ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 січня 2021 року Справа № 915/1423/20

м.Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складi головуючого суддi Мавродієвої М.В.,

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін справу

за позовом: Фізичної особи-підприємця Власова Євгена Сергійовича

(місцезнаходження за ЄДР: АДРЕСА_1 ;

РНОКПП НОМЕР_1 ; адреса зазначена позивачем:

АДРЕСА_2 ),

до відповідача: Миколаївської міської ради

(54001, м.Миколаїв, вул.Адміральська, буд.20; ідент.код 26565573),

ІІІ особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача:

ОСОБА_1

( АДРЕСА_3 ; РНОКПП НОМЕР_2 ),про: визнання за позивачем права оренди земельної ділянки та визнання укладеним додаткового договору до договору оренди землі про заміну сторони у зобов`язанні в редакції, запропонованій позивачем,-

в с т а н о в и в:

24.11.2020 Фізична особа-підприємець Власов Євген Сергійович звернувся до Господарського суду Миколаївської області з позовною заявою до Миколаївської міської ради, в якій просить суд:

1) визнати за Фізичною особою-підприємцем Власовим Євгеном Сергійовичем, РНОКПП НОМЕР_1 , право оренди земельної ділянки кадастровий номер :05:076:0048;

2) визнати укладеним додатковий договір від 18.08.2020 до договору оренди землі №11110 від 01.07.2016 про заміну сторони у зобов`язанні в редакції, запропонованій позивачем.

В обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що 14.12.2017 за договором купівлі-продажу Крутоголов Олександр Миколайович відчужив Власову Євгену Сергійовичу нежитлові приміщення за адресою: АДРЕСА_4 ; які розташовані на земельній ділянці площею 03155 га (кадастровий номер :05:076:0048), що знаходиться у комунальній власності та наданій в оренду ОСОБА_1 на 10 років до 01.07.2026 за договором оренди землі №11110 від 01.07.2016 року укладеним з Миколаївською міською радою.

Позивач вказує, що в силу приписів ст.120 ЗК України у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно до нього перейшло право користування земельною ділянкою, що зумовлює необхідність переоформлення договору оренди землі. Позивач звернувся до Миколаївської міської ради із заявою про надання в оренду земельної ділянки та із заявою про укладення додаткової угоди про заміну сторони у зобов`язанні, до якого позивачем додано проект додаткового договору про заміну сторони у зобов`язанні. Проте, у відповідь на звернення виконкомом міської ради було вказано, що вирішити питання заміни сторони у договорі оренди земельної ділянки без рішення міської ради не можливо і що розгляд його заяви про заміну орендаря в договорі оренди землі триває, та додатковий договір не підписано, що і стало підставою для звернення до суду із позовом.

Ухвалою суду від 30.11.2020 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі у порядку спрощеного позовного провадження без виклику сторін у судове засідання. Запропоновано відповідачу, у разі наявності заперечень проти розгляду даної справи за правилами спрощеного позовного провадження, в 5-денний строк від дня отримання даної ухвали, подати суду заяву у відповідності до ч.4 ст.176 ГПК України. Запропоновано відповідачу, в 15-денний строк від дня отримання цієї ухвали, надати суду відзив на позов, оформлений згідно вимог ст.165 ГПК України разом із доказами, які підтверджують обставини, на яких ґрунтуються заперечення відповідача, якщо такі докази не надані позивачем, а також документи, що підтверджують надіслання (надання) відзиву і доданих до нього доказів іншим учасникам справи. Запропоновано позивачу, в 5-денний строк від дня отримання відзиву на позов, надати суду відповідь на відзив, оформлену згідно вимог ст.166 ГПК України разом із доказами, які підтверджують обставини, на яких ґрунтується відповідь позивача, якщо такі докази не надані відповідачем, а також документи, що підтверджують надіслання (надання) відповіді на відзив і доданих до нього доказів іншим учасникам справи. Запропоновано відповідачу подати до суду заперечення на відповідь на відзив, які мають відповідати вимогам ст.167 ГПК України, протягом 5 днів з дня одержання відповіді на відзив.

Також, ухвалою суду від 30.11.2020 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - ОСОБА_1 та запропоновано йому, в 15-денний строк від дня отримання цієї ухвали, надати суду письмові пояснення щодо позову, оформлені згідно до вимог ст.ст.165, 168 ГПК України разом із доказами, які підтверджують обставини, на яких ґрунтуються такі пояснення.

Ухвалу суду від 30.11.2020 відповідачем було отримано 04.12.2020, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №106.

Відповідачем не подавалось до суду заперечень проти розгляду даної справи за правилами спрощеного позовного провадження без виклику сторін.

Відповідач у відзиві, який надійшов до суду 29.12.2020, просить суд у позові відмовити, посилаючись на те, що враховуючи відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припинився щодо відчужувана - третьої особи, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості позивача, який набув також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Таким чином, заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбулась автоматично, в силу прямої норми закону, а отже вказаний договір оренди укладення додаткової угоди не потребує.

З огляду на викладене, відповідач стверджує, що міською радою жодним чином не порушено права позивача, а позовні вимоги є безпідставними та необґрунтованими.

Ухвалу суду від 30.11.2020 третьою особою - ОСОБА_1 було отримано 03.12.2020, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №114.

Третя особа - ОСОБА_1 не скористався наданим йому правом на подання до суду письмових пояснень щодо позову.

Розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши усі подані у справу докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд встановив наступне.

01.07.2016 між Миколаївською міською радою, як орендодавцем, та ОСОБА_1 , як орендарем, укладено договір оренди землі №11110 (далі - Договір оренди), відповідно до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 17.03.2016 №3/38 передає, а ОСОБА_1 приймає в оренду земельну ділянку, право на яку було посвідчено договором оренди землі від 06.09.2006 №4347, для обслуговування майнового комплексу по АДРЕСА_4 / (п.1.1 Договору оренди).

Договір оренди зареєстрований у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 01.07.2016 за №11110.

Відповідно до п.2.1 Договору оренди в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3155 кв.м, у тому числі 1035 кв.м під капітальною забудовою, 2102 кв.м під проходами, проїздами та площадками (за функціональним використанням - землі комерційного використання), без права передачі її в суборенду (кадастровий номер :05:076:0048).

На земельній ділянці знаходиться майновий комплекс. Об`єктом оренди є тільки земельна ділянка. Земельна ділянка передається в оренду для обслуговування майнового комплексу (п.п.2.2, 2.3, 5.1 Договору оренди).

Згідно п.3.1 Договору оренди договір діє протягом 10 років з дати його укладення (до 01.07.2026). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

Всі зміни та/або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі (якщо інше не встановлено договором) за взаємною згодою сторін, шляхом внесення змін у вигляді додаткової угоди (договору про зміни), що буде невід`ємною частиною цього договору та нотаріально посвідченою. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку (п.11.1 Договору оренди).

14.12.2017 між ОСОБА_1 , як продавцем, та ОСОБА_2 , як покупцем, укладено договір купівлі-продажу (далі - Договір купівлі-продажу), відповідно до умов якого продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти і оплатити відповідно до умов цього договору нежитлові приміщення, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_4 .

В цілому ці нежитлові приміщення складаються з: адміністративної будівлі літ.А загальною площею 142,2 кв.м; складу літ.Б загальною площею 727,9 кв.м; прохідної літ.Г, огорожі №2-3, споруди №1.

Нежитлові приміщення з прилеглими до нього будівлями та спорудами по АДРЕСА_4 , який розташований на земельній ділянці кадастровий номер :05:076:0048, розміром 0,3155 га, право власності на яку не оформлено ( тне приватизована), знаходиться у комунальній власності, згідно витягу з Державного земельного реєстру про земельну ділянку №НВ-017 від 22.11.2017 року, виданого Управлінням Держземагенства Миколаївського району Миколаївської області (п.1.1 Договору купівлі-продажу).

Договір купівлі-продажу підписано сторонами, посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Миколаївської області Ставничою І.О. та зареєстровано в реєстрі за №2437.

Право власності на нежитлові приміщення 14.12.2017 зареєстровано за ОСОБА_2 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (номер запису про право власності: 23932836).

25.01.2018 ОСОБА_2 через Центр надання адміністративних послуг звернувся до Миколаївського міського голови із заявою про внесення змін до Договору оренди землі щодо заміни сторони орендаря ОСОБА_1 на ФОП Власова Є.С.

У відповідь на це звернення Управління містобудування та архітектури Миколаївської міської ради в листі від 26.03.2018 №17-306 повідомило, що не заперечує проти переоформлення зазначеної земельної ділянки ОСОБА_2 .

14.11.2019 позивач звернувся листом до Миколаївського міського голови, до якого було додано три примірника додаткового договору від 25.10.2019 про заміну сторони у зобов`язанні, підписаних ФОП ОСОБА_2 та ОСОБА_1 .

У відповіді від 03.12.2019 №6541/020201-40/14/19 на вказаний вище лист заступник Миколаївського міського голови зазначив, що для документального оформлення права оренди земельної ділянки ОСОБА_2 необхідно звернутись до Центру надання адміністративних послуг із заявою щодо внесення змін до договору оренди землі від 01.07.2016 №11110 в частині заміни сторони по договору - орендаря з ОСОБА_1 на ОСОБА_2 .

12.05.2020 ОСОБА_2 звернувся до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із заявою про внесення змін до договору оренди землі від 01.07.2016 №11110 та проведення необхідних реєстраційних дій.

Позивач вказує, що жодних дій з приводу цього звернення Миколаївською міською радою вчинено не було.

04.08.2020 ОСОБА_2 звернувся до Центру надання адміністративних послуг із заявою щодо проведення реєстраційних дій, пов`язаних з реєстрацією права оренди земельної ділянки за договором оренди, що підтверджується карткою прийому заяви №218997306.

Державним реєстратором Департаменту з надання адміністративних послуг Миколаївської міської винесено рішення №53538535 від 10.08.2020 про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в зв`язку з тим, що документи подані не в повному обсязі, а також в зазначеному рішенні було вказано, що для належного проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, необхідно державному реєстратору надати додаткову угоду до договору оренди землі від 01.07.2016 №11110 в частині заміни сторони по договору - орендаря.

01.09.2020 за вхід.№10033/20 ОСОБА_2 звернувся до Миколаївського міського голови з заявою від 18.08.2020, до якої було додано три примірника додаткового договору від 18.08.2020 до договору оренди землі №11110 від 01.07.2016 про заміну сторони в зобов`язанні - орендаря з ОСОБА_1 на ОСОБА_2 ..

У відповіді від 01.10.2020 №5593/02.02.01-40/14/20 на вказаний вище лист Виконавчий комітет Миколаївської міської ради зазначив, що вирішити питання заміни сторони у договорі оренди земельної ділянки без рішення Миколаївської міської ради неможливо і що розгляд заяви ОСОБА_2 від 31.01.2020 про заміну орендаря в договорі оренди землі триває.

Враховуючи, що зміни до договору оренди землі в частині заміни орендаря сторонами не погоджено та не внесено, додаткову угоду не підписано, позивач звернувся до суду із даним позовом за захистом своїх прав.

На підставі повно і всебічно з`ясованих обставин справи, на які сторони посилались як на підставу своїх вимог та заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи, суд дійшов наступних висновків.

Предметом позову у цій справі є визнання за позивачем - Фізичною особою-підприємцем Власовим Євгеном Сергійовичем права оренди земельної ділянки та визнання укладеним додаткового договору оренди землі про заміну сторони договору оренди землі в редакції, викладеній в позовній заяві, виходячи із того, що внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування цією земельною ділянкою перейшло до іншої особи.

За змістом ч.1 ст.93 ЗК України та ст.1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Положеннями пунктів "а", "е" ч.1 ст.141 Земельного Кодексу України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно до ч.1 ст.31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються ст.120 ЗК України та ст.377 ЦК України.

Відповідно до ч.1, 2 ст.120 Земельного Кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ст.ст.125, 126 Земельного Кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Згідно ст.377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).

Відповідно до ч.ч.3, 4 ст.334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Водночас згідно з ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі №920/675/17, від 07.11.2018 року у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі №913/661/17, від 13.06.2019 року у справі №922/2427/18).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою (вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі №920/675/17).

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договору оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону (правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 13.06.2019 року у справі №922/2427/18).

Верховний Суд неодноразово наголошував, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі №913/661/17).

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов наступних висновків.

Після відчуження 14.12.2017 ОСОБА_1 позивачу - ОСОБА_2 нежитлових приміщень, розташованих на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі №11110 від 01.07.2016 у відповідній частині припинився щодо відчужувача - ОСОБА_1 , однак почав діяти на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості позивача - ОСОБА_2 , який набув також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі №11110 від 01.07.2016 відбулась автоматично, в силу прямої норми закону.

За таких обставин, у позивача ОСОБА_2 в силу прямої вказівки закону виникло право оренди земельної ділянки за договором оренди землі №11110 від 01.07.2016, на якій розташовано нерухоме майно, власником якого він є. В силу прямої норми закону відбулась заміна орендаря, тобто позивач ОСОБА_2 є стороною (орендарем) за договором оренди землі №11110 від 01.07.2016.

Враховуючи вищевикладене, суд відмовляє в задоволені позову, оскільки додаткового визнання судом вищевказаних обставин не потребується, а право позивача не є порушеним.

У відповідності до ст.129 ГПК України, судові витрати у разі відмови в позові підлягають покладенню на позивача.

Керуючись ст.ст.73, 74, 76-79, 86, 91, 123, 129, 232, 238, 241, 247, 248, 252 ГПК України, суд,-

В И Р І Ш И В:

1. В задоволенні позову відмовити.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Рішення суду, у відповідності до ст.241 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Згідно ч.1 ст.254 Господарського процесуального кодексу України, учасники справи, особи, які не брали участь у справі, якщо господарський суд вирішив питання про їх права та обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.

Згідно ч.ч.1, 2 ст.256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження рішення суду - якщо апеляційна скарга подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.

Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Відповідно до пп.17.5) п.17) ч.1 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України, до дня початку функціонування Єдиної судової інформаційно-телекомунікаційної системи, апеляційні та касаційні скарги подаються учасниками справи до або через відповідні суди, а матеріали справ витребовуються та надсилаються судами за правилами, що діяли до набрання чинності цією редакцією Кодексу.

Повне судове рішення складено 22.01.2021 року.

Суддя М.В.Мавродієва