ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"21" грудня 2020 р.м. Одеса Справа № 916/2692/20

Господарський суд Одеської області у складі: суддя Волков Р.В.,

При секретарі судового засідання Прижбило О.В.,

Розглядаючи справу №916/2692/20

за позовом Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (вулиця Велика Арнаутська, будинок 15, місто Одеса, Одеська область, 65048, )

до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМ ЕЛЕКТРО"

(вулиця 25-ї Чапаєвської Дивізії, будинок 1 А, офіс 12, місто Одеса, 65070, код ЄДРПОУ

42311649)

За участі третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Державне підприємство "Південно-українське державне виробниче підприємство по інженерним розвідуванням для будівництва" (вулиця 25-ї Чапаєвської Дивізії, будинок 1-А, місто Одеса, 65070, )

про стягнення 700815,73 грн., розірвання договору та виселення

Представники сторін:

Від позивача: Стапінський В.О.;

Від відповідача: Рудський В.М.;

Від третьої особи: не з`явився.

В С Т А Н О В И В:

Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМ ЕЛЕКТРО", в якому просить:

- Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМ ЕЛЕКТРО" заборгованість на загальну суму 700815,73 грн., у тому числі 643179,93 грн. заборгованості з орендної плати, 57635,80 грн. пені;

- Розірвати договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 29.07.2019, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (правонаступником якого є РВ ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях) та Товариством з обмеженою відповідальністю «РЕМ ЕЛЕКТРО»;

- Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕМ ЕЛЕКТРО" із займаних орендованих нежитлових приміщень будівлі (літ.А), нежитлових приміщень будівлі (літ.Б), нежитлових приміщень будівлі (літ.Г), нежитлових приміщень будівлі (літ.ЕЕ), інв.№4, реєстровий номер 2497938.2.ХВЮЯШЖ413, загальною площею 982,20 кв.м., які розташовані за адресою: 65070, м. Одеса, вул. Інглезі, буд. 1-А, та обліковується на балансі Державного підприємства "Південно-українське державне виробниче підприємство по інженерним розвідуванням для будівництва".

Ухвалою від 21.09.2020 відкрито провадження у справі, постановлено справу розглядати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 21.10.2020, залучено до участі у справі в якості третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Державне підприємство "Південно-українське державне виробниче підприємство по інженерним розвідуванням для будівництва".

15.10.2020 від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх.№27501/20).

21.10.2020 представник позивача заявив усне клопотання про відкладення, яке протокольно задоволено судом. Підготовче засідання відкладено на 02.11.2020.

30.10.2020 від позивача надійшла відповідь на відзив (вх.№29014/20).

02.11.2020 третьою особою подано пояснення (вх.№29089/20).

02.11.2020 підготовче засідання відкладено на 16.11.2020.

16.11.2020 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів, закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті на 09.12.2020.

09.12.2020 відкладено судове засідання з розгляду справи по суті на 21.12.2020.

18.12.2020 представником позивача подано клопотання про допуск до участі у судових засіданнях уповноваженої особи позивача (вх.№33911/20).

21.12.2020 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

В обґрунтування вимог позивач вказує, що між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області, правонаступником якого є позивач, та відповідачем було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, від 29.07.2019. За вказаним договором було передано нежитлові приміщення загальною площею 982,20 кв.м. за адресою: вул. Інглезі, буд. 1А. Зазначене майно обліковується на балансі Державного підприємства "Південно-українське державне виробниче підприємство по інженерним розвідуванням для будівництва".

Зазначає, що відповідач свої зобов`язання зі своєчасної сплати орендної плати не виконує, з 12.08.2019 по 14.09.2020 сума заборгованості відповідача складає 643179,93 грн. Вказує, що за Договором також нараховано пеню за період з 12.08.2019 по 14.09.2020 у сумі 57635,80 грн.

Посилається на те, що несплата або несвоєчасна сплата орендної плати є підставою для розірвання Договору. У зв`язку з його розірванням просить виселити відповідача.

У відзиві відповідач заперечує проти позовних вимог, вказує, що 29.07.2019 між орендарем та Державним підприємством "Південно-українське державне виробниче підприємство по інженерним розвідуванням для будівництва" було підписано підготовлений позивачем договір оренди та акт приймання-передавання для подальшого оформлення, та реєстрації договору оренди нежилих приміщень загальною площею 982,2 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Інглезі, буд. 1А, для використання під розміщення офісу, строком на 2 роки 11 місяців.

29.07.2019 між позивачем, відповідачем та балансоутримувачем був підписаний договір оренди №96, акт приймання-передавання, відповідно до якого було передано нежилі приміщення загальною площею 982,2 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Інглезі, буд. 1А, для використання під розміщення офісу, строком на 2 роки 11 місяців.

Зазначає, що 30.07.2019 після отримання у приміщення позивача договору оренди та акту прийому-передачі, за адресою розташування орендованих приміщень орендареві повідомлено про неможливість використання орендованого приміщення у зв`язку зі здійсненням ремонту.

Вказує, що балансоутримувач мав здійснити певні поліпшення приміщення та його ремонт перед передачею орендарю, чого не було зроблено. При цьому, орендареві не передавались ключі від орендованих приміщень, не було можливості увійти до приміщення, які були відключені від електропостачання та водопостачання. Отже, орендар був позбавлений можливості користуватися орендованим майном за цільовим призначенням з незалежних від нього обставин.

Посилається на те, що відповідачем було вжито доступних заходів до можливого використання майна: сплачено послуги оцінки орендованих приміщень, укладено договір добровільного страхування орендованого майна, подано лист балансоутримувачу, в якому повідомлено про неможливість доступу до приміщення з вимогою надання такого доступу.

04.09.2019 орендарем було подано повідомлення про намір за згодою сторін розірвати договір оренди.

У зв`язку із тим, що ТОВ «РЕМ ЕЛЕКТРО» не отримало доступ до приміщень, не виставлялись рахунки, не сплачувались комунальні послуги, його неможливо виселити. У матеріалах справи відсутні докази реального знаходження орендаря у приміщеннях.

Посилається на те, що ч.6 ст. 762 ЦК України встановлено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

У відповіді на відзив позивач заперечує проти доводів відповідача. Вказує, що сторонами договору є орендар та орендодавець. З дати укладення договору орендар жодного разу не звернувся до орендодавця із заявою (листом, повідомленням тощо) про неможливість здійснювати користування орендованим майном. Єдиними доказами підтвердження неможливості користування майном, на думку відповідача, є його листи до балансоутримувача. Вказує, що балансоутримувач не є стороною договору оренди, а лише наділений статусом балансоутримувача.

На виконання договору сторонами та балансоутримувачем було підписано акт приймання-передавання від 29.07.2019. П.3 Акту передбачено, що стан майна на момент укладання договору не потребує капітального ремонту.

Отже, з 29.07.2019 між сторонами виникли взаємні права та обов`язки за договором.

Ст.9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено порядок укладання договорів оренди. Листом від 10.01.2019 №7/21/368-19 Міністерство Регіонального розвитку будівництва та житлово-комунального господарства України як орган уповноважений управляти спірним майном, надав погодження щодо передачі в оренду зазначеного державного майна.

На стадії укладання договору Балансоутримувач заявою від 28.09.2018 №6/09 повідомив Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, що нежитлове приміщення вільне для надання в оренду. Зазначає, що вказаний лист є доказом того, що Балансоутримувач знав та був повідомлений про намір укладання договору оренди. Лист не містить повідомлення про необхідність проведення ремонту.

Вказує, що з моменту підписання Договору та Акту приймання-передавання орендар вступив у строкове платне користування майном та зобов`язався сплачувати орендну плату.

Щодо вказівки відповідача стосовно наміру дострокового розірвання договору зазначає, що звернення від 04.09.2019 адресоване Балансоутримувачу, проте воно не є підставою для розірвання договору. Так, балансоутримувач не є стороною договору. Згоду на дострокове розірвання Регіональне відділення не надавало, заяву орендаря про припинення договору не було отримано.

Також зазначає, що відповідачем не надано належних доказів неможливості використання майна.

Так, відповідач не звертався із позовом про усунення перешкод у користуванні, листи балансоутримувача про проведення ним ремонтних робіт не є підставою для звільнення орендаря від орендної плати, відсутні докази проведення ремонту.

Відповідно до законодавства поточний ремонт майна, яке передане в оренду, проводиться орендарем, якщо інше не встановлено договором. Договором, укладеним між сторонами, не передбачено необхідності проведення ремонту.

Капітальний ремонт має проводитись орендодавцем або балансоутримувачем, якщо інше не встановлено договором. Водночас, п.3 Акту приймання-передачі майна містить вказівку про те, що майно на момент укладання договору не потребує капітального ремонту.

У поясненнях третя особа вказує, що балансоутримувач листом №22/19/16 від 22.07.2019 інформував Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях про те, що договір оренди підписаний, однак орендар не може зайняти площі з причини проведення ремонтних робіт у даних приміщеннях. Також зазначає, що листом №46/19/16 від 27.11.2019 інформував орендаря про неможливість виконання договору через ремонтні роботи.

Щодо розірвання договору вказує, що не заперечує проти такого розірвання. Зазначає, що отримував лист від орендаря про розірвання договору оренди, інформував орендаря про те, що на адресу орендодавця був направлений лист про неможливість зайняття орендованих приміщень. Вказує, що приміщення не придатні до цільового використання розміщення офісу.

Зазначає, що рахунки за комунальні послуги не надавались, оскільки приміщення не використовувались; оплата також не вимагалась, оскільки приміщення не були передані в оренду, фінансові відносини були відсутні. При цьому, балансоутримувач вказує, що він не має вимог до відповідача щодо заборгованості з орендної плати.

Стосовно виселення зазначає, що приміщення не зайняті та не використовуються орендарем. Балансоутримувач не має вимог щодо виселення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, суд зазначає наступне.

Стаття 15 ЦК України визначає, що кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

За положеннями до ч. ч.1, 2 ст.11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Ч. 1 ст. 202 ЦК України встановлює, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (Орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «РЕМ ЕЛЕКТРО» (Орендар) укладено Договір оренди №96 нерухомого майна, що належить до державної власності від 29.07.2019 (далі Договір).

Зазначений Договір підписаний зі сторони Орендодавця, Орендаря та Балансоутримувача.

П.1.1. Договору передбачено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення будівлі (літ. А), нежитлові приміщення будівлі (літ. Б), нежитлові приміщення будівлі (літ. Г), нежитлові приміщення будівлі (літ. ЕЕ), інв. №4, реєстровий номер 02497938.2.ХВЮЯШЖ413, загальною площею 982,20 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Інглезі, буд. 1 А (далі Майно), що обліковується на балансі Державного підприємства "Південно-українське державне виробниче підприємство по інженерним розвідуванням для будівництва" (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена ТОВ «ЮЖТРАНСІНВЕСТ» станом на 31.03.2019 та становить 4 578 997,00 грн.

Між Орендодавцем, Орендарем та Балансоутримувачем 29.07.2019 був підписаний акт приймання-передавання державного нерухомого майна до Договору оренди від 29.07.2019, укладеного з ТОВ «РЕМ ЕЛЕКТРО» (далі Акт).

У п.1. Акту зазначено, що Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування державне нерухоме майно, а саме: нежитлові приміщення будівлі (літ. А), нежитлові приміщення будівлі (літ. Б), нежитлові приміщення будівлі (літ. Г), нежитлові приміщення будівлі (літ. ЕЕ), інв. №4, реєстровий номер 02497938.2.ХВЮЯШЖ413, загальною площею 982,20 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Інглезі, буд. 1 А (далі Майно), що обліковується на балансі Державного підприємства "Південно-українське державне виробниче підприємство по інженерним розвідуванням для будівництва" (далі - Балансоутримувач), вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку, що була проведена ТОВ «ЮЖТРАНСІНВЕСТ» станом на 31.03.2019 та становить 4 578 997,00 грн.

У п.2. Акту вказано, що Майно передається в оренду з метою: розміщення офісу.

Відповідно до п.3 Акту стан Майна на момент укладання договору не потребує капітального ремонту.

Згідно з п.1.2. Договору майно передається в оренду з метою: розміщення офісу.

Пунктом 1.3. Договору встановлено, що стан Майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженням Балансоутримувача і Орендаря.

Відповідно до п.2.1. Договору Орендар вступає у строкове платне користування Майном у термін, указаний у Договорі, але не раніше дати підписання Сторонами цього Договору та акта приймання-передавання Майна.

Орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.95 №786 та становить без ПДВ за базовий місяць оренди (червень 2019) 69 508,12 грн. Орендна плата за перший місяць оренди липень 2019, визначається шляхом коригування орендної плати, яка зазначена у абзаці І цього пункту на індекси інфляції за липень 2019 (п.3.1.) Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному законодавством (п.3.2.).

Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (п.3.3. Договору).

Згідно з п.3.6. Договору орендна плата перераховується до державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 70% до 30% щомісяця не пізніше 12 числа місяця наступного за звітним відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж. Одночасно копія платіжного доручення на перерахування орендної плати до державного бюджету 70% надсилається Орендарем Орендодавцеві, 30% - Балансоутримувачу.

Пунктом 3.7 Договору передбачено, що орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та Балансоутримувачу у визначеному п.3.6. співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Згідно з п.3.11. Договору у разі припинення (розірвання) Договору оренди Орендар сплачує орендну плату до дня повернення Майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії Договору оренди не звільняє Орендаря від обов`язку сплатити заборгованість за орендною платою, у повному обсязі, якщо така виникла, ураховуючи санкції, до державного бюджету та Балансоутримувачу.

Серед обов`язків орендаря сторони обумовили обов`язок використовувати орендоване майно відповідно до його мети використання (п.5.1.); своєчасно та у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету та балансоутримувачу (п.5.3.); своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого Майна (п.5.7. Договору); протягом 15 днів з моменту укладення цього договору застрахувати орендоване Майно на весь термін дії договору оренди на суму не менше, ніж на його вартість за висновком про вартість на користь Балансоутримувача, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди, у порядку, визначеному законодавством, зокрема від пожежі, затоплення, протиправних дій третіх осіб, стихійного лиха і надати Орендодавцю та Балансоутримувачу копії страхового полісу і платіжного доручення (п.5.9); у разі припинення або розірвання Договору повернути Балансоутримувачу Об`єкт оренди у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу та відшкодувати Балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) Об`єкту оренди з вини Орендаря (п.5.10); здійснювати витрати, пов`язані з утриманням орендованого Майна (п.5.11.).

Орендар, відповідно до п.6.1. Договору, має право використовувати орендоване Майно згідно мети використання та умов цього договору.

Відповідно до Договору Орендодавець та Балансоутримувач зобов`язуються:

- за участю Балансоутримувача передати Орендарю в оренду Майно згідно з цим Договором за актом приймання-передавання майна, який підписується одночасно з цим Договором (п.7.1.);

- не вчиняти дій, які б перешкоджали Орендарю користуватися орендованим Майном на умовах цього Договору (п.7.2.)

Пунктом 9.4 Договору встановлено, що Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди та (або) відшкодування збитків у разі, якщо Орендар:

а) передав Об`єкт оренди у користування, у суборенду;

б) своїми діями створює загрозу пошкодження Об`єкту оренди;

в) не здійснив страхування Об`єкту оренди відповідно до п.5.8. та не застрахував Об`єкт оренди у подальшому на весь термін дії цього договору;

г) не сплачує орендну плату або несвоєчасно сплачує орендну плату;

д) змінив мету використання Об`єкту оренди без дозволу Орендодавця та Балансоутримувача;

є) перешкоджає або протидіє Орендодавцю та Балансоутримувачу у проведенні перевірки використання, збереження Об`єкту оренди та умов виконання Договору;

ж) не укладає договору про відшкодування витрат Балансоутримувача на утримання Об`єкту оренди, надання комунальних послуг Орендарю, у т.ч. зі сплати податку на землю відповідно до вимог чинного законодавства;

з) не виконує вимоги протипожежної безпеки;

і) в інших випадках передбачених чинним законодавством.

Пунктом 10.1. визначено, що цей Договір укладено строком на 2 роки 11 місяців, який діє з моменту підписання його сторонами.

Відповідно до п.10.3. Договору зміни до умов цього Договору або його розірвання допускаються за взаємної згоди Сторін. Зміни, що пропонуються внести, розглядаються протягом одного місяця з дати їх надходження до розгляду іншою Стороною, укладаються у вигляді Договору про внесення змін.

За ініціативою однієї із сторін цей Договір може бути розірвано за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством, та у разі, якщо Орендар не погоджується підписувати новий розрахунок орендної плати та відповідні зміни до Договору при зміні Методики розрахунку орендної плати.

Згідно з п.10.6 Договору чинність Договору припиняється внаслідок:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- загибелі орендованого Майна;

- достроково за взаємною згодою Сторін або за рішенням суду;

- у разі банкрутства Орендаря;

- в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.

У разі припинення або розірвання цього Договору Майно протягом трьох робочих днів повертається Орендарем Балансоутримувачу (п.10.9. Договору).

Відповідно до п.10.1. Договору майно вважається поверненим Балансоутримувачу з моменту підписання Орендарем та Орендодавцем акта приймання-передавання. Обов`язок щодо складання акта приймання-передавання про повернення майна покладається на Орендодавця.

Якщо Орендар не виконує обов`язку щодо повернення Майна, Орендодавець має право вимагати від Орендаря сплати неустойки у розмірі подвійної орендної плати за користування Майном на час прострочення (п.10.11).

Сторонами підписано розрахунок плати за оренду нерухомого майна (а.с.17).

ТОВ «РЕМ ЕЛЕКТРО» уклав з ПАТ «Страхова компанія «Українська Страхова Група» Договір добровільного страхування майна підприємств і підприємців №05-1509-19-00071 від 12.08.2019 (а.с.58).

Судом встановлено, що позивач Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях, - є правонаступником Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області, що підтверджується копією наказу Фонду державного майна України від 11.05.2019 №445 та не заперечується сторонами.

Як встановлено судом, Балансоутримувачем на ім`я Косьміна О.М. (голова комісії з реорганізації Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській області) було адресовано лист від 22.07.2019 №22/19/16, в якому Державне підприємство «Південно-українське державне виробниче підприємство по інженерним розвідуванням для будівництва» інформує, що договір оренди підписаний, але Орендар не може зайняти площі з причини ремонтних робіт у даних приміщеннях. Зазначено про взяття на себе зобов`язання проінформувати про зайняття приміщень для початку нарахування орендної плати.

Докази направлення та/або отримання такого листа Орендодавцем відсутні.

Крім того, лист датований 22.07.2019, тоді як Договір підписано 29.07.2019.

У матеріалах справи міститься лист відповідача до Балансоутримувача від 01.08.2019 (а.с.51), в якому Орендар просить дозвіл на зайняття приміщень згідно з Договором.

Докази направлення такого листа та отримання його адресатом у матеріалах справи відсутні.

Втім, отримання листа Балансоутримувачем підтверджується його відповіддю від 06.08.2019 №26/19/16 на ім`я Орендаря (а.с.55), в якій зазначено, що Балансоутримувач направив лист від 22.07.2019 на ім`я Орендодавця про те, що договір підписаний, але Орендар не може зайняти площі з причини ремонтних робіт.

Також відповідачем надано копію листа від 02.09.2019 (а.с.52) до Балансоутримувача, в якому Орендар повторно просить надати дозвіл на зайняття приміщень відповідно до Договору. Докази направлення та отримання листа адресатом у матеріалах справи також відсутні.

У матеріалах справи є копія листа від Орендаря до Балансоутримувача від 04.09.2019 (а.с.56), відповідно до якого запропоновано на підставі п.10.3 Договору достроково за згодою сторін розірвати договір оренди через неможливість приступити до використання орендованого приміщення за цільовим призначенням. Докази направлення та/або отримання такого листа відсутні.

У поясненнях третя особа вказує, що лист про розірвання Договору №26/19/16 від 04.09.2019 нею був отриманий.

Відповідачем до матеріалів справи надано копію листа на бланку Балансоутримувача від 27.11.2019 №46/19/16 до Регіонального відділення ФДМУ по Одеській та Миколаївській областях, в якому вказано, що з липня по теперішній час на підприємстві проводяться ремонтні роботи, що унеможливлює виконання умов договору оренди нерухомого майна.

Зазначена копія листа не містить підпису уповноваженої особи. Також у матеріалах справи відсутні докази направлення та/або отримання адресатом листа.

Крім того у справі є копія листа Балансоутримувача до Орендаря від 27.11.2019 №48/19/16 у відповідь на лист ТОВ «РЕМ ЕЛЕКТРО» від 02.09.2019. У вказаному листі вказано про направлення листа №46/19/16 на адресу РВФДМУ по Одеській та Миколаївській областях.

Як підтверджується матеріалами справи, 28.09.2018 Державним підприємством «Південно-українське державне виробниче підприємство по інженерним розвідуванням для будівництва» начальнику Регіонального відділення Фонду державного майна України в Одеській області Косьміну О.М. направлено лист (а.с.86), в якому вказано, що Державне підприємство не заперечує проти укладання договору оренди з ТОВ «РЕМ ЕЛЕКТРО» на частини нежитлових приміщень, які тимчасово не використовуються підприємством, загальною площею 1407,9 кв.м., розташовані в приміщеннях за адресою: м. Одеса, вул. 25-ї Чапаєвської дивізії, буд. 1-А, інвентарні номери 33,35,312,34,311, загальна площа 2808,3 кв.м. У листі зазначалось, що приміщення знаходиться на балансі ДП «Укрпівденбудрозвідування» і в теперішній час не приватизоване, не продане, не подароване, не знаходиться під арештом чи заставою, судового спору на нього не ведеться, воно вільне для надання в оренду.

Міністерством регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України на ім`я Орендодавця направлявся лист від 10.01.2019 №7/21/368-19 (а.с.87-88), в якому міститься інформація щодо того, що Мінрегіон не заперечує щодо передачі в оренду ТОВ «РЕМ ЕЛЕКТРО» державного майна (нежитлового приміщення загальною площею 1407,9 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. 25-ї Чапаєвської дивізії, 1-А та перебуває на балансі ДП «Укрпівденьбудрозвідування»).

У вказаному листі зазначено реєстровий номер об`єкту оренди: 02497938.2.ХВЮЯШЖ413, який співпадає із реєстровим номером Майна за Договором.

Позивач зазначає про наявність заборгованості за період з 16.10.2019 року по 28.07.2020, яка складає 43935,64 грн.

Відповідачем не спростовано наявність заборгованості, зокрема, не надано доказів її погашення.

Положеннями ст. 759 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

В якості заперечень проти позовних вимог відповідач зазначає про неможливість використання майна у зв`язку із проведенням ремонту в орендованих приміщеннях. Вказує, що ключі від орендованих приміщень не передавались, зазначені приміщення були відключені від електропостачання та водопостачання.

Втім, як вже зазначено вище, у матеріалах справи міститься підписаний сторонами договору та балансоутримувачем Акт приймання-передачі орендованих приміщень, в якому (п.3), зокрема, зазначено про те, що стан Майна на момент укладання договору не потребує капітального ремонту.

Матеріали справи не містять жодних доказів фактичного проведення ремонтних робіт в орендованих приміщеннях, зокрема, відповідачем в підтвердження власних заперечень не надано ані договорів на виконання таких ремонтних/підрядних робіт, не здійснено дій, направлених на витребування відповідних договорів з метою підтвердження власних тверджень, також відсутні інші докази проведення ремонту у приміщеннях загальною площею 982,20 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Інглезі, буд. 1 А.

Посилаючись на неможливість використання майна, відповідач надає лише докази наявності листування з приводу доступу до приміщення із балансоутримувачем, а також копії листів балансоутримувача до орендодавця.

Суд зазначає, що листування не є доказом неможливості використання орендованого майна, більше того, матеріали справи не містять навіть доказів направлення орендодавцем звернень безпосередньо до орендодавця з метою отримання доступу до орендованих приміщень.

Крім цього, підписаний сторонами договору оренди акт приймання-передачі майна в оренду за відсутності інших доведених обставин свідчить про отримання орендарем доступу до орендованого майна.

Також слід звернути увагу на те, що положеннями ст. 776 ЦК України визначено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Як вже зазначено вище, сторонами договору оренди за участі балансоутримувача було зафіксовано в Акті відсутність необхідності проведення капітального ремонту майна, а поточний ремонт за загальним правилом має проводитись орендарем.

Договір між сторонами не містить виключень щодо проведення поточного ремонту, натомість п.5.7. Договору встановлений обов`язок орендаря своєчасно здійснювати за власний рахунок поточний ремонт орендованого Майна.

Таким чином, посилання Орендаря на неможливість використовувати об`єкт оренди не підтверджуються належними доказами.

Пояснення третьої особи балансоутримувача, також не підтверджуються жодними доказами та не спростовують вищевказаних висновків.

З урахуванням ціни оренди, наданого Додатку до Договору (розрахунок орендної плати) та наданого звіту про стан надходження коштів (з липня 2019 по травень 2020) вказана сума заборгованості у розмірі 643179,93 грн., включає в себе орендні платежі за липень 2019 серпень 2020 включно.

Суд надає власний розрахунок з урахуванням індексування орендної плати.

орендна плата (100%)місяць орендиіндекс інфляції
69508,12червень 2019 99,5%(базовий місяць)
69091,07липень 2019 99,4%4680,36
68883,80серпень 2019 99,7%48218,66
69365,98вересень 2019 100,7%48556,19
69851,55жовтень 2019 100,7%48896,08
69921,40листопад 2019 100,1%48944,98
69781,55грудень 2019 99,8%48847,09
69921,12січень 2020 100,2%48944,78
69711,35лютий 2020 99,7%48797,95
70269,04березень 2020 100,8%49188,33
70831,20квітень 2020 100,8%49581,84
71043,69травень 2020 100,3%49730,58
71185,78червень 2020 100,2%49830,04
70758,66липень 2020 99,4%49531,06
70617,15серпень 2020 99,7%49432,00
ВСЬОГО:643179,95
З урахуванням зазначеного, суд приходить до висновку про обґрунтованість вимоги про стягнення заборгованості у розмірі 643179,95 грн.

Щодо стягнення пені суд зазначає наступне.

Згідно із приписами ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

За правилами ст.526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Ч. 1 ст.530 ЦК України встановлено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.

Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Аналогічні положення містяться в ч.ч.1,7 ст.193 ГК України, в яких визначено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться; до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення ЦК України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом; не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом, а також відмова від виконання або відстрочка виконання з мотиву, що зобов`язання другої сторони за іншим договором не було виконано належним чином.

Відповідно до ч.1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Положеннями ст. 762 ЦК України визначено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Відповідно до ч.1 ст.612 ЦК України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

В ч.1 ст.548 ЦК України закріплено, що виконання зобов`язання (основного зобов`язання) забезпечується, якщо це встановлено договором або законом. В силу ч.1 ст.546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися, зокрема, неустойкою (штраф, пеня).

Статтею 611 ЦК України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки.

Статтею 230 ГК України встановлено, що пеня є одним із різновидів штрафних санкцій, які учасник господарських зобов`язань повинен сплатити за невиконання чи неналежне виконання грошових зобов`язань.

Пунктом 3.7 Договору передбачено, що орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету та Балансоутримувачу у визначеному п.3.6. співвідношенні відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості за кожний день прострочення, включаючи день оплати.

Суд, перевіривши розрахунок пені у розмірі 57635,80 грн. (а.с.24-25) встановив його часткову неправильність, та, здійснивши власний розрахунок, прийшов до висновку про обґрунтованість вимог в частині стягнення пені у розмірі 45139,79 грн.

Так, судом враховано ч.6 ст. 232 ГК України, відповідно до якої нарахування штрафних санкцій за прострочення виконання зобов`язання, якщо інше не встановлено законом або договором, припиняється через шість місяців від дня, коли зобов`язання мало бути виконано.

Суд надає власний розрахунок.

база нарахуванняпочаток періодукінець періодупеня
4680,3613.08.201912.02.2020608,45
48218,6613.09.201912.03.20206806,10
48556,1914.10.201913.04.20206344,23
48896,0813.11.201912.05.20205788,49
48944,9813.12.201912.06.20205206,94
48847,0914.01.202012.07.20204522,04
48944,7813.02.202012.08.20204030,91
48797,9513.03.202012.09.20203663,19
49188,3314.04.202014.09.20202862,36
49581,8413.05.202014.09.20202200,62
49730,5813.06.202014.09.20201536,88
49830,0414.07.202014.09.20201030,04
49531,0613.08.202014.09.2020539,54
49432,0015.09.202014.09.20200,00
ВСЬОГО:45139,79
Щодо вимог про розірвання договору суд зазначає наступне.

Відповідно до ч.1 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакції станом на час виникнення спірних правовідносин) орендна плата встановлюється у грошовій формі і вноситься у строки, визначені договором. Частиною 4 вказаної статті встановлено, що орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків провадження господарської діяльності.

Законом (частина третя статті 291 ГК України, частина друга статті 651, стаття 783 ЦК України) передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а статтею 782 ЦК України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.

При цьому порушення орендарем умов договору оренди нерухомого майна щодо несплати протягом законодавчо визначеного строку (три місяці) платежів за користування орендованим нерухомим майном, є істотним, оскільки значною мірою позбавляє орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору, зокрема, надходження відповідних коштів з орендної плати.

Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за змістом статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Отже, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди державного (комунального) майна, як невнесення орендної плати, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання зазначеного договору оренди в судовому порядку.

У разі звернення до суду з вимогою про розірвання договору оренди у зв`язку з несплатою орендарем орендної плати протягом трьох місяців позивачу необхідно довести факт такої несплати та її триваючий характер (протягом трьох місяців).

Зазначене відповідає правовій позиції ВС, викладеній у постанові від 13.11.2019 по справі № 908/1399/17 (№ в ЄДРСР 85972214).

Згідно з положеннями статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до абз.2 ч.1 ст. 638 ЦК України істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (ч.1 ст. 628 ЦК України). При цьому договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Також, ч.2 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Таким чином, вимога про розірвання договору є обґрунтованою та підлягає задоволенню.

Стосовно вимоги позивача про виселення відповідача суд приходить до висновку про наявність підстав для її задоволення у зв`язку з наступним.

Відповідно до ч.1 ст. 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі припинення договору оренди орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди.

Цьому кореспондує положення ч.1 ст. 785 ЦК України, відповідно до якої у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Матеріали справи не містять доказів повернення майна з оренди з урахуванням наявності підписаного сторонами Акту приймання-передачі майна в оренду.

Крім того, суд надає оцінку поясненням відповідача щодо направлення балансоутримувачу пропозиції про дострокове розірвання та зазначає, що лист орендаря балансоутримувачу не має жодних правових наслідків.

Так, сторонами договору оренди є орендар та орендодавець, а тому будь-які пропозиції, додаткові угоди тощо мають направлятися до сторони договору.

Згідно з ч.1 ст.73 ГПК України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до п.1 ст.74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч.1 ст.86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Слід зазначити, що згідно з практикою Європейського суду з прав людини та, зокрема, рішення у справі «Серявін та інші проти України» від 10.02.2010 р. (заява №4909/04), відповідно до п.58 якого суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» від 9 грудня 1994 року, серія A, N 303-A, п.29).

Відповідно до ст.ст. 123, 129 ГПК України, судові витрати покладаються на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 11, 15, 16, 202, 525, 526, 530, 548, 610, 611, 612, 628, 629, 638, 651, 759, 762, 776, 782, 785 ЦК України, ст.ст. 193, 230, 232, 291 ГК України, ст.ст. 17, 24, 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст.ст. 73, 74, 75, 77, 79, 86, 91, 98, 129, 232, 233, 236, 238, 240, 241 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях до Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМ ЕЛЕКТРО" за участі третьої особи без самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача - Державне підприємство "Південно-українське державне виробниче підприємство по інженерним розвідуванням для будівництва" про стягнення 700815,73 грн., розірвання договору та виселення, - задовольнити частково.

2. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМ ЕЛЕКТРО" (вулиця 25-ї Чапаєвської Дивізії, будинок 1 А, офіс 12, місто Одеса, 65070, ) до Державного бюджету України (отримувач УК в м.Одесі/Київський район/22080300, номер рахунку (IBAN) UA , код отримувача 38016923) заборгованість з орендної плати у розмірі 643179,93 грн., пеню у розмірі 45139,79 грн.

3. Стягнути з з Товариства з обмеженою відповідальністю "РЕМ ЕЛЕКТРО" (вулиця 25-ї Чапаєвської Дивізії, будинок 1 А, офіс 12, місто Одеса, 65070, ) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях (вулиця Велика Арнаутська, будинок 15, місто Одеса, Одеська область, 65048, ) 14529,12 грн. витрат зі сплати судового збору.

4. Розірвати Договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 29.07.2019, укладений між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Одеській області (правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Одеській та Миколаївській областях) та Товариством з обмеженою відповідальністю "РЕМ ЕЛЕКТРО" (вулиця 25-ї Чапаєвської Дивізії, будинок 1 А, офіс 12, місто Одеса, 65070, ).

5. Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю "РЕМ ЕЛЕКТРО" (вулиця 25-ї Чапаєвської Дивізії, будинок 1 А, офіс 12, місто Одеса, 65070, ) із займаних орендованих нежитлових приміщень будівлі (літ. А), нежитлових приміщень будівлі (літ. Б), нежитлових приміщень будівлі (літ. Г), нежитлових приміщень будівлі (літ. ЕЕ), інв. №4, реєстровий номер 02497938.2.ХВЮЯШЖ413, загальною площею 982,20 кв.м., за адресою: м. Одеса, вул. Інглезі, буд. 1 А, та обліковується на балансі Державного підприємства "Південно-українське державне виробниче підприємство по інженерним розвідуванням для будівництва" (вулиця 25-ї Чапаєвської Дивізії, будинок 1-А, місто Одеса, 65070, ).

6. У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовити.

7. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку протягом двадцяти днів з моменту складення повного тексту.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Вступна та резолютивна частина рішення оголошені в судовому засіданні 21.12.2020р. Повний текст рішення складений та підписаний 30 грудня 2020 р.

Суддя Р.В. Волков