ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" травня 2021 р. Справа №914/572/20

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючої судді Орищин Г.В.

суддів Галушко Н.А.

Желіка М.Б.

секретар судового засідання Федорів Н.В.

розглянув апеляційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради

на рішення Господарського суду Львівської області від 24.12.2020 (повний текст рішення складено 30.12.2020, суддя Коссак С.М.)

у справі № 914/572/20

за первісним позовом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів

до відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю ЛІМ-Ігор, м. Львів

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Роксоляни 24", м. Львів

про зобов`язання повернути об`єкт оренди

та за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю ЛІМ-Ігор, м. Львів

до відповідача Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача (за первісним позовом) Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Роксоляни 24", м. Львів

про визнання продовженим договору оренди

представники сторін:

від позивача Тістик М.В.,

від відповідача Зелінська С.В. (адвокат), Ватуляк І.І. (директор),

від третьої особи на стороні позивача не з`явився.

05.03.2020 до Господарського суду Львівської області звернулося Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (надалі УКВ ДЕР ЛМР) із позовом до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю (надалі ТзОВ) ЛІМ-Ігор про зобов`язання відповідача звільнити та повернути шляхом виселення нежитлові приміщення загальною площею 1342,6 кв.м., що знаходяться за адресою: м.Львів, вул. Роксоляни, 24.

Позовні вимоги мотивовано тим, що договір оренди нерухомого майна №7671 від 25.01.2000, який був укладений між сторонами, припинив свою дію 24.01.2020, у зв`язку з чим позивач звернувся до відповідача із листом № 2302-вих-9617 від 11.02.2020, в якому повідомив про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди та вказав на обов`язок відповідача повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання передачі, а також провести повний розрахунок по сплаті орендної плати, а в разі наявності заборгованості - погасити її в повному обсязі. Відповідач вказаної вимоги позивача не виконав і орендоване приміщення продовжує фактично перебувати у незаконному володінні відповідача.

Ухвалою Господарського суду Львівської області від 10.03.2020 вказану позовну заяву було прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, а ухвалою від 16.07.2020 до участі у справі залучено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (надалі ОСББ) "Роксоляни 24" як третю особу без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

14.09.2020 до Господарського суду Львівської області із зустрічною позовною заявою до УКВ ДЕР ЛМР звернулося ТзОВ «ЛІМ-Ігор». Предметом зустрічного позову є вимога про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна №7671 від 25.01.2000 на тих самих умовах та на той самий строк, тобто, до 24.01.2025.

Зустрічний позов обґрунтований тим, що ТзОВ «ЛІМ-Ігор» протягом 20-ти років належним чином виконувало умови договору оренди, зокрема, сплачувало орендну плату та проводило поточні ремонтні роботи та неодноразово, до закінчення терміну його дії, зверталося до УКВ ДЕР ЛМР із заявами про продовження терміну дії договору на новий строк. Рішенням комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова від 13.03.2019 було постановлено продовжити вказаний договір оренди. Однак, 19.06.2019, тобто, на час, коли ще діяв договір оренди, цією ж комісією було прийнято рішення про відмову у продовженні спірного договору оренди та про передачу спірного приміщення іншим орендарям (протокол №11, питання 2/27 повторно). Таким чином, на думку ТзОВ «ЛІМ-Ігор», відмова УКВ ДЕР ЛМР порушила його пріоритетне право на продовження договору оренди, оскільки не була спричинена наміром використовувати приміщення для власних потреб. Натомість, орендар у встановленому порядку завчасно звернувся до орендодавця із заявою про продовження дії договору. Крім того, орендодавець не повертав орендної плати, яка вносилась орендарем після 24.01.2020, що свідчить про прийняття ним оферти на продовження дії договору.

Рішенням Господарського суду Львівської області від 24.12.2020 у первісному позові у даній справі було відмовлено, а зустрічний позов задоволено.

Ухвалюючи рішення, місцевий господарський суд, з врахуванням наявних у справі доказів, критично оцінив дії орендодавця, спрямовані на припинення орендних правовідносин з огляду на таке:

1) комісія з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова не є державним органом чи органом місцевого самоврядування, проте правовий аналіз Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 №897, дає підстави стверджувати, що комісія приймає управлінські рішення, пов`язані зі встановленням, зміною та припиненням прав конкретної особи орендаря чи потенційного орендаря комунального майна м.Львова. Відтак, на думку суду, рішення комісії можна прирівняти до рішення органу місцевого самоврядування в контексті визначення подальшої долі комунального майна територіальної громади м. Львова;

2) відповідно до рішення Конституційного Суду України №7-рп/2009 від 16.04.2009, органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами та не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Така правова позиція викладена також у постановах Верховного Суду України від 04.06.2013 у справі № 21-64а13 та від 25.05.2016 у справі № 21-5459а15;

3) у спірних правовідносинах орендар дотримався усіх вимог Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова і вважається таким, що належно виконував свої обов`язки за договором оренди відповідно до пункту 5.2.15.2 Положення. Обставини даної справи у своїй сукупності свідчать про наявність усіх необхідних підстав для прийняття орендодавцем рішення про продовження терміну дії договору оренди на новий строк, а саме: належне виконання орендарем своїх договірних зобов`язань, своєчасне подання заяви та документів, позитивне рішення комісії від 13.03.2019;

4) орендодавець не виконав вимог Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова та повторно виніс на розгляд комісії питання про продовження договору оренди з ТзОВ «ЛІМ-Ігор», внаслідок чого було ухвалено рішення відповідний договір не продовжувати, а орендовані приміщення першого поверху передати в оренду ДЮСШ, а підвальні приміщення на комісію по ОСББ. У вказаному рішенні відсутні будь-які факти, які могли б слугувати мотивом та підставою для скасування попереднього рішення комісії. Відтак, вказане рішення Комісії є неправомірним, відтак не може бути підставою для відмови в продовженні договору оренди;

5) практика Європейського Суду з прав людини, зокрема рішення «Стрейтч проти Сполученого Королівства» та «Пайн Велі Девелопмент Лтд та інші проти Ірландії», безумовно свідчить про те, що після того як комісія 13.03.2019 прийняла позитивне рішення щодо продовження договору оренди №7671 від 24.01.2000, укладеного з ТзОВ «ЛІМ-Ігор», у відповідача виникло право на законних підставах сподіватися на продовження терміну дії договору оренди, і таке очікування, виходячи з позиції Європейського суду з прав людини, можна вважати в цілях застосування положень ст. 1 Першого протоколу до Конвенції складовою частиною права власності ТзОВ «ЛІМ-Ігор», наданого йому за договором оренди;

6) суд першої інстанції встановив відсутність підстав для припинення договору оренди з мотивів нецільового використання чи руйнування приміщень чи з мотивів існування заборгованості зі сплати орендної плати. При цьому, посилання УКВ ДЕР ЛМР на порушення ТзОВ «ЛІМ-Ігор» умов договору оренди суд оцінив критично, оскільки:

- акти обстеження від 12.02.2019, від 19.03.2019, від 05.04.2019 та від 18.04.2019 не вказують на жодні порушення, оскільки: а) орендодавець та особи, які складали акт огляду, не є фахівцями для визначення відповідності приміщення технічній документації; б) в актах обстежень не вказано, яка саме технічна документація бралась для звірки, адже протягом 20 років в неї неодноразово вносились зміни; в) доводи про невикористання частини приміщення або використання для зберігання будівельного сміття є необґрунтованими та такими, що базуються лише на припущеннях, оскільки на час огляду в приміщеннях проводились поточні ремонтні роботи для підтримання належного стану приміщень, тому наявність будівельного сміття під час огляду не свідчить, що будівельне сміття там зберігається на постійній основі;

- зазначені в протоколі від 19.06.2019 висновки щодо обмеження доступу мешканців до приміщень, в яких міститься інженерне обладнання та лічильники, не відповідають дійсності, оскільки в актах обстеження приміщень від 05.04.2019 та від 18.04.2019 встановлено, що приміщення, в яких наявні елеваторний вузол та загальнобудинковий лічильник теплової енергії, не входять до складу об`єкта оренди.

УКВ ДЕР ЛМР, не погодившись з вказаним судовим рішенням, подало апеляційну скаргу, в якій послалося на те, що вирішуючи спір, місцевий господарський суд неповно з`ясував обставини, що мають значення для справи, дійшов висновків, що не відповідають обставинам справи та неправильно застосував норми матеріального права, у зв`язку з чим просив рішення скасувати та ухвалити нове рішення, яким задоволити первісний позов та відмовити у задоволенні зустрічного позову.

У своїй апеляційній скарзі скаржник зазначив наступне:

1) підставою для повторного винесення на засідання комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова питання про продовження договору оренди з ТзОВ «ЛІМ-Ігор» стали:

- звернення мешканців будинку № 24 по вул. Роксоляни № 3-Ш-35242-3-2302 від 21.03.2019, в якому було зазначено, що орендарем перекрито доступ до загальнобудинокових комунікацій, а приміщення перебуває у занедбаному стані та руйнується;

- акт обстеження № 62 нп/19 від 05.04.2019, складений працівниками управління комунальної власності з метою перевірки інформації, викладеної у зверненні мешканців, яким було встановлено, що вхід з під`їзду до непроіндексованих приміщень, де знаходяться комунікації, замурований, приміщення не відповідає технічній документації в частині дверних прорізів (частина замурована, частина пробита).

Крім того, з довідки про заборгованість № 4-2302-16530 від 05.06.2020, вбачається, що періоди несплати (подекуди і протягом 6 місяців) виникали у відповідача починаючи з 2012 року, що фактично згідно норм чинного законодавства було підставою для розірвання спірного договору оренди. Відтак твердження відповідача, а згодом і суду про належне виконання орендарем договірних зобов`язань не відповідають дійсності. При цьому, погашення орендарем заборгованості до або після подання позову орендодавцем не має правового значення та не може свідчити про належне виконання умов договору.

Таким чином, рішення комісії не продовжувати договір оренди, укладений з відповідачем, є законним та обґрунтованим;

2) рішення комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова не є рішенням органу місцевого самоврядування, а носить рекомендаційний характер та є лише підставою для прийняття рішення органом місцевого самоврядування. Більше того, відсутність волі орендодавця, як власника майна, на продовження договору оренди не ставиться у залежність від будь-яких обставин та причин, відтак, у випадку дотримання стороною орендодавця вимог закону та умов укладеного між сторонами договору, що стосуються продовження дії договору (повідомлення орендаря протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору про припинення договору) закінчення дії договору не порушує право орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. Вказане свідчить про те, що УКВ ДЕР ЛМР у передбачений законом спосіб на адресу орендаря надіслало повідомлення №2302-вих-9617 від 11.02.2020, в якому повідомило про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору.

При цьому, відповідно до п.6.24 позиції Великої Палати Верховного Суду, що викладена у постанові від 19.05.2020 у справі № 910/719/19, наявність відповідної заяви орендодавця та належних доказів її надсилання орендарю за наданими орендарем реквізитами відповідно до встановлених судами обставин справи свідчить про добросовісність звернення позивача до відповідача, вчинення позивачем залежних від його волі необхідних дій у спірних правовідносинах на відміну від відповідача, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами відповідно до приписів чинного законодавства;

3) суд першої інстанції не надав оцінки доводам УКВ ДЕР ЛМР щодо неправильно обраного способу судового захисту при зверненні із зустрічним позовом. Нормами, якими ТзОВ «ЛІМ-Ігор» обґрунтовує зустрічний позов (ч. 1 ст. 777 ЦК України), передбачено переважне право орендаря на укладення нового договору оренди, тоді як у зустрічному позові ним заявлена вимога про продовження попереднього договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах; в свою чергу, автоматичне продовження договору оренди відбувається тоді, коли протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору жодна із сторін не звернулась із заявою про припинення або зміну умов договору оренди. Матеріали даної справи свідчать про те, що УКВ ДЕР ЛМР у встановлений законом спосіб висловило свою позицію щодо припинення договору оренди. Оскільки переважне право орендаря не передбачає автоматичного продовження договору, воно не скасовує необхідність досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов (в тому числі, цільового використання, ціни тощо) і у разі недосягнення домовленості, відповідне переважне право припиняється (п.6.26 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі №910/719/19; постанова Верховного Суду від 25.07.2019 у справі №906/117/18; постанова Верховного Суду від 16.09.2020 справі № 904/5126/19). Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших установлених судом обставин (постанови Верховного Суду від 12.06.2019 у справі №910/11518/18 та від 04.06.2019 у справі № 910/9044/18).

ТзОВ «ЛІМ-Ігор» подало до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому заперечило доводи та вимоги апеляційної скарги, просило відмовити в її задоволенні, а рішення суду першої інстанції залишити без змін. Стосовно доводів скаржника зазначило наступне:

1) норми Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 №897 (пункти 3.5, 3.9, 5.2.9, 5.2.15) свідчать, що комісія з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова хоч і не є органом місцевого самоврядування, однак орендодавець приймає свої рішення з врахуванням рекомендацій комісії, більше того, рішення комісії є підставою для прийняття позитивного управлінського рішення щодо продовження терміну оренди. Матеріали справи свідчать, що орендар своєчасно скористався своїм правом на продовження орендних відносин на новий строк і з цього приводу 13.03.2019 було прийнято позитивне рішення комісії. Своїм рішенням від 13.03.2019 комісія фактично погодила звернення орендаря про продовження строку дії договору оренди, що є волевиявленням власника майна, у зв`язку з чим відповідно до рішення виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією орендарем його пріоритетного права на продовження орендних відносин;

2) повторний розгляд комісією питання про продовження договору оренди та негативне рішення з цього приводу на підставі звернення мешканців будинку про порушення їхніх прав без належного доказування є неприпустимим. Відповідні твердження, викладені у зверненні мешканців будинку, неодноразово спростовувались в ході розгляду справи технічною документацією. Окрім того, вже після ухвалення судом рішення у даній справі, 02.02.2021 комісія у складі працівників ЛКП Левандівка склала акт обстеження стану нежитлового приміщення за адресою вул. Роксоляни, 24, в якому зазначено, що в орендованих ТзОВ ЛІМ Ігор приміщеннях пошкоджень не виявлено, загальнобудинкові вузли обліку теплової енергії, електроенергії, та водопостачання в приміщеннях відсутні;

3) аналіз норм Порядку організації та проведення конкурсів на право оренди майна територіальної громади м. Львова (пункт 2.1), свідчить про те, що конкурс проводиться лише для вільних приміщень. Натомість, 19.06.2019 комісією було прийнято рішення про передачу майна іншим орендарям, тобто на час, коли ще діяв договір оренди між позивачем та відповідачем, тобто, відповідні приміщення не були вільні. Апелянт в порушення норм законодавства, ще до закінчення терміну дії договору оренди прийняв рішення про передачу об`єктів оренди іншим орендарям, чим позбавив ТзОВ ЛІМ-Ігор можливості скористатись переважним правом та продовжити договір із проходженням конкурсу або переукласти договір на нових умовах;

4) відповідно до довідки про заборгованість № 4-2302-16530 від 05.06.2020, яку наводить орендодавець, незначні затримки в оплаті були лише в 2012 та в 2015 роках і були вони пов`язані із судовими спорами між ТзОВ ЛІМ-Ігор та УКВ ДЕР ЛМР щодо продовження договору оренди спірних приміщень; ці затримки були врегульовані між орендарем та орендодавцем, з цього приводу орендодавець не надсилав претензій чи інших заяв, тобто в 2012 та в 2015 роках орендодавець не вважав таку несплату порушенням умов договору, і після цього договір був продовжений на новий термін. Також в провадженні Господарського суду Львівської області перебуває справа №914/1519/20 за позовом УКВ ДЕР ЛМР до ТзОВ ЛІМ-Ігор про стягнення заборгованості; в заяві про уточнення позовних вимог від 31.08.2020 орендодавець сам визнав, що в орендаря заборгованості немає, а предметом стягнення є неустойка. Провадження у справі зупинене до вирішення питання про продовження договору оренди;

5) УКВ ДЕР ЛМР не є власником комунального майна, а має лише повноваження володіти, користуватись та розпоряджатись майном від імені та в інтересах власника територіальної громади. Це основоположний принцип комунальної власності та місцевого самоврядування в Україні, який неодноразово апелянт порушує в апеляційній скарзі, називаючи майно «своєю власністю». Спірні приміщення належать всій місцевій громаді, частиною якої є ТзОВ ЛІМ-Ігор. Таким чином, ТзОВ ЛІМ-Ігор, орендуючи приміщення, користується об`єктами комунальної власності для задоволення своїх потреб, відповідно до закону, а сплачуючи орендну плату забезпечує дохід до місцевого бюджету, кошти якого йдуть на потреби територіальної громади.

До відзиву на апеляційну скаргу ТзОВ «ЛІМ-Ігор» долучило копію акта обстеження стану нежитлового приміщення за адресою вул. Роксоляни, 24 від 02.02.2021.

Відповідно до ч. 3 ст. 269 ГПК України, докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

У своєму відзиві ТзОВ «ЛІМ-Ігор» не заявляло окремого клопотання з приводу долучення даного доказу до матеріалів справи та не обґрунтовувало винятковості випадку в розумінні ч.3 ст. 269 ГПК України, який би свідчив про наявність підстав для долучення нового доказу на стадії апеляційного провадження у справі. З огляду на це, колегія суддів не вбачає підстав для врахування вказаного нового доказу при перегляді оскаржуваного рішення місцевого господарського суду.

Третя особа не виконала вимог ухвали Західного апеляційного господарського суду від 10.02.2021 та не подала письмових пояснень на апеляційну скаргу. Крім того, третя особа не забезпечила явку свого представника в судове засідання.

Учасники даного судового процесу були повідомлені про нього згідно контактних даних, відомості про які містяться в матеріалах справи. Також процесуальні документи апеляційного суду були оприлюднені у Єдиному державному реєстрі судових рішень у порядку, встановленому Законом України «Про доступ до судових рішень».

Зважаючи на наведене, з огляду на те, що в матеріалах справи достатньо доказів для розгляду апеляційної скарги по суті, а також на те, що явка учасників судового процесу не визнавалася обов`язковою, колегія суддів вважає, що розгляд апеляційної скарги можливо здійснити без представника третьої особи.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши подані сторонами докази на відповідність їх фактичним обставинам і матеріалам справи, судова колегія вважає, що наявні підстави для задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення, з огляду на наступне:

25.01.2000 між Управлінням комунального майна м.Львова, правонаступником якого є УКВ ДЕР ЛМР (орендодавець) та ТзОВ «ЛІМ-Ігор» (орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна № 7671, згідно якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення, загальною площею 1396,4 кв.м., що знаходяться за адресою: м.Львів, вул.Роксоляни, 24 (а.с. 4-7, т.1).

Термін дії договору встановлено до 24 січня 2005 року терміном на п`ять років (п.1).

22.06.2001 сторони уклали додаток №1 до вказаного договору, яким врегулювали окремі питання щодо здійснення капітального ремонту орендованих приміщень та сплати орендної плати у зв`язку з цим (а.с. 162, т.1).

28.12.2001 сторони внесли зміни до пункту 1 договору в частині використання орендованих приміщень: магазин 567,8 кв.м, громадське харчування 380 кв.м., аптека 448,6 кв.м. та аптечний склад (а.с. 163, т.1).

Надалі договір неодноразово продовжувався на той самий термін, а саме до 24.01.2020. Цей факт визнається обома сторонами.

Сторонами визнається також той факт, що протягом періоду оренди проводилася технічна інвентаризація орендованих приміщень, внаслідок чого уточнювалася їх площа. Так, у матеріалах справи наявні технічні паспорти на нежитлові приміщення на вул. Роксоляни, 24 у м.Львові, складені станом на 21.12.2007 (а.с. 15-26, т.1) та станом на 22.04.2008 (а.с. 165-173, т.1). Зокрема, у технічному паспорті за 2008 рік площу вказаних нежитлових приміщень зазначено в розмірі 1342,4 кв.м. З вказаних паспортів також вбачається, що відповідні нежитлові приміщення розташовані у підвалі та на першому поверсі будинку.

У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с. 12-14, т.1) міститься інформація про спірний об`єкт нерухомого майна нежитлові приміщення на вул. Роксоляни, 24, власником яких зазначено Львівську міську раду, а загальна площа якого визначена у розмірі 1342,6 кв.м. З огляду на вказані відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, колегія суддів вважає за необхідне вважати при вирішенні даної справи, що загальна площа спірного орендованого майна становить саме 1342,6 кв.м.

З матеріалів справи випливає, що до завершення терміну дії договору оренди орендар звертався до орендодавця із заявами про продовження договору оренди та внесення до нього змін в частині площі приміщення. Так, зі змісту уточнюючої заяви орендаря від 28.05.2019 (а.с. 175, т.1) та листа УКВ ДЕР ЛМР №2302-3169 від 03.07.2019 (а.с. 174, т.1) випливає, що відповідні звернення орендаря були отримані орендодавцем 11.02.2019, 26.02.2019 та 29.05.2019. Відповідні заяви орендаря були розглянуті на засіданні комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова 13.03.2019 та 19.06.2019. В матеріалах справи відсутній протокол засідання комісії від 13.03.2019, а його зміст випливає лише із інформації, що зазначена у протоколі від 19.06.2019 (а.с. 178-179, т.1).

На засіданні комісії від 19.06.2019 розглядались наступні питання:

- продовження договору оренди на 10 років та внесення змін в частині площ та цільового призначення приміщень (заявник ТзОВ «ЛІМ-Ігор»);

- перенесення офіційної тренувальної бази ГО «Ліга культуризму Львова»;

- надання в оренду приміщень УДЮМ Залізничного району.

У описовій частині протоколу від 19.06.2019 зазначено наступне:

- відповідно до технічної документації об`єкта оренди, його площа становить 1283,7 кв.м. Орендар вказав цільове використання для магазину продовольчих товарів та товарів підакцизної групи, для кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи та складу;

- 26.02.2019 орендар звернувся щодо внесення змін в частині цільового використання, а саме проведення виставок образотворчої та книжкової продукції, виробленої в Україні, для перукарні, для аптеки та для складів;

- відповідно до проведеного обстеження виявлено невідповідність технічній документації, а саме: в приміщеннях під індексами від 11 до 15 аптека та офіс; під індексами 20, 22, 25, IV, XXI, XXII, III, V, VI, XX, XIX, VII, VIII, 2 склади; під індексами 17, 18 нарощування вій, манікюр, масаж; у приміщення під індексами XXIII та 24 потрапити не вдалось; решта приміщень не використовується. З приміщень підвалу здійснюється єдиний доступ до непроіндексованих приміщень, через які проходять загальнобудинкові комунікації, лічильники та теплотраса;

- питання щодо продовження договору оренди розглянуто на засіданні комісії від 13.03.2019 (питання 3/23 повторно) та прийнято рішення продовжити договір оренди на 5 років;

- 21.03.2019 мешканці будинку звернулись щодо непереукладення договору оренди нежитлового приміщення першого поверху та підвальних приміщень загальною площею 1396,4 кв.м. на вул. Роксоляни, 24 з орендарем ТзОВ «ЛІМ-Ігор». Копія вказаного звернення наявна в матеріалах даної справи (а.с. 135-136, 139, т.2), а його мотивом є наступні доводи мешканців: орендар перекрив доступ до загальнобудинкових комунікацій; приміщення перебуває у занедбаному стані та руйнується; мешканці будинку мають намір створити ОСББ, у зв`язку з чим вважають за доцільне передати відповідні приміщення на баланс новоствореного ОСББ;

- листом від 22.04.2019 Залізнична районна адміністрація ЛМР скерувала акт обстеження від 18.04.2019, яким встановлено, що на даний час частина приміщень орендарем не використовується; через окремі нежитлові приміщення проходять внутрішньобудинкові мережі водопостачання, водовідведення, електропостачання та центрального опалення; у підвальному приміщенні будинку знаходиться елеваторний вузол та загальнобудинковий лічильник теплової енергії, доступ до яких проходить через орендовані приміщення під індексом І; орендар забезпечує доступ до інженерних мереж працівникам ЛКП «Левандівка», ЛКП «Залізничтеплоенерго» та працівникам аварійної служби; за інформацією В.Ватуляка (директор ТзОВ «ЛІМ-Ігор»), мешканці будинку не мають доступу до підвальних приміщень. Нежитлові приміщення площею 259 кв.м. здано по акту приймання-передачі від 28.05.2019 (копія вказаного листа та акта наявні в матеріалах даної справи, а.с. 51-52, 140, т.2);

- листом від 29.05.2019 орендар звернувся щодо внесення змін в частині площі та в частині цільового використання приміщень (копія вказаного листа наявна в матеріалах даної справи, а.с. 175, т.1);

- щодо перенесення офіційної тренувальної бази рішення постійної комісії з питань комунальної власності від 22.05.2019 за №01-640 щодо розгляду звернення ГО «Ліга культуризму Львова».

За результатами засідання, комісією прийнято наступні рішення (цитата): « 1) не продовжувати договір оренди з ТзОВ «ЛІМ-Ігор»; 2) 1-ий поверх ухвала ДЮСШ; 3) підвали на комісію по ОСББ».

Листом №2302-3169 від 03.07.2019 (а.с. 174, т.1) УКВ ДЕР ЛМР повідомило ТзОВ «ЛІМ-Ігор» про рішення, ухвалене на засіданні комісії 19.06.2019, та про неможливість у зв`язку з цим позитивно вирішити питання по суті звернення. Одночасно, УКВ ДЕР ЛМР просило в орендаря погасити заборгованість у сумі 52,98 грн.

13.02.2020 УКВ ДЕР ЛМР надіслало на адресу ТзОВ «ЛІМ-Ігор» повідомлення № 2302-вих-9617 від 11.02.2020 (а.с. 8, т.1), в якому повідомило орендаря про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди та вказало на обов`язок орендаря повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання передачі, а також провести повний розрахунок по сплаті орендної плати, а в разі наявності заборгованості - погасити її в повному обсязі.

Факт надіслання вказаного повідомлення підтверджується наступними доказами (а.с. 9-11, т.1):

1) списком згрупованих поштових відправлень від 12.02.2020 із відміткою ПАТ «Укрпошта», складеним Львівською міською радою, з якого випливає, що лист №2302-вих-9617 від 11.02.2020 направлявся на дві адреси ТзОВ «ЛІМ-Ігор», а саме, вул. Низинну, 2 у м.Львові (місцезнаходження згідно Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань) та на вул. Роксоляни, 24 у м.Львові (місцезнаходження за адресою орендованого майна);

2) списком згрупованих поштових відправлень №781 (форма 103), складеним ПАТ «Укрпошта», з якого випливає, що відповідним рекомендованим листам, скерованим на адреси ТзОВ «ЛІМ-Ігор» були присвоєні номери 002 та 010;

3) фіскальним чеком від 13.02.2020, виданим ПАТ «Укрпошта», яким підтверджується факт оплати за відправлення листів згідно списку згрупованих поштових відправлень №781.

Під час розгляду даної справи в суді першої інстанції, а також у відзиві на апеляційну скаргу ТзОВ «ЛІМ-Ігор» не заперечувало факту отримання від УКВ ДЕР ЛМР повідомлення № 2302-вих-9617 від 11.02.2020. Під час судового засідання в суді апеляційної інстанції, яке відбулось 27.05.2021, на відповідне запитання суду, ТзОВ «ЛІМ-Ігор» зазначило, що не отримувало вказаного повідомлення. Однак, з огляду на наявні у матеріалах справи докази, а також на зміст доводів сторони, на яких базувалася її позиція під час розгляду справи в суді першої інстанції та відзив на апеляційну скаргу, колегія суддів відхиляє такі доводи ТзОВ «ЛІМ-Ігор» як необґрунтовані та такі, що не є вірогідними (ст. 79 ГПК України).

В матеріалах даної справи наявні наступні акти обстеження (перевірок) орендованих приміщень:

- від 12.02.2019 (а.с. 55-56, т.2), складений представником УКВ ДЕР ЛМР Зеленим В.І. та директором ТзОВ «ЛІМ-Ігор» Ватуляком І.І., у якому зафіксовано, зокрема, факт невідповідності приміщення технічній документації внаслідок замурованих вікон, пробитих або замурованих дверних прорізів, а також той факт, що з приміщень підвалу здійснюється доступ до непроіндексованих приміщень через які проходять загальнобудинкові комунікації, лічильники, теплотраса, тощо;

- від 19.03.2019 (а.с. 138, т.2), складений представниками ЛКП «Левандівка», у якому зафіксовано, зокрема, той факт, що мешканці будинку доступу до підвальних приміщень не мають, а також те, що інженерні мережі будинку перебувають у задовільному стані та не протікають, а у самих приміщеннях багато будівельного сміття;

- від 05.04.2019 (а.с.53-54, 57-60, т.2), складений представниками УКВ ДЕР ЛМР та ЛКП «Левандівка» (із зазначенням про відмову від підпису директора «ЛІМ-Ігор» Ватуляка І.І.), у якому вказано про те, що до частини приміщень комісії потрапити не вдалось, а також зазначено про невідповідність приміщення технічній документації внаслідок замурованих вікон, пробитих або замурованих дверних прорізів

- від 18.04.2019 (а.с. 51-52, т.2), складений представниками ЛКП «Левандівка», Залізничної районної адміністрації ЛМР, ЛКП «Залізничтеплоенерго» та директором ТзОВ «ЛІМ-Ігор» Ватуляком І.І., у якому зафіксовано наступне: через частину орендованих приміщень підвалу та першого поверху проходять внутрішньобудинкові мережі водопостачання, водовідведення, електропостачання та центрального опалення; доступ до елеваторного вузла та загальнобудинкового лічильника теплової енергії проходить через орендовані приміщення під індексом І; інженерні мережі знаходяться в задовільному стані; в окремих підвальних приміщеннях відсутня стяжка, що призвело до збільшення висоти приміщення; вікна зашклені; у приміщеннях виявлено будівельне сміття; орендар забезпечує доступ до інженерних мереж працівникам ЛКП «Левандівка», ЛКП «Залізничтеплоенерго» та працівникам аварійної служби.

ТзОВ «ЛІМ-Ігор» подало до суду висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи від 15.11.2020 за №50/20 (а.с. 81-116, т.2), яким було встановлено перелік невід`ємних поліпшень у нежитлових приміщеннях, що розташовані в підвалі та на першому поверсі в житловому будинку, який знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Роксоляни, 24, а також визначено, що вартість вказаних невід`ємних поліпшень за період з 25 січня 2000 року по лютий 2019 року в цінах на час проведення розрахунку становить 2772928,80 грн.

При укладенні договору оренди №7671 від 25.01.2000 сторони, зокрема, керувались правовими нормами, передбаченими Цивільним кодексом Української РСР.

Стаття 260 Цивільного кодексу Української РСР (у редакції від 30.10.1999) встановлювала, що в разі продовження користування майном після закінчення строку договору найму при відсутності заперечень з боку наймодавця договір вважається поновленим на невизначений строк і кожна з сторін вправі в будь-який час відмовитись від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць.

Із набранням чинності Цивільним кодексом України Цивільний кодекс Української РСР втратив чинність.

При цьому, згідно із п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Також, відповідно до п. 4 Прикінцевих положень Господарського кодексу України, Господарський кодекс України застосовується до господарських відносин, які виникли після набрання чинності його положеннями відповідно до цього розділу. До господарських відносин, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями Господарського кодексу України, зазначені положення застосовуються щодо тих прав і обов`язків, які продовжують існувати або виникли після набрання чинності цими положеннями.

Отже, зважаючи на те, що правовідносини між сторонами договору оренди продовжили існувати після набрання чинності вищезгаданими нормативно-правовими актами, до спірних правовідносин щодо припинення та пролонгації дії договору оренди необхідно застосовувати правові норми Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Відповідно до ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ч.1 ст. 284 ГК України).

Відповідно до статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно із частинами першою та другою статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також передбачені у статті 764 ЦК України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Об`єктом оренди за договором оренди є комунальне майно, відтак до спірних правовідносин необхідно застосовувати не лише загальні норми цивільного та господарського законодавства, але й правові норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна», як спеціальні.

01.02.2020 був введений в дію Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 3 жовтня 2019 року № 157-IX, згідно з пунктом 5 якого визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10 квітня 1992 року № 2269-XII з дня введення в дію цього Закону. Водночас, пунктом 2 Прикінцевих та Перехідних положень встановлено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

Таким чином при вирішенні даного спору слід керуватися Законом України «Про оренду державного та комунального майна» від 10 квітня 1992 року №2269-XII в редакції на час існування правовідносин.

Так, відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із п. 2 ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», істотними умовами договору оренди є термін, на який укладається договір оренди.

Відповідно до частини першої ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Водночас, за частиною другою цієї ж статті, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За частиною третьою статті 17 Закону після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно із частиною 6 ст. 283 Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частина 4 статті 284 Господарського кодексу України передбачає, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 764 Цивільного кодексу України встановлює, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до п. 1 ч. 2, ч. 4 ст. 291 Господарського кодексу України, договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Згідно із п. 1 ч. 2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Таким чином з вищезазначених положень законодавчих актів вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець; отже, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

З цього приводу свою позицію також висловила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі №910/719/19 (пункти 6.11 6.14, 6.21):

- відсутність заперечення орендодавця з приводу припинення договору може мати прояв у «мовчазній згоді» і в такому випадку орендар саме в силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором;

- заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин;

- повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 ЦК України;

- чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар вважається повідомленим чи способів такого повідомлення;

- правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у статті 764 ЦК України та частині другій статті 17 Закону № 2269-XII, спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

Колегія суддів зазначає, що норма ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди.

Як було зазначено вище, УКВ ДЕР ЛМР належним чином виконало свій обов`язок щодо доведення інформації про припинення дії договору до ТзОВ «ЛІМ-Ігор» шляхом надіслання на його адресу повідомлення про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди.

Наявність відповідної заяви орендодавця та належних доказів її надсилання орендарю свідчить про добросовісність звернення позивача до відповідача, вчинення позивачем залежних від його волі необхідних дій у спірних правовідносинах, а відтак і про припинення договірних відносин між сторонами відповідно до приписів чинного законодавства.

Таким чином, договір оренди №7671 від 25.01.2000 є припиненим з 25.01.2020 відповідно до частини другої статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

З огляду на наведене, для вирішення спору у даній справі не мають правового значення доводи сторін, що пов`язані із питаннями: - наявності у ТзОВ «ЛІМ-Ігор» заборгованості з орендної плати перед УКВ ДЕР ЛМР; - використання орендарем приміщення із порушенням вимог технічної документації. Таким чином, колегія суддів не надає оцінки довідкам УКВ ДЕР ЛМР про заборгованість ТзОВ «ЛІМ-Ігор» та актам обстеження стану приміщень, на які покликаються сторони.

З цих же підстав колегія суддів не надає оцінки зверненню мешканців будинку № 24 по вул. Роксоляни за № 3-Ш-35242-3-2302 від 21.03.2019, яким було повідомлено, що орендарем перекрито доступ до загальнобудинокових комунікацій, а приміщення перебуває у занедбаному стані та руйнується, оскільки таке не має стосунку до спірних правовідносин.

Щодо доводів ТзОВ «ЛІМ-Ігор», які ґрунтуються на тому, що після 24.01.2020 він продовжує сплачувати орендну плату, яку УКВ ДЕР ЛМР приймає, то в контексті встановлених обставин даної справи, ця обставина не свідчить про продовження дії договору оренди. Отримання УКВ ДЕР ЛМР плати від ТзОВ «ЛІМ-Ігор» за час фактичного використання орендованого майна не свідчить про порушення законодавства та не засвідчує суперечливу поведінку орендодавця щодо припинення договору оренди, адже користування комунальним майном, відповідно до норм Закону України «Про оренду державного та комунального майна», здійснюється на платній основі.

Суд апеляційної інстанції також звертає увагу і на відсутність порушень орендодавцем положень ч.3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Так, твердження орендаря про порушення його переважного права є безпідставними, оскільки ТзОВ «ЛІМ-Ігор» помилково ототожнює правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), врегульований положеннями статті 764 ЦК України, частини другої статті 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря (стаття 777 ЦК України та частина третя статті 17 зазначеного Закону), сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення. Як зазначалось вище, у спірних правовідносинах орендодавець у встановленому законом порядку відмовився від продовження дії договору, що свідчить про його припинення.

Cуд першої інстанції дійшов безпідставного висновку про те, що УКВ ДЕР ЛМР із порушенням вимог закону вирішило питання про передачу в оренду іншим особам того нерухомого майна, яке було орендоване ТзОВ «ЛІМ-Ігор», оскільки жоден із наявних у матеріалах справи доказів про це не свідчить (в тому числі, протокол №11 засідання комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова від 19.06.2019). У матеріалах справи відсутні будь-які рішення Львівської міської ради чи накази УКВ ДЕР ЛМР, які б стосувались передачі в оренду спірного приміщення, зокрема, шляхом проведення конкурсу чи безпосередньо, як і відсутні докази, які б свідчили про існування відповідних договорів оренди. Як зазначалося вище, формулювання, що наведені у протоколі №11 засідання комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова від 19.06.2019, жодним чином не вказують на це, оскільки за результатами відповідного засідання, комісією було прийнято наступні рішення (цитата): « 1) не продовжувати договір оренди з ТзОВ «ЛІМ-Ігор»; 2) 1-ий поверх ухвала ДЮСШ; 3) підвали на комісію по ОСББ».

Суд першої інстанції дійшов також помилкового висновку про те, що комісія з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова приймає управлінські рішення, пов`язані зі встановленням, зміною та припиненням прав конкретної особи орендаря чи потенційного орендаря комунального майна м. Львова і відповідні рішення комісії можна прирівняти до рішення органу місцевого самоврядування в контексті визначення подальшої долі комунального майна територіальної громади м.Львова.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» визначено, зокрема, систему органів місцевого самоврядування (стаття 5), повноваження сільських, селищних, міських рад та їхніх виконавчих органів (розділ 2), вимоги щодо порядку прийняття та оформлення актів органів та посадових осіб місцевого самоврядування (стаття 59) та щодо обов`язковості актів і законних вимог органів та посадових осіб місцевого самоврядування (стаття 73).

УКВ ДЕР ЛМР є виконавчим органом Львівської міської ради, що випливає із ухвали Львівської міської ради №777 від 14.07.2016 (а.с. 141-142, т.2).

В той же час, вищезазначена комісія з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова не входить до системи органів місцевого самоврядування в розумінні ст. 5 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», а створена та діє на підставі Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова (надалі Положення про оренду), затвердженого ухвалою Львівської міської ради №897 від 07.06.2007 «Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова» (із врахуванням наступних змін, а.с. 127-134, т.2).

Рішення вказаної комісії, в силу Положення про оренду, є підставою для підготовки проекту ухвали міської ради та/або наказу управління комунальної власності департаменту економічної політики (пункт 3.8.16). Однак, з огляду на положення Конституції України та Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», вказані рішення не можуть трактуватись як рішення самого органу місцевого самоврядування. Рішення комісії відносяться до внутрішніх процедур, встановлених міською радою при прийнятті визначених законодавством актів та самі-по-собі не породжують та не встановлюють для будь-яких осіб прав та обов`язків, як це випливає з ст. 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Положенням про оренду (абзац 18 розділу 2; пункт 3.9) передбачено, що управлінські рішення з приводу оренди майна приймаються УКВ ДЕР ЛМР у формі наказу (у випадку позитивного вирішення порушеного заявником питання) або письмового повідомлення про відмову у задоволенні заяви (у випадку відхилення такої заяви).

Як зазначалося вище, обставини даної справи свідчать про те, що орендар звертався до орендодавця з заявами про продовження дії договору оренди. Відповідні звернення орендаря здійснювалось на підставі Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова.

Як встановлено пунктом 3.5 Положення про оренду, подані у встановленому порядку пропозиції щодо внесення змін до договорів оренди у частині цільового використання майна, встановлення істотних умов договорів оренди, встановлення пільгової орендної плати за користування майном, звернення творчих працівників, а також інші питання, що у подальшому розглядатимуться міською радою розглядає комісія з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова.

Згідно з п.3.6. Положення основними завданнями комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова є, серед іншого, внесення змін і доповнень до істотних умов діючих договорів оренди, подальше використання об`єктів комунальної власності.

Пунктом 3.5.1 Положення про оренду встановлено, що підставою для позитивного управлінського рішення щодо продовження договору оренди на новий строк є подання орендарем заяви (встановленого зразка) про переукладення договору оренди до закінчення терміну його дії та/або виконання умов договору за результатами проведеного обстеження майна.

Згідно з пунктом 3.5.2. Положення, у разі подання орендарем заяви про переукладення договору оренди після закінчення терміну договору оренди та/або внаслідок виявлення порушень умов договору за результатами проведеного обстеження майна, управління комунальної власності приймає негативне управлінське рішення (управлінням комунальної власності надсилається заявнику лист про припинення договору оренди).

Пунктом 5.2.15 Положення про оренду встановлено, що орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором оренди нерухомого майна, строк дії якого закінчується, має право на продовження договору оренди на новий строк. Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди нерухомого майна шляхом скерування на адресу управління комунальної власності департаменту економічної політики заяви з документами у порядку, визначеному відповідними нормативними документами міської ради. Рішення про продовження терміну дії договору оренди на новий строк приймається за умови належного виконання орендарем своїх обов`язків згідно з договором оренди. Таке рішення оформляється наказом управління комунальної власності департаменту економічної політики. Орендар вважається таким, що належно виконував свої обов`язки за договором оренди, якщо стосовно нього не виявлено та/або не підтверджено наступних фактів: нецільове використання об`єкта оренди; передання об`єкта оренди в суборенду без згоди орендодавця; заборгованість зі сплати орендної плати протягом 3 місяців підряд і більше протягом дії договору; невикористання об`єкта оренди, якщо таке невикористання створило загрозу його пошкодженню чи знищенню.

У матеріалах справи немає жодного акта органу місцевого самоврядування у розумінні Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова, яким би позитивно було вирішено питання про продовження договору оренди з відповідачем. Як зазначалося вище, рішення комісії не можуть трактуватися як такі.

В свою чергу, орендодавець у встановленому порядку прийняв рішення про відхилення відповідних заяв орендаря, що випливає зі змісту листа УКВ ДЕР ЛМР за №2302-3169 від 03.07.2019, підписаного уповноваженою посадовою особою начальником управління. Вказаний лист був одержаний орендарем, оскільки він покликається на нього у своїй зустрічній позовній заяві.

Відповідне рішення УКВ ДЕР ЛМР у формі листа за №2302-3169 від 03.07.2019 не було оскаржене ТзОВ «ЛІМ-Ігор».

В матеріалах даної справи відсутні докази, які б свідчили про подальші звернення ТзОВ «ЛІМ-Ігор» до УКВ ДЕР ЛМР зі спірного питання чи про існування подальших рішень орендодавця з приводу спірних договірних відносин (окрім повідомлення за №2302-вих-9617 від 11.02.2020 про припинення договірних відносин).

З огляду на вищенаведене, колегія суддів констатує факт відсутності суперечливої поведінки органу місцевого самоврядування у спірних правовідносинах та спростовує покликання суду першої інстанції на порушення органом місцевого самоврядування принципу законних очікувань у розумінні ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини i основоположних свобод та практики Європейського Суду з прав людини.

З огляду на це, суд апеляційної інстанції також відхиляє покликання місцевого господарського суду на рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 №7-рп/2009 у якому зазначено про те, що органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення.

Відповідно до ст. 27 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Вищенаведене у своїй сукупності, на переконання колегії суддів, свідчить про наявність підстав для задоволення первісного позову та відсутність підстав для задоволення зустрічного.

Стосовно покликання ТзОВ «ЛІМ-Ігор» на здійснення ним невід`ємних поліпшень об`єкта оренди у період з 25 січня 2000 року по лютий 2019 року, вартість яких становить 2772928,80 грн. (висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи від 15.11.2020 за №50/20), колегія суддів зазначає таке:

Частиною 2 статті 27 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» було передбачено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Таким чином, орендар вправі захистити свої права, пов`язані із здійсненням ним відповідних невід`ємних поліпшень у порядку, встановленому вказаною нормою.

Відповідно до ч.1 ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ч.3 ст.13 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

З огляду на наведене, оскаржуване рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню у зв`язку з неправильним застосуванням норм матеріального права.

У зв`язку із скасуванням рішення місцевого господарського суду, судові витрати за розгляд справи в судах першої та апеляційної інстанцій, відповідно до положень ст. 129 ГПК України, підлягають покладенню на ТзОВ «ЛІМ-Ігор».

Керуючись ст. 129, 269, 275, 277, 282, 284 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради задоволити.

Рішення Господарського суду Львівської області від 24.12.2020 у справі №914/572/20 скасувати.

Первісний позов задоволити. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю ЛІМ-Ігор (79052, м. Львів, вул. Низинна, 2, ідентифікаційний код 20818085) звільнити шляхом виселення та повернути Управлінню комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м.Львів, пл. Галицька, 15, ідентифікаційний код 25558625) нежитлові приміщення загальною площею 1342,6 кв.м., що знаходяться за адресою: м.Львів, вул. Роксоляни, 24.

В задоволенні зустрічного позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю ЛІМ-Ігор (79052, м.Львів, вул. Низинна, 2, ідентифікаційний код 20818085) на користь Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м.Львів, пл. Галицька, 15, ідентифікаційний код 25558625) 2102 грн. судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції та 6306 грн. судового збору за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

Господарському суду Львівської області видати наказ на виконання даної постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20-ти днів згідно статтей 287, 288 ГПК України.

Справу повернути в Господарський суд Львівської області.

Повний текст постанови складено 02.06.2021.

Головуюча суддя Г.В. Орищин

суддя Н.А. Галушко

суддя М.Б. Желік