РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

24.03.2021Справа № 910/11058/19

За позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Затишна оселя 17/31А» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів «ДС-Фінанс»,

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: 1) ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт», 2) ДП «Житлоінбуд», 3) ОСОБА_1 ,

про витребування майна з чужого незаконного володіння.

Суддя Сташків Р.Б.

Секретар судового засідання Лавров В.О.

Представники сторін:

від позивача - Щедрін Р.А.;

від відповідача - Сахно О.В.;

від третіх осіб - не з`явилися.

СУТЬ СПОРУ:

У серпні 2019 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Затишна оселя 17/31А» (далі - ОСББ або позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів «ДС-Фінанс» (далі - Товариство або відповідач) про витребувати з чужого незаконного володіння у Товариства семи нежитлових приміщень.

Враховуючи подані позивачем заяви (клопотання) про зміну предмету позову (уточнення позовних вимог) від 17.02.2020 та від 29.10.2020, які прийняті судом, позивач просить витребувати з чужого незаконного володіння у Товариства на користь власників квартир та нежитлових приміщень будинку АДРЕСА_1 (далі - Будинок), наступні нежитлові приміщення:

1) нежитлове приміщення №1012 загальною площею 14,2 кв.м., що знаходяться в Будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31228866 від 17.04.2019;

2) нежитлове приміщення №1041 загальною площею 55,3 кв.м., що знаходяться в Будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31228011 від 17.04.2019;

3) нежитлове приміщення №1061 загальною площею 91,8 кв.м., що знаходяться в Будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31229224 від 17.04.2019;

4) нежитлове приміщення №1062 загальною площею 138,5 кв.м., що знаходяться в Будинку, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31229834 від 17.04.2019.

Позовні вимоги мотивовані тим, що вказані приміщення, право власності на які зареєстровані за відповідачем, відноситься до допоміжних приміщень Будинку, а тому згідно з частиною 2 статті 382 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) вони на праві спільної сумісної власності належить усім власникам квартир та нежитлових приміщень цього Будинку, від імені та в інтересах яких діє позивач.

Позивач зазначає, що відповідач набув у власність спірні приміщення від ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт», тобто від особи, якій ці приміщення не належали, і яка відповідно не мала право їх відчужувати.

При цьому, позивач, посилаючись на положення статей 215, 228, 369 ЦК України, вважає усі укладені правочини щодо відчуження спірних приміщень нікчемними, позаяк вони порушують публічний порядок та направлені на протиправне заволодіння допоміжними приміщеннями співвласників Будинку, а тому на підставі статей 387, 388 ЦК України просить суд їх витребувати у відповідача, як у останнього набувача цих приміщень.

Заперечуючи проти позову відповідач зазначає, що він правомірно та добросовісно набув спірне майно. Відповідач вказує, що позивачем не доведено належними засобами доказування своє право власності на спірне майно, а це виключає право позивача на звернення із цим віндикаційним позовом у порядку статей 387, 388 ЦК України.

Відповідач стверджує, що у наслідок реконструкції частини нежитлового приміщення спірної будівлі (підвалу) з`явився новий об`єкт, тобто утворилося новостворене майно, а саме спірні нежитлові приміщення №№1012, 1041, 1061, 1062. На думку відповідача, у такому разі підстав для задоволення віндикаційного позову не має, а повинні наступати наслідки, аналогічні до загибелі майна, зокрема власник має право лише на відшкодування збитків.

Крім того, відповідач просить суд застосувати строки позовної давності до даних правовідносин, оскільки вважає, що позивач дізнався про порушення свого права ще в лютому місяці 2016 року.

Позивач з приводу заявленого відповідачем клопотання про застосування строків позовної давності зазначив, що строк позовної давності ним не пропущений, оскільки про набуття відповідачем спірного майна він дізнався лише у 2019 році, тобто після реєстрації цього майна за відповідачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У цьому ж році було подано цей позов до суду.

Ухвалою суду від 27.11.2019 залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт», ДП «Житлоінбуд» та ОСОБА_1 .

Треті особи своїх пояснень щодо предмету спору суду не надали, у судові засідання із розгляду справи по суті не з`явились.

У судовому засіданні з розгляду справи по суті представник позивача підтримав позов у повному обсязі заявлених вимог, а представник відповідача проти позову заперечував з вищевикладених мотивів.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши у судовому засіданні докази та оцінивши їх у сукупності, суд

ВСТАНОВИВ:

Відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 26.02.2015 проведено державну реєстрацію юридичної особи - позивача, який згідно із Статутом є об`єднанням співвласників багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 .

З матеріалів справи вбачається, що будинок за адресою: АДРЕСА_1 та будинок за адресою: АДРЕСА_1 є одним і тим же об`єктом нерухомості (Будинок), що підтверджується залученими до матеріалів справи копіями: розпорядження Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації № 190 від 28.03.2012 про присвоєння поштової адреси будинку № 17/31А, провулок Коломийський в місті Києві; розпорядження Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації № 310 від 10.05.2012 про виправлення описки в розпорядженні № 190 від 28.03.2012, про присвоєння поштової адреси будинку АДРЕСА_1 (т. 3, а.с. 303-304).

Цими розпорядженнями житловому будинку по АДРЕСА_1 було присвоєно поштову адресу: АДРЕСА_1 .

Як убачається із протоколу № 7 від 25.03.2015 загальних зборів членів ОСББ, на цих зборах серед іншого було прийнято рішення про самостійне здійснення управління Будинком, а також про прийняття житлового комплексу на свій баланс (т. 3, а.с. 311-313).

Відповідно до пунктів 1, 3 розділу ІІ Статуту ОСББ метою створення об`єднання зокрема є забезпечення і захист прав співвласників, належне утримання та використання спільного майна будинку. А одним із завдань ОСББ є забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном.

Згідно з статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.

Частиною 1 статті 4 цього Закону передбачено, що об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.

Відповідно до статті 16 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання захищати права, представляти інтереси співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності.

Об`єднання відповідно до цього Закону та статуту зобов`язане у випадках, передбачених законодавством, статутом об`єднання, представляти інтереси співвласників відповідно до наданих повноважень у відносинах з третіми особами. Виконання зобов`язань об`єднанням належить до повноважень його правління відповідно до статуту об`єднання (абзаци восьмий та дев`ятий частини першої статті 18 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Таким чином, ОСББ в особі його правління має право представляти інтереси та захищати права співвласників у судах, органах державної влади і органах влади Автономної Республіки Крим, органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності, у разі порушення прав та інтересів співвласників багатоквартирного будинку, у якому створене таке об`єднання.

При цьому, вчинення позивачем процесуальних дій для сприяння використанню власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку власного майна та управління, утримання і використання спільного майна, не позбавляє позивача права звернутися у суд із даним позовом після створення ОСББ.

Аналогічних правових висновків притримується і Верховний Суд у своїх постановах від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18 та від 18.07.2018 у справі №916/2069/17.

Відтак, суд дійшов висновку про те, що позивач має право на звернення до суду із цим віндикаційним позовом за захистом прав та інтересів співвласників житлових та нежитлових приміщень Будинку, а тому не приймає аргументи відповідача щодо відсутності такого права у ОСББ.

Розглядаючи спір по суті, судом встановлено, що Будинок був побудований у серпні 2011 року, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації від 01.08.2011 та Сертифікатом від 03.08.2011 серія КВ №5 (т.3, а.с. 302).

Зазначеним Сертифікатом засвідчено відповідність закінченого будівництвом об`єкта - Будинку проектній документації та його готовність до експлуатації, а також передбачено, що загальна площа вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень вказаного Будинку становить 2201,0 кв.м.

Як слідує із довідки Київського міського бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна від 19.02.2016 за вих. № 1913 (И-2016) під час первинної технічної інвентаризації, яку Бюро проводило в серпні 2011 року, було встановлено, що Будинок складається з 8-ми секцій і має в своєму складі 434 житлові квартири, підземну автостоянку та 19-ть нежитлових і вбудовано-прибудованих нежилих приміщень, які на поверхових планах будинку позначені номерами: 441, 442, 443, 444, 445, 446, 447, 448, 449, 450, 451, 452, 453, 454, 455, 456, 457, 458, 459. Приміщення №№ 441-447 розташовані на першому поверсі Будинку, а приміщення №№ 448-459 розташовані в підвалі окремих секцій Будинку. Під час проведення поточних інвентаризацій деяких нежитлових приміщень, їх нумерація не змінювалась (т.3, а.с.300-301).

Таким чином, враховуючи зазначені докази, судом встановлено, що в проектній документації Будинку та на час введення останнього в експлуатацію в серпні 2011 року, спірних нежитлових приміщень №1012 загальною площею 14,2 кв.м., № 1041 загальною площею 53,3 кв.м., №1061 загальною площею 91,8 кв.м., № 1062 загальною площею 138,5 кв.м., відповідно, не було передбачено та фактично не існувало.

Протилежного сторонами не доведено.

З матеріалів справи також вбачається, що відповідно до інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна:

- №177250379 (дата та час формування: 13.08.2019 11:04:14) нежитлове приміщення №1012 загальною площею 14,2 кв.м. у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) на підставі договору купівлі-продажу №180 від 17.04.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською Світланою Іванівною, зареєстровано на праві приватної власності за відповідачем;

- №177250735 (дата та час формування: 13.08.2019 11:05:19) нежитлове приміщення №1041 загальною площею 55,3 кв.м. у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) на підставі договору купівлі-продажу №179 від 17.04.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською Світланою Іванівною, зареєстровано на праві приватної власності за відповідачем;

- №177253617 (дата та час формування: 13.08.2019 11:14:25) нежитлове приміщення №1061 загальною площею 91,8 кв.м. у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) на підставі договору купівлі-продажу №181 від 17.04.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською Світланою Іванівною, зареєстровано на праві приватної власності за відповідачем;

- №177266822 (дата та час формування: 13.08.2019 11:22:49) нежитлове приміщення №1062 загальною площею 138,5 кв.м. у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) на підставі договору купівлі-продажу №182 від 17.04.2019, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською Світланою Іванівною, зареєстровано на праві приватної власності за відповідачем (т.1, а.с. 17-29).

Як слідує із пояснень відповідача, спірні приміщення виникли внаслідок проведення реконструкції технічних приміщень підвалу у Будинку.

Так, матеріалами справи, зокрема копіями матеріалів реєстраційних справ щодо спірних приміщень (т. 3, а.с. 90-223), які були надані на запит суду Департаментом з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) підтверджуються наступні обставини.

З Державного реєстру речових прав на нерухоме майно слідує, що:

- право власності на нежитлове приміщення №1012 у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) виникло у ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» на підставі договору № 1-2/12 про залучення інвестицій в реконструкцію від 10.09.2012, додаткової угоди від 10.11.2014 про внесення змін до цього договору, укладених між ДП «Житлоінбуд» як організатором та ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» як інвестором, виписки з переліку інвесторів на реконструйовані нежитлові приміщення Будинку, акта від 12.11.2014, довідки про виконання умов договору б/н від 01.03.2016;

- право власності на нежитлове приміщення №1041 у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) виникло у ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» на підставі договору № 1-5/12 про залучення інвестицій в реконструкцію від 10.09.2012, додаткової угоди № 1 від 10.11.2014 про внесення змін до цього договору, укладених між ДП «Житлоінбуд» як організатором та ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» як інвестором, виписки з переліку інвесторів на реконструйовані нежитлові приміщення Будинку, акта від 12.11.2014, довідки про виконання умов договору б/н від 01.03.2016;

- право власності на нежитлове приміщення №1061 у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) виникло у ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» на підставі договору № 1-6/12 про залучення інвестицій в реконструкцію від 10.09.2012, додаткової угоди № 1 від 10.11.2014 про внесення змін до цього договору, укладених між ДП «Житлоінбуд» як організатором та ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» як інвестором, виписки з переліку інвесторів на реконструйовані нежитлові приміщення Будинку, акта від 12.11.2014, довідки про виконання умов договору б/н від 01.03.2016;

- право власності на нежитлове приміщення №1062 у Будинку (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00) виникло у ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» на підставі договору № 1-7/12 про залучення інвестицій в реконструкцію від 10.09.2012, додаткової угоди № 1 від 10.11.2014 про внесення змін до цього договору, укладених між ДП «Житлоінбуд» як організатором та ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» як інвестором, виписки з переліку інвесторів на реконструйовані нежитлові приміщення Будинку, акта від 12.11.2014, довідки про виконання умов договору б/н від 01.03.2016.

З декларацій про готовність об`єктів до експлуатації від 26.02.2015, виданих Департаментом Державної архітектурно-будівельної інспекції у м. Києві щодо спірних приміщень, вбачається, що усі чотири спірні приміщення були створені у січні-лютому 2015 року шляхом проведення реконструкції технічних приміщень підвалу з виділенням цих нежитлових приміщень у Будинку.

Позивачем було надано суду Висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 22.01.2021 № 22/01/21 (далі - Висновок експерта), який суд визнає належним та допустимим доказом у цій справі, оскільки він відповідає вимогам встановленим статтями 98, 101 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України). У Висновку експерта зокрема зазначено про те, що він підготовлений для подання до Господарського суду м. Києва у справу № 910/11058/19 та, що експерт обізнаний про кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

Висновок експерта судом оцінюється разом із іншими доказами та із врахуванням положень статей 86, 104 ГПК України.

Із вказаного Висновку експерта слідує, що Будинок складається з восьми секцій різної поверховості, під кожною секцією наявний підвальний поверх.

Експертом при проведенні обстеження спірних приміщень було встановлено, що:

- відповідно до технічного паспорту від 19.02.2015 на нежитлове приміщення №1012 у Будинку, складеного ТОВ «Проекттехсервісбуд», вхід до приміщення №1012 здійснюється через сходи, розташовані зі сторони вуличного фасаду будинку другої секції (по вул. Васильківська), у вхідні двері, що розміщені праворуч, і в подальшому через приміщення місць спільного користування будинком. У той же час, при проведенні обстеження встановлено, що зі сторони вуличного фасаду будинку другої секції (по вул. Васильківська) із входом по сходах у вхідні двері, що розмішені праворуч, розташовані нежитлові вбудовані приміщення, а не приміщення загального користування, як відмічено у технічному паспорті від 19.02.2015 на це приміщення. Приміщення №1012 в об`ємно-планувальному рішенні, як відображено у технічному паспорті від 19.02.2015, фактично не існує і не було передбачено проектом на будівництво будинку. В об`ємі підвалу другої секції де, згідно технічного паспорту від 19.02.2015, розташоване спірне приміщення № 1012 розміщені інші вбудовані нежитлові приміщення, які передбачені проектом на будівництво будинку;

- окремі конструктивні елементи, а саме перегородки, які утворюють приміщення групи приміщень №1041, згідно технічного паспорту від 19.02.2015 на дані приміщення, складеного ТОВ «Проекттехсервісбуд», фактично відсутні. У разі влаштування перегородок, які утворять групу приміщень №1041 відповідно до технічного паспорту, то вхід до даних приміщень здійснюватиметься через двері входу у технічні приміщення підвалу. Далі прохід до приміщення №1041 здійснюватиметься через технічне приміщення у якому прокладені загальнобудинкові мережі інженерного забезпечення будинку з відповідною арматурою (вентилі, випускні крани, засувки тощо). Доступ до одного з приміщення у підвалі буде можливий лише через приміщення №1041. Відображене у технічному паспорті від 19.02.2015 на приміщення №1041 приміщення І коридору місць загального користування, через який передбачається прохід до приміщення №1041 фактично є технічним приміщенням. Через технічне приміщення через яке здійснюватиметься прохід до приміщення №1041, також здійснюватиметься прохід до інших технічних приміщень будинку у підвальному поверсі, зокрема електрощитової. У межах приміщення, що у технічному паспорті на групу приміщень №1041 позначене під №2, розташований приямок з насосом для відкачування води з підвалу;

- вхід до групи приміщень №1061 здійснюється через двері входу у технічні приміщення підвалу. Група приміщень №1061 не відповідає технічному паспорту, зокрема відсутні окремі перегородки, відображені у технічному паспорті, у зв`язку з чим збільшено площу приміщення №1061 за рахунок об`єму інших технічних приміщень підвалу. В приміщенні №1061 прокладені загальнобудинкові мережі інженерного забезпечення будинку з відповідною арматурою (вентилі, випускні крани, засувки тощо), в тому числі, приямок з насосом для відкачування води з підвалу. Через приміщення №1061 здійснюється доступ до інших технічних приміщень буднику у підвалі, зокрема електрощитової, складових системи вентиляції паркінгу;

- конструктивні елементи, а саме перегородки, які утворюють приміщення групи приміщень №1062 фактично відсутні. Влаштований лише перший ряд кладки перегородок з газоблоків, які у разі їх влаштування утворюватимуть приміщення №1062. У разі влаштування перегородок, які утворять групу приміщень №1062 відповідно до технічного паспорту, то доступ до них буде здійснюватися через двері входу у технічні приміщення підвалу. Далі прохід до приміщення здійснюватиметься через технічне приміщення у якому прокладені загальнобудинкові мережі інженерного забезпечення будинку з відповідною арматурою (вентилі, випускні крани, засувки тощо). Через технічне приміщення через яке здійснюватиметься прохід до приміщення №1062 також здійснюватиметься прохід до інших технічних приміщень будинку у підвальному поверсі, зокрема електрощитової. У разі влаштування перегородок, які утворять групу приміщень №1062 відповідно до технічного паспорту, то доступ до технічного приміщення в якому розміщений приямок з насосом для відкачування води з підвалу буде лише через приміщення №1062, а доступ до окремих інженерних мереж будинку буде не можливий.

Як убачається із вказаного Висновку експерта, експерт не проводив подальше дослідження щодо приміщення № 1012, оскільки це приміщення, що відображено у технічному паспорті, фактично не існує, а в об`ємі підвалу другої секції розміщені інші вбудовані нежитлові приміщення, які передбачені проектом на будівництво будинку.

Крім того, з Акту обстеження допоміжних приміщень підземного поверху Будинку, складеного комісією позивача 03.10.2020 слідує, що в результаті обстеження підвалу Будинку на місці де б мало знаходитись приміщення № 1012 (фотознімки № 1, 2, 3, 4 до цього Акта) цього приміщення не має, а є окремі несучі елементи фундаменту будинку, які не відгороджені від іншого простору підземного поверху будинку. Через простір, де б мало знаходитись вказане приміщення, прокладені інженерні комунікації, зокрема каналізаційні труби із оглядовим віконцем для прочистки цих труб від сміття, труби холодного та гарячого водопостачання та опалення (т.3, а.с. 272-279).

У Висновку експерта зазначено, що за фактичної відсутності окремих конструктивних елементів, а саме перегородок, приміщення №1041 та №1062 у Будинку, що відображені у технічних паспортах від 19.02.2015 на дані приміщення, не є окремими приміщеннями відповідно до визначень терміну приміщення, наведених у нормативних документах, чинних на час складання технічних паспортів і на даний час.

У разі влаштування перегородок, які утворять групу приміщень №1041 відповідно до технічного паспорту від 19.02.2015, це приміщення №1041 у Будинку відноситиметься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, що призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

У разі влаштування перегородок, які утворять групу приміщень №1041 відповідно до технічного паспорту від 19.02.2015, складеного ТОВ «Проекттехсервісбуд», використання приміщення №1041 загальною площею 53,3 кв.м. у Будинку як нежитлового приміщення не відповідатиме вимогам нормативно-правових актів, зокрема положенням підпункту 3 пункту 1 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» щодо визначення категорії приміщення, пунктам 3.3.5, 3.3.6 Правил утримання жилих будинків та прибудинкової території (затверджені наказом Держитлокомунгоспу України 17.05.2005 №76 і зареєстровані в Міністерстві юстиції України 25.08.2005 за №927/11207; далі - Правила утримання жилих будинків) щодо експлуатації технічного підвалу.

Приміщення №1061 загальною площею 91,8 кв.м. у Будинку відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, що призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Використання приміщення №1061 як нежитлового приміщення не відповідатиме вимогам нормативно-правових актів, зокрема положенням підпункту 3 пункту 1 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» щодо визначення категорії приміщення, пунктам 3.3.5, 3.3.6 Правил утримання жилих будинків щодо експлуатації технічного підвалу.

У разі влаштування перегородок, які утворять групу приміщень №1062 відповідно до технічного паспорту від 19.02.2015, приміщення №1062 загальною площею 138,5 кв.м. в Будинку відноситиметься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, що призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

У разі влаштування перегородок, які утворять групу приміщень №1062 відповідно до технічного паспорту від 19.02.2015, використання приміщення №1062 як нежитлового приміщення не відповідатиме вимогам нормативно-правових актів, зокрема положенням підпункту 3 пункту 1 статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» щодо визначення категорії приміщення, пункту 5.39 ДБН В.2.2-15-2019 «Житлові будинки. Основні положення» в частині висоти приміщення, пунктам 3.3.5, 3.3.6 Правил утримання жилих будинків щодо експлуатації технічного підвалу.

Відповідач набув спірні приміщення від ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» на підставі вищевказаних договорів купівлі-продажу від 17.04.2019.

За таких обставин справи, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову з наступних підстав.

Пред`являючи зазначений позов ОСББ посилається на факт того, що спірні приміщення вибули із власності співвласників Будинку поза волею останніх.

Визначальним для правильного вирішення даного спору є з`ясування та визначення правового статусу спірних приміщень у Будинку, а саме встановлення, чи належать усі спірні приміщення до числа допоміжних, чи є нежитловими приміщеннями в структурі цього житлового будинку, з урахуванням характеристик таких приміщень.

Частиною 2 статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Судом встановлено, що з 01.08.2011 Будинок було збудовано та введено в експлуатацію, на цей момент, за даними проведеної технічної інвентаризації Будинку, в останньому не було спірних нежитлових приміщень.

Після введення будинку в експлуатацію у серпні 2011 року, при набутті права власності на приміщення Будинку, власники житлових та нежитлових приміщень ставали співвласниками допоміжних приміщень будинку, тому у вересні 2012 року, коли були укладені договори про проведення реконструкції між ДП «Житлоїнбуд» та ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт», вже була необхідна згода співвласників на відчуження частин підвалів будинку з метою їх подальшої реконструкції та виділення у окремі нежитлові приміщення №№ 1012, 1041, 1061, 1062.

Матеріали справи не містять доказів того, що така згода на проведення реконструкції технічних приміщень підвалу з виділенням нежитлових приміщень була наявна у ДП «Житлоїнбуд».

Разом з тим, матеріалами справи підтверджено факт того, що спірні приміщення з`явилися у 2015 році внаслідок реконструкції технічних приміщень підвалу Будинку шляхом їх виділення з цих технічних приміщень.

Статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (у редакції чинній на момент введення Будинку у експлуатацію) встановлено, що допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Судом також враховано, що Конституційний Суд України двічі (у 2004 та 2011 роках) давав офіційні тлумачення норм законодавства України, суть яких зводиться до того, що право власності на допоміжні приміщення, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою житлового будинку виникає одночасно з правом власності на квартиру, незалежно від підстав його набуття, та не потребує будь-яких дій для його підтвердження (наприклад створення об`єднання співвласників, вступу до нього).

Так, у пункті 1.1 резолютивної частини рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 у справі № 1-2/2004 (№4-рп/2004) зазначено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

А у пункті 1 резолютивної частини рішення Конституційного Суду України від 09.11.2011 у справі № 1- 22/2011 (№ 14-рп/2011) вказано, що в аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 року № 2482-ХІІ зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі № 906/1169/17, від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Судом також враховано, що Інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна (затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України №127 від 25.04.2011, зареєстрована в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 за №582/5773), яка діяла на момент введення Будинку в експлуатацію, було передбачено, що нежитлове приміщення (група нежитлових приміщень) це сукупність нежитлових приміщень, які мають сполучення між собою та окремий вихід на сходову клітку, коридор або земельну ділянку чи прилеглу територію і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, а допоміжні приміщення будинку це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).

Враховуючи вищевказані норми Закону, встановлені судом обставини справи, що підтверджені наявними у матеріалах справи доказами, суд дійшов висновку, що приміщення № 1061 відноситься до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку, що призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, а приміщення № 1041 та № 1062 у разі влаштування перегородок, які утворять групу цих приміщень відповідно до технічних паспортів від 19.02.2015 на ці приміщення відноситимуться також до допоміжних приміщень Будинку, що призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців.

Таким чином, позивачем доведено перед судом факт того, що спірні приміщення №№1041, 1061, 1062 у розумінні законодавства України і фактично за своїм функціональним призначенням є допоміжними приміщеннями, та відповідно є власністю співвласників Будинку.

Водночас, враховуючи обставини справи, та зокрема те, що приміщення № 1012, яке відображено у технічному паспорті, фактично не існує, що не заперечується і самим позивачем, а в об`ємі підвалу другої секції розміщені інші вбудовані нежитлові приміщення, які передбачені проектом на будівництво будинку, то позивачем всупереч статті 74 ГПК України не доведено належними та допустимими доказами факт того, що приміщення №1012 є допоміжним, а отже належить на праві власності співвласникам Будинку.

При цьому, судом у межах цієї справи не досліджується факт належності співвласникам Будинку нежитлових приміщень, які передбачені проектом на будівництво Будинку, в об`ємі підвалу Будинку, де мало б знаходитися приміщення № 1012.

Відтак, судом встановлено, що спірні приміщення №№1041, 1061, 1062 належать до категорії допоміжних приміщень, та відповідно є спільним майном співвласників Будинку, позаяк ці приміщення розміщені в технічних підвалах відповідної секції Будинку, і жодне з цих приміщень без згоди всіх співвласників Будинку не могло бути предметом договору купівлі-продажу, які стали підставою для реєстрації за відповідачем права власності на вказані три приміщення.

Суд також зазначає, що зважаючи на встановлені обставини, ДП «Житлоінбуд» не мало права без згоди всіх співвласників Будинку укладати в вересні 2012 року договори про залучення інвестицій в реконструкцію з ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт», внаслідок яких з`явилися нові об`єкти нерухомого майна - спірні приміщення.

Укладені у 2012 році між ДП «Житлоїнбуд» та ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» договори про залучення інвестицій в реконструкцію та договори купівлі-продажу спірних нежитлових приміщень, укладені між ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» та відповідачем у 2019 році, самі по собі не змінюють правового статусу спірного майна, оскільки встановлено належність цих приміщень до допоміжних.

Відповідно до абзаців першого та третього частини 2 статті 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена.

Згідно з частинами 1, 2 статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Частиною 2 статті 215 ЦК України передбачено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.

Суд зазначає, що укладені між ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» та ДП «Житлоінбуд» договори про залучення інвестицій в реконструкцію від 10.09.2012 №№ 1-2/12, 1-5/12, 1-6/12, 1-7/12 разом з усіма додатковими угодами до них від 10.11.2014, а також договори купівлі-продажу вищевказаних приміщень №№ 179, 180, 181, 182 від 17.04.2019, укладені між ТОВ «Сервіс-Житло-Комфорт» та відповідачем, та посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гембарською С.І., є такими, що порушують публічний порядок, оскільки направлені на протиправне заволодіння допоміжними (технічними) приміщеннями співвласників Будинку, а отже є нікчемними.

Суд також зауважує, що визнання недійсним нікчемного правочину законом не передбачається, оскільки нікчемним правочин є в силу закону. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Така позиція відповідає правовим висновкам, викладеним в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 463/5896/14-ц та від 04.06.2019 у справі № 916/3156/17, під час розгляду спорів у подібних правовідносинах.

При розгляді спору по суті судом також враховано висновок Комісії з розгляду скарг у сфері державної реєстрації Міністерства юстиції України від 14.04.2016 за результатами розгляду скарги ОСББ, зареєстрованої 15.03.2016 за № 5867-0-32-16, у якому згадана Комісія вказала, що первинна реєстрація прав на спірні приміщення №№ 1012, 1041, 1061, 1062 у Будинку, відбулась з порушенням чинного законодавства України, оскільки оскаржувані рішення про державну реєстрацію прав прийняті на підставі декларацій про готовність об`єкта до експлуатації про реконструкцію технічного приміщення підвалу з виділенням нежитлових приміщень в Будинку за відсутності письмової згоди співвласників багатоквартирного будинку, а також документа, що підтверджує речове право на об`єкт нерухомого майна до проведення такої реконструкції, та відомостей щодо такого права у Державному реєстрі прав (т. 3, а.с. 238-259).

Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

Частиною 1 статті 388 ЦК України передбачено, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Судом встановлено, що спірні приміщення №№ 1041, 1061, 1062 вибули з володіння співвласників Будинку не з їхньої волі.

Протилежного відповідачем не доведено.

При цьому, за встановлених обставин, зважаючи зокрема на статус цих приміщень, відповідач не може вважатися добросовісним набувачем.

Відповідно до частини четвертої статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Тобто, особа, яка зареєструвала право власності на об`єкт нерухомості, набуває щодо нього повноваження власника, зокрема набуває і право володіння.

З огляду на те, що приміщення №№ 1041, 1061, 1062, які знаходяться в Будинку, вибули з володіння співвласників Будинку без їх волі, вони підлягають витребуванню від відповідача, як особи, що володіє цими приміщеннями на час розгляду цієї справи.

Задоволення вимоги про витребування нерухомого майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника.

Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.

Аналогічний висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16-ц.

Враховуючи положення статей 4, 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», відповідно до яких власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, яке перебуває в їх спільній сумісній власності, вигодонабувачами витребуваних приміщень №№ 1041, 1061, 1062 є власники квартир та нежитлових приміщень Будинку.

З огляду на це, спірні нежитлові приміщення №№ 1041, 1061, 1062 мають бути витребувано від відповідача на користь власників квартир та нежитлових приміщень Будинку.

За таких обставин справи, позов в частині вимог про витребування з чужого незаконного володіння у відповідача на користь власників квартир та нежитлових приміщень Будинку нежитлових приміщень №№1041, 1061, 1062 підлягає задоволенню.

З огляду на те, що позивачем не доведений факт фізичної наявності приміщення №1012 у Будинку, та зважаючи на те, що в об`ємі підвалу Будинку, де мало б знаходитися приміщення № 1012, розміщені інші вбудовані нежитлові приміщення, які передбачені проектом на будівництво Будинку, то підстав для задоволення позову в цій частині суд не вбачає.

Щодо заявленого відповідачем клопотання про застосування строків позовної давності, то суд зазначає, що враховуючи положення статей 256, 257, 260, 261 ЦК України, строк позовної давності позивачем про витребування у відповідача спірних приміщень не був пропущений, оскільки право власності на спірні приміщення у відповідача виникло та було зареєстровано у 2019 році (13.08.2019 - дата реєстрація права власності за відповідачем із якої позивач міг дізнатися про вибуття у нього майна на користь відповідача), і у цьому ж році (у серпні 2019 року) позивач звернувся до суду із вказаним позовом, тобто у межах строків позовної давності.

Інші доводи сторін, наведені у наданих суду позові та відзивах, усних та письмових поясненнях, судом розглянуті, але до уваги та врахування при вирішенні спору не приймаються, оскільки на результат вирішення спору не впливають.

Судові витрати відповідно до статті 129 ГПК України покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 86, 129, 232, 233, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити частково.

Витребувати з чужого незаконного володіння у Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів «ДС-Фінанс» (03148, м. Київ, вул. Жмеринська, 1; ідентифікаційний код 35317186) на користь власників квартир та нежитлових приміщень будинку АДРЕСА_1, наступні нежитлові приміщення:

1) нежитлове приміщення №1041 загальною площею 55,3 кв.м., що знаходяться за адресою м. Київ, пров. Коломийський, буд. 17/31А, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31228011 від 17.04.2019;

2) нежитлове приміщення №1061 загальною площею 91,8 кв.м., що знаходяться за адресою м. Київ, пров. Коломийський, буд. 17/31А, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31229224 від 17.04.2019;

3) нежитлове приміщення №1062 загальною площею 138,5 кв.м., що знаходяться за адресою м. Київ, пров. Коломийський, буд. 17/31А, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 00, запис про право власності номер 31229834 від 17.04.2019;

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія з управління активами - Адміністратор пенсійних фондів «ДС-Фінанс» (03148, м. Київ, вул. Жмеринська, 1; ідентифікаційний код 35317186) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Затишна оселя 17/31А» (03022, м. Київ, пров. Коломийський, 17/31А; ідентифікаційний код 39662526) 9734 (дев`ять тисяч сімсот тридцять чотири) грн. 55 коп. судового збору.

У решті позову відмовити.

Рішення набирає законної сили відповідно до статті 241 ГПК України, і може бути оскаржено в порядку та строк встановлені статтями 254, 256, 257 ГПК України.

Повне рішення складено 05.04.2021.

Суддя Р.Б. Сташків