ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 червня 2021 року Справа № 916/3788/20
м.Одеса, пр-т Шевченка, 29

Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді М.А. Мишкіної

суддів: О.Ю. Аленіна, Л.В. Лавриненко

секретар судового засідання Кияшко Р.О.

за участю представників учасників справи:

від ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» - Волошина Т.А. голова; Матійко М.В. за довіреністю;

від Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Вакаренко І.В. в порядку самопредставництва

Розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Громадської організації «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин»

на рішення Господарського суду Одеської області від 29 березня 2021 року

у справі №916/3788/20

за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради

до Громадської організації «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин»

про стягнення 24937,49грн., розірвання договору та виселення

суддя суду першої інстанції: С.В. Літвінов

час і місце ухвалення рішення: 29.03.2021р., 10.27год., м.Одеса, Господарський суд Одеської області, зала судових засідань №15

повне рішення складене 08.04.2021р.

Учасники процесу належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги.

У судовому засіданні 01.06.2021р. оголошувалась перерва згідно ст.216 ГПК України.

В судовому засіданні 22.06.2021р. згідно ст.ст.233, 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

встановив:

29.12.2020р. Департамент комунальної власності Одеської міської ради (надалі позивач, ДКВ ОМР, Департамент) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Громадської організації «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» (надалі відповідач, ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин», Організація), у якому просив суд:

- стягнути з відповідача на свою користь заборгованість з орендної плати у розмірі 23714,26грн. та пеню за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 1223,23грн.;

- розірвати договір оренди від 26.11.2001р. №92/5, укладений між ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради;

- виселити відповідача з нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 85,2кв.м, яке розташоване за адресою: м.Одеса, вул. Юрія Олеші, 10 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що 26.11.2001р. між ним (орендодавець) та відповідачем (орендар) укладений договір оренди нежилого приміщення №92/5 (надалі Договір від 26.11.2001р.), відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу, загальною площею 85,2кв.м., що розташоване за адресою: м. Одеса, вул.Ю.Олеші, 10 строком до 08.07.2003р. До Договору від 26.11.2001р. були укладені додаткові договори, якими строк дії договору продовжений до 31.12.2019р. (наразі договір продовжив свою дію) та встановлювався розмір орендної плати. На 2020 рік орендна плата становила 1560,08грн. на місяць. Відповідачем в порушення умов п.п.2.2, 2.4 Договору від 26.11.2001р. не сплачується орендна плата (заборгованість складає 23714,26грн., на які позивачем нараховано 1223,23грн. пені). В результаті проведення перевірки стану та цільового використання об`єкту оренди позивачу стало відомо про порушення відповідачем умов п.п.4.1,4.2 Договору від 26.11.2011р. приміщення переобладнано під проведення репетицій музичних гуртів, а згідно договору під офіс. Оскільки відповідач порушує істотні умови договору (не сплачує орендну плату, здійснив переобладнання приміщення), стягненню з відповідача підлягає орендна плата та пеня у зазначених у позові сумах, Договір від 26.11.2001р. підлягає розірванню у судовому порядку, а відповідач виселенню з орендованих приміщень.

З посиланням на норми ст.11, 509, 525, 526, 549, 611, 625, 651(ч.1), 762, 783,785 ЦК України, ст.ст.173,291 ГК України, ст.ст.17,19,26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» позивач просив задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 29.03.2021р. (суддя С.В. Літвінов) позовні вимоги задоволено:

- розірвано договір оренди від 26.11.2001р. №92/5 укладений між ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» та Департаментом комунальної власності Одеської міської ради;

- виселено ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» з нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 85,2 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Юрія Олеші, 10, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради;

- стягнуто з ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради заборгованість з орендної плати у розмірі 23714,26грн. та пеню за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 1223,23грн., 6306грн. судового збору. Рішення суду обґрунтовано посиланням на норми ст.ст.525, 526, 530, 610, 629, 759(ч.1), 762(ч.1), 548(ч.1), 546, 549, 611, 651, 785, 795 ЦК України, ч.ч.1,7 ст.193, ч.1 ст.283, ч.3 ст.285, 291 ГК України, ч.1 ст.2, ст.10, ч.3 ст.18 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», ч.3 ст.291 ГК України та вмотивоване наступним. Приймаючи до уваги, що строк Договору від 26.11.2001р., до набрання чинності Законом України № 157-ІХ, сторонами було визначено до 31.12.2019р., фактично в даному випадку процедура продовження укладеного між сторонами договору визначалась положеннями ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», який діяв до 27.12.2019р. Таким чином, Договір від 26.11.2001р. продовжив свою дію. В свою чергу відповідач в порушення умов Договору від 26.11.2001р.перерахував орендну плату не вчасно та не в повному обсязі. Враховуючи викладене, позовна вимога про стягнення основного боргу підлягає задоволенню в сумі 23714,26 грн. З огляду на підтвердження матеріалами справи факту існування простроченої заборгованості та правильність розрахунку ціни позову і в частині нарахування пені, позовна вимога про її стягнення в сумі 1223,23грн. також підлягає задоволенню. Відповідно до п. 4.1. Договору, зазначене вище приміщення надане виключно для використання під офіс. В ході проведення комісійного обстеження об`єкта комунальної власності - нежитлового приміщення підвалу, загальною площею 85,2 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Юрія Олеші, 10, встановлено факт переобладнання орендованого приміщення під проведення репетицій музичних гуртів, про що складено відповідний акт від 23.10.2020р. Отже, Орендар порушує умови договору так як в порушення п. 4.1, п.п. з п. 4.2 договору оренди, Орендарем використовується приміщення не за профілем. Враховуючи, що порушення Договору з боку відповідача є істотними, Договір оренди підлягає розірванню. Крім того, враховуючи, що Договір від 26.11.2001р. розірвано, суд задовольняє повністю вимоги позивача про виселення з нежитлового приміщення.

21.04.2021р. безпосередньо до Південно-західного апеляційного господарського суду надійшла апеляційна скарга Громадської організації «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» на рішення від 29.03.2021р. (надіслана поштою 17.04.2021р.), в якій скаржник просить суд скасувати оскаржене рішення повністю.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги скаржник зазначив, що;

- відповідач орендує спірне приміщення з 1987 року, яке використовується організацією для проведення заходів з метою захисту тварин;

-у зв`язку із важливістю діяльності організації для територіальної громади міста Одеси більшість строку існування орендних відносин оренда здійснювалася Організацією на умовах договору та відповідними рішеннями органів місцевого самоврядування за пільговою ціною - 1грн. Згідно звернення відповідача від 28.11.2019р. щодо продовження пільгової оренди на 2020 рік спірного приміщення рішенням Одеської міської ради №5520-VII від 11.12.2019р. «Про встановлення розміру орендної плати громадським організаціям на 2020 рік» відповідачу був встановлений розмір орендної плати - 1 (одна) гривня на рік в період з 01.01.2020р. до 31.12.2020р., отже ціна в договорі оренди на 2020 рік є зміненою з дня одержання відповідачем листа Одеської міської ради від 23.12.2019р. з копією рішення від 11.12.2019р. 27.12.2019р.;

- відповідач звернувся до позивача для підписання Додаткової угоди до Договору оренди щодо внесення змін у частині розрахунку орендної плати (1грн. на місяць). Інспектор Департаменту Зубатенко Ігор Миколайович запевнив відповідача, що здійснить всі необхідні дії щодо підготовки та спрямування на підписання відповідної Додаткової угоди, в подальшому у зв`язку із введеними обмеженнями, спричиненими розповсюдженням на території України хвороби COVID-19 Зубатенко І.М. неодноразово надавав відповідачу відповіді щодо перенесення строку підготовки та підписання додаткової угоди, запевняв, що додаткова угода буде підписана як тільки будуть зняті карантинні обмеження, проте не здійснив підготовки та спрямування на підпис додаткової угоди. Отже підписання додаткової угоди не відбулось з вини позивача та його посадових осіб;

- посилання позивача на істотне порушення умов договору несплату орендної плати не відповідають дійсності, обставинам справи та документам;

- відповідач не змінював профіль використання орендованого приміщення приміщення використовувалося виключно під офіс, в тому числі для проведення заходів згідно із спрямованістю діяльності організації;

- відповідач не отримував копії позовної заяви (що може підтвердити листоноша Цванько Н.В.) та жодної ухвали від суду про призначення судових засідань у справі;

- 29.03.2021р. відповідач подав суду клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку із карантинними обмеженнями, в якому також зазначив, що не має технічної можливості приймати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду та відхиляючи це клопотання суд не врахував, що у відповідача немає можливості придбати технічні засоби для участі у засіданні суду в режимі відеоконференції;

- вищезазначені обставини позбавили відповідача можливості подання доказів, відзивів, заперечень суду першої інстанції.

У скарзі міститься клопотання про дослідження нових доказів, які не досліджувались раніше судом:

- копії Рішення Одеської міської ради №5520-УІІ від 11.12.2019р. «Про встановлення розміру орендної плати громадським організаціям на 2020 рік»

- копії Листа від 23.12.2019р. Nо592/1-мр про надіслання копії Рішення Одеської міської ради №5520-VII від 11.12.2019р. «Про встановлення розміру орендної плати громадським організаціям на 2020 рік».

- копії заяви до Департаменту комунальної власності Одеської міськради про продовження строку договору оренди на 2021 рік;

- копії заяви від 28.11.2019р. щодо продовження пільгової оренди на 2020 рік.

Також у скарзі міститься клопотання про виклик до суду та допит в якості свідків інспектора Департаменту комунальної власності Одеської міськради - Зубатенка Ігоря Миколайовича та листоношу 14 відділення ПАТ «Укрпошта» Цванько Надію Володимирівну (мешкає за адресою: АДРЕСА_1 ).

Ухвалами суду апеляційної інстанції:

- від 22.04.2021р. витребувано від Господарського суду Одеської області матеріали справи №916/3788/20; відкладено вирішення питання щодо можливості відкриття, повернення, залишення без руху або відмови у відкритті апеляційного провадження за апеляційною скаргою Громадської організації «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» на рішення Господарського суду Одеської області від 29 березня 2021 року у справі №916/3788/20 до надходження матеріалів даної справи з господарського суду Одеської області;

- від 28.04.2021р. відкрито апеляційне провадження у справі №916/3788/20; встановлено іншим учасникам справи строк для подання відзиву на апеляційну скаргу, будь-яких клопотань з процесуальних питань до 20.05.2021р. та призначено справу до розгляду у судовому засіданні 01.06.2021р. з повідомленням учасників справи.

19.02.2021р. позивач подав суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу, в якому просив залишити оскаржене рішення без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. У відзиві, крім доводів, наведених у позовній заяві, зазначено, що:

- орендарем взагалі не вносилась орендна плата у період з 01.01.2020р. по 21.12.2020р., тобто майже 12 місяці поспіль;

- посилання апелянта про необізнаність розгляду даної справи є неправдивими. Кожен має право на доступ до судових рішень, усі судові рішення є відкритими та підлягають оприлюдненню в електронній формі. Сам лише факт неотримання скаржником поштової кореспонденції, якою суд, з додержанням вимог процесуального закону, надсилав ухвалу для вчинення відповідних дій за належними адресами та яка повернулася в суд у зв`язку з її неотриманням адресатом, не може вважатися поважною причиною невиконання ухвали суду, оскільки зумовлено не об`єктивними причинами, а суб`єктивною поведінкою сторони щодо отримання кореспонденції;

- у матеріалах справи наявне поштове повідомлення (вх. 6933/21 від 03.03.2021 р.) про вручення Громадській організації ухвали суду від 17.02.2021р. у апелянта було достатньо часу для вжиття всіх необхідних заходів для участі у судових засіданнях, у тому числі шляхом подання клопотання про участь у судовому засіданні у режимі відеоконференції поза межами суду з використанням власних технічних засобів.;

- станом на день розгляду справи, відповідач борг не сплатив, документів спростовуючих позовні вимоги Департаменту не надав;

- Апелянтом не дотримано вимог чинного законодавства щодо процедури виклику свідків, а саме, не додано разом із апеляційною скаргою нотаріально посвідчених показань свідків та не подано до суду відповідного клопотання про залучення свідків для можливості допиту у залі суду;

- з метою досудового врегулювання спору на адресу громадської організації «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» надіслано пропозицію від 05.11.2020 р. № 01-13/4498 з вимогою погашення заборгованості та розірвати договір оренди від 26.11.2001 р. № 92/5, у зв`язку з виявленими порушеннями. Однак, на момент звернення Департаментом до суду Орендарем не було належно відреаговано на зазначену вище пропозицію.

У судовому засіданні 01.06.2021р. представники скаржника просили не розглядати клопотання про допит свідків, яке міститься в апеляційній скарзі.

18.06.2021р. скаржником було заявлено клопотання про залучення до матеріалів справи доказів, доданих до апеляційної скарги, яке задоволено ухвалою суду апеляційної інстанції від 22.06.2021р.(яка занесена до протоколу судового засідання) з урахуванням тієї обставини, що скаржник участі в суді першої інстанції не приймав, отримав ухвалу суду про призначення судового засідання у справі 27.02.2021р., а ухвалою місцевого господарського суду від 17.02.2021р. було закрите підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті.

У судовому засіданні представники скаржника підтримали доводи та вимоги апеляційної скарги.

Представник позивача заперечував проти задоволення апеляційної скарги з підстав законності та обґрунтованості оскаржуваного рішення.

Перевіривши матеріали справи, заслухавши пояснення представників учасників справи, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, дослідивши докази стосовно фактів, наведених сторонами, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення скарги, виходячи із наступного.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 26.11.2001р. між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міськради (наразі Департамент комунальної власності Одеської міської ради) (Орендодавець) та Громадською організацією «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» (Орендар) був укладений Договір №92/5 оренди нежитлового приміщення (надалі Договір від 26.11.2001р.), за умовами п.1.1 якого Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлове приміщення підвалу, загальною площею 85,2 кв.м, яке розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Юрія Олеші, 10 під офіс.

Строк дії договору оренди з 09.07.2001р. по 08.07.2002р. (п.1.2 Договору від 26.11.2001р.)

Відповідно до п.2.2 Договору від 26.11.2001р. за орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору місяць 1грн. в рік за все приміщення без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України.

Вказане у п.1.1 приміщення Орендодавцем передається Орендарю виключно для використання під офіс (п.4.1 Договору від 26.11.2001р.).

Згідно із п.4.2 Договору від 26.11.2001р. на протязі дії цього Договору, крім своєчасного внесення орендної плати, Орендар зобов`язаний своєчасно узгоджувати з Орендодавцем будь-які зміни профілю використання орендованого приміщення.

Пунктом 5.3. Договору від 26.11.2001р. передбачено, що у разі невнесення Орендарем орендної плати на протязі 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, Орендодавець має право ініціювати дострокове розірвання договору і вимагати повернення об`єкта оренди.

Додатковими погодженнями до договору оренди нежитлового приміщення №92/5 від 26.11.2001р.;

- від 13.09.2002р. продовжено термін дії Договору від 26.11.2001р. до 08.07.2003р.;

- від 24.12.2003р. до Договору від 26.11.2001р.внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, яка відповідно до рішення Одеської міської ради від 17.12.2003 р. № 2071-XXIV з 24.12.2003р. становить 1,00грн. за рік (без урахування податку на додану вартість) та продовжено термін дії Договору до 18.08.2005р.;

- від 06.03.2006р. до Договору від 26.11.2001р. внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, яка відповідно до рішення Одеської міської ради від 09.11.2005р. №4840-ІV та від 06.03.2006р. № 5333- IV, з 06.03.2006 р. становить 1,00 грн. за рік (без урахування податку на додану вартість);

- від 14.08.2007р. до договору оренди внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, яка відповідно до рішення Одеської міської ради від 30.11.2006р. № 646-V, з 30.11.2006 р. становить 1,00 грн. за рік (без урахування податку на додану вартість) та продовжено термін дії Договору до 14.02.2008р.;

- від 12.06.2008р. до Договору від 26.11.2001р.внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, яка відповідно до рішення Одеської міської ради від 30.11.2006р. № 646-V з 30.11.2006 р. до 31.12.2010 р. становить 1,00 грн. за рік (без урахування податку на додану вартість) та продовжено термін дії Договору до 31.12.2010р.

Додатковими договорами:

- №8 від 01.05.2013 р. до Договору від 26.11.2001р. внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, яка відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. №786, з 01.05.2013р. становить 794,81 грн. за місяць (без урахування податку на додану вартість) та продовжено термін дії Договору до 30.04.2014р.;

- №9 від 25.05.2015р. до Договору від 26.11.2001р. внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, яка відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995р. № 786, з 25.05.2015р. становить 1366,29грн. за місяць (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та продовжено термін дії Договору до 25.04.2018р.;

- №10 від 06.06.2015р. до Договору від 26.11.2001р. внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, яка відповідно до рішення Одеської міської ради від 10.06.2015р. №6781- VІ, з 10.06.2015р. по 31.12.2015р. становить 1,00 грн. за рік (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), а з 01.01.2016р. - 1366,29грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції);

- №11 від 01.04.2016р. до Договору від 26.11.2001р. внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, яка відповідно до рішення Одеської міської ради від 16.12.2015р. №70-VІІ, з 01.01.2016р. по 31.12.2016р. становить 1,00 грн. за рік (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції);

- №12 від 30.03.2017р. до Договору від 26.11.2001р. внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, яка відповідно до Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 (з наступними змінами), з 01.01.2017 р. по 15.03.2017 р. становить 1638,91 грн. в місяць (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), а з 15.03.2017 р. по 31.12.2017 р. відповідно до рішення Одеської міської ради від 15.03.2017 р. № 1816- VII, становить 1.00 грн. в рік (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції).

- №13 від 26.04.2018 р. до Договору від 26.11.2001р. внесено зміни у частині розрахунку орендної плати, яка відповідно до рішення Одеської міської ради від 16.02.2018р. №2946-VІІ, з 01.01.2018р. по 31.12.2018р. становить 1,00 грн. в рік (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції), а з 01.01.2019 р. у розмірі 1471,77 грн., що розрахована на 01.04.2018 р. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та продовжено термін дії Договору до 31.12.2018 р.;

Додатковим договором №15 від 25.03.2019р. до Договору від 26.11.2001р. пункт 1.2 договору доповнено, зокрема, наступним:

«1.2. Продовжити термін дії цього договору з 01.01.2019р. до 31.12.2019р.

1.2 Керуючись рішенням Одеської міської ради від 30.01.2019р. № 4255-VІІ «Про внесення змін до рішення Одеської міської ради від 12.12.2018р. №4066-VІІ «Про встановлення розміру орендної плати громадським та благодійним організаціям на 2019 рік» (п.1п.п.108) річна орендна плата з 01.01.2019р. по 31.12.2019р. розраховується таким чином: річна орендна плата 1грн.

1.4. Перший абзац пункту 2.2 Розділу 2 «Порядок розрахунків» Договору оренди від 26.11.2001р. №92/5 викласти у новій редакції:

« 2.2. За орендоване приміщення Орендар зобов`язується сплачувати орендну плату з 01.01.2019р. по 31.12.2019р. в розмірі 1грн. в рік за все приміщення (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції).

з 01.01.2020р. орендну плату, що розрахована на 01.01.2019р. в розмірі 1560,08грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць».

28.11.2019р. відповідач звернувся до Одеської міської ради з заявою, в якій містилось прохання продовжити пільгову оренду на 2020 рік офісу-підвалу загальною площею 85,2кв.м. за адресою: вул.Ю.Олеші, 10.

11.12.2019р. Одеською міською радою прийняте рішення №5520- VІІ «Про встановлення розміру орендної плати громадським та благодійним організаціям на 2020 рік», відповідно до п.п.71 п.1 якого Громадській організації «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» встановлено розмір орендної плати 1грн. на рік в період з 01.01.2020р. до 31.12.2020р. за оренду нежитлового приміщення підвалу по вул.Юрія Олеші,10 у м.Одесі.

Копія вищезазначеного рішення була надіслана відповідачу супровідним листом від 23.12.2019р. та отримана останнім.

23.10.2020р. Комісією Департаменту комунальної власності Одеської міськради складено Акт обстеження нежитлового приміщення, орендованого відповідачем, в якому встановлено наявність обладнаного приміщення для проведення репетицій музикальних гуртів.

05.11.2020р. Департамент комунальної власності надіслав відповідачу пропозицію про розірвання договору оренди №92/5 від 26.11.2001р. у зв`язку із невиконанням орендарем істотних умов договору оренди щодо сплати орендної плати вчасно та у повному обсязі за користування об`єктом оренди; утворилась заборгованість по орендній платі станом на 25.10.2020р. в розмірі 19686,27грн.

Лист отриманий ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» 12.11.2020р., що підтверджується копією відповідного рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення.

31.12.2020р. ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міськради із заявами вих.№№46/1 та 47/2 з проханням продовжити оренду на 2020 рік та 2021 рік офісу-підвалу загальною площею 85,2кв.м. за адресою: вул.Ю.Олеші, 10.

Звертаючись до суду з позовом Департамент зазначив, що відповідач не сплачує орендну плату а також використовує орендоване приміщення не за цільовим призначенням, що є підставою для задоволення його позовних вимог.

Суд першої інстанції погодився із доводами позивача, задовольнивши позовні вимоги у повному обсязі.

Колегія суддів не погоджується із висновками місцевого господарського суду з огляду наступного.

Згідно із ч.ч.1,2 ст.11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ч.1 ст.175 ГК України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Згідно із ст.509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Частина 1 статті 202 ЦК України встановлює, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

В силу ч. 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Укладений між сторонами Договір за своєю правовою природою є договором найму (оренди) майна, за яким відповідач набув право платного користування місцем для підвальним приміщенням.

Відповідно до ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно із ч.1 ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Згідно зі статтею 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Отже згідно ст.631 ЦК України умови договору за згодою сторін могли застосовуватися на правовідносини, які виникли до його укладення, а не після сплину строку його дії, визначеного договором.

Відповідно до ст.764 ЦК України якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Згідно із ч.4 ст.284 ГПК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Наведені норми визначають можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Відсутність такого заперечення в силу статті 764 ЦК України може мати прояв у мовчазній згоді і в такому випадку орендар саме в силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 ЦК України.

Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди та протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Договір від 26.11.2001р. (з урахуванням додаткового договору №15 від 25.03.2019р.) відповідно до його умов, а саме - пункту 1.2, набуває чинності з 01.01.2019р. та діє до 31.12.2019р. Цей договір припиняється у випадку, зокрема закінчення терміну, на який його було укладено (пункт 7.9).

Загальний порядок укладання, зміни та розірвання господарських договорів, які вчиняються в письмовій формі, пов`язує момент реалізації учасником правовідносин власного волевиявлення на виникнення, зміну чи припинення правовідносин зі здійсненням ним такого волевиявлення в належний спосіб.

Пунктом 6 статті 3 ЦК України закріплений принцип справедливості, добросовісності та розумності. Зазначений принцип включає, зокрема, обов`язок особи враховувати потреби інших осіб у цивільному обороті, проявляти розумну дбайливість та добросовісно вести переговори.

Правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у статті 764 ЦК України, спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

Приписи ст.764 ЦК України та ч.4 ст.284 ГК України не містять вимог щодо форми надісланого повідомлення або заяви, але в той же час Верховний суд 23 квітня 2019 року у справі №904/2997/18 вказав, що істотне значення має не лише зміст такої заяви, яка обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, але й факт її отримання іншою стороною. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Таким чином, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється, однак якщо такі заперечення відсутні та/або не отримані орендарем, то має місце пролонгація договору.

Додатковим договором №15 від 25.03.2019р. до Договору від 26.11.2001р. продовжено термін дії договору з 01.01.2019р. до 31.12.2019р. та встановлена річна орендна плата 1грн.

Матеріали справи не містять доказів та позивач не посилається на те, що надсилав відповідачу до закінчення дії договору або протягом місяця після закінчення повідомлення про небажання продовжувати дію Договору від 26.11.2001р.; вперше пропозиція про розірвання договору була надіслана Департаментом ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» 05.11.2020р.

Обставина продовження дії договору оренди на 2020 рік позивачем визнається.

Відповідно до положень ст.764 ЦК України та ч.4 ст.284 ГК України, приймаючи до уваги відсутність доказів повідомлення відповідача про заперечення проти користування останнім приміщенням підвалу, Договір від 26.11.2001р. слід вважати поновленим на той же строк, отже, відповідач відповідно до умов договору продовжував у 2020 році на законних підставах користуватись майном, що є предметом Договору від 26.11.2001р., на тих же умовах.

Суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні зазначив, що Договір від 26.11.2001р. продовжив свою дію та погодився із твердженням позивача щодо встановленого договором розміру орендної плати починаючи з 01.01.2020р. з урахуванням базової ставки 1560,08грн.

Колегія суддів зазначає, що підстави для сплати відповідачем орендної плати з 01.01.2020р. з урахуванням базової ставки 1560,08грн. (п.1.4 Додаткової угоди від 25.03.2019р.) відсутні, оскільки термін дії Договору від 26.11.2001р. з урахуванням цієї додаткової угоди визначений до 31.12.2019р. та рішенням Одеської міської ради №5520-VII від 11.12.2019р. відповідачу була встановлена пільгова орендна плата за користування майном на 2020 рік у розмірі 1грн. за весь рік як громадській організації.

Отже твердження позивача про наявність у відповідача заборгованості з орендної плати за 2020р. у розмірі 23714,26грн. не відповідають дійсним обставинам справи та спростовуються умовами Договору від 26.11.2021р. в редакції Додаткового договору від 25.03.2019р. з урахуванням рішенням Одеської міської ради №5520-VII від 11.12.2019р., яким відповідачу була встановлена пільгова орендна плата за користування майном на 2020 рік у розмірі 1грн.

За таких обставин правові підстави для стягнення з відповідача орендної плати у вищезазначеній сумі відсутні, як і відсутні підстави для стягнення з ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» на користь Департаменту пені у сумі 1223,23грн. (розрахунок доданий позивачем до позовної заяви).

Відповідно до ч.3 ст.291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Згідно із ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Відповідно до ч.2 ст.24 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» (в чинній редакції) договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

У своїй позовній заяві Департамент посилався на те, що істотне порушення відповідачем такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або сплата не в повному обсязі, а також невиконання сторонами інших своїх зобов`язань, в тому числі несплата інших обов`язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю).

Колегія суддів зазначає, що у даному випадку відсутня систематична (два і більше разів) несплата відповідачем коштів за Договором, оскільки за користування майном у 2020 році відповідач повинен був платити 1грн. за рік, а не щомісячно суми, зазначені у розрахунку заборгованості, який доданий до позовної заяви.

Позивач як у позовній заяві, так і у відзиві на апеляційну скаргу посилається на наявність заборгованості відповідача з орендної плати, яка зазначена у розрахунку заборгованості (23937,49грн.), оминаючи факт прийняття Одеською міською радою 11.12.2019р. рішення №5520-VII, яким відповідачу було встановлено орендну плату за 2020 рік у розмірі 1грн., про який йому як виконавчому органу Одеської міської ради не могло не бути відомо.

Згідно із ст.114 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до ч.1 ст.73 ЗУ «Про місцеве самоврядування в Україні» акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов`язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об`єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Отже рішення Одеської міськради №5520-VII від 11.12.2019р. є обов`язковим до виконання.

Матеріалами справи підтверджено звернення відповідача до позивача 31.12.2019р. з проводу продовження дії договору від 26.11.2001р. (який мав бути продовжений з урахуванням вищезазначеного рішення Одеської міської ради); докази реагування Департаменту на цю заяву в матеріалах справи відсутні, як і відсутні заперечення позивача з приводу отримання/неотримання цієї заяви.

В частині тверджень позивача про використання орендованого приміщення відповідачем не за призначенням, колегія суддів зазначає наступне.

На підтвердження вищезазначеної обставини Департаментом надано копію Акту обстеження нежитлового приміщення від 23.10.2020р., в якому зазначено: «під час обстеження приміщення встановлено наявність обладнаного приміщення для проведення репетицій музикальних гуртів».

Додатком до акту є три фотографії фото входу до підвального приміщення по вул. Ю.Олеші,10 а також приміщень, в яких, зокрема наявні барабанна установка, стійка та стільці.

Відповідно до ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Обов`язок із доказування необхідно розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Згідно із ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч.1 ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Акт від 23.10.2020р. не є належним доказом використання відповідачем орендованого приміщення не за призначенням (приміщення передавалось виключно для використання під офіс за п.4.1 Договору від 26.11.2001р.), оскільки у Акті зафіксовано лише наявність у приміщенні музичного обладнання, що само по собі за переконанням суду апеляційної інстанції не свідчить про не використання орендованого приміщення під офіс.

Інших доказів позивачем не надано, ґрунтовні пояснення щодо того, яким чином наявність певних предметів в приміщенні доводить невикористання приміщення як офісу, у справі відсутні.

Отже факт використання приміщення не за призначенням не доведений позивачем належними та допустимими доказами та суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про порушення відповідачем п.4.1, п.п. « 3» п.4.2 Договору від 26.11.2001р.

Відповідно до ч.1 ст.284 ГК України істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Враховуючи відсутність факту порушення ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» істотних умов Договору від 26.11.2001р. підстави для розірвання цього договору у судовому порядку відсутні.

Відповідно до ст.ст.785, 795 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Оскільки відсутні правові підстави для розірвання Договору від 26.11.2001р. у судовому порядку, відповідач не може бути виселений з орендованих приміщень з підстав, на які посилався Департамент комунальної власності Одеської міськради у своєму позові, отже позовні вимоги в цій частині задоволенню не підлягають.

Суд першої інстанції неповно встановив обставини, що мають значення для вирішення справи, неправильно застосував норми матеріального права, що призвело до ухвалення рішення про задоволення позову без законних на це підстав.

Разом з цим, колегія суддів зазначає наступне.

ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» у своїй апеляційній скарзі наполягає на тому, що не отримувала від суду жодних ухвал, крім копії ухвали від 17.02.2021р., інші ухвали отримували невідомі особи.

Такі твердження є помилковими та спростовуються матеріалами справи, оскільки копії ухвал суду від 04.01.2021р., 28.01.2021р. та від 01.03.2021р. повернулись на адресу суду із відмітками відділення поштового зв`язку причини повернення - «за закінченням терміну зберігання» (а.с.54-57, 68-70, 86-88).

З матеріалів справи вбачається, що ГО «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» 27.02.2021р. отримало копію ухвали Господарського суду Одеської області від 17.02.2021р. про призначення справи до розгляду по суті у судовому засіданні 01.03.2021р. (а.с.85).

У судовому засіданні 01.03.2021р. було оголошено перерву до 29.03.2021р., при цьому представник відповідача у судове засідання не з`вився.

Посилання скаржника на позбавлення відповідача можливості подати суду докази у зв`язку із відхиленням судом клопотання про відкладення розгляду справи (яке було подане 29.03.2021р.), колегія суддів до уваги не приймає в аспекті порушень норм процесуального права, оскільки відповідач мав право подати викласти свою правову позицію (із наданням підтверджуючих доказів) письмово, проте обмежився лише поданням 29.03.2021р. клопотання про відкладення розгляду справи.

Виходячи із вищевикладеного, колегія суддів задовольняє апеляційну скаргу Громадської організації «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин», скасовує рішення Господарського суду Одеської області від 29.03.2021р. у справі №916/3788/20 із прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Відповідно до п.п. «б», «в» п.4 ч.1 ст.282 ГПК України постанова суду апеляційної інстанції складається, з резолютивної частини із зазначенням нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції, - у випадку скасування або зміни судового рішення; розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції.

Витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви покладаються на Департамент комунальної власності Одеської міськради, оскільки у задоволенні позовних вимог відмовлено у повному обсязі.

Витрати, понесені скаржником у зв`язку із переглядом рішення в апеляційному порядку (судовий збір за подання апеляційної скарги), у відповідності до ст. 129 ГПК України покладаються на Департамент комунальної власності Одеської міськради з їх відшкодуванням Громадській організації «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин».

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 277, 281-284 ГПК України,

колегія суддів,-

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу задовольнити.

Рішення Господарського суду Одеської області від 29.03.2021р. у справі №916/3788/20 скасувати.

У задоволенні позову відмовити повністю.

Стягнути з Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на користь Громадської організації «Одеське міське товариство охорони та захисту тварин» 9459грн. судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Одеської області видати відповідний наказ із зазначенням необхідних реквізитів.

Постанова в порядку ст.282 ГПК України набирає законної сили з дня її прийняття згідно ст.284 ГПК України.

Постанова суду апеляційної інстанції може бути оскаржена у касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення згідно положень ст.ст.286,287 ГПК України.

Повна постанова складена 29.06.2021 року.

Головуючий суддя М.А. Мишкіна

Суддя О.Ю. Аленін

Суддя Л.В. Лавриненко