ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" лютого 2021 р.м. ХарківСправа № 922/4164/20

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавровой Л.С.

при секретарі судового засідання Пунтус Д.А.

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження справу

за позовом Фізичної особи-підприємця Куксова Віктора Петровича третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "УКРЕКОГРУПП"
до Харківської міської ради
про визнання договору припиненим
за участю представників:

позивача - Гуляєв А.В.

відповідача - Волинська Я.І.

третьої особи - не з`явився

ВСТАНОВИВ:

В грудні 2020 року до господарського суду звернулась Фізична особа-підприємець Куксов Віктор Петрович до Харківської міської ради та просить визнати договір оренди землі площею 0,0093 га, що розташована за адресою: м.Харків, пр. Тракторобудівників, 107 (кадастровий номер 6:11:002:0054) від 17.03.2005 р. (реєстраційний номер № 1553/05), укладений між Харківською міською радою та ФОП Куксов В.П. таким, що припинив свою дію з 30 червня 2020 р. Зобов`язати Харківську міську раду (61003 Україна, Харків, пл.Конституції, 7 ідентифікаційний код юридичної особи: 04059243) прийняти від ФОП Куксова В.П. орендовану земельну ділянку площею 0,0093 га, що розташована за адресою пр.Тракторобудівників, 107 (кадастровий номер 6:11:002:0054) за актом приймання-передачі. Стягнути з Харківської міської ради (61003 Україна, Харків, пл.Конституції,7 ідентифікаційний код юридичної особи: 04059243) на користь Фізичної особи-підприємця Куксова Віктора Петровича (місце проживання: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 ): 4 204,00 грн. - витрат на сплату судового збору.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на п.п.3 та 40 Договору оренди землі який був укладений між позивачем та Харківською міською радою та зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам" в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 17.03.2005 р. за № 1553/05. 30.06.2020 року між ФОП Куксовим В.П. та ТОВ "Укрекогрупп" був укладений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі. Як зазначає позивач, останній звернувся до Харківської міської ради з листами про розірвання договору та обстеження земельної ділянки по пр. Тракторобудівників, 107 за результатами якої необхідно було скласти акт. На протязі 3-х місяців відповідач ухиляється від припинення Договору оренди.

Ухвалою від 28.12.2020 р. було відкрито провадження у справі, розгляд справи призначено в порядку спрощеного позовного провадження, встановлено сторонам строк на подання заяв по суті справи та призначено судове засідання на 21.01.2020 р. о 12:30. Засідання відкладалося з 11.01.2021 по 21.01.2021, з 21.01.2021 по 09.02.2021, з 09.02.2021 по 22.02.2021.

Представник позивача у судовому засіданні 22.02.2021 позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Відповідач проти позову заперечував з мотивів, викладених у заявах по суті справи.

Третя особа свого представника у судове засідання не направила.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши надані докази та викладені доводи, судом встановлено наступне.

17 березня 2005 року на підставі рішення XXV сесії Харківської міської рали IV скликання від 06.10.2004 р. № 153/04 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам" між Харківською міською радою (Орендодавець) та ФОП Куксов В.П. (Орендар) був укладений Договір оренди землі (надалі Договір оренди). Зазначений Договір оренди був зареєстрований у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в книзі записів державної реєстрації договір оренди землі (книга № 4) від 17.03.2005 р. за № 1553/05. Відповідно до умов Договору оренди орендодавець надав, а орендар прийняв в оренду строком до 01.10.2029 р. земельну ділянку несільськогосподарського призначення (землі житлової та громадської забудови) загальною площею 0,0093 га, яка знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, 107 (п.п. 1, 2, 8 Договору). Згідно з п. 3 Договору оренди на земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна, які належать Орендарю на праві приватної власності нежитлова будівля літ. "Б-1", а також інші об`єкти інфраструктури. Відповідно до п. 40 Договору оренди перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці до другої особи є підставою для розірвання договору та укладення договору оренди з новим власником будинків та споруд.

30 червня 2020 року між ФОП Куксов В.П. (Продавець) та ТОВ "Укрекогрупп" (Покупець) був укладений Договір купівлі-продажу нежитлової будівлі. Вказаний Договір був посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Глущенко І.Ю. і зареєстровано в реєстрі за № 1215. Відповідно до п. 1 зазначеного Договору Продавець передав у власність, а Покупець прийняв у власність нежитлову будівлю літ. "Б-1" загальною площею 72,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, 107. Згідно з п. 2 Договору вищезазначена нежитлова будівля знаходиться на не приватизованій земельній ділянці площею 0,0093 га, кадастровий номер :11:002:0054.

Відповідно до Акту прийому-передачі від 30.06.2020 р. до Договору купівлі продажу нежитлової будівлі від 30.06.2020 р. Продавець передав, а Покупець прийняв об`єкт нерухомого майна, а саме: нежитлову будівлю літ. "Б-1" загальною площею 72,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, 107.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач за даним позовом просить визнати договір оренди землі площею 0,0093 га, що розташована за адресою: м.Харків, пр. Тракторобудівників, 107 (кадастровий номер 6:11:002:0054) від 17.03.2005 р. (реєстраційний номер № 1553/05), укладений між Харківською міською радою та ФОП Куксов В.П. таким, що припинив свою дію з 30 червня 2020 р. та зобов`язати Харківську міську раду (61003 Україна, Харків, пл.Конституції, 7 ідентифікаційний код юридичної особи: 04059243) прийняти від ФОП Куксова В.П. орендовану земельну ділянку площею 0,0093 га, що розташована за адресою пр.Тракторобудівників, 107 (кадастровий номер 6:11:002:0054) за актом приймання-передачі.

Позивач наголошував, що перехід прав на земельну ділянку, пов`язаний з переходом права на будинок, будівлю або споруду, регламентується Земельним кодексом України, а також Законом України «Про оренду землі». Так, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача (частина 2 статті 120 Земельного кодексу України). Згідно з частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Відповідно до абз. 8 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Відповідно до п. "е" ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України однією із підстав припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

З урахуванням вищезазначеного, враховуючи фактичне припинення Позивачем користування земельною ділянкою з моменту переходу до ТОВ "Укрекогрупп" права власності на нежитлову будівлю, оскільки фактичне користування цією земельною ділянкою здійснює новий власник нерухомості, позивач вважає, що Договір оренди повинен бути припиненим саме з цього моменту.

Заперечуючи проти вимог позивача, Харківська міська рада вказувала, що відповідно до ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Згідно зі ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Статтею 141 Земельного кодексу України передбачено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Відповідно до ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відповідно до постанови Верховного суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17 та постанови Верховного суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17 Верховний Суд дійшов висновку про те, що заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Враховуючи вищевикладене, відповідач стверджував, що договір оренди землі від 17.04.2005 № 1559/05 в частині оренди ФОП Куксовим В.П. вже припинився у останнього з моменту укладення договору купівлі-продажу нежитлової будівлі від 30.06.2020 № 1215, відповідно до якого право власності на нежитлову будівлю «Б-1» загальною площею 72,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, 107 перейшло від останнього до ТОВ «УКРЕКОГРУПП», якто передбачено положеннями ст. 7 Закону України «Про оренду землі», ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, тому припинення у цілому договору оренди земельної ділянки по пр. Тракторобудівників, 107 у м. Харкові від 17.04.2005 № 1559/05, є безпідставним.

Також, відповідач вказував, що згідно з п. 3.1. Положення про оренду землі в м. Харкові, затвердженого рішенням 26 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 17.04.2019 № 1554/19 (далі - Положення) зміна умов договору оренди землі оформляється додатковою угодою до такого договору, містить відомості про зміну його умов та є невід`ємною частиною такого договору. Пунктами 3.9., 3.9.1. Положення постійно діючою комісією розглядаються питання щодо наявності правових підстав для укладення таких додаткових угод, зокрема, про заміну сторони (сторін) договору оренди землі. Така додаткова угода укладається з новим власником (власниками) об`єктів нерухомого майна, що розташовані на орендованій земельній ділянці, без прийняття рішення міською радою про зміну сторони (сторін) договору оренди землі відповідно до вимог ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до п.п. 5.2., 5.3. Положення документальне переоформлення права оренди набувачем (новим власником) об`єктів нерухомого майна, що розташовані на орендованій земельній ділянці, здійснюється шляхом укладання додаткової угоди про заміну сторони договору оренди землі. Ініціатором укладання додаткової угоди про заміну сторони договору оренди землі є набувач (новий власник) об`єктів нерухомого майна, що розташовані на орендованій земельній ділянці, який подає до Харківської міської ради відповідну заяву та документи, що посвідчують набуття ним права власності на об`єкти нерухомого майна та інші документи, необхідні для розгляду цього питання. Згідно зі п. 5.4. Положення додаткова угода про заміну сторони договору оренди землі укладається у разі зареєстрованого права оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і стосується виключно заміни сторони (орендаря). Таким чином, відповідач зазначав, що ТОВ «УКРЕКОГРУПП», як новий власник об`єкту нерухомого майна, що розташовані на орендованій земельній ділянці, може подати заяву та документи, що посвідчують набуття ним права власності на нежитлову будівлю «Б-1» загальною площею 72,2 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, 107 до Харківської міської ради задля укладення додаткової угоди про заміну сторони договору оренди землі від 17.04.2005 № 1559/05.

Харківська міська рада наголошувала, що припинення договору оренди землі по пр. Тракторобудівників, 107 у м. Харкові від 17.04.2005 № 1559/05 укладеного строком до 01.10.2029, станом на теперішній час, з підстав викладених у позові, є незаконним та буду суперечити ст. 7 Закону України «Про оренду землі», ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України, а також призведе до безвідплатного користування земельною ділянкою ТОВ «УКРЕКОГРУПП», як нового власника об`єкту нерухомого майна.

У відповіді на відзив позивач вказував, що автоматичного припинення правовідносин з ФОП Куксовим В.П. не відбулося, оскільки питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюється статтею 120 Земельного кодексу України, 377 Цивільного кодексу України та ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Поряд з цим, неможливо припинити договором, предметом якого є один об`єкт і різні учасники договору інший договір - договір оренди землі (об`єкт договору і його сторони не співпадають із договором купівлі продажу нерухомості). Таким чином, договір купівлі-продажу об`єкту нерухомості є підставою для укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки і внесення до нього змін в частині заміни сторони в договорі оренди.

Також, позивач вказував, що відповідно до п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати податковому органу за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний податковий орган про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни. Однак, як зазначає позивач, відповідач не виконав вищезазначену вимогу закону і не напав відомості податковому органу про внесення змін до договору оренди землі, хоча про вищезазначені підстави для зміни сторони в договорі йому стало відомо 14 липня 2020 року (дата отримання Відповідачем листа Позивача про розірвання договору оренди). Оскільки на сьогоднішній день, з вини Відповідача, не внесені зміни до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, контролюючий орган продовжує нараховувати орендну плату Позивачу.

Окрім того, позивачем було надано для долучення до матеріалів справи копію рішення державного реєстратора від 15.02.2021 № 56627063, яким позивачу було відмовлено у державній реєстрації речового права.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог і викладених сторонами доводів та заперечень, суд виходить з наступного.

За змістом статей 15 та 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу у разі їх порушення, невизнання або оспорювання.

Відповідно до частини 2 статті 20 Господарського кодексу України кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються шляхом, зокрема, припинення господарських правовідносин.

Згідно статті 5 Господарського процесуального кодексу України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

Положеннями ч.2 статті 120 Земельного кодексу України встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача припиняється автоматично, в силу закону, без оформлення припинення права будь-якими актами та документами. Варто наголосити, що ця норма є імперативною, відступ від неї на підставі договору не допускається. Договір оренди при цьому не припиняється в цілому, має місце заміна сторони в зобов`язанні.

На підставі викладеного, суд приходить до висновку, що 30.06.2020 (день купівлі-продажу нерухомого майна) у ФОП Куксова В.П. автоматично припинилося право користування (оренди) на підставі закону, а у ТОВ "Укрекогрупп" автоматично виникло право користування (оренди) земельною ділянкою 0,0093 га, яка знаходиться за адресою: м. Харків, пр. Тракторобудівників, 107 (п.п. 1, 2, 8 Договору).

При цьому, договір оренди земельної ділянки, укладений 17 березня 2005 року між Харківською міською радою та ФОП Куксовим В.П. не припинив 30.06.2020 дію в цілому, а відбулася заміна сторони в зобов`язанні, а саме орендаря, з ФОП Куксова В.П. на ТОВ "Укрекогрупп".

Новий власник об`єкта нерухомості ТОВ "Укрекогрупп", якому перейшло право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єкту нерухомості позивач не повинен сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої він вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Аналогічна позиція викладена у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 по справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 по справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 по справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 від 06.03.2019 по справі № 914/2687/17.

В постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 915/672/17 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду зазначав, що відчуження об`єкта нерухомості, що знаходиться на орендованій земельній ділянці не є підставою для розірвання договору оренди з попереднім власником, оскільки такий договір припиняється щодо останнього, однак діє на тих самих умовах щодо особи, яка, набувши право власності на нерухоме майно, розміщене на орендованій земельній ділянці, з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, зокрема із сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

Також, правова позиція щодо відсутності підстав для повного припинення договору оренди у зв`язку з переходом права власності на будівлю була підтримана Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в постанові від 16 червня 2020 року по справі № 910/7020/19.

Враховуючи викладене, позовні вимоги Фізичної особи-підприємця Куксова Віктора Петровича про визнання договору оренди припиненим та про зобов`язання прийняти земельну ділянку не підлягають задоволенню з огляду на їх необґрунтованість.

З урахуванням відмови в задоволенні позову та приписів ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору по даній справі не підлягають покладенню на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 2, 5, 7, 11, 13, 14, 15, 73, 74, 80, 86, 129, 238, 247-252 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення його повного тексту. Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається в строки та в порядку визначеному ст.ст. 256, 257 ГПК України з урахуванням п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повне рішення складено "01" березня 2021 р.

Суддя Л.С. Лаврова