ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.11.2020 справа № 914/1953/20

За позовом позивача-1: Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради, м. Львів

позивача 2: Львівського комунального підприємства Агенція ресурсів Львівської міської ради, м. Львів

до відповідача: Партії захисту пенсіонерів України в Львівській області, м. Львів

про розірвання договору оренди, зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення та приведення приміщення у відповідність до поверхневого плану шляхом відновлення за власний кошт вікна

Суддя Манюк П. Т.

За участю секретаря Чорної І.Б.

Представники:

від позивача-1: Чернобай Сергій Сергійович - представник;

від позивача-2: не зявився;

від відповідача: Петросян В`ячеслав Сергійович (голова партії).

В провадженні Господарського суду Львівської області перебуває справа № 914/1953/20 за позовом Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та Львівського комунального підприємства Агенція ресурсів Львівської міської ради до Партії захисту пенсіонерів України в Львівській області про розірвання договору оренди, зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення та приведення приміщення у відповідність до поверхневого плану шляхом відновлення за власний кошт вікна.

Ухвалою суду від 07.08.2020 відкрито провадження у справі № 914/1953/20 за правилами загального позовного провадження, підготовче судове засідання призначено на 07.09.2020. Ухвалою суду від 07.09.2020 розгляд справи відкладено на 28.09.2020. Ухвалою суду від 28.09.2020 розгляд справи відкладено на 19.10.2020. Ухвалою суду від 19.10.2020 оголошено перерву в судовому засіданні на 02.11.2020.

Ухвалою суду від 02.11.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті в судовому засіданні на 16.11.2020.

Ухвалою суду від 16.11.2020 розгляд справи відкладено на 30.11.2020.

В судовому засіданні, яке відбулося 30.11.2020, представник позивача 1 позовні вимоги підтримав, просив їх задоволити з підстав, викладених у позовній заяві, письмових та усних поясненнях.

Представник позивача 2 в судове засідання, 30.11.2020, не з`явився, причин неявки не повідомив, 02.11.2020 через канцелярію суду подав відповідь на відзив відповідача, в якій позовні вимоги просив задоволити, а заперечення відповідача - відхилити.

В судовому засідання, яке відбулося 30.11.2020, представник відповідача позовні вимоги заперечив, просив відмовити у їх задоволенні з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву та додаткових письмових та усних поясненнях.

Враховуючи те, що зібраних в матеріалах справи доказів достатньо для з`ясування обставин справи і прийняття судового рішення, в судовому засіданні 30.11.2020 оголошено вступну та резолютивну частину судового рішення у справі.

Позиція позивача.

Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (надалі позивач 1, орендодавець) та Львівське комунальне підприємство Агенція ресурсів Львівської міської ради (надалі позивач 2, балансоутримувач) звернулися з позовом до Партії захисту пенсіонерів України в Львівській області (надалі відповідач, орендар) про розірвання договору оренди, зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення та приведення приміщення у відповідність до поверхневого плану шляхом відновлення за власний кошт вікна.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивачі посилаються на те, що 31.01.2020 між позивачем 1 та відповідачем був укладений договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-12130-20 (нададі договір), згідно з п. 1 якого позивач 1 передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі позивача 2 (ЛКП «Агенція ресурсів Львівської міської ради»). Об`єктом оренди є приміщення під індексом 2, що знаходяться в підвалі будинку за адресою: м. Львів, вул. Д. Менделєєва, 5, загальною площею 21, 2 кв.м.

Відповідно до п. 7.1.1 договору, орендар зобов`язується використовувати об`єкт оренди відповідно до його призначення та на умовах цього договору; згідно з п. 7.1.3 договору - використовувати та зберігати об`єкт оренди відповідно до умов цього договору, утримувати об`єкт оренди у повній справності та нести всі необхідні витрати на його експлуатацію.

Відповідно до п. 7.1.6 договору, орендар зобов`язаний капітальний та поточний ремонт, реконструкцію, технічне переобладнання об`єкта оренди проводити лише з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердження у встановленому порядку.

З метою перевірки додержання умов договору, 06.07.2020 працівниками позивача 1 із залученням представника балансоутримувача та мешканців будинку на вул. Менделєєва, 5, було проведено обстеження нежитлових приміщень, що знаходяться у вказаному будинку та перебувають в оренді відповідача, про що складено акт від 06.07.2020 № 108-нп/20. Перевіркою встановлено, що стан об`єкта (стін, дверей, стелі, вікон, підлоги, комунікацій тощо) незадовільний, виявлено невідповідність технічній документації, оскільки відповідачем замість віконної рами пробито вхід до приміщення, проте позивач 1 дозволу на проведення відповідних робіт не надавав. Договір страхування об`єкта оренди відсутній.

Крім того, Управління охорони історичного середовища склало протокол про те, що у будинку № 5 по вул. Менделєєва в нежитлових приміщеннях проведено ремонтні роботи по демонтажу віконного блоку в будинку - пам`ятці культурної спадщини без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини, а 08.07.2020 адміністративною комісією при виконавчому комітеті Львівської міської ради на порушника накладено адміністративне стягнення у вигляді штрафу.

Таким чином, всупереч умовам укладеного договору, а саме п. 7.1.3 договору, відповідач належним чином не виконує взяті на себе зобов`язання, у зв`язку з чим позивачі звернулися з позовними вимогами про розірвання договору, зобов`язання відповідача повернути об`єкт оренди шляхом виселення та приведення приміщення у відповідність до поверхневого плану шляхом відновлення за власний кошт вікна.

Позиція відповідача.

Заперечуючи позовні вимоги відповідач посилається на те, що мешканці будинку по вул. Менделєєва, 5 перешкоджають орендарю у користуванні орендованим підвальним приміщенням, вчиняють самоправство та суспільно небезпечні дії. Мешканцями будинку були поміняні замки в підвалі, обмеживши при цьому доступ відповідача до орендованого приміщення. По даному факту орендар 08.08.2020 звернувся із заявою до Галицького відділу поліції м. Львова.

Щодо вікон розміром 120х160см і 120х185 см, то, як зазначає відповідач, він їх зняв з метою реставрації. Крім того, Управлінням охорони історичного середовища 23.07.2020 відповідачу був наданий дозвіл на проведення ремонту, який орендар не має змоги зробити, оскільки доступ до орендованих ним приміщень обмежений третіми особами.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, оцінивши докази по справі у їх сукупності, суд вважає, що позовні вимоги слід задоволити частково, виходячи з таких мотивів.

Відповідно до ч. 1 ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Відповідно до статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Як встановлено судом, 31.01.2020 був укладений договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-12130-20, згідно з п. 1 якого позивач 1 передав, а відповідач прийняв у строкове платне користування нерухоме майно, що знаходиться на балансі позивача 2 (ЛКП «Агенція ресурсів Львівської міської ради»). Об`єктом оренди є приміщення під індексом 2, що знаходяться в підвалі будинку за адресою: м. Львів, вул. Д. Менделєєва, 5, загальною площею 21, 2 кв.м.

Відповідно до п. 7.1.1 договору, орендар зобов`язується використовувати об`єкт оренди відповідно до його призначення та на умовах цього договору, згідно з п. 7.1.3 договору - використовувати та зберігати об`єкт оренди відповідно до умов цього договору, утримувати об`єкт оренди у повній справності та нести всі необхідні витрати на його експлуатацію; відповідно до п. 7.1.6 договору - капітальний та поточний ремонт, реконструкцію, технічне переобладнання об`єкта оренди проводити лише з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердження у встановленому порядку.

Пунктом 10.1 договору, передбачено, що за невиконання або неналежне виконання зобов`язань за цим договором оренди сторони несуть відповідальність, згідно із чинним законодавством України.

Відповідно до частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України). Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

З огляду на викладене, у спірних правовідносинах господарському суду належить дослідити обставини належного чи неналежного виконання умов спірного договору його сторонами та вирішити спір із застосуванням наведених вище положень законодавства щодо критерію істотності порушень умов договору, що зумовлює для позивачів необхідність довести, чого саме їх було значною мірою позбавлено через порушення відповідного зобов`язання.

Враховуючи, що підставою розірвання договору позивачами визначено утримання відповідачем об`єкта оренди у неналежному стані та здійснення ним несанкціонованих ремонтних робіт, тому позивачам необхідно довести, у чому полягає шкода, завдана територіальній громаді, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак, чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що може потягнути його розірвання.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 783 Цивільного кодексу України, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі.

Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції Закону України від 3 жовтня 2019 року № 157-IX) договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна, що перебуває у комунальній власності територіальної громади міста Львова, визначені в Положенні про оренду майна територіальної громади міста Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради від 07.06.2007 р. № 897 (далі - Положення).

Згідно із п. 4.2.2. Положення, підприємства, організації, установи, які є балансоутримувачами майна комунальної власності, здійснюють оперативний контроль за використанням майна користувачами. За результатами перевірки балансоутримувачі складають акти про проведення перевірки та скеровують їх в Управління комунальної власності. Своєчасно (у термін, який не перевищує 10 робочих днів) і у повному обсязі подають матеріали в Управління комунальної власності Департаменту економічної політики та районні адміністрації щодо орендарів (користувачів), які порушують умови договору оренди (користування) у частині цільового використання та утримання об`єктів оренди. Матеріалами у повному обсязі є письмові докази невиконання орендарями істотних умов за договорами оренди, у тому числі акти про нецільове використання об`єктів оренди, складені у встановленому порядку, з необхідними реквізитами, підписані уповноваженими особами.

Відповідно до п. 4.2.3. Положення, управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради здійснює контроль за використанням майна, переданого в оренду, через проведення планових та позапланових перевірок.

Відповідно до п. 6.2. Положення, Управління комунальної власності департаменту економічної політики проводить облік орендних платежів та слідкує за використанням майна способом проведення планових перевірок, але не частіше одного разу на рік. Контроль за виконанням умов договору оренди комунального майна покладається на орендодавця та балансоутримувача (п. 6.3. Положення).

Пунктом 6.4. Положення передбачено, що у разі невиконання чи неналежного виконання орендарем зобов`язань за договорами оренди, що встановлюються за результатами планових перевірок, та/або якщо інформація отримана відповідно до пункту 4.2.2, орендодавець комунального майна зобов`язаний вживати заходи для дострокового розірвання договору оренди на підставах та у порядку, встановлених законодавством України. Заходи для дострокового розірвання договору вживаються у разі виявлення і належного підтвердження фактів нецільового використання об`єктів оренди, передання об`єкта оренди в суборенду без згоди орендодавця, наявності заборгованості зі сплати орендної плати протягом 3 місяців підряд і більше, невикористання об`єкта оренди, якщо таке невикористання створює загрозу його пошкодженню чи знищенню.

З метою перевірки додержання умов договору, 06.07.2020 працівниками позивача 1 із залученням представника балансоутримувача та мешканців будинку по вул. Менделєєва, 5, було проведено обстеження нежитлових приміщень, що знаходяться у вказаному будинку та перебувають в оренді відповідача, про що складено акт від 06.07.2020 № 108-нп/20. Перевіркою встановлено, що стан об`єкта (стін, дверей, стелі, вікон, підлоги, комунікацій тощо) незадовільний, виявлено невідповідність технічній документації. Як зазначає позивач 1, відповідачем замість віконної рами пробито вхід до приміщення, проте позивач 1 дозволу на проведення відповідних робіт не надавав, а договір страхування об`єкта оренди відсутній.

Заперечуючи позовні вимоги, представником відповідача до матеріалів справи долучено договір добровільного страхування орендованого нерухомого майна від 11.03.2020 № 20.650900.1003-0157.

До матеріалів справи долучені докази, зокрема заява керівника відповідача адресована Голові Галицької районної адміністрації Львівської міської ради щодо перешкоджання орендарю, мешканцями будинку № 5 на вул. Менделєєва, у користуванні ним орендованими приміщеннями. З березня 2020 мешканцями цього будинку поміняні замки, встановлена металева решітка висотою 4 м, що перешкоджає орендарю потрапити у орендовані ним приміщення. По даному факту відповідач звернувся в Галицький відділ поліції із заявою (повідомленням) про кримінальне правопорушення за ст. 356 КК України.

Щодо посилань позивача 1 на протокол Управління охорони історичного середовища в якому встановлено, що в нежитлових приміщеннях будинку № 5 по вул. Менделєєва проведено ремонтні роботи по демонтажу віконного блоку на пам`ятці культурної спадщини без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини, суд зауважує, що листом від 23.07.2020 № 0004-вих-56151 Управління охорони історичного середовища Львівської міської ради не заперечувало щодо проведення відповідачем поточного ремонту в орендованих приміщеннях по вул. Менделєєва, 5. У зазначеному листі, управління охорони історичного середовища, також, вказало орендарю на необхідність відреставрувати віконні заповнення на фасаді будинку. Відтак, саме на виконання зазначених у вищевказаному листі управління охорони історичного середовища вимог, орендарем були зняті віконні рами.

Щодо посилань позивачів, що 08.07.2020 адміністративною комісією при виконавчому комітеті Львівської міської ради на ОСОБА_1 накладено адміністративне стягнення у вигляді штрафу в розмірі 1 700, 00 грн., то судом встановлено що ОСОБА_1 звернулась до Галицького районного суду м. Львова із позовом до голови адміністративної комісії ЛМР - Москаленка А.О., начальника управління охорони історичного середовища Онищенко - Швець Л., в якому просить скасувати постанову від 08.07.2020 № 401 адміністративної комісії при виконкомі Львівської міської ради про накладення адміністративного стягнення у вигляді штрафу 1700 грн.

При цьому, суд не вважає належними посилання відповідача на рішення Галицького районного суду м. Львова, як таке що не набрало законної сили, від 03.11.2020 у справі № 461/6473/20, яким адміністративний позов задоволено, скасовано постанову адміністративної комісії при виконавчому комітеті Львівської міської ради від 08.07.2020 № 401 про притягнення до адміністративної відповідальності ОСОБА_1 за ст. 92 КУпАП, у якому судом встановлено, що адміністративною комісією при виконавчому комітеті Львівської міської ради не було зазначено жодних доказів на підтвердження того, що адміністративне правопорушення, передбачене ст. 92 КУпАП було вчинено саме ОСОБА_1 , а зазначена постанова не містить жодних посилань на належні та допустимі докази про проведення ОСОБА_1 ремонтних робіт та демонтажу віконного блоку на пам`ятці культурної спадщини за адресою: м. Львів, вул. Менделєєва, 5.

Щодо посилань відповідача на те, що роботи із заміни існуючих заповнень віконних, балконних та дверних прорізів включені до Переліку будівельних робіт, які не потребують документів, що дають право на їх виконання, та після закінчення яких об`єкт не підлягає прийняттю в експлуатацію, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 406, то суд звертає увагу відповідача, що виконання вказаних робіт не звільняє орендаря від виконання вимог п. 7.1.6 договору, де передбачено обов`язок орендаря капітальний та поточний ремонт, реконструкцію, технічне переобладнання об`єкта оренди проводити лише з дозволу орендодавця з наданням проектно-кошторисної документації, виготовленої за рахунок орендаря до початку проведення робіт і затвердження у встановленому порядку.

Разом з тим, як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, відповідачем сплачувалась орендна плата в повному обсязі, заборгованості з орендної плати за орендарем не обліковувалось, що підтверджує дотримання відповідачем свого визначального обов`язку за договором оренди та досягнення орендодавцем основної мети, з якою спірний договір був укладений.

Статтею 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст.79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Позивачем не доведено належними, допустимими та достатніми доказами наявність істотного порушення відповідачем умов договору, зокрема, несплата орендної плати, проведення у цих приміщеннях несанкціонованих ремонтних робіт, що спотворили вигляд пам`ятки архітектури і створюють загрозу її руйнуванню. Доводи позивача про істотне порушення відповідачем умов спірного договору не знайшли свого підтвердження під час розгляду даної справи, зокрема, не доведено, в чому саме полягає шкода, яка завдана органу місцевого самоврядування, а також яким чином порушуються права орендодавця/територіальної громади. В той же час, утримання орендарем об`єкта оренди у неналежному стані спричинене перешкодами орендарю у доступі до орендованого приміщення, що чиняться мешканцями будинку, а демонтаж орендарем в орендованому приміщенні з метою реставрації вікна, що вчинений на виконання вимоги органу охорони культурної спадщини, однак за відсутності погодження орендодавця, суд не вважає істотним порушенням умов договору, що може бути підставою для дострокового розірвання договору.

Зважаючи на те, що позивачами не доведено наявність достатніх підстав для розірвання договору оренди від 31.01.2020 №12130-20, відтак і підстав для виселення відповідача з орендованих приміщень немає. З огляду на викладене, враховуючи встановлені обставини та наведені положення законодавства, суд дійшов висновку, що в задоволенні позовних вимог в цій частині слід відмовити.

Щодо позовних вимог в частині зобов`язання відповідача привести приміщення у відповідність до поверхового плану від 15.02.1991 (стан яких існував на момент укладення договору) шляхом відновлення за власний кошт вікна, суд звертає увагу позивачів на вимогу Управління охорони історичного середовища Львівської міської ради, викладену в листі від 23.07.2020 № 0004-вих-56151, в якій орендарю було вказано на необхідність відреставрувати віконні заповнення на фасаді будинку та на відсутність належних доказів неправомірного влаштування орендарем на місці вікна дверного проходу.

В той же час, зважаючи на демонтаж вікон без погодження орендодавця, позовні вимоги в цій частині підлягають до задоволення.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, сплачений судовий збір у даній справі покладається на відповідача пропорційно до задоволених вимог.

Керуючись ст. ст. 2, 13, 74, 76, 77, 78, 86, 129, 236-241, 327 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

вирішив:

1. Позовні вимоги задовольнити частково.

2. Зобов`язати Партію захисту пенсіонерів України в Львівській області (79000, м. Львів, вул. Драгоманова, 30, ) привести приміщення під індексом 2, загальною площею 21, 2 кв. м., що знаходяться за адресою; вул. Менделєєва, 5, що у м. Львові, у відповідність до поверхового плану від 15.02.1991 (стан, який існував на момент укладення договору оренди нерухомого майна між Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та Партією захисту пенсіонерів України в Львівській області від 31.01.2020 № 12130-20) шляхом відновлення за власний кошт вікна.

Стягувач: Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, ).

Боржник: Партія захисту пенсіонерів України в Львівській області (79000, м. Львів, вул. Драгоманова, 30, ).

3. Стягнути з Партії захисту пенсіонерів України в Львівській області (79000, м. Львів, вул. Драгоманова, 30, ) на користь Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (79008, м. Львів, пл. Галицька, 15, ) 2 102, 00 грн судового збору.

4. В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Рішення набирає законної сили в порядку та строки, визначені статтею 241 ГПК України, та може бути оскаржено до Західного апеляційного господарського суду в порядку та строки, визначені статтями 256, 257 ГПК України.

Веб-адреса Єдиного державного реєстру судових рішень, розміщена на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет: http://reyestr.court.gov.ua/.

Повний текст рішення виготовлено та підписано 10 грудня 2020 року.

Суддя П.Т. Манюк