ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 вересня 2021 року м. ОдесаСправа № 916/1256/21
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Будішевської Л.О.

суддів Таран С.В., Поліщук Л.В.

при секретарі судового засіданні Соколовій М.В.

за участю представників учасників справи:

від Департаменту Вакаренко І.В.,

від Громадської організації «А-Б-В-Г-Дейка» - Берлінська А.Ф.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021, ухвалене суддею Літвіновим С.В., м. Одеса, повний текст складено 23.07.2021

у справі № 916/1256/21

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Громадської організації Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів А-Б-В-Г-Дейка

про розірвання договору оренди, виселення та стягнення 161337,24 грн.

ВСТАНОВИВ:

У травні 2021 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради (далі Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Громадської організації «Центр всебічного, фізичного та психологічного розвитку інвалідів та дітей-інвалідів «А-Б-В-Г-Дейка» (далі ГО «А-Б-В-Г-Дейка»), в якому просив суд:

- розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 16/19 від 11.02.2019, укладений між Департаментом та ГО «А-Б-В-Г-Дейка», посвідчений 13.12.2019 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Дишлевою Т.В. за реєстровим № 695 (далі договір оренди);

- виселити ГО «А-Б-В-Г-Дейка» з нежитлових будівель та споруд, загальною площею 773,6 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Каркашадзе, 4 на користь Департаменту (далі орендоване майно/об`єкт оренди)

- стягнути з ГО «А-Б-В-Г-Дейка» на користь Департаменту 161337,24 грн., з яких: 79978,97 грн. заборгованості з орендної плати та 1379,97 грн. пені.

Позов мотивований неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди в частині надання представникам Орендодавця безперешкодного доступу до орендованого приміщення, своєчасного здійснення капітального та поточного ремонту приміщень, запобігання їх пошкодженню та псуванню, утримання об`єкта оренди у чистоті і технічно справному стані.

Позивач зазначив, що на теперішній час орендоване майно виключає можливість його використання за цільовим призначенням (розміщення громадської організації інвалідів, яка спрямована на здобуття дошкільної, позашкільної освіти для дітей інвалідів, згідно з статутною діяльністю).

Також позивач зазначив, що орендар в порушення умов п. 4.2. договору не надав орендодавцю копію договору страхування об`єкта оренди на 2021 рік. Термін дії договору страхування, копія якого наявна у розпорядженні Департаменту, закінчився 19.01.2021.

Крім того, орендарем в порушення умов договору систематично не сплачується орендна плата.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.05.2021 вказану позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі № 916/1256/21.

20.07.2021 від ГО «А-Б-В-Г-Дейка» надійшли письмові пояснення, в яких зазначено, зокрема, що відповідачем належним чином виконуються умови договору, заборгованість по орендній платі станом на 19.07.2021 відсутня, орендоване майно з 18.01.2021 застраховане, у позивача наявний безперешкодний доступ до орендованого майна. Також зазначено, що причиною несвоєчасної сплати орендних платежів стало запровадження владою карантинних заходів, які тривають значний період. Крім того, умовами нової редакції Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не передбачено такої підстави для розірвання договору оренди, як несвоєчасна сплата орендних платежів.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 провадження у справі в частині стягнення 79978,97 грн. заборгованості з орендної плати закрито на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 у справі № 916/1256/21 позов Департаменту задоволено частково, стягнуто з ГО А-Б-В-Г-Дейка на його користь 1379,30 грн. пені та 385,90 грн. судового збору. У задоволенні позову в частині розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованого майна відмовлено.

Задовольняючи позов в частині стягнення 1379,30 грн. пені, місцевий господарський суд виходив з того, що відповідачем допущено прострочення сплати орендних платежів.

Відмовляючи у задоволенні позову в частині розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованого майна, суд дійшов висновку, що позивачем не підтверджено належними доказами створення відповідачем перешкод у допуску посадовців орендодавця до об`єкту оренди. Відповідачем вживались заходи спрямовані на приведення об`єкта оренди у стан, придатний для використання за цільовим призначенням. Відповідачем застраховано орендоване майно.

Щодо доводів позивача про те, що відповідачем систематично не сплачується орендна плата, суд зазначив, що протягом певного часу зі сторони ГО А-Б-В-Г-Дейка дійсно мала місце несвоєчасна сплата орендних платежів, але, станом на 19.07.2021 відповідач повністю сплатив цю заборгованість, отже будь-яких збитків від прострочення відповідача позивач не зазнав та жодним чином не був позбавлений того, на що розраховував за договором оренди.

Не погодившись з рішенням суду в частині відмови у задоволенні, позивач подав на нього апеляційну скаргу, яка мотивована наступним.

Суд не надав належної оцінки відомостям, викладеним у акті обстеження від 22.02.2021.

Відповідачем фактично підтверджено, що в період з 11.02.2019 (отримання орендованого майна за актом прийому-передачі) по теперішній час ним не використовується об`єкт оренди, не вживалось жодних дій, направлених на збереження об`єкта оренди, приведення його в стан, приданий для використання за цільовим призначенням, не проводилось жодних ремонтних робіт, окрім облаштування паркану.

Відповідачем в порушення абз. «е» п. 4.2. договору не було направлено позивачу копію договору страхування об`єкта оренди на 2021 рік, що свідчить про недбале ставлення до існуючих договірних правовідносин з Департаментом.

Сплата відповідачем заборгованості з орендної плати після відкриття провадження у даній справі не може виправдовувати бездіяльність відповідача та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умов договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, Департамент просить суд апеляційної інстанції скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 у справі № 916/1256/21 в частині відмови у задоволенні позову, прийняти нове рішення, яким позов Департаменту задовольнити повністю.

Відповідно до витягу з протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 10.08.2021 для розгляду вказаної апеляційної скарги сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Будішевської Л.О., суддів Таран С.В., Поліщук Л.В.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.08.2021 за апеляційною скаргою Департаменту на рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 у справі № 916/1256/21 відкрито апеляційне провадження, встановлено ГО А-Б-В-Г-Дейка строк до 06.09.2021 для подання відзиву та роз`яснено учасникам справи про їх право у цей же строк подати до суду будь-які заяви чи клопотання стосовно процесуальних питань.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 07.09.2021 справу № 916/1256/21 за апеляційною скаргою Департаменту на рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 призначено до розгляду на 15.09.2021 о 14:30 год.

В судове засідання 15.09.2021 з`явились представники ГО А-Б-В-Г-Дейка та Департаменту.

Представник Департаменту просив задовольнити апеляційну скаргу, скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 у справі № 916/1256/21 в частині відмови у задоволенні позову, прийняти нове рішення в цій частині, яким позов Департаменту задовольнити повністю.

Представник ГО А-Б-В-Г-Дейка заперечував проти доводів та вимог апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, оскаржуване рішення місцевого господарського суду без змін.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників її учасників, перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія зазначає наступне.

Частиною першою ст. 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Враховуючи вищевикладене, а також доводи та вимоги апеляційної скарги, Південно-західний апеляційний господарський суд в даному випадку переглядає рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 у справі № 916/1256/21 лише в частині відмови у задоволенні позову Департаменту розірвати договір оренди та виселити ГО «А-Б-В-Г-Дейка» з орендованого майна.

Як вбачається з матеріалів справи, Одеська міська рада є власником нежитлової будівлі та споруд за адресою: м. Одеса, провулок Цегляний, буд. 4, які складаються з будівлі та споруд літ. «А», загальною площею 773,6 кв.м., основною площею 453,3 кв.м., літ. «Б», «В», що підтверджується витягом про державну реєстрацію прав та свідоцтвом про право власності.

11.02.2019 між Департамент (Орендодавець) та ГО А-Б-В-Г-Дейка (Орендар) укладено договір оренди № 16/19 нежитлового приміщення, відповідно до умов п. 1.1., 1.3. якого Департамент передав, а ГО А-Б-В-Г-Дейка прийняло у строкове платне користування нежитлову будівлю та споруду, загальною площею 773,6 кв.м., що розташовані за адресою: Одеса, вул. Каркашадзе, 4, строком з 11.02.2019 до 11.02.2022.

Згідно з п. 2.4. договору Орендар зобов`язується вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця , незалежно від результатів його господарської діяльності.

Орендар має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщень, переданих в оренду (п. 3.2. договору).

Вказані у п. 1.1. приміщення Орендодавцем передаються Орендарю виключено під розміщення громадської організації інвалідів, яка спрямована на здобуття дошкільної, позашкільної освіти для дітей інвалідів, згідно за статутною діяльністю (п. 4.1. договору).

Згідно з п. 4.2. договору на протязі дії цього договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобов`язаний, зокрема:

а) забезпечувати збереження об`єкта оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню;

б) утримувати об`єкт оренди у чистоті і технічно справному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території;

в) протягом місяця з дати укладення договору застрахувати об`єкт оренди на термін 1 рік з наступними щорічними продовженнями дії договору страхування протягом терміну дії договору оренди на користь орендодавця у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, та таким чином, що весь час об`єкт оренди було застраховано на повну вартість об`єкта оренди, визначеної у п. 1.1. цього договору, та щороку надавати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують належне виконання зазначеного зобов`язання;

Відповідно до п. 4.4. договору капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об`єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності Орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження Орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок Орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку.

У разі невнесення Орендарем орендної плати за протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, Орендодавець має право відмовитись від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання Орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови Орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення про відмову від договору.

11.02.2019 між сторонами складено та підписано акт прийому-передачі до договору оренди від 11.02.2019 за №16/19 нежитлової будівлі та споруди, загальною площею 773,6 кв.м., що розташовані за адресою: . Одеса, вул. Каркашадзе, 4.

У вказаному акті зазначено, що приміщення потребує ремонту.

11.02.2019 між сторонами складено та підписано розрахунок орендної плати за договором від 11.02.2019, що загалом складає 28761,12 грн. за місяць.

Крім того, з матеріалів даної справи також вбачається, що 13.12.2019 між Департаментом (Орендодавець) та ГО А-Б-В-Г-Дейка (Орендар) укладено аналогічний договір оренди № 16/19 нежитлового приміщення, відповідно до умов п. 1.1., 1.3. якого Департамент передав, а ГО А-Б-В-Г-Дейка прийняло у строкове платне користування нежитлову будівлю та споруду, загальною площею 773,6 кв.м., що розташовані за адресою: Одеса, вул. Каркашадзе, 4.

Договір від 11.02.2019 містить майже усі ті ж самі умови, що і договір від 13.12.2019, окрім строку його дії (у договорі від 11.02.2019 зазначено, що він діє з 11.02.2019 до 11.02.2022, а у договорі від 13.12.2019 - до 13.12.2068). Договір від 13.12.2019, на відміну договору від 11.02.2019, містить нотаріальне посвідчення.

13.12.2019 між сторонами складено та підписано розрахунок орендної плати за договором від 13.12.2019, що загалом складає 29708,68 грн. за місяць.

22.02.2021 представниками позивача складено Акт обстеження нежитлового приміщення загальною площею 773,6 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4 (а.с.45 т.1), в якому зазначено, зокрема, що за вказаною адресою знаходиться окремо розташована 2-х поверхова будівля та дві одноповерхові споруди загальною площею 773,6 кв.м. Територія розташування об`єкту огорожена парканом. В`їзні ворота та вхідна хвіртка зачинені. У доступі до об`єкту відмовлено представниками охоронної фірми «Вікінг», яка здійснює охорону території об`єкту. Візуально встановлено, що двоповерхова будівля направзруйнована внаслідок пожежі, одноповерхові будівлі частково не мають покрівлі, територія засмічена побутовими відходами. Наслідки проведення будь-яких ремонтних робіт відсутні.

В матеріалах даної справи міститься лист Департаменту від 02.03.2021 № 01-13/863, адресований ГО А-Б-В-Г-Дейка, в якому зазначено, зокрема, про необхідність забезпечення доступу до об`єкту для комісійного обстеження.

В якості доказів направлення вказаного листа відповідачу, позивачем додано рекомендоване повідомлення про невручення поштового відправлення (а.с.43 т. 1) з довідкою Укрпошти «за закінченням терміну зберігання (а.с. 44 т.1).

11.03.2021 комісією складено Акт обстеження нежитлової будівлі та споруд, розташованих за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4 (а.с.35-36 т.1), в якому зазначено, зокрема, що двоповерхова будівля направзруйнована внаслідок пожежі, одноповерхові будівлі частково не мають покрівлі, подвір`я засмічене, ремонтні роботи не проводяться, на території об`єкту є ознаки проживання безхатченків, об`єкт оренди не використовується за цільовим призначенням.

В матеріалах даної справи також міститься складений 08.06.2021 Акт обстеження нежитлової будівлі та споруд, розташованих за адресою: м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4 (а.с.95 т.1), в якому зазначено, зокрема, що за вказаною адресою розташована окремо розташована 2-х поверхова будівля та дві одноповерхові споруди. територія розташування об`єкту огорожена парканом, який на момент обстеження зачинений металевими листами, які були встановлені в період з 11.03.2021 по 08.08.2021.

Предметом спору у даній справі (в оскаржуваній частині) є вимоги Департаменту розірвати договір оренди та виселити ГО «А-Б-В-Г-Дейка» з орендованого майна.

Підставами задоволення позову Департамент зазначив неналежне виконання ГО «А-Б-В-Г-Дейка» умов договору в частині надання представникам Орендодавця безперешкодного доступу до орендованого приміщення, своєчасного здійснення капітального та поточного ремонту приміщень, запобігання їх пошкодженню та псуванню, утримання об`єкта оренди у чистоті і технічно справному стані. Зазначено, що на теперішній час орендоване майно виключає можливість його використання за цільовим призначенням (розміщення громадської організації інвалідів, яка спрямована на здобуття дошкільної, позашкільної освіти для дітей інвалідів, згідно з статутною діяльністю). Також зазначено, що орендар в порушення умов п. 4.2. договору не направив орендодавцю копію договору страхування об`єкта оренди на 2021 рік. Орендарем в порушення умов договору систематично не сплачувалась орендна плата.

Відмовляючи у задоволенні позову, місцевий господарський суд виходив, зокрема, з того, що позивачем не підтверджено належними доказами створення відповідачем перешкод у допуску посадовців орендодавця до об`єкту оренди. Відповідачем вживались заходи спрямовані на приведення об`єкта оренди у стан, придатний для використання за цільовим призначенням. Відповідачем застраховано орендоване майно. Протягом певного часу зі сторони ГО А-Б-В-Г-Дейка дійсно мала місце несвоєчасна сплата орендних платежів, але, станом на 19.07.2021 відповідач повністю сплатив цю заборгованість, отже будь-яких збитків від прострочення відповідача позивач не зазнав та жодним чином не був позбавлений того, на що розраховував за договором оренди.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції та зазначає наступне.

Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.

Ця норма узгоджується з приписом ч. 2 ст. 651 ЦК України, згідно з якою договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. (ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України).

Правові, економічні та організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, а також передачею права на експлуатацію такого майна. майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, що перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим визначає Закон України Про оренду державного та комунального майна.

27.12.2019 набув чинності Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-IX від 03.10.2019 (далі Закон № 157-IX), який згідно п. 1 Прикінцевих та перехідних положень був введений в дію з 01.02.2020.

Пунктом 2 Прикінцевих та перехідних положень зазначено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Згідно п. 5 Прикінцевих та перехідних положень Закон України «Про оренду державного та комунального майна» №2269-XII від 10.04.1992 із наступними змінами з дня введення в дію Закону № 157-IX визнано таким, що втрачає чинність.

Враховуючи набрання чинності новим Законом № 157-IX, питання розірвання договірних орендних відносин має вирішуватися із застосуванням наведеного Закону, який є спеціальним нормативним актом у сфері регулювання правовідносин з оренди державного та комунального майна.

Умови припинення договору оренди визначені ст. 24 Закону № 157-IX, відповідно до вимог якої договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди. Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Тобто, Департамент має право вимагати розірвання договору оренди лише з передбачених цим Законом або самим договором підстав.

Умовами укладеного між сторонами договору оренди визначено, що: Орендар зобов`язується вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності (п. 2.4.); Орендар має право контролювати стан, напрямки та ефективність використання приміщень, переданих в оренду (п. 3.2.); Орендар зобов`язаний, крім своєчасного внесення орендної плати, забезпечувати збереження об`єкта оренди, своєчасно проводити за власний рахунок капітальний і поточний ремонт приміщень, запобігати їх пошкодженню і псуванню (пп. «а» п. 4.2.), утримувати об`єкт оренди у чистоті і технічно справному стані, забезпечувати санітарний, екологічно чистий стан, прибирання та упорядкування прилеглої території (пп. «б» п. 4.2.), протягом місяця з дати укладення договору застрахувати об`єкт оренди на термін 1 рік з наступними щорічними продовженнями дії договору страхування протягом терміну дії договору оренди на користь орендодавця у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, та таким чином, що весь час об`єкт оренди було застраховано на повну вартість об`єкта оренди, визначеної у п. 1.1. цього договору, та щороку надавати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують належне виконання зазначеного зобов`язання (пп. «в» п. 4.2.). У разі невнесення Орендарем орендної плати за протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, Орендодавець має право відмовитись від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання Орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України (п. 5.3.).

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів зазначає, що невикористання Орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України, а також невнесення Орендарем орендної плати за протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу є підставами для розірвання договору оренди.

Щодо доводів позивача про невикористання відповідачем орендованого приміщення за його цільовим призначенням, невиконанням поточного та капітального ремонту, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до п. 4.1. договору приміщення передаються виключено під розміщення громадської організації інвалідів, яка спрямована на здобуття дошкільної, позашкільної освіти для дітей інвалідів, згідно за статутною діяльністю.

Учасниками справи не заперечується, що орендоване майно передавалось відповідачу у стані, непридатному для використання, та який потребує ремонту.

Тобто на момент укладення договору технічний стан орендованого майна виключав можливість подальшої його безпечної експлуатації та створення умов, необхідних для здобуття дошкільної, позашкільної освіти для дітей інвалідів, створення належного соціального, освітнього рівня життя для дітей, які мають інвалідність без проведення ремонтних робіт.

Умовами п. 4.4. договору визначено, що капітальний ремонт, реставрація, реконструкція, технічне переобладнання об`єкта оренди, викликані особливостями господарської діяльності Орендаря, проводяться лише з дозволу-погодження Орендодавця, з наданням проектно-кошторисної (кошторисної) документації, виготовленої за рахунок Орендаря до початку проведення робіт і затвердженої у встановленому порядку.

З матеріалах даної справи міститься лист Департаменту від 09.01.2020 за № 01-13/33, адресований ГО А-Б-В-Г-Дейка (а.с.226 т.1), в якому Департамент, розглянувши наданий йому пакет документів, необхідний для отримання дозволу на проведення ремонтних робіт, надає згоду ГО А-Б-В-Г-Дейка на проведення ремонтних робіт та невід`ємних поліпшень у орендованій нежитловій будівлі та спорудах, які розташовані за адресою м. Одеса, пров. Каркашадзе, 4.

Колегія суддів зауважує, що умовами договору оренди взагалі не визначено конкретного строку, з якого Орендодавець мав розпочати ремонтні роботи для приведення орендованого майна у стан, придатний для розміщення громадської організації інвалідів, яка спрямована на здобуття дошкільної, позашкільної освіти для дітей інвалідів, згідно за статутною діяльністю.

Колегія суддів зазначає, що постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID - 19» з 12.03.2020 запроваджено в Україні карантин.

Дія карантину неодноразово продовжувалася постановами Кабінету Міністрів України. Станом на день подання позову карантин не скасовано.

Зазначена обставина є загальновідомою, а тому в силу ч. 3 ст. 75 ГПК України не потребує доказування.

Враховуючи відсутність у договорі оренди конкретного строку, з якого Орендар зобов`язаний розпочати ремонтні роботи для приведення майна у придатний для використання за цільовим призначенням стан, а також запровадження владою карантинних обмежень, які тривають і по сьогоднішній день, колегія суддів погоджується з позицією відповідача про поважність причин не проведення ремонту.

При цьому, колегією суддів враховується, що в матеріалах даної справи міститься договір № ГП-КС-7 від 09.06.2021 на виконання будівельних робіт, укладений між ГО «А-Б-В-Г-Дейка» (замовник) та ТОВ «Стімакс» (підрядник), за умовами якого ТОВ «Стімакс» зобов`язується в порядку та строки, передбачені даним договором, відповідно до Проектної документації, затвердженої замовником, підготувати Кошторисну документацію, та виконати будівельні роботи по капітальному ремонту об`єкту, а ГО «А-Б-В-Г-Дейка» зобов`язується в порядку та строки, передбачені даним договором, надати підряднику фронт робіт (в тому числі Проектну документацію, затвердити кошторисну документацію та надати будівельний майданчик), здійснювати всі залежні від нього організації та правові дії, необхідні для проведення капітального ремонту, приймати виконані роботи, та оплачувати роботи підряднику відповідно до умов договору;

Також в матеріалах даної справи міститься копія листа ТОВ «Стімакс» від 26.07.2021 за вих. № 26/07-1, адресованого ГО «А-Б-В-Г-Дейка», в якому повідомляється, що 30.07.2021 буде здійснено виїзд на об`єкт, а 02.08.2021 підприємство буде готово прийняти об`єкт відповідно до п.п. 4.1., 6.1. договору № ГП-КС-7 від 09.06.2021.

Учасниками справи також визнається, що відповідачем проведено роботи з устрою паркану, який було обшито металевими листами для вжиття заходів безпеки під час проведення ремонтних робіт.

Враховуючи вищевикладене, доводи позивача про те, що відповідачем не вживались заходи, спрямовані на приведення об`єкта оренди у придатний для використання стан та невиконання умов пп. «а» та «б» п. 4.2. договору є безпідставними.

Щодо доводів позивача про те, що Орендарем в порушення умов договору систематично не сплачується орендна плата, колегія суддів зазначає наступне.

Протягом певного часу зі сторони ГО «А-Б-В-Г-Дейка» дійсно мала місце несвоєчасна оплата платежів за договором.

При цьому, термін сплати орендних платежів припадав на запровадження в Україні постановою уряду карантину.

З матеріалів справи вбачається, що на даний час ГО «А-Б-В-Г-Дейка» повністю сплатило заборгованість з орендної плати за договором. Ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 провадження у справі в частині стягнення 79978,97 грн. заборгованості з орендної плати закрито на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України.

Судова колегія зазначає, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Разом з тим, в матеріалах даної справи відсутні будь-яких докази понесення Департаментом збитків від прострочення ГО «А-Б-В-Г-Дейка» оплати за договором.

Враховуючи те, що спірні приміщення передані у стані, не приданому для цільового використання, те, що термін сплати орендних платежів припадав на запровадження владою карантинних обмежень, а також повну сплату відповідачем заборгованості за договором оренди, колегія суддів приходить до висновку, що позивач не був позбавлений того, на що розраховував при його укладенні, відповідно, і про відсутність у зв`язку з цим підстав для розірвання договору оренди.

Щодо доводів позивача про недопуск його працівників до об`єкту оренди, колегія суддів зазначає наступне.

Як вже зазначалось, в матеріалах даної справи містяться 3 (три) Акти про обстеження, а саме: від 22.02.2021, від 11.03.2021 та від 08.06.2021.

Тобто представники Департаменту виходили на обстеження об`єкту оренди 22.02.2021, 11.03.2021 та 08.06.2021.

Щодо Акту від 11.03.2021 колегія суддів зазначає, що в матеріалах даної справи міститься лист Департаменту від 02.03.2021 № 01-13/863, адресований ГО «А-Б-В-Г-Дейка», в якому зазначено, зокрема, про необхідність забезпечення 11.03.2021 доступу до об`єкту для комісійного обстеження.

В якості доказів направлення вказаного листа відповідачу, позивачем додано рекомендоване повідомлення про невручення поштового відправлення (а.с.43 т. 1) з довідкою Укрпошти «за закінченням терміну зберігання» (а.с. 44 т.1).

Разом з тим, у вказаному описі зазначено, що поштове відправлення надсилається за адресою: вул. Центральний аеропорт, 3 кв. 9, Одеса, 65044, тоді як з Єдиного державного реєстру юридичних осіб підприємців та громадських формувань вбачається, що місцезнаходження ГО «А-Б-В-Г-Дейка» є: вул. Василя Стуса, будинок 2Д, Одеса, 65033, тобто не та адреса, на яку було направлено лист Департаменту від 02.03.2021 № 01-13/863.

Крім того, з Акту від 11.03.2021 не вбачається, що представників Департаменту не було допущено до об`єкту оренди.

Щодо Актів від 22.02.2021 та від 08.06.2021 колегія суддів зазначає, що в матеріалах даної справи взагалі відсутність будь-які докази, що свідчать про попередження Орендаря про необхідність надання доступу до об`єкта оренди 11.03.2021 та 08.06.2021.

Крім того, з Акту від 08.06.2021 також не вбачається, що представників Департаменту не було допущено до об`єкту оренди.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку, що з огляду на відсутність належних доказів завчасного попередження Орендаря про необхідність надання Орендодавцю доступу до об`єкта оренди, підстави вважати, що Орендар неналежним чином виконує умови договору в частині наданні Орендарю безперешкодного доступу до об`єкта оренди відсутні.

Щодо доводів позивача про те, що орендар в порушення умов п. 4.2. договору не надав копію договору страхування об`єкта оренди на 2021 рік, судова колегія зазначає наступне.

Відповідно до підпункту «в» п. 4.2. договору крім своєчасного внесення орендної плати, орендар зобов`язаний протягом місяця з дати укладення договору застрахувати об`єкт оренди на термін 1 рік з наступними щорічними продовженнями дії договору страхування протягом терміну дії договору оренди на користь орендодавця у страховій компанії у порядку, визначеному чинним законодавством, та таким чином, що весь час об`єкт оренди було застраховано на повну вартість об`єкта оренди, визначеної у п. 1.1. цього договору, та щороку надавати Орендодавцю копії відповідних документів, що засвідчують належне виконання зазначеного зобов`язання.

З матеріалів справи вбачається, що 18.01.2021 спірне майно було застраховане Орендарем на підставі відповідного договору страхування (а.с.157-161 т.1).

Договором оренди не встановлений термін, коли Орендар зобов`язаний направити Орендодавцю копію відповідного договору страхування.

Той факт, що на момент подання позову Орендар не направив такий договір Орендодавцю не може бути безумовною підставою для розірвання договору оренди.

Колегією суддів також враховується наступне.

Прохальна частина позовної заяви Департаменту викладена у такій редакції: розірвати договір оренди нежитлового приміщення № 16/19 від 11.02.2019, укладений між Департаментом та ГО «А-Б-В-Г-Дейка», посвідчений 13.12.2019 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу за реєстровим № 695.

Разом з тим, заявленого у позові договору оренди не існує.

Позивачем до матеріалів даної справи додано 2 (два) договори оренди, а саме: від 11.02.2019 (терміном дії з 11.02.2019 до 11.02.2022) без нотаріального посвідчення та від 13.12.2019 (терміном дії до 13.12.2068), який містить нотаріальне посвідчення.

Зміст договору від 13.12.2019 не містить жодних посилань на договір від 11.02.2019.

Задоволення вимоги про розірвання договору оренди від 11.02.2019 № 16/19 не забезпечить ефективного захисту порушених прав позивача, оскільки в такому разі діючим залишиться договір від 13.12.2019, вимог про розірвання якого позивачем не заявлялось.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про відсутність підстав для задоволення позову.

Вимоги розірвати договір оренди та виселити відповідача із орендованого нерухомого майна є взаємопов`язаними, а тому з огляду на відсутність підстав для розірвання договору оренди, колегія суддів дійшла висновку і про відсутність підстав задоволення позову Департаменту в частині виселення ГО «А-Б-В-Г-Дейка» з орендованого майна.

Рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 у справі № 916/1256/21 ґрунтується на всебічному, повному та об`єктивному розгляді всіх обставин справи, які мають суттєве значення для вирішення спору, відповідає нормам процесуального права, а доводи апеляційної скарги не спростовують висновку суду та не можуть бути підставою для його скасування або зміни.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги відповідно до вимог статті 129 ГПК України покладаються на скаржника.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що ухвалою Господарського суду Одеської області від 23.06.2021 у справі № 916/1256/21 частково задоволено заяву Департаменту про забезпечення позову: накладено арешт на спірне нерухоме майно та заборонено ГО «А-Б-В-Г-Дейка» та іншим особам на час розгляду та до набрання законної сили рішення у справі здійснювати відносно нього будь-яке будівництво, реконструкцію, реставрацію, підготовчі роботи, капітальний та поточний ремонт, здійснення невід`ємних поліпшень.

Відповідно до ч. 9 ст. 145 ГПК України, у випадку залишення позову без розгляду, закриття провадження у справі або у випадку ухвалення рішення щодо повної відмови у задоволенні позову, суд у відповідному судовому рішенні зазначає про скасування заходів забезпечення позову.

Враховуючи викладене, колегія суддів зазначає про наявність підстав для скасування заходів забезпечення позову, вжитих ухвалою Господарського суду Одеської області від 23.06.2021 у справі № 916/1256/21.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 276, 281, 282, 283

ГПК України, Південно-західний апеляційний господарський суд -

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Одеської області від 22.07.2021 у справі № 916/1256/21 залишити без змін.

Апеляційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради залишити без задоволення.

Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Департамент комунальної власності Одеської міської ради.

Скасувати заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Господарського суду Одеської області від 23.06.2021 у справі № 916/1256/21.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до ст. 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 20.09.2021.

Головуючий суддя Л.О. Будішевська

Суддя С.В. Таран

Суддя Л.В. Поліщук