ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.06.2021 року м.Дніпро Справа № 908/1421/20

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Антоніка С.Г.(доповідач),

суддів: Березкіної О.В. , Іванова О.Г.

при секретарі судового засідання: Грачов А.С.

розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС" на рішення Господарського суду Запорізької області від 09.11.2020 у справі №908/1421/20

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС", 69027, Запорізька обл., м. Запоріжжя, вул. Тополіна, буд. 39

до Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, 49000, Дніпропетровська обл., м. Дніпро, вул. Центральна, буд. 6

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: товариство з обмеженою відповідальністю "РЕНТКОМ ПЛЮС", 69118, Запорізька обл., м. Запоріжжя, проспект 40-річчя Перемоги, буд. 9, кв. 57

про визнання незаконним рішення, скасування результатів аукціону та зобов`язання прийняти рішення

ВСТАНОВИВ:

05.06.20 до господарського суду Запорізької області з позовною заявою звернулось товариство з обмеженою відповідальністю «ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС» - далі ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях (далі РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях) про: визнання незаконним рішення Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 шляхом продажу на аукціоні без умови щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень; скасування результату аукціону з продажу окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, проведеного 10.03.20; зобов`язання відповідача прийняти рішення про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 шляхом викупу на підставі проведення позивачем невід`ємним поліпшень орендованого майна. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 09.11.2020 у справі №908/1421/20 у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи в задоволенні позову, господарський суд виходив з того, що доводи позивача про те, що ним дотримано умови, які надають орендарю право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу відповідно до вимог ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» не підтверджені належними та достовірними доказами.

Не погодившись із вказаним рішенням суду, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернулося ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС».

Апеляційна скарга обгрунтована наступним:

- судом не вірно застосовано приписи ч.2 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», в тому числі не враховано обгрунтовані заяви та надані позивачем докази, які свідчать про дотримання ним усіх вимог, які ставляться даною нормою закону, а отже, в нього виникає право на приватизацію майна;

- листом від 11.12.2015 року №11-13-07598 регіональним відділенням позивачу була надана згода на проведення невід`ємних поліпшень об`єкту оренди;

- роботи були виконані у повному обсязі та прийняті регіональним відділенням відповідно до Акту огляду державного нерухомого майна від 21.10.2016 року;

- орендар належним чином виконував умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- на момент виникнення права на приватизацію та направлення листів від 30.03.2017 року, 16.08.2017 року та 21.09.2017 року до регіонального відділення щодо наміру приватизувати майно договір оренди був чинним;

- орендарем здійснено невід`ємні поліпшення в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна, між тим господарським судом необгрунтовано прийнято до уваги доводи відповідача стосовно того, що позивачем здійснено невід`ємні поліпшення в розмірі меншому ніж 25 відсотків від вартості майна;

- суду під час розгляду справи було достеменно відомо який саме наказ, оформлений рішенням, вимагає визнати незаконним позивач, водночас, суд, відмовляючи в задоволенні позову, аргументував це тим, що, зокрема, уточнень до позовних вимог щодо визнання незаконним іншого рішення, ніж те, яке зазначено у позовній заяві не заявлено.

Просить рішення господарського суду Дніпропетровської області від 09.11.2020 року скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити в повному обсязі.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу просить рішення господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 08.02.2021 року відкрито апеляційне провадження у справі №908/1421/20. Розгляд справи призначений у судовому засіданні.

Згідно зі ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Колегія суддів, переглянувши справу за наявними у ній доказами, що стосуються фактів, викладених в апеляційній скарзі, в межах доводів та вимог апеляційної скарги зазначає наступне.

Як встановлено господарським судом та вбачається з матеріалів справи, 14.05.15 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області (орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС» (Орендарем) згідно з наказом Регіонального відділення ФДМУ по Запорізькій області від 06.05.15 № 290 укладено договір № 3398 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та не увійшло до статутного капіталу ВАТ «Запоріжалюмінбуд» під час приватизації (далі договір).

Умовами п.1.1 договору визначено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно окремо розташовану будівлю (Літ. А-2) (далі майно), загальною площею 1056,48 кв.м., що розмішена за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39. Орендоване майно не увійшло до статутного капіталу ВАТ «Запоріжалюмінбуд» під час приватизації, ідентифікаційний код ЄДРПОУ 1239648. Вартість майна визначена згідно з висновком про вартість станом на 28.02.15, що затверджений наказом Регіонального відділення ФДМУ по Запорізькій області від 30.03.15№ 200 і становить за належною оцінкою, виконаною суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Національна експертно-правова група», 354526,00 грн. без ПДВ (Додаток 3).

Пунктом 1.2. договору передбачено, що майно надається в оренду з метою розміщення суб`єкта господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення.

Пунктом 1.3. договору закріплено, що стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком Орендодавця і Орендаря.

Відповідно до п. 2.1. договору, орендар вступає у строкове платне користування майном одночасно з підписанням сторонами Договору та Акта приймання-передавання орендованого Майна (Додаток 2).

Згідно з п. 2.3. договору, передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою оцінки.

Відповідно до пунктів 4.3 та 4.4. договору, відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.5, 5.8, 6.3 цього договору. Для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшень Орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.06 № 1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.06 за № 1123/12997, із змінами і доповненнями.

Розділом 5 договору визначено, зокрема, наступні обов`язки Орендаря:

- використовувати орендоване Майно відповідно до його призначення, визначеного в п. 1.2. та умов цього Договору (п.5.1);

- своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету (п.5.4.);

- забезпечувати збереження орендованого Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати Майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду; з врахуванням нормального фізичного, зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки (п.5.5);

- своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний ремонт, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення уліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо Орендар подає заяву на погодження Орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень (п.5.8);

- протягом місяця після укладення цього Договору застрахувати орендоване Майно не менше, ніж на його вартість за висновком про вартість на користь Орендаря, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди, в порядку, визначеному законодавством, та надати Орендодавцю копію договору страхування орендованого майна (страхового полісу) разом з документами, що підтверджують оплату страхового внеску. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди Майно було застрахованим (п.5.9);

- здійснювати витрати, пов`язані з утримання орендованого майна. Протягом 15 робочих днів після підписання цього Договору укласти договори на комунальні послуги безпосередньо з підприємствами, організаціями, які надають такі послуги та надати їх копії Орендодавцю (п.5.12);

- нести відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно із законодавством (п. 5.13).

У п. 6.3. договору закріплено, що Орендар має право за згодою Орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Згідно з п. 10.1 договору, його укладено строком на 2 роки 364 дні, що діє з 14.05.15 по 12.05.18 включно.

Відповідно до п. 10.4 договору, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформлюються договором про зміни, який є невід`ємною частиною договору.

Пунктом 10.6. договору передбачено, що чинність цього договору припиняється, зокрема, в разі приватизації орендованого майна.

Додатком № 2 до договору є акт приймання-передавання підписаний 14.05.15 начальником РВ ФДМУ по Запорізькій області від Орендодавця, 21.05.15 підписаний директором ТОВ «ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС» від Орендаря та засвідчений печатками обох сторін, що його підписали. За змістом вказаного акту Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно окремо розташовану двоповерхову будівлю (Літ. А-2), далі майно, загальною площею 1056,48 кв.м., що розмішена за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39.Технічні та об`ємно-планувальні характеристики майна відображені у документах з технічного паспорту будівлі (Додаток 4), а стан майна на момент укладення договору у звіті про незалежну оцінку.

Згідно з Висновком про вартість майна (Додаток 3 до договору) виконаного ТОВ «Національна експертно-правова група», ринкова вартість об`єкта оцінки станом на 28.02.15 склала 354 526,00 грн. без ПДВ. Технічний стан оцінюваної будівлі не задовільний.

Листом від 11.12.15 №11-13-07598 начальником РВ ФДМУ по Запорізькій області Спіріною О.Д. за наслідками розгляду звернення від 15.10.15 № б/н повідомлено ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна за договором оренди від 14.05.15 № 3398 відповідно до наданої кошторисної документації, складеної в поточних цінах станом на 14.09.15 на суму 90,707 тис. грн. без ПДВ. При цьому, вказаним листом регіональним відділенням повідомлено про необхідність надання орендарем після здійснення дозволених невід`ємних поліпшень інформації про завершення виконання робіт та копій актів приймання виконаних робіт, підписаних орендарем та підрядником, а також копії документів, що підтверджують оплату зазначених робіт.

21.10.16 комісією створеною розпорядженням регіонального відділення від 21.10.16 № 53 у складі: Хорунжої Н.С., Болградової О.Ф., Шерстюк Ю.М. (представники регіонального відділення) за участю директора ТОВ «ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС» Дудинського Р.П. складено Акт огляду державного нерухомого майна, що не увійшло до статутного капіталу ВАТ «Запоріжалюмінбуд» під час корпоратизації переданого в оренду ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» по договору оренди від 14.05.15 № 3398, відносно якого була надана згода на здійснення невід`ємних поліпшень (далі Акт огляду). Акт підписано всіма членами комісії регіонального відділення) та директором ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» Дудинським Р.П.

Згідно з вказаним Актом огляду комісією встановлено, що на підставі наданих Орендарем документів та візуального огляду державного нерухомого майна, переданого по договору оренди від 14.05.15 № 3398 окремо розташованої двоповерхової будівлі (Літ. А-2), загальною площею 1056,48 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, що не увійшло до статутного капіталу ВАТ «Запоріжалюмінбуд» під час корпоратизації встановлено, що всі заплановані Орендарем роботи, з врахуванням зміни кількості та розмірності продукції (віконних блоків), виконані.

Листами від 30.03.17 та від 16.08.17 ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» звернулось до РВ ФДМУ по Запорізькій області з проханням розглянути можливість приватизації шляхом викупу орендованого майна - окремо розташованої двоповерхової будівлі (Літ. А-2), загальною площею 1089,1 кв.м., що розмішена за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39. Також вказаними листами проінформовано про здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна погоджених РВ ФДМУ по Запорізькій області листом від 11.12.15 №11-13-07598.

Листом від 20.10.17 №11-05-05367 РВ ФДМУ по Запорізькій області за наслідками розгляду листа ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» від 21.09.17 б/н повідомлено товариство, що з метою формування пакету документів визначеного листом Фонду державного майна України від 30.09.14 № 10-20-13097, регіональне відділення направило запит до органу управління Української державної будівельної корпорації «УКБУД», про надання листа-погодження щодо приватизації зазначеного об`єкта. Після отримання від органу управління зазначеного листа погодження регіональним відділенням буде направлено відповідний пакет документів до Фонду державного майна України для включення Об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Наказом Фонду державного майна України від 27.12.18 № 1637 «Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2019 році» затверджено, у т.ч. перелік окремого майна, що підлягає приватизації в 2019 році (Додаток 3). Зокрема, до вказано переліку (Додаток 3) включено об`єкт: адміністративна будівля літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39; назва балансоутримувача/зберігача: ТОВ «ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС» (код за ).

У подальшому, на підставі наказу Фонду державного майна України від 17.01.19 № 39 «Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України», утворено Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях. Пунктом 2 вказаного наказу установлено, що регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях є правонаступником майна, прав та обов`язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області.

22.03.19 відповідно до наказу Фонду державного майна України від 22.03.19 № 290 визначено днем початку роботи Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях 22 березня 2019 року.

Наказом РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях «Про прийняття рішення про приватизацію об`єкта державної власності» від 13.06.19 №12/01-83-РП прийнято рішення про приватизацію шляхом продажу на аукціоні об`єкта державної власності адміністративна будівлю літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , балансоутримувач (орендар) «ТОВ ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС» (п.1); відділу приватизації та управління корпоративними правами Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях доручено, зокрема: створити аукціону комісію протягом 10 робочих днів з дня прийняття рішення про приватизацію з виданням відповідного наказу (пп.2.2. п.2); вжити заходи щодо організації продажу об`єкта державної власності адміністративна будівля літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , відповідно до законодавства України (пп.2.3 п. 2.).

Наказом РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 30.07.19 № 12/1-165, затверджено інвентаризаційну комісію з інвентаризації об`єкта державної власності адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: АДРЕСА_1 (далі - Об`єкт), балансоутримувач (орендар) ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» у складі (п.1):

- голова комісії: Дудинський Р.П. - директор ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС»;

- члени комісії: Крутільова К.А. - юрист за довіреністю;

- Шерстюк К.А. - головний спеціаліст відділу приватизації та управління корпоративними правами Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях;

- Захарченко А.О. - провідний спеціаліст відділу орендних відносин та оціночної діяльності Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях.

Пунктами 2 та 3 наказу від 30.07.19 № 12/1-165 голові інвентаризаційної комісії наказано забезпечити здійснення інвентаризації Об`єкта станом на 31.07.19, та подати результати інвентаризації до Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях для затвердження. Відповідальність за правильність проведення інвентаризації, своєчасність подання та достовірність її результатів покладено на голову інвентаризаційної комісії та її членів.

07.08.19 представниками Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській Шерстюк К.А. та ОСОБА_1 , а також представниками ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» ОСОБА_2 та Крутільовою К.А. здійснено огляд об`єкта державної власності - адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, про що складено Акт огляду об`єкта державної власності (опис об`єкта). За змістом вказаного Акту особами, які проводили візуальний огляд встановлено: адміністративна будівля літ А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, має 2 поверхи та побудована з білої цегли. Будівля має з вулиці два окремих входи з ганками та вхід до підвалу, зовні стан будівлі задовільний. Дах шатровий з шиферу, стан задовільний. Вікна загальною кількістю 82, з них: 6 віконні блоки відсутні; 30 дерев`яні віконні блоки у ветхому стані; 26 металопластикові віконні блоки без скла/пошкоджені; 20 металопластикові віконні блоки в задовільному стані. Приміщення та сходові клітини будівлі знаходяться в занедбаному стані, напівзруйновані та засмічені. Сходова клітина дерев`яна, напівзруйнована. Інженерні комунікації відсутні. Зовні будівля має задовільний стан.

07.08.19 інвентаризаційною комісію здійснено інвентаризацію адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, про що складено Інвентаризаційний опис № 1 основних засобів, який засвідчено підписами усіх членів комісії.

На замовлення РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях суб`єктом оціночної діяльності - ТОВ «Національна експертно-правова група» надано висновок про вартість майна об`єкта державної власності - адміністративної будівлі літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, що обліковується на балансі ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС», (орендар), станом на 31.07.19. Відповідно до висновку, ринкова вартість об`єкта оцінки станом на 31.07.19 без урахування ПДВ становить 811 545,00 грн., а з ПДВ 973 854,00 грн.

Наказом РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 26.11.19 №12/1-343 затверджено висновок суб`єкта оціночної діяльності - ТОВ «Національна експертно-правова група» про вартість майна - об`єкта державної власності - адміністративної будівлі літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, що обліковується на балансі ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС», (орендар), станом на 31.07.19 (висновок про вартість майна та рецензія на звіт з оцінки є додатком до наказу (п.1).

Наказом від 11.02.20 № 12/1-89 РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях «Про затвердження протоколу аукціону комісії та умов продажу об`єкта державної власності, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39»:

1.Затверджено протокол від 11.02.20 № 3 засідання аукціонної комісії для продажу об`єкта державної власності адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39;

2.Затверджено наступні умови продажу об`єкта державної власності адміністративної будівлі літ. А2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 (далі Об`єкт):

2.1.Стартова ціна об`єкта для: аукціону з умовами 811 5435,00 грн.; аукціону із зниженням стартової ціни 405 772,50 грн.; аукціону за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій 405 772,50 грн. Розмір гарантійного внеску для: аукціону з умовами 81 154,50 грн.; аукціону із зниженням стартової ціни 40 577,25 грн.; аукціону за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій 40 577,25 грн. Розмір реєстраційного внеску: сума коштів у розмірі 0,2 мінімальної заробітної пати станом на 1 січня поточного року. На остаточну ціну продажу об`єкта нараховується ПДВ.

2.2.Покупець зобов`язаний відшкодувати РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях витрати на проведення оцінки об`єкта у розмірі 4500 грн. без урахування ПДВ, протягом 30 днів з дня укладення договору купівлі-продажу.

Як вказує позивач, 11.03.20 з телефонного дзвінка представника ТОВ «РЕНТКОМ ПЛЮС» стало відомо, що 10.03.20 у системі «Проззоро. Продажі» відбувся електронний аукціон з продажу орендованого ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» об`єкта. Також позивач вказує, що з даних розміщених на сайті https://sale/uub/com.ua/auction/UA-РS-2020-02-19-000034-3/, рішення відповідача про затвердження умов приватизації об`єкта прийнято наказом від 11.02.20 №12/1-89.

Порушення посадовими особами регіонального відділення права позивача на викуп об`єкта оренди та завдання позивачу збитків на суму 90,707 тис. грн. без ПДВ стало підставою для звернення позивача з позовом до суду.

Відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання; має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Статтею 16 Цивільного кодексу України, положення якої кореспондуються з положеннями статті 20 Господарського кодексу України, встановлено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Названими нормами матеріального права визначено способи захисту прав та інтересів і цей перелік не є вичерпним.

Верховенство права як основоположний принцип господарського судочинства визначає спрямованість судочинства на досягнення справедливості та надання ефективного захисту.

Статтею 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.

Частиною 1 ст. 21 ЦК України визначено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади АР Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, регулюються Законом України від 18.01.2018 № 2269-VIII «Про приватизацію державного і комунального майна».

Згідно із частиною першою статті 7 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», ФДМУ, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в Автономній Республіці Крим становлять єдину систему державних органів приватизації. Державні органи приватизації здійснюють державну політику у сфері приватизації та діють на підставі Закону України «Про Фонд державного майна України», цього Закону, інших актів законодавства.

За умовами частини другої статті 7 цього Закону, державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють, зокрема, такі повноваження: затверджують переліки об`єктів, що підлягають приватизації; класифікують об`єкти приватизації відповідно до цього Закону; приймають рішення про приватизацію об`єктів державної власності у випадках, установлених законодавством.

Відповідно до частини першої статті 10 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», порядок приватизації державного і комунального майна передбачає, зокрема: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті ФДМУ, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації.

Згідно зі статтями 1, 6 Закону України «Про Фонд державного майна України», ФДМУ є центральним органом виконавчої влади із спеціальним статусом, що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності. ФДМУ, його регіональні відділення та представництва становлять єдину систему державних органів приватизації.

Частиною першою статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» визначено, що приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Згідно із частиною другою статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або місцевою радою.

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу. У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Отже, наведені норми статті 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» визначають правові підстави набуття орендарем права на приватизацію шляхом викупу об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду.

Колегія суддів зазначає, що позивачем були виконано декілька умов. передбачених ч.2 ст.18 вищезазначеного Закону, а саме з письмового дозволу орендодавця здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі більше 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна. Поліпшення здійснено в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди.

Разом з тим не виконано інших умов: п. 5.5., 5.6. щодо забезпечення збереження орендованого Майна, запобігання його пошкодженню і псуванню, утримання Майна в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки. Своєчасне здійснення за власний рахунок капітального, поточного та іншого ремонтів.

Згідно Акту обстеження від 07.08.2019р., підписаного повноважними представниками орендаря, приміщення та сходові клітини знаходяться в занедбалому стані, напівзруйновані та засмічені. З 52-х пластикових віконних блоків, які були вставлені орендарем, 6 - відсутні, 26 - без скла.

Також відсутні докази страхування об?єкту оренди, як то передбачено п.5.9. Договору.

Отже відсутні всі необхідні умови для приватизації орендарем об?єкту оренди шляхом викупу.

Крім того колегія суддів зазначає, що позивач звернувся до суду з позовом, зокрема, про визнання незаконним рішення Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 шляхом продажу на аукціоні без умови щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень.

Між тим, як вбачається з матеріалів справи, на теперішній час, рішення РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях щодо приватизації спірного Об`єкта шляхом аукціону, затвердженого наказом Регіонального відділення від 13.06.19 №12/01-83-РП реалізоване, даний наказ не скасовано, та не є предметом даного судового спору.

Наказом регіонального відділення від 16.03.20 №12/01-79-РП прийнято рішення здійснити приватизацію Об`єкта шляхом викупу ТОВ «РЕНКОМ ПЛЮС», яке єдине подало заяву на участь у аукціоні, за запропонованою ним ціною 1050000грн. без ПДВ.

В подальшому було укладено договір купівлі продажу об`єкта державної власності шляхом викупу від 20.03.20 №12/1-13.

Після повної сплати ціни продажу Об`єкта та відшкодування покупцем витрат регіонального відділення на проведення оцінки Об`єкта, сторонами підписано Акт приймання-передачі об`єкта державної власності 17.04.20.

РВ ФДМУ прийнято наказ про результати продажу та завершення приватизації від 21.04.20 №12/1-140.

Отже, спірний Об`єкт нерухомості на час звернення позивача до суду не перебуває у державній власності.

Між тим, як правило, суб`єкт порушеного права може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права (пункт 5.6 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі №925/1265/16 (провадження № 12-158гс18). Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорювання. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорювання та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 01 жовтня 2019 року у справі № 910/3907/18 (провадження № 12-46гс19). Відтак застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Щодо досліджуваної справи, задоволення судом позову можливе лише за умови доведення позивачем обставин щодо наявності у нього відповідного права (охоронюваного законом інтересу), а також порушення (невизнання, оспорювання) зазначеного права відповідачем з урахуванням належності обраного способу судового захисту. При цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Як зазначалося вище, між Регіональним відділенням Фонду Державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях та ТОВ «РЕНКОМ ПЛЮС» укладено договір купівлі-продажу об`єкта державної власності шляхом викупу від 20.03.20 №12/1-13.

Отже, звернення позивача з даним позовом не призведе до відновлення порушеного права позивача, оскільки спірний об`єкт нерухомості належить не відповідачу, а іншій особі.

Водночас, правом оспорювати правочин ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (ст.ст. 215 216 ЦК України).

Зі змісту статті 15 ЦК України, статті 5 ГПК України держава забезпечує захист порушених або оспорюваних прав і такі права захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Отже, розглядаючи справу суд має з`ясувати: 1) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 2) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 3) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах.

Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права або інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (подібний висновок сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17, від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16, від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц, від 01.10.2019 у справі № 910/3907/18, від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19).

Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню. Однак, якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить закону, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого ефективного способу захисту, то порушене право позивача підлягає захисту обраним ним способом (подібний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19, від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19).»

Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що судовий захист повинен бути повним та відповідати принципу процесуальної економії, тобто забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту. Такі висновки сформульовані в пункті 63 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 910/3009/18 (провадження № 12-204гс19).

В даному випадку, в разі якщо позивач був неправомірно, без достатньої правової підстави позбавлений права викупу на підставі проведення ним невід`ємних поліпшень орендованого майна, з урахуванням того факту, що спірний об`єкт нерухомості не належить відповідачу у зв`язку з укладанням договору купівлі-продажу об`єкта державної власності шляхом викупу від 20.03.20 №12/1-13, то належному способу захисту, на думку апеляційного суду, буде відповідати позовна вимога про визнання договору купівлі-продажу об`єкта державної власності шляхом викупу від 20.03.20 №12/1-13 недійсним.

З огляду на зазначене, позовна вимога про визнання незаконним рішення Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 шляхом продажу на аукціоні без умови щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень задоволенню не підлягає.

Отже, суд першої інстанції хоча й дійшов правильних висновків про відмову в задоволенні позову, проте з інших мотивів.

Не підлягають задоволенню і позовні вимоги про скасування результату аукціону з продажу окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, проведеного 10.03.20 та зобов`язання відповідача прийняти рішення про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 шляхом викупу на підставі проведення позивачем невід`ємним поліпшень орендованого майна, оскільки вони є похідними від основної позовної вимоги, в задоволенні якої відмовлено.

За наведених обставин апеляційна скарга задоволенню не підлягає. Рішення суду слід залишити без змін.

Витрати з судового збору покласти на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 123, 129, 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 09.11.2020 у справі №908/1421/20 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 18.06.2021 року

Головуючий суддя С.Г. Антонік

Суддя О.В. Березкіна

Суддя О.Г.Іванов