ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" липня 2021 р. Справа №914/3285/20

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії:

Головуючого судді О.В. Зварич

суддів В.М. Гриців

Г.Г. Якімець,

секретар судового засідання М.С. Кіра,

розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Львівської міської громадської організації «Студія активного дозвілля» (вх. № 01-05/1683/21 від 13.05.2021 року)

на рішення господарського суду Львівської області від 23.03.2021 року (суддя І.Б. Козак; повний текст рішення складено 12.04.2021 року)

у справі № 914/3285/20

за позовом: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради

до відповідача: Львівської міської громадської організації «Студія активного дозвілля» (надалі ЛМГО «САД»)

про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення,

від позивача: Карасюк М.В. (самопредставництво юридичної особи);

від відповідача: Проць Т.В. адвокат (ордер серія ВС №1085778 від 12.07.2021 року),

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

16.12.2020 року Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради звернулось до господарського суду Львівської області з позовом до Львівської міської громадської організації «Студія активного дозвілля» про розірвання договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ш-11484-18 від 30.10.2018 та зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 424,1 кв.м, які знаходяться за адресою: м.Львів, вул. Брюховицька, буд. 208.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що відповідач, всупереч умовам укладеного між сторонами договору оренди №Ш-11484-18 від 30.10.2018 року та законодавчих норм не виконує взяті на себе зобов`язання належним чином. В ході перевірки, за наслідками якої складено акт №476-нп/20 від 30.11.2020, були встановлені грубі порушення вимог договору. За доводами позивача, 23.11.2020 р. мешканці мікрорайону Рясне звернулись із листом №3-К-47654-ШР-2302 до Львівського міського голови, в якому зазначили, що «нежитлові приміщення заг.пл. 424,1 кв.м за адресою: м.Львів, вул.Брюховицька,208, орендарем яких виступає Львівська міська громадська організація «Студія активного дозвілля», руйнуються, знаходяться в неналежному стані (без вікон); там відбувається зібрання наркоманів та безхатьок». Зазначені порушення, на переконання позивача, є достатніми підставами для розірвання договору оренди №Ш-11484-18 від 30.10.2018 року в судовому порядку та повернення об`єкта оренди шляхом виселення відповідача з орендованого нежитлового приміщення.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням господарського суду Львівської області від 23.03.2021 року у справі №914/3285/20 (суддя І.Б. Козак) повністю задоволено позов. Розірвано договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Ш-11484-18 від 30.10.2018, укладений між Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та Львівською міською громадською організацією «Студія активного дозвілля». Зобов`язано Львівську міську громадську організацію «Студія активного дозвілля» повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень, загальною площею 424,1 кв.м, які знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, буд. 208. Стягувач: Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради. Стягнуто з Львівської міської громадської організації «Студія активного дозвілля» на користь Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради - 4204,00 грн. судового збору (т. 2, а.с. 37-48).

В ході розгляді справи суд першої інстанції встановив, що 30.10.2018 року між Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (Орендодавець) та Львівською міською громадською організацією «Студія активного дозвілля» (Орендар), укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ш-11484-18. Відповідно до умов договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 424,1 м2, за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, буд. 208. Суд вказав, що відповідач в порушення умов п.11.3 договору неналежно виконував умови договору, а саме не використовував об`єкт оренди, що призвело до погіршення стану орендованого приміщення, що є підставою для дострокового розірвання договору оренди. Щодо незадовільного технічного стану приміщення, суд врахував зауваження відповідача про те, що станом на дату прийняття приміщення в оренду воно вже було без потрібних комунікацій (світло, водовідведення, опалення та каналізація. Відсутність вікон, дверей, отворів у стелі, наявності сміття, бруду, знищеної підлоги у двох будівлях А-2 та Б-1 встановлено з наданих учасниками справи пояснень, фотографій та Звіту про технічне обстеження приміщення.

Дійшовши висновку про наявність підстав для розірвання спірного договору, суд, з посиланням на положення ст.785 ЦК України, зазначив у рішенні про те, що відповідач зобов`язаний повернути орендовані приміщення позивачу.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги та узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

Відповідач подав апеляційну скаргу на рішення господарського суду Львівської області від 23.03.2021 у справі №914/3285/20, в якій просить скасувати зазначене судове рішення та прийняти нове рішення, яким відмовити в задоволенні позовних вимог. Скаржник вважає рішення суду першої інстанції прийнятим з порушенням норм матеріального та процесуального права, внаслідок неповного і неправильного встановлення судом обставин, які мають значення для справи. Зазначає, що суд першої інстанції, самостійно визначаючи підставою позовних вимог п. 11.3 договору оренди, на який позивач не посилається, як на підставу своїх позовних вимог, вийшов за межі позовних вимог, чим порушив вимоги ч. 2 ст.237 ГПК України. Крім того, на думку скаржника, суд дійшов хибного висновку про те, що спірні приміщення Орендарем не використовуються взагалі протягом тривалого періоду часу, що призвело до руйнування його елементів, оскільки ці обставини не підтверджені наявними в матеріалах справи доказами. Позивач на підтвердження заявлених позовних вимог, долучив акт № 476-нп/20 від 30.11.2020. Водночас, зі змісту даного акта вбачається, що в ньому зафіксовано стан приміщення на момент проведення перевірки, проте, жодної інформації про використання, чи невикористання відповідачем цих приміщень, тривалість використання/невикористання не зазначається. Скаржник вказує, що ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 «Про врегулювання питань оренди комунального майна територіальної громади м. Львова» затверджено Положення про оренду майна територіальної громади міста Львова. Відповідно до норм вказаного Положення позивач наділений правом проведення лише планових перевірок використання комунального майна в передбачених Положенням випадках. Правом проводити позапланові перевірки наділений лише балансоутримувач майна, згідно з підпунктом 4.2.3 пункту 4.2 розділу 4 Положення. Відтак, позивач перевищив свої повноваження, здійснивши позапланову перевірку використання орендованого майна. Також, в матеріалах даної справи відсутня будь-яка інформація про наявність службових посвідчень в осіб, які проводили цю перевірку та підписували акт № 476-4п/20 від 30.11.2020, а проведення перевірок на підставі усних доручень не передбачено жодним нормативно-правовим чи іншим актом, в тому числі Інструкцією, затвердженою наказом Управління комунальної власності № 2-з від 14.01.2016, на яку покликається позивач. Зазначене, на думку скаржника, свідчить, що обстеження орендованих приміщень проводилось позивачем всупереч встановленої процедури, без складання відповідного письмового направлення на перевірку та без належного підтвердження повноважень осіб, які проводили цю перевірку. Таким чином, перевірка яка проводилась 30.11.2020 щодо об`єкта нерухомого майна за своїм змістом та відповідно до цілі проведення має ознаки планової перевірки. Проте, проведення планових перевірок можливе за умови, що така перевірка була передбачена у відповідному плані-графіку, а також за умови попереднього письмового повідомлення орендаря про проведення цієї перевірки, що в даному випадку також дотримано не було. Відтак, долучений до матеріалів справи акт № 476-нп/20 від 30.11.2020 не може вважатись допустимим доказом в розумінні норм ГПК України. Щодо змісту акта № 476-нп/20 від 30.11.2020 скаржник також звернув увагу на те, що він містить недостовірну інформацію, а саме ЛМГО «Студія активного дозвілля» не здійснювала жодних перепланувань спірного приміщення, не змінювала його площу та технічні характеристики, що виключає будь-яку невідповідність цього приміщення технічному паспорту. Крім того, ні в акті, ні в позовній заяві позивач не зазначає, в чому саме полягає така невідповідність, а також, яким чином вона була виявлена, оскільки, в ході проведення перевірки технічний паспорт приміщення не використовувався, про що свідчить зміст акта № 476-нп/20 від 30.11.2020. Також скаржник вважає, що відповідність, чи невідповідність приміщення технічному паспорту можуть встановити лише фахівці з технічної інвентаризації нерухомого майна за результатами проведення технічної інвентаризації в порядку, встановленому наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України № 127 від 24.05.2001 «Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», або кваліфікований експерт за результатами проведення будівельно-технічної експертизи. Разом з тим, долучений до матеріалів справи акт не є результатом проведеної технічної інвентаризації, чи будівельно-технічної експертизи, а особи, які його склали не є кваліфікованими фахівцями, уповноваженими здійснювати перевірку технічного стану будівлі. В акті № 476-нп/20 від 30.11.2020 зафіксовано також недостовірні відомості щодо відсутності в орендованих приміщеннях електропостачання, оскільки ЛМГО «Студія активного дозвілля» було здійснено підключення орендованих нежитлових приміщень за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, 208 до мереж електропостачання, що підтверджується наявною в матеріалах справи копією договору про приєднання до електричних мереж № 277.115-1040 від 07.04.2014, що відображено судом в оскаржуваному рішенні. Долучене позивачем до матеріалів справи колективне звернення є анонімним, оскільки на ньому відсутня інформація про місце проживання осіб, які є авторами цього звернення, тому неможливо однозначно встановити, що воно було складене саме мешканцями мікрорайону Рясне. Крім того, на ньому відсутня дата його складення, у зв`язку з чим неможливо точно встановити, коли саме воно було складене. Зокрема, зазначене звернення не може однозначно свідчити про неналежне виконання відповідачем своїх зобов`язань згідно договору оренди №Ш-11484-18 від 30.10.2018 року, оскільки могло бути складене ще до моменту укладення цього договору. Крім того, згідно наведених вище норм законодавства, таке колективне звернення не могло бути розглянутим адресатом та підлягало обов`язковому поверненню заявникам. Зазначене свідчить про неналежність та недопустимість в якості доказу наявного в матеріалах справи колективного звернення, оскільки з його змісту неможливо однозначно встановити наявність чи відсутність обставин, які мають значення для справи, крім того, таке складене та отримане з порушенням встановлених законом вимог (без необхідних обов`язкових реквізитів та без проходження обов`язкової процедури реєстрації вхідного документа). Стосовно листа ВП №4 ЛРУП ГУ НП у Львівській області №1227/41/03/11-21 від 04.02.2021 року скаржник зазначив, що такий адресований п.Володимиру Климу, а позивач не пояснює, ким є ця особа, та яке відношення вона має до позивача. Звертає увагу також на те, що на цьому листі відсутні будь-які відмітки про надходження та реєстрацію його в Управлінні комунальної власності, у зв`язку з чим неможливо встановити, як саме цей лист було ним отримано, та чи дійсно долучена до матеріалів копія листа відповідає оригіналу і є достовірною. До відповіді на відзив позивач також долучив копії фотофіксації нежитлових приміщень за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, 208, однак, в силу вимог процесуального законодавства, позивач повинен був долучити ці копії до позовної заяви, оскільки згідно пояснень позивача на момент подання позовної заяви такі в нього були наявні. Скаржник наголошує, що вартість орендованого майна зросла майже в 4 рази протягом строку оренди (висновки про оцінку від 16.05.2013, від 30.04.2019), що однозначно свідчить про покращення стану орендованих приміщень. Натомість, доказів погіршення стану приміщень позивач не надав. Скаржник констатує, що має право на приватизацію спірного об`єкта нерухомості шляхом викупу (відповідно до ухвали Львівської міської ради № 4434 від 19.03.2015 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу»), що на його думку, виключає розірвання договору оренди. Покликається на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 25.03.2020 справа № 715/214/17-ц, в якій, зокрема зазначено, що «тимчасове невикористання орендарем орендованого майна не свідчить про нецільовість використання, не є порушенням умов договору оренди та не дає Орендодавцеві права вимагати розірвання договору оренди на цій підставі. Використання не за цільовим призначення передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування».

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу заперечив проти доводів скаржника. Вважає апеляційну скаргу необґрунтованою, а оскаржуване рішення законним, ухваленим з дотриманням норм матеріального та процесуального права. Зазначає, що відповідач всупереч укладеному договору оренди № Ш-11484-18 від 30.10.2018 допустив погіршення об`єкта оренди внаслідок неналежного виконання умов договору, зокрема, внаслідок невикористання ним об`єкта оренди. Стверджує, що право на приватизацію не звільняє Орендаря від відповідальності за порушення умов договору оренди та не позбавляє Орендодавця вимагати розірвання договору оренди в разі наявності відповідних порушень. Позивач покликається на судову практику, а саме рішення господарського суду Львівської області від 16.10.2015 у справі № 914/2583/15 (залишене без змін постановами Львівського апеляційного господарського суду від 21.01.2015 та Вищого господарського суду України від 02.08.2019). Дані судові рішення підтверджують те, що перебування приміщення в переліку таких, що підлягають приватизації способом викупу, не позбавляє Орендодавця цього майна вимагати розірвання договору оренди. Крім того, право на приватизацію шляхом викупу не є абсолютним, тому що може бути реалізоване за певних умов. Позивач вказує, що 07.03.2018 набрав чинності Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна», згідно з яким обов`язковою умовою викупу є здійснення орендарем невід`ємних поліпшень. Водночас, ЛМГО «Студія активного дозвілля» таких поліпшень не робила. В матеріалах справи відсутні докази, що відповідач здійснював будь-які поліпшення орендованих приміщень, чи хоча б звертався до Орендодавця з метою отримання відповідної згоди на здійснення поліпшень. Відтак, його право на викуп на даний час не може бути реалізовано в силу імперативної норми Закону. Наголошує, що Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської місьокї ради, з метою здійснення своєчасного, всебічного, повного та об`єктивного встановлення всіх обставин справи були вчинені всі необхідні процесуальні дії, щоб реалізувати можливість повідомити суду істотні для справи обставини, надати суду відповідні докази, що підтверджують або спростовують певні факти. Позивач стверджує, що перевірка об`єкта нерухомого майна, що перебуває в оренді згідно договору № Ш-11484-18 від 30.10.2018 проводилась позапланово. Наголошує, що акт №476-нп/20 від 30.11.2020 складено за формою, передбаченою ву додатку № 2 до «Інструкції про проведення перевірок об`єктів комунального майна», затвердженої наказом Управління комунальної власності № 2-з від 14.01.2016. Крім того, п.п. 6.2.2, 6.2.3 спірного договору оренди сторони погодили, що Орендодавець має право здійснювати контроль за станом майна через візуальне обстеження зі складанням акту обстеження, з власної ініціативи здійснювати перевірку дотримання Орендарем умов договору оренди. На підтвердження фактів, зазначених в акті обстеження, позивач надав суду копії технічних паспортів на об`єкт нерухомого майна, а також фотофіксації нежитлових приміщень. Крім того, факти, викладені в акті № 476-нп/20 від 30.11.2020 додатково підтверджуються колективним зверненням мешканців мікрорайону Рясне № 3-К-47654-ШР-2302 від 23.11.2020 та листом ВП № 4 ЛРУП ГУНП у Львівській області №1227/41/03/11-21 від 04.02.2021. Вказаному колективному зверненню присвоєний реєстраційний номер із зазначенням дати, що свідчить про його прийняття уповноваженими працівниками Центру надання адміністративних послуг Львівської міської ради. Дане звернення відповідає вимогам ст. 5 Закону України «Про звернення громадян», містить прізвища та ініціали, підписи, номери контактних телефонів та місце проживання мешканців. Позивач зазначає, що всі докази, які долучено до матеріалів даної справи, підтверджують, що спірний об`єкт оренди знаходиться в аварійному стані: відсутні вікна, двері, підлога покрівля, стеля, тощо. Водночас, докази тривалого невикористання Орендарем нежитлового приміщення відповідач не спростував. Просить залишити без змін рішення господарського суду Львівської області від 23.03.2021 у справі №914/3285/20, апеляційну скаргу без задоволення.

В судовому засіданні представник відповідача підтримав доводи, наведені у апеляційній скарзі.

Представник позивача просив залишити без змін оскаржуване рішення місцевого господарського суду, апеляційну скаргу без задоволення.

Обставини справи

З наявних в матеріалах судової справи № 914/3285/20 копій документів вбачається, що 31.07.2013 між Управлінням комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (Орендодавець) та Львівською міською громадською організацією «Студія активного дозвілля» (Орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ш-8711-13. Відповідно до умов договору Орендодавець на підставі ухвали 9-ї сесії 6-го скликання Львівської міської ради № 1854 від 14 листопада 2012 року передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі ЛКП «Рясне-402» (Балансоутримувач), а саме нежитлові приміщення загальною площею 425,6 м2, за адресою: м. Львів, вул.Брюховицька,буд.208. Об`єкт оренди Орендар буде використовувати для роботи дошкільного навчального закладу (т. 1, а.с. 33-34).

01.01.2014 між Орендодавцем, Орендарем та Балансоутримувачем складено та підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення загальною площею 425,6кв.м за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька,буд.208. В акті зазначено, що названі приміщення знаходяться у непридатному для використання стані без електрики, водопроводу, опалення та каналізації. Даний акт підписано та скріплено печатками юридичних осіб (т.1, а.с. 35).

07.04.2014 між Публічним акціонерним товариством «Львівобленерго» (Виконавець) та Львівською міською громадською організацією «Студія активного дозвілля» (Замовник) укладено договір про приєднання до електричних мереж (стандартне приєднання) №277.115-1040. За цим договором до електричних мереж Виконавця послуг або іншого власника мереж приєднується: дитячий розвиваючий центр, місце розташування об`єкта Замовника: м. Львів, вул. Брюховицька, 208 (п. 1.1 договору) (т. 1, а.с. 72-73).

Львівське комунальне підприємство «Львівводоканал» листом № 15-2618 від 13.05.2014 повідомило ЛМГО «Студія активного дозвілля», що в районі вул.Брюховицька, 208 відсутні централізовані мережі водопроводу та каналізації та запропонувало питання водопостачання та водовідведення об`єкта ЛМГО «Студія активного дозвілля», будівництво якого передбачається вирішувати локально по погодженню з відповідними організаціями (т. 1, а.с. 74).

Ухвалою Львівської міської ради №4434 від 19.03.2015 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу» затверджено перелік об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу, серед яких є і об`єкт за адресою: м. Львів, вул.Брюховицька, буд.208, заявник: ЛМГО «Студія активного дозвілля» (позиція 36 переліку) (т. 1, а.с. 36).

Наказом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради №461-О від 17.09.2018 «Про продовження договору оренди від 31.07.2013 № Ш-8711-13» продовжено дію договору оренди від 31.07.2013 №Ш-8711-13 з Львівською міською громадською організацією «Студія активного дозвілля» на нежитлові будівлі загальною площею 425,6 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, 208 для роботи дошкільного навчального закладу на 5 років (т.1, а.с.11).

В подальшому наказом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради №502-О від 16.10.2018 внесено зміни до наказу від 17.09.2018 № 461-О «Про продовження договору оренди від 31.07.2013 № Ш-8711-13» виклавши пункти 1 та 5 у новій редакції: «продовжити договір оренди від 31.07.2013 № Ш-8711-13 з Львівською міською громадською організацією «Студія активного дозвілля» на нежитлові будівлі загальною площею 424,1 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, 208 для роботи дошкільного навчального закладу на 5 років» (т. 1, а.с. 12).

Ухвалою Львівської міської ради №3677 від 27.06.2018 надано Львівській міській громадській організації «Студія активного дозвілля» дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 0,1000 га на вул. Брюховицькій, 208 для будівництва та обслуговування центру дитячого дозвілля за рахунок земель, що не надані у власність або користування (п. 1 ухвали) (т. 1, а.с. 75).

30.10.2018 року між Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (Орендодавець) та Львівською міською громадською організацією «Студія активного дозвілля» (Орендар) укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ш-11484-18. Згідно із п. 1.1 договору Орендодавець на підставі наказу Управління комунальної власності № 461-О від 17.09.2018, наказу Управління комунальної власності № 502-О від 16.10.2018 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 424,1 м2.. Об`єкт оренди: під літерою «А-2», загальною площею 385,9 кв.м та під літерою «Б-1», загальною площею 38,2 кв.м, які знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, буд.208, що знаходяться на балансі ЛКП «Рясне-402» (Балансоутримувач) (т. 1, а.с. 3-10).

Відповідно до п. 2.1 договору об`єкт оренди Орендар буде використовувати для роботи дошкільного навчального закладу.

У зв`язку з фактичним використанням Орендарем об`єкта оренди за попереднім договором, об`єкт оренди вважається переданим в оренду з моменту підписання даного договору (п. 3.3 договору).

Термін договору оренди визначений на 5 років з 30 жовтня 2018 року до 30 жовтня 2023 року включно (п.4.2 договору).

Розділом 6 договору врегульовано права та обов`язки Орендодавця.

Орендодавець має право: контролювати наявність і стан, напрямки та ефективність використання об`єкта, переданого в оренду за цим договором; здійснювати контроль за станом майна через візуальне обстеження зі складанням акта обстеження (право на безперешкодний доступ до об`єкта з метою здійснення оперативного контролю за використанням майна орендарями має Балансоутримувач); з власної ініціативи здійснювати перевірку дотримання Орендарем умов цього договору; у разі встановлення факту порушень Орендарем умов цього договору Орендодавець має право здійснювати перевірку на свій власний розсуд (підпункти 6.2.1-6.2.4, пункту 6.2 договору).

Підпунктом 6.2.6, пункту 6.2 договору сторони погодили, що Орендодавець має право виступати з ініціативою щодо внесення змін до цього договору або його розірвання у разі погіршення стану об`єкта оренди внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору.

Розділом 7 договору передбачено права та обов`язки Орендаря.

Орендар зокрема, зобов`язується: використовувати об`єкт оренди відповідно до його призначення та умов цього договору; своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату; використовувати та зберігати об`єкт оренди відповідно до умов цього договору, утримувати об`єкт оренди у повній справності та нести всі необхідні витрати на його експлуатацію; підтримувати території прилеглі до об`єкта оренди та закріплену земельну ділянку у належному санітарному стані (підпункти 7.1.1 7.1.3, 7.1.9, пункту 7.1 договору).

Відповідно до п.6.2.1-6.2.3. цього договору Орендар зобов`язується надавати безперешкодний доступ на об`єкта оренди представників Орендодавця з метою перевірки його використання у відповідності до умов цього договору (підпункт 7.1.11, пункту 7.1 договору).

Відповідно до п.9.1 договору повернення Орендодавцю об`єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дій цього договору або дострокового його припинення чи розірвання.

Об`єкт оренди повинен бути переданий Орендарем та прийнятий Орендодавцем (чи за його дорученням Балансоутримувачем) протягом 15 днів з часу настання однієї із подій, вказаних в п. 9.1 цього договору (п.9.3 договору).

Згідно із п. 10.1 договору за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.

Пунктом 11.3 договору сторони обумовили, що при тривалому (більше трьох місяців з дати підписання договору) невикористанні Орендарем наданого йому в оренду приміщення приміщення вважається неосвоєним і цей договір підлягає розірванню у судовому порядку відповідно до чинного законодавства України.

З метою перевірки дотримання умов договору, 30.11.2020 Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради проведено перевірку об`єкта нерухомого майна, що перебуває в оренді - Львівської міської громадської організації «Студія активного дозвілля», розташованого за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, 208, загальною площею 424,1 кв. м. Результати перевірки оформлені актом №476 - нп/20.

Як видно зі змісту наявної у справі копії акта №476 - нп/20 від 30.11.2020 року, перевіркою встановлено, що об`єкт за адресою м.Львів, вул.Брюховицька,208 не використовується. Під час проведення обстеження виявлено, що «приміщення під індексом №1 будівлі під літ. «Б-1» не відповідає технічному паспорту; в приміщенні відсутні вікна, двері, виявлено вибитий отвір під вікно, а також отвір в стелі; приміщення потребує ремонту; приміщення будівлі «А-2» потребують ремонту, в даних приміщеннях відсутні вікна та двері. Ключі від приміщення (будівлі «А-2») знаходяться в ЛКП «Агенція ресурсів ЛМР» (т. 1, а.с.13).

Також у справі № 914/3285/20 містяться наступні копії документів: технічних паспортів на будівлю літ. «Б-1» та будівлю літ. «А-2» по вул.Брюховицька, 208 у м.Львові; колективного звернення мешканців мікрорайону «Рясне», адресованого Львівському міському голові з проханням скасувати приватизацію спірної будівлі; листа-відповіді ВП №4 ЛРУП ГУ НП у Львівській області № 1127/41/03/11-21 від 04.02.2021; фото стану будівлі (внутрішній та зовнішній вигляд); ксерокопії звіту про технічне обстеження та висновки і звіту про оцінку майна об`єктів нежитлової нерухомості будівлі «А-2» та будівлі «Б-1», розташованих за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, 208 станом на 28.02.2017 (т. 1, а.с. 83-101, 126 на звороті-140, 160-179, 191, 192-195, 197-198, 199-203).

Норми права та мотиви, якими керується суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та висновки суду за результатами розгляду апеляційної скарги

Згідно з частиною 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з врахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (стаття 627 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 Цивільного кодексу України).

Згідно із статтею 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

В ході розгляду справи суд встановив, що спірні правовідносини між сторонами виникли на підставі договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) №Ш-11484-18 від 31.10.2018. Відповідно до умов договору Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення загальною площею 424,1 м2, за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, буд. 208. Об`єкт оренди Орендар буде використовувати для роботи дошкільного навчального закладу.

Умови укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна, на підставі якого виникли зобов`язання між сторонами, свідчать про укладення договору оренди комунального майна. Дані правовідносини врегульовані нормами Параграфа 1 Глави 58 Цивільного кодексу України, Параграфом 5 Глави 30 Господарського кодексу України, Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

За приписами статті 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції чинній на момент укладення спірного договору) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України (в редакції чинній на момент укладення спірного договору)).

Аналогічно, пункт 1 статті 283 Господарського кодексу України (в редакції чинній на момент укладення спірного договору) передбачає, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Статтею 629 Цивільного кодексу України унормовано, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції, чинній на момент укладення спірного договору) за договором оренди орендаря може бути зобов`язано використовувати об`єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов`язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Підпунктами 7.1.1, 7.1.3 пункту 7.1 договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ш-11484-18 від 31.10.2018 сторони, зокрема, погодили, що Орендар зобов`язується використовувати об`єкт оренди відповідно до його призначення та умов цього договору; використовувати та зберігати об`єкт оренди відповідно до умов цього договору, утримувати об`єкт оренди у повній справності та нести всі необхідні витрати на його експлуатацію.

Як встановлено судами першої та апеляційної інстанцій, Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради 30.11.2020 року проведено перевірку об`єкта нерухомого майна, що перебуває в оренді - Львівської міської громадської організації «Студія активного дозвілля», розташованого за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, 208, загальною площею 424,1 кв. м., за результатами якої складено акт №476 - нп/20.

В ході перевірки встановлено, що приміщення під індексом « 1» будівлі під літ. Б-1 не відповідає технічному паспорту: в приміщенні відсутні вікна, двері, виявлено вибитий отвір під вікно, а також отвір в стелі; приміщення потребує ремонту. Приміщення будівлі «А-2» потребують ремонту, в даних приміщеннях відсутні вікна та двері.

Скаржник стверджує, що акт обстеження нежитлових приміщень №476 - нп/20 від 30.11.2020 року не може вважатись належним і допустимим доказом, оскільки перевірка об`єкта оренди була позаплановою, про неї відповідач (скаржник) не повідомлявся, отже, підстави для проведення такої перевірки були відсутні.

Колегія суддів критично оцінює такі доводи скаржника, враховуючи наступне.

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Львова, визначені в Положенні про оренду майна територіальної громади міста Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007.

Відповідно до п. 4.2.3 Положення, Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради здійснює контроль за використанням майна, переданого в оренду, через проведення планових та позапланових перевірок.

Управління комунальної власності Департаменту економічної політики проводить облік орендних платежів та слідкує за використанням майна способом проведення планових перевірок, але не частіше одного разу на рік. Контроль за виконанням умов договору оренди комунального майна покладається на орендодавця та балансоутримувача (п.п. 6.2, 6.3 положення).

Пунктом 6.4 Положення передбачено, що у разі невиконання чи неналежного виконання орендарем зобов`язань за договорами оренди, що встановлюються за результатами планових перевірок, та/або якщо інформація отримана відповідно до пункту 4.2.2, орендодавець комунального майна зобов`язаний вживати заходи для дострокового розірвання договору оренди на підставах та у порядку, встановлених законодавством України. Заходи для дострокового розірвання договору вживаються у разі виявлення і належного підтвердження фактів нецільового використання об`єктів оренди, передання об`єкта оренди в суборенду без згоди орендодавця, наявності заборгованості зі сплати орендної плати протягом 3 місяців підряд і більше, невикористання об`єкта оренди, якщо таке невикористання створює загрозу його пошкодженню чи знищенню.

З наведеного вбачається, що обов`язок здійснювати контроль за станом використання майна належить Орендодавцю. Управління здійснює такий контроль у формі перевірок (п. 4.2.3 Положення) як планових, так і позапланових.

Крім того, як зазначалось вище, підпунктами 6.2.1-6.2.4 пункту 6.2 договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ш-11484-18 від 31.10.2018 сторони передбачили, що Орендодавець має право: контролювати наявність і стан, напрямки та ефективність використання об`єкта, переданого в оренду за цим договором; здійснювати контроль за станом майна через візуальне обстеження зі складанням акта обстеження (право на безперешкодний доступ до об`єкта з метою здійснення оперативного контролю за використанням майна орендарями має Балансоутримувач); з власної ініціативи здійснювати перевірку дотримання Орендарем умов цього договору; у разі встановлення факту порушень Орендарем умов цього договору Орендодавець має право здійснювати перевірку на свій власний розсуд.

З огляду на вищенаведене, здійснення контролю за станом використання орендованих приміщень є невід`ємним правом Управління комунальної власності, як розпорядника майна територіальної громади м. Львова та сторони договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ш-11484-18 від 31.10.2018, якому в свою чергу кореспондується відповідний обов`язок Орендаря, передбачений в розділі 7 договору, а саме надавати безперешкодний доступ на об`єкт оренди представників Орендодавця з метою перевірки його використання у відповідності до умов цього договору (п. 7.1.11 договору).

Як вбачається з наявної в матеріалах справи копії акта №476 - нп/20 від 30.11.2020 року, перевірка проведена комісією у складі працівника УКВ ДЕР ЛМР та інженера-інспектора ЛКП «Агенція ресурсів ЛМР». Щодо відсутності представника відповідача, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що факт його відсутності ніяк не впливає на результат перевірки, оскільки не спростовує факту невикористання цього приміщення Орендарем та факту його непридатності до використання.

Згідно із ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 ЦК України).

Відповідно до статті 783 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на момент звернення позивача до суду з даним позовом) наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Частинами 3, 4 статті 291 Господарського кодексу України унормовано, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Пунктом 10.1 договору передбачено, що за невиконання чи неналежне виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України.

Пунктом 11.3 договору сторони обумовили, що при тривалому (більше трьох місяців з дати підписання договору) невикористанні Орендарем наданого йому в оренду приміщення приміщення вважається неосвоєним і цей договір підлягає розірванню у судовому порядку відповідно до чинного законодавства України.

Суд встановив, що, всупереч умовам укладеного договору та вищезазначених правових норм, відповідач не виконав взяті на себе зобов`язання належним чином.

У разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦК України).

Розділом 9 договору оренди визначено порядок повернення Орендодавцю об`єкта оренди.

Так, у разі дострокового припинення чи розірвання договору об`єкт оренди повинен бути переданий Орендарем та прийнятий Орендодавцем (чи за його дорученням Балансоутримувачем) протягом 15 днів за актом приймання-передачі у стані, обумовленому договором оренди.

У поданій апеляційній скарзі скаржник зазначає про те, що має право на приватизацію спірного об`єкта нерухомості шляхом викупу (відповідно до ухвали Львівської міської ради № 4434 від 19.03.2015 «Про затвердження переліку об`єктів комунальної власності м. Львова, що підлягають приватизації способом викупу»), що на його думку виключає розірвання договору оренди.

Щодо даних тверджень колегія суддів зауважує, що право на приватизацію не звільняє Орендаря від відповідальності за порушення умов договору оренди та не позбавляє Орендодавця вимагати розірвання договору оренди в разі наявності відповідних порушень. Водночас, право на приватизацію шляхом викупу не є абсолютним, як вірно зазначив суд першої інстанції, порядок приватизації приміщень вимагає вчинення певного алгоритму дій як від продавця, так і від покупця, у спосіб, визначений відповідно до чинного законодавства.

Крім того, необхідно врахувати, що предметом доказування у справі № 914/3285/20 є обставини, які стосуються вимоги позивача про розірвання договору оренди та повернення орендованого майна.

В силу частини 2 статті 237 Господарського процесуального кодексу України при ухваленні рішення суд не може виходити у рішенні за межі позовних вимог.

Оскільки у даному спорі питання щодо права відповідача на приватизацію спірних приміщень не охоплене предметом позовних вимог, суд позбавлений можливості надати правову оцінку доводам апеляційної скарги у цій частині.

Колегія суддів вважає необґрунтованими доводи апелянта про те, що суд першої інстанції, самостійно визначаючи підставою позовних вимог п. 11.3 договору оренди, на який позивач не посилається, як на підставу своїх позовних вимог, вийшов за межі позовних вимог.

Підставою позову в даній справі позивач зазначив неналежне виконання відповідачем взятих на себе зобов`язань за договором оренди №Ш-11484-18 від 30.10.2018 року, посилаючись на докази, додані до позовної заяви.

В оскарженому рішенні суд першої інстанції дослідив зміст зазначеного договору оренди, зокрема, й зміст п. 11.3 договору, і це в жодному разі не може трактуватись як вихід за межі позовних вимог. Навпаки, це свідчить про те, що суд повно і всебічно з`ясував умови спірного договору оренди та обставини, які слугували підставою для його розірвання в судовому порядку.

Доводи апелянта про неналежність та недопустимість в якості доказів наявних в матеріалах справи колективного звернення мешканців та листа ВП №4 ЛРУП ГУ НП у Львівській області №1227/41/03/11-21 від 04.02.2021 року суд апеляційної інстанції не бере до уваги, оскільки в мотивувальній частині оскарженого судового рішення це колективне звернення та лист не оцінювались з точки зору належності та допустимості їх як доказів у справі.

Щодо покликань скаржника на правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 25.03.2020, справа № 715/214/17-ц, колегія суддів зауважує, що в даній постанові Верховний Суд висловив правову позицію щодо застосування положень Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» у спорі про розірвання договорів оренди земельних ділянок. Тобто, конкретні обставини та застосування судами норм матеріального права у справі № 715/214/17-ц не є подібними до даної справи, в якій підлягають до застосування відповідні положення Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

З врахуванням вищеописаних норм права, умов укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ш-11484-18 від 31.10.2018 та встановлених судом обставин справи, колегія суддів констатує наявність правових підстав для задоволення заявлених Управлінням комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради позовних вимог про розірвання договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Ш-11484-18 від 30.10.2018 та зобов`язання ЛМГО «Студія активного дозвілля» повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 424,1 кв.м, які знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Брюховицька, буд. 208.

Відповідно до ч.1, 2 статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).

Таким чином, у господарському процесі обов`язок сторін довести ті обставини, на які вони посилаються, як на підставу своїх вимог чи заперечень, коригується (співвідноситься) з правом суду прийняти чи не прийняти докази в контексті їхнього значення для справи, що і є предметом оцінки господарського суду.

Відповідно до ч.1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

За приписами частин 1, 2, 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Підсумовуючи усе вищевказане, колегія суддів визнає необґрунтованими доводи апеляційної скарги, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні правових норм та не спростовують висновків, наведених в рішенні господарського суду Львівської області від 23.03.2021 року у справі №914/3285/20.

Колегія суддів приходить до висновку про те, що суд першої інстанції вірно встановив обставини, що мають значення для справи, надав належну оцінку дослідженим доказам, прийняв законне обґрунтоване рішення у відповідності з вимогами матеріального і процесуального права, тому його необхідно залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення.

Судові витрати

З огляду на те, що суд залишає апеляційну скаргу без задоволення, судові витрати, пов`язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, покладаються на скаржника відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись, ст. ст. 86, 269, 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Львівської міської громадської організації «Студія активного дозвілля» (вх. № 01-05/1683/21 від 13.05.2021 року) залишити без задоволення, рішення господарського суду Львівської області від 23.03.2021 року у справі №914/3285/20 без змін.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покласти на скаржника.

Справу повернути в господарський суд Львівської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Строки та порядок оскарження постанов (ухвал) апеляційного господарського суду визначені в § 1 глави 2 Розділу IV ГПК України.

Веб-адреса судового рішення в Єдиному державному реєстрі судових рішень: http//reyestr.court.gov.ua.

Головуючий суддя О.В. Зварич

Суддя В.М. Гриців

Суддя Г.Г. Якімець