ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"24" лютого 2021 р. Справа № 916/3883/19

Господарський суд Одеської області у складі:

судді - Малярчук І.А.,

при секретарі судового засідання: Мукієнко Д.С.,

за участю представників:

позивача: Асташенкова О.І., на підставі самопредставництва

відповідача - ППФ «Сандра-Інтернешнл»: Заброда М.Л. ордер серія КС №636693 від 20.01.2020р.

відповідача - ФОП Пестерева Г.В.: Ситник О.П., ордер серія ОД №44743401 від 13.02.2020р.

третьої особи: не з`явився,

розглянувши справу №916/3883/19 за позовом Одеської міської ради (65026, м.Одеса, площа Думська, 1) до Приватного підприємства фірми "Сандра-Інтернешнел" (04074, м. Київ, вул.Вишгородська, 21, літера "І"), Фізичної особи - підприємця Пестерева Григорія Вікторовича ( АДРЕСА_1 ), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м.Одеса, вул.Артилерійська, 1) про стягнення 5311709,32грн., де 4496056,31грн. заборгованість по сплаті орендної плати, 434357,58грн. інфляційні втрати 108245,39грн. 3% річних, 201050,04грн. пені,

ВСТАНОВИВ:

Стислий виклад позиції позивача та заперечень відповідача, вирішені судом заяви, клопотання сторін, вчинені судом процесуальні дії у справі:

Позивач позовні вимоги підтримує, в їх обґрунтування зазначає, що 20.09.2007р. між ОМР та Корпорацією «АИС» укладено договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер :50:005:0003, розташованої за адресою: АДРЕСА_6, загальною площею 16486кв.м., терміном на 49 років, для реконструкції незавершених будівництвом корпусів для розміщення автосалонів, СТО і офісних приміщень, їх подальшої експлуатації. Вказаний договір зареєстровано в Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК, про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 26.10.2007р. Як вказує позивач, згідно з витягом з Єдиного державного реєстру фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 12.02.2009р. відбулась зміна повного найменування Корпорації «АИС» на Корпорацію «Співдружність КОМП». В подальшому, на підставі укладеного між Корпорацією «Співдружність Комп» та ПП «Імпульс - В» договору купівлі-продажу від 12.03.2009р. ПП «Імпульс - В» набуло у власність об`єкт незавершеного будівництва готовністю 70% - виробничий корпус під літ. „А", загальною площею 4228кв.м., що знаходиться в АДРЕСА_7, який розташований на земельній ділянці, площею 3378кв.м. Крім того, між корпорацією «Співдружність Комп» та ПП «Імпульс - В» укладено договір купівлі-продажу від 12.03.2009р., відповідно до умов якого ПП «Імпульс - В» також було набуто у власність об`єкт незавершеного будівництва готовністю 70% - виробничий корпус під літ. „А1", загальною площею 2 664,7 кв.м., що знаходиться в АДРЕСА_2, який розташований на земельній ділянці, площею 893 кв.м. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно на час відчуження на користь ПП «Імпульс-В» спірних об`єктів зазначене майно належало на праві власності Корпорації «Співдружність КОМП» як правонаступнику корпорації «АИС» на підставі договору купівлі-продажу від 16.03.2004р.

Так, позивач вказує, що на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 28.10.2009р. по справі №16/188-09-5202 та ухвали від 14.12.2009р. про виправлення описок по тексту рішення визнано право власності за ПП «Імпульс - В» на будівлю салону-магазину, загальною площею 3690,90кв.м., основною площею 2729,30кв.м., яка розташована на земельній ділянці, площею 3378кв.м. за адресою: м. Одеса, АДРЕСА_7; визнано право власності за ПП «Імпульс - В» на офісні приміщення загальною площею 3073,7кв.м., основною площею 1720,10кв.м., які розташовані на земельній ділянці площею 893кв.м. за адресою: АДРЕСА_2.

За твердженням позивача, на підставі укладеного між ПП «Імпульс - В» та ПП фірма «Сандра-Інтернешнел» договору купівлі-продажу від 04.02.2010р., останнє набуло у власність нежитлові приміщення, а саме: офісні приміщення літ. «А1», загальною площею 3073,7кв.м, основною площею 1720,10кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_2. Крім того, на підставі укладеного між ПП «Імпульс - В» та ПП фірма «Сандра-Інтернешнел» договору купівлі-продажу від 08.02.2010р., останнє набуло у власність будівлю салону-магазину, загальною площею 4690,90кв.м, основною площею 2729,3кв.м., яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_7.

Позивач також вказує, що відповідно до п.1 вказаного договору купівлі-продажу зазначена нежитлова будівля розташована на земельній ділянці площею 3373кв.м. кадастровий номер :50:005:0003. Згідно з актуальною інформацією про об`єкт нерухомого майна з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14.11.2019р. №1.04.2014р. проведено державну реєстрацію права власності ППФ «Сандра-Інтернешнел» на будівлі салону-магазину загальною площею 4690,9кв.м. на підставі договору купівлі-продажу від 08.02.2010р. №12691477, за адресою: АДРЕСА_7. Крім того, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 14.11.2019р. №188808803 та №188808554 з 08.04.2014р. та відповідно з 18.06.2014р. проведено державну реєстрацію права власності Пестерева Григорія Вікторовича на нежитлові приміщення загальною площею 958,7кв.м та 351,8кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_2, на підставі свідоцтв про право власності від 14.04.2014р. серія та номер 20467928, та від 24.06.2014р. серія та номер 23379946, виданих реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції в Одеській області.

Позивач вважає, що, в силу ст.120 ЗК України, 377 ЦК України, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні. Із викладеного, позивач вбачає, що до ППФ «Сандра-Інтернешнел» з моменту придбання та державної реєстрації вищевказаної будівлі салону-магазину (з 25.04.2014р.) перейшли права та обов`язки орендаря земельної ділянки, на якій це майно розміщено, що передбачені договором оренди землі від 20.09.2007р. Також позивач вважає, що до ФОП Пестерева Г.В з моменту придбання та державної реєстрації вищевказаних нежитлових приміщень (з 08.04.2014р. та відповідно з 18.06.2014р.) перейшли права та обов`язки орендаря земельної ділянки, на якій це майно розміщено, що передбачені договором оренди землі від 20.09.2007р.

Позивач зауважує, що відповідно до п.п 9.1.2. п.9.1 розділу 9 Договору передбачено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Однак, нові власники вищевказаного нерухомого майна ППФ «Сандра-Інтернешнел» та ФОП ПестеревГ.В. здійснюють безоплатне фактичне користування зазначеною земельною ділянкою. Солідарне зобов`язання відповідачів позивач вбачає у тому, що у даному випадку неподільним предметом зобов`язання є земельна ділянка з кадастровим номером :50:005:0003, розташована за адресою: АДРЕСА_6, площею 16 486 кв.м., яку на підставі вищевказаного договору оренди землі від 20.09.2007р. використовують ППФ «Сандра-Інтернешнел» та з ФОП Пестерева Г.В.

Крім того, на суму обрахованої орендної плати позивач нарахував до солідарного стягнення з відповідачів суму втрат від інфляції та три проценти річних та пеню згідно п.4.6. договору оренди.

Відповідач - ППФ «Сандра-Інтернешнел» подав відзив на позов від 29.01.2020р. за вх.№2269/20, письмові пояснення від 09.09.2020р. за вх.№23873/20, де вказує, що відчуження Корпорацією «Співдружність Комп» незавершених будівництвом будівель та споруд відбулося в березні 2009 року. В момент переходу права власності на розміщені на земельній ділянці будівлі та споруди ст.120 ЗК України, ст.377 ЦК України та ст.7 Закону України «Про оренду землі» діяли в інших редакціях, у зв`язку з чим в момент відчуження будівель та споруд від Корпорації «Співдружність Комп» на користь ПП «Імпульс-В» за договорами купівлі-продажу від 12.03.2009р. право оренди на всю земельну ділянку за адресою АДРЕСА_6 в розмірі 16486 кв.м. по договору оренди землі від 20.09.2007р. не переходило. Відповідач вказує, що в договорах купівлі-продажу від 12.03.2009р. зазначалось, що відчужувані об`єкти незавершеного будівництва знаходяться на земельній ділянці площею 3378кв.м по АДРЕСА_7 та 893кв.м. по АДРЕСА_2. Також відповідач вказує, що рішенням Господарського суду Одеської області від 28.10.2009р. у справі №16/188-09-5202 було визнано за ПП «Імпульс-В» право власності на закінчені будівництвом будівлі та споруди, а саме будівлю салону-магазину, загальною площею 4228 кв.м., основною площею 3999,6кв.м., яка розташована на земельній ділянці, площею 3378кв.м. за адресою: АДРЕСА_7, та на офісні приміщення загальною площею 2664,7кв.м., основною площею 1562,7 кв.м., які розташовані на земельній ділянці площею 893 кв.м. за адресою: АДРЕСА_7-а. Також позивач зазначає, що в подальшому будівлі та споруди відчужувались від ПП «Імпульс-В» до Відповідача-1 за договорами купівлі-продажу від 04.02.2010р. та від 08.02.1010р. На момент переходу права власності за цими договорами положення ст.120 ЗК України, ст.377 ЦК України та ст.7 Закону України «Про оренду землі» містили положення, на яких грунтуються позовні вимоги, однак, оскільки попередній власник будівель та споруд ПП «Імпульс-В» не являвся землекористувачем земельної ділянки у розмірі 16 486 кв.м. та до нього не переходили права оренди за договором оренди землі від 20.09.2007 року, то зобов`язання за цим договором оренди землі не переходять і на нового власника будівель, котрим є ПП Фірма «Сандра-Інтернешнел». Звідси, ППФ «Сандра-Інтернешнл» вважає, що твердження позивача про перехід права оренди за договором оренди земельної ділянки до відповідачів, в т.ч. відповідача-1, шляхом заміни сторони у зобов`язанні є безпідставними та необгрунтованими, оскільки таке право оренди було відсутнє у попереднього землекористувача - ПП «Імпульс-В».

Також відповідач - ППФ «Сандра-Інтернешнл» зауважує, що позовні вимоги стосуються стягнення заборгованості за договором оренди землі, тоді як предметом зобов`язання за цим договором і відповідно за позовними вимогами є орендна плата за використання земельною ділянкою, а не сама земельна ділянка, як про це зазначає позивач. Відповідач вважає, що випадків встановлення солідарного зобов`язання зі сплати орендної плати за землю чинним законодавством не передбачено, рівно як не передбачено такого обов`язку самим договором оренди, неподільність зобов`язання зі сплати заборгованості з орендної плати позивачем не доведено.

Крім того, за твердженням відповідача - ППФ «Сандра-Інтренешнл», визначаючи склад відповідачів за позовом, позивач не дослідив та не встановив повний склад зобов`язаних осіб, які на його думку, мають відповідати за договором оренди. Відповідач вказує, що відповідно до договору купівлі-продажу від 31.01.2014р. ПП Фірма «Сандра-Інтернешнел» відчужила на користь Пестерева Г.В. офісні приміщення, які складаються з літ. «А1» загальною площею 3079,6 кв.м., розташовані за адресою: АДРЕСА_2 . Тобто, позивачем-1 було відчужено позивачу-2 комплекс офісних приміщень, який представляє собою окрему 8-поверхову будівлю загальною площею більше 3 тис. кв.м. Однак, згідно з інформацією з ДРРПНМ, відповідач володіє лише двома приміщеннями №101 та №101-а за вказаною адресою загальною площею 1310,50 кв.м., які належать йому не за договором купівлі-продажу, а на підставі свідоцтво про право власності. Зазначене, на думку ППФ «Сандра-Інтернешнл», може свідчити про те, що відповідачем-2, після отримання права власності могли бути вчинені дії щодо розділу офісних приміщень на окремі об`єкти цивільних прав та в подальшому реалізовані. За твердженням відповідача-1, про таке може свідчити інформація з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, згідно з якою за адресою АДРЕСА_2 зареєстрована юридична особа - ОСББ «Сонячний будинок-1», а також ряд фізичних осіб-підприємців, зокрема, ФОП ОСОБА_64 ( АДРЕСА_3 ), ФОП Братінова Наталя Дмитрівна ( АДРЕСА_4 ). Перевірка в ДРРПНМ підтвердила, що зокрема ОСОБА_64 є власником квартири АДРЕСА_5 , що підтверджується довідкою № 197670677. Із викладеного, відповідач - 1 дійшов висновку про те, що власниками будівлі по АДРЕСА_2 в м. Одеса є не лише відповідач-2, а й ряд інших осіб, які не встановлені позивачем, а відтак останнім невірно визначено коло відповідальних осіб, та їх частка в загальній сумі позовних вимог.

Поряд із цим відповідач -1 вказав, що в період нарахування позовних вимог, а саме з січня 2017 по жовтень 2018 року здійснював сплату земельного податку, а саме у загальному розмірі - 1363416,42грн. Відповідач - 1 вважає, що застосування позивачем нормативної грошової оцінки, зазначеної в договорі оренди землі, до якого він не має відношення та не є зобов`язаною особою за ним, на підставі даних 2006 року дає підстави стверджувати, що розрахунок заборгованості за позовом не відповідає вимогам закону та не може бути взятий до уваги. Стосовно пені відповідач -1 вказує, що Закон України «Про порядок погашення зобов`язань платників податків перед бюджетами і державними цільовими фондами», на який наявне посилання у п.6.4. договору оренди, втратив чинність з 01.01.2011р., а відтак застосування зазначеної в ньому санкції є безпідставним.

Як повідомив відповідач-1, незважаючи на те, що він згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно визначений власником нежитлових приміщень за адресою АДРЕСА_7, фактично зазначені об`єкти прав власності вибули із його володіння поза межами його волі на підставі рішень слідчого судді у кримінальному провадженні та відповідно до положень Закону України «Про Національне агентство з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів» шляхом вилучення його АРМА та передачі управителю - ТОВ «Житловий комплекс «Воздвиженка», які фактично виконують функції власника, і можуть здійснювати розпорядження таким майном за договором управління майном від 06.09.2018р. Володіння та використання нежитлових приміщень, які нерозривно пов`язані із земельною ділянкою, передбачають використання цієї земельної ділянки у необхідному для цього розмірі.

Одночасно, відповідач-1 відмічає про порушення позивачем підсудності даного спору, оскільки власником приміщень за адресою АДРЕСА_2 є фізична особа Пестерев Григорій Вікторович , а інші власники приміщень за вказаною адресою є також фізичними особами.

Відповідач - ФОП Пестерев Г.В. подав до справи відзив на позов від 14.02.2020р. за вх.№3921/20, де вказує, що 31.01.2014р. було укладено договір купівлі-продажу офісних приміщень загальною площею 3079,6 кв.м., розташованих за адресою АДРЕСА_2 . Сторонами вказаного правочину були продавець ППФ «Сандра-Інтернешнл» та покупець громадянин України Пестерев Г.В . В подальшому Пестерев Г.В. , як громадянин України, а не суб`єкт підприємницької діяльності, звернувся до Інспекції ДАБК Одеської області з декларацією про початок виконання будівельних робіт з реконструкції офісних приміщень, що розташовані за адресою АДРЕСА_2 під самостійні квартири зі зміною цільового призначення. Вказана декларація була зареєстрована Інспекцією ДАБК Одеської області 18.03.2014р. №ОД 73. По закінченню реконструкції Пестерев Г.В. знову ж таки як громадянин України надав до Інспекції ДАБК Одеської області декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, що розташований за адресою АДРЕСА_2 під самостійні квартири. Зазначена декларація була зареєстрована Інспекцією ДАБК Одеської області 27.03.2014р. №ОД 34. Відповідач-2 вказує, що Пестерев Г.В. продав всі належні йому квартири в житловому будинку, розташованому за адресою АДРЕСА_2 , а 28.02.2017р. власники квартир в багатоквартирному будинку, розташованому за адресою АДРЕСА_2 , заснували ОСББ «Сонячний будинок -1». Пестерев Г.В. після державної реєстрації передав відповідно до акту прийому-передачі від 01.03.2017р. до ОСББ «Сонячний будинок-1» належне йому нежитлове приміщення, що розташоване за адресою АДРЕСА_2 , приміщення 101а, загальною площею 351,8 кв.м. У звязку з викладеним, відповідач-2 вважає посилання позивача на існування у нього актуальних прав власності у вказаному будинку помилковими.

Крім того, відповідач-2 вказує, що придбаний Пестеревим Г.В. об`єкт нерухомості навіть до його реконструкції був самостійно визначеним об`єктом нерухомості, а після завершення робіт з реконструкції офісних приміщень під самостійні квартири було змінено цільове призначення офісних приміщень в багатоквартирний будинок житловою площею 1110,9 кв.м. та загальною площею будівлі 2858,8 кв.м.; з моменту державної реєстрації всі права та обов`язки по експлуатації житлового будинку та прилеглої території перейшли виключно до ОСББ «Сонячний будинок - 1» тобто з лютого 2017 року. Звідси, відповідач-2 вважає, що набутий новий статус будинку та утворене ОСББ унеможливлює будь-яку відповідальність відповідача- 2 перед позивачем щодо земельних правовідносин і тим більше таку солідарну відповідальність обох відповідачів перед ОМР. Заявлені позивачем вимоги про стягнення 3% річних, боргу з урахування інфляції та пені відповідач-2 вважає надуманими, оскільки до позову не надано жодного належного доказу стосовно того, що відповідач 2 є боржником з орендної плати за договором оренди площа земельної ділянки якої складає 16486 кв.м за адресою АДРЕСА_6 та з огляду на те, що відповідач - 2 придбав будинок АДРЕСА_2 .

Також відповідач-2 відмічає, що на дату укладення договору оренди земельної ділянки між позивачем та Корпорацією «АИС» існувала інша редакція Закону України «Про оренду землі» та ст. 120 Земельного кодексу України, у зв`язку з чим після викладення Закону та ст. 120 Кодексу у новій редакції зміна умов договору оренди могла б відбутись виключно за умови внесення до такого договору оренди відповідних змін та доповнень, в тому числі і щодо заміни сторони договору, а позивачем таких доказів суду не надано.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ДКВ ОМР подало до суду пояснення від 31.01.2020р. за вх.№2555/20, де вказує, що підтримує позовні вимоги позивача у повному обсязі, вказавши на підстави, що зазначені позивачем у позові.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 28.12.2019р. відкрито провадження у справі №916/3883/19, постановлено розглядати справу в порядку загального позовного провадження, призначено підготовче засідання суду.

У судовому засіданні 03.02.2020р. оголошено протокольну ухвалу про перерву до 17.02.2020р. о 12год.30хв., призначення судового засідання в режимі відеоконференції у Подільському районному суді м. Києва.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 17.02.2020р. задоволено клопотання ППФ "Сандра Інтернешнл" від 29.01.2020р. за вх.№2273/20 про зупинення провадження по справі №916/3889/19, зупинено провадження по справі №916/3889/19 до закінчення перегляду справи №913/169/18 у касаційному порядку палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, зобов`язано сторін повідомити Господарський суд Одеської області про результати перегляду справи №913/169/18 у касаційному порядку палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду.

Ухвалою суду від 28.07.2020р. провадження по справі №916/3883/19 було поновлено, призначено підготовче засідання суду на 17.08.2020р. о 10год.00хв.

У судовому засіданні 17.08.2020р. оголошено протокольну ухвалу про продовження строку проведення підготовчого провадження до 18.09.2020р., перерву у судовому засіданні до 09.09.2020р. об 11год.30хв.

У судовому засіданні 09.09.2020р. оголошено протокольну ухвалу про перерву в судовому засіданні до 14.09.2020р. о 12год.15хв.

Ухвалою суду від 14.09.2020р., з врахуванням клопотання ППФ «Сандра-Інтернешнл» від 29.01.2020р. за вх.№2276/20, призначено у справі судову земельно-технічну експертизу, на її розгляд поставлено наступні запитання: 1) яку загальну площу (плями забудівлі) на земельній ділянці по АДРЕСА_6 у м. Одесі займають об`єкти нерухомості, що належать ПП Фірма "Сандра-Інтернешнел"? 2) яку загальну площу (плями забудівлі) на земельній ділянці по АДРЕСА_6 у м. Одесі займають об`єкти нерухомості, що належать ФОП ПестеревуГ.В.? 3) яка загальна площа санітарно-захисних зон навколо об`єкта нерухомості, що належать ПП Фірма "Сандра-Інтернешнел" на земельній ділянці по АДРЕСА_6? 4) чи відповідає зазначена Одеською міською радою площа земельної ділянки у розмірі 16486кв.м. фактичним розмірам земельної ділянки, яку використовувало ПП Фірма "Сандра-Інтернешнел" в період з січня 2017р. по вересень 2019р. (включно)? Проведення судової земельно-технічної експертизи доручено Одеському НДІСЕ. Витрати по оплаті судової експертизи покладено на ППФ "Сандра-Інтернешнл". Провадження по справі зупинено.

Ухвалою суду від 23.11.2020р. поновлено провадження по справі №916/3883/19, призначено підготовче засідання суду на 24.11.2020 р. о 12год.:00хв., зобов`язано сторони подати до справи запитувані експертом документи.

Ухвалою суду від 24.11.2020р. задоволено клопотання ОНДІСЕ від 03.11.2020р. за вх.№29324/20 про надання додаткових доказів для проведення судової земельно-технічної експертизи, зупинено провадження по справі №916/3883/19.

12.01.2021р. за вх.№594/21 до суду від ОНДІСЕ надійшло повідомлення про залишення ухвали суду від 14.09.2020р. без виконання з підстав непроведення оплати вартості судової експертизи. Справу №916/3883/19 експертною установою 12.01.2021р. повернуто до суду.

З підстав непроведення оплати вартості експертизи ППФ «Сандра-Інтернешнл» подало до справи пояснення від 20.01.2021р. за вх.№1723/21, де зазначає, що ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 20.04.2018р. у справі №752/19045/17 було накладено арешти на об`єкти нерухомого майна, належні ПП Фірма «Сандра-Інтернешнел» та розташовані за адресою АДРЕСА_7, та передано арештоване майно Національному агентству з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (АРМА), для здійснення заходів для управління ним з метою забезпечення їх збереження та збереження їхньої економічної вартості. В подальшому, у відповідності з положеннями Закону України «Про Національне агентство з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів» об`єкти нерухомості були передані АРМА в управління ТОВ «Житловий комплекс «Воздвиженка» на підставі договору управління майном (активами) від 06.09.2018р. №442 та додаткового договору до нього від 11.09.2018р. ППФ «Сандра-Інтернешнел» не вдалося вирішити питання щодо забезпечення доступу експертів до об`єктів дослідження, оскільки на теперішній час відповідач фактично не володіє зазначеними об`єктами нерухомості і не має жодного впливу на їх використання. Оскільки без фактичного безпосереднього вивчення об`єктів дослідження на місцевості експертами не вбачається можливим досягнення результатів призначеної судової експертизи ПП Фірма «Сандра-Інтернешнел» не було здійснено оплату експертного дослідження.

Ухвалою суду від 22.01.2020р. поновлено провадження по справі, призначено підготовче засідання суду на 25.01.2021р. о 12год.00хв.

Ухвалою суду від 25.01.2021р. закрито підготовче провадження по справі №916/3883/19, призначено справу до розгляду по суті у судовому засіданні на 26.01.2021р. о 10год.30хв.

Ухвалою суду від 26.01.2021р. відкладено розгляд справи на 10.02.2021р. об 11год.30хв.

У судовому засіданні 10.02.2021р. було оголошено перерву до 24.02.2021р. о 12год.30хв.

Клопотання сторін про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції від 21.01.2020р. за вх.№1389/20, від 10.02.2020р. за вх.№3471/20, від 25.08.2020р. за вх.№22224/20, про ознайомлення з матеріалами справи від 29.01.2020р. за вх.№2237/20, від 04.02.2020р. за вх.№2925/20, від 14.09.2020р. за вх.№24368/20, про долучення доказів до справи від 30.01.2020р. за вх.№2365/20, від 09.09.2020р. за вх.№№23875/20, 23871/20, від 24.11.2020р. за вх.№31433/20, від 10.02.2021р. за вх.№3867/21, про відкладення розгляду справи від 17.02.2020р. за вх.№3977/20, від 14.08.2020р. за вх.№21618/20 були судом задоволені.

Зміст спірних правовідносин, фактичні обставини справи та докази, на підставі яких судом встановлені обставини справи:

20.09.2007р. між ОМР (орендодавець) та Корпорацією «АИС» (орендар) було укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" та рішення Одеської міської ради №1559-V від 04.07.2007р. передає, а орендар приймає у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 16486 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_6, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору. В оренду передається земельна ділянка площею 16486 кв.м., для реконструкції незавершених будівництвом корпусів для розміщення автосалонів, СТО і офісних приміщень, їх подальшої експлуатації. На земельній ділянці розташовані об`єкти незавершеного будівництва, які належать Корпорації «АИС», на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 16.03.2004р. приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімоновою О.Ю. за реєстровим №1198. Договір укладено терміном на 49 (сорок дев`ять) років (в т.ч. терміном на 1 (один) рік на період реконструкції незавершених будівництвом корпусів для розміщення автосалонів, СТО і офісних приміщень), для реконструкції незавершених будівництвом корпусів для розміщення автосалонів, СТО і офісних приміщень та їх подальшої експлуатації (п.п.1.1., 2.1., 2.2., 3.1. договору).

Орендна плата за земельну ділянку площею 16486кв.м., розрахована у розмірі 10% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 281613,85грн. на рік, 687136,48грн. на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі. Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися ОМР в межах, передбачених законодавством, в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки яка знаходиться у користуванні. Орендна плата вноситься за базовий податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця на протязі 30 календарних днів, слідуючих за останнім календарним днем звітнього місяця. Орендна плата, враховуючи невиплачену, підлягає індексації відповідно до Постанови КМУ від 12.05.2000р. №783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель". Орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня, розмір якої визначається згідно зі ст.16 Закону України "Про порядок погашення зобов`язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами" (п.п.4.1., 4.2., 4.3., 4.4., 4.6. договору оренди землі від 20.09.2007р.).

Згідно п.6.3. договору оренди землі від 20.09.2007р. передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 3-денний термін після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі.

Договір оренди землі від 20.09.2007р. посвідчено 20.09.2007р. Чужовською Н.Ю., приватним нотаріусом ОМНО. Вказаний договір зареєстровано у Одеській регіональній філії ДП ЦДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.10.2007р. за №57.

Також до договору оренди землі від 20.09.2007р. складено план земельної ділянки, експлікацію земельних угідь, із яких вбачається, що орендована земельна ділянка має кадастровий номер :50:005:0003.

Крім того, сторонами договору оренди землі від 20.09.2007р. складено акт від 06.08.2007р. визначення меж земельної ділянки внатурі, додаток до нього.

Фактично Корпорація «АИС» отримала об`єкт оренди у користування за актом приймання-передачі, який датовано 2007роком.

Згідно Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-014 від 15.01.2014р. право власності на земельну ділянку кадастровий номер :50:005:0003, площею 1,6486га, зареєстроване за ОМР, а право оренди з 26.10.2007р. - за Корпорацією «АИС».

08.02.2010р. між ПП «Імпульс-В» (продавець) та ППФ «Сандра-Інтернешнел» (покупець) було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого продавець передав, а покупець прийняв у власність будівлю салону-магазину, загальною площею 4690,90кв.м. (основна площа 2729,3кв.м.), що знаходиться у АДРЕСА_7, складається із: салону-магазину літ. «А», огорожі №1, 2. Нежитлова будівля розташована на земельній ділянці площею 3373кв.м., кадастровий номер :50:005:0003. Нежитлова будівля належить продавцю на праві власності, на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 28.10.2009р. по справі №16/188-09-5202, ухвали Господарського суду Одеської області від 14.12.2009р. по справі №16/188-09-5202, зареєстрованих в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 19.01.2010р., згідно Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданого КП «ОМБТІ та РОН» 19.01.2010р., номер витягу №25067389. Сторони дійшли згоди, що право власності на придбану нежитлову будівлю виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього договору, яка здійснюється після підписання сторонами та нотаріального посвідчення цього договору. Реєстрація договору в Державному реєстрі правочинів здійснюється одночасно в момент підписання сторонами та нотаріального посвідчення договору. Право власності на придбану нежитлову будівлю підлягає державній реєстрації у КП «ОМБТІ та РОН» (п.п.1, 9 договору купівлі-продажу).

Договір купівлі-продажу від 08.02.2010р. посвідчено 08.02.2010р. Глуховцевою М.В., нотаріусом Харківського районного нотаріального округу Харківської області та 24.02.2010р. зареєстровано в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно.

04.02.2010р. між ПП «Імпульс-В» (продавець) та ППФ «Сандра-Інтернешнел» (покупець) було укладено договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого продавець передав, а покупець прийняв у власність нежитлові приміщення, а саме: офісні приміщення літ. «А1», загальною площею 3073,7кв.м., основною площею 1720,10кв.м., що знаходяться у АДРЕСА_2. Офісні приміщення належать продавцю на праві власності на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 28.10.2009р. по справі №16/188-09-5202, ухвали Господарського суду Одеської області від 14.12.2009р. по справі №16/188-09-5202, зареєстрованих в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно 19.01.2010р., згідно Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданого КП «ОМБТІ та РОН» 19.01.2010р., номер витягу №25067283. Офісні приміщення розташовані на земельній ділянці площею 893кв.м., кадастровий номер :50:005:0003. Сторони дійшли згоди, що право власності на придбані офісні приміщення виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього договору, яка здійснюється після підписання сторонами та нотаріального посвідчення цього договору. Реєстрація договору в Державному реєстрі правочинів здійснюється одночасно в момент підписання сторонами та нотаріального посвідчення договору. Право власності на придбану нежитлову будівлю підлягає державній реєстрації у КП «ОМБТІ та РОН» (п.п.1, 9 договору купівлі-продажу).

Договір купівлі-продажу від 04.02.2010р. посвідчено 04.02.2010р. Глуховцевою М.В., нотаріусом Харківського районного нотаріального округу Харківської області та 24.02.2010р. зареєстровано в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно.

31.01.2014р. між ППФ «Сандра-Інтернешнл» (продавець) та Пестеревим Г.В. (покупець) було укладено договір купівлі-продажу, згідно умов якого продавець передає у власність покупцю, а покупець приймає у власність майно та сплачує продавцю за нього грошові кошти в розмірі, визначеному цим договором. Майно, що відчужується за цим договором, складається з офісних приміщень, загальною площею 3079,6 кв.м. розташованих за адресою: АДРЕСА_2, які в цілому складаються з літ. «А1» - офісні приміщення, які розташовані на земельній ділянці площею 1,6486 га, кадастровий номер :50:005:0006, право оренди якої перейшло до продавця відповідно до ст.7 Закону України «Про оренду землі». Продавець не має ні права власності, ні оформленого права користування такою земельною ділянкою. Відносини Сторін щодо таких земельної ділянки вирішуються в порядку, передбаченому чинним законодавством. Об`єкт купівлі-продажу належить продавцю на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого Глуховцевою М.В., приватним нотаріусом Харківського районного нотаріального округу Харківської області 04.02.2010р., зареєстрованого в реєстрі за №9. Право власності на об`єкт купівлі-продажу зареєстроване КП «ОМБТІ та РОН», реєстраційний №29472982 (Витяг про державну реєстрацію прав № 25399135 від 24.02.2010р.) (п.п.1.1., 1.2. договору).

Договір купівлі-продажу від 31.01.2014р. посвідчено Чапським А.Е., приватним нотаріусом ОМНО.

Право власності на восьмиповерхову будівлю АДРЕСА_2 , загальною площею 3079,6кв.м., зареєстровано за Пестеревим Г.В. з 31.01.2014р., про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №17206110 від 31.01.2014р.

Відповідачем подано до справи додатковий договір від 11.09.2018р. про внесення змін до договору управління майном (активами) від 06.09.2018р., укладений між Національним агентством України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (установник управління) та ТОВ «ЖК «Воздвиженка» (управитель), відповідно до якого установник управління передає управителеві на строк, визначений у п.1.3. розділу 1 цього договору нерухоме майно в управління, а управитель приймає в управління об`єкти нерухомого майна та зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цими активами, зокрема: будівля салону-магазину літ. А, огорожі №1, 2, загальною площею 4690,9кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, розташовані за адресою: АДРЕСА_2 . Строк дії договору визначено до 11.09.2019р.

Рішенням ГСОО від 09.12.2010р. по справі №12/170-10-5005 визнано за ППФ "Сандра-Інтернешнл" право власності на об`єкт незавершеного будівництва загальною площею 7161,9 м2, розташований за адресою: АДРЕСА_7 , що складається в цілому з: виробничого корпуса літера „А" готовністю 40%, виробничого корпуса літера „А'", готовністю 50%, насосної літера „В", готовністю 40%, резервуара для води II-III готовністю 28%, на земельній ділянці площею - 12327 м2. Так, згідно вказаного рішення суду «…12.03.2009р. між ПП "Імпульс-В" та Корпорацією "Співдружність Комп" був укладений договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва загальною площею 7161,9 м2, розташованого за адресою: АДРЕСА_7 , що складається в цілому з: виробничого корпуса літера „А", готовністю 40%, виробничого корпуса літера „А'", готовністю 50%, насосної літера „В", готовністю 40%, резервуара для води II-III готовністю 28%, розташованого на земельній ділянці площею 12327 м2…».

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №188809202 від 14.11.2019р. за ППФ «Сандра-Інтернешнл» з 25.04.2014р. зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_7 , загальною площею 4690,9кв.м.

Також відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №188808803 від 14.11.2019р. за Пестеревим Г.В. з 08.04.2014р. зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_8 , загальною площею 958,7кв.м.

Крім того, згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №188808554 від 14.11.2019р. за Пестеревим Г.В. з 18.06.2014р. зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_8 , загальною площею 351,8кв.м.

Наявна у справі декларація про початок виконання будівельних робіт, зареєстрована Інспекцією ДАБК Одеської області 18.03.2014р. №ОД 73, декларація про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрована Інспекцією ДАБК Одеської області 27.03.2014р. №ОД 34, вказують на те, що будівлю по АДРЕСА_2 було реконструйовано із офісних приміщень під самостійні квартири зі зміною цільового призначення, без заміни геометричних розмірів.

У житловому будинку по АДРЕСА_2 Пестерев Г.В. продав квартири громадянам: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , ОСОБА_17 , ОСОБА_18 , ОСОБА_19 , ОСОБА_20 , ОСОБА_21 , ОСОБА_22 , ОСОБА_23 , ОСОБА_24 , ОСОБА_25 , ОСОБА_26 , ОСОБА_27 , ОСОБА_28 , ОСОБА_29 , ОСОБА_30 , ОСОБА_31 , ОСОБА_32 , ОСОБА_33 , ОСОБА_34 , ОСОБА_35 , ОСОБА_36 , ОСОБА_37 , ОСОБА_38 , ОСОБА_39 , ОСОБА_40 , ОСОБА_41 , ОСОБА_42 , ОСОБА_43 , ОСОБА_44 , ОСОБА_45 , ОСОБА_46 , ОСОБА_47 , ОСОБА_48 , ОСОБА_49 , ОСОБА_50 , ОСОБА_51 , ОСОБА_52 , ОСОБА_53 , ОСОБА_54 , ОСОБА_55 , ОСОБА_56 , ОСОБА_57 , ОСОБА_58 , ОСОБА_59 , ОСОБА_60 , ОСОБА_61 , ОСОБА_62 , ОСОБА_63 , на підтвердження чого подав до справи копії договорів купівлі-продажу від 28.07.2014р., від 27.06.2014р., від 20.03.2015р., від 23.12.2014р., від 14.11.2014р., 29.12.2014р., від 24.10.2014р., від 10.10.2014р., від 28.05.2014р., від 06.06.2014р., від 04.08.2014р., від 10.10.2014р., від 13.07.2015р., від 18.11.2014р., від 12.08.2014р., від 18.08.2014р., від 17.06.2014р., від 01.07.2014р., від 05.08.2014р., від 18.12.2014р., від 12.01.2016р., від 02.07.2014р., від 29.05.2014р., від 09.11.2015р., від 13.06.2014р., від 13.11.2014р., від 02.12.2014р., від 12.06.2014р., від 07.07.2014р., від 26.12.2014р., від 08.09.2016р., від 19.06.2014р., від 01.08.2014р., від 18.12.2014р., від 27.07.2015р., від 27.10.2015р., від 17.09.2014р., від 13.05.2017р., від 09.09.2014р., від 29.10.2014р., від 22.12.2015р., від 29.10.2015р., від 31.07.2014р., від 18.12.2015р., від 09.10.2015р., від 11.12.2015р., від 29.12.2016р., від 19.08.2014р., від 28.07.2015р., від 29.07.2014р., від 23.12.2015р., від 11.11.2015р., від 17.06.2016р., від 10.07.2014р., від 06.10.2014р., від 23.09.2015р., від 18.02.2016р., від 18.09.2015р., від 16.11.2015р., від 10.03.2016р., Інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна №59965025 від 26.05.2016р., №47688402 від 16.11.2015р., №№200241792, 200241951, 200242367, 200242701, 200243046, 200243301, 200243813, 200244086, 200244267, 200244552, 200244816, 200244895, 200245032, 200245157, 200245347 від 13.02.2020р., №197670677 від 27.01.2020р. щодо права власності на квартири.

Згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 02.03.2017р. за адресою АДРЕСА_2, зареєстровано ОСББ «Сонячний будинок-1».

За актом приймання-передачі від 01.03.2017р. Пестерев Г.В. передав, а ОСББ «Будинок сонячний-1» прийняло об`єкт нерухомості - приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 351,8кв.м. (приміщення №101-А).

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №240326062 від 13.01.2021р. будівля салону-магазину, по АДРЕСА_7 , загальною площею 4690,9кв.м., належить на праві власності ППФ «Сандра-Інтернешнл», 14.09.2018р. було ТОВ «Воздвиженка» на праві оперативного управління (право зареєстровано на строк до 06.09.2019р.), з 28.04.2020р. на вказане майно зареєстровано арешт, накладений ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 07.04.2020р. по справі №757/28806/18-к; 12.06.2019р. на вказане майно зареєстровано арешт, накладений ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 07.04.2020р. по справі №757/27183/19-к; 29.04.2018р. на вказане майно зареєстровано арешт, накладений ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 20.04.2018р. по справі №752/19045/17;

Із доданого позивачем до позову розрахунку вбачається, що орендну плату розраховано позивачем за період з січня 2017р. по вересень 2019р.

Відповідач подав до справи власну довідку про сплату ним земельного податку за земельну ділянку, кадастровий номер :50:005:0003, з березня 2017р. по жовтень 2018р. на загальну суму 1363416,42грн., в підкріплення якої надав платіжні доручення:№75 від 23.02.2018р., №103 від 25.04.2018р., №128 від 22.06.2018р., №156 від 23.08.2018р., №17 від 28.11.2017р., №49 від 19.01.2018р., №471 від 30.03.2017р., №495 від 30.05.2017р., №530 від 10.08.2017р., №550 від 28.09.2017р., №33 від 26.12.2017р., №460 від 01.03.2017р., №483 від 27.04.2017р., №507 від 29.06.2017р., №533 від 29.08.2017р., №565 від 27.10.2017р., №90 від 26.03.2018р., №116 від 29.05.2018р., №142 від 26.07.2018р., №172 від 21.09.2018р., №184 від 29.10.2018р., податкові декларації з плати за землю від 18.02.2017р., від 16.02.2018р., від 28.11.2018р., квитанції про їх реєстрацію в ЄРПН №2 від 18.02.2017р., №2 від 16.02.2018р., №2 від 28.11.2018р., довідку ГУ ДПС в Одеській області №2200/10/15-32-51-04-09 від 17.02.2020р.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши пояснення представників сторін, їх мотивовану оцінку кожного аргументу щодо наявності підстав для задоволення чи відмови у позовах, суд дійшов наступних висновків.

Правовідносини сторін у дійсному спорі регулюються наступними положеннями чинного законодавства.

Засадами чинного Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. (ст.15 ЦК України від 16.01.2003р.).

Згідно ч.2 ст.16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов`язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.

Відповідно до статті 177 та пункту 1 частини 1 статті 181 ЦК України об`єктами цивільних прав є речі, у тому числі гроші та цінні папери, інше майно, майнові права, результати робіт, послуги, результати інтелектуальної, творчої діяльності, інформація, а також інші матеріальні і нематеріальні блага. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Як свідчить наявний у справі Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №НВ-014 від 15.01.2014р. право оренди на земельну ділянку, кадастровий номер :50:005:0003, площею 1,6486га, зареєстроване з 26.10.2007р. за Корпорацією «АИС» на підставі укладеного між ОМР та Корпорацією «АИС» договору оренди землі від 20.09.2007р.

Наявні у справі договори від 08.02.2010р., від 04.02.2010р., укладені між ПП «Імпульс-В» та ППФ «Сандра-Інтернешнел», вказують на те, що право власності на нерухомість по АДРЕСА_9 , ПП «Імпульс-В» набуло на підставі рішення Господарського суду Одеської області від 28.10.2009р. по справі №16/188-09-5202, ухвали Господарського суду Одеської області від 14.12.2009р. по справі №16/188-09-5202.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 09.12.2010р. по справі №12/170-10-5005, встановлено, що право власності ПП «Імпульс-В» від Корпорації "Співдружність Комп" на нерухомість по АДРЕСА_7 , набуто згідно укладеного між ними 12.03.2009р. договору купівлі-продажу.

Відповідно до ч.2 ст.120 ЗК України (в редакції до 01.01.2010р., чинній на момент набуття ПП «Імпульс-В» права власності на нерухомість, розташовану за адресою: АДРЕСА_6), якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

Згідно частин 1, 2 статті 120 ЗК України (у редакції з 01.01.2010р.) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній з 01.01.2010р.) передбачено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Відтак за загальним правилом, закріпленим у статті 120 ЗК України і частині 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", особа, яка набула право власності на будівлю чи споруду, набуває такі ж самі права на земельну ділянку, на яких вона належала попередньому власнику (землекористувачу) на час відчуження будівлі або споруди.

Водночас у статті 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Частиною 5 статті 6 Закону України "Про оренду землі" визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно з пунктом 2 частини 1 статті 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції з 16.03.2010р.) обов`язковій державній реєстрації підлягає, зокрема, право оренди земельної ділянки.

За правовою позицією Верховного Суду, викладеною у постанові від 28.02.2020р. по справі №913/169/18, в силу імперативних вимог статті 125 ЗК України від однієї особи до іншої особи за правилами статті 120 цього Кодексу та частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" не може перейти право оренди земельної ділянки, яке у попереднього землекористувача ще не виникло станом на час відчуження ним будівель, розташованих на цій земельній ділянці, незалежно від дати укладення договору оренди земельної ділянки, оскільки виникненням права оренди є момент державної реєстрації цього речового права, а не дата укладення договору оренди.

Отже, право оренди земельної ділянки було зареєстровано за Корпорацією «АИС» (Корпорації "Співдружність Комп") 26.10.2007р.

Однак, на момент набуття у 2009 році ПП «Імпульс-В» права власності на нерухомість, яка розташована на земельній ділянці, кадастровий номер :50:005:0003, площею 1,6486га, стаття 120 ЗК України та Закон України «Про оренду землі» не передбачали автоматичного переходу права користування земельною ділянкою, на якій розміщена така нерухомість, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Тобто, в даному випадку не виникло правонаступництва від Корпорацією «АИС» до ПП «Імпульс-В» по договору оренди землі від 20.09.2007р., а відтак і таке правонаступництво не могло виникнути і у подальших власників нерухомості по АДРЕСА_7, АДРЕСА_2 , АДРЕСА_10 - ППФ «Сандра-Інтернешнл», Пестерева Г.В .

Крім того, подані до справи: договір №5-з від 19.04.2011р., укладений між ТОВ «Спектр Нова» та ППФ «Сандра-Інтернешнл» на виготовлення технічної документації із землеустрою, додаткова угода від 30.11.2012р., додаток 1, кошторис, акт прийому-передачі від 11.07.2011р., висновок Управління архітектури та містобудування ОМР №01-15/3461-103пз від 28.11.2012р., лист Управління Держкомзему у місті Одеса №112/13 від 05.08.2011р., вказують на намагання ППФ «Сандра-Інтернешнл» оформити правовідносини щодо користування земельною ділянкою під об`єктами по АДРЕСА_9 , АДРЕСА_10 , однак, доказів отримання/укладання документу, що посвідчує право користування ППФ «Сандра-Інтернешнл» такою земельною ділянкою до справи не подано.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (п. 1 ст.626, ст.627, п.1 ст. 628 ЦК України).

Згідно ч.1 ст.759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Положення ч.1 ст.283 ГК України передбачають, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном (ч.ч.1, 3 ст.762 ЦК України).

У ст.526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ст.629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Згідно ч.1 ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч.1 ст.611 ЦК України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.

За таких обставин, не віднайшли свого підтвердження доводи позивача стосовно того, що ППФ «Сандра-Інтернешнл», ФОП Пестерев Г.В. є орендарями за договором оренди землі від 20.09.2007р. у розумінні ч.ч.1, 2 ст.120 ЗК України, ст.7 ЗУ «Про оренду землі». Отже, відповідачі не є особами, зобов`язаними сплачувати орендну плату за договором від 20.09.2007р.

Позаяк, до відповідачів не можуть бути пред`явлені позивачем вимоги про стягнення пені, трьох процентів та втрат від інфляції за несплату орендної плати за договором, як такі, що є похідними від основної позовної вимоги (орендний платіж), для задоволення якої суд підстав не віднайшов.

Зазначаючи коло осіб, до яких пред`явлено позов у даній справі, позивачем не взято до уваги наступні обставини. Пестерев Г.В. набув від ППФ «Сандра-Інтернешнл» за договором купівлі-продажу від 31.01.2014р. право власності на восьмиповерхову будівлю АДРЕСА_2 , загальною площею 3079,6кв.м., про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №17206110 від 31.01.2014р.

Так, як встановлено судом, будівлю по АДРЕСА_2 , Пестеревим Г.В. було реконструйовано із офісних приміщень під самостійні квартири зі зміною цільового призначення, без заміни геометричних розмірів. Після реконструкції будинку АДРЕСА_2 Пестерев Г.В. продав квартири у ньому громадянам протягом 2014-2016р.р., якими було зареєстровано право власності на такі квартири, а згідно виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 02.03.2017р. за адресою АДРЕСА_2 , зареєстровано ОСББ «Сонячний будинок-1». За актом приймання-передачі від 01.03.2017р. Пестерев Г.В. передав, а ОСББ «Будинок сонячний-1» прийняло об`єкт нерухомості - приміщення, розташоване за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 351,8кв.м. (приміщення №101-А).

Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта №188808554 від 14.11.2019р. за Пестеревим Г.В. з 18.06.2014р. зареєстровано право власності на об`єкт нерухомості, розташований за адресою: АДРЕСА_8 , загальною площею 351,8кв.м. Матеріали справи не містять доказів, що свідчать про підставу, на якій Пестерев Г.В. передав, належне йому на праві власності майно у вигляді приміщення 101-А, загальною площею 351,8кв.м. (АДРЕСА_2), до ОСББ «Будинок сонячний-1».

Також суд вважає за необхідне зазначити з приводу твердження відповідачів стосовно того, що Пестерев Г.В. набував право власності саме як фізична особа без статусу суб`єкта підприємницької діяльності на нерухоме майно, у т.ч. за адресою АДРЕСА_2 , загальною площею 3079,6кв.м., яке в подальшому реконструював з нежитлового у житлове та продав громадянам, наступне. Так, відповідач, ФОП Пестерев Г.В., відповідно до наявного у справі Витягу з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань станом на 13.11.2019р. визначив вид діяльності, зокрема, будівництво житлових і нежитлових будівель. До того ж вказаний відповідач не подав до справи доказів, що вказують на придбання та продаж переробленої нерухомої речі не з метою здійснення господарської діяльності в якості суб`єкта підприємницької діяльності. З цього приводу, так як суд вбачає, що Пестерев Г.В. діяв у такому випадку згідно із своїм статусом суб`єкта підприємницької діяльності, твердження відповідачів про непідсудність даного спору господарському суду є неприйнятними.

До того ж суд вважає за необхідне зауважити, що у постанові від 28.02.2020р. по справі №913/169/18 Верховний Суд висловив також наступну правову позицію.

Згідно з частинами 1, 2 статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Положення глави 83 ЦК України застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала. У разі виникнення спору стосовно набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав договірний характер спірних правовідносин унеможливлює застосування до них судом положень глави 83 ЦК України.

За змістом положень глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності у деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої. Таким чином, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна.

Відповідно до частини 1 статті 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка.

При цьому до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права оренди земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без укладеного договору оренди та недоотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України (наведену правову позицію викладено у пункті 94 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018р. у справі №629/4628/16-ц).

У спорах про стягнення грошових коштів за користування земельною ділянкою до моменту оформлення особою права користування такою земельною ділянкою власник має право на отримання безпідставно збережених грошових коштів у порядку статті 1212 ЦК України. Тобто в такому разі суд виходить з того, що фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг у себе грошові кошти, які мав заплатити за користування нею, отже, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018р. у справі № 629/4628/16-ц і від 20.09.2018р. у справі №925/230/17).

В додаток до викладеного, слід відмітити, що матеріали справи містять додатковий договір від 11.09.2018р. про внесення змін до договору управління майном (активами) від 06.09.2018р., укладений між Національним агентством України з питань виявлення, розшуку та управління активами, одержаними від корупційних та інших злочинів (установник управління) та ТОВ «ЖК «Воздвиженка» (управитель), відповідно до якого установник управління передає управителеві на строк, визначений у п.1.3. розділу 1 цього договору нерухоме майно в управління, а управитель приймає в управління об`єкти нерухомого майна та зобов`язується за плату здійснювати від свого імені управління цими активами, зокрема: будівля салону-магазину літ. А, огорожі №1, 2, загальною площею 4690,9кв.м., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 01, розташовані за адресою: АДРЕСА_7. Строк дії договору визначено до 11.09.2019р. У випадку обрання позивачем вірного способу захисту своїх прав у спірних правовідносинах, позивачу слід звернути на наведені обставини увагу.

Так, суд не може за власною ініціативою змінювати предмет та підстави позову, коло відповідачів у справі в сторону їх збільшення чи зменшення, це виключне право позивача.

Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: письмовими, речовими і електронними доказами; висновками експертів; показаннями свідків. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (ч.ч.1, 2 ст.73, ч.ч.ч.1, 3 ст.74 ГПК України).

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ч.2 ст.76, ч.1 ст.77, ч.ч.1, 2 ст.79 ГПК України).

Враховуючи викладене, суд відмовляє позивачу у повному обсязі у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідачів солідарно 4496056,31грн. заборгованості по сплаті орендної плати, 434357,58грн. інфляційних втрат, 108245,39грн. 3% річних, 201050,04грн. пені, оскільки такі є необґрунтованими та не підтвердженими.

Згідно ч.1 ст.123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. Положення п.2 ч.1 ст.129 ГПК України передбачають, що судовий збір покладається: у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

За розгляд даного позову позивач поніс судові витрати у вигляді судового збору в розмірі 79675,64грн., які відносяться за рахунок позивача, оскільки у задоволенні його позовних вимог судом відмовлено у повному обсязі.

Відповідач - ФОП Пестерев Г.В. заявив попередній орієнтовний розрахунок судових витрат, але не подав остаточного їх розрахунку та підтверджуючих доказів, у зв`язку з чим дане питання судом під час ухвалення рішення не розглядається. Наразі, заявник не позбавлений права у встановлені строки та процедурний спосіб звернутись до суду із відповідною заявою.

Керуючись ст.ст. 123, 124, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Відмовити у задоволенні позову Одеської міської ради (65026, м.Одеса, площа Думська, 1) до Приватного підприємства фірми "Сандра-Інтернешнел" (04074, м. Київ, вул. Вишгородська, 21, літера "І"), Фізичної особи - підприємця Пестерева Григорія Вікторовича ( АДРЕСА_1 ), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м.Одеса, вул.Артилерійська, 1) про стягнення 5311709,32грн.

2. Витрати, понесені Одеською міською радою (65026, м.Одеса, площа Думська, 1) на оплату судового збору за розгляд даного позову в сумі 79675,64грн., покласти на платника.

Рішення господарського суду набирає законної сили згідно зі ст.241 ГПК України, після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Відповідно до п.1 ст.256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 25 лютого 2021 р.

Суддя І.А. Малярчук