номер провадження справи 32/29/19-5/83/19
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.04.2021 Справа № 908/214/19

м. Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі: судді Проскурякова К.В., при секретарі судового засідання Шельбуховій В.О., розглянувши матеріали справи

За позовом: Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206, )

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю Борисфен плюс (69041, м. Запоріжжя, вул. Адміралтейська, буд. 5, кв. 2, )

про стягнення 35 511,69 грн.,

За участю представників сторін:

Від позивача: Єфімова Н.О., довіреність № 03/01/01-10 від 06.01.2021 р.

Від відповідача: не з`явився

СУТЬ СПОРУ:

29.01.2019 до господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Борисфен плюс» про заборгованості з орендної плати за договором оренди № 1322 від 15.02.2006 в розмірі 35511,69 грн.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 29.01.2019 (суддя Колодій Н.А) порушено провадження у справі № 908/214/19, присвоєний номер провадження 32/29/18. Розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 15.02.2019. Ухвалою від 22.04.2019 р. підготовче провадження закрито, призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні 02.05.2019 р. У судовому засіданні 02.05.2019 р. оголошено перерву до 22.05.2019 р.

Відповідно до Витягу з Протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.05.2019 р. враховуючи перебування на лікарняному судді-доповідача у справі Колодій Н.А. з 22.05.2019 р. та з метою не допущення порушення процесуального строку розгляду справи, вказану справу розподілено судді ПроскуряковуК.В.

Ухвалою суду від 29.05.2019 р. справу №908/214/19 прийнято до провадження суддею Проскуряковим К.В., ухвалено розгляд справи здійснювати в порядку спрощеного позовного провадження, справі присвоєно номер провадження 32/29/19-5/83/19, повторно розпочато розгляд справи по суті, перше судове засідання з розгляду справи по суті призначено на 26.06.2019р. з повідомленням (викликом) сторін, явку представників сторін визнано обов`язковою. В судовому засіданні 26.06.2019 р. оголошено перерву до 04.07.2019 р. та в судовому засіданні 04.07.2019 р. судом оголошено перерву до 23.07.2019 р.

Ухвалою суду від 23.07.2019 зупинено провадження у справі №908/214/19 до набрання законної сили рішенням господарського суду Запорізької області від 09.07.2019 по справі №908/2091/17.

Ухвалою від 24.03.2021 провадження у справі поновлено з 19.04.2021р. у зв`язку з тим, що ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 15.02.2021 № 908/2091/17 відмовлено у відкритті касаційного провадження за касаційною скаргою Запорізької міської ради на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 02.12.2020 та рішення Господарського суду Запорізької області від 09.07.2019 у справі № 908/2091/17. Судове засідання з розгляду справи по суті призначено на 19.04.2021 об 11 год. 30 хв. з повідомленням (викликом) сторін. Явка представників сторін у судове засідання визнана обов`язковою. В судовому засіданні оголошувались перерви до 22.04.2021р. та 26.04.2021р.

Представник відповідача надав суду письмові пояснення по суті спору від 22.04.2021р. та підтримав заяву № б/н від 22.03.2021 р. (вх. № 5861/08-08/21 від 22.03.2021р.) про розгляд справи в порядку загального позовного провадження, оскільки ухвалою суду від 22.03.2019 р. (суддя Колодій Н.А.) прийнято зустрічну позовну заяву ТОВ Борисфен плюс до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про зобов`язання зарахувати вартість невід`ємних поліпшень нерухомого майна в рахунок орендної плати за користування орендованим нерухомим майном.

Ухвалою від 22.04.2021р. судом відмовлено в задоволенні вказаної заяви ТОВ Борисфен плюс № б/н від 22.03.2021, зокрема з тих підстав, що ухвалою суду від 22.04.2019 р. №908/214/19 (суддя Колодій Н.А.) зустрічну позовну заяву ТОВ Борисфен плюс до Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради про зобов`язання зарахувати вартість невід`ємних поліпшень нерухомого майна, наданого за договором оренди № 1322 від 15.02.2006 в оренду позивачу та проведених за власний рахунок, в рахунок орендної плати за користування орендованим нерухомим майном, - залишено без розгляду, оскільки від ТОВ Борисфен плюс в судовому засіданні надійшла заява про залишення зустрічної позовної заяви та заяви про зміну предмету позову без розгляду, повернення судового збору, сплаченого за подання зустрічної позовної заяви. Крім цього, в ухвалі суду від 29.05.2020 р. (суддя Проскуряков К.В.) з огляду на те, що предметом спору є стягнення 35511,69 грн. та відповідно до вимог ч.ч. 1, 3, 4 ст. 247 ГПК України ця справа не відноситься до виключного переліку категорій справ, які не можуть бути розглянуті в порядку спрощеного позовного провадження, суд дійшов висновку, що ця справа є малозначною та її необхідно розглядати в порядку спрощеного позовного провадження.

У судовому засіданні 26.04.2021р., яке здійснювалось відповідно до ч. 1 ст. 222 ГПК України, із застосуванням технічних засобів фіксації судового процесу на комплексі Акорд, судом проголошено вступну та резолютивну частини цього рішення.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що відповідачем зобов`язання по своєчасному внесенню орендної плати належним чином не виконується, Орендар систематично порушує строки оплати, передбачені п.3.3. вказаного договору. Рішенням Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 р. у справі №908/2415/16 задоволено позовні вимоги Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю Борисфен плюс про розірвання договору оренди та виселення. Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017 р. у справі №908/2415/16 рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 р. у справі №908/2415/16 залишено в силі. Актом державного виконавця від 15.11.2017 р. здійснено примусове виконання рішення суду про виселення ТОВ Борисфен плюс з орендованого приміщення. З урахуванням викладеного, у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди щодо сплати орендної плати за період з травня 2017 р. по 15 листопада 2017 р. включно утворилася заборгованість по орендній платі в розмірі 35511,69 грн.

Відповідач проти задоволення заявлених позовних вимог заперечує з підстав того, що за згодою Центральної лікарні Орджонікідзевського району, Управління комунальної власності Запорізької міської ради, ТОВ Борисфен плюс за власний рахунок провело капітальний ремонт не тільки орендованої частини харчоблоку лікарні, яка було передана в довгострокову оренду, але і іншої частини харчоблоку, що дозволило міській лікарні в подальшому використовувати у господарській діяльності дану будівлю. Зазначає, що до вартості об`єкту, яку було визначено за незалежною оцінкою в 2011 та 2016 роках, включена вартість поліпшень орендованого нерухомого майна, що спричинило до штучного збільшення розміру орендної плати об`єкту та порушення прав позивача як орендаря за договором №1322 від 15.02.2006 р. Отже, внаслідок неправильного розрахунку орендної плати, замість отримання потенційної можливості компенсації у будь-який спосіб витрачених коштів або є зарахування вартості поліпшень майна в майбутню орендну плату, ТОВ Борисфен плюс навпаки змушено було платити ще більші орендні платежі.

В своїх додаткових поясненнях наданих за наслідками розгляду справи №908/2091/17, до завершення розгляду якої було зупинено провадження у цій справі №908/214/19, сторони вказали, зокрема про наступне.

Позивач: скасовуючи рішення господарського суду Запорізької області від 09.07.2019 у справі № 908/2091/17, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду, враховуючи вимоги ч. 4 ст. 236 ГПК керувалася висновками Верховного Суду, а саме: постановою Верховного суду від 14.07.2020 по справі № 908/3748/13 та постановою від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14, у якій Верховним Судом зроблені висновки з питань відшкодування невід`ємних поліпшень орендованого майна, які в подальшому покладено судами в основу своїх рішень у подібних правовідносинах, а саме те, що суди мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття Позивачем та його вартість на момент припинення договорів оренди, та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками. Відповідачем вже обрано спосіб захисту, передбачений ч. 3 ст. 778 ЦК та подано відповідну позовну заяву про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень до Запорізької міської ради (постанова Центрального апеляційного господарського суду від 02.12.2020 у справі № 908/2091/17, що відповідає положенням законодавства України у сфері оренди комунального майна та умовам договору оренди). Таким чином, зарахування вартості невід`ємних поліпшень в рахунок плати за користування річчю Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992, № 2269-ХІІ не передбачав. Також зарахування вартості невід`ємних поліпшень в рахунок плати за користування річчю не передбачено і договором оренди. Постановою ВСУ від 29.03.2017 № 3-1233гс16, у справі № 916/1689/15 зроблено висновок про те, що аналіз норм права та приписів частини другої статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» дає підстави для висновку, що до моменту внесення змін до договору оренди орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату у розмірі, передбаченому чинним договором оренди. Пунктом 3.1 договору оренди, з урахуванням додаткового договору від 21.02.2012 та додаткового договору від 12.02.2016 визначено, що орендна плата визначається на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу». Договір оренди та зазначені Додаткові договори підписано ТОВ «Борисфен Плюс» без зауважень та нотаріально посвідчені. Як зазначається самим відповідачем, перерахунок орендної плати було здійснено на підставі проведених незалежних оцінок станом на 30.09.2011 та 31.01.2016, про що укладені відповідні додаткові договори з розрахунками орендної плати від 21.02.2012 та 12.02.2016. Крім того, Декларація про готовність об`єкта до експлуатації №ЗШ42111190 датована від 28.12.2011. Лист виконавчого комітету Запорізької міської ради від 07.07.2016 № КО-0182-01, адресований третім особам, не є нормативно-правовим актом. В результаті порушення умов договору ТОВ «Борисфен Плюс» за період з січня 2014 року по квітень 2015 року виникла заборгованість у розмірі 22508,79 грн., що підтверджується рішенням господарського суду Запорізької області від 01.07.2015 у справі 908/3191/15. Рішення суду набрало законної сили. ТОВ «Борисфен Плюс» визнав та сплатив зазначену заборгованість. Протягом періоду з травня 2015 року по серпень 2016 року (період неохоплений попереднім рішенням суду) відповідачем порушувалися строки оплати орендних платежів за користування об`єктом оренди у травні 2015, червні 2015, грудні 2015 - липні 2016 року включно. Так, станом на 29.08.2016 року заборгованість по орендній платі з травня 2015 по липень 2016 року включно становила 39722,97 грн. та була погашена відповідачем у вересні 2016 року, що підтверджується рішеннями судів у справі №908/2415/16. Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017 по справі № 908/2415/16 договір оренди розірвано. Останній платіж від ТОВ «Борисфен Плюс» надійшов за квітень 2017 року. Таким чином, борг нараховано за період після розірвання договору оренди до моменту примусового повернення майна через державну виконавчу службу. Зазначає, що неповернення об`єкта оренди після розірвання договору оренди виключно з вини самого орендаря (відповідача) є підставою для нарахування відповідачеві орендної плати у порядку і розмірі, передбаченому договором, до моменту розірвання договорів, згідно положень ст.653 ЦК України (постанова Верховного Суду від 17.12.2018 р. №906/1037/16). Верховний Суд пов`язує таке нарахування з відповідальністю за неналежне виконання зобов`язання щодо повернення майна з орендного користування (ч. 1 ст. 614 ЦК). Відповідно до п. 3.3 договору оренди, з урахуванням додаткової угоди від 31.12.2010, орендна плата перераховується Орендарем в місцевий бюджет Вознесенівського (Орджонікідзевського) району. Відповідно до ч. 6 ст. 45 Бюджетного кодексу України, забороняється проведення розрахунків з бюджетом у негрошовій формі, у тому числі шляхом взаємозаліку, застосування векселів, бартерних операцій та зарахування зустрічних платіжних вимог у фінансових установах, за винятком операцій, пов`язаних з державним боргом, та випадків, передбачених законом про Державний бюджет України.

Відповідач: 15.02.2006 між Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради (падалі - Орендодавець) та ТОВ «Борисфен Плюс» (надалі - Орендар) був укладений договір оренди нежилого приміщення №1322 із застереженням, а саме Центральна лікарня Орджонікідзевського району надавала дозвіл на надання ТОВ «Борисфен Плюс» в довгострокову оренду частини приміщення харчоблоку па умовах капітального ремонту всього харчоблоку лікарні, оскільки дане приміщення не використовувалось, так як було у занедбаному стані. ТОВ «Борисфен Плюс» за власний рахунок провело капітальний ремонт не тільки орендованої частини харчоблоку, але і іншої частини харчоблоку, що дозволило міський лікарні в подальшому використовувати у господарській діяльності дану будівлю. Дозволи на проведення капітального ремонту, проектування та реконструкції були надані ТОВ «Борисфен Плюс» не тільки Центрального лікарнею Орджонікідзевського району, але і Управліннями комунальної власності Запорізької міської ради. Вказані обставини досліджувались у справі №908/2091/17 разом із відповідними доказами. З метою встановлення ринкової вартості невід`ємних поліпшень, проведених ТОВ «Борисфен Плюс» за власний рахунок в приміщенні, переданому товариству в оренду за Договором оренди нежилого приміщення від 15.02.2006 №1322. ухвалою господарського суду Запорізької області від 12.12.2017 у справі №908/2091/17 була призначена судова оціночно-будівельна експертиза, проведення якої доручено експертам Запорізького відділеним Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз. Вказаною експертизою було підтверджено факт проведеним капітального ремонту та визначено ринкову вартість вказаних невід`ємних поліпшень орендованого ТОВ «Борисфен Плюс» приміщення. Враховуючи висновки експертизи постановою Центрального апеляційного господарського суду від 02.12.2020 у справі №908/2091/17 було задоволено апеляційну скаргу ТОВ «Борисфен Плюс» на рішення Господарського суду Запорізької області від 09.07.2019 у справі №908/2091/17; скасовано рішення Господарського суду Запорізької області від 09.07.2019 у справі №908/2091/17; ухвалено нове рішення, яким позовні вимоги ТОВ «Борисфен Плюс» задоволені, стягнуто з Запорізької міської ради па користь ТОВ «Борисфен Плюс» вартість невід`ємних поліпшень орендованого манна у розмірі 980725,00 грн. Рішенням господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 №908/2415/16 позов Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, пред`явлений до ТОВ «Борисфен Плюс» про розірвання договору оренди та виселення - задоволено; розірвано спільний договір оренди від 05.02.2006 №1322; звільнено нежитлове приміщення №2, яке складається з кімнат №№1-7, загальною площею 119,9 кв.м, розташоване в будівлі літ. В по бул.Шевченка,25 в м. Запоріжжі, шляхом виселення ТОВ «Борисфен Плюс» із зазначеного приміщення. Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 по справі №908/2415/16 апеляційну скаргу ТОВ «Борисфен Плюс» задоволено: рішення господарського суду Запорізької області від 29.09.2016р. у справі №908/241 5/16 скасовано та прийнято нове рішення у даній справі, яким відмовлено "Запорізькій міській раді у позові до ТОВ «Борисфен Плюс» у повному обсязі. Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017р. по справі №908/2415/16 касаційну скаргу Запорізької міської ради по даній справі задоволено, скасовано постанову Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 та залишено в силі рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016. Також відповідач посилається на звернення міського голови Запорізької міської ради Буряка В.В. від 07.07.2016 №КО-0182-01 до народного депутата України ОСОБА_1 щодо наявності проблематики в питаннях порушення прав орендаря, який здійснював поліпшення орендованого комунального майна та які не були вирахувані при оцінки орендованого майна, яка береться за основу при визначенні розміру орендної плати, що призводить до штучного збільшення розміру орендної плати орендованого комунального майна. З аналізу додаткових угод та договорів до Договору №1322 вбачається, що дійсно, протягом орендних взаємовідносин за Договором №1322 вартість Об`єкту за належною оцінкою складала: станом на 30.11.2005 - 88 154,0 грн.; станом на 30.09.2011 - 276 538,00 гри., без урахування ПДВ; станом на 31.01.2016-335 900,0 гри., без урахування ПДВ. Тобто до вартості Об`єкту, яку було визначено за незалежною оцінкою у 2011 та 2016 роках, включена вартість поліпшень орендованого нерухомого майна, що призвело до штучного збільшення розміру орендної плати та порушення прав відповідача, як орендаря за Договором №1322. Вважає, що будь-якої заборгованості у товариства перед Департаментом комунальної власності в межах існуючих договірних відносин за договором оренди від 15.02.2006 №1322 не тільки не має, а навіть с надмірно сплачені суми орендної плати за вказаним договором. Просить у задоволенні позову відмовити.

Наявні матеріали справи дозволяють розглянути справу по суті.

Розглянувши матеріали справи та оцінивши надані докази, вислухавши пояснення представників позивача та відповідача, суд

ВСТАНОВИВ:

З огляду на статтю 509 Цивільного кодексу України вбачається, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 ЦК України.

У відповідності до пункту 1 частини 2 статті 1 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення цивільних прав та обов`язків. Цивільні права і обов`язки виникають як з передбачених законом договорів, так і з договорів, не передбачених законом, але таких, що йому не суперечать.

Договір це категорія цивільного права, яка визначається як домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. До зобов`язань, що виникають з договорів, застосовуються загальні положення про зобов`язання, якщо інше не випливає із закону або самого договору. Як і будь-який право чин, він є вольовим актом, оскільки виражає спільну волю сторін, що втілюється у договорі. Змістом договору є, власне, ті умови, на яких сторони погоджуються виконувати договір, і вони мають дотримуватися взятих на себе зобов`язань.

У відповідності до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

15.02.2006 між Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради (Орендодавець), що діє на підставі Положення про управління комунальною власністю Запорізької міської ради, затвердженого рішенням міської ради від 26.12.2001 №23 та Товариством з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс (Орендар) був укладений Договір оренди нежилого приміщення №1322 (Договір).

Відповідно до п. 1.1. Договору, Орендодавець на підставі наказу управління Комунальної власності Запорізької міської ради від 19.12.2005 №305 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення (надалі - Об`єкт), загальною площею 128,95 кв.м.: коридор 10, пл. 11,5 кв.м.; коридор 11, пл.7,4 кв.м.; комора 12, пл.3,5 кв.м.; кімнату 13, пл.9,4 кв.м.; комора 14, пл.5,0 кв.м.; кімната 15, пл.20,3 кв.м.; кабінет 16, пл.9,9 кв.м.; роздягальня 17, пл.6,2 кв.м.; коридор 18, пл.8,3 кв.м.; комора 19, пл.9,7 кв.м.; кімната 20, пл.11,0 кв.м.; в загальному користуванні коридор 4, пл.53,5 кв.м., які розташовані в окремо стоячій будівлі літ. В на території Центральної лікарні Орджонікідзевського району у м.Запоріжжі, бул.Шевченка, 25, що знаходяться на балансі комунальної установи Центральна лікарня Орджонікідзевського району, вартість яких визначена у звіті про оцінку та становить за належною оцінкою 88 154,0 грн. станом на 30.11.2005. Зазначені вище приміщення належать Територіальній громаді міста Запоріжжя на підставі рішення № 7 Запорізької міської ради від 29.04.1991, має реєстраційний №7173442, зареєстровано в реєстраційній книзі №4 ОП МЕТІ за №738, що підтверджується витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданим Орендним підприємством Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації 27.01.2006 за №9683997.

Згідно з п.1.2 Договору, приміщення використовується Орендарем на правах оренди під офіс.

Відповідно до п.2.4 Договору, передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в п. 1.1 даного Договору та звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, та відповідно з вимогами актів виконавчої влади та місцевого самоврядування.

Пунктами 3.1 та п.3.2 Договору передбачено, що орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, та рішення Запорізької міської ради від 28.04.2004 №46 і складає 17 630,80 грн. на рік згідно з розрахунком (Додаток 1 до Договору). Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п.п. 5.5, 5.6 Договору, Орендар зобов`язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого приміщення та утримувати його в належному технічному стані. Капітальний ремонт виконується по узгодженню з Орендодавцем. Виконувати перепланування або реконструкцію орендованого приміщення (влаштування додаткових виходів, віконних пройомів та інш.) тільки з письмової згоди Орендодавця, головного управління архітектури і містобудування міської ради та відповідних організацій, володіючих інженерними комунікаціями в даному районі.

Відповідно до п. 6.3 Договору, Орендар має право: реконструкція, технічне переоснащення і поліпшення об`єкту оренди, якщо такі роботи сприяють підвищенню його вартості, здійснюється Орендарем за умови обов`язкового попереднього погодження з Орендодавцем. Для погодження Орендар також надає перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, кошторис витрат на проведення робіт.

Також пунктом 10.5 Договору передбачено, що в разі розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за: рахунок власних коштів з дозволу Орендодавця, визнаються власністю Орендаря, якщо ці поліпшення можливо відокремити без шкоди для приміщення. Якщо Орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою Орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, вартість вказаних поліпшень компенсується у порядку, передбаченому чинним законодавством. Вартість покращень орендованого майна, які здійснені без згоди Орендодавця та які неможливо відокремити без шкоди для приміщення, відшкодуванню не підлягають.

Відповідно до п. 10.1. Договору, цей Договір укладено строком на 5 років. Моментом обчислення строку Договору є день його нотаріального посвідчення та передачі приміщення за Актом приймання-передачі.

15.02.2006 сторонами підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення.

В подальшому умови договору змінювались шляхом укладення сторонами додаткових угод та додаткових договорів до нього.

Додатковою угодою від 30.07.2007 пункт 3.1 Договору був викладений в наступній редакції: 3.1 Орендна плата визначається на підставі рішень виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.02.2006 №63 та Запорізької міської ради від 28.04.2007 №31, і складає 25 145,81 грн. на рік згідно з розрахунком (Додаток 2 до Договору), який є невід`ємною частиною даної додаткової угоди.

Додатковою угодою від 25.01.2010 доповнено пункт 3.3 Договору підпунктом 3.3.1 в наступній редакції: Відповідно до рішення Запорізької міської ради від 23.12.2009 №44 Про надання пільг щодо орендної плати орендарю з 23.01.2010 по 30.06.2010 включно надається пільга з орендної плати, а саме: орендні ставки, які затверджені рішенням Запорізької міської ради від 28.04.2007 №31, застосовуються у розмірі 65 відсотків від встановленого обсягу.

31.12.2010 була укладена додаткова угода до Договору щодо зміни: По тексту договору оренди виключити Балансоутримувача - Комунальну установу Центральна лікарня Орджонікідзевського району.

У п.10.5. розділу 10 Строк дії та умови зміни, розірвання договору оренди приміщення після слів У разі розірвання Договору... читати .. чи приватизації орендованих нежитлових приміщень....

31.12.2010 між КУ Центральна лікарня Орджонікідзевського району та Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради підписано акт прийому-передачі, відповідно до якого зазначено, що на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 27.03.2008 №120/6 Про виключення нежитлових приміщень будівлі (літ.В) по бул.Шевченка,25 з переліку об`єктів охорони здоров`я Комунальна установа Центральна лікарня Орджонікідзевського району в особі головного лікаря Туліної Галини Іванівни, яка діє на підставі Статуту, передає, а Управління комунальної власності Запорізької міської ради в особі начальника управління Теслюка Володимира Яковича, який діє на підставі Положення про управління, затвердженого рішенням міської ради від 26.12.2001 №23, приймає у відання нежитлові приміщення №№10-20 будівлі (літ.В) по бул. Шевченка, 25, площею 128,95 кв.м., вартістю 88 154,0 грн., згідно з незалежною оцінкою станом на 30.11.2005.

28.07.2011 Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради, Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю Борисфен-Плюс був укладений Додатковий договір до Договору №1322, у відповідності до якого на підставі рішень Запорізької міської ради від 18.02.2011 № 6 Про структуру виконавчих органів Запорізької міської ради, загальну численність апарату Запорізької міської ради та її виконавчих органів, від 06.04.2011 №20 Про передачу департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради окремих повноважень щодо управління об`єктами права комунальної власності територіальної громади м. Запоріжжя, замінено Орендодавця у Договорі №1322 від 15.02.2006 з Управління комунальної власності Запорізької міської ради на Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради.

Додатковим договором від 21.01.2012 до Договору пункт 1.1 розділу 1 Предмет договору викладений в наступній редакції: Орендодавець на підставі наказу управління комунальної власності Запорізької міської ради від 19.12.2005 №305 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення №2, розташоване в будівлі - літ.В, яке складається з кімнат №1 (10,2 кв.м.), №2 (26,6 кв.м,), №3 (9,9 кв.м.), №4 (7,7 кв.м.), №5 (23,7 кв.м.), №6 (22,8 кв.м.), №7 (19,0 кв.м.), загальною площею по приміщенню №2 - 119,9 кв.м., місцезнаходження: м. Запоріжжя, бул. Шевченка, 25. Характеристики об`єкта оренди підтверджуються витягом з реєстру права власності на нерухоме майно, виданого Товариством з обмеженою відповідальністю запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації від 07.02.2012 за № 33096876. Вартість об`єкта оренди визначена у звіті про оцінку, зробленого Тозариством з обмеженою відповідальністю Оціночно-консалтингова фірма Бїзнес-Експерт-Сервіс 30.09.2011 і становить 276 538,00 грн., без урахування ПДВ.

Відповідно до п. 3.1 Договору в редакції Додаткового договору від 21.02.2012, орендна плата визначається на підставі постанови КМУ від 04.10.1995 №786 Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.02.2006 №63 та рішення Запорізької міської ради від 06.04.2011 №47, і складає 49 776,84 грн. на рік згідно з розрахунком, який є невід`ємною частиною цього договору.

Додатковим договором від 22.02.2016 пункти 3.1, 3.2, 3.3 Договору викладені в новій редакції, так річна орендна плата була збільшена до 60 462,0 грн., згідно з розрахунком, наведеним у додатку №4 до Договору; орендна плата за січень 2016 року встановлена у розмірі 7 467,19 грн.; на період з лютого 2016 року по грудень 2016 року включно місячна орендна плата встановлена у розмірі 5 038,50 грн.

Додатковим договором від 12.02.2016 продовжено дію Договору на 5 років, а саме до 15.02.2021. До останнього додаткового договору директором Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради були затверджені висновки про вартість об`єкта оцінки, у відповідності до яких ринкова вартість об`єкта оцінки без урахування ПДВ станом на 31.01.2016 склала 335 900,0 грн.

Відповідно до бухгалтерської довідки, складеної 02.03.2012 аудитором ГорбуновоюТ.О., ТОВ Борисфен Плюс на протязі 2007-2009 років здійснено поліпшення - реконструкцію та капітальний ремонт своєї частини нежитлового приміщення для організації офісу по бул. Шевченко, 25 в м. Запоріжжі на загальну суму 186 000 грн. 21 коп.

Декларація про готовність об`єкта до експлуатації зареєстрована Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 29.12.2011 під номером ЗП 8.

В 2008 році на прохання Головного лікаря Комунальної установи Центральна лікарня Орджонікідзевського району був проведений ремонт їдальні лікарні (тобто іншої частини нежитлового приміщення по бул. Шевченко, 25 в м. Запоріжжі) на загальну суму 88 832 грн. 00 коп. знову ж таки за рахунок ТОВ Борисфен Плюс.

Таким чином, загальна сума невід`ємних поліпшень орендованого майна в цінах 2008 року складає: 186 000,21 + 88 832,0 = 274 832,7 грн.

Дозвіл на виконання будівельних робіт наданий Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 15.04.2008 під номером 215з; декларація про готовність об`єкта до експлуатації зареєстрована Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 29.12.2011 під номером ЗП 8, акти виконаних підрядних робіт за серпень 2007 року (на 44 270,50 грн.), вересень 2008 року (на 88 832,0 грн.), жовтень 2009 року (141 729,71 грн.) були узгоджені Головним лікарем Комунальної установи Центральна лікарня Орджонікідзевського району.

Вказані фактичні обставини підтверджуються як матеріалами справи так і встановлені рішенням Господарського суду Запорізької області від 09.07.2020р. та постановою Центрального апеляційного господарського суду від 02.12.2020р. у справі №908/2091/17, які набрали чинності 02.12.2020р. та не підлягають доведенню при розгляді іншої справи за участю тих самих осіб в силу ч. 4 ст. 75 ГПК України, а також в інших справах, які розглядалися судами усіх інстанцій між тими ж сторонами.

Зокрема, вказаною постановою Центрального апеляційного господарського суду від 02.12.2020 р., якою скасовано рішення Господарського суду Запорізької області від 09.07.2019 р. №908/2091/17, позовні вимоги задоволені: стягнуто з Запорізької міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 980725,00 грн., витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви у сумі 14718,38 грн., за подання апеляційної скарги у розмірі 22066,30 грн. та 7845,12 грн. витрат пов`язаних з проведенням експертного дослідження, а також зроблені наступні висновки з посиланням на правові позиції Верховного Суду висловлені у постанові від 14.07.2020 по справі № 908/3748/13, зокрема про те, що відповідно до ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Згідно зі ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", в редакції станом на 26.01.2016, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Немає правового значення, погодження щодо здійснення невідокремлюваних поліпшень передувало проведенню будівельних робіт чи було зроблено вже після їх здійснення, оскільки будь-яких заборон чи обмежень на цей предмет ні чинний на той момент ЦК УРСР, ні Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не містили. Сама лише обставина відсутності документів які б підтверджували понесені витрати орендарем на поліпшення орендованих приміщень, не позбавляє останнього іншими доказами доводити відповідні обставини, які суди, з урахуванням принципу змагальності, повинні оцінити за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

До того ж колегія суддів звертає увагу на те, що у постанові від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14 Верховний Суд дійшов висновку, що: "згідно з приписами ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає. Отже, предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит. Тобто, розглядаючи справу по суті, суди мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент припинення договорів оренди та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками." Так само і в розглядуваній справі апеляційний суд, призначаючи у справі оціночно-будівельну експертизу, яка була проведена експертом Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз, при цьому діючи відповідно до положень ст. 99 ГПК України, яка дозволяє суду з власної ініціативи призначити експертизу у справі, діяв відповідно до висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14.

Правовідносини сторін в даній справі, щодо сплати компенсації за невід`ємні поліпшення орендованого майна є наслідком розірвання договору оренди і виникли з моменту його розірвання з 15.03.2017р. - таким чином, до них підлягає застосуванню законодавство, яке діяло саме на цю дату.

Колегія суддів вважає встановленим, що на час укладання договору оренди 15.02.2006р. і прийняття позивачем за актом приймання передачі орендованого майна його початкова вартість становила 88 154,0 грн, а також вважає доведеним, що і Орендодавець (Управління комунальної власності Запорізької міської ради) і Балансоутримувач (Комунальна установа «Центральна лікарня Орджонікідзевського району») у відповідності до положень 10.5 Договору , статті 778 ЦК України, статті 27 Закону України «Про оренду "Про оренду державного та комунального майна" надали дозвіл на проведення реконструкції та капітального ремонту нежитлового приміщення в будівлі (літ.В) по вул. бул.Шевченко , 25, наслідком яких мали стати поліпшення нерухомого майна, яке є предметом договору найму, ,небезпечність і , відповідно, неможливість експлуатації якого підтверджено вищезазначеним висновком від 11.04.2007р..

Крім цього, рішенням Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 №908/2415/16 задоволено позов Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, пред`явлений до ТОВ Борисфен Плюс про розірвання договору оренди та виселення; вирішено розірвати спільний договір оренди від 05.02.2006 №1322; звільнити нежитлове приміщення №2, яке складається з кімнат №№1-7, загальною площею 119,9 кв.м., розташоване в будівлі літ.В на бул. Шевченка, 25 в м. Запоріжжі, шляхом виселення ТОВ Борисфен Плюс із зазначеного приміщення.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 по справі №908/2415/16 апеляційну скаргу ТОВ Борисфен Плюс задоволено; рішення господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі №908/2415/16 скасовано та прийнято нове рішення у даній справі, яким відмовлено Запорізькій міській раді у позові до ТОВ Борисфен Плюс у повному обсязі.

Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017 по справі №908/2415/16 касаційну скаргу Запорізької міської ради по даній справі задоволено, скасовано постанову Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 та залишено в силі рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016.

В зв`язку з розірванням за рішенням суду Договору №1322, ТОВ Борисфен Плюс листом від 03.04.2017 №03/04/17-1 звернулось до Запорізької міської ради з проханням створити комісію для визначення долі невід`ємних поліпшень у вартості орендованого приміщення згідно з Договором оренди нежитлового приміщення від 15.02.2006 №1322, укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ Борисфен Плюс.

Розмір витрат Орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит. Тобто, розглядаючи справу по суті, суди мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття Позивачем та його вартість на момент припинення договорів оренди, та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками ( подібну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 р. у справі № 910/4923/14 ).

Відповідно до висновку судової оціночно-будівельної експертизи № 154-20 по справі №908/2091/17 від 01.10.2020р., проведеної судовим експертом Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз, ринкова вартість орендованого майна, (нежитлового приміщення №2 загальною площею 119,95 кв.м, місцезнаходження м.Запоріжжя бул.Шевченко 25) з урахуванням здійснених Товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен Плюс» невід`ємних поліпшень станом на 15.03.2017р. станом на 215.03.2017р. ймовірно складала 1 785 010,00 грн. По справі № 908/2091/17, окрім судової оціночно-будівельної експертизи № 154-20 від 01.10.2020р., проведено судову оціночно-будівельна та будівельно-технічна експертиза № 653/654-17 від 02.10.2018р. (т.1 а.с. 174-219) та в позасудовому порядку, незалежним аудитором Горбуновою Т.О. - аудиторський звіт (т. 2 а.с. 120-122); на підставі договору № 78 від 30.11.2018р. про надання послуг з незалежної оцінки (т.1 а.с. 66-67) , Приватним підприємством «Дніпротех і К» - звіт по незалежній оцінці об`єкта від 31.03.2028р. (т. 2 а.с. 19-144). Враховуючи, що з вказаного переліку, лише одна судова оціночно-будівельна експертиза № 154-20 від 01.10.2020р., містить ринкову вартість орендованого майна, станом на 15.03.2017р. (час припинення дії договору оренди), суд апеляційної інстанції врахував саме її висновки при розгляді апеляційної скарги Скаржника.

Оскільки Реконструкція орендованих нежилих приміщень (літ В) по вул. Шевченко 25 під офіс загальною площею 119,9 кв.м. здійснена Орендарем за власні кошти, з дозволу Орендодавця і є невідокремленими поліпшеннями орендованого майна, в результати розірвання договору оренди невід`ємні поліпшення перейшли у власність Орендодавця, то останній відповідно до умов договору та ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна зобов`язаний компенсувати Орендарю в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень. Несплата компенсації є непропорційним втручанням у право власності.

Колегія суддів вважає, що дотримання справедливого балансу між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи, принципу пропорційності буде досягнуто при сплаті Орендарю вартості майна станом на час розірвання договору оренди цього майна за ви четом вартості цього майна на час отримання його в оренду.

З урахуванням висновків судової оціночно-будівельної експертизи № 154-20 по справі №908/2091/17 від 01.10.2020р. щодо ринкової вартості орендованого майна станом на 15.03.2017р. у розмірі 1 785 010,00 грн. і вартості орендованого майна на час укладання договору оренди і прийняття його позивачем за актом приймання передачі 15.02.2006р. у розмірі 88 154,0 грн. стягненню підлягає 1 696 856,00 гривень невід`ємних поліпшень орендованого майна. Але оскільки Позивач просить суд стягнути з Відповідача 980725,00грн. вартості невід`ємних поліпшень то колегія суддів, керуючись принципом диспозитивності, визначеним ч. 1 ст. 14 ГПК України, відповідно до якої, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог, доходить висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню у цій сумі.

Крім цього господарським судом Запорізької області розглянуто справу №908/2415/16 між тими ж сторонами, рішенням у якій від 29.09.2016 встановлено, що 01.07.2015 р. господарським судом Запорізької області задоволено позов Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя до Товариства з обмеженою відповідальністю БОРИСФЕН ПЛЮС, м. Запоріжжя про стягнення заборгованості по орендній платі за період з січня 2014 по квітень 2016 (включно) у справі №908/3191/15. Однак відповідач продовжує порушувати взяті на себе зобов`язання. А саме протягом періоду з травня 2015 року по серпень 2016 року відповідачем порушувалися строки оплати орендних платежів за користування об`єктом оренди у травні 2015, червні 2015, грудні 2015 - липні 2016 року включно. Так, станом на 11.08.2016 року заборгованість по орендній платі з травня 2015 по липень 2016 року включно становила 39722,97 грн. та була погашена відповідачем лише у вересні 2016 року. Матеріалами справи доведено, що відповідач орендну плату за користування орендованим нежитловим приміщенням за адресою: місто Запоріжжя, бульвар Шевченка, 25 за спірний період у встановлених порядку та розмірі не вносив, що також підтверджено представником відповідача. Таким чином, невиконання відповідачем взятих на себе за умовами Договору оренди № 1322 від 15.02.2006р. зобов`язань по сплаті орендної плати є підставою для дострокового розірвання Договору. Пунктом 10.1. договору сторони узгодили, що договір оренди укладено строком на 5 років. Моментом обчислення строку договору є день його нотаріального посвідчення та передачі приміщення за актом приймання - передачі. Строк дії договору оренди неодноразово продовжувався, в останнє до 15.02.2021 (про що зазначено в п. 2 додаткового договору від 12.02.2016).

Враховуючи викладене, судом встановлено, що Договір оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006р. на час розгляду справи є чинним, оскільки сторонами не досягнуто взаємної згоди про розірвання договору. Відповідно до п. 5.12 договору у разі припинення дії договору оренди або дострокового розірвання договору орендар зобов`язаний повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду з урахуванням фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану орендованого приміщення з вини орендаря.

Наведені вище обставини свідчать, що вимоги про розірвання договору оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006р. та зобов`язання звільнити нежитлове приміщення № 2, яке складається з кімнат №№1-7, загальною площею 119,9 кв.м., розташоване в будівлі літ. В на бульварі Шевченка, 25 в місті Запоріжжі, на користь департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради є обґрунтованими, заснованими на законі та такими, що підлягають задоволенню.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 р. у справі №908/2415/16, зазначене рішення суду скасовано і прийнято нове, яким у задоволенні позову відмовлено. Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017р. у справі № 908/2415/16 вказана постанова від 22.12.2016р. скасована, рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі №908/2415/16 залишено в силі. При цьому ВГСУ вказав, що істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як не внесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю). Подібна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 08.05.2012 зі справі N 5021/966/2011, яка відповідно до приписів статті 111-28 Господарського процесуального кодексу України має враховуватися судами. Частиною першою статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що у разі розірвання договору оренди орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини. Пунктом 10.8 договору визначено, що дія договору оренди припиняється достроково за рішенням господарського суду. Відповідно до пункту 5.12 договору у разі припинення дії договору або його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний повернути орендодавцю орендоване приміщення в належному стані, не гіршому, ніж на час його передачі в оренду з урахуванням фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцю збитки у разі погіршення стану орендованого приміщення з вини орендаря. Судом першої інстанції встановлено, що відповідач орендну плату за користування орендованим нежитловим приміщенням за спірний період у встановленому договором порядку та розмірі не вносив, що не заперечується відповідачем згідно його письмових пояснень. За таких обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо наявності правових підстав для задоволення позову.

Приймаючи рішення у цій справі № 908/214/19 суд також виходить з того, що відповідно до ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та Законами України.

Згідно ч. 1 ст. 173 Господарського кодексу України, господарським визнається зобов`язання, що виникає між суб`єктом господарювання та іншим учасником (учасниками) відносин у сфері господарювання з підстав, передбачених цим Кодексом, в силу якого один суб`єкт (зобов`язана сторона, у тому числі боржник) зобов`язаний вчинити певну дію господарського чи управлінсько-господарського характеру на користь іншого суб`єкта (виконати роботу, передати майно, сплатити гроші, надати інформацію тощо), або утриматися від певних дій, а інший суб`єкт (управнена сторона, у тому числі кредитор) має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Підстави виникнення господарських зобов`язань визначені в ст. 174 ГК України. Зокрема, господарські зобов`язання можуть виникати: з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать; внаслідок заподіяння шкоди суб`єкту або суб`єктом господарювання, придбання або збереження майна суб`єкта або суб`єктом господарювання за рахунок іншої особи без достатніх на те підстав; внаслідок подій, з якими закон пов`язує настання правових наслідків у сфері господарювання.

При цьому, відповідно до ч. 1 ст. 175 ГК України, майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, що визначено ч. 2 ст. 175 ГК України.

Частинами 1-3 ст. 193 ГК України встановлено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу. Порушення зобов`язань є підставою для застосування господарських санкцій, передбачених цим Кодексом, іншими законами або договором.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК).

За умовами ст. 96 ЦК України юридична особа самостійно відповідає за своїми зобов`язаннями.

Відповідно до ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції чинній під час існування спірних правовідносин) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Частиною 2 ст. 27 зазначеного Закону визначено, що орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Відповідно до п.п. 5.5, 5.6 Договору оренди № 1322 від 15.02.2006, Орендар зобов`язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого приміщення та утримувати його в належному технічному стані. Капітальний ремонт виконується по узгодженню з Орендодавцем. Виконувати перепланування або реконструкцію орендованого приміщення (влаштування додаткових виходів, віконних пройомів та інш.) тільки з письмової згоди Орендодавця, головного управління архітектури і містобудування міської ради та відповідних організацій, володіючих інженерними комунікаціями в даному районі.

Відповідно до п. 6.3 Договору, Орендар має право на реконструкцію, технічне переоснащення і поліпшення об`єкту оренди, якщо такі роботи сприяють підвищенню його вартості, здійснюється Орендарем за умови обов`язкового попереднього погодження з Орендодавцем. Для погодження Орендар також надає перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, кошторис витрат на проведення робіт.

Згідно п. 10.5 Договору, якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, вартість вказаних поліпшень компенсується у порядку, передбаченому чинним законодавством.

Пунктом 10.8 Договору встановлено, що дія договору припиняється в тому числі достроково за згодою сторін або за рішенням господарського суду.

Також пунктами 3.7-3.9 Договору визначено, у випадках закінчення дії Договору оренди або його дострокового припинення орендна плата перераховується орендарем по добу фактичної здачі приміщення по акту приймання-передачі. Якщо орендар не виконує обов`язку щодо повернення приміщення в установлений Договором строк орендодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки в розмірі подвійної плати за користування об`єктом оренди за час прострочення. Припинення Договору оренди не тягне за собою припинення зобов`язання орендаря з погашення заборгованості з орендної плати, пені та неустойки. Припинення даного зобов`язання відбувається лише його належним виконанням.

Додатком № 1 до Договору сторонами погоджено Розрахунок орендної плати, згідно з яким річний розмір орендної плати становить 17630,8 грн., за місяць - 1482,46 грн. з подальшим застосуванням індексу інфляції та рішень органів влади.

Розмір орендної плати як вказувалося вище неодноразово змінювався сторонами шляхом укладання додаткових угод та додаткових договорів до Договору оренди № 1322 від 15.02.2006р.

Так останнім з них Додатковим договором від 12.02.2016р. визначено, що орендна плата становить 60462,00 грн. на рік, за січень 2016р. - 7467,19 грн., з лютого по грудень 2016р. - 5038,50 грн. З січня 2017р. орендна плата визначається з урахуванням щомісячного індексу інфляції.

В додатку №4 до Договору № 1322 від 15.02.2006р. "Розрахунок орендної плати" визначено вартість майна - 3358900 грн. станом на 31.01.2016р., орендна плата за лютий 2016р. - 5038,50 грн. Вказана вартість об`єкта оренди визначена відповідно до Висновку про вартість об`єкта оцінки, здійснена суб`єктом оціночної діяльності - оцінювачем ПламарчукЛ.П.

За загальним правилом, встановленим ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

При цьому ст. 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Частина 3 ст. 760 цього Кодексу передбачає, що особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом.

Крім цього ст. 762 визначено:

1. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

2. Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

3. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

4. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

5. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

6. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Матеріалами справи підтверджується і не заперечується Позивачем, що здійснення невід`ємних поліпшень об`єкта оренди за договором оренди № 1322 здійснено відповідачем (орендарем) за згодою наймодавця.

Отже, дослідженням норм Закону України "Про оренду державного та комунального майна", який є спеціальним нормативним актом по відношенню до загальних норм глави 58 "НАЙМ (ОРЕНДА)" Цивільного кодексу України щодо окремого виду майна - державного або комунального - та умов Договору № 1322 від 15.02.2006р. з додатками, додатковими угодами та договорами судом встановлено, що цим Законом передбачена можливість компенсації за певних умов орендодавцем вартості здійснених орендарем невід`ємних поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди. Таким чином можливість здійснення зарахування вартості невід`ємних поліпшень повністю або частково в рахунок плати за користування об`єктом оренди має бути прямо передбачена договором оренди.

Проте, Договір № 1322 від 15.02.2006р. такого положення не містить.

Приймаючи рішення суд також враховує, що постановою Верховного Суду України від 29.03.2017 р. № 3-1233гс16 у справі № 916/1689/15 визначено, що у статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» зазначено, що розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати також може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

За змістом частин першої, другої статті 651 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом; договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також відповідно до статті 652 ЦК у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 ЦК передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Відповідно до частини третьої статті 762 ЦК договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру орендної плати за користування майном.

Ураховуючи наведене, орендна плата за оренду майна державної та комунальної власності є регульованою ціною і в разі законодавчої зміни її розміру нормами чинного законодавства передбачено можливість внесення відповідних змін до умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

За загальним правилом, закріпленим у частині третій статті 653 ЦК, у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.

У справі, яка розглядається, не досягнувши домовленостей, позивач скористався наданим йому правом для вирішення цього питання у судовому порядку.

За змістом положень частини п`ятої статті 188 ГК якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним із дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Аналіз цієї норми права дає підстави для висновку, що суд має право встановити у рішенні дату набрання чинності змін до договору, яка може бути іншою, ніж дата набрання чинності рішенням суду.

Разом із тим для реалізації права сторони на зміну умов договору в судовому порядку з іншої дати, ніж дата набрання чинності рішенням суду, має враховуватися момент, з якого зобов`язання можуть змінюватися.

За загальним правилом частини 3 статті 632 ЦК зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.

У статті 653 ЦК встановлено:

3. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

4. Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.

Отже, аналіз наведених норм права та приписів частини другої статті 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» дає підстави для висновку, що до моменту внесення змін до договору оренди орендар зобов`язаний сплачувати орендну плату у розмірі, передбаченому чинним договором оренди.

Оскільки чинне законодавство, яке регулює відносини оренди майнових комплексів державних підприємств, не містить положень про зміну розміру орендної плати за користування таким майном саме з моменту законодавчого прийняття цих змін, а надає право стороні таких правовідносин у подальшому ініціювати внесення відповідних змін до договору, суди всіх інстанцій у справі, яка розглядається, дійшли обґрунтованого висновку про відсутність підстав для встановлення рішенням суду іншого строку набрання чинності відповідних змін до договору.»

Досліджуючи матеріали справи № 908/214/19 суд також встановив, що пунктом 3.1 договору оренди, з урахуванням додаткового договору від 21.02.2012 та додаткового договору від 12.02.2016 визначено, що орендна плата визначається на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 «Про Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу».

Згідно ч. ч. 1, 2 ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Як визнається обома сторонами перерахунок орендної плати було здійснено на підставі проведених незалежних оцінок станом на 30.09.2011 та 31.01.2016, про що укладені відповідні додаткові договори з розрахунками орендної плати від 21.02.2012 та 12.02.2016. При цьому, дійсно, вказані незалежні оцінки враховували і вартість здійснених ТОВ "Борисфен Плюс" невід`ємних поліпшень, а отже і розмір орендної плати, дійсно, визначено з урахуванням цих поліпшень.

З огляду на викладене суд дійшов висновку про те, що якщо наймач (орендар) нерухомого майна державної або комунальної форми власності здійснив невід`ємні поліпшення такого майна, отримавши на це попередню письмову згоду наймодавця (орендаря) відповідно до вимог передбаченого порядку (процедури), то у такому разі у наймача (орендаря) де-факто виникають майнові права щодо цих поліпшень, величина розміру яких прямо залежить від питомої ваги часток орендодавця та орендаря у визначеній ринковій вартості орендованого нерухомого майна. Отже, визначаючи ринкову вартість наданого в оренду нерухомого майна державної або комунальної власності, необхідно фактично розрахувати ринкову вартість такого майна в поточних цінах, з урахуванням об`ємно-планувального рішення та технічного-стану даного об`єкта нерухомості, якими він характеризувався за станом на момент початкової передачі його в оренду даному конкретному наймачеві (орендарю). Якщо поточна ринкова вартість державного або комунального нерухомого майна визначається виходячи із наявного на дату оцінки технічного стану об`єкта, то у такому випадку кінцевий результат має бути скоригований на величину ринкової вартості невід`ємних поліпшень, яких зазнало це майно з боку наймача (орендаря).

Наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004 «Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації», зареєстрованого в Міністерстві юстиції України від 18.03.2004 за №343/8942, визначено, що ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей, наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Під час проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна передбачається така послідовність процедур:

1) визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його поточного фізичного (технічного) стану та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна з поліпшеннями). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що містить поліпшення, які є подібними до поліпшень, здійснених орендарем;

2) визначається ринкова вартість орендованого нерухомого майна відповідно до його фізичного (технічного) стану, що був наявний на початок здійснення орендарем поліпшень, та з урахуванням принципу найбільш ефективного використання у такому стані на дату оцінки (ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень). З цією метою аналізується ринкова вартість подібного майна на дату оцінки, що не містить поліпшення, які є подібними до поліпшень, здійснених орендарем. Під час визначення ринкової вартості орендованого нерухомого майна без поліпшень для врахування фізичного (технічного) стану цього майна на початок здійснення орендарем поліпшень дозволяється використовувати дані звітів про оцінку майна, складених з метою передання його в оренду, а також акти технічного обстеження будівель або їх окремих конструктивних елементів, приміщень, їх частин тощо; 3) розраховується ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна як різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та ринковою вартістю орендованого нерухомого майна без поліпшень. Всі розрахунки здійснюються без урахування податку на додану вартість;

4) у разі отримання в результаті розрахунку позитивної величини ринкової вартості невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна вона порівнюється з фактично сплаченою сумою коштів орендаря у здійснення ідентифікованих поліпшень. Фактично сплаченою сумою коштів орендаря визнаються сплачені (перераховані) орендарем кошти у здійснення ідентифікованих поліпшень орендованого нерухомого майна, суми зобов`язань орендаря, що виникли внаслідок операцій з фінансування зазначених поліпшень і не погашені орендарем на дату оцінки;

5) результуюча ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна приймається такою, що не перевищує вищезазначену фактично сплачену суму коштів орендаря у здійснення ідентифікованих поліпшень;

6) у підсумку кінцева величина ринкової вартості орендованого нерухомого майна визначається як різниця між ринковою вартістю орендованого нерухомого майна з поліпшеннями та результуючою ринковою вартістю невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна. При цьому зменшення ринкової вартості орендованого нерухомого майна з поліпшеннями здійснюється на величину ринкової вартості поліпшень, але не більше ніж на суму фактично понесених витрат на їх здійснення.

Таким чином, якщо визначена оцінювачем в рамках третього етапу ринкова вартість невід`ємних поліпшень є більшою за суму фактично сплачених коштів наймачем (орендарем) у здійснення ідентифікованих поліпшень, то ринкова вартість орендованого нерухомого майна з поліпшеннями повинна бути зменшена саме на суму фактично сплачених коштів. Якщо ж визначена оцінювачем в рамках третього етапу ринкова вартість невід`ємних поліпшень є меншою за суму фактично сплачених коштів наймачем (орендарем) у здійснення ідентифікованих поліпшень, то за кінцеву величину ринкової вартості орендованого нерухомого майна приймається ринкова вартість орендованого нерухомого майна без поліпшень, визначена оцінювачем в рамках другого етапу.

Таким чином, у разі оцінки майна державної чи комунальної форми власності, яке передається в оренду разом зі здійсненими орендарем поліпшеннями, що виконані за згодою орендодавця, оцінюватись повинна тільки державна чи комунальна частка цього майна, тобто повинна визначатись вартість такого майна без урахування виконаних поліпшень.

Вказане свідчить, що сторонами у відповідних додаткових угодах та договорах, зокрема від 12.02.2016р., та оцінювачем помилково визначено вартість орендованого майна у розмірі 335900,00 грн. без визначення конкретної комунальної частки цього майна, яка і мала бути слугувати базою для визначення розміру орендної плати саме за комунальну частку цього вартості об`єкта оренди за Договором № 1322.

Однак, з матеріалів справи вбачається, що Договір оренди та зазначені Додаткові договори підписано ТОВ «Борисфен Плюс» без зауважень, він є нотаріально посвідченим, у судовому порядку не змінювався, нечинним (недійсним) не визнавався, що свідчить про дійсне волевиявлення сторін при укладенні Договору та при внесенні змін до нього.

Разом з тим, ТОВ «Борисфен Плюс» порушував умови договору. Так, за період з січня 2014 року по квітень 2015 року виникла заборгованість у розмірі 22508,79 грн., що підтверджується рішенням Господарського суду Запорізької області від 01.07.2015 у справі 908/3191/15. Рішення суду набрало законної сили. ТОВ «Борисфен Плюс» визнав та сплатив зазначену заборгованість. Протягом періоду з травня 2015 року по серпень 2016 року відповідачем порушувалися строки оплати орендних платежів за користування об`єктом оренди у травні 2015, червні 2015, грудні 2015 - липні 2016 року включно. Так, станом на 29.08.2016 р. заборгованість по орендній платі з травня 2015 по липень 2016 року включно становила 39722,97 грн. та була погашена відповідачем у вересні 2016 року, що підтверджується рішеннями судів у справі №908/2415/16, у якій постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017 р. договір оренди розірвано.

Також сторонами визнається і не підлягає доведенню той факт, що останній платіж від ТОВ «Борисфен Плюс» надійшов за квітень 2017 року. Таким чином, позивач обрахував суму боргу у розмірі 35511,69 грн. за період після розірвання договору оренди (з травня 2017р.) до моменту примусового повернення майна через державну виконавчу службу за актом державного виконавця ВП № 54148322, а саме до 15.11.2017 р.

Отже судом встановлено, що неповернення об`єкту оренди після розірвання договору оренди сталося виключно з вини самого орендаря (відповідача), а тому позивач обґрунтовано нарахував відповідачеві орендну плату у порядку і розмірі, передбаченому п. 3.7 Договору №1322, до моменту розірвання договорів, згідно положень ст. 653 ЦК України. При цьому суд враховує, що Верховний Суд у постанові від 17.12.2018 р. №906/1037/16 висловив правову позицію, що таке нарахування пов`язується з відповідальністю за неналежне виконання зобов`язання щодо повернення майна з орендного користування, що передбачено ч. 1 ст. 614 ЦК України: особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом.

При цьому, суд враховує, що позивач у цій справі № 908/214/19 не заявляв позовних вимог щодо одночасного стягнення з відповідача як орендної плати так і неустойки, передбаченої п. 3.8 Договору № 1322, що відповідає правовій позиції, висловленій Верховним Судом у складі колегії суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду у постанові у справі 910/20370/17 від 13 грудня 2019 року: одночасне стягнення орендної плати та неустойки у вигляді подвійної орендної плати за прострочення повернення орендованого майна, за один і той же період користування наймачем орендованим майна є неможливим.

Оцінюючи доводи сторін суд також констатує, що відповідно до висновку судового експерта Дєєвої Л.Є від 02.05.2019р. здійсненого за заявою ТОВ "Борисфен Плюс" та який надано відповідачем до матеріалів справи:

1) Документально підтверджується обсяг проведених поліпшень ТОВ "Борисфен Плюс" в розмірі 186000,21 грн. з урахуванням ПДВ та 155000,17 грн. без урахування ПДВ в серпні 2007 та в жовтні 2009р. орендованого нежитлового приміщення за адресою м. Запоріжжя, бул. Шевченка, 25.

2) Показниками бухгалтерського обліку підтверджується проведені поліпшення підрядним способом на загальну суму 186000,21 грн. з урахуванням ПДВ та 155000,17 грн. без урахування ПДВ в серпні-жовтні 2009р. орендованого нежитлового приміщення за адресою м. Запоріжжя, бул. Шевченка, 25.

3) Документально підтверджується обсяг проведених поліпшень в розмірі 155000,17грн. на балансі ТОВ "Борисфен Плюс" станом на 31.12.2010р., 31.12.2011р. та станом на 31.12.2016р.

4) Дослідженням встановлено, що загальний розмір орендної плати без врахування поліпшень становить 4178899,4 грн. за період 2006-2017 р.р. станом на 30.04.2017р.

5) Дослідженням встановлено, що станом на 12.05.2017р. заборгованість по оплаті орендної плати по розміру орендної плати з врахуванням поліпшень на користь Управління комунальної власності відсутня. При умові нарахування орендної плати без врахування поліпшень дослідженням встановлено, що має місце переплата в загальному розмірі 70719,23 грн.

Позивач не надав суду доказів на спростування вказаного експертного висновку, який надано суду в порядку ст. 101 ГПК України.

Проте, з викладених вище підстав суд не вважає обґрунтованими доводи ТОВ "Борисфен Плюс" щодо необхідності зарахування вказаної переплати в рахунок погашення заявленої позивачем до стягнення суми заборгованості.

Інші доводи Відповідача судом до уваги не приймаються в силу викладеного.

Частиною 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

Цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

Відповідно до ст.ст. 7, 13 Господарського процесуального кодексу України правосуддя в господарських судах здійснюється на засадах рівності всіх юридичних осіб незалежно від організаційно-правової форми, форми власності, підпорядкування, місцезнаходження, місця створення та реєстрації, законодавства, відповідно до якого створена юридична особа, та інших обставин. Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст.ст. 73, 77 ГПК України).

Згідно з ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до стаття 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Європейський суд з прав людини вказав, що пункт перший статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними, залежно від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).

Також у рішенні у справі "Серявін та інші проти України" Європейський суд з прав людини в вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Підсумовуючи викладене, враховуючи предмет та визначені Позивачем підстави позову, з огляду на принципи диспозитивності, змагальності та рівності сторін перед законом і судом, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати покладаються на Відповідача.

Керуючись ст. ст. 46, 129, 202, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Борисфен Плюс» (69041, м.Запоріжжя, вул. Адміралтейська, буд. 5, кв. 2, ) 35511 (тридцять п`ять тисяч п`ятсот одинадцять) гривень 69 коп. заборгованості з орендної плати до місцевого бюджету Вознесенівського району на розрахунковий рахунок №8007 в УК у м. Запоріжжі/Вознесенівс/22080401 Казначейство України (ЕАП), , МФО 899998, код платежу 22080401. Стягувач за наказом - Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр.Соборний, 206, ). Видати наказ після набрання рішенням чинності.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Борисфен Плюс» (69041, м.Запоріжжя, вул. Адміралтейська, буд. 5, кв. 2, ) 1921 грн. (одну тисячу дев`ятсот двадцять одну гривню) судового збору на користь Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206, ) на розрахунковий рахунок № 8540 в УДКСУ в Запорізькій області, МФО 813015. Видати наказ після набрання рішенням чинності.

У зв`язку з перебування судді Проскурякова К.В. у відпустці повний текст рішення складено і підписано 12.05.2021р.

Суддя К.В. Проскуряков

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно з ч. 1 ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.