ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"26" травня 2021 р. Справа№ 910/12367/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Іоннікової І.А.

суддів: Разіної Т.І.

Тарасенко К.В.

за участю секретаря судового засідання Тарнавського В.Б.

за участю представника(-ів) згідно протоколу судового засідання від 26.05.2021

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд", заступника керівника Миколаївської обласної прокуратури

на рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 (повний текст складено 11.02.2020)

у справі №910/12367/20 (суддя Смирнова Ю.М.)

за позовом заступника керівника Миколаївської місцевої прокуратури № 1 в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд"

про стягнення 3 661 114,83 грн,

ВСТАНОВИВ:

Заступник керівника Миколаївської місцевої прокуратури №1 звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради про стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" безпідставно збережених коштів у вигляді оплати орендної плати у розмірі 3 661 114,83 грн.

Позовні вимоги мотивовані тим, що відповідач, як власник об`єкта нерухомості, у період з 23.11.2016 по 01.11.2019 був фактичним користувачем земельної ділянки із земель комунальної власності, однак плату за користування земельною ділянкою не вносив.

Короткий зміст оскаржуваного рішення суду першої інстанції

Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 позов задоволено частково. Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" на користь Миколаївської міської ради 2 196 668,89 грн безпідставно збережених коштів у вигляді оплати орендної плати. Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" на користь Прокуратури Миколаївської області 32 950,03 грн витрат по сплаті судового збору.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Товариство з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" звернулося до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 у справі №910/12367/20 повністю і прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Короткий зміст апеляційної скарги відповідача та узагальнення її доводів

В обґрунтування наведеної позиції, викладеної у апеляційній скарзі відповідач зазначає, що судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення неправильно застосовано норми матеріального права, висновки викладені в оскаржуваному судовому рішенні не відповідають встановленим обставинам справи.

Узагальнені доводи апеляційної скарги зводяться до того, що місцевим господарським судом не враховано факту відсутності вини з боку відповідача щодо оформлення орендних правовідносин між останнім та позивачем стосовно користування земельною ділянкою.

Також, на думку відповідача судом першої інстанції безпідставно застосовано до спірних правовідносин ст. 1212 Цивільного кодексу України, незважаючи на той факт, що ці спірні правовідносини не підпадають під регулювання вказаної норми.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, заступник керівника Миколаївської обласної прокуратури звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 у справі №910/12367/20 скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Короткий зміст відзиву прокурора на апеляційну скаргу відповідача та узагальнення його доводів

Заперечуючи проти доводів викладених відповідачем у апеляційній скарзі прокурор зазначає, що встановивши за результатами розгляду справи факт нездійснення відповідачем оплати за користування земельною ділянкою, суд першої інстанції обґрунтовано дійшов висновку про наявність підстав для стягнення з останнього недотриманої орендної плати на підставі ст. 1212 Цивільного кодексу України.

Короткий зміст апеляційної скарги прокурора та узагальнення її доводів

Підставою для скасування рішення суду прокурор зазначив порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги прокурор наголошує на тому, що у зв`язку із придбанням відповідачем будівлі громадсько-торгового центру, розташованого на відповідній земельній ділянці, до нього перейшло право користування цією земельну ділянку, в обсягах та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.

З вищевикладеного слідує, що до відповідача перейшов і обов`язок сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою у розмірі, визначеному у договорі від 28.05.2012, а саме, п`ять відсотків від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки.

Таким чином, за твердженням прокурора, суд першої інстанції при перевірці розміру недоотриманої орендної плати дійшов безпідставного висновку застосувавши до вищевказаного розрахунку три відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, які умовами договору від 28.05.2012 не передбачені.

Короткий зміст відзиву відповідача на апеляційну скаргу прокурора та узагальнення його доводів

У відзиві на апеляційну скаргу відповідач повністю підтримує свою правову позицію викладену ним у своїй апеляційній скарзі.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.03.2021 апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" на рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 у справі №910/12367/20 передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді (судді-доповідача) Іоннікової І.А., суддів: Разіної Т.І., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 30.03.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" на рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 у справі №910/12367/20. Зупинено дію рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 у справі №910/12367/20 до винесення Північним апеляційним господарським судом судового акту за результатами розгляду апеляційної скарги; розгляд апеляційної скарги призначено на 26.05.2021.

Згідно витягу з протоколу передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному головуючому судді (судді-доповідачу)(складу суду) від 23.03.2021, апеляційну скаргу заступника керівника Миколаївської обласної прокуратури у справі №910/12367/20 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Іоннікова І.А., судді: Разіна Т.І.,Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 29.03.2021 апеляційну скаргу заступника керівника Миколаївської обласної прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 у справі №910/12367/20 залишено без руху, надавши скаржнику строк для усунення недоліків апеляційної скарги, зазначених у її мотивувальній частині.

До Північного апеляційного господарського суду від заступника керівника Миколаївської обласної прокуратури надійшов лист в якому останній надав пояснення щодо сплаченого судового збору, до якого додано квитанцію №247 від 09.03.2021, яка підтверджує сплату судового збору за звернення до суду апеляційної інстанції зі скаргою на рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 19.04.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною заступника керівника Миколаївської обласної прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 у справі №910/12367/20. Зупинено дію рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 у справі №910/12367/20 до винесення Північним апеляційним господарським судом судового акту за результатами розгляду апеляційної скарги. Об`єднано апеляційну скаргу заступника керівника Миколаївської обласної прокуратури на рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 з апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" у справі №910/12367/20 для спільного їх розгляду; розгляд апеляційної скарги призначено на 26.05.2021.

В судове засідання, яке відбулося 26.05.2021 з`явилися прокурор та представник відповідача, які підтримали свої правові позиції щодо апеляційних скарг.

Представник позивача у судове засідання не з`явився, про причини неявки суд апеляційної інстанції не сповістив, хоча належним чином був повідомлений про час та місце судового засідання, про що свідчить долучені до матеріалів справи повідомлення про вручення поштових відправлень.

Враховуючи, що явка представника позивача у судове засідання судом апеляційної інстанції обов`язковою не визнавалась, колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги за наявними матеріалами та за відсутності представника позивача.

Вивчивши матеріали справи, заслухавши пояснення прокурора та представника відповідача, розглянувши доводи апеляційних скарг, дослідивши докази, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм законодавства, Північний апеляційний господарський суд встановив наступне.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції та перевірені судом апеляційної інстанції

28.08.2012 між Миколаївською міською радою (позивач, орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Амстор" (орендар) укладено договір оренди землі №8972, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу за №969, зареєстрований в Управлінні Держкомзему у місті Миколаїв 17.10.2012 №01328 №8972 та зареєстрований у книзі записів договорів оренди землі за №8972 від 17.10.2012 (надалі - договір оренди).

Відповідно до п. 1.1 договору оренди Миколаївська міська рада на підставі рішення від 31.05.2012 за №17/30 передає, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Амстор" приймає в оренду земельну ділянку для обслуговування нежитлової будівлі громадсько-торгового центру (2-й пусковий комплекс) по проспекту Героїв Сталінграда, 9-Р у місті Миколаєві (Центральний район), кадастровий номер земельної ділянки :15:004:0033.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 10108 кв.м, у тому числі 5600 кв.м під капітальною забудовою, 3 кв.м під спорудами, 4458 кв.м під проїздами, проходами без права передачі її в суборенду. На земельній ділянці знаходиться громадсько-торговий центр, який належить ТОВ "Амстор". Об`єктом оренди є тільки земельна ділянка. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.06.2012 за №715-05 у 2012 році становить 13159200,88 грн (п.п.2.1, 2.2, 2.3, 2.4 договору оренди).

Договір діє протягом 15 років з дати його державної реєстрації (п.3.1 договору оренди).

Відповідно до п.п.4.1, 4.2 договору оренди за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі. Розмір орендної плати: річна орендна плата за земельну ділянку (10108 кв.м) встановлюється у розмірі 5% від її нормативної грошової оцінки, де нормативна грошова оцінка земельної ділянки (10108 кв.м) у 2012 році становить 13159200,88 грн. Виходячи з цього, розмір річної орендної плати за цим договором у 2012 році складає 657960,05 грн.

Згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №715-05 від 20.06.2012, виданого управлінням Держкомзему у місті Миколаєві, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, площею 10108 кв.м становить 13159200,88 грн.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08.07.2018 №130137362, 23.11.2016 було зареєстровано право власності на нежитлову будівлю громадсько-торгового центру за адресою: м.Миколаїв, проспект Г.Сталінграду, 9-Р за Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд", підстава виникнення права власності - договір купівлі-продажу нерухомого майна №4168 від 23.11.2016.

За вказаним договором, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд", як покупцем (відповідач), та Товариством з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Авуар-Сервіс", як продавцем, продавець передав у власність покупця, а покупець прийняв у власність нежитлову будівлю громадсько-торгового центру загальною площею 10078,4 кв.м за адресою: м.Миколаїв, проспект Герої Сталінграду, 9-Р. Вищевказана нежитлова будівля, знаходиться на земельній ділянці кадастровий номер :15:004:0033 площею 10108 кв.м, що розташована за адресою: м.Миколаїв, проспект Г.Сталінграду, 9-Р.

Право власності Товариством з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" на нежитлову будівлю громадсько-торгового центру загальною площею 10078,4 кв.м за адресою: м.Миколаїв, проспект Герої Сталінграду, 9-Р, розташованої на земельній ділянці кадастровий номер :15:004:0033, площею 10108 кв.м у спірний період, підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №73768309 від 23.11.2016.

Обґрунтовуючи позовні вимоги прокурор посилався на те, що у період з 23.11.2016 по 01.11.2019 відповідач був фактичним користувачем вищевказаної земельної ділянки, на якій розташована нежитлова будівля громадсько-торгового центру, однак плату за користування земельною ділянкою не вносив, що і стало причиною виникнення даного спору у даній справі.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 позов задоволено частково. Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" на користь Миколаївської міської ради 2 196 668,89 грн безпідставно збережених коштів у вигляді оплати орендної плати. Присуджено до стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" на користь Прокуратури Миколаївської області 32 950,03 грн витрат по сплаті судового збору.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

В силу вимог частин 1, 2, 5 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції.

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, вивчивши доводи апеляційних скарг, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшла висновку про те, оскаржене рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню, виходячи з наступного.

Предметом позову у даній справі є вимога про стягнення з відповідача, як власника об`єкта нерухомого майна, розташованого на земельній ділянці комунальної власності, збитків, завданих використанням спірною земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.

Відповідно до положень статті 80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

За змістом статей 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким за положенням частини першої статті 21 Закону України "Про оренду землі" визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Згідно до частини другої статті 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому, згідно з пунктом "д" частини першої статті 156 Земельного кодексу України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

Відповідно до пункту 2 частини другої статті 22 Цивільного кодексу України збитками є доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода).

За змістом указаних приписів Цивільного кодексу України та Земельного кодексу України відшкодування шкоди (збитків) є заходом відповідальності, зокрема, за завдану шкоду майну чи за порушення прав власника земельної ділянки.

Частина перша статті 1166 Цивільного кодексу України встановлює, що шкода, завдана майну фізичної або юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала.

Підставою для відшкодування є наявність таких елементів складу цивільного правопорушення, як: шкода; протиправна поведінка її заподіювача; причинний зв`язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача; вина. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає. Особа, яка завдала шкоду, звільняється від обов`язку її відшкодовувати, якщо доведе, що шкоди заподіяно не з її вини (частина друга статті 1166 Цивільного кодексу України).

Водночас, предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

За змістом приписів глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач є власником нерухомого майна, розміщеного на земельній ділянці із кадастровим номером :15:004:0033, за адресою: м. Миколаїв, проспект Герої Сталінграду, 9-Р, площею 10108 кв.м.

Однак, матеріали справи не містять доказів належного оформлення права користування вказаною земельною ділянкою відповідачем, зокрема, укладення відповідних договорів оренди з позивачем та державної реєстрації такого права.

Таким чином, предметом позову у цій справі є стягнення з власника об`єкта нерухомого майна коштів за фактичне користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розміщено.

Відтак, колегія суддів не погоджується з доводами відповідача про те, що немає підстав для застосування до спірних правовідносин приписів чинного законодавства України про відшкодування шкоди (збитків) власникам земельних ділянок, оскільки до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Разом з тим, судова колегія зазначає про те, що правові підстави позову - це зазначена у позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. При цьому, незгода суду з наведеним у позовній заяві правовим обґрунтуванням щодо спірних правовідносин не є підставою для відмови у позові.

Враховуючи повноваження органів влади, зокрема, і щодо здійснення захисту законних інтересів держави, є законодавчо визначеними, суд згідно з принципом jura novit curia ("суд знає закони") під час розгляду справи має самостійно перевірити доводи сторін щодо безоплатного користування земельною ділянкою та відшкодування коштів, пов`язаних з її використанням без належного оформлення правовстановлюючих документів на неї.

При цьому, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини. Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору.

Саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.

Разом з тим, визначаючи розмір заборгованості відповідача, суд зобов`язаний належним чином дослідити подані стороною докази, перевірити їх, оцінити в сукупності та взаємозв`язку з іншими наявними у справі доказами, а в разі незгоди з ними повністю бо частково - зазначити правові аргументи на їх спростування та навести в рішенні свій розрахунок - це процесуальний обов`язок суду.

Аналогічні висновки викладені Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 04.12.19 у справі № 917/1739/17.

Зважаючи на вищевикладене, приймаючи до уваги, що позов у цій справі подано з підстав фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку, до спірних правовідносин підлягають застосуванню положення статей 1212-1214 Цивільного кодексу України.

Як вже зазначалось вище, відповідач набув у власність об`єкт нерухомого майна, що розташований за адресою: м. Миколаїв, проспект Герої Сталінграду, 9-Р, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 08.07.2018 №130137362 (підстава виникнення права власності - договір купівлі-продажу нерухомого майна №4168 від 23.11.2016).

Наявні в матеріалах справи документи свідчать, що вищевказане нерухоме майно відповідача знаходиться на земельній ділянці із кадастровим номером :15:004:003 за адресою: м.Миколаїв, проспект Герої Сталінграду, 9-Р, площею площею 10108 кв.м, яка на час набуття відповідачем права власності на таке майно знаходилась в орендному користуванні продавця на підставі діючого договору оренди землі від 28.08.2012 за №8972, укладеного між Миколаївською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Амстор" зі строком дії договору на п`ятнадцять років.

Судова колегія зазначає, що питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються, зокрема, частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України, якою визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Статтею 31 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі припиняється, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

За положеннями пункту "е" частини першої статті 141 Земельного кодексу України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

У постанові від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (провадження № 12-143гс18) Велика палата Верховного Суду дійшла висновку, що за змістом статей 120, 140 та 141 Земельного кодексу України законодавець встановив імперативний припис щодо переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю або споруду та передбачив відповідну підставу для припинення права користування земельною ділянкою у випадку набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Перехід права на земельну ділянку до нового набувача жилого будинку, будівлі або споруди відбувається в силу прямого припису закону, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися земельною ділянкою. Чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, інших положеннях законодавства (пункти 7.40, 7.42, 8.5).

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Зазначена правова позиція щодо переходу прав і обов`язків землекористувача при відчуженні нерухомості підтверджується і судовою практикою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, зокрема викладена в постановах від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17.

Таким чином у разі переходу права власності на нерухоме майно, розміщене на земельній ділянці, яка знаходилась в користуванні відчужувача цього майна, новий власник майна набуває відповідне право користування цією ділянкою у тому ж обсязі та умовах, які були у попереднього власника, що, відповідно, передбачає припинення права користування цією ділянкою у попереднього землекористувача.

При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (аналогічна правова позиція викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.11.2020 у справі № 904/5968/19 (пункт 21), від 27.02.2019 у справі №913/661/17).

Таким чином, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна (пункт 47 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц).

Враховуючи наведені норми законодавства, колегією суддів встановлено, що договір оренди від 28.08.2012 не був припинений повністю у зв`язку з відчуженням нерухомого майна, а припинився лише щодо зобов`язань для Товариством з обмеженою відповідальністю "Амстор", тому відповідач фактично став стороною вказаного договору оренди землі, за яким у нього виник обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Доводи відповідача викладені у його апеляційній скарзі, колегія суддів оцінює критично, оскільки у заявлений прокурором період з 23.11.2016 по 01.11.2016 відповідач фактично був стороною зазначеного договору оренди землі, відповідно до якого, у нього виник обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Колегією суддів встановлено, що договір оренди землі від 28.08.2012, укладений позивачем з попереднім власником, продовжує діяти на тих самих умовах і в тому самому обсязі для відповідача, як нового власника майна, до закінчення його строку дії (28.08.2027), то відповідні обставини виключають застосування до спірних правовідносин положень статті 1212 Цивільного кодексу України (на яку в оскаржуваному рішенні суд першої інстанції помилково посилався), оскільки у наведеному випадку не йдеться про набуття або збереження майна за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала, що є однією з обов`язкових ознак кондикційних зобов`язань (наведене узгоджується з висновками, викладеними Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду в постановах від 17.11.2020 у справі № 904/5968/19, від 17.05.2021 у справі № 917/804/20).

Приймаючи до уваги вищевказаний висновок про необхідність застосування до спірних правовідносин положень закону, які регулюють правовідносини пов`язані із набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави під час перевірки розрахунку суми позову, судова колегія виходить з наступного.

Частиною 1 статті 93 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 цього Кодексу).

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Водночас, суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є саме нормативна грошова оцінка земель, а її зміна є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 Податкового кодексу України.

Аналогічну правову позицію викладено, зокрема, у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17, від 06.08.2019 у справі №922/3560/18, від 08.10.2019 у справі №904/4737/18 та від 28.09.2020 у справі №922/4073/19.

Відповідно до частини другої статті 20 та частини третьої статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

З наведених норм законодавства не вбачається можливості визначення даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки в інший спосіб, ніж шляхом оформлення витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, тому необґрунтованими є будь-які розрахунки, зроблені за відсутності такого витягу, а також доводи про необов`язковість витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель для розрахунку розміру орендної плати.

Вказаний висновок узгоджується з вставленою судовою практикою Верховного Суду, яким неодноразово зазначалося, що при стягненні безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно (шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі), а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.06.2019 у справі №922/902/18, від 08.08.2019 у справі №922/1276/18, від 01.10.2019 у справі №922/2082/18, від 06.11.2019 у справі №922/3607/18).

Враховуючи фактичні обставини справи та виходячи з аналізу вищенаведених правових норм, колегія суддів дійшла висновку, що наданий прокурором розрахунок є належним доказом, який підтверджує розмір безпідставно збережених коштів, оскільки він здійснений на підставі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка передбачена умовами п. 4.2. договору оренди землі від 28.08.2012 за №8972, а відтак суд першої інстанції дійшов помилкових висновків щодо часткового задоволення позову в частині застосування до розрахунку безпідставно збережених коштів 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи, за результатами дослідження питання дотримання прокурором процедури, передбаченої у статті 23 Закону України "Про прокуратуру", суд першої інстанції дійшов висновку як про наявність правових підстав для звернення прокурора з даним позовом до суду в інтересах держави в особі Миколаївської міської ради.

За таких обставин висновок місцевого господарського суду відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду щодо підстав представництва прокурором інтересів держави у суді, яку було викладено у постанові від 26.05.2020 у справі №912/2385/18.

Підсумовуючи вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку про те, що оскаржуване судове рішення підлягає скасуванню, як таке, що прийнято судом першої інстанції неправильним застосуванням норм матеріального права, яке в свою чергу унеможливило встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного вирішення спору.

Наведені прокурором в апеляційній скарзі доводи є документально обґрунтованими та такими, що не належним чином досліджені судом першої інстанції при розгляді даної справи.

Твердження відповідача зазначені у апеляційній скарзі спростовуються матеріалами справи.

Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів скаржників та їх відображення у рішенні суду, питання вичерпності висновків господарського суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції ураховує, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод (далі - Конвенція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не можна розуміти як вимогу детально відповідати на кожен довід. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у контексті конкретних обставин справи.

Відповідно до ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: не з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Висновки за результатами апеляційних скарг

За викладених обставин, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції невірно застосував норми матеріального права, крім того не з`ясував обставини, що мають значення для справи, висновки, викладені у рішенні місцевого господарського суду, не відповідають обставинам справи, а тому апеляційна скарга прокурора підлягає задоволенню, а рішення суду - скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.

При цьому судова колегія зазначає, що підстав для задоволення апеляційної скарги відповідача не вбачається.

Судові витрати

Згідно із ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору за подання апеляційних скарг покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 275, 277, 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" залишити без задоволення.

Апеляційну скаргу заступника керівника Миколаївської обласної прокуратури задовольнити.

Рішення Господарського суду міста Києва від 28.01.2021 у справі №910/12367/20 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Резолютивну частину рішення викласти в наступній редакції:

Позов задовольнити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" (04053, місто Київ, вулиця Січових Стрільців, будинок 1-5, ідентифікаційний код 37805847) на користь Миколаївської міської ради (54027, місто Миколаїв, вулиця Адміральська, будинок 20, ідентифікаційний код 26565573) 3 661 114,83 грн (три мільйони шістсот шістдесят одна тисяча сто чотирнадцять грн 83 коп) безпідставно збережених коштів у вигляді оплати орендної плати.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Компанія Політрейд" (04053, місто Київ, вулиця Січових Стрільців, будинок 1-5, ідентифікаційний код 37805847) на користь Прокуратури Миколаївської області (54001, місто Миколаїв, вулиця Спаська, будинок 28, ) 32950 (тридцять дві тисячі дев`ятсот п`ятдесят грн 03 коп.) витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви у розмірі 32 950,04 грн (тридцять дві тисячі дев`ятсот п`ятдесят грн 04 коп), витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги у розмірі 54 916,72 грн (п`ятдесят чотири тисячі дев`ятсот шістнадцять грн 72 коп).

Видачу наказів доручити Господарському суду міста Києва.

Матеріали справи №910/12367/20 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 287 - 289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 08.06.2021.

Головуючий суддя І.А. Іоннікова

Судді Т.І. Разіна

К.В. Тарасенко