ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.12.2020 справа № 914/572/20

за позовом: Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м.Львів

до відповідача: Товариство з обмеженою відповідальністю ЛІМ- Ігор , м. Львів

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Роксоляни24, м. Львів

про зобов`язання повернути об`єкт оренди

за зустрічним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю ЛІМ-ІГОР, м. Львів

до відповідача за зустрічним позовом Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача (за первісним позовом): Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Роксоляни24, м. Львів

про визнання продовженим договору оренди

Суддя Коссак С.М.

за участі секретаря Пукач М.В.

Представники:

Від позивача за первісним позовом, відповідача за зустрічним позовом: Тістик Марта Володимирівна - провідний спеціаліст;

Від відповідача за первісним позовом, позивача за зустрічним позовом: Ватуляк І.В. - керівник

Від третьої особи: не з`явився

На розгляд Господарського суду Львівської області надійшла позовна заява Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до Товариство з обмеженою відповідальністю ЛІМ- Ігор про зобов`язати звільнити та повернути шляхом виселення об`єкт оренди.

10.03.2020 ухвалою Господарського суду Львівської області прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та підготовче судове засідання призначено на 09.04.2020.

09.04.2020 судом відкладено підготовче засідання на 14.05.2020.

13.05.2020 позивачем подано клопотання (вх.№ 17686/20) про відкладення розгляду справи, у зв`язку запровадженням карантинних заходів. Ухвалою суду від 14.05.2020 року відкладено підготовче засідання на 25.06.2020 року.

25.06.2020 року відповідачем подано через канцелярію суду клопотання за вх.№20537/20 від 25.06.2020 року про відкладення розгляду справи на іншу дату у звязку з протиепідемічними заходами, що відбуваються на території держави.

25.06.2020 року Обєднанням співвласників багатоквартирного будинку Роксоляни24 подано через канцеялірю суду заяву про вступ у справу третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача за вх.№1478/20, в якій просить залучити ОСББ Роксоляни 24 до розгляду справи в якості третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача.

25.06.2020 року депутатом Львівської міської ради Гупалом Тарасом Євгеновичом подано через канцелярію суду заяву про вступ у справу третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача за вх.№ 1477/20 , в якій просить залучити його до розгляду справи в якості третьої особи без самостійних вимог на стороні позивача.

Протокольною ухвалою суду від 25.06.2020 року питання щодо вирішення заяв про вступ у справу в якості третіх осіб відкладено до наступного судового засідання та зобовязано позивача надати письмове обгрунтування щодо необхідності залучення третіх осіб на його стороні, відкладено розгляд справи на 16.07.2020 року та продовжено процесуальні строки на подання процесуальних заяв та клопотань по справі.

16.07.2020 року представником позивача подано через канцелярію суду пояснення за вх.№21793/20 ,в яких не заперечує проти залучення депутата Львівської міської ради Гупала Т.Є. до участі у справі №914/572/20 в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог та не заперечує проти залучення до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача ОСББ Роксоляни 24, оскільки рішення у справі може вплинути на права та обовязки створеного в житловому будинку №24 по вулиці Роксоляни ОСББ Роксоляни 24.

Ухвалою суду від 16.07.2020 року у задоволенні клопотання про залучення депутата Львівської міської ради Гупала Тараса Євгеновича до участі у справі №914/572/20 в якості третьої особи, що не заявляє самостійних вимог відмовлено. Клопотання Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Роксоляни24про залучення ОСББ Роксоляни 24до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - задоволено.Залучено Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Роксоляни24(79052, м. Львів, вул. Роксоляни, будинок 24; ідентифікаційний код 43217702) як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні позивача до участі у справі № 914/572/20.

Протокольною ухвалою суду від 16.07.2020 року, з врахуванням повного, всебічного розгляду справи, у звязку з залученням третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на стороні позивача - Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Роксоляни 24, з врахуванням клопотання відповідача про продовження процесуальних строків для подачі відзиву на позовну заяву та у звязку з карантинними заходами, які встановлені на території України відкладено підготовче засідання на 27.08.2020 року та продовжено процесуальні строки для подачі процесуальних документів та заяв по суті справи.

Протокольною ухвалою суду від 27.08.2020 року відкладено розгляд справи на 17.09.2020 на 12:20 год.; продовжено процесуальні строки учасникам справи для подачі процесуальних документів, які до 15.09.2020 подати до суду з доказами надіслання всім учасникам справи; учасникам справи забезпечити явку уповноважених представників.

Товариством з обмеженою відповідальністю ЛІМ-ІГОР 14.09.2020 р. подано на розгляд Господарського суду Львівської області зустрічну позовну заяву до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради про визнання договору оренди нерухомого майна №7671 від 25.01.2000 року продовженим на тих самих умовах на той самий строк, тобто до 24 січня 2025 року. Згідно Витягу з протоколу передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 14.09.2020 р. зустрічну позовну заяву передано на розгляд судді Коссак С.М.

Ухвалою суду від 17.09.2020 року прийнято зустрічну позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю ЛІМ-ІГОР, м. Львів до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів про визнання договору оренди нерухомого майна №7671 від 25.01.2000 року продовженим на тих самих умовах на той самий строк, тобто до 24 січня 2025 року до спільного розгляду у справі №914/572/20 за первісним позовом Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю ЛІМ- Ігор за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Обєднання співвласників багатоквартирного будинку Роксоляни24, м. Львів про зобов`язання звільнити та повернути шляхом виселення об`єкт оренди. Об`єднано вимоги за зустрічним позовом в одне провадження з первісним позовом у справі №914/572/20. Здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження у підготовчому судовому засіданні разом з первісним позовом 17.09.2020 року о 12год. 20хв.

Протокольною ухвалою суду від 17.09.2020 року у звязку з поданим клопотанням відповідача (за первісним позовом) про відкладення розгляду справи, у звязку з прийняттям судом до розгляду зустрічного позову та наданням можливості позивачу за первісним позовом та третій особі надати відзив та заперечення на зустрічний позов, відкладено розгляд справи на 08.10.2020 на 12:20 год.

Протокольною ухвалою суду від 08.10.2020 року у звязку з поданим клопотанням позивача (за первісним позовом) про відкладення розгляду справи, відкладено розгляд справи на 15.10.2020 на 14:40 год.

15.10.2020 року позивачем за зустрічним позовом подано клопотання про долучення доказів за вх.№ 29873/20.

15.10.2020 року відповідачем за зустрічним позовом подано відзив на зустрічну позовну заяву за вх.№ 29904/20.

У зв`язку з карантинними заходами судді, судове засідання призначене на 15.10.2020 року, не відбулося.

Ухвалою суду від 28.10.2020 року розгляд справи призначено на 26.11.2020 року.

Протокольною ухвалою суду від 26.11.2020 року долучено до справи відповідь на відзив на зустрічний позов за вхідн. № 33845/20; долучено докази додані до клопотання відповідача (позивача за зустрічним позовом) про долучення доказів за вх.№ 33958/20 від 26.11.2020 до матеріалів справи; зобов`язано позивача (відповідача за зустрічним позовом) надати положення про комісію з питань управління майном Управління комунальної власності ДЕП ЛМР; відкладено розгляд справи на 04.12.2020 на 10:30 год.

04.12.2020 року позивачем за первісним позовом подано через канцелярію суду заперечення на відповідь на відзив за вх.№34831/20, яким додано копії документів згідно вказаного додатку, в якому просить відмовити у задоволенні зустрічного позову, а позовні вимоги Управління комунальної власності задоволити в повному обсязі.

В судове засідання 04.12.2020 року позивач (за первісним позовом) явку представника забезпечив, та не заперечує щодо закриття підготовчого провадження та призначення розгляду справи по суті. В судове засідання 04.12.2020 року відповідач (за первісним позовом) явку уповноваженого представника забезпечив, заперечив проти позову та представник не заперечує щодо закриття підготовчого провадження та призначення розгляду справи по суті.

В судове засідання 04.12.2020 року третя особа явки представника не забезпечила, про причини неявки суд не повідомила, хоча була належним чином повідомлена про місце, дату та час судового засідання, що підтверджується списком розсилки поштової кореспонденції за 30.11.2020р.

Ухвалою суду від 04.12.2020р.закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті. В судове засідання, що відкладено до 24.12.2020р., 17.12.2020р. сторони з`явилися, надали усні пояснення по справі, підтримали свої вимоги та заперечення.

В судовому засіданні 24.12.2020р. оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Правова позиція учасників справи.

Аргументи позивача.

25.01.2000 року між управлінням комунального майна м.Львова, правонаступником якого є управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІМ-ІГОР»(далі - Відповідач) укладено Договір оренди нерухомого майна № 7671 від 25.01.2000 року (далі - Договір), згідно з якого Позивач передав, а Відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення, загальною площею 1396,4 м2., що знаходиться за адресою: м.Львів, вул.Роксоляни,24.

У зв`язку з виготовленням нової технічної документації ОКП ЛОР «Бюро технічної інвентаризації та експертної оцінки» , площа об`єкта оренди за адресою: м. Львів, вул. Роксоляни,24 змінилась та становить 1342, 6 м2. Термін дії договору встановлено до 24 січня 2005 року терміном на п`ять років (п.1 Договору), Проте, в подальшому Договір неодноразово продовжувався на той самий термін, а саме до 24.01.2020 року.

Позивачем на адресу Відповідача було надіслано повідомлення № 2302-вих-9617 від 11.02.2020, в якому Орендодавець повідомив Відповідача про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди та вказав на обов`язок Відповідача повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання передачі, а також провести повний розрахунок по сплаті орендної плати, а в разі наявності заборгованості - погасити її в повному обсязі.

Таким чином, Договір було припинено у зв`язку із закінченням терміну його дії 24.01.2020, продовження цього договору не відбулось.

Просить позов задоволити.

Аргументи позивача (відповідача за зустрічним позовом).

Питання щодо продовження договору оренди № 7671 розглядалося на комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова (далі- Комісія) 13.03.2019 та прийнято рішення продовжити договір оренди. В подальшому, на адресу управління комунальної власності надійшло звернення мешканців будинку № 24 по вул. Роксоляни № З-Ш-35242-3-2302 від 21.03.2019, яким було повідомлено, що орендарем перекрито доступ до загальнобудинокових комунікацій, а приміщення перебуває у занедбаному стані та руйнується.

Листом № 4-32-1384 від 22.04.;Ю19 року Залізнична районна адміністрація повідомила управління комунальної власності про звернення мешканців будинку по вул. Роксоляни,24 щодо непереукладення договору оренди з ТзОВ «ЛІМ ІГОР» та про проведене обстеження спірних нежитлових приміщень по вул. Роксоляни, 24. Так, актом обстеження від 18.04.2019 року Залізнична районна організація повідомила, що частина орендованих нежитлових приміщень не використовується або використовується для зберігання будівельного сміття, крім того мешканці будинку не мають доступу до підвальних приміщень, де розміщені загально будинкові комунікації, оскільки вхід з під`їзду замурований.

Враховуючи вищенаведене, просимо відмовити у задоволенні зустрічного позову про визнання договору оренди продовженим, а позовні вимоги управління комунальної власності задоволити в повному обсязі.

Аргументи позивача (відповідача за зустрічним позовом), зазначені у відзиві на зустрічну позовну заяву (вх.№29904), запереченні на відповідь на відзив (вх.№34831).

Відповідач за зустрічним позовом, зокрема зазначає, що права позивача не порушені, а позовні вимоги є передчасними, оскільки конкурс щодо спірного приміщення не проводився. В разі, якби було проведено конкурс, на якому позивач запропонував не гірші, ніж інші претенденти умови, але відповідач ухилявся б від укладення договору, можна було б говорити про підставність позовних вимог про реалізацію переважного права.

Актом обстеження від 18.04.2019 року Залізнична районна організація повідомила управління комунальної власності про те, що частина орендованих нежитлових приміщень не використовується або використовується для зберігання будівельного сміття, крім того мешканці будинку не мають доступу до підвальних приміщень, через які можливо потрапити

до загальнобудинкових комунікацій, оскільки вхід з під`їзду замурований. В окремих підвальних приміщеннях відсутня стяжка, що призвело до збільшення висоти приміщення, загалом приміщення не відповідає технічній документації внаслідок замурованих вікон, пробитих або замурованих дверних прорізів.

Вищевказане також підтверджується і актами обстеження № 13 нп/19 від 12.02.2019 року та № 62 нп/19 від 05.04.2019 року, складеними працівниками управління комунальної власності при проведенні обстеження спірних нежитлових приміщень.

Щодо доводів Відповідача про вчасну та повну оплату орендної плати, то Відповідно до довідки про заборгованість № 4-2302-16530 від 05.06.2020 вбачається, що періоди несплати(подекуди і протягом 6 місяців) виникали у Відповідача починаючи з 2012 року, що фактично згідно норм чинного законодавства було підставою для розірвання спірного договору оренди. Відтак твердження Відповідача про належне виконання договірних зобов`язань не відповідають дійсності.

Питання, які поставлено на вирішення експертом не мають значення для вирішення справи та не відносяться до предмету доказування. Будь-яких дозволів чи погоджень щодо здійснення орендарем невід`ємних поліпшень управління комунальної власності орендодавцем не надавалося.

Щодо висновку експерта. Абсолютно необґрунтованим є також запропоноване для експертизи питання щодо вартості проведених невід`ємних поліпшень, адже предметом позовної заяви є визнання договору оренди продовженим, а не відшкодування збитків, компенсації витрат, тощо.

Враховуючи вищенаведені обставини, в управління комунальної власності наявні всі підстави для припинення договору оренди з недобросовісним орендарем. Враховуючи вищенаведене, просить відмовити у задоволенні зустрічного позову про визнання договору оренди продовжити, а позовні вимоги управління комунальної власності задоволити в повному обсязі.

Аргументи відповідача.

Відповідно до п. 2.1. Порядку організації та проведення конкурсів на право оренди майна територіальної громади м. Львова, Орендодавець при наданні в оренду вільних нежитлових приміщень комунального майна зобов`язаний опублікувати інформаційне повідомлення про намір передати в оренду вільні нежитлові приміщення і, у разі надходження двох та більше заяв від претендентів, у встановленому порядку вжити заходів щодо оголошення відповідних конкурсів про передачу в оренду майна.

Аналіз даних норм свідчить про те, що конкурс проводиться лише для вільних приміщень. Тому конкурс не міг проводитись до закінчення дії договору оренди та не могли прийматись жодні рішення щодо передання приміщень іншим орендарям до закінчення дії договору оренди. Проведення конкурсу можливе лише у випадку, якщо не було дотримано всіх вимог для продовження договору оренди, дія договору була б закінченою та приміщення вважались вільними. Проте орендодавець проігнорував дані норми, та з грубими порушеннями норм законодавства прийняв рішення про передачу майна іншим орендарям.

Рішення передати майно іншим орендарям було прийняте на засіданні комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова від 19.06.2019 р. (протокол №11, питання 3/27 повторно), тобто на час, коли ще діяв договір оренди, отже дані приміщення не були вільні.

Крім того, дане питання вже розглядалось на засіданні комісії 13.03.2019 р., де було прийняте рішення продовжити договір оренди. Комісія, приймаючи позитивне рішення, таким чином погоджувалась із тим, що ТзОВ ЛІМ-ІГОР належно виконує умови договору та всі інші умови, необхідні для продовження договору оренди. Змінила комісія свою думку лише після надходження до управління заяв інших потенційних орендарів, а не через порушення ТзОВ ЛІМ-ІГОР будь-яких умов договору.

Орендар вважається таким, що належно виконував свої обов`язки за договором оренди, якщо стосовно нього не виявлено та/або не підтверджено наступних фактів: нецільове використання об`єкта оренди; передання об`єкта оренди в суборенду без згоди орендодавця; заборгованість зі сплати орендної плати протягом 3 місяців підряд і більше протягом дії договору; невикористання об`єкта оренди, якщо таке невикористання створило загрозу його пошкодженню чи знищенню». Отже, до переліку умов необхідних для продовження договору оренди існуючим орендарем входить: «надсилання повідомлення про намір продовжити договір оренди та належне виконання умов договору.

Орендодавець та особи, які складали акт огляду, не є фахівцями для визначення відповідності приміщення технічній документації. Крім того, не вказано, яка саме технічна документація бралась для звірки, адже протягом 20 років в технічну документацію неодноразово вносились зміни. Орендодавець у відзиві на зустрічну позовну заяву, який був поданий 14.10.2020 року, не взяв до уваги технічний паспорт № 360 (82/20) від 09.09.2020 року, який відповідає теперішньому стану приміщень.

Враховуючи вищевикладене, вважаю доводи представника Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку ЛМР безпідставними, необґрунтованими, такими, що не відповідають дійсності, зустрічний позов задоволити та продовжити договір оренди на той самий строк і на тих самих умовах.

Третя особа в судові засідання не з`являлася, заяв по суті справи та інших процесуальних документів не подавала.

Обставини, встановлені судом.

25.01.2000 року між управлінням комунального майна м.Львова, правонаступником якого є управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Позивач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «ЛІМ-ІГОР»(далі - Відповідач) укладено Договір оренди нерухомого майна № 7671 від 25.01.2000 року (далі - Договір), згідно з якого Позивач передав, а Відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення, загальною площею 1396,4 м2, що знаходиться за адресою: м.Львів, вул.Роксоляни, 24

Термін дії договору встановлено до 24 січня 2005 року терміном на п`ять років (п.1 Договору), Проте, в подальшому Договір неодноразово продовжувався на той самий термін, а саме до 24.01.2020 року.

12.02.2019 працівниками орендодавця було проведено обстеження орендованих приміщень, за результатами якого встановлено, що приміщення не відповідають технічній документації внаслідок замурованих вікон, пробитих або замурованих дверних прорізів, про що складено акт № 13 нп/19.

Як зазначено в протоколі засідання комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова (далі - Комісія) від 19.06.2019 (протокол №11, питання 3/27 повторно), Орендар 26.02.2019 звернувся до орендодавця щодо внесення змін до договору оренди в частині цільового використання, а саме для проведення виставок образотворчої та книжкової продукції, виробленої в Україні, для перукарні, аптеки та складів. Питання щодо продовження договору оренди № 7671 було розглянуто на засіданні Комісії 13.03.2019 та прийнято рішення продовжити договір оренди на 5 років.

В подальшому, на адресу управління комунальної власності надійшло звернення мешканців будинку № 24 по вул. Роксоляни № З-Ш-35242-3-2302 від 21.03.2019, яким було повідомлено, що орендарем перекрито доступ до загальнобудинкових комунікацій, а приміщення перебуває у занедбаному стані та руйнується. У зверненні мешканці також повідомили про намір створити ОСББ, у зв`язку з чим просили не продовжувати договір оренди з ТзОВ «ЛІМ-Ігор» та передати приміщення на баланс новоствореного ОСББ.

До вказаного звернення було долучено лист ЛКП «Левандівка» від 20.03.2019 за № 2/310 та акт ЛКП «Левандівка» від 19.03.2019, де зафіксовано, що підвальні приміщення мають статус нежитлових з моменту забудови, підвальні приміщення не опалюються, оскільки це не було передбачено проектом, частина першого поверху відключена від опалення працівниками «Залізничтеплоенерго», мешканці другого поверху зі скаргами на температурний режим під час опалювального сезону не зверталися, мешканці будинку доступу до підвальних приміщень не мають, у приміщеннях багато будівельного сміття, а значна їх частина взагалі не використовується, інженерні мережі знаходяться в задовільному стані, не протікають.

5 квітня 2019 року працівниками управління комунальної власності повторно проведено обстеження орендованих приміщень (акт №62-нп/19 від 05.04.2019) та встановлено, що приміщення не відповідають технічній документації в частині розміщення дверних прорізів. Приміщення, в яких наявні загальнобудинкові комунікації, не входять до складу об`єкта оренди. Проте доступ до цих приміщень здійснюється з приміщень підвалу, оскільки вхід з під`їзду замуровано.

Актом обстеження від 18.04.2019 року, складеним представниками ЛКП «Левандівка», Залізничної районної адміністрації, ЛКП «Залізничтеплоенерго», встановлено, що частина орендованих нежитлових приміщень не використовується. У підвальному приміщенні знаходиться елеваторний вузол та загальнобудинковий лічильник теплової енергії, доступ до яких проходить через орендовані приміщення під індексом І. Інженерні мережі знаходяться в задовільному стані. В окремих підвальних приміщеннях відсутня стяжка, що призвело до збільшення висоти приміщення. Вікна зашклені. Орендар забезпечує доступ до інженерних мереж працівникам ЛКП «Левандівка», ЛКП «Залізничтеплоенерго» та працівникам аварійної служби.

28.05.2019 ТзОВ «ЛІМ-Ігор» подало уточнюючу заяву до звернення від 11.02.2019 №2-3720/АП-2302 та від 26.02.2019 №2-5576-2302 (вх. № 2-16378-2302 від 29.05.2019) про продовження договору оренди та внесення змін до нього в частині площ.

19.06.2019 питання використання спірних приміщень було повторно винесено на розгляд Комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова. За результатами розгляду Комісія прийняла рішення (протокол №11, питання 3/27 повторно) договір оренди з ТзОВ «ЛІМ-Ігор» не продовжувати. При цьому приміщення першого поверху передати в оренду ДЮСШ, а підвальні приміщення передати на комісію по ОСББ.

03.07.2019 управління комунальної власності повернуло ТзОВ «ЛІМ-Ігор» поданий пакет документів разом з супровідним листом №2302-3169 від 03.07.2019, де вказало, що з огляду на рішення комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова (протокол №11, питання 3/27 повторно) відмовити у продовженні договору оренди №7671 від 24.01.2000, укладеного з ТзОВ «ЛІМ-Ігор» на нежитлові приміщення площею 1396,4 кв.м на вул. Роксоляни, 24, управління позбавлене можливості позитивно вирішити питання по суті звернення.

Враховуючи вищевикладене, Позивачем за первісним позовом на адресу Відповідача за первісним позовом було надіслано повідомлення № 2302-вих-9617 від 11.02.2020, в якому Орендодавець повідомив Відповідача про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди та вказав на обов`язок Відповідача повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання передачі, а також провести повний розрахунок по сплаті орендної плати, а в разі наявності заборгованості - погасити її в повному обсязі.

Відповідачем, позивачем за зустрічним позовом надано суду висновок експерта по результатах проведення будівельно-технічної експертизи за замовленням ТзОВ «ЛІМ Ігор» від 15.11.2020 №50/20. Були поставлені такі питання: Чи наявні невід`ємні поліпшення на об`єкті оренди нежитлових приміщень, що розташовані в підвалі та на першому поверсі в житловому будинку, який знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Роксоляни, 24? Якщо так то надати їх перелік та склад. 2. Яка вартість невід`ємних поліпшень виконаних на об`єкті оренди нежитлових приміщень, що розташовані в підвалі та на першому поверсі в житловому будинку, який знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Роксоляни,24 за період з 25 січня 2000 року по лютий 2019 року в цінах на час проведення ремонту»? Зокрема, на п.2 було дано відповідь, що вартість невід`ємних поліпшень виконаних на об`єкті оренди нежитлових приміщень, що розташовані в підвалі та на першому поверсі в житловому будинку, який знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Роксоляни, 24 за період з 25 січня 2000 року по лютий 2019 року в цінах на час проведення розрахунку становить 2 772 928, 80 грн.

Норми права та мотиви суду.

Предметом доказування є обставини, з якими пов`язуються факт виникнення орендних правовідносин, їх продовження (пролонгація) чи припинення.

При укладенні Договору оренди сторони, зокрема, керувались правовими нормами, передбаченими Цивільним кодексом Української РСР.

Стаття 260 Цивільного кодексу Української РСР (у редакції від 30.10.1999 року)встановлювала, що в разі продовження користування майном після закінчення строку договору найму при відсутності заперечень з боку наймодавця договір вважається поновленим на невизначений строк і кожна з сторін вправі в будь-який час відмовитись від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць.

Із набранням чинності Цивільним кодексом України Цивільний кодекс Української РСР втратив чинність.

При цьому, згідно із п. 4 Прикінцевих та перехідних положень Цивільного кодексу України, Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.

Також, відповідно до п. 4 Прикінцевих положень Господарського кодексу України, Господарський кодекс України застосовується до господарських відносин, які виникли після набрання чинності його положеннями відповідно до цього розділу. До господарських відносин, що виникли до набрання чинності відповідними положеннями Господарського кодексу України, зазначені положення застосовуються щодо тих прав і обов`язків, які продовжують існувати або виникли після набрання чинності цими положеннями.

Отже, зважаючи на те, що правовідносини між сторонами Договору оренди продовжили існувати після набрання чинності вищезгаданими нормативно-правовими актами, до спірних правовідносин щодо припинення та пролонгації дії Договору оренди необхідно застосовувати правові норми Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.

Статтями 15, 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.

Між сторонами в силу ст.11 ЦК України виникли правовідносини оренди.

Відповідно до ст.283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу (ч.1 ст. 284 ГК України).

Відповідно до статті 759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Згідно із частинами першою та другою статті 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також передбачені у статті 764 ЦК України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Об`єктом оренди за Договором оренди є комунальне майно, відтак до спірних правовідносин необхідно застосовувати не лише загальні норми цивільного та господарського законодавства, але й правові норми Закону України «Про оренду державного та комунального майна», як спеціальні.

01.02.2020 був введений в дію Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 3 жовтня 2019 року № 157-IX, згідно з пунктом 5 якого визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону. Водночас, пунктом 2 Прикінцевих та Перехідних положень встановлено, що договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченимабзацом п`ятим частини другої статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року.

Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом.

Таким чином при вирішенні даного спору слід керуватися Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) (надалі Закон України «Про оренду державного та комунального майна» в редакції на час існування правовідносин).

Так, у відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із п. 2 ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», істотними умовами договору оренди є термін, на який укладається договір оренди.

Відповідно до частини першої ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Водночас, за частиною другою цієї ж статті, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За частиною третьою статті 17 Закону після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно із частиною 6 ст. 283 Господарського кодексу України, до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Частина 4 статті 284 Господарського кодексу України передбачає, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Стаття 764 Цивільного кодексу України встановлює, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відповідно до п. 1 ч. 2, ч. 4 ст. 291 Господарського кодексу України, договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму Цивільним кодексом України.

Згідно із п. 1 ч. 2 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Пункт 4.1 постанови Пленуму Вищого господарського суду України, від 29.05.2013 року № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна», передбачає, зокрема, що зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Разом з цим, ст. 764 Цивільного кодексу України та ст. 284 Господарського кодексу України, які здійснюють загальне регулювання правовідносин оренди, також передбачають умови припинення договору оренди, ідентичні згаданому закону.

Норма ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди.

З цього приводу свою позицію висловила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 19.05.2020 у справі №910/719/19:

« 6.11. Відсутність такого заперечення як в силу статті 764 ЦК України, так і за приписами частини другої статті 17 Закону, може мати прояв у «мовчазній згоді» і в такому випадку орендар саме в силу закону може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

6.12. У контексті наведених норм заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

6.13. Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 ЦК України.

Велика Палата Верховного Суду у пункті 6.21 позиції зазначає, що правове регулювання процедури припинення орендних правовідносин, наведене у статті 764 ЦК України та частині другій статті 17 Закону, спрямовано на досягнення справедливого балансу між правом орендодавця як власника майна володіти, користуватися та розпоряджатися майном на власний розсуд і правом орендаря очікувати на стабільність та незмінність його майнового становища. У контексті наведених вище норм настання наслідків у вигляді припинення чи продовження договору є пов`язаним з дотриманням сторонами орендних правовідносин добросовісної та послідовної поведінки, обумовленої змістом укладеного договору, положеннями господарського законодавства, а також усталеними звичаями ділового обороту та документообігу.

Як було встановлено судом, Позивач за первісним позовом надіслав на адресу Відповідача за первісним позовом повідомлення № 2302-вих-9617 від 11.02.2020, в якому Орендодавець повідомив Відповідача про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди та вказав на обов`язок Відповідача повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання передачі, а також провести повний розрахунок по сплаті орендної плати, а в разі наявності заборгованості - погасити її в повному обсязі.

Як вбачається з матеріалів справи, дане повідомлення було скеровано рекомендованим листом. Позивачем надано докази повідомлення відповідача про припинення орендних правовідносин, зокрема, фіскальний чек ПН 55 від 13.02.2020, список №781 згрупованих поштових відправлень листів рекомендованих та список згрупованих рекомендованих відправлень від 12.02.2020.

Проте суд критично, з врахуванням у справі доказів, оцінює дії Орендаря (повідомлення № 2302-вих-9617 від 11.02.2020), направлені на припинення орендних правовідносин з огляду на таке.

Як уже зазначалося, предметом спору є право на оренду нежитлових приміщень, що належать до комунальної власності територіальної громади м. Львова. Відповідно до ч.2 п. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» державну політику у сфері оренди здійснюють: Кабінет Міністрів України, а також Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва щодо державного майна України; органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Республіки Крим щодо майна, яке належить Автономній Республіці Крим; органи місцевого самоврядування щодо майна, яке перебуває в комунальній власності.

Відтак при вирішенні спору, окрім законодавчих актів, слід також керуватися нормативними актами, прийнятими в межах повноважень органом місцевого самоврядування Львівською міською радою.

Ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 №897 «Про врегулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова» (зі змінами) затверджено нормативні документи, що регулюють відносини оренди майна територіальної громади м. Львова, а саме: Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова (надалі Положення) та Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова.

Відповідно до п.1.3. Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова, затверджене ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 року № 897 (із змінами та доповненнями) (надалі Положення) це Положення регулює організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду та суборенду нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що належить до комунальної власності територіальної громади м. Львова.

Відповідно до п.3.1. Положення надання в оренду та внесення змін у діючі договори оренди комунального майна, здійснюються за ініціативою претендентів на оренду , орендодавця, міської ради, балансоутримувача майна.

Пунктом 3.5.1. Положення встановлено, що підставою для позитивного управлінського рішення щодо продовження договору оренди на новий строк є подання орендарем заяви (встановленого зразка) про переукладення договору оренди до закінчення терміну його дії та/або виконання умов договору за результатами проведеного обстеження майна.

Згідно з пунктом 3.5.2. Положення, у разі подання орендарем заяви про переукладення договору оренди після закінчення терміну договору оренди та/або внаслідок виявлення порушень умов договору за результатами проведеного обстеження майна, управління комунальної власності приймає негативне управлінське рішення (управлінням комунальної власності надсилається заявнику лист про припинення договору оренди).

Як встановлено пунктом 3.5. Положення, подані у встановленому порядку пропозиції щодо внесення змін до договорів оренди у частині цільового використання майна, встановлення істотних умов договорів оренди, встановлення пільгової орендної плати за користування майном, звернення творчих працівників, а також інші питання, що у подальшому розглядатимуться міською радою розглядає комісія з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова (надалі Комісія).

Рішення Комісії є підставою для підготовки проекту ухвали міської ради та/або наказу управління комунальної власності департаменту економічної політики.

Відповідно до пункту 3.9. Положення, предметом розгляду та прийняття відповідного управлінського рішення управління комунальної власності департаменту економічної політики є подані у встановленому порядку пропозиції щодо внесення змін до договорів оренди у частині продовження терміну дії (переукладення на новий строк, що не перевищує 10 років), внесення змін у частині площі та поверховості (окрім долучення до об`єкта оренди окремого індивідуально визначеного майна). Про подані заяви для прийняття управлінського рішення управління комунальної власності департаменту економічної політики інформує Комісію до моменту видачі наказу або надсилання листа про відмову у продовженні договору.

Згідно з п.3.6. Положення основними завданнями комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова є, серед іншого, внесення змін і доповнень до істотних умов діючих договорів оренди, подальше використання об`єктів комунальної власності. А п. 3.8.16 - рішення комісії є підставою для підготовки проекту ухвали міської ради та/або наказу управління комунальної власності департаменту економічної політики.

Пунктом 5.2.15 Положення встановлено, що Орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором оренди нерухомого майна, строк дії якого закінчується, має право на продовження договору оренди на новий строк:

5.2.15.1. Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди нерухомого майна шляхом скерування на адресу управління комунальної власності департаменту економічної політики заяви з документами у порядку, визначеному відповідними нормативними документами міської ради.

5.2.15.2. Рішення про продовження терміну дії договору оренди на новий строк приймається за умови належного виконання орендарем своїх обов`язків згідно з договором оренди. Таке рішення оформляється наказом управління комунальної власності департаменту економічної політики.

Орендар вважається таким, що належно виконував свої обов`язки за договором оренди, якщо стосовно нього не виявлено та/або не підтверджено наступних фактів: нецільове використання об`єкта оренди; передання об`єкта оренди в суборенду без згоди орендодавця; заборгованість зі сплати орендної плати протягом 3 місяців підряд і більше протягом дії договору; невикористання об`єкта оренди, якщо таке невикористання створило загрозу його пошкодженню чи знищенню.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується Позивачем за первісним позовом, Орендар своєчасно скористався своїм правом на продовження орендних відносин на новий строк, подавши заяву та необхідний пакет документів (вх. №2-5576-2302 від 26.02.2019, №2-3720/АП-2302 від 11.02.2019). Вказані заяви були розглянуті на засіданні Комісії 13.03.2019. За результатами розгляду Комісією прийнято рішення продовжити договір оренди нежитлових приміщень від 25 січня 2000 року №7671 на 5 років. При цьому слід зазначити, що Відповідач тривалий час, починаючи з 2000 року є орендарем спірних нежитлових приміщень, які є необхідними йому для здійснення господарської діяльності.

З наведеного можна зробити висновок, що орендарем було дотримано усіх вимог Положення і він вважається таким, що належно виконував свої обов`язки за договором оренди відповідно до пункту 5.2.15.2. Положення.

Відтак були наявні в сукупності усі необхідні підстави для прийняття рішення про продовження терміну дії договору оренди на новий строк: належне виконання орендарем своїх договірних зобов`язань, своєчасне подання заяви та документів, позитивне рішення Комісії.

Проте орендодавець не виконав вимог Положення. Натомість, на підставі звернення мешканців будинку №24 на вул. Роксоляни у м. Львові питання продовження договору оренди №7671 від 24.01.2000 на нежитлові приміщення площею 1396,4 кв.м на вул. Роксоляни, 24 повторно було винесено на розгляд Комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова. За результатами розгляду Комісія прийняла рішення (протокол №11 від 19.06.2019, питання 3/27 повторно) договір оренди з ТзОВ «ЛІМ-Ігор» не продовжувати. При цьому приміщення першого поверху передати в оренду ДЮСШ, а підвальні приміщення передати на комісію по ОСББ.

Вказане рішення Комісії є неправомірним, відтак не може бути підставою для відмови в продовженні договору оренди та не береться судом до уваги з огляду на таке.

Як зазначено в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 2020 року у справі №910/15058/18, рішення державного органу чи органу місцевого самоврядування, з якого виникають права та обов`язки у конкретної особи, повинно бути мотивованим, а тим більше рішення, яким скасовується своє попереднє рішення, чим припиняються права відповідної особи. Колегія суддів зауважує, що процедури органів державної влади та місцевого самоврядування повинні бути прозорі та зрозумілі. В іншому випадку рішення органів влади не може вважатися правомірним

Суд зазначає, що Комісія з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова не є державним органом чи органом місцевого самоврядування, проте правовий аналіз Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 №897, дає підстави стверджувати, що Комісія приймає управлінські рішення, пов`язані зі встановленням, зміною та припиненням прав конкретної особи орендаря чи потенційного орендаря комунального майна м. Львова. Як зазначено у п. 3.5. Положення рішення Комісії є підставою для підготовки проекту ухвали міської ради та/або наказу управління комунальної власності департаменту економічної політики. Відтак, враховуючи наведене вище, рішення Комісії можна прирівняти до рішення органу місцевого самоврядування в контексті визначення подальшої долі комунального майна територіальної громади м. Львова.

За приписами ч. 2 ст. 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно зі ст. 144 Конституції України органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до ч. 1 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Частиною 10 ст. 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» встановлено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Аналіз наведених положень Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» дає підстави вважати, що за органами місцевого самоврядування законодавець закріпив право на зміну та скасування власних рішень. Таке право випливає із конституційного повноваження органів місцевого самоврядування самостійно вирішувати питання місцевого значення шляхом прийняття рішень, що є обов`язковими до виконання на відповідній території, оскільки вони є суб`єктами правотворчості, яка передбачає право формування приписів, їх зміну чи скасування.

Водночас, у ст. 3 Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність.

Цей принцип знайшов своє відображення й у ст. 74 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», згідно з якою органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами.

Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 №7-рп/2009 у справі за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України Про місцеве самоврядування в Україні (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) в Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3). Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону). Таким чином, органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення.

Разом з тим, суд наголошує, що відповідно до зазначеного рішення Конституційного Суду України ненормативні правові акти органу місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання. Це є «гарантією стабільності суспільних відносин» між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення, що узгоджується з правовою позицією, викладеною в абзаці другому пункту 5 мотивувальної частини Рішення Конституційного Суду України від 13 травня 1997 року № 1-зп у справі щодо несумісності депутатського мандата.

Аналіз наведених положень свідчить про можливість скасування органом місцевого самоврядування власного рішення, у той же час, реалізація зазначених повноважень можлива у разі дотримання сукупності умов, зокрема: а) відсутність факту виконання рішення, що скасовується; б) відсутність факту виникнення правовідносин, пов`язаних з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів або ж відсутність заперечень суб`єктів правовідносин щодо їх зміни чи припинення у разі виникнення таких правовідносин.

Натомість ключовим питанням у контексті можливості скасування органом місцевого самоврядування свого владного управлінського рішення, є визначення того, яким за своєю правовою природою є відповідний акт: нормативним чи ненормативним.

Отже, органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення.

Така правова позиція викладена також у постановах Верховного Суду України від 04.06.2013 у справі № 21-64а13 та 25.05.2016 у справі № 21-5459а15.

У протоколі засідання Комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова №11 від 19.06.2019, питання 3/27 повторно, відсутні будь-які факти, які могли б слугувати мотивом та підставою для скасування попереднього рішення Комісії від 13.03.2019. Водночас, з протоколу вбачається, що спірні приміщення будуть передані іншим особам ДЮСШ, ОСББ та ГО «Ліга культуризму Львова».

Судом враховуються аргументи позивача за зустрічним позовом (відповідь на відзив на зустрічний позов вх. №33845/20), що Орендодавець та особи, які складали акт огляду, не є фахівцями для визначення відповідності приміщення технічній документації. Крім того, в актах обстежень не вказано, яка саме технічна документація бралась для звірки, адже протягом 20 років в технічну документацію неодноразово вносились зміни. Орендодавець у відзиві на зустрічну позовну заяву, який був поданий 14.10.2020 року, не взяв до уваги технічний паспорт № 360 (82/20) від 09.09.2020 року, який відповідає теперішньому стану приміщень. Доводи про невикористання частини приміщення або використання для зберігання будівельного сміття є необґрунтованими та такими, що базуються лише на особистих припущеннях, та ніяким чином не підтвердженні. На час огляду, в приміщеннях проводились поточні ремонтні роботи для підтримання належного стану приміщень, тому наявність будівельного сміття під час огляду не свідчить, що будівельне сміття там зберігається на постійній основі. Якщо перевірка відбувалась у день, коли проводився ремонт частини приміщення, очевидно, що в цей день там могло знаходитися будівельне сміття, до того, як його вивезли.

Відтак, посилання на акти обстеження від 12.02.2019, від 19.03.2019, від 05.04.2019, від 18.04.2019 року як на докази виявлення порушень умов договору оренди критично оцінюються судом.

Зазначені в протоколі висновки щодо обмеження доступу до приміщень, в яких міститься інженерне обладнання, не відповідають дійсності, оскільки в актах обстеження приміщень від 05.04.2019 та від 18.04.2019 встановлено, що приміщення, в яких наявні елеваторний вузол та загальнобудинковий лічильник теплової енергії, не входять до складу об`єкта оренди.

Відповідач (позивач за зустрічним позовом) вважає, що договір оренди є продовженим на той самий строк та умовах. Суд, дослідивши та оцінивши наявні докази, доходить висновку, що аргументи відповідача (позивача за зустрічним позовом) є обґрунтованими.

При вирішенні даної справи необхідно також врахувати практику Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності в контексті продовження дії Договору оренди, а саме справи «Стрейтч проти Сполученого Королівства».

Так, право оренди є майном в розумінні частини 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини i основоположних свобод, мирне володіння яким з моменту укладання договору оренди гарантується та захищається ст. 1 Першого протоколу до Конвенції, нормами ст. ст. 1, 8, 41 Конституції України та статтею 28 Закону «Про оренду державного та комунального майна», відповідно до якої орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.

Відповідно до приписів статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Європейського Суду з прав людини як джерело права.

Згідно з частиною 1 статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини i основоположних свобод кожна фізична a6o юридична особа мас право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства i на умовах, передбачених законом i загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна», в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак i «майном». До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі «lатрідіс проти Греції» від 25.03.1999 р.).

Рішенням Європейського суду з прав людини у справі «Стрейтч проти Сполученого Королівства» від 24.06.2003 р. № 44277/98, обставини та правовідносини якої подібні до тих, що досліджуються у даній справі, встановлено, що:

« 33. Заявник уклав з муніципалітетом Дорчестера договір оренди земельної ділянки на 22-річний строк. . . Орендний договір містив умову про можливість продовження строку оренди на наступні 21 рік. Проте, коли заявник надіслав повідомлення про бажання реалізувати право на продовження строку оренди, рада Західного Корсета (місцевий орган влади правонаступник муніципалітету Дорчестера) вирішила, що її попередник діяв на порушення принципу ultra vіres, коли, не усвідомлюючи неправомірності своїх дій, дав згоду включити до договору таку умову, i що вона, відповідно, с недійсною. Суди Англії підтримали цю позицію неохоче (див. зауваження лорда-судді Гібсона в пункті 22).

34. Хоча справді відповідно до норм англійського права зазначену умову було визнано недійсною з огляду на порушення принципу ultra vіres, Суд зауважує, що Заявник уклав орендний договір з муніципалітетом Дорчестера, розраховуючи на те, що він матиме можливість продовжити строк цієї оренди…

35. Зважаючи на обставини цієї справи, Суд доходить висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, i в цілях статті 1 Першого протоколу таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором.

40. ,,,,. Заявник не лише мав сподівання на отримання майбутніх прибутків від своїх інвестицій в орендоване майно, але також як зазначив Апеляційний суд розглядав умову про продовження строку оренди як важливу частину орендного договору, оскільки його зобов`язання за цим договором були пов`язані з будівництвом і оскільки в протилежному випадку (без зазначеної умови) він мав би обмежені строки для того, щоб окупити вкладені ним кошти.

41. Виходячи з цих міркувань, Суд визнає, що в цій справі відбулося непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном, i тому констатує, що мало місце порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції».

Таким чином, враховуючи практику Європейського Суду з прав людини при вирішенні спору у даній справі, зокрема рішення «Стрейтч проти Сполученого Королівства», безумовним є те, що після того як Комісія з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м.Львова 13.03.2019 прийняла позитивне рішення щодо продовження договору оренди №7671 від 24.01.2000, укладеного з ТзОВ «ЛІМ-Ігор», у Відповідача виникло право на законних підставах сподіватися на продовження терміну дії Договору оренди, і таке очікування, виходячи з позиції Європейського суду з прав людини, можна вважати в цілях застосування положень ст. 1 Першого протоколу до Конвенції складовою частиною права власності ТзОВ «ЛІМ-Ігор», наданого йому за Договором оренди.

Більше того, можливість продовження терміну дії Договору оренди на визначених у ньому умовах є важливим елементом підприємницької діяльності Відповідача, який після позитивного рішення Комісії, мав право законно очікувати на можливість продовження здійснення своєї господарської діяльності в орендованих приміщеннях та отримання від цього доходів.

При цьому Сторонами був дотриманий справедливий баланс між інтересами суспільства та правами орендаря, адже, як прослідковується з договору оренди та не спростовується матеріалами справи, Позивач за первісним позовом отримував узгоджену сторонами орендну плату, господарська діяльність Відповідача не спрямовувалася проти інтересів суспільства та не порушувала інтереси будь-якої третьої сторони.

При цьому, у рішенні «Пайн Велі Девелопмент Лтд» та інші проти Ірландії» від 23.10.1991 Європейський суд з прав людини зазначив, що «Правомірні очікування» виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним та розраховувати на певний стан речей. …право власності на майно у вигляді як правомірних очікувань, так і майнового права (права оренди), є об`єктом правового захисту згідно зі ст. 1 Першого протоколу до Конвенції та національного законодавства України.»

Згідно Витягу з ЄДРЮО, ФОП та ГО Орендар ТОВ «ЛІМ ІГОР» здійснює, зокрема, такі види діяльності як роздрібна торгівля в неспеціалізованих магазинах продуктами харчування, напоями, тютюновими виробами; роздрібна торгівля фермацевтичними товарами тощо. Додатком №2 від 28.12.2001 року внесено зміни в Договір в частині використання орендованих приміщень, а саме: магазин 567,8 кв.м., громадське харчування 380,0 м.кв., аптека 448, 6 м. кв., та аптечний склад. Як зазначалося вище, зазначені приміщення використовувалися тривалий час, з 2000року. Підстав для припинення Договору з мотивів нецільового використання чи руйнування приміщень до 2020 року позивачем не надано, а судом не встановлено. Також позивачем не надано суду доказів існування заборгованості зі сплати орендної плати на час розгляду справи в суді. Отже, об`єкт оренди необхідний Відповідачу, орендарю для здійснення господарської діяльності.

У висновку експерта від 25.11.20р. №50/20, який відповідає вимогам ст. 98 ГПК України, зазначено, що вартість невід`ємних поліпшень виконаних на об`єкті оренди нежитлових приміщень, що розташовані в підвалі та на першому поверсі в житловому будинку, який знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Роксоляни, 24 за період з 25 січня 2000 року по лютий 2019 року в цінах на час проведення розрахунку становить 2 772 928, 80 грн. Враховуючи тривалий час використання нежитлових приміщень, що складають предмет договору оренди, Відповідач здійснював їх поліпшення з врахуванням також і необхідності використання цих приміщень для здійснення господарської діяльності.

Відповідно до статей 73, 74 Господарського процесуального кодексу України доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.

Згідно з ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Зазначені вище норми процесуального закону спрямовані на реалізацію статті 13 Господарського процесуального кодексу України. Згідно з положеннями цієї статті судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

За приписами статті 86 ГПК України, суд оцінює докази Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

З врахуванням усього наведеного, суд прийшов до висновку, що зустрічний позов слід задоволити і визнати договір оренди нежитлових приміщень № 7671 від 24 січня 2000 року продовженим на той самий термін на тих самих умовах відповідно до ст. 764 ЦК України, ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», а саме до 24 січня 2025 року. У первісному позові позивача слід відмовити.

Розподіл судових витрат.

Судовий збір за подання позову в порядку статті 129 ГПК України покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог. Відтак, оскільки у первісному позові відмовлено, судові витрати покласти на позивача. Зустрічний позов задоволено, а тому судові витрати стягнути з відповідача за зустрічним позовом на користь позивача за зустрічним позовом у розмірі сплати судового збору 2 102,00грн.

Керуючись статтями 10, 12, 20, 73, 76 - 79, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 ГПК України, суд -

УХВАЛИВ:

1. У позові Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, ) до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛІМ ІГОР» ( 79052, м. Львів, вул. Низинна, 2, ) відмовити.

2. Зустрічний позов Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛІМ ІГОР» » (79052, м. Львів, вул. Низинна, 2, ) до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради(79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, ) задоволити.

3. Визнати договір оренди нежитлових приміщень №7671 від 25.01.2000 року продовженим на тих самих умовах і на той самий строк.

4. Стягнути з Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЛІМ ІГОР» » ( 79052, м. Львів, вул. Низинна, 2, ) 2 102,00грн. судового збору.

Рішення набирає законної сили в порядку, передбаченому ст. 241 ГПК України.

Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку до Західного апеляційного господарського суду в порядку, встановленому розділом IV ГПК України.

Інформацію у справі, яка розглядається можна отримати за такою веб-адресою - http://lv.arbitr.gov.ua/sud5015/, а також у Єдиному державному реєстрі судових рішень за веб-адресою http://reyestr.court.gov.ua.

Повний текст рішення складено та підписано 30.12.2020 року.

Суддя С.М. Коссак