ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 квітня 2021 року

м. Київ

Справа № 903/741/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Васьковський О.В. - головуючий, Білоус В.В., Погребняк В. Я.,

за участю секретаря судового засідання Аліференко Т. В.

розглянув касаційну скаргу ОСОБА_1

на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.12.2020

у справі № 903/741/19

за позовом ОСОБА_1

до 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Юван",

2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Юванта"

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_2 ,

про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки

в межах справи № 903/330/18

за заявою Головного управління ДФС у Волинській області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юван"

про банкрутство

Учасники справи:

від ОСОБА_1 - Матвіїв В. М. (адв.);

від ТОВ "Юван" - не з`явився;

від ТОВ "Юванта" - не з`явився;

від ОСОБА_2 - не з`явився;

1. Короткий зміст заявлених вимог

1.1. 19.09.2019 ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 , позивач) звернулася до Господарського суду Волинської області в межах справи № 903/330/18 про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю "Юван" з позовом, в якому з посиланням на статті 375, 377 ЦК України просила визнати недійсним укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Юван" (далі - ТОВ "Юван", відповідач-1) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Юванта" (далі - ТОВ "Юванта", відповідач-2) договір № 1076 від 02.06.2017 купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,3127 га, розташованої в с. Зміїнець Луцького району Волинської області.

1.2. Позов мотивований наступним:

- у 2008 році між позивачкою та відповідачем-1 було укладено договір про дольову участь в будівництві житла, розташованого на спірній земельній ділянці. Позивачка виконала свої зобов`язання по сплаті коштів, тоді як відповідач-1 не завершив розпочатого будівництва багатоквартирного будинку, квартиру не передав, сплачені кошти не повернув;

- на даний час власником земельної ділянки є не забудовник, а інша особа яка перешкоджає у завершенні будівництва власними силами позивачки;

- продаж земельної ділянки, на якій знаходиться інвестоване позивачкою будівництво, порушує її права та інтереси, оскільки житло, на яке претендує позивачка, нерозривно пов`язане із земельною ділянкою;

- здійснивши продаж спірної земельної ділянки, відповідач-1 втратив правові підстави для продовження будівництва, оскільки відповідна земельна ділянка перестала йому належати і жодних інших прав на неї не має;

- укладений між відповідача договір купівлі-продажу земельної ділянки є недійсним, оскільки порушує права інших осіб і завдає шкоди іншій особі (стаття 13 ЦК України), суперечить Цивільному кодексу України (частина перша статті 203 ЦК України), а його укладення припиняє можливість подальшого будівництва проінвестованого позивачкою житла. Крім того, земельна ділянка продана за заниженою ціною та з метою приховати земельну ділянку від кредиторів.

1.3. Ліквідатор ТОВ "Юван" просив суд задовольнити позовну заяву.

ТОВ "Юванта" та ОСОБА_2 проти позову заперечували.

2. Встановлені судом першої інстанції обставини справи

2.1. Ухвалою Господарського суду Волинської області від 12.06.2018 порушено провадження у справі про банкрутство ТОВ "Юван", введено мораторій на задоволення вимог кредиторів, введено процедуру розпорядження майном боржника.

2.2. Постановою Господарського суду Волинської області від 30.10.2018 припинено процедуру розпорядження майном боржника, ТОВ "Юван" визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру, призначено ліквідатором арбітражного керуючого Темчишина Володимира Петровича.

2.3. 23.04.2008 між ТОВ "Юван" та ОСОБА_1 укладено договір про дольову участь у будівництві житла № 49/04-08 (далі - Договір дольової участі), за умовами якого (пункти 1.1 - 1.3, 2.1, 3.2, 3.4, 3.4.1, 4.1, 4.2) предметом договору є будівництво житлового фонду, об`єктів комунального та соціального призначення на взаємовигідних для сторін даного договору умовах. Відповідач-1 зобов`язується побудувати з власних матеріалів і передати позивачу житло а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 (житловий квартал "Агора"). Позивачка зобов`язується прийняти і оплатити вартість цього житла на умовах передбачених цим договором. Для забезпечення організації та ведення будівництва відповідач, зокрема, після завершення будівництва передає позивачу передбачене цим договором житло. Звичайна ціна одного метра квадратного житла на момент укладення цього договору становить 5.400,00 грн за 1 м. кв. та по даному договору залишається незмінною. Відповідно розрахункова попередня вартість передбаченого цим договором житла складає 343.440,00 грн. Позивач забезпечує внесення коштів по авансуванню будівництва та оплаті виконаних робіт на поточний рахунок відповідача. Кошти в сумі 343.440,00 грн перераховується на поточний рахунок відповідача до 30.04.2008. Строк будівництва: початок - 3 кв. 2007, закінчення - 4 квартал 2008 при умові своєчасного надходження коштів від дольовиків, юридичних та фізичних осіб. Строк дії даного договору встановлюється з дня його підписання і до введення будинку в експлуатацію.

2.4. Позивачка на виконання умов договору дольової участі перерахувала відповідачу-1 кошти у сумі 343.440,00 грн, що підтверджується квитанцією від 24.04.2008 на суму 293.000,00 грн та квитанцією від 12.05.2008 на суму 50.440,00 грн. Призначення платежу згідно квитанцій: "платіж від ОСОБА_1 за послуги будівництва житла зг. дог. про пайову участь №49/04-08 від 23.04.2008".

2.5. ТОВ "Юван" взяті на себе зобов`язання - побудувати з власних матеріалів і передати позивачу житло а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 (житловий квартал " Агора") в строки, встановлені договором, не виконало і остаточно припинило будівництво на спірному об`єкті.

2.6. Рішенням Господарського суду Волинської області №903/742/19 від 15.01.2020 визнано за ОСОБА_1 майнові права на двокімнатну квартиру АДРЕСА_3 ( АДРЕСА_4 (житловий квартал "Агора") із ступенем готовності 42% згідно договору №49/04-08 про дольову участь в будівництві житла від 23.04.2008.

2.7. 02.06.2017 між ТОВ "Юван" (продавець) та ТОВ "Юванта" (покупець) укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки (далі - Договір купівлі-продажу) за умовами якого (пункти 1.1, 1.2, 1.5, 2.1, 2.2, 6.1, 6.3, 6.4) ТОВ "Юван" зобов`язується передати в приватну власність ТОВ "Юванта" земельну ділянку площею 0,3127 га, що розташована у с. Зміїнець Луцького району Волинської області, кадастровий номер :03:001:6457 з цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування об`єктів житлової забудови та соціально-культурного призначення. Сума оцінки договору становить 177.958,00 грн, які ТОВ "Юванта" зобов`язалося перерахувати ТОВ "Юван" до 01.08.2017. Ринкова вартість земельної ділянки площею 0,3127 га, що відчужується згідно з Висновком про експертну грошову оцінку, виданого ТОВ "Волинь-експерт" 10.03.2017, становить 177.958,00 грн. ТОВ "Юван" засвідчив, що самовільного будівництва на земельній ділянці немає. Сторони засвідчили, що у тексті цього договору зафіксовано усі істотні умови, що стосуються купівлі-продажу земельної ділянки. Представник ТОВ "Юванта" оглянув земельну ділянку в натурі, ознайомився з її кількісними і якісними характеристиками, підземними і наземними спорудами та обмеженнями щодо її використання. Договір набирає чинності після підписання його сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації у відповідності з вимогами ЗК України. Договір посвідчено приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Дехтярук І. В. та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №1076.

2.8. Згідно з випискою АТ "Альфа-Банк" ТОВ "Юванта" сплатило на користь ТОВ "Юван" кошти на суму 177.958,00 грн як оплату за земельну ділянку згідно з договором купівлі-продажу від 02.06.2017.

2.9. На земельній ділянці, що є предметом зазначеного договору купівлі-продажу від 02.06.2017 знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, а саме недобудований 56-ти квартирний житловий будинок (житловий квартал " Агора "), який ТОВ "Юван" зобов`язалося за Договором дольової участі добудувати до кінця 2008 року та передати позивачці одну з квартир в ньому.

2.10. Сторонами не заперечується той факт, що ні в період укладання Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 02.06.2017, ні на день ухвалення рішення будь-які роботи щодо добудови об`єкта незавершеного будівництва не здійснюються.

2.11. 06.09.2019 між ТОВ "Юванта", як позичальником та ОСОБА_2 , як позикодавцем укладено договір позики, згідно з пунктом 5 якого в забезпечення зобов`язань за цим договором ТОВ "Юванта" передає ОСОБА_2 належне їй на праві власності майно - земельну ділянку площею 0,3127 га, кадастровий номер :03:001:6457, що розташована за адресою с. Зміїнець, Луцький район, Волинська область та належить товариству на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченому приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Дехтярук І. В. 02.06.2017 за №1076, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 28.

2.12. Відчуживши у 2017 році земельну ділянку за оспорюваним договором, ТОВ "Юван" діяло всупереч приписам статей 3, 13 ЦК України, а також в порушення принципу заборони суперечливої поведінки.

2.13. Оспорюваним договором порушено цивільний інтерес позивачки, а саме: ОСОБА_1 має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо перебування земельної ділянки площею 0,3127 га, що розташована у с. Зміїнець Луцького району Волинської області, кадастровий номер :03:001:6457 у власності тієї особи, якій були сплачені кошти по Договору дольової участі і в якої земельна ділянка перебувала до вчинення оспорюваного правочину.

2.14. Укладаючи договір про дольову участь у будівництві житла, позивачка була обізнана про те, що ТОВ "Юван" володіє земельною ділянкою на якій будуватиметься житло, і правомірно надіялася на виконання забудовником своїх зобов`язань щодо будівництва та передачі їй готового житла, яке нерозривно пов`язано із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться та яка перебуває у власності цього забудовника, що інвестиційно привабливіше та вигідніше. ТОВ "Юван" всупереч принципу заборони суперечливої поведінки, взявши на себе зобов`язання з будівництва житла на власній земельній ділянці та повністю отримавши кошти за будівництво такого, свої зобов`язання не виконав, будівництво припинив задовго до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки та в результаті у 2017 році відчужив земельну ділянку третій особі без жодних застережень щодо об`єкта незавершеного будівництва.

2.15. На відміну від ТОВ "Юван", ТОВ "Юванта" (новий власник земельної ділянки) немає жодних зобов`язань перед ОСОБА_1 . Поряд з цим, ТОВ "Юванта" не має також жодних зобов`язань чи застережень щодо об`єкта незавершеного будівництва, яке знаходиться на спірній земельній ділянці та майнові права на частину якого визнано за позивачкою (справа №903/742/19). Про об`єкт незавершеного будівництва, який проінвестовано фізичними особами та знаходиться на спірній земельній ділянці у договорі купівлі-продажу від 02.06.2017 не зазначено. Твердження відповідача-2 про те, що він не заперечує щодо укладення договору оренду даної земельної ділянки для завершення будівництва не є для суду переконливим, оскільки примусове укладення в судовому порядку договору суперфіцію нормами законодавства не передбачено.

2.16. З долученого до позовної заяви протоколу допиту свідка приватного нотаріуса Дехтярук І. В. (яка посвідчила оспорюваний договір) від 04.02.2019 за матеріалами досудового розслідування, внесеного до ЄРДР за №0000648 від 20.07.2016 вбачається, що ТОВ "Юван" не надавав нотаріусу інформації щодо розміщення на земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва, укладати договір щодо земельної ділянки з об`єктом незавершеного будівництва бажання не виявив.

2.17. З долученого до позовної заяви протоколу допиту свідка директора ТОВ "Юван" ОСОБА_3 (який підписав оспорюваний договір) від 15.06.2017 за матеріалами досудового розслідування, внесеного до ЄРДР за №0000648 від 20.07.2016 вбачається, що ним заключено договори про дольову участь у будівництві житла та реалізовано 25 квартир. Згідно із такими договорами директором ТОВ "Юван" отримано кошти як повністю, так і частково, які повністю інвестовані в будівництво будинку. Фактично будівництво припинено в 2014 році у зв`язку із відсутністю коштів. Причиною зупинки будівництва зазначено загальноекономічну ситуацію в країні. Окрім цього, директор ТОВ "Юван" зазначає, що ним станом на 15.06.2017 завершена домовленість з можливим інвестором, який береться інвестувати кошти та завершити будівництво житлового кварталу "Агора", зокрема, і будинку, що знаходиться на оспорюваній земельній ділянці.

2.18. В матеріалах справи відсутні цивільно-правові правочини (про спільну діяльність, договір суперфіцію тощо), які б дозволили суду дійти висновку, що перехід права власності на спірну земельну ділянку не є перешкодою для завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку.

2.19. Відносно посилання позивачки на положення статті 20 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (далі - Закон про банкрутство"), чинного на момент звернення з позовом, та доводів про те, що Договір купівлі-продажу укладений з метою приховати земельну ділянку від кредиторів, суд зазначив наступне:

- згідно з наданим позивачкою звітом про експертну грошову оцінку земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів житлової забудови та соціально-культурного призначення площею 3127,0 кв. м. за адресою: Волинська область, Луцький район, с. Зміїнець ринкова вартість такої земельної ділянки станом на 02.06.2017 становить 659.641,00 грн. За оспорюваним договором земельна ділянка була відчужена за вартістю 177.9580,00 грн;

- ОСОБА_1 з грошовими вимогами до боржника у справі про банкрутство ТОВ "Юван" не зверталася, кредитором у встановленому Законом про банкрутство чи Кодексом України з процедур банкрутства (далі- КУзПБ) порядку не визнавалася;

- Законом про банкрутство та КУзПБ визначені правила для визнання недійсними правочинів боржника, встановлено суб`єктний склад осіб, що можуть звертатися з цими вимогами, розмежовано підстави і передумови для вимог про визнання недійсним правочину;

- ОСОБА_1 не наділена правом посилатися на спеціально визначені Законом про банкрутство чи КУзПБ підстави визнання недійсним договору, що укладений боржником, на відміну від ліквідатора у справі про банкрутство ТОВ "Юван" Темчишина В. П. , який має право обґрунтовуючи недійсність правочину, що укладений боржником посилатися (підтримувати) як на спеціальні підстави визнання договору недійсним, встановлені КУзПБ, так і на загальні норми ЦК України. При цьому суд врахував висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 17.03.2020 №10/5026/995/2012, згідно з яким угода боржника у справі про банкрутство може бути визнана недійсною не лише за спеціальних підстав для визнання недійсною угоди боржника у справі про банкрутство, передбачених статтею 20 Закону про банкрутство, а й за загальних підстав недійсності правочину, визначених цивільним законодавством України (п. 10.2 постанови).

3. Короткий зміст рішення суду першої інстанції

3.1. Рішенням Господарського суду Волинської області від 28.09.2020 позов задоволено. Визнано недійсним укладений між відповідачами договір №1076 від 02.06.2017 купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер :03:001:6457 площею 0,3127 га, посвідчений приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Дехтярук І. В. Розподілено судові витрати.

3.2. Судове рішення мотивоване ти, що ТОВ "Юван" діяло недобросовісно та зловживав правами стосовно позивачки, оскільки уклало договір купівлі-продажу земельної ділянки, який порушує майнові інтереси позивачки.

4. Короткий зміст суду апеляційної інстанції

4.1. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.12.2020 скасовано рішення Господарського суду Волинської області від 28.09.2020 та прийнято нове рішення про відмову у позові.

4.2. Постанова суду апеляційної інстанції мотивована наступним:

- позивачка, уклавши Договір дольової участі та згідно з рішенням Господарського суду Волинської області № 903/742/19 від 15.01.2020, не набула автоматично право власності (користування) земельною ділянкою кадастровий номер: :03:001:6457, площею 0,3127 га, що є предметом оспорюваного Договору купівлі-продажу;

- позивачкою, яка не є стороною спірного договору, не доведено порушення її права через укладення Договору купівлі-продажу, як і не доведено, що право позивача підлягає відновленню шляхом визнання такого договору недійсним, оскільки позивачка не є власником чи користувачем майна, яке є предметом спірного договору та не набуде такого права у разі задоволення позовних вимог.

5. Короткий зміст касаційної скарги

5.1. 20.01.2021 ОСОБА_1 звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просила скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.12.2020 та залишити в силі рішення Господарського суду Волинської області від 28.09.2020.

6. Узагальнені доводи касаційної скарги

6.1. Частина друга статті 120 Земельного Кодексу України закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, який послідовно застосовується у практиці Великої Палати Верховного Суду та Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.

6.2. Скаржник має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо перебування спірної земельної ділянки саме у ТОВ "Юван". Суд апеляційної інстанції не врахував, що перебування земельної ділянки у власності іншої особи, яка не має будь-яких зобов`язань перед позивачкою, робить неможливим реалізацію належних ОСОБА_1 прав та інтересів.

6.3. У разі визнання недійсним договору купівлі-продажу земельна ділянка буде включена до ліквідаційної маси банкрута ТОВ "Юван" і під час можливого продажу майна в провадженні у справі про банкрутство ліквідатор, як замовник аукціону, в порядку статті 76 КУзПБ має забезпечити доступ до відомостей про майно, що підлягає продажу, а відтак зазначить інформацію про знаходження на земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва, майнові права на квартири в якому визнані рішенням суду, про що будуть повідомлені учасники аукціону (покупці земельної ділянки), до складу яких може долучитися і позивачка.

6.4. Укладаючи оспорюваний Договір купівлі-продажу, ТОВ "Юван" діяло недобросовісно та з порушенням принципу заборони суперечливої поведінки.

6.5. Висновок суду апеляційної інстанції про відмову у позові зроблений без з`ясування обставин справи та врахування змісту заявлених позивачкою вимог і підстав, з посиланням на які обґрунтований позов.

7. Касаційне провадження

7.1. Автоматизованою системою документообігу суду для розгляду справи №903/741/19 визначено колегію суддів у наступному складі: головуючий суддя - Васьковський О. В., судді: Погребняк В. Я., Білоус В. В. (протокол автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 01.02.2020).

7.2. Ухвалою Верховного Суду від 22.02.2021 поновлено ОСОБА_1 строк на касаційне оскарження постанови Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.12.2020; відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ОСОБА_1 на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.12.2020; призначено справу до розгляду в судовому засіданні на 30.03.2021 о 15:15. Крім того, відмовлено ОСОБА_1 у задоволенні клопотання про зупинення дії вищезгаданої постанови апеляційного господарського суду до закінчення її перегляду в касаційному порядку.

7.3. В судовому засіданні 30.03.2021 представник ОСОБА_1 підтримав касаційну скаргу з викладених у ній підстав, просив суд скаргу задовольнити.

7.4. Інші учасники справи в судове засідання 30.03.2021 не з`явилися, про поважність причин нез`явлення суд не повідомили, будь-яких заяв або клопотань з цього приводу до суду не надходило, про дату та час судового засідання повідомлені належним чином.

7.5. В судовому засіданні 30.03.2021 оголошено перерву до 15.04.2021 о 15:30.

7.6. В судовому засіданні 15.04.2021 представник ОСОБА_1 підтримав раніше надані пояснення. Решта учасників справи явку своїх представників не забезпечили.

7.7. До визначеної дати проведення судового засідання від учасників справи не надійшло заяв чи клопотань, пов`язаних з рухом касаційної скарги, із вказівкою на наявність обставин, які б об`єктивно унеможливили розгляд справи у судовому засіданні 15.04.2021.

7.8. Крім того, відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні (стаття 202 ГПК України).

7.9. Враховуючи, що явка представників у судове засідання не була визнана обов`язковою, а також з метою дотримання принципу розумності строків розгляду справи, необхідності забезпечення захисту здоров`я учасників судового процесу і співробітників суду та з урахуванням рекомендацій уповноважених суб`єктів щодо запобігання поширенню гострої респіраторної хвороби COVID-19, суд касаційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутністю представників учасників у справі, що не з`явилися в судове засідання.

8. Позиція Верховного Суду та висновки щодо застосування норм права

8.1. В межах справи № 903/330/18 про банкрутство ТОВ "Юван" розглядається позов ОСОБА_1 до ТОВ "Юван" та ТОВ "Юванта" про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки № 1076 від 02.06.2017 як такого, що порушує права інших осіб і завдає шкоди іншій особі (стаття 13 ЦК України), суперечить ЦК України (частина перша статті 203 ЦК України), а його укладення припиняє можливість подальшого будівництва проінвестованого позивачкою житла. Крім того, позивачка вважає, що земельна ділянка продана за заниженою ціною та з метою приховати земельну ділянку від кредиторів ТОВ "Юван".

8.2. Суд першої інстанції задовольнив позов, зазначивши зокрема про те, що укладаючи спірний договір купівлі-продажу, ТОВ "Юван" діяло недобросовісно та зловживало правами стосовно позивачки, чиї майнові інтереси порушує згаданий договір.

8.3. Суд апеляційної інстанції не погодився з висновками місцевого господарського суду, вказавши про те, що позивачка не набула права власності або користування відчуженої за оспорюваним договором земельної ділянки та не набуде такого права у разі задоволення позовних вимог, не довела порушення її права внаслідок укладення відповідачами договору купівлі-продажу, а також не довела, що її право підлягає відновленню шляхом визнання такого договору недійсним.

8.4. Переглянувши оскаржуване судове рішення у касаційному порядку на підставі встановлених судами першої та апеляційної інстанції фактичних обставин справи, враховуючи доводи касаційної скарги та визначені ГПК України межі перегляду, суд касаційної інстанції дійшов висновку про те, що доводи скаржника знайшли своє підтвердження, з огляну на наступне.

8.5. З встановлених судами попередніх інстанцій обставин вбачається, що:

- за умовами укладеного між ТОВ "Юван" та ОСОБА_1 . Договору дольової участі у будівництві житла ТОВ "Юван" зобов`язалося побудувати з власних матеріалів і передати ОСОБА_1 житло (двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 (житловий квартал " Агора") , а ОСОБА_1 зобов`язалася здійснити оплату вказаного житла в порядку і розмірі, визначених договором;

- ОСОБА_1 виконано умови Договору дольової участі та перераховано ТОВ "Юван" грошові кошти у сумі 343.440,00 грн. Натомість ТОВ "Юван" свої договірні зобов`язання не виконало і припинило будівництво на спірному об`єкті;

- рішенням Господарського суду Волинської області №903/742/19 від 15.01.2020, яке набрало законної сили, визнано за ОСОБА_1 майнові права на двокімнатну квартиру АДРЕСА_3 ( АДРЕСА_4 (житловий квартал "Агора") із ступенем готовності 42% згідно з Договором дольової участі №49/04-08 від 23.04.2008;

- 02.06.2017 між ТОВ "Юван" (продавець) та ТОВ "Юванта" (покупець) укладено оспорюваний договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,3127 га, розташованої у с. Зміїнець Луцького району Волинської області, кадастровий номер :03:001:6457 з цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування об`єктів житлової забудови та соціально-культурного призначення;

- на виконання умов договору купівлі-продажу ТОВ "Юванта" сплатило на користь ТОВ "Юван" 177.958,00 грн;

- на відчуженій на користь ТОВ "Юванта" земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва: недобудований 56-ти квартирний житловий будинок (житловий квартал " Агора "), який ТОВ "Юван" зобов`язалося згідно з Договором дольової участі у бідівництві житла добудувати до кінця 2008 року та передати ОСОБА_1 одну з квартир в ньому;

- ТОВ "Юван" визнано банкрутом та відносно нього розпочато ліквідаційну процедуру.

8.6. Відповідно до частини першої статі 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

8.7. Згідно з пунктом 1 частини другої статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з договорів та інших правочинів.

8.8. Визнання правочину недійсним є одним із передбачених законом способів захисту цивільних прав та інтересів за статтею 16 ЦК України, а загальні вимоги щодо недійсності правочину встановлені нормами статті 215 ЦК України.

8.9. Згідно з частиною першою та третьою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

8.10. Таким чином, правом оспорити правочин наділені не лише сторони такого правочину, але й інші заінтересовані особи. У даній справі ОСОБА_1 не є стороною укладеного між відповідачами Договору купівлі-продажу і оспорює його як заінтересована особа, у зв`язку з чим підлягає встановленню, яким чином наслідки такого правочину вплинули або можуть вплинути на права та інтереси цієї особи, оскільки звернення заінтересованої особи до суду із позовом про визнання недійсним договору направлене на усунення несприятливих наслідків для цієї особи (недопущення їх виникнення у майбутньому), пов`язаних із вчиненням такого правочину.

8.11. У вирішенні питання щодо недійсності правочину серед іншого необхідним є надання оцінки дій сторін цього договору в контексті критеріїв добросовісності, справедливості, недопустимості зловживання правами, зокрема, спрямованим на позбавлення позивача в майбутньому законних майнових прав.

8.12. Відповідно до пункту 6 статті 3 ЦК України добросовісність є однією із основоположних засад цивільного законодавства і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Принцип добросовісності передбачає необхідність сумлінної та чесної поведінки суб`єктів при виконанні своїх юридичних обов`язків і здійсненні своїх суб`єктивних прав. У суб`єктивному значенні добросовісність розглядається як усвідомлення суб`єктом власної сумлінності та чесності при здійсненні ним прав і виконанні обов`язків.

8.13. Добросовісність при реалізації прав і повноважень включає в себе неприпустимість зловживання правом, яка, виходячи із конституційних положень, означає, що здійснення прав та свобод людини не повинно порушувати права та свободи інших осіб.

8.14. Зазначений принцип лежить в основі доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

8.15. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

8.16. Межі здійснення цивільних прав фактично виражаються у формулі "дозволено все, що прямо не заборонено законом", а обмеження (заборони), які мають найбільш загальний характер і які особа повинна враховувати у своїй поведінці, конкретизуються у статті 13 ЦК України, відповідно до частин першої - четвертої якої цивільні права особа здійснює у межах, наданих їй договором або актами цивільного законодавства. При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства.

8.17. Тобто, цивільні права здійснюються особою до визначених меж, поки це не суперечить інтересам інших осіб і публічним інтересам. Такі межі можуть визначатися договором або актами цивільного законодавства. Обов`язок при здійсненні цивільних прав утримуватися від дій, які порушували б права інших осіб, конкретизується актами цивільного законодавства, що встановлюють ці права. Порушення меж здійснення цивільних прав веде до зловживання правом.

8.18. Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення цивільних прав та інтересів або ж їх відновлювати. Однак, відмовляючи у позові, суд апеляційної інстанції не дослідив належним чином питання щодо порушення прав позивачки укладенням оспорюваного договору, а також не надав оцінки діям ТОВ "Юван" в контексті критерію добросовісності, що підтверджується наступним.

8.19. З встановлених судами обставин слідує, що на момент укладення Договору дольової участі ТОВ "Юван" було власником земельної ділянки, на якій мало відбуватися будівництво 56-ти квартирного житлового будинку (житловий квартал " Агора ").

8.20. Укладаючи Договір дольової участі в будівництві житла, ОСОБА_1 правомірно надіялася на виконання ТОВ "Юван", як забудовником, своїх договірних зобов`язань щодо будівництва та передачі їй готового житла, яке нерозривно пов`язано із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться та яка перебуває у власності цього забудовника.

8.21. Натомість, взявши на себе зобов`язання з будівництва житла на власній земельній ділянці та отримавши кошти за будівництво, ТОВ "Юван" свої зобов`язання не виконало, будівництво припинило задовго до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки та у 2017 році відчужило земельну ділянку ТОВ "Юванта".

8.22. Внаслідок укладення оспорюваного договору купівлі-продажу змінився власник земельної ділянки, що впливає на права ОСОБА_1 , оскільки відчуження земельної ділянки на користь ТОВ "Юванта" відбулося без жодних застережень щодо розташованого на ній об`єкта незавершеного будівництва, майнові права на частину якого визнано за позивачкою рішенням Господарського суду Волинської області №903/742/19 від 15.01.2020.

8.23. Колегія суддів звертається до висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 04.12.2018 у справі №910/18560/16, від 16.02.2021 у справі №910/2861/18, постанові Верховного Суду від 18.02.2020 у справі №907/132/19, згідно з якими чинне земельне та цивільне законодавство імперативно передбачає перехід права на земельну ділянку в разі набуття права власності на об`єкт нерухомості, що відображає принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, який хоча безпосередньо і не закріплений у загальному вигляді в законі, тим не менш знаходить свій вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства.

8.24. Відносно майнових прав ОСОБА_1 на двокімнатну квартиру №49 загальною площею 63,6 кв. м. (другий поверх) як на частку в об`єкті незавершеного будівництва - 56-квартирного житлового будинку по АДРЕСА_6 (вул. Луцька, 52Б) в с. Зміїнець Луцького району Волинської області (житловий квартал "Агора") із ступенем готовності 42% згідно з Договором дольової участі №49/04-08 від 23.04.2008, колегія суддів зазначає наступне.

8.25. Відповідно до статті 177 ЦК України майнові права належать до об`єктів цивільних прав. Разом з цим, незважаючи на те, що у розумінні частини другої статті 190 ЦК України майнові права вважаються річчю, між тим річчю вони не є, оскільки річ - це предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права та обов`язки (стаття 179 ЦК України), має властивості тілесного предмета з конкретними зовнішніми та якісними ознаками тощо, чого не можна сказати про майнові права.

8.26. Наведене ствердження виправдане у світлі правовідносин щодо набуття прав на майбутній об`єкт нерухомості (об`єкт, що будується або планується будувати), оскільки майнові права на майбутній об`єкт нерухомості не можуть ототожнюватись з об`єктом нерухомості як річчю, оскільки останньої ні у матеріальному сенсі, ні у розумінні ЦК України ще не існує.

8.27. Відповідно до частини першої статті 317, частини першої статті 319 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном; власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

8.28. Згідно зі статтею 190 цього Кодексу майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

8.29. Майнове право (стаття 190 ЦК України), яке можна визначити як "право очікування", є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Суд звертається до правової позиції Великої Палати Верховного Суду, що викладена в пункті 84 постанови від 18.12.2019 у справі №522/1029/18 (провадження № 14-270цс19).

8.30. Поряд з викладеним Суд звертається до практики Європейського суду з прав людини, який у справі "Грецькі нафтопереробні заводи "Стрен" і "СтратісАндреадіс" проти Греції" від 09.12.1994 (Stran Greek Refineries and Stratis Andreadis v. Greece), від 09.12.1994, Серія А, №301-В, ст. 84, п. 59) вказав, що право вимоги (що також не належить до об`єктів матеріального світу), яке належить особі, становить її майно, на котре поширюється дія статті 1 Протоколу № 1, що гарантує право власності ("Кожна фізична або юридична особа має право безперешкодно користуватися своїм майном").

Отже Європейський суд з прав людини під "майном" розуміє не тільки речові права, але й майнові права, що виникають із зобов`язань.

8.31. Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях, зокрема, у справах "Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії" від 23.10.1991, "Федоренко проти України" від 01.06.2006 також зазначив, що відповідно до прецедентного права органів, що діють на підставі Конвенції, право власності може бути "існуючим майном" або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

8.32. Наведене не було враховано судом апеляційної інстанції при з`ясуванні питання щодо виникнення чи відсутності несприятливих наслідків для позивачки, пов`язаних із вчиненням оспорюваного правочину.

8.33. В статті 74 ГПК України закріплено обов`язок із доказування кожною стороною обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Вказаний обов`язок слід розуміти як закріплену в процесуальному та матеріальному законодавстві міру належної поведінки особи, що бере участь у судовому процесі, із збирання та надання доказів для підтвердження свого суб`єктивного права, що має за мету усунення невизначеності, яка виникає в правовідносинах у разі неможливості достовірно з`ясувати обставини, які мають значення для справи.

8.34. ТОВ "Юванта" заперечувало проти тверджень ОСОБА_1 про те, що новий власник земельної ділянки перешкоджає у завершенні будівництва власними силами. Разом з цим в матеріалах справи відсутні докази, які б давали підстави для висновку про те, що перехід права власності на спірну земельну ділянку від ТОВ "Юван" до ТОВ "Юванта" не є перешкодою для завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку, квартиру в якому ТОВ "Юван" зобов`язалося передати ОСОБА_1 , на що не зввернув увагу суд апеляційної інстанції.

8.35. Переглядаючи ухвалені судові рішення у цій справі, суд касаційної інстанції враховує, що ЦК України не містить визначення поняття "заінтересована особа", тобто залишає його оціночним. Тому заінтересованою особою є будь-яка особа, яка має конкретний майновий інтерес в оспорюваному договорі. Така особа, яка звертається до суду з позовом про визнання договору недійсним, повинна довести конкретні факти порушення її майнових прав та інтересів.

8.36. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав (постанова Великої палати Верховного Суду від 18.04.2018 у справі №439/212/14-ц|14-75цс18, постанова Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №750/2728/16-ц, провадження №61-8888св18, від 04.07.2018 у справі №462/4611/13-ц, провадження №61-6130св18).

8.37. Судом першої інстанції вірно встановлено, що ОСОБА_1 має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо перебування земельної ділянки, відчуженої за оспорюваним договором купівлі-продажу, у ТОВ "Юван", тобто у власності особи, якій були сплачені кошти по Договору дольової участі №49/04-08 від 23.04.2008 і в якої земельна ділянка перебувала до вчинення оспорюваного правочину. З урахуванням правового становища ТОВ "Юван", яке перебуває в ліквідаційній процедурі у справі про банкрутство, в тому числі особливого правового режиму майна банкрута, можливість законно реалізувати своє право на отримання повністю проінвестованого, але недобудованого боржником майна, залежить від того, щоб предмет спірного правочину перебував у власності ТОВ "Юван", а не будь-якої іншої особи, яка не має жодних зобов`язань перед ОСОБА_1 . Наведеним спростовується висновок суду апеляційної інстанції про недоведеність факту порушення прав позивачки укладенням оспорюваного договору купівлі-продажу та можливості поновлення цих прав внаслідок визнання його недійсним.

8.38. Посилання суду апеляційної інстанції на те, що ОСОБА_1 не набула права власності чи користування земельною ділянкою, відчуженою за оспореним договором, як на підставу відмови у позові відхиляється колегією суддів з огляду на встановлені місцевим господарським судом обставини, які не були спростовані судом апеляційної інстанції, щодо порушення майнових прав позивачки укладенням спірного договору.

8.39. Зміст частини 3 статті 215 ЦК України встановлює, що договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Саме по собі порушення сторонами договору при його укладенні окремих вимог закону не може бути підставою для визнання його недійсним, якщо судом не буде встановлено, що укладеним договором порушено право чи законний інтерес позивача і воно може бути відновлене шляхом визнання договору недійсним.

8.40 Встановлені у цій справі обставини дають підстави для висновку про те, що уклавши оспорюваний договір купівлі-продажу, ТОВ "Юван" діяло недобросовісно, в порушення принципу заборони суперечливої поведінки, зловживаючи правами стосовно ОСОБА_1 , оскільки договір купівлі-продажу земельної ділянки порушує її законні майнові інтереси, які можуть бути відновлені в результаті шляхом визнання договору недійсним.

8.41. Посилання позивачки на спеціально визначені Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" чи Кодексом України з процедур банкрутства підстави визнання укладеного боржником договору недійсним правильно відхилені судом першої інстанції з урахуванням встановленого суб`єктного складу осіб, що можуть звертатися з такими вимогами, а також того, що ОСОБА_1 з грошовими вимогами до боржника у справі про банкрутство ТОВ "Юван" не зверталася, кредитором не визнавалася.

8.42. При вирішенні позову про визнання недійсним оспорюваного правочину підлягають застосуванню загальні приписи статей 3, 15, 16 ЦК України, які передбачають право кожної особи на судовий захист саме порушеного цивільного права.

8.43. Можливість визнання договору недійсним на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 статті 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України) не виключається. Подібний висновок наведено Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 03.07.2019 №369/11268/16-ц.

8.44. Положеннями статті 79 ГПК України на суд покладено обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були. В порушення згаданої норми судом апеляційної інстанції не наведено належного обґрунтування наявності чи відсутності порушеного права позивачки, за захистом якого вона звернулася до суду. Скасувавши рішення місцевого господарського суду та ухваливши нове рішення про відмову у позові, суд апеляційної інстанції не спростував з огляду на наявні у справі матеріали висновок суду першої інстанції про наявність підстав для визнання оспорюваного договору недійсним.

8.45. За змістом частин 1, 2, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

8.46. Очевидним є те, що скасувавши рішення місцевого господарського суду, суд апеляційної інстанції у своїй постанові повинен був навести більш аргументовані доводи, аніж ті, що їх наведено судом першої інстанції. Однак аналіз мотивувальної частини оскарженої постанови свідчить про те, що суд апеляційної інстанції не знайшов спростування висновкам місцевого господарського суду та допустив невірне застосування норм матеріального права. Відтак, оскаржена постанова суду апеляційної інстанції у цій справі не відповідає наведеним вимогам статті 236 ГПК України, що підтверджує обґрунтованість доводів касаційної скарги.

8.47. Дійшовши помилкового висновку про відсутність правових підстав для задоволення позову ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу № 1076 від 02.06.2017, суд апеляційної інстанції скасував правильне по суті заявлених вимог рішення суду першої інстанції.

9. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

9.1. Відповідно до пункту 4 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

9.2. Згідно зі статтею 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

9.3. Враховуючи, що за результатами касаційного розгляду Верховним Судом даної справи доводи касаційної скарги знайшли своє підтвердження, скарга підлягає задоволенню, постанова Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.12.2020 має бути скасована, а рішення Господарського суду Волинської області від 28.09.2020 - залишено в силі.

Керуючись статтями 300, 301, 309, 312, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити.

2. Постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.12.2020 у справі № 903/741/19 скасувати.

3. Рішення Господарського суду Волинської області від 28.09.2020 у справі № 903/741/19 залишити в силі.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. В. Васьковський

Судді В. В. Білоус

В. Я. Погребняк