ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 червня 2021 року Справа № 903/770/20

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Мельник О.В. , суддя Петухов М.Г.

секретар судового засідання Ткач Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" на рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 р. у справі № 903/770/20

за первісним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" (м.Рівне)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" (м. Луцьк)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета позову на стороні відповідача -Товариство з обмеженою відповідальністю "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" (м. Київ)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Кухлевська Мирослава Валеріївна (м. Луцьк)

про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення 1 365 500 грн

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ"

до Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД"

про визнання недійсним п. 4.1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 року

за участю представників сторін:

позивача - Путіліна К.А.,Шеремет С.О.,керівник

відповідача - Семерга С.І.

третьої особи - 1 - не з"явився

третьої особи - 2 - не з"явився

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю АРЦТ ПЛЮС ЛТД звернувся до Господарського суду Волинської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ", за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета позову на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "КРЕДИТ ФАКТОР ГРУП" та Приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Кухлевська Мирослава Валеріївна про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення 1 365 500 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на порушення відповідачем умов попереднього договору купівлі-продажу від 21.08.2020 р. в частині не укладення основного договору у визначені сторонами дати, а саме: 27.08.2020 р. та 10.09.2020 р. Крім того, доводить, що відповідачем не було підготовлено всіх необхідних для укладення основних договорів документів, що є порушенням умов попереднього договору.

Товариство з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" звернулось до Господарського суду Волинської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" про визнання недійсним п. 4.1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 р.

В обґрунтування зустрічної позовної заяви посилається на те, що укладаючи угоду ТОВ "АРЦТ Плюс ЛТД" ввела ТОВ "ПІК Нерухомість" в оману щодо обставин, яка має істотне значення, оскільки ТОВ "АРЦТ Плюс ЛТД" не мало наміру придбати майно, а мало намір, не уклавши основний договір, отримати неправомірну вигоду шляхом подання позову про стягнення подвійної суми авансу. Відповідач доводить, що п. 4.1 попереднього договору прямо порушує права ТОВ "ПІК Нерухомість" та суперечить ст. ст. 219, 230 ЦК України, а тому на підставі ст. 203, 215 ЦК України просить визнати недійсним п. 4.1 попереднього договору.

Рішенням Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 р. у справі № 903/770/20 первісний позов задоволено. Розірвано попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 р., укладений між ТОВ ПІК НЕРУХОМІСТЬ () та ТОВ АРЦТ ПЛЮС ЛТД () посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028. В зустрічному позові відмовлено.

Приймаючи рішення, суд першої інстанції встановив порушення ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" умов попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 р., тому дійшов висновку, що вимоги позивача (за первісним позовом) про розірвання попереднього договору та стягнення суми подвійного розміру отриманого авансу за попереднім договором в розмірі 1 365 500 грн є підставними та такими, що підлягають до задоволення.

В частині зустрічних позовних вимог про визнання недійсним п. 4.1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 р., суд першої інстанції взяв до уваги ту обставину, що позивач у справі не оскаржує попередній договір загалом з посиланням на ст. 229 ЦК України, а лише пункт 4.1 договору, який стосується заходів відповідальності за порушення умов попереднього договору. Такі пункти договору застосовуються до сторони ТзОВ "Пік Нерухомості" виключно у разі порушення ним взятих на себе зобов`язань. В свою чергу,суд першої інстанції не встановив, а позивач (за зустрічним позовом) не довів суду наявності помилки, на яких позивач змушений був викласти умови п. 4.1 попереднього договору, що оспорюються в саме такій редакції.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Товариство з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" звернулось до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким відмовити в позові повністю.

Мотивуючи апеляційну скаргу, скаржник вказує, що суддею Дем`як В.М. допущено порушення процесуального законодавства, оскільки заява від ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" про відвід судді надійшла до Господарського суду Волинської області в день, на який призначено судове засідання, а не за три робочі дні до наступного засідання, чим порушено ч. 1-3 ст. 39 ГПК України.

Апелянт вказує, що зазначене рішення ухвалене без дотримання норм чинного законодавства, через нез`ясування судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права, неправильне застосування норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Зокрема,вказує про порушення судом 1 інстанції норм процесуального права з метою надання незаконних переваг ТзОВ АРЦТ ПЛЮС ЛТД в судовому процесі,яке полягало у тому,що суд долучив до матеріалів справи неналежний та недопустимий доказ, а саме копію відповіді Західного міжрегіонального управління міністерства юстиції (м. Львів) №455/1818/0/1-21 від 03.02.2021 на адвокатський запит щодо дій нотаріуса Кухлевської М.В. при видачі свідоцтва ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» зареєстрованого в реєстрі за № 2126 від 10.09.2020, а також свідоцтва ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» зареєстрованого в реєстрі за №2113 від 10.09.2020 року.

Посилається на постанову Верховного Суду від 02 вересня 2019 р. у справі 911/1274/18,відповідно до якої " оскільки основний договір не був укладений у зв`язку з недосягненням сторонами згоди щодо його умов, то відсутні правові підстави для застосування до відповідача відповідальності у виді штрафу, передбаченої умовами попереднього договору

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 12.05.2021 року відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою та призначено розгляд апеляційної скарги на 09.06.2021 р. об 15:00 год.

Товариство з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" надіслало до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить відмовити в задоволені апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції без змін. Зокрема вказує, що доводи апеляційної скарги є необгрунтованими, безпідставними та такими, які не впливають на оскаржуване рішення суду. Зазначає, що основною підставою, за наявності якої між сторонами не було укладено основних договорів купівлі-продажу є наявність обтяжень, станом на 27.08.2020 року та, в подальшому й 10.09.2020 року, які ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" зобов`язаний був згідно п. 3.1. усунути перед укладенням основних договорів, проте не виконав цих умов. В той же час, за наявності обтяжень укладення основних договорів між сторонами було неможливим, незважаючи на будь-які листування, погодження дати, зміст цих листувань тощо. Зазначає, що ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" намагається відволікти увагу суду від основних моментів, посилаючись на другорядні, які не були передбачені умовами попереднього договору.

08.06.2021 р. до Північно-західного апеляційного господарського суду від ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" надійшла заява, в якій заявник просить суд вжити заходи забезпечення позову шляхом накладення арешту на квартиру № 40, що розташована за адресою: Волинська область, місто Луцьк, проспект Соборності, 24, житлова площа 16.8 кв. м., реєстраційний номер 28765231, що належить Товариству з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" на підставі Свідоцтва про право власності від 24.12.09 року.

Дана заява з посиланнями на положення ст. ст. 136-139 ГПК України, обґрунтована тим, що у позивача є об`єктивні підстави вважати, що відповідач не має наміру виконувати рішення суду у даній справі.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 09.06.2021 р. відмовлено Товариству з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" в задоволенні заяви про забезпечення позову на стадії апеляційного провадження у справі №903/770/20.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 09.06.2021 р. розгляд справи відкладено на 24.06.2021 р. о 15:15 год.

Представник відповідача в судових засіданнях підтримав доводи апеляційної скарги, просить скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким відмовити в позові повністю.

В судових засіданнях представники позивача заперечили доводи апеляційної скарги, просять відмовити в задоволенні її вимог, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Треті особи в судове засідання не з"явились, про час та місце апляційного розгляду повідомлялисть належним чином за заздалегідь. Оскільки явка сторін та третіх осіб обов"язковою не визнавалась, враховуючи обмеженість строків вирішення спору ,колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу у відсутності третіх осіб .

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Як встановлено апеляційним судом, 21.08.2020 р. між ТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" та ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвічений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. (а.с.51-52 Т.1)

Відповідно до п. 1 попереднього договору, предметом договору є укладення в строк визначений п.2.1. цього договору, договору купівлі-продажу торгово-офісного приміщення, загальною площею 75,3 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5 та договору купівлі-продажу офісу, загальною площею 60,0 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5, (надалі Основні договори), на умовах, встановлених цим Договором.

Згідно з п. 2.1. попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основні договори після належного оформлення стороною 1 (ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ») всіх необхідних документів для укладення вищевказаного правочину, але не пізніше до 27.08.2020 за ціною 5 357 813,00 грн, що на день підписання цього договору за курсом НБУ дорівнює 196 185,00 дол. США.

Сторони погодили, що нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. (п. 2.2. попереднього договору).

За змістом п. 3.1. попереднього договору сторони погодили, що Сторона 1 (ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ») зобов`язана:

- надати нотаріусу документ, що підтверджує право власності на торгово-офісне приміщення, загальною площею 75,3 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5 та офісу, загальною площею 60,0 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5;

- надати нотаріусу звіт про оцінку нерухомого майна на відчуження нерухомого майна;

- попередити Сторону 2 про всі права третіх осіб щодо нерухомого майна (права наймачів, право застави), а також про наявність інших зобов`язань, що можуть перешкоджати укладенню Основних договорів;

- попередити сторону 2 про відомі недоліки нерухомого майна, що є предметом попереднього договору;

- укласти основні договори у день, визначений за усною домовленістю сторін, але не пізніше строку, передбаченого п. 2.1. цього Договору;

- зобов`язана у разі односторонньої відмови від укладення Основних договорів, повернути Стороні 2 суму подвійного розміру отриманого авансу, згідно п. 2.3. цього Договору.

За змістом п. 4.1. попереднього договору у разі односторонньої відмови сторони 1 від укладення основного договору, неподання нею документів, необхідних для нотаріального посвідчення основного договору, зокрема витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно з бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна або інших документів, зазначених в п. 3.1. цього договору, неприбуття сторони 1 до нотаріуса для укладення основного договору, чи за наявності інших обставин, внаслідок яких Основні договори не будуть укладені з її вини, сторона 1 повинна повернути стороні 2 суму подвійного розміру отриманого авансу згідно п. 2.3. цього Договору.

26.08.2020 уповноважена особа ТОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» директор товариства Шеремет С.О., отримала від представника ТОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» повідомлення про перебування у відпустці приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Кухлевської М.В., яка повинна була здійснювати нотаріальне посвідчення основних договорів, відповідно до п. 2.2. попереднього договору.

27.08.2020 приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Кухлевська М.В., у якої сторони погодили посвідчувати основний договір, була відсутня на робочому місці у зв`язку з перебуванням у відпустці. Даний факт підтверджують як позивач, так і відповідач у судовому засіданні .

У зв`язку із вище викладеним, для укладення основного договору тим же представником запропоновано з`явитись у визначений день 27.08.2020 до приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Веремчука С.В.

27.08.2020 директор ТОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» Шеремет С.О. прибула до робочого місця приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Веремчука С.В., що підтверджується нотаріальним свідоцтвом за №1890 від 27.08.2020 приватного нотаріуса Веремчука С.В., однак зі сторони «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» уповноважений представник не прибув (а.с. 59).

При підготовці до складання основного договору, приватним нотаріусом Веремчуком С.В. було встановлено, що відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна №221659868 від 27.08.2020 року, предмет продажу перебуває в іпотеці.

Відповідно до реєстраційного номеру обтяження №6040011 від 15.11.2007 року в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, на підставі договору іпотеки, посвідченого 15.11.2007 року приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Ариванюк Н.А. та зареєстрованого за номером 9098, офіс загальною площею 135,3 кв.м., що знаходиться за адресою м. Луцьк, пр. Перемоги, буд. 5 обтяжений іпотекою на користь ВАТ «Мегабанк».

Відповідно до реєстраційного номеру обтяження №6039891 від 15.11.2007 року в Державному реєстрі іпотек, на підставі договору іпотеки, посвідченого 15.11.2007 року приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Ариванюк Н.А. та зареєстрованого за номером 9098, офіс загальною площею 135,3 кв.м., що знаходиться за адресою м. Луцьк, пр. Перемоги, буд. 5 обтяжений іпотекою на користь ВАТ «Мегабанк».

Згідно рішення Луцького міськрайонного суду у справі №161/17434/16-ц, попереднім власником нерухомого майна, приміщень, які були предметом попереднього договору, була фізична особа, якою було проведено реконструкцію спірних офісних приміщень (приміщення офісу № 17-18, загальною площею 135,3 кв. м, яке передано в іпотеку ПАТ «Мегабанк») реконструйовано в офіс загальною площею 60,0 кв. м. та торгово-офісне приміщення загальною площею 75,3 кв. м.

У постанові Верховного Суду від 29.04.2020 у справі №161/17434/16-ц, судом касаційної інстанції вказано, що реконструйовані спірні офісні приміщення (приміщення офісу № 17-18, загальною площею 135,3 кв. м.), не є новоствореним об`єктом нерухомого майна, оскільки вже є існуючою заставленою нерухомістю за договорами іпотеки, а тому спірні приміщення залишаються іпотечним майном.

Отже, судом встановлено, що приміщення офісу № 17-18, загальною площею 135,3 кв.м. реконструйоване в офіс загальною площею 60,0 кв. м. та торгово-офісне приміщення загальною площею 75,3 кв. м., станом на 27.08.2020 (дату визначену для укладення основного договору) були іпотечним майном.

За умовами п.2.1 попереднього договору строк його дії встановлено до 27.08.2020.

Водночас, порядок продовження дії договору визначено п. 5.1. попереднього договору з якого слідує, що відповідно до ст. 635 ЦК України, якщо основний договір не укладений у строк визначений попереднім договором, і спір не переданий для вирішення його судом, або жодна із сторін не направила іншій стороні пропозицію щодо його укладення, зобов`язання встановлені попереднім договором припиняються. Якщо одна із сторін не бажає припинення зобов`язання, встановлено цим договором, вона повинна направити іншій стороні пропозицію про укладення основного договору. Ця пропозиція має бути оформлена письмово та вручена іншій стороні під розписку або надіслана поштою рекомендованим листом з повідомленням про вручення не пізніше, ніж в останній день строку, встановленого цим договором для укладення основного договору.

На виконання вказаної умови з метою укласти договір купівлі-продажу нерухомого майна 27.08.2020 ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» було складено нотаріально посвідчену заяву - пропозицію щодо укладення основного договору, яка була направлена адресу відповідача. ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» та запропоновано ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» строк визначений п. 1.1. попереднього договору продовжити до 30.09.2020 року.

Крім того, у даній заяві ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» вказав, що з метою укладення основного договору, ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» має вжити всіх заходів для забезпечення укладання договору купівлі-продажу торгово-офісного приміщення, загальною площею 75,3 кв.м., та офісу, загальною площею 60,0 кв.м., що розташовані в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5, зокрема: зняти зареєстровані обтяження: заборону на нерухоме майно №6040011 від 15.11.2007 року та іпотеку №6039891 від 15.11.2007 року та інші обтяження. (а.с. 56-57, Т.1)

З огляду на вищевикладене, ТзОВ «АРТЦ ПЛЮС ЛТД», надіславши посвідчену нотаріальну заяву на юридичну адресу ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ», запропонувало останньому для підтвердження його дійсних намірів та фактичної готовності укласти основні договори купівлі-продажу нерухомого майна та встановили дату укладення 10.09.2020, фактично продовжили строк дії попереднього договору до 30.09.2020 в порядку п. 5.1 договору.

ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» надіслало у відповідь листа з додатками, у яких містилась копія свідоцтва, виданого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В., зареєстрованого в реєстрі за № 2126 про те, що директор ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» Присада Л.А. 10.09.2020 року о 12.00 год. 00 хв. знаходилась в приміщенні приватного нотаріуса Кухлевської М.В. для укладення з ТОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» основних договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

Разом з тим, як слідує із матеріалів справи, представник ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» був присутнім у приміщенні нотаріуса Кухлевської М.В о 12.04 год, що також підтверджується свідоцтвом, виданим приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В., зареєстрованого в реєстрі за № 2113.

Однак, згідно відповіді Західного міжрегіонального управління міністерства юстиції (м. Львів) №455/1818/0/1-21 від 03.02.2021 на адвокатський запит ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС», щодо дій нотаріуса Кухлевської М.В. по матеріалах справи №903/770/20 за позовною заявою ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» до ТзОВ «ПІК Нерухомості», третя особа: Приватний нотаріус Луцького міського нотаріального округу Кухлевська Мирослава Валеріївна, Товариство з обмеженою відповідальністю, ТзОВ «Кредит фактор груп» про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна та стягнення коштів слідує, що Кухлевською М.В. було допущено порушення у видачі нотаріально завірених заяв за №2126 від 10.09.2020, №2113 від 10.09.2020 про прибуття сторін для укладення основного договору відповідно до порядку вчинення нотаріальних дій за нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012, №296/5 зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22,02.2012, за №282/20595 та правил ведення нотаріального діловодства, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012, за №1318/18613, у зв`язку з чим міжрегіональним управлінням буде розглядатися питання щодо вжиття передбачених чинним законодавством заходів реагування до вказаного приватного нотаріуса.

Отже, видані свідоцтва приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Кухлевською М.В. про прибуття сторін для укладення основного договору за № 2126 від 10.09.2020 та №2113 від 10.09.2020, є суперечливими та недопустимими доказами відповідно до норм ГПК України і не можуть бути взяті до уваги суду.

Водночас, не може залишитись поза увагою суду та обставина, що на момент явки чи неявки представників сторін (встановити не вбачається можливим) до приватного нотаріуса Луцького міського нотаріального округу Волинської області Кухлевської М.В. у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна було наявне обтяження на об`єкти нерухомого майна, які були предметом основного договору.

Згідно витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна №223512627 обтяження зі спірного нерухомого майна було знято 10.09.2020 о 16:52:49 год.

21.09.2020 директор ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» звернувся із повідомленням за №03/09 до ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» з проханням:

- протягом 3- днів з моменту отримання даного повідомлення укласти між ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» та ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» угоду про розірвання попереднього договору купівлі продажу від 21.08.2020;

- протягом 3-х днів з моменту отримання даного повідомлення, повернути ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» суму подвійного розміру отриманого ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» згідно п. 2.3 договору авансу в розмірі 682 750 грн., що становить 1363500 грн.( а.с. 70-71 т.1)

У відповідь на повідомлення від 21.09.2020 на адресу ТзОВ «АРЦТ Плюс ЛТД» надійшла заява, зі змісту якої слідує, що ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» не погоджується з вимогами позивача за первісним позовом щодо розірвання попереднього договору та повернення коштів, водночас пропонує вирішити всі розбіжності, що виникли між сторонами шляхом переговорів у місці в дату та час узгодженими обома особами.

Предметом первісного позову є вимога ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" до ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення 1 365 500 грн, предметом зустрічного позову є вимога ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" до ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" про визнання недійсним п. 4.1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 р.

Предметом апеляційного розгляду є рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог про розірвання договору купівлі-продажу та стягнення 1 365 500 грн, в іншій частині (в частині зустрічних позовних вимог) судове рішення не оскаржується. Відтак, апеляційний суд, враховуючи визначений предмет оскарження судового рішення, приймаючи до уваги межі розгляду справи апеляційним судом, визначені у ст. 269 ГПК України, зазначає, що обумовлений скаржниками в апеляційному суді предмет оскарження унеможливлює апеляційний перегляд судового рішення в частині відмови в позові про визнання недійсним п. 4.1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 р.

Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в межах доводів та вимог апеляційної скарги, перевіряючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, на підставі встановлених фактичних обставин справи, колегія суддів зазначає наступне.

Згідно зі ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

Згідно ст. 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з п. 5 ст. 182 Господарського кодексу України відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 статті 635 Цивільного кодексу України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Статтею 182 Господарського кодексу України визначено, що за попереднім договором суб`єкт господарювання зобов`язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Відповідно до ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Згідно із ч. 2 ст. 635 ЦК України, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (ч. 3 ст. 635 ЦК України).

Згідно п. 5.1 попереднього договору сторони передбачили, що відповідно до ст. 635 ЦК України, якщо основний договір не укладений у строк визначений попереднім договором, і спір не переданий для вирішення його судом, або жодна із сторін не направила іншій стороні пропозицію щодо його укладення, зобов`язання встановлені попереднім договором припиняються. Якщо одна із сторін не бажає припинення зобов`язання, встановлено цим договором, вона повинна направити іншій стороні пропозицію про укладення основного договору. Ця пропозиція має бути оформлена письмово та вручена іншій стороні під розписку або надіслана поштою рекомендованим листом з повідомленням про вручення не пізніше, ніж в останній день строку, встановленого цим договором для укладення основного договору.

Судом першої та апеляційної інстанцій встановлено, що зі сторони ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" попередній договір було виконано частково, що підтверджується п. п 2.3 попереднього договору, з якого слідує, що ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" передало ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" 682 750 грн, що на день укладення договору за курсом НБУ становить 25 000 дол. США.

Разом з тим, ТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" допустило порушення умов попереднього договору, а саме: не підготувало необхідні документи для нотаріального посвідчення основного договору для продажу приміщення; не вжило заходи для зняття іпотечних обтяжень на нерухоме майно, яке підлягало продажу станом на 27.08.2020, 10.09.2020;

Крім того, суд вказує, що за змістом п. 3.1 попереднього договору ТзОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" взяло на себе зобов`язання: надати нотаріусу документ, що підтверджує право власності на торгово-офісне приміщення, загальною площею 75,3 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5 та офісу, загальною площею 60,0 кв.м., що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5; надати нотаріусу звіт про оцінку нерухомого майна на відчуження нерухомого майна; попередити сторону 2 про всі права третіх осіб щодо нерухомого майна (права наймачів, право застави), а також про наявність інших зобов`язань, що можуть перешкоджати укладенню Основних договорів; попередити сторону 2 про відомі недоліки нерухомого майна, що є предметом попереднього договору; укласти основні договори у день, визначений за усною домовленістю сторін, але не пізніше строку, передбаченого п. 2.1. цього Договору; зобов`язана у разі односторонньої відмови від укладення Основних договорів, повернути Стороні 2 суму подвійного розміру отриманого авансу, згідно п. 2.3. цього Договору.

Однак, вказані вимоги п. 3.1 договору ТОВ "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" також не виконало.

Щодо доказів, які встановлюють дійсні обставини прибуття повноважних представників сторін для укладення основного договору купівлі-продажу нерухомого майна, які подані ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД», ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» для підтвердження своїх доводів, є суперечливими та останні не можуть бути взяті до уваги суду в підтвердження обставин справи.

Водночас, підтвердженими належними доказами є обставини про те, що порушення умов попереднього договору мало місце зі сторони продавця - ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ».

Згідно із ч. 2 ст. 635 ЦК України, сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (ч. 3 ст. 635 ЦК України).

Отже, на підставі п. 5.1 попереднього договору 21.09.2020 директор ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» звернувся із повідомленням за №03/09 до ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» про розірвання попереднього договору, проте відповідач за первісним не погоджується про розірвання даного договору, а має намір укласти основний договір, що підтверджується відповіддю останнього (а.с. 73, Т.2)

Водночас, не може залишитись поза увагою суду та обставина, що на день розгляду справи ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» відчужила об`єкт нерухомого майна, які були предметом попереднього договору третій особі ТзОВ «Кредит Фактор Груп», згідно договору купівлі-продажу нерухомого майна №5226 від 14.09.2020, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна № від 28.10.2020, №230001899 від 28.10.2020, №229999302 від 28.10.2020.

На думку суду, вищевикладена обставина заперечує доводи апелянта про те, що ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» не відмовляється від наміру продавати дане майно для позивача, а отже укласти основний договір.

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції. що вимоги позивача (за первісним позовом) про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 р. та стягнення суми подвійного розміру отриманого авансу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 в розмірі 1365500 грн. підставні та підлягають до задоволення.

Щодо посилань апелянта на постанову Верховного Суду від 02 вересня 2019 р. у справі 911/1274/18,колегія суддів вказує,що вона прийнята за інших обставин та інших доказів,а тому не може бути застосована до даних правовідносин .

Колегія суддів апеляційного господарського суду вважає посилання скаржника, викладені ним в апеляційній скарзі(зокрема,стосовно розгляду заяви про відвід , долучення до матеріалів справи копії відповіді Західного міжрегіонального управління міністерства юстиції (м. Львів) №455/1818/0/1-21 від 03.02.2021 на адвокатський запит щодо дій нотаріуса Кухлевської М.В. при видачі свідоцтва ТзОВ «ПІК НЕРУХОМІСТЬ» зареєстрованого в реєстрі за № 2126 від 10.09.2020, а також свідоцтва ТзОВ «АРЦТ ПЛЮС ЛТД» зареєстрованого в реєстрі за №2113 від 10.09.2020 )року такими, що не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, наведені доводи скаржника не спростовують правильних висновків суду першої інстанції.

При цьому, судом звертається увага на те, що у рішенні Європейського суду з прав людини (справа Трофимчук проти України №4241/03 від 28.10.2010 р.) зазначено, що хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід сторін.

Відповідно до п.1 ч.1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Статтею 276 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин, Північно-західний апеляційний господарський суд приходить до висновку, що рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 р. у справі № 903/770/20 необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Витрати зі сплати судового збору за розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта згідно ст.129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 ГПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПІК НЕРУХОМІСТЬ" на рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 р. у справі № 903/770/20 залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду, відповідно до ст. ст. 287-291 ГПК України.

3. Справу повернути до Господарського суду Волинської області.

Повний текст постанови складений 25 червня 2021р.

Головуючий суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Мельник О.В.

Суддя Петухов М.Г.