ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛУГАНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 серпня 2021 року м. Харків Справа № 913/213/21
Провадження №17пн/913/213/21
За первісним позовом Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області, м. Сєвєродонецьк Луганської області,
до Фізичної-особи підприємця Бондар Олени Миколаївни, м. Сєвєродонецьк Луганської області,
про зобов`язання звільнити нежитлове приміщення
за зустрічним позовом Фізичної-особи підприємця Бондар Олени Миколаївни, м. Сєвєродонецьк Луганської області,
до Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області, м. Сєвєродонецьк Луганської області,
про визнання договору оренди нежитлового приміщення продовженим на той самий термін і на тих самих умовах.
Господарський суд Луганської області у складі судді Фонової О.С.
Секретар судового засідання Селіверстова Н.О.
У засіданні брали участь:
від позивача за первісним позовом (відповідача за зустрічним позовом): не прибув;
від відповідача за первісним позовом (позивача за зустрічним позовом): представник не прибув.
Обставини справи: Фонд комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області (далі позивач у справі) звернувся з позовною заявою до Фізичної-особи підприємця Бондар Олени Миколаївни (далі ФОП Бондар О.М., відповідачка у справі) з вимогою (з урахуванням уточнень позовної заяви від 14.05.2021 №01-10.04/195) зобов`язати ФОП Бондар О.М. звільнити нежитлове приміщення загальною площею 41,0 кв.м., що розташовано за адресою: Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10а/49, та повернути його Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області шляхом підписання акту прийому-передачі.
Також позивач просить стягнути з відповідача судовий збір в сумі 2270,00 грн.
Ухвалою суду від 21.04.2021 відкрито провадження у справі № 913/213/21, розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.
Фізична особа-підприємець Бондар Олена Миколаївна звернулась до Господарського суду Луганської області з зустрічним позовом від 07.05.2021 №б/н до Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області та просить:
- визнати договір оренди № 25 нежитлового приміщення, що є комунальним майном Сєвєродонецької міської територіальної громади від 07.09.2016, укладений між Фондом комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Бондар Оленою Миколаївною (Орендар), поновленим (продовженим) на той самий термін, який був передбачений договором на строк 2 роки 11 місяців, тобто до 01.12.2023 включно, і на тих самих умовах;
- відмовити в задоволенні позову Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області до Фізичної особи-підприємця Бондар Олени Миколаївни про усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням в повному обсязі;
- стягнути з відповідача за зустрічним позовом судові витрати в розмірі 2270,00 гривень.
Ухвалою від 20.05.2021, після усунення недоліків, зустрічний позов прийнято до спільного розгляду з первісним позовом.
Протокольною ухвалою від 24.05.2021 суд прийняв до розгляду заяву від 14.05.2021 №01-10.04/195, як заяву про зміну предмета позову та відклав підготовче засідання.
07.06.2021 до відділу документального забезпечення суду від відповідача за зустрічним позовом надійшов відзив на зустрічну позовну заяву від 04.06.2021 №01-10/04/220, яким відповідач заперечує проти предмету та підстав зустрічного позову, у зв`язку з тим, що підстави, передбачені чинним законодавством України для поновлення договору оренди відсутні з огляду на те, що:
- спірний договір продовжувався не вперше. Так, термін дії договору оренди №25 від 07.09.2016 було продовжено додатковою угодою від 15.07.2019 №4, тому ч.2 ст.18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не може бути застосована для продовження спірного договору;
- спірне приміщення включено до переліку 1 типу об`єктів нерухомого майна Сєвєрдонецької міської територіальної громади, що підлягають передачі в оренду на аукціоні та внесено як об`єкт оренди в Прозорро.Продажі, але від ФОП Бондар О.М. жодних заяв через ЕТС до Фонду не надходило та в аукціоні на оренду спірного приміщення вона участь не приймала;
- згідно з п.2 Перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені або до 01.07.2020;
17.06.2021 до відділу документального забезпечення суду від представника позивачки за зустрічним позовом надійшла відповідь на відзив від 09.06.2021 №б/н, в якій останній вважає доводи відповідача за зустрічним позовом необґрунтованими та безпідставними, тому зустрічний позов просить задовольнити в повному обсязі з огляду на те, що для поновлення спірного договору оренди є наступні юридичні факти:
- орендар продовжує користуватися приміщенням;
- орендар належним чином виконує свої обов`язки за спірним договором;
- відсутнє належним чином укладене письмове повідомлення орендодавця про відмову у продовженні договору в місячний строк після закінчення терміну дії договору.
Протокольною ухвалою від 22.06.2021 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та підготовче засідання у цій справі відкладено на 12.07.2021.
22.06.2021 до відділу документального забезпечення суду від відповідача за зустрічним позовом надійшли заперечення на відповідь на відзив на зустрічну позовну заяву від 18.06.2021 №01-10/04/252, в якому останній не погоджується із позицією позивача за зустрічним позовом, з огляду на таке:
- відповідач за зустрічним позовом керувався положеннями Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, який вступив в силу у дію з 17.06.2020 (далі Порядок від 03.06.2020 №483), тому не повідомляв про проведення електронного аукціону щодо спірного майна, а лише вказав, що Закон передбачає таку передачу комунального майна, а з інформацією про те, що таке аукціон та яким чином він проводиться Оренда може ознайомитися на електронному сервісі Прозорро.Продажі, а також цю інформацію було розміщено на сайті Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Луганської області. Чинним законодавством України про оренду не передбачено обов`язку Орендодавця окремо повідомляти потенційних Орендарів про проведення аукціону та консультувати чинних та потенційних Орендарів стосовно проведення аукціону. ФОП Бондар О.М. заяв через ЕТС не надавала, в аукціоні на оренду спірного приміщення участь не брала;
- лист №01.01-10/04/511 Фонду комунального майна щодо припинення дії спірного договору оренди направлено ФОП Бондар О.М. 16.11.2020;
Враховуючи викладене, відповідач за зустрічним позовом заперечує проти предмету та підстав зустрічного позову, оскільки підстави, передбачені чинним законодавством України для поновлення договору оренди відсутні.
12.07.2021 до відділу документального забезпечення суду від представника позивачки за зустрічним позовом надійшло клопотання від 12.07.2021 №б/н про виправлення описки у зустрічній позовній заяві, в якому останній з посиланням на вимоги ст.ст. 42, 169 ГПК України просить п. 1 прохальної частини зустрічної позовної заяви викласти в наступній редакції:
- визнати договір оренди № 25 нежитлового приміщення, що є комунальним майном Сєвєродонецької міської територіальної громади від 07.09.2016, укладеним між Фондом комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Бондар Оленою Миколаївною (Орендар), продовженим на той самий термін, який був передбачений договором на строк 2 роки 11 місяців, тобто до 01.12.2023 включно, і на тих самих умовах.
Протокольною ухвалою від 12.07.2021 задоволено клопотання представника позивачки за зустрічним позовом від 12.07.2021 №б/н про виправлення описки у зустрічній позовній заяві, закрито підготовче провадження та призначено справу №913/213/21 до судового розгляду по суті на 12.08.2021.
Сторони в судове засідання 12.08.2021 не прибули, хоча належним чином були повідомлені про дату, час та місце судового слухання, що підтверджується матеріалами справи.
Дослідивши матеріали справи, надані сторонами докази на підтвердження своїх доводів, суд встановив таке.
Між Фондом комунального майна Сєвєрдонецької міської ради (згідно з розпорядженням керівника Сєвєрдонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області від 03.03.2021 №11 перейменований у Фонд комунального майна Сєвєрдонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області), як Орендодавцем (далі Фонд, позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом) та Фізичною особою-підприємцем Бондар Оленою Миколаївною, як Орендарем (далі ФОП, відповідачка за первісним позовом, позивачка за зустрічним позовом) укладений договір на оренду нежитлового приміщення №25 від 07.09.2016 (далі Договір оренди).
Відповідно до п.1.1 Договору оренди керуючись Законом України «Про оренду державного та комунального майна», рішенням Сєвєродонецької міської ради №348 від 14.09.2016 «Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Сєвєродонецьк Луганської області» (зі змінами) та іншими законодавчими актами про оренду, Орендодавець на підставі Протоколу №6 засідання конкурсної комісії щодо надання в оренду комунального майна, в тому числі і нерухомого, що є власністю територіальної громади м. Сєвєродонецька Луганської області від 06.09.2016 передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежиле приміщення за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10-А, інв.№10300104/1, загальною площею 41,0 кв.м., яке знаходиться на балансі Фонду комунального майна Сєвєрдонецької міської ради для організації дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час.
Право користування приміщенням Орендарем настає одночасно з підписанням цього Договору та акту прийняття-передачі вищеназваного приміщення (п.2.1 Договору оренди).
Згідно з п.2.4 Договору оренди коли закінчується термін оренди, а також у випадку дострокового розірвання Договору або банкрутства Орендаря, він повертає Орендодавцю приміщення у стані, що не погіршує конструктивні та технічні якості приміщення у порівнянні зі станом на момент передачі його в оренду. Орендар передає Орендодавцю приміщення протягом 5-ти днів з моменту припинення договору оренди. Протягом цього строку Орендар зобов`язаний звільнити орендоване приміщення і підготувати його до передачі Орендодавцю. В момент підписання акту приймання-передачі Орендар передає Орендодавцю ключі від об`єкту оренди. Приміщення вважається повернутим Орендодавцю з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі.
Цей договір діє з моменту підписання акту приймання-передачі 2 роки 11 місяців (п.10.1 Договору оренди).
Згідно з п. 10.2 Договору оренди зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються сторонами протягом одного місяця.
Відповідно до п.10.4 Договору оренди договір припиняється по закінченню строку, на який він був укладений. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той же термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
Договір підписаний сторонами без застережень та зауважень.
Факт передачі вказаного нежилого приміщення підтверджується доданим до справи Актом приймання-передачі нежитлового приміщення від 07.09.2016 (Додаток №2 до Договору №25 від 07.09.2016), який підписано обома сторонами (а.с.25).
Додатковою угодою №1 від 19.12.2016 до Договору оренди були внесені зміни у п.1.1 Договору оренди та у Додаток №1 до Договору оренди після слів: «нежиле приміщення за адресою» слід читати «м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10-А/49» (а.с.27).
Додатковою угодою №2 від 05.02.2018 до Договору оренди були внесені зміни, зокрема, п.1.1 Договору оренди викладено в наступній редакції: «Керуючись Законом України «Про оренду державного та комунального майна», рішенням Сєвєродонецької міської ради від 22.12.2017 №2113 «Про затвердження Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду майна, що є власністю територіальної громади міста Сєвєродонецьк Луганської області» та іншими законодавчими актами про оренду, Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежиле приміщення за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10-А/49, інв.№10300104/1, загальною площею 41,0 кв.м., яке знаходиться на балансі Фонду комунального майна Сєвєрдонецької міської ради для організації дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час» (а.с.28,29).
Згідно з Додатковою угодою №4 від 15.07.2019 до Договору оренди, у зв`язку з закінченням строку дії Договору, п.10.1 в розділі 10 Договору оренди викладено в наступній редакції: «Термін дії Договору продовжено по 31.12.2020» (а.с.31).
20.11.2020 позивач за первісним позовом звернувся до відповідачки за первісним позовом з листом №01.01-10/04/511 від 16.11.2020 (а.с.33), у якому повідомив про закінчення строку дії договору 31.12.2020, просив повернути орендоване приміщення за актом приймання-передачі в строк до 06.01.2020 та повідомив, що питання щодо укладання договору на оренду цього нерухомого майна буде розглядатись відповідно до чинного законодавства України через платформу електронної торгової системи (ЕТС) (а.с.33,34).
26.11.2020 відповідачка за первісним позовом звернувся із заявою №б/н від 24.11.2020, в якій просив продовжити договір оренди №25 від 07.09.2016 на 2 роки 11 місяців та просив врахувати права першочергової участі в оренді цього приміщення (а.с.35).
23.12.2020 позивач за первісним позовом на заяву ФОП Бондар О.М. про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк у листі від 22.12.2020 №01.01-10/04/588 повідомив, що відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 №483, передача комунального майна в оренду здійснюється виключно із застосуванням Прозорро.Продажі електронної торгової системи визначеної як системи для проведення електронних аукціонів щодо передачі майна в оренду. Чинне законодавство про оренду передбачає проведення онлайн аукціону, який відбуватиметься відкрито та прозоро, в режимі реального часу. З інформацією про аукціон, про умови участі в аукціоні з передачі в оренду нежилого приміщення за адресою: м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10А/49, площею 41,0 кв.м. можливо ознайомитись через електронний майданчик, який функціонує у мережі Інтернет, та забезпечує процес проведення аукціонів в електронній формі (а.с.36,37).
Позивач за первісним позовом повідомив, що Орендар у своїх заявах (30.12.2020 вх.№644, 15.02.2021 вх.№67, 15.02.2021 вх.№68, 11.02.2021 вх.№156, 23.03.2021 вх,№164,) зазначав, що Договір не може бути припинений під час карантину, наполягав на автоматичній пролонгації спірного Договору та стверджував, що проведення аукціону на право оренди суперечить чинному законодавству України про оренду (а.с.38,41-43,49,52-54).
Як зазначив позивач за первісним позовом, що він вжив всіх заходів із врегулюванням спірного питання шляхом надсилання листів від 22.12.2020 №01.01-10/04/588, від 19.01.2021 №01.01-10/04/16, від 25.02.2021 №01-01-10/04/81, від 22.03.2021 №01-10/04/123 та від 06.04.2021 №01-10/04/143 на всі заяви ФОП Бондар О.М. (а.с.36,37,39,40,44-47,48,50,51,55,56).
Зазначені обставини стали підставою для звернення Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області до суду з вимогою зобов`язати ФОП Бондар О.М. звільнити нежитлове приміщення загальною площею 41,0 кв.м., що розташовано за адресою: Луганська область, м. Сєвєродонецьк, вул. Курчатова, 10а/49, власником якого є територіальна громада м. Сєвєродонецька Луганської області, та повернути його Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області шляхом підписання акту прийому-передачі, у зв`язку із припиненням 31.12.2020 Договору на оренду нежитлового приміщення №25 від 07.09.2016. Позивач за первісним позовом свою вимогу обґрунтовує положеннями ч.1 ст.24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ч.1 ст.785 Цивільного кодексу України.
Відповідачка за первісним позовом не погодився з вимогами позивача та подала зустрічну позовну заяву з вимогою до Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області визнати Договір оренди №25 нежитлового приміщення, що є комунальним майном Сєвєродонецької міської територіальної громади від 07.09.2016, укладений між Фондом комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Бондар Оленою Миколаївною (Орендар), продовженим на той самий термін, який був передбачений договором на строк 2 роки 11 місяців, тобто до 01.12.2023 включно, і на тих самих умовах,.
Зустрічна позовна заява обґрунтована умовами Договору, положеннями ст. 284 Господарського кодексу України, ч.2 ст.18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-IX та обставинами відсутності повідомлення орендодавця про припинення цього договору протягом місяця після закінчення строку його дії, згідно з ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII.
Крім того, позивачка за зустрічним позовом посилається на те, що вона, як Орендар продовжує користуватися спірним приміщенням та належним чином виконує свої обов`язки за спірним договором, а також відсутнє належним чином укладене письмове повідомлення орендодавця про відмову у продовженні договору в місячний строк після закінчення терміну дії договору.
Також позивачка за зустрічним позовом посилається на те, що використовує орендоване приміщення з метою проведення занять з розвитку дітей дошкільного віку, що є однією зі складових дошкільної освіти, тому її діяльність заборонена на час дії карантину. У зв`язку з зазначеним, на підставі підпункту 5 пункту 2 розділу II «Прикінцеві положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)», що набрав чинності 17.03.2020, позивачка за зустрічним позовом вважає, що Договір є продовженим на той самий строк та на тих самих умовах.
Щодо вимог за первісним позовом суд дійшов висновку про таке.
Спірні правовідносини у даній справі виникли з приводу виконання сторонами умов договору оренди нежитлових приміщень №25 від 07.09.2016 щодо повернення орендованого майно у зв`язку із припиненням орендних правовідносин.
Правовідносини оренди (найму) врегульовані положеннями глави 58 «Найм (оренда)» розділу III «Окремі види зобов`язань» книги п`ятої "Зобов`язальне право" Цивільного кодексу України та статей 283- 291 Господарського кодексу України.
Згідно із частиною першою статті 759 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.
Частинами першою та шостою статті 283 Господарського кодексу України (далі ГК України) визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.
У частині першій статті 284 ГК України законодавець як істотні умови договору оренди, визначив, зокрема, строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; умови повернення орендованого майна або викупу.
За частиною першою статті 773 ЦК України на наймача покладений обов`язок користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.
Частиною першою статті 763 ЦК України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Аналогічні за змістом положення містить частина четверта статті 284 ГК України, відповідно до якої строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Закінчення строку, на який було укладено договір оренди, є однією з підстав його припинення (частина четверта статті 291 ГК України).
Виняток з наведеного правила передбачено частиною першою статті 764 ЦК України, відповідно до якої в разі якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.
Частиною першою статті 785 ЦК України передбачено, що в разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
03.10.2019 було прийнято Закон України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ (далі Закон). Відповідно до пункту 1 Прикінцевих та перехідних положень Закону він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).
Водночас, пунктом 5 Прикінцевих та перехідних положень Закону було визначено таким, що втратив чинність, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.
Отже, враховуючи опублікування тексту Закону в офіційному виданні «Голос України» 26.12.2019, Закон набрав чинності 27.12.2019 і, відповідно до наведених вище приписів, введений в дію з 01.02.2020, а, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його приписи (за виключенням норм зазначених в розділі «Прикінцеві та перехідні положення»).
При цьому, за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті.
В контексті зазначеного суд звертає увагу на те, що в пункті 2 розділу «Прикінцеві та перехідні положення» передбачено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 01.07.2020.
Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.
Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів, які були укладені відповідно до приписів Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 №2269-XII.
Разом з тим, інші дії, пов`язані з виконанням існуючих договорів, а також орендою державного та комунального майна з 01.02.2020 регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ від 03.10.2019.
Вказаний правовий висновок також визначено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 06.07.2021 № 914/785/20.
Відповідно до ч 1. ст. 24 Закону договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його укладено.
У разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (ч 1. ст. 24 Закону).
З огляду на те, що Договір діяв на момент введення в дію Закону та станом на 01.07.2020, до правовідносин з його продовження повинні застосовуватись приписи нового Закону.
Разом з тим, відповідно до частин 1-3 ст. 18 Закону продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті. Без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:
укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;
укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;
укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;
укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Відповідачка за первісним позовом не надала доказів звернення із заявою у встановленому Законом порядку до позивача за первісним позовом про продовження дії договору не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди 31.12.2020. Таке звернення було 24.11.2020 у відповідь на лист позивача за первісним позовом з повідомленням про закінчення строку дії Договору, тобто трохи більше ніж за 1 місяць.
Крім того, строк дії Договору, незважаючи на те, що він укладений на строк менше 5 років, вже було продовжено до 31.12.2020 додатковою угодою від 15.07.2019 №4. В цьому випадку продовження Договору здійснюється за результатами проведення аукціону.
Позивач за первісним позовом 20.11.2020 (відповідно до дати на фіскальному чеку) (а.с.34) направив відповідачці за первісним позовом лист від 16.11.2020 №01.01-10/04/511, в якому повідомив про закінчення строку дії Договору 31.12.2020 та просив повернути орендоване майно за актом приймання передачі до 06.01.2020.
Пізніше, листами від 22.12.2020 №01.01-10/04/588, від 19.01.2021 №01.01-10/04/16, від 25.02.2021 №01-01-10/04/81, від 22.03.2021 №01-10/04/123 та від 06.04.2021 №01-10/04/143 позивач за первісним позовом наголошував на необхідності дотримання відповідачкою за первісним позовом процедури продовження Договору шляхом участі в аукціоні, але відповідачкою за первісним позовом цього зроблено не було. Натомість вона наполягала на продовженні Договору на умовах, що діяли раніше.
Надаючи оцінку діям орендодавця щодо належного повідомлення орендаря про волевиявлення орендодавця про відсутність наміру продовження договору оренди нежитлового приміщення №25 від 07.09.2016 на новий строк у зв`язку із закінченням строку на який було укладено договір, суд зазначає таке.
Враховуючи, що дія договору оренди нежитлового приміщення №25 від 07.09.2016 закінчувалась 31.12.2020, орендодавець зазначав про необхідність у строк до 06.01.2020 звільнити орендоване приміщення та підписати відповідний акт приймання-передачі нежитлових приміщень. Крім того, питання щодо укладання договору на оренду цього нерухомого майна за повідомленнями позивача за первісним позовом повинно було розглядатись відповідно до чинного законодавства України через платформу електронної торгової системи (ЕТС) (а.с.33-40,44-47,48,50,51,55,56).
Таким чином, матеріали справи свідчать про те, що надіславши орендарю листи від 16.11.2020 №01.01-10/04/511, від 22.12.2020 №01.01-10/04/588, від 19.01.2021 №01.01-10/04/16, від 25.02.2021 №01-01-10/04/81, від 22.03.2021 №01-10/04/123 та від 06.04.2021 №01-10/04/143 орендодавцем було чітко висловлено та доведено до відома орендаря позицію про припинення дії договору оренди та волевиявлення орендодавця про відсутність наміру продовження договору оренди нежитлового приміщення №25 від 07.09.2016 на новий строк, з огляду на нові законодавчі приписи щодо цього.
За таких обставин, суд вважає, що у даній справі позивач за первісним позовом належним чином виконав свій обов`язок щодо доведення інформації про припинення дії договору до орендаря, а відповідачка за первісним позовом належним чином повідомлялась та була обізнана із наміром позивача за первісним позовом припинити договірні відносини у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди. Докази надіслання відповідних листів містяться в матеріалах справи.
Відповідачка за первісним позовом не надала доказів в спростування того, що вона не була повідомлена про закінчення строку дії договору. Посилання на те, що відсутнє повідомлення орендодавця про припинення договору оренди протягом місяця після закінчення строку його дії, спростовується вищевикладеним.
Крім того, як вже зазначалось, згідно з частиною другою статті 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічні положення містить ч.1 ст. 24 Закону.
За положенням статті 764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.
Особа, яка не бажає продовжувати дію договору, може повідомити про це іншу сторону як протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору так і до закінчення його строку дії, направивши на адресу іншої сторони відповідного листа (заяву, телеграму, факсограму тощо), зі змісту якого має чітко вбачатись волевиявлення щодо небажання продовження дії договору.
Якщо на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 02.07.2019 у справах №906/742/18, №906/743/18, №906/746/18 від 16.07.2019 у справі №906/744/18, від 13.08.2019 у справі №906/740/18.
Оскільки сторони не обмежені в праві заявити про припинення або зміну договору як протягом одного місяця після закінчення договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії такого договору, позивачем за первісним позовом належними доказами у справі підтверджується доведення до відома орендаря відсутність наміру продовження строку дії Договору після закінчення строку на який його було укладено, суд дійшов висновку, що Договір є таким, що припинився з 31.12.2020.
У п.2.4 Договору сторони домовились, що коли закінчується термін оренди, а також у випадку дострокового розірвання договору Орендар повертає Орендодавцю приміщення у стані, що не погіршує конструктивні та технологічні якості приміщення у порівнянні зі станом на момент передачі його в оренду. Орендар передає Орендодавцю приміщення протягом 5-ти днів з моменту припинення договору оренди. На протязі цього строку Орендар зобов`язаний звільнити орендоване приміщення і підготувати його до передачі Орендодавцю. В момент підписання Акту приймання-передачі Орендар передає Орендодавцю ключі від об`єкту оренди. Приміщення вважається повернутим Орендодавцю з моменту підписання сторонами Акту прийняття-передачі.
Частиною 4 ст.291 ГК України передбачено, що правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.
Відповідно до ч.1 ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
Частиною 1 ст.25 Закону передбачено, що у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.
З огляду на вищевикладене, та неповернення на час розгляду справи відповідачкою за первісним позовом орендованого майна, суд дійшов висновку про задоволення в повному обсязі позовних вимог про зобов`язання ФОП Бондар О.М. звільнити нежитлове приміщення та повернути його Фонду комунального майна Сєвєродонецької міської військово-цивільної адміністрації Сєвєродонецького району Луганської області шляхом підписання акту прийому-передачі.
Щодо зустрічного позову про визнання Договору продовженим на той самий термін, який був передбачений договором на строк 2 роки 11 місяців, тобто до 01.12.2023 включно, і на тих самих умовах, суд зазначає таке.
Суд враховує, що 01.02.2020 набрав чинності Закон та Постановою Кабінету Міністрів України № 483 від 03.06.2020 затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна.
Відповідно до ч.2 ст.5 Закону порядок передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду (далі - Порядок передачі майна в оренду) визначається Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері реалізації майна (майнових прав, інших активів) або прав на нього на конкурентних засадах у формі аукціонів, у тому числі електронних аукціонів, та здійснює контроль за її реалізацією.
Згідно з ч.1 ст.6 Закону ініціаторами оренди майна можуть бути потенційний орендар, балансоутримувач, уповноважений орган управління та/або орендодавець.
Положеннями ч.1 ст.13 Закону встановлено, що об`єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС, у тому числі аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об`єкта згідно зі статтею 18 цього Закону.
Як вже зазначалось раніше, відповідно до ч.1 ст.18 Закону №157-IX продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною другою цієї статті.
У ч.2 ст.18 Закону визначено, що без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які:
укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше;
укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону;
укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону;
укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.
Згідно з ч.3 ст.18 Закону договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди.
Як встановлено судом, у зв`язку з закінченням строку дії Договору оренди, сторони підписали Додаткову угоду №4 від 15.07.2019 до Договору оренди, в якій п.10.1 в розділі 10 Договору оренди викладено в наступній редакції: «Термін дії Договору продовжено по 31.12.2020» (а.с.31).
Отже, Договір оренди нежитлового приміщення № 25 від 07.09.2016 продовжувався не вперше, тому ч.2 ст.18 Закону №157-IX не може бути застосована для продовження цього Договору.
Відповідачка за первісним позовом належним чином була повідомлена про припинення договору, про наміри позивача за первісним позовом та відповідні правові наслідки, про що судом зроблено висновок вище при розгляді первісного позову.
Як свідчать матеріали справи, від ФОП Бондар О.М. жодних заяв через ЕТС до Фонду не надходило та в аукціоні на оренду спірного приміщення вона участь не приймала. Отже, ФОП Бондар О.М. не виконала вимоги нового законодавства про оренду щодо процедури продовження дії Договору.
23.02.2021 відбувся електронний аукціон №UА-РS-2021-01-29-000054-2. Згідно з протоколом якого від 23.02.2021 переможцем аукціону визнано Товариство з обмеженою відповідальністю «НОВЕ МІСТО благоустрій» (код ЕДРПОУ 43063362) (а.с.149).
Доводи позивачки за зустрічним позовом про те, що отримання позивачем за первісним позовом щомісячної орендної плати за договором оренди № 25 від 07.09.2016 після спливу строку дії договору, не повернення її відповідачу за первісним (як факт незгоди), є фактичним підтвердженням визнання позивачем за первісним продовження строку дії договору оренди № 25 від 07.09.2016, не можуть бути прийняті до уваги, оскільки встановлені у справі обставини свідчать про припинення 31.12.2020 строку дії договору, отже сплата орендної плати не є безумовним доказом продовження дії договору.
Щодо посилань позивачки за зустрічним позовом про продовження строку дії Договору на період дії карантинних обмежень, суд зазначає таке.
Відповідно до підпункту 5 пункту 2 розділу II «Прикінцеві положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)», що набрав чинності 17.03.2020, на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19) для суб`єктів господарювання, діяльність яких була заборонена/обмежена на період встановлення карантину або обмежувальних заходів, пов`язаних із поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19), строки дії договорів оренди державного та комунального майна, які закінчуються у цей період, продовжуються на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення.
Згідно з п.п. 16 п. 2 Постанови Кабінету Міністрів України від 09.12.2020 №1236 «Про встановлення карантину та запровадження обмежувальних протиепідемічних заходів з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» в редакції на час закінчення строку дії Договору, на території України на період дії карантину запроваджуються обмежувальні протиепідемічні заходи, зокрема, забороняється відвідування закладів освіти здобувачами освіти групами кількістю більш як 20 осіб, крім закладів дошкільної, загальної середньої, позашкільної та спеціалізованої мистецької освіти.
Відповідно до п.п. 10 п. 3 вказаної Постанови додатково до обмежувальних протиепідемічних заходів, передбачених пунктом 2 цієї постанови, в період з 00 годин 00 хвилин 8 січня 2021 р. до 00 годин 00 хвилин 25 січня 2021 р. на території України забороняється відвідування закладів освіти незалежно від форми власності її здобувачами, крім закладів дошкільної освіти та спеціальних закладів освіти.
Позивачка за зустрічним позовом посилається на те, що використовує орендоване приміщення з метою проведення занять з розвитку дітей дошкільного віку, що є однією зі складових дошкільної освіти, тому її діяльність заборонена на час дії карантину.
Статтею 5 Закону України «Про дошкільну освіту» визначена система дошкільної освіти, яку становлять: заклади дошкільної освіти незалежно від підпорядкування, типів і форми власності; наукові і методичні установи; органи управління освітою; освіта та виховання в сім`ї.
Відповідно до ч. 1 ст. 11 Закону України «Про дошкільну освіту» заклад дошкільної освіти - навчальний заклад, що забезпечує реалізацію права дитини на здобуття дошкільної освіти, її фізичний, розумовий і духовний розвиток, соціальну адаптацію та готовність продовжувати освіту.
Заклад дошкільної освіти здійснює свою діяльність за наявності ліцензії на право провадження освітньої діяльності у сфері дошкільної освіти, виданої у встановленому законодавством України порядку (ч. 3 ст. 11 Закону України «Про дошкільну освіту»).
Водночас, згідно з даними з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань видом діяльності ФОП Бондар О.М. є надання інших допоміжних комерційних послуг, н. в. і. у. (основний), код 82.99.
Також позивачкою за зустрічним позовом не було надано суду доказів наявності ліцензії на право провадження освітньої діяльності у сфері дошкільної освіти, виданої у встановленому законодавством України порядку.
Крім того, відповідно до пункту 1.1 Договору орендоване приміщення надається для організації дозвілля дітей та юнацтва у позаурочний час, що значно відрізняється за змістом від діяльності закладу дошкільної освіти.
Доказів здійснення іншої діяльності, забороненої на час встановлення карантину, позивачка за зустрічним позовом не надала.
Отже, ФОП Бондар О.М. не довела суду, що здійснює заборонену на період дії карантинних обмежень діяльність, а тому суд дійшов висновку про нерозповсюдження на Договір приписів підпункту 5 пункту 2 розділу II «Прикінцеві положення» Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)», щодо продовження строку дії договорів оренди на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення.
Крім того, вказана норма передбачає продовження строку дії договорів оренди на період карантину та обмежувальних заходів, а також протягом одного місяця з дня його/їх закінчення. Водночас, позивачка за зустрічним позовом просить продовжити строк дії договору на 2 роки 11 місяців на тих самих умовах, тобто на той самий строк, на який його було раніше укладено.
Все зазначене свідчить про відсутність підстав для задоволення зустрічного позову ФОП Бондар О.М.
З огляду на наведене вище, суд дійшов висновку про задоволення первісного позову та відмову у задоволенні зустрічного позову з віднесенням судових витрат за подання первісного та зустрічного позовів на відповідачку за первісним позовом, відповідно до п. 2 ч. 129 ГПК України.
Керуючись п.2 ч.1 ст.129, ст.ст. 180, 232-233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд
1. Первісний позов задовольнити повністю.
Видати накази позивачу за первісним позовом після набрання рішенням законної сили.
4. У задоволенні зустрічного позову відмовити.
5. Судові витрати за зустрічним позовом покласти на позивача за зустрічним позовом.
Відповідно до статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене до суду апеляційної інстанції згідно з положеннями ст.256 Господарського процесуального кодексу України протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту судового рішення.

Згідно з пунктом 17.5 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи апеляційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Повний текст рішення складено та підписано 20.08.2021.

Суддя О.С. Фонова