ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" березня 2021 р. Справа №907/526/19

м. Львів

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

головуючого судді Матущака О.І.

суддів: Гриців В.М.

Зварич О.В.

сторони в судове засідання не з`явилися.

розглянувши апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Княжий від 06.04.2020

на рішення Господарського суду Закарпатської області від 05.03.2020, повне рішення 16.03.2020, (суддя Андрейчук Л.В.)

у справі № 907/526/19

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжий", м.Ужгород

до відповідачів: 1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Агросадівник", м.Ужгород

2) Ужгородської міської ради, м. Ужгород

про скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору оренди та скасування його реєстрації в реєстрі речових прав на нерухоме майно

ВСТАНОВИВ:

Суть спору.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Княжий» звернулося з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Агросадівник» та Ужгородської міської ради, яким просило суд визнати недійсним договір оренди від 19.08.2016 № 1867, укладений між Департаментом міського господарства та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агросадівник», предметом якого є земельна ділянка площею 1,9 га, кадастровий номер :51:004:0019, за адресою м. Ужгород, вул. Загорська 51 (тимчасова адреса: Ф. Гленца,16); скасувати п. 2 рішення Ужгородської міської ради від 14.07.2016 № 287 про надання в оренду земельної ділянки ТОВ «Агросадівник» без складання технічної документації із землеустрою, а також скасувати державну реєстрацію речового права оренди вказаного товариства на вказану земельну ділянку.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що укладений між відповідачами договір оренди від 19.08.2016 № 1867 строком на 7 років перешкоджає ОСББ багатоповерхового будинку на реалізацію права на отримання земельної ділянки, на якій знаходиться будинок в постійне користування. А оскільки такий договір було укладено на підставі рішення ради від 14.07.2016 №287 та відповідний запис про право було внесено до Державного земельного кадастру, позивачем заявлена вимога про їх скасування.

Рішенням Господарського суду Закарпатської області від 05.03.2020 у позові відмовлено.

Рішення суду мотивоване тим, що позивачем не вжито жодних дій для набуття права на землю, тому твердження про порушення такого права є безпідставним, а вимога про захист цього права в обраний позивачем спосіб такою, що не підлягає до задоволення.

Узагальнення доводів особи, яка подала апеляційну скаргу та інших учасників справи.

ОСББ «Княжий» подано апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції, прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги. У своїй апеляційній скарзі скаржник покликається на те, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що в матеріалах справи відсутні докази реєстрації багатоквартирного будинку №16 по вул. Гленца в місті Ужгород на спірній земельній ділянці. Так, в матеріалах справи є картографічний матеріал, наданий Архітектурно планувальним бюро Ужгородської міської ради 15.11.2019 №594 на адвокатський запит з нанесенням земельної ділянки площею 1,9 га, кадастровий номер :51:004:0019 та розташованого на ній багатоквартирного житлового будинку за адресою: м. Ужгород, вул. Ф.Гленца,буд. 16, Закарпатської області, який був наданий позивачем під час розгляду справи в суді. Скаржник також зазначає, що суд повинен був застосувати норму ст.116 Земельного кодексу України, оскільки позов був поданий з метою припинення відповідачем-1 користування земельною ділянкою, яка знаходиться під будинком ОСББ.

Ужгородською міською радою подано відзив на апеляційну скаргу, в якому просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Свої заперечення обґрунтовує тим, що житловий багатоповерховий будинок по вул. Ф. Гленца, буд. 16 було збудовано ТОВ «Миколаївмістобуд» на земельній ділянці площею 1,9 га кадастровий номер :51:004:0019, за адресою м. Ужгород, вул. Загорська 51, що належала забудовнику на правах оренди на підставі договору оренди землі від 10.01.2008. Дія договору оренди закінчилася 10.01.2014. В подальшому на підставі п. 2 рішення Ужгородської міської ради від 14.07.2016 № 287 між Департаментом міського господарства та ТОВ «Агросадівник» було укладено договір оренди від 19.08.2016 за № 1867, строком на 7 років, до 14.07.2023.

Відповідач-1 також зазначає, що немає доказів того, що ОСББ «Княжий» набуло право власності на об`єкт нерухомого майна - багатоквартирний житловий будинок за адресою: м. Ужгород, вул. Ф. Гленца, 16, а тому право користування спірною земельною ділянкою не може перейти до нього на тих самим умовах і в тому самому обсязі, які були у попереднього орендаря - ТОВ «Миколаївмістбуд».

До початку розгляду справи відповідачем-1 вчетверте подано клопотання про відкладення розгляду справи у зв`язку з карантинними обмеженнями на території України.

Розглянувши вказане клопотання, суд апеляційної інстанції зазначає таке.

З аналізу ст. 202 ГПК України випливає, що відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною передумовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представників сторін учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.

Враховуючи строки розгляду апеляційної скарги на рішення суду першої інстанції, визначення необов`язкової явки сторін у дане судове засідання, відсутність клопотання відповідача-1 про призначення судової засідання в режимі відеоконференції, а також відсутність зазначення поважної причини для неявки в судове засідання апелянта, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про відмову у задоволенні вищезазначеного клопотання.

Інших клопотань від учасників процесу не надходило.

Фактичні обставини справи.

Як підтверджується матеріалами справи, житловий багатоповерховий будинок було збудовано ТОВ «Миколаївмістобуд» на земельній ділянці площею 1,9 га. кадастровий номер :51:004:0019, за адресою м. Ужгород, вул. Загорська 51 (тимчасова адреса: вул. Ф. Гленца, буд. 16), що належала забудовнику на правах оренди на підставі договору оренди землі від 10.01.2008. Дія договору оренди закінчилася 10.01.2014.

Згідно довідки Управління архітектури та містобудування Ужгородської міської ради, тимчасова адреса вулиці Загорська, 51 вул. Ф. Гленца, 16 (а.с. 26, том 1).

Створене 21.03.2013 власниками квартир вказаного будинку об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Княжий» (ОСББ «Княжий», ) на чергових Загальних зборах мешканців будинку вирішило встановити межі та відведення прибудинкової території (рішення, оформлене протоколом № 5 від 28.06.2019).

Однак, об`єднанню стало відомо, що земельна ділянка, на якій знаходиться багатоквартирний будинок, передана в оренду ТОВ «Агросадівник», забудовнику комплексу багатоквартирних житлових будинків під назвою «Парус», згідно з договором оренди 19.08.2016 № 1867.

Такий договір оренди від 19.08.2016 за № 1867 укладений на підставі п. 2 рішення Ужгородської міської ради від 14.07.2016 № 287 між Департаментом міського господарства та ТОВ «Агросадівник» строком на 7 років, до 14.07.2023.

Як встановлено місцевим господарським судом, згідно інформації Державного земельного кадастру станом на 22.08.2019 право оренди на земельну ділянку площею 1,9 га. кадастровий номер :51:004:0019 зареєстровано за ТОВ «Агросадівник» 25.08.2016, номер запису про право -16111622.

З огляду на наявність як договору оренди землі, так і зареєстрованого права ТОВ «Агросадівник», в т. ч. на земельну ділянку під багатоповерховим житловим будинком по вул . Гленца, 16, які порушують його право шляхом перешкоджання в реалізації права ОСББ на отримання землі під власним багатоквартирним будинком в постійне користування, об`єднання звернулося в суд та просить визнати недійсним договір оренди землі та скасувати як пункт рішення, на підставі якого вказаний договір було укладено, так і державну реєстрацію права оренди.

Судом першої інстанції також встановлено, що з поданих в ході розгляду справи документів також встановлено, що земельна ділянка площею 1,9 га. кадастровий номер :51:004:0019 на підставі рішення Ужгородської міської ради від 29.12.2007 №565 та відповідного Договору оренди була надана у користування ТОВ «Миколаївмістобуд» для будівництва житлового комплексу. 20.03.2015 земельна ділянка була повернута за актом приймання-передачі орендодавцю.

Разом з тим, на підставі договорів: купівлі - продажу об`єкта незавершеного будівництва, фундамент, об`єкт житлової нерухомості, зареєстрованого в реєстрі за №1780 від 05.03.2013 та купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, багатоквартирного житлового будинку (ІІІ черги), зареєстровано в реєстрі за №57 від 09.01.2014 два об`єкти незавершеного будівництва за адресою: вул. Гленца №№18, 19 були відчужені гр. ОСОБА_1 . Останній передав вказані об`єкти у статутний капітал створеного ним ТОВ «Агросадівник», в зв`язку з чим товариство звернулося до міської ради з клопотанням про надання земельної ділянки кадастровий номер: :51:004:0019 в оренду для будівництва житлового комплексу.

За наслідками розгляду поданого клопотання Ужгородською міською радою прийнято рішення № 287 від 14.07.2016 про надання земельної ділянки в орендне користування ТОВ «Агросадівник». На підставі вказаного рішення і було укладено договір оренди № 1867 від 19.08.2016 земельної ділянки площею 1,9 га. кадастровий номер: 210100000:51:004:0019 для будівництва житлового комплексу, а згодом проведено державну реєстрацію права, які є предметом оскарження у справі.

Між сторонами виникли правовідносини щодо правомірності рішення органу місцевого самоврядування про надання у користування відповідачу-1 земельної ділянки кадастровий номер: 210100000:51:004:0019, яка знаходиться під багатоповерховим житловим будинком.

Оцінка суду.

Відповідно до ст. 382 Цивільного кодексу України квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання.

Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Стаття 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» визначає, що власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.

Власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Якщо квартира або нежитлове приміщення належить більш як одному співвласникові, реалізація прав та виконання обов`язків співвласниками квартири або нежитлового приміщення, включаючи участь в управлінні багатоквартирним будинком, здійснюються в порядку, передбаченому законодавством для реалізації права спільної власності.

Приписами ст.42 Земельного кодексу України встановлено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Необхідно зазначити, що з аналізу цільового призначення земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, та норм статті 42 ЗК України випливає, що в разі приватизації громадянами квартир у такому будинку земельна ділянка як така, що входить до житлового комплексу, може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування лише об`єднанню співвласників будинку, створеному відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» у порядку, передбаченому постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521 «Про реалізацію Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

У такому разі земельна ділянка належить співвласникам жилого будинку на праві спільної сумісної власності, яка разом із загальним майном і допоміжними приміщеннями є майном співвласників, які визначають порядок його використання.

Вказаної позиції дотримується Верховний Суд у постановах від 18.03.2019 у справі № 263/68/17, від 28.05.2020 у справі № 608/1732/17, від 28.08.2019 у справі № 295/7193/15-ц, від 26.06.2019 у справі № 461/3647/16-ц.

Колегія суддів зазначає також, що житловий будинок є багатоквартирним, а також те, що відповідачу-1 передано земельну ділянку кадастровий номер 210100000:51:004:0019, яка знаходиться під багатоповерховим житловим будинком. Вказаний факт встановлено судом першої інстанції та не заперечується відповідачами.

Тобто, предметом спору є земельна ділянка (з одним і тим же кадастровим номером), яка знаходиться під житловим будинком ОСББ.

Щодо висновку місцевого господарського суду про те, що позивач не надав розміру та конфігурації земельної ділянки, на якій розташований будинок, судова колегія зазначає таке.

Матеріалами справи встановлено та не заперечується відповідачами, що передана відповідачу-1 земельна ділянка знаходиться під самим житловим будинком. А отже, якщо на спірній земельній ділянці або її частині, яка виділялась під нерухомість, належну відповідачу-1, знаходиться безпосередньо сам жилий будинок або його частина, то це вже саме по собі є порушенням вищенаведеного земельного та цивільного законодавства (такої позиції дотримується Верховний Суд у постанові від 29.07.2020 у справі №907/641/18).

З огляду на вищевикладене, суд апеляційної інстанції вважає помилковим висновок місцевого господарського суду про те, що право позивача не є порушеним, оскільки позивач не звернувся у встановленому законом порядку до органу місцевого самоврядування з клопотанням про надання йому у користування земельної ділянки для обслуговування будинку № 16 по вул. Гленца в м. Ужгороді.

Апеляційний господарський суд також зазначає, що факт непередання у власність чи у користування співвласникам багатоквартирного будинку земельної ділянки, яка знаходиться під житловим будинком, не змінює правового статусу цієї ділянки та не дає право міській раді на її використання без згоди співвласників будинку.

Окрім цього, необхідно зазначити, що твердження відповідача-2 про те, що немає доказів того, що ОСББ «Княжий» набуло право власності на об`єкт нерухомого майна - багатоквартирний житловий будинок за адресою: м. Ужгород, вул. Ф. Гленца, 16 є безпідставними, з огляду на вищевикладені норми законодавства, згідно яких власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема, земельної ділянки під будинком.

А відтак для встановлення факту права власності ОСББ на об`єкт нерухомого майна багатоквартирний житловий будинок за адресою: м. Ужгород, вул. Ф. Гленца, 16, законодавець не вимагає додаткової реєстрації вказаного об`єкту нерухомості за ОСББ, достатнім є наявність факту - житлового будинку, в якому розташовано три чи більше квартири, які знаходяться у власності окремих осіб.

Відповідно до ст.ст. 21, 393 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується.

З огляду на вищевикладене, п.2 рішення Ужгородської міської ради від 14.07.2016 №287 про надання ТОВ «Агросадівник» без складання технічної документації із землеустрою в оренду земельної ділянки, площею 1,9 га по вул. Загорській, 51 підлягає скасуванню, як таке, що прийняте всупереч нормам земельного та цивільного законодавства.

Згідно ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою, третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Приписами ч.ч. 1, 2, 3 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правочин може бути визнаний недійсним з підстав, передбачених законом.

Враховуючи те, що підставою укладення спірного договору оренди від 19.08.2016 № 1867 є вищезазначене рішення міської ради, яке скасовано, як таке, що прийняте всупереч законодавству, такий договір необхідно визнати недійсним.

З огляду на задоволення позовних вимог щодо скасування рішення органу місцевого самоврядування та договору оренди, укладеного на підставі цього рішення, позовна вимога про скасування державної реєстрації речового права оренди вказаного товариства на вказану земельну ділянку також підлягає до задоволення.

Відповідно до ст. 277 ГПК України, підстави для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є, зокрема, порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.

Отже, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що суд першої інстанції здійснив неправильне тлумачення норм земельного та цивільного законодавства.

А тому, рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню.

Відповідно ст.ст. 13, 76, 77, 86 ГПК України, кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З огляду на вищевикладене, рішення місцевого господарського суду підлягає скасуванню, а апеляційна скарга задоволенню.

Судові витрати.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи задоволення апеляційної скарги, судовий збір за розгляд справи в суді апеляційної інстанції у розмірі 8 644,95 грн необхідно стягнути з відповідачів на користь позивача.

Керуючись ст. ст. 11, 13, 74, 129, 269, 270, 275, 277, 281- 284 ГПК України,

Західний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку Княжий від 06.04.2020 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Закарпатської області від 05.03.2020 у справі №907/526/19 скасувати. Прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Скасувати п. 2 рішення Ужгородської міської ради від 14.07.2016 № 287 про надання в оренду ТОВ «Агросадівник» без складання технічної документації із землеустрою земельної ділянки площею 1,9 га, кадастровий номер :51:004:0019, за адресою м. Ужгород, вул. Загорська 51.

Визнати недійсним договір оренди від 19.08.2016 № 1867, укладений між Департаментом міського господарства та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агросадівник», предметом якого є земельна ділянка площею 1,9 га, кадастровий номер :51:004:0019, за адресою м. Ужгород, вул. Загорська 51.

Скасувати державну реєстрацію речового права оренди за Товариством з обмеженою відповідальністю «Агросадівник» () земельної ділянки площею 1,9 га, кадастровий номер :51:004:0019, за адресою м. Ужгород, вул. Загорська 51, номер запису 16111622.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Агросадівник» (88000 м. Ужгород, вул. Фединця, буд.11-А, ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Княжий» (88000 м. Ужгород, вул. Ф. Гленца, буд. 16, ) судовий збір у розмірі 4 322,5 грн за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

4. Стягнути з Ужгородської міської ради (88000 м. Ужгород, пл. Поштова,3, ) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Княжий» (88000 м. Ужгород, вул. Ф. Гленца, буд. 16, ) судовий збір у розмірі 4 322,5 грн за розгляд справи в суді апеляційної інстанції.

Господарському суду Закарпатської області видати накази на виконання постанови.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня її проголошення.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, що оскаржується, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Касаційна скарга подається безпосередньо або через Західний апеляційний господарський суд до Верховного Суду (п.17.5 Перехідних положень ГПК України).

Справу повернути до місцевого господарського суду.

У зв`язку з тимчасовою непрацездатністю головуючого судді Матущака О.І., повний текст постанови підписано 22.03.2021.

Головуючий (суддя-доповідач) О.І. Матущак

Судді В.М. Гриців

О.В. Зварич