РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

14.12.2020Справа № 910/14193/20
Господарський суд міста Києва у складі судді Грєхової О.А., за участю секретаря судового засідання Коверги П.П., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали господарської справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Лекс Холдинг"

до Фізичної особи-підприємця Кучеренка Олега Романовича

про стягнення заборгованості в розмірі 294 665,56 грн.

Представники сторін:

від позивача: Коваль К.С., довіреність № ЛХ-030 від 21.01.2020;

від відповідача: Шифердеккер О.О., ордер серія КС 246738;

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Лекс Холдинг" звернулось до Господарського суду міста Києва із позовними вимогами до Фізичної особи-підприємця Кучеренка Олега Романовича про стягнення заборгованості в розмірі 294 665,56 грн.

Позовна заява обґрунтована порушенням відповідачем зобов`язань за Договором оренди А7/К-1 від 09.10.2019, в частині здійснення розрахунків.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.09.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 19.10.2020.

13.10.2020 представником відповідача подано відзив на позовну заяву.

Судове засідання 19.10.2020 не відбулось.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 26.10.2020 підготовче судове засідання відкладено на 23.11.2020, яку занесено до протоколу судового засідання.

28.10.2020 представником позивача подано відповідь на відзив та заяву про збільшення розміру позовних вимог.

18.11.2020 представником відповідача подано заперечення на відповідь на відзив.

23.11.2020 представником позивача подано відповідь на заперечення.

У судове засідання 23.11.2020 представники сторін з`явились.

Відповідно до п. 2 ч. 2 ст. 46 ГПК України позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог - до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження.

Дослідивши надану позивачем заяву про збільшення розміру позовних вимог, суд визнає її такою, що подана з дотриманням приписів чинного процесуального законодавства, зокрема положень ч. 5. ст. 46, ст. 170 ГПК України, тому, суд приймає до розгляду заяву позивача та визначає ціну позову з її урахуванням.

За результатами судового засідання судом постановлено ухвалу про закриття підготовчого засідання та призначено справу до судового розгляду по суті на 14.12.2020.

У судове засідання 14.12.2020 представники сторін з`явились.

У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі.

Представник відповідача проти позову заперечив, з підстав викладених у відзиві.

На виконання вимог ст. 223 Господарського процесуального кодексу України складено протоколи судових засідань, які долучено до матеріалів справи.

Відповідно до ст. 219 ГПК України рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами.

У судовому засіданні 14.12.2020 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників сторін, з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

09 жовтня 2019 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Лекс Холдинг» (далі - орендодавець, позивач) та Фізичною особою-підприємцем Кучеренком Олегом Романовичем (далі - орендар, відповідач) укладено Договір оренди № А7/К-1 (далі - Договір) за умовами якого, орендодавець зобов`язується передати в оренду приміщення, яке знаходиться в торговому центрі, а орендар зобов`язується прийняти, оплатити орендну плату і повернути приміщення орендодавцю на умовах визначених цим Договором.

Відповідно до п. 3.1-3.4 Договору приміщенням є частина будівлі, яка знаходиться на першому поверсі торгового центру - секція № А7.

Місцезнаходження приміщення визначається згідно витягу з плану торгового центру (Додаток А до цього Договору), відмічене кольором або штрихуванням.

Площа приміщення, яке передається в оренду, складає 96,20 кв.м. Вказана площа приміщення може бути змінена після виконання орендарем опоряджувальних робіт згідно ст. 4 цього Договору. При цьому площа приміщення не підлягає зменшенню за рахунок встановлених орендарем стін, внутрішніх перегородок та перекриття. Орендна плата та інші платежі, передбачені цим Договором, будуть нараховуватись у відповідності до даних площі приміщення, вказаних в цьому пункті Договору.

Основні характеристики приміщення викладені в технічній специфікації приміщення (Додаток Б до цього Договору.

Цей Договір набуває чинності з моменту його укладення та закінчується в останній день строку оренди. Закінчення чи дострокове припинення строку дії Договору не звільняє сторін від виконання зобов`язань, а також від відповідальності за порушення Договору, якщо такі зобов`язання чи порушення виникли чи сталися під час дії Договору (п. 8.1 Договору).

У відповідності до п. 8.2 Договору орендодавець зобов`язується передати, а орендар - прийняти приміщення в оренду в дату початку, що підтверджується підписанням Акту прийому-передачі приміщення. У разі прострочення виконання вказаного зобов`язання орендар зобов`язаний сплатити орендодавцю штраф у розмірі 50 відсотків основної орендної плати за перший місяць строку оренди.

Згідно з п. 8.4 Договору строк оренди становить 547 календарних днів та починає обчислюватися з дати підписання сторонами Акту прийому-передачі приміщення.

Пунктом 10.1 Договору узгоджено, що орендар зобов`язаний сплачувати основну орендну плату в розмірі і в строки, які визначені у цьому Договорі.

Відповідно до п. 10.2 Договору розмір осиної орендної плати за один місяць складає суму у гривнях, яка розраховується за наступною формулою: основна орендна плата = площа приміщення х (орендна ставка х Індекс К1 х Індекс К2) + ПДВ, де площа приміщення - площа приміщення, вказана в п. 3.3 Договору; орендна ставка - сума у гривнях, а саме: 561,00 грн. без ПДВ за 1 кв.м. приміщення; індекс К1 - індекс зміни курсу долара США. Індекс К1 визначається шляхом ділення курсу гривні до долара США, за попередній робочий день до дня виставлення рахунку, а в разі відсутності рахунку - на п`ятнадцяте число місяця, що передує оплачуваному місяцю, на курс гривні до долара США, визначений на день укладення цього Договору. При цьому, якщо 15 число місяця, вказане в цьому пункті Договору, припадає на вихідний або офіційний святковий та неробочий день, курс гривні до долара США визначається на дату останнього робочого дня, що передує такому неробочому дню. Індекс К1 застосовується лише у випадках, коли він більший 1. Індекс К1 після розрахунку округлюється до двох знаків після коми; Індекс К2 - індекс зміни основної орендної плати. Індекс К2 на момент укладення цього Договору дорівнює 1. З тринадцятого місяця строку оренди орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати індекс К2 на строк Договору, що залишився. Збільшення Індексу К2 можливо не частіше 1 разу протягом одного року строку оренди у розмірі, що не перевищує десяти відсотків за кожне таке збільшення, по відношенню до попереднього розміру індексу К2. Зміна орендодавцем Індексу К2 здійснюється автоматично в порядку, встановленому цим пунктом Договору без письмового повідомлення про це орендаря.

Якщо інше не передбачене цим Договором, основна орендна плата сплачується орендарем щомісячно, авансом, не пізніше 25 числа місяця, який передує оплачуваному місяцю (п. 10.3 Договору).

Відповідно до п. 10.5 Договору нарахування основної орендної плати починається з дати початку і закінчується в день підписання Акту повернення приміщення відповідно до ст. 42 цього Договору.

Згідно з п. 10.6 Договору до 20 жовтня 2019 року орендар зобов`язаний сплатити основну орендну плату за перший місяць строку оренди в сумі 53 968,20 грн., крім того ПДВ 20%.

У відповідності до п. 10.7 Договору у випадку, якщо дата початку припадає не на перше число місяця, то основна орендна плата сплачується орендарем у такому порядку:

- основну орендну плату за місячний період, перебіг якого починається з дати початку, орендар зобов`язаний сплатити орендодавцеві протягом десяти календарних днів з дати укладення цього Договору;

- основну орендну плату за період залишку місяця, який має бути частково оплачений відповідно до пп. 10.7.1 цього Договору, орендар зобов`язаний сплатити орендодавцеві до 25 числа, що передує такому місяцю;

- основну оренду плату за наступні періоди строку оренди орендар зобов`язаний сплачувати в порядку, встановленому в п. 10.3 цього Договору. При розрахунку орендної плати, проіндексована орендна ставка округлюється до двох знаків після коми.

Пунктом 11.1 Договору узгоджено, що орендар зобов`язаний щомісячно відшкодовувати орендодавцеві вартість комунальних послуг, які використані для утримання приміщення.

Вартість комунальних послуг, використаних для утримання приміщення, розраховується згідно показань лічильників, встановлених в приміщенні, або згідно розрахунків, проведених орендодавцем на пропорційній основі, в залежності від технічних характеристик обладнання, механізмів та/або систем орендаря, які потребують забезпечення відповідними ресурсами (якщо не снує можливості встановити окремий лічильник), з використанням відповідних тарифів оплати, встановлених постачальниками відповідних послуг. Розмір компенсації за використанні для утримання приміщення комунальні послуги нараховується та сплачується з урахуванням ПДВ (п. 11.2 Договору)

У відповідності до п. 11.3 Договору орендар зобов`язаний щомісячно відшкодовувати орендодавцеві витрати на утримання електромереж, які розраховуються за наступною формулою: С=Т х К х 0,35 + ПДВ, де С - сума витрат орендодавця на утримання електромереж за календарний місяць, що підлягає відшкодуванню орендарем; Т - вартість однієї кВт/год електроенергії, по якій енергопостачальна компанія поставляє електроенергію для торгового центру впродовж періоду, за який здійснюється розрахунок; К - кількість кВт/год електроенергії, використана для утримання приміщення за календарний місяць.

Згідно з п. 11.4 Договору обов`язок орендаря по відшкодуванню витрат за комунальні послуги (в тому числі витрат на утримання електромереж) виникає з дати надання доступу до приміщення або з дати початку, якщо опоряджувальні роботи орендарем не проводяться.

За умовами п. 11.5 Договору орендар зобов`язаний компенсувати орендодавцеві вартість використаних комунальних послуг, не пізніше 10 числа місяця, наступного за оплачуваним.

Пунктом 12.1 Договору узгоджено, що якщо інше не передбачено цим Договором, орендар зобов`язаний щомісячно, авансом, не пізніше 25 числа місяця, який передує оплачуваному місяцю, оплачувати орендодавцю експлуатаційні витрати.

Згідно з п. 12.2 Договору нарахування експлуатаційних витрат починається з дати надання доступу до приміщення або з дати початку, якщо опоряджувальні роботи орендарем не проводяться, і закінчується в день підписання Акту повернення приміщення відповідно до ст. 42 цього Договору.

Відповідно до п. 12.3 Договору розмір експлуатаційних витрат за один місяць складає суму у гривнях, яка розраховується за наступною формулою: експлуатаційні витрати = площа приміщення х (ставка експлуатаційних витрат х Індекс К1Е х Індекс К2Е) + ПДВ, де площа приміщення - площа приміщення, вказана в п. 3.3 цього Договору; ставка експлуатаційних витрат - сума у гривнях, а саме: 153,00 грн. без ПДВ за оди кв.м. приміщення; Індекс К1Е - індекс зміни курсу долара США. Індекс К1Е визначається шляхом ділення курсу гривні до долара США, за попередній робочий день до дня виставлення рахунку, а в разі відсутності рахунку - на п`ятнадцяте число місяця, що передує оплачуваному місяцю, на курс гривні до долара США, визначений на день укладення цього Договору. При цьому, якщо 15 число місяця, вказане в цьому пункті Договору, припадає на неробочий день, курс гривні до долара США визначається на дату останнього робочого дня, що передує такому неробочому дню. Індекс К1Е застосовується лише у випадках, коли він більший 1. Індекс К1Е після розрахунку округлюється до двох знаків після коми; Індекс К2Е - індекс зміни експлуатаційних витрат. Індекс К2Е на момент укладення цього Договору дорівнює 1. З тринадцятого місяця строку оренди орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати індекс К2Е на строк Договору, що залишився. Збільшення Індексу К2Е можливо не частіше 1 разу протягом одного року строку оренди у розмірі, що не перевищує десяти відсотків за кожне таке збільшення, по відношенню до попереднього розміру індексу К2Е. Зміна орендодавцем Індексу К2Е здійснюється автоматично в порядку, встановленому цим пунктом Договору без письмового повідомлення про це орендаря.

Сторони погодилися, що орендодавець не зобов`язаний надавати орендарю будь-які розрахунки щодо експлуатаційних витрат (п. 12.5 Договору).

Згідно з п. 12.6 Договору до 20 жовтня 2019 року орендар зобов`язаний сплатити орендодавцеві експлуатаційні витрати за перший місяць строку оренди в сумі 14 718,60 грн., крім того ПДВ 20%.

У відповідності до п. 12.7 Договору у випадку, якщо дата надання доступу до приміщення або дата початку, якщо опоряджувальні роботи орендарем не проводяться, припадає не на перше число місяця, то експлуатаційні витрати сплачуються орендарем у такому порядку:

- експлуатаційні витрати за місячний період, перебіг якого починається з дати надання доступу до приміщення або з дати початку, якщо опоряджувальні роботи орендарем не проводяться, орендар зобов`язаний сплатити орендодавцеві протягом десяти календарних днів з дати укладення цього Договору;

- експлуатаційні витрати за період залишку місяця, який має бути частково оплачений відповідно до пп. 12.7.1 цього Договору, орендар зобов`язаний сплатити орендодавцеві до 25 числа, що передує такому місяцю;

- експлуатаційні витрати за наступні періоду строку оренди орендар зобов`язаний сплачувати в порядку, встановленому в п. 12.1 цього Договору. При розрахунку експлуатаційних витрат, проіндексована ставка експлуатаційних витрат округлюється до двох знаків після коми.

Пунктом 13.1 Договору узгоджено, що якщо інше не передбачено цим Договором, орендар зобов`язаний, щомісячно, авансом, не пізніше 25 числа місяця, який передує оплачуваному місяцю, оплачувати орендодавцю витрати на популяризацію.

Нарахування витрат на популяризацію починається з дати надання доступу до приміщення або з дати початку, якщо опоряджувальні роботи орендарем не проводяться, і закінчується в день підписання Акту повернення приміщення відповідно до ст. 42 цього Договору (п. 13.2 Договору).

Відповідно до п. 13.3 Договору розмір витрат на популяризацію за один місяць складає суму у гривнях, яка розраховується за наступною формулою: витрати на популяризацію = площа приміщення х (ставка витрат на популяризацію х Індекс К1П х Індекс К2П) + ПДВ, де площа приміщення - площа приміщення, вказана в п. 3.3 цього Договору; ставка витрат на популяризацію - сума у гривнях, а саме: 45,90 грн. без ПДВ за оди кв.м. приміщення; Індекс К1П - індекс зміни курсу долара США. Індекс К1П визначається шляхом ділення курсу гривні до долара США, за попередній робочий день до дня виставлення рахунку, а в разі відсутності рахунку - на п`ятнадцяте число місяця, що передує оплачуваному місяцю, на курс гривні до долара США, визначений на день укладення цього Договору. При цьому, якщо 15 число місяця, вказане в цьому пункті Договору, припадає на неробочий день, курс гривні до долара США визначається на дату останнього робочого дня, що передує такому неробочому дню. Індекс К1П застосовується лише у випадках, коли він більший 1. Індекс К1П після розрахунку округлюється до двох знаків після коми; Індекс К2П - індекс зміни витрат на популяризацію. Індекс К2П на момент укладення цього Договору дорівнює 1. З тринадцятого місяця строку оренди орендодавець має право в односторонньому порядку змінювати індекс К2П на строк Договору, що залишився. Збільшення Індексу К2П можливо не більше 1 разу протягом одного року строку оренди у розмірі, що не перевищує десяти відсотків за кожне таке збільшення, по відношенню до попереднього розміру індексу К2П. Зміна орендодавцем Індексу К2П здійснюється автоматично в порядку, встановленому цим пунктом Договору без письмового повідомлення про це орендаря.

Сторони погодилися, що орендодавець не зобов`язаний надавати орендарю будь-які розрахунки щодо витрат на популяризацію (п. 13.5 Договору).

Згідно з п. 13.6 Договору до 20 жовтня 2019 року орендар зобов`язаний сплатити орендодавцеві витрати на популяризацію за перший місяць строку оренди в сумі 4 415,58 грн., крім того ПДВ 20%.

У відповідності до п. 13.7 Договору у випадку, якщо дата надання доступу до приміщення або дата початку, якщо опоряджувальні роботи орендарем не проводяться, припадає не на перше число місяця, то витрати на популяризацію сплачуються орендарем у такому порядку:

- витрати на популяризацію за місячний період, перебіг якого починається з дати надання доступу до приміщення або з дати початку, якщо опоряджувальні роботи орендарем не проводяться, орендар зобов`язаний сплатити орендодавцеві протягом десяти календарних днів з дати укладення цього Договору;

- витрати на популяризацію за період залишку місяця, який має бути частково оплачений відповідно до пп. 13.7.1 цього Договору, орендар зобов`язаний сплатити орендодавцеві до 25 числа, що передує такому місяцю;

- витрати на популяризацію за наступні періоду строку оренди орендар зобов`язаний сплачувати в порядку, встановленому в п. 13.1 цього Договору. При розрахунку витрати на популяризацію, проіндексована ставка витрати на популяризацію округлюється до двох знаків після коми.

Пунктом 41.4 Договору узгоджено, що орендодавець має право на одностороннє розірвання цього Договору, без сплати будь-яких неустойок, збитків, відшкодувань тощо, письмово попередивши про це орендаря не менш ніж за тридцять календарних днів, у разі вчинення орендарем істотного порушення цього Договору, або якщо орендодавець планує використовувати приміщення для власних потреб. В такому випадку, Договір вважається розірваним на 31 календарний день від дня відправки орендодавцем повідомлення про дострокове розірвання цього Договору. В цілях цього Договору істотним порушенням орендарем своїх зобов`язань за цим Договором, яке надає орендодавцю право відмови від зобов`язань за цим Договором, буде наявність, зокрема наступної обставини: орендар більш ніж на чотирнадцять календарних днів прострочив виконання своїх платіжних зобов`язань передбачених цим Договором, включаючи (але не обмежуючись) сплату орендної плати, внесення і поповнення гарантійного платежу, сплату експлуатаційних витрат, витрат на популяризацію, сплату орендної плати з обороту, відшкодування вартості комунальних послуг, інших платежів передбачених цим Договором.

Відповідно до п. 41.9 Договору орендар має право достроково розірвати цей Договір за умови письмового повідомлення орендодавця шляхом надіслання повідомлення про дострокове розірвання Договору цінним листом з описом вкладення та повідомлення про це вручення за 90 календарних днів до дати такого дострокового розірвання Договору. В такому випадку сторони укладають додаткову угоду про дострокове розірвання Договору. Вказаний в цьому пункті Договору строк рахується з дати отримання орендодавцем від орендаря письмового повідомлення про дострокове розірвання Договору.

Згідно з п. 42.4 Договору повернення приміщення орендарем орендодавцю здійснюється на підставі Акту повернення приміщення, який підписується сторонами. Орендар повинен повернути приміщення в такому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу, в тому числі передати всі невід`ємні поліпшення.

Пунктом 42.7 Договору узгоджено, що орендар зобов`язаний здійснювати оплату всіх платежів, передбачених цим Договором, до моменту підписання сторонами Акту повернення приміщення.

За актом прийому-передачі приміщення від 29.11.2019 орендодавець відповідно до Договору передав, а орендар прийняв в тимчасове платне користування (оренду) приміщення: секція № А7, площею 96,2 кв.м., розташоване в будівлі торгово-розважального центру, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Лугова, 12.

12.03.2020 відповідач звернувся до відповідача із Листом про розірвання договору з 01.04.2020, який отримано позивачем 24.03.2020.

28 квітня 2020 року між сторонами укладено Додаткову угоду до Договору, відповідно до п. 1 якої, у зв`язку зі встановленням, відповідно до Постанови КМУ від 11.03.2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби Covid-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» зі змінами та доповненням, на всій території України карантину та призупинення з 17.03.2020 ведення орендарем господарської діяльності в приміщенні, а також керуючись ст. 762 ЦК України, орендар звільняється від сплати платежів за Договором починаючи з 17.03.2020, за виключенням оплати експлуатаційних витрат, заборгованості по Договору, відшкодування збитків/шкоди, а також оплати фактично спожитих орендарем комунальних послуг у вказаний період, якщо інше не буде передбачено законодавством України.

Зобов`язання орендаря по сплаті в повному об`ємі платежів за Договором поновлюються з дати офіційного повідомлення повноваження державними органами про скасування відповідних обмежувальних заходів щодо здійснення орендарем своєї господарської діяльності, на території України в цілому та/або в межах відповідної територіальної одиниці (п. 2 Додаткової угоди від 28.04.2020 до Договору).

Пунктом 9 Додаткової угоди від 28.04.2020 до Договору узгоджено, що всі інші умови Договору, не змінені цією Додатковою угодою, залишаються чинними.

13 серпня 2020 року позивач звернувся до відповідача із Повідомленням про розірвання Договору на підставі п. 41.4 Договору на 31 календарний день з моменту відправлення цього повідомлення, яке отримано відповідачем 26.08.2020.

Позивач зазначає, що ТОВ «Лекс Холдинг» взяті на себе за Договором зобов`язання виконало належним чином, однак відповідач в порушення взятих на себе зобов`язань за договором, оплату орендних платежів, експлуатаційних витрат, комунальних послуг та витрат на популяризацію за період з 09.10.2019 по 12.09.2020, своєчасно та у повному обсязі не здійснив, в зв`язку з чим виникла заборгованість в сумі 296 588,79 грн.

Відповідач в свою чергу, заперечуючи проти позову, у відзиві на позовну заяву зазначає, що Договір є розірваним з 13.06.2020, у зв`язку з направленням відповідачем повідомлення від 12.03.2020 про розірвання Договору, а отже нарахування здійснені позивачем після означеної дати є протиправними. Відповідач зазначає, що нарахування орендної плати за період з 17.03.2020 по 11.05.2020 є протиправним. Відповідач також зазначає, що позивач протиправно утримує з відповідача суму гарантійного платежу. Крім того, відповідач зазначає, що на підтвердження наявності заборгованості та її розміру позивачем до позовної заяви надано розрахунок заборгованості та роздруківку карток рахунків, які не є первинними бухгалтерськими документами.

Оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов наступного висновку.

Укладений між сторонами договір є договором оренди, відтак між сторонами виникли правовідносини, які підпадають під правове регулювання Глави 58 Цивільного кодексу України та § 5 Глави 30 Господарського кодексу України.

Вказаний договір є підставою для виникнення у його сторін господарських зобов`язань, а саме майново-господарських зобов`язань згідно ст. ст. 173, 174, 175 Господарського кодексу України, ст. ст. 11, 202, 509 Цивільного кодексу України, і згідно ст. 629 Цивільного кодексу України є обов`язковим для виконання сторонами.

При цьому, зобов`язання в силу вимог ст. 525,526 Цивільного кодексу України має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог даного Кодексу і інших актів законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Аналогічна за змістом норма міститься у ч. 1 ст. 193 Господарського кодексу України.

Як встановлено ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ч. ч. 1, 5 ст. 762 ЦК України).

Орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності (ч. 1 ст. 286 ГК України).

Згідно з ч. 5 ст. 762 ЦК України, ч. 3 ст. 285 ГК України, пунктами 10.1, 11.1, 12.1, 13.1 Договору, орендар зобов`язаний сплачувати основну орендну плату, експлуатаційні витрати, комунальні витрати та витрати на популяризацію в розмірі і в строки, які визначені у цьому Договорі.

Згідно з ч. 1 ст. 530 Цивільного кодексу України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Відповідно до п. 10.3 Договору, якщо інше не передбачене цим Договором, основна орендна плата сплачується орендарем щомісячно, авансом, не пізніше 25 числа місяця, який передує оплачуваному місяцю.

За умовами п. 11.5 Договору орендар зобов`язаний компенсувати орендодавцеві вартість використаних комунальних послуг, не пізніше 10 числа місяця, наступного за оплачуваним.

Якщо інше не передбачено цим Договором, орендар зобов`язаний щомісячно, авансом, не пізніше 25 числа місяця, який передує оплачуваному місяцю, оплачувати орендодавцю експлуатаційні витрати (п. 12.1 Договору).

Пунктом 13.1 Договору узгоджено, що якщо інше не передбачено цим Договором, орендар зобов`язаний, щомісячно, авансом, не пізніше 25 числа місяця, який передує оплачуваному місяцю, оплачувати орендодавцю витрати на популяризацію.

Як вбачається з наявних в матеріалах справи карток рахунків, заборгованість відповідача за період з 09.10.2019 по 12.09.2020 зі сплати орендної плати складає 212 489,22 грн., зі сплати експлуатаційних витрат в розмірі 57 001,90 грн., зі сплати комунальних послуг в розмірі 9 712,40 грн., зі сплати витрат на популяризацію в розмірі 17 385,27 грн.

В свою чергу, відповідач зазначає, що на підтвердження наявності заборгованості та її розміру позивачем до позовної заяви надано розрахунок заборгованості та роздруківку карток рахунків, які не є первинними бухгалтерськими документами.

Разом з тим, відповідачем не наведено ані умов Договору, ані вимог чинного законодавства, які б свідчили про те, що розмір заборгованості з орендної плати має підтверджуватись саме первинними бухгалтерськими документами.

При цьому, у п. 12.5 Договору сторони погодили, що орендодавець не зобов`язаний надавати орендарю будь-які розрахунки щодо експлуатаційних витрат.

Пунктом 13.5 Договору сторони погодили, що орендодавець не зобов`язаний надавати орендарю будь-які розрахунки щодо витрат на популяризацію.

Водночас, відповідач заперечуючи проти позову зазначає, що нарахування орендної плати за період з 17.03.2020 по 11.05.2020 є протиправним з огляду на карантинні обмеження.

Так, діяльність Торговельно-розважальних центрів була заборонена з 17.03.2020 Постановою КМУ № 215 від 16.03.2020.

Відновлення роботи ТРЦ на території міста Києва було офіційно дозволено з 30.05.2020 розпорядженням Керівника робіт із ліквідації наслідків надзвичайної ситуації виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) № 49 від 29.05.2020.

У ст. 283 ГК України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно з положенням частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

При цьому, для застосування частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України та звільнення наймача від плати за користування орендованим майном визначальною умовою такого звільнення є саме наявність обставин, за які орендар не відповідає.

У даному випадку, такими обставинами э рішення Уряду, про заборону функціонування ТЦ.

За приписами ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є: неприпустимість свавільного втручання у сферу особистого життя людини; неприпустимість позбавлення права власності, крім випадків, встановлених Конституцією України та законом; свобода договору; свобода підприємницької діяльності, яка не заборонена законом; судовий захист цивільного права та інтересу; справедливість, добросовісність та розумність.

Сторони є вільними у виборі контрагента, у визначенні умов договору із врахуванням вимог чинних правових актів, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ст. 627 ЦК України).

Таким чином, цивільне законодавство обмежується презумпцією добросовісності та розумності поведінки особи.

Зміст добросовісності (bona fides) виражається через поняття "розумність і справедливість". При цьому згідно з обмежувальною функцією добросовісності, правило, обов`язкове для сторін, не застосовується настільки, наскільки за даних обставин це буде неприйнятним відповідно до критерію розумності та справедливості. Отже, добросовісність може за певних обставин анулювати чи виключити застосування правил, встановлених сторонами.

Однак, як вбачаться з матеріалів справи, 28 квітня 2020 року між сторонами укладено Додаткову угоду до Договору, відповідно до п. 1 якої, у зв`язку зі встановленням, відповідно до Постанови КМУ від 11.03.2020 № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби Covid-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» зі змінами та доповненням, на всій території України карантину та призупинення з 17.03.2020 ведення орендарем господарської діяльності в приміщенні, а також керуючись ст. 762 ЦК України, орендар звільняється від сплати платежів за Договором починаючи з 17.03.2020, за виключенням оплати експлуатаційних витрат, заборгованості по Договору, відшкодування збитків/шкоди, а також оплати фактично спожитих орендарем комунальних послуг у вказаний період, якщо інше не буде передбачено законодавством України.

Зобов`язання орендаря по сплаті в повному об`ємі платежів за Договором поновлюються з дати офіційного повідомлення повноваження державними органами про скасування відповідних обмежувальних заходів щодо здійснення орендарем своєї господарської діяльності, на території України в цілому та/або в межах відповідної територіальної одиниці (п. 2 Додаткової угоди від 28.04.2020 до Договору).

Таким чином, сторонами узгоджено, що орендар звільняється від сплати платежів за Договором починаючи з 17.03.2020, за виключенням, зокрема оплати експлуатаційних витрат, що також узгоджується із наданими позивачем картками рахунку, та відповідно з урахуванням розпорядження Керівника робіт із ліквідації наслідків надзвичайної ситуації виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) № 49 від 29.05.2020, яким дозволено роботу з ТЦ з 30.05.2020, з означеної дати у відповідача фактично поновився обов`язок зі сплати платежів за Договором у повному обсязі.

Відтак, оскільки позивачем не здійснюється нарахування платежів, за виключенням експлуатаційних витрат за період, у який діяли карантинні обмеження, суд відхиляє доводи відповідача про протиправність нарахування орендної плати за період з 17.03.2020 по 11.05.2020.

Щодо доводів відповідача про розірвання з 13.06.2020 Договору, у зв`язку з направленням відповідачем повідомлення від 12.03.2020 про розірвання Договору, що в свою чергу свідчить про протиправність нарахування платежів після означеної дати, суд зазначає наступне.

Відповідно до ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Згідно зі ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Частиною третьою статті 651 ЦК України передбачено, що у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Як зазначає відповідач, Договір розірвано відповідачем у відповідності до п. 41.9 Договору.

Відповідно до п. 41.9 Договору орендар має право достроково розірвати цей Договір за умови письмового повідомлення орендодавця шляхом надіслання повідомлення про дострокове розірвання Договору цінним листом з описом вкладення та повідомлення про це вручення за 90 календарних днів до дати такого дострокового розірвання Договору. В такому випадку сторони укладають додаткову угоду про дострокове розірвання Договору. Вказаний в цьому пункті Договору строк рахується з дати отримання орендодавцем від орендаря письмового повідомлення про дострокове розірвання Договору.

Таким чином, вищевказаною умовою Договору надано право орендарю відмовитися в односторонньому порядку від договору у будь-який час, за умови направлення орендодавцю повідомлення за 90 календарних днів до дати такого дострокового розірвання Договору та укладення в подальшому Додаткової угоди про дострокове розірвання Договору.

Як вбачається з матеріалів справи, 12.03.2020 відповідач звернувся до позивача із Листом про розірвання договору з 01.04.2020, який отримано позивачем 24.03.2020, а отже відповідачем не дотримано умови Договору про обов`язкове направлення такого повідомлення за 90 календарних днів до дати такого дострокового розірвання Договору, в зв`язку з чим, означене повідомлення не розцінюється судом як повідомлення відповідача орендодавця про розірвання Договору, здійсненого в порядку п. 41.9 Договору, а відтак і свідчити про розірвання договору в порядку п. 41.9 Договору.

При цьому, суд також зазначає, що зазначаючи у Листі про розірвання Договору з 01.04.2020, 28 квітня 2020 року відповідачем укладено з позивачем Додаткову угоду до Договору, відповідно до п. 9 якої, узгоджено, що всі інші умови Договору, не змінені цією Додатковою угодою, залишаються чинними.

Крім того, суд вважає, що встановлені обставини приводять до переконливого висновку про необхідність застосування при розгляді даної справи доктрини venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), яка базується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці).

Доктрина venire contra factum proprium базується на принципі добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.

З огляду на вищевикладене, суд відхиляє як безпідставні посилання відповідача на розірвання Договору, з огляду на Лист відповідача направлений 12.03.2020.

Натомість, пунктом 41.4 Договору узгоджено, що орендодавець має право на одностороннє розірвання цього Договору, без сплати будь-яких неустойок, збитків, відшкодувань тощо, письмово попередивши про це орендаря не менш ніж за тридцять календарних днів, у разі вчинення орендарем істотного порушення цього Договору, або якщо орендодавець планує використовувати приміщення для власних потреб. В такому випадку, Договір вважається розірваним на 31 календарний день від дня відправки орендодавцем повідомлення про дострокове розірвання цього Договору. В цілях цього Договору істотним порушенням орендарем своїх зобов`язань за цим Договором, яке надає орендодавцю право відмови від зобов`язань за цим Договором, буде наявність, зокрема наступної обставини: орендар більш ніж на чотирнадцять календарних днів прострочив виконання своїх платіжних зобов`язань передбачених цим Договором, включаючи (але не обмежуючись) сплату орендної плати, внесення і поповнення гарантійного платежу, сплату експлуатаційних витрат, витрат на популяризацію, сплату орендної плати з обороту, відшкодування вартості комунальних послуг, інших платежів передбачених цим Договором.

13 серпня 2020 року позивач звернувся до відповідача із Повідомленням про розірвання Договору на підставі п. 41.4 Договору на 31 календарний день з моменту відправлення цього повідомлення, яке отримано відповідачем 26.08.2020.

Відповідно до частини другої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються.

Відтак, з огляду на пункт 41.4 Договору, та направлене позивачем 13.08.2020 повідомлення у порядку п. 41.4 Договору, з огляду на порушення відповідачем взятих на себе зобов`язань в частині здійснення передбачених Договором платежів більш ніж на чотирнадцять календарних днів, Договір є відповідно розірваним з 13.09.2020

З огляду на викладене, оскільки заперечення відповідача не спростовують наявність у відповідача обов`язку зі сплати платежів за Договором, у заявленому позивачем розмірі, доказів сплати яких у повному обсязі відповідачем, матеріали справи не містять, суд дійшов висновку, що в даному випадку, має місце порушення відповідачем взятих на себе зобов`язань за Договором, а тому вимоги позивача про стягнення з відповідача заборгованості зі сплати орендної плати в розмірі 212 489,22 грн., зі сплати експлуатаційних витрат в розмірі 57 001,90 грн., зі сплати комунальних послуг в розмірі 9 712,40 грн., зі сплати витрат на популяризацію в розмірі 17 385,27 грн. підлягають задоволенню.

При цьому, судом не досліджуються обставини щодо протиправного утримання позивачем з відповідача суми гарантійного платежу, про які зазначає відповідач, оскільки останні не входять до предмету спору.

Статтею 13 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень.

Відповідно до ст.ст. 76, 77 Господарського процесуального кодексу України, належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

Відповідач під час розгляду справи не надав суду жодних доказів, які б спростовували заявлені позовні вимоги та свідчили про відсутність у нього обов`язку сплатити заявлену до стягнення заборгованість.

За таких обставин, оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді в судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог, з покладенням судового збору на відповідача в порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України.

Керуючись ст.ст. 74, 76-80, 129, 236 - 240 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ :

1. Позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з Фізичної особи-підприємця Кучеренка Олега Романовича ( АДРЕСА_1 ; ідентифікаційний номер картки платника податків: НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Лекс Холдинг" (04074, м. Київ, вул. Лугова, 12; ідентифікаційний код: 31240623) заборгованість в розмірі 296 588 (двісті дев`яносто шість тисяч п`ятсот вісімдесят вісім) грн. 79 коп. та витрати по сплаті судового збору в розмірі 4 448 (чотири тисячі чотириста сорок вісім) грн. 83 коп.

3. Після набрання рішенням Господарського суду міста Києва законної сили видати відповідний наказ.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до апеляційного господарського суду через відповідний місцевий господарський суд протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено: 21.12.2020

Суддя О.А. Грєхова