ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 червня 2021 року Справа № 915/661/20

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Степановій С.І., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Управління комунального майна Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 ()

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Антрекот, вул. Адміральська, 41/1, м. Миколаїв, 54001 ()

про розірвання договору оренди, повернення нежитлового приміщення та стягнення коштів

Представники сторін у судове засідання не з`явились.

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Миколаївської області звернулось Управління комунального майна Миколаївської міської ради з позовною заявою, в якій просить суд:

1. Розірвати договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 415,5 кв.м. (відокремлена адміністративна будівля літера А-1 приміщення з № 1-1 по 1-23, з 2-1 по 2-4), розміщена за адресою: Миколаївська обл., м. Миколаїв, вул. Шнеєрсона, 22, укладений 16.10.2018 між Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю АНТРЕКОТ.

2. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю АНТРЕКОТ звільнити та повернути нежитлове приміщення загальною площею 415,5 кв.м. (відокремлена адміністративна будівля літера А-1 приміщення з № 1-1 по 1-23, з 2-1 по 2-4), розміщена за адресою: Миколаївська обл., м. Миколаїв, вул. Шнеєрсона, 22 шляхом передачі зазначеного приміщення Управлінню комунального майна Миколаївської міської ради за актом приймання-передавання.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю АНТРЕКОТ на користь Управління комунального майна Миколаївської міської ради кошти у сумі 355 142, 60 грн., із яких заборгованість з орендної плати 343 917, 47 грн., пеня 11 225, 13 грн.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю АНТРЕКОТ на користь Управління комунального майна Миколаївської міської ради сплачений судовий збір за подачу позову у сумі 19 894, 40 грн.

12.10.2020 року до господарського суду Миколаївської області від позивача надійшла заява про збільшення позовних вимог (вх. № 12756/20), в якій позивач просить суд стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Антрекот на користь Управління комунального майна Миколаївської міської ради кошти у сумі 1 719 142, 96 грн., з яких 1 639 642, 78 грн. - заборгованість з орендної плати за період з 01.10.2019 по 12.09.2020 та 79 500, 18 грн. - пеня за період з 13.03.2020 по 12.09.2020.

Інші позовні вимоги залишено без змін.

Ухвалою суду від 17.05.2021 року заява про збільшення розміру позовних вимог прийнята судом до розгляду. Позовні вимоги розглядаються з урахуванням заяви (вх. № 12756/20 від 12.10.2020 року).

І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 15.05.2020 року позовну заяву Управління комунального майна Миколаївської міської ради (вх. № 5924/20 від 13.05.2020 року) до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Антрекот про розірвання договору оренди, повернення нежитлового приміщення та стягнення коштів в сумі 355 142, 60 грн. залишено без руху.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 03.06.2020 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження. Призначено підготовче засідання по справі на 30.06.2020 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 30.06.2020 року відкладено підготовче засідання по справі на 30.07.2020 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 30.06.2020 року відмовлено відповідачу ТзОВ Антрекот у задоволенні клопотання вх. № 7847/20 від 30.06.2020 в частині встановлення додаткового строку для подання відзиву.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 30.07.2020 року відмовлено відповідачу ТзОВ Антрекот в задоволенні клопотання (вх. № ЕП: 9322/20 від 30.07.2020) в частині продовження строку для подання відзиву.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 30.07.2020 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 31.08.2020 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 31.08.2020 року відкладено підготовче засідання по справі на 07.09.2020 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 07.09.2020 року призначено у даній справі № 915/661/20 судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручено Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз. Зупинено провадження у даній справі до проведення Одеським науково-дослідним інститутом судових експертиз судової експертизи.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 09.10.2020 року поновлено провадження у справі № 915/661/20 та призначено підготовче засідання для розгляду клопотання судового експерта на 13.10.2020 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 13.10.2020 року частково задоволено клопотання судового експерта Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз вх. № 12686/20 від 08.10.2020 року. Зупинено провадження у даній справі до проведення Одеським науково-дослідним інститутом судових експертиз судової експертизи.

26.04.2021 року до господарського суду Миколаївської області від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшов супровідний лист № 20-5727 від 16.04.2021, яким ухвалу суду від 07.09.2020 залишено без виконання та повернуто матеріали справи № 916/661/20, у зв`язку з несплатою вартості проведення експертизи.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 29.04.2021 року поновлено провадження у справі № 915/661/20. Призначено підготовче засідання по справі на 17.05.2021 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 17.05.2021 року закрито підготовче провадження у справі № 915/661/20. Розгляд справи по суті призначено в судовому засіданні на 08.06.2021 року.

В судовому засіданні 08.06.2021 року судом постановлено ухвалу, яка занесена до протоколу судового засідання, якою оголошено перерву в судовому засіданні до 23.06.2021 року.

23.06.2021 від позивача Управління комунального майна Миколаївської міської ради надійшло клопотання (вх. № 9649/21) про розгляд справи за відсутності представника позивача. Позивач в клопотанні просив суд задовольнити позов в повному обсязі.

Відповідно до ч. 3 ст. 196 ГПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.

Клопотання про розгляд справи за відсутності представника позивача судом розглянуто та задоволено.

Відповідач явку повноважного представника в судові засідання 30.06.2020, 30.07.2020, 17.05.2021, 08.06.2021 та 23.06.2021 не забезпечив. Про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується наявними в матеріалах справи рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень (том 1, арк. 121, 198, 199, 213, 216, 238, 240; том 2, арк. 60, 74, 79).

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника відповідача.

В судовому засіданні 23.06.2021 року судом відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.

1. Правова позиція позивачів.

Позивач зазначає, що предметом спору є вимога про розірвання договору оренди, повернення нежитлового приміщення та стягнення грошової заборгованості.

Підставою позову позивачем зазначено обставини щодо неналежного виконання відповідачем умов договору оренди № 7803 від 16.10.2018 року в частині своєчасної оплати орендних платежів, внаслідок чого позивачем заявлено до стягнення заборгованість у спірній сумі та відповідачу нараховано пеню. Крім того, позивач, посилаючись на положення ст. 651 ЦК України, зазначає про істотне порушення відповідачем умов договору оренди нежитлових приміщень, у зв`язку з чим просить договір оренди розірвати та зобов`язати відповідача повернути майно.

Позовні вимоги обґрунтовані положеннями ст. 188, 193, 291 ГК України, ст. 327, 525, 526, 612, 629, 651, 782 ЦК України, ст. 26, 32 Закону України Про оренду державного та комунального майна, ст. 10 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні та умовами договору.

2. Правова позиція (заперечення) відповідача.

У відзиві на позову заяву (вх. № 9677/20 від 06.08.2020 року) відповідач зазначив, що з позовними вимогами не згоден у зв`язку з наступним.

Укладаючи договір, який позивач просить розірвати, майно, що передавалось в оренду, перебувало у непридатному для використання стані, що підтверджується технічним звітом.

Відповідач зазначає, що з метою приведення об`єкту оренди у стан, придатний до використання, відповідачем було проведено капітальний ремонт за погодженням з орендодавцем.

Відповідач вважає, що позивач зобов`язаний зарахувати витрати не невід`ємні поліпшення орендованого майна в рахунок орендної плати, оскільки такі поліпшення робились за згодою орендодавця.

Всього було проведено ремонтних робіт на суму 245 299, 86 грн.

Заперечення обґрунтовані положеннями ст. 193 ГК України, ст. 526, 527, 778 ЦК України та ст. 2, 23, 27 Закону України «Про орендну державного та комунального майна».

ІІІ. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.

Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.

16.10.2018 року між Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради (орендодавець) та ТзОВ «Антрекот» (орендар) укладено договір оренди нерухомого або індивідуально визначеного майна, що належить до комунальної власності (том 1, арк. 10-13), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно (далі-майно), керуючись протоколом № 2 від 03.10.2018 засідання конкурсної комісії, створеної на підставі наказу управління комунального майна Миколаївської міської ради від 30.08.2018 № 265/03 «Про проведення конкурсу та затвердження конкурсної комісії по проведенню конкурсу на право оренди 8 об`єктів міської комунальної власності», а саме: нежитлове приміщення загальною площею 415,5 кв.м. (відокремлена адміністративна будівля літера «А-1» приміщення з № 1-1 по 1-23, з 2-1 по 2-4), розміщене за адресою: Миколаївська обл., м. Миколаїв, вул. Шнеєрсона, 22, що знаходиться на балансі КЖЕП Центрального району, вартість якого визначена висновком експерта - ПП «Експертно-діловий центр «Лідер» і становить за експертною оцінкою 831 000, 00 грн. станом на 31.07.2018. Майно передається в оренду з метою використання під адміністративні потреби (п. 1.1 договору).

Відповідно до п. 10.1 договору цей договір укладено строком на 5 років, що діє з 16.10.2018 до 16.10.2023 включно.

Договір підписано та скріплено печатками сторін, а також посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Горбуровим К. Є.

Речове право (право користування (найму (оренди)) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими спорудами) зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру про реєстрацію іншого речового права станом на 16.10.2018 року, номер запису про інше речове право 28385536 зі строком дії до 16.10.2023 року (том 1, арк. 67-68).

До договору між сторонами укладено договори про внесення змін до договору оренди від 12.11.2018 року та від 17.05.2019 року (том 1, арк. 26-27, 69-70), якими сторони змінювали орендну плату.

Умовами договору сторони передбачили наступне.

Відповідно до п. 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передавання майна.

Відповідно до п. 2.2 договору передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно.

Відповідно до п. 2.3 договору власником майна залишається територіальна громада м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради, а орендар користується ним протягом строку оренди.

Відповідно до п. 2.5 договору передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в звіті про незалежну оцінку.

Відповідно до п. 2.4 договору у разі розірвання договору, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутство орендаря, останній повинен повернути орендодавцеві орендоване приміщення в п`ятнадцятиденний термін з дня отримання заяви орендодавця за актом приймання-передавання приміщення.

Відповідно до п. 2.6 договору у разі припинення або розірвання цього договору майно повертається орендарем орендодавцю вартістю та у стані, не гіршому, ніж отримувалось.

Відповідно до п. 2.7 договору майно вважається поверненим орендодавцю в момент підписання сторонами акта приймання-передавання.

Відповідно до п. 2.8 договору обов`язок по складанню акта приймання-передавання покладається на сторону, яка передає майно іншій стороні договору.

Відповідно до п. 5.12 договору орендар зобов`язується у разі припинення або розірвання договору негайно повернути орендодавцеві або підприємству, указаному орендодавцем, орендоване майно в належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.

Відповідно до п. 3.1 договору орендна плата визначається на підставі Положення про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, затвердженого рішенням міської ради від 20.10.2011 № 10/15 та Протоколу № 2 від 03.10.2018 засідання конкурсної комісії, створеної на підставі наказу управління комунального майна Миколаївської міської ради від 30.08.2018 № 265/03 «Про проведення конкурсу та затвердження конкурсної комісії по проведенню конкурсу на право оренди 8 об`єктів міської комунальної власності» і становить без ПДВ за перший місяць оренди становить 112 090, 00 грн.

Відповідно до п. 3.2 договору нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.3 договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п. 3.4 договору орендна плата перераховується орендодавцеві щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним.

Відповідно до п. 3.5 договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі внесення змін та доповнень до положення, істотної зміни стану об`єкта оренди з незалежних від сторін причин та в інших випадках передбачених чинним законодавством.

Відповідно до п. 3.6 договору орендна плата, перерахована несвоєчасно або в неповному обсязі підлягає індексації й стягується орендодавцем відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи дату та час зарахування відповідної суми на розрахунковий рахунок орендодавця.

Відповідно до п. 3.9 договору у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує орендну плату за користування майном за час прострочення до дня повернення майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення сороку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов`язку сплатити заборгованість з орендної плати в повному обсязі та відшкодувати збитки відповідно до чинного законодавства.

Відповідно до п. 4.2 договору поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є власністю міської громади.

Відповідно до п. 4.3 договору для отримання згоди орендодавця на здійснення поліпшень орендар подає заяву та матеріали згідно з Положенням про передачу в оренду майна, що належить до територіальної громади міста.

Відповідно до п. 5.1 договору орендар зобов`язується використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору.

Відповідно до п. 5.2 договору орендар зобов`язується своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Відповідно до п. 5.4 договору орендар зобов`язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Відповідно до п. 7.1 договору орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду майно згідно з цим договором за актом приймання-передавання майна, який підписується одночасно з цим договором.

Відповідно до п. 7.2 договору орендодавець зобов`язується передати орендарю майно у стані, що відповідає умовам договору.

Відповідно до п. 8.3 договору орендодавець має право відмовитись від договору оренди і вимагати повернення майна, якщо орендар не вносить плату за користування об`єктом оренди протягом трьох місяців поспіль.

Відповідно до п. 10.2 договору умови цього договору зберігають силу протягом терміну його дії, у тому числі у випадках коли після укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря, а в частині зобов`язань орендаря щодо орендної плати до виконання зобов`язань.

Відповідно до п. 10.3 договору зміни та доповнення до договору вчиняються в такій самій формі, що й договір оренди, та є його невід`ємною частиною.

Відповідно до п. 10.4 договору договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

У разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визначаються власністю орендаря, а невідокремлені поліпшення - власністю орендодавця.

Орендодавець не компенсує орендарю вартості поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем.

Відповідно до п. 10.7 договору договір оренди припиняється в разі, зокрема, невиконання або неналежного виконання умов договору оренди.

Відповідно до п. 11.1 додатки до цього договору є його невід`ємною і складовою частиною. До цього договору додаються: розрахунок орендної плати; акт оцінки вартості майна, що передається в оренду; акт приймання-передавання орендованого майна на період використання.

Відповідно до Висновку експерта про вартість об`єкта оцінки станом на 31.07.2018 року ринкова вартість об`єкта оцінки, а саме відокремленої нежитлової будівлі загальною площею 415,5 кв.м. літер «А-1» приміщення № 1-1, з № 1 по № 23, з № 2-1 по № 2-4, за адресою м. Миколаїв, вул. Шнеєрсона, 22 становить 831 000, 00 грн. без ПДВ (том 1, арк. 14).

Відповідно до розрахунку орендної плати за договором орендна плата становить 112 090 грн.; ПДВ 22 418 грн. Всього 134 508 грн. (112 090 грн. + 22 418 грн.) (том 1, арк. 18).

Відповідно до Акту приймання-передавання комунального майна по договору оренди № 7803 від 16.10.2018 року орендодавцем Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради 16.10.2018 передано, а орендарем ТзОВ «Антрекот» прийнято нежитлове приміщення, розташоване на території КЖЕП Центрального району, за адресою м. Миколаїв, вул. Шнеєрсона, 22. Як зазначено в акті опис орендованого майна: відокремлена нежитлова адміністративна будівля загальною площею 415,5 кв.м., а саме: літ. «А-1» (приміщення № 1-1, з № 1 по № 23, з № 2-1 по № 2-4) згідно зі звітом про незалежну оцінку (том 1, арк. 19).

Жодних зауважень в акті приймання-передачі комунального майна не міститься.

На замовлення ТзОВ «Антрекот» в жовтні 2018 виготовлено Технічний звіт про результати обстеження будівельних конструкцій будівлі нежитлового обєкта: літ. «А-1 і Апд.» - адміністративна будівля та літ. «Б-1» - гаражі, у м. Миколаєві, по вул. Шнеєрсона, 22, (виконавець ФОП Василенко Ю. П.; звіт виконано станом на жовтень 2018 року), відповідно до результатів обстеження технічного стану конструктивних елементів будівлі, зважаючи на наявні дефекти, стан будівлі оцінено в цілому як задовільний (п. 5.2.2. ДСТУ-Н Б В.1.2-18:2016). Рекомендовано для подальшої нормальної експлуатації розробити проектну документацію на капремонт будівлі. Будівля непридатна до подальшої експлуатації і потребує капітального ремонту (том 1, арк. 36-66).

06.11.2018 року відповідач звернувся до позивача з листом вих. № 06/11 від 06.11.2018, в якому відповідач зазначив, що об`єкти оренди не придатні до подальшої експлуатації та потребують капітального ремонту. Просив погодити здійснення поліпшень майна, додавши до останнього (листа) акти технічного обстеження нежитлових приміщень, договірну ціну реконструкції об`єкта оренди, локальні кошториси на будівельні роботи (том 1, арк. 165).

Наказом Управління комунального майна Миколаївської міської ради № 288/03 від 01.11.2018 року створено комісію по визначенню технічного стану орендованого майна, зокрема, по вул. Шнеєрсона, 22 (том 1, арк. 28).

09.11.2018 року на засіданні комісії, створеної на підставі наказу Управління комунального майна Миколаївської міської ради від 01.11.2018 № 288/03, прийнято рішення, оформлене Протоколом № 1 від 09.11.2018, який затверджено начальником Управління (том 1, арк. 31-35), за результатами розгляду якого вирішено:

- надати дозвіл ТзОВ «Антрекот» на проведення невід`ємних поліпшень орендованих об`єктів по вул. Шнеєрсона, 22 (гаражі та адмін. будівля) за умови дотримання вимог чинного законодавства у сфері будівництва;

- внести зміни до договору оренди, який укладено 16.10.2018 Управлінням з ТзОВ «Антрекот» (договори № 7803 та № 7805), в частині проведення строком на 6 місяців перерахунку орендної плати з моменту укладення цих договорові із застосуванням орендної ставки на рівні 1 % від вартості орендованого майна, встановленої незалежною оцінкою.

Наказом Управління комунального майна Миколаївської міської ради № 293/03 від 09.11.2018 року наказано укласти договір про внесення змін до договору оренди комунального майна, укладеному 16.10.2018 з ТзОВ «Антрекот» (№ 7803), в частині коригування вартості орендної плати із застосуванням орендної ставки на рівні 1 % терміном на 6 місяців, а саме: з 16.10.2018 по 16.04.2019 (том 1, арк. 29-30).

12.11.2018 року між Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради (орендодавець) та ТзОВ «Антрекот» (орендар) укладено договір про внесення змін до договору оренди (том 1, арк. 26-27).

Відповідно до п. 1 договору про внесення змін від 12.11.2018 року пункт 3.1 договору викладено в наступній редакції: «Орендна плата визначається на підставі Положення про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, затвердженого рішенням міської ради від 20.10.2011 № 10/15 (зі змінами та доповненнями) і становить без ПДВ за жовтень 2018 року 705, 66 грн.».

Відповідно до п. 2 договору про внесення змін від 12.11.2018 року даний договір є невід`ємною частиною договору оренди та набирає чинності з моменту його підписання і діє терміном на 6 місяців, а саме: з 16.10.2018 по 16.04.2019. Відповідно до ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України сторони встановили, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його нотаріального посвідчення та проведення державної реєстрації цього договору, тобто з 16.10.2018 року.

Договір про внесення змін підписано та скріплено печатками сторін, а також нотаріально посвідчено.

Відповідно до розрахунку орендної плати за договором орендна плата становить 705, 66 грн.; ПДВ 141, 13 грн. Всього 846, 79 грн. (705, 66 грн. + 141, 13 грн.) (том 1, арк. 27).

Листом Управління комунального майна Миколаївської міської ради від 16.11.2018 № 2871/10.01-07/18 останнім погоджено орендарю ТзОВ "Антреком" проведення невід`ємних поліпшень у приміщенні по вул. Шнеєрсона, 22 (адміністративна будівля та гаражі) (том 1, арк. 166).

На замовлення ТзОВ «Антрекот» в квітні 2019 виготовлено Технічний звіт про результати обстеження будівельних конструкцій будівлі нежитлового обєкта: літ. «А-1 і Апд.» - адміністративна будівля та літ. «Б-1» - гаражі, у м. Миколаєві, по вул. Шнеєрсона, 22, (виконавець ФОП Василенко Ю. П.; звіт виконано станом на квітень 2019 року), відповідно до результатів обстеження технічного стану конструктивних елементів будівлі, зважаючи на наявні дефекти, стан конструктивних елементів оцінено в цілому як задовільний (п. 5.2.2. ДСТУ-Н Б В.1.2-18:2016, в незадовільному стані знаходяться: оздоблення внутрішніх стін, покриття підлог; системи опалення, каналізації, воддопроводу та внутрішніх електричних мереж). Зазначено, що проведено низку ремонтних робіт. Рекомендовано для приведення об`єктів у задовільний стан з метою подальшої експлуатації розробити проектно кошторисну документацію на капремонт будівлі. Будівля та гаражі непридатні до подальшої експлуатації і потребують капітального ремонту (том 1, арк. 82-95).

29.04.2019 року відповідач ТзОВ «Антрекот» звернувся до позивача Управління комунального майна Миколаївської міської ради з листом вих. № 09/04 від 29.04.2019, в якому відповідач зазначив, що станом на 01.03.2019 орендарем здійснено поточний ремонт об`єкта (нежитлового приміщення загальною площею 415, 5 кв. м. загальною вартістю 238 772, 86 грн. Згідно технічного звіту станом на квітень 2019 орендоване майно перебуває у задовільному стані. Враховуючи, що стан орендованого маййна з урахуванням вже виконаних поліпшень не дозволяє його використовувати за цільовим призначенням ТзОВ "Антрекот" просив розглянути питання щодо внесення змін до договорів оренди в частині орендної плати (том 1, арк. 71-72).

Відповідно до Акту технічного обстеження нежитлових приміщень, розташованих за адресою: вул. Шнеєрсона, 22 та переданих в оренду ТОВ «АНТРЕКОТ» для використання під адміністративні потреби від 15.05.2019 року станом на 15.05.2019 року представниками у складі балансоутримувача, орендодавця та орендаря було здійснено обстеження нежитлових приміщень площею 415, 5 кв. м., які розташовані по вул. Шнеєрсона, 22 щодо необхідності виконання ремонтних робіт на вказаному об`єкті з метою приведення останнього у відповідність до вимог пожежної безпеки, санітарних норм, охорони праці.

За результатами обстеження встановлено, що станом на 15.05.2019 орендарем було виконано:

1. Підведена мережа електропостачання відповідно до оформленої технічної документації

2. Замінені вікна

3. Оштукатурені віконні укоси

4. Відремонтована частина внутрішніх приміщень будівлі.

За результати проведення обстеження нежитлових приміщень комісією підтверджено необхідність проведення наступних ремонтних робіт без зміни проекту та будівельних конструкцій: часткова заміна кроквяної системи та балок перекриття; посилення, або заміна існуючих перемичок в стінах, на ділянках з тріщинами; відновлення мереж каналізації, водопроводу, системи опалення та електропостачання; улаштування підлог та їх покриття; відновлення штукатурки стін підвалу, посилення або заміна дерев`яних перемичок, виконання герметизації вводів комунікацій (том 1, арк. 81).

16.05.2019 року на засіданні комісії, створеної на підставі наказу Управління комунального майна Миколаївської міської ради від 16.05.2019 № 55/10.01-03, прийнято рішення, оформлене Протоколом № 1 від 16.05.2019, який затверджено начальником Управління (том 1, арк. 75-80), за результатами розгляду якого вирішено, зокрема:

- внести зміни до договору оренди, який укладено 16.10.2018 Управлінням з ТзОВ «Антрекот» (договори № 7803 та № 7805), в частині проведення перерахунку орендної плати із застосуванням орендної ставки на рівні 1 % від вартості орендованого майна, встановленої незалежною оцінкою строком на 3 місяці, а саме: з 17.04.2019 по 16.07.2019 включно.

Наказом № 56/10.01.-03 від 16.05.2019 року «Про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Миколаєва» Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради вирішено укласти договір про внесення змін до договору оренди комунального майна, укладеному 16.10.2018 з ТзОВ «АНТРЕКОТ» (№7803), в частині корегування орендної плати із застосуванням орендної ставки на рівні 1 % терміном на 3 місяці, а саме з 17.04.2019 по 16.07.2019 (том 1, арк. 73-74).

17.05.2019 року між Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради (орендодавець) та ТзОВ «Антрекот» (орендар) укладено договір про внесення змін до договору оренди (том 1, арк. 69-70).

Відповідно до п. 1 договору про внесення змін від 17.05.2019 року пункт 3.1 договору викладено в наступній редакції: «Орендна плата визначається на підставі Положення про оренду майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста, затвердженого рішенням міської ради від 20.10.2011 № 10/15 (зі змінами та доповненнями) і становить без ПДВ за квітень 2019 року 751, 29 грн.».

Відповідно до п. 2 договору про внесення змін від 17.05.2019 року даний договір є невід`ємною частиною договору оренди та набирає чинності з моменту його підписання і діє терміном на 3 місяці, а саме: з 17.04.2019 по 16.07.2019. Відповідно до ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України сторони встановили, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його нотаріального посвідчення та проведення державної реєстрації цього договору, тобто з 17.04.2019 року.

Договір про внесення змін підписано та скріплено печатками сторін, а також нотаріально посвідчено.

Отже, за договором про внесення змін від 17.05.2019 року орендна плата становить 751, 29 грн.; ПДВ 150, 25 грн. Всього 901, 54 грн. (751, 29 грн. + 150, 25 грн.) (том 1, арк. 27).

Отже, під час дії договору орендар повинен був сплачувати орендну плату у відповідні періоди в наступних розмірах:

- з 16.10.2018 по 16.04.2019 в розмірі 846, 79 грн. з ПДВ (відповідно до договору про внесення змін від 12.11.2018);

- з 17.04.2019 по 16.07.2019 (включно) в розмірі 901, 54 грн. з ПДВ (відповідно до договору про внесення змін від 17.05.2019);

- 17.07.2019 в розмірі 134 508 грн. з ПДВ (відповідно до умов договорі від 16.10.2018).

Судом також встановлено наступне.

30.10.2019 року позивачем направлено на адресу відповідача лист-пропозицію № 2411/10/01/08/19 від 29.10.2019 року, в якому позивач зазначив, що станом на 25.10.2019 заборгованість за період з 01.07.2019 по 25.10.2019 складає 34 917, 47 грн., на яку нараховано пеню. Позивачем запропоновано погасити заборгованість (том 1, арк. 97). Факт направлення листа-пропозиції № 2411/10/01/08/19 від 29.10.2019 року підтверджується фіскальними чеками (том 1, арк. 98). Факт отримання 01.11.2019 року відповідачем листа-пропозиції № 2411/10/01/08/19 від 29.10.2019 року підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення (том 1, арк. 99).

05.08.2019 року позивачем направлено на адресу відповідача лист № 1430/10/01/08/19, в якому позивач повідомив, що термін дії договору про внесення змін до договору оренди від 16.10.2018 № 7803 стосовно коригування вартості орендної плати закінчився 16.07.2019.

Позивач в листі зазначив про необхідність з 17.07.2019 сплачувати орендну плату в повному обсязі відповідно до умов договору. Орендна плата за липень складає 70 912, 90 грн. з ПДВ.

Позивач в листі просив надати до управління інформацію щодо виконаних за цей період ремонтно-відновлювальних робіт в орендованих приміщеннях (том 1, арк. 100).

Відповідач, заперечуючи проти позовних вимог, зазначив, що з метою приведення об`єкту оренди у стан, придатний до використання, відповідачем було проведено капітальний ремонт за погодженням з орендодавцем. Всього було проведено ремонтних робіт на суму 245 299, 86 грн., у зв`язку з чим на думку відповідача позивач зобов`язаний зарахувати витрати не невід`ємні поліпшення орендованого майна в рахунок орендної плати, оскільки такі поліпшення робились за згодою орендодавця.

На підтвердження факту проведення ремонтних робіт на суму 245 299, 86 грн. відповідачем подано суду:

- договір підряду на виконання електромонтажних робіт № 13 від 20.02.2019, укладеним між ТзОВ "Антрекот" та ТзОВ "Светолюкс-Электромонтаж", а також рахунок на оплату № 53 від 20.02.2019 на суму 6 527, 00 грн. (том 1, арк. 167-173);

- акти приймання-передачі виконаних робіт (надання послуг) від 20.02.2019, складені між ТзОВ "Антрекот" та АТ "Миколаївобленерго", на загальну суму 32 383, 86 грн. щодо підведення мережі електропостачання (том 1, арк. 174-175);

- договір підряду б/н від 09.01.2019 на виконання капітального ремонту по заміні вікон нежитлової будівлі за адресою вул. Шнеєрсона, 22 в м. Миколаєві, що здійснюється у 2019 році, укладеним між ТзОВ "Антрекот" та ФОП Дмитрієвою Т. В. , а також рахунок-фактура від 09.01.2019 на суму 177 286, 00 грн., довідка про вартість будівельних робіт та витрат за лютий 2019, складена на підставі акту форми КБ-2в приймання виконаних будівельних робіт за лютий 2019 на суму 177 286, 00 грн. (том 1, арк. 176-182);

- договір підряду б/н від 01.02.2019 на виконання поточного ремонту нежитлової будівлі за адресою вул. Шнеєрсона, 22 в м. Миколаєві, що здійснюється у 2019 році, укладеним між ТзОВ "Антрекот" та ФОП Дмитрієвою Т. В. , а також рахунок-фактура від 01.02.2019 на суму 29 103, 00 грн., довідка про вартість будівельних робіт та витрат за лютий 2019, складена на підставі акту форми КБ-2в приймання виконаних будівельних робіт за лютий 2019 на суму 29 103, 00 грн. (том 1, арк. 183-194).

Відповідачем ТзОВ "Антрекот" подано суду клопотання про призначення судової експертизи з метою визначення вартості невід`ємних поліпшень внаслідок проведених ремонтних робіт, проведених в період з 16.11.2018 по теперішній час.

Клопотання судом розглянуто та задоволено.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 07.09.2020 призначено у даній справі № 915/661/20 судову оціночно-будівельну експертизу, проведення якої доручити Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз (м. Одеса).

На вирішення судової експертизи поставлено наступні питання:

Яка вартість невід`ємних поліпшень, внаслідок проведення ремонтних робіт, проведених в період з 16.11.2018 року по теперішній час за адресою м. Миколаїв, вул. Шнеєрсона, 22?

Яка вартість (ринкова) орендованого майна, що знаходиться за адресою м. Миколаїв, вул. Шнеєрсона, 22?

Витрати на проведення експертизи покладено на відповідача ТзОВ "Антрекот".

26.04.2021 року до господарського суду Миколаївської області від Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз надійшов супровідний лист № 20-5727 від 16.04.2021, яким ухвалу суду від 07.09.2020 залишено без виконання та повернуто матеріали справи № 916/661/20, у зв`язку з несплатою вартості проведення експертизи.

Рахунок на оплату надсилався судом відповідачу згідно листа від 19.02.2021 (том 2, арк. 28), який отримано останнім 20.02.2021 (том 2, арк 57).

Крім того, в ухвалі від 29.04.2021 року про поновлення провадження у справі судом зазначено про повернення без виконання судової експертизи, у зв`язку з не проведенням оплати за експертизу. Вказану ухвалу суду відповідачем ТзОВ «Антрекот» отримано 05.05.2021 (том 2, арк. 62).

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ч. 4 ст. 102 ГПК України у разі ухилення учасника справи від подання суду на його вимогу необхідних для проведення експертизи матеріалів, документів або від іншої участі в експертизі, що перешкоджає її проведенню, суд залежно від того, яка особа ухиляється, а також яке ця експертиза має значення, може визнати встановленою обставину, для з`ясування якої експертиза була призначена, або відмовити у її визнанні.

Відповідно до ч. 2 ст. 74 ГПК України у разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події, суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.

Відповідно до ст. 79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування.

Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Виходячи з положень вищевказаних норм законодавства, суд дійшов висновку про відмову у визнанні обставини щодо здійснення відповідачем ТзОВ "Антрекот" невід`ємних поліпшень внаслідок проведення ремонтних робіт за адресою м. Миколаїв, вул. Шнеєрсона, 22, у зв`язку з ухиленням останнього від оплати вартості витрат на проведення експертизи.

Судом встановлено, що позивачем нараховано відповідачу орендну плату за період з 16.10.2018 по 30.09.2019 в загальній сумі 369 740, 95 грн., виходячи зі ставок орендної плати в період з 16.10.2018 по 16.07.2019, яка передбачена договорами про внесення змін від 12.11.2018 та від 17.05.2019, а починаючи з 17.07.2019 - орендна плата нарахована в передбаченому договором розмірі.

Станом на 28.09.2018 (до укладення договору) відповідачем внесено передплату в розмірі 24 930 грн., а 20.05.2019 проведено оплату в сумі 893, 48 грн.

Тобто, станом на 25.10.2019 заборгованість відповідача перед позивачем за період з 16.10.2018 по 30.09.2019 становила в загальній сумі 343 917, 47 грн. (369 740, 95 грн. - 24 930 грн. - 893, 48 грн.).

Починаючи з 21.05.2019 року відповідачем оплати по договору оренди не проводились.

Детальний розрахунок заборгованості, виконаний позивачем, наявний в матеріалах справи (том 1, арк. 95-96).

Вищевказані обставини як щодо розміру заборгованості з орендної плати за вищевказаний період, так і щодо відсутності оплат відповідачем не спростовано.

Заборгованість з орендної плати становить три місяці (липень 2019 - вересень 2019).

Починаючи з 01.10.2019 позивачем продовжено нарахування орендної плати. Так, за період з 01.10.2019 по 31.08.2020 позивачем нараховано відповідачу орендної плати 1 639 642, 78 грн., виходячи зі ставки орендної плати, яка передбачена умовами договору, з урахуванням індексації.

Заборгованість з орендної плати становить одинадцять місяців (жовтень 2019 - серпень 2020).

Детальний розрахунок заборгованості, виконаний позивачем, наявний в матеріалах справи (том 1, арк. 227-228).

Суду не подано доказів сплати відповідачем орендної плати за вищевказаний період, як і не спростовано розміру нарахованої орендної плати у вказаному розмірі.

Позивачем заявлено до стягнення 1 639 642, 78 грн. - заборгованості з орендної плати, а також нарахованої на вищевказану заборгованість пені. У зв`язку з порушенням умов договору в частині сплати орендної плати, позивач просить суд розірвати договір оренди та зобов`язати відповідача повернути орендоване майно.

Зазначені обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом.

ІV. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.

1. Щодо вимоги про стягнення орендної плати.

Враховуючи вищевикладене, на підставі ст. 11, 202, 509 ЦК України між сторонами на підставі договору виникло господарське зобов`язання, яке в силу ст. 525, 526 ЦК України, ст. 193 ГК України має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Відповідно до ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Аналогічного змісту норма закріплена в ст. 283 ГК України.

Відповідно до ч. 3 ст. 283 ГК України об`єктом оренди може бути, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення).

Відповідно до ч. 6 ст. 283 ГК України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1-2, ч. 5 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 286 ГК України орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Строки внесення орендної плати визначаються в договорі.

Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону України Про оренду державного та комунального майна (діяв на момент спірних правовідносин) орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Відповідно до ч. 1, 3 ст. 19 Закону України Про оренду державного та комунального майна (діяв на момент спірних правовідносин) орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Строки внесення орендної плати визначаються у договорі.

Відповідно до ст. 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч. 1 ст. 612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до п. 3.4 договору орендна плата перераховується орендодавцеві щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним.

Як вказано вище, станом на день розгляду справи заборгованість відповідача ТзОВ «Антрекот» перед позивачем Управлінням по сплаті орендної плати за договором оренди № 7803 від 16.10.2018 за період з 01.10.2019 по 31.08.2020 становить 1 639 642, 78 грн.

Детальний розрахунок заборгованості за договором оренди наявний в матеріалах справи та перевірений судом (том 1, акр. 227).

Суду не подано доказів сплати вказаної заборгованості, як і не спростовано факту наявності заборгованості, строк оплати якої настав.

Щодо посилань відповідача на обов`язок позивача зарахувати витрати на невід`ємні поліпшення орендованого майна в розмірі 245 299, 86 грн. в рахунок орендної плати, виходячи з положень ст. 778 ЦК України, ст. 23, 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна, то суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за найм речі.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Особливий порядок компенсації здійснених орендарем поліпшень під час оренди державного та комунального майна врегульований спеціальним Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Відповідно до ч. 1 ст. 23 Закону України Про оренду державного та комунального майна (в редакції, яка діяла на час спірних правовідносин) передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно.

Відповідно до абз. 4 ч. 3 ст. 23 Закону України Про оренду державного та комунального майна орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Відповідно до абз. 1, 2 ч. 2 ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Відповідно до п. 5.4 договору орендар зобов`язується своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Відповідно до абз. 2, 3 п. 10.4 договору у разі припинення або розірвання договору, поліпшення орендованого майна, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від орендованого майна, не завдаючи йому шкоди, визначаються власністю орендаря, а невідокремлені поліпшення -власністю орендодавця.

Орендодавець не компенсує орендарю вартості поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем.

Предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту (реконструкції) майна. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту, реконструкції не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати у разі розірвання договору оренди. У силу положень статті 27 Закону компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і попит.

Тобто, розглядаючи справу по суті, суди, окрім наявності згоди орендодавця на здійснення поліпшень, мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент розірвання договору оренди і відповідно вирішити питання про наявність підстав компенсувати орендарю різницю між зазначеними показниками.

Наведені правові висновки щодо застосування положень статті 27 Закону щодо порядку компенсації поліпшень орендованого державного майна є усталеними у судовій практиці Верховного Суду та, зокрема, викладені в постановах від 14.11.2018 у справі № 910/4923/14, від 20.02.2020 у справі № 916/685/17, від 24.02.2021 у справі № 905/435/19.

Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі (постанова КГС ВС від 12.08.2020 у справі № 906/674/17).

Верховний Суд зауважує, що положення щодо відшкодування саме вартості витрат наймача на здійснені за згодою наймодавця поліпшення речі містяться в частині 3 статті 778 ЦК України, які до спірних правовідносин оренди державного майна застосуванню не підлягають з огляду на врегулювання цих правовідносин спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (постанова КГС ВС від 24.02.2021 у справі № 905/435/19).

Отже, спірні правовідносини між сторонами регулюються спеціальними нормами Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Положеннями абз. 2 ч. 2 ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна передбачено компенсацію орендарю коштів на здійснення за згодою орендодавця поліпшень орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, якщо інше не визначено договором оренди.

В спірному випадку інше передбачено умовами п. 10.4 укладеного між сторонами договору оренди, а саме: орендодавець не компенсує орендарю вартості поліпшень орендованого майна, здійснених орендарем.

Отже, виходячи з положень ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна та умов п. 10.4 договору, суд дійшов висновку, що здійснені орендарем поліпшення орендованого майна не компенсуються за рахунок орендодавця.

Додатково суд зазначає, що відповідачем подано до матеріалів даної господарської справи докази на підтвердження вартості виконаних будівельних робіт (ремонтних робіт) на об`єкті (договори підряду, рахунки, акти тощо). В свою чергу, розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який по суті є різницею між початковою вартістю орендованого майна на момент його прийняття в оренду та його вартістю на момент розірвання договору оренди.

Як вказано судом вище, по даній справі судом призначалась судова будівельно-оціночна експертиза, яка залишена без виконання, у зв`язку з несплатою відповідачем вартості витрат на проведення експертизи.

Враховуючи вищевикладене, матеріалами даної господарської справи не підтверджено ані факту здійснення саме поліпшень орендованого майна, ані розміру. Відтак, в суду відсутні правові підстави для зарахування 245 299, 86 грн. (коштів, сплачених відповідачем на проведення ремонтних робіт) в рахунок оплати орендних платежів.

Отже, позовна вимога в частині стягнення 1 639 642, 78 грн. заборгованості по орендній платі є обґрунтованою, підставною та підлягає задоволенню.

2. Щодо вимоги про стягнення пені.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Стаття 549 ЦК України встановлює, що неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Відповідно до ч. 2 ст. 551 ЦК України якщо предметом неустойки є грошова сума, її розмір встановлюється договором або актом цивільного законодавства.

Відповідно до ч. 6 ст. 232 ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

Стаття 1 Закону України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань" передбачає, що платники грошових коштів сплачують на користь одержувачів цих коштів за прострочку платежу пеню в розмірі, що встановлюється за згодою сторін.

Відповідно до ст. 3 Закону України Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань розмір пені, передбачений статтею 1 цього Закону, обчислюється від суми простроченого платежу та не може перевищувати подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Таким чином, договірні правовідносини між платниками і одержувачами грошових коштів щодо відповідальності за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань врегульовано Законом України "Про відповідальність за несвоєчасне виконання грошових зобов`язань".

Відповідно до п. 3.6 договору орендна плата, перерахована несвоєчасно або в неповному обсязі підлягає індексації і стягується орендодавцем відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи дату та час зарахування відповідної суми на розрахунковий рахунок орендодавця.

Перевіривши розрахунок розміру пені, судом встановлено, що позивачем здійснено нарахування пені за прострочення виконання грошового зобов`язання з жовтня 2019 по серпень 2020 на суму 79 500, 18 грн. Нарахування пені здійснено позивачем за період з 13.03.2020 року по 12.09.2020 року. Розрахунок пені здійснено позивачем арифметично правильно відповідно до вимог чинного законодавства та умов договору. Нарахування здійснено позивачем, виходячи з подвійної облікової ставки НБУ, що діяла в період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожний день прострочення. Період нарахування визначено позивачем правильно. Детальний розрахунок пені наявний в матеріалах справи (том 1, арк. 227-228). Отже, нарахування пені в сумі 79 500, 18 грн. є обґрунтованим та підставним. В цій частині позов підлягає задоволенню.

3. Щодо вимоги про розірвання договору оренди та повернення майна.

Відповідно до частини 3 статті 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч. 3 ст. 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (ч. 3 ст. 760 ЦК України).

Сферу орендних відносин, предметом яких є комунальне майно, врегульовує Закон України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з ч. 3 ст. 26 якого договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Конституційний Суд України виходить з того, що співвідношення між нормами Кодексу і законів, які регулюють особливості найму (оренди) окремих видів майна, полягає в тому, що норми цих законів тією чи іншою мірою встановлюють правовий механізм реалізації відповідної норми Кодексу або передбачають додаткові умови її реалізації, або виключають застосування норм Кодексу, якщо це прямо передбачено ними чи випливає з їхнього змісту (абзац четвертий мотивувальної частини рішення від 10 грудня 2009 року у справі N 1-46/2009).

Істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або несплата не в повному обсязі, а також невиконання сторонами інших своїх зобов`язань, в тому числі несплата інших обов`язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю) згідно з частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (постанова КГС ВС від 11.12.2019 у справі № 917/28/19).

При цьому, сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язків платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер, відповідно до частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності (постанова КГС ВС від 11.12.2019 у справі № 917/28/19).

В спірному випадку умовами п. 3.4 договору передбачено, що орендна плата перераховується орендодавцеві щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним.

З матеріалів справи вбачається, що підставою для розірвання договору позивач визначив несплату орендної плати, яка на час звернення до суду із позовом становила в загальній сумі 343 917, 47 грн. (за три місяці з липня 2019 по вересень 2019), а на час розгляду справи додатково нараховано орендної плати в загальній сумі 1 639 642, 78 грн. (за одинадцять місяців з жовтня 2019 по серпень 2020 включно).

Доказів погашення вищевказаної заборгованості суду не подано.

Відповідно до п. 10.4 договору договір оренди маже бути розірвано за погодження сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до п. 10.7 договору договір оренди припиняється у разі, зокрема, невиконання або неналежного виконання умов договору оренди.

Суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що несплата орендної плати протягом 3-х місяців поспіль, не є істотним порушенням договору, а нестабільна оплата за наявності значних переплат, не тягне за собою завдання істотної шкоди орендодавцю. Суд першої інстанції помилково залишив поза увагою ту обставину, що це майно є комунальним, орендна плата сплачується до місцевого бюджету, тому систематичне (два і більше разів) несвоєчасне невнесення орендної плати завдає істотної шкоди місцевому бюджету, і в такому разі має місце неефективне використання комунального майна (постанова КГС ВС від 11.12.2019 у справі № 917/28/19).

Щодо норми статті 782 ЦК України, то Верховний Суд зауважує, що наведена норма передбачає право наймодавця відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. Тобто, цією нормою передбачено спеціальний спосіб розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього в позасудовому порядку (шляхом направлення повідомлення та його одержання наймачем). Згідно з ч. 3 ст. 615 цього Кодексу внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання частково або у повному обсязі відповідно змінюються умови зобов`язання або воно припиняється. При цьому, така відмова є правом, а не обов`язком, що жодною мірою не обмежує права наймодавця (орендодавця) з цих підстав (нездійснення плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд) звернутися до суду з позовом про розірвання.

Водночас, не можна стверджувати, що лише нездійснення плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд свідчить про істотне порушення договору оренди та може бути підставою для його дострокового розірвання в судовому порядку. Верховний Суд звертає увагу, що у ст. 782 ЦК України визначені правові підстави для здійснення односторонньої відмови від договору оренди. Разом з тим, таке право не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір відповідно до ст. 651 ЦК України, зокрема, у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору (істотність порушення оцінюється судом у кожному конкретному випадку і не можна ототожнювати з правом на відмову), а також не є перешкодою для звернення наймодавця до суду з позовом, якщо предметом договору є комунальне (державне) майно, з підстав, визначених частиною 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (постанова КГС ВС від 11.12.2019 у справі № 917/28/19).

В порядку ч. 2, 3 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Відповідно до ч. 4 ст. 291 ГК України правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Відповідно до ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Відповідно до ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна") у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Укладаючи спірний договір оренди, орендар розраховував отримати у користування нежитлові приміщення, які є об`єктами комунальної власності, відповідно орендодавець розраховував на належну сплату відповідачем орендної плати у відповідності до умов договору, а тому несплата орендної плати є істотним порушенням умов договору оренди.

Враховуючи вищевикладене, обставини щодо невиконання відповідачем умов договору оренди в частині обов`язку зі сплати орендної плати більше трьох місяців підряд свідчить про систематичне невиконання умов договору, що завдає істотної шкоди місцевому бюджету та є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди комунального майна та його повернення відповідно до ч. 1 ст. 783 ЦК України, ст. 26, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Таким чином, вимога позивача про розірвання договору оренди нерухомого або індивідуально визначеного нерухомого майна, що належить до комунальної власності від 16.10.2018, укладеного між Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради та ТзОВ Антрекот", а також про зобов`язання відповідача звільнити та повернути нежитлове приміщення шляхом передачі зазначеного приміщення за актом приймання-передавання є обґрунтованою, підставною та підлягає задоволенню.

V. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.

Судом встановлено, що позивачем (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог (вх. № 12756/20 від 12.10.2020) заявлено дві вимоги немайнового характеру про розірвання договору та повернення нежитлового приміщення, судовий збір з яких має становити 4 204 грн. (2 102 грн. х 2), а також одну вимогу майнового характеру про стягнення коштів в сумі 1 719 142, 96 грн., судовий збір з якої має становити 25 787, 14 грн.

Отже, загальна сума судового збору в спірному випадку становить 29 991, 14 грн.

Позивачем при зверненні до суду із даним позовом сплачено судовий збір в загальній сумі 45 681, 55 грн., що підтверджується платіжним дорученням № 23 від 31.01.2020 на суму 19 894, 40 грн. та платіжним дорученням № 245 від 28.09.2020 на суму 25 787, 15 грн. (том 1, арк. 9, 229), тобто судовий збір сплачено позивачем в більшому розмірі, ніж встановлено законом.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про судовий збір» сплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила за ухвалою суду в разі: зменшення розміру позовних вимог або внесення судового збору в більшому розмірі, ніж встановлено законом.

Таким чином, за клопотанням позивача судом може бути вирішено питання про повернення з Державного бюджету України судового збору в розмірі 15 690, 41 грн.

Судовий збір в розмірі 29 991, 14 грн. згідно ст. 129 ГПК України слід відшкодувати позивачу з відповідача.

Керуючись ст. ст. 129, 233, 236-238, 240, 241, 254, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити.

2. Розірвати договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 415,5 кв.м. (відокремлена адміністративна будівля літера А-1 приміщення з № 1-1 по 1-23, з 2-1 по 2-4), розміщена за адресою: Миколаївська обл., м. Миколаїв, вул. Шнеєрсона, 22, укладений 16.10.2018 між Управлінням комунального майна Миколаївської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю Антрекот.

3. Зобов`язати відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю Антрекот, вул. Адміральська, 41/1, м. Миколаїв, 54001 () звільнити та повернути нежитлове приміщення загальною площею 415,5 кв.м. (відокремлена адміністративна будівля літера А-1 приміщення з № 1-1 по 1-23, з 2-1 по 2-4), розміщена за адресою: Миколаївська обл., м. Миколаїв, вул. Шнеєрсона, 22 шляхом передачі зазначеного приміщення позивачу Управлінню комунального майна Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 () за актом приймання-передавання.

4. Стягнути з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Антрекот, вул. Адміральська, 41/1, м. Миколаїв, 54001 () на користь позивача Управління комунального майна Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 ():

- 1 639 642, 78 грн. (один мільйон шістсот тридцять дев`ять тисяч шістсот сорок дві грн. 78 коп.) - заборгованості із орендної плати за період з 01.10.2019 по 12.09.2020;

- 79 500, 18 грн. (сімдесят дев`ять тисяч п`ятсот грн. 18 коп.) пені за період з 13.03.2020 по 12.09.2020;

- 29 991, 14 грн. (двадцять дев`ять тисяч дев`ятсот дев`яносто одна грн. 14 коп.) витрат по сплаті судового збору.

5. Накази видати позивачу після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.

Повний текст рішення складено 07.07.2021 року.

Суддя Е.М. Олейняш