ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.06.2021 справа № 914/3083/20

Господарський суд Львівської області у складі судді Мазовіти А.Б. за участю секретаря судового засідання Залицайла М.С., розглянув матеріали позовної заяви

за позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, м. Львів

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект», м. Львів

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача: Державне підприємство «Львівський науково-дослідний проектний інститут «ЛьвівбудМНДІпроект», м. Львів

про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості

за участю представників:

від позивача: Савко Н.В. - представник;

від відповідача: Олійник А.Р. - адвокат;

від третьої особи: не з`явився;

вільний слухач Лапка Л.М.

Обставини розгляду справи.

25.11.2020 на розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, м. Львів до Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект», м. Львів про розірвання договору оренди та стягнення заборгованості.

Ухвалою від 26.11.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 21.12.2020.

Ухвалою від 21.12.2020 суд відмовив в задоволенні клопотання відповідача про продовження та про поновлення строку для подання відзиву, відклав підготовче засідання на 18.01.2021.

15.01.2021 через канцелярію суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект» надійшов відзив на позовну заяву (вх. №902/21 від 15.01.2021).

Ухвалою від 18.01.2021 суд поновив відповідачу строк для подання відзиву, відклав підготовче засідання на 01.02.2021.

Ухвалою від 01.02.2021 суд продовжив строк підготовчого провадження на 30 днів, відклав підготовче засідання на 18.02.2021.

16.02.2021 через канцелярію суду від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях надійшла відповідь на відзив (вх. №3644/21 від 16.02.2021).

18.02.2021 через канцелярію суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект» надійшли заява про залишення позову без розгляду (вх. №3869/21 від 18.02.2021), клопотання про залучення третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Державне підприємство «Львівський науково-дослідний проектний інститут «ЛьвівбудМНДІпроект» (вх. №672/21 від 18.02.2021), заява про долучення документів (вх. №3897/21 від 18.02.2021).

Ухвалою від 18.02.2021 суд відмовив в задоволенні заяви відповідача про залишення позову без розгляду, залучив до участі у справі державне підприємство Львівський науково-дослідний проектний інститут «ЛьвівбудМНДІпроект» як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, відклав підготовче засідання на 01.03.2021.

25.02.2021 через канцелярію суду від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях надійшло клопотання про долучення документів (вх. №4592/21 від 25.02.2021).

01.03.2021 через канцелярію суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект» надійшли письмові заперечення (вх. №4733/21 від 01.03.2021) та письмові пояснення (вх. №4798/21 від 01.03.2021).

01.03.2021 через канцелярію суду від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях надійшла заява про приєднання доказів (вх. №4835/21 від 25.02.2021).

Ухвалою від 01.03.2021 суд задовольнив клопотання позивача (вх. № 4835/21 від 01.03.2021) про долучення доказів до матеріалів справи та долучив докази до матеріалів справи, визнав поважними причини пропуску відповідачем строку для подання доказів та долучив до матеріалів справи докази, подані відповідачем 18.02.2021 із заявою (вх. №3897/21 від 18.02.2021) про долучення документів до матеріалів справи, відклав підготовче засідання на 18.03.2021.

18.03.2021 через канцелярію суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект» надійшло клопотання про призначення судової експертизи (вх. №1151/21 від 18.03.2021).

В підготовчому засіданні 18.03.2020 було оголошено перерву до 01.04.2021.

30.03.2021 через канцелярію суду від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях надійшли письмові заперечення на клопотання про призначення експертизи (вх. №7663/21 від 30.03.2021).

01.04.2021 Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект» подало зустрічний позов до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях про визнання договору недійсним.

Ухвалою від 01.04.2021 суд відмовив в задоволенні клопотання відповідача про призначення експертизи, відклав підготовче засідання на 19.04.2021.

Ухвалою від 06.04.2021 суд в задоволенні клопотання відповідача про поновлення процесуального строку на подання зустрічного позову відмовив, повернув зустрічну позовну заяву.

16.04.2021 через канцелярію суду від Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект» надійшло клопотання про долучення документів до матеріалів справи (вх. №9257/21 від 16.04.2021).

З огляду на те, що за результатами підготовчого провадження було вирішено усі необхідні завдання, сторонами подані усі докази, які доводять обставини, на які вони посилаються як на підставу своїх вимог та заперечень, суд ухвалою від 19.04.2021 поновив відповідачу строк для подання доказів та долучив до матеріалів справи докази, подані відповідачем 16.04.2021 із заявою (вх. № 9257/21 від 16.04.2021) про долучення документів до матеріалів справи, закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 13.05.2021.

26.04.2021 через канцелярію суду від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях надійшло клопотання про долучення документів (вх. №9921/21 від 26.04.2021).

Ухвалою від 13.05.2021 суд відклав розгляд справи на 31.05.2021.

Ухвалою від 31.05.2021 суд відклав розгляд справи на 10.06.2021.

Ухвалою від 10.06.2021 суд відклав розгляд справи на 24.06.2021.

Заяв про відвід суду не поступало.

Суть спору та правова позиція сторін.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що 20.09.2017 між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди нерухомого державного майна №116, по якому у відповідача виникла заборгованість з орендної плати в розмірі 1 218 950,93 грн. У зв`язку з порушенням строків сплати орендної плати відповідачу нараховано пеню в сумі 42 540,24 грн, штраф в сумі 122 728,14 грн та інфляційні в сумі 8 330,50 грн. Зважаючи на систематичне порушення відповідачем умов договору, позивач просив суд розірвати договір оренди та стягнути з відповідача заборгованість у розмірі 1 392 549,81 грн.

В судових засіданнях представник відповідача проти позову заперечив, просив відмовити в задоволенні позовних вимог. В своїх запереченнях зазначив, що орендар жодного дня з моменту укладення договору не зміг скористатись майном за його цільовим призначенням, оскільки будівля перебуває у аварійному та непридатному стані. Враховуючи аварійний стан будівлі, а також те, що експлуатація будівлі без проведення капітального ремонту неможлива, відповідач звернувся до позивача із заявою про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, що полягають у капітальному ремонті. Також із відповідною заявою відповідач звернувся до Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України. У відповідь на вказані заяви відповідачу було погоджено здійснення невід`ємних поліпшень.

Відповідачем протягом 2018-2019 років було проведено усі необхідні експертизи, проектні розрахунки та приготування. При цьому, незважаючи на неможливість фактичного використання аварійної будівлі відповідач два з половиною роки належним чином сплачував орендну плату. У зв`язку з тим, що відповідач виконав ремонтно-будівельних робіт на загальну суму 8 000 000,00 грн, яка перевищила 25% балансової вартості майна, відповідач звернувся до позивача про викуп орендованого майна. Однак, позивач не надав відповідачу можливості реалізувати право на приватизацію шляхом викупу. Зважаючи на вказану відмову, а також те, що майно неможливо використовувати без капітального ремонту, відповідач звернувся до позивача із пропозицією провести комісійний огляд об`єкта оренди. Проте, позивач жодний дій на пропозицію відповідача не вчинив.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. Таким чином, на думку позивача, з огляду на вищевказані обставини та наведені положення законодавства, нарахування позивачем орендної плати за найм майна, яке неможливо використати за цільовим призначенням, є неправомірним та таким, що не відповідає приписам чинного законодавства. Зважаючи на наведене, безпідставним є також нарахування пені та штрафу, а відтак підстав для розірвання договору немає.

Третя особа явку представника в судове засідання не забезпечила, письмових пояснень не надала, про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином.

У процесі розгляду справи суд встановив наступне.

06.05.2014 Львівським окружним адміністративним судом винесено постанову у справі № 813/6927/13-а, якою роботу приміщень Державного підприємства «Львівський науково-дослідний проектний інститут «ЛьвівбудМНДІпроект» , що знаходяться за адресою: м. Львів, вул. Тернопільська, 10, було зупинено до усунення порушень законодавства у повному обсязі.

03.05.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області, Товариством з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект» та суб`єктом оціночної діяльності - Товариством з обмеженою відповідальністю «Західна Українська Консалтингова Компанія» підписано тристоронній договір №120/17 надання послуг з оцінки майна (об`єкта оренди), предметом якого було надання суб`єктом оціночної діяльності послуг з оцінки майна: нежитлової триповерхової будівлі «А-3» загальною площею 3 052,0 кв.м, за адресою: м. Львів, вул. Тернопільська, 10, що обліковується на балансі ДП «Львівський науково-дослідний проектний інститут «ЛьвівбудМНДІпроект».

14.07.2017 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області, Товариством з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект» та суб`єктом оціночної діяльності - Товариством з обмеженою відповідальністю «Західна Українська Консалтингова Компанія» підписано акт прийому-передачі робіт з оцінки майна згідно з договором №120/17 від 03.05.2017.

У звіті про оцінку вартості державного нерухомого майна: нежитлової триповерхової будівлі «А-3» загальною площею 3 052,0 кв.м, за адресою: м. Львів, вул. Тернопільська, 10, зазначено, що з урахуванням висновку №281/17 експертного будівельно-технічного дослідження, складеного Науково-дослідним інститутом судових експертиз та права від 02.06.2017, будівля адміністративно-лабораторного корпусу Державного підприємства Львівський науково-дослідний і проектний інститут «ЛьвівбудмНДІпроект» по вул. Тернопільській, 10 у м. Львові знаходиться у незадовільному технічному стані та непридатна для експлуатації за цільовим призначенням.

20.09.2017 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області, правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект» (орендар) було укладено договір оренди нерухомого державного майна №116 (далі - договір).

Згідно п. 1.1. договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно - нежитлову триповерхову будівлю «А-3», загальною площею 3 052,0 кв.м (реєстровий №05516406.1.АААДДЛ121), за адресою: м. Львів, вул. Тернопільська, 10, що перебуває на балансі Державного підприємства «Львівський науково-дослідний проектний інститут «ЛьвівбудМНДІпроект» (далі - балансоутримувач).

Відповідно до п. 1.2. договору майно передається в оренду з метою розміщення суб`єкта господарювання, що здійснює проектні, проектно-вишукувальні, проектно-конструкторські роботи.

Пунктом 1.3. договору сторони погодили, що стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря.

На виконання договору, позивачем було передано, а відповідачем прийнято в строкове, платне користування вказане в п. 1.1. договору майно, що підтверджується відповідним актом прийому-передачі від 20.09.2017. У вказаному акті сторони зазначили, що претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони орендаря немає.

03.11.2017 сторонами було укладено договір про внесення змін до договору оренди нерухомого державного майна №116 від 20.09.2017, яким договір викладено в новій редакції.

Згідно п. 10.1.договору цей договір укладено на 10 років з 20.09.2017 по 19.09.2027.

Відповідно до п. 3.1. договору орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 і становить без ПДВ за базовий місяць оренди розрахунку липень 2017 року 181 235,68 грн.

Орендна плата за перший (повний) місяць оренди - серпень 2017 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди за липень 2017 року на індекс інфляції за серпень 2017 року.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п. 3.3. договору).

Згідно п. 3.6. договору орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу щомісяця, не пізніше 15 числа місяця наступного за звітним відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж, у наступному співвідношенні:

- 70% до державного бюджету на рахунок, визначений Головним управлінням Державної казначейської служби України, а саме: одержувач коштів - Держбюджет м. Львова, код ЄДРПОУ одержувача - 38008294, банк одержувача - ГУДКСУ у Львівській області, МФО 825014, № рахунку - 3002 (код 22080300);

- 30% на рахунок балансоутримувача.

Як ствердив позивач, за період часу з січня 2020 по вересень 2020 відповідачу було нараховано орендну плату у розмірі 1 386 480,36 грн. Відповідачем протягом квітня-травня 2020 було сплачено 167 529,47 грн. Таким чином, згідно розрахунку позивача на дату оформлення позовної заяви заборгованість відповідача становила 1 218 950,93 грн.

У зв`язку з неналежним виконанням відповідачем своїх обов`язків щодо оплати орендної плати, позивач звернувся до суду із позовом про стягнення з відповідача 1 218 950,93 грн заборгованості з орендної плати, 42 540,24 грн пені, 122 728,14 грн штрафу, 8 330,50 грн інфляційних та про розірвання договору оренди.

Дослідивши представлені суду докази, суд вважає позовні вимоги підставними, обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню частково з огляду на наступне.

Згідно ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Відповідно до ст. 11 ЦК України, однією з підстав виникнення зобов`язань, є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України). Аналогічні положення закріплені у ч. 1 ст. 283 ГК України.

Згідно ч. 1 ст. 762 ЦК України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Частиною 5 цієї статті встановлено, що плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. У відповідності до ч. 1 ст. 286 ГК України, орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Як встановлено судом, відповідачу відповідно до умов договору було нараховано орендну плату за січень 2020 у розмірі 152 594,05 грн, за лютий 2020 - 152 136,27 грн, за березень 2020 - 153 353,36 грн, за квітень 2020 - 154 580,19 грн, за травень 2020 - 155 043,93 грн, за червень 2020 - 155 354,02 грн, за липень 2020 - 154 421,89 грн, за серпень 2020 - 154 113,04 грн, за вересень 2020 - 154 883,61 грн, за жовтень 2020 - 273 510,87 грн. Відповідачем протягом квітня-травня 2020 було сплачено 167 529,47 грн.

Таким чином, заборгованість відповідача перед позивачем становить 1 218 950,93 грн.

Положенням п. 5.3 договору передбачено, що орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувача.

В силу ч. 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі. Згідно ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Згідно ст. 530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до частини 5 ст. 626 ЦК України, договір є відплатним, якщо інше не встановлено договором, законом або не випливає із суті договору.

Стаття 599 ЦК України вказує на те, що зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Аналогічні вимоги встановлені ст. 193 ГК України.

Згідно ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Частиною 1 ст. 612 ЦК України встановлено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Згідно ч. 1 ст. 625 ЦК України, боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання.

За таких обставин, суд дійшов висновку про прострочення виконання зобов`язання боржником, що в свою чергу є підставою для стягнення суми боргу, оскільки, відповідно до ч. 7 ст. 193 ГК України, одностороння відмова від виконання договору не допускається.

Частиною 2 ст. 625 ЦК України встановлено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.

За порушення у сфері господарювання учасники господарських відносин несуть господарсько-правову відповідальність шляхом застосування до правопорушників господарських санкцій на підставах і в порядку, передбачених ГК України, іншими законами та договором (ч. 2 ст. 193, ч. 1 ст. 216 та ч. 1 ст. 218 ГК України).

Одним із видів господарських санкцій згідно з ч. 2 ст. 217 ГК України є штрафні санкції, до яких віднесено штраф та пеню (ч. 1 ст. 230 ГК України).

Розмір штрафних санкцій відповідно до ч. 4 ст. 231 ГК України встановлюється законом, а в разі якщо розмір штрафних санкцій законом не визначено, санкції застосовуються в передбаченому договором розмірі.

Такий вид забезпечення виконання зобов`язання як пеня та її розмір встановлено ч. 3 ст. 549 ЦК України, ч. 6 ст. 231 ГК України, статтями 1, 3 Закону України «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань» та ч. 6 ст. 232 ГК України.

Право встановити в договорі розмір та порядок нарахування штрафу надано сторонам частиною 4 ст. 231 ГК України.

Згідно п. 3.7. договору орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та балансоутримувачу у визначеному пунктом 3.6. співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Відповідно до п. 3.8. договору у разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом не менше ніж три місяці, орендар також сплачує штраф у розмірі 10% від суми заборгованості.

Можливість одночасного стягнення пені та штрафу за порушення окремих видів господарських зобов`язань передбачено частиною 2 ст. 231 ГК України.

В інших випадках порушення виконання господарських зобов`язань чинне законодавство не встановлює для учасників господарських відносин обмежень передбачати в договорі одночасне стягнення пені та штрафу, що узгоджується із свободою договору, встановленою статтею 627 ЦК України, коли сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Одночасне стягнення з учасника господарських відносин, який порушив господарське зобов`язання за договором, штрафу та пені не суперечить ст. 61 Конституції України, оскільки згідно зі ст. 549 ЦК України пеня та штраф є формами неустойки, а відповідно до ст. 230 ГК України - видами штрафних санкцій, тобто не є окремими та самостійними видами юридичної відповідальності. У межах одного виду відповідальності може застосовуватися різний набір санкцій.

З врахуванням цих положень позивачем нараховано та заявлено до стягнення пеню в сумі 42 540,24 грн, штраф в сумі 122 728,14 грн та інфляційні в сумі 8 330,50 грн.

В п. 1.9. постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.12.2013 №14 «Про деякі питання практики застосування законодавства про відповідальність за порушення грошових зобов`язань» зазначено, що день фактичної сплати суми заборгованості не включається в період часу, за який здійснюється стягнення інфляційних нарахувань та пені.

Зважаючи на те, що позивачем включено у розрахунок пені дні оплат відповідачем орендної плати, судом здійснено перерахунок суми пені. Після здійсненого судом перерахунку ((304 730,32 ? 20% / 365 ? 15 (за період часу з 01.04.2020 по 15.04.2020) = 2 497,79) + (458 083,68 ? 20% / 365 ? 8 (за період часу з 16.04.2020 по 23.04.2020) = 2 002,55) + (458 083,68 ? 16% / 365 ? 6 (за період часу з 24.04.2020 по 29.04.2020) = 12 183,79) + (390 554,21 ? 16% / 365 ? 16 (за період часу з 30.04.2020 по 15.05.2020) = 2 731,76) + (545 134,40 ? 16% / 365 ? 3 (за період часу з 16.05.2020-18.05.2020) = 714,93) + (445 134,40 ? 16% / 365 ? 24 (за період часу з 19.05.2020 по 11.06.2020) = 4 670,26) + (445 134,40 ? 12% / 365 ? 4 (за період часу з 12.06.2020 по 15.06.2020) = 583,78) + (600 178,33 ? 12% / 365 ? 30 (за період часу з 16.06.2020-15.07.2020) = 5 903,39) + (755 532,35 ? 12% / 365 ? 31 (за період часу з 16.07.2020 по 15.08.2020) = 7 679,18) + (909 954,24 ? 12% / 365 ? 31 (за період часу з 16.08.2020 по 15.09.2020) = 9 248,72) + (1 064 067,28 ? 12% / 365 ? 15 (за період часу з 16.09.2020 по 30.09.2020) = 5 233,12)) розмір пені повинен становити 42 467,01 грн.

Судом, з огляду на те, що прострочення сплати орендної плати становило не менше ніж три місяці, здійснено перерахунок суми штрафу, після проведення якого загальний розмір штрафу повинен становити 99 501,88 грн ((85 064,58 ? 10% (прострочення 3 місяці з 16.05.2020) = 8 506,46) + (137 200,85 ? 10% (прострочення 3 місяці з 16.06.2020) = 13 720,08) + (153 353,36 ? 10% (прострочення 3 місяці з 16.07.2020) = 15 335,34) + (154 580,19 ? 10% (прострочення 3 місяці з 16.08.2020) = 15 458,02) + (155 043,93 ? 10% (прострочення 3 місяці з 16.09.2020) = 15 504,39) + (155 354,02 ? 10% (прострочення 3 місяці з 16.10.2020) = 15 535,40) + (154 421,89 ? 10% (прострочення 3 місяці з 16.11.2020) = 15 442,19)).

Водночас, штраф не підлягає нарахуванню на орендну плату за серпень 2020 у розмірі 154 113,04 грн та орендну плату за вересень 2020 у розмірі 154 883,61 грн, оскільки прострочення із сплати таких в 3 місяці виникло з 16.12.2020 та з 16.01.2021 відповідно, після звернення позивача із позовом до суду, тобто, на дату звернення позивачем із позовом до суду у нього не виникло право на стягнення штрафу на вищевказану заборгованість, у визначені законом строки позивач не скористався своїм на подання заяви про збільшення позовних вимог в частині нарахування штрафу та вказану суму заборгованості.

В листі Верховного Суду України від 03.04.1997 №62-97р «Рекомендації відносно порядку застосування індексів інфляції при розгляді судових справ» зазначається, що індекс інфляції розраховується не на кожну дату місяця, а в середньому на місяць; тому умовно слід рахувати, що сума, внесена за період з 1 по 15 число відповідного місяця, наприклад, травня, індексується за період з врахуванням травня, а якщо з 16 по 31 число, то розрахунок починається з наступного місяця - червня.

Як зазначено у постанові Пленуму Вищого господарського суду України від 17.12.2013 №14 «Про деякі питання практики застосування законодавства про відповідальність за порушення грошових зобов`язань», індекс інфляції - це показник, що характеризує динаміку загального рівня цін на товари та послуги, які купуються населенням для невиробничого споживання, і його найменший період визначення складає місяць.

Розмір боргу з урахуванням індексу інфляції визначається виходячи з суми боргу, що існувала на останній день місяця, в якому платіж мав бути здійснений, помноженої на індекс інфляції, визначений названою Державною службою, за період прострочення починаючи з місяця, наступного за місяцем, у якому мав бути здійснений платіж, і за будь-який місяць (місяці), у якому (яких) мала місце інфляція. При цьому в розрахунок мають включатися й періоди часу, в які індекс інфляції становив менше одиниці (тобто мала місце дефляція).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 26.06.2020 у справі №905/21/19.

Як вбачається із розрахунку інфляційних, позивачем не включено у розрахунок періоди часу, в які індекс інфляції становив менше одиниці (тобто мала місце дефляція). З урахуванням наведеного, а також зважаючи на перерахунок орендної плати, судом здійснено перерахунок інфляційних, після якого розмір інфляційних повинен становити 4 690,73 грн ((152 594,05 ? 1,008 (за період часу з 01.04.2020 по 29.04.2020) = 1 220,75) + (85 064,58 ? 1,003 (за період часу з 30.04.2020 по 18.05.2020) = 255,19) + (152 136,27 ? 1,011 (за період часу з 01.04.2020 по 18.05.2020) = 1 677,15) + (137 200,85 ? 0,999 (за період часу з 19.05.2020 по 30.09.2020) = - 141,87) + (153 353,36 ? 1,002 (за період часу з 16.04.2020 по 30.09.2020) = 301,02) + 154 580,19 ? 0,999 (за період часу з 16.05.2020 по 30.09.2020) = - 159,84) + 155 043,93 ? 1,003 (за період часу з 16.06.2020 по 30.09.2020) = - 469,46) + 155 354,02 ? 1,003 (за період часу з 16.07.2020 по 30.09.2020) = 464,51) + 154 421,89 ? 1,005 (за період часу з 16.08.2020 по 30.09.2020) = 772,11)).

Відповідно до пункту 1 статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Приписами ст. 611 ЦК України встановлено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Згідно ст. 615 ЦК України, у разі порушення зобов`язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом. Одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання. Внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється.

У відповідності з положеннями ст. 651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Згідно ч. 1 ст. 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Матеріалами справи підтверджується факт несплати відповідачем орендної плати протягом трьох місяців підряд.

Неналежне виконання відповідачем своїх зобов`язань щодо оплати вартості оренди призвели до істотного порушення умов договору, внаслідок чого позивачу завдано шкоду, яка полягає в тому, що позивач не має можливості використовувати заборговану суму коштів у своїй господарській діяльності.

Таким чином, уклавши з відповідачем договір, позивач розраховував на належне виконання відповідачем своїх зобов`язань у відповідності до умов зазначеного договору та вимог чинного законодавства України, тому позовні вимоги щодо розірвання договору правомірні, обґрунтовані та підлягають задоволенню.

Судом не беруться до уваги доводи відповідача з огляду на наступне.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Аналогічні положення визначені також і в ст.ст. 173, 193 ГК України.

Статтею 527 ЦК України визначено, що боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту.

Судом встановлено, що перед укладенням договору оренди сторонами було замовлено у суб`єкта оціночної діяльності оцінку об`єкта оренди, відповідно до якої об`єкт оренди на дату укладення договору оренди знаходився у незадовільному технічному стані та був непридатний для експлуатації за цільовим призначенням.

Як зазначалося вище, у п. 1.3. договору сторони погодили, що стан майна на момент укладення договору визначається акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря.

В акті прийому-передачі від 20.09.2017, яким підтверджено факт передачі майна в оренду, сторони зазначили, що претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони орендаря немає.

Таким чином, на момент укладення договору оренди відповідач був обізнаний про стан майна, яке перебувало у незадовільному технічному стані та було непридатне для експлуатації за цільовим призначенням, проте, на власний ризик, шляхом власного волевиявлення погодився на оренду такого майна та сплату орендної плати у розмірах і строки, які передбачені договором.

Водночас, в матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували, що укладення договору відбулося внаслідок помилки відповідача щодо предмету договору чи інших істотних умов договору або примусу чи іншого впливу на його волевиявлення щодо укладення договору оренди на вищевказаних умовах.

З матеріалів справи та пояснень представників сторін вбачається, що отримавши майно в непридатному для оренди стані відповідач усвідомлював, що таке майно з моменту укладення договору та до моменту завершення капітального ремонту ним не буде використовуватись за цільовим призначенням, що підтверджується його подальшими діями після укладення договору - отриманням згоди на здійснення поліпшень орендованого майна, розробкою технічної документації на проведення ремонту об`єкта оренди, сплатою орендної плати. Слід також зазначити, що договором оренди не було визначено жодних строків щодо початку та завершення ремонту, не визначено жодних умов щодо можливого перенесення строків сплати орендної плати та/чи коригування розміру орендної плати в залежності від проведення ремонту орендованого майна. Також відповідач з моменту укладення договору не вчиняв жодних дій, спрямованих на зміну умов договору оренди в залежності від можливості використання орендованого майна, що є додатковим підтвердженням того, що таке становище із орендованим майном відповідало його очікуванням від результатів виконання умов договору.

Відповідно до ч. 6 ст. 762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Обставини, зазначені у даній статті можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією як орендодавця, так і орендаря.

Вищевказаний правовий висновок міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.

Для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном, визначальною умовою звільнення від сплати орендної плати є наявність обставин, за які орендар не відповідає. Сторона повинна довести обставини, які свідчать про те, що майно не використовувалося або не могло бути використане наймачем і він не відповідає за ці обставини.

Як встановлено судом та підтверджується матеріалами справи, відповідач був обізнаний про стан майна ще до моменту укладення договору, договір оренди підписаний уповноваженими представниками сторін без жодних зауважень щодо істотних умов договору, позивач не звертався до відповідача з пропозиціями про внесення змін до договору щодо зменшення розміру орендної плати чи звільнення від сплати орендної плати.

При цьому суд вважає, що укладаючи договір оренди орендар усвідомлював або мав усвідомлювати всі ті ризики, з якими він може зіткнутися під час виконання договору.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 10.05.201 у справі №910/14259/17.

Оскільки відповідач, підписавши договір оренди погодився зі станом приміщення, тобто, в момент укладення договору сторонами було досягнуто згоди з усіх істотних умов, зокрема й щодо стану приміщення, та не звертався до позивача з 2017 року до дати подання вказаного позову з пропозиціями про внесення змін до договору стосовно умов сплати орендної плати, суд вважає, що підстав для звільнення відповідача від сплати орендної плати у порядку, передбаченому ч. 6 ст. 762 ЦК України, немає, оскільки ним надано згоду на створення обставин, що зробили користування орендованим майном неможливим.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 22.05.2019 у справі №914/1248/18. В цій справі орендар вимагав звільнити його від орендної плати через поганий стан нерухомості, яку він не міг використовувати за цільовим призначенням. Суд відмовив у задоволенні позову через те, що дефекти приміщень існували на день укладення договору, були відомими орендареві і в акті приймання-передачі майна він не зробив жодних зауважень щодо стану орендованого майна.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Частиною 2 статті 86 ГПК України передбачено, що жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Враховуючи наведене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги обґрунтовані поданими доказами, а загальна сума заборгованості, яка підтверджена матеріалами справи та підлягає до задоволення частково, складає 1 218 950,93 грн основного боргу, 42 467,01 грн пені, 4 690,73 інфляційних, 99 501,88 грн штрафу. До задоволення підлягає також вимога про розірвання договору. В задоволенні решти позовних вимог слід відмовити.

Оскільки спір виник з вини відповідача, судові витрати по розгляду справи відповідно до ст. 129 ГПК України необхідно покласти на відповідача пропорційно до задоволених вимог.

З огляду на викладене, керуючись ст.ст. 4, 74, 76, 77, 78, 79, 86, 129, 233, 236, 237, 241, 326, 327 ГПК України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити частково.

2. Розірвати договір оренди нерухомого державного майна від 20.09.2017 №116, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській, області та Товариством з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект» в редакції, викладеній договором про внесення змін до договору оренди від 03.11.2017.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект», м. Львів, вул. Тернопільська, 10 (ідентифікаційний код 40804492) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, м. Львів, вул. Коперника, 4, ідентифікаційний код 42899921 (одержувач коштів: ГУК у Львівській обл./м.Львів/22080300, , банк одержувача: Казначейство України (ЕАП), код банку (МФО) 899998, рахунок №UА4013002) 1 218 950,93 грн основного боргу, 42 467,01 грн пені, 4 690,73 інфляційних, 99 501,88 грн штрафу.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-дослідний інститут «Будматпроект», м. Львів, вул. Тернопільська, 10 (ідентифікаційний код 40804492) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, м. Львів, вул. Коперника, 4, ідентифікаційний код 42899921 (р/р UА0157855, Державна казначейська служба України, м. Київ, МФО 820172) 20 483,02 грн судового збору.

5. В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

6. Накази видати згідно ст. 327 ГПК України.

Рішення суду набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

В судовому засіданні 24.06.2021 оголошено вступну та резолютивну частину рішення. Повне рішення складено 05.07.2021.

Суддя А.Б. Мазовіта