ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" лютого 2021 р. Справа №914/461/20

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

головуючого судді Б.Д. Плотніцького,

суддів Г.Т. Кордюк,

Н.М. Кравчук,

секретар судового засідання Карнидал Л.Ю.,

за участю представників сторін:

від прокуратури: Рогожнікова Н.Б. (посвідчення № 057861 від 05.11.2020),

позивача: не з`явився, від відповідачів: не з`явились, від третьої особи: не з`явився,

розглянувши апеляційні скарги Львівської обласної прокуратури № 15/4-246 вих - 20 від 02.12.2020 ( вх. № 01-05/3556/20 від 03.12.2020) та ФОП Демківа Степана Васильовича, б/н від 16.12.2020 (вх. № 01-05/3753/20 від 18.12.2020)

на рішення Господарського суду Львівської області від 03.11.2020 (повний текст складено та підписано 16.11.2020)

у справі №914/461/20 (суддя Б.І. Яворський)

за позовом Заступника керівника Дрогобицької місцевої прокуратури Львівської області, м. Дрогобич Львівської області,

до відповідача 1: Дрогобицької міської ради, м. Дрогобич Львівської області,

до відповідача 2: Виконавчого комітету Дрогобицької міської ради, м. Дрогобич Львівської області,

до відповідача 3: фізичної особи-підприємця Демків Степана Васильовича, м. Дрогобич Львівської області,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача 3: ОСОБА_1 , м. Дрогобич Львівської області,

про визнання недійсним та скасування пункту 1 рішення Дрогобицької міської ради від 02.03.2017 р. №621 та визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 03.11.2017,

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Львівської області від 03.11.2020 позовні вимоги Заступника керівника Дрогобицької місцевої прокуратури Львівської області задоволено частково. Визнано недійсним п.1 рішення Дрогобицької міської ради №621 від 02.03.2017 "Про включення в перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу" в частині включення до переліку об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 180,5 кв. м. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено. Стягнуто з Дрогобицької міської ради на користь Львівської обласної прокуратури 2 102, 00 грн. судового збору.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Львівська обласна прокуратура та ФОП Демків Степан Васильович оскаржили таке в апеляційному порядку.

У апеляційній скарзі прокурор вказав, що суд першої інстанції неправомірно відмовив у визнанні недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 03.11.2017. Зокрема, скаржник зазначає, що відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що продовжує змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі рішення суду. Таким чином, у разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Відтак, як вказує прокурор, оскільки судом визнано недійсним п.1 рішення Дрогобицької міської ради №621 від 02.03.2017 "Про включення в перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу" в частині включення до переліку об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 180,5 кв.м., а договір купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 03.11.2017 є похідним, то такий також повинен бути визнаний недійсним на підставі ст.203, 215 ЦК України.

Відповідач3, у своїй апеляційній скарзі просив скасувати рішення суду першої інстанції та постановити нове рішення, яким відмовити в позові повністю.

Свою апеляційну скаргу відповідач обгрунтував відсутністю підстав для представництва прокуратурою інтересів держави в даній справі в контексті положень абзацу першого частини третьої статті 23 ЗУ «Про прокуратуру».

У відзиві на апеляційну скаргу, відповідач1 та відповідач 2 підтримали апеляційну скаргу відповідача 3, просили скасувати рішення суду першої інстанції та постановити нове рішення, яким відмовити в позові повністю.

Прокурор в судовому засіданні підтримав доводи апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції скасувати частково, яким позов задоволити.

Представники відповідачів та третіх осіб в судове засідання не з`явились. Про причини неявки суд не повідомили.

На електронну адресу суду надійшло клопотання про відкладення, проте дане клопотання не було підписане електронним підписом, а відтак розгляду не підлягає.

Апеляційний господарський суд, розглянувши наявні в справі докази, давши належну оцінку доводам та запереченням, які містяться в апеляційній скарзі, дійшов висновку, що рішення господарського суду першої інстанції слід скасувати частково, апеляційну скаргу прокурора задоволити, в задоволенні апеляційної скарги фізичної особи-підприємця Демків Степана Васильовича відмовити.

Як вірно встановлено судом першої інстанції, 01.08.2016 на виконання рішення І сесії Дрогобицької міської ради сьомого скликання від 17.11.2015 №1 між виконавчим комітетом Дрогобицької міської ради та Фізичною особою-підприємцем Демківим С.В. укладено договір оренди нежитлових приміщень, будинків та споруд, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає згідно акту прийманя-передачі в оренду нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 180,5 кв.м. Термін дії договору з 01.08.2016 до 31.07.2017 (п.2.1 договору).

Відповідно до п. 4.3.9 та п.6.2 договору сторони погодили, що орендар зобов`язаний попередньо погоджувати з орендодавцем проведення перебудови, прибудови та перепланування об`єкта оренди. Орендар не має права на компенсацію витрат, якщо він за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння шкоди.

01.08.2016 між сторонами підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення. Цільове призначення - складське приміщення.

Рішенням Дрогобицької міської ради XVIII сесії сьомого скликання від 02.03.2017 №621 орендоване приміщення (нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 180,5 кв.м.) включено до переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Згідно п.3 та п. 4 вказаного рішення, таке є доповненням до розділу 2 Програми приватизації комунального майна Дрогобицької міської ради на 2017 рік. Виконання даного рішення покладено на відділ оренди та приватизації комунального майна виконавчого комітету Дрогобицької міської ради.

Відповідно до висновку про вартість майна, затвердженого міським головою м.Дрогобича 21.10.2017, вартість нежитлового приміщення площею 180,5 кв.м., розташованого в цокольному поверсі п`яти поверхового житлового цегляного будинку за адресою: АДРЕСА_1, літ.74, станом на 31.08.2017 становить 535'389,00 грн., з ПДВ - 642'466,80 грн.

Згідно розділу 5 Звіту про оцінку вартості майна, затвердженого ПП "Т.Е.Д." 22.09.2017, об`єкт оцінки - нежитлове приміщення площею 180,5 кв.м, розташоване в цокольному поверсі п`яти поверхового житлового цегляного будинку, (згідно тех. паспорту та поверхових планів). Рік побудови 1968 р. Функціональне призначення об`єкта - торгівельно-офісні приміщення. Доступ до приміщень здійснюється через окремий вхід з фасадної сторони будівлі. На момент оцінки об`єкт оцінки не використовується за призначенням через поганий стан приміщень, що не дозволяє здійснювати господарську діяльність. Приміщення об`єкту оцінки потрібно очистити від сміття, яке накопичилось в них за роки невикористання. Більша частина бетонної підлоги зруйнована, потребує повного відновлення. В приміщеннях необхідно провести ремонтні роботи із застосуванням сучасних будівельних матеріалів. Замінити старі комунікації на нові, а саме такі, як здійснення електромонтажних робіт із застосуванням нових матеріалів, замінити труби водопостачання та каналізації, облаштувати автономне опалення. Відновити вентеляційну систему приміщень. Встановити автономне опалення з використанням сучасних приладів опалення. Замінити старі віконні та дверні конструкції. Всі ці роботи потребують значних капіталовкладень, що включають в себе вартість матеріалів, вартість виконаних робіт, а також виготовлення проектних документацій організацій, які здійснюють їх виконання та погодження. Фізичний знос конструктивних елементів складає 40%. Технічний стан приміщень класифікується як задовільний.

Прокурор зазначив, що із звіту про оцінку майна вбачається, що ФОП Демків С.В. з моменту укладення договору оренди нежитловим приміщенням не користувався.

03.11.2017 року між виконавчим комітетом Дрогобицької міської ради, на підставі рішення 8 сесії 7 скликання Дрогобицької міської ради №215 від 31.03.2016, та ФОП Демківим С.В. на виконання рішень сесій Дрогобицької міської ради №621 від 02.03.2017 "Про включення в перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу" та №878 від 20.10.2017 "Про затвердження експертних оцінок об`єктів комунальної власності Дрогобицької міської ради, які приватизовуються шляхом викупу" укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу.

Відповідно до п.1.1 договору продавець зобов`язується передати у власність нежитлове приміщення №74, адреса якого: Львівська область, АДРЕСА_1, що відповідно до опису об`єкта позначене на плані будівель літ. "А-5", має загальну площу 180,5 кв.м., а покупець зобов`язується прийняти об`єкт продажу і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі. Вартість об`єкта продажу відповідно до висновку про вартість майна, виконаного суб`єктом оціночної діяльності ПП "Т.Е.Д" станом на 31.08.2017, становить 535'389,00 грн. без ПДВ (п.1.2 договору).

У п.2.2 договору сторонами визначено, що покупець повністю оплатив за об`єкт продажу та перерахував кошти в сумі 642'466,80 грн., в тому числі ПДВ 107'077,80 грн. на рахунок продавця.

03.11.2017 сторонами підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення АДРЕСА_1 про те, що продавець згідно цього акту передає, а покупець приймає продане способом викупу 03.11.2017 нежитлове приміщення загальною площею 180, кв. м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, приміщення позначене на плані літ. "А-5", вартістю 642'466,80 гривень, в тому числі ПДВ - 107'077,80 гривень, згідно Звіту про експертну оцінку вартості нежитлового приміщення, проведеного на підставі договору на проведення експертної оцінки з ПП "Т.Е.Д.", що затверджений міським головою Тарасом Кучмою 21.10.2017. Передача згаданого вище об`єкта проводиться згідно договору купівлі-продажу, посвідченого нотаріально 03.11.2017 в м. Дрогобичі приватним нотаріусом Лаганяк Т.І., зареєстрованого в реєстрі за № 302.

Право власності на об`єкт було зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер інформаційної довідки: 201281800, виданим Виконавчим комітетом Дрогобицької міської ради Львівської області 07 вересня 2017 року, відповідно до якої реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 106, індексний номер рішення 37893071).

Відповідно до витягу із звіту про результати державного фінансового аудиту, проведеного Західним офісом Держаудитслужби України щодо виконання Дрогобицького міського бюджету за 2014-2016 роки та I півріччя 2017 року від 04.12.2017 №08-19/5, встановлено, що внаслідок прийняття неефективних управлінських рішень (рішення прийнято на засіданнях комісії з питань оренди, приватизації, комунального майна, промисловості, торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, малого та середнього бізнесу) щодо приватизації орендованого майна, зокрема приватизації об`єктів групи А без врахування особливостей, визначених підпунктом 1 ч. 1ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" в частині надання права орендарям на викуп орендованого майна в розмірі не менше 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, позбавило можливості збільшення надходжень до міського бюджету від приватизації комунального майна.

У ході аудиту не виявлено документальних підтверджень про те, що орендарями проведено будь-яке покращення орендованого ними майна чи погодження орендодавця на проведення такого покращення, як було передбачено вимогами Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умовами договорів.

08.12.2017 між Демків С.В. та ОСОБА_1 укладено договір дарування нежитлового приміщення, відповідно до п.1.1. якого дарувальник безоплатно передає у власність, а обдарований приймає у власність як дарунок належне дарувальникові на праві власності нежитлове приміщення літ.№74, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Манзілевською Т.С., приватним нотаріусом Дрогобицького районного нотаріального округу Л/о, про що внесено запис у реєстрі №1191 та у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстровано право власності (номер запису 23832872, індексний номер 38621452).

Керівник Дрогобицької місцевої прокуратури листом №04/27-505-20 від 06.02.2020 звертався до Дрогобицької міської ради з запитом про надання інформації: чи звертався ФОП Демків С.В. до органу місцевого самоврядування за період оренди нежитлового приміщення площею 180,5 кв.м по АДРЕСА_1 (термін дії договору оренди з 01.08.2016 до 31.07.2017) щодо надання згоди органу місцевого самоврядування на покращення орендарем об`єкта оренди та чи надавалась згода радою на покращення орендарем об`єкта оренди.

У відповідь на запит Виконавчим комітетом Дрогобицької міської ради повідомлено керівника Дрогобицької місцевої прокуратури, що заяви про надання дозволу на здійснення невід`ємних покращень орендованого приміщення до виконавчого комітету не поступало та погодження на здійснення невід`ємних покращень не надавалось (лист №3-35/1545 від 21.02.2020).

Матеріали справи не містять, а учасниками провадження не надано жодних доказів, які б підтвердили факт здійснення орендарем ФОП Демківим С.В. за згодою орендодавця за рахунок власних коштів поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди у розмірі не менше як 25 відсотків ринкової вартості майна, за якими воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. Виконання відповідачем таких умов для приватизації орендованого комунального майна (нежитлового приміщення) групи А шляхом викупу передбачено ч.1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Щодо заперечень апелянта, з приводу представництва прокурора.

Прокурором заявлено позов самостійно, мотивуючи таке звернення до суду тим, що чинне законодавство України не визначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у даних правовідносинах - звертатись з позовом до суду про визнання незаконним та скасування рішення Дрогобицької міської ради. Також прокурор обґрунтовував підстави заявлення позову, що дотримання вимог закону при відчуженні майна територіальної громади безумовно становить суспільний (державний) інтерес, який визначено з урахуванням рішення №1-1/99 від 08.04.1999 Конституційного Суду України, а інтерес держави у цій справі полягає в тому, щоб орган місцевого самоврядування розпоряджався об`єктами комунальної власності в порядку та спосіб, передбачені чинним законодавством.

Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 131-1 Конституції України в Україні діє прокуратура, яка здійснює представництво інтересів держави в суді у виключних випадках і в порядку, що визначені законом.

Згідно з абзацами 1 і 2 частини 3 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу. Наявність таких обставин обґрунтовується прокурором у порядку, передбаченому частиною четвертою цієї статті.

Відповідно до абзаців 1 - 3 частини 4 статті 23 Закону України "Про прокуратуру" наявність підстав для представництва має бути обґрунтована прокурором у суді. Прокурор здійснює представництво інтересів громадянина або держави в суді виключно після підтвердження судом підстав для представництва. Прокурор зобов`язаний попередньо, до звернення до суду, повідомити про це громадянина та його законного представника або відповідного суб`єкта владних повноважень. У разі підтвердження судом наявності підстав для представництва прокурор користується процесуальними повноваженнями відповідної сторони процесу. Наявність підстав для представництва може бути оскаржена громадянином чи її законним представником або суб`єктом владних повноважень.

Одночасно згідно з положеннями частин 3-5 статті 53 ГПК України у визначених законом випадках прокурор звертається до суду з позовною заявою, бере участь у розгляді справ за його позовами, а також може вступити за своєю ініціативою у справу, провадження у якій відкрито за позовом іншої особи, до початку розгляду справи по суті, подає апеляційну, касаційну скаргу, заяву про перегляд судового рішення за нововиявленими або виключними обставинами. Прокурор, який звертається до суду в інтересах держави, в позовній чи іншій заяві, скарзі обґрунтовує, в чому полягає порушення інтересів держави, необхідність їх захисту, визначені законом підстави для звернення до суду прокурора, а також зазначає орган, уповноважений державою здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах. Невиконання цих вимог має наслідком застосування положень, передбачених статтею 174 цього Кодексу. У разі відкриття провадження за позовною заявою, поданою прокурором в інтересах держави в особі органу, уповноваженого здійснювати функції держави у спірних правовідносинах, зазначений орган набуває статусу позивача. У разі відсутності такого органу або відсутності у нього повноважень щодо звернення до суду прокурор зазначає про це в позовній заяві і в такому разі набуває статусу позивача.

Таким чином, зі змісту вищезазначених законодавчих положень вбачається, що прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави у двох випадках: 1) якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати такий захист у спірних правовідносинах; 2) якщо немає органу державної влади, органу місцевого самоврядування чи іншого суб`єкта владних повноважень, до компетенції якого віднесені повноваження здійснювати захист законних інтересів держави у спірних правовідносинах.

Перший "виключний випадок" передбачає наявність органу, який може здійснювати захист інтересів держави самостійно, а другий - відсутність такого органу. Однак, підстави представництва інтересів держави прокуратурою у цих двох випадках істотно відрізняються.

Прокурор набуває право на представництво, якщо є порушення або загроза порушення інтересів держави.

Таким чином, прокурор, звертаючись до суду з позовом, має обґрунтувати та довести підстави для представництва.

Дотримання чинного законодавства є запорукою дотримання прав територіальної громади, а тому перевірка діяльності органів місцевого самоврядування на предмет дотримання ними відповідних нормативно-правових актів становить суспільний інтерес. Отже, прокурор правомірно оцінив дії органу місцевого самоврядування і самостійно звернувся з позовом до суду для захисту інтересів держави.

Посилання відповідача 3 (апелянта) на правові позиції, викладені у постанові ВП ВС від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18, суд до уваги не приймає, оскільки у даній справі (справі, яка розглядається) прокурор звернувся до суду не як особа, яка безпосередньо представляє інтереси держави і представляє інтереси держави в суді в особі уповноваженого органу, а як посадова особа прокуратури Дрогобицької місцевої прокуратури Львівської області, яка і виступає позивачем у справі, адже такий уповноважений орган відсутній.

У постанові від 26.06.2019 у справі №587/430/16-ц Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що процедура, передбачена абз.3 і 4 ч.4 ст.23 Закону України "Про прокуратуру" застосовується тільки до встановлення наявності підстав для представництва інтересів держави в суді у випадку, якщо захист інтересів держави не здійснюється або неналежним чином здійснюється компетентним органом. Така процедура не застосовується, якщо компетентний орган відсутній. У даному випадку має місце саме така ситуація.

Щодо визнання недійсним та скасування пункту 1 рішення Дрогобицької міської ради від 02.03.2017 р. №621.

Частинами 1, 3, 4 ст.140 Конституції України визначено, що місцеве самоврядування є правом територіальної громади - жителів села чи добровільного об`єднання у сільську громаду жителів кількох сіл, селища та міста - самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції і законів України. Місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою в порядку, встановленому законом, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи. Органами місцевого самоврядування, що представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ та міст, є районні та обласні ради.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про місцеве самоврядування України" право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (ч.5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Згідно зі статтею 172 Цивільного кодексу України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їх компетенції, встановленої законом.

Відповідно до з ст. 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з частиною 3 статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин.

Права та законні інтереси захищаються, зокрема, шляхом визнання повністю або частково недійсним актів органу державної влади та місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, ущемлюють права та законні інтереси суб`єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом (ч.2 ст.20 ГК України).

Підставами для визнання акту недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акту недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акту прав та охоронюваних законом інтересів інших осіб.

Згідно із частиною п`ятою статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування й оренду.

На момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування та укладення спірного договору чинними були два основні законодавчі акти, які регулювали порядок та особливості здійснення приватизації державного та комунального майна: Закон України "Про приватизацію державного майна" та Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Так, Закон України "Про приватизацію державного майна" регулював правові, економічні та організаційні основи приватизації державного майна та майна, що належить Автономній Республіці Крим, з метою створення багатоукладної соціально орієнтованої ринкової економіки України. Згідно ст. 1 та ч.4 ст. 3 цього Закону приватизація державного майна - платне відчуження майна, що перебуває у державній власності, у тому числі разом із земельною ділянкою державної власності, на якій розташований об`єкт, що підлягає приватизації, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки. Законодавство України про приватизацію складається з цього Закону, інших законів України з питань приватизації. Відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Статтею 15 вказаного Закону визначені способи приватизації, зокрема, шляхом: продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс); продажу акцій (часток, паїв), що належать державі у господарських товариствах, на аукціоні, за конкурсом, на фондових біржах та іншими способами, що передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців; продажу на конкурсній основі єдиного майнового комплексу державного підприємства, що приватизується, або контрольного пакета акцій акціонерного товариства при поданні покупцем документів, передбачених частиною першою статті 12 цього Закону; продажу акцій на міжнародних фондових ринках, у тому числі у вигляді депозитарних розписок; іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей, викупу.

Згідно статтею 16-2 Закону України Закону України "Про приватизацію державного майна" (у редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) викуп акцій (часток, паїв), що належать державі в статутному капіталі господарських товариств, інших господарських організацій та підприємств, заснованих на базі об`єднання майна різних форм власності, здійснюється відповідно до законодавства з питань приватизації та з урахуванням установчих документів таких товариств. Викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Відповідно до частини 1 ст. 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) об`єктами малої приватизації є, зокрема, окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А). Статтею 3 вказаного Закону визначено способи приватизації об`єктів малої приватизації: викуп; продаж на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продаж за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону. Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об`єктів групи Ж. Особливості кожного з цих способів визначаються в подальших статтях цього Закону. Проте лише викуп не допускає конкурентного продажу об`єкту приватизації.

Відповідно до частини 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей, зокрема,: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Відтак, обов`язковою передумовою приватизації орендованого комунального майна (нежитлового приміщення) групи А шляхом викупу є виникнення права в орендаря на такий викуп.

Це право виникає за сукупності таких умов: орендар за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснив поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди; розмір такого поліпшення становить не менше як 25 відсотків ринкової вартості майна, за якими воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. За відсутності таких умов комунальне майно може бути приватизоване виключно на конкурсних засадах.

Відповідно до частини 1 ст.345 ЦК України фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності.

Частинами 1, 4 ст.289 ГК України (у редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) передбачено, що орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Приватизація цілісних майнових комплексів, нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна, зданих в оренду, здійснюється у випадках і порядку, передбачених законом. Однак, в порушення вимог зазначеної статті сторони договору не передбачили право орендаря на викуп об`єкта оренди.

Рішенням Дрогобицької міської ради ХУІ сесії сьомого скликання від 15.12.2016 №504 з метою найбільш ефективного використання нежитлового фонду м. Дрогобича та надходження коштів від приватизації до міського бюджету, беручи до уваги пропозиції постійної комісії ради з питань оренди, приватизації комунального майна, промисловості, торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, малого та середнього бізнесу (протокол № __ від 08.12.2016р.), керуючись ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Законами України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" затверджено Програму приватизації комунального майна Дрогобицької міської ради на 2017 рік". Згідно п.1.2 визначено основні цілі, пріоритети, завдання та способи відчуження комунального майна територіальної громади м. Дрогобича (аукціон, конкурс з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, викуп). У подальшому, рішенням Дрогобицької міської ради №621 від 02.03.2017 спірне нежитлове приміщення включено в перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу. Дане рішення є доповненням до розділу 2 Програми приватизації (п.3 рішення).

Згідно зі статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Покупець, який став власником об`єкта і не скористався на момент його приватизації правом викупу будівлі (споруди, нежитлового приміщення) у межах займаної таким об`єктом площі, має право викупити відповідну будівлю (споруду, нежитлове приміщення), якщо це не заборонено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.

Статтею 13 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що продаж об`єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну.

У статті 14 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, що продаж об`єктів малої приватизації за конкурсом полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував найвищу ціну та взяв зобов`язання виконати умови конкурсу.

З наведених норм права вбачається, що основною метою приватизації, у тому числі комунального майна, є досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності, тобто отримання найвищої ціни за об`єкти, що підлягають приватизації та залучення коштів для здійснення структурної перебудови економіки територіальної громади і це відбувається за допомогою конкурсу чи аукціону.

Частиною 1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, зокрема, що приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Таким чином, викуп орендарем орендованого ним приміщення у спірних правовідносинах, у силу приписів статті 182, з урахуванням ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" може бути лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Стаття 778 ЦК України розмежовує два основні види поліпшення наймачем речі, переданої в найм: поліпшення, які можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, а також такі, які не можуть.

Відтак, Дрогобицька міська рада мала право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж мав бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж міг бути проведений шляхом викупу, - шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності суб`єктом господарювання для цілей оренди майна (аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 17.06.2020 у справі № 922/2593/19). Слід також зазначити, що сторони не визначили у договорі оренди від 01.08.2016 такої істотної умови договору, як вартість майна.

З огляду на наведене помилковим є думка відповідачів у справі, про те, що рада як орган місцевого самоврядування мала право самостійно обирати спосіб приватизації спірного нежитлового приміщення без урахування наведених законодавчих обмежень.

Матеріали справи не містять належних та допустимих доказів, які б свідчили про те, що орендарем - ФОП Демківим С.В. здійснювались будь-які поліпшення орендованого ним нежитлового приміщення за договором оренди від 01.08.2016 (заява орендаря про намір здійснити поліпшення орендованого майна, так і згода орендодавця на здійснення таких поліпшень відсутні). Натомість звіт про оцінку майна свідчить про те, що з моменту укладення договору оренди орендар нежитловим приміщенням не користувався, поліпшень не здійснював. Дану обставину підтвердила і міська рада у відповіді на запит прокурора. Відповідачами не надано до матеріалів справи будь-яких доказів, які б спростовували ці обставини. Судом також встановлено, що оцінка об`єкта оренди була проведена уже після ухвалення органом місцевого самоврядування рішення про приватизацію цього об`єкта шляхом викупу (31.08.2017), що суперечить порядку, встановленому п.1 ч.1 статті 182 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Таким чином, оскільки умови для продажу майна шляхом викупу не були дотримані, орган місцевого самоврядування міг відчужити таке майно виключно на конкурсних засадах.

З викладеного випливає, що Дрогобицькою міською радою обрано незаконний спосіб приватизації майна - замість відчуження на конкурсних засадах рада дозволила викупити майно. Відтак, таке рішення ради слід визнати недійсним.

Щодо позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 03.11.2017, суд першої інстанції дійшов висновку, що даний договір є нікчемним у силу ст.228 ЦК України, оскільки порушує публічний порядок відчуження комунального майна і був спрямований на незаконне заволодіння ним. А тому визнавати його недійсність немає підстав.

З цим колегія суддів погодитись не може у зв`язку з наступним.

Пунктом 6 статті 3 Цивільного кодексу України до засад цивільного законодавства віднесено, серед іншого, добросовісність.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 Цивільного кодексу України визначені загальні підстави недійсності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей

За приписами статті 207 Господарського кодексу України господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що продовжує змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі рішення суду.

Таким чином, у разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Як зазначено вище, договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 03.11.2017 укладений на підставі, зокрема, п.1 рішення Дрогобицької міської ради №621 від 02.03.2017 "Про включення в перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу", яке з мотивів, зазначених вище, визнано незаконним та правомірно скасовано судом.

Відтак, оскільки судом визнано недійсним п.1 рішення Дрогобицької міської ради №621 від 02.03.2017 "Про включення в перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу" в частині включення до переліку об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 180,5 кв.м., а договір купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 03.11.2017 є похідним, то такий також визнається недійсним на підставі ст.203, 215 ЦК України.

Тобто у справі № 914/461/20 судом встановлено обставини порушення органами місцевого самоврядування умов та порядку приватизації, а також наявність протиправної поведінки самого покупця, який за відсутності у нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв`язку з нездійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, звернувся до органів місцевого самоврядування з такою заявою, що свідчить про недобросовісність дій орендаря. Отже, позбавлення такої особи майна не суперечитиме принципам, встановленим статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, оскільки такі наслідки обумовлені протиправною поведінкою самого набувача майна.

Повернення у власність територіальної громади майна (приміщення), незаконно відчуженого (шляхом викупу) фізичній особі органом місцевого самоврядування переслідує легітимну мету контролю за використанням майна відповідно до загальних інтересів у тому, щоби таке відчуження відбувалося у передбачений чинним законодавством спосіб та сприяло досягненню максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності.

Аналогічних висновків дійшов Верховний суд в постанові від 22.01.2021 року у справі № 922/623/20.

Частина 1 ст. 73 ГПК України визначає, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

При цьому ч. 1 ст. 74 ГПК України визначає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За приписом ч. 1 ст. 76 ГПК України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ч. 1 ст. 77 ГПК України).

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ч. 1 ст. 78 ГПК України).

За приписами ст. 79 ГПК України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Так, за змістом приписів статті 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на відповідачів.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 270, 273, 275, 277, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Львівської обласної прокуратури № 15/4-246 вих - 20 від 02.12.2020 ( вх. № 01-05/3556/20 від 03.12.2020) задоволити.

2. В задоволенні апеляційної скарги ФОП Демківа Степана Васильовича, б/н від 16.12.2020 (вх. № 01-05/3753/20 від 18.12.2020) - відмовити.

3. Рішення Господарського суду Львівської області від 03.11.2020 у справі №914/461/20 скасувати частково. Постановити нове рішення, яким позовні вимоги задоволити повністю.

4. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 03.11.2017, загальною площею 180,5 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1, укладеного між виконавчим комітетом Дрогобицької міської ради та ФОП Демків Степаном Васильовичем.

5. В решті залишити рішення Господарського суду Львівської області від 03.11.2020 у справі №914/461/20 без змін.

6. Стягнути з Дрогобицької міської ради (адреса: 82100, Львівська область, місто Дрогобич, площа Ринок, 1; ідентифікаційний код 04055972) на користь Львівської обласної прокуратури (адреса: 79005, Львівська область, місто Львів. проспект Шевченка, 17/19; ідентифікаційний код 02910031) 4'204,00 грн. відшкодування витрат на оплату судового збору за розгляд справи в суді першої інстанції.

7. Стягнути з ФОП Демківа Степана Васильовича (адреса: АДРЕСА_2 ; ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Львівської обласної прокуратури (адреса: 79005, Львівська область, місто Львів. проспект Шевченка, 17/19; ідентифікаційний код 02910031) 3'153,00 грн. відшкодування витрат на оплату судового збору за апеляційне провадження.

8. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

9. Порядок та строки оскарження постанов апеляційного господарського суду до суду касаційної інстанції визначені ст. ст. 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 01.03.2021.

Головуючий -суддя Плотніцький Б.Д.

Суддя Кордюк Г.Т.

Суддя Кравчук Н.М.