ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 лютого 2021 року Справа № 924/704/20

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючий суддя Маціщук А.В., суддя Петухов М.Г. , суддя Гудак А.В.

секретар судового засідання Шилан О.С.

за участю представників сторін:

позивача - не з`явився

відповідача - не з`явився

третьої особи - не з`явився

розглянувши апеляційну скаргу відповідача фізичної особи-підприємця Дзюби Володимира Івановича

на рішення Господарського суду Хмельницької області від 26.10.2020 р. ухваленого суддею Заверуха С.В. у м.Хмельницькому, повний текст складено 26.10.2020 р.

у справі № 924/704/20

за позовом Квартирно-експлуатаційного відділу, м. Хмельницький

до фізичної особи-підприємця Дзюби Володимира Івановича, м. Хмельницький

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача фізичної особи-підприємця Назаревич С.М., м. Хмельницький

про стягнення 44718,08 грн. заборгованості по орендній платі, 648,15 грн. пені, 4971,58 грн. компенсації з земельного податку;

про розірвання договору оренди № 28/2002/ГоловКЕУ від 07.02.2002 р.

В С Т А Н О В И В :

Відповідно до рішення Господарського суду Хмельницької області від 26.10.2020 р. у справі № 924/704/20 частково задоволено позов Квартирно-експлуатаційного відділу м. Хмельницький.

Згідно з рішенням суду підлягає стягненню з фізичної особи-підприємця Дзюби В.І. на користь Квартирно-експлуатаційного відділу м. Хмельницький 648,15 грн. пені. Закрито провадження у справі № 924/704/20 в частині стягнення 44718,08 грн. заборгованості по орендній платі, 4971,58 грн. компенсації з земельного податку на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України. Розірвано договір оренди нерухомого військового майна № 28/2002/Головку, укладений 07.02.2002 р. Головним Квартирно-експлуатаційним Управлінням Міністерства Оборони України та фізичною особою-підприємцем Дзюбою В.І.

Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції, відповідач ОСОБА_1 подав скаргу до Північно-західного апеляційного господарського суду, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 26.10.2020 р. у даній справі в частині розірвання договору оренди нерухомого військового майна № 28/2002/ГоловКЕУ від 07.02.2002 р. та постановити нове рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині.

Вважає помилковим висновок суду першої інстанції про те, що мало місце істотне порушення умов договору оренди. Посилається на правову позицію Верховного Суду України у справі № 6-1449цс17 (постанова від 11.10.2017 р.), де зазначено, що відповідно до частин першої та другої статті 651 ЦК України істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Вважає, що суд першої інстанції не надав об`єктивної оцінки тій обставині, що під час судового розгляду відповідачем Дзюбою В.І. сплачена заборгованість за договором оренди в повному розмірі. Відтак, відсутнє істотне порушення умов договору, на яке посилався позивач як на підставу позову, що зумовлює відсутність обставин необхідних для розірвання договору.

Доводить, що суд першої інстанції не всебічно дослідив умови договору оренди і зазначає, що згідно з п. 3.6. додаткового договору від 27.04.2012 р. № 42/28Д/2012-КЕВ орендна плата у розмірі 100% перераховується орендарем до спеціального фонду державного бюджету на спеціальний рахунок орендодавця в територіальному казначейському органі державного казначейства не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним. Доводить, що відповідачем Дзюбою В.І. внесено оренду плату за листопад 2019 року двома платежами: 11.11.2019 р. - 4000,00 грн., 15.11.2019 р. - 3359,50 грн. та за лютий 2020 року: 06.03.2020 р. - 7404,00 грн.

Тобто, відповідачем не було внесено оренду плату за два місяці, а саме за грудень 2019 року та січень 2020 року, що в свою чергу не може бути підставою для дострокового розірвання договору оренди, адже згідно з умовами договору він може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар не вніс плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу. Доводить, що судом першої інстанції необґрунтовано враховано листопад 2019 року як перший з трьох місяців з дня закінчення строку платежу, за які відповідачем не вносилась оренда плата, що стало підставою для розірвання договору оренди № 28/2002/ГоловКЕУ від 07.02.2002 р.

Також вважає, що суд першої інстанції не взяв до уваги, що несплата орендної плати протягом 3-х місяців мала місце тільки в квітні-червні 2020 року, в період дії карантину, який є форс-мажорною обставиною. Постановою Кабінету Міністрів України від 15.07.2020 р. за № 611 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину" установлено, що на період дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби СОVID-19, звільняються від орендної плати орендарі за переліком згідно з додатком 1, в т.ч. орендарі, які орендують приміщення з метою побутового обслуговування населення.

Дія цих норм, на думку скаржника, поширюються на спірні правовідносини, оскільки за умовами договору оренди від 07 лютого 2002 року нерухоме майно (об`єкт оренди) перебуває у державній власності і згідно з п. 2.3. договору нерухоме майно орендодавець передав орендарю для використання під магазин продовольчих товарів.

Просить суд апеляційної інстанції врахувати наведені обставини і скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 26 жовтня 2020 року у справі № 924/704/20 в частині розірвання договору оренди нерухомого військового майна № 28/2002/Головку, укладеного 07.02.2002 р. Головним Квартирно- експлуатаційним Управлінням Міністерства Оборони України та фізичною особою- підприємцем Дзюбою Володимиром Івановичем,та ухвалити в цій частині нове рішення, яким у розірванні договору оренди нерухомого військового майна відмовити.

Позивач Квартирно-експлуатаційний відділ, м. Хмельницький подав відзив на апеляційну скаргу.

Квартирно-експлуатаційний відділ м. Хмельницький вважає, що рішення першої інстанції ухвалене з дотриманням норм матеріального та процесуального права, і судом всебічно досліджені обставини справи. Доводи, наведені в апеляційній скарзі, позивач вважає безпідставним та необґрунтованими.

Вважає правильним висновок суду першої інстанції, що істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна як своєчасне внесення орендної плати є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та повернення наймодавцеві речі із найму.

Звертає увагу, що заборгованість виникла протягом тривалого часу, а сплачена була лише тоді, коли КЕВ м. Хмельницький звернувся у судовому порядку. Позивач значною мірою позбавлявся того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме - на своєчасне отримання коштів за користування його приміщенням та збагаченням державного бюджету.

Звертає увагу, що відповідач протягом останніх декількох років не сплачує встановлену суму за надане в оренду приміщення добровільно та погашає заборгованість лише під час судового розгляду, чим істотно порушує умови договору та позбавляє КЕВ м. Хмельницький того, на що останній розраховував при підписання договору.

Звертає увагу, що сальдо на 01.09.2019 р. становить 7193,02, тобто - заборгованість виникла до 01.09.2020 р. та в подальшому сплачувалася не в повному обсязі і станом на 23.07.2020 р. становила 44718,08 грн. При цьому, сплачені кошти зараховувались на заборгованість, яка виникла найперша, тобто за попередні місяці, а не за ті місяці, за які вказує відповідач в апеляційній скарзі. Тому сума боргу зростала на протязі багатьох місяців, що є порушенням умов договору. Окрім того, у грудні 2019 року, січні, травні, квітні та червні 2020 року, відповідач не сплачував жодних коштів.

Доводить, що відповідач не підпадає під пільги, вказані у постанові Кабінету Міністрів України від 15.07.2020 р. № 611 та його додатку № 1, мав змогу працювати під час карантину, оскільки продаж продовольчих товарів не був заборонений, і отримував прибуток від користування нежитлового приміщення державної власності. Тому посилання відповідача на форс-мажор та карантин є зовсім необґрунтованими.

З урахуванням викладеного просить суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги підприємця Дзюби В.І. у справі № 924/704/20 в повному обсязі, а рішення Господарського суду Хмельницької області від 26 жовтня 2020 року у справі 924/704/20 - залишити без змін.

Третя особа фізична особа-підприємець Назаревич С.М. відзиву на апеляційну скаргу суду не подав.

Учасники справи не забезпечили участь представників в судовому засіданні 16.02.2021 р., тоді як про час і місце розгляду апеляційної скарги були повідомлені апеляційним судом в установленому порядку, що підтверджено рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення та поштовим поверненням /а.с. 87-90 у т.2/.

Скаржник підприємець Дзюба В.І. подав апеляційному суду клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату, пояснюючи, що представник відповідача перебуває у відрядженні у зв`язку з іншими справами. Докази на підтвердження зазначених у клопотанні обставин скаржник суду не надав.

Колегія суддів відхиляє клопотання про відкладення розгляду справи, ураховуючи таке. Переглядаючи справу в суді апеляційної інстанції за правилами розгляду справ у порядку спрощеного позовного провадження, колегія суддів керується нормами ст.270 ГПК України. Відповідно до норм ч.12 ст.270 ГПК України неявка у судове засідання сторін, які були належним чином повідомлені про дату, час та місце судового засідання, не перешкоджає розгляду справи, оскільки визначальним є не явка представників, а достатність матеріалів справи для ухвалення рішення у справі.

Відповідно до ухвали апеляційного суду від 26.01.2021 р. суд відкладав розгляд даної справи за клопотанням скаржника на 16.02.2021 р. в межах строку, визначеного нормами ст. 273 ГПК України; суд не визнав обов`язковою явку представників сторін. Доводи відповідача викладені ним в апеляційній скарзі, доповнень чи змін до неі/скарги не надано і нові докази суду сторонами не надавались.

Колегія суддів виходить з того, що відкладення розгляду справи не обов`язок, а прерогатива суду, і визначальною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні за матеріалами справи.

Отже, зважаючи, що судом вжито необхідних заходів для завчасного повідомлення сторін про час і місце розгляду справи, явка представників в судове засідання обов`язковою не визнавалась і неявка представників не перешкоджає вирішенню спору, колегія суддів дійшла висновку, що наявні у справі матеріали є достатніми для постановлення обґрунтованого рішення, тому є можливим завершення розгляду апеляційної скарги без участі представників сторін за наявними у справі матеріалами в даному судовому засіданні.

Одночасно з клопотанням про відкладення розгляду справи скаржник надав суду апеляційної інстанції підписаний сторонами акт вивірки розрахунків станом на 02.02.2021 р., який колегія суддів не приймає до уваги відповідно до ст. 269 ГПК України. Враховано при цьому, що в даному випадку цей доказ виник після прийняття 26.10.2020 р. рішення судом першої інстанції і підтверджує обставини станом на 02.02.2021 р., тому не має значення для оцінки правильності рішення суду першої інстанції.

Розглянувши апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, перевіривши оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного судового рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено наступне.

07.02.2002 р. Квартирно-експлуатаційне управління Міністерства оборони України (орендодавець) та фізична особа-підприємець Дзюба В.І. (орендар) уклали договір оренди нерухомого військового майна № 28/2002/ГоловКЕУ, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме військове майно нежитлове приміщення на 1 поверсі 5-ти поверхового житлового будинку Інв. № 24/210, площею 155,8 кв.м, розміщене за адресою: м. Хмельницький, вул. Попова, 3, що знаходиться на балансі будинкоуправління № 2 та обліковується в Хмельницькій КЕЧ району, вартість якого визначена згідно з актом оцінки і становить за експертною оцінкою 72086 грн. /а.с. 12-19 у т.1/.

Відповідно до п. 2.1.-2.3 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна. Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається держава, а орендар користується ним протягом строку оренди. Нерухоме майно орендодавець передає орендарю для використання під магазин продовольчих товарів.

Згідно з п. 3.1. договору орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, Протоколу і становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку (листопад 2001 року) 722,30 грн. Орендна плата за перший місяць оренди січень 2002 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць індекси інфляції і відповідно до п. 3.2. договору орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Відповідно до п. п. 3.3. договору орендна плата у розмірі 100% перераховується орендарем до спеціального фонду державного бюджету (держбюджету) на спеціальний реєстраційний рахунок (орендодавця, балансоутримувача) в територіальному органі Державного казначейства щомісячно не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним.

Відповідно до п. 3.4. договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

Згідно з п. 3.5. договору орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до держбюджету відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахуванням індексації, за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Відповідно до п. 3.6. договору, наднормативна сума орендної плати, що надійшла до держбюджету або орендодавцю (балансоутримувачу), підлягає в установленому порядку поверненню орендарю або заліку в рахунок наступних платежів.

Згідно з п. 5.2. договору орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Пунктом 5.11. договору визначено, що орендар зобов`язаний щомісячно компенсувати орендодавцю кошти у розмірі частини податку за землю пропорційно площі землі, яку займе здане в оренду нерухоме майно.

Відповідно до п. 6.2. договору після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін.

Відповідно до п. 10.1. договір діє до 07.02.2007 р. строком на 5 років. Договір підписаний сторонами та скріплений їх печатками.

Сторони Хмельницька квартирно-експлуатаційна частина району Міністерства оборони України (орендодавець) та фізична особа-підприємець Дзюба В.І. (орендар) неодноразово вносили зміни до договору оренди від 07.02.2002 р. в частині, зокрема, розміру орендної плати та строку дії договору додатковими угодами від 01.09.2003 р. /а.с. 20-24 у т.1/; 05.01.2007 р. а.с. 25 у т. 1/; 08.02.2007 р. /а.с. 27-28 у т.1/; 30.04.2008 р. /а.с. 29 у т.1/; 31.12.2009 р. /а.с. 30 у т.1/; 01.02.2010 р. /а.с. 31 у т.1/; 01.02.2012 р. /а.с. 31 у т.1/.

27.04.2012 р. Квартирно-експлуатаційний відділ м. Хмельницький (орендодавець) та фізична особа-підприємець Дзюба В.І. (орендар) уклали додатковий договір № 42/28Д/2012-КЕВ до договору оренди від 07.02.2002 р., за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме військове майно нежитлові приміщення площею 155,8 кв.м.

Відповідно до п. 3.6, 3.7 додаткового договору орендна плата у розмірі 100% перераховується орендарем до спеціального фонду державного бюджету на спеціальний рахунок орендодавця в територіальному органі державного казначейства не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним. Орендна плата, перерахована несвоєчасно або в неповному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету у визначеному пунктом 3.6. договору співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Згідно з п. 5.3. додаткового договору орендар зобов`язується своєчасно й у повному обсязі сплачувати орендну плату.

Відповідно до п. 8.6. додаткового договору орендодавець має право відмовитися від договору оренди і вимагати повернення майна, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд.

Пунктом 10.1. додаткового договору передбачено, що цей договір укладено з моменту підписання до 01.04.2015 р. включно.

Згідно з п. 10.6.1. додаткового договору сторони погоджуються, що цей договір може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар не вніс плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу.

Відповідно до п. 10.7. додаткового договору чинність цього договору припиняється внаслідок, зокрема, достроково за взаємною згодою сторін або за рішенням суду /а.с. 33-38 у т.1/. Додатковий договір підписаний сторонами.

03.05.2018 р. Квартирно-експлуатаційний відділ м. Хмельницький (орендодавець) та фізична особа-підприємець Дзюба В.І. (орендар) уклали додаткову угоду № 4/28Д/2018/КЕВ Хм. до договору оренди від 07.02.2002 р. за умовами якої п. 1.1. викладено в новій редакції: орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме військове майно нежитлові приміщення площею 155,8 кв.м в будівлі інв. № 210, військового містечка № 24 (майно), що знаходиться на балансі КЕВ м. Хмельницький, розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Попова, 3, вартість якого визначена на 31.11.2017р. за незалежною оцінкою та становить згідно з актом оцінки 481941,00 грн. Пункт 3.1. додаткової угоди викладено в новій редакції: орендна плата встановлена без ПДВ за базовий місяць грудень 2017 року на рівні 5401,19 грн. з урахуванням конкурсної надбавки та моніторингу орендної плати на аналогічних об`єктах оренди, але не нижче орендної плати, визначеної на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 року № 786 (зі змінами), яка становить без ПДВ за базовий місяць розрахунку грудень 2017 року 4406,78 грн.

Розмір орендної плати за перший місяць оренди визначається шляхом коригування розміру орендної плати за базовий місяць на індекс інфляції за період з першого числа наступного за базовим місяця до останнього числа першого місяця оренди, згідно із законодавством.

Пункт 3.3. додаткової угоди викладено в новій редакції: орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць, згідно із законодавством.

Пункт 10.1. додаткової угоди викладено в новій редакції: цей договір діє з моменту підписання до 25 березня 2021р. включно /а.с. 45-46 у т.1/.

Умови додаткових договорів № 42/28Д/2012-КЕВ до договору оренди від 07.02.2002 р., які укладені 27.04.2012 р. і 03.05.2018 р. залишились чинними на спірний період.

Відповідно до розрахунку орендної плати державного (військового) нерухомого майна, що перебуває на балансі КЕВ м. Хмельницький розрахункова орендна плата становить 4406,78 грн., а за домовленістю 5401,19 грн. /а.с. 47 у т.1/.

Позивач доводить системну несплату орендарем/відповідачем орендної плати, починаючи з вересня 2019 року /а.с.52, 110, 160 у т.1/, при цьому прострочення оплати мало місце протягом трьох місяців - за період з листопада 2019 року по січень 2020 року і з квітня 2020 року по червень 2020 року.

Так, Квартирно-експлуатаційним відділом м. Хмельницький виставлялися фізичній особі-підприємцю Дзюбі В.І. рахунки на оплату оренди приміщення № 551 від 15.10.2019 р. на суму 7359,46 грн. за жовтень 2019 року, № 646 від 11.12.2019 р. на суму 7418,39 грн. за грудень 2019 року, № 9 від 27.01.2020 р. на суму 7403,56 грн. за січень 2019 року, № 63 від 18.02.2020 р. на суму 7418,36 грн. за лютий 2019 року, № 598 від 14.11.2019 р. на суму 7410,98 грн. за листопад 2019 року, № 225 від 13.04.2020 р. на суму 7455,28 грн. за квітень 2020 року, № 150 від 11.03.2020 р. на суму 7396,10 грн. за березень 2020 року /а.с. 56-62 у т.1/.

Згідно з розрахунком заборгованості, відповідач мав сплати позивачу 81775,33 грн. нарахованої орендної плати за період вересень 2019 року - липень 2020 року, а саме: вересень 2019р. 7308,30 грн., жовтень 2019р. 7359,46 грн., листопад 2019р. 7410,98 грн., грудень 2019р. 7418,39 грн., січень 2020р. 7403,56 грн., лютий 2020р. 7418,39 грн., березень 2020р. 7396,10 грн., квітень 2020р. 7455,28 грн., травень 2020р. 7514,92 грн., червень 2020р. 7537,46 грн., липень 2020р. 7552,52 грн. /а.с. 110 у т.1/.

Відповідачем фізичною особою-підприємцем Дзюбою В.І. частково проведено оплату за оренду нерухомого майна в сумі 44250,27 грн., а саме: 6000,00 грн. - 16.09.2019 р., 1222,21 грн. 19.09.2019 р., 7308,30 грн. 07.10.2019 р., 4000,00 грн. 11.11.2019 р., 3359,50 грн. 15.11.2019 р., 7404,00 грн. 06.03.2020 р., 7418,36 грн. 13.03.2020 р., 2537,90 грн. 02.07.2020 р., 2700,00 грн. 06.07.2020 р., 2300,00 грн. 23.07.2020 р., що відображено у розрахунках позивача і акті вивірки станом на 07.10.2020 р. /а.с. 207 у т.1/ та не заперечується відповідачем.

Квартирно-експлуатаційним відділом м. Хмельницький надсилалися фізичній особі-підприємцю Дзюбі В.І. претензії № 6169 від 28.12.2019р., від 06.02.2020р. № 497, від 04.12.2019 р. № 5737 з вимогою сплати заборгованість з орендної плати /а.с. 48-50 у т.1/, які відповідач залишив без реагування.

04.09.2020 р. комісією, затвердженою наказом начальника КЕВ м. Хмельницький від 27.12.2019 р. № 328 (зі змінами), складений акт перевірки цільового використання орендованих приміщень. Згідно з висновком комісії термін дії договору добровільного страхування орендованого майна на день проведення перевірки закінчився, і майно не застраховано, в зв`язку з чим орендодавець несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди. Даний факт є істотним порушенням умов договору оренди (пункту 5.8.). В приміщеннях №№ 1, 10, 11, загальною площею 62,0 кв.м, розміщується магазин "Мясна лавка", власником якого є фізична особа-підприємець Назаревич С.М., що в свою чергу свідчить про передачу в суборенду даних приміщень. Суборенда нерухомого державного майна забороняється діючим законодавством України, та є істотним порушенням умов договору оренди (пункту 11.1.)

Комісією запропоновано в зв`язку з істотними порушеннями орендарем договору оренди, які були виявлені в ході проведення перевірки орендованого майна, достроково розірвати даний договір /а.с. 138 у т.1/.

Разом з тим, підставою позовної вимоги про розірвання договору є прострочення орендних платежів протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу.

Відповідно до розрахунку заборгованості з орендної плати станом на 30.09.2020 р. заборгованість фізичної особи-підприємця Дзюби В.І. на кінець поточного місяця складає 3491,70 грн. /а.с. 160 у т.1/. Внаслідок несвоєчасної та неповної оплати орендної плати з вересня 2019 року по липень 2020 року включно утворився борг, розмір якого станом на 23.07.2020 р. становив 44718,08 грн. (88968,35 грн. - 44250,27 грн.).

Суд першої інстанції обґрунтовано врахував, що в подальшому згідно з наданим позивачем розрахунком заборгованості з орендної плати станом на 30.09.2020 р. (який не заперечується відповідачем) фізичною особою-підприємцем Дзюбою В.І. за період з 27.07.2020 р. по 29.09.2020 р. сплачено 56225,79 грн. орендної плати, а саме: 27.07.2020 р. - 22196,24 грн., 14.08.2020 р. - 11507,21 грн., 02.09.2020 р. - 15014,42 грн., 29.09.2020р. - 7507,92 грн.

Враховуючи, що суму заявленої позивачем до стягнення заборгованості з орендної плати станом на 23.07.2020р. (із врахуванням заяви про збільшення позовних вимог) в розмірі 44718,08 грн. відповідачем підприємцем Дзюбою В.І. сплачено повністю, суд першої інстанції правомірно закрив провадження у справі в цій частині позовних вимог на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України.

Також Господарський суд Хмельницької області відповідно до оскаржуваного рішення на підставі п. 2 ч. 1 ст. 231 ГПК України закрив провадження у справі № 924/704/20 в частині стягнення 4971,58 грн. боргу з компенсації земельного податку станом на 23.07.2020 р. (із врахуванням заяви про збільшення позовних вимог), оскільки підприємцем Дзюбою В.І. ця сума сплачена повністю після звернення позивача з позовом до суду. В цій частині рішення не оскаржується.

Звертаючись до суду з даним позовом позивач посилався на те, що в порушення вимог чинного законодавства та умов договору оренди відповідач систематично не сплачував у повному обсязі орендні платежі, станом на 23.07.2020 р. заборгованість складає 44718,08 грн., що призводить до порушення прав орендодавця і є підставою для розірвання договору.

Отже, предметом доказування у даному спорі є наявність чи відсутність передбачених законодавством підстав для розірвання договору оренди нежитлового приміщення.

Задовольняючи позовні вимоги в цій частині, суд першої інстанції виходив з підстав доведеності факту порушення відповідачем умов спірного договору в частині систематичного невиконання обов`язку щодо оплати орендної плати у встановленому розмірі та у встановлений строк, в тому числі протягом трьох місяців з листопада 2019 року по січень 2020 року., що є підставою для розірвання спірного договору оренди.

Колегія суддів погоджується з висновком Господарського суду Хмельницької області про задоволення в цій частині заявлених позовних вимог, з огляду на таке.

Правовідносини, що склались між сторонами на підставі договору оренди № 28/2002/ГоловКЕУ від 07.02.2002 р. регулюються нормами гл.58 ЦК України, ст.ст.283-286, 291 ГК України та Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно з статтею 526 ЦК України і статтею 193 ГК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 ЦК України розірвання договору є одним із правових наслідків, встановлених договором або законом, який настає у разі порушення зобов`язання.

Згідно з ч. 2 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим законом або договором.

Згідно з ч. 3 ст. 291 ГК України на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому ст. 188 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною 1 статті 782 Цивільного кодексу України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду із вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Порушення наймачем такої умови договору найму майна, як своєчасне внесення орендної плати є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та повернення наймодавцеві речі із найму.

Як зазначено вище, між сторонами виникли правовідносини з оренди державного майна нежитлових приміщень площею 155,8 кв.м в будівлі інв. № 210, військового містечка № 24 (майно), що знаходиться на балансі КЕВ м. Хмельницький, розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Попова, 3 на підставі договору № 28/2002/ГоловКЕУ від 07.02.2002 р. (з наступними змінами) і договір діє до 25.03.2021 р. в редакції додаткової угоди № 4/28Д/2018/КЕВ Хм від 03.05.2018 р.

Умовами договору (п. 8.6. та п. 10.6.1. в редакції додаткового договору) сторони погодили, що орендодавець має право відмовитися від договору оренди і вимагати повернення майна, якщо орендар не вносить плату за користування майном протягом трьох місяців підряд. Договір може бути достроково розірваний на вимогу орендодавця, якщо орендар не вніс плати протягом 3-х місяців з дня закінчення строку платежу.

Позивач доводить про істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна, як своєчасне внесення орендної плати протягом тривалого періоду в т.ч. протягом трьох місяців поспіль з листопада 2019 року по січень 2020 року, що є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму.

На підтвердження факту заборгованості по орендній платі позивач надав суду рахунки на оплату компенсації земельного податку /а.с.54-62/, рахунки на орендну плату за жовтень 2019 року березень 2020 року та розрахунок заборгованості з орендної плати станом на 23.07.2020 р., відповідно до якого борг становить 44718,08 грн. Суд звертає увагу, що станом на 01.09.2019 р. сальдо (заборгованість) складала 7193,02 грн. /а.с. 110 у т.1/; станом на 30.09.2020 р. заборгованість складала 3491,70 грн. /а.с. 151 у т.1/.

Відповідач заперечень щодо даних розрахунку позивача не надав. Підтверджує правильність відображених у розрахунку платежів, а саме: 6000,00 грн. - 16.09.2019 р., 1222,21 грн. 19.09.2019 р., 7308,30 грн. 07.10.2019 р., 4000,00 грн. 11.11.2019 р., 3359,50 грн. 15.11.2019 р., 7404,00 грн. 06.03.2020 р., 7418,36 грн. 13.03.2020 р., 2537,90 грн. 02.07.2020 р., 2700,00 грн. 06.07.2020 р., 2300,00 грн. 23.07.2020 р.

Такі відомості погоджені сторонами і відображені, крім докладних розрахунків позивача станом на 23.07.2020 р. і станом на 30.09.2020 р., також актом вивірки розрахунків станом на 07.10.2020 р., який підписаний сторонами без зауважень.

Такими письмовими доказами підтверджено, що відповідач орендну плату сплачував несвоєчасно і частково, зокрема протягом трьох місяців поспіль з листопада 2019 року по січень 2020 року.

Борг відшкодований відповідачем лише після порушення провадження у даній справі, що стало підставою для закриття провадження у справі.

Отже, однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер. Так, відповідно до норм ст. 759 ЦК України, ст. 283 ГК України, частини 1 статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Таке істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або сплата не в повному обсязі, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання вказаного договору оренди в судовому порядку згідно з частиною 2 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та умовами договору.

При цьому колегія суддів враховує правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 р. у справі 183/262/17, де зазначено, що часткове невиконання обов`язку зі сплати орендної плати також є порушенням умов договору оренди, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки згідно з нормами ст.. 526 ЦК України, ст..193 ГК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Колегія суддів не вбачає підстав відступати від зазначених висновків.

В апеляційній скарзі підприємець Дзюба В.І. доводить, що ним внесено оренду плату за листопад 2019 року двома платежами: 11.11.2019 р. - 4 000,00 грн., 15.11.2019 р. - 3359,50 грн. та за лютий 2020 року: 06.03.2020 р. - 7404,00 грн. Тобто, відповідачем не було внесено оренду плату лише за два місяці, а саме грудень 2019 року та січень 2020 року, що в свою чергу не є підставою для дострокового розірвання договору оренди. Вважає, що судом першої інстанції необґрунтовано враховано листопад 2019 року як перший з трьох місяців з дня закінчення строку платежу, за які відповідачем не вносилась оренда плата.

Такі доводи відповідача спростовані матеріалами справи.

Так, відповідно до п. 3.6, 3.7 договору (із змінами на спірний період часу) орендна плата у розмірі 100% перераховується орендарем до спеціального фонду державного бюджету на спеціальний рахунок орендодавця в територіальному органі державного казначейства не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним.

Враховуючи наявний борг (сальдо) в сумі 7193,02 грн. станом на 01.09.2019 р. (що підприємцем Дзюбою В.І. не спростовується), здійснені відповідачем платежі 11.11.2019 р. та 15.11.2019 р. на загальну суму 7381,75 грн. позивач мав право з урахуванням умов п. 3.6 і п. 3.7 додаткового договору від 27.04.2012 р. зарахувати як орендну плату за попередні місяці, що не є порушенням умов договору сторін.

Колегія суддів зазначає, що лише первинні облікові документи (квитанції, платіжні доручення тощо), складені відповідно до Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" із визначенням платником підстави платежу можуть свідчити про оплату орендної плати у визначені дати за конкретний період. Разом з тим, відповідач не надав суду першої чи апеляційної інстанції таких доказів згідно з ст. 76-77 ГПК України. Отже, такі заперечення скаржника не спростовують наведених вище висновків суду і оцінюються колегією суддів як необґрунтовані і безпідставні.

Доводи скаржника про те, що суд першої інстанції не взяв до уваги, що несплата орендної плати протягом 3-х місяців мала місце тільки в квітні-червні 2020 року, в період дії карантину, який є форс-мажорними обставинами з посиланням на постанову Кабінету Міністрів України від 15.07.2020 р. за № 611 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину", колегія суддів відхиляє як безпідставні.

Постановою Кабінету Міністрів України від 15.07.2020 р. за № 611 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину" установлено, що на період дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2 звільняються від орендної плати орендарі за переліком згідно з додатком 1.

Колегією суддів на підставі відомостей Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань встановлено, що відповідач здійснює господарську діяльність по КВЕД, зокрема, з обслуговування напоями; роздрібна торгівля в неспеціалізованих магазинах переважно продуктами харчування, напоями та тютюновими виробами; постачання готових страв для подій; постачання інших готових страв; діяльність ресторанів, надання послуг мобільного харчування.

За умовами 2.3 договору нерухоме майно орендодавець передає орендарю для використання під магазин продовольчих товарів, кафетерію і відділ не продовольчих товарів. Матеріалами справи підтверджено, що орендовані приміщення використовувались підприємцем Дзюбою В.І. для здійснення саме такої діяльності як магазин і кафе, а не для побутового обслуговування населення, як зазначає скаржник в апеляційній скарзі.

Актом перевірки цільового використання орендованих приміщень, складеним 04.09.2020 р. комісією, затвердженою наказом начальника КЕВ м. Хмельницький від 27.12.2019 р. № 328 (зі змінами), підтверджено, що в орендованих приміщеннях розміщені магазин і кафетерій. При цьому відповідач не надає доказів відповідно до ст. 76-77 ГПК України, що магазин та кафетерій не працювали у спірний період карантину.

Відповідно, враховуючи вид господарської діяльності підприємця Дзюби В.І., останній не звільняється від орендної плати на підставі постанови Кабінету Міністрів України від 15.07.2020 р. за № 611 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину", оскільки не здійснює діяльність за переліком згідно з додатком 1, і такі доводи скаржника є необґрунтованим та безпідставним.

Таким чином, матеріалами справи підтверджено і відповідачем не спростовано факт систематичного порушення істотних умов договору оренди державного майна, а саме - несплата орендних платежів у встановлений строк в тому числі протягом трьох місяців з листопада 2019 року по січень 2020 року, що є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди нерухомого майна.

Підсумовуючи викладене, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 26.10.2020 р. у справі № 924/704/20 відповідає матеріалам справи, ґрунтується на чинному законодавстві, тому відсутні підстави для його зміни чи скасування за ст. 277 ГПК України. Доводи підприємця Дзюби В.І., викладені в апеляційній скарзі, є необґрунтованими і не спростовують висновків суду першої інстанції.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника згідно з ст.129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 276, 281 - 282 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу фізичної особи-підприємця Дзюби Володимира Івановича залишити без задоволення. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 26.10.2020 р. у справі № 924/704/20 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України.

Матеріали справи № 924/704/20 повернути Господарському суду Хмельницької області.

Повний текст постанови складений 18 лютого 2021 року.

Головуючий суддя Маціщук А.В.

Суддя Петухов М.Г.

Суддя Гудак А.В.