ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 січня 2021 року

м. Київ

справа № 923/187/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий (доповідач), Мачульський Г.М., Случ О.В.

за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.,

та за відсутності представників сторін, повідомлених належним чином про час та місце судового засідання,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Коржова Володимира Михайловича (надалі - ФОП Коржов В.М.) та Фізичної особи-підприємця Коржової Анжели Іванівни (надалі - ФОП Коржова А.І.)

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду (судді Колоколов С.І., Мишкіна М.А., Разюк Г.П.) від 17.10.2019 та рішення Господарського суду Херсонської області (суддя Немченко Л.М.) від 12.07.2019

у справі № 923/187/19

за позовом ФОП Коржова В.М., ФОП Коржової А.І.,

до Генічеської міської ради (надалі - міська рада)

про визнання поновленими договорів оренди земельної ділянки,

ВСТАНОВИВ:

ФОП Коржов В.М. та ФОП Коржова А.І. звернулись до Господарського суду Херсонської області з позовом до міської ради про:

- визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення додаткової угоди Договору оренди землі від 20.06.2007 між міською радою та ФОП Коржовим В.М., зареєстрований в Державному реєстрі земель 12.10.2007 за № 4АА002144- 24 (зі змінами від 23.11.2017, які зареєстровані 11.12.2017 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно), предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :01:001:1281, що розташована в м. Генічеськ, вул. Центральна 4А, площею 0,0012 га;

- визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення додаткової угоди Договору оренди землі від 12.11.2007 між міською радою та ФОП Коржовою А.І., зареєстрований в Державному реєстрі земель 30.11.2007 року за № 4АА002144- 31 (зі змінами від 27.10.2017, які зареєстровані 15.11.2017 в Держаному реєстрі речових прав на нерухоме майно), предметом якого є земельна ділянка з кадастровим номером :01:089:0026, що розташована в м. Генічеськ, вул. Набережна (до перейменування Свердлова) 40, площею 0,0010 га.

Під час розгляду заявлених позовних вимог судами встановлено, що 20.06.2007 міська рада (орендодавець) уклала з ФОП Коржовим В.М. (орендарем) Договір оренди землі щодо оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення загальною площею 0,0012 га для роздрібної торгівлі та комерційних послуг, яка знаходиться в місті Генічеськ по вул. Леніна, 4а. Державна реєстрація права оренди відбулася 12.10.2007. Пізніше, 23.10.2017 сторони уклали додаткову угоду № 1, якою, в тому числі, змінено пункт 8 договору та збільшено строк оренди на один рік, тобто погоджено строк оренди землі за договором на 11 років.

Відповідно до укладеного між міською радою (орендодавцем) та ФОП Коржовою А.І. (орендарем) Договору оренди землі від 12.11.2007 передано в оренду земельну ділянку несільськогосподарського призначення загальною площею 0,0010 га для роздрібної торгівлі та комерційних послуг, яка знаходиться в місті Генічеськ по вул. Свердлова, 40. Державна реєстрація права оренди відбулася 30.11.2007. Пізніше, 27.10.2017 сторони уклали додаткову угоду № 1, за якою, внесли зміни до пункту 8 договору та збільшили строк оренди на один рік, тобто погодили строк оренди 11 років.

Орендарі 04.10.2018 та 27.09.2018 відповідно повідомили орендодавця про свої наміри поновити укладені договори на новий строк.

30.10.2018 міський голова сформував порядок денний сесії ради, в якому за наслідками розгляду звернень позивачів, запропонував міській раді (як колегіальному органу) відмовити позивачам у поновленні договорів оренди.

В той же день, відбулось голосування за вказаними проектами рішень. За його наслідками "ЗА" проголосувало 13 депутатів, при необхідній мінімальній кількості в 14 голосів.

Відповідно до пункту 3 частини 58 Регламенту "проект рішення або пропозиція, які не отримали необхідної більшості голосів на підтримку, вважаються відхиленими. Таке відхилення проекту рішення заноситься до протоколу пленарного засідання як рішення ради". Це рішення ради набрало чинності в день його ухвалення (частина 3 статті 67 Регламенту).

Дізнавшись про вказану обставину, орендарі доповнили і уточнили свої попередні звернення, 15.11.2018 надіславши відповідні листи - повідомлення з проектами додаткових угод.

Однак 27.11.12018 міська рада вдруге відхилила той самий проект рішення міського голови про відмову в поновленні договорів оренди. За наслідками голосування "ЗА" проголосувало 13 депутатів, при необхідній мінімальній кількості в 14 голосів.

В подальшому 13.12.2018 постійна комісія міської ради Херсонської області з питань адміністративно - територіального устрою, врегулювання земельних відносин, будівництва, екології та охорони навколишнього середовища, також відмовилась розглядати листи - повідомлення з додатками від позивачів, оскільки "дане питання розглянуто на попередніх засіданнях". 20.12.2018 міська рада втретє відхилила проект рішення міського голови про відмову в поновленні договорів оренди. За наслідками голосування "ЗА" проголосувало 11 депутатів, при необхідній мінімальній кількості в 14 голосів.

11.01.2019 позивач-2 та 15.01.2019 позивач-1, керуючись частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" звернулись до міського голови з листом - повідомленням "Про визнання поновленим договору оренди землі", до якого додали відповідні додаткові угоди.

Проте 30.01.2019 міська рада вчетверте відхилила проект рішення міського голови про відмову в поновленні договору оренди. За наслідками голосування "ЗА" проголосувало 8 та 7 депутатів, при необхідній мінімальній кількості в 14 голосів. У зв`язку з чим 20.02.2019 міський голова відмовив позивачам в укладанні додаткової угоди "Про визнання поновленим договору оренди землі".

26.02.2019 міською радою прийнято рішення № 1046, яким відмовлено ФОП Коржову В.М. у поновленні та продовженні строком на п`ять років договору оренди землі, зареєстрованого в Генічеському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 12.10.2007 за № 4ФФ72000024. За вказаним рішенням припинено вище зазначений договір оренди землі. Переведено земельну ділянку площею 0,0012 га кадастровий номер 522110100:01:001:1281, що розташована в межах населеного пункту міста Генічеськ по вул. Центральній, 4 а, до земель запасу комунальної власності житлової та громадської забудови Генічеської міської ради.

Також, 26.02.2019 Генічеською міською радою прийнято рішення №1046 за яким відмовлено ФОП Коржовій А.І. у поновленні та продовженні строком на п`ять років договору оренди землі, зареєстрованого в Генічеському районному відділі Херсонської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" 30.11.2007 за № 4ФФ72000031. За вказаним рішенням припинено вище зазначений договір оренди землі, переведено земельну ділянку площею 0,0010 га кадастровий номер 522110100:01:001:1281, що розташована в межах населеного пункту міста Генічеськ по вул. Набережна,40, до земель запасу комунальної власності житлової та громадської забудови міської ради. За вказаним рішенням припинено вище зазначений договір оренди землі з 01.12.2018. Переведено земельну ділянку площею 0,0010 га кадастровий номер 522110100:01:089:0026, що розташована в межах населеного пункту міста Генічеськ по вул. Набережна, 40, до земель запасу комунальної власності житлової та громадської забудови Генічеської міської ради.

Листами-повідомленнями від 05.03.2019 за № 02-02-20-09/1610 та № 02-02-2009/1618 позивачі були повідомленні про відмову у поновленні ( продовженні строку дії договору).

Також, 19.03.2019 Генічеською міською радою прийнято рішення № 1060 "Про передачу земельної ділянки у постійне користування", за яким передано Комунальному підприємству "Генічеський міський пляж" у постійне користування земельну ділянку площею 0,0010 га кадастровий номер 522110100:01:089:0026, що розташована в межах населеного пункту міста Генічеськ по вул. Набережна, 40 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі із земель комунальної власності житлової та громадської забудови Генічеської міської ради.

За таких обставин, позивачі посилаючись на частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", звернулись з цим позовом до суду, в якому стверджують, що належним чином повідомили відповідача про свій намір продовжити дію договорів оренди земельних ділянок на той самий строк та на тих же умовах, направили останньому відповідні заяви з проектами додаткової угоди про поновлення договорів оренди земельних ділянок проти чого відповідач не заперечував протягом встановленого строку, враховуючи продовження користування земельними ділянками та своєчасну сплату орендної плати, просили суд їх позов задовольнити та визнати укладені з відповідачем договори поновленими шляхом укладення додаткових угод та викладенням їх змісту у рішенні.

Рішенням Господарського суду Херсонської області від 12.07.2019, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.10.2019, у задоволенні позову відмовлено.

За висновками судів обох інстанцій, у даному випадку відсутні підстави для поновлення Договорів оренди земельної ділянки, оскільки позивачами порушено строки та порядок поновлення договорів, наявні заперечення відповідача у поновленні договорів оренди землі, а також позивачами зявлено вимоги про визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди про поновленя договору на інших умовах ніж ті, які сторони обумовили у договорі оренди, а тому вимоги позивачів є необгрунтованими.

При цьому, спростовуючи доводи позивачів про право суду викласти зміст додаткової угоди в редакції, що відповідає вимогам чинного законодавства, суд апеляційної інстанції послався на висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 18.03.2019 у справі №908/1163/17 та від 10.04.2019 у справі №909/1213/17, згідно з якими, заявлення орендарем у порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди про поновлення договору на умовах інших ніж ті, які сторони визначили у договорі оренди, не створює для іншої сторони договору обов`язку прийняти ці умови та укласти відповідну додаткову угоду або запропонувати у відповідь інші умови, а отже і унеможливлює задоволення такої вимоги у судовому порядку. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 ЗУ "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Не погоджуючись з висновками судів обох інстанцій, позивачі звернулись до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій посилаються на неправильне застосування судами норм матеріального права та на помилкову оцінку наявних у справі доказів, просять судові рішення скасувати, ухвалити нове - про задоволення позову.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями Касаційного господарського суду від 17.12.2019 вказану касаційну скаргу передано для розгляду колегії суддів у складі: Могил С.К. - головуючий (доповідач), Случ О.В., Волковицька Н.О.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.12.2019 касаційне провадження за касаційною скаргою у даній справі відкрито та зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 320/5724/17.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 01.06.2020 поновлено провадження у справі та призначено касаційну скаргу до розгляду на 02.07.2020.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 02.07.2020 розгляд касаційної скарги у даній справі відкладено на 07.07.2020

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.07.2020 провадження у даній справі зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справ № 159/5756/18, № 313/350/16-ц та № 378/596/16-ц.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.12.2020 провадження у справі поновлено, розгляд касаційної скарги призначено на 26.01.2021.

Переглянувши оскаржені в касаційному порядку судові рішення в межах доводів і вимог касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення з огляду на таке.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 3 статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) має назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина 8 статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина 9 статті 33 вказаного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею ЗЗ Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі" використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Між тим, як встановлено судами обох інстанцій, позивачі, не дотримавшись встановленої частиною 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі» вимоги щодо обов`язкового укладення додаткової угоди протягом місячного строку, з листами повідомленнями "Про визнання поновленим договору оренди" звернулись до міської ради лише 11.01.2019 та 15.01.2019.

При цьому, під час розгляду позову у даній справі, 20.06.2019 позивачами подано заяву про зміну предмету позову з проектами додаткових угод у пункті 2 яких зазначено: "Новий строк дії Договору складає 10 років, перебіг якого починається з 12 жовтня 2018 року".

Тобто, позивачами заявлено вимоги про визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди про поновлення договору на умовах інших ніж ті, які сторони обумовили у договорі оренди, оскільки з урахуванням додаткових угод строки договорів становили 11 років.

Як обґрунтовано зазначив суд апеляційної інстанції, заявлення орендарем у порядку, передбаченому частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», вимоги про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди про поновлення договору на умовах інших ніж ті, які сторони визначили у договорі оренди, не створює для іншої сторони договору обов`язку прийняти ці умови та укласти відповідну додаткову угоду або запропонувати у відповідь інші умови, а отже і унеможливлює задоволення такої вимоги у судовому порядку. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 ЗУ "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто, орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

Аналогічні висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 18.03.2019 у справі №908/1163/17, та від 10.04.2019 у справі №909/1213/17, і скаржником не доведено, а колегією суддів не встановлено, правових підстав для відступу від такої позиції.

Щодо доводів скаржників про наявність у суду права на виправлення змісту додаткової угоди, то вони не можуть бути прийняті до уваги, адже вказана обставина є не технічною помилкою, а істотною умовою, яка потребує погодження обома сторонами договору і заявлення якої, в свою чергу, виключає можливість застосування механізму продовження договору на тих самих умовах на той самий строк, за допомогою якого (механізму) позивачі і намагалися продовжити орендні правовідносини, звертаючись з позовом у даній справі.

Враховуючи, що позивачами не дотримано встановлений порядок поновлення договору, висновки судів попередніх інстанцій про відмову в позові є правильними та такими, що узгоджуються з висновками Верховного Суду щодо застосування статті 33 Закону України «Про оренду землі» до подібних правовідносин, тому підстави для задоволення касаційної скарги та для скасування оскаржуваних судових рішень у даній справі відсутні.

За таких обставин судовий збір за подачу касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України покладається на скаржників.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ФОП Коржова В.М. та ФОП Коржової А.І. залишити без задоволення.

Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 17.10.2019 та рішення Господарського суду Херсонської області від 12.07.2019 у справі №923/187/19 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддяМогил С.К.
Судді:Мачульський Г.М.
Случ О.В.