СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" серпня 2021 р. Справа № 917/236/21

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Гребенюк Н.В., суддя Зубченко І.В. , суддя Медуниця О.Є.,

за участю секретаря судового засідання Пляс Л.Ф.,

за участю представників сторін:

від позивача Янченко Я.В., в порядку самопредставництва (посадова інструкція головного спеціаліста відділу з питань юридичного забезпечення та обліку комунального майна Управління майном комунальної власності міста, затверджена 24.06.2020);

від відповідача Ярошенко С.М., адвокат (свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю від 03.06.11 №967) на підставі ордеру на надання правничої (правової) допомоги від 11.08.21 серії ВІ №1053091;

від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Пономаренко А.В., в порядку самопредставництва (положення про відділ юридичної експертизи проектів нормативно-правових актів та розпорядчих документів Юридичного управління виконавчого комітету Полтавської міської ради; посадова інструкція головного спеціаліста відділу юридичної експертизи проектів нормативно-правових актів та розпорядчих документів Юридичного управління; Положення по Юридичне управління виконавчого комітету Полтавської міської ради;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача, Управління майном комунальної власності міста Полтавської міської ради, м. Полтава (вх. №2330 П/3), на рішення господарського суду Полтавської області від 15.06.2021 (повний текст рішення складено 06.07.2021, суддя Ореховська О.О.) у справі №917/236/21

за позовом Управління майном комунальної власності міста Полтавської міської ради, м. Полтава,

до Громадської організації Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини, м.Полтава,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача Полтавської міської ради, м. Полтава,

про розірвання договору оренди та повернення з орендного користування об"єкта оренди - нежитлових приміщень за адресою: вул. Дмитра Коряка, буд. 5, м. Полтава,

ВСТАНОВИЛА:

У лютому 2021 року Управління майном комунальної власності міста Полтавської міської ради звернулось до господарського суду Полтавської області з позовом до Громадської організації "Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини" про розірвання договору оренди та повернення з орендного користування обєкта оренди - нежитлових приміщень за адресою: вул. Дмитра Коряка, буд. 5, м. Полтава.

Рішенням господарського суду Полтавської області від 15.06.2021 у справі №917/236/21 у позові відмовлено повністю.

Рішення місцевого господарського суду мотивоване тим, що:

- відсутні обставини, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору (отримання плати за оренду нерухомого майна) та неотримання того, на що розраховував орендодавець, укладаючи спірний договір, тобто не вбачається істотного порушення умов договору оренди;

- з наявних в матеріалах справи платіжних доручень про сплату орендних платежів, виписок по рахунку вбачається, що відповідач хоч і несвоєчасно (із порушеннях від 2 до 35 днів) здійснював перерахування орендної плати, проте за поданими доказами не встановлено факту нездійснення відповідачем оплати орендних платежів протягом 3 місяців поспіль з дня настання строку платежу, що виключає можливість розірвання договору з підстав, визначних п. 5.2 договору оренди; заборгованість зі сплати орендних платежів станом на момент розгляду справи відсутня;

- відповідач як орендар комунального майна здійснив страхування об`єкту оренди за рахунок власних коштів на користь територіальної громади міста, забезпечено безперервність страхування об`єкту оренди, що свідчить про відсутність порушення відповідачем умов п. 3.2.6 спірного договору; обов`язку орендатора повідомляти орендодавця про поновлення договору страхування договір оренди від 04.10.2019 не містить;

- необхідність Комунального підприємства "Центр первинної медико - санітарної допомоги № 3 Полтавської міської ради" в додаткових приміщеннях для вирішення проблеми попередження поширення коронавірусної інфекції на території міста, епідеміологічного нагляду, лікування пацієнтів хворих на СОVID-19, початку вакцинальної компанії від СОVID-19 на базі Центрів ПМСД міста, не є підставою для розірвання спірного договору.

Управління майном комунальної власності міста Полтавської міської ради, позивач, із рішенням місцевого господарського суду не погодилось та звернулось з апеляційною скаргою до Східного апеляційного господарського суду, в якій просить скасувати рішення господарського суду Полтавської області від 15.06.2021 у справі №15.06.2021 та прийняти нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги Управління майном комунальної власності міста Полтавської міської ради зазначало наступне:

- всупереч вимогам договору оренди та чинного законодавства України Громадською спілкою «Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини» обов`язок щодо оплати щомісячної оплати у визначений строк систематично здійснювався із порушенням та несвоєчасно, що, навіть з урахуванням відсутності заборгованості зі сплати орендної плати, є істотним порушенням договору оренди від 04.10.2019;

- умови спірного договору не покладають на орендодавця обов`язок розрахунку та надсилання відповідних рахунків на оплату щомісячної орендної плати засобами поштового зв`язку або іншими способами орендарю, у зв`язку з чим відповідач не був позбавлений права здійснити розрахунок щомісячної орендної плати самостійно та оплатити її своєчасно;

- місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку про те, що орендна плата за майно комунальної власності сплачується до місцевого бюджету, тому систематичне (два і більше разів) несвоєчасне невнесення орендної плати завдає істотної шкоди місцевому бюджету і свідчить про неефективне використання комунального майна.

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу справ між суддями від 30.07.2021 для розгляду справи №917/236/21 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Гребенюк Н.В., судді Зубченко І.В., Медуниця О.Є.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 02.08.2021 у справі №917/236/21 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Управління майном комунальної власності міста Полтавської міської ради, м. на рішення господарського суду Полтавської області від 15.06.2021 у справі №917/236/21; призначено справу до розгляду на 12.08.2021 о 14:00 годині у приміщенні Східного апеляційного господарського суду в залі засідань № 117; встановлено п`ятиденний строк з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі для надання суду відзиву на апеляційну скаргу, заяв та клопотань, що пов`язані з розглядом апеляційної скарги з доказами надіслання їх копій іншій стороні у справі.

09.08.2021 від Громадської організації «Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини» до Східного апеляційного господарського суду надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому відповідач просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення господарського суду Полтавської області від 15.06.2021 у справі №917/236/21 залишити без змін.

В обґрунтування своєї правової позиції відповідач зазначав наступне:

- місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що на виконання умов договору відповідачем укладались договори добровільного страхування майна 12.01.2019, 12.01.2020 та 12.01.2021, а відсутність у позивача інформації про страхування об`єкта оренди після 11.02.2020, на що посилається позивач, не є з порушенням умов пункту 3.2.6 договору та підставою для його розірвання;

- відсутні підстави для розірвання спірного договору оренди, оскільки сума орендної плати за кожний наступний місяць сплачувалася відповідачем у повному обсязі з корегуванням на індекс інфляції за поточний місяць, що не спростовується позивачем; відповідно до п. 5.1. договору щомісячний платіж за користування об`єктом оренди не є сталою одиницею та коригується на індекс інфляції за поточний місяць позивачем, з огляду на що відповідачем здійснювалась оплата орендних платежів після виставленого позивачем рахунку.

У судовому засіданні представник апелянта та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору підтримали вимоги апеляційної скарги, просили її задовольнити, рішення господарського суду Полтавської області від 15.06.2021 у справі №917/236/21 скасувати та прийняти нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Представник відповідача у судовому засіданні заперечив проти вимог апеляційної скарги, просив залишити її без задоволення, оскаржуване судове рішення без змін.

Дослідивши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі та відзиві на неї доводи, заслухавши представників учасників справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, розглянувши справу в порядку ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як вбачається із матеріалів справи та вірно встановлено місцевим господарським судом, Полтавська міська рада, делегуючи свої повноваження Управлінню майном комунальної власності міста (Орендодавець) та Громадська організація "Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини" (Орендар) уклади договір оренди від 21.12.2018р № 47/4 за умовами якого з метою підвищення ефективності використання комунального майна орендодавець передає, а орендар приймає на умовах, визначених договором, в оренду нежитлове приміщення за адресою: вул. Дмитра Коряка, 5, м. Полтава, яке повинно бути використане під розміщення громадської організації та знаходиться на балансі КП "ЖЕО № 2" .

В подальшому сторони вносили зміни у договір оренди від 21.12.2018 № 47/4 шляхом підписання змін та доповнень від 21.12.2018 № 283/47, від 14.01.2019 №21/47, а також та додаткової угоди від 04.10.2019 183/1 до договору.

04.10.2019 між Управлінням майном комунальної власності міста, якому Полтавська міська рада делегувала свої повноваження (Орендодавець) та Громадською організацією "Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини" (Орендар) укладений договір оренди (а.с. 9-12 т. 1).

Також 04.10.2019 сторони внесли доповнення до договору оренди шляхом укладання додаткової угоди № 184/1 до нього (а.с. 15 т. 1).

За умовами договору оренди від 04.10.2019, укладеного між Управлінням майном комунальної власності міста та Громадською організацією «Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини», з урахуванням змісту додаткової угоди від 04.10.2019, сторони погодили, що:

- зазначений договір укладено на виконання п. 7.1 договору оренди від 21.12.2018 № 47/4, який є невід`ємною його частиною (п. 7.2 цього договору);

- з метою підвищення ефективності використання комунального майна орендодавець передає, а орендар приймає на умовах, визначених договором, в оренду нежитлові приміщення в житловому будинку літ. А-9, площею 384,6 кв. м, за адресою: Полтавська область, місто Полтава, вулиця Дмитра Коряка, будинок 5. Об`єкт оренди знаходиться на балансі КП "ЖЕО № 2" Полтавської міської ради, і повинен бути використаний під розміщення громадської організації (п. 1.1 цього договору);

- передане в оренду майно є власністю орендодавця (п.1.2. договору);

- орендар зобов`язаний в місячний термін з дня підписання розпорядження про дозвіл на укладення договору оренди застрахувати за рахунок власних коштів об`єкт оренди в страховій компанії на користь власника - територіальної громади міста. Надати орендодавцю копію страхового полісу. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди нежитлове приміщення було застрахованим (п. 3.2.6 вказаного договору);

- орендодавець має право розірвати договір в порядку, передбаченому чинним законодавством та договором, виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору (п. 4.1.2. Договору);

- орендодавець зобов`язаний передати орендарю об`єкт оренди в 15-денний термін з моменту підписання розпорядження міським головою за підготовленим орендодавцем актом приймання-передачі майна, який є додатком до договору оренди (п. 4.2.1. договору).

- орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати оренду плату (п. 3.2.7. договору).

- орендна плата за жовтень 2019 становить 12 924,96грн (в тому числі: орендна плата - 10 770,80грн, ПДВ 2 154,16 грн), яка підлягає коригуванню оренди на індекси інфляції за вересень, жовтень 2019 року. Під час внесення чергового платежу сума орендної плати за кожний наступний визначається шляхом коригування суми місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Індексація орендної плати за договором застосовується відповідно до законодавства України. Орендар перераховує щомісячно 100% орендної плати не пізніше 15 числа наступного місяця до бюджету міста та ПДВ до управління майном комунальної власності з послідуючим перерахунком до 20 числа наступного місяця до державного бюджету (п. 5.1. договору);

- орендна плата з 04.10.2019 встановлюється у розмірі: 19 505,83грн х індекси інфляції за вересень та жовтень 2019 року, в т.ч. ПДВ - 3 250,97грн. х індекси інфляції за вересень та жовтень 2019 року. Розрахунок додається. Під час внесення чергового платежу сума орендної плати за кожний наступний визначається шляхом коригування суми місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Індексація орендної плати за договором застосовується відповідно до законодавства України. Несплата орендодавцем орендної плати протягом трьох місяців поспіль є підставою для розірвання договору оренди з моменту письмового попередження орендаря незалежно від того, внесе орендар затриману оренду плату чи ні (п. 5.2. Договору);

- розмір орендної плати не є сталим і змінюється зокрема у разі: зміни Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду комунального майна міста; в інших випадках, передбачених законодавством. Розмір орендної плати змінюється з дня виникнення підстав для її зміни (п. 5.3. договору);

- зобов`язання орендаря за сплатою орендної плати забезпечується у вигляді завдатку в розмірі, не меншому, ніж орендна плата за перший (базовий) місяць оренди, який вноситься в рахунок плати за останній місяць оренди (п. 5.6. договору);

- невиконання орендарем умов договору, передбачених пунктами 3.1.1, 3.2.1., 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11,3.2.13, 3.2.14, 3.2.16 є підставою для розірвання договору оренди, незалежно від усунення порушення (п. 6.6. цього договору);

- строк дії договору з 04.10.2019 по 31.12.2028 (п. 7.1. договору);

- договір припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; загибелі об`єкта оренди; за рішенням суду; банкрутства орендаря; приватизації об`єкта оренди; за взаємною згодою сторін; ліквідації об`єкта оренди; ліквідації суб`єкта господарювання; невиконання умов охоронного договору; у разі смерті орендаря (якщо орендарем є фізична особа); внаслідок умов, передбачених п. 6.6. та п. 7.4 (п. 7.8 вказаного договору).

Договір оренди від 04.10.2019, укладений між Управлінням майном комунальної власності міста та Громадською організацією «Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини» посвідчений приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Башинською Т.В., реєстровий №2309; зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

На підставі акту приймання-передачі в орендне користування нежитлового приміщення від 04.10.2019 позивач передав, а відповідач прийняв в оренду нежитлове приміщення за адресою: вул. Дмитра Коряка, будинок 5, м. Полтава, загальною площею 384,6м.м.

У період з жовтня 2019 року по січень 2021 року відповідач здійснював сплату орендних платежів з порушенням строку, визначеного умовами договору оренди, що підтверджується виписками по рахункам , а також наданими відповідачем платіжними дорученнями про сплату орендних платежів.

З виписок по рахункам, платіжних доручень, відомостей нарахувань та сплати орендної плати за нежитлове приміщення за адресою : вул. Дмитра Коряка, 5 станом на 11.02.2021, вбачається, що прострочення здійснення відповідачем орендних платежів коливалась в межах від 3 до 35 календарних днів.

За змістом відомості нарахувань та сплати орендної плати на нежитлове приміщення вбачається, що за грудень 2018 року відповідач сплатив орендний платіж 28.01.2019, за січень 2019 13.03.2019, за лютий 2019 року 02.04.2019, за березень 2019 року 10.05.2019, за квітень 2019 року 23.05.2019, за травень 2019 року 17.07.2019, за червень 2019 року 17.07.2019, за липень 2019 року 23.08.2019, за серпень 2019 року 11.10.2019, за вересень 2019 року 08.11.2019, за жовтень 2019 року 21.11.2019, за листопад 14.04.2020, за грудень 2019 24.01.2020, за січень 2020 25.02.2020, за лютий 2020 30.03.2020, за березень 2020 року 26.05.2020, за квітень 2020 року - 26.05.2020, за травень 2020 року 15.07.2020, за червень 2020 року 17.08.2020, за липень 2020 року 27.08.2020, за серпень 2020 року 02.11.2020, за вересень 2020 року 19.11.2020, за жовтень 2020 року 18.12.2020, за листопад 2020 року 18.12.2020, за грудень 2020 року 09.02.2021, за січень 2020 року 17.02.2020.

13.01.2021 Комунальне підприємство "Центр первинної медико - санітарної допомоги №3 Полтавської міської ради" листом № 01.2-16/45 повідомило позивача про необхідність в додаткових приміщеннях для вирішення проблеми попередження поширення коронавірусної інфекції на території міста, епідеміологічного нагляду, лікування пацієнтів хворих на СОVID-19, початку вакцинальної компанії від СОVID-19 на базі Центрів ПМСД міста, для реалізації яких є нагальна потреба в приміщенні близько 400 кв.м, розташованому в центральній частині міста бажано на першому поверсі в межах доступності до зупинок громадського транспорту.

16.01.2021 позивач листом № 01-05/01.1-11/61 звернувся до відповідача з пропозицією внести зміни до договору в частині строку його дії, припинивши дію договору оренди від 04.10.2019 з 20.01.2021, у зв`язку з терміновою потребою власника у використанні свого майна - нежитлового приміщення комунальної власності територіальної громади за адресою: м. Полтава, вул. Дмитра Коряка, 5, відповідно до п. 7.3 договору.

20.01.2021 відповідач листом № 20/1 повідомив позивача про відсутність підстав для дострокового припинення договору оренди, укладеного 04.10.2019 та внесення змін до договору в частині строку його дії.

За розрахунком позивача станом на 11.02.2021 заборгованість відповідача зі сплати орендних платежів складає 20 746,52грн (у тому числі 17 288,77грн. - орендна плата, 3 457, 75грн. - ПДВ ), що становить сума орендного платежу за січень 2021.

Громадською організацією «Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини» орендний платіж за січень 2021 року сплачено 17.02.2021, про що свідчить копія платіжного доручення № 296, наявне у матеріалах справи.

Таким чином, заборгованість по сплаті орендних платежів згідно договору оренди від 04.10.2019 у відповідача відсутня.

Позивач стверджує, що всупереч п. 3.2.6 договору оренди, після закінчення строку дії договору добровільного страхування майна від 12.01.2019 серії 212/01 №0190895 Управлінню майном комунальної власності міста Полтава не надавались інші договори добровільного страхування об`єкта оренди, що є підставою для розірвання договору оренди на підставі п. 6.6 договору. Крім того, в порушення п. 5.1 договору та п. 5.2 договору (в редакції додаткової угоди від 04.10.2019 № 184/1) відповідачем сплачувались орендні платежі несвоєчасно, у зв`язку з чим договір оренди підлягає розірванню.

Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, судова колегія апеляційного господарського суду зазначає наступне.

Предметом позовних вимог є встановлення наявності підстав для розірвання договору оренди землі.

Згідно із статтею 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, що передбачено також статями 626, 627 ЦК України.

Положеннями статті 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Статтею 651 ЦК України визначено загальні підстави зміни та розірвання договорів.

Так, частиною другою цієї статті передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до частин першої і четвертої статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

До правовідносин, що виникли і зв`язку з орендою комунального майна, підлягає застосуванню Закон України "Про оренду державного та комунального майна " за положеннями частини 3 статті 26 якого на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Статтею 783 ЦК України як спеціальною нормою стосовно договорів найму визначено підстави розірвання договору оренди на вимогу наймодавця, серед яких, зокрема, користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі.

Отже, підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених ст. 783 ЦК України, або договором оренди.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

З огляду на наведене, за загальним правилом зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України.

Зміна та розірвання господарських договорів (припинення зобов`язання) саме в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договором. Законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Таким чином, підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених ст. 783 ЦК України, або договором оренди.

Право вимоги розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, забезпечується саме у разі, якщо вбачається істотне порушення умов договору. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою.

Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду.

Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.

Розірвання договору в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору відповідно до пункту 2 частини 1 статті 611 ЦК, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини 2 статті 651 ЦК є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

За умовами п. 6.6. договору оренди від 04.10.2019, укладеного між сторонами спору, невиконання орендарем умов договору, передбачених пунктами 3.1.1, 3.2.1, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10, 3.2.11,3.2.13, 3.2.14, 3.2.16 є підставою для розірвання договору оренди, незалежно від усунення порушення.

За змістом п.3.2.6 цього договору орендар зобов`язаний в місячний термін з дня підписання розпорядження про дозвіл на укладення договору оренди застрахувати за рахунок власних коштів об`єкт оренди в страховій компанії на користь власника - територіальної громади міста. Надати орендодавцю копію страхового полісу. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди нежитлове приміщення було застрахованим.

Тлумачення наведених умов договору оренди свідчать, що сторони погодили право орендодавця виступати з ініціативою про дострокове розірвання договору оренди у разі якщо орендар не застрахував орендоване майно та не здійснює поновлення такого страхування зі спливом строку дії страхового договору.

Під час розгляду справи у суді першої інстанції відповідачем до матеріалів справи додані докази укладення договорів добровільного страхування майна, що є об`єктом договору оренди від 04.10.2019.

Так, 12.01.2020 між Приватним акціонерним товариством «Українська пожежно-страхова компанія» та Громадською організацією «Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини» укладений договір добровільного страхування майна серії 212/01 №211108, за умовами якого страхувальником є відповідач, вигодонабувачем Управління майном комунальної власності міста; предмет договору майнові інтереси, що не суперечать закону і пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном нежитловим приміщенням загальною площею 384,6кв.м, розташованого за адресою: м. Полтава, вул. Дмитра Коряка,5; строк дії договору з 12.01.2021 до 11.01.2021.

12.01.2021 між Приватним акціонерним товариством «Українська пожежно-страхова компанія» та Громадською організацією «Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини» укладений договір добровільного страхування майна серії 212/01 №211108, за умовами якого страхувальником є відповідач, вигодонабувачем Управління майном комунальної власності міста; предмет договору майнові інтереси, що не суперечать закону і пов`язані з володінням, користуванням і розпорядженням майном нежитловим приміщенням загальною площею 384,6кв.м, розташованого за адресою: м. Полтава, вул. Дмитра Коряка,5; строк дії договору з 12.01.2021 до 11.01.2022.

З наведеного вбачається, що доводи позивача про те, що відповідач не вживав заходів щодо поновлення договору страхування об`єкту оренди, не знайшли свого підтвердження та спростовуються матеріалами справи.

Відсутність у позивача інформації про безперервність страхування об`єкта оренди після 11.02.2020, у розумінні умов укладеного між сторонами договору оренди від 04.10.2019, не свідчить про порушення Громадською організацією «Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини» п. 3.2.6 цього договору та про наявність підстав для розірвання договору оренди орендодавцем в односторонньому порядку.

Також сторони договору у п.5.2 погодили, що несплата орендодавцем орендної плати протягом трьох місяців поспіль є підставою для розірвання договору оренди з моменту письмового попередження орендаря незалежно від того, внесе орендар затриману оренду плату чи ні.

За умовами п. 3.2.7. договору оренди орендар взяв на себе зобов`язання своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Невиконання орендарем умов Договору, зокрема, п. 3.2.7. є підставою для розірвання договору оренди, незалежно від усунення порушення (п. 6.6. договору оренди).

З наявних в матеріалах справи платіжних доручень про сплату орендних платежів, виписок по рахунку вбачається, що відповідач здійснював перерахування орендної плати у повному обсязі, однак із порушенням термінів оплати у спірний період (від 3 до 35 днів), при цьому судом не встановлено факту нездійснення відповідачем оплати орендних платежів за спірним договором протягом 3 місяців поспіль з дня настання строку платежу.

Судовою колегію визнаються необґрунтованими доводи відповідача про те, що порушення строків здійснення орендних платежів сталося у зв`язку із направленням позивачем рахунків на оплату після 15 числа кожного місяця, тобто після встановленого строку для оплати орендної плати, оскільки умовами спірного договору оренди від 04.10.2019 не передбачений порядок та обов`язок орендодавця направлення таких рахунків, у зв`язку з чим орендар не позбавлений права самостійного розрахування суми орендної плати та її сплати у встановлений договором строк.

Разом з тим, судом апеляційної інстанції встановлено, що Громадською організацією «Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини» не було допущено несплату орендних платежів за договором оренди від 04.10.2019 протягом трьох місяців поспіль, а сплата орендних платежів відповідачем здійснювалась у повному обсязі, однак із незначним пропуском строку, що, з огляду на відсутність надання позивачем доказів в обґрунтування завдання діями відповідача шкоди бюджету територіальної громади, свідчить про недоведення Управлінням майном комунальної власності м. Полтава істотного порушення відповідачем взятих на себе зобов`язань за договором в частині здійснення повної і своєчасної оплати орендних платежів.

Крім того, у судовому засіданні суду апеляційної інстанції представником Полтавської міської ради зауважено на тому, що передумовою для ініціювання спору про розірвання спірного договору оренди, є не стільки істотність порушень умов договору оренди відповідачем, скільки господарська необхідність Полтавської міської ради у розірванні договору з даним орендарем з метою розміщення іншого суб`єкту господарювання у спірному приміщенні. Вказане також визначалося позивачем як підстава для звернення із даним позовом.

Суд апеляційної інстанції вважає за необхідне зауважити на тому, що розірвання договору на підставі односторонньої відмови, а також наявність обставин, з якими позивач пов`язує істотне порушення договірних зобов`язань, не може ставитися в залежність від інших обставин, аніж з`ясування фактичних правовідносин, що виникли між сторонами.

Пунктом 6 статті 3 ЦК України закріплений принцип справедливості, добросовісності та розумності.

Зазначений принцип включає, зокрема, обов`язок особи враховувати потреби інших осіб у цивільному обороті, проявляти розумну дбайливість та добросовісно вести переговори.

Судова колегія вважає за необхідне зауважити, що поведінка учасників господарських та цивільних правовідносин повинна бути зрозумілою та не суперечити принципу venire contra factum proprium (заборона суперечливої поведінки), який базується ще на римській максимі «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці)».

Вказана позиція є сталою та викладена, зокрема, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Верховного Суду від 10.04.2019р. у справі №390/34/17, постановах Верховного Суду від 09.04.2019 р. у справі №903/394/18 та від 17.11.2018 у справі №911/205/18).

З наведеного слідує, що доводи позивача та третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача щодо господарської необхідності іншого суб`єкта господарювання в додаткових приміщеннях в обґрунтування наявності підстав для розірвання спірного договору судовою колегією визнаються необґрунтованими, оскільки при реалізації орендодавцем права на односторонню відмову від зобов`язання, а також посилання на порушення орендарем умов договору, ключовим фактом доведення є саме істотність порушень взятих на себе зобов`язань відповідачем та позбавлення такими діями позивача результату, на який він розраховував укладаючи договір оренди.

Враховуючи відсутність доведеності обставин, які б свідчили про неможливість досягнення позивачем як стороною договору оренди мети договору, а також доказів істотного порушення відповідачем умов договору оренди, судова колегія дійшла висновку, що вказане у сукупності свідчить про відсутність правових підстав для розірвання договору оренди від 04.10.2019, укладеного між Управлінням майном комунальної власності міста Полтава та Громадською організацією «Фонд підтримки місцевих ініціатив Полтавщини».

Таким чином, доводи скаржника в апеляційній скарзі спростовуються наведеним вище, матеріалами справи та не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства і висновків суду першої інстанції не спростовують, не можуть бути підставою для скасування спірного рішення.

З огляду на викладене, враховуючи, що місцевий господарський суд забезпечив дотримання вимог чинного законодавства щодо всебічного, повного та об`єктивного дослідження усіх фактичних обставин справи та дав належну правову оцінку наявним у матеріалах справи доказам, а також те, що доводи апелянта не є підставою для скасування рішення суду, ухваленого з дотриманням норм процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, а оскаржуване рішення господарського суду Полтавської області від 15.06.2021 у справі №917/236/21 слід залишити без змін.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись статтями 129, 269, п.1 ч.1 ст. 275, 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Управління майном комунальної власності міста Полтавської міської ради, м. Полтава на рішення господарського суду Полтавської області від 15.06.2021 у справі №917/236/21 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Полтавської області від 15.06.2021 у справі №917/236/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку та строки, встановлені статтями 286-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 13.08.2021

Головуючий суддя Н.В. Гребенюк

Суддя І.В. Зубченко

Суддя О.Є. Медуниця