СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" лютого 2021 р. Справа № 922/1008/20

Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючий:Зубченко І.В. (доповідач),
судді:Радіонова О.О., Чернота Л.Ф.
при секретарі судового засідання: Бірчак К.Є.
за участю представників:
від позивача:Ворожбянов А.М., посвідчення №1808, положення, витяг з ЄДРЮОФОПГФ
від відповідача:Капинос А.Д., виписка з ЄДРЮОФОПГФ, посадова інструкція, наказ №693-к від 25.06.2019р.
від третьої особи:Попівненко О.Ю., довіреність №01-01-23/249-21 від 15.01.2021р., статут
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства Концерн АВЕК та Ко, м.Харків (вх.№296 Х/3 від 20.01.2021р.)
на рішення господарського суду Харківської області
ухвалене18.12.2020р. (повний текст складено та підписано 28.12.2020р. у м.Харкові)
у справі№922/1008/20 (суддя Шарко Л.В.)
за позовомХарківської міської ради, м.Харків
доПриватного акціонерного товариства Концерн АВЕК та Ко, м.Харків
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Комунального підприємства Харківводоканал, м.Харків
пророзірвання договору оренди землі, усунення перешкод, зобов`язання повернути земельну ділянку
В С Т А Н О В И В:

Харківська міська рада, м.Харків, позивач, звернулась до господарcького суду Харківської області з позовом до відповідача, Приватного акціонерного товариства Концерн АВЕК та Ко, м.Харків, про:

- розірвання договору оренди землі, укладеного 14.09.2004р. між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 14.09.2004р. за №66166/04;

- усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м.Харкова площею 0,6157га (кадастровий номер :09:001:0044) по вул.Районній у м.Харкові, яка використовується Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", шляхом демонтажу об`єктів торговельного призначення з навісами;

- зобов`язання Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК ТА Ко" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,6157га (кадастровий номер :09:001:0044) по вул.Районній у місті Харкові з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Ухвалою місцевого господарського суду від 07.04.2020р., зокрема, залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Комунальне підприємство Харківводоканал, м.Харків.

Рішенням господарського суду Харківської області від 18.12.2020р. (повний текст складено та підписано 28.12.2020р.) у справі №922/1008/20 позовні вимоги Харківської міської ради задоволені повністю. Розірвано договір оренди землі, укладений 14.09.2004р. між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко". Ухвалено усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м.Харкова площею 0,6157га (кадастровий номер :09:001:0044) по вул.Районній у м.Харкові, яка використовується Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", шляхом демонтажу об`єктів торговельного призначення з навісами. Зобов`язано Приватне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку загальною площею 0,6157га (кадастровий номер :09:001:0044) по вул.Районній у м.Харкові з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Не погодившись із зазначеним рішенням, Приватне акціонерне товариство Концерн АВЕК та Ко звернулося до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, згідно резолютивної частини якої просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 18.12.2020р. у справі №922/1008/20 та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити. У разі визнання обґрунтованими позовних вимог, скаржник просить застосувати наслідки спливу позовної давності, визначені ч.4 ст.267 Цивільного кодексу України (далі ЦК України).

На переконання апелянта, оскаржуване рішення винесене з неправильним застосуванням норм матеріального права та з порушенням норм процесуального права, за наслідками неповного встановлення обставин, які мають значення для справи, з неправильною оцінкою доказів, наданих учасниками справи, та без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду. В якості підстав для скасування рішення місцевого господарського суду називає наступні:

- позовні вимоги Харківської міської ради у своїй сукупності характеризуються як негаторний позов, що унеможливлює їх задоволення за наявності договірних відносин між сторонами;

- Харківська міська рада не може заявляти негаторний позов до того часу, доки відповідач не передасть (поверне) позивачу спірну земельну ділянку;

- в оскаржуваному рішенні не наведено жодного обґрунтованого доводу щодо неможливості застосування висновків, наведених у постановах Верховного Суду, щодо неналежності обраного способу захисту;

- позовна вимога про повернення земельної ділянки територіальній громаді м.Харкова в особі Харківської міської ради є передчасною та такою, що суперечить умовам спірного договору оренди землі;

- у Харківської міської ради були відсутні правові підстави для звернення за судовим захистом з вимогою про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу об`єктів торговельного призначення з навісами до того часу, поки не відбудеться юридичний факт, з яким ця вимога пов`язана набере законної сили рішення суду, яким будуть задоволені вимоги про припинення (розірвання) спірного договору;

- висновки суду про порушення відповідачем пункту 26 та підпункту «в» пункту 31 спірного договору оренди землі не підтверджені жодними належними та допустимими доказами;

- неприпустимими є висновки суду про те, що неодноразове здійснення самовільної забудови території ринку «Барабашово» відповідачем підтверджується укладеними між сторонами мировими угодами у справах №922/517/17 та №922/806/17. Так, мирова угода у справі №922/806/17 повністю виконана відповідачем, а мирова угода у справі №922/517/17 не стосується спірної земельної ділянки;

- предмет позову демонтаж об`єктів торгівельного призначення з навісами та підстави позову порушення відповідачем пункту 17 спірного договору, що стосується заборони самочинного будівництва, не співпадають між собою;

- позивач, посилаючись на порушення відповідачем п.17 спірного договору, не надав до суду жодних доказів на підтвердження правового статусу об`єктів торгівельного призначення в якості саме самочинного будівництва. Натомість, спірний договір оренди не містить заборони на розміщення на земельній ділянці об`єктів торгівельного призначення з навісами;

- власником земельних ділянок не зазначено, у чому полягає обмеження його прав, не наведено доводів про те, яку саме шкоду завдано позивачу, і в чому саме позивач позбавляється того, на що він розраховував при укладанні договору;

- у порушення принципу диспозитивності господарського процесу судом першої інстанції самостійно визначено, у чому полягає порушений інтерес Харківської міської ради;

- поведінка Харківської міської ради, яка протягом тривалого часу погоджувалась із використанням земельної ділянки Приватним акціонерним товариством Концерн АВЕК та Ко за фактичних обставин (що виражається в укладенні додаткових угод до спірного договору), не може бути визнана нічим іншим, як грубим порушенням принципу добросовісності та принципу належного урядування.

Для розгляду справи згідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.01.2021р. сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя (доповідач) Зубченко І.В., судді Радіонова О.О., Чернота Л.Ф.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 25.01.2021р. у справі №922/1008/20 відкрито апеляційне провадження за вищевказаною апеляційною скаргою та зобов`язано позивача і третю особу у строк до 09.02.2021р. включно надати до суду відзиви на апеляційну скаргу.

Через канцелярію суду апеляційної інстанції 09.02.2021р. (згідно штампу канцелярії, наявного на першому аркуші документа; у межах визначеного судом строку) від Комунального підприємства Харківводоканал надійшов відзив на апеляційну скаргу, згідно резолютивної частини якого заявник просить відмовити у задоволенні вимог апеляційної скарги, оскаржуване рішення залишити без змін. При цьому за коротким змістом відзиву третя особа зауважила на наступному:

- у розглядуваній справі основною вимогою є розірвання договору оренди, а похідною усунення перешкод користування майном, а отже позов не є негаторним;

- проаналізувавши постанови Верховного Суду, на які посилається відповідач, неможливо встановити подібність правовідносин, щодо яких були ухвалені відповідні постанови, у зв`язку з чим не підлягають взяттю до уваги твердження відповідача, які засновані на відповідних постановах;

- усупереч твердженням апелянта, відсутність назви вулиці Районна на акті виходу представників Комунального підприємства «Харківводоканал» не є підставою вважати, що вихід відбувався поза межами зазначеної земельної ділянки;

- фактом укладення мирової угоди по справі №922/517/17, затвердженої ухвалою господарського суду Харківської області від 31.07.2017р., встановлено правову позицію відповідача щодо наявності порушення містобудівного законодавства в частині розміщення самочинних забудов в охоронних зонах підземних інженерних мереж водопостачання та водовідведення, у тому числі і на земельній ділянці кадастровий номер :09:001:0044 загальною площею 0,6157га;

- судом було вірно надано оцінку усім доказам у їх сукупності та зроблено вірний висновок щодо розташування незареєстрованого об`єкта торгівельного призначення, який перешкоджає доступу до каналізаційного колодязя.

Східний апеляційний господарський суд ухвалою від 10.02.2021р. призначив справу №922/1008/20 до розгляду на 22.02.2021р.

12.02.2021р. (згідно штампу канцелярії, наявного на першому аркуші документа) через канцелярію суду від Харківської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу. За змістом мотивувальної та резолютивної частини відзиву позивач просить поновити пропущений процесуальний строк для подання відзиву та прийняти його до розгляду.

Згідно з ч.4 ст.262 Господарського процесуального кодексу України (далі ГПК України) в ухвалі про відкриття апеляційного провадження зазначається строк для подання учасниками справи відзиву на апеляційну скаргу та вирішується питання про витребування матеріалів справи. Відповідно до ч.8 ст.165 ГПК України відзив подається в строк, встановлений судом, який не може бути меншим п`ятнадцяти днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі. Суд має встановити такий строк подання відзиву, який дозволить відповідачу підготувати його та відповідні докази, а іншим учасникам справи - отримати відзив не пізніше першого підготовчого засідання у справі.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 25.01.2021р. у справі №922/1008/20, зокрема, зобов`язано позивача і третю особу у строк до 09.02.2021р. включно надати до суду відзиви на апеляційну скаргу. У свою чергу, згідно рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення представником Харківської міської ради ухвала суду апеляційної інстанції отримана 01.02.2021р.

У контексті приписів ч.1 ст.119 ГПК України суд за заявою учасника справи поновлює пропущений процесуальний строк, встановлений законом, якщо визнає причини його пропуску поважними, крім випадків, коли цим Кодексом встановлено неможливість такого поновлення.

Враховуючи дату отримання позивачем ухвали суду апеляційної інстанції про відкриття провадження у справі, необхідність часу для підготовки обґрунтованого відзиву, судова колегія визнала поважними причини пропуску позивачем строку на подання відзиву на апеляційну скаргу та задовольнила клопотання про поновлення строку на подання відповідного відзиву.

Згідно резолютивної частини відзиву Харківська міська рада просить оскаржуване рішення залишити без змін, апеляційну скаргу без задоволення. При цьому звертає увагу суду апеляційної інстанції на сукупність наступних обставин:

- враховуючи, що предметом спору є усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою, до таких правовідносин застосовуються норми ст.391 ЦК України та ст.ст.152, 158 Земельного кодексу України;

- безпідставними є посилання апелянта на правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду, оскільки відсутня тотожність суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм відносно справи №922/1008/20;

- хибним є посилання скаржника на передчасність вимоги Харківської міської ради про повернення земельної ділянки, оскільки враховуючи п.21, п.п.з) п.31 договору орендар повинен повернути земельну ділянку у тому ж стані, в якому він її отримав;

- у зв`язку з невиконанням відповідачем вимог п.п.в) та п.п.ж) п.31 договору виникає підстава, передбачена п.38 договору для його розірвання;

- з боку відповідача не надано жодного доказу на спростування доводів позивача відносно розташування споруд у зонах обмежень земельної ділянки;

- Приватним акціонерним товариством Концерн АВЕК та Ко розміщено об`єкти торгівельного призначення з порушенням норм містобудівного та земельного законодавства. Наявність на земельній ділянці комунальної форми власності об`єктів торговельного призначення перешкоджає законному власнику земельної ділянки територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради володіти, розпоряджатися та користуватися земельними ділянками під вказаним об`єктами, що є підставою для усунення перешкод у такому користуванні земельною ділянкою;

- доводи апелянта про порушення Харківською міською радою строку позовної давності не відповідають обставинам справи та нормам матеріального права, оскільки зобов`язання щодо звільнення земельної ділянки від самовільно розміщених споруд виникло в силу закону, а строк його виконання не визначений. Позовна давність не може поширюватися на вимоги про усунення перешкод у здійсненні власником права користування та розпорядження своїм майном (ст.391 ЦК України), оскільки в такому разі йдеться про так зване триваюче порушення. Отже, власник може пред`явити такий позов у будь-який час незалежно від того, коли почалося порушення його прав. Обов`язковою умовою негаторного позову є існування порушення прав власника на час пред`явлення такого позову. Водночас, у відповідних випадках судам слід враховувати правила про набувальну давність, передбачені ст.344 названого Кодексу. Враховуючи, що на теперішній час існує порушене право позивач, до триваючого правопорушення щодо незаконного розміщення будівель не поширюється строк позовної давності.

У судовому засіданні 22.02.2021р. представник апелянта підтримав вимоги апеляційної скарги з мотивів, що були в ній викладені. Представник третьої особи заперечив проти задоволення вимог апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві на неї. Представник позивача у судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином.

Керуючись приписами ч.2 ст.216 ГПК України, для забезпечення права позивача на участь у судовому засіданні, з метою повного та всебічного дослідження обставин справи в їх сукупності, судова колегія Східного апеляційного господарського суду оголосила перерву в судовому засіданні до 25.02.2021р.

У судовому засіданні представники Комунального підприємства Харківводоканал та Приватного акціонерного товариства Концерн АВЕК та Ко підтримали позиції, виловлені у судовому засіданні 22.02.2021р. Представник Харківської міської ради проти задоволення вимог апеляційної скарги заперечив, просив рішення місцевого господарського суду залишити без змін.

Відповідно до ст.269 ГПК України дискреційні повноваження суду апеляційної інстанції щодо обсягів перегляду справ обмежуються доводами та вимогами апеляційної скарги (ч.1). Виключення з цього правила можливе лише у разі, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч.4).

Відповідно до ст.ст.222, 223 ГПК України та п.17.7 Перехідних положень ГПК України здійснено запис судового засідання за допомогою засобів технічної фіксації, складено протокол.

У судовому засіданні 25.02.2021р. проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Розглянувши матеріали господарської справи, апеляційну скаргу, відзиви на неї, заслухавши пояснення представників учасників справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія зазначає наступне.

Як установлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, рішенням Харківської міської ради №105/04 від 23.06.2004р. Акціонерному товариству "Концерн АВЕК та Ко" надано в оренду земельну ділянку загальною площею 0,6157га по вул.Районній у м.Харкові для будівництва торговельного майданчику лоточної торгівлі (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) строком до 01.07.2006р. та для подальшої експлуатації строком до 01.07.2029р.

Між Харківською міською радою (далі орендодавець) та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" (далі орендар) на підставі зазначеного рішення укладено договір оренди землі №66166/04 від 14.09.2004р. (далі - договір), за умовами п.1 якого орендодавець на підставі рішенні ХХІІ сесії Харківської міської ради XXIV скликання 23.06.2004р. №105/04 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об`єктів" надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, яка знаходиться в м.Харкові по вул.Районна.

Відповідно до п.2 договору в оренду передається земельна ділянка запальною площею 0,6157га, у тому числі: ріллі ----- га, багаторічних насаджень ---- га, пасовищ --- га, лісів ---- га, під забудовою --- га, інших угідь 0,6157га.

Згідно з пунктами 3, 4 договору на земельній ділянці не знаходяться об`єкти нерухомого майна.

Пунктом 5 договору сторони передбачили нормативно-грошову оцінку на період будівництва та експлуатації.

Недоліків, які б могли перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки за цільовим призначенням, не виявлено (п.6 договору).

У п.7 договору передбачено інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини, а саме: у випадку, якщо об`єкт не буде зданий в експлуатацію у встановлені в рішенні строки; якщо не будуть отримані дозволи на виконання будівельних робіт, - то зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

Договір укладено строком: на будівництво - до 01.07.2006р. (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації); на експлуатацію до 01.07.2029р.

За умовами п.8 договору, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Земельна ділянка передається в оренду для будівництва торговельного майданчику лоточної торгівлі (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації (п.15 договору).

Відповідно до п.16 договору цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

Умови збереження стану об`єкта оренди - забороняється самовільна забудова земельної ділянки (п.17).

Сторони у пунктах 26, 27 договору передбачили, що на орендовану земельну ділянку площею 0,3319га встановлено обмеження - санітарно-захисні зони інженерно-технічних споруд і комунікацій. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.

Пунктом 30 договору сторонами погоджено права орендаря, серед яких, зокрема, наступні: самостійне господарювання на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки та споруди і закладати багаторічні насадження.

Серед визначених у п.31 договору обов`язків орендаря, зокрема, наступні: виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (підпункт-"в"); використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору (підпункт-"д"); дотримуватися правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства України (підпункт -"е"); дотримуватися санітарних і протипожежних норм, забезпечити зберігання інженерних комунікацій і споруд, що знаходяться на орендованій земельній ділянці та під її поверхнею (підпункт-"ж"); при передачі земельної ділянки орендарю до підписання акту прийому-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використаний стан, у тому числі усунути недоліки, вказані орендодавцем. Приведення земельної ділянки у придатний стан включає в себе благоустрій території та інші дії за необхідністю, при цьому за орендарем залишається право власності на всі будівлі, які будуть збудовані на ділянці у відповідності до вимог чинного законодавства України (підпункт-"з").

Сторони пунктом 38 договору погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: а) взаємною згодою сторін; б) рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

14.09.2004р. між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" підписано акт приймання-передачі земельної ділянки.

09.12.2004р. Державне підприємство "Центр державного земельного кадастру" зареєструвало земельну ділянку площею 0,6157га по вул.Районній у м.Харкові (кадастровий номер :09:001:0044).

Харківською міською радою 25.02.2009р. було прийнято рішення №32/09 "Про внесення змін до рішення 19 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.02.2008 року №41/08 "Про затвердження "Положення про порядок визначення розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди землі в м.Харкові", згідно якого, з метою удосконалення порядку розрахунку розмірів орендної плати при укладанні договорів оренди земельних ділянок, орендодавцем яких, на підставі наданих повноважень, виступає Харківська міська рада, прийнято рішення про внесення змін до п.4.1 додатку до рішення, доповнивши його пунктом 14, відповідно до якого ставка орендної плати за землю комунальної власності становила 3% для організації ринкової торгівлі (ринки, торговельні майданчики, торговельно-побутові комплекси).

26.04.2010р. на адресу Акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" надійшло попередження Харківської міської ради №4007/0/84-10 від 19.04.2010р. про необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди.

Між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" 11.06.2010р. на підставі вищевказаного рішення Харківської міської ради №32/09 від 25.02.2009р. укладено додаткову угоду до договору оренди землі №66166/04 від 14.09.2004р. (далі - додаткова угода від 11.06.2010р.), якою внесено зміни до п.п.5, 9 договору щодо розміру орендної плати за земельну ділянку.

30.04.2014р. до договору оренди землі №66166/04 від 14.09.2004р. укладена додаткова угода щодо зміни розміру орендної плати.

Відповідно до інформації Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради (далі - Інспекція) в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмов у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, розміщеному на офіційному сайті Інспекції, відсутня інформація щодо об`єктів, розташованих на земельній ділянці по вул.Районній у м.Харкові (кадастровий номер земельної ділянки :09:001:0044). Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно № 205747775 від 31.03.2020р. право власності на об`єкти нерухомого майна по вул.Районній у м.Харкові також не зареєстроване. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно №205748184 від 31.03.2020р. право власності на будь-які будівлі на земельній ділянці по вул.Районній у м.Харкові (кадастровий номер земельної ділянки :09:001:0044) не зареєстроване.

У свою чергу, представниками Комунального підприємства "Харківводоканал" Комплексу "Харківводовідведення" 25.02.2020р. складено акт про те, що на території Торгового центру "Барабашово" за адресою: вул.Академіка Павлова, 165, у зв`язку з аварією на водопровідній мережі, виконувалися роботи по обстеженню каналізаційного колектору з метою виявлення можливих витоків. У результаті обстеження встановлено, що безпосередньо на оглядових каналізаційних колодязях на колекторі 600мм, 800мм розташовані торгівельні павільйони, у зв`язку з чим обстеження дільниці каналізаційного колектора на предмет виявлення витоків на мережах водопостачання не виявилося можливим.

Комунальним підприємством "Харківводоканал" 27.02.2020р. направлено лист директору Департаменту територіального контролю Харківської міської ради - Калині О.Л. про те, що "22.02.2020 о 06 год. 40 хв. до служби 15-62 надійшла заявка про відсутність холодного водопостачання за адресою: в-д Загородний, 43. З метою встановлення причин відсутності водопостачання споживачам частини Московського району, за результатами обстеження стану водопровідних мереж, які розташовані на території торгового центру Барабашово, у Комунального підприємства Харківводоканал виникла необхідність проведення обстеження каналізаційного колектору, який також розташований на вказаній території, з причин можливого прихованого витікання холодної води безпосередньо у вказаний колектор. Але провести обстеження каналізаційного колектору (кадастровий номер 63101366:00:09:001:0044 земельної ділянки), для встановлення місця аварійної ситуації на водопровідних мережах, не виявилось можливим з причин відсутності доступу до каналізаційних колодязів, так як безпосередньо на каналізаційному колекторі знаходяться 2 торгівельні павільйони. Тобто, вказані об`єкти розташовані в межах території охоронних зон підземних інженерних мереж, що заборонено нормами чинного законодавства України". З огляду на викладені обставини, із зазначенням порушених норм законодавства, Комунальне підприємством "Харківводоканал" просило звернутись до суду із відповідним позовом про знесення самочинно збудованих об`єктів, які розташовані на каналізаційному колекторі в межах земельної ділянки кадастровий номер 63101366:00:09:001:0044.

Інспекцією 05.03.2020р. видано Направлення №227-н для проведення планового (позапланового) заходу. Згідно з Направленням відповідно до постанови Кабінету Міністрів України №553 від 23.05.2011р. "Про затвердження Порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю" направляються головні спеціалісти сектору інспекційної роботи Інспекції для здійснення позапланової перевірки "Об`єкт будівництва по вул.Районній у м.Харкові (кадастровий номер земельної ділянки :09:001:0044)" щодо дотримання суб`єктом містобудування - Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил на підставі наказу (розпорядження) Інспекції № 1 від 02.01.2019р., №95 від 04.03.2020р. та листа Комунального підприємства "Харківводоканал" №01-01-23/1087-20 від 27.02.2020р. (вх.№3244/0/39-20 від 27.02.2020р.).

10.03.2020р. листом №693/0/250-20 повідомлено відповідача про те, що Інспекцією на підставі зазначених вище документів проводиться позапланова перевірка дотримання вимог містобудівного законодавства на об`єкті: "Об`єкт будівництва по вул.Районній у місті Харкові (кадастровий номер земельної ділянки :09:001:0044)". Для розгляду питання проведення будівельних робіт за вищевказаною адресою та вжиття заходів згідно з компетенцією Інспекції, замовнику (власнику) та особам, що мають відношення до об`єкта будівництва за адресою: м.Харків, вул.Районна (кадастровий номер земельної ділянки :09:001:0044), у термін до 24.03.2020р. запропоновано прибути до Інспекції з документами, що посвідчують особу та документами, на підставі яких здійснюються будівельні роботи (документи, що посвічують право власності або інші речові права на майно, технічний паспорт, проект, тощо). Названим листом, разом з іншим проінформовано про те, що виїзд на зазначений об`єкт представниками Інспекції буде здійснено 17.03.2020р. о 14-00год. та Приватному акціонерному товариству "Концерн АВЕК та Ко" необхідно виділити уповноважену особу, надати доступ до об`єкту, представити проектну та правовстановлюючу документацію.

Заступником начальника відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради Бойченко В.І. під час здійснення у порядку ст.189 ЗК України заходів самоврядного контролю за використанням земель проведено обстеження земельної ділянки за адресою: м.Харків, вул.Районна (кадастровий номер :09:001:0044), за результатами якого складено відповідний акт. За змістом акту зазначено, що проведеним на місцевості обстеженням названої земельної ділянки встановлено, що остання (площею 0,6157га) використовується для експлуатації та обслуговування об`єктів торговельного призначення з навісами, які частково розміщені в межах вищезазначеної земельної ділянки та які розташовані у санітарно-захисній зоні інженерно-технічних споруд і комунікацій. Один об`єкт торгівельного призначення розташований на каналізаційному колодязі (споруда №1 на схемі).

Відповідач листом №553 від 02.04.2020р. повідомив Інспекцію про те, що лист Інспекції з Направленням надійшов на адресу Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" лише 30.03.2020р., тобто останнє не було належним чином повідомлене про здійснення вищевказаних заходів державного архітектурно-будівельного контролю.

За твердженнями Харківської міської ради, Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" допущені наступні порушення: не виконана умова п.8 договору щодо будівництва до 01.07.2006р. торговельного майданчику лоточної торгівлі на земельній ділянці площею 0,6157га по вул.Районній у м.Харкові; не виконані умови, встановлені підпунктами -в) та -ж) пункту 31 договору, а саме здійснено будівництво в межах санітарно-захисних зон інженерно-технічних споруд та комунікацій; порушено п.17 договору в частині заборони самовільної забудови орендованої земельної ділянки.

Зазначене стало підставою звернення Харківської міської ради з розглядуваним позовом до суду. При цьому, на переконання позивача, відповідач, у разі розірвання договору оренди землі у судовому порядку та усунення перешкод у користуванні Харківською міською радою спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд, зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку із приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Східний апеляційний господарський суд, дослідивши правову природу спірних правовідносин з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог, надаючи оцінку всім обставинам справи, оцінивши надані сторонами на підтвердження їх вимог докази, погоджується з висновками місцевого господарського суду про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог з огляду на наступне.

Системний аналіз укладеного між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" договору №66166/04 від 14.09.2004р. свідчить про те, що названий договір за своїм змістом та правовою природою є договором найму (оренди).

Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ст.193 Господарського кодексу України (далі - ГК України), ст.ст.525, 526 ЦК України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться. Не допускається одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом. За приписами ст.599 ЦК України та ст.202 ГК України зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною 1 ст.79 ЗК України передбачено, що земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

У контексті приписів ч.ч.1, 2 ст.83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: а) усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; б) земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Враховуючи названі положення законодавства та інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №205748184 від 31.03.2020р., земельна ділянка площею 0,6157га по вул.Районній у м.Харкові (кадастровий номер :09:001:0044) перебуває в комунальній власності.

З огляду на приписи ст.26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключною компетенцією міських рад є вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. За приписами пунктів "а" та "в" ст.12 ЗК України до повноважень міських рад у галузі земельних відносин на території міст належать, зокрема, розпорядження землями територіальних громад, надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Згідно зі ст.13 названого Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Умови договору оренди землі унормовані ст.15 Закону України "Про оренду землі". Так, істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); дата укладення та строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

За змістом ч.1 ст.24 названого Закону, орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

У свою чергу, орендар відповідно до ч.1 ст.25 Закону України "Про оренду землі" має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Частиною 2 ст.25 названого Закону визначено обов`язки орендаря, серед яких, зокрема, наступні: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п`ятиденний строк після державної реєстрації права оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному податковому органу.

Розглядаючи позовну вимогу Харківської міської ради про розірвання договору оренди землі, укладеного 14.09.2004р. між Харківською міською радою та Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", зареєстрованого у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга №4) від 14.09.2004р. за №66166/04, Східний апеляційний господарський суд враховує наступне.

Відповідно до ст.32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст.24, 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, як вірно зазначено місцевим господарським судом, у розумінні наведених норм дострокове розірвання договору оренди землі можливе виключно за згодою сторін або на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором.

Відповідно до ч.1 ст.651 ЦК України, яка кореспондується з ч.1 ст.188 ГК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч.2 ст.651 ЦК України).

В обґрунтування позову в якості підстави для розірвання договору Харківська міська рада посилається на істотні порушення Акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" умов договору №66166/04 від 14.09.2004р.

Згідно правових висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 18.02.2020р. у справі №910/7715/19, від 12.03.2020р. у справі №910/4994/19, від 24.06.2020р. у справі №922/2216/19 та від 01.10.2020р. у справі №910/10465/19, йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі ч.2 ст.651 ЦК України. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Крім того, оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

У контексті приписів п.1 ч.1 ст.611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч.1 ст.638 ЦК України).

Відповідно до ст.15 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній станом на момент укладення спірного договору) істотними умовами договору оренди землі є наступні: об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов`язань сторін, порядок страхування об`єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об`єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Як зазначалося вище за текстом постанови, за умовами п.8 укладеного між сторонами договору оренди землі №66166/04 від 14.09.2004р. останній укладено строком: на будівництво до 01.07.2006р. (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації); на експлуатацію до 01.07.2029р.

У свою чергу, як було зазначено раніше: згідно інформації Інспекції в Єдиному реєстрі відсутня інформація щодо об`єктів, розташованих на земельній ділянці по вул.Районній у м.Харкові (кадастровий номер :09:001:0044); згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно № 205747775 від 31.03.2020р. право власності на об`єкти нерухомого майна по вул.Районній у м.Харкові не зареєстроване; згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно №205748184 від 31.03.2020р. право власності на будь-які будівлі на земельній ділянці з кадастровим номером :09:001:0044 не зареєстроване.

Як вірно зазначено господарським судом Харківської області, укладаючи договір оренди землі №66166/04 від 14.09.2004р., Харківська міська рада розраховувала, що Приватне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" буде використовувати земельну ділянку для будівництва торговельного майданчика лоточної торгівлі. Разом з тим, останнє не приступило до виконання умов використання спірної земельної ділянки у межах передбаченої договором мети (не розпочало будівництво) у строки, встановлені договором оренди землі. Доказів протилежного відповідачем до матеріалів справи не долучено. Істотне порушення умов договору щодо використання земельних ділянок у вигляді нездійснення забудови свідчить про позбавлення Харківської міської ради (орендодавця) того, на що вона розраховувала при укладенні спірного договору оренди землі.

Сторонами у п.7 договору оренди землі №66166/04 від 14.09.2004р. погоджено, що у випадку нездачі об`єкту до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт зазначене рішення втрачає чинність і договір оренди земельної ділянки підлягає розірванню у встановленому порядку.

За таких обставин Східний апеляційний господарський суд погоджується з висновками місцевого господарського суду про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог Харківської міської ради в частині розірвання договору оренди землі з підстав невиконання п.8 договору.

У свою чергу, під час розгляду справи в суді першої інстанції Акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко", заперечуючи проти даної підстави, посилалося на пропущення Харківською міською радою строку позовної давності для звернення до суду з вимогою про розірвання договору з підстав не виконання орендарем пункт 8 договору оренди землі. При цьому, за твердженнями Харківської міської ради, остання дізналася про порушення відповідачем пункту 8 договору лише 31.03.2020р. (за наслідками проведеного на місцевості огляду).

Відповідно до ст.ст.256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

У контексті приписів ч.1 ст.261 ЦК України перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Згідно з ч.ч.3, 4 ст.267 ЦК України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

Європейський суд з прав людини наголошує, що позовна давність - це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Застосування строків позовної давності має кілька важливих цілей, а саме: забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів та запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу (рішення у справі "Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства"; рішення у справі "ВАТ "Нафтова компанія "Юкос" проти Росії").

Таким чином, застосування інституту позовної давності є одним з інструментів, який забезпечує дотримання принципу юридичної визначеності, тому, вирішуючи питання про застосування позовної давності, суд має повно з`ясувати усі обставини, пов`язані з фактом обізнаності та об`єктивної можливості особи бути обізнаною щодо порушення її прав та законних інтересів, ретельно перевірити доводи учасників справи у цій частині, дослідити та надати належну оцінку наданим ними в обґрунтування своїх вимог та заперечень доказів.

Разом з тим, відповідно до ч.5 ст.261 ЦК України за зобов`язаннями з визначеним строком виконання перебіг позовної давності починається зі спливом строку виконання.

З огляду на наведені приписи законодавства, місцевий господарський суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що принаймні з 31.01.2017р. Харківській міській раді було достеменно відомо про відсутність зареєстрованого права власності на об`єкти нерухомого майна по вул.Районній у м.Харкові, оскільки актом Інспекції №46/69-А перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил від 01.02.2017р. встановлено наступне: "Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 31.01.2017р. №79286640 право власності на будь-які будівлі на земельній ділянці по вул.Районній у місті Харкові відсутнє (кадастровий номер земельної ділянки :09:001:0044)."

Згідно з ч.5 ст.267 ЦК України, якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту. У свою чергу, Харківською міською радою клопотання про поновлення строку позовної давності не заявлялось.

За таких обставин Східний апеляційний господарський суд погоджується з висновками місцевого господарського суду про те, що сплив строку позовної давності є підставою для відмови у задоволенні частини заявлених Харківською міською радою позовних вимог, а саме в частині розірвання договору з підстав порушення відповідачем пункту 8 договору (перша підстава звернення з позовом до суду).

Разом з тим, як зазначалося вище за текстом постанови, пунктами 26, 27 договору оренди землі сторони погодили, що на орендовану земельну ділянку площею 0,3319га встановлено обмеження - санітарно-захисні зони інженерно-технічних споруд і комунікацій. Передача в оренду земельної ділянки не є підставою для припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку.

При цьому обов`язки орендаря, як уже було зазначено раніше, визначені пунктом 31 договору. Серед них, зокрема, наступні: виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (підп."в"); використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору (підп."д"); дотримуватися правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства України (підп."е"); дотримуватися санітарних і протипожежних норм, забезпечити зберігання інженерних комунікацій і споруд, що знаходяться на орендованій земельній ділянці та під її поверхнею (підп."ж"); при передачі земельної ділянки орендарю до підписанні акту прийому-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використаний стан, у тому числі усунути недоліки, вказані орендодавцем. Приведення земельної ділянки у придатний стан включає в себе благоустрій території та інші дії за необхідністю, при цьому за орендарем залишається право власності на всі будівлі, які будуть збудовані да ділянці у відповідності до вимог чинного законодавства України (підп."з").

Відповідності до ст.73 ЗК України до земель трубопровідного транспорту належать земельні ділянки, надані під наземні і надземні трубопроводи та їх споруди, а також під наземні споруди підземних трубопроводів. Уздовж наземних, надземних і підземних трубопроводів встановлюються охоронні зони.

Згідно зі ст.112 ЗК України охоронні зони створюються: а) навколо особливо цінних природних об`єктів, об`єктів культурної спадщини, гідрометеорологічних станцій тощо з метою охорони і захисту їх від несприятливих антропогенних впливів; б) уздовж ліній зв`язку, електропередачі, земель транспорту, навколо промислових об`єктів для забезпечення нормальних умов їх експлуатації, запобігання ушкодження, а також зменшення їх негативного впливу на людей та довкілля, суміжні землі та інші природні об`єкти. Правовий режим земель охоронних зон визначається законодавством України.

Статтею 113 ЗК України унормовано, що зони санітарної охорони створюються навколо об`єктів, де є підземні та відкриті джерела водопостачання, водозабірні та водоочисні споруди, водоводи, об`єкти оздоровчого призначення та інші, для їх санітарно-епідеміологічної захищеності. У межах зон санітарної охорони забороняється діяльність, яка може призвести до завдання шкоди підземним та відкритим джерелам водопостачання, водозабірним і водоочисним спорудам, водоводам, об`єктам оздоровчого призначення, навколо яких вони створені. Правовий режим земель зон санітарної охорони визначається законодавством України.

Відповідно до ст.114 ЗК України санітарно-захисні зони створюються навколо об`єктів, які є джерелами виділення шкідливих речовин, запахів, підвищених рівнів шуму, вібрації, ультразвукових і електромагнітних хвиль, електронних полів, іонізуючих випромінювань тощо, з метою відокремлення таких об`єктів від територій житлової забудови. У межах санітарно-захисних зон забороняється будівництво житлових об`єктів, об`єктів соціальної інфраструктури та інших об`єктів, пов`язаних з постійним перебуванням людей. Правовий режим земель санітарно-захисних зон визначається законодавством України.

У контексті приписів Закону України "Про трубопровідний транспорт" Комунальне підприємство "Харківводоканал" є суб`єктом трубопровідного транспорту, що обслуговує промислові трубопроводи - водопровідні, каналізаційні мережі та розподільчі трубопроводи водопостачання. За змістом статут назване підприємство володіє, користується та розпоряджається належним йому майном, а також перевіряє роботу водопровідних та каналізаційних систем, споруд та устаткування. Згідно з технічними нормами підприємство здійснює зовнішній і внутрішній (технічний) огляди мережі і споруд на ній: напірних і самоплинних трубопроводів (колекторів), аварійних випусків, естакад і водопропускних труб під каналізаційними трубопроводами, що передбачено п.12.2.1 Правил технічної експлуатації систем водопостачання та водовідведення населених пунктів України, затверджених наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству №30 від 05.07.1995р. (далі - Правила №30).

На території Торгового центру Барабашово проходять підземні водопровідні мережі діаметром 1400 мм - 500мм та інженерні мережі водовідведення діаметром Д=500-1000 мм, які експлуатуються Комунальним підприємством "Харківводоканал" для забезпечення населення та об`єктів соціальної інфраструктури частини Салтівського мікрорайону м.Харкова послугами водопостачання та водовідведення.

Як уже зазначалося вище за текстом постанови, представниками Комунального підприємства "Харківводоканал" Комплексу "Харківводовідведення" 25.02.2020р. складено акт про те, що на території Торгового центру "Барабашово" за адресою: вул.Академіка Павлова, 165, у зв`язку з аварією на водопровідній мережі, виконувалися роботи по обстеженню каналізаційного колектору з метою виявлення можливих витоків. У результаті обстеження встановлено, що безпосередньо на оглядових каналізаційних колодязях на колекторі 600мм, 800мм розташовані торгівельні павільйони, у зв`язку з чим обстеження дільниці каналізаційного колектора на предмет виявлення витоків на мережах водопостачання не виявилося можливим.

Доводи апелянта про те, що названий акт не є належним та допустимим доказом у контексті приписів ГПК України через проведення, на його думку обстеження на іншій земельній ділянці (по вул.Академіка Павлова, 165) судовою колегією не приймаються, оскільки, як було вірно зазначено судом першої інстанції, на підставі порівняння схеми, наданої Комунальним підприємством "Харківводоканал", та схеми, наявної в акті обстеження земельної ділянки, наданій Харківською міською радою, вбачається, що колодязі та частина колектора, які обстежували працівники Комунального підприємства "Харківводоканал", розташовані на земельній ділянці по вул.Районній у м.Харкові (кадастровий номер :09:001:0044).

Враховуючи викладений вище за текстом постанови зміст листа Комунального підприємства «Харківводоканал» від 27.02.2020р., направлений на адресу Департаменту територіального контролю Харківської міської ради, та зміст акту заступника начальника відділу самоврядного контролю за використанням земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради від 31.03.2020р., складеного за результатами обстеження земельної ділянки за адресою: м.Харків, вул.Районна (кадастровий номер :09:001:0044), судова колегія вважає обґрунтованим висновок господарського суду Харківської області про те, що в межах території охоронних зон підземних інженерних мереж розташований незареєстрований об`єкт торгівельного призначення, який перешкоджає доступу до каналізаційного колодязя.

Апелянт стверджує про те, що акт обстеження земельної ділянки від 31.03.2020р. не може вважатись належним та допустимим доказом, з огляду на його складання виключно за участі представників Харківської міської ради, які є зацікавленими особами. При цьому скаржник зауважує, що перевірка проводилась без участі Акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" та без повідомлення останнього про таку перевірку. На переконання відповідача, з огляду на зазначене перевірка не відповідає загальним принципам проведення перевірок, що встановлені Законом України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності".

Однак, такі посилання Акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" є хибними, оскільки суперечать положенням ст.189 ЗК України, ст.20 Закону України "Про охорону земель", ст.33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", пунктам 2.2., 3.1.1, 3.2.1 та 3.2.2 Положення про Департамент територіального контролю Харківської міської ради (до рішення 1 сесії Харківської міської ради 7 скликання №7/15 від 20.11.2015р. №7/15 "Про затвердження положень виконавчих органів Харківської міської ради 7 скликання"), якими передбачено, що Департамент територіального контролю Харківської міської ради наділений правом здійснювати самоврядний контроль за використанням та охороною земель комунальної власності та складати відповідні акти за результатами проведеного обстеження.

При цьому хибними є твердження відповідача про необхідність застосування до спірних правовідносин приписів Закону України "Про основні засади державного нагляду (контролю) у сфері господарської діяльності", зокрема, в частині повідомлення суб`єкта господарювання про проведення перевірки, оскільки, як вірно зазначено судом першої інстанції, норми названого Закону стосуються безпосередньо сфери господарської діяльності суб`єктів господарювання, тоді як предметом спірного самоврядного контролю (обстеження земельної ділянки) була не господарська діяльність Акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко", а земельна ділянка комунальної власності.

Відповідно до Правил №30 Комунальне підприємство "Харківводоканал" зобов`язане здійснювати технічне обслуговування каналізаційної мережі, що передбачає зовнішній і внутрішній (технічні) огляди мереж та перевірку зовнішнього стану колодязів, наявність кришок, цілісність люків, кришок, горловин, скоб і драбин шляхом відчинення кришок колодязів з їх очищенням; ступінь наповнення труб, наявність підпору (затоплень), засмічень та інших порушень, які видно з поверхні землі; присутність газів у колодязях (за показаннями приладів або за запахом); наявність просідання ґрунту на трасі ліній або поблизу колодязів; наявність завалів на трасі мережі і на колодязях, розриття по трасі, а також недозволених робіт з улаштування приєднань до мережі; наявність скиду поверхневих або інших вод до каналізаційної мережі.

При цьому можливість здійснення технічного обслуговування каналізаційних мереж забезпечується нормами права, які забороняють здійснювати будівництво на вказаних мережах, у тому числі й в охоронних зонах. Так, згідно з ч.2 ст.73, ст.112 ЗК України, ст.11 Закону України "Про трубопровідний транспорт" уздовж трубопроводів встановлюються охоронні зони, які створюються для забезпечення нормальних умов експлуатації цих об`єктів, а також попередження негативного впливу на людей.

Відповідно до п.15.5 Правил користування системами централізованого комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України, затверджених Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України №190 від 27.06.2008р. (далі - Правила №190), не дозволяється самовільне спорудження над водопровідними і каналізаційними мережами та пристроями будь-яких будівель та предметів благоустрою.

Згідно з положеннями Закону України "Про державні будівельні норми" застосування будівельних норм або їх окремих положень є обов`язковим для всіх суб`єктів господарювання незалежно від форми власності, які провадять будівельну, містобудівну діяльність.

Відповідно до ДБН 360-92 "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень", мінімальна відстань від фундаментів будівель і споруд для напірної каналізації 5м, для самопливної - 3м.

Розташування на водопровідних та каналізаційних мережах будь-яких об`єктів є таким, що суперечить чинному законодавству, державним будівельним нормам та правилам.

Як убачається з матеріалів справи, заперечуючи проти здійснення будівництва в межах санітарно-захисної зони інженерно-технічних споруд, Приватне акціонерне товариство Концерн АВЕК та Ко не надав будь-яких належних та допустимих у контексті норм процесуального права доказів відсутності здійснення забудови в забороненій зоні, що, у свою чергу, є порушенням п.26 договору оренди землі та п.п."в" п.31 договору оренди землі.

Отже, обґрунтованим та підтвердженим матеріалами справи є висновок господарського суду Харківської області про доведеність факту використання Приватним акціонерним товариством Концерн АВЕК та Ко земельної ділянки (кадастровий номер :09:001:0044) по вул.Районній у м.Харкові площею 0,6157га для експлуатації та обслуговування об`єктів торговельного призначення з навісами, які частково розміщені в межах вищезазначеної земельної ділянки та, які розташовані у санітарно-захисній зоні інженерно-технічних споруд і комунікацій, зокрема, один об`єкт торгівельного призначення розташований на каналізаційному колодязі (споруда №1 на схемі).

В обґрунтування апеляційної скарги відповідач, разом з іншим зазначає, що неприпустимими є висновки місцевого господарського суду про те, що неодноразове здійснення самовільної забудови території ринку «Барабашово» відповідачем підтверджується укладеними між сторонами мировими угодами у справах №922/517/17 та №922/806/17. Так, мирова угода у справі №922/806/17 повністю виконана відповідачем, а мирова угода у справі №922/517/17 не стосується спірної земельної ділянки. Разом з тим, судова колегія вважає доречним посилання Комунального підприємства «Харківводоканал» на те, що фактом укладення мирової угоди по справі №922/517/17, затвердженої ухвалою господарського суду Харківської області від 31.07.2017р., встановлено правову позицію відповідача щодо наявності порушення містобудівного законодавства в частині розміщення самочинних забудов в охоронних зонах підземних інженерних мереж водопостачання та водовідведення.

Враховуючи визначений ЦК України принцип свободи договору (вибір контрагента, визначення умов договору тощо) та положення ч.1 ст.638 ЦК України, яка визначає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору, підписавши договір оренди земельної ділянки, Приватне акціонерне товариство Концерн АВЕК та Ко було обізнане про те, що на орендовану земельну ділянку площею 0,3319га встановлено обмеження - санітарно-захисні зони інженерно-технічних споруд і комунікацій (п.26 договору) та про обов`язок орендаря дотримуватись встановлених щодо об`єкта оренди обмежень (обтяжень) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (п.п."в" п.31 договору).

Разом з тим, як вірно встановлено місцевим господарським судом на підставі аналізу матеріалів справи та фактичних обставин справи, Приватним акціонерним товариством Концерн АВЕК та Ко у порушення названих пункті договору оренди землі розміщено в межах земельної ділянки (кадастровий номер :09:001:0044) по вул.Районній у м.Харкові площею 0,6157га об`єкти торговельного призначення з навісами, які розташовані у санітарно-захисній зоні інженерно-технічних споруд і комунікацій, зокрема, один об`єкт торгівельного призначення розташований на каналізаційному колодязі, що, у свою чергу, є істотним порушенням умов договору та в порядку п.п."б" п.38 договору є підставою для розірвання договору оренди землі.

Як зазначалося вище за текстом постанови, серед істотних умов договору оренди землі статтею 15 Закону України "Про оренду землі" визначено, зокрема умови використання та цільове призначення земельної ділянки, умови збереження стану об`єкта. При цьому за змістом договору оренди землі №66166/04 від 14.09.2004р. умовою збереження стану об`єкта оренди є заборона самовільної забудови земельної ділянки.

За умовами п.31 договору на орендаря покладено обов`язок дотримуватися правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови м.Харкова, чинного законодавства.

Частиною 1 ст.24 Закону України "Про планування та забудову територій" (у редакції, чинній до 12.03.2011р.) передбачено, що фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об`єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов`язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, а в разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об`єкта містобудування.

Відповідно до ч.1 ст.376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Як було зазначено раніше, проведеним на місцевості обстеженням земельної ділянки по вул.Районній у м.Харкові площею 0,6157га (кадастровий номер :09:001:0044) встановлено, що остання використовується для експлуатації та обслуговування об`єктів торговельного призначення з навісами, які частково розміщені в межах вищезазначеної земельної ділянки. При цьому, згідно інформації Інспекції в Єдиному реєстрі відсутня інформація щодо об`єктів, розташованих на земельній ділянці по вул.Районній у м.Харкові (кадастровий номер :09:001:0044); згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно №205747775 від 31.03.2020р. право власності на об`єкти нерухомого майна по вул.Районній у м.Харкові не зареєстроване; згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно №205748184 від 31.03.2020р. право власності на будь-які будівлі на земельній ділянці з кадастровим номером :09:001:0044 не зареєстроване.

Отже, Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко", як вірно встановлено судом першої інстанції на підставі аналізу наявних у матеріалах справи документах та не спростовано відповідачем, у порушення умов договору оренди землі (пунктів 7, 17, 30) було здійснено самочинне будівництво на орендованій земельній ділянці.

При цьому судова колегія враховує викладені вище положення ст.32 Закону України "Про оренду землі" (про розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку за рішенням суду) та пункту 38 договору (щодо припинення дії договору шляхом його розірвання за рішенням суду).

Як вірно зауважено місцевим господарським судом, здійснення Приватним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" самочинного будівництва при прямій забороні Закону України "Про оренду землі" та договору є істотним порушенням умов договору та є підставою для його розірвання.

При цьому, за висновками суду апеляційної інстанції, порушення з боку відповідача інтересу Харківської міської ради щодо дотримання умов використання земельної ділянки та можливості повернення її у відповідному стані після закінчення договору оренди свідчить про позбавлення орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору оренди землі.

Отже, як вірно встановлено господарським судом Харківської області, у розглядуваному випадку має місце істотне порушення умов договору оренди земельної ділянки - здійснення відповідачем самовільної забудови земельної ділянки усупереч п.17 договору оренди землі, що також є підставою для розірвання даного договору.

У контексті приписів ст.34 Закону України "Про оренду землі" у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки, орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

За умовами п.21 договору після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги Приватне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко", окрім викладеного раніше, зазначає, що позовні вимоги Харківської міської ради у своїй сукупності характеризуються як негаторний позов, що унеможливлює їх задоволення за наявності договірних відносин між сторонами, а позовна вимога про повернення земельної ділянки територіальній громаді м.Харкова в особі Харківської міської ради є передчасною та такою, що суперечить умовам спірного договору оренди землі.

Зазначеним доводам відповідача уже була надана правова оцінка місцевим господарським судом, який з урахуванням положень ст.ст.173, 391 ЦК України вірно зауважив, що у розглядуваній справі основною вимогою є саме розірвання договору оренди, а похідною від неї - усунення перешкод у користуванні майном, у зв`язку з чим розглядуваний позов не є негаторним за своєю природою.

На переконання відповідача, позивач повинен довести: істотність порушення договору, що є необхідною умовою для його розірвання; факт завдання таким порушенням умов договору шкоди позивачу та її розмір. При цьому Приватне акціонерне товариство "Концерн АВЕК та Ко" посилається на правові позиції, викладені у постановах суду касаційної інстанції. Разом з тим, судова колегія вважає посилання відповідача на відповідні правові позиції безпідставними, оскільки наведені відповідачем висновки суду касаційної інстанції не є такими, що зроблені у подібних правовідносинах, оскільки матеріально-правове регулювання спірних правовідносин та умови застосування правових норм у названих відповідачем справах є різними, що суперечить приписам ч.4 ст.236 ГПК України.

У контексті приписів ст.55 Конституції України, ст.ст.15,16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Враховуючи вищевикладене, Східний апеляційний господарський суд погоджується з висновками господарського суду Харківської області про те, що позовні вимоги Харківської міської ради є обґрунтованими та законними і, як наслідок, підлягають задоволенню.

Доводи апеляційної скарги, більшості з яких уже була дана вірна правова оцінка судом першої інстанції, є безпідставними, ґрунтуються на вільному тлумаченні правових норм та спростовані викладеними вище висновками судів.

Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Названий Суд зазначив, що, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Європейського суду з прав людини у справі Трофимчук проти України).

Відтак, враховуючи, що апеляційний господарський суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, які (доводи і вимоги апеляційної скарги) у даному випадку не підтверджують ухвалення переглядуваного рішення із порушеннями, визначеними ст.277 ГПК України в якості підстав для зміни чи скасування оскаржуваного рішення, а підстав для виходу за межі апеляційних доводів і вимог в порядку ч.4 ст.269 цього Кодексу апеляційним судом встановлено не було, апеляційна скарга Приватного акціонерного товариства Концерн АВЕК та Ко підлягає залишенню без задоволення, а переглядуване рішення - без змін.

За змістом ст.129 вказаного Кодексу такий результат апеляційного перегляду має наслідком віднесення на рахунок скаржника витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.

Керуючись ст.ст.129, 269, 270, 273, 275, 276, 281, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Приватного акціонерного товариства Концерн АВЕК та Ко, м.Харків, на рішення господарського суду Харківської області від 18.12.2020р. (повний текст складено та підписано 28.12.2020р.) у справі №922/1008/20 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Харківської області від 18.12.2020р. (повний текст складено та підписано 28.12.2020р.) у справі №922/1008/20 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду через Східний апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня складання повного тексту постанови.

У судовому засіданні 25.02.2021р. проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

Повний текст постанови складено та підписано 05.03.2021р.

Головуючий суддя І.В. Зубченко

Суддя О.О. Радіонова

Суддя Л.Ф. Чернота