ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"11" лютого 2021 р. Справа№ 925/1509/17

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Тищенко О.В.

суддів: Шаптали Є.Ю.

Тарасенко К.В.

за участю секретаря судового засідання Горда В.В.

за участю представників згідно протоколу судового засідання від 11.02.2021

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 27.01.2020 (повний текст рішення підписано 19.03.2020)

у справі № 925/1509/17 (суддя Довгань К.І.)

за позовом Фізичної особи - підприємця Джумагазієва Анатолія Карімовича

до Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради

третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Уманська міська рада

про стягнення 576485,00 грн.

1. Зміст позовних вимог та заперечень

Позивач звернувся з позовом до відповідача, в якому просить суд стягнути з відповідача 295684,00 грн. за здійснення невідокремлюваних поліпшень орендованого комунального нерухомого майна.

В подальшому, позивачем подано суду заяву про збільшення позовних вимог, в якій він просив стягнути з відповідача 576 485,00 грн.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що він на підставі відповідного дозволу орендаря здійснив будівельні роботи з поліпшення орендованого майна, яке потребувало капітального ремонту, а відповідач заперечує наявність правових підстав для відшкодування йому коштів у зв`язку з відсутністю будь-яких підтверджуючих документів (кошторисної документації, дозволу на початок будівельних робіт, актів виконаних робіт, документів про оплату їх вартості).

Відповідач у своєму відзиві на позовну заяву заперечив проти вимог позивача, обґрунтовуючи тим, що крім рішення виконавчого комітету Уманської міської ради від 27.04.2006 №238, яким надано позивачу дозвіл на капітальний ремонт згідно з пунктом 52 договору оренди №68, необхідна письмова згода орендодавця, як визначено п.2.4. договору №68.

На думку відповідача висновок про вартість об`єкта оцінки підписаний суб`єктом оціночної діяльності Музикою П.В. не може бути належним доказом, оскільки ним при виконанні робіт прийняті неналежно підтверджені документи, а саме проектно-кошторисна документація на проведення поліпшень не погоджена орендодавцем. Відповідач вважає, що оцінювачем Музикою П.В. завищена ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна на 164665,00 грн. з метою отримання з міського бюджету неправомірної вигоди.

Крім того, відповідачем подана заява про застосування строків позовної давності, в якій зазначив, що оскільки після закінчення договору № 68 від 22.03.2006 позивач уклав 08.02.2010 новий договір нежитлового приміщення загальною площею 186,3 кв.м в житловому будинку за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Комарова, 3, строк якого закінчився 05.02.2013, то строк позовної давності відповідно до приписів ст.786 ЦК України щодо вимоги позивача відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованих нежитлових приміщень сплив 05.02.2014.

2. Обставини, встановлені місцевим та апеляційним судами

22.03.2006 між представництвом Фонду державного майна України в м. Умань та суб`єктом підприємницької діяльності Джумагазієв Анатолієм Каримовичем був укладений договір оренди нежитлового приміщення №68, за умовами якого орендодавець зобов`язався передати, а орендар зобов`язався прийняти в строкове платне користування майно - нежитлове приміщення магазину загальною площею 186,3 м кв., в т.ч. І-поверх 94,0 м кв., підвал 92,3 м кв, розташоване в житловому будинку за адресою: м. Умань, вул. Комарова, 3, яке знаходилось на балансі КП ВЖ ремонтно-експлуатаційного управління №1. Ринкова вартість орендованого приміщення згідно висновку експерта станом на 14.03.2006 становила 79400 грн. без ПДВ. Майно передавалось в оренду під виставку столярних виробів.

Відповідно до п.2.3. договору при передаванні (поверненні) майна, що орендується, складається акт приймання-передавання, який підписується представниками орендаря та балансоутримувач, копію якого орендар надає орендодавцю у 10-денний термін після підписання.

Згідно з п.2.4. договору оренди позивач мав право здійснювати реконструкцію, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, тільки з письмового дозволу орендодавця.

Відповідно до п.5.2. договору орендар має право з дозволу орендодавця або виконавчого комітету проводити реконструкцію та поліпшення орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Договір був укладений терміном на 3 роки та діяв з дня нотаріального посвідчення до 31.03.2009 (п.8.1. договору).

22.03.2006 договір посвідчено Копиловим В.І. завідувачем Уманської міської державної нотаріальної контори.

22.03.2006 на виконання умов договору оренди нежитлового приміщення №68 ВЖ РЕУ №1 передало, а позивач прийняв у користування приміщення в будинку по вул. Комарова, 3, загальною площею 186,3 кв.м., що підтверджується актом приймання-передавання приміщення в оренду.

При цьому, в тексті акту приймання-передавання приміщення в оренду зазначено, що стан приміщення задовільний та потребує капітального ремонту система електроживлення з заміною щита обліку, потребує заміни сантехнічне обладнання санвузла, необхідна заміна вітражів на склопакети з заміною покрівлі над вітражами, заміна вхідних дверей, ремонт штукатурки стін та стелі, ремонт підлоги в підвалі та на І поверсі. Приміщення потребує капремонту відповідно до п.5.1. договору оренди №68 від 22.03.2006.

12.04.2006 комісією в складі спеціаліста І категорії відділу житлового господарства Романчука В. С., головного інженера КП "ВЖ РЕУ-1" Тенца А. А., інженера техвідділу Чернецької Е. І. в присутності приватного підприємця Джумагазієва А. К., проведено обстеження технічного стану орендованого згідно договору від 22.03.2006р. № 68 приміщень магазину загальною площею 186,3 м2 в т. ч. І поверх 94,0 м2, підвал 92,3 м2 по вул. Комарова, 3. За результатами обстеження складено акт, відповідно до якого комісією встановлено:

Підвальне приміщення.

- підлога в орендованих підвальних приміщеннях виконана частково бетонна, частково з щебнево-глиняною основою. В результаті багаторічної експлуатації вона на площі більше 65% зруйнована на висоту конструктиву. Доцільно провести влаштування вирівнюючого шару з бетону та покриттям керамічною плиткою на всій площі.

- стіни і стеля підвалу через сирість потребують перетірки по всій площі з побілкою.

- існуюча електропроводка підвалу через сирість та короткі замикання в результаті багаторічної експлуатації практично непридатна для подальшої експлуатації. Електропроводка електроарматура освітлювальні прилади підлягають заміні.

- металеві сходи в підвал-потребують ремонту та фарбування.

- грузовий ліфт потребує капітального ремонту.

І поверх (приміщення магазину):

Санвузли

В результаті багаторічної експлуатації сантехнічні прилади (унітаз, умивальник, сливний бачок, каналізаційна труба) засолені, частково пошкоджені і підлягають заміні на нові. Труби водопроводу заржавіли і підлягають заміні на нові. Необхідна установка засобів обліку води.

- труби та прилади системи опалення в результаті багаторічної експлуатації в багатьох місцях прогнили, підлягають заміні по всьому магазину.

- доцільне обладнання системи індивідуального опалення магазину.

Стеля, стіни і підлога в санвузли від сирості потребують 100% перетірки, ремонту міжпанельних швів з послідуючою шпаклівкою, фарбуванням та обкладення плиткою стін та підлоги. Двері в санвузлі згнили і потребують заміни.

- дерев`яна підлога в підсобних приміщеннях в результаті багаторічної експлуатації прогнила, просіла потребує ремонту, доцільна заміна на леноліум або на кафельну плитку.

- підлога в торговій залі місцями деформувалася і повибивалася на глибину конструктиву, потребує капітального ремонту з покриттям керамічною плиткою на всій площі.

- електроарматура і освітлювальні прилади демонтовані з пошкодженням електропроводки. Необхідна заміна щита обліку, щитової та електропроводки,

- відсутній контур заземлення. Необхідно провести ремонт електромережі згідно вимог ПУЕ.

- стіни в підсобних приміщеннях і торговому залі в зв`язку з пошкодженням неодноразового затоплення з квартир другого поверху потребують перетірки з послідуючою шпакльовкою та фарбуванням.

- дерев`яні вікна приміщень магазину в результаті багаторічної експлуатації в нижній частині деформовані прогнили, ремонту не підлягають, деформовані. Необхідна заміна їх на склопакети.

- вітражі в нижній частині прогнили і деформовані, скло в багатьох місцях полопало. Необхідна заміна їх на склопакети.

Покрівля над вітражами із чорного заліза проржавіла і протікає. Необхідно замінити її на металочерепицю по всій довжині вітражів.

- вхідні та запасні двері деформовані, ремонту не підлягають і потребують заміни на нові.

- фасад орендованого приміщення І поверху потребує ремонту відповідно до Паспорту опорядкувальних робіт, згідно з вимогами управління містобудування та архітектури.

- підходи до магазину (площадка) виконана із гранітної плитки, яка зруйнована, так само зруйнована площадка запасного виходу.

Доцільна його реконструкція з використанням сучасних будівельних матеріалів.

Висновки комісії: враховуючи викладене, орендовані приміщення магазину підлягають капітальному ремонту.

27.04.2006 Уманська міська рада своїм рішенням №238 «Про надання дозволу на капітальний ремонт» надала дозвіл Джумагазієву Анатолію Каримовичу на капітальний ремонт орендованого магазину промислових товарів за адресою: вул. Комарова, 3. Управлінню містобудування і архітектури доручено надати вихідні дані на проектування. До будівельних робіт дозволено приступити після отримання дозволу на їх використання в інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.

12.05.2006 позивач звернувся з листом до начальника інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, в якому просив дати дозвіл на виконання капітального ремонту орендованого магазину промислових товарів за адресою вул. Комарова, 3. Також позивач зазначив перелік робіт, який необхідно було провести.

На зазначеній заяві міститься напис начальника, що відповідно до п.4. Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт дозвіл на поточний ремонт будівель та споруд не вимагається.

01.10.2008 між фізичною особою-підприємцем Монастирською Л.М. та позивачем був укладений договір про надання послуг, виконання робіт №295, за умовами якого виконавець взяв на себе зобов`язання виконати роботи, надати послуги, доручені позивачем, в обсягах і на умовах, передбачених даним договором, а саме: виконавець зобов`язувався на свій ризик, виконати за дорученням позивача, та у відповідності до умов даного договору роботу, а позивач зобов`язувався прийняти цю роботу та сплатити за виконання робіт по капітальному ремонту орендованого магазину по вул. Комарова, 3 з матеріалів виконавця, згідно кошторису, що додається.

Позивачем надано до матеріалів справи копію локального кошторису №2-1-1 на загальнобудівельні роботи з реконструкції магазину, на будову - Реконструкція магазину «Зірочка» під магазин промислових товарів на вул. Комарова, 3 в м. Умань, виконаний фізичною особою-підприємцем Монастирською Л.М., проте без дати складання чи підписання, а також без вказівки станом на яку дату складено. Разом з тим, загальна вартість за локальним кошторисом складає 119291,00 грн.

Відповідно до акту приймання виконаних підрядних робіт (форми КБ-2в) за вересень 2009 виконавцем були виконані роботи на суму 131019,00 грн.

Водночас, в акті не зазначено на виконання якого контракту він підписаний.

Відповідно до довідки про вартість виконаних підрядних робіт за вересень 2009 року (форма КБ-3), вартість виконаних робіт 131019,00 грн. Водночас, в довідці не зазначено на виконання якого контракту вона складена та підписана.

Також, в матеріалах справи наявні копії квитанцій до прибуткових касових ордерів, що підтверджують оплату послуг з реконструкції магазину на користь ФОП Монастирської Л.М. на загальну суму 130019,00 грн.

09.10.2008 між ПП Бессараб І.В. та Джумагазієвим Л.К. був укладений договір про виготовлення металопластикових конструкцій № 9/10.

В розділі 3 Умови взаєморозрахунків і строки виконаних робіт сторони погодили загальну вартість металопластикових конструктиву кількості 7 шт. та парадних дверей у кількості 1 шт. на загальну вартість 35055,00 грн.

Як вбачається з акту виконаних робіт від 27.10.2008 до договору про виготовлення металопластикових конструкцій № 9/10 від 09.10.2008, за адресою магазин на вул. Комарова 3 в м. Умань були виготовлені і установлені металопластикові вікна та парадні двері, загальною вартістю 35055,00 грн.

29.10.2008 між ПП Бессараб І.В. та Джумагазієвим Л.К. був укладений договір про виготовлення металопластикових конструкцій № 29/10.

В розділі 3 Умови взаєморозрахунків і строки виконаних робіт зазначена загальна вартість ролетів на вікна та двері у кількості 4 шт. на загальну вартість 9600,00 грн.

Відповідно до акту виконаних робіт від 03.11.2008 до договору № 29/10 виконавцем виготовлені і установлені, а позивачем прийняті ролети на вікна та двері за адресою: магазин на вул. Комарова 3 в м. Умань на загальну вартість 9600,00 грн.

08.02.2010 між відділом комунального майна Уманської міської ради та позивачем був укладений договір оренди нежитлового приміщення №3/2010, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно міської комунальної власності: нежитлове приміщення магазину загальною площею 186,3 кв.м., розміщене в будинку за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Комарова, 3, який знаходиться на балансі комунального підприємства «Виробничо-житлове ремонтно-експлуатаційне управління №1», вартість якої визначена згідно зі звітом про оцінку станом на 29.05.2009 і становить за незалежною оцінкою 167300,00 грн. без ПДВ,

Майно передавалось в оренду для розміщення виставки столярних виробів.

Відповідно до п.2.3. договору №3/2010 при передаванні (поверненні) майна, що орендується, складається акт приймання-передавання, який підписується представниками орендаря та балансоутримувача

Згідно з п.2.4. договору оренди №3/2010 позивач мав право здійснювати реконструкцію, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, тільки з письмового дозволу орендодавця.

Відповідно до п.5.2. договору орендар мав право за згодою орендодавця та рішення виконавчого комітету Уманської міської ради здійснити капітальний ремонт орендованого майна, при цьому вартість невід`ємних поліпшень підлягає відшкодуванню.

Договір оренди №3/2010 укладений до трьох років і діє з 08.02.2010 до 05.02.2013 включно.

01.03.2013 відповідачем направлено на адресу позивача лист-вимогу №59, яким відповідач вимагав сплатити заборгованість та негайно звільнити об`єкт.

18.09.2013 відповідач направив на адресу позивача лист №224, в якому повідомив, що договір оренди від 08.02.2010 припинився у зв`язку із закінченням строку на який його було укладено, а відтак позивач мав звільнити об`єкт та повернути по акту приймання-передачі балансоутримувачу майно з користування.

29.10.2013 відповідач направив позивачеві лист №255, в якому повідомив, що договір №3/2010 від 08.02.2010 не може бути продовжений внаслідок неналежного виконання позивачем своїх зобов`язань за договором.

Відповідач направляв позивачу лист від 20.10.2016 № 203 із повідомленням про відсутність підстав для перерахування йому суми коштів у зв`язку із відсутністю будь-яких підтверджуючих документів (кошторисної документації, дозволу на початок будівельних робіт, актів виконаних робіт, документів про оплату, тощо), що унеможливило визначення вартості об`єкта оренди.

09.06.2017 відповідач направив позивачу лист №226, в якому нагадав про обов`язок позивача звільнити та повернути приміщення після припинення або розірвання договору у 15-денний термін по акту, а також повідомив про відсутність підстав для перерахування йому вищевказаної суми коштів у зв`язку із відсутністю будь-яких підтверджуючих документів (кошторисної документації, дозволу на початок будівельних робіт, актів виконаних робіт, документів про оплату), що унеможливило визначення вартості об`єкта оренди.

Відповідно до звіту про проведення незалежної оцінки ринкової вартості нежитлових приміщень магазину « Зірочка » загальною площею 186,30 кв. м. за адресою м. Умань, вул. Комарова, 3, ринкова вартість об`єкту оцінки станом на 22.06.2017 складає 646377,00 грн.

При цьому, у своєму звіті оцінювач заначив, що згідно інформації та документації, наданої замовником (позивачем) у магазині були проведені поліпшення на загальну суму 324292,00 грн., на проведені ремонтно-будівельні роботи затрачено будівельних матеріалів на суму 143038,00 грн. З урахуванням фізичного зносу затрачених матеріалів, вартість затрат на матеріали становить 114430,00 грн. Тоді вартість відновлювальних робіт з урахуванням фізичного зносу матеріалів становить 295684,00 грн.

Ухвалою господарського суду Черкаської області від 18.07.2018 у справі №925/1509/17 призначено судову будівельно-технічну експертизу, яка була доручена судовому експерту суб`єкту підприємницької діяльності - фізичній особі Черніну Якову Олександровичу .

Відповідно до висновку судового експерта Черніна Якова Олександровича №10/44-18-19 від 15.03.1019 за результатами проведеного дослідження та співставлення отриманих результатів при візуальному огляді та інструментальних замірів існуючих нежитлових приміщень, що орендуються відповідно до умов договору оренди № 68 від 22.03.2006, які розташовані за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Комарова, 3 за наявними даними, що містяться в акті технічного обстеження нежитлових орендованих приміщень на вул. Комарова №3 в м. Умань від 12.04.2006; акті приймання-передавання приміщення в оренду від 22.03.2006 укладеного між представником балансоутримувача КП "ВЖ РЕУ-1" та приватним підприємцем Джумагазієвим Анатолієм Карімовичем; рішенні №238 від 27.04.2006 виконавчого комітету Уманської міської ради про надання дозволу на капітальний ремонт; дефектного акту від 06.10.2008 на реконструкцію магазину «Зірочка» під магазин промислових товарів на вул. Комарова 3 в м. Умань, складеного фізичною особою-підприємцем Монастирською Ларисою Миколаївною; акті приймання виконаних підрядних робіт за вересень 2009 року будівельного об`єкту «Реконструкція магазину «Зірочка» під магазин промислових товарів по вул. Комарова, 3 в м. Умані», типова форма № КБ-2в, складений в програмному комплексі АВК-3 (2.7.0) та додатково наданих судом: акт виконаних робіт від 27.10.2008 до договору № 9/10 від 09.10.2008 про виготовлення металопластикових конструкцій укладеного між ПП Бессараб І.В. (виконавець) та Джумагазієвим А.К. (замовник); акт виконаних робіт від 03.11.2008 до договору № 29/10 від 29.10.2008 про виготовлення металопластикових конструкцій укладеного між ПП Бессараб І.В. (виконавець) та Джумагазієвим А.К. (замовник); акт виконаних робіт від 03.11.2008 до договору №29/10 від 29.10.2008 про виготовлення металопластикових конструкцій укладеного між ПП Бесараб І.В. (виконавець) та Джумагазієвим А.К. (замовник) встановлено, що невід`ємні поліпшення орендованого майна, яке розташоване за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Комарова, 3 були здійснені позивачем за час дії договору оренди від 22.03.2006, перелік та кількість цих поліпшень наведено у таблиці 1 в дослідницькій частині цього висновку.

Вартість здійснених позивачем поліпшень орендованого майна, яке розташоване за адресою Черкаська область, м. Умань, вул. Комарова, 3 , на час проведення експертизи становить 576485,00 грн, в т.ч. ПДВ - 96081,00 грн.

Рішенням господарського суду Черкаської області від 26.12.2018 у справі №925/1223/17 за позовом Заступника керівника Уманської місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради до фізичної особи - підприємця Джумагазієва Анатолія Карімовича, за участю третьої особи Комунального підприємства «Уманське ремонтно - експлуатаційне управління №3» про повернення нежитлового приміщення та стягнення неустойки позов задоволено повністю.

Стягнуто з фізичної особи-підприємця Джумагазієва Анатолія Карімовича на користь одержувача коштів - Комунального підприємства «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління №3» 257904,92 грн. неустойки; зобов`язано фізичну особу-підприємця Джумагазієва Анатолія Карімовича повернути по акту прийому-передачі орендоване майно комунальної власності територіальної громади міста Умань - нежитлове приміщення магазину загальною площею 186,3 кв м, розміщене в будинку за адресою: 20300, Черкаська область, м. Умань, вул. Комарова, 3, балансоутримувачу - Комунальному підприємству «Уманське ремонтно-експлуатаційне управління №3».

Вказане рішення залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.05.2019 та постановою Верховного Суду від 30.07.2020.

3. Зміст рішення господарського суду Черкаської області

Рішенням господарського суду Черкаської області від 27.01.2020 у справі №925/1509/17 позов задоволено повністю.

Стягнуто з Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради на користь фізичної особи - підприємця Джумагазієва Анатолія Карімовича 576485,00 грн., 5764,85 грн. витрат по сплаті судового збору; 1300 грн. витрат за виготовлення Звіту про проведення незалежної оцінки та 28615,84 грн. за проведення судової будівельно-технічної експертизи.

Приймаючи рішення про задоволення позовних вимог суд виходив з того, що докази виконання сторонами вимог п.2.3 Договору від 08.02.2010, а саме складання акту про повернення орендованого майна до суду не надані, тобто у сторін відсутній акт передавання (повернення), підписаний представниками Орендаря та балансоутримувача.

Судом встановлено, що на час розгляду справи позивачем вказане приміщення не звільнено, він ним користується та сплачує оренду плату.

Відтак, суд вважає, що заява відповідача про застосування до заявлених вимог строку позовної давності є необґрунтована та не може бути застосована судом, оскільки не відповідає положенням ч.2 ст.795 ЦК України, якою визначено, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

При прийнятті оскаржуваного рішення місцевий господарський суд виходив з того, що необхідність здійснення капітального ремонту та поліпшення орендованого майна нежитлового приміщення за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Комарова, 3 загальною площею 186,3 кв.м підтверджуються матеріалами справи. Водночас, жодним нормативно-правовим актом не передбачено погодження кошторису при відшкодуванні щодо здійснення поліпшень, адже погодження таких проектно-кошторисної документації може бути тільки при приватизації зазначеного майна. Заява ж позивача, подана до Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю на підставі дефектного акта і перелік робіт, яких був в ній зазначений, не потребувала погодження на виконання цих робіт, разом з тим відповідний дозвіл на виконання позивачем поліпшень був наданий на виконання вимог п.2.4 Договору оренди нежитлового приміщення від 22.03.2006 № 68 на підставі рішення виконавчого комітету Уманської міської ради від 27.04.2006 № 238 «Про надання дозволу на капітальний ремонт».

4. Вимоги апеляційної скарги та короткий зміст наведених у ній доводів

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, відповідач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Черкаської області від 27.01.2020 у справі №925/1509/17 і відмовити в задоволенні позову.

Апеляційна скарга мотивована тим, що місцевим господарським судом було надано невірну оцінку доказам, наявним в матеріалах справи, неповно встановлено обставини, що мають значення для справи, та допущено неправильне застосування норм матеріального та процесуального права.

Скаржник звертає увагу суду апеляційної інстанції, що відповідно до умов договору сторони погодили, що договір припиняється внаслідок закінчення строку на який його було укладено, тобто договір припинився 06.02.2013. Господарським судами під час розгляду справи №925/1223/17 встановлена зазначена обставина, а тому місцевий господарський суд дійшов невірного висновку, що позовна давність не може бути застосована.

Крім того, висновок судового експерта є хибним так як не відповідає вимогам нормативно-правових актів в частині повноти наданих підтверджувальних документів про здійснені орендарем поліпшення та механізм визначення їх вартості.

5. Доводи учасників справи щодо апеляційної скарги

У клопотанні про долучення доказів третя особа зазначила, що судовими рішеннями у справі №925/1223/17 встановлено, що договір оренди припинився з 2013 року, а відтак пропущена позовна давність позивачем.

6. Надходження апеляційної скарги та її розгляд апеляційним судом

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, Відділ з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить суд скасувати рішення Господарського суду Черкаської області від 27.01.2020 у справі №925/1509/17 та ухвалили нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити повністю.

Згідно витягу з протоколу передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному головуючому судді (судді-доповідачу) (складу суду) від 22.04.2020 справу №925/1509/17 передано для розгляду колегії суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В. судді: Дикунська С.Я., Станік С.Р.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 27.04.2020 апеляційну скаргу Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 27.01.2020 у справі №925/1509/17 залишено без руху. Надано строк для усунення недоліків.

18.05.2020 через відділ документального забезпечення Північного апеляційного господарського суду від Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради надійшла заява про усунення недоліків з доказами сплати судового збору.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.05.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 27.01.2020 у справі №925/1509/17, справу призначено до розгляду на 02.07.2020.

02.07.2020 у розгляді справи оголошено перерву на 23.07.2020.

У зв`язку з перебуванням судді Дикунської С.Я. у відпустці, протоколом повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 23.07.2020 у справі №925/1509/17 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В., судді: Станік С.Р., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.07.2020 справу №925/1509/17 прийнято до провадження у визначеному складі суду, розгляд справи призначено на 10.09.2020.

У зв`язку з перебуванням судді Тарасенко К.В. у відпустці, протоколом повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 10.09.2020 у справі №925/1509/17 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В., судді: Станік С.Р., Дикунська С.Я.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.09.2020 прийнято справу №925/1509/17 до провадження у визначеному складі суду.

10.09.2020 у розгляді справи оголошено перерву на 22.10.2020.

У зв`язку з перебуванням судді Дикунської С.Я. з 19.10.2020 у відпустці, протоколом повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 21.10.2020 у справі №925/1509/17 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В., судді: Станік С.Р., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.10.2020 справу №925/1509/17 прийнято до провадження у визначеному складі суду, розгляд справи призначено на 10.11.2020.

У зв`язку з перебуванням суддів Тарасенко К.В. з 02.11.2020 на лікарняному та Станіка С.Р. 10.11.2020 у відпустці, протоколом повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 10.11.2020 у справі №925/1509/17 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В., судді: Дикунська С.Я., Шаптала Є.Ю.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.11.2020 справу №925/1509/17 прийнято до провадження визначеною колегією суддів, розгляд призначено на 17.12.2020.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.11.2020 у задоволенні клопотання Уманської міської ради про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції відмовлено.

У зв`язку з перебуванням судді Дикунської С.Я. з 14.12.2020 у відпустці, протоколом повторного автоматизованого розподілу справи між суддями від 16.12.2020 у справі №925/1509/17 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя - Тищенко О.В., судді: Шаптала Є.Ю., Тарасенко К.В.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.12.2020 у складі колегії суддів: головуючий суддя Тищенко О.В., судді: Тарасенко К.В., Шаптала Є.Ю. прийнято справу до свого провадження, призначено до розгляду на 11.02.2021.

У судовому засіданні 11.02.2021 представник третьої особи надав суду свої пояснення по справі, в яких підтримав вимоги апеляційної скарги.

Представник позивача заперечив проти доводів, викладених в апеляційній скарзі та просив рішення місцевого суду залишити без змін.

7. Джерела права й акти їх застосування

Цивільний кодекс України

Відповідно до ст.11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини. У випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов`язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування.

Згідно з ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно з ст. 778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Відповідно до ст. 786 Цивільного кодексу України до вимог про відшкодування збитків у зв`язку з пошкодженням речі, яка була передана у користування наймачеві, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік. Перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму.

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 (в редакції діючій на момент виникнення спірних правовідносин)

Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Наказ Фонду державного майна України «Щодо затвердження Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації» від 27.02.2004 №377

Відповідно до п. 2.1. Наказу ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращання фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця.

Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають (п.2.2. Наказу):

договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства;

письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;

погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;

довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;

інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.

Лист Державного комітету України з будівництва та архітектури від 30.04.2003 р. N 7/7-401 «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів»

«На численні запити організацій щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів Держбуд України повідомляє.

Капітальний ремонт будівлі - це комплекс ремонтно-будівельних, робіт, який передбачає заміну, відновлювання та модернізацію конструкцій і обладнання будівель в зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також покращання планування будівлі і благоустрою території без зміни будівельних габаритів об`єкта. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації будівлі в цілому або її частин (за умови їх автономності).

Поточний ремонт - це комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання. Якщо будівля в цілому не підлягає капітальному ремонту, комплекс робіт поточного ремонту може враховувати окремі роботи, які класифікуються як такі, що відносяться до капітального ремонту (крім робіт, які передбачають заміну та модернізацію конструктивних елементів будівлі). Поточний ремонт повинен провадитись з періодичністю, що забезпечує ефективну експлуатацію будівлі або об`єкта з моменту завершення його будівництва (капітального ремонту) до моменту постановки на черговий капітальний ремонт (реконструкцію).

….».

Положення про організацію та проведення реконструкції, ремонту та технічного обслуговування будівель, об`єктів комунального та соціально-культурного призначення. Норми проектування. ВСН 58-88 (р). Держкомархітектури.

Відповідно до п.5.1. Положення капітальний ремонт повинен включати усунення несправностей всіх зношених елементів, відновлення або заміна (крім повної заміни кам`яних та бетонних фундаментів, несучих стін та каркасів) їх на більш довговічні та економічні, що покращують експлуатаційні показники будівель, що ремонтуються. При цьому може здійснюватися економічно доцільна модернізація будівлі або об`єкту: покращення планування, збільшення кількості та якості послуг, оснащення видами інженерного обладнання, якого не вистачає, благоустрій оточуючої території.

Згідно з п.5.3. Положення при реконструкції будівель (об`єктів), виходячи з сформованих містобудівних умов та діючих норм проектування, крім робіт, що виконуються при капітальному ремонті, можуть здійснюватися: зміна планування приміщень, зведення надбудов, прибудов, а при наявності необхідних обґрунтувань їх розбирання; підвищення рівня інженерного обладнання, включаючи реконструкцію зовнішніх мереж (крім магістральних); покращення архітектурної виразності будівель (об`єктів), а також благоустрій територій, що прилягають.

ДБН А.2.2-3-2004 «Склад, порядок оформлення, узгодження і затвердження проектної документації для будівництва» затверджені наказом Держбуду України від 20.01.2004 №8

Реконструкція - перебудова існуючих об`єктів виробничого та цивільного призначення, пов`язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри).

Технічне переоснащення об`єктів виробничого призначення - комплекс заходів щодо підвищення техніко-економічного рівня окремих виробництв, цехів та дільниць на основі впровадження передової техніки та технології, механізації й автоматизації виробництва, модернізації та заміни застарілого і фізично зношеного устаткування новим, більш продуктивним, а також щодо удосконалення загальнозаводського господарства та допоміжних служб.

ДБН В.3.2.-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт», затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 22.07.2009 № 295

Реконструкція житлового будинку - перебудова житлового будинку з метою поліпшення умов проживання, експлуатації, зміни кількості житлових квартир, загальної і житлової площі тощо у зв`язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення, заміною окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників (Закон України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду").

Капітальний ремонт - ремонт житлового будинку з метою відновлення його ресурсу з заміною за необхідності конструктивних та огороджувальних елементів, систем інженерного обладнання, а також поліпшення його експлуатаційних показників.

Правила утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджені наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 №76

Реконструкція жилого будинку - комплекс будівельних робіт, спрямованих на поліпшення експлуатаційних показників приміщень житлового будинку шляхом їх перепланування та переобладнання, надбудови, вбудови, прибудови з одночасним приведенням їх показників відповідно до нормативно-технічних вимог.

Капітальний ремонт будинку - комплекс ремонтно-будівельних робіт, пов`язаних з відновленням або поліпшенням експлуатаційних показників будинку, із заміною або відновленням несучих або огороджувальних конструкцій, інженерного обладнання та обладнання протипожежного захисту без зміни будівельних габаритів об`єкта та його техніко-економічних показників.

Поточний ремонт - комплекс ремонтно-будівельних робіт, який передбачає систематичне та своєчасне підтримання експлуатаційних якостей та попередження передчасного зносу конструкцій і інженерного обладнання.

Положення про безпечну та надійну експлуатацію виробничих будівель і споруд, затверджене наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України і Держнаглядохоронпраці України від 27.11.1997 №32/288

Відповідно до п.3.11 Положення до капітального ремонту виробничих будівель і споруд належать такі роботи, в процесі яких проводиться заміна та підсилення зношених конструкцій і деталей будівель і споруд або їх заміна на більш прогресивні і економічні, що поліпшують експлуатаційні можливості об`єктів, за винятком повної заміни або заміни основних конструкцій, строк служби яких є найбільшим (кам`яні і бетонні фундаменти, всі види стін будівлі, всі види каркасів стін, труби підземних мереж, опори мостів та ін.).

ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво»

3.7 Капітальний ремонт. Сукупність робіт на об`єкті будівництва, введеному в експлуатацію в установленому порядку, без зміни його геометричних розмірів та функціонального призначення, що передбачають втручання у несучі та огороджувальні системи, при заміні або відновленні конструкцій чи інженерних систем та обладнання, у зв`язку з їх фізичною зношеністю та руйнуванням, поліпшення експлуатаційних показників, а також благоустрій території. Капітальний ремонт передбачає призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкта в цілому або його частин (за умови їх автономності).

3.21 Реконструкція. Перебудова введеного в експлуатацію в установленому порядку об`єкту будівництва, що передбачає зміну його геометричних розмірів та/або функціонального призначення, в наслідок чого відбувається зміна основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність тощо), забезпечується удосконалення виробництва, підвищення його техніко-економічного рівня та якості продукції, що виготовляється, поліпшення умов експлуатації та якості послуг. Реконструкція передбачає повне або часткове збереження елементів несучих і огороджувальних конструкцій та призупинення на час виконання робіт експлуатації об`єкту в цілому або його частин (за умови їх автономності).

3.24 Технічне переоснащення. Комплекс заходів щодо підвищення експлуатаційних властивостей об`єктів невиробничого та виробничого призначення, введених в експлуатацію в установленому порядку, шляхом впровадження передової техніки та технології, механізації і автоматизації виробництва, оновлення та заміни застарілого і фізично зношеного устаткування новим, більш продуктивним

Господарський процесуальний кодекс України

Згідно з ч. 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України юридичні особи та ФОП, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Згідно з ч. 1, 3 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до ст. 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно з ст. 86 Господарського процесуального України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до ст.269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

8. Позиція апеляційного суду

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що апеляційна скарга відповідача підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено та підтверджено матеріалами справи, що 22.03.2006 між представництвом Фонду державного майна України в м. Умань та суб`єктом підприємницької діяльності Джумагазієв Анатолієм Каримовичем був укладений договір оренди нежитлового приміщення №68, за умовами якого орендодавець зобов`язувався передати, а орендар зобов`язувався прийняти в строкове платне користування нежитлове приміщення магазину загальною площею 186,3 м кв., в т.ч. І-поверх 94,0 м кв., підвал 92,3 м кв, розташоване в житловому будинку за адресою: м. Умань, вул. Комарова, 3. При цьому, ринкова вартість орендованого приміщення згідно висновку експерта станом на 14.03.2006 становила 79400 грн. без ПДВ.

Сторонами договору було обумовлено, що позивач мав право здійснити реконструкцію, технічне переозброєння орендованого майна, що відповідно зумовило б підвищення його вартості, проте тільки з письмового дозволу орендодавця.

Договір був укладений терміном на 3 роки та діяв з дня нотаріального посвідчення до 31.03.2009.

На момент передачі спірного нежитлового приміщення в акті сторонами було погоджено, що приміщення потребує капітального ремонту.

Крім того, в квітні 2006 року, вже після передачі спірного майна позивачеві, комісією в присутності позивача, було проведено обстеження технічного стану орендованого згідно договору від 22.03.2006р. № 68 приміщень магазину загальною площею 186,3 м2 в т. ч. І поверх 94,0 м2, підвал 92,3 м2 по вул. Комарова, 3 та встановлено, що приміщення потребує капітального ремонту.

Позивач продовжував користуватись спірним нежитловим приміщенням магазину і після 31.03.2009.

Як зазначає позивач, ним до вересня 2009 року був проведений капітальний ремонт приміщення.

В подальшому, 08.02.2010 між відділом комунального майна Уманської міської ради та позивачем був укладений договір оренди нежитлового приміщення №3/2010, за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно міської комунальної власності: нежитлове приміщення магазину загальною площею 186,3 кв.м., розміщене в будинку за адресою: Черкаська область, м. Умань, вул. Комарова, 3. Вартість нежитлового приміщення була визначена згідно зі звітом про оцінку станом на 29.05.2009 і становила за незалежною оцінкою 167300,00 грн. без ПДВ,

Договір оренди №3/2010 укладений до трьох років і діяв з 08.02.2010 до 05.02.2013 включно.

Договір №3/2010 припинив совою дію з 06.02.2013, проте, відповідач продовжував користуватися майном поза межами дії договору №3/2010 без наявних на те правових підстав, що було встановлено судами під час розгляду справи №925/1223/17.

В 2016-2017 роках позивач звертався до відповідача з проханням повернути витрачені кошти на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна, проте відповідач відмовив з підставі відсутності підтверджуючих документів на проведені роботи.

Позивач звернувся з вказаним позовом, обґрунтовуючи тим, що під час оренди спірного майна ним було проведено капітальний ремонт спірного приміщення, а тому в силу вимог ч.3 ст. 778 Цивільного кодексу України та ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» відповідач зобов`язаний відшкодувати йому кошти за здійснені невідокремлювані поліпшення майна.

Наслідки поліпшення наймачем речі, переданої у найм, визначені у статті 778 ЦК України, якою передбачено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Отже, законодавством закріплено право наймача на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою наймача. Поліпшення майна означає проведення в ньому таких змін, завдяки яким суттєво збільшується вартість майна, його корисність, порівняно зі станом, в якому воно було до передачі його наймачу, без зміни функціонального призначення речі.

Відповідно, якщо наймодавець дає згоду на проведення таких поліпшень, він зобов`язується прийняти назад в зміненому стані річ, яка має більш високу вартість, і відшкодувати наймачеві понесені ним витрати на невіддільне поліпшення.

Так, 27.04.2006 Уманська міська рада своїм рішенням №238 «Про надання дозволу на капітальний ремонт» надала дозвіл Джумагазієву Анатолію Каримовичу саме на проведення капітального ремонту орендованого магазину промислових товарів за адресою: вул. Комарова, 3, що узгоджується з актом приймання передачі приміщення від 22.03.2006 та актом комісії обстеження технічного стану орендованого згідно договору від 22.03.2006р. № 68 приміщень магазину.

Проте, проаналізувавши перелік та об`єм робіт, проведених в нежитловому приміщенні магазину, загальною площею 186,3 кв.м., розташованого за адресою: м. Умань, вул. Комарова, 3 та порівнюючи їх з визначеннями понять «капітальний ремонт», «поточний ремонт», «реконструкція», «технічне переоснащення», які наведені в:

пунктах 5.1 та 5.3 ВСН 58-88 (р) «Положення про організацію та проведення реконструкції, ремонту та технічного обслуговування будівель, об`єктів комунального та соціально-культурного призначення. Норми проектування»,

ДБН А.2.2-3-2004 «Склад, порядок оформлення, узгодження і затвердження проектної документації для будівництва» (був чинний до 01.07.2012);

листі Держбуду України від 30.04.2003 №7/7-401 «Щодо віднесення ремонтно-будівельних робіт до капітального та поточного ремонтів.»;

«Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій», затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 17.05.2005 №76;

ДБН В.3.2.-2-2009 «Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт»;

НПАОП 45.2-4.01-98 «Положення про безпечну та надійну експлуатацію виробничих будівель і споруд» (були чинні до 01.01.2015);

ДБН А.2.2-3-2014 «Склад та зміст проектної документації на будівництво»

листі Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житловокомунального господарства України від 04.03.2011 №22-23/185/0/7-11 «Щодо надання роз`яснень з визначення термінів: «реконструкція», «капітальний ремонт», «перепланування»,

суд приходить до висновків, що роботи проведені в нежитловому приміщенні магазину, не підпадають під визначення терміну «капітальний ремонт».

Зазначене також підтверджується копією заяви позивача про надання дозволу на виконання капітального ремонту орендованого магазину, поданої до інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, на якій в резолюції начальник зазначив, що відповідно до п.4. Положення про порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт дозвіл на поточний ремонт будівель та споруд не вимагається.

Крім того, на підтвердження проведення ремонтних робіт позивач надав:

- договір надання послуг, виконання робіт №295 від 02.10.2008, укладений між фізичною особою-підприємцем Джумагазієвим Анатолієм Каримовичем та фізичною особою-підприємцем Монастирською Ларисою Миколаївною на виконання робіт по капітальному ремонту орендованого магазину по вул. Комарова, 3 з матеріалів виконавця, згідно кошторису;

- дефектний акт від 06.10.2008, виконаний фізичною особою-підприємцем Монастирською Ларисою Миколаївною,

- локальний кошторис №2-1-1 на загальнобудівельні роботи (реконструкція магазину) на загальну суму 119291,00 грн., в якому не зазначено дату складання та підписання;

- зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва (форма №1) від 11.11.2008 на суму 131019,00 грн.,

- акт приймання виконаних робіт за вересень 2009, підписаний фізичною особою-підприємцем Джумагазієвим Анатолієм Каримовичем та фізичною особою-підприємцем Монастирською Ларисою Миколаївною, проте без вказівки договору, на виконання якого він складений. Більше того, дата підписання вказаного акту та період виконання робіт, які приймаються за вказаним актом, суперечать один одному.

-довідка про вартість виконаних підрядних робіт за вересень 2009 (форма КБ №3) на суму 131019,00 грн., без дати та без вказівки договору, на виконання якого її складено,

- квитанції до прибуткового касового ордеру про сплату коштів на користь фізичної особи-підприємця Монастирської Лариси Миколаївни на загальну суму 130019,00 грн.,

- договір про виготовлення металопластикових конструкцій № 9/10 від 09.10.2008, укладений між ПП Бессараб І.В. та Джумагазієвим Л.К. та акт виконаних робіт від 27.10.2008 до вказаного договору,

- договір про виготовлення металопластикових конструкцій №29/10 від 29.10.2008, укладений між ПП Бессараб І.В. та Джумагазієвим Л.К. та акт виконаних робіт від 03.11.2008 до договору №29/10.

Будь-яких інших документів позивачем не надано. Більш того, ремонтні роботи проводились без наявності належно затвердженої проектно-кошторисної документації, обсяг, графік та вартість проведених робіт не узгоджувались з орендодавцем.

Додатково слід зазначити, що відповідно до визначеної законодавством процедури для отримання відшкодування вартості поліпшень орендарем мають бути подані до відповідного органу наступні підтверджувальні документи про здійснені поліпшення: договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти; погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи; довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень; інші документи, необхідні для виконання положень Порядку №377 від 27.02.2004.

Проте матеріали справи не містять зазначених підтверджувальних документів, як і доказів звернення з відповідними документами до відповідача. Отже, позивачем не доведено належними та допустимими доказами ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог. А відтак, місцевий господарський суд дійшов помилкового висновку про задоволення позовних вимог.

Стосовно заяви про застосування строку позовної давності, слід відмітити наступне.

Відповідно до положень ст. 786 Цивільного кодексу України, до вимог про відшкодування витрат на поліпшення речі застосовується позовна давність в один рік, перебіг якої починається щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму.

22.03.2006 за актом приймання-передачі майна в оренду Комунальним підприємством «Виробничо-житлове ремонтно-експлуатаційне управління №1» (балансоутримувач) передано Приватному підприємцю Джумагазієву Анатолію Карімовичу (орендар) у користування приміщення в будинку по вул. Комарова, 3, загальною площею 186,3 кв.м, на підставі п. 5.1 договору оренди нежитлового приміщення №68 від 22.03.2006.

Відповідно до ч.2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції діючій на час закінчення строку дії договору №68 від 22.03.2006) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Як встановлено судами під час розгляду справи №925/1223/17, відповідачем відповідно до договору оренди нежитлового приміщення №68 від 22.03.2006 не поверталось нежитлове приміщення за актом приймання-передачі майна балансоутримувачу.

В свою чергу, 08.02.2010 Відділом комунального майна Уманської міської ради (правонаступником якого є Відділ з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради) та Фізичною особою - підприємцем Джумагазієвим Анатолієм Карімовичем був укладений договір оренди нежитлового приміщення №3/2010.

В договорі №3/2010 сторони досягли згоди щодо встановлення переважного права для орендаря за умови належного виконання ним своїх зобов`язань.

Місцевий господарський суд у справі №925/1223/17 встановив, що «сторони у договорі №3/2010 такого строку не погодили та відповідач до закінчення строку дії договору №3/2010 не надіслав повідомлення орендодавцю про намір скористатись своїм переважним правом.

Так, у разі, якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

Отже, оскільки договір №3/2010, відповідно до п. 8.1, укладено до трьох років і діє він з 08.02.2010 по 05.02.2013 включно, то відповідно дія договору №3/2010 припинилась 06.02.2013». Таким чином, строк позовної давності сплив 05.02.2014.

Оскільки позов було подано 23.11.2017, що підтверджується штампом на титульному аркуші позовної заяви, то заява про застосування строку позовної давності є обґрунтованою.

Проте, п.2.2 постанови пленуму Вищого господарського суду України «Про деякі питання практики застосування позовної давності у вирішенні господарських спорів» від 29.05.2013 року №10 визначено, що за змістом ч. 1 ст. 261 ЦК України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.

З огляду на зазначене, колегія суддів відмовляє в задоволенні позову по суті, тобто через неналежне та достатнє обґрунтування своїх вимог позивачем, а тому заява про застосування позовної давності задоволенню не підлягає.

9. Висновки апеляційного суду

З урахуванням викладеного, колегія суддів Північного апеляційного господарського суду вважає, що рішення Господарського суду Черкаської області від 27.01.2020 підлягає скасуванню, а в позові слід відмовити.

Керуючись ст. 232-241, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 27.01.2020 у справі №925/1509/17 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 27.01.2020 у справі №925/1509/17 скасувати.

3. Прийняти у справі №925/1509/17 нове рішення суду, яким у задоволенні позову Фізичної особи - підприємця Джумагазієва Анатолія Карімовича до Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради про стягнення 576485,00 грн відмовити.

4. Стягнути з Фізичної особи - підприємця Джумагазієва Анатолія Карімовича (РНОКПП НОМЕР_1 ; АДРЕСА_2 ) на користь Відділу з питань комунальної власності та земельних відносин Уманської міської ради (; вул. Шухевича, 12, м. Умань, Черкаська область, 20300) 12970 (дванадцять тисяч дев`ятсот сімдесят) грн. 92 коп судового збору за розгляд справи у суді апеляційної інстанції.

5. Видачу наказу по справі № 925/1509/17 доручити Господарському суду Черкаської області.

6. Матеріали справи №925/1509/17 повернути до Господарського суду Черкаської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена відповідно до ст. 287-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст підписано 03.03.2021.

Головуючий суддя О.В. Тищенко

Судді Є.Ю. Шаптала

К.В. Тарасенко