ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 липня 2021 року справа № 925/727/21

м. Черкаси

За позовом Черкаської міської ради

до приватного підприємства "ТСД-АВТО"

про внесення змін до договору оренди землі

Суддя Дорошенко М.В.

Секретар судового засідання Рябенька Я.В.

За участю:

представниці позивача: Волкович Ю.О. за довіреністю від 20.05.2021;

представника відповідача: адвоката Гричаненка О.М. за ордером від 30.06.2021 серія СА №1013046.

Черкаська міська рада (далі також - позивач) звернулася до Господарського суду Черкаської області із позовною заявою до приватного підприємства "ТСД-АВТО" (далі також - відповідач) про внесення до укладеного між сторонами договору оренди землі від 07.02.2017 змін шляхом викладення таких його пунктів в наступній редакції:

- пункт 5 договору:

"Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,3057 га (кадастровий номер :05:013:0025) станом на 2020 рік становить 950940,99 грн. (дев`ятсот п`ятдесят тисяч дев`ятсот сорок грн. 99 коп.), згідно листа міськрайонного управління Держгеокадастру у Черкаському районі та м. Черкасах від 28.08.2019 №4037/0/25-19 з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель визначеного законодавством.";

- пункт 9 договору:

"За оренду земельної ділянки Орендар сплачує плату у грошовій формі. Річна оренда плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмір 6 (шість) % від її нормативної грошової оцінки, що становить:

З 01.01.2018 року - у розмірі 57056,46 грн. (п`ятдесят сім тисяч п`ятдесят шість грн. 46 коп.);

З 01.01.2019 року - розмірі 57056,46 грн. (п`ятдесят сім тисяч п`ятдесят шість грн. 46 коп.);

З 01.01.2020 року - у розмірі 57056,46 (п`ятдесят сім тисяч п`ятдесят шість грн. 46 коп.)";

- пункт 11 договору:

"Оплата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним в розмірі 1/12 річної орендної плати шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок UA0023002, одержувач платежу: УК у м. Черкасах/Черкаси/Код бюджетної класифікації: 18010600, , банк: Казначейство України (ЕАП).

Орендар бере на себе обов`язок уточнення зміни розмірів орендної плати та банківських реквізитів через фінансові та податкові органи на місцях".

Позивач у позові також просить господарський суд судові витрати покласти на відповідача.

В обґрунтування позову позивач вказав на необхідність приведення умов договору оренди землі від 07.02.2017 стосовно нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки, суми орендної плати за землю та реквізитів на її сплату у відповідність із зміненими фактичними обставинами щодо цих умов договору та вимогами чинного законодавства.

Ухвалою від 07.06.2021 Господарський суд Черкаської області прийняв позовну заяву позивача до розгляду, відкрив провадження у справі №925/727/21, вирішив проводити її розгляд в порядку спрощеного позовного провадження в судовому засіданні з повідомленням сторін о 09 год. 00 хв. 01.07.2021 у приміщенні Господарського суду Черкаської області і встановив сторонам строки для подання заяв по суті справи.

У судовому засіданні, яке відбулося 01.07.2021 за участю представників сторін, Господарський суд Черкаської області оголосив перерву до 10 год. 30 хв. 16 липня 2021 року про, що повідомив учасників справи під розписку.

16 липня 2021 року представник відповідача подав до Господарського суду Черкаської області відзив із запереченнями проти позову, в обґрунтування яких представник відповідача вказав на невідповідність вимогам ч. 5 ст. 188 Господарського кодексу України пропозиції позивача, яку містить нова редакція пункту 9 договору, щодо застосування ставки орендної плати за землю в розмірі 6% від її нормативної грошової оцінки починаючи з 01.01.2018, а не з дня набрання законної сили рішенням суду у цій справі. Крім того, представник відповідача вказав у відзиві на позов на недотримання позивачем вимог ст. 188 Господарського кодексу України щодо надіслання пропозицій про зміни договору відповідачу до звернення з позовом до суду.

У судовому засіданні, яке відбулося 16.07.2021за участю представників обох сторін, представниця позивача підтримала позов і заявила про те, що позивач не буде подавати відповідь на відзив, представник відповідача підтримав заперечення проти позову, господарський суд розглянув справу №925/727/21 по суті і оголосив вступну і резолютивну частини ухваленого ним у нарадчій кімнаті рішення.

Заслухавши представників сторін, дослідивши наявні у справі письмові докази, з`ясувавши обставини справи, Господарський суд Черкаської області

УСТАНОВИВ:

07 лютого 2017 року Черкаська міська рада як орендодавець і приватне підприємство "ТСД-АВТО" як орендар уклали між собою договір оренди земельної ділянки (далі також - договір від 07.02.2017), згідно з пунктами 1 та 2 якого орендодавець надає орендарю, а останній приймає в оренду земельну ділянку площею 0,3057 га з кадастровим номером :05:013:0025 під незавершеним будівництвом (відсоток готовності 43%) - пункту технічного обслуговування автомобілів та будівлі охорони, яке знаходиться по проїзду Руськополянський, 14 в м. Черкаси. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель і споруд, додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій (код КВЦПЗ - 12.08); землі, які використовуються для транспорту (землі, на яких розміщені склади для обладнання і ремонтні майстерні) (код КВЗУ - 009,00). За функціональним використанням земельна ділянка відноситься до категорії земель комерційного використання.

Пункт 5, пункт 9 та пункт 11 договору від 07.02.2017 його сторони виклали в такій редакції:

5. "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 03.02.2017 №32-28-0.5-759/2-17 становить 1011653,01 грн. (один мільйон одинадцять тисяч шістсот п`ятдесят три грн. 01 коп.) - землі для будівництва та обслуговування будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій".

9. "За оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки і на час укладання договору становить 30349,59 (тридцять тисяч триста сорок дев`ять грн. 59 коп.) - землі для будівництва та обслуговування будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій".

11. "Орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним в розмірі 1/12 річної орендної плати шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на р/р №0002, отримувач: УК у м. Черкаси, код платежу 18010600 банк: ГУДКС України у Черкаській області, МФО 854018, ЗКПО 38031150.

Орендар бере на себе обов`язок уточнення зміни розмірів орендної плати та банківських реквізитів через фінансові та податкові органи на місцях".

Відповідно до п. 8 договору від 07.02.2017 цей договір укладено на 49 років (з дати його підписання уповноваженими представниками сторін).

У п. 10 договору від 07.02.2017 його сторони вказали, що обчислення розміру грошової оцінки та орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням її цільового призначення, функціонального використання та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженою Кабінетом Міністрів України формою, що заповнюється під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Пункт 13 договору від 07.02.2017 передбачає, що умови цього договору про розмір орендної плати переглядаються у разі:

- зміни умов господарювання, що тягне за собою зміну цільового призначення та (або) функціонального використання земельної ділянки або її частини;

- зміни розміру земельного податку, підвищення цін i тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- невиконання орендодавцем обов`язків щодо повідомлення орендаря про права третіх осіб на орендовану земельну ділянку, якщо це спричинило перешкоди в користуванні орендованою земельною ділянкою;

- в інших випадках, передбачених законодавчими актами України.

В разі проведення щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін на підставі вимог діючого законодавства, а також в разі будь-яких змін Черкаською міською радою розмірів орендної плати та нормативної грошової оцінки, що діють в м. Черкаси, розмір грошової оцінки земельної ділянки та розмір щорічної орендної плати змінюватиметься без внесення змін та доповнень до цього договору.

В інших випадках у встановленому порядку вносяться зміни до цього договору.

Згідно з п. 36 договору від 07.02.2017 зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

21 лютого 2017 року на підставі договору від 07.02.2017 була проведена державна реєстрація за відповідачем права оренди земельної ділянки площею 0,3057 га з кадастровим номером :05:013:0025.

Рішенням Черкаської міської ради від 27.06.2017 №2-2219 "Про затвердження Положень та ставок місцевих податків і зборів на території міста Черкаси" за земельні ділянки, яким згідно з КВЦПЗ (код видів цільового призначення земель) присвоєно код 12.08, ставка орендної плати була встановлена у розмірі 6% від нормативної грошової оцінки

Згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 28.08.2019 №4037/0/25-19, виданим міськрайонним управлінням у Черкаському районі та м. Черкасах Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області, нормативна грошова оцінка орендованої відповідачем земельної ділянки з кадастровим номером :05:013:0025 площею 3057 кв.м. становить 950940,99 грн., цільове призначення земельної ділянки - 12.08 для розміщення та експлуатації будівель і споруд додаткових транспортних послуг та допоміжних операцій.

Крім того, у Черкаської міської ради змінилися передбачені п. 11 договору від 17.02.2017 реквізити для сплати орендної плати за землю на такі: рахунок UA0023002, одержувач платежу: УК у м. Черкасах/Черкаси/Код бюджетної класифікації: 18010600, , банк: Казначейство України (ЕАП).

Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради надсилав відповідачу листи від 15.09.2020 №3397-01-25, від 14.12.2020 №3397-01-25 і від 03.03.2021№3397-01-25 з пропозицією укласти додаткову угоду про внесення змін до договору від 07.02.2017, а також підписаний міським головою м. Черкаси проект такої додаткової угоди, що містив тотожні із заявленими позивачем у позові зміни до договору від 07.02.2017.

Відповідач вказаний проект додаткової угоди не підписав і Департаменту архітектури та містобудування Черкаської міської ради не повернув, що й спричинило даний спір.

Частиною 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" визначено, що істотними умовами договору оренди землі є:

об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

дата укладення та строк дії договору оренди;

орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно з положеннями ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Статтею 274 Податкового кодексу України встановлено, що ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для лісових земель - не більше 0,1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

Базою для оподаткування земельним податком відповідно до статті 271 Податкового кодексу України є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації.

Згідно з ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок на 1 січня поточного року, що визначається за формулою: Кi = І : 100, де І - індекс споживчих цін за попередній рік. У разі якщо індекс споживчих цін перевищує 115 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 115. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.

Статтею 18 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Відповідно до ч. 2 ст. 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Частиною 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" встановлено, що витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Наразі, згідно з п. 1 Положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14.01.2015 року №15, саме ця державна служба є центральним органом виконавчої влади реалізує державну політику у сфері земельних відносин, а міськрайонне управління у Черкаському районі та м. Черкасах Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області є його територіальним органом.

Отже, міськрайонне управління у Черкаському районі та м. Черкасах Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області є компетентним органом виконавчої влади щодо видачі витягів з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки, розташованої у Черкаському районі та м. Черкаси.

Разом із тим згідно з п. 34 та п. 35 ч.1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міської ради належить вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

Згідно з ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з частинами 1 та 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частин 1 та 2 ст. 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Отже, орендна плата за землю із зазначенням її розміру є істотною умовою договору оренди землі. Розмір орендної плати за договором оренди землі має відповідати встановленим Податковим кодексом України граничним розмірам орендної плати за землю і разом з нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки є основою для визначення конкретної суми орендної плати за землю. Отож зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки та зміна ставок орендної плати за землю є підставою для внесення відповідних змін до договору оренди землі.

З огляду на викладені вище обставини та норми чинного законодавства господарський суд дійшов до висновку, що запропоновані позивачем зміни до договору від 07.02.2017 в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки, ставки орендної плати в розмірі 6% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та реквізитів позивача на сплату орендної плати є обґрунтованими і відповідають зміненим фактичним обставинам стосовно вказаних умов цього договору.

Відповідно до ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду викладено низку висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, зокрема:

- за відсутності волевиявлення сторони щодо внесення змін до договору оренди землі, зміни до договору оренди про збільшення розміру орендної плати за користування земельною ділянкою не можуть бути внесені, у такому разі спір вирішується в судовому порядку (пункт 7.8 постанови від 27 січня 2020 року у справі № 922/676/19);

- договір оренди землі вважається зміненим з дати набрання законної сили судовим рішенням (пункт 7.9 постанови від 11 грудня 2019 року у справі № 922/1298/19).

Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 16.02.2021 у справі №921/530/18 також зазначила, що у разі якщо права та обов`язки сторін змінюються внаслідок внесення змін до договору судовим рішенням, то відповідне зобов`язання змінюється з моменту набрання таким рішенням законної сили.

У постанові від 12.02.2019 у справі №914/2649/17 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що нескористання стороною договору процедурою позасудового врегулювання спору про внесення змін до договору, не позбавляє її права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України.

За таких обставин позов підлягає задоволенню частково, а саме в частині внесення до пунктів 5, 9 і 11 договору від 07.02.2017 таких змін:

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,3057 га (кадастровий номер :05:013:0025) станом на 2020 рік становить 950940,99 грн. (дев`ятсот п`ятдесят тисяч дев`ятсот сорок грн. 99 коп.), згідно листа міськрайонного управління Держгеокадастру у Черкаському районі та м. Черкасах від 28.08.2019 №4037/0/25-19 з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель визначеного законодавством.

9. За оренду земельної ділянки Орендар сплачує плату у грошовій формі. Річна оренда плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмір 6 (шість) % від її нормативної грошової оцінки, що становить 57056,46 грн. (п`ятдесят сім тисяч п`ятдесят шість грн. 46 коп.).

11. Оплата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним в розмірі 1/12 річної орендної плати шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок UA0023002, одержувач платежу: УК у м. Черкасах/Черкаси/Код бюджетної класифікації: 18010600, , банк: Казначейство України (ЕАП).

Орендар бере на себе обов`язок уточнення зміни розмірів орендної плати та банківських реквізитів через фінансові та податкові органи на місцях.".

За платіжним дорученням від 28.05.2021 №253 Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради сплатив за подання позову судовий збір в сумі 2270,00 грн., з якої відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України пропорційно розміру задоволених позовних вимог на відповідача слід покласти 1514,00 грн. судового збору, а решту в сумі 756,00 грн. покласти на позивача.

На підставі викладеного, керуючись статтями 129, 236-241, 252 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд Черкаської області

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити частково.

Внести до укладеного між Черкаською міською радою та приватним підприємством "ТСД-АВТО" договору оренди землі від 07.02.2017 з моменту набрання цим рішенням законної сили такі зміни:

- пункт 5 договору викласти в такій редакції:

"5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,3057 га (кадастровий номер :05:013:0025) станом на 2020 рік становить 950940,99 грн. (дев`ятсот п`ятдесят тисяч дев`ятсот сорок грн. 99 коп.), згідно листа міськрайонного управління Держгеокадастру у Черкаському районі та м. Черкасах від 28.08.2019 №4037/0/25-19 з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель визначеного законодавством.";

- пункт 9 договору викласти в такій редакції:

"9. За оренду земельної ділянки Орендар сплачує плату у грошовій формі. Річна оренда плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмір 6 (шість) % від її нормативної грошової оцінки, що становить 57056,46 грн. (п`ятдесят сім тисяч п`ятдесят шість грн. 46 коп.)";

- пункт 11 договору викласти в такій редакції:

"11. Оплата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця наступного за звітним в розмірі 1/12 річної орендної плати шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок UA0023002, одержувач платежу: УК у м. Черкасах/Черкаси/Код бюджетної класифікації: 18010600, , банк: Казначейство України (ЕАП).

Орендар бере на себе обов`язок уточнення зміни розмірів орендної плати та банківських реквізитів через фінансові та податкові органи на місцях.".

В решті позову відмовити.

Судовий збір за подання позову в сумі 1514,00 грн. покласти на відповідача, а в сумі 756,00 грн. на позивача.

Стягнути з приватного підприємства "ТСД-АВТО" (Проїзд Руськополянський, б. 14, м. Черкаси, 18029, ) на користь Департамент архітектури та містобудування Черкаської міської ради (вул. Б.Вишневецького, 36, м. Черкаси, Черкаська область, 18000, ) - 1514,00 грн. (одна тисяча п`ятсот чотирнадцять гривень 00 коп.) судового збору.

Це рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги це рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Це рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Північного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складення повного рішення.

Повне рішення складено 26 липня 2021 року.

СУДДЯ М.В. Дорошенко