ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" лютого 2021 р. Справа№ 910/9804/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Михальської Ю.Б.

суддів: Тищенко А.І.

Скрипки І.М.

секретар судового засідання: Білоус О.О.

за участю представників: згідно протоколу судового засідання від 16.02.2021,

розглянувши апеляційну скаргу Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2020 (повний текст складено 24.12.2020)

у справі №910/9804/20 (суддя Курдельчук І.Д.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь»

до Київської міської ради

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

про визнання договору поновленим та визнання угоди укладеної,

В С Т А Н О В И В :

Короткий зміст позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» (далі, позивач або Товариство) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі, відповідач або Рада) про визнання поновленим Договору оренди земельної ділянки від 23.03.2005 за №91-6-00422, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» та Київською міською радою, на той самий строк і на тих самих умовах, та визнання укладеної Угоди про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 23.03.2005 за №91-6-00422.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Товариство вчинило дії, передбачені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» та умовами пункту 11.7. Договору оренди, звернувшись до відповідача із листом щодо поновлення дії договору оренди, до якого долучило проект додаткової угоди про поновлення дії договору на той самий строк та на тих самих умовах, підписаний та скріплений печаткою позивача. Після закінчення строку дії договору оренди позивач продовжив користуватися земельною ділянкою, жодних повідомлень про заперечення у поновленні договору позивач від відповідача у встановлений законом строк не отримував, рішень про відмову у поновленні договору відповідачем у встановлений законом строк не приймалось, отже додаткова угода про поновлення договору оренди має бути визнана укладеною, а договір поновленим в силу положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.07.2020 залучено до участі у справі Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача (далі, третя особа).

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 09.12.2020 у справі №910/9804/20 позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» до Київської міської ради, за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про визнання договору поновленим та визнання угоди укладеною задоволено повністю.

Визнано поновленим Договір оренди земельної ділянки від 23.03.2005 за №91-6-00422, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» та Київською міською радою, на той самий строк і на тих самих умовах.

Визнано укладеною Угоду про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 23.03.2005 за №91-6-00422, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» та Київською міською радою, в редакції, зазначеній у пункті 3 резолютивної частини рішення.

Присуджено до стягнення з Київської міської ради на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» витрати по сплаті судового збору в розмірі 4 204,00 (чотири тисячі двісті чотири) грн.

Приймаючи вказане рішення, судом було встановлено, що позивач у встановлений законом та умовами договору строк звернувся до відповідача із листом про поновлення Договору оренди, до якого був доданий проект додаткової угоди щодо поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, після закінчення строку договору оренди землі продовжив користуватися земельною ділянкою, а відповідач, у свою чергу, порушив місячний термін для повідомлення орендареві про прийняте рішення, що дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Короткий зміст вимог апеляційних скарг та узагальнення їх доводів

Не погодившись із прийнятим рішенням, 14.01.2021 (про що свідчить відмітка вхідного штемпеля Господарського суду міста Києва на апеляційній скарзі) Київська міська рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2020 у справі №910/9804/20 та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

Узагальнені доводи апеляційної скарги відповідача зводяться до наступного:

- по закінченню строку дії договору, як встановив суд першої інстанції, позивач 19.02.2020 звернувся із клопотанням про поновлення його дії. Отже, позивач скористався своїм правом на поновлення договору, передбаченим частинами 2-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Водночас, суд першої інстанції не врахував, що у згаданому клопотанні позивач просив про поновлення договору оренди саме на 5 років (хоча Рада ухвалила рішення про надання в орендне користування згадуваної земельної ділянки лише на три роки, жодного рішення про надання на 5 років Рада не ухвалювала), водночас, у запропонованому проекті додаткової угоди взагалі не зазначений строк, на який мав бути поновлений договір оренди. Водночас, клопотання про поновлення дії договору на три роки було надіслане позивачем лише з листом від 16.06.2020, тобто після спливу місячного строку, встановленого приписами частини 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі»;

- суд першої інстанції не врахував, що до кола обставин, які підлягають встановленню у межах даної справи, також входить встановлення факту належного користування позивачем орендованою земельною ділянкою з урахуванням вимог статті 3 Цивільного кодексу України. Однак, матеріали справи не містять доказів на підтвердження виконання орендарем умов пункту 8.4. Договору, у тому числі, щодо завершення будівництва та введення в експлуатацію об`єкта будівництва. Отже, позивач неналежним чином виконував свої договірні зобов`язання та не довів, що вживав усіх залежних від нього заходів щодо належного виконання зобов`язання;

- судом безпідставно не застосовані до спірних правовідносин положення статей 416 Цивільного кодексу України та 102-1 Земельного кодексу України;

- судом не взяті до уваги правові висновки Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладені у постановах від 09.04.2019 у справі №908/21/18, від 04.06.2019 у справі №910/9044/18 та від 21.03.2018 у справі №910/5963/17.

У тексті апеляційної скарги апелянтом порушено також клопотання про поновлення строку на апеляційне оскарження.

Узагальнені доводи та заперечення позивача

Заперечуючи проти доводів апеляційної скарги, представник позивача у відзиві на апеляційну скаргу, зазначає наступне:

- із матеріалів справи вбачається (додаток №9 до позовної заяви), що використовуючи конструкцію частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пункту 11.7. Договору (в редакції Договору від 15.05.2017 №378), 19.02.2020 ТОВ «МЖК «Оболонь» (до закінчення строку дії Договору) листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки (реєстраційний номер справи №468050212) (за формою, що передбачена Додатком 4 до рішення Київської міської ради 20.04.2017 № 241/2463), надавши необхідні документи, в тому числі проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, підписаний та скріплений печаткою ТОВ «МЖК «Оболонь», повідомив письмово КМР про намір продовжити дію вищевказаного договору на 3 роки. Проте, Рада жодних повідомлень/відповідей на лист-повідомлення від 19.02.2020 в період дії договору не направляла, Додаткову угоду про продовження дії Договору від 23.03.2005 за №91-6-00422 не підписано. Після закінчення строку оренди за Договором ТОВ «МЖК «Оболонь» продовжило користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату відповідно до умов та у розмірі, передбаченому Договором. 16.06.2020, тобто більше ніж через місяць після закінчення дії договору оренди, ТОВ «МЖК «Оболонь», використовуючи конструкцію частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», письмово повідомило Раду про намір продовжити дію Договору оренди, що підтверджується листом №124 від 16.06.2020, до якого було долучено два екземпляра додаткової Угоди до Договору від 23.03.2005 за №91-6-00422. Відповідно Додаткової угоди, яка була надана до листа №124 від 16.06.2020, ТОВ «МЖК «Оболонь» просило продовжити на 3 роки Договір від 23.03.2005 за №91-6-00422 без зміни інших умов договору. Позивач наголошує, що представник Ради вводить суд апеляційної інстанції в оману, зазначаючи, що 19.02.2020 ТОВ «МЖК «Оболонь» звернулось до КМР із проханням продовжити дію договору на 5-ть років, оскільки матеріалами справи підтверджується, що як 19.02.2020, так і 16.06.2020 ТОВ «МЖК «Оболонь» просило поновити договір на той самий строк та на тих самих умовах, тобто на 3 роки;

- Договором оренди земельної ділянки 23.03.2005 за №91-6-00422 (пунктом 8.4. Договору) не визначено строку, відповідно до якого ТОВ «Оболонь» повинно побудувати об`єкт. Договором передбачений тільки строк сплати орендної плати, якого ТОВ «МЖК «Оболонь» притримується. Положення Договору, на які посилається КМР, стосуються дій орендаря вже під час процесу самого будівництва. На сьогоднішній день орендар знаходиться в процесі проектування та ніяким чином не ухиляється від будь-яких обов`язків, що передбачені Договором, доказів зворотнього представник КМР не надав. Окрім того, у постанові Верховного Суду від 16.07.2019 у справі №915/1042/18 суд висловився стосовно доводів про неналежне виконання орендарем умов договору щодо закінчення будівництва в обумовлені в договорі строки. Касаційний суд зазначив, що «це не тільки не свідчить про втрату позивачем переважного права на оренду зазначеної ділянки, а навпаки, підтверджує необхідність урегулювання в установленому законодавством порядку відносин, що існують між сторонами у зв`язку з тривалим будівництвом бізнес-центру, з метою здійснення якого була передана ділянка. Оскільки метою передання ділянки в оренду було зведення об`єкта нерухомості на ній, доводи скаржника про порушення позивачем строків будівництва за умови належного виконання зобов`язань щодо орендної тати не можуть бути достатньою підставою для відмови в подовженні строку договору оренди.». Так позивач у даній справі, після закінчення строку дії договору оренди (15.05.2020), сплачував орендну плату за користування земельними ділянками та продовжує ними користуватись і на даний час;

- Рада припустилася помилки в застосуванні норм матеріального права, пославшись на положення статті 416 Цивільного кодексу України та статті 102-1 Земельного кодексу України, тоді як до спірних правовідносин застосовуються інші норми законодавства, а саме положення Закону України «Про оренду землі»;

- висновки, наведені у постановах Верховного Суду від 21.03.2018 у справі №910/5963/17, від 09.04.2019 у справі №908/21/18, від 04.06.2019 у справі №910/9044/18 не повинні прийматись судом до уваги, оскільки останні зроблені за інших фактичних обставин справ;

- враховуючи належне виконання орендарем обов`язків за договором оренди та своєчасне звернення до орендодавця із заявою про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

Представник третьої особи письмового відзиву на апеляційну скаргу суду не надав, що у відповідності до частини 3 статті 263 Господарського процесуального кодексу України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 18.01.2021 апеляційну скаргу Київської міської ради у справі №910/9804/20 передано на розгляд колегії суддів Північного апеляційного господарського суду у складі головуючого судді Михальської Ю.Б., суддів: Тищенко А.І., Скрипки І.М.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 21.01.2021 поновлено Київській міській раді пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2020 у справі №910/9804/20, зупинено дію рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2020 у справі №910/9804/20 на час апеляційного оскарження, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2020 у справі №910/9804/20, розгляд апеляційної скарги призначено на 16.02.2021.

Представник відповідача надав суду у судовому засіданні 16.02.2021 інформаційні довідки №244568785 та №244570263 від 16.02.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна - земельних ділянок кадастровий номер :88:055:0030 та :88:055:0004. Вказані довідки надані відповідачем на підтвердження того, що зазначені земельні ділянки, які перебували в оренді позивача, надавались в суборенду Товариству з обмеженою відповідальністю «Ділайвест».

Враховуючи те, що обставина надання земельних ділянок в суборенду Товариству з обмеженою відповідальністю «Ділайвест», як було встановлено у судовому засіданні, відома усім учасникам процесу та останніми не заперечувалась, суд апеляційної інстанції ухвалив долучити вищевказані інформаційні довідки до матеріалів справи.

За результатами проведеного у справі 16.02.2021 судового засідання суд оголосив вступну та резолютивну частини постанови.

Явка представників сторін

У судове засідання 16.02.2021 з`явилися представники позивача, відповідача та третьої особи.

Представник позивача у судовому засіданні заперечував проти доводів апеляційної скарги відповідача, просив її відхилити, а оскаржене рішення суду залишити без змін.

Представники відповідача та третьої особи підтримували доводи апеляційної скарги, просили її задовольнити, оскаржене рішення суду скасувати, у задоволенні позову відмовити повністю.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

Рішенням Київської міської ради від 15.07.2004 №419/1829 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею» Закритому акціонерному товариству «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» передано в оренду земельні ділянки загальною площею 0,2343 га для будівництва житлового будинку з паркінгом на вул. Богдана Хмельницького, 80-б у Шевченківському районі м. Києва.

На підставі вказаного рішення між Київською міською радою (орендодавець) та ЗАТ «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» (орендар) укладено Договір оренди земельних ділянок для будівництва житлового будинку з паркінгом на вул. Богдана Хмельницького, 80-б у Шевченківському районі м. Києва, що був зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів 23.03.2005 за №91-6-00422 (далі, Договір).

15.05.2017 між Київською міською радою та ТОВ «МЖК «Оболонь» укладено Договір про поновлення Договору оренди 23.03.2005 за №91-6-00422, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. та зареєстрований в реєстрі 15.05.2017 за №378, яким сторони вирішили поновити на 3 (три) роки договір оренди земельних ділянок, посвідчений приватний нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 18.03.2005 за реєстровим №188 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 23.03.2005 за №91-6-00422, з урахуванням угоди до договору оренди земельних ділянок, зареєстрованої Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 14.05.2008 за №91-6-00777, з урахуванням угоди до договору оренди земельних ділянок, визнаної укладеною згідно постанови Київського апеляційного господарського суду від 21.01.2016 у справі №910/20205/15, зі змінами, внесеними постановою Вищого господарського суду України від 29.03.2016 у справі №910/20205/15.

Так, у Договорі про поновлення Договору оренди 23.03.2005 за №91-6-00422 сторони, зокрема, вирішили підпункт 2.1. пункту 2 Договору оренди викласти в наступній редакції: «Об`єктом оренди відповідно до відомостей Державного земельного кадастру, рішення Київської міської ради від 15.07.2004 за №419/1829 (п. 22), висновку до справи №А-21999 постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування до протоколу №12 засідання від 24.05.2016 та цього Договору є земельні ділянки з наступними характеристиками:

- кадастрові номери - :88:055:0004, :88:055:0030;

- місце розташування - вулиця Богдана Хмельницького, 80-6 у Шевченківському районі м. Києва; цільове призначення - 02.03 для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку;

- вид використання - для будівництва житлового будинку з паркінгом;

- розмір (площа) земельної ділянки з кадастровим номером :88:055:0004 - 0,1859 (нуль цілих одна тисяча вісімсот п`ятдесят дев`ять десятитисячних) га;

- розмір (площа) земельної ділянки з кадастровим номером :88:055:0030 - 0,0484 (нуль цілих чотириста вісімдесят чотири десятитисячних) га.

Відповідно до пункту 20 Договору про поновлення Договору оренди даний договір є невід`ємною частиною Договору оренди та набуває чинності з дня його нотаріального посвідчення в установленому порядку.

Враховуючи те, що Договір від 15.05.2017 №378 про поновлення Договору оренди від 23.03.2005 за №91-6-00422 був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Дем`яненко Т.М. 15.05.2017, строк дії Договору оренди було визначено сторонами до 15.05.2020 включно.

Пунктом 11.7. Договору в редакції Договору №378 від 15.05.2017 сторони погодили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором. У разі поновлення Договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

19.02.2020 Товариство звернулось до Ради із листом-повідомленням про поновлення Договору оренди земельної ділянки (реєстраційний номер справи №468050212 від 29.03.2019) (за формою, що передбачена Додатком 4 до рішення Київської міської ради 20.04.2017 №241/2463), надавши необхідні документи, в тому числі проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки (том 1, а.с. 54-56).

Проте, Рада жодних повідомлень/відповідей на лист-повідомлення від 19.02.2020 в період дії Договору позивачу не направила, Додаткову угоду про продовження дії Договору від 23.03.2005 за №91-6-00422 не підписала та заперечень заявнику проти поновлення не повідомила.

Після закінчення строку оренди за Договором Товариство продовжило користуватися земельними ділянками та сплачувати орендну плату відповідно до умов та у розмірі, передбаченому договором, що підтверджується відповідними платіжними дорученнями, долученими до матеріалів справи.

16.06.2020 Товариство повторно листом №124 (том 1, а.с. 57-59) повідомило Раду про намір продовжити дію Договору оренди. До вказаного листа було долучено два примірники додаткової Угоди до Договору від 23.03.2005 за №91-6-00422.

Відповідно до додаткової Угоди, яка була долучена до листа Товариства №124 від 16.06.2020, позивач просив відповідача продовжити на 3 роки Договір оренди від 23.03.2005 за №91-6-00422 без зміни інших умов договору.

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) листом від 25.06.2020 за №05716-11369 (том 1, а.с. 60-61) повідомив позивача, що на засіданні Постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування 02.06.2020 (протокол №3/106) було прийнято рішення про поновлення ТОВ «МЖК «Оболонь» договору оренди земельних ділянок для будівництва житлового будинку з паркінгом на вулиці Богдана Хмельницького, 80-Б у Шевченківському районі від 23.03.2005 №91-6-00422 (зі змінами) та надання доручення Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) підготувати додаткову угоду щодо поновлення Договору оренди на три роки.

Надалі, як зазначено у вказаному листі третьої особи та повідомлено суду у судовому засіданні відповідачем та третьою особою, у зв`язку із суспільним резонансом, який виник навколо вказаного питання та за результатом виїзної наради з розгляду питання будівництва на земельній ділянці за адресою: вулиці Богдана Хмельницького, 80-Б у Шевченківському районі (поруч зі сквером імені Валерія Чкалова), яка відбулась 10.06.2020 під головуванням голови постійної комісії Міщенка О.Г., питання поновлення вказаного договору оренди винесено повторно на розгляд постійної комісії 16.06.2020.

За результатами повторного розгляду питання щодо поновлення Договору оренди Постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування прийнято рішення від 16.06.2020, оформлене протоколом №4/107 (том 1, а.с. 64-68), яким скасовано рішення Постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 02.06.2020 щодо поновлення ТОВ «МЖК «Оболонь» договору оренди земельних ділянок для будівництва житлового будинку з паркінгом на вулиці Богдана Хмельницького, 80-Б у Шевченківському районі від 23.03.2005 №91-6-00422 (зі змінами) та надання доручення Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) підготувати додаткову угоду щодо поновлення Договору оренди на три роки, відмовлено ТОВ «МЖК «Оболонь» у поновленні Договору оренди.

Спір у справі виник у зв`язку з тим, що на думку позивача наявні всі умови для поновлення терміну дії Договору оренди на новий строк на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», однак відповідач перешкоджає позивачу в реалізації його прав землекористувача.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови та оцінка аргументів учасників справи

У відповідності до вимог частин 1, 2, 4, 5 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Суд, беручи до уваги межі перегляду справи у апеляційній інстанції, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, заслухавши пояснення представників учасників судового процесу, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, дійшов висновку, що апеляційна скарга Київської міської ради не підлягає задоволенню, а оскаржене рішення місцевого господарського суду не підлягає зміні або скасуванню з наступних підстав.

Ключовим елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у даному спорі колегія керується правилами, викладеними Європейським судом з прав людини у рішенні в справіSunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон повинен бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

З огляду на викладене, суд вважає за необхідне застосовувати правові норми та судову практику у даній справі таким чином, яким вона є найбільш очевидною та передбачуваною для учасників цивільного обороту в Україні.

Відповідно до частини 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Частиною 2 статті 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України; за статтями 142-144 Конституції України до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об`єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи місцевого самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

Порядок та умови набуття права користування земельною ділянкою на умовах оренди встановлено Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі», стаття 1 якого визначає, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі термінове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для ведення підприємницької та іншої діяльності.

За змістом статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 цього Закону передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди (стаття 15 Закону України «Про оренду землі»).

За приписами статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» (тут надалі у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено порядок поновлення договору оренди землі.

Відповідно до частин 1-3 статті 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону України «Про оренду землі»).

Відповідно до частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Частинами 6-8, 11 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності), уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша-п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах №159/5756/18 та №313/350/16-ц та, враховуючи зміст частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України, враховується судом апеляційної інстанції при розгляді даної справи.

При цьому, Велика Палата Верховного Суду у вказаних постановах від 22.09.2020 зазначила, що близький за змістом висновок викладено в тому числі і в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Разом з тим, у вказаних постановах від 22.09.2020 у справах №159/5756/18 та №313/350/16-ц Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Верховного Суду у складі Судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17, в частині необов`язковості повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Відтак, господарському суду при вирішенні даного спору про визнання договору поновленим необхідно з`ясовувати наступні обставини: чи повідомляв орендар орендодавця до закінчення строку дії договору в установлені договором та законом строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди; чи продовжує орендар користуватись виділеною земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди; чи повідомляв письмово орендодавець орендаря про відмову в поновленні договору оренди у встановлені законом строки; чи належно виконує орендар свої обов`язки за договором оренди.

Як уже зазначалося вище, у пункті 11.7. Договору в редакції Договору №378 від 15.05.2017 сторони погодили, що після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором. У разі поновлення Договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Як підтверджується матеріалами справи та вірно встановлено судом першої інстанції, 19.02.2020 позивач у передбачений пунктом 11.7. Договору строк звернувся до Ради із листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки за формою, що передбачена Додатком 4 до рішення Київської міської ради 20.04.2017 №241/2463 (реєстраційний номер справи №468050212), надавши необхідні документи, в тому числі проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.

Тобто, матеріалами справи підтверджується, що позивач за три місяці до спливу строку дії Договору оренди, з додержанням порядку, встановленого частиною 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі», повідомив Київську міську раду про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та додав до відповідного листа-повідомлення проект додаткової угоди.

У свою чергу Рада, як орендодавець за Договором, жодних повідомлень/відповідей на лист-повідомлення позивача від 19.02.2020 у період до закінчення строку дії Договору Товариству не направила, Додаткову угоду про продовження дії Договору від 23.03.2005 за №91-6-00422 не підписала.

Отже, відповідачем не було виконано установленого частиною 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення та повідомити позивача про прийняте ним рішення, у зв`язку з чим поведінку орендодавця у даному випадку не можна визнати добросовісною.

При цьому добросовісність, як один із принципів цивільного права згідно статті 3 Цивільного кодексу України, який спрямований, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права, означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

Відсутність листа-повідомлення орендодавця із запереченнями на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» Київської міської ради на поновлення Договору, що дало підстави Товариству розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», на той самий строк і на тих самих умовах.

Посилання скаржника в апеляційній скарзі на те, що до листа від 19.02.2020 позивачем насправді був долучений проект додаткової угоди про поновлення договору оренду строком на п`ять років, а не на три роки, як це було передбачено чинним на той час Договором оренди, колегією суддів відхиляються, оскільки по-перше, Радою не надано на підтвердження цього жодних належних та допустимих доказів, по-друге, навіть якщо припустити, що вказаний проект передбачав поновлення Договору строком на 5 років і відповідач заперечував проти цього, то він повинен був викласти свої заперечення у відповіді (запереченні) на лист позивача від 19.02.2020, чого останнім, однак, зроблено не було. Крім того, як положеннями частини 4 статті 33 Закону України «Про оренду землі», на виконання вимог якої позивачем і направлявся відповідачу лист від 19.02.2020, так і умовами пункту 11.7. Договору в редакції Договору №378 від 15.05.2017, передбачено, що у разі поновлення Договору оренди на новий строк внаслідок застосування переважного права орендаря на поновлення договору оренди, його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Враховуючи зазначене, позивач, який набув правомірних очікувань на поновлення Договору оренди на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», листом №124 від 16.06.2020 (тобто після спливу місячного терміну після закінчення строку дії Договору) звернувся до Ради із проханням поновити на той самий строк (3 роки) та на тих самих умовах Договір оренди на підставі частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». До даного листа позивачем було долучено два примірники додаткової Угоди до Договору від 23.03.2005 за №91-6-00422, згідно якої позивач просив відповідача продовжити на 3 роки Договір оренди від 23.03.2005 за №91-6-00422 без зміни інших умов договору.

Відповідач, у свою чергу, після закінчення 15.05.2020 строку дії Договору оренди, у встановлений частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» місячний строк жодних заперечень проти поновлення Договору не висловив, лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі позивачу не направив. Доказів на спростування зазначеного матеріали справи не містять.

При цьому, матеріали справи не містять доказів повернення земельної ділянки позивачем відповідачу після закінчення строку Договору оренди землі (після 15.05.2020), про що свідчить відсутність відповідного акту приймання-передачі земельних ділянок, право оренди спірних земельних ділянок зареєстроване за Товариством в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 09.03.2016 під номером №13608442 та № 13608725 (том 1, а.с. 48-51).

Отже, після закінчення строку дії Договору оренди позивач продовжив користуватися орендованими ним згідно Договору земельними ділянками. Зазначена обставина відповідачем не спростована. При цьому, позивачем до матеріалів справи надані платіжні доручення на підтвердження сплати ним орендної плати відповідно до умов та у розмірі, передбаченому Договором. Факт належної сплати позивачем орендної плати відповідачем не заперечується.

Із наявних у матеріалах справи доказів вбачається, що на засіданні Постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування 02.06.2020 (протокол №3/106) було прийнято рішення про поновлення ТОВ «МЖК «Оболонь» договору оренди земельних ділянок для будівництва житлового будинку з паркінгом на вулиці Богдана Хмельницького, 80-Б у Шевченківському районі від 23.03.2005 №91-6-00422 (зі змінами) та надання доручення Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) підготувати додаткову угоду щодо поновлення Договору оренди на три роки.

У матеріалах справи міститься висновок Постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування до кадастрової справи №468050212 про поновлення договору оренди без прийняття Київською міською радою відповідного рішення (відповідно до пунктів 9.11., 9.12. рішення КМР від 20.04.2017 №241/2463).

Розділом 9 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності місті Києві, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 №241/2463 (далі, Порядок), визначено порядок поновлення договору оренди земельної ділянки, внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Так, відповідно до пункту 9.11. Порядку договори оренди земельних ділянок, строк дії яких закінчився, поновлюються на той самий строк без прийняття Київською міською радою рішення про поновлення договору оренди у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення цього строку листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі та за умови згоди орендаря на приведення розмірів орендної плати за земельну ділянку та інших умов договору у відповідність до вимог законодавства, а також у випадку внесення змін до змісту договору в частині виключення слів «будівництва», «реконструкції», «реставрації», в разі здійснення цих робіт та надання матеріалів та документів, що їх підтверджують (сертифікат прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, декларація про готовність об`єкта до експлуатації тощо).

Згідно з пунктом 9.12. Порядку розгляд питання щодо поновлення договорів без прийняття Київською міською радою рішення здійснюється постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування (далі - Комісія) на підставі поданих Департаментом земельних ресурсів документів та підготовленого висновку щодо можливості поновлення договору, проект якого передається на розгляд постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування через секретаріат Київської міської ради разом з кадастровою справою.

Відповідно до пункту 9.13. Порядку якщо Комісія погоджується з проектами документів, підготовленими Департаментом земельних ресурсів, то за результатами розгляду голова та секретар Комісії підписують відповідний висновок, який разом з кадастровою справою передається до Департаменту земельних ресурсів для повідомлення орендарю про необхідність підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки та надсилання його копій Департаменту містобудування та архітектури і територіальному органу центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин у місті Києві.

Отже, в разі прийняття постійною Комісією з питань містобудування, архітектури та землекористування висновку про поновлення договору оренди, прийняття окремого рішення Київською міською радою не вимагається.

Постійна Комісія з питань містобудування, архітектури та землекористування є органом Київської міської ради. Відтак, наявність позитивного висновку постійної Комісії до кадастрової справи №468050212 про поновлення договору оренди з позивачем на той самий строк та умовах, враховуючи вищенаведені положення Порядку, розцінюється судом як волевиявлення відповідача на поновлення (продовження) дії договору.

Відповідач та третя особа під час розгляду справи посилалися на те, що після прийняття 02.06.2020 Постійної комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування рішення про поновлення ТОВ «МЖК «Оболонь» Договору оренди, у зв`язку із суспільним резонансом, який виник навколо вказаного питання та за результатом виїзної наради з розгляду питання будівництва на земельній ділянці за адресою: вулиці Богдана Хмельницького, 80-Б у Шевченківському районі (поруч зі сквером імені Валерія Чкалова), яка відбулась 10.06.2020 під головуванням голови постійної комісії Міщенка О.Г., питання поновлення вказаного договору оренди було винесене повторно на розгляд постійної комісії 16.06.2020 та за результатами повторного розгляду питання щодо поновлення Договору оренди Постійною комісією Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування прийнято рішення від 16.06.2020, оформлене протоколом №4/107, яким скасовано рішення Постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 02.06.2020 щодо поновлення ТОВ «МЖК «Оболонь» Договору оренди. За твердженнями представників відповідача та третьої особи вказане свідчить про відсутність у Ради волевиявлення на поновлення спірного договору.

Оцінюючи вказані доводи відповідача та третьої особи, колегія суддів зазначає наступне.

По-перше, вказане рішення Постійної комісії Київської міської ради з питань містобудування, архітектури та землекористування від 16.06.2020, оформлене протоколом №4/107, прийнято вже після закінчення встановленого частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» місячного строку на висловлення заперечень проти поновлення договору оренди.

По-друге, необхідним у даному контексті колегія суддів вважає застосування практики Європейського Суду з прав людини.

Так, відповідно до частини 4 статті 11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Законом України «Про ратифікацію Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, Першого протоколу та протоколів №2, 4, 7 та 11 до Конвенції» №475/97 від 17.07.1997 ратифіковано Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950 (далі - Конвенція) та Перший протокол до Конвенції, а відтак в силу статті 9 Конституції України вони є частиною національного законодавства України.

Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» встановлено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Наразі колегія суддів, застосовуючи за аналогією до спірних правовідносини проголошений Європейським судом з прав людини в своїх рішеннях (зокрема, у справі «Рисовський проти України» (заява №29979/04), у справі «Беєлер проти Італії» (заява №33202/96), у справі «Онер`їлдіз проти Туреччини» (заява №48939/99), у справі «Megadat.com S.r.l. проти Молдови» (заява №21151/04), у справі «Москаль проти Польщі» (заява №10373/05) обов`язок неухильного дотримання принципу належного урядування, який хоч і стосується офіційних повноважень органів державної влади (в т.ч. місцевого самоврядування), однак, не нівелює їх обов`язку дотримання принципів прозорості і ясності їхніх дій, мінімізації ризику помилок при реалізації своїх прав як учасника правочину з окремим суб`єктом господарювання, доходить висновку, що Київська міська рада не дотрималася у спірних правовідносинах принципу належного урядування та за відсутності жодних заперечень проти поновлення дії договору, висловлених у встановленому законом порядку, а також прийнявши рішення, оформлене від 02.06.2020 №3/106, у подальшому, зайняла протилежну позицію щодо можливості поновлення договору, прийнявши рішення, оформлене протоколом №4/107.

При цьому, норми чинного законодавства України не надають права органу Київської міської ради скасовувати раніше прийняті ним рішення, посилаючись на «суспільний резонанс», який виник навколо питання щодо поновлення договору.

Як зазначалося судом вище, для поновлення договору оренди землі з підстави, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна також наявність такого юридичного факту як належне виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди.

Відповідач у апеляційній скарзі посилається на невиконання ТОВ «МЖК «Оболонь» зобов`язання щодо забудови спірних земельних ділянок, яке визначене у пункті 8.4. Договору.

Оцінюючи вказані доводи скаржника, колегія суддів зазначає, що умовами пункту 8.4. Договору оренди сторонами не визначено конкретного строку, відповідно до якого Товариство повинно побудувати об`єкт. Договором передбачений лише строк сплати орендної плати, якого Товариство, як підтверджується матеріалами справи, дотримується.

Згідно пояснень позивача Товариство знаходиться в процесі проектування та ніяким чином не ухиляється від будь-яких обов`язків, що передбачені Договором, доказів зворотного представниками Ради не надано.

При цьому, як наголосив позивач у відзиві на апеляційну скаргу, у постанові Київського апеляційного господарського суду від 21.01.2016 у справі №910/20205/15 (із урахуванням постанови Вищого господарського суду України від 29.03.2016 у справі №910/20205/15), якою було задоволено позов Товариства до Ради про визнання укладеною Угоди до Договору оренди земельних ділянок від 23.03.2005 №91-6-00422 (про поновлення) на чотири роки (з 15.05.2012 по 15.05.2016), зазначено, що до матеріалів справи №910/20205/15 на підтвердження продовження користування ТОВ «МЖК «Оболонь» земельними ділянками та використання їх за цільовим призначенням позивачем надано: технічні умови на підключення об`єкта до теплових мереж №13523 від 09.10.2007, №31/9/3852 від 25.12.2009 та №31/9/3454 від 23.02.2012, технічні умови на водопостачання об`єкта №6390 від 23.05.2005, №6390 від 13.06.2008 та №6390 від 01.03.2012, технічні умови на проектування електромереж зовнішнього освітлення №143-2 від 15.03.2005 та №146-2 від 26.03.2008, технічні умови на каналізування об`єкта №6691 від 23.05.2005, №6691 від 13.06.2008 та №6691 від 01.03.2012, технічні умови на диспетчеризацію інженерного обладнання при проектуванні житлового будинку №155/1/7-2448 від 19.04.2007, технічні умови на підключення до мережі дощової каналізації та влаштування автопід`їзду №210-10 від 19.04.2007 року, погодження на здійснення будівництва від ДП «Міжнародний аеропорт Бориспіль», ДП «Обслуговування повітряного руху України», Міноборони - Штабу повітряних сил Збройних сил України, Державної авіаційної адміністрації та отримано історико-містобудівне обґрунтування. Також, зазначено, що ТОВ «МЖК «Оболонь» укладено Договір підряду №1007162 на виконання вишукувальних робіт від 15.06.2007, Договір №96 на надання послуг по виготовленню проектно-кошторисної документації від 21.02.2005, Договір №6079 на виконання комплексної експертизи інвестиційного будівельного проекту будівництва від 11.02.2008.

Вищезазначене свідчить про вчинення позивачем дій, необхідних для здійснення забудови на спірних земельних ділянках.

Стосовно посилання скаржника на необхідність застосування до спірних правовідносин положень статті 416 Цивільного кодексу України та статті 102-1 Земельного кодексу України про те, що право оренди земельної ділянки у Товариства припинилось у зв`язку із невикористанням земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, колегія суддів зазначає, що вказані норми права не підлягають застосуванню до спірних правовідносин з огляду на наступне.

Суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними главами Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України і Закону України «Про оренду землі».

Правове регулювання речового права на чуже майно - права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) здійснюється нормами глави 16-1 Земельного кодексу України та глави 34 Цивільного кодексу України, тоді як правове регулювання права оренди земельної ділянки здійснюється нормами глав 15, 22 Земельного кодексу України та Законом України «Про оренду землі», зокрема, підстави припинення договору оренди землі визначені нормами статей 31, 32 вказаного закону. Водночас, нормами статті 416 Цивільного кодексу України та статті 102-1 Земельного кодексу України визначені підстави припинення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію).

Статтею 102-1 Земельного кодексу України передбачено, що право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Відповідно до статті 413 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. При цьому право суперфіцію може бути безстроковим, окрім земель державної та комунальної власності, строк користування якими не може перевищувати 50 років.

Разом з тим за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (частина 1 статті 792 Цивільного кодексу України).

Згідно зі статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Договір про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) також передбачає можливість одержання власником такої земельної ділянки плати за користування землекористувачем (суперфіціарієм) земельною ділянкою (частина 4 статті 414 Цивільного кодексу України). Проте ця плата не є орендною.

При цьому слід враховувати, що договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди. Перевагою договору суперфіцію порівняно з договором оренди є можливість відчуження права суперфіцію без отримання згоди власника (частина 2 статті 413 Цивільного кодексу України), проте право суперфіцію земель державної і комунальної власності не може бути відчужене.

У той же час орендні правовідносини земельних ділянок усіх форм власності під забудову характеризуються можливістю передачі предмета оренди у володіння та користування іншій особі (суборенда) виключно за згодою орендодавця (стаття 93 Земельного кодексу України, стаття 8 Закону України «Про оренду землі»). Надання орендарю права суборенди земельної ділянки, тобто правовідносини, за яких орендар переуступає іншій особі предмет оренди, не втрачаючи при цьому правового зв`язку з орендодавцем, є виключною особливістю саме оренди та є неможливим за суперфіцієм.

У даному випадку судом встановлено, що керуючись принципом свободи договору сторони уклади саме строковий договір оренди землі під будівництво житлового будинку з паркінгом з дотриманням норм чинного законодавства, що регулюють правовідносини оренди. При цьому позивач сплачував за спірним договором саме орендні платежі і державна реєстрація цього договору була здійснена саме як договору оренди.

Наявності у спірних правовідносинах вищезазначених ознак правовідносин суперфіцію не вбачається.

Отже, враховуючи відсутність прямих застережень про це в законі та окреме нормативне регулювання вказаних інститутів, відсутні підстави вважати, що договір оренди земельної ділянки з цільовим призначенням для житлової та громадської забудови ототожнюється законодавцем з договором суперфіцію. З огляду на викладене, відсутні підстави для висновку про можливість співвіднесення норм, які регулюють право оренди земельної ділянки, з нормами, які регулюють право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), як загальних та спеціальних. Так само, відсутні підстави для застосування аналогії закону, а саме застосування у правовідносинах щодо припинення оренди земельної ділянки норм, які регулюють підстави припинення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), так як застосування аналогії закону можливе виключно у випадку відсутності правового регулювання у певних правовідносинах, тоді як у даному випадку таке регулювання здійснено законодавцем.

За таких обставин підстави для тверджень про те, що право оренди позивача припинилось автоматично в силу закону у зв`язку з незабудовою є неправомірними.

Судом при цьому враховано правову позицію Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладену у постанові від 28.03.2018 у справі №923/474/17.

Щодо посилань відповідача на правові висновки Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладені у постановах від 09.04.2019 у справі №908/21/18, від 04.06.2019 у справі №910/9044/18, від 21.03.2018 у справі №910/5963/17, то останні не можуть бути застосовані під час розгляду справи №910/9804/20, оскільки зроблені за інших фактичних обставин справ.

Таким чином, посилання скаржника на нездійснення забудови земельних ділянок станом на дату закінчення строку дії договору 15.05.2020 не впливають, за наведених обставин, на можливість поновлення дії Договору на новий строк.

Під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції скаржник у судовому засіданні 16.02.2021 послався також на те, що позивач без згоди орендодавця передав земельні ділянки в суборенду ТОВ «Ділайвест», що є порушенням умов Договору. Зазначені доводи не приймаються колегією суддів до уваги під час апеляційного перегляду спору в даній справі, оскільки, як вбачається із матеріалів справи, такі підстави не були покладені відповідачем ні в обґрунтування заперечень проти позову під час розгляду справи в суді першої інстанції, ні в обґрунтування доводів поданої до Північного апеляційного господарського суду апеляційної скарги. При цьому, враховуючи положення статті 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги та досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

При цьому, поруч із вищевстановленими обставинами справи, колегія суддів вважає за необхідне наголосити на тому, що вказані доводи скаржника щодо неналежного виконання позивачем умов Договору могли бути предметом розгляду під час вирішення Київською міською радою питання про поновлення дії договору з прийняттям орендодавцем відповідного рішення у встановлений частиною 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» строк, або бути покладеними в основу заперечень проти поновлення дії договору з підстави, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Проте, як встановлено судом під час розгляду справи, відповідачем вказаного зроблено не було, а на обставини щодо неналежного виконання умов договору Київрада стала посилатись вже під час розгляду справи в суді. У матеріалах справи відсутні будь-які претензії або інші повідомлення відповідачем позивача, оформлені протягом строку дії Договору, щодо неналежного виконання орендарем його умов.

Натомість, висновком Постійної Комісії з питань містобудування, архітектури та землекористування Київської міської ради від 02.06.2020 було ухвалено поновити Договір оренди з Товариством, як орендарем, що фактично свідчить про визнання Київрадою обставин щодо належного виконання позивачем своїх обов`язків за договором.

Крім того, відповідно до пункту 11.4. Договору останній може бути розірваний, зокрема, в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом двох місяців поспіль), порушення строків завершення забудови земельної ділянки, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

Отже, неналежне виконання орендарем умов Договору у разі його наявності могло слугувати підставою для звернення Київської міської ради до суду з вимогою про розірвання договору, однак таких вимог орендодавець також не висував.

Колегія суддів також наголошує, що у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.07.2019 у справі №915/1042/18, прийнятій у подібних правовідносинах, викладено правову позицію, згідно якої оскільки метою передачі в оренду земельної ділянки було будівництво об`єкта нерухомості на ній, доводи скаржника про порушення позивачем строків будівництва, за умови належного виконання орендарем зобов`язань з орендної плати, не можуть бути достатньою підставою для відмови в продовженні договору оренди землі.

У контексті спірних правовідносин колегія суддів також вважає за необхідне застосувати наступну практику Європейського суду з прав людини.

Як зазначено вище, Конвенція про захист прав людини і основоположних та Перший протокол до Конвенції є частиною національного законодавства України.

Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном». До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі «Іатрідіс проти Греції» від 25.03.1999, заява №311107/96, п. 54).

Відтак, право оренди земельної ділянки також є майном в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, мирне володіння яким з моменту винесення рішення Ради від 15.07.2004 №419/1829 та укладання Договору оренди земельної ділянки гарантується статтями 1, 8, 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

Аналіз прецедентної практики Європейського суду з прав людини дає підстави для формування позиції, що при вирішенні питань щодо порушення державами - учасницями Ради Європи положень Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї велика увага акцентується на дотриманні державою принципу «правомірних або законних очікувань» та захисту прав людини через призму цього принципу. Зокрема, у справах «Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії» та «Федоренко проти України» ЄСПЛ констатував, що відповідно до прецедентного права органів, які діють на підставі Конвенції, право власності може бути «існуючим майном» або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності (c.f. Рressos Соmpania Naviera S.A. v. Belgium, Рішення від 20 листопада 1995 року, серія А, №332, с. 21, п. 31; пункт 21 Рішення ЄСПЛ у справі «Федоренко проти України»).

У межах вироблених ЄСПЛ підходів до тлумачення поняття «майно», а саме в контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, це поняття охоплює як «наявне майно», так і активи, включаючи право вимоги, з посиланням на які заявник може стверджувати, що він має принаймні законні очікування стосовно ефективного здійснення свого «права власності» (пункт 74 Рішення ЄСПЛ від 2 березня 2005 року у справі «Von Мaltzan and others v. Germany»), ЄСПЛ робить висновок, що певні законні очікування заявників підлягають правовому захисту.

Як було встановлено судом під час розгляду справи, позивач завчасно повідомив відповідача про намір поновити Договір оренди та за відсутності будь-яких заперечень продовжив користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору, більш того, відповідач через свій орган вчинив дії/прийняв рішення (оформлене протоколом №3/106), спрямовані на поновлення Договору оренди.

Неповідомлення у встановлений законом строк відповідачем позивача у відповідь на його звернення про будь-які заперечення проти поновлення Договору оренди та неприйняття міською радою у встановлений строк відповідного рішення про поновлення договору оренди, відсутність заперечень проти поновлення договору у місячний строк після закінчення строку його дії, вплинуло на «правомірні очікування» та «законні сподівання» позивача, яким було дотримано усі вимоги законодавства щодо реалізації передбаченого Договором оренди права на продовження договору оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод з огляду на вищевикладені обставини.

Відтак, оскільки вищенаведені обставини справи свідчать про вчинення позивачем необхідних дій, направлених на укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, а відповідач безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди про поновлення договору, яка фактично є документальним оформленням прав відповідача на використання земельної ділянки, суд доходить висновку про обґрунтованість рішення суду першої інстанції щодо наявності підстав для визнання договору оренди поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, а також визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки в редакції, що запропонована позивачем. Обраний позивачем спосіб захисту за своєю правовою природою відповідає характеру порушеного права, про яке зазначає позивач у позові, та узгоджується з передбаченими законом способами захисту.

З огляду на викладене, позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Молодіжний житловий комплекс «Оболонь» є обґрунтованими та були правомірно задоволені судом першої інстанції.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги

Відповідно до частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно частини 1 статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржником зроблено не було.

При цьому судом враховано, що Європейський суд з прав людини неодноразово у своїх рішеннях зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, пункт 29; рішення ЄСПЛ у справі «Серявін проти України» від 10 травня 2011 року, пункт 58).

Відтак, усі інші доводи та міркування учасників справи, окрім наведених у мотивувальній частині постанови взяті судом до уваги, однак не спростовуються висновків суду щодо задоволення позовних вимог у даній справі.

Вирішуючи спір по суті заявлених позовних вимог, суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, дав їм належну правову оцінку, дійшов правильних висновків щодо прав та обов`язків сторін, які ґрунтуються на належних та допустимих доказах.

Доводи апеляційної скарги Київської міської ради не приймаються колегією суддів до уваги, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції. Скаржником не надано суду доказів, які б свідчили про необґрунтованість задоволених судом позовних вимог, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не можуть бути підставою для зміни чи скасування рішення місцевого господарського суду.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Згідно пункту 1 частини 1 статті 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає рішення суду у даній справі обґрунтованим, прийнятим з додержанням норм матеріального та процесуального права та таким, що відповідає чинному законодавству, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його скасування чи зміни не вбачається. Апеляційна скарга Київської міської ради є необґрунтованою та задоволенню не підлягає.

Порушень норм процесуального права, які могли бути підставою для скасування або зміни оскарженого рішення у відповідності до норм статті 277 Господарського процесуального кодексу України, судом апеляційної інстанції не виявлено.

Судові витрати за подання зазначеної апеляційної скарги згідно статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 129, 269, 270, 273, пунктом 1 частини 1 статті 275, статтями 276, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2020 у справі №910/9804/20 залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду міста Києва від 09.12.2020 у справі №910/9804/20 залишити без змін.

Матеріали справи №910/9804/20 повернути до місцевого господарського суду.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у порядку, передбаченому статтями 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено та підписано 01.03.2021.

Головуючий суддя Ю.Б. Михальська

Судді А.І. Тищенко

І.М. Скрипка