ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26 січня 2021 року

м. Київ

справа № 907/576/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий (доповідач), Мачульський Г.М., Случ О.В.

за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.,

та за відсутності представників сторін, повідомлених належним чином про час та місце судового засідання,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агора" (надалі - ТОВ «Агора»)

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 30.10.2019 (судді Желік М.Б., Орищин Г.В., Галушко Н.А.) у справі № 907/576/18

за позовом ТОВ "Агора"

до Чопської міської ради

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Комунальне підприємство Чопської міської ради "Чопський ринок",

про визнання договорів оренди земельних ділянок поновленими,

ВСТАНОВИВ:

ТОВ "Агора" звернулось до господарського суду з позовною заявою, в якій згідно з подальшим уточненням просило визнати поновленими договір оренди земельної ділянки від 17.12.2007, зареєстрований 24.01.2008 у Державному реєстрі земель за №-002, і Угоду про зміну договору оренди земельної ділянки площею 0,067га за №23 від 12.05.2009 на той самий строк і на тих самих умовах з 25 січня 2018 року на п`ять років до 24 січня 2023 року; визнати поновленими договір оренди земельної ділянки від 17.12.2007, зареєстрований 24.01.2008 у Державному реєстрі земель за №-001 і Угоду про зміну договору оренди земельної ділянки площею 0,1386 га за №24 від 12.05.2009 на той самий строк і на тих самих умовах з 25 січня 2018 року на п`ять років до 24 січня 2023 року.

Розглядаючи заявлені вимоги, суди попередніх інстанцій встановили, що 17.12.2007 між Чопською міською радою та ТОВ «Агора» укладено два договори оренди земельних ділянок, про що у Державному реєстрі земель 24.01.2008 зроблено відповідні записи за №-001 та №-002.

12.05.2009 вказані договори змінено та доповнено в частині розміру та порядку сплати орендної плати, розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

Відповідно до умов договорів земельні ділянки передано в оренду для обслуговування ринку та здійснення ринкової діяльності строком на п`ять років (пункт 6 договорів). Пунктами 11, 12 договорів, умови яких є аналогічними, передбачено, що земельні ділянки передаються в оренду для обслуговування ринку та здійснення ринкової діяльності по вул. Вербовій, 1, в м. Чоп.

На земельних ділянках, згідно з умовами пункту 3 договорів оренди від 17.02.2007, відсутні об`єкти нерухомості.

Судами з`ясовано, що рішенням Господарського суду Закарпатської області від 06.03.2017 у справі №907/271/13 визнано поновленим договір оренди земельної ділянки від 17.12.2007 і Угоду про зміну договору оренди земельної ділянки площею 0,067 га за № 23 від 12.05.2009; визнано поновленим договір оренди земельної ділянки від 17.12.2007 і Угоду про зміну договору оренди земельної ділянки площею 0,1386 га за № 24 від 12.05.2009 в Державному реєстрі земель на той самий строк і на тих самих умовах з 25.01.2013.

Відтак судами встановлено, що строк дії спірних договорів оренди земельних ділянок закінчується 24.01.2018 (згідно з умовами пункту 6 цих договорів).

Крім того судами з`ясовано, що рішенням Господарського суду Закарпатської області від 11.07.2018 у справі №907/43/17 відмовлено у задоволенні позову ТОВ «Агора» до Чопської міської ради за участю КП Чопської міської ради «Чопський ринок» на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача, про визнання додаткових угод укладеними у редакції позивача до договорів оренди земельної ділянки від 17.02.2017 щодо земельних ділянок з кадастровим номером :01:003:0029, площею 0,067 га та кадастровий номер :01:004:0025, площею 0,1386 га про поновлення на той самий строк на тих самих умовах. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 01.11.2018 вказане рішення у справі №907/43/17 залишено без змін.

Судами встановлено, що орендар до закінчення строку дії договору, а саме 14.12.2017, звернувся до орендодавця з листами про поновлення договорів оренди на той самий строк і на тих самих умовах, до яких додано додаткові угоди.

Судами встановлено, що проект рішення №21 Чопської міської ради «Про поновлення договору оренди земельної ділянки» (щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах строком на п`ять років, укладеного між Чопською міською радою та ТОВ «Агора» на земельну ділянку площею 0,1386 га, кадастровий номер :01:004:0025, яка знаходиться за адресою м. Чоп, вул. Вербова,1) оприлюднено 28.12.2017 та зареєстровано за №216/03-49. Проект рішення №22 Чопської міської ради «Про поновлення договору оренди земельної ділянки» (щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на тих самих умовах строком на п`ять років, укладеного між Чопською міською радою та ТзОВ «Агора» на земельну ділянку площею 0,0674 га, кадастровий номер :01:003:0029, яка знаходиться за адресою м. Чоп, вул. Вербова,1а) оприлюднено 28.12.2017 та зареєстровано за №215/03-49.

Однак, як з`ясували суди, депутати сьомого скликання Чопської міської ради на двадцять сьомій сесії не підтримали питання порядку денного №20 (21) та №20 (22) «Про поновлення договору оренди земельної ділянки» та рішення не прийняли.

Рішенням Господарського суду Закарпатської області (суддя Ремецькі О.Ф.) від 31.07.2019 позовні вимоги ТОВ «Агора» задоволено повністю. Господарський суд першої інстанції, враховуючи приписи частини 3 статті 15 Закону України «Про доступ до публічної інформації», яка вимагає від органів місцевого самоврядування опубліковувати проекти рішень за 20 робочих днів до їх розгляду та те, що 30.01.2018 депутати Чопської міської ради утримались від голосування по проектах рішень №21, та №22, які стосувались поновлення договорів оренди, оскільки такі було запропоновано до голосування з порушенням порядку їх оприлюднення, дійшов висновку, що відповідне рішення органу місцевого самоврядування у строки, визначені ст. 33 Законом України «Про оренду землі» не було прийнято радою у визначеному законом порядку. Зважаючи на те, що інших доказів надсилання позивачу заперечень у поновленні договору матеріали справи не містять, місцевий господарський суд дійшов висновку, що відповідач у встановлений законом строк не розглянув звернення позивача та обґрунтованих заперечень щодо поновлення строку дії Договору не надав, докази повернення земельної ділянки позивачем відповідачу після закінчення строку договору оренду землі - відсутні, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення Договору оренди та сплачувати орендну плату за користування землею, а тому Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені ним. Окрім того, суд першої інстанції, врахувавши, що на відповідних земельних ділянках розташовані об`єкти нерухомого майна позивача застосував до спірних правовідносин статті 116, 120 ЗК України.

Суд апеляційної інстанції дійшов протилежного висновку, зазначив, що місцевий господарський суд дійшов хибних висновків про те, що депутати міської ради утримались від голосування по проектах рішень, які стосувались поновлення договорів оренди; встановив, що позивачем не доведено, а відповідачем спростовано факт належного виконання договорів оренди земельних ділянок в частині сплати орендних платежів; крім того зазначив, що у даному випадку належним способом захисту порушеного права є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту; вимоги позивача про визнання договорів оренди землі поновленими не можуть забезпечити захисту порушеного права позивача.

За таких обставин постановою Західного апеляційного господарського суду від 30.10.2019 рішення місцевого суду скасовано, ухвалено нове - про відмову в позові.

Не погоджуючись з постановою апеляційного суду, позивач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій посилається на те, що апеляційний суд неправильно застосував норми матеріального права, здійснив помилкову правову оцінку встановлених обставин справи, та дійшов помилкового висновку про необґрунтованість позову, у зв`язку з чим просить постанову скасувати, а рішення місцевого суду залишити в силі.

Чопська міська рада у відзиві на касаційну скаргу проти її задоволення, вважає, висновки апеляційного суду правильними, обгрнутованими та такими, що повністю узгоджуються з практикою Верховного Суду щодо вирішення подібних спорів.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями Касаційного господарського суду від 16.12.2019 вказану касаційну скаргу передано для розгляду колегії суддів у складі: Могил С.К. - головуючий (доповідач), Случ О.В., Волковицька Н.О.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 23.12.2019 касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агора" залишено без руху.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 15.01.2020 касаційне провадження за касаційною скаргою у даній справі відкрито та зупинено до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 320/5724/17.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 01.06.2020 поновлено провадження у справі та призначено касаційну скаргу до розгляду на 07.07.2020.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 07.07.2020 зупинено провадження у справі № 907/576/18 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справ № 159/5756/18, № 313/350/16-ц та № 378/596/16-ц.

Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.12.2020 провадження у справі поновлено, розгляд касаційної скарги призначено на 26.01.2021.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи (касаційної скарги, апеляційної скарги, заяви) між суддями від 25.01.2021 у зв`язку з відпусткою судді Волковицької Н.О., вказану касаційну скаргу передано для розгляду колегії суддів у складі: Могил С.К.- головуючий (доповідач), Мачульський Г.М., Случ О.В.

Переглянувши оскаржену в касаційному порядку постанову апеляційного суду, а також рішення місцевого господарського суду в межах доводів і вимог касаційної скарги, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення з огляду на таке.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (статті 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 3 ст. 3 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) має назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина четверта статті 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 вказаного Закону).

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею ЗЗ Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі" використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Таким чином апеляційним судом правильно зазначено, що відповідно до численних висновків Верховного Суду, які є сталою судовою практикою, поновлення договорів оренди землі в судовому порядку, у передбачений статтею 33 Закону України «Про оренду землі» спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків. Належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді.

Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.

Враховуючи, що доводи касаційної скарги стосуються переоцінки обставин, встановлених апеляційним судом, водночас вказаного висновку суду, який є вирішальним у даній справі, взагалі не спростовують, підстави для скасування постанови апеляційного суду відсутні.

Щодо доводів про наявність у даному випадку «мовчазної згоди» орендодавця на продовження договорів оренди на тих самих умовах, зважаючи на відсутність належним чином оформленого та направленого заперечення протягом встановленого строку, то вони відхиляються колегією суддів, з огляду на недотримання позивачем встановленого законом порядку спонукання до укладення додаткової угоди, про який йдеться вище, та водночас враховуючи встановлені апеляційним судом обставини недоведення позивачем належного виконання обов`язків орендаря за спірними договорами оренди.

При цьому колегія суддів зазначає, що самі по собі посилання скаржника на відсутність відповідних зауважень відповідача щодо розміру сплачених орендних платежів, то вони не можуть вважатись достатнім доказом належності виконання таких обов`язків, адже зі змісту статті 33 Закону України «Про оренду землі» вбачається, що довести такі обставини допустимими і достатніми доказами має саме орендар, який ініціює продовження орендних правовідносин.

Щодо решти доводів скаржника, то вони не заслуговують на увагу, адже не спростовують вищевказаних висновків про недоведеність позивачем підстав для задоволення заявлених вимог з огляду на невідповідність обраного способу захисту та недоведеність необхідних обставин, з якими стаття 33 Закону України «Про оренду землі» пов`язує виникнення у орендаря права на поновлення договору.

Враховуючи викладене, оскільки колегія суддів погоджується з висновками апеляційного суду про відмову в позові, касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а постанова апеляційного - без змін, з віднесенням судових витрат, відповідно до статті 129 ГПК України, на заявника касаційної скарги.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Агора" залишити без задоволення.

Постанову Західного апеляційного господарського суду від 30.10.2019 у справі № 907/576/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддяМогил С.К.
Судді:Мачульський Г.М.
Случ О.В.