ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"01" березня 2021 р.м. ХарківСправа № 922/3440/20

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Калініченко Н.В.

секретар судового засідання Казмерчук М.Т.

за участю представників учасників справи:

позивача - Хрустовська О.П., адвокат, ордер серія АХ № 1030468 від 17 листопада 2020 року, Малишева Г.М., самопредставництво, керівник;

відповідача - Єфіменко М.Ю., адвокат, ордер серія ХВ № 269 000044 від 05 січня 2021 року, Коротченко В.І, самопредставництво, Коротченко Т.М., самопредставництво, керівник,

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7", місто Харків,

до Приватного підприємства "Інвіт", місто Харків,

про усунення перешкод у користуванні нежитловими приміщеннями,-

здійснюється фіксування судового процесу технічними засобами - програмно апаратним комплексом "Діловодство суду", серійний номер диска CD-R 922/3440/20.

ВСТАНОВИВ:

Позивач, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7", звернувся до господарського суду Харківської області з позовною заявою до відповідача, Приватного підприємства "Інвіт", про витребування ключів від нежитлового приміщення з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144 та про зобов`язання усунути перешкоди у користуванні нежитловими приміщеннями з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144 шляхом надання фактичного доступу до вказаного приміщення.

28 жовтня 2020 року, ухвалою господарського суду Харківської області, позовну заяву залишено без руху із наданням позивачу строку для усунення недоліків до 06 листопада 2020 року. 06 листопада 2020 року, на виконання вимог ухвали суду, позивач усунув недоліки, які послугували підставою для залишення позовної заяви без руху, шляхом надання до суду заяви про усунення недоліків (вх. № 25945). 09 листопада 2020 року, ухвалою господарського суду Харківської області, прийнято позовну заяву Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7" до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу ухвалено розглядати за правилами загального позовного провадження. Почато у справі № 922/3440/20 підготовче провадження і призначено підготовче засідання. Під час підготовчого провадження, через реалізацію прав за статтями 42, 161, 165, 166, 167 Господарського процесуального кодексу України сторонами сформовано та представлено суду наступні заяви по суті справи: - відзив, прийнятий до розгляду ухвалою суду від 07 грудня 2020 року; - відповідь на відзив, прийнята до розгляду протокольною ухвалою від 21 грудня 2021 року; - заперечення, прийняті до розгляду протокольною ухвалою суду від 11 січня 2021 року. Ухвалою суду від 21 грудня 2020 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, до 07 лютого 2021 року. Протокольною ухвалою суду від 25 січня 2021 року закрито підготовче провадження, справу для розгляду по суті призначено на 08 лютого 2021 року. 08 лютого 2021 року суд розпочав розгляд справи по суті. В засіданні суду 08 лютого 2021 року оголошено перерву у судовому засіданні по розгляду справи по суті до 01 березня 2021 року.

Присутні в судовому засіданні 01 березня 2021 року представник позивача та позивач повністю підтримали позовні вимоги, які просять суд задовольнити з підстав, викладених в заявах по суті справи. Натомість, представник відповідача та відповідачі позов не визнають, просять суд відмовити у задоволенні позовних вимог. 01 березня 2021 року у судовому засіданні, відповідно до статті 240 ГПК України, судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши вступне слово представників учасників справи, з`ясувавши обставини справи та дослідивши подані суду докази, перевіривши відповідність доводів сторін фактичним обставинам справи, судом встановлено наступне.

30 грудня 2017 року між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7" (далі - орендодавець, позивач у справі) та Приватним підприємством "Інвіт" (далі орендар, відповідач у справі) укладено договір оренди приміщення № 01/01-18 (за тестом договір) за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове використання приміщення з відокремленим виходом та прибункову територію, яка розташована за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144, площею 66,4 кв. м. Приміщення орендується для організації підприємства громадського харчування або підприємства торгівлі продовольчими або непродовольчими товарами (пункт. 1.1., 2.1. договору). Як-то вказано у розділі 3 договору, орендар орендує у орендодавця приміщення строком з 01 січня 2018 року по 30 грудня 2018 року, якщо жодна із сторін до закінчення даного договору не заявить намір його розірвати за 30 днів до закінчення дії договору оренди, то даний договір буде дійсним з 01 січня 2019 року по 30 грудня 2019 року. При цьому, за умовами пункту 3.4. договору орендар може скоротити строк оренди приміщення, попередивши орендаря за 30 (тридцять) днів. Ціна орендної плати за приміщення визначається окремо на кожний наступний календарний рік, відповідно додатку № 2 до договору та не залежить від проведеного орендарем ремонту та проведених (електрика, каналізація, вода) комунікацій. Протокол погодження ціни (додаток № 2) по орендній платі складається за 30 днів до початку календарного року по оренді приміщення. Орендна плата може бути змінена квартально та узгоджуватись сторонами за 45 днів до початку кожного кварталу (пункт 4.1., 4.2., 4.8 договору). Згідно пункту 11.1. договору, даний договір вступає в силу з 01 січня 2018 року та діє по 30 грудня 2018 року та припинає свою дію в разі не узгодження ціни оренди та письмового повідомлення про це.

Додатком № 2 до договору сторонами погоджено ціну за оренду приміщення, яка складає 4 000,00 грн. за один місяць та охоплений період з 01 січня 2018 року по 30 грудня 2018 року всього 48 000 грн. за рік.

30 грудня 2017 року між сторонами складений та підписаний акт прийому-передачі у відповідності до якого орендар прийняв від орендодавця приміщення з відокремленим виходом площею 66,4 кв. м. та прибункову територію, що розташовані за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144.

Враховуючи відсутність заперечення від жодної із сторін господарського договору, договір оренди № 01/01-18 від 30 грудня 2017 року було автоматично пролонговано до 30 грудня 2019 року.

08 лютого 2019 року на засіданні правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7" прийнято рішення, яке оформлене протоколом № 4/1-2019, про підвищення відповідачу з 01 квітня 2019 року, згідно пункту 4.8. договору, суми орендної плати до 4 522,60 грн. в місяць, а також зобов`язано останнього погасити затрати по земельному податку за 2018 рік в сумі 1 521,66 грн. та 2 282,49 грн. за 2019 рік.

Листом за вих. № 12 від 10 лютого 2019 року відповідач був повідомлений про підвищення з 01 квітня 2019 року розміру орендної плати до 4 522,60 грн. та про необхідність погашення ним суми затрат, понесених позивачем по земельному податку за 2018 рік в сумі 1 521,66 грн. та за 2019 рік в сумі 2 282,49 грн.

У відповідь, 17 лютого 2019 року відповідач вказав на те, що рішення про підвищення розміру орендної плати було прийнято позивачем в односторонньому порядку без повідомлення орендаря.

11 березня 2019 року проведено засідання Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7", на якому був присутній директор Приватного підприємства "Інвіт". Під час проведення даного засідання вирішено надати орендарю відстрочку до 25 березня 2019 року з метою обмірковування питання про підвищення розміру орендної плати та погашенню затрат по земельному податку.

26 березня 2019 року листом відповідач вказав на те, що до кінця року буде сплачувати орендну плату у відповідності до умов договору № 01/01-18 від 30 грудня 2017 року.

01 квітня 2019 року, під час засідання правління Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7", оформленого протоколом № 2 від 01 квітня 2019 року, вирішено, якщо відповідач (орендар) не здійснить виплату орендної плати за квітень 2019 року у новому розмірі, то у травні місяці, на підставі пункту 11.2. договору, скерувати йому лист про припинення договору та на протязі 30 календарних днів, з дня отримання такого листа, Приватне підприємство "Інвіт" зобов`язано звільнити орендоване приміщення та передати його орендодавцю за актом приймання-передачі до п. 7.1 договору.

03 травня 2019 року відповідачеві скеровано лист за № 7 у якому позивач, посилаючись на п. 11.2 договору, вказав про необхідність звільнення впродовж 30-ти днів від дня одержання даного листа приміщення з переданням за актом приймання-передачі.

13 травня 2019 року відповідачем на адресу позивача сформовано лист, яким відповідач повідомив про припинення роботи підприємства-відповідача та оплат за оренду приміщення з 01 червня 2019 року, плати за землю.

11 вересня 2019 року листом № 18 відповідачу надіслані акти виконаних робіт за червень-серпень 2019 року та запропоновано здійснити активні дії, покликані на передачу орендодавцю орендованого приміщення за актом приймання-передачі.

У відповідь, відповідач листом вказав на те, що сплату орендних платежів підприємство здійснювати не буде, оскільки договір є розірваним з 01 квітня 2019 року.

29 листопада 2019 року позивач звернувся до відповідача листом № 20 до якого додав акти виконаних робіт за вересня по листопад 2019 року та акт прийому-передачі (повернення) нежитлового приміщення за договором мотивуючи припиненням орендних відносин по закінченню терміну дії договору та з пропозицією з`явитись до приміщення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7" для передачі (повернення) приміщення орендодавцю.

Відповідач, вказав на те, що сплачувати орендні платежі з вересня по листопада 2019 року не буде, оскільки позивач в односторонньому порядку з 01 квітня 2019 року розірвав договір, крім того, відповідач послався на обсяг своїх прав за п. 6.4 договору.

Через не передання відповідачем позивачу, Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7", нежитлових приміщеннями з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144, останній звернувся до господарського суду з даним позовом.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд зазначає наступне.

Згідно з положеннями статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Так, Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку. Статтею 2 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що цей Закон регулює відносини суб`єктів права власності щодо користування та розпорядження спільним майном співвласників у об`єднанні. Згідно зі статтею 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання. Об`єднання є юридичною особою, що створюється відповідно до закону. Відповідно до частини 1 статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", об`єднання може бути створено лише власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (багатоквартирних будинках).

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7" створено власниками квартир та нежитлових приміщень будинку по вулиці Полтавський шлях, будинок 144 у місті Харкові.

Згідно зі статтею 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема, визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об`єднання; укладати договори; встановлювати сервітути, здавати в оренду допоміжні приміщення та інше спільне майно багатоквартирного будинку.

За змістом частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Предметом договору оренди № 01/01-18 від 30 грудня 2017 року, який укладений між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7" та Приватним підприємством "Інвіт", слугує нежитлові приміщення з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144.

В судових засіданням та в заявах по суті справи відповідач наполягав на тому, що у позивача відсутні документи на право власності на нежитлові приміщення, які слугують предметом договору оренди № 01/01-18 від 30 грудня 2017 року. Вирішуючи питання щодо приналежності нежитлових приміщень з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144, суд зазначає наступне.

Відповідно до норм статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина 3 статті 4 Житлового кодексу Української РСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Отже, нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (постанова Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 552/7636/14-ц).

При вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу спірних приміщень, а саме встановлення того, чи відносяться вказані приміщення до допоміжних чи є нежитловими приміщеннями в структурі житлового будинку.

Згідно статті 4 Житлового кодексу Української РСР у багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.

Відповідно до у статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.

На час виникнення спору віднесення приміщень до допоміжних регулювалося також Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", згідно зі статтею 1 якого допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення); нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.

Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.

На відміну від допоміжного приміщення будинку, тобто приміщення, призначеного для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), нежитлове приміщення (група нежитлових приміщень) будинку - сукупність нежитлових приміщень, які мають сполучення між собою та окремий вихід на сходову клітку, коридор або земельну ділянку чи прилеглу територію і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

У житлових будинках можуть бути як допоміжні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо).

Відтак, визначальним для правильного вирішення даного спору є визначення правового статусу нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку та встановлення того, чи відноситься спірне приміщення до допоміжних чи є нежилим приміщенням в структурі житлового будинку.

Судом враховується, що допоміжні приміщення можуть бути обладнані для здійснення певного виду діяльності і не призначені для експлуатації будинку або побутового обслуговування мешканців (наприклад, при здійсненні торговельної діяльності, цивільної оборони тощо).

Тобто, в різних випадках одне і те ж приміщення може відноситись до житлового фонду і мати статус допоміжного або бути самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, у зв`язку з чим в результаті приватизації квартир їх мешканцями право власності останніх на такі приміщення не виникає.

Нежитлове приміщення, належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Натомість допоміжні приміщення мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.

Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Аналогічна правова позиція щодо необхідності розмежування нежилих та допоміжних приміщень відображена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц.

Водночас з метою встановлення виду приміщення (допоміжне чи нежиле), необхідним є встановлення технічних характеристик такого приміщення та його значення для експлуатації всього будинку, у тому числі встановлення того, чи можлива без доступу до спірного приміщення експлуатація будинку, для чого слід дослідити, зокрема, попереднє використання таких приміщень як нежилих чи допоміжних.

З огляду на наведене, суд визначає статус нежитлових приміщень з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144, як допоміжних, оскільки у даній справі відсутні докази того, що спірні приміщення будувалися не як допоміжні приміщення, а як інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення.

Як визначено нормами статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку. Співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників (стаття 6 згаданого Закону).

Згідно з рішенням Конституційного Суду України про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) від 02 березня 2004 року N 4-рп/2004, допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Як видно з правової позиції, відображеної у рішенні Конституційного Суду України щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 09 листопада 2011 року № 14-рп/2011, власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою.

Тобто, положення частини 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" та рішення Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року № 14-рп/2011 прямо вказують, що право власності на допоміжні приміщення виникає одночасно з правом власності на квартиру, незалежно від підстав набуття та не потребує будь-яких дій для його підтвердження.

Отже, в світлі зазначеного, беручи до уваги встановлені у даній справі факти, суд вважає помилковою позицію відповідача, яка ґрунтується на тому, що позивач не мав права передавати в оренду нежитлових приміщень з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144, оскільки дані приміщення не легалізовані за Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7".

Натомість суд констатує, що спірне нежитлове приміщення має статус допоміжного приміщення, призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку та належить власникам квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144 на праві спільної сумісної власності. Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7", як юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144, з метою спільного утримання багатоквартирного будинку та його використання, що зумовлює виникнення у нього (об`єднання) права на укладення договору оренди допоміжних приміщень, виступаючи в якості орендодавця.

Таким чином, навіть у разі коли приміщення фізично є частиною будівлі багатоквартирного будинку, таке приміщення може бути окремим самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Відповідно до статті 21 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", кошти об`єднання складаються, зокрема, з коштів, отриманих об`єднанням у результаті здавання в оренду допоміжних приміщень та іншого спільного майна багатоквартирного будинку.

Одна з особливостей найму житла полягає, зокрема, у тому, що наймач має право тимчасового володіння (detentio) ним. Право володіння (possessio) житлом залишається в його власника, який не втрачає це право навіть тоді, коли інша особа використовує таке майно протиправно.

Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні (стаття 321 Цивільного кодексу України).

За змістом статті 391 Цивільного кодексу України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Тлумачення статті 391 Цивільного кодексу України свідчить, що негаторний позов застосовується для захисту права власності від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння коли право власності може бути порушено без безпосереднього вилучення майна у власника. У постанові Верховного Суду України від 27 травня 2015 року у справі № 6-92цс15 зроблено висновок, що положення статті 391 ЦК України підлягають застосуванню лише в тих випадках, коли між сторонами не існує договірних відносин і майно перебуває у користуванні відповідача не на підставі укладеного з позивачем договору.

Отже, для задоволення вимог власника необхідно встановити факт об`єктивно існуючих перешкод у здійсненні власником своїх правомочностей; право власності як абсолютне право має захищатися лише при доведенні самого факту порушення. Другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, адже в разі наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими засобами (такі ж висновки викладені в постанові Верховного Суду від 21 серпня 2018 року у справі № 910/19865/17).

Право власності може бути порушено без безпосереднього вилучення майна у власника. Власник у цьому випадку має право вимагати захисту свого права і від особи, яка перешкоджає йому користуватися та розпоряджатися своїм майном.

Отже позивачем за негаторним позовом може бути власник або титульний володілець, у якого перебуває річ, щодо якої відповідач ускладнює здійснення повноважень стосовно користування або розпорядження, а відповідачем - лише та особа, яка перешкоджає позивачеві у здійсненні його законного права користування чи розпорядження річчю.

Підставою для подання негаторного позову є вчинення особою перешкод власникові у реалізації ним повноважень розпорядження або (та) користування належним йому майном. Відповідні дії особи повинні мати характер триваючого правопорушення, наявного у момент подання позову.

Відповідно до норм статті 317 Цивільного кодексу України власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном. В даному випадку необхідно розуміти, що правомочність користування - це заснована на законі можливість вилучення корисних властивостей речі для задоволення потреб власника чи інших осіб. Право користування може належати не тільки власникам, але й іншим особам на підставі, зокрема, цивільно-правових договорів. Крізь призму обставин цього спору суд ураховує, що користування приміщенням передбачає можливість отримання певних корисних властивостей такого майна, а саме: можливість перебувати у приміщенні, доступ до приміщення, можливість користувача розміщувати у приміщенні своє майно, спроможність здійснювати у приміщенні певний вид діяльності тощо.

Як-то визначено вище, 30 грудня 2017 року між Об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7" та Приватним підприємством "Інвіт" укладено договір оренди приміщення № 01/01-18 за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в тимчасове використання приміщення з відокремленим виходом та прибудинкову територію, яка розташована за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144, площею 66,4 кв. м. (пункт. 1.1. договору). Згідно пункту 11.1. договору, даний договір вступає в силу з 01 січня 2018 року та діє по 30 грудня 2018 року та припинає дію в разі не узгодження ціни оренди та письмово повідомлення про це.

З матеріалів справи слідує, що за актом приймання-передачі від 30 грудня 2017 року позивач передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нежитлові приміщення з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144.

Враховуючи відсутність заперечення від жодної сторони господарського договору, договір оренди № 01/01-18 від 30 грудня 2017 року було автоматично пролонговано до 30 грудня 2019 року (п. 3.3 договору).

На протязі 2019 року між сторонами велось активне листування, в тому числі з приводу підвищення розміру орендної плати.

Так, листом за вих. № 12 від 10 лютого 2019 року відповідач був повідомлений про підвищення з 01 квітня 2019 року розміру орендної плати до 4 522,60 грн. та про необхідність погашення ним суми затрат, понесених позивачем по земельному податку за 2018 рік в сумі 1 521,66 грн. та за 2019 рік в сумі 2 282,49 грн. 26 березня 2019 року відповідач вказав на те, що до кінця року буде сплачувати орендну плату у відповідності до умов договору № 01/01-18 від 30 грудня 20107 року. 29 листопада 2019 року (тобто за місяць до закінчення дії договору) позивач звернувся до відповідача з листом № 20, у якому повідомив про закінчення дії договору 30 грудня 2019 року та запропонував відповідачу з`явитись до приміщення Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7" для передачі (повернення) приміщення орендодавцю.

Норма статті 764 Цивільного кодексу України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця. Відсутність такого заперечення може мати прояв у "мовчазній згоді" і у такому випадку орендар у силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Для припинення договору оренди достатнім є вираження стороною в обумовлений законом строк своєї волі у формі заяви про небажання продовжувати орендні відносини. При цьому, законодавчо на орендодавця покладається лише обов`язок зробити заяву про відсутність у нього намірів продовжувати орендні правовідносини і не встановлено, у який спосіб він повинен пред`явити (зробити, повідомити) таку заяву.

В даному випадку, за місяць до закінчення дії договору (29 листопада 2019 року) орендодавець здійснив юридично значиму дію, яка засвідчила про його бажання припинити з відповідачем договірні відносин по оренді приміщень через відсутність між сторонами узгодженого розміру орендної плати.

Чинне законодавство не містить спеціальних вказівок щодо того, коли орендар вважається повідомленим, чи способів такого повідомлення; у договорі сторони також не передбачили будь-які домовленості щодо того, коли вважається здійсненим повідомлення сторони про припинення договору.

Враховуючи, що позивач висловив свої заперечення проти продовження дії договору оренди, договір оренди припинив свою дію 30 грудня 2019 року, що зумовлює виникнення у відповідача обов`язку повернути нежитлові приміщення з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144 позивачу.

За приписами статті 785 Цивільного кодексу України, у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Під припиненням договірного зобов`язання розуміється абсолютне зникнення правового зв`язку між сторонами договірного зобов`язання на підставах, встановлених у законі або в договорі, та припинення їхніх прав та обов`язків. Використання у статті часового навантаження негайно означає повернення речі наймодавцеві одразу після припинення договору, але з урахуванням часу, необхідного для вчинення наймачем певних дій.

Згідно з частини 2 статті 795 Цивільного кодексу України, повернення наймачем предмета договору оформлюється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Тобто, у разі припинення договору найму наймач (орендар) зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ. Такий обов`язок виникає в наймача з факту припинення договору найму, незалежно від підстави такого припинення.

Матеріали справи не містять доказів повернення відповідачем на користь позивача орендованого майна, підписання сторонами відповідного акту приймання-передавання, що свідчило б про повернення такого майна позивачу. Доказів на спростування факту неповернення орендованого майна відповідачем суду не надано.

Після припинення дії договору, відповідач продовжував користуватись об`єктом оренди без належної правової підстави, при невиконанні свого зобов`язання повернути об`єкт оренди по закінченню строку дії договору, що передбачено умовами договору та частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України.

Позовні вимоги, пов`язані з прийняттям майна з оренди (за наслідками припинення відповідного договору оренди), узгоджуються з приписом пункту 5 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України, яким передбачений такий спосіб захисту цивільних прав та інтересів, як примусове виконання обов`язку в натурі.

Враховуючи, що зазначений договір оренди припинився у зв`язку із закінченням строку його дії та наявністю заперечень орендодавця щодо продовження строку користування об`єктом оренди, у відповідача відсутні правові підстави для подальшого перебування у займаному приміщенні, у зв`язку з чим суд вважає позовні вимоги про витребування ключів від нежитлового приміщення з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144 та про зобов`язання усунути перешкоди у користуванні нежитловими приміщеннями з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144 шляхом надання фактичного доступу до вказаного приміщення обґрунтованими.

Заперечення проти позову відповідача ґрунтуються на не досягнення згоди між учасниками даних правовідносин щодо проведених орендарем поліпшень у нежитловому приміщені з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144. Втім, вказане не може бути підставою для незадоволення позовних вимог, оскільки предметом позову у даній справі слугує проведення дії щодо повернення нерухомого майна, а зустрічний позов не був заявлений, а тому суд розглядає позовні вимоги виключно в тих межах, які були заявлені при поданні позову.

В розрізі практики Європейського суду з прав людини, статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та принципу верховенства права, вбачається, що суд повинен забезпечувати належний розгляд справи та оцінку доказі, які подані учасниками справи.

Рішення суду може ґрунтуватись лише на тих доказах, які були предметом дослідження і оцінки судом. При цьому необхідно мати на увазі, що згідно зі статтею 79 Господарського процесуального кодексу України наявні докази підлягають оцінці у їх сукупності і, відповідно, жодний доказ не має для господарського суду заздалегідь встановленої сили.

Відповідно до прецедентного права Європейського суду з прав людини рішення судів і трибуналів повинні бути належним чином мотивовані. Ступінь цього обов`язку може варіюватися залежно від характеру рішення, що повинно бути визначено у світлі конкретних обставин справи. (див. рішення у справі Гарсія Руїз проти Іспанії , № 30544/96, від 09 грудня 1994 року).

Вимогами процесуального права визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення такого спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Рішення суду як найважливіший акт правосуддя має ґрунтуватись на повному з`ясуванні того, чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у справі, якими доказами вони підтверджуються та чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин.

У пункті 58 рішення Європейського суду з прав людини від 10 лютого 2010 року "Справа "Серявін та інші проти України"" (заява N 4909/04) Європейський суд з прав людини наголошує, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча національний суд має певну свободу розсуду щодо вибору аргументів у тій чи іншій справі та прийняття доказів на підтвердження позицій сторін, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення у справі "Суомінен проти Фінляндії", № 37801/97, пункт 36, від 01 липня 2003 року). Ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті. Крім того, вмотивоване рішення дає стороні можливість оскаржити його та отримати його перегляд вищестоящою інстанцією. Лише за умови винесення обґрунтованого рішення може забезпечуватись публічний контроль здійснення правосуддя (рішення у справі "Гірвісаарі проти Фінляндії", №49684/99, пункт 30, від 27 вересня 2001 року).

З огляду на викладені обставини у їх сукупності, суд дійшов висновку про наявність достатніх правових підстав щодо повного задоволення позовних вимог, з урахуванням зазначеного вище.

Судові витрати зі сплати позивачем при поданні позову судового збору, відповідно до пункту 2 частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідача пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись статтями 1-5, 10-13, 20, 41-46, 73-80, 86, 123, 129, 194 - 196, 201, 208-210, 216-220, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд Харківської області,-

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити повністю.

Витребувати у Приватного підприємства "Інвіт" (61145, місто Харків, вулиця Новгородська, будинок 6, ідентифікаційний код юридичної особи 24132752) ключі від нежитлового приміщення з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144.

Зобов`язати Приватне підприємство "Інвіт" (61145, місто Харків, вулиця Новгородська, будинок 6, ідентифікаційний код юридичної особи 24132752) усунути перешкоди у користуванні нежитловими приміщеннями з окремим входом загальною площею 66,4 кв. м. за адресою: місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144, шляхом надання фактичного доступу до вказаного приміщення.

Стягнути з Приватного підприємства "Інвіт" (61145, місто Харків, вулиця Новгородська, будинок 6, ідентифікаційний код юридичної особи 24132752) на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Холодногірський-7" (61093, місто Харків, вулиця Полтавський шлях, будинок 144, ідентифікаційний код юридичної особи 23328252) судові витрати (сплачений судовий збір) у сумі 4 204,00 грн.

Видати наказ після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту рішення відповідно до статей 256, 257 Господарського процесуального кодексу України та з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Перехідних положень Кодексу.

Повне рішення складено "05" березня 2021 р.

Суддя Н.В. Калініченко

справа № 922/3440/20