РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

03.12.2020Справа № 910/5529/19

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді ДЖАРТИ В. В., за участі секретаря судового засідання Рєпкіної Ю. Є., розглянув у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження справу

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АВАНГАРД-ДОБРОБУТ"

до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВЕСТГАРАНТ"

2. Державного реєстратора - нотаріус П`ятої Київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумова Віталія Володимировича

за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача -

1. ОСОБА_1

2. ОСОБА_2

3. ОСОБА_3

4. Київської міської державної адміністрації

про визнання недійсним правочинів та рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень,

Представники учасників процесу згідно протоколу від 03.12.2020,

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

У квітні 2019 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АВАНГАРД-ДОБРОБУТ" (далі - позивач, ОСББ) звернулось до Господарського суду міста Києва із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВЕСТГАРАНТ" (далі - відповідач 1, Товариство) та Державного реєстратора - нотаріус П`ятої Київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумова Віталія Володимировича (далі - відповідач 2, Нотаріус) про визнання недійсним правочинів та рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.04.2019 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 910/5529/19 для розгляду за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання у справі призначено на 21.05.2019.

13.05.2019 через канцелярію суду від позивача надійшли письмові пояснення по справі.

21.05.2019 відповідачем 1 подано до суду відзив на позовну заяву.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 21.05.2019 витребувано у відповідача 1 оригінали документів на огляд, в також витребувано додаткові документи від Департаменту будівництва та житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації та Департаменту з питань реєстрації Київської міської державної адміністрації, підготовче судове засідання відкладено на 19.06.2019.

За результатами підготовчого засідання 19.06.2019 продовжено підготовче провадження у справі на 30 днів до 25.07.2019 (включно), залучено до участі у справі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , зобов`язано позивача направити на адресу третіх осіб копії позовної заяви з додатками; докази направлення надати до суду, витребувано у відповідача 2 та у Департаменту будівництва та житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації докази. Підготовче засідання відкладено на 10.07.2019

21.06.2019 до канцелярії суду надійшов лист Департаменту будівництва та житлового забезпечення Київської міської державної адміністрації, в якому повідомлено про неможливість виконання ухвали суду в частині надання витребуваних доказів у зв`язку з закінченням нормативного терміну зберігання витребуваних доказів.

За результатами підготовчого засідання 22.07.2019 було задоволено клопотання позивача про витребування доказів та витребувано у Бориспільської районної державної адміністрації, Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВЕСТГАРАНТ", Комунального підприємства Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації", Департаменту будівництва та житлового забезпечення Київської міської держаної адміністрації докази, ухвалено проводити підготовче провадження у справі в розумні строки та відкласти розгляд справи на 14.08.2019.

05.08.2019 до канцелярії суду від КП Київської міської ради "Київське міське бюро технічної інвентаризації" надійшли документи на вимогу ухвали суду (копія інвентаризаційної справи).

12.08.2019 від Бориспільської районної державної адміністрації на виконання ухвали суду від 22.07.2019 надійшли матеріали реєстраційної справи.

За результатами розгляду у судовому засіданні 25.09.2019 було відмовлено у задоволенні заяви відповідача 2 про закриття провадження у справі.

За наслідками підготовчого засідання 25.09.2019 суд ухвалив призначити у справі № 910/5529/19 комплексну (почеркознавчу та технічну) експертизу документів та визначив перелік запитань для проведення почеркознавчої та технічної експертиз, проведення судової експертизи у встановлений законом строк доручити Київському науково-дослідному експертно-криміналістичному центру МВС України, зобов`язати сторони надати на вимогу експерта оригінали всіх, необхідних для проведення експертизи, документів, оплату витрат по проведенню судової експертизи покласти на Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АВАНГАРД-ДОБРОБУТ". Провадження у справі зупинено на час проведення експертизи.

Після повернення Північним апеляційним господарським судом апеляційної скарги відповідача 1 на ухвалу суду від 25.09.2019 супровідним листом від 27.12.2019 матеріали справи було скеровано до експертної установи.

29.01.2020 до канцелярії суду надійшло клопотання судового експерта Київського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України Глоби Н. П. про надання додаткових матеріалів (оригіналів документів).

Ухвалою від 21.04.2020 поновлено провадження у справі, зобов`язано сторони у строк до 29.05.2020 подати до суду для подальшого скерування до експертної установи для проведення призначеної судової експертизи оригінали документів згідно наведеного переліку та зупинено провадження у справі.

Супровідним листом № 01-1672/20 від 26.05.2020 матеріали справи повторно скеровано до експертної установи.

01.06.2020 на виконання ухвали від 21.04.2020 до суду надійшли пояснення ТОВ "Інвестгарант" № 2 від 28.05.2020 з документами.

Супровідним листом № 01-1684/20 від 12.06.2020 пояснення ТОВ "Інвестгарант" № 2 від 28.05.2020 з документами скеровано до експертної установи.

01.10.2020 до суду від експертної установи надійшли матеріали справи та висновок експерта.

Ухвалою від 02.10.2020 викликано представників сторін для участі у підготовчому судовому засіданні та запропоновано у строк до 06.11.2020 надати письмові пояснення за результатами проведення експертизи.

06.11.2020 до канцелярії суду представником позивача подано пояснення на виконання ухвали суду.

11.11.2020 до канцелярії суду представником позивача подано додаткові пояснення.

12.11.2020 представником відповідача 1 подано письмові пояснення.

За наслідками судового засідання 12.11.2020 судом була постановлена ухвала про закриття підготовчого та призначення розгляду справи по суті в судовому засіданні 03.12.2020.

У призначеному судовому засіданні 03.12.2020 представники позивача просили позовні вимоги задовольнити в повному обсязі, посилаючись на обставини та факти, викладені у позовній заяві та додаткових письмових поясненнях.

Представник відповідача у свою чергу проти позову заперечував, надавши пояснення, аналогічні тим, що викладені у відзиві на позовну заяву.

Представник третьої особи 1 та третьої особи 3 - ОСОБА_1 та ОСОБА_3 відповідно, підтримала позицію позивача та просила позовні вимоги задовольнити у повному обсязі.

Нотаріус П`ятої Київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумов Віталій Володимирович, ОСОБА_2 , Київська міська державна адміністрація у призначене судове засідання не направили своїх представників, про дату, час та місце проведенн6я судового засідання повідомлені належним чином.

Відповідно статті 233 ГПК України рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва -

ВСТАНОВИВ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Авангард-Добробут» створене власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку АДРЕСА_1 та зареєстроване Дарницькою районною у місті Києві державною адміністрацією 189.06.2007. Позивач діє відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Статуту.

Метою створення ОСББ є забезпечення і захист прав співвласників, належне утримання спільного майна, а завданням та предметом діяльності - забезпечення реалізації прав співвласників на володіння і користування спільним майном.

Будинок АДРЕСА_2 у м. Києві був побудований ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» за кошти приватних інвесторів і прийнятий в експлуатацію 30.11.2005, на підтвердження чого до матеріалів справи додана копія Акту Державної приймальної комісії.

Згідно вимог Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» 30.07.2007 підприємство-забудовник передало вказаний будинок на баланс ОСББ. Отже позивач є балансоутримувачем будинку АДРЕСА_2 у м. Києві, що також підтверджується наданою копією Акту прийняття будинку на баланс.

ОСББ у своєму позові зауважує, що при передачі будинку на баланс позивача 30.07.2007 забудовник ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» передав також й п`ять (№№ НОМЕР_5, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_1,НОМЕР_1) службових квартир для забезпечення діяльності ОСББ.

За твердженнями ОСББ така передача відбулась на виконання п. 6 Розпорядження Виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 25.05.2007 № 617 «Про розподіл загальної площі квартир у жилих будинках на 2007 рік, яким був передбачений обов`язок забудовників м. Києва передавати експлуатуючим організаціям 1% від загальної площі квартир в будинку у якості службового житла.

Відповідно до довідки-розрахунку Головного управління житлового забезпечення КМДА 1% площі квартир у будинку складає 321,33 кв.м. Загальна площа переданих квартир відповідає цьому показнику. На підтвердження вказаного ОСББ надало до матеріалів справи копію довідки-розрахунку та листа ТУ житлового забезпечення від 01.11. 2012 року № 044/98-5084.

24.12.2008 наказом Головного управління житлового забезпечення КМДА № 2347-с було скасовано свідоцтва про право власності на спірні квартири, які 22.02.2006 були оформлені на забудовника - ТОВ «Агробудпереробка - ЛТД» згідно Наказу Головного управління житлового забезпечення КМДА від 15.02.2006. Про скасування відповідних свідоцтв листом від 19.01.2009 № 1101016- 59 КП «Житло-Сервіс» повідомило ОСББ.

Отже, ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» у період з 22.02.2006 до 24.12.2008 було зареєстроване власником квартир № НОМЕР_5, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_1 та НОМЕР_1, що також підтверджується листом Київського МБТІ від 21.03.2008 № 10196, копія якого наявна у матеріалах справи.

За твердженнями ОСББ спірні службові квартири є спільною сумісною власністю всіх власників квартир у будинку АДРЕСА_2 у місті Києві. Позивач зазначає, що вказана обставина знайшла своє відображення у первинній редакції Статуту ОСББ, витяг з якого доданий до матеріалів справи. Також вказані обставини, за твердженнями ОСББ, підтверджено постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.11.2012 у справі № 5011-11/8516-2012 за позовом ТОВ «Агробудпереробка - ЛТД» до ОСББ «Авангард-Добробут» про визнання недійсним акту передачі будинку на баланс. Так, суд зазначив, що ОСББ «Авангард- Добробут» є законним представником членів ОСББ - власників квартир за адресою: АДРЕСА_2, які на правах спільної власності володіють п`ятьма квартирами № НОМЕР_5, НОМЕР_2,НОМЕР_3, НОМЕР_1 та НОМЕР_1. Аналогічна обставина встановлена також і Апеляційним судом Київської області у цивільній справі № 22ц-3650/2012 за апеляційною скаргою ОСББ «Авангард-Добробут» на рішення Васильківського міськрайонного суду Київської області від 12.04.2012. Так, Апеляційний суд Київської області у рішенні від 24.09.2012 року встановив, що квартири №№ НОМЕР_5, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_1,НОМЕР_1 використовуються ОСББ «Авангард-Добробут» для забезпечення діяльності ОСББ і згідно статті 19 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» є спільним майном співвласників багатоквартирного будинку.

Позивач зазначає, що у зв`язку з прогалинами у законодавстві ОСББ не може на себе зареєструвати право власності на ці квартири.

27.08.2018, отримавши інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ОСББ дізналось, що 02.06.2017 нотаріусом П`ятої київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумовим Віталієм Володимировичем, як державним реєстратором були прийняті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 35506308, № 35506687, № 35506958, № 35507231, №35507492. Цими рішеннями було зареєстровано право власності ТОВ "Інвестгарант" на квартири №№ НОМЕР_5, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_1 , АДРЕСА_2 .

У якості підстави виникнення права власності в інформаційних довідках з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вказано, зокрема, інвестиційний договір № 3 від 06.06.2005, укладений з ТОВ «Агробудпереробка ЛТД», додаткова угода до цього договору, договір про відступлення права вимоги довідка без номеру і дати про оплату 100% вартості квартир, акти прийому-передачі квартир від 06.02.2006, акт прийняття будинку в експлуатацію тощо.

Позивач вважає, що правочини, які зазначені підставою виникнення права власності ТОВ «Інвестгарант» на квартири суперечать закону та не були спрямовані на реальне настання правових наслідків, встановлених ними, виходячи з наступного.

Такими правочинами є інвестиційний договір № 3 про інвестування у житлове будівництво від 6 червня 2005 року, сторонами якого зазначені ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157) та ТОВ «Центрінвествклад» та додаткова угода №1 від 6 лютого 2006 року до інвестиційного договору № 3 від 6 червня 2006 року, підписана ТОВ «Інвестгарант» та ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157); договір про відступлення права вимоги від 21 листопада 2005 року, сторонами якого є ТОВ «Центрінвествклад» та ТОВ «Інвестгарант».

Так, за даними Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб- підприємців та громадських формувань, одноосібним власником ТОВ «Інвестгарант» та з 18 березня 2019 року - керівником цього підприємства є громадянин ОСОБА_4 . Він же разом з громадянином ОСОБА_5 є співзасновником ТОВ «Прагма-Інвест» (код 33133988). ОСОБА_5 є сином ОСОБА_6 (померлого), який в період начебто укладання оскаржуваних правочинів був керівником та власником підприємства - забудовника - ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157).

У свою чергу, керівником та власником ТОВ «Центрінвествклад» (код 30929156) був ОСОБА_7 - батько керівника і власника ТОВ «Інвестгарант» ОСОБА_4 .

Як вбачається зі змісту оспорюваних правочинів, метою їх укладання зазначено участь інвестора у фінансуванні будівництва 7 (семи) квартир в житловому будинку на ділянці АДРЕСА_3 (будівельна адреса), що вказано в п. 1.1. Інвестиційного договору № 3. Номери квартир - НОМЕР_5, НОМЕР_7, НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_1, НОМЕР_4 та НОМЕР_1.

У подальшому ТОВ «Центрінвествклад» за договором відступлення права вимоги від 21 листопада 2005 року начебто передав ТОВ «Інвестгарант» права за інвестиційним договором № 3. На підтвердження вимог до забудовника - ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157) - новому інвестору був переданий у якості підтвердження інвестування у нерухомість протокол заліку взаємних вимог від 03.10.2005 року (п. 1.З.). Окрім того, пунктом 2.1. Договору про відступлення права вимоги було також передбачена оплата за права вимоги шляхом заліку взаємних однорідних вимог.

Тобто вказаними правочинами було передбачено інвестування шляхом заліку взаємних вимог, що суперечить статті 1, 10 Закону України «Про інвестиційну діяльність» в редакції, яка діяла в період, зазначений як дати укладання цих правочинів.

Також, форма та зміст інвестиційного договору № 3 не відповідають інвестиційним договорам, які укладались зі справжніми інвесторами. Зокрема, в інвестиційному договорі № 3, на відміну від інших таких договорів, не передбачено штрафні санкції за відступлення права вимоги.

Окрім того, з правочинів та з довідки про оплату 100% площі квартир, вбачається, що ТОВ «Інвестгарант» начебто оплатив повну вартість проінвестованих 7 (семи) квартир у сумі 1 825 600,00 грн.

Позивач, зауважує, що вказана довідка не містить номеру і дати її видачі та її форма не відповідає формі такої довідки, яка надавалась справжнім інвесторам. Також, особою, яка її видала, зазначено ТОВ «Агробудпереробка». Хоча інвестиційний договір №3 начебто укладався з ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157). Тобто довідка видана сторонньою особою. А номер інвестиційного договору, начебто укладеного з ТОВ «Інвестгарант» - № 3 від 6 червня 2005 року, - не відповідає порядку нумерації інвестиційних договорів, що вказані в списку інвесторів, який забудовником ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157) передавався до Головного управління житлового забезпечення КМДА для оформлення правовстановлюючих документів на всі квартири в будинку АДРЕСА_1 .

Якщо припустити, що наданий суду ТОВ «Інвестгарант» інвестиційний договір №3, договір відступлення права вимоги та довідка про оплату 100% вартості квартир відповідають дійсності, то це підприємство мало б зареєструвати право власності на всі 7 (сім) квартир, вказаних в інвестиційному договорі, включаючи також і квартири АДРЕСА_4 та АДРЕСА_5 .

Однак, право власності на квартиру АДРЕСА_4 на даний час зареєстровано за ОСОБА_2 , яка набула це право на підставі договору дарування від 27.05.2010, укладеного з ОСОБА_8 . Остання набула право власності на цю квартиру від свого чоловіка ОСОБА_6 на підставі рішення Дарницького районного суду м. Києва від 19.11.2009.

ОСОБА_6 в оскаржуваних правочинах зазначений як директор ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» та в дійсності на момент начебто укладання цих правочинів ця особа була і керівником і засновником забудовника - ТОВ «Агробудпереробка ЛТД».

ОСББ зазначає, що іншою квартирою, право власності на яку мало б бути оформлено і зареєстровано за ТОВ «Інвестгарант», виходячи із змісту наданих документів, є квартира АДРЕСА_5 . Але й на цю нерухомість право власності зареєстровано на іншу особу - ОСОБА_3 , якій 20.02.2006 (через 14 днів з моменту начебто укладання ТОВ «Інвестгарант» додаткової угоди до інвестиційного договору № 3) Шевченківською РДА у м. Києві був виданий ордер № 01739 на жиле приміщення. В подальшому ОСОБА_3 отримала свідоцтво про право власності на це житло і на даний час є власником квартири АДРЕСА_5 .

Позивач у своєму відзиві зазначає, якщо припустити, що надані ТОВ «Інвестгарант» в якості підтвердження права власності правочини та інші документи складались в зазначені в них дати і мали на меті реальне настання правових наслідків, то відповідно до законодавства з питань реєстрації права власності, яке діяло в той період (2005-2006 роки) та до 01.01.2013, мало б відбуватись наступне.

Основними нормативними документами, які регулювали порядок реєстрації права власності на нерухоме майно в м. Києві були Тимчасове положення про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 № 7/5, зареєстрованим МЮ 18.02.2002 за №157/6445 (далі - Тимчасове положення Мінюсту), Тимчасове положення про державну реєстрацію об`єктів нерухомого майна та прав власності на них в м. Києві, затверджене Рішенням Київської міської Ради від 20.06.2002 р. № 74/74 (надалі- Тимчасове положення реєстрації в Києві) та Положення про порядок оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна, затверджене Розпорядженням КМДА від 31.08.2001 № 1820, зареєстрованим у Київському міському управлінні юстиції 31.08.2001 року за № 62/364 (далі - Положення про оформлення права власності у Києві).

Відповідно до п. 1.5. Тимчасового положення Мінюсту право власності на нерухоме майно підлягає обов`язковій реєстрації. Аналогічне положення міститься і у пункті 8 Тимчасового положення реєстрації в Києві, де вказано, що державна реєстрація об`єктів нерухомого майна у м. Києві є обов`язковою для суб`єктів цих прав.

Пунктом 1.6 Тимчасового положення Мінюсту передбачено що реєстрації підлягають права власності на об`єкти нерухомого майна за наявності матеріалів технічної інвентаризації, складених БТІ, які проводять реєстрацію прав.

Для реєстрації права власності на нерухоме майно повинні були подаватись, зокрема, правовстановлюючі документи (п. 2.1. Тимчасового положення Мінюсту). Згідно додатку 1 до цього Положення та додатку 1 до Тимчасового положення реєстрації у Києві, правовстановлюючим документом, якій підтверджує виникнення права власності, є, серед іншого, свідоцтва про право власності на право власності на об`єкти нерухомого майна, видані органами місцевого самоврядування та місцевими державними адміністраціями. Такі свідоцтва відповідно до п. 6.1. Тимчасового положення Мінюсту, видавались місцевими органами виконавчої влади зокрема інвесторам будівництва нерухомого майна за наявності відповідного рішення місцевого органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування.

Пунктом 3.1. Тимчасового положення реєстрації у Києві прямо було передбачено відмову у державній реєстрації права власності у випадку, якщо правовстановлюючий документ не передбачений у відповідному переліку, наведеному в додатку 1.

Таким чином, аналіз наведених норма законодавства свідчить про те, що у разі інвестування коштів у житлове будівництво інвестиційний договір не був підставою виникнення прав власності і правовстановлюючим документом, а лише одним з документів, на підставі яких оформлявся правовстановлюючий документ - свідоцтво про право власності.

Підтвердженням того, що інвестиційний договір не може бути підставою виникнення права власності є також пункт п. 3.2.1. Інвестиційного договору № 3, відповідно до якого ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157) зобов`язувалась передати інвестору - ТОВ «Центрінвествклад» документи для подальшого оформлення об`єкту інвестування у власність.

У свою чергу оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно, будівництво якого здійснювалось за кошти інвесторів, проводилось у відповідності до Положення про оформлення права власності у Києві. Пункт 6.1.5. цього Положення передбачав, що Головне управління житлового забезпечення КМДА здійснює оформлення права власності на об`єкти житлового фонду (квартири), що побудовані суб`єктами інвестиційної діяльності. Для оформлення права власності на новозбудовані ( в тому числі в результаті інвестиційної діяльності) об`єкти нерухомого майна замовником подаються , зокрема, правовстановлюючі документи на земельну ділянку, дозволи на будівництво, перелік інвесторів, які приймали участь у будівництві, інвестиційний договір, документи, що підтверджують фінансування будівництва, акт прийому-передачі об`єкта інвестору.

Отже, ОСББ зазначає, що у разі реального укладання інвестиційного договору №3, інших оскаржуваних правочинів, складання актів приймання квартир та сплати коштів, замовник будівництва - ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» мало б подати ці документи до Головного управління житлового забезпечення КМДА для оформлення права власності ТОВ «Інвестгарант» на квартири №№ НОМЕР_5, НОМЕР_7, НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_1 , НОМЕР_4 та ІНФОРМАЦІЯ_1 , як врешті було вчинено щодо інших інвесторів - реальних. І на підставі цих документів Головне управління житлового забезпечення КМДА мало б видати відповідний наказ та оформити свідоцтво про право власності на ТОВ «Інвестгарант».

Позивач наголошує на тому, що насправді такі документи не подавались. Натомість, на підставі Наказу Головного управління житлового забезпечення КМДА від 15.02.2006 № 277-С 22.02.2006 були оформлені свідоцтва про право власності ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» на квартири №№ НОМЕР_5 , НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_1 та НОМЕР_6 . Реєстраційні написи на цих правовстановлюючих документах про реєстрацію права власності були здійснені Київським міським БТІ 27.02.2006. І забудовник ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» залишалось власником квартир до 24.12.2008, коли вже згадуваним Наказом Головного управління житлового забезпечення КМДА № 2347-с скасовані свідоцтва про право власності на вказані вище квартири у зв`язку з їх передачею за актом від 30.07.2007.

Додатковим підтвердженням того, що інвестиційний договір № 3 від 06.06.2005 та інші правочини та документи не існували в зазначений час їх укладення та не були спрямовані на реальне настання правових наслідків, є передбачений Положенням про оформлення права власності у Києві список інвесторів, за кошти яких був побудований будинок АДРЕСА_2 Цей список затверджений особисто директором ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» (код 20574157) ОСОБА_5 і в цьому списку відсутній такий інвестор квартир № НОМЕР_5,НОМЕР_2,НОМЕР_3, НОМЕР_1 та НОМЕР_6 , як ТОВ «Інвестгарант». Натомість вказане саме підприємство-забудовник, на які і були оформлені свідоцтва про право власності на спірні квартири.

Таким чином ОСББ стверджує, що не могло бути одночасно проведено оформлення права власності та його реєстрація на ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» та передача квартир ТОВ «Інвестгаранту» за актами від 06.02.2006. Тобто, ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» не могло укласти інвестиційний договір №3 від 06.06.2005 та передати квартири ТОВ «Інвестгарант» в лютому 2006 року, оскільки воно саме було зареєстроване власником цих квартир. А для переходу права власності на зареєстроване нерухоме майно потрібно укладання договору, а не акт прийому-передачі.

Документи, вказані як підстава виникнення права власності ТОВ «Інвестгарант» на квартири АДРЕСА_6 , суперечать також і Акту приймання-передачі житлового будинку на баланс від 30.07.2007, яким ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» передала на баланс ОСББ «Авангард-Добробут» житловий будинок АДРЕСА_2 у м. Києві і у тому числі вказані квартири.

Оскільки правочин є дією особи, спрямованою на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, то завідомо на момент вчинення правочину об`єктивна неможливість настання правового результату не породжує у сторін тих чи інших прав та обов`язків.

З огляду на те, що рішення про реєстрацію права власності ТОВ «Інвестгарант» на квартири №№ НОМЕР_5, НОМЕР_2 , НОМЕР_3 , НОМЕР_1 та НОМЕР_1 прийняті державним реєстратором - нотаріусом П`ятої київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумовим В.В. на підставі правочинів, які Позивач вважає недійсними з підстав, викладених вище, то ці рішення також є незаконними. Нотаріус, який виконував функції державного реєстратора, прийняв оскаржувані рішення, не встановивши відповідності заявлених прав і поданих документів вимогам Закону України від 01 липня 2004 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З огляду на вказані обставини в своїй сукупності, ОСББ звернулось із даним позовом до суду, в межах якого просить суд визнати недійсними інвестиційний договір № 3 про інвестування у житлове будівництво від 06.06.2005, укладений ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» та ТОВ «Центрінвествклад» з додатковою угодою №1 від 06.02.2006, підписаною ТОВ «Інвестгарант» та ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» та договір про відступлення права вимоги від 21.11.2005, укладений між ТОВ «Центрінвествклад» та ТОВ «Інвестгарант». Також ОСББ просить у своєму позові визнати недійсними та скасувати прийнятті рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за індексними номерами: № 35506308, № 35506687, № 35506958, № 35507231, №35507492.

Відповідач у своєму відзиві проти задоволення позовних вимог заперечував, посилаючись на те, що ОСББ належними та допустимими доказами не доведено обставин, наявність яких зумовлює визнання спірних правочинів недійсними. При цьому, Товариство вказує на відсутність у позивача порушеного права. Також Товариство неодноразово в судових засіданнях зауважувало про те, що реєстрація права власності на майно є правом сторони, яка набула певних прав на таке майно, а тому доводи позивача про сплив понад семи років від дати укладення спірних правочинів є безпідставними.'

Відповідач 2 - Нотаріус, заперечуючи проти задоволення позовних вимог просив застосувати строки позовної давності, а також просив закрити провадження в частині позовних вимог ОСББ до нього з підстав відсутності вимог до Нотаріуса.

Доводи третіх осіб 1-3 щодо позовних вимог тотожні за своїми мотивами позиції позивача.

Суд відзначає, що у межах розгляду даного спору була призначена судова експертиза з метою підтвердження або спростування автентичності підписів ОСОБА_6 в спірних правочинах.

Оцінюючи подані докази та наведені обґрунтування за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд відзначає наступне.

Згідно з частинами 3, 4 статті 41 Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Згідно із статтею 321 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об`єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною 2 статті 353 цього Кодексу.

Вказані норми Конституції України, Конвенції та ЦК України визначають непорушність права власності (в тому числі приватної) та неможливість позбавлення особи своєї власності. При цьому зазначені норми припускають можливість винятку з цього загального правила за умови, коли позбавлення права власності передбачено законом, здійснюється в інтересах суспільства (з мотивів суспільної необхідності) та є пропорційним (зокрема передбачає компенсацію, відшкодування вартості майна).

Зазначені приписи покладають на державу позитивні зобов`язання забезпечити непорушність права приватної власності та контроль за виключними випадками позбавлення особи права власності не тільки на законодавчому рівні, а й під час здійснення суб`єктами суспільних відносин правореалізаційної та правозастосовчої діяльності. Обмеження позитивних зобов`язань держави лише законодавчим врегулюванням відносин власності без належного контролю за їх здійсненням здатне унеможливити реалізацію власниками належних їм прав, що буде суперечити зазначеним нормам Конституції України та Конвенції.

Згідно із частиною 2 статті 124 Конституції України юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір та будь-яке кримінальне обвинувачення. У передбачених законом випадках суди розглядають також інші справи.

Відповідно до частини 2 статті 2 Господарського процесуального кодексу України завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Зазначеними приписами саме на суд покладено виконання позитивних зобов`язань держави щодо вирішення спорів між учасниками юридичного конфлікту, які виникають між ними у відносинах власності при реалізації належних їм правомочностей.

Суд відзначає, що передані на вирішення суду позовні вимоги ОСББ про визнання недійсними правочини та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень направлені на захист права власності ОСББ на спірні квартири, яке, як вказує позивач, у нього наявне, але в силу законодавчих прогалин не може бути за ним зареєстроване.

Саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (частина 1 статті НОМЕР_1 ЦК України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Тобто лише власник має право на визначення юридичної долі свого майна.

Водночас, суд відзначає, що доводи ОСББ про наявність у нього права власності на спірні квартири є хибними з огляду на таке.

Будинок АДРЕСА_2 у м. Києві був збудований ТОВ «Агробудпереробка ЛТД» та прийнятий в експлуатацію 30.11.2005згідно Акту Державної приймальної комісії.

Розпорядженням Київської міської державної адміністрації № 617 від 25.05.2007 "Про розподіл загальної площі квартир у жилих будинках на 2007 рік" визначено, що беручи до уваги п. 36 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 № 531/588 «Про бюджет міста Києва на 2007 рік» встановити такі розмірі відрахувань від загальної жилої площі у будинках, які вводяться у 2007 році, або коштів на день їх нарахування, які необхідні для будівництва цієї площі: при будівництві житла всіма забудовниками, незалежно від джерел фінансування на всіх земельних ділянках, відведених до 01.01.2003, а також відведених після 01.01.2003 - 7%, у тому числі: 5% - для забезпечення житлом громадян, що перебувають на квартирному обліку в районних державних адміністраціях; 2% - на службову площу житла в будинках, які передаються на баланс експлуатуючим організаціям районних у місті Києві державних адміністрацій; по інших жилих будинках - 1%, або на договірних засадах, в тому числі нежитловими приміщеннями.

30.07.2007 згідно Акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, копія якого наявна в матеріалах справи, ТОВ «Агробудпереробка-ЛТД» передало на баланс ОСББ житловий будинок АДРЕСА_2 у м. Києві. Із копії акту № 1/232 від 30.07.2007 вбачається, що також ОСББ були передані квартири №№ НОМЕР_5, НОМЕР_2, НОМЕР_3, НОМЕР_1, НОМЕР_1.

Таким чином, матеріалами справи підтверджено та сторонами не спростовано, що позивач є балансоутримувачем будинку АДРЕСА_2 у м. Києві.

Суд відзначає, що у даному випадку перебування майна на балансі у ОСББ не створює такого юридичного наслідку, як набуття останнім права власності на таке майно. Такий висновок суду ґрунтується на тому, що згідно частини 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» майно об`єднання утворюється з: майна, переданого йому співвласниками у власність, одержаних доходів та іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом.

Позивачем до матеріалів справи не надано належних доказів на підтвердження набуття права власності на спірні квартири, зокрема, цивільних правочинів, або інших правопідтверджуючих документів на спірні квартири. Крім того, наявні в матеріалах справи акти від 30.07.2007, як первинні документи засвідчують факт зміни балансоутримувача майна та не можуть бути документами на підтвердження набуття права власності.

Доводи ОСББ про те, що постановою Київського апеляційного господарського суду від 22.11.2012 у справі № 5011-11/8516-2012 підтверджено, що ОСББ «Авангард- Добробут» є законним представником членів ОСББ - власників квартир за адресою: АДРЕСА_2, які на правах спільної власності володіють п`ятьма квартирами № НОМЕР_5, НОМЕР_2,НОМЕР_3, НОМЕР_1 та НОМЕР_1, є помилковими, оскільки в розумінні статті 75 ГПК України не є такими обставинами, які не підлягають повторному доказуванню, а до того ж спростовуються вищевказаними судом обставинами.

Відповідно до статей 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Статтею 86 ГПК України передбачено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд відзначає, що наявні дані та обставини у висновку експерта № 17-3/963/1417 від 23.09.2020, виготовленого на виконання ухвали Господарського суду міста Києва від 21.04.2020 у даній справі, не спростовують та не підтверджують зазначених судом обставин.

Статтею 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Таким чином, саме по собі непідтверджене право ОСББ на набуття права власності на спірні квартири, засноване лише на актах прийому-передачі від 30.07.2007, не може бути встановлене судом у межах розгляду даного позову. Такий висновок суду ґрунтується на тому, що характерним для спору в межах даної справи є наявність факту права власності на спірні квартири, яке у свою чергу, не може бути ймовірним чи абстрактним.

При цьому, згідно з частиною 1 статті 15, частиною 1 статті 16 ЦК України та статті 20 ГК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Аналіз наведених норм свідчить про те, що порушення, невизнання або оспорення суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом свого права із застосуванням відповідного способу захисту. При цьому застосування певного способу судового захисту вимагає доведеності належними доказами сукупності в тому числі належності обраного способу судового захисту (адекватність наявному порушенню та придатність до застосування як передбаченого законодавством).

Під захистом цивільних прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права.

Предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, а підставою - посилання на належне йому право, юридичні факти, що призвели до порушення цього права, та правове обґрунтування необхідності його захисту.

Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів.

Статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод визнається право людини на доступ до правосуддя, а відповідно до статті 13 зазначеної Конвенції - на ефективний спосіб захисту прав, і це означає, що особа має право пред`явити в суді таку вимогу на захист цивільного права, яка відповідає змісту порушеного права та характеру правовідношення.

Передумовою для захисту прав та охоронюваних законом інтересів особи є наявність такого права або інтересу та порушення або оспорювання їх іншою особою (іншими особами).

Відповідно до рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 №18-рп/2004 поняття "охоронюваний законом інтерес" що вживається в законах України у логічно-смисловому зв`язку з поняттям "права", треба розуміти як прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом, як зумовлений загальним змістом об`єктивного і прямо не опосередкований у суб`єктивному праві простий легітимний дозвіл, що є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони з метою задоволення індивідуальних і колективних потреб, які не суперечать Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам.

Суд зазначає, що лише встановивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту порушення, невизнання або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та необґрунтованість заявлених вимог. Реалізація цивільно-правового захисту відбувається шляхом усунення порушень цивільного права чи інтересу, покладення виконання обов`язку по відновленню порушеного права на порушника.

З системного аналізу викладеного суд дійшов висновку про те, що сама по собі наявність у ОСББ інтересу щодо спірних квартир та можливості розпоряджатися ними в інтересах членів ОСББ, не може бути покладена в основу позовних вимог про визнання недійсними правочинів та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Щодо пред`явлених позовних вимог ОСББ до Нотаріуса суд вважає за необхідне зазначити, що спір між ОСББ та Нотаріусом, не є спором між учасниками публічно-правових відносин, оскільки відповідач 2, приймаючи оскаржувані рішення про державну реєстрацію прав на нерухоме майно, не мав публічно-правових відносин саме з позивачем. Прийняті відповідачем 2 оскаржувані рішення про державну реєстрацію стосувалось реєстрації прав іншої особи - ТОВ «ІНВЕСТГАРАНТ», а не позивача. Приватноправові відносини вирізняються наявністю майнового чи немайнового особистого інтересу учасника. Спір має приватноправовий характер, якщо він обумовлений порушенням або загрозою порушення, як правило, майнового приватного права чи інтересу.

У даному випадку визнання недійсним рішення про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за третьою особою є захистом прав позивача на таке майно від їх порушення іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо того ж самого нерухомого майна.

Спір про визнання недійсним рішення про державну реєстрацію права власності на майно має розглядатися як спір, що пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно іншою особою, за якою зареєстровано аналогічне право щодо того ж майна. Належним відповідачем у такій справі є особа, право на майно якої оспорюється та щодо якої здійснено аналогічний запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Враховуючи наведене, з`ясувавши повно і всебічно обставини, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, надавши оцінку всім аргументам учасників справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги ОСББ до Товариства та Нотаріуса задоволенню не підлягають.

Разом з тим, інші доводи та заперечення сторін, надані до суду документи не спростовують встановлених судом обставин та не можуть впливати на законність судового рішення.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа "Серявін проти України", § 58, рішення від 10 лютого 2010 року).

Щодо заяви Нотаріуса про застосування строків позовної давності суд відзначає наступне.

Відповідно до статей 256, 257 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

За змістом частини першої статті 261 названого Кодексу позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи.

Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.

За таких обставин, враховуючи відмову у задоволенні позовних вимог по суті спору за недоведеністю порушення прав позивача, суд дійшов висновку про відсутність підстав для застосування строку позовної давності.

Відповідно до приписів статті 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивачів.

Керуючись статтями 73-80, 86, 129, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва, -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АВАНГАРД-ДОБРОБУТ" до Товариства з обмеженою відповідальністю "ІНВЕСТГАРАНТ", Державного реєстратора - нотаріус П`ятої Київської державної нотаріальної контори Київського міського нотаріального округу Наумова Віталія Володимировича за участі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , Київської міської державної адміністрації про визнання недійсним правочинів та рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень відмовити повністю.

2. Судові витрати, пов`язані з розглядом справу покладаються на Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "АВАНГАРД-ДОБРОБУТ".

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного господарського суду через відповідний місцевий господарський суд протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складене 18.02.2021.

СУДДЯ В. В. ДЖАРТИ