ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30 червня 2021 року Справа № 924/707/19

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Гудак А.В. , суддя Петухов М.Г.

секретар судового засідання Ткач Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного малого підприємства "Фінмаркет" на рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 р. у справі № 924/707/19 (головуючий суддя Кочергіна В.О., суддя Виноградова В.В., суддя Танасюк О.Є.)

за позовом Приватного малого підприємства "Фінмаркет" (м. Хмельницький)

до Хмельницької міської ради (м. Хмельницький)

про визнання незаконним рішення 21-ї сесії Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018 р. "Про непоновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет";

про поновлення дії договору оренди землі № 10, укладеного між Хмельницькою міською радою та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" 05.10.2009 р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору

за участю представників:

позивача - Мельник О.Д.;

відповідача - Крамар А.В.; Демчук Л.Г.;

ВСТАНОВИВ:

Приватне мале підприємство "Фінмаркет" звернулося до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Хмельницької міської ради про визнання незаконним рішення Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018 р. "Про непоновлення договори оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет" та поновлення дії договору оренди землі № 10, укладеного між Хмельницькою міською радою та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" 05.10.20019 р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що відповідачем не розглянуто належним чином звернення позивача № 10 від 26.04.2018 р. про поновлення договору оренди землі, відмова не є обґрунтованою, оскільки не містять посилань на порушення вимог закону або інші обставини, якими було зумовлено відмову. Така відмова ,на думку позивача, не може вважатись добросовісною та правомірною. Наголошує, що відмова відповідача у поновленні договору оренди має значно негативніші наслідки, ніж порушення прав орендаря на укладення такого договору на новий строк, передбачених ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки є порушенням права власності позивача на об`єкт незавершеного будівництва.

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 р. у справі №924/707/19 в задоволенні позову відмовлено.

Судове рішення мотивоване недоводеністю позивачем підстав для визнання незаконним рішення Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018 р. "Про непоновлення договори оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет" та поновлення дії договору оренди землі № 10, укладеного між Хмельницькою міською радою та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" 05.10.20019 р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Приватне мале підприємство "Фінмаркет" звернулося до суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд поновити строк на апеляційне оскарження рішення суду, скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким задоволити позовні вимоги.

Мотивуючи апеляційну скаргу, скаржник зазначає, що висновки, наведені в оскаржуваному рішенні не ґрунтуються на нормах Закону України "Про оренду землі". Звертає увагу суду на те, що 20.03.2018 р. він звернувся до відповідача з клопотанням № 5, в якому містилося обґрунтоване з посиланнями на приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі" прохання про поновлення договору оренди на новий строк у зв`язку із закінченням терміну його дії. Незважаючи на те, що вказане клопотання не відповідало вимогам ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (позивачем не було додано до клопотання проект додаткової угоди), воно було розглянуто відповідачем і за результатами такого розгляду й було прийнято рішення № 88 від 11.04.2018 р., відповідно до якого відповідач вирішив договір оренди не поновлювати та вважати припиненим з 27.05.2018 р. у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено. Про прийняття відповідачем рішення № 88 від 11.04.2018 р. позивача було поінформовано листом від 16.04.2018 р. № 12-1369-02-10 та № 02-10-481. У зв`язку із тим, що, як зазначалося вище, клопотання позивача від 20.03.2018 р. про поновлення договору оренди на новий строк, не відповідало вимогам Закону України "Про оренду землі", 26.04.2018 р. позивач вдруге звернувся до відповідача із листом-повідомленням №10, в якому також містилося прохання про поновлення договору оренди на три роки. До вказаного листа-повідомлення було додано низку документів, в т.ч. проект додаткової угоди. У листі-повідомленні зверталася увага на низку обставин, які, на думку позивача, належно обґрунтовували наявність підстав для задоволення викладеного у листі прохання про поновлення договору оренди на новий строк, а також приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Апелянт звертає увагу суду на висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 29.11.2018 р. у справі №912/1288/17, від 10.09.2018 р. у справі № 920/739/17, від 20.05.2020 р. у господарській справі № 905/650/19, від 22.09.2020 р. у справі № 159/5756/18 щодо застосування норм ст. 33 Закону України "Про оренду землі", ст. ст. 3, 59 ЦК України.

Таким чином, всупереч вимогам ст. 33 Закону України "Про орендну землі" та правовій позиції Верховного Суду, відповідач не повідомив позивача про недоліки його звернення, не обґрунтував свої заперечення щодо поновлення договору оренди, не послався на конкретні порушення закону, вказавши в рішенні № 88 від 11.04.2018 р. лише про своє небажання поновити договір оренди, а також його припинення у зв`язку із закінченням строку дії, на який його було укладено.

Скаржник звертає увагу суду на те, що враховуючи належне виконання ним обов`язків за договором оренди, своєчасне звернення до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, відповідач порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору. Така поведінка відповідача, як реакція на звернення позивача із листом-повідомленням, не може, на думку останнього вважатися як добросовісною, так і правомірною.

Скаржник вказує, що звернувшись до суду із позовом про поновлення дії договору оренди шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди із викладенням у позовній заяві змісту такої додаткової угоди, позивач діяв у відповідності до вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі" , а тому всупереч наведеним в оскаржуваному рішенні твердженням, не мав підстав для вимоги про визнання неправомірною відмови відповідача у поновленні договору оренди шляхом направлення листа-повідомлення № 02-10-669 від 17.05.2018 р.

Також апелянт посилається в апеляційній скарзі на справу, яка перебувала в провадженні Господарського суду Хмельницької області за № 924/1032/17. Скаржник вказує, що наведений в оскаржуваному рішенні висновок, що зміна функціонального використання земельної ділянки призведе до зміни коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки, що змінить розмір нормативно - грошової оцінки землі, який призведе до зміни орендної плати, яка є істотною умовою договору оренди землі є спробою суду розширено витлумачити процитовану вище норму, що міститься у ст. 15 Закону України "Про оренду землі", в якій наведено вичерпний перелік істотних умов договору оренди землі.

Апелянт зазначає, що на час звернення позивача до відповідача із клопотанням та листом-повідомленням містобудівна документація на об`єкт будівництва була чинною, а тому наведене в оскаржуваному рішенні твердження про самостійну зміну позивачем функціонального використання земельної ділянки, без урахування, при цьому, містобудівної документації, не може вважатися обґрунтованим.

Скаржник вважає, що доказами у справі беззаперечно підтверджується перебування на вказаній у договорі оренди земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва на час звернення позивача до відповідача із заявами про поновлення договору оренди. Оскільки позивач правомірно набув права власності на об`єкт незавершеного будівництва, розташований на земельній ділянці по вул. Кам`янецькій 2А у м. Хмельницькому, закінчення строку дії договору оренди не може бути підставою для обмеження прав позивача, як власника нерухомості, на володіння та користування нею, а саме такий наслідок фактично має відмова відповідача у поновлені договору оренди.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 19.05.2021 р. відкрито апеляційне провадження у справі; розгляд справи призначено на 23.06.2021 р. о 15:00 год.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.06.2021 р. в судовому засіданні оголошено перерву до 30.06.2021 р. о 12:00 год.

Хмельницька міська рада надіслала до суду відзив на апеляційну скаргу, якому просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін. Відповідач вказує, що суд першої інстанції при розгляді даної справи в повній мірі дослідив всі наявні докази у справі, вірно застосував необхідні норми чинного законодавства, зокрема норми спеціального Закону, який регулює орендні відносини землі - Закону України "Про оренду землі", та відповідну практику Верховного Суду, рішення суду першої інстанції у даній справі є законним та обгрунтованим, прийнятим з дотриманням норм ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Відповідач звертає увагу суду на те, що апеляційна скарга фактично зводиться до цитування норм законодавства та практики Європейського Суду, проте, не містить конкретного зазначення та відсутнє будь-яке правове обгрунтування, в чому саме суд першої інстанції допустив порушення норм чинного законодавства та в чому це виразилось.

Враховуючи встановлені судом обставини та норми ст. 33 Закону України "Про оренду землі", відповідач критично сприймає твердження апелянта про те, що Хмельницькою міською радою порушено право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, оскільки звернення його були належним чином розглянуті відповідно до норм чинного законодавства.

Представник позивача в судових засіданнях 23.06.2021 та 30.06.2021 р. підтримав доводи апеляційної скарги, просить її задоволити, скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким позов задоволити.

Представники відповідачів в судових засіданнях 23.06.2021 та 30.06.2021 р. заперечили доводи апеляційної скарги, просять відмовити в її задоволенні, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів дійшла наступного висновку.

Як встановлено апеляційним господарським судом, 24.03.2008 р. між Хмельницькою міською радою (за договором - орендодавець) та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" (за договором - орендар) укладено договір оренди землі № 48 (далі - договір).

Відповідно до п. 1 договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення 10 сесії міської ради від 25.04.2007 р. № 28 під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, що знаходиться по вул. Кам`янецька, 2А.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2500 кв.м. (п. 2 договору), на земельній ділянці знаходять об`єкти нерухомого майна відсутні, а також інші об`єкти інфраструктури відсутні (п. 3 договору).

За змістом п. 4 договору земельна ділянка передається в оренду під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу.

Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 296 386 грн (п. 5 договору).

Договір укладено на 2 роки до 25.04.2009 р. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 договору).

Згідно п. 15 договору земельна ділянка передається під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу.

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (п.16 договору).

Пунктом 43 договору визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами і державної реєстрації.

Договір підписано представниками та скріплено відтисками печаток сторін, зареєстровано в Державному реєстрі за №48 від 24.03.2008р.

Відповідно до витягу № 2390/01-15 від 22.02.2008 р. з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки площею 2500 кв.м. у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А для будівництва готельно-торгівельно-розважального комплексу, нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 296386 грн. Витяг дійсний до 31.12.2008 р.

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 24.03.2008 р., орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку площею 2500 кв.м. у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А для будівництва готельно-торгівельно-розважального комплексу.

Згідно довідки Хмельницького бюро технічної інвентаризації № 759/01-15 від 13.10.2008 р. готовність недобудовогоного готельно-торгівельно-розважального комплексу, що знаходиться у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, складає 27 %.

27.05.2009р. Хмельницькою міською радою прийнято рішення № 20 про поновлення договору оренди ПМП "Фінмаркет" земельної ділянки у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу на три роки.

05.10.2009 р. між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" (орендар) укладено договір оренди землі № 10 (договір).

Відповідно до п.1 договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення 26 сесії міської ради від 27.05.2009 р. № 20 із земель житлової та громадської забудови, що знаходиться по вул. Кам`янецька, 2А.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 2500 кв.м., землі зайняті поточним будівництвом (п. 2 договору).

На земельній ділянці знаходять об`єкти нерухомого майна об`єкт незавершеного будівництва - готельно-торгівельно-розважальний комплекс готовністю 27%, а також інші об`єкти інфрастуктури відсутні (п. 3 договору).

За змістом п. 4 договору земельна ділянка передається в оренду разом з об`єктом незавершеного будівництва- готельно-торгівельно-розважального комплексу готовністю 27%.

Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 341432,00грн. (п. 5 договору).

Договір укладено на 3 роки до 27.05.2012 р. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 договору).

Згідно п. 15 договору земельна ділянка передається під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу.

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (п.16 договору).

Згідно п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Пунктом 43 договору визначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами і державної реєстрації.

Договір підписано представниками та скріплено відтисками печаток сторін, зареєстровано в Державному реєстрі за №210 від 05.10.2009 р.

Згідно витягу № 4364/01-15 від 01.07.2009 р. з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки площею 2500 кв. м. у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А для будівництва готельно-торгівельно-розважального комплексу, нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 341 432 грн. Витяг дійсний до 31.12.2009 р.

Відповідно до акту приймання-передачі земельної ділянки від 09.04.2009 р., орендодавець передав, а орендар прийняв земельну ділянку площею 2500 кв.м. у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А для будівництва готельно-торгівельно-розважального комплексу.

11.04.2012 р. Хмельницькою міською радою прийнято рішення № 32 про поновлення договору оренди ПМП "Фінмаркет" земельної ділянки у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу на три роки шляхом укладення додаткової угоди.

26.06.2012 р. між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" укладено додаткову угоду № 00640 про поновлення договору оренди землі № 10 від 05.10.2009 р. (далі додаткова угода від 26.06.2012р.)

Пунктом 1 додаткової угоди від 26.06.2012 р. вирішено поновити договір оренди землі № 10 від 05.10.2009 р. на три роки до 27.05.2015 р. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 2 додаткової угоди від 26.06.2012 р. п. 5 договору викладено в редакції: "Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 828 888грн).

Згідно п. 3 додаткової угоди від 26.06.2012 р. п. 9 договору викладено в редакції: "орендна плата вносить орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 23 ЗУ "Про оренду землі" та розмірі 56934,66 грн в рік, що становить 8 % під будівництво торгівельно-розважального комплексу та 6% під будівництво готелю від нормативно-грошовї оцінки земельної ділянки, а на 2012 рік з урахуванням понижуючого коефіцієнту 0,8 орендна плата становить 45547,73 грн.

Додаткова угода від 26.06.2012 р. підписана представниками та скріплено відтисками печаток сторін, зареєстрована в Державному реєстрі за № 00640 від 26.06.2012 р.

Згідно витягу № 652/01-15 від 14.02.2012р. з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки площею 2500кв.м. у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А для будівництва готельно-торгівельно-розважального комплексу, нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 828888грн. Витяг дійсний до 31.12.2012р.

27.05.2015р. Хмельницькою міською радою прийнято рішення № 35 про поновлення договору оренди ПМП "Фінмаркет" земельної ділянки у м. Хмельницькому, вул. Кам`янецька, 2А, під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу на три роки шляхом укладення додаткової угоди.

18.11.2015р. між Хмельницькою міською радою (орендодавець) та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" укладено додаткову угоду № 937/02 про поновлення Договору оренди землі № 10 від 05.10.2009 р. (додаткова угода від 18.11.2015р.).

Пунктом 1 додаткової угоди від 26.06.2012 р. вирішено поновити договір оренди землі № 10 від 05.10.2009 р. на три роки до 27.05.2018 р. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Пунктом 2 додаткової угоди від 26.06.2012 р. п. 5 договору викладено в редакції: "Нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 1 035 522 грн).

Згідно п. 3 додаткової угоди від 26.06.2012 р. п. 9 договору викладено в редакції: "орендна плата вносить орендарем у грошовій формі відповідно до ст. 23 ЗУ "Про оренду землі" та розмірі 71127,94 грн в рік, що становить 8 % під будівництво торгівельно-розважального комплексу та 6% під будівництво готелю від нормативно-грошовї оцінки земельної ділянки, а з 01.04.2015р. по 31.12.2015 р. орендна плата за землю складає 60 458, 75 грн в рік, що становить 6,8 % під будівництво торгівельно-розважального комплексу та 5,1% під будівництво готелю від нормативно-грошовї оцінки земельної ділянки.

Додаткова угода від 18.11.2015 р. підписана представниками та скріплено відтисками печаток сторін.

Згідно витягу № 32-28-0.4-2646/15-15 від 05.11.2015 р. з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки площею 2500 кв.м. у м. Хмельницькому, вул. Камянецька, 2А для будівництва готельно-торгівельно-розважального комплексу, нормативно-грошова оцінка земельної ділянки становить 1 035 511 грн. Витяг дійсний до 31.12.2015р.

20.03.2018р. директор ПМП "Фінмаркет" звернувся до Хмельницького міського голови з клопотанням № 5 та просив, у зв`язку з закінченням договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" поновити строк дії договору оренди на новий термін та змінити код КВЦПЗ земельної ділянки з "03.15 для будівництва торгівельно-розважального комплексу землі житлової та громадської забудови" на "02.10 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгівельно-розважальної та ринкової інфраструктури землі житлової та громадської забудови". Зі зміною орендної плати та терміном оренди погоджується.

До клопотання долучено копію договору оренди землі, витяг з ЄДРПОУ, копію статуту юридичної особи, копію містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки; довідку ДПІ про відсутність заборгованості по орендній платі, витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку.

Клопотання отримано Хмельницької міською радою 20.03.2018 р.

11.04.2018 р. Хмельницької міською радою прийнято рішення № 88 про непоновлення договору оренди землі ПМП "Фінмаркет" та вважати договір оренди землі № 10 від 05.10.2009 р. із змінами, внесеними додатковими угодами від 26.06.2012 р., від 18.11.2015 р. припиненим з 27.05.2018 р., у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

16.04.2018р. Хмельницька міська рада направила ПМП "Фінмаркет" лист-повідомлення №02-10-481 про прийняте рішення №88 від 11.04.2018 р. щодо непоновлення договору оренди землі № 10 від 05.10.2009 р. та наявність заперечень щодо поновлення договору на новий термін. До листа-повідомлення долучено копію рішення ради № 88 від 11.04.2018 р. та акт приймання-передачі земельної ділянки.

16.04.2018 р. листом № 12-1369-02-10 Хмельницька міська рада поінформувала ПМП "Фінмаркет" на звернення від 20.03.2018 р. про прийняте рішення № 88 від 11.04.2018 р. щодо непоновлення договору оренди землі № 10 від 05.10.2009 р. та лист повідомлення №02-10-481 від 16.04.2018 р.

26.04.2018 р. директор ПМП "Фінмаркет" направив Хмельницькому міському голові лист-повідомлення (вих. №10) з посиланням на приписи п. 1 додаткової угоди від 18.11.2015 р., ч. 2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі" про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк та проханням продовжити договір оренди землі на три роки.

Заявник просив врахувати, що відповідно до п. 3, 4 договору оренди на земельній ділянці, розташованій по вул. Кам`янецькій, 2А у м. Хмельницькому, яка перебуває в користування ПМП "Фінмаркет", знаходиться об`єкт незавершеного будівництва: готельно-торгівельно-розважальний комплекс готовністю 27 % і земельна ділянка передавалась підприємству в оренду із зазначеним об`єктом незавершеного будівництва. Вказана у договорі оренди земельна ділянка використовується ПМП "ФІНМАРКЕТ" відповідно до її цільового призначення, зазначеного в п. 16 договору оренди, - землі житлової та громадської забудови, незважаючи на те, що згідно містобудівних умови та обмежень забудови земельної ділянки № 10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016 р. взамін № 114/ГП-25.1-04 від 23.06.2014 р., та виготовлено на їх підставі проектної та дозвільної документації підприємством розпочато будівництво на цій земельній ділянці висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства.

У даному випадку має місце лише зміна виду використання земельної ділянки (у зв`язку із зміною назви та основних техніко-економічних показників об`єкта будівництва), але в межах однієї категорії земель, визначеної відповідно до ст. 19 Земельного кодексу України, а саме: земель житлової та громадської забудови. У відповідності до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 року №548, зазначене використання земельної ділянки є різновидом функціонального використання (виду) землі в межах такої категорії: землі житлової та громадської забудови.

При цьому, на думку ПМП "Фінмаркет", з огляду на те, що відбуватиметься заміна вказаного у Договорі оренди об`єкту будівництва, який має споруджуватися на орендованій земельній ділянці, відповідно до вказаної Класифікації видів цільового призначення земель у додатковій угоді повинно бути зазначено такий код та цільове призначення земель (КВЦПЗ): 02.10. (для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури). Виконання ПМП "Фінмаркет" на земельній ділянці, вказаній у договорі оренди, будівельних робіт здійснюється на підставі відповідних дозвільних документів, які не скасовані (не визнані недійсними) на час звернення із цим листом, а саме: Містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (ухвалою Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 14.06.2017 року, постановленою в адміністративній справі №686/10921/17 дію рішення виконавчого комітету Хмельницької міської ради Хмельницької області №274 від 28.04.2017 року "Про скасування містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №10/171-25.1-04 від 14.01.2016 взамін №114/171-25.1-04 від 23.06.2014, виданих приватному малому підприємству "ФІНМАРКЕТ" для будівництва висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано- прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства" було зупинено); розробленої на підставі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки проектної документації; Дозволу на виконання будівельних робіт від 17.07.2016 року, виданого Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

У листі зазначено, що при поновленні договору оренди істотні умови цього договору, вказані у ст. 15 Закону України "Про оренду землі", змінюватися не будуть, крім розміру орендної плати, зміна розміру якої зумовлена збільшенням нормативної грошової оцінки землі. При цьому, оскільки розрахунок орендної плати при укладенні (поновленні) договорів оренди земельної ділянки здійснюється фахівцями Управління земельних ресурсів та земельної реформи Хмельницької міської ради, наведений ПМП "ФІНМАРКЕТ" у проекті додаткової угоди розмір орендної плати є орієнтовним та буде визначений остаточно на підставі відповідного розрахунку.

До листа-повідомлення № 10 долучено витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки № 32-22-0.33-1223/116-18 від 19.03.2018 р. та проект додаткової угоди.

Згідно витягу з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки №32-22-0.33-1223/116-18 від 19.03.2018р., цільове призначення земельної ділянки 03.15 Для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (п.5), коефіцієнт Кф 0,7 (п.12), нормативно-грошова оцінка 1900963грн. (п. 16).

За змістом проекту додаткової угоди:

1. Пункт 5 договору оренди викласти у наступній редакції: Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 900 963 грн.

2. Пункт 8 договору оренди викласти у наступній редакції: Договір укладено на 3 (три) роки до 27.05.2021 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

3. Пункт 9 Договору оренди викласти у наступній редакції: Орендна плата вноситься орендарем у безготівковій формі, в розмірі 130 573 грн на рік, що становить відсотків під висотний багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими торговельно -офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства на рахунок орендодавця за наступними реквізитами: р/р №0002 в ГУ ДКСУ у Хмельницькій області МФО 815013; , код платежу 18010600, Одержувач: УК у м. Хмельницькому "м.Хмельницький".

4. Пункт 15 Договору оренди викласти в наступній редакції: Земельна ділянка передається в оренду під будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства.

5. Пункт 16 Договору оренди викласти в наступній редакції: Цільове призначення земельної ділянки землі житлової та громадської забудови. Код земельної ділянки згідно Класифікатора видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.-2010 року №548: 02.10. "для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури".

У всьому іншому, що не є предметом регулювання цієї додаткової угоди, сторони керуються умовами Договору оренди. Ця додаткова угода набуває чинності з моменту її підписання уповноваженими представниками сторін і діє до 27.05.2021 року. Ця додаткова угода складена в 3-х оригінальних примірниках, які мають однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною договору оренди.

Також в матеріалах справи наявні платіжні доручення про сплату орендної плати за землю згідно договору № 1за період червень 2018р. січень 2019р.

17.05.2018 р. Хмельницька міська рада направила лист-повідомлення № 02-10-669 на звернення ПМП "Фінмаркет" №10 від 26.04.2018 р., яким поінформувала, що Хмельницькою міською радою 11.04.2018 р. прийнято рішення № 88, яким вирішено договір оренди землі від № 10 від 05.10.2009 р. щодо земельної ділянки по вул. Кам`янецькій, 2А площею 2500кв.м., переданої в оренду під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, який був укладений між Хмельницькою міською радою та ПМП "Фінмаркет" не поновлювати у зв`язку з закінченням строку його дії. У листі зазначено, що Хмельницька міська рада вдруге повідомляє про наявність заперечень щодо поновлення договору оренди землі від 05.10.2009 р.

20.06.2008 р. Хмельницька міська рада направила лист-повідомлення № 02-10-823 на ПМП "Фінмаркет" щодо наявності заперечень про поновлення договору оренди землі від 05.10.2009 р. та вимагала припинити використання земельної ділянки по вул. Кам`янецька, 2А. До листа повідомлення долучено копію рішення міської ради від 11.04.2018 р. № 88 та акт приймання передачі земельної ділянки з оренди.

В матеріалах справи наявні містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки №10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016 р. взамін №114/ГП-25.1-04 від 23.06.2014 р. м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, 2А, видані на об`єкт будівництва будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства (п.1); основні техніко-економічні показники об`єкта будівництва (орієнтовно): площа забудови 2333,0 кв.м.; поверховість 30; умовна висота будинку 73,5.

15.05.2019 р. головним інспектором будівельного нагляду відділу нагляду за діяльністю уповноважених органів з питань архітектури та містобудування Управління ДАБІ у Хмельницькій області Роїк А.Г. прийнято рішення №04-ПП/с про скасування дії містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016 р. на "Будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства по вул. Кам`янецька, 2А в м. Хмельницький" (замовник ПМП "Фінмаркет") (т.1, а.с. 133-135).

Згідно відповіді Хмельницького БТІ № 378/01-18 від 15.07.2019 р. на запит № 240 щодо надання інформації про підставі видачі довідки № 759/01-15 від 13.01.2008 р. зазначено, що в матеріалах інвентаризаційної справи відсутні документи, які б свідчили про проведення технічної інвентаризації та стали підставою для розрахунку відсотку готовності і фомлення довідки №759/01-15 від 13.10.2008 р. Також зазначено, що у 2008 р. ПМП "Фінмаркет" жодних послуг в БТІ не замовляло (т.1, а.с.136).

В матеріалах справи наявний містобудівельний розрахунок з техніко-економічними показниками запланованого об`єкту будівництва по об`єкту Будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства по вул. Кам`янецька, 2А в м. Хмельницький" (замовник ПМП "Фінмаркет"), виконаний ПП Мартинюк (т. 1, а.с. 139-147).

У Розділі 1.3 "Характеристика земельної ділянки та існуючої забудови" зазначено, що земельна ділянка вільна від забудови; у розділі 1.5 "Розрахунки щодо умов та обмежень забудови земельної ділянки, порівняльний аналіз намірів забудови" зазначено, що існуючий відсоток забудови даної земельної ділянки складає 0%.

Згідно додатку до експертного звіту №00-1970-15/ЦБ щодо розгляду проектної документації за проектом "Будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства по вул. Кам`янецька, 2А в м. Хмельницькому" проект розроблений у 2016р. ПП Мартинюк на замовлення ПМП "Фінмаркет" на підставі містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки №10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016р., завдання на проектування, затвердженого директором ПМП "Фінмаркет" у 2016році; ділянка вільна від забудови, інженерних мереж та зелених насаджень. (т.1, а.с.148-150).

Відповідно до відомостей п. 3 "Завдання на проектування", затвердженого Директором ПМП "Фінмаркет" 21.02.2016р., вид будівництва нове будівництво (т.1, а.с.151-153).

Згідно п.1 пояснювальної записки Проекту будівництва висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства по вул. Кам`янецька, 2А в м. Хмельницькому, виконаного на замовлення ПМП "Фінмаркет" на підставі завдання на проектування та вихідних даних, земельна ділянка на момент виготовлення проектної документації вільна від забудови та цінних зелених насаджень (т.1, а.с.154).

У справі наявні листи-звернення Хмельницької міської ради №02-10-567 від 16.05.2017 р., № 02-10-691 від 02.06.2017 р. до Держархбудінспекції України про скасування дозволу ПМП "Фінмаркет" на виконання будівельних робіт за адресою Кам`янецька, 2А, у зв`язку з скасуванням містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки (т.1, а.с.158).

Згідно листа Держархбудінспекції України від 06.06.2017 р. № 40-303-12/4740, адресованого Хмельницькій міській раді на звернення № 02-10-567 від 16.05.2017 р., № 02-10-691 від 02.06.2017 р. повідомлено, що у період з 17.05.2017р. по 23.05.2017р. посадовими особами Управління було здійснено неодноразові звернення виїзди за вказаною адресою з метою проведення перевірки. Під час виїздів посадових осіб Управління встановлено, що земельна ділянка огороджена парканом та вільна від забудови. На момент прибуття на місце за вказаною адресою факту виконання будівельних робіт не встановлено (т.1, а.с.156).

Згідно акту обстеження земельної ділянки від 02.03.2017р., складеного комісією у складі директора департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів, головного спеціаліста відділу цивільної та промислової забудови управління архітектури та містобудування, головного спеціаліста відділу оренди та продажу землі управління земельних ресурсів та земельної реформи за результатами обстеження в натурі на місцевості земельної ділянки по вул. Кам`янецька, 2А встановлено, що на земельній ділянці знаходяться бетонні плити та піддони з цеглою. На ділянці відсутні об`єкти завершеного та незавершеного будівництва. До акту долучено ксерокопії фотознімків огляду земельної ділянки (т.1, а.с.159-167).

Згідно акту обстеження земельної ділянки від 25.10.2017 р., складеного комісією у складі директора департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів, заступника начальника управління земельних ресурсів та земельної реформи начальника відділу оренди та продажу землі Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів, головного спеціаліста відділу оренди та продажу землі управління земельних ресурсів та земельної реформи, головного спеціаліста відділу генерального плану управління архітектури, містобудування та земельних ресурсів за результатами обстеження в натурі на місцевості земельної ділянки по вул. Кам`янецька, 2А встановлено, що на земельній ділянці розміщені будівельна техніка, будівельні матеріали та проводяться будівельні роботи по влаштуванню фундаменту (палеве поле). (т.1, а.с. 175).

Згідно акту обстеження земельної ділянки від 16.01.2019 р., складеного комісією у складі директора департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів, в.о. начальника управління земельних ресурсів та земельної реформи, головного спеціаліста відділу оренди та продажу землі управління земельних ресурсів та земельної реформи за результатами обстеження в натурі на місцевості земельної ділянки по вул. Кам`янецька, 2А встановлено, що на земельній ділянці розміщений будівельний кран, металеві вагончики, розпочато будівництво. На час обстеження будівельні роботи на земельній ділянці по вул. Кам`янецька, 2А не виконувались. Додаток 3 фото. До акту долучено ксерокопії фотознімків огляду земельної ділянки (т.1, а.с. 168-171).

Згідно акту обстеження земельної ділянки від 19.04.2019р., складеного головними спеціалістами відділу оренди та продажу землі управління земельних ресурсів та земельної реформи за результатами обстеження в натурі на місцевості земельної ділянки по вул. Кам`янецька, 2А встановлено, що на земельній ділянці працює будівельний кран та ведуться будівельні роботи. Додаток 2 фото. До акту долучено ксерокопії фотознімків огляду земельної ділянки (т.1, а.с.172-174).

Також в матеріалах справи наявне листування ГУ Держгеокадастру щодо усунення поуршен земельного законодавства під час використання земельної ділянки з кадастровим номером :01:004:0120 по вул. Кам`янецькій, 2А, акти перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 08.04.2019р. №120-ДК/149/АП/09/01/-19, від 14.02.2019р. №86-ДК/44/АП/09/01/-19, припис від 14.02.2019р. №86-ДК/0014Пр/03/01/-19 (т.1, а.с.176-183).

Також до матеріалів справи долучено копії дозволів на виконання будівельних робіт, видані ПМП "Фінмаркет" № 42 від 20.03.2006 р. (основні етапи робіт - підготовчі роботи, строк дії дозволу до 22.06.2006р., до 30.09.2006р. продовжено), № 29 від 01.03.2007 р. (основні етапи робіт - підготовчі роботи, строк дії до 30.03.2007р.); архітектурно-планувального завдання №58, довідки Хмельницького БТІ від 25.01.2012р. №42/01-15 про готовність об`єкту незавершеного будівництва на 27%; судових рішень у справі № 924/1032/17, у справі № 822/2128/17, у справі № 686/10921/17, у справі № 560/2229/19 (т.1, а.с. 201-236), у справі № 560/2229/19 (т. 2, а.с. 63-72, а.с.136-152), у справі № 560/1451/19 (Т.2, а.с.73-78); довідки Хмельницького БТІ від 06.04.2007р. №89/01-15 про готовність об`єкту незавершеного будівництва на 11% (т.2, а.с. 21); довідки ФОП Юдаєвої І.В. №09/08-2015 від 19.08.2015р. про готовність об`єкту незавершеного будівництва на 27% (т.2, а.с.34); договору на виконання проектних робіт №419/р від 30.03.2015р., укладеного між ПМП "Фінмаркет" та ПП Мартинюком П.Є. (т.2, а.с. 35-37), додаткового угоди до договору від 20.01.2016р. (т.2, а.с. 39); договору №617 від 23.02.2016р. щодо оцінки санітарно-епідеміологічного стану умов інсоляції та природного освітлення (т.2, а.с.39-40); наукового звіту №22/509 від 03.03.2016р. (т.2, а.с.41-42); листа від 12.03.2016р. за вих. № 7/17-2566 Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України про надіслання ПМП "Фінмаркет" копію Витягу з протоколу від 04.03.2016р. №11 засідання Секції Житлового будівництва, промислової та інженерно-транспортної забудови, будівельних матеріалів і виробів Науково-технічної ради Мінрегіону про можливість відхилення від вимог ДБН під час проектування об`єкта будівництва по Кам`янецькій, 2А в м. Хмельницькому (том 2, арк. 43-44); копію Експертного звіту №00-1970-15/ЦБ щодо розгляду проектної документації за проектом "Будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства на вул. Кам`янецька, 2А у м. Хмельницькому", затвердженого Директором ДП "Укрдержбудекспертиза" 22.03.2016 р. (т.2 а.с. 45-46); додатку до звіту (т.2 а.с. 47-50); Протоколу державної саніторно-епідеміологічної експертизи від 31.03.2016р. №422, складеного Державною установою "Інститут громадського здоров`я ім. О.М. Марзєєва НАМН України" (т.2 а.с. 51); висновку державної санітарно-епідеміологічної експертизи №05.03.02-07/11518 від 06.04.2016р. (т.2 а.с. 52); Звіту за результатами робіт для потреб державної санітарно-епідеміологічної експертизи № 22.2/813 від 31.03.2016 р. (т.2 а.с. 53-54); Договору про організацію капітального будівництва та передачу функцій замовника від 02.02.2017р., укладеного між ПМП "Фінмаркет" та ПП "Буд Кепітал Менеджмент" (т.2 а.с. 55-58).

Згідно відповіді № 6-419/15 від 17.02.2018 р. на адвокатський запит №24 від 15.02.2018 р., ФОП Мартинюк П.Є. повідомив, що вказане у розділі 1.3 формулювання "ділянка вільна від забудови" необхідно розуміти так, що зазначена земельна ділянка не містить в своїх межах убідь-яких капітальних будівель (споруд), демонтаж яких мав би здійснюватися перед початком забудови цієї земельної ділянки. Щодо елементів об`єкта незавершеного будівництва готельно-розважального комплексу, як то: будівельний котлован, пробні буро-набивні палі, які знаходилися на вказаній земельній ділянці на момент виконання мною містобудівельного розрахунку, то такі лементи мали бути використані в процесі створення нового об`єкта, відносяться до підземних споруд і не обмежують можливість запланованого будівництва на вказаній земельній ділянці, інформація про їх існування тому не зазначалась у містобудівельному розрахунку (т.2 а.с. 60).

Позивач вважаючи, що відповідачем порушено його права на укладення договору оренди землі на новий строк, порушено його право власності на об`єкт нерухомості, розташований на орендованій земельній ділянці, просить суд визнати незаконним рішення Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018р. "Про непоновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет" та поновити дію договору оренди землі № 10, укладеного між Хмельницькою міською радою та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" 05.10.2009 р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору.

Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в межах доводів та вимог апеляційної скарги, перевіряючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, на підставі встановлених фактичних обставин справи, колегія суддів зазначає наступне.

Стаття 19 Конституції України визначає, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з ч. 3 ст. 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України. Відповідно до положень статті 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема розпорядження землями територіальних громад.

Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

Згідно з ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду землі" захист прав орендаря на орендовану земельну ділянку забезпечується нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону.

Відповідно до ч.ч. 2 та 3 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав, та визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

За нормами частини 1 ст. 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України "Про оренду землі" (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренду землі.

Так, згідно з частиною 1 статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 зазначеного Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 5 статті 33 цього Закону передбачено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Для застосування положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти:

1) орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором;

2) орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк;

3) до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

4) орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури та строків, і для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Таким чином, при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору в порядку передбаченому частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", з`ясуванню судом підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов.

Таким чином, право орендаря (наймача), визначене ст. 33 Закону України "Про оренду землі", є переважним, тобто за своєю правовою природою воно є привілеєм носія прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами.

Колегія суддів вказує, що орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря або може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому, необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обгрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та не виконання орендодавцем встановленого ч. 5 ст. 3 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Відповідно до ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. Добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом ч. 3 ст. 59 ЦК України.

Отже, законодавець, закріпивши зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар. Так, за умов належного виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

Подібний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 29.11.2018 р. у справі № 912/1288/17, постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справа щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 р. у справі № 920/739/17, постанові Верховного Суду від 20.05.2020 р. у справі № 905/650/19.

Крім того, колегія суддів звертає на висновки щодо застосування норм права, наведені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 р. у справі № 159/5756/18, у якій, зокрема, зазначається, що аналіз норм, які міститься у ст. 33 Закону України "Про оренду землі" дає підстави для висновку, що вказаною статтею визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

При цьому, як вказує Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові, законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

У цій же постанові Великої Палати Верховного Суду також зазначається про те, що дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обгрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Як встановлено апеляційним судом, 20.03.2018 р. більш ніж за місяць до закінчення строку дії договору позивач звернувся до відповідача з клопотанням № 5, в якому містилося обґрунтоване, з посиланнями на приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі" прохання про поновлення договору оренди на новий строк у зв`язку із закінченням терміну його дії.

До клопотання долучено копію договору оренди землі, витяг з ЄДРПОУ, копію статуту юридичної особи, копію містобудівних умов та обмежень, довідку з ДПІ про відсутність заборгованості по орендній платі; витяг із технічної документації про нормативно-грошову оцінку.

Клопотання отримано Хмельницькою міською радою 20.03.2018р.

Колегія суддів зазначає, що позивачем під час звернення до міської ради з клопотанням від 20.03.2018р., порушено визначений ч. 1 - ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" порядок дій щодо поновлення договору оренди, а саме не долучено проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди землі.

Однак, незважаючи на те, що вказане клопотання не відповідало вимогам ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки позивачем не було додано до клопотання проект додаткової угоди, воно було розглянуто відповідачем і за результатами такого розгляду було прийнято оспорюване рішення № 88 від 11.04.2018 р. "Про непоновлення договору оренди земельної ділянки ПМП "Фінмаркет", відповідно до якого відповідач вирішив не поновлювати договір оренди та вважати його припиненим з 27.05.2018 р. у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

16.04.2018 р. Хмельницькою міською радою на адресу ПМП "Фінмаркет" було направлено лист-повідомлення № 02-10-481 про непоновлення договору оренди землі та копію рішення Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018 р.

У зв`язку із тим, що клопотання позивача від 20.03.2018 р. про поновлення договору оренди на новий строк, не відповідало вимогам Закону України "Про оренду землі", 26.04.2018р. позивач за місяць до закінчення строку дії договору вдруге звернувся до відповідача із листом-повідомленням № 10, в якому також містилося прохання про поновлення договору оренди на три роки.

До вказаного листа-повідомлення було додано низку документів, в т.ч. проект додаткової угоди. У листі-повідомленні зверталася увага на низку обставин, які, на думку позивача, належно обґрунтовували наявність підстав для задоволення викладеного у листі прохання про поновлення договору оренди на новий строк, а також приписи ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

За результатами розгляду поданого позивачем листа-повідомлення №10 від 26.04.2018р. Хмельницька міська рада направила ПМП "Фінмаркет" лист-повідомлення № 02-10-669 від 17.05.2018р., яким поінформувала, що Хмельницькою міською радою 11.04.2018 р. прийнято рішення № 88, яким вирішено договір оренди землі від № 10 від 05.10.2009 р. не поновлювати у зв`язку з закінченням строку його дії.

Із змісту листа-відповіді від 17.05.2018 р. №02-10-669, колегією суддів було встановлено, що лист-повідомлення № 10 від 26.04.2018р., з яким позивач вдруге звернувся до відповідача про поновлення договору оренди на три роки, останнім (відповідачем) взагалі не розглядався - відмову у поновленні договору оренди обґрунтовано у листі-відповіді з посиланням на рішення № 88 від 11.04.2018 р., яке прийняте відповідачем за результатами розгляду іншого звернення позивача (клопотання № 5 від 20.03.2018 р.).

Колегія суддів вказує, що оскільки клопотання позивача № 5 від 20.03.2018 р. не відповідало вимогам ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", воно взагалі не мало розглядатись відповідачем, який повинен був лише поінформувати позивача про невідповідність цього документу вимогам закону або ухвалити відповідне рішення з посиланням на вказану обставину.

Всупереч вимогам ст. 33 Закону України "Про орендну землі", відповідач не повідомив позивача про недоліки його звернення, не обґрунтував свої заперечення щодо поновлення договору оренди, не послався на конкретні порушення закону, вказавши в оспорюваному рішенні № 88 від 11.04.2018 р. лише про своє небажання поновити договір оренди, а також його припинення у зв`язку із закінченням строку дії, на який його було укладено.

За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору із наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

При цьому суд вказує, що у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Таким чином, апеляційний господарський суд встановив, що саме відповідач порушив процедуру реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі".

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для визнання незаконним рішення Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018 р. "Про непоновлення договору оренди земельної ділянки Приватному малому підприємству "Фінмаркет" та поновлення дії договору оренди землі № 10, який укладений між Хмельницькою міською радою та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" 05.10.2009р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору у редакції позивача.

Окрім того, судова колегія вирішуючи даний спір приймає до уваги наступні обставини.

Суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні вказав, що позивачем не заявлено вимоги щодо визнання неправомірною відмови відповідача у поновленні договору оренди, шляхом направлення листа-повідомлення № 02-10-669 від 17.05.2018 р. Однак, на переконання суду, вказана обставина не могла прийматися судом до уваги при ухваленні рішення.

Так, відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим Законом.

За приписами ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

З огляду на зміст норм Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" лист органу місцевого самоврядування не є рішенням суб`єкта владних повноважень, прийнятим на виконання владних управлінських функцій, що стосується прав або інтересів визначеної в акті особи або осіб. Листи - це службова кореспонденція, вони можуть носити лише роз`яснювальний, інформаційний та рекомендаційний характер і не містять правових норм, які зачіпають права, свободи й законні інтереси громадян. Такі правові норми мають бути викладені виключно у нормативно-правовому акт або нормативному акті індивідуальної дії.

Колегія суддів зазначає, що норми Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" не містять положень, які б передбачали можливість оскарження особою повідомлень (листів) органів місцевого самоврядування.

Відтак, лист відповідача від 17.05.2018 р. № 02-10-669 не є рішенням органу місцевого самоврядування, прийнятим в межах передбачених законом повноважень відповідача, а тому не може бути предметом судового оскарження. Крім того, відповідно до ч. 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржене в суді.

Колегія суддів також зазначає, що у п. 74 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29.09.2020 р. у справі № 378/596/16-ц (до розгляду вказаної справи Великою Палатою Верховного Суду провадження у справі № 924/707/19 було зупинено ухвалою суду від 03.12.2019р.) зазначено, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди. Тобто належним способом захисту порушеного права, як вказано у цьому ж пункті постанови Великої Палати Верховного Суду, є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту.

Таким чином, позивач, звернувшись до суду із позовом про поновлення дії договору оренди шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди із викладенням у позовній заяві змісту такої додаткової угоди, діяв у відповідності до вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а тому всупереч наведеним в рішенні твердженням, не мав підстав для вимоги про визнання неправомірною відмови відповідача у поновленні договору оренди шляхом направлення листа-повідомлення № 02-10-669 від 17.05.2018 р.

Також суд першої інстанції вказав, що між позивачем та відповідачем не досягнуто домовленості щодо зміни умов договору оренди. Водночас, відповідно до заявлених позивачем вимог він просить суд визнати договір оренди поновленим на змінених умовах. При цьому, будь-яких доказів врегулювання нових умов договору оренди за згодою сторін чи в судовому порядку матеріали справи не містять.

У цій же частині рішення суду зазначається, що суд, проаналізувавши змінені умову договору, щодо функціонального використання земельної ділянки, врахував, що вказана умова договору безпосередньо впливає на умову розміру орендної плати, оскільки спричиняє зміну коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф), який покладено в основу визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що в свою чергу змінює розмір нормативно грошової оцінки землі, який призводить до зміни орендної плати, яка є істотною умовою договору оренди землі згідно ст.15 Закону України "Про оренду землі", вказані зміни безпосередньо стосуються зміни розміру орендної плати і повинні бути узгоджені сторонами.

Спростовуючи наведений в оскаржуваному рішенні висновок, колегія суддів зазначає, що вимоги ст. 15 Закону України "Про оренду землі" містять перелік істотних умов договору оренди землі. Відповідно до вказаної норми такими умовами є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки), строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Позивач не ініціював внесення змін до істотних умов договору оренди (крім майже двократного збільшення розміру орендної плати, пов`язаного із зміною нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, проти якого відповідач не висловив жодних заперечень), а лише запропонував внести зміни до п. п. 9, 15, 16 договору оренди, які відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" не відносяться до істотних умов цього договору, а саме: змінити назву розташованого на земельній ділянці об`єкта будівництва: "готельно торгівельно-розважальний комплекс" на "висотний багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства"; включити до договору оренди код земельної ділянки згідно Класифікатора видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 р. №548: 02.10. "для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури".

Колегія суддів приймає до уваги доводи позивача, що в даному випадку має місце лише зміна виду використання земельної ділянки (у зв`язку із зміною назви та основних техніко-економічних показників об`єкта будівництва), але в межах однієї категорії земель, визначеної відповідно до ст.19 Земельного кодексу України, а саме: земель житлової та громадської забудови.

Окрім того, колегія суддів вказує, що у провадженні Господарського суду Хмельницької області перебувала справа № 924/1032/17 за позовом Хмельницької міської ради до ПМП "Фінмаркет" про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку. Вказаний позов Хмельницькою міською радою було обґрунтовано тим, що, на її думку, спорудження ПМП "Фінмаркет" на земельній ділянці, розташованій по вул. Кам`янецькій, 2 у м.Хмельницькому висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства, а не того об`єкту, який зазначений у договорі оренди - готельно-торгівельно-розважального комплексу, є порушенням умов договору оренди та зміною виду цільового призначення земельної ділянки.

Як вбачається із змісту постанови Рівненського апеляційного господарського суду від 29.01.2018 р. та постанови Верховного Суду від 17.04.2018 р. у справі № 924/1032/17, суди апеляційної і касаційної інстанцій не погодилися із твердженнями Хмельницької міської ради та висновками Господарського суду Хмельницької області, викладеними в постановленому у справі рішенні від 04.12.2017р., який визнав такі твердження обґрунтованим, а тому зазначене рішення скасував.

Як вказує позивач, саме з огляду на вказані вище обставини, що були встановлені у справі № 924/1032/17, він задля остаточного врегулювання питань, якими було зумовлено звернення Хмельницької міської ради до суду із позовом про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку, запропонував внести зміни до п. п. 9, 15, 16 договору оренди.

Окрім того, апеляційний суд не погоджується з висновком суду першої інстанції про те , що зміна функціонального використання земельної ділянки призведе до зміни коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки, що змінить розмір нормативно грошової оцінки землі та розмір орендної плати, яка є істотною умовою договору оренди землі є порушенням ст. 15 Закону України "Про оренду землі", в якій наведено вичерпний перелік істотних умов договору оренди землі.

Надаючи оцінку вказаній вище обставині необхідно також враховувати, що:

- вказаний позивачем у додатковій угоді до договору оренди розмір орендної плати, був визначений на підставі Витягу із технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки від 19.03.2018 р. і майже у два рази перевищував розмір орендної плати, вказаної у п. 9 договору оренди, а відповідач проти такого збільшення не заперечував;

- у листі-повідомленні № 10 від 26.04.2018 р. позивач вказав про те, що розмір орендної плати визначено ним на підставі нової нормативної грошової оцінки землі, але оскільки розрахунок орендної плати при укладенні (поновленні) договорів оренди земельної ділянки здійснюється фахівцями Управління земельних ресурсів та земельної реформи Хмельницької міської ради, наведений позивачем у проекті додаткової угоди розмір орендної плати є орієнтовним та буде визначений остаточно на підставі відповідного розрахунку.

Колегія суддів також зазначає, що в рішенні суду першої інстанції також вказано про те, що на час розгляду даної справи Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки № 10/ГП-25.1-04 від 14.01.2016 р. взамін № 1 14/ГП-25.1-04 від 23.06.2014р., видані на об`єкт будівництва будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства по вул. Кам`янецька, 2А у м. Хмельницькому скасовані рішенням № 04- ПП/с від 15.05.2019 р. головного інспектора будівельного нагляду відділу нагляду за діяльністю уповноважених органів з питань архітектури та містобудування Управління ДАБІ у Хмельницькій області, чинність якого підтверджено постановою Сьомого апеляційного адміністративного суду від 05.03.2020 р. у справі № 560/2229/19.

Водночас, колегія суддів вказує, що встановлені Сьомим апеляційним адміністративним судом у постанові від 05.03.2020р. у справі № 560/2229/19 обставини порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, не існували, як на час звернення позивача до відповідача із клопотанням та листом-повідомленням про поновлення договору оренди на новий строк, при прийнятті відповідачем рішення від № 88 від 11.04.2018 р. та направленні позивачу листів-відповідей на його звернення, якими його було поінформовано про відмову в укладенні додаткової угоди. Суд вказує, що на час звернення позивача до відповідача із клопотанням та листом-повідомленням вказана документація на об`єкт будівництва була чинною, а тому наведене в оскаржуваному рішенні твердження про самостійну зміну позивачем функціонального використання земельної ділянки, без урахування, при цьому, містобудівної документації, не може вважатися обґрунтованим.

Крім того, укладений договір оренди землі не легалізовує і не встановлює обов"язку Хмельницької міської Ради щодо будівництва конкретного об"єкта,оскільки таке будівництво регулюється спеціальним законодавством ,зокрема законами України " Про основи містобудування"," Про відповідальність підприємств, їх об"єднань,установ та організацій за правопорушення у сфері містобудування "," Про архітектурну діяльність ","Про будівельні норми"," Про регулювання містобудівної діяльності" тощо .

Також колегія суддів зазначає, що висновки суду першої інстанції щодо безпідставності тверджень позивача про наявність на земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва спростовується наступним.

При розгляді справи судом першої інстанції не було взято до уваги додані відповідачем докази, які містять інформацію про наявність на земельній ділянці щодо якої було укладено договір оренди об`єкту незавершеного будівництва, зокрема:

- листи Головного управління Держгеокадастру у Хмельницькій області від 18.02.2019 р. № 19-220.41-1009/2-19, від 12.04.2019 р. № 10-22-0.41-2326/2-19 та від 17.04.2019 р. № 18-22-0.41-2400/2-19, а також акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства щодо об`єкту - земельної ділянки № 86-Дк/44/АП/09/01/-19 від 14.02.2019 р., в яких встановлено серед іншого і те, що на земельній ділянці продовжується будівництво об`єкта нерухомості.

- акт обстеження земельної ділянки по вул. Кам`янецька, 2а :01:004:0120, площа 0,25га) від 19.04.2019 р., який містить відомості про те, що на земельній ділянці працює будівельний кран та ведуться будівельні роботи. Також фотографії земельної ділянки по вул. Кам`янецька, 2а, які знаходяться у матеріалах справи містять зображення об`єкта незавершеного будівництва.

Крім того, суд вказує, що позивачем було долучено до матеріалів справи ухвалу Господарського суду Хмельницької області від 07.08.2020 р. у справі № 924/913/20, провадження у якій відкрито за позовом Хмельницької міської ради до Приватного малого підприємства "Фінмаркет" про звільнення земельної ділянки. У даній справі Хмельницька міська рада, звертаючись до суду, просить зобов`язати Приватне мале підприємство "Фінмаркет" звільнити земельну ділянку площею 2500 кв. м., розташовану у м. Хмельницькому по вул. Кам`янецькій, 2А (кадастровий номер :01:004:0120), з приведенням її в попередній стан шляхом знесення незавершеного будівництва та звільнення від будівельних матеріалів і будівельної техніки.

Також, у постанові Рівненського апеляційного господарського суду від 29.01.2018 р., яка залишена без змін постановою Верховного Суду від 17.04.2018 р. у справі № 924/1032/17 зазначено, що на підставі рішення 26 сесії Хмельницької міської ради від 27.05.2009 р. № 20 між Хмельницькою міською радою та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" укладено договір оренди №10 земельної ділянки по вул. Кам`янецькій, 2а площею 2500 кв.м під будівництво готельно-торгівельно-розважального комплексу, категорія земель землі житлової та громадської забудови. Відповідно до п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка площею 2500 м.кв., землі зайняті поточним будівництвом. Згідно п. 3. договору, на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - об`єкт незавершеного будівництва - готельно-торгівельно-розважального комплексу готовністю 27%, а також інші об`єкти інфраструктури - відсутні. Пунктом 4 сторони передбачили, що земельна ділянка передається в оренду разом з об`єктом незавершеного будівництва - готельно-торгівельно-розважального комплексу готовністю 27%.

Щодо наведеної у Містобудівельному розрахунку та проектній документації інформації про те, що земельна ділянка вільна від забудови, то в матеріалах справи міститься лист приватного підприємця Мартинюка П.Є. від 17.02.2018 року №6-419/15, наданий у відповідь на адвокатський запит адвоката Мельника О.Д., в якому зазначається, що викладене в Містобудівельному розрахунку формулювання "ділянка вільна від забудови" слід розуміти як відсутність на земельній ділянці будь-яких капітальних будівель (споруд), демонтаж яких мав би здійснюватися перед початком забудови земельної ділянки.

Саме вказаною обставиною пояснюється також внесення до пояснювальної записки до проекту будівництва висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торгівельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства інформації про те, що земельна ділянка, на якій здійснюватиметься будівництво вільна від забудови.

Також в матеріалах справи знаходиться надана позивачем копія укладеного 02.02.2017 р. із Приватним підприємством "БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ" договору про організацію капітального будівництва та передачу функцій замовника, яким сторони врегулювали відносини щодо замовлення, організації та забезпечення будівництва висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства, за адресою: м. Хмельницький, вул. Кам`янецька, 2А.

Згідно довідки № 245, виданої ПП "БУД КЕПІТАЛ МЕНЕДЖМЕНТ" 30.09.2019р., копія якої також знаходиться у матеріалах судової справи, загальна сума капітальних вкладень у будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства по вул. Кам`янецькій,2А, в м. Хмельницькому склала 18 769 149, 44 грн, а загальна сума коштів отриманих від покупців, які інвестували кошти у будівництво зазначеного об`єкту становить 5 720 592 грн.

Отже, наведені вище обставини, а також докази, які містяться у матеріалах справи свідчать про перебування на вказаній у договорі оренди земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва на час звернення позивача до відповідача із заявами про поновлення договору оренди. А відтак, оскільки позивач правомірно набув право власності на об`єкт незавершеного будівництва, розташований на земельній ділянці по вул. Кам`янецькій 2А у м. Хмельницькому, закінчення строку дії договору оренди не може бути підставою для обмеження прав позивача, як власника нерухомості, на володіння та користування нею, а саме такий наслідок фактично має відмова відповідача у поновлені договору оренди.

З огляду на вищевикладене, суд вважає за необхідне звернути увагу на ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, яким визначено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Аналогічна за змістом норма міститься в ст. 41 Конституції України, відповідно до якої кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Основною метою статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод є попередження свавільного захоплення власності, конфіскації, експропріації та інших порушень безперешкодного користування своїм майном. При цьому, в своїх рішеннях Європейський суд з прав людини постійно вказує на необхідність дотримання справедливої рівноваги між інтересами суспільства та необхідністю дотримання фундаментальних прав окремої людини (рішення у справі "Спорронг і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982, "Новоселецький проти України" від 22.02.2005, "Федоренко проти України" від 01.06.2006).

Разом із тим щодо необхідності додержання принципу "належного урядування" у рішенні ЄСПЛ від 20.10. 2011 у справі "Рисовський проти України" зазначено, зокрема, що принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити допущену в минулому "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися у нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Ризик будь-якої помилки державного органу має покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Також враховуючи правову позицію ЄСПЛ, який у своїх рішеннях у справах "Мелахер та інші проти Австрії" від 19.12.1998 "Бурдов проти Росії" від 07.05.2002, "Прессос Компанія Нав`єра С.А." та інші проти Бельгії" від 28.10.1995, "Пайн Велі Девелопмент Лтд." та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 зазначив, що під поняттям "майно" розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно законодавства країни, в якій виник спір, а також прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових рішень, "активи", які можуть виникнути, "правомірні очікування"/"законні сподівання" особи.

У справі "Пайн Велі Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" ЄСПЛ постановив, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосовувати для захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати таке рішення дійсним та розраховувати на певний стан речей. При цьому такі правомірні очікування, є об`єктом правового захисту згідно зі статтею 1 Протоколу 1 до Конвенції та національного законодавства України.

Колегія суддів апеляційного суду зазначає, що в рішенні ЄСПЛ "Кузнєцов та інші проти Росії" від 11.01.2007 р., аналізуючи право особи на справедливий розгляд її справи відповідно до статті 6 Конвенції, зазначено, що обов`язок національних судів щодо викладу мотивів своїх рішень полягає не тільки у зазначенні підстав, на яких такі рішення ґрунтуються, але й у демонстрації справедливого та однакового підходу до заслуховування сторін.

ЄСПЛ у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. ЄСПЛ зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення ЄСПЛ у справі "Трофимчук проти України").

Стаття 277 ГПК України визначає підстави для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення. Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку, що доводи апеляційної скарги є підставними, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 р. у справі №924/707/19 не відповідає критеріям законності та обґрунтованості, що, відповідно, є підставою для його скасування з прийняттям нового рішення про задоволення позову.

Судові витрати за подання позовної заяви та апеляційної скарги покладаються на відповідача згідно ст. ст. 129, 282 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 273, 275, 277, 281-284 ГПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Приватного малого підприємства "Фінмаркет" - задоволити.

2. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.03.2021 р. у справі №924/707/19 - скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позов задоволити.

Визнати незаконним рішення 21-ї сесії Хмельницької міської ради № 88 від 11.04.2018 р. "Про непоновлення договору оренди земельної ділянки Приватному малому підприємству "Фінмаркет".

Поновити дію договору оренди землі № 10, який укладений між Хмельницькою міською радою та Приватним малим підприємством "Фінмаркет" 05.10.2009р., шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору у викладеній нижче редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі № 10

від 05.10.2009 року

Хмельницька міська рада, іменована надалі "Орендодавець", в особі міського голови Симчишина Олександра Сергійовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування", з однієї сторони, та

Приватне мале підприємство "ФІНМАРКЕТ", іменоване надалі "Орендар", в особі директора Пенкаля Сергія Вікторовича, який діє на підставі статуту, з іншої сторони, уклали цю додаткову угоду до договору оренди землі № 10 від 05.10.2009 року (надалі - "Договір оренди") про нижченаведене:

1. Пункт 5 Договору оренди викласти у наступній редакції:

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 900 963 грн (один мільйон дев`ятсот тисяч дев`ятсот шістдесят три) гривні 00 копійок.

2. Пункт 8 Договору оренди викласти у наступній редакції:

Договір укладено на 3 (три) роки до 27.05.2021 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

3. Пункт 9 Договору оренди викласти у наступній редакції:

Орендна плата вноситься орендарем у безготівковій формі в розмірі 130 573 (сто тридцять тисяч п`ятсот сімдесят три) гривні 00 коп. на рік, що становить _______ відсотків під висотний багатоквартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства на рахунок Орендодавця за наступними реквізитами:

р/р № 0002 в ГУ ДКСУ у Хмельницькій області

МФО 815013; , код платежу 18010600,

Одержувач: УК у м. Хмельницькому "м.Хмельницький".

4. Пункт 15 Договору оренди викласти в наступній редакції:

Земельна ділянка передається в оренду під будівництво висотного багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими торговельно-офісними приміщеннями та закладами ресторанного господарства.

5. Пункт 16 Договору оренди викласти в наступній редакції:

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Код земельної ділянки згідно Класифікатора видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів 23.07.2010 року №548: 02.10. "для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури".

6. У всьому іншому, що не є предметом регулювання цієї додаткової угоди, сторони керуються умовами Договору оренди.

7. Ця Додаткова угода набуває чинності з моменту її підписання уповноваженими представниками сторін і діє до 27.05.2021 року.

8. Ця Додаткова угода складена в 3-х оригінальних примірниках, які мають однакову юридичну силу і є невід`ємною частиною Договору оренди.

ЮРИДИЧНІ АДРЕСИ ТА ІНШІ РЕКВІЗИТИ СТОРІН:

ОРЕНДОДАВЕЦЬ: ОРЕНДАР:

Хмельницька міська рада Приватне мале підприємство "ФІНМАРКЕТ

29013, Хмельницька обл., м. Хмельницький, 29000, Хмельницька обл., м. Хмельницький,

вул. Гагаріна, буд. 3 вул. Івана Франка, буд. 10

ПІДПИСИ СТОРІН

ОРЕНДОДАВЕЦЬ ОРЕНДАР

Міський голова Директор

Симчишин О.С._________ Пенкаль С.В._________

3. Стягнути з Хмельницької міської ради на користь Приватного малого підприємства "Фінмаркет" 3 842 грн судового збору за подання позовної заяви та 5 763 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

4. Доручити видачу судових наказів Господарському суду Хмельницької області.

5. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду, відповідно до ст. ст. 287-291 ГПК України.

6. Справу повернути до Господарського суду Хмельницької області.

Повний текст постанови складено 05 липня 2021 р.

Головуючий суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Гудак А.В.

Суддя Петухов М.Г.