ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"14" квітня 2021 р.м. ХарківСправа № 922/288/21

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Пономаренко Т.О.

при секретарі судового засідання Калашников Г.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, буд. 7; )
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мира-5" (61007, місто Харків, вул. Миру, буд. 5; )
про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати
за участю представників:

позивача - Владимир Я.В. (посвідчення №1788);

відповідача - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

29.01.2021 Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мира-5", в якій просить суд стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Мира-5" безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 1 484 341,92 грн., а також витрати зі сплати судового збору у розмірі 22 265,13 грн.

В обґрунтування позивач посилається на несплату відповідачем у період з 01.04.2020 по 30.11.2020 за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 у м.Харкові з кадастровим номером :03:004:0011 плати за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради як власника зазначеної земельної ділянки, грошові кошти у розмірі орендної плати.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 02.02.2021 прийнято позовну заяву (вх.№288/21 від 29.01.2021) Харківської міської ради до розгляду та відкрито провадження у справі №922/288/21. Визначено, справу розглядати за правилами загального позовного провадження. Розпочато підготовче провадження і призначено підготовче засідання на 24.02.2021. Відповідачу, згідно статті 165 ГПК України, встановлено строк 15 днів з дня вручення цієї ухвали для подання відзиву на позов. Роз`яснено відповідачу, що відповідно до ч. 2 ст. 178 ГПК України, у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин, суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи. Позивачу, згідно статті 166 ГПК України, встановлено строк 5 днів на подання до суду відповіді на відзив з дня його отримання. Встановлено відповідачу строк 5 днів на подання заперечень на відповідь позивача на відзив, оформлених відповідно до ст.167 ГПК України. Звернуто увагу учасників справи, що подання доказів у справі здійснюється учасниками справи на стадії підготовчого провадження. Запропоновано учасникам справи забезпечити участь у судовому засіданні компетентного представника з документами, що посвідчують його особу та повноваження. Явку представників учасників справи визнано необов`язковою.

22.02.2021 на електронну скриньку господарського суду Харківської області від представника відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх.№1011 від 22.02.2021), в якому просив суд відмовити у задоволенні позову. Зазначив, що для визначення спірних відносин як кондикційних та для наявності підстав для стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, є необхідним встановлення факту користування земельною ділянкою. Зазначаючи про те, що відповідач використовував земельну ділянку, позивач посилається на проведене Департаментом територіального контролю Харківської міської ради 16.11.2020 обстеження земельної ділянки та встановлене цим обстеженням використання позивачем спірної земельної ділянки протягом усього позовного періоду :03:004:0011. При цьому, позивачем було додано Акт обстеження земельної ділянки №538/20 від 24.03.2020, у якому зазначено, що даний акт дійсний протягом трьох місяців (тобто до 24.06.2020), а також те, що вказана земельна ділянка не огороджена, використовується для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «В-2». Тобто, вказаний акт та додані до нього матеріали могли бути визнані належними та допустимими доказами, що обґрунтовують позовні вимоги, у разі якщо позивач дійсно використовував для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ.«В-2» спірну земельну ділянку. Навіть за такого розкладу, вказаний акт (в сукупності з іншими доказами) підтверджує лише можливе використання земельної ділянки не протягом всього позовного періоду (з 01.04.2020 по 30.11.2020), а протягом 3-х місяців з дня його складення (з 24.03.2020 по 24.06.2020). Вважає, що без надання договору оренди земельної ділянки як документа, що посвідчує право користування земельною ділянкою, містобудівні умови та обмеження не були б надані, підготовчі та будівельні роботи не виконані, що унеможливило будівництво об`єкту нерухомого майна. Окрім цього, правилами користування системами централізованого комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України, затверджених наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 27.06.2008 №190, передбачено, що для приєднання до систем централізованого водопостачання та водовідведення замовнику таких послуг надаються технічні умови. Для одержання технічних умов замовник послуг з централізованого водопостачання та водовідведення подає до виробника таких послуг опитувальний лист . Обов`язковим додатком до Опитувального листа є копія документа, який підтверджує право власності (користування) на земельну ділянку, на якій розташовано об`єкт підключення. Відповідно до п. 4.4.2 Кодексу систем розподілу, затвердженого постановою НКРЕКП від 4.03.2018 № 310, до заяви про приєднання додаються: копія документа, що підтверджує право власності чи користування цим об`єктом, або копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, або, за відсутності об`єкта, копія документа, що підтверджує право власності чи користування земельною ділянкою, або копія витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тобто, без укладення договору оренди земельної ділянки та державної реєстрації відповідного права оренди, власник будівлі не мав права приступати до використання земельної ділянки, не мав змоги розпочати реконструкцію/будівництво/зміну функціонального призначення будівлі, а також не має змоги приєднатися до систем електро- та водопостачання, а також водовідведення. Все це унеможливлює використання будівлі та здійснення господарської діяльності, отримання прибутку від використання власної нерухомості. Наведені обставини, на думку представника відповідача, підтверджують неможливість використання спірної земельної ділянки, в тому числі, протягом усього періоду заявленого у позовній заяві.

Протокольною ухвалою господарського суду Харківської області від 24.02.2021 відкладено підготовче засідання на 24.03.2021.

25.02.2021 через канцелярію господарського суду Харківської області від представника позивача надійшла відповідь на відзив (вх.№4638 від 25.02.2021), в якій наголосив, що земельна ділянка з кадастровим номером :03:004:0011 є сформованою як об`єкт цивільних прав з 05.03.2020 саме площею 0,4445 га, про що міститься відповідна інформація в Державному земельному кадастрі. Крім того, відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 08.07.2020 №НВ-020 земельна ділянка площею 0,4445 га з кадастровим номером :03:004:0011 по АДРЕСА_1 має категорію земель - землі житлової ти громадської забудови. Датою державної реєстрації вказаної земельної ділянки є 05.03.2020. На думку представника позивача, виходячи з того, що відомості про земельну ділянку площею 0,4445 га по АДРЕСА_1 містяться в Державному земельному кадастрі та їй присвоєно кадастровий номер :03:004:0011, у зв`язку і цим дана земельна ділянка сформована. Нерухоме майно нерозривно пов`язане із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться, і переміщення такого майна неможливе без його знецінення, а відтак використання нежитлових приміщень, які належать відповідачу, неможливе без відповідної земельної ділянки. При цьому, виключно з підстав та на виконання наданих Харківській міській раді як органу місцевого самоврядування повноважень, на сесії міської ради прийняте рішення від 20.11.2015 №/15 (зі змінами) (яке було чинне на момент подання позовної заяви, здійснення обстеження земельної ділянки та складання акту обстеження), яким затверджені положення виконавчих органів міської ради 7 скликання (який був чинний на момент подання позовної заяви, на момент здійснення обстеження та складання акту обстеження). Таким чином, обстеження земельної ділянки є одним із етапів вжиття заходів самоврядного контролю, проходження якого необхідно для захисту прав власники земельної ділянки комунальної власності в особі Харківської міської ради з метою подальшого вжиття заходів правового реагування. Також представник позивача зазначив, що позивачем здійснювалися заходи самоврядного контролю за використанням та охороною земель комунальної власності (в силу ст.189 ЗК України та Положення про Департамент територіального контролю Харківської міської ради), за результатами вжиття яких був складений акт обстеження земельної ділянки, однак, акт обстеження земельної ділянки, який мас термін дії протягом 3-х місяців - це акт обстеження, який складається під час оформлення прав на земельну ділянку, а саме під час оформлення договору оренди землі, однак який Харківська міська рада не надавала до матеріалів справи та не посилалася на цей акт у позові як на доказ на підтвердження своєї правової позиції, оскільки позивачем позов був поданий про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки комунальної форми власності протягом певного періоду без правовстановлюючих документів (в силу статтей 1212-1214 ЦК України), що носить позадоговірний, кондикційний характер, а не з метою вчинення щодо спірної земельної ділянки юридично значущих дій (укладання договору оренди земельної ділянки, договору купівлі-продажу).

В підготовчому судовому засіданні 24.03.2021 без виходу до нарадчої кімнати судом було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 14.04.2021.

Присутній в судовому засіданні 14.04.2021 представник позивача позовні вимоги підтримав та позов просив задовольнити в повному обсязі.

В судове засіданні 14.04.2021 представник відповідача не з`явився. Про дату, час та місце судового засідання був повідомлений належним чином.

Так, процесуальні документи у цій справі направлялись всім учасникам судового процесу, що підтверджуються штампом канцелярії на зворотній стороні відповідного документу.

Крім того, процесуальні документи щодо розгляду даної справи офіційно оприлюднені у Єдиному державному реєстрі судових рішень (www.reyestr.court.gov.ua) та знаходяться у вільному доступі.

Відповідно до ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожній фізичній або юридичній особі гарантується право на розгляд судом упродовж розумного строку цивільної, кримінальної, адміністративної або господарської справи, а також справи про адміністративне правопорушення, в якій вона є стороною.

Враховуючи положення ст.ст.13,74 ГПК України, якими в господарському судочинстві реалізовано конституційний принцип змагальності судового процесу, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих йому повноважень, створені належні умови для надання сторонами доказів і заперечень та здійснені всі необхідні дії для забезпечення сторонами реалізації своїх процесуальних прав, а тому вважає за можливе розглядати справу по суті.

При цьому, всім учасникам справи надано можливість для висловлення своєї правової позиції по суті позовних вимог та судом дотримано під час розгляду справи, обумовлені чинним Господарським процесуальним кодексом України процесуальні строки для звернення із заявами по суті справи та іншими заявами з процесуальних питань.

Відповідно до ст. 219 ГПК України, рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами.

У судовому засіданні 14.04.2021 судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Також суд зазначає, що 14.04.2021 після судового засідання на електронну скриньку господарського суду Харківської області від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення судового засідання (вх.№2123 від 14.04.2021), у зв`язку із чим відповідне клопотання залишено без розгляду.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, всебічно та повно перевіривши матеріали справи та надані учасниками судового процесу докази, заслухавши промови представників сторін у судових дебатах, суд встановив наступне.

Харківською міською радою здійснено заходи самоврядного контролю з питань використання та охорони земель територіальної громади міста Харкова.

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 26.11.2020 №234180381 право власності на нежитлову будівлю літ.«В-2» загальною площею 1725,7 кв.м. по АДРЕСА_1 з 02.08.2018 зареєстровано за ТОВ «МИРА-5» на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 02.08.2018 №б/н (а.с.14-15 т.1).

Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 08.07.2020 №НВ-020, земельна ділянка по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :03:004:0011 площею 0,4445 га має категорію земель - землі житлової та громадської забудови; цільове призначення 03.07.; вид використання земельної ділянки - для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. «В-2» (а.с.16-18 т.1).

Датою державної реєстрації земельної ділянки є 05.03.2020.

Як стверджує позивач, враховуючи відсутність зареєстрованих за будь-якими юридичними або фізичними особами прав на земельну ділянку по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :03:004:0011 у період з 01.04.2020 по 30.11.2020, та з урахуванням статтей 12, 80, 83 Земельного кодексу України земельна ділянка площею 0,4445 га з кадастровим номером :03:004:0011 по АДРЕСА_1 перебуває у власності територіальної громади міста Харкова в особі Харківської міської ради.

Згідно витягу з Державного земельного кадастру 08.07.2020 №НВ-020 про земельну ділянку по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :03:004:0011) площа вказаної земельної ділянки складає 0,4445 га.

Як вбачається з витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :03:004:0011) від 03.07.2020 № 4675, виданого Відділом у м. Харкові ГУ Держгеокадастру у Харківській області, площа вказаної земельної ділянки складає 0,4445 га (а.с.19 т.1).

Відповідно до листа ГУ ДПС у Харківській області від 03.07.2020 № 13730/9/20-40-04-03-17, ТОВ «МИРА-5» не значиться платником плати за землю (а.с.20-21 т.1).

За результатами обстеження позивачем складено акт обстеження земельної ділянки по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :03:004:0011 від 26.11.2020 9надалі - Акт) (а.с.23-25 т.1).

Як вбачається із Акту, ТОВ «МИРА-5» з 05.03.2020 по теперішній час використовує земельну ділянку (кадастровий номер :03:004:0011), загальною площею 0,4445 га по АДРЕСА_1 без виникнення права власності/користування та без державної реєстрації цих прав у відповідності до ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України.

За результатами комплексного вивчення наявних матеріалів та проведеного обстеження земельної ділянки на місцевості встановлено, що на земельній ділянці (кадастровий номер :03:004:0011) площею 0,4445 га по АДРЕСА_1 розташована нежитлова будівля літ.«В-2», право власності на яку зареєстроване за ТОВ «МИРА-5».

Як стверджує позивач, ТОВ «МИРА-5», набувши право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці комунальної форми власності, належним чином у встановленому законодавством порядку не оформило речового права на земельною ділянкою по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :03:004:0011, не сплачувало за користування відповідною земельною ділянкою плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за вказаною адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати.

Встановлені позивачем обставини стали підставою для звернення до суду з цим позовом до ТОВ «МИРА-5» про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за використання земельної ділянки комунальної власності по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :03:004:0011.

Сам розрахунок розміру безпідставно збережених ТОВ «МИРА-5» коштів у розмірі орендної плати здійснювався Харківською міською радою на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :03:004:0011) від 03.07.2020 №4675, виданого Відділом у м. Харкові ТУ Держгеокадастру у Харківській області (а.с.19 т.1).

Свої позовні вимоги Харківська міська рада обґрунтовує саме наявністю підстав для застосування статтей 1212-1214 ЦК України.

В свою чергу відповідач вважає, що без укладення договору оренди земельної ділянки та державної реєстрації відповідного права оренди, власник будівлі не мав права приступати до використання земельної ділянки, не мав змоги розпочати реконструкцію/будівництво/зміну функціонального призначення будівлі, а також не має змоги приєднатися до систем електро- та водопостачання, а також водовідведення. Все це унеможливлює використання будівлі та здійснення господарської діяльності, отримання прибутку від використання власної нерухомості. Вказане, на думку відповідача, також підтверджує неможливість використання спірної земельної ділянки, в тому числі протягом усього періоду заявленого у позовній заяві.

На підтвердження зазначено відповідач надає копію проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки із земель комунальної власності для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ.«В-2» (громадський будинок) за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - Проект землеустрою) (а.с.52-97 т.1).

В матеріалах Проекту землеустрою міститься договір купівлі-продажу нерухомого майна б/н від 06.07.2018, відповідно до якого ПАТ "Банк" Фінанси та Кредит" передав нерухоме майно, а саме: нежитлову будівлю літ."В-2" загальною площею 1725,7 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1, а громадянин України ОСОБА_1 прийняв майно та сплатив за нього обумовлену грошову суму у розмірі та порядку, передбаченому цим договором.

Як свідчать матеріали Проекту землеустрою, нежитлова будівля літ."В-2" загальною площею 1725,7 кв.м., розташована за адресою: АДРЕСА_1, з 02.08.2018 зареєстрована за відповідачем на праві приватної власності на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна б/н, виданого 02.08.2018 Коваленком О.М. ТОВ "МИРА-5".

Як вбачається з матеріалів Проекту землеустрою, 18.06.2019 відповідач звернувся до позивача з заявою про надання дозволу на розробку щодо відведення земельної ділянки площею, орієнтовно, 0,51 га для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ.«В-2» за адресою: м. Харків, АДРЕСА_1.

Рішенням Харківської міської ради 27 сесії 7 скликання від 19.06.2019 №1612/19 "Про надання юридичним та фізичним особам дозволу на розроблення документації із землеустрою для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" надано дозвіл щодо відведення земельної ділянки із земель комунальної власності для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ.«В-2» (громадський будинок) за адресою: м. Харків, АДРЕСА_1.

Відповідно до довідки з державної статистичної звітності земель та розподіл їх за власниками земель, землекористувачами, угіддями, виданої ГУ Держгеокадастру у Харківській області від 23.04.2019 №1267/176-19 та наявної в матеріалах Проекту землеустрою, юридична адреса відповідача: м. Харків, вул. Миру, б.5; місце розташування земельної ділянки: вул. Миру, б.5, Індустріальний р-н; цільове призначення земельної ділянки: для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ.«В-2» (громадський будинок); площа земельної ділянки: 0,4445 га (а.с.58 т.1).

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Відповідно до положень ст.80 Земельного кодексу України суб`єктами права на землі комунальної власності є територіальні громади, які реалізують це право безпосередньо або через органи місцевого самоврядування.

У відповідності до ст.ст. 122, 123, 124 Земельного кодексу України міські ради передають земельні ділянки у власність або користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб. Надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється на підставі рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі - продажу права оренди земельної ділянки.

В силу ст.206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Плата за землю - обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності (пп. 14.1.147 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України.

Земельним податком є обов`язковий платіж, що справляється з власників земельних ділянок та земельних часток (паїв), а також постійних землекористувачів, а орендною платою за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (пп.. 14.1.72, 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України.

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" частини 1 статті 96 ЗК України).

З наведеного вбачається, що чинним законодавством розмежовано поняття "земельний податок" і "орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності".

Оскільки відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдино можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 ПК України).

Як встановлено судом та не заперечується сторонами, право власності на нежитлову будівлю літ."В-2" загальною площею 1725,7 кв.м., розташовану за адресою: АДРЕСА_1, зареєстровано за відповідачем з 02.08.2018.

Дана нежитлова будівля розташована на земельній ділянці по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :03:004:0011.

Перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується ЗК України.

Відповідно до частини 1 статті 120 ЗК України, у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (ч.2 ст.120 ЗК України).

Зазначені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку в разі набуття права власності на нерухомість.

Набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці, є підставою припинення права користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача (пункт "е" частини 1 статті 141 ЗК України).

При цьому, істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з набуттям права власності на ці об`єкти, крім об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації (ч.6 ст.120 ЗК України).

Таким чином, нормами статті 120 ЗК України закріплено загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, а у випадку переходу права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право на земельну ділянку виникає у набувача одночасно із виникненням права на зведені на ній об`єкти.

Отже, за змістом вказаних положень право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права.

При цьому, з огляду на приписи частини 2 статті 120 ЗК України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

Однак, суд зауважує, що з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

Як свідчать матеріали справи, відповідачем на сьогоднішній день належним чином не оформив право користування земельною ділянкою, на якій розташована зазначена будівля, та не уклав з Харківською міською радою відповідного договору оренди.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала.

У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом приписів глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберіг), або вартість цього майна.

Суд відхиляє посилання відповідача на неможливість використання останнім спірної земельної ділянки без укладення договору оренди земельної ділянки та державної реєстрації відповідного права оренди та на те, що власник будівлі не мав права приступати до використання земельної ділянки, не мав змоги розпочати реконструкцію/будівництво/зміну функціонального призначення будівлі, а також не має змоги приєднатися до систем електро- та водопостачання, а також водовідведення, в тому числі протягом усього періоду заявленого позивачем в позовній заяві, оскільки сам відповідач надає фактичні докази того, що останній є власником нежитлової будівлі літ."В-2" загальною площею 1725,7 кв.м., розташованої за адресою: АДРЕСА_1, зареєстрованої за відповідачем з 02.08.2018, та розташованої сама на спірній земельній ділянці по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :03:004:0011.

При цьому, з наявного в матеріалах Проекту землеустрою чітко вбачається інформація про те, що нежитлове приміщення, яке зареєстроване за відповідачем та яке є юридичною адресою останнього (м.Харків, вул. Миру, б.5) розміщене на земельній ділянці по вул. Миру, б.5 в м. Харкові загальною площею 0,4445 га.

Тобто, відповідач щонайменше з моменту розробки Проекту землеустрою був обізнаний про використання ним сформованої земельної ділянки по вул. Миру, б.5 в м. Харкові загальною площею 0,4445 га, оскільки на саме на цій земельній ділянці розташоване нежитлове приміщення, належне йому на праві приватної власності.

Відтак, щодо моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними.

Разом з тим, положеннями частин 1, 2 статті 1212 ЦК України встановлено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Таким чином, предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Так, зобов`язання з безпідставного набуття, збереження майна виникають за наявності трьох умов:

а) набуття або збереження майна;

б) набуття або збереження такого майна за рахунок іншої особи;

в) відсутність правової підстави для набуття або збереження майна (відсутність положень закону, адміністративного акта, правочинну або інших підстав, передбачених статтею 11 Цивільного кодексу України).

Об`єктивними умовами виникнення зобов`язань із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави є:

1) набуття або збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого);

2) шкода у вигляді зменшення або незбільшення майна у іншої особи (потерпілого);

3) обумовленість збільшення або збереження майна на стороні набувача шляхом зменшення або відсутності збільшення на стороні потерпілого;

4) відсутність правової підстави для зміни майнового стану цих осіб.

З аналізу зазначених правових норм вбачається, що зобов`язання із набуття або збереження майна без достатньої правової підстави має місце за наявності таких умов.

По-перше, є набуття або збереження майна. Це означає, що особа набуває нові цінності, збільшує кількість та вартість належного їй майна або зберігає майно, яке неминуче мало б вибути із її володіння.

По-друге, мало місце набуття або збереження майна за рахунок іншої особи. Тобто, збільшення або збереження майна у особи є наслідком втрати або недоотримання цього майна іншою особою.

По-третє, обов`язково має бути відсутність правової підстави для набуття або збереження майна за рахунок іншої особи. Тобто, мала місце помилка, обман, випадковість або інші підстави набуття або збереження майна, які не можна віднести до підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (ст. 11 ЦК України).

За змістом ч.1 ст.1212 Цивільного кодексу України безпідставно набутим майном є майно, набуте особою або збережене нею у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави.

Відсутністю правової підстави вважають такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.

Загальна умова ч.1 ст.1212 Цивільного кодексу України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах, або отримане однією зі сторін у зобов`язанні підлягає поверненню іншій стороні на підставі ст.1212 Цивільного кодексу України тільки за наявності ознак безпідставності такого виконання.

Так, з моменту оформлення відповідачем права власності на нежитлову будівлю, розташовану на спірній земельній ділянці по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :03:004:0011, зобов`язання відповідача звелось до укладення договору оренди земельної ділянки, на якій розташована відповідна нежитлова будівля з власником цієї земельної ділянки.

Статтею 206 Земельного кодексу України встановлено, що використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Норми статей 120 ЗК та 377 ЦК України застосовуються виключно у випадках наявності діючого договору оренди землі.

Судом встановлено, що в порушення вимог статей 120 ЗК та 377 ЦК України відповідач по теперішній час користується земельною ділянкою по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :03:004:0011, на якій розташоване нежитлове приміщення належне йому на праві власності, без укладання договору оренди з власником відповідної земельної ділянки.

Так, набуття відповідачем права власності на нежитлові будівлі породжує право користування земельною ділянкою, розташованою під такими нежитловими будівлями.

Проте, суд вкотре наголошує, що користування земельною ділянкою в Україні є платним. Доказів звільнення відповідача від такої плати за землю останнім не надано.

Відповідач також зазначає, що наданий позивачем акт обстеження земельної ділянки від 24.03.2020 підтверджує лише можливе використання земельної ділянки не протягом всього позовного періоду з 01.04.2020 по 30.11.2020, а протягом трьох місяців з дати його складання, тобто з 24.03.2020 по 24.06.2020.

Проте, в матеріалах справи міститься акт обстеження земельної ділянки від 26.11.2020, який був наданий позивачем разом із матеріалами позовної заяви та саме на цей акт позивач посилається в позовній заяві, як на підставу своїх позовних вимог. В даному акті відсутні будь-які строки про які зазначає відповідач у відзиві на позовну заяву.

Разом з тим, суд зазначає, що в даному випадку факт використання земельної ділянки підтверджується саме наявністю на такій земельній ділянці об`єкта нерухомості, належного відповідачу на праві приватної власності з 02.08.2018 по теперішній час.

Доказів протилежного відповідачем не надано. Матеріали справи такі докази також не містять.

Так, право оренди (користування) земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору оренди з моменту державної реєстрації цього права.

До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташовано цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладення договору оренди, внаслідок чого її власник недоотримує дохід у вигляді орендної плати, за своїм змістом є кондикційними (постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц (провадження № 14-77цс18), від 20.11.2017 у справі № 922/3412/17).

Отже, відповідач як фактичний користувач спірної земельної ділянки, що без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч.1 ст.1212 ЦК України.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, від 13.02.2019 у справі №320/5877/17, постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі №912/1188/17, від 21.01.2019 у справі №902/794/17, від 29.01.2019 у справі №922/536/18.

Слід зауважити, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (частина 1 статті 79 ЗК України).

Статтею 189 Земельного кодексу України передбачено, що самоврядний контроль за використанням та охороною земель здійснюється, зокрема, міськими радами.

Відповідно до частин 1, 3, 4, 9 статті 79-1 ЗК Кодексу формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Як свідчать матеріали справи, спірній земельній ділянці по АДРЕСА_1 площею 0,4445 га присвоєно кадастровий номер :03:004:0011 та зареєстровано відповідну земельну ділянку у Державному земельному кадастрі 05.03.2020.

Про необхідність застосування статті 791 ЗК України та положень Закону України "Про Державний земельний кадастр" при розгляді позову про стягнення безпідставно збережених коштів у виді недоотриманої орендної плати неодноразово зазначалося Верховним Судом, зокрема у постановах від 29.01.2019 у справах №922/3780/17 та №922/536/18, від 11.02.2019 у справі №922/391/18, від 12.04.2019 у справі №922/981/18 та від 12.06.2019 у справі №922/902/18, у яких міститься висновок про те, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за фактичне користування якою Харківська міськрада просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.

Об`єктом оренди може бути земельна ділянка, яка сформована як об`єкт цивільних прав (аналогічні правові висновки викладено у постановах Верховного Суду від 12.03.2019 у справі №916/2948/17 та від 09.04.019 у справі №922/652/18).

Таким чином, судом встановлено, що земельна ділянка по АДРЕСА_1 площею 0,4445 га з кадастровим номером :03:004:0011 сформована як об`єкт цивільних прав.

З огляду на те, що відповідач у період з 01.04.2020 по 30.11.2020 не сплачував за користування спірною земельною ділянкою по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :03:004:0011 плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, Харківською міською радою був розрахований розмір безпідставно збережених коштів, як розмір плати за земельну ділянку комунальної власності, у формі орендної плати за землю, яка нараховується та сплачується за регульованою ціною, встановленою уповноваженими органами державної влади та місцевого самоврядування за користування земельною ділянкою.

Сам розрахунок розміру безпідставно збережених ТОВ «МИРА-5» коштів у розмірі орендної плати здійснювався Харківською міською радою на підставі витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по АДРЕСА_1 (кадастровий номер :03:004:0011) від 03.07.2020 №4675, виданого Відділом у м. Харкові ТУ Держгеокадастру у Харківській області, наявного в матеріалах справи.

Положення Харківської міської ради про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м. Харкові є загальнодоступними та розміщені на офіційному сайті Харківської міської ради.

Отже, внаслідок використання відповідачем вищевказаної земельної ділянки без укладення договору оренди землі, територіальна громада міста Харкова в особі Харківської міської ради позбавлена можливості отримати дохід у такому розмірі від здачі земельної ділянки в оренду, чим порушені охоронювані законом права та інтереси позивача щодо неодержаного майна у розмірі орендної плати за землю.

Вказана правова позиція Харківської міської ради узгоджується з позицією Великої Палати Верховного Суду, викладеною в постанові від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, та яка прийнята за результатами розгляду аналогічних правовідносин щодо врегулювання спору, що виник з приводу фактичного користування земельною ділянкою без укладення договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати.

Так, у пункті 65 вказаної постанови Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини першої статті 1212 ЦК України.

Відповідно до вимог частини 1 статті 73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно частини 1 статті 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

У відповідності до статті 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Зі змісту статті 77 ГПК України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Статтею 86 ГПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Частинами 1,2,3 статті 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п.87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).

Гарантуючи право на справедливий судовий розгляд, стаття 6 Конвенції в той же час не встановлює жодних правил щодо допустимості доказів або їх оцінки, що є предметом регулювання, в першу чергу, національного законодавства та оцінки національними судами (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010 року).

Питання справедливості розгляду не обов`язково постає у разі відсутності будь-яких інших матеріалів на підтвердження отриманих доказів, слід мати на увазі, що у разі, якщо доказ має дуже вагомий характер і якщо відсутній ризик його недостовірності, необхідність у підтверджувальних доказах відповідно зменшується (рішення Європейського суду з прав людини у справі Яременко проти України, no. 32092/02 від 12.06.2008 року).

Відповідно до частини 1 статті 14 ГПК України, суд розглядає справи не інакше, як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Таким чином, в матеріалах справи відсутні, а відповідачем, в порушення ст. 73, 74 ГПК України, не надано доказів, які б свідчили про відсутність у діях останнього порушення прав позивача, а позивачем в свою чергу належним чином доведено факт користування відповідачем земельною ділянкою по АДРЕСА_1 з кадастровим номером :03:004:0011 у період з 01.04.2020 по 30.11.2020 без достатніх на те правових підстав.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог Харківської міської ради щодо стягнення з відповідача 1 484 341,92 грн. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.

Враховуючи те, що суд задовольнив позов повністю, у відповідності ст.129 Господарського процесуального кодексу України, витрати щодо сплати судового збору підлягають стягненню з відповідача у повному обсязі.

На підставі викладеного та керуючись статтями 4, 20, 73, 74, 86, 129, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позов Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Мира-5" про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати - задовольнити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Мира-5" (61007, місто Харків, вул. Миру, буд. 5; ) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, буд. 7; ; за реквізитами: код класифікації доходів бюджету - 24062200, номер рахунку (IBAN) UA0020649, код отримувача (ЄДРПОУ) - 37874947, банк отримувача - Казначейство України (ЕАП), отримувач ГУК Харків обл./МТГ Харків) безпідставно збережені кошти у розмірі орендної плати у сумі 1 484 341 (один мільйон чотириста вісімдесят чотири тисячі триста сорок одна) грн. 92 коп.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Мира-5" (61007, місто Харків, вул. Миру, буд. 5; ) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, майдан Конституції, буд. 7; ; р/р UA0032986, банк: ДКСУ м.Київ, МФО 820172) витрати зі сплати судового збору у розмірі 22 265 (двадцять дві тисячі двісті шістдесят п`ять) грн. 13 коп.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до ст.ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України та з урахуванням п.п. 17.5 п.17 Перехідних положень Кодексу.

Повне рішення складено "26" квітня 2021 р.

Суддя Т.О. Пономаренко