ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" червня 2021 р. Справа №914/1396/20

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії суддів:

головуючий суддя Желік М.Б.

судді Скрипчук О.С.

Мирутенко О.Л.

секретар судового засідання Гунька О.П.

розглянувши апеляційну скаргу Громадської організації «Український стартап» б/н від 25.03.2021 (вх. №01-05/1061/21 від 25.03.2021)

на рішення Господарського суду Львівської області від 19.02.2021 (повний текст складено 01.03.2021, суддя Стороженко О.Ф.)

у справі №914/1396/20

за первісним позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (79007, м.Львів, вул. Січових Стрільців, 3; ідент.код 42899921)

до відповідача: Громадської організації «Український стартап» (79008, м.Львів, вул. Гуцульська, 21; ідент.код 40519697),

третя особа (на стороні Позивача), що не заявляє самостійних вимог стосовно предмету спору: Державне підприємство «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем» (79008, м.Львів, вул.Кривоноса, 6; ідент.код 04728690),

за участю: Львівської обласної прокуратури (79000, м.Львів, проспект Шевченка, 17/19; ідент.код 02910031),

про: розірвання Договору оренди №225 від 29.12.2016 та стягнення грошових коштів у загальній сумі 391585,06грн,

та за зустрічним позовом: Громадської організації «Український стартап» (79008, м.Львів, вул. Гуцульська, 21; ідент.код 40519697)

до відповідача-1: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (79007, м.Львів, вул. Січових Стрільців, 3; ідент.код 42899921),

відповідача-2: Державного підприємства «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем» (79008, м.Львів, вул.Кривоноса, 6; ідент.код 04728690),

відповідача-3: Головного управління Державної казначейської служби України у Львівській області (79005, м.Львів, вул.К.Левицького, 18; ідент.код 38008294),

третя особа (на стороні Відповідачів за Зустрічним позовом), що не заявляє самостійних вимог стосовно предмету спору: Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України (01008, м.Київ, вул.М.Грушевського, 12/2; ідент.код 37508596),

про: розірвання Договору №225 від 29.12.2016, звільнення Громадської організації від плати за користування майном у загальній сумі 1416722,87грн та стягнення (повернення) коштів у загальній сумі 5275509,40грн.

за участю представників:

від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях: представники Жуган І.О., Савко Н.В.;

від Громадської організації «Український стартап»: не з`явився

від Львівської обласної прокуратури: прокурор Рогожнікова Н.Б.;

від інших учасників: не з`явилися

Учасникам процесу роз`яснено права та обов`язки, передбачені ст.ст. 35, 42, 46, Господарського процесуального кодексу України.

Відповідно до ст.222 Господарського процесуального кодексу України фіксування судового засідання здійснюється технічними засобами.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Львівської області від 19.02.2021 у справі №914/1396/20 первісний позов задоволено повністю; розірвано Договір №225 від 29.12.2016, укладений Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (на даний час Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях) та Громадською організацією «Український стартап» стосовно оренди нерухомого державного майна; стягнуто з Громадської організації «Український стартап» на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях борг у сумі 350333,32грн, пеню у сумі 6218,52грн та штраф у сумі 35033,32грн, витрати на судовий збір у сумі 7975,78грн.; відмовлено у задоволенні зустрічного позову повністю.

Не погоджуючись із вказаним рішенням скаржник звернувся до Західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 19.02.2021 у справі №914/1396/20 та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні первісного позову повністю, а зустрічний позов задоволити.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.03.2021 справу розподілено колегії суддів Західного апеляційного господарського суду у складі: головуючого судді Желіка М.Б., суддів Мирутенко О.Л., Кордюк Г.В.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 29.03.2021 апеляційну скаргу Громадської організації «Український стартап» залишено без руху, апелянта зобов`язано протягом 10 днів з дня вручення ухвали надати суду докази сплати судового збору в розмірі 136 968,76 грн.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 16.04.2021, після усунення недоліків апеляційної скарги, відкрито апеляційне провадження та призначено розгляд справи на 12.05.2021.

05.05.2021 на адресу суду надійшов відзив Львівської обласної прокуратури, в якому прокурор просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

11.05.2021 на адресу суду надійшов відзив Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, в якому позивач за первісним позовом просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 12.05.2021 відкладено розгляд справи на 02.06.2021.

Ухвалою Західного апеляційного господарського суду від 02.06.2021 відкладено на 16.06.2021.

У зв`язку з перебуванням судді-члена колегії Кордюк Г.Т. у відпустці, відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.06.2021 до колегії суддів введено суддю Скрипчук О.С.

16.06.2021 на електронну адресу суду надійшло клопотання апелянта про призначення судової будівельно-технічної експертизи.

16.06.2021 на електронну адресу суду надійшло клопотання апелянта про відкладення розгляду справи, мотивоване тим, що повноважний представник ГО «Український стартап» Шегинський Р.А. не може взяти участь у судовому засіданні внаслідок виявлення симптомів захворювання на COVID-19 (вранці 16.06.2021 представник здав тест з метою діагностики COVID-19 та до отримання результатів його зобов`язано дотримуватись режиму самоізоляції). До клопотання про відкладення розгляду справи додано підтверджуючі документи - добровільну згоду на проведення забору на COVID-19 від 16.06.2019, фіскальні чеки про оплату послуг медичного центру. Водночас, у клопотанні наголошено на необхідності участі представника в судовому засіданні з метою підтримання поданого клопотання про призначення судової будівельно-технічної експертизи та надання додаткових пояснень щодо змісту апеляційної скарги.

В судове засідання 16.06.2021 з`явились представники позивача за первісним позовом та прокурор, інші учасники апеляційного провадження явки повноважних представників в судове засідання не забезпечили.

Суд оголосив короткий зміст клопотання апелянта про відкладення розгляду справи.

Представники позивача за первісним позовом проти задоволення вказаного клопотання заперечили, зазначили, що попереднє засідання було відкладено за клопотанням апелянта для надання можливості забезпечити належне представництво інтересів ГО «Український стартап» новим представником, окрім того, новий договір про надання правової допомоги апелянт уклав з адвокатським об`єднанням, що передбачає можливість представництва інтересів клієнта не лише одним адвокатом.

Прокурор залишила вирішення клопотання на розсуд суду.

Колегія суддів апеляційної інстанції, розглянувши клопотання апелянта про відкладення розгляду справи, ухвалила відмовити у його задоволенні з огляду на те, що розгляд справи вже було відкладено за клопотанням апелянта для надання можливості новому представнику ГО «Український стартап» адвокату Шегинському Р.А. ознайомитись з матеріалами справи для належного представництва інтересів клієнта, адвокат Шегинський Т.Р. станом на 16.06.2021 не скористався правом на ознайомлення з матеріалами справи в Західному апеляційному господарському суді. Крім того, відповідно до договору про надання правової (правничої) допомоги №01-06/21 від 01.06.2021, доданого апелянтом до клопотання від 02.06.2021 про відкладення судового засідання, такий договір укладено між ГО «Український стартап» та АО «Потинський та партнери», відповідно до п.2.2. договору адвокатське об`єднання надає клієнту правову допомогу через адвокатів адвокатського об`єднання, адвокатське об`єднання може залучати до виконання цього договору інших адвокатів на договірних засадах. Таким чином, обставини перебування адвоката Шегинського Р.А. на самоізоляції жодним чином не зумовлюють обмеження права чи можливості апелянта забезпечити явку іншого повноважного представника в судове засідання для здійснення належного представництва його інтересів.

У судовому засіданні 16.06.2021 суд оголосив зміст клопотання апелянта про призначення судової будівельно-технічної експертизи.

Представники позивача за первісним позовом та прокурор заперечили щодо задоволення вказаного клопотання.

Колегія суддів апеляційної інстанції, розглянувши клопотання ГО «Український стартап» про призначення судової будівельно-технічної експертизи, ухвалила відмовити в його задоволенні з огляду на наступне.

У клопотанні апелянт вказує, що суд першої інстанції неправомірно відмовив у задоволенні клопотання про проведення судової будівельно-технічної експертизи, однак, позивач за зустрічним позовом наполягає на необхідності проведення такої експертизи з метою встановлення обставин щодо технічного стану нерухомого державного майна, в якому його було передано орендарю за умовами договору оренди нерухомого державного майна, та придатності переданого в оренду нерухомого майна до використання станом на момент укладення договору оренди, які мають важливе значення для справи. Зокрема, на вирішення експертизи слід поставити питання: 1) у якому технічному стані (ступінь фізичного зносу) перебували об`єкти оренди станом на 29.12.2016 (на час укладення договору оренди)?; 2) чи відповідали Державним будівельним нормам об`єкти оренди станом на 29.12.2016 (на час укладення договору оренди)?; 3) чи відповідав стан приміщень можливості їх використання відповідно до мети використання, визначеної договором оренди, станом на 29.12.2016?; 4) чи можливо встановити період, з якого об`єкти оренди не могли використовуватись за цільовим призначенням? Якщо так, то з якого часу (за період з 29.12.2016 по день огляду) орендовані приміщення не могли використовуватись за цільовим призначенням згідно з умовами укладеного договору?; 5) чи можливо було з 29.12.2016 та по день огляду використовувати приміщення, передані в оренду, за їх призначенням в тому технічному стані, в якому вони перебували? 4) у випадку наявності істотних дефектів конструктивних елементів об`єктів оренди, чи можливо було їх виявити шляхом зовнішнього візуального огляду будівель?

Необхідність призначення експертизи апелянт додатково обґрунтовує тим, що ГО «Український стартап» вважає, що взятий судом до уваги Звіт про оцінку вартості майна станом на 30.06.2016 не може слугувати доказом технічного стану об`єктів оренди на момент укладення договору оренди, водночас, апелянт покликається на технічні звіти за результатами з технічного обстеження орендованих приміщень, проведеного у 2017 році, які заперечує позивач за первісним позовом. Таким чином, апелянт вважає, що для з`ясування дійсного технічного стану переданих в оренду приміщень необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо.

Частиною 1 статті 99 Господарського процесуального кодексу України визначено, що суд за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи призначає експертизу у справі за сукупності таких умов: 1) для з`ясування обставин, що мають значення для справи, необхідні спеціальні знання у сфері іншій, ніж право, без яких встановити відповідні обставини неможливо; 2) жодною стороною не наданий висновок експерта з цих самих питань або висновки експертів, надані сторонами, викликають обґрунтовані сумніви щодо їх правильності, або за клопотанням учасника справи, мотивованим неможливістю надати експертний висновок у строки, встановлені для подання доказів, з причин, визнаних судом поважними, зокрема через неможливість отримання необхідних для проведення експертизи матеріалів.

Судова експертиза призначається лише у разі дійсної потреби у спеціальних знаннях для встановлення фактичних даних, що входять до предмета доказування, тобто у разі, коли висновок експерта не можуть замінити інші засоби доказування. Якщо наявні у справі докази є взаємно суперечливими, їх оцінку в разі необхідності може бути здійснено господарським судом з призначенням відповідної судової експертизи. Питання про призначення судової експертизи повинно вирішуватися лише після ґрунтовного вивчення обставин справи і доводів сторін щодо необхідності такого призначення.

Призначення експертизи є правом, а не обов`язком господарського суду, при цьому, питання призначення експертизи вирішується судом у кожному конкретному випадку з урахуванням предмета, підстав позову та обставин справи (аналогічний висновок міститься у постанові Верховного Суду від 27.04.2021 у справі №927/685/20).

Здійснивши аналіз наявних у справі доказів відповідно до вимог ст. 86 ГПК України, проаналізувавши правовідносини, що склалися між сторонами, колегія суддів зазначає, що в матеріалах справи наявні достатні докази, які дають можливість встановити фактичні обставини, що входять до предмета доказування, у тому числі, щодо питань, які позивач просить винести на визначення експертизи.

Судова експертиза призначається тільки у разі, коли висновки експерта не можуть замінити інші докази, які знаходяться у матеріалах справи чи неможливо застосувати інші засоби доказування. В іншому випадку це є затягуванням справи.

При цьому, слід зазначити, що аналогічне клопотання про призначення судової експертизи заявлялось відповідачем в першій інстанції, за результатами розгляду якого, суд правомірно відмовив у його задоволенні, посилаючись на достатність доказів в матеріалах справи для вирішення даного спору.

Суд першої інстанції також вірно зауважив, що питання, які позивач за зустрічним позовом пропонує поставити на вирішення судової експертизи, стосуються стану нерухомого майна на момент укладення договору оренди, тобто більш, ніж чотири року тому.

Слід також зазначити, що відповідно до ч.2, ч.3 ст.164 ГПК України позивач зобов`язаний додати до позовної заяви всі наявні в нього докази, що підтверджують обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги (якщо подаються письмові чи електронні докази позивач може додати до позовної заяви копії відповідних доказів). У разі необхідності до позовної заяви додається клопотання про призначення експертизи, витребування доказів тощо. Як вбачається з матеріалів справи, апелянт (відповідач за первісним позовом та позивач за зустрічним позовом) 07.08.2020 звернувся до суду першої інстанції із зустрічним позовом, зустрічна позовна заява не містила клопотання про призначення експертизи чи заяви про намір подати суду висновок експерта, виконаний на замовлення сторони. Натомість, клопотання про призначення судової експертизи було подане заявником після закінчення строку підготовчого провадження, встановленого у ч.3 ст.177 ГПК України, та неодноразового його продовження судом першої інстанції 29.12.2020.

Таким чином, колегія суддів не вбачає підстав для задоволення клопотання апелянта про призначення судової експертизи на стадії апеляційного провадження.

В судових дебатах у засіданні 16.06.2021 представники позивача за зустрічним позовом проти задоволення вимог апеляційної скарги заперечили, просили оскаржене рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Прокурор проти задоволення вимог апеляційної скарги заперечила, просила оскаржене рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Розглянувши апеляційну скаргу, заслухавши учасників апеляційного провадження, присутніх в судовому засіданні, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, взявши до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, колегія суддів дійшла висновку про те, що вимоги апеляційної скарги не підлягають задоволенню, а відтак оскаржуване рішення слід залишити без змін, з огляду на наступне.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях звернулось до Господарського суду Львівської області з позовом до Громадської організації «Український стартап» про стягнення грошових коштів в загальній сумі 391585,06 грн. та про розірвання договору №225 від 29.12.2016 (стосовно оренди об`єкту нерухомості).

Позовні вимоги обґрунтовано неналежним виконанням умов договору щодо своєчасної сплати відповідачем орендної плати.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 30.06.2020 відкрито провадження у справі, залучено до участі у справі балансоутримувача орендованого нерухомого майна ДП «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем».

07.08.2020 відповідач подав суду зустрічний позов до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, ДП «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України, про розірвання договору оренди та звільнення від плати за користування майном, зокрема, відносно Регіонального відділення Фонду державного майна України звільнити Громадську організацію «Український стартап» від плати за користування майном (з листопада 2019 року по 28 липня 2020 року) у сумі 848855,22грн, відносно Регіонального відділення Фонду державного майна України та ДП «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем» - звільнити Громадську організацію «Український стартап» від плати за користування майном (з листопада 2019 року по 28 липня 2020 року) в сумі 567867,65грн.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що починаючи з моменту укладення договорів оренди у грудні 2016 року та червні 2017 року ГО «Український стартап» не мала можливості використовувати передане їй в оренду державне майно через обставини, за які вона не відповідає наявність в орендованих приміщень таких дефектів та пошкоджень, які виключають можливість їх використання.

29.09.2020 ГО «Український стартап» подав суду заяву про зміну предмета позову та збільшення позовних вимог, залучення до участі у справі співвідповідача - Головне управління Державної казначейської служби України у Львівській області.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 30.09.2020 об`єднано вимоги зустрічного позову в одне провадження з первісним та залучено до участі у справі Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 11.11.2020 задоволено заяву Громадської організації «Український стартап» про часткову зміну предмету позову та прийнято до розгляду дві додаткові вимоги про повернення коштів в загальній сумі 5 275 509,40, сплачених за умовами договору №225 від 29.12.2016, залучено до участі у справі Головне управління Державної казначейської служби України у Львівській області в якості співвідповідача (відповідача-3) за зустрічною позовною вимогою про стягнення (повернення) коштів з Державного бюджету України в сумі 3194212,34 грн., сплачених на підставі договору оренди №225 від 29.12.2016.

Державне підприємство «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем» (балансоутримувач орендованого майна) у поясненні стосовно первісного позову та відзиві на зустрічний позов, зазначало про обґрунтованість позовних вимог Регіонального відділення Фонду державного майна України та безпідставність зустрічних позовних вимог Громадської організації. При цьому, балансоутримувачем зазначено про невиконання орендарем обов`язку, встановленого умовами п.5.7 договору щодо проведення капітального ремонту приміщень, що призвело до їх руйнування.

Головне управління Державної казначейської служби України у Львівській області у відзиві на зустрічний позов навело аргументи щодо безпідставності зустрічних позовних вимог.

Львівська обласна прокуратура у поясненні по суті спору навела обґрунтування щодо наявності підстав для задоволення первісного позову та безпідставності зустрічних позовних вимог.

Місцевий господарський суд, ухвалюючи оскаржене рішення, дійшов висновків про те, що наявні підстави для задоволення первісного позову повністю та визнання безпідставними заперечень Громадської організації щодо первісного позову, наявні підстави для відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог про звільнення від сплати орендних платежів та повернення сплачених коштів.

Вимоги апеляційної скарги обґрунтовано тим, що оскаржене рішення ухвалене за нез`ясування обставин, що мають значення для справи, за недоведеності обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими, за невідповідності висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи, з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Так, скаржник вважає, що суд визнав встановленою обставину про те, що на момент укладення договору оренди від 29.12.2016 орендарю було відомо про наявний технічний стан об`єктів нерухомості, їх фізичний знос та про необхідність проведення в орендованих приміщеннях капітального і поточного ремонту, взявши до уваги звіт про оцінку вартості майна станом на 30.06.2016, який не може слугувати доказом технічного стану об`єктів оренди на момент укладення договору оренди. Скаржник звертає увагу, що звіт складено за результатами оцінки вартості будівель, а не оцінки технічного стану їх конструктивних елементів. У вказаному звіті недоліки та дефекти майна зафіксовані на рівні зовнішнього візуального огляду без детального аналізу технічного стану будівельних конструкцій.

Апелянт вказує, що ГО «Український стартап» звернулась до суду із клопотанням про призначення судової будівельно-технічної експертизи з метою встановлення технічного стану нерухомого державного майна, переданого в оренду, однак, суд 30.12.2020 безпідставно відмовив у задоволенні вказаного клопотання, а в оскарженому рішенні зазначив, що встановлення технічного стану орендованого майна взагалі не має значення для вирішення спору.

Також апелянт вважає, що суд першої інстанції неправомірно відмовив громадській організації у долученні до матеріалів справи висновку судового експерта Павлича О.В., отриманого за результатами проведеної на замовлення громадської організації будівельно-технічної експертизи від 17.02.2021 №0007/2021, формально зіславшись на невжиття стороною заходів щодо подання такого доказу у підготовчому провадженні, тому вказаний висновок експерта підлягає дослідженню та оцінці у справі.

Окрім того, суд не дослідив в оскарженому рішенні та не надав належної оцінки технічним звітам 2017 року з технічного обстеження будівель під літерою «А-3» за адресою: м.Львів, вул.Гуцульська, 15, 17, 19, у яких встановлено дефекти орендованого майна, які роблять небезпечним його використання. Саме після фактичного отримання вказаних звітів орендар отримав можливість встановити наявність в орендованого майна таких дефектів, які виключають можливість його використання. Також не досліджено технічних висновків за результатами обстеження групи будинків (11а, 15, 17, 19) на вул.Гуцульська у м.Львові, 2020.

Скаржник вказує, що висновки суду про недотримання громадської організацією свого обов`язку щодо здійснення капітального ремонту та відсутність права на проведення в орендованих будівлях невід`ємних поліпшень не відповідають дійсним обставинам справи. Так, умовами договору передбачена право орендаря за згодою орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості. Апелянт зазначає, що із врахуванням незадовільного технічного стану орендованих будівель та необхідності облаштування орендованих приміщень для цілей розміщення Громадської організації орендарем було заплановано здійснення реконструкції будівель №11а, 15, 17, 19, 21 на вул.Гуцульській під багатофункціональний комплекс для обслуговування громадської організації.

Впродовж усього строку оренди громадська організація послідовно вчиняла дії з підготовки документів, необхідних погоджень/дозволів з метою проведення поліпшень орендованого майна для приведення будівель по вул. Гуцульська 11-А, 15, 17, 19,21 у м.Львів у стан, який дозволяє їх безпечну та ефективну експлуатацію для цілей, вказаних у договорах оренди, однак, з моменту набрання чинності Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 №157-Х, та отримання відповіді балансоутримувача про те, що у зв`язку із положеннями нового закону надання ДП НДІ «Система» як балансоутримувачем орендованих приміщень згоди на здійснення Громадською організацією «Україніський стартап» невід`ємних поліпшень державного майна, орендованого за умовами договорів від 26.12.2016 та від 21.06.2017, неможливе, громадській організації стало достеменно відомо про втрату права проведення невід`ємних поліпшень орендованого за договором оренди.

Апелянт не погоджується з висновком суду про відсутність у відносинах сторін істотної зміни обставин та зазначає, що укладаючи договори оренди державного майна, орендар мав намір усунути несуттєві недоліки майна в стислі строки шляхом проведення звичайного ремонту та паралельно розпочинати користуватись орендованим майном, однак, виявивши істотні дефекти нерухомого майна, які зумовлюють небезпечний для життя і здоров`я стан будівель та неможливість використання нерухомого майна, вирішив вкласти значні кошти в поліпшення орендованого майна. При цьому орендар добросовісно розраховував на те, що в розумні строки отримає усі необхідні погодження, проведе якісний капітальний ремонт приміщень, що дозволить приступити до використання орендованого майна в межах строку укладених договорів оренди та зможе скористатись усіма правами, які надані законом орендарям при фінансуванні ремонту орендованого майна в розмірі понад 25 відсотків ринкової вартості цього майна. Разом з цим, мала місце істотна зміна обставин, які у результаті призвели до того, що орендар не уклав би договір оренди нерухомого державного майна, якби міг передбачити таку зміну. Апелянт звертає увагу, що добросовісно сплативши за період користування орендованим майном понад 9 мільйонів гривень, орендар жодного дня не мав змоги цим майном користуватись.

Окрім того, скаржник вважає, що суд першої інстанції зробив висновки про відсутність підстав для звільнення орендаря від орендної плати за договором оренди та безпідставно не застосував до правовідносин, що склались, норму ч.6 ст.762 ЦК України.

У відзиві на апеляційну скаргу прокурор вказує, що оскаржене рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, ухвалене на підставі правильного застосування вимог матеріального та процесуального права. Зазначає, що обставини втрати в орендаря наміру продовжувати договірні відносини, внаслідок неотримання ним згоди орендодавця на проведення поліпшень (в сукупності з невиконанням таким орендарем покладеного на нього обов`язку щодо проведення власним коштом капітального та інших видів ремонтів орендованого майна), стосуються діяльності самого орендаря як сторони правочину, носять суб`єктивний характер і не пов`язані з неможливістю підтримувати майно у належному, не гіршому, ніж на момент передачі в оренду, стані, проводити капітальний ремонт та використовувати за передбаченою договором найму метою. Прокурор звертає увагу на те, що у п.6.5. спірного договору оренди сторони погодили, що орендар не має права на приватизацію орендованого майна. Прокурор зазначає, що орендар прийняв приміщення без будь-яких застережень; реконструкція будівель та проведення невід`ємних поліпшень не є капітальним ремонтом, тому потребує згоди орендодавця, Міністерства розвитку економіки та сільського господарства України та балансоутримувача майна; усі заходи громадської організації, спрямовані на отримання згоди на проведення таких робіт вчинено орендарем з власної волі та свій ризик; неотримання дозволу на реконструкцію будівель не створює жодного юридичного наслідку для договірних відносин та не зумовлює будь-яких прав орендаря; орендар, обґрунтовуючи зустрічні позовні вимоги, зазначає про наявність прихованого наміру отримання в оренду об`єктів нерухомості із пошкодженнями, про які орендарю було відомо, з метою проведення в будівлях реконструкції та невід`ємних поліпшень вартістю, яка б перевищувала більш, ніж на 25 відсотків ринкову вартість об`єктів, що зумовило б виникнення у громадської організації права на отримання у власність відповідної частки орендованих об`єктів нерухомості.

Також прокурор вважає безпідставною вимогу зустрічного позову про звільнення орендаря від орендної плати, оскільки відсутні правові підстави для застосування норми ч.6 ст.762 ЦК України.

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (позивач за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом), у відзиві на апеляційну скаргу зазначає, що в розумінні ст. 76, 77 ГПК України виконаний суб`єктом оціночної діяльності звіт про оцінку вартості майна (об`єкта оренди) є належним та допустимим доказом обізнаності орендаря з фізичними (технічними) властивостями такого майна станом на момент укладення спірного договору. Технічні звіти 2017 року, яким на погляд апелянта, мав надати оцінку суд, замовлялись орендарем після спливу певного часу після укладення договору оренди і використовувались ним виключно з метою обґрунтування звернення до орендодавця про надання дозвіл на здійснення невід`ємних площ. Безпідставним є твердження апелянта про порушення орендодавцем вимог ч.2 ст. 767 ЦК України, оскільки апелянт не надав суду доказів наявності в орендодавця іншої інформації щодо фізичного стану об`єкта оренди, крім тієї, яка була відома сторонам договору на момент його укладення. Щодо тверджень апелянта про безпідставне незастосування судом положень ст.652 ЦК України та про дискримінаційні щодо нього умови договору в частині обов`язку проведення капітального ремонту власним коштом, позивач зазначає, що згадані положення договору не суперечать вимогам Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992, погоджені сторонами під час укладення договору, орендар не ініціював змін до договору в цій частині. Також позивач вважає, що суд обґрунтовано не застосував до спірних правовідносин положення ч.6 ст.762 ЦК України, оскільки в даному випадку до погіршення стану майна призвели активні дії орендаря.

Інші учасники апеляційного провадження правом подання відзиву на апеляційну скаргу не скористались.

Як вбачається з матеріалів справи, 29.12.2016 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (правонаступник: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях) та Громадською організацією «Український стартап» (орендар) укладено договір №225, згідно з умовами якого Регіональним відділенням ФДМ (орендодавець) надано Громадській організації у строкове платне користування державне нерухоме майно, яке перебуває на балансі Державного підприємства «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем», а саме: будинок, позначений в технічному паспорті літ. «А-3» за адресою м.Львів, вул. Гуцульська, 15, загальною площею 541,1 кв.м., будинок, позначений в технічному паспорті літ. «А-3» за адресою м.Львів, вул. Гуцульська, 17, загальною площею 580,6 кв.м., будинок, позначений в технічному паспорті літ. «А-3» за адресою м.Львів, вул. Гуцульська, 19, загальною площею 594,7 кв.м.

Відповідно до п.1.2. договору майно передається з метою розміщення громадської організації, що не використовується для провадження підприємницької діяльності.

Відповідно до п.1.3. договору стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря.

Згідно з умовами п.п.3.1-3.6, орендна плата становить за базовий місяць оренди червень 2016 року 110129,51 грн., орендна плата за перший місяць оренди грудень 2016 визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди на відповідні індекси інфляції. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць. Орендна плата перераховується до державного бюджету та балансоутримувачу щомісяця, не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним розрахунковим, - у пропорційному співвідношенні: - до державного бюджету 70%; - балансоутримувачу 30%.

Відповідно до п.3.7. договору орендна плата, перерахована несвоєчасно або не у повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та балансоутримувачу у визначеному п.3.6. співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожен день прострочення, включаючи день оплати.

У разі, якщо на дату сплати оренди заборгованість за нею становить загалом не менше, ніж три місяці орендар також сплачує штраф у розмірі 10% від суми заборгованості (п.3.8. договору).

У розділі 5 договору визначено обов`язки орендаря, серед іншого: використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору (п.5.1); своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу (п.5.3.); забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки (п.5.4.); своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна, ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень, у разі, якщо орендар подає заяву на погодження орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати документи, передбачені пунктом 4.4. договору, експертний висновок та проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень (п.5.7.).

Відповідно до пунктів 6.1., 6.2., 6.5 договору орендар має право використовувати орендоване майно відповідно до його призначення та умов цього договору; за згодою орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, орендар не має права на приватизацію орендованого майна.

Орендодавець за договором зобов`язується передати орендарю в оренду майно за актом приймання-передавання майна (п.7.1.), не вчиняти дій, які б перешкоджали орендарю користуватись орендованим майном на умовах договору (п.7.2.), у разі здійснення невід`ємних поліпшень здійснювати контроль за здійсненням таких поліпшень (п.7.4.), та має право контролювати виконання умов договору та використання майна (п.8.1.), виступати з ініціативою щодо внесення змін до договору або його розірвання у разі погіршення стану орендованого майна внаслідок невиконання або неналежного виконання умов цього договору (п.8.2.).

Відповідно до п.10.1 цей договір укладено строком на 5 (п`ять) років, він діє з 29.12.2016 по 28.12.2021 включно.

Факт надання Громадській організації вказаного майна в оренду підтверджує тристоронній акт приймання-передання від 29.12.2016, у якому також зазначено про відсутність в орендаря претензій щодо стану та вартості орендованого майна.

Відповідно до акту про результати позапланової перевірки з оглядом об`єкта оренди за місцезнаходженням орендованого майна від 16.08.2019, проведеного представниками Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях в присутності представника орендаря, орендоване майна не використовується, об`єкти оренди перебувають у задовільному стані, за договором оренди від 29.12.2016 №225 в орендованих приміщеннях проводяться підготовчі роботи (частково демонтовано штукатурку стін, елементи поверхового перекриття) з метою визначення стану несучих конструкцій будівель для виконання проектних робіт (з пояснень орендаря), порушення несучих конструкцій будівель або їх перепланувань не встановлено.

Громадською організацією сплачено орендні платежі за користування майном до жовтня місяця 2019 року (включно).

Відповідно до розрахунку заборгованості по орендній платі, за договором оренди від 29.12.2016 №225 станом на 09.04.2020, за листопад 2019 лютий 2020 не сплачено орендну плату в загальному розмірі 350 333,22 грн.

Сторонами не заперечується, що в подальшому орендна плата також не сплачувалась.

16.04.2020 позивач за первісним позовом направив відповідачу претензію №11-11-02034 з повідомленням про те, що станом на 09.04.2020 заборгованість по орендній платі становить 350 333,22 грн., у зв`язку з несвоєчасною виплатою орендної плати нарахована пеня в сумі 6218,52 грн. та штраф у розмірі 10% від суми заборгованості, що становить 35033,32 грн.

Як передбачено статтею 174 Господарського кодексу України, однією з підстав виникнення господарського зобов`язання є господарський договір та інші угоди, передбачені законом, а також угоди не передбачені законом, але які йому не суперечать.

Відповідно до ч.1 ст.191 ГК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтею 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до статті 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно із статтею 530 Цивільного кодексу України, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 610 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Згідно із статтею 759 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до частини 3 статті 760 Цивільного кодексу України, особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Відповідно до частини 1 статті 762 Цивільного кодексу України, за найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Відповідно до ч.3 ст.18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції, чинній на час укладення договору та виникнення заборгованості, орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Оскільки орендарем допущено порушення грошових зобов`язань (з оплати за найм майна), орендодавцем, згідно з умовами п.п.3.7, 3.8 договору, нараховано пеню, у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України (від суми боргу) за кожен день прострочення платежів на суму 6218,52 грн., та штраф у розмірі 10% від суми боргу за прострочення оплат понад три місяці на суму 35033,32грн.

Відповідно до ч.2, ч.3 ст.549 ЦК України штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання, пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

Як вбачається із розрахунку заборгованості по орендній платі, наданого позивачем за первісним позовом, позивач вірно розрахував суму пені та штрафу заявлених до стягнення.

Слід зауважити, що заявлена до стягнення заборгованість виникла в орендаря за листопад 2019 по лютий 2020 року, тобто, до часу запровадження на території України карантинних обмежень відповідно до Постанови Кабінету Міністрів України №211 від 11.03.2020.

Відповідно до ч.1 ст.782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд.

Враховуючи встановлену наявність заборгованості Громадської організації «Український стартап» за договором оренди нерухомого майна №225 від 29.12.2016 більш, ніж за три місяці в розмірі 350 333,22 грн., колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку про те, що позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинський областях про розірвання договору оренди від 29.12.2016 №255 та стягнення з Громадської організації «Український стартап» основної заборгованості в розмірі 350 333,22 грн., 6218,52 грн. пені та 35 033,32 грн. штрафу є обґрунтованими.

Відтак, вірними є висновки суду першої інстанції про те, що первісний позов підлягає задоволенню в повному обсязі.

Щодо обґрунтування вимог за зустрічним позовом, яке є аналогічним доводам апеляційної скарги, колегія суддів апеляційної інстанції зазначає наступне.

Громадська організація «Український стартап», позивач за зустрічним позовом, стверджує, що наявність недоліків майна, переданого в оренду, виключають можливість його використання.

Відповідно до умов п.1.3. договору оренди стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком балансоутримувача і орендаря.

Як вбачається, з матеріалів справи, в акті приймання-передавання державного нерухомого майна №225 від 29.12.2016, сторони узгодили, що претензій щодо стану та вартості орендованого майна зі сторони орендаря не має.

Окрім того, у п.5.7. договору орендар зобов`язався своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна, у п.5.4. - забезпечувати збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню.

Таким чином, укладаючи договір оренди державного майна, сторони заздалегідь погодили, що тягар забезпечення належного стану об`єкту оренди лежить саме на орендареві.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 Цивільного кодексу України).

Суд першої інстанції в оскарженому рішенні зазначив, що технічний стан орендованого майна визначено у ході його оцінки, проведеної для визначення ринкової вартості об`єктів, результати якої викладено у висновку про вартість від 30.06.2016.

Апелянт стверджує, що звіт про оцінку вартості майна станом на 30.06.2016 не може слугувати доказом технічного стану об`єктів оренди на момент укладення договору оренди.

Як вбачається зі звіту про оцінку вартості державного нерухомого майна сумарною площею 2 405,5 м2 , а тому числі нежитлових приміщень будівлі літ «А-3» за адресою м. Львів, вул. Гуцульська, 15, 17, 19, які є предметом спірного договору оренди, метою проведення оцінки є визначення ринкової вартості для розрахунку орендної плати.

Як вірно зазначає апелянт, у звіті вказано, що експерт не несе відповідальності за факти невиявлених дефектів та пошкоджень елементів, які неможливо побачити та виявити в процесі звичайного обстеження чи за допомогою розгляду планів і специфікацій, тому що експерт не робив технічну експертизу об`єктів.

Водночас, при здійсненні оцінки, експерт використовував серед іншого, Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою №442 Кабінету Міністрів України від 28.10.2004, «Правила оцінки фізичного зносу» згідно із стандартом житлово-комунального господарства України, прийнятого наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України№21 від 03.02.2009, «Методичні рекомендації по визначенню фізичного зносу та знецінювання будівельних документів». У характеристиці технічного стану об`єктів зазначено експерт зазначає, що загальний стан будівель задовільний відсутня гідроізоляція внаслідок чого цоколь замок, вологий, уражений грибком, спостерігається відпадання та відшарування штукатурки стін, прорізи перебувають у задовільному стані спостерігається нещільність, перекос рам та коробок, частина рам уражена гнилизною, покрівля та мансардні вікна перебувають у задовільному стані та потребують ремонту, внаслідок чого спостерігається протікання, стіни змокли, штукатурка змокла та відшаровується, паркет здувся, відсутні окремі клепки, системи опалення та електропостачання потребують ремонту частково демонтовані труби системи опалення та радіатори, а також дроти, електричні щити, розетки і вимикачі.

В описі також зазначено рік побудови нерухомого майна 1908 рік, вказано матеріали, з яких виконано конструктивні елементи фундаменти цегляні, стрічкові, стіни цегляні, перекриття дерев`яне, покрівля металева, прорізи дерев`яні, підлоги паркет, рулонні матеріали.

Орендар достеменно був ознайомлений із вказаними характеристиками об`єкта оренди, оскільки як платник за тристороннім договором №230/16 надання послуг з оцінки майна від 26.08.2016 підписав акт прийому-передачі робіт з оцінки майна (об`єкта оренди) від 30.09.2016.

У технічних звітах, виконаних у 2017 році на замовлення орендаря, експертом використано серед іншого ДСТУ-НБВ.1.2.-18:2016 Настанова щодо обстеження будівель і споруд для визначення та оцінки їх технічного стану (Національний стандарт України), у розділі 5 якої визначено, що технічний стан окремої будівельної конструкції згідно з ДБН В.1.2.-ХХ характеризують однією з чотирьох категорій: а) « 1» нормальний, б) « 2» задовільний, в) « 3» не придатний до нормального використання; г) « 4» аварійний.

Відповідно до п.5.2.2 Настанови категорія « 2» - технічний стан конструкції задовільний: за експлуатаційними якостями конструкція відповідає категорії технічного стану «1», але мають часткові відхилення від вимог проекту, дефекти або пошкодження, які можуть знизити довговічність конструкції або частково порушити вимоги другої групи граничних станів, що в конкретних умовах експлуатації конструкції не обмежує використання об`єкта за визначеним призначенням.

Відповідно до п.5.2.3 Настанови категорія « 3» - технічний стан конструкції не приданий до нормальної експлуатації конструкція не відповідає категоріям технічного стану « 1» та « 2» щодо несучої здатності або нормальної реалізації захисних функцій, але аналіз дефектів і пошкоджень з перевірними розрахунками виявляє можливість забезпечення їх цілісності до проведення ремонту, підсилення або заміни. Необхідно виконати ремонт, підсилення або заміну конструкції, а до завершення цих заходів використовувати об`єкт за обмеженим режимом експлуатації, контролюючи стан конструкції, навантаження та впливи.

Відповідно до п.5.3.2. Настанови технічний стан об`єкта в цілому оцінюють в залежності від технічного стану несучих та огороджувальних конструкцій шляхом віднесення його до однієї з чотирьох категорій технічного стану а) « 1» нормальний, б) « 2» задовільний, в) « 3» не придатний до нормального використання; г) « 4» аварійний; об`єкт відносять до технічного стану «задовільний» за умови, що в ньому всі конструкції з технічним станом категорії « 2» і відсутні з технічним станом категорії « 3» або « 4», допускається наявність окремих конструкцій категорії відповідальності В з технічним станом категорії « 3» за умови, що це не обмежує використання об`єкта за визначеним призначенням.

У висновках до технічних звітів, виконаних у 2017 році на замовлення орендаря, експертом зазначено, що з урахуванням технічного стану конструктивних елементів технічний стан будівель №15, №17, №19 на вул. Гуцульській у м.Львові в цілому задовільний (категорія технічного стану 2) з локальними ознаками непридатного до нормальної експлуатації (категорії 3).

Таким чином, технічний стан об`єктів оренди, визначений експертом на замовлення орендаря у 2017 році в цілому відповідає технічному стану, визначеному у висновку про вартість майна, виконаному у 2016 році. Технічний стан визначено як «задовільний», що передбачає можливість використання об`єкта за визначеним призначенням, та з «локальними ознаками непридатного до нормальної експлуатації», що передбачає можливість використовувати об`єкт за обмеженим режимом експлуатації та необхідність проведення ремонту.

Наведене спростовує доводи орендаря про те, що у 2017 році, після отримання технічних звітів за результатами обстеження майна, він встановив наявність таких дефектів, які виключають можливість його використання.

Окрім того, суд першої інстанції вірно вказав, що наявність у будівлях недоліків, зазначених у висновку про ринкову вартість об`єктів (від 30.06.2016), об`єктивно зумовлювала визначення нижчої ринкової вартості будівель та, відповідно, - меншого розміру орендної плати, який пропорційно залежить від ринкової вартості (згідно з Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою Постановою КМУ №786 від 04.10.1995).

Будучи обізнаним про наявність певних недоліків об`єктів нерухомості, які вплинули на їх ринкову вартість (зумовили зменшення вартості) та, відповідно, і на розмір орендної плати (яка пропорційно залежить від ринкової вартості майна), орендар добровільно погодився на укладення спірного договору оренди майна і виконував грошові зобов`язання (з оплати за користування об`єктами нерухомості) до листопада місяця 2019 року.

Проте, знаючи про наявний технічний стан будівель та про необхідність проведення в орендованих приміщеннях капітального і поточного ремонту, та беручи на себе зобов`язання зі здійснення такого ремонту (п.п.5.4, 5.7 договору), орендар фактично не здійснював ремонту, необхідного для підтримання об`єктів оренди у належному технічному стані, що є порушенням зобов`язань, передбачених умовами п.п.5.4, 5.7 договору.

При цьому суд апеляційної інстанції відхиляє за безпідставністю доводи апелянта про необхідність дослідити та надати оцінку висновку судового експерта Павлича О.В. за результатами проведеної ним на замовлення Громадської організації будівельно-технічної експертизи від 17.02.2021 №007/2021, оскільки ухвалою Господарського суду Львівської області від 19.02.2021, залишеною без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 07.04.2021, відмовлено у задоволенні заяви Громадської організації «Український стартап» про поновлення строку на подання додаткових доказів та залишено без розгляду докази, подані Громадською організацією «Український стартап» із заявою від 19.02.2021, в тому числі і вказаний висновок експерта.

Обґрунтовуючи позовні вимоги щодо звільнення від сплати за користування майном, позивач за зустрічним позовом вказував, що для приведення майна у стан, який дозволяє його використання за цільовим призначенням, визначеним у договорі, орендар ініціював процедуру поліпшень орендованого майна, у чому йому було відмовлено, відповідно, орендар не мав можливості використовувати орендоване майно за його призначенням, не зважаючи на добросовісну сплату орендних платежів.

Колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що умовами п.5.7 спірного договору встановлено як право (безумовне), так і обов`язок орендаря зі здійснення необхідного капітального (та поточного) ремонту орендованих будівель, і жодної згоди орендодавця на реалізацію такого права (і виконання обов`язку) договором не передбачено, таким чином не існувало об`єктивних перешкод для реалізації права орендаря (та виконання обов`язку) щодо проведення в орендованих будівлях капітального (та поточного) ремонту, які необхідні були для приведення об`єктів у стан, придатний для використання за цільовим призначенням (для розміщення громадської організації, - п.1.2 договору).

Однак, орендар, не виконуючи договірних зобов`язань з проведення необхідного капітального та поточного ремонту об`єктів оренди, всі свої зусилля спрямував на погодження питання про проведення реконструкції будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень, що підтверджують численні заяви громадської організації, скеровані орендодавцю, балансоутримувачу, Міністерству розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України та Управлінню архітектури Львівської міської ради.

При цьому орендар у зустрічній позовній заяві та апеляційній скарзі повідомляє про намір вкласти значні кошти у капітальний ремонт п`яти триповерхових будівель 1908 року побудови (в тому числі нерухомого майна, орендованого за спірним договором) та правомірне очікування скористатись правами, які надані орендарям при фінансування ремонту орендованого майна в розмірі понад 25 відсотків ринкової вартості цього майна.

Слід зазначити, що згідно з умовами договору, проведення реконструкції орендованих будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень не є ні обов`язком орендаря, ні його безумовним правом.

Відповідно до умов п.п.5.7, 6.2 договору, право на реконструкцію будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень може виникнути в орендаря лише після отримання відповідної згоди орендодавця.

Оскільки відсутність згоди орендодавця на проведення орендарем реконструкції будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень зумовлює відсутність факту виникнення у громадської організації права на проведення в орендованих будівлях зазначених робіт, безпідставними є заперечення орендаря щодо первісного позову та його вимоги за зустрічним позовом, які обґрунтовано обставинами щодо наявності у нього наміру здійснювати реконструкцію будівель та невід`ємні поліпшення майна.

Колегія суддів погоджується з мотивацією оскарженого рішення в тому, що позивач за зустрічним позовом, обґрунтовуючи свої вимоги, здійснює маніпулювання термінами «капітальний ремонт» та «реконструкція будівель та їх невід`ємні поліпшення», фактично ототожнюючи ці поняття.

Згідно з ДБН В.3.2-2-2009 «Реконструкція, ремонт, реставрація об`єктів будівництва. Житлові будинки, Реконструкція та капітальний ремонт»: капітальний ремонт це ремонт будинку з метою відновлення його ресурсу з заміною, за необхідності, конструктивних та огороджувальних елементів, систем інженерного обладнання, а також - поліпшення його експлуатаційних показників; реконструкція будинку - перебудова будинку з метою поліпшення умов експлуатації, зміна площі у зв`язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення; заміна окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників; невід`ємні поліпшення - це здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Апелянт натомість наводить визначення поліпшень, наведені у п.14 П(с)БО 7 «Основні засоби», відповідно до якого поліпшенням є модернізація, модифікація, добудова, дообладнання, реконструкція тощо, що призводить до збільшення майбутніх економічних вигод, первісно очікуваних від використання об`єкта, та наголошує, що орендарем було заплановано здійснення реконструкції будівель під багатофункціональний комплекс для обслуговування громадської організації.

При цьому апелянт наводить перелік робіт, які заплановано було здійснити відповідно до проекту реконструкції, та вказує, що заплановані будівельні роботи за своїм змістом є саме поліпшеннями об`єкта оренди, оскільки передбачають реконструкцію будівель з одночасним проведенням робіт, що охоплюють капітальний ремонт будівель.

Орендар вважає, що в оскарженому рішенні наведено дискримінаційні по відношенню до нього висновки суду про те, що орендар був зобов`язаний самостійно усунути недоліки орендованого майна шляхом здійснення капітального чи поточного ремонтів та приступити до використання орендованого майна, оскільки орендодавець не виконав покладений на нього обов`язок передати майно у стані, що відповідає умовам договору та призначенню майна, а також попередити орендаря про недоліки майна, які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я орендаря або інших осіб або призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Також на погляд апелянта, дискримінаційним є висновок суду про те, що неотримання орендарем дозволу на реконструкцію будівель та проведення невід`ємних поліпшень не створює жодного юридичного наслідку для договірних відносин між сторонами, в тому числі, не зумовлює виникнення в орендаря будь-яких прав.

Вказані висновки суду першої інстанції, на переконання апелянта, порушують визначений практикою Європейського суду з прав людини принцип «правомірних очікувань».

Щодо наведених доводів колегія суддів апеляційної інстанції вказує, що реконструкція будівель та проведення у них невід`ємних поліпшень не є капітальним ремонтом, тому вони потребують наявності відповідної згоди орендодавця, Міністерства та балансоутримувача майна.

Оскільки договором оренди не встановлено орендарю обов`язку з проведення реконструкції будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень і, відповідно, - не надано такого права (при відсутності необхідної згоди), тому усі заходи Громадської організації, спрямовані на отримання згоди на проведення таких робіт, вчинено виключно з власної волі та на свій ризик з метою досягнення прихованого наміру - отримання в оренду об`єктів нерухомості із пошкодженнями (про які орендарю було відомо) шляхом проведення у будівлях реконструкції та невід`ємних поліпшень вартістю, яка б перевищувала, більше ніж на 25 відсотків, ринкову вартість об`єктів, що зумовило б виникнення у Громадської організації, згідно з нормами ч.4 ст.778 ЦК України та ч.4 ст.23 Закону «Про оренду державного та комунального майна», права на отримання у власність відповідної частки орендованих об`єктів нерухомості.

Тобто, в орендаря, при укладенні договору, були сподівання на реалізацію зазначеного прихованого наміру, проте, приховані наміри орендаря (при укладенні договору) не породжують жодних юридичних наслідків у відносинах, які чітко регулюються умовами укладеного відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договору оренди.

Водночас, проведення капітального ремонту не вимагає погодження орендодавця.

Тому, вірним є висновок суду першої інстанції про те, що неотримання орендарем дозволу на реконструкцію будівель і проведення у них невід`ємних поліпшень не створює жодного юридичного наслідку для договірних відносин Регіонального відділення Фонду державного майна (орендодавця) та Громадської організації, у тому числі не зумовлює виникнення в орендаря будь-яких прав.

Звідси також випливає безпідставність твердження Громадської організації про те, що неотримання дозволу на проведення реконструкції будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень є істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору оренди (так як договором не встановлено ні безумовного права, ні обов`язку орендаря на здійснення реконструкції та невід`ємних поліпшень).

Тому, відсутні правові підстави для застосування, у даному випадку, норм ст.652 ЦК України, так як ними встановлено умови розірвання договору лише у випадку «істотної зміни обставин, якими сторони керувались при укладенні договору», проте, у даному випадку, змін юридично значущих обставин не відбулось.

Нормою ч.2 ст.652 ЦК України встановлено обов`язковість наявності (у сукупності) чотирьох умов для розірвання договору у випадку істотної зміни обставин: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

У спірному ж випадку договором не встановлено ні безумовного права, ні обов`язку орендаря на проведення реконструкції та невід`ємних поліпшень будівель; договором не встановлено орендодавцю жодного обов`язку щодо надання орендарю згоди на проведення реконструкції та невід`ємних поліпшень; договором погоджено виключно умови користування Громадською організацією орендованими будівлями, які потребували капітального та поточного ремонту (у зв`язку зі значним фізичним зносом), про що зазначено у висновку від 30.06.2019 про ринкову вартість майна, на підставі якого, згідно з умовами п.п.1.1, 3.1 Договору, визначався розмір орендної плати; бажання Громадської організації проводити з власної ініціативи реконструкцію орендованих будівель та здійснювати у них невід`ємні поліпшення не входить у коло безумовних прав чи обов`язків сторін за договором, і, відповідно, - нереалізація такого бажання орендаря жодним чином не стосується умов виконання договору; із суті договору та звичаїв ділового обороту впливає, що нездійснення бажань орендаря на проведення реконструкції та невід`ємних поліпшень орендованих будівель не породжує жодних юридичних наслідків для договірних правовідносин.

Відсутність підстав, передбачених нормами ст.652 ЦК України (відсутність істотної зміни обставин), зумовлює безпідставність зустрічної позовної вимоги про розірвання договору (із зазначених підстав).

Апелянт вказує, що зміна істотних обставин виявилась у зміні цілого ряду обставин, які у результаті призвели до того, що орендар не уклав би договір оренди нерухомого державного майна, якби міг передбачити таку зміну. Зокрема, за доводами апелянта істотна зміна обставин полягала у тому, що після укладення договору оренди у результаті технічного обстеження було виявлено такі значні дефекти конструктивних елементів, які взагалі виключають можливість використання орендованого майна; у зв`язку з виявленими дефектами орендар все-таки планував досягти мети укладення договору, тому ініціював проведення поліпшення будівель, проте, протягом трьох років з моменту укладення договорів оренди, попри докладені зусилля та витрачені кошти не отримав необхідних погоджень та не мав змоги розпочати здійснення таких поліпшень і розпочати користуватись орендованим майном; орендареві попри сумлінну оплату орендної плати не продовжили строк дії договорів оренди на дві інші будівлі, які були укладені на менший строк, порівняно зі спірним, тому орендар був змушений переробляти виготовлені технічні документи для проведення реконструкції; орендар заздалегідь до закінчення строку дії договорів, які ще залишались чинними дізнався про те, що строк дії цих договорів йому не продовжать; законодавства про оренду державного майна змінилось таким чином, що через обставини укладення договорів оренди, за які орендар об`єктивно не відповідає він взагалі позбавлений права отримати згоду на проведення невід`ємних поліпшень.

Слід зазначити, що як вірно було встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, апелянт на момент укладення спірного договору оренди був достеменно обізнаний про технічний стан нерухомого майна, такий стан визначено як задовільний, тобто нерухоме майно було придатне до використання відповідно до визначеного договором призначення після проведення ремонту. Таким чином, наведені аргументи апеляційної скарги ще раз підтверджують те, що при укладенні договору оренди, позивач за зустрічним позовом переслідував приховану мету реконструкцію орендованих будівель під багатофункціональний комплекс за власні кошти вартістю, яка б перевищувала, більше ніж на 25 відсотків, ринкову вартість об`єктів, що зумовило б виникнення права на отримання у власність відповідної частки орендованих об`єктів нерухомості.

Цю ж мету орендар переслідував під час дії договору, оскільки після виявлення, як стверджує орендар - у 2017 році, за даними технічних звітів про технічний стан будівель певних недоліків об`єктів, Громадська організація не зверталась до орендодавця з пропозицією про зміну умов договору стосовно розміру орендної плати (чи розірвання договору) у зв`язку з технічним станом об`єктів та продовжувала сплачувати орендні платежі.

Слід зауважити, що знаючи про недоліки орендованих об`єктів та сплачуючи, при цьому, орендну плату без будь-яких застережень чи пропозицій (передбачених умовами п.3.5 договору), орендар також 20.02.2019 звертався до орендодавця з пропозицією про продовження строку дії спірного договору до 28.12.2036.

Таким чином, протягом дії договору, орендар фактично погоджувався з усіма умовами договору оренди.

Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Колегія суддів бере до уваги доводи апелянта про те, що відповідно до висновків Великої Палати Верховного Суду у постанові від 08.05.2018 у справі №910/7495/16 відсутність у ч.6 ст.762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.

При цьому слід зазначити, що незалежними від волі орендаря обставинами є, зокрема, незаконне захоплення майна іншою особою, неповідомлення орендодавцем орендаря про права третіх осіб на майно (наприклад, право застави, при реалізації якого може накладатися арешт на майно, що унеможливлює доступ орендаря до нього), аварійний чи незадовільний технічний стан майна, правомірне зайняття приміщення третьою особою на підставі договору оренди, раніше укладеного з орендодавцем. При настанні таких обставин вже після укладення договору оренди доказами на підтвердження неможливості використання майна можуть бути, зокрема, сертифікат торгово-промислової палати щодо форс-мажорних обставин, документально оформлені результати розгляду заяв та скарг до правоохоронних органів, акт державного виконавця про арешт майна та його передачу третій особі на відповідальне зберігання, судове рішення у справі за позовом про усунення перешкод у користуванні майном, висновок судової експертизи про аварійний стан об`єкта оренди, рішення компетентного державного органу про початок його реконструкції, реставрації чи капітального ремонту тощо. Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 05.06.2018 у справі №905/1601/17, від 18.08.2020 у справі №910/10657/19.

Як зазначає апелянт, об`єктивна та безпосередня неможливість для громадської організації використовувати передані їй в оренду приміщення через обставини, за які громадська організація не відповідає, підтверджуються технічними звітами з технічного обстеження будівель під. літ «А-3» за адресою м.Львів, вул. Гуцульська, 15, 17, 19, технічними висновками за результатами обстеження групи будинків (11а, 15, 17, 19) на вул.Гуцульська у м.Львові, 2020; висновком судового експерта Павлича О.В. за результатами проведеної на замовлення громадської організації будівельно-технічної експертизи від 17.02.2021 №007/2021.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що технічні звіти з технічного обстеження будівель під. літ «А-3» за адресою м.Львів, вул. Гуцульська, 15, 17, 19, проведеного у 2017 році, підтверджують стан будівель як задовільний з локальними ознаками непридатного до нормальної експлуатації, технічні висновки за результатами обстеження групи будинків (11а, 15, 17, 19) на вул.Гуцульська у м.Львові проведено у 2020 році, тобто після спливу чотирьох років перебування майна в оренді у Громадської організації, при цьому умовами спірного договору відповідальність за збереження майна в належному стані покладена саме на орендаря. Висновок судового експерта Павлича О.В. за результатами проведеної на замовлення громадської організації будівельно-технічної експертизи від 17.02.2021 №007/2021 апеляційним судом до уваги не береться, як такий, що був поданий з пропуском встановлених у ст.80 ГПК України строків та залишений без розгляду судом першої інстанції.

Оскільки, за умовами договору саме на орендаря було покладено обов`язок здійснювати капітальний ремонт, здійснення капітального ремонту не потребує додаткового погодження, орендодавець не перешкоджав орендарю у здійсненні капітального ремонту, а включення робіт з капітального ремонту до плану реконструкції будівлі та спрямування зусиль на погодження такої реконструкції залежало лише від рішення орендаря, слід дійти висновку, що позивач за зустрічним позовом не довів наявності обставин, за які він не відповідає, і які зумовили неможливість використання орендованого майна.

Відтак, колегія суддів погоджується із місцевим господарським судом у висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог про звільнення від сплати орендних платежів та повернення сплачених коштів.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржника та їх відображення у судових рішеннях, питання вичерпності висновків суду, суд апеляційної інстанції керується висновками, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (Рішення ЄСПЛ від 18.07.2006). Зокрема, ЄСПЛ у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи. У даній справі колегія суддів вважає, що скаржникам було надано вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникають при кваліфікації спірних відносин як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах.

Рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з`ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

Відповідно до чинного законодавства рішення суду є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, а за їх відсутності - на підставі закону, що регулює подібні відносини, або виходячи із загальних засад і змісту законодавства України. Оскаржуване рішення вказаним вимогам відповідає.

Враховуючи встановлені обставини справи, межі перегляду оскаржуваного рішення, доводи сторін, суд апеляційної інстанції доходить висновку про те, що вимоги апеляційної скарги не підлягають до задоволення, відтак оскаржуване рішення слід залишити без змін.

В порядку положень ст. 129 ГПК України сплачений скаржником за подання апеляційної скарги судовий збір слід покласти на скаржника.

Керуючись ст.ст. 86, 129, 269, 270, 275, 276, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. У задоволенні вимог апеляційної скарги Громадської організації «Український стартап» б/н від 25.03.2021 (вх. №01-05/1061/21 від 25.03.2021) - відмовити.

2. Рішення Господарського суду Львівської області від 19.02.2021 у справі №914/1396/20 залишити без змін.

3. Судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду в порядку і строки встановлені ст. 287, 288 ГПК України протягом двадцяти днів з дня її проголошення.

Матеріали справи повернути в місцевий господарський суд.

Повний текст постанови складено 25.06.2021.

Головуючий суддя Желік М.Б.

суддя Скрипчук О.С.

суддя Мирутенко О.Л.