ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
УХВАЛА

"14" січня 2021 р. Справа № 911/1041/19

За кредиторською заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест»

у справі № 911/1041/19

за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Колосс-Інвест»

до боржника Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія»

про банкрутство

Суддя Лутак Т.В.

Секретар судового засідання Мишак І.Ю.

Представники: згідно протоколу судового засідання

Обставини справи:

У провадженні господарського суду Київської області знаходиться справа № 911/1041/19 за заявою Товариства з обмеженою відповідальністю «Колосс-Інвест» до боржника Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» про банкрутство.

Ухвалою господарського суду Київської області від 13.05.2019 відкрито провадження у даній справі та введено мораторій на задоволення вимог кредиторів.

Офіційне оприлюднення оголошення про порушення справи про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» здійснено 14.05.2019, номер публікації якого 59454.

Ухвалою господарського суду Київської області від 12.09.2019 затверджено реєстр вимог кредиторів боржника Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія».

Ухвалою господарського суду Київської області від 17.10.2019 визнано кредиторські вимоги Державного підприємства «Український державний центр радіочастот» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія».

Постановою господарського суду Київської області від 17.10.2019 визнано банкрутом Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» та відкрито відносно нього ліквідаційну процедуру, ліквідатором банкрута Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» призначено арбітражного керуючого Балєва Валентина Петровича.

Офіційне оприлюднення повідомлення про визнання Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» банкрутом та відкриття ліквідаційної процедури здійснено 18.10.2019, номер публікації якого 63793.

Ухвалою господарського суду Київської області від 17.02.2020 у даній справі відсторонено арбітражного керуючого Балєва Валентина Петровича від виконання повноважень ліквідатора Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» та призначено ліквідатором Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» арбітражного керуючого Кучака Юрія Федоровича.

Після офіційного оприлюднення повідомлення про визнання боржника банкрутом і відкриття ліквідаційної процедури до господарського суду Київської області звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» із заявою про визнання грошових вимог до Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія», розгляд яких неодноразово відкладався.

Так, ухвалою господарського суду Київської області від 14.12.2020 розгляд кредиторських вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» відкладено на 14.01.2021.

У судовому засіданні 14.01.2021 розглядаються вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія», що викладені у його заяві б/н від 16.12.2019 (вх. № 25174/19 від 18.12.2019), з урахуванням уточнень вих. № 17/01-01 від 17.01.2020 (вх. № 1228/20 від 20.01.2020), вих. № 14/02-01 від 14.02.2020 (вх. № 3636/20 від 17.02.2020) та б/н б/д (вх. № 12823/20 від 25.06.2020), у розмірі 2 062 024, 14 грн.

Грошові вимоги кредитора обґрунтовані договором про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006, договором № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова 52, м. Київ від 14.12.2007, договором про виконання зобов`язань від 23.07.2012 зі змінами, договором від 21.07.2015, рішенням господарського суду міста Києва від 14.12.2017 у справі № 910/17791/17, банківськими виписками та актами виконаних робіт.

Загальна сума вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» становить 2 065 866, 14 грн., з яких: 2 062 024, 14 грн. борг залишок отриманих коштів, по яких невиконані роботи та 3 842, 00 грн. - судовий збір, сплачений за подання заяви про визнання кредиторських вимог у даній справі.

Ліквідатором банкрута згідно повідомлень про розгляд грошових вимог та письмових пояснень № 02-01/220 від 28.12.2019 (вх. № 121/20 від 03.01.2020), б/н від 13.02.2020 (вх. № 3444/20 від 13.02.2020), б/н від 04.03.2020 (вх. № 5040/20 від 05.03.2020), б/н від 21.04.2020 (вх. № 8005/20 від 27.04.2020), б/н від 13.07.2020 (вх. № 11443/20 від 15.07.2020) відхилив повністю грошові вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія», посилаючись на те, що у боржника відсутня заборгованість перед Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест», оскільки по факту вартість виконаних робіт становить більшу суму ніж було йому перераховано коштів.

Суд, заслухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, вважає за необхідне зазначити таке.

З матеріалів справи вбачається, що 05.09.2006 між Управлінням державної охорони України та Комунальним підприємством «Житомирбудзамовник» укладено договір про спільну діяльність в будівництві житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та паркінгом за адресою по вул. Щербакова (нині вул. Данила Щербаківського), 52 у м. Києві, відповідно до якого сторони зобов`язалися шляхом об`єднання зусиль спільно діяти для досягнення загальної мети будівництво та введення в експлуатацію житлового комплексу, частки в якому розподілялися між сторонами. Так, згідно умов договору вкладом Управління державної охорони України було надання земельної ділянки під будівництво та забезпечення будівництва дозвільними документами, а вкладом Комунального підприємства «Житомирбудзамовник» - виконання функцій замовника будівництва, укладення договору з генеральним підрядником та забезпечення фінансування будівництва об`єкта як за власний рахунок так і за рахунок залучених коштів з передачею об`єктів інвестування.

14.12.2007 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Артем-Банк» (управитель) та Управлінням державної охорони України і Комунальним підприємством «Житомирбудзамовник», які спільно діють на підставі договору про спільну діяльність в будівництві від 05.09.2006 (забудовник) було укладено договір № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52, м. Київ, відповідно до якого забудовник зобов`язувався збудувати за замовленням Управителя об`єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному Регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ (додаток № 1 до цього договору), зокрема, відкрити у своєму балансі поточний рахунок для акумулювання коштів довірителів та використання їх з метою фінансування спорудження об`єктів будівництва.

26.04.2012 між Управлінням державної охорони України, Комунальним підприємством «Житомирбудзамовник» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» укладено договір про заміну сторони у зобов`язанні, згідно з яким Комунальне підприємство «Житомирбудзамовник» передало Товариству з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» свої права і обов`язки за договором про спільну діяльність від 05.09.2006.

23.07.2012 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» та Публічним акціонерним товариством «Артем-Банк» укладено договір про виконання зобов`язань, за умовами якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» взяло на себе зобов`язання належно та своєчасно виконувати функції забудовника, пов`язані із спорудженням об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52, м. Київ.

21.07.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» (забудовник-1), Товариством з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» (забудовник-3 - боржник) та Публічним акціонерним товариством «Артем-Банк» (управитель ФФБ) укладено договір, за умовами якого, з метою належного виконання окремого об`єму видів робіт, які стосуються ведення будівництва житлового будинку, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52 у Шевченківському районі (далі будинок, об`єкт будівництва або об`єкт), сторони дійшли згоди про передачу забудовником-1 забудовнику-3 частини своїх функцій забудовника фонду фінансування будівництва «Щербакова 52» виду А вказаного будинку (далі - ФФБ), які передбачені основним договором ФФБ та цим договором, а забудовник-3 зобов`язується їх виконувати належним чином та виправляти недоліки і дефекти у виконаних ним роботах, що виникли з його вини в період гарантійної експлуатації об`єкта. Також забудовник-3 зобов`язується виконати роботи/зобов`язання за даним договором відповідно до умов даного договору, вимог Державних будівельних норм України (ДБН) та проектно-кошторисної документації (ПКД).

27.07.2015 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» (забудовник-1), Товариством з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» (забудовник-3) та Публічним акціонерним товариством «Артем-Банк» (управитель), у зв`язку із передачею забудовником-1 за договором від 21.07.2015 забудовнику-3 частини своїх функцій забудовника, укладено додаткову угоду № 5 до договору про виконання зобов`язань від 23.07.2012, якою визначено, що з метою належного завершення будівництва та передачі під заселення житлового будинку забудовник-1 передав забудовнику-3 частину своїх функцій забудовника фонду фінансування будівництва, які визначені та конкретизовані договором від 21.07.2015.

Рішенням господарського суду міста Києва від 14.12.2017 у справі № 910/17791/17 змінено управителя фонду фінансування будівництва «Щербакова 52» виду «А» будинку, розташованого за адресою: місто Київ, вулиця Щербакова, 52 у Шевченківському районі, а саме з Публічного акціонерного товариства «Артем-Банк» на Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» (кредитор), зобов`язано Публічне акціонерне товариство «Артем-Банк» передати Товариству з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» Фонд фінансування будівництва виду «А» за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова, 52 в м. Києві.

Таким чином, з вищезазначеного вбачається, що основним договором, яким врегульовано правовідносини сторін даного спору є договір від 21.07.2015.

Відповідно до п. 1.2 договору від 21.07.2015 перелік та обсяги робіт, що доручаються виконати боржнику за цим договором визначаються графіком виконання робіт, що є невід`ємним додатком № 1 до договору, крім робіт по 5 блоку.

Згідно з п. 2.1 договору від 21.07.2015 орієнтовна вартість робіт за цим договором визначається договірною ціною і складає 23 740 400, 00 грн., в тому числі ПДВ 3 956 733, 33 грн. Орієнтовна вартість робіт складається з суми витрат боржника на виконання всіх його робіт/зобов`язань за даним договором, включаючи вартість придбання матеріалів (будь-які матеріали, конструкції, вироби та/або устаткування, які необхідні для належного і повного виконання робіт за цим договором), а також інших витрат, що передбачені чинним законодавством України та суми належної винагороди (прибутку) боржника.

Пунктом 2.2 договору від 21.07.2015 передбачено, що зазначена в попередньому пункті договору орієнтовна договірна ціна підлягає коригуванню шляхом підписання сторонами додаткової угоди до даного договору лише у випадках: виникнення обставин непереборної сили; уповільнення темпів або зупинення виконання робіт за рішенням забудовника-1 або з його вини/дій, якщо це викликало додаткові витрати боржника і не пов`язано з недоліками/дефектами у виконаних останнім роботах; збільшенням обсягів і складу робіт за обґрунтованим рішенням забудовника-1 в разі появи такого рішення; зміни після підписання сторонами цього договору вартості будівельних матеріалів більше ніж на 15 % проти їх вартості в червні 2015 року за даними Мінрегіонбуду України; прийняття нових законодавчих актів, що впливають на вартість робіт, зокрема, з питань оподаткування та рівня середньомісячної заробітної плати у будівництві.

Відповідно до п. 3.1 договору від 21.07.2015 розрахунки за цим договором між сторонами здійснюються за договірною ціною наступним чином:

- разом з підписанням цього договору забудовник-1 закріплює за боржником відповідним протоколом (невід`ємний додаток № 2 до цього договору) нежитлові приміщення загальною площею 2 374,04 м.кв. в об`єкті з правом боржника на залучення інвестицій шляхом їх реалізації іншим юридичним та/або фізичним особам виключно через Управителя ФФБ - кредитора за правилами ФФБ та з зарахуванням одержаних грошових коштів виключно на поточний рахунок боржника, відкритий на виконання умов підпункту 5.3.12 цього договору.

Також сторони погодили право власності боржника на всі кошти, одержані від реалізації закріплених за боржником нежитлових приміщень (2 374,04 м.кв.). При цьому, різниця, що утворилася між орієнтовною вартістю цього договору (23 740 400, 00 грн.) та фактичною сумою реалізації цих приміщень є додатковою винагородою боржника за пошук та залучення інвестицій.

З моменту підписання цього договору та протоколу закріплення нежитлових приміщень (додаток № 2) площі, закріплені в цьому протоколі, передаються з метою реалізації до Управителя ФФБ - кредитора із зобов`язанням останнього реалізовувати дані площі виключно інвесторам, залученим боржником.

- якщо вартість робіт, які виконує боржник згідно даного договору, по факту більша ніж договірна ціна, що зазначена в п. 2.1 даного договору, то витрати на проведення цих робіт бере на себе боржник.

- у випадку, якщо процес реалізації нежитлових приміщень, які закріпленні за боржником згідно додатку № 2 даного договору, не відбувається по причинам, що не залежать від боржника, фінансування для належного виконання робіт на об`єкті згідно даного договору є обов`язком боржника та виконується за рахунок власних коштів.

Згідно з п. 3.2 договору від 21.07.2015 на початку кожного етапу робіт, що зазначені у графіку виконання робіт (додаток № 1 до даного договору), боржник узгоджує з забудовником-1 та інформує раду інвесторів про попередньо складений кошторис на відповідний етап робіт. В даному кошторисі боржник зазначає вартість та кількість робіт і необхідні матеріали (тип, кількість, вартість) для виконання даного об`єму робіт. У разі непогодження забудовником-1 наданого боржником кошторису, то остаточне рішення щодо вирішення цього питання, залишається за Управителем ФФБ - кредитором та є обов`язковим до виконання сторонами.

Пунктом 3.3 договору від 21.07.2015 передбачено, що забудовник-1 щомісячно підписує боржнику довідки про вартість виконаних підрядних робіт (форма КБ-3) та акти приймання виконаних підрядних робіт (форма КБ-2в) на підставі фактично виконаних останнім обсягів робіт, види та перелік яких зазначено графіком виконання робіт (додаток № 1 до договору), відповідно до вимог ДБН та ПКД і інформує раду інвесторів з урахуванням наступного:

- щомісячно (при виконанні в цьому місяці робіт) в строк до 05 числа наступного за звітним місяцем забудовнику-1 боржником подаються на узгодження (підпис, печатка) такі документи: довідки про вартість виконаних робіт форми КБ-3; акт приймання виконаних підрядних робіт форми КБ-2в; виконавчі схеми; акти на закриття прихованих робіт. Довідка про вартість виконаних робіт форми КБ-3 та акт приймання виконаних підрядних робіт форми КБ-2в узгоджуються забудовником-1 протягом 3 робочих днів з дня наступного за днем отримання довідки про вартість виконаних робіт форми КБ-3 та акту приймання виконаних робіт форми КБ-2в або в цей же строк надається обґрунтована письмова відмова від їх підписання;

- забудовник-1 має право не підписувати акт приймання виконаних підрядних робіт форми КБ-2в у випадку виявлення недоліків у виконаних роботах. При цьому, забудовник-1 зобов`язаний в 3-денний строк з дня отримання даного акту скласти дефектний акт та направити його боржнику. Після усунення всіх недоліків, сторони підписують акт приймання виконаних підрядних робіт форми КБ-2в. Забудовник-1 не має права не підписувати довідку КБ-3, якщо ними підписано відповідний акт КБ-2в;

- сторонами узгоджено і зафіксовано порядок, відповідні показники та базові ціни на матеріали, що використовуються боржником згідно даного договору, які будуть застосовуватись боржником при складанні актів виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідок про вартість виконаних робіт (форма КБ-3), а саме: заробітна плата 5 000, 00 грн.; адміністративні витрати 1,52 %; прибуток 3,82 %; будівельні суміші, сухі штукатурні суміші, утеплювачі постачальник ТОВ «Аквілон» - прайсова ціна на сайті www.akvilon.ua; електротовари постачальник ДП «Капро-Київ» - прайсова ціна на сайті www.kapro.kiev.ua; металопрокат постачальник ТОВ «Гудвіл» - прайсова ціна на сайті www.gudvil.com; бетон та готові суміші постачальник ТОВ «Бетон Комплекс» - прайсова ціна на сайті www.beton.kovalska.com;

- види робіт, які зазначені в графіку виконання робіт (додаток № 1 до даного договору) є вичерпними до виконання боржником та коригуванню не підлягають. Обсяги видів робіт, які повинен виконати боржник можуть бути скориговані в ході проведення робіт та/або зміні проектної документації. При цьому, збільшення чи зменшення обсягів робіт проти наведених в графіку виконання робіт (додаток № 1 до договору) не впиває на вартість цього договору та договірної ціни, визначені пунктом 2.1 з урахуванням умов підпункту 3.1.1 цього договору і не є підставою для їх коригування, крім випадків, зазначених у п. 2.2 та 3.4 договору;

- у разі виникнення спорів між забудовником-1 та боржником щодо підписання актів виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідок про вартість виконаних робіт (форма КБ-3) та відмовою однією із сторін від підписання даних актів остаточне рішення щодо вирішення таких спорів залишається за Управителем ФФБ - кредитором та є обов`язковим до виконання сторонами;

- Управитель ФФБ - кредитор має право при необхідності залучати відповідних фахівців (фізичних та/або юридичних осіб) для перевірки наданих боржником актів виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідок про вартість виконаних робіт (форма КБ-3) на предмет завищення ціни, кількості виконаних робіт і відповідної якості виконаних робіт. Залучені фахівці повинні мати відповідну кваліфікацію інженерів з технічного нагляду за будівництвом, інженерів-кошторисників, тощо. Сторони приймають зауваження, надані такими особами при перевірці, та підписують акти виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідки про вартість виконаних робіт (форма КБ-3) з урахуванням зауважень, які були надані фахівцями.

Відповідно до п. 3.4 договору від 21.07.2015 зазначена в підпункті 3.1.1 цього договору загальна площа нежитлових приміщень, а також орієнтовна вартість цього договору мають бути скориговані на підставі обміру площ установою, уповноваженою проводити технічну інвентаризацію.

Згідно з п. 5.1.4 договору від 21.07.2015 забудовник-1 зобов`язався підтверджувати виконання боржником робіт за цим договором шляхом підписання актів приймання виконаних робіт (форми КБ-2в) та довідок про вартість виконаних підрядних робіт (форми КБ-3) в порядку та на умовах, визначених даним договором; в зв`язку з цим в триденний термін з моменту набрання чинності цим договором надати боржнику свій наказ про призначення осіб, відповідальних за здійснення технічного нагляду.

Пунктами 5.1.10, 5.1.13 та 5.1.15 договору від 21.07.2015 передбачено, що до обов`язків забудовника-1 відносяться оформлення права власності та технічних паспортів на приміщення, а також передача довірителям таких документів.

Відповідно до п. 5.1.18 договору від 21.07.2015 забудовник-1 зобов`язаний не відчужувати у будь-який спосіб нежитлові приміщення загальною площею 2 374,04 кв.м. згідно із додатком № 2 до цього договору та жодним чином не претендувати на кошти від їх реалізації.

Згідно з п. 5.2 договору від 21.07.2015 забудовник-1 має всі інші права сторони забудовника за основним договором ФФБ, що не суперечать правам боржника, встановленим цим договором та чинному законодавству України.

Пунктом 5.3.10 договору від 21.07.2015 передбачено, що боржник зобов`язався щомісячно в строк до 5 числа наступного за завітним місяцем подати забудовнику-1 на затвердження документи за п. 3.2.1.

Відповідно до пунктів 5.3.12, 5.3.13 та 5.3.15 договору від 21.07.2015 боржник зобов`язався: відкрити протягом 10 календарних днів з моменту укладення договору поточний рахунок в національній валюті у Управителя кредитора; забезпечити цільове використання отриманих від Управителя грошових коштів та коштів, отриманих від реалізації нежитлових приміщень, закріплених за ним (додаток № 2 до цього договору) з правом залучення інвестицій з метою завершення будівництва об`єкта відповідно до умов даного договору в сумі, необхідній для виконання ним своїх зобов`язань за цим договором; у відповідності до умов основного договору ФФБ сплачувати управителю винагороду за перерахування коштів на фінансування будівництва із ФФБ в розмірі 1 % від суми перерахованих коштів.

Згідно з пунктами 5.4.3, 5.4.4 та 5.4.7 договору від 21.07.2015 боржник має право: залучати інвесторів з метою реалізації нежитлових приміщень, зазначених в протоколі закріплення нежитлових приміщень (додаток № 2) та використовувати кошти від їх реалізації виключно в інтересах завершення будівництва об`єкта та правил ФФБ; одержання від Управителя грошових коштів на добудову об`єкту будівництва в рамках цього ФФБ в розмірі та у порядку, які визначені основним договором ФФБ та цим договором в сумі, що дорівнює вартості цього договору; встановлення поточної ціни на нежитлові приміщення, які закріплені за боржником згідно додатку № 2 до даного договору.

Пунктом 6.1 договору від 21.07.2015 передбачено, що зміни чи доповнення, що приводять до збільшення обсягів робіт та/або можуть прямо чи опосередковано призвести до збільшення договірної ціни, визначеної п. 2.1 цього договору, вносяться лише за письмовою згодою боржника з подальшим уточненням обсягів та вартості робіт, строків їх виконання і коригування договірної ціни шляхом укладання додаткової угоди до цього договору.

Відповідно до п. 13.2 договору від 21.07.2015 будь-які зміни і доповнення до цього договору мають силу лише в тому випадку, якщо вони оформленні в письмовому вигляді і підписані сторонами як додаткові угоди до цього договору.

За приписами статей 11, 509 Цивільного кодексу України договір є підставою виникнення цивільних прав і обов`язків (зобов`язань), які мають виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до вказівок закону, договору.

Згідно з ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 Цивільного кодексу України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ст. 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 180 Господарського кодексу України зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства.

Загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю визначено Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю».

Статтею 1 вказаного Закону передбачено, що управитель це фінансова установа, яка від свого імені діє в інтересах установників управління майном і здійснює управління залученими коштами згідно із законодавством, Правилами фонду та відповідає вимогам, встановленим цим Законом; об`єкт будівництва це будівля, споруда або комплекс споруд, будівництво яких організує забудовник та фінансування будівництва яких здійснює управитель за рахунок отриманих в управління коштів; договір управителя із забудовником це договір, який регулює взаємовідносини управителя із забудовником щодо організації спорудження об`єктів будівництва з використанням отриманих в управління управителем коштів та подальшої передачі забудовником об`єктів інвестування установникам управління майном та укладається у випадках, передбачених цим Законом; фінансування будівництва це використання управителем отриманих в управління коштів на проведення проектно-вишукувальних робіт та спорудження об`єктів будівництва за умовами договору.

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» управитель укладає із забудовником договір, за яким забудовник зобов`язується збудувати один або декілька об`єктів будівництва, ввести їх в експлуатацію в установленому законодавством порядку та передати об`єкти інвестування установникам цього фонду у строки та на умовах, визначених цим Законом, Правилами фонду та договором управління майном, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва цих об`єктів будівництва на умовах договору.

Отже, зі змісту вказаних законодавчих приписів вбачається, що умови щодо організації будівництва об`єкту та здійснення його фінансування визначаються договором, укладеним між сторонами.

З матеріалів справи вбачається, що сторони перебували у взаємовідносинах, які пов`язані з будівництвом житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями та паркінгом за адресою по вул. Щербакова, 52 у м. Києві, згідно яких основним забудовником було Товариство з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ», боржник залучався як забудовник для виконання додаткових робіт, а кредитор - управитель ФФБ.

Водночас, перелік та обсяги робіт, права і обов`язки боржника як забудовника фонду фінансування будівництва «Щербакова 52» визначені та конкретизовані договором від 21.07.2015.

Згідно договору від 21.07.2015 боржник зобов`язався виконати певний перелік та обсяг робіт (п. 1.2 договору) за визначену вартість (п. 2.1 договору), а також з певним порядком їх оплати (розділ 3).

Так, вартість робіт за договором від 21.07.2015 є договірною ціною і складає 23 740 400, 00 грн., при цьому вона підлягає коригуванню лише шляхом підписання сторонами додаткової угоди до даного договору (пункти 2.2 та 6.1 договору).

Відповідно до матеріалів справи та згідно наданих учасниками провадження у даній справі пояснень будь-яких додаткових угод до договору від 21.07.2015 щодо зміни/коригування договірної ціни (вартості робіт) між сторонами не укладалося.

Таким чином, вартість виконаних боржником робіт за договором від 21.07.2015 є визначеною, становить 23 740 400, 00 грн. та зміні не підлягала.

Разом з тим, сторонами визначено чіткий порядок розрахунків за договором від 21.07.2015, відповідно до якого:

- п. 3.1.1 - разом з підписанням цього договору Товариство з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» закріплює за боржником відповідним протоколом (додаток № 2 до цього договору) нежитлові приміщення загальною площею 2 374,04 м.кв. в об`єкті з правом боржника на залучення інвестицій шляхом їх реалізації іншим юридичним та/або фізичним особам виключно через Управителя ФФБ - кредитора за правилами ФФБ та з зарахуванням одержаних грошових коштів виключно на поточний рахунок боржника, відкритий на виконання умов підпункту 5.3.12 цього договору.

Також сторони погодили право власності боржника на всі кошти, одержані від реалізації закріплених за боржником нежитлових приміщень (2 374,04 м.кв.). При цьому, різниця, що утворилася між орієнтовною вартістю цього договору (23 740 400, 00 грн.) та фактичною сумою реалізації цих приміщень є додатковою винагородою боржника за пошук та залучення інвестицій.

- п. 3.1.2 - якщо вартість робіт, які виконує боржник згідно даного договору, по факту більша ніж договірна ціна, що зазначена в п. 2.1 даного договору, то витрати на проведення цих робіт бере на себе боржник.

- п. 3.1.3 - у випадку, якщо процес реалізації нежитлових приміщень, які закріпленні за боржником згідно додатку № 2 даного договору, не відбувається по причинам, що не залежать від боржника, фінансування для належного виконання робіт на об`єкті згідно даного договору є обов`язком боржника та виконується за рахунок власних коштів.

- п. 3.3.4 - види робіт, які зазначені в графіку виконання робіт є вичерпними до виконання боржником та коригуванню не підлягають. Обсяги видів робіт, які повинен виконати боржник можуть бути скориговані в ході проведення робіт та/або зміні проектної документації. При цьому, збільшення чи зменшення обсягів робіт проти наведених в графіку виконання робіт не впиває на вартість цього договору та договірної ціни, визначені пунктом 2.1 з урахуванням умов підпункту 3.1.1 цього договору і не є підставою для їх коригування, крім випадків, зазначених у п. 2.2 та 3.4 договору.

- п. 5.1.18 - Товариство з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» зобов`язане не відчужувати у будь-який спосіб нежитлові приміщення загальною площею 2 374,04 кв.м. згідно із додатком № 2 до цього договору та жодним чином не претендувати на кошти від їх реалізації.

Отже, згідно договору від 21.07.2015 за виконання робіт боржник отримує нежитлові приміщення в об`єкті будівництва, які реалізуються боржником на власний розсуд через Управителя ФФБ кредитора, кошти від реалізації цих нежитлових приміщень зараховуються виключно на рахунок боржника, сторони погодили право власності боржника на всі кошти, одержані від реалізації закріплених за ним нежитлових приміщень. При цьому, різниця, що утворилася між орієнтовною вартістю цього договору (23 740 400, 00 грн.) та фактичною сумою реалізації цих приміщень є додатковою винагородою боржника за пошук та залучення інвестицій.

Таким чином, проаналізувавши договір від 21.07.2015 суд вважає, що його не можна ототожнювати з договором підряду, водночас у вказаному договорі сторонами встановлено його істотні умови такі як предмет та ціна, порядок розрахунків між сторонами, передбачено права та обов`язки сторін, а також їх відповідальність.

Разом з тим, судом встановлено, що у договорі від 21.07.2015 відсутні умови, які передбачають обов`язок боржника виконати роботи на суму всіх перерахованих йому коштів, відсутні умови щодо покладення на кредитора обов`язку щодо сплати боржнику повної вартості виконаних ним робіт на об`єкті будівництва та здійснення повного фінансування будівництва, а також умови щодо відповідальності за таку несплату або щодо відповідальності боржника за отримання коштів понад вартість виконаних робіт. Водночас, договором від 21.07.2015 визначено, що якщо боржник виконує роботи понад договірну ціну (23 740 400, 00 грн.), то витрати на їх проведення він бере на себе, а якщо сума реалізації закріплених за боржником приміщень є більшою договірної ціни (23 740 400, 00 грн.), то вона є додатковою винагородою боржника.

Кредитор стверджує, що згідно виписки за період з 04.08.2015 по 04.04.2018 Управителем ФФБ було перераховано боржнику кошти на загальну суму 55 329 374, 72 грн., в подальшому із рахунку боржника будо повернуто на рахунок ФФБ 23 836 116, 12 грн., а також 1 574 662, 93 грн. - спрямовано до оперативного резерву (5 %) та 299 185, 96 грн. винагорода за перерахування коштів на фінансування будівництва із ФФБ (1 %), а тому загальна сума перерахованих Управителем ФФБ на рахунок боржника для здійснення будівництва становить 29 619 409, 71 грн. Водночас, за твердженням кредитора, боржником відповідно до актів форми КБ-2в виконано роботи на загальну суму 27 557 385, 57 грн., таким чином, різниця, що склалася між сумою перерахованих боржнику коштів та сумою виконаних робіт становить 2 062 024, 14 грн., що і заявлені до визнання у даній справі.

Ліквідатор банкрута зазначає, що боржником було виконано робіт на загальну суму 35 566 246, 19 грн., що підтверджується актами приймання виконаних робіт, а Управителем ФФБ профінансовано виконання робіт на суму 29 287 591, 13 грн. (з урахуванням комісії за перерахування грошових коштів 1 %), а тому грошові вимоги кредитора є безпідставними.

Умовами договору 21.07.2015 передбачено, що підтвердженням виконання позивачем робіт за цим договором є підписання останнім та Товариством з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» актів приймання виконаних робіт (форми КБ-2в) і довідок про вартість виконаних підрядних робіт (форми КБ-3) в порядку та на умовах, визначених даним договором.

Так, відповідно до п. 3.3 договору від 21.07.2015 Товариство з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» щомісячно підписує боржнику довідки про вартість виконаних підрядних робіт (форма КБ-3) та акти приймання виконаних підрядних робіт (форма КБ-2в) на підставі фактично виконаних останнім обсягів робіт, види та перелік яких зазначено графіком виконання робіт (додаток № 1 до договору), відповідно до вимог ДБН та ПКД і інформує раду інвесторів з урахуванням наступного:

- п. 3.3.1 - щомісячно (при виконанні в цьому місяці робіт) в строк до 05 числа наступного за звітним місяцем Товариству з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» боржником подаються на узгодження (підпис, печатка) такі документи: довідки про вартість виконаних робіт форми КБ-3; акт приймання виконаних підрядних робіт форми КБ-2в; виконавчі схеми; акти на закриття прихованих робіт. Довідка про вартість виконаних робіт форми КБ-3 та акт приймання виконаних підрядних робіт форми КБ-2в узгоджуються Товариством з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» протягом 3 робочих днів з дня наступного за днем отримання довідки про вартість виконаних робіт форми КБ-3 та акту приймання виконаних робіт форми КБ-2в або в цей же строк надається обґрунтована письмова відмова від їх підписання;

- п. 3.3.2 - Товариство з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» має право не підписувати акт приймання виконаних підрядних робіт форми КБ-2в у випадку виявлення недоліків у виконаних роботах. При цьому, Товариство з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» зобов`язане в 3-денний строк з дня отримання даного акту скласти дефектний акт та направити його боржнику. Після усунення всіх недоліків, сторони підписують акт приймання виконаних підрядних робіт форми КБ-2в. Товариство з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» не має права не підписувати довідку КБ-3, якщо ними підписано відповідний акт КБ-2в;

- п. 3.3.5 - у разі виникнення спорів між Товариством з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» та боржником щодо підписання актів виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідок про вартість виконаних робіт (форма КБ-3) та відмовою однією із сторін від підписання даних актів остаточне рішення щодо вирішення таких спорів залишається за Управителем ФФБ - кредитором та є обов`язковим до виконання сторонами;

- п. 3.3.6 - Управитель ФФБ - кредитор має право при необхідності залучати відповідних фахівців (фізичних та/або юридичних осіб) для перевірки наданих боржником актів виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідок про вартість виконаних робіт (форма КБ-3) на предмет завищення ціни, кількості виконаних робіт і відповідної якості виконаних робіт. Залучені фахівці повинні мати відповідну кваліфікацію інженерів з технічного нагляду за будівництвом, інженерів-кошторисників, тощо. Сторони приймають зауваження, надані такими особами при перевірці, та підписують акти виконаних робіт (форма КБ-2в) та довідки про вартість виконаних робіт (форма КБ-3) з урахуванням зауважень, які були надані фахівцями.

Згідно з п. 5.1.4 договору від 21.07.2015 Товариство з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» зобов`язалося підтверджувати виконання боржником робіт за цим договором шляхом підписання актів приймання виконаних робіт (форми КБ-2в) та довідок про вартість виконаних підрядних робіт (форми КБ-3) в порядку та на умовах, визначених даним договором; в зв`язку з цим в триденний термін з моменту набрання чинності цим договором надати боржнику свій наказ про призначення осіб, відповідальних за здійснення технічного нагляду.

Пунктом 5.3.10 договору від 21.07.2015 передбачено, що боржник зобов`язався щомісячно в строк до 5 числа наступного за завітним місяцем подати Товариству з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» на затвердження документи за п. 3.2.1.

Статтями 13 та 74 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Судом встановлено, що сторонами до матеріалів справи надано акти приймання виконаних робіт (форми КБ-2в) на загальну суму 35 566 246, 24 грн., з яких:

- акти приймання виконаних робіт на загальну суму 29 181 649, 53 грн. підписані представниками боржника та Товариства з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» і скріплені печатками підприємств;

- акти приймання виконаних робіт на загальну суму 1 593 893, 97 грн. підписані та скріплені печаткою боржника, а зі сторони Товариства з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» погоджені та підписані начальником будівельної дільниці Вернигорою С.А. (призначення якого підтверджується листом вих. № 376/1 від 14.08.2015);

- акти приймання виконаних робіт на загальну суму 4 790 702, 74 грн. підписані та скріплені печаткою лише боржника, проте не підписані Товариством з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ».

При цьому, до матеріалів справи долучено лист вих. № 25/13К від 15.03.2018 адресований Товариству з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ», у якому боржник вимагав негайно підписати акти приймання виконаних робіт, які залишилися не підписаними зі сторони забудовника-1.

Разом з тим, сторонами не надано суду жодних доказів, які б підтверджували наявність заперечень у Товариства з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» щодо підписання актів виконаних робіт, обґрунтованої письмової відмови від їх підписання, наявність спорів між боржником та Товариством з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» щодо підписання актів виконаних робіт та необхідності залучення для прийняття остаточного рішення щодо вирішення таких спорів Управителем ФФБ як це передбачено пунктами 3.3.1, 3.3.5 договору.

Крім того, суду не надано жодних доказів залучення кредитором відповідних фахівців (фізичних та/або юридичних осіб) для перевірки наданих боржником актів виконаних робіт (форма КБ-2в) на предмет завищення ціни, кількості виконаних робіт і відповідної якості виконаних робіт як це передбачено п. 3.3.6 договору.

За таких обставин, суд вважає твердження кредитора про те, що надані до матеріалів справи акти приймання виконаних робіт, зокрема, ті, що підписані двома сторонами, а також погоджені та підписані начальником будівельної дільниці зі сторони Товариства з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ», не свідчать про виконання боржником такого виду робіт, не підтвердженні належними, допустимими, достовірними та вірогідними доказами.

З огляду на вищезазначене, враховуючи те, що сторонами не заперечується перерахування кредитором боржнику договірної вартості робіт (23 740 400, 00 грн.) та виконання боржником робіт на суму договірної вартості згідно договору від 21.07.2015, зважаючи на порядок розрахунків між сторонами, передбачений договором, закріплення за боржником приміщень та їх реалізацію на власний розсуд боржника, у разі якщо сума реалізації закріплених приміщень є більшою договірної ціни (23 740 400, 00 грн.), то вона є додатковою винагородою боржника, враховуючи наявні у матеріалах справи акти приймання виконаних робіт, відсутність доказів надання Товариством з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» обґрунтованої письмової відмови від їх підписання, відсутність доказів щодо будь-яких спорів з приводу підписання актів виконаних робіт та прийняття таких робіт Товариством з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ», а в свою чергу і Управителем ФФБ, суд дійшов висновку, що вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» у розмірі 2 062 024, 14 грн., які становлять собою залишок отриманих коштів, по яких невиконані роботи, є необґрунтованими.

Таким чином, суд відхиляє повністю кредиторські вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія».

Керуючись статтями 2, 45, 60 Кодексу України з процедур банкрутства та ст. 234 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. Відхилити повністю кредиторські вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» до Товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія».

2. Копію даної ухвали направити учасникам у справі про банкрутство.

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://ko.arbitr.gov.ua/sud5012

Ухвала набирає законної сили відповідно до ст. 235 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржена в порядку, передбаченому статтями 255-257 Господарського процесуального кодексу України.

Ухвалу підписано 25.01.2021.

Суддя Т.В. Лутак