ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21.07.2021 м. Дніпро Справа № 908/1259/18

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Білецької Л.М. (доповідач)

суддів: Верхогляд Т.А., Паруснікова Ю.Б.,

секретар судового засідання Саланжій Т.Ю.,

розглянувши апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 (повний текст складено 04.06.2019, суддя Колодій Н.А.) у справі № 908/1259/18

за позовом Фізичної особи - підприємця Повєріна Дмитра Миколайовича ( АДРЕСА_1 )

до відповідача Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, 50)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Приморська районна державна адміністрація (72100, Запорізька область, м. Приморськ, вул. Банкова, 110)

про визнання укладеним на новий строк (поновленим) договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

02.07.2018 до Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Фізичної особи - підприємця Повєріна Дмитра Миколайовича до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання укладеним на новий строк (поновленим) договору оренди землі від 17.07.2007, який зареєстровано у Державному реєстрі земель, про що свідчить запис від 16.07.2007 за № 18, на строк 10 років, на тих самих умовах, в редакції додаткової угоди від 24.04.2018.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 у справі № 908/1259/18 позов задоволено.

Визнано поновленим договір оренди землі від 17.07.2007, який зареєстровано у Приморському РВ Запорізької РФ ДП "Центр ДЗК" 16.07.2007, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис № 18, на строк 10 років, на тих самих умовах, в редакції:

"Додаткова угода

про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 16 липня 2007 р. № 18) та внесення змін до нього

Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області (Запорізька обл., м. Запоріжжя, вул. Українська, 50, код за ) в особі в.о. начальника Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області Тітової Тетяни Валеріївни, яка діє на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", положення про Головне управління Держгеокадастру в області, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України № 333 від 29.09.2016, іменованому в подальшому "Орендодавець", з одного боку, та Фізична особа-підприємець Повєрін Дмитро Миколайович (72143, Запорізька обл., Приморський район, с. Орлівка, реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ), іменований в подальшому "Орендар", з другого боку, керуючись ст. 792 Цивільного кодексу України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" за домовленістю сторін, уклали цю додаткову угоду про нижченаведене:

1. Поновити термін дії договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 17.07.2007 №18) на 10 (десять) років

2. Всі інші умови вищевказаного договору, не змінені даною угодою, залишаються чинними.

3. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 16.07.2007 №18)".

Рішення обґрунтовано тим, що відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору в порядку ч.ч. 1-5 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі", що, у свою чергу, дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

У свою чергу, орендар (позивач) належно виконує обов`язки за договором оренди землі, продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і протягом одного місяця після закінчення строку договору не отримав мотивовані заперечення орендодавця у поновленні договору оренди землі, таким чином, суд першої інстанції дійшов висновку, що позовні вимоги про поновлення договору оренди землі в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" є обґрунтованими та законними.

2. Короткі узагальнені доводи апеляційної скарги.

Не погодившись з рішенням місцевого господарського суду, Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області звернулось до Центрального апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 у справі № 908/1259/18 та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог повністю.

Апеляційну скаргу обґрунтовано тим, що судом першої інстанції неправильно застосовано норми матеріального права, викладені у частині шостій статті 33 Закону України «Про оренду землі».

На думку скаржника, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою, необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов`язки за договором, відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди, сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Проте, у випадку спірних правовідносин, орендодавець в особі Головного управління, листом від 30.01.2018 № 31-8-0.61-849/2-18 (протягом місяця після закінчення дії договору оренди землі) заперечив у поновленні вище зазначеного договору, тому застосування до спірних правовідносин частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» неможливе.

Враховуючи вищезазначене, Головним управлінням дотримано алгоритм дій, який встановлений статтею 33 ЗУ «Про оренду землі».

Апелянт вважає, що судом першої інстанції неправильно застосовано норми частин першої-п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та норми, викладені у частині шостій цієї ж статті в аспекті їх розрізнення.

Відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, лише у разі, якщо орендар не звертався до орендодавця з листом - повідомленням про поновлення договору оренди і відповідно не надсилав орендодавцю додаткову угоду, а просто продовжував користуватися земельною ділянкою після того, як закінчився строк договору оренди, і за умови, що орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав орендарю лист повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.

Скаржник зазначає, що в даному випадку орендар (позивач у справі) надіслав орендодавцю лист-повідомлення із додатковою угодою, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав орендарю лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі.

За таких підстав, скаржник вважає, що ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" до спірних правовідносин не може бути застосована.

Якщо орендар, маючи на меті реалізацію свого переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, ініціював перед орендодавцем питання про таке поновлення, скориставшись правовим механізмом ч.ч.1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», то ч. 6 вказаної статті не може бути застосована до таких правовідносин, оскільки ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»: (1) не передбачає звернення орендаря до орендодавця; (2) переговори сторін щодо зміни (за необхідності) істотних умов не проводяться».

Отже, апелянт вважає, що для застосування згаданої норми матеріального права повинні мати місце лише події, пов`язані з продовженням користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди та відсутністю листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі.

У спірних правовідносинах орендар до закінчення строку дії договору звертався до Головного управління з додатковою угодою; орендарю направлено лист-повідомлення від 07.11.2017 (вх. № 31-9253/0/1-17 від 09.11.2017) про укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди.

Таким чином, скаржник вважає, що до спірних правовідносин не можна застосувати норми матеріального права, викладені в ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Скаржник, виходячи з того, що ч.1-ч.5 та ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» містять дві окремі правові підстави реалізації орендаря свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вважає, що вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками.

Скаржник вважає, що судом першої інстанції неправильно застосовано норми матеріального права, викладені у частині четвертій та частині восьмій статті 33 Закону України «Про оренду землі», зважаючи на таке.

У договорі оренди землі від 17.07.2007, зареєстрованому 16.07.2007 №18 (зі змінами), встановлено строк дії договору 10 років, розмір орендної плати на рівні 3 % від нормативної грошової оцінки. Згідно з проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі позивачем було запропоновано залишити строк дії договору 10 років, а орендну плату встановити у трьохвідсотковому розмірі земельного податку, що не узгоджується з рекомендаціями Держгеокадастру та позицією Головного управління.

Залишивши поза увагою вказану обставину, суд першої інстанції поновив дію договору оренди на 10 років та з орендною платою на рівні 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Отже, домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору під час його поновлення між орендодавцем і орендарем досягнуто не було.

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі: закінчення строку, на який його було укладено.

Скаржник вважає, що судом першої інстанції неповно було встановлено вищенаведені обставини, неправильно застосовано частину четверту статті 33 Закону України «Про оренду землі», що призвело до неправильного вирішення спору в цілому.

Договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у ч. 8 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Скаржник вважає, що судом першої інстанції залишено поза увагою ту обставину, що орендар не звертався до орендодавця протягом місяця з дня закінчення дії договору оренди земельної ділянки із проектом додаткової угоди про поновлення дії договору оренди землі на той самий строк та на тих самих умовах.

Тобто, місячний термін на укладення додаткової угоди було прострочено.

Натомість звернення орендаря датоване квітнем, тобто через три місяці після закінчення дії договору оренди.

Скаржник вважає, що це виключає можливість поновлення дії договору за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

3. Узагальнені доводи інших учасників справи.

Позивач надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, погоджуючись, зокрема, з висновками суду першої інстанції.

4. Рух справи у суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 08.07.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 у справі №908/1259/18; розгляд апеляційної скарги призначено в судовому засіданні на 09.09.2019.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 09.09.2019 провадження за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 у справі №908/1259/18 зупинено до розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 320/5724/17.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 09.06.2020 поновлено провадження за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 у справі №908/1259/18, розгляд апеляційної скарги призначено у судове засідання на 14.07.2020.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 14.07.2020 розгляд апеляційної скарги у справі №908/1259/18 відкладено на 21.07.2020.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 21.07.2020 провадження за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 у справі №908/1259/18 зупинено до прийняття рішень Великою Палатою Верховного Суду у справах № 378/596/16-ц, №313/350/16-ц та №159/5756/18.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 09.06.2021 провадження за апеляційною скаргою Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 у справі №908/1259/18 поновлено, розгляд апеляційної скарги призначено у судове засідання на 21.07.2021.

21.07.2021 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

У судовому засіданні представник позивача надав пояснення у справі та навів обґрунтування своїх вимог і заперечень з посиланням на норми законодавства.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, вислухавши представника позивача, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні ним рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 у справі № 908/1259/18 слід залишити без змін з огляду на нижченаведене.

5. Встановлені та неоспорені судом обставини справи і відповідні їм правовідносини.

17.07.2007 між Приморською районною державною адміністрацією (орендодавець, третя особа) та Фізичною особою - підприємцем Повєріним Дмитром Миколайовичем (орендар, позивач) укладено договір оренди землі № 179/69, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарно-сільськогосподарського виробництва, згідно з планом, який є невід`ємною частиною даного договору, у стані, придатному для її цільового призначення, яка знаходиться на території Орлівської сільської ради (п. 1).

Відповідно до пунктів 2, 5 договору, в редакції додаткової угоди № 1 від 20.05.2009, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 33,4744 га (кадастровий номер :03:027:0001), за рахунок земель запасу сільськогосподарського призначення (угіддя - сіножаття) Орлівської сільської ради. Грошова оцінка земельної ділянки 1 га - 3546 грн.

Пунктом 8 договору сторонами погоджено, що договір укладено до 31.12.2017. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Договір оренди землі зареєстрований у Приморському РВ Запорізької РФ ДП "Центр ДЗК" 16.07.2007, про що в Державному реєстрі земель був зроблений відповідний запис № 18.

Додатковою угодою № 1 від 20.05.2009 сторони внесли зміни до договору оренди землі № 179/69 від 17.07.2007. Зокрема, речення 1 пункту 8 договору викладено у редакції: "Договір укладено до 31.12.2017, з урахуванням ротації культур згідно з проектом землеустрою".

Під час розгляду справи між сторонами виникли розбіжності щодо дати закінчення дії договору оренди землі № 179/69 від 17.07.2007.

На думку позивача, оскільки в розпорядженні голови Приморської районної державної адміністрації № 355 від 15.05.2007, яке було підставою для укладення договору оренди землі, встановлений строк передачі земельної ділянки в оренду 10 років, то, відповідно до ст. 18 ЗУ "Про оренду землі", строк оренди є з 16.07.2007 (державна реєстрація договору) до 16.07.2017.

Відповідач, у свою чергу, вважав, що договір укладено до 31.12.2017, як-то визначено самими сторонами в умовах договору.

01.01.2013 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" № 5245-VI від 06.09.2012, відповідно до якого до повноважень центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, належить розпорядження землями державної власності в межах, визначених Земельним кодексом України.

На території Запорізької області дані функції передано Головному управлінню Держземагентства у Запорізькій області.

Наказом № 40 від 25.01.2013 Міністерство аграрної політики України затвердило зміни до Положення про головні управління Держземагентства в областях, згідно з п. 4.32 якого Головні управління Держземагентства в областях наділені повноваженнями передавати відповідно до закону земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності у власність або користування для всіх потреб в межах областей.

Згідно з п. 1 та п. 5 ч. 1 постанови Кабінету Міністрів України від 10.09.2014 № 442 "Про оптимізацію системи центральних органів виконавчої влади" Державне агентство земельних ресурсів України реорганізоване шляхом перетворення в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру. Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру є правонаступником Державного агентства земельних ресурсів України.

Відповідно до п. 2 постанови Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 № 5 "Про утворення територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру" реорганізовано територіальні органи Державного агентства земельних ресурсів шляхом їх приєднання до відповідних територіальних органів Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру за переліком згідно з додатком 2.

За умовами додатку № 2 даної постанови Головне управління Держземагентства у Запорізькій області реорганізовано в Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

Згідно з положенням про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області є територіальним органом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру та їй підпорядковане. Головне управління відповідно до покладених на нього завдань розпоряджається землями державної власності сільськогосподарського призначення в порядку, визначеному чинним законодавством, на території Запорізької області.

Після укладення між Приморською районною державною адміністрацією та позивачем (орендарем) договору оренди землі та станом на час закінчення терміну його дії відбулись зміни в чинному законодавстві та, як наслідок, через таку зміну змінився й орендодавець земельної ділянки за договором оренди землі, яким на даний час є Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області.

З метою реалізації свого права на поновлення договору позивач звернувся з листом від 07.11.2017 до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, в якому просив поновити договір оренди землі № 179/69 від 17.07.2007, зареєстрований за № 18 від 16.07.2007, на той же самий строк і на тих самих умовах. До листа позивачем було додано проект додаткової угоди.

Листом-повідомленням № 31-8-0.6-7833/2-17 від 05.12.2017 відповідач поінформував про незгоду із запропонованими позивачем умовами, викладеними в додатковій угоді в частині строку дії договору оренди землі та розміру орендної плати. Зокрема, посилаючись на Стратегію удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затверджену постановою КМУ від 07.06.2017 № 413, відповідач зазначив, що строк оренди має становити 7 років, а орендна плата бути не нижчою 8% нормативної грошової оцінки землі. Також відповідач послався на ст. 288 Податкового кодексу України згідно з положеннями якого річна сума орендної плати не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

27.12.2017 Головному управлінню Держгеокадастру у Запорізькій області позивачем надано додаткову угоду з умовами поновити термін дії договору на 7 років до 2025 року та річною орендною платою у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки.

29.01.2018 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області надало відповідь № 31-8-0.6-803/2-18 від 29.01.2019 про те, що листом № 31-8-0.6-7833/2-17 від 05.12.2017 позивач вже повідомлений про заперечення в поновленні договору оренди землі, у зв`язку з недосягненням домовленості щодо істотних умов договору. Відповідач також зазначив, що у листі йшла мова про встановлення максимальної відсоткової ставки орендної плати. Крім того, відповідач послався на факт закінчення договору оренди землі та необхідність повернути земельну ділянку.

Листом № 31-8-0.61-849/2-18 від 30.01.2018 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області повторно заперечило у поновленні договору оренди землі, оскільки укладання договору оренди на новий строк є правом, а не обов`язком для власника землі.

Листом № 24/04-18 від 24.04.2018 позивач звернувся до відповідача з вимогою укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах.

У відповідь на це звернення відповідач листом № 19-8-0.6-4130/2-18 від 04.06.2018 заперечив проти поновлення договору та виклав вимогу про повернення земельної ділянки.

Предметом розгляду у даній справі є вимога позивача про поновлення терміну дії договору оренди землі № 179/09 від 17.07.2007 (державна реєстрація від 16.07.2007 за № 18) на той самий строк та на тих самих умовах, шляхом укладення додаткової угоди, в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

6. Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції.

Колегія суддів погоджується з висновками місцевого господарського суду, яких суд дійшов під час ухвалення рішення у справі, за змістом якого суд встановив, що позивач належним чином скористався своїм переважним правом на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, у відповідності до ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та п. 8 договору оренди землі, надіславши своєчасно на адресу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області лист-повідомлення про поновлення спірного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, додавши до цього листа проект додаткової угоди про поновлення дії договору.

Так, за змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для про ведення підприємницької та інших видів діяльності.

Частиною 3 статті 792 ЦК України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України «Про оренду землі», у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Відповідно до ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

За змістом ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Умови та порядок поновлення договору оренди землі врегульовані приписами ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Так, відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі (частина 2 статті 33 вказаного Закону).

До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар додає проект договору (частина 3 статті 33 вказаного Закону)

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. (частина 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).

Так, Велика Палата Верховного Суду у справі №313/350/16-ц дійшла висновків про логічну послідовність застосування частин 1-5 та частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», виклавши їх в постанові від 22.09.2020 із зазначенням такого.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах.

Матеріалами справи підтверджується, що позивач вчасно звернувся до Головного відділу Держгеокадастру в Запорізькій області з листом-повідомленням від 07.11.2017 про поновлення договору оренди землі № 179/69 від 17.07.2007 на той же самий строк і на тих самих умовах, до якого було додано проект додаткової угоди, виконавши таким чином вимоги частини 1-5 Закону України «Про оренду землі», п. 8 договору оренди. Проти вказаних обставин не заперечував відповідач.

Колегія суддів зазначає, що висновок Господарського суду Запорізької області про те, що підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов`язані одна з іншою, не узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду у справі №313/350/16-ц, проте задовольняючи позовні вимоги, суд дійшов правильного висновку про їх обґрунтованість.

Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Близький за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Згідно з висновком Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеним у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 (від якого відступила Велика Палата у справі № №313/350/16-ц в частині тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі»), частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» урегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування земельною ділянкою орендарем після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на пролонгацію договору).

Разом з тим, у справі № 920/739/17 установлено, що орендар земельної ділянки виконав свій обов`язок щодо завчасного повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору про намір його поновити та надіслав проект відповідної додаткової угоди. І саме з належним виконанням орендарем обов`язків за договором та вимог частин першої - третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі» й недотриманням орендодавцем вимог частини п`ятої статті 33 цього Закону суд касаційної інстанції пов`язував виникнення в орендаря права на поновлення договору оренди на підставі частини шостої статті 33 зазначеного Закону (пункти 5.3-5.7 постанови).

У справі, яка розглядається, судом встановлено, що орендар надсилав орендодавцеві у строки, встановлені частиною другою статті 33 зазначеного Закону, повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

Заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Вказана правова позиція міститься в постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Тож поновлення договору оренди землі в судовому порядку у передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків на новий строк.

Аналогічний правовий висновок міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду у справі №378/596/16-ц від 29.09.2020.

Правочин, на підставі якого здійснюється продовження орендних прав та обов`язків, у силу загальних приписів ЦК України щодо порядку укладення, зміни та розірвання договорів має бути вчинений у тій самій формі, що й первісний договір оренди.

У випадку недосягнення сторонами згоди щодо укладення додаткової угоди спір про укладення такої угоди, зміни та розірвання первісного договору вирішується судом (статі 651, 652 ЦК України).

Частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частина друга статті 16 ЦК України передбачає, зокрема, такі способи захисту цивільних прав та інтересів судом, як визнання права, визнання правочину недійсним, зміна та припинення правовідношення.

Укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі кореспондує передбаченому пунктом 6 частини другої статті 16 ЦК України способу захисту порушеного права шляхом зміни правовідношення та відповідає підставам виникнення, припинення та зміни прав та обов`язків сторін за статтею 11 цього Кодексу.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Тож статтею 33 Закону України «Про оренду землі» у відповідній редакції, чинній у спірний період, визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.

Додаткова угода до договору оренди землі, зміст якої зафіксований у рішенні суду, відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Висновків про належний спосіб захисту при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду дійшла також у справі № 908/299/18, вказавши у постанові від 26 травня 2020 року, що при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

Колегія суддів апеляційного господарського суду встановила, що, задовольняючи позовні вимоги про визнання укладеним на новий строк (поновленим) договору оренди землі від 17.07.2007, який зареєстровано у Державному реєстрі земель, про що свідчить запис від 16.07.2007 за № 18, на строк 10 років, на тих самих умовах, в редакції додаткової угоди від 24.04.2018, господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання договорів оренди поновленими, оскільки викладення в резолютивній частині судового рішення тексту додаткової угоди не є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а свідчить про зміну правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України, що узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду у справі №378/596/16-ц і свідчить про належно обраний позивачем спосіб захисту порушеного права.

7. Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу.

Доводи скаржника про те, що орендодавець в особі Головного управління листом від 30.01.2018 № 31-8-0.61-849/2-18 (протягом місяця після закінчення дії договору оренди землі) заперечив у поновленні вище зазначеного договору, отже ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не підлягає застосуванню до спірних правовідносин, що свідчить про дотримання Головним управлінням Держгеокадастру алгоритму дій, встановленого статтею 33 ЗУ «Про оренду землі», спростовуються колегією суддів з огляду на таке.

На час закінчення строку дії договору оренди, тобто станом на 31.12.2017 відповідач не вчинив дій, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». Лист-повідомлення від 05.12.2017, який передував листу № 31-8-0.61-849/2-18 від 30.01.2018, містить лише посилання на Стратегію удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затверджену постановою КМУ від 07.06.2017 № 413, та ст. 288 Податкового кодексу України. При цьому, відповідач не виклав жодної обґрунтованої підстави для відмови у поновленні договору оренди землі відповідно до вимог Закону України "Про оренду землі". Зазначивши про незгоду з розміром орендної плати, орендодавець не конкретизував, в якому саме розмірі він бажає її узгодити з позивачем.

Таким чином, колегія суддів доходить висновку, що відповідь відповідача, надана у листі-повідомленні № 31-8-0.6-7833/2-17 від 05.12.2017, має загальний характер та не відповідає змісту норми статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Колегія суддів зазначає, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Лист № 31-8-0.61-849/2-18 від 30.01.2018, на який посилається відповідач, є повторним, яким ГУ Держгеокадастру у Запорізькій області заперечило у поновленні договору оренди землі.

Доводи скаржника про те, що судом першої інстанції неправильно застосовано норми матеріального права, викладені у частині четвертій та частині восьмій статті 33 Закону України «Про оренди землі», у зв`язку з тим, що домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору під час його поновлення між орендодавцем і орендарем досягнуто не було, відхиляється колегією суддів з огляду на те, що викладені у листі-повідомлені № 31-8-0.6-7833/2-17 від 05.12.2017 посилання на Стратегію удосконалення управління у сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними, затверджену постановою КМУ від 07.06.2017 № 413, та листі Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2-1 є підставою для перегляду розміру орендної плати в процесі узгодження з орендарем усіх істотних умов договору, а не підставою для відмови у поновленні договору.

Доводи скаржника про те, що місячний термін на укладення додаткової угоди було прострочено, оскільки звернення орендаря датоване квітнем, тобто через три місяці після закінчення дії договору оренди спростовується листом від 07.11.2017 позивача про поновлення договору оренди землі № 179/69 від 17.07.2007 на той же самий строк і на тих самих умовах, до якого було додано проект додаткової угоди.

8. Чи були і ким порушені, невизнані або оспорені права та інтереси особи, за захистом яких вона звернулась до суду.

Доводи скаржника не знайшли свого підтвердження.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Колегія суддів доходить висновку, що рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 у справі № 908/1259/18 ухвалено з дотриманням норм матеріального і процесуального права.

10. Судові витрати.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 275-280, 282 ГПК України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 у справі № 908/1259/18 - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 21.05.2019 у справі № 908/1259/18 - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення.

Повний текст складено 26.07.2021

Головуючий суддя Л.М. Білецька

Суддя Т.А. Верхогляд

Суддя Ю.Б. Парусніков