РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

14.12.2020Справа № 910/16953/20

Суддя Плотницька Н.Б., розглянувши справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельно-промислова компанія "Каскад-Імпекс"
доТовариства з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд"
Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс"
провизнання недійсними договорів
Представники сторін:
від позивача:Паламарчук Д.Ю. - представник за довіреністю
від відповідача-1:Іванов О.В. - представник за довіреністю
від відповідача-2:Іванов О.В. - представник за довіреністю

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

02.11.2020 до Господарського суду міста Києва надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельно-промислова компанія "Каскад-Імпекс" з вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" про визнання недійсними договорів, відповідно до якої позивач просить суд:

- визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 16.10.2020 № 24195/А012-4-В13, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торгівельно-промислова компанія "Каскад-Імпекс";

- визнати недійсною додаткову угоду від 12.03.2019 № 2 до договору від 26.01.2018 № 01-Б-26/01-18СІД, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс".

Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд" в порушення норм чинного законодавства України отримало майнові права на квартири (в тому числі й майнові права на однокімнатну квартиру площею 45,16 кв. м у житловому будинку № 13.4) шляхом укладення додаткової угоди від 12.03.2019 № 2 до договору від 26.01.2018 № 01-Б-26/01-18СІД та викупу вказаного державного майна у ДП "НДВА "Пуща-Водиця" через пов`язану особу - Товариство з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс", оскільки такий викуп відбувся не в порядку та спосіб, передбачений для відчуження майна держави (через електронні торги/аукціони). З огляду на вищенаведене, подальше відчуження спірного майна за договором купівлі-продажу майнових прав від 16.10.2020 № 24195/А012-4-В13, за твердженнями позивача, також здійснено в порушення норм чинного законодавства.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 05.11.2020 відкрито провадження у справі № 910/16953/20, постановлено розглядати справу за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 03.12.2020.

19.11.2020 до відділу діловодства Господарського суду міста Києва від відповідача-1 надійшов відзив.

26.11.2020 до відділу діловодства Господарського суду міста Києва від відповідача-2 надійшов відзив.

У підготовчому засіданні 03.12.2020, суд, керуючись пунктом 3 частини 2 статті 185 Господарського процесуального кодексу України, постановив закрити підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті на 14.12.2020.

У судове засідання 14.12.2020 з`явилися представники сторін.

Представник позивача надав пояснення по суті справи, відповідно до яких у повному обсязі підтримав заявлені позовні вимоги та просить суд їх задовольнити.

Представник відповідача надав пояснення по суті справи, відповідно до яких заперечив проти заявлених позовних вимог та просить суд відмовити у повному обсязі.

У судовому засіданні 14.12.2020 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши надані суду докази, суд

ВСТАНОВИВ:

28.10.2014 між Державним підприємством "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця" (сторона-1 за договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" (сторона-2 за договором) укладено інвестиційний договір (нова редакція договору № 2811-1-ід/11 від 28.11.2011) (далі - договір), предметом якого є зобов`язання та права сторін щодо їх дій по будівництву об`єкта на земельній ділянці з метою збереження сторони-1 як сільськогосподарського підприємства, поліпшення житлових умов працівників та отримання кожною з сторін своєї частини в збудованому об`єкті або іншого майна та/або коштів в порядку та на умовах, визначених в договорі.

Відповідно до пункту 2.1. договору в порядку та на умовах даного договору сторона-1, як землекористувач земельної ділянки залучає сторону-2 до будівництва об`єкта на земельній ділянці та делегує стороні-2 забезпечити проектування та спорудження об`єкта, а сторона-2 зобов`язується на свій ризик за рахунок власних або залучених сил, коштів, матеріалів, засобів, техніки та устаткування забезпечити в повному обсязі проектування та спорудження об`єкта відповідно до проектної документації.

Враховуючи статус сторони-1 та з метою економії державних коштів сторони погодили, що розрахунки між сторонами за договором здійснюються шляхом отримання у власність (господарське відання) частин об`єкта (майнових прав на них) або іншого майна та/або коштів в наступному порядку:

5.2.1. за виконання своїх зобов`язань за договором сторона-1 отримує у свою власність (господарське відання) 4 % (чотири відсотка) від площі житла в об`єкті.

5.2.2. решту об`єкта (96% (дев`яносто шість відсотків) площі житла в об`єкті та 100 % (сто відсотків) площі нежилого призначення в об`єкті) отримує у свою власність сторона-2.

У пункті 5.2.3. договору визначено, що за згодою сторін замість частини об`єкта, що вказана в п.5.2.1. договору, стороні-1 можуть бути надані стороною-2 нежитлові та/або жилі приміщення в інших об`єктах нерухомого майна та або грошові кошти в розмірі не менше ніж 4 % (чотири відсотка) від вартості майнових прав на об`єкт за експертною оцінкою, проведеною відповідно до Законодавства за ініціативою сторони-1. В такому разі сторона-2 отримає у власність об`єкт в повному обсязі.

Відповідно до пункту 5.3.2. договору якщо відсотковий розмір частки сторони в об`єкті не співпадатиме з площею цілих приміщень в об`єкті, для розподілу частин об`єкта між сторонами застосовуються округлення згідно з чинними правилами бухгалтерського обліку.

Згідно з пунктом 5.4. договору протягом 30 (тридцяти) календарних днів після прийняття об`єкта в експлуатацію відповідно до законодавства комісія з уповноважених представників сторін на підставі додатку № 2 до договору проводить огляд в натурі та розмежування між Сторонами частин в об`єкті, що оформлюється двостороннім документом про розподіл (виділ), якщо сторонами не був погоджений інший порядок розрахунків згідно з підпунктом 5.2.3. договору. Якщо сторонами погоджено проведення розрахунків в порядку п. 5.2.3. договору, то розрахунки зі мтороною-1 можуть бути проведені раніше в строки, погоджені сторонами.

Пунктом 5.5. договору встановлено, що з моменту підписання сторонами додатку № 2 до договору та/або додаткової угоди до договору згідно з пунктом 5.2.3. договору та отримання дозвільних документів на спорудження об`єкта (до прийняття об`єкта в експлуатацію та оформлення прав на нього) сторона-1 має право на власний розсуд без погодження зі стороною-2 розпоряджатися належними їй права на частину об`єкта (або іншим майном), що закріплена за нею додатком № 2 до договору, в тому числі відчужувати в будь-який незаборонений законодавством спосіб, передавати в заставу, реалізовувати її за договірними цінами за окремими договорами.

Відповідно до пункту 5.5.1. договору з моменту підписання сторонами додатку № 2 до договору та/або додаткової угоди до договору згідно з п. 5.2.3. договору та отримання дозвільних документів на спорудження об`єкта (до прийняття об`єкта в експлуатацію та оформлення прав на нього) сторона-2 має право на власний розсуд без погодження зі стороною- 1 розпоряджатися належними їй правами на частину об`єкта, що закріплена за нею додатком № 2 до договору, в тому числі відчужувати в будь-який незаборонений законодавством спосіб, передавати в заставу, реалізовувати її за договірними цінами за окремими договорами.

Пунктом 6.2.4 договору визначено, що сторона-1 має право після завершення будівництва об`єкта та прийняття його в експлуатацію отримати в натурі у власність (господарське відання) частину об`єкта або інше майно та/або кошти.

Згідно із пунктом 6.4.8. договору сторона-2 має право з моменту підписання додатку № 2 до договору на власний розсуд розпоряджатися своєю частиною об`єкта (майновими правами на неї), в тому числі відчужувати в будь-який, незаборонений Законодавством, спосіб, передавати в заставу, реалізовувати її, за договірними цінами за окремими договорами без погодження зі стороною-1.

26.01.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" (сторона-1 за договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд" (сторона-2 за договором) укладено договір № 01Б-26/01-18СІД, предметом якого є зобов`язання та права сторін по проектуванню та будівництву об`єкта на земельній ділянці з метою отримання кожною з сторін своєї частини в збудованому об`єкті та/або іншої вигоди (майна та/або коштів, та/або майнових прав, та/або результатів виконаних робіт чи наданих послуг) в порядку та на умовах, визначених в договорі.

У пункті 2 договору зазначено, що «Земельна ділянка» - частина земної поверхні (територія) орієнтовною загальною площею 6,83 га (шість цілих вісім три сотих) гектара, розташована на перетині проспекту Правди та вулиці Маршала Гречка в Подільському районі міста Києва, кадастровий номер: :91:066:0097, що належить Державному підприємству "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця" (далі - землекористувач) на праві постійного користування згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права індексний номер 28530449 від 23.10.2014, номер запису про інше речове право 7444339, дата державної реєстрації 04.08.2014, з межами, визначеними в додатку № 1 до даного договору.

Сторона-1 має право на залучення третіх осіб та співінвесторів для будівництва об`єкта відповідно до пункту 4.4. та підпункту 6.4.4 інвестиційного договору № 2811-1-ід/11 від 28 листопада 2011 року (нова редакція від 28 жовтня 2014 року), укладеного з Державним підприємством "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця".

Відповідно до пункту 3.2. договору цим договором сторона-1 делегує (передає) стороні-2 на час проектування об`єкта та будівництва об`єкта на всіх етапах реалізації договору частину функцій замовника будівництва об`єкта, які визначені законодавством (в тому числі "Положенням про замовника-забудовника (єдиного замовника, дирекцію підприємства, що будується) і технічний нагляд", затвердженим Постановою Держбуду СРСР від 02.02.1988 р. №16), а саме, сторона-2 в повному обсязі здійснює функцій замовника будівництва об`єкта, крім тих, що цим договором покладені на сторону-1.

Пунктом 5.1. договору визначено, що розрахунки між сторонами за договором здійснюються в наступному порядку:

5.1.1. за виконання функцій та обов`язків за даним договором сторона-1 отримує 4 % (чотири відсотки) площі житла в об`єкті, а також суму грошових коштів в розмірі без ПДВ 3 300 000,00 грн., крім того ПДВ 20 %: 660 000,00 грн., разом з ПДВ 3 960 000,00 грн. (три мільйони дев`ятсот шістдесят тисяч гривень 00 коп.). Майно, що отримується стороною-1 за договором, буде визначене в додатку № 2 до договору після затвердження проектної документації в передбаченому законодавством порядку.

5.1.2. сторона-2 отримує у свою власність решту об`єкта, крім об`єктів, що визначені в п. 5.1.1. даного договору.

У пункті 5.1.3. договору вказано, що за згодою сторін замість частини Об`єкта, що вказана в п. 5.1.1. Договору, Стороні-1 можуть бути надані стороною-2 нежитлові та/або жилі приміщення в інших об`єктах нерухомого майна та/або грошові кошти в розмірі не менше ніж вартість майнових прав на майно, що отримується стороною-1 згідно з п. 5.1.1. договору, за експертною оцінкою, проведеною відповідно до законодавства. В такому разі сторона-2 отримає у власність об`єкт в повному обсязі.

За умовами пункту 5.2. договору протягом 30 (тридцяти) календарних днів після затвердження проектної документації, виходячи з положень п. 5.1. договору, сторони на підставі проектної документації підписують додаток № 2 до договору (протокол розподілу) щодо розподілу часток в об`єкті або додаткову угоду про порядок розрахунків (якщо сторони погодили розрахунок в порядку п. 5.1.3. договору).

Приміщення в об`єкті розподіляються між сторонами, виходячи з положень п. 5.1. договору, пропорційно до кількості приміщень певного типу чи кімнатності, їх поповерхового розташування в об`єкті та розташування за географічними полюсами, а також виходячи з об`єктів нерухомості та інфраструктури, які знаходяться навколо земельної ділянки чи певного будинку, що є складовою об`єкта.

Відповідно до пункту 5.2.1. договору при зміні (уточненні) показників загальної площі об`єкта за результатами технічної інвентаризації об`єкта, співвідношення розподілу об`єкті, що визначене в п. 5.1. договору, залишається незмінним.

Якщо відсотковий розмір частки сторони в об`єкті не співпадатиме з площею цілих приміщень в об`єкті, для розподілу частин об`єкта між сторонами застосовуються округлення згідно з чинними правилами бухгалтерського обліку (п. 5.2.2. договору).

02.07.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд", на виконання п. 5.2. інвестиційного договору від 26.01.2018 № 01Б-26/01-18СІД та на підставі проектної документації, затвердженої Наказом Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця" № 51-0 від 02.07.2018, склали Протокол розподілу площ в об`єкті, який є додатком № 2 до договору від 26.01.2018 № 01Б-26/01-18СІД.

У пункті 1 Протоколу розподілу площ сторони зазначили, що відповідно до п. 5.1.1 договору, за виконання своїх функцій та обов`язків за договором, сторона-1 отримує суму грошових коштів у розмірі 3 960 000,00 ( три мільйони дев`ятсот шістдесят тисяч) гривень, в тому числі ПДВ у розмірі 660 000, 00 грн., а також 4% (чотири відсотки) площі житла в об`єкті. Сторони визначили наступні приміщення (квартири), загальною проектною площею 5 539,94 м2 (п`ять тисяч п`ятсот тридцять дев`ять цілих дев`яносто чотири сотих) квадратних метрів, які складатимуть частку сторони-2 в об`єкті, яким визначили 94 квартири, що разом становлять 5 539,94 м2.

За порядковим номером 47 сторони, зокрема, визначили передати Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" квартиру у будинку № 13.4, на 2 поверсі, площею 45.16 кв.м.

Згідно з пунктом 2 Протоколу розподілу площ сторона-2 отримує у власність решту площ житла в зазначених вище будинках 13.1.-13.6 об`єкта та 100 % (сто відсотків) площ нежитлового призначення в об`єкті.

02.07.2018, на виконання п. 5.3 інвестиційного договору (нова редакція договору № 2811-1-ТД/11 від 28 листопада 2011 року) від 28.10.2014 та на підставі Проектної документації, затвердженої наказом Державним підприємством "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця" № 51-0 від 02.07.2018, між Державним підприємством "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" складено Протокол розподілу площ в об`єкті, який є додатком № 2 до інвестиційного договору (нова редакція договору № 2811-1-ІД/11 від « 28» листопада 2011 року) від 28.10.2014.

Згідно з пунктом 1 Протоколу розподілу площ сторони визначили, що відповідно до пункту 5.2.1 договору, за виконання своїх зобов`язань за договором сторона-1 отримує у свою власність (господарське відання) частину об`єкту, яка складається з 9 195,62 м2 (дев`ять тисяч сто дев`яносто п`ять цілих шістдесят дві сотих) квадратних метрів площі житла в об`єкті (квартири), що розташований на земельній ділянці орієнтовною загальною площею 10 га (десять гектар), яка входить до складу земельної ділянки, яка зазначена в п. 1.1.6 договору, на перетині проспекту Правди та вулиці Маршала Гречка у Подільському районі міста Києва, яким визначили 157 квартир, що разом становлять 9 195,62 м2.

За порядковим № 47 сторони визначили серед іншого передати Державному підприємству "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця" квартиру у будинку № 13.4. на 2 поверсі, площею 45.16 кв. м.

Згідно із пунктом 2 Протоколу розподілу площ сторони розуміють та не заперечують, що відповідно до цього протоколу між сторонами розподіляється лише частина площ житла об`єкту, який буде побудований на земельній ділянці, яка зазначена в п. 1.1.6 договору. В подальшому сторони підпишуть додатковий розподіл відповідно до умов договору.

12.03.2019 між Державним підприємством "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" на виконання п.5.3. інвестиційного договору (нова редакція договору № 2811-1-ІД/11 від « 28» листопада 2011 року) від 28.10.2014, згідно з підпунктом 5.2.3. та пунктом 13.1. договору, укладено додаткову угоду № 3.

Відповідно до пункту 1 додаткової угоди № 3 на виконання пункту 5.3. договору сторони розподілили площі в об`єкті шляхом укладання Протоколу розподілу площ в об`єкті від 02 липня 2018 року, відповідно до якого за стороною-1 закріпили вичерпний перелік приміщень, виходячи з розрахунку 4% (чотири відсотки) площі житла в об`єкті, як передбачено п. 5.2.1. договору.

У пункті 2 додаткової угоди № 3 визначено, що керуючись підпунктом 5.2.3. та пунктом 13.1. договору цією угодою сторони погодили, що сторона-1 замість отримання частини майнових прав на приміщення, які відповідно до пункту 1 Протоколу розподілу площ в об`єкті від 2 липня 2018 року сторони закріпили за стороною-1, отримує від сторони-2 грошові кошти в розмірі та строки, які зазначено в п. 2.2. цієї угоди.

Згідно із пунктом 2.1. додаткової угоди № 3 сторони визначили та погодили перелік приміщень, що зазначені нижче в цьому пункті, майнові права на які є базою для визначення вартості вказаної в п. 2.2. цієї угоди.

За порядковим № 1 сторони визначили серед іншого продати за грошові кошти квартиру у будинку № 13.4. на 2 поверсі, площею 45.16 кв. м., ринкова вартість якої складає 580 785 грн 00 коп.

За умовами пункту 2.2. додаткової угоди № 3 виходячи з даних Звіту про оцінку майнових прав на житлові квартири від 18.12.2018, підготовленого ТОВ «Європейський центр консалтингу та оцінки» (сертифікат суб`єкта оціночної діяльності № 506/18 від « 15» червня 2018 року) вартість майнових прав на приміщення, які зазначені в п.2.1. цієї угоди складає 11 042 859,00 грн., в тому числі ПДВ у сумі 1 840 476,50.

Відповідно до пунктів 2.4.1., 2.4.2., 2.5. додаткової угоди № 3 з моменту укладання цієї угоди за стороною-2 розподіляються (закріплюються) всі права (в т.ч. майнові права) на приміщення, які зазначені в п. 2.1. угоди в повному обсязі (в тому числі всі приміщення, всі окремі будівлі, споруди, інженерні мережі та комунікації, які тим чи іншим чином стосуються цих приміщень).

Підписанням даної угоди сторони підтверджують перехід майнових прав на приміщення, зазначені в п. 2.1. угоди до сторони-2 без необхідності підписання будь-яких додаткових актів приймання-передачі таких прав.

Решта приміщень, які зазначені в Протоколі розподілу площ в об`єкті від 2 липня 2018 року, але не вказані в п. 2.1. цієї угоди та у додатковій угоді № 2 від 19 грудня 2018 року залишаються закріпленими за стороною-1.

Пунктом 3 додаткової угоди № 3 встановлено, що підписанням цієї угоди сторони підтверджують, що результати реалізації договору, які отримуються кожною зі сторін за договором, узгоджені та відповідають інтересам сторін договору.

У пункті 4 визначено, що сторона-1 підтверджує, що з моменту оплати суми, вказаної в п. 2.2. цієї угоди, вважатиметься, що сторона-2 належним чином виконала всі свої зобов`язання перед стороною-1 в рамках цієї угоди та, що всі розрахунки перед стороною-1 за цією угодою проведено в повному обсязі, і сторона-1 не матиме до сторони-2 жодних, в тому числі будь-яких грошових, майнових чи будь-яких інших претензій чи вимог щодо приміщень (в т.ч. майнових прав на них), які зазначені в п. 2.1. цієї угоди.

12.03.2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд" укладено додаткову угоду № 2.

Відповідно до пункту 1 додаткової угоди № 2 на виконання п. 5.2 договору сторони розподілили площі в об`єкті, шляхом укладання Протоколу розподілу площ в об`єкті від 02 липня 2018 року, відповідно до якого за стороною-1 закріпили вичерпний перелік приміщень, виходячи з розрахунку 4% (чотири відсотки) площі житла в об`єкті, як передбачено п. 5.1.1. договору.

Згідно з пунктом 2 додаткової угоди № 2 керуючись підпунктом 5.1.3 та пунктом 12.2 договору, цією угодою сторони погодили, що сторона-1 замість отримання частини майнових прав на приміщення, які відповідно до пункту 1 Протоколу розподілу площ в об`єкті від 2 липня 2018 року Сторони закріпили за стороною-1, отримує від Сторони-2 гротові кошти в розмірі та строки, які зазначено в п.2.2. цієї угоди.

Згідно із з пунктом 2.1. додаткової угоди № 2 сторони визначили та погодили перелік приміщень, що зазначені нижче в цьому пункті, майнові права на які є базою для визначення вартості вказаної в п.2.2. цієї угоди:

За порядковим № 1 сторони визначили серед іншого продати за грошові кошти квартиру у будинку № 13.4. на 2 поверсі, площею 45.16 вк. м., ринкова вартість якої становить 580 785 грн 00 коп.

Відповідно до пункту 2.4. додаткової угоди № 2 перехід майнових прав на приміщення відбувається наступним чином.

Так, відповідно до пункту 2.4.1. додаткової угоди № 2 з моменту укладання цієї угоди за стороною-2 розподіляються (закріплюються) всі права (в т.ч. майнові права) на приміщення, які зазначені в п. 2.1. угоди в повному обсязі (в тому числі всі приміщення, всі окремі будівлі, споруди, інженерні мережі та комунікації, які тим чи іншим чином стосуються цих приміщень).

Згідно із пунктом 2.4.2. додаткової угоди № 2 підписанням даної угоди сторони підтверджують перехід майнових прав на приміщення, зазначені в п. 2.1. угоди до сторони-2 без необхідності підписання будь-яких додаткових актів приймання-передачі таких прав.

16.10.2020 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд" (продавець за договором) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торгівельно-промислова компанія "Каскад-Імпекс" (покупець за договором) укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 24195/А012-4-В13, відповідно до умов якого в порядку та на умовах, визначених цим договором, продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується оплатити загальну вартість майнових прав та прийняти у власність майнові права.

Відповідно до пункту 2.2. договору покупець реалізує (здійснює) отримані майнові права шляхом отримання квартири за актом передання-прийняття, набуття та оформлення права власності на квартиру шляхом здійснення державної реєстрації права власності на квартиру з отриманням правовстановлюючих документів на квартиру в порядку, передбаченому законодавством.

Відповідно до пункту 1.1. договору «Об`єкт» - житловий будинок № 13.4 у складі третьої черги будівництва об`єкта «Комплексна забудова мікрорайонів VI, VII, VIII, IX, X, XIII багатофункціонального житлового району на проспекті Правди (навпроти перетину з проспектом Василя Порика) у Подільському районі м. Києва» (XIII мікрорайон), що буде побудований на земельній ділянці, орієнтовною загальною площею 3,67 га, та на земельній ділянці, орієнтовною загальною площею 6,83 га (разом орієнтовною загальною площею 10,50 га), які в свою чергу розташовуються в межах земельної ділянки орієнтованою загальною площею 80,2877 га, що розташована на проспекті Правди у Подільському районі м. Києва (навпроти перетину з проспектом Василя Порика), кадастровий номер: :91:066:0097, відповідно до характеристик та параметрів, визначених проектом. Проектна документація на будівництво об`єкта, а також комплексу (житлового району) в цілому, відповідає нормативній базі, що підтверджується Експертними звітами, виданими Товариством з обмеженою відповідальністю «Українська будівельна експертиза» № 3-075-16-ЕП/КО від 10.08.2016 року та № 3-056-18-ЕП/КО від 15.06.2018 року. Дозвіл на виконання будівельних робіт № ІУ 96 від 15 грудня 2017 року, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

Орієнтовний термін прийняття об`єкта в експлуатацію (отримання сертифікату відповідності закінченого будівництвом об`єкта): IV (четвертий) квартал 2021 (дві тисячі двадцять першого) року. Вказаний термін може бути змінений, але не більше, ніж на 6 (шість) місяців, і це не буде вважатися порушенням цього договору.

Згідно із пунктом 2.1. договору будівництво та продаж об`єкта здійснюється продавцем на підставі:

- інвестиційного договору від 28 жовтня 2014 року (нова редакція договору №2811-1-ід/11 від 28 листопада 2011 року), який укладений між ДП «Науково-дослідний, виробничий агрокомбінат «Пуща-Водиця» та Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс", протоколу розподілу площ в об`єкті від 02 липня 2018 року до цього договору;

- договору №01Б-26/01-18СІД від 26 січня 2018 року, укладеного ТОВ «РІЕЛТ-БУД» з ТОВ КОНКОРД-ДС ПЛЮС» та протоколу розподілу площ в об`єкті від 02 липня 2018 року до цього договору;

- договору № 26/12/2017-ГПР/ХІІІ/2 генерального підряду від 26 грудня 2017 року.

Згідно з пунктом 4.1. договору купівлі-продажу загальна вартість майнових прав у розмірі 658 314,36 грн, в тому числі ПДВ, сплачується покупцем в повному обсязі в строк до 16 квітня 2021 року (включно).

У пункті 4.1.1. договору визначено, що протягом 5 робочих днів з дати оплати покупцем загальної вартості майнових прав, виходячи з загальної проектної площі, продавець надає покупцю довідку, що підтверджує цей факт.

Відповідно до пункту 10.3. договору продавець підтверджує, що:

- від покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для цього договору;

- до укладення цього договору майнові права іншим особам не відчужено;

- майнові права в заставі та у податковій заставі не перебувають;

- щодо майнових прав відсутні судові спори;

- внаслідок укладення цього договору не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб;

- не існує інших обтяжень, а також будь-яких прав у третіх осіб щодо майнових прав немає.

Згідно з пунктом 1 частини 2 статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до частини 1 статті 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

В силу норм статті 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Частиною 7 статті 179 Господарського кодексу України передбачено, що господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд" в порушення норм чинного законодавства України отримало майнові права на квартири (в тому числі й майнові права на однокімнатну квартиру площею 45,16 кв. м у житловому будинку № 13.4) шляхом укладення додаткової угоди від 12.03.2019 № 2 до договору від 26.01.2018 № 01-Б-26/01-18СІД та викупу вказаного державного майна у Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця" через пов`язану особу - Товариство з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс", оскільки такий викуп відбувся не в порядку та спосіб, передбачений для відчуження майна держави (через електронні торги/аукціони). З огляду на вищенаведене, подальше відчуження спірного майна за договором купівлі-продажу майнових прав від 16.10.2020 № 24195/А012-4-В13, за твердженнями позивача, також здійснено в порушення норм чинного законодавства.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України одним із способів захисту цивільного права може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

У відповідності до норм статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 Цивільного кодексу України. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно зі статтею 203 Цивільного кодексу України визначено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Вирішуючи спори про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, господарський суд повинен встановити наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, та в разі задоволення позовних вимог зазначати в судовому рішенні, в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

У силу припису статті 204 Цивільного кодексу України правомірність правочину презюмується. Отже, обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання господарським судом оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.

Проаналізувавши пункти інвестиційного договору від 28.10.2014 (нова редакція договору №2811-1-ід/11 від 28.11.2011 року) можна дійти висновку, що розрахунки за інвестиційним договором можуть відбуватися як квадратними метрами, так і коштами в будь-який період дії договору.

Ефективність роботи державних підприємств та їх керівників повинна оцінюватись виключно виходячи з фінансових показників, зокрема стану виконання фінансових планів та зростання загальної прибутковості підприємств за звітний період.

Підприємство самостійно планує свою діяльність і визначає перспективи свого розвитку, зважаючи на попит вироблюваної ним продукції, роботи, послуг та необхідність забезпечення виробничого й соціального розвитку підприємства, підвищення доходів. Основою планів є договори, укладені зі споживачами (покупцями) продукції, робіт і послуг та постачальниками матеріально-технічних ресурсів.

Згідно з частиною 4 статті 9 Закону України "Про інвестиційну діяльність" втручання державних органів та посадових осіб у реалізацію договірних відносин між суб`єктами інвестиційної діяльності зверх своєї компетенції не допускається.

На підставі вищевикладеного, питання щодо виконання умов інвестиційного договору повинно вирішуватись безпосередньо між зацікавленими сторонами відповідно до вимог чинного законодавства, наслідками якої має бути підвищення показників фінансово-господарської діяльності Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця".

Як вже було зазначено вище, відповідно до п. 5.2.3. договору за ініціативою Державного підприємства "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця" замість частини об`єкта, останнє має право отримати грошові кошти в розмірі не менше ніж 4% (чотири відсотка) від вартості майнових прав на об`єкт за експертною оцінкою, а такий розрахунок може бути зроблений в будь-який час (як до введення, так і після введення об`єкту в експлуатацію), що погоджено сторонами.

Відповідач вказує, що Державне підприємство "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця" зверталась до Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" із проханням розглянути можливість проведення розрахунків за договором шляхом перерахування державному підприємству коштів не менше 4% від вартості майнових прав на об`єкті будівництва.

У висновку експертного дослідження від 06.12.2019 № 31514/19-42, складеного Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз (КНДІСЕ) за результатами проведення оціночно-будівельного дослідження зазначено, що звіт про оцінку майнових прав на житлові квартири, загальною площею 2680,18 кв. м, в кількості 45 шт., в будинках 13.2, 13.3, 13.4 (згідно Протоколу розподілу площ в об`єкті від 02.07.2018 за Інвестиційним договором (нова редакція договору № 2811-1-ІД/11 від 28 листопада 2011 року) від 28.10.2014 р.), що розташовані на земельній ділянці орієнтовною загальною площею 10,0 га, яка знаходиться на перетині просп. Правди та вул. Маршала Гречки у Подільському районі м. Києва», який виконаний суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Європейський центр консалтингу та оцінки» () з датою оцінки 12.12.2018, можливо класифікувати за ознаками, встановленими п. 67 Національного стандарту № 1, який затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 10.09.2003 № 1440, як такий, що «у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки».

Так, на підставі вищевказаної у звіті від 18.12.2018 (дата оцінки 12.12.2018) вартості майнових прав, та згідно із додатковою угодою № 3 від 12.03.2019 до інвестиційного договору (нова редакція договору № 2811-1-ІД/11 від « 28» листопада 2011 року), Товариство з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" отримало частину майнових прав на квартири, а Державне підприємство "Науково-дослідний, виробничий комбінат "Пуща-Водиця" замість квадратних метрів отримало грошові кошти у сумі 11 042 859,00 грн.

Тобто, в межах інвестиційного договору (нова редакція договору № 2811-1-ІД/11 від « 28» листопада 2011 року) та його положень, за безпосередньою ініціативою державного підприємства, останнім обрано найбільш підходящий для себе спосіб розрахунків із тих, який був передбачений інвестиційним договором. Більш того, наявність кількох способів та форм розрахунків, в тому числі право на отримання своєї частини у грошовому еквіваленті за інвестиційним договором (нова редакція договору № 2811-1-ІД/11 від « 28» листопада 2011 року), була погоджена органом управління (Лист Мінагрополітики від 28.11.2014 за № 37-31-1-13/18265), так як редакція вказаного інвестиційного договору направлялась на погодження до органу управління.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (п. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України).

За приписами частини 1 статті 6 Цивільного кодексу України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства.

Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (ч. З ст. 6 Цивільного кодексу України).

Статтею 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

За змістом статей 525,526 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Цивільного кодексу України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до статті 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору.

Таким чином, Товариство з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" законно отримало майнові права на квартири (в тому числі й майнові права на однокімнатну квартиру площею 45,16 кв. м. у житловому будинок № 13.4) шляхом укладення додаткової угоди № 3 від 12.03.2019 до інвестиційного договору №2811-1-ІД/11 від 28 листопада 2011 року (нова редакція від 28 жовтня 2014 року) шляхом зміни способу розрахунку між сторонами в межах договору, що був передбачений пунктом 5.2.3. вищевказаного інвестиційного договору, (не викупу майнових прав (як це зазначає позивач), а тому положення Порядку відчуження об`єктів державної власності, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 06 червня 2007 року № 806, не застосовується, оскільки сторони діяли відповідно до умов визначених у інвестиційному договорі №2811-1-ід/11 від 28 листопада 2011 року (нова редакція від 28 жовтня 2014 року).

Окрім того, визначення вартості майнових прав відбувалося за ринковою ціною, що підтверджується наявним звітом.

За таких обставин, подальше відчуження такого майна за додатковою угодою № 2 до договору № 01Б-26/01-18СІД від 26.01.2018 та договору купівлі-продажу майнових прав №24195/А012-4-В13 від 16.10.2020 відповідає умовам договорів та не суперечить нормам чинного законодавства.

Таким чином, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав для визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав від 16.10.2020 № 24195/А012-4-В13, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торгівельно-промислова компанія "Каскад-Імпекс" та додаткової угоди від 12.03.2019 № 2 до договору від 26.01.2018 № 01-Б-26/01-18СІД, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс", у зв`язку з чим позовні вимоги є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.

Згідно з частиною 1 статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Kеруючись статтею 74, статтями 76-79, статтею 86, статтею 123, статтею 129, статтями 232-233, статтями 237- 238, статтею 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

У задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю "Торгівельно-промислова компанія "Каскад-Імпекс" з вимогами до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріелт-Буд" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкорд-ДС Плюс" про визнання недійсними договорів відмовити повністю.

Відповідно до частини 1 статті 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів, а на ухвалу суду - протягом десяти днів з дня його (її) проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення (частина 1 статті 256 Господарського процесуального кодексу України).

Повний текст рішення складено: 18.12.2020

Суддя Н.Б.Плотницька