СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
10.06.2021 Справа № 922/3461/20
Окрема думка судді Медуниці О.Є. на постанову Східного апеляційного господарського суду від 10.06.2021 у справі № 922/3461 /20.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 16.03.2021 року, в задоволенні позову відмовлено.

Рішення мотивовано тим, що земельна ділянка площею 0,6356 га повернута до земель запасу міста за актом приймання передачі земельної ділянки до запасу земель міста № 409/19 від 17.10.2019, а земельна ділянка під нерухомим майном, на якій розташована нежитлова будівля літ. "А-1", нежитлові приміщення № 1-5 літ. "А'-1" право власності на які зареєстровані за ТОВ "Дак-Буд" не є сформованим об`єктом цивільних прав, беручи до уваги те, що технічна документація на земельну ділянку під забудовою не розроблялась та відомості щодо неї до Державного земельного кадастру не внесені, та у матеріалах справи відповідні докази відсутні. Крім того, за висновками суду першої інстанції, розрахунок нормативної грошової оцінки землі ґрунтується на припущеннях, оскільки будь-яких обставин, які б свідчили про те, що спірна земельна ділянка площею 0,6356 га є об`єктом права, належними і допустимими доказами доведено не було; а при розрахунках позивачем було використано відмінний розмір площі нежитлової будівлі, ніж той що значиться у Реєстрі та договорі купівлі-продажу майна.

Керуючись частиною 3 статті 34 Господарського процесуального кодексу України, висловлюю окрему думку щодо прийнятого колегією суддів апеляційного господарського суду судового рішення.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Для вирішення спору щодо стягнення з власника об`єкта нерухомого майна, безпідставно збережених коштів орендної плати згідно із статтями 1212 - 1214 Цивільного кодексу України за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій цей об`єкт розташований необхідно, з`ясувати: а) чи наявні правові підстави для використання земельної ділянки; б) яка площа земельної ділянки та чи є вона сформованою відповідно до вимог земельного законодавства; в) в якому розмірі підлягають відшкодуванню доходи, пов`язані із безпідставним збереженням майна, розраховані відповідно до вимог земельного законодавства, а саме на підставі нормативної грошової оцінки землі.

Судова колегія апеляційної інстанції у цій справі погодилася із висновками суду першої інстанції та прийшла до висновку, що земельна ділянка площею 0,6356 га не сформована в натурі, у зв`язку із чим, не є об`єктом цивільних прав.

Акт обстеження земельної ділянки, план-схема не є належними доказами того, що відповідач займає земельну ділянку площею 0,6356 га.

Апеляційна інстанція також прийшла до висновку, що оскільки земельна ділянка площею 0,6356 га повернута до земель запасу міста, а земельна ділянка під нерухомими майном відповідача не визначена, технічна документація на цю меншу земельну ділянку не розроблялася, відомості щодо неї до Державного земельного кадастру не вносилися, то позивач не довів, що користування земельною ділянкою в повному обсязі відповідачем має місце.

Крім того, зроблено висновок, що ця земельна ділянка знаходиться в загальному користуванні та не огороджена парканом. Висновок зроблено на підставі фотографії окремої будівлі (а.с.48).

Висновок про несформованість земельної ділянки зроблено на тій підставі, що землі за актом приймання-передачі були повернені до земель запасу міста.

Вважаю такі висновки не обґрунтованими у зв`язку із наступним.

Між сторонами у справі існували договірні відносини на підставі договору оренди землі від 31.12.2008 року.

Договір було укладено до 31.12.2012 року.

Орендар мав право на продовження строку оренди.

Докази укладення додаткової угоди в матеріалах справи відсутні.

Представник позивача в судовому засіданні пояснив, що строк дії договору сплинув.

Акт від 17.10.2019 підтверджує повернення до земель запасу міста спірної земельної ділянки після сплинення строку договору оренди землі.

Згідно ч.1 ст.19 Земельного кодексу України, землі України за основним цільовим призначенням поділяються на 9 категорій, в тому числі, землі житлової та громадської забудови, землі рекреаційного призначення, землі історико-культурного призначення. Земельні ділянки кожної із категорій земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі (ч.2 ст.19 Земельного кодексу України).

Землі запасу не є окремою категорією земель і можуть бути будь-якого цільового призначення.

Земельні ділянки земель запасу можуть бути передані у власність або користування громадянам, установам, організаціям, підприємствам.

Після повернення земельної ділянки площе 0,6356 га з кадастровим номером :01:017:0040 до земель запасу залишилися незмінними її площа, конфігурація, цільове призначення, а також той факт, що нерухоме майно - нежитлова будівля літ. «А-1», нежитлові приміщення №1-5 літ. «А'-1», що належать відповідачу знаходяться на цій земельній ділянці.

Отже, земельні ділянка після передачі до земель запасу не була виключена із Державного земельного кадастру.

Згідно ст. 79-1 ЗК України, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах шостій - сьомій цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

З приписів наведеної норми права вбачається, що земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі, а об`єктом цивільних прав виступає з моменту державної реєстрації права власності на неї.

Згідно ст. 19 Закону України «Про державний земельний кадастр» відомості Державного земельного кадастру про об`єкти Державного земельного кадастру визнаються державою з моменту їх внесення до Державного земельного кадастру, за винятком обмежень у використанні земель, безпосередньо встановлених законами та прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Отже, інформація з Держгеокадастру є належним доказом формування земельної ділянки, її площі, місця розташування, цільового призначення, категорії землі, виду її використання, форми власності.

Виходячи з того, що відомості про земельну ділянку площею 0,6356 га по пр. Московському 20 у м. Харкові містяться в Державному земельному кадастрі та їй присвоєно кадастровий номер :01:017:0040 (в матеріалах справи знаходиться Витяг з Державного земельного кадастру станом на 02.07.2020), слід дійти висновку про те, що ця земельна ділянка сформована з визначенням площі та межі. Крім того, матеріалами справи підтверджено, що зазначена земельна ділянка належить Харківській міській раді на праві комунальної власності.

Наведеним спростовується висновок суду про те, що спірна земельна ділянка не є сформованим об`єктом цивільних прав в розумінні ст. ст. 79, 79-1 ЗК України.

За змістом ч.1 ст.181 ЦК України, до нерухомих речей належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Таким чином, нерухоме майно нерозривно пов`язане із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться і переміщення такого майна є неможливим без його знецінення, а відтакё використання нежитлових приміщень , які належать відповідачу, неможливе без відповідної земельної ділянки.

Наведена правова норма закріплює принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований.

Отже, у зв`язку із користуванням відповідачем нежитловою будівлею літ. «А-1», нежитловими приміщеннями №1-5 літ. «А'-1» презюмується його користування спірною земельною ділянкою.

На відміну від припущень відповідача щодо відсутності фактичного використання ним всієї площі спірної земельної ділянки, позивач надав суду витяг з Державного земельного кадастру №HB-020 від 02.07.2020, акт обстеження земельної ділянки за адресою : м.Харків, просп.Московський, 20 від 04.09.2020, складений Департаментом територіального контролю Харківської міської ради, оцінюючі які необхідно прийти до висновку, що з час укладення договору оренди землі та по теперішній час відповідач використовує спірну земельну ділянку.

Наведене спростовує висновок суду про недоведеність користування відповідачем усією площею спірної земельної ділянки, оскільки, на відміну від Харківської міської ради, Товариство не надало жодних доказів використання ним меншої площі спірної земельної ділянки, аніж сформованої як об`єкт цивільних прав.

Доводи за постановою апеляційної інстанції про те, що актом обстеження земельної ділянки від 04.09.2020 встановлено, що земельна ділянка не огороджена не відповідають змісту цього акту та не можуть бути зроблені на підставі фотографії будівлі, яка стоїть на межі земельної ділянки площею 0,6356 га.

Не погоджуюся із доводами апеляційного суду про те, що після повернення спірної земельної ділянки до земель запасу «Харківська міська рада повинна була визначитися, які землі можливо надавати в оренду без особливого режиму, визначених законодавством. Крім того, здійснити реєстраційні дії».

Відповідач, який користується сформованою земельною ділянкою з 2008 року самостійно мав би визначитися із площею земельної ділянки, яка дійсно йому необхідна для обслуговування його нерухомого майна та провести відповідні юридично значимі дії.

Доводи апеляційної інстанції про можливість (або ні) передачі в оренду частин земельної ділянки з обмеженим використанням (п.26 договору оренди землі, а.с.80 т.1) не є предметом цього спору, не було предметом дослідження суду першої інстанції.

Зі змісту глави 15, статей 120, 125 Земельного кодексу України та положень статті 1212 Цивільного кодексу України випливає, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17 (провадження №12-182гс18) та від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17 (провадження № 14-32цс19).

З огляду на викладене, ТОВ "Дак-Буд" як фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберегло у себе кошти, які мало заплатити за користування нею, а звідси - зобов`язано повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 Цивільного кодексу України.

Крім того, вважаю, що суд дійшов помилкового висновку про непідтвердження позивачем розміру заявленої до стягнення суми з огляду на те, що надані позивачем Витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку сформовані із невірними даними, а розрахунок нормативної грошової оцінки землі ґрунтується на припущеннях.

Так, відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Враховуючи положення статті 79-1 ЗК України та статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель", Витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, які сформовані за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, та видані Відділом у м. Харкові ГУ Держгеокадастру у Харківській області, є належними та допустимими доказами, що підтверджують дані про нормативно-грошову оцінку. Подібна позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 у справі № 917/353/19.

Враховуючи наведене, висновок суду першої інстанції про те, що розрахунок нормативної грошової оцінки землі ґрунтується на припущеннях, не відповідає дійсності та спростовується матеріалами справи.

Враховуючи надані позивачем матеріали до позовної заяви на підтвердження своїх позовних вимог, вважаю їх обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Суддя О.Є. Медуниця