ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"21" січня 2021 р. м.Львів Справа №926/882/20

Західний апеляційний господарський суд в складі колегії суддів:

Гриців В.М. (головуючий), Дубник О.П., Зварич О.В.

секретар судового засідання Гураль К.О.

за участі представників Чернівецької міської ради Ігнат М.І., Дочірнього підприємства «Строй-Маркет Інвест» Бауліна А.О.,

розглянув у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції апеляційну скаргу Чернівецької міської ради на рішення Господарського суду Чернівецької області від 14 вересня 2020 року (суддя Байталюк В.Д.., повний текст складено 21.09.2020) у справі №926/882/20 за позовом Чернівецької міської ради до Дочірнього підприємства «Строй-Маркет Інвест» про внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати за землю

ВСТАНОВИВ:

22 квітня 2020 року Чернівецька міська рада подала Господарському суду Чернівецької області позов до Дочірнього підприємства «Строй-Маркет Інвест». Позивач просив суд внести зміни до договору оренди землі № 9289 від 05 лютого 2015 року, укладеного Чернівецькою міською радою (орендодавець) з Дочірнім підприємством «Строй-Маркет Інвест» (орендар), що стосується земельної ділянки, яка знаходиться за адресою м. Чернівці, вул. Галицький Шлях, 11, площею 5,3341 га (кадастровий номер :67:003:0021) виклавши пункт 4.1 договору в наступній редакції: «Річна орендна плата становить 1 913 603,04 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі»

Позовні вимоги мотивовані тим, що наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489 (зі змінами, внесеними наказами від 23.05.2017 №261 та від 27.03.2018 №162) визначено процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів. Згідно з додатком №1 до наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489, до земельних ділянок з цільовим призхначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» застосовується коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки(Кф)2,50.

Відповідно до пункту 4.6 договору та статті 188 Господарського кодексу України, наказу Міністерства аграрної політики та продовольства України в зв`язку зі зміною нормативно-грошової оцінки земельної ділянки відповідачу запропоновано укласти додаткову угоду до спірного договору з новою річною орендною платою за земельну ділянку. Однак, відповідач ухиляється від укладення додаткової угоди до договору.

Господарський суд Чернівецької області рішенням від 14 вересня 2020 року у справі №926/882/20 відмовив у задоволенні позову Чернівецької міської ради до Дочірнього підприємства «Строй-Маркет Інвест» про внесення змін до договору оренди землі.

Суд керувався положеннями статей 15, 30 Закону України «Про оренду землі», статті 632, 651, 652 Цивільного кодексу України, стаття 188 Господарського кодексу України, пункту 288.5 статті 288, пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, статей 1, 15, 18, 20, 23 Закону України «Про оцінку земель», статей 26, 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» статей 92, 144 Конституції України та дійшов таких висновків:

Статтею 92 Конституції України визначено коло питань (суспільних відносин), які можуть бути врегульовані виключно законами України. Вища юридична сила закону полягає також у тому, що всі підзаконні нормативно-правові акти приймаються на основі законів та за своїм змістом не повинні суперечити їм. Підпорядкованість таких актів законам закріплена у положеннях Конституції України.

Статтями 15 та 23 Закону України «Про оцінку земель» визначено підстави для проведення оцінки земель та порядок затвердження технічної документації з оцінки земель. Єдиними доказами про проведення оцінки земельної ділянки та затвердження технічної документації такої оцінки у відповідності до положень Закону України «Про оцінку земель» є рішення міської ради та витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки.

Затвердження наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489 (з наступними змінами і доповненнями) Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів не є підставою для перегляду орендної плати та внесення змін до вже існуючих договорів оренди землі.

За відсутності рішення про затвердження технічної документації з оцінки земель відповідним органом місцевого самоврядування, доказів офіційно оприлюднення рішення Чернівецької міської ради щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок і введення її у дію після 05.02.2015 - дати укладеного сторонами Договору, витяг Головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 22.08.2019, не може вважатись належним та допустимим доказом у відповідності до статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України та статті 23 Закону України «Про оцінку земель». У матеріалах справи відсутні також інші належні та допустимі докази підстав перегляду орендної плати згідно пункту 4.6 Договору. Оскільки пропонована до змін п.4.1. договору орендна плата за земельну ділянку розрахована позивачем з урахуванням нормативної грошової оцінки, яка не підтверджена належними та допустимими доказами, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог щодо внесення змін до Договору.

Чернівецька міська рада (позивач, скаржник) просить скасувати рішення Господарського суду Чернівецької області від 14 вересня 2020 року у справі №926/882/20 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Чернівецької міської ради.

Вважає, що оскаржене рішення прийняте із порушенням норм матеріального права, що призвело до постановлення помилкового рішення. Суд першої інстанції не надав належної правової оцінки доводам позивача про відсутність підстав для застосування коефіцієнту (Кф) 0,50 для земель «ведеться будівництво», який підлягав застосуванню при укладенні договору оренди землі №9289 від 05 лютого 2015 року. Адже наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року № 489 затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів (із змінами, внесеними наказами від 23.05.2017 №261 та від 27.03.2018 №162), яким визначено, що до земельних ділянок з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» застосовується коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) 2,50, (Додаток №1). Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці, затверджена рішенням Чернівецької міської ради від 12 лютого 2008 року № 510, згідно з якою для земельних ділянок комерційного призначення передбачено застосування коефіцієнту, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) 2,50. За огляду на це немає необхідності вносити зміни в технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці.

Звернення позивача до відповідача з пропозицією внести зміни до договору оренди землі №9289 відбулось з підстав приведення названого договору у відповідність до вже прийнятої у 2008 році Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці, яка є діючою, та у зв`язку із затвердженням наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року № 489 нової процедури проведення нормативно грошової оцінки земельних ділянок населених пунктів, що підпунктом 4.6.6. пункту 4.6. договору оренди землі №9289 визначено однією з підстав перегляду розміру орендної плати.

Оскільки відповідач не відреагував на лист Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради щодо звернення про внесення змін до договору оренди землі в частині зміни розміру річної орендної плати та надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, такий витяг отримав Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради. Отож, відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку №1178 від 22 серпня 2019 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки загальною площею 5,3341 га, кадастровий номер :67:003:0021, розташована по вул. Галицький шлях, 11 в м Чернівці становить 63 786 768,00 грн. На підставі цього Витягу виконано розрахунок річної орендної плати названої земельної ділянки, яка становить 1 913 603,04 грн, відповідно, розмір земельного податку для цієї земельної ділянки визначений за формулою: 63 786 768,00 грн х 1 х 0,01= 637 867,68 грн. Надіслані Департаментом містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради два примірники проекту додаткового договору до договору оренди землі №9289 відповідач не підписав.

Оскільки відомості про об`єкти Державного земельного кадастру мають відповідати існуючим характеристикам об`єктів у натурі (на місцевості), визначених з точністю відповідно до державних стандартів норм та правил, технічних регламентів, а державний реєстратор є суб`єктом владних повноважень, що уповноважений приймати самостійно рішення, то відомості з Державного земельного кадастру щодо коефіцієнту (Кф) 2,5 характеризує функціональне використання земельної ділянки, і враховуючи зазначений коефіцієнт, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 63 786 768,00 грн.

Дочірнє підприємство «Строй-Маркет Інвест» подало відзив на апеляційну скаргу, яку просить залишити без задоволення, а оскаржене рішення без змін. Вказує на те, що затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року № 489 Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів не містить в собі жодної норми, яка б передбачала застосування нових коефіцієнтів до нормативної грошової оцінки земельних ділянок; регламентує саме процедуру для проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок (порядок її встановлення), а не встановлює (не змінює) розмір нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Суд дослідив та мотивував відсутність підстав перегляду орендної плати. Причому, позивач не надав жодного нормативного документу про скасування таких коефіцієнтів та неможливість подальшого застосування у договорах, у яких такі коефіцієнти застосовано для під час визначення плати.

Скаржник не урахував висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 27.11.2018 у справі №817/1819/17 про те, що витяг із технічної документації (відомостей Державного земельного кадастру) про грошову оцінку землі не є рішенням суб`єкта владних повноважень, і не зумовлює виникнення будь-яких прав і обов`язків для осіб, а лише носить інформаційний характер. Також скаржник не надав жодного заперечення з огляду на обов`язковість застосування висновку Верховного Суду, викладеному у постанові від 15.10.2019 у справі №915/434/17, про те, що суди повинні досліджувати обставини щодо проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок і затвердження відповідної документації у передбаченому законодавством порядку.

Поза межами спору погоджена нормативно грошова оцінка земельної ділянки у розмірі 63 786 768,00 грн, спір стосується зміни пункту 4.1 договору. Надаючи оцінку умовам договору оренду слідує їх взаємопов`язаність і неможливість зміни в частині розміру орендної плати без зміни умов її розрахунку та розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок, у іншому випадку судове рішення призведе до порушення обов`язковості виконання інших його умов у порушення ст.629 ЦК України. Зміна розміру орендної плати без зміни інших умов договору, на підставі яких вона визначена, у тому числі і в частині погодження сторонами розміру нормативно грошової оцінки земельної ділянки та визначення її розрахунку, неможлива, і суд не наділений правом вносити такі зміни за власною ініціативою.

Західний апеляційний господарський суд ухвалою від 05 жовтня 2020 року відкрив апеляційне провадження за апеляційною скаргою Чернівецької міської ради на рішення Господарського суду Чернівецької області від 14 вересня 2020 року у справі №926/882/20.

За клопотанням сторін суд призначив розгляд справи у режимі відеоконференції.

Відповідно до статті 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Суд апеляційної інстанції не розглядає додатково названу в апеляційній скарзі підставу позову - приведення договору у відповідність до прийнятої у 2008 році чинної Технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівці.

Західний апеляційний господарський суд розглянув апеляційну скаргу і матеріали справи, заслухав пояснення представників сторін і вважає, що рішення Господарського суду Чернівецької області від 14 вересня 2020 року у справі №926/882/20 належить залишити без змін з таких підстав:

Обставини справи № 926/882/20:

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівців у складі текстових та графічних матеріалів затверджена рішенням Чернівецької міської ради від 12 лютого 2008 року № 510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення» (а.с. 60-61, 112-181).

Чернівецька міська рада рішенням від 23 жовтня 2008 року № 715 затвердила Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях, до якого Чернівецька міська рада рішеннями від 28 липня 2011 року №221 та від 29 березня 2012 року №467 внесла зміни.(а.с.13-20).

Пунктом 6.2. Положення визначено підстави перегляду розміру орендної плати: 6.2.1. затвердження нової нормативно грошової оцінки земель міста Чернівців; 6.2.2. зміни ставок земельного податку; 6.2.3.зміни ставок орендної плати; 6.2.4. перевищення строку, встановленого для будівництва об`єкта містобудування; 6.2.5. введення об`єкта містобудування в експлуатацію; 6.2.6. в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі, рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством або умовами Договору оренди землі.

28 листопада 2014 року Управління Держземагенства у м. Чернівцях надало Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, розташованої у м. Чернівці, вул. Галицький шлях, 11 (кадастровий номер :67:003:0021), відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 53 341 кв.м. становить 4 946 844 грн, економіко-планувальна зона №110, коефіцієнт Кф 0,50. Також у Витягу вказано, що при зміні функціонального використання земельної ділянки (частини) або здачі об`єкта в експлуатацію грошова оцінка підлягає перерахунку (а.с.40).

05 лютого 2015 року Чернівецька міська рада (орендодавець) та Дочірнє підприємство «Строй-Маркет Інвест» (орендар) уклали договір оренди землі № 9289 (а.с. 30-31) за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 5,3341 га, кадастровий номер :67:003:0021, розташована по вул. Галицький шлях, 11 в м Чернівці, для будівництва та обслуговування торгово-сервісного центру. Договір укладено строком на 21 рік і діє до 01 січня 2037 року (пункти 1.1, 2.1, 2.2, 3.1 договору).

Пунктом 2.3 договору установлено, що згідно з витягом з технічної документації нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6 178 608,16 грн, економіко-планувальна зона №110.

Пунктами 4.1, 4.4 договору передбачено, що річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 185 358,24 грн і така щорічно індексується відповідно до закону. Орендар самостійно щорічно проводить перерахунок орендної плати.

Згідно з пунктом 4.2. договору, протягом тридцяти днів після введення об`єкта в експлуатацію орендар зобов`язаний надати відповідні документи для проведення перерахунку річної орендної плати.

Пунктом 4.6 договору установлено, що розмір орендної плати переглядається у разі:

4.6.1. затвердження нової нормативно грошової оцінки земель міста Чернівців;

4.6.2. зміни ставок земельного податку;

4.6.3.зміни ставок орендної плати;

4.6.4. перевищення строку, встановленого для будівництва об`єкта містобудування;

4.6.5. введення об`єкта містобудування в експлуатацію;

4.6.6. в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі, рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством або умовами Договору оренди землі.

Пунктом 9.1 договору передбачено, що зміна умов договору оренди здійснюється шляхом укладання Додаткових договорів, підписаних уповноваженими представниками сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

У розрахунку розміру річної орендної плати за означену земельну ділянку (Додаток №1 до Договору оренди землі від 05.-2.2015 №9289), визначена площа земельної ділянки - 53341 м.кв., нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01 січня 2015 року 6 178 608,16 грн, ставка орендної плати відповідно до Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях становила 3, розмір річної орендної плати 185 358,24 грн.(а.с.32).

За актом прийому-передачі від 05 лютого 2015 року орендодавець передав орендарю земельну ділянку загальною площею 5,3341 га кадастровий номер :67:003:0021 за адресою: вул. Галицький шлях, 11 в м Чернівці для будівництва та обслуговування торгово-сервісного центру. (а.с.36).

З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом на 18 лютого 2020 року видно, що право оренди названої земельної ділянки Дочірнім підприємством «Строй-Маркет Інвест» зареєстровано 05 березня 2015 року; відсоток готовності незавершеного будівництва торгово-сервісного центру по вул. Галицький шлях, 11 в м Чернівці становить 63%. Власником цього незавершеного будівництва є Дочірнє підприємство «Строй-Маркет Інвест». З цього видно, що об`єкт містобудування в експлуатацію не введено.(а.с.10-12).

28 листопада 2019 року Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин надіслав відповідачу лист з пропозицією укласти додатковий договір до договору оренди землі №9289, укладеного 05 лютого 2015 року, до якого додав два примірники проекту додаткового договору. У листі необхідність укладення додаткового договору обгрунтовано наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489 (зі змінами, внесеними наказами від 23.05.2017 №261 та від 27.03.2018 №162) та Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. Галицький шлях, 11 (кадастровий номер :67:003:0021), відповідно до якого станом на 22 серпня 2019 року нормативна грошова оцінка названої земельної ділянки становить 63 786 768,00 грн. Названий Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №1178 сформований 22 серпня 2019 року надав Відділ у м. Чернівцях Головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області.(а.с.27-29, 38).

Позовними вимогами Чернівецької міської ради до Дочірнього підприємства «Строй-Маркет Інвест» є: ухвалити рішення, яким внести зміни до договору оренди землі №9289 від 05 лютого 2015 року, укладеного Чернівецькою міською радою з Дочірнім підприємством «Строй-Маркет Інвест», що стосується земельної ділянки, яка знаходиться за адресою м. Чернівці, вул. Галицький Шлях, 11, площею 5,3341 га (кадастровий номер :67:003:0021) виклавши пункт 4.1 договору в наступній редакції: «Річна орендна плата становить 1 913 603,04 грн. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі».

Суд апеляційної інстанції переглядає рішення Господарського суду Чернівецької області від 14 вересня 2020 року у справі №926/882/20, яким суд відмовив у задоволенні позову про внесення змін до договору оренди землі.

Згідно із частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 Цивільного кодексу України).

Ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. (частини 1, 2 статті 632 Цивільного кодексу України).

Згідно з частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Частинами другою, четвертою статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Відповідно до частини другої статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини перша та друга статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України (ПК України) передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Отже, з урахуванням положень статті 288 ПК України і статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

З обставин справи видно, що 05 лютого 2015 року Чернівецька міська рада (орендодавець) та Дочірнє підприємство «Строй-Маркет Інвест» (орендар) уклали договір оренди землі № 9289, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 5,3341 га, кадастровий номер :67:003:0021, розташована по вул. Галицький шлях, 11 в м Чернівці, для будівництва та обслуговування торгово-сервісного центру.

У пункті 4.6. договору сторони погодили випадки, коли розмір орендної плати переглядається, а саме такими підставами є: 4.6.1. затвердження нової нормативно грошової оцінки земель міста Чернівців; 4.6.2. зміни ставок земельного податку; 4.6.3.зміни ставок орендної плати; 4.6.4. перевищення строку, встановленого для будівництва об`єкта містобудування; 4.6.5. введення об`єкта містобудування в експлуатацію; 4.6.6. в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі, рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством або умовами Договору оренди землі.

Такі ж підстави перегляду розміру орендної плати названі в пункті 6.2. Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях, затвердженого рішенням Чернівецької міської ради від 23 жовтня 2008 року № 715 із змінами та доповненнями, внесеними рішеннями Чернівецької міської ради від 28 липня 2011 року №221 та від 29 березня 2012 року №467.

У позовній заяві позивач підставою перегляду розміру орендної плати називає підпункт 4.6.6. пункту 6 договору оренди землі №9289, наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 №489 (зі змінами, внесеними наказами від 23.05.2017 №261 та від 27.03.2018 №162), Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки №1178, сформований 22 серпня 2019 року.

В апеляційній скарзі позивач додатково вказує на те, що звернення позивача до відповідача з пропозицією внести зміни до існуючого договору оренди землі відбулось фактично з підстав приведення договору у відповідність до прийнятої у 2008 році чинної Технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівці та у зв`язку із затвердженням нової процедури проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

Як стверджує скаржник, при укладенні договору оренди землі №9289 для розрахунку орендної плати було застосовано коефіцієнт який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) 0,50 (ведеться будівництво). В подальшому, наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року №489 (зі змінами, внесеними наказами від 23.05.2017 №261 та від 27.03.2018 №162) було затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, яким визначено, що до земельних ділянок з цільовим призначенням «для будівництва та обслуговування будівель торгівлі» застосовується (Кф) 2,5. Крім того, у чинній технічній документації з грошової оцінки земель міста Чернівці для земельних ділянок комерційного призначення передбачено застосування коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф) 2,50. Тому відсутні підстави застосовувати щодо земельної ділянки (кадастровий номер :67:003:0021) Кф - 0,5. У Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м.Чернівці, вул. Галицький шлях, 11 (кадастровий номер :67:003:0021) від 22 серпня 2019 року державний реєстратор застосував коефіцієнт який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) - 2,5, відповідно нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки становить 63 786 768,00 грн. На підставі цього Витягу виконано розрахунок річної орендної плати за названу земельну ділянку, який становить 1 913 603,04 грн, а також визначено розмір земельного податку 637 867,68 грн.

На спростування доводів апеляційної скарги суд апеляційної інстанції констатує:

Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року №489 (зі змінами, внесеними наказами від 23.05.2017 №261 та від 27.03.2018 №162) затверджено Порядок нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, (далі - Порядок).

У розділі І Порядку визначено, що такий визначає процедуру проведення нормативної грошової оцінки земель населених пунктів.

У розділі ІІ Порядку наведено формулу визначення нормативної грошової оцінки усіх категорій земель та земельних ділянок населених пунктів (за винятком земель сільськогосподарського призначення та земельних ділянок водного фонду, що використовуються для риборозведення), і передбачає, що для визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів застосовується, зокрема, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф). Індексація нормативної грошової оцінки земельних ділянок здійснюється відповідно до статті 289 Податкового кодексу України.

У розділі ІІІ Порядку встановлено, що за результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються за заявою зацікавленої особи як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі, зокрема, визначення розміру земельного податку; визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Порядок проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок унормовано статтею 18 Закону України «Про оцінку земель». Установлено, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.

Згідно з статтею 23 Закону України «Про оцінку земель» технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці затверджена рішенням Чернівецької міської ради від 12 лютого 2008 року № 510, така є чинною, про що вказано у матеріалах справи, в апеляційній скарзі та ствердив представник позивача у судовому засіданні. Докази протилежного у матеріалах справи відсутні.

Тобто, до укладення сторонами 05 лютого 2015 року договору оренди землі №9289 Чернівецька міська рада рішенням від 12 лютого 2008 року № 510 затвердила Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці. Інших рішень щодо нормативної грошової оцінки земель після укладення спірного договору Чернівецька міська рада не приймала.

У пункті 5.1. розділу 5 Технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці (затверджена рішенням Чернівецької міської ради від 12 лютого 2008 року № 510) наведено коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки (Кф) (таблиця 3). Зокрема, для земель, зайнятих поточним та відведеним під майбутнє будівництво визначено Кф -0,50. Для земель комерційного використання передбачено Кф 2,50.

За відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно станом на 18 лютого 2020 року відсоток готовності незавершеного будівництва торгово-сервісного центру по вул. Галицький шлях, 11 в м Чернівці становить 63%. Власником цього незавершеного будівництва є Дочірнє підприємство «Строй-Маркет Інвест». З цього видно, що об`єкт містобудування в експлуатацію не введено, такий перебуває на стадії будівництва.

Отже, після укладення 05 лютого 2015 року договору оренди землі №9289 орган місцевого самоврядування (Чернівецька міська рада) не затверджував нову нормативно грошову оцінку земель міста Чернівці. У матеріалах справи немає рішень Чернівецької міської ради щодо затвердження чи зміни нормативної грошової оцінки земель, перегляду розміру орендної плати. Не названо і не надано доказів зміни функціонального використання земельної ділянки розташованої у м.Чернівці, вул. Галицький шлях, 11 (кадастровий номер :67:003:0021).

Також, суду не надано доказів зміни ставок земельного податку чи зміни ставок орендної плати; перевищення відповідачем строку, встановленого для будівництва об`єкта містобудування - торгово-сервісного центру по вул. Галицький шлях, 11 в м Чернівці.

З урахуванням наведених обставин справи і приписів закону Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м.Чернівці, вул. Галицький шлях, 11 (кадастровий номер :67:003:0021), відповідно до якого станом на 22 серпня 2019 року нормативна грошова оцінка названої земельної ділянки становить 63 786 768,00 грн, не є належним і допустимим доказом на підтвердження нормативної грошової оцінки названої земельної ділянки.

Відповідно, такий не може слугувати підставою для розрахунку орендної плати і перегляду розміру орендної плати за договором оренди землі №9289, а також для розрахунку розміру земельного податку для земельної ділянки кадастровий номер :67:003:0021.

Затвердження наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25 листопада 2016 року №489 (зі змінами, внесеними наказами від 23.05.2017 №261 та від 27.03.2018 №162) Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, з урахуванням змісту названих документів, не може бути підставою для внесення змін до істотних умов договору, що стосується орендної плати. Порядок регламентує саме процедуру для проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок (порядок її встановлення), а не встановлює (не змінює) уже визначений розмір нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Названий Порядок обов`язковий для застосування при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок відповідно до вимог Закону України «Про оцінку земель», зокрема статей 13, 15, 18, 23 цього Закону і не може бути підставою для застосування без прийняття органом місцевого самоврядування відповідного рішення.

Відтак, підстави для перегляду розміру орендної плати, передбачені пунктом 4.6. договору оренди землі №9289, у тому числі передбачені підпунктом 4.6.6. договору оренди землі №9289, відсутні.

Відповідно, немає законних підстав для задоволення позову - внесення змін до договору оренди землі № 9289 у спосіб викладення нової редакції пункту 4.1. договору.

За приписами статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Суд апеляційної інстанції вважає, що Господарський суд Чернівецької області рішення від 14 вересня 2020 року у справі №926/882/20 постановив з додержанням норм матеріального і процесуального права. Законні підстави для скасування названого рішення відсутні.

Керуючись ст.129, 269, 270, 271, 275, 276, 281, 282, 283, 284 ГПК України,Західний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Рішення Господарського суду Чернівецької області від 14 вересня 2020 року у справі №926/882/20 залишити без змін, апеляційну скаргу Чернівецької міської ради без задоволення.

Судовий збір за розгляд апеляційної скарги покладається на Чернівецьку міську раду.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття.

Постанову може бути оскаржено у касаційному порядку.

Повний текст постанови складено 22 лютого 2021 року.

Головуючий суддя В.М. Гриців

Суддя О.П.Дубник

Суддя О.В. Зварич