ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" грудня 2020 р. Справа№ 910/2307/20

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Мальченко А.О.

суддів: Агрикової О.В.

Чорногуза М.Г.

при секретарі судового засідання Найченко А.М.,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Київської міської ради

на рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2020

у справі № 910/2307/20 (суддя Гумега О.В.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ГАРДЕН СІТІ"

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі

за участю представників учасників справи згідно протоколу судового засідання,

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «ГАРДЕН СІТІ» (далі - ТОВ «ГАРДЕН СІТІ», позивач, орендар) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради ( далі - КМР, відповідач, орендодавець) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 06.12.2004, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 22.12.2004 за № 79-6-00268 (в редакції Договору про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.05.2013, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "ГАРДЕН СІТІ"), в редакції, наведеній у п. 1 прохальної частини позовної заяви.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Договір оренди між сторонами вважається поновленим на той самий строк та на тих самих умовах на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"(в редакції на момент виникнення спірних правовідносин, далі - Закон), а у випадку його поновлення, укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди є обов`язковим в силу приписів частини 8 статті 33 цього Закону. Оскільки позивач реалізував своє переважне право на поновлення Договору, а відповідач зволікає в оформленні додаткової угоди, наявні підстави для визнання додаткової угоди до Договору оренди про поновлення Договору оренди укладеною.

Рішенням Господарського суду м. Києва від 28.09.2020 позовні вимоги задоволено повністю, визнано укладеною додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 06.12.2004, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 22.12.2004 за №79-6-00268 (в редакції договору про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.05.2013, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «ГАРДЕН СІТІ» в редакції, наведеній у п. 1 прохальної частини позовної заяви.

Задовольняючи позовні вимоги, суд виходив з того, що позивачем належними та допустимими доказами доведено наявність підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі частини 6 статті 33 Закону «Про оренду землі» та врахував той факт, що позивач продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою, належно виконує обов`язки орендаря за договором і до закінчення строку дії договору повідомив відповідача про свій намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, долучивши до листа-повідомлення проект додаткової угоди. Оскільки відповідач не підписав додаткової угоди без зазначення будь-яких заперечень щодо її змісту, не прийняв у встановлені Законом строки рішення про продовження Договору, допустивши тим самим безпідставне зволікання в укладенні додаткової угоди до Договору оренди, суд визнав позовні вимоги обґрунтованими.

Не погодившись із вищезазначеним рішенням, Київська міська рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить поновити строк апеляційного оскарження, скасувати оскаржуване рішення та постановити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити повністю.

Апеляційну скаргу мотивовано тим, що рішення суду першої інстанції прийняте за неповного з`ясування обставин, що мають значення для справи та з порушенням норм процесуального та матеріального права.

Обґрунтовуючи апеляційну скаргу, відповідач наголошував на тому, що місцевий господарський суд не надав оцінки його доводам про те, що орендар неналежним чином здійснював користування земельною ділянкою, не виконував умови Договору оренди, передбачені у п. 8.4 Договору, що є підставою для втрати переважного права на поновлення дії Договору; при вирішенні спору судом не було враховано висновків Верховного Суду щодо застосування положень статті 416 ЦК України та ст. 102-1 ЗК України, які передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, що викладені у постанові від 21.03.2018 у справі №910/5963/17.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 23.11.2020 поновлено Київській міській раді пропущений процесуальний строк на апеляційне оскарження рішення Господарського суду м. Києва від 28.09.2020 у справі №910/2307/20, відкрито апеляційне провадження за вказаною апеляційною скаргою, встановлено позивачеві строк для подання відзиву на апеляційну скаргу.

Відповідач скористався правом, наданим статтею 263 Господарського процесуального кодексу України, надав відзив на апеляційну скаргу, в якому просив залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду - без змін.

Заперечуючи проти задоволення апеляційної скарги, позивач вказував на те, що аргументи відповідача щодо неналежного виконання ним умов договору оренди не були заявлені у строк та в порядку, передбаченому законодавством та не являються підставою для відмови у поновленні Договору оренди. Крім того, твердження відповідача про порушення та користування орендарем земельною ділянкою всупереч умов Договору оренди є надуманими та не відповідають дійсності. При цьому зауважив, що невикористання земельної ділянки для забудови, відповідно до положень статті 416 ЦК України та статті 102-1 ЗК України є підставою для припинення саме відносин щодо користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), а не орендних правовідносин.

У судовому засіданні 23.12.2020 представник скаржника підтримав апеляційну скаргу, подану останнім, просив вимоги апеляційної скарги задовольнити, рішення місцевого господарського суду скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Представник позивача апеляційної скарги не визнав, доводи, на яких вона ґрунтується вважає безпідставними, а судове рішення законним, у зв`язку з чим просив залишити оскаржуване рішення без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

23.12.2020 у судовому засіданні колегією суддів було оголошено вступну та резолютивну частини постанови господарського суду апеляційної інстанції.

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Колегія суддів, обговоривши доводи апеляційної скарги, відзив на неї, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскаржуваного рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги, з огляду на наступне.

Як правильно встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, на підставі рішення Київської міської ради від 16.03.2006 № 310/3401 «Про продаж земельної ділянки фірмі «Т.М.М.» - товариству з обмеженою відповідальністю для будівництва комплексу у складі житлових будинків, оздоровчо-розважальних та торговельно-офісних об`єктів з підземним паркінгом на вул. Горького, 52-54 у Голосіївському районі м. Києва" та рішення Київської міської ради від 15.12.2011 № 978/7214 «Про поновлення та внесення змін до договорів оренди земельних ділянок від 12.09.2005 № 76-6-00349 та від 22.12.2004 № 79-6-00268, укладених між Київською міською радою та Фірмою «Т.М.М.» - товариством з обмеженою відповідальністю для будівництва комплексу у складі житлових будинків, оздоровчо-розважальних та торговельно-офісних об`єктів з підземним паркінгом на вул. Горького, 52-54 у Голосіївському районі м. Києва та на вул. Горького, 54 у Голосіївському районі м. Києва», 14.05.2013 між Товариством з обмеженою відповідальністю "ГАРДЕН СІТІ" та Київською міською радою було укладено Договір про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки (далі - Договір оренди), відповідно до умов якого сторони вирішили:

- поновити на 5 років Договір оренди земельної ділянки, укладений між орендодавцем та фірмою «Т.М.М.» - товариством з обмеженою відповідальністю (далі - первісний орендар), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 06.12.2004 за реєстровим № 1144 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 22.12.2004 за № 76-6-00268 (далі - Договір оренди з первісним орендарем), строк дії якого закінчився;

- внести зміни до Договору оренди, а саме: замінити сторону у договорі «фірма «Т.М.М.» - товариство з обмеженою відповідальністю" на сторону «Товариство з обмеженою відповідальністю «ГАРДЕН СІТІ»;

- викласти Договір оренди у новій редакції.

Відповідно до пункту 1.1 Договору оренди, орендодавець, на підставі рішень Київської міської ради від 30.09.2004 № 542/1952, від 16.03.2006 № 310/3401, від 15.12.2011 № 978/7214, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку (далі - об`єкт оренди або земельна ділянка), визначену Договором оренди, яка перебуває у комунальній власності.

Пунктом 2.1. Договору оренди встановлено, що об`єктом оренди є земельна ділянка з наступними характеристиками:

- місце розташування - вул. Горького (теперішня назва - Антоновича), 54 у Голосіївському районі міста Києва;

- розмір 0,0943 га;

- цільове призначення - для будівництва комплексу у складі житлових будинків, оздоровчо-розважальних та торговельно-офісних об`єктів з підземним паркінгом;

- кадастровий номер :79:013:0021.

Пунктом 2.2 Договору оренди визначено, що відповідно до витягу з технічної документації Головного управління Держземагентства у м. Києві Державного агентства земельних ресурсів України від 03.04.2013 за №955 нормативна грошова оцінка Земельної ділянки становить 1 929 993,46 грн.

Згідно з пунктом 3.1 Договору оренди, Договір укладено на 5 років.

Відповідно до п. 6.1 Договору оренди, передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в момент укладення цього договору.

У п. 6.2 Договору оренди сторони визначили, що право на оренду земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Умовами п. 8.3 Договору сторони погодили, що орендар має право, зокрема, після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього Договору, за інших рівних умов переважне право на поновлення цього Договору.

Відповідно до п. 8.4 Договору оренди орендар зобов`язаний приступити до використання земельної ділянки після підписання цього Договору і Акта приймання-передачі земельної ділянки та державної реєстрації права оренди даної земельної ділянки.

Пунктом 11.1 Договору оренди сторони визначили, що всі зміни та/або доповнення до цього Договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Відповідно до п. 11.3 Договору, його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи - орендаря; набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об`єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього Договору визначається суб`єкт (орендар за цим Договором або новий власник об`єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених цим Договором та несе відповідальність за зобов`язаннями передбаченими цим Договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості відповідного права на дану земельну ділянку. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Пунктом 11.7 Договору оренди встановлено, що після закінчення строку, на який було укладено цей Договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення Договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього Договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим Договором.

Відповідно до пункту 14.1 Договору оренди цей договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення.

Договір оренди посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пасічник Світланою Григорівною 14.05.2013 за реєстровим № 101.

Згідно з Актом приймання-передачі земельної ділянки від 14.05.2013, орендодавець (відповідач) передав, а орендар (позивач) прийняв земельну ділянку у своє володіння та користування.

14.05.2013 здійснено державну реєстрацію права оренди позивача на земельну ділянку, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 14 травня 2014 року № 923636 (номер запису: 923636) та витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 14 листопада 2014 року № 29503762 (номер запису: 923636).

Згідно Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №3409682 від 14.05.2013 та Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №29503762 від 14.11.2014 (останнім була виправлена технічна описка, допущена нотаріусом при внесенні даних у Державний реєстр в частині "Зміст, характеристика іншого речового права") право оренди земельної ділянки з кадастровим номером №:79:013:0021 зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю "ГАРДЕН СІТІ" згідно рішення Київської міської ради від 16.03.2006 № 31/3401 та від 15.12.2011 № 978/7214 та умов договору; строк дії: 14.05.2018, з правом пролонгації, з правом передачі в піднайм (суборенду); цільове призначення - для будівництва комплексу у складі житлових будинків, оздоровчо-розважальних та торговельно-офісних об`єктів з підземним паркінгом.

Позивач, реалізуючи своє переважне право на поновлення Договору оренди, відповідно до вимог пункту 11.7 Договору оренди та статті 33 Закону України «Про оренду землі», 12.02.2018 звернувся до орендодавця (відповідача) через приймальню з земельних питань орендодавця з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди земельної ділянки, до якого було додано проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди.

Також, місцевим господарським судом встановлено, що під час дії Договору оренди позивачем сплачувалась орендна плата у строки та в розмірі, передбачені Договором оренди.

Так, матеріали справи містять копії податкових декларацій з плати за землю (земельний податок та/або орендна плата за земельні ділянки державної або комунальної власності) за 2013-2019 роки, у яких розраховано розмір орендної плати, яка підлягала сплаті позивачем, а також копії платіжних доручень, які безпосередньо підтверджують факт внесення позивачем орендної плати щомісяця у період з травня 2013 року по січень 2020 року.

Крім того, як правильно зазначено судом першої інстанції, матеріали справи не містять доказів прийняття відповідачем рішення, яким би останній заперечував проти поновлення Договору оренди.

Позивач зазначив, що з дня звернення з Листом-повідомленням про поновлення Договору оренди (12.02.2018) та станом на дату подання позовної заяви до суду, жодних листів-повідомлень про відмову в поновленні Договору оренди та/або заперечення щодо поновлення Договору оренди від відповідача не отримував.

Посилаючись на неправомірне зволікання відповідачем щодо укладення додаткової угоди про поновлення Договору, позивач звернувся з даним позовом до суду.

Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, колегія суддів апеляційного господарського суду погоджується з рішенням суду першої інстанції про задоволення позовних вимог, а твердження скаржника вважає безпідставними та необґрунтованими, з огляду на наступне.

Статтею 11 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК України) визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки; підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно з ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Надаючи оцінку правовідносинам, що склались між сторонами у даній справі, колегія суддів зазначає, що укладений між сторонами правочин за своїм змістом та правовою природою є договором оренди землі.

Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Право оренди земельної ділянки, у відповідності до ч.1 ст. 93 Земельного кодексу України, це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідної орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Аналогічні приписи містить ст.1 Закону України «Про оренду землі», який є спеціальним законом та визначає умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

У відповідності до ст. 13 Закону України «Про оренду землі», орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, у відповідності до ч.1 ст. 124 Земельного кодексу України, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Статтею 125 Земельного кодексу України визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Відповідно до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

За приписами статей Цивільного кодексу України правочин, який підлягає державній реєстрації, є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди.

Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що строк дії Договору оренди закінчився 14.05.2018, а не 21.12.2014, як про це зазначав відповідач, адже державна реєстрація права позивача відповідно до Договору оренди від 14.05.2013 про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки з попереднім орендарем (№ 76-6-00268 від 22.12.2004), відбулась 14.05.2013, відтак, саме з цієї дати має обраховуватись п`ятирічний термін дії Договору оренди у відповідності до вимог ст. 125 ЗК України.

Згідно з частиною 1 статті 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на землю відповідно до закону.

Пунктом 8.3 Договору оренди землі від 14.05.2013 передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Вищенаведене положення договору узгоджується з приписами частини 1 статті 777 Цивільного кодексу України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі».

Так, частиною 1 ст. 777 Цивільного кодексу України законодавчо закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено послідовність дій, які має вчинити орендодавець, отримавши лист-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення варто розуміти наступним чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Отже, для застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором, орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Частина ж 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає іншу підставу поновлення договору оренди: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами 8, 9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

З матеріалів справи вбачається, що позивач скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди, що підтверджується його зверненням 12.02.2018 до відповідача з листом-повідомленням про поновлення Договору оренди, до якого було додано проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди.

Отримання зазначеного листа-повідомлення зареєстровано відповідачем 12.02.2018, на підставі якого було сформовано кадастрову справу А-24763.

Сторони умовами Договору оренди (п.11. 7) погодили, що орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії Договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

На виконання цієї умови позивачем належним чином та у передбачений Договором оренди строк (до 14.02.2018) повідомлено відповідача про свій намір скористатися переважним правом на поновлення Договору оренди.

Відповідно до частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» відповідач після отримання листа позивача був зобов`язаний протягом місяця розглянути дану заяву, узгодити з орендарем істотні умови договору, прийняти рішення та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, або повідомити орендаря про відмову в продовженні договору в разі недосягнення згоди щодо істотних умов договору .

У випадку наявності у відповідача заперечень щодо поновлення Договору оренди, строк якого закінчився, відповідач повинен був направити позивачеві такі заперечення протягом місяця з дати закінчення строку Договору оренди. Враховуючи, що строк Договору оренди, як встановлено, сплив 14.05.2018, відповідач повинен був направити свої заперечення позивачеві до 14.06.2018.

Всупереч цьому, як правильно встановив суд першої інстанції, відповідач, в порушення приписів частини 5 ст. 33 Закону, залишив звернення позивача без відповіді, додаткову угоду не підписав без зазначення жодних заперечень щодо її змісту, не прийняв у встановлені Законом строки рішення про продовження Договору.

Водночас Закон України «Про оренду землі» не передбачає надання орендарем в обов`язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди.

Колегією суддів встановлено, що орендар земельної ділянки протягом строку дії договору оренди землі, а також, після закінчення строку дії договору оренди до дати подання даної позовної заяви, сплачував орендну плату за користування спірною земельною ділянкою у повному обсязі, та продовжує на даний час користуватись даною земельною ділянкою.

Приймаючи до уваги вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що позивач не втратив право на реалізацію свого переваженого права на поновлення договору оренди відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Варто також зауважити, що у разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури та строків звернення до орендодавця з повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем зі своєї сторони установленого частиною 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення, поведінка орендодавця не може визнаватись виправданою та добросовісною.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права.

При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

Наведена правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17.

Щодо тверджень апелянта про те, що матеріали справи не містять жодних належних та допустимих доказів виконання позивачем зобов`язань, передбачених п.8.4 Договору, окрім сплати орендних платежів, що на його думку, свідчить про неналежне виконання позивачем своїх зобов`язань, колегія суддів зазначає, що такі є безпідставними та необґрунтованими.

Так, апелянтом не було подано до суду жодного належного та допустимого доказу, який б міг підтвердити порушення орендарем умов Договору оренди.

Також, колегія суддів відхиляє доводи апелянта про те, що позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди землі, оскільки, останній неналежно виконував зобов`язання за договором, що виразилось у не використанні земельної ділянки за її цільовим призначенням з огляду на наступне.

Апелянт не надав суду належних та допустимих доказів на підтвердження тому, що у встановлені статтею 33 Закону України «Про оренду землі» ним направлялись позивачеві лист-повідомлення із запереченнями у поновлені договору оренди землі, а також доказів звернень з письмовими претензіями про необхідність належного використання земельної ділянки, тобто на момент закінчення строку дії договору та отримання листа позивача про намір пролонгувати дію договору, претензії у скаржника були відсутні.

Відповідно до ст. 1 Закону України «Про землеустрій» цільове призначення земельної ділянки - це використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Колегія суддів звертає увагу на те, що поняття «невикористання земельної ділянки за призначенням» та «використання земельної ділянки не за цільовим призначенням» різні за правовою природою, останнє з яких застосовується до випадків, коли на земельній ділянці із певним цільовим призначенням здійснюється діяльність, яка виходить за межі цього цільового призначення. Використання не за цільовим призначенням передбачає дію використання, а за невикористання (бездіяльність) не передбачається позбавлення права користування.

Таким чином, порушення Договору оренди є саме використання земельної ділянки не за її цільовим призначенням (тобто дії щодо використання), а не невикористання земельної ділянки (тобто, бездіяльність).

Відповідно до п.2.1 Договору оренди, цільовим призначенням земельної ділянки визначено «для будівництва комплексу у складі житлових будинків, оздоровчо-розважальних та торгівельно-офісних об`єктів з підземним паркінгом».

Отже, нездійснення забудови земельної ділянки, наданої в оренду для будівництва, не є її використанням не за цільовим призначенням, відповідно не є порушенням умов договору оренди.

Також, колегія суддів відхиляє як необгрунтовані доводи апелянта про те, що судом не було надано належної оцінки з порушених відповідачем під час розгляду справи питань щодо ступеня готовності об`єкта будівництва та стану будівництва, наявності поважних причин чи непереборних обставин, що унеможливили здійснення та завершення будівництва протягом щонайменш восьми років.

Варто зауважити, що ступінь готовності будівництва, стан будівництва не мають правового значення для вирішення спору в даній справі, оскільки предметом розгляду даної справи є саме укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, а не встановлення неналежності виконання позивачем будівельних чи будь-яких інших робіт. Разом з тим, Договором оренди не передбачено зобов`язань позивача виконати якісь конкретні будівельні роботи, як і не зазначено строку їх виконання.

Стосовно доводів скаржника з приводу неврахування місцевим господарським судом приписів статті 416 ЦК України та статті 102-1 Земельного кодексу України, якими передбачено автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що такі є безпідставними та необґрунтованими, оскільки нездійснення забудови земельної ділянки протягом 3 років є підставою для припинення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), а не права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди. (Аналогічні правові позиції викладені у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.03.2019 у справі №918/321/18 та від 13.09.2019 у справі №910/10643/18).

Право користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) є одним з речових прав на чуже майно, мета цього інституту - власник передає землекористувачу право володіння та користування земельною ділянкою для забудови, зберігаючи за собою право розпорядження нею (продавати, дарувати тощо), тоді як право оренди земельної ділянки - це окремий вид права на землю, який виникає на підставі договору оренди та регулюються ст. 792 ЦК, ст. 93 ЗК та окремим законом.

Договір оренди земельної ділянки у редакції викладеній у договорі про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.05.2013 за своєю правовою природою є договором оренди, а не суперфіцію. Крім того, звертаємо увагу скаржника, що в умовах Договору оренди взагалі не визначено обов`язку позивача зводити будівлі на земельній ділянці, яка передана в оренду, не визначено строк в який будівництво мало б бути завершене, не зазначено і не визначено жодних технічних характеристик таких будівель.

З огляду на зазначене, невикористання земельної ділянки для забудови не є підставою для припинення орендних відносин в силу закону. Це може бути підставою для припинення договору оренди лише у випадках, коли це прямо передбачено самим договором оренди. Разом з тим договір оренди в редакції договору про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.05.2013 не містить такої підстави.

Таким чином, нездійснення позивачем забудови земельної ділянки у будь-якому випадку не тягне за собою втрату переважного права позивача на поновлення договору оренди, оскільки нездійснення забудови земельної ділянки не є порушенням договору оренди і не тягне за собою припинення орендних правовідносин між позивачем та відповідачем.

За приписами ч.ч. 1, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

При цьому, Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» у рішенні від 18.07.2006 та у справі «Трофимчук проти України» у рішенні від 28.10.2010 зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент сторін. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень.

У рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

З урахуванням усіх фактичних обставин справи, встановлених місцевим господарським судом та судом апеляційної інстанції, інші доводи скаржника, викладені в апеляційній скарзі, не заслуговують на увагу, оскільки не впливають на вирішення спору у даній справі.

Згідно зі статтею 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

З огляду на вищезазначене, суд апеляційної інстанції вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2020 у справі №910/2307/20 прийняте відповідно до вимог чинного законодавства, з правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги законних та обґрунтованих висновків суду першої інстанції не спростовують, а тому підстав для його скасування чи зміни не вбачається, відповідно, апеляційна скарга Київської міської ради має бути залишена без задоволення.

Судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції, з огляду на відмову в задоволенні апеляційної скарги, на підставі статті 129 ГПК України, покладаються на апелянта.

Керуючись ст. ст. 253-254, 269, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2020 у справі № 910/2307/20 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2020 у справі № 910/2307/20 залишити без змін.

3. Поновити дію рішення Господарського суду міста Києва від 28.09.2020 у справі № 910/2307/20.

4. Матеріали справи № 910/2307/20 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду відповідно до ст. ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 31.12.2020.

Головуючий суддя А.О. Мальченко

Судді О.В. Агрикова

М.Г. Чорногуз