ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.08.2021м. ДніпроСправа № 904/37/21
За позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, м. Дніпро

до відповідача-1: Товариства з обмеженою відповідальністю "Забудовник-Ромашка", м. Нікополь Дніпропетровської області

відповідача-2: Приватного акціонерного товариства "Мост-Інвест" , м. Київ

про розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання вчинити певні дії

Суддя Євстигнеєва Н.М.

Секретар судового засідання: Чернявська Е.О.

Представники:

Від позивача: Корольова Д.В., представник

Від відповідача-1: не з`явився

Від відповідача-2: не з`явився

С У Т Ь С П О Р У:

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області із позовом, яким просить :

- розірвати договір від 26.12.2015 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Забудовник - Ромашка" повернути об`єкт незавершеного будівництва "12- 14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а до державної власності в особі Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях за актом приймання-передачі.

Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "12-14 поверховий 64-квартирний житловий будинок", розташованого в м. Нікополь, пр. Трубників, 9а від 26/12/2015.

Відповідач-1, Товариство з обмеженою відповідальністю "Забудовник-Ромашка", не погоджується з вимогами позивача, вважає їх не обґрунтованими. Зазначає, що на час укладення спірного договору купівлі-продажу та під час його виконання статтею 19 Закону України "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва", яка втратила чинність 07.03.2018 було передбачено, що обов`язковими умовами приватизації об`єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є: встановлення строку завершення будівництва об`єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об`єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

Листом від 12.05.2020 відповідач пропонував позивачу внести зміни до договору купівлі продажу у зв`язку з обставинами, які перешкоджали своєчасно закінчити будівництво та ввести в експлуатацію об`єкт будівництва, а саме, в обґрунтування необхідності продовження строку відповідач зазначив, що:

- на виконання пункту 4.4. договору купівлі-продажу звернувся до Нікопольської міської ради з клопотанням про надання дозволу на оформлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,5930 га, кадастровий номер :03:004:0021, частина якої належить ОСМД, а на іншій частині розташований об`єкт будівництва. У зв`язку із зволіканням органом місцевого самоврядування розгляду клопотання про поділ земельної ділянки, відповідач не зміг своєчасно в термін до 01.10.2019 отримати дозвільні документи, які підтверджують завершення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію, що також спричинило затримку з оформлення проектної документації у відповідності до вимог законодавства;

- з метою продовження строку дії договору, відповідач 03.10.2019 звернувся до Нікопольської міської ради з клопотанням погодити продовження строків будівництва, за результатом розгляду якого орган місцевого самоврядування 31.01.2020 виніс рішення щодо надання згоди на внесення змін до договору купівлі продажу в частині продовження терміну будівництва до 01.10.2021.

Відповідач-1 вважає, що причиною не дотримання відповідачем терміну введення об`єкта незвершеного будівництвом в експлуатацію стало неможливість оформлення земельної документації на земельну ділянку, яка перебувала в користуванні у ОСМД. Тож, у позивача відсутні підстави для припинення дії договору купівлі продажу, оскільки обставини, якими було обумовлено невиконання обов`язку із введення об`єкту в експлуатацію, сталися не з вини відповідача. При укладанні договору жодна із сторін не могла передбачити, що підставою невиконання умов договору може бути саме затримка оформлення поділу земельної ділянки з причин зволікання компетентними органами, що спричинило затримку у оформленні дозвільних документів для введення об`єкта в експлуатацію.

Згідно Витягу з протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями від 04.01.2021 справу №904/37/2021 передано на розгляд судді Євстигнеєвій Н.М.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 11.01.2021 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання на 02.02.2021. З 02.02.2021 відкладено підготовче засідання на 02.03.2021.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 19.02.2021 залучено до участі у справі в якості відповідача-2 - Приватне акціонерне товариство "Мост-Інвест".

Відповідач-2, Приватне акціонерне товариство "Мост-Інвест", правом на надання відзиву на позовну заяву не скористався.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 02.03.2021 продовжено строк підготовчого провадження по справі № 904/37/21 на тридцять днів та відкладено підготовче засідання у справі на 25 березня 2021 року. З 25.03.2021 відкладено підготовче засідання у справі на 08.04.2021.

З 08.04.2021 оголошено перерву до 26.04.2021.

16 квітня 2021 року від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях до господарського суду надійшла відповідь на відзив. Позивач зазначає, що процедура внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, укладених державними органами приватизації, визначається Порядком внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1328 та зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 27.11.2018 за № 1341/32793. Згідно п. 1 розділу II вказаного Порядку документи, надані органу приватизації для розгляду після закінчення строку виконання умов договору купівлі-продажу, але до виявлення факту невиконання цих умов, розглядаються за умови документарного підтвердження сплати штрафних санкцій.

Так, Регіональним відділенням, на виконання вимог статті 27 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна та наказу Регіонального відділення від 08.11.2019 № 212/05-Н "Про проведення перевірки", було здійснено перевірку виконання умов Договору купівлі-продажу від 26.12.2015 № 6102, №6103 з урахуванням Договору № 1 від 05.12.2017 № 5484, № 5485 про внесення змін до Договору купівлі-продажу, за результатами якої складено Акт № 51-05/2019-ДКП від 20.12.2019, в якому зафіксовано невиконання покупцем (відповідачем-1) істотної умови, а саме: пункт 4.1. покупець зобов`язаний завершити будівництво в термін до 01.10.2019; пункт 6.5. після закінчення будівництва покупцю необхідно ввести в експлуатацію новозбудований об`єкт. Право власності на новозбудований об`єкт у покупця виникає з моменту отримання ним Свідоцтва про право власності на нерухоме майно та реєстрації цього права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З метою досудового врегулювання спору Регіональним відділенням на адресу Відповідача-1 була направлена пропозиція про розірвання договору купівлі-продажу від 25.03.2020 № 11-11-01728. Лише після цього, в травні 2020 року - через п`ять місяців після виявлення комісією Регіонального відділення факту невиконання істотних умов вищезазначеного договору купівлі-продажу, відповідач-1 звернувся до Регіонального відділення з листом-пропозицією від 12.05.2020 (вх.25.05.2020) відносно продовження терміну завершення будівництва об`єкту до 01.10.2021.

Враховуючи вищенаведене, на підставі приписів розділу II Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1328, у Регіонального відділення відсутні законні підстави для внесення запропонованих змін до Договору купівлі-продажу від 26.12.2015 № 6102, №6103 з урахуванням Договору № 1 від 05.12.2017 № 5484, № 5485 про внесення змін до Договору купівлі-продажу.

Крім того, відповідач-1 не зазначає, коли ним було подане клопотання до Нікопольської міської Ради, які заходи були ним вжиті для прискорення вирішення питання з оформлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки. З моменту укладання договору купівлі-продажу від 26.12.2015 № 6102, 6103, згідно п. 4.4. якого покупець зобов`язаний укласти договір купівлі-продажу або договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, минуло більше п`яти років - більш, ніж достатній і розумний строк для виконання вказаного обов`язку. Також, відповідач-1, зазначаючи, що причиною недотримання ним терміну введення об`єкту незавершеного будівництва в експлуатацію стала неможливість вчасного оформлення документації на земельну ділянку, частина якої перебувала в користуванні ОСМД, не надає будь-яких доказів відносно повної будівельної готовності об`єкту незавершеного будівництва - предмету договору купівлі-продажу.

26 квітня 2021 року від Товариства з обмеженою відповідальністю "Забудовник-Ромашка" до господарського суду надійшло клопотання та долучено до матеріалів справи копію рішення Нікопольської міської ради №83-58/VІІ від 31.01.2020 "Про надання згоди на внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 26.12.2015 №6102, 6103, щодо продовження строків будівництва".

У судовому засіданні 26.04.2021 оголошено перерва до 19.05.2021.

Ухвалою суду від 19.05.2021 закрито підготовче провадження у справі, справу призначено до судового розгляду по суті на 15.06.2021. З 15.06.2021 розгляд справи відкладався до 12.07.2021, з 12.07.2021 до 04.08.2021. У судовому засіданні 04.08.2021 оголошено перерва до 17.08.2021.

У судовому засіданні 17.08.2021 проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Під час розгляду справи судом досліджені письмові докази, що містяться в матеріалах справи.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, господарський суд, -

В С Т А Н О В И В:

Між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області (Продавець) та Закритим акціонерним товариством "Мост-Інвест" (Покупець) укладено договір від 16.11.2004 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а, який посвідчений приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Мігуновим С.О. та зареєстрований в реєстрі за № 4489.

Згідно п. 1.2. договору від 16.11.2004, майнові права на об`єкт приватизації переходять до Покупця з моменту підписання акту приймання передавання.

Відповідно до п. 5.4. договору від 16.11.2004, одним із обов`язків Покупця є обов`язкове завершення будівництва і введення об`єкта в експлуатацію за початковим призначенням на протязі п`яти років від підписання акта приймання - передавання об`єкта.

Актом приймання - передавання від 17.12.2004 Продавець передав, а Покупець прийняв об`єкт незавершеного будівництва "12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а.

Додатковою угодою № 1 від 24.12.2009 про внесення змін до договору купівлі - продажу від 16.11.2004 № 4489 об`єкту незавершеного будівництва "12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а, пункти 5.4 та 5.8 розділу 5 договору "Обов`язки покупця", викладено у такій редакції:

5.4. Обов`язкове завершення будівництва і введення об`єкта в експлуатацію за початковим призначенням до 17.12.2011;

5.8. на вимогу Продавця Покупець зобов`язаний надавати Продавцю необхідні документи, які підтверджують виконання умов цього договору згідно чинного законодавства.

Всі інші умови договору залишаються незмінними і сторони підтверджують свої зобов`язання по їх виконанню.

Договором про внесення змін № 2 від 29.03.2012 до договору купівлі-продажу від 16.11.2004 № 4489 об`єкту незавершеного будівництва "12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а, замінено в тексті договору у всіх випадках назву підприємства з Закритого акціонерного товариства "Мост-Інвест" на Приватне акціонерне товариство "Мост-Інвест", у зв`язку з перереєстрацією підприємства.

Пункт 5.4. розділу 5 договору "Обов`язки Покупця" викладено у новій редакції: "Обов`язкове завершення будівництва і введення об`єкта в експлуатацію за початковим призначенням в строк до 17.12.2013".

26.12.2015 між Приватним акціонерним товариством "Мост - Інвест" (продавець), Товариством з обмеженою відповідальністю "Забудовник - Ромашка" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого (п.1.1.) продавець передає у власність, а покупець приймає за ціну та на умовах, що обговорені цим договором, об`єкт незавершеного будівництва: 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а.

Згідно п.2.1. договору продаж цей за домовленістю сторін вчинено за 750 000,00грн, які покупець зобов`язаний сплатити продавцеві в безготівковому порядку, шляхом перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок продавця.

Покупець зобов`язаний:

- завершити будівництво в термін до 13.11.2016 (п.4.1. договору);

- на вимогу працівників Регіонального відділення Фонду Державного майна по Дніпропетровській області надавати документи стосовно дотримання вимог даного договору купівлі-продажу, не перешкоджати працівникам Державного органу приватизації здійснювати перевірку дотримання вимог даного договору купівлі-продажу (п.4.3. договору);

- укласти договір купівлі-продажу або договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно (п.4.4. договору).

Згідно п.4.5. договору купівлі-продажу від 26.12.2015 покупець перебирає на себе всі права та обов`язки продавця за договором від 16.11.2004 купівлі продажу об`єкта незавершеного будівництва - 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а.

Договір підписано сторонами, погоджено з Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Дніпропетровській області та посвідчено приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Іопелем С.О. 26.12.2016, зареєстровано в реєстрі за №№ 6102,6103.

В подальшому ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 20.11.2017 у справі № 904/7275/17 затверджено Мирову угоду від 13.11.2017 укладену між ТОВ "Забудовник - Ромашка" та Регіональним відділенням.

Відповідно до зазначеної Мирової угоди були внесені зміни до Договору, а саме:

Пункт 4.1. розділу 4 Договору "Права та обов`язки сторін" викласти у наступній редакції: "Покупець зобов`язаний завершити будівництво в термін до 01.10.2019.

Всі інші умови договору залишаються незмінними і сторони підтверджують свої зобов`язання по їх виконанню.

05.12.2017 Приватним акціонерним товариством "Мост-Інвест" (продавець), Товариством з обмеженою відповідальністю "Забудовник - Ромашка" (покупець) укладено договір про внесення змін до договору купівлі-продажу (а.с.98), яким внесли зміни до п.4.1. договору, зазначили про необхідність завершення будівництва в термін до 01.10.2019.

Договір підписано сторонами, погоджено з Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Дніпропетровській області та посвідчено приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Іопелем С.О. 05.12.2019, зареєстровано в реєстрі за №№ 5484,5485.

Регіональним відділенням ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях на виконання статті 27 Закону України "Про приватизацію державного та комунального майна та наказу Регіонального відділення ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 08.11.2019 № 212/05-Н "Про проведення перевірки", здійснено перевірку виконання умов вказаного Договору.

За результатами перевірки складено акт від 20.12.2019, в якому зафіксовано невиконання Покупцем істотної умови, а саме: не завершено будівництво в термін до 01.10.2019 (п.4.1. договору), не введено в експлуатацію новозбудований об`єкт (п.6.5. договору).

Регіональним відділенням з метою досудового врегулювання спору на адресу Відповідача скеровано пропозицію про розірвання договору купівлі-продажу від 25.03.2020 № 11-11-01728.

У відповідь на пропозицію розірвати договір купівлі-продажу, ТОВ "Забудовник - Ромашка" листом від 12.05.2020, направив на адресу Регіонального відділення пропозицію щодо внесення змін до Договору купівлі-продажу до п.4.1. в частині продовження строків виконання завершення будівництва; просив продовжити строк завершення будівництва до 01.10.2021.

В зв`язку з тим, що пропозиція відповідача стосовно внесення змін до Договору купівлі-продажу від 26.12.2015 в частині продовження строку та завершення будівництва в термін до 01.10.2021, надійшла після виявлення факту невиконання цих умов, у Регіонального відділення були відсутні законні підстави на внесення таких змін. Про відсутність підстав продовжити дію договору Регіональне відділення листом від 15.06.2020 № 11-11-03152 повідомило ТОВ "Забудовник - Ромашка".

Позивач вважає, що невиконання ТОВ "Забудовник - Ромашка" умов договору від 26.12.2015 купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, зокрема п.п. 4.1., 6.5., призвело до порушення умов договору та є підставою розірвання договору та повернення придбаного об`єкта до державної власності, проти чого заперечує відповідач.

Наведене і є причиною спору.

Предметом позову у цій справі є, зокрема розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 26.12.2015, укладеного між ТОВ "Забудовник - Ромашка" та Приватним акціонерним товариством "Мост - Інвест", який погоджено з Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Дніпропетровській області.

Правовими підставами позову позивач визначив статтю 651 Цивільного кодексу України та статтю 26 Закону України "Про приватизацію державного майна" та послався на невиконання відповідачем-1 умов спірного договору, як на істотне порушення умов договору, обставини чого були встановлені позивачем в акті поточної перевірки від 20.12.2019.

З огляду на характер спірних правовідносин, що склалися між сторонами у цій справі, предмет та підстави позову до спірних правовідносин підлягають застосуванню як загальні норми чинного законодавства, які урегульовують правовідносини щодо розірвання правочинів, так і спеціальні норми, що стосуються приватизації державного майна.

Станом на момент виникнення спірних правовідносин (на момент проведення позивачем перевірки дотримання відповідачем-1 виконання умов спірного договору, складання акту поточної перевірки від 20.12.2019) чинний Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна", положення якого є спеціальними щодо спірних правовідносин у цій справі.

За змістом частини 1 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" (в редакції, чинній станом на 20.12.2019 - дату складання позивачем акта поточної перевірки) державні органи приватизації у межах своєї компетенції, зокрема контролюють виконання умов договорів купівлі-продажу державного майна.

Процедура організації та здійснення державними органами приватизації контролю за виконанням власниками об`єктів приватизації умов договорів купівлі-продажу цих об`єктів приватизації визначена Порядком контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації державними органами приватизації, затвердженим наказом Фонду Державного майна України № 1327 від 18.10.2018 (далі Порядок № 1327).

Відповідно до п. 7 розділу II Порядку здійснення контролю за виконанням умов договорів купівлі-продажу об`єктів приватизації органами приватизації, затвердженого Наказ Фонду державного майна України 18 жовтня 2018 року № 1327 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 27 листопада 2018 року за № 1349/32801, за результатами перевірки складається акт поточної або підсумкової перевірки виконання умов договору купівлі-продажу.

В матеріалах справи наявний Акт №51-05/2019-ДКП поточної перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва "12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників, 9-а, від 16.11.204 №4489 (зі змінами та доповненнями), який було відчужено за згодою органу приватизації відповідно до договору купівлі-продажу від 26.12.2015 № 6102, № 6103 та договору №1 від 05.12.2017 № 5484, №5485 про внесення змін до договору купівлі-продажу від 20.12.2019 (а.с.52-62).

Цим Актом поточної перевірки встановлено порушення умов договору купівлі-продажу в частині строків завершення будівництва та введення в експлуатацію.

Наказом Фонду державного майна України від 18.10.2018 № 1328, який зареєстровано в Міністерстві юстиції України 27 листопада 2018 року за № 1341/32793, затверджений Порядок внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна.

Вказаним Порядком затверджено процедуру внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна, укладених органами приватизації.

Так пунктом 3 розділу І Порядку внесення змін до договорів купівлі-продажу державного (комунального) майна встановлено, що право внесення пропозицій щодо змін умов договору купівлі-продажу мають орган приватизації, який уклав договір купівлі-продажу, та власник.

Пропозицію відповідача-1 про внесення змін до п.4.1. договору купівлі-продажу було відхилено Регіональним відділенням, як таку, що надійшла після виявлення факту невиконання цих умов, про що листом від 15.06.2020 № 11-11-03152 повідомлено ТОВ "Забудовник-Ромашка".

В частині третій статті 26 Закону України "Про приватизацію державного майна і комунального майна" зазначено, що виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, зокрема є: невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк (підп.2).

Відповідно до вимог ч.9 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.

Підставою звернення позивача до суду стало невиконання відповідачем зобов`язань щодо закінчення будівництва та введення об`єкта в експлуатацію.

За умовами договору (п.4.1. договору), відповідач повинен був завершити будівництво до 01.10.2019 та ввести в експлуатацію новозбудований об`єкт (п.6.5. договору).

У березні 2020 року позивач направив на адресу відповідача пропозицію про розірвання договору купівлі-продажу та повернення об`єкту нерухомого майна.

У відповідь на пропозицію розірвати договір купівлі-продажу майна відповідач звернувся до позивача з проханням внести зміни до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва в частині строку завершення будівництва та просив встановити цей строк до 01.10.2021 (лист від 12.05.2020, а.с. 24-25).

До цього листа відповідачем додані документи, у тому числі рішення Нікопольської міської ради № 83-58/VІІ від 31.01.2020, яким надано згоду на внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників,9а, від 26.12.2015, зареєстрованого за №6102, № 6103, укладеного між ТОВ "Забудовник - Ромашка" та Приватним акціонерним товариством "Мост - Інвест", враховуючи договір № 1 від 05.12.2017, зареєстрованого за № 5484, №5485 про внесення змін до договору купівлі-продажу, погодженого з Регіональним відділенням Фонду Державного майна по Дніпропетровській області, що продовження строків будівництва на 2 роки до 1 жовтня 2021 року.

Згідно з п. 11.3 договору купівлі-продажу, сторони встановили, що договір може бути розірваним у випадках невиконання або неналежного виконання умов договору в порядку встановленого чинним законодавством.

Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 Цивільного кодексу України).

За частинами 2, 3 ст. 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

Відповідно до положень ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповіднодо умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Відповідно до ст. 651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

Так, згідно п.4.1. договору покупець зобов`язаний завершити будівництво у строк до 01.10.2019.

Відповідно до ст. 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов`язання.

Із матеріалів справи убачається, що дії відповідача-1 з часу укладення спірного договору були направлені на його виконання, а підстав стверджувати про бездіяльність відповідача чи спроб ухилитися від такого виконання немає.

Враховуючи, що шкода є однією з обставин, що підлягає доказуванню під час розгляду справ про розірвання договорів на підставі статті 651 ЦК України, а позивач не наводить будь-яких обґрунтувань щодо характеру та розміру такої шкоди, не надав відповідні докази, саме позивач, відповідно до частини четвертої статті 13 Господарського процесуального кодексу України, має нести ризик настання наслідків невчинення ним відповідних процесуальних дій.

З огляду на те, що:

- після укладення договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва від 26.12.2015, Товариство з обмеженою відповідальністю "Забудовник-Ромашка" звернулося до Нікопольської міської ради щодо надання дозволу на оформлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 0,5930га, кадастровий номер :03:004:0021, частина якої належить ОСМД. Згідно з Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділнку ТОВ "Забудовник-Ромашка" оформило земельну ділнку площею 0,3411га, на якій розташовано об`єкт незавершеного будівництва будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників,9а. Земельній ділянці присвоєно кадастровий номер :03:004:0060, цільове призначення для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку (зазначені обставини встановлені під час поточної перевірки позивачем та відображено в Акті від 20.12.2019);

- ТОВ "Забудовник-Ромашка" проведено роботи по добудові об`єкта, а саме: відновлення "глиняного замка" перед вимощенням по периметру будівлі; геодезичні дослідження в розрізі моніторингу кренів і осад будівлі; промивка та частковий ремонт системи внутрішнього водостоку зливової каналізації; поточний ремонт покрівлі та заміна зливово-приймальних воронок; технічне обслуговування вентиляційних шахт; гідроізоляція цоколя світлових приямків (зазначені обставини встановлені під час поточної перевірки позивачем та відображено в Акті поточної перевірки від 20.12.2019);

- лише у січні 2020 року рішенням Нікопольської міської ради № 83-58/VІІ від 31.01.2020 надано згоду на внесення змін до договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва - 12-14-поверховий 64-квартирний житловий будинок, будівельною готовністю 42% на площі земельної ділянки під забудову об`єкта - 0,3 га, що розташований за адресою: м. Нікополь, пр. Трубників,9а, від 26.12.2015, зареєстрованого за №6102, № 6103, укладеного між ТОВ "Забудовник - Ромашка" та Приватним акціонерним товариством "Мост - Інвест", враховуючи договір № 1 від 05.12.2017, зареєстрованого за № 5484, №5485 про внесення змін до договору купівлі-продажу, погодженого з Регіональним відділенням Фонду Державного майна по Дніпропетровській області, щодо продовження строків будівництва на 2 роки до 1 жовтня 2021 року (звернення щодо продовження строку дії договору до Нікопольської міської ради направлено відповідачем у жовтні 2019 року),

суд вбачає відсутність вини відповідача в отриманні дозвільних документів для введення об`єкта в експлуатацію (затримка оформлення поділу земельної ділянки відбулася з причин зволікання компетентними органами).

Відповідно, у позивача відсутні підстави вимагати розірвання договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва та повернення цього об`єкта позивачу. Окрім того, позивач не був значною мірою позбавлений того, на що він розраховував при укладенні Договору, у розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК України.

З`ясувавши викладені обставини, дослідивши у судовому засіданні подані докази, оцінивши аргументи учасників справи, суд дійшов висновку, що права позивача, за захистом яких він звернувся до господарського суду не були порушені, тому заявлені позивачем вимоги не підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 2, 3, 20, 73 - 79, 86, 91, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

В И Р І Ш И В:

В задоволенні позовних вимог Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях до Товариства з обмеженою відповідальністю "Забудовник-Ромашка", Приватного акціонерного товариства "Мост-Інвест" про розірвання договору купівлі-продажу та зобов`язання вчинити певні дії відмовити.

Судові витрати віднести на позивача.

Рішення набирає законної сили у відповідності до ст.241 Господарського процесуального кодексу України.

Рішення суду може бути оскаржено до Центрального апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 27.08.2021

Суддя Н.М. Євстигнеєва