ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 листопада 2020 року

м. Київ

Справа № 909/1293/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Сухового В.Г. - головуючого, Берднік І.С., Міщенка І.С.,

за участю секретаря судового засідання - Гогуся В.О.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Івано-Франківської міської ради на постанову Західного апеляційного господарського суду від 01.07.2020 (Скрипчук О.С., Данко Л.С., Мирутенко О.Л.) у справі №909/1293/19 Господарського суду Івано-Франківської області

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфабуд" до Івано-Франківської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі № 174 від 02.09.2012 в редакції викладеній Позивачем

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Альфабуд" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд Івано-Франківської області з позовом до Івано-Франківської міської ради (Відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі № 174 від 02.09.2012 в редакції, викладеній Позивачем.

2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Відповідач, всупереч вимогам статті 33 Закону України "Про оренду землі", не зважаючи на звернення Позивача з листом про продовження договору оренди землі №174 та належне виконання ним своїх обов`язків за договором, зокрема, щодо сплати орендної плати, не узгодив з Позивачем (при необхідності) істотних умов договору, не прийняв рішення про поновлення договору, не уклав додаткову угоду про поновлення договору оренди та не направляв Відповідачу письмового повідомлення про відмову у продовженні договору оренди, чим порушив його переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

Короткий зміст рішення, ухваленого судом першої інстанції

3. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 03.03.2020 в позові відмовлено.

4. Рішення суду мотивовано тим, що Позивач втратив своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк, оскільки звернувся до Відповідача із заявою про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки з пропуском строку, визначеного статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

Короткий зміст оскаржуваної постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції

5. Постановою Західного апеляційного господарського суду від 01.07.2020 рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03.03.2020 скасовано та прийнято нове рішення, яким позов задоволено частково. Суд визнав укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі №174 від 02.08.2020 в редакції, викладеній в резолютивній частині постанови суду. В решті в позові відмовлено.

6. Постанова суду мотивована тим, що рішення про відмову у поновленні договору оренди землі прийнято Відповідачем поза межами місячного строку, визначеного відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" для висловлення заперечень проти поновлення договору, а тому, оскільки Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі та належно виконує обов`язки за договором в частині внесення орендної плати, тому наявні підстави для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

Короткий зміст вимог касаційної скарги Відповідача

7. Відповідач подав касаційну скаргу на постанову апеляційного господарського суду, в якій просить її скасувати, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Аргументи учасників справи

Доводи Відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

8. Суд апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові застосував частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновку щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду у справах №709/433/17 та №594/376/17-ц.

9. Апеляційним господарським судом не враховано, що строк дії договору закінчився 10.09.2019, а Позивач звернувся з клопотанням про поновлення договору оренди землі 13.08.2019, а, отже, всупереч вимог Закону пропустив обумовлений місячний термін для звернення щодо поновлення договору.

10. Суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки тому, що Відповідач 08.11.2019 прийняв рішення, яким відмовив в поновленні договору оренди спірної земельної ділянки і дане рішення є чинним та не було оскаржено в судовому порядку.

Позиція Позивача у відзиві на касаційну скаргу

11. Порушення Відповідачем порядку розгляду надісланого Позивачем листа-повідомлення про намір продовжити дію договору оренди землі дало Позивачу підстави розраховувати на можливість поновлення договору в силу частини 6, а не частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а тому доводи касаційної скарги Відповідача є необґрунтованими та не підтвердженими.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

12. Як встановлено судами попередніх інстанцій, між Відповідачем (Орендодавець) та Позивачем (Орендар) 02.08.2012 укладено договір оренди землі №174, за умовами якого Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку, площею 0,1356 га для будівництва торгового центру із закладом громадського харчування та офісними приміщеннями кадастровий номер 140010089, яка знаходиться по вул. Незалежності, 130.

Договір укладено строком на 3 роки. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 7 договору). Договір набирає чинності після його державної реєстрації (пункт 40 договору).

12.1. Право оренди зазначеної земельної ділянки зареєстровано 10.09.2013.

13. Рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 15.08.2017 у іншій справі №909/561/17, яке набрало законної сили, визнано додаткову угоду до договору оренди землі №174 від 02.08.2012 укладеною в редакції Позивача, в якій, зокрема, поновлено договір оренди землі №174 від 02 серпня 2012 року на 3 роки до 10.09.2019. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права строк дії договору (з правом пролонгації) до 10.09.2019.

14. Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що листом від 13.08.2019 Позивач звернувся до Відповідача із заявою про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки.

14.1. Однак, Відповідач 08.11.2019 прийняв рішення №302-32, яким відмовив Позивачу у поновленні терміну оренди земельної ділянки.

15. Приймаючи рішення у справі про відмову в задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції зазначив, що Позивач втратив своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк, оскільки звернувся до Відповідача із заявою про поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки лише 13.08.2019, тобто, з пропуском строку, визначеного статтею 33 Закону України "Про оренду землі".

16. Апеляційний господарський суд не погодився з таким висновком суду першої інстанції та зазначив, що рішення про відмову у поновленні договору оренди землі прийнято Відповідачем поза межами місячного строку, визначеного відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" для висловлення заперечень проти поновлення договору, а тому, оскільки Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі та належно виконує обов`язки за договором в частині внесення орендної плати, тому наявні підстави для задоволення позовних вимог про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

17. Звертаючись до Верховного Суду з касаційною скаргою, Відповідач оскаржує постанову суду апеляційної інстанцій з підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.

18. Частиною 1 статті 300 ГПК України визначено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

19. Таким чином, предметом касаційного розгляду є законність та обґрунтованість оскаржуваного судового рішення про часткове задоволення позовних вимог в межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.

20. Питання права касаційного оскарження врегульовано статтею 287 ГПК України, частиною 2 якої встановлено підстави касаційного оскарження судових рішень виключно у випадках, визначених цією процесуальною нормою.

21. Відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадках, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

22. У поданій касаційній скарзі Відповідач, обґрунтовуючи наявність підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, вказав, що судом апеляційної інстанції застосовано статтю 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду у справах №709/433/17, №594/376/17-ц (пункт 8 постанови).

23. Велика Палата Верховного Суду в постанові від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц та в постанові від 05.06.2019 у справі №709/433/17, на які скаржник послався як на підставу касаційного оскарження судового рішення, передбачену пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, залишаючи без змін судові рішення попередніх інстанцій зазначила, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

24. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) (частина 1 цієї статті).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

25. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1-5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

26. Орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

27. При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

28. Тобто, виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

29. Дану правову позицію викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц і вона є близькою за змістом до висновку, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц.

30. На відміну від апеляційного господарського суду, суд першої інстанції надав обґрунтовану оцінку тому, що строк дії договору оренди землі визначено до 10.09.2019, а Позивач лише 13.08.2019 звернувся до Відповідача з повідомленням про намір поновити строк дії договору, а тому, врахувавши вимоги, визначені статтею 33 Закону України "Про оренду землі", якою обумовлено строк для звернення до Орендодавця з повідомленням про намір продовжити строк дії договору (не пізніше ніж місяць до спливу строку оренди землі), дійшов вірного висновку, що Позивач фактично пропустив місячний строк для звернення до Відповідача з таким повідомленням. Судами не встановлено, що Позивач надсилав Відповідачу повідомлення про поновлення договору у строки, визначені частиною 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі". Звернення з відповідним повідомленням поза межами строків, встановлених вказаною нормою права унеможливило своєчасний розгляд цього питання з прийняттям Відповідачем відповідного рішення на підставі частини 5 зазначеної статті Закону, а тому суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про недотримання Позивачем процедури поновлення договору та відсутність підстав для задоволення позову. З огляду на наведене, доводи касаційної скарги, наведені в пункті 9 постанови, суд визнає обґрунтованими.

31. При цьому, колегія суддів звертає увагу на те, що Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц відступила від висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17, а саме, стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

31.1. З огляду на зазначене, відхилення судом апеляційної інстанції доводів Відповідача, що Позивач не дотримався процедури, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки не звертався до нього з повідомленням про бажання поновити строк договору з додаванням відповідного проекту додаткової угоди після закінчення строку дії договору, колегія суддів не може визнати обґрунтованим.

32. Щодо посилання Відповідача, яке наведене в пункті 10 постанови, то суд вважає за необхідне зазначити, що, зважаючи на обставини справи, встановлені судами у цих спірних правовідносинах, факт чинності прийнятого 08.11.2019 Відповідачем рішення не має вирішального значення з огляду на правову позицію, викладену Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц, про яку було наведено, зокрема, в пункті 28 постанови.

33. Доводи Позивача, зазначені в пункті 11 постанови, колегія суддів відхиляє з огляду на те, що Орендар не може у даному випадку розраховувати на поновлення договору у зв`язку з несвоєчасним рішенням Орендодавця, оскільки недотримання Орендарем порядку звернення для реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі в частині строку, встановленого договором та законом виключає правомірність очікування.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

34. Згідно з пунктом 4 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

Відповідно до частини 1 статті 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

35. З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про скасування постанови апеляційного господарського суду та залишення в силі рішення суду першої інстанції як такого, що ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Щодо судових витрат

36. Оскільки касаційна скарга Відповідача підлягає задоволенню, тому відповідно до статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору за подання Відповідачем касаційної скарги покладаються на Позивача.

Керуючись ст.ст. 129, 296, 300, 301, 308, 312, 314, 315, 317 ГПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Івано-Франківської міської ради задовольнити.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 01.07.2020 у справі №909/1293/19 скасувати, а рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 03.03.2020 залишити в силі.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Альфабуд" (код 32606025) на користь Івано-Франківської міської ради (код 33644700) 3 842 (три тисячі вісімсот сорок дві) грн 00 коп. судових витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.

4. Видачу наказу доручити Господарському суду Івано-Франківської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Суховий В.Г.

Судді Берднік І.С.

Міщенко І.С.