ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" травня 2021 р. Справа№ 925/1692/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Коробенка Г.П.

Чорногуза М.Г.

розглянувши у порядку письмового провадження, без виклику учасників справи, апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод"

на рішення Господарського суду Черкаської області від 09.02.2021 (повний текст складено 09.02.2021)

у справі №925/1692/20 (суддя Васянович А.В.)

за позовом Черкаської міської ради

до товариства з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод"

про стягнення 203 466,27 грн,

УСТАНОВИВ:

У грудні 2020 року Черкаська міська рада (далі - позивач) звернулась у Господарський суд Черкаської області з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод" (далі - відповідач) та просила стягнути 203466,27 грн заборгованості за договором оренди землі від 16.02.2006 та додаткової угоди до нього від 26.05.2020 за період з 04.02.2020 по 31.10.2020.

Заперечуючи проти позову, відповідач посилався на те, що договір оренди землі від 16.02.2006 був укладений із попереднім власником нерухомого майна (ПП "Ньютон-Трейд") і умовами договору визначено обов`язок первісного орендаря вносити оренду плату до моменту державної реєстрації права третіх осіб на користування земельною ділянкою. Додаткову угоду про заміну орендаря було підписано 26.05.2020 та зареєстровано 16.06.2020 року, отже, ПП "Ньютон-Трейд" користувалось земельною ділянкою до 16.06.2020 2020, а тому з 04.02.2020 року по 15.06.2020 року орендну плату має сплачувати саме приватне підприємство "Ньютон-Трейд".

Рішенням Господарського суду Черкаської області від 09 лютого 2021 року позов задоволено.

З товариства з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод" стягнуто на користь міського бюджету м. Черкаси 203 466 грн 27 коп. боргу зі сплати орендної плати.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, товариство з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод" звернулось з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким відмовити у позові.

Апеляційна скарга мотивована тим, що висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки суд не взяв до уваги заперечення відповідача про те, що за період з 04.02.2020 по 15.06.2020 орендну плату мало сплачувати ПП "Ньютон-Трейд", а відповідач має платити з 16.06.2020, тому сума боргу у позовній заяві розрахована не правильно.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15 березня 2021 року відкрито апеляційне провадження, встановлено строк для подання відзиву на апеляційну скаргу - до 10 квітня 2021 року, сторонам роз`яснено, що апеляційна скарга буде розглянута у письмовому провадженні, без виклику учасників справи.

Позивач копію ухвали суду отримав 19.03.2021, що підтверджується поштовим повідомленням про вручення, однак не скористався правом подати відзив на апеляційну скаргу, що не перешкоджає розгляду апеляційної скарги по суті.

Частиною 2 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) встановлено, що розгляд справ у суді апеляційної інстанції починається з відкриття першого судового засідання або через п`ятнадцять днів з дня відкриття апеляційного провадження, якщо справа розглядається без повідомлення учасників справи.

Відповідно до ч. 2 ст. 273 ГПК України апеляційна скарга на ухвалу суду першої інстанції розглядається протягом тридцяти днів з дня постановлення ухвали про відкриття апеляційного провадження у справі.

Дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, рішенням Черкаської міської ради від 28 грудня 2005 року за №8-946 надано приватному підприємству "Ньютон-Трейд" земельну ділянку площею 9709,3 кв.м. по вул. Хоменка,15, в оренду на 49 років (без права передачі її в суборенду) під цілісний майновий комплекс будівель за рахунок землекористування Черкаського колективного підприємства "Текстиль".

16 лютого 2006 року між Черкаською міською радою, як орендодавцем, та приватним підприємством "Ньютон-Трейд", як орендарем, було укладено договір оренди землі, який зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Держкомземі України" 09.03.2006 за №08 (далі - договір).

Відповідно до п. 1.1 договору орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 28 грудня 2005 року №8-946 зобов`язався надати, а орендар - прийняти в строкове платне користування земельну ділянку площею 9709,3 кв.м. по вул. Хоменка,15, під цілісний майновий комплекс будівель. За цільовим призначенням земельна ділянка відноситься до категорії земель житлової та громадської забудови.

В оренду (без права передачі її в суборенду) передається земельна ділянка площею 9709,3 кв.м. За функціональним використанням земельна ділянка відноситься до категорії земель комерційного використання (п. 2.1 договору).

На земельній ділянці знаходяться адмінбудівля, гараж, склад, їдальня та прохідна (п. 2.2 договору).

Згідно п.9.4 договору орендар зобов`язаний, у тому числі, у разі відчуження будівель та споруд (або їх часток), розташованих на земельній ділянці, наданій в оренду, орендар зобов`язаний повідомити про це орендодавця в 10-денний термін з дня відчуження, а також повідомити нового власника про необхідність оформлення правових документів на землю. До державної реєстрації прав третіх осіб на користування земельною ділянкою орендна плата виноситься орендарем у повному обсязі з урахуванням фактичного цільового використання земельної ділянки новим власником майна.

04 лютого 2020 року товариство з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод" придбало у приватного підприємства "Ньютон-Трейд", на підставі договорів купівлі-продажу нежитлові будівлі.

26 травня 2020 року між Черкаською міською радою, як орендодавцем, приватним підприємством "Ньютон-Трейд", як первісним орендарем, та товариством з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод", новим орендарем, було укладено додаткову угоду до вищевказаного договору , якою було передбачено, що у зв`язку із переходом до товариства з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод" права власності на об`єкти нерухомого майна, а саме:

- нежитлову будівлю - будівлю колишньої їдальні з підвалом та прибудовою, загальною площею 125,5 кв.м. на підставі договору купівлі -продажу нежитлової будівлі від 04 лютого 2020 року №1196, що посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Левицькою Е.А., дата державної реєстрації права власності - 04 лютого 2020 року, номер запису про право власності - 35332199;

- нежитлову будівлю - адміністративно - складське приміщення з прибудовами, загальною площею 3081,0 кв.м., прохідна літ. "Ж", замощення І,ІІ, огорожа №2,2,3 на підставі договору купівлі - продажу нежитлової будівлі від 04 лютого 2020 року №1200, що посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Левицькою Е.А., дата державної реєстрації права власності - 04 лютого 2020 року, номер запису про право власності - 35332591,

що розташовані на орендованій земельній ділянці площею 0,9709 га по вул.Хоменка, 15, у місті Черкаси, замінити сторону за договором оренди землі з приватного підприємства "Ньютон - Трейд" (первісний орендар) на товариство з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод" (новий орендар).

Пунктом 2 додаткової угоди переведено на товариство з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод" (новий орендар) всі права та обов`язки приватного підприємства "Ньютон - Трейд" (первісний орендар) за договором.

Моментом переходу прав та обов`язків первісного орендаря за договором до нового орендаря є дата переходу права власності на об`єкти нерухомого майна - з 04 лютого 2020 року.

Пунктом 3 додаткової угоди пункт 2.1 договору викладено у новій редакції: "2.1. Новому орендарю товариству з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод" надається в оренду земельна ділянка площею 0,9709 га (кадастровий номер :05:021:0004).

Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку), код видів цільового призначення земель -03.10."

Пунктом 4 додаткової угоди пункт 2.4 договору викладено у новій редакції: "2.4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки встановлюється у розмірі 10306588,95 грн., згідно листа міськрайонного управління Держгеокадастру у Черкаському районі та місті Черкасах Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 11 березня 2019 року №2034/0/25-19".

Пунктом 5 додаткової угоди пункт 4.1 договору викладено у новій редакції: "За оренду земельної ділянки новий орендар сплачує орендну плату в грошовій формі.

З 04 лютого 2020 року річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки, що становить 309 197,67 грн."

Додаткова угода зареєстрована 16.06.2020, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.

Однак, в порушення умов договору та додаткової угоди до нього, відповідач не сплатив орендну плату за період з 04.02.2020 по 31.10.2020, у зв`язку із чим виникла заборгованість в сумі 203466,27 грн.

Заперечуючи проти позову, як у суді першої інстанції, так і у апеляційній скарзі, відповідач посилається на те, що він має сплачувати оренду плату починаючи з 16.06.2020, після реєстрації додаткової угоди.

Задовольняючи позовні вимоги у повному обсязі, суд першої інстанції прийшов до висновку щодо їх доведеності та обґрунтованості.

Північний апеляційний господарський суд погоджується із висновками суду першої інстанції щодо наявності підстав для задоволення позову з огляду на наступне.

Предметом спору є вимога про стягнення орендної плати за земельну ділянку комунальної форми власності.

Права та обов`язки між позивачем та відповідачем у даній справі виникли на підставі договору оренди землі від 16.02.2006 та додаткової угоди до нього від 26.05.2020.

Договір у встановленому порядку не оспорений, не визнаний недійсним, отже, є обов`язковим для сторін.

Положеннями статті 206 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) встановлено, що використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

У разі надання земельної ділянки в оренду укладається договір оренди земельної ділянки, яким визначається орендна плата за землю як платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Частина перша статті 93 ЗК України встановлює, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права (ст. 125 ЗК України).

Відповідно до положень ч. 1 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Частиною 2 ст.120 ЗК України встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі чи споруди передбачає стаття 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

З моменту набуття права власності на нерухоме майно особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розміщене, згідно з частиною другою статті 120 ЗК України.

При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новим власником набуто право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Така правова позиція висловлена Верховним Судом України у постановах від 12.10.2016 у справі № 6-2225цс16, від 13.04.2016 у справі № 6-253цс16 та інших, а також у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 у справі №514/1571/14-ц.

Отже, чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідач з 04.02.2020 є власником нерухомого майна, яке розташоване на земельній ділянці площею 9709,3 кв.м. по вул. Хоменка,15, яка є предметом оренди за договором, отже саме з 04.02.2020 відповідач замінив попереднього орендаря (ПП "Ньютон-Трейд") у правовідносинах з оренди земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомого майна.

Крім цього, частиною 3 статті 631 ЦК України визначено, що сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

У додатковій угоді сторони домовились, що моментом переходу прав та обов`язків первісного орендаря за договором до нового орендаря є дата переходу права власності на об`єкти нерухомого майна - з 04 лютого 2020 року.

Враховуючи наведені норми чинного законодавства, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що обов`язок зі сплати орендної плати за землю у відповідача виник з 04.02.2020, а не з 16.06.2020, як він хибно вважає.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди (частина перша статті 21 Закону України "Про оренду землі").

За умовами договору (в редакції додаткової угоди) розмір щомісячного платежу становить 25 766,47 грн (309 197,67/12 = 25 766,47), а орендна плата за землю вноситься орендарем щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 ЦК України зобов`язання повинні виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом.

Позивачем за період з 04 лютого 2020 року по 31 жовтня 2020 року (останній звітний місяць) нараховано відповідачу 203 466 грн. 27 коп. орендної плати, при цьому до цієї суми позивачем не включено нарахування орендної плати за березень 2020 року (відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" №540-ІХ від 30 березня 2020 року).

Однак, в порушення взятих на себе договірних зобов`язань, відповідач за вказаний період користування земельною ділянкою грошові кошти не сплатив.

Перевіривши здійснений позивачем розрахунок заборгованості зі сплати орендної плати за землю, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що він є обґрунтованим та арифметично вірним, а тому позовні вимоги підлягають задоволенню у повному обсязі.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

За таких обставин суд апеляційної інстанції вважає, що висновки суду першої інстанції про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами.

Таким чином, суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду Черкаської області законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється, а понесені заявником витрати по сплаті судового збору покладаються на нього.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Пивоварений завод" залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Черкаської області від 09 лютого 2021 року - без змін.

2. Справу повернути до Господарського суду Черкаської області.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 11.05.2021.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді Г.П. Коробенко

М.Г. Чорногуз