвою відмінністю між підставами поновлення договору оренди землі, передбаченими частинами першою-п`ятою статті 33 Закону, та відповідними підставами, встановленими частиною шостою цієї статті, є неможливість вираження мовчанням волі орендодавця на поновлення договору оренди землі в порядку, передбаченому частинами першою-п`ятою статті 33 Закону, оскільки ці норми покладають на нього обов`язок вчинити певні дії, спрямовані на поновлення договору, зокрема, розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону та узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору, що не узгоджуватиметься з приписами частини третьої статті 205 ЦК України.
На противагу цьому воля орендодавця на поновлення договору оренди землі та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, з підстав, визначених частиною шостою статті 33 Закону, може бути виражена мовчанням за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування.
При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме в тому і полягає, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі.
Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у «мовчазній згоді».
У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, необхідно наголосити, що такий договір може бути поновлено лише на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення за цією частиною статті 33 Закону, і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини шостої зазначеної статті.
У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині восьмій статті 33 Закону. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.
3. Повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі разом з проєктом додаткової угоди в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону
Ухвалюючи постанову у цій справі, Велика Палата також зазначала, що за змістом частин п`ятої та шостої статті 33 Закону орендар повинен надіслати орендодавцю лист-повідомлення про свій намір продовжити орендні правовідносини, іншими словами - звернутися із офертою про укладення договору оренди землі на новий строк, і якщо орендодавець у встановлений строк не відповів на оферту (не акцептував її), а орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, вважається, що орендодавець в силу принципу «мовчазної згоди» акцептував оферту орендаря.
Цей висновок видається суперечливим, оскільки незалежно від змісту такої оферти договір оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, може бути поновлений лише на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до його умов.
Крім того, якщо прийняти застосований Великою Палатою у цій справі підхід, то невирішеним залишається питання, який проєкт додаткової угоди (оферту) повинен надати орендар, якщо він одночасно хоче змінити умови оренди, наприклад строк, але і не заперечував би проти поновлення дії договору на раніше обумовлених умовах на той самийстрок. За таких обставин для орендаря суттєво скорочується кількість можливих варіантів дій, спрямованих на продовження орендних правовідносин.
Таким чином, для поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону, повідомлення орендаря про намір продовжити орендні правовідносини разом з відповідним проєктом додаткової угоди (частина третя статті 33 Закону) не має значення.
З огляду на викладені вище аргументи вважаємо, що Велика Палата Верховного Суду у постанові від 31.08.2021 у цій справі повинна була відступити від своїх висновків про застосування частини шостої статті 33 Закону, викладених у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, а розгляд касаційної скарги по суті мав здійснюватися виходячи з такого.
Ухвалюючи оскаржувані рішення у цій справі, суди дійшли неправильного висновку про наявність підстав для відмови у позові з тих мотивів, що орендар не надсилав орендодавцю повідомлення про свій намір продовжити орендні правовідносини на тих самих чи змінених умовах, у зв`язку із чим у цій частині належало погодитись з доводами Скаржника про неправильне застосування судами положень статті 33 Закону, оскільки зазначене повідомлення не є необхідною умовою для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною шостою цієї статті.
Поряд із цим іншою підставою для відмови у позові суд першої інстанції вказав відсутність доказів користування Позивачем земельною ділянкою та сплати орендної плати за землю після закінчення дії спірного договору.
Суд апеляційної інстанції не підтримував і не спростовував ці висновки суду першої інстанції, оскільки вважав, що відсутність повідомлення Позивача про намір продовжити договір є достатньою підставою для відмови у позові. При цьому апеляційний суд не досліджував надані Позивачем докази, які, за його твердженнями, свідчили про відсутність заборгованості з орендної плати, оскільки врахував межі апеляційного перегляду справи та відсутність обґрунтування неможливості подати такі докази до суду першої інстанції.
Таким чином, необґрунтованими є твердження Скаржника про недослідження апеляційним судом поданих ним доказів, оскільки суд апеляційної інстанції дійшов висновку про необхідність відмови у їх прийнятті з огляду на те, що ці докази подані поза межами встановленого строку, а Позивач не навів обставин неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. При цьому Скаржник не посилався на процесуальні порушення при відхиленні апеляційним судом зазначених документів з наведених підстав, а лише зазначав, що вони мали бути досліджені.
Враховуючи наведене, неправильне застосування судами попередніх інстанцій положень частини шостої статті 33 Закону в частині їх хибних висновків щодо необхідності попереднього повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених цією нормою, не призвели до неправильного результату вирішення спору, оскільки суд першої інстанції не встановив обставин користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди, що є необхідним для поновлення договору оренди землі із зазначених підстав (див. пункт 2 цієї окремої думки), а відсутність таких обставин виключає можливість задоволення позову у цій справі.
З огляду на це касаційна скарга не підлягала задоволенню, а рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції мали бути залишені без змін з мотивів, викладених у цій окремій думці.
Судді:
Т. О. АнцуповаВ. М. Сімоненко