ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08.12.2020р., м.Львів, вул.Личаківська,128 справа № 914/950/20

Господарський суд Львівської області у складі судді Бортник О.Ю. за участі секретаря судових засідань Толочко І.І., розглянув у відкритому судовому засіданні справу за позовом: Заступника керівника Золочівської місцевої прокуратури Львівської області, м. Миколаїв,

до відповідача 1: Новороздільської міської ради, м. Новий Розділ,

до відповідача 2: Фізичної особи-підприємця Шайноги Світлани Степанівни, м. Новий Розділ,

про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування, визнання договору купівлі-продажу недійсним, скасування державної реєстрації права власності.

За участі представників:

від прокуратури: Лука Галина Володимирівна - прокурор,

від позивача: не з`явився,

від відповідача: не з`явився.

Суть спору: Заступник керівника Золочівської місцевої прокуратури Львівської області, м. Миколаїв, звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом до Новороздільської міської ради Львівської області, м. Новий Розділ, та Фізичної особи-підприємця Шайноги Світлани Степанівни, м. Новий Розділ, про: визнання недійсним рішення Новороздільської міської ради № 370 від 15.06.2017 «Про внесення змін в частині «Завдання та Заходи» до Програми приватизації майна комунальної власності Новороздільської міської ради на 2017 рік та прогноз на 2018-2019 роки», в частині включення до переліку об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, нежитлового приміщення площею 67,2 кв. м по АДРЕСА_1; визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлового приміщення шляхом викупу від 04.04.2018 загальною площею 67,2 кв. м за адресою: АДРЕСА_1; скасування державної реєстрації за Шайногою Світланою Степанівною права власності на частку житлового будинку, що являє собою вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 67,2 м кв. (номер запису про право власності № 26084740, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 108).

Стислий виклад позиції Прокуратури.

На думку Прокуратури, спірним рішенням № 370 від 15.06.2017 р. до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу, включено приміщення, яке приватизації шляхом викупу не підлягало. Вказане приміщення могло бути приватизованим лише на аукціоні. У подальшому, на підставі спірного рішення відповідача 1, згадане приміщення приватизоване шляхом викупу Шайногою С.С., про що між відповідачами у справі 04.04.2018 р. укладено Договір купівлі-продажу. За Шайногою С.С. зареєстровано справо власності на це приміщення.

Прокурор вважає, що в силу приписів статей 2, 13, 15, 18 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», приватизація згаданого приміщення могла відбуватись лише шляхом його продажу на аукціоні. Такі доводи прокурор мотивує тим, що відповідачкою 2, як орендарем нежитлового приміщення, за згодою орендодавця не здійснювались поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна. Проте лише наявність цієї обставини, відповідно до Закону, надає орендарю право приватизувати об`єкт оренди шляхом викупу.

Прокурор також посилається на норми статей 19, 131-1 Конституції України, статей 3, 21, 203, 215, 216, 509 ЦК України, статті 24 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», статей 3, 18, 30 Закону України «Про приватизацію державного та комунального майна», статей 2, 7, 10, 11, 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», який діяв на момент прийняття спірного рішення, статей 1, 2, 3 Закону України «Про приватизацію державного майна», статей 26, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статті 23 Закону України «Про прокуратуру», статті 25 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

У судових засіданнях із розгляду справи по суті представник прокуратури, як на підставу своїх позовних вимог, посилався також на приписи статті 289 ГК України.

Заперечення Відповідача 1.

Новороздільська міська рада у відзиві на позовну заяву (том справи І, а.с. 107-113) просить у задоволенні позову відмовити повністю, вважаючи позовні вимоги надуманими, необгрунтованими та безпідставними.

Такі доводи Новороздільська міська рада мотивує приписами статей 19, 144 Конституції України, ст. 327 ЦК України, статей 1, 10, 25, 29, 59, 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». Міська рада посилається на те, що спірне рішення нею прийнято та спірний договір купівлі-продажу укладено відповідно до наданих раді повноважень.

Міська рада вважає, що відповідно до норм частини 1 статті 11 та статті 18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», нею законно прийнято рішення про приватизацію нежитлового приміщення площею 67,2 кв. м шляхом викупу покупцем, а саме: орендарем, який здійснив невідокремлювані поліпшення орендованого майна за згодою наймодавця.

Міська рада вважає, що у Прикінцевих та перехідних положеннях Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» закріплено можливість завершення вже розпочатих процедур приватизації, у тому числі шляхом викупу майна орендарем, які розпочались до набрання чинності цим Законом.

Новороздільська міська рада також посилається на висновки Європейського суду з прав людини, які викладені у його рішеннях у справах «Федоренко проти України», «Стретч проти Сполученого королівства». «Україна-Тюмень проти України», «Рисовський проти України». Посилається Відповідач 1 і на висновки Верховного Суду, які викладено у його постанові від 29.10.2019 р. у справі № 905/2236/18. Висновки згаданих судових інституцій, на які посилається відповідач 1, стосуються того, що: «…відповідно до встановленого прецедентного права Суду втручання має підтримувати "справедливий баланс" між загальними інтересами суспільства та вимогами фундаментальних прав окремої особи...

Європейський суд наголошує на необхідності з`ясування при вирішенні спорів, що доктрина ultra vires застосовується державою з урахуванням принципу пропорційності втручання держави у право приватної особи мирно володіти своїм майном.

… орган державної влади, при укладанні угоди, вважав себе компетентним на її укладання, при цьому національне законодавство не містило чітко вираженої заборони на укладання таких угод і укладання таких угод було звичайною практикою, а відтак особа приватного права мала всі підстави вважати, що орган державної влади діє в межах компетенції.»;

« наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції.»;

«…втручання в право на мирне володіння майном повинно бути здійснено з дотриманням "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи… . Зокрема, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть досягти шляхом вжиття будь-якого заходу для позбавлення особи її власності (рішення у справі "Прессоз Компанія Нав`єра та інші проти Бельгії", від 20 листопада 1995 року, 8егіе2 А по. 332, р. 23, § 38). Держава користується широкою свободою розсуду як щодо вибору способу вжиття заходів, так і щодо встановлення того, чи виправдані наслідки вжиття таких заходів з огляду на загальний інтерес для досягнення мети закону, про який йдеться. Проте, Суд не може не скористатися своїм повноваженням щодо здійснення перевірки та повинен визначити, чи було дотримано необхідного балансу в спосіб, сумісний з правом заявника на "мирне володіння його майном" в розумінні першого речення статті 1 Першого протоколу … .»;

«Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.»;

«Самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.».

Позиція Золочівської місцевої прокуратури Львівської області, яку викладено у відповіді на відзив відповідача 1 (том справи І, а.с. 142-145).

Прокуратура зазначає, що на момент прийняття спірного рішення відповідачем 1 діяв Закон України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)». Відповідно до статті 7 цього Закону включення підприємства до одного із зазначених у цій статті переліків об`єктів, що підлягають приватизації (на аукціоні, продажу за конкурсом, шляхом викупу), здійснюється за заявою покупця, яка повинна містити назву об`єкта приватизації, його місцезнаходження, умови купівлі та експлуатації об`єкта.

Відповідачка 2 не зверталась до відповідача 1 з заявами про надання згоди на здійснення невід`ємних покращень орендованого майна, за умови здійснення яких нежитлове приміщення могло б приватизуватись шляхом його викупу відповідачкою 2. Документи, які необхідні для прийняття рішення про приватизацію майна шляхом його викупу, орендарем (відповідачкою 2) відповідачу 1 не подавались.

Приватизація спірного майна відбулась, на думку Прокуратури, з порушенням вимог ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (надалі - Порядок), затвердженого наказом Фонду державного майна України 27.02.04 №377, так і ст.18-2 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)». Такі порушення полягали у тому, що: орендар не отримав письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; відсутні відомості, що невід`ємні поліпшення виконано в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; факт здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, не підтверджено висновком будівельної експертизи, вартість невід`ємних поліпшень, не підтверджено висновком будівельної експертизи, її не визначено суб`єктом оціночної діяльності.

Всупереч статті 289 ГК України, договором оренди не передбачено право Відповідачки 2 на викуп об`єкта оренди.

Заперечення проти позову Відповідачки 2, викладені у відзиві (том справи І, а.с. 172-179).

Відповідачка 2 вважає, що Прокуратурою не доведено наявності обставин, які надають їй право самостійно звертатись до суду. Прокурор може представляти інтереси держави в суді лише у виключних випадках, які прямо передбачені законом.

Та обставина, що Відповідач 1 не звертався до суду з позовом про захист прав та законних інтересів територіальної громади міста Новий Розділ, без з`ясування фактичного стану правовідносин між сторонами спору, не свідчить про неналежне виконання Відповідачем 1 своїх функцій із захисту інтересів громади.

Відповідачка 2 посилається на те, що Європейський суд з прав людини у рішенні «Ф.В. проти Франції» від 31.03.2005 р. звертав увагу на те, що участь прокурора в суді на боці однієї з сторін є обставиною, яка може впливати на дотримання принципу рівності сторін. Оскільки прокурор або посадова особа з аналогічними функціями, пропонуючи задовольнити або відхилити скаргу, стає противником або союзником сторін у справі, його участь може викликати в однієї з сторін відчуття нерівності.

Відповідачка 2 цитує рекомендації Парламентської Асамблеї Ради Європи від 27.05.2003 № 1604 (2003) «Про роль прокуратури в демократичному суспільстві, заснованому на верховенстві закону» та вважає, що прокурор не може вважатись альтернативним зверненням до суду і замінювати належного суб`єкта владних повноважень, який може і бажає захищати інтереси держави.

Відповідачка 2 посилається на ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950 та рішення Європейського суду з прав людини у справах «Федоренко проти України», «Стретч проти Сполученого королівства». «Україна-Тюмень проти України», «Рисовський проти України» та висновки Верховного Суду, які викладено у його постанові від 29.10.2019 р. у справі № 905/2236/18. Вказані посилання аналогічні посиланням Відповідача 1, які зроблено у його відзиві та описано судом вище.

Відповідачка 2 вказує на неефективність обраного Прокурором способу захисту порушеного права. На її думку, ефективний, у даному випадку, спосіб захисту порушеного права можливий лише шляхом пред`явлення віндикаційного позову до останнього набувача майна.

Відповідь Прокуратури на відзив Відповідача 2 (том справи І, а.с. 161-165).

Заперечення Прокуратури загалом тотожні тим запереченням, які надані нею у відповіді на відзив відповідача 1.

Крім цього Прокуратура зазначає, що посилання Відповідача 2 на практику Європейського суду з прав людини некоректні. Відповідачем 1 відчужено нерухоме майно територіальної громади міста з порушенням вимог Закону щодо способу його відчуження, а не внаслідок перевищення повноважень, наданих Законом органу місцевого самоврядування.

Заяви, клопотання, інші процесуальні дії у справі.

Ухвалою суду від 27.04.2020р. позовну заяву заступника керівника Золочівської місцевої прокуратури Львівської області залишено без руху.

Ухвалою суду від 18.05.2020р. прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі, ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання.

Підготовчі засідання відкладались з підстав, зазначених в ухвалах суду, у підготовчих засідання суду оголошувались перерви.

У зв`язку з необхідністю перебування судді на самоізоляції, підготовче судове засідання, призначене на 22.07.2020 р., не відбулось через об`єктивну неможливість його проведення.

Ухвалою суду від 05.08.2020р. призначено підготовче засідання у справі на 07.09.2020р.

Ухвалою суду від 13.10.2020р. закрито підготовче провадження та призначено справу №914/950/20 до судового розгляду по суті.

Розгляд справи по суті відкладався з підстав, зазначених в ухвалах суду від 02.11.2020р. та 16.11.2020р.

У судовому засіданні 02.12.2020р. судом оголошувалась перерва до 08.12.2020р., про що відображено в протоколі судового засідання.

Ухвалою суду від 02.12.2020р. відмовлено Відповідачці-2 у задоволенні клопотання від 01 грудня 2020р. (вх. № суду 3133/20) про зупинення провадження у справі до розгляду об`єднаною палатою Касаційного Господарського суду у складі Верховного Суду справи № 922/623/20.

Ухвалою суду від 08.12.2020р. відмовлено у задоволенні клопотань Відповідачки-2 про залишення позову без розгляду від 10 липня 2020р. та від 01.09.2020р.

Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" від 30.03.2020 р., який набрав чинності 02.04.2020 р., розділ X "Прикінцеві положення" Господарського процесуального кодексу України було доповнено пунктом 4 такого змісту: "Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 46, 157, 195, 229, 256, 260, 288, 295, 306, 321, 341, 346, 349, а також інші процесуальні строки щодо зміни предмета або підстави позову, збільшення або зменшення розміру позовних вимог, апеляційного оскарження, залишення апеляційної скарги без руху, повернення апеляційної скарги, подання заяви про скасування судового наказу, розгляду справи по суті, строки, на які зупиняється провадження, подання заяви про перегляд судових рішень за нововиявленими або виключними обставинами, звернення зі скаргою, оскарження рішення третейського суду, судового розгляду справи, касаційного оскарження, подання відзиву продовжуються на строк дії такого карантину. Строк, який встановлює суд у своєму рішенні, не може бути меншим, ніж строк карантину, пов`язаного із запобіганням поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)".

У зв`язку з набранням чинності 17.07.2020 р. Законом України від 18.06.2020 р., суд, починаючи з 17.07.2020 р., при здійсненні судочинства, керується зміненою цим Законом редакцією п.4 розділу X "Прикінцеві положення" ГПК України, яка не передбачає автоматичного продовження на строк дії карантину процесуальних строків без подання особою відповідної заяви.

Мотивувальна частина рішення.

Враховуючи характер спірних правовідносин, зміст позовної заяви, відзивів Відповідачів та відповідей Прокуратури на відзиви, до переліку обставин, які є предметом доказування у справі, належить доказування існування: права Прокуратури на самостійне звернення до суду; порушення вимог законодавства України, а також прав та законних інтересів держави, суспільства та територіальної громади міста Новий Розділ в зв`язку із прийняттям Відповідачем 1 спірного рішення, укладенням між Відповідачами у справі договору купівлі-продажу спірного майна, державною реєстрацією права власності на спірне майно за відповідачкою 2, або ж спростування наявності наведених вище обставин учасником справи, який має у справі протилежний процесуальний інтерес.

Вичерпний перелік доказів, якими Прокуратура та Відповідачі підтверджують наявність кожної обставини, яка входить до предмету доказування у справі, зазначено ними у додатках до позовної заяви, відзивів та у додатках до поданих учасниками справи заяв.

Суд визнає встановленими, з огляду на вірогідність наявних у матеріалах справи доказів, такі обставини, що є предметом доказування у справі.

Між Виконавчим комітетом Новороздільської міської ради та Фізичною особою-підприємцем Шайнога С.С. 1 лютого 2014 р. укладено Договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ (нова редакція), який зареєстровано за № 152. Предметом Договору, відповідно до п. 1.1. Договору, були нежилі вбудовані приміщення площею 68,9 м кв., розміщені за адресою: АДРЕСА_1, у півпідвалі трьох поверхового житлового будинку. Майно передавалось в оренду з метою організації магазину роздрібної торгівлі продуктами харчування, алкогольними та тютюновими виробами. У подальшому сторонами укладались Додаткові угоди до цього Договору (том справи І, а.с. 135-139, 126-128).

Новороздільською міською радою Львівської області 15 червня 2017 р. прийнято рішення № 370 «Про внесення змін в частині «Завдання і заходи» до програми приватизації майна комунальної власності Новороздільської міської ради на 2017 та прогноз на 2018-2019 р.» (том справи І, а.с. 118-124). Вказаним рішенням внесено зміни в частині «Завдання та Заходи» до Програми приватизації майна комунальної власності Новороздільської міської ради на 2017 та прогноз на 2018-2019 р.р., затвердженої рішенням № 228 від 22.12.2016 року, доповнено перелік об`єктів комунальної власності, які підлягають приватизації, у тому числі й Завданням 8 - Наповнення спеціального фонду міського бюджету від відчуження комунального майна шляхом викупу нежитлових приміщень заг. площею 68,9 м кв. по АДРЕСА_1 (орендар - Шайнога С.С. ).

Наданою Відповідачем 1 належно завіреною копією технічного паспорта, виготовленого станом на 7.09.2017 р. (том справи І, а.с. 129-131), підтверджується та обставина, що загальна площа нежитлових приміщень у будинку АДРЕСА_1, які є предметом спірного рішення, становила 67,2 кв. м.

Між відповідачем 1 та Шайногою Світланою Степанівною на підставі спірного рішення № 370 четвертого квітня 2018 р. укладено Договір купівлі-продажу нежилого приміщення, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, що являє собою вбудовані нежитлові приміщення загальною площею 67,2 кв. м, розміщені в цокольному поверсі житлового цегляного триповерхового будинку, який зареєстровано в реєстрі за № 1048 (том справи І, а.с. 32-33).

На підставі Договору купівлі-продажу, серія та номер: 1048, виданого 04.04.2018 р. Новороздільською державною нотаріальною конторою, за Шайногою Світланою Степанівною зареєстровано право приватної власності на нежиле приміщення загальною площею 67,2 кв. м, яке являло собою вбудовані нежитлові приміщення, розміщені в цокольному поверсі житлового цегляного триповерхового будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 108, номер запису про право власності: 26084740 (том справи І, а.с. 53).

Згідно з статтею 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами.

Отже, здійснення Відповідачем 1 права власності, зокрема розпорядження майном територіальної громади міста Новий Розділ можливе лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Здійснення Радою права власності не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади. Такий правовий висновок міститься в постановах Верховного Суду України від 05.10.2016 у справі №3-604гс16 та від 15.03.2017 у справі №916/2130/15.

На момент прийняття Відповідачем 1 спірного рішення № 370, правовий порядок приватизації майна, якого стосувалось спірне рішення, регулювався нормами Закону України «Про приватизацію державного майна» від 4 березня 1992 року № 2163-XII, чинного до 07.03.2018р. (в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин).

Згідно з ч. 4 ст. 3 та ч. 4 ст. 15 згаданого Закону України «Про приватизацію державного майна» відчуження майна, що є у комунальній власності, регулювалось положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснювалось органами місцевого самоврядування. Приватизація об`єктів малої приватизації здійснювалась відповідно до Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)».

Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" від 6 березня 1992 року № 2171-XII (у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин, який втратив чинність 07.03.2018 року) об`єктами малої приватизації є, зокрема окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).

Нерухоме майно, якого стосуються позовні вимоги у справі, в силу приписів статті 184 ЦК України, є річчю, визначеною індивідуальними ознаками, що вирізняють його з-поміж інших однорідних речей (площа, характеристики, адреса місця розташування тощо). Це майно є незамінним. Такі висновки суду підтверджуються змістом Технічного паспорта, спірного рішення Відповідача 1 (в частині завдання 8 Додатку до рішення № 370), п. 1.1. спірного Договору купівлі-продажу нежилого приміщення за № 1048 та Договором оренди цього майна від 1 лютого 2014 р. з додатковими угодами. Згаданим Договором оренди визначено, що він є Договором оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Новий Розділ.

На підставі наведених доказів суд дійшов висновку, що об`єкт нерухомості - нежиле приміщення загальною площею 67,2 кв. м, яке являє собою вбудовані нежитлові приміщення, розміщені в цокольному поверсі житлового цегляного триповерхового будинку за адресою: АДРЕСА_1, належить до групи А об`єктів малої приватизації.

Згідно з ч. 1 ст. 3, ч. 1 ст. 7, п. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)», у редакції станом на момент виникнення спірних правовідносин, приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс). Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об`єктів групи Ж.

Фонд державного майна України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим, місцеві Ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об`єктів, які перебувають відповідно у державній власності, власності Автономної Республіки Крим та комунальній власності і підлягають: продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом; викупу.

Приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Проте матеріали справи не містять доказів того, що Фізична особа-підприємець Шайнога С.С.: здійснила невід`ємні поліпшення орендованого майна як такі; здійснила ці поліпшення в порядку, передбаченому п. 5.1.9. Договору оренди від 1 лютого 2014 р., отримавши дозвіл орендодавця, надавши аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого майна.

Доказів надання згоди на здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого майна не надано суду й Новороздільською міською радою.

Відповідачами не спростовано доводів Прокуратури про порушення ними у ході приватизації спірного майна вимог ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» та Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженого наказом Фонду державного майна України 27.02.04 № 377.

Посилання представника Відповідача 2 у судових засіданнях на зміну вартості предмета оренди у незалежних оцінках у Договорах оренди цього майна, укладених 1 лютого 2010 р. (34500 грн. без ПДВ) та 1 лютого 2014 р. (85100 грн. без ПДВ), як на доказ здійснення невід`ємних поліпшень, судом до уваги не беруться з огляду на таке.

До матеріалів справи Відповідачами суду не додано Звіту про незалежну оцінку цього майна, про який йдеться у Договорі оренди від 1 лютого 2014 р. Суд не може дійти обґрунтованого висновку про здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого майна у порядку, визначеному договором оренди, лише на підставі різниці між вартістю цього майна станом на 30.09.2009 р. та станом на 01.02.2014 р. Така різниця у вартості майна не підтверджує здійснення орендарем невід`ємних поліпшень орендованого майна в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності. Така різниця у вартості майна не підтверджує факт отримання орендарем згоди орендодавця на здійснення таких поліпшень та не спростовує доводів Прокурора про те, що ця вартість могла змінитись під впливом інфляційних процесів, які мали місце у країні, та внаслідок зміни кон`юнктури ринку нерухомого майна.

Крім цього, в силу приписів ст. 289 ГК України орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Договір оренди майна, яке у подальшому стало об`єктом приватизації, всупереч вимогам згаданої правової норми, не містить положень про право орендаря на викуп цього об`єкта оренди.

На підставі наведених обставини суд дійшов висновку, що орган приватизації - Новороздільська міська рада, за відсутності: власної згоди на здійснення орендарем невід`ємних покращень орендованого майна; передбаченого Договором оренди права орендаря на приватизацію спірного майна (ст. 289 ГК України); невід`ємних покращень орендованого майна, здійснених орендарем, та будь-яких підстав вартісно визначити розмір таких покращень, прийняла рішення про приватизацію спірного нерухомого майна шляхом його викупу орендарем. Вказане є порушенням наведених вище вимог Законів України.

Такий висновок суду відповідає висновкам Західного апеляційного господарського суду, викладеним у його постанові від 13 березня 2019 р. у справі № 914/1129/18.

За таких обставин, суд вважає доводи Прокурора у справі обґрунтованими, а позовні вимоги щодо визнання недійсним рішення Відповідача 1 в частині, яка стосується спірного майна, такими, що підлягають до задоволення.

Щодо позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилого приміщення, укладеного четвертого квітня 2018 р. та зареєстрованого в реєстрі за № 1048, то вона підлягає задоволенню, виходячи з такого.

Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч.ч. 2, 3 ст. 215 ЦК України).

Підстави визнання правочину недійсним встановлено ст.215 ЦК України. Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього кодексу, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Спірний договір укладено на підставі незаконного рішення Відповідача 1 за № 370 від 15.06.2017 щодо приватизації нерухомого майна шляхом викупу. Оскільки дотримання вищезазначених приватизаційних процедур є необхідною передумовою для визнання укладеного договору таким, що відповідає вимогам цивільного законодавства, то встановлення судом їх порушення є підставою для визнання недійсним укладеного Договору, згідно з ст. 215, ч. 1 ст. 203 ЦК України.

Спірний договір на момент його укладення не відповідав й вимогам Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна», який діяв на момент його укладення. У момент укладення спірного договору не існувало жодної із умов, встановлених ч. 2 статті 18 цього Закону, виконання кожної з яких дає орендарю право на викуп орендованого майна чи приватизацію об`єкта шляхом його викупу (ч. 3 ст. 18 цього Закону).

Крім цього, ч. 2 статті 228 ЦК України передбачає, що у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним. Суд дійшов висновку, що спірний Договір, за наявності наведених вище встановлених судом обставин, порушує інтерес держави та суспільства на здійснення приватизації комунального майна з дотриманням закріплених у ч. 2 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного майна» та Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» принципів приватизації.

Щодо позовної вимоги про скасування державної реєстрації за Шайногою С.С. права власності на спірне майно, то вона підлягає задоволенню, оскільки є похідною від інших позовних вимог, які судом визнані обґрунтованими й такими, що підлягають задоволенню.

Вирішуючи спір у справі в частині цієї позовної вимоги, суд виходить з того, що статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» закріплено підстави здійснення відповідної реєстрації, однією з яких є судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Абзацом 2 частини 3 статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Згідно з частинами першою, другою статті 26 вказаного Закону записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав. У разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

Висновки суду щодо права Прокуратури на звернення з позовом у справі до господарського суду.

З огляду на те, що спір у справі стосується приватизації майна, яке орендувалось Відповідачкою 2 для здійснення господарської діяльності (організація магазину роздрібної торгівлі продуктами харчування, алкогольними та тютюновими виробами), враховуючи приписи ч. 1 та п. 1 ч. 1 ст. 20 ГПК України, суд дійшов висновку, що спір у справі відноситься до юрисдикції господарських судів.

Відповідачі у справі у своїх відзивах просять відмовити у задоволенні позову Прокурора в зв`язку із його безпідставністю. Спірне рішення у справі прийнято Відповідачем 1, ним на день вирішення справи не скасоване. Спірний договір укладено у ході здійснення приватизації орендованого Відповідачкою 2 нерухомого майна, шляхом викупу. Докази звернення Відповідачів до суду з позовами про визнання недійсними спірного рішення та договору, на день вирішення справи судом, відсутні.

Спірні рішення та договір порушують: право власності територіальної громади м. Новий Розділ; право територіальної громади та осіб, які відповідно до Законів України можуть бути покупцями об`єктів приватизації, на ефективне розпорядження комунальною власністю та на приватизацію комунального майна на конкурентних засадах, на достовірне інформування про об`єкти приватизації та порядок їх приватизації; на відкриту та прозору приватизацію комунального майна.

Спірні рішення та договір порушують законний інтерес держави і суспільства на здійснення приватизації комунального майна на основі принципів, закріплених у ч. 2 статті 2 Закону України «Про приватизацію державного майна» та ч. 2 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Наведені обставини дають Прокуророві право самостійно звернутись із позовом до суду.

При вирішенні питання про право Прокурора звернутись із позовом до господарського суду, суд керується також висновками Великої палати Верховного Суду, які викладені у її постанові від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18 (провадження № 12-194гс19).

Висновки суду щодо доводів Відповідачів про необхідність застосування практики Європейського Суду з прав людини та Верховного Суду, які викладено у його постанові від 29.10.2019 р. у справі № 905/2236/18.

Відповідачка 2, звертаючись з клопотанням про приватизацію майна та укладаючи спірний договір купівлі-продажу, не могла не знати: про відсутність у неї, передбаченого Договором оренди від 1 лютого 2014 р., її права на викуп об`єкта оренди (ст. 289 ГК України); про відсутність згоди орендодавця на здійснення нею невід`ємних покращень орендованого майна; про відсутність здійснених нею невід`ємних покращень орендованого майна та будь-яких підстав, які б давали можливість вартісно визначити розмір таких покращень.

Відповідачка 2 не могла не знати про відсутність у неї встановлених Законами України правових підстав для приватизації орендованого майна шляхом викупу. Доказів, які б спростовували такий висновок суду (доказів здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна за згодою орендодавця) Відповідачами суду не надано. За таких обставин, орендар майна, діючи добросовісно, розумно, справедливо та доброчесно не звертатиметься до міської ради з заявою про приватизацію майна шляхом викупу, не укладатиме договір купівлі-продажу такого майна шляхом викупу, оскільки така поведінка є протиправною.

Відповідач 1 не міг не знати, що докази, які засвідчують право Відповідачки 2 на приватизацію нерухомого майна шляхом викупу, йому нею не надавались.

Допущенні Відповідачами порушення Закону не є випадковими та неістотними помилками.

Покладення судом на територіальну громаду міста ризику таких, вчинених Відповідачами, дій, за сукупності викладених вище обставин, які встановлено судом у ході розгляду справи, являтиме собою санкціонування судом неналежного розподілу обмежених ресурсів комунальної власності територіальної громади, що саме по собі суперечило б загальним інтересам.

З боку Відповідачів відбулось втручання у право територіальної громади в законний спосіб та на законних підставах приватизувати (розпорядитись) належним їй на праві власності комунальним майном. Таким втручанням порушено право територіальної громади на мирне володіння своїм майном.

Відповідач 1 у спірних правовідносинах діяв представляючи інтереси власника нерухомого майна - територіальної громади міста Новий Розділ.

Наведеним спростовуються доводи Відповідачів про те, що Відповідачка 2 у спірних правовідносинах лише покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу, а також про те, що відбулось непропорційне втручання з боку Прокуратури у право Відповідача 1 та Відповідачки 2 на мирне володіння своїм майном.

Судовий збір у справі на підставі вимог статті 129 ГПК України покладається на відповідачів порівну.

Керуючись ст.ст. 2, 4, 5, 10, 12, 13, 20, 45, 53, 73, 74, 75, 76, 79, 123, 129, 231, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Заступника керівника Золочівської місцевої прокуратури Львівської області (81600, м. Миколаїв, пл. Ринок,10) до Новороздільської міської ради (81652, Львівська область, м. Новий Розділ, вул. Грушевського, 24, ) до Фізичної особи-підприємця Шайноги Світлани Степанівни ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) задовольнити повністю.

Визнати недійсним рішення Новороздільської міської ради №370 від 15.06.2017 «Про внесення змін в частині «Завдання та Заходи» до Програми приватизації майна комунальної власності Новороздільської міської ради на 2017 рік та прогноз на 2018-2019 роки», в частині включення до переліку об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, нежитлового приміщення площею 67,2 кв. м по АДРЕСА_1.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 67,2 кв.м за адресою: АДРЕСА_1, укладений 04.04.2018 між територіальною громадою міста Новий Розділ в особі Новороздільської міської ради та Шайнога Світланою Степанівною , зареєстрований в реєстрі за № 1048.

Скасувати державну реєстрацію за Шайногою Світланою Степанівною права власності на вбудоване нежиле приміщення загальною площею 67,2 м кв. (номер запису про право власності 26084740, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 108).

Стягнути з Новороздільської міської ради (81652, Львівська область, м. Новий Розділ, вул. Грушевського, 24, ) на користь Львівської обласної прокуратури (79005, м. Львів, проспект Шевченка, будинок 17/19, ) 3153 грн. судового збору.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Шайноги Світлани Степанівни ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний код НОМЕР_1 ) на користь Львівської обласної прокуратури (79005, м. Львів, проспект Шевченка, будинок 17/19, ) 3153 грн. судового збору.

Накази видати після набрання рішенням суду законної сили.

3. Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

4. Рішення суду може бути оскаржене в апеляційному порядку.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана безпосередньо до Західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено 17.12.2020 р.

Суддя О.Ю. Бортник