СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"18" лютого 2021 р. Справа № 917/442/20

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Пелипенко Н.М., суддя Барбашова С.В. , суддя Стойка О.В.,

за участі секретаря судового засідання Пронози А.П.,

за участі представників учасників справи:

від позивача - не з`явився;

від відповідача - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу позивача - Кременчуцької міської ради Полтавської області (вх. № 3282П/3) на рішення Господарського суду Полтавської області від 22 жовтня 2020 року (повний текст складено 22.10.2020) у справі № 917/442/20

за позовом Кременчуцької міської ради Кременчуцького району Полтавської області, м. Кременчук Полтавської області,

до Фізичної особи-підприємця Кулешової Тетяни Володимирівни, с. Садки Кременчуцького району Полтавської області,

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі,

ВСТАНОВИЛА:

У березні 2020 року Кременчуцька міська рада Полтавської області (на даний час у зв`язку зі зміною назви - Кременчуцька міська рада Кременчуцького району Полтавської області) звернулася до Господарського суду Полтавської області з позовною заявою до ФОП Кулешової Т.В. про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 10.11.2009, зареєстрованого 19.03.2010 за № 65, в редакції, запропонованій позивачем.

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 22.10.2020 у справі № 917/442/20 (суддя Сірош Д.М.) у позові відмовлено повністю.

Повний текст зазначеного рішення складено 22.10.2020 та його копію 12.11.2020 отримано позивачем - Кременчуцькою міською радою Полтавської області, що підтверджується зворотним поштовим рекомендованим повідомленням № 173 (а.с. 138).

Кременчуцька міська рада Полтавської області (позивач) 20.11.2020, звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Полтавської області від 22.10.2020 у справі № 917/442/20 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Апеляційну скаргу, з урахуванням додаткових письмових пояснень (вх.№ 1789 від 11.02.2021) обґрунтовує тим, що в таблиці, яка є додатком до листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 20.03.2017, визначено, що землі по вул. М. Кучми, № 1-а, за кодом цільового використання 1.11.6 відповідають коду 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Із зазначеної таблиці вбачається, що інші коди, які б могли відповідати 1.11.6, відсутні. Внесення змін в Державний земельний кадастр здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення та після затверджуються на сесії міської ради. За ініціативою Кременчуцької міської ради Полтавської області цільове призначення земельної ділянки не змінювалось. Код 1.11.6 було приведено у відповідність до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему від 23.07.2010 № 548 (лист територіального управління Держгеокадастру від 23.11.2017 М 1784/122-17). Зазначені обставини, на думку позивача, спростовують висновок місцевого господарського суду про те, що Держгеокадастром невірно визначено код класифікації КВЦПЗ земельної ділянки 03.07.

Стверджує, що Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року за № 1011/18306. Цільове призначення -для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (Код 03.07) відповідає коефіцієнту, який характеризує функціональне призначення (Кф 2,5). Отже, коефіцієнт 2,5 є складовою частиною нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Також зауважує, що Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки та витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, які є підставою для укладення додаткової угоди, видано територіальним управлінням Держгеокадастру, при цьому виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Полтавської області не є розпорядником даної інформації. Витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки є офіційним документом, що виданий компетентним органом державної влади, а саме територіальним управлінням Держгеокадастру, на підставі якого Кременчуцька міська рада в межах повноважень розраховує розмір орендної плати, тоді як відповідачем зазначений документ не оскаржувався в установленому законом порядку.

Крім того, зазначає, що з урахуванням положень ст. 632 Цивільного кодексу України, ст.ст. 288, 289 Податкового кодексу України та ст.ст. 15, 21 Закону України «Про оренду землі» нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. Отже. як вважає позивач, є необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди в частині внесення змін у розмір орендної плати для приведення розміру орендної плати у відповідності до вимог чинного законодавства щодо нормативно-грошової оцінки земель та захисту законних інтересів територіальної громади м.Кременчука.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 26.01.2021 у судовому засіданні оголошено перерву до 18.02.2020 .

17.02.2021 у зв`язку з тимчасовою непрацездатністю судді Істоміної О.А. автоматизованою системою розподілу апеляційних скарг між суддями здійснено заміну вибулого судді і для розгляду справи № 917/442/20 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Пелипенко Н.М., суддя Барбашова С.В., суддя Стойка О.В.

Представник позивача в судовому засіданні 26.01.2021 підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу (вх. № 12153 від 07.12.2021) та його представник в судовому засіданні 26.01.2021 проти її доводів заперечує, просить рішення місцевого господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Свої заперечення позивач обґрунтовує тим, що віднесення орендованих земель за кодом класифікації КВЦПЗ - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі дає підстави застосовувати найвищий коефіцієнт при нормативній грошовій оцінки для визначення розміру орендної плати. Проте, реєстратором Міськрайонного управління у Кременчуцькому районі та м. Кременчуці, Горішніх Плавнях Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, було внесено відомості, що не відповідають дійсності стосовно цільового призначення земельних ділянок для будівництва та обслуговування будівель торгівлі та помилково визначено код класифікації 03.07. При цьому, на думку відповідача, позивач з порушенням встановленої законодавством процедури змінив категорію земель, на яких знаходяться орендовані ділянки, із категорії «землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення» на категорію «землі житлової та громадської забудови».

Представники сторін у судове засідання 18.02.2021 не з`явились, хоча належним чином повідомлялись про дату, час та місце його проведення, про що свідчать наявні в матеріалах справи поштові повідомлення № 318 та № 326 про вручення їм копій ухвали, якою було призначено розгляд апеляційної скарги в даному судовому засіданні, а також факт присутності представників сторін в судовому засіданні 26.01.2021, в якому було оголошено перерву до 18.02.2021 об 11:30 год, що зафіксовано в протоколі судового засідання та в технічному записі судового засідання, який є додатком до зазначеного протоколу.

Згідно з частиною 1 статті 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відповідно до частини дванадцятої статті 270 Господарського процесуального кодексу України, неявка сторін, або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Враховуючи викладене, а також зважаючи на те, що явка представників в судове засідання 18.02.2021 судом обов`язковою не визнавалась, у справі матеріалів достатньо для розгляду справи по суті, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу позивача в даному судовому засіданні за наявними у справі матеріалами за відсутністю представників сторін.

Розглянувши матеріали справи, а також викладені в апеляційній скарзі, додаткових поясненнях до апеляційної скарги, відзиві на апеляційну скаргу доводи відповідача та позивача, заслухавши усні пояснення представників сторін, перевіривши в межах вимог апеляційної скарги правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлених обставин справи та відповідність їх наданим доказам, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з такого.

Як свідчать матеріали справи, рішенням Кременчуцької міської ради Полтавської області від 22.09.2009 "Про надання вилучення та оформлення земельних ділянок в оренду фізичним і юридичним особам в місті Кременчуці" затверджено ФОП Кулешовій Т.В. проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для експлуатації та обслуговування пункту автомобільної діагностики по вул. Миколи Кучми, 1-А, та передано ФОП Кулешовій Т. В. в оренду терміном на 15 років земельну ділянку площею 1554 кв. м, для експлуатації та обслуговування пункту автомобільної діагностики по вул. Миколи Кучми, 1-А.

24.12.2009 рішенням Кременчуцької міської ради Полтавської області "Про внесення змін до деяких рішень міської ради" внесено зміни до п. 42 зазначеного рішення Кременчуцької міської ради від 22.09.2009 "Про надання вилучення та оформлення земельних ділянок в оренду фізичним і юридичним особам в місті Кременчуці", а саме:

- замість слів "земельну ділянку 1554 кв. м" читати "дві земельні ділянки загальною площею 1554 кв. м, з них: ділянка № 1 - 259 кв. м, ділянка № 2 -1295 кв. м".

10.11.2009 Кременчуцька міська рада Полтавської області та ФОП Кулешова Т.В. уклали договір оренди землі.

Відповідно до умов договору, орендодавець на підставі рішення надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (кадастровий № :08:006:0070) загальною площею 1295 кв. м для експлуатації та обслуговування пункту автомобільної діагностики по вул. Миколи Кучми, 1-А, (ділянка № 2) у м. Кременчуці.

Згідно з пунктом 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1295 кв. м, в тому числі по угіддях: графа 42 - землі комерційного та іншого використання - 1295 кв. м.

На земельній ділянці розташований пункт автомобільної діагностики (пункт 3 договору).

Відповідно до пункту 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 10.11.2009 становить 298627,00 грн (230,60 грн за 1 кв. м).

Згідно з пунктом 9 договору, щорічна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 5% від її нормативної грошової оцінки та становить 14931,35 грн за 2009 рік.

Додатком до договору оренди землі "Розрахунок орендної плати за земельну ділянку державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена" визначена категорія спірної земельної ділянки, як: землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Пунктом 13 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі:

зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

24.11.2009 Кременчуцькою міською радою Полтавської області прийнято рішення "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Кременчука Полтавської області".

Так, фізичним та юридичним особам в 2-х місячний термін необхідно звернутися в управління Держкомзему у місті Кременчук та замовити витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, які знаходяться у користуванні та власності та замовити додаткові угоди до документів. Відділ Пресслужби забезпечити опублікування даного рішення в міських засобах інформації в 10-денний термін.

На запит виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області територіальним управлінням Держгеокадастру листом від 23.11.2017 № 1784/122-17 повідомлено, що цільове призначення земельної ділянки (кадастровий № :08:006:0070) площею 1295 кв. м по вул. Миколи Кучми, 1-А, визначено згідно з УКЦВЗ - землі іншої комерційної діяльності. З метою забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення та врегулювання питання приведення у відповідність до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему від 23.07.2010 № 548, цільове призначення вказаної земельної ділянки відповідає КВЦПЗ - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі.

Виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Полтавської області отримано витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.12.2017 № 799/0/212-17, виданий територіальним управлінням Держгеокадастру, у відповідності до якого, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1295 кв. м по вул. Миколи Кучми, 1-А (кадастровий № :08:006:0070) становить 2665252,45 грн.

У зв`язку з викладеним виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Полтавської області розраховано розмір орендної плати: 2665252,45 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки) х 5% (визначено договором оренди землі № 65 від 19.03.2010) = 133262,62 грн.

З метою приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативно-грошової оцінки земель, виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Полтавської області направлено відповідачу лист - пропозицію від 14.03.2018 К-02-25/4623-3 та повідомлено про необхідність внесення змін до договору оренди землі, шляхом укладення додаткової угоди до нього у зв`язку з внесенням змін до відомостей Державного земельного кадастру та відповідно до отриманого Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ- 017 від 18.12.2017 та Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок площею 1259 кв.м від 21.12.2017 № 799/0/212-17.

Також, виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Полтавської області надіслано оригінали додаткової угоди до договору оренди землі в двох примірниках з проханням у двадцятиденний строк повернути підписаний примірник додаткової угоди з візами, а в разі незгоди надати два примірники протоколу розбіжностей згідно з вимогами п. 4 ст. 181 Господарського кодексу України та у п`ятиденний строк з дати внесенні змін до інформації щодо зареєстрованого права оренди надати Управлінню земельних ресурсів виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області копію Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що підтверджує внесення змін до записів Державного реєстру прав.

Відповідачем - ФОП Кулешовою Т.В. направлені на адресу виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області заперечення на додаткову угоду, при цьому проігноровано вимоги п. 4 ст. 181 Господарського кодексу України щодо надання двох примірників протоколу розбіжностей.

Виконавчий комітет Кременчуцької міської ради Полтавської області листом- пропозицією від 11.12.2019 № 01-53/2280 повторно звернувся до відповідача та повідомив про необхідність внесення змін до договору оренди землі, шляхом укладення додаткової угоди до нього, у зв`язку із внесенням змін до відомостей Державного земельного кадастру та згідно отриманих витягів з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-017 від 18.12.2017 та витягів з технічної Документації про нормативну грошову оцінку земельних ділянок площею 1259 кв. м від 20.11.2019.

Зазначений лист-пропозиція від 11.12.2019 № 01-53/2280 ФОП Кулешовою Т.В. не був отриманий та повернувся до виконавчого комітету Кременчуцької міської ради Полтавської області у зв`язку із закінченням терміну зберігання.

Позивач у позовній заяві зазначає, що нормативно-грошова оцінка земель є основою для визначення орендної плати, а тому зміна нормативно-грошової оцінки землі є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Також позивач зауважив, що чинна на сьогодні редакція пункту 13 Типового договору, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 року № 220, чітко передбачає, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України, а також зміни нормативно-грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності.

Отже, як зазначає позивач, дані обставини, які полягають у приведенні розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативно-грошової оцінки земель та захист законних інтересів територіальної громади м. Кременчука і стали підставою для звернення із позовом у даній справі.

Місцевий господарський суд, відмовляючи в позові, виходив з того, що в додатку до договору оренди землі від 10.11.2020 та у Витязі з Державного земельного кадастру щодо спірної земельної ділянки від 18.12.2017 зазначені різні види цільового призначення спірної земельної ділянки (в додатку до договору - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, а у витязі - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі). При цьому, матеріали справи не містять доказів зміни Кременчуцькою міською радою цільового призначення земельної ділянки з кадастровим № :08:006:0070 із земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення на землі для будівництва та обслуговування будівель торгівлі й, відповідно, відсутні підстави для застосування іншого (вищого) коефіцієнту при проведенні нормативної грошової оцінки для визначення розміру орендної плати.

Отже, за висновком місцевого господарського суду, позивачем не підтверджено належними та допустимими доказами правомірність застосування цільового призначення, земель житлової та громадської забудови, а не земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, зазначеного у відомостях викладених у витязі за № 4650/0/212-19 від 20.11.2019 із технічної документації про нормативну грошову оцінку, стосовно зміни цільового призначення спірної земельної ділянки та за принципом свободи договору закріпленим у ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України, що стало підставою для відмови у позові.

Щодо позовної вимоги про виключення з Договору розділу "Умови і строки передачі земельної ділянки" місцевий господарський суд зазначив, що вона є істотною умовою цього договору відповідно до ст. 792 Цивільного кодексу України, а тому ця вимога суперечить вказаній нормі Кодексу.

Позовна вимога про викладення у новій редакції пункту 34 Договору щодо нерозв`язування в судовому порядку перегляду орендної плати за землю внаслідок щорічної індексації нормативної грошової оцінки земель, яка проводилася Орендарем та Орендодавцем самостійно з урахуванням порядку, визначеного ст. 289 Податкового кодексу України, то, за висновком місцевого господарського суду, вона суперечить ч. 4 ст. 4 Господарського кодексу України, відповідно до якої відмова від права на звернення до господарського суду є недійсною.

Щодо позовної вимоги про викладення додаткового пункту договору щодо встановлення обов`язку відповідача повідомити про внесення змін до записів Державного реєстру речових прав, в редакції позивача, не є істотною умовою договору оренди землі, визначеною статтею 15 Закону України "Про оренду землі" та Главою 58 Цивільного кодексу України, а тому за принципом свободи договору, закріпленим у частині 1 статті 627 Цивільного кодексу України, господарський суд першої інстанції дійшов висновку, що в разі наявності заперечень при укладенні додаткової угоди зі сторони відповідача, наявні підстави для відмови у внесенні таких змін до Договору в редакції, запропонованій позивачем.

Зважаючи на наведене, місцевий господарський суд дійшов висновку про відсутність достатніх правових підстав для задоволення позову.

Колегія суддів частково не погоджується з таким висновком господарського суду першої інстанції, а саме: щодо висновку про відсутність підстав для внесення змін до спірного договору щодо розміру орендної плати.

При цьому колегія суддів виходить з такого.

Відповідно до ст.ст. 651, 652 Цивільного кодексу України, зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, договір може бути змінений або розірваний за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Статтею 632 Цивільного кодексу України передбачено застосування у встановлених законом випадках цін (тарифів, ставок тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. При цьому зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 654 Цивільного кодексу України встановлено, що зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, який змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту.

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі", відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

За вимогами ст.ст. 126, 206 Земельного кодексу України, використання землі в Україні є платним, оренда землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Як визначено ст. 15 Закону України "Про оренду землі", однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата.

Згідно зі ст. 21 Закону України "Про оренду землі", орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Згідно з пунктом 34 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", до виключної компетенції сільських, селищних, міських рад входить вирішення питань регулювання земельних відносин.

Відповідно до вимог ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Встановлення орендної плати також відноситься до компетенції органу місцевого самоврядування та має бути виражене в рішенні про надання земельної ділянки в оренду.

Подальша зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для внесення змін до договору оренди земельної ділянки в судовому порядку.

За приписами ст.ст. 13, 15 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Підставою проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оцінку земель", нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років.

Стаття 30 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, чинним законодавством передбачено можливість зміни умов договору оренди землі за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках, встановлених договором або законом.

Пунктом 13 договору передбачено, що розмір орендної плати переглядається у разі:

зміни умов господарювання, передбачених договором;

зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

в інших випадках, передбачених законом.

Також підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Підпунктом 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (в редакції, що діяла на момент подання позовної заяви, прийняття рішення судом першої інстанції) визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Відповідно до пункту 274.1 статті 274 Податкового кодексу України ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, за винятком земельних ділянок, зазначених у статтях 272, 273, 276 цього Кодексу.

Виходячи з аналізу зазначених законодавчих приписів, орендна плата за користування земельними ділянками державної та комунальної власності є регульованою ціною, яка розраховується від нормативної грошової оцінки земель, а її розмір встановлюється в договорі.

Оскільки, орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати визначена підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Як вже зазначалося, 24.11.2009 Кременчуцькою міською радою Полтавської області прийнято рішення "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель м. Кременчука Полтавської області".

Виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Полтавської області отримано Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.12.2017 № 799/0/212-17, виданий територіальним управлінням Держгеокадастру, у відповідності до якого, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1295 кв. м по вул. Миколи Кучми, 1-А (кадастровий № :08:006:0070), становить 2665252,45 грн.

У зв`язку з викладеним виконавчим комітетом Кременчуцької міської ради Полтавської області розраховано розмір орендної плати: 2665252,45 грн (нормативно грошова оцінка земельної ділянки) х 5% (визначено договором оренди землі № 65 від 19.03.2010) = 133262,62 грн.

Місцевий господарський суд в оскаржуваному рішенні зазначає, що в додатку до договору оренди землі від 10.11.2020 та у Витязі з Державного земельного кадастру щодо спірної земельної ділянки від 18.12.2017 зазначені різні види цільового призначення спірної земельної ділянки (в додатку до договору - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, а у витязі - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі), у зв`язку з чим, на думку господарського суду першої інстанції, позивачем не підтверджено належними та допустимими доказами правомірність застосування цільового призначення земель житлової та громадської забудови, а не земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Також відповідач у відзиві на апеляційну скаргу зазначає, що віднесення орендованих земель за кодом класифікації КВЦПЗ - 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі дає підстави застосовувати найвищий коефіцієнт при нормативній грошовій оцінки для визначення розміру орендної плати. Проте, реєстратором Міськрайонного управління у Кременчуцькому районі та м. Кременчуці, Горішніх Плавнях Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, було внесено відомості, що не відповідають дійсності стосовно цільового призначення земельних ділянок для будівництва та обслуговування будівель торгівлі та помилково визначено код класифікації 03.07. При цьому, на думку відповідача, позивач з порушенням встановленої законодавством процедури змінив категорію земель, на яких знаходяться орендовані ділянки, із категорії «землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення» на категорію «землі житлової та громадської забудови».

Проте, колегія суддів вважає такі посилання місцевого господарського суду та відповідача необґрунтованими, зважаючи на таке.

Згідно з умовами договору оренди землі від 10.11.2020, відповідачу в оренду передано земельну ділянку з цільовим призначенням - «землі комерційного та іншого використання ( пункти 2,16 договору).

У Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 18.12.2017 визначено цільове призначення спірної земельної ділянки: 03.07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Категорія земель: землі житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки: для експлуатації та обслуговування пункту автомобільної діагностики.

У таблиці, яка є додатком до листа Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 20.03.2017, визначено, що землі іншої комерційної діяльності 1.11.6 відповідають коду 03.07 - будівництва та обслуговування будівель торгівлі. З зазначеної таблиці також випливає, що інші коди, які б могли відповідати 1.11.6, відсутні.

У відповідності до ч. 1 ст. 20 Земельного кодексу України, віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень.

Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

За ініціативою Кременчуцької міської ради Полтавської області цільове призначення земельної ділянки не змінювалось. При цьому, код 1.11.6 було приведено у відповідність до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Держкомзему віл 23.07.2010 № 548 (лист територіального управління Держгеокадастру від 23.11.2017 № 1784/122-17).

Слід зазначити, що коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року за № 1011/18306.

Цільове призначення -для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (Код 03.07) відповідає коефіцієнту, який характеризує функціональне призначення (Кф 2,5).

Отже, коефіцієнт 2,5 є складовою частиною нормативно грошової оцінки земельної ділянки.

Як вбачається з Витягу з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки №799/0/212-17 від 21.12.2017, Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 18.12.2017 та Витягу з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки, при здійсненні нормативно-грошової оцінки спірної земельної ділянки застосовано саме коефіцієнт 2.5.

При цьому, витяг з технічної документації про нормативно грошову оцінку земельної ділянки є офіційним документом, виданим компетентним органом державної влади, а саме: територіальним управлінням Держгеокадастру, на підставі якого Кременчуцька міська рада в межах повноважень розраховує розмір орендної плати.

Проте відповідачем зазначений документ не оскаржувався в порядку, визначеному Законом України «Про державний земельний кадастр» та Кодексом адміністративного судочинства України.

Зважаючи на наведене та враховуючи, що сторони не досягли згоди щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі, позивач звернувся до господарського суду з відповідною вимогою.

При цьому, враховуючи положення статті 651 Цивільного кодексу України, у встановлених договором або законом випадках передбачено можливість зміни або розірвання договору на вимогу однієї із сторін.

Отже, належним та ефективним способом захисту у даному випадку є внесення відповідних змін до договору оренди в редакції, викладеній у позовній заяві і суд, керуючись принципом jura novit curia ("суд знає закони"), при вирішенні справи застосовує саме такий спосіб захисту.

Разом з тим, дослідивши доданий позивачем до позовної заяви проект додаткової угоди до договору оренди, колегія суддів дійшла висновку, що позов підлягає частковому задоволенню в частині внесення змін до договору оренди землі від 10.11.2009, зареєстрованого 19.03.2010 за № 65, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору в редакції, наведеній позивачем у позовній заяві щодо зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативно грошової оцінки спірної земельної ділянки, а саме:

1) доповнити пункт 5 договору положеннями такого змісту:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1295 кв. м станом на 20.11.2019 становить 2665252,45 грн (2058,11 грн. за 1 кв.м)»;

2) пункт 9 договору викласти в наступній редакції:

«Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки щорічно та складає 133262,62 грн на рік.

Грошова плата вноситься на поточний рахунок № UA 0016008, код 18010900, одержувач: УК у м. Кременчуці /м. Кременчук/, , банк одержувача: Казначейство України (ЕАП)».

Стосовно щорічної індексації нормативно грошової оцінки земель судова колегія зазначає, що ці умови визначені в пункті 10 чинного договору оренди, відповідальність сторін визначена пунктом 14 договору, обов`язки орендаря визначені пунктом 31 договору, зміна умов договору визначена пунктом 34 договору.

Відповідно до ст.30 Закону України «Про оренду землі», зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору дугою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Отже, обов`язковість внесення інших запропонованих позивачем змін до договору оренди землі законодавством не передбачена, решта умов додаткової угоди, в редакції яких позивач просить внести зміни до договору оренди землі, не може бути включена до зазначеного договору, оскільки позивачем не наведено жодних доводів з цього приводу.

У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Згідно ст. 129 Конституції України, до основних засад судочинства відносяться, зокрема, рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відповідно до чч. 1, 4 ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

За приписами чч. 1, 2 ст. 76 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

У відповідності до ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України, обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги процесуального законодавства і всебічно перевіривши обставини, вирішив справу у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин. Обґрунтованим визнається рішення, в якому повно відображені обставини, які мають значення для даної справи, висновки суду про встановлені обставини і правові наслідки є вичерпними, відповідають дійсності і підтверджуються достовірними доказами, дослідженими в судовому засіданні.

Враховуючи викладене, керуючись статтями 129, 270, пунктом 2 частини 1 статті 275, пунктами 1, 2, 4 частини 1 статті 277, статтею 276 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Кременчуцької міської ради Полтавської області задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Полтавської області від 22.10.2020 року у справі № 917/442/20 скасувати.

Прийняти нове рішення, яким позов задовольнити частково.

Внести зміни до договору оренди землі від 10.11.2009, зареєстрованого 19.03.2010 за № 65, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору в редакції, наведеній позивачем у позовній заяві щодо зміни розміру орендної плати у зв`язку зі зміною нормативно грошової оцінки спірної земельної ділянки, а саме:

1) доповнити пункт 5 договору положеннями такого змісту:

«Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 1295 кв. м станом на 20.11.2019 становить 2665252,45 грн (2058,11 грн. за 1 кв.м)»;

2) пункт 9 договору викласти в наступній редакції:

«Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 5% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки щорічно та складає 133262,62 грн нарік;

Грошова плата вноситься на поточний рахунок № UA 0016008, код 18010900, одержувач: УК у м. Кременчуці /м. Кременчук/, , банк одержувача: Казначейство України (ЕАП)».

В решті позову відмовити.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Кулешової Тетяни Володимирівни ( АДРЕСА_1 ) на користь Кременчуцької міської ради (площа Перемоги, буд. 2 м. Кременчук, Полтавська область, 39600, ід. Код: 24388300) 3153,00 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.

Доручити Господарському суду Полтавської області видати відповідний наказ.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.

Порядок і строки оскарження передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 23.02.2021.

Головуючий суддя Н.М. Пелипенко

Суддя С.В. Барбашова

Суддя О.В. Стойка