ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"15" грудня 2020 р.м. Одеса Справа № 916/2424/20
Господарський суд Одеської області у складі судді Лічмана Л.В.,

секретар судового засідання Цісельський К.О.,

за участю представників учасників справи:

від позивача: Терещенко Т.М.,

від відповідача: Комендантов Г.Г.,

розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом Публічного акціонерного товариства ,,АКЦІОНЕРНИЙ КОМЕРЦІЙНИЙ ПРОМИСЛОВО-ІНВЕСТИЦІЙНИЙ БАНК до Приватного підприємства ,,СМАЙЛ СЕРВІС про виселення та стягнення 1308143,80 грн.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 25.08.2020 р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі № 916/2424/20, призначено підготовче засідання за правилами загального позовного провадження на 22.09.2020 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 22.09.2020 р. оголошено перерву в підготовчому засіданні до 13.10.2020 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.10.2020 р.: продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів до 25.11.2020 р.; оголошено перерву у підготовчому засіданні до 27.10.2020 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 27.10.2020 р. закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 17.11.2020 р.

Протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 17.11.2020 р. оголошено перерву в судовому засіданні до 15.12.2020 р.

Ухвалами Господарського суду Одеської області за заявами позивача забезпечено його представнику можливість участі в засіданнях суду в режимі відеоконференції.

Згідно із приписами ст.ст.233,240 ГПК України в судовому засіданні 15.12.2020 р. проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Публічне акціонерне товариство ,,АКЦІОНЕРНИЙ КОМЕРЦІЙНИЙ ПРОМИСЛОВО-ІНВЕСТИЦІЙНИЙ БАНК (далі ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК) звернулось в Господарський суд Одеської області з позовною заявою до Приватного підприємства ,,СМАЙЛ СЕРВІС (далі ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС), в якій просить:

- виселити ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС із приміщення, що знаходиться за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ (Іллічівськ), вул. Миру (Леніна), 2/70-Н;

- стягнути 45676,29 грн орендної плати, станом на 24.07.2020 р.: 7130,61 грн пені, 1131,55 грн 3% річних, 1228,83 грн інфляційних нарахувань;

- стягнути 49238,89 грн відшкодування комунальних витрат, 4553,73 грн пені, 768,56 грн 3% річних, 889,08 грн інфляційних нарахувань;

- стягнути 468300,00 грн за невиконання зобов`язання, визначеного умовами п.5.3.13 договору оренди;

- стягнути 540000,00 грн штрафу у розмірі шестимісячної орендної плати першого шестимісячного періоду оренди;

- стягнути 189226,26 грн неустойки за користування приміщенням з 08.03.2020 р. по 24.07.2020 р.

В обґрунтування позовних вимог ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК посилається на приписи ст.ст.179,193,224,231,283 ГК України, ст.ст.11,22,509,530,549,550,610,611,625, 629,651,759,762,785,795 ЦК України, умови договору оренди нежитлового приміщення від 27.03.2018 р. № 02 та додатків №№ 1-3 до нього, рахунки-фактури від 07.11.2019 р. № 6268, від 04.12.2019 р. № 6699, від 06.12.2019 р. № 6749, від 11.01.2020 р. № 56, від 03.02.2020 р. № 367, від 19.02.2020 р. № 1009, від 03.03.2020 р. № 1468, від 17.04.2020 р. № 1655, від 05.06.2020 р. № 2300, від 23.06.2020 р. № 2631, від 16.07.2020 р. № 3030, докази їх надсилання відповідачу електронною поштою та часткової оплати, технічний паспорт на громадський будинок від 06.02.2004 р., технічний паспорт на групу нежитлових приміщень від 20.02.2020 р., журнал внутрішніх обмірів та розрахунків площ приміщень, лист ТОВ ,,БУДЕКСПЕРТ-Т від 24.02.2020 р., листування сторін тощо та вказує на порушення відповідачем умов договору оренди нежитлового приміщення від 27.03.2018 р. № 02, а саме: невнесення орендної плати та невідшкодування комунальних витрат в період з 18.11.2019 р. по 24.07.2020 р.; нездійснення передбаченого п.5.3.13 договору оренди ремонту приміщення; перепланування відповідачем приміщення без згоди позивача всупереч умовам п.п.5.3.6 та 8.6 договору оренди; використання приміщення після розірвання договору в період з 08.03.2020 р. по 24.07.2020 р.

ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС подало відзив на позовну заяву, який протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 27.10.2020 р. на підставі ст.ст.118,165 ГПК України залишено без розгляду, оскільки відповідачем пропущено вже продовжений протокольною ухвалою Господарського суду Одеської області від 13.10.2020 р. строк на його подачу та не названо поважних причин для цього.

Крім того відповідач подав письмові пояснення, в яких просить відмовити в задоволенні позову, окрім вимог про стягнення 44661,79 грн орендної плати, 34214,85 грн вартості комунальних послуг, 14725,43 грн відшкодування плати за землю.

У вказаних письмових поясненнях, проти залучення яких до матеріалів справи представник ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК не заперечив, ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС посилається на те, що:

- ним на підставі п.10.3 Договору розірвано орендну угоду в односторонньому порядку шляхом направлення в лютому 2020 р. повідомлення, додатком до якого є акт приймання-передачі приміщення, та передано ключі від останнього представнику позивача, в зв`язку з чим підстави для нарахування з 08.03.2020 р. по 24.07.2020 р. орендної плати та комунальних витрат, неустойки за названий період, а також виселення відповідача відсутні;

- обов`язок відповідача виконати ремонтні роботи на підставі кошторису, який є додатком № 3 до договору оренди, визначено в п.5.3.13 вказаного договору. При цьому в кошторисі не конкретизовано площу проведення робіт, їх види та не зазначено вимог щодо матеріалів. Крім того умовами договору оренди не встановлено способу підтвердження проведення такого ремонту та відсутня відповідальність за непроведення ремонту;

- позиція позивача є суперечливою, т.я. він одночасно вимагає стягнення вартості непроведеного ремонту та штрафних санкцій за вже проведений ремонт без отримання відповідного погодження. ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС виконано перепланування приміщення без втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування, в результаті чого загальну площу приміщення не змінено, про що свідчить наявний в матеріалах справи лист ТОВ ,,БУДЕКСПЕРТ-Т від 24.02.2020 р. Необхідність проведення ремонту погоджено сторонами шляхом підписання додатку № 3 до договору оренди.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши відповідність їх тверджень фактичним обставинам справи та нормам українського законодавства, господарський суд дійшов висновку про часткове задоволення позовних вимог, виходячи з такого.

27.03.2018 р. між ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК (Орендодавець) та ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС (Орендар) укладено договір оренди нежилого приміщення № 02 (Договір), відповідно до умов якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування будівлю за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ (Іллічівськ), вул. Миру (Леніна), 2/70-Н загальною площею 338,8 кв.м. План та місце розташування приміщення наведено у додатку 1, що є невід`ємною частиною цього Договору (п.1.1 Договору).

Приміщення належить Орендодавцю на праві власності (п.1.2 Договору).

Орендар буде використовувати приміщення для здійснення ним економічної діяльності відповідно визначених видів згідно з КВЕД: діяльність готелів і подібних засобів тимчасового розміщення, діяльність ресторанів, надання послуг мобільного харчування, постачання готових страв для подій, обслуговування напоями, роздрібна торгівля в неспеціалізованих магазинах, діяльність посередників у торгівлі товарами широкого асортименту, надання інших індивідуальних послуг (п.1.4 Договору).

Передача приміщення здійснюється за актом приймання-передачі, що підписується уповноваженими представниками сторін і є невід`ємною частиною цього Договору, за формою відповідно до додатка 2 до цього Договору (п.2.1 Договору).

Строк оренди складає 35 (тридцять п`ять) місяців з моменту прийняття приміщення Орендарем за актом приймання-передачі приміщення (п.3.1 Договору).

Орендна плата за користування приміщенням в місяць складає 18000,00 грн…, у т.ч. ПДВ, нарахований у відповідності до чинного законодавства України (п.4.1 Договору).

Щомісячно Орендар сплачує орендну плату в розмірі, передбаченому в п.4.1, крім того відшкодовує Орендодавцю фактичні витрати, пов`язані з утриманням приміщення та прибудинкової території (п.4.2 Договору).

Орендна плата. Щомісячно до 15 (п`ятнадцятого) числа поточного місяця Орендодавець нараховує орендну плату за звітний місяць та направляє Орендарю рахунки в порядку, визначеному в п.10.7 Договору, а Орендар на підставі отриманих від Орендодавця рахунків сплачує нараховану орендну плату за звітний місяць не пізніше 20 (двадцятого) числа поточного місяця (п.4.2.1 Договору).

Витрати, пов`язані з утриманням приміщення та прибудинкової території. Орендар на підставі виставлених Орендодавцем рахунків протягом 5 робочих днів з дня їх отримання в порядку, визначеному у п.10.7 цього Договору, відшкодовує фактичні витрати Орендодавця по комунальним послугам та іншим послугам, пов`язаним з утриманням приміщення і прибудинкової території… (п.4.2.2 Договору).

Розмір орендної плати та інших платежів за цим Договором за неповний календарний місяць користування приміщенням нараховується пропорційно фактичній кількості календарних днів у місяці, в якому відбулось користування приміщенням (п.4.3 Договору).

Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату та інші платежі за цим Договором з моменту підписання акту приймання-передачі приміщення уповноваженими представниками сторін до моменту підписання акту приймання-передачі приміщення (повернення приміщення з оренди) уповноваженими представниками сторін згідно з п.6.1 цього Договору (п.4.4 Договору).

Орендар зобов`язується: своєчасно здійснювати орендні та інші платежі за цим Договором (п.5.3.2 Договору); не проводити без письмової згоди Орендодавця капітальний ремонт, реконструкцію приміщення… (п.5.3.6 Договору); здійснити ремонт приміщення на загальну суму 468300,00 грн… відповідно кошторису (додаток 3 до Договору, який є його невід`ємною частиною) протягом 6 (шести) місяців з моменту укладення сторонами акту приймання-передачі за цим Договором (п.5.3.13 Договору).

В останній день строку оренди Орендар зобов`язаний звільнити приміщення та передати Орендодавцю приміщення за актом приймання-передачі, який підписується уповноваженими представниками сторін (п.6.1 Договору).

Приміщення повинно бути повернуте Орендодавцю Орендарем у тому ж стані, в якому було передане в оренду Орендарю, з урахуванням нормального зносу (п.6.3 Договору).

Цей Договір вступає в силу з моменту його підписання сторонами і діє до повного виконання сторонами зобов`язань згідно з цим Договором (п.10.1 Договору).

Додатком 1 до Договору є план та місце розташування орендованого приміщення.

Додатком 2 до Договору є акт від 23.04.2018 р. приймання-передачі нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ (Іллічівськ), вул. Миру (Леніна), 2/70-Н.

Додатком 3 до Договору є передбачений п.5.3.13 Договору кошторис від 23.04.2018 р. на загальну суму 468300,00 грн, з яких: 235700,00 грн вартості матеріалів; 232600,00 грн вартості ремонтних робіт.

Договір, додатки №№ 1-3 до нього підписано представниками сторін та скріплено печатками контрагентів.

07.02.2020 р. Орендарем надіслано на електронну адресу Орендодавця лист від 06.02.2020 р. за вих. № 06/02-1, в якому просить у зв`язку з неможливістю подальшого використання приміщення в господарській діяльності Орендаря розірвати Договір на підставі п.10.3 Договору. Додатком до листа від 06.02.2020 р. за вих. № 06/02-1 є акт приймання-передачі приміщення, підписаний Орендарем.

Кожна із сторін має право розірвати цей Договір в односторонньому порядку, повідомивши про це іншу сторону за 1 (один) місяць до дня розірвання Договору. При цьому сторони підтверджують, що останнім днем строку оренди за цим Договором вважається тридцятий день з моменту направлення у відповідності до п.10.7 цього Договору повідомлення про розірвання… (п.10.3 Договору).

Кожна із сторін цим підтверджує, що… повідомлення сторонами одна одну про будь-які обставини, що виникають протягом дії Договору, проводяться шляхом направлення письмових або електронних звернень, повідомлень, рахунків на виконання п.4.2 цього Договору, сканованих копій документів, що оформлюються в процесі виконання сторонами своїх зобов`язань за цим Договором тощо. При цьому повідомлення вважаються направленими належним чином, якщо вони надіслані на адреси, зазначені в п.11 цього Договору. Сторони визнають офіційними та належним чином направленими повідомлення в електронній формі, якщо такі повідомлення були направлені однією стороною іншій стороні з електронної адреси та на електронну адресу/адреси, зазначені в п.11 Договору. Сторони підтверджують, що при отриманні письмового або електронного звернення, повідомлення, сторона одержувач такого звернення/повідомлення зобов`язана направити відповідь іншій стороні у строк не більше 3 (трьох) робочих днів (п.10.7 Договору).

Представниками сторін не заперечується та обставина, що ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС реалізувало надане йому п.10.3 Договору право на розірвання Договору шляхом направлення повідомлення в електронній формі згідно п.10.7 Договору, в зв`язку з чим правочин припинив дію з 08.03.2020 р.

19.02.2020 р. ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК направило на електронну адресу ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС лист, у якому просило надати підтвердження виконання умов п.5.3.13 Договору, а 24.04.2020 р. лист з актом звіряння розрахунків.

06.05.2020 р. ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК надіслано ПП ,,Рута-Інвест електронний лист за вих. № 21-1/1-97 з проектом акту приймання-передачі нежитлового приміщення, в якому повідомлено про те, що: Орендарем, без узгодження з Орендодавцем, самовільно проведено перепланування Приміщення та встановлено санвузли, тому Орендар має привести приміщення у відповідність; в Орендаря існує заборгованість за Договором зі сплати орендної плати та витрат, пов`язаних з утриманням приміщення та прибудинкової території в загальній сумі 122557,40 грн, з яких 63676,29 грн орендної плати, 13710,93 грн плати за землю, 45170,18 грн комунальних платежів; наявну заборгованість необхідно сплатити до 15.05.2020 р.

ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК в іншому електронному листі від 06.05.2020 р. за вих. № 21-1/1-97, також надісланому ПП ,,Рута-Інвест, додатково зазначено, що: акт приймання-передачі (повернення з оренди) приміщення буде підписано Орендодавцем після здійснення Орендарем змін стану приміщення; за порушення відповідачем п.5.3.6 Договору з урахуванням п.8.6 Договору буде нараховано штраф за кожний місяць такого порушення у розмірі шестимісячної орендної плати першого шестимісячного періоду оренди; відповідно до п.5.3.13 Договору Орендар зобов`язаний здійснити ремонт приміщення на суму 468300,00 грн, тому ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС має надати акти та рахунки для підтвердження виконаних Орендарем ремонтних робіт.

Крім того з матеріалів справи вбачається, що ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК на підставі п.п.4.2.1 та 4.2.2 Договору виставлено ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС рахунки-фактури від 07.11.2019 р. № 6268 на суму 28984,90 грн (16449,71 грн орендна плата за листопад 2019 р., 7704,38 грн комунальні витрати, 4830,81 грн 20% ПДВ), від 04.12.2019 р. № 6699 на суму 24232,47 грн (16449,71 грн орендна плата за грудень 2019 р., 3744,02 грн комунальні витрати, 4038,74 грн 20% ПДВ), від 06.12.2019 р. № 6749 на суму 3579,29 грн (2982,74 грн комунальні витрати, 596,55 грн 20% ПДВ), від 11.01.2020 р. № 56 на суму 24232,47 грн (16449,71 грн орендна плата за січень 2020 р., 3744,02 грн комунальні витрати, 4038,74 грн 20% ПДВ), від 03.02.2020 р. № 367 на суму 22530,05 грн (18775,05 грн комунальні витрати, 3755,00 грн 20% ПДВ), від 19.02.2020 р. № 1009 на суму 24232,47 грн (16449,71 грн орендна плата за лютий 2020 р., 3744,02 грн комунальні витрати, 4038,74 грн 20% ПДВ), від 03.03.2020 р. № 1468 на суму 12562,85 грн (3714,45 грн орендна плата за період з 01.03.2020 р. по 07.03.2020 р., 6754,59 грн комунальні витрати, 2093,81 грн 20% ПДВ), від 17.04.2020 р. № 1655 на суму 10955,33 грн (9129,44 грн комунальні витрати, 1825,89 грн 20% ПДВ), від 05.06.2020 р. № 2300 на суму 1038,66 грн (865,55 грн комунальні витрати, 173,11 грн 20% ПДВ), від 23.06.2020 р. № 2631 на суму 1014,50 грн (845,42 грн комунальні витрати, 169,08 грн 20% ПДВ), від 16.07.2020 р. № 3030 на суму 3030,05 грн (2525,04 грн комунальні витрати, 505,01 грн 20% ПДВ), шляхом їх надсилання на електронну пошту Орендаря 12.11.2019 р., 05.12.2019 р., 10.12.2019 р., 14.01.2020 р., 04.02.2020 р., 19.02.2020 р., 08.04.2020 р., 21.04.2020 р., 09.06.2020 р., 24.06.2020 р. Докази надсилання відповідачу рахунку-фактури від 16.07.2020 р. № 3030 на суму 3030,05 грн в матеріалах справи відсутні.

ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС частково перерахувало ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК орендну плату в розмірі 20000,00 грн, що підтверджується меморіальним ордером від 23.12.2019 р. № 82.

Невнесення орендної плати в повному обсязі та невідшкодування комунальних витрат в період з 18.11.2019 р. по 24.07.2020 р., нездійснення передбаченого п.5.3.13 Договору ремонту приміщення на загальну суму 468300,00 грн, використання приміщення після розірвання договору в період з 08.03.2020 р. по 24.07.2020 р. та проведення перепланування приміщення без згоди Орендодавця спричинили звернення останнього в Господарський суд Одеської області з позовною заявою в рамках провадження у даній справі.

Згідно із приписами ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За правилами ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Частиною 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Аналогічні положення містяться в ч.ч.1,7 ст.193 ГК України, в яких визначено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться; до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом; не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Частинами 1, 6 ст.283 ГК України передбачено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення ЦК з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

В ч.3 ст.285 ГК України встановлено, що орендар зобов`язаний... своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Згідно із приписами ч.1 ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 1 ст.762 ЦК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму…

Господарський суд, проаналізувавши наведені вище норми матеріального права в аспекті спірних правовідносин, зазначає, що між сторонами виникли господарські зобов`язання, підставою яких є письмовий Договір оренди нежитлового приміщення.

Як вже вказано вище, сторонами не заперечується факт розірвання Договору з 08.03.2020 р. з ініціативи Орендаря.

При цьому за користування приміщенням в період з 01.11.2019 р. по 07.03.2020 р. ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС перерахувало тільки 20000,00 грн орендної плати (інші докази проведення оплат в матеріалах справи відсутні), хоча мало сплатити 69513,29 грн, з яких: за листопад 2019 р. лютий 2020 р. (4 місяці) по 16449,71 грн за кожен місяць (всього 65798,84 грн); за березень 2020 р. (з 01.03.2020 р. по 07.03.2020 р.) 3714,45 грн, а також окремо ПДВ.

Враховуючи викладене, те, що за змістом наявних у справі доказів у вказаному вище періоді Орендарем не сплачено 49513,29 грн орендної плати, те, що в тексті позову ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК заявлено до стягнення 45676,29 грн, те, що ПДВ на цю суму орендної плати позивачем не нараховується та до стягнення не заявляється, позовна вимога про стягнення орендної плати в розмірі 45676,29 грн без ПДВ підлягає задоволенню.

Щодо стягнення комунальних витрат, то в цій частині позов слід задовольнити частково, стягнувши з ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС 40694,23 грн боргу, з яких: за листопад 2019 р. 7704,38 грн (рахунок-фактура від 07.11.2019 р. № 6268); за грудень 2019 р. 6726,76 грн (рахунки-фактури від 04.12.2019 р. № 6699 та від 06.12.2019 р. № 6749); за січень 2020 р. 3744,02 грн (рахунок-фактура від 11.01.2020 р. № 56); за лютий 2020 р. 22519,07 грн (рахунки-фактури від 03.02.2020 р. № 367 та від 19.02.2020 р. № 1009). Правових підстав для стягнення решти заявлених до стягнення комунальних витрат судом не встановлено, в т.ч. з урахуванням неконкретизації ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК вартості комунальних послуг, спожитих ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС з 1 по 7 березня 2020 р.

Відповідно до ч.1 ст.548 ЦК України виконання зобов`язання (основного зобов`язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом.

В силу ч.1 ст.546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися, зокрема, неустойкою (штраф, пеня).

В ст.549 ЦК України надано визначення неустойки (штрафу, пені), під якою слід розуміти грошову суму або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання… Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.

За змістом п.3 ч.1 ст.611 ЦК України у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки.

Згідно ч.6 ст.232 ГК України нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

У випадку прострочення строку сплати орендної плати та/або інших платежів за цим Договором Орендар сплачує Орендодавцю пеню в розмірі подвійної облікової ставки НБУ, діючої в період сплати пені, від суми боргу за кожний день прострочення. Пеня нараховується Орендодавцем, починаючи з дня фактичного виникнення обставин, які є підставою для її нарахування, і до дня фактичного припинення таких обставин, при цьому сторони погоджуються, що вказані строки нарахування пені є такими, що погоджені сторонами за договором у розумінні ст.232 Господарського кодексу України (п.8.2 Договору).

З огляду на наведене, підтвердження матеріалами справи факту існування простроченої заборгованості у зв`язку з невнесенням відповідачем орендної плати, господарський суд дійшов висновку, що ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС має сплатити:

- 4686,00 грн пені, з яких: 429,04 грн нараховано на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за листопад 2019 р.) за період з 21.11.2019 р. (позивач помилково першим днем прострочення вказує 18.11.2019 р., оскільки згідно п.4.2.1 Договору першим днем прострочення є 21.11.2019 р.) по 22.12.2019 р. (23.12.2019 р. відбулась оплата на суму 20000,00 грн, за рахунок яких погашено 16449,71 грн), 24,34 грн на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за грудень 2019 р.) за період з 21.12.2019 р. (позивач помилково першим днем прострочення вказує 10.12.2019 р., оскільки згідно п.4.2.1 Договору першим днем прострочення є 21.12.2019 р.) по 22.12.2019 р. (23.12.2019 р. відбулась оплата на суму 20000,00 грн, за рахунок яких погашено 3550,29 грн), 1452,03 грн на суму 12899,42 грн (залишок орендної плати без урахування ПДВ за грудень 2019 р. з урахуванням часткового погашення в сумі 3550,29 грн) за період з 23.12.2019 р. по 24.07.2020 р., 1498,45 грн на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за січень 2020 р.) за період з 21.01.2020 р. (позивач помилково першим днем прострочення вказує 20.01.2020 р., оскільки згідно п.4.2.1 Договору першим днем прострочення є 21.01.2020 р.) по 24.07.2020 р., 1129,91 грн на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за лютий 2020 р.) за період з 25.02.2020 р. (першим днем прострочення є 21.02.2020 р., проте позивач вказує 25.02.2020 р., що є його правом) по 24.07.2020 р., 152,23 грн на суму 3714,45 грн (орендна плата без урахування ПДВ за березень 2020 р.) за період з 14.04.2020 р. по 24.07.2020 р.;

- 758,76 грн 3% річних, з яких: 43,26 грн нараховано на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за листопад 2019 р.) за період з 21.11.2019 р. (позивач помилково першим днем прострочення вказує 18.11.2019 р., оскільки згідно п.4.2.1 Договору першим днем прострочення є 21.11.2019 р.) по 22.12.2019 р. (23.12.2019 р. відбулась оплата на суму 20000,00 грн, за рахунок яких погашено 16449,71 грн), 2,70 грн на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за грудень 2019 р.) за період з 21.12.2019 р. (позивач помилково першим днем прострочення вказує 10.12.2019 р., оскільки згідно п.4.2.1 Договору першим днем прострочення є 21.12.2019 р.) по 22.12.2019 р. (23.12.2019 р. відбулась оплата на суму 20000,00 грн, за рахунок яких погашено 3550,29 грн), 227,35 грн на суму 12899,42 грн (залишок орендної плати без урахування ПДВ за грудень 2019 р. з урахуванням часткового погашення в сумі 3550,29 грн) за період з 23.12.2019 р. по 24.07.2020 р., 250,79 грн на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за січень 2020 р.) за період з 21.01.2020 р. (позивач помилково першим днем прострочення вказує 20.01.2020 р., оскільки згідно п.4.2.1 Договору першим днем прострочення є 21.01.2020 р.) по 24.07.2020 р., 203,60 грн на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за лютий 2020 р.) за період з 25.02.2020 р. (першим днем прострочення є 21.02.2020 р., проте позивач вказує 25.02.2020 р., що є його правом) по 24.07.2020 р., 31,06 грн на суму 3714,45 грн (орендна плата без урахування ПДВ за березень 2020 р.) за період з 14.04.2020 р. по 24.07.2020 р.;

- 617,77 грн інфляційних втрат, з яких: -32,90 грн нараховано на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за листопад 2019 р.) за період з 21.11.2019 р. (позивач помилково першим днем прострочення вказує 18.11.2019 р., оскільки згідно п.4.2.1 Договору першим днем прострочення є 21.11.2019 р.) по 22.12.2019 р. (23.12.2019 р. відбулась оплата на суму 20000,00 грн, за рахунок яких погашено 16449,71 грн) (грудень 2019 р. липень 2020 р., в яких мала місце дефляція), 0,00 грн на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за грудень 2019 р.) за період з 21.12.2019 р. (позивач помилково першим днем прострочення вказує 10.12.2019 р., оскільки згідно п.4.2.1 Договору першим днем прострочення є 21.12.2019 р.) по 22.12.2019 р. (23.12.2019 р. відбулась оплата на суму 20000,00 грн, за рахунок яких погашено 3550,29 грн) (грудень 2019 р.), 180,62 грн на суму 12899,42 грн (залишок орендної плати без урахування ПДВ за грудень 2019 р. з урахуванням часткового погашення в сумі 3550,29 грн) за період з 23.12.2019 р. по 24.07.2020 р. (січень липень 2020 р.), 197,04 грн на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за січень 2020 р.) за період з 21.01.2020 р. (позивач помилково першим днем прострочення вказує 20.01.2020 р., оскільки згідно п.4.2.1 Договору першим днем прострочення є 21.01.2020 р.) по 24.07.2020 р. (лютий липень 2020 р.), 247,13 грн на суму 16449,71 грн (орендна плата без урахування ПДВ за лютий 2020 р.) за період з 25.02.2020 р. (першим днем прострочення є 21.02.2020 р., проте позивач вказує 25.02.2020 р., що є його правом) по 24.07.2020 р. (березень липень 2020 р.), 25,88 грн на суму 3714,45 грн (орендна плата без урахування ПДВ за березень 2020 р.) за період з 14.04.2020 р. по 24.07.2020 р. (квітень липень 2020 р.).

Відтак, позовну вимогу про стягнення пені, 3% річних та інфляційних втрат, нарахованих на прострочений борг по орендній платі, слід задовольнити частково в зв`язку з допущеними арифметичними та методологічними помилками в їх розрахунках.

Крім того у зв`язку з неоплатою відповідачем 40694,23 грн вартості комунальних витрат, господарський вважає за необхідне стягнути з ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС на користь ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК:

- 3946,32 грн пені, з яких: 1087,82 грн нараховано на суму 7704,38 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за листопад 2019 р.) за період з 18.11.2019 р. по 24.07.2020 р., 458,68 грн на суму 3744,02 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за грудень 2019 р.) за період з 10.12.2019 р. по 24.07.2020 р., 351,20 грн на суму 2982,74 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за грудень 2019 р.) за період з 16.12.2019 р. по 24.07.2020 р., 343,82 грн на суму 3744,02 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за січень 2020 р.) за період з 20.01.2020 р. по 24.07.2020 р., 1447,63 грн на суму 18775,05 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за лютий 2020 р.) за період з 11.02.2020 р. по 24.07.2020 р., 257,17 грн на суму 3744,02 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за лютий 2020 р.) за період з 25.02.2020 р. по 24.07.2020 р.;

- 639,88 грн 3% річних, з яких: 157,95 грн нараховано на суму 7704,38 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за листопад 2019 р.) за період з 18.11.2019 р. по 24.07.2020 р., 69,99 грн на суму 3744,02 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за грудень 2019 р.) за період з 10.12.2019 р. по 24.07.2020 р., 54,29 грн на суму 2982,74 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за грудень 2019 р.) за період з 16.12.2019 р. по 24.07.2020 р., 57,39 грн на суму 3744,02 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за січень 2020 р.) за період з 20.01.2020 р. по 24.07.2020 р., 253,92 грн на суму 18775,05 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за лютий 2020 р.) за період з 11.02.2020 р. по 24.07.2020 р., 46,34 грн на суму 3744,02 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за лютий 2020 р.) за період з 25.02.2020 р. по 24.07.2020 р.;

- 504,86 грн інфляційних втрат, з яких: 92,26 грн нараховано на суму 7704,38 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за листопад 2019 р.) за період з 18.11.2019 р. по 24.07.2020 р. (грудень 2019 р. липень 2020 р.), 44,83 грн на суму 3744,02 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за грудень 2019 р.) за період з 10.12.2019 р. по 24.07.2020 р. (грудень 2019 р. липень 2020 р.), 41,77 грн на суму 2982,74 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за грудень 2019 р.) за період з 16.12.2019 р. по 24.07.2020 р. (січень липень 2020 р.), 44,85 грн на суму 3744,02 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за січень 2020 р.) за період з 20.01.2020 р. по 24.07.2020 р. (лютий липень 2020 р.), 224,90 грн на суму 18775,05 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за лютий 2020 р.) за період з 11.02.2020 р. по 24.07.2020 р. (лютий липень 2020 р.), 56,25 грн на суму 3744,02 грн (комунальні витрати без урахування ПДВ за лютий 2020 р.) за період з 25.02.2020 р. по 24.07.2020 р. (березень липень 2020 р.).

Відтак, позовну вимогу про стягнення пені, 3% річних та інфляційних втрат, нарахованих на прострочений борг по оплаті комунальних послуг, слід задовольнити частково, оскільки в розрахунках позивача допущено арифметичні помилки.

Задоволення позовних вимог про виселення ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС із приміщення, що знаходиться за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ (Іллічівськ), вул. Миру (Леніна), 2/70-Н та стягнення 189226,26 грн неустойки за користування приміщенням з 08.03.2020 р. по 24.07.2020 р. унеможливлюються наступним.

Відповідно до ст.785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Як встановлено судом, 07.02.2020 р. ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС надіслано на електронну адресу ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК лист від 06.02.2020 р. за вих. № 06/02-1 про розірвання Договору в односторонньому порядку. Додатком до листа від 06.02.2020 р. за вих. № 06/02-1 є акт приймання-передачі приміщення, підписаний Орендарем. Крім того в судовому засіданні представник відповідача під звукозапис повідомив про те, що ключі від орендованого приміщення ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС повернуто ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК, а приміщення звільнено до 08.03.2020 р. В свою чергу ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК послалось на знаходження ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС в орендованому приміщенні після розірвання Договору.

За правилами ч.1 ст.74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Господарський суд зауважує, що ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК як особа, котра звернулась з позовом, шляхом представлення належних та достовірних доказів має першочерговий обов`язок довести наявність (відсутність) обставин, на які вона посилається в обґрунтування власних вимог.

Враховуючи викладене, існування в матеріалах справи інформації щодо того, що ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС вчинялись дії по поверненню орендованого майна на виконання вимог ст.785 ЦК України та п.6.1 Договору, те, що ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК всупереч п.10.7 Договору проігноровано адресовану йому пропозицію повернути приміщення, не спростовано посилання відповідача на звільнення приміщення та не доведено факт перебування в ньому Орендаря після припинення дії Договору, господарський суд відмовляє в задоволенні позовних вимог про виселення відповідача з орендованого приміщення та стягнення 189226,26 грн неустойки.

В контексті зазначеного суд вважає за необхідне надати оцінку електронним листам, доданим до позовної заяви.

Так, в листі від 19.02.2020 р. ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК просить ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС надати підтвердження виконання умов п.5.3.13 Договору, а з листом від 24.04.2020 р. направляє акт звіряння розрахунків. В жодному з цих листів про відмову прийняти приміщення не йдеться.

Що стосується листів від 06.05.2020 р., то їх ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК надіслало ПП ,,Рута-Інвест, яке жодного відношення до Договору не має.

Окремо суд вказує, що до позову додано направлений на електронну адресу позивача лист відповідача від 13.01.2020 р. та доданий до нього акт приймання-передачі від 31.01.2020 р., які стосуються іншого приміщення, орендованого ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС у ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК, тому ці докази взагалі до уваги не приймаються.

Що стосується позовної вимоги про стягнення з ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС 468300,00 грн за невиконання зобов`язання, визначеного умовами п.5.3.13 Договору, то в цій частині суд зазначає наступне.

Згідно п.5.3.13 Договору Орендар зобов`язується здійснити ремонт Приміщення на загальну суму 468300,00 грн… відповідно кошторису (додаток 3 до Договору, який є його невід`ємною частиною) протягом 6 (шести) місяців з моменту укладення сторонами акту приймання-передачі за цим Договором.

Посилаючись на відсутність доказів виконання ремонту в орендованому приміщенні, Орендодавець заявляє до стягнення вартість ремонту, названу в п.5.3.13 та додатку 3 Договору.

Між тим, ні умовами Договору, ні нормами законодавства не передбачено право ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК на стягнення з ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС грошових коштів у розмірі вартості ремонту, якщо відповідач ухилився від його проведення. При цьому суд зауважує, що зобов`язання провести ремонт має негрошовий характер, а, відтак, кредитор в особі Орендодавця за загальним правилом вправі вимагати від боржника в особі Орендаря вчинення дій, спрямованих на проведення ремонту.

З урахуванням наведеного, господарський суд доходить висновку, що позивач діє неправомірно, безпідставно змінюючи зміст зобов`язань контрагентів з метою набуття коштів у розмірі 468300,00 грн, тому позовна вимога щодо їх стягнення задоволенню не підлягає.

Також слід відмовити у позові в частині стягнення 540000,00 грн штрафу у розмірі шестимісячної орендної плати першого шестимісячного періоду оренди з огляду на таке.

…За будь-яке порушення Орендарем умов п.5.3.6 Договору Орендар сплачує Орендодавцю штраф у розмірі 6-місячної орендної плати першого 6-місячного періоду оренди, який нараховується Орендодавцем і сплачується Орендарем за кожен місяць такого порушення… (п.8.6 Договору).

В п.5.3.6 Договору передбачено обов`язок Орендаря: не проводити без письмової згоди Орендодавця капітальний ремонт, реконструкцію приміщення… Можливість проведення в приміщенні перепланування, капітальних ремонтних робіт, реконструкції має бути письмово підтверджена відповідними сертифікованими суб`єктами господарювання. Проведення перепланування, капітального ремонту, реконструкції приміщення мають здійснювати сертифіковані суб`єкти господарювання. Отримання зазначених в цьому пункті документів, дозволів, погоджень, тощо, здійснюється власними силами Орендаря та за його рахунок.

Сторонами не заперечується те, що ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС здійснило перепланування приміщення з метою його використання під готель. Це також вбачається з доданих до позову технічних паспортів на приміщення та листа від 24.02.2020 р. за вих. № б/н ТОВ ,,БУДЕКСПЕРТ-Т, згідно якого сертифікованим співробітником проведено інвентаризацію нежитлового приміщення за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ, просп. Миру, буд. 2/70-Н, за результатами якої встановлено, що: в приміщеннях виконано перепланування без втручання в огороджувальні та несучі конструкції та/або інженерні системи загального користування; загальна площа об`єкту в результаті перепланування не змінена; проведені роботи не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію.

В тексті позовної заяви ПАТ ,,ПРОМІНВЕСТБАНК вказує на здійснення ПП ,,СМАЙЛ СЕРВІС в порушення п.5.3.6 Договору без згоди Орендодавця та без отримання потрібних для цього документів перепланування приміщення, в зв`язку з чим має сплатити передбачений в п.8.6 Договору штраф.

Господарський суд зауважує, що, по-перше, за умовами п.5.3.6 Договору згода Орендодавця потрібна у випадку капітального ремонту або реконструкції приміщення, а не його перепланування (останнє являється окремою дією по відношенню до приміщення, що прямо вбачається з п.5.3.6 Договору), а, по-друге, відповідно до листа ТОВ ,,БУДЕКСПЕРТ-Т проведені Орендарем роботи з перепланування не потребують документів, що дають право на їх виконання.

Таким чином, достатніх передумов для стягнення штрафу згідно п.8.6 Договору судом не виявлено.

За правилами п.2 ч.1 ст.129 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Керуючись ст.ст.129,232,233,238,240,241 ГПК України, вирішив:

Позов задовольнити частково.

Стягнути з Приватного підприємства ,,СМАЙЛ СЕРВІС (65481, Одеська обл., м. Южне, вул. Будівельників, буд. 7, код 41770763) на користь Публічного акціонерного товариства ,,АКЦІОНЕРНИЙ КОМЕРЦІЙНИЙ ПРОМИСЛОВО-ІНВЕСТИЦІЙНИЙ БАНК (01001, м. Київ, вул. Малопідвальна, буд. 8, код 00039002) 45676/сорок п`ять тисяч шістсот сімдесят шість/грн 29 коп. орендної плати, 4686/чотири тисячі шістсот вісімдесят шість/грн 00 коп. пені, 758/сімсот п`ятдесят вісім/грн 76 коп. 3% річних, 617/шістсот сімнадцять/грн 77 коп. інфляційних втрат, нарахованих у зв`язку з невиконанням відповідачем умов договору в частині внесення орендної плати.

Стягнути з Приватного підприємства ,,СМАЙЛ СЕРВІС (65481, Одеська обл., м. Южне, вул. Будівельників, буд. 7, код 41770763) на користь Публічного акціонерного товариства ,,АКЦІОНЕРНИЙ КОМЕРЦІЙНИЙ ПРОМИСЛОВО-ІНВЕСТИЦІЙНИЙ БАНК (01001, м. Київ, вул. Малопідвальна, буд. 8, код 00039002) 40694/сорок тисяч шістсот дев`яносто чотири/грн 23 коп. відшкодування комунальних витрат, 3946/три тисячі дев`ятсот сорок шість/грн 32 коп. пені, 639/шістсот тридцять дев`ять/грн 88 коп. 3% річних, 504/п`ятсот чотири/грн 86 коп. інфляційних втрат, нарахованих у зв`язку з невиконанням відповідачем умов договору в частині оплати комунальних витрат.

Стягнути з Приватного підприємства ,,СМАЙЛ СЕРВІС (65481, Одеська обл., м. Южне, вул. Будівельників, буд. 7, код 41770763) на користь Публічного акціонерного товариства ,,АКЦІОНЕРНИЙ КОМЕРЦІЙНИЙ ПРОМИСЛОВО-ІНВЕСТИЦІЙНИЙ БАНК (01001, м. Київ, вул. Малопідвальна, буд. 8, код 00039002) 1462/одну тисячу чотириста шістдесят дві/грн 86 коп. судового збору.

У решті позову відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дня складання повного його тексту і може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду.

Накази видати після набрання рішенням законної сили.

Повне рішення складено 28 грудня 2020 р.

Суддя Л.В. Лічман