РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

03.08.2021Справа № 910/1209/21

Господарський суд міста Києва у складі:

судді - Бондаренко - Легких Г. П.,

за участю секретаря - Гиренко А. В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві матеріали господарської справи

За позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтертехніка" (02095, м. Київ, вул. Срібнокільська, 3-Г; ідентифікаційний код: 23734704)

До Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код: 22883141)

За участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна Вежа" (02095, м. Київ, вул. Срібнокільська 3-Б; ідентифікаційний код: 40713678)

про поновлення договору оренди земельної ділянки та викладення у редакції, яку надає позивач

За участі представників сторін:

Від позивача: Рибка Б.В. за довіреністю № б/н від 11.02.2021, адвокат;

Від відповідача: Нежурбіда М.Г. самопредставництво, розпорядження № 1013 від 09.12.2019, № 16 від 10.03.2016;

Від третьої особи: Ландишева С.М., ордер серії АІ № 1096883 від 17.03.2021.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтертехніка" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач) про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 29.07.2005 між сторонами було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований в реєстрі за № 546 та зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 03.08.2005 за № 63-5-00276 (далі - Договір), предметом, якого, у відповідності до п. 1.1 Договору, є земельна ділянка для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-розважального та житлового комплексу з підземним паркінгом, яка була передана за актом приймання - передачі від 03.08.2005.

У відповідності до умов Договору, строк дії Договору становить 15 років. Строк дії даного Договору закінчився - 03.08.2020.

Пунктом 11.7. Договору встановлено, що після закінчення строку, на який було укладено Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та у разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

23.04.2020 позивач направив відповідачу лист - повідомлення про поновлення Договору оренди.

16.06.2020 Департамент земельних ресурсів КМДА надіслав позивачу лист в якому повідомив, що за наявною інформацією на земельній ділянці за кадастровим № :90:007:0015 розміщено житлові будинки, які введені в експлуатацію (вул. Срібнокільська, буд. 3-А, 3-Б та 3-В), що співвласниками житлового будинку по вул. Срібнокільська, 3-Б створено ОСББ "Срібна Вежа" та подавалося клопотання до Київської міської ради щодо оформлення постійного користування земельною ділянкою. Таким чином, питання оформлення позивачем права користування земельною ділянкою можливе шляхом її поділу відповідно до Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463.

Позивач вважає, що відмова Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради продовжити договір оренди є неправомірною та такою, що порушує його права і інтереси і тому позивач просить визнати Договір оренди від 29.7.2005 № 546, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 03.08.2005 за № 63-6-00276 поновленим на той самий строк і на тих самих умовах у редакції, яку наводить позивач у позовній заяві.

03.02.2021 Суд залишив позовну заяву без руху, надав позивачу п`ятиденний строк для усунення недоліків з моменту отримання ухвали.

15.02.2021 від позивача надійшла заява про усунення недоліків та приєднання до матеріалів справи, в якій позивач повністю усунув недоліки позовної заяви, визначені в ухвалі від 03.02.2021.

22.02.2021 Суд постановив ухвалу про відкриття провадження у справі, в якій вирішив розгляд справи № 910/1209/21 здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання у справі призначив на 30.03.2021 та залучив до участі у справі, в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Срібна Вежа».

15.03.2021 відповідач подав відзив із додатками на позовну заяву, в якому просив суд відмовити у задоволенні позовних вимог.

24.03.2021 від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача надійшли пояснення у справі, в яких третя особа просила відмовити у задоволенні позовних вимог.

В судовому засіданні 30.03.2021 суд оголосив перерву у підготовчому засіданні на 20.04.2021.

07.04.2021 від позивача надійшло клопотання про приєднання до матеріалів справи доказів направлення копії позовної заяви третій особі.

14.04.2021 від позивача надійшли письмові пояснення на пояснення третьої особи та відповідь на відзив, в яких позивач зазначає, що договір оренди, на його думку, має бути поновленим.

16.04.2021 від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача надійшло клопотання про приєднання доказів до матеріалів справи. 19.04.2021 від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, надійшли пояснення у справі.

В судовому засіданні 20.04.2021 суд на місці ухвалив закрити підготовче засідання у справі та призначити розгляд справи по суті на 25.05.2021.

В судовому засіданні 25.05.2021 суд оголосив перерву у розгляді справи по суті до 29.06.2021.

24.06.2021 від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, надійшли додаткові пояснення у справі, в яких остання зазначила, що поновлення договору оренди призведе до порушення прав співвласників багатоквартирного житлового будинку, за адресою: 02095, м. Київ, вул. Срібнокільська 3-Б.

В судовому засіданні по суті справи 29.06.2021 суд оголосив перерву до 03.08.2021.

28.07.2021 від третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, надійшли додаткові пояснення у справі. 03.08.2021 від позивача надійшли додаткові пояснення у справі.

Представники сторін у судовому засіданні 03.08.2021 дали пояснення по суті спору, в яких позивач вимоги підтримав в повному обсязі, а відповідач та третя особа проти позовних вимог заперечили.

Заслухавши вступне слово учасників справи, з`ясувавши обставини, на які позивач посилається як на підставу своїх вимог, а відповідач та третя особа своїх заперечень проти позову, та дослідивши в порядку, визначеному в підготовчому засіданні у справі, докази, оцінивши їх за власним внутрішнім переконанням, що ґрунтується на вимогах закону та принципі верховенства права, Суд -

ВСТАНОВИВ:

I. Фактичні обставини, що стали підставою спору (підстави позову).

29.07.2005 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Інтертехніка" (далі - позивач) та Київською міською радою (далі - відповідач) було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований в реєстрі за № 546 та зареєстрований в книзі записів державної реєстрації договорів Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 03.08.2005 за № 63-6-00276 (далі - Договір), предметом, якого, у відповідності до п.1.1 Договору, є земельна ділянка для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово-розважального та житлового комплексу з підземним паркінгом у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки на вул. Срібнокільська, 3 у Дарницькому районі - Києва. Дана земельна ділянка за кадастровим № :90:007:0015 має загальну площу у розмірі 2,3196 га (п. 2.1. Договору) та була передана за Актом приймання-передачі від 03.08.2005.

У відповідності до п.3.1. Договору, строк дії цього Договору становить 15 років, відповідно строк дії даного договору закінчився 03.08.2020.

Розділом 11 Договору передбачені порядки зміни умов договору, припинення і поновлення Договору, зокрема у п.11.7. договору зазначено, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця (тобто Відповідача) про намір продовжити його дію та у разі поновлення Договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач посилається на те, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтертехніка" продовжує користування земельною ділянкою, яка була об`єктом договору оренди земельної ділянки від 29.07.2005, належним чином виконує визначені вказаним договором обов`язки, в той час як відповідач у місячний строк після закінчення дії спірного договору не заперечив проти продовження його дії. За таких обставин, позивач стверджує, що договір оренди земельної ділянки від 29.07.2005 має бути поновленим на той самий строк та на тих самих умовах на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", у зв`язку із чим позивачем заявлено позов до Київської міської ради про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 29.07.2005.

II. Предмет позову.

Предметом позову у даній справі є вимоги позивача про визнання договору оренди земельної ділянки від 29.07.2005, зареєстрованого в реєстрі за № 546 та зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 03.08.2005 за № 63-6-00276 поновленим на той самий строк на тих самих умовах у наступній редакції:

"Додаткова угода

про поновлення Договору оренди земельної ділянки від " 29" липня 2005 року

№ 546 м. Київ.

Київська міська рада, код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 22883141, розташована в місті Києві, вул. Хрещатик, 36, - далі у тексті "Орендодавець", в особі Київського міського голови Кличка Віталія Володимировича, та діє на підставі ст. 42 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" - з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтертехніка", код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 23734704 розташоване в місті Києві, вулиця Срібнокільська, буд. 3-Г, дата державної реєстрації, дата та номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців про включення до Єдиного державного реєстру: 21.03.1996, 26.07.2005, 1 011068 згідно Виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, виданої державним реєстратором Подільської районної у місті Києві державної адміністрації, - далі у тексті - "Орендар", в особі Директора Бараннікової Ірини Григорівни, який мешкає в АДРЕСА_1 , та діє на підставі модельного статуту від 15.07.2019, протоколу №58 Загальних зборів учасників Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНТЕРТЕХНІКА" від 07 серпня 2018 року та наказу №1-К від 07 серпня 2018 року, - з іншої сторони,

згідно зі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" за домовленістю сторін уклали цю додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Інтертехніка", посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 29.07.2005 за реєстровим №546 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 03.08.2005 за №63-6-00276 (далі по тексту - Договір оренди), та уклали цю додаткову угоду (далі по тексту - Додаткова угода) про наступне.

1. Сторони домовились поновити термін дії Договору оренди від двадцять дев`ятого липня дві тисячі п`ятого року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 29.07.2005 за реєстровим №546 та зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 03.08.2005 за №63-6-00276 з "03" серпня 2020 року строком на 15 (п`ятнадцять) років на тих самих умовах.

2. Сторони домовились, що Договір оренди після закінчення строку, на який його укладено, поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах. Поновлення договору вважається поновлення без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами Договору оренди не вимагається.

3. Всі інші умови вищевказаного Договору оренди залишаються без змін.

4. Згідно Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 08.08.2018 № 4313/86-18, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75 039 895,58 гривень (сімдесят п`ять мільйонів тридцять дев`ять тисяч вісімсот дев`яносто п`ять гривень 58 коп.).

5. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди."

III. Доводи позивача у справі.

Так, згідно з доводами позивача викладеними в позовній заяві:

(1) спірним договором сторони узгодили його істотні умови, зокрема: предмет, строк та ціну;

(2) позивач вчасно і в повному обсязі виконував свої зобов`язання за договором, орендуючи у відповідача земельну ділянку, жодних зауважень чи претензій щодо належності виконання умов договору позивачем від відповідача не надходило;

(3) позивач має переважне право на укладання договору на новий строк (поновлення договору оренди землі) та вчасно повідомив орендодавця, у розумний строк до спливу строку дії Договору, про своє бажання поновити договір оренди (направив орендодавцю лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки №241/2463 від 20.04.2017 з усіма необхідними додатками до нього);

(4) сертифікатом відповідності КВ 000318 від 17.08.2010 та актом готовності об`єкту до експлуатації від 17.07.2010 засвідчено відповідність закінченого будівництва об`єкта: Будівництво торгово-розважального та житлового комплексу на вул. Срібнокільській 3, у 10-б мікрорайоні житлового масиву Позняки у Дарницькому районі м. Києва (торгово-розважальний комплекс з вбудовано прибудованими приміщеннями) на вул. Срібнокільській 3-А, Б, В, Г, Д у Дарницькому районі м. Києва, загальна площа 15 633 кв.м. (в т.ч. торгово-розважальний комплекс - 12 698,6 кв.м, офіси - 2848,4 кв.м, транспортна підстанція - 86,0 кв.м.) підземна автостоянка на 264 м/м -10 140 кв.м;

(5) відмова відповідача в продовженні договору оренди (лист від 16.06.2020 № 05716-10651), на думку позивача, є неправомірною та такою, що порушує права та інтереси позивача;

(6) лист Департаменту земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради від 16.06.2020 № 05716-10651 не можна вважати Листом-повідомленням оскільки Лист не містить Рішення Київської міської ради щодо поновлення договору оренди землі, і суперечить Закону України "Про оренду землі", Закону України «Про місцеве самоврядування" і Земельному кодексу України;

(7) позивач продовжує користуватись земельною ділянкою та сплачувати відповідну орендну плату, що підтверджується матеріалами справи (зокрема, позивач сплатив орендну плату включаючи серпень, вересень, жовтень та листопад 2020 року);

(8) з огляду на фактичну відсутність Листа-повідомлення від відповідача, окреме рішення Київради з приводу продовження договору не потрібне;

(9) для поновлення Договору оренди на тих самих умовах виникли всі передбачені законом підстави, а саме: 1) позивач направив до відповідача пакет документів (що підтверджується Описом вкладення від 23.04.2020) для поновлення Договору оренди земельної ділянки що, було здійснено за 3 місяці до закінчення строку дії самого Договору оренди, тобто у відповідності до умов Договору (п.11.7. Договору оренди); 2) відсутнє рішення відповідача, як уповноваженої особи, про прийняття рішення про припинення дії Договору оренди; 3) відсутнє письмове заперечення (лист-повідомлення) відповідача протягом одного місяця з дня закінчення строку дії Договору щодо користування об`єктом оренди; 4) позивач фактично продовжує користування земельною ділянкою та сплачує за таке користування орендну плату;.

(10) у разі поновлення договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін відповідно до ч. 2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі";

(11) багатоквартирний будинок за адресою: м. Київ, вул. Срібнокільська, 3-Б, не було передано на баланс третій особі, не були передані також всі документи, що супроводжують процес передачі багатоквартирного будинку від одного балансоутримувача до нового. Сам факт створення ОСББ та прийняття ним будь-яких рішень не надає такому ОСББ права на земельну ділянку;

(12) рішення про подальше розпорядження земельною ділянкою має приймати власник такої ділянки, тобто Київська міська рада. Департамент земельних ресурсів лише готує проект такого рішення, який подається на розгляд до КМР разом з пояснювальною запискою. Даний порядок чітко регламентований рішенням КМР від 20.04.2017 №241/2463 "Про затвердження порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у м. Києві. (п. 9.5 Рішення). Жодного рішення про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки відповідачем не приймалося;

(13) при поділі земельної ділянки частина дороги, яка перебуває у комунальній власності та має окремий статус перейде до ОСББ, що в подальшому може стати на перешкоді у разі виникнення надзвичайної ситуації. Також, на дорогу є виїзд з підземного паркінгу, який не відноситься до житлового будинку по вул. Срібнокільській 3-Б, а призначений для обслуговування всього комплексу. Даний паркінг, на думку позивача, знаходиться у приватній власності та не може бути поділений із земельною ділянкою.

IV. Заперечення відповідача у справі.

Відповідач проти доводів позивача заперечує та зазначає, що:

(1) доводи позивача стосовно того, що відмова поновити спірний договір оренди земельної ділянки порушує права позивача, є безпідставними та необґрунтованим;

(2) лист-повідомлення ТOB "Інтертехніка" про поновлення договору оренди земельної ділянки від 05.05.2020 з доданими матеріалами сформовано в кадастрову справу 340541567, про результат опрацювання якої заявника інформовано листом Департаменту від 16.06.2020 № 46-10651;

(3) на зазначеній земельній ділянці (кадастровий номер 800000000:90:007:0015) розміщені житлові будинки, що введені в експлуатацію по вул. Срібнокільській, 3-А, 3-Б та 3-В, і співвласниками житлового будинку Срібнокільська 3-б створено ОСББ "Срібна Вежа" та подано до Київради клопотання про оформлення постійного користування земельної ділянки за ОСББ;

(4) відповідачем було роз`яснено позивачеві з посиланням на нормативний порядок, механізм вирішення питання щодо набуття права оренди на земельну ділянку для обслуговування ТРЦ, а саме щодо необхідності поділу земельної ділянки;

(5) реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ст. 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та строків, а наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ГПК України, не порушено. Аналогічна позиція міститься у постанові Верховного Суду від 18 квітня 2019 року у справі №625/166/18, провадження №61-257св19.

(6) договір не може бути поновлений на підставі ст. 33 України "Про оренду землі", оскільки на земельній ділянці знаходяться житлові будинки, у співвласників яких виникло право на користування відповідною земельною ділянкою.

V. Доводи третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача у справі.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача зазначає, що:

(1) у будинку № 3-Б по вул. Срібнокільській у м. Києві власниками квартир та нежитлових приміщень створено ОСББ "Срібна Вежа", яке зареєстроване в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 03.08.2016, номер запису 1 023053, та яке самостійно здійснює управління-обслуговування зазначеного багатоквартирного будинку;

(2) згідно з п. 2.2., 2.3 статуту ОСББ "Срібна Вежа", завданням об`єднання є забезпечення належного утримання будинку та прибудинкової території, реалізація прав власників приміщень будинку на володіння, користування та розпорядження спірним майном, предметом діяльності об`єднання є управління, утримання і використання спільного майна об`єднання, вирішення питань про право власності або право постійного користування співвласниками земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок і його прибудинкова територія;

(3) 13 жовтня 2016 року на загальних зборах ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" було прийнято рішення про відведення земельної ділянки під будинком за адресою: м. Київ, вул. Срібнокільська, 3-Б та прибудинкову територію для його обслуговування;

(4) багатоквартирний житловий будинок на вул. Срібнокільській 3-Б у місті Києві, в якому створено ОСББ "Срібна Вежа", знаходиться на земельній ділянці розміром 2, 3196 га, кадастровий номер: :90:007:0015, що була надана позивачу в орендне користування за договором оренди строком на 15 років до 03.08.2020;

(5) листом від 26.09.2018 № 26/92 ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" звернулося до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), а листом від 11.12.2018 - до Київського міського голови Кличка В.В., якими повідомило про свій намір отримати у постійне користування земельну ділянку, на якій розташований вказаний багатоквартирний житловий будинок, та належні до нього будівлі, споруди і прибудинкова територія для його обслуговування;

(6) листами від 22.11.2018 № 0570202/3-25003, від 04.02.2019 № 0570202/3-2719 Департамент земельних ресурсів повідомив, що для оформлення права постійного користування земельною ділянкою на вул. Срібнокільській, 3-Б у Дарницькому районі необхідно подати відповідне клопотання до Київської міської ради;

(7) у листі від 24.07.2019 № 0570202/3-13741 Департамент земельних ресурсів зазначив, що для передачі у користування ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" земельної ділянки на вул. Срібнокільська 3-Б необхідно здійснити поділ земельної ділянки з кадастровим номером :90:007:0015 шляхом розроблення відповідної технічної документації із землеустрою;

(8) листом від 16.06.2020 № 01/3 ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" звернулося до Київського міського голови Кличка В.В. з проханням забезпечити ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" реалізацію конституційного права на отримання земельної ділянки, на якій розташований будинок на вул. Срібнокільській 3-Б та його прибудинкової території у постійне користування та не продовжувати позивачу право оренди на новий строк за Договором оренди, оскільки це призведе до порушення конституційних прав власників квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку по вул. Срібнокільській, 3-Б у м. Києві;

(9) листом від 17.06.2020 № 05716-10750 Департамент земельних ресурсів повідомив, що проект рішення Київської міської ради та висновок постійної комісії Київради з питань містобудування архітектури та землекористування, а також проект договору про поновлення Договору оренди не готувалися у зв`язку з тим, що частина земельної ділянки з кадастровим номером :90:007:0015 забудована житловими будинками, які введені в експлуатацію (вул. Срібнокільська 3-А, 3-Б, 3-В);

(10) 23 липня 2020 року ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" звернулося до Київської міської ради із заявою на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки розміром 2,3196 га з кадастровим номером :90:007:0015, що зареєстрована за №414043288;

(11) листом від 07.08.2020 № 0570202/3-14326 Департамент земельних ресурсів повідомив ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" про необхідність подання додаткових документів;

(12) 04 серпня 2020 року ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" повторно звернулося до Київської міської ради із заявою на розроблення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки розміром 2,3196 га з кадастровим номером :90:007:0015, орієнтовний розмір земельної ділянки для поділу 0,7 га, що зареєстрована за № 680460404;

(13) листом від 12.08.2020 № 0570202/3-14629 Департамент земельних ресурсів зазначив, що необхідно надати згоду на поділ земельної ділянки від її землекористувача;

(14) ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" звернулося з листами від 03.09.2020 № 1/9, № 3/9 до Київського міського голови - Секретаря Київської міської ради Прокопів В.В. та до директора Департаменту земельних ресурсів Оленича П.С. в яких зазначило, що згода землекористувача для поділу земельної ділянки за кадастровим номером :90:007:0015 не потрібна, оскільки на цій земельній ділянці знаходиться багатоквартирний житловий будинок, що належить: співвласникам, а дія Договору оренди припинилася 03.08.2020;

(15) ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" здійснюється розроблення технічної документації землеустрою щодо поділу земельної ділянки з кадастровим номером :90:0074:0015 частину якої орієнтовним розміром 0,2991 га ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" має право отримати у постійне користування на підставі статей 42, 92 Земельного кодексу України та згідно зі ст. 14 Конституції України;

(16) правових підстав для поновлення Договору оренди на строк та на тих самих умовах, зокрема, що стосуються об`єкту оренди, яким є земельна розміром 2,3196 га з кадастровим номером :90:007:0015, немає, тому позовні вимоги позивача задоволенню не підлягають;

(17) позивач не користується та не може користуватися частиною земельної ділянки, на якій знаходиться житловий будинок за адресою: м. Київ, вул. Срібнокільська, 3-Б, оскільки на підставі статей 42, 92 ЗК України, пунктів 4, 6 ч. 1 ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" право користування земельною ділянкою, на якій знаходиться багатоквартирний житловий будинок та його прибудинкова територія, належить співвласникам багатоквартирного будинку, а не позивачу.

VI. Оцінка судом доказів та висновки суду.

Причиною виникнення спору у справі стало питання щодо наявності та/або відсутності у відповідача обов`язку поновити з позивачем договір оренди земельної ділянки від 29.07.2005, зареєстрованого в реєстрі за № 546 та зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради від 03.08.2005 за № 63-6-00276.

Отже, на переконання суду, для вирішення справи по суті суду необхідно надати відповіді на наступні питання, що мають значення для вирішення спору:

- чи має позивач переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки?

- чи правомірно відповідач відмовляє позивачу у поновленні договору?

- чи буде продовження договору оренди земельної ділянки порушувати права третьої особи?

Оцінивши наявні в справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, Суд дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди визначені Земельним кодексом України та Законом України "Про оренду землі".

За приписами частин 1, 2 статті 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Аналогічні положення закріплені в статтях 1, 5 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Згідно з ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За приписами ч. 1 ст. 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Процедура поновлення договорів оренди земельних ділянок комунальної власності територіальної громади міста Києва (на момент подачі ТОВ "Інтертехніка" листа-повідомлення про поновлення договору оренди від 05.05.2020 № 340541567) регулювалась статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі, та розділом 9 Порядку прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463 (далі - Порядок).

Пунктом 9.6 Порядку визначено, що рішення Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки або відмову у поновленні договору розглядається в порядку, встановленому Регламентом Київської міської ради.

Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення) договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частиною восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.

Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 Цивільного кодексу України, яка передбачає, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не становлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.

Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами другою - п`ятою цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа- повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

При цьому, ч. 12 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" внормовано, що у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Як вбачається із матеріалів справи в 2005 році земельна ділянка розміром 2,3196 га з кадастровим номером :90:007:0015 передавалася позивачу в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування торгово - розважального та житлового комплексу з підземним паркінгом.

Судом встановлено, що до позовної заяви позивач надав сертифікат відповідності КВ 000318 від 17.08.2010, акт готовності об`єкта до експлуатації від 17.06.2010, свідоцтво про право власності від 21.12.2011 та технічний паспорт від 31.03.2020, якими підтверджується, що позивач є власником нежилих приміщень торгово-розважального комплексу загальною площею 8439,30 кв.м. за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-Г (літера А).

Також, матеріалами справи підтверджено, що на наданій в оренду позивачу земельній ділянці, останнім, у відповідності до її цільового призначення, були збудовані три житлових будинки, за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-А, 3-Б, 3-В, які введені в експлуатацію. При цьому, співвласниками житлового будинку за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-Б створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Срібна Вежа».

Відповідно до п. 6 ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;

Відповідно до ч. 1 ст. 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

Згідно зі статтею 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається

співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.

Пунктом "д" частини другої статті 92 Земельного кодексу України передбачено, постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Таким чином, зміст статей 42, 92 Земельного кодексу України свідчить, що земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок і його прибудинкова територія із земель комунальної власності можуть бути надані виключно у власність чи постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку або у постійне користування тим юридичним особам, які здійснюють управління таким будинком.

Крім того, відповідно до частини третьої статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, з моменту створення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Срібна Вежа» співвласниками житлового будинку за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-Б, останні набули виключне право отримання у власність чи постійне користування земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний житловий будинок і його прибудинкова територія.

Вказані обставини свідчать про зміну внаслідок забудови, межі та цільового призначення земельної ділянки розміром 2,3196 га з кадастровим номером :90:007:0015.

У проекті додаткової угоди про поновлення договору оренди та у листі - повідомленні про поновлення договору оренди земельної ділянки, що були надіслані на адресу Київської міської ради, позивач просив відповідача поновити договір оренди на земельну ділянку розміром 2,3196 га, хоча нежилі приміщення торгово-розважального комплексу, належні позивачу займають лише частину цієї земельної ділянки, а на решті земельної ділянки - розташовані багатоквартирні житлові будинки та їх прибудинкова територія, в тому числі будинок за адресою: м. Київ, Срібнокільська, 3-Б. Звертаючись до суду із позовом позивач також просить суд поновити договір оренди на всю земельну ділянку розміром 2,3196 га.

Статтею 13 Цивільного кодексу України внормовано, що цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Отже, здійснення цивільних прав здійснюються особою до визначених меж, поки це не суперечить інтересам інших осіб і публічним інтересам.

Відповідно, позивач, як забудовник та власник приміщень торгово-розважального комплексу, має першочергове право на укладення договору оренди земельної ділянки в тій частині, на якій розташовані вказані нежитлові приміщення торгово-розважального комплексу загальною площею 8439,30 кв.м., а на частину земельної ділянки, де розташований багатоквартирний житловий будинок № 3-Б на вул. Срібнокільській та інші житлові будинки - позивач переважного права на укладення договору оренди землі чи поновлення його на той самий строк і на тих самих умовах - немає, оскільки це призведе до порушення прав співвласників зазначеного будинку.

Суд встановив, що відповідач своїм листом від 16.06.2020 № 05715-10651 дав відповідь позивачу, що користування земельною ділянкою можливо лише шляхом її поділу, відповідно до Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим рішенням КМР від 20.04.2017 № 241/2463, оскільки на займаній позивачем земельній ділянці за кадастровим номером :90:007:0015 розташований багатоквартирний житловий будинок за адресою: м. Київ, вул. Срібнокільська, буд. 3-Б, співвласниками якого створено ОСББ "СРІБНА ВЕЖА" та подавалось клопотання до відповідача щодо оформлення постійного користування земельною ділянкою.

Таким чином, використовувати земельну ділянку за кадастровим номером :90:007:0015 має намір не тільки Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтертехніка" - орендар-забудовник, договір з яким закінчився, а й Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Срібна Вежа", а відтак, доводи відповідача про необхідність поділу земельної ділянки між ТОВ "Інтертехніка" та ОСББ "Срібна Вежа" є обґрунтованими та доречними.

Наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем, з огляду на істотну зміну обсягу прав користування такою земельною ділянкою, внаслідок її забудови, і відповідно зміни меж та цільового призначення земельної ділянки, дає підстави для висновку, що у відповідних умовах у орендаря - позивача відсутнє (не порушене) переважне право на поновлення договору оренди на тих самих умовах. Аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду від 18 квітня 2019 року у справі № 625/166/18, провадження №61-257св19.

Поновлення договору оренди від 29.07.2005 № 546 на тих самих умовах прямо призведе до порушення прав співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Київ, вул. Срібнокільська, 3-Б, оскільки останні будуть позбавлені можливості оформити своє право користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Таким чином, з урахуванням вищевикладеного, суд дійшов висновку про відмову позивачу у задоволенні його позовних вимог, як необґрунтованих та безпідставних.

Інші доводи сторін, наведені у наданих суду заявах по суті справи, письмових поясненнях, судом розглянуті, але до уваги та врахування при вирішенні спору не приймаються, оскільки на результат вирішення спору не впливають.

За приписами ст. 76, 77, 78, 79 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються. Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Стандарт доказування "вірогідності доказів" підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто, з введенням в дію такого стандарту доказування необхідним є не надання достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надання саме тієї кількості, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу.

Відповідно до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були.

Підсумовуючи вищевикладене, виходячи із заявлених позивачем вимог, наведених ним обґрунтувань та наданих позивачем доказів, приймаючи до уваги встановлені судом обставини справи, наявність заперечень відповідача щодо поновлення договору, з огляду на зміну меж та цільового призначення земельної ділянки, та набуття третьою особою права користування частиною відповідної земельної ділянки, суд дійшов висновку про необґрунтованість та безпідставність позовних вимог щодо визнання договору оренди поновленим на тих самих умовах.

Водночас, суд звертає увагу позивача, що рекомендація, яку надав позивачу відповідач про поділ земельної ділянки є доречною та обґрунтованою, та на думку суду, максимально задовольнить вимоги як позивача, так і третьої особи без самостійних вимог на стороні відповідача, оскільки такий поділ не порушуватиме прав ОСББ "Срібна Вежа", а позивач зможе укласти новий договір оренди земельної ділянки.

Згідно статі 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст. 73, 74, 76-80, 86, 123, 124, 129, 232, 233, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Інтертехніка" (02095, м. Київ, вул. Срібнокільська, 3-Г; ідентифікаційний код: 23734704) до Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, 36; ідентифікаційний код: 22883141) про поновлення договору оренди земельної ділянки та викладення у редакції яку надає позивач відмовити повністю.

2. Судові витрати по сплаті судового збору покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Інтертехніка" (02095, м. Київ, вул. Срібнокільська, 3-Г; ідентифікаційний код: 23734704).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 13.08.2021.

Суддя Г. П. Бондаренко - Легких