ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19.02.2021 справа № 914/1396/20

За Первісним позовом: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (79007, м.Львів, вул. Січових Стрільців, 3; ідент.код 42899921)

до Відповідача: Громадської організації «Український стартап» (79008, м.Львів, вул. Гуцульська, 21; ідент.код 40519697), -

Третя особа (на стороні Позивача), що не заявляє самостійних вимог стосовно предмету спору: Державне підприємство «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем» (79008, м.Львів, вул.Кривоноса, 6; ідент.код 04728690), -

За участю: Львівської обласної прокуратури (79000, м.Львів, проспект Шевченка, 17/19; ідент.код 02910031), -

про: розірвання Договору оренди №225 від 29.12.2016 та стягнення грошових коштів у загальній сумі 391585,06грн, -

та за Зустрічним позовом: Громадської організації «Український стартап» (79008, м.Львів, вул. Гуцульська, 21; ідент.код 40519697)

до Відповідача-1: Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (79007, м.Львів, вул. Січових Стрільців, 3; ідент.код 42899921),

Відповідача-2: Державного підприємства «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем» (79008, м.Львів, вул.Кривоноса, 6; ідент.код 04728690),

Відповідача-3: Головного управління Державної казначейської служби України у Львівській області (79005, м.Львів, вул.К.Левицького, 18; ідент.код 38008294), -

Третя особа (на стороні Відповідачів за Зустрічним позовом), що не заявляє самостійних вимог стосовно предмету спору: Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України (01008, м.Київ, вул.М.Грушевського, 12/2; ідент.код 37508596), -

про: розірвання Договору №225 від 29.12.2016, звільнення Громадської організації від плати за користування майном у загальній сумі 1416722,87грн та стягнення (повернення) коштів у загальній сумі 5275509,40грн.

Суддя: Стороженко О.Ф.

Секретар: Мазуркевич М.Р.

Представники:

Регіонального відділення ФДМ: Савка Н.В. Довіреність №18-11/05009 від 27.12.2019; Жуган І.О. Довіреність №18-11-05010 від 27.12.2019;

ГО «Український стартап»: Сендега Т.Р. Ордер ВС №1034307 від 20.08.2020;

ДП «НДІ МВ і УС»: не прибув;

Міністерства: не прибув;

ГУ ДКС: не прибув;

Прокуратури: Лука Г.В. Службове посвідчення №057864 від 05.11.2020.

Процесуальні дії вчинено Судом у приміщенні Господарського суду Львівської області: зал судового засідання №11.

Суд встановив:

Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях подано позовну заяву з вимогами:

1)Стягнути з Громадської організації «Український стартап» грошові кошти в загальній сумі 391585,06грн, а саме:

-борг у сумі 350333,22грн, що виник у зв`язку з порушенням Відповідачем грошових зобов`язань зі сплати орендних платежів (за користування об`єктами нерухомості), передбачених умовами Договору №225 від 29.12.2016;

-пеню у сумі 6218,52грн, нараховану за прострочення оплати, - згідно з умовами п.3.7 Договору (у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України (від сум боргу) за кожен день прострочення платежів);

-штраф у сумі 35033,32грн, нарахований (у розмірі 10% від суми боргу) за прострочення оплати більше ніж на три місяці, - згідно з умовами п.3.8 Договору.

2)Розірвати Договір №225 від 29.12.2016 (стосовно оренди об`єкту нерухомості), - у зв`язку з невиконанням Орендарем грошових зобов`язань.

Позивачем подано також Відповідь на відзив.

Регіональним відділенням ФДМ підставами позову, зокрема, зазначено:

-Громадською організацією (Орендар) порушено грошові зобов`язання, передбачені Договором №225 від 29.12.2016, згідно з умовами якого Орендарю передано у строкове платне користування об`єкти нерухомості, розташовані у м.Львові, вул.Гуцульська, будинки №№15, 17, 19;

-борг Відповідача з орендних платежів виник за користування майном у листопаді місяці 2019 року лютому місяці 2020 року і складає 350333,22грн;

-згідно з умовами п.п.3.7 та 3.8 Договору, Відповідач зобов`язаний сплатити неустойку за прострочення сплати орендних платежів, а саме: пеню у сумі 6218,52грн та штраф у сумі 35033,22грн;

-відповідно до ст.782 ЦК України, Позивач (Орендодавець) має право відмовитись від Договору найму, якщо Орендар не вносить плату за користування майном упродовж трьох місяців підряд.

Громадською організацією подано Відзив на позов (первісний) із обґрунтуванням безпідставності позовних вимог, у якому, зокрема, зазначено:

-починаючи з моменту укладення Договору оренди (у грудні 2016 року) Громадська організація «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», як Орендар, не мала можливості використовувати передане їй в оренду державне майно через обставини, за які вона не відповідає: наявність в орендованих приміщеннях таких дефектів та пошкоджень, які виключають можливість їх використання, так як нерухоме майно було передано Орендарю у стані, непридатному для його використання;

-так, ще за результатами визначення ринкової вартості вказаних об`єктів оренди (для розрахунку орендної плати), що здійснювалося перед укладенням Договору оренди, та відповідно до Звітів про оцінку вартості державного нерухомого майна: від 19.09.2016 (щодо будівель по вул. Гуцульська, 15, 17, 19, 21 та по вул. Кривоноса, 4 у м. Львів) та від 18.01.2017 (щодо будівлі по вул. Гуцульська, 11а у м.Львів), у характеристиках об`єктів оцінки було зафіксовано наступні виявлені недоліки та дефекти: «Загальний стан будівлі - задовільний (відсутня гідроізоляція внаслідок чого цоколь замок, вологий, уражений грибком, спостерігається відпадання та відшарування штукатурки стін; прорізи перебувають у задовільному стані (спостерігається нещільність, прекос рам та коробок, частина рам уражена гнилизною); покрівля та мансардні вікна перебувають у задовільному стані та потребують ремонту, внаслідок чого спостерігається протікання, стіни замокли, штукатурка замокла та відшаровується; паркет здувся, відсутні окремі клепки; системи опалення та електропостачання потребують ремонту: частково демонтовані труби системи опалення та радіатори, а також дроти, електричні щити, розетки і вимикачі)»;

-у зв`язку з цим, для перевірки придатності орендованих приміщень для використання, 03.07.2017 Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» та Виконавцем окремих видів робіт (послуг), пов`язаних із створенням об`єктів архітектури (Фізичною особою - підприємцем Лісоцьким Романом Васильовичем (кваліфікаційний сертифікат Експерта АЕ №000566) було укладено Договір №03/07/17, відповідно до якого експерт зобов`язався, на замовлення ТО «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», виконати роботи з оцінки технічного стану конструктивних елементів будівель в цілому у будівлях №11 А, 15, 17, 19, 21 на вул. Гуцульській, гаражу і прохідної на вул. Кривоноса, 4 у місті Львові;

-відповідно до Технічних звітів з технічного обстеження будівлі під літ «А-3» загальною площею 541,1 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 15, будівлі під літ «А-3» загальною площею 580,6 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 17, будівлі під літ «А-3» загальною площею 594,7 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 19, та видачі рекомендацій щодо їх покращення (том 2, том 3 та том 4 відповідно), Експертом виявлено дефекти орендованого майна, які роблять небезпечним його використання, за які Орендар не відповідає, зокрема: трухлявість деревини старих фрагментів лежнів крокв`яної системи даху, зношення старих дерев`яних конструкцій даху з урахуванням виявлених пошкоджень - понад 80 %, тріщини в штукатурці міжповерхових і горищного перекриттів, що обумовлені утворенням в несучих дерев`яних балках поздовжніх горизонтальних тріщин (при всиханні деревини) і зниженням при цьому їх жорсткості, ненадійне та недовговічне обпирання старих дерев`яних крокв на металеві прогони системи підсилення, протікання даху, сліди замокання стін, протікання усіх стиків між даховими вікнами та покрівлею, значна кількість вертикальних, вертикально- похилих, поперечних тріщин різною шириною розкриття, ураження грибком та критичне гниття окремих дерев`яних елементів, відпадання та відшарування тиньку від металевих консольних двотаврових балок балкону другого поверху з утворенням тріщин вздовж балок, відпадання тиньку проміжного карниза між першим і другим поверхами, оголення цегляної кладки, внутрішні інженерні мережі водопостачання та водовідведення (каналізація), опалення та вентиляція, електропостачання частково зруйновані, пошкоджені або демонтовані, ґрунтові води викликають суфозію (вимивання) основи фундаментів, а тріщини в стінах підвально-третього поверхів свідчать про нерівномірне осідання фундаментів внаслідок суфозії ґрунтів основи тощо;

-однак особливу небезпеку викликає стан існуючого перекриття першого-третього поверхів, термін експлуатації якого складає 109 років (!), у той час як, згідно з СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009, нормативна мінімальна тривалість ефективної експлуатації до капітального ремонту або заміни (в роках) для дерев`яного перекриття по дерев`яних потинькованих балках становить 60 років;

-згідно з вказаними експертними дослідженнями, для забезпечення безпеки, надійності та довговічності будівельних конструкцій і обстежуваних об`єктів в цілому при подальшій експлуатації Експерт рекомендував виконати наступні роботи з покращення їх експлуатаційних властивостей:

· для безпечності руху на шляхах евакуації поглибити підлоги в приміщеннях підвальної частини підвально-цокольного поверху в осях 1-6 і А-Б на 0,32-0,37 м, ліквідувавши перепади (2 сходинки) між відмітками підлог підвально-цокольного поверху;

· влаштовувати горизонтальну плівкову гідроізоляцію та утеплювальний шар (з екструзійних пінополістирольних плит) під бетонною підготовкою підлоги;

· відремонтувати (влаштувати) зовнішню вертикальну гідроізоляцію фундаментних стін;

· влаштувати взамін існуючих дерев`яних перекриттів нові або монолітні залізобетонні по металевих балках, або збірно-монолітні системи Теріва. При влаштуванні взамін існуючих дерев`яних перекриттів першого-третього поверхів нових демонтаж існуючих цегляних та гіпсокартонних перегородок на цих перекриттях є обов`язковим;

· для забезпечення часткового природного освітлення у приміщенні підвального поверху в осях 1-2 і А-Б влаштувати віконний проріз в стіні по осі А-А між осями 1-2;

· необхідно заін`єктувати тріщини в стінах цементно-піщаним розчином складу 1:3;

· замінити існуючі старі конструктивні елементи крокв`яної системи даху на нові дерев`яні або метало-дерев`яні;

· виконати антисептичний та протипожежний захист дерев`яних і протипожежний захист металевих конструктивних елементів крокв`яної системи даху;

· реставрувати існуючі дерев`яні сходи із заміною окремих пошкоджених дерев`яних елементів (східці, балюстри, поручні) на нові із застосуванням технології штучного зістарення нових елементів;

· замінити існуючі старі дерев`яні віконні блоки на нові металопластикові з ПВХ (полівінілхлориду) або з деревини;

· існуючі дерев`яні дверні блоки необхідно реставрувати або замінити на нові (дерев`яні, металеві броньовані);

· виконати надійну гідроізоляцію стиків між даховими віконними блоками та покрівлею;

· відремонтувати пошкоджені ділянки тиньку та декоративного покриття стін і перекриттів;

· встановити нові санітарно-технічні прилади та пристрої взамін пошкоджених та в місцях їх відсутності;

· встановити нові прилади та пристрої опалення взамін пошкоджених та в місцях їх відсутності;

· відновити систему електропостачання із встановленням нових електропристроїв, електроприладів в місцях їх відсутності та взамін пошкоджених;

· відремонтувати вимощення на прилеглій до будівлі ділянки, забезпечивши ефективне водовідведення від стін копії технічних звітів додаються);

-відтак, орендовані приміщення фактично не можуть використовуватися Орендарем через їх небезпечний стан для осіб, які можуть знаходитися у приміщеннях;

-з метою усунення існуючої, протягом усього часу оренди, неможливості використання об`єктів оренди та приведення орендованого майна в стан, який дозволяє його безпечну і ефективну експлуатацію та, відповідно, для використання за цільовим призначенням, визначеним Договором оренди, Орендар ініціював процедуру проведення поліпшень орендованого майна;

-відповідно до абзацу 4 ч. 3 ст. 23 Закону від 10.04.1992 року N 2269-ХІІ, орендар має право, за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна;

-згідно з п. 4.3 Договору оренди, поліпшення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.4, 5.7, 6.2 Договору;

-відповідно до п. 4.4 Договору оренди, для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшень Орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (затвердженим Наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523);

-згідно з п. 5.7 Договору оренди, Орендар зобов`язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна; ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень;

-у разі, якщо Орендар подає заяву на погодження Орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати документи, передбачені пунктом 4.4 Договору, експертний висновок та проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень;

-відповідно до п. 6.2 Договору оренди, Орендар має право за згодою Орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості;

-з урахуванням існуючої неможливості використання об`єктів оренди, та зважаючи на вказані положення законодавства і умови Договору оренди, Орендарем було розпочато підготовку документів та отримання необхідних дозволів/погоджень для проведення робіт з поліпшення орендованого майна;

-розпочинаючи цю процедуру, Орендар, плануючи вкласти значні кошти у капітальний ремонт будівель 1908 року побудови, добросовісно розраховував на те, що в розумні строки отримає усі необхідні погодження, проведе якісний капітальний ремонт приміщень, що дозволить приступити до використання орендованих приміщень в межах строку Договору оренди, та зможе скористатися усіма правами, які надані законом орендарям при фінансуванні ремонту орендованого майна в розмірі понад 25 відсотків ринкової вартості цього майна;

-однак, вже із самого початку Орендар почав наштовхуватися з боку органів державної влади та органів місцевого самоврядування на абсолютну відсутність бажання виконувати свої повноваження, бюрократичне затягування усіх можливих погоджень, а в окремих випадках і на відкриту протидію ініціативам Орендаря;

-26.12.2017 Листом №1-26/12/17 Орендар звернувся до Міністерства економічного розвитку і торгівлі України, відповідно до чинного, на момент звернення Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523) з метою отримання інформації про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; до звернення Громадської організації було додано копії Технічних звітів з технічного обстеження будівель № 11А, 15, 17, 19, 21 по вул. Гуцульській, гаражу і прохідної по вул. Кривоноса, 4 у м. Львові, що достовірно підтверджували необхідність здійснення суттєвого поліпшення орендованого майна;

-однак, у Відповіді на звернення від 16.02.2018 № 3242-10/6250-07 Міністерство витребувало від Орендаря додаткові документи, вимагаючи подати весь перелік документів, які, відповідно до Порядку, подаються Орендарем лише Орендодавцю - Регіональному відділенню Фонду державного майна України у Львівській області - для отримання його згоди на здійснення поліпшень;

-13.04.2018 Орендар, з Листом № 1-04/18, подав до Міністерства наявні у нього додаткові документи, а щодо витребуваних Міністерством: опису передбачуваних поліпшень; кошторису витрат на їх проведення; завіреної копії проектно-кошторисної документації; звіту за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень - обґрунтував, що, відповідно до діючого законодавства, вказані документи можуть виготовлятися та будуть виготовлені Орендарем лише після отримання від Міністерства інформації про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна;

-лише після цього, Листом від 27.04.2018 № 3242-10/18432-07, Міністерство повідомило, що принципово не заперечує щодо здійснення Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, однак погодження зазначеної процедури буде здійснено після надання Громадською організацією відповідного пакету документів;

-з метою виконання рекомендацій Експерта щодо виконання робіт з покращення орендованих об`єктів, їх експлуатаційних властивостей та досягнення мети діяльності ГО «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», Орендар уклав з Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛЮКСАР» Договір №1811-03-ПКД від 19.12.2018, відповідно до умов якого Генпроектувальник прийняв на себе зобов`язання виготовити, погодити та передати ГО «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» проектно-кошторисну документацію по об`єкту: «Реконструкція будівель №№ 11а, 15, 17, 19, 21 на вул. Гуцульській під багатофункціональний комплекс для обслуговування громадської організації», погоджену у всіх органах державної влади та місцевого самоврядування, котрі здійснюють відповідні погодження згідно з законодавством України, а також - здійснювати авторський нагляд до кінцевої здачі в експлуатацію об`єктів, щодо реконструкції яких здійснюється розробка проектно-кошторисної документації;

-згідно з Пояснювальною запискою до містобудівного розрахунку з техніко-економічними показниками реконструкції будівель №№ 11а, 15, 17, 19, 21 на вул. Гуцульській під багатофункціональний комплекс для обслуговування Громадської організації, розробленого ТОВ «Люксар» на виконання умов вказаного договору, проектом реконструкції передбачається:

· об`єднання з переплануванням внутрішньо-будинкових просторів п`яти споруд під багатофункціональний комплекс для обслуговування громадської організації.

· зміна об`єму будівель №№ 15,17,19,21 в межах мансардного поверху з незначною зміною кута даху з двору;

· зміна габаритів внутрішніх галерей другого-четвертого поверхів з 1200мм на 1500 мм;

· влаштування в рівні мансардного поверху будівлі №21 дахової котельні;

· реставрація сходових кліток;

· влаштування двох пасажирських ліфтів в об`ємі будинків №№17,19;

-за умовами вказаного Договору, Орендарем було сплачено Товариству «ЛЮКСАР» аванс за проектні роботи у розмірі 250000,00 грн;

-для розробки проектно-кошторисної документації, необхідно отримати вихідні дані, зокрема містобудівні умови та обмеження;

-з метою розробки проектно-кошторисної документації, Громадська організація «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» звернулася 10.01.2019 до Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування Львівської міської ради щодо надання містобудівних умов і обмежень;

-однак, із цього моменту почалася тривала (понад рік) процедура щоразового повернення Орендарю поданих документів із черговими зауваженнями та вимогами додатково подати не передбачені законодавством документи, посиланням на те, що рішення про видачу МБУ не набрало необхідної кількості голосів тощо; за цей час Орендар звертався до Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування Львівської міської ради із Заявами від 10.01.2019, 26.06.2019, 10.07.2019, 22.10.2019, 21.11.2019, 21.12.2019, 11.02.2020, 04.03.2020, на які Орендар отримував Відповіді від 17.01.2019, 25.07.2019, 31.10.2019, 28.11.2019;

-у Відповідях на звернення Громадської організації, Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування Львівської міської ради щоразу вимагало від Громадської організації надання додаткових документів, у тому числі, в порушення встановлених вимог законодавства, окрім переліку документів, визначених п. З ч. З ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», вимагало надати згоду Орендодавця нерухомого майна; також, у Листі від 25.07.2019 Управління повідомило Орендаря про те, що питання затвердження містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва на реконструкцію розглядалося на засіданні Виконавчого комітету 19.07.2019 та було відхилено, оскільки не набрало необхідної кількості голосів;

-у зв`язку з такими діями Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування Львівської міської ради, процедура отримання містобудівних умов та обмежень зайняла значно триваліший (від прийнятних строків) час;

-21.11.2019 Громадська організація вкотре звернулася із Заявою про надання містобудівних умов та обмежень, проте, під час розгляду даної Заяви, сплив строк оренди будівлі по вул. Гуцульська, 21, у зв`язку з чим, у проектну документацію необхідно було внести відповідні зміни.; Листом від 28.11.2019 Управління вкотре повернуло весь пакет документів;

-21.12.2019 та 11.02.2020 Орендар у черговий раз звертався до Львівської міської ради щодо отримання містобудівних умов та обмежень; Заявнику було повідомлено про необхідність додатково провести розгляд містобудівного розрахунку реконструкції на засіданні архітектурно-містобудівної ради при Управлінні архітектури та урбаністики Департаменту містобудування ЛМР, і лише після цього - передавати питання на розгляд Виконавчого комітету Ради;

-28.02.2020 містобудівний розрахунок реконструкції будівель № 11а, 15, 17, 19 на вул. Гуцульській під багатофункціональний комплекс для обслуговування Громадської організації у м. Львові був розглянутий на засіданні архітектурно-містобудівної ради Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування Львівської міської ради;

-04.03.2020 Громадська організація вчергове звернулась до Львівської міської ради із заявою про надання містобудівних умов та обмежень;

-нарешті, 13.03.2020, Рішенням Виконавчого комітету Львівської міської ради № 233 було затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на реконструкцію ГО «Український стартап» будівель №№ 11-А, 15, 17, 19 на вул. Гуцульській під багатофункціональний комплекс для обслуговування Громадської організації;

-поки тривала процедура отримання містобудівних умов і обмежень, 29.11.2019 сплив строк оренди будівель по вул. Гуцульська, 21 та вул. Кривоноса, 4;

-так, Договори оренди щодо будівель по вул. Гуцульська, 11-А та вул. Гуцульська, 15, 17, 19 були укладені строком на 5 років; поряд з тим, Договір оренди будівлі по вул. Гуцульська, 21 був укладений у строком на 2 роки 11 місяців - до 28.11.2019 включно; також, Договір оренди приміщень по вул. Кривоноса, 4 був укладений строком на 2 роки 11 місяців - до 28.11.2019 включно

-Громадська організація погодилася на укладення вказаних Договорів на менший строк лише на підставі того, що Орендодавець запевнив Орендаря, що протягом цього меншого строку оренди Орендодавець усуне допущену зі свого боку недбалість та скасує у встановленому законом порядку арешт на будівлі по вул. Гуцульська, 21, та виготовить усі необхідні правовстановлюючі документи на будівлі по вул. Кривоноса, 4, зумовить продовження Договорів на повний 5-річний строк;

-наприкінці 2018 року Громадська організація «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» зареєструвала свою юридичну адресу по вул. Гуцульська, 21 у м. Львів;

-лише у березні 2019 року (тобто після спливу понад двох років після укладення Договорів оренди), за результатами розгляду справи за позовом ДП НДІ «Система», було ухвалено Рішення суду про задоволення позову та зняття арешту з будинку на вулиці Гуцульська, будинок 21;

-упродовж усього строку оренди, незважаючи на численні необгрунтовані відмови уповноважених органів, безпідставні вимоги про надання додаткових, не передбачених законом, документів, затягування з видачею необхідних погоджень, Орендар щоразу продовжував добросовісно платити орендну плату, незважаючи на те, що протягом усього строку дії Договорів оренди він так і не мав об`єктивної можливості розпочати користування майном;

-однак, незважаючи на це, Міністерство економічного розвитку і торгівлі України, Листами від 22.08.2019 № 3242-11/35413-07, 28.08.2019 № 3242- 11/35914-07 та від 21.11.2019 № 3242-10/48746-06, повідомило про недоцільність продовження строку дії договорів оренди приміщень по вул. Гуцульська, 21 та вул. Кривоноса, 4 (без належного обґрунтування такого свого рішення);

-додатково, Міністерство повідомило про недоцільність продовження на новий строк усіх Договорів оренди, які були укладені з Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП»;

-відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 року N 2269-ХІІ, підставою для непродовження строку дії договору оренди з добросовісним орендарем є намір власника використовувати надане в оренду майно для власних потреб, про що власник не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку договору, повідомляє орендаря; однак, у своєму Повідомленні, в порушення Ззакону, Мінекономіки послалося просто на недоцільність продовження строку дії Договорів оренди;

-таким чином, втративши уже два об`єкти оренди, розуміючи, що навряд чи встигне завершити процедуру погодження невід`ємних поліпшень та здійснити їх, до завершення дії інших Договорів оренди, Орендар ще й дізнається про те, шо органом управління орендованим майном уже прийнято рішення про непродовження усіх укладених з Орендарем Договорів оренди;

-у відповідь на Заяву Орендаря від 25.10.2019 № 25/10-1 про продовження дії Договорів № 224 і № 223 від 29.12.2016, Орендодавець, Листами № 17-03-04285 від 02.12.2019 та № 17-03-04286 від 02.12.2019, надіслав Заяви про припинення вказаних договорів оренди; на цій підставі Балансоутримувачем та Орендарем було підписано Акти приймання-передачі майна - по вул. Гуцульській, 21 у м. Львів;

-внаслідок таких дій власника орендованого майна, Орендарю довелося вносити істотні зміни у виготовлені містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками реконструкції, ескізний проект, креслення та розрахунки, оскільки підготовленими проектними документами на проведення реконструкції передбачалося влаштування у будівлі №21 по вул. Гуцульська кухні, харчового ліфта, а на рівні мансардного поверху - дахової котельні;

таким чином, як випливає з усього наведеного, починаючи з моменту укладення Договорів оренди у грудні 2016 року та червні 2017 року, Громадська організація «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», як Орендар, не мала можливості використовувати передане їй в оренду державне майно через обставини, за які вона не відповідає - наявність в орендованих приміщень таких дефектів та пошкоджень, які виключають можливість їх використання;

-при цьому, впродовж усього строку оренди Громадською організацією послідовно вчинялися дії з підготовки документів, отримання необхідних погоджень/дозволів з метою проведення поліпшень орендованого майна для приведення будівель по вул. Гуцульська 11-А, 15,17,19, 21 у м. Львів у стан, який дозволяє їх безпечну та ефективну експлуатацію для цілей, вказаних у Договорах оренди;

-після всього описаного, з 01 лютого 2020 року введено в дію Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019;

-відповідно до ч. 4 ст. 21 Закону, орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року;

-Рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача, а також - згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України;

-відповідно до ч. 5 ст. 21 Закону, балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту;

-згідно з ч. 6 цієї ж статті Закону, підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є: отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу; прийняття балансоутримувачем майна рішення, передбаченого частиною п`ятою цієї статті;

-таким чином, з 01.02.2020 для отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень з`явилася додаткова обов`язкова вимога до орендаря - отримання приміщення в оренду на конкурсі або аукціоні;

-як уже було описано вище, Договір оренди від 29.12.2016, був укладений з Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» в період дії Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992;

-так, після розміщення оголошення про намір передати в оренду будівлі за адресою вул. Гуцульська, 15, 17, 19, 21 та вул. Кривоноса, 4 у м. Львів, Орендодавцю надійшла лише одна заява про оренду вказаного майна - від ГО «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», у зв`язку з чим, відповідно до положень Закону від 10.04.1992, конкурс не проводився і Договір оренди був укладений із ГО «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» без проведення конкурсу;

-при цьому, для укладення вказаного вище Договору оренди та з метою визначення розміру орендної плати, було проведено незалежну ринкову оцінку об`єктів оренди, яка є значно вищою від балансової вартості такого майна, в той час, як відповідно до Закону від 03.10.2019, вартістю об`єкта оренди для цілей визначення стартової орендної плати є його балансова вартість; у зв`язку з цим незрозуміло, чому Громадську організацію «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», як Орендаря, позбавляють права на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна;

-так, з метою отримання роз`яснень про те, чи застосовують до Орендаря вказані вище положення Закону від 03.10.2019, Громадська організація звернулась з відповідними Листами про отримання роз`яснень до Регіонального відділення ФДМУ, ДП НДІ «Система» та до Мінекономіки;

-у Листах Орендар поставив наступне питання: «у випадку, якщо договори оренди нерухомого державного майна було укладено з Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» в період дії Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 року N 2269-ХІІ, за результатами вивчення попиту без проведення конкурсу, чи можливе, зважаючи на положення ч. ч. 4, 6 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-ІХ, надання згоди Громадській організації «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна, орендованого за умовами Договорів оренди від 26.12.2016 та від 21.06.2017?»;

-Міністерство до цього часу жодної відповіді не надало;

-Орендодавець, Листом від 12.06.2020, повідомив Орендаря про недоречність питання про надання Регіональним відділенням дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень;

-у той же час, Балансоутримувач, Листом від 18.06.2020, повідомив Орендаря про те, що оскільки отримання Громадською організацією «Український стартап» майна в оренду відбулося в період дії Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 року N 2269-ХІІ, за результатами вивчення попиту без проведення конкурсу надання ДП НДІ «Система», як балансоутримувачем орендованих приміщень, згоди на здійснення Громадською організацією «Український стартап» невід`ємних поліпшень _ державного майна, орендованого за умовами Договорів оренди від 26.12.2016 та від 21.06.2017, неможливе;

-враховуючи наведені зміни у законодавстві про оренду державного та комунального майна, з 01.02.2020, Орендар, з незалежних від нього обставин, узагалі втратив право на проведення невід`ємних поліпшень орендованого (за Договором оренди від 29.12.2016) майна та одночасно позбавлений можливості привести орендоване майно у стан, безпечний та придатний для використання;

-враховуючи викладене, абсолютно декларативним виявилося положення пункту 10.2 Договору оренди, відповідно до якого умови Договору зберігають силу протягом всього строку його дії, в тому - числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря;

-відповідно до ч. 4 ст. 13 Закону від 10.04.1992, орендодавець зобов`язаний передати орендарю об`єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним;

-згідно із ч. ч. 2, 3 ст. 776 Цивільного кодексу України, капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом;

-якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

· відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

· вимагати розірвання договору та відшкодування збитків;

-відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця;

-усі описані обставини, які склалися, починаючи з моменту укладення Договорів оренди у 2016 та 2017 роках, у сукупності, є істотною зміною обставин, якими Сторони керувалися при укладенні Договору оренди нерухомого державного майна;

-так, укладаючи Договори оренди державного майна, Орендар керувався наступним: плануючи вкласти значні кошти у капітальний ремонт п`яти триповерхових будівель 1908 року побудови, Орендар добросовісно розраховував на те, що в розумні строки отримає усі необхідні погодження, проведе якісний капітальний ремонт приміщень, що дозволить приступити до використання орендованих приміщень в межах строку укладених Договорів оренди, та зможе скористатися усіма правами, які надані Законом орендарям при фінансуванні ремонту орендованого майна в розмірі понад 25 відсотків ринкової вартості цього майна;

-порівняно з цим, станом на даний момент обставини істотно змінилися;

-так, після спливу понад трьох років з моменту укладення Договорів оренди, попри докладені зусилля та витрачені значні кошти, все ще не отримав погодження на здійснення невід`ємних поліпшень та не отримав змогу розпочати здійснення таких поліпшень, а, відповідно, і не розпочав користування об`єктами оренди;

-Орендарю, попри сумлінну сплату орендної плати, по двох будівлях не продовжили строк дії Договорів оренди, які були укладені на менший строк порівняно з іншими Договорами через обставини, за які відповідає Орендодавець; у зв`язку з такими діями державних органів Орендар змушений був переробляти виготовлені містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками реконструкції, ескізний проект, креслення та розрахунки, оскільки підготовленими проектними документами на проведення реконструкції передбачалося надання будівлі під № 21 по вул. Гуцульська ключової ролі в усьому комплексі, а саме - влаштування кухні, харчового ліфта, а на рівні мансардного поверху - дахової котельні, яка повинна були забезпечувати опалення всього комплексу будівель по вул. Гуцульська, 11 А, 15, 17, 19 та 21;

-Орендар заздалегідь, до закінчення строку дії Договорів оренди, які ще залишаються чинними, дізнався про те, що строк дії цих Договорів оренди йому не продовжать;

-нарешті, законодавство про оренду державного майна змінюється таким чином, що через обставини укладення договорів оренди, за які Орендар об`єктивно не відповідає, він тепер узагалі позбавлений права отримати згоду та провести невід`ємні поліпшення, внаслідок чого Громадська організація, як Орендар, необгрунтовано поставлена у значно гірше та дискримінаційне становище порівняно з іншими орендарями, зокрема, тими, які отримали майно в оренду за результатами проведення конкурсу;

-відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими Сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання; зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах;

-так, якби Орендар міг передбачити, що обставини зміняться настільки, як це описано вище, він би не уклав договори оренди нерухомого державного майна;

-сплативши за період користування орендованим майном, - будівлями за адресою вул. Гуцульська. 11А, 15, 17, 19, 21 та вул. Кривоноса, 4 у м. Львів, - понад 9 мільйонів гривень, Орендар жодного дня не мав змоги цим майном користуватися.;

-якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

· в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

· зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

· виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

· із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона;

-зміна обставин, що сталася, є дійсно істотною, оскільки відповідає вказаним умовам:

· на момент укладення Договорів оренди Орендар виходив з того, що в розумні строки він отримає усі необхідні погодження, на підставі яких проведе якісний капітальний ремонт приміщень, що дозволить приступити до використання орендованих приміщень в межах строку дії Договорів оренди, та зможе скористатися усіма правами, які надані законом орендарям при фінансуванні ремонту орендованого майна в розмірі понад 25 відсотків ринкової вартості цього майна; Орендар при укладенні договорів оренди аж ніяк не розраховував на те, що після спливу понад трьох років він все ще не отримає погодження на здійснення невід`ємних поліпшень, відповідно, не розпочне їх здійснення та, у результаті цього, так і не приступить до користування орендованими приміщеннями; також Орендар, при укладенні Договорів оренди, виходив з того, що його не буде позбавлено протягом строку дії цих Договорів, самого права на здійснення невід`ємних поліпшень, внаслідок чого укладення договорів оренди щодо майна, яким неможливо користуватися у зв`язку з наявними дефектами, втратить будь-який економічний зміст через неможливість провести ремонт цього майна та приступити до користування ним;

· зміна обставин зумовлена причинами, які Орендар не міг усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від нього вимагалися; Орендарем, після укладення Договорів оренди, вживалися усі можливі і належні від нього дії, спрямовані на отримання необхідних погоджень для проведення невід`ємних поліпшень; однак, через абсолютну відсутність бажання виконувати свої повноваження з боку органів державної влади та органів місцевого самоврядування, бюрократичне затягування усіх можливих погоджень, а в окремих випадках - і на відкриту протидію ініціативам Орендаря, погодження до цього часу так і не отримані; Орендарю, попри сумлінну сплату орендної плати, не продовжили строк дії Договорів оренди по будівлях по вул. Гуцульська, 21 та вул. Кривоноса, 4, а також заздалегідь, до закінчення строку Договорів оренди по інших будівлях, повідомили про те, що такі Договори оренди продовжуватися не будуть; через обставини, які мали місце при укладенні Договорів оренди, за які Орендар об`єктивно не відповідає, він тепер узагалі позбавлений права отримати згоду та провести невід`ємні поліпшення внаслідок змін у законодавстві;

· виконання Договору призведе до порушення співвідношення майнових інтересів Сторін і позбавить Орендаря того, на що він розраховувала при укладенні Договору; так, подальше виконання Договорів оренди, тобто подальша сплата Орендарем орендної плати за об`єкти оренди без можливості користуватися ними та без можливості провести необхідний ремонт порушить співвідношення майнових інтересів Сторін, оскільки Орендар фактично лише сплатить кошти без можливості користуватися майном, тобто понесе витрати без отримання будь-якого економічного ефекту/блага взамін, та буде позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договорів оренди;

· із суті укладених договорів оренди та звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе Орендар;

-відповідно до ч. З ст. 652 ЦК України, у разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин, Суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору;

-таким чином, вчиняючи усі належні, передбачені законодавством, дії під час укладення Договорів оренди державного нерухомого майна та в подальшому, з метою здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, Орендар мав усі підстави розраховувати на законний перебіг подій, що є правомірним очікуванням, щодо отримання необхідного погодження на здійснення невід`ємних поліпшень у розумний строк, а також отримання згоди на продовження строку дії укладених Договорів оренди;

-у практиці ЄСПЛ матеріальні правомірні очікування визнаються «майном» за умови, якщо такі очікування: стосуються певних благ, котрі мають економічну цінність; є цивільними за галузевою належністю; достатньо визначені для того, аби бути забезпеченими можливістю судового захисту;

-відповідно до усталеної практики Європейського суду, «майном» може бути «наявне майно», або активи, включно з вимогами, стосовно яких заявник здатен довести, що він мав принаймні «правомірне очікування» дієвої реалізації його майнового права»;

-також, у справі "Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії" від 29 листопада 1991 року за Заявою № 12742/87 (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland), Європейський суд з прав людини зазначив, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосовувати для захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною права власності; "правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для дотримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати так;

-відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, наймач звільняється від плати (за користування майном) за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає;

-Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 Цивільного кодексу України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством;

-норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає;

-обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини, згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України, можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними;

-Верховний Суд констатує, що для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном, визначальною умовою звільнення від сплати орендної плати є наявність обставин, за які орендар не відповідає;

-якщо орендар, з незалежних від нього обставин, протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати; такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням тощо; у разі, коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення (аналогічна позиція викладена у Постановах Верховного Суду у справах №905/1472/17, 910/16005/17);

-об`єктивна та безпосередня неможливість для Громадської організації використовувати передані їй в оренду приміщення через обставини, за які Громадська організація не відповідає, а також фактичне невикористання у зв`язку з цим об`єктів оренди підтверджуються:

· Звітом про оцінку вартості державного нерухомого майна від 19.09.2016 р. щодо будівель по вул. Гуцульська, 15, 17, 19 у м. Львів, відповідно до якого у характеристиках об`єктів оцінки було зафіксовано виявлені недоліки та дефекти;

· Технічними звітами з технічного обстеження будівлі під літ «А-3» загальною площею 541,1 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 15, будівлі під літ «А-3» загальною площею 580,6 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 17, будівлі під літ «А-3» загальною площею 594,7 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 19, та видачі рекомендацій щодо їх покращення (том 2, том 3 та том 4 відповідно), у яких встановлено дефекти орендованого майна, які роблять небезпечним його використання;

· Актом про результати позапланової перевірки використання орендованого майна (затвердженим начальником Регіонального відділення ФДМУ по Львівській, Закарпатській та Волинській областях) від 16.08.2019, у якому зафіксовано: «Фактичне використання орендованого майна - майно не використовується»;

· Листом ДП НДІ «Система» від 05.05.2020 № 12/514, у якому Балансоутримувач підтверджує, що з початку дії Договорів оренди (2016 та 2017 роки) майно Орендарем за цільовим призначенням так і не використовувалось жодного разу.

Громадською організацією «Український стартап» надано Зустрічний позов з вимогами:

-розірвати Договір оренди від 29.12.2016;

-звільнити Громадську організацію «Український стартап» від плати за користування майном (упродовж листопада місяця 2019 року 28 липня 2020 року) у сумі 848855,22грн;

-звільнити Громадську організацію «Український стартап» від плати за користування майном (упродовж листопада місяця 2019 року 28 липня 2020 року) у сумі 567867,65грн (дану вимогу заявлено до Регіонального відділення ФДМ та ДП «НДІ МВ і УС»);

-стягнути (повернути) з Державного бюджету України кошти у сумі 3194212,34грн, сплачені на підставі Договору оренди №225 від 29.12.2016 (вимога заявлена до Регіонального відділення ФДМ України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях і Головного управління ДКС України у Львівській області);

-стягнути з ДП «НДІ МВ і УС» кошти у сумі 2081297,06грн, сплачені на підставі Договору №225 від 29.12.2016.

Судом, Ухвалою від 30.09.2020, об`єднано вимоги Зустрічного позову в одне провадження з Первісним позовом.

Громадською організацією підставами Зустрічного позову, зокрема, зазначено:

-з метою реалізації своїх статутних завдань, Громадська організація у червні 2016 року звернулася до Регіонального відділення Фонду державного майна України у Львівській області (правонаступником якого з 15.05.2019 року є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях) із Заявою про укладення, строком на 10 років, договорів оренди державного майна (для розміщення Громадської організації):

· будинку, позначеного у технічному паспорті літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 15, загальною площею 541,1 кв. м.;

· будинку, позначеного у технічному паспорті літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 17, загальною площею 280,6 кв. м;

· будинку, позначеного у технічному паспорті літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 19, загальною площею 594,7 кв. м;

· нежитлових приміщень будівлі літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 21, загальною площею 613,6 кв. м.,

· нежитлового приміщення одноповерхової будівля під літерою Л (прохідна) за адресою: м. Львів, вул. Кривоноса, 4, загальною площею 18,6 м2;

· одноповерхової будівля під літерою К (гараж), за адресою: м. Львів, вул. Кривоноса, 4, загальною площею 56,9 м2;

· нежитлових приміщень на першому - третьому поверсі, мансарді та підвалі будівлі літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 11 А, загальною площею 606,0 кв. м.;

-прохання ГО «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» укласти договори строком саме на 10 років було обґрунтовано тим, що Орендар планував в орендованих приміщеннях на довготривалій основі здійснювати передбачену статутом громадської організації діяльність в напрямку підтримки проектів та стартапів, спрямованих на розвиток туризму в Україні в цілому та у місті Львові зокрема, сприяння розвитку готельної справи в Україні, шляхом сприяння залученню інвестицій та створення комфортних умов для співпраці людей і компаній, які мають схожі цілі, продукують та реалізовують ідеї та проекти;

-у плани Громадської організації входило: організація на базі орендованих приміщень освітньої програми (лекторію); створення для цього необхідної організаційної бази; проведення лекцій, форумів та воркшопів на теми, які цікавлять аудиторію, з приводу реалізації стартапів в Україні; створення коворкінгового простору: обладнання офісних приміщень спільного використання, конференц-залів, залу для практичних майстер-класів, переговорних кімнат, кімнат для ігор з дітьми, забезпечення оргтехнікою, обладнання контрольно-пропускної системи; - створення лабораторії, що дозволяє створювати нові винаходи та виготовляти їх прототипи, надаючи вільний доступ до інструментів з цифрового моделювання та виготовлення: забезпечення лабораторії спеціалізованим обладнанням з 3Д-моделювання та 3Д-друку, надання такого обладнання в користування, організація та проведення лекцій, майстер-класів та уроків з робототехніки, 3Д-моделювання та 3Д-друку; створення краудфандингової платформи - площадки, яка використовується для розміщення та просування відповідних проектів в мережі Іпіетеї; створення організаційної та технічної бази для діяльності краудфандингової платформи; організація діяльності стартап-акселератора, надання послуг у сфері просування та розвитку проектів, проведення тематичних лекцій, форумів, конференцій та ін.;

-Балансоутримувачем вказаних об`єктів нерухомого майна є Державне підприємство «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем» (ДП НДІ «Система»);

-право державної власності на вказане нерухоме майно зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Міністерством економічного розвитку і торгівлі України (на сьогодні - Міністерство розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України);

-однак Листом № 17-03-04073 від 24.06.2016 Регіональне відділення ФДМУ повідомило заявника про те, що стосовно оренди нежитлових приміщень будівлі літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська. 11 надійшла заява бюджетної установи від 09.06.2016;

-у зв`язку з цим, 18.07.2016 Громадська організація звернулася до Регіонального відділення ФДМУ із заявою, в якій було уточнено перелік об`єктів нерухомого майна, які заявник має намір отримати в оренду, а саме - з такого переліку було виключено нежитлові приміщення на першому - третьому поверсі, мансарді та підвалі будівлі літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 11А, (загальною площею 606,0 кв. м.);

-на час звернення Громадської організації із заявами про укладення договорів оренди діяв Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 N 2269-ХІІ (був чинний до 01.02.2020 року);

-відповідно до процедури, передбаченої ст. 9 Закону від 10.04.1992, егіональне відділення ФДМУ, після отримання погодження умов договору оренди щодо будівель по вул. Гуцульська, 15, 17, 19, 21 та по вул. Кривоноса, 4 від Мінекономіки (лист Мінекономіки від 08.08.2016 № 3242-09/25002-06), розмістило у офіційному виданні Фонду державного майна України «Відомості приватизації» оголошення про намір передати в оренду будівлі за адресою вул. Гуцульська, 15, 17, 19, 21 та вул. Кривоноса, 4 у м. Львів;

-у зв`язку з розміщенням оголошення, Громадська організація 09.11.2016 повторно звернулася до Регіонального відділення ФДМУ із заявою про укладення договорів оренди;

-упродовж встановленого законодавством 10-денного строку для подання заяв про оренду вказаних об`єктів, додаткових заяв про надання в оренду цих об`єктів нерухомого майна від інших заявників, окрім Громадської організації, не надійшло;

-враховуючи викладене, відповідно до положень абз. З ч. 4 ст. 9 Закону від 10.04.1992 N 2269-ХІІ, конкурс на право оренди не проводився і Договір оренди був укладений із Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» без проведення конкурсу;

-для укладення з Громадською організацією Договору оренди та з метою визначення розміру орендної плати було проведено незалежну ринкову оцінку об`єктів оренди, яка є значно вищою від балансової вартості такого майна; так, відповідно до балансової довідки за січень 2018 р., будівлі по вул. Гуцульська обліковувалися на балансі ДП «Система» за наступною балансовою вартістю: будівля по вул. Гуцульська. 15 - у 101310,33грн, будівля по вул. Гуцульська. 17 - 99207,04грн, будівля по вул. Гуцульська. 19 99193,14грн, тоді як, відповідно до Звіту про оцінку вартості державного нерухомого майна сумарною площею 2 405,5 м2, а саме нежитлових приміщень: будівлі літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 15, загальною площею 541,1 м2; будівлі літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 17, загальною площею 580,6 м2; будівлі літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 19, загальною площею 594,7 м2; будівлі літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 21, загальною площею 613,6 м2; одноповерхової будівлі під літерою «К» (гараж) за адресою: м. Львів, вул. Кривоноса, 4, загальною площею 56,9 м2; одноповерхової будівлі під літерою «Л» (прохідна) за адресою: м. Львів, вул. Кривоноса, 4, загальною площею 18,6 м2, від 19.09.2016 р., ринкова вартість вказаних будівель для розрахунку орендної плати була визначена у розмірі:

· будівлі по вул. Гуцульська, 15 610348,54грн;

· будівлі по вул. Гуцульська, 17 6479224,97грн;

· будівлі по вул. Гуцульська, 19 6616220,76грн;

-укладення Договору оренди будівель за адресою: вул. Гуцульська, 15, 17, 19, 21 та вул. Кривоноса, 4 у м. Львів, було погоджено Мінекономіки не на строк у 10 років, про який клопотала Громадська організація, а лише на у 5 років;

-як наслідок, Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» та Регіональним відділенням Фонду державного майна України у Львівській області було укладено Договір оренди нерухомого державного майна (посвідчений приватним нотаріусом) 29.12.2016, відповідно до п. 1.1. якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме:

· будинок, позначений у технічному паспорті літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 15, загальною площею 541,1 кв. м.;

· будинок, позначений у технічному паспорті літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 17, загальною площею 580,6 кв. м;

· будинок, позначений у технічному паспорті літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 19, загальною площею 594,7 кв. м.;

-згідно п. 1.2 даного Договору оренди, майно передається Громадській організації «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» з метою розміщення громадської організації на площі, що не використовується для провадження підприємницької діяльності;

-у день укладення Договору оренди від 29.12.2016, між тими ж суб`єктами було укладено також Договори оренди нерухомого державного майна, що знаходиться за адресою: вул. Гуцульська, 21 та вул. Кривоноса, 4 у м.Львів;

-також 21.06.2017 тими ж Сторонами було укладено Договір оренди нерухомого державного майна, що знаходиться за адресою: вул. Гуцульська, 11А у м. Львів;

-починаючи з моменту укладення Договору оренди у грудні 2016 року Громадська організація «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», як Орендар, не мала можливості використовувати передане їй в оренду державне майно через обставини, за які вона не відповідає - наявність в орендованих приміщеннях таких дефектів та пошкоджень, які виключають можливість їх використання;

-нерухоме майно було передано Орендарю у стані, непридатному для його використання;

-так, ще за результатами визначення ринкової вартості вказаних об`єктів оренди (для розрахунку орендної плати), що здійснювалося перед укладенням Договорів оренди, та відповідно до Звітів про оцінку вартості державного нерухомого майна: від 19.09.2016 (щодо будівель по вул. Гуцульська, 15, 17, 19, 21 та по вул. Кривоноса, 4 у м. Львів) та від 18.01.2017 (щодо будівлі по вул. Гуцульська, 11а у м.Львів), у характеристиках об`єктів оцінки було зафіксовано наступні виявлені недоліки та дефекти: «Загальний стан будівлі - задовільний (відсутня гідроізоляція, внаслідок чого цоколь замок, вологий, уражений грибком, спостерігається відпадання та відшарування штукатурки стін; прорізи перебувають у задовільному стані (спостерігається нещільність, прекос рам та коробок, частина рам уражена гнилизною); покрівля та мансардні вікна перебувають у задовільному стані та потребують ремонту, внаслідок чого спостерігається протікання, стіни замокли, штукатурка замокла та відшаровується; паркет здувся, відсутні окремі клепки; системи опалення та електропостачання потребують ремонту: частково демонтовані труби системи опалення та радіатори, а також дроти, електричні щити, розетки і вимикачі)»;

-у зв`язку з цим, для перевірки придатності орендованих приміщень для використання, 03.07.2017 Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» та Виконавцем окремих видів робіт (послуг), пов`язаних із створенням об`єктів архітектури (фізичною особою - підприємцем Лісоцьким Романом Васильовичем) було укладено Договір №03/07/17, відповідно до якого Експерт зобов`язався, на замовлення ГО «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», виконати роботи з оцінки технічного стану конструктивних елементів будівель в цілому у будівлях №11 А, 15, 17, 19, 21 на вул. Гуцульській, гаражу і прохідної на вул. Кривоноса, 4 у місті Львові;

-відповідно до Технічних звітів з технічного обстеження будівлі під літ «А-3» загальною площею 541,1 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 15, будівлі під літ «А-3» загальною площею 580,6 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 17, будівлі під літ «А-3» загальною площею 594,7 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 19, та видачі рекомендацій щодо їх покращення (том 2, том 3 та том 4 відповідно), Експертом виявлено дефекти орендованого майна, які роблять небезпечним його використання, за які Орендар не відповідає, зокрема: трухлявість деревини старих фрагментів лежнів крокв`яної системи даху, зношення старих дерев`яних конструкцій даху з урахуванням виявлених пошкоджень - понад 80 %, тріщини в штукатурці міжповерхових і горищного перекриттів, що обумовлені утворенням в несучих дерев`яних балках поздовжніх горизонтальних тріщин (при всиханні деревини) і зниженням при цьому їх жорсткості, ненадійне та недовговічне обпирання старих дерев`яних крокв на металеві прогони системи підсилення, протікання даху, сліди замокання стін, протікання усіх стиків між даховими вікнами та покрівлею, значна кількість вертикальних, вертикально- похилих, поперечних тріщин різною шириною розкриття, ураження грибком та критичне гниття окремих дерев`яних елементів, відпадання та відшарування тиньку від металевих консольних двотаврових балок балкону другого поверху з утворенням тріщин вздовж балок, відпадання тиньку проміжного карниза між першим і другим поверхами, оголення цегляної кладки, внутрішні інженерні мережі водопостачання та водовідведення (каналізація), опалення та вентиляція, електропостачання частково зруйновані, пошкоджені або демонтовані, ґрунтові води викликають суфозію (вимивання) основи фундаментів, а тріщини в стінах підвально-третього поверхів свідчать про нерівномірне осідання фундаментів внаслідок суфозії ґрунтів основи тощо;

-однак особливу небезпеку викликає стан існуючого перекриття першого-третього поверхів, термін експлуатації якого складає 109 років (!), у той час, як згідно з СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009, нормативна мінімальна тривалість ефективної експлуатації до капітального ремонту або заміни (в роках) для дерев`яного перекриття по дерев`яних потинькованих балках становить 60 років;

-згідно з вказаними експертними дослідженнями, для забезпечення безпеки, надійності та довговічності будівельних конструкцій і обстежуваних об`єктів в цілому при подальшій експлуатації, Експерт рекомендував виконати наступні роботи з покращення їх експлуатаційних властивостей:

· для безпечності руху на шляхах евакуації поглибити підлоги в приміщеннях підвальної частини підвально-цокольного поверху в осях 1-6 і А-Б на 0,32-0,37 м, ліквідувавши перепади (2 сходинки) між відмітками підлог підвально-цокольного поверху;

· влаштовувати горизонтальну плівкову гідроізоляцію та утеплювальний шар (з екструзійнихпінополістирольних плит) під бетонною підготовкою підлоги;

· відремонтувати (влаштувати) зовнішню вертикальну гідроізоляцію фундаментних стін;

· влаштувати взамін існуючих дерев`яних перекриттів нові або монолітні залізобетонні по металевих балках, або збірно-монолітні системи Теріва. При влаштуванні взамін існуючих дерев`яних перекриттів першого-третього поверхів нових демонтаж існуючих цегляних та гіпсокартонних перегородок на цих перекриттях є обов`язковим;

· для забезпечення часткового природного освітлення у приміщенні підвального поверху в осях 1-2 і А-Б влаштувати віконний проріз в стіні по осі А-А між осями 1-2;

· необхідно заін`єктувати тріщини в стінах цементно-піщаним розчином складу 1:3;

· замінити існуючі старі конструктивні елементи крокв`яної системи даху на нові дерев`яні або метало-дерев`яні;

· виконані антисептичний та протипожежний захист дерев`яних і протипожежний Р захист металевих конструктивних елементів крокв`яної системи даху;

· реставрувати існуючі дерев`яні сходи із заміною окремих пошкоджених дерев`яних елементів (східці, балюстри, поручні) на нові із застосуванням технології штучного зістарення нових елементів;

· замінити існуючі старі дерев`яні віконні блоки на нові металопластикові з ПВХ (полівінілхлориду) або з деревини;

· існуючі дерев`яні дверні блоки необхідно реставрувати або замінити на нові (дерев`яні, металеві броньовані);

· виконати надійну гідроізоляцію стиків між даховими віконними блоками та покрівлею;

· відремонтувати пошкоджені ділянки тиньку та декоративного покриття стін і перекриттів;

· встановити нові санітарно-технічні прилади та пристрої взамін пошкоджених та в місцях їх відсутності;

· встановити нові прилади та пристрої опалення взамін пошкоджених та в місцях їх відсутності;

· відновити систему електропостачання із встановленням нових електропристроїв, електроприладів в місцях їх відсутності та взамін пошкоджених;

· відремонтувати вимощення на прилеглій до будівлі ділянки, забезпечивши ефективне водовідведення від стін (копії технічних звітів додаються);

-відтак, орендовані приміщення фактично не можуть використовуватися Орендарем через їх стан небезпечний для осіб, які можуть знаходитися у приміщеннях;

-з метою усунення існуючої, протягом усього часу оренди, неможливості використання об`єктів оренди та приведення орендованого майна в стан, який дозволяє його безпечну та ефективну експлуатацію і, відповідно, використання за цільовим призначенням, визначеним в укладених Договорах оренди, Орендар ініціював процедуру проведення поліпшень орендованого майна;

-відповідно до абзацу 4 ч. 3 ст. 23 Закону від 10.04.1992 року N 2269-ХІІ, орендар має право, за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна;

-згідно з п. 4.3, укладених Договорів оренди, поліпшення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.4, 5.7, 6.2 Договору;

-відповідно до п. 4.4 Договорів оренди, для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшень, Орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (затвердженим Наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523);

-згідно з п. 5.7 Договорів оренди, Орендар зобов`язаний своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна; ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень;

-у разі, якщо Орендар подає заяву на погодження Орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати документи, передбачені пунктом 4.4 Договору, експертний висновок та проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень;

-відповідно до п. 6.2 Договорів оренди, Орендар має право, за згодою Орендодавця, проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартост;

-з урахуванням існуючої неможливості використання об`єктів оренди, та зважаючи на вказані вище положення законодавства і укладених Договорів оренди, Орендарем було розпочато підготовку документів та отримання необхідних дозволів/погоджень для проведення робіт з поліпшення орендованого майна;

-розпочинаючи цю процедуру, Орендар, плануючи вкласти значні кошти у капітальний ремонт п`яти триповерхових будівель 1908 року побудови, добросовісно розраховував на те, що в розумні строки отримає усі необхідні погодження, проведе якісний капітальний ремонт приміщень, що дозволить приступити до використання орендованих приміщень в межах строку укладених договорів оренди, та зможе скористатися усіма правами, які надані законом орендарям при фінансуванні ремонту орендованого майна в розмірі понад 25 відсотків ринкової вартості цього майна;

-однак, вже із самого початку Орендар почав наштовхуватися з боку органів державної влади та органів місцевого самоврядування на абсолютну відсутність бажання виконувати свої повноваження, бюрократичне затягування усіх можливих погоджень, а в окремих випадках - і на відкриту протидію ініціативам Орендаря;

-26.12.2017 Листом №1-26/12/17 Орендар звернувся до Міністерства економічного розвитку і торгівлі України, відповідно до чинного на момент звернення Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 03.10.2006 № 1523), з метою отримання інформації про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; до звернення Громадської організації було додано копії Технічних звітів з технічного обстеження будівель № 11А, 15, 17, 19, 21 по вул. Гуцульській, гаражу і прохідної по вул. Кривоноса, 4 у м. Львові, що достовірно підтверджували необхідність здійснення суттєвого поліпшення орендованого майна;

-однак, у Відповіді на звернення від 16.02.2018 № 3242-10/6250-07 Міністерство витребувало від Орендаря додаткові документи, вимагаючи подати весь перелік документів, які, відповідно до вказаного Порядку, подаються Орендарем лише Орендодавцю - Регіональному відділенню Фонду державного майна України у Львівській області - для отримання його згоди на здійснення поліпшень;

-13.04.2018 Орендар, з Листом № 1-04/18, подав до Міністерства наявні у нього додаткові документи, а щодо витребуваних Міністерством: опису передбачуваних поліпшень; кошторису витрат на їх проведення; завіреної копії проектно-кошторисної документації; звіту за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень, - обґрунтував, що відповідно до діючого законодавства вказані документи можуть виготовлятися та будуть виготовлені Орендарем лише після отримання від Міністерства інформації про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна;

-лише після цього, Листом від 27.04.2018 № 3242-10/18432-07, Міністерство повідомило, що принципово не заперечує щодо здійснення Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, однак погодження зазначеної процедури буде здійснено після надання Громадською організацією відповідного пакету документів;

-з метою виконання рекомендацій Експерта щодо виконання робіт з покращення орендованих об`єктів, їх експлуатаційних властивостей та досягнення мети діяльності ГО «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», Орендар уклав з Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛЮКСАР» Договір №1811-03-ПКД від 19.12.2018, відповідно до умов якого Генпроектувальник прийняв на себе зобов`язання виготовити, погодити та передати ГО «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» проектно-кошторисну документацію по об`єкту: «Реконструкція будівель №№ 11а, 15, 17, 19, 21 на вул. Гуцульській під багатофункціональний комплекс для обслуговування громадської організації», погоджену у всіх органах державної влади та місцевого самоврядування, котрі здійснюють відповідні погодження згідно з законодавством України, а також - здійснювати авторський нагляд до кінцевої здачі в експлуатацію об`єктів, щодо реконструкції яких здійснюється розробка проектно-кошторисної документації;

-згідно з Пояснювальною запискою до Містобудівного розрахунку з техніко- економічними показниками реконструкції будівель №№ 11а, 15, 17, 19, 21 на вул. Гуцульській під багатофункціональний комплекс для обслуговування Громадської організації, розробленого ТОВ «Люксар» (на виконання умов вказаного Договору), проектом реконструкції передбачається:

· об`єднання з переплануванням внутрішньо-будинкових просторів п`яти споруд під багатофункціональний комплекс для обслуговування громадської організації.

· зміна об`єму будівель №№ 15,17,19,21 в межах мансардного поверху з незначною зміною кута даху з двору;

· зміна габаритів внутрішніх галерей другого-четвертого поверхів з 1200мм на 1500мм;

· влаштування в рівні мансардного поверху будівлі №21 дахової котельні;

· реставрація сходових кліток;

· влаштування двох пасажирських ліфтів в об`ємі будинків №№17,19;

-за умовами вказаного Договору, Орендарем було сплачено Товариству «ЛЮКСАР» аванс за проектні роботи у розмірі 250000,00 грн;

-з метою розробки проектно-кошторисної документації, Громадська організація «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» звернулася 10.01.2019 до Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування Львівської міської ради щодо надання містобудівних умов і обмежень;

-однак, із цього моменту почалася тривала (понад рік) процедура щоразового повернення Орендарю поданих документів із черговими зауваженнями, вимогами додатково подати не передбачені законодавством документи, посиланням на те, що рішення про видачу МБУ не набрало необхідної кількості голосів тощо; за цей час Орендар звертався до Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування Львівської міської ради із Заявами від 10.01.2019, 26.06.2019, 10.07.2019, 22.10.2019, 21.11.2019, 21.12.2019, 11.02.2020, 04.03.2020 року, на які Орендар отримував Відповіді від 17.01.2019, 25.07.2019, 31.10.2019, 28.11.2019;

-у відповідях на звернення Громадської організації, Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування Львівської міської ради щоразу вимагало від Громадської організації надання додаткових документів, у тому числі, в порушення встановлених вимог законодавства, окрім переліку документів, визначених у п. 3 ч. 3 ст. 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», вимагало надати згоду орендодавця нерухомого майна; також, у Листі від 25.07.2019 Управління повідомило Орендаря про те, що питання затвердження містобудівних умов та обмежень для проектування об`єкта будівництва на реконструкцію розглядалося на засіданні Виконавчого комітету 19.07.2019 та було відхилено, оскільки не набрало необхідної кількості голосів;

-у зв`язку з такими діями Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування Львівської міської ради, процедура отримання містобудівних умов та обмежень зайняла значно триваліший (від прийнятних строків) час;

-21.11.2019 Громадська організація вкотре звернулася із Заявою про надання містобудівних умов та обмежень; під час розгляду даної Заяви сплив строк оренди будівлі по вул. Гуцульська, 21, у зв`язку з чим, у проектну документацію необхідно було внести відповідні зміни; Листом від 28.11.2019 Управління вкотре повернуло весь пакет документів зЗаявнику;

-21.12.2019 та 11.02.2020 Орендар у черговий раз звертався до Львівської міської ради щодо отримання містобудівних умов та обмежень; Заявнику було повідомлено про необхідність додатково провести розгляд містобудівного розрахунку реконструкції на засіданні архітектурно-містобудівної ради при Управлінні архітектури та урбаністики Департаменту містобудування ЛМР, і лише після цього передавати питання на розгляд Виконавчого комітету Ради;

-28.02.2020 містобудівний розрахунок реконструкції будівель № 11а, 15, 17, 19 на вул. Гуцульській під багатофункціональний комплекс для обслуговування громадської організації у м. Львові був розглянутий на засіданні архітектурно-містобудівної ради Управління архітектури та урбаністики Департаменту містобудування Львівської міської ради;

-04.03.2020 Громадська організація вчергове звернулась до Львівської міської ради із Заявою про надання містобудівних умов та обмежень;

-нарешті, 13.03.2020 Рішенням Виконавчого комітету Львівської міської ради від № 233 було затверджено містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва на реконструкцію ГО «Український стартап» будівель №№ 11-А, 15, 17, 19 на вул. Гуцульській під багатофункціональний комплекс для обслуговування громадської організації;

-поки тривала процедура отримання містобудівних умов і обмежень, 29.11.2019 сплив строк оренди будівель по вул. Гуцульська, 21 та вул. Кривоноса, 4;

-так, Договори оренди щодо будівель по вул. Гуцульська, 11 -А та вул. Гуцульська, 15, 17, 19 були укладені строком на 5 років (та нотаріально посвідчені); поряд з тим, Договір оренди будівлі по вул. Гуцульська, 21 був укладений строком на 2 роки 11 місяців - до 28.11.2019 включно (у зв`язку з наявністю, на момент укладення Договору оренди чинного арешту на будівлі); також, Договір оренди приміщень по вул. Кривоноса, 4 був укладений строком на 2 роки 11 місяців - до 28.11.2019 включно, (у зв`язку з відсутністю в Орендодавця правовстановлюючих документів на об`єкт оренди);

-Громадська організація погодилася на укладення вказаних Договорів на менший строк лише на підставі того, що Орендодавець запевнив Орендаря, що протягом цього меншого строку оренди Орендодавець усуне допущену зі свого боку недбалість та скасує у встановленому законом порядку арешт на будівлі по вул. Гуцульська, 21, і виготовить усі необхідні правовстановлюючі документи на будівлі по вул. Кривоноса, 4(і одразу після цього, укладені Договори оренди, за запевненням Орендодавця, підлягали продовженню на повний 5-річний строк);

-наприкінці 2018 року Громадська організація «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» зареєструвала свою юридичну адресу по вул. Гуцульська, 21 у м. Львів;

-лише у березні 2019 року (тобто після спливу понад двох років після укладення Договорів оренди), за результатами розгляду справи за позовом ДП НДІ «Система», було постановлено Рішення суду про задоволення позову та зняття арешту з будинку літ. "А-3" за адресою: Львівська обл., м. Львів, вулиця Гуцульська, будинок 21;

-впродовж усього строку оренди, незважаючи на численні необгрунтовані відмови уповноважених органів, безпідставні вимоги про надання додаткових, не передбачених законом, документів, затягування з видачею необхідних погоджень, Орендар щоразу продовжував добросовісно платити орендну плату, незважаючи на те, що протягом усього строку (з моменту укладення договорів оренди) він так і не мав об`єктивної можливості розпочати користування майном;

-однак, незважаючи на це, Міністерство економічного розвитку і торгівлі України, Листами від 22.08.2019 № 3242-11/35413-07, 28.08.2019 № 3242- 11/35914-07 та від 21.11.2019 № 3242-10/48746-06 повідомило про недоцільність продовження строку дії Договорів оренди приміщень по вул. Гуцульська, 21 та вул. Кривоноса, 4 (без належного обґрунтування такого свого рішення);

-додатково, Міністерство повідомило про недоцільність продовження на новий строк усіх договорів оренди, які були укладені з Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП»;

-так, відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 N 2269-ХІІ, підставою для непродовження строку дії договору оренди з добросовісним орендарем є намір власника використовувати надане в оренду майно для власних потреб, про що власник не пізніше, ніж за три місяці до закінчення строку договору, повідомляє орендаря; однак, що у своєму повідомленні, в порушення Закону, Мінекономіки послалося просто на недоцільність продовження строку дії Договорів оренди;

-тТаким чином, втративши уже два об`єкти оренди, розуміючи, що навряд чи встигне завершити процедуру погодження невід`ємних поліпшень та здійснити їх до завершення дії Договорів оренди, які ще залишилися діючими, Орендар ще й дізнається про те, що органом управління орендованим майном уже прийнято рішення про непродовження усіх укладених з Орендарем Договорів оренди;

-у відповідь на Заяву Орендаря від 25.10.2019 № 25/10-1 про продовження дії Договорів № 224 і № 223 від 29.12.2016 (оренди нерухомого державного майна), Орендодавець, Листами № 17-03-04285 від 02.12.2019 та № 17-03-04286 від 02.12.2019, надіслав Заяви про припинення вказаних Договорів оренди;

-на цій підставі Балансоутримувачем та Орендарем було підписано Акти приймання-передачі майна - по вул. Гуцульській, 21 у м. Львів та по вул. Кривоноса, 4 у м. Львів;

-внаслідок таких дій власника орендованого майна, Орендарю довелося вносити істотні зміни у виготовлені містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками реконструкції, ескізний проект, креслення та розрахунки, оскільки підготовленими проектними документами на проведення реконструкції передбачалося влаштування у будівлі №21 по вул. Гуцульська кухні, харчового ліфта, а на рівні мансардного поверху - дахової котельні;

-таким чином, як випливає з усього наведеного, починаючи з моменту укладення Договорів оренди у грудні 2016 року та червні 2017 року, Громадська організація «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», як Орендар, не мала можливості використовувати передане їй в оренду державне майно через обставини, за які вона не відповідає: наявність в орендованих приміщень таких дефектів та пошкоджень, які виключають можливість їх використання;

-при цьому, впродовж усього строку оренди, Громадською організацією послідовно вчинялися дії з підготовки документів, отримання необхідних погоджень/дозволів з метою проведення поліпшень орендованого майна для приведення будівель по вул. Гуцульська 11-А, 15,17,19, 21 у м, Львів у стан, який дозволяє їх безпечну та ефективну експлуатацію для цілей, вказаних у Договорах оренди;

-після всього описаного, з 01 лютого 2020 року введено в дію Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 р. № 157-ІХ, відповідно до ч. 4 ст. 21 якого орендар може звернутися з клопотанням про отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень, якщо за розрахунками орендаря, підтвердженими висновком будівельної експертизи, його прогнозовані витрати на ремонт об`єкта оренди, за виключенням його витрат на виконання ремонтних робіт, що були зараховані згідно з частиною другою цієї статті, становитимуть не менш як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна станом на будь-яку дату поточного року;

-рішення про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень державного майна приймає орендодавець за наявності письмової згоди балансоутримувача. а також - згоди уповноваженого органу управління балансоутримувача у випадках, передбачених статутом чи положенням балансоутримувача, в порядку, встановленому Фондом державного майна України;

-відповідно до ч. 5 ст. 21 Закону від 03.10.2019 р. № 157-ІХ, балансоутримувач орендованого майна приймає рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень, якщо майно перебуває у задовільному стані і не вимагає додаткових поліпшень для здійснення орендарем виду діяльності, передбаченого договором оренди, або якщо поліпшення можуть бути виконані в межах поточного ремонту;

-згідно з ч. 6 цієї ж статті Закону, підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є: отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу;

-таким чином, з 01.02.2020 для отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень з`явилася додаткова обов`язкова вимога до орендаря - отримання приміщення в оренду на конкурсі або аукціоні;

-як уже було описано вище, Договір оренди від 29.12.2016 був укладений з Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» в період дії Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 року N 2269-ХІІ;

-так, після розміщення оголошення про намір передати в оренду будівлі за адресою вул. Гуцульська, 15, 17, 19, 21 та вул. Кривоноса, 4 у м. Львів, Орендодавцю надійшла лише одна заява про оренду вказаного майна - від ГО «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», у зв`язку з чим, відповідно до положень Закону від 10.04.1992 року N 2269-ХІІ, конкурс не проводився і Договір оренди був укладений із ГО «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» без проведення конкурсу;

-при цьому, для укладення вказаного Ддоговору оренди та з метою визначення розміру орендної плати, було проведено незалежну ринкову оцінку об`єктів оренди, яка є значно вищою від балансової вартості такого майна, в той час, як відповідно до Закону від 03.10.2019 № 157-ІХ, вартістю об`єкта оренди для цілей визначення стартової орендної плати є його балансова вартість; у зв`язку з цим незрозуміло, чому Громадську організацію «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП», як Орендаря, позбавляють права на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна, особливо враховуючи те, що Договір оренди нерухомого державного майна від 21.07.2017 був укладений з Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» без проведення конкурсу з об`єктивних причин (у зв`язку з відсутністю інших бажаючих укласти договір оренди);

-так, з метою отримання роз`яснень про те, чи застосовуються до Орендаря вказані положення Закону від 03.10.2019 р. № 157-ІХ, Громадська організація звернулась з відповідними листами про отримання роз`яснень до Орендодавця, Балансоутримувача та до Мінекономіки;

-у Листах Орендар поставив наступне питання: «у випадку, якщо договори оренди нерухомого державного майна було укладено з Громадською організацією «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» в період дії Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 року N 2269-ХІІ, за результатами вивчення попиту без проведення конкурсу, чи можливе, зважаючи на положення ч. ч. 4, 6 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 03.10.2019 № 157-ІХ, надання згоди Громадській організації «УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП» на здійснення невід ємних поліпшень державного майна, орендованого за умовами Договорів оренди від 26.12.2016 та від 21.06.2017?»;

-Міністерство до цього часу жодної відповіді не надало;

-Відповідач-1, Листом від 12.06.2020, повідомив Орендарю про недоречність питання про надання Регіональним відділенням дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень;

-у той же час, Відповідач-2, Листом від 18.06.202, повідомив Орендаря про те, що оскільки отримання Громадською організацією «Український стартап» майна в оренду відбулося в період дії Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 року N 2269-ХІІ, за результатами вивчення попиту без проведення конкурсу, надання ДП НДІ «Система», як балансоутримувачем орендованих приміщень, згоди на здійснення Громадською організацією «Український стартап» невід`ємних поліпшень державного майна, орендованого за умовами Договорів оренди від 26.12.2016 та від 21.06.2017, неможливе;

-враховуючи наведені зміни у законодавстві про оренду державного та комунального майна, з 01.02.2020 Орендар, з незалежних від нього обставин, узагалі втратив право на проведення невід`ємних поліпшень орендованого, за Договором оренди від 29.12.2016, майна та одночасно позбавлений можливості привести орендоване майно у стан, безпечний та придатний для використання;

-враховуючи викладене, абсолютно декларативним виявилося положення пункту 10.2. Договору оренди, відповідно до якого було встановлено, що умови укладеного договору оренди зберігають силу протягом всього строку цього договору, в тому числі у випадках, коли після його укладення, законодавством встановлено правила, що погіршують становище Орендаря;

-відповідно до ч. 4 ст. 13 Закону від 10.04.1992 року N 2269-ХІІ, орендодавець зобов`язаний передати орендарю об`єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров`я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним;

-згідно із ч. ч. 2, 3 ст. 776 Цивільного кодексу України, капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом;

-якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

· відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

· вимагати розірвання договору та відшкодування збитків;

-відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця; якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю;

-усі описані обставини, які склалися, починаючи з моменту укладення Договорів оренди у 2016 та 2017 роках, у сукупності є істотною зміною обставин, якими Сторони керувалися при укладенні договору оренди нерухомого державного майна;

-так, укладаючи Договори оренди державного майна, Орендар керувався наступним: плануючи вкласти значні кошти у капітальний ремонт п`яти триповерхових будівель 1908 року побудови, Орендар добросовісно розраховував на те, що в розумні строки отримає усі необхідні погодження, проведе якісний капітальний ремонт приміщень, що дозволить приступити до використання орендованих приміщень в межах строку укладених договорів оренди, та зможе скористатися усіма правами, які надані Законом орендарям при фінансуванні ремонту орендованого майна в розмірі понад 25 відсотків ринкової вартості цього майна;

-порівняно з цим, станом на даний момент обставини істотно змінилися, оскільки Орендар:

· після спливу понад трьох років з моменту укладення Договорів оренди, попри докладені зусилля та витрачені значні кошти, все ще не отримав погодження на здійснення невід`ємних поліпшень та не отримав змогу розпочати здійснення таких поліпшень, а, відповідно, і не розпочав користування об`єктами оренди;

· Орендарю, попри сумлінну сплату орендної плати, по двох будівлях не продовжили строк дії Договорів оренди, які були укладені на менший строк порівняно з іншими договорами через обставини, за які відповідає Орендодавець; у зв`язку з такими діями державних органів Орендар змушений був переробляти виготовлені містобудівний розрахунок з техніко-економічними показниками реконструкції, ескізний проект, креслення та розрахунки, оскільки підготовленими проектними документами на проведення реконструкції передбачалося надання будівлі під № 21 по вул. Гуцульська ключової ролі в усьому комплексі, а саме - влаштування кухні, харчового ліфта, а на в рівні мансардного поверху - дахової котельні, яка повинна були забезпечувати опалення всього комплексу будівель по вул. Гуцульська, ПА, 15, 17, 19 та 21;

· Орендар заздалегідь, до закінчення строку дії Договорів оренди, які ще залишаються чинними, дізнався про те, що строк дії цих Договорів оренди йому не продовжать;

· нарешті, законодавство про оренду державного майна змінюється таким чином, що через обставини укладення Договорів оренди, за які Орендар об`єктивно не відповідає, він тепер узагалі позбавлений права отримати згоду та провести невід`ємні поліпшення, внаслідок чого Громадська організація, як Орендар, необгрунтовано поставлена у значно гірше та дискримінаційне становище порівняно з іншими орендарями, зокрема, тими, які отримали майно в оренду за результатами проведення конкурсу;

-відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 652 ЦК України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання;

-зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах;

-так, якби Орендар міг передбачити, що обставини зміняться настільки, як це описано вище, він би не уклав Договори оренди нерухомого державного майна;

-сплативши за період користування орендованим майном, - будівлями за адресою вул. Гуцульська, 11А. 15,17.19, 21 та ВУЛ. Кривоноса, 4 у м. Львів, - понад 9 мільйонів гривень, Орендар жодного дня не мав змоги цим майном користуватися;

-якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

· в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

·зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

·виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

·із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона;

·зміна обставин, що сталася, є дійсно істотною, оскільки відповідає вказаним вище умовам:

·на момент укладення Договорів оренди Орендар виходив з того, що в розумні строки він отримає усі необхідні погодження, на підставі яких проведе якісний капітальний ремонт приміщень, що дозволить приступити до використання орендованих приміщень в межах строку укладених договорів оренди, та зможе скористатися усіма правами, які надані Законом орендарям при фінансуванні ремонту орендованого майна в розмірі понад 25 відсотків ринкової вартості цього майна; Орендар, при укладенні Договорів оренди, аж ніяк не розраховував на те, що після спливу понад трьох років він все ще не отримає погодження на здійснення невід`ємних поліпшень, відповідно, не розпочне їх здійснення та, у результаті цього, так і не приступить до користування орендованими приміщеннями; також Орендар, при укладенні Договорів оренди, виходив з того, що його не буде позбавлено протягом строку дії цих Договорів самого права на здійснення невід`ємних поліпшень, внаслідок чого укладення договорів оренди щодо майна, яким неможливо користуватися у зв`язку з наявними дефектами, втратить будь-який економічний зміст через неможливість провести ремонт цього майна та приступити до користування ним;

·зміна обставин зумовлена причинами, які Орендар не міг усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від нього вимагалися;. Орендарем, після укладення Договорів оренди, вживалися усі можливі і належні від нього дії, спрямовані на отримання необхідних погоджень для проведення невід`ємних поліпшень; однак, через абсолютну відсутність бажання виконувати свої повноваження з боку органів державної влади та органів місцевого самоврядування, бюрократичне затягування усіх можливих погоджень, а в окремих випадках - і на відкриту протидію ініціативам Орендаря, погодження до цього часу так і не отримані; Орендарю, попри сумлінну сплату орендної плати, не продовжили строк дії Договорів оренди по будівлях по вул. Гуцульська, 21 та вул. Кривоноса, 4, а також заздалегідь, до закінчення строку Договорів оренди по інших будівлях, повідомили про те, що такі дДоговори оренди продовжуватися не будуть; через обставини, які мали місце при укладенні Договорів оренди, за які Орендар об`єктивно не відповідає, він тепер узагалі позбавлений права отримати згоду та провести невід`ємні поліпшення внаслідок змін у законодавстві;

·виконання Договору призведе до порушення співвідношення майнових інтересів Сторін і позбавить Орендаря того, на що він розраховував при укладенні Договору; так, подальше виконання Договорів оренди, тобто подальша сплата Орендарем орендної плати за об`єкти оренди, без можливості користуватися ними та без можливості провести необхідний ремонт, порушить співвідношення майнових інтересів Сторін, оскільки Орендар фактично лише сплатить кошти без можливості користуватися майном, тобто понесе витрати без отримання будь-якого економічного ефекту/блага взамін, та буде позбавлений того, на що він розраховував при укладенні Договорів оренди;

·із суті укладених Договорів оренди та звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе Орендар;

-відповідно до ч. 3 ст. 652 ЦК України, у разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин, суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору, виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору;

-до способів захисту цивільних прав та інтересів, передбачених ч. 2 ст. 16 ЦК України, належить, зокрема, припинення правовідношення;

-таким чином, вчиняючи усі належні, передбачені законодавством, дії під час укладення Договорів оренди державного нерухомого майна та в подальшому, з метою здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, Орендар мав усі підстави розраховувати на законний перебіг подій, що є правомірним очікуванням, щодо отримання необхідного погодження на здійснення невід`ємних поліпшень у розумний строк, а також отримання згоди на продовження строку дії укладених Договорів оренди;

-у практиці ЄСПЛ матеріальні правомірні очікування визнаються «майном» за умови, що такі очікування: стосуються певних благ, котрі мають економічну цінність; є цивільними за галузевою належністю; достатньо визначені для того, аби бути забезпеченими можливістю судового захисту; відповідно до усталеної практики Європейського суду, «майном» може бути «наявне майно», або активи, включно з вимогами, стосовно яких заявник здатен довести, що він мав принаймні «правомірне очікування» дієвої реалізації його майнового права»;

-також, у справі "ПайнВеліДевелопмент ЛТД та інші проти Ірландії від 29 листопада 1991 року за Заявою № 12742/87, Європейський суд з прав людини зазначив, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосовувати для захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною права власності; "правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для дотримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати так;

-відповідно до ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, наймач звільняється від плати [за користування майном] за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає;

-Велика Палата Верховного Суду у Постанові від 08.05.2018 у справі № 910/7495/16 зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 Цивільного кодексу України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, шо підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством;

-норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 ЦК України, визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає; обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини, згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України, можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними;

-Верховний Суд констатує, що для застосування ч. 6 ст. 762 ЦК України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном, визначальною умовою звільнення від сплати орендної плати є наявність обставин, за які орендар не відповідає;

-якщо орендар, з незалежних від нього обставин, протягом певного часу був повністю позбавлений можливості користуватися орендованим майном, то на підставі цієї ж норми Закону він вправі порушувати питання і про повне звільнення його від внесення орендної плати; такими обставинами можуть бути, зокрема, здійснення капітального ремонту (якщо його повинен робити орендодавець), прострочення орендодавцем надання майна орендареві, наявність у майні недоліків, які виключали його використання за призначенням тощо; у разі, коли за відповідний період часу, протягом якого орендоване майно не використовувалось, орендну плату було внесено, орендар вправі вимагати її повернення (аналогічна позиція викладена у Постановах Верховного Суду у справах N 905/1472/17, 910/16005/17);

-відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу;

-згідно з ч. 2 ст. 16 ЦК України, суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках;

-такий спосіб захисту цивільного права встановлює частина 6 статті 762 ЦК України: право вимагати звільнити орендаря від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає;

-об`єктивна та безпосередня неможливість для Громадської організації використовувати передані їй в оренду приміщення через обставини, за які Громадська організація не відповідає, а також фактичне невикористання у зв`язку з цим об`єктів оренди підтверджуються:

· Звітом про оцінку вартості державного нерухомого майна від 19.09.2016 щодо будівель по вул. Гуцульська, 15, 17, 19 у м. Львів, відповідно до якого у характеристиках об`єктів оцінки було зафіксовано виявлені недоліки та дефекти;

· Технічними звітами з технічного обстеження будівлі під літ «А-3» загальною площею 541,1 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 15, будівлі під літ «А-3» загальною площею 580,6 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 17, будівлі під літ «А-3» загальною площею 594,7 м2 за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 19, та видачі рекомендацій щодо їх покращення (том 2, том 3 та том 4 відповідно), у яких встановлено дефекти орендованого майна, які роблять небезпечним його використання;

· Актом про результати позапланової перевірки використання орендованого майна (затвердженим начальником Регіонального відділення ФДМУ по Львівській, Закарпатській та Волинській областях 16.08.2019), так, у якому зафіксовано: «Фактичне використання орендованого майна - майно не використовується»;

· Листом ДП НДІ «Система» від 05.05.2020 № 12/514, у якому Балансоутримувач підтверджує, що з початку дії Договорів оренди (2016 та 2017 роки) майно Орендарем за цільовим призначенням так і не використовувалось жодного разу;

-щодо запровадження карантину, Постановою Кабінету Міністрів України "Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОУШ-19, спричиненої коронавірусом 8АК.8-СоУ-2" від 11 березня 2020 року № 211, Постановою Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу СОУШ-19» (назва Постанови в редакції постанови Кабінету Міністрів України № 215 від 16.03.2020: «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОУЮ-19, спричиненої коронавірусом 8АК8-СоУ-2»), із наступними змінами та доповненнями; з 12.03.2020 введено карантин на усій території України;

-пунктом 5 розділу І Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби» від 30.03.2020 № 540-ІХ доповнено "Прикінцеві та перехідні положення Цивільного кодексу України пунктом 14, яким передбачається, що з моменту встановлення карантину, і до його завершення в установленому законом порядку, наймач може бути звільнений від плати за користування майном відповідно до частини шостої статті 762 цього Кодексу;

-відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного Кодексу України, наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає;

-у зв`язку із запровадженням карантину, який зокрема забороняє певні види діяльності та скупчення людей, обмежує пересування людей і рух громадського транспорту, Громадська організація, на додаток до того, що і так з не залежних від власної волі причин вона була позбавлена можливості будь-яким чином використовувати орендоване майно, також змушена була призупинити свою діяльність і будь-які заходи, спрямовані на підготовку до здійснення ремонтних робіт на час карантину; будь-яка діяльність, пов`язана навіть із розробленням проектно-кошторисної діяльності для реконструкції орендованих приміщень, на період дії карантину не може здійснюватися через карантин та запроваджені у зв`язку із цим заходи;

-так, компанія-підрядник, задіяний у виконанні проектно-ремонтних робіт, не має змоги виконувати власні зобов`язання з виконання проектно-ремонтних робіт через неможливість виїзду її фахівців на об`єкти з метою здійснення обмірів, складання креслень, проектів та безпосереднього виконання робіт до закінчення карантину у зв`язку з тим, що виконання таких робіт передбачає скупчення людей у приміщенні з закритим простором, що в свою чергу несе значну загрозу життю та здоров`ю працівників;

-також, навіть якщо б орендовані приміщення не потребували ремонту, Громадська організація в період карантину так само позбавлена можливості використовувати приміщення згідно з цільовим призначенням, зважаючи на викладене;

-згідно з підпунктом третім пункту першого цієї ж Постанови КМУ № 211 (із змінами, внесеними згідно з Постановою Кабінету Міністрів України № 215 від 16.03.2020), на час карантину заборонено роботу суб`єктів господарювання, яка передбачає приймання відвідувачів, зокрема закладів громадського харчування (ресторанів, кафе тощо), торговельно-розважальних центрів, інших закладів розважальної діяльності, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення, крім роздрібної торгівлі продуктами харчування, пальним, засобами гігієни, лікарськими засобами та виробами медичного призначення, засобами зв`язку, провадження банківської та страхової діяльності, а також торговельної діяльності і діяльності з надання послуг з громадського харчування із застосуванням адресної доставки замовлень за умови забезпечення відповідного персоналу засобами індивідуального захисту, а також інших видів діяльності, встановлених у даному підпункті із наступними змінами та доповненнями;

-як визначено в пункті п`ятому частини першої статті 1 Закону України «Про культуру», закладом культури є юридична особа, основною діяльністю якої є діяльність у сфері культури, або структурний підрозділ юридичної особи, функції якого полягають у провадженні діяльності у сфері культури;

-відповідно до п. 1.1. Статуту Громадської організації "УКРАЇНСЬКИЙ СТАРТАП", Організація є добровільним неприбутковим об`єднанням для здійснення та захисту прав і свобод, задоволення суспільних, зокрема економічних, соціальних, культурних, екологічних, та інших інтересів, яке створене на основі спільності інтересів для реалізації мети та завдань, передбачених цим Статутом;?

-згідно з п. 2.1 Статуту, головною метою діяльності Організації є задоволення та захист законних соціальних, творчих, економічних, наукових, культурних інтересів своїх членів, громадських інтересів у сфері розвитку туризму, готельної справи, громадського харчування, культури та мистецтва, інформаційних технологій та екології у м. Львів та Україні;

-до основних завдань Організації, відповідно до п. 2.2 Статуту, також віднесено сприяння розвитку стартапів у сферах культури та мистецтва, інформаційний технологій та захисту екології;

-для досягнення цієї мети Організація здійснює діяльність в напрямках, зазначених в п. 2.3 Статуту, зокрема: впровадження програм підтримки розвитку стартапів у сфері культури та мистецтва, інформаційний технологій та захисту екології у м. Львів та Україні; організація масових заходів (зборів, мітингів, демонстрацій, благодійних акцій, обговорень тощо), спрямованих на виконання завдань Організації;

-таким чином, навіть у випадку, якби проведення нагальних ремонтних робіт та підготовки до них не було необхідним, використання орендованих приміщень у період дії карантину є неможливим ні в частині діяльності, пов`язаної з проведенням заходів в сфері культури, ні в частині організації та проведення масових заходів, ні будь-якої іншої діяльності Громадської організації (діяльність Громадської організації «УКРАЇНСЬКИМ СТАРТАП» передбачає скупчення людей, їх взаємодію, організацію публічних заходів, використання такими особами громадського транспорту та іншу діяльність, яка є неможливою на час існування карантинних обмежень);

-згідно з Рішенням, викладеним у пунктах 2.5-2.6 Протоколу № 7 від 16.03.2020 позапланового засідання міської комісії з питань техногенно-екологічної безпеки і надзвичайних ситуацій Львівської міської ради, дозволено діяльність лише деяким об`єктам (магазини, аптеки, станції технічного обслуговування транспортних засобів тощо), до яких наша громадська організація, діяльність якої передбачає проведення масових та культурних заходів, не відноситься;

-з урахуванням евикладеного, Громадська організація позбавлена можливості виконувати свої обов`язки, передбачені Договором оренди, в тому числі ті, які пов`язані зі сплатою орендної плати; у зв`язку з тим, що така неможливість пов`язана з запровадженням карантину, який віднесено до переліку форс-мажорних обставин, та не залежить від волі орендаря, законодавство передбачає звільнення від відповідальності орендаря за невиконання/невчасне виконання своїх обов`язків за договорами;

-викладене вказує на об`єктивну неможливість використання орендованого майна наймачем через обставини, за які він не відповідає, та пов`язані із цим наслідки, передбачені частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України, а відтак і на безпідставність застосування положень п. 3.7 та п. 3.8 Договору оренди.;

-відповідно до абзацу першого частини першої статті 617 Цивільного кодексу України, особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили;

-пунктом 7 розділу І Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби» № 530-ІХ від 17.03.2020, частину другу статті 14'1 Закону України "Про торгово-промислові палати в Україні" № 671/97-ВР від 02.12.1997 після слів "введення комендантської години" доповнено словами "карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України";

-отже, згідно з ч. 2 ст. 14"1 Закону № 671/97-ВР від 02.12.1997 (в редакції Закону № 530- ІХ від 17.03.2020), форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) визначені надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору (контракту, угоди тощо), обов`язків згідно із законодавчими та іншими нормативними актами, до яких, з поміж іншого, віднесено карантин, встановлений Кабінетом Міністрів України;

-у зв`язку із вказаним, Орендар вимушено звернувся до Орендодавця та Балансоутримувача орендованих приміщень із Листом № 1-13/04-20 від 13.04.2020, у якому повідомив про зупинення діяльності Організації на період карантину та настання зазначених вище форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), які об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами Договору оренди під час карантину; Орендар також виклав прохання звільнити його від плати за користування орендованим майном у період з 12 березня 2020 і до завершення карантину, вважати запровадження карантину обставиною непереборної сили, форс-мажором, та у зв`язку з цим не застосовувати до Громадської організації будь-яких санкцій;

-однак, у відповідь, Листами від 05.05.2020 № 12/514, Балансоутримувач, та від 02.07.2020 № 17-03-03466, Орендодавець відмовили у задоволенні звернення Громадської організації;

-відповідно до п. 3.1 Договору оренди, орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами), і становить без ПДВ за базовий місяць оренди червень 2016 - 110129,51 грн;

-орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць оренди на відповідні індекси інфляції;

-згідно з п. 3.3 Договору оренди, орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць;

-згідно з п. 3.4 Договору оренди, у разі користування майном протягом неповного календарного місяця (першого та/або останнього місяців оренди) добова орендна плата за дні користування визначається згідно з чинною Методикою розрахунку на основі орендної плати за відповідні місяці пропорційно дням користування;

-відповідно до п. 3.6 Договору оренди, орендна плата перераховується до Державного бюджету та Балансоутримувачу щомісяця, не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, відповідно до пропорцій розподілу, встановлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж, у наступному співвідношенні:

· 70 % до державного бюджету;

· 30 % на рахунок Балансоутримувача;

-окрім того, відповідно до п. 5.10 Договору оренди, Орендар зобов`язаний здійснювати витрати, пов`язані з утриманням орендованого майна; протягом 15 робочих днів після підписання Договору Орендар зобов`язаний укласти з Балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання орендованого майна, плати податку на землю та надання комунальних послуг Орендарю;

-23.01.2017 Орендарем та Балансоутримувачем було укладено Договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та оплату комунальних витрат;

-відповідно до п. 2.1.1 вказаного Договору Балансоутримувач зобов`язується забезпечити виконання всього комплексу робіт, пов`язаних з обслуговуванням та утриманням будівель і прибудинкової території, та створення необхідних умов для здійснення господарської діяльності; перелік таких робіт та послуг встановлюється цим Договором та річною калькуляцією, яка є невід`ємною частиною Договору;

-згідно з п. 2.2.2 даного Договору, Орендар зобов`язується відшкодувати всі витрати Балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна;

-відповідно до п. 2.2.3 Договору про відшкодування витрат, Орендар зобов`язується не пізніше 5 числа місяця, наступного за звітним місяцем, вносити плату на рахунок Балансоутримувача за обслуговування та комунальні платежі згідно з виставленим рахунком;

-Річною калькуляцією відшкодування затрат на обслуговування та комунальні платежі було встановлено розмір відшкодування витрат на обслуговування, на комунальні платежі та на земельний податок.

-розрахунок суми позову наступний:

періодДП «НДІ Система»РВ ФДМ України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях
Орендна платаКомунальні платежіОрендна плата
Нараховано, Грн..Нараховано, Грн.Нараховано, грн..Нараховано, Грн..
Листопад 201951529,6410607,35100295,56
Грудень 201951581,179227,36100094,9750646,25
Січень 202051478,019227,36100295,17
Лютий 202051580,979227,3699994,28
Березень 202051426,229227,36100794,23
Квітень 202051837,629227,36101600,58
Травень 202052252,329227,36101905,38
Червень 202052409,089227,36102109,19
Липень 202047431,918334,3992412,11
всього461526,9483533,26899501,4750646,25

Судом, Ухвалою від 11.11.2020, прийнято часткову зміну Громадською організацією предмету позову, - відповідно до Заяви від 29.09.2020, у якій, зокрема, зазначено:

-відповідно до положень Договору про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого нерухомого майна та оплату комунальних витрат орендарю згідно з Договором оренди, Відповідачем 2 щоквартально Орендарю виставлявся один загальний рахунок з відшкодування плати за землю, за всі будівлі, що перебували в оренді Позивача, разом;

-враховуючи наведені обставини, суму плати за землю, яка підлягає стягненню на користь Позивача відповідно до умов Договору оренди щодо будівлі по вул. Гуцульська, 11А, тобто у даній справі, визначено Позивачем пропорційно до площі цієї будівлі, у співвідношенні до загальної площі будівель, які перебували в оренді Позивача;

-загальна площа будівель, які перебували в оренді Позивача, починаючи з 29.12.2016 і по 20.06.2017, становить: 541,1 м2 (Гуцульська, 15) + 580,6 м2 (Гуцульська, 17) + 594,7 м2 (Гуцульська, 19) + 613,6 м2 (Гуцульська, 21) + 56,9 м2 (Кривоноса, 4, гараж) + 18,6 м2 (Кривоноса, 4, прохідна) = 2405,5 м2;

-загальна площа будівель, які перебували в оренді Позивача, починаючи з 21.06.2017, становить: 606,0 м2 (Гуцульська, 11 А) + 541,1 м2 (Гуцульська, 15) + 580,6 м2 (Гуцульська 17) + 594,7 м2 (Гуцульська, 19) +613,6 м2 (Гуцульська, 21) + 56,9 м2 (Кривоноса, 4, гараж) н 18,6 м (Кривоноса, 4, прохідна) = 3011,5 м2;

-таким чином, розмір плати за землю, яка підлягає стягненню на користь Позивача у даній справі, складає : ((27550,54 грн. + 24523,01 грн.) / 2405,5 м * 1716,4 м2) + ((3027,53 » грн. + 200020,68 грн.) / 3011,5 м2 * 1716,4 м2) = 152883,15 грн;

-тому, сума позовних вимог про стягнення коштів до Відповідача 1 та Відповідача З становить: 3194212,34 грн, а сума позовних вимог про стягнення коштів до Відповідача 2 становить: 1620157,54 грн. + 308256,37 грн. + 152883,15 грн. = 2081297,06 грн;

-враховуючи уже заявлені зустрічні позовні вимоги Громадської організації про звільнення від плати за користування майном, з урахуванням нових вимог про стягнення коштів, які, згідно із цією Заявою, подаються в доповнення до заявлених раніше зустрічних позовних вимог, наводимо оновлений розрахунок загальної ціни позову: 848855,22 грн+567867,65грн+3194212,34грн+2081297,06 грн = 6692232,27 грн;

-заявлення позовних вимог до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях та Головного управління Державної казначейської служби України у Львівській області зумовлено умовами п. 3.6. Договору оренди, згідно з яким 70 % місячної орендної плати сплачувалося до Державного бюджету на рахунок, визначений Головним управлінням Державної казначейської служби України у Львівській області;

-згідно з п. 3.9 Договору оренди, надміру сплачена сума орендної плати, що надійшла до бюджету, підлягає в установленому порядку заліку в рахунок майбутніх платежів, а у разі неможливості такого заліку у зв`язку з припиненням орендних відносин - поверненню Орендарю; для забезпечення повернення зазначених коштів сторони керуються вимогами Порядку повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до державного та місцевих бюджетів, затвердженого Наказом Міністерства фінансів України від 03.09.2013 № 787 та Постанови Кабінету Міністрів України від 16 лютого 2011 року № 106;

-згідно з п. 1 Положення про Державну казначейську службу України, затвердженого Постановою КМУ від 15.04.2015 № 215, Державна казначейська служба України є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра фінансів і який реалізує державну політику у сферах казначейського обслуговування бюджетних коштів, бухгалтерського обліку виконання бюджетів; відповідно до пп. 1 п. З цього Положення, до основних завдань Казначейства належить реалізація державної політики у сферах казначейського обслуговування бюджетних коштів, бухгалтерського обліку виконання бюджетів; відповідно до абз. 5 пп. 2 п. 4 Положення, Казначейство здійснює повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до бюджету, за поданням органів, що контролюють справляння надходжень бюджету;

-відповідно до п. 9 вказаного Положення, Казначейство здійснює свої повноваження безпосередньо та через утворені в установленому порядку територіальні органи;

-відповідно до п. 34 ст. 29 Бюджетного кодексу України, до доходів Державного бюджету України включаються надходження від орендної плати за користування цілісним майновим комплексом та іншим державним майном;

-Кабінетом Міністрів України затверджена Постанова «Деякі питання ведення обліку податків, зборів, платежів та інших доходів бюджету» від 16.02.2011 № 106, відповідно до якої встановлено, що перелік податків, зборів, платежів та інших доходів бюджету визначається відповідно до переліку кодів бюджетної класифікації в розрізі органів, що контролюють справляння надходжень бюджету, згідно з додатком; органам, що контролюють справляння надходжень бюджету, забезпечити відповідно до законодавства здійснення постійного контролю за правильністю та своєчасністю надходження до державного та місцевих бюджетів податків, зборів, платежів та інших доходів згідно з переліком, а також ведення обліку таких платежів у розрізі платників з метою забезпечення повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до державного та місцевих бюджетів;

-згідно із затвердженим (Постановою) Переліком, Фонд Державного майна контролює справляння надходжень бюджету по коду 22080200, який зазначений у платіжних дорученнях, на підставі яких Позивачем перераховувалися кошти за оренду державного майна до бюджету;

-Наказом Міністерства фінансів України від 03.09.2013 № 787 затверджено Порядок повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до державного та місцевих бюджетів, яким визначено процедури повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до державного та місцевих бюджетів, а саме: податків, зборів, пені, платежів та інших доходів бюджету, коштів від повернення до бюджетів бюджетних позичок, фінансової допомоги, наданої на поворотній основі, та кредитів, у тому числі залучених державою (місцевими бюджетами) або під державні (місцеві) гарантії;

-дія цього Порядку не поширюється на операції з бюджетного відшкодування податку на додану вартість та безспірного списання коштів державного бюджету та місцевих бюджетів на підставі рішення суду;

-враховуючи викладені норми, закономірно приходимо до висновку про те, що Відповідач-1 є контролюючим органом за надходженнями до бюджету від орендної плати за оренду державного майна, а Відповідач-3 здійснює повернення помилково або надміру зарахованих до бюджету платежів шляхом оформлення розрахункових документів;

-оскільки, відповідно до наведених вище норм, набувачем 70% сплаченої Позивачем орендної плати за Договорами оренди нерухомого державного майна є Державний бюджет України, помилково або надмірно сплачені суми орендної плати підлягають стягненню саме з Державного бюджету України;

-кошти Державного бюджету належать на праві власності Державі, тому, з урахуванням положень ч. 2 ст. 2, ст. 170 ЦК України, боржником у зобов`язанні зі сплати коштів державного бюджету є Держава Україна як учасник цивільних відносин, яка через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом, набуває та здійснює свої цивільні права та обов`язки;

-відповідно до ч. 2 ст. 6 Закону України «Про виконавче провадження», рішення про стягнення коштів з державних органів, державного та місцевих бюджетів або бюджетних установ виконуються органами, що здійснюють казначейське обслуговування бюджетних коштів;

-згідно з пп. 1 п. 9 розділу VI «Прикінцеві та перехідні положення» Бюджетного кодексу, до законодавчого врегулювання безспірного списання коштів бюджету та відшкодування збитків, завданих бюджету, рішення суду про стягнення (арешт) коштів державного бюджету (місцевих бюджетів) виконується виключно Казначейством України; зазначені рішення передаються до Казначейства України для виконання;

-безспірне списання коштів державного бюджету (місцевих бюджетів) здійснюється Казначейством України у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України, за черговістю надходження таких рішень, щодо видатків бюджету - в межах відповідних бюджетних призначень та наданих бюджетних асигнувань;

-відповідно до п. З Порядку виконання рішень про стягнення коштів державного та місцевих бюджетів або боржників, затвердженого Постановою КМУ від 03.08.2011 № 845, рішення про стягнення коштів державного та місцевих бюджетів або боржників виконуються на підставі виконавчих документів виключно органами Казначейства у порядку черговості надходження таких документів до органів Казначейства (про стягнення коштів державного та місцевих бюджетів - з попереднім інформуванням Мінфіну, про стягнення коштів боржників - у межах відповідних бюджетних призначень, наданих бюджетних асигнувань (залишків коштів на рахунках підприємств, установ, організацій);

-згідно з пп. 1, 5 п. 16 цього ж Порядку, органи Казначейства, за судовими рішеннями про стягнення надходжень бюджету, здійснюють безспірне списання коштів державного та місцевих бюджетів, зокрема, для повернення надмірно та/або помилково сплачених податків і зборів та інших доходів бюджету; що надійшли в інший установлений законодавством спосіб;

-відповідно до п. 17 цього ж Положення, стягувачі, на користь яких прийняті судові рішення про стягнення надходжень бюджету, подають до органу Казначейства, на рахунки в якому зараховані надходження бюджету, документи, зазначені у пункті 6 цього Порядку, крім випадків, передбачених пунктом 23 цього Порядку;

-кошти державного бюджету належать на праві власності Державі, тому, боржником у зобов`язанні зі сплати коштів державного бюджету є Держава Україна як учасник цивільних відносин (ч. 2 ст. 2 ЦК України);

-відповідно до ч. 1 ст. 170 ЦК України, Держава набуває і здійснює цивільні права та обов`язки через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом;

-таким чином, територіальний орган Державної казначейської служби України є уповноваженим Державою органом, що здійснює списання коштів державного бюджету на виконання судових рішень про стягнення надходжень бюджету;

-у справі Відповідачем є Держава, яка бере участь у справі через відповідний орган (органи) державної влади: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (яке виступає Орендодавцем державного майна та є контролюючим органом за надходженнями до бюджету від орендної плати за оренду державного майна) та Головне управління Державної казначейської служби України у Львівській області (яка, відповідно до законодавства, є органом, який здійснює повернення коштів з державного бюджету);

-так, у ч. 5 ст. 238 ГПК України відсутні вимоги про зазначення у резолютивній частині рішення суду таких відомостей, як орган, через який грошові кошти мають перераховуватися, номери (види) рахунків, з яких має бути здійснено стягнення (списання) коштів, зокрема за вимогами до Держави Україна, оскільки такі відомості не впливають ні на підстави, ні на обов`язковість відновлення права позивача в разі встановлення судом його порушення, та за своєю суттю є регламентацією способу та порядку виконання судового рішення, що має відображатися у відповідних нормативних актах, а не в резолютивній частині рішення;

-отже, резолютивна частина рішення у даній справі не повинна містити відомостей про суб`єкта його виконання, номери та види рахунків, з яких буде здійснено безспірне списання, а спірна сума має стягуватися з Державного бюджету України;

-такої самої позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду під час розгляду аналогічних спорів (Постанова від 19.06.2018 у справі N 910/23967/16).

Регіональним відділенням ФДМ подано Відзив на зустрічний позов, у якому викладено обґрунтування безпідставності зустрічних позовних вимог та, зокрема, зазначено:

-відповідно до змісту ст. 652 ЦК України, укладаючи договір, сторони розраховують на його належне виконання і досягнення поставлених ним цілей, проте, під час виконання договору можуть виникнути обставини, які не могли бути враховані сторонами при укладенні договору, але істотно впливають на інтереси однієї чи обох сторін;

-при укладенні договору та визначенні його умов, сторони повинні розумно оцінювати ті обставини, за яких він буде виконуватись; інтереси сторін можуть порушуватися будь-якою зміною обставини, що виникає під час виконання договору, проте, лише істотна зміна обставин визнається підставою для пред`явлення вимоги про розірвання договору; зміна обставин вважається істотною тільки тоді, коли вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали би договору або уклали його на іншим умовах;

-Верховний Суд у Постанові від 19.12.2019 у справі №910/5573/19 вказав на те, що закон пов`язує можливість розірвання договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з одночасною наявністю усіх чотирьох, визначених ч.2 ст.652 ЦК України, умов;

-відсутність хоча б однієї з умов тягне за собою відмову у задоволенні позову у зв`язку з недоведеністю таких позовних вимог (подібна правова позиція викладена у Постановах Верховного Суду від 04.04.2018 у справі №910/12154/16, від 17.04.2018 у справі №927/763/17);

-Позивач за зустрічним позовом покликається, як на таку істотну зміну обставин, на те, що Орендодавцем відмовлено у наданні згоди на проведення невід`ємних покращень орендованого майна, що, за його ствердженням, унеможливило проведення капітального ремонту такого майна та отримання в майбутньому права на його викуп;

-дане ствердження Позивача за зустрічним позовом є безпідставним та необґрунтованим з огляду на положення ст.652 ЦК України, Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та умов Договору оренди від 29.12.2016 №225;

-Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків;

-відповідно до ст.6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості;

-згідно зі ст.ст.526, 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться;

-згідно із п. 5.7 Договору оренди нерухомого державного майна від 29.12.2016, який укладено Регіональним відділенням ФДМУ по Львівській області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях) та ГО "Український стартап" (Орендар), Орендар зобов`язується своєчасно здійснювати, за власний рахунок, капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна; ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень;

-отже, умовами Договору оренди передбачено не тільки право, але й обов`язок орендаря в частині проведення капітального ремонту орендованого майна, що спростовує ствердження Позивача за зустрічним позовом на неможливість проведення такого ремонту без надання згоди Орендодавця на проведення невід`ємних поліпшень;

-відповідно до абз. 4 ч. З ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, яка була чинною на момент укладення договору оренди), орендар має право, за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна;

-згідно з умовами п.6.1 Договору, Орендар має право проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості, виключно за згодою Орендодавця;

-згідно із ст. 778 Цивільного кодексу України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця;

-отже, законодавством закріплено право орендаря на проведення поліпшень майна (яке є предметом договору найму) лише за згодою орендодавця;

-згідно із ч. 1, ч. 2 ст. 14 ЦК України, цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства; особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї;

-умови Договору оренди від 29.12.2016 №225 не містять обов`язку Орендодавця щодо надання Орендареві згоди на проведення невід`ємних поліпшень; укладаючи спірний Договір, Сторони виходили з того, що обов`язок проведення капітального ремонту орендованого майна покладається на Орендаря; дані обставини свідчать про відсутність в цій частині істотної зміни обставин, якими Сторони керувались при укладенні Договору;

-обставини щодо втрати в Орендаря наміру продовжувати договірні відносини внаслідок неотримання згоди Орендодавця на проведення поліпшень (в сукупності з невиконанням таким Орендарем покладеного на нього обов`язку щодо проведення власним коштом капітального та інших видів ремонтів орендованого майна) стосуються діяльності самого Орендаря як сторони правочину, носять суб`єктивний характер і не пов`язані з неможливістю підтримувати майно у належному (не гіршому, ніж на момент його передачі в оренду) стані, проводити його капітальний ремонт та використовувати за передбаченою Договором метою;

-ризик неотримання згоди Орендодавця на проведення поліпшень цілком покладається на Орендаря як на заінтересовану в її отриманні особу, оскільки, як зазначалось, надання такої згоди не належить до передбачених договором обов`язків Орендодавця (є лише його правом); покладення цього ризику на Орендродавця порушило б принцип збалансованості інтересів Сторін спірного Договору оренди, оскільки, за таких обставин, сам факт ненадання Орендареві згоди на проведення невід`ємних поліпшень міг би використовуватись заінтересованою в отриманні такої згоди стороною як підстава для порушення питання про припинення договірних відносин у будь-який час та незалежно від виконання Сторонами правочину своїх зобов`язань за Договором;

-що ж до покликань Позивача за зустрічним позовом, як на істотну зміну обставин, якими Сторони керувались при укладенні Договору, на неможливість ставити в майбутньому питання щодо викупу орендованого майна Наймачем, який здійснив невід`ємні поліпшення такого майна на суму не менш, як 25 відсотків ринкової вартості об`єкта оренди, саме внаслідок неотримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшень, важливою є умова п. 6.5, спірного Договору оренди, якою Сторони погодили, що Орендар не має права на приватизацію орендованого майна (отже, таке ствердження Позивача за зустрічним позовом спростовується Договором).

-відповідно до п. 2.1 спірного Договору, Орендар вступає у строкове користування майном у термін, вказаний у Договорі, але не раніше дати підписання Договору та Акту приймання-передачі майна;

-згідно з Актом прийому-передачі від 29.12.2016 (підписаного на підставі Договору), Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення будівлі літ. "А" за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 15, загальною площею 541,1 кв. м.; літ. "А-3", за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 17, загальною площею 580,6 кв. м.; літ. "А" за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 19, загальною площею 594.7 кв. м., що перебувають на балансі ДП «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем»;

-з тексту даного Акту прийому передачі вбачається, що претензій до стану та вартості орендованого майна зі сторони Орендаря не має;

-Договір оренди нерухомого державного майна від 29.12.2016 та Акт прийому-передачі від 29.12.2016 підписано повноважним представником Орендаря без жодних зауважень та скріплені відтиском печатки Громадської організації;

-відповідно до Звіту про оцінку вартості державного нерухомого майна (сумарною площею 2405,5 кв. м., а саме нежитлових приміщень: - будівлі літ. "А" за адресою: мюЛьвів, вул. Гуцульська, 15, загальною площею 541,1 кв. м.; літ. "А-3", за адресою: м. Львів, Гуцульська, 17, загальною площею 580,6 кв. м.; літ. "А" за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 19, загальною площею 594.7 кв. м., будівлі літ. «А-3» за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 21, загальною площею 613,6 кв. м.; одноповерхової будівлі під літерою "К" (гараж) за адресою: м.Львів, вул. Кривоноса, 4 загальною площею 56,9 кв. м.; одноповерхової будівлі під літерою «Л» (прохідна) за адресою: м. Львів, вул. Кривоноса, 4 загальною площею 18,6 кв. м.), в короткій характеристиці об`єкту оцінки вказано, що загальний стан об`єктів оцінки задовільний;

-пунктом 2 ч. 4 Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна (затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 25.05.2018 № 686) передбачено, що інформація про доцільність здійснення невід`ємних поліпшень надається на підставі наданих орендарем документів у разі оренди приміщень, частин будівель і споруд - органом, уповноваженим управляти відповідним державним майном, або за його дорученням чи за його відсутності балансоутримувачем;

-Листом від 27.04.2018 В 3242-10/18432-07 Міністерство економічного розвитку і торгівлі України, як орган, уповноважений управляти орендованим майном, повідомило, що принципово не заперечує щодо здійснення Громадською організацією "Український стартап» невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, зазначаючи при цьому, що погодження зазначеної процедури відповідно до Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, буде здійснено після надання Громадською організацією "Український стартап" відповідного пакету документів;

-повного пакету документів, згідно з зазначеним Порядком, Громадською організацією «Український стартап» до Міністерства економічного розвитку і торгівлі України подано не було;

-надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень є правом, а не обов`язком Орендодавця, тому, беручи в оренду майно, Орендар не може розраховувати лише на здійснення невід`ємних поліпшень для використання майна, за передбаченою у Договорі метою використання;

-крім цього, Листом від 22.08.2019 № 3242-11/35413-07 Міністерство економічного розвитку і торгівлі України, як власник зазначеного майна, відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", повідомила про недоцільність продовження строку дії Договорів оренди № 224 від 29.12.2016, № 225 від 29.12.2016, № 81 від 21.06.2017;

-відповідно до п. 5.4. Договору, до обов`язків Орендаря належить забезпечення збереження орендованого майна, запобігання його пошкодженню і псуванню, утримання майна в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримування орендованого майна в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснення заходів протипожежної безпеки;

-Орендар частково демонтував штукатурку стін, елементи поверхового перекриття, що підтверджується Актом про результати перевірки з оглядом об`єкта оренди, за використанням орендованого майна від 16.08.2019, затвердженого начальником Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях;

-нормою ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає;

-норма права, закріплена в ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України, визначає як підставу звільнення від зобов`язання, в частині сплати орендної плати, об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає;

-відсутність у ч. 6 ст. 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які свідчать про неможливість використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що умовою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах;

-у даному випадку, до погіршення стану майна спричинили активні дії Орендаря; впродовж строку перебування орендованого майна у володінні Наймача стан цього майна суттєво погіршився внаслідок дій Орендаря;

-Орендар не вчиняв жодних дій щодо відновлення майна та приведення його хоча б до стану, у якому воно було на момент передачі в оренду (дана обставина не заперечується Позивачем за зустрічним позовом);

-отже, відсутні підстави для застосування ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України.

Державне підприємство «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем» (Балансоутримувач орендованого майна) надало Пояснення стосовно первісного позову та Відзив на зустрічний позов, у яких зазначено про обґрунтованість позовних вимог Регіонального відділення ФДМ та безпідставність зустрічних позовних вимог Громадської організації.

При цьому, Балансоутримувачем зазначено про невиконання Орендарем обов`язку, встановленого умовами п.5.7 Договору, щодо проведення капітального ремонту приміщень, що призвело до їх руйнування.

Головним управлінням Державної казначейської служби України у Львівській області подано Відзив на зустрічний позов з обґрунтуванням безпідставності зустрічних позовних вимог, у якому, зокрема, зазначено:

-відповідно до статті 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України;

-відповідно до повноважень, визначених Положенням про Головні управління Державної казначейської служби України в Автономній Республіці Крим, областях, містах Києві та Севастополі (затвердженим Наказом Міністерства фінансів України 12 жовтня 2011 року № 1280 (у редакції наказу Міністерства фінансів України від 17 серпня 2015 року № 716) Головне управління Казначейства в установленому законодавством порядку здійснює повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до бюджету, за поданням органів, що контролюють справляння надходжень бюджету;

-Порядком повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до державного та місцевих бюджетів (затвердженим Наказом Міністерства фінансів України від 03.09.2013 №787) визначено процедуру повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до державного та місцевих бюджетів, а саме: податків, зборів, пені, платежів та інших доходів бюджету, коштів від повернення до бюджетів бюджетних позичок, фінансової допомоги, наданої на поворотній основі, та кредитів, у тому числі залучених державою (місцевими бюджетами) або під державні (місцеві) гарантії;

-при цьому, дія цього Порядку №787 не поширюється на операції з бюджетного відшкодування податку на додану вартість та безспірного списання коштів державного бюджету та місцевих бюджетів на підставі рішення суду;

-згідно з Порядком повернення №787, повернення помилково або надміру зарахованих до бюджету податків, зборів, пені, платежів та інших доходів бюджетів здійснюється за поданням (висновком) органів, що контролюють справляння надходжень бюджету, а при поверненні судового збору (крім помилково зарахованого) - за судовим рішенням, яке набрало законної сили;

-Постановою Кабінету Міністрів України від 16.02.2011 № 106 «Деякі питання ведення обліку податків, зборів, платежів та інших доходів бюджету» встановлено, що перелік податків, зборів, платежів та інших доходів бюджету визначається відповідно до переліку кодів бюджетної класифікації в розрізі органів, що контролюють справляння надходжень бюджету, згідно з додатком;

-органам, що контролюють справляння надходжень бюджету, забезпечити відповідно до законодавства здійснення постійного контролю за правильністю та своєчасністю надходження до державного та місцевих бюджетів податків, зборів, платежів та інших доходів згідно з переліком, а також ведення обліку таких платежів у розрізі платників з метою забезпечення повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до державного та місцевих бюджетів;

-відповідно до затвердженого (Постановою) Переліку, Фонд Державного майна контролює справляння надходжень бюджету по коду 22080200, який зазначений у платіжних дорученнях, на підставі яких Позивачем перераховувалися кошти за оренду державного майна до бюджету;

-враховуючи викладені норми, можна зробити висновок про те, що Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (Відповідач-1 за зустрічним позовом) є контролюючим органом за надходженнями до бюджету від орендної плати за оренду державного майна, а Головне управління Казначейства (Відповідач-3 за зустрічним позовом) здійснює повернення помилково або надміру зарахованих до бюджету платежів лише за поданням органів, що контролюють справляння надходжень бюджету шляхом оформлення розрахункових документів;

-аналізуючи зустрічний позов можна зробити висновок про те, що вимога про стягнення (повернення) орендної плати є наслідком за вимогами про розірвання договору оренди, та звільнення від плати за користування майном, а відтак, є передчасною та суперечить Порядку 787, яким врегульовано механізм повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до державного та місцевих бюджетів не застосовується;

-при задоволені позовних вимог про повернення (стягнення) орендної плати з Державного бюджету України, суд візьме на себе повноваження контролюючого органу, що суперечить встановленим нормам;

-щодо (ствердження, що Головне управління Казначейства уповноважене на представлення інтересів Держави України у спірних правовідносинах, то слід зазначити, що, відповідно до ч. 1 ст. 170 Цивільного кодексу України, Держава набуває і здійснює цивільні права та обов`язки через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом;

-кошти державного бюджету належать на праві власності Державі, тому, боржником у зобов`язанні зі сплати коштів державного бюджету є Держава Україна як учасник цивільних відносин (частина друга статті 2 ЦК України); відповідно до частини першої статті 170 ЦК України Держава набуває і здійснює права та обов`язки через органи державної влади у межах їхньої компетенції, встановленої законом;

-таким чином, належним Відповідачем у справі є Держава, яка бере участь у справі через відповідний орган державної влади: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях, яке є контролюючим органом за надходженнями до бюджету від орендної плати за оренду державного майна та відповідно забезпечує повернення коштів, помилково або надміру зарахованих до державного та місцевих бюджетів, а не Головне управління Казначейства (яке відповідно до наданих повноважень є органом, який здійснює повернення надходжень до бюджету за поданням контролюючих органів, чи стягнення коштів з державного бюджету на підставі судового рішення);

-Головне управління Казначейства щодо стягнення коштів з Державного бюджету України повідомляє, що таке право позивача за зустрічним позовом може виникнути лише у разі встановлення факту надмірної безпідставної сплати таких коштів до бюджету;

-відповідно до ч. 2 ст. 6 Закону України «Про виконавче провадження», рішення про стягнення коштів з державних органів, державного та місцевих бюджетів або бюджетних установ виконуються органами, що здійснюють казначейське обслуговування бюджетних коштів згідно з Порядком виконання рішень про стягнення коштів державного та місцевих бюджетів або боржників (затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 03.08.2011 № 845(у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 30.01.2013 № 45));

-згідно з п. 16 Порядку №845, органи Казначейства, за судовими рішеннями про стягнення надходжень бюджету, здійснюють безспірне списання коштів державного та місцевих бюджетів для повернення надмірно та/або помилково сплачених податків і зборів та інших доходів бюджету.

Судом, у судовому засіданні 10.12.2020, допущено до участі у справі Львівську обласну прокуратуру, якою надано Пояснення (з обґрунтуванням наявності підстав для задоволення первісного позову та безпідставності зустрічних позовних вимог), у яких, зокрема, зазначено:

-відповідно до п. 1 ст. 17 Закону України Про оренду державного та комунального майна та п.5.3 Договору, Орендар зобов`язаний сплачувати у встановлені строки орендну плату;

-проте, у зв`язку і неналежним виконанням своїх обов`язків, Відповідач за первісним позовом допустив заборгованість перед бюджетом в розмірі 350 333,22грн;

-водночас, Відповідач, заявляючи зустрічний позов про розірвання договору, просить також звільнити його від сплати за користуванням майном, та стягнути (поверути) з Державного бюджету сплачені орендні платеж;

-Позивач за зустрічним позовом просить розірвати договір у зв`язку із істотними змінами обставин;

-так, згідно з ч. 1 ст. 652 Цивільного кодексу України, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язанн; зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах;

-поряд з цим, чинним законодавством передбачено можливість внесення змін до договору у зв`язку із такими обставинами (ч.2 ст 652 ЦК);

-розірвання договору через істотну зміну обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли залишення угоди в силі призведе до завдання шкоди стороні, яка значно перевищує витрати, необхідні для виконання договору на первісних умовах;

-Позивач за зустрічним позовом покликається, як на таку істотну зміну обставин, на те, що орендовані приміщення мають істотні пошкодження та Орендодавцем було відмовлено у наданні згоди на проведення невід`ємних покращень орендованого майна, що, за його ствердженням, унеможливило проведення капітального ремонту такого майна та отримання в майбутньому права на його викуп;

-дане ствердження Позивача за зустрічним позовом є безпідставним та необгрунтованим з огляду на положення ст.652 ЦК України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умови Договору оренди від 29.12.2016 №225;

-згідно із п. 5.7 Договору оренди, Орендар зобов`язується своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна; ця умова Договору не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень;

-отже, умовами Договору оренди передбачено не тільки право, але й обов`язок орендаря з проведення капітального ремонту орендованого майна, що спростовує ствердження Позивача за зустрічним позовом на неможливість проведення такого ремонту без надання згоди Орендодавця на проведення невід`ємних поліпшень;

-згідно із ст. 778 Цивільного кодексу України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця; отже, законодавством закріплено право орендаря на проведення поліпшень майна, яке є предметом договору найму, лише за згодою орендодавця;

-Міністерство економічного розвитку і торгівлі України, як орган, уповноважений управляти орендованим майном, повідомило, що принципово не заперечує щодо здійснення Громадською організацією "Український стартап" невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, зазначаючи при цьому, що погодження зазначеної процедури буде здійснено після надання Громадською організацією "Український стартап" відповідного пакету документів, якого, від Орендаря до Міністерства економічного розвитку і торгівлі України подано не було;

-поряд з цим, надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень є правом, а не обов`язком Орендодавця, тому, беручи в оренду майно, орендар не може розраховувати лише на здійснення невід`ємних поліпшень для використання майна (за передбаченою у Договорі метою використання);

-обставини щодо втрати Орендарем наміру продовжувати договірні відносини, внаслідок неотримання ним згоди Орендодавця на проведення поліпшень (у сукупності з невиконанням таким Орендарем покладеного на нього обов`язку щодо проведення власним коштом капітального та інших видів ремонтів орендованого майна), стосуються діяльності самого Орендаря як сторони правочину, носять суб`єктивний характер і не пов`язані з неможливістю підтримувати майно у належному, не гіршому, ніж на момент його передачі в оренду, стані, проводити його капітальний ремонт та використовувати за передбаченою Договором метою;

-поряд з цим, відповідно до п. 6.5 спірного Договору оренди, Сторони погодили, що орендар не мас права на приватизацію орендованого майна;

-згідно з Актом прийому-передачі від 29.12.2016, підписаного на підставі Договору, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно (нежитлові приміщення будівлі літ. "А" за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 15, загальною площею 541,1 кв. м.; літ. "A-З", за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 17, загальною площею 580,6 кв. м.; літ. "А" за адресою: м. Львів, вул. Гуцульська, 19, загальною площею 594.7 кв. м.), що перебувають на балансі ДП "Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем"; претензій до стану та вартості орендованого майна зі сторони Орендаря не було (відсутні в Акті і з`явились лише в ході розгляду даної справи);

-крім цього, Позивач за зустрічним позовом був ініціатором укладення спірного Договору оренди майна та оплатив оцінку вартості такого;

-зокрема, відповідно до Звіту про оцінку вартості державного нерухомого майна (сумарною площею 2405,5 кв. м.), загальний стан об`єктів оцінки задовільний;

-відповідно до п. 5.4 Договору, до обов`язків Орендаря належить забезпечувати збереження орендованого Майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати Майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки;

-Орендар частково демонтував штукатурку стін, елементи поверхового перекриття, що підтверджується Актом про результати використання орендованого майна від 16.08.2019, затвердженого начальником Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях;

-ч. 6 ст. 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає;

-в даному випадку, Орендарем прийнято орендоване приміщення без будь - яких застережень щодо його стану, а вказування на ті чи інші його погіршення не є виною Орендодавця (докази відсутні);

-вказане підтверджує нездійснення Орендарем своїх зобов`язань за Договором, зокрема: щодо здійснення необхідних ремонтів орендованого майна (п.5.4 та п.5.7 Договору).

Судом, Ухвалою від 30.12.2020 (постановленою у підготовчому засіданні), відмовлено у задоволенні Клопотання Громадської організації про призначення у справі судової експертизи.

У першому судовому засіданні з розгляду спору по суті (04.02.2021) Судом оголошувалась перерва до 19.02.2021, - у зв`язку з Клопотанням Громадської організації про відкладення розгляду справу.

У другому судовому засіданні з розгляду спору по суті (19.02.2021) Судом постановлено Ухвали, якими:

-відмовлено у задоволенні Заяви Громадської організації (від 19.02.2021) про поновлення строку на подання додаткових доказів та залишено без розгляду такі докази (Ухвалу викладено у формі окремого процесуального документу);

-відмовлено у задоволенні безпідставного усного Клопотання Громадської організації про оголошення Судом перерви у судовому засіданні, - для виготовлення Судом та видачі представнику (Громадської організації) копії Ухвали від 19.02.2021 про відмову у задоволенні Заяви про поновлення строку на подання додаткових доказів, а також для надання представнику (Громадської організації) можливості підготувати та подати Апеляційну скаргу на Ухвалу від 19.02.2021;

-згідно з нормою ч.2 ст.207 ГПК України, залишено без розгляду усне Клопотання Громадської організації про виклик у судове засідання спеціалістів (для надання роз`яснень), яке заявлено з порушенням встановлених процесуальних строків, враховуючи, що, згідно з нормою п.8 ч.2 ст.182 ГПК України, питання про виклик спеціаліста вирішується виключно на стадії підготовчого провадження у справі (проте вказане Клопотання заявлено у ході судового засідання з розгляду справи по суті, перед судовими дебатами).

Крім цього, Судом, у судовому засіданні 19.02.2021, відмовлено Громадській організації у прийнятті Апеляційної скарги на Ухвалу від 19.02.2021, за відповідним усним Клопотанням представника, заявленим перед судовими дебатами. Підстава вказаної відмови Суду безпідставність заявленого Клопотання Громадської організації, враховуючи, що Суд першої інстанції уповноважений приймати до розгляду лише ті документи, які підлягають розгляду (Судом першої інстанції) та мають значення для вирішення спору по суті, а апеляційні скарги до таких документів не належать і подаються відповідно до вимог Глави 1 Розділу ІV Господарського процесуального кодексу України.

При цьому важливо, що усі дії представника Громадської організації у судовому засіданні 19.02.2021, стосовно заявлення вказаних Клопотань, були спрямовані виключно для перешкоджання розгляду (Судом) справи.

Представники Учасників справи надали пояснення стосовно обставин спору.

Справу, згідно з нормами статей 12, 247 ГПК України, розглянуто за правилами загального позовного провадження.

У ході дослідження обставин справи та поданих доказів, - Суд встановив:

29.12.2016 Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (правонаступник: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях) та Громадською організацією «Український стартап» (Орендар) укладено Договір №225, згідно з умовами якого Регіональним відділенням ФДМ (Орендодавець) надано Громадській організації у строкове платне користування державне нерухоме майно, яке перебуває на балансі Державного підприємства «Науково-дослідний інститут метрології вимірювальних і управляючих систем», а саме: будинки №№15, 17, 19, розташовані у місті Львові, на вулиці Гуцульська.

Факт надання Громадській організації вказаного майна в оренду підтверджує тристоронній Акт приймання-передання від 29.12.2016, у якому також зазначено про відсутність в Орендаря претензій щодо стану та вартості орендованого майна.

Зазначення у вказаному Акті про стан майна, переданого в оренду, відповідало умовам п.1.3 Договору.

Згідно з умовами п.п.3.1-3.6, 5.3 Договору, Громадська організація зобов`язалась щомісяця сплачувати орендну плату (у встановленому розмірі), - у строк до 15 числа місяця, наступного за розрахунковим, - у пропорційному співвідношенні:

-до Державного бюджету 70%;

-Балансоутримувачу 30%.

Громадською організацією сплачено (у дохід Державного бюджету України) орендні платежі за користування майном до жовтня місяця 2019 року (включно).

Плату за користування майном у листопаді місяці 2019 року внесено Громадською організацією лише частково, а плату за користування майном у грудні місяці 2019 року лютому місяці 2020 року не здійснено, що зумовило виникнення боргу перед Державним бюджетом України у сумі 350333,22грн.

Отже, згідно з нормами статей 509, 526 (ч.1), 530 (ч.1), 610, 612 (ч.1), 629, 759, 762 (ч.1) Цивільного кодексу України, Громадською організацією допущено порушення грошового зобов`язання (з оплати за найм майна), встановленого Договором оренди.

При цьому, важливим є факт відсутності припинення грошового зобов`язання Орендаря, так як відсутні обставини, які, згідно з нормами статей 598-609 ЦК України, можуть бути підставою для припинення зобов`язання (у т.ч. відсутня домовленість Сторін про зміну умов Договору стосовно оплати).

Згідно з умовами п.3.5 Договору, розмір орендної плати може переглядатись на вимогу однієї із Сторін, проте пропозицій про внесення таких змін Сторони не заявляли.

Оскільки Орендарем (та Орендодавцем) не вносилось пропозицій про внесення змін до умов Договору стосовно орендної плати, і, відповідно, - відсутнє двостороннє погодження таких змін, грошові зобов`язання Громадської організації, згідно з нормами статей 526 (ч.1), 629 ЦК України та ст.18 (ч.3) Закону «Про оренду державного та комунального майна», є обов`язковими до виконання.

Оскільки Орендарем допущено порушення грошових зобов`язань (з оплати за найм майна), Орендодавцем, згідно з умовами п.п.3.7, 3.8 Договору, нараховано:

-пеню у сумі 6218,52грн, - у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України (від сум боргу) за кожен день прострочення платежів;

-штраф у сумі 35033,32грн, за прострочення оплат понад три місяці, - у розмірі 10% від суми боргу.

Нарахування Орендодавцем вказаної неустойки відповідає нормам статей 546-551 ЦК України та умовам Договору (які Сторонами не змінювались).

Наявність у Громадської організації заборгованості зі сплати орендних платежів (за користування майном у листопаді місяці 2019 року лютому місяці 2020 року) зумовлює наявність підстави, передбаченої нормами ч.1 ст.782 ЦК України та ч.3 ст.26 Закону «Про оренду державного та комунального майна», для розірвання Договору оренди на вимогу Орендодавця.

При цьому важливо, що спірна заборгованість виникла в Орендаря до часу запровадження в Україні (Постановою Кабінету Міністрів України №211 від 11.03.2020) карантину.

Враховуючи обґрунтованість первісних позовних вимог, наявні підстави для задоволення Первісного позову повністю та визнання безпідставними заперечень Громадської організації щодо первісного позову.

При цьому важливо, що взаємовідносини Орендодавця і Орендаря регулюються Договором та нормами Цивільного кодексу України і Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Згідно з умовами п.п.5.4, 5.7 Договору, Орендар зобов`язався:

-забезпечувати збереження орендованого майна і запобігати його пошкодженню; підтримувати майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передання його в оренду (з урахуванням нормального фізичного зносу);

-своєчасно здійснювати (за власний рахунок) капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна.

Технічний стан орендованого майна визначено у ході його оцінки, проведеної для визначення ринкової вартості об`єктів, результати якої викладено у Висновку про вартість від 30.06.2016 (п.п.1.1, 2.3 Договору).

Оскільки визначення ринкової вартості майна, згідно з Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу (затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995), є обов`язковою передумовою для визначення розміру орендної плати, тому Висновок про вартість майна від 30.06.2016 був належною правовою підставою для встановлення договірної величини орендної плати (п.3.1 Договору).

Крім цього, у Висновку про вартість майна (від 30.06.2016) наявна інформація про дійсний технічний стан об`єктів нерухомості: наявність певних пошкоджень та недоліків, що підтверджує факт виконання Орендодавцем свого обов`язку, встановленого нормами ст.767 (ч.2) ЦК України та ст.13 (ч.4) Закону «Про оренду державного та комунального майна» (щодо повідомлення Орендаря про недоліки майна).

Наявність у будівлях недоліків, зазначених у Висновку про ринкову вартість об`єктів (від 30.06.2016), об`єктивно зумовлювала визначення нижчої ринкової вартості будівель та, відповідно, - меншого розміру орендної плати, який пропорційно залежить від ринкової вартості (згідно з Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою Постановою КМУ №786 від 04.10.1995).

Орендар, перед укладенням Договору, мав можливість безперешкодно ознайомитись з даними Висновку про вартість майна (від 30.06.2016), так як:

-проведення оцінки майна здійснювалось (з ініціативи Громадської організації, яка зверталась до Регіонального відділення ФДМ із Заявою від 18.07.2016 про надання їй спірних об`єктів в оренду) на підставі: тристороннього Договору від 26.08.2016, укладеного Регіональним відділенням ФДМ, Громадською організацією та Суб`єктом оціночної діяльності;

-Орендар приймав безпосередню участь у прийманні-переданні результату послуг з оцінки майна, так як підписав відповідний тристоронній Акт від 30.09.2016;

-Орендар, на підставі вказаного Договору, оплачував вартість проведеної оцінки майна;

-Орендар погоджував умови Договору оренди, які базуються на результатах оцінки майна, викладених у Висновку.

Крім цього, факт погодження Громадською організацією умов Договору (від 29.12.2016), у яких (п.1.1) зазначено про визначення ринкової вартості майна на підставі Висновку від 30.06.2016, підтверджує факт ознайомлення Орендарем зі змістом такого Висновку.

Отже, на момент укладення Договору (від 29.12.2016), Орендарю було відомо про наявний технічний стан об`єктів нерухомості, у тому числі про недоліки об`єктів, які зазначено у Висновку про вартість, так як у нього була можливість ознайомитись і зі змістом Висновку, і з фактичним станом об`єктів шляхом їх огляду.

Знаючи про наявність певних недоліків об`єктів нерухомості, які вплинули на їх ринкову вартість (зумовили зменшення вартості) та, відповідно, - і на розмір орендної плати (яка пропорційно залежить від ринкової вартості майна), Орендар добровільно погодився на укладення спірного Договору оренди майна і виконував грошові зобов`язання (з оплати за користування об`єктами нерухомості) до листопада місяця 2019 року.

Проте, знаючи про наявний технічний стан будівель та про необхідність проведення в орендованих приміщеннях капітального і поточного ремонту, та беручи на себе зобов`язання зі здійснення такого ремонту (п.п.5.4, 5.7 Договору), Орендар фактично не здійснював ремонту, необхідного для підтримання об`єктів оренди у належному технічному стані, що є порушенням зобов`язань, передбачених умовами п.п.5.4, 5.7 Договору.

При цьому, Орендар, не виконуючи договірних зобов`язань з проведення необхідного капітального та поточного ремонту об`єктів оренди, всі свої зусилля спрямував на погодження питання про проведення реконструкції будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень, що підтверджують численні Заяви Громадської організації, скеровані Орендодавцю, Балансоутримувачу, Міністерству розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства України та Управлінню архітектури Львівської міської ради.

Проте, згідно з умовами Договору, проведення реконструкції орендованих будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень не є ні обов`язком Орендаря, ні його безумовним правом.

Відповідно до умов п.п.5.7, 6.2 Договору, право на реконструкцію будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень може виникнути в Орендаря лише після отримання відповідної згоди Орендодавця.

Таку згоду Орендодавцем не надано.

Оскільки відсутність згоди Орендодавця на проведення Орендарем реконструкції будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень зумовлює відсутність факту виникнення у Громадської організації права на проведення в орендованих будівлях зазначених робіт, тому безпідставними є заперечення Орендаря щодо первісного позову та його вимоги за зустрічним позовом, які обґрунтовано обставинами щодо наявності у нього наміру здійснювати реконструкцію будівель та невід`ємні поліпшення майна.

При цьому важливо, що Орендар (при обґрунтуванні заперечень на Первісний позов та вимог за Зустрічним позовом) здійснює маніпулювання терміном «капітальний ремонт», так як фактично стверджує, що «реконструкція будівель та їх невід`ємні поліпшення» і є капітальним ремонтом, проведенню якого Громадській організації перешкодила відсутність відповідного «дозволу» Міністерства, Орендодавця та Балансоутримувача (на проведення реконструкції будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень).

Проте, згідно з ДБН В.3.2-2-2009 «Реконструкція, ремонт, реставрація об`єктів будівництва. Житлові будинки, Реконструкція та капітальний ремонт»:

-капітальний ремонт це ремонт будинку з метою відновлення його ресурсу з заміною, за необхідності, конструктивних та огороджувальних елементів, систем інженерного обладнання, а також - поліпшення його експлуатаційних показників;

-реконструкція будинку - перебудова будинку з метою поліпшення умов експлуатації, зміна площі у зв`язку зі зміною геометричних розмірів, функціонального призначення; заміна окремих конструкцій, їх елементів, основних техніко-економічних показників;

-невід`ємні поліпшення - це здійснені орендарем заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Умовами п.5.7 Договору (від 29.12.2016) встановлено як право (безумовне), так і обов`язок Орендаря зі здійснення необхідного капітального (та поточного) ремонту орендованих будівель, і жодної згоди Орендодавця на реалізацію такого права (і виконання обов`язку) Договором не передбачено.

Отже, в Орендаря не було об`єктивних перешкод для реалізації свого права (та виконання обов`язку) щодо проведення в орендованих будівлях капітального (та поточного) ремонту, які необхідні були для приведення об`єктів у стан, придатний для використання за цільовим призначенням (для розміщення Громадської організації, - п.1.2 Договору).

Реконструкція будівель та проведення у них невід`ємних поліпшень не є капітальним ремонтом, тому вони потребують наявності відповідної згоди Орендодавця, Міністерства та Баласноутримувача майна.

Оскільки Договором оренди не встановлено Орендарю обов`язку з проведення реконструкції будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень і, відповідно, - не надано такого права (при відсутності необхідної згоди), тому усі заходи Громадської організації, спрямовані на отримання згоди на проведення таких робіт, вчинено виключно з власної волі та на свій ризик.

Тому, неотримання Орендарем дозволу на реконструкцію будівель і проведення у них невід`ємних поліпшень не створює жодного юридичного наслідку для договірних відносин Регіонального відділення ФДМ (Орендодавця) та Громадської організації, у тому числі не зумовлює виникнення в Орендаря будь-яких прав.

Отже, безпідставними є ствердження Громадської організації, що неотримання дозволу на проведення реконструкції будівель та здійснення у них невід`ємних поліпшень є істотною зміною обставин, якими Сторони керувались при укладенні Договору оренди (так як Договором не встановлено ні безумовного права, ні обов`язку Орендаря на здійснення реконструкції та невід`ємних поліпшень).

Тому, відсутні правові підстави для застосування, у даному випадку, норм ст. 652 ЦК України, так як ними встановлено умови розірвання Договору лише у випадку «істотної зміни обставин, якими Сторони керувались при укладенні договору», проте, у даному випадку, змін юридично значущих обставин не відбулось.

Крім цього важливо, що нормою ч.2 ст.652 ЦК України встановлено обов`язковість наявності (у сукупності) чотирьох умов для розірвання Договору у випадку істотної зміни обставин, які у даному випадку відсутні, так як:

-Договором не встановлено ні безумовного права, ні обов`язку Орендаря на проведення реконструкції та невід`ємних поліпшень будівель;

-Договором не встановлено Орендодавцю жодного обов`язку щодо надання Орендарю згоди на проведення реконструкції та невід`ємних поліпшень;

-Договором погоджено виключно умови користування Громадською організацією орендованими будівлями, які потребували капітального та поточного ремонту (у зв`язку зі значним фізичним зносом), про що зазначено у Висновку від 30.06.2019 про ринкову вартість майна, на підставі якого, згідно з умовами п.п.1.1, 3.1 Договору, визначався розмір орендної плати;

-бажання Громадської організації проводити, з власної ініціативи, реконструкцію орендованих будівель та здійснювати у них невід`ємні поліпшення не входить у коло безумовних прав чи обов`язків Сторін за Договором, і, відповідно, - нереалізація такого бажання Орендаря жодним чином не стосується умов виконання Договору;

-із суті Договору та звичаїв ділового обороту впливає, що нездійснення бажань Орендаря на проведення реконструкції та невід`ємних поліпшень орендованих будівель не породжує жодних юридичних наслідків для договірних правовідносин.

Крім цього важливо, що Громадською організацією, при обґрунтуванні зустрічних позовних вимог, чітко зазначено про наявність у неї, при укладенні Договору, прихованого наміру: отримання в оренду об`єктів нерухомості із пошкодженнями (про які Орендарю було відомо) з метою проведення у будівлях реконструкції та невід`ємних поліпшень вартістю, яка б перевищувала, більше ніж на 25 відсотків, ринкову вартість об`єктів, що зумовило б виникнення у Громадської організації, згідно з нормами ч.4 ст.778 ЦК України та ч.4 ст.23 Закону «Про оренду державного та комунального майна», права на отримання у власність відповідної частки орендованих об`єктів нерухомості.

Тобто, в Орендаря, при укладенні Договору, були сподівання на реалізацію зазначеного прихованого наміру, проте, приховані наміри Орендаря (при укладенні Договору) не породжують жодних юридичних наслідків у відносинах, які чітко регулюються умовами Договору оренди.

Відсутність підстав, передбачених нормами ст.652 ЦК України (відсутність істотної зміни обставин), зумовлює безпідставність зустрічної позовної вимоги про розірвання Договору (із зазначених підстав).

Проте важливо, що у даній справі Договір оренди розривається Судом з підстав Первісного позову, що зумовить припинення орендних відносин, стосовно яких Орендар втратив інтерес.

Відсутність правових підстав для розірвання Договору за вимогою Зустрічного позову зумовлює наявність підстав для відмови у задоволенні відповідної зустрічної вимоги.

Вимога зустрічного позову про звільнення Орендаря від орендної плати за Договором оренди, а також від плати з відшкодування витрат Балансоутримувача майна за відповідним Договором (від 23.01.2017) - безпідставна, так як:

-Орендарю, на момент укладення Договору оренди (від 29.12.2016), було відомо про наявний технічний стан орендованих будівель та їх значний фізичний знос, про що вказано у Висновку від 30.06.2019 про ринкову вартість майна (зазначеного у п.1.1 Договору);

-Орендар діяв з прихованим наміром: отримати в оренду об`єкти нерухомості зі значним фізичним зносом, що зумовлювало нижчу оренду плату та можливість (при отриманні відповідного дозволу) проведення реконструкції і невід`ємних поліпшень будівель з метою отримання у власність значної частини таких об`єктів (ч.4 ст.778 ЦК України; ч.4 ст.23 Закону);

-Орендар не виконував обов`язку, встановленого умовами п.п.5.4, 5.7 Договору (від 29.12.2016), щодо здійснення необхідного капітального (та поточного) ремонту в орендованих будівлях (про що зазначено і в Акті Регіонального відділення ФДМ від 16.08.2019 про проведення перевірки стану використання орендного майна), що унеможливило (з вини Орендаря) забезпечення збереження орендованого майна та запобігання його подальшому пошкодженню;

-невиконання Орендарем (з власної вини) договірного зобов`язання щодо здійснення капітального ремонту орендованих будівель і було перешкодою для фактичного використання Громадською організацією об`єктів за їх цільовим призначенням (для розміщення Громадської організації);

-після виявлення у 2017 році, за даними Технічних звітів про технічний стан будівель (наданих Орендарю Експертом відповідно до їх двостороннього Договору від 03.07.2017 про технічне обстеження об`єктів), певних недоліків об`єктів, Громадська організація не зверталась до Орендодавця з пропозицією про зміну умов Договору стосовно розміру орендної плати (чи розірвання Договору) у зв`язку з технічним станом об`єктів і, крім цього, продовжувала сплачувати орендні платежі, що підтверджує цілковиту згоду Громадської організації з умовами Договору оренди та відсутність у неї пропозицій, передбачених умовами п.3.5 Договору;

-неможливість проведення Громадською організацією (у зв`язку з неотриманням відповідного дозволу) реконструкції та невід`ємних поліпшень орендованих будівель, здійснення яких не є ні безумовним правом, ні обов`язком Орендаря, не породжує виникнення в Громадської організації права на звільнення від сплати орендних платежів, встановлених Договором (обов`язковим до виконання);

-відсутні правові підстави для застосування норми ч.6 ст.762 ЦК України (зазначеної Громадською організацією), так як за обставини щодо фактичного невикористання орендованого майна (за цільовим призначенням) відповідальність несе саме Орендар, який не виконав обов`язків, встановлених умовами п.п.5.4, 5.7 Договору (від 29.12.2016), щодо проведення необхідного капітального (та поточного) ремонту орендованих будівель;

-Орендодавець (чи інші особи) жодним чином не перешкоджав Орендарю у виконанні його обов`язку з проведення необхідного капітального (та поточного) ремонту орендованих будівель;

-знаючи про недоліки орендованих об`єктів та сплачуючи, при цьому, орендну плату без будь-яких застережень чи пропозицій (передбачених умовами п.3.5 Договору), Орендар фактично погоджувався з усіма умовами Договору оренди;

-відсутність в Орендаря будь-яких заперечень щодо умов Договору оренди підтверджує також факт звернення Громадської організації (із Заявою від 20.02.2019) до Орендодавця з пропозицією про продовження строку дії Договору (від 29.12.2016) до 28.12.2036;

-запровадження (Урядом України) карантинних заходів не зумовлює виникнення в Орендаря безумовного права на звільнення (з 12.03.2020) від сплати орендних платежів, а також не зумовлює виникнення в Орендодавця безумовного обов`язку щодо звільнення Орендаря (з 12.03.2020) від сплати встановлених Договором орендних платежів, тому питання про звільнення від плати підлягає обов`язковому двосторонньому погодженню (шляхом укладення відповідної угоди);

-при відсутності в Громадської організації можливості орендувати майно після запровадження карантину, в Орендаря було безумовне право на заявлення Орендодавцю пропозиції про розірвання Договору у зв`язку із зазначеною обставинаою, проте таких дій Орендарем, до часу заявлення Первісного позову, - не вчинено (пропозицію про розірвання Договору надіслано Орендарем лише після заявлення Орендодавцем позову у даній справі).

Враховуючи зазначене, наявні підстави для відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог про звільнення від сплати орендних платежів та повернення сплачених коштів.

Усі інші обставини, зазначені Громадською організацією при обґрунтуванні заперечень на Первісний позов та обґрунтуванні Зустрічного позову, не впливають на правильне вирішення спору і, відповідно, - не підлягають встановленню Судом.

При цьому важливо, що відсутність необхідності дослідження (та встановлення) Судом дійсного технічного стану об`єктів оренди зумовлена правовідносинами Сторін, які виникли на підставі Договору оренди (і регулюються Договором та відповідними нормами законодавства України), тому для правильного вирішення спору у даній справі має значення не технічний стан будівель, а поведінка Орендаря (Сторони Договору) при виявленні певних недоліків об`єктів, яка і визначає відповідні юридичні наслідки.

Згідно з нормами ч.1 ст.129 ГПК України, наявні підстави для покладення на Громадську організацію «Український стартап» судових витрат у справі, понесених: Регіональним відділенням ФДМ (витрат на судовий збір у сумі 7975,78грн) та самою Громадською організацією.

Виходячи з наведеного та керуючись нормами статей 2, 12-14, 73-80, 86, 91, 129, 232, 233, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, - Суд

ВИРІШИВ:

1.Первісний позов задоволити повністю.

2.Розірвати Договір №225 від 29.12.2016, укладений Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Львівській області (на даний час Регіональне відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях; місцезнаходження: 79007, м.Львів, вул. Січових Стрільців, 3; ідент.код 42899921) та Громадською організацією «Український стартап» (79008, м.Львів, вул. Гуцульська, 21; ідент.код 40519697) стосовно оренди нерухомого державного майна.

3.Стягнути з Громадської організації «Український стартап» (79008, м.Львів, вул. Гуцульська, 21; ідент.код 40519697) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Львівській, Закарпатській та Волинській областях (79007, м.Львів, вул. Січових Стрільців, 3; ідент.код 42899921): борг у сумі 350333,32грн, пеню у сумі 6218,52грн та штраф у сумі 35033,32грн, а також витрати на судовий збір у сумі 7975,78грн.

4.Відмовити у задоволенні зустрічного позову повністю.

Дане Рішення набирає законної сили відповідно до норм статей 240, 241, 254, 256, 257 ГПК України, а саме:

- у випадку відсутності апеляційного оскарження у 20-денний строк після закінчення вказаного строку, встановленого на подання апеляційної скарги (до Західного апеляційного господарського суду), який обчислюється з дня складення повного Рішення;

- у випадку апеляційного оскарження (у 20-денний строк) і відсутності факту скасування після ухвалення Західним апеляційним господарським судом відповідного судового рішення.

Повне рішення складено 01.03.2021.

Суддя Стороженко О.Ф.