ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" березня 2021 р. Справа№ 920/160/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Дикунської С.Я.

суддів: Тищенко О.В.

Станіка С.Р.

секретар судового засідання Макуха О.А.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання

розглянувши матеріали апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Василенко Юрія Анатолійовича

на рішення Господарського суду Сумської області

від 15.10.2020 (повний текст складено 26.10.2020)

у справі № 920/160/20 (суддя Джепа Ю.А.)

за позовом Сумської міської ради

до Фізичної особи-підприємця Василенко Юрія Анатолійовича

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Кронос 2020»

про визнання припиненим договору оренди земельної ділянки

В С Т А Н О В И В:

Сумська міська рада (далі - позивач) звернулась до Господарського суду Сумської області з позовом до Фізичної особи-підприємця Василенко Юрія Анатолійовича (далі - ФОП Василенко Ю.А., відповідач) про визнання припиненим Договору оренди земельної ділянки загальною площею 0,0359 га, кадастровий номер :01:004:0002, за адресою: м. Суми, вул. Інтернаціоналістів, 21/1 від 15.06.2015, зареєстрованого в реєстраційній службі Сумського міського управління юстиції Сумської області 09.07.2015 за № 10355330, мотивуючи свої вимоги припиненням 29.10.2019 строку дії вказаного Договору оренди та його непоновленням Сумською міською радою, відсутністю у відповідача нерухомого майна на вищезазначеній земельній ділянці на підставі ст. 141 Земельного кодексу України, що передбачає припинення оренди в зв`язку ыз набуттям іншою особою права власності на будівлю, яка розташована на земельній ділянці.

Заперечуючи проти позову, відповідач подав відзив на позовну заяву, в якому стверджував, що за відсутності протягом місяця після закінчення договору оренди, тобто до 29.11.2019, листа-повідомлення позивача (орендодавця) про заперечення у поновленні Договору оренди землі, надісланого на адресу відповідача, а також продовженням користування земельною ділянкою, адже на ній знаходиться об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 101), спірний Договір оренди земельної ділянки площею 0,0359 га за адресою: м. Суми, вул. Інтернаціоналістів, 21/1, з кадастровим номером :01:004:0002, вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором оренди земельної ділянки, тобто до 29.10.2024. Крім цього, відповідач зазначив, що в січні 2020 Товариство з обмеженою відповідальністю «Кронос 2020» набуло права власності на нежитлові приміщення: магазин І, А, загальною площею 81,4 кв.м. магазин І, Б, загальною площею 225,1 кв.м за адресою: м. Суми. вул. Інтернаціоналістів, 21/1, що підтверджується витягом з ДРРП про реєстрацію права власності від 21.01.2020 № 197022815, отже вказував на відсутність в даному випадку порушеного або оспорюваного права позивача, що є підставою для відмови у позові.

Під час розгляду справи судом першої інстанції позивачем подано заяву про уточнення позовних вимог, відповідно до якої, він просив викласти позовні вимоги в наступний редакції: визнати припиненим договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,0359 га, кадастровий номер :01:004:0002, за адресою: м. Суми, вул. Інтернаціоналістів, 21/1 від 15.06.2015, укладений між Сумською міською радою та фізичною особою-підприємцем Василенко Юрієм Анатолійовичем та зареєстрований у реєстраційній службі Сумського міського управління юстиції Сумської області 09.07.2015 за № 10355330, а Товариством з обмеженою відповідальністю «Кронос 2020» - заяву про залучення до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Кронос 2020» (вул. Інтернаціоналістів, 21/1, м. Суми, 40000, ідентифікаційний код 43431123), мотивовану тим, що ТОВ «Кронос 2020» є власником нежитлових приміщень, розташованих на земельній ділянці загальною площею 0,0359 га, кадастровий номер :01:004:0002 за адресою: м. Суми, вул. Інтернаціоналістів, 21/1.

Ухвалою Господарського суду Сумської області від 07.05.2020 у справі № 920/160/20 заяву позивача про уточнення позовних вимог задоволено й постановлено подальший розгляд справи здійснювати в редакції зазначеної заяви. Заяву представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Кронос 2020» задоволено. Залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю «Кронос 2020» (далі - ТОВ «Кронос 2020» , третя особа).

Рішенням Господарського суду Сумської області від 15.10.2020 у справі № 920/160/20 у задоволенні позову відмовлено.

Не погоджуючись із згаданим рішенням, Фізична особа-підприємець Василенко Юрій Анатолійович оскаржив його в апеляційному порядку, просив змінити мотивувальну частину рішення Господарського суду Сумської області від 15.10.2020 № 920/160/20 із зазначенням, що: «Договір оренди земельної ділянки, укладений Сумською міською радою та ФОП Василенко Ю.А. 15.06.2015 щодо земельної ділянки площею 0,0359 га за адресою: м. Суми, вул. Інтернаціоналістів, 21/1, з кадастровим номером::01:004:0002, вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором оренди земельної ділянки, тобто до 29 жовтня 2024 року». В обґрунтування своїх вимоги зазначив, що суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позову, однак в мотивувальній частині рішення порушив норми матеріального права, які підлягають застосуванню, внаслідок їх неправильного тлумачення. тому оскаржуване рішення підлягає зміні в мотивувальній частині. Доводи апелянта зводяться до того, що в зв`язку з відсутністю протягом місяця після закінчення Договору оренди (до 29.11.2019) листа-повідомлення позивача (орендодавця) про заперечення у поновленні Договору оренди землі, надісланого на адресу відповідача, та продовженням користування земельною ділянкою, оскільки на ній знаходиться об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 101), спірний Договір оренди земельної ділянки площею 0,0359 га за адресою: м. Суми, вул. Інтернаціоналістів, 21/1, з кадастровим номером :01:004:0002, вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим Договором оренди земельної ділянки, тобто до 29.10.2024. За твердженнями апелянта, в порушення приписів ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» судом першої інстанції зроблено неправильний висновок про те, що за відсутності додаткової угоди спірний Договір не може вважатись автоматично продовженим, оскільки поновлення Договору оренди відбувається автоматично за наявності факту користування орендарем земельною ділянкою та відсутністю заперечень орендодавця щодо його поновлення протягом місяця після закінчення строку дії договору.На думку апелянта, дана позиція узгоджується з правовими висновками Верховного Суду, викладеними в постанові від 30.01.2019 у справі № 918/518/17 про те, що поновлення Договору оренди згідно ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відбувається автоматично на тих же умовах, за фактом настання обставин, наведених у даній статті, а формальне не укладення додаткової угоди не можебути підставою для визнання договору не поновленим.

Заперечуючи проти апеляційної скарги позивач подав відзив на апеляційну скаргу, в якому стверджував про безпідставність та необґрунтованість апеляційних вимог, просив не брати їх до уваги, оскаржуване рішення як законне та обґрунтоване залишити без змін. Зокрема, зазначив, що для реалізації наміру поновлення Договору оренди землі як орендодавець, так й орендар повинні дотримуватись положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки будь-яке відхилення від встановленого цією статтею порядку унеможливлює його застосування, і як наслідок нівелює можливість поновлення Договору оренди. Крім цього, позивач вказував, що в супереч умовам Договору оренди та приписів вказаної статті Закону, які передбачають, що орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі, але не пізніше ніж за місяць до такого спливу, відповідач з відповідним повідомленням звернувся лише 15.10.2019 не зважаючи на те, що Договір оренди укладався на строк до 29.10.2019, що в свою чергу свідчить про сплив строку на звернення до орендодавця з відповідним повідомленням.

В судове засідання апеляційної інстанції 23.03.2021, яке відбулось в режимі відеоконференції, до Зарічного районного суду міста Суми прибув представник позивача, в приміщення Північного апеляційного господарського суду з`явився представник відповідача та третьої особи, надав пояснення, в яких підтримав вимоги апеляційної скарги відповідача, просив її задовольнити за наведених в ній підстав, оскаржуване рішення змінити в мотивувальній частині, зазначивши, що: «Договір оренди земельної ділянки, укладений Сумською міською радою та ФОП Василенко Ю.А. 15.06.2015 щодо земельної ділянки площею 0,0359 га за адресою: м. Суми, вул. Інтернаціоналістів, 21/1, з кадастровим номером::01:004:0002, вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені вищевказаним договором оренди земельної ділянки, тобто до 29 жовтня 2024 року».

Представник позивача в даному судовому засіданні надав пояснення, в яких заперечив доводи апеляційної скарги, просив не брати їх до уваги, оскаржуване рішення як законне та обґрунтоване залишити без змін.

Заслухавши пояснення представників учасників справи, розглянувши наявні матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши юридичну оцінку фактичних обставин даної господарської справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм процесуального та матеріального права, апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Як встановлено матеріалами справи, 15.06.2015 між Сумською міською радою (позивач, орендодавець за договором) та Фізичною особою-підприємцем Василенко Юрієм Анатолійовичем (відповідач, орендар за договором) укладено Договір оренди земельної ділянки (далі - Договір) загальною площею 0,0359 га, кадастровий номер :01:004:0002, за адресою: м. Суми, вул. Інтернаціоналістів, 21/1, який зареєстрований у реєстраційній службі Сумського міського управління юстиції Сумської області 09.07.2015 за № 10355330.

За умовами п. 2.1 Договору земельна ділянка за функціональним призначенням надається в оренду під розміщеним міні-магазином згідно з класифікацією видів цільового призначення земель - землі громадської забудови (03.07. для будівництва та обслуговування будівель торгівлі).

Положеннями п. 2.2 Договору сторони погодили, що він укладається строком до 29.10.2019.

По закінчення строку, на який було укладено Договір, орендар, який належним чином виконував обов`язки за його умовами, має переважне право перед іншими особами на укладення Договору на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку Договору, але не пізніше ніж за місяць до спливу цього строку.

При поновленні Договору його умови можуть бути зміненими за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов Договору переважне право орендаря на його укладення припиняється.

Відповідно до п. 2.4 Договору у разі припинення або розірвання цього договору орендар (відповідач) зобов`язаний повернути орендодавцеві (позивачу) земельну ділянку у стані не гіршому, у порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду, та придатному для подальшого використання за цільовим призначенням. Передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі у десятиденний строк з моменту припинення (розірвання договору), що також узгоджується із приписами п.п. 4.2 та 5.8 Договору.

За змістом п. 5.3 Договору він припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Умовами п. 5.9 Договору сторони погодили, що перехід права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (поновлення, припинення) договору оренди земельної ділянки, але є підставою для переходу права на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.

Положеннями ст. 627 ЦК України передбачено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

За приписами ст. ст. 626, 629 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Договір є обов`язковим до виконання сторонами.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 ЦК України). Істотними умовами договору є умови про предмет, умови, які визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Як встановлено матеріалами справи, укладений між сторонами Договір за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди), який підпадає під правове регулювання Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України. Спеціальним законом, який регулює суспільні відносини в Україні з питань оренди землі є Закон України «Про оренду землі».

Земельні відносини (ст. ст. 2, 3 Земельного кодексу України) - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Відповідно до ст. 116 вказаного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Згідно ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» та ст. 12 Земельного кодексу України до виключних повноважень міських рад у галузі земельних відносин належить розпорядження землями територіальних громад, передача земельних ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб відповідно до цього Кодексу, організація землеустрою, здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства.

У відповідності до ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

За приписами ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі».

Згідно ст. 31 Закону України «Про оренду землі» дія договору оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до рішення Сумської міської ради від 29.10.2014 № 3635-МР «Про падання в оренду земельних ділянок», додатку до рішення Сумської міської ради «Про падання в оренду земельних ділянок» від 29.10.2014 № 3635-МР «СПИСОК суб`єктів господарювання, підприємців, громадян, яким надаються в оренду земельні ділянки» відповідачеві надано в оренду земельну ділянку за адресою: вул. Інтернаціоналістів, 21/1, кадастровий номер :01:004:0002, під розміщеним міні-магазином.

Земельна ділянка згідно цього рішення Сумської міської ради та положень п. 2.2 Договору передана в оренду строком на 5 (п`ять років) до 29.10.2019.

Разом з цим, умовами цього договору не передбачено автоматичної пролонгації й визначено, зокрема, його припинення у разі закінчення строку дії, на який його було укладено, що відповідає положенням ст. 31 Закону України «Про оренду землі».

Як встановлено матеріалами справи, рішенням від 18.09.2019 № 5654-МР Сумська міська рада вирішила не поновлювати спірний Договір після закінчення строку його дії.

Разом з цим, судом встановлено, що заявою від 15.10.2019 ФОП Василенко Ю.А. звертався до позивача про поновлення строку дії Договору оренди землі площею 0,0359 га терміном на 10 років з пропозицією встановлення відсотку від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що дорівнює 4 %, до якої долучив проект додаткової угоди, отриманої Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради 16.10.2019 згідно штемпеля вхідної кореспонденції.

Відповідно до наявного в матеріалах справи листа Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради від 18.10.2019 № 06.01-18/8090 орендаря повідомлено про вищезазначене рішення Сумської міської ради від 18.09.2019 № 5654-МР та залишення його заяви про поновлення Договору оренди без розгляду. Однак позивачем не надано суду доказів направлення або вручення даного листа відповідачу. Відмітка «отримала 21.10.2019 ОСОБА_1 з підписом» не свідчить про обізнаність відповідача про викладені в листі обставини, іншими належними доказами даний факт також не підтверджено.

В подальшому листом від 02.12.2019 № 06.01-16/4025 уповноваженим органом позивача направлено на адресу місця реєстрації відповідача три примірники актів приймання-передачі земельної ділянки та повідомлено останнього про закінчення строку дії Договору, що підтверджується описом вкладення у цінний лист, поштовою накладною та фіскальним чеком про оплату відповідного відправлення. Згідно довідки підприємства поштового зв`язку, розміщеної на поштовому конверті, лист повернувся з відміткою «за закінченням встановленого строку зберігання».

Звертаючись з даним позовом до суду, позивач зазначив, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 31.01.2020 № 198476909 у орендаря відсутнє майно на орендованій земельній ділянці, відтак з посиланням на положення п. «є» ст. 141 Земельного кодексу України, якими встановлено підстави припинення права користування земельною ділянкою - набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розташовану на земельній ділянці, позивач зазначив, що відсутність документу на підтвердження припинення права оренди земельної ділянки за відповідачем, унеможливлює здійснення реєстрації припинення дії Договору в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, отже просив визнати Договір припиненим за неможливості жодним іншим способом захистити порушені права та законні інтереси позивача ніж припинити дію Договору в судовому порядку.

Заперечуючи проти позову, відповідач послався на приписи ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», вважаючи, що за відсутності листа -повідомлення орендодавця про його заперечення у поновленні строку Договору протягом місяця після його закінчення, тобто у строк з 29.10.2019 по 29.11.2019, Договір оренди вважається поновленим для відповідача, а право оренди зазначеної земельної ділянки перейшло до нового власника нерухомого майна - третьої особи у справі без припинення в цілому цього Договору оренди.

За приписами ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент закінчення строку дії договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

За змістом ч. 6 вказаної статті Закону у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

Аналіз зазначених норм закону дає підстави вважати, що положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому, законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої ч.ч. 1-5, так і для підстави, передбаченої ч. 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч. 2 ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою в зв`язку із відсутністю у нього інформації про наявність наміру дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому, таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши в місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (ч. 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі»).

Додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто, виникненню у орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме, ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Й саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Вказаного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Відповідно до ст. 45 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», ст. 302 ГПК України саме Велика Палата Верховного Суду є спеціально створеним колегіальним органом Верховного Суду, метою діяльності якого є забезпечення однакового застосування судами норм права.

Таким чином, Велика Палата висловилась щодо підстав поновлення договору оренди на підставі ч. 6 ст. Закону України «Про оренду землі», отже згідно такого висновку для поновлення договору оренди орендарю слід у відповідний строк звернутись до орендодавця з листом про намір скористатись переважним правом на поновлення договору оренди землі з доданим до нього проектом додаткової угоди.

Як вище згадувалось, положеннями ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що орендар повинен повідомити орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк до спливу строку договору оренди землі у термін, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Тобто, згаданими вимогами закону передбачено, що таке звернення повинно бути вчинене у встановлений самим договором оренди строк, проте не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди.

Така конструкція цієї норми передбачає, що у випадку відсутності домовленості між сторонами договору щодо такого строку та не закріплення його в договорі, цей строк визначено нормативно - не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

Таким чином, перевагу має договірний строк, визначений та встановлений сторонами в договорі оренди землі.

Положеннями п. 2.2 Договору сторони, зокрема, погодили, що він укладається строком до 29.10.2019. По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належним чином виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди, але не пізніше ніж за місяць до спливу строк договору оренди землі.

Разом з цим, як встановлено матеріалами справи, з заявою про поновлення строку Договору оренди землі відповідач звернувся до позивача з порушенням вищенаведених приписів згаданого Закону та умов п. 2.2 Договору строків, адже спірний Договір укладено строком до 29.10.2019, з відповідною заявою відповідач повинен був звернутись в строк до 29.09.2019, в той час як в даному випадку заява відповідача була датована 15.10.2019 та отримана Департаментом забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради 16.10.2019, що в свою чергу свідчить про порушення орендарем (відповідачем) процедури повідомлення орендодавця (позивача) про намір скористатись переважним правом на поновлення Договору оренди.

Подібна правова позиція щодо необхідності повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк з дотриманням строку, передбаченого умовами договору, наведена в постановах Верховного Суду від 10.11.2020 у справі №915/1796/19 та від 19.11.2020 у справі № 914/236/18.

З приводу посилань відповідача (апелянта) на те, що оскільки протягом одного місяця після закінчення дії Договору - до 29.11.2019, позивач не надіслав відповідачеві листа-повідомлення про заперечення у його поновленні, а останній продовжував користуватись земельною ділянкою, оспорюваний Договір оренди земельної ділянки на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були ним передбачені, тобто до 29.10.2024, слід зазначити, що ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що передбачені Договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк.

Тобто, договір оренди землі вважатиметься поновленим, в тому числі й на підставі ч. 6 згаданої статті Закону, лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо визначено ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено орендарем в суді.

Вказана правова позиція щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» наведена Верховним Судом у постановах від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 та від 29.11.2018 у справах № 920/752/17, № 920/737/17, № 920/747/17, № 920/751/17, № 920/746/17, № 920/744/17, № 920/748/17, № 920/749/17, а також від 27.03.2019 у справі № 911/512/18.

Як правомірно встановлено судом першої інстанції, матеріали справи не містять доказів укладення сторонами Додаткової угоди до Договору або звернення відповідача, як орендаря, до суду з вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення Договору на тих самих умовах і на той самий строк, або оскарження до суду відмови чи зволікання орендодавця в укладенні Додаткової угоди до Договору, проект якої відповідач додав до заяви від 15.10.2019 про його поновлення, що міститься у матеріалах справи.

Твердження апелянта з посиланням на висновки Верховного Суду в постанові від 30.01.2019 у справі № 918/518/17 про те, що формальне не укладення додаткової угоди не може бути підставою для визнання Договору не поновленим відхиляються апеляційним судом, адже в силу прямої вказівки ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» Додаткова угода до Договору про його поновлення має бути укладена сторонами в місячний строк в обов`язковому порядку, що також узгоджується з усталеною останньою практикою Верховного Суду, яка повинна застосовуватись судами під час вирішення тотожних спорів та свідчитиме про дотримання судом принципу правової визначеності.

Таким чином, за відсутності відповідної Додаткової угоди, немає підстав вважати, що укладений між Сумською міською радою та ФОП Василенком Ю.А. Договір був поновленим в порядку ст. 33 Закону України «Про оренду землі» з огляду на положення ч. 8 вказаної статті на час переходу (17.01.2020) права власності на будівлю на нежитлові приміщення: магазин І, А загальною площею 81,4 кв.м, магазин І, Б загальною площею 225,1 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Суми. вуд. Інтернаціоналістів, 21/1, до ТОВ «Кронос 2020», що підтверджується витягом з ДРРП про реєстрацію права власності від 21.01.2020 № 197022815.

За змістом ч. ч. 1-2 ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, яка перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, яка перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Положеннями ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» визначено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду (постанова від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17) в розумінні наведених вище положень законодавства, при виникненні у іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення в цілому Договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не в порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, Договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчуджувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості.

При цьому, Верховний Суд наголосив, що у разі переходу права власності на нерухомість, заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично в силу прямої дії норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у Договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Проте слід зазначити, що в постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17 йдеться про перехід до нового власника прав орендаря не безумовно, а саме, за чинним на час придбання об`єкта нерухомого майна Договором. Тобто, у випадку, якщо Договір вже не чинний, зокрема, його припинено, до цієї дати (в даному випадку до 17.01.2020 - дата державної реєстрації права власності ТОВ «Кронос-2020» згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно), відповідний перехід автоматично не відбувається.

З огляду на наведене, апеляційний суд визнає обґрунтованими висновки суду першої інстанції про те, що Договір, зареєстрований в ДРРП 09.07.2015, номер запису: 10355330 припинився щодо орендаря - ФОП Василенка Юрія Анатолійовича (відповідача у справі) в силу прямої вказівки закону.

Заявлений позивачем позов фактично є вимогою про встановлення судом факту, що має юридичне значення (припинення правовідносин в силу закону) та не стосується захисту цивільного права, тобто задоволення такої вимоги не є ефективним способом захисту прав позивача, які вже захищені законом, а тому задоволенню не підлягає.

Даний висновок суду відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17.

Доводи апелянта з приводу порушення судом першої інстанції норм матеріального права, які підлягають застосуванню, внаслідок їх неправильного тлумачення, в зв`язку з чим оскаржуване рішення підлягає зміні в мотивувальній частині не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом апеляційної інстанції.

За приписами ч.ч. 1, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, які не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Враховуючи положення ч. 1 ст. 9 Конституції України та ратифікацію Законом України від 17.07.1997 №475/97-ВР Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і Першого протоколу та протоколів № 2,4,7,11 до Конвенції та прийняття Закону України від 23.02.2006 «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», суди також повинні застосовувати Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод (Рим, 4 листопада 1950 року) та рішення Європейського суду з прав людини як джерело права.

Зокрема, згідно рішення Європейського суду з прав людини у справі «Проніна проти України» від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім цього, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

За рішенням від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених місцевим та апеляційним судами, інші доводи апелянта за текстом його апеляційної скарги не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин, апеляційний господарський суд погоджується із висновками місцевого суду як законними, обґрунтованими обставинами й матеріалами справи, детальний аналіз яких, як і нормативне обґрунтування прийнятого судового рішення наведено місцевим судом, підстав для скасування його не знаходить. Доводи апелянта по суті скарги в межах заявлених вимог, як безпідставні й необґрунтовані не заслуговують на увагу, оскільки не підтверджуються жодними доказами по справі й не спростовують викладених в судовому рішенні висновків.

Керуючись ст.ст. 269-270, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. ст. 276, 281-284 ГПК України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фізичної особи-підприємця Василенко Юрія Анатолійовича залишити без задоволення, рішення Господарського суду Сумської області від 15.10.2020 у справі № 920/160/20 - без змін.

Матеріали справи № 920/160/20 повернути до Господарського суду Сумської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 288-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 29.03.2021

Головуючий суддя С.Я. Дикунська

Судді О.В. Тищенко

С.Р. Станік