Господарський суд
Житомирської області
_______________________________________
___________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" грудня 2020 р. м. Житомир Справа № 906/892/20

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Давидюка В.К.,

секретаря судового засідання Зоренка О.М.

за участю представників сторін:

від позивача: Тимошенко О.В. - адвокат, ордер серія РН-536 №861 від 20.07.2020 (в режимі відеоконференції);

від відповідача: Грабчук О.В. - адвокат, ордер серія ЖТ №086465 від 09.09.2020;

Мариніна М.О. - адвокат, ордер серія ЖТ №092203 від 08.12.2020;

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі за правилами загального позовного провадження справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Волинянка"

до Фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича

про встановлення нікчемності правочину та застосування наслідків недійсності

нікчемного правочину

Процесуальні дії у справі.

ТОВ "Волинянка" звернулося до суду з позовною заявою, в якій просить суд:

1) встановити нікчемність договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності від 15.11.2013, укладеного між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським Віталієм Деонізовичем;

2) застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину, а саме:

- зобов`язати фізичну особу-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича повернути ТОВ "Волинянка" частину одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110;

- зобов`язати фізичну особу-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича відшкодувати ТОВ "Волинянка" вартість користування частиною одноповерхової будівлі площею 200 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, з грудня 2013 року по момент винесення рішення у справі.

Ухвалою від 14.08.2020 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

Згідно з ухвалою від 24.09.2020 суд повернув без розгляду зустрічну позовну заяву ФОП Ковальського Віталія Деонізовича до Товариства з обмеженою відповідальністю "Волинянка" про стягнення 1795185,00 грн.

Ухвалою від 06.10.2020 суд продовжив строк підготовчого провадження у справі №906/892/20.

В судовому засіданні 26.10.2020 продовжено строк підготовчого провадження із застосуванням ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04.11.1950.

Ухвалою від 19.11.2020 суд закрив підготовче провадження та призначив справу №906/892/20 до судового розгляду по суті на 08.12.2020 о 16:00.

В судовому засіданні 08.12.2020 клопотання представника ФОП Ковальського Віталія Деонізовича про призначення судової почеркознавчої експертизи від 08.12.2020 залишено без розгляду.

На підставі ухвали від 08.12.2020 оголошено перерву у судовому засіданні до 22.12.2020 об 11:00.

21.12.2020 суд отримав поштою від представника ТОВ "Волинянка" оригінали документів, копії яких долучені до позовної заяви.

21.12.2020 представник ФОП Ковальського В.Д. через загальний відділ (канцелярію) суду подав копії платіжних доручень з призначенням платежу "орендна плата згідно з договором оренди нерухомого майна від 15.11.2013".

Стислий виклад позицій представників сторін у справі.

За твердженнями позивача, договір оренди, що належить до приватної власності від 15.11.2013, укладений між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським В. Д. строком на три роки, є нікчемним в силу ст. 220 ЦК України, а тому не створює жодних прав та обов`язків для сторін. Водночас орендар не сплачував орендну плату, не відшкодував витрати на комунальні послуги. За час перебування будівлі в оренді, приміщення потребує ремонту, оскільки його стан не відповідає нормальному зносу, що свідчить про неналежне збереження майна орендарем. Поліпшення в об`єкт оренди здійснені без згоди орендодавця, а договір оренди не містить всіх істотних умов договору.

Згідно з позицією відповідача, максимальний термін дії договору приміщення становить 2 роки та 363 дні, якщо не враховувати, що договір набирає чинності через два тижні після його укладання. Підписуючи акт приймання-передачі приміщення, сторони погодилися про необхідність здійснення ремонтних робіт для розміщення кафе, тому доводи товариства про внесення невід`ємних поліпшень без згоди орендодавця не відповідають дійсності. Орендна плата та плата за комунальні послуги сплачувалися безпосередньо директору ТОВ "Волинянка".

Фактичні обставини, які встановив суд, та зміст спірних правовідносин.

Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, Товариству з обмеженою відповідальністю "Волинянка" належить нежиле приміщення за адресою: Житомирська область, м. Новоград-Волинський, вул. Житомирське шосе, 4 (а.с. 17-18).

Як зазначено у листі Виконавчого комітету Новоград-Волинської міської ради (вих. №01/630 від 28.07.2020), який долучено до матеріалів позовної заяви, рішенням виконавчого комітету міської ради від 23.01.2008 №7 "Про впорядкування нумерації будинків" змінено, зокрема, номер та адресу, кафе "Волинянка" з вул. Житомирське шосе, 4 на вул. Житомирська, 110 (а.с. 73).

Згідно з правовстановлюючими документами, ТОВ "Волинянка" є власником 1/2 частини земельної ділянки, яка розташована за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська 110 (а.с. 26-33).

15.11.2013 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Волинянка" (орендодавець / позивач) та Фізичною особою-підприємцем Ковальським Віталієм Деонізовичем (орендар / відповідач) підписано договір оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності (а.с. 34 - 35), за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - одноповерхову будівлю площею 200 кв. м та земельну ділянку, на якій вона розміщена, необхідну для використання будівлі за призначенням, передбаченим в договорі (надалі - майно), що належить орендодавцю на праві приватної власності та розташована за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 (п. 1.1 договору).

За пунктом 1.2. договору оренди, майно передається для розміщення кафе.

Пунктом 2 договору визначені обов`язки сторін.

Так, орендодавець зобов`язується надати в оренду майно по вул. Житомирській 110, в придатному для користування стані у строкове платне користування терміном на 3 роки з 15.11.2013 до 15.11.2016 (п. 2.1 договору оренди), сприяти наданню комунальних послуг, облаштуванню території навколо кафе, приміщень, інтер`єру (п. 2.2. договору).

Серед обов`язків орендаря зазначено: використовувати надане йому майно за призначенням (п.2.4. договору); забезпечити доступ до огляду (контролю) за утримання майна (п. 2.6. договору); своєчасно вносити орендну плату в розмірі 1700 (одна тисяча сімсот) гривень на місяць. Орендна плата коригується щорічно з урахуванням інфляції (п. 2.8. договору).

Договір набирає чинності з 01 грудня 2013 року і діє протягом трьох років (п. 5.5. договору).

У п. 5.7. договору визначено, якщо орендар продовжує користуватися майном після закінчення строку договору оренди, то за відсутності заперечень орендодавця протягом місяця, договір вважається поновленим на строк, встановлений цим договором.

15.12.2013 сторони підписали додаток №1 до договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності, в якому вказано, що Товариство з обмеженою відповідальністю "Волинянка" та Фізична особа-підприємець Ковальський Віталій Деонізович уклали договір оренди нерухомого майна, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно - одноповерхову будівлю площею 200 кв. м, що належить орендодавцю на праві приватної власності та розташоване за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110. Орендна плата становить 1700 (одна тисяча сімсот) гривень на місяць і коригується щорічно з урахуванням інфляції. Разом з приміщенням земельна ділянка біля нього в оренду не передається (а.с. 36).

За актом прийому-передачі нерухомого майна від 01.12.2013 орендодавець передав, а орендар прийняв, згідно з договором оренди від 01.12.2013, приміщення №1 площею 200 кв.м за адресою: м. Новоград - Волинський, вул. Житомирська, 110. Разом з приміщенням передається обладнання, відповідно до переліку (а.с. 37). Водночас в акті зазначено, що під час передачі приміщення, сторони провели візуальний огляд його технічного стану, в результаті огляду та перевірки сторони дійшли згоди та визначили, що приміщення, яке передається хоч і перебуває в належному стані стосовно капітального будівництва, однак потребує повного ремонтного оновлення інтер`єру та екстер`єру, що виражається в комплексному проведенні внутрішніх ремонтних робіт. Приміщення передається на весь термін дії договору оренди.

Як стверджує позивач, договір оренди від 15.12.2013 укладений у простій письмовій формі строком на три роки, а тому відповідно до ст. ст. 793, 794 ЦК України, підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню, а право користування державній реєстрації.

В матеріалах справи наявний лист вих. №5/1 від 19.06.2020, адресований ФОП Ковальському В.Д., в якому ТОВ "Волинянка", посилаючись на ст. ст. 220, 793, 794 ЦК України, вказала, що договір оренди є нікчемним правочином, тому приватний підприємець користується будівлею без належних правових підстав. Водночас просило протягом п`яти календарних днів з моменту отримання вказаного листа, звільнити займану одноповерхову будівлю площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 (а.с. 41-43).

ФОП Ковальський В.Д. у відповідь на лист №5/1 від 19.06.2020 вказав, що укладений 15.11.2013 договір оренди діяв до 15.11.2016, а не по 15.11.2016 включно, а тому не підлягав нотаріальному посвідченню (а.с. 44-47).

Враховуючи відсутність домовленостей щодо користування одноповерховою будівлею площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, ТОВ "Волинянка" звернулося з позовом до суду.

Норми права, які застосував суд, оцінка доказів та висновки щодо порушення, не визнання або оспорення прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 1 ст. 760 ЦК України, предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ).

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права (ч. 1 ст. 761 ЦК України).

Як визначено ст. 793 ЦК України (в редакції, чинній від 11.10.2013), договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

За ст. 794 ЦК України (в редакції, чинній від 11.10.2013), право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст. 796 ЦК України (в редакції, чинній від 11.10.2013), одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. У договорі найму сторони можуть визначити розмір земельної ділянки, яка передається наймачеві. Якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець. Якщо наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, якщо інше не встановлено договором наймодавця з власником земельної ділянки.

Плата, яка справляється з наймача будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), складається з плати за користування нею і плати за користування земельною ділянкою (ст. 797 ЦК України, в редакції, чинній від 11.10.2013).

Згідно з ч. 3 ст. 640 ЦК України (в редакції, чинній від 11.10.2013) договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

ТОВ "Волинянка" посилалося на п. 5.5. договору оренди нежитлового приміщення, за яким договір набрав чинності з 01.12.2013, а строк дії договору становить 3 (три) роки.

Відповідач вказував, що згідно з п. 2.1. договору, майно передавалося терміном з 15.11.2013 до 15.11.2016 (не включно цієї дати), то максимальний термін дії договору становить 2 роки 363 дні, якщо не враховувати, що за пунктом 5.5. договір набирає чинності через два тижні після його укладення, тому договір не підлягав нотаріальному посвідченню.

Так, у п. 2.1 договору оренди вказано, що орендодавець зобов`язується надати в оренду майно по вул. Житомирській 110, в придатному для користування стані у строкове платне користування терміном на 3 роки з 15.11.2013 до 15.11.2016, а у п. 5.5. договору договір набирає чинності з 01.12.2013 і діє протягом трьох років.

Згідно з частинами 1, 2 ст. 251 ЦК України, строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.

Відповідно до ч. 1 ст. 252 ЦК України, строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Частина 2 цієї статті передбачає, що термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати.

Частиною 1 ст. 795 ЦК України (в редакції, чинній від 11.10.2013) передбачено, що передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.

01.12.2013 ТОВ "Волинянка" передало, а ФОП Ковальський В. Д. прийняв приміщення площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 за актом приймання-передачі, що не заперечували представники сторін у судовому засіданні.

Отже, приміщення передано в оренду 01.12.2013, а сторони визначили строк дії договору, який становить три роки. Водночас в акті-приймання передачі зазначено, що приміщення передається на весь термін дії договору оренди.

За ч. 1 ст. 795 ЦК України саме з цього моменту починається обчислюватися строк договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (якщо інше не встановлене договором), а також строк внесення плати за використання переданого в оренду майна.

Згідно з ч. 1 ст. 763 ЦК України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Статтею 253 ЦК України встановлено, що перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.

За ст. 254 ЦК України, строк, визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку.

Варто зазначити, що прийменники "до" / "по" для часових позначень вживають на позначення кінцевої календарної дати чинності або виконання, тому прислівник "включно" не пишеться. Прийменник "до" вживають в офіційно-діловому стилі, "по" в розмовному.

Таку правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 08.10.2018 №927/490/18, від 25.04.2018 у справі № 803/350/17, від 13.06.2018 у справі №815/1298/17, від 14.08.2018 у справі № 803/1387/17, від 28.08.2018 у справі №814/4170/15.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

За ч. 2 ст. 215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність установлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Відповідно до ст. 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (ч. 2 ст. 220 ЦК України).

Однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.

Отже, договір підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках встановлених законом або за домовленістю сторін. Нормами Цивільного кодексу України в редакції, чинній на момент укладання договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності, передбачено про обов`язковість нотаріального посвідчення договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), який укладено строком на три роки і більше.

Варто зазначити, що з 01.01.2013 скасовано державну реєстрацію договорів, на зміну якій запроваджено державну реєстрацію речових прав, зокрема право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, від 13.11.2013).

Правове значення полягає в тому, що відповідне право вважається таким, що виникло лише з моменту його державної реєстрації. За відсутності державної реєстрації права користування, можна стверджувати, що відповідне право не виникло.

Водночас судове рішення не може замінити процедуру нотаріального посвідчення договору, а також державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.

Враховуючи обставини справи, договір оренди, що належить до приватної власності, укладений між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським В. Д. від 15.11.2013, є нікчемним.

Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом.

За приписами ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.

Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою (ч. 5 ст. 216 ЦК України).

Відповідно до ст. 215 та ст. 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено здійсненням правочину.

Згідно з роз`ясненнями, які містяться в п. 5 постанови Пленуму Верховного Суду 06.11.2009 №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" вимога про встановлення нікчемності правочину підлягає розгляду в разі наявності відповідного спору.

За змістом роз`яснень, звернутися з вимогою про встановлення нікчемності правочину позивач вправі, якщо є спір про наявність або відсутність такого факту.

ТОВ "Волинянка" звернулося до суду з позовними вимогами про встановлення нікчемності договору оренди нерухомого майна, що належить до приватної власності від 15.11.2013, укладеного між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським Віталієм Деонізовичем, та застосування наслідків недійсності нікчемного правочину шляхом зобов`язання ФОП Ковальського Віталія Деонізовича повернути ТОВ "Волинянка" частину одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 та відшкодувати вартість користування частиною одноповерхової будівлі площею 200 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, з грудня 2013 року по момент винесення рішення у справі.

Реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише за наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним або який визнано недійсним.

У зв`язку із цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину.

Відповідно до ст. ст. 15, 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

За ч. 2 ст. 5 ГПК України суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у своєму рішенні спосіб захисту, який не встановлений законом, лише за умови, що законом не встановлено ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу.

Суд може застосувати не встановлений законом спосіб захисту лише за наявності двох умов одночасно: по-перше, якщо дійде висновку, що жодний установлений законом спосіб захисту не є ефективним саме у спірних правовідносинах, а по-друге, якщо дійде висновку, що задоволення викладеної у позові вимоги позивача призведе до ефективного захисту його прав чи інтересів.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.

Аналогічна правова позиція міститься в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 року у справі №338/180/17 (провадження №14-144цс18), від 11.09.2018 у справі №905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30.01.2019 у справі №569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18).

За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.

Така позиція відповідає правовому висновку, викладеному в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19).

За матеріалами справи, орендар користується приміщенням з моменту підписання акта приймання-передачі та вважає, що правових підстав для повернення приміщення об`єкта оренди немає.

З огляду на викладене, з метою захисту прав власника, суд вважає за можливе встановити нікчемність договору оренди нерухомого майна від 15.11.2013, що належить до приватної власності, укладеного між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським Віталієм Деонізовичем, а також застосувати наслідки недійсності правочину шляхом зобов`язання ФОП Ковальського В. Д. повернути ТОВ "Волинянка" частину одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110.

Водночас за твердженнями позивача, ФОП Ковальський В.Д. не сплачував орендну плату за користування будівлею, яка вважалася предметом оренди, ТОВ "Волинянка" здійснило нарахування орендної плати з грудня 2013 року по червень 2020 року у сумі 156697,50 грн (а.с. 8).

За позицією орендаря, орендна плата сплачувалася безпосередньо керівнику ТОВ "Волинянка", про що свідчать підписи директора підприємства у журналі обліку виплачених коштів за оренду приміщення, послуги водо- і газопостачання, використану електроенергію.

Представник ТОВ "Волинянка" заперечувала щодо вказаних доводів.

У пункті 2.8. договору та додатку №1 до договору оренди передбачено обов`язок орендаря сплачувати орендну плату в розмірі 1700 (одна тисяча сімсот) гривень на місяць. Водночас вказано, що орендна плата коригується щорічно з урахування інфляції. Однак договором не визначено порядок сплати коштів за користування приміщення та відшкодування витрат за комунальні послуги.

В позовній заяві вказано, що орендар не здійснював оплату комунальних платежів, хоча в судових засіданнях представник ТОВ "Волинянка" вказала про сплату комунальних послуг підприємцем.

Відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, серед видів діяльності ТОВ "Волинянка" є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна (КВЕД 68.20).

Методологічні засади формування у бухгалтерському обліку інформації про оренду необоротних активів та про її розкриття у фінансовій звітності регулюються нормами Положення (Стандарт) бухгалтерського обліку 14 "Оренда", затверджений наказом Міністерства фінансів України №181 від 28.07.2000 (зі змінами), (надалі - ПБО 14).

Відповідно до п. 4 ПБО 14, орендою визнається угода, за якою орендар набуває права користування необоротним активом за плату протягом погодженого з орендодавцем строку.

При цьому у ПБО 14 згадуються два види оренди операційна і фінансова.

Фінансова оренда це оренда, що передбачає передачу орендарю всіх ризиків та вигод, пов`язаних з правом користування та володіння активом.

1) орендар набуває права власності на орендований актив після закінчення строку оренди;

2) орендар має можливість та намір придбати об`єкт оренди за ціною, нижчою за його справедливу вартість на дату придбання;

3) строк оренди становить більшу частину строку корисного використання (експлуатації) об`єкта оренди;

4) теперішня вартість мінімальних орендних платежів з початку строку оренди дорівнює або перевищує справедливу вартість об`єкта оренди;

5) орендований актив має особливий характер, що дає змогу лише орендареві використовувати його без витрат на його модернізацію, модифікацію, дообладнання;

6) орендар може подовжити оренду активу за плату, значно нижчу за ринкову орендну плату;

7) оренда може бути припинена орендарем, який відшкодовує орендодавцю його втрати від припинення оренди;

8) доходи або втрати від змін справедливої вартості об`єкта оренди на кінець терміну оренди належать орендарю.

Якщо укладений підприємством договір не відповідає жодній з ознак, установлених для фінансової оренди, тоді таку оренду необхідно відображати в бухгалтерському обліку як операційну.

При передані в операційну оренду об`єкти продовжують відображатися в орендодавця на балансових рахунках бухгалтерського обліку.

У орендаря отримані на підставі договорів операційної оренди основні засоби обліковуються на позабалансовому рахунку 01 "Орендовані необоротні активи". Отриманий в операційну оренду об`єкт відображається на позабалансовому рахунку бухгалтерського обліку за вартістю, зазначеною в угоді про оренду. Підставою для запису є акт приймання-передачі, підписаний представниками орендаря й орендодавця.

Дохід від операційної оренди підприємство-орендодавець відображає в бухгалтерському обліку і звітності з урахуванням того, належить чи ні такий дохід до основної діяльності цього підприємства.

Якщо дохід від операційної оренди не належить до основної діяльності підприємства-орендодавця, то такий дохід визнається в орендодавця іншим операційним доходом відповідного звітного періоду на прямолінійній основі протягом строку оренди або з урахуванням способу одержання економічних вигод, пов`язаних з використанням об`єкта операційної оренди (п. 17 ПБО 14).

Дохід від операційної оренди відображається на субрахунку 713 "Дохід від операційної оренди активів", якщо діяльність з передачі майна в оренду не є предметом (метою) створення підприємства-орендодавця (Інструкція про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов`язань і господарських операцій підприємств і організацій, затверджена наказом Міністерства фінансів України від 30.11.1999 №291 зі змінами).

Окрім бухгалтерського обліку, орендодавець повинен відображати дохід від оренди в податковій звітності.

Згідно з п. 9 ПБО 14 орендна плата, що підлягає сплаті за користування об`єктом операційної оренди, в орендаря визнається витратами відповідно до ПБО 16 на прямолінійній основі протягом строку оренди або з урахуванням способу одержання економічних вигід, пов`язаних з використанням об`єкта операційної оренди.

У разі оренди приміщення орендар користується комунальними послугами. Вартість фактично спожитих комунальних послуг (газо- і водопостачання, опалення, електроенергія) може бути відшкодовано орендарем різними варіантами.

1. Орендар самостійно оплачує вартість комунальних послуг, у випадку наявності можливості встановити окремі лічильники для обліку спожитих газу, води, електроенергії. Тоді орендар зобов`язаний укласти договори з відповідними підприємствами про надання комунальних послуг.

2. Орендодавець сплачує комунальні платежі орендованого приміщення житлово-комунальним підприємствам, а орендар компенсує їхню вартість орендодавцеві. У цьому випадку в договорі може бути вказано, що вартість комунальних послуг у розмірі, який покриває орендодавцеві витрати на сплату комунальних платежів за приміщення, передані в оренду, не входить до орендної плати або вартість комунальних послуг сплачується орендодавцеві згідно з окремо укладеним договором про компенсацію вартості комунальних послуг на підставі рахунків, пред`явлених орендодавцем. Хоча питання компенсації комунальних послуг можуть регламентуватися й окремим розділом основного договору оренди.

ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальський В.Д. не надали суду фінансової звітності про те, що відносини оренди між сторонами оформлені відповідно до вимог бухгалтерського та податкового обліку.

Платність є основною ознакою договору оренди. Варто зазначити, що адреса об`єкта оренди співпадає з адресою реєстрації ТОВ "Волинянка", а тому суд ставить під сумнів безоплатне використання ФОП Ковальським В.Д. нерухомого майна протягом досить тривалого часу. Матеріали справи не містять інформації про наявність заборгованості з орендних платежів, зокрема рахунків на оплату з орендної плати, листів з вимогами оплатити орендні платежі за відповідний період користування майном тощо. Крім того, заявлена сума до стягнення орендних платежів у розмірі 156697,50 грн не підтверджена документально.

За таких обставин, суд відмовляє в задоволенні вимоги про стягнення з фізичної особи-підприємця Ковальського Віталія Деонізовича на користь ТОВ "Волинянка" вартості користування частиною одноповерхової будівлі площею 200 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, з грудня 2013 року по момент винесення рішення у справі.

Судові витрати за результатами розгляду справи.

Позивач, звертаючись з позовом до суду, сплатив 6554,47 грн.

Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Згідно з ч. 9 ст. 129 ГПК України, у випадку зловживання стороною чи її представником процесуальними правами або якщо спір виник внаслідок неправильних дій сторони, суд має право покласти на таку сторону судові витрати повністю або частково незалежно від результатів вирішення спору.

В чинному законодавстві не містяться положень, які передбачають обов`язок орендодавця чи орендаря нотаріально посвідчити договір оренди, в ст. 793 ЦК України лише зазначено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Беручи до уваги принципи розумності, справедливості та пропорційності, суд здійснює розподіл судових витрат за вимогою про встановлення нікчемності договору оренди нерухомого майна від 15.11.2013 в рівних частинах між ТОВ "Волинянка" та ФОП Ковальським Віталієм Деонізовичем.

Судовий збір за вимогою про повернення частини одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110 покладається на ФОП Ковальського Віталія Деонізовича, а за вимогою про зобов`язання ФОП Ковальського В. Д. відшкодувати ТОВ "Волинянка" вартість користування частиною одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, з грудня 2013 року по момент винесення рішення у справі на позивача.

Отже, розмір судового збору, який підлягає стягненню з ФОП Ковальського Віталія Деонізовича, становить 3153,00 грн ((2102,00 /2) + 2102,00).

Керуючись ст. ст. 123, 129, 233, 236 - 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити частково.

2. Встановити нікчемність договору оренди нерухомого майна від 15.11.2013, що належить до приватної власності, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю "Волинянка" та Фізичною особою - підприємцем Ковальським Віталієм Деонізовичем.

3. Фізичній особі-підприємцю Ковальському Віталію Деонізовичу ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) повернути Товариству з обмеженою відповідальністю "Волинянка" (11700, Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, ідентифікаційний код 13554763) частину одноповерхової будівлі площею 200 кв. м за адресою: Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110.

4. В решті позову відмовити.

5. Стягнути з Фізичної особи - підприємця Ковальського Віталія Деонізовича ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 )

на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Волинянка" (11700, Житомирська обл., м. Новоград-Волинський, вул. Житомирська, 110, ідентифікаційний код 13554763)

- 3153,00 грн судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 29.12.20

Суддя Давидюк В.К.

Віддрукувати:

1 - в справу;

2,3 - сторонам