ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" вересня 2021 р. Справа№ 910/17338/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Скрипки І.М.

суддів: Михальської Ю.Б.

Тищенко А.І.

при секретарі судового засідання Линник А.М.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 02.09.2021

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість"

на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2021 (повний текст складено 19.04.2021)

у справі №910/17338/20 (суддя Павленко Є.В.)

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість"

про розірвання договору та виселення

В судовому засіданні 02.09.2021 відповідно до ст.ст. 240, 283 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У листопаді 2020 Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість" про розірвання укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718, а також про виселення відповідача в примусовому порядку з державного нерухомого майна - нежитлових приміщень (п`ятиповерхової фасадної будівлі з підвалом, літера Б, площею 3 165,8 кв.м, та чотирьохповерхової будівлі з підвалом, літера В, площею 1 963,3 кв.м) загальною площею 5 129,1 кв.м, розташованих за адресою: місто Київ, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 26.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем покладеного на нього обов`язку щодо сплати орендних платежів, що, на думку Відділення, є істотним порушенням умов вищезазначеного договору оренди.

У відзиві на позовну заяву відповідач зазначив, що вищезазначені порушення виникли з березня 2017 року, і строк фактичної сплати орендних платежів у більшості випадків не перевищував 10 днів, що спростовує доводи позивача про можливість спричинення вказаними діями значних збитків державі. Отже, доводи позивача про істотну зміну обставин після укладення договору оренди, на думку Товариства, є необґрунтованими та не можуть бути достатніми підставами для розірвання цього договору в розумінні приписів частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Також відповідач вказував на те, що належним чином виконав свої зобов`язання по орендній платі та у нього відсутня заборгованість перед позивачем, нарахована за період з червня 2020 року по вересень 2020 року.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.04.2021 у справі №910/17338/20 позов задоволено.

Розірвано договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву та Товариством з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість".

Вирішено виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість" у примусовому порядку з державного нерухомого майна - нежитлових приміщень (п`ятиповерхова фасадна будівля з підвалом літ. "Б" площею 3 165,8 кв.м та чотирьохповерхова будівля з підвалом площею 1 963,3 кв.м, що знаходяться у дворі (всередині кварталу) літ. "В"), загальною площею 5 129,1 кв.м, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 26, та перебувають на балансі державного підприємства "Управління справами Фонду державного майна України".

Стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційного підприємства "ВБ Нерухомість" на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву 4 204,00 грн. судового збору.

Задовольняючи позов, суд виходив з обґрунтованості позовних вимог, оскільки матеріалами справи підтверджується, а відповідачем не спростовано, істотне порушення відповідачем умов договору, що полягає у систематичному невиконанні зобов`язань щодо погашення сум заборгованості за користування орендованими приміщеннями, у зв`язку з чим позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору.

А оскільки договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718 підлягає розірванню, наявні павові підстави для виселення відповідача з орендованих приміщень.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач 11.05.2021 звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове про відмову в позові.

Апеляційна скарга обґрунтована неправильним застосуванням судом норм матеріального права та порушенням судом норм процесуального права, рішення не відповідає вимогам ст.236 ГПК України.

Доводи апеляційної скарги зводяться до наступного:

- закон пов`язує можливість розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з одночасною наявністю чотирьох умов, визначених частиною другою статті 652 ЦК України, за істотної зміни обставин;

- детальний аналіз витягу з розрахунку заборгованості з орендної плати по Договору, який наданий позивачем на підтвердження систематичності порушень термінів оплат орендних платежів, вказує на те, що такі порушення виникли з березня 2017 та строк фактичної сплати орендної плати, в більшості випадків, не перевищував десяти днів, що спростовує доводи позивача про можливість спричинення вказаними діями значних збитків державі;

- заборгованість по Договору оренди, на яку посилався позивач в позовній заяві станом на 28.10.2020, яка нарахована за період часу з червня 2020 по вересень 2020 погашена відповідачем в повному обсязі, що підтверджується наданими позивачем розрахунками здійсненими станом на 16.02.2021;

- розмір орендної плати, що підлягав перерахуванню до державного бюджету та складає 70% загального розміру орендної плати становить більше 690 000,00 грн., отже, розмір боргу по орендній платі в сумі 2 606 283, 35 грн. утворився вже після звернення позивача до суду з даним позовом, що спростовує твердження суду про істотне порушення відповідачем умов договору оренди;

- умови договору оренди передбачали покладення на відповідача відповідних додаткових фінансових зобов`язань у вигляді пені, які він повинен сплатити позивачу у разі порушення зобов`язання, що підтверджує, що в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин може настати та повністю виключає порушення співвідношення майнових інтересів сторін і не позбавляє заінтересовану сторону (позивача) того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

У відзиві на апеляційну скаргу позивач спростовує її доводи, вказує на порушення істотних умов договору, наполягає, що до правовідносин, які склалися між сторонами у зв`язку з істотним порушенням з боку відповідача умов договору оренди державного майна, слід застосовувати положення ст.651 ЦК України, а не ст.652 ЦК України, як помилково зазначає апелянт. Звертає увагу на обґрунтованість рішення суду в частині виселення відповідача з орендованого майна, оскільки договір оренди розірваний судом з дотриманням норм матеріального та процесуального права, із застосуванням актуальної судової практики.

У додаткових поясненнях, наданих суду за результатами проведеного 15.07.2021 року засідання, позивач акцентує увагу на систематичному та протягом декількох років порушенні термінів здійснення платежів за договором - як в частині порушення термінів внесення платежів, так і в частині повного внесення сум нарахованих платежів з орендної плати.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному головуючому судді (судді-доповідачу) (складу суду) Північного апеляційного господарського суду від 12.05.2021 апеляційну скаргу відповідача передано на розгляд судді Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Тищенко А.І., Михальська Ю.Б.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.05.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість" на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2021 у справі №910/17338/20, розгляд справи призначено на 24.06.2021.

24.06.2021 відповідачем подано клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з неможливістю участі представника відповідача в судовому засіданні 24.06.2021, оскільки останній на вказану дату перебуває в іншому місті у відрядженні з метою надання правової допомоги іншому клієнту, що позбавляє представника відповідача з`явитись в засідання 24.06.2021. Забезпечити явку іншого представника в засідання по справі у відповідача на даний час можливості немає.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.06.2021 клопотання відповідача про відкладення розгляду справи №910/17338/20 задоволено, розгляд справи відкладено на 15.07.2021.

В судовому засіданні 15.07.2021 представники позивача та відповідача надали пояснення суду як в обґрунтування доводів апеляційної скарги, так і в обґрунтування заперечень проти апеляційної скарги та обґрунтування правомірності прийняття судом оскаржуваного рішення.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.07.2021 з метою повного, всебічного та об`єктивного дослідження фактичних обставин справи/, та зясвання питань, що виникли під час розгляду справи, колегією суддів оголошено перерву у справі на 02.09.2021.

19.08.2021 позивачем подано до суду додаткові пояснення у справі за результатами проведеного 15.07.2021 року засідання.

25.08.2021 позивачем подано клопотання про приєднання доказів до матеріалів справи, у задоволенні якого судом було відмовлено ухвалою від 02.09.2021.

02.09.2021 позивачем подано заяву про відвід головуючого судді Скрипки І.М., яка заявою позивача від 02.09.2021 була відкликана як помилково подана.

Усне клопотання представника відповідача адвоката Юхименко Д.Ю., заявлене в судовому засіданні 02.09.2021, про відкладення розгляду справи було відхилено ухвалою суду від 02.09.2021 за безпідставністю.

У задоволенні усної заяви представника відповідача адвоката Юхименко Д.Ю., заявленої в судовому засіданні 02.09.2021, про відвід головуючого у справі Скрипки І.М. відмовлено ухвалою суду від 02.09.2021.

Явка представників сторін

Представник відповідача адвокат Судейкіна І.В. в судовому засіданні апеляційної інстанції 15.07.2021 підтримала доводи апеляційної скарги з підстав, викладених у ній, просила її задовольнити, оскаржуване рішення скасувати, ухвалити нове рішення про відмову в позові. При цьому надала об`ємні пояснення щодо доводів апеляційної скарги, відповіла на питання суду та заслухала відповіді представників позивача на питання суду з одночасним обговоренням матеріалів справи та правовідносин, що виникли між сторонами.

Про наступну дату судового засідання на 02.09.2021 повідомлена судом під розписку, що міститься в матеріалах справи.

Представник відповідача адвокат Юхименко Д.Ю., що з`явився в судове засідання 02.09.2021, не висловив позицію відповідача щодо доводів апеляційної скарги.

Представник позивача в судовому засіданні апеляційної інстанції 02.09.2021 заперечував проти задоволення апеляційної скарги, просив її відхилити, а оскаржуване рішення залишити без змін з підстав, викладених у відзиві на апеляційну скаргу та у додатково поданих поясненнях.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

26 грудня 2013 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість" та Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 6718, за умовами якого (у редакції договору про внесення змін до цієї угоди від 19 лютого 2019 року № 6718/04) останнє передало відповідачу в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлові приміщення (п`ятиповерхову фасадну будівлю з підвалом літ. "Б" площею 3 165,8 кв.м та чотирьохповерхову будівлю з підвалом площею 1 963,3 кв.м, що знаходиться у дворі (всередині кварталу) літ. "В"), загальною площею 5 129,1 кв.м, що розташовані за адресою: місто Київ, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 26, та перебувають на балансі державного підприємства "Управління справами Фонду державного майна України". Зазначене нерухоме майно, що передається в оренду, знаходиться на земельній ділянці, площею 1 880 кв.м, код - :76:023:0026. Вартість зазначеного нерухомого майна визначена згідно з висновком про вартість станом на 30 вересня 2018 року і становить 57 900 000,00 грн. без ПДВ.

У подальшому між сторонами були укладенні договори: від 15 грудня 2014 року № 6718/01, від 1 вересня 2016 року № 6718/02, від 19 червня 2018 року № 6718/03 та від 19 лютого 2019 року № 6718/04 - про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718.

Зазначені угоди підписані уповноваженими представниками сторін, скріплені печатками вказаних юридичних осіб, а також нотаріально посвідчені.

Згідно з пунктом 1.2 договору (з урахуванням положень вказаних додаткових угод) майно передається в оренду з метою розміщення: підвал та перший поверх (будівля літера "Б", загальною площею 985,0 кв.м та будівля літера "В", загальною площею 700,1 кв.м) - для розміщення ресторанів, торговельних об`єктів з продажу окулярів, лінз скелець; другий поверх (будівля літера "Б", загальною площею 541,6 кв.м та будівля літера "В", загальною площею 416,7 кв.м), четвертий поверх (будівля літера "Б", загальною площею 536,5 кв.м та будівля літера "В", загальною площею 424,2 кв.м), п`ятий поверх (будівля літера "Б", загальною площею 561,7 кв.м) - для розміщення офісних приміщень.

За змістом пунктів 2.1 - 2.4 цієї угоди орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний в договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна. Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди. Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку, складеному Методикою оцінки. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання покладається на орендодавця.

Відповідно до пунктів 3.1-3.3 даного правочину орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 року № 786 (зі змінами) і становила без ПДВ за базовий місяць оренди (вересень 2018 року) - 900 203,84 грн. Орендна плата за перший місяць оренди лютий 2019 року була встановлена шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за жовтень, листопад, грудень 2018 року та січень, лютий 2019 року. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснювалася в порядку, передбаченому законодавством. Орендна плата за кожний наступний місяць визначалася шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Оперативна інформація про індекси інфляції, розраховані Державною службою статистики України, розміщується на вебсайті Фонду державного майна України.

Пунктом 3.5 договору встановлено, що розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики її розрахунку, істотної зміни стану об`єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу в співвідношенні 70 % до 30 % щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним з урахуванням щомісячного індексу інфляції відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж (пункт 3.6 цієї угоди).

Пунктом 5.4 цієї угоди встановлено, що орендар зобов`язався своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу.

Пунктом 10.1 даного правочину сторони визначили, що він укладений на 15 років, зі строком дії з 26 грудня 2013 року до 26 грудня 2028 року включно.

Зміни до умов цього правочину або його розірвання допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною (пункт 10.3 договору).

Відповідно до пункту 10.6 цієї угоди її чинність припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі орендованого майна; достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду; банкрутства орендаря; ліквідації орендаря - юридичної особи.

З матеріалів справи вбачається, що 26 грудня 2013 року між сторонами у справі було підписано та скріплено їх печатками відповідний акт приймання-передачі, за яким вищенаведене нерухоме майно передано в оренду Товариству.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач посилався на те, що в порушення пункту 5.4 договору відповідач протягом дії спірного правочину систематично (більше трьох разів) порушував терміни здійснення платежів щодо сплати орендної плати. Товариством не в повному обсязі було сплачено орендну плату, станом на 28 жовтня 2020 року заборгованість перед Державним бюджетом України за період з червня 2020 року по вересень 2020 року склала 2 045 017,38 грн., з яких 1 984 482,69 грн. - заборгованість з орендної плати, 53 848,10 грн. - пеня, 6 686,59 грн. - інфляційні втрати, у зв`язку з чим позивач просив розірвати спірний договір оренди.

З огляду на допущені Товариством порушення пунктів 3.1, 3.6 - 3.8, 5.4 спірної угоди, позивачем направлено на адресу відповідача пропозицію від 21 жовтня 2020 року № 30-06/9159 про дострокове розірвання договору оренди від 26 грудня 2013 року № 6718, копія якої наявна у матеріалах справи.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Згідно зі ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

При цьому колегія суддів зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод сторін (рішення Суду у справі Трофимчук проти України no.4241/03 від 28.10.2010).

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників апеляційного провадження, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про те, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення підлягає залишенню без змін виходячи з наступного.

Частинами 1 та 2 статті 509 ЦК України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Згідно з частиною 1 статті 173 ГК України господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Відповідно до статті 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Загальний порядок укладення, зміни і розірвання цивільно-правових договорів врегульовано Главою 53 ЦК України. Порядок укладення, зміни і розірвання господарських договорів встановлено Главою 20 ГК України.

Згідно із статтею 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною 3 статті 291 ГК України визначено, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, у порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до частини 1 статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Положеннями статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

У той же час умовами пункту 10.7.3 наведеної угоди сторони погодили, що цей договір буде достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар, зокрема, систематично (більше трьох разів) порушує термін здійснення будь-яких платежів за цим правочином та не надав платіжні доручення до регіонального відділення.

Також частиною 1 статті 651 ЦК України встановлено, що істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (частина 2 статті 651 ЦК України).

Приписи статті 651 ЦК України пов`язують можливість розірвання договору у зв`язку з порушенням стороною його умов лише у разі, якщо внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно з розрахунком заборгованості Товариства з орендної плати станом на 28 жовтня 2020 року, доданим позивачем до позовної заяви, вбачається що відповідачем неодноразово були прострочені платежі з орендної плати, зокрема: за травень 2018 року, серпень 2018 року, вересень 2018 року, листопад 2018 року, січень 2020 року, лютий 2020 року, березень 2020 року, травень 2020 року. Дана обставина щодо несвоєчасної оплати не заперечувалась і самим відповідачем у його відзиві.

Крім того, як вже було зазначено вище, станом на 28 жовтня 2020 року у відповідача була наявна заборгованість по орендній платі у загальному розмірі 1 984 482,69 грн. Водночас, навіть зважаючи на часткову оплату спірної заборгованості, борг відповідача по орендній платі, станом на 16 лютого 2021 року, збільшився до 2 606 283,35 грн., що підтверджується відповідним розрахунком позивача від цієї ж дати, наявним у матеріалах справи.

Вказані обставини свідчать про істотне порушення Товариством умов договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718, оскільки сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору.

Сам факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору (п.10.7.3 договору) в порядку ст.651 ЦК України на підставі рішення суду, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 31 липня 2020 року в справі № 479/1073/18.

Оскільки матеріалами справи підтверджується істотне порушення відповідачем умов договору, що полягає у систематичному невиконанні зобов`язань щодо погашення сум заборгованості за користування орендованими приміщеннями, у зв`язку з чим позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні спірного договору, а також враховуючи те, що відповідач в передбаченому законом порядку не спростував вказаних встановлених обставин справи, місцевий господарський суд на підставі вищезазначених норм чинного законодавства дійшов обґрунтованого висновку про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718.

Доводи відповідача, викладені у його відзиві на позовну заяву стосовно того, що строк фактичної сплати орендних платежів у більшості випадків не перевищував 10 днів, правомірно не прийняті судом до уваги, оскільки вони тільки підтверджують факт істотного порушення Товариством умов спірного договору оренди.

Крім того, згідно з розрахунками позивача, наявними у матеріалах даної справи, спірна заборгованість Товариства по орендній платі перед відповідачем за час розгляду даної справи збільшилася з 1 984 482,69 грн. (станом на 28 жовтня 2020 року) до 2 606 283,35 грн. (станом на 16 лютого 2021 року).

Відповідно до частини 3 статті 653 ЦК України якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

У позовній заяві позивачем також заявлено вимогу про виселення Товариства з вищезазначених нежитлових будівель, загальною площею 5 129,1 кв.м, які є предметом оренди за спірним договором.

Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 611 ЦК України розірвання договору є підставою для припинення зобов`язання.

За частиною 2 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Відповідно до частини 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Статтею 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Пунктом 10.9 спірного договору оренди передбачено, що в разі припинення або розірвання цієї угоди майно протягом 3 робочих днів повертається орендарем орендодавцю/балансоутримувачу.

Оскільки договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 26 грудня 2013 року № 6718 підлягає розірванню, на підставі вищезазначених положень закону суд першої інстанції дійшов правомірних висновків про виселення Товариства з орендованих приміщень.

Інші доводи, на які посилалося сторони під час розгляду даної справи, залишені судом без задоволення та не прийняті до уваги як необґрунтовані.

Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного відповідачем в апеляційній скарзі

Як вбачається з матеріалів справи, до позовної заяви Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву від 05.11.2020 № 30-10/9758 було додано розрахунок заборгованості з орендної плати до державного бюджету та розрахунок пені Товариства з обмеженою відповідальністю «ВБ Нерухомість» по договору оренди від 26.12.2013 № 6718 станом на 28.10.2020, відповідно до яких загальна сума заборгованості станом на 28.10.2020 складає 2 045 017,38 грн.

Отже, Регіональним відділенням Фонду державного майна України по м. Києву у позовній заяві від 05.11.2020 № 30-10/9758 було підтверджено допустимими доказами факт наявності заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю «ВБ Нерухомість» за договором оренди від 26.12.2013 № 6718, як обставини, що стали підставою для звернення з даним позовом до суду.

В матеріалах судової справи відсутні належні та допустимі докази, які б свідчили про оскарження або невизнання відповідачем суми заборгованості з орендної плати або ж порядку її нарахування.

Відповідач ні під час розгляду справи в суді першої інстанції, ні в апеляційній скарзі не подав жодних аргументів та доказів щодо незгоди з поданими позивачем розрахунками заборгованості.

Напроти, відповідач визнає, що було порушення в частині внесення оплат з орендної плати, але, на його думку, воно було не суттєве.

Проте, як вбачається з розрахунків заборгованості Товариства з обмеженою відповідальністю «ВБ Нерухомість» за договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 26.12.2013 № 6718 станом на 16.02.2021, Товариство з обмеженою відповідальністю «ВБ Нерухомість» всупереч положенням статей 18, 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-ХІІ, та пунктів З.1., 3.6., 5.4. Договору, систематично та протягом декількох років порушувало терміни здійснення платежів за цим Договором - як в частині порушення термінів внесення платежів, так і в частині повного внесення сум нарахованих платежів з орендної плати.

З наданих до суду першої інстанції розрахунків заборгованості відповідача з орендної плати за спірним договором оренди нерухомого майна, вбачається та судом першої інстанції зроблений вірний та обґрунтований висновок про допущення орендарем порушення в частині як своєчасної сплати, так і сплати в повному обсязі, тобто, в розмірі, встановленому пунктом 3.1 Договору, більше трьох разів перед зверненням з даним позовом до суду, що не заперечувалось відповідачем.

Згідно пункту 10.7.3. Договору, сторони погодилися, що цей Договір буде достроково розірваний на вимогу Орендодавця, якщо Орендар, зокрема, систематично/ більше трьох раз/ порушує терміни здійснення будь-яких платежів за цим договором та не надав платіжні доручення до регіонального відділення.

Сам факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

В свою чергу, відповідач протягом розгляду справи в суді першої інстанції та в апеляційній скарзі не заявляв та не надавав доказів на підтвердження наявності в нього обставин, які б унеможливлювали користування орендованим приміщенням та надавали б право на зменшення або звільнення від внесення орендної плати.

Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» (зі змінами), установлено з 12 березня 2020 до 22 травня 2020 року на всій території України карантин.

Згідно частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.

Відповідно до частини 1, 6 статті 762 Цивільного кодексу України, за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У ряді випадків, передбачених законодавством, наймач в односторонньому порядку може вимагати зменшення орендної плати.

Це може стосуватися наступних випадків:

-коли в силу обставин, за які наймач не відповідає, умови користування, передбачені договором оренди, або стан майна суттєво погіршився. Це можуть бути, насамперед, обставини непереборної сили або force majeure, наприклад, явища стихійного характеру (повені, замети, пожежі), військові дії.

-коли наймачем виявлені недоліки орендованого майна, за які відповідає наймодавець;

-коли наймодавець при укладанні договору оренди не попередив наймача про права третіх осіб не майно, що здається в найм (оренду);

-коли наймодавцем порушені обов`язки по здійсненню капітального ремонту.

Якщо при наявності наведених вище обставин наймодавець відмовляється зменшити розмір орендної плати, наймач має право звернутися до суду з позовом про зміну істотних умов договору оренди.

Товариство з обмеженою відповідальністю «ВБ Нерухомість» не стверджувало та не надавало жодних доказів на підтвердження наявності вищезазначених обставин, які б дали право останньому вимагати зменшення орендної плати за договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 26.12.2013 № 6718.

З огляду на викладене, доводи апелянта про те, що розмір боргу по орендній платі в сумі 2 606 283,35 грн. утворився вже після звернення Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву до суду з позовом про розірвання договору та виселення, а також про визначення умовами Договору покладення на відповідача додаткових фінансових зобов`язання у вигляді пені, як на підставу для відмови в позові у зв`язку з відсутністю порушення істотних умов договору, не узгоджуються з матеріалами справи.

Напроти, наявність боргу по орендній платі в сумі 2 606 283,35 грн., який утворився вже після звернення Регіонального відділення Фонду державного майна України по м. Києву з позовною заявою до суду, зайвий раз підтверджує систематичність порушення термінів сплати орендних платежів.

Оскільки матеріалами справи підтверджується істотне порушення відповідачем умов договору, що полягає у систематичному невиконанні зобов`язань щодо погашення сум заборгованості за користування орендованими приміщеннями, у зв`язку з чим Регіональне відділення Фонду державного майна України по м. Києву значною мірою позбавляється того, на що розраховувало при укладенні спірного договору, тому суд першої інстанції на підставі норм чинного законодавства дійшов обґрунтованого висновку про те, що позовна вимога в частині розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 26 грудня 2013 року № 6718 є такою, що підлягає задоволенню.

Щодо припущення відповідача, що до правовідносин, які склалися між сторонами у зв`язку з істотним порушенням з боку відповідача умов Договору оренди державного майна, яке призвело до звернення позивача до суду, слід застосовувати не статтю 651 ЦК України, а статтю 652 ЦК України «Зміна або розірвання договору у зв`язку з істотною зміною обставин» колегія суддів зазначає наступне.

У відповідності до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Пунктом 1 частини 1 статті 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Частина третя статті 653 ЦК України, частина четверта статті 188 ГК України також зазначає, що договір може бути розірвано або за домовленістю сторін, або на вимогу однієї з сторін за рішенням суду.

При цьому, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац другий частини другої статті 651 ЦК України).

Йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення для оцінки порушення як істотного, та для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Таким чином, чинне законодавство визначає, що підставою для розірвання договору у судовому порядку може бути доведений належними та допустимими доказами факт невиконання стороною зобов`язань за договором.

Виходячи з меж заявлених позовних вимог, системного аналізу положень чинного законодавства України та матеріалів справи, місцевий господарський суд дійшов обгрунтованого висновку, що у зв`язку з невиконанням відповідачем зобов`язань за Договором оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 6718 від 26.12.2013 року, позивач значною мірою позбавляється того, на що він розраховував при укладенні договору, а тому позовні вимоги позивача про розірвання договору є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Колегія суддів не погоджується з доводами апелянта про відсутність підстав для його виселення з орендованого приміщення, оскільки з огляду на положення ч.3 ст.653 ЦК України, ч.1 ст.785 ЦК України, ч.1 ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. № 2269-ХІІ, пункту 10.9. Договору, відповідно до якого в разі припинення або розірвання цієї угоди майно протягом 3 робочих днів повертається орендарем орендодавцю/балансоутримувачу, враховуючи, що договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 26 грудня 2013 року № 6718 підлягає розірванню, суд першої інстанції на підставі вищезазначених положень закону дійшов правильного та законного висновку про виселення Товариства з обмеженою відповідальністю «ВБ Нерухомість» з орендованих приміщень, вірно застосувавши норми матеріального та процесуального права.

Доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують вірного по суті рішення суду, при ухваленні якого судом надано оцінку як кожному доказу окремо, так і в їх сукупності, вірно встановлено характер спірних правовідносин та в цілому правильно застосовані норми матеріального права, які їх регулюють.

Наведені в апеляційній скарзі доводи фактично зводяться до переоцінки доказів та незгоди відповідача з висновками суду першої інстанції про задоволення позову, а тому не дають підстав для висновку про неправильне застосування місцевим судом норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.

Враховуючи вище викладене, суд апеляційної інстанції вважає, що у апеляційній скарзі не наведено достатніх та переконливих доводів, на підставі яких колегія суддів могла б прийти до висновку про помилковість висновків суду першої інстанції.

Виходячи з правил ч. 4 ст. 11 ГПК України, апеляційний суд застосовує практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

У рішенні Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України №4241/03 від 28.10.2010 Європейським судом з прав людини зазначено, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Доводи відповідача, викладені в апеляційній скарзі, не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи судом апеляційної інстанції.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.

Відповідно до п.58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (заява №4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994, серія А, №303-А, п.29).

За таких обставин решту аргументів відповідача (апелянта) суд визнає такими, що не мають суттєвого впливу на прийняття рішення у даній справі та не спростовують правильних висновків суду про задоволення позову.

Таким чином, застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права відповідає встановленим обставинам справи, що свідчить про відсутність підстав для скасування або зміни оскаржуваного рішення.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість" на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2021 у справі №910/17338/20.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги у зв`язку з відмовою в її задоволенні на підставі ст.129 ГПК України покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 275, 276, ст.ст. 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ВБ Нерухомість" на рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2021 у справі №910/17338/20 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 08.04.2021 у справі №910/17338/20 залишити без змін.

3. Матеріали справи № 910/17338/20 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені Господарським процесуальним кодексом України.

Повний текст постанови підписано 10.09.2021

Головуючий суддя І.М. Скрипка

Судді Ю.Б. Михальська

А.І. Тищенко