РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

12.02.2021Справа № 910/15084/20

Господарський суд міста Києва у складі судді Баранова Д.О., за участю секретаря судового засідання Зарудньої О.О., розглянувши матеріали господарської справи

за позовом Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141)

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лавістон" (01004, м. Київ, вул. Горького, буд. 5-Б; ідентифікаційний код 35199930)

про стягнення 456 615, 73 грн,

Представники сторін:

від позивача: Заграничний Д.А.

від відповідача: Гриценко В.В.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

До Господарського суду міста Києва звернулась Київська міська рада з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лавістон", в якому позивач просить суд стягнути з відповідача безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати в сумі 456 615, 73 грн за користування земельною ділянкою з кадастровим номером: :82:087:0016.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 06.10.2020 позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, підготовче засідання призначено на 18.11.2020.

18.11.2020 до Господарського суду міста Києва надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 18.11.2020 підготовче засідання відкладено на 16.12.2020.

У підготовчому засіданні 16.12.2020 суд повідомив представнику позивача - Заграничному Д.А., що його довіреність № 225-КМГ-4907 від 21.08.2020 на представництво інтересів позивача станом на 16.12.2020 є простроченою, а з огляду на те, що нової довіреності суду не надано дана особа присутня у підготовчому засідання у якості вільного слухача. Дана інформація занесена до протоколу судового засідання від 16.12.2020.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 16.12.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 27.01.2021.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 27.01.2021 у судовому засіданні оголошено перерву до 12.02.2021.

У судовому засіданні 12.02.2021 представник позивача підтримав позовні вимоги та просив суд про їх задоволення.

Представник відповідача заперечив щодо заявлених позовних вимог, просив суд відмовити в задоволенні позову.

Таким чином, приймаючи до уваги, що матеріали справи містять достатньо документів для розгляду справи у судовому засіданні 12.02.2021 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача та відповідача, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Київської міської ради від 29.04.2010 № 645/4083 (зі змінами внесеними рішенням Київської міської ради від 08.07.2010 № 1186/4624) було надано в постійне користування Комунальному підприємству "Київпастранс" земельну ділянку площею 0,0743 га (кадастровий номер :82:087:0016) для реконструкції лінійно-диспетчерської станції з будівництвом офісного комплексу та паркінгу на вул. М. Бойчука, 44-а у Печерському районі м. Києва (державний акт на право постійного користування землею від 12.12.2012 № 02-9-00148).

Рішенням про державну реєстрацію прав від 01.08.2017 № 36416209 за адресою вул. М.Бойчука, 44-а у Печерському районі м. Києва зареєстровано право комунальної власності на об`єкт житлової нерухомості (літера "А") загальною площею 85,1 м.кв. про що несено запис до Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 27.07.2017 № 000.

Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським В.С. на підставі договору купівлі-продажу від 06.09.2017 № 2120 прийнято рішення про державну прав та їх обтяжень від 13.09.2017 № 37048437, згідно з яким за ТОВ "Лавістон" зареєстровано право приватної власності на об`єкт нерухомого майна, який знаходиться на земельній ділянці (кадастровий номер :82:087:0016), про що внесено запис до Єдиного державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень від 08.09.2017 № 22304845.

Відповідно до акту приймання-передачі нежитлової будівлі від 06.09.2017 № 21/17, що є невід`ємною частиною договору, продавець в особі Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) передає ТОВ "Лавістон" шляхом продажу на аукціоні об`єкт нерухомого майна (літера "А") загальною площею 85,1 м.кв. за адресою вул. М. Бойчука, 44-а у Печерському районі м. Києва.

Відтак, на переконання позивача 08.09.2017 у зв`язку з набуттям ТОВ "Лавістон" права приватної власності на об`єкт нерухомого майна до нього перейшло право оренди на дану земельну ділянку.

Втім, як про це вказує позивач по теперішній час відповідач використовує земельну ділянку, яка перебуває у власності територіальної громади м. Києва, за відсутності належним чином оформлених та зареєстрованих речових прав на землю, без внесення відповідної орендної плати.

Звертаючись до суду з даним позовом позивач в обґрунтування позовних вимог вказує, що відносини з фактичного користування ТОВ "Лавістон" земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання Київською міською радою доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними, що спричинило неправомірне безоплатне використання відповідачем земельної ділянки з 08.09.2017 по 26.08.2020, внаслідок чого останній, як фактичний користувач спірної земельної ділянки має повернути позивачу безпідставно збережені належні позивачу кошти у розмірі орендної плати згідно зі статтями 1212-1214 ЦК України.

Підстави, з якими позивач пов`язує можливість стягнення з відповідача орендної плати в сумі 456 615, 73 грн за користування земельною ділянкою з кадастровим номером: :82:087:0016 слідуючі:

- зберігання (заощадження) у себе майна - коштів, котрі у вигляді орендної плати мають нараховуватися за володіння і користування земельною ділянкою. Збереження (заощадження) цього майна почалося безвідносно до волі сторін з моменту набуття відповідачем права власності на нежитлову будівлю;

- правові підстави для набуття чи збереження майна відсутні;

- збереження майна саме за рахунок позивача. Згідно ст. 206 ЗК України, пп. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 ПК України власником майна фактично збереженого ТОВ "Лавістон" (коштів у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою) є територіальна громада м. Києва в особі Київської міської ради. Таким чином, збереження (заощадження) відповідачем коштів у вигляді орендної плати за користування земельною ділянкою призвело до збільшення (накопичення) цих коштів у відповідача за рахунок їх неодержання позивачем.

Із поданого відповідачем відзиву вбачається, що останній заперечує щодо задоволення позовних вимог вказуючи:

- про безпідставність посилань Київської міської ради стосовно того, що з моменту набуття ТОВ "Лавістон" права приватної власності на нежитлову будівлю (літ. "А") площею 85,1 кв.м розташованої за адресою: м. Київ, вул. Бойчука Михайла (Кіквідзе), 44а, літ. "А" до відповідача автоматично перейшло право оренди на вказану земельну ділянку, оскільки КП "Київпастранс" по теперішній час є землекористувачем щодо земельної ділянки, переданої на підставі рішень Київської міської ради від 29.04.2010 № 645/4083 та від 08.07.2010 № 1186/4624;

- з метою впорядкування питань стосовно землекористування ТОВ "Лавістон" було забезпечено підготовку пакета документів та подано заяву від 20.10.2020 до Київської міської ради з проханням підготувати рішення ради про передачу ТОВ "Лавістон" в оренду на 15 років земельної ділянки площею 0,0743 га (кадастровий номер 8000000 000:82:087:0016) з видом використання для експлуатації та обслуговування лінійно-диспетчерської станції з офісним комплексом та паркінгом по вул. Бойчука Михайла, 44-а (Кіквідзе) у Печерському районі м. Києва. Проте, Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідним листом від 28.10.2020 за № 05716-20343 було повідомлено ТОВ "Лавістон" про повернення через адміністратора дозвільного центру поданих документів щодо оренди земельної ділянки;

- обов`язок зі сплати орендної плати виникає з моменту реєстрації речового права (права оренди) на земельну ділянку. ТОВ "Лавістон" в період з 08.09.2017 року (реєстрація права власності на об`єкт) використовував земельну ділянку для реконструкції лінійно- диспетчерської станції за адресою: м. Київ, вул. Бойчука Михайла (Кіквідзе) 44а на підставі виконання умов інвестиційного договору від 14.05.2008 № 4/11-і.

Так, статтею 86 Господарського процесуального кодексу України вказано, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню, виходячи з наступного.

Як про це вказує відповідач та що у свою чергу встановлено судом, 14.05.2008 КП "Київпастранс" та ТОВ "Лавістон" керуючись Законом України "Про інвестиційну діяльність" та розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 28.07.2003 № 1374 "Про залучення інвесторів для реконструкції станцій трамвайної лінії від площі Перемоги до Великої Кільцевої дороги, лінійних диспетчерських станцій, будівель тягових підстанцій, будівництва та реконструкції інших об`єктів транспортної інфраструктури, житлової та соціально-побутової сфери, а також об`єктів незавершеного будівництва, що знаходяться на балансі КП "Київпастранс", в проектах яких передбачається розташування об`єктів соціально-побутових послуг для персоналу та населення" (із змінами та доповненнями, внесеними згідно з розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 16.10.2006 № 1516 "Про внесення змін та доповнень до розпорядження Київської міської державної адміністрації від 28.07.2003 № 1374") було укладено інвестиційний договір № 4/11-і.

За змістом положень ст. 626, 627, 628 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ст. 638 Цивільного кодексу України).

Приписами ст. 525, 526, 629 Цивільного кодексу України та ст. 193 Господарського кодексу України унормовано, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

За умовами ст. 9 Закону України "Про інвестиційну діяльність" основним правовим документом, який регулює взаємовідносини між суб`єктами інвестиційної діяльності, є договір (угода). Укладення договорів, вибір партнерів, визначення зобов`язань, будь-яких інших умов господарських взаємовідносин, що не суперечать законодавству України, є виключною компетенцією суб`єктів інвестиційної діяльності.

В п. 2.4. та пп. 5.1.2. інвестиційного договору сторонами погоджено, що КП "Київпастранс" як замовник зобов`язаний подати усі необхідні документи для отримання та отримати державний акт на право постійного користування земельною ділянкою, за адресою: м. Київ, вул. Бойчука Михайла (Кіквідзе), будинок 44а, орієнтовна площа якої становить 0,105 га, з відповідним цільовим призначенням, для забудови земельної ділянки.

Київською міською радою прийняте рішення від 29.04.2010 №645/4083 «Про надання та передачу комунальному підприємству «Київпастранс» земельних ділянок для реконструкції лінійно-диспетчерської станції з будівництвом готельно-офісного комплексу та паркінгу на вул. Кіквідзе, 44а у Печерському районі м. Києва» (із змінами, внесеними рішенням Київради від 08.07.2010 №1186/4624 «Про внесення змін до рішення Київради від 29.04.2010 №645/4083 "Про надання та передачу комунальному підприємству "Київпастранс" земельних ділянок для реконструкції лінійно-диспетчерської станції з будівництвом готельно-офісного комплексу та паркінгу на вул. Кіквідзе, 44а у Печерському районі м. Києва"»), згідно яким зокрема:

затверджено проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок КП "Київпастранс" для реконструкції лінійно-диспетчерської станції з будівництвом офісного комплексу та паркінгу на вул. Кіквідзе, 44а у Печерському районі м. Києва;

надано КП "Київпастранс" у постійне користування земельну ділянку площею 0,07 га для реконструкції лінійно-диспетчерської станції з будівництвом офісного комплексу та паркінгу на вул. Кіквідзе, 44а у Печерському районі м. Києва;

КП "Київпастранс" зобов`язано, зокрема, виконувати обов`язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 Земельного кодексу України;

попереджено землекористувача, що використання землі не за цільовим призначенням тягне за собою припинення права користування нею відповідно до вимог статей 141, 143 Земельного кодексу України.

Таким чином, згідно з рішеннями Київради від 08.07.2010 №1186/4624 та від 29.04.2010 №645/4083 землекористувачем на правах постійного користування визначено КП «Київпастранс», визначено цільове призначення (вид використання) земельної ділянки - для реконструкції лінійно-диспетчерської станції з будівництвом офісного комплексу та паркінгу на вул. Кіквідзе, 44а у Печерському районі м. Києва, та зобов`язано КП "Київпастранс" виконувати обов`язки землекористувача.

Рішенням Київської міської ради від 23.03.2017 № 33/2255 "Про внесення змін до додатка 1 до рішення Київської міської ради від 31.03.2011 № 100/5487 "Про Програму приватизації комунального майна територіальної громади міста Києва" до додатку 1 до рішення Київської міської ради від 31.03.2011 № 100/5487 були внесені зміни, відповідно до яких перелік об`єктів групи А, що перебувають у комунальній власності територіальної громади міста Києва, які підлягають приватизації шляхом продажу на аукціонах, за конкурсом, був доповнений новими позиціями, зокрема позицією 338: назва об`єкта - нежила будівля, адреса об`єкта - м. Київ, вул. Кіквідзе, 44а, літ. "А", площа об`єкта - 85,1 кв.м.

За результатами проведеного 29.08.2017 Департаментом комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) аукціону з продажу об`єкта приватизації - нежитлової будівлі загальною площею 85,1 кв.м, розташованої за адресою: м. Київ, вул. Бойчука Михайла (Кіквідзе), 44а, літ. "А", ТОВ "Лавістон" було визнано переможцем аукціону.

Наказом Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 04.09.2017 № 28/4-ПР відповідно до ст. 16, 17 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію) ", наказу Департаменту комунальної власності м. Києва від 01.08.2017 № 22/4-ПР був затверджений протокол № 2 про підсумки аукціону з продажу об`єкта приватизації - нежитлової будівлі від 29.08.2017.

Відповідно до п. 2 наказу Департаменту комунальної власності м. Києва від 04.09.2017 № 28/4-ПР з ТОВ "Лавістон" як переможцем аукціону та покупцем був укладений договір купівлі-продажу нежитлової будівлі від 06.09.2017 № 21/17, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Войтовським B.C. (зареєстровано в реєстрі за № 2120).

Таким чином, враховуючи перехід права власності з 08.09.2017 на вищевказаний об`єкт до ТОВ "Лавістон", КП "Київпастранс" за інвестиційним договором № 4/11-і залишився землекористувачем щодо земельних ділянок, переданих на підставі рішень Київської міської ради від 29.04.2010 № 645/4083 та від 08.07.2010 № 1186/4624 для реконструкції лінійно-диспетчерської станції з будівництвом офісного комплексу та паркінгу, а саме: земельної ділянки площею 0,0743 га, кадастровий номер :82:087:0016, на якій розташована нежитлова будівля і літ. "А") площею 85,1 кв.м.

За умовами інвестиційного договору № 4/11-і функції служби замовника виконує відокремлений підрозділ КП "Київпастранс" (Дирекція по будівництву та утриманню об`єктів транспорту та допоміжної інфраструктури), витрати на утримання якої відповідно до прийнятих на себе зобов`язань ТОВ "Лавістон" як інвестор сплатив повністю (у розмірі 250 000 грн).

Як про це зазначає відповідач, ТОВ "Лавістон" як інвестором згідно з інвестиційним договором № 4/11-і забезпечено фінансування у повному обсязі витрат на отримання дозвільної, погоджувальної документації, проектування, реконструкцію та будівництво об`єкта інвестування - реконструкцію лінійно-диспетчерської станції з будівництвом офісного комплексу та паркінгу по вул. Бойчука Михайла (Кіквідзе), 44а, яким на підставі ст. 7 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестор має право володіти, користуватися розпоряджатися як об`єктом та результатом інвестицій.

Вказаного позивачем не заперечується та не спростовується.

Згідно п. 12.1. інвестиційного договору № 4/11-і договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами і діє до повного виконання сторонами своїх обов`язків за цим договором.

Таким чином, суд відзначає, що інвестиційний договір № 4/11-і є чинним до повного виконання в тому числі КП "Київпастранс" як замовником своїх зобов`язань за договором до завершення реконструкції лінійно-диспетчерської станції з будівництвом офісного комплексу та паркінгу на вул. Бойчука Михайла (Кіквідзе), 44а.

Чинність інвестиційного договору № 4/11-і також підтверджується договором пайової участі у створенні і розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва від 29.11.2019 № 125, укладеним між Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), КП "Київпастранс" та ТОВ "Лавістон" (назва об`єкта: будівництво лінійно-диспетчерської станції з офісним комплексом літ. "А" загальною площею 2 874,40 кв.м), на виконання якого ТОВ "Лавістон" як інвестор сплатив пайовий внесок у сумі 1 534 929,60 грн.

Означеного позивачем також не заперечується.

Відтак, з огляду на викладене, суд погоджується з доводами відповідача, щодо безпідставності посилань позивача стосовно того, що з моменту набуття ТОВ "Лавістон" права приватної власності на нежитлову будівлю (літ. "А") площею 85,1 кв.м розташовану за адресою: м. Київ, вул. Бойчука Михайла (Кіквідзе), 44а, літ. "А" до відповідача автоматично перейшло право оренди на вказану земельну ділянку, адже, КП "Київпастранс" по теперішній час є землекористувачем щодо земельної ділянки, переданої на підставі рішень Київської міської ради від 29.04.2010 № 645/4083 та від 08.07.2010 № 1186/4624.

Зі змісту положень ст. 120 Земельного кодексу України вбачається, що виникнення права власності на об`єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення (продовження, поновлення) договору оренди земельної ділянки.

Приписами ст. 125 Земельного кодексу України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відтак, суд зазначає, що аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що з моменту виникнення права власності на нерухоме майно у власника виникає обов`язок оформити та зареєструвати речове право на відповідну земельну ділянку, розташовану під цією будівлею.

Відповідно до ст. 1 та 3 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Об`єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

Частиною 2 ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Відповідно до п. 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема є, договори та інші правочини.

Статтею 6 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Частиною 2 ст. 16 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Відповідно до п. 1 та п. 2 ч. 1 ст. 123 Земельного кодексу України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі: надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення; формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Надання у користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (ч. 1 ст. 124 Земельного кодексу України).

Відтак, оскільки внаслідок реконструкції лінійно-диспетчерської станції з будівництвом офісного комплексу та паркінгу 20.07.2020 було зареєстровано право власності ТОВ "Лавістон" на нежитлову будівлю площею 2874,40 кв.м, розташовану за адресою: м. Київ, вул. Бойчука Михайла (Кіквідзе), 44а, то за таких обставин, у ТОВ "Лавістон" виникає обов`язок оформити та зареєструвати право оренди на відповідну земельну ділянку.

Як слідує з матеріалів справи, задля впорядкування питань стосовно землекористування ТОВ "Лавістон" було забезпечено підготовку пакета документів, для отримання права на оренду земельної ділянки, та подано заяву від 20.10.2020 до Київської міської ради з проханням підготувати рішення ради про передачу ТОВ "Лавістон" в оренду на 15 років земельної ділянки площею 0,0743 га (кадастровий номер :82:087:0016) з видом використання для експлуатації та обслуговування лінійно-диспетчерської станції з офісним комплексом та паркінгом по вул. Бойчука Михайла, 44-а (Кіквідзе) у Печерському районі м. Києва.

Втім, Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) відповідним листом від 28.10.2020 за № 05716-20343 було повідомлено ТОВ "Лавістон" про повернення через адміністратора дозвільного центру поданих документів щодо оренди земельної ділянки.

Згідно ст. 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Частинами 1 та 2 ст. 93 Земельного кодексу України встановлено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об`єднанням і організаціям, а також іноземним державам.

Відповідно до п. в) ч. 1 ст. 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Згідно статті 17 Закону України "Про оренду землі" об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Отже, виходячи з викладеного, суд зазначає, що з огляду на те, що відповідач не є власником або постійним землекористувачем спірної земельної ділянки, а тому не є суб`єктом плати за землю у формі земельного податку, при цьому, єдиною можливою формою здійснення плати за землю для нього як землекористувача є орендна плата (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України).

Відповідно до ч. 2 ст. 152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. При цьому згідно з пунктом "д" ч. 1 ст. 156 Земельного кодексу України власникам землі відшкодовуються збитки, заподіяні внаслідок неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки.

За змістом вказаних положень Цивільного та Земельного кодексів України відшкодування шкоди (збитків) є заходом відповідальності, зокрема, за завдану шкоду майну чи за порушення прав власника земельної ділянки.

Шкода, завдана майну юридичної особи, відшкодовується в повному обсязі особою, яка її завдала (ч. 1 ст. 1166 Цивільного кодексу України). Підставою для відшкодування є наявність таких елементів складу цивільного правопорушення, як: шкода; протиправна поведінка її заподіювача; причинний зв`язок між шкодою та протиправною поведінкою заподіювача; вина. За відсутності хоча б одного із цих елементів цивільно-правова відповідальність не настає. Особа, яка завдала шкоду, звільняється від обов`язку її відшкодовувати, якщо доведе, що шкоди заподіяно не з її вини (ч. 2 ст. 1166 Цивільного кодексу України).

Натомість предметом регулювання глави 83 Цивільного кодексу України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 Цивільного кодексу України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 Цивільного кодексу України.

За змістом положень глав 82 і 83 Цивільного кодексу України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 Земельного кодексу України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату (пункт "в" ч.1 ст. 96 цього Кодексу).

Таким чином, за змістом вказаних положень виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права. Проте з огляду на приписи ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розташоване це нерухоме майно.

Не вважається правопорушенням відсутність у власника будинку, будівлі, споруди зареєстрованого права оренди на земельну ділянку, яка має іншого власника і на якій розміщене це нерухоме майно.

До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі ч. 1 ст. 1212 ЦК України.

Вказана правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду Верховного Суду від 02.06.2020 у справі № 922/2417/19 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 922/3412/17.

Отже, з урахуванням всього наведеного вище, суд не погоджується з доводами позивача, що у зв`язку з набуттям відповідачем в процесі приватизації права приватної власності на нежитлову будівлю площею 85,1 кв.м за адресою: м. Київ, вул. Бойчука Михайла (вул. Кіквідзе), 44а, літ. «А», до відповідача перейшло право оренди на земельну ділянку, на якій розташована нежитлова будівля, оскільки державні та комунальні підприємства мають притаманні виключно їм особливі права щодо постійного користування земельною ділянкою, на відміну від інших суб`єктів, зокрема права приватної власності, у зв`язку з чим за жодних обставин не може відбуватися перехід як передбачено статтею 120 Земельного кодексу України - на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача, відповідних прав щодо постійного користування земельною ділянкою до приватних набувачів об`єктів нерухомого майна, розташованих на цих земельних ділянках.

Також суд зазначає, що відповідно до наведених норм законодавства право постійного користування земельними ділянками, носіями якого можуть бути виключно державні та комунальні підприємства, та право оренди, що може бути надано зокрема приватним суб`єктам, мають різні правові підстави їх набуття та форми врегулювання відповідних правовідносин, зокрема орендні відносини виникають на підставі укладеного договору оренди, та відрізняються за своїм суб`єктним складом, оскільки як зазначалося, право постійного користування земельною ділянкою можливе лише для державних та комунальних підприємств.

При цьому позовні вимоги Київради щодо стягнення з відповідача на користь територіальної громади міста Києва суми вартості належного майна збереженого без достатніх правових підстав, зважаючи на наявність чинних, належним чином зареєстрованих прав щодо права користування земельною ділянкою за землекористувачем - КП «Київпастранс», що відноситься до сфери управління Київради як представника власника - територіальної громади міста Києва, є безпідставними.

Таким чином, наведені Київською міською радою доводи щодо наявності усіх складових ознак кондикційного зобов`язання, як зобов`язання з набуття, збереження майна без достатньої правової підстави, та існування відповідних правових умов для стягнення з відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за період з 08.09.2017 - 26.08.2020 за користування земельною ділянкою спростовуються встановленими у ході судового розгляду фактичними обставинами, а саме: наявністю чинних рішень Київради від 08.07.2010 №1186/4624 та від 29.04.2010 №645/4083 щодо передачі земельної ділянки у постійне користування КП «Київпастранс» з цільовим призначенням (видом використання) земельної ділянки - реконструкція лінійно-диспетчерської станції з будівництвом офісного комплексу та паркінгу, чинністю Інвестиційного договору, яким передбачено зобов`язання КП «Київпастранс» виконувати функції землекористувача щодо вказаної земельної ділянки до завершення реконструкції лінійно-диспетчерської станції з будівництвом офісного комплексу та паркінгу, наявністю чинних та оформлених згідно з встановленими вимогами прав КП «Київпастранс» щодо постійного користування земельною ділянкою згідно з державним актом на право постійного користування земельною ділянкою №02-9-00148 від 12.12.2012, що підтверджено наданим позивачем витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (номер витягу НВ-020, дата формування 28.08.2020).

При розгляді матеріалів справи судом встановлено, що рішень про припинення права користування КП «Київпастранс» як землекористувача щодо земельної ділянки, як і про її передачу в оренду на пленарному засіданні Київрада не приймала.

Крім того, згідно п. 288.4, пп. 288.5.1, 288.5.2 п. 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України (у редакції, чинній до 01.01.2017 року) розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 % нормативної грошової оцінки і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

З 01.01.2017 у зв`язку із внесенням змін до зазначених положень Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою від розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території та не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Отже, позивач зазначає, що розмір орендної плати за земельну ділянку по вулиці Михайла Бойчука, 44а у Печерському районі міста Києва (кадастровий номер :82:087:0016), ним визначено у розмірі 3 % від її нормативної грошової оцінки.

Так, відповідно до рішення Київської міської ради від 03.07.2014 № 23/23 "Про затвердження технічної документації з нормативно грошової оцінки земель міста Києва" (зі змінами), наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 "Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів" (зі змінами), Податкового кодексу України, за період з 08.09.2017 по 26.08.2020 позивачем здійснено розрахунок суми безпідставно збережених коштів за користування земельною ділянкою в загальному розмірі 456 615, 73 грн, означену суму розраховано наступним:

- з 08.09.2017 по 31.12.2017 (нормативна грошова оцінка за рік - 1 230 354, 13 грн) орендна плата - 36 910, 62 грн;

- з 01.01.2018 по 31.12.2018 (нормативна грошова оцінка за рік - 4 803 730, 48 грн) орендна плата - 144 111, 91 грн;

- з 01.01.2019 по 01.12.2019 (нормативна грошова оцінка за рік - 5 857 555, 54 грн) орендна плата - 175 726, 67 грн;

- 01.01.2020 по 26.08.2020 (нормативна грошова оцінка за рік - 3 328 884, 02 грн) орендна плата - 99 866, 52 грн.

Втім, суд звертає увагу, що згідно ч. 1-4, 9 ст. 791 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється: у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності; шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок; шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності за проектами землеустрою щодо впорядкування територій населених пунктів, проектами землеустрою щодо впорядкування території для містобудівних потреб, проектами землеустрою щодо приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій; за проектами землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв). Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Формування земельних ділянок (крім випадків, визначених у частинах 6-7 цієї статті) здійснюється за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Земельна ділянка може бути об`єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

Отже, земельна ділянка є сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера та реєстрації її у Державному земельному кадастрі.

Про необхідність застосування статті 791 ЗК України та положень Закону України "Про Державний земельний кадастр" при розгляді позову про стягнення безпідставно збережених коштів у виді недоотриманої орендної плати неодноразово зазначалося Верховним Судом, зокрема у постановах від 29.01.2019 у справах № 922/3780/17 та № 922/536/18, від 11.02.2019 у справі № 922/391/18, від 12.04.2019 у справі № 922/981/18, у яких міститься висновок про те, що для вирішення спору щодо фактичного користування земельною ділянкою без укладення правовстановлюючих документів та без державної реєстрації прав на неї встановленню підлягають обставини, зокрема, чи є земельна ділянка, за фактичне користування якою Київська міська рада просить стягнути безпідставно збережені кошти, сформованим об`єктом цивільних прав протягом усього періоду, зазначеного у позові.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 ПК України (аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).

Відповідно до ч. 2 ст. 20 та ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Втім, суд вказує, що із наведеного позивачем розрахунку орендної плати, за відсутності погодженого позивачем ТОВ "Лавістон" права на оренду земельної ділянки на якій розташована нежитлова будівля за адресою: м. Київ, вул. Бойчука Михайла (Кіквідзе), 44а, літ. "А" не вбачається за можливе встановити яким чином та відповідно виходячи з якої саме площі земельної ділянки було здійснено нарахування орендної плати.

Суд також позбавлений можливості встановити, чи є сформованим об`єктом цивільних прав земельна ділянка за фактичне користування якою Київська міська рада просить стягнути безпідставно збережені кошти (у вигляді орендної плати за фактичне користування земельною ділянкою).

Крім того, суд акцентує увагу на тому, що з наведених вище норм законодавства не вбачається можливості визначення даних про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки в інший спосіб, ніж шляхом оформлення витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель, тому необґрунтованими є будь-які розрахунки, зроблені за відсутності такого витягу (зокрема на підставі базової вартості одного квадратного метра землі із застосуванням відповідних коефіцієнтів).

Означений висновок узгоджується з усталеною практикою Верховного Суду, яким неодноразово зазначалося, що при стягненні безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати, нарахування мають здійснюватися позивачем не самостійно (шляхом арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі), а виключно на підставі витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (постанови Верховного Суду від 12.06.2019 у справі № 922/902/18, від 08.08.2019 у справі № 922/1276/18, від 01.10.2019 у справі № 922/2082/18, від 06.11.2019 у справі № 922/3607/18).

Відповідно до ч. 1 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Приписами ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Згідно ст. 78, 79 Господарського процесуального кодексу України, достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на позивача.

Керуючись статтями 74, 76-80, 129, 236-242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Лавістон" (01004, м. Київ, вул. Горького, буд. 5-Б; ідентифікаційний код 35199930) про стягнення 456 615, 73 грн - відмовити.

2. Судові витрати позивачу не відшкодовуються.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено: 23.02.2021

Суддя Д.О. Баранов