ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.12.2020 року м.Дніпро Справа № 908/2091/17

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Дарміна М.О. (доповідач)

суддів: Антоніка С.Г., Іванова О.Г.

при секретарі судового засідання Ковзикові В.Ю.

Представники сторін:

від позивача: Погрібна С.О., ордер серія ЗП №128027 від 10.01.2019 р., адвокат;

від відповідача: Єфімова Н.О., довіреність №01/03-20/00031 від 03.01.2020 р., представник;

від третьої особи: Єфімова Н.О., довіреність №02/01/01-10 від 13.01.2020 р., представник;

від третьої особи: Мякота С.В., довіреність №09/01/01-10 від 04.08.2020 р., представник;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс, м. Запоріжжя на рішення Господарського суду Запорізької області від 09.07.2019р. (повний текст складено та підписано 19.07.2019 суддя Дроздова С.С.) у справі №908/2091/17

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс, м. Запоріжжя

до відповідача: Запорізької міської ради, м. Запоріжжя

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя

про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог та рішення суду першої інстанції:

Товариство з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовом до Запорізької міської ради про стягнення ринкової вартості невід`ємних поліпшень в сумі 980 725 грн. (з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог від 12.06.2019) проведених позивачем за власний рахунок, за договором оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006, укладеним між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, м. Запоріжжя та Товариством з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс, м. Запоріжжя.

Рішенням Господарського суду Запорізької області від 09.07.2019р. у справі №908/2091/17 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Рішення суду першої інстанції вмотивоване тим, що «суміжне нежитлове приміщення - столова», не було предметом договору оренди, а тому вартість невід`ємних поліпшень, здійснених ТОВ «Борисфен плюс» у суміжному приміщенні - столовій, не може розглядатися як невід`ємні поліпшення орендованого майна.

Висновки експерта, викладені в судовій оціночно-будівельній та будівельно-технічній експертизі № 653/ 654-17 від 02.10.2018р не відповідають матеріалам судової справи та нормам діючого законодавства України.

Позивачем не доведено наявність, документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали (будматеріали), конструкції тощо.

Договори підряду по проведенню робіт були укладені в 2017 році, тобто раніше ніж було надано дозвіл на виконання таких робіт. Також, суд зазначає, що акти виконаних підрядних робіт з боку підрядника підписані сторонами, які не зазначені в дозволі, доказів виконання підрядних робіт саме ПП «Горизонт» матеріали справи не містять. Належного дозволу на виконання робіт ( оригінал не надано суду для огляду), укладеного у відповідності до умов Договору та чинного законодавства України матеріали справи не містять.

Докази, подані позивачем, не підтверджують обставини, на які позивач посилається в обґрунтування позовних вимог.

Підстави, з яких порушено питання про перегляд судового рішення та узагальнені доводи апеляційної скарги:

Не погодившись з рішенням Господарського суду Запорізької області, Товариство з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції від 09.07.2019 у справі №908/2091/17 та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Узагальнення доводів апеляційної скарги:

Позивач вважає, що судом першої інстанції при розгляді справи неправильно застосовано норми матеріально права та порушено норми процесуального права.

На виконання ухвали Господарського суду Запорізької області від 12.12.2017 у справі було проведено оціночну будівельну експертизу. Висновки експерта щодо ринкової вартості невід`ємних поліпшень були зроблені лише по орендованій частині приміщення.

Скаржником зазначено, що проаналізувавши застосовані експертом Національний стандарт №1 «Загальні положення оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою КМУ від 10.09.2003 №1440, Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 №1442 і посилання судді в оскаржуваному рішенні суду на Методику оцінки майна,затверджену постановою КМУ від 10.12.2003 №1891, встановлено, що судом не обґрунтовано в чому саме експертом неправильно вибрано оціночну процедуру або неправильно застосовано методичні підходи при дослідженні ринкової вартості невідьємних поліпшень спірного майна.

За поясненнями позивача оскільки ним не проводилась реконструкція орендованого приміщення, доказів зміни геометричних розмірів приміщення, внаслідок чого були змінені основні техніко-економічні показники, у відповідача немає, то у ТОВ «Борисфен Плюс» не було потреби оформлювати документи у відповідності до містобудівельного законодавства.

За твердженням скаржника спірне нежитлове приміщення було приведено ним в стан, який дозволяв використовувати приміщення для здачі його в оренду та забезпечило надходження в місцевий бюджет від ТОВ «Борисфен Плюс» орендних платежів. Інша частина приміщення наразі використовується Запорізькою міською лікарнею №10 під столову. Вартість невід`ємних поліпшень ніколи не передавалась на облік до Запорізької міської ради або Депртаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, а завжди обліковувалась по бухгалтерському обліку у ТОВ «Борисфен Плюс», тобто невідьємні поліпшення, проведені за рахунок ТОВ «Борисфен Плюс», є його власністю.

На думку позивача відповідачем неправомірно були визначені розміри орендних платежів. До розрахунку орендних платежів включалась вартість невід`ємних поліпшень, які є власністю позивача, чим збільшувався розмір орендних платежів.

Узагальнені доводи інших учасників провадження у справі:

Відповідач і третя особа подали спільний відзив на апеляційну скаргу. Учасники справи вважають апеляційну скаргу такою, що не підлягає задоволенню.

Запорізька міська рада і Департамент комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради зазначають, що предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Висновки судового експерта в частині визначення вартості майна ставляться під сумнів.

Судовий експерт також в порушення вимог Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» не керувався наявною у нього інформацією щодо реальної вартості майна для цілей оренди.

Відповідач і третя особа звертають увагу на те, що суміжне нежитлове приміщення столова не було предметом договору оренди нежитлового приміщення №1322 від 15.02.2006 по бул. Шевченка, 25, а тому вартість невід`ємних поліпшень, здійснених ТОВ`Борисфен плюс» у суміжному приміщенні- столовій, не може розглядатися як невідьємні поліпшення орендованого майна та не є предметом розгляду в даній справі.

За твердженням учасників справи договір оренди розірвано з моменту прийняття Вищим господарським судом України постанови від 15.03.2017 у справі №908/2425/16, якою залишено в силі рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі №98/2425/16.Таким чином, витрати на підставі довідки №20/1 від 20.09.2016 про витрати, пов`язані із замовленням проекту та встановленням вузла обліку теплової енергії, роботам та матеріалам на суму 13250,00 грн., пораховані судовим експертом (стор. 16 висновку), не можуть бути прийняті судом як доказ здійснення погоджених орендодавцем невідьємних поліпшень. Враховуючи вищевикладене, відповідач і третя особа вважають,що відповідає обставинам справи встановлена експертом сума вартості фактично виконаних робіт по орендованому приміщенню (стор. 16 Висновку експерта) у розмірі (199250,20-13250,00) -20% ПДВ=148800,16 грн. без ПДВ.

Учасники справи також зазначили, що у Декларації про готовність об`єкта до експлуатації, генеральним підрядником по виконанню робіт з реконструкції вказано ПП «Горизонт», однак за наданими договорами підряду №327 від 02.07.2007 року та №69/12 від 01 серпня 2009 року, підрядниками виступають інші підприємства. Копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки (квитанції, платіжні доручення тощо) з ПП «Горизонт» за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо позивачем до матеріалів справи не долучено. Судовим експертом теж не досліджувалися.

Процедура апеляційного провадження в апеляційному господарському суді:

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 27.08.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс на рішення Господарського суду Запорізької області від 09.07.2019р. у справі №908/2091/17. Розгляд апеляційної скарги було призначено на 23.09.2019 на 12:00 год.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 23.09.2019 розгляд апеляційної скарги відкладено на 09.10.2019 на 12:40 год.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 09.10.2019 розгляд апеляційної скарги відкладено на 06.11.2019 на 12:40 годин.

06.11.2019 у судовому засіданні оголошено перерву до 13.11.2019 о 12:40 годин.

У зв`язку з перебуванням на лікарняному судді Антоніка С.Г. на підставі розпорядження керівника апарату суду №2112/19 від 13.11.2019 проведено повторний автоматизований розподіл справи.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.12.2020 визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Дарміна М.О. (доповідач), суддів: Іванова О.Г., Березкіну О.В.

Ухвалою суду від 13.11.2019 справу №908/2091/17 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі: головуючого судді Дарміна М.О. (доповідач), суддів: Іванова О.Г., Березкіної О.В.

13.11.2019 у судовому засіданні оголошено перерву до 11.12.2019 о 12:00 годин.

11.12.2019 судове засідання не відбулося, у зв`язку перебуванням судді-члена колегії Березкіної О.В. у відпустці.

У зв`язку з перебуванням у відпусці судді Березкіної О.В. на підставі розпорядження керівника апарату суду №2320/19 від 23.12.2020 проведено повторний автоматизований розподіл справи.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23.12.2020 визначено колегію суддів у складі: головуючого судді Дарміна М.О. (доповідач), суддів: Іванова О.Г., Антоніка С.Г.

Ухвалою суду від 23.12.2019 справу №908/2091/17 прийнято до свого провадження колегією суддів у складі: головуючого судді Дарміна М.О. (доповідач), суддів: Іванова О.Г., Антоніка С.Г.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 23.12.2019 розгляд апеляційної скарги призначено на 20.01.2020 на 12:00 год.

20.01.2020 у судовому засіданні оголошено перерву до 29.01.2020 на 12:00 год.

29.01.2020 у судовому засіданні оголошено перерву до 30.01.2020 на 12:30 год.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 30.01.2020 призначено по справі додаткову оціночно-будівельну та будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експертам Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз (69063, м. Запоріжжя, вул. Олександрівська, 13). На вирішення поставлено наступне питання: 1. Яка ринкова вартість орендованого майна (нежитлового приміщення №2 загальною площею 119,95 кв.м, місцезнаходження м.Запоріжжя бул.Шевченко 25) з урахуванням здійснених Товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен Плюс» невід`ємних поліпшень станом на 15.03.2017р.?

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 04.03.2020 у справі №908/2091/17 провадження у справі № 908/2091/17 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс поновлено. Розгляд клопотань призначено в судове засідання на 25.03.2020 року на 12:20 год.

У призначений час судове засідання не відбулося через виконання Постанови Кабінету Міністрів України № 211 від 11 березня 2020 року "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19" зі змінами, враховуючи Рекомендації Ради суддів України викладених у листі № 9рс-186/20 від 16 березня 2020 року, на виконання рішення зборів суддів Центрального апеляційного господарського суду № 1, оформленого протоколом зборів суддів від 17.03.2020 року тимчасово на період з 18 березня по 3 квітня 2020 року встановлено особливий режим роботи Центрального апеляційного господарського суду.

12.10.2020 Запорізьким відділенням Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз судових експертиз Міністерства юстиції України до Центрального апеляційного господарського суду повернуто справу № 908/2091/17 з висновком експерта.

Ухвалою суду від 12.10.2020 розгляд апеляційної скарги призначено у судове засідання на 17.11.2020 на 10:30 год.

17.11.2020 оголошено перерву у судовому засіданні до 02.12.2020 до 12:00 годин.

02.12.2020 у судовому засіданні, за присутності всіх представників, оголошено вступну та резолютивну частину постанови Центрального апеляційного господарського суду.

Як вірно встановлено місцевим господарським судом, підтверджено матеріалами справи і не оспорюється сторонами спору:

15.02.2006 між Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради (Орендодавець), що діє на підставі «Положення про управління комунальною власністю Запорізької міської ради», затвердженого рішенням міської ради від 26.12.2001 №23 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен Плюс» (Орендар) був укладений Договір оренди нежилого приміщення №1322 (Договір).

15.02.2006 сторонами підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення.

В подальшому умови договору змінювались шляхом укладення сторонами додаткових угод та додаткових договорів до нього.

31.12.2010 між КУ «Центральна лікарня Орджонікідзевського району» та Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради підписано акт прийому-передачі (т.1 а.с. 23)

28.07.2011 Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради, Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен-Плюс» був укладений Додатковий договір до Договору №1322 (т.1 а.с. 24).

Додатковим договором від 21.01.2012 до Договору пункт 1.1 розділу 1 «Предмет договору» викладений в новій редакції (т.1 а.с. 25)

Додатковим договором від 22.02.2016 пункти 3.1, З.2, 3.3 Договору викладені в новій редакції, 2016 продовжено дію Договору на 5 років, а саме до 15.02.2021р. (т.1 а.с. 29).

Дозвіл на виконання будівельних робіт наданий Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 15.04.2008 під номером 215з; декларація про готовність об`єкта до експлуатації зареєстрована Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області 29.12.2011 під номером ЗП 8, акти виконаних підрядних робіт за серпень 2007 року (на 44 270,50 грн.), вересень 2008 року (на 88 832,0 грн.), жовтень 2009 року (141 729,71 грн.) були узгоджені Головним лікарем Комунальної установи «Центральна лікарня Орджонікідзевського району».

Крім того, позивач посилається на те, що в вересні 2012 року ТОВ «Борисфен Плюс» був замовлений та виконаний ліцензійною проектною організацією проект установки вузла обліку теплової енергії нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, бул. Шевченко, 25 (харчоблок) на загальну суму 13 250 грн. 00 коп., що дозволило економити теплову енергії не тільки ТОВ «Борисфен Плюс», але і лікарні (копія довідки ТОВ «Борисфен Плюс» від 20.09.2016 №20/1 та Акт прийому в експлуатацію приладу обліку теплової енергії додається).

В зв`язку з розірванням за рішенням суду Договору №1322, ТОВ «Борисфен Плюс» листом від 03.04.2017 №03/04/17-1 звернулось до Запорізької міської ради з проханням створити комісію для визначення долі невід`ємних поліпшень у вартості орендованого приміщення згідно з Договором оренди нежитлового приміщення від 15.02.2006 №1322, укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ «Борисфен Плюс».

Заступник директора Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради листом від 14.04.2017 №2062/01/01-07/2660 повідомив, що оскільки рішення щодо включення об`єкта по вул. АДРЕСА_1 до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації Запорізькою міською радою не приймалось, то у департаменту комунальної власності та приватизації не має правових підстав для створення комісії щодо визначення долі невід`ємних поліпшень у вартості орендованого приміщення по АДРЕСА_4. АДРЕСА_1.

Відповідно до висновків судової оціночно-будівельної та будівельно-технічної експертизи № 653/ 654-17 від 02.10.2018р. по четвертому та п`ятому питаннях, експертом зроблено висновки щодо ринкова вартість невід`ємних поліпшень, проведених товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен Плюс» за власний рахунок за договором оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006, визначений дохідним підходом складає 980 725 грн.(т.1 а.с. 174-219).

Обставини справи, встановлені судом апеляційної інстанції та оцінка апеляційним господарським судом доводів учасників провадження у справі і висновків суду першої інстанції:

Заслухавши доповідь судді-доповідача щодо змісту судового рішення, перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази у справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів апеляційного господарського суду, погоджується з доводами апеляційної скарги про наявність підстав для скасування рішення суду першої інстанції та задоволення позову з огляду на таке:

Відповідно до частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

В постанові Верховного Суду від 14.07.2020 по справі № 908/3748/13, суд касаційної інстанції зробив наступні правові висновки:

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Згідно зі ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", в редакції станом на 26.01.2016, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Немає правового значення, погодження щодо здійснення невідокремлюваних поліпшень передувало проведенню будівельних робіт чи було зроблено вже після їх здійснення, оскільки будь-яких заборон чи обмежень на цей предмет ні чинний на той момент ЦК УРСР, ні Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не містили.

Сама лише обставина відсутності документів які б підтверджували понесені витрати орендарем на поліпшення орендованих приміщень, не позбавляє останнього іншими доказами доводити відповідні обставини, які суди, з урахуванням принципу змагальності, повинні оцінити за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

До того ж колегія суддів звертає увагу на те, що у постанові від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14 Верховний Суд дійшов висновку, що: "згідно з приписами ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди. Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Отже, предметом доведення у даній справі є юридичний склад, що включає факт збільшення вартості орендованого майна в результаті зроблених поліпшень, а не загальна вартість відновлювального ремонту. При цьому зазначена вартість має бути визначена в установленому законодавством порядку.

Розмір витрат орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит.

Тобто, розглядаючи справу по суті, суди мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття позивачем та його вартість на момент припинення договорів оренди та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками." Так само і в розглядуваній справі апеляційний суд, призначаючи у справі оціночно-будівельну експертизу, яка була проведена експертом Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз, при цьому діючи відповідно до положень ст. 99 ГПК України, яка дозволяє суду з власної ініціативи призначити експертизу у справі, діяв відповідно до висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/4923/14.

Правовідносини сторін в даній справі, щодо сплати компенсації за невід`ємні поліпшення орендованого майна є наслідком розірвання договору оренди і виникли з моменту його розірвання з 15.03.2017р. - таким чином, до них підлягає застосуванню законодавство, яке діяло саме на цю дату.

Як на правову підставу позову ТОВ «Борисфен Плюс» посилається на те, що укладанню Договору оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006р., передувало застереження, викладене в листі № 486/01-11 від 21.10.2005р. за підписом головного лікаря Центральня лікарня Орджонікідзевського району Запорізького міського управління охорони здоров`я Г.І.Туліної , відповідно до змісту якого Центральна лікарня Оржонікідзевського району не заперечувала проти передачі в довгострокову оренду частини (130,4м2) приміщення харчоблоку, яке не використовується для використання під офіс ТОВ «Борисфен Плюс» на умовах капітального ремонту та обладнання харчоблоку лікарні (т.1 а.с. 41).

15.02.2006 між Управлінням комунальної власності Запорізької міської ради (Орендодавець), комунальною установою «Центральна лікарня Орджонікідзевського району»(Балансоутримувачем) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен Плюс» (Орендар) був укладений Договір оренди нежилого приміщення №1322 (Договір) (т.1 а.с. 16-19).

Відповідно до п. 1.1. Договору, Орендодавець на підставі наказу управління Комунальної власності Запорізької міської ради від 19.12.2005 №305 передає, а Орендар приймає в строкове платне користування нежитлові приміщення (надалі - Об`єкт), загальною площею 128,95 кв.м.: коридор 10, пл. 11,5 кв.м.; коридор 11, пл.7,4 кв.м.; комора 12, пл.3,5 кв.м.; кімнату 13, пл.9,4 кв.м.; комора 14, пл.5,0 кв.м.; кімната 15, пл.20,3 кв.м.; кабінет 16, пл.9,9 кв.м.; роздягальня 17, пл.6,2 кв.м.; коридор 18, пл.8,3 кв.м.; комора 19, пл.9,7 кв.м.; кімната 20, пл.11,0 кв.м.; в загальному користуванні коридор 4, пл.53,5 кв.м., які розташовані в окремо стоячій будівлі літ. В на території Центральної лікарні Орджонікідзевськокого району у м.Запоріжжі, бул.Шевченка, 25, що знаходяться на балансі комунальної установи «Центральна лікарня Орджонікідзевсьісого району», вартість яких визначена у звіті про оцінку та становить за належною оцінкою 88 154,0 грн. станом на 30.11.2005. Зазначені вище приміщення належать Територіальній громаді міста Запоріжжя на підставі рішення № 7 Запорізької міської ради від 29.04.1991, має реєстраційний №7173442, зареєстровано в реєстраційній книзі №4 ОП МЕТІ за №738, що підтверджується витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданим Орендним підприємством «Запорізьке міжміське бюро технічної інвентаризації» 27.01.2006 за №9683997.

Відповідно до п.2.4 Договору, передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною в п. 1.1 даного Договору та звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України, та відповідно з вимогами актів виконавчої влади та місцевого самоврядування.

15.02.2006р. сторони договору склали акт прийому-передачі, згідно з яким Управління комунальної власності Запорізької міської ради в особі начальника управління Теслюка В.Я., комунальна установа «Центральна лікарня Орджонікідзевського району» в особі головного лікаря Туліної Г.І. передали , ТОВ «БОРИСФЕН ПЛЮС» в особі директора Толмачова А.Г., в оренду нежитлового приміщення №№1-10 та частину приміщення № 4 загальною площею 128,95 кв.м., які розташовані в окремо стоячій будівлі на території Центральної лікарні Оджонікідзевського району (літ.В) по бул. Шевченка 25, вартість яких визначена у звіті про оцінку і становить за незалежною оцінкою 88 154,0 грн станом на 30.11.20105р. (т.1 а.с. 20).

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів вважає встановленим, що на час укладання договору оренди 15.02.2006р. і прийняття позивачем за актом приймання передачі орендованого майна його початкова вартість становила 88 154,0 грн.

Як вбачається зі змісту експлікації (форма 66) внутрішніх площ споруди літера «В» по АДРЕСА_1 , яку складено 02.12.2015року загальна площа 22 найменувань приміщень, які знаходяться в будівлі становить 267,9 кв.м (т.2 а.с. 90).

Таким чином, окрім переданих в оренду за умовами Договору коридора (позиція в еплікації 10) площею 11,5 кв.м.; коридора (позиція в еплікації 11) площею 7,4 кв.м.; комори ( позиція в еплікації 12) площею 3,5 кв.м.; кімнати (позиція в еплікації 13), площею 9,4 кв.м.; комори (позиція в еплікації 14) площею 5,0 кв.м ; кімнати (позиція в еплікації 15) площею 20,3 кв.м; кабінету (позиція в еплікації 16) площею 9,9 кв.м.; роздягальні ( позиція в еплікації 17) площею 6,2 кв.м.; коридору (позиція в еплікації 18) площею 8,3 кв.м; комори (позиція в еплікації 19) площею 9,7 кв.м; кімнати (позиція в еплікації 20) площею 11,0 кв.м та коридора, який знаходиться в загальному користуванні (позиція в еплікації 4) площею 53,5 кв.м. до складу окремо стоячої літ. « В» за адресою АДРЕСА_1 входили ще: коридор (позиція в еплікації 1) площею 1,6 кв.м; коридор (позиція в еплікації 2) площею 8,4 кв.м; коридор (позиція в еплікації 7,0 кв.м); кімната (позиція в еплікації 5) площею 11,3 кв.м ; комора (позиція в еплікації 6) площею 3,2 кв.м; душ (позиція в еплікації 7) площею 2.8 кв.м; кімната (позиція в еплікації 8) площею 11,7 кв.м; туалет (позиція в еплікації 9) площею 3,6 кв.м; кімната (позиція в еплікації 20) площею 11,0 кв.м; миєчна (позиція в еплікації 21) площею 11,5 кв.м; кухня (позиція в еплікації 21) площею 22 кв.м.

Листом від 06.06.2006р. № 486/01-11 головний лікар Центральної лікарні Орджонікідзевського району Запорізького міського управління охорони здоров`я Г.І.Туліна підтвердила, що балансноутримувач не заперечує проти проведення капітального ремонту, проектування та реконструкції ТОВ «БОРИСФЕН Плюс» приміщення харчоблоку, що перебуває в оренді (т.1 а.с. 40).

Крім цього, Наказом № 154 від 14.06.2006р.за підписом начальника управління комунальної власності В.Я. Теслюка, надано згоду ТОВ «БОРИСФЕН Плюс» на проведення реконструкції та капітального ремонту нежитлового приміщення в будівлі (літ.В) по вул. бул.Шевченко , 25 , що знаходиться в оперативному управлінні комунальної установи «Центральна лікарня Орджонікідзевського району» (т.1 а.с. 43).

11.04.2007р. затверджено технічний висновок про стан будівельних конструкцій харчоблоку міської лікарні № 10 по бульвару Шевченко, 25 та можливості його подальшого використання ,яке виконано НПФ « СТРОЙИДУСТРИЯ-Л» на замовлення ТОВ «Борисфен Плюс», відповідно до висновків якого (далі мовою оригіналу) :

«Анализ результатов обследования и нормативной документации показал:

Состояние строительных конструкций согласно нормативным документам [1,3] характеризуется как аварийное - IV категория технического состояния.

Причиной разрушений строительных конструкций являются неравномерные осадки здания из-за проявления просадки грунтов связанных с замачиванием из разрушенных водонесущих коммуникаций. Дальнейшая эксплуатация здания без ремонтно - восстановительных работ не допускается (приведет к обрушению несущих конструкций здания).» (т.1 а.с. 31-39).

Умовами Договору сторони погодили, що Орендар зобов`язується своєчасно здійснювати капітальний і поточний ремонт орендованого приміщення та утримувати його в належному технічному стані. Капітальний ремонт виконується по узгодженню з Орендодавцем (п.5.5).

Виконувати перепланування або реконструкцію орендованого приміщення (влаштування додаткових виходів, віконних пройомів та інш.) тільки з письмової згоди Орендодавця, головного управління архітектури і містобудування міської ради та відповідних організацій, володіючих інженерними комунікаціями в даному районі (п. 5.6); утримувати орендоване приміщення в належному санітарному стані (п.5.7);

Орендар має право: реконструкція, технічне переоснащення і поліпшення об`єкту оренди, якщо такі роботи сприяють підвищенню його вартості, здійснюється Орендарем за умови обов`язкового попереднього погодження з Орендодавцем. Для погодження Орендар також надає перелік поліпшень, обсяг запланованих робіт, кошторис витрат на проведення робіт (п.6.3)

Орендодавець ,відповідно до пункту 8.2 Договору має право контролювати наявність, стан, напрями та ефективність використання нежитлового приміщення, переданого в оренду

Відповідно до умов пункту 10.5 Договору, передбачено, що в разі розірвання Договору поліпшення орендованого майна, здійснені Орендарем за: рахунок власних коштів з дозволу Орендодавця, визнаються власністю Орендаря, якщо ці поліпшення можливо відокремити без шкоди для приміщення. Якщо Орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою Орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, вартість вказаних поліпшень компенсується у порядку, передбаченому чинним законодавством. Вартість покращень орендованого майна, які здійснені без згоди Орендодавця та які неможливо відокремити без шкоди для приміщення, відшкодуванню не підлягають.

З урахуванням вищевикладеного, колегія суддів вважає доведеним, що і Орендодавець (Управління комунальної власності Запорізької міської ради) і Балансоутримувач (Комунальна установа «Центральна лікарня Орджонікідзевського району») у відповідності до положень 10.5 Договору , статті 778 ЦК України, статті 27 Закону України «Про оренду "Про оренду державного та комунального майна" надали дозвіл на проведення реконструкції та капітального ремонту нежитлового приміщення в будівлі (літ.В) по вул. бул.Шевченко , 25, наслідком яких мали стати поліпшення нерухомого майна, яке є предметом договору найму, ,небезпечність і , відповідно, неможливість експлуатації якого підтверджено вищезазначеним висновком від 11.04.2007р..

Посилання скаржника на звіт про незалежну оцінку об`єкта оренди від 20.12.2005р., яким перед переданням об`єкта нерухомості в оренду було встановлено, що фізичних знос приміщень становив 34 %, а станом на час складання звіту від 11.04.2007р. Позивач рік як був орендарем спірного приміщення відхиляються колегією суддів з огляду на вище встановлені обставини надання дозволу Орендодавцем і Балансоутримувачем на проведення реконструкції та капітального ремонту нежитлового приміщення..

15.04.2008р. Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області видано ТОВ «Борисфен Плюс» Дозвіл № 215з від 15.04.2008р. на виконання будівельних робіт, які мали проводитися ПП «Горізонт» , при здійснені авторського нагляду ТОВ «Експерт-проект» (т.1 а.с. 78).

30.09.2008р. між ФОП Васеленко Д.В. та ТОВ «Борисфен Плюс» підписані акт приймання виконаних виконаних підрядних робіт форми № КБ-2в на загальну суму 88 932,00 грн, який погоджено головним лікарем КУ «Центральна лікарня Орджонікідзевського району» (т.1 а.с. 71-76)

15.09.2009р. начальником управління комунальної власності Запорізької міської ради Теслюком В.Я. підписані:

- договірна ціна на проведення реконструкції та капітального ремонту нежитлового приміщення за адресою: м.Запоріжжя бул.Шевченко, 25 Замовник: ТОВ «Борисфен Плюс» підрядник ТОВ «Маркет СМ» на загальну суму 26 043,61 грн (т.1 а.с. 50-51);

- Акт приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2009 року на загальну суму (форма КБ-2в) на 141 729,71 грн (т.1 а.с. 45-49).

- локальний кошторис на проведення реконструкції та капітального ремонту нежитлового приміщення за адресою: м.Запоріжжя бул.Шевченко, 25 на суму 107 437 грн (т.1 а.с. 52-56)

31.12.2010 була укладена додаткова угода до Договору щодо зміни: «По тексту договору оренди виключити Балансоутримувача - Комунальну установу «Центральна лікарня Орджонікідзевського району».

31.12.2010р. відповідно до акту прийому передачі на підставі рішення виконавчого комітету Запорізької міської ради від 27.03.2008р. « 120/6 начальник управління комунальної власності Запорізької міської ради Теслюк В.Я. прийняв від головного лікаря комунальної установи «Центральна лікарня Орджонікідзевського району» Туліної Г.І. у відання нежитлові приміщення №№ 10-20 (літ.В) по вул. Шевченко, 25 площею 128,95 кв.м, вартістю 88 154,0 грн (т.1 а.с. 23).

У п.10.5. розділу 10 «Строк дії та умови зміни, розірвання договору оренди приміщення» після слів «У разі розірвання Договору...» читати «.. чи приватизації орендованих нежитлових приміщень...».

28.12.2011р. Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Запорізькій області зареєстровано Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації № ЗП 8, в графі «найменування закінченного будівництва об`єтка відповідно до будівельного паспорта або затвердженого проекту будівництва» зазначено «Реконструкція орендованих нежилих приміщень (літ В) по вул. Шевченко 25 під офіс категорія складності друга код 1220.9». В графі 4 «Інформація про генерального підрядника (підрядника у разі, коли будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) за наявності ) зазначено ПП «Горизонт» , загальна площа об`єкта визначена в розмірі 119,9 кв.м (т.1 а.с. 79-85).

З урахуванням вищевикладеного та, керуючись правовими позиціями Верховного Суду, викладеними постанові від 14.07.2020р. у справі № 908/3748/13 в частині того, що немає правового значення, погодження щодо здійснення невідокремлюваних поліпшень передувало проведенню будівельних робіт чи було зроблено вже після їх здійснення, колегія суддів вважає встановленим, що Відповідачем було погоджено здійснення невід`ємних поліпшень нежитлового приміщення № 2, розташованого в будівлі літ. В, яке складається з кімнат:

№ 1 (10,2 кв.м.),

№ 2 (26,6 кв.м.),

№ 3 (9,9 кв.м)

№ 4 (7,7 кв.м.)

№ 5 (23.7 кв.м)

№ 6 (22,8 кв.м)

№ 7 (19,,0 кв.м, загальною площею по приміщенню № 2 -119,9 кв.м місцезнаходження м.Запоріжжя, бульвар Шевченка, 25 щодо якого 21.02.2012р. між Департаментом комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради та ТОВ «Борисфен Плюс» укладено додатковий договір до договору № 1322(т.1 а.с. 25).

При цьому, відповідно до абзацу третього пункту 1.1 «Предмет договору» якого, викладеному в новій редакції, вартість об`єкта у звіті про оцінку, зробленому ТОВ «Оціночно-консалтингова фірма «Бізнес-Експерт-Сервіс» 30.09.2011року становить 276 538 грн. (т.1 а.с. 25).

Висновки місцевого господарського суду і доводи відповідача та третьої особи, що акти виконаних підрядних робіт з боку підрядника підписані сторонами, які не зазначені в дозволі, доказів виконання підрядних робіт саме ПП «Горизонт» матеріали справи не містять, належного дозволу на виконання робіт, укладеного у відповідності до умов Договору та чинного законодавства України матеріали справи не містять, відхиляються як такі, що спростовуються вищенаведеними висновками суду апеляційної інстанції і не відповідають правовим позиціям Верховного Суду.

Колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду в частині того, що «суміжне нежитлове приміщення - столова», з урахуванням змісту пунтку 1.1 Додактового договору від 21.02.2012р. не було предметом договору оренди нежитлового приміщення № 1322 від 15.02.2006 по бул.Шевченка 25 в м.Запоріжжі , а тому вартість невід`ємних поліпшень, здійснених ТОВ «Борисфен плюс» у суміжному приміщенні - столовій, не може розглядатися як невід`ємні поліпшення орендованого майна та не є предметом розгляду в даній судовій справі.

Посилання Відповідача на ту обставину, що в Договірній ціні (т. 1 а.с. 50-51) зазначено ТОВ «Маркет СМ» відхиляються з огляду на наявність на документі підпису начальника управління комунальної власності Запорізької міської ради Теслюка В.Я. та печатки структурного підрозділу відповідача.

Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 №908/2415/16 позов Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради, пред`явлений до ТОВ «Борисфен Плюс» про розірвання договору оренди та виселення - задоволено; вирішено розірвати спільний договір оренди від 05.02.2006 №1322; звільнити нежитлове приміщення №2, яке складається з кімнат №№1-7, загальною площею 119,9 кв.м., розташоване в будівлі літ.В на бул.Шевченка 25 в м.Запоріжжі, шляхом виселення ТОВ «Борисфен Плюс» із зазначеного приміщення.

Постановою Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 по справі №908/2415/16 апеляційну скаргу ТОВ «Борисфен Плюс» задоволено; рішення господарського суду Запорізької області від 29.09.2016 у справі №908/2415/16 скасовано та прийнято нове рішення у даній справі, яким відмовлено Запорізькій міській раді у позові до ТОВ «Борисфен Плюс» у повному обсязі.

Постановою Вищого господарського суду України від 15.03.2017 по справі №908/2415/16 касаційну скаргу Запорізької міської ради по даній справі задоволено, скасовано постанову Донецького апеляційного господарського суду від 22.12.2016 та залишено в силі рішення Господарського суду Запорізької області від 29.09.2016.

В зв`язку з розірванням за рішенням суду Договору №1322, ТОВ «Борисфен Плюс» листом від 03.04.2017 №03/04/17-1 звернулось до Запорізької міської ради з проханням створити комісію для визначення долі невід`ємних поліпшень у вартості орендованого приміщення згідно з Договором оренди нежитлового приміщення від 15.02.2006 №1322, укладеного між Запорізькою міською радою та ТОВ «Борисфен Плюс» (т.1 а.с. 88).

Заступник директора Департаменту комунальної власності та приватизації Запорізької міської ради листом від 14.04.2017 №2062/01/01-07/2660 повідомив, що оскільки рішення щодо включення об`єкта по бул АДРЕСА_1 до переліку об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації Запорізькою міською радою не приймалось, то у департаменту комунальної власності та приватизації не має правових підстав для створення комісії щодо визначення долі невід`ємних поліпшень у вартості орендованого приміщення по бул.Шевченка 25 в м.Запоріжжі (т.1 а.с.89).

Розмір витрат Орендаря на проведення капітального ремонту не є тотожним поняттю розміру поліпшення орендованого майна, який орендодавець зобов`язаний компенсувати. Компенсації підлягає лише збільшена в результаті таких поліпшень вартість орендованого майна. Вартість майна визначається ринковими показниками на подібне майно у певний час. Складовою такої вартості є витрати на поліпшення майна. Поряд з цим на вартість майна можуть впливати інші показники, наприклад, пропозиція і запит. Тобто, розглядаючи справу по суті, суди мали встановити початкову вартість орендованого майна на момент його прийняття Позивачем та його вартість на момент припинення договорів оренди, та відповідно компенсувати різницю між зазначеними показниками ( подібну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 07.11.2018 р. у справі № 910/4923/14 ).

Так само і в розглядуваній справі апеляційний суд, призначив у справі оціночно-будівельну експертизу, яка була проведена експертом Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз. При цьому діючи відповідно до положень ст. 99 ГПК України, яка дозволяє суду з власної ініціативи призначити експертизу у справі, суд апеляційної інстанції діяв відповідно до висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 07.11.2018р. у справі № 910/4923/14, поставивши на розгляд експерта питання: Яка ринкова вартість орендованого майна (нежитлового приміщення №2 загальною площею 119,95 кв.м, місцезнаходження м.Забпоріжжя бул.Шевченко 25) з урахуванням здійснених Товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен Плюс» невід`ємних поліпшень станом на 15.03.2017р.?

Відповідно до висновку судової оціночно-будівельної експертизи № 154-20 по справі № 908/2091/17 від 01.10.2020р., проведеної судовим експертом Запорізького відділення Дніпропетровського науково-дослідного інституту судових експертиз, ринкова вартість орендованого майна, (нежитлового приміщення №2 загальною площею 119,95 кв.м, місцезнаходження м.Забпоріжжя бул.Шевченко 25) з урахуванням здійснених Товариством з обмеженою відповідальністю «Борисфен Плюс» невід`ємних поліпшень станом на 15.03.2017р. станом на 215.03.2017р. ймовірно складала 1 785 010,00 грн.

Щодо незгоди з вказаним висновком експертизи з боку Запорізької міської ради, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.

За ст. 98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про судову експертизу" судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.

Нормою ст. 4 цього Закону визначено, що незалежність судового експерта та правильність його висновку забезпечуються, зокрема, кримінальною відповідальністю судового експерта за дачу свідомо неправдивого висновку та відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків.

Згідно зі ст. 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення(ст. 76 ГПК України).

Разом з тим, у рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Дульський проти України" зазначено, що експертиза, призначена судом, є одним із засобів встановлення або оцінки фактичних обставин справи і тому складає невід`ємну частину судової процедури.

По справі № 908/2091/17, окрім судової оціночно-будівельної експертизи № 154-20 від 01.10.2020р., проведено судову оціночно-будівельна та будівельно-технічна експертиза № 653/654-17 від 02.10.2018р. (т.1 а.с. 174-219) та в позасудовому порядку, незалежним аудитором Горбуновою Т.О. - аудиторський звіт (т. 2 а.с. 120-122); на підставі договору № 78 від 30.11.2018р. про надання послуг з незалежної оцінки (т.1 а.с. 66-67) , Приватним підприємством «Дніпротех і К» - звіт по незалежній оцінці об`єкта від 31.03.2028р. (т. 2 а.с. 19-144).

Враховуючи, що з вказаного переліку, лише одна судова оціночно-будівельна експертиза № 154-20 від 01.10.2020р., містить ринкову вартість орендованого майна, станом на 15.03.2017р. (час припинення дії договору оренди), суд апеляційної інстанції врахував саме її висновки при розгляді апеляційної скарги Скаржника.

Висновки суду першої інстанції щодо невідповідності судової оціночно-будівельної та будівельно-технічної експертизи № 653/654-17 від 02.10.2018р. (т.1 а.с.174-219) матеріалам справи і взяття до уваги даних звіту по незалежній оцінці об`єкта від 31.03.2028р. (т.2 а.с.19-144) визнаються колегією суддів передчасними, оскільки обидва дослідження не містять в собі даних щодо вартості орендованого приміщення на час розірвання договору оренди, в зв`язку із чим є недопустимими в розумінні статті 76 Господарського процесуального кодексу України.

Апеляційний суд зазначає, що саме у випадку необхідності спеціальних знань у сфері іншій, ніж право, без яких неможливо становити відповідні обставини, і призначається у справі судова експертиза. При цьому судовий експерт несе кримінальну відповідальність за завідомо неправдивий висновок.

Інформація про судового експерта, який надавав відповіді за запитання поставлені апеляційним судом, знаходяться у Реєстрі атестованих судових експертів. І саме судовий експерт, як посадова особа, що має спеціальні знання та несе юридичну відповідальність, приймає рішення які об`єкти обрати для порівняння при проведенні судової експертизи.

Крім того, судовим експертом були враховані фактичні обставини ( документи, які знаходяться в матеріалах справи ) та надані відповіді на запитання апеляційного суду. Лише в межах судової оціночно-будівельної експертизи від 01.10.2020р. предметом дослідження були не всі приміщення, ремонт яких було здійснено позивачем, а лише орендоване приміщення в редакції пункту 1.1 розділу 1 «Предмет договору» Додаткового договору до договору № 1322 оренди нежитлового приміщення від 21.02.2012р., загальною площею по приміщенню №2 - 119,9 кв.м., місцезнаходження місто Запоріжжя бульвар Шевченко 25. Вказані обставини, а саме вартість орендованого приміщення загальною площею по приміщенню №2 - 119,9 кв.м. станом на час припинення дії договору оренди не містяться у висновках оціночно-будівельна та будівельно-технічна експертиза № 653/654-17 від 02.10.2018р. (т.1 а.с. 174-219), аудиторському звіт (т. 2 а.с. 120-122) та звіті по незалежній оцінці об`єкта від 31.03.2028р. (т. 2 а.с. 19-144) в зв`язку із чим наведені докази на приймаються до уваги колегією суддів як такі, що не містять обставин, які входять до предмету доказування.

Ст. 107 ГПК України в свою чергу передбачає, що у випадку, коли висновок експерта є неповним або неясним, за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи суд може призначити додаткову експертизу, яка доручається тому самому або іншому експерту (експертам). За наявності сумнівів у правильності висновку експерта (необґрунтованість, суперечність з іншими матеріалами справи тощо) за клопотанням учасника справи або з власної ініціативи суд може призначити повторну експертизу, доручивши її проведення іншим експертам.

Висновки суду першої інстанції та доводи Відповідача та третьої особи, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, про відсутність в матеріалах справи доказів проведення орендарем розрахунків з ПП «Горизонт» за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо, які не були долучені до матеріалів справи позивачем, суд апеляційної інстанції відхиляє з огляду на правові висновки, викладені в постанові Верховного Суду від 14.07.2020 по справі № 908/3748/13 в частині того, що сама лише обставина відсутності документів які б підтверджували понесені витрати орендарем на поліпшення орендованих приміщень, не позбавляє останнього іншими доказами доводити відповідні обставини, які суди, з урахуванням принципу змагальності, повинні оцінити за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідно до частин 1, 3 статті 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Відповідно до частини 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій.

Відповідачами не доведено належними і допустимими в розумінні статей 76,77 Господарського процесуального кодексу України доказами того факту, що відповідні поліпшення не були зроблені позивачем у спірний період та того, що станом на 15.03.2017р. вартість орендованого майна становить будь-яку іншу суму.

Висновки суду першої інстанції та посилання відповідача на необхідність застосування при визначенні вартості невід`ємних поліпшень, положень пункту 73 Методики оцінки майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003 р. N 1891, в редакції, чинній станом на 15.03.2017р. та Положення про порядок визначення витрат орендаря на поліпшення орендованого майна та умов їх компенсації, затвердженого рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради № 342 від 01.08.2011р., відхиляються як такі, що суперечать принципам диспозитивності і змагальності господарського судочинства з огляду на правові позиції, викладені в постанові Верховного Суду від 14.07.2020 по справі № 908/3748/13 в частині того, що у спорах про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень підлягає компенсуванню судами різниця вартості орендованого майна на момент припинення договорів оренди та його початкової вартості.

Оскільки Реконструкція орендованих нежилих приміщень (літ В) по вул. Шевченко 25 під офіс загальною площею 119,9 кв.м. здійснена Орендарем за власні кошти, з дозволу Орендодавця і є невідокремленими поліпшеннями орендованого майна, в результати розірвання договору оренди невід`ємні поліпшення перейшли у власність Орендодавця, то останній відповідно до умов договору та ст. 27 Закону України Про оренду державного та комунального майна зобов`язаний компенсувати Орендарю в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень. Несплата компенсації є непропорційним втручанням у право власності.

Колегія суддів вважає, що дотримання справедливого балансу між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи, принципу пропорційності буде досягнуто при сплаті Орендарю вартості майна станом на час розірвання договору оренди цього майна за ви четом вартості цього майна на час отримання його в оренду.

З урахуванням висновків судової оціночно-будівельної експертизи № 154-20 по справі № 908/2091/17 від 01.10.2020р. щодо ринкової вартості орендованого майна станом на 15.03.2017р. у розмірі 1 785 010,00 грн. і вартості орендованого майна на час укладання договору оренди і прийняття його позивачем за актом приймання передачі 15.02.2006р. у розмірі 88 154,0 грн. стягненню підлягає 1 696 856,00 гривень невід`ємних поліпшень орендованого майна.

Але оскільки Позивач просить суд стягнути з Відповідача 980 725,00 гривень вартості невід`ємних поліпшень то колегія суддів, керуючись принципом диспозитивності, визначеним частиною 1 статті 14 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог, доходить висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню у цій сумі.

Частиною 1 ст. 277 ГПК України визначено, що підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.

На підставі викладеного, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду вважає, що місцевим господарським судом допущено невірне застосування норм матеріального права та порушені норми процесуального права, що призвело до ухвалення помилкового рішення, яке відповідно до ст. 277 ГПК України підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про задоволення зустрічного позову.

Враховуючи викладене, апеляційна скарга підлягає задоволенню.

Розподіл судових витрат:

У зв`язку із задоволенням апеляційної скарги, згідно вимог ст. 129 ГПК України, витрати по сплаті судового збору за її подання і розгляд покладаються на Відповідача за первісним позовом.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 273, 275, 277, 282, 284 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд-

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс на рішення Господарського суду Запорізької області від 09.07.2019р. у справі №908/2091/17 задовольнити.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 09.07.2019р. у справі №908/2091/17 скасувати.

Ухвалити нове рішення:

Позовні вимоги задовольнити.

Стягнути з Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс (69041, м. Запоріжжя, вул. Адміралтейська, буд.5, кв.2, ) вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна у розмірі 980 725 (дев`ятсот вісімдесят тисяч сімсот двадцять п`ять) грн. 00 коп.

Стягнути з Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206, ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Борисфен Плюс (69041, м. Запоріжжя, вул. Адміралтейська, буд.5, кв.2, ) витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви у сумі 14 718 грн. 38 коп., у розмірі 22 066 грн. 30 коп за подання апеляційної скарги та 7 845 грн. 12 коп. витрат пов`язаних з проведенням експертного дослідження.

Доручити Господарському суду Запорізької області видачу наказу.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному в порядку в строки передбачені ст. 288 ГПК України.

Повний текст постанови складено 14.12.2020

Головуючий суддя М.О. Дармін

Суддя С.Г. Антонік

Суддя О.Г. Іванов