Господарський суд Рівненської області
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" лютого 2021 р. м. Рівне Справа № 918/1167/20

Господарський суд Рівненської області у складі головуючої судді Бережнюк В.В., розглянувши матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "СТОЛІТ РІВНЕ"

до відповідача Рівненської міської ради

про внесення змін до договору оренди землі

Секретар судового засідання Сідлецька Ю.Р.

Представники сторін:

від позивача: Боровець С.А.

від відповідача: Українець М.В.

Суть спору:

Товариство з обмеженою відповідальністю "СТОЛІТ РІВНЕ" звернулося до господарського суду Рівненської області із позовною заявою до відповідача Рівненської міської ради про внесення змін до договору оренди землі від 08 липня 2020 року, та просить викласти ч.3 пункту 9 цього договору в наступній редакції: "Сторони погоджуються, що орендна плата за землю справляється з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки (ст.125 Земельного кодексу України)".

Стислий виклад позиції позивача, заперечень відповідача.

Рішенням Рівненської міської ради від 21 листопада 2019 року № 6763, позивачу надано в оренду строком на п`ять років земельну ділянку площею 2 100 м. кв. на вул. Євгена Коновальця, 3-Б з кадастровим номером :01:011:0068. У статті 4 вищевказаного рішення зазначено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 Земельного кодексу України). Припинення права оренди даної земельної ділянки було зареєстровано попереднім орендарем 11.02.2020 р.

Договір оренди землі між Рівненською міською радою та ТОВ "СТОЛІТ РІВНЕ" був укладений 08 липня 2020 року. Реєстрацію права оренди земельної ділянки було проведено 14 липня 2020 року.

ТОВ "СТОЛІТ РІВНЕ" звернулося до податкового органу за місцем розташування земельної ділянки для нарахування та сплати належних платежів. При перевірці поданих відомостей виявилося що в Договір оренди земельної ділянки включений пункт, який зобов`язує ТОВ "СТОЛІТ - РІВНЕ" сплатити орендну плату з моменту припинення права оренди відповідно до Договору з попереднім орендарем, а саме частина 3 пункту 9 була викладена наступним чином: "Сторони погоджуються, що орендна плата за землю справляється з моменту припинення права оренди відповідно до договору оренди землі від 28 жовтня 2008 року № 81 (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 31 січня 2018 року № 24644405)".

ТОВ "СТОЛІТ РІВНЕ" вважає даний пункт договору оренди землі від 08 липня 2020 року таким, що не відповідає чинному законодавству та рішенню Рівненської міської ради від 21 листопада 2019 року № 6763.

Позивач посилається на ст.25 Закону України "Про оренду землі", за якою орендар земельної ділянки зобов`язаний приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Також відповідно до пп. 15 п. 196 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою КМУ від 17.10.2012 р. № 1051 зі змінами та доповненнями, на офіційному веб-сайті Держгеокадастру за допомогою технологічних та програмних засобів Державного земельного кадастру оприлюднюються відомості Державного земельного кадастру, зокрема, про державну реєстрацію права оренди (суборенди) земельною ділянкою про належного орендаря земельної ділянки.

Позивач зауважує, що відповідно до положень Земельного кодексу України та Податкового кодексу України, орендна плата сплачується орендарем з дня державної реєстрації права оренди земельної ділянки. Тому вважає, що частина 3 пункту 9 укладеного Договору оренди землі є такою, що не відповідає вимогам законодавства.

З метою досудового врегулювання питання щодо внесення змін до договору оренди землі, ТОВ "СТОЛІТ РІВНЕ" надіслав відповідачу пропозицію внести зміни до ч. 3 п. 9 Договору оренди землі від 08 липня 2020 року, виклавши його в наступній редакції: "Сторони погоджуються, що орендна плата за землю справляється з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки". На пропозицію відповідачем була надана відповідь, у якій зазначено про неможливість розгляду заяви позивача, оскільки усі істотні умови договору оренди землі були погоджені.

Тому позивач звернувся до господарського суду із даним позовом, та просить внести зміни у договір шляхом викладення ч.3 пункту 9 цього договору в наступній редакції: "Сторони погоджуються, що орендна плата за землю справляється з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки".

31 грудня 2020 року від Рівненської міської ради надійшов відзив на позов, у якому відповідач серед іншого пояснює, що після погодження усіх істотних умов Договору оренди землі сторонами, за заявою ТзОВ "СТОЛІТ РІВНЕ" здійснено реєстрацію права оренди землі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 14.07.2020 року, номер запису про інше речове право 37394380.

На переконання відповідача порядок укладення договору оренди землі від 08 липня 2020 року відповідав загальним засадам статті 180 Господарського кодексу України. Зокрема частиною 2 статті 180 ГК України визначено, що господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов.

Момент укладення договору передбачений у статті 640 Цивільного кодексу України і пов`язується з досягненням сторонами згоди з усіх його істотних умов та дотриманням певних вимог, якими є передання майна або вчинення іншої дії, нотаріальне посвідчення договору або його державна реєстрація, якщо таке передбачено актами цивільного законодавства.

Враховуючи вищезазначене, а також те, що позивачем у даній справі ТОВ "СТОЛІТ РІВНЕ" погодженні усі істотні умови договору оренди землі від 08 липня 2020 року, Рівненська міська рада просить господарський суд відмовити у задоволені позовних вимог.

Процесуальні дії у справі.

Ухвалою від 16.12.2020 р. відкрито провадження у справі та призначено підготовче засідання на 11.01.2021 р. на 13:30 год.

Підготовче судове засідання 11 січня 2021 року проводилося у відповідності до статей 182, 183 ГПК України. Ухвалою від 11.01.2021 р. закрито підготовче провадження та справу призначено до розгляду по суті на 02.02.2021 р. на 11:00 год.

У засіданні 02 лютого 2021 року розпочато слухання справи по суті. Представник позивача виклав пояснення та доводи щодо предмету спору. Просив позов задоволити та покласти на відповідача судові витрати.

Представник відповідача у свою чергу позов не визнав, просив відмовити у його задоволенні.

У подальшому суд дослідив письмові докази, що містяться у справі.

У судовому засіданні 02.02.2021 р. оголошено перерву до 17 лютого 2021 року на 15:00 год. для підготовки предстаників сторін до судових дебатів.

17.02.2021 р. заслухано представників сторін у судових дебатах.

Фактичні обставини, встановлені судом, та зміст спірних правовідносин з посиланням на докази, на підставі яких встановлені відповідні обставини.

Рішенням Рівненської міської ради від 21 листопада 2019 року № 6763 Товариству з обмеженою відповідальністю "СТОЛІТ РІВНЕ" передано в оренду строком на п`ять років земельну ділянку площею 2100 м. кв. на вул. Євгена Коновальця, 3-Б з кадастровим номером :01:011:0068 (арк.с. 32).

У пункті 4 вищевказаного рішення Рівненської міської ради від 21 листопада 2019 року № 6763 зазначено, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права (стаття 125 Земельного кодексу України).

Припинення права оренди даної земельної ділянки було зареєстровано попереднім орендарем підприємцем Ярошем Юрієм Мироновичем 11.02.2020 р., що підтверджено Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права № 20283912 від 14.02.2020 року (арк.с. 6).

08 липня 2020 року між Рівненською міською радою (Орендодавець), в особі міського голови Хомка Володимира Євгеновича, та Товариством з обмеженою відповідальністю "СТОЛІТ РІВНЕ" (Орендар), в особі директора Торгуна Андрія Юрійовича, був укладений Договір оренди землі (арк.с.7-10).

Згідно пунктів 1-5 Договору Орендодавець на підставі рішення Рівненської міської ради від 21 листопада 2019 року № 6763 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (для обслуговування магазину-пекарні), кадастровий номер земельної ділянки :01:011:0068, яка знаходиться в м. Рівне на вул. Євгена Коновальця, 3-Б. В оренду передається земельна ділянка площею 2 100 квадратних метрів. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови. На земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 24 січня 2020 року становить: кадастровий номер земельної ділянки :01:011:0068 - 3571542,64 грн. (витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 691 від 24 січня 2020 року, виданий Відділом у м. Рівному Міськрайонного управління у Рівненському районі та м. Рівному Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області).

Договір укладено на 5 (п`ять) років (пункт 8 Договору).

За умовами пункту 9 Договору за оренду земельної ділянки Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 150 004,79 грн., що становить 4,2% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку № 03-04/26, виданий Управлінням земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради, відповідно до протоколу №25 від 13 травня 2020 року засідання контрольної комісії Рівненської міської ради з питань встановлення розмірів орендної плати за земельні ділянки.

У абзаці 3 пункту 9 цього Договору вказано наступне: сторони погоджуються, шо орендна плата за землю справляється з моменту припинення права оренди відповідно до договору оренди землі від 28 жовтня 2008 року № 81 (витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 31 січня 2018 року № 24644405).

Відповідно до пункту 31 Договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, крім випадків передбачених п. 13 цього договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Реєстрацію права оренди земельної ділянки за орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю "СТОЛІТ РІВНЕ" було проведено 14 липня 2020 року. Вказане підтверджено Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права (арк.с. 15).

У подальшому Товариство з обмеженою відповідальністю "СТОЛІТ РІВНЕ" звернулося до Рівненської міської ради із пропозицією внести зміни до ч. 3 п. 9 Договору оренди землі від 08 липня 2020 року, виклавши його в наступній редакції: "Сторони погоджуються, що орендна плата за землю справляється з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки". Пропозицію позивач мотивував тим, що вважає даний пункт договору оренди землі від 08 липня 2020 року таким, що не відповідає чинному законодавству. Позивач посилається на ст.25 Закону України "Про оренду землі", за якою орендар земельної ділянки зобов`язаний приступити до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди (арк.с. 17, 38-39).

На пропозицію відповідачем була надана відповідь №05-1444/20 від 15.09.2020 р., у якій зазначено про неможливість розгляду заяви позивача, оскільки усі істотні умови договору оренди землі були погоджені під час його підписання сторонами, та здійснено реєстрацію права оренди землі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (арк.с. 19-20, 40).

Оскільки сторонами Договору оренди землі не досягнуто згоди щодо внесення змін до останнього шляхом переговорів у досудовому порядку, тому позивач звернувся до господарського суду із даним позовом, та просить внести зміни у договір шляхом викладення ч.3 пункту 9 цього договору в наступній редакції: "Сторони погоджуються, що орендна плата за землю справляється з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки" (стаття 125 Земельного кодексу України).

Норми права, які застосував суд, та мотиви їх застосування, оцінка аргументів сторін.

За приписами ст.11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі, інші юридичні факти.

Відповідно до ч.1 ст.626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

За нормами статті 2 цього ж Закону відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) (ч.ч. 1, 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України встановлено, що орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов`язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.

Згідно статті 6 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до статті 25 Закону України "Про оренду землі", орендар має право приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, але не раніше державної реєстрації відповідного права оренди.

Поряд з тим, слід звернути увагу, що згідно зі ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 188 ГК України визначено порядок зміни та розірвання господарських договорів. Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

На пропозицію позивача щодо внесення змін до пункту 9 Договору оренди землі від 08.07.2020 р. відповідач відмовив.

Однією з загальних засад цивільного законодавства згідно зі статтею 3 ЦК України є свобода договору, тобто укладаючи договір оренди, сторони вільно та на свій розсуд приймають правочин на певних встановлених ними умовах, узгоджуючи між собою ці умови.

Позивач, усупереч вимогам зазначених норм, заявляючи вимогу про зміну умов абзацу 3 пункту 9 Договору оренди землі не зазначає при цьому конкретного випадку, встановленого договором або законом, який би передбачав можливість змінити Договір за рішенням суду.

Суд зауважує, що порушення вимог закону при укладенні правочину є підставою для визнання його недійсним (у тому числі у певній його частині), а не підставою для зміни цього правочину в судовому порядку.

Як вказувалося вище, відповідно до положень пункту 31 Договору оренди землі зміна його умов допускаються у письмовій формі тільки за взаємною згодою сторін, крім випадків, передбачених п.13 Договору.

Зміни договору за рішенням суду на підставі частини 2 статті 651 ЦК України допускаються також і у визначених законом випадках. Однак, позивач такого передбаченого законом випадку не зазначає.

При розгляді спору по суті, судом також враховані положення статті 652 ЦК України, яка передбачає можливість зміни договору за рішенням суду у зв`язку з істотною зміною обставин.

Так, відповідно до частини 1 статті 652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Частиною 4 статті 652 ЦК України передбачено, що зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.

Проте, позивачем не доведено суду наявність істотної зміни обставин після укладення Договору. Заявник як на підставу своїх вимог посилається лише на той факт, що частина 3 пункту 9 укладеного Договору оренди землі є такою, що не відповідає вимогам законодавства.

Таким чином, позивачем, у супереч вимогам статей 13, 74 ГПК України, належними засобами доказування не доведено суду підстав для внесення змін у договір за рішенням суду, а порушення вимог закону при укладенні правочину є підставою для визнання його недійсним, а не підставою для зміни цього правочину в судовому порядку.

Враховуючи усе викладене у сукупності позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Висновки суду.

За результатами розгляду спору та з`ясування обставин, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, суд прийшов до висновку, що у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю "СТОЛІТ РІВНЕ" належить відмовити.

Розподіл судових витрат.

Згідно з ч. 1 ст. 123 ГПК України судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи.

Разом з першою заявою по суті спору кожна сторона подає до суду попередній (орієнтовний) розрахунок суми судових витрат, які вона понесла і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи (ч. 1 ст. 124 ГПК України).

У позовній заяві позивач просив покласти судові витрати на відповідача.

Відповідно до частини 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи те, що у позові відмовлено, судові витрати понесені позивачем - залишаються за останнім та не підлягають відшкодуванню за рахунок відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 237-240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду Рівненської області може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги до Північно-західного апеляційного господарського суду в порядку встановленому ст.ст. 254, 256 - 259 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено та підписано "18" лютого 2021 року.

Суддя Бережнюк В.В.