ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" серпня 2021 р. м. Київ Справа № 911/2531/20

Господарський суд Київської області в складі:

головуючого судді Христенко О.О.

за участю секретаря Гарбуз Л.В.

розглянувши справу № 911/2531/20

за позовом Корпорації «Елтекс», м. Переяслав-Хмельницький

до 1. Сквирської районної ради, м. Сквира

2. Комунальної установи Сквирської міської ради Відділ з управління

комунальним майном, м. Сквира

3. Сквирської міської ради, м. Сквира

за участю Заступника керівника Київської обласної прокуратури, м. Київ

про вчинення певних дій

за участю представників:

від позивача: Биков Я.М., директор,

Химчук В.Л., адвокат, ордер серія КС № 263313 від 25.08.2020;

від відповідача 1: не з`явився;

від відповідача 2: Черненко В.В., рішення № 38-4-VIII від 21.01.2021 ;

від відповідача 3: не з`явився;

прокурор: Наумова К.О., посвідчення № 064671 від 01.06.2021;

вільний слухач: Пригожий Д.Л.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Корпорація «Елтекс» (надалі позивач) звернулась до господарського суду Київської області з позовом від 27.08.2020 до 1. Сквирської районної ради (надалі - відповідач 1) та 2. Комунальної установи Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району (надалі відповідач 2) про визнання незаконними дій Сквирської районної ради, Комунальної установи Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району щодо нарахування орендної плати за користування непридатною для використання створення логістичного центру Корпорації «Елтекс» нежитловою будівлею площею 396,2 кв.м., що розміщена по вул. Київська, буд. 6, м. Сквира Київської області та земельною ділянкою згідно договору оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015 в розмірі 280 206,54 грн. та звільнення від сплати орендної плати; визнання, що внаслідок неправомірних дій Сквирської районної ради, Комунальної установи Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району, які виразилися в передачі в оренду непридатної для використання - створення логістичного центру Корпорації «Елтекс» нежитлової будівлі площею 396,2 кв.м., що розміщена по вул. Київська, буд. 6, м. Сквира Київської області з відповідною частиною земельної ділянки згідно договору оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015, Корпорації «Елтекс» заподіяна майнова шкода у розмірі 430 952,17 грн. у вигляді сплаченої орендної плати; ухвалення рішення, яким сплачені Корпорацією «Елтекс» кошти в сумі 430 952,17 грн. за оренду нежитлової будівлі по вул. Київська, буд. 6, м. Сквира Київської області зарахувати у рахунок погашення боргу за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015, укладеного Корпорацією «Елтекс» з Комунальною установою Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між позивачем та відповідачем 2 укладено Договір від 01.10.2015 оренди нежитлового приміщення, розташованого по вул. Київська, 4/6, м. Сквира Київської області, загальною площею 1 006,9 кв.м. Відповідно до акту приймання-передавання орендованого майна відповідач 2 передав, а позивач прийняв в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 670 кв.м. та нежитлове приміщення площею 396,2 кв.м. (яке потребує капітального ремонту), які знаходяться за адресою: вул. Київська, 4/6, м. Сквира Київської області. 25.06.2020 відповідач 1 своїм рішенням № 16-42-07 затвердив фінансовий звіт відповідача 2 за 1 квартал 2020 року відповідно до якого заборгованість позивача перед відповідачем 2 становить 764 182,56 грн. Господарським судом Київської області розглядається справа № 911/1671/20 за позовом першого заступника керівника Білоцерківської місцевої прокуратури Київської області в інтересах держави в особі Сквирської районної ради та Комунальної установи Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району до корпорації «Елтекс» про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015 у розмірі 882 442,95 грн., про розірвання договору оренди та повернення нежитлових приміщень територіальній громаді Сквирського району.

Доказом того, що об`єкт оренди нежитлова будівля по вул. Київська, 6 в м. Сквира не могла використовуватися для створення логістичного центру без проведення капітального ремонту є звіт про оцінку майна нежитлових будівель від 11.08.2014, складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП Шеремет І.Г.

Доказом того, що об`єкт оренди нежитлова будівля по вул. Київська, 6 в м. Сквира не використовувалася для цілей оренди, оскільки капітальний ремонт не був проведений, є звіт про оцінку майна нежитлових будівель виробничого корпусу та гаражів від 16.06.2020, складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП Шеремет І.Г.

Позивач вважає, що внаслідок незаконних дій відповідачів йому неправомірно нарахована орендна плата за оренду нежитлової будівлі площею 396,2 кв.м. в розмірі 280 206,54 грн.

Позивач зазначає, що за оренду приміщення площею 396,2 кв.м. станом на 31.08.2018 позивач сплатив 430 952,17 грн. Тому, позивач вважає, що йому заподіяно матеріальну шкоду у зв`язку з тим, що відповідач 2 передав в оренду нежитлову будівлю, яка потребує капітального ремонту, не повідомив позивача про стан будівлі, а позивач здійснив оплату. Тому позивач вважає, що має правові підстави просити суд ухвалити рішення, яким сплачені позивачем кошти в сумі 430 952,17 грн. за оренду нежитлової будівлі по вул. Київська, 6 в м. Сквира, зарахувати у рахунок погашення боргу за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015, укладеного між позивачем та відповідачем 2.

Ухвалою суду від 21.10.2020 відкрито провадження у справі № 911/2531/20 та призначено підготовче засідання на 25.11.2020.

Через канцелярію суду (вх. № 25348/20 від 16.11.2020) від відповідача 1 надійшов відзив вих. № 669 від 12.11.2020, в якому відповідач 1 позовні вимоги не визнає з підстав, викладених у відзиві, а саме, що між позивачем та відповідачем 2 на виконання договору оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015 був підписаний акт приймання-передавання майна, на момент підписання акту у сторін були відсутні будь-які претензії одна до одної щодо майна, а тому умови договору щодо сплати орендних платежів мали виконуватися належним чином. Відповідно до умов договору оренди орендна плата сплачується позивачем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря. Нормами Господарського кодексу України вставлено, що не допускається одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків передбачених законом. Відповідач 1 не вбачає незаконних дій відповідачів 1 та 2 при укладенні договору оренди нежитлового приміщення з позивачем, а тому відсутні підстави у звільненні позивача від сплати орендної плати.

Через канцелярію суду (вх. № 25375/20 від 17.11.2020) від відповідача 2 надійшов відзив вих. № 281 від 12.11.2020, в якому відповідач 2 зазначав, що позовні вимоги викладені в позовній заяві в справі № 911/2531/20 є такими, задоволення яких залежить від задоволення інших позовних вимог, які розглядаються у справі № 911/1671/20. Також відповідач 2 зазначає, що з моменту укладення 01.10.2015 позивачем та відповідачем 2 договору оренди нежитлового приміщення до 02.07.2020 на адресу відповідача 2 не надходило від позивача жодного клопотання про неможливість використання або невикористання орендованих об`єктів. Тільки після звернення Білоцерківською місцевою прокуратурою в інтересах відповідача 2 до господарського суду з позовом про стягнення з позивача заборгованості по орендній платі та розірвання договору оренди, позивач 02.07.2020 подав до відповідача 2 заяву про укладення додаткової угоди. Відповідач 2 зазначає, що позові вимоги позивача, викладені у позовній заяві на підставі якої відкрито провадження у справі № 911/2531/20 могли бути розглянуті у межах справи № 911/1671/20 про стягнення з позивача заборгованості по орендній платі та розірвання договору, однак зустрічного позову у справі № 911/1671/20 Корпорацією «Елтекс» подано не було.

Через канцелярію суду (вх. № 25996/20 від 23.11.2020 та вх. № 30211/20 від 07.12.2020) від позивача надійшло клопотання від 20.11.2020 про призначення у справі комплексної судової експертизи: пожежно-технічної та безпеки життєдіяльності.

Ухвалою суду від 25.11.2020 відкладено підготовче засідання на 16.12.2020.

Через канцелярію суду (вх. № 30213/20 від 07.12.2020) від відповідача 1 надійшли письмові пояснення вих. № 689 від 07.12.2020 щодо клопотання позивача про призначення комплексної судової експертизи, в яких відповідач 1 заперечує проти задоволення клопотання позивача про призначення комплексної експертизи.

Через канцелярію суду (вх. № 30271/20 від 08.12.2020) від позивача надійшла відповідь від 03.12.2020 на відзив відповідача 1 на позовну заяву, в якій позивач підтримує вимоги, викладені в позовній заяві та просить суд задовольнити позов в повному обсязі.

Через канцелярію суду (вх. № 30308/20 від 08.12.2020) від позивача надійшла відповідь від 03.12.2020 на відзив відповідача 2 на позовну заяву, в якій позивач підтримує вимоги, викладені в позовній заяві та просить суд задовольнити позов в повному обсязі.

Через канцелярію суду (вх. № 30547/20 від 10.12.2020) від відповідача 2 надійшли письмові пояснення вих. № 303 від 07.12.2020 щодо клопотання позивача про призначення комплексної судової експертизи, в яких відповідач 2 заперечує проти задоволення клопотання позивача про призначення комплексної експертизи та вважає його необґрунтованим.

Через канцелярію суду (вх. № 31078/20 від 16.12.2020) від заступника керівника Київської обласної прокуратури надійшло повідомлення вих. № 15/4-90вих-20 від 15.12.2020 про вступ у справу № 911/2531/20.

Ухвалою суду від 16.12.2020 відкладено підготовче засідання на 20.01.2021.

Через канцелярію суду (вх. № 1225/21 від 19.01.2021) від заступника керівника Київської обласної прокуратури надійшли письмові пояснення вих. № 14/4-10вих-21 від 16.01.2021 щодо підстав та повноважень для вступу у справу № 911/2531/20.

Ухвалою суду від 20.01.2021 допущено до участі у справі № 911/2531/20 заступника керівника Київської обласної прокуратури; відмовлено позивачу у задоволенні клопотання про призначення комплексної судової експертизи; відкладено підготовче засідання на 08.02.2021.

Через канцелярію суду (вх. № 2784/21 від 05.02.2021) від Сквирської міської ради Київської області надійшло клопотання вих. № 323 від 05.02.2021 про зупинення провадження у справі № 911/2531/20 до завершення процедури передачі від Сквирської районної ради до Сквирської міської ради вказаного в додатках до рішення майна, що є предметом спору, та подальшої заміни сторони в справі.

Через канцелярію суду (вх. № 2793/21 від 08.02.2021) від заступника керівника Київської обласної прокуратури надійшли письмові пояснення вих. № 15/4-60вих-21 від 04.02.2021 по справі.

Ухвалою про повідомлення від 08.02.2021 відкладено підготовче засідання на 22.02.2021.

Через канцелярію суду (вх. № 2878/21 від 08.02.2021) від позивача надійшло клопотання від 04.02.2021 про заміну неналежного відповідача 1 - Сквирську районну раду на належного відповідача 1 Сквирську міську раду та неналежного відповідача 2 - Комунальну установу Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району на належного відповідача 2 - Комунальну установу Сквирської міської ради Відділ з управління комунальним майном.

Через канцелярію суду (вх. № 4121/21 від 12.02.2021) від заступника керівника Київської обласної прокуратури надійшли письмові пояснення вих. № 15/4-86вих-21 від 19.02.2021 щодо заміни відповідачів.

Через канцелярію суду (вх. № 4301/21 від 22.02.2021) від позивача надійшло клопотання від 18.02.2021 про долучення доказів.

Ухвалою суду від 22.02.2021 встановлено, що відповідач 2 - Комунальна установа Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району змінив назву на Комунальну установу Сквирської міської ради Відділ з управління комунальним майном, оскільки зміна назви юридичної особи не тягне за собою необхідності заміни неналежного відповідача на належного, судом відмовлено позивачу у задоволенні його клопотання в частині заміни неналежного відповідача 2 на належного; відкладено підготовче засідання на 19.03.2021.

Через канцелярію суду (вх. № 5906/21 від 12.03.2021) від відповідача 2 надійшли заперечення вих. № 03 від 12.03.2021 на відповідь позивача на відзив на позовну заяву.

Через канцелярію суду (вх. № 6503/21 від 19.03.2021) від позивача надійшло клопотання від 17.03.2021 про залучення співвідповідача у справі Білоцерківську районну раду.

Через канцелярію суду (вх. № 6504/21 від 19.03.2021) від позивача надійшла заява від 18.03.2021 про зменшення позовних вимог та зміну підстав позову. Так, у вказаній заяві позивач зазначає, що в його діях є ознаки бездіяльності в тому, що позивач не повернув об`єкт оренди нежитлову будівлю площею 396,2 кв.м, що розміщена по вул. Київська, буд. 6 в м. Сквира та земельну ділянку, які не використовував за призначенням, у зв`язку із тим, що орендодавець не має наміру проводити капітальний ремонт цього об`єкта, а позивач продовжував його утримувати. Позивач вважає, що його вина у цій ситуації становить 10 %. Вина відповідача 2, який зобов`язаний був провести капітальний ремонт за рішенням власника, не провів його, а передав непридатний для оренди об`єкт позивачу, становить 90 %. Враховуючи вищевикладене позивач зменшує розмір незаконного нарахування орендної плати на 10 % на 28 020,65 грн. Позивач зменшує розмір заподіяної йому шкоди на 10 % на 43 095,22 грн. Суму коштів, які підлягають зарахуванню в розмірі 430 952,17 грн. зменшується позивачем на 10 % на 43 095,22 грн.

Ухвалою суду від 19.03.2021 продовжено строк проведення підготовчого провадження на тридцять днів та відкладено підготовче засідання на 02.04.2021.

Через канцелярію суду (вх. № 7534/21 від 31.03.2021) від відповідача 2 надішли письмові заперечення вих. № 11 від 30.03.2021 щодо залучення співвідповідачем Білоцерківську районну раду та про зміну позовних вимог.

Через канцелярію суду (вх. № 7578/21 від 01.04.2021) від заступника керівника Київської обласної прокуратури надійшли письмові пояснення вих. № 15/4-192вих-21 від 31.03.2021 щодо заяви позивача про зменшення позовних вимог та заявленого клопотання позивача щодо залучення до справи співвідповідача.

Через канцелярію суду (вх. № 7664/21 від 01.04.2021) від позивача надійшла заява від 30.03.2021, в якій позивач зазначає, що в заяві позивача від 18.03.2021 було допущено опечатку, а тому позивач просить вважати його заяву заявою про зменшення розміру позовних вимог та доповнення підстав позову.

Ухвалою суду від 02.04.2021 залучено до участі у справі співвідповідача Білоцерківську районну раду, відкладено підготовче засідання на 28.04.2021.

Через канцелярію суду (вх. № 9189/21 від 19.04.2021) від відповідача Білоцерківської районної ради надійшов відзив вих. № 02-10/174 від 16.04.2021, в якому Білоцерківська районна рада заперечувала проти правонаступництва Білоцерківської районної ради та залучення співвідповідачем та заперечувала проти позову.

Через канцелярію суду (вх. № 9307/21 від 19.04.2021) від позивача надійшло клопотання від 16.04.2021 про залучення співвідповідачем Сквирську міську раду.

Через канцелярію суду (вх. № 10026/21 від 28.04.2021) від Білоцерківської районної ради надійшло клопотання вих. № 02-10/185 від 27.04.2021 про заміну Білоцерківської районної ради належним відповідачем Сквирською міською радою.

Ухвалою суду від 28.04.2021 замінено неналежного відповідача Білоцерківську районну раду на належного відповідача Сквирську міську раду (надалі відповідач 3), відкладено підготовче засідання на 26.05.2021.

Через канцелярію суду (вх. № 12630/21 від 21.05.2021) від відповідача 3 Сквирської міської ради надійшов відзиві вих. № 1872 від 17.05.2021 на позовну заяву, в якому відповідач 3 проти позову заперечує з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву, а саме, що відповідач 3 не погоджується з позивачем з приводу зарахування у рахунок погашення боргу за договором оренди коштів, які сплачені за користування нежитловим приміщенням та земельною ділянкою за адресою вул. Київська, 6 у м. Сквира, адже позивач користувався майном та земельною ділянкою, переданими за договором; зміна умов договору допускається лише за згодою сторін, у письмовій формі, шляхом укладення додаткової угоди, сторонами в даному договорі не було досягнуто згоди щодо внесення змін та не укладено додаткову угоду; також відповідач 3 зазначає, що в акті приймання-передачі нежитлової будівлі в оренду було зазначено, що будівля потребує капітального ремонту, в період з 01.10.2015 по 31.08.2018 позивач сплачував за користування орендованим приміщенням.

Через канцелярію суду (вх. № 13092/21 від 26.05.2021) від позивача надійшла відповідь від 25.05.2021 на відзив відповідача 3.

На електронну адресу суду (вх. № 12959/21 від 24.05.2021) та через поштове відправлення (вх. № суду 13151/21 від 26.05.2021) від відповідача 3 надійшла заява вих. № 2011 від 24.05.2021 про розгляд справи без участі представника відповідача 3.

Ухвалою суду від 26.05.2021 закрито підготовче провадження у справі та призначено розгляд справи по суті на 23.06.2021.

В судовому засіданні 23.06.2021 судом оголошувалась перерва до 04.08.2021.

В судових засіданнях 23.06.2021 та 04.08.2021 представники позивача підтримали позовні вимоги, вважаючи їх обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню з підстав, викладених у позові та заяві про зменшення розміру позовних вимог та доповнення підстав позову; представник відповідача 1 в судові засідання не з`явився, у відзиві на позовну заяву проти позову заперечував; представник відповідача 2 в судових засіданнях 23.06.2021 та 04.08.2021 заперечував проти позову та просив суд відмовити в його задоволенні з підстав, наведених у відзиві; представник відповідача 3 в судовому засіданні 23.06.2021 заперечував проти позову та просив суд відмовити в його задоволенні з підстав, наведених у відзиві; прокурор в судових засіданнях 23.06.2021 та 04.08.2021 заперечував проти позову та просив суд відмовити в його задоволенні з підстав, наведених у письмових поясненнях.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, що мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарський суд Київської області

ВСТАНОВИВ:

01 жовтня 2015 року між Комунальною установою Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району (в подальшому змінено назву на Комунальну установу Сквирської міської ради Відділ з управління комунальним майном) («орендодавець», відповідач 2) та Корпорацією «Елтекс» («орендар», позивач) укладено Договір оренди нежитлового приміщення.

Відповідно до п. 1.1 договору відповідач 2 передає, а позивач приймає в строкове платне користування комунальне майно частину нежитлового приміщення, загальною площею 1 066,9 ків.м., розміщене за адресою: вул. Київська 4/6, м. Сквира, Київської області, вартість якого визначена згідно із звітом про оцінку майна на 11.08.2014 і становить 778 985,75 грн. з врахуванням 20 % ПДВ з метою надання в оренду для створення логістичного центру корпорації «Елтекс».

Об`єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади Сквирського району в особі Сквирської районної ради і знаходиться на балансі відповідача 2 (п. 1.2 договору).

Згідно п. 1.3 договору опис технічного стану об`єкта оренди на дату передачі його позивачу (потребує/чи не потребує поточного або капітального чи поточного і капітального ремонту), його склад зазначається в акті приймання-передавання об`єкта оренди, що є невід`ємною частиною цього договору.

Відповідно до п. 3.1 договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду нерухомого майна, що перебуває в комунальній власності, або за результатами конкурсу на право оренди комунального майна і становить без ПДВ за першій місяць оренди 25 611,12 грн.

Додатково відповідно до ст. 797 Цивільного кодексу України позивач сплачує орендну плату на утримання земельної ділянки 0,28 га пропорційно орендованої площі у грошовій формі в розмірі 5 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що складає 14 707,38 грн. в рік, та 1 225,62 грн. в місяць. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням річного індексу інфляції.

Орендна плата сплачується позивачем незалежно від наслідків господарської діяльності позивача щомісяця не пізніше 10 числа місяця, слідуючого за звітним (п. 3.5 договору).

Орендна плата розподіляється наступним чином: 50 % надходжень, за винятком податку на додану вартість, спрямовується до місцевого бюджету Сквирського району, 50 % на рахунок балансоутримувача відповідача 2.

Відповідно до п. 10.1 договору цей договір укладено стоком на 2 роки і одинадцять місяців, що діє з 01.10.2015 до 31.08.2018.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформлюються додатковою угодою, яка є невід`ємною частиною договору при обов`язковій наявності дозволу власника об`єкта оренду на продовження договору (п. 10.4 договору).

01.10.2015 між відповідачем 2 та позивачем підписано акт приймання-передавання орендованого майна до договору оренди нежитлового приміщення, відповідно до якого відповідач 2 передає, а позивач приймає в строкове платне користування приміщення, а саме: нежитлове приміщення 670,7 кв.м. (проведено капітальний ремонт за рахунок позивача); нежитлове приміщення 396,2 кв.м. (потребує капітального ремонту), загальною площею 1 066,9 кв.м., які знаходяться за адресою: вул. Київська 4/6, м. Сквира. Додатково у відповідності до п. 3.1 та відповідно до ст. 797 ЦК України відповідач 2 надає у строкове платне користування земельну ділянку в розмірі 0,28 га пропорційно орендованої площі.

Позивач зазначає, що відповідач 1 та відповідач 2 вчинили незаконні дії, які виразилися у тому, що вони нарахували орендну плату за користування непридатною для використання створення логістичного центру Корпорації «Елтекс» нежитловою будівлею площею 396,2 кв.м., що розміщена по вул. Київська, 6, м. Сквира.

Позивач зазначає, що відповідач 1 та відповідач 2 несуть солідарну відповідальність, оскільки відповідач 2 балансоутримувач, як одержувач частини коштів по орендній платі та відповідач 1 Сквирська районна рада, як власник об`єкта (на момент укладення договору та подання позову), наділена повноваженнями щодо пропорційного розподілу бюджетних надходжень від оренди комунального майна.

Відповідно до п.п. 10 п. 3 постанови Верховної Ради України «Про утворення та ліквідацію районів» від 17.07.2020 № 807-IX "Про утворення та ліквідацію районів" у Київській області ліквідовано в тому числі й Сквирський район.

На час розгляду справи в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань була наявна інформація, що Сквирська районна рада (відповідач 1) зареєстрована в Єдиному державному реєстрі як юридична особа та знаходиться в стані припинення.

З наявних в матеріалах справи доказів вбачається, що право власності на спірні нежитлові приміщення вже було передано Сквирській міській територіальній громаді в особі Сквирської міської ради, тому судом за клопотанням позивача було залучено відповідачем 3 Сквирську міську раду.

Доказом того, що об`єкт оренди нежитлова будівля по вул. Київська, 6 м. Сквира не міг використовуватися для створення логістичного центру без проведення капітального ремонту позивач зазначає звіт від 11.08.2014 про оцінку майна нежитлових будівель розташованих за адресами: вул. Київська, буд. № 4 та буд. № 6, м. Сквира, суб`єкта оціночної діяльності ФОП Шеремет І.Г., складеного з метою визначення ринкової вартості для надання в оренду.

Так, у вказаному звіті зазначено, що нежитлова будівля площею 396,2 кв.м. по вул. Київська, буд. 6 побудована у 1959 році, середньозважений фізичний знос 55 %, фундамент має окремі глибокі тріщини, сліди вогкості на поверхні цоколя і стін, здимання окремих ділянок стін підвалу, нерівномірне осідання фундаменту; часткове здимання облицювання, вивітрювання розчину зі швів, тріщини в цегляній кладці стін, тріщини в місцях примикання до суміжних конструкцій; усадкові тріщини, відпадання і відшарування штукатурки; прогини ніг крокви, ураження гнилизною і жучками деревини; масове руйнування покриття і основи; масове відпадання шару штукатурки і листів, пошкодження основи; окремі тріщини сходів, незначні пошкодження поручнів вхідного ганку.

Також у матеріалах справи міститься звіт від 16.06.2020 про оцінку майна нежитлових будівель розташованих за адресами: вул. Київська, буд. № 4 та буд. № 6, м. Сквира, суб`єкта оціночної діяльності ФОП Шеремет І.Г., складеного на замовлення адвоката позивача Хімчука В.Л., із якого вбачається, що нежитлова будівля площею 402,3 кв.м. за адресою: вул. Київська, буд. 6, м. Сквира має окремі глибокі тріщини, сліди вогкості на поверхні цоколя і стін, нерівномірне осідання фундаменту; часткове здимання облицювання, вивітрювання розчину зі швів, тріщини в цегляній кладці стін, тріщини в місцях примикання до суміжних конструкцій; усадкові тріщини, відпадання і відшарування штукатурки; протікання і просвіти в окремих місцях, відрив листів на площі покрівлі 10 %; часткове руйнування покриття і основи; дрібні тріщини в місцях примикання коробок до стін, стертість або щілини у стулках; сирі плями, відшарування здуття, місцями відпадання фарби на площі поверхні 10 %; пошкодження корозією окремих діяльно трубопроводів; окремі тріщини сходів, незначні пошкодження поручнів вхідного ганку.

Згідно ч. 4 ст. 13 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції, яка діяла на момент укладення договору оренди) орендодавець зобов`язаний передати орендарю об`єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

У листі Сквирської районної ради вих. № 306 від 04.06.2020 зазначено, що рішенням Сквирської районної ради «Про управління об`єктами майна спільної власності територіальних громад Сквирського району» № 10/04-36-06 від 26.02.2015 було надано дозвіл Комунальному підприємству Сквирський комбінат побутового обслуговування (правонаступником якого є Комунальна установа Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району, яка в подальшому змінили назву на Комунальну установу Сквирської міської ради Відділ з управління комунальним майном) на реконструкцію та модернізацію фасадів та ремонт орендованих приміщень, розташованих за адресою: Київська область, м. Сквира, вул. Київська, 4-6, на загальну суму 2 650 000,00 грн. без права відшкодування понесених витрат.

У вказаному рішенні Сквирської районної ради «Про управління об`єктами майна спільної власності територіальних громад Сквирського району» № 10/04-36-06 від 26.02.2015 не було чітко зазначено про капітальний ремонт саме приміщення площею 396,2 кв.м. по вул. Київська, буд. 6 в м. Сквира та було зазначено про надання дозволу, а не про обов`язок здійснити капітальний ремонт.

Згідно ч.ч. 1-3 ст. 18-1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції, яка діяла на дату укладення договору оренди) поточний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендарем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Капітальний ремонт майна, переданого в оренду, проводиться орендодавцем або іншим балансоутримувачем цього майна за його рахунок, якщо інше не встановлено договором.

Якщо орендодавець або інший балансоутримувач майна, переданого в оренду, не здійснив капітального ремонту майна і це перешкоджає його використанню відповідно до призначення та умов договору, орендар має право: відремонтувати майно, зарахувавши вартість ремонту в рахунок орендної плати, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Позивачем не надано доказів вчинення дій щодо поліпшення стану об`єкта оренди з метою його подальшого використання або доказів звернення до власника майна або балансоутримувача про необхідність проведення ремонтних робіт, про неможливість використання об`єкта оренди для визначених договором цілей.

Позивач зазначає, що порушення права позивача, як орендаря, полягає в нарахуванні йому відповідачами орендної плати за користування аварійною нежилою будівлею по вул. Київська, 6, м. Сквира, яка потребує капітального ремонту та є зовсім непридатною для використання (експлуатації) за цільовим призначенням, передбаченим умовами договору оренди (створення логістичного центру Корпорації «Елтекс»).

Суд зазначає, що на момент укладення договору оренди та передавання вказаного майна від відповідача 2 позивачу (підписання акту приймання-передавання орендованого майна) відповідачі не приховували від позивача стан нежитлового приміщення, яке передавалось в оренду, оскільки в акті приймання-передавання орендованого майна від 01.10.2015 зазначено, що передається від відповідача 2 позивачу нежитлове приміщення площею 396,2 кв.м., яке потребує капітального ремонту. На момент підписання акту приймання-передавання орендованого майна у позивача були відсутні будь-які претензії щодо стану майна, яке передається в оренду.

Позивач прийняв вказане нежитлове приміщення в оренду без зауважень та сплачував за нього орендну плату до 01.09.2018 року.

Також позивач визнавав заборгованість по орендній платі за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015, що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями підписаних зі сторони Корпорації «Елтекс» актів звірки розрахунків по орендній платі від 16.08.2016, від 11.11.2016, від 02.05.2018, від 01.12.2018, від 20.05.2019, від 19.12.2019.

Також між позивачем та відповідачем 1 підписаний Договір від 27.12.2016 про реструктуризацію заборгованості з орендної плати по договору від 01.10.2015. Позивачем надавався гарантійний лист вих. № 28 від 06.06.2018 про погашення заборгованості по орендній платі.

Листом вих. № 55 від 22.08.2018, копія якого наявна в матеріалах справи, позивач просив продовжити термін дії договору оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015 на термін 10 років на умовах діючого договору (жодним чином не зазначаючи про незаконні дії відповідача 2 щодо передавання позивачу в оренду нежитлового приміщення непридатного для використання для цілей оренди створення логістичного центру Корпорації «Елтекс»).

У заяві від 18.03.2021 позивач зазначив, що в його діях є ознаки бездіяльності, яка виражається в тому, що позивач не повернув об`єкт оренди нежитлову будівлю площею 396,2 кв.м., що розміщена по вул. Київська, буд. 6 в м. Сквира та земельну ділянку, які не використовував за призначенням, коли переконався, що орендар не має наміру проводити капітальний ремонт цього об`єкта, а продовжував його утримувати. Позивач вважає, що його вина у цій ситуації становить 10 %, а вина відповідача 2 становить 90 %.

Суд звертає увагу, що вказані процентні показники вини позивача та відповідача 2 жодним чином не обґрунтовані позивачем нормами чинного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч. 1 ст. 628 ЦК країни зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ч.ч. 1, 4, 5, 6 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до ч.ч. 1-3 ст. 767 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню.

Наймодавець зобов`язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.

Згідно ч.ч. 1-5 ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Згідно ч. 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Згідно ст. 784 ЦК України наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі; 2) наймодавець не виконує свого обов`язку щодо проведення капітального ремонту речі.

Враховуючи вищевикладене позивач не довів та не обґрунтував належними та допустимими доказами незаконність та неправомірність дій відповідачів щодо передачі в оренду непридатного для використання майна та нарахування орендної плати за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015.

Ухвалою господарського суду Київської області від 12.06.2020 відкрито провадження у справі № 911/1671/20 за позовом Першого заступника керівника Білоцерківської місцевої прокуратури Київської області в інтересах держави в особі Сквирської районної ради Київської області та Комунальної установи Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району до Корпорації «Елтекс» про стягнення 882 442, 95 грн., розірвання договору та зобов`язання повернути майно.

У справі № 911/1671/20 прокурор просить стягнути з Корпорації «Елтекс» заборгованість за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015 у розмірі 882 442,95 грн., з яких: 618 283,97 грн. орендної плати, 136 176,28 грн. плати за утримання земельної ділянки, 125 439,33 грн. пені та 2 543,37 грн. штрафу, а також розірвати договір оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015, укладеного між Комунальною установою Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району і Корпорацією «Елтекс», та зобов`язати Корпорацію «Елтекс» повернути частину нежитлового приміщення загальною площею 1 006,9 кв.м., вартістю 778 985,75 грн., яке розташоване за адресою: Київська область, м. Сквира, вул. Київська, 4/6, територіальній громаді Сквирського району в особі Комунальної установи Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району.

Тільки 02.07.2020 позивач звернувся до відповідача 2 з листом від 02.07.2020 про розірвання договору оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015 в частині оренди нежитлового приміщення площею 396,2 кв.м., що знаходиться за адресою вул. Київська, 6 в м. Сквира у зв`язку з щорічним падінням виробництва, пандемією коронавірусної хвороби (COVID-19) та відсутністю фінансової можливості орендувати частину нежитлового приміщення по вул. Київська, 6, м. Сквира, площею 396,2 кв.м.

Доказів того, що позивач з моменту укладення договору оренди до звернення прокурора до суду з позовом про стягнення з позивача заборгованості по орендній платі (справа № 911/1671/20) звертався до відповідачів з заявами про неможливість використання орендованого майна у зв`язку з не проведенням його капітального ремонту та неможливістю використовувати позивачем майно для цілей оренди, позивачем до суду не надано.

Тільки після відкриття провадження у справі № 911/1671/20 про стягнення з Корпорації «Елтекс» заборгованості по орендній платі за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015 Корпорація «Елтекс» звернулась 27.08.2020 з окремим позовом до господарського суду Київської області про визнання незаконними дій Сквирської районної ради, Комунальної установи Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району щодо нарахування орендної плати за користування непридатною для використання створення логістичного центру Корпорації «Елтекс» нежитловою будівлею площею 396,2 кв.м., що розміщена по вул. Київська, буд. 6, м. Сквира Київської області та земельною ділянкою згідно договору оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015 в розмірі 280 206,54 грн. та звільнення від сплати орендної плати; визнання, що внаслідок неправомірних дій Сквирської районної ради, Комунальної установи Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району, які виразилися в передачі в оренду непридатної для використання - створення логістичного центру Корпорації «Елтекс» нежитлової будівлі площею 396,2 кв.м., що розміщена по вул. Київська, буд. 6, м. Сквира Київської області з відповідною частиною земельної ділянки згідно договору оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015, Корпорації «Елтекс» заподіяна майнова шкода у розмірі 430 952,17 грн. у вигляді сплаченої орендної плати; ухвалення рішення, яким сплачені Корпорацією «Елтекс» кошти в сумі 430 952,17 грн. за оренду нежитлової будівлі по вул. Київська, буд. 6, м. Сквира Київської області зарахувати у рахунок погашення боргу за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015, укладеного Корпорацією «Елтекс» з Комунальною установою Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під захистом прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.

Належний спосіб захисту, виходячи із застосування спеціальної норми права, повинен забезпечити ефективне використання цієї норми у її практичному застосуванні - гарантувати особі спосіб відновлення порушеного права або можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22.08.2018 у справі № 925/1265/16).

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права чи інтересу, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання чи оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 та від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц.

Вирішуючи спір, суд надає об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначає, чи відповідає обраний спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.

Отже, ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права та забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулась до суду, відповідно до вимог законодавства.

Позовні вимоги позивача, заявлені в окремому позові, за яким відкрито провадження у господарській справі № 911/2531/20, а саме звільнення від сплати орендної плати за договором оренди від 01.10.2015; ухвалення рішення, яким сплачені Корпорацією «Елтекс» кошти в сумі 430 952,17 грн. за оренду нежитлової будівлі по вул. Київська, буд. 6, м. Сквира Київської області зарахувати у рахунок погашення боргу за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015, укладеного Корпорацією «Елтекс» з Комунальною установою Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району, повинні досліджуватися та розглядатися при вирішенні спору про стягнення з Корпорації «Елтекс» заборгованості по орендній платі за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015 (справа № 911/1671/20 розгляд якої триває в господарському суді Київської області).

Відтак, суд дійшов висновку, що обраний позивачем такий спосіб захисту як звернення до суду з окремим позовом про звільнення від сплати орендної плати за договором оренди від 01.10.2015; ухвалення рішення, яким сплачені Корпорацією «Елтекс» кошти в сумі 430 952,17 грн. за оренду нежитлової будівлі по вул. Київська, буд. 6, м. Сквира Київської області зарахувати у рахунок погашення боргу за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015, укладеного Корпорацією «Елтекс» з Комунальною установою Сквирської районної ради Відділ з питань управління, приватизації та оренди майна спільної власності територіальних громад Сквирського району, не відновлює права позивача, які останній вважає порушеними та за захистом яких він звернувся до суду, а мета, яку переслідує позивач заявляючи такі позовні вимоги в окремому позові фактично тотожна тій меті, що ставиться у справі № 911/1671/20 щодо доказування відсутності у Корпорації «Елтекс» заборгованості по орендній платі (її зменшення) за договором оренди нежитлового приміщення від 01.10.2015, про стягнення якої заявив прокурор.

Відповідно до ч. 1 ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Враховуючи вищенаведені норми та обставини справи, розглянувши даний спір із застосуванням норм матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, згідно з наданими у справу доказами, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову в повному обсязі.

Судовий збір відповідно до ст.ст. 123, 129 ГПК України покладається на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 123, 129, 240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог Корпорації «Елтекс» до 1. Сквирської районної ради, 2. Комунальної установи Сквирської міської ради Відділ з управління комунальним майном, 3. Сквирської міської ради про вчинення певних дій відмовити повністю.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст підписано - 01.09.2021.

Суддя О.О. Христенко