номер провадження справи 34/163/19
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.03.2021 Справа № 908/3468/19

м.Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі судді Науменка А.О.,

при секретарі судового засідання Коцар А.О., розглянувши матеріали справи № 908/3468/19

за позовом Фермерського господарства Гілея, ідентифікаційний код юридичної особи 32701228 (70633, Запорізька область, Пологівський район, село Вербове, вул. Леніна, буд. 240)

до відповідача Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, ідентифікаційний код юридичної особи 39820689 (69095, м. Запоріжжя, вул. Українська, буд.50)

про визнання поновленим договору оренди землі від 06.05.2005

за участі уповноважених представників сторін:

від позивача: Курилін В.О., ордер АР № 1003283 від 19.12.2019

від відповідача: не з`явився

СУТЬ СПОРУ:

Фермерське господарство Гілея звернулось до Господарського суду Запорізької області з позовом від 16.12.2019 (вх. № 3729/08-07/19 від 13.12.2019) до Головного управління держгеокадастру у Запорізькій області про визнання поновленим договору оренди землі від 06.05.2005, площею 2,86 га, зареєстрованого в державному реєстрі прав 22.02.2016, номер запису про право (в державному реєстрі прав) 13431262, шляхом укладення додаткової угоди, в редакції, викладеній у прохальній частині позову.

Позов заявлено на підставі ст. 33 Закону України Про оренду землі, і обґрунтовано порушенням відповідачем переваженого права позивача на поновлення договору оренди землі.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.12.2019 справу № 908/3468/19 передано на розгляд судді Науменку А.О.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 18.12.2019 у справі №908/3468/19 прийнято позовну заяву до розгляду за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 14.01.2020 о/об 15 год. 00 хв. У порядку підготовки справи до розгляду запропоновано відповідачу, відповідно до ст. 165 ГПК України, подати до суду в строк до 10.01.2020 (включно) відзив на позовну заяву.

14.01.2020 до Господарського суду від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, з доказами направлення його позивачу.

В судовому засіданні 14.01.2020 суд відкрив підготовче засідання. Перевірив явку представників сторін. Відводів складу суду не заявлено. Права та обов`язки представникам сторін відомі та зрозумілі.

На початку судового засідання суд оголосив про надходження від відповідача відзиву на позовну заяву з пропуском строку на його подання.

В судовому засіданні представник відповідача заявив усне клопотання про поновлення строку на подання відзиву на позовну заяву, з обґрунтуванням поважності причин пропуску строку.

Судом задоволено клопотання відповідача, відзив на позовну заяву прийнято судом до розгляду.

За наслідками судового засідання, враховуючи необхідність надання позивачу часу для надання відповіді на відзив, суд відклав підготовче засідання, повідомивши присутніх представників учасників справи про дату наступного засідання, яке призначено на 30.01.2020 о 15 год. 00 хв. в приміщенні Господарського суду Запорізької області під розписку та звукозапис.

28.01.2020 до канцелярії суду від відповідача у справі надійшло клопотання про зупинення провадження у справі № 908/3468/19 за позовом Фермерського господарства Гілея до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання поновленим договору оренди землі від 06.05.2005 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду судових рішень у подібних правовідносинах у справах: № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) та № 320/5724/17 (провадження № 14-385цс19), на підставі п. 7 ч.1 ст. 228 ГПК України.

30.01.2020 до канцелярії суду від відповідача у справі надійшло клопотання про долучення документів до матеріалів справи, а саме: реєстрів відправки поштової кореспонденції.

В судовому засіданні 30.01.2020 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу Акорд.

На початку судового засідання суд оголосив про надходження від відповідача клопотань про долучення документів до матеріалів справи та клопотання про зупинення провадження у справі № 908/3468/19.

Представник відповідача підтримав подані клопотання.

Суд задовольнив клопотання про долучення документів та зупинення провадження у справі.

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 30.01.2020 № 908/3468/19 зупинено провадження у справі № 908/3468/19 за позовом Фермерського господарства Гілея до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про визнання поновленим договору оренди землі від 06.05.2005 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду судових рішень у подібних правовідносинах у справах: № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) та № 320/5724/17 (провадження № 14-385цс19).

Ухвалою Господарського суду Запорізької області від 24.12.2020 № 908/3468/19 поновлено провадження у справі з 21.01.2021, судове засідання призначено на 21.01.2021 о 10 год. 40 хв.

В судовому засіданні 21.01.2021 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу Акорд.

Суд продовжив розгляд справи № 908/3468/19. Перевірив явку представників сторін. Запитав про наявність клопотань. Клопотання відсутні. Представник позивача позовні вимоги підтримує в повному обсязі. Представник відповідача заперечує.

Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 177 Господарського процесуального кодексу України підготовче провадження починається відкриттям провадження у справі і закінчується закриттям підготовчого засідання. Підготовче провадження має бути проведене протягом шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі. У виняткових випадках для належної підготовки справи для розгляду по суті цей строк може бути продовжений не більше ніж на тридцять днів за клопотанням однієї із сторін або з ініціативи суду.

Для належної підготовки справи для розгляду по суті, суд, з власної ініціативи продовжує строк підготовчого провадження на тридцять днів.

Згідно з ч. 2 ст. 183 ГПК України суд відкладає підготовче засідання в межах визначеного цим Кодексом строку підготовчого провадження у випадках, коли питання, визначені ч. 2 ст. 182 цього кодексу, не можуть бути розглянуті в даному підготовчому засіданні.

За наслідками судового засідання, у зв`язку з тим, що питання, визначені ч. 2 ст. 182 ГПК України, не можуть бути розглянуті в даному підготовчому засіданні, суд продовжив строк розгляду справи та відклав підготовче засідання у справі № 908/3468/19 на 09.02.2021 о 10 год. 20 хв.

В судовому засіданні 09.02.2021 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу Акорд.

Суд продовжив розгляд справи № 908/3468/19. Суд запитав у сторін про наявність клопотань та заяв. Представники сторін заявили про відсутність клопотань (заяв). Суд запитав про можливість переходу до розгляду справи по суті. Представники сторін не заперечили проти переходу до розгляду справи по суті.

Відповідно до ст. 185 Господарського процесуального кодексу України за результатами підготовчого засідання суд, зокрема, постановляє ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті.

За наслідками судового засідання, суд, на підставі ст. 185 ГПК України, постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до розгляду по суті на 25.02.2021 о 12 год. 00 хв. Представники сторін повідомлені про дату та час наступного розгляду справи під звукозапис та розписку.

В судовому засіданні 25.02.2021 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу Акорд.

Суд продовжив розгляд справи № 908/3468/19. Розпочато розгляд справи по суті. Представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі, суду надано пояснення. Представник відповідача заперечив проти задоволення позову, суду надано пояснення.

Відповідно до ч. 2 ст. 216 ГПК України, якщо спір, розгляд якого по суті розпочато, не може бути вирішено в даному судовому засіданні, судом може бути оголошено перерву в межах встановлених цим Кодексом строків розгляду справи, тривалість якої визначається відповідно до обставин, що її викликали, з наступною вказівкою про це в рішенні.

За наслідками судового засідання 25.02.2021, у зв`язку з тим, що спір не може бути вирішено в даному судовому засіданні, суд оголосив перерву в судовому засіданні до 09.03.2021 об 15 год. 00 хв. Представники учасників справи повідомлені про дату, час наступного судового засідання під розписку та під звукозапис.

02.03.2021 від відповідача надійшла заява про розгляд справи у відстуності особи, яка бере участь у справі.

В судовому засіданні 09.03.2021 здійснювалось фіксування судового процесу за допомогою комплексу Акорд.

Суд продовжив розгляд справи № 908/3468/19. Суд оголосив про надходження від відповідача вказаної заяви.

Представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі з підстав, викладених у позовній заяві. Суду надано наступні пояснення: 06.05.2005 Пологівською районною державною адміністрацією Запорізької області (Орендодавець) та фермерським господарством «Гілея» (Орендар) було укладено договір оренди землі. Згідно п. 7 зазначеного Договору, термін його дії був визначений до 01.11.2014. В подальшому між сторонами Договору було укладено додаткову угоду від 26.12.2014, та 22.02.2016 в державному реєстрі прав було зареєстровано поновлене право оренди (номер запису про право в державному реєстрі прав 13431262). Договір укладено строком на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір подовжити його дію. За місяць до закінчення строку дії договору (01.10.2019) позивач звернувся до відповідача з пропозицією продовжити строк дії договору. Проте, відповідач відмовив у продовженні дії договору оренди землі у зв`язку із чим позивач звернувся до суду з вимогою визнати договір оренди землі поновленим у запропонованій позивачем редакції.

Представник відповідача у судове засідання не з`явився. В матеріалах справи міститься відзив на позовну заяву, відповідно до якого Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у строк протягом одного місяця після закінчення строку дії договору надіслало позивачу лист- повідомлення від 27.11.2019 за вих. №27-8-0.63-6308/2-19 про заперечення щодо поновлення спірного договору оренди земельної ділянки. Також, відповідач у місячний строк розглянув листи-повідомлення позивача про поновлення договору оренди землі та направив у передбачений ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» строк позивачу листи про заперечення в поновленні договору оренди землі, отже сторонами не була досягнута домовленість щодо істотних умов договору та переважне право орендаря на укладання договору оренди землі припинилося. З урахуванням викладеного, орендодавець відмовив орендарю як у переважному праві на укладання договору оренди землі на новий строк згідно порядку, передбаченому ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», так і в поновленні договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

09.03.2021 прийнято рішення, оголошено його вступну та резолютивну частину.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представника позивача, суд

УСТАНОВИВ:

06.05.2005 Пологівською районною державною адміністрацією Запорізької області (Орендодавець) та Фермерським господарством «Гілея» (Орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до якого Орендарю передано в строкове платне користування земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 2,86 га кадастровий номер: :03:010:0001, яка знаходиться на території Вербівської сільської ради Пологівського району Запорізької області (далі - договір).

Вказаний договір був зареєстрований у Пологівському РВ ЗРФ ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.02.2006 за № 01.

Згідно п. 7 зазначеного Договору, термін його дії був визначений до 01.11.2014.

В розділі «Орендна плата» (п. 8) зазначено, що орендна плата вноситься орендарем у розмірі 1 %(один) від нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Відповідно до п. 32 договору орендар зобов`язаний своєчасно сплачувати орендну плату у відповідності до п.п. 8, 9, 11 цього договору.

Відповідно до п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Відповідно до п. 43 договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

В подальшому, наказом Головного управління Держземагентства у Запорізькій області від 26.12.2014 № 8-924/15-14-СГ, вищезазначений договір було поновлено на 5 (п`ять років) із встановленням орендної плати в розмірі 6% (шість відсотків) від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.

На виконання вищезазначеного наказу, між сторонами Договору було укладено додаткову угоду від 26.12.2014, та 22.02.2016 в державному реєстрі прав було зареєстровано поновлене право оренди (номер запису про право в державному реєстрі прав 13431262). Договір укладено строком на 5 років з урахуванням ротації культур. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір подовжити його дію.

Річна орендна плата становить 6 % (шість) від нормативно грошової оцінки земельної ділянки вноситься орендарем у грошовій формі.

Пункт 32 договору «Обов`язки орендаря» доповнено пунктом:

Замовити проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки за свій рахунок протягом одного року з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі із поданням у встановленому законом порядку впродовж цього ж строку технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки на розгляд та затвердження відповідному органу місцевого самоврядування та укласти з відповідним органом додаткову угоду про внесення змі до договору в частині нормативної грошової оцінки.

01.10.2019 ФГ «Гілея» вперше звернулись до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області, як розпорядника земель сільськогосподарського призначення, з листом-повідомленням від 01.10.2019 (вхідний № 27-5189/0/1-19 від 08.10.2019) про поновлення договору оренди землі.

Листом - повідомленням від 16.10.2019 за вих. № 27-8-0.6-5589/2-19 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області надало відповідь на лист від 01.10.2019 ФГ «Гілея», в якому запропонувало при поновлені договору оренди землі визначити істотні умови, а саме: розмір орендної плати 12 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки, строк дії договору 7 років, надати докази належного виконання умов договору.

Також, з метою встановлення факту належного виконання умов договору орендарю необхідно надати відомості щодо належного виконання умов, визначеними законом та договором, у тому числі стосовно орендної плати та проведення нормативного грошової оцінки земельної ділянки.

22.10.2019 на адресу Головного управління надійшов лист-повідомлення від ФГ «Гілея» про згоду на запропоновані умови щодо орендної плати та строку договору.

Листом - повідомленням від 01.11.2019 за вих. № 27-8-0.6-5921/2-19 Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області надало відповідь на листи від 01.10.2019 та 22.10.2019 ФГ «Гілея» де було зазначено, що орендарем не надано усіх документів на підтвердження належного виконання умов договору відповідно до закону.

Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» у строк протягом одного місяця після закінчення строку дії договору надіслало позивачу лист- повідомлення від 27.11.2019 за вих. №27-8-0.63-6308/2-19 про заперечення щодо поновлення спірного договору оренди земельної ділянки.

У зв`язку із відмовою відповідача в продовженні строку дії договору оренди позивач звернувся до суду з вимогою:

1. Визнати поновленим договір оренди землі від 06.05.2005, площею 2,86 га, зареєстрованого в державному реєстрі прав 22.02.2016 номер запису про право (в державному реєстрі прав) 13431262, шляхом укладення додаткової угоди в наступній редакції:

ДОДАТКОВА УГОДА

про поновлення терміну дії Договору оренди землі від 06.05.2005

м. Запоріжжя « »_ 2019 р.

Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, адреса: 69095, м. Запоріжжя, вулиця Українська, 50, , в особі, який (а) діє на підставі , іменований в подальшому Орендодавець, з одного боку, та

Фермерське господарство «Гілея», адреса: 70633, Запорізька обл., Пологівський район, село Вербове, вул. Леніна, буд. 240, , в особі голови Лисенко Володимира Івановича, який діє на підставі Статуту, іменований в подальшому Орендар, з другого боку, уклали дану Додаткову угоду про наступне:

1. Поновити термін дії Договору оренди землі від 06.05.2005 площею 2,86 га. -зареєстрованого в державному реєстрі прав 22.02.2016 номер запису про право (в державному реєстрі прав) 13431262.

2. Встановити у Договорі оренди землі від 06.05.2005:

- розмір орендної плати - 12% (дванадцять відсотків) від нормативної грошової оцінки земельної ділянки;

- термін дії оренди - 7 (сім) років.

3. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди землі від 06.05.2005 площею 2,86 га, зареєстрованого в державному реєстрі прав 22.02.2016 номер запису про право (в державному реєстрі прав) 13431262.

Орендодавець: Орендар:

Головне управління Держгеокадстру Фермерське господарство "Гілея"

у Запорізькій області 70633, Запорізька область,

69095, м. Запоріжжя, Пологівський район, с. Вербове

вул. Українська, 50 вул. Леніна, 240

/ Лисенко В.Г.

Проаналізувавши фактичні обставини справи, оцінивши представлені докази, суд вважає, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з такого:

Відповідно до ст. 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

За частиною 2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Статтею 626 Цивільного кодексу України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (стаття 638 Цивільного кодексу України).

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною 3 ст. 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124).

Проте, саме Законом України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку з передачею її в користування та володіння, у тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) має назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), викладено наступні висновок, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Згідно з висновком Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеним у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» урегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування земельною ділянкою орендарем після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як мовчазну згоду орендодавця на пролонгацію договору).

Суд указав, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 цього Закону, не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією нормою саме й полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема, у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у мовчазній згоді.

Суд зазначив, що в контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Щодо прав та обов`язків орендодавця акцентовано, що він має право заперечити стосовно такого поновлення згідно із частиною шостою статті 33 цього Закону і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини шостої зазначеної статті.

Суд господарської юрисдикції зробив висновок, що в подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися з вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець зі свого боку в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися з вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише в разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено в частині восьмій статті 33 Закону України «Про оренду землі». При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

При розгляді справи № 920/739/17 судами було встановлено, що орендар земельної ділянки виконав свій обов`язок щодо завчасного повідомлення орендодавця до закінчення строку дії договору про намір його поновити та надіслав проект відповідної додаткової угоди. І саме з належним виконанням орендарем обов`язків за договором та вимог частин першої третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі" й недотриманням орендодавцем вимог частини п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" суд касаційної інстанції пов`язував виникнення в орендаря права на поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Разом з тим, Велика Палата Верховного Суду в постанові від 22 вересня 2020 у справі № 313/350/16-ц (провадження № 14-97цс20) дійшла висновку про необхідність відступити від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного в постанові від 10 вересня 2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі".

01.01.2019 позивач звернувся до відповідача з листом повідомленням про свій намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, додавши проекти додаткової угоди, якою було передбачено наступні умови: 1. Поновити термін дії договору оренди землі від 06.05.2005 площею 2,86 га, зареєстрованого в державному реєстрі прав 22.02.2016, номер запису про право (в державному реєстрі прав) 13431262. 2. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди землі від 06.05.2005 площею 2,86 га зареєстрованого в державному реєстрі прав 22.02.2016 номер запису про право (в державному реєстрі прав) 13431262.

У листі № 27-8-0.6-5589/2-19 від 16.10.2019 відповідач зазначив наступне:

«В ході розгляду листа було встановлено, що між Пологівською райдержадміністрацією та ФГ «Гілея» укладено договір оренди землі від 06.05.2005, зареєстрований 09.02.2006 за № 01.

Наказом Головного управління Держземагенства у Запорізькій області від 26.12.2014 № 8-924/15-14-СГ було поновлено вищевказаний договір оренди землі (земельна ділянка площею 2,86 га, кадастровий номер :03:010:0001), на підставі якого 26.12.2014 між Головним управлінням Дерземагенства у Запорізькій області та ФГ «Гілея» укладено додаткову угоду про поновлення договору на 5 років та внесення змін до нього.

Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» (далі - Закон), по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Для переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити, серед іншого, факт належного виконання орендарем своїх обов`язків за умовами договору.

Обов`язки землекористувачів визначені ст. 96 Земельного кодексу України, ст. 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору.

На підставі викладеного, пропонуємо надати відомості щодо належного виконання орендарем своїх обов`язків за умовами, визначеними законом та договором, у тому числі стосовно оплати орендної плати та стосовно проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та протягом року подання на затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки до відповідного органу місцевого самоврядування та укладання з відповідним органом додаткової угоди про внесення змін до договору в частині нормативної грошової оцінки.

Крім того, пропонуємо надати агрохімічний паспорт земельної ділянки.

Стосовно орендної плати та строку дії договору роз`яснюємо, що згідно статті 288 Податкового кодексу України, річна ума орендної плати не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території;

288.5.2. не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Крім того, листом Держгеокадастру від 05.07.2017 № 22-28-0.13-10489/2-1 територіальним органам Держгеокадастру рекомендовано про поновленні (переукладанні) договорів оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, встановлювати максимальну відсоткову ставку орендної плати, визначену Податковим кодексом України.

Відповідно до ч. 11 ст. 93 Земельного кодексу України строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не може бути меншим як 7 років.

Тому, пропонуємо при поновленні договору оренди землі визначити істотні умови договору: розмір орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з терміном дії оренди 7 років.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору чи не доведення належного виконання обов`язків за умовами договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Про прийняття пропозиції та у разі підтвердження належного виконання умов договору, пропонуємо повідомити Головне управління до 25.10.2019».

Листом-повідомленням від 22.10.2019 позивач погодився на умови, запропоновані відповідачем. Проте, до вказаного листа-повідомлення позивачем не було доданого нового проєкту додаткової угоди з новими істотними умовами договору та доказів належного виконання умов договору оренди землі, у тому числі стосовно оплати орендної плати та стосовно проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки протягом року та подання на затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки до відповідного органу місцевого самоврядування та укладання з відповідним органом додаткової угоди про внесення змін до договору в частині нормативної грошової оцінки (п. 32 договору оренди землі в редакції додаткової угоди від 26.12.2014).

Листом-повідомленням № 27-8-0.6-5921/2-19 від 01.11.2019 відповідач заперечив проти продовження строку дії договору на підставі ч. 1 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема, зазначив, що «З метою встановлення факту належного виконання умов договору, Головним управлінням на адресу орендаря було направлено лист від 16.10.2019 № 28-8-0.6-5589/2-19, яким пропонувалось, серед іншого, надати відомості щодо належного виконання орендарем своїх обов`язків за умовами, визначеними законом та договором, у тому числі стосовно оплати орендної плати та стосовно проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки та протягом року подання на затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки до відповідного органу місцевого самоврядування та укладення з відповідним органом додаткової угоди про внесення змін до договору в частині нормативної грошової оцінки. Крім того, пропонувалось надати агрохімічний паспорт земельної ділянки.

Проте, листом від 22.10.2019 господарство надало згоду лише на запропоновані умови щодо зміни розміру ставки орендної плати та строку орендної плати. Підтвердження належного виконання умов договору, зазначених вище, вами надано не було. Також не було надано агрохімічний паспорт земельної ділянки.

Разом з тим, згідно даних АС ДОК ПРОФ Степ 3.0.2.109, в період 2015-2019, до Головного управління не надходили заяви (клопотання) від орендаря стосовно внесення змін до договору оренди землі в частині нормативної грошової оцінки землі.

У зв`язку із зазначеним, через не виконання обов`язків за умовами договору оренди землі, переважне право на поновлення договору оренди землі від 06.05.2005, зареєстрованого 09.02.2006 за № 01 (зі змінами) втрачається.

Саме з цих причин Головне управління заперечує проти поновлення договору оренди землі від 06.05.2005, зареєстрований 09.02.2006 за № 01 (зі змінами), земельна ділянка площею 2,86 га кадастровий номер :03:010:0001. Договір буде вважатися припиненим 02.11.2019…

… Тому, вам необхідно виконати умови договору та Закону України «Про оренду землі» щодо повернення земельної ділянки».

Листом-повідомленням № 27-8-0.63-6308/2-19 від 27.11.2019 відповідач заперечив проти поновлення договору оренди землі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Звертаючись із позовом до суду, позивач просив поновити договір оренди землі на нових умовах, за якими сторонами не було досягнуто згоди, оскільки протягом місяця після звернення позивача із листом-повідомленням про свій намір поновити договір оренди землі відповідач відмовив у поновленні.

Для застосування положень частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури і строків.

Відповідно до ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі, у тому числі щодо строку дії договору, здійснюється за взаємною згодою сторін. При цьому, за правилами статті 654 ЦК України, зміни до договору вчиняються в такій самій формі, що і основний договір, що змінюється.

Відповідно до п. 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін.

Таким чином, сторони можуть змінити строк дії договору, інші умови договору, в додатковій угоді, яка підписується сторонами та підлягає державній реєстрації.

Як зазначено вище, сторонами не було погоджено тексту додаткової угоди з новими умовами, відповідач остаточної згоди на її укладення не надав.

Відповідно до п. 43 договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Строк дії договору встановлено пунктом 7: «Договір укладено до 01.11.2014 року».

Додатковою угодою пункт 7 договору викладено в новій редакції: «Договір укладено строком на 5 років з урахуванням ротації культур. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір подовжити його дію».

Таким чином, сторонами було погоджено новий строк договору 5 років.

Договір оренди землі вважається укладеним та розпочинає свою дію з моменту державної реєстрації такого договору, а не з моменту нотаріального посвідчення чи підписання сторонами (постанова Великої палати Верховного Суду у справі № 322/1178/17 від 15.01.2020).

Як вбачається із матеріалів справи, до договору було укладено додаткову угоду від 26.12.2014, та 22.02.2016 в державному реєстрі прав було зареєстровано поновлене право оренди (номер запису про право в державному реєстрі прав 13431262).

Зміна умов договору означає, що зобов`язання сторін діють відповідно до змінених умов.

Згідно із ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього закону, виникають з моменту такої реєстрації.

Стаття 17 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, підписані та укладені договір оренди землі та/або додаткова угода до нього набирають чинності, а орендар набуває право оренди та використання земельної ділянки, саме з моменту реєстрації такого права.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у справі № 394/33/18 від 10.12.2020.

Шляхом внесення змін до договору сторони погодили, що строк дії договору 5 років з моменту державної реєстрації.

Таким чином, кінцевий строк дії договору оренди - 22.02.2021.

Згідно з пунктом 37 договору дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено. Аналогічна норма вказана у статті 31 Закону України "Про оренду землі".

Суд приходить до висновку, що у спірних правовідносинах відсутні підстави для укладання спірного договору оренди землі на новий строк згідно порядку, передбаченому ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки сторонами не була досягнута згода щодо істотних умов договору і орендодавець відмовив орендарю в укладенні додаткової угоди в порядку ч.ч. 1 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (лист-повідомлення Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 01.11.2019 №27-8-0.6-5921/2-19),

При цьому, суд зауважує, що положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" не містять будь-якого переліку конкретних підстав, з яких орендодавець має право скласти та направити орендарю заперечення щодо поновлення договору оренди землі.

Також відсутні підстави для поновлення спірного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки на момент прийняття даного рішення ще не сплинув місячний строк з дня закінчення строку дії договору, з урахуванням моменту державної реєстрації права оренди - 22.02.2016 за додатковою угодою від 26.12.2014.

Отже, в задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позову відмовити.

2. Витрати зі сплати судового збору покласти на позивача.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Відповідно до п. 17.5 Розділу ХI Перехідних положень ГПК України апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу. У разі порушення порядку подання апеляційної чи касаційної скарги відповідний суд повертає таку скаргу без розгляду.

Апеляційна скарга може бути подана до Центрального апеляційного господарського суду через Господарський суд Запорізької області протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено та підписано 19.03.2021.

Суддя А.О. Науменко