ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"30" червня 2021 р.м. Одеса Справа № 916/634/21

Господарський суд Одеської області у складі судді Щавинської Ю.М

секретар судового засідання Драганова А.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Маріс Гейт Девелопмент" (65012, Одеська область, м. Одеса, вул. Рішельєвська, буд. 67)

до відповідача: Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, Одеська обл., м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15)

про визнання відмови у наданні згоди протиправною та зобов`язання вчинити певні дії

за участю представників сторін:

від позивача: Горбачова Н.В. - довіреність № б/н від 10.03.2021

від відповідача: Стапінський В.О - самопредставництво

Історія справи.

1. Короткий зміст позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Маріс Гейт Девелопмент".

10.03.2021 Товариство з обмеженою відповідальністю "Маріс Гейт Девелопмент" звернулося до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Регіонального відділення фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, в якій, з урахуванням заяви від 08.04.2021, просить суд:

- визнати відмову Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях у наданні ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого державного нерухомого майна, а саме: будівлі, загальною площею 230,20 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, Отрада пляж, будинок 13, що обліковується на балансі Державної судноплавної компанії України "Чорноморське морське пароплавство", за договором оренди від 25.09.2019, реєстровий номер 2184, укладеним між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю "Маріс Гейт Девелопмент" в особі директора Перев`язка В.О., протиправною;

- зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях надати ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" згоду на проведення невід`ємних поліпшень орендованого державного нерухомого майна, а саме: будівлі, загальною площею 230,20 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, Отрада пляж, будинок 13, що обліковується на балансі Державної судноплавної компанії України "Чорноморське морське пароплавство", за договором оренди від 25.09.2019, реєстровий номер 2184, укладеним між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю "Маріс Гейт Девелопмент" в особі директора Перев`язка В.О.

2. Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою суду від 15.03.2021 прийнято справу до розгляду за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 31.03.2021 об 11:00. Вказаною ухвалою позивачу запропоновано зазначити щодо наявності у нього або в іншої особи оригіналів письмових доказів, копії яких додано до заяви.

26.03.2021, на виконання ухвали суду від 15.03.2021, позивачем до канцелярії суду подано заяву (т.1 а.с.49-50), в якій зазначено щодо наявності оригіналів доданих до позовної заяви документів у учасників справи.

29.03.2021 до суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (т.1 а.с.53-59).

Підготовче засідання, яке було призначено на 31.03.2021, не відбулося у зв`язку із перебуванням судді Щавинської Ю.М. на лікарняному з 24.03.2021.

Ухвалою суду від 06.04.2021 призначено підготовче засідання у справі №916/634/21 на 14.04.2021 о 10:30.

08.04.2021 до суду від позивача надійшла заява про зміну предмету позову (т.1 а.с.86-87), в якій останній виклав позовні вимоги в новій редакції.

У судовому засіданні 14.04.2021, в якому представником позивач було надано суду додаткові пояснення (т.1 а.с.97-100), судом було встановлено строк до 05.05.2021 для надання відповіді на відзив, до 12.05.2021 для надання заперечень на відповідь на відзив та оголошено протокольну ухвалу про перерву у підготовчому засіданні до 14.05.2021.

22.04.2021 до суду від Регіонального відділення фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях надійшов відзив на позовну заяву разом з доданими до нього документами (т.1 а.с.104-111).

26.04.2021 до суду від позивача надійшов повторно відзив на позовну заяву, з урахуванням заяви про зміну предмету позову (т.1 а.с.155-162).

14.05.2021 до суду від позивача надійшла заява про залучення до матеріалів справи додаткових доказів (т.2 а.с.1-2).

В судовому засіданні 14.05.2021 представник позивача повідомив суд про те, що ним не було отримано відзив на позовну заяву, просив суд надати час для ознайомлення із відзивом та для підготовки відповіді на відзив.

Протокольною ухвалою судом було продовжено позивачу строк для подання відповіді на відзив до 21.05.2021, продовжено строк підготовчого провадження на 30 календарних днів та відкладено підготовче засідання на 26.05.2021 о 15:00, про що відповідача було повідомлено ухвалою суду в порядку ст. 120 ГПК України.

24.05.2021 до суду від позивача надійшла відповідь на відзив (т.2 а.с.42-45).

У судовому засіданні 26.05.2021 представник відповідача зазначив, що ним не було отримано відповідь на відзив, у зв`язку з чим просив суд надати час для підготовки заперечень.

Вислухавши пояснення представників сторін, суд протокольною ухвалою закрив підготовче провадження, призначив справу для розгляду по суті в судовому засіданні на 16.06.2021 об 11 год. 30 хв. Крім того судом було продовжено відповідачу строк для подання заперечень до 04.06.2021.

У судовому засіданні 16.06.2021 судом було оголошено перерву при розгляді справи по суті до 30.06.2021 о 15 год. 30 хв.

У судовому засіданні 30.06.2021 представник позивача позовні вимоги підтримав в повному обсязі, просив суд задовольнити позов, представник відповідача проти позову заперечував, у задоволенні позову просив відмовити.

3. Позиція учасників справи.

3.1. Доводи Товариства з обмеженою відповідальністю "Маріс Гейт Девелопмент".

25.09.2019 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" було укладено договір оренди нерухомого майна (як з єдиним заявником, у зв`язку із ненадходженням інших заяв про оренду об`єкта оренди під час вивчення попиту протягом встановленого терміну), що належить до державної власності, на виконання якого відповідачем було передано, а позивачем прийнято в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: будівлю, загальною площею 230,20 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, Отрада пляж, буд. 13, що обліковується на балансі Державної судноплавної компанії України "Чорноморське морське пароплавство", про що 25.09.2019 року було складено акт приймання-передавання.

06.06.2020 директором ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" було направлено відповідачу лист з проханням надати дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, у відповідь на який Регіональним відділенням фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях було повідомлено про необхідність надання експертного висновку з визначенням ідентифікації та розмежування від`ємних та невід`ємних поліпшень на підставі аналізу наданої кошторисної документації, а також належним чином завірену копію плану санації (чи змін до нього) ДСК "Чорноморське морське пароплавство".

Після надіслання на адресу відповідача копії плану санації ДСК "Чорноморське морське пароплавство", Регіональне відділення фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях звернулося до керуючого санацією ДСК "Чорноморське морське пароплавство" з листом щодо надання висновків про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна, який у відповідь повідомив про доцільність надання згоди на проведення поліпшень майна з метою недопущення подальшого його руйнування, а також про те, що ступінь зносу майна становить 82%.

28.08.2020 на адресу позивача від відповідача надійшла відповідь, в якій Регіональне відділення Фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях повідомило, що не надає згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна у зв`язку з тим, що з 01.02.2020 було введено в дію Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 30.10.2019, відтак, починаючи з дати набуття чинності цим Законом України, рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна мають право отримати тільки орендарі, що орендували майно в результаті аукціону або конкурсу. Враховуючи те, що договір оренди від 25.90.2019 було укладено з ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" як з єдиним заявником, у зв`язку із ненадходженням інших заяв про оренду об`єкта оренди під час вивчення попиту протягом встановленого терміну, цей договір не вважається таким, який було укладено за результатами конкурсу.

За думкою позивача, така відмова Регіонального відділення є протиправною та порушує права TOB "Маріс Гейт Девелопмент" як орендаря.

Договір оренди було укладено під час дії Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у відповідній редакції без проведення конкурсу.

При цьому, положення Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 №686, не пов`язують можливість надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень з отриманням майна в оренду на підставі конкурсу або аукціону.

Положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 27.12.2019, відповідно до якого згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна мають право отримати тільки орендарі, що орендували майно в результаті аукціону або конкурсу, розповсюджуються на договори оренди, укладені під час дії названого закону, однак не на ті, що були укладені до набрання ним чинності.

Окрім цього, 06.04.2020 Фондом державного майна України було надано роз`яснення з приводу надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна орендарям, які отримали майно в оренду без проведення аукціону або конкурсу, з яких TOB "Маріс Гейт Девелопмент" зроблено висновок, що вимога про конкурсну оренду майна не поширюється на згоди на здійснення невід`ємних поліпшень щодо об`єктів, які були передані в оренду до набрання чинності Закону України «Про оренду державного та комунального майна» №157-ІХ.

Відтак, відповідач, відмовляючи у наданні дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, не врахував, що договір оренди було укладено 25.09.2019, тобто до набрання чинності Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №157-ІХ.

Частина 6 статті 21 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 3.10.2019 погіршує становище позивача, порівняно із законом, який діяв на момент укладання договору оренди, тому не може бути застосована до виниклих правовідносин.

Посилання відповідача на невідповідність ступеню зносу орендованого майна не заслуговують на увагу, оскільки ступінь зносу або його невідповідність не є підставою для відмови у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень.

3.2. Доводи Регіонального відділення фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях.

Листом від 28.08.2020 Регіональне відділення фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях відмовило у наданні згоди позивачу на проведення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна у зв`язку із введенням в дію з 01.02.2020 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" № 157-ІХ, відповідно до положень якого безумовною підставою для відмови у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень є отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.

Необхідність застосування приписів Закону України "Про оренду державного та комунального майна №157-XI є правомірним, оскільки позивач звернувся до відповідача з відповідною заявою після введення в дію означеного нормативно-правового акту та втрати чинності Закону України "Про оренду державного та комунального майна" №2269 XII.

За загальними принципами права дія нормативно-правового акту в часі починається з моменту набрання цим актом чинності і припиняється із втратою ним чинності, тобто до події або факту застосовується той нормативно-правовий акт, під час дії якого вони настали або мали місце.

Лист керуючого санацією ДСК "Чорноморське морське пароплавство" щодо доцільності надання згоди на здійснення поліпшень орендованого майна не є наданням згоди на невід`ємні поліпшення, як того передбачає пункт 4.4. договору.

Дані щодо ступеню зносу орендованого приміщення - 82% є недостовірними, адже за результатами Звіту з незалежної оцінки від 30.04.2019 року рівень середньозваженого фізичного зносу становить 38,25 %

У листі від 06.04.2020 № 10-16-6903 Фонд державного майна України зазначив, що до 01.02.2020 для отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень відповідно до Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 року №686, не потребувалось отримання приміщення в оренду на конкурсі або аукціоні. У зв`язку із чим вимога про конкурсну оренду майна не поширюється на згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, надані до набуття чинності Законом про оренду.

Подібні висновки правового регулювання містяться у постановах Східного апеляційного господарського суду від 01.10.2020 по справі №922/1015/20, від 21.01.2021 по справі №922/2963/20.

4. Фактичні обставини, встановлені судом.

Як встановлено судом, і вказані обставини підтверджується сторонами, 25.09.2019 між Регіональним відділенням фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (орендодавець) та ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, зареєстрований реєстрі під №2184 (т.1 а.с.60-66), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: будівлю, загальною площею 230,20 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, Отрада пляж, буд. 13, що відображена у технічному паспорті №7539, складеному експертом з інвентаризації нерухомого майна фізичною особою-підприємцем Савельєвим Д.А. 26.09.2016.

Право власності на вищевказану будівлю, що належить Державі Україна, в особі Міністерства інфраструктури України, зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 11.10.2016 Одеською дирекцією Українського державного підприємства поштового зв`язку "Укрпошта", Одеська область, за реєстраційним номером об`єкта нерухомого майна 101, номер запису про право власності 16904562.

Майно обліковується на балансі ДСК "Чорноморське морське пароплавство". Вартість майна визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена ТОВ "Одеська регіональна експертна компанія" станом на 30.04.2019, та становить 2 088 000 грн (п.1.1. договору).

Відповідно до п. 1.2. договору майно передається в оренду з метою розміщення кафе, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Стан майна на момент укладання договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженням балансоутримувача і орендаря (п.1.3. договору).

За умовами пунктів 2.1., 2.2. договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна. Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно, власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди.

За умовами п. 4.4. договору для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 №686 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 11.06.2018 за №711/32163 та згідно чинного законодавства.

До обов`язків орендаря, відповідно до п. 5.4, 5.7. договору, віднесено забезпечення збереження орендованого майна, своєчасне здійснення за власний рахунок поточного ремонту орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл (згода) на здійснення поліпшень орендованого майна (створення нової речі) за власний рахунок і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

Відповідно до п. 6.2. орендар має право, за згодою орендодавця та балансоутримувачу, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості. Ця умов не розглядається як дозвіл (згода) на здійснення поліпшень орендованого майна (створення нової речі) за власний рахунок і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень.

Згідно п. 10.1. договір укладено на 5 років. Строк оренди відліковується з дати підписання акту приймання-передавання, нотаріального посвідчення та державної реєстрації договору оренди та діє з 25.09.2019 до 25.09.2024 включно.

Відповідно до п. 10.7. договору у разі припинення або розірвання договору оренди, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від об`єкта оренди, не завдаючи йому шкоди, є власністю орендаря, а поліпшення об`єкту оренди, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, як з дозволу, так і без дозволу орендодавця, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди, є державною власністю і компенсації не підлягають.

Згідно п. 10.8. договору вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем за згодою чи без згоди орендодавця не підлягає компенсації.

Взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регулюються чинним законодавством України (п.10.2. договору).

Щодо процедури укладання договору, з пояснень представників сторін та наявних в матеріалах справи документів, судом було встановлено, що відповідний договір між сторонами було укладено без проведення конкурсу, з огляду на надходження до Регіонального відділення фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях лише однієї заяви від Товариства з обмеженою відповідальністю "Маріс Гейт Девелопмент".

На виконання умов договору 25.09.2019 відповідачем за актом приймання-передачі державного нерухомого майна (т.1 а.с.68) було передано позивачу в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: будівлю (будівля кафе "Гольфстрім", А, інв. №1001163), площею 230,20 кв.м., за адресою: м. Одеса, Отрада пляж, буд. 13. Згідно підписаного сторонами акту приймання-передачі стан майна на момент укладання договору оренди не потребує капітального ремонту.

Як встановлено судом, та означене не заперечується сторонами, ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" звернулося до відповідача із заявою вих.№4/6 від 06.06.2020 про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (т.1 а.с.30). До заяви позивачем було додано опис передбачувальних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; примірник проектно-кошторисної документації; звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.

Листом від 24.06.2020 №11-06-02425 (т.1 а.с.32) відповідачем було повідомлено позивача, що для розгляду питання щодо надання дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, необхідно надати до Регіонального відділення експертний висновок з визначенням ідентифікації та розмежування від`ємних та невід`ємних поліпшень на підставі аналізу наданої кошторисної документації.

Крім того, листом від 14.07.2020 №11-06-02787 (т.1 а.с.33) Регіональним відділенням також було повідомлено позивача про необхідність надання належним чином завіреної копії плану санації (чи змін до нього) ДСК "Чорноморське морське пароплавство" на здійснення невід`ємних поліпшень державного нерухомого майна: будівлі, загальною площею 230,20 кв.м., за адресою: м.Одеса, Отрада пляж, 13.

Листом від 31.07.2020 №10-06-03176 (т.1 а.с.35) Регіональне відділення фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях звернулось до керуючого санацією ДСК "Чорноморське морське пароплавство" щодо надання висновків про доцільність здійснення поліпшень орендованого спірного майна. При цьому, у вказаному листі відповідачем було повідомлено керуючому санацією про звернення ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" щодо надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна за договором оренди від 25.09.2019 з наданням пакету документів, передбаченого вимогами Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом ФДМУ від 25.05.2018 №686, а також плану санації (зі змінами до нього).

Листом від 11.08.2020 №КС-485 (т.1 а.с.36) керуючий санацією ДСК "Чорноморське морське пароплавство" повідомив Регіональне відділення фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях про доцільність надання згоди орендодавцем на проведення поліпшень орендованого нерухомого майна з метою недопущення подальшого руйнування будівлі, знищення активу та його подальше збереження в придатному для використання стані, враховуючи що спірна будівля має ступінь зносу у розмірі 82%.

Листом від 28.08.2020 №11-06-03657 (т.1 а.с.37) Регіональним відділенням фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях було відмовлено ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" у наданні згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна. Обґрунтовуючи відмову, відповідач зазначив, що з дати набуття чинності Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 №157-XI рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна мають право отримати тільки орендарі, що орендували майно в результаті аукціону або конкурсу, тоді як в даному випадку ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" було отримано нерухоме майно в оренду без проведення конкурсу.

5. Позиція суду.

Відповідно до положень п.1 ч.4 ст.238 ГПК України суд зазначає, що обставинами, які є предметом доказування в рамках даної справи, є, перш за все, додержання позивачем визначеної Законом процедури для отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, зокрема надання повного пакету документів, наявність правових підстав для отримання дозволу на проведення невід`ємних поліпшень, а також ефективність обраного способу захисту.

Процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, встановлена Порядком надання орендарю згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 25 травня 2018 року № 686, та включає такі етапи: 1) подання заяви і пакета документів орендарем; 2) розгляд заяви і документації орендаря; 3) прийняття відповідного рішення.

При цьому, суд вказує, що вказаний Порядок був чинний як на момент укладання договору, так і на момент подачі заяви про надання згоди, та не змінився станом на момент розгляду справи судом.

Так, частиною 3 Порядку надання орендарю згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна визначено, що для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву і такі документи: 1) опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; 2) інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; 3) приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності); 4) довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; 5) завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди; 6) звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.

Суд зауважує, що відповідно до ч.4 ст.165 ГПК України, якщо відзив не містить вказівки на незгоду відповідача з будь-якою із обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги, відповідач позбавляється права заперечувати проти такої обставини під час розгляду справи по суті.

Як було встановлено судом з аналізу поданого відповідачем відзиву, що також було з`ясовано як на стадії підготовчого провадження, так і на стадії розгляду справи по суті, для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень, позивачем було надано відповідачу весь пакет необхідних документів, визначених Порядком надання орендарю згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна. Тобто єдиною підставою для відмови від надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень, було надання майна в оренду без проведення конкурсу.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, чинній на час укладання договору) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Більш того, саме умовами договору оренди (п.6.2) чітко визначено право орендаря на здійснення невід`ємних поліпшень та процедуру (п.4.4.), додержання якої є необхідним для отримання згоди на проведення відповідних поліпшень.

В той же час, незважаючи на дотримання позивачем визначеної Порядком № 686 процедури, відповідачем було відмовлено у наданні згоди на проведення невід`ємних поліпшень з огляду на набрання чинності Законом України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ, ч.6 ст. 21 якого визначено підстави для відмови у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, зокрема, отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.

Дійсно, з метою суттєвого удосконалення, спрощення та прискорення процедури оренди державного та комунального майна, встановлення прозорості та відкритості процесу передачі в оренду такого майна, з 01.02.2020 було введено в дію Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-ІХ.

Враховуючи набрання чинності новим законом, який суттєво змінив процедуру передачі державного і комунального майна в оренду, суд зауважує, що оскільки договір оренди було укладено в період дії старого Закону, а прохання щодо надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень було подано позивачем під час дії нового Закону, яким встановлено додаткову вимогу для отримання згоди на проведення невід`ємних поліпшень, як то отримання майна в оренду за наслідком конкурсу або аукціону, спірним питанням в даному випадку є наявність підстав для розповсюдження заборони, встановленої новим Законом, на правовідносини щодо договорів, укладених до набрання чинності таким Законом, з огляду на що суд вважає за необхідне провести системний аналіз обох Законів та вирішити питання щодо статусу особи-орендаря при подачі ним заяви щодо оренди певного майна при відсутності інших заяв.

Суд зауважує, що направленість Закону України "Про оренду державного та комунального майна" як в чинній редакції, так і в редакції, що втратила чинність, передбачає конкуренцію серед потенційних орендарів для досягнення найбільш вигідних умов для держави при наданні майна в оренду.

Принципова різниця між Законами, що має значення для розгляду даної справи, існує у випадку, коли подано виключно одну заяву про оренду певного майна.

Так, за змістом положень ст.9 Закону № 2269-ХІІ, який діяв на час укладання сторонами договору, фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Орендодавець протягом п`яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.

Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна.

Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об`єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.

В законі № 157-ІХ порядок проведення аукціону врегульовано статтею 13, яка передбачає певну етапність проведення аукціону.

Частинами 1 та 2 названої статті передбачено, що об`єкти державної та комунальної власності передаються в оренду за результатами проведення аукціону виключно в ЕТС, у тому числі аукціону, предметом якого є право на продовження договору оренди об`єкта згідно із статтею 18 цього Закону. Аукціон розпочинається за наявності не менше двох заяв на участь та вважається таким, що відбувся, у разі здійснення щонайменше одного кроку аукціону будь-яким учасником аукціону, якщо інше не передбачено Порядком передачі майна в оренду.

У випадку, якщо після оголошення аукціону було подано заяву на участь в аукціоні лише від одного учасника, договір оренди укладається з таким учасником за запропонованою ним орендною платою, за умови, якщо така орендна плата дорівнює або перевищує стартову орендну плату (частина 5 ст.13 Закону № 157-ІХ).

Відповідно до ч.73 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 03.06.20 № 483 "Про деякі питання оренди державного та комунального майна" переможець електронного аукціону визначається шляхом автоматичної оцінки електронною торговою системою цінових пропозицій учасників після завершення останнього раунду електронного аукціону та формування протоколу про результати електронного аукціону, крім випадків використання переважного права чинним орендарем при проведенні аукціону на продовження договору оренди відповідно до пункту 149 цього Порядку.

У разі коли для участі в аукціоні подано заяву на участь в аукціоні від одного учасника, такий учасник вважається таким, що подав найвищу цінову пропозицію за лот, а договір оренди укладається з таким учасником за запропонованою ним орендною платою, за умови, якщо така орендна плата дорівнює або перевищує стартову орендну плату.

Тобто в даному випадку, із змісту Порядку вбачається, що, незважаючи на подання однієї заяви на участь в аукціоні, така особа вважається переможцем електронного аукціону, тобто процедура проведення аукціону є такою, що дотримана.

При цьому випадки, за яких електронний аукціон може бути відмінено або визнано таким, що „не відбувся визначені частинами 64 та 68 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого Постановою Кабінету міністрів України від 03.06.20 № 483.

Укладання договору без проведення аукціону можливе у випадках, визначених положеннями ст.15 Закону № 157-ІХ, які в повній мірі кореспондуються з положеннями абзаців 4, 8, 9 ст. 9 Закону № 2269-ХІІ.

При цьому, слід зазначити, що позивач не відноситься до осіб, визначених обома Законами, які мають першочергове право на отримання майна в оренду без проведення аукціону, а відповідне майно йому було надано без проведення конкурсу лише внаслідок відсутності осіб, що виявили бажання орендувати відповідне майно.

Проаналізувавши зміст обох законів, суд вказує, що, як Законом в чинній редакції, так і Законом в редакції, що втратила чинність, передбачена можливість надання майна в оренду особі, заява якої була єдиною, різниця полягає лише в тому, що за Законом у редакції, що втратила чинність, рішення про надання майна в оренду в такому випадку приймається за результатом вивчення попиту на об`єкт оренди, а за Законом в чинній редакції за результатом проведення аукціону, учасником якого також є одна особа.

А отже, розповсюджувати на особу, яка отримала майно без проведення конкурсу, з огляду на наявність лише однієї заяви, ті обмеження, що встановлені лише для осіб, визначених статтею 15 Закону № 157-ІХ, які набувають право оренди без аукціону, є неправильним.

Враховуючи наведені висновки суду, з огляду також на дотримання позивачем процедури, визначеної Порядком №686, для отримання згоди на здійснення поліпшень, суд вважає доведеною обставину відсутності підстав для відмови у наданні згоди на проведення позивачем невід`ємних поліпшень орендованого майна, а посилання відповідача на укладення договору оренди без проведення конкурсу, як на безумовну підставу для відмови у наданні згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, безпідставним.

При цьому, оскільки, як встановлено судом з відзиву на позовну заяву та з пояснень представника відповідача, єдиною підставою для відмови від надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень, було надання майна в оренду без проведення конкурсу, інші посилання відповідача, зокрема на відмінність відсотку зносу орендованого майна у плані санації та у звіті з незалежної оцінки від 30.04.2019, не заслуговують на увагу.

Суд також зазначає про неможливість врахування висновків Східного апеляційного господарського суду, викладених у постановах від 01.10.2020 у справі №922/1015/20 та від 21.01.2021 у справі №922/2963/20, на які посилається віповідач, оскільки, по-перше, судом при розгляді вказаних справ було встановлено відсутність повного пакету документів, а по-друге, такі висновки не є висновками Верховного Суду, які, в силу положень ч.4 ст. 236 ГПК України, є обов`язковим для врахування судом.

Надаючи оцінку обраному позивачем способу захисту порушеного права, суд вказує, що Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц.

Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу захисту, суд звертає увагу на визначення можливої ефективності такого способу з точки зору ст. 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод. Так, у п. 145 рішення від 15 листопада 1996 року у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" (Chahal v. the United Kingdom, (22414/93) [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави - учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, Суд указав на те, що за деяких обставин вимоги ст. 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

Стаття 13 вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов`язань за ст. 13 також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше, засіб захисту, що вимагається згаданою статтею повинен бути "ефективним" як у законі, так і на практиці, зокрема, у тому сенсі, щоб його використання не було ускладнене діями або недоглядом органів влади відповідної держави (п. 75 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Афанасьєв проти України" від 5 квітня 2005 року (заява № 38722/02).

Іншими словами, у кінцевому результаті ефективний засіб повинен забезпечити поновлення порушеного права, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування.

Проте суд зазначає, що рішення суду саме по собі повинне бути не декларативним, а виконуваним, тобто акт правосуддя повинен мати форму реалізації в майбутньому (власне, за наслідками чого і здійснюється відновлення порушених прав). Відтак, оцінюючи обраний позивачем спосіб захисту в частині визнання відмови протиправною з точки зору його ефективності, суд зазначає, що даний спосіб захисту не є ефективним, оскільки така вимога за своєю суттю є вимогою про встановлення обставин та надання їм правової оцінки. При цьому навіть у разі її задоволення, такий спосіб захисту не може забезпечити захист та реальне відновлення прав та інтересів.

В той же час відновлення порушених прав та інтересів позивача є можливим у разі застосування обраного ним способу захисту шляхом зобов`язання відповідача надати ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" згоду на проведення невід`ємних поліпшень орендованого державного нерухомого майна.

Суд вважає правомірним обраний позивачем в цій частині спосіб захисту, з огляду на наступне.

Суд зауважує, що відповідно до ст. 2 ГПК України метою господарського судочинства є ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Ця мета перекликається зі статтею 13 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод. Відповідно до неї кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Вважаючи ефективним обраний позивачем спосіб захисту, суд враховує відсутність у відповідача дискреційних повноважень щодо прийняття рішення про надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень, за умови дотримання особою, що звернулася з відповідним клопотання про проведення невід`ємних поліпшень, усіх необхідних умов, визначних Законом.

Зазначаючи про відсутність дискреційних повноважень, суд вважає за необхідне більш детально означити вміст дискреції.

Поняття дискреційних повноважень наведене, зокрема, у Рекомендаціях Комітету Міністрів Ради Європи № R(80)2, яка прийнята Комітетом Міністрів 11 березня 1980 року на 316-й нараді, відповідно до яких під дискреційними повноваженнями слід розуміти повноваження, які адміністративний орган, приймаючи рішення, може здійснювати з певною свободою розсуду, тобто, коли такий орган може обирати з кількох юридично допустимих рішень те, яке він вважає найкращим за даних обставин.

Дискреційні повноваження в більш вузькому розумінні - це можливість діяти за власним розсудом, в межах закону, можливість застосувати норми закону та вчинити конкретні дії (або дію) серед інших, кожні з яких окремо є відносно правильними (законними).

Тобто, дискреційними повноваженнями є право суб`єкта владних повноважень обирати у конкретній ситуації між альтернативами, кожна з яких є правомірною. Прикладом такого права є повноваження, які закріплені у законодавстві із застосуванням слова «може». При цьому дискреційні повноваження завжди мають межі, встановлені законом.

При цьому слід зауважити, що суд не обмежений у виборі способів відновлення права особи, порушеного владними суб`єктами, і вправі обрати найбільш ефективний спосіб відновлення порушеного права, який відповідає характеру такого порушення з урахуванням обставин конкретної справи, а також положень ч.2 ст.5 ГПК України. При цьому, перебирання непритаманних суду повноважень органу не відбувається за відсутності обставин для застосування дискреції.

Суд вказує, що з метою впровадження в українське судочинство європейських стандартів прав людини законодавець ратифікував Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та Протоколи до неї, а також прийняв Закон України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", згідно якого національні суди зобов`язані застосовувати при розгляді справ наведені акти та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях у справах "Мелахер та інші проти Австрії" від 19.12.1998 р. "Бурдов проти Росії" від 07.05.2002 р., "Прессос Компанія Нав`єра С.А." та інші проти Бельгії" від 28.10.1995 р., "Пайн Велі Девелопмент Лтд." та інші проти Ірладнії" від 23.10.1991 визначив, що під поняттям "майно" розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно законодавства країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових рішень, "активи", які можуть виникнути, «правомірні очікування»/«законні сподівання» особи.

Зокрема у справі "Пайн Велі Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосовувати для захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати таке рішення дійсним та розраховувати на певний стан речей.

Суд при цьому враховує, що ст.23 Закону № 2269-XII було передбачено право орендаря за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

При цьому, виходячи з системного аналізу змісту Закону України "Про оренду державного та комунального майна" 10 квітня 1992 року № 2269-XII (зі змінами та доповненнями), у ньому не вбачається жодних обмежень та заборон щодо здійснення невід`ємних поліпшень орендарями.

Із зазначеним правом на здійснення невід`ємних поліпшень кореспондуються положення п.6.2. укладеного між сторонами договору.

При цьому ч.2 ст. 284 Господарського кодексу України визначено, що умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Отже, оскільки як було встановлено судом, позивачем було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому він мав усі підстави розраховувати на певний стан речей, натомість Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях за результатом розгляду відповідного клопотання у його задоволенні, за висновками суду, було відмовлено безпідставно, суд вважає застосування такого способу захисту прав та інтересів позивача як зобов`язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях прийняти конкретне рішення про надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень правильним та таким, що за даних обставин, реально відновить порушені права позивача.

Враховуючи часткове задоволення позовних вимог, витрати позивача зі сплати судового збору за одну немайнову вимогу (зобов`язання Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях надати ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" згоду на проведення невід`ємних поліпшень), відповідно до ст.129 ГПК України, підлягають відшкодуванню за рахунок Регіонального відділення Фонду Державного майна України по Одеській та Миколаївській областях.

При цьому, оскільки позивачем під час подання заяви від 08.04.2021 не було доплачено судовий збір за другу вимогу немайнового характеру, сума судового збору у розмірі 2270 підлягає стягненню з ТОВ "Маріс Гейт Девелопмент" до Державного бюджету України.

Керуючись ст.ст. 129,232,233,236-238,240-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, Одеська обл., м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15, ) надати Товариству з обмеженою відповідальністю "Маріс Гейт Девелопмент" (65012, Одеська область, м. Одеса, вул. Рішельєвська, буд. 67, ) згоду на проведення невід`ємних поліпшень орендованого державного нерухомого майна, а саме: будівлі, загальною площею 230,20 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, Отрада пляж, будинок 13, що обліковується на балансі Державної судноплавної компанії "Чорноморське морське пароплавство", за договором оренди від 25.09.2019, реєстровий номер 2184, укладеним між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях та Товариством з обмеженою відповідальністю "Маріс Гейт Девелопмент".

3. В задоволенні решти позову відмовити.

4. Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (65048, Одеська обл., м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, буд. 15, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Маріс Гейт Девелопмент" (65012, Одеська область, м. Одеса, вул. Рішельєвська, буд. 67, ) судовий збір у сумі 2 270 /дві тисячі двісті сімдесят/ грн.

5. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Маріс Гейт Девелопмент" (65012, Одеська область, м. Одеса, вул. Рішельєвська, буд. 67, ) на користь Державного бюджету України (рахунок № UA0026001 в ГУК у м. Києві/м. Київ/22030106, код ЄДРПОУ отримувача - 37993783, банк отримувача Казначейство України (ЕАП), код класифікації доходів бюджету 22030106) судовий збір у сумі 2 270 /дві тисячі двісті сімдесят/ грн.

Рішення суду набирає законної сили в порядку ст. 241 ГПК України та підлягає оскарженню до Південно-західного апеляційного господарського суду в порядку ст.256 ГПК України.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Повний текст складено 05 липня 2021 р.

Суддя Ю.М. Щавинська