ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 вересня 2021 року

м. Київ

Справа № 910/9049/20

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

розглянувши касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури

на рішення Господарського суду міста Києва від 01.10.2020 (суддя Удалова О. Г.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2021 (Станік С. Р. - головуючий суддя, судді Дикунська С. Я., Тарасенко К.В. ) у справі

за позовом першого заступника прокурора міста Києва в інтересах держави

до 1) Київської міської ради,

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Оска 1",

про визнання незаконним і скасування рішення, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки,

(У судовому засіданні взяли участь: прокурор - Семенюк М. А., представник Київської міської ради - Тхорик С. М., Товариства з обмеженою відповідальністю "Оска 1" - Добош В. А.)

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Перший заступник прокурора міста Києва в інтересах держави звернувся до Господарського суду міста Києва із позовною заявою до Київської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Оска 1" (далі - ТОВ "Оска 1") в якій просить:

- визнати незаконним та скасувати рішення Київської міської ради від 12.12.2019 № 386/7959 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Оска 1" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування автостоянки на вул. Оноре де Бальзака, 16-24 у Деснянському районі м. Києва";

- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 1,5012 га на вул. Оноре де Бальзака, 16-24 у Деснянському районі міста Києва (кадастровий номер :62:701:0028), укладений між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Оска 1", посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі 27.02.2020 за № 229.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що передача Київською міською радою спірної земельної ділянки в оренду ТОВ "Оска 1" на виконання оскаржуваного рішення суперечить приписам статей 134, 135 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), адже була здійснена поза процедурою проведення земельних торгів, у зв`язку з чим існують правові підстави для скасування такого рішення та визнання недійсним договору оренди землі.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 12.12.2019 Київською міською радою IХ сесії VIII скликання прийнято рішення № 386/7959 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Оска 1" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування автостоянки на вул. Оноре де Бальзака, 16-24 у Деснянському районі м. Києва" (далі - рішення КМР № 386/7959 від 12.12.2019) відповідно до статей 9, 83, 93, 116, 120, 123, 124 ЗК України, Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності", пункту 34 частини першої статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", враховуючи те, що земельна ділянка зареєстрована в Державному земельному кадастрі (витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 20.02.2018 №НВ-018), право комунальної власності територіальної громади міста Києва на яку зареєстровано в установленому порядку (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 20.03.2018 №117747651) та розглянувши заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Оска 1"від 12.04.2018 №50005-01-03, вирішено:

1) передати ТОВ "Оска 1", за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 15 років земельну ділянку площею 1,5012 га (кадастровий номер :62:701:0028, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-018) для експлуатації та обслуговування автостоянки на вул. Оноре де Бальзака, 16-24 у Деснянському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва, у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно (свідоцтво про право власності від 07.04.2014 індексний № 20089996) (категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, код КВЦПЗ 12.04, заява ДЦ від 12.04.2018 № 50005-01-03, справа А-24950).

2) ТОВ "Оска 1":

- виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 ЗК України;

- питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку;

- питання пайової участі та укладення з Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) договору про пайову участь вирішувати в порядку та випадках, встановлених законодавством;

- забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що знаходяться в межах земельної ділянки;

- у місячний термін надати до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) документи, визначені чинним законодавством, необхідні для укладення договору оренди земельної ділянки;

- дотримуватись обмежень у використанні земельної ділянки, зазначених у витязі з Державного земельного кадастру;

3) попередити землекористувача, що використання земельної ділянки не за цільовим призначенням тягне за собою припинення права користування нею відповідно до вимог статей 141, 143 ЗК України;

4) контроль за виконанням цього рішення покласти на постійну комісію Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування.

27.02.2020 між Київською міською радою, як орендодавцем, та ТОВ "Оска 1", як орендарем, був укладений Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі за № 229 (далі - договір оренди, спірний договір).

Відповідно до п. 1.1 Договору оренди орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 12.12.2019 № 386/7959 передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка) визначену цим договором, для експлуатації та обслуговування автостоянки, яка перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради.

Державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно проведено державним реєстратором прав на нерухоме майно Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) Урдюк О.Ю., згідно з рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер: 40210832 від 20.03.2013, номер запису про право власності: 25330132, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000.

Згідно з п. 2.1 Договору оренди об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 12.12.2019 № 386/7959 та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- кадастровий номер - :62:701:0028;

- місце розташування - вул. Оноре де Бальзака, 16-24 у Деснянському районі м. Києва;

- цільове призначення - 12.04 для розміщення та експлуатації будівель і споруд автомобільного транспорту та дорожнього господарства;

- категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення;

- вид використання - для експлуатації та обслуговування автостоянки;

- розмір (площа) - 1,5012 га.

Відповідно до витягу з технічної документації Головного управління Держгеокадастру у м. Києві від 20.11.2019 № 5331/86-19 нормативно-грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 24 726 843,45 грн. (п. 2.2 Договору оренди).

У п. 3.1. Договору оренди сторони погодились, що договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років.

Згідно п. 4 Договору оренди орендна плата за Земельну ділянку становить платіж, яки Орендар самостійно розраховує та вносить Орендареві за користування Земельною ділянкою у грошовій формі, а річна орендна плата за Земельну ділянку встановлюється в розмірі № (трьох) відсотків від її нормативної грошової оцінки.

Згідно з розрахунком розміру орендної плати за Земельну ділянку від 09.01.2020 за №НГО/2019-5176 (за формою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 13.12.2006 за №1724) річна орендна плата становить 741 805, 30 грн. на рік.

П. 4.11 передбачено, що контроль за виконанням умов Договору та виявлення порушень здійснюється Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в межах компетенції, визначеної рішенням Київської міської ради від 25.09.2003 року за №16/890 "Про порядок здійснення самоврядного контролю за використанням і охороною земель у м. Києві".

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.10.2020 у справі № 910/9049/20, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2021 у задоволенні позову відмовлено.

Рішення судів мотивовані тим, що у матеріалах справи відсутні докази оскарження правомірності виникнення у ТОВ "Оска 1" права власності на об`єкти нерухомого майна, розміщені на земельній ділянці з кадастровим № :62:701:0028, переданій в оренду ТОВ "Оска 1" на підставі спірного рішення Київської міської ради, а також відсутні докази неправомірності набуття такого права власності на вказане нерухоме майно, а тому посилання позивача на те, що нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, є самочинним будівництвом - необґрунтовані. Земельна ділянка не підлягала наданню в оренду на конкурентних засадах та були відсутні підстави для проведення земельних торгів, оскільки на спірній земельній ділянці з кадастровим № :62:701:0028 на момент прийняття Київською міською радою оскаржуваного рішення від 12.12.2019 № 386/7959 знаходилось нерухоме майно, яке належало на праві власності ТОВ "Оска 1". Позивач не надав належних, допустимих, достатніх та достовірних доказів на підтвердження того, що при укладенні спірного договору оренди землі від 27.02.2020 були наявні обставини, з якими закон пов`язує визнання правочинів (господарських договорів) недійсними.

Також суд апеляційної інстанції зазначив, що доводи прокурора про те, що суд першої інстанції у порушення вимог статті 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) не враховано, що оспорюваним рішенням спірну земельну ділянку надано для експлуатації та обслуговування автостоянки, яка належить до об`єктів дорожнього сервісу, у зв`язку з чим, право оренди спірної земельної ділянки відповідно до ч. 2 ст. 134 ЗК України підприємство могло набути виключно на конкурентних засадах, - судом апеляційної інстанції відхиляються як необґрунтовані та безпідставні, а також не були доведені жодними доказами в розумінні ст. ст. 76-79 ГПК України.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. Перший заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.

Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини 2 статті 287 ГПК України.

Обґрунтовуючи підставу оскарження, передбачену пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, заявник вважає, що судами не враховано висновок Верховного Суду, зазначений у постанові від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19 щодо застосування приписів статей 120, 134 ЗК України, 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Суди не надали оцінку доводам про те, що право користування спірною ділянкою не було зареєстровано за будь-якими фізичними та юридичними особами, а тому у ТОВ "Оска 1" не могло виникнути права на цю ділянку у відповідності до статті 120 ЗК України.

Частиною 2 статті 134 ЗК України визначено необхідність проведення земельних торгів у разі відведення земельних ділянок для експлуатації та обслуговування об`єктів дорожнього сервісу. Водночас спірним рішенням надано земельну ділянку для експлуатації та обслуговування автостоянки, яка згідно зі статтею 1 Закону України "Про автомобільні сервіси" є об`єктом дорожнього сервісу, однак суди зазначеному не надали належної оцінки.

Суди дійшли необґрунтованого висновку про законність відведення поза конкурсом земельної ділянки, яка майже у 60 разів перевищує площу нерухомого майна. Жодного обґрунтування надання товариству земельної ділянки саме такої площі документація із землеустрою не містить.

4.2. У відзивах на касаційну скаргу відповідачі вказують на безпідставність доводів скаржника, вважають, що позивач не довів обставин недійсності договору оренди, а тому просять залишити без змін рішення судів попередніх інстанцій.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.

5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.3. Предметом позовних вимог є визнання незаконним і скасування рішення Київської міської ради про передачу ТОВ "Оска 1" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування автостоянки, визнання недійсним договору оренди земельної ділянки.

5.4. Обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, заявник стверджує про неврахування судами попередніх інстанцій правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19. Ключовим питанням, у контексті зазначеної підстави касаційного оскарження є те, чи поширюються обмеження, встановлені статтею 134 ЗК України щодо продажу земельної ділянки виключно на земельних торгах у випадку, коли така ділянка є об`єктом дорожнього сервісу.

У зазначеній постанові у справі № 910/9028/19 Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду виклав такі правові висновки: "Спірним рішенням Київської міської ради від 06.12.2018 та укладеним на його підставі договором земельну ділянку надано в оренду поза конкурсом не лише для експлуатації та обслуговування вищевказаних об`єктів нерухомого майна, а і для експлуатації та обслуговування об`єктів дорожнього сервісу.

Як зазначає у своєму відзиві на касаційну скаргу прокурор, об`єктом дорожнього сервісу у спірних правовідносинах є автомобільна стоянка, розміщення та експлуатація якої на спірній земельній ділянці підтверджується актом обстеження земельної ділянки від 11.04.2019, наявним в матеріалах справи.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про автомобільні дороги» у редакції від 25.03.2018, що була чинною на час прийняття спірного рішення відповідачем-1, об`єкти дорожнього сервісу - спеціально облаштовані місця для зупинки маршрутних транспортних засобів, майданчики для стоянки транспортних засобів, майданчики відпочинку, видові майданчики, автозаправні станції, пункти технічного обслуговування, мотелі, готелі, кемпінги, торговельні пункти (у тому числі малі архітектурні форми), автозаправні комплекси, складські комплекси, пункти медичної та технічно-евакуаційної допомоги, пункти миття транспортних засобів, пункти приймання їжі та питної води, автопавільйони, а також інші об`єкти, на яких здійснюється обслуговування учасників дорожнього руху та які розміщуються на землях дорожнього господарства або потребують їх використання для заїзду та виїзду на автомобільну дорогу.

Проте, як вірно було вказано ще судом першої інстанції, приписами абзацу 13 частини 2 статті 134 ЗК України у названій редакції визначено, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі будівництва, обслуговування та ремонту об`єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, об`єктів зв`язку та дорожнього господарства (крім об`єктів дорожнього сервісу).

Згідно з абз.2 ч.2 ст.134 вказаного кодексу у зазначеній редакції:

"1. Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.

2. Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.135 зазначеного Кодексу у наведеній редакції:

"1. Земельні торги проводяться у формі аукціону, за результатами проведення якого укладається договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником (переможцем) земельних торгів, який запропонував найвищу ціну за земельну ділянку, що продається, або найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.

2. Продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) здійснюється виключно на земельних торгах, крім випадків, встановлених частинами другою і третьою статті 134 цього Кодексу."

З урахуванням викладеного, колегія суддів касаційного суду доходить висновку, що в силу наведених ч.2 ст.124, абз. 13 ч.1 ст.134 та ч.ч.1,2 ст.135 Земельного кодексу України в редакції, чинній станом на 04.12.2018, земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) для експлуатації та обслуговування саме об`єктів дорожнього сервісу підлягали виключно продажу на земельних торгах".

5.5. Як слідує із матеріалів справи, прокурор у судах попередніх інстанцій вказував на те, що рішенням КМР № 386/7959 від 12.12.2019 спірну земельну ділянку надано для експлуатації та обслуговування автостоянки, яка належить до об`єктів дорожнього сервісу, у зв`язку з чим, право оренди спірної земельної ділянки відповідно до ч. 2 ст. 134 ЗК України ТОВ "Оска-1" могло набути виключно на конкурентних засадах.

Водночас суд першої інстанції зазначених доводів та відповідних доказів не оцінював, а апеляційний господарський суд хоча і посилався на приписи частини 2 статті 134 ЗК України і статті 1 Закону України "Про автомобільні дороги", однак жодних висновків щодо застосування зазначених норм права до спірних правовідносин не викладав. Зі змісту оскарженої постанови апеляційного господарського суду слідує, що суд застосував зазначені норми права без урахування висновку Верховного Суду, викладеного у постанові від 01.07.2020 у справі № 910/9028/19. Суди залишили поза увагою доводи позивача у цій частині та не досліджували наявність підстав для застосування частини 2 статті 134 ЗК України до спірних відносин.

Колегія суддів також зауважує, що у спірних відносинах дослідженню підлягають докази щодо того, чи є спірна земельна ділянка, яка передана ТОВ "Оска 1" рішенням КМР № 386/7959 від 12.12.2019 об`єктом дорожнього сервісу, про особливості продажу якого, або права на нього і зауважено в частині 2 статті 134 ЗК України. Тобто необхідно проаналізувати та встановити чи відповідає спірна земельна ділянка тим же ознакам, які є характерними об`єкту дорожнього сервісу, визначення якого міститься у статті 1 Закону України "Про автомобільні дороги", на що посилається прокурор.

Суд зауважує, що саме надання відповіді на те, чи спірна земельна ділянка може вважатися об`єктом дорожнього сервісу чи ні, надасть змогу як оцінити яким саме чином мають застосовуватися приписи статті 134 ЗК України, так і погодитися або спростувати доводи прокурора, якими аргументована позовна заява.

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236-238, 282 ГПК України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову.

Для повного і всебічного розгляду справи важливим є встановлення та аналіз сукупного зв`язку зазначених вище обставин, а їх відсутність не дає змогу розглянути спір у відповідності до вимог законодавства та встановити наявність підстав для задоволення чи відмови у задоволенні позовних вимог.

Оскільки зазначеного суду не здійснили, фактично не дослідили у повному обсязі докази, які наявні в матеріалах справи, Верховний Суд зважаючи на приписи статті 300 ГПК України позбавлений можливості самостійно надавати оцінку відповідним доказам.

5.6. За таких обставин, зважаючи на те, що доводи скаржника щодо допущення порушень судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права підтвердилися, як і підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, а також ураховуючи не дослідження зібраних у справі доказів, які є необхідними для повного та всебічного розгляду справи, оскаржені рішення необхідно скасувати та передати справу на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

6.1. Згідно із пунктом 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд.

6.2. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

6.3. Під час нового розгляду справи слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити всі обставини справи, необхідні для правильного вирішення спору та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. З огляду на висновок Верховного Суду про задоволення касаційної скарги та направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції, судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами розгляду спору.

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 2 частини 1 статті 308, статтями 310, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.

Рішення Господарського суду міста Києва від 01.10.2020 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 22.02.2021 у справі № 910/9049/20 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ