ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

21 січня 2021 року Справа № 902/792/20

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Степановій І.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Хмільницької міської ради, вул. Столярчука, 10, м. Хмільник, Вінницька область, 22000 ()

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД", вул. Тімірязєва, 12, кв. 12, с. Полігон, Вітовський район, Миколаївська область, 57217 ()

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача ОСОБА_1 , АДРЕСА_1

про врегулювання розбіжностей за додатковою угодою від 24.06.2020 року за № 284-20

за участю представників сторін:

від позивача: Заєць Б.В. адвокат, ордер серія АВ № 1007927 від 29.10.2020 року;

від відповідача: Тимощук К.Г., адвокат, ордер 153539 від 05.10.2020 року;

від третьої особи: представник не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Вінницької області звернулась Хмільницька міська рада з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД" про врегулювання розбіжностей за угодою про внесення змін до договору оренди землі, укладеного між Хмільницькою міською радою та ТОзВ "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД" від 25.03.2019 року, право зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.04.2019 року, номер запису про інше речове право 31160469, зареєстрована у Хмільницькій міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинено запис від 24.06.2020 року за № 284-20 та викласти пункт 2 Угоди у наступній редакції:

" 2. Встановити орендну плату в розмірі 202 900, 57 грн. (6 763 352, 40 х 3% = 202 900, 57 грн.) на рік, яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у розмірі, що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради".

І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.

Ухвалою господарського суду Вінницької області від 17.08.2020 року справу № 902/792/20 за позовом Хмільницької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД" про врегулювання розбіжностей за додатковою угодою від 24.06.2020 року № 284-20 передано за територіальною підсудністю на розгляд господарському суду Миколаївської області.

Матеріали позовної заяви надійшли на адресу господарського суду Миколаївської області 04.09.2020 року.

Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 04.09.2020 року справу призначено головуючому судді Олейняш Е.М.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 09.09.2020 року прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання по справі на 07.10.2020 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області 05.10.2020 року задоволено клопотання позивача Хмільницької міської ради про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 07.10.2020 року відкладено підготовче засідання по справі на 03.11.2020 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 03.11.2020 року продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 24.11.2020 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 24.11.2020 року відкладено підготовче засідання по справі на 09.12.2020 року. Залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача ОСОБА_1 . Доручено Хмільницькому міськрайонному суду Вінницької області організувати в приміщенні цього суду участь представника Хмільницької міської ради в режимі відеоконференції.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 09.12.2020 року відкладено підготовче засідання по справі на 16.12.2020 року.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 16.12.2020 року закрито підготовче провадження у справі № 902/792/20 та розгляд справи по суті призначено в судовому засіданні на 21.01.2021 року.

Третя особа явку повноважного представника в жодне судове засідання не забезпечила, хоча про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, що підтверджується наявними в матеріалах справи рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення (арк. 203, 216, 217).

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представника третьої особи.

В судовому засіданні 21.01.2021 року судом відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.

2.1. Правова позиція позивача.

Позивач зазначає, що предметом спору є вимога про врегулювання розбіжностей за угодою про внесення змін до договору оренди землі, укладеного між Хмільницькою міською радою та ТОзВ "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД" від 25.03.2019 року.

В обґрунтування позовних вимог позивачем зазначено те, що на підставі рішення 60 сесії Хмільницької міської ради 7 скликання №1963 від 19.02.2019 року між Хмільницькою міською радою (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД" (Орендар) було укладено договір оренди землі від 25.03.2019 року.

Відповідно до вказаного вище договору Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної містобудівної та іншої промисловості (код 11.02) за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, площею 3.8590 га. кадастровий номер земельної ділянки :00:0070784 яка розташована за адресою м. Хмільник, вул. Північна. 69.

В подальшому було внесено ряд змін за укладеним договором щодо поділу земельної ділянки та орендної плати.

На виконання вищевказаного рішення на адресу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД" було направлено угоду про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного між Хмільницькою міською радою та Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД" від 25.03.2019 року.

Як зазначає позивач, додаткова угода повернута до Хмільницької міської ради 24.07.2020 року підписана директором Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД" із зазначенням протоколу розбіжностей від 11.07.2020 року.

За твердженнями позивача, відповідачем додаткову угоду до договору оренди землі в редакції орендодавця (Хмільницької міської ради) не підписано та надано Товариством з обмеженою відповідальністю "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД" власну редакцію пунктів договору, яка на думку позивача, грубо порушує вимоги діючого законодавства у сфері оренди землі та основні принципи договірного права.

З метою захисту своїх прав Хмільницька міська рада звернулась з позовом до суду щодо врегулювання розбіжностей за додатковою угодою від 24.06.2020 року № 284-20.

Позовні вимоги обґрунтовані положеннями ст. 13, 142 Конституції України, ст. 16, 26, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування", ст. 15, 79-1, 83, 93, 96, 120, 123-125, 122, 186 ЗК України, ст. 182, 628, 638 ЦК України, ст. 180, 181 ГК України, ст. 25, 56 Закону України "Про землеустрій", ст. 1, 6, 15 Закону України "Про оренду землі".

2.2. Правова позиція (заперечення) відповідача.

05.10.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 12455/20).

Відповідач у відзиві на позовну заяву просить суд у задоволенні позовної заяви відмовити. В обґрунтування заперечень відповідач зазначає, що на момент укладення спірного договору, частина нерухомого майна, що розташована на орендованій земельній ділянці, була відчужена за договором купівлі-продажу від 14.02.2019 року.

Відповідач зазначає, що 28.05.2019 року земельну ділянку із кадастровим номером :00:0070784 поділено на дві, яким присвоєно нові кадастрові номери :00:007:0794 та :00:007:0795.

07.06.2019 року ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» звертався до Хмільницької міської ради із заявою про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу та об`єднання земельних ділянок. Проте, рішенням ради № 2246 від 10.09.2019 року відмовлено у поділі земельної ділянки.

Відповідач вказує, що за результатами листування Хмільницька міська рада рішенням № 2549 від 15.05.2020 року дозволила внести зміни до договору оренди землі від 25.03.2019 року.

Відповідач зазначає, що позивач, при знесенні змін до договору оренди землі від 25.03.2019 року, не дотримується вимог положень ч. 2 ст. 120 ЗК Кодексу та ч. 1 ст. 377 ЦК Кодексу, внаслідок чого, відповідач не погодившись із формулюванням п. 2 Угоди, згідно до якої зміна розміру орендної плати встановлюється з червня 2020 року, а не з моменту відчуження відповідачем частини нерухомого майна, відповідач підписав угоду з протоколом розбіжностей.

Враховуючи вищевикладене, відповідач вважає, що запропонована відповідачем редакція п. 2 угоди № 284-20 від 24.06.2020 року «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного між Хмільницькою міською радою та ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» від 25.03.2019 року, право зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.04.2019 p., номер запису про інше речове право 31160469» є правомірна та ґрунтується на нормах діючого законодавства.

Заперечення обґрунтовані приписами ст. 19 Конституції України, ст. 24-26, 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», ст. 21, 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України та практикою Верховного Суду.

01.12.2020 року до господарського суду Миколаївської області від позивача надійшла відповідь на відзив (вх. № 15317/20), в якій позивач зазначив, що ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» діючи добровільно уклав договір оренди землі 25.03.2019 року, при цьому не висловивши бажання укласти трьохсторонній договір, чи якимось чином визначити спосіб використання земельної ділянки набувачем ОСОБА_1 .

Позивач зазначає, що посилання відповідача на норму ч. 2 ст. 120 ЗК України є некоректним, оскільки ч. 6 ст. 120 ЗК України передбачено, що істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду є кадастровий номер земельної ділянки.

Позивач вказує, що договір оренди від 25.03.2019 року та додаткові угоди до цього від 24.06.2020 року не оскаржувались відповідачем та не були визнані недійсними чи припиненими.

22.12.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшли заперечення (вх. № 16366/20), в яких відповідач зазначив, що відповідач не має нести грошову відповідальність у вигляді сплати збільшеної орендної плати за земельну ділянку, на які розташована нерухомість іншої особи, лише тому, що депутати не бажають виконувати свої функції.

Відповідачем були здійснені необхідні заходи щодо внесення змін до договору оренди землі.

2.3. Правова позиція третьої особи.

Третя особа не скористалась наданим ст. 168 ГПК України правом на подання письмових пояснень щодо позову або відзиву.

ІІІ. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.

Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.

3.1. Обставини справи щодо нерухомого майна (будівель та споруд).

Відповідно до Свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні при продажу майна в провадженні у справі про банкрутство № 791 від 14.06.2017 року ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» належить на праві власності нерухоме майно, місцезнаходження якого Вінницька область, місто Хмільник, вул. Північна, 69, що належить відповідно до Акту про передавання права власності на куплене нерухоме майно від 10.06.2016 року та протоколу № 122-лот № 129 (арк. 91).

Право власності на об`єкт нерухомого майна (реєстраційний номер 109) будівлі та споруди за адресою Вінницька область, місто Хмільник, вул. Північна (вул. Жданова), 69 зареєстровано 14.06.2017 в Державному реєстрі речових прав на підставі вищевказаного свідоцтва за ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД», що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав (арк. 92).

В подальшому 14.02.2019 року між ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна (арк. 36), відповідно до умов якого продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти у власність та сплатити визначену у статті 3 цього договору ціну за належну продавцю 37/100 частку у праві приватної власності на нерухоме майно - будівлі і споруди, розташовані за адресою: АДРЕСА_2 , який в цілому складається з: Адміністративна будівля з прибудовами Літ. А, загальна площа 3028,3 кв.м.; Склад Літ. В, загальна площа 1241,1 кв.м.; Будівля складу Літ. Б, загальна площа 1892,0 кв.м.; Екструдерний цех Літ.Г, загальна площа 375,6 кв.м.; ГРП Літ.Д, загальна площа 17,1 кв.м.; Гараж Літ. Е, загальна площа 484,1 кв.м.; Свинарник Літ.Ж, загальна площа 209,0 кв.м.; Склади Літ. З, загальна площа 924,6 кв.м.; Склад Літ.К, загальна площа 948,2 кв.м.; Огорожа № 1-4; Трансформаторні підстанції № 5, № 7; Пожежне водоймище № 6, (далі-нежитловий об`єкт).

Відповідно до п. 2 договору вказане в цьому договорі нерухоме майно належить продавцю на праві приватної власності на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна на аукціоні при продажу майна в провадженні у справі про банкрутство, виданого приватним нотаріусом Хмільницького районного нотаріального округу Вінницької області Лучинською Л.П. 14 червня 2017 року, зареєстрованого в реєстрі за номером 791. Право власності продавця на нежитловий об`єкт зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 14 червня 2017 року, номер запису про право власності 20911460, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 109.

Відповідно до п. 2.1 договору нерухоме майно, частка у праві на яке відчужується за цим договором, розташоване на земельній ділянці площею 3,8590 га, кадастровий номер :00:007:0784, власністю продавця, перебуває у комунальній власності.

Відповідно до п. 2.2 договору покупець ознайомився з наданим продавцем витягом з Державного земельного кадастру. Зміст статей 110-112, 114 Земельного Кодексу України щодо встановлення, дійсності обмежень у використанні земельної ділянки роз`яснено.

Відповідно до п. 2.3 договору покупцю роз`яснено його права та обов`язки відповідно до статті 377 Цивільного Кодексу України, статті 120 Земельного Кодексу України щодо переходу користування земельною ділянкою разом з переходом права власності на майно, що розташоване на цій земельній ділянці.

Договір підписано сторонами та нотаріально посвідчено приватним нотаріусом Вітовського районного нотаріального округу Миколаївської області Красновою С. М. 14.02.2019 та зареєстровано в реєстрі за № 121.

3.2. Обставини справи щодо оформлення відповідачем права користування (оренди) земельною ділянкою площею 3,8590 га (кадастровий номер :00:007:0784).

Рішенням Хмільницької міської ради Вінницької області № 1062 від 01.08.2017 року за результатами розгляду звернення ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» міська рада вирішила надати ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» дозвіл на виготовлення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 38590, 0 кв. м., що розташована у м. Хмільнику по вул. Північна, 69, з метою подальшого оформлення права користування на умовах оренди за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення (п.п. "ж" п. 1 ст. 19 Земельного кодексу України для розміщення та експлуатації основних, підсобних та допоміжних будівель та споруд підприємств переробної машинобудівної та іншої промисловості (11.02) (арк. 94).

Рішенням Хмільницької міської ради Вінницької області № 1963 від 19.02.2019 року за результатами розгляду заяви керівника ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» міська рада вирішила, зокрема:

- затвердити проект із землеустрою щодо відведення земельної ділянки ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» площею 3,8590 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02) по вул. Північна, 69 у м. Хмільнику, кадастровий номер :00:007:0784, за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення (пп. ж п.1 ст.19 Земельного кодексу України);

- надати ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» у користування на умовах оренди земельну ділянку площею 3,8590 га, кадастровий номер :00:007:0784 та укласти договір оренди землі;

- встановити орендну плату в розмірі 335 501, 46 грн. (11 183 382, 00 х 3 % = 335 501,46 грн.), яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у розмірі, що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради" (витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданий відділом у Хмільницькому районі Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області № 132/0/209-19 від 30.01.2019) (арк. 27-29).

25.03.2019 року між Хмільницькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» (орендар) укладено договір оренди землі (арк. 52-57), відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення 60 сесії Хмільницької місткої ради 7 скликання № 1963 від 19 лютого 2019 року передає, а орендар приймає в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02), за рахунок земель промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення (пп. ж п.1 ст.19 Земельного кодексу України), кадастровий номер :00:007:0784, яка розташована за адресою: м. Хмільник, по вул. Північній, 69.

Договір підписано сторонами та скріплено печаткою орендаря.

Договір зареєстровано у Хмільницькій міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинено запис від 25.03.2019 року за № 46-19.

Відповідно до п. 2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3, 8590 га.

Відповідно до п. 3 договору на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна - будівлі та споруди.

Відповідно до п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером :00:007:0784, станом на момент укладання цього договору у відповідності до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки наданої відділом у Хмільницькому районі головною управління Держгеокадастру у Вінницькій області 132/0/209-19 від 30.01.2019 року, становить 11 183 382, 00 грн.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у терміни передбачені Податковим кодексом України у грошовій формі, яка складає за рік всього 335 501, 46 грн.

Відповідно до п. 10 договору обчислення розміру орендної лати на земельну ділянку комунальної власності здійснюється: з розрахунку (11 183 382, 00 х 3% = 335 501, 46 грн.) та підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту, який визначається центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів у сфері Державного земельного кадастру, яка може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка обчислюється відповідно до Податкового кодексу України виходячи зі ставки орендної плати, що визначається за відповідним рішенням Хмільницької міської ради.

Відповідно до п. 13 договору розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- розміщення тимчасових споруд на даній земельній ділянці;

- зміни граничних розмірів орендної плати, визначених Податковим кодексом України;

- підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- зміні нормативної грошової оцінки земельної ділянки комунальної власності відповідно до рішення Хмільницької міської ради;

- зміна відповідно до рішення Хмільницької міської ради розміру ставок земельного податку/орендної плати за користування земельною ділянкою:

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з випи Орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

Сторони погодили: введення в дію нової нормативної грошової оцінки землі, внесення інших змін орендної плати чи нормативної грошової оцінки землі на підставі вимог діючого законодавства, розмір щорічної орендної плати змінюється з внесенням змін та доповнень до цього договору.

Відповідно до п. 8 договору договір укладено терміном до 01.02.2024 року.

25.03.2019 року орендодавець Хмільницька міська рада передав, а орендар ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» прийняв в оренду земельну ділянку загальною площею 3,8590 га за кадастровим номером :00:007:0784, яка знаходиться по вул. Північна, 96, м. Хмільник, Вінницька область, про що між сторонами складено та підписано Акт приймання-передачі земельної ділянки в натурі, що надається в оренду ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» від 25.03.2019 року (арк. 58).

Речове право (паво оренди) зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.04.2019 року, номер запису про інше речове право 31160469.

3.3. Обставини справи щодо поділу земельної ділянки.

Пунктом 9 рішення Хмільницької міської ради Вінницької області № 1963 від 19.02.2019 року за результатами розгляду заяви керівника ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» міська рада надала дозвіл на виготовлення, технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки (арк. 27-29).

На замовлення ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» ФОП Матвійчук Г.П. було виготовлено Технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки на дві земельні ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємства переробної, машинобудівної та іншої промисловості (арк. 48-51).

На підставі технічної документації із землеустрою сформовано дві земельні ділянки за адресою Вінницька обл., м. Хмільник, вул. Північна, 69, які зареєстровано 28.05.2019 року в Державному земельному кадастрі, а саме:

- земельна ділянка площею 2,3338 га кадастровий номер :00:007:0795, що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (арк. 40-43);

- земельна ділянка площею 1,5252 га кадастровий номер :00:007:0794, що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (арк. 44-47.).

Рішенням Хмільницької міської ради № 2246 від 10.09.2019 року проект рішення "Про розгляд заяви керівника ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» щодо поділу земельної ділянки у м. Хмільнику по вул. Північна, 69" відхилено (арк. 102).

Рішенням Хмільницької міської ради № 2549 від 15.05.2020 року за результатами розгляду листа керівника ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» затверджено технічну документацію із землеустрою щодо поділу земельної ділянки площею 3,8590 га, кадастровий номер :00:007:0784, що розташована у м. Хмільнику по вул. Північна, 69, в дві частини:

- площею 1,5252 га кадастровий номер :00:007:0794;

- площею 2,3338 га кадастровий номер :00:007:0795.

Вирішено внести зміни до договору оренди землі від 25.03.2019 року, укладеного між Хмільницькою міською радою та ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД», право зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.04.2019 року, номер запису про інше речове право 31160469 (арк. 30-32).

3.4. Обставини справи щодо внесення змін до договору, у зв`язку з поділом земельної ділянки.

29.01.2020 року відповідач ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» звернувся до позивача Хмільницької міської ради з листом № 46, в якому відповідач вимагав внести зміни у договір оренди землі від 25.03.2019 року та здійснити перерахунок орендної плати з моменту укладення даного договору (арк. 119).

24.06.2020 року між Хмільницькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» (орендар) укладено Угоду «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного між Хмільницькою міською радою та ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» від 25.03.2019 року, право зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.04.2019 p., номер запису про інше речове право 31160469» (арк. 63), відповідно до умов якої сторони погодили в тексті договору та додатках слова та цифри: «земельна ділянка площею 3,8590 га, кадастровий номер :00:007:0784» замінити на:

«-площею 1,5252 га кадастровий номер :00:007:0794;

- площею 2,3338 га кадастровий номер :00:007:0795».

Угоду підписано та скріплено печатками сторін, а також зареєстровано у Хмільницькій міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинено запис від 24.06.2020 року за № 283.

24.06.2020 року між Хмільницькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» (орендар) підписано Угоду «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного між Хмільницькою міською радою та ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» від 25.03.2019 року, право зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.04.2019 p., номер запису про інше речове право 31160469» (арк. 62), відповідно до умов якої на підставі рішення 76 сесії міської ради 7 скликання № 2549 від 15 травня 2020 року, та за взаємною згодою сторін, внести зміни до договору оренди землі від 25.03.2019 p., право зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.04.2019 p., номер запису про інше речове право 31160469, а саме:

1. З тексту договору та додатків виключити зобов`язання щодо земельної ділянки площею 1,5252 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості (11.02) по вул. Північна, 69 кадастровий номер :00:007:0794.

2. Встановити орендну плату в розмірі 202 900, 57 грн. (6 763 352, 40 x 3 % = 202 900, 57 грн.) на рік, яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у розмірі, що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради.

Угода від 24.06.2020 року скріплена печатками сторін та підписана зі сторони орендаря ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» з протоколом розбіжностей від 11.07.2020 року.

11.07.2020 року відповідачем ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» направлено на адресу позивача Хмільницької міської ради лист із підписаними Угодами від 24.06.2020 року про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного між Хмільницькою міською радою та ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» від 25.03.2019 року із протоколом розбіжностей (Угода № 284-20) та просив підписати та другий примірник протоколу розбіжностей надіслати на адресу ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» (арк. 59-61).

Відповідно до Протоколу розбіжностей від 11.07.2020 року у зв`язку з тим, що станом на момент укладення договору оренди земельної ділянки між Хмільницькою міською радою та ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» 25.03.2019 фактична площа земельної ділянки не відповідала вказаній в договорі, що суттєво вливає а розмір орендної плати за неї на 2019 рік, та на зобов`язання орендаря по її сплаті, пункт 2 угоди має бути змінений наступним чином:

Редакція орендаря викладена наступним чином:

«Пункт 2 Угоди

Встановити з 25.03.2019 року орендну плату в розмірі 202 900, 57 грн. (6 763 352, 40 x 3 % = 202 900, 57 грн.) на рік, яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у розмірі, що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради».

Редакція орендаря викладена наступним чином:

«Встановити орендну плату в розмірі 202 900, 57 грн. (6 763 352, 40 x 3 % = 202 900, 57 грн.) на рік, яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у розмірі, що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради».

У відповідь щодо підписання протоколу розбіжностей позивачем Хмільницькою міською радою 05.08.2020 року направлено на адресу відповідача лист від 03.08.2020 року № 1304/01-20, в якому позивач зазначив, що Хмільницька міська рада не вбачає за можливе підписання протоколу розбіжностей та має намір звернутись до суду для врегулювання розбіжностей за додатковою угодою від 24.06.2020 року за № 284-20 (арк. 25-26).

Судом також встановлено наступне.

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.02.2020 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 23338,00 кв.м. з кадастровим номером :00:007:0795 становить 6 763 352, 40 грн. (арк. 120 на звороті).

Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.02.2020 року нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 15252,00 кв.м. з кадастровим номером :00:007:0794 становить 4 420 029, 60 грн. (арк. 121 на звороті).

Враховуючи вищевикладене, судом встановлено, що між сторонами виник спір під час внесення змін до договору оренди землі.

Як вказано вище, між сторонами у справі укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,8590 га за кадастровим номером :00:007:0784, яка знаходиться по вул. Північна, 96, м. Хмільник, Вінницька область. В подальшому вищевказану земельну ділянку поділено на дві земельні ділянки та сформовано в результаті поділу дві нових земельних ділянки.

За згодою сторін угодою від 24.06.2020 року сторони погодили з тексту договору та додатків виключити зобов`язання щодо земельної ділянки площею 1,5252 га кадастровий номер :00:007:0794.

Отже, в орендному користуванні відповідача на підставі договору оренди землі залишається одна новосформована земельна ділянка загальною площею 2,3338 га кадастровий номер :00:007:0795.

Натомість, сторони не досягли згоди щодо орендної плати. Позиції сторін наступні:

- орендодавець Хмільницька міська рада вважає, що орендна плата за земельну ділянку загальною площею 2,3338 га кадастровий номер :00:007:0795 повинна сплачуватись в розмірі 202 900, 57 грн. з дати внесення змін до договору, тобто починаючи з 24.06.2020 року;

- орендар ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» вважає, що орендна плата за земельну ділянку загальною площею 2,3338 га кадастровий номер :00:007:0795 повинна сплачуватись в розмірі 202 900, 57 грн. з дати укладення договору, тобто починаючи з 25.03.2019 року, мотивуючи власну позицію тим, що фактично орендар ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» згідно договору оренди землі не користувався земельною ділянкою загальною площею 3,8590 га, оскільки в лютому 2019 року відчужив третій особі ОСОБА_1 частину нерухомого майна, яке знаходиться на земельній ділянці загальною площею 1,5252 га кадастровий номер :00:007:0794.

Отже, фактично між сторонами не врегульовано питання щодо дати, з якої орендар повинен здійснювати сплату орендної плати в сумі 202 900, 57 грн.

Зазначені обставини і стали підставою для звернення позивача до суду з даним позовом про врегулювання розбіжностей.

ІV. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.

4.1. Правове регулювання набуття права користування земельною ділянкою.

Відповідно до ч. 1 ст. 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Відповідно до ст. 2 ЗК України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею.

Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади.

Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

Відповідно до ч. 1 ст. 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю.

Відповідно до ч. 1 ст. 122 ЗК України сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб.

Відповідно до ч. 1 ст. 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

Відповідно до ч. 2 ст. 116 ЗК України набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Відповідно до абз. 1, 2 ч. 1 ст. 123 ЗК України надання земельних ділянок державної або комунальної власності у користування здійснюється Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органами виконавчої влади або органами місцевого самоврядування.

Рішення зазначених органів приймається на підставі проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок у разі:

надання земельної ділянки із зміною її цільового призначення;

формування нової земельної ділянки (крім поділу та об`єднання).

Відповідно до ч. 1-3 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, громадянам, юридичним особам, визначеним частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу.

Відповідно до ст. 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ст. 126 ЗК України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до п. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державній реєстрації прав підлягають речові права на нерухоме майно, похідні від права власності, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

Судом вище встановлено, що 25.03.2019 року між Хмільницькою міською радою (орендодавець) та ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» (орендар) укладено договір оренди землі (арк. 52-57), відповідно до умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування на умовах оренди земельну ділянку загальною площею 3, 8590 га кадастровий номер :00:007:0784, яка розташована за адресою: м. Хмільник, по вул. Північній, 69.

Речове право (паво оренди) зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.04.2019 року, номер запису про інше речове право 31160469.

Отже, в силу положень ст. 125, 126 ЗК України право оренди земельної ділянки загальною площею 3, 8590 га виникло у відповідача з моменту державної реєстрації цих прав, тобто 10.04.2019 року.

4.2. Правове регулювання переходу права користування земельною ділянкою у випадку переходу права власності на нерухоме майно.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України (в редакції станом на 07.02.2019 року) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ст. 125, 126 ЗК України (в редакції станом на 07.02.2019 року) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до ст. 377 ЦК України (в редакції станом на 04.02.2019 року) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Водночас згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі № 920/675/17, від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17, від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою (вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі № 920/675/17).

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону (правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18).

Верховний Суд неодноразово наголошував, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17).

В силу імперативних вимог статті 125 ЗК України від однієї особи до іншої особи за правилами статті 120 цього Кодексу та частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" не може перейти право оренди земельної ділянки, яке у попереднього землекористувача ще не виникло станом на час відчуження ним будівель, розташованих на цій земельній ділянці, незалежно від дати укладення договору оренди земельної ділянки, оскільки виникненням права оренди є момент державної реєстрації цього речового права, а не дата укладення договору оренди (п. 35 постанови ВС у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС від 28.02.2020 по справі № 913/169/18).

Відсутність у продавця будівлі на момент її відчуження зареєстрованого права оренди земельної ділянки, на якій розташована ця будівля, унеможливлює як перехід такого права оренди до покупця будівлі (відповідача) за правилами частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", так і заміну сторони у зобов`язанні (п. 44 постанови ВС у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС від 28.02.2020 по справі № 913/169/18).

При укладенні договору купівлі-продажу нерухомості право користування земельною ділянкою, якого не існувало у продавця на момент укладення договорів купівлі-продажу, до набувача не перейшло. Таким чином, відповідач користується цією земельною ділянкою без достатньої правової підстави (п. 40 постанови КГС ВС від 14.02.2019 по справі № 922/1019/18).

Виникнення права власності на будинок, будівлю, споруду не є підставою для виникнення права оренди земельної ділянки, на якій вони розміщені та яка не була відведена в оренду попередньому власнику. Право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з моменту державної реєстрації цього права (п. 38 постанови ВП ВС від 20.11.2018 по справі № 922/3412/17; п. 52 постанови ВП ВС від 13.02.2019 по справі № 320/5877/17).

Отже, в силу положень ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України (в редакціях, які діяли на момент відчуження об`єкта нерухомості), а також судової практики Верховного Суду перехід права оренди до нового набувача нерухомості можливий за умови, якщо право користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача чинне, тобто договір оренди повинен бути чинним на момент переходу права власності на нерухоме майно.

В спірному випадку на момент укладення між ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) договору купівлі-продажу нерухомого майна (станом на 14.02.2019) право оренди земельної ділянки у продавця ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» ще не виникло (ст. 125 ЗК України), а тому не могло перейти до покупця ОСОБА_1 (покупець).

4.3. Правове регулювання орендної плати.

Відповідно до ст. 206 ЗК України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 01.01.2019) істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Відповідно до ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 01.01.2019) орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отримана орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повертається.

4.4. Правове регулювання укладення та зміни договору.

Відповідно до ч. 1-4 ст. 179 ГК України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями.

Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади можуть рекомендувати суб`єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.

Укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору на основі:

вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству;

примірного договору, рекомендованого органом управління суб`єктам господарювання для використання при укладенні ними договорів, коли сторони мають право за взаємною згодою змінювати окремі умови, передбачені примірним договором, або доповнювати його зміст;

типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках, передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови;

договору приєднання, запропонованого однією стороною для інших можливих суб`єктів, коли ці суб`єкти у разі вступу в договір не мають права наполягати на зміні його змісту.

Відповідно до ч. 7 ст. 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до ч. 1-3 ст. 180 ГК України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства.

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

При укладенні господарського договору сторони зобов`язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 181 ГК України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

Відповідно до ч. 2 ст. 181 ГК України проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Відповідно до ч. 2, 3 ст. 181 ГК України сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Відповідно до ч. 5, 6 ст. 181 ГК України сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов`язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду, якщо на це є згода другої сторони.

У разі досягнення сторонами згоди щодо всіх або окремих умов, зазначених у протоколі розбіжностей, така згода повинна бути підтверджена у письмовій формі (протоколом узгодження розбіжностей, листами, телеграмами, телетайпограмами тощо).

Відповідно до ст. 187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

День набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше.

Відповідно до ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

Відповідно до ст. 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

V. ВИСНОВКИ СУДУ.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов наступного висновку.

Як вказано вище, 25.03.2019 року між орендодавцем Хмільницькою міською радою та орендарем ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого в користування передано земельну ділянку загальною площею 3,8590 га за кадастровим номером :00:007:0784, яка знаходиться по вул. Північна, 96, м. Хмільник, Вінницька область.

25.03.2019 року орендодавець Хмільницька міська рада передав, а орендар ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» прийняв в оренду вищевказану земельну ділянку, про що між сторонами складено та підписано Акт приймання-передачі земельної ділянки в натурі.

Речове право (право оренди) зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.04.2019 року, номер запису про інше речове право 31160469.

Отже, в силу положень ст. 125, 126 ЗК України право оренди земельної ділянки загальною площею 3, 8590 га виникло у відповідача з моменту державної реєстрації цих прав, тобто 10.04.2019 року.

В свою чергу 14.02.2019 року між відповідачем ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» (продавець) та третьою особою ОСОБА_1 (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна (арк. 36), відповідно до умов якого продавцем відчужено частину нерухомого майна - будівлі і споруди, розташовані за адресою: Вінницька область, місто Хмільник, вулиця Північна, будинок 69.

Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 14.02.2019 року між відповідачем та третьою особою укладено до дати укладення договору оренди землі від 25.03.2019 року між позивачем та відповідачем.

Отже, в силу положень ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України (в редакціях, які діяли на момент відчуження об`єкта нерухомості), а також судової практики Верховного Суду перехід права оренди до нового набувача нерухомості можливий за умови, якщо право користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача чинне, тобто договір оренди повинен бути чинним на момент переходу права власності на нерухоме майно.

В спірному випадку на момент укладення між ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) договору купівлі-продажу нерухомого майна (станом на 14.02.2019) право оренди земельної ділянки у продавця ТзОВ «ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД» ще не виникло (ст. 125 ЗК України), а тому не могло перейти до покупця ОСОБА_1 (покупець).

Як встановлено судом вище, земельну ділянку загальною площею 3,8590 га за кадастровим номером :00:007:0784, яка знаходиться по АДРЕСА_2 поділено на дві земельні ділянки та сформовано в результаті поділу дві нових земельних ділянки.

За згодою сторін угодою від 24.06.2020 року сторони погодили з тексту договору та додатків виключити зобов`язання щодо земельної ділянки площею 1,5252 га кадастровий номер :00:007:0794.

Отже, в орендному користуванні відповідача на підставі договору оренди землі залишається одна новосформована земельна ділянка загальною площею 2,3338 га кадастровий номер :00:007:0795.

Сторони не досягли згоди щодо орендної плати. Позиції сторін наступні:

- орендодавець Хмільницька міська рада вважає, що орендна плата за земельну ділянку загальною площею 2,3338 га кадастровий номер :00:007:0795 повинна сплачуватись в розмірі 202 900, 57 грн. з дати внесення змін до договору, тобто починаючи з 24.06.2020 року;

- орендар ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» вважає, що орендна плата за земельну ділянку загальною площею 2,3338 га кадастровий номер :00:007:0795 повинна сплачуватись в розмірі 202 900, 57 грн. з дати укладення договору, тобто починаючи з 25.03.2019 року, мотивуючи власну позицію тим, що фактично орендар ТзОВ «ЮГ АГРО - ОЙЛ ТРЕЙД» згідно договору оренди землі не користувався земельною ділянкою загальною площею 3,8590 га, оскільки в лютому 2019 року відчужив третій особі ОСОБА_1 частину нерухомого майна, яке знаходиться на земельній ділянці загальною площею 1,5252 га кадастровий номер :00:007:0794.

Суд зазначає, що уклавши договір оренди земельної ділянки від 25.03.2019 року, яка була передана відповідачу в користування за актом приймання-передачі, сторони погодили істотні умови договору, в тому числі орендну плату за землю, в розмірі 335 501, 46 грн. (11 183 382, 00 х 3 % = 335 501,46 грн.), яка обчислена відповідно до вимог Податкового кодексу України та виходячи з нормативної грошової оцінки (витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, наданий відділом у Хмільницькому районі Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області № 132/0/209-19 від 30.01.2019).

В силу положень ст. 93 ЗК України, ст. 24 Закону України "Про оренду землі" землекористувач зобов`язаний своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.

Факт передачі орендодавцем орендарю в користування земельної ділянки підтверджується актом приймання-передачі. В свою чергу невикористання відповідачем земельної ділянки не звільняє останнього від взятих на себе зобов`язань за договором оренди землі від 25.03.2019, який в силу положень ст. 629 ЦК України є обов`язковим до виконання сторонами.

Відповідачем не наведено жодної норми закону, яка б передбачала зменшення орендної плати за період (в минулому) використання земельної ділянки.

Враховуючи, що сторонами лише 24.06.2020 року досягнуто згоди щодо залишення в орендному користуванні відповідача однієї новосформованої земельної ділянки загальною площею 2,3338 га кадастровий номер :00:007:0795, а обчислення розміру орендної плати здійснено до вимог Податкового кодексу України та виходячи з нормативної грошової оцінки вказаної земельної ділянки, яка становить 6 763 352, 40 грн. (витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.02.2020 року), суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для встановлення вказаного розміру орендної плати за використання земельної ділянки (первісної) загальною площею 3, 8590 га, починаючи з дати укладення договору.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про обґрунтованість та підставність позовних вимог щодо встановлення розміру орендної плати з дати внесення змін до договору.

VІ. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.

Судовий збір в розмірі 2 102, 00 грн. згідно ст. 129 ГПК України слід відшкодувати позивачу з відповідача.

Керуючись ст. ст. 129, 130, 233, 236-238, 240, 241, 254, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1. Позов задовольнити.

2. Врегулювати розбіжності за угодою про внесення змін до договору оренди землі, укладеного між Хмільницькою міською радою та ТОзВ "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД" від 25.03.2019 року, право зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права 10.04.2019 року, номер запису про інше речове право 31160469, зареєстрована у Хмільницькій міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди вчинено запис від 24.06.2020 року за № 284-20 та викласти пункт 2 Угоди у наступній редакції:

" 2. Встановити орендну плату в розмірі 202 900, 57 грн. (6 763 352, 40 х 3% = 202 900, 57 грн.) на рік, яка підлягає щорічній індексації відповідно до коефіцієнту індексації, розрахованого центральним органом виконавчої влади з питань земельних відносин, не є сталою та може змінюватись у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки, та обчислюється відповідно до Податкового кодексу України у розмірі, що визначається відповідним рішенням Хмільницької міської ради".

3. Стягнути з відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "ЮГ АГРО-ОЙЛ ТРЕЙД", вул. Тімірязєва, 12, кв. 12, с. Полігон, Вітовський район, Миколаївська область, 57217 () на користь позивача Хмільницької міської ради, вул. Столярчука, 10, м. Хмільник, Вінницька область, 22000 ():

- 2 102, 00 грн. (дві тисячі сто дві грн. 00 коп.) - витрат по сплаті судового збору.

4. Наказ видати позивачу після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України з урахуванням підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.

Повний текст рішення складено 01.02.2021 року.

Суддя Е.М. Олейняш