ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

07 вересня 2021 року

м. Київ

справа № 910/597/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.,

за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.

та представників

позивача: Перепелицін К.М.,

відповідача: не з`явились,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп"

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2020

у справі № 910/597/18

за позовом Київської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп"

про розірвання договору,

В С Т А Н О В И В:

Київська міська рада звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп" про розірвання договору оренди земельної ділянки площею 0,1180 га, кадастровий номер :62:036:0069, розташованої на вул. Попудренка, 50-В, м. Київ, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "Омега Лайт Груп".

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на положення ст. 32 Закону України "Про оренду землі", ст. 158 Земельного кодексу України, ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, ст.ст. 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та вказував на істотне порушення відповідачем умов договору оренди землі у частині використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, оскільки за результатами обстеження земельної ділянки встановлено, що вона є вільною від забудови, що зафіксовано Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в акті від 26.12.2017 № 17-2110-03.

Справа розглядалась судами неодноразово.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.04.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2019, позов задоволено. Розірвано спірний договір оренди земельної ділянки.

Постановою Верховного Суду від 04.09.2019 постанову Північного апеляційного господарського суду від 28.05.2019 та рішення Господарського суду міста Києва від 26.04.2018 скасовано, а справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

В обґрунтування своєї позиції колегія суддів Верховного Суду зазначила, що:

- суд апеляційної інстанції прийняв докази (перелік яких наведено у п. 6.15 постанови) до розгляду, але не розглянув та не оцінив їх, проте дійшов висновку про відсутність у відповідача майнових прав на спірну земельну ділянку з огляду на судові рішення від 17.02.2010, від 06.11.2011 у справі № 2а-715/10, від 31.08.2010 у справі № 30/219. При цьому суд апеляційної інстанції не звернув уваги, що судові рішення у цих справах датовано 2010 та 2011 роками, натомість переважна більшість документів, наданих відповідачем у якості доказів, датовано 2017-2019 роками, а предметом позову у справі № 30/219 взагалі є звільнення відповідачем земельної ділянки площею 0,06 га для розміщення торгівельних павільйонів за адресою: вул. Попудренка, навпроти будинку 50 у Деснянському районі м. Києва;

- суди обох інстанцій не дослідили та не з`ясували, чи охоплюється визначенням нецільового використання відповідачем земельної ділянки (у розумінні положень спірного договору оренди землі), а отже і порушення відповідачем умов договору у наведеній частині, що є суттєвим для правильного вирішення цього спору з огляду на предмет і підстави заявленого позову;

- суди не з`ясували, чи відповідає спосіб захисту, обраний позивачем, фактичним обставинам справи та чи може застосування такого способу забезпечити відновлення порушеного права позивача.

За результатами нового розгляду справи рішенням Господарського суду міста Києва від 17.02.2020 (суддя Гумега О.В.) у задоволенні позову Київської міської ради відмовлено повністю.

В свою чергу постановою Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2020 (колегія суддів у складі: Станік С.Р. - головуючий, Дикунська С.Я., Тищенко О.В.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким позов задоволено повністю. Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 0,1180 га, кадастровий номер :62:036:0069, розташованої на вул. Попудренка, 50-В у Деснянському районі міста Києва.

Як встановлено судами обох інстанцій, між Фізичною особою-підприємцем Суворкіним Геннадієм Володимировичем (продавцем) та ТОВ "Омега Лайт Груп" (покупцем) 03.07.2009 укладено договір № 1/030709 купівлі-продажу окремої нежитлової будівлі, за умовами якого продавець передає у власність, а покупець - набуває окрему нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Попудренка, 50-В, відчужувана будівля має загальну площу 789 м2.

Актом прийому-передачі окремої нежитлової будівлі від 03.07.2009 сторони узгодили, що продавець передав, а покупець прийняв згідно з договором купівлі-продажу № 1/030709 від 03.07.2009 окрему нежитлову будівлю, загальною площею 789 м2, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Попудренко, 50-В.

Постановою Деснянського районного суду міста Києва від 17.02.2010 у справі №2а-715 визнано неправомірними дії Комунального підприємства "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна" щодо відмови зареєструвати за ТОВ "Омега Лайт Груп" право власності на окрему нежитлову будівлю по вул. Попудренка, 50-В; зобов`язано Комунальне підприємство "Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна" зареєструвати право власності на окрему нежитлову будівлю по вул. Попудренка, 50-В за договором купівлі-продажу окремої нежитлової будівлі від 03.07.2009.

Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 24.03.2010 видано ТОВ "Омега Лайт Груп" реєстраційне посвідчення № 019557 на право власності на нежитлову будівлю загальною площею 789,1 м2, розташовану в м. Києві по вул. Попудренка, буд. 50-В.

Постановою Київського апеляційного адміністративного суду від 06.12.2011 у справі № 2а-715 скасовано постанову Деснянського районного суду м. Києва від 17.02.2011 та закрито провадження в адміністративній справі.

Київська міська рада 20.12.2016 прийняла рішення № 688 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп" земельної ділянки для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на вул. Попудренка, 50 в у Деснянському районі м. Києва" (далі - Рішення КМР), яким вирішила:

- затвердити проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп" для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на вул. Попудренка, 50 в у Деснянському районі м. Києва (категорія земель - землі житлової та громадської забудови, справа Д-6976, заява ДЦ від 06.11.2014 № 01026-04) (пункт 1 Рішення КМР);

- передати Товариству з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп", за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 25 років земельну ділянку площею 0,1180 га (кадастровий номер :62:036:0069, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-014) для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі на вул. Попудренка, 50 в у Деснянському районі м. Києва із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва, у зв`язку з переходом права власності на майно (договір купівлі - продажу окремої нежитлової будівлі від 03.07.2009 № 1/030709) (пункт 2 Рішення КМР).

На підставі зазначеного рішення між Київською міською радою (орендодавцем) та ТОВ "Омега Лайт Груп" (орендарем) укладено договір оренди земельної ділянки від 04.07.2017, відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену цим договором, для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі.

Згідно з п. 2.1 договору, об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення КМР та цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- кадастровий номер - :62:036:0069;

- місце розташування - вул. Попудренка, 50-в у Деснянському районі м. Києва;

- цільове призначення - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі;

- категорія земель - землі житлової та громадської забудови;

- вид використання - для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі;

- розмір (площа) - 0,1180 га.

Відповідно до п. 3.1 договору його укладено на 25 років.

Умови використання земельної ділянки визначені у п. 5.1 договору, згідно з якими на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору.

У п. 6.2 договору передбачено, що право на оренду земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Відповідно до п. 8.1 договору орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором.

Пунктом 8.3 договору визначено право орендаря, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням вимог чинного законодавства та умов цього договору; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди.

Згідно з п. 8.4 договору орендар зобов`язаний, зокрема, приступити до використання земельної ділянки у строк, встановлений цим договором після державної реєстрації права оренди даної земельної ділянки; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

За змістом п. 11.4 договору його може бути розірвано: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням; систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату; здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Відповідно до п. 11.5 договору його може бути достроково розірвано у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору.

Державну реєстрацію права оренди земельної ділянки на підставі вказаного договору проведено 04.07.2017, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права за № 91152455 від 04.07.2017.

26.12.2017 посадовою особою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено обстеження земельної ділянки кадастровий номер :62:036:0069, розташованої на вул. Попудренка, 50-в у місті Києві, за результатами якого складено Акт обстеження земельної ділянки № 17-2110-03 від 26.12.2017, у якому зазначено, що під час проведення обстеження з виїздом на місце встановлено, що земельна ділянка (кадастровий номер :62:036:0069) є вільною від забудови.

Посилаючись на те, що земельна ділянка використовується відповідачем не за цільовим призначенням, оскільки за результатами обстеження земельної ділянки встановлено, що вона є вільною від забудови, і вказане на думку позивача є істотним порушенням відповідачем умов договору оренди землі, Київська міська рада звернулась до суду з позовом у даній справі.

Крім цього, 07.05.2019 посадовою особою Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проведено обстеження земельної ділянки кадастровий номер :62:036:0069, розташованої на вул. Попудренка, 50-в у місті Києві, за результатами якого складено Акт обстеження земельної ділянки № 19-0335-03 07.05.2019, де зазначено, що обстеженням встановлено, що "земельна ділянка огороджена парканом та вільна від забудови. На ділянці вирито котлован, на момент обстеження будівельні роботи не проводились".

Також ТОВ "Омега Лайт Груп" до матеріалів справи долучено: договір від 03.07.2009 № 1/030709 купівлі-продажу окремої нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Попудренко 50 в; акт прийому-передачі до договору № 1/030709; витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 04.03.2019 № 158299190, в якому зазначено, що скаржник є власником торгівельно-офісної будівлі площею 789 м2, яка розташована у м. Києві по вул. Попудренка, 50 в; технічний паспорт на нежитловий будинок № 50 в по вул. Попудренка у м. Києві, який виготовлено станом на 18.02.2019; Декларацію про початок будівельних робіт з реконструкції нежитлових приміщень торгівельно-офісної будівлі та документи на підтвердження здійснення робіт стосовно зміни та реконструкції будівлі за цією адресою.

Відмовляючи у задоволенні позову за результатами нового розгляду справи, місцевий господарський суд виходив з того, що позивачем не доведено суду належними, допустимими, достовірними та вірогідними доказами (у розумінні ст.ст. 76-79 ГПК України) використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням, а відповідно, істотність порушення відповідачем договору в розумінні ч. 2 ст. 651 ЦК України. Жодні докази завданої діями відповідача шкоди позивачу, позбавлення позивача внаслідок такої шкоди того, на що він розраховував при укладенні спірного договору, - позивачем не зазначено та до матеріалів справи не долучено. Що ж до відповідності обраного позивачем способу захисту фактичним обставинам справи та можливості внаслідок застосування такого способу забезпечити відновлення порушеного права позивача, то на виконання вказівки Верховного Суду у постанові від 04.09.2019 у даній справі № 910/597/18, судом з`ясовано відсутність порушеного права позивача у спірних правовідносинах, а відтак невідповідність обраного позивачем способу захисту фактичним обставинам справи.

Скасовуючи рішення суду першої інстанції та постановляючи нове - про задоволення позову, апеляційний господарський суд виходив з того, що рішення місцевого господарського суду ухвалено при нез`ясуванні обставин, що мають значення для справи (зокрема, щодо використання спірної земельної ділянки відповідно до умов договору оренди, а саме, наявність у відповідача в сукупності: (1) як законно зведеного/набутого/належно підтвердженого та зареєстрованого майнового права щодо об`єкта будівництва (будівлі/споруди) на земельній ділянці, (2) з подальшою реалізацією виду використання наданої земельної ділянки саме для експлуатації та обслуговування такої будівлі), за недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими (щодо використання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням, зокрема з огляду на умови договору оренди, ст.ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України); висновки суду першої інстанції не відповідають встановленим обставинам справи, а також при ухваленні рішення судом першої інстанції допущено порушення норм процесуального права та неправильно застосовані норми матеріального права (ст.ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України; ст. 123 Земельного кодексу України, ст.ст. 25, 32 Закону України "Про оренду землі", п.п г) ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України) щодо встановлення обставин наявності обумовлених законом підстав для розірвання договору оренди.

Не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, відповідач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі, посилаючись на порушення норм матеріального і процесуального права, помилковість висновків суду та те, що останній вийшов за межі заявлених позовних вимог (визнав відсутність майнових прав відповідача на належне йому майно, що не відповідає дійсності та не є предметом розгляду даної справи), дійшов помилкового висновку про відсутність у відповідача права власності на об`єкт нерухомого майна, права користування земельної ділянкою під ним згідно зі ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України. Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме - на момент подання касаційної скарги відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування нор права у подібних відносинах - ст.ст. 19, 20, 141 ЗК України, Наказу Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 "Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель", ст.ст. 25, 32 Закону України "Про оренду землі".

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.12.2020 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 02.02.2021 та надано строк на подання відзивів на касаційну скаргу до 18.01.2021.

До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду не надходило відзиву на касаційну скаргу у встановлений в ухвалі від 24.12.2020 строк.

У судовому засіданні 02.02.2021 оголошувалась перерва до 16.02.2021, а у судовому засіданні 16.02.2021 - до 09.03.2021.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09.03.2021 зупинено провадження у справі № 910/597/18 до закінчення перегляду в касаційному Великою Палатою Верховного Суду справи № 925/929/19.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.07.2021 поновлено провадження у справі та призначено касаційну скаргу до розгляду на 07.09.2021.

Заслухавши доповідь головуючого судді та пояснення представника позивача, переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного, а також рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.

Відповідно до ст. 94 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оренду землі", договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Стаття 610 ЦК України передбачає, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Пунктом 8.4 договору оренди землі ТОВ "Омега Лайт Груп" зобов`язано, зокрема, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 18 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на категорії. Категорії земель України мають особливий правовий режим.

Відповідно до ст. 19 ЗК України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Згідно з ч.ч. 1, 2 ст. 20 ЗК України віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення. Зміна цільового призначення земельних ділянок державної або комунальної власності провадиться Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування, які приймають рішення про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу цих ділянок у власність або надання у користування відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу.

Відповідно до абзацу 1 ч. 5 ст. 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Отже, зазначені норми права розрізняють категорії земель за їх цільовим призначенням та види використання земельної ділянки в межах кожної категорії земель.

Як встановлено місцевим господарським судом, земельна ділянка за спірним договором належить до категорії земель житлової та громадської забудови. Сторони погодили, що на підставі Рішення Київської міської ради від 20.12.2016 № 688/1692 земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі. Отже, позивач надав відповідачу згоду на експлуатацію та обслуговування торговельно-офісної будівлі на наданій відповідачу в оренду за договором земельній ділянці, характеристики якої визначені у п. 2.1 договору (зокрема, цільове призначення цієї земельної ділянки - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, вид використання - для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі).

Рішенням Київської міської ради від 20.12.2016 № 688/1692 затверджено проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки відповідачу саме для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі та вирішено передати відповідачу спірну земельну ділянку саме для експлуатації та обслуговування торговельно-офісної будівлі.

Місцевим господарським судом встановлено, що торговельно-офісна будівля, для експлуатації та обслуговування якої відповідачу надано в оренду спірну земельну ділянку, належала на праві власності відповідачу.

Крім цього, як зазначено у самому рішенні КМР № 688, Київська міська рада вирішила передати відповідачу в оренду земельну ділянку у зв`язку з переходом права власності на майно (договір купівлі - продажу окремої нежитлової будівлі від 03.07.2009 № 1/030709), тобто позивач знав про наявність нерухомого майна на земельній ділянці і саме у зв`язку з переходом права власності на неї, як зазначено у рішенні № 688, передав таку ділянку відповідачу.

У п. 8.3 договору сторони також погодили право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням вимог чинного законодавства та умов цього договору; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди.

Відповідно до ст. 39 ЗК України (у редакцій, чинній на час виникнення спірних правовідносин) використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Судами обох інстанцій встановлено, що наявними в матеріалах справи актами обстеження від 26.12.2017 та від 07.05.2019 підтверджується, що земельна ділянка (кадастровий номер :62:036:0069) є вільною від забудови (акт обстеження від 26.12.2017), а також що дана земельна ділянка огороджена парканом та вільна від забудови, на ділянці вирито котлован, будівельні роботи на момент обстеження не проводились (акт обстеження від 07.05.2019). Обставини щодо відсутності забудови на спірній земельній ділянці, встановлені вищенаведеними актами обстеження, відповідачем належними та допустимими доказами не спростовано.

Водночас відповідач вказав, що задля ефективного ведення господарської діяльності на спірній земельній ділянці, ним як орендарем цієї земельної ділянки, в межах її цільового призначення, було прийняте рішення про проведення реконструкції нежитлової будівлі, площею 789 м2.

TOB "Омега Лайт Груп" було замовлено у ТОВ "Експреспроект" проект реконструкції приміщень нежитлової будівлі (склад оптової торгівлі) з влаштуванням антресолі за адресою: вул. Попудренко, 50-В у Деснянському районі міста Києва.

17.02.2017 Департаментом з питань державного архітектурно-будівельного контролю м. Києва виконавчого органу КМР (КМДА) було зареєстровано за № КВ 46 Декларацію про початок виконання будівельних робіт з реконструкції нежитлових приміщень торговельно-офісної будівлі за адресою м. Київ, Деснянський район, вул. Попудренка, 50-В.

02.02.2018 Виконавчим органом Київської міської ради (КМДА) Департаментом міського благоустрою та збереження природного середовища було надано Контрольну картку № 1803005-Дс на тимчасове порушення благоустрою та його відновлення в зв`язку з встановленням тимчасової огорожі на період реконструкції нежитлових приміщень торговельно-офісної будівлі адресою м. Київ, Деснянський район, вул. Попудренка, 50-В на період з 02.02.2018 року по 02.02.2019. В подальшому дозвіл на порушення благоустрою продовжено до 02.02.2020.

21.11.2019 ПрАТ "ДТЕК Київські електромережі" видано ТОВ "Омега Лайт Груп" дозвіл № 68 від 21.11.2019 на виконання робіт в охоронній зоні повітряної лінії електропередачі на виконання робіт з реконструкції приміщень нежитлової будівлі (склад оптової торгівлі) з влаштуванням антресолі за адресою: вул. Попудренко, 50-В у Деснянському районі міста Києва.

Однак Департаментом містобудування та архітектури було відмовлено ТОВ "Омега Лайт Груп" у наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва торговельно-офісної будівлі (склади оптової торгівлі) на вул. Попудренка, 50-В у Деснянському районі, у зв`язку з поданням неповного пакету документів, який визначено ч. 3 ст. 29 Закону України "Про врегулювання містобудівної діяльності".

Відповідно до ст. 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Вказане кореспондується з п. 8.3 спірного договору.

Разом з тим, суди обох інстанцій дійшли висновку, що згоди, передбаченої п. 8.3 договору, на зведення в установленому законодавством порядку будівлі/споруди позивач (орендодавець) відповідачу (орендарю) не надавав і це не спростовано відповідачем належним та допустимими доказами.

Таким чином, як орендодавець не надав орендарю згоди на зведення в установленому законодавством порядку будівлі/споруди, так і Департамент містобудування та архітектури відмовив ТОВ "Омега Лайт Груп" у наданні містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва торговельно-офісної будівлі.

Як зазначив апеляційний суд матеріали справи не містять, а відповідачем не надано належних, допустимих та достовірних доказів в розумінні ст.ст. 76-78 ГПК України, здійснення/набуття ним у встановленому законом порядку в сукупності майнових прав щодо об`єкта нового будівництва на земельній ділянці, і з подальшою реалізацією виду використання: для експлуатації та обслуговування, а надані позивачем докази на спростування даної позиції відповідача, є більш вірогідними в розумінні ст. 79 ГПК України.

Крім цього, апеляційним судом встановлено, що наявний в матеріалах справи проект землеустрою, який затверджено відповідним рішенням Київської міської ради, свідчить про те, що його розроблено стосовно відведення відповідачу земельної ділянки для реконструкції, експлуатації та обслуговування торговельно - офісної будівлі на вул. Попудренка, 50-В у Деснянському районі міста Києва.

В цьому контексті колегія суддів вважає слушним посилання апеляційного суду на ст. 134 Земельного кодексу України, відповідно до ч. 2 якої не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі: розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.

Як вже було зазначено, Київська міська рада вирішила передати відповідачу в оренду земельну ділянку у зв`язку з переходом права власності на майно (договір купівлі - продажу окремої нежитлової будівлі від 03.07.2009 № 1/030709), і саме у зв`язку з переходом права власності на неї, як зазначено у рішенні № 688, передав таку ділянку відповідачу. Водночас, як встановлено судами, судовий акт на підставі якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис про наявність у відповідача права власності на торгівельно-офісну будівлю площею 789,00 м2, яка розташована у м. Києві по вул. Попудренка, 50в - скасовано, у зв`язку з чим відповідний судовий акт (постанова Деснянського районного суду м. Києва від 17.02.2010 у справі №2а-71) не може породжувати правових наслідків з моменту його ухвалення, а отже, наслідок, який виник внаслідок ухвалення постанови Деснянського районного суду м. Києва від 17.02.2010 у справі №2а-71 - не може вважатися таким, що породив належний правовий наслідок державної реєстрації права власності відповідача на торгівельно-офісну будівлю площею 789,00 м2, яка розташована у м. Києві по вул. Попудренка, 50в.

При цьому, наявність декларації про початок виконання будівельних робіт, як і контрольна карта № 18030005-Де, підтверджують обставини саме реконструкції будівлі, яка була зареєстрована за відповідачем відповідно до скасованого судового акта на підставі якого до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно було внесено запис про наявність у відповідача права власності на торгівельно-офісну будівлю площею 789,00 м2, яка розташована у м. Києві по вул. Попудренка, 50в, і відомості про що не можуть вважатися такими, що породили належний правовий наслідок державної реєстрації права власності відповідача на торгівельно-офісну будівлю площею 789,00 м2, яка розташована у м. Києві по вул. Попудренка, 50в, про що зазначено судом апеляційної інстанції.

Таким чином, хоча предметом позову у даній справі є розірвання договору оренди землі з підстав використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, а не дослідження обставин законності зведення/набуття/належного підтвердження майна, Верховний Суд не може погодитися з доводами скаржника про вихід апеляційного господарського суду за межі позовних вимог, оскільки обставина скасування судового акта, який породив належний правовий наслідок державної реєстрації права власності відповідача на торгівельно-офісну будівлю площею 789,00 м2, в даному випадку впливає на порядок прийняття рішення позивачем про надання земельної ділянки в оренду, та як результат - дотримання порядку набуття та реалізації прав на землю.

Дійсно, як зазначив суд апеляційної інстанції, наявність у особи майнового права на земельну ділянку, обумовлену ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 377 Цивільного кодексу України, жодним чином не звільняє її від встановленого законом обов`язку належного набуття такого права та його реалізації у встановленому законом порядку щодо здійснення відповідного оформлення шляхом, визначеним законом. В свою чергу наявність відповідного договору від 03.07.2009 № 1/030709 купівлі-продажу окремої нежитлової будівлі, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Попудренко 50-в, та додані до нього документи (акт, технічний паспорт, витяг, декларація) свідчать в сукупності про оформлення позивачем певних майнових прав щодо об`єкта нерухомості - будівлі ще до прийняття відповідного рішення про надання в оренду спірної земельної ділянки, проте, жодним чином не звільняють його від дотримання законного порядку реалізації прав на спірну земельну ділянку з певним цільовим призначенням та функціональним використанням згідно прийнятого Київською міською радою рішення від 20.12.2016, з належним підтвердженням прав на відповідну будівлю.

Апеляційним судом встановлено, що у п. 12.2 спірного договору зазначено, що у разі невиконання орендарем умов цього договору та обов`язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний.

За приписами ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Відповідно до ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Частиною 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до п. "ґ)" ч. 1 ст. 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

У розумінні наведених положень земельного законодавства дострокове розірвання договору оренди можливе, зокрема, на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором. При цьому окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням.

Колегія суддів враховує, що відповідно до положень ст. 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання.

Згідно з ч. 5 ст. 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

В свою чергу, відповідно до абзацу 2 ч. 2 ст. 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства.

Враховуючи викладене, з урахуванням конкретних обставин справи, а саме відсутності належних, допустимих та достовірних доказів в розумінні ст.ст. 76-78 ГПК України, здійснення/набуття відповідачем у встановленому законом порядку в сукупності майнових прав щодо об`єкта будівництва на земельній ділянці, а також встановленої апеляційним судом обставини відсутності письмової згоди позивача на використання земельної ділянки для "реконструкції", колегія суддів погоджується з висновком апеляційного суду, що таке фактичне використання земельної ділянки суперечить ст. 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", не відповідає проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та рішенню Київської міської ради, на підставі якого укладено договір оренди земельної ділянку, у зв`язку з чим відсутність законно зведеного/набутого/належно підтвердженого та зареєстрованого за відповідачем майнового права щодо об`єкта будівництва (будівлі/споруди) на земельній ділянці, і з подальшою нереалізацією виду використання: для експлуатації та обслуговування будівлі, є в даному випадку, з урахуванням конкретних обставин справи, використанням землі не за цільовим призначенням, а тому апеляційний суд дійшов правильного висновку про задоволення позову.

Таким чином, щодо підстави відкриття касаційного провадження у даній справі, а саме - відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних відносинах - ст.ст. 19, 20, 141 ЗК України, Наказу Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548 "Про затвердження Класифікації видів цільового призначення земель", ст.ст. 25, 32 Закону України "Про оренду землі", колегія суддів зазначає, що з урахуванням вказаних норм у відповідних редакціях, землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням. Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Орендар за письмовою згодою орендодавця має право зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. В свою чергу, використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм. Окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням. При цьому, оцінка обставин використання орендарем земельною ділянки за цільовим призначенням здійснюється судом з урахуванням конкретних обставин кожної справи, у зв`язку з чим Верховний Суд не може надати універсальний висновок щодо того що саме є нецільовим використанням земельної ділянки.

Разом з тим, з урахуванням конкретних обставин справи № 910/597/18, оскільки апеляційним судом не встановлено обставин здійснення/набуття відповідачем у встановленому законом порядку в сукупності майнових прав щодо об`єкта будівництва на земельній ділянці, орендодавець не надавав дозволу орендарю на зведення в установленому законодавством порядку будівлі/споруди, фактичне використання земельної ділянки суперечить ст. 24 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", не відповідає проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та рішенню Київської міської ради, Верховний Суд погоджується з висновками апеляційного господарського суду про використання відповідачем наданої йому в оренду земельної ділянки не за цільовим призначенням, що є підставою для розірвання оскаржуваного договору оренди.

З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції, встановлених ст. 300 ГПК України, відповідно до яких переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права і не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, Верховний Суд вважає, що апеляційний господарський суд дійшов правильного висновку про задоволення позову, а тому підстав для скасування оскаржуваної постанови немає.

Інші доводи скаржника висновків апеляційного суду не спростовують.

Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржуване судове рішення, судові витрати, відповідно до ст. 129 ГПК України, покладаються на заявника касаційної скарги.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд, -

П О С Т А Н О В И В :

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Омега Лайт Груп" залишити без задоволення.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 03.09.2020 у справі №910/597/18 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С.К.

Судді: Волковицька Н.О.

Случ О.В.