ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.12.2020 року м.Дніпро Справа № 908/1746/20

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Антоніка С.Г.(доповідач),

суддів: Березкіної О.В., Дарміна М.О.

секретар судового засідання: Ревкова Г.О.

розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельник» на рішення господарського суду Запорізької області від 17.09.2020 року (повний текст оформлений 30.09.2020 року, суддя Топчій О.А.) у справі №908/1746/20

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Будівельник (69002, м.Запоріжжя, вул. Запорізька, 10А)

до відповідача Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206)

про поновлення договору оренди землі

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Запорізької області звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельник" з позовом до Запорізької міської ради, в якому просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, підписаного між ТОВ "Будівельник" та Запорізькою міською радою 20.12.2007 року та зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі вчинено запис від 09.01.2008 року за № 27 в наступній редакції позивача:

«Додаткова угода

до Договору оренди землі, підписаного між ТОВ «Будівельник» та Запорізькою міською радою 20.12.2007 року та зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.01.2008 року за № 24

Запорізька міська рада (ЄДРПОУ 04053915, юридична адреса: 69105, м. Запоріжжя, проспект Соборний, 206), в подальшому "Орендодавець", з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельник» ( юридична адреса: 69002, м. Запоріжжя, вул. Запорізька, буд. 10А), в подальшому "Орендар", з іншого боку, які спільно іменуються - Сторони, керуючись ст. 33 Закону України «Про оренду землі», уклали цю Додаткову угоду про наступне:

1. Поновити договір оренди землі, підписаний Сторонами 20.12.2007 року та зареєстрований Запорізькою регіональною філією Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах» за №24 від 09.01.2008 р. (далі - Договір оренди) щодо земельної ділянки площею 0,1477 га за адресою: м.Запоріжжя, вул.. Шкільна / вул..Авангардна / вул..Запорізька (кадастровий № 0:01:007:0182), на новий строк на тих самих умовах, у зв`язку з чим внести зміни до пункту 8 Договору, виклавши його в наступній редакції:

« 8. Договір укладається на 20 років».

2. Інші умови Договору оренди залишаються без змін та сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.

3. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди землі. підписаного Сторонами 20.12.20071 року та зареєстрованого Запорізькою регіональною філією Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах» за № 24 від 09.01.2008 р.

Орендодавець Запорізька міська рада

(ПІБ та підпис уповноваженої особи)

Орендар

Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельник»

(ПІБ та підпис уповноваженої особи)»

Рішенням господарського суду в задоволенні позову відмовлено.

В обґрунтування прийнятого рішення, суд зазначив, що позивач у встановлений строк звертався до відповідача з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди, додавши при цьому до листа проект додаткової угоди. В той же час, положення додаткової угоди в запропонованій позивачем редакції суперечать вимогам рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 року №7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» (в частині розміру орендної плати), а також умовам договору оренди землі в частині строку його дії. Суд вважає, що такий самий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на то самий строк, тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Суд указує, що орендодавець має право заперечити стосовно поновлення, і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту. Суд зазначає, що в запропонованого позивачем проекту додаткової угоди вбачається, що строк договору оренди є іншим - 20 років, ніж зазначено в договорі - 10 років.

Крім того, проект додаткової угоди не містить даних щодо розміру орендної плати. Невиконання позивачем однієї з необхідних умов для поновлення договору оренди - сплати орендних платежів у передбачені договором строки та у визначеному розмірі унеможливлює застосування до правовідносин сторін положень ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі». На думку суду, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 ПК України, з врахуванням того, що орендна плата є істотною умовою договору оренди землі. Звертаючись до Запорізької міської ради та до суду з вимогою про продовження строку дії договору оренди, позивач умови щодо розміру орендної плати взагалі не визначає, а лише просить поновити договір на той самий строк і на тих самих умовах. Додаткова угода не відповідає формі, встановленій чинним законодавством та рішенню міської ради, розрахунок розміру орендної плати взагалі не проводився, ТОВ «Будівельник» до вищевказаного договору оренди додаткові угоди про збільшення розміру орендної плати не укладало.

Не погодившись з рішенням господарського суду, Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельник» звернулося до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою.

В обґрунтування апеляційних вимог скаржник зазначає, що:

- суд прийшов до необґрунтованого висновку, що в запропонованому позивачем проекту додаткової угоди строк договору оренди є іншим - 20 років, ніж зазначено в договорі - 10 років. Згідно п.8, 39 Договору, він укладається на 10 років і діє з 01.09.2008 року по 01.09.2018 року, а поновлення договору на той же строк і передбачає його дію з 01.09.2008р. по 01.09.2028р., що повністю відповідає передбаченому ст. 33 Закону України «Про оренду землі» праву орендаря на поновлення договору на той самий строк;

-суд необґрунтовано приходить до висновку, що проект додаткової угоди не містить даних щодо розміру орендної плати, і що умови щодо розміру орендної плати взагалі не визначаються, а позивач лише просить поновити договір на той самий строк і на тих самих умовах, а тому додаткова угода не відповідає формі, встановленій чинним законодавством та рішенню міської ради, оскільки відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа- повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору, оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором;

- позивач не погоджується з висновками суду щодо невідповідності розміру орендної плати, який зазначений у договорі оренди, діючому законодавству України, так як остання проведена нормативна грошова оцінка земель міста Запоріжжя (яка діє наразі) була затверджена рішенням Запорізької міської ради № 7 від 30.06.2015 року та введена в дію з 01.01.2016 року, що підтверджується листом Олександрівського управління у м. Запоріжжі ГУ ДПС у Запорізькій області від 30.06.2020 року №38735/10/08-01-49-04, який є достатнім та належним доказом сплати орендної плати в повному обсязі;

- не відповідає фактичним обставинам твердження суду про несплату позивачем орендної плати в розмірі, визначеному з урахуванням нормативної грошової оцінки земель м. Запоріжжя, затвердженої рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 року № 7, оскільки органи податкової служби підтверджують факт нарахування та сплати орендної плати за земельну ділянку кадастровим номером 0:01:007:0182 згідно з витягом з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 556/86/16 від 28.01.2016 року,

Просить скасувати рішення господарського суду та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.

Відповідач у відзиві на апеляційну скаргу просить відмовити в задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду залишити без змін.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду у складі колегії суддів: головуючого судді: Антоніка С.Г.(доповідач), суддів: Дарміна М.О., Березкіної О.В. від 23.10.2020 року відкрите апеляційне провадження у справі №908/1746/20. Розгляд справи призначено у судове засідання.

Згідно ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Колегія суддів, переглянувши справу за наявними у ній доказами, що стосуються фактів, викладених в апеляційній скарзі, в межах доводів та вимог апеляційних скарг, приходить до наступного висновку.

Як встановлено господарським судом та вбачається з матеріалів справи, рішенням Запорізької міської ради №43/230 від 17.10.2007 Товариству з обмеженою відповідальністю Будівельник було передано в оренду земельну ділянку (к/н :01:007:0182) загальною площею 0,1477га, яка розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Г. Сталінграда (нині Шкільна)/Авангардна/вул. Запорізька для розташування гостьової автомобільної стоянки.

На виконання зазначеного рішення між Запорізькою міською радою та ТОВ Будівельник 20.12.2007р. було укладено договір оренди землі, за яким в оренду передавалася земельна ділянка для розташування гостьової автомобільної стоянки за адресою: м. Запоріжжя, вул. Г. Сталінграда (нині Шкільна)/Авангардна/вул. Запорізька (п.1Договору), загальною площею 0,1477га (п.2). нормативною грошовою оцінкою 354 480 грн. (п.5)

Пунктом 8 договору встановлено, що договір укладається на 10 років.

Згідно п.39 Договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір зареєстровано у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті за №24 від 09.01.2008р.

Таким чином термін дії договору з 09.01.2008р. по 09.01.2018р.

За Актом приймання передачі земельної ділянки від 09.01.2008р. земельна ділянка була передана орендарю.

Додатковими угодами від 02.10.2008р., від 04.04.2009р., від 25.01.2010р. вносилися зміни щодо розміру орендної плати.

20.09.2017р. позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням №20/09 про поновлення договору оренди землі. До листа додано копію договору оренди, проект договору про внесення змін до договору оренди землі, яким запропоновано п. 8 договору викласти в наступній редакції Договір укладається на 20 років.

Лист отримано міською радою 02.10.2017р.

09.11.2017р. за вих. №2027/02-03 на адресу позивача було направлено лист Управління з питань земельних відносин, яким повідомлено про те, що згідно з регламенту міської ради по розгляду заяв громадян та юридичних осіб з питань оформлення земельних ділянок у м. Запоріжжі, затвердженого рішенням міської ради від 05.11.2014 №37, для попереднього розгляду питання поновлення необхідно додатково подати до управління з питань земельних відносин оригінали та завірені належним чином копії на майно, яке знаходиться на земельній ділянці (за наявності) та рішення міської ради про відведення землі від 17.10.2007 №43/230 та довідку про фактичну сплату за оренду землі за минули роки 2015-2016рр. Після подання вищевказаних документів управління повернеться до розгляду питання поновлення договору в установленому порядку.

07.12.2017р. позивач листом № 07/12 у відповідь на лист від 09.11.2017р. повідомив про відсутність на земельній ділянці будь-якого нерухомого майна та надав копії рішення Запорізької міськради від 17.10.200р. № 43/230 та лист Олександрівського управління м.Запоріжжя ГУ ДФС про відсутність заборгованості з орендної плати.

26.03.2018 за вих. №604/02-03 управління повідомило позивачу, що у зв`язку із тим, що на зазначеній земельній ділянці частково розташовані будівлі суміжних користувачів, а саме: гр. ОСОБА_1 , та гр. ОСОБА_2 і , що розгляд даного питання (щодо поновлення договору оренди землі) буде можливий після вирішення майнових питань. (За зазначеними громадянами було зареєстровано право власності на будівлю магазину -кафе літ А-А-1А-2 загальною площею 309 кв.м, що розташована за адр. м. Запоріжжя вул. Г. Сталінграду/Авангардна/вул. Запорізька.)

01.08.2019 за вх.№ 10322/03-32/03 на адресу Запорізької міської ради надійшов лист-повідомлення №31/07 від 31.07.2019 позивача про поновлення договору оренди землі із зазначенням того, що рішенням Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 01.08.2028 у справі №331/543/17 було встановлено факт самочинного будівництва та визнана незаконною та скасована державна реєстрація права власності ОСОБА_2 та гр. ОСОБА_1 на будівлю магазину -кафе літА, А-1 А-2, загальною площею 309 кв.м, розташовану за адресою: м. Запоріжжя вул. Г.Сталінграда/ вул.Авангардна/Запорізька.

03.09.2019 за вих. №1811/02-03 управлінням з питань земельних відносин міської ради за дорученням виконавчого комітету було направлено позивачу лист в якому зазначено, що подані документи з приводу поновлення договору оренди землі за адресою вул. Шкільна/Авангардна/Запорізька можливо буде розгляднути після вирішення майнових питань.

На адресу позивача Департамент архітектури та містобудування міської ради від 06.12.2019 вих №4592 направив лист про результат розгляду звернення, де зазначено наступне: Згідно генерального плану м. Запоріжжя, що затверджений рішенням Запорізької міської ради від 15.09.2004 №4 зі змінами від 27.09.2017 №31 земельна ділянка має наступні обмеження містобудівного характеру:

- Територія археологічних об`єктів - частково;

- Санітарно-захисна зона промислових підприємств;

- земельна ділянка частково розташована в межах проектних червоних ліній магістральна вулиця районного значення регульованого руху.

Згідно з планом зонування території м. Запоріжжя, затвердженим рішенням Запорізької міської ради від 28.02.2018 №75 , земельна ділянка знаходиться в зоні Г-6Ш - торговельна зона та частково в зоні ТР-3-зона вулиць в червоних лініях. Цільове призначення та вид використання земельної ділянки суперечить вимогам чинної містобудівної документації..

Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою і звернувся з відповідним позовом до відповідача.

Відповідно до статтей 1, 2 Закону України "Про оренду землі", оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною третьою статті 792 Цивільного кодексу України встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема, порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). Проте саме Законом України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами у зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.

Так, згідно з частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина друга статті 33 зазначеного Закону).

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).

Відповідно до частини четвертої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина п`ята статті 33 зазначеного Закону).

При цьому частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частини восьма, дев`ята статті 33 вказаного Закону).

Матеріалами справи підтверджено, що позивач своєчасно, до закінчення строку дії договору звернувся до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди, додавши проект додаткової угоди.

У відповідь відповідач зазначав, про неможливість розгляду даного питання у даний час.

Після закінчення строку дії договору позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а відповідач протягом одного місяця після закінчення строку дії договору не заперечив проти цього.

Отже у позивача виникло право на поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах.

Позивач просив поновити договір оренди на новий строк на тих же умовах, у зв?язку з чим внести зміни до пункту 8 договору, виклавши його в наступній редакції « 8.Договір укладається на 20 років».

Колегія суддів звертає увагу, що поновлення договору можливе на умовах визначених договором оренди, з урахуванням додаткових угод і на строк 10 років. При цьому зміни до Договору не можуть бути внесені, оскільки це змінить його умови, що буде суперечити ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Зміна п.8 Договору не поновлює строк його дії, а змінює строк дії з 10 років на 20 років.

Таким чином, запропонований позивачем проект додаткової угоди до договору є укладанням договору на тих же умовах але на інший строк 20 років.

Тому з цих підстав позовні вимоги не підлягають задоволенню.

Посилання господарського суду на те, що позивачем при наданні відповідачу проекту додаткової угоди та у додатковій угоді, яку позивач просив суд визнати укладеною не зазначено однієї з необхідних умов для поновлення договору оренди - сплати орендних платежів у визначеному розмірі та у встановлений строк є безпідставним.

Законодавець у ст.33 Закону України «Про оренду землі» не визначає будь-яких умов обов?язкових для проекту додаткової угоди, яку повинен надати орендар орендодавцю з листом про поновлення договору оренди на новий строк (ч.2 ст.33). А лише зазначає, що при укладенні додаткової угоди сторони можуть змінити умови щодо орендної плати та інших істотних умов договору. Тобто сторони мають право пропонувати інші істотні умови договору в тому числі і розмір орендної плати, але це не є їх обов?язком, а є правом. За відсутності погодження істотних умов договору він поновлений бути не може.

Частина 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» чітко встановлює вимоги до угоди про поновлення договору тіж самі умови і той же самий строк. Зазначення в додатковій угоді, яку просить визнати укладеною позивач на підставі ч.6 ст.33 Закону, іншого розміру орендної плати ніж був зазначений у договорі є зміною договору і суперечить вимогам вищезазначеної норми права.

Таким чином рішення господарського суду залишається в силі з тих підстав, що запропонований позивачем проект додаткової угоди не відповідає умовам договору.

З наведених підстав апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

Відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на заявника апеляційної скарги.

На підставі вищевикладеного, керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельник - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Запорізької області від 17.09.2020 у справі № 908/1746/20 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено та підписано 15.12.2020

Головуючий суддя С.Г. Антонік

Суддя М.О. Дармін

Суддя О.В. Березкіна