ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 липня 2021 року Справа № 916/1018/20

м.Одеса

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді М.А. Мишкіної

суддів О.Ю. Аленіна, Л.В. Лавриненко

за участю представників учасників справи:

від ТОВ «СПОРТИВНИЙ КЛУБ «НАТАЛКА» - Гайдай Я.Ф. за ордером;

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Добров Р.М. в порядку самопредставництва.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «СПОРТИВНИЙ КЛУБ «НАТАЛКА»

на рішення Господарського суду Одеської області від 13 квітня 2021 року

у справі №916/1018/20

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю «СПОРТИВНИЙ КЛУБ «НАТАЛКА»

про розірвання договору оренди, виселення

суддя суду першої інстанції: Н.Д. Петренко

час і місце ухвалення рішення: 13.04.2021р., 13.36год., м.Одеса, Господарський суд Одеської області, зала судових засідань №10

повне рішення складене 23.04.2021р.

Учасники процесу належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги.

В судовому засіданні 15.07.2021р. згідно ст.ст.233, 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

встановив

10.04.2020р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради (надалі позивач, ДКВ ОМР, Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спортивний клуб «Наталка» (далі 0 відповідача, ТОВ «Спортивний клуб «Наталка»), у якому просив суд:

- стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати у розмірі 324729,80грн. та пеню за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 52800,52грн.;

- розірвати договір оренди від №31/38 від 10.11.2003р. ( у новій редакції від 05.12.2013р.), укладений ТОВ «Спортивний клуб «Наталка» та ДКВ ОМР;

- виселити ТОВ «Спортивний клуб «Наталка» з нежитлових будівель літ У, У1, У2, У3, Е, Д, Е5 загальною площею 1672,7кв.м. та споруди літ. Е1, Е2, Е3, Е4, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що10.11.2003р. між позивачем та відповідачем укладено договір оренди №31/38 (у новій редакції від 05.12.2013р.) за яким надано у строкове платне користування об`єкти комунальної власності нежитлові будівлі літ У, У1, У2, У3, Е, Д, Е5 загальною площею 1672,7кв.м. та споруди літ. Е1, Е2, Е3, Е4, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Розкидайлівська, 56 строком до 05.11.2016р. У період з 05.11.2016р. від відповідача заяви про припинення договору оренди на адресу Департаменту не надходило, а тому договір №31/38 від 05.12.2013 автопролонгований на той самий термін та на тих самих умовах. Відповідачем було допущено порушення умов п.п.2.2, 2.4 Договору №31/38 від 10.11.2003р. щодо сплати орендної плати, у зв`язку із чим виникла заборгованість, яка складає 324729,80грн., на яку позивачем нараховано пеню у розмірі 52800,52грн. Через неповну систематичну несплату орендної плати відповідачем, Департамент був позбавлений можливості виконувати свої обов`язки щодо забезпечення надходження коштів до бюджету міста за рахунок ефективного обліку , використання, збереження майна територіальної громади.

З посиланням на норми ст.ст. 143, 145 Конституції України, ст.11, 15, 16, 525, 526, 549, 625, 651(ч.2), 785 ЦК України, ст.ст.173, ч.2 193, ч.1 ст.284, 291 ГК України, ч.4 ст.17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» , ст.ст. 1,3 ЗУ «Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань», ст. 66 ЗУ «Про виконавче провадження» позивач просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 27.04.2020р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/1018/20.

26.05.2020р. відповідач подав до суду клопотання про залучення копій платіжних доручень №98 від 28.04.2020р. на суму 324729,80грн., №99 від 28.04.2020р. на суму 52800,52грн. та №100 від 28.04.2020р. на суму 9866,95грн. -

06.10.2020р. позивач та відповідач подали місцевому господарському суду заяви про врегулювання спору за участю судді, в яких просили їхні заяви задовольнити та зупинити провадження по справі. До заяви ДКВ ОМР додана довідка те, що заборгованість за договором оренди №31/38 від 10.11.2003р. ТОВ «Спортивний клуб «Наталка» станом на 22.09.2020р. по орендній платі і пені сплачена в повному обсязі.

Ухвалою суду першої інстанції від 06.10.2020р. постановлено провести у справі №916/1018/20 процедуру врегулювання спору за участю судді протягом тридцяти днів у формі спільної наради, призначити спільну нараду з участю позивача і відповідача на 03.11.2020р. у приміщенні Господарського суду Одеської області, запропоновано сторонам підготувати для спільної наради пропозиції щодо шляхів мирного врегулювання спору; зупинено провадження у справі №916/1018/20 на період проведення процедури врегулювання спору за участю судді.

Ухвалою місцевого господарського суду від 05.11.2020р. врегулювання спору за участю судді припинено, поновлено провадження у справі № 916/1018/20 та передано справу на розгляд іншому судді.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.04.2021р. закрито провадження у справі 916/1018/20 в частині позовних вимог про стягнення основного боргу у розмірі 324729,80 грн., пені - 52800,52 грн. та судового збору у розмірі 9866,95грн. у зв`язку із відсутністю предмету спору та продовжено розгляд справи в іншій частині позовних вимог.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 13.04.2021р. (суддя Н.Д. Петренко) позовні вимоги задоволено:

- розірвано договір оренди нежитлового приміщення від 10.11.2003р. №31/38 (в новій редакції від 05.12.2013р.), укладений між ТОВ «Спортивний клуб «Наталка» та Департаментом комунальної власності;

- виселено ТОВ «Спортивний клуб «Наталка» з нежитлового приміщення будівель літ У, У1, У2, У3, Е, Д, Е5 загальною площею 1672,7кв.м. та споруди літ. Е1, Е2, Е3, Е4, що розташовані за адресою: м.Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Рішення суду обґрунтовано посиланням на норми ст.ст. 11, 525, 526, 629, 651, 759, 762, ч.1 ст. 785 ЦК України, ч.ч. 1,7 ст. 193 ГК України ч. 1 ст. 19, ст. 26, ч.1 ст. 27 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна, роз`яснення Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна».

Судом встановлено, що відповідачем у вересні 2018 року, грудні 2018 року, травні-червні 2019 року, листопаді 2019 року, січні-лютому 2020 року не сплачувалася орендна плата, яка погашена у ході розгляду справи, а саме 28.04.2020р. За висновками суду, несплата та несвоєчасна сплата відповідачем орендної плати призводить до того, що до місцевого бюджету не надходять належні платежі, чим порушується права територіальної громади міста Одеси та значною мірою позбавляє Орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору оренди, а саме своєчасне і в повному обсязі одержання орендної плати. Тобто, такі обставини свідчать про істотне порушення відповідачем умов договору оренди. При цьому суд вказав, що сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язків платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер, відповідно до частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Дійшовши висновку про систематичну, протягом тривалого часу (з вересня 2018 року) несплату орендної плати в повному обсязі і в установлений договором строк, що є порушенням істотних умов договору, суд визнав обґрунтованими і правомірними позовні вимоги в частині розірвання договору оренди. З посиланням на п.4.7 договору оренди суд дійшов висновку, що позовні вимоги в частині виселення відповідача також підлягають задоволенню.

13.05.2021р. безпосередньо до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю «Спортивний клуб «Наталка» на рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2021р., в якій скаржник просить суд скасувати оскаржене рішення та прийняти нову постанову, якою у задоволенні позовних вимог відмовити в повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги скаржник зазначив, що відповідно до Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013р. № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» законодавець пов`язує виникнення права орендодавця відмовитися від договору оренди із невнесенням орендної плати протягом 3-х місяців, однак суд першої інстанції дійшов хибного висновку про систематичну несплату орендної плати, оскільки орендна плата не була сплачена у вересні 2018 року, грудні 2018 року, травні-червні 2019 року, листопаді 2019 року, січні-лютому 2020 року, тобто немає систематичного характеру порушення умов договору. Виселення є похідним від первісних позовних вимог і в цій частині позову також належить відмовити.

Ухвалами Південно-західного апеляційного господарського суду:

- від 17.05.2021р. витребувано від Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/1018/20; відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «СПОРТИВНИЙ КЛУБ «Наталка» на рішення Господарського суду Одеської області від 13 квітня 2021 року у справі №916/1018/20 до надходження матеріалів даної справи з Господарського суду Одеської області;

- від 24.05.2021р. відкрито апеляційне провадження у справі, встановлено іншим учасникам справи строк для подання суду апеляційної інстанції відзиву на апеляційну скаргу, будь-яких заяв чи клопотань з процесуальних питань до 11.06.2021р. та призначено справу до розгляду у судовому засіданні 22.06.2021р. з повідомленням учасників справи.

28.05.2021р. Департамент подав суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу, в якому просив залишити оскаржене рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, зазначаючи, крім доводів, наведених у позовній заяві, що Господарський суд Одеської області при ухваленні рішення дійшов вмотивованого висновку про обгрунтованість і правомірність позовних вимог у частині розірвання договору оренди, враховуючи систематичну несплату орендної плати у повному обсязі і в установлений договором строк. Позивач також звертає увагу, що ТОВ «СПОРТИВНИЙ КЛУБ «Наталка» не надано до суду жодних заперечень щодо установлених судом першої інстанції обставин та не наведено будь-яких інших обставин, які спростовують позовні вимоги Департаменту.

В засіданні суду апеляційної інстанції представник скаржника заявив усне клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку із намаганням вирішити спір мирним шляхом.

У задоволенні вказаного клопотання відмовлено протокольною ухвалою суду апеляційної інстанції від 15.07.2021р. (занесена до протоколу судового засідання від 15.07.2021р.) у зв`язку із тим, що 23.07.2021р. закінчується встановлений ч.1 ст.. 273 ГПК України строк розгляду апеляційної скарги на рішення місцевого господарського суду; в ході розгляду справи Господарським судом Одеської області сторонами неодноразово заявлялися клопотання про відкладення розгляду справи та надання часу з метою врегулювання спору шляхом укладення мирової угоди, тощо, які місцевим господарським судом задовольнялися, ухвалою від 06.10.2020р. постановлено провести у справі №916/1018/20 процедуру врегулювання спору за участю судді, проте ухвалою від 05.11.2020р. врегулювання спору за участю судді припинено з посиланням на неявку представника відповідача на призначену судом спільну нарад та відсутність в матеріалах справи будь-яких заяв від відповідача з цього приводу. Станом на момент ухвалення Господарським судом Одеської області 13.04.2021р. оскаржуваного рішення учасниками справи не було врегульовано спір шляхом укладення мирової угоди чи в інший спосіб; сторони не позбавлені права укласти мирову угоду в процесі виконання рішення суду , а відтак, на переконання колегії судів, відкладення розгляду справи в даному випадку суперечитиме принципу пропорційності, визначеному ст.. 15 ГПК України, та завданню господарського судочинства щодо розгляду справи у розумний строк.

Представник скаржника підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги.

Представник позивача заперечував проти задоволення апеляційної скарги з підстав законності та обґрунтованості оскаржуваного рішення.

Відповідно до ст.269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, дослідивши докази стосовно фактів, наведених сторонами, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення скарги виходячи із наступного.

Судом першої інстанції встановлено та підтверджено в ході апеляційного перегляду справи, що згідно Свідоцтва про право власності САВ № 823392 від 09.06.2008 року та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно КП „Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості № 19431882 від 07.07.2008 року, нежитлові будівлі та споруди, розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Розкидайлівська (вул. Станіславського), 56, належать на праві комунальної власності територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради.

10.11.2003 року між Представництвом по управлінню комунальною власністю (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю ,,СПОРТИВНИЙ КЛУБ ,,НАТАЛКА укладений договір оренди № 31/38 нежитлового приміщення, згідно п.1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: вул. Розкидайлівська, 56, одноповерхові будівлі загальною площею 1 667,6 кв.м., на підставі розпорядження міського голови №1374-01р від 10.11.2003р. під розміщення дитячого спортивно-оздоровчого комплексу. строком до 10.11.2013 року, що підтверджується актом приймання-передачі приміщення від 10.11.2003 року.

Відповідно до п. 1.2 Договору № 31/38 строк дії договору оренди з 10 листопада 2003р до 10 листопада 2013р.

10.03.2003р. завідувач та старший спеціаліст відділу оренди №1 в присутності директора ТОВ «Спортивний клуб «Наталка» склали та підписали акт передачі орендареві приміщення площею 1667,6 кв.м., розташованого за адресою вул..Розкидайлівська 56 на підставі розпорядження міського голови №1374-01р від 10.11.2003р.

05.12.2013р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю ,,СПОРТИВНИЙ КЛУБ ,,НАТАЛКА підписано Додатковий договір № 1 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 10.11.2003 року № 31/38, яким зокрема, змінено назву орендодавця на «Департамент комунальної власності Одеської міської ради», викладено п. 1.1., 1.2., 1.3., 4.1. договору оренди № 31/38 від 10.11.2003 року наступним чином: орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі літ. У, У1, У2, У3, Е, Д, Е5, загальною площею 1672,7 кв.м. та споруди літ. Е1, Е2, Е3, Е4, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56, т/паспорт КП ОМБТІ та РОН від 11.05.2005 року. Строк дії договору до 05.11.2016 року. За орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату з 05.12.2013р., що становить за перший після підписання договору місяць 24 225грн. 21 коп та є базовою ставкою орендної плати на місяць. Пункт 4.1 розділу 4 «Права і обов`язки орендаря викладено в новій редакції» Також сторони договору домовилися переукласти договір оренди № 31/38 від 10.11.2003 року у новій редакції з 05.12.2013 року.

05.12.2013р. між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю ,,СПОРТИВНИЙ КЛУБ ,,НАТАЛКА (орендар) укладено договір оренди №3138 нежитлового приміщення у новій редакції, відповідно до п. 1.1. якого Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі літ. У, У1, У2, У3, Е, Д, Е5, загальною площею 1672,7 кв.м. та споруди літ. Е1, Е2, Е3, Е4, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Розкидайлівська, 56. Характеристика об`єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий КП «ОМБТІ та РОН» 11.05.2005р. Експертна оцінка об`єкта оренди становить 2 921992,00грн.

Відповідно до п.1.3 Договору термін дії договору оренди: до 05.11.2016 року.

Згідно п.2.1 Договору орендна плата визначається на підставі ст.. 19 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. зі змінами та доповненнями; рішень Одеської міської ради та виконкому Одеської міської ради.

Відповідно до п. 2.2. Договору за орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 24 225,21 грн. (без врахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно п. 2.4. Договору Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Згідно п. 3.3. Договору Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених цим Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.

Відповідно до п. 4.7. Договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

В п 5.2. Договору сторони погодили, що за несвоєчасне внесення орендної плати орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен був бути виконаний.

Відповідно до п.5.3. Договору у разі невнесення орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. У разі відмови Орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання Орендарем повідомлення Орендодавця про відмову від договору.

Згідно п. 5.5. Договору, за невиконання або неналежне виконання орендарем обов`язків, передбачених п. 4.1.,п.4.2., абз. а,г,є,м,л,н, п.4.3, п.4.8, п.4.9., п.4.13 цього Договору, орендодавець має право достроково вимагати розірвання договору оренди у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Положенням пункту 7.8 Договору встановлено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Оскільки від ТОВ «Спортивний клуб «Наталка» у період з 05.11.2016р. заяви про припинення договору оренди не надходило, договір № 31/38 від 10.11.2003 року (у новій редакції від 05.12.2013 року) вважався пролонгованим на той самий термін і на тих самих умовах, що визнається сторонами справи.

В березні 2020 р. Департамент звернувся до ТОВ «Спортивний клуб «Наталка» з пропозицією №01-13/983 від 18.03.2020 про розірвання договору оренди, в якій повідомляв про наявну заборгованість з орендної плати орендаря у розмірі 324 729,80 грн. та пені у розмірі 52 800,52 грн. Департаментом запропоновано у 20-денний строк розірвати договір оренди № 31/38 від 05.12.2013 року, здійснити фактичну передачу нежитлового приміщення, загальною площею 1792,7 кв.м., що розташоване за адресою м.Одеса, вул.. Розкидайлівська 56, співробітникам Департаменту та підписати акт приймання-передачі, сплатити заборгованість з орендної плати та пеню. У випадку невиконання зобов`язання з оплати та повернення приміщення, Департамент звернеться до суду із відповідним позовом.

За розрахунком Департаменту, станом на 26.02.2020 року заборгованість відповідача складала 377 530,32 грн, з яких: 324729,80 грн - основний борг та 52800,52 грн пеня.

Після подання Департаментом комунальної власності Одеської міської ради позову до господарського суду Одеської області про стягнення вищезазначеної заборгованості, розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованого приміщення, відповідачем було сплачено заборгованість в повному обсязі, а також відшкодовано понесені позивачем витрати зі плати судового збору за подання позову, про що свідчать надані відповідачем 26.05.2020р. копії платіжних доручень №98 від 28.04.2020р. на суму 324729,80грн., №99 від 28.04.2020р. на суму 52800,52грн. та №100 від 28.04.2020р. на суму 9866,95грн.

Задовольняючи позовні вимоги Департаменту в частині розірвання договору оренди № 31/38 від 05.12.2013 та виселення відповідача з орендованих нежитлових приміщень, місцевий господарський суд врахував, що ТОВ «Спортивний клуб «Наталка» сплачено в ході розгляду справи заборгованість з орендної плати та пеню, однак зазначив, що мала місце систематична, протягом тривалого часу (з вересня 2018р.) несплата орендної плати в повному обсязі і у встановлені договором строки, що є підставою для розірвання договору та вистелення відповідача з орендованого приміщення.

Колегія суддів погоджується з висновком господарського суду щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог Департаменту комунальної власності Одеської міської ради про розірвання договору оренди та виселення, з огляду на наступне.

Відповідно до приписів статей 525, 526 Цивільного кодексу України, статті 193 Господарського кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутністю таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Частиною четвертою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Відповідно до п. 2.2. Договору за орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 24 225,21 грн. (без врахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства.

Відповідно п. 2.4. Договору Орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

З наданого позивачем розрахунку заборгованості з орендної плати вбачається, відповідачу було нараховано орендну плату за вересень 2018р. у розмірі 61713,18грн., яку відповідачем протягом встановленого договором строку (до 15 числа поточного місяця) сплачено не було, за жовтень 2018 року нараховано 62885,74грн., відповідачем сплачено 04.10.2018р. 20000грн, 10.10.2018р. 50000грн., за листопад 2018 року нараховано 63954,79грн., відповідачем сплачено 14.11.2018р.62000грн., за грудень 2018 року нараховано 64850,16грн., яких відповідачем протягом встановленого договором строку сплачено не було, за січень 2019 року нараховано 65368,96грн., відповідачем сплачено 28.01.2019р. 65000грн., за лютий 2019 року нараховано 66022,64грн., відповідачем сплачено 05.02.2019р. 65000грн., за березень 2019 року нараховано 66352,75грн., відповідачем сплачено 12.03.2019р. 130000грн., за квітень 2019 року нараховано 66949,93грн., відповідачем сплачено 16.04.2019р. 65000грн., за травень 2019 року нараховано 7619,44грн., яких відповідачем протягом встановленого договором строку сплачено не було, за червень 2019 року нараховано 68092,78грн, яких відповідачем протягом встановленого договором строку сплачено не було, за липень 2019 року нараховано 67752,31грн., відповідачем 01.07.2019р. сплачено 30000грн., 09.07.2019р. 60000грн, 16.07.2019р. 20000грн., за серпень 2019р. нараховано 67345,80грн, з яких відповідачем 01.08.2019р. сплачено 20000грн., за вересень 2019р. нараховано 67143,77грн, з яких відповідачем 25.09.2019р. сплачено 25000грн., за жовтень 2019р. нараховано 67613,77грн, з яких відповідачем 01.10.2019р. сплачено 40000грн., 28.10.2019р. 99000грн., за листопад 2019р. нараховано 68087,06грн, яких відповідачем протягом встановленого договором строку сплачено не було, за грудень 2019р. нараховано 68155,15грн, відповідачем 20.12.2019р. сплачено 120000грн., за січень 2020року нараховано 68018,84грн., яких відповідачем протягом встановленого договором строку сплачено не було, за лютий 2020року нараховано 68154,88грн., яких відповідачем протягом встановленого договором строку сплачено не було.

Заборгованість відповідача з орендної плати станом на 25.02.2020 становила 324 729,80грн., тобто майже 27% від всієї нарахованої орендної плати за період вересень 2018 року-лютий 2020 року, у сумі 1 196 086,95грн.

При цьому у певні місяці (вересень, листопад 2018 року, травень, червень, листопад 2019 року, січень, лютий 2020 року) орендна плата взагалі не сплачувалася, або сплачувалася з порушенням строку, встановленого п.2.4 Договору, що підтверджується даними розрахунку заборгованості (а.с. 22) та не заперечується відповідачем.

З наведеного вбачається систематичне порушення ТОВ «Спортивний клуб «Наталка» умов договору, що полягає у несплаті у встановлений договором строк (до 15 числа поточного місяця) орендної плати за вересень, грудень 2018 року, травень, червень, листопад 2019 року, січень, лютий 2020 року, а також внесенні орендної плати не у повному обсязі у встановлений договором строк за листопад 2018р, січень, лютий, квітень, серпень, вересень, жовтень 2019 року, що у сукупності дозволяє суду кваліфікувати дії Орендаря як істотне порушення умов Договору оренди за наслідками оцінки доказів у справі за правилами ст. 86 ГПК України.

Слід зазначити, що та обставина, що після подання Департаментом комунальної власності Одеської міської ради позову до господарського суду Одеської області про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 324 729,80грн. та пені, нарахованої у зв`язку із несвоєчасним внесенням орендної плати, розірвання договору оренди та виселення відповідача з орендованого приміщення, ТОВ «Спортивний клуб «Наталка» було сплачено заборгованість в повному обсязі свідчить про те, що останнім визнано таку заборгованість. Заперечень щодо її нарахування відповідачем не наводилося.

Аргумент скаржника про те, що заборгованість по орендній платі не мала систематичного характеру, оскільки орендна плата не була сплачена лише у вересні, грудні 2018 року, травні, червні, листопаді 2019 року, січні-лютому 2020 року колегія суддів відхиляє, оскільки в даному випадку має місце також внесення орендної плати за листопад 2018р, січень, лютий, квітень, серпень, вересень, жовтень 2019 року не у повному обсязі у встановлений договором строк, що у сукупності є істотним порушенням умов договору та неналежним виконанням його умов.

При цьому, як вірно зазначив господарський суд, сплата заборгованості з орендної плати після відкриття провадження у справі не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер.

У даному випадку в силу п.2.4 Договору оренди №31/38 у орендаря був прямий обов`язок перераховувати щомісячно орендну плату не пізніше 15 числа поточного місяця незалежно від результатів його господарської діяльності, однак останнім допущено систематичне порушення умов договору в цій частині, обґрунтування чого наведено вище.

Відповідно до ч.ч.1, 4 ст.188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно із ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ст.782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст.783 ЦК України).

Відповідно до ч. 3 ст. 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Частиною другою статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Аналогічні умови викладені у п.7.6 Договору оренди

Отже, підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених договором оренди.

Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

З матеріалів справи вбачається, що підставою для розірвання позову позивач визначив систематичне порушення зобов`язання зі сплати орендної плати та наявність заборгованості станом на 26.02.2020р. в розмірі 324729,80 грн.

Згідно п. 3.3. Договору Орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених цим Договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.

Колегія суддів зауважує, що істотне порушення орендарем (наймачем) договору оренди у вигляді систематичного невнесення орендної плати у строк встановлений договором або сплата не в повному обсязі є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю) згідно з частиною 1 статті 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Враховуючи відсутність в матеріалах справи доказів сплати відповідачем орендної плати за Договором №31/38 у повному обсязі у встановлені договором строки має місце істотне порушення умов договору ТОВом «Спортивний клуб «Наталка», тому суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що невиконання відповідачем договірних зобов`язань за Договором оренди №31/38 від 05.12.2013р. в частині повної та своєчасної сплати орендної плати є підставою для розірвання укладеного між сторонами договору оренди та задовольнив позовні вимоги в цій частині, адже внаслідок невиконання такого обов`язку позивач значною мірою позбавився того, на що розраховував при укладенні договору: надходження коштів з орендної плати до бюджету міста за користування орендарем об`єктом оренди.

Таке порушення є істотним, оскільки внаслідок цього станом на дату виникнення спору територіальна громада м. Одеси недоотримала орендних платежів в розмірі, що перевищив чверть належних до сплати, тому наявні підстави для розірвання договору відповідно до ст.651 ЦК України та ч.2 ст.24 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції чинній на момент вирішення спору в суді та подання позову).

Щодо позовних вимог про виселення ТОВа «Спортивний клуб «Наталка» з орендованих приміщень колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ч.1 ст. 25 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Згідно до п. 4.7. Договору після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди, що узгоджується з положеннями ч.1 ст. 785 ЦК України.

Враховуючи розірвання договору оренди, об`єкт оренди підлягає поверненню орендодавцю у спосіб виселення орендаря з нежитлових приміщень та суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги в цій частині.

Апеляційна скарга ТОВ «СПОРТИВНИЙ КЛУБ «НАТАЛКА» не містить доводів стосовно правомірності способу захисту порушеного права Департаменту, визначеного останнім у позовній заяві та застосованого судом внаслідок розірвання договору за рішенням суду.

Щодо посилань апелянта на відсутність істотного порушення Договору з огляду того, що він як орендар не допускав несплати орендної плати протягом 3-х місяців поспіль, то цей аргумент не є доречним стосовно питання розірвання договору згідно ст..651 ЦК України.

Несплата орендної плати протягом 3-х місяців поспіль є підставою для односторонньої відмови від договору з боку Орендодавця згідно ч.1 ст. 782 ЦК України та п.5.3 Договору оренди, а не його розірвання за ст..651 ЦК України та п.3.3 Договору.

В даній справі Орендодавець (Департамент) не висував підставою вимоги виселення орендаря припинення Договору у зв`язку із односторонньою відмовою від договору зі своєї сторони, не направляв відповідачу повідомлення про відмову від договору.

Відповідно до ст.276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.

В процесі апеляційного розгляду справи колегією суддів не встановлено порушення норм процесуального права, що є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильного застосування норм матеріального права для виходу за межі доводів апеляційної скарги, доводи апеляційної скарги відхилені судом апеляційної інстанції, тому рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2021р. залишається без змін як ухвалене у відповідності до норм матеріального та процесуального права відповідно до ст.276 ГПК України.

Відповідно до п.4 ч.1 ст.282 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції складається, зокрема, з резолютивної частини із зазначенням розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

В даному випадку витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції (витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги), покладаються на скаржника, оскільки вимоги апеляційної скарги відхилені у повному обсязі.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 240, 269, 270, 275, 276, 281-284 ГПК України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 13.04.2021р. у справі №916/1018/20 залишити без змін.

Витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю «СПОРТИВНИЙ КЛУБ «НАТАЛКА».

Постанова в порядку ст.282 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття згідно ст.284 ГПК України.

Постанова суду апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення згідно положень ст.ст.286,287 ГПК України.

Повний текст постанови складено 19 липня 2021 року.

Головуючий суддя М.А. Мишкіна

Суддя О.Ю. Аленін

Суддя Л.В. Лавриненко