СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" квітня 2021 р. Справа № 922/848/20

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Склярук О.І., суддя Гетьман Р.А. , суддя Дучал Н.М. ,

при секретарі судового засідання Ярош В.В.,

за участю представників сторін:

від прокуратури, Кадацька Д.М.,

від позивача, Цимбалюк С.В., адвокат,

від відповідача, Оленченко Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури, за вх. №607 Х/1 на рішення господарського суду Харківської області від 09.06.2020 (повний текст складено 11.06.20, суддя Сальнікова Г.І.) у справі №922/848/20

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Дані-Теплоцентр", м.Балаклія, Балаклійський район, Харківська область,

до Балаклійської міської ради Харківської області, м.Балаклія, Балаклійський район, Харківська область,

про визнання укладеним договору

ВСТАНОВИЛА

Товариства з обмеженою відповідальністю "Дані-Теплоцентр" (позивач) звернулося до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Балаклійської міської ради Харківської області (відповідач), в якій просило визнати укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Дані-Теплоцентр" та Балаклійською міською радою Харківської області договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, кадастровий номер :00:030:0302, шляхом придбання її у власність, в редакції запропонованої позивачем.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 23.03.2020 відкрито провадження у справі № 922/848/20, призначено справу до розгляду у порядку загального позовного провадження.

Господарським судом Харківської області 11.06.2020 прийнято рішення по справі № 922/848/20, яким позовні вимоги задоволено у повному обсязі.

Визнано укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю "Дані-Теплоцентр" та Балаклійською міською радою Харківської області договір купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, кадастровий номер :00:030:0302, шляхом придбання її у власність, в наступній редакції:

" Договір

купівлі-продажу земельної ділянки

Місто_____ "__"____ 20____р.

Ми, що нижче підписалися, Балаклійський міський голова Столбовий Іван Михайлович, іменований в подальшому "ПРОДАВЕЦЬ", і Товариство з обмеженою відповідальністю "ДАНІ-ТЕПЛОЦЕНТР", в особі директора ОСОБА_1 , іменований в подальшому "ПОКУПЕЦЬ", на підставі рішення XL сесії Балаклійської міської ради Харківської області VII скликання від 05 грудня 2017 року № 263-VII, та протоколу спільного засідання постійних комісій Балаклійської міської ради VII скликання від 01.11.2019 року склали даний договір про таке:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1.ПРОДАВЕЦЬ передає за плату у власність, а ПОКУПЕЦЬ приймає у власність земельну ділянку для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови із земель житлової та громадської забудови, розташовану за адресою: Харківська область місто Балаклія, площа ім. Казмірука В.Й., 11 (одинадцять), площею 0,2449 га (ноль цілих дві тисячі чотириста сорок дев`ять), кадастровий номер :00:030:0302, і сплачує за неї обумовлену цим договором грошову суму.

1.2.Продаж зазначеної земельної ділянки здійснено ПРОДАВЦЕМ шляхом викупу ПОКУПЦЕМ - власником об`єкта нерухомості, у відповідності до ч. 2 ст. 127 Земельного кодексу України.

1.3.Земельна ділянка належить ПРОДАВЦЮ на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, індексний номер 22302162, виданого 29 травня 2014 року Реєстраційною службою Балаклійського районного управління юстиції Харківської області. Право власності ПРОДАВЦЯ на вказану земельну ділянку зареєстроване 23 травня 2014 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Реєстраційною службою Балаклійського районного управління юстиції Харківської області, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 02, номер запису про право власності 5826224, що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 22298237 від 29 травня 2014 року.

1.4.Об`єкт продажу знаходиться під нежитловою будівлею літ "А-2" загальною площею 533,2 кв.м., що належить ПОКУПЦЮ на праві приватної власності на підставі свідоцтва про право власності, виданого 22.02.2005 року виконавчим комітетом Балаклійської міської ради Харківської області; висновку №0020/17 від 15.11.2017 ТОВ "Топ Естейт"; декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер ХК 74, видана 30.08.2019 Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у Харківській області, права щодо якого зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №182606099 від 26.09.2019.

1.5.Земельна ділянка передається для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, без зміни її цільового призначення.

1.6.ПРОДАВЕЦЬ стверджує, що земельна ділянка, що є предметом даного Договору, входить до категорії земель, що можуть бути відчужені згідно законодавства України, вільно від будь-яких майнових прав на неї та претензій третіх осіб, про які на момент підписання цього договору СТОРОНИ не могли знати, не знаходиться під арештом, і судових справ щодо неї не має.

1.7.На земельну ділянку не має будь-яких обтяжень (обмежень), встановлених законом чи рішенням суду відповідно до ст.ст. 98-102,110-115 Земельного Кодексу України.

1.8.ПОКУПЕЦЬ, ТОВ "ДАНІ-ТЕПЛОЦЕНТР" (код ЕДРПОУ 33071513, Харківська область, м. Балаклія, площа Казмінука, б. 11)

2. ЦІНА ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ. СТРОКИ І ПОРЯДОК ОПЛАТИ.

2.1.Ціна продажу земельної ділянки за цим договором складає 460700,00 грн. (чотириста шістдесят тисяч сімсот гривень оо копійок) без урахування ПДВ і визначена на підставі звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, виконаного ТОВ "ЮРИДИЧНА КОМПАНІЯ "ВСЕСВІТ" станом на 03 жовтня 2019 року. Визначити, що остаточна оплата вартості земельної ділянки проводиться з урахуванням сплаченого авансового платежу у розмірі 2850,00 грн. (дві тисячі вісімсот п`ятдесят гривень оо копійок) та становить 457850,00 грн. (чотириста п`ятдесят сім тисяч вісімсот п`ятдесят гривень оо копійок).

2.2.СТОРОНИ домовилися про те, що оплата по договору здійснюється слідуючим чином:

- ПРОДАВЕЦЬ зараховує в рахунок оплати ціни по договору суму 2850,00 грн. (дві тисячі вісімсот п`ятдесят гривень оо копійок), сплачених ПОКУПЦЕМ 04 вересня 2019 року, як авансовий внесок в рахунок продажу земельної ділянки;

- ПОКУПЕЦЬ перераховує залишок коштів по договору, а саме суму 457850,00 грн. (чотириста п`ятдесят сім тисяч вісімсот п`ятдесят гривень оо копійок),повністю на рахунок ПРОДАВЦЯ (отримувач: УДКСУ у Балаклійському районі Харківської області, р/р №_________в ГУДКСУ у Харківській області, МФО 851011, код ОКПО 38059663), на протязі 10 (десять) днів з моменту укладання цього договору.

3. ПРАВА ТА ОБОВ`ЯЗКИ СТОРІН.

3.1.Права та обов`язки ПОКУПЦІВ:

3.1.1. здійснити платежі у порядку та розмірах, передбачених п.2 цього договору;

3.1.2. надати ПРОДАВЦЮ необхідні платіжні документи про виконання умов цього договору;

3.1.3. з моменту виникнення права власності на придбану земельну ділянку за цим договором:

- забезпечувати використання земельної ділянки за цільовим призначенням та дотримуватись вимог законодавства про охорону навколишнього середовища;

- не порушувати прав власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів, дотримуватись правил добросусідства;

- сплачувати земельний податок в розмірах і порядку, передбачених чинним законодавством України про плату за землю.

3.2. Право та обов`язки ПРОДАВЦЯ:

3.2.1. прийняти оплату ПОКУПЦЯ вартості земельної ділянки в повному обсязі.

4. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

4.1.У випадку невиконання однією із СТОРІН умов цього договору інша СТОРОНА має право вимагати виконання своїх обов`язків належним чином.

4.2.За несвоєчасну оплату по договору ПОКУПЕЦЬ сплачує ПРОДАВЦЮ пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, яка діяла на момент прострочення, за кожний день прострочення платежу.

4.3.При розірванні даного договору з незалежних від СТОРІН причин суми, сплачені ПОКУПЦЕМ ПРОДАВЦЮ на виконання даного договору, повертаються ПОКУПЦЮ в повному обсязі.

4.4.Відповідальність та права СТОРІН, що передбачені цим договором, визначаються відповідно до законодавства України.

5. ПЕРЕХІД ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЕЛЬНУ ДІЛЯНКУ

5.1.Обов`язок ПРОДАВЦЯ передати земельну ділянку ПОКУПЦЯМ вважається виконаним та право власності на земельну ділянку переходить до ПОКУПЦЯ після повної сплати вартості земельної ділянки (при підтвердженні відповідними платіжними документами), відповідно до розділу 2 цього договору.

5.2.У відповідності до ст. 125 Земельного Кодексу України право власності на земельну ділянку у ПОКУПЦЯ виникає з моменту державної реєстрації цього права у встановленому порядку здійснюється державним реєстратором/нотаріусом після подання документів, визначених п. 9.2 цього Договору.

6.ВИРІШЕННЯ СПОРІВ

6.1.Всі спори, що виникають при виконанні умов цього договору, або в зв`язку з тлумаченням положень, вирішуються шляхом переговорів.

6.2.Якщо СТОРОНИ не досягли домовленості, то спір передається на розгляд до судових органів у порядку, встановленому чинним законодавством України. У цьому випадку витрати несе сторона, що не виконала умови договору або виконала їх неналежним чином.

7. ЗМІНИ УМОВ ДОГОВОРУ ТА ЙОГО РОЗІРВАННЯ

7.1.Зміна умов договору або внесення доповнень до нього можливі тільки за згодою СТОРІН.

7.2.Всі зміни та доповнення до договору здійснюються тільки в письмовій формі з нотаріальним посвідченням таких змін та доповнень, оформляються у вигляді додаткового договору та є невід`ємною частиною цього договору.

7.3. Цей договір не може бути розірваний в односторонньому порядку. У разі невиконання однією з СТОРІН умов цього договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони.

8. ВИТРАТИ

8.1.Всі витрати, пов`язані з укладенням цього договору, його нотаріальним посвідченням та державною реєстрацією права власності беруть на себе ПОКУПЕЦЬ.

9. ДОДАТКОВІ УМОВИ

9.1. Цей договір у відповідності до ст.ст. 128, 132 Земельного Кодексу України підлягає нотаріальному посвідченню та є чинним з моменту його посвідчення.

9.2.Цей договір і документ про сплату вартості землі є підставою для державної реєстрації права власності на земельну ділянку.

9.3.Договір складений в 3-х примірниках, які мають однакову юридичну силу.

10. ЮРИДИЧНІ РЕКВІЗИТИ СТОРІН

ПРОДАВЕЦЬ:

Балаклійська міська рада Харківської області в особі міського Голови Столбового І.М._____

ПОКУПЕЦЬ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Дані-Теплоцентр" (код 33071513 , 64200, Харківська область, м. Балаклія, м-н В.Й. Казмірука, 11, р/р № НОМЕР_2 в Харківському ГРУ АТ КБ "Приватбанк", код банку 351533) в особі директора Костомарова В.О.______".

Цим же рішенням, стягнуто з Балаклійської міської ради Харківської області 64200, Харківська обл., м. Балаклія, вул. Центральна, 16, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Дані-Теплоцентр" (64200, Харківська обл., м. Балаклія, м-н. В.Й. Казмірука, 11, ) витрати зі сплати судового збору у розмірі 2102,00 грн.

Рішення обґрунтовано доведеністю позовних вимог.

Не погодившись з зазначеним рішенням, Заступник керівника Харківської обласної прокуратури звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою в якій просить рішення по справі скасувати та прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. Вважає, що рішення по справі прийнято з порушенням норм матеріального та процесуального права без врахування усіх обставин справи. Зокрема посилається, що відповідачем не приймалося рішення про продаж земельної ділянки за ціною, визначеною позивачем у Договорі. Крім того наполягає, що матеріалами справи не доведено, що для обслуговування будівлі, яка належить позивачу, необхідна саме земельна ділянка площею, яка визначена у договорі. Прокурор також просив поновити строк на апеляційне оскарження.

01.03.2021 від позивача по справі на адресу Східного апеляційного господарського суду надійшли заперечення проти відкриття апеляційного провадження в яких зазначено, що відповідач фактично визнав позовні вимоги позивача, оскільки на цей час позивачем повністю сплачена вартість земельної ділянки і ці кошти відповідачем позивачу не повернуто, а тому відсутні підстави для звернення прокурора з апеляційною скаргою.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 01.03.2021 поновлено Заступнику керівника Харківської обласної прокуратури пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2020 у справі № 922/848/20 та відкрите апеляційне провадження за апеляційною скаргою Заступника керівника Харківської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2020 у справі №922/848/20.

19.03.2021 від головного спеціаліста-заступника юридичного відділу апарату виконавчого комітету Балаклійської міської ради Харківської області на адресу Східного апеляційного господарського суду надійшла правова позиція стосовно апеляційної скарги в якій зазначено, що відповідач не погоджується з апеляційною скаргою прокурора. Посилається, що на цей час договір купівлі-продажу повністю виконано сторонами. Визнання його недійсним призведе до обов`язку повернути грошові кошти, які вже витрачено. Крім того, відповідачем на приймалося відповідного рішення щодо оскарження договору, що свідчить про згоду з його укладанням.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.03.2021 розгляд справи № 922/848/20 призначено на 08.04.2021

У судове засідання, призначене на 08.04.2021 р. з`явилися прокурор, представник позивача та представник відповідача.

У судовому засіданні, яке відбулося 08.04.2021 оголошувалася перерва до 22.04.2021р.

У судових засіданнях, які відбулися 08.04.2021 та 22.04.2021 прокурор підтримав вимоги, викладені у апеляційній скарзі.

Представник позивача проти задоволення апеляційної скарги заперечував.

Представник відповідача у судових дебатах, просив вирішити справу на розсуд суду.

Відповідно до приписів ст.269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

У суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі. ( ч.1 ст.270 ГПК України)

Заслухавши доповідь головуючого по справі ( суддю доповідача), дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, відзиви та письмові позиції учасників справи, заслухавши представників сторін, які з`явилися у судове засідання, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню враховуючи нижче викладене.

Судом першої інстанції встановлено наступні обставини справи

Товариство з обмеженою відповідальністю "Дані-Теплоцентр" на підставі свідоцтва про право власності, виданого 22.02.2005 виконавчим комітетом Балаклійської міської ради Харківської області; висновку №002 від 15.11.2017 ТОВ "Топ Естейт"; декларації про готовність об`єкта до експлуатації, серія та номер 74, зареєстрованої 30.08.2019 в Департаменті Державної архітектурно-будівельної інспекції у Харківській області, володіє об`єктом нерухомого майна - нежитловою будівлею літ "А-2" загальною площею 533,2 кв.м., яка знаходиться за адресою: Харківська область, місто Балаклія, площа ім. В.Й Казмірука, номер 11.

Рішенням XXXIV сесії Балаклійської міської ради Харківської області VII скликання від 07.09.2017 № 180-VII Товариству з обмеженою відповідальністю "Дані-Теплоцентр" надано дозвіл на замовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2449 га в м.Балаклія, пл. ім. В.Й. Казмірука, 11 для обслуговування нежитлової будівлі з метою подальшого викупу у власність за рахунок земель житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади міста Балаклія.

Рішенням XL сесії Балаклійської міської ради Харківської області VII скликання від 05.12.2017 № 263- VІІ затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано згоду на продаж ТОВ "Дані-Теплоцентр" земельної ділянки в м. Балаклія , пл. В.Й. Казмірука, 11 для обслуговування нежитлової будівлі площею 0,2449 га, кадастровий номер :00:030:0302, крім того узгоджено встановити суму авансового платежу в розмірі вартості виготовлення в установленому законодавством порядку експертної грошової оцінки, яка зараховується в рахунок оплати ціни продажу земельної ділянки.

Вказаним рішенням Балаклійської міської ради від 05.12.2017, у відповідності до ч. 8 ст. 128 Закону України доручено Комісії з відбору суб`єктів оціночної діяльності на проведення експертних грошових оцінок земельних ділянок на території м. Балаклія з метою продажу, провести відбір серед суб`єктів оціночної діяльності на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки в м. Балаклія згідно цього рішення у встановленому порядку.

04.09.2019 між Балаклійською міською радою Харківської області та ТОВ "Дані-Теплоцентр" було укладено договір №78 про оплату авансового внеску, згідно якого відповідно до протоколу №32 від 28.08.2019 засідання комісії з відбору суб`єктів оціночної діяльності на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок в м. Балаклія, Харківська область, ТОВ "Дані-Теплоцентр" зобов`язується здійснити оплату авансового внеску в розмірі та строки, передбачені умовами даного договору в рахунок оплати ціни земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 0,2449 га для обслуговування нежитлової будівлі за адресою: пл. ім. В.Й. Казмірука, 11 в м. Балаклія Харківська область, на якій розташовано об`єкт нерухомого майна, що є власністю Товариства з обмеженою відповідальністю "Дані-Теплоцентр".

Відповідно до пункту 2.1. вищевказаного Договору сторонами узгоджено, що оплата авансового внеску здійснюється в розмірі вартості проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 0,2449 га. для обслуговування нежитлової будівлі за адресою: пл. ім. В. Й. Казмірука, 11. в м. Балаклія, Харківська область, відповідно до вимог ст. 128 Земельного кодексу України, порядку здійснення розрахунків з розстроченням платежу за придбання земельної ділянки державної та комунальної власності затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 22.04.2009 за №381.

Згідно із Протоколом №32 від 28.08.2019 засідання комісії з відбору суб`єктів оціночної діяльності на проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок в м. Балаклія, Харківська область розмір авансового внеску складає: 2 850,00 грн., ПДВ не передбачено.

Крім того, сторона 1 за вищевказаним Договором зобов`язалась зарахувати суму авансового внеску до ціни продажу земельної ділянки.

В той же день, 04.09.2019 ТОВ "Дані-Теплоцентр" здійснило оплату на рахунок Балаклійської міської ради авансового внеску за викуп земельної ділянки за адресою: площа В.Й. Казмірука, 11 в м. Балаклія.

На замовлення Балаклійської міської ради, ТОВ "Юридична компанія "Всесвіт" було виготовлено Звіт про експертну грошову оцінку забудованої земельної ділянки кадастровий номер :00:030:0302, який отримав позитивну рецензію. Відповідно до даного звіту вартість земельної ділянки була визначена у сумі 460700,00 грн.

У відповідності до протоколів спільного засідання постійних комісій Балаклійської міської ради VII скликання від 07.10.2019, 01.11.2019, затверджено Звіт і вартість земельної ділянки кадастровий номер :00:030:0302 у сумі 460700,00 грн. та рекомендовано винести дане питання на розгляд сесії.

Протягом 2019 року на пленарних засіданнях сесій Балаклійської міської ради, які проводилися зокрема 08.10.2019 та 04.11.2019, рішення про укладання нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу земельної ділянки не прийнято, тобто не прийнято рішення як про продаж, так і про відмову у цьому, що призводить до порушення прав ТОВ "Дані-Теплоцентр".

У березні 2020 позивач звернувся до Балаклійської міської ради із листом від 02.03.2020 до якого було додано три примірника проекту договору купівлі - продажу земельної ділянки кадастровий №:00:030:0302 з проханням вжити відповідних заходів для реалізації рішення Балаклійської міської раби від 05.12.2017 р., шляхом підписання зазначеного договору у приватного нотаріуса Балаклійського районного нотаріального округу Подольської О.Д. або будь - якого іншого нотаріуса на вибір міської ради.

На зазначене звернення Балаклійська міська рада по суті порушених питань надала відповідь щодо відмови у підписанні примірників договору купівлі - продажу земельної ділянки кадастровий № :00:030:0302, посилаючись на ту обставину, що на пленарних засіданнях 08.10.2019 LXIII сесії та 04.11.2019 LXIV сесії Балаклійської міської ради VII скликання рішення Балаклійської міської ради про затвердження звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки та надання її у власність шляхом викупу не прийнято за відсутності необхідної кількості голосів. Таким чином, на сьогодні заява ТОВ "Дані-Теплоцентр" від 04.10.2019 № 04/10 залишається не розглянутою.

У зв`язку з чим позивач звернувся до суду з відповідним позовом.

Як зазначалося вище, рішенням по справі позовні вимоги було задоволено у повному обсязі. Рішення обґрунтовано наявністю підстав для укладання договору купівлі-продажу саме на підставі рішення суду.

Про те, судова колегія не може погодитися з такими висновками суду з огляду на нижче викладене.

Стаття 14 Конституції України визначає, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Відповідно до статті 144 Конституції України, органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Систему та гарантії місцевого самоврядування в Україні, засади організації та діяльності, правового статусу і відповідальності органів та посадових осіб місцевого самоврядування визначає Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні»

Згідно приписів п. 34 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.

Статтею 12 Земельного кодексу України встановлено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить, зокрема, розпорядження землями територіальних громад.

Таким чином, відповідно до статті 144 Конституції України, статті 12 Земельного кодексу України, пункту 34 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" до виключної компетенції міських рад належить вирішення питань про передачу землі у власність, і лише рішення міської ради про продаж земельної ділянки за визначеною ціною є підставою для укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Земельним кодексом України визначено спеціальний порядок набуття права власності на землю.

За приписами статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Частиною 1 статті 122 Земельного кодексу України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Органи державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та органи місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, здійснюють продаж земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) громадянам, юридичним особам та іноземним державам на підставах та в порядку, встановлених цим Кодексом (частина 1 статті 127 Земельного кодексу України).

Відповідно статті 128 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент прийняття міською радою рішення від 05.12.2017) продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної (крім земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації) та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Частиною 2 статті 128 Земельного кодексу України встановлено, що громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради чи державного органу приватизації. У заяві (клопотанні) зазначаються місце розташування земельної ділянки, її цільове призначення, розміри та площа, а також згода на укладення договору про оплату авансового внеску в рахунок оплати ціни земельної ділянки.

До заяви (клопотання) додаються: документ, що посвідчує право користування земельною ділянкою (у разі його наявності), та документи, що посвідчують право власності на нерухоме майно (будівлі та споруди), розташоване на цій земельній ділянці (у разі наявності на земельній ділянці будівель, споруд); копія установчих документів для юридичної особи, а для громадянина - копія документа, що посвідчує особу.

Орган державної влади, Рада міністрів Автономної Республіки Крим або орган місцевого самоврядування у місячний строк розглядає заяву (клопотання) і приймає рішення про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (якщо такий проект відсутній) та/або про проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки (крім земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд) чи про відмову в продажу із зазначенням обґрунтованих причин відмови.

Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки. (ч.6 ст.128 Земельного кодексу України)

Згідно частини 7 ст.128 Земельного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату або про сплату першого платежу (у разі продажу земельної ділянки з розстроченням платежу) є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

Частина 8 ст.128 Земельного кодексу України встановлює, що ціна земельної ділянки визначається за експертною грошовою оцінкою, що проводиться суб`єктами господарювання, які є суб`єктами оціночної діяльності у сфері оцінки земель відповідно до закону, на замовлення органів державної влади, Ради міністрів Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Ціна земельної ділянки площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд визначається за нормативною грошовою оцінкою, вказаною в технічній документації. Фінансування робіт з проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки здійснюється за рахунок внесеного покупцем авансу, що не може бути більшим ніж 20 відсотків вартості земельної ділянки, визначеної за нормативною грошовою оцінкою земельної ділянки.

Сума авансового внеску зараховується до ціни продажу земельної ділянки. У разі відмови покупця від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки сума авансового внеску не повертається.

Рішення про відмову продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді. (ч.10 ст.128 Земельного кодексу України)

Відповідно до пункту 6 частини 1 статті 1 Закону України "Про оцінку земель" експертна грошова оцінка земельних ділянок - результат визначення вартості земельної ділянки та пов`язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об`єкта оцінки.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

Як вбачається з матеріалів справи рішенням Х1 сесії УП скликання від 05.12.2017 р. № 263-УП «Про надання згоди на продаж земельної ділянки в м.Балаклія» було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТОВ «Дані-Теплоцентр» в м. Балаклія, пл. ім. В.Й.Казмірука, 11 для обслуговування нежитлової будівлі площею 0,2449 га кадастровий номер :00:030:0302.

Визначено земельну ділянку в м.Балаклія пл. ім.В.Й.Казмарука,11 для обслуговування нежитлової будівлі площею 0,2449га кадастровий номер :00:030:0302 земель комунальної власності територіальної громади м.Балаклія Харківської області.

Цим же рішенням надано згоду на продаж земельної ділянки ТОВ «Дані Теплоцентр» в м.Балаклія пл. ім. Казмірука,11 для обслуговування нежитлової будівлі, площею 0,244 га кадастровий номер :00:030:0302.

Встановлено суму авансового платежу в розмірі вартості виготовлення в установленому законодавством порядку експертної грошової оцінки, яка зараховується в рахунок оплати ціни земельної ділянки. Доручено виконавчому комітету Балаклійської міської ради провести підготовку документації, встановленою діючим законодавством для продажу земельної ділянки у зв`язку з чим доручено Балаклійському міському голові або особі, що його заміщує укладати угоди та договори щодо процедури проведення підготовки до продажу земельної ділянки.

Доручено Комісії з відбору суб`єкта оціночної діяльності на проведення експертних оцінок земельних ділянок на території м.Балаклія з метою продажу, провести відбір суб`єктів оціночної діяльності на проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки в м.Балаклія згідно цього рішення у встановленому порядку.

Тобто, рішенням Балаклійської міської ради від 05.12.2017 р. за № 263-УІІ, було, зокрема, надано згоду на продаж земельної ділянки ТОВ «Дані Теплоцентр» в м.Балаклія пл. ім. Казмірука,11 для обслуговування нежитлової будівлі, площею 0,244 га кадастровий номер :00:030:0302.

Проте, зазначеним рішенням не було визначено ціну продажу земельної ділянки, а лише регламентовано порядок проведення оцінки земельної ділянки у зв`язку з чим доручено Балаклійському міському голові або особі, що його заміщує укладати угоди та договори щодо процедури проведення підготовки до продажу земельної ділянки.

З матеріалів справи вбачається, що на виконання вище зазначеного рішення, відповідачем було вжито заходів стосовно проведення експертної грошової оцінки земельної ділянки за адресою: Харківська область, м.Балаклія, пл. В.Й.Казмірука,11.

Крім того, між позивачем та відповідачем укладено договір № 78 про сплату авансового внеску від 04.09.2019 р. Кошти за даним Договором у сумі 2 850,00 грн перераховано позивачем та рахунок відповідача та підлягали зарахуванню в рахунок оплату продажу земельної ділянки.

Згідно пояснень позивача та відповідача , позивач після виготовлення звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки та отримання рецензії на даний звіт, неодноразово звертався на адресу відповідача стосовно затвердження звіту про експертну грошову оцінку та надання йому у власність шляхом викупу відповідної земельної ділянки. Зазначене підтверджується матеріалами справи.

Проте, відповідачем так і не було прийнято рішення про затвердження експертної оцінки земельної ділянки та її продаж за цією ціною.

Стаття 638 Цивільного кодексу України встановлює, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Відповідно до приписів ст.132 Земельного кодексу України ( в редакції яка діяла на час прийняття рішення по справі) угоди про перехід права власності на земельні ділянки укладаються в письмовій формі та нотаріально посвідчуються.

Угоди повинні містити: а) назву сторін (прізвище, ім`я та по батькові громадянина, назва юридичної особи); б) вид угоди; в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо); г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку; ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки; д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо); е) договірну ціну; є) права та обов`язки сторін; ж) кадастровий номер земельної ділянки; з) момент переходу права власності на земельну ділянку.

Тобто ціна (вартість земельної ділянки) є істотною умовою, щодо якої сторони повинні були дійти згоди.

В той же час, матеріали справи не містять доказів, щодо досягнення між позивачем та відповідачем згоди з такої істотної умови, як ціна продажу земельної ділянки.

З протоколів пленарних засідань сесії Балаклійської міської ради, які проводилися 08.10.2019 та 04.11.2019 вбачається, що відповідачем не прийнято рішення як про передачу земельної ділянки у власність позивачу так і про відмову в надані цієї земельної ділянки у власність. У витязі з протоколів містить висновок за результатами відповідного голосування «рішення не прийнято».

Позивач не звертався до адміністративного суду з позовом про визнання бездіяльність відповідача протиправною.

В той же час, зобов`язання відповідача в судовому порядку укласти договір купівлі-продажу за відсутністю відповідного рішення є неможливим, оскільки приписи чинного законодавства не містять норм, які б покладали на органи місцевого самоврядування такий обов`язок, адже це порушує їх виключну компетенцію.

Судова колегія також бере до уваги правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 30.05.2018 р. у справі № 826/5737/16, якою зауважено, що надання дозволу уповноваженим органом місцевого самоврядування на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із земель комунальної власності не означає позитивного рішення про передачу її у власність або користування, а направлене на ідентифікацію земельної ділянки, яка в подальшому може стати предметом договору, за умови досягнення сторонами згоди щодо такого договору.

У постанові від 22.01.2020 у справі № 927/409/19 Верховним Судом було зазначено, що право здійснювати розпорядження землями комунальної власності, у тому числі передавати їх у власність або користування фізичним та юридичним особам, належить до виключної компетенції органу місцевого самоврядування та не може бути делеговане суду.

Враховуючи вище викладене, а також не прийняття Балаклійською міською радою рішення про продаж спірної земельної ділянки за ціною, зазначеною у проекті договору купівлі-продажу, були відсутні підстави для задоволення позову та визнання договору укладеним у судовому порядку.

Посилання представника позивача на ту обставину, що ним на підставі укладеного за рішенням суду договору купівлі-продажу було здійснено оплату земельної ділянки, і ці кошти відповідачем на його адресу не поверталися, що свідчить про мовчазну згоду відповідача з ціною продажу, не може бути прийнято судовою колегією до уваги, оскільки зазначені обставини, за відсутністю рішення сесії про затвердження ціни продажу земельної ділянки, не є беззаперечним доказом про досягнення між сторонами згоди з такої істотної умови договору , як ціна продажу.

Що стосується твердження представника позивача про відсутність у прокурора, в даному випадку, підстав для звернення з апеляційною скаргою.

Статтею 131-1 Конституції України на прокуратуру покладається представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Відповідно до приписів ч.ч. 3, 4 ст.53 Господарського процесуального кодексу України, Прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну , касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах.

Згідно з ч.3 ст.23 Закону України «Про прокуратуру» прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози їх порушення, якщо захист цих інтересів не здійснює або не належним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.

Відповідно до ч.6 ст.23 Закону України «Про прокуратуру» під час здійснення представництва держави у суді прокурор має право в порядку, передбаченому процесуальним законом та законом, що регулює виконавче провадження, ініціювати перегляд судових рішень, у тому числі у справі, порушеній за позовом ( заявою) іншої особи.

Згідно зі ст.13 Конституції України земля є суб`єктом права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією.

За змістом ст.14 Конституції України та ст.1 Земельного кодексу України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю реалізується виключно відповідно до закону.

Право власності на землю набувається та реалізується в порядку та на підставах, визначених Конституцією України, Земельним кодексом України (ст.ст. 12, 78, 80, 83, 116, 122, 128, 132), а також іншими законами, що видаються відповідно до них.

Як зазначив прокурор, підставою представництва прокуратурою у суді інтересів держави в особі Балаклійської міської ради є наявність порушення державних інтересів у сфері земельних відносин, яке виявилось у визнанні договору купівлі-продажу земельної ділянки укладеним за відсутністю волевиявлення власника та уповноваженого розпорядника земельної ділянки міської ради. Визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки укладеним у судовому порядку, за відсутністю погодження міською радою, як стороною договору однієї з істотних умов вартості земельної ділянки, може мати наслідком неповне надходження до місцевого бюджету відповідних коштів.

Судова колегія враховує, що в даному випадку, прокурор звернувся до суду не лише в інтересах держави в особі органу місцевого самоврядування, а також в інтересах територіальної громади м.Балаклія, усупереч інтересам якої діє орган місцевого самоврядування, на легітимність і добросовісність дій якого розраховує громада, оскільки прийняття оскаржуваного рішення позбавляє останню наданих їй Конституцією та законами України правомочностей власника землі.

Визнання укладеним договору купівлі-продажу земельної ділянки на підставі судового рішення порушує визначений законодавством порядок набуття права власності на земельні ділянки комунальної форми власності та фактично нівелює роль системи органів державної влади та місцевого самоврядування, які, на підставі вимог закону, здійснюють повноваження у цій сфері.

В даному випадку, Балаклійська міська рада є органом уповноваженим державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах в інтересах територіальної громади м.Балаклія.

Бездіяльність Балаклійської міської ради полягає у неефективній реалізації повноважень розпорядника спірної земельної ділянки.

Балаклійська міська рада, з моменту винесення судом першої інстанції рішення у справі, не вжила заходів до судового захисту інтересів держави шляхом оскарження судового рішення, що свідчить про пасивну поведінку уповноваженого органу.

Судова колегія погоджується з твердженням прокурора, що в даному випадку, подання прокуратурою апеляційної скарги є єдиним ефективним засобом захисту інтересів держави, враховуючи, що Балаклійська міська рада, як відповідач, була обізнана про винесення судом першої інстанції рішення, тобто лише орган прокуратури є тим суб`єктом, що має процесуальну можливість його оскаржити.

Щодо посилання прокурора (заявника апеляційної скарги), що судом першої інстанції безпідставно залишено поза увагою площа земельної ділянки, на якій розташований об`єкт нерухомості, оскільки зазначена площа у 7 разів перевищує площу об`єкта нерухомості, а тому, на думку прокурора, за приписами ч.2 ст.134 Земельного кодексу України, позивач має право на отримання на позаконкурентних засадах тільки земельну ділянку, на якій безпосередньо розташоване таке майно (будівля, споруда).

Як зазначалося вище, рішенням XXXIV сесії Балаклійської міської ради Харківської області VII скликання від 07.09.2017 № 180-VII Товариству з обмеженою відповідальністю "Дані-Теплоцентр" надано дозвіл на замовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,2449 га, яка розташована в місті Балаклія, пл. ім. В.Й. Казмірука, 11 для обслуговування нежитлової будівлі з метою подальшого викупу у власність за рахунок земель житлової та громадської забудови комунальної власності територіальної громади міста Балаклія.

Рішенням XL сесії Балаклійської міської ради Харківської області VII скликання від 05.12.2017 № 263- VІІ затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано згоду на продаж ТОВ "Дані-Теплоцентр" земельної ділянки, яка розташована в місті Балаклія, пл. ім В. Й. Казмірука, 11 для обслуговування нежитлової будівлі площею 0,2449 га, кадастровий номер :00:030:0302.

Зазначені вище рішення, які є актами не нормативного характеру та обов`язковими для виконання, є чинними, на цей час та ні ким не оскаржувалися та не визнавалися недійсними.

З огляду на наведене, твердження прокурора про невірне визначення площі земельної ділянки, яка підлягала викупу, є безпідставним та відхиляються судом апеляційної інстанції як підстава для задоволення апеляційної скарги.

Відповідно до приписів ст. 275 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення; скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

В даному випадку, судом першої інстанції не в повній мірі було враховано усі обставини справи, що мають значення для вирішення спору, у зв`язку з чим рішення по справі підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог, а апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Судові витрати покласти на позивача по справі.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду

ПОСТАНОВИЛА

1.Апеляційну скаргу Заступника керівника Харківської обласної прокуратури, за вх.№607 Х/1 на рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2020 у справі № 922/848/20 задовольнити.

2.Рішення Господарського суду Харківської області від 09.06.2020 у справі №922/848/20 скасувати.

Прийняти по справі № 922/848/20 нове рішення.

Відмовити у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "Дані-Теплоцентр", м.Балаклія, Балаклійський район, Харківська область, до Балаклійської міської ради Харківської області, м.Балаклія, Балаклійський район, Харківська область, про визнання укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Дані-Теплоцентр» та Балаклійською міською радою Харківської області договору купівлі-продажу земельної ділянки несільськогосподарського призначення, кадастровий номер 63202 10100:00:030:0302, шляхом придбання її у власність.

3.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Дані-Теплоцентр» (пл. ім. В.Й. Казмірука, 11, м.Балаклія, Балаклійський район, Харківська область, 64200, ) на користь Харківської обласної прокуратури (вул.Б.Хмельницького, 4, м.Харків, 61001, ) витрати по сплаті судового збору за звернення з апеляційної скаргою у розмірі 3 153, 00 грн.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження передбачено ст. 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 26.04.2021

Головуючий суддя О.І. Склярук

Суддя Р.А. Гетьман

Суддя Н.М. Дучал