Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

18.05.2021 м. Івано-ФранківськСправа № 909/286/19

Господарський суд Івано-Франківської області у складі:

судді Рочняк О.В.

секретар судового засідання Михайлюк А.С.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Надвірнянської міської ради

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК"

про розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010 та виселення із займаного приміщення

За участю представників:

від позивача: Дем"янчук Ярослав Богданович;

від відповідача: Контур Христина Василівна

ВСТАНОВИВ: Надвірнянська міська рада звернулася до Господарського суду Івано-Франківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" про розірвання з 01.04.2019 договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010 та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" із орендованого цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна.

Згідно з рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 29.07.2019, суд частково задовольнив позов Надвірнянської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" про розірвання з 01.04.2019 договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, який укладений між Надвірнянською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" із орендованого цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна; розірвав договір оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, який укладений між Надвірнянською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК"; відмовив у задоволенні позову в частині розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, який укладений між Надвірнянською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК", з 01.04.2019 та у виселенні Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" із орендованого цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна.

На виконання рішення суду від 29.07.2019 видано накази від 02.09.2019.

Згідно постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.10.2019, рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 29.07.2019 скасовано в частині відмови в задоволенні позову щодо виселення відповідача з орендованого приміщення; прийнято в цій частині нове рішення, яким позов задоволено та постановлено виселити Товариство з обмеженою відповідальністю Струмок з орендованого цілісного майнового комплексу опалювальної котельні. В решті рішення залишено без змін.

08.11.2019 Господарським судом Івано-Франківської області видано накази на виконання постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.10.2019.

Відповідно до ухвали Господарського суду Івано-Франківської області від 04.12.2019, суд частково задовольнив заяву ТОВ "СТРУМОК" від 05.11.2019 № 283/11-19 (вх.№22188/19 від 11.11.2019) про відстрочку виконання судового рішення; відстрочив виконання постанови Західного апеляційного господарського суду від 21.10.2019 в частині виселення Товариства з обмеженою відповідальністю Струмок з орендованого цілісного майнового комплексу опалювальної котельні, що знаходиться по вул. Княгині Ольги, 9 в м. Надвірна, Івано-Франківська область, до закінчення опалювального сезону 2019-2020 року; відмовив в частині надання відстрочки виконання судового рішення на 6 місяців.

Згідно з постановою Верховного суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 10.02.2020, суд постановив касаційну скаргу ТОВ "Струмок" задовольнити частково; постанову Західного апеляційного господарського суду від 21.10.2019 та рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 29.07.2019 у справі №909/286/19 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Івано-Франківської області.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 05.05.2020 справу передано на новий розгляд судді Рочняк О.В.

Відповідно до ухвали Господарського суду Івано-Франківської області від 12.05.2020 суд прийняв справу до розгляду, постановив здійснювати розгляд справи зі стадії підготовчого провадження, підготовче засідання призначив на 04.06.2020.

04.06.2020 від позивача - Надвірнянської міської ради надійшла заява №298/04-22/09 від 01.06.2020 (вх.№7848/20) про зміну підстав позову у даній справі, у якій позивач просить суд змінити підстави позову у справі, виклавши позовну вимогу Надвірнянської міської ради до ТОВ "Струмок" наступного змісту: постановити рішення, яким виселити ТОВ "Струмок" із цілісного майнового комплексу котельні по вул.Княгині Ольги, 9 у м.Надвірна Івано-Франківської області згідно договору оренди від 16.08.2010.

В підготовчому засіданні 04.06.2020 суд задовольнив клопотання представника відповідача про відкладення підготовчого засідання задля ознайомлення з поданою позивачем заявою для надання пояснень щодо вимог заяви та постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про відкладення підготовчого засідання на 02.07.2020, про що представники сторін повідомлені під розписку.

За наслідками розгляду у підготовчому засіданні 02.07.2020 заяви Надвірнянської міської ради про зміну підстави позову, після заслуховування думки представників сторін, дослідження заяви та матеріалів справи, суд постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про відмову у задоволенні вказаної заяви, мотивуючи тим, що в даному випадку позивач фактично змінює як предмет позову, виключаючи одну позовну вимогу, так і його підставу, що суперечить вимогам ч.3 ст.46 ГПК України.

При цьому, судом роз"яснено представникам сторін, що дана ухвала не підпадає під перелік ухвал, визначених ст.255 ГПК України, які можуть бути оскаржені окремо від рішення суду, а відтак, може бути оскаржена шляхом включення заперечення до апеляційної скарги на рішення суду.

Також, у підготовчому засіданні 02.07.2020 суд постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про відкладення підготовчого засідання на 15.07.2020, про що представники сторін повідомлені під розписку.

02.07.2020 до відділу документального забезпечення, канцелярії суду від ТОВ "Струмок" надійшла зустрічна позовна заява №68066-07/20 від 01.07.2020 (вх.№9242/20 від 02.07.2020) до відповідача - Надвірнянської міської ради про визнання дійсною додаткової угоди №3 від 10.11.2016 до договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул.Княгині Ольги, 9 у м.Надвірна від 16.08.2010 у справі за позовом Надвірнянської міської ради до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" про розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу котельні та виселення із займаного приміщення.

Згідно з ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 08.07.2020, суд повернув зустрічну позовну заяву ТОВ "Струмок" №68066-07/20 від 01.07.2020 (вх.№9242/20 від 02.07.2020) заявнику.

13.07.2020 від позивача надійшла заява №400/04-22/09 від 08.07.2020 (вх.№9986/20) про зміну підстави позову у даній справі.

14.07.2020 від позивача електронною поштою з ЕЦП надійшла заява № 411/04-22/09 від 13.07.2020 (вх.№8847/20), в якій позивач просить суд застосувати процедуру щодо можливості врегулювання даного спору за участю судді відповідно до ст.ст. 186-190 ГПК України.

В підготовчому засіданні 15.07.2020 суд задовольнив клопотання представника відповідача про відкладення підготовчого засідання з метою ознайомлення з поданою позивачем заявою про зміну підстав позову та заявою про врегулювання спору за участю судді для надання пояснень та постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про відкладення підготовчого засідання на 23.07.2020, про що представники сторін повідомлені під розписку.

23.07.2020 від представника відповідача - ТОВ "Струмок" електронною поштою з ЕЦП, надійшло клопотання №101-07/20 від 22.07.2020 (вх.№9206/20) про відкладення судового засідання, у зв"язку з неможливістю представника прибути у судове засідання, призначене на 23.07.2020 та заява, сформована в системі "Електронний суд", про доступ до електронної справи № 909/286/19 в підсистемі "Електронний суд" (вх.№9208/20).

Представник позивача в засіданні заяву №400/04-22/09 від 08.07.2020 (вх.№9986/20 від13.07.2020) про зміну підстав позову у даній справі, підтримав.

Відповідач заперечень щодо заяви про зміну підстав позову суду не надав.

Згідно з ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 23.07.2020, суд постановив в задоволенні клопотання представника відповідача ТОВ "Струмок" №101-07/20 від 22.07.2020 (вх.№9206/20 від 23.07.2020) відмовити; прийняти заяву позивача №400/04-22/09 від 08.07.2020 (вх.№9986/20 від 13.07.2020) про зміну підстави позову по справі №909/286/19; встановив сторонам строк для надання відзиву на позов, відповіді на відзив та заперечення на відзив з врахуванням заяви про зміну підстави позову; підготовче засідання відклав на 19.08.2020.

17.08.2020 від позивача надійшла заява №474/04-22/09 від 12.08.2020 (вх.№10565/20) про врегулювання спору за участю судді.

18.08.2020 від відповідача - ТОВ "Струмок" надійшло клопотання №369/08-20 від 17.08.2020 (вх.№12133/20) про зупинення провадження у справі та 19.08.2020 надійшов відзив на позов (з врахуванням заяви про зміну підстав позову) №370/08-20 від 19.08.2020 (вх.№10658/20).

В підготовчому засіданні 19.08.2020 суд задовольнив клопотання представника позивача про відкладення підготовчого засідання з метою ознайомлення з поданою відповідачем заявою про зупинення провадження у справі для надання пояснень та постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про оголошення перерви в підготовчому засіданні на 27.08.2020, про що представники сторін повідомлені під розписку.

27.08.2020 від позивача надійшло заперечення на клопотання відповідача про зупинення провадження по справі №515/04-22/09 від 26.08.2020 (вх.№10944/20). В обґрунтування заперечення позивач посилається на те, що клопотання відповідача про зупинення провадження у справі є необґрунтованим та поданого виключно для затягування розгляду справи.

Згідно з ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 27.08.2020, суд відмовив в задоволенні заяви Надвірнянської міської ради №474/04-22/09 від 12.08.2020 (вх.№10565/20 від 17.08.2020) про врегулювання спору за участю судді; клопотання ТОВ "Струмок" №369/08-20 від 17.08.2020 (вх.№12133/20 від 18.08.2020) задовольнив та зупинив провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням Господарського суду Івано-Франківської області у справі №909/609/20.

Відповідно до постанови Західного апеляційного Господарського суду від 07.12.2020, суд постановив ухвалу Господарського суду Івано-Франківської області від 27 серпня 2020 року в частині задоволення клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" (вх.№12133 від 18.08.2020) і зупинення провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням Господарського суду Івано-Франківської області у справі №909/609/20 скасувати; у задоволенні клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" про зупинення провадження у справі (вх.№12133 від 18.08.2020) відмовити; справу направити до Господарського суду Івано-Франківської області для продовження розгляду.

14.12.2020 матеріали справи №909/286/19 повернулися до Господарського суду Івано-Франківської області.

Згідно з ухвалою Господарського суду Івано-Франківської області від 24.12.2020, суд постановив провадження у справі поновити, призначити підготовче засідання на 28.01.2020.

28.12.2021 суд задовольнив клопотання представників сторін та постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про відкладення підготовчого засідання на 11.02.2021, про час та дату судового засідання учасники судового процесу повідомлені ухвалою.

За результатами підготовчого засідання 11.02.2021 суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 15.03.2021, про що постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання. Представників сторін про час та дату судового засідання повідомлено під розписку.

12.02.2021 від позивача надійшло клопотання №143/04-22/09 від 11.02.2021 (вх.№2292/21) про приєднання до матеріалів справи копій листів Надвірнянської міської ради, адресованих ТОВ "Струмок" з доказами їх направлення відповідачу.

Судове засідання, призначене на 15.03.2021, враховуючи рішення Державної комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій від 23.02.2021 про запровадження з 26 лютого 2021 року в Івано-Франківській області червоного рівня епідемічної небезпеки та розпорядження голови Господарського суду Івано-Франківської області розпорядження № 5/г від 02.03.2021, відкладено на 14.04.2021.

В судовому засіданні 14.04.2021 суд заслухав вступне слово сторін, з"ясував обставини справи, дослідив докази, після чого постановив ухвалу, яку занесено до протоколу судового засідання, про оголошення перерви в судовому засіданні до 18.05.2021, про що учасники судового процесу повідомлені під розписку.

В судовому засіданні 18.05.2021 учасники справи виступили в судових дебатах, після закінчення яких, суд вийшов до нарадчої кімнати для ухвалення рішення суду, оголосивши орієнтовний час його оголошення.

Після виходу з нарадчої кімнати суд оголосив вступну та резолютивну частини рішення.

ПОЗИЦІЇ СТОРІН

Позиція позивача: Позовна заява з урахуванням заяви про зміну підстав позову.

Заявлені позовні вимоги мотивовані тим, що додаткові угоди до договору оренди ЦМК котельні від 16.08.2010 №2 від 30.12.2011 та №3 від 10.11.2016 укладені на термін три роки і більше, нотаріально не посвідчені, сторонами не досягнуто згоди про нотаріальне посвідчення цих угод, а також сторонами не проведена їх державна реєстрація, ці додаткові угод до договору оренди ЦМК згідно норм цивільного законодавства вважаються неукладеними. Таким чином, відповідач використовує комунальне нерухоме майно Надвірнянської міської ради без належних правових підстав та зобов"язаний повернути позивачу безпідставно набуте майно в натурі. Позовні вимоги обґрунтовує приписами ст.ст.210, 387, 640, 794, 1212, 1213 ЦК України.

Позиція відповідача: відзив на позов від 16.04.2019 (вх. №6915/19 від 19.04.2019) з урахуванням відзиву на заяву про зміну підстав позову.

Позов не визнає, просить в його задоволенні відмовити.

Вказує, що ВС у постанові від 10.02.2020 у даній справі не встановив та не вважає доведеними обставини щодо недійсності угоди №2 від 30.12.2011 та додаткової угоди №3 від 10.11.2016 до договору оренди ЦМК котельні від 16.08.2010, а зазначає, що суди першої та апеляційної інстанції не звернули уваги та не надали відповідної оцінки на предмет дотримання порядку набрання додаткової угоди чинності виходячи з вимог ст.793 ЦК України; Договір оренди ЦМК котельні від 16.08.2010, укладений між сторонами, відповідає нормам Закону України "Про особливості передачі в оренду чи концесію об"єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності", який є спеціальним законом, оскільки укладений всього на 4 місяці, а відповідно не підлягав нотаріальному посвідченню. Зміна або розірвання договору вчиняється у тій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Міська рада ухилялася від нотаріального посвідчення додаткової угоди №3 від 10.11.2016 до договору оренди ЦМК від 16.08.2010, проте зобов"язувала ТОВ "Струмок" забезпечувати протягом опалювальних сезонів споживачів міста послугами теплопостачання.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, всебічно і повно з`ясувавши всі обставини, на яких ґрунтуються вимоги та заперечення сторін, давши оцінку доказам у відповідності до ст.86 Господарського процесуального кодексу України, які мають значення для справи, суд встановив таке.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ

16.08.2010 між Надвірнянською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Струмок" (орендар) укладено договір оренди цілісного майнового комплексу котельні на вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення Надвірнянської міської ради №3277-47/2010 від 08.07.2010 "Про надання в оренду цілісного майнового комплексу опалювальної котельні на вул. Княгині Ольги, 9 ТОВ "Струмок" передає, а орендар приймає в строкове платне користування цілісний майновий комплекс опалювальної котельні, що знаходиться за вказаною адресою для надання послуг теплопостачання споживачам центральної частини міста Надвірна.

Згідно з пунктом 2.1 договору об`єктом оренди є цілісний майновий комплекс опалювальної котельні загальною площею 1022,3 м (приміщення котельні 1013,6 м, приміщення насосної 8,7 м) на вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна, з котельним обладнанням і теплотрасами.

Відповідно до пункту 4.1 договору орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої рішенням XVI сесії Надвірнянської міської ради від 30.05.2000 "Про затвердження Методики розрахунку орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Надвірна" (зі змінами) та рішення Надвірнянської міської ради №3277-47/2010 від 08.07.2010 "Про надання в оренду цілісного майнового комплексу опалювальної котельні по вул. Княгині Ольги, 9 ТОВ "Струмок" і становить за перший місяць оренди 8 388 грн з ПДВ. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України.

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Орендна плата перераховується на рахунок орендодавця щомісячно до 10 числа кожного місяця, незалежно від результатів господарської діяльності орендаря (пункти 4.2, 4.3 договору).

Згідно з пунктами 5.2, 5.3 договору орендар зобов`язався своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату орендодавцю, а також щомісячно до 15 числа надавати орендодавцеві інформацію про перерахування орендної плати (копію платіжного доручення з відміткою банку, що обслуговує орендаря).

У пункті 8.3 договору сторонами погоджено, що орендодавець має право при несплаті орендарем орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу, порушити питання про дострокове розірвання цього договору та примусове виселення орендаря.

Відповідно до пункту 9.7 договору при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.

Пунктом 10.6 договору визначено, що в разі закінчення строку дії договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт оренди орендодавцю у стані, в якому перебував об`єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням усіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору.

Договір укладено на термін з 16.08.2010 до 31.12.2010 включно з можливістю наступної пролонгації на таких самих умовах на наступний опалювальний період, з урахуванням змін у бюджетному законодавстві та законодавстві про оренду державного та комунального майна, на дату продовження цього договору (пункти 12.1, 12.4.).

Згідно з розрахунком орендної плати за оренду цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010 орендна плата за перший місяць оренди (серпень 2010) становить 8 388 грн у тому числі ПДВ. Розмір місячної орендної плати за наступні місяці оренди розраховується за формулою:

Опл.міс. = Опл.попр. х Іпот, де

Опл.міс. місячний розмір орендної плати за оренду ЦМК, грн,

Опл.попр. місячний розмір орендної плати за попередній місяць, грн,

Іпот. індекс інфляції за поточний місяць.

Об`єкт оренди передано орендарю (відповідачу) за актом приймання-передачі цілісного майнового комплексу котельні на вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010.

31.12.2010 сторонами укладено додаткову угоду №1 до договору оренди, якою продовжили строк дії договору на один рік: з 01.01.2011 до 31.12.2011.

Цією додатковою угодою сторони погодили, що орендна плата за користування об`єктом оренди, відповідно до рішення Надвірнянської міської ради від 23.12.2010 року №35-3/2010, становить 40% від розрахункового розміру орендної плати, а саме: 3 508 грн (в тому числі ПДВ) за перший місяць оренди (січень 2011 року) з врахуванням індексу інфляції за грудень 2010 року. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

30.12.2011 між сторонами укладено додаткову угоду №2 до договору оренди, в якій вони погодили продовження дії договору з 01.01.2012 до 31.12.2014 (строком на 3 роки).

10.11.2016 сторони уклали додаткову угоду №3 до договору оренди, за умовами якої сторони домовились про продовження дії договору оренди з 01.01.2015 до 30.04.2018 (строком на 3 роки 4 місяці).

У додатковій угоді № 3 сторони погодили, що орендна плата, згідно з рішенням Надвірнянської міської ради від 26.02.2015 №2069-48/2015, становить 8 388 грн (у т. ч. ПДВ) за перший місяць оренди січень 2015 року. При цьому, орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Також додатковою угодою №3 сторони погодили, що з 01.11.2016 орендна плата збільшується та становить 26 794,50 грн (в т.ч. ПДВ) за перший місяць оренди листопад 2016 року. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць. Розрахунок орендної плати є невід`ємною частиною договору.

Між сторонами існував спір з приводу укладення додаткової угоди №4 від 12.03.2018 до договору оренди. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 19.12.2018 у справі №909/755/18, яке набрало законної сили, відмовлено в задоволенні позову Надвірнянської міської ради до ТОВ "Струмок" про внесення змін до договору, шляхом визнання укладеною з 12.03.2018 року додаткової угоди №4 від 12.03.2018 в редакції позивача. Одночасно у вказаному рішенні суд встановив, що договір оренди пролонговано.

Після вирішення справи №909/755/18 позивач супровідним листом від 25.04.2019 №321/04-14/09 направив відповідачу акти приймання-передачі наданих послуг (перерахунок) за квітень грудень 2018 року та січень березень 2019 року, в яких визначив орендну плату відповідно до умов додаткової угоди №3 від 10.11.2016. В листі від 11.06.2019 №333/06-19 відповідач вказує, що отримав ці документи 26.04.2019.

Як вбачається з реєстру нарахованої та несплаченої орендної плати ТОВ "Струмок" за користування ЦМК котельні згідно договору оренди від 16.08.2010 за період з 01.01.2018 по 25.03.2019, відповідач за січень та лютий 2018 року оплатив орендну плату у повному обсязі 24.04.2018. За період з квітня 2018 року по березень 2019 року сплачував орендну плату у розмірі по 8000 грн починаючи такі сплати з 19.10.2018. Вищенаведене підтверджується також наявними в матеріалах справи виписками по рахунках позивача та не заперечується сторонами.

Матеріали справи містять копії листів Надвірнянської міської ради, адресованих ТОВ "Струмок" від 03.08.2020, 02.09.2020, 16.12.2020, 05.01.2021, 02.02.2021, з яких вбачається, що міська рада не має наміру і не буде продовжувати із ТОВ "Струмок" дію договору оренди ЦМК котельні від 16.08.2010.

НОРМИ ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД ТА МОТИВИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ

Предметом спору у справі є розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу та виселення із нього орендаря.

Згідно зі статтями 11, 509 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення цивільних прав і обов`язків (зобов`язань), які мають виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, договору (стаття 526 Цивільного Кодексу України), а одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускаються (стаття 525 Цивільного кодексу України).

Частиною першою статті 283 Господарського кодексу України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Аналогічна норма закріплена й у частині першій статті 759 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Частиною третьою статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що орендар зобов`язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Статтею 785 Цивільного кодексу України унормовано, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (частина перша). Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення (частина друга).

Відповідно до приписів статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом). Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Пунктом першим частини першої статті 611 вказаного Кодексу встановлено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Частиною третьою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Згідно із частиною першою статті 27 наведеного Закону, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Судом встановлено, що умовами пунктів 8.3 та 9.7 договору оренди передбачені випадки, з настанням яких договір може бути розірваний достроково, а саме у разі неналежного виконання стороною умов договору чи несплати орендарем орендної плати.

Отже, для встановлення обставин щодо порушення орендарем договору в частині сплати орендних платежів та встановлення розміру заборгованості необхідно дослідити розмір орендної плати, погоджений у договорі.

Судом встановлено, що договір оренди нерухомого майна від 16.08.2010 укладено строком на 1 рік, пролонговано додатковими угодами №1, №2, №3 та змінено розмір орендної плати.

Додатковою угодою №2 від 30.12.2011 сторони погодили продовження дії договору з 01.01.2012 до 31.12.2014 (строком на 3 роки).

Додатковою угодою від 10.11.2016 №3 сторони продовжили дію договору з 01.01.2015 до 30.04.2018 (строком на 3 роки 4 місяці), розмір орендної плати сторонами визначено з 01.01.2015 у розмірі 8 388 грн з ПДВ за перший місяць оренди (січень 2015 року), а з 01.11.2016 у розмірі 26 794,50 грн з ПДВ за перший місяць оренди (листопад 2016). За кожний наступний місяць орендна плата визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

Відповідно до частини першої статті 209 Цивільного кодексу України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Приписами статті 793 Цивільного кодексу України (у редакції, чинній на дату укладення додаткової угоди № 3) передбачено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Частиною першою статті 220 Цивільного кодексу України визначено, що у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

За приписами ч.2 вищевказаної статті, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Матеріали справи не містять доказів в підтвердження того, що одна із сторін договору (Надвірнянська міська рада чи ТОВ "Струмок") ухилилася від нотаріального посвідчення додаткової угоди №2 від 30.12.2011 до договору оренди нерухомого майна від 16.08.2010, укладеної строком на 3 роки та додаткової угоди №3 від 10.11.2016 договору оренди нерухомого майна від 16.08.2010, укладеної строком на 3 роки чотири місяці.

До того ж, рішенням Господарського суду Івано-Франківської області у справі №909/609/20 від 11.11.2020, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 17.05.2021, відмовлено у задоволенні позову ТОВ "Струмок" до Надвірнянської міської ради про визнання дійсною Додаткової угоди №3 від 10.11.2016 до Договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, укладеною між Надвірнянською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК".

Враховуючи викладене, додаткові угоди №2 від 30.12.2011 та №3 від 10.11.2016, укладені між ТОВ "Струмок" та Надвірнянською міською радою виходячи із приписів статті 793 Цивільного кодексу України у відповідності до ст.220 Цивільного Кодексу України є нікчемними, тобто недійсними в силу закону.

Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, викладеної в постанові від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17 визнання нікчемного правочину недійсним за вимогою його сторони не є належним способом захисту прав, оскільки не призведе до реального відновлення порушених прав позивача, адже нікчемний правочин є недійсним у силу закону.

Відповідно до положень частини 1 статті 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється (ч.2 ст.236 ЦК України).

Постановою Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 №11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» звернуто увагу господарських судів на те, що якщо зі змісту господарського договору випливає, що зобов`язання за цим договором може бути припинено лише на майбутнє, оскільки неможливо повернути усе одержане за ним (наприклад, вже здійснене користування за договором майнового найму (оренди), користування електроенергією, спожиті послуги, зберігання, здійснене за відповідним договором, тощо), то господарський суд одночасно з визнанням господарського договору недійсним (за наявності підстав для цього) зазначає в резолютивній частині рішення, що зобов`язання за договором припиняється лише на майбутнє.

При цьому слід враховувати, що зобов`язання припиняються на майбутнє не на підставі відповідної вказівки в рішенні суду, а в силу закону, тому при визнанні недійсним правочину (господарського договору) зобов`язання його сторін припиняються на майбутнє з моменту набрання чинності рішення суду про визнання правочину (договору) недійсним, хоча б у судовому рішенні й не було зазначено про таке припинення.

Якщо господарське зобов`язання припиняється лише на майбутнє, господарським судам слід виходити з того, що у відповідних випадках і неможливості повернення одержаного за зобов`язанням у натурі правові наслідки такої недійсності визначаються відповідно до статті 216 ЦК України та частини другої статті 208 ГК України.

Згідно з частиною 1 статті 216 Цивільного кодексу України нікчемний (недійсний) правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

За змістом частини 2 статті 208 Господарського кодексу України також передбачено, що у разі визнання недійсним зобов`язання кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні все одержане за зобов`язанням, а за неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість грошима, якщо інші наслідки недійсності зобов`язання не передбачені законом.

З огляду на вищевказане, та можливість припинення зобов"язання за договором оренди виключно на майбутнє, суд дійшов висновку, що орендна плата за користування приміщенням ЦМК котельні за спірний період повинна сплачуватися у розмірі, встановленому додатковою угодою №3 від 10.11.2016.

Відповідно до ч.3 ст.291 ГК України на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму.

Частиною 3 ст.26 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

У п.9.7 Договору оренди сторони погодили, що при невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України, договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.

Поряд з тим, у п.8.3 Договору сторонами погоджено, що орендодавець має право, при несплаті орендарем орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу, порушити питання про дострокове розірвання цього договору та примусове виселення орендаря.

У ч.1 ст.2 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі (ч.ч.1-3 ст.19 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»).

У п.4.3 Договору оренди сторони погодили, що орендна плата перераховується на рахунок орендодавця щомісячно до 10 числа кожного місяця, незалежно від результатів господарської діяльності орендаря.

Відповідно до ч.1 ст.530 ГПК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Частиною 1 ст.21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін.

Судом встановлено, що сторонами у додатковій угоді №3 від 10.11.2016 до договору оренди, яка підписана представниками обох сторін, погоджено наступний розмір орендної плати:

- з січня 2015 року по жовтень 2016 року 8388 грн (за перший місяць), за наступні місяці з урахуванням індексації;

- з листопада 2016 року по квітень 2018 року 26 794 грн 50 коп. (за перший місяць), за наступні місяці з урахуванням індексації.

Тому, за квітень 2018 року з урахуванням індексації (100.8%) розмір орендної плати становив 32 073 грн 44 коп., яку відповідач повинен був сплатити до 10 травня 2018 року (п.4.3 договору оренди).

Як вбачається з виписки по рахунку позивача відповідач сплатив орендну плату за квітень 2018 року лише 19 жовтня 2018 року та не в повному розмірі лише 8000 грн. (замість 32 073 грн 44 коп.).

У п.8.3 Договору сторонами погоджено, що орендодавець має право, при несплаті орендарем орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу, порушити питання про дострокове розірвання цього договору та примусове виселення орендаря.

Наведене вже слугує самостійною підставою для розірвання договору оренди на вимогу орендодавця, у зв`язку з порушенням орендарем умов договору щодо сплати орендної плати. А саме: несплати орендарем орендної плати протягом більше ніж три місяці з дня закінчення строку платежу (10 травня 2018 року) та сплата такої не у повному обсязі.

Як вбачається з виписки по рахунку позивача відповідач сплатив частково орендну плату в розмірі по 8 000 грн за травень, червень 2018 року лише 22 та 23 жовтня 2018 року відповідно.

Порушення орендарем обов`язку щодо сплати орендної плати за договором оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 в м. Надвірна від 16 серпня 2010 року встановлено також і судовими рішеннями у справі №909/711/15 (щодо стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати за період з січня по травень 2015 року в розмірі 34 391,31 грн.) та у справі №909/935/17 (щодо стягнення з орендаря заборгованості з орендної плати в повному обсязі за липень та серпень 2017 року в розмірі 58 447, 31 грн.).

Вказане також свідчить про систематичне порушення орендарем умов договору в частині сплати орендної плати.

Частиною 3 ст.26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що договір оренди може бути достроково розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Відповідно до ч.2 ст. 651 Цивільного Кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

В цьому випадку, Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а не як зазначає відповідач - Закон України "Про особливості передачі в оренду чи концесію об"єктів у сферах теплопостачання, водопостачання та водовідведення, що перебувають у комунальній власності", є спеціальним законом, який слід застосовувати у спірних правовідносинах, зокрема ст.26 вказаного Закону, поряд з тим, сторони погодили умови договору оренди, серед яких і підстава, що надає право орендодавцю порушити питання про дострокове розірвання договору та примусове виселення орендаря (п.8.3 Договору).

Судом встановлено, що у даному випадку має місце факт істотного порушення відповідачем умов договору щодо порядку та розміру сплати орендної плати, адже позивач, як орендодавець позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору оренди, а саме: вчасного (у визначений в договорі строк) отримання орендної плати та в розмірі, встановленому в договорі.

Статтею 73 ГПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків.

Згідно з ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (ч.1 ст.86 ГПК України).

Враховуючи встановлені судом обставини щодо порушення сплати орендної плати, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд дійшов висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010 року, який укладений між Надвірнянською міською радою та ТзОВ «Струмок», оскільки договір оренди цілісного майнового комплексу котельні на вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010 та додаткової угоди №1 від 31.12.2010 є діючим з урахуванням п.12.2. договору.

Водночас, правові підстави для розірвання договору оренди саме з 01 квітня 2019 року відсутні, оскільки відповідно до ч.5 ст.188 ГК України договір вважається розірваним з дня набрання чинності рішенням суду.

Щодо позовної вимоги Надвірнянської міської ради про виселення відповідача з орендованого цілісного майнового комплексу котельні.

Відповідно до ч.1 ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Згідно з ч.1 ст.27 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

У п.8.3 договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16 серпня 2010 року сторони погодили, що орендодавець має право, при несплаті орендарем орендної плати протягом трьох місяців з дня закінчення строку платежу, порушити питання про дострокове розірвання цього договору та примусове виселення орендаря.

З огляду на встановлені судом обставини щодо порушення зобов`язання щодо сплати орендної плати, що слугує підставою для розірвання договору оренди, а відтак і повернення об`єкта оренди орендодавцю, шляхом примусового виселення (з урахуванням п.8.3 Договору оренди) позовна вимога позивача про виселення, як спосіб повернення орендованого майна, яка є похідною від вимоги про розірвання договору оренди є обґрунтованою та належить до задоволення.

Можливість одночасного задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди та виселення орендаря з орендованого приміщення також підтверджується і судовою практикою (постанови Верховного Суду від 03 жовтня 2018 року у справі №916/2610/17 та від 11 жовтня 2018 року у справі №910/20767/17).

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Трофимчук проти України").

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір покладається на відповідача.

Керуючись ст. 2, 86, 129, 145, 233, 236-238, 240, 241, 256, суд

УХВАЛИВ:

позов задовольнити частково.

Розірвати договір оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, який укладений між Надвірнянською міською радою (вул. Мазепи, 29, м. Надвірна, 78405, ідентифікаційний код 04054257) та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" (вул. Княгині Ольги, 3, м. Надвірна, 78405, ідентифікаційний код 22172121).

Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" із орендованого цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна.

Відмовити в задоволенні позову в частині розірвання договору оренди цілісного майнового комплексу котельні по вул. Княгині Ольги, 9 у м. Надвірна від 16.08.2010, який укладений між Надвірнянською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" з 01.04.2019.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "СТРУМОК" (вул. Княгині Ольги, 3, м. Надвірна, 78405, ідентифікаційний код 22172121) на користь Надвірнянської міської ради (вул. Мазепи, 29, м. Надвірна, 78405, ідентифікаційний код 04054257) 3842 (три тисячі вісімсот сорок дві) гривні 00 коп. судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду шляхом подання апеляційної скарги протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 01.06.2021

Суддя О.В. Рочняк