ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" травня 2021 р.м. ХарківСправа № 922/1428/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Калініченко Н.В.

секретар судового засідання П"ятак А.С.

за участю представників учасників справи:

позивача Бондаренко Я.О., адвокат, ордер серія АН № 1034791 від 11 травня 2021 р.

відповідача Золіна П.І., самопредставництво

3-я особа не з`явився

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження справу

за позовом Приватної фірми "Гамма-55", місто Харків

до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях, місто Харків

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача - Державне підприємство "УкрНТЦ "Енергосталь", місто Харків

про визнання додаткової угоди укладеної,-

здійснюється фіксування судового процесу технічними засобами - програмно апаратним комплексом "Діловодство суду", серійний номер диска CD-R 922/1428/21.

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Приватна фірма "Гамма-55", звернувся із позовом до відповідача, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях, про визнання додаткової угоди до договору оренди № 472-Н від 01 листопада 2001 року укладеної в редакції, визначеній позивачем в прохальній частині позовної заяви.

23 квітня 2021 року, ухвалою господарського суду Харківської області, прийнято позовну заяву Приватної фірми "Гамма-55" до розгляду та відкрито провадження у справі № 922/1428/21. Розгляд справи № 922/1428/21 ухвалено здійснювати в порядку спрощеного позовного провадження із повідомленням (викликом) учасників справи. Призначено перше судове засідання у справі 922/1428/21 на 17 травня 2021 року. Залучено в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - Державне підприємство "УкрНТЦ "Енергосталь". 12 травня 2021 року від третьої особи надійшли пояснення (вх. № 10787). Крім того, 14 травня 2021 року через канцелярію суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 11023).

17 травня 2021 року суд розпочав розгляд справи по суті, протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 17 травня 2021 року прийнято до розгляду відзив та пояснення третьої особи із їх долученням до матеріалів справи. Представник позивача повністю підтримав позовні вимоги, просив суд їх задовольнити з підстав, викладених в позовній заяві. Представник відповідача заперечив проти задоволення позовних вимог. Представник третьої особи в засідання суду явку свого представника не забезпечив, клопотанням (вх. № 11018 від 14 травня 2021 року), яке долучено до матеріалів справи протокольною ухвалою від 17 травня 2021 року, просив суд розгляд справи здійснювати за відсутністю представника третьої особи та яке було задоволено судом. 17 травня 2021 року судом оголошено перерву до 25 травня 2021 року. Після перерви 25 травня 2021 року розгляд справи було продовжено. 25 травня 2021 року у судовому засіданні, відповідно до статті 240 Господарського процесуального кодексу України, судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників учасників справи, з`ясувавши обставини справи та дослідивши подані суду докази, перевіривши відповідність доводів сторін фактичним обставинам справи, судом встановлено наступне.

01 листопада 2001 року між Регіональним відділенням фонду державного майна України по Харківській області (теперішня назва юридичної особи - Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях) (орендодавець, відповідач по справі) та Приватною фірмою "Гамма-55" (орендар, позивач у справі) укладено договір оренди № 472-Н (далі за текстом договір), за умовами якого орендодавець передає на три роки (із 01 листопада 2001 року по 01 листопада 2004 року), а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно: нежитлові приміщення (кім. №№ 22-24, 31-35, частина коридору) на першому поверсі п`яти поверхової будівлі (надалі майно), загальною площею 242,00 кв. м., розміщене за адресою місто Харків, проспект Леніна (теперішня назва проспект Науки), будинок 9, що знаходиться на балансі Державного підприємства "УкрНТЦ "Енергосталь". 01 листопада 2001 року було складено акт приймання-передачі орендованого майна, який підтверджує факт передачі майна в оренду орендарю. 01 січня 2002 року сторони домовились внести зміни до договору шляхом підписання додаткової угоди № 1 у відповідності до якої, зокрема, збільшено розмір площі предмету договору (до 280,00 кв. м.) із конкретизацією кімнат, які підлягають передачі орендарю в строкове платне користування (кім. № 22-24, 31-35, частина коридору, кім. 228). Цією ж датою складено та підписано сторонами акт приймання-передачі орендованого майна. 20 жовтня 2004 року, листом, Регіональне відділення Фонду Державного майна по Харківській області зазначило про відсутність заперечень з приводу продовження орендних відносин із орендарем до 01 листопада 2007 року, що мало своїм правовим наслідком продовження між господарюючими суб`єктами орендних правовідносин до вказаної дати. Додатковою угодою № 2 від 25 травня 2007 року учасниками договору змінено умови договору в частині, зокрема орендної плати. 26 грудня 2007 року укладено додаткову угоду № 3 в якій сторони домовились продовжити договір на 2 роки 11 місяців, тобто з 01 листопада 2007 року до 30 вересня 2010 року (включно). 21 лютого 2008 року складено і підписано додаткову угоду № 4 в якій учасники договірних правовідносин домовились збільшити площу орендованого майна до 285,3 кв., додатковою угодою № 5 від 10 липня 2008 року визначено, в тому числі, конкретний перелік індивідуального визначеного майна, яке перебуває в оренді у орендаря та сфера його застосування (з метою розміщення аптеки - кімн. № № 22, 23, 25, 26, 27,32 208,5 кв. м. частина кімн. № 24 3,0 кв. м., а з метою розміщення магазину непродовольчих товарів - кімн. № 28, 29, 30 , 31 55,00 кв. м., частина кімн. № 24 3,0 кв. м.). 20 вересня 2010 року укладено додаткову угоду № 6 за змістом якої договір продовжено на два роки, тобто з 01 жовтня 2010 року до 01 жовтня 2012 року. Укладенню цієї додаткової угоди передувало прийняття Регіональним відділенням фонду державного майна по Харківській області наказу № 1612-П про внесення змін до договору в частині продовження дії договору, шляхом укладення додаткової угоди. Надалі, учасники продовжували договірні правовідносини через укладення додаткових угод, остання із яких продовжила чинність дії договору до 01 липня 2021 року.

При цьому, бажаючи спланувати майбутню господарську діяльність, 27 грудня 2018 року позивач спрямував відповідачеві лист № 478.12 із проханням продовжити термін дії договору на двадцять років, надаючи проект додаткової угоди. Даний лист із проектом додаткової угоди були отримані відповідачем 27 грудня 2018 року, що підтверджується вхідним штемпелем відповідача про отримання поштової кореспонденції.

Як вказує позивач, на момент формування даної позовної заяви відсутні будь-які активні дії з боку відповідача щодо підписання додаткової угоди. Відповідно, вважаючи свої права порушеним, позивач звернувся за захистом своїх прав та інтересів до суду.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає наступне.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України (далі за текстом ЦК України) встановлено, що підставами виникнення прав та обов`язків, є, зокрема, договори та інші правочини. Частиною 1 статті 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статей 6, 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно з частиною 1 статті 628, статтею 629 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Частинами 1, 2, 4 статті 631 ЦК України передбачено, що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

Укладений між сторонами договір за своєю правовою природою є договором оренди, правовідносини за яким регулюються Главою 58 Цивільного кодексу України, параграфом 5 Глави 29 Господарського кодексу України та Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Зі змісту приписів статті 1, частини 2 статті 9, частини 2 статті 759, частини 3 статті 760 Цивільного кодексу України та частини 2 статті 4, частини 6 статті 283 Господарського кодексу України випливає, що Цивільним кодексом України встановлені загальні положення про найм (оренду), а особливості регулювання майнових правовідносини, які виникають між суб`єктами господарювання і пов`язані з укладенням, виконанням та припиненням договорів оренди, передбачені Господарським кодексом України. Отже, якщо останній не містить таких особливостей, то застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України.

Приписами статті 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Статтею 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (частина 1). У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ) (частина 2). Об`єктом оренди можуть бути: державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об`єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення); інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб`єктам господарювання (частина 3). Частиною 4 статті 284 Господарського кодексу України встановлено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також встановлено статтею 764 Цивільного кодексу України.

У відповідності до норм статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Частиною 1 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що істотними умовами договору оренди є, зокрема, термін, на який укладається договір оренди. Згідно зі статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін (частина 1). У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина 2). Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору (частина 3).

Відповідно до наведеної норми договір може бути пролонгованим, тобто продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором та укладеним на новий строк, користуючись переважним правом перед іншими особами на укладення цього договору.

У статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з положеннями статті 285 Господарського кодексу України орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Відповідно до частини 1 статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто, реалізацією переважного права є укладення договору оренди на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне продовження (поновлення).

Зі змісту статей 759, 763, 764 Цивільного кодексу України, частини 2 статті 291 Господарського кодексу України, частини 2 статті 17 та частини 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Частина 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Відповідна заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди.

При цьому, частиною 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Виходячи зі змісту наведених норм, слід мати на увазі, що орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін. Винятком є намір власника майна використовувати зазначене майно для власних потреб, про такий намір власник повинен попередити орендаря письмово не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Окрім того, за умовами наведених положень закону, для використання переважного права орендар повинен повідомити орендодавця про укладення договору оренди у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

Отже, законодавцем визначено два правові інститути на продовження договірних відносин з оренди нерухомого майна (пролонгація та продовження його дії). Помилково ототожнювати правовий інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той самий строк і на тих самих умовах), який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря, сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.

Зазначені правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права є можливою тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди і суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами на рівних запропонованих орендодавцем умовах договору оренди.

В даному випадку позивачем обраний інститут реалізації переважного права на продовження дії договору оренди із відповідачем.

Так, як вже було вище зазначено, із 01 листопада 2001 року між учасниками даної справи тривають орендні правовідносини пов`язані із орендної державного окремо визначеного майна. Орендар справно виконує свої обов`язки, вчасно та в повному обсязі сплачує орендні платежі, даний факт підтвердила у своїх поясненнях третя особа, протилежного відповідачем не доведено.

Матеріалами справи підтверджується, що 27 грудня 2018 року позивач повідомив відповідача листом № 478.12 про намір подальшого використання індивідуально визначеного нерухомого майна на підставі договору оренди № 472-Н від 01 січня 2001 року, у зв`язку з чим просив розглянути питання щодо продовження строку дії цього договору оренди на 20 років.

Тобто, наймач повідомив наймодавця про своє переважне право в розумний строк до закінчення строку договору найму чим відобразив своє волевиявлення на продовження правовідносини з відповідачем на умовах запропонованої ним редакції додаткової угоди до договору.

Відповідач 03 січня 2019 року спрямував до Міністерства економічного розвитку і торгівлі України лист № 43-25 із проханням надати дозвіл на внесення змін в частині терміну дії договору оренди, а саме продовжити строк на двадцять років.

Відповідно до пункту 30 частини 1 статті 6 Закону України "Про управління об`єктами державної власності" уповноважені органи управління відповідно до покладених а них завдань надають орендодавцям об`єктів держаної власності згоду на оренду державного майна і пропозиції щодо умов договору оренди, які мають забезпечувати ефективне використання орендованого майна та здійснення на орендованих підприємствах технічної політики в контексті завдань галузі.

При цьому, заява (повідомлення) орендодавця про припинення договору оренди є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 Цивільного кодексу України.

Частина 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не встановлює форму заяви про припинення договору оренди. Така вимога може бути викладена однією із сторін у листі, телеграмі, факсограмі тощо. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вимога обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди та її направлення у межах строку, встановленого законом.

Отже, сторони не обмежені в праві заявити про припинення або зміну договору як протягом одного місяця після закінчення договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії такого договору. Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 02 липня 2019 року у справі № 906/742/18, постанові Верховного Суду від 03 жовтня 2019 року по справі № 914/120/19, постанові Верховного Суду від 21 жовтня 2019 року по справі № 902/862/15.

Суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин у сфері господарювання здійснюють свою діяльність у межах встановленого правового господарського порядку, додержуючись вимог законодавства (частина друга статті 3 Господарського кодексу України.

Враховуючи, що спеціальний закон не містить конкретної процедури щодо розгляду листів орендаря на продовження дії договору оренди, суд користуючись принципом аналогії звертається до статті, яка регулює споріднена відносини, а саме до статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка визначає, що орган уповноважений управляти державним майном, розглядає подані йому матеріали і протягом п`ятнадцяти днів після їх надходження надсилає орендодавцеві висновки про умови договору оренди або про відмову в укладенні договору оренди. Якщо орендодавець не одержав у встановлений термін висновків органу, уповноваженого управляти державним майном, дозволу, відмови чи пропозицій від органу, уповноваженого управляти відповідним майном, укласти договір оренди нерухомого майна з бюджетною установою, організацією, висновків органу Антимонопольного комітету України, укладення договору оренди вважається з цими органами погодженим.

Юридично допустимими вважаються рішення, які приймаються відповідно до частини 2 статті 19 Конституції України на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законами України. Таким чином, відповідач має право вибору між рішеннями про погодження терміну договору оренди або про відмову у його погоджені лише за умови, коли вибране рішення ґрунтується на законі.

В даному разі, пасивна поведінка органів, уповноважених управляти державним майном, що виявилась у відсутності реагування у визначений проміжок часу на лист позивача, та мала своїм наслідком погодження орендарю умов додаткової угоди в частині дії договору оренди на 20 років. В суду відсутні докази попередження відповідачем чи будь-яким іншим органом, в управлінні якого перебуває орендоване майно, про намір використовувати майно для власних потреб.

Наявність відповідної заяви орендаря та належних доказів її надсилання орендодавцю, свідчить про добросовісність звернення позивача до відповідача, вчинення позивачем залежних від його волі необхідних дій у спірних правовідносинах на відміну від відповідача.

Суд зазначає, що частиною 3 статті 6 Цивільного кодексу України передбачено, що сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (частина 2 статті 759 ЦК України) .

Тобто, сторони на власний розсуд можуть визначати умови договору оренди, однією із істотних умов якого є строк оренди, який, в свою чергу, може встановлюватись та регулюватися окремим законом (спеціальними нормами) в залежності від виду майна, що передається в найм (оренду).

Частиною 1 статті 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що цей Закон регулює організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Отже, норми зазначеного Закону визначають, зокрема особливості та строки оренди державного майна, ці норми Закону є спеціальними по відношенню до відповідних норм Цивільного кодексу України, а тому підлягають застосуванню до спірних правовідносин.

Так, статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" врегульовані умови щодо мінімального строку, на який укладається договір оренди державного майна, щодо підстав для договору на менший строк, щодо передумов для продовження договору на той самий строк, на новий строк, а також щодо спеціальних підстав (винятків), за яких договір оренди на новий строк з орендарем не укладається.

Виходячи зі змісту частини 1 статті 17 цього Закону, строк оренди в договорі оренди держаного майна може бути меншим, ніж визначений у цій нормі строк, лише за наявності про це пропозиції орендаря, а орендодавець позбавлений права зобов`язувати (примушувати) орендаря укладати договір оренди зазначеного майна на менший строк, ніж той, який визначений законом (5 років) або той, який запропонований орендарем.

Тобто, внесення змін до договору оренди комунального майна в частині строку (терміну) оренди допускається у порядку, визначеному частиною 2 статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", та з урахуванням вимог щодо терміну, визначених частиною 1 цієї статті. Самостійна зміна орендодавцем нового терміну оренди з узгодженого сторонами терміну на інший суперечить приписам частини першої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

З огляду на викладене, а також термін дії договору оренди № 472-Н від 01 січня 2001 року та періодичність продовження його дії додатковими угодами в спосіб, що не суперечив вимогам частини 1 статті 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна, фактичний строк договору оренди складає 20 років, а тому суд вважає, що в даному випадку орендарем не порушено жодної із загальної і спеціальної норми, пов`язаної із продовженням договірних відносин пов`язаних із отриманням у тимчасове користування окремого індивідуально визначеного державного майна.

При цьому, суд враховує, що відповідно до частини 2 статті 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Пунктом 2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1995 року № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02 січня 2003 року № 3) (далі - Методика), зокрема, передбачено, що оцінка об`єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об`єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов`язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об`єкта оренди була проведена більш як три роки тому.

Отже, з 24 травня 2011 року законодавцем встановлено умову обов`язкового проведення переоцінки об`єкта оренди як підстави для поновлення договору оренди державного та комунального майна, остання оцінка якого є застарілою, оскільки була зроблена більш як три роки тому.

Під час укладення чергової додаткової угоди, у 2018 році була проведена оцінка нерухомого майна, яке становить предмет договору. Під звукозапис 17 травня 2021 року представник позивача вказав, а представник відповідача проти даного факту не заперечував, що нівелює позицію відповідача про відсутність підстав для продовження дії договору оренди шляхом укладення додаткової угоди через відсутність оцінки нерухомого майна.

Юридичний аналіз частини 1 статті 764 ЦК України, частини 4 статті 284 ГК України, частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" дозволяє зробити висновок про те, що як норми цивільного законодавства, так норми господарського права, зокрема, й спеціальні норми, що регламентують здачу в оренду державного та комунального майна, однаково та в імперативному порядку визнають продовженим договір оренди на той же строк та на тих же умовах, якщо орендодавець не заявить про припинення або зміну умов договору оренди .

В даному випадку, ще у 2018 році орендодавець виявив бажання на продовження дії договору оренди, втім у визначений час ані від відповідача, ані від Міністерство економічного розвитку і торгівлі України, не виразили заперечення з приводу відсутності бажання про продовження орендних правовідносин із позивачем, чим, як-то вже вказано вище, погодили йому (позивачу) умови додаткової угоди та продовження дії договору на 20 років.

Слід звернути увагу, що продовження договору оренди в судовому порядку в передбачений договором спосіб вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин, а й необхідності укладення додаткової угоди як підстави продовження орендних прав і обов`язків. Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) для захисту права.

Правове регулювання процедури продовження орендних правовідносин спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм, настання наслідків у вигляді продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 20 жовтня 2011 року у справі "Рисовський проти України" ЄСПЛ підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права людини, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб (рішення ЄСПЛ у справах "Беєлер проти Італії", "Онер`їлдіз проти Туреччини", "Megadat.com S.r.l. проти Молдови", "Москаль проти Польщі").

Отже, реалізація наданих відповідачу Законом України "Про оренду державного та комунального майна" прав, зокрема права на пролонгацію договору, повинна гарантувати йому вільне володіння тими майновими правами, яких він уже набув в силу закону, що сприятиме юридичній визначеності у правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси сторін спору та відповідатиме принципам застосування статті 1 Протоколу 1 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод, яка є частиною національного законодавства України та яка захищає майнові інтереси сторін до тієї ж міри, як право власності на речові права. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 січня 2019 року у справі № 910/321/18.

Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Концепція "майна" в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак, і "майном". До таких активів може відноситися право оренди (рішення ЄСПЛ від 25 березня 1999 року у справі "Ятрідіс проти Греції", заява № 311107/96, п. 54).

Крім традиційної для України концепції власності (рухоме і нерухоме майно) та прав, що пов`язані з відносинами власності між особами (акції, інтелектуальна власність, тощо), власність у розумінні статті 1 Першого протоколу Конвенції є оренда майна. Так, у справі "Меллахер та Інші проти Австрії (1989 року)", ЄСПЛ вказав, що право на укладення договору оренди є частиною права власності (право володіння та користування), і тому дане право є одним із аспектів права власності.

Суд враховує, що згідно з усталеною прецедентною практикою Європейського Суду з прав людини основу принципу правової визначеності утворює ідея передбачуваності (очікуваності) суб`єктом відносин визначених правових наслідків (правового результату) своєї поведінки, яка відповідає існуючим в суспільстві нормативним приписам.

У рішенні Європейського суду з прав людини від 24 червня 2003 року у справі "Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" встановлено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях статті 1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором, та зазначено, що наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила.

Аналогічні правові позиції викладено, зокрема, у постановах Верховного Суду України від 20 квітня 2016 року у справі № 909/794/15, від 22 лютого 2017 року у справі № 920/132/16, від 17 травня 2017 року у справі № 914/433/16, у постановах Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 925/1223/17, від 07 лютого 2018 року у справі № 914/433/16, від 02 травня 2018 року у справі № 920/3633/16, від 18 січня 2018 року у справі № 910/12017/17.

Відповідно до статті 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

За приписами статті 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Відтак, вимога позивача про визнання укладеною додаткової угоди в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 ЦК України та відповідає способам захисту, визначеним статтею 20 ГК України.

За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 ГПК України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.

У даній справі позивач, з метою захисту порушеного права, звернувся до суду із позовом про оформлення (укладення) відповідного додаткового договору, а суд, ретельно вивчивши матеріали справи, встановив наявність усіх підстав для визнання договору продовженим на тих самих умовах та на той самий строк, що тягне за собою визнання додаткової угоди укладеною на умовах, запропонованих позивачем. Висновки суду в цілому узгоджуються з частиною 7 статті 179 ГК України про укладення господарських договорів за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів (правова позиція, викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 757/45133/15-ц та постанові Верховного Суду від 18 вересня 2020 року у справі № 916/1423/18).

Рішення суду як найважливіший акт правосуддя має ґрунтуватись на повному з`ясуванні того, чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у справі, якими доказами вони підтверджуються та чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин.

У пункті 58 рішення Європейського суду з прав людини від 10 лютого 2010 року "Справа "Серявін та інші проти України"" (заява N 4909/04) Європейський суд з прав людини наголошує, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії", № 37801/97, пункт 36, від 01 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії", № 49684/99, пункт 30, від 27 вересня 2001 року).

Враховуючи усе вищевикладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги позивача підлягають задоволенню, з урахуванням вище викладеного.

Судові витрати зі сплати позивачем при поданні позову судового збору, відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача.

Керуючись статтями 1-5, 10-12, 20, 41-46, 73-80, 86, 123, пунктом 2 частини 1 статті 129, статтями 232, 233, 236-238, 240, 241, 247-252 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд Харківської області,-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди № 472-Н від 01 листопада 2001 року у наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди № 472-Н від 01 листопада 2001 року

м. Харків "27" грудня 2018 року

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській області, ідентифікаційний код 23148337, місцезнаходження якого: 61057, місто Харків, майдан Театральний, 1, в особі начальника Кравченка Олега Олександровича, що діє на підставі Положення, затвердженого Головою Фонду 16 липня 2012 року, іменований надалі "Орендодавець", з одного боку, і

Приватна фірма "Гамма 55", в особі директора Грігоряна Арама Андраніковича, що діє на підставі Статуту, іменований надалі "Орендар" уклали цю додаткову угоду про наступне:

1. Розділ 10 "Строк чинності, умови зміни та припинення договору " пункт 10.1 викласти в наступній редакції:

Цей договір продовжено на 20 (двадцять) років, тобто до 01 січня 2041 року.

2. Ця додаткова угода складена у 3-х примірниках, що мають однакову юридичну силу та є невід`ємною частиною договору оренди № 472-Н від 01 листопада 2001 року.

ОРЕНДОДАВЕЦЬ:ОРЕНДАР
Регіональне відділення Фонду державного майна України по Харківській областіПФ "Гамма-55"
Ідентифікаційний код 23148337, місцезнаходження якого: 61057, місто Харків, майдан Театральний, 1Код Адреса: 61052, місто Харків, вул. Полтавський шлях, 27, кв. 2
Начальник __________ Кравченко О.Одиректор ПФ "Гамма-55" ________ Грігорян А.А.

Стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях (61057, місто Харків, майдан Театральний, 1 ідентифікаційний код юридичної особи 43023403) на користь Приватної фірми "Гамма-55" (61052, місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 27, квартира 2, ідентифікаційний код юридичної особи 24482251) 2 270,00 грн. судового збору.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду відповідно до статей 256, 257 ГПК України та з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Перехідних положень Кодексу.

Повне рішення складено "26" травня 2021 р.

Суддя Н.В. Калініченко

справа № 922/1428/21