ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" серпня 2021 р.м. ХарківСправа № 922/2174/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Калініченко Н.В.

секретар судового засідання Шевченко А.В.

за участю представників учасників справи:

прокурора Клейн Л.В., посвідчення № 051089 від 02.10.2018 р.

позивача Мовчан М.В., самопредставництво

відповідача не з`явився

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Керівника Київської окружної прокуратури м. Харкова, місто Харків в інтересах держави в особі Харківської міської ради, місто Харків,

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківській олімпійський клуб", місто Харків,

про розірвання договору оренди, повернення земельної ділянки, -

здійснюється фіксування судового процесу технічними засобами - програмно апаратним комплексом "Діловодство суду", серійний номер диска CD-R 922/2174/21.

ВСТАНОВИВ:

Керівник Київської окружної прокуратури м. Харкова в інтересах держави в особі Харківської міської ради звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківській олімпійський клуб", про розірвання договору оренди землі від 26 жовтня 2007 року, який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 16 листопада 2007 року за № 75, а також зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Харківській олімпійський клуб" повернути земельну ділянку загальною площею 0,1160 га з кадастровим номером :02:018:0047, яка знаходиться по вулиці Пушкінській, будинок 81 у місті Харкові, Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради.

Ухвалою суду від 30 червня 2021 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, почато підготовче провадження. 25 серпня 2021 року, протокольною ухвалою суду, на підставі пункту 18 частини 2 статті 182, пункту 3 частини 2 статті 185, частини 5 статті 185, статей 195, 232 ГПК України, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 30 серпня 2021 року.

30 серпня 2021 року суд розпочав розгляд справи по суті. В судовому засіданні, відповідно до статті 240 ГПК України, судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується заявлені позовні вимоги та заперечення проти них, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарським судом встановлено наступне.

26 жовтня 2007 року на підставі рішення 14 сесії Харківської міської ради 5 скликання "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва об`єктів" від 04 липня 2007 року № 131/07 між Харківською міською радою (орендодавець, позивач у справі) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Харківській олімпійський клуб" (орендар, відповідач у справі) укладено договір оренди землі від 26 жовтня 2007 року, який зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель від 16 листопада 2007 року за № 75, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення землі житлової та громадської забудови з кадастровим номером :02:018:0047, яка знаходиться в місті Харкові, вул. Пушкінській, 81, місто Харків для будівництва ділового центру з кафе та літнім майданчиком до 01 липня 2012 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації до 01 листопада 2029 року (пункти 1, 2, 8, 15 договору), що підтверджується актом приймання-передачі земельної ділянки від 16 листопада 2007 року № 986. Відповідно до пункту 15 договору земельна ділянка передається в оренду для будівництва ділового центру з кафе та літнім майданчиком (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації. За умовами пункту 38 договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання за, в тому числі, рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та в наслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав визначених законом.

10 березня 2011 року, постановою Харківського апеляційного господарського суду у справі № 60/285-10, внесено зміни до договору шляхом укладення додаткової угоди, як регулює правовідносини сторін в частині розміру орендної плати, яка змінилась у зв`язку із зміною нормативно грошової оцінки земель міста Харкова.

На думку прокурора, відсутність закінченого об`єкту будівництва систематично порушує економічні інтереси держави та створює передумови до невиконання соціально-економічних заходів на території Харківської міської ради, а тому вимагає вжиття заходів реагування, в тому числі шляхом звернення до суду в інтересах держави з даним позовом.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає наступне.

Предметом спору у цій справі є вимога прокурора про розірвання договору оренди у зв`язку із недотриманням відповідачем умов договору щодо здійснення забудови земельної ділянки.

За змістом статей 525, 526, 629 Цивільного кодексу України і статті 193 Господарського кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За змістом статті 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Положеннями статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У розумінні наведених положень земельного законодавства дострокове розірвання договору оренди можливе виключно за згодою або на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором.

Частиною першою статті 651 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. Аналогічні положення наведено у частині першій статті 188 Господарського кодексу України, відповідно до якої зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно із частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

За твердженнями прокурора, підставами розірвання договору є істотні порушення відповідачем умов цього договору.

Оцінка порушення договору, як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, встановлених зазначеною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення, як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 Цивільного кодексу України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 24 жовтня 2019 року у справі № 905/799/18.

Відповідно до пункту 1 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

На підставі статті 638 Цивільного кодексу України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору) визначені істотні умови договору оренди землі, а саме: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Частиною 3 цієї статті було передбачено, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов`язань сторін, порядок страхування об`єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об`єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Відповідно до статей 12, 83 Земельного кодексу України та інформації, яка отримана в межах розгляду даної справи, земельна ділянка площею 0,1160 га по вулиці Пушкінській, будинок 81, з кадастровим номером :02:018:0047 перебуває в комунальній власності.

На підставі рішення Харківської міської ради "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва об`єктів" від 04 липня 2007 року № 131/07 сторонами по справі підписано договір оренди землі від 26 жовтня 2007 року, який укладено строком: на будівництво до 01 липня 2012 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на експлуатацію до 01 листопада 2029 року (пункт 8 договору).

Тобто, дія договору має часове розмежування, яке визначається виходячи із юридично обов`язкових дії самого відповідача, а саме будівництво ділового центру з кафе та літнім майданчиком до 01 липня 2012 року (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та в подальшому - для експлуатації нерухомого майна до 01 листопада 2029 року.

Як вбачається з матеріалів справи, згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 12 травня 2021 за № 256076203 право власності на об`єкти нерухомого майна по вул. Пушкінській, будинок 81 у місті Харкові не зареєстроване.

Укладаючи договір оренди, Харківська міська рада розраховувала, що відповідач буде використовувати земельну ділянку для будівництва ділового центру з кафе та літнім майданчиком, однак товариство не приступило до виконання умов використання даної земельної ділянки у межах передбаченої договором мети (не розпочало будівництво) в строки, встановлені договором оренди землі.

При цьому, у даному випадку, таке істотне порушення умов договору щодо використання земельної ділянки, а саме нездійснення забудови, свідчить про позбавлення орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору оренди землі.

Пунктом 7 договору передбачено інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини - у випадку нездачі об`єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

При цьому, матеріали справи не містять доказів, що будівництво на спірній земельній ділянці було розпочато, звернення відповідача до міської ради щодо внесення змін або розірвання договору оренди у зв`язку з неможливістю здійснення забудови земельної ділянки, а також відсутні будь-які докази звернення відповідача для отримання дозволу на виконання будівельних робіт.

Також відповідач не підтвердив належними та допустимим доказами об`єктивної неможливості виконання обов`язку щодо забудови земельної ділянки, не довів наявності будь-яких перешкод щодо початку будівництва, в тому числі з боку органів державної влади та/або місцевого самоврядування.

Водночас, суд зазначає, що долучена до матеріалів позовної заяви фотографія, яка на переконання прокурора підтверджує факт порушення відповідачем умов договору, не є належним, допустимим, достовірним та достатнім, в розумінні приписів статей 76-79 ГПК України, доказом, оскільки неможливо встановити ким, де саме, в який час та в якому місці було зроблено фотографію, чи дійсно на ний зображено земельну ділянку за кадастровими номером :02:018:0047, яка розташована по вулиці Пушкінській, будинок 81 у місті Харкові.

Зважаючи на вищевикладене, на підставі комплексної оцінки доказів та обставин справи, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог.

Аналогічні висновки викладено, зокрема, у постанові Верховного Суду від 24 жовтня 2019 року у справі № 905/799/18.

Відповідно до вимог статті 34 Закону України "Про оренду землі" вбачається, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором, орендар не має права утримувати земельну ділянку після припинення дії Договору.

Оскільки, як зазначено вище, спірний договір підлягає розірванню, господарський суд першої інстанції, посилаючись на наведену норми, дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовної вимоги про зобов`язати відповідача повернути на користь територіальної громади м. Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,1160 га з кадастровим номером :02:018:0047, яка знаходиться по вулиці Пушкінській, будинок 81 у місті Харкові.

У відповідності до частини 1 статті 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд першої інстанції спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18 липня 2006 року у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пунктом 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У рішенні Європейського суду з прав людини "Серявін та інші проти України" вказано, що усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 09 грудня 1994 року, серія A, № 303-A, пункт 29). Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (див. рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії" (Suominen v. Finland), № 37801/97, пункт 36, від 01 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (див. рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" (Hirvisaari v. Finland), №49684/99, пункт 30, від 27 вересня 2001 року).

З огляду на вищевикладене, суд дав вичерпну відповідь на всі питання, що входять до предмету доказування у даній справі та виникають при кваліфікації спірних відносин як матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Судові витрати зі сплати позивачем при поданні позову судового збору, відповідно до пункту 2 частини 1статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 1-5, 10-13, 20, 41-46, 73-80, 86, 123, 129, 194 - 196, 201, 208-210, 217-220, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд Харківської області,-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі від 26 жовтня 2007 року, укладений між Харківською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Харківській олімпійський клуб", який зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі від 16 листопада 2007 року за № 75.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Харківській олімпійський клуб" (ідентифікаційний код юридичної особи 32239744) повернути земельну ділянку загальною площею 0,1160 га з кадастровим номером :02:018:0047, яка знаходиться по вулиці Пушкінській, будинок 81 у місті Харкові, Харківській міській територіальній громаді в особі Харківської міської ради (ідентифікаційний код юридичної особи 04059243).

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Харківський олімпійський клуб" (61050, місто Харків, вулиця Данилевського, будинок 18, квартира 82, ідентифікаційний код юридичної особи 32239744) на користь Харківської обласної прокуратури (61050, місто Харків, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 4, ідентифікаційний код юридичної особи 02910108) судові витрати (сплачений судовий збір) у розмірі 4 540,00 грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до статей 256, 257 ГПК України та з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Перехідних положень Кодексу.

Повне рішення складено "31" серпня 2021 р.

Суддя Н.В. Калініченко