ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 січня 2021 року

м. Київ

cправа № 923/409/19

Могил С.К. - головуючий (доповідач), Случ О.В., Уркевич В.Ю.,

за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.

та представників

позивача: Ставрост М.Ю. (присутній в судовому засіданні в режимі відеоконференції),

відповідача: Єхвая М. Т. (присутня в судовому засіданні в режимі відеоконференції),

розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Фермерського господарства "Лан"

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.10.2019

у справі № 923/409/19

за позовом Фермерського господарства "Лан"

до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, визнання незаконним та скасування наказу від 24.04.2019 № 1496-СГ,

В С Т А Н О В И В:

У травні 2019 року Фермерське господарство "Лан" (далі - ФГ "Лан") звернулось до Господарського суду Херсонської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 22.03.2007 на тих самих умовах у редакції, запропонованій позивачем, та визнання незаконним та скасування наказу №1496-СГ від 24.04.2019.

Позовні вимоги з посиланням на положення ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" мотивовані належним виконанням позивачем умов договору оренди земельної ділянки від 22.03.2007, наявністю у позивача права на поновлення цього договору на новий строк і незаконністю прийняття відповідачем спірного наказу.

Рішенням Господарського суду Херсонської області від 16.08.2019 у справі № 923/409/19 (суддя Пригуза П.Д.) позов задоволено повністю. Визнано недійсним наказ Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 24.04.2019 №1496-СГ "Про припинення договору оренди землі". Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах, у редакції запропонованій фермерським господарством "Лан", а саме:

"Додаткова угода про поновлення дії договору оренди землі

(державна реєстрація від "22" березня 2007 р. №21)

Орендодавець - Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області, ідентифікаційний код юридичної особи 39766281, місцезнаходження: Херсонська область, місто Херсон, вулиця Університетська, будинок 136-а з однієї сторони та орендар - фермерське господарство "Лан", ідентифікаційний код: 30924210, місцезнаходження: Херсонська область, Каланчацький район, с. Новоолександрівка, вул. Шевченко, буд. 54А в особі голови Муляра Олександра Боголюбовича, податковий (ідентифікаційний) номер 30924210, що діє на підставі Статуту господарства з іншої сторони, уклали угоду про нижченаведене:

Вважати поновленим з 22.03.2019 договір оренди землі загальною площею 46,2299 га (кадастровий номер :03:004:0047, укладений між Каланчацькою районною державною адміністрацією та фермерським господарством "Лан" (), зареєстрований у Каланчацькому районному відділі Херсонської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 22 березня 2007 року №21, строком на 7 (сім) років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на землях державної власності сільськогосподарського призначення (угіддя - рілля, графа 5 за формою 6-зем) за межами населених пунктів на території Новоолександрівської сільської ради Каланчацького району Херсонської області.

Пункт 2.1. Договору викласти в редакції: "Встановити орендну плату за користування вказаною земельною ділянкою у грошовій формі у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (нормативна грошова оцінка земельної ділянки щороку підлягає уточненню на коефіцієнт індексації та інші коефіцієнти передбачені законодавством."

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.10.2019 (колегія суддів у складі: Савицький Я.Ф. - головуючий, Колоколов С.І., Разюк Г.П.) рішення Господарського суду Херсонської області від 16.08.2019 скасовано частково, викладено резолютивну частину рішення в наступній редакції: "Позов Фермерського господарства "Лан" задовольнити частково. Визнати недійсним наказ Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 24.04.2019 №1496 про "Про припинення договору оренди землі". В решті позову відмовити."

Судами обох інстанцій встановлено, що 22.03.2007 між Каланчацькою районною державною адміністрацією (орендодавцем) і Фермерським господарством "Лан" (орендарем) укладено договір оренди землі сільськогосподарського призначення загальною площею 46,23 га, яка розташована на території Новоолександрівської сільської ради Каланчацького району Херсонської області (п.п. 1, 2 договору).

Даний договір зареєстрований цього ж дня у Каланчацькому районному відділі Херсонської регіональної філії Центру державного земельного кадастру за №21.

Актом про передачу та прийом земельної ділянки в натурі, Каланчацька районна державна адміністрація передала, а Фермерське господарство "Лан" прийняло відповідну земельну ділянку в натурі.

Відповідно до п. 8 договору оренди землі його укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 20 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За умовами п. 43 договору, він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Отже, строк дії зазначеного договору оренди становить 5 років з дня його державної реєстрації - до 22.03.2012 включно.

Відповідно до п. 5 договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки - 356 172, 12 грн., з урахуванням коефіцієнта індексації, який у 2007 році становить 2,551.

Приписами п.п. 9, 13 договору зазначена орендна плата в розмірі 1,5% від грошової оцінки землі, що становить 5 342 ,58 грн. на рік, або 445, 22 грн. в місяць та визначені умови перегляду розміру орендної плати один раз на три роки.

У зв`язку зі змінами в законодавстві цивільні права та обов`язки орендодавця за договором перейшли від Каланчацької районної державної адміністрації до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області як до органу, уповноваженого державою здійснювати функції розпорядження земельними ділянками державної власності.

Відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності" № 5245-VI від 06.09.2012, який набрав чинності з 01.01.2013, землі державної та комунальної власності в Україні вважаються розмежованими. Землі, розташовані за межами населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності чи на яких розташовані об`єкти нерухомого майна комунальної власності, є землями державної власності.

Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вищезазначена земельна ділянка була зареєстрована за кадастровим номером :03:004:0047 на праві оренди за позивачем.

Додатковою угодою про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки та внесення змін до нього (реєстраційний №20) від 26.07.2016, що складена на підставі Наказу ГУ Держгеокадастру у Херсонської області від 08.07.2016 № 21-3039/18-16-СГ про поновлення договору оренди земельної ділянки, сторони визначили, зокрема, поновленим з 22.03.2012 договір оренди земельної ділянки за кадастровим номером :03:004:0047 строком на 7 років, тобто до 22.03.2019; визначили орендну плату, яка розраховується у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; внесли до договору кадастровий номер земельної ділянки.

Право оренди, що виникло у ФГ "Лан" на підставі додаткової угоди, 26.07.2016 зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером 15718445, що вбачається з Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03.08.2016 року №64976380.

Відділ ГУ Держгеокадастру у Каланчацькому районі Херсонської області повідомив ФГ "Лан" своїм листом від 04.01.2019 №27-21-0.29-4/112-19, що строк дії договору оренди землі закінчується, звернув увагу на процедуру поновлення дії договору, навів перелік необхідних для цього документів та зазначив, що розмір орендної плати земельної ділянки буде становить 12% від нормативної грошової оцінки землі, а строк дії договору - 7 років.

Зазначений лист ФГ "Лан" отримало 15.01.2019.

25.01.2019, тобто, більш ніж за місяць до закінчення строку дії договору ФГ "Лан" надіслало ГУ Держгеокадастру у Херсонській області лист-повідомлення щодо поновлення зазначеного вище договору оренди землі на той самий строк (7 років) та надав згоду на перегляд орендних умов в частині встановлення орендної плати - в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі ФГ "Лан" додало проект додаткової угоди. Вказане повідомлення отримано ГУ Держгеокадастру у Херсонській області 29.01.2019.

Фермерське господарство "Лан" 20.03.2019 звернулось до відповідача із заявою про поновлення Договору оренди земельної ділянки площею 46,2299 га, яка розташована на території Новоолександрівської сільської ради Каланчацького району для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 7 років, в якій йшлося про погодження на перегляд орендних умов та надання дозволу на обробку своїх персональних даних.

Листом від 02.04.2019 за №653/2-19 ГУ Держгеокадастру у Херсонській області повідомило про заперечення у поновленні договору оренди землі та про припинення дії відповідного договору. У вказаному листі відповідач зазначив, що домовленості сторін щодо зміни істотних умов договору не відбулося, тому договір припинено у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Не погоджуючись із зазначеним повідомленням позивач 09.04.2019 повторно звернувся до відповідача з заявою про поновлення відповідного договору оренди, про згоду на максимальний розмір орендної плати - 12% від нормативної грошової оцінки та наданням додаткових документів, яка зареєстрована за №27-1215/0/1-19.

Не зважаючи на вищезазначені заяви та згоду позивача укласти договір на умовах орендодавця, Наказом Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 24.04.2019 №1496-СГ припинено дію укладеного між сторонами договору оренди, у зв`язку з закінченням строку, на який його укладено.

В свою чергу, ФГ "Лан" продовжує користуватися земельною ділянкою; не має заборгованості зі сплати орендної плати, що підтверджується банківськими виписками, наявними у матеріалах справи. Крім того, позивач є стабільним та надійним платником податків до бюджету сільської ради, що вбачається з листа Новоолександрівської сільської ради Каланчацького району Херсонської області, в якому рекомендовано продовжити термін дії договору оренди з ФГ "Лан".

Посилаючись на те, що переважне право позивача на укладання договору оренди землі на новий строк є порушеним відповідачем через порушення умов і порядку укладання додаткової угоди, через недобросовісну поведінку орендодавця, яка не сприяла йому в поновленні договору оренди, а створила умови, через які позивач може втратити право землекористування, останній звернувся до суду з позовом у даній справі.

Задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд дійшов висновку про належне виконання позивачем обов`язків за договором, своєчасне звернення до відповідача із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, тоді як відповідач не вжив заходів для врегулювання розбіжностей в установлені законом строки стосовно розміру орендної плати. Оскаржений наказ відповідача не містить належного обґрунтування підстав для відмови у поновленні договору оренди земельної ділянки, не відповідає вимогам ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та порушує передбачене наведеною нормою право позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк. Пропозиції позивача як сторони за договором про встановлення орендної плати в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, вважаються прийнятими, а додаткова угода - укладеною за приписами ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" із застосуванням принципу "мовчазної згоди", зокрема, у цьому разі - на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частково скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний господарський суд погодився з висновками щодо наявності підстав для визнання оскаржуваного наказу недійсним, зазначивши, що матеріалами справи підтверджується порушення відповідачем строку надання відповіді відносно пропозиції позивача. Отже, заперечення щодо запропонованої ФГ "Лан" ставки орендної плати в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки землі, у встановлений земельним законодавством строк, відповідач не надав, а тому позивач розцінив відсутність такого заперечення як "мовчазну згоду". При цьому відповідач не надав ані місцевому господарському суду, ані суду апеляційної інстанції належних доказів, які б підтверджували факт повідомлення позивача у встановлені ст. 33 Закону України "Про оренду землі" строки про своє заперечення щодо поновлення спірного договору. Таким чином, наказ відповідача від 24.04.2019 №1496-СГ "Про припинення договору оренди землі" прийнято без достатніх правових підстав. Разом з тим, суд апеляційної інстанції не погодився з висновками про задоволення позовної вимоги про визнання укладеною додаткової угоди, оскільки, по-перше, позивач всупереч положенням ч. 9 ст. 238 ГПК України звернувся до суду з вимогою про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди від 22.03.2007 в редакції, наданій позивачем відповідачу, без зазначення розміру орендної плати. По-друге, суд першої інстанції в порушення норм процесуального права задовольнив вимогу позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди від 22.03.2007 в редакції, наданій позивачем відповідачу, без викладення в позові розміру орендної плати та самостійно, у резолютивній частині судового рішення встановив у змісті цієї додаткової угоди орендну плату у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також, у резолютивній частині судового рішення було викладено лише частину тексту додаткової угоди.

Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати і залишити в силі рішення суду першої інстанції.

В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку стосовно порушення позивачем ч. 9 ст. 238 ГПК України, так як зазначена норма права встановлює вимоги для суду при складанні ним судового рішення, а не для позивача. Вимоги до позовної заяви встановлені ст. 162 ГПК України та не містять вимог, тотожних тим, що зазначені у ч. 9 ст. 238 ГПК України для складання судових рішень. При цьому судом першої інстанції виконана вимога ч. 9 ст. 238 ГПК України щодо зазначення в резолютивній частині рішення кожної спірної умови договору, а саме строку дії договору оренди землі - 7 років та розміру орендної плати - 8% від нормативної грошової оцінки землі. При цьому такий розмір орендної плати є результатом домовленості сторін договору і його пропонував повивач в своїй додатковій угоді, яка міститься в матеріалах справи, копія якої надавалася відповідачем разом із відзивом. Також помилковим є висновок суду апеляційної інстанції про те, що у резолютивній частині судового рішення суду першої інстанції було викладено лише частину тексту додаткової угоди, оскільки такий висновок ґрунтується без врахування заяви позивача про уточнення позовних вимог.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.11.2019 відкрито провадження за касаційною скаргою, зупинено провадження у справі до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 320/5724/17 та надано строк на подання відзиву на касаційну скаргу до 16.12.2019.

До Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду 18.12.2019 від відповідача надійшов відзив на касаційну скаргу, поданий у встановлений в ухвалі від 25.11.2019 строк, у якому він просить останню залишити без задоволення, а оскаржувану постанову - без змін, зазначаючи, що позивач не взяв на себе жодних конкретних зобов`язань щодо сплати орендної плати на земельну ділянку, а сторони договору не досягли домовленості щодо орендної плати, як однієї з істотних умов договору, у зв`язку з чим переважне право орендаря на укладення договору припинилося. Твердження позивача, що в своїй заяві від 09.04.2019 він вкотре надає безумовну і беззастережну згоду на встановлення орендної плати на рівні 12% є недостовірним, адже в жодній з попередніх заяв згоди на саме підвищення розміру орендної плати не було. Крім цього, єдина заява, де позивач дає згоду на встановлення плати на рівні 12%, подана вже після отримання ним листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору та закінчення строку його дії. Враховуючи викладене, законних підстав для визнання укладеною додаткової угоди не було. Також відповідач зазначає, що дотримався порядку, встановленого ст. 33 Закону України "Про оренду землі", а наказ від 24.04.2019 № 1496-СГ "Про припинення договору оренди землі" є законним.

Ухвалою від 01.06.2020 поновлено провадження у справі № 923/409/19 та призначено касаційну скаргу до розгляду на 07.07.2020.

Ухвалою від 07.07.2020 зупинено провадження у справі № 923/409/19 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справ № 159/5756/18, № 313/350/16-ц та № 378/596/16-ц.

Ухвалою від 24.12.2020 поновлено провадження у справі та призначено касаційну скаргу до розгляду на 26.01.2021.

Заслухавши доповідь головуючого судді та пояснення представників сторін, переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного, а також рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст.ст. 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 3 ст. 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" має назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі" використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою ст. 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зазначеного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Відповідно до ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом ч. 3 ст. 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі ст. 33 Закону, добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

Перевіряючи правильність застосування судами норм матеріального права у цій справі, Верховний Суд виходить з того, що головним елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб`єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у цьому спорі колегія керується позиціями, викладеними Європейським судом з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні у справі The Sunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон має бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

Як встановлено судами обох інстанцій, матеріали справи свідчать про дотримання позивачем встановлених строків та умов діючого законодавства щодо використання переважного права для поновлення договору оренди землі, відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Так 25.01.2019, тобто, більш ніж за місяць до закінчення строку дії договору ФГ "Лан" надіслало Головному управлінню Держгеокадастру у Херсонській області лист-повідомлення щодо поновлення зазначеного вище договору оренди землі на той самий строк (7 років) та надав згоду на перегляд орендних умов в частині встановлення орендної плати - в розмірі 8% від нормативної грошової оцінки землі, що в двічі більше попередньої ставки 4%. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі ФГ "Лан" додало проект додаткової угоди.

Враховуючи зміну такої істотної умови договору як розміру орендної плати (з 4% до 8%) та відповідне звернення до закінчення строку дії договору, позивачем було ініційовано процедуру поновлення договору із застосуванням правового механізму, передбаченого ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Вказане вище повідомлення було отримано Головним управлінням Держгеокадастру у Херсонській області 29.01.2019, однак, як досліджено судами обох інстанцій відповідач у місячний строк не проводив будь-якої роботи по узгодженню розміру орендної плати та не висловив заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом направлення листа-повідомлення про прийняте рішення.

При цьому місцевий господарський дійшов висновку, що відповідь на лист-повідомлення позивача про поновлення договору оренди землі датовано 27.02.2019, але за даними реєстру відправлень відповідача відправлено на адресу позивача 01.03.2019, тобто з порушенням місячного строку. До того ж лист, як стверджує відповідач, надіслано простим листом без реєстрації руху цього листа та відомостей про вручення адресату - орендареві. Доказів отримання позивачем вказаного листа відповідачем не надано.

Так само і суд апеляційної інстанції зазначив, що докази відповіді з боку Головного управління Держгеокадастру в Херсонській області протягом місячного строку на лист-повідомлення ФГ "Лан" про поновлення договору оренди землі, до якого було додано проект додаткової угоди від 25.01.2019 та отримане відповідачем 29.01.2019, у матеріалах справи відсутні.

Посилання відповідача у відзиві на касаційну скаргу на те, що судом не враховано його доводів із посиланням на обмеженість фінансування витрат на поштову кореспонденцію на початок поточного року як на причину направлення орендарю листа прости поштовим повідомленням не спростовують встановлених судами обставин його надсилання з порушенням строків. До того ж, як встановлено судами, факт належного виконання орендарем своїх обов`язків не оспорюється, є підтвердженим з боку позивача, відповідача та заінтересованою особою, вигодонабувачем за спірним договором - Новоолександрівською сільською радою, а за положеннями ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" єдиною умовою, за якої орендодавець зобов`язаний забезпечити орендарю можливість реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі на новий строк, - є факт належного виконання орендарем своїх обов`язків за умовами договору.

Також листом від 02.04.2019 за №653/2-19 Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області повідомило про заперечення у поновленні договору оренди землі та про припинення дії відповідного договору. У вказаному листі відповідач зазначив, що домовленості сторін щодо зміни істотних умов договору не відбулося, тому договір припинено у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

При цьому суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що лист-повідомлення Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 02.04.2019 за вих. №653/2-19 не є рішенням, яке б породжувало певні правові наслідки, спрямовувало регулювання тих чи інших суспільних відносин і мало обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин. До того ж, зазначений лист не містить і посилання в тексті на номер та дату відповідного рішення щодо заперечення в поновленні договору, копія самого рішення до листа не прикладена. Таким чином, за висновком апеляційного суду, лист Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області не є рішенням про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки, з урахуванням якого було прийнято наказ від 24.04.2019 за №1496-СГ про припинення Договору оренди землі.

В свою чергу, 09.04.2019 позивач, не погоджуючись із зазначеним повідомленням, повторно звернувся до відповідача з заявою про поновлення відповідного договору оренди, про згоду на максимальний розмір орендної плати - 12% від нормативної грошової оцінки та наданням додаткових документів, яка зареєстрована за №27-1215/0/1-19.

Однак, не зважаючи на вищезазначені заяви та згоду позивача укласти Договір на умовах орендодавця, Наказом Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області від 24.04.2019 №1496-СГ припинено дію укладеного між сторонами договору оренди, у зв`язку із закінченням строку, на який його укладено.

Враховуючи викладене те беручи до уваги межі перегляду справи в суді касаційної інстанції, відповідно до яких він не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, колегія суддів погоджується з висновками місцевого та апеляційного господарських судів в частині визнання недійсним наказу відповідача, яким припинено договір оренди землі.

В свою чергу колегія суддів звертає увагу на те, що поновлення договору оренди землі в судовому порядку в передбачений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних правовідносин, що безпосередньо випливає зі змісту зазначеної правової норми.

В силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі"), враховуючи положення ст. 162 та ст. 14 ГПК України (суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог), а також з огляду на положення ст. 7 та 13 ГПК України, позивачем при поданні позову в обов`язковому порядку повинні вказуватися позовні вимоги з кожної спірної умови договору або умови всього договору, якщо інша сторона взагалі відмовляється від укладення відповідного договору, що має місце в даному випадку.

Згідно з ч. 9 ст. 238 ГПК України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Тобто, вирішуючи дану категорію спорів у своїх рішеннях господарські суди повинні зазначати, зокрема, у рішенні про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект цього договору.

З урахуванням викладеного, у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в позові та в резолютивній частині судового рішення в обов`язковому порядку мають вказуватися позовні вимоги та рішення суду з кожної спірної умови договору або умови всього договору, якщо інша сторона взагалі відмовляється від укладення відповідного договору.

Дійсно, вказана частина ст. 238 ГПК України висуває вимоги саме для суду при складенні ним повного рішення, однак оскільки суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи та в межах заявлених нею вимог (ст. 14 ГПК України), посилання на поданий позивачем проект договору не спростовує необхідності в позові в обов`язковому порядку вказувати позовні вимоги та рішення суду, яке останній повинен на думку позивача прийняти, з кожної спірної умови договору або умови всього договору, якщо інша сторона взагалі відмовляється від укладення відповідного договору.

Так судом апеляційної інстанції встановлено, що позивач у своїх вимогах зазначав, що додаткова угода укладається на тих самих умовах, при цьому не зазначив розмір орендної плати, залишивши відповідні місця порожніми.

Проте, "ті самі умови" - це 4% від нормативної грошової оцінки землі, про що зазначено у договорі оренди від 22.03.2007, а не 8% відсотків, які встановив суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні.

Не встановлено судом апеляційної інстанції і того, що в заяві про уточнення позовних вимог позивач просив укласти додаткову угоду із застосуванням розміру орендної плати у 8% від нормативної грошової оцінки землі.

Проте з огляду на те, що позивачем було ініційовано процедуру поновлення договору у порядку ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (з урахуванням підвищення розміру орендної плати з 4% до 8%), враховуючи те, що судами не встановлено наявності у матеріалах справи обґрунтування позовних вимог ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", суд першої інстанції в порушення норм процесуального права задовольнив вимогу позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди від 22.03.2007 в редакції, наданій позивачем відповідачу, без викладення в позові розміру орендної плати та самостійно, у резолютивній частині судового рішення встановив у змісті цієї додаткової угоди орендну плату у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також, у резолютивній частині судового рішення було викладене лише частину тексту додаткової угоди.

Доводи скаржника про правильність висновків суду першої інстанції не знаходять свого підтвердження, оскільки якщо слідувати логіці позивача, то з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог місцевий господарський суд повинен був би викласти додаткову угоду без зазначення суми розміру орендної плати, що автоматично передбачало б поновлення договору на умовах, які діяли відповідно до останніх його положень. Однак процедуру продовження договору було розпочато з використанням правового механізму, передбаченого ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", і судами обох інстанцій у розглядуваній справі визнано порушення права позивача зі сторони відповідача саме з використанням цього механізму внаслідок зволікання відповідача з погодженням запропонованих ФГ "Лан" змін умов договору. При цьому сам представник позивача у позові розмежовує передбачені ст. 33 вказаного вище Закону України механізми продовження договору, однак помилково оцінює наслідки визнання судом укладеною додаткову угоди зі зміненим розміром орендної плати (що передбачає реалізацію механізму продовження договору на підставі ч.ч.1-5 ст. 33 Закону), проте на "тих самих умовах" (що передбачає реалізацію механізму продовження договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону), що є взаємовиключним.

З огляду на викладене колегія суддів погоджується з висновком апеляційного суду про те, що суд першої інстанції в порушення норм процесуального права задовольнив вимогу позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди від 22.03.2007 в редакції, наданій позивачем відповідачу, без викладення в позові розміру орендної плати та самостійно, у резолютивній частині судового рішення встановив у змісту цієї додаткової угоди орендну плату у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

При цьому колегія суддів не переглядає оскаржуване рішення в частині витрат на послуги адвоката, оскільки подання касаційної скарги зумовлено незгодою позивача саме зі скасуванням рішення місцевого господарського суду в частині визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, у редакції запропонованій ФГ "Лан".

Інші доводи скаржника висновків суду апеляційної інстанції не спростовують.

Враховуючи викладене та беручи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів Верховного Суду погоджується з висновками суду апеляційної інстанції, у зв`язку з чим касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а постанова апеляційного господарського суду - без змін.

Оскільки суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає без змін оскаржуване судове рішення, судові витрати, відповідно до ст. 129 ГПК України, покладаються на заявника касаційної скарги.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Фермерського господарства "Лан" залишити без задоволення.

Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.10.2019 у справі № 923/409/19 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С.К.

Судді: Случ О.В.

Уркевич В.Ю.