ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 січня 2021 року

м. Київ

справа № 915/1119/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.,

за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.

представники сторін у судове засідання не з`явились,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Миколаївської міської ради

на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.05.2019

та рішення Господарського суду Миколаївської області від 23.01.2019

у справі № 915/1119/18

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Буг-Центр"

до Миколаївської міської ради

про визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеною у редакції позивача додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,

В С Т А Н О В И В:

У жовтні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Буг-Центр" звернулось до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради (з урахуванням заяви про зміну (доповнення) підстав позову) про визнання продовженим (поновленим) договору оренди землі, укладеного між Миколаївською міською радою та ТОВ "Буг-Центр", який зареєстровано у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 18.02.2014 за №10039, земельної ділянки кадастровий номер - :16:017:0003, загальною площею 5 580 м2, віднесеної до земель іншого призначення, переданої для будівництва культурно-оздоровчого комплексу по вул. Веселинівській ріг, вул. Поштової; визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі укладеною в редакції, наданій позивачем.

Рішення Господарського суду Миколаївської області від 23.01.2019 (суддя Мавродієва М.В.), залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.05.2019 (колегія суддів у складі: Савицький Я.Ф. - головуючий, Разюк Г.П., Ярош А.І.), позов задоволено в повному обсязі.

Судами обох інстанцій встановлено, що 18.02.2014 між Миколаївською міською радою (орендодавцем) та ТОВ "Буг-Центр" (орендарем) укладено договір оренди землі №10039, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення від 14.02.2013 за №25/39 продовжує орендарю оренду земельної ділянки для будівництва культурно-оздоровчого комплексу по вул. Веселинівській ріг вул. Поштової (п.1.1 договору).

Згідно з умовами п.п. 2.1, 2.2 договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 5 580 м2 (за функціональним призначенням - землі іншого призначення), без права передачі її в суборенду (кадастровий номер - :16:017:0003). На земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва.

Пунктом 3.1 договору сторони погодили, що договір діє до 08.02.2015. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

Згідно з положеннями п. 4.1 договору, за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендну плату у грошовій формі.

Рішенням Миколаївської міської ради №49/28 від 15.09.2015 зі змінами, внесеними рішенням № 9/61 від 31.10.2016, орендарю продовжено строк оренди земельної ділянки площею 5 580 м2 на 15 років для обслуговування культурно-оздоровчого комплексу по вул. Веселинівській ріг, вул. Поштової, без знесення зелених насаджень, з розміщенням сервітуту під збереження зелених насаджень на земельній ділянці площею 500 м2 з обов`язковим узгодженням проекту землеустрою скверу "Вербочка".

На виконання вищезазначено рішення ТОВ "Буг-Центр" 20.08.2018 за вх. №10542/18 звернувся до Миколаївської міської ради з заявою про продовження (поновлення) спірного договору оренди землі на 15 років, до якої додав проект додаткової угоди.

Як зазначає позивач, оскільки він як орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, а відповідач як орендодавець, не повідомив протягом місяця після закінчення строку договору про заперечення у поновленні договору оренди землі та прийняв рішення від 15.09.2015 №49/28, зі змінами внесеними рішенням відповідача від 31.10.2016 №9/61, якими продовжив позивачу строк оренди спірної земельної ділянки на 15 років, на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі", договір вважається поновленим.

Позивач вказує, що жодних повідомлень від відповідача щодо відмови в поновленні договору або претензій щодо неналежного виконання орендарем умов договору позивач не отримував. Незважаючи на те, що позивачем було надано відповідачу проект додаткової угоди про продовження (поновлення) договору оренди землі, відповідь відповідача про поновлення договору оренди землі до цього часу не надійшла.

Задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив зокрема з того, що позивач повинен був повідомити відповідача про намір скористатися переважним правом укладення договору оренди на новий строк не пізніше 08.08.2014. В той же час, після закінчення договору оренди землі позивач продовжив користування наданою йому земельною ділянкою, а відповідач листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі орендарю не направляв. Враховуючи викладене, суди зазначили, що позивач не втратив свого переважного права на поновлення договору оренди відповідно до ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Натомість, Миколаївська міська рада рішенням №49/28 від 15.09.2015, зі змінами внесеними рішенням №9/61 від 31.10.2016, продовжила ТОВ "Буг-Центр" строк оренди земельної ділянки площею 5580 м2 на 15 років для обслуговування культурно-оздоровчого комплексу по вул. Веселинівській ріг, вул. Поштової, без знесення зелених насаджень, з розміщенням сервітуту під збереження зелених насаджень на земельній ділянці площею 500 м2 з обов`язковим узгодженням проекту землеустрою скверу "Вербочка".

Не погоджуючись з постановою апеляційного та рішенням місцевого господарських судів, відповідач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

В обґрунтування своїх доводів Миколаївська міська рада зазначає, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.ч. 2-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" позивач повинен був повідомити відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк за шість місяців до спливу строку договору. Однак, в порушення вказаних приписів, даних дій у встановлений строк не вчинив. Також застосування ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" є неправильним у даному випадку, оскільки наданим позивачем проектом додаткової угоди вносяться зміни до договору оренди, зокрема, щодо предмету та строку дії договору.

Ухвалою Верховного Суду від 28.08.2019 відкрито касаційне провадження та призначено касаційну скаргу до розгляду на 24.09.2019, а також надано строк на подання відзиву на касаційну скаргу до 19.09.2019.

Ухвалою Верховного Суду від 19.09.2019 зупинено провадження у справі № 915/1119/18 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справи № 320/5724/17.

Ухвалою Верховного Суду від 01.06.2020 поновлено провадження у справі № 915/1119/18 та призначено касаційну скаргу до розгляду на 02.07.2020.

Ухвалою Верховного Суду від 02.07.2020 відкладено розгляд касаційної скарги на 23.07.2020.

Ухвалою Верховного Суду від 08.07.2020 зупинено провадження у справі № 915/1119/18 до закінчення перегляду в касаційному порядку Великою Палатою Верховного Суду справ № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Ухвалою Верховного Суду від 22.10.2020 поновлено провадження у справі № 915/1119/18 та призначено касаційну скаргу до розгляду на 17.11.2020.

Розгляд касаційної скарги у справі не відбувся 17.11.2020 у зв`язку з перебуванням головуючого судді на лікарняному.

Ухвалою Верховного Суду від 24.12.2020 призначено касаційну скаргу до розгляду на 12.01.2021.

До Верховного Суду не надходило відзиву на касаційну скаргу у встановлений в ухвалі від 28.08.2019 строк.

Переглянувши в касаційному порядку постанову апеляційного та рішення місцевого господарських судів, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про наявність правових підстав для задоволення касаційної скарги, з огляду на таке.

Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст.ст. 1, 2 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 3 ст. 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) має назву "Поновлення договору оренди землі" та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина перша цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (ч. 3 ст. 33 цього Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (ч. 4 ст. 33 вказаного Закону).

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 цього Закону).

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 9 ст. 33 вказаного Закону).

У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).

Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що ст. ЗЗ Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Зазначеного висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у постановах від 22.09.2020 у справах № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Аналогічний за змістом висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц (провадження № 14-65цс18), від 21.11.2018 у справі № 530/212/17 (провадження № 14-330цс18), згідно з яким для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Здійснюючи судовий розгляд, суди установили, що після закінчення договору оренди землі позивач продовжив користування наданою йому земельною ділянкою, а відповідач листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі орендарю не направляв.

Разом з тим, як встановлено місцевим господарським судом, згідно з умовами п. 3.1 договору оренди землі №10039 від 18.02.2014, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку дії договору оренди землі.

Таким чином, позивач повинен був повідомити відповідача про намір скористатися переважним правом укладення договору оренди на новий строк не пізніше 08.08.2014.

Проте ТОВ "Буг-Центр" звернувся до Миколаївської міської ради з заявою про продовження (поновлення) спірного договору 20.08.2018.

У справі, яка розглядається, судами встановлено, що орендар не надсилав орендодавцеві у строки, встановлені ч. 2 ст. 33 зазначеного Закону, повідомлення про свій намір поновити договір оренди землі разом з проектом додаткової угоди, що свідчить про недотримання позивачем процедури поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та про відсутність підстав для задоволення позову.

При цьому саме по собі прийняття рішення Миколаївською міською радою №49/28 від 15.09.2015 не має самостійного правового значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі, оскільки підставою для виникнення правовідносин між сторонами у справі є саме договір і позивачем не дотримано процедури, встановленої ст. 33 цього Закону.

Крім цього, колегія суддів звертає увагу на те, що у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах

Однак місцевий господарський суд, висновки якого підтримав суд апеляційної інстанції, дійшов висновку, що за наявності визначених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" підстав для поновлення договору оренди землі №10039 від 18.02.2014 та, з огляду на те, що відповідач рішенням №49/28 від 15.09.2015, зі змінами внесеними рішенням №9/61 від 31.10.2016, продовжив позивачу строк оренди земельної ділянки площею 5580 м2 на 15 років, однак зволікає в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі, яка відповідно до ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" має бути укладена в обов`язковому порядку у місячний строк, наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі №10039 від 18.02.2014 в редакції, запропонованій позивачем.

Проте колегія суддів вважає такий висновок помилковим, оскільки задовольняючи позовні вимоги, суди по суті визнали продовженим договір оренди на підставі ч. 6 ст. 33 Закону, та визнали укладеною додаткову угоду до нього на підставі ч. 5 ст. 33 цього Закону, що є взаємосуперечливим.

За таких обставин та з підстав, передбачених вищезазначеними нормами матеріального права, висновки судів попередніх інстанцій про задоволення позову є помилковими, а тому рішення Господарського суду Миколаївської області від 23.01.2019 та постанова Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.05.2019 підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в позові.

Оскільки касаційний суд скасовує оскаржувані рішення з ухваленням нового рішення, відповідно до ч. 14 ст. 129 ГПК України, суд змінює розподіл судових витрат, а саме - з позивача на користь відповідача підлягає стягненню судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 5 286 грн. та за подання касаційної скарги у розмірі 7 048 грн.

Керуючись ст.ст. 129, 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, Суд, -

П О С Т А Н О В И В:

Касаційну скаргу Миколаївської міської ради задовольнити.

Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 29.05.2019 та рішення Господарського суду Миколаївської області від 23.01.2019 у справі № 915/1119/18 скасувати.

Прийняти нове рішення.

У задоволенні позову відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Буг-Центр" (Україна, 54017, Миколаївська обл., місто Миколаїв, вул. Дунаєва, будинок 32, код ЄДРПОУ - 32997590) на користь Миколаївської міської ради (Україна, 54027, Миколаївська обл., місто Миколаїв, вул. Адміральська, будинок 20, код ЄДРПОУ - 26565573) 5 286 грн. (п`ять тисяч двісті вісімдесят шість гривен) судового збору за подання апеляційної скарги та 7 048 грн. (сім тисяч сорок вісім гривень) за подання касаційної скарги.

Доручити Господарського суду Миколаївської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя Могил С.К.

Судді: Волковицька Н.О.

Случ О.В.