ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ДОНЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

іменем України

12.08.2021 Справа № 905/485/21

Суддя господарського суду Донецької області Макарова Ю.В., при секретарі судового засідання Гур`євій М.В., розглянувши у судовому засіданні справу

за позовом: Краматорської міської ради, м.Краматорськ Донецької області,

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Краматорськ-Євроцемтранс, м.Краматорськ Донецької області,

про врегулювання розбіжностей, які виникли при укладенні договору оренди землі,

за участю представників сторін:

від позивача: не з`явився,

від відповідача: не з`явився,

СУТЬ СПОРУ:

До господарського суду Донецької області надійшла позовна заява Краматорської міської ради, м.Краматорськ Донецької області, до Товариства з обмеженою відповідальністю Краматорськ-Євроцемтранс, м.Краматорськ Донецької області, про врегулювання розбіжностей, які виникли при укладенні договору оренди землі, а саме просить суд викласти пункт 8 договору оренди землі від 19.02.2021 в редакції, викладеній в прохальній частині позовної заяви.

За містом позову позивач не погоджується з запропонованою відповідачем редакцією у протоколі розбіжностей №1 пункту 8 договору оренди землі від 19.02.2021, відтак просить суд викласти вказаний пункт договору у власній редакції. В обґрунтування позовних вимог позивач стверджує, що редакція Краматорської міської ради (орендодавця) пункту 8 договору оренди землі від 19.02.2021 повністю відповідає вимогам ст. 33 Закону України Про оренду землі» та Типовому договору оренди землі, в свою чергу, за змістом ст. 1261 Земельного кодексу України встановлення умови щодо поновлення догорів є правом сторін, а не їх обовзком. Крім того, позивач звертає увагу на наступне: якщо в окремих договорах будуть зазначені різні умови щодо термінів повідомлення про виключення з Державного реєстру відомостей, це призведе до плутанини у договірних відносинах міської ради з її контрагентами; незрозумілість визначення відповідачем строку у 180 днів для висловлення заперечення про поновлення договору оренди землі; суперечності умов пункту 8 договору оренди в редакції відповідача.

Ухвалою господарського суду від 07.04.2021 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №905/485/21, вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

12.05.2021 від представника відповідача через канцелярію суду надійшов відзив на позовну заяву, в якому просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог. За твердженням відповідача, положення спірного пункту договору в його редакції щодо реалізації права на поновлення договору оренди відповідає приписам законодавства, в свою чергу редакція позивача порушує право відповідача як орендаря на реалізацію передбаченого законодавцем права на поновлення договору оренди землі.

10.06.2021 від представника позивача через канцелярію суду надійшла відповідь на відзив №01-29/2866 від 08.06.2021. У відповіді на відзив позивач зазначає, що норма ст. 1261 Земельного кодексу України про поновлення договорів оренди землі є диспозитивною і відповідно до ст.122 Земельного кодексу України міська рада, як власник земельної ділянки вправі самостійно приймати рішення щодо застосування норми про поновлення в своїх договорах. Позивач зазначає, що одночасне застосування двох норм щодо поновлення договору та переважного права є неможливим, оскільки при цьому є обмеженим застосування норми статті 33 Закону України Про оренду землі (в частині застосування переважного права).

16.07.2021 через канцелярію суду від представника відповідача надійшли заперечення від 10.07.2021 на відповідь на відзив, у яких висловив незгоду з аргументами позивача.

Представники сторін у судове засідання 12.08.2021 не з`явились, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином, про що свідчать наявні у матеріалах справи рекомендовані повідомлення про вручення поштових відправлень.

Стаття 42 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) передбачає, що прийняття участі у судовому засіданні є правом сторони.

Суд зазначає, що явка представників учасників у судове засідання обов`язковою не визнавалась.

Поряд з цим, одним із принципів господарського судочинства відповідно до статті 2 ГПК України є розумність строків розгляду справи судом.

Враховуючи, що учасники справи були належним чином повідомлені про час та дату судового засідання, а неявка представників сторін у судове засідання не перешкоджає розгляду справи, суд вважає за можливе розглянути справу по суті у даному судовому засіданні відповідно до вимог ч.2 ст.178 ГПК України.

Під час розгляду справи судом досліджені письмові докази, що містяться в матеріалах справи.

Дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, судом встановлено наступне.

Згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, земельна ділянка площею 1,0196га, кадастровий номер :00:007:0133, що розташована за адресою: вул.Олекси Тихого, 14, м.Краматорськ, Донецька область, знаходиться у власності Краматорської міської ради.

Матеріалами справи підтверджується, що Товариство з обмеженою відповідальністю Краматорськ-Євроцемтранс через ЦНАП м. Краматорська звернулося до Краматорського міського голови з листом вих.№09/11-01 від 09.11.2020, у якому просило передати в оренду земельну ділянку комунальної власності, площею 1,0196га, кадастровий номер :00:007:0133, у зв`язку з придбанням нерухомого майна, яке знаходиться на даній земельній ділянці. За змістом листа, цільове призначення земельної ділянки: 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. Категорія земель: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності нерухоме майно (складові частини об`єкта нежитлова будівля, будівля битовок, А-2, а, склади, гараж, майстерня), що розташоване за адресою: вул.Олекси Тихого, 14, м.Краматорськ, Донецька область, належить на праві приватної власності Товариству з обмеженою відповідальністю Краматорськ-Євроцемтранс на підставі договору міни №1774 від 30.09.2020.

Рішенням Краматорської міської ради від 17.12.2020 року №2/VIII-50 Про припинення права користування земельною ділянкою та передачу земельної ділянки в оренду міською радою передано Товариству з обмеженою відповідальністю Краматорськ-Євроцемтранс земельну ділянку в оренду по вул. О.Тихого (Орджонікідзе), 14, площею 1,0196га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості строком на 5 років із земель запасу комунальної власності територіальної громади м. Краматорська (кадастровий номер :00:007:0133), по 31.12.2020 розмір орендної плати складає 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, з 01.01.2021 розмір орендної плати визначається відповідно до рішення міської ради від 24.06.2020 №70/VII-340 "Про затвердження розмірів орендної плати за земельні ділянки комунальної власності територіальної громади м.Краматорська у відсотках від нормативної грошової оцінки земельних ділянок".

Краматорською міською радою було підготовлено проект договору оренди землі від 19.02.2021, матеріалами справи підтверджується отримання 18.02.2021 його примірника для підписання представником Товариства з обмеженою відповідальністю Краматорськ-Євроцемтранс.

Матеріали справи містять примірник договору оренди землі від 19.02.2021 року, відповідно до якого пункт 8 вказаного договору було викладено позивачем в наступні редакції: «Договір укладено на 5 років без права автоматичного поновлення. Після закінчення строку договору орендар має переважно право перед іншими особами на укладення договору на новий строк при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до норм чинного законодавства. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється».

Не погодившись із редакцією позивача, відповідач, підписавши договір від 19.02.2021 з протоколом розбіжностей, супровідним листом повернув позивачу примірник договору оренди землі разом з протоколом розбіжностей №1, в якому виклав свою редакцію пункту 8 договору, а саме: Договір укладено на 5 років з дати укладення цього договору. Договір вважається поновленим на той самий строк на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї із сторін цього Договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніше, ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору. Після закінчення строку договору орендар має переважно право перед іншими особами на укладення договору на новий строк при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до норм чинного законодавства. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

На адресу Краматорської міської ради договір разом з протоколом розбіжностей надійшов 24.02.2021, про що свідчить відповідний штамп про отримання на супровідному листі.

Не погодившись з протоколом розбіжностей в частині запропонованій відповідачем редакцією пункту 8 договору, позивач звернувся до суду з позовом про врегулювання розбіжностей, що виникли при укладенні договору, та просить викласти п.8 договору згідно з формою типового договору у редакції, викладеній Краматорською міською радою.

Дослідивши наявні матеріали справи, оцінюючи надані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку про наступне.

Згідно з ч. 1-3 ст. 78 Земельного кодексу України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Частинами 1, 2 ст. 83 Земельного кодексу України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності.

Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначає систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування.

Відповідно до статті 10 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

За змістом ст. 144 Конституції України, ст. 12, 122 Земельного кодексу України, ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції, зокрема, міських рад належить вирішення питань про надання у користування земельних ділянок із земель комунальної власності відповідних територіальних громад.

Також, відповідно до "в" ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до ст. 4 Закону України Про оренду землі», орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради.

За таких обставин, Краматорська міська рада є саме тим органом місцевого самоврядування, який повноважний представляти відповідну територіальну громаду в питаннях передачі в оренду земель комунальної власності.

Відповідно до абз. 1 частин 1-2 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

При цьому, ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, приписи якої кореспондуються зі ст. 1 Закону України "Про оренду землі", визначено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Згідно з ч. 1 ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до статей 123, 124 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування шляхом, зокрема, укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ст.13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з частиною 2 статті 16 Закону України «Про оренду землі» укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

З аналізу наведених норм матеріального права, які регулюють земельні правовідносини, вбачається, що надання земельної ділянки із земель державної або комунальної власності в оренду шляхом укладення відповідного договору здійснюється на підставі рішення ради, прийнятого за результатами розгляду заяви (клопотання) особи, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду, поданої відповідно до ст. 16 Закону України «Про оренду землі». При цьому, підставою набуття відповідного права є саме рішення ради, яке відповідно до ч. 2 ст. 126 Земельного кодексу України лише оформляється договором як документом, що посвідчує право на земельну ділянку.

Так, рішенням Краматорської міської ради від 17.12.2020 №2/VIII-50 вирішено передати Товариству з обмеженою відповідальністю Краматорськ-Євроцемтранс в оренду на 5 років по вул. О.Тихого (Орджонікідзе), 14, земельну ділянкою площею 1,0196га (кадастровий номер :00:007:0133) для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Таким чином, органом місцевого самоврядування висловлено волевиявлення на виникнення орендних земельних правовідносин, що зумовлює можливість передачі цієї земельної ділянки в користування (оренду) відповідачу шляхом укладення з ним відповідного договору оренди.

Відповідно до частини 3 статті 179 Господарського кодексу України (далі - ГК України) укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

Згідно з частиною 1 статті 187 ГК України спори, які виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

Схожі правові норми містяться у статтях 648, 649 Цивільного кодексу України (далі ЦК України), до яких прямо відсилає норма статті 2 Закону України "Про оренду землі" у контексті правового регулювання відносин, пов`язаних з орендою землі.

Зокрема, відповідно до статті 648 і частини 1 статті 649 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства. Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.

Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (стаття 6 Закону України "Про оренду землі"). Наведене узгоджується з положеннями статей 125 та 126 Земельного кодексу України, якими унормовано, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права та оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (таку правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 906/961/17).

З моменту укладення між землекористувачем та органом місцевого самоврядування договору оренди землі припиняються адміністративні відносини між цими суб`єктами, та в подальшому виникають договірні відносини, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору. Такі ознаки не притаманні адміністративним правовідносинам, натомість - притаманні цивільним правовідносинам, які з урахуванням суб`єктного складу можуть бути предметом судового розгляду у відповідному суді загальної юрисдикції або господарському суді (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 30.05.2018 у справі № 150/928/14-а, 04.04.2018 у справі № 539/1957/16-а).

Таким чином, переддоговірні відносини між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди землі можуть регулюватися положеннями статей 179, 181, 187 ГК України, оскільки це узгоджується з нормами статей 648, 649 ЦК України та статті 2 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до частини 4 статті 179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначити зміст договору на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

Згідно зі статтею 181 ГК України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов`язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду, якщо на це є згода другої сторони.

У разі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих умов, зазначених у протоколі розбіжностей, така згода повинна бути підтверджена у письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телетайпограмами тощо).

Якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, заснованого на державному замовленні або такого, укладення якого є обов`язковим для сторін на підставі закону, або сторона - виконавець за договором, що в установленому порядку визнаний монополістом на певному ринку товарів (робіт, послуг), яка одержала протокол розбіжностей, не передасть у зазначений двадцятиденний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими.

У разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами Цивільного кодексу України.

Як вже встановлено судом, Краматорська міська рада 18.02.2021 передала представнику Товариства з обмеженою відповідальністю Краматорськ-Євроцемтранс примірник проект договору оренди земельної ділянки.

Супровідним листом б/н та б/дати відповідач повернув проект договору разом з протоколом розбіжностей №1, оскільки не погодився з умовами п. 8 проекту договору оренди земельної ділянки. Вказаний лист з додатками отримані позивачем 24.02.2021. Отже, відповідачем направлено протокол розбіжностей з додержанням строків, визначених ч. 4 ст. 181 ГПК України.

При цьому, судом враховано положення ч. 3 статті 179 ГК України про обов`язковість укладення договору та положення ч. 5 ст. 181 ГПК України щодо зобов`язання сторони, яка одержала протокол розбіжностей до договору, розглянути його протягом двадцяти днів.

За наслідками отримання протоколу розбіжностей до договору, у зв`язку з недосягненням згоди з запропонованою редакцією спірного пункту договору, розбіжності, що залишилися неврегульованими, у визначений законодавством двадцятиденний строк передані позивачем до суду шляхом звернення з даним позовом (позовна заява відповідно до описку вкладення направлена на адресу суду 16.03.2021).

Суд відзначає, що стаття 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі визначає об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), дату укладення та строк дії договору оренди, орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Також передбачається, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Дослідивши проект договору оренди земельної ділянки, направлений Краматорською міською радою, судом встановлено, що проект договору містив всі істотні умови та передбачав реквізити сторін.

Як встановлено судом, заперечення відповідача, визначені у протоколі розбіжностей №1, стосувалися розділу «Строк дії договору», а саме п. 8 проекту договору.

Так, у проекті договору оренди землі від 19.02.2021, отриманого відповідачем від позивача, п. 8 викладено органом місцевого самоврядування в наступній редакції:

Договір укладено на 5 років без права автоматичного поновлення. Після закінчення строку договору орендар має переважно право перед іншими особами на укладення договору на новий строк при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до норм чинного законодавства. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Водночас, відповідачем згідно протоколу розбіжностей №1 запропоновано викласти пункт 8 договору в наступній редакції: «Договір укладено на 5 років з дати укладення цього Договору. Договір вважається поновленим на той самий строк на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї із сторін цього Договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніше, ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору. Після закінчення строку договору орендар має переважно право перед іншими особами на укладення договору на новий строк при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до норм чинного законодавства. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

За доводами відповідача, спірний пункт в редакції позивача порушує передбачено законом право орендаря на поновлення договору оренди, зокрема законодавцем було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявністю наміру поновити договір оренди землі або скористатися переважним правом на укладання нового договору, тим самим визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони у правовідносинах від безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за наявності добросовісної поведінки орендаря.

З огляду на викладене, відмінності в редакціях сторін зводяться до наміру відповідача включити умову щодо поновлення договору на той самий строк на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї із сторін цього договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніше, ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору.

Форма типового договору оренди землі, затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220, не містить умови щодо поновлення договору на той самий строк на тих самих умовах, отже сторони договору можуть врегулювати дану умову у відповідності з нормами цивільного та господарського законодавства.

Суд, з`ясовуючи наявність чи відсутність підстав для затвердження п.8 спірного договору оренди земельної ділянки у редакції позивача або відповідача, досліджуючи питання відповідності вказаних умов договору законодавству, дійшов наступних висновків.

Стаття 14 Закону України Про оренду землі встановлює вимоги до форми договору оренди землі. Так, договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

За приписами ст. 288 Податкового кодексу України договір оренди земель державної і комунальної власності укладається за типовою формою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Так, постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року затверджений Типовий договір оренди землі, пункт 8 якого викладений у наступній редакції: «Договір укладено на ___ років (у разі оренди земельної ділянки (земельних ділянок) сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк оренди не може бути меншим як сім років; у разі створення індустріального парку на землях державної чи комунальної власності земельна ділянка (земельні ділянки) надається (надаються) в оренду на строк не менш як 30 років; у разі передачі в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводиться гідротехнічна меліорація, строк дії договору оренди землі не може бути меншим як 10 років).

Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за _____ днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію».

Згідно з статтею 33 Закону України Про оренду землі (в редакції на час винесення рішення Краматорською міською радою про передачу землі в оренду) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору.

Відповідно до частин четвертої, п`ятої вказаної норми при укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний строк розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом договору оренди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і в разі відсутності заперечень укладає договір оренди. У разі оренди земель державної та комунальної власності укладення договору здійснюється на підставі рішення органу, уповноваженого здійснювати передачу земельних ділянок у власність або користування згідно із статтею 122 Земельного кодексу України. За наявності заперечень орендодавця щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин.

Відтак, статтею 33 Закону України Про оренду землі передбачено право орендаря на переважене право на укладання договору на новий строк, відповідно до умов якої редакція орендодавця (позивача) пункту 8 договору оренди землі узгоджується з приписам зазначеної статті та зі змістом Типового договору оренди землі.

Суд відзначає, що стаття 33 Закону України "Про оренду землі" у наведеній вище редакції не передбачає автоматичного поновлення дії відповідного договору.

У зв`язку із внесенням 05.12.2019 Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" №340-IX змін до законодавства, яке, у тому числі, регулює правовідносини, пов`язані з поновленням договорів оренди землі, Закон України "Про оренду землі" було доповнено статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", а частину шосту його статті 33 було виключено у зв`язку із додаванням до Глави 19 Земельного кодексу України статті 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови".

Вищевказані зміни до Земельного кодексу України та Закону України "Про оренду землі" набрали чинності 16.07.2020 року (п. 1 розділу II Прикінцеві та перехідні положення" Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству"), тобто вже діяли на час спірних правовідносин сторін щодо укладання договору оренди.

Відповідно до ст. 32-2 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 16.07.2020) поновлення договорів оренди землі здійснюється в порядку, передбаченому статтею 126-1 Земельного кодексу України.

Відповідно до абз. 4 розділу ІХ "Перехідних положень" Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

Суд звертає увагу, що відповідно до статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Зазначена норма дозволяє зробити висновок про те, що саме Земельний кодекс України має рамковий, системоутворюючий характер по відношенню до нормативно-правових актів, які утворюють систему земельного законодавства, а терміни та базові поняття, що містяться у ньому, повинні мати однаковий зміст при їх застосуванні.

Так, згідно зі статтею 126-1 Земельного кодексу України договором оренди землі, договором про встановлення земельного сервітуту, договорами про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови може встановлюватися умова щодо поновлення таких договорів. Умова щодо поновлення договору не може встановлюватися в договорі оренди землі, договорі про встановлення земельного сервітуту, договорах про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови щодо земельних ділянок державної та комунальної власності, крім випадків, якщо на таких земельних ділянках розташовані будівлі або споруди, що перебувають у власності користувача або набувача права користування земельною ділянкою.

Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору.

У даному спірному випадку, як вже встановлено судом, на спірній земельній ділянці розташоване нерухоме майно нежитлові будівлі, що перебувають у власності Товариства з обмеженою відповідальністю Краматорськ-Євроцемтранс. Відтак, умова щодо поновлення договору не суперечить приписам статі 126-1 Земельного кодексу України.

Суть поновлення договору оренди, враховуючи викладене, полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді".

У контексті поновлення договору оренди землі необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Таким чином, у новій редакції статті 33 Закону України Про оренду землі законодавець залишив положення про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк. Але використання такого переважного права не ототожнюється з поняттям поновлення договору оренди, яке Законом України №340-ІХ винесено в окрему статтю 32-2 (яка в свою чергу відсилає до ст. 126-1 Земельного кодексу України).

У свою чергу із внесенням вказаних змін (виключення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі") було змінено і назву статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме з "Поновлення договору оренди землі" на "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк".

Таким чином, внаслідок внесення 05.12.2019 змін до нормативно-правових актів, які регулюють поновлення договорів оренди землі, відбулося розмежування понять "переважне право на укладення договору оренди землі" та "поновлення договору оренди землі" вже на законодавчому рівні, що підтверджує відмінність як зазначених понять так і закріплених за ними правових механізмів реалізації.

Про розмежування зазначених понять додатково свідчать зміни, які було внесено 05.12.2019 до статті 134 Земельного кодексу України.

Так, вказана стаття, в редакції, яка була чинною до 16.01.2020, в абзаці 22 частини другої передбачала, що у разі поновлення договорів оренди землі земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах).

У той же час, зазначена норма в редакції, яка діє з 16.01.2020, встановлює, що не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря.

Відтак, помилковим є ототожнення правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна, який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря, реалізація якого у разі незгоди орендодавця може бути предметом спору в господарському суді.

Вказаним спростовуються доводи позивача щодо неможливості одночасного застосування двох норм щодо поновлення договору та переважного права, та позиція, що при цьому є обмеженим застосування норми статті 33 Закону України Про оренду землі (в частині застосування переважного права).

Суд також не погоджується з доводами Краматорської міської ради щодо суперечностей другого та четвертого речення пункту 8 договору в редакції відповідача, враховуючи, що у випадку якщо рада скористається правом відмови від поновлення договору на тих самих умовах та строк, орендар як найбільш незахищений суб`єкт у зазначених правовідносинах буде мати можливість скористатися своїм переважним правом перед іншими суб`єктами на укладання договору землі на новий строк відповідно до приписів ст. 33 Закону України «Про оренду землі». У разі ж згоди обох сторін на поновлення договору оренди землі договір поновиться автоматично на такий самий строк і на тих самих умовах, відповідно необхідність вчинення інших дій сторонами не вимагається, а отже орендар не буде вимушений нести додатковий тягар переукладення договору за відсутності об`ективних підстав.

Крім того, умова щодо поновлення договору оренди землі не є обмежуючою по відношенню до орендодавця, оскільки він не позбавлений можливістю скористатися своїм правом за належних підстав відмовитися поновити договір, а також на розірвання договору за належних підстав для цього.

Посилання Краматорської міської ради в обґрунтування своєї позиції на те, що включення умов в редакції відповідача призведе до певних складностей через значний обсяг договорів оренди землі, судом до уваги не приймаються, оскільки вказані обставини є суто організаційними питаннями у здійсненні контролю договірних відносин.

Згідно з частиною 1 статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Тобто, принцип свободи договору не є безумовним, межі дії цього принципу визначаються критеріями справедливості, добросовісності, пропорційності, розумності, а погоджені сторонами умови договору повинні відповідати не лише вимогам цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, а й засадам справедливості, добросовісності, розумності як складової елемента загального конституційного принципу верховенства права.

Суд вважає за необхідне зазначити, що відповідно до статті 8 Конституції України в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Верховенство права - це панування права в суспільстві, що вимагає від держави його втілення в правотворчу та правозастосовчу діяльність, зокрема в закони, зміст яких має відповідати критеріям соціальної справедливості, рівності тощо.

Справедливість - одна з основних засад права - є вирішальною у визначенні його як регулятора суспільних відносин, одним із загальних вимірів права.

При цьому чітке формулювання правової норми, зрозумілість її змісту та механізму виконання фактично виключає можливу її несправедливість.

У рішенні в справі The Sunday Times v. United Kingdom Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

При цьому ЄСПЛ у пунктах 52, 56 рішення від 14.10.2010 у справі "Щокін проти України" зазначив, що тлумачення й застосування національного законодавства є прерогативою національних органів. Однак суд зобов`язаний переконатися в тому, що спосіб, у який тлумачиться й застосовується національне законодавство, призводить до наслідків, сумісних із принципами Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) з погляду тлумачення їх у практиці Європейського суду з прав людини. На думку ЄСПЛ, відсутність у національному законодавстві необхідної чіткості й точності, які передбачали можливість різного тлумачення, порушує вимогу "якості закону", передбачену Конвенцією, і не забезпечує адекватного захисту від свавільного втручання публічних органів державної влади в майнові права заявника.

Отже, національне законодавство має тлумачитися таким чином, щоб результат тлумачення відповідав принципам справедливості, розумності та узгоджувався з положеннями Конвенції.

Приймаючи до уваги викладене, встановлюючи баланс інтересів сторін, оскільки сторони у справі є рівнозначними власниками нерухомості (позивачу на праві власності належить спірна земельна ділянка, в свою чергу на якій розміщені належні відповідачу нежитлові будівлі), обов`язковість укладання договору оренди землі в силу вимог законодавства, викладена у п. 8 договору у редакції відповідача умова щодо можливості поновлення договору оренди землі узгоджується з положеннями законодавства, відповідає критеріями справедливості, добросовісності, розумності.

Позивачем в свою чергу не доведено невідповідність вказаної умови щодо поновлення договору приписам законодавства, як і не доведено яким чином ця умова може призвести до порушення прав орендодавця у разі її зазначення в договорі.

В свою чергу відповідачем належним чином не обґрунтований строк саме у 180 днів для можливості подання однієї із сторін договору заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору.

Приймаючи до уваги, що у сторін немає спору щодо запропонованого радою строку у 60 днів до закінчення строку дії договору для повідомлення наміру орендаря скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, суд прийшов висновку за доцільність встановити у договорі строк на подання заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору.

Враховуючи вище наведене, з огляду на обставини встановлені судом та надавши оцінку зібраним у справі доказам в їх сукупності, суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог Краматорської міської ради, у зв`язку з чим викласти п.8 договору оренди землі від 19.02.2021 в наступній редакції: 8. Договір укладено на 5 років. Договір вважається поновленим на той самий строк на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї із сторін цього Договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніш, ніж за 90 днів до дати закінчення дії такого договору. Після закінчення строку договору орендар має переважно право перед іншими особами на укладення договору на новий строк при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до норм чинного законодавства. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Вирішуючи питання про судові витрати у справі, суд виходить з того, що ст.129 ГПК України передбачено покладання судових витрат у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін.

У зв`язку з тим, що позов підлягає задоволенню частково, виходячи із принципу справедливості та розумності, суд вирішив покласти понесені позивачем судові витрати порівну на кожну із сторін.

Керуючись ст.ст.12, 73, 74, 76-79, 86, 91, 129, 236-238, 247 ГПК України господарський суд, -

В И Р I Ш И В:

1. Позовні вимоги Краматорської міської ради, м.Краматорськ Донецької області, до Товариства з обмеженою відповідальністю Краматорськ-Євроцемтранс, м.Краматорськ Донецької області, про врегулювання розбіжностей, які виникли при укладенні договору оренди землі задовольнити частково.

2. Викласти пункт 8 Договору оренди землі від 19.02.2021 в наступній редакції:

8. Договір укладено на 5 років. Договір вважається поновленим на той самий строк на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї із сторін цього Договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору не пізніш, ніж за 90 днів до дати закінчення дії такого договору. Після закінчення строку договору орендар має переважно право перед іншими особами на укладення договору на новий строк при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк відповідно до норм чинного законодавства. При укладенні договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

3. В решті позовних вимог - відмовити.

4.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Краматорськ-Євроцемтранс (84306, Донецька обл., місто Краматорськ, вулиця Олекси Тихого, 14, ) на користь Краматорської міської ради (84313, Донецька обл., місто Краматорськ, пл.Миру, б.2; ) судові витрати у розмірі 1135грн. 00коп.

5. Згідно із ст.241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

6. Апеляційна скарга відповідно до ст.256 ГПК України на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

7. Апеляційна скарга може бути подана учасниками справи до Східного апеляційного господарського суду через господарський суд Донецької області (п.17.5 Перехідних положень ГПК України).

8. У судовому засіданні 12.08.2021 підписано вступну та резолютивну частини рішення.

9. Повний текст рішення складено та підписано 25.08.2021.

Суддя Ю.В. Макарова