РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

18.02.2021Справа № 910/16518/20
Господарський суд міста Києва у складі судді Полякової К.В., за участі секретаря судового засідання Саруханян Д.С., розглянувши за правилами загального позовного провадження матеріали справи

за позовом Громадської організації "Київський центр підтримки підприємництва"

до 1) Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація", 2) Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання договору дійсним

за участі представників:

від позивача: Титикало Р.С., адвокат,

від відповідача-1: Богданевич Ю.В., за довіреністю,

від відповідача-2: не з`явився,

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Громадська організація "Київський центр підтримки підприємництва" звернулася до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" та Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання дійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності в наведеній позивачем редакції.

Спір у справі виник з приводу ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення договору.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 04.11.2020 вказану позовну заяву залишено без руху та надано строк на усунення її недоліків.

25.11.2020 через відділ діловодства та документообігу суду від позивача надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.11.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження.

У відзиві на позовну заяву відповідач-1 зазначив, що позивач не виконав вимог законодавства в частині надання необхідних документів для продовження дії договору. При цьому, позивач необґрунтовано вважає необхідним нотаріальне посвідчення договору оренди, оскільки відповідний договір підлягає нотаріальному посвідченню, якщо це вимагається законом. Утім, положення статті 793 ЦК України не передбачають необхідності нотаріального посвідчення договору оренди комунального майна укладеного без проведення аукціону більше ніж на п`ять років.

У відзиві на позовну заяву відповідач-2 наголосив на тому, що звертався до позивача з листами для вчинення необхідних дій для продовження дії договору. У той же час, позивач ухилився від продовження договору, у зв`язку з чим такий договір є наразі припиненим. Одночасно відповідач-2 зауважив, що позивачем обраний невірний спосіб захисту, оскільки позивачем не доведено ухилення відповідачів від нотаріального посвідчення договору. При цьому, чинним законодавством нотаріальне посвідчення договору оренди комунального майна укладеного без проведення аукціону більше ніж на п`ять років.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

25.10.2017 між відповідачем-2 (орендодавець), позивачем (орендар) та відповідачем-1 (підприємство-балансоутримувач) укладено договір про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду № 2539 (далі - договір), за умовами якого орендодавець па підставі рішення конкурсної комісії з питань оренди майна територіальної громади міста Києва Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 04.10.2017 № 43 передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлові приміщення), що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, 34Г, для розміщення громадської організації.

Згідно з пунктом 4.2.21 договору для продовження дії цього договору орендар за три місяці до дати закінчення цього договору має надати орендодавцю новий звіт з незалежної оцінки об`єкта.

Термін дії договору встановлено з 25.10.2017 по 23.10.2020 (пункт 9.1. договору).

Відповідно до пункту 9.4 договору останній припиняється разі закінчення строку, на який його було укладено.

Факт передачі нерухомого майна в оренду підтверджується підписаним між сторонами договору актом від 24.11.2017 року.

Листом від 10.06.2020 № 062/05/15-3833 відповідач-2 повідомив позивача про необхідність надання на виконання п. 4.2.21 Договору та Положення про оренду комунального майна територіальної громади м. Києва, затвердженого рішенням Київської міської ради від 21.04.2020 № 415/1280 «Про затвердження Положення про оренду майна територіальної громади міста Києва», не пізніше ніж за три місяці до дати закінчення договору оренди звіт про оцінку об`єкта оренди та клопотання про здійснення його рецензії, довідку від балансоутримувача про належне виконання умов договору оренди та відсутності заборгованості з орендної плати.

Надалі, листом від 30.09.2020 № 062/05/15-6117 відповідач-2 повідомив позивача про те, що термін дії договору продовжуватись не буде, оскільки позивач не надав у встановлений законом термін заяву щодо продовження дії договору, у зв`язку з чим такий договір припиняється по закінченню строку, на який його було укладено.

У свою чергу, позивач листом від 20.10.2020 № 20/10 звертався до відповідачів з проханням підписати договір оренди, продовжений відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у редакції від 03.10.2019 на строк 5 років. Також позивач просив з`явитися до державного нотаріуса для нотаріального посвідчення вказаного договору.

21.10.2020 відповідач-2 у листі № 062/05/15-6520 зазначив, що позивачем у встановлений строк не надано заяву про продовження договору оренди та звіт про оцінку майна, у зв`язку з чим термін дії договору продовжуватися не буде.

23.10.2020 державним нотаріусом Шостої Київської державної нотаріальної контори Капелькою Н.М. винесено постанову про відмову у вчиненні нотаріальної дії, оскільки представники Комунального підприємства "Київжитлоспецексплуатація" та Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) до приміщення нотаріальної контори не з`явилися.

Частинами 1 та 2 статті 509 ЦК України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договори та інші правочини.

Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).

Статтею 526 ЦК України встановлено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 статті 283 Господарського кодексу України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Аналогічна норма закріплена й у частині 1 статті 759 ЦК України, відповідно до якої за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

03.10.2019 прийнято Закон України «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до частини 3 статті 9 якого строк договору оренди не може становити менше п`яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду.

Відповідно до ч. 2 Прикінцевих та Перехідних положень Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

17.06.2020 набув чинності новий Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 «Деякі питання оренди державного та комунального майна» (далі - Порядок).Згідно частини 1 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону, крім випадків, передбачених частиною 2 цієї статті. Згідно частини 2 статті 18 Закону без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які: - укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить 5 років або менше; - укладені без проведення аукціону з установами, організаціями, передбаченими частиною першою статті 15 цього Закону; - укладені без проведення аукціону з підприємствами, установами, організаціями, передбаченими частиною другою статті 15 цього Закону відповідно до вимог статті 15 цього Закону, крім випадків, передбачених абзацами одинадцятим та дванадцятим частини другої статті 15 цього Закону; - укладені з підприємствами, установами, організаціями, що надають соціально важливі послуги населенню, перелік яких визначається Кабінетом Міністрів України, додатковий перелік яких може бути визначений представницькими органами місцевого самоврядування згідно із законодавством.

Частиною 3 статті 18 Закону передбачено, що договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди.

Відповідно до частини 4 статті 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною другою цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.

Натомість, пунктом 125 Порядку передбачено, що не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку дії договору оренди, крім випадків коли договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до частини першої статті 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Якщо це вимагається законом, договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

Відповідно до частини 2 статті 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.

Окрім того, згідно статті 794 ЦК України право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону, крім випадку, передбаченого вищезазначеною частиною 2 статті 793 цього кодексу, якщо договір, укладений за результатами електронного аукціону, предметом якого є майно державної або комунальної власності.

Відповідно до частини 2 статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

За приписами пункту 129 Положення для внесення змін до договору оренди орендар звертається до орендодавця із заявою, де зазначаються положення договору, які він пропонує змінити, та пояснення необхідності внесення таких змін.

Відповідно до пункту 130 Положення орендодавець протягом десяти робочих днів з моменту отримання заяви орендаря про зміни до договору оренди: приймає рішення про задоволення заяви або про відмову у задоволенні заяви у випадках, передбачених цим пунктом Порядку; надсилає заяву для погодження уповноваженому органу управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, відповідно до вимог законодавства, статуту або положення балансоутримувача.

Пунктом 134 Порядку передбачено, що продовження договорів оренди здійснюється за результатами проведення аукціону або без проведення аукціону в передбачених Законом випадках.

Відповідно до пункту 135 Порядку орендар, що має право продовжити договір оренди без проведення аукціону, звертається до орендодавця із заявою про продовження договору оренди не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Якщо орендар не подав заяву про продовження договору оренди у зазначений строк, то орендодавець не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору оренди повідомляє орендаря про те, що договір оренди підлягає припиненню на підставі закінчення строку, на який його було укладено, у зв`язку з тим, що орендар не подав відповідну заяву у визначений Законом строк, та про необхідність звільнення орендованого приміщення і підписання акта приймання-передачі (повернення з оренди) орендованого майна. Якщо чинний орендар має заборгованість із сплати орендної плати, він не може звертатися із заявою про продовження договору оренду до моменту погашення ним такої заборгованості.

Пунктом 136 Порядку передбачено, що орендар додає до заяви документи, передбачені пунктом 113 цього Порядку та звіт про оцінку майна.

Звернувшись з даним позовом до суду, позивач зазначив про необхідність приведення укладеного між ним та відповідачами договору оренди від 25.10.2017 у відповідність до вимог частини 3 статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Положення щодо мінімального строку дії договору оренди в п`ять років, у зв`язку з чим просив суд визнати договір оренди дійсним, ураховуючи відмову відповідачів від його нотаріального посвідчення.

Пункт 125 Положення передбачає, що за наявності відповідного рішення договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, якщо це вимагається законом.

Із положень частини 2 статті 793 ЦК України, слідує, що нотаріальному посвідченню підлягає договір, предметом якого є майно державної або комунальної власності, у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п`ять років.

Однак, суд зауважує, що договір оренди від 25.10.2017 укладався між сторонами не за результатами аукціону, а на підставі рішення конкурсної комісії з питань оренди майна територіальної громади міста Києва Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 04.10.2017 № 43, у зв`язку з чим вимоги статті 793 ЦК України не підлягають застосуванню.

Судом встановлено, що спірні правовідносини між сторонами виникли внаслідок внесення змін до договору оренди у частині встановлення мінімального строку дії договору оренди для приведення у відповідність раніше укладеного між сторонами договору оренди до вимог Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Виходячи з вимог пунктів 125, 129, 130, 134-136 Положення, для внесення змін до договору оренди щодо приведення у відповідність договору із визначеним Законом мінімальним строком оренди, необхідна заява орендаря про внесення змін до договору оренди, рішення орендодавця про задоволення заяви про внесення змін до договору оренди та викладення відповідного договору в новій редакції.

Водночас, усупереч вимогам Положення, матеріали справи не містять прийнятого відповідачем-2 рішення про задоволення заяви позивача про внесення змін до договору оренди.

Утім, матеріали справи містять листи відповідача-2 до позивача щодо необхідності надання додаткових документів для продовження дії договору (лист від 10.06.2020) та щодо закінчення строку дії договору внаслідок відсутності відповідної заяви позивача про продовження терміну його дії (лист від 30.09.2020).

У свою чергу, позивач надав до матеріалів справи лист 10.09.2020 до відповідача-2 щодо укладення додаткової угоди до договору оренди для приведення строку дії договору у відповідність до вимог частини 3 статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна». Разом із цим, до вказаного листа позивачем не надано доказів його відправлення на адресу відповідача.

Також у матеріалах справи міститься лист позивача від 20.10.2020 № 20/10 до відповідачів з проханням підписати договір оренди, продовжений відповідно до Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у редакції від 03.10.2019 на строк 5 років та з`явитися до державного нотаріуса для нотаріального посвідчення вказаного договору.

Ураховуючи обставини в їх сукупності, суд дійшов висновку про те, що відсутність відповідного рішення відповідача-2 про задоволення заяви позивача щодо внесення змін до договору оренди свідчить про відсутність волевиявлення орендодавця на укладення договору в новій редакції та продовження строку його дії, та не може розцінюватися як ухилення відповідача-2 від нотаріального посвідчення такого договору відповідно до положень статей 220, 793 ЦК України.

Щодо тверджень представника відповідача-2, викладених під час судового засідання 18.02.2021, про зміну позивачем цільового призначення орендованого приміщення, суд наголошує, що відповідні заперечення не висувалися відповідачем-2 у відзиві на позовну заяву.

У той же час, відповідно до частини 4 статті 165 ГПК України, якщо відзив не містить вказівки на незгоду відповідача з будь-якою із обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги, відповідач позбавляється права заперечувати проти такої обставини під час розгляду справи по суті, крім випадків, якщо незгода з такою обставиною вбачається з наданих разом із відзивом доказів, що обґрунтовують його заперечення по суті позовних вимог, або відповідач доведе, що не заперечив проти будь-якої із обставин, на яких ґрунтуються позовні вимоги, з підстав, що не залежали від нього.

Відповідно до частини 1 статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною 1 статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до частини 1 статті 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами частини 1 статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Понесені позивачем витрати по оплаті судового збору відповідно до статей 129 ГПК України у зв`язку з відмовою в задоволенні позову покладаються на позивача.

Керуючись статтями 86, 129, 232, 236-241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог Громадської організації "Київський центр підтримки підприємництва" відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Північного апеляційного господарського суду через Господарський суд міста Києва (пункт 17.5 частини 1 Перехідних положень ГПК України) протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено: 02.03.2021 року.

Суддя К.В. Полякова