Господарський суд
Житомирської області
_______________________________________
___________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"12" травня 2021 р. м. Житомир Справа № 906/674/17

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Кудряшової Ю.В.

секретар судового засідання: Сенькіна Л.А.

за участю представників сторін:

від позивача: Левчук Т.В. - адвокат, довіреність № 640 від 12.08.2020;

від відповідача: не прибув.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі справу

за позовом Приватного підприємця Крилова Миколи Миколайовича

до Сільського споживчого товариства "Раставицьке"

про розірвання договору оренди від 08.12.2007 та стягнення 477797,86 грн.

В судовому засіданні 26.04.2021 оголошувалась перерва до 12.05.2021 об 11:00 год.

Позивач звернувся до суду з позовом до Сільського споживчого товариства "Раставицьке" про розірвання договору оренди від 08.12.2007 та стягнення вартості проведених позивачем поліпшень об`єкта оренди, пов`язаних з ремонтом останнього за цінами станом на 01 червня 2017 в розмірі 477 797,86 грн.

Ухвалою Господарського суду Житомирської області (суддя Маріщенко Л.О.) від 11.08.2017 порушено провадження у справі N 906/674/17 за позовом Приватного підприємця Крилова Миколи до Сільського споживчого товариства "Раставицьке" про розірвання договору оренди від 08.12.2007 та стягнення 47779,86 грн.

Ухвалою суду від 08.10.2018 (Маріщенко Л.О.) провадження у справі поновлено. Оскільки в період між датою порушення провадження у справі № 906/674/17 та датою поновлення провадження у даній справі відбулись зміни в господарському процесуальному законодавстві, а саме: з 15.12.17 набрав чинності Закон України від 03.10.17 №2147-19 "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів", судом вирішено здійснювати розгляд справи за правилами Закону України від 03.10.17 №2147-19 "Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України та інших законодавчих актів". Визначено форму судового процесу як загальне позовне провадження.

12.11.2019 до суду від позивача надійшла заява про залишення частини позовних вимог без розгляду (вх. №02-44/1777/19 від 12.11.2019), відповідно до якої просив залишити вимогу щодо розірвання договору оренди від 08.12.2007 без розгляду.

В послідуючому рішенням Господарського суду Житомирської області від 10.12.2019 (суддя Маріщенко Л.О.) залишено позов без розгляду в частині розірвання договору оренди від 08.12.2007; позов в частині стягнення 477797,86 грн. задоволено частково; стягнуто з Сільського споживчого товариства "Раставицьке" на користь Приватного підприємця Крилова Миколи Миколайовича 387360,00 грн. вартості здійсненних поліпшень; 5863,00 грн. вартості проведення експертизи; 5810,40 грн. судового збору. В решті позову відмовлено.

Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.03.2020 апеляційну скаргу Сільського споживчого товариства "Раставицьке" на рішення Господарського суду Житомирської області від 10.12.2019 у справі №906/674/17 залишено без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

Постановою Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду касаційну скаргу Сільського споживчого товариства "Раставицьке" задоволено; постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.03.2020 та рішення Господарського суду Житомирської області від 10.12.2019 у справі №906/674/17 скасовано; справу №906/674/17 направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 09.09.2020 справу розподілено судді Кдряшовій Ю.В.

Ухвалою Господарського суду Житомирської області від 14.09.2020 справу №906/674/17 прийнято до свого провадження, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання.

30.09.2020 через загальний відділ суду надійшла заяву представника позивача - адвоката Левчук Т.В. про залишення без розгляду її заяви про залишення позову фізичної особи-підприємця Крилова Миколи Миколайовича без розгляду в частині позовної вимоги про розірвання договору оренди від 08.12.2007, посвідченого приватним нотаріусом Ружинського районного нотаріального округу Житомирської області та зареєстрованого в реєстрі за № 1529.

21.01.2021 через загальний відділ суду надійшла заява позивача за вх. № 02-44/126/20 названа заявою про зменшення позовних вимог та уточнення підстав позову, відповідно до якої просить суд визнати припиненим Договір від 08.12.2007 оренди нежитлового приміщення - магазину, загальною площею 367,6 кв. м, що знаходиться за адресою: 13600, Житомирська область, смт. Ружин, вул. Бурди, 62, укладений строком з 08.12.2007 по 01.12.2017, який посвідчено приватним нотаріусом Ружинського районного нотаріального округу Житомирської області й зареєстрованого в реєстрі за №1529 з 29 червня 2017 року. Також позивач просить суд стягнути з Сільськогосподарського споживчого товариства "Раставицьке" на його користь вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, які здійснені внаслідок проведення ремонтно-будівельних робіт відповідно до Дефектного акту та Переліків-калькуляцій витрат на виконання робіт, узгоджених із Відповідачем, в період з 08.12.2007 по 01.06.2017, що становить 387360,00 грн.

Господарський суд ухвалою від 08.02.2021 відмовив у прийнятті заяви позивача в частині уточнення підстави позову, оскільки фактично позивачем одночасно змінено і підстави і предмет позову.

Разом з тим, згідно заяви позивача за вх. № 02-44/126/20 від 21.01.2021 позивачем зменшено розмір позовних вимог до 387360,00 грн. вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Суд ухвалою від 08.02.2021 прийняв до розгляду заяву позивача про зменшення розміру позовних вимог за вх.№02-44/126/21 від 21.01.2020, подальший розгляд справи здійснювався в межах визначеної даною заявою ціни позову в сумі 387360,00 грн.

Також даною ухвалою господарський суд закрив підготовче провадження та призначив справу до розгляду по суті.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив суд задовольнити вимоги в повному обсязі.

Відповідач не скористався своїм правом на участь в судовому засіданні 12.05.2021, повноважного представника в судове засідання не направив, про час та місце розгляду справи був повідомлений вчасно та належним чином, що підтверджується розпискою (том 4 а.с. 230).

11.05.2021 на електронну пошту суду надійшла заява відповідача про відкладення розгляду справи у зв`язку з хворобою представника відповідача.

З приводу поданого клопотання про відкладення розгляду справи суд зазначає, що п. 3.9.2. Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 26.12.2011 року №18 "Про деякі питання практики застосування Господарського процесуального кодексу України судами першої інстанції" передбачено, що у випадку нез`явлення в засідання господарського суду представників обох сторін або однієї з них справа може бути розглянута без їх участі, якщо неявка таких представників не перешкоджає вирішенню спору. Господарський суд з урахуванням обставин конкретної справи може відхилити доводи учасника судового процесу - підприємства, установи, організації, іншої юридичної особи, державного чи іншого органу щодо відкладення розгляду справи у зв`язку з відсутністю його представника (з причин, пов`язаних з відпусткою, хворобою, службовим відрядженням, участю в іншому судовому засіданні і т. п.). При цьому господарський суд виходить з того, що у відповідних випадках такий учасник судового процесу не позбавлений права і можливості забезпечити за необхідності участь у судовому засіданні іншого представника з числа як своїх працівників, так і осіб, не пов`язаних з ним трудовими відносинами. Неможливість такої заміни представника і неможливість розгляду справи без участі представника підлягає доведенню учасником судового процесу на загальних підставах, причому відсутність коштів для оплати послуг представника не може свідчити про поважність причини його відсутності в судовому засіданні.

Відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні (стаття 202 ГПК України). Аналогічну правову позицію викладено, зокрема в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 26.05.2020р. у справі №922/1200/18 та від 04.06.2020р. у справі №914/6968/16.

Враховуючи обмеженість процесуального строку розгляду справи по суті, при цьому у відзиві на позовну заяву відповідач висловив свою позицію щодо суті спору, заявлене клопотання задоволенню не підлягає, у зв`язку з чим суд вважає за можливе розглянути справу по суті за наявними у справі матеріалами.

Заслухавши пояснення представника позивача та дослідивши матеріали справи, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з матеріалів справи, 08.12.2007 між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) укладено договір оренди об`єкта нерухомості (надалі - договір), відповідно до п. 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у тимчасове платне користування нежитлову будівлю, магазин, загальною площею 367,6 кв.м., що знаходиться за адресою: Житомирська область, смт. Ружин, вул. Бурди, 62 (об`єкт оренди).

Згідно пункту 2.3 договору оренди у разі припинення або розірвання договору, поліпшення об`єкта оренди, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від об`єкта оренди, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а поліпшення об`єкта оренди, які здійснені орендарем за рахунок власних коштів та за погодженням з орендодавцем, що не можуть бути відокремлені без пошкодження орендованого майна, переходять у власність власника об`єкта оренди із відшкодуванням орендарю вартості здійснених поліпшень.

Підпунктом 3.3.13 вказаного договору сторони передбачили, що нежитлова будівля, магазин, загальною площею 367,6 кв.м., надається в оренду на довгостроковий період в зв`язку з тим, що магазин потребує капітального ремонту, а орендар зобов`язується його за цей період провести. А саме: ремонт електропроводки та щита; проведення опалення; заміна вікна, двері; ремонт сходів; удосконалення зовнішнього вигляду магазину; проведення внутрішніх ремонтних робіт як в торгівельному залі, так і в підсобних приміщеннях.

Підпунктом 3.3.14 договору передбачено, що в разі порушення умов договору зі сторони орендодавця орендар має право повернути свої кошти, які були витрачені ним на проведення ремонтних робіт даного об`єкту, які орендар затратив згідно п.3.3.13 відповідно до проектно - кошторисної документації, наданої орендодавцеві. Дані кошти відшкодовуються протягом одного місяця з дня звернення орендаря.

Договір укладений на строк з 08.12.2007 по 01.12.2017 включно (п.п.4.1), підписаний та скріплений печатками сторін, а також зареєстрований 08.12.2007 приватним нотаріусом Власюк П.В. у реєстрі за №1529 (том 1 а.с. 10-12).

В матеріалах справи міститься дефектний акт (без зазначення дати складання) на виконання ремонтних робіт згідно договору оренди приміщення від 08.11.2007 по вул.Бурди, 62, підписаний ПП Криловим М.М. та погоджений головою правління" ССТ "Раставицьке" Лозицькою Л.В. (том 1 а.с. 19).

У відповідності з технічними умовами на водопостачання приміщення магазину побутової техніки по вул. Бурди, 62 ПП Крилову М.М. надано дозвіл на підключення до існуючої системи водопостачання 0,50 мм по вул. Бурди в смт. Ружин.

У відповідності з технічними умовами на водовідведення приміщення магазину побутової техніки по вул. Бурди, 62, ПП Крилову М.М. надано дозвіл на підключення до існуючої самоплинної каналізаційної мережі по вул. Бурди в смт. Ружин.

Згідно витягу з рішення виконавчого комітету Ружинської селищної ради Житомирської області від 31.08.2010 №72 ПП Крилову М.М. надано дозвіл на влаштування водопостачання та водовідведення приміщення магазину побутової техніки, за адресою: смт Ружин, вул. О.Бурди, 62 (том 3 а.с. 3).

Відповідно до переліку затрат на виконання ремонтних робіт, магазин, нежитлова будівля за адресою: Житомирська область, смт. Ружин, вул. Бурди, 62, скріпленого печатками ПП Крилова М.М. та голови правління ССТ "Раставицьке" Лозицькою Л.В., проведені слідуючі роботи:

1.Розбирання покриттів підлог з керамічних плиток - 1143,55 грн.;

2.Улаштування цементної стяжки по бетонній основі та улаштування керамічної плитки та плінтусів - 13121,97 грн.;

3.Витрати на розбирання облицювання стін з керамічною плиткою, улаштування підвісних стель, шпаклювання, фарбування і облицювання укосів - 26379,98 грн.;

4.Витрати на монтаж світильників, прокладання кабелю, монтаж увідно-розподільчих пристроїв, устаткування вимикачів та розеток та витрати на їх придбання - 6163,24 грн.;

5.Витрати на придбання, монтаж, транспортування вікон та дверей - 28889,63 грн.;

6.Витрати на обладнання, монтаж пуско-налагоджувальної роботи охорони сигналізації - 2010,00 грн;

7.Витрати електроенергії - 2200,00 грн.;

8.Інші витрати - 10737,00

Всього витрати на виконання ремонтних робіт: 90 645,37 грн. (том1 а.с.21)

Відповідно до переліку затрат на виконання ремонтних робіт, магазин, нежитлова будівля за адресою: Житомирська область, смт. Ружин, вул. Бурди, 62, загальна вартість витрат на виконання ремонтних робіт становить 79 087,44 грн., даний перелік підписано та скріплено печатками ПП Крилова М.М. та голови правління ССТ "Раставицьке" Лозицькою Л.В. До переліку витрат входить:

1.Вартість будівельно-монтажних робіт згідно договору на виконання підрядних робіт № 31 від 10 жовтня 2008 року складає 45098,00.

2.Витрати на придбання будівельних матеріалів для проведення ремонтних робіт, магазин, нежитлова будівля за адресою смт Ружин, вул. Бурди, 62 становлять всього: 33989,44 + 45098,00 - 79087,44 грн., з яких: 2113,15 грн.- ПП Махмуд; 1061,00 грн. - ПП Воронюк; 15997,00 грн. - ПП Рожко; 1148,00 грн. - ПП Димкова; 2553,00 грн. - ПП Данильчук; 5540,00 грн. - ПП Пасічник; 500,00 грн. - ПП Маківчук; 900,00 грн. - ПП Маліцький ; 420,40 грн. - ПП Мартинюк; 86,64 грн. - Комплектінвест; 69,00 грн. - Райагрошляхбуд; 3600,00 грн. - ПП Шатило (том 1 а.с. 20).

В процесі використання об`єкта оренди позивачем було встановлено, що через незадовільний технічний стан шатрової шиферної покрівлі магазину в середину останнього протікає вода, внаслідок чого виникло пошкодження фарбування стін, штукатурки внутрішніх стін і перекриття.

З огляду на зазначене, позивач звернувся до відповідача із письмовою претензією від 27.02.2017, в якій просив терміново провести капітальний ремонт даху та письмовими зверненнями до Ружинської райдержадміністрації 19.06.2017 та 31.07.2017 (том 1 а.с. 15, 18).

19.06.2017 за участю представників органу державної влади, місцевого самоврядування, в присутності позивача та відповідача, на підставі звернення ПП Кирилова М.М. до Ружинської райдержадміністрації 19.06.2017, проведено обстеження орендованого приміщення та складено акт обстеження технічного стану нежитлової будівлі магазину по вул. О. Бурди, 62, смт. Ружин, за результатами якого виявлено протікання покрівлі магазину та рекомендовано орендодавцю ССТ "Раставицьке" виконати капітальний ремонт покрівлі та привести фасад будівлі до належного архітектурно-естетичного вигляду та технічного стану, а також рекомендовано орендарю в разі відмови орендодавця по приведенню будівлі до належного технічного стану звернутися до суду для визначення вини орендодавця в понесених збитках (том 1 а.с. 14).

Також, 01.08.2017 за участю представників органу державної влади, місцевого самоврядування, в присутності позивача (відповідач від участі в комісії відмовився), на підставі звернення ПП Кирилова М.М. до Ружинської райдержадміністрації 31.07.2017, проведено обстеження орендованого приміщення та складено акт обстеження технічного стану нежитлової будівлі магазину по вул. О. Бурди, 62, смт. Ружин, за результатами якого виявлено протікання покрівлі магазину, встановлено що приміщення не можливо використовувати за цільовим призначенням та рекомендовано орендодавцю ССТ "Раставицьке" виконати капітальний ремонт покрівлі та привести фасад будівлі до належного архітектурно-естетичного вигляду та технічного стану, а також рекомендовано орендарю в разі відмови орендодавця по приведенню будівлі до належного технічного стану звернутися до суду для визначення вини орендодавця в понесених збитках (том 1 а.с. 13).

Вищезазначені звернення позивача до відповідача залишені без належного реагування.

З метою захисту своїх прав та інтересів, позивач звернувся до суду з позовом до Сільського споживчого товариства "Раставицьке" про розірвання договору оренди від 08.12.2007 та стягнення вартості проведених позивачем поліпшень об`єкта оренди, пов`язаних з ремонтом останнього в сумі 387360,00 грн.

Оцінивши в сукупності матеріали справи, проаналізувавши вимоги чинного законодавства, що регулює спірні правовідносини, врахувавши пояснення учасників процесу, господарський суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог, враховуючи наступне.

Відповідно до ч. 2 ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно із ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Укладений між сторонами договір оренди об`єкта нерухомості від 08.07.2007 за своєю правовою природою є договором оренди.

Частина 1 ст. 759 Цивільного кодексу України передбачає, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з частиною 1 статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Положеннями статті 795 ЦК України, яка є спеціальною щодо найму будівлі або іншої капітальної споруди, унормовано, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Крім цього ч.ч. 2, 3 ст. 776 ЦК України визначено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Системно проаналізувавши договір оренди нежитлового приміщення №1529 від 08.12.2007, дефектний акт на виконання ремонтних робіт суд дійшов висновку, що об`єкт оренди дійсно потребував капітального ремонту. Отже, сторонами було погоджено перелік робіт, який позивач зобов`язався виконати.

Як зазначалося раніше, в процесі експлуатації приміщення було виявлено незадовільний технічний стан покрівлі.

Оскільки капітальний ремонт покрівлі не був включений до переліку робіт, що має виконати позивач, тому останній звернувся до позивача з проханням терміново провести такий ремонт

Необхідність проведення такого ремонту підтверджено підтверджується актами обстеження технічного стану об`єкту оренди від 19.06.2017 та 01.08.2017.

Зазначене звернення відповідачем виконано не було.

За наведених обставин, посилаючись на норми ст. 776 ЦК України, позивач звернувся до суду з вимогою про розірвання договору оренди від 08.12.2007.

Водночас суд зауважує, що за результатом розгляду заяви адвоката Левчук Т.В. від 30.09.2020 про залишення без розгляду заяви про залишення позову фізичної особи-підприємця Крилова Миколи Миколайовича без розгляду в частині позовної вимоги про розірвання договору оренди від 08.12.2007 з урахуванням положень ч. 10 ст. 11 та п. 5 ч. 1 ст. 226 ГПК України задовольняє дану заяву.

Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, що спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Відповідно до ч.ч. 1 і 4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Разом з тим, відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Згідно ст.ст. 598, 599 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом; припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом; зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.

Проте, закінчення строку дії договору не є підставою для припинення визначених ним зобов`язань, оскільки згідно ст. 599 Цивільного кодексу України, ч.1 ст. 202 Господарського кодексу України такою умовою є виконання, проведене належним чином.

Згідно висновку Верховного Суду України, викладеному у листі від 01.04.2014 "Аналіз практики застосування судами ст. 16 Цивільного кодексу України", припинення строку договору не свідчить ані про припинення договору, ані про припинення зобов`язань за договором, а тому не означає звільнення боржника від виконання обов`язку в натурі, тому кредитор має право вимагати виконання обов`язку в натурі впродовж того часу, коли існує відповідне зобов`язання, а не лише впродовж строку, встановленого сторонами для його виконання у договорі.

За наведених обставин, суд дійшов висновку, що вимога про розірвання договору оренди нежитлового приміщення-магазину від 08.12.2007 є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Крім того, щодо вимоги про стягнення з відповідача 387360,00 грн. вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна, суд зазначає слідуюче.

Відповідно до частини 3 статті 773 ЦК України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

Як зазначалося раніше, пунктом 2.3 договору оренди від 08.12.2007 сторонами погоджено, що у разі припинення або розірвання договору, поліпшення об`єкта оренди, здійснені орендарем за рахунок власних коштів, які можна відокремити від об`єкта оренди, не завдаючи йому шкоди, визнаються власністю орендаря, а поліпшення об`єкта оренди, які здійснені орендарем за рахунок власних коштів та за погодженням з орендодавцем, що не можуть бути відокремлені без пошкодження орендованого майна, переходять у власність власника об`єкта оренди із відшкодуванням орендарю вартості здійснених поліпшень.

Водночас, стаття 778 ЦК України визначає, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця (ч. 1). Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення (ч. 2). Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю (ч. 3). Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 4). Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості (ч. 15).

Тобто право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, законодавець передбачає лише за згодою наймача.

Поліпшення майна означає це роботи з модернізації, модифікації, дообладнання об`єкта оренди, а також проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Як зазначалося раніше, сторонами у справі підписано дефектний акт (без зазначення дати складання) на виконання ремонтних робіт згідно договору оренди приміщення від 08.11.2007 по вул. Бурди, 62.

В послідуючому позивачем та відповідачем шляхом підписання та скріплення печатками переліків затрат на виконання ремонтних робіт, магазин, нежитлова будівля за адресою: Житомирська область, смт. Ружин, вул. Бурди, 62, на сум 90645,37 грн. та 79 087,44 грн. (том 1 а.с. 20-21) погоджено проведення поліпшень в згаданому об`єкті нерухомого майна.

Разом з тим, позовні вимоги заявлено також з підстав, передбачених у п.п. 7-8 ч. 1 ст. 16 ЦК України, п. 4 ч. 2 ст. 768 УК України, п. 2 ч. 3 ст. 776 ЦК України.

Відповідно до п.п. 7-8 ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема: припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди.

Пункт 4 ч. 2 ст. 768 УК України передбачає, якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати, зокрема: розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані.

За приписами статті 776 Цивільного кодексу України, зокрема, передбачено, що капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Зміст наведених правових положень вказує на те, що стаття 776 ЦК України (Ремонт речі, переданої у найм) та стаття 778 ЦК України (Поліпшення наймачем речі, переданої у найм), регулюють різні, не пов`язані між собою, підстави відшкодування збитків, право на які поставлено в залежність від розірвання договору (пункт 2 частини 3 статті 776 вказаного Кодексу), а також відшкодування вартості необхідних витрат на поліпшення речі (частина 3 статті 778 ЦК України), тому мають різний предмет доказування.

Пункт 2.3 договору оренди передбачає право орендаря на відшкодування вартості здійснених поліпшень об`єкта оренди в разі припинення або розірвання договору та в обсязі, погодженому з орендодавцем.

Господарський суд, дослідивши зазначені вище норми вважає за необхідне застосувати в даному випадку положення ст. 778 ЦК України.

Згідно з принципом jura novit curia ("суд знає закони") неправильна юридична кваліфікація позивачем і відповідачами спірних правовідносин не звільняє суд від обов`язку застосувати для вирішення спору належні приписи юридичних норм.

Аналогічна позиція міститься в постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2020 у справі № 917/1739/17, де відзначено, що "правові підстави позову - це зазначена в позовній заяві нормативно-правова кваліфікація обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги. При цьому незгода суду з наведеним у позовній заяві правовим обґрунтуванням щодо спірних правовідносин не є підставою для відмови у позові, як помилково вважали суди попередніх інстанцій у цій справі……

суди, з`ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу на обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми права, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує для прийняття рішення ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини (аналогічну правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 25.06.2019 у справі № 924/1473/15 (провадження № 12-15гс19)).

Зазначення позивачем конкретної правової норми на обґрунтування позову не є визначальним при вирішенні судом питання про те, яким законом слід керуватися при вирішенні спору (аналогічну правову позицію викладено у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 761/6144/15-ц (провадження № 61-18064св18)).

… саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін виходячи із фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту."

З урахуванням вищенаведеного, суд дійшов висновку, що вимоги позивача щодо стягнення вартості здійснених поліпшень підлягають частковому задоволенню в сумі 169732,81 грн. (90645,37 грн. та 79 087,44 грн.) на підставі саме ст. 778 ЦК України, оскільки саме цю суму узгоджено сторонами шляхом складанням відповідних документів (том 1 а.с. 20-21).

Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідач не подав до суду достатніх доказів на спростування позовних вимог.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги в частині розірвання договору оренди об`єкта нерухомості - нежитлової будівлі (магазину), що знаходиться за адресою: Житомирська область, смт. Ружин, вул. Бурди, 62 від 08.12.2007 та стягнення з відповідача 169732,81 грн. вартості здійснених поліпшень об`єкта нерухомості обґрунтовані, заявлені у відповідності до вимог чинного законодавства, підтверджуються належними доказами, які є в матеріалах справи, та підлягають задоволенню. В іншій частині позову суд відмовляє.

Відповідно до ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати пов`язані із проведенням експертизи (п. 2 ч. 3 ст. 123 ГПК України).

Пунктом 2 частини 1 ст. 129 ГПК України передбачено, що судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Позивачем здійснено оплату проведення судової експертизи судовому експерту Свістунову І.С. в сумі 7180,40 грн. та 5863,00 грн., що підтверджується квитанціями №95 від 14.11.2017 та №0.0. 1 від 23.01.2019 (том 2 а.с. 44, а.с. 203 том 3).

Враховуючи, що позов ПП Крилова М.М. задоволено частково, судовий збір та витрати, понесені позивачем, у зв`язку із проведенням експертизи, слід покласти на відповідача пропорційно до задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Розірвати договір оренди об`єкта нерухомості - нежитлової будівлі (магазину), що знаходиться за адресою: Житомирська область, смт. Ружин, вул. Бурди, 62 від 08.12.2007, укладений між Сільським споживчим товариством "Раставицьке" (13600, Житомирська область, смт. Ружин, вул. Бірюкова, 9, ід. код 32265036) та Приватним підприємцем Криловим Миколою Миколайовичем ( АДРЕСА_1 , ід. номер НОМЕР_1 ), посвідчений приватним нотаріусом Ружинського районного нотаріального округу Житомирської області Власюком П.В.

3. Стягнути з Сільського споживчого товариства "Раставицьке" (13600, Житомирська область, смт. Ружин, вул. Бірюкова, 9, ід. код 32265036)

- на користь Приватного підприємця Крилова Миколи Миколайовича ( АДРЕСА_1 , ід. номер НОМЕР_1 ) 169732,81 грн. вартості здійснених поліпшень об`єкта нерухомості, а також 4145,99 грн. сплаченого судового збору та 5715,34 грн. витрат, пов`язаним з проведенням судових експертиз.

3. В решті позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 25.05.21

Суддя Кудряшова Ю.В.

Віддрукувати:

1 - в справу

2, 3 - сторонам (рек.)