ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 серпня 2021 року Справа № 918/57/21

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий суддя Маціщук А.В., суддя Олексюк Г.Є. , суддя Василишин А.Р.

секретар судового засідання Шилан О.С.

за участю представників сторін:

позивача - не з`явився

відповідача - пред-к Поліщук І.С.

розглянувши апеляційну скаргу Рівненської міської ради

на рішення Господарського суду Рівненської області від 07.04.2021 р., ухвалене у м. Рівному, повний текст складено 07.04.2021 р. (суддя Романюк Р.В.)

у справі № 918/57/21

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ГРІНЕКОБУД"

до Рівненської міської ради

про розірвання договору оренди

В С Т А Н О В И В :

Відповідно до рішення Господарського суду Рівненської області від 07.04.2021 р. у справі № 918/57/21 позов Товариства з обмеженою відповідальністю "ГРІНЕКОБУД" задоволено. Розірвано Договір оренди землі від 27.10.2015 р., укладений Рівненської міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ГРІНЕКОБУД".

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, відповідач Рівненська міська рада подав скаргу до Північно-західного апеляційного господарського суду, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 07.04.2021 р. та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог. Вважає, що рішення Господарського суду Рівненської області від 07.04.2021 р. є таким, що ухвалене за неповного з`ясування обставин, які мають юридичне значення та з порушенням норм матеріального і процесуального права, тому підлягає скасуванню.

Пояснює, що згідно з актом приймання передачі житлового будинку на баланс ОСББ «Степана Бандери 1 Е» від 21.12.2020 р. комісія з прийняття будинку, провела обстеження активів житлового будинку за адресою: вул. Степана Бандери, буд. 1 Е у м.Рівному, що передається забудовником будинку на баланс ОСББ «Степана Бандери 1 Е». Скаржник вважає, що враховуючи зазначене, судом не залучено фактичного користувача спірної земельної ділянки.

Посилається на ст.7 Закону України "Про оренду землі" та правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 07.11.2018 р. у справі № 910/20774/17, та доводить, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Пояснює, що відповідно до ст.ст. 12, 122, 141 Земельного кодексу України, ст.26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», враховуючи заяву від 30.12.2020 р. ТОВ «ГРІНЕКОБУД», Управлінням земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради підготовлено проект рішення «Про припинення ТОВ «ГРІНЕКОБУД» права оренди земельної ділянки, на якій знаходиться об`єкт нерухомого майна на вул. Драгоманова,27 та розірвання договору оренди землі». Листом Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради від 10.02.2021 р. № 158 даний проект рішення згідно з Регламентом Рівненської міської ради сьомого скликання переданий секретарю міської ради для проведення юридичної експертизи.

Відповідач стверджує, що враховуючи вищевикладене, виключно міською радою повинно вирішуватись питання щодо припинення права на оренду земельної ділянки, про що підготовлено проект рішення Рівненської міської ради та дане питання буде винесене на розгляд сесії Рівненської міської ради.

Просить врахувати наведені обставини і скасувати рішення Господарського суду Рівненської області від 07.04.2021 р. у справі № 918/57/21 та прийняти нове рішення, яким відмовити ТОВ «Грінекобуд» у задоволенні позову.

В судовому засіданні представник ради підтримала доводи апеляційної скарги, звернула увагу, що в даному випадку заміна орендаря земельної ділянки у чинному договорі оренди землі відбувається автоматично. Крім того, пояснила, що 19.01.2021 р. позивач листом № 01-10/422 був повідомлений про те, що підготовлено проект рішення Рівненської міської ради про припинення права оренди земельної ділянки та розірвання договору оренди землі. На підтвердження таких пояснень представник відповідача надала суду копію листа Управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради.

Колегія суддів не приймає такий лист як доказ у справі, враховуючи, що ксерокопія не засвідчена в установленому порядку, і такий лист як доказ не був наданий суду першої інстанції до ухвалення рішення у справі. Відповідачем не обґрунтовано жодним чином причини неподання такого листа суду першої інстанції і не вбачається об`єктивних перешкод, що завадили такому. Тому зазначений лист не може бути прийнятий судом апеляційної інстанції як доказ відповідно до з ч.3 ст.269 ГПК України.

Позивач ТОВ «Грінекобуд» відзиву на апеляційну скаргу суду не подав, явку представника в судові засідання не забезпечив.

Зважаючи, що судом вжито необхідних заходів для завчасного повідомлення учасників справи про час і місце розгляду справи, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення /а.с. 127-131, 138-141 у т.1/, явка представників в судове засідання обов`язковою не визнавалась і їх неявка не перешкоджає розгляду скарги, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги без участі представника позивача за наявними у справі матеріалами.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Розглянувши апеляційну скаргу, заслухавши у судовому засіданні пояснення відповідача, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено наступне.

27.10.2015 р. Рівненською міською радою/орендодавець та ТОВ "Грінекобуд"/орендар укладений договір оренди землі, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Рівненської міської ради від 17.09.2015 р. № 5739, надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку і для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для реконструкції незавершеного будівництва адміністративно торгового центру під житловий комплекс з адміністративно торговими приміщеннями), яка знаходиться в м. Рівне, на вул. Драгоманова, 27/а.с.12-13 у т.1/.

Відповідно до п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5058 м.кв. з категорії земель - землі житлової та громадської забудови, кадастровий номер :01:041:0484.

Пунктом 8 договору сторони погодили, що договір укладений на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 180 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Згідно з п. 15-16 договору сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку і для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для реконструкції незавершеного будівництва адміністративно-торгового центру під житловий комплекс з адміністративно-торговими приміщеннями).

Передача землі в оренду здійснюється без розроблення проекту землеустрою щодо її відведення. Орендар має право приступити до використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, після набрання чинності цим договором. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі (п.п. 18, 19 договору).

Згідно з п.35 договору сторони передбачили, що дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельних ділянок у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п.36 договору).

Відповідно до п.38 договору перехід права власності на орендованій земельній ділянці до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для розірвання договору.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (п. 41. договору). Договір підписаний представниками сторін та скріплений їх печатками.

27.10.2015 р. згідно з актом приймання-передачі земельної ділянки Рівненська міська рада/орендодавець передала, а ТОВ "Грінекобуд"/орендар прийняло земельну ділянку площею 5058 м2 на вул. Драгоманова, 27 в оренду на підставі договору оренди землі /а.с.16 у т.1/.

За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вбачається, що 25.01.2016 р. здійснено державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, з строком дії - 10 років, з правом пролонгації; земельна ділянка загальною площею 0,5058 га, орендар: ТОВ "Грінекобуд", орендодавець: територіальна громада міста Рівного в особі Рівненської міської ради /а.с. 17 у т.1/.

Матеріалами справи підтверджено, що на земельній ділянці кадастровий номер: :01:041:0484 збудований житловий будинок, з наступними показниками об`єкта: поверховість - 15 поверхів, кількість квартир - 188 квартир, загальна площа квартир 10049,4 кв.м., житлова площа квартир 4931,3 кв.м. Багатоквартирний житловий будинок за адресою: м.Рівне, вул. Драгоманова 27 та введений в експлуатацію 08.10.2020 р., що підтверджено Сертифікатом відповідності закінченого будівництвом об`єкта серія РВ № 35 від 08.10.2020 р. /а.с.23-24 у т.1/.

Таким чином, Управління державного архітектурно-будівельного контролю Рівненської міської ради засвідчило відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердило його готовність до експлуатації.

Наказом Управління містобудування та архітектури Виконавчого комітету Рівненської міської ради № 124 від 16.10.2020 р. «Про присвоєння адреси об`єкту нерухомого майна» вирішено житловому будинку, що знаходиться на земельній ділянці по вул. Драгоманова, 27 з кадастровим номером :01:041:0484, відкоригувати та присвоїти адресу: м. Рівне вул. Степана Бандери, 1е /а.с.25 у т.1/.

21.12.2020 р. комісія з прийняття будинку № 1Е по вул. Степан Бандери в м. Рівне на підставі акту приймання-передачі житлового будинку на баланс ОСББ «Степана Бандери 1 Е» провела обстеження активів житлового будинку за адресою: вул. Степана Бандери, буд. 1 Е в м. Рівне, що передається забудовником будинку на баланс ОСББ «Степана Бандери 1 Е» та встановила, що будинок знаходиться у технічно справному стані, придатний до експлуатації, благоустрій та озеленення території виконані на належному рівні. Разом з житловим будинком передано технічну документацію /а.с. 26 у т.1/.

30.12.2020 р. позивач через Центр надання адміністративних послуг у місті Рівному подав відповідачеві заяву про припинення права користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди землі /а.с.31 у т.1/, про що складено супровідну картку проходження справи. У картці зазначено, що очікуваний строк вирішення справи становить 30 робочих/календарних днів /а.с.30 у т.1/.

Враховуючи, що заява про припинення права користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди землі відповідачем залишена без задоволення, ТОВ "Грінекобуд" звернулося з даним позовом до суду.

Господарський суд Рівненської області відповідно до оскаржуваного рішення задоволив позов на підставі ст. 19, 32 Закону України "Про оренду землі", ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України, враховуючи, що умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди і позивачем фактично припинено користування орендованої земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку. Колегія суддів погоджується з таким рішення суду першої інстанції, враховуючи наступне.

Згідно ст. 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Нормами ст.188 ГК України, ч. 1, 2 ст. 651 ЦК України встановлено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Згідно з ч.4 ст.188 ГК України у разі, якщо сторони не досягли згоди щодо розірвання договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк (у двадцятиденний строк після одержання пропозиції про розірвання) з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до ч.1 ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, іншою особою, а також в інших випадках, передбачених законом.

Нормами частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Таким чином, припинення оренди землі може відбуватися як у добровільному порядку за згодою сторін, так і у встановлених законодавством випадках на вимогу однієї з сторін за рішенням суду незалежно від волевиявлення іншої сторони, в тому числі й органу місцевого самоврядування.

Відповідно до частини 2 статті 19 Закону України «Про оренду землі» після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Відповідно до ч.6 ст.13 Закону України «Про судоустрій та статус суддів», ч.4 ст. 236 ГПК України висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права.

Верховний Суд у постанові від 12.06.2018 р. у справі № 910/178941/17 та у постанові від 19.05.2020 у справі № 910/10752/19 виклав наступну правову позицію. Аналіз норм частин 1, 2 статті 651 Цивільного кодексу України та ч.2 ст.19 Закону України «Про оренду землі» дає підстави для висновку про те, що завершення будівництва та прийняття до експлуатації об`єкта будівництва є підставою для припинення на вимогу орендаря договору оренди земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво, що може бути вчинено також шляхом розірвання договору оренди в судовому порядку, у тому числі в разі відсутності згоди на припинення договору з боку орендодавця.

Також Верховним Судом в постанові від 27.03.2019 р. у справі № 925/315/18 зазначено, що сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону та ці події, як правило, не співпадають в часі.

За наведених вище обставин судом встановлено, що цільове призначення використання земельної ділянки, визначене умовами договору оренди - використання орендованої земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку, вичерпало себе і орендар в установленому порядку звернувся до орендодавця з пропозицією про розірвання договору. Наведена підстава для розірвання договору передбачена сторонами за умовами договору оренди, зокрема - п.38, де визначено, що перехід права власності на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору.

Частиною 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Реалізуючи відповідні повноваження, державні органи або органи місцевого самоврядування вступають з юридичними та фізичними особами у цивільні та господарські правовідносини. При цьому, у таких відносинах територіальні громади є рівними учасниками земельних відносин з іншими юридичними та фізичними особами, у тому числі з суб`єктами підприємницької діяльності.

Оскільки у строк, визначений нормами ст.188 ГК України та зазначений у супровідній картці від 30.12.2020 р. як очікуваний строк вирішення справи 30 робочих/календарних днів /а.с.30 у т.1/, рада як орендодавець не відреагувала на пропозицію про розірвання договору, тому орендар звернувся до суду із правомірною вимогою про розірвання договору в судовому порядку.

Відповідач заперечень по суті спору не надав ні на момент звернення з позовом, ні станом на час перегляду справи в суді апеляційної інстанції, однак доводить, що вирішення питання припинення права на оренду земельної ділянки належить до виключної компетенції міської ради, про що підготовлений проект рішення Рівненської міської ради і вказане питання буде винесене на розгляд сесії Рівненської міської ради. Такі доводи, а також надані в судовому засіданні пояснення, що листом № 01-10/422 19.01.2021 р. позивача повідомлено про те, що підготовлено проект рішення Рівненської міської ради про припинення права оренди земельної ділянки та розірвання договору оренди землі, - колегія суддів відхиляє як безпідставні, оскільки Рівненська міська рада заяву позивача про припинення права користування земельною ділянкою та розірвання договору оренди землі від 30.12.2020 р. не розглянула на протязі 7 місяців (на час вирішення справи судом), і жодної відповіді по суті пропозиції орендаря не надала в порядку, визначеному нормами ст.188 ГК України, тоді як мета/предмет господарського договору вичерпаний після здачі об`єкту в експлуатацію та передачі на баланс ОСББ. За таких обставин, враховуючи, що законодавством та умовами договору передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, та беручи до уваги пасивну поведінку відповідача, позовні вимоги судом визнані правомірними та обґрунтованими.

Посилання скаржника на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 27.02.2019 р. у справі № 913/661/17 колегією суддів відхиляє як такі, що зроблені за інших підстав заявленого позову, суб`єктного складу сторін, фактичних обставин, встановлених судами попередніх інстанцій у справі, які формують зміст правовідносин і зумовили прийняття відповідного рішення, що не дає підстави вважати правовідносини у цих справах подібними.

Доводи скаржника в апеляційній скарзі, що судом першої інстанції з порушенням норм процесуального права не було залучено до розгляду справи фактичного користувача спірної земельної ділянки - ОСББ «Степана Бандери 1 Е», колегія суддів відхиляє з огляду на таке. Колегія суддів звертає увагу, що із такою заявою про залучення до участі у справі ОСББ «Степана Бандери 1 Е» під час розгляду справи в суді першої інстанції до закінчення підготовчого провадження, скаржник з урахуванням норм ч.1 ст.48, ч.1 ст.50 ГПК України не звертався.

Разом з тим, необхідною умовою для залучення особи до участі є обставини, що дозволяють дійти висновку, що рішення у справі вплине на права, свободи, інтереси або обов`язки такої особи. Відповідачем не доведено, яким чином впливає рішення у даній справі на права, свободи, інтереси та обов`язки ОСББ «Степана Бандери 1 Е» з огляду на предмет позову розірвання двохстороннього договору, стороною якого ОСББ «Степана Бандери 1 Е» не був. Відповідно, підстав для залучення ОСББ «Степана Бандери 1 Е» до участі у розгляді даної справи колегія суддів не встановила.

Підсумовуючи викладене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Рівненської області від 07.04.2021 р. у справі № 918/57/21 ґрунтується на матеріалах справи, відповідає чинному законодавству, а тому відсутні підстави для його зміни чи скасування за ст.277 ГПК України. Доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують обґрунтованих висновків суду першої інстанції.

Витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника згідно з ст.129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 276, 281 - 282 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Рівненської міської ради залишити без задоволення. Рішення Господарського суду Рівненської області від 07.04.2021 р. у справі № 918/57/21 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку, визначеному Господарським процесуальним кодексом України.

Матеріали справи №918/57/21 повернути Господарському суду Рівненської області.

Повний текст постанови складений 03 серпня 2021 року

Головуючий суддя Маціщук А.В.

Суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Василишин А.Р.