Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

26.11.2020Справа № 910/2519/20

Господарський суд міста Києва у складі головуючого судді Головіної К. І., при секретарі судового засідання Волковій Д. Р., розглянувши у порядку загального позовного провадження господарську справу

за позовною завою Комунального підприємства "Київпастранс"

до Фізичної особи-підприємця Жарової Тетяни Петрівни

про виселення

за участю представників:

від позивача: Литвин Б. О.

від відповідача: не з`явився

В С Т А Н О В И В:

До Господарського суду міста Києва із позовом звернулось Комунальне підприємство "Київпастранс" (далі - КП "Київпастранс", позивач) до Фізичної особи-підприємця Жарової Тетяни Петрівни (далі - ФОП Жарова Т. П., відповідач) про виселення з приміщення.

У обґрунтування своїх вимог позивач зазначає, що договір про передачу майна комунальної територіальної громади міста Києва № 27/12-13 від 27.06.2013 р., припинив свою дію у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, проте, відповідач продовжує користуватися орендованим приміщенням, не маючи на це відповідної правової підстави.

У позові КП "Київпастранс" просить виселити ФОП Жарову Т. П. із нежилого приміщення загальною площею 24,66 кв.м., розташованого на 1-му поверсі будинку за адресою: м. Київ, вул. Ялинкова, 58/68, у зв`язку із закінченням строку дії договору оренди.

Ухвалою Господарського суду м. Києва від 25.02.2020 р. за вказаним позовом було відкрите провадження, справу вирішено розглядати в порядку загального позовного провадження, сторонам надана можливість реалізувати свої процесуальні права та обов`язки.

Відповідач, належним чином повідомлений про розгляд справи, у визначений законом строк, продовжений на час карантину Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID- 19)" від 30.03.2020 р., надав суду відзив, у якому проти позову заперечив, вказав, що орендар продовжив користуватись наданим йому приміщенням, оскільки вважав, що має право, передбачене ст. 284 ГК України, ст. 764, 777 ЦК України та ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», скористатись своєю перевагою на укладення договору оренди на новий строк, заперечення орендодавця з цього приводу були відсутні, у той же час, ФОП Жарова Т. П. є добросовісним користувачем орендованого майна, який сплачує орендну плату.

Під час розгляду справи по суті від представника позивача (25.11.2020 р.) надійшло клопотання про долучення додаткових доказів до матеріалів справи, яке суд долучив до справи, але залишив без розгляду на підставі ст. 207 ГПК України як таке, що подане із порушенням встановленого процесуального строку.

У судовому засіданні представник позивача свої вимоги підтримав, просив їх задовольнити.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, належним чином був повідомлений про дату, час та місце розгляду справи. У минулому судовому засіданні проти позову заперечив з підстав, зазначених у відзиві, просив відмовити у його задоволенні.

Суд, розглянувши заяви учасників справи по суті спору, заслухавши пояснення представників сторін у судовому засіданні та дослідивши наявні в матеріалах справи докази, дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з урахуванням наступного.

Судом встановлено, що 27.06.2013 між КП "Київпастранс" (орендодавець) та ФОП Жаровою Т. П. (орендар) був укладений договір № 27/12-13 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - договір). Відповідно до умов цього договору орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нежилі приміщення загальною площею 24,66 кв.м. на першому поверсі будинку за адресою: вул. Ялинкова, 58/68 для розміщення їдальні, що не здійснює продаж товарів підакцизної групи (п. 1.1). Об`єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва і знаходиться на балансі КП "Київпастранс" (п. 2.4 договору).

Згідно з п. 1.2 договору оренди цей договір визначає взаємовідносини сторін щодо строкового платного користування орендарем об`єктом оренди.

Орендодавець зобов`язаний протягом 10 календарних днів з дати підписання цього договору передати, а орендар прийняти по акту приймання-передачі об`єкт оренди, вносити своєчасно та в повному обсязі орендні платежі, починаючи з дати підписання акта, але в будь-якому випадку не пізніше, ніж з 11 календарного дня з дати підписання цього договору (п. 3.5, 4.1, 4.2 договору).

Договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 27.06.2013 р. до початку реконструкції, але не більше, ніж до 26.12.2013 р. (п. 9.1). Договір припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено (п. 9.5). Після закінчення строку дії цього договору його дія може бути продовжена на підставі рішення Київради (п. 9.3).

Орендодавець зобов`язаний в установленому законом порядку письмово попередити орендаря про припинення дії договору у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено (п. 4.15 договору). Після припинення дії договору оренди, протягом 30 календарних днів, орендар зобов`язаний передати майно по акту приймання-передачі орендодавцю (п. 4.14 договору).

Судом встановлено, що на виконання умов укладеного договору оренди позивач - КП "Київпастранс" передав, а відповідач - прийняв у користування приміщення загальною площею 24,66 кв.м., розташоване на 1-му поверсі будинку за адресою: м. Київ, вул. Ялинкова, 58/68, що підтверджується актом приймання-передачі приміщення від 27.06.2013 р.

Згідно з ч. 1 ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом (ч. 6 ст. 283 ГК України).

Згідно зі ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до статті 3 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відносини щодо оренди майна, яке перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.

Згідно з частиною 1 статті 763 ЦК України, яка кореспондується з нормами частини 1 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Як вбачається з п. 9.1 договору, сторони визначили термін дії договору - по 26.12.2013 р.

Водночас, згідно з п. 9.3 договору оренди, після закінчення строку дії цього договору його дія може бути продовжена на підставі рішення Київради. Усі зміни та доповнення до цього договору оформлюються в письмовій формі та вступають в силу з моменту підписання їх сторонами (п. 9.2 договору).

Відповідач вказував, що оскільки повідомлення про припинення оренди від позивача не надходило, а орендар продовжив користуватись орендованим майном та сплачував орендні платежі, у ФОП Жарової Т. П. виникло переважне право на укладення договору оренди на новий строк (на продовження договору).

З цього приводу суд зазначає, що дійсно, за змістом ч. 1 ст. 285 ГК України, ст. 777 ЦК України орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, з наведених правових норм випливає, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов такого договору за домовленістю сторін, а не його автоматичне продовження (ч. 2 ст. 17 Закону).

Таким чином, переважне право на укладення договору оренди перед іншими особами, які претендують на це ж майно, реалізується шляхом укладення нового договору оренди на погоджених з орендодавцем умовах, а не у зв`язку із продовженням користування орендарем майном та відсутністю заперечень орендодавця проти цього протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.

Суд зазначає, що відповідач помилково ототожнює право на пролонгацію договору оренди (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), яке реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, із укладенням договору оренди на новий строк за переважним правом добросовісного орендаря шляхом підписання нової угоди.

Так, за змістом ст. 777 ЦК України, ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 285 ГК України наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму. У разі, якщо наймач не надсилає повідомлення наймодавцю, він відмовляється від здійснення переважного права (наведена позиція викладена Верховним Судом України у постанові від 17.05.2017 по справі № 3-122гс17).

Матеріали справи не містять заяви (чи будь-якого іншого звернення) ФОП Жарової Т. П. до орендодавця, у яких би відповідач пропонував КП "Київпастранс" укласти новий договір, користуючись своїм переважним правом орендаря, а тому суд доходить висновку, що відповідач відмовився від реалізації ним такого права.

Разом з тим, слід зазначити, що відповідно до ч. 4 ст. 284 ГК України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Так само, згідно з ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той же самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Тобто, після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на той самий строк, на який він був укладений, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець (п. 4.1 постанови Пленум Вищого господарського суду України від 29.05.2013 № 12 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна", змісту статей 759, 763 і 764 Цивільного кодексу України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Судом встановлено, що зв`язку із тим, що строк дії договору оренди закінчився 26.12.2013 р. та протягом місяця після його закінчення позивач не звертався до орендаря про його припинення, строк дії договору оренди був продовжений ще на 6 місяців, тобто до 26.06.2014 р.

Проте, 09.07.2014 р. (у місячний строк після закінчення указаного (пролонгованого) строку дії договору оренди) КП "Київпастранс" листом № 1401/12-199 звернулося до відповідача з повідомленням про закінчення терміну дії договору та просило ФОП Жарову Т. П. повернути об`єкт оренди за актом прийому-передачі. Зі свого боку, відповідач об`єкт оренди позивачу не повернув.

У подальшому листами (доданими до позову) № 14-01/12-284 від 24.05.2017 р., № 16/2408 від 20.10.2017 р., № 14-01/12-337 від 16.08.2019 р. позивач повторно повідомляв відповідача про закінчення строку дії договору оренди № 27/12-13 від 27.06.2013 р. та зазначав, що дія договору продовжуватись позивачем не буде, у зв`язку із чим об`єкт оренди має бути повернутий КП "Київпастранс". Однак, вказані листи відповідача залишились без відповіді та задовлення.

Суд враховує, що частина 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не встановлює форми заяви про припинення договору оренди, така вимога може бути викладена у листі, заяві, повідомленні, телефонограмі. Істотне значення у цьому випадку має зміст такої заяви, оскільки вимога обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди та її направлення у межах строку встановленого законом. Сторони договору оренди не обмежені в праві заявляти про припинення або зміну умов договору, як протягом одного місяця після закінчення строку дії договору, так і в будь-який час протягом всього строку дії вказаного договору (висновок Верховного Суду у постанові від 08.07.2019 р. по справі № 906/739/18).

Отже, листи орендодавця № 1401/12-199 від 09.07.2014 р., № 14-01/12-284 від 24.05.2017 р., № 16/2408 від 20.10.2017 р., № 14-01/12-337 від 16.08.2019 р. суд вважає повідомленнями орендаря (ФОП Жарової Т. П.) про закінчення дії договору оренди та про відсутність намірів у КП "Київпастранс" продовжувати його дію. Відтак, договір оренди є припиненим з 27.06.2014 р. за закінченням строку його дії.

Також суд звертає увагу на те, що відповідно до умов договору оренди сторонами була погоджена підстава продовження його дії - наявність рішення Київради (п. 9.3 договору), тобто, продовження дії договору оренди сторонами було можливим лише за згодою органу, уповноваженого управляти майном, яка у даному випадку орендарю не надавалась.

Твердження ФОП Жарової Т. П. про продовження дії договору оренди, враховуючи, що відповідач надалі користується об`єктом оренди, належним чином сплачує орендну плату та інші платежі за договором, суд відхиляє з тих підстав, що вказані обставини не можуть свідчити про продовження строку дії договору, оскільки, по-перше, сама по собі сплата за користування орендованим майном не є безспірною ознакою продовження дії договору оренди, а по-друге, за умовами договору (3.5) орендар сплачує орендну плату до дня повернення майна за актом приймання-передачі (за фактичне користування). Отже, відповідач повинен сплачувати орендну плату за весь час, починаючи від дати припинення договору до дати підписання акту приймання-передачі з повернення нерухомого майна. Таким чином, сплата орендних платежів після припинення дії договору не може розцінюватись як згода орендодавця на пролонгацію договору та не може бути підставою для продовження договору, термін дії якого закінчився (правовий висновок Верховного Суду у постанові від 09.07.2019 р. по справі № 906/745/18).

З урахуванням викладеного, зважаючи на те, що строк дії договору оренди № 27/12-13 від 27.06.2013 р. закінчився 27.06.2014 р., орендодавець не звертався до спливу строку договору з повідомленням до орендаря про намір укласти договір оренди на новий строк, при цьому рішення компетентним органом про укладення такого договору на новий строк не приймалось, суд дійшов висновку, що у відповідача не виникло переважного права на укладення договору оренди на новий строк та він використовує майно без належної правової підстави.

Частиною 1 ст. 785 ЦК України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до п. 2 ст. 26 та п. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, а орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Також у п. 4.14 договору оренди сторони визначили наслідки закінчення строку дії договору, а саме - обов`язок відповідача після припинення дії договору оренди протягом 30 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі орендодавцю.

Оскільки відповідач не виконав указаного обов`язку, передбаченого законом та договором, вимоги КП "Київпастранс" про виселення відповідача є обгрунтованими та підлягають задоволенню.

Згідно зі ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору у разі задоволення позову покладаються на відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст. 73-79, 129, 236-237 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

Позов Комунального підприємства "Київпастранс" до Фізичної особи-підприємця Жарової Тетяни Петрівни про виселення задовольнити.

Виселити Фізичну особу-підприємця Жарову Тетяну Петрівну ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) із нежилого приміщення загальною площею 24,66 кв.м., розташованого на 1-му поверсі будинку за адресою: АДРЕСА_2 .

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Жарової Тетяни Петрівни ( АДРЕСА_1 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Комунального підприємства "Київпастранс" (04070, м. Київ, Набережне шосе, 2, ідентифікаційний номер 31725604) витрати по сплаті судового збору в сумі 2 102 (дві тисячі сто дві) грн. 00 коп.

Рішення ухвалене в нарадчій кімнаті та проголошено його вступну та резолютивну частини в судовому засіданні 26 листопада 2020 року.

Повний текст рішення складений 8 грудня 2020 року.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до суду апеляційної інстанції шляхом подачі апеляційної скарги в 20-денний строк з дня складення повного тексту рішення.

Суддя Головіна К. І.