ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

24.12.2020 Справа № 920/1002/20
м. Суми

Господарський суд Сумської області у складі головуючого судді Соп`яненко О.Ю., розглянувши матеріали справи № 920/1002/20

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "Озерне 6" (40009, м. Суми, вул.Куліківська, 27; )

до відповідача: Сумської міської ради (40030, м.Суми, м-н Незалежності,2; )

про визнання договору припиненим,

за участю представників сторін:

від позивача: Садиков В.В., адвокат, ордер №1009260 від 12.10.2020;

від відповідача: Парфененко М.С., довіреність №2480/03.02.02-08 від 28.12.2019;

секретар судового засідання: Молодецька В.О.

Відповідно до ухвали господарського суду Сумської області від 07.10.2020 провадження у справі №920/1002/20 було відкрите за правилами загального позовного провадження, призначене підготовче засідання.

Підготовче засідання неодноразово відкладалося в межах встановлених строків.

Відповідно до ухвали господарського суду Сумської області від 14.12.2020 підготовче провадження у справі №920/1002/20 закрите, розгляд справи по суті призначено на 24.12.2020.

Суть спору: позивач у своїй позовній заяві просить визнати припиненим договір оренди земельної ділянки від 10.05.2019 року, укладений між Сумською міською радою, від імені територіальної громади міста Суми та Товариством з обмеженою відповідальністю "Озерне 6", номер запису про речове право - 31886314, з 21.09.2020 року; визнати укладеною додаткову угоду від 21.09.2020 року до договору оренди земельної ділянки від 10.05.2019 року, укладеного між Сумською міською радою, від імені територіальної громади міста Суми та Товариством з обмеженою відповідальністю "Озерне 6", номер запису про речове право - 31886314, в редакції, зазначеній у позовній заяві; визнати укладеним акт приймання-передачі земельної ділянки від 21.09.2020 року до договору оренди земельної ділянки від 10.05.2019 року, укладеного між Сумською міською радою, від імені територіальної громади міста Суми та Товариством з обмеженою відповідальністю "Озерне 6", номер запису про речове право - 31886314, в редакції зазначеній у позовній заяві; стягнути з відповідача судові витрати.

Представником відповідача 21.10.2020 подано відзив на позовну заяву №758/юр, відповідно до якого вважає позовні вимоги необґрунтованими та безпідставними; правові підстави для припинення договору оренди від 10.05.2019 відсутні.

Представником позивача подано відповідь на відзив від 06.11.2020, в якій просить позовні вимоги задовольнити у повному обсязі і вказує, що спірна земельна ділянка знаходиться у фактичному користуванні власників квартир та нежитлових приміщень багатоповерхового житлового будинку та не може перебувати у одноосібному користуванні відповідача.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Відповідач в судовому засіданні проти позову заперечував.

Свої доводи представники сторін обґрунтовували викладеними у позові та відзиві обставинами і доданими до них доказами.

Враховуючи достатність часу, наданого сторонам для подачі доказів в обґрунтування своєї позиції по справі, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, господарським судом, в межах наданих йому повноважень, сторонам створені усі належні умови для надання доказів.

Розглянувши подані документи і матеріали, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, господарським судом встановлені наступні обставини:

На підставі рішення Сумської міської ради (орендодавець) від 27.03.2019 № 48788-МР між Сумською міською радою та ТОВ «Озерне 6» (орендар) був укладений договір оренди земельної ділянки від 10.05.2019, номер запису про речове право в державному реєстрі речових прав 31886314, відповідно до умов якого орендодавець (Сумська міська рада) надав, а орендар прийняв в оренду земельну ділянку (об`єкт оренди), загальною площею 0,3361 га, кадастровий номер 0:06:003:0014, яка знаходиться за адресою: м.Суми, вул.Героїв Крут,60. Земельна ділянка відноситься до земель житлової та громадської забудови.

Відповідно до п.2.1 договору земельна ділянка за функціональним призначенням надається в оренду під будівництво багатоквартирного житлового будинку, згідно з кваліфікацією видів цільового призначення земель - 02.03 Для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Договір укладено строком до 27 березня 2021 року (п.2.2 договору). Після закінчення строку Договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

Розділом 3 Договору сторони встановили, що орендна плата нараховується з дня державної реєстрації права оренди на земельну ділянку. У разі припинення або розірвання договору, орендна плата нараховується включно до дня внесення запису до державного реєстру про його припинення або розірвання у спосіб та на підставі документів, передбачених розділом 5.

Зміна умов договору можлива за взаємною згодою сторін (п.5.1 договору).

Посилаючись на приписи частини 2 статті 19 та частини 3 статті 31 Закону України «Про оренду землі», позивач просить визнати припиненим укладений між Сумською міською радою та ТОВ «Озерне 6» 10.05.2019 договір оренди земельної ділянки, загальною площею 0,3361 га, яка знаходиться за адресою: м.Суми, вул.Героїв Крут,60.

Згідно з приписами частини першої статті 14 ГПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Згідно зі ст.11 ЦК України підставою виникнення цивільних прав і обов`язків (зобов`язань) є, зокрема, договір.

Відповідно до статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч.3 ст.291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до частин 1-4 статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Як свідчать матеріали справи, генеральним підрядником, ТОВ «ТОПАЗ», , на орендованій земельній ділянці площею 0,3361 га було закінчено будівництво багатоквартирного житлового будинку, що підтверджується сертифікатом Серії СМ №15 від 22.07.2019, виданим Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради, який засвідчує відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації. Відповідно до наказу Управління державного архітектурно-будівельного контролю Сумської міської ради від 02.09.2019 № 76-а житловому будинку присвоєно адресу: вул. Героїв Крут, буд.60/4 в м.Суми.

Згідно з пунктом 5.3 договору його дія припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря. Припинення договору оформлюється актом приймання - передачі з подальшою реєстрацією припинення права оренди суб`єктом реєстрації речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до п.5.4 договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами їх обов`язків, передбачених Законом України «Про оренду землі» та цим договором; випадкового знищенням чи пошкодження об`єкта оренди, яке суттєво перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки; використання земельної ділянки орендарем способами, які суперечать екологічним вимогам чи не за цільовим призначенням; систематичної (протягом півроку) несплати орендної плати; порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених в п.4.2 цього договору; здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третім особам; а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Розірвання договору оформлюється додатковою угодою (п.5.5. договору).

Договір оренди може бути достроково розірваний за взаємною згодою сторін за умови письмового попередження іншої сторони зацікавленою стороною не пізніше ніж за два місяці до дати розірвання. Договір не може бути розірвано до закінчення виробничого циклу (п.5.6 договору).

Позивач листом від 25.06.2020 та листом від 13.07.2020 через Центр надання адміністративних послуг у місті Суми подавав заяви про припинення дії договору у зв`язку з закінченням будівництва багатоквартирного будинку та передачею всіх квартир та нежитлових приміщень інвесторам.

Відповідачем звернення позивача залишені без задоволення. Згідно листа № 06.01-18/4684 від 06.07.2020 відповідач повернув заяву без розгляду.

15.09.2020 позивач звернувся листом № 3324 з пропозицією припинити дію договору оренди земельної ділянки, до якого додано, зокрема, два примірники додаткової угоди та акта приймання-передачі земельної ділянки з посиланням на ст.641 ЦК України. Відповіді від відповідача не отримав.

Позивач, обґрунтовуючи своє право на захист, посилається на приписи частини другої статті 19 Закону України «Про оренду землі», згідно з якою після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Відповідно до ст.31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Окрему підставу припинення договору оренди землі наведено у ч. 3 ст. 31 Закону України "Про оренду землі": договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

В частині 4 наведеної статті вказано, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання унормовано в ст. 32 Закону України "Про оренду землі", частиною першої якої передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Частина 2 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що після завершення будівництва та прийняття об`єкта в експлуатацію добросовісний орендар земельної ділянки, наданої для потреб будівництва та обслуговування відповідного об`єкта, має право на першочергове укладення договору оренди землі на строк до 50 років або припинення дії договору оренди землі.

Статтею 416 Цивільного кодексу України визначено, що право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; спливу строку права користування; відмови землекористувача від права користування; невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.

Позивач стверджує, що земельна ділянка виділялась під будівництво житлового будинку і після завершення будівництва ним не використовується, її землекористувачем є співвласники квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, які 04.08.2020 створили ОСББ «Героїв Крут 60/4».

Як вже вище вказувалося, згідно пункту 2.1. Договору земельна ділянка за функціональним призначенням надається в оренду під будівництво багатоквартирного житлового будинку, для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.

Згідно правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 27.03.2019 у справі № 925/315/18, завершення будівництва має розглядатися в контексті припинення орендарем користування наданою йому для будівництва земельною ділянкою. В той же час, сам факт завершення будівництва не свідчить про факт припинення користування орендарем наданою йому для будівництва земельною ділянкою, що є підставою для розірвання договору оренди землі на підставі закону. Факт припинення користування земельною ділянкою може бути підтверджений, зокрема, доказами передачі права власності на новозбудований об`єкт нерухомості іншій особі, передачі новозбудованого багатоквартирного будинку на баланс ОСББ чи іншої експлуатуючої організації, оформлення права власності, оренди чи постійного користування на земельну ділянку в порядку, встановленому статтями 41, 42 Земельного Кодексу України.

Матеріали справи не містять доказів фактичного припинення користування орендарем орендованою земельною ділянкою, враховуючи розміщення на ній об`єкта нерухомості, замовником будівництва якого є орендар, та відсутність доказів передачі збудованого об`єкта іншому власнику, зокрема, співвласникам квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку чи ОСББ «Героїв Крут 60/4».

Відповідно до ч. 2 ст. 382 ЦК України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (в тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Прибудинкова територія, відповідно до п. 4 чт. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Надання позивачем інформації щодо власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку за адресою: вул. Героїв Крут, буд.60/4 в м.Суми та щодо створення ними ОСББ «Героїв Крут 60/4» не свідчить про набуття зазначеними особами права користування (оренди) земельної ділянки загальною площею 0,3361 га за адресою: м. Суми, вул. Героїв Крут, 60.

Відповідно до вимог ст. ст. 73, 74, 77 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд у визначеному порядку встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Згідно з нормами ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

Позивач не довів суду належними і допустимими доказами обґрунтованість заявлених позовних вимог.

Суд виходить з поданих доказів, оцінюючи їх за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності і приходить до висновку, що позов не підлягає задоволенню.

На підставі ст. 129 ГПК України у разі відмови в позові, витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

1. В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Озерне 6" (40009, м. Суми, вул.Куліківська, 27; ) до Сумської міської ради (40030, м.Суми, м-н Незалежності,2; ) про визнання договору припиненим - відмовити.

2. Копію рішення направити сторонам у справі.

Згідно зі ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення в порядку, встановленому статтями 256-258 ГПК України.

Повний текст рішення підписано 05.01.2021.

Суддя О.Ю. Соп`яненко