ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 листопада 2020 року Справа № 924/638/20

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючий суддя Мельник О.В.

суддя Грязнов В.В.

суддя Розізнана І.В.

при секретар судового засідання Панасюк О.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу управління комунального майна Хмельницької міської ради на рішення господарського суду Хмельницької області від 31.08.2020 року у справі №924/638/20 (суддя Заверуха С.В., повний текст рішення складено 31.08.2020 р.)

за позовом міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності Хмельницької міської ради

до фізичної особи-підприємця Лотоцького Олександра Васильовича

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - управління комунального майна Хмельницької міської ради

про виселення фізичної особи-підприємця Лотоцького Олександра Васильовича з нежитлового приміщення загальною площею 115,6 кв.м, що розташоване за адресою: м. Хмельницький, вул. Соборна, 17, та передання його по акту приймання-передачі балансоутримувачу

за участю представників:

позивача - не з`явився,

відповідача - не з`явився,

третьої особи - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Рішенням господарського суду Хмельницької області від 31.08.2020 року по справі №924/638/20 у задоволенні позову міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності м. Хмельницький до фізичної особи-підприємця Лотоцького Олександра Васильовича за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача - управління комунального майна Хмельницької міської ради про виселення фізичної особи-підприємця Лотоцького Олександра Васильовича з нежитлового приміщення загальною площею 115,6 кв.м, що розташоване за адресою : м. Хмельницький, вул. Соборна, 17 та передання його по акту приймання - передачі балансоутримувачу - міському комунальному підприємству по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності Хмельницької міської ради - відмовлено.

В обґрунтування свого рішення суд першої інстанції вказав, що зі змісту статей 759, 763 і 764 Цивільного кодексу України, частини другої статті 291 Господарського кодексу України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку дії договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Зважаючи на встановлені судом обставини, щодо відсутності як звернення позивача до орендаря із запереченням про припинення договору оренди у встановлені ч. 4 ст. 284 ГК України, ст. 764 ЦК України, ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" строки, так і звернення відповідача до орендодавця із проханням продовжити термін дії договору оренди (або заперечення у продовженні оренди), місцевий господарський суд приходить до висновку, що в даному випадку мав місце прояв "мовчазної згоди", що є наслідком поновлення договору оренди на той самий термін та на тих самих умовах, які були раніше передбачені договором.

Крім того, господарський суд Хмельницької області зазначає, що оскільки чинне законодавство не надає право балансоутримувачу виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, то відповідно балансоутримувач - міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності Хмельницької міської ради не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно та повідомляти відповідача про відсутність наміру продовжити договір.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, управління комунального майна Хмельницької міської ради звернулось до Північно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове, яким позовні вимоги задоволити повністю.

Апелянт, вважає, що рішення господарського суду Хмельницької області від 31.08.2020р. у справі №924/638/20 є незаконним та необґрунтованим, у зв`язку з неправильною оцінкою доказів, неповним та неправильним встановленням обставин, які мають значення для справи та невірним застосуванням норм права до спірних правовідносин.

Позивач вказує, що судом при прийнятті рішення залишено поза увагою умови п.1.1. та 10.10 договору оренди від 23.02.2017 р. в яких сторони погодили, що чинність договору припиняється внаслідок закінчення строку на який його було укладено, тобто 23.01.2020 р., а тому вважає, що саме з цього моменту у відповідача виник обов`язок щодо повернення балансоутримувачу майна. Крім того, на думку скаржника договором сторони не передбачили та виключили можливість автоматичного його поновлення на тих самих умовах та на той самий строк, однак передбачили переважне право орендаря на укладення нового договору оренди і порядок реалізації цього переважного права. Зокрема, договором визначено обов`язок орендаря звернутись із відповідною заявою для продовження договору та не передбачено обов`язку орендодавця щодо направлення орендарю будь-яких повідомлень. Також звертає увагу на те, що відповідач у свою чергу не надав суду належних доказів того, що він звертався до орендодавця із заявою про продовження договору оренди.

Водночас апелянт зазначає, що відповідно до п.10.3. договору зміни та доповнення до цього договору вносяться за взаємною згодою сторін, але якщо ці зміни стосуються умов договору оренди, які визначені рішенням виконавчого комітету або сесії міської ради, то такі зміни вносяться на підставі відповідного рішення виконавчого комітету або сесії міської. Строк оренди нежитлового приміщення, що вказаний в договорі визначено на підставі рішення виконавчого комітету від 09.02.2017 р. №96, однак відповідачем не надано доказів щодо прийняття виконавчим комітетом будь-яких рішень стосовно зміни строку оренди.

Суд при вирішенні питання пролонгації договору обмежився нормами, які передбачають автоматичну пролонгацію договору оренди, при цьому не взяв до уваги норми ст.777 ЦК України, ст.285 ГК України, ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна», які визначають переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк, на підставі яких рішенням 28 сесії Хмельницької міської ради від 30.10.2013р. №11, затверджено положення "Про передачу в оренду об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Хмельницького (крім землі)", яким визначено порядок та спосіб продовження орендних відносин комунального майна територіальної громади міста Хмельницького шляхом застосування переважного права орендаря та укладення договорів на новий строк, якому суд першої інстанції також не надав правової оцінки.

Управління комунального майна Хмельницької міської ради вказує, що відповідач був обізнаний про те, що договір був припинений, що підтверджується листами від 29.01.2020р. №63 та від 30.01.2020 р. №Л-9629-20, а також додає що законодавство не містить вказівки, що повідомлення орендаря про припинення договору оренди не може бути надано орендодавцем у відповіді на лист орендаря щодо викупу цього орендованого майна. Вважає, що суд безпідставно не взяв до уваги докази надання орендодавцем в місячний строк після припинення договору повідомлення орендарю про припинення договору оренди та докази обізнаності орендаря що договір є припиненим.

Апелянт додає, що відповідно до п.10.7 договору останній міг бути продовжений лише за наявності сукупності обставин, зокрема: 1) наявність заяви орендаря, 2) прийняття виконавчим комітетом відповідного рішення про продовження, 3) відсутність заборгованості зі сплати орендної плати, 4) укладення сторонами нового договору оренди на новий строк. Однак суд першої інстанції при оцінці цього пункту договору зазначив лише про недоведеність позивачем наявності такої заборгованості.

Заявник заперечує щодо висновків суду першої інстанції про те, що позивач як балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно та вказує, що чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством з питань оренди взагалі не визначено статусу балансоутримувача, водночас додає, що законом не обмежено право власника передавати свої права та обов`язки іншим суб`єктам. Також пояснює, що в договорі оренди власником майна розділено правовий статус орендодавця між двома суб`єктами: виконавчим комітетом Хмельницької міської ради та балансоутримувачем (в частині сплати орендної плати, передачі та повернення майна).

У судове засідання, що відбулося 23.11.2020 року, позивач, відповідач та третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача не забезпечили явку своїх повноважних представників, хоча належним чином повідомлялись про дату, час та місце розгляду апеляційної скарги.

Колегія суддів зазначає, що за змістом ч.1 ст.202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час та місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відповідно до п.1 ч. 3 ст. 202 ГПК України, якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи, зокрема, у разі: неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Таким чином, враховуючи приписи ст.ст.269, 273 ГПК України про межі та строки перегляду справ в апеляційній інстанції, той факт, що явка учасників справи в судове засідання обов`язковою не визнавалася, колегія суддів визнала за можливе розглядати апеляційну скаргу за відсутності позивача.

Міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності Хмельницької міської ради та фізична особа-підприємець Лотоцький Олександр Васильович, своїм правом подати до суду апеляційної інстанції відзив на апеляційну скаргу не скористались.

Частиною 2 ст. 178 ГПК України визначено, що у разі ненадання відповідачем відзиву у встановлений судом строк без поважних причин суд має право вирішити спір за наявними матеріалами справи.

Водночас, 20.10.2020 р. до Північно-західного апеляційного господарського суду від відповідача фізичної особи-підприємця Лотоцького Олександра Васильовича надійшло клопотання про повернення без розгляду апеляційної скарги міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності Хмельницької міської ради на рішення господарського суду Хмельницької області від 31.08.2020 р. у справі №924/638/20.

Розглянувши подане відповідачем клопотання, колегія суддів зазначає про відсутність підстав для його задоволення, оскільки заявою від 24.09.2020 р. №553/в міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності Хмельницької міської ради відкликало подану ним апеляційну скаргу та ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 01.10.2020 р. у справі №924/638/20 вищевказану апеляційну скаргу було повернуто заявнику.

Відповідно до ч. 1, 4 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Переглянувши справу за наявними у ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступного висновку.

Як вбачається з матеріалів справи, 23.02.2017 р. між виконавчим комітетом Хмельницької міської ради (орендодавець), фізичною особою-підприємцем Лотоцьким Олександром Васильовичем (орендар) та міським комунальним підприємством по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності Хмельницької міської ради (отримувач коштів, балансоутримувач) укладено договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького (а.с.6-8).

Відповідно до п. 1.1. договору орендодавець, балансоутримувач передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно - нежитлове приміщення загальною площею 115,6 кв.м, розміщене за адресою: м. Хмельницький, вул. Соборна, 17 (майно), розташоване в підвалі трьохповерхової будівлі, що перебуває на балансі міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, вартість якого встановлена за результатами проведення незалежної оцінки (експертним шляхом) і становить відповідно до Звіту про оцінку 469281,00 грн. станом на 31 грудня 2016 року. Майно передається в оренду для розміщення майстерні по ремонту мобільних телефонів строком на два роки і одинадцять місяців з 23 лютого 2017 р. по 23 січня 2020 р.

Пунктами 2.1., 2.2. договору визначено, що орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, указаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна з балансоутримувачем. Передача майна в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на це майно. Власником майна залишається територіальна громада міста, а Орендар користується ним протягом строку оренди.

Згідно п. 2.3. договору у разі припинення, розірвання, відмови від договору майно повертається орендарем балансоутримувачу. Орендар повертає майно аналогічно порядку, встановленому при передачі майна орендарю цим договором. Майно вважається поверненим з моменту підписання сторонами акта приймання-передачі.

Як передбачено п. 2.4. договору, обов`язок по складанню акта приймання-передачі покладається на сторону, передає майно іншій стороні договору.

У п. 5.10. договору встановлено, що у разі припинення, розірвання або відмови орендодавця від договору в 5-денний термін повернути балансоутримувачу орендоване майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати балансоутримувачу (отримувачу коштів) збитки у разі погіршення стану або витрати (повної часткової) орендованого майна з вини орендаря.

Пунктом 10.7. договору сторони погодили, що дія даного договору може бути продовжена за заявою орендаря на підставі рішення міськвиконкому шляхом укладення нового договору при умові відсутності заборгованості по орендній платі. З заявою про продовження оренди орендар має звернутися не пізніше ніж за два місяці до закінчення терміну дії договору оренди.

Згідно п. 10.10. договору чинність цього договору припиняється внаслідок: а) закінчення строку, на який його було укладено; б) загибелі орендованого майна; в) приватизації об`єкта оренди орендарем; г) ліквідації юридичної особи орендодавця, скасування (припинення) державної реєстрації суб`єкта підприємницької діяльності - орендаря; д) в інших випадках, прямо передбачених чинним законодавством України.

23.02.2017 р. представником міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності (балансоутримувач, отримувач коштів) в особі інженера Євстафієва М.В. та фізичною особою-підприємцем Лотоцьким О.В. (орендар) було складено акт приймання-передачі, яким згідно рішення виконавчого комітету №96 від 09.02.2017 р. балансоутримувач (отримувач коштів) передав орендареві, а орендар прийняв нерухоме майно загальною площею 115,6 кв.м., що знаходиться по вул. Соборна, 17 (підвал). Даний акт приймання-передачі є додатком до договору від 23.02.2017р. і є його невід`ємною складовою частиною.

Рішенням виконавчого комітету Хмельницької міської ради №505 від 27.07.2017 р. надано згоду на здійснення капітального ремонту (невід`ємних поліпшень) нежитлового підвального приміщення комунальної власності по вул. Соборній, 17, загальною площею 115,6кв.м, яке передано в оренду фізичній особі-підприємцю Лотоцькому О.В. для розміщення майстерні по ремонту мобільних телефонів; погоджено проектно-кошторисну документацію на проведення капітального ремонту орендованого нерухомого майна комунальної власності, на проведення робіт, зазначених в акті обстеження від 17.03.2017 р. на суму 148,516 тис. грн.(а.с.72)

Листом від 02.08.2017 р. управлінням комунального майна повідомлено фізичну особу-підприємця Лотоцького О.В. про те, що виконавчим комітетом Хмельницької міської ради прийнято рішення щодо надання згоди на здійснення капітального ремонту (невід`ємних поліпшень) та погоджено кошторисну документацію на проведення капітального ремонту орендованого нежитлового приміщення, що знаходиться по вул. Соборній, 17, площею 115,6кв.м. (а.с.71)

Відповідно до акта приймання виконаних будівельних робіт №1 від 22.01.2020 р. (а.с.73-78) та довідки про вартість виконаних будівельних робіт та витрати від 22.01.2020 р. (а.с.79) пов`язаних з капітальним ремонтом (невід`ємними поліпшеннями) приміщення по вул. Соборній, 17 у м. Хмельницький загальна вартість таких поліпшень склала 127462,67грн..

Згідно укладеного між фізичною особою-підприємцем Лотоцьким О.В. (замовник) та КП "Технагляд" (виконавець) акта №8 від 22.01.2020 р. виконання технічного нагляду за проведенням капітального ремонту (невід`ємних поліпшень) приміщення по вул. Соборній, 17, м. Хмельницький встановлено, що роботи виконані в повному обсязі, сторони претензій одна до одної не мають (а.с.80).

Виконавчим комітетом Хмельницької міської ради на звернення фізичної особи-підприємця Лотоцького О.В. щодо включення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу нежитлового приміщення комунальної власності площею 115,6 кв.м по вул. Соборній, 17, листами від 29.01.2020 р. №63 та від 30.01.2020 р. №Л-9629-20 повідомлено останнього про те, що, оскільки договір оренди нежитлового приміщення комунальної власності загальною площею 115,6 кв.м по вул. Соборній, 17 від 23.02.2017 р. припинив свою дію 23.01.2020 р., фізична особа-підприємець Лотоцький О.В. не має права на викуп вищевказаного нежитлового приміщення (а.с.52,53).

Фізичною особою-підприємцем Лотоцьким О.В. подано до господарського суду Хмельницької області позовну заяву від 05.03.2020 р. до управління комунального майна Хмельницької міської ради із вимогами про визнання протиправною відмову управління комунального майна Хмельницької міської ради від 29.01.2020 р. №63 та зобов`язання управління комунального майна внести нежитлове приміщення загальною площею 115,6 кв.м, розміщене за адресою: м. Хмельницький, вул. Соборна, 17 до переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу (а.с.54-57).

10.03.2020 р. міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності Хмельницької міської ради звернулося із претензією № 177/в до фізичної особи-підприємця Лотоцького О.В., у якій вимагало у зв`язку із пропуском терміну звернення із заявою про продовження оренди, визначеного у п. 10.7. договору, та неповернення орендованого майна згідно акта приймання-передачі терміново звільнити нежитлове приміщення загальною площею 115,6 кв.м, що розташоване за адресою: м.Хмельницький, вул. Соборна, 17 та передати його по акту приймання-передачі балансоутримувачу - міському комунальному підприємству по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності. Вказану претензію відповідач отримав 11.03.2020 р., про що свідчить відмітка на претензії (а.с.10).

Управління комунального майна Хмельницької міської ради звернулося із листом №139 від 10.03.2020 р. (а.с.11) до директора міського комунального підприємства по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності, відповідно до якого просило повідомити про вжиті заходи щодо повернення майна після припинення договору оренди від 23.02.2017р.. Також у листі зазначено про те, що заяву на продовження вказаного договору фізична особа-підприємець Лотоцький О.В. до виконавчого комітету не подавала.

19.06.2020 р. за результатами розгляду звернення фізичної особи-підприємця Лотоцького О.В. стосовно продовження договору оренди нежитлового приміщення по вул. Соборній, 17 листом від 19.06.2020 р. № 1-25542-20 управлінням комунального майна Хмельницької міської ради повідомлено про те, що, оскільки звернення орендаря щодо продовження оренди подано з порушенням визначеного договором оренди порядку, чинність договору оренди нежитлового приміщення по вул. Соборній, 17, загальною площею 115,6 кв.м припинена 23.01.2020 р. внаслідок закінчення строку на який його було укладено, тому необхідно терміново повернути вищевказане приміщення по акту приймання-передачі балансоутримувачу - міському комунальному підприємству по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності Хмельницької міської ради (а.с.70).

У зв`язку з невиконанням відповідачем вимог позивача в добровільному порядку, 26.05.2020 р. останній звернувся з даним позовом до господарського суду Хмельницької області для вирішення спору в судовому порядку.

Аналізуючи встановлені обставини справи та надаючи їм оцінку в процесі апеляційного перегляду колегія суддів враховує наступне.

Згідно зі ст.509 ЦК України зобов`язання виникають із підстав, встановлених статтею 11 ЦК України.

Відповідно до ст.11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Згідно з приписами ст.525, 526, 629 ЦК України та ст.193 ГК України договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Як вбачається з матеріалів справи, правовідносини між сторонами виникли на підставі договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, який за своєю правовою природою є договором оренди комунального майна, який недійсним у судовому порядку не визнавався, а тому відповідно до ст. 629 ЦК України, він є обов`язковими для виконання сторонами. Доказів протилежного до суду першої та апеляційної інстанції учасниками справи подано не було.

Згідно зі статтею 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За змістом статті 283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. Об`єктом оренди може бути, зокрема, нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення).

Під час вирішення спору судом було встановлено, що орендоване майно є комунальним, тому на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у частині 1 статті 2 якого унормовано, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Згідно з ч. 4 ст. 284 Господарського кодексу України строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також передбачені у статті 764 ЦК України, якою визначено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Наведена норма визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах. При цьому для такого автоматичного продовження договору оренди передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї зі сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Згідно з ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин) у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно до ч. 2 ст. 291 Господарського кодексу України договір оренди припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Частиною 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

У частині 2 статті 795 Цивільного кодексу України зазначено, що повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди (ч. 1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Таким чином колегія суддів вважає, що з аналізу положень статей 759, 763 і 764 ЦК України, ч.2 ст. 291 ГК України, ч.2 ст. 17 та ч.2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

На підставі вищевикладеного апеляційний господарський суд погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що якщо на дату закінчення дії договору оренди та протягом одного місяця після закінчення цього строку орендодавцем не було подано заперечення щодо поновлення договору, то такий договір вважається продовженим на такий самий строк.

Доказів, що свідчили б про звернення орендодовця з такими запереченнями до відповідача сторонами суду надано не було.

Апеляційний господарський критично оцінює доводи скаржника, щодо того, що відповідач був повідомлений про припинення договору оренди листами від 29.01.2020р. №63 та від 30.01.2020 р. №Л-9629-20 (а.с.52, 53), оскільки з їхнього змісту вбачається, що вони були надіслані відповідачу за результати розгляду його звернень щодо включення орендованого ним нежитлового приміщення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації шляхом викупу. Вищевказані листи будь-яким чином не стосувались розгляду звернення відповідача про продовження договору оренди та не були спрямовані на висловлення орендодавцем своїх заперечень щодо продовження дії спірного договору на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а отже не можуть бути підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

У контексті наведеного вище, суд дійшов висновку, що заява орендодавця про припинення договору оренди за закінченням строку договору є одностороннім правочином, який відображає волевиявлення орендодавця у спірних правовідносинах, що не потребує узгодження з орендарем в силу прямої норми закону, і є підставою для припинення відповідних зобов`язальних правовідносин.

Повідомлення орендодавцем орендаря про припинення договору є юридично значимою дією, яка засвідчує наявність такого волевиявлення та забезпечує своєчасну обізнаність з ним іншої сторони, є передумовою для настання обумовлених таким одностороннім правочином наслідків також для іншої особи за правилами абзацу 3 частини третьої статті 202 ЦК України.

В матеріалах справи містяться листи фізичної особи-підприємця Лотоцького О.В. від 22.08.2019 р. (а.с.64), від 08.11.2019 р. (а.с.66) та від 01.06.2020 р. (а.с.68) до Хмельницького міського голови з проханням у зв`язку із закінченням 23.01.2020 р. договору оренди нежитлового приміщення від 23.02.2017 р., що знаходиться за адресою: м.Хмельницький, вул. Соборна, 17, загальною площею 115,6 кв.м, укладеного між фізичною особою-підприємцем Лотоцьким О.В. та виконавчим комітетом Хмельницької міської ради, продовжити договір оренди на тих самих умовах на той самий строк (два роки одинадцять місяців). На підтвердження надіслання даних листів відповідачем було надано фіскальні чеки АТ "Укрпошта" від 22.08.2019 р. (а.с.65), від 08.11.2019 р. (а.с.67) та від 01.06.2020 р. (а.с.69).

Однак господарський суд Хмельницької області, з огляду на наявні в матеріалах справи докази, обґрунтовано погодився з доводами позивача про те, що відповідач не звертався до міського комунального підприємства або виконавчого комітету із заявою про продовження договору оренди, оскільки з поданих відповідачем фіскальних чеків не можливо достеменно встановити відправника та адресата, а також які саме документи були надіслані такими поштовими відправленнями.

Про відсутність таких звернень відповідача також вказують відповіді загального відділу виконавчого комітету Хмельницької міської ради від 29.07.2020 р. №02-25 (а.с.102), управління адміністративних послуг Хмельницької міської ради від 29.07.2020 р. №411/11-16 (а.с.103) та відділу роботи із зверненнями громадян Хмельницької міської ради від 28.07.2020р. №Л-9629-20 (а.с.105).

Таким чином відсутність заперечень як в силу статті 764 ЦК України, так і за приписами частини другої статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", може мати прояв у "мовчазній згоді" і в такому випадку орендар саме в силу закону (а не за власною ініціативою в порядку ч. 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна") може розраховувати, що договір оренди вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Колегія суддів не приймає до уваги доводи апелянта щодо того, що місцевий господарський суд при вирішенні питання пролонгації договору обмежився нормами, які передбачають автоматичне продовження договору та не взяв до уваги норми, якими визначаються переважне право орендаря на укладення договору на новий строк з огляду на наступне.

Інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна та правовий інститут продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря не є тотожними. Зокрема, зважаючи на те, що інститут пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями статті 764 ЦК України, ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, у свою чергу сутністю правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря (стаття 777 ЦК України та ч.3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна") є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.

Зважаючи на обставини встановлені судом в ході розгляду справи по суті, апеляційний господарський суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що в даному випадку мала місце саме пролонгація договору внаслідок мовчазної згоди сторін.

З огляду на вищевикладене, колегія суддів вважає безпідставним доводи апелянта, з посиланням на п.10.7, про те, що договір оренди міг бути продовжений лише за наявності сукупності обставин, зокрема: наявності заяви орендаря, прийняття виконавчим комітетом відповідного рішення про продовження, відсутності заборгованості зі сплати орендної плати та укладення сторонами нового договору оренди на новий строк, оскільки зі змісту п.10.7. договору вбачається, що ним визначено продовження договору, саме шляхом укладення нового договору на підставі рішення міськвиконкому при умові відсутності заборгованості по орендній платі.

При цьому, як вірно зазначено судом першої інстанції, положення п.10.7 договору та п.4.6 Положення про передачу в оренду об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького (крім землі) затвердженого рішенням сесії міської ради від 30.10.2013 р. №11, не позбавляли можливості та обов`язку (який визначений законом) орендодавця у місячний термін звернутись до орендаря із заявою про припинення договору оренди із викладенням своїх заперечень та, як наслідок, в силу закону припинити договір оренди на підставі закінчення терміну дії договору.

Оцінюючи доводи апеляційної скарги в частині не згоди позивача із висновком суду першої інстанції про те, що балансоутримувач не вправі звертатись із вимогою про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Відповідно до положень ст.759 ЦК України, ст.283 ГК України та ч.1ст.2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов`язками є наймодавець (орендодавець) і наймач (орендар).

Як уже зазначалося вище, 23.02.2017 р. укладено тристоронній договір оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Хмельницького, за умовами якого орендодавцем є виконавчий комітет Хмельницької міської ради, орендарем - фізична особа-підприємець Лотоцький Олександр Васильович.

Третьою стороною зазначеного договору є балансоутримувач (отримувач коштів) - міське комунальне підприємство по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності Хмельницької міської ради, на яке згідно із умовами зазначеного договору покладено лише обов`язок забезпечити передачу в оренду майна орендарю згідно з цим договором по акту приймання-передачі; контролювати наявність, стан, напрями використання майна (цільове використання орендованого майна в тому числі санітарний та технічний стан, здійснення заходів протипожежної безпеки, стан відшкодування земельного податку, оплату комунальних послуг, наявність діючого договору страхування); стан сплати орендної плати; тощо (п.п. 7.3, 7.4., 7.5. договору).

Колегія суддів зазначає, що саме власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном (ч.1 ст. 317 ЦК України), які він може реалізовувати на власний розсуд. Таким чином лише власник має право визначати юридичну долю свого майна, у тому числі й шляхом надання майна іншим особам, а також повернення (вилучення) цього майна від відповідних суб`єктів. Наведене узгоджується із правовою позицією, викладеною у пункті 64 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.01.2019 р. у справі № 910/12224/17.

Оскільки чинне законодавство не надає міському комунальному підприємству по утриманню нежитлових приміщень комунальної власності Хмельницької міської ради права виступати орендодавцем щодо спірного нерухомого майна та мати права орендодавця, балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно.

Апеляційний господарський суду звертає увагу, що ст.3 ЦК України визначено свободу договору, однак положення договору, який укладено між орендодавцем, балансоутримувачем і орендарем, не можуть суперечити закону, зокрема тому, що лише у наймодавця (орендодавця) є право звертатися до суду з позовом про повернення об`єкта оренди.

Водночас наявність у договорі від 23.02.2017 р. пункту 5.10, за змістом якого у разі припинення, розірвання або відмови орендодавця від договору орендар у п`ятиденний термін повинен повернути балансоутримувачу орендоване майно, не впливає на те, що саме орендодавець має право звертатися до суду з позовом про повернення орендованого майна.

На підставі вищевикладеного колегія судів погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що оскільки чинне законодавство не надає балансоутримувачу права виступати орендодавцем щодо орендованого нерухомого майна та мати права орендодавця, то відповідно, балансоутримувач і не вправі заявляти вимогу про зобов`язання орендаря повернути орендоване майно, як і повідомляти відповідача про відсутність наміру продовжити договір, а отже і не має права замість власника (орендодавця) вимагати виселення орендаря.

Наведена вище правові позиції, викладені у постановах Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 06.09.2019 р. у справі №910/7364/18 та Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 01.10.2019р. у справі № 910/4446/19, яку вірно застосував господарський Хмельницької області до спірних правовідносин.

Суд звертає увагу на те, що у відповідності до ч.4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Апеляційний господарський суд також враховує позицію Європейського суду з прав людини (в аспекті оцінки аргументів учасників справи в апеляційному провадженні), сформовану, зокрема у справах "Салов проти України" (заява № 65518/01; від 6 вересня 2005 року; пункт 89), "Проніна проти України" (заява № 63566/00; 18 липня 2006 року; пункт 23) та "Серявін та інші проти України" (заява № 4909/04; від 10 лютого 2010 року; пункт 58): принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, передбачає, що у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються; хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент; міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) серія A. 303-A; 09 грудня 1994 року, пункт 29).

Відповідно до ч.3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України (надалі - ГПК України), кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків встановлених законом.

За змістом ч.1 ст.14 ГПК України, суд розглядає справу не інакше як, зокрема, на підставі доказів поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.

Відповідно до ст.ст.74, 76 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

В силу приписів ч.1 ст.276 ГПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Колегія суддів вважає, що суд першої інстанції на підставі сукупності досліджених доказів повно з`ясував обставини справи і дав їм правильну юридичну оцінку. Порушень чи неправильного застосування норм матеріального чи процесуального права при розгляді спору судом першої інстанції, судовою колегією не встановлено, тому мотиви, з яких подана апеляційна скарга не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, а наведені в ній доводи не спростовують висновків суду та зводяться до переоцінки встановлених судом першої інстанції обставин справи.

Оскільки відсутні підстави для скасування рішення суду першої інстанції, судовий збір за подачу апеляційної скарги покладається на скаржника згідно ст.129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Північно-західний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Рішення господарського суду Хмельницької області від 31.08.2020 року у справі №924/638/20 залишити без змін, апеляційну скаргу управління комунального майна Хмельницької міської ради - без задоволення.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст.ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складений "26" листопада 2020 р.

Головуючий суддя Мельник О.В.

Суддя Грязнов В.В.

Суддя Розізнана І.В.