РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

06.04.2021Справа № 910/20295/20
Господарський суд міста Києва у складі судді Ярмак О.М. за участю секретаря судового засідання Бараненко Н.І, розглянув матеріали господарської справи

за позовом Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м.Києва" (03186, м.Київ, вул.Левка Мацієвича,6, )

до Приватного підприємства "УКРТОРГБУДІНВЕСТ" (03069, м.Київ, вул. Монтажників, 101/2, )

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача Солом`янська районна в місті Києві державна адміністрація (03020, м.Київ, проспект Повітрофлотський, 41, ).

про розірвання договору оренди та виселення

Представники сторін:

Від позивача:Панкова О.А.

Від відповідача не з`явився

Від третьої особи:Федорчук Х.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Комунальне підприємство "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м.Києва" звернулось із позовом до Приватного підприємства "УКРТОРГБУДІНВЕСТ" про розірвання договору про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 25.10.2019 № 786 та виселення Приватного підприємства "УКРТОРГБУДІНВЕСТ" з нежилого приміщення, загальною площею 63,3 кв.м. за адресою: м. Київ, вул. Мартиросяна, 16/14, передавши Комунальному підприємству "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м.Києва".

Позовні вимоги мотивовані порушенням відповідачем своїх зобов`язань за договором про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 25.10.2019 № 786 щодо сплати орендної плати протягом 3-х місяців підряд.

Господарський суд міста Києва ухвалою від 28.12.2020 відкрив провадження у справі та призначив підготовче засідання на 02.02.2021.

04.01.2021 від третьої особи до суду надійшли письмові пояснення, в яких третя особа просила позов задовольнити, посилаючись на те, що відповідач порушує умови договору оренди від 25.10.2019 № 786 в частині здійснення своєчасної орендної плати, а тому позовні вимоги про розірвання договору та виселення підлягають задоволенню в повному обсязі.

Підготовче засідання 02.02.2021 не відбулося у зв`язку із проходженням суддею Ярмак О.М. навчання у Національній школі суддів України. Справу призначено до розгляду у підготовчому засіданні із викликом сторін на 18.02.2021.

Присутній в судовому засіданні представник відповідача - керівник Погурельський Ю.В. надав усні пояснення, що сплатив частину боргу та має намір сплатити решту заборгованості до кінця місяця.

18.02.2021 в підготовчому засіданні оголошена перерва до 16.03.2021.

16.03.2021 представник відповідача у судове засідання не з`явився, про час та місце розгляду справи повідомлений під розписку у судовому засіданні 18.02.2021. Жодних клопотань та заяв до суду не надходило.

Ухвалою від 16.03.2021, постановленою без виходу до нарадчої кімнати із занесенням до протоколу судового засідання, суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 06.04.2021.

У судове засідання 06.04.2021 з`явилися представники позивача та третьої особи, надали пояснення по справі.

Представник відповідача у судове засідання 06.04.2021 не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про час та місце розгляду справи повідомлений належним чином.

Відповідач не скористався правом подання до суду відзиву на позовну заяву, позивачем додаткових пояснень до суду подано не було.

В судовому засіданні 06.04.2021 суд оголосив вступну та резолютивну частину рішення.

Заслухавши пояснення представників позивача та третьої особи, розглянувши матеріали справи, всебічно та повно дослідивши надані докази, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Розпорядженням «Про передачу та закріплення майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передано до сфери управління Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації за «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» № 279 від 06.05.2015, будинок № 16/14 на вул. Мартиросяна закріплено на праві господарського відання за Позивачем.

Предметом діяльності комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду міста Києва» згідно п. 2.21. Статуту, є утримання житлового та нежитлового фонду, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Києва та закріплені за Підприємством на праві господарського відання, а також обслуговування житлового та нежитлового фонду, що не належить до комунальної власності міста Києва, на договірних засадах у встановленому порядку.

Відповідно до п. 4.3. Статуту майно Підприємства належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва та закріплено за ним на праві господарського відання. Відповідно до п. 5.2.1. Підприємство зобов`язано виконувати рішення Власника, розпорядження Київського міського голови, виконавчого органу Київської міської ради Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації.

25.10.2019 між третьою особою - Солом`янською районною в місті Києві державною адміністрацією (орендодавець), відповідачем - Приватним підприємством «Укрторбудінвест» (орендар)та позивачем - Комунальним підприємством «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району міста Києва» (підприємство - балансоутримувач) був укладений договір № 786 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, на підставі якого відповідачу було надано в користування приміщення загальною площею 63,3 кв.м. за адресою: вул. Мартиросяна, 16/14 для розміщення торгівельного об`єкту з продажу продовольчих товарів, крім товарів підакцизної групи.

Орендна плата визначена за результатами конкурсу, затвердженим розпорядженням Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації від 25.10.2019 № 831, і становить без ПДВ: 360,06 грн. за 1 кв. м орендованої площі, що в цілому складає за базовий місяць розрахунку жовтень 2019 р. 22 792 грн.08 коп. Зазначена місячна орендна плата за базовий місяць розрахунку розраховується на основі формули відповідно до пункту 12-1 Методики (пункт 3.1. договору).

Додатково до орендної плати нараховується податок на додану вартість у розмірах та порядку, визначених законодавством України, який сплачується орендарем разом з орендною платою (пункт 3.5 договору).

Орендна плата сплачується орендарем на рахунок підприємства - балансоутримувача, починаючи з дати підписання акта приймання-передачі. Орендна плата сплачується орендарем незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа поточного місяця (пункти 3.6, 3.7 договору).

Оплата витрат на утримання орендованого майна (комунальних послуг, послуг з управління об`єктом нерухомості, витрат на утримання прибудинкової території та місць загального користування, вартість послуг по ремонту і технічному обслуговуванню інженерного обладнання та внутрішньобудинкових мереж, ремонту будівлі, у т. ч.: покрівлі, фасаду, вивіз сміття тощо), компенсація витрат підприємства - балансоутримувача за користування земельною ділянкою не входить до складу орендної плати (пункт 3.9 договору).

У разі закінчення, припинення (розірвання) цього договору орендар сплачує плату за фактичне користування об`єктом оренди до дня підписання акта приймання-передачі об`єкта оренди орендодавцем, орендарем та балансоутримувачем або іншими документами, передбаченими законодавством (пункту 3.12 договору).

Орендар зобов`язаний, зокрема, протягом місяця після укладення цього договору застрахувати об`єкт не менше ніж на його вартість за висновком про вартість /актом оцінки на користь підприємства - балансоутримувача, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта, у порядку, визначеному законодавством, і надати орендодавцю та підприємству - балансоутримувачу копії страхового полісу/договору і платіжного доручення про сплату страхового внеску. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб на увесь строк об`єкт був застрахований. Обов`язкові для страхування ризики: пожежа, вибух, удар блискавки, дій стихійних явищ, протиправні дії третіх осіб, пошкодження водою, пошкодження об`єкта при проведенні ремонтних робіт та інші додаткові ризики, від яких необхідно застрахувати майно на вимогу підприємства - балансоутримувача (пункт 4.2.16 договору);

після припинення дії цього договору протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання - передачі підприємству - балансоутримувачу. Акт приймання-передачі об`єкта підписується відповідним орендодавцем, орендарем та підприємством -балансоутримувачем. У разі невиконання цього пункту орендар сплачує неустойку у подвійному розмірі орендної плати (пункт 4.2.21 договору).

Підприємство - балансоутримувач зобов`язане здійснювати контроль за виконанням орендарем умов цього договору і у разі виникнення заборгованості з орендної плати або інших платежів вжити заходів щодо погашення заборгованості , в тому числі проводити претензійно - позовну роботу ( пункт 4.3.2. договору).

Пунктом 5.1.3 договору сторони погодили, що орендодавець має право відмовитись від договору при несплаті орендарем орендної плати протягом 3-х місяців підряд з дня закінчення строку платежу.

Підприємство - балансоутримувач має право вжити необхідних заходів для примусового виселення орендаря при несплаті орендної плати протягом 3-х місяців підряд з дня закінчення строку платежу. Стягнути з орендаря заборгованість з орендної плати та інші збитки, заподіяні ним невиконанням своїх зобов`язань за цим договором, шляхом звернення стягнення на його кошти та майно в порядку, визначеному законодавством України (пункт 5.2.2. договору).

При невиконанні або порушенні однією із сторін умов цього договору та інших підстав, передбачених законодавчими актами України , цей договір може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду ( пункт 6.7. договору).

За порушення договірних зобов`язань в частині страхування об`єкта, перевищення орендованої площі, торгівлі за нецільовим призначенням, а також при недотриманні інших умов договору, його може бути розірвано достроково в установленому законодавством порядку (пункт 8.6. договору).

Цей договір відповідно до п. 3 ст. 631 ЦК України набирає чинності з 25.10.2019 до 24.10.2022 (п.9.1 договору).

Одностороння відмова від договору не допускається, крім випадку, передбаченого підпунктом 5.1.3. договору. Лист з відмовою від договору направляється поштою з повідомленням про вручення за місцезнаходженням орендаря, вказаним у договорі. Договір є розірваним з дати одержання орендарем повідомлення орендодавця або підприємства -балансоутримувача про відмову від договору, або з дати повернення орендодавцю відмови від договору з відміткою відділення зв`язку про відсутність орендаря за вказаною адресою (пункт 9.3. договору ).

Договір вважається розірваним достроково за погодженням сторін, якщо орендар не сплачує орендну плату та інші платежі, передбачені договором, і не використовує об`єкт протягом трьох місяців. (п. 9.5 договору).

На вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (п.9.6 договору).

На виконання умов договору, між орендодавцем, підприємством - балансоутримувачем та орендарем підписано акт приймання-передачі об`єкта оренди від 25.10.2019, згідно із яким підприємство - балансоутримувач передав, а орендар прийняв в орендне користування згідно з договором оренди від 25.10.2019, № 786 приміщення, що розташоване на 1 поверсі та перебуває на балансі Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва», загальною площею 63, 3 кв. м, розташованого за адресою: м. Київ, вулиця Мартиросяна, 16/14.

Наданим позивачем до матеріалів справи розрахунком заборгованості підтверджується, що відповідач допустив заборгованість з орендної плати понад 3 місяці підряд, починаючи з лютого 2020 року.

Організаційні відносини, пов`язані з передачею майна в оренду майна, що перебуває у комунальній власності міста Києва; майнові відносини між орендодавцями, комунальними підприємствами, установами та організаціями територіальної громади міста Києва, за якими на праві господарського відання або оперативного управління закріплено майно (підприємства- балансоутримувачі) орендарями щодо господарського використання майна регулює Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2015 № 415/1280 (далі - Положення).

Відповідно до п.14.1. Положення орендодавці та підприємства - балансоутримувачі здійснюють контроль за використанням майна, переданого в оренду, та документальний контроль своєчасності надходження орендної плати до бюджету. Контроль здійснюється шляхом документальної або фактичної перевірки умов виконання договору оренди та використання майна.

Відповідно до ст. ст. 11, 509 ЦК України підставами виникнення зобов`язання (правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку), зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з ст.ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до вимог закону, умов договору. Одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається, крім випадків, передбачених законом. Аналогічний припис містять п. п. 1, 7 ст. 193 Господарського кодексу України.

Приписами ст. 629 ЦК України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ст. 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно ст. 1 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк, а орендар - фізична особа або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк.

Відповідно до п. 1 та 4 ст.17 вказаного Закону орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором, незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Згідно з ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтею 762 ЦК України встановлено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Статтею 782 ЦК України встановлено, що наймодавець має право відмовитись від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Згідно з п.2 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим законом або договором.

Згідно з ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 9.5 договір може бути розірвано за погодженням Сторін. Договір вважається розірваним з дати повідомлення Орендаря/Орендодавця про згоду розірвати договір, але не раніше дати повернення підприємству - Балансоутримувачу об`єкта за актом приймання передачі.

Відповідачу неодноразово направлялись претензії про сплату заборгованості, а саме: претензія від 02.07.2020 № 38-2302/03 (вручена через представників позивача, від підпису відповідач відмовився, претензія направлена поштовим відправленням 03.07.2020, відповідь не отримана), претензія № 38-3506/03 від 09.10.2020 направлена 12.10.2020, відповідь на яку не отримана.

17.11.2020 позивачем на адресу відповідача надіслано пропозицію від 16.11.2020 № 38-3983/03 про дострокове розірвання договору оренди за погодженням сторін та повернути нежитлове приміщення підприємству- балансоутримувачу по акту прийому-передачі.

У встановлений законом термін відповідь на вказану пропозицію від відповідача не надійшла.

Орендар нежиле приміщення загальною площею 63,3 м. кв., за адресою: м. Київ, вул. Мартиросяна, 16/14 не звільнив та не передав у відповідності до п. 7.5. Договору за актом прийому- передачі підприємству - балансоутримувачу.

Таким чином, порушення законодавства про оренду комунального майна порушує інтереси комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва». Укладаючи договір оренди № 706 від 25.10.2019, позивач розраховував на належне виконання відповідачем своїх зобов`язань за договором, зокрема щодо своєчасної та повної оплати орендних платежів.

З наданого позивачем розрахунку заборгованості вбачається, що відповідач допустив заборгованість з орендної плати понад 3 місяці підряд.

Вказана обставина не спростована відповідачем.

Із змісту ст.ст.15,16 ЦК України, ст.20 ГК України слідує, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання у спосіб та в порядку, що встановлений договором або законом.

Згідно з п. 5.1 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29.05.2013 р. №12, підставою для дострокового розірвання договору оренди може бути істотне порушення договору орендарем. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ст. 651 ЦК України).

Суд погоджується з доводами позивача про те, що безпідставне невиконання відповідачем своїх зобов`язань щодо здійснення своєчасної та повної оплати орендних платежів вважається істотним порушенням договору.

Згідно ч. 5 ст. 188 ГК України, якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається змінений або розірваний з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

З огляду на викладене, позовні вимоги про розірвання договору №786 від 25.11.2019 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду визнаються судом обґрунтованими та відповідно підлягають задоволенню.

Окрім того, відповідно до п.4.2.16 договору № 786 до обов`язків відповідача належить страхування майна переданого в орендне користування. Копію страхового полісу відповідач зобов`язаний надати позивачу та третій особі по справі.

Доказів виконання зазначеного пункту договору суду не надано.

Відповідно до ст. 785 ЦК України, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Пунктом 4.2.20 договору встановлено, що у разі припинення дії договору орендар передає балансоутримувачу одночасно із підписанням Акту приймання-передачі вказаного майна протягом 3 календарних днів.

Матеріали справи не містять доказів повернення приміщення відповідачем позивачу і на даний час, а також не містять будь-яких доказів звільнення відповідачем приміщення.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін.

Відповідач письмового відзиву не надав, стверджувань позивача та третьої особи жодними доказами не спростував.

За таких обставин, ураховуючи, що позовна вимога позивача про розірвання договору оренди судом задоволена, відповідно підлягають задоволенню похідні від неї позовні вимоги щодо виселення відповідача з орендованого приміщення та зобов`язання останнього передати приміщення позивачу.

Керуючись статтями 86, 129, 233, 236 - 240 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Позовні вимоги задовольнити повністю.

2.Розірвати договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 706 від 25.10.2019.

3. Виселити Приватне підприємство "УКРТОРГБУДІНВЕСТ" (03069, м.Київ, вул. Монтажників, 101/2, ) з нежилого приміщення, загальною площею 63,3 кв.м, за адресою: м. Київ, вул. Мартиросяна, 16/14, передавши його Комунальному підприємству «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» (03186, м. Київ, вул. Левка Мацієвича, буд. 6, код 35756919).

4.Стягнути з Приватного підприємства "УКРТОРГБУДІНВЕСТ" (03069, м.Київ, вул. Монтажників, 101/2, ) на користь Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» (03186, м. Київ, вул. Левка Мацієвича, буд. 6, код 35756919) судовий збір у розмірі 4 204 (чотири тисячі двісті чотири) грн 00 коп.

5.Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили відповідно до ст.241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено до апеляційної інстанції в порядку та строки встановлені статтями 256 - 258 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 14.04.2021.

Суддя О.М.Ярмак