Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.04.2021Справа № 910/17421/20

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К. І., при секретарі судового засідання Волковій Д. Р., розглянувши у порядку загального позовного провадження господарську справу

за позовною заявою Департаменту комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

до Інституту археології Національної академії наук України

третя особа, що не заявляє самостійних вимог на стороні позивача - Київський науково-методичний центр по охороні, реставрації та використанню пам`яток історії, культури і заповідних територій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення

за участю представників:

від позивача: не з`явився

від відповідача: Максимов В. В.

від третьої особи: не з`явився

В С Т А Н О В И В:

До Господарського суду міста Києва із позовом звернувся Департамент комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Департамент, позивач) до Інституту археології Національної академії наук України (далі - Інститут археології, відповідач) про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення з нежитлового приміщення.

У обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що договір оренди майна № 274-1 від 12.05.2015 р., укладений з Інститутом археології, припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, проте, відповідач продовжує користуватися орендованими приміщеннями, не маючи на це відповідної правової підстави, і у добровільному порядку їх не звільняє.

У позові Департамент просить суд усунути перешкоди у користуванні майном шляхом виселення Інституту археології з нежитлового будинку загального площею 729,50 кв.м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Григорія Сковороди, буд. 9, літ. Б.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 07.12.2020 р. за вказаною позовною заявою було відкрите провадження, розгляд справи вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження, сторонам надана можливість реалізувати свої процесуальні права та обов`язки. Цією ж ухвалою до участі у справі був залучений Київський науково-методичний центр по охороні, реставрації та використанню пам`яток історії, культури і заповідних територій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Київській центр по охороні пам`яток, третя особа).

Відповідач, належним чином повідомлений про розгляд справи, у визначений законом строк надав відзив, у якому проти позову заперечив, зазначив, що ні орендодавець (Департамент), ні балансоутримувач (Київській центр по охороні пам`яток) не звертались до орендаря із заявою про припинення дії договору оренди протягом одного місяця після закінчення його строку, тому договір оренди є продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, на яких він був укладений, тобто до 10.05.2021 р. Отже, підстав для виселення відповідача з орендованого приміщення немає.

У підготовчому засіданні позивач заявив клопотання про долучення до матеріалів справи додаткових доказів, яке було задоволене судом ухвалою від 18.02.2021 р., занесеною до протоколу судового засідання.

У судове засідання, призначене на 05.04.2021 р. для розгляду справи по суті, представники позивача та третьої особи не з`явились, належним чином були повідомлені про дату, час та місце розгляду справи. У минулому судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити. Позиція третьої особи щодо заявлених позовних вимог суду не відома.

Представник відповідача проти позову заперечив з підстав, указаних у відзиві. Додатково зазначив, що договір оренди є продовженим, незважаючи на відсутність оформленої між сторонами додаткової угоди, хоча вона і згадується у п. 9.7 вказаного договору. Просив відмовити у задоволенні позову.

Суд, розглянувши заяви учасників справи по суті спору, заслухавши пояснення їх представників у судовому засіданні та дослідивши наявні в матеріалах справи докази, дійшов висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають з урахуванням наступного.

Судом встановлено, що 03.05.2012 р. між Головним управлінням комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (орендодавець), Інститутом археології (орендар) та Київським центром по охороні пам`яток (підприємство) був укладений договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 274.

У подальшому вказаний договір був викладений у новій редакції, а саме - 12.05.2015 р. між Департаментом (орендодавець), Інститутом археології (орендар) та Київським центром по охороні пам`яток (підприємство) укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 274-1 (далі - договір), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно - нежитловий будинок загального площею 729,50 кв.м., розташований за адресою: м. Київ, вул. Григорія Сковороди, буд. 9, літ. Б, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, для розміщення бюджетної установи, що утримується за рахунок місцевого або державного бюджетів (Інститут археології Національної академії наук України) (п. 1.1, 2.1).

Згідно з п. 3.1, 3.2 вказаного договору за користування об`єктом оренди орендар сплачує орендну плату, розрахунок якої здійснюється на підставі п. 21 Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва, затвердженої рішенням Київради № 34/6250 від 22.09.2011 р., та на дату підписання договору в цілому становить 1 грн на рік. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається з урахуванням індексу інфляції за попередній місяць, опублікований у поточному місяці.

Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї із сторін у разі зміни Методики розрахунку та порядку використання орендної плати за користування майном територіальної громади м. Києва, відповідних цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України (п. 3.3 договору). Орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства, за яким закріплене майно на праві господарського відання чи оперативного управління (балансоутримувача) - Київського науково-методичного центру по охороні, реставрації та використанню пам`яток історії, культури і заповідних територій починаючи з дати підписання акта приймання-передачі. Останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами акта приймання-передачі при повернення об`єкта оренди орендодавцеві. Орендна плата здійснюється орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно, не пізніше 20 числа наступного місяця (п. 3.5, 3.6 договору).

Договір є укладеним з моменту підписання його сторонами і діє з 12.05.2015 р. до 10.05.2018 р. (п. 9.1).

На виконання умов договору оренди Головне управління комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради передало, а відповідач - прийняв у користування нежитлові приміщення загальною площею 729,50 кв.м., розташовані за адресою: м. Київ, Григорія Сковороди, буд. 9, що підтверджується актом приймання-передачі приміщення від 03.05.2012 р.

Згідно з ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 ГК України).

Згідно зі ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди майна, яке перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно з частиною 1 статті 763 ЦК України, яка кореспондується з нормами частини 1 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір найму укладається на строк, визначений договором.

Як вже встановлено, у п. 9.1 договору сторони погодили термін дії договору - по 10.05.2018 р.

Відповідно до п. 9.7 договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід`ємною частиною цього договору.

Матеріали справи свідчать, що 25.01.2018 р., 24.04.2018 р., 04.01.2019 р., 27.03.2019 р. Департамент звертався до орендаря з листами № 062/05/16-729, № 062/05/20-3927, № 062/05/16-93, № 062/05/20-2903, в яких повідомляв останнього, що договір оренди № 274-1 від 12.05.2015 р. закінчується 10.05.2018 р. У цих же листах вказав, що для підготовки проекту договору про його продовження орендарю необхідно надати такі документи, як зокрема, відповідну заяву, витяг з Єдиного державного реєстру, довідку від балансоутримувача про належне виконання умов договору оренди, звіт про оцінку об`єкта оренди, договір страхування орендованого майна та копію платіжного доручення про сплату страхового внеску.

Зі свого боку, Інститут археології у листі від 21.03.2018 р. просив орендодавця продовжити договір оренди № 274-1 від 12.05.2015 р. на той самий термін і на тих самих умовах (у тому числі і в частині розміру орендної плати), що передбачені попередньою редакцією договору.

Також судом встановлено, що після закінчення строку дії договору оренди, 27.11.2018 р. на засіданні постійної комісії Київської міської ради з питань власності було прийняте рішення, оформлене протоколом № 51/127, яким було погоджено питання щодо продовження Інституту археології дії договору оренди на користування нежитловими приміщеннями загальною площею 729,50 кв.м., розташованими за адресою: м. Київ, Григорія Сковороди, буд. 9, літ . Б. Цим же рішенням орендарю була погоджена орендна ставка в розмірі 3 % від вартості орендованого майна, визначена на підставі звіту про вартість майна, як для розміщення бюджетних установ та організацій, які утримуються за рахунок державного бюджету, що передбачена в пункті 43 таблиці 2 Методики розрахунку орендної плати за майно територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду, затвердженої рішенням Київської міської ради № 253/6304 від 06.12.2018 р. "Про внесення змін до рішення Київської міської ради від 21 квітня 2015 року № 415/1280 "Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва" (зі змінами). Про вказане рішення орендаря було повідомлено листом Департаменту № 062/05/20-1680 від 19.02.2019 р.

Також листами від 18.06.2019 р., від 16.07.2019 р., від 30.09.2019 р. позивач направив на адресу Інституту археології проекти договору оренди із новою річною ставкою орендної плати, що становить 72,26 грн. за 1 кв.м., для підпису. Проте, вказаний проект договору відповідачем підписаний не був та орендодавцю для реєстрації не повернутий.

Звертаючись до суду з даним позовом, Департамент наголошує на тому, що строк дії договору оренди продовжений не був, тому він просить усунути перешкоди у користуванні майном - нежилим будинком загальною площею 729,50 кв.м., що знаходиться за адресою: місто Київ, вул. Григорія Сковороди, буд. 9, літ. Б, шляхом виселення відповідача з указаного приміщення.

Відповідно до частин 1, 3 статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Згідно з частиною 2 статті 291 ГК України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (стаття 764 ЦК України).

Статтею 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" регламентовані порядок та підстави продовження договору оренди у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору, коли орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди (частина 2 цієї статті), так і у випадку укладення договору оренди на новий термін у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частина 3 цієї статті).

Згідно з частиною 2 статті 17 цього Закону у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За змістом частини 2 статті 26 зазначеного Закону договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Із системного аналізу наведених положень закону та умов укладеної сторонами угоди випливає, що договір оренди може бути продовжений на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди державного та комунального майна передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії. Водночас, чинне законодавство не містить заборони на повідомлення орендодавцем орендаря про закінчення договірних відносин після визначеного строку дії договору ще під час його дії.

Відтак, якщо на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Істотне значення у даному випадку має факт направлення такого повідомлення в межах відповідного строку, а також зміст самого повідомлення, оскільки воно обов`язково має бути спрямоване на припинення або зміну умов договору оренди, як відповідна форма вираження волевиявлення орендодавця. Вказана позиція викладена Верховним Судом у постановах від 03.09.2019 р. по справі № 920/960/18, від 09.07.2019 р. по справі № 906/745/18, від 22.10.2019 р. по справі № 910/3705/19.

У даному випадку, оскільки строк дії договору закінчився 10.05.2018 р., то відповідно до ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 9.7 договору орендодавець мав право заперечити стосовно поновлення договору оренди, і направити таке обґрунтоване заперечення до закінчення строку дії договору оренди або протягом одного місяця після закінчення дії договору, тобто до 10.06.2018 року.

У той же час, із листів орендаря від 25.01.2018 р. та від 24.04.2018 р. (направлених до закінчення дії договору оренди), вбачається, що їх зміст не виражає чіткої та зрозумілої відмови від продовження договірних відносин оренди з Інститутом. У вказаних листах орендодавець лише повідомляв про припинення договору оренди 10.05.2018 р. та пропонував орендарю надати пакет документів для продовження дії договору оренди.

Усі інші листи Департаменту, зокрема від 04.01.2019 р., 19.02.2019 р., 27.03.2019 р., 18.06.2019 р., 16.07.2019 р., 30.09.2019 р. були направлені орендарю пізніше зазначеної дати (10.06.2018 р.), у яких позивач так само не висловлював своїх заперечень щодо продовження дії договору оренди № 274-1 від 12.05.2015 р.

До того ж, як свідчать матеріали справи та не спростовано її учасниками, орендар продовжує користуватись орендованими приміщеннями та сплачує орендну плату, яка була передбачена договором оренди № 274-1 від 12.05.2015 р.

Отже, судом встановлено, що договір оренди у встановленому законом та договором порядку припинений не був, і зважаючи на відсутність обґрунтованого заперечення орендаря проти його продовження, вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені цим договором, до 10.05.2021 року.

Посилання позивача на пункт 9.7 договору щодо необхідності оформлення додаткової угоди для продовження дії договору суд відхиляє, зважаючи на правову позицію Верховного Суду у справах № 904/8389/17, 904/7825/17, 914/204/17, 920/120/18, відповідно до якої положеннями ч. 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не вимагається обов`язкового укладення нового договору (додаткових угод до нього) з метою пролонгації договору на строк, який був встановлений раніше, і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

Щодо тверджень позивача про несплату відповідачем орендної плати, розмір якої був встановлений рішенням Київради № 51/127 від 27.11.2018 р., та непідписання проектів договору оренди на користування приміщенням, направлених йому в 2019 р., що також є підставою для виселення Інституту з орендованого приміщення, суд зазначає, що вказані обставини (прийняття рішення та направлення відповідачу проектів) мали місце вже після продовження дії договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах (травень 2018 року).

Усі інші доводи, наведені позивачем щодо необхідності виселення відповідача із займаного приміщення, суд до уваги не приймає з огляду на те, що вони є необґрунтованими та такими, що спростовуються матеріалами справи і встановленими у ній обставинами.

З урахуванням викладеного, оскільки договір оренди № 274-1 від 12.05.2015 р. є продовженим, то підстав для виселення Інституту археології з нежилого будинку загальною площею 729,50 кв.м., розташованого за адресою: м. Київ, вул. Григорія Сковороди, буд. 9, літ. Б, немає, відтак - у позові Департменту слід відмовити.

Згідно зі ст. 129 ГПК України у разі відмови у задоволенні позову судові витрати, які у даному випадку складаються зі сплати судового збору, покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст. 73-79, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

Відмовити у задоволенні позову Департаменту комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до Інституту археології Національної академії наук України, третя особа, що не заявляє самостійних вимог на стороні позивача - Київський науково-методичний центр по охороні, реставрації та використанню пам`яток історії, культури і заповідних територій виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про усунення перешкод у користуванні майном шляхом виселення.

Рішення ухвалене в нарадчій кімнаті та проголошені його вступна та резолютивна частини в судовому засіданні 5 квітня 2021 року.

Повний текст рішення складений 6 травня 2021 року.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до суду апеляційної інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 20-денний строк з дня складення повного тексту рішення.

Суддя Головіна К. І.