ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" червня 2021 р. Справа №921/163/19

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Орищин Г.В.

суддів Галушко Н.А.

Желіка М.Б.

секретар судового засідання Олійник Н.Б.

розглянув апеляційну скаргу фізичної особи підприємця Наконечної Наталії Миколаївни

на рішення Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 (повний текст рішення складено 15.03.2021, суддя Андрусик Н.О.)

у справі № 921/163/19

за позовом заступника керівника Тернопільської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Тернопільської обласної державної адміністрації та Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації

до відповідача фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни, м.Тернопіль

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивачів Тернопільської обласної ради

про зобов`язання повернути нежитлове приміщення та стягнення коштів

представники сторін:

прокурор Рогожнікова Н.Б.,

від позивача-1 Перейма М.І.,

від позивача-2 Моравель В.Я.,

від відповідача Авдєєнко В.В.,

від третьої особи не з`явились.

06.03.2019 заступник керівника Тернопільської місцевої прокуратури подав до Господарського суду Тернопільської області позов в інтересах держави в особі Тернопільської обласної державної адміністрації та Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації до відповідача фізичної особи-підприємця Наконечної Наталії Миколаївни про:

1) зобов`язання відповідача повернути позивачу-2 частину нежитлового приміщення загальною площею 67,1 кв.м, вартість якого станом на 18.02.2019 згідно з експертною оцінкою складає 2 099 626 грн, що розташоване за адресою: вул. Князя Острозького, 14, м. Тернопіль, шляхом підписання акта прийому-передачі;

2) стягнення з відповідача на користь позивача-2 коштів у розмірі 25807,96 грн. за користування вищезаначеним нежитловим приміщенням, з яких, 3488,18 грн. заборгованості з орендної плати та 22319,78 грн. неустойки.

Прокурор згодом неодноразово подавав заяви про збільшення позовних вимог в частині донарахування неустойки, які приймались судом.

Востаннє у відповідній заяві №529вих-21 від 25.01.2021 прокурор просив стягнути з відповідача на користь позивача-2 3488,18 грн. орендної плати та 96649,40 грн. неустойки за фактичне користування нежитловим приміщенням. Ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 26.01.2021 вказану заяву було прийнято до розгляду (а.с. 2-3, 21-24, т.6).

Позов прокурора у даній справі мотивований тим, що строк дії договору оренди № 3 від 05.06.2003, на підставі якого відповідач користувався нежитловим приміщенням, закінчився 05.06.2018, однак станом на момент звернення до суду нежитлові приміщення не були повернуті відповідачем. Також прокурор наголосив на неналежному виконанні відповідачем договору в частині сплати орендної плати у розмірі 3488,18 грн. та необхідність стягнення неустойки за несвоєчасне виконання орендарем обов`язку щодо повернення речі у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 10.07.2019, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 26.11.2019 у справі № 921/163/19 відмовлено у задоволенні позову.

Ухвалюючи вказані рішення, суди дійшли висновку, що у матеріалах справи відсутні докази належного повідомлення відповідача про припинення дії договору та повідомлення про відсутність волевиявлення орендодавця на продовження орендних правовідносин. Враховуючи умови пункту 10.4 договору та частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" суди зазначили, що договір оренди нежитлових приміщень №3 від 05.06.2003 є продовженим. Зважаючи на факт продовження договору оренди, вимогу про стягнення з відповідача неустойки, нарахованої у розмірі подвійної орендної плати, суди визнали безпідставною. Щодо вимоги про стягнення заборгованості по орендній платі, судами було встановлено, що твердження позивачів про існуючу заборгованість з орендної платі спростовується копіями платіжних доручень, які містять вказівку на призначення платежу - орендна плата за конкретний період часу, починаючи з грудня 2009 року по червень 2018 року.

Постановою Верховного Суду від 05.08.2020 рішення судів попередніх інстанцій було скасовано, а справу направлено на новий розгляд до Господарського суду Тернопільської області.

Скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій, суд касаційної інстанції виходив з наступного:

1) суди попередніх інстанцій, встановивши факт надіслання орендодавцем на адресу ФОП Наконечної Н.М. листа за № 02-452/2.3, яким останню було повідомлено про закінчення 05.06.2018 терміну дії договору оренди №3 від 05.06.2003, наявну заборгованість по відшкодуванню витрат за водопостачання і водовідведення в сумі 224,60 грн та заборгованість по сплаті оренди в сумі 4955,18 грн, необхідність її погашення, підписання акта приймання-передачі нерухомого майна та організацію передачі орендованих приміщень Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської ОДА, дійшли необґрунтованих висновків про те що, оскільки матеріали справи не містять доказів отримання орендарем листа за № 02-452/2.3 від 13.06.2018, яким, за твердженням останніх, відповідача у відповідності до вимог чинного законодавства було повідомлено при припинення договору оренди.

Висновки судів в цій частині не відповідають нормам матеріального права, зокрема статті 764 Цивільного Кодексу України та статті 17 «Про оренду державного та комунального майна» щодо умов застосування принципу «мовчазної згоди» у випадку наявності заперечень орендодавця та відмови у задоволенні позовних вимог у зв`язку з неотриманням орендарем листа про закінчення терміну дії договору оренди та необхідності передачі майна орендарю. При цьому, відповідно до правового висновку, сформованого Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі № 910/719/19, негативні наслідки неодержання орендарем (у тому числі фізичною особою-підприємцем) звернення до нього, якщо таке звернення здійснене добросовісно і розумно, покладаються на орендаря (у тому числі на фізичну особу-підприємця), а факт наявності відповідної заяви орендодавця та доказів її належного надсилання орендарю свідчить про добросовісне звернення орендодавця до орендаря, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами відповідно до приписів чинного законодавства;

2) господарські суди, відмовляючи у задоволенні позовних вимог прокурора про повернення майна з мотивів не повідомлення орендаря про припинення договору оренди, одночасно зробили висновок про те, що зміст листа за № 02-452/2.3 від 13.06.2018, зокрема і наведена у ньому інформація про те, що позивач-2 не може продовжити термін оренди, а для подальшого укладення договору оренди державного нерухомого майна ФОП необхідно звернутись до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Тернопільській області, не дає змоги дійти беззаперечного висновку про те, що орендодавець відмовляється від продовження договору оренди.

Зазначені висновки судів фактично є суперечливими оскільки кожна з цих підстав є самостійною та взаємовиключною (відсутність заперечень наймодавця протягом строку встановленого законом та вираження їх у формі, що не дозволяє ідентифікувати заяву (лист, повідомлення) як заперечення. При цьому, з урахуванням відсутності в законодавстві чітких вимог щодо змісту заперечень, суди надаючи оцінку таким доводам повинні комплексно оцінювати докази їх надсилання щодо своєчасності, направлення на належну адресу, тексту тощо з урахуванням усієї сукупності доказів, змісту документів, що надсилались, пропозицій щодо вчинення юридично значущих дій сторонами договору, поведінки сторін в подальшому. Водночас само по собі роз`яснення існуючого порядку укладення договору оренди не може бути розцінене як "мовчазна згода" на пролонгацію діючого договору оренди державного майна.

Після надходження справи до місцевого господарського суду, ухвалою суду від 18.09.2020 до участі було залучено Тернопільську обласну раду як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача.

Також, ухвалою суду від 26.01.2021 було прийнято до розгляду заяву-повідомлення Тернопільської обласної прокуратури №530вих-21 від 25.01.2021 (а.с. 248-249, т.5) про зміну найменування органів прокуратури на підставі наказу Офісу Генерального прокурора від 03.09.2020 за №410 та наказу генерального прокурора від 08.09.2020 за №414 (зокрема, з Прокуратури Тернопільської області на Тернопільську обласну прокуратуру) та про стягнення судового збору.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 позов у даній справі було задоволено частково; зобов`язано відповідача повернути позивачу-2 частину нежитлового приміщення, загальною площею 67,1 кв.м, що розташоване у будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , шляхом підписання акта прийому-передачі; стягнути з відповідача на користь позивача-2 неустойку у розмірі 96649,40 грн.; в решті позову - відмовлено.

Ухвалюючи рішення, місцевий господарський суд виходив з наступного:

1) відповідно до ст. 23 Закону України "Про прокуратуру" суд встановив наявність підстави для представництва інтересів держави Тернопільською місцевою прокуратурою в особі Тернопільської обласної державної адміністрації та Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації у зв`язку з нездійсненням захисту інтересів держави останніми;

2) суд встановив, що позивач відповідно до вимог законодавства та положень договору оренди в передбачений строк, тобто впродовж місяця, а саме 13.06.2018, надіслав відповідачу повідомлення про припинення терміну дії договору оренди та про заперечення щодо продовження його дії, долучивши до повідомлення акт прийому-передачі нерухомого майна в трьох примірниках, як це передбачено умовами 2.4 договору. Вказане повідомлення надіслано на належну адресу реєстрації місця проживання фізичної особи-підприємця Наконечної Н.М., однак було повернуто відділенням поштового зв`язку без вручення адресату із зазначенням причини «за закінченням встановленого строку зберігання»;

3) наявні у справі докази переконливо свідчать про добросовісне, сумлінне, у визначений законом та договором строк звернення позивача до відповідача із заявою про припинення орендних правовідносин та про відсутність правових підстав продовжувати його дію. Отже, орендодавцем висловлено заперечення з приводу продовження дії договору оренди. Наведене, із врахуванням правових висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 23 квітня 2019 року у справі №904/2997/18, дає підстави дійти висновку про припинення договірних правовідносин між сторонами відповідно до приписів наведених норм закону про оренду та умов договору. З огляду на встановлений факт закінчення строку дії договору, суд зазначив, що відповідно до його умов, у відповідача виник обов`язок повернути позивачу орендоване приміщення до 19.06.2018 включно, однак, такий не був відповідачем виконаний;

4) суд визнав необґрунтованими та суперечливими твердження позивача про існування у відповідача заборгованості зі сплати орендних платежів в загальній сумі 3488,18 грн. При цьому, суд відхилив складені в односторонньому порядку позивачем акти звірки взаєморозрахунків та врахував подані відповідачем платіжні доручення, які свідчать, що за період з січня 2010 року по 15.06.2018 в рахунок орендних платежів ФОП Наконечною Н.М. сплачено 89130,36 грн.;

5) здійснивши власний перерахунок неустойки, нарахованої на підставі ч.2 ст.785 ЦК України та п.3.1, 3.2 договору, у розмірі подвійної плати за користування відповідачем нежилим приміщенням за час прострочення повернення об`єкта з оренди, суд встановив, що така є обґрунтованою за період з 05.06.2018 по 31.12.2020 в розмірі 97903,08грн., та оскільки відповідно до вимог процесуального закону суд не вправі виходити за межі заявлених позовних вимог, тому позов в цій частині підлягає до задоволення в заявленій сумі 96649,40 грн.;

6) суд відхилив доводи відповідача про застосування до вимог про стягнення неустойки позовної давності, оскільки предметом спору у даній справі є зокрема, стягнення неустойки, нарахованої на підставі ч.2 ст.785 ЦК України, а відповідно до правових висновків, викладених у постанові Касаційного господарського суду у складі Об`єднаної палати Верховного Суду від 20.11.2020 у справі №916/1319/19, особлива міра відповідальності орендаря, що визначена законодавцем у ч.2 ст. 785 ЦК України як неустойка, має певну специфіку у застосуванні, відповідно до якої на неї не поширюється скорочений строк позовної давності, оскільки законом прямо передбачено право сторони стягнути таку неустойку за весь час неправомірного користування майном після припинення дії договору; також з цих підстав до неї не застосовуються положення статті 232 ГК України щодо припинення нарахування штрафних санкцій по закінченню 6 місяців;

7) суд відхилив доводи третьої особи про те, що спірне нерухоме майно належить до комунальної власності як необґрунтовані та такі, що не стосуються предмета судового розгляду в межах даної господарської справи, яким є встановлення та дослідження обставин припинення договірних відносин, обставин належного виконання відповідачем договірних зобов`язань за укладеним між сторонами договором оренди від 05.06.2003 та встановлення обставин наявності чи відсутності у відповідача обов`язку повернути орендоване майно. Таким чином, вирішення спору щодо права власності та його державної реєстрації на будівлю по АДРЕСА_1 не входить до предмету розгляду даного спору, оскільки в такому випадку суд, в порушення процесуального закону, без достатніх на це підстав (заяви позивача) вийде за межі позовних вимог, та надаватиме оцінку доказам, які підтверджують обставини, що не входять до предмета доказування у справі щодо виконання умов договору оренди приміщення.

Відповідач, не погодившись з вказаним судовим рішенням, подав апеляційну скаргу, у якій послався на те, що вирішуючи спір, місцевий господарський суд неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права, у зв`язку з чим просив рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким в позові відмовити повністю.

У своїй апеляційній скарзі відповідач послався на наступне:

1) ухвалюючи спірне рішення у даній справі, суд першої інстанції не врахував усіх вказівок Верховного Суду. Так, згідно із встановленими судом обставинами, право позивача на спірне майно підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 134245653 від 14.08.2018. Разом з тим, суд також встановив, що спірне майно одночасно зареєстроване на праві власності за Тернопільською обласною радою на підставі рішення останньої від 16.07.1992, що підтверджується свідоцтвом про право власності від 15.12.2000, а також реєстраційним посвідченням від 15.12.2000. Таким чином, суд ухилився від обов`язку встановлення особи, яка є дійсним власником спірного майна (Тернопільської ОДА чи Тернопільської обласної ради), посилаючись на ту обставину, що такі обставини не входять до предмету розгляду даного спору. В такій спосіб суд відійшов від вказівок Верховного Суду щодо необхідності встановлення наявності у позивача права чи законного інтересу на предмет спору та істотно порушив норми процесуального права;

2) у постанові від 06.09.2019 у справі №910/7364/18 Верховний Суд у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду зауважив, що у балансоутримувача майна відсутні повноваження щодо здійснення повідомлення відповідача про відсутність наміру продовжити договір оренди. Таким чином, будь-які повідомлення та вимоги позивача-2 щодо спірного нерухомого майна, адресовані відповідачу, є протиправними і не можуть свідчить про належне повідомлення відповідача власником майна про припинення договору та відмову від продовження договору на новий термін, а також слугувати підставою для задоволення вимог про повернення відповідного майна. Таким чином, суд першої інстанції дійшов безпідставного висновку про те, що повідомлення позивача-2 від 13.06.2018 (лист №02-452/2.3) є належним сповіщенням відповідача про небажання продовжити дію договору оренди;

3) суд не взяв до уваги ту обставину, що спірне майно припинило своє існування, оскільки відбулось його перероблення внаслідок реконструкції. Встановлені в оскаржуваному рішенні обставини, що добудовані приміщення влаштовані із легких збірно-розбірних конструкцій, а до інвентарної справи не вносились зміни в частині здійснених будівельно-монтажних робіт в орендованому майні, не спростовують факт реконструкції спірного майна, тобто припинення його існування в тому вигляді, в якому воно було передане в оренду, а навпаки це підтверджують. Крім того, доводи суду про невнесення змін до інвентарної справи внаслідок проведеної реконструкції спростовуються матеріалами інвентарної справи від 07.12.2004, яку відповідач долучила ще до відзиву на апеляційну скаргу в даній справі від 11.10.2019. Відсутність у відповідача орендованого майна внаслідок його перероблення унеможливлює повернення такого майна його власнику у стані, в якому майно було передане в оренду;

4) слід зазначити, що позовна вимога про зобов`язання повернути спірне майно не є ефективним засобом захисту порушеного права і такий спосіб захисту порушеного права не передбачений ні законодавством, ні договором оренди від 05.06.2003. Так, відповідно до ст. 387 ЦК України, власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. В свою чергу, у постанові від 14.11.2018 у справі №183/1617/16 Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові.

Позивач-2 подав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечив доводи та вимоги апеляційної скарги, просив відмовити в її задоволенні, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Стосовно доводів скаржника зазначив наступне:

1) Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації (позивач-2) є правонаступником Головного управління агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації та усіх попередніх формувань. Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 14.08.2018 №134245653, спірне нерухоме майно перебуває у користуванні Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації на праві оперативного управління. При цьому, договір оренди нерухомого майна від 05.06.2003, був укладений зі сторони орендодавця Головним управлінням сільського господарства Тернопільської обласної державної адміністрації;

2) відповідач ініціювала питання про залучення Тернопільської обласної ради як третьої особи у даній справі для введення суду в оману. Відповідні доводи та пояснення відповідача в цій частині є надуманими та необґрунтованими, оскільки обласна рада не має жодного стосунку до предмету спору у даній справі. Обласна рада не була власником відповідного приміщення, не передавала це приміщення в оренду, не проводила будь-яких дій стосовно даного адміністративного будинку, не здійснювала його утримання. При цьому, увагу слід звернути і на те, що під час дії договору оренди між позивачем-2 та відповідачем велось листування щодо даного приміщення, а протягом також терміну дії договору відповідач здійснював плату за оренду приміщення з розрахунку 50% орендної плати на рахунок позивача-2 та 50% до Державного бюджету. Вказане свідчить про безпідставність покликання відповідача на те, що до спірних правовідносин має якийсь стосунок Тернопільська обласна рада;

3) висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 05.08.2020 у даній справі, свідчать про те, що позивач-2 належним чином надіслав за наданими відповідачем реквізитами заяву про припинення договірних відносин, тобто дії позивача-2 слід трактувати як добросовісне і розумне звернення, а наслідки неодержання орендарем такого звернення, покладаються на орендаря;

4) твердження відповідача про те, що після здійснення реконструкції орендованого ним майна, того майна, яке передавалось в оренду, станом на даний час не існує, є безпідставними, оскільки:

- пунктом 2.2 договору оренди визначено, що передача майна в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це майно; власником орендованого майна залишається Головне управління сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації (на даний час Департамент агропромислового розвитку Тернопільської облдержадміністрації), а орендар користується ним протягом строку оренди;

- згідно п.2.4 договору, у випадку розірвання договору оренди, закінчення терміну дії та відмовою від його продовження, орендар зобов`язаний в 15- денний термін здати орендодавцеві орендоване майно в належному стані не гіршому, ніж на час його передачі в оренду, з урахуванням фізичного зносу даного майна, а орендодавець повинен прийняти вказане майно згідно з актом прийому-передачі об`єкта оренди;

- згідно ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди;

- звертаючись із листами до позивача-2 після 2004 року (тобто, після здійснення реконструкції орендованого приміщення), ОСОБА_1 завжди вказувала площу 67,1 кв.м, а не ту площу на яку збільшилось орендоване приміщення. Тобто твердження відповідача, що орендованого майна з площею 67,1 кв.м. не існує, є надуманим і протиправним;

- рішенням Господарського суду Тернопільської області від 22.07.2010 у справі 6/29-557, на яке посилається відповідач, було відмовлено позивачу-2 у задоволенні позову про внесення змін у договір оренди шляхом збільшення площ орендованих приміщень, з огляду на те, що відповідні офісні приміщення влаштовані із легко розбірних конструкцій і не є капітальними, тому немає підстав для внесення змін до договору, оскільки після закінчення його строку дії дані конструкції розбираються, що свідчить про те, що нового майна не існує.

З огляду на наведене в сукупності, на переконання позивача-2, відповідачем не доведено обставин неможливості здійснити демонтаж відповідних конструкцій, влаштованих з легких збірно-розбірних матеріалів та привести орендоване приміщення в попередній стан на виконання п. 5.3 договору.

Позивач-1 подав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечив доводи та вимоги апеляційної скарги, просив відмовити в її задоволенні, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

У своєму відзиві позивач-1 повністю погодився із мотивацією суду першої інстанції та наголосив на істотності висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 05.08.2020 у даній справі, які свідчать про належне повідомлення відповідача про припинення договірних відносин. Стосовно доводів скаржника про те, що спірні приміщення зареєстровані одночасно за позивачем та третьою особою, зазначив, що вказане питання в розумінні ст. 14 ГПК України, не входить до предмету дослідження у даній справі, і буде вирішено між позивачами та третьою особою у іншому, встановленому чинним законодавством, порядку.

Прокурор також подав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечив доводи та вимоги апеляційної скарги, просив відмовити в її задоволенні, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. У своєму відзиві прокурор зазначив наступне:

1) відповідно до витягу з Єдиного реєстру об`єктів державної власності щодо державного майна від 13.10.2016 за №10-15-19427, нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , належать до державної власності, розпорядником яких є Тернопільська обласна державна адміністрація, а балансоутримувачем є Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації;

2) у доданому до позовної заяви витязі з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №134245653 від 14.08.2018, вказано, що Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації будівля - адмінбудинок, загальною площею 2451,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , належить на праві оперативного управління;

3) договір оренди на спірне приміщення був укладений між відповідачем та Головним управлінням сільського господарства та продовольства Тернопільської обласної державної адміністрації, правонаступником якого є Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації. Тернопільська обласна державна адміністрація як власник та Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації як балансоутримувач спірного нерухомого майна є суб`єктами управління спірного майна, на яких покладено обов`язок контролю за належним та ефективним використанням державного майна, в тому числі вжиття заходів, спрямованих на захист інтересів держави щодо дотримання умов укладеного договору оренди від 05.06.2003;

4) на даний час у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відкрито два розділи на один об`єкт нерухомості будівлю по вул. Острозького, 14 в м. Тернополі, однак із різними площами 2749,8 кв.м (Тернопільська обласна рада) та 2451,5 кв.м (Тернопільська обласна державна адміністрація). Втім, оскільки з наявністю двох розділів на один об`єкт нерухомості в результаті допущення технічної помилки, виявлено суперечності між зареєстрованими речовими правами, закриття розділу Реєстру здійснюється лише на підставі судового рішення. Спір щодо права власності підлягає розгляду в межах окремого позовного провадження, з чим погодились під час судового розгляду даної позовної заяви в рамках судової справи №921/163/19 Тернопільська обласна державна адміністрація, Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації та Тернопільська обласна рада;

5) предметом судового розгляду в межах даної господарської справи є встановлення та дослідження обставин припинення договірних відносин, обставин належного виконання відповідачем договірних зобов`язань за укладеним договором оренди від 05.06.2003, встановлення обставин наявності чи відсутності у відповідача обов`язку повернути орендоване майно. Тому суд вірно прийшов до висновку, що вирішення спору щодо права власності та його державної реєстрації на будівлю по вул. Князя Острозького, 14 в м. Тернополі не входить до предмету розгляду даного спору;

6) судом першої інстанції було надано правильну оцінку доказів щодо повідомлення відповідача про припинення дії договору (із врахуванням висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 05.08.2020 у даній справі) та доказів щодо нарахованої суми неустойки;

7) доводи відповідача про те, що нерухомого майна, вимога про повернення якого зазначена у позові, не існує, оскільки у 2004 році ОСОБА_1 здійснено їх реконструкцію, суперечать положенням договору №3 від 05.06.2003, чинному законодавству та обставинам справи, оскільки:

- відповідно до положень ч.4 ст.75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом;

- з рішення Господарського суду Тернопільської області від 22.07.2010 у справі №6/29-557 вбачається, що листом від 18.08.2003 №12-2/105 орендодавець надав Наконечній Н.М. дозвіл на проведення за кошти орендаря будівельно- монтажних робіт по облаштуванню приміщень у вестибюлі адмінбудинку по АДРЕСА_1 . Згідно з актом державної технічної комісії за грудень 2004 року, підписаного в т.ч. начальником Головного управління сільського господарства і продовольства, прийнято в експлуатацію офісні приміщення загальною площею 166,9 кв.м., влаштовані відповідачем в орендованому нежитловому приміщені першого поверху (вестибюлі) шестиповерхового будинку на АДРЕСА_1 . Відповідно до довідки проектної організації СМП "Укра" та витягу з робочого проекту, офісні приміщення, влаштовані із легких збірно-розбірних конструкцій і не є капітальними. Відповідач підтвердив, що дані приміщення становлять собою другий рівень, встановлений над орендованим об`єктом;

- у договорі оренди №3 від 05.06.2003 чітко передбачено, що у разі припинення договору оренди, орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду, з урахуванням фізичного зносу (п.5.3 договору);

- частинами 1, 2, 3, ст.778 ЦК України визначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю;

- з огляду на наведене в сукупності, а також враховуючи також той факт, що реконструкція, яка проведена відповідачем, влаштована із легких збірно-розбірних конструкцій, які не є капітальними, відповідач зобов`язаний, відповідно до вимог договору та чинного законодавства, повернути позивачу спірне приміщення у стані, в якому йому його було передано за актом приймання-передачі від 05.06.2003.

Третя особа не виконала вимог ухвали Західного апеляційного господарського суду від 30.04.2021 та не подала відзиву на апеляційну скаргу чи письмових пояснень на неї. Крім того, третя особа не забезпечила явку свого представника у судове засідання.

Учасники даного судового процесу були повідомлені про нього згідно контактних даних, відомості про які містяться в матеріалах справи. Крім того, процесуальні документи апеляційного суду у порядку, встановленому Законом України «Про доступ до судових рішень», були оприлюднені у Єдиному державному реєстрі судових рішень.

Зважаючи на наведене, з огляду на те, що в матеріалах справи достатньо доказів для розгляду апеляційної скарги по суті, а також на те, що явка учасників судового процесу не визнавалася обов`язковою, колегія суддів вважає, що розгляд апеляційної скарги можливо здійснити без представника третьої особи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши подані сторонами докази на відповідність їх фактичним обставинам і матеріалам справи, судова колегія вважає, що відсутні підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення, з огляду на наступне:

05.06.2003 між Головним управлінням сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації, правонаступником якого є Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації (орендодавцем) та приватним підприємцем Наконечною Наталією Миколаївною (орендарем) було укладено договір оренди нежитлових приміщень №3 (далі - Договір).

Відповідно до п.п. 1.1, 1.2 договору, орендодавець зобов`язався передати, а орендар прийняти у строкове платне користування державні нежитлові приміщення площею 67,1 кв.м, які знаходяться на балансі Головного управління сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації, вартість яких визначена відповідно до висновків про вартість приміщень, складених станом на 31 травня 2003 року і становить 34920 грн. Приміщення знаходяться за адресою - вул. Князя Острозького, 14, і надаються для організації закладу торгівлі непродовольчими товарами.

Пунктом 2.1 договору визначено, що вступ орендаря в користування майном настає одночасно із підписанням сторонами договору та акта прийому-передачі вказаного майна. Передача майна в оренду не спричиняє передачу орендарю права власності на це майно. Власником орендованого майна залишається Головне управління сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації, а орендар користується ним протягом строку оренди.

У випадку розірвання договору оренди, закінчення терміну його дії та відмови від його продовження, орендар зобов`язаний в 15-денний термін здати орендодавцеві орендоване майно в належному стані не гіршому, ніж на час його передачі в оренду, з урахуванням фізичного зносу даного майна, а орендодавець повинен прийняти вказане майно згідно з актом прийому-передачі об`єкта оренди. Майно вважається поверненим орендодавцеві з моменту підписання сторонами акта прийому-передачі (п. 2.4 договору).

Пунктами 3.1- 3.2 договору передбачено, що орендна плата приміщень визначається на підставі Методики, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 за №786 (із змінами та доповненнями, внесеними постановами Кабінету Міністрів України №699 від 18.05.1998, №75 від 19.01.2000) і складає 436,50грн (без ПДВ) за базовий місяць (травень 2003 року). 50% від зазначеної суми перераховується орендарем орендодавцеві не пізніше 10 числа місяця, наступного за звітним з урахуванням індексу інфляції, а 50% - до Держбюджету згідно з рахунками, виставленими орендодавцем. Нарахування ПДВ здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції, відповідно до Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

Наднормативна сума орендної плати, що надійшла орендодавцеві, підлягає в установленому порядку поверненню орендареві, або заліку в рахунок наступних платежів (п.3.5 договору).

Відповідно до п.п.5.1-5.3, 5.8 договору орендар зобов`язався використовувати орендоване приміщення у відповідності з його призначенням, визначеним умовами цього договору; своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату орендодавцю і держбюджету; в разі припинення договору оренди повернути орендодавцю орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду з урахуванням фізичного зносу; укласти з орендодавцем договір на часткове відшкодування та утримання орендованих приміщень.

Згідно з п.п.6.2-6.3 договору орендар вправі з дозволу орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, проводити його реконструкцію, технічне переозброєння, що зумовлює підвищення його вартості за рахунок власних коштів; передавати в суборенду орендоване майно. При цьому, строк надання майна в суборенду не може перевищувати терміну дії договору. Плата за суборенду цього майна не повинна перевищувати орендної плати орендаря.

У пунктах 10.1-10.2 договору сторони встановили термін дії договору з 5 червня 2003 року до 5 червня 2018 року. Одностороння відмова від виконання договору та внесення змін не допускається. Реорганізація орендодавця не є підставою для зміни умов або припинення цього договору.

У п. 10.4 договору передбачено, що в разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну договору після закінчення його строку протягом одного місяця він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У пункті 10.6 договору передбачено випадки, коли договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

На виконання умов договору оренди, 05.06.2003 Головним управлінням сільського господарства і продовольства Тернопільської облдержадміністрації передано, а приватним підприємцем Наконечною Наталією Миколаївною прийнято в строкове платне користування частину нежитлового приміщення - вестибюлю, загальною площею 67,1кв.м, розташованого у будівлі за адресою: АДРЕСА_1 , про що складено та підписано уповноваженими особами обох сторін акт приймання-передачі. Сторони погодили, що для облаштування орендної площі необхідно провести роботи по будівництву перегородок, перекриття та інших конструктивних елементів. Вартість приміщення визначена станом на 31.05.2003 в розмірі 34920,00 грн за експертною оцінкою.

Згідно листа №12-2/105 від 18.08.2003 орендодавцем надано орендарю дозвіл на проведення будівельно-монтажних робіт по облаштуванню приміщень у вестибюлі адмінбудинку по АДРЕСА_1 для виставково-торгівельних цілей згідно договору №3 від 05.06.2003 за рахунок власних коштів орендаря з умовою, що вартість робіт по поліпшенню орендованого майна може перевищувати 25% від залишкової (відновної за вирахуванням зносу) вартості орендованих приміщень.

02.06.2005 між сторонам укладено угоду, відповідно до якої п.1.3 договору оренди №3 від 05.06.2003 доповнено в частині визначення мети оренди - права орендарю надавати маркетингові послуги, послуги Інтернет-зв`язку, здавати в оренду приміщення, які влаштовані внаслідок проведеної реконструкції за кошти орендаря; дизайнерські послуги.

30.05.2007 сторонами укладено угоду №3, якою змінено п.3.1 договору оренди №3 від 05.06.2003 та встановлено, що орендна плата визначається відповідно до Методики розрахунку та порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 (із змінами згідно з постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 за №1846), і становить без ПДВ за базовий місяць оренди (грудень 2006 року) 754,27грн. Орендна плата за перший місяць оренди (січень 2007 року) визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць (грудень 2006 року) на індекс інфляції за січень 2007 року. Окрім того, сторонами внесено зміни у платіжні та поштові реквізити сторін.

Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 22.07.2010 у справі №6/29-557 (а.с.74-76, том 1) відмовлено у задоволенні позову Головного управління агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації до підприємця Наконечної Н.М. про зобов`язання внести зміни до договору оренди нежитлового приміщення №3 від 05.06.2003 в частині площі орендованого майна та розміру орендної плати.

07.02.2013 сторонами підписано додаткову угоду №7 про внесення змін до договору оренди нежитлових приміщень від 05.06.2003, відповідно до якої змінено найменування орендодавця з Головного управління агропромислового розвитку облдержадміністрації на Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації та у зв`язку з цим п. 10.2 викладено в редакції змін.

13.06.2018 орендодавцем надіслано на адресу ФОП Наконечної Н.М. лист за №02-452/2.3 від 13.06.2018, згідно якого повідомлено про закінчення 05.06.2018 терміну дії договору оренди №3 від 05.06.2003, наявну заборгованість по відшкодуванню витрат за водопостачання і водовідведення в сумі 224,60 грн та заборгованість по сплаті орендної плати в сумі 4955,18 грн, яку орендодавець просив погасити та підписати акт приймання-передачі нерухомого майна в трьох примірниках та організувати передачу орендованих приміщень Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської ОДА. Також, у вказаному листі Департамент агропромислового розвитку Тернопільської ОДА повідомив відповідача про відсутність у нього можливості продовжити термін дії договору оренди. Поряд із цим, зазначив, що для подальшого укладення нового договору оренди державного нерухомого майна відповідачу необхідно звернутися до Регіонального відділення Фонду державного майна України в Тернопільській області.

Як доказ надіслання зазначеного вище листа на адресу відповідача до матеріалів справи долучено належним чином засвідчені копії: реєстру №3 від 15.06.2018, зданого в Тернопільський ОВСЗ, конверту від 15.06.2018, запиту за №2-587/2.3 від 11.07.2018, адресованого Тернопільському обласному вузлу спеціального зв`язку державного підприємства спеціального зв`язку та відповіді на нього за №05/04-287 від 13.07.2018 (а.с. 41-44, том 1).

Також, листом за №02-459/2.3 від 14.06.2018 орендодавець повідомив відповідача, зокрема про те, що згідно з розпорядженням голови обласної державної адміністрації №979-од від 26.11.2012 "Про упорядкування структури обласної державної адміністрації" Головне управління агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації перейменоване в Департамент агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації, що знаходиться за адресою: вул. Князя Острозького, 14, м. Тернопіль. Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №1737836 від 24.10.2016 та Технічного паспорту на адміністративний будинок, загальною площею приміщень 2451,5кв.м, останній є правонаступником всіх попередніх формувань.

Згідно реєстру №3 від 15.06.2018 на адресу відповідача було направлено лист №02-452/2.3 від 13.06.2018, та лист №02-459/2.3 від 14.06.2018. Окрім того, зазначений лист 15.06.2018 був наданий суборендарям з метою його вручення/повідомлення відповідачу.

15.06.2018 відповідач звернувся до Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської ОДА із листом без номеру та дати (вх. №919/18), в якому просив, спираючись на закінчення терміну дії договору оренди №3, тривалу співпрацю, своєчасне і в повному обсязі внесення орендної плати, відшкодування всіх комунальних платежів, проведення значних обсягів робіт по покращенню орендованих приміщень, - продовжити договір оренди терміном на три роки, а також надати документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна - дану будівлю на вимогу державного реєстратора (а.с.37 том І). Даний лист залишено без розгляду з боку орендодавця.

21.08.2018 листом №02-756/2.3 Департамент агропромислового розвитку Тернопільської ОДА додатково повідомив суборендарів відповідача про закінчення терміну дії договору оренди №3 від 05.06.2003 та зазначив, що останній не буде продовжуватися на наступний період, а для укладення нового договору оренди державного нерухомого майна ФОП Наконечній Н.М. необхідно звернутися у Регіональне відділення Фонду державного майна України в Тернопільській області. Повідомив суборендарів, що станом на 01.08.2018 орендарем ФОП Наконечною Н.М. не сплачено майже за 3 місяці орендної плати, не повернуто орендоване приміщення та не вживаються заходи щодо укладення договору через Регіональне відділення ФДМУ. Зазначив, що строк надання майна в суборенду не може перевищувати терміну дії договору та просив до 10.09.2018 звільнити орендовані приміщення.

Актом проведення обстеження приміщення від 08.02.2019 підтверджено, що ФОП Наконечна Н.М. не повернула з оренди об`єкт оренди у зв`язку з закінченням договору оренди №3 від 05.06.2003 та продовжує використовувати приміщення для здійснення підприємницької діяльності.

Згідно довідки Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської ОДА №2-181/1.1 від 11.02.2019, акта звірки розрахунків від 18.09.2018 за період використання ОСОБА_1 орендованого приміщення до 05.06.2018 заборгованість по сплаті оренди за договором оренди склала 3488,18грн.

В обґрунтування даної суми зазначено, що заборгованість по орендних платежах виникла з 01.01.2010 з початковою сумою 264,30грн . В цьому ж році в рахунок на оплату включено витрати на охорону за лютий- серпень 2010, відповідно сума боргу по орендній платі зростала кожного місяця , а отримані від орендаря щомісячні платежі зараховувалися в погашення заборгованості по орендній платі перекриваючи заборгованість попереднього місяця із врахуванням індексу інфляції. Станом на 01.01.2011 заборгованість становила 5008,07 грн., на 01.01.2012 - 5495,91 грн., на 01.01.2013 - 5554,94 грн., на 01.01.2014 - 4862,90 грн., на 01.01.2015 - 2705,09 грн., на 01.01.2016 - 2519,28 грн., на 01.01.2017 - 3764,42 грн., на 01.01.2018 - 2646,13 грн., на 05.06.2018 - 3488,18 грн.

Оскільки строк дії договору оренди закінчився 05.06.2018, ФОП Наконечною Н.М. приміщення з оренди не повернуто, наявну заборгованість по щомісячних орендних платежах не сплачено, Департаментом агропромислового розвитку Тернопільської обласної державної адміністрації як власником нежитлового приміщення, не вжито заходів щодо повернення нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: вул. Кн.Острозького, 14 в м. Тернопіль з оренди та заходів щодо стягнення заборгованості за його використання, зважаючи на допущення бездіяльності зі сторони орендодавця, прокурором вжито заходи представницького характеру шляхом подання до господарського суду даного позову.

Відповідно до ч.1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

З огляду на наведене, колегія суддів зазначає, що перевірка законності і обґрунтованості рішення суду першої інстанції, в першу чергу, буде здійснюватися нею в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

На переконання суду апеляційної інстанції, прокурором належним чином доведено, а судом першої інстанції перевірено та підтверджено наявність підстав для представництва прокурором інтересів держави у даній справі відповідно до ст. 23 Закону України «Про прокуратуру». В даній частині рішення суду першої інстанції не оскаржується відповідачем, з огляду на що, суд апеляційної інстанції не зупиняє окремої уваги на цьому питанні.

Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна». До 01.02.2020 вказаний Закон діяв в редакції від 10.04.1992 (із наступними змінами). Після 01.02.2020 попередній Закон втратив чинність у зв`язку із набранням чинності нового Закону від 13.10.2019 із такою ж назвою.

Частиною 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 13.10.2019, встановлено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.

Застосовуючи норми Закону, суд виходить з того, що згідно зі ст.58 Конституції України слід застосовувати норми закону, які діяли в період виникнення спірних правовідносин. За загальним правилом норма права діє стосовно фактів і відносин, які виникли після набрання чинності цією нормою. Тобто до події, факту застосовується закон (інший нормативно-правовий акт), під час дії якого вони настали або мали місце.

З огляду на викладене Закон України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції від 10.04.1992 належить застосовувати до правовідносин сторін, які мали місце до 01.02.2020, а в редакції від 13.10.2019 - після 01.02.2020.

В частині першій ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Виникнення даного господарського спору пов`язано з незгодою відповідача визнати факт припинення дії договору оренди від 05.06.2003, що пов`язується з обов`язком орендаря повернути орендоване приміщення. Натомість, позивач вважає договір припиненим, адже ним заявлено про відсутність наміру продовжувати орендні правовідносини у строк, передбачений законом та договором, тому просить в примусовому порядку зобов`язати відповідача повернути приміщення шляхом підписання акта прийому-передачі.

Матеріали справи свідчать, що між Департаментом агропромислового розвитку Тернопільської ОДА в силу умов договору оренди від 05.06.2003, вимог статті 759 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду державного і комунального майна» №2269-XII виникло зобов`язання, відповідно до якого орендодавець (позивач у справі) передав орендарю (відповідачу у справі) майно у користування за плату на певний строк та на умовах, визначених договором оренди.

Оскільки строк договору оренди від 05.06.2003 було визначено до 05.06.2018, тобто до набрання чинності Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 13.10.2019, відтак у даному випадку процедура продовження договору оренди визначається положеннями Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у попередній редакції.

Передане в орендне користування відповідачу за договором від 05.06.2003 приміщення по вул.Острозького, 14 в м.Тернополі перебуває на балансі Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської ОДА.

У договорі сторони визначили порядок передачі та повернення орендованого приміщення, а саме, п.2.4 договору встановлено, що по закінченні терміну дії договору оренди, орендоване приміщення підлягає поверненню орендодавцю в п`ятнадцятиденний термін згідно з актом прийому-передачі; майно вважається переданим орендодавцю з моменту підписання сторонами такого акта. Отже, умовами договору передбачено повернення майна саме орендодавцю - Департаменту агропромислового розвитку Тернопільської ОДА.

Відповідно до пункту 10.1 договору оренди строк його дії визначено сторонами на 15 років, з 05.06.2003 до 05.06.2018.

Згідно п.2 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Зазначена норма визначена також в п.10.8 договору оренди та ч.2 ст.291 ГК України.

За нормою ст.764 ЦК України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Вказана стаття також кореспондується зі статтею 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до частини 2 якої у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно п.10.4 договору оренди від 05.06.2003 у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору протягом одного місяця після закінчення його строку, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

З аналізу вищенаведених положень закону та умов договору слідує, що сторона, яка не бажає продовжувати термін дії договору, зобов`язана попередити про це іншу сторону не пізніше одного місяця після закінчення строку договору. Попередження про припинення договору майнового найму (оренди) має бути зроблено в такій формі, яка б забезпечила можливість доведення (у разі виникнення спору), що таке попередження було зроблене.

Матеріалами справи підтверджується, що позивач-2 відповідно до вимог законодавства та положень договору оренди в передбачений строк, тобто впродовж місяця, а саме 13.06.2018 надіслав відповідачу повідомлення про припинення терміну дії цього правочину та про заперечення щодо продовження його дії, долучивши до повідомлення акт прийому-передачі нерухомого майна в трьох примірниках, як це передбачено умовами 2.4 договору.

Вказане повідомлення про припинення договору оренди було надіслано на належну адресу реєстрації місця проживання фізичної особи-підприємця Наконечної Н.М. АДРЕСА_2 (а.с.41-42, том 1).

Поштове відправлення, яким відповідачу направлялося повідомлення про припинення дії договору оренди від 05.06.2003 повернуто відділенням поштового зв`язку без вручення адресату із зазначенням причини «за закінченням встановленого строку зберігання» (а.с.43, том 1). Водночас, згідно з повідомленням Тернопільського обласного вузла спеціалізованого зв`язку №05/04-287 від 13.07.2018 відповідачу неодноразово повідомлялося про надходження на його адресу поштового відправлення Департаменту, однак такі залишено без реагування та отримання підприємцем.

Наявність відповідної заяви орендодавця та належних доказів її надсилання орендарю за наданими орендарем реквізитами, з огляду на встановлені обставини, свідчить про добросовісність звернення позивача-2 до відповідача та вчинення ним всіх залежних від його волі необхідних дій у спірних правовідносинах, на відміну від відповідача, який ухилявся від отримання кореспонденції, що дає підстави дійти висновку про відсутність згоди позивача-2 на продовження договору та припинення між сторонами договірних відносин відповідно до приписів чинного законодавства та умов договору.

Відповідно до правового висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 23 квітня 2019 року у справі №904/2997/18,негативні наслідки неодержання орендарем (у тому числі фізичною особою-підприємцем) кореспонденції, що надходила до нього, якщо таке звернення здійснене добросовісно і розумно, покладаються на орендаря (в даному випадку на фізичну особу-підприємця), а факт наявності відповідної заяви орендодавця та доказів її належного надсилання орендарю свідчить про добросовісне звернення орендодавця до орендаря, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами в силу приписів чинного законодавства.

Водночас, колегія суддів відхиляє покликання скаржника на постанову Верховного Суду від 06.09.2019 у справі №910/7364/18 та той факт, що повідомлення про припинення дії договору оренди було надіслане позивачем-2, який є балансоутримувачем вказаного майна. При цьому, суд апеляційної інстанції наголошує, що відповідно до умов договору, позивач-2 є орендодавцем і, відповідно, самостійно діє у спірних правовідносинах як сторона договору. Крім того, як було встановлено судом, відповідне нерухоме майно перебуває у оперативному управлінні позивача-2.

В силу приписів ст. 2, 10, 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з частиною 2 статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди припиняється, зокрема у разі закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічна норма міститься в частині 2 статті 291 ГК України.

Із змісту статей 759, 763 та 764 ЦК України, частини 2 статті 291 ГК України, частини 2 статті 17 та частини 2 статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», п.10.4 договору оренди від 05.06.2003 випливає, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку, мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Наявні у справі докази переконливо свідчать про добросовісне, сумлінне, у визначений законом та договором строк, звернення позивача-2 до відповідача із заявою про припинення орендних правовідносин на підставі договору від 05.06.2003 та про відсутність правових підстав продовжувати його дію. Отже, орендодавцем висловлено заперечення з приводу продовження дії договору оренди.

Наведене дає підстави дійти висновку про припинення договірних правовідносин між сторонами з 06.06.2018 відповідно до приписів наведених норм закону про оренду, умов договору.

Частиною 1 ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», визначено правові наслідки припинення або розірвання договору оренди: у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

У відповідності до п.4 ст.291 ГК України правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Згідно ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу або у стані, який було обумовлено в договорі.

У пункті 2.4 договору оренди встановлено, що приміщення повертається орендодавцю згідно з актом прийому-передачі у п`ятнадцятиденний строк з дати припинення договору.

Таким чином, відповідач мав повернути позивачу приміщення до 19.06.2018 включно.

Матеріалами справи підтверджується, що після закінчення строку дії договору та отримання повідомлень позивача про відмову продовжувати орендні правовідносини, відповідач свого обов`язку з повернення приміщення не виконав, а натомість ухилявся від отримання будь яких повідомлень позивача-2 та повернення об`єкту з оренди.

З огляду на наведене, колегія суддів вважає, що місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог прокуратури в частині зобов`язання відповідача повернути позивачу-2 частину нежитлового приміщення загальною площею 67,1кв.м, що знаходиться в адміністративній будівлі №14 по вул.К.Острозького у м.Тернополі шляхом підписання акта прийому-передачі.

Водночас, колегія суддів відхиляє доводи скаржника на те, що заявлений прокурором спосіб захисту є неефективним. Такий спосіб захисту безпосередньо випливає з положень п.5 ч.2 ст. 16 ЦК України, ст.785 ЦК України, ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та пункту 2.4 договору оренди.

З приводу покликань скаржника на те, що спірне майно припинило своє існування, оскільки відбулось його перероблення внаслідок реконструкції, колегія суддів зазначає наступне:

Відповідно до ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Частиною 4 вказаної статті передбачено, що якщо в результаті поліпшення, зробленого орендарем за згодою орендодавця, створена нова річ, орендар стає її власником у частині необхідних витрат на поліпшення, якщо інше не передбачено договором оренди.

Відповідно до ст. 27 вказаного Закону, яка визначає правові наслідки припинення або розірвання договору оренди, орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Відповідні положення зазначені також у пунктах 6.2 та 6.4 договору.

Згідно ч. 4 ст. 75 ГПК України, обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

З рішення Господарського суду Тернопільської області від 22.07.2010 у справі №6/29-557, про яке згадувалось вище, вбачаються наступні обставини щодо здійсненої орендарем реконструкції приміщень:

- листом від 18.08.2003 №12-2/105 орендодавець надав Наконечній Н.М. дозвіл на проведення за кошти орендаря будівельно-монтажних робіт по облаштуванню приміщень у вестибюлі адмінбудинку по вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі;

- згідно з актом державної технічної комісії за грудень 2004 року, підписаного в т.ч. начальником Головного управління сільського господарства і продовольства, прийнято в експлуатацію офісні приміщення загальною площею 166,9 кв.м., влаштовані відповідачем в орендованому нежитловому приміщені першого поверху (вестибюлі) шестиповерхового будинку на вул. Кн. Острозького, 14 у м. Тернополі;

- акт державної технічної комісії за грудень 2004 року затверджено рішенням виконавчого комітету Тернопільської міської ради №1443 від 23.11.2005;

- відповідно до довідки проектної організації СМП "Укра" та витягу з робочого проекту, офісні приміщення, влаштовані із легких збірно-розбірних конструкцій і не є капітальними;

- відповідно до пояснень ФОП Наконечної Н.М. дані приміщення становлять собою другий рівень, встановлений над орендованим об`єктом;

- зміни до інвентарної справи в частині здійснених відповідачем монтажних робіт по влаштуванню конструкцій другого рівня в орендованих приміщеннях не вносилися, що вбачається з відомостей інвентарної справи, виготовленої ТОВ «Міське бюро технічної інвентаризації» станом на 21.04.2008 за реєстровим № 728 та даними технічного паспорту на адмінбудинок, виготовленого ТОВ «Міське бюро технічної інвентаризації» станом на 28.10.2015 за №4522.

Відповідні докази також наявні у матеріалах даної справи (а.с. 218-225, т.2).

Інших доказів, які б свідчили про зміну об`єкта нерухомості, котрий передано в орендне користування, матеріали справи не містять.

Таким чином, з матеріалів даної справи випливає той факт, що здійснені відповідачем поліпшення об`єкта оренди не є капітальними, а влаштовані із легких збірно-розбірних конструкцій. Отже, колегія суддів вважає безпідставними доводи скаржника, про те, що в результаті здійснених ним поліпшень була створена нова річ. Всупереч наявним у справі доказам, відповідач не довів неможливості здійснити демонтаж відповідних конструкцій.

Стосовно доводів апелянта про неврахування місцевим господарським судом обов`язкових вказівок Верховного Суду та не вирішення судом першої інстанції питання про право власності на спірні приміщення, оскільки між позивачем та третьою особою існує спір з приводу такого, суд зазначає, що такі цілком безпідставні та необґрунтовані.

Так, дійсно, з матеріалів даної справи вбачається, що на даний час у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відкрито два розділи на один об`єкт нерухомості - будівлю по вул.К.Острозького, 14 в м.Тернополі із різними площами (площею 2749,8кв.м та площею 2451,5кв.м), право власності на які стосується Тернопільської обласної ради та Тернопільської обласної державної адміністрації.

Однак, спір у даній справі пов`язаний із припиненням договору оренди від 05.06.2003, який був укладений між позивачем-2 та відповідачем та фактично виконувався обома сторонами, зокрема, протягом усього періоду дії договору відповідач сплачував узгоджені сторонами суми орендної плати. Матеріали справи не свідчать про те, що орендарю чинились будь-які перешкоди у користуванні відповідним нерухомим майном з огляду на можливу спірну ситуацію, яка виникне між Тернопільською обласною радою та Тернопільською обласною державною адміністрацією.

До предмета доказування в межах даного спору входять обставини щодо припинення договірних відносин, обставини належного виконання відповідачем договірних зобов`язань, обставини наявності чи відсутності у відповідача обов`язку повернути орендоване майно, тощо.

Таким чином, суд першої інстанції цілком обґрунтовано зазначив, що вирішення спору щодо права власності та державної реєстрації на будівлю по вул.Князя Острозького, 14 в м.Тернополі не входить до предмету розгляду даного спору, оскільки в такому випадку суд, в порушення процесуального закону без достатніх на це підстав вийде за межі позовних вимог та надаватиме оцінку доказам, які підтверджують обставини, що не входять до предмета доказування у справі щодо виконання умов договору оренди приміщення.

Більше того, третя особа (Тернопільська обласна рада) не оскаржує ухвалене місцевим господарським судом рішення у даній справі, а відповідач, якщо вважає, що таке рішення впливає на права та обов`язки третьої особи, не уповноважений представляти та захищати її інтереси.

Окрім того, колегія суддів зазначає, що вказана обставина жодним чином не впливає на ефективність захисту позивачем своїх порушених прав, як про це стверджує відповідач.

Перевіривши оскаржуване рішення в частині відмови судом у стягненні з відповідача на користь позивача-2 орендної плати у розмірі 3488,18 грн. (у зв`язку із документальною необґрунтованістю вказаної позовної вимоги) та в частині задоволення судом вимоги про стягнення 96649,40 грн. неустойки на підставі ч.2 ст. 785 ЦК України, колегія суддів констатує законність та обґрунтованість рішення місцевого господарського суду в цій частині.

При цьому, колегія суддів також погоджується із висновками суду про відсутність підстав для застосування у спірних правовідносинах позовної давності (а також обмежень, що випливають з ч.6 ст. 232 ГК України) до вимог, які випливають з ч.2 ст. 785 ЦК України, оскільки вказаною нормою прямо передбачено те, що якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за весь час прострочення. Як правильно зазначив суд першої інстанції, відповідна правова позиція, зокрема, відображена у постанові Касаційного господарського суду у складі Об`єднаної палати Верховного Суду від 20.11.2020 у справі № 916/1319/19.

Відповідно до ч.3 ст.13 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

З огляду на викладене, судова колегія дійшла висновку про обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, як такого, що ухвалено відповідно до обставин та матеріалів справи з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Керуючись ст. 129, 269, 270, 275, 276, 282 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В :

Відмовити в задоволенні апеляційної скарги фізичної особи підприємця Наконечної Наталії Миколаївни.

Рішення Господарського суду Тернопільської області від 16.02.2021 у справі №921/163/19 залишити без змін.

Судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги покласти на скаржника.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20-ти днів відповідно до ст. 287, 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 02.07.2021.

Головуюча суддя Г.В. Орищин

суддя Н.А. Галушко

суддя М.Б. Желік