номер провадження справи 15/134/20
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.08.2021 Справа № 908/2022/20

м. Запоріжжя

Господарський суд Запорізької області у складі судді Горохова Ігоря Сергійовича, розглянувши матеріали

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25", 69035, м. Запоріжжя, вул. Сталеварів, буд. 25

до відповідача 1 Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206

до відповідача 2 Виконавчого комітету Запорізької міської ради, 69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206

до відповідача 3 Комунального підприємства "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7", 69032, м. Запоріжжя, пр. Металургів, 11

до відповідача 4 Фізичної особи - підприємця Андреєва Миколи Миколайовича, АДРЕСА_1

про визнання недійсним договору оренди нежитлового приміщення

за участю секретаря судового засідання Крохмаль А.С.

за участю представників сторін та учасників процесу:

від позивача - Мажара О.О., свідоцтво № 643 від 02.11.2007;

голова ОСББ "Оптиміст-25"- Дроздович М.Л., паспорт НОМЕР_1 від 13.01.2020;

від відповідача-1 - Савченко А.В., довіреність № 04/01/01-10 від 06.01.2021;

від відповідача-2 - не з`явився;

від відповідача-3 - Алейнікова Т.В., довіреність № 5 від 14.01.2021;

від відповідача-4 - не з`явився;

суть спору

06.08.2020 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25", м. Запоріжжя до відповідачів Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, Виконавчого комітету Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, Комунального підприємства "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7", м. Запоріжжя, Фізичної особи - підприємця Андреєва Миколи Миколайовича, м. Запоріжжя про визнання недійсним договору оренди № 482/1 нежитлового приміщення по вул. Сталеварів, 25, укладений 31.01.2020 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради в особі директора Забутного О.П. (орендодавець), КП "ВРЕЖО №7" в особі начальника Шкаран Л.А. (балансоутримувач) та ФОП Андреєвим М.М. (орендар).

Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 06.08.2020 справу № 908/2022/20 передано на розгляд судді Горохову І.С.

Ухвалою суду від 11.08.2020 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 908/2022/20, присвоєно справі номер провадження 15/134/20. Розгляд справи здійснюється за правилами загального позовного провадження. Судове засідання призначено на 02.09.2020 о/об 10 год. 00 хв.

Ухвалою суду від 13.08.2020 у задоволенні заяви Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25", м. Запоріжжя про забезпечення позову шляхом накладання арешту на частину нежитлового приміщення № 54 підвального поверху (літ. А-5) загальною площею 36,4 кв.м. у складі приміщення № 8 по вул. Сталеварів, 25 в м. Запоріжжі та заборонити будь-яким особам, в тому числі ФОП Андреєву Миколі Миколайовичу (ідентифікаційний номер НОМЕР_2 ) вчиняти щодо нежитлового приміщення № 54 підвального поверху (літ. А 5) загальною площею 36,4 кв.м. у складі приміщення № 8 по вул. Сталеварів, 25 в м. Запоріжжі будь-які дії, в тому числі, але не виключно: здійснювати розпорядження вказаним приміщенням, проводити будь-які ремонтні роботи у вказаному приміщенні, демонтувати вхідні двері до вказаного приміщення, монтувати нові двері, улаштовувати віконні пройоми в приміщенні, а також здійснювати заміну на існуючих дверях замків, тощо, відмовлено.

Ухвалою суду від 02.09.2020 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів до 09.11.2020. Відкладено підготовче засідання на 13.10.2020 о/об 10 год. 00 хв.

Ухвалою суду від 13.10.2020 клопотання Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25" про витребування доказів, задоволено. Підготовче засідання відкладено на 30.10.2020 о/об 11 год. 00 хв.

Ухвалою суду від 13.10.2020 витребувано належним чином засвідчені докази у ТОВ "ЗМБТІ".

Ухвалою суду від 27.10.2020 у задоволенні заяви Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25" про виправлення описки в ухвалі Господарського суду Запорізької області від 13.10.2020 - відмовлено.

Ухвалою суду від 30.10.2020 Клопотання Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25" про виклик у судове засідання представника ТОВ "ЗМБТІ" з метою надання пояснень та надання матеріалів інвентаризаційної справи за адресою: м. Запоріжжя, вул. Сталеварів, буд 25, для огляду в судовому засіданні, задоволено.

Ухвалою суду від 30.10.2020 у задоволенні клопотання Комунального підприємства "ВРЕЖО № 7" про зупинення провадження, відмовлено. У задоволенні клопотання ФОП Андреєва Миколи Миколайовича про залучення до участі у справу третьої особи - судового експерта Лещенко К.Г. на стороні ФОП Андреєв М.М., відмовлено. Підготовче засідання відкладено на 09.11.2020 о/об 15 год. 00 хв.

Ухвалою суду від 09.11.2020 клопотання Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст-25" від 09.11.2020 про призначення будівельно-технічної експертизи задоволено, призначено у справі № 908/2022/20 судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експертам Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз. Зупинено провадження у справі № 908/2022/20 на час проведення судової будівельно-технічної експертизи.

27.11.2020 у зв`язку з надходженням апеляційної скарги на ухвалу Господарського суду Запорізької області від 09.11.2020, справу № 908/2022/20 направлено до Центрального апеляційного господарського суду.

04.02.2021 постановою Центрального апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Комунального підприємства "Виробничо - експлуатаційне житлове об`єднання № 7" на ухвалу Господарського суду Запорізької області від 09.11.2020 залишено без задоволення.

19.02.2021 Господарськими судом Запорізької області матеріали справи № 908/2022/20 на виконанні ухвали від 09.11.2020 направлені до Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз.

22.03.2021 на адресу суду надійшло клопотання від судового експерта Запорізького відділення Дніпровського науково - дослідного інституту судових експертиз про надання додаткових матеріалів, необхідних для виконання судової будівельно - технічної експертизи, а саме технічну документацію:

- проектна документація на будівництво (капітальний ремонт, реконструкцію) приміщення № 54 підвального поверху (літ. А-5) та приміщення № 8, яке є частиною приміщення " 54 підвального поверху (літ. А-%) будинку за адресом: м. Запоріжжя, вул.. Сталерів, буд. 25, в тому числі:

- пояснювальна частина до проектної документації;

- плани і схеми влаштування внутрішньо будинкових мереж водопостачання, каналізації, каналізації, центрального опалення, тепло-, газо-, електропостачання тощо;

- акти державної комісії при прийняття будинку/приміщення в експлуатацію.

Ухвалою суду від 22.03.2021 провадження у справі № 908/2022/20 поновлено з 22.03.2021 для вирішення клопотання експерта про надання додаткових матеріалів, необхідних для виконання судової будівельної - технічної експертизи. Призначено розгляд клопотання у судовому засіданні на 01.04.2021 о/об 10 год. 00 хв.

Ухвалою суду від 01.04.2021 відкладено підготовче засідання на 09.04.2021 о/об 10 год. 40 хв.

09.04.2021 на адресу суду надійшло клопотання від позивача про витребування доказів.

До клопотання додано адвокатський запит надісланий на адресу Департаменту з управління житлово-комунальним господарством Запорізької міської ради вих. № 136 від 02.04.2021.

Ухвалою суду від 09.04.2021 відкладено підготовче засідання на 27.04.2021 об 10 год. 30 хв.

Ухвалою суду від 09.04.2021 клопотання Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Оптиміст - 25" про витребування документів, задоволено. Витребувано у Департаменту з управління житлово - комунальним господарством Запорізької міської ради докази, а саме:

- проектну документацію на будівництво (капітальний ремонт, реконструкцію) приміщення № 54 підвального поверху (літ. А-5) та приміщення № 8, яке є частиною приміщення № 54 підвального поверху (літ. А-5) будинку за адресом: м. Запоріжжя, вул. Сталеварів, буд. 25, у тому числі:

- пояснювальну частину до проектної документації;

- плани і схеми влаштування внутрішнього будинкових мереж водопостачання, каналізації, центрального опалення, тепло- газо-, електропостачання тощо;

- акти державної комісії при прийняття будинку/приміщення в експлуатацію;

- акт державної комісії при прийняття будинку № 25 по вул. Сталеварів у м. Запоріжжя в експлуатацію.

21.04.2021 Департаментом з управління житлово-комунальним господарством повідомлено про відсутність запитуваних документів.

Ухвалою суду від 27.04.2021 направлено до Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз (69063, м. Запоріжжя, вул. Олександрівська, 13) наявні матеріали справи № 908/2022/20 для продовження проведення судової будівельно-технічної експертизи. Доручити проведення експертизи (за можливості) здійснювати за наявними документами у справі № 908/2022/20. Зупинено провадження у справі № 908/2022/20 на час проведення судової експертизи.

20.05.2021 на адресу суду надійшов лист Запорізького відділення Дніпровського науково-дослідного інституту судових експертиз в якому зазначено, що станом на 06.05.2021 на рахунок Дніпровського науково-дослідного інституту судових експертиз Міністерства юстиції України не надійшла оплата вартості висновку судового експерта по рахунку № 247 від 12.03.2021 та не виконано клопотання експерта про надання додаткових матеріалів, необхідних для виконання експертизи, у зв`язку з чим ухвала від 09.11.2020 про призначення судової будівельно - технічної експертизи по справі № 908/2022/20 залишається без виконання судової будівельно - технічної експертизи № 308-21.

Ухвалою суду від 24.05.2021 поновлено провадження у справі № 908/2022/20 з 07.06.2021. Призначено підготовче засідання на 07.06.2021 о 12 год. 00 хв.

Ухвалою суду від 07.06.2021 закрито підготовче провадження та призначено справу № 908/2022/22 до судового розгляду по суті в судовому засіданні на 24.06.2021 о 10 год. 30 хв.

22.06.2021 на адресу суд надійшло клопотання позивача про долучення доказів до матеріалів справи.

22.06.2021 на адресу суд надійшли пояснення позивача.

23.06.2021 на адресу суд надійшло клопотання відповідача 4 про відкладення розгляду справи.

24.06.2021 ухвалою суду відкладено розгляд справи по суті.

07.07.2021 від відповідача 4 надійшли пояснення щодо суті в спору в яких просить у позові відмовити у повному обсязі.

07.07.2021 відповідачем 4 подано до суду клопотання про приєднання документів до матеріалів справи, а саме надано додаткову угоду від 29.06.2021 до договору оренди від 31.01.2020 № 482/1. Документи приєднані до матеріалів справи.

07.07.2021 судом оголошено перерву у судовому засіданні по суті, про що постановлено відповідну ухвалу.

У судовому засіданні 05.08.2021 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Позовні вимоги обґрунтовані наступним: Департамент комунальної власності не мав права передавати спірне нежитлове приміщення в оренду, оскільки це майно є спільною сумісною власністю співвласників багатоквартирного будинку. На час звернення з позовом до суду зазначав, що орендодавець не є власником нежитлового приміщення, яке передано в оренду. Щодо рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.04.2021 зазначає, що на час подання позову до суду рішення не було прийнято, відтак рішення не стосується предмету спору та не можуть бути прийняті до уваги судом. З технічного паспорту на нежитлове приміщення № 54 надане відповідачем неможливо встановити місце розташування спірного приміщення. Висновок експертного будівельно-технічного дослідження також не є належним доказом, оскільки його не було складено на момент укладення спірного договору. Матеріалами справи підтверджується, що спірні приміщення, які стали об`єктом спірного договору оренди є допоміжними у будинку, належать на праві спільної сумісної власності в силу закону усім співвласникам багатоквартирного будинку і виключно співвласники мають право розпоряджатися цими приміщеннями на власний розсуд. Просить позов задовольнити у повному обсязі.

Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради щодо позову заперечив з тих підстав, що реєстрація права комунальної власності на нежитлові приміщення, які розташовані в житлових будинках та отримання окремого свідоцтва про право власності на такі приміщення не проводилося, оскільки житловий будинок в цілому, у тому числі нежитлові приміщення були об`єктами права комунальної власності. Позивачем не надано до суду будь-яких доказів, які б підтверджували його право власності на об`єкт оренди. Згідно із технічним паспортом на нежитлове приміщення № 54, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Сталеварів 25, частина нежитлового приміщення № 54 підвального поверху (літ. А-5) загальною площею 36,4 кв.м у складі приміщення № 8 має призначення «склад» та взагалі не віднесена до допоміжних. Таким чином, твердження позивача про те, що об`єкт оренди необхідно розглядати як допоміжне приміщення багатоквартирного будинку, є безпідставним. Також зазначив про те, що 25.05.2021 на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради № 157/3 від 28.04.2021 спірне нежитлове приміщення зареєстровано на праві власності за Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради. Просить у задоволені позову відмовити у повному обсязі.

Виконавчий комітет Запорізької міської ради власної позиції щодо позову не висловив, представник у судові засідання не з`являвся.

Комунальне підприємство «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7» щодо позову заперечило з тих підстав, що позивачем не надано доказів на підтвердження належності йому на праві власності спірного нежитлового приміщення. Відповідно до висновку експертного будівельно-технічного дослідження № 2614 від 16.03.2020, об`єкт оренди не є допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку, а є нежитловим приміщенням. Також підтримав обґрунтування заперечень на позов, наведені департаментом.

Фізична особа-підприємець Андреєв Микола Миколайович щодо позову також заперечив з тих підстав, що згідно реєстраційного посвідчення від 09.04.1990 виданого Запорізьким бюро технічної інвентаризації, домоволодіння № 25 по вул. Сталеварів у м. Запоріжжя було в цілому зареєстровано за Запорізькою міською радою. Позивачем не надано жодних доказів, які б свідчили про те, що починаючи з вказаної дати йому передавалися будь-які приміщення у будинку за вказаною адресою. Умови договору оренди виконуються належним чином, оре5ндна плата сплачується своєчасно. Просить у позові відмовити у повному обсязі.

Розгляд справи відповідно до вимог ст. 222 ГПК України здійснювався за допомогою звукозаписувального технічного засобу, а саме програмно - апаратного комплексу "Оберіг".

У судому засіданні 05.08.2021 судом, в порядку ст. 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення, судом оголошено, що повний текст рішення буде складено протягом 10 днів.

Розглянувши та дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд установив.

29.04.1992 Запорізькою міською радою народних депутатів прийнято рішення № 7 «Про уточнення складу майна комунальної власності м. Запоріжжя», яким затверджено перелік підприємств, організацій та установ, які увійшли до складу майна комунальної власності м. Запоріжжя, згідно із додатком № 1.

20.08.2016 відбулися загальні установчі збори об`єднання співвласників багатоквартирного будинку № 25 та № 25А по вул. Сталеварів у м. Запоріжжі, на яких прийнято рішення, зокрема, про створення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку та затверджено його назву «Оптиміст-25», затверджено статут Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оптиміст-25».

Державна реєстрація новоутвореної шляхом заснування юридичної особи ОСББ «Оптиміст-25» проведена 14.09.2016.

Рішенням загальних зборів співвласників ОСББ «Оптиміст-25» від 02.06.2018 (протокол № 1 від 02.06.2018) прийнято будинки №25 та № 25а по вул. Сталеварів в м. Запоріжжя в управління.

Управління будинками вирішено здійснювати через статутні органи ОСББ.

29.11.2019 виконавчим комітетом Запорізької міської ради прийнято рішення № 524/14 «Про визнання правового статусу приміщень, розташованих в багатоквартирних житлових будинках» згідно із яким, вирішено віднести нежитлові приміщення, розташовані в багатоквартирних будинках, до допоміжних приміщень згідно з додатком до рішення, у т.ч. частину нежитлового приміщення № 54 підвального поверху (літ. А-5) у складі комор №№2-7 та коридору, площа 35,9 кв.м за адресою вул. Сталеварів 25.

В середині липня 2020 року біля будинку № 25 вул. Сталеварів в м. Запоріжжі з`явилися люди, які, за їх повідомленням, мають намір використовувати вказані приміщення, посилаючись на те , що ними укладений договір з місцевою владою. Копію вказаного договору нам не надали.

У зв`язку з вказаними обставинами ОСББ «Оптиміст-25» звернулося до Запорізької міської ради з листом від 15.07.2020 № 01-15/07 з проханням надати інформацію щодо передачі в оренду будь-яких приміщень підвалу будинку № 25 по вул. Сталеварів у м. Запоріжжі будь-яким особам, починаючи з 11.06.2018 та чи відбувалося розпорядження приміщеннями у будь-який інший спосіб.

27.07.2020 листом № 3396/01/01-07/5602 Департаментом комунальної власності та приватизації надано відповідь про те, що що частина підвалу (лІт.А-5), зокрема, приміщення №54 (а саме приміщення № 8) площею 36,4 кв.м. передано в оренду Фізичній особі - підприємцю Андреєву Миколи Миколайовича за договором від 31.01.2020 № 482/1.

31.01.2020 між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради в особі директора Забутного О.П. (Орендодавець), КП «ВРЕЖО №7» в особі начальника Шкаран Л.А. (Балансоутримувач) та ФОП Андреєвим М.М. (Орендар) укладено договір № 482/1 оренди нежитлового приміщення по вул. Сталеварів, 25 (надалі - Договір), за умовами якого (п. 1.1. договору) Орендодавець, Балансоутримувач на підставі наказу департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради від 21.01.2020 р. № 28р передали, а Орендар прийняв в строкове платне користування комунальне майно - частину нежитлового приміщення №54 підвального поверху (літ.А-5) загальною площею 36,4 кв.м. у складі приміщення № 8 по вул. Сталеварів, 25, яке перебуває на балансі комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7».

Між сторонами за договором оренди підписано акт прийому-передачі частини нежитлового приміщення від 31.01.2020.

24.04.2020 укладено додаткову угоду до договору оренди від 31.01.2020 № 482/1 нежитлового приміщення по вул. Сталеварів 25.

До матеріалів справи надано висновок експертного будівельно-технічного дослідження № 2614 по письмовому зверненню ФОП Андреєва М.М. від 16.03.2020, складений судовим експертом Лещенко К.І. (свідоцтво № 455, видане на підставі рішення № 12 від 12.04.2019).

За результатами проведеного дослідження зроблено висновок про те, що проведеним дослідженням наданої документації та візуальним оглядом установлено, що частина приміщення нежитлового приміщення № 54 підвального поверху (літ. А-5) загальною площею 36,4 кв.м у складі приміщення № 8, яке розташовано за адресою: м. Запоріжжя, вул. Сталеварів 25, не є допоміжним приміщенням житлового будинку, а є нежитловим приміщенням.

Також надано копію технічного паспорту на громадський будинок з господарськими (допоміжними) будівлями і спорудами (підвальний поверх літ. А-5 за адресою: м. Запоріжжя, вул. Сталеварів 25).

28.04.2021 виконавчим комітетом Запорізької міської ради прийнято рішення № 157/3 «Про виділ нежитлового приміщення № 54 по вул. Сталеварів 25 зі складу житлового будинку в окремий об`єкт нерухомого майна», яким вирішено виділити зі складу житлового будинку № 25 по вул. Сталеварів в окремий об`єкт нерухомого майна нежитлове приміщення № 54 цокольного поверху (літ. А-5) загальною площею 36,4 кв.м., яке є об`єктом права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя.

Надано копію технічного паспорту на нежитлове приміщення № 54 по вул. Сталеварів 25, який виготовлено 01.02.2021.

25.05.2021 на підставі вказаного рішення проведено державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення загальною площею 36,4 кв.м, адреса: Запорізька область, м. Запоріжжя, вул. Сталеварів буд. 25, приміщення 54 за Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради.

До матеріалів справи також надано, копії акту приймання - передачі документації на будинок 23.08.2018, наказу КП «Наше місто» № 169 від 11.06.2018 про припинення надання послуг з утримання будинків та прибудинкових територій житловим будинкам № 25 та № 25А по вул. Сталеварів у м. Запоріжжя, інформаційна довідка № 63727184 від18.07.2016 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

З урахуванням обставин справи і наданих сторонами доказів, суд зазначає наступне.

Згідно з протоколом співвласників багатоквартирного будинку «Оптиміст-25» від 02.06.2018 № 1 прийнято рішення про прийняття в управління будинків №№ 25, 25а по вул. Сталеварів у м. Запоріжжі.

Згідно із ч. ч. 18, 19 ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об`єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об`єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.

У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об`єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об`єднання відновлює її за власний рахунок.

Законом передбачається прийняття співвласниками будинку в управління через статутні органи об`єднання. Це вольовий акт співвласників, який має форму рішення про прийняття будинку в управління. Таке рішення співвласниками ОСББ «Оптиміст-25» було прийнято.

При створенні ОСББ та прийняття рішення співвласниками про прийняття будинку в управління цьому ОСББ підлягає передачі документація на будинок. Складання будь-яких документів, як-то акту приймання-передачі будинку, або проведення реєстраційних дій щодо права власності на будинок (як намагається доводити відповідач) законом не передбачено.

Враховуючи положення ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких

прав.

Рішенням Конституційного Суду України від 02.03.2004 у справі № 1-2/2004 підтверджено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку є спільною власністю усіх співвласників цього будинку. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій.

Під час приватизації квартири особа автоматично стає співвласником допоміжних приміщень.

Таким чином, підвал в будинку є спільної сумісної власністю всіх співвласників багатоквартирного будинку № 25 по вул. Сталеварів в м. Запоріжжі.

У будинку № 25 по вул. Сталеварів в м. Запоріжжі майже усі квартири та нежитлові приміщення є приватною власністю громадян, які в силу закону є співвласниками допоміжних приміщень, зокрема, підвалу. Відповідно, виключно співвласники, за взаємною згодою, мають право розпоряджатися спільним майном.

Щодо статусу орендованого приміщення як нежитлового необхідно зазначити наступне.

Відповідно до ст. 76, 77 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Суд вважає, що висновок експертного будівельно-технічного дослідження № 2614 по письмовому зверненню ФОП Андреєва М.М. від 16.03.2020, виконаний судовим експертом Лещенко К.І. не є належним та допусти доказом, оскільки не містить попередження експерта про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок та відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків.

Крім того, вказаний висновок складено вже після підписання спірного договору оренди від 31.01.2020.

Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" (далі - Закон) власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02,03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 № 14-рп/2011.

Так, у рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 визначено: "1.1. Допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього".

Допоміжні приміщення, відповідно до пункту 2 статті 10 Закону, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Аналогічні приписи містить частина 2 статті 382 ЦК України, згідно з якою власникам квартири у дво- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, у тому числі і власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб не промислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 Житлового кодексу Української РСР) І в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Отже, нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.

У даній справі відсутні докази того, що спірні приміщення будувалися не як допоміжні приміщення, а як інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншими призначеннями, ніж допоміжні приміщення.

Матеріали інвентаризаційної справи (первинної інвентаризації) з урахуванням пояснень представника ТОВ «ЗМБТІ», який приймав участь у справі, підтверджується, що приміщення № 54 під час введення будинку в експлуатацію та проведення первинної інвентаризації не існувало. При введенні в експлуатацію в підвальному приміщенні були розташовані сараї (комори), які використовувалися мешканцями будинку для власних потреб, і були допоміжним приміщеннями.

Згідно з актом приймання-передачі житлових будинків від треста «Запоріжметалургмонтаж» на баланс ЖЕО Орджонікідзевського району від 27.09.1988, житловий будинок № 25 по вул. Сталеварів у м. Запоріжжі не мав нежитлових приміщень у своєму складі.

Щодо реєстрації домоволодіння № 25 по вул. Сталеварів у м. Запоріжжя в цілому за Запорізькою міською радою згідно з реєстраційним посвідченням від 09.04.1990, виданого Запорізьким бюро технічної інвентаризації необхідно зазначити, що до справи не надано будь-яких первинних правовстановлюючих документів (актів введення спірного приміщення в експлуатацію як новозбудоване майно), які б підтверджували на час підписання спірного договору набуття відповідачем речових прав на спірне приміщення, як окремий об`єкт цивільних прав. Реєстраційне посвідчення не може бути документом зі змісту якого можливо було б встановити, що спірне приміщення є окремим нежитловим, оскільки відбулась реєстрація за Запорізькою міською радою права власності на житловий будинок в цілому, як житловий фонд.

Матеріали інвентаризаційної справи ТОВ «ЗМБТІ», які досліджувалися судом у засіданні міститься інформація про наявність в цокольному поверсі (підвалі) приміщення № 54 (без зазначення статусу нежитлового), яке складається з 8 кімнат, загальною площею 100,3 кв.м.

01.02.2021 Приватним підприємством «Пром БТІ», м. Дніпро на замовлення територіальної громади м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради складено технічний паспорт на нежитлове приміщення № 54 вул. Сталеварів № 25, м. Запоріжжя.

На час подання позову, спірне приміщення не було зареєстровано за Територіальною громадою м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради. Така реєстрація відбулася 25.05.2021 на підставі рішення Виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.04.2021 № 157/3 Про виділ нежитлового приміщення № 54 по вул. Сталеварів 25 зі складу житлового будинку в окремий об`єкт нерухомого майна.

З урахуванням наявних у справі доказів, вбачається приналежність спірного приміщення до допоміжних багатоквартирного будинку його фактичне самовільне переобладнання або іншими особами з метою використання за іншим функціональним призначенням не змінює правового статусу цього приміщення.

Таким чином, реєстрація права власності на спірне приміщення за Територіальною громадою в особі Запорізької міської ради, саме по собі не змінює його правового статусу, враховуючи віднесення приміщення № 54 до допоміжного приміщення багатоквартирного будинку та яке перебуває у спільній власності усіх співвласників багатоквартирного будинку в силу закону.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договір.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України).

Згідно з ч. 1 ст. 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з ч. ч. 1, 2 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Правочини можуть бути односторонніми та дво - чи багатосторонніми (договори),

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ст. 203 ЦК України).

Згідно з ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст. 760 ЦК України передбачено, що предметом договору найму може бути річ, яка визначена Індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Згідно з ч. 1 ст. 761 ЦК України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (ч. 2 ст. 761 ЦК України).

Суд вважає, що матеріалами справи підтверджується належність спірного приміщення, яке є об`єктом спірного договору оренди до допоміжного приміщення будинку та належить на праві спільної сумісної власності в силу закону усім учасникам багатоквартирного будинку і виключно співвласники мають право розпоряджатися цим приміщенням на власний розсуд.

У даному випадку Орендодавець за договором № 482/1 від 31.01.2020 оренди нежитлового приміщення не був власником речі, на час передання приміщення в оренду за вказаним договором, та йому не можуть належати одноособові майнові права на це майно. Співвласники не уповноважували Орендодавця на укладення вказаного договору.

Таким чином, договір № 482/1 від 31.01.2020 оренди нежитлового приміщення укладений з порушенням вимоги ст. ст. 203, 761 ЦК України, а тому підлягає визнанню недійсним.

Відповідачами не спростовано доводів позивача та вимог чинного законодавства України щодо обґрунтування правомірності позовних вимог. Проведена державна реєстрація права власності на спірне приміщення № 54 за Територіальною громадою в особі Запорізької міської ради є предметом окремого, спору який може бути розглянуто в суді.

Подаючи позов про визнання договору оренди № 482/1 недійсним, позивач зазначив в якості співвідповідача Виконавчий комітет Запорізької міської ради, однак Виконавчий комітет не є стороною за спірним договором та в прохальній частині позову не зазначено вимог щодо нього.

Таким чином, суд вважає позов обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню за рахунок відповідачів 1, 3, 4, за виключенням відповідача 2.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідачів 1, 3, 4.

Керуючись ст. ст. 73, 86, 202, 219, 233, 236, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив

Позовну заяву до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя, Комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7», м. Запоріжжя, Фізичної особи-підприємця Андреєва Миколи Миколайовича, м. Запоріжжя про визнання недійсним договору № 482/1 від 31.01.2020 задовольнити у повному обсязі.

Визнати недійсним договір № 482/1 від 31.01.2020 оренди нежитлового приміщення по вул. Сталеварів 25, укладений між Департаментом власності та приватизації Запорізької міської ради в особі директора Забутного О.П. (орендодавець), Комунальним підприємством «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання № 7» в особі начальника Шкаран Л.А. (балансоутримувач) та фізичною особою - підприємцем Андреєвим Миколою Миколайовичем.

Стягнути з Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (пр. Соборний 206, м. Запоріжжя, 69105, ідентифікаційний код юридичної особи 37573068) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оптиміст-25» (вул. Сталеварів буд. 25, м. Запоріжжя, 69035, ідентифікаційний код юридичної особи 40834307) судовий збір у розмірі 700,67 грн (сімсот гривень 67 коп.). Видати наказ.

Стягнути з Комунального підприємства «Виробниче ремонтно-експлуатаційне житлове об`єднання №7» (пр. Металургів 11, м. Запоріжжя, 69032, ідентифікаційний код юридичної особи 05478717) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оптиміст-25» (вул. Сталеварів буд. 25, м. Запоріжжя, 69035, ідентифікаційний код юридичної особи 40834307) судовий збір у розмірі 700,67 грн (сімсот гривень 67 коп.). Видати наказ.

Стягнути з Фізична особа - підприємець Андреєв Микола Миколайович ( АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Оптиміст-25» (вул. Сталеварів буд. 25, м. Запоріжжя, 69035, ідентифікаційний код юридичної особи 40834307) судовий збір у розмірі 700,67 грн (сімсот гривень 67 коп.). Видати наказ.

У задоволені позову до Виконавчого комітету Запорізької міської ради,м. Запоріжжя про визнання недійсним договору № 482/1 від 31.01.2020, відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 17.08.2021.

Суддя І. С. Горохов