ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 березня 2021 року м. ЧернівціСправа № 926/01/20

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Байталюка В. Д., за участю помічниці судді Віщук О. П., розглянувши матеріали справи

за позовом Чернівецької міської ради

до приватного підприємця Любецького Геннадія Броніславовича

про внесення змін до договору оренди землі

представників сторін:

від позивача - Ігнат М. І.;

від відповідача - Свереда Д. Г.

В С Т А Н О В И В :

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Чернівецька міська рада звернулася з позовом до приватного підприємця Любецького Генадія Броніславовича, м. Чернівці, в якому просить внести зміни до договору оренди землі № 4193 від 29.10.2007, укладений між Чернівецькою міською радою та приватним підприємцем Любецьким Геннадієм Броніславовичем, що стосується земельної ділянки площею 0,2036 га, яка знаходиться за адресою м. Чернівці, провулок Миколаївський, 14 (кадастровий номер :37:001:0024), виклавши пункт 5 договору в наступній редакції: «Річна орендна плата становить 141918,78 грн (сто сорок одна тисяча дев`ятсот вісімнадцять грн 78 коп.). Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі». В ході розгляду справи 16.02.2021 представник позивач надав письмову заяву про уточнення позовних вимог, в якій просить суд викласти пункт 5 договору в наступній редакції: «Річна орендна плата становить 118265,55 грн (сто вісімнадцять тисяч двісті шістдесят п`ять грн 55 коп.). Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі».

1.2. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що відповідно до статті 288 Податкового кодексу України (пункт 288.5) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку (пункт 288.5.1). Також позивач зазначає, що розрахунок розміру орендної плати для вказаної земельної ділянки за кадастровим номером :37:001:0024 загальною площею 0,2036 га проведено відповідно до вказаних положень Податкового кодексу України, а також пункту 4.6 Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівцях та становить - 39421,85 х 3 % = 118265,55 грн.

2. Короткий зміст заперечень проти позову приватного підприємця Любецького Геннадія Броніславовича.

Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у його письмовому відзиві на позовну заяву від 30.01.2020. Зокрема, зазначає, що рішення № 1412 та витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки від 17.04.2019 № 771 (де застосовано коефіцієнт (Кф) із значенням 3,0) не можуть бути належними та допустимими доказами по даній справі, що виключає можливість позивача посилатися на нього, як на підставу для звернення до суду та задоволення позовних вимог. Також зазначає, що внесення змін до Договору оренди землі № 4193 від 29.10.2007 в частині розміру орендної плати за землю неприпустиме враховуючи, що відповідач виконує всі умови договору № 4193, а під час підписання сторонами договору погоджувались всі підстави для перегляду розмірів орендованої плати та на час підписання, сторони розуміли значення, умови, привід і правові наслідки Договору оренди землі № 4193.

3. Короткий зміст ухвал суду.

Ухвалою суду від 03.01.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, а підготовче засідання призначено на 24.01.2020.

Ухвалою суду від 24.01.2020 відкладено підготовче засідання на 03.02.2020.

03.02.2020 в судовому засіданні оголошено перерву до 14.02.2020 з метою надання часу для можливого примирення сторін.

Ухвалою суду від 14.02.2020 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 05.03.2020.

Повідомленням від 05.03.2020 керівник апарату господарського суду Чернівецької області повідомив учасників справи про неможливість проведення судового засідання 05.03.2020 у зв`язку з перебуванням головуючого судді у відпустці, і що про дату наступного судового засідання сторони будуть повідомлені в установленому порядку.

Ухвалою суду від 06.03.2020 призначено підготовче засідання на 13.03.2020.

Ухвалою суду від 13.03.2020 відкладено підготовче засідання на 30.03.2020.

Ухвалою суду від 25.03.2020 підготовче засідання у даній справі відкладено на період дії на території України карантину.

Розпорядженням керівника апарату суду № 64/20 від 12.10.2020 проведено повторний автоматизований розподіл справи № 926/01/20 у зв`язку із звільненням судді Желіка Б.Є. у відставку.

Згідно із протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи справу № 926/01/20 передано до провадження судді Байталюку В. Д.

Ухвалою суду від 29.12.2020 призначено підготовче засідання на 27.01.2021.

27.01.2020 в підготовчому засіданні постановлено ухвалу про оголошення перерви до 10.02.2021 із занесенням до протоколу судового засідання.

10.02.2021 в підготовчому засіданні постановлено ухвалу про оголошення перерви до 24.02.2021 із занесенням до протоколу судового засідання.

16.02.2021 від представника позивача надійшла письмова заява про уточнення позовних вимог.

Ухвалою суду від 24.02.2021 закрито підготовче засідання та призначено розгляд справи по суті на 15.03.2021.

В судовому засіданні 15.03.2021 постановлено ухвалу про оголошення перерви до 19.03.2021 із занесення до протоколу судового засідання.

4. Фактичні обставини справи, встановлені судом.

4.1. Судом встановлено, що на підставі рішення 17 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 31.05.2007 № 323, між Чернівецькою міською радою та приватним підприємцем Любецьким Геннадієм Броніславовичем 29.10.2007 був укладений договір оренди землі № 4193 (далі - Договір), загальною площею 0,2036 га, кадастровий номер :37:001:0024, яка розташована на провулку Миколаївському, 14 в м. Чернівці, для обслуговування нежитлової будівлі. Договір укладено строком до 27.02.2052 (пункт 4 Договору).

4.2. За актом прийому-передачі від 29.10.2007 земельна ділянка за адресою: провулок Миколаївський, 14 в м Чернівці, була передана позивачем відповідачу.

4.3. Відповідно до пункту 3 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 635761,0 грн, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Чернівецького міського управління земельних ресурсів Держкомзему № 192 від 24.01.2007, економіко-планувальна зона № 37.

4.4. Пунктом 5 Договору встановлено, що річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Відповідно до Положення про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці, затвердженого рішенням 19 сесії V скликання від 31.08.2007 № 391, річна орендна плата становить 22251,64 грн.

Пунктом 9 Договору сторони передбачили умови перегляду орендної плати, а саме: зміни умов господарювання, передбачених цим Договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

За приписами пункту 26 Договору сторонами передбачено, що зміна умов Договору оренди здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

4.5. Судом встановлено, що для розрахунку розміру річної орендної плати за спірним договором встановлювалася ставка 3 % від нормативної грошової оцінки за оренду земельної ділянки.

4.6. Рішенням Чернівецької міської ради від 12.02.2008 № 510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці із застосуванням базової вартості 1 кв. м, який введено в дію з 01.07.2008.

23.10.2008 Чернівецькою міською радою було прийнято рішення № 715 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях», яким затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях, що набрало чинності з 01.01.2009. Пунктом 5 зазначеного Положення визначено розмір орендної плати за земельні ділянки у відсотках від нормативної грошової оцінки, а саме пунктом 5.1 визначено ставку орендної плати за спірну земельну ділянку в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки.

Відділом у м. Чернівцях головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області надано витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, провулок Миколаївський, 14 (кадастровий номер :37:001:0024), відповідно до якого станом на 16.03.2020 нормативна грошова оцінка відповідної земельної ділянки становить 3942185 грн.

4.7. Прийнятий для розрахунку розмір орендної плати при ставці 3 % від нормативної грошової оцінки за оренду спірної земельної ділянки становить 118265,55 грн та повністю узгоджується і підтверджується методикою визначення розміру земельного податку та річної орендної плати передбачених пунктами 4.5 та 4.6 Положення.

4.8. Судом встановлено, що позивачем на адресу відповідача було направлено письмову пропозицію (додаткову угоду) щодо зміни умов Договору, підписаної уповноваженою особою однак, останнім залишено без відповіді та належного реагування.

4.9. Спір виник у зв`язку із наявністю/відсутністю правових підстав для внесення змін до Договору оренди землі.

5. Мотиви, якими керується суд та застосоване ним законодавство.

5.1. Заслухавши представників сторін, дослідивши наведені в позовній заяві доводи, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з таких підстав.

5.2. Предметом спору є вимоги про внесення змін до договору оренди землі. Правовими підставами позову зазначено абзац третій пункту 9 Договору та статтю 30 Закону України «Про оренду землі», статті 632, 651, 652 Цивільного кодексу України.

5.3. Частиною першою статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини перша та друга статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Отже, основою для визначення розміру орендної плати є нормативна грошова оцінка земель.

5.4. Частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини другої статті 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, враховуючи зазначені положення чинного законодавства, зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди, договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

5.5. Згідно з частинами другою, четвертою статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Правила, передбачені частинами другою, четвертою статті 188 Господарського кодексу України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини третьої статті 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів пункту 6 частини п`ятої статті 174 Господарського процесуального кодексу України.

Тому, незважаючи на наявність в матеріалах справи направленої відповідачу письмової пропозиції (додаткової угоди) щодо зміни умов Договору, суд зауважує, що навіть якщо б позивач не скористався відповідною процедурою позасудового врегулювання, це не позбавляє його права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну умов договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17 (провадження № 12-216гс18).

5.6. Як установлено судом, рішенням Чернівецької міської ради від 12.02.2008 № 510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці із застосуванням базової вартості 1 кв. м, який введено в дію з 01.07.2008.

Зі змісту статей 26, 73 Закону України «Про місцеве самоврядування» убачається, що виключною компетенцією міської ради є вирішення на пленарних засіданнях земельних питань, зокрема, затвердження ставок земельного податку. Рішення міської ради, прийняті у межах наданих їй повноважень є обов`язковими для виконання усіма розташованими на відповідній території підприємствами, установами, організаціями, громадянами.

Конкретні розміри ставок земельного податку встановлюють органи місцевого самоврядування за місцезнаходженням земельних ділянок (пункт 284.12 статті 284 Податкового кодексу України).

Судом встановлено, що рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях», затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях. Дане рішення набрало чинності з 01.01.2009.

Пунктом 5 вказаного Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях визначено розміри орендної плати за земельні ділянки, зокрема, пунктом 5.1 визначено ставку орендної плати за спірну земельну ділянку у розмірі 3 % від її нормативної грошової оцінки.

Пунктом 4.5 вказаного Положення встановлено порядок визначення розміру земельного податку.

5.7. Пунктом 3 Договору визначено, що станом на 24.01.2007 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 635761,0 грн.

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відділу у м. Чернівцях головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області станом на 16.03.2020 нормативна грошова оцінка відповідної земельної ділянки становить 3942185 грн.

Зважаючи на те, що нормативно грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а її зміна є підставою для перегляду розміру земельного податку згідно пункту 9 Договору та пункту 4.5 Положення, суд дійшов висновку про наявність підстав для внесення змін до пункту 5 Договору оренди земельної ділянки.

Згідно з частини третьої статті 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Частиною 5 статті 188 Господарського кодексу України, передбачено, що якщо судовим рішенням договір змінено, договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Таким чином, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї з сторін у випадках встановлених договором або законом. Оскільки сторонами в договорі оренди передбачена можливість внесення змін до договору, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

5.8. Відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489, нормативна грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (із змінами). Для визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів застосовується, зокрема, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф). Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року за № 1011/18306 (додаток 1).

Земельна ділянка з кадастровим номером :37:001:0024 згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку станом на 16.03.2020 має цільове призначення 03.07 - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Код та цільове призначення земель, відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі.

Згідно Додатку 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів коефіцієнт (пункт 5 розділу ІІ), який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) для коду КВЦПЗ 03.07 (для будівництва та обслуговування будівель торгівлі) застосовується - 2,5 (станом на час розгляду дійсної справи у суді).

Аналогічний коефіцієнт визначений також у витязі із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, провулок Миколаївський, 14 (кадастровий номер :37:001:0024).

5.9. Договором передбачені випадки, коли розмір орендної плати переглядається, зокрема, такою підставою є зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством (абзац третій пункту 9 Договору).

Таким чином, сторони Договору визначили безпосередньо в самому договорі підстави для внесення змін до договору. За таких обставин, наявність відповідного договірного обґрунтування внесення відповідних змін у судовому порядку є тим фактичним складом, який може слугувати підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17.

6. Висновки за наслідками розгляду справи.

Враховуючи, що у цій справі орендна плата за земельну ділянку розрахована позивачем з урахуванням нормативної грошової оцінки, визначеної на підставі рішень міської ради, які є чинними і обов`язковими до виконання, рішенням органу місцевого самоврядування змінено ставки орендної плати і сторони договору визначили безпосередньо в самому договорі підстави перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог щодо внесення змін до Договору стосовно розміру орендної плати.

7. Розподіл судових витрат.

Відповідно до частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи обґрунтованість позову, судовий збір в розмірі 1921,00 грн підлягає стягненню з відповідача на користь позивача.

Керуючись статтями 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В :

1. Позов Чернівецької міської ради до приватного підприємця Любецького Геннадія Броніславовича про внесення змін до договору оренди землі задовольнити.

2. Внести зміни до договору оренди землі № 4193 від 29.10.2007, укладеного між Чернівецькою міською радою та приватним підприємцем Любецьким Геннадієм Броніславовичем, що стосується земельної ділянки, яка знаходиться за адресою м. Чернівці, провулок Миколаївський, 14, загальною площею 0,2036 га (кадастровий номер :37:001:0024), виклавши пункт 5 договору в наступній редакції: «Річна орендна плата становить 118265,55 грн (сто вісімнадцять тисяч двісті шістдесят п`ять грн 55 коп.). Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі».

3. Стягнути з приватного підприємця Любецького Геннадія Броніславовича ( АДРЕСА_1 , індивідуальний ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Чернівецької міської ради (58002, Чернівецька область, м. Чернівці, Центральна площа, 1, ідентифікаційний код 36068147) судовий збір у розмірі 1921,00 грн.

Позивач - Чернівецька міська рада (58002, Чернівецька область, м. Чернівці, Центральна площа, 1, ідентифікаційний код 36068147).

Відповідач - фізична особа-підприємець Любецький Геннадій Броніславович ( АДРЕСА_1 , індивідуальний ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 29.03.2021.

Суддя В. Байталюк

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/