ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15 грудня 2020 року

м. Київ

Справа № 914/1258/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання: Мартинюк М. О.,

за участю представників сторін:

позивача (відповідача за зустрічним позовом) - Гомзяк О.П. (керівника), Котовщикова Р.А. (адвоката)

відповідача (позивача за зустрічним позовом) - не з`явилися,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного підприємства "Зорепад-Люкс"

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2020 (колегія суддів: Хабіб М. І. - головуючий, Гриців В. М., Матущак О. І.) і рішення Господарського суду Львівської області від 12.12.2019 (суддя Ділай У. І.), у справі

за позовом Приватного підприємства "Зорепад-Люкс"

до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради

про зобов`язання укласти договір на новий термін,

за зустрічним позовом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради

до Приватного підприємства "Зорепад-Люкс"

про зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. У липні 2018 року Приватне підприємство "Зорепад-Люкс" (далі - ПП "Зорепад-Люкс") звернулося до суду з позовом до Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Управління) про зобов`язання укласти договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), а саме нежитлового приміщення загальною площею 23 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35, з індексами приміщень 2-1, 2-2, 2-3 відповідно до даних технічного паспорта ЛМБТІ від 19.07.1996, інвентарний номер 862, для складу, терміном на 5 років, в порядку та на умовах Типового договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що вказаний у додатку № 6 до Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, з визначенням орендної плати згідно з Методикою розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затверджених ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 "Про регулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова" (додатки № 1 і № 2) (зі змінами та доповненнями), впродовж одного місяця з дня набрання рішенням суду законної сили.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовано безпідставною відмовою Управління у продовженні строку дії договору, незважаючи на переважне право орендаря на укладення договору оренди нерухомого майна на новий строк.

1.3. У серпні 2018 року Управління звернулося до суду із зустрічним позовом до ПП "Зорепад-Люкс" про зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення загально площею 23 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35.

1.4. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 25.06.2015 № Г-9664-15 припинив свою дію внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено, проте ПП "Зорепад-Люкс" безпідставно ухиляється від повернення об`єкта оренди.

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Львівської області від 13.11.2018, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.02.2019, у задоволенні позову ПП "Зорепад-Люкс" відмовлено, зустрічний позов Управління задоволено. Зобов`язано ПП "Зорепад-Люкс" повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення загальною площею 23 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35.

2.2. Постановою Верховного Суду від 22.05.2019 постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.02.2019 та рішення Господарського суду Львівської області від 13.11.2018 у справі № 914/1258/18 скасовано, справу № 914/1258/18 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

2.3. Рішенням Господарського суду Львівської області від 12.12.2019, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2020, відмовлено у задоволенні первісного позову та задоволено зустрічний позов. Зобов`язано ПП "Зорепад-Люкс" повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 23 кв. м, що знаходяться за адресою: пл. Ринок, 35, м. Львів. Здійснено розподіл судових витрат.

2.4. Суд першої інстанції, посилаючись на положення статті 285 Господарського кодексу України, частини 1 статті 777 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", відмовив у задоволенні первісних позовних вимог. При цьому виходив із того, що орендодавець майна висловив заперечення стосовно продовження дії договору оренди, проте переважне право орендаря не порушив, оскільки новий конкурс на оренду спірного майна не оголошений. Посилаючись на положення частини 1 статті 41 Конституції України, частини 1, 2 статті 319 Цивільного кодексу України, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновків, що відповідач не зобов`язаний був автоматично укласти договір оренди на новий строк після отримання повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, незалежно від наміру використовувати орендоване майно для власних потреб. Враховуючи положення статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", установивши факт припинення договору оренди у зв`язку із закінченням строку його дії, суд першої інстанції, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, дійшов висновку про обґрунтованість вимог позивача за зустрічним позовом.

3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї

3.1. Не погодившись із постановою Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2020 і рішенням Господарського суду Львівської області від 12.12.2019, ПП "Зорепад-Люкс" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані рішення, ухвалити нове рішення, яким первісний позов задовольнити повністю, у задоволенні зустрічного позову відмовити.

3.2. Обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, ПП "Зорепад-Люкс" зазначає, що підставами касаційного оскарження є пункти 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник зазначає, що суди не врахували висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 914/1258/18, постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у справі № 914/433/16 (щодо застосування частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" про переважне право на укладення договору оренди на новий строк), постанов Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19 ( висновок щодо доведення орендодавцем інформації про припинення договору оренди до орендаря), постанов Верховного Суду від 20.06.2018 у справі № 820/1186/17 (щодо належних доказів на підтвердження надіслання документів стороні спору). Окрім того, скаржник вважає, що судові рішення ухвалені з порушенням пункту 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України та частини 5 статті 310 Господарського процесуального кодексу України (суди не виконали вказівок суду касаційної інстанції, викладених у постанові у цій справі та не надали правової оцінки доказам, що підтверджують факт ненадіслання орендодавцем заяви про припинення дії договору оренди).

4. Обставини справи встановлені судами

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 25.06.2015 Управління комунальної власності департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та ПП "Зорепад-Люкс" (орендар) уклали договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-9664-15 (далі - договір) (том 1, а.с. 14-15).

4.2. Відповідно до пункту 1 договору, орендодавець на підставі наказів управління комунальної власності від 07.04.2015 № 129-О, від 27.04.2015 № 160-О, договору оренди від 30.09.2008 № Г-6641-8 передає, а орендар приймає у строкове платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі ЛКП "Старий Львів" (балансоутримувач).

Об`єктом оренди є приміщення, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35, загальною площею 23,0 м2 з індексами приміщень 2-1, 2-2, 2-3 відповідно до даних технічного паспорта ЛМБТІ від 19.07.1996, інвентарний номер 862.

4.3. Згідно з пунктом 2.1 договору, об`єкт оренди орендар буде використовувати для складу.

Термін договору оренди визначений на 2 роки 364 дні - з 25.06.2015 до 24.06.2018 (пункт 4.1 договору).

4.4. Відповідно до пункту 4.5 договору, орендар, який належно виконує свої обов`язки за цим договором, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору на новий строк. Орендар, який має намір скористатися таким правом, повинен повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди нерухомого майна через скерування на адресу Управління комунальної власності департаменту економічної політики заяви з документами у порядку, визначеному відповідними нормативними документами міської ради.

4.5. Пунктом 4.7 договору передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.

4.6. Згідно з пунктом 4.12 договору, чинність цього договору припиняється внаслідок закінчення терміну, на який його було укладено.

4.7. Відповідно до пунктів 9.1, 9.2, 9.3 договору, повернення орендодавцю об`єкта оренди здійснюється після закінчення терміну дії договору або дострокового його припинення чи розірвання. Сторони повинні приступити до передачі об`єкта оренди протягом 5 днів з часу закінчення терміну оренди. Об`єкт оренди повинен бути переданий орендарем та прийнятий орендодавцем (чи за його дорученням - балансоутримувачем) протягом 15 днів з часу настання однієї із подій, вказаних в пункті 9.1 цього договору. Об`єкт оренди вважається переданим орендодавцю з часу підписання акта здачі-приймання.

4.8. Згідно з пунктом 9.6 договору у разі припинення або розірвання договору орендар повинен повернути орендодавцю об`єкт оренди в належному стані, не гіршому, ніж на час передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцю збитки у разі погіршення стану об`єкта оренди з вини орендаря.

4.9. ПП "Зорепад -Люкс" 28.07.2017 звернулося до Львівської міської ради із заявою про включення орендованого приміщення до переліку об`єктів, які підлягають приватизації шляхом викупу (том 1, а.с. 26).

Згідно з наявним в матеріалах справи протоколом засідання постійної комісії з питань комунальної власності № 67 від 26.09.2017, постійна комісія рекомендувала Управлінню включити до переліку об`єктів оренди, що підлягають приватизації шляхом викупу, об`єкт на пл. Ринок, 35, який перебуває в оренді ПП "Зорепад-Люкс" (том 3, а.с. 60-66).

4.10. ПП "Зорепад-Люкс" 05.04.2018 звернулося до Управління із заявою № 2-9718-Л-2302 про продовження договору оренди приміщень, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35, попередньо подавши відповідні документи (том 1, а.с. 16).

4.11. Листом від 22.06.2018 № 2302-4216 Управління повідомило орендаря, що за результатами розгляду його звернення № 2-9718-Л-2302 від 05.04.2018 щодо продовження договору оренди на засіданні комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова, яке відбувалось 06.06.2018, прийнято рішення про відмову в продовженні договору оренди № Г-9664-15 від 25.06.2015 (том 1, а.с. 18).

4.12. Суди також зазначили, що в матеріалах справи наявний протокол засідання комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади м. Львова № 11 від 06.06.2018, згідно з яким за результатами голосування щодо продовження договору оренди № Г-9664-15 від 25.06.2015 прийнято рішення про відмову в продовженні вказаного договору (том 3, а.с.107- 108).

4.13. Управління 12.07.2018 надіслало позивачу повідомлення від 11.07.2018 № 2302-вих.- 4462 про припинення договірних відносин у зв`язку з закінченням 24.06.2018 терміну дії договору оренди № Г-9664-15 від 25.06.2015, в якому вказало про обов`язок орендаря протягом 15 днів повернути балансоутримувачу орендоване приміщення шляхом підписання акта приймання-передачі, та провести повний розрахунок по сплаті орендної плати (том 1, а.с. 51).

4.14. На підтвердження надіслання позивачу зазначеного повідомлення Управління надало список згрупованих відправлень від 12.07.2018, згідно з яким 12.07.2018 Управління надіслало 13 рекомендованих відправлень, у тому числі надісло повідомлення від 11.07.2018 № 2302-вих.-4462 на адресу ПП "Зорепад Люкс", м. Львів, вул. Драгана, 26/13, поштове відправлення № 940, та на адресу ПП "Зорепад Люкс", м. Львів, пл. Ринок, 35, поштове відправлення №959, та фіскальний чек від 12.07.2018 на суму 159,00грн про оплату 13 рекомендованих поштових відправлень. Список згрупованих відправлень від 12.07.2018 підписаний представником відправника, скріплений печаткою відповідача, працівником відділення поштового зв`язку і містить відбиток календарного поштового штемпеля з датою - 12.07.2018 (том 1, а.с. 52).

4.15. Листом від 29.08.2019 № 2302-5234 УКВ повернуло ПП "Зорепад Люкс" документи щодо включення орендованого приміщення на пл. Ринок, 35 до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в якому зазначило, що на засіданні комісії з підготовки пропозицій для надання в оренду майна територіальної громади (протокол № 11 від 06.06.2018) відмовлено ПП "Зорепад Люкс" у продовженні договору оренди (том 3, а.с. 54).

4.16. Спір виник у зв`язку із тим, що ПП "Зорепад-Люкс" як орендар, який належно виконує свої обов`язки за договором оренди, вважало, що після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. Проте відповідач відмовив в укладенні договору оренди на новий строк та заявив вимоги щодо звільнення та повернення орендованих приміщень у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди нежитлових приміщень від 25.06.2015 № Г-9664-15.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга повинна бути задоволена частково з огляду на таке.

5.2. Касаційну скаргу, з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, мотивовано тим, що суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 22.05.2019 у справі № 914/1258/18, постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у справі № 914/433/16 (щодо застосування частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" про переважне право на укладання договору оренди на новий строк), постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 910/719/19 (щодо доведення орендодавцем інформації про припинення договору оренди до орендаря), постанові Верховного Суду від 20.06.2018 у справі № 820/1186/17 (щодо належних доказів на підтвердження надсилання документів стороні спору).

5.3. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскарження судових рішень з підстави, передбаченої цим пунктом, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

5.4. Під судовими рішеннями в подібних правовідносинах слід розуміти такі рішення, де схожі предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних правовідносин. Такий правовий висновок викладено у пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19).

5.5. Предметом спору у справі за первісним позовом є матеріально-правові вимоги про зобов`язання укласти договір оренди нежитлового приміщення терміном на 5 років в порядку та на умовах Типового договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень), що вказаний у додатку № 6 до Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова, з визначенням орендної плати згідно з Методикою розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затверджених ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 № 897 "Про регулювання питань оренди майна територіальної громади м. Львова" (додатки № 1 і № 2) (зі змінами та доповненнями). Підставою позовних вимог є необґрунтована відмова Управління укладенні договору оренди нерухомого майна.

Предметом зустрічного позову є вимога про повернення об`єкта оренди шляхом виселення з нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 35. Підставою позовних вимог є припинення строку дії договору оренди та ухилення орендаря від обов`язку повернути об`єкт оренди.

5.6. У справі, яка розглядається, суди встановили, що до закінчення строку дії договору оренди (24.06.2018 включно) орендар - ПП "Зорепад-Люкс" звернувся до Управління із заявою від 05.04.2018 про продовження дії договору оренди. Управління листом від 22.06.2018 повідомило ПП "Зорепад-Люкс" про відмову у продовженні договору оренди. Після закінчення строку дії договору, 12.07.2018 Управління направило ПП "Зорепад-Люкс" повідомлення від 11.07.2018 № 2302-вих-4462 про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням строку дії договору. Оскільки припинення договору оренди орендар вважав безпідставним, орендар звернувся до суду на підставі частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" з вимогою про зобов`язання укласти договір оренди нерухомого майна.

Суд першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, зазначив про те, що у цій справі орендодавець майна висловив заперечення стосовно продовження дії договору, новий конкурс на оренду спірного майна не оголошував та не був зобов`язаний автоматично укласти з позивачем договір оренди на новий строк, тому дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

5.7. У справі № 914/433/16, на яку посилається скаржник, предметом спору є вимоги за первісним позовом про виселення та зобов`язання повернути приміщення балансоутримувачу; за зустрічним позовом - про визнання договору оренди продовженим на той самий строк.

Верховний Суд України скасував судові рішення у справі № 914/433/16, на яку посилається скаржник, та, посилаючись на положення частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", зазначив, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавцю про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

На виконання викладених вимог суд встановлює, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору. Ця обставина, у разі з`ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону.

Неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, на укладення договору найму на новий строк, свідчить про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

Аналогічні висновки щодо застосування частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" викладені у постанові Верховного Суду від 22.05.2019 у цій справі № 914/1258/18, яка розглядається.

Отже, у справах № 914/433/16, № 914/1258/18 наведені висновки про застосування частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та наголошено на обставинах, які повинен з`ясувати суд для правильного вирішення спору у справах про визнання договору оренди продовженим на той самий строк/визнання договору оренди укладеним.

5.8. У справі № 910/719/19, на яку послався скаржник, про виселення орендаря з приміщення, суд касаційної інстанції погодився з висновками судів про припинення договору оренди приміщення та наявність підстав для виселення орендаря. При цьому Верховний Суд наголосив, що суди, задовольняючи вимоги про примусове виселення відповідача із орендованого приміщення, яке є державною власністю, з`ясували, що позивач належним чином довів інформацію до орендаря про припинення дії договору оренди - направив заяву рекомендованим листом з повідомленням про вручення, таке повідомлення про припинення чинності договору здійснено відповідно до положень статті 764 Цивільного кодексу України та статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Таким чином у справі № 910/719/19, на яку послався скаржник, йшлося про застосування статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та викладено висновок щодо необхідності дотримання орендодавцем обов`язку інформування орендаря про припинення договору оренди відповідно до положень статті 764 Цивільного кодексу України та статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" .

5.9. За обставинами, встановленими у справі № 820/1186/17, предметом перегляду Верховним Судом були ухвали адміністративного суду про повернення позовної заяви позивачу (залишення без змін цієї ухвали судом апеляційної інстанції). Суд касаційної інстанції погодився з висновками судів про ненадання позивачем доказів, а саме опису вкладення, який би підтверджував направлення відповідачу копії позовної заяви з додатками. Верховний Суд зазначив, що належним доказом надіслання документів може бути опис вкладення разом з розрахунковим документом, тобто йшлося про виконання процесуальних обов`язків позивачем при поданні позову.

У справі, яка розглядається, йдеться про дотримання обов`язку орендодавця щодо вчасного інформування орендаря про припинення орендних правовідносин (направлення відповідної заяви за наданими орендарем реквізитами), та підтвердження виконання цього обов`язку належними доказами (доказами надсилання). Оскільки правовідносини, у межах яких виник спір, та встановлені судами фактичні обставини у справах № 820/1186/17 та у справі № 914/1258/18, яка розглядається, є різними, факт подібності правовідносин у наведеному випадку не підтвердився.

5.10. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, Верховний Суд зазначає, що обставини, які стали підставою для відкриття касаційного провадження у цьому випадку підтвердилися, з огляду на наступне.

Відповідно до частини 1 статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності (аналогічне положення міститься у статті 759 Цивільного кодексу України).

За змістом частини 1 статті 763, частини 1 статті 777 Цивільного кодексу договір найму укладається на строк, встановлений договором. Наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, та майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, врегульовано Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Суди попередніх інстанцій у справі, яка розглядається, встановили, що орендоване майно є комунальним, а тому на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (тут і надалі у редакції Закону від 24.05.2016).

Згідно зі статтею 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін (частина 1).

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Згідно з частиною 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Виходячи зі змісту наведених норм, слід мати на увазі, що орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін. Винятком є намір власника майна використовувати зазначене майно для власних потреб, про такий намір власник повинен попередити орендаря письмово не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору. Окрім того, за умовами наведених положень закону, для використання переважного права орендар повинен повідомити орендодавця про укладення договору оренди у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення свого переважного права.

Звертаючись до висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 22.05.2019 у цій справі № 914/1258/18 та постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 у справі № 914/433/16, колегія вважає за необхідне зазначити, що у справах щодо оренди комунального майна, також має бути встановлено, з якою метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору оренди. Ця обставина, у разі з`ясування, що майно буде знову передаватися в оренду, свідчитиме про порушення власником вимог, встановлених частиною 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

5.11. Відповідно до частини 1 статті 9 Конституції України чинні міжнародні договори, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, є частиною національного законодавства України.

Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" визначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Зокрема, у справі "Стретч проти Сполученого Королівства" (заява № 44277/98, рішення від 24.06.2003) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) звернув увагу, що згідно з усталеною практикою органів Конвенції, поняття "майно" може означати "існуюче майно" або активи, включаючи права вимоги, стосовно яких заявник може стверджувати, що він має принаймні "законне сподівання" на отримання можливості ефективно здійснити майнове право (пункт 32).

Зважаючи на обставини цієї справи, ЄСПЛ дійшов висновку, що заявника слід вважати особою, яка мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження строку оренди, і - в цілях статті 1 Першого протоколу - таке законне сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих йому муніципалітетом Дорчестера за орендним договором (пункт 35).

Враховуючи умови договору, укладеного між радою Західного Дорсета і заявником, ЄСПЛ дійшов думки, що дії ради Західного Дорсета можна вважати такими, що перешкодили заявникові реалізувати свої законні сподівання за орендним договором і частково позбавили його зустрічного задоволення, з врахуванням якого він укладав цей договір (пункт 36).

Отже, неврахування судом переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму (оренди), на укладання договору найму (оренди) на новий строк, може свідчити про ігнорування національними судами практики Європейського суду з прав людини у розрізі захисту права власності та є підставою для констатації порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

5.12. Загальний порядок укладання, зміни та розірвання господарських договорів, які вчиняються в письмовій формі, пов`язує момент реалізації учасником правовідносин власного волевиявлення на виникнення, зміну чи припинення правовідносин зі здійсненням ним такого волевиявлення в належний спосіб.

Пунктом 6 статті 3 Цивільного кодексу України закріплений принцип справедливості, добросовісності та розумності. Зазначений принцип включає, зокрема, обов`язок особи враховувати потреби інших осіб у цивільному обороті, проявляти розумну дбайливість та добросовісно вести переговори.

Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Зважаючи на зміст положень частини 1 статті 777 Цивільного кодексу України та статті 285 Господарського кодексу України, за наявності наміру передати майно в оренду та наявності попереднього орендаря, який належно виконував свої обов`язки за договором оренди, за інших рівних умов, право вибору орендодавцем орендаря прямо обмежено передбаченим частиною 1 статті 285 Господарського кодексу України та частиною 1 статті 777 Цивільного кодексу України переважним правом такого попереднього орендаря. Дане обмеження узгоджується з загальним положенням частини 2 статті 319 Цивільного кодексу України, згідно з якою власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

Отже, в окремих випадках розсуд власника може бути обмежений законом - частиною 1 статті 285 Господарського кодексу України та частиною 1 статті 777 Цивільного кодексу України.

Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 25.07.2019 у справі № 906/1177/18.

5.13. Крім того, статтями 15, 16 Цивільного кодексу України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до абзацу 11 частини 2 статті 20 Господарського кодексу України, одним із способів захисту прав суб`єктів господарювання та споживачів є установлення, зміна чи припинення господарських правовідносин. Визнання договору укладеним з викладенням його змісту у резолютивній частині судового рішення, як один із способів установлення господарських правовідносин, є належним способом захисту прав суб`єктів господарювання.

Визначення позивачем предмета спору "про зобов`язання відповідача укласти договір у певній редакції" є письмовим волевиявленням позивача щодо вступу у зобов`язальні правовідносини шляхом укладення такого договору за рішенням суду про укладення договору відповідно до статті 187 Господарського кодексу України.

Відтак, вимогу позивача про зобов`язання укласти договір у певній редакції у випадках, які допускають вирішення таких спорів судом, слід тлумачити як вимогу про визнання укладеним такого договору в судовому порядку у запропонованій позивачем редакції, що не суперечить способам захисту, визначеним пунктом 1 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України, та відповідає способам захисту, визначеним статтею 20 Господарського кодексу України.

За наслідками розгляду такої вимоги у резолютивній частині свого рішення суд, керуючись частиною дев`ятою статті 238 Господарського процесуального кодексу України, має зробити висновки про визнання укладеним договору у запропонованій позивачем редакції, виклавши текст редакції договору, яка за висновками суду відповідає вимогам законодавства та визнається судом укладеною, чи висновки про відмову у визнанні укладеним договору у запропонованій позивачем редакції.

Зазначені правові висновки щодо належності обраного позивачем способу захисту прав шляхом пред`явлення до відповідача позову про зобов`язання укласти договір викладено у постанові Верховного Суду від 18.09.2020 у справі № 916/1423/18.

Таким чином, у справі, яка розглядається, вимога позивача за первісним позовом про зобов`язання укласти договір оренди на умовах, викладених у Типовому договорі оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) відповідає вимогам частини другої статті 16 Цивільного кодексу України та частини другої статті 20 Господарського кодексу України.

5.14. Враховуючи викладене, суди для правильного вирішення спору у цій справі з огляду на предмет та підстави, наведені позивачем за первісним позовом та позивачем за зустрічним позовом мають дослідити та установити:

- зміст намірів як ПП "Зорепад-Люкс" (реалізація переважного права/пролонгація договору оренди), так і Управління;

- належне виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди, зокрема, щодо сплати орендних платежів;

- дотримання орендарем порядку повідомлення орендодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору оренди, та підтвердження цього належними доказами;

- дотримання орендодавцем комунального майна умов щодо своєчасного та належного способу інформування орендаря про намір використовувати зазначене майно для власних потреб та підтвердження виконання такого інформування належними доказами;

- мету (способи) подальшого використання власником нерухомого майна, яке є предметом договору оренди.

5.15. Натомість суди при вирішенні спору за первісними вимогами - про зобов`язання укласти договір оренди на основі Типового договору оренди нерухомого майна, не встановили обставини, наведені у пункті 5.14 цієї постанови, які мають значення для правильного вирішення спору.

5.16. Щодо зустрічної позовної вимоги Управління про повернення орендованого майна після припинення дії договору оренди, необхідним є встановлення обставин припинення дії договору та користування річчю поза межами строку дії договору без наявності на те правових підстав. Оскільки судами попередніх інстанцій належним чином не з`ясовано наведених у пункті 5.14 обставин, а відтак не встановлено правових підстав користування майном орендарем після 24.06.2018, колегія суддів зазначає, що застосування до спірних відносин положень статті 785 Цивільного кодексу України є передчасним.

5.17. Таким чином, Касаційний господарський суд дійшов висновку про те, що при вирішенні спору попередні судові інстанції: не дотрималися вимог статей 76, 77 86, 236 Господарського процесуального кодексу України щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного і об`єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності; надали неповну юридичну оцінку доказам у справі, не з`ясували усіх фактичних обставин справи, на які посилаються сторони як на підставу своїх вимог і заперечень, зокрема не було належним чином встановлено та надано правової оцінки тому, чи скористався позивач переважним правом на укладення нового договору оренди майна після спливу строку договору; чи дотримано позивачем порядок повідомлення орендодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору оренди; чи належним чином виконував орендар свої обов`язки за договором; чи повідомляв орендодавець майна орендаря про намір використовувати зазначене майно для власних потреб (або інших потреб) і з якою саме метою буде використовуватися нерухоме майно, що є предметом договору у подальшому. Ці обставини є визначальними під час розгляду даної справи, не встановлення та не з`ясування їх в порушення норм процесуального права, призвело до передчасних висновків судів попередніх інстанцій у цій справі.

Водночас Верховний Суд зазначає, що імперативними приписами частини другої статті 300 Господарського процесуального кодексу України чітко встановлено межі перегляду справи судом касаційної інстанції, а саме: суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Судові рішення наведеним вимогам не відповідають.

6.2. Згідно з частинами 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

За змістом частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази.

6.3. Ураховуючи допущені судами порушення норм матеріального і процесуального права та беручи до уваги, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, ухвалені у справі судові рішення слід скасувати із направленням справи на новий розгляд до місцевого господарського суду, а касаційну скаргу задовольнити частково.

6.4. Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду слід урахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Приватного підприємства "Зорепад-Люкс" задовольнити частково.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 08.09.2020 і рішення Господарського суду Львівської області від 12.12.2019 у справі № 914/1258/18 скасувати, справу передати на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Багай

Судді Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак