ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

30.11.2020м. ДніпроСправа № 904/4033/20

Господарський суд Дніпропетровської області у складі судді Мілєвої І.В. за участю секретаря судового засідання Симбірьової К.В.

за позовом Криворізької місцевої прокуратури № 1 Дніпропетровської області, Дніпропетровська область, м. Кривий Ріг в інтересах держави

до відповідача-1: Андріївскої сільської ради Широківського району Дніпропетровської області, Дніпропетровська область, с. Анріївка

відповідача-2: Фізичної особи-підприємця Струк Олени Володимирівни, Дніпропетровська область, с. Анріївка

третя особа-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача-1- Карпівська сільська рада Широківського району Дніпропетровської області, Дніпропетровська область, с. Карпівка,

про визнання договору оренди комунального майна недійсним та повернення комунального майна площею 32,6 кв.м.

Представники:

від позивача: Шрам Є.С., посвідчення № 042057 від 16.03.2016

від відповідача-1: Сахненко О.А., довіреність №1 від 04.09.2020;

від відповідача-2: Пивовар В.В., ордер АЕ№1035612 від 19.08.2020;.

від третьої особи-1: Сахненко О.А., довіреність №1 від 16.01.2020.

вільний слухач: Струк О.В.

СУТЬ СПОРУ:

Криворізька місцева прокуратура № 1 Дніпропетровської області в інтересах держави звернулася до господарського суду з позовною заявою до відповідача-1: Андріївскої сільської ради Широківського району Дніпропетровської області, відповідача-2: Фізичної особи-підприємця Струк Олени Володимирівни, в якій просить суд:

- визнати недійсним договір оренди приміщення від 24.09.2019, укладений між Андріївською сільською радою та ФОП Струк О.В., який посвідчено приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Рукавіциним І.А. та зареєстровано в реєстрі за № 1782;

- зобов`язати ФОП Струк О.В. повернути територіальній громаді в особі Андріївської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області нежитлове приміщення площею 32,6 кв. м., вбудоване в перший поверх будинку культури літ. «А-1» в складі комплексу, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, Широківський район, с. Андріївка, вул. Державна, буд. 27, шляхом підписання акту прийому - передачі.

Ухвалою суду від 28.07.2020 позовну заяву позовну заяву Криворізької місцевої прокуратури № 1 Дніпропетровської області залишено без руху.

30.07.2020 до господарського суду надійшло клопотання на виконання вимог ухвали Господарського суду Дніпропетровської області від 28.07.2020 про залишення позовної заяви без руху.

Ухвалою від 31.07.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Постановлено розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження та призначити підготовче засідання на 31.08.2020.

Ухвалою від 31.08.2020 відкладено підготовче засідання на 14.09.2020.

01.09.2020 відповідач-2 подав до суду відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що 03.10.2017 між Андріївською сільською радою Широківського району Дніпропетровської області та ФОП Струк Оленою Володимирівною був укладений договір нежитлового приміщення (Андріївський СБК) загальною площею 32,6 кв.м, яке розташовано в будівлі за адресою: сАндріївка, вул. Державна, 27, яке належить до комунальної власності. Вартість об`єкта оренди була визначена в договорі в сумі 40 466 грн. без ПДВ згідно з висновком оцінювача станом на 01.10.2017. Термін дії договору був встановлений на 3 роки - до 03.10.2020. Орендна плата, також була нарахована з урахуванням Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженою постановою КМУ від 10.08.1995 № 629. Влітку 2019 року відповідач-2 звернувся до відповідача -1 з пропозицією укладення договору оренди нерухомого майна строком на 49 років. Рішенням Андріївської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області «Про надання згоди на оренду приміщення в будівлі сільського будинку культури" було доручено сільському голові укласти з відповідачем-2 договір оренди на приміщення в будівлі Андріївського сільського будинку культури площею 32,6 кв.м. за адресою: с. Андріївка, вул. Державна, 27 Широківського району Дніпропетровської області, терміном на 49 років, з правом викупу даного орендованого приміщення. Зазначений договір був укладений без нової оцінки об`єкту оренди, оскільки він фактично був продовженням (поновленням) договору оренди № 23 від 13.10.2017 і на момент його нотаріального посвідчення з моменту проведення останньої оцінки не пройшло три роки. Таким чином, оцінка об`єкта оренди, проведена станом на 02.10.2017, застосовувалась під час нотаріального посвідчення договору 24.09.2019. Отже, договірний розмір місячної орендної плати за користування приміщенням встановлений відповідачем-1 відповідно до вимог законодавства, згідно відповідної Методики. Відповідач-2 вважає, що позивачем не зазначено яким чином спірний договір оренди порушує суб`єктивні права чи інтереси держави, чи призвели його дії до недоотримання бюджетом грошових коштів у вигляді орендної плати, не зазначено чи в разі задоволення вимог про визнання недійсним договору оренди це призведе до відновлення таких прав чи інтересів. У зв`язку із викладеним відповідач-2 просить суд у задоволені позовних вимог відмовити в повному обсязі.

10.09.2020 позивач подав до суду відповідь на відзив, в якій зазначив що чинним законодавством встановлено обов`язкову передумову для укладення договору оренди державного та комунального майна, а саме проведення оцінки об`єкта оренди. Внесення змін до оспорюваного договору щодо вартості об`єкта нерухомого майна згідно проведеної оцінки після укладання договору ніяким чином не може усунути порушення вимог чинного законодавства.

Ухвалою від 14.09.2020 продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів до 29.10.2020 включно та відкладено підготовче засідання на 12.10.2020.

23.09.2020 Карпівська сільська рада Широківського району Дніпропетровської області подала до суду заяву про вступ у справу №904/4033/20 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору.

23.09.2020 відповідач-1 подав до суду відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що на даний час можливі наявні недоліки договору оренди приміщення від 24.09.2019 є усуненими. Рішенням виконавчого комітету Карпівської сільської ради від 30.06.2020 № 125 «Про укладення додаткової угоди до договору оренди приміщення від 24.09.2019», а також рішенням виконавчого комітету Карпівської сільської ради від 14.08.2020 № 160 «Про внесення змін до рішення виконавчого комітету Карпівської сільської ради від 30.06.2020 за № 125 «Про укладення додаткової угоди до договору оренди приміщення від 24.09.2019» спірний договір викладений у наступній редакції: « 1. Доповнити розділ І договору оренди пунктом 1.5. в наступній редакції « 1.5 Вартість орендованого нерухомого майна визначена згідно з висновком про вартість об`єкту оцінки на 04.08.2020 і становить за незалежною оцінкою 71 100 грн.». Пункт 5.1. договору оренди викласти в наступній редакції « 5.1. В зв`язку зі зміною виду діяльності згідно ліцензії від 17.02.2020, реєстраційний № 2000070, керуючись Методикою розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами), збільшити процентну ставку орендної плати до 18 відсотків. Розмір орендної плати за місяць становить 1 066,50 грн. без ПДВ, починаючи з 14.08.2020 (додаток 1 до додаткової угоди)». Таким чином, доводи позивача щодо невідповідності договору оренди приміщення від 24.09.2019, укладеного між Андріївською сільською радою та фізичною особою - підприємцем Струк О.В., який посвідчений приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Рукавіциним І.А. та зареєстровано в реєстрі за № 1782, вимогам діючого законодавства України, а саме невизначеності істотних умов договору є надуманими і такими, що не відповідають дійсності. У зв`язку із викладеним відповідач-1 просить суд у задоволені позовних вимог відмовити в повному обсязі.

12.10.2020 позивач подав відповідь на відзив, в якій зазначив, що чинним законодавством встановлено обов`язкову передумову для укладення договору оренди державного та комунального майна, а саме проведення оцінки об`єкта оренди. Пунктом 2.3 договору визначено, зокрема, що орендодавець свідчить, що приміщення не передане в користування. Згідно п. 3.1. договору передача приміщення в оренду за цим договором (разом з майном, що знаходиться в ньому та є його невід`ємною частиною) оформлюється Актом приймання-передачі приміщення, який підписується орендарем та орендодавцем не пізніше 01.10.2019. Згідно з п. 4.1. договору строк оренди приміщення складає 49 років. Обчислення строку оренди починається з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі приміщення та закінчується у строк, що визначається відповідно до договору. Актом приймання-передачі майна від 24.09.2019 Андріївська сільська рада передала, а ФОП «Струк О.В.» прийняла у строкове користування нерухоме майно, а саме нежитлове приміщення Андріївського СБК під торгове приміщення продовольчими товарами загальною площею 32,6 м2, розташоване за адресою: с. Андріївка, вул. Державна, 27. Таким чином, ані договір оренди від 24.09.2019, ані рішення Андріївської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області № 276-50/VII не містять відомостей про продовження строку дії договору оренди № 23 від 03.10.2017. Спірне приміщення передано в оренду 24.09.2019 за актом приймання-передачі майна, що є початком строку оренди відповідно до договору. За таких обставин, хибними є твердження відповідача-2 про те, що договір оренди від 24.09.2019 «фактично був продовженням (поновленням) договору оренди № 23 від 03.10.2017», а строк використання оцінки нерухомого майна від 02.07.2017 не минув.

Ухвалою від 12.10.2020 залучено до участі у справі в якості третьої особи-1, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача-1- Карпівську сільську раду Широківського району Дніпропетровської області; відкладено підготовче засідання на 29.10.2020.

Ухвалою суду від 29.10.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу для судового розгляду по суті у судове засідання на 30.11.2020.

У судове засідання з`явились представники позивача, відповідачів-1,2, третьої особи-1.

В порядку ст. 240 ГПК України у судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, оцінивши докази в їх сукупності, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

24.09.2019 між Андріївською сільською радою та Фізичною особою-підприємцем Струк Оленою Володимирівною було укладено договір оренди приміщення (далі - договір), який посвідчено приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Рукавіциним І.А. та зареєстровано в реєстрі за № 1782.

Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення, вбудоване в перший поверх будинку культури літ. «А-1» в складі комплексу, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, Широківський район, с. Андріївка, вул. Державна, буд. 27 (п. 1.1. договору).

Комплекс, в якому орендується приміщення, належить орендодавцю на праві комунальної власності на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серія ЯЯЯ № 326831, виданого 25.10.2005 Андріївською сільською радою Широківського району Дніпропетровської області на підставі рішення Андріївської сільської ради «Про видачу свідоцтва про право власності» за № 29 від 29.07.2004, право власності відповідно до якого зареєстровано за орендодавцем 25.10.2005 комунальним підприємством «Криворізьке бюро технічної інвентаризації», реєстраційний номер 12524357, номер запису: 1083 в книзі: 3нж-23 (п. 1.2. договору).

Відповідно до п. 4.1. договору строк оренди приміщення складає 49 років.

Пунктом 5.1. договору визначено, що розмір місячної орендної плати за користування приміщенням становить 320 грн. Розмір орендної плати може змінюватись з урахуванням індексу інфляції.

Актом приймання-передачі майна від 24.09.2019 Андріївська сільська рада передала, а ФОП Струк О.В. прийняла у строкове користування нерухоме майно, а саме нежитлове приміщення Андріївського СБК під торгове приміщення продовольчими товарами загальною площею 32,6 м , розташоване за адресою: с. Андріївка, вул. Державна, 27 (а.с. 23).

Спірне нерухоме майно відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 25.10.2005 належить територіальній громаді с. Андріївка та перебуває на балансі Андріївської сільської ради (а.с. 24).

Рішенням Карпівської сільської ради Широківського району № 793-31/VIІ від 11.06.2020, почато процедуру реорганізації Андріївської сільської ради шляхом приєднання до Карпівської сільської ради та визначено, що Карпівська сільська рада є правонаступником всього майна, прав та обов`язків Андріївської сільської ради (а.с. 27-29).

Позивач зазначає, що чинним законодавством встановлено обов`язкову передумову для укладення договору оренди державного та комунального майна, а саме проведення оцінки об`єкта оренди.

З урахуванням викладеного, Криворізької місцевою прокуратурою № 1 направлено лист № 04/37/1-651 вих.20 від 17.06.2020 (а.с. 32-34) до Карпівської сільської ради щодо надання інформації, зокрема, про вартість спірного майна.

Листом № 217/02-15/5 від 23.06.2020 (а.с. 35) Карпівська сільська рада повідомила, що орендна плата за договором встановлюється на підставі п. 10 Методики розрахунку і порядку використання орендної плати, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995. Розрахунок розміру орендної плати за договором визначається на підставі звіту суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Юрістек Груп» Шаповаловою Г.Г. від 02.10.2017, відповідно до якого ринкова вартість орендованого майна на дату оцінки без урахування ПДВ склала 40 466,00 грн.

Відповідно до п. 2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995 (у редакцій, чинній на дату укладення договору) оцінка об`єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об`єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов`язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об`єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Відповідно до висновку про вартість об`єкту оцінки, який є складовою звіту суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Юрістек Груп» Шаповалової Г.Г. від 02.10.2017 (а.с. 26): термін дії звіту - 6 місяців, дата оцінки - 02.10.2017.

Таким чином, строк дії звіту суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Юрістек Груп» Шаповалової Г.Г. від 02.10.2017 - до 02.04.2018.

Відомості про наявність будь-яких додатків до договору, зокрема, звіту про оцінку майна, розрахунку орендної плати тощо, відсутні.

З викладеного вбачається, що перед укладанням спірного договору оренди експертну оцінку нерухомого майна не проведено, а для розрахунку орендної плати взято відомості звіту про оцінку майна, строк використання якого сплив ще у 2018 році.

Згідно зі статтею 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакцій, чинній на дату укладення договору), істотними умовами договору оренди є, зокрема, об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації), орендна плата з урахуванням її індексації.

Отже, як зазначає прокурор, на момент укладення договору сторонами не було дотримано вимоги, передбачені чинним законодавством, при укладені спірного договору сторонами фактично не визначено його істотні умови.

Прокурор зазначає, що вищевикладене є грубим порушенням Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995. Таким чином, оскільки сторонами при укладенні договору оренди нерухомого майна не було дотримано вимоги, які встановлені законодавством, вказаний договір підлягає визнанню недійсним.

Позивач вважає, що Фізична особа-підприємець Струк Олена Володимирівна повинна повернути Андріївській сільській раді Широківського району Дніпропетровської області орендоване нерухоме майно.

Сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами (ч. 1 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Представницькі органи місцевого самоврядування, сільські, селищні, міські голови, виконавчі органи місцевого самоврядування діють за принципом розподілу повноважень у порядку і межах, визначених цим та іншими законами (ч. 3 ст. 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи (ч. 1 ст. 11 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Виконавчі органи сільських, селищних, міських, районних у містах рад є підконтрольними і підзвітними відповідним радам, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади - також підконтрольними відповідним органам виконавчої влади (ч. 2 ст. 11 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Органи місцевого самоврядування є юридичними особами і наділяються цим та іншими законами власними повноваженнями, в межах яких діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність відповідно до закону (ч. 1 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Органам місцевого самоврядування законом можуть надаватися окремі повноваження органів виконавчої влади, у здійсненні яких вони є підконтрольними відповідним органам виконавчої влади (ч. 2 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, земля, природні ресурси, що є у комунальній власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах, а також об`єкти їхньої спільної власності, що перебувають в управлінні районних і обласних рад (ч. 3 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

У комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування (ст. 327 Цивільного кодексу України).

Відповідно до ст. 143 Конституції України майном, що є в комунальній власності, управляють територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування.

Представницький орган місцевого самоврядування - виборний орган (рада), який складається з депутатів і відповідно до закону наділяється правом представляти інтереси територіальної громади і приймати від її імені рішення (ст. 1 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду (ч. 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання, зокрема: прийняття рішень про передачу іншим органам окремих повноважень щодо управління майном, яке належить до комунальної власності відповідної територіальної громади, визначення меж цих повноважень та умов їх здійснення (п. 31 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).

Господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів (ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України).

Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (ч. 1 ст. 509 Цивільного кодексу України).

За приписами ст. ст. 11, 509 Цивільного кодексу України зобов`язання виникають, зокрема, з договору.

Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ст. 626 Цивільного кодексу України).

За своїм змістом та правовою природою укладений сторонами договір є договором оренди комунального майна, який підпадає під правове регулювання статей 759-786 Цивільного кодексу України та Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України).

Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (ч. 2 ст. 759 Цивільного кодексу України).

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна», який є спеціальним для даних правовідносин.

Згідно з ст. 10 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакцій, чинній на дату укладення договору) істотними умовами договору оренди є, зокрема, об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації.

Зміст господарського договору становлять умови договору, визначені угодою його сторін, спрямованою на встановлення, зміну або припинення господарських зобов`язань, як погоджені сторонами, так і ті, що приймаються ними як обов`язкові умови договору відповідно до законодавства (ч. 1 ст. 180 Господарського кодексу України).

Господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода (ч. 2 ст. 180 Господарського кодексу України).

Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу (ч. 1 ст. 215 Цивільного кодексу України).

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 Цивільного кодексу України).

Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю (ч. 1 ст. 216 Цивільного кодексу України).

Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України).

У статті 215 Цивільного кодексу України визначаються загальні правові засади визнання правочину недійсним. Звичайно, що для цього має існувати відповідна правова підстава. Такою правовою підставою Цивільний кодекс України визнає факт недодержання однією стороною чи всіма сторонами вимог, встановлених частинами 1-3, 5, 6 ст. 203 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ст. 203 загальними вимогами, додержання яких є необхідним для чинності правочину, зокрема: зміст правочину не може суперечити цьому кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині (ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України).

На підставі ст. 215 Цивільного кодексу України недійсними можуть визнаватися не лише правочини, які не відповідають цьому Кодексу, а й такі, що порушують вимоги інших законодавчих актів України, указів Президента України, постанов Кабінету Міністрів України, інших нормативно-правових актів, виданих державними органами, у тому числі відомчих, зареєстрованих у встановленому порядку.

Відповідно до ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакцій, чинній на дату укладення договору) оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Постановою Кабінету Міністрів України № 629 від 10.08.1995 затверджено «Методику оцінки об`єктів оренди, Порядку викупу орендарем оборотних матеріальних засобів та Порядку надання в кредит орендареві коштів та цінних паперів» (далі - Методика).

Відповідно до п. 2 Методики: оцінка об`єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об`єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов`язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об`єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об`єкта оренди (активів, що входять до складу об`єкта оренди) та аудиторської перевірки об`єкта оренди оплачує орендар. Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Враховуючи викладене, встановлено обов`язкову передумову для укладення договору оренди державного та комунального майна, а саме проведення оцінки об`єкта оренди.

Як вказано вище, листом № 217/02-15/5 від 23.06.2020 (а.с. 35) Карпівська сільська рада повідомила, що орендна плата за спірним договором встановлюється на підставі п. 10 Методики розрахунку і порядку використання орендної плати, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995. Розрахунок розміру орендної плати за договором визначається на підставі звіту суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Юрістек Груп» Шаповалової Г.Г. від 02.10.2017, відповідно до якого ринкова вартість орендованого майна на дату оцінки без урахування ПДВ склала 40 466,00 грн.

Відповідно до п. 2 Методики результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Відповідно до висновку про вартість об`єкту оцінки, який є складовою звіту суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Юрістек Груп» Шаповалової Г.Г. від 02.10.2017 (а.с. 26): термін дії звіту - 6 місяців, дата оцінки - 02.10.2017. Таким чином, строк дії звіту суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Юрістек Груп» Шаповалової Г.Г. від 02.10.2017 - до 02.04.2018.

Спірний договір оренди укладено між сторонами 24.09.2019, тобто після закінчення терміну дії звіту про вартість об`єкту оцінки.

Належних та достовірних доказів проведення експертної оцінки нерухомого майна перед укладанням спірного договору оренди сторонами до суду не надано. Докази наявності чинної на момент укладення спірного договору оренди експертної оцінки нерухомого майна в матеріалах справи відсутні.

До того ж, відповідно до п. 2 Методики, оцінка об`єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об`єктів згідно з положеннями оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Таким чином, відсутність чинної експертної оцінки нерухомого майна на момент укладання спірного договору оренди сторонами свідчить про необґрунтованість розміру орендної плати, визначеної таким договором.

Враховуючи викладене, договір оренди приміщення від 24.09.2019. укладений між Андріївською сільською радою та Фізичною особою-підприємцем Струк Оленою Володимирівною, посвідчений приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Рукавіциним І.А., зареєстрований в реєстрі за № 1782, було укладено із порушенням вимог чинного законодавства України, що в свою чергу дає підстави для визнання такого договору недійсним.

Відповідач-2 подав до суду відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що 03.10.2017 між Андріївською сільською радою Широківського району Дніпропетровської області та ФОП Струк Оленою Володимирівною був укладений договір нежитлового приміщення (Андріївський СБК) загальною площею 32,6 кв.м, яке розташовано в будівлі за адресою: сАндріївка, вул. Державна, 27, яке належить до комунальної власності. Вартість об`єкта оренди була визначена в договорі в сумі 40 466 грн. без ПДВ згідно з висновком оцінювача станом на 01.10.2017. Термін дії договору був встановлений на 3 роки - до 03.10.2020. Орендна плата, також була нарахована з урахуванням Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженою постановою КМУ від 10.08.1995 № 629. Влітку 2019 року відповідач-2 звернувся до відповідача -1 з пропозицією укладення договору оренди нерухомого майна строком на 49 років. Рішенням Андріївської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області «Про надання згоди на оренду приміщення в будівлі сільського будинку культури" було доручено сільському голові укласти з відповідачем-2 договір оренди на приміщення в будівлі Андріївського сільського будинку культури площею 32,6 кв.м. за адресою: с. Андріївка, вул. Державна, 27 Широківського району Дніпропетровської області, терміном на 49 років, з правом викупу даного орендованого приміщення. Зазначений договір був укладений без нової оцінки об`єкту оренди, оскільки він фактично був продовженням (поновленням) договору оренди № 23 від 13.10.2017 і на момент його нотаріального посвідчення з моменту проведення останньої оцінки не пройшло три роки. Таким чином, оцінка об`єкта оренди, проведена станом на 02.10.2017, застосовувалась під час нотаріального посвідчення договору 24.09.2019. Отже, договірний розмір місячної орендної плати за користування приміщенням встановлений відповідачем-1 відповідно до вимог законодавства, згідно відповідної Методики. Відповідач-2 вважає, що позивачем не зазначено яким чином спірний договір оренди порушує суб`єктивні права чи інтереси держави, чи призвели його дії до недоотримання бюджетом грошових коштів у вигляді орендної плати, не зазначено чи в разі задоволення вимог про визнання недійсним договору оренди це призведе до відновлення таких прав чи інтересів. У зв`язку із викладеним відповідач-2 просить суд у задоволені позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Рішенням Андріївської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області від 27.08.2019 №276-50/VІІ "Про надання згоди на оренду приміщення в будівлі сільського будинку культури" (а.с.88) вирішено надати дозвіл на передачу в оренду ФОП Струк Олені Володимирівні приміщення площею 32,6кв.м, розташованого в будівлі сільського будинку культури за адресою: АДРЕСА_1 ; доручити сільському голові Свинаренко В.І. укласти з ФОП Струк О.В. договір оренди терміном на 49 років, з правом викупу даного орендованого приміщення.

Господарський суд зазначає, що відповідно до п. 2.3 спірного договору від 24.09.2019 орендодавець свідчить, що приміщення не передане в користування.

Передача приміщення в оренду за цим договором (разом з майном, що знаходиться в ньому та є його невід`ємною частиною) оформлюється Актом приймання-передачі приміщення, який підписується орендарем та орендодавцем не пізніше 01.10.2019 (п. 3.1. договору).

Строк оренди приміщення складає 49 років. Обчислення строку оренди починається з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі приміщення та закінчується у строк, що визначається відповідно до договору (п. 4.1. договору).

Актом приймання-передачі майна від 24.09.2019 Андріївська сільська рада передала, а ФОП Струк О.В. прийняла у строкове користування нерухоме майно, а саме нежитлове приміщення Андріївського СБК під торгове приміщення продовольчими товарами загальною площею 32,6 м , розташоване за адресою: с. Андріївка, вул. Державна, 27 (а.с. 23).

Господарський суд зауважує, що спірний договір оренди від 24.09.2019 не містить відомостей про продовження строку дії договору оренди № 23 від 03.10.2017. Спірне приміщення передано в оренду 24.09.2019 за актом приймання-передачі майна, що є початком строку оренди відповідно до договору.

Враховуючи викладене, господарський суд вважає, що спірний договір оренди від 24.09.2019 є окремим правочином, а не договором про продовження (поновлення) договору оренди № 23 від 03.10.2017, як стверджує відповідач-2.

Також, господарський суд вважає за доцільне зазначити наступне.

Відповідно до ст. 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (у редакцій, чинній на дату укладення договору) оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Відповідно до п. 2 Методики, оцінка об`єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об`єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати. Оцінка обов`язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об`єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об`єкта оренди (активів, що входять до складу об`єкта оренди) та аудиторської перевірки об`єкта оренди оплачує орендар. Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

З викладеного вбачається, що передбачено можливість використання оцінки об`єкта оренди протягом трьох років (з дня її проведення) лише в разі продовження укладеного договору оренди.

Оскільки господарський суд дійшов висновку, що спірний договір оренди від 24.09.2019 є окремим правочином, а не додатковою угодою до договору оренди № 23 від 03.10.2017, то до нього зазначені вище положення, які передбачають можливість використання оцінки об`єкта оренди протягом трьох років (з дня її проведення) застосуванню не підлягають.

Навпаки, укладанню договору оренди від 24.09.2019 повинна передувати оцінка об`єкта оренди, яка буде чинною на момент укладання договору.

Враховуючи викладене, господарський суд вважає твердження відповідача-2, наведені у відзиві безпідставними та необґрунтованими.

Відповідач-1 подав до суду відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що на даний час можливі наявні недоліки договору оренди приміщення від 24.09.2019 є усуненими. Рішенням виконавчого комітету Карпівської сільської ради від 30.06.2020 № 125 «Про укладення додаткової угоди до договору оренди приміщення від 24.09.2019», а також рішенням виконавчого комітету Карпівської сільської ради від 14.08.2020 № 160 «Про внесення змін до рішення виконавчого комітету Карпівської сільської ради від 30.06.2020 за № 125 «Про укладення додаткової угоди до договору оренди приміщення від 24.09.2019» спірний договір викладений у наступній редакції: « 1. Доповнити розділ І договору оренди пунктом 1.5. в наступній редакції « 1.5 Вартість орендованого нерухомого майна визначена згідно з висновком про вартість об`єкту оцінки на 04.08.2020 і становить за незалежною оцінкою 71 100 грн.». Пункт 5.1. договору оренди викласти в наступній редакції « 5.1. В зв`язку зі зміною виду діяльності згідно ліцензії від 17.02.2020, реєстраційний № 2000070, керуючись Методикою розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (зі змінами), збільшити процентну ставку орендної плати до 18 відсотків. Розмір орендної плати за місяць становить 1 066,50 грн. без ПДВ, починаючи з 14.08.2020 (додаток 1 до додаткової угоди)». Таким чином, доводи позивача щодо невідповідності договору оренди приміщення від 24.09.2019, укладеного між Андріївською сільською радою та фізичною особою - підприємцем Струк О.В., який посвідчений приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Рукавіциним І.А. та зареєстровано в реєстрі за № 1782, вимогам діючого законодавства України, а саме невизначеності істотних умов договору є надуманими і такими, що не відповідають дійсності. У зв`язку із викладеним відповідач-1 просить суд у задоволені позовних вимог відмовити в повному обсязі.

Господарський суд зазначає, що внесення змін до спірного договору щодо вартості об`єкта нерухомого майна, згідно проведеної оцінки після укладання договору, жодним чином не впливає на факт порушення вимог чинного законодавства при його укладанні.

Враховуючи все вищевикладене, позовні вимоги підлягають задоволенню.

Згідно зі ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір підлягає стягненню з відповідачів-1,2 на користь Прокуратури Дніпропетровської області в розмірі 4 204,00 грн. (2102,00грн. - з відповідача-1; 2102,00грн. - з відповідача-2).

Керуючись ст. ст. 2, 73, 74, 76-79, 86, 91, 129, 233, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд, -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити в повному обсязі.

Визнати недійсним договір оренди приміщення від 24.09.2019, укладений між Андріївською сільською радою та Фізичною особою-підприємцем Струк Оленою Володимирівною, який посвідчено приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу Рукавіциним І.А. та зареєстровано в реєстрі за № 1782.

Зобов`язати Фізичну особу-підприємця Струк Олену Володимирівну ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) повернути територіальній громаді в особі Андріївської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області (53760, Дніпропетровська область, Широківський р-н, село Андріївка, вул. Державна, буд. 22, ідентифікаційний код 04338204) нежитлове приміщення площею 32,6 кв. м., вбудоване в перший поверх будинку культури літ. «А-1» в складі комплексу, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, Широківський район, с. Андріївка, вул. Державна, буд. 27, шляхом підписання акту приймяння - передачі.

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Струк Олени Володимирівни ( АДРЕСА_2 , ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Прокуратури Дніпропетровської області (49044, м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 38, МФО 820172, р/р UA0000291 в ДКСУ в м. Київ, ідентифікаційний код 02909938, код класифікації видатків бюджету - 2800) витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 102,00 грн., про що видати наказ.

Стягнути з Андріївської сільської ради Широківського району Дніпропетровської області (53760, Дніпропетровська область, Широківський р-н, село Андріївка, вул. Державна, буд. 22, ідентифікаційний код 04338204) на користь Прокуратури Дніпропетровської області (49044, м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 38, МФО 820172, р/р UA0000291 в ДКСУ в м. Київ, ідентифікаційний код 02909938, код класифікації видатків бюджету - 2800) витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 102,00 грн., про що видати наказ.

Накази видати після набрання судовим рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку з дня складання повного судового рішення і може бути оскаржено до Центрального апеляційного господарського суду через Господарський суд Дніпропетровської області.

Повне рішення складено 04.12.2020

Суддя І.В. Мілєва