ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" лютого 2021 р.м. ХарківСправа № 922/3661/20

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Лавровой Л.С.

при секретарі судового засідання Пунтус Д.А.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Приватного акціонерного товариства "КОНЦЕРН АВЕК ТА КО"
до ХАРКІВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача: ДЕПАРТАМЕНТ РЕЄСТРАЦІЇ ХАРКІВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ
про визнання договору оренди поновленим
за участю представників:

позивача Мица Ю.В.

відповідача Ворожбянов А.М.

третьої особи не з`явився

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Харківської області звернулося Приватне акціонерне товариство "КОНЦЕРН АВЕК ТА КО" з позовом до ХАРКІВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ та просить суд визнати Договір оренди землі від 13 грудня 2011 року (державна реєстрація від 17.01.2012 року за № 00288), укладений між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством «КОНЦЕРН АВЕК ТА КО» () стосовно оренди земельної ділянки загальною площею 0,2268 га, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Проспектна, 17Б, кадастровий номер земельної ділянки: :07:050:0009, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах; визнати укладеною між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством «КОНЦЕРН АВЕК ТА КО» () додаткову угоду про поновлення дії договору оренди землі від 13.12.2011 р. (державна реєстрація від 17 січня 2012 р. № 00288) у редакції позивача; скасувати рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Ісаєнко Ірини Анатоліївни від 28.11.2018 (індексний номер рішення 44312496) про державну реєстрацію припинення речового права (права оренди) Приватного акціонерного товариства «Концерн АВЕК та Ко» на земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Проспектна, 17Б, площею 0,2268 га (кадастровий номер :07:050:0009), яке було прийнято на підставі акту приймання-передачі земельної ділянки до земель запасу міста серія та номер 258/18 від 28.11.2018; скасувати державну реєстрацію припинення речового права (права оренди) Приватного акціонерного товариства «Концерн АВЕК та Ко» на земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Проспектна, 17Б, площею 0,2268 га (кадастровий номер :07:050:0009), яка була здійснена на підставі рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Ісаєнко Ірини Анатоліївни від 28.11.2018 (індексний номер рішення 44312496).

В обґрунтування заявлених вимог позивач вказує, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення. Державна реєстрація припинення речового права оренди позивача, проведена 28.11.2018 на підставі рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Ісаєнко Ірини Анатоліївни (індексний номер рішення 44312496), була безпідставною, адже здійснена в умовах чинного (такого, що вважається поновленим) договору оренди відповідної земельної ділянки та на підставі акту приймання-передачі ділянки, який позивачем не підписаний.

Ухвалою суду від 16.11.2020 р. прийнято позовну заяву до розгляду в порядку загального позовного провадження, підготовче засідання по справі призначено на 01.12.2020 р. о 09:30, встановлено сторонам строк на подання заяв по суті справи. Засідання відкладалося з 01.12.2020 по 15.12.2020. В засіданні оголошувалася перерва з 15.12.2020 по 21.12.2020. Засідання відкладалося з 21.12.2020 по 28.12.2020. В засіданні оголошувалася перерва з 28.12.2020 по 12.01.2021. Засідання відкладалося з 12.01.2021 по 18.01.2021.

Ухвалою від 18.01.2021 було закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті на 15.02.2021 р. о 10:30. В засіданні оголошувалася перерва з 15.02.2021 по 23.02.2021.

В судовому засіданні 23.02.2021 представник позивача оголосив усну заяву про виправлення прохальної частини позовної заяви щодо зазначення в проєкті додаткової угоди в якості особи, якою укладається додаткова угода - міського голови Кернеса Г.А. у зв`язку зі смертю останнього. Позовні вимоги з урахуванням оголошеної заяви представник позивача підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача усну заяву представника позивача залишив на розсуд суду, проти задоволення позову заперечував.

Представник третьої особи в судове засідання не з`явився.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши присутніх учасників справи, оцінивши надані докази та викладені доводи, судом встановлено наступне.

13.12.2011 на підставі рішення Харківської міської ради від 25.11.2009 року за № 281/09 між Харківською міською радою та ПрАТ «КОНЦЕРН АВЕК ТА КО» було укладено договір оренди землі (надалі Договір), відповідно до якого позивачу була надана в оренду земельна ділянка, яка знаходиться за адресою: місто Харків, вулиця Проспектна, 17-Б загальною площею 0,2268 га з кадастровим номером :07:050:0009 для експлуатації та обслуговування торговельного майданчика з продажу непродовольчих товарів строком до 31.12.2012. Договір зареєстровано в Управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель 17.01.2012 за № 00288. Запис про право оренди позивача на підставі Договору внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 02.04.2013 за № 665093.

У подальшому сторонами було укладено та зареєстровано такі додаткові угоди до Договору:

- від 27.12.2012 (право оренди як речове право зареєстровано 22.04.2013) про поновлення дії Договору до 01.09.2013;

- від 30.04.2014 (право оренди як речове право зареєстровано 23.06.2014) про поновлення дії Договору до 01.09.2014;

- від 22.12.2014 (право оренди як речове право зареєстровано 27.01.2015) про поновлення дії Договору до 01.08.2015;

- від 18.08.2016 (право оренди як речове право зареєстровано 05.09.2016), відповідно до пункту 8 якої строк дії Договору встановлено до 01.10.2018, а після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк; у цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням.

Судом встановлено і не оспорюється учасниками справи, що після 01.10.2018 позивач фактично продовжив користуватися земельною ділянкою за Договором оренди.

30.10.2018 на адресу позивача надійшов лист Департаменту земельних відносин Виконавчого комітету Харківської міської ради від 26.10.2018 за № 7287/0/225-18 про необхідність підписання актів приймання-передачі спірної земельної ділянки до земель запасу міста. Позивач на вказаний лист Департаменту земельних відносин Виконавчого комітету Харківської міської ради від 26.10.2018 за № 7287/0/225-18 надіслав відповідь, у якій не погодився із вимогою підписати акти приймання-передачі земельної ділянки та висловив впевненість у поновленні Договору.

У подальшому Департамент земельних відносин Виконавчого комітету Харківської міської ради направив позивачу лист від 04.12.2018 за № 8338/0/225-18, яким повідомив позивача, що спірна земельна ділянка зарахована до земель запасу міста на підставі акта приймання № 258/18 від 28.11.2018, інше речове номер запису 665093 від 02.04.2013 припинено 28.11.2018.

31.01.2019 позивач звернувся до Департаменту земельних відносин Виконавчого комітету Харківської міської ради з листом № 80, в якому просив надати документи, які підтверджують передачу (зарахування) Земельної ділянки, що раніше знаходилися у користуванні Концерну, до земель запасу міста Харкова. На цей лист Департамент земельних відносин Виконавчого комітету Харківської міської ради надав Позивачу відповідь від 27.02.2019 за № 1355/0/225-19, що спірна земельна ділянка, яка була передана в оренду Позивачу, зарахована до земель запасу міста на підставі акта приймання № 258/18 від 28.11.2018, інше речове номер запису 665093 від 02.04.2013 припинено 28.11.2018. Державна реєстрація припинення речового права оренди позивача була проведена 28.11.2018 на підставі рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Ісаєнко Ірини Анатоліївни (індексний номер рішення 44312496) на підставі акту приймання-передачі земельної ділянки до земель запасу міста серія та номер 258/18 від 28.11.2018, який позивачем не підписувався.

Викладені вище обставини також встановлені рішенням Господарського суду Харківської області від 26.06.2019 у справі № 922/1188/19, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 12.11.2019 та постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.08.2020 у справі між тими ж сторонами, відносно того ж договору оренди, але з іншим предметом позову.

Таким чином, відповідачем в односторонньому порядку було здійснено документальне оформлення повернення спірної земельної ділянки до земель запасу міста та виключено запис про речові права позивача на спірну земельну ділянку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Не погодившись з такими діями відповідача, позивач звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом про визнання Договору поновленим, визнання укладеною додаткової угоди до Договору, відновлення запису про речове право Позивача на спірну земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.06.2019 у справі № 922/1188/19, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 12.11.2019, в позові відмовлено. Рішення судів були мотивовані тим, що в Додатковій угоді строк Договору вказано до 13.11.2020, тобто 774 дні, а не 772 дні, як передбачено останніми змінами, внесеними у Договір додатковою угодою від 18.08.2016, що не відповідає вимогам частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та умовам пункту 8 Договору; позивач просить поновити Договір не на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені Договором, а пропонує змінити строк його дії; намір позивача змінити умови Договору в частині строку його дії унеможливлює його поновлення на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»; протягом місяця після закінчення строку дії Договору на виконання функцій відповідача (орендодавця) Департамент земельних відносин Харківської міської ради направив Концерну лист від 26.10.2018 № 7287/0/225-18 з двома примірниками акта приймання-передачі земель, який за змістом та правовою природою є листом-повідомленням про заперечення орендодавця у поновленні договору оренди землі, що узгоджується з положеннями частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»; відсутність волі орендодавця на поновлення строку дії Договору є очевидною та висловлена у письмовій формі шляхом надсилання Департаментом Листа позивачу; Договір припинив свою дію 01.10.2018, оскільки сплив строк, на який його було укладено; сплата позивачем орендних платежів за користування спірною земельною ділянкою після закінчення дії Договору не є підставою для його продовження; вимога про відновлення у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію речового права оренди задоволенню не підлягає, оскільки реєстрація речового права оренди за Договором є похідною дією від виникнення права оренди спірної земельної ділянки.

Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.08.2020 рішення Господарського суду Харківської області від 26.06.2019 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 12.11.2019 у справі № 922/1188/19 справі залишені без змін. Однак при цьому Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду вказав, що єдиною підставою для відмови у позові слід вважати неправильне обрахування строку, на який позивач просив визнати поновленим спірний договір оренди землі. Причому судом касаційної інстанції було наголошено, що помилка щодо обрахування строку була допущена як позивачем, так і судами попередніх інстанцій, адже спірний договір до цього було поновлено не на 772 і не на 774 календарних дні, а на 1157 календарних днів. Тому Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду дійшов висновку, що неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального права, з огляду на хибні висновки про висловлення відповідачем у спірних правовідносинах заперечення проти поновлення спірного договору, а також неправильне обрахування строку дії спірного договору, не призвели до неправильного результату вирішення спору та не вплинули на правильність їх висновків в тій частині, що намір позивача змінити умови спірного договору стосовно строку його дії унеможливлює його поновлення на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Заперечуючи проти позову, відповідач вказував, що укладений сторонами Договір не містить положень про автоматичну пролонгацію договірних правовідносин, а його поновлення відбувалося між сторонами кожного разу на інший період (строк), що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.05.2019 № 166299821). Строк дії Договору закінчився 01.10.2018.

З посиланням на постанови Великої Палати Верховного Суду у справах № 313/350/16-ц та 159/5756/18 відповідач вказує, що ч. 1-5 та ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» не є різними процедурами, а ст. 33 Закону України «Про оренду землі» є однією послідовною процедурою для поновлення договору оренди землі. Для поновлення договору за відсутності заперечень орендодавця, як передбачено ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» мають передувати дії передбачені ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», які починається з того, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до закінчення строку дії договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі. У разі відсутності з боку орендаря дій передбачених ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в орендодавця немає обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення, що унеможливлює застосування ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

За твердженням відповідача, матеріали справи не містять доказів звернення Концерну до Ради з листом-повідомленням про намір продовження Договору у встановлений строк (не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії Договору), тому відповідач просив суд відмовити ПрАТ «Концерн АВЕК та Ко» у задоволенні позову до Харківської міської ради.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог і викладених сторонами доводів та заперечень, суд виходить з наступного.

Відповідно до частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції, що була чинною на дату виникнення спірних правовідносин, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Визначений наведеною нормою порядок є відмінним від передбаченого положеннями частин першої - п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки передбачає право на поновлення договору оренди земельної ділянки, яке виникає після закінчення строку дії відповідного договору оренди земельної ділянки і орендар продовжує користуватись цією ділянкою, за відсутності заперечення орендодавця проти поновлення цього договору, яке має бути надане протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди.

Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на пролонгацію договору). При цьому повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не висловлює заперечень проти поновлення договору протягом одного місяця з дати закінчення його строку.

Якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Подібні правові висновки викладені у постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, у постановах Верховного Суду від 15.01.2019 у справі № 908/1569/17, від 09.04.2019 у справі № 913/99/18, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 20.08.2019 у справі № 907/603/18. Така саме правова позиція висловлена й Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду також і в постанові від 25.08.2020 у справі № 922/1188/19 стосовно спору між сторонами щодо визнання поновленим договору оренди цієї ж самої земельної ділянки.

Таким чином, поновлення договору оренди землі в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» відбувається виключно за наявності двох юридичних фактів: продовження користування ділянкою орендарем та відсутності заперечень з боку орендодавця протягом місячного строку. Будь-яких інших умов для автоматичного настання такого поновлення договору оренди землі закон (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі») не вимагає.

В той же час, заперечень проти поновлення спірного договору оренди землі відповідач ані протягом місяця після закінчення строку оренди, ані пізніше на адресу позивача не направляв, доказів зворотного до суду не було надано. Лист від 26.10.2018 р. за № 7287/0/225-18 надісланий на адресу позивача не відповідачем, адже ним (як і стороною в спірному договорі оренди землі) є Харківська міська рада, а Департаментом земельних відносин Харківської міської ради. У свою чергу, Департамент земельних відносин Харківської міської ради хоча і є самостійним виконавчим органом ради, але все ж таки є окремою юридичною особою (пункти 1.1, 2.1 Положення про Департамент земельних відносин Харківської міської ради додаток 75 до рішення 1 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.11.2015 № 7/15).

За змістом ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» заперечення має висловити саме орендодавець, яким у спірному договорі є Харківська міська рада, а не її Департамент земельних відносин. Відповідно до ст. 172 Цивільного кодексу України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їхньої компетенції, встановленої законом. Зазначене цілком відповідає засадничим положенням ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до приписів частини першої статті 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами.

За змістом статті 12 Земельного кодексу України, до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону.

Відповідно до пункту 34 частини першої статті 26, статті 25 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міських рад відноситься вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

При цьому чинне законодавство України не визначає форми висловлення заперечення орендодавця стосовно поновлення договору оренди за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», а рішення ради (колегіального органу місцевого самоврядування) найбільш повно відповідає положенням пункту 34 частини першої статті 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» для дотримання письмового волевиявлення. Саме такий правовий висновок викладений у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.12.2018 у справі № 910/18875/17 та від 25.08.2020 у справі № 922/1188/19.

Таким чином, суд доходить висновку, що повноваження, якими наділяє Департамент земельних відносин Харківської міської ради Положення про нього (додаток 75 до рішення 1 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 20.11.2015 № 7/15) не надають йому право розпоряджатися спірною земельною ділянкою від імені територіальної громади, в тому числі висловлювати заперечення стосовно поновлення спірного договору за частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки такі повноваження належать лише Харківській міській раді як такій, не делеговані Департаменту земельних відносин Харківської міської ради і тому можуть бути реалізовані виключно шляхом прийняття Харківською міською радою відповідного рішення.

За змістом статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку у володіння та користування за плату на встановлений договором строк. У частині першій статті 251 ЦК України строк визначено як певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Відповідно до частини третьої цієї статті строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином чи рішенням суду.

Статтею 252 ЦК України вказано, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати. Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок (частина перша статті 253 ЦК України).

Згідно із частиною третьою статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. У частині першій статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Таким чином, визначення строку дії договору має вольовий характер, а сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання. При цьому сторони в договорі оренди землі мають право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії цього договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені у нормах цивільного законодавства. Такі правові висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17.

Водночас у статті 125 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Частиною п`ятою статті 6 Закону України «Про оренду землі» визначено, що право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Згідно з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, чинній з 01.01.2014 до 01.01.2016) обов`язковій державній реєстрації підлягають, зокрема, право оренди земельної ділянки.

За висновком, викладеним у пункті 36 постанови Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 28.02.2020 у справі № 913/169/18, виникненням права оренди є момент державної реєстрації цього речового права, а не дата укладення договору оренди.

Разом з цим за висновками, викладеними у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.03.2020 у справі № 922/1658/19, необхідно розмежовувати державну реєстрацію речових прав, зокрема, на землю, порядок якої урегульовано у статтях 125, 126 ЗК України, та державну реєстрацію правочину (стаття 210 ЦК України).

Спірний договір оренди землі набрав чинності з моменту його державної реєстрації в Управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель 17.01.2012 за № 00288 відповідно до положень статті 210 ЦК України та статті 126 ЗК України у редакції, чинній до 01.01.2013.

Згідно з частиною третьою статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов, зокрема, реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. З огляду на викладене речові права за спірним договором визнаються дійсними з дати реєстрації договору оренди у Державному реєстрі земель 17.01.2012. Саме такого висновку у спірних правовідносинах дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду в постанові від 25.08.2020 у справі № 922/1188/19.

Оскільки такі речові права визнаються дійсними із 17.01.2012, то подальша реєстрація речових прав за додатковими угодами, зокрема, 05.09.2016 за додатковою угодою від 18.08.2016 не встановлює моменту виникнення речового права оренди за спірним договором, а лише підтверджує його дійсність.

У спірних правовідносинах сторони неодноразово укладали додаткові угоди, якими поновлювали дію спірного договору оренди землі та кожен раз визначали нову дату його закінчення, таким чином щоразу встановлюючи строк, протягом якого Договір діє від моменту, коли спливав раніше встановлений сторонами строк.

Враховуючи викладене, в контексті спірних правовідносин дія договору оренди, який поновлено у встановленому порядку шляхом укладення додаткової угоди, поновлюється на строк, який визначається за положеннями цієї додаткової угоди і який необхідно обраховувати з наступного дня після відповідної календарної дати закінчення строку договору оренди. Відповідно за нормою частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка застосовується до спірних правовідносин) поняття «той самий строк» для договору оренди землі, дія якого поновлювалась шляхом укладення додаткової угоди, означає строк, який необхідно обраховувати з наступного дня після відповідної календарної дати закінчення строку договору оренди (до його поновлення) і який спливає у дату, вказану у додатковій угоді або визначену відповідно до її положень. Таким чином у спірних правовідносинах сторонами в останній укладеній ними додатковій угоді спірний договір було поновлено на строк 1157 дні з 02.08.2015 (наступний день після дати припинення дії спірного договору за умовами додаткової угоди від 22.12.2014) до 01.10.2018 (дата припинення дії спірного договору за умовами додаткової угоди від 18.08.2016). Саме такого висновку у спірних правовідносинах дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду в постанові від 25.08.2020 у справі № 922/1188/19.

Суд оцінює критично та відхиляє посилання відповідача на постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц та у справі № 159/5756/18.

Суд зауважує, що відповідно до правової позиції, викладеної у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі: за правилами частин 1- 5 та за правилами частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі». Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини восьмої статті 33 названого Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З наведеного вбачається, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту (пункти 53, 66, 67 мотивувальної частини постанови).

Крім того, суд зауважує, що у постанові від 29.09.2020 у справі № 378/596/16-ц (оприлюднена 08.12.2020) Велика Палата Верховного Суду висловила позицію щодо застосування приписів статті 33 Закону України «Про оренду землі» випадки та умови, коли права і обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього у його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом. Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій. Підстави та порядок поновлення договору оренди землі відповідно до частин 1-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та частини 6 статті 33 цього ж Закону України є самостійними, різними й не можуть змішуватись. При цьому у разі спору щодо визнання поновленим договору оренди землі на підставі саме частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» простого визнання такого поновлення недостатньо позовні вимоги мають містити текст додаткової угоди про таке поновлення, що відповідатиме приписам частини 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Суд також наголошує на тій обставині, що питання визнання поновленим спірного договору оренди землі вже були предметом судового розгляду в межах справи № 922/1188/19. У цій справі судовими рішеннями судів першої та апеляційної інстанцій позивачу було відмовлено у позові про визнання спірного договору оренди землі поновленим. Зазначені судові рішення були залишені без змін судом касаційної інстанції, однак із зазначенням на хибність підстав відмови у позові Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду фактично вказав, що позивач має право вимагати визнання спірного договору оренди землі поновленим, але не на 772 і не на 774 календарних дні, а на 1157 календарних днів.

Суд бере до уваги, що однією із основних засад справедливого судочинства вважається принцип верховенства права. Він знаходить своє вираження в різних джерелах права, зокрема в практиці ЄСПЛ, тому повинен застосовуватися під час здійснення правосуддя в Україні під час розгляду конкретних справ.

Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру або встановить обґрунтованість будь-якого висунутого проти нього кримінального обвинувачення.

У звіті Європейської комісії «За демократію через право» (далі - Венеціанська комісія) від 25-26 березня 2011 року на підставі аналізу правових систем європейських держав у пошуках спільних складових, характерних як для "верховенства права", так і "правової держави", пропонується щонайменше 6 необхідних елементів, яких необхідно дотримуватися не лише формально, але й по суті, а саме: 1) законність, включно з прозорим, підзвітним і демократичним процесом прийняття законів; 2) правова визначеність; 3) заборона свавілля у прийнятті рішень; 4) доступ до правосуддя, що здійснюється незалежним і безстороннім судом, включно з можливістю оскаржити в суді адміністративні акти; 5) повага до прав людини; 6) недискримінація і рівність перед законом.

За таких умов суд доходить висновку, що відмова у захисті права позивача на земельну ділянку після того, як судом касаційної інстанції вже було висловлено однозначну позицію про те, як саме повинно бути захищене це право у конкретних спірних правовідносинах, не відповідатиме принципу верховенства права.

Окрім того, згідно п. 4 ст. 75 ГПК України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Враховуючи викладене, суд визнає обґрунтованою вимогу позивача про визнання Договору оренди землі від 13 грудня 2011 року (державна реєстрація від 17.01.2012 року за № 00288), укладеного між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством «КОНЦЕРН АВЕК ТА КО» стосовно оренди земельної ділянки загальною площею 0,2268 га, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Проспектна, 17Б, кадастровий номер земельної ділянки: :07:050:0009, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах шляхом визнання укладеною між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством «КОНЦЕРН АВЕК ТА КО» додаткової угоди про поновлення дії договору оренди землі від 13.12.2011 р. (державна реєстрація від 17 січня 2012 р. № 00288) у редакції, наданій до позовної заяви з урахуванням уточнень, заявлених представником позивача в судовому засіданні 23.02.2021.

Стосовно позовних вимог, пов`язаних із державною реєстрацією прав, суд зазначає, що відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. З наведеного випливає, що державна реєстрація не є способом набуття чи припинення права власності або іншого речового права. Вона виступає лише засобом підтвердження фактів набуття чи припинення права власності на нерухоме майно або інших речових прав на нього. Зазначена правова позиція висловлена у постанові Верховного Суду від 03.06.2020 у справі № 363/4852/17.

Таким чином, державна реєстрація припинення речового права оренди позивача, проведена 28.11.2018 на підставі рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Ісаєнко Ірини Анатоліївни (індексний номер рішення 44312496), була безпідставною, адже була здійснена в умовах чинного (такого, що вважається поновленим) договору оренди відповідної земельної ділянки та на підставі акту приймання-передачі ділянки, який позивачем не підписаний.

Відповідно до ч. 3 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Крім того, відповідно до абз. 9 п. 4 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 жовтня 2011 р. № 1141 (з наступними змінами та доповненнями) ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно передбачає, у тому числі, внесення записів про скасування державної реєстрації прав, скасування записів Державного реєстру прав, внесення відомостей про скасування рішень державного реєстратора.

Таким чином, позовні вимоги про скасування відповідного рішення державного реєстратора та державної реєстрації припинення права оренди позивача є також обґрунтованими й підлягають задоволенню.

З урахуванням приписів ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору по даній справі покладаються на відповідача.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, статтями 1, 2, 5, 7, 11, 13, 14, 15, 73, 74, 80, 86, 129, 238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити.

Визнати Договір оренди землі від 13 грудня 2011 року (державна реєстрація від 17.01.2012 року за № 00288), укладений між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством «КОНЦЕРН АВЕК ТА КО» () стосовно оренди земельної ділянки загальною площею 0,2268 га, що знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Проспектна, 17Б, кадастровий номер земельної ділянки: :07:050:0009, поновленим на той самий строк і на тих самих умовах.

Визнати укладеною між Харківською міською радою та Приватним акціонерним товариством «КОНЦЕРН АВЕК ТА КО» () додаткову угоду про поновлення дії договору оренди землі від 13.12.2011 р. (державна реєстрація від 17 січня 2012 р. № 00288) у такій редакції:

«ДОДАТКОВА УГОДА

до договору оренди землі (м. Харків, вул. Проспектна, 17Б

S = 0,2268 га, кадастровий номер :07:0050:0009),

зареєстрованого 17 січня 2012 р. за № 00288 в Управлінні Держкомзему у м.Харків в Державному реєстрі земель (номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 665093 від 02.04.2013 року)

м. Харків «___» ______ року

Харківська міська рада, в особі уповноваженого представника, діючого у відповідності до Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», Земельного кодексу України, Закону України «Про оренду землі», з одного боку, та Орендар - ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «КОНЦЕРН АВЕК ТА КО», в особі президента Вінакова Андрія Вікторовича, який діє на підставі Статуту, з другого боку, відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», уклали цю додаткову угоду (далі за текстом - угода) про поновлення договору оренди землі від 13 грудня 2011 року (зареєстрованого 17 січня 2012 р. за № 00288 в Управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 665093 від 02.04.2013 року) наступним чином:

1) Поновити договір оренди землі від 13 грудня 2011 року (зареєстрований 17 січня 2012 р. за № 00288 в Управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 665093 від 02.04.2013 року) строком до 01 грудня 2021 року.

2) Всі інші умови договору оренди землі від 13 грудня 2011 року (зареєстрований 17 січня 2012 р. за № 00288 в Управлінні Держкомзему у м. Харків в Державному реєстрі земель, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 665093 від 02.04.2013 року), які не обумовлені цією угодою, залишаються незмінними.

3) Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди землі від 13 грудня 2011 року (зареєстрований 17 січня 2012 р. за № 00288 в Управлінні Держкомзему у м.Харків в Державному реєстрі земель, номер запису про інше речове право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 665093 від 02.04.2013 року).

4) Ця додаткова угода укладена у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких знаходиться у «Орендодавця», другий - у «Орендаря», третій у компетентному органі, що проводить державну реєстрацію речових прав.

Реквізити сторін:

«Орендодавець»

Харківська міська рада

61003, м. Харків

м-н Конституції, 7

____________________

«Орендар»

ПРИВАТНЕ АКЦІОНЕРНЕ ТОВАРИСТВО «КОНЦЕРН АВЕК ТА КО»

61002, м. Харків

вул. Сумська, 70

____________________».

Скасувати рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Ісаєнко Ірини Анатоліївни від 28.11.2018 (індексний номер рішення 44312496) про державну реєстрацію припинення речового права (права оренди) Приватного акціонерного товариства «Концерн АВЕК та Ко» на земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Проспектна, 17Б, площею 0,2268 га (кадастровий номер :07:050:0009), яке було прийнято на підставі акту приймання-передачі земельної ділянки до земель запасу міста серія та номер 258/18 від 28.11.2018.

Скасувати державну реєстрацію припинення речового права (права оренди) Приватного акціонерного товариства «Концерн АВЕК та Ко» на земельну ділянку за адресою: м. Харків, вул. Проспектна, 17Б, площею 0,2268 га (кадастровий номер :07:050:0009), яка була здійснена на підставі рішення державного реєстратора Департаменту реєстрації Харківської міської ради Ісаєнко Ірини Анатоліївни від 28.11.2018 (індексний номер рішення 44312496).

Стягнути з ХАРКІВСЬКОЇ МІСЬКОЇ РАДИ (Україна, 61003, Харківська обл., місто Харків, МАЙДАН КОНСТИТУЦІЇ, будинок 7, ідентифікаційний код особи 04059243) на користь Приватного акціонерного товариства "КОНЦЕРН АВЕК ТА КО" (Україна, 61002, Харківська обл., місто Харків, ВУЛИЦЯ СУМСЬКА, будинок 70, ідентифікаційний код особи 22649344) 8408,00 грн витрат по сплаті судового збору.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

Рішення може бути оскаржене протягом двадцяти днів з дня складення його повного тексту. Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається в строки та в порядку визначеному ст.ст. 256, 257 ГПК України з урахуванням п. 17.5 Перехідних положень ГПК України.

Повне рішення складено "25" лютого 2021 р.

Суддя Л.С. Лаврова