номер провадження справи 17/82/20
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09.11.2020 Справа № 908/1421/20

м.Запоріжжя Запорізької області

Суддя господарського суду Запорізької області Корсун В.Л. при секретарі судового засідання Шульгіній А.А. розглянувши матеріали справи № 908/1421/20

за позовною заявою: товариства з обмеженою відповідальністю ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС, 69027, Запорізька обл., м. Запоріжжя, вул. Тополіна, буд. 39

адреса для листування: 69068, м. Запоріжжя, вул. Фелікса Мовчановського, 50, кв. 41

до відповідача: Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях, 49000, Дніпропетровська обл., м. Дніпро, вул. Центральна, буд. 6

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: товариство з обмеженою відповідальністю РЕНТКОМ ПЛЮС, 69118, Запорізька обл., м. Запоріжжя, проспект 40-річчя Перемоги, буд. 9, кв. 57

про визнання незаконним рішення, скасування результатів аукціону та зобов`язання прийняти рішення

У засіданні приймали участь:

від позивача: Яценко Д.В., ордер серії АР № 1017833 від 10.08.20

від відповідача: Гончарова Я.М., довіреність від 15.04.20 № 14

від третьої особи: Загорський Д.Д., ордер серії АР № 1020163 від 31.07.20

СУТЬ СПОРУ:

05.06.20 до господарського суду Запорізької області з позовною заявою за вих. від 01.06.20 звернулось товариство з обмеженою відповідальністю ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС (надалі ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС) з вимогами до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях (далі РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях) про: визнання незаконним рішення Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 шляхом продажу на аукціоні без умови щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень; скасування результату аукціону з продажу окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, проведеного 10.03.20; зобов`язання відповідача прийняти рішення про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 шляхом викупу на підставі проведення позивачем невід`ємним поліпшень орендованого майна.

Позовні вимоги мотивовані тим, що позивач, як орендар за договором від оренди державного нерухомого майна від 14.05.15 №3398, виконав умови передбачені ч. 2 ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна». Проте, всупереч нормам вказаного Закону та умов договору, відповідачем незаконно прийнято рішення про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна,39 шляхом її продажу на аукціоні без умови щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи № 908/1421/20 між суддями, 05.06.20 вказану позовну заяву передано для розгляду судді Корсуну В.Л.

Ухвалою від 10.06.20 судом позовну заяву від 01.06.20 за позовом ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС залишено без руху. Позивачу надано строк для усунення недоліків позовної заяви 7 днів від дня одержання ухвали суду про залишення позовної заяви без руху та встановлено спосіб усунення недоліків позовної заяви шляхом подання (надсилання) до господарського суду Запорізької області (з обов`язковим зазначенням № цієї справи) заяви про усунення недоліків позовної заяви: до якої необхідно надати клопотання про витребування оспорюваного акту (витягу з нього), а саме відповідного наказу від 11.02.20 № 12/1-89. Вимоги до клопотання про витребування доказів наведено у ст. 81 ГПК України; до якої необхідно надати обґрунтування правових підстав позову в частині обраного позивачем способу захисту його прав та інтересів, а саме вказати чи передбачений обраний спосіб захисту законом (з посиланням на відповідні норми права) чи договором (відповідні пункти) щодо кожної заявленої вимоги окремо, або що, позивачем обраний інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який (які) не суперечить закону і який (які) позивач просить суд визначити у рішенні.

26.06.20 до суду надійшла заява про усунення недоліків позовної заяви за вих. від 24.06.20, яка була направлена поштою 24.06.20 та до якої позивачем, на виконання умов ухвали суду від 10.06.20 додано: клопотання про витребування доказів за вих. від 24.06.20, в якому представник позивача просить суд витребувати у відповідача наказ РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 11.02.20 № 12/1-89 Про затвердження протоколу аукціонної комісії та умов продажу об`єкта державної власності, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39; обґрунтування правових підстав позову за вих. від 24.06.20.

Ухвалою від 08.07.20 господарським судом прийнято до розгляду позовну заяву, відкрито провадження у справі № 908/1421/20 за правилами загального позовного провадження. Залучено до участі у справі товариство з обмеженою відповідальністю РЕНТКОМ ПЛЮС (далі ТОВ РЕНТКОМ ПЛЮС) в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача. Підготовче засідання призначено на 10.08.20.

07.08.20 від третьої особи надійшло пояснення щодо позову, в якому ТОВ РЕНТКОМ ПЛЮС викладено свої заперечення проти задоволення позовних вимог. Зокрема, 3 особа вважає, що позовні вимоги мають публічно-правовий характер, та не підсудні господарському суду. Крім того, ТОВ РЕНТКОМ ПЛЮС вказує про фактичну відсутність частини невід`ємних поліпшень на дату прийняття рішення про приватизацію та висновку суб`єкта оціночної діяльності щодо вартості здійснених невід`ємних поліпшень. Також, 3 особа зазначає, що відповідно до акут обстеження від 16.07.20 орендоване майно знаходиться у вкрай занедбаному, антисанітарному стані; стверджує, що майно не використовувалось позивачем за призначенням. Наведене, на думку 3 особи свідчить, що умови договору оренди позивачем належним чином не виконувались.

10.08.20 відповідачем до суду подано відзив на позовну заяву, за змістом якого РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областям, зокрема, зазначило наступне. Рішення про приватизацію об`єкта шляхом продажу на аукціоні прийнято наказом РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областям від 13.06.19 №12/01-83-РП. Таке рішення прийнято, враховуючи відсутність у позивача на момент прийняття рішення про приватизацію Об`єкта, законних підстав на право викупу Орендованого майна. Про прийняте рішення проінформовано ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» листом від 23.07.2019 №11/1-32-02955. Листом від 02.08.19 № 2/8-Ф позивач знову звернувся на адресу Регіонального відділення з листом щодо визнання за ним права на викуп орендованого майна. Враховуючи, що вартість Об`єкта з 30.04.18 становила вже 519 748,0 грн., без ПДВ (незалежна оцінка при продовженні Договору), а дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень Об`єкта надано Регіональним відділенням (лист від 11.12.2015 № 11-13-07598) на суму 90 707 грн. без ПДВ., здійснені невід`ємні поліпшення становлять менше 25 відсотків ринкової вартості майна. У свою чергу, Регіональним відділенням листом від 30.08.19 №11/1-32-03489 надавались ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» роз`яснення, в яких зазначалось, що відповідно до ч. 1 ст. 18 Закону приватизація об`єктів державної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені ч. 2 цієї статті. Проте, враховуючи приписи п. 2 ст. 18 ЗУ «Про приватизації державного та комунального майна» Орендар втратив таке право, з 13.05.18. Також Регіональне відділення повідомило позивача, про те, що з урахуванням проведення незалежної оцінки від 30.04.18 вартість орендованого майна становить 519748,00 грн. і що поліпшення, здійсненні за кошти орендаря складають менш ніж 25% від вартості орендованого майна. Орендар втратив право на можливість викупу орендованого майна. А тому позовні вимоги в частині зобов`язання Регіонального відділення прийняти рішення приватизації Об`єкта шляхом викупу на підставі того, що позивачем були проведення поліпшення орендованого майна суперечать нормам чинного законодавства України. Крім того, Регіональне відділення звертає увагу суду, що на теперішній час зазначені поліпшення взагалі повністю/частково відсутні. Згідно з актом огляду об`єкта державної власності (опис об`єкта) адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв. м, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, із встановлених металопластикових віконних блоків: 6 - відсутні, а 26 віконних блоків без скла чи пошкодженні. Також Регіональне відділення звертає увагу суду, що відповідно до п. 10.8 Договору оренди, вартість невід`ємних поліпшень орендованого майна, здійснених Орендарем за згодою орендодавця підлягає компенсації тільки в разі приватизації Орендарем орендованого майна. Враховуючи вищезазначене, у Регіонального відділення не було законних підстав визначати додаткову умову продажу Об`єкта, стосовно компенсації орендарю здійснених невід`ємних поліпшень Орендованого майна. Крім того, регіональне відділення зазначає, що на теперішній час, рішення РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях щодо приватизації Об`єкта шляхом аукціону затвердженого наказом Регіонального відділення від 13.06.19 №12/01-83-РП реалізоване, даний наказ не скасовано, та не є предметом даного судового спору та скасування подальших дій органу приватизації, які призвели до його реалізації є недоцільним, оскільки спірний Об`єкт вже не перебуває у державній власності. Стосовно позовної вимоги про скасування результатів аукціону Регіональне відділення зазначає про таке. Протоколом від 11.02.20 №3 аукціонної комісії для продажу об`єкта державної власності - адміністративної будівлі літ. А-2, загальної площею 10893,1 кв.м, що розташований за адресою м. Запоріжжя , вул. Тополіна, 39 були визначені умови продажу Об`єкта, які затверджені наказом Регіонального відділення від 11.02.20 №12/1-89. Електронний аукціон з продажу Об`єкта був призначений на 11.03.20. Стартова ціна об`єкта - 811545,0 грн. без урахування ПДВ. Даний аукціон не відбувся, протокол про результати електронного аукціону № UА-Р8-2020-02-19-000034-3 сформований ЕТС 10.03.20. Наказом регіонального відділення від 16.03.20 №12/01-79-РП прийнято рішення здійснити приватизацію Об`єкта шляхом викупу ТОВ «РЕНКОМ ПЛЮС», яке єдине подало заяву на участь у аукціоні, за запропонованою ним ціною 1 050 000 грн. без ПДВ. Укладено договір купівлі продажу об`єкта державної власності шляхом викупу від 20.03.20 №12/1-13. Після повної сплати ціни продажу Об`єкта та відшкодування покупцем витрат регіонального відділення на проведення оцінки Об`єкта, сторонами підписано Акт приймання-передачі об`єкта державної власності 17.04.20. Наказ регіонального відділення про результати продажу та завершення приватизації від 21.04.20 №12/1-140. Враховуючи викладене, Регіональне відділення вказує, що ним не порушені норми чинного законодавства з питань приватизації. Об`єкт продано відповідно до умов чинного законодавства України. А тому, відсутні правові підстави для задоволення позову.

Ухвалою від 10.08.20 судом продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 09.09.20.

12.08.20 до суду надійшла заява за вих. від 11.07.20, в якій представник відповідача просить суд долучити до матеріалів справи копію висновку про вартість майна, виконаного станом на 31.07.19.

08.09.20 до суду від позивача надійшла уточнена позовна заява за вих. від 08.09.20, в якій позивач просить суд: змінити позовні вимоги позивача; визнати незаконним та скасувати рішення Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 шляхом продажу на аукціоні без умови щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень; скасувати результати аукціону з продажу окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, проведеного 10.03.20; зобов`язати Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях прийняти рішення про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 шляхом викупу на підставі того, що ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС були проведені поліпшення орендованого майна; визнати недійсним з моменту укладення Договір № 12/1-13 купівлі-продажу об`єкта державної власності шляхом викупу окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, буд. 39 від 10.03.20.

Ухвалою суду від 09.09.20 підготовче засідання у справі відкладено на 01.10.20.

01.10.20 відповідачем до суду подано відзив на позовну заяву (уточнену), а третьою особою заперечення на долучення до матеріалів справи (прийняття судом до розгляду) уточненої позовної заяви.

У підготовчому засіданні 01.10.20, з`ясувавши правову позицію учасників справи, суд задовольнив клопотання позивача від 24.06.20 про витребування доказів, а саме судом витребувано від відповідача наказ Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 11.02.20 №12/1-89.

Крім того, у засіданні 01.10.20 розглянувши позовну заяву (уточнену), заслухавши позивача та заперечення проти вказаної заяви представників відповідача та третьої особи, суд дійшов висновку про відмову у її прийнятті до розгляду та приєднав вказану заяву до матеріалів справи виходячи з наступного.

Статтею 46 ГПК України визначено процесуальні права та обов`язки сторін. Частиною 2 даної статті закріплено, що крім прав та обов`язків, визначених у ст. 42 цього Кодексу: 1) позивач вправі відмовитися від позову (всіх або частини позовних вимог), відповідач має право визнати позов (всі або частину позовних вимог) - на будь-якій стадії судового процесу; 2) позивач вправі збільшити або зменшити розмір позовних вимог - до закінчення підготовчого засідання або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження; 3) відповідач має право подати зустрічний позов у строки, встановлені цим Кодексом. Частиною третьою даної статті визначено, що до закінчення підготовчого засідання позивач має право змінити предмет або підстави позову шляхом подання письмової заяви.

Статтею 46 ГПК України не передбачено права позивача на подання заяв (клопотань) про уточнення позовних вимог, або позовної заяви (уточненої). А отже, при вирішенні питання щодо її прийняття до розгляду суд виходив з її змісту, а також із змісту раніше поданої позовної заяви та конкретних обставин справи.

За приписами ст. 162 ГПК України, у позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування. Позовна заява повинна містити, зокрема, зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; виклад обставин, якими позивач обґрунтовує свої вимоги; зазначення доказів, що підтверджують вказані обставини; правові підстави позову. У позовній заяві можуть бути вказані й інші відомості, необхідні для правильного вирішення спору.

Отже, позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається з двох елементів: предмета і підстави позову.

Під предметом позову розуміється певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої позивач просить прийняти судове рішення. Підставу позову становлять обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги щодо захисту права та охоронюваного законом інтересу. Відтак, зміна предмета позову означає зміну вимоги, з якою позивач звернувся до відповідача, а зміна підстав позову - це зміна обставин, на яких ґрунтується вимога позивача.

Як свідчать матеріали цієї справи, позовна заява при первинному зверненні не містила вимоги про визнання недійсним з моменту укладення Договору № 12/1-13 купівлі-продажу об`єкта державної власності шляхом викупу окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, буд. 39 від 10.03.20.

Отже, позивачем за первісним позовом уточненою позовною заявою було змінено предмет позову.

Водночас, уточнена позовна заява у порівняні з первісною позовною заявою доповнена новими обставинами, які виникли після проведення 10.03.20 аукціону з продажу окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, ґрунтується на нових доказах (оспорюваний договір № 12/1-13 купівлі-продажу об`єкта державної власності шляхом викупу) про які не йшла мова у позовній заяві від 01.06.20 та в частині вимоги про визнання недійсним оспрюваного договору ґрунтується на положеннях ч. 1 ст. 203, ч.ч. 1- 3 ст. 228, ч.ч. 2, 3 ст. 215, які визначають самостійні підстави недійсності правочину через недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України.

Отже, підстава позову також була змінена позивачем.

Враховуючи, що уточненою позовною заявою позивачем одночасно змінено предмет та підстави позову, судом відмовлено у прийнятті такої уточненої позовної заяви до розгляду. Судом роз`яснено позивачу право звернення до суду з відповідною позовною вимогою у загальному порядку визначеному ГПК України шляхом подання до суду позовної заяви.

Враховуючи відсутність в учасників справи заперечень щодо прийняття до розгляду відзиву на позовну заяву та пояснення третьої особи, у засіданні 01.10.20 судом вказані заяви по суті справи прийнято до розгляду.

Щодо відзиву на позовну заяву (уточнену), то її судом залишено без розгляду з огляду на відмову суду у прийнятті до розгляду позовної заяви (уточненої).

Також у засіданні 01.10.20 судом з`ясовано у представника позивача, що останнім до суду відповіді на відзив та відповіді на пояснення третьої особи не подано, і такі заяви по суті справи позивач не має наміру подавати до суду.

Ухвалою від 01.10.20 судом закрито підготовче провадження у справі та призначено справу до судового розгляду по суті на 09.10.20.

Ухвалою від 09.10.20 судом оголошено перерву під час розгляду справи № 908/1421/20 по суті спору. Судове засідання призначено на 03.11.20 о 12 год. 00 хв. Витребувано від Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях належним чином засвідчену копію Наказу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 11.02.20 №12/1-89.

У судовому засіданні 03.11.20 судом оголошено перерву на 09.11.20 о 10 год. 30 хв.

У судовому засіданні 09.11.20 позивач підтримав позовні вимоги у повному обсязі з підстав викладених у позовній заяві.

Представник відповідача проти позову заперечив повністю з підстав викладених у відзиві на позовну заяву.

Представник третьої особи висловив свої заперечення проти позову з підстав викладених у поясненні.

У судовому засіданні 09.11.20, на підставі ст. 240 ГПК України, судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення. Учасникам справи повідомлено коли буде складено повне рішення.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, суд

ВСТАНОВИВ:

14.05.15 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Запорізькій області (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС (Орендар) згідно з наказом Регіонального відділення ФДМУ по Запорізькій області від 06.05.15 № 290 укладено договір № 3398 оренди нерухомого майна, що належить до державної власності та не увійшло до статутного капіталу ВАТ «Запоріжалюмінбуд» під час приватизації (далі договір).

Умовами п.1.1 договору визначено, що Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно окремо розташовану будівлю (Літ. А-2) (далі майно), загальною площею 1056,48 кв.м., що розмішена за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39. Орендоване майно не увійшло до статутного капіталу ВАТ «Запоріжалюмінбуд» під час приватизації, ідентифікаційний код ЄДРПОУ 1239648. Вартість майна визначена згідно з висновком про вартість станом на 28.02.15, що затверджений наказом Регіонального відділення ФДМУ по Запорізькій області від 30.03.15№ 200 і становить за належною оцінкою, виконаною суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Національна експертно-правова група», 354526,00 грн. без ПДВ (Додаток 3).

Пунктом 1.2. договору передбачено, що майно надається в оренду з метою розміщення суб`єкта господарювання, що здійснює побутове обслуговування населення.

Пунктом 1.3. договору закріплено, що стан майна на момент укладення договору визначається в акті приймання-передавання за узгодженим висновком Орендодавця і Орендаря.

Відповідно до п. 2.1. договору, орендар вступає у строкове платне користування майном одночасно з підписанням сторонами Договору та Акта приймання-передавання орендованого Майна (Додаток 2).

Відповідно до п. 2.3. договору, передача майна в оренду здійснюється за вартістю, визначеною у звіті про незалежну оцінку, складеному за Методикою оцінки.

Згідно з пунктами 4.3 та 4.4. договору, відновлення орендованого майна здійснюється орендарем відповідно до пунктів 5.5, 5.8, 6.3 цього договору. Для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшень Орендар подає заяву і матеріали згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 03.10.06 № 1523 та зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 18.10.06 за № 1123/12997, із змінами і доповненнями.

Розділом 5 договору визначено, зокрема, наступні обов`язки Орендаря:

- використовувати орендоване Майно відповідно до його призначення, визначеного в п. 1.2. та умов цього Договору (п.5.1);

- своєчасно і у повному обсязі сплачувати орендну плату до державного бюджету

(п.5.4.);

- забезпечувати збереження орендованого Майна, запобігати його пошкодженню і

псуванню, тримати Майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами

пожежної безпеки, підтримувати орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на

момент передачі його в оренду; з врахуванням нормального фізичного, зносу, здійснювати

заходи протипожежної безпеки (п.5.5);

- своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний ремонт, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова договору не розглядається як дозвіл на здійснення уліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання Орендодавця щодо компенсації вартості поліпшень. У разі, якщо Орендар подає заяву на погодження Орендодавцем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень (п.5.8);

- протягом місяця після укладення цього Договору застрахувати орендоване Майно не менше, ніж на його вартість за висновком про вартість на користь Орендаря, який несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об`єкта оренди, в порядку, визначеному законодавством, та надати Орендодавцю копію договору страхування орендованого майна (страхового полісу) разом з документами, що підтверджують оплату страхового внеску. Постійно поновлювати договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди Майно було застрахованим (п.5.9);

- здійснювати витрати, пов`язані з утримання орендованого майна. Протягом 15 робочих днів після підписання цього Договору укласти договори на комунальні послуги безпосередньо з підприємствами, організаціями, які надають такі послуги та надати їх копії Орендодавцю (п.5.12);

- нести відповідальність за дотримання правил експлуатації інженерних мереж, пожежної безпеки і санітарії в приміщеннях згідно із законодавством (п. 5.13).

У п. 6.3. договору закріплено, що Орендар має право за згодою Орендодавця проводити заміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Згідно з п. 10.1 договору, його укладено строком на 2 роки 364 дні, що діє з 14.05.15 по 12.05.18 включно.

Відповідно до п. 10.4 договору, у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця Договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформлюються договором про зміни, який є невід`ємною частиною договору.

Пунктом 10.6. договору передбачено, що чинність цього договору припиняється, зокрема, в разі приватизації орендованого майна.

Додатком № 2 до договору є акт приймання-передавання підписаний 14.05.15 начальником РВ ФДМУ по Запорізькій області від Орендодавця, 21.05.15 підписаний директором ТОВ ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС від Орендаря та засвідчений печатками обох сторін, що його підписали. За змістом вказаного акту Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування державне нерухоме майно окремо розташовану двоповерхову будівлю (Літ. А-2), далі майно, загальною площею 1056,48 кв.м., що розмішена за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39.Технічні та об`ємно-планувальні характеристики майна відображені у документах з технічного паспорту будівлі (Додаток 4), а стан майна на момент укладення договору у звіті про незалежну оцінку.

Згідно з Висновком про вартість майна (Додаток 3 до договору) виконаного ТОВ «Національна експертно-правова група», ринкова вартість об`єкта оцінки станом на 28.02.15 склала 354 526,00 грн. без ПДВ. Технічний стан оцінюваної будівлі не задовільний.

Вбачається, що листом від 11.12.15 №11-13-07598 начальником РВ ФДМУ по Запорізькій області Спіріною О.Д. за наслідками розгляду звернення від 15.10.15 № б/н повідомлено ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС про надання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна за договором оренди від 14.05.15 № 3398 відповідно до наданої кошторисної документації, складеної в поточних цінах станом на 14.09.15 на суму 90,707 тис. грн. без ПДВ. При цьому, вказаним листом регіональним відділенням повідомлено про необхідність надання орендарем після здійснення дозволених невід`ємних поліпшень інформації про завершення виконання робіт та копій актів приймання виконаних робіт, підписаних орендарем та підрядником, а також копії документів, що підтверджують оплату зазначених робіт.

21.10.16 комісією створеною розпорядженням регіонального відділення від 21.10.16 № 53 у складі: Хорунжої Н.С., Болградової О.Ф., Шерстюк Ю.М. (представники регіонального відділення) за участю директора ТОВ ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС Дудинського Р.П. складено Акт огляду державного нерухомого майна, що не увійшло до статутного капіталу

ВАТ «Запоріжалюмінбуд» під час корпоратизації переданого в оренду ТОВ «ПК ЕКВІТАС ЛЕКС» по договору оренди від 14.05.15 № 3398, відносно якого була надана згода на здійснення невід`ємних поліпшень (далі Акт огляду). Акт підписано всіма членами комісії регіонального відділення) та директором ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС Дудинським Р.П.

Згідно з вказаним Актом огляду комісією встановлено, що на підставі наданих Орендарем документів та візуального огляду державного нерухомого майна, переданого по договору оренди від 14.05.15 № 3398 окремо розташованої двоповерхової будівлі (Літ. А-2), загальною площею 1056,48 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, що не увійшло до статутного капіталу ВАТ «Запоріжалюмінбуд» під час корпоратизації встановлено, що всі заплановані Орендарем роботи, з врахуванням зміни кількості та розмірності продукції (віконних блоків), виконані.

Листами від 30.03.17 та від 16.08.17 ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС звернулось до РВ ФДМУ по Запорізькій області з проханням розглянути можливість приватизації шляхом викупу орендованого майна - окремо розташованої двоповерхової будівлі (Літ. А-2), загальною площею 1089,1 кв.м., що розмішена за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39. Також вказаними листами проінформовано про здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна погоджених РВ ФДМУ по Запорізькій області листом від 11.12.15 №11-13-07598.

Листом від 20.10.17 №11-05-05367 РВ ФДМУ по Запорізькій області за наслідками розгляду листа ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС від 21.09.17 б/н щодо можливості приватизації шляхом викупу орендованого майна за договором оренди нерухомого майна від 14.05.15 № 3398 повідомлено вказане товариство, що з метою формування пакету документів визначеного листом Фонду державного майна України від 30.09.14 № 10-20-13097, регіональне відділення направило запит до органу управління Української державної будівельної корпорації «УКБУД», про надання листа-погодження щодо приватизації зазначеного об`єкта. Після отримання від органу управління зазначеного листа погодження регіональним відділенням буде направлено відповідний пакет документів до Фонду державного майна України для включення Об`єкта до переліку об`єктів державної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу.

Наказом Фонду державного майна України від 27.12.18 № 1637 «Про затвердження переліків об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації в 2019 році» затверджено, у т.ч. перелік окремого майна, що підлягає приватизації в 2019 році (Додаток 3). Зокрема, до вказано переліку (Додаток 3) включено об`єкт: адміністративна будівля літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39; назва балансоутримувача/зберігача: ТОВ «ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС» (код за ); орган управління: РВ Фонду по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях.

У подальшому, на підставі наказу Фонду державного майна України від 17.01.19 № 39 «Про реорганізацію регіональних відділень Фонду державного майна України», утворено Регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях. Пунктом 2 вказаного наказу установлено, що регіональне відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях є правонаступником майна, прав та обов`язків Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Запорізькій області, Регіонального відділення Фонду державного майна України по Кіровоградській області.

22.03.19 відповідно до наказу Фонду державного майна України від 22.03.19 № 290 визначено днем початку роботи Регіонального відділення Фонду державного майна України по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях 22 березня 2019 року.

Наказом РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях «Про прийняття рішення про приватизацію об`єкта державної власності» від 13.06.19 №12/01-83-РП прийнято рішення про приватизацію шляхом продажу на аукціоні об`єкта державної власності адміністративна будівлю літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, балансоутримувач (орендар) - ТОВ ПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС (п.1); відділу приватизації та управління корпоративними правами Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях доручено, зокрема: створити аукціону комісію протягом 10 робочих днів з дня прийняття рішення про приватизацію з виданням відповідного наказу (пп.2.2. п.2); вжити заходи щодо організації продажу об`єкта державної власності адміністративна будівля літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, відповідно до законодавства України (пп.2.3 п. 2.).

Наказом РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 30.07.19 № 12/1-165, затверджено інвентаризаційну комісію з інвентаризації об`єкта державної власності адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 (далі - Об`єкт), балансоутримувач (орендар) ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС у складі (п.1):

- голова комісії: Дудинський Р.П. - директор ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС;

- члени комісії: Крутільова К.А. - юрист за довіреністю;

- Шерстюк К.А. - головний спеціаліст відділу приватизації та управління корпоративними правами Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях;

- Захарченко А.О. - провідний спеціаліст відділу орендних відносин та оціночної діяльності Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях.

Пунктами 2 та 3 наказу від 30.07.19 № 12/1-165 голові інвентаризаційної комісії наказано забезпечити здійснення інвентаризації Об`єкта станом на 31.07.19, та подати результати інвентаризації до Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях для затвердження. Відповідальність за правильність проведення інвентаризації, своєчасність подання та достовірність її результатів покладено на голову інвентаризаційної комісії та її членів.

07.08.19 представниками Управління забезпечення реалізації повноважень у Запорізькій області РВ ФДМУ по Дніпропетровській Шерстюк К.А. та Захарченко А.О, а також представниками ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС Дудинським Р.П. та Крутільовою К.А. здійснено огляд об`єкта державної власності - адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, про що складено Акт огляду об`єкта державної власності (опис об`єкта). За змістом вказаного Акту особами, які проводили візуальний огляд встановлено: адміністративна будівля літ А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, має 2 поверхи та побудована з білої цегли. Будівля має з вулиці два окремих входи з ганками та вхід до підвалу, зовні стан будівлі задовільний. Дах шатровий з шиферу, стан задовільний. Вікна загальною кількістю 82, з них: 6 віконні блоки відсутні; 30 дерев`яні віконні блоки у ветхому стані; 26 металопластикові віконні блоки без скла/пошкоджені; 20 металопластикові віконні блоки в задовільному стані. Приміщення та сходові клітини будівлі знаходяться в занедбаному стані, напівзруйновані та засмічені. Сходова клітина дерев`яна, напівзруйнована. Інженерні комунікації відсутні. Зовні будівля має зад вольний стан.

07.08.19 інвентаризаційною комісію здійснено інвентаризацію адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, про що складено Інвентаризаційний опис № 1 основних засобів, який засвідчено підписами усіх членів комісії.

На замовлення РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях суб`єктом оціночної діяльності - ТОВ «Національна експертно-правова група» надано висновок про вартість майна об`єкта державної власності - адміністративної будівлі літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, що обліковується на балансі ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС, (орендар), станом на 31.07.19. Так, згідно з вказаним висновком, ринкова вартість об`єкта оцінки станом на 31.07.19 без урахування ПДВ становить 811 545,00 грн., а з ПДВ 973 854,00 грн.

Наказом РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 26.11.19 №12/1-343 затверджено висновок суб`єкта оціночної діяльності - ТОВ «Національна експертно-правова група» про вартість майна - об`єкта державної власності - адміністративної будівлі літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, що обліковується на балансі ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС, (орендар), станом на 31.07.19 (висновок про вартість майна та рецензія на звіт з оцінки є додатком до наказу (п.1).

Наказом від 11.02.20 № 12/1-89 РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях «Про затвердження протоколу аукціону комісії та умов продажу об`єкта державної власності, розташованого за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39»:

1. Затверджено протокол від 11.02.20 № 3 засідання аукціонної комісії для продажу об`єкта державної власності адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39;

2. Затверджено наступні умови продажу об`єкта державної власності адміністративної будівлі літ. А2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташований за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 (далі Об`єкт):

2.1. Стартова ціна об`єкта для: аукціону з умовами 811 5435,00 грн.; аукціону із зниженням стартової ціни 405 772,50 грн.; аукціону за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій 405 772,50 грн. Розмір гарантійного внеску для: аукціону з умовами 81 154,50 грн.; аукціону із зниженням стартової ціни 40 577,25 грн.; аукціону за методом покрокового зниження стартової ціни та подальшого подання цінових пропозицій 40 577,25 грн. Розмір реєстраційного внеску: сума коштів у розмірі 0,2 мінімальної заробітної пати станом на 1 січня поточного року. На остаточну ціну продажу об`єкта нараховується ПДВ.

2.2. Покупець зобов`язаний відшкодувати РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях витрати на проведення оцінки об`єкта у розмірі 4500 грн. без урахування ПДВ, протягом 30 днів з дня укладення договору купівлі-продажу.

Як вказує позивач, 11.03.20 з телефонного дзвінка представника ТОВ РЕНТКОМ ПЛЮС стало відомо, що 10.03.20 у системі «Проззоро. Продажі» відбувся електронний аукціон з продажу орендованого ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС об`єкта. Також позивач вказує, що з даних розміщених на сайті https://sale/uub/com.ua/auction/UA-РS-2020-02-19-000034-3/, рішення відповідача про затвердження умов приватизації об`єкта прийнято наказом від 11.02.20 №12/1-89.

Посилаючись на порушення посадовими особами регіонального відділення права позивача на викуп об`єкта оренди, передбачене Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна», так на завдання позивачу збитків на суму 90,707 тис. грн. без ПДВ (всупереч закону та умовам договору не включена умова щодо відшкодування майбутнім покупцем вартості здійснених орендарем поліпшень орендованого майна), позивач звернувся до суду з цієї позовною заявою.

Вирішуючи спір у цій справі по суті спору суд виходив з наступного.

Статтею 16 Цивільного кодексу України (ЦК України) визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання незаконним рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу АР Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових та службових осіб.

Частиною 1 ст. 21 ЦК України визначено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади АР Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Відповідно до ч. 2 ст. 19 Конституції України, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Статтею 326 ЦК України передбачено, що у державній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить державі Україна. Від імені та в інтересах держави Україна право власності здійснюють відповідно органи державної влади. Управління майном, що є у державній власності, здійснюється державними органами, а у випадках, передбачених законом, може здійснюватися іншими суб`єктами.

Згідно з ст. 345 ЦК України, фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності. Приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про управління об`єктами державної власності», суб`єктами управління об`єктами державної власності є, зокрема, Фонд державного майна України.

Статтею 5 Закону України «Про Фонд державного майна України» визначено повноваження Фонду державного майна України, у т.ч. у сфері приватизації державного майна. Зокрема, ФДМУ здійснює повноваження власника державного майна, у т.ч. корпоративних прав, у процесі приватизації та контролює діяльність підприємств, установ та організацій, що належать до сфери його управління; здійснює продаж державного майна в процесі його приватизації; приймає рішення про приватизацію, а також затверджує, окрім іншого, переліки об`єктів малої приватизації.

Положенням про регіональне відділення Фонду державного майна України (затв. наказом Фонду державного майна України 15.05.12 № 678) визначено, що Регіональне відділення Фонду державного майна України утворюється в АР Крим, областях, містах Києві та Севастополі і є територіальним органом Фонду державного майна України (далі - Фонд), що реалізує державну політику у сфері приватизації, оренди, оцінки, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління. Регіональні відділення підпорядковуються Фонду. Фонд, регіональні відділення та представництва становлять єдину систему державних органів приватизації. Завданням регіонального відділення є реалізація повноважень Фонду, зокрема державної політики у сфері приватизації, оренди, використання та відчуження державного майна, управління об`єктами державної власності, у тому числі корпоративними правами держави щодо об`єктів державної власності, що належать до сфери його управління, а також у сфері державного регулювання оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності.

Вирішуючи спір по суті, судом враховано, що відповідно до ч.1 ст. 20 ГПК України, справи у спорах щодо виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, приватизації майна, крім спорів про приватизацію державного житлового фонду підвідомчі господарським судам.

Правові, економічні та організаційні основи приватизації державного і комунального майна та майна, що належить АР Крим регулює Закону України від 18.01.18 № 2269-VIII «Про приватизацію державного і комунального майна» (далі - Закон № 2269-VIII), чинний з 07.03.18.

Згідно з ч. 1 ст. 30 Закону № 2269-VIII, спори щодо приватизації державного або комунального майна, крім спорів, які виникають із публічно-правових відносин та віднесені до компетенції адміністративних судів, вирішуються господарським судом у порядку, встановленому ГПК України, крім випадків, коли сторони погодили передачу таких спорів на вирішення міжнародному комерційному арбітражу відповідно до ч.12 ст. 26 цього Закону.

Враховуючи характер спірних правовідносин, правові підстави позову, суд дійшов висновку, що спір у цій справі є приватноправовим та з огляду на предмет спору має бути вирішений у порядку господарського судочинства.

У ст. 7 Закону № 2269-VIII визначено повноваження державних органів приватизації у сфері приватизації. За змістом ч. 1 цієї статті Закону, Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва у районах і містах, органи приватизації в АР Крим становлять єдину систему державних органів приватизації. Державні органи приватизації здійснюють державну політику у сфері приватизації та діють на підставі Закону України «Про Фонд державного майна України», цього Закону, інших актів законодавства.

Згідно з ч. 2 ст. 7 Закону № 2269-VIII, державні органи приватизації у межах своєї компетенції здійснюють основні повноваження, у т.ч., затверджують переліки об`єктів, що підлягають приватизації; приймають рішення про приватизацію об`єктів державної власності у випадках, установлених законодавством; здійснюють повноваження власника державного майна у процесі приватизації; продають майно, що перебуває у державній власності, у процесі його приватизації; здійснюють інші повноваження, передбачені цим Законом, іншими актами законодавства.

Статтею 10 Закону № 2269-VIII закріплено, що порядок приватизації державного і комунального майна передбачає: формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності; опублікування інформації про прийняття рішення про приватизацію об`єкта та у випадках, передбачених цим Законом, інформації про вивчення попиту для визначення стартової ціни; проведення інвентаризації та оцінки відповідно до законодавства; проведення у випадках, передбачених законом, аудиту, екологічного аудиту об`єкта приватизації; перетворення державного або комунального підприємства в господарське товариство у процесі приватизації у випадках, передбачених цим Законом; затвердження плану розміщення акцій акціонерних товариств, створених у процесі приватизації, у випадках, передбачених цим Законом, та його виконання; затвердження у випадках, передбачених цим Законом, умов продажу об`єктів приватизації, розроблених аукціонною комісією; опублікування інформації про умови продажу, в тому числі стартову ціну об`єкта приватизації; проведення аукціону, укладення договору купівлі-продажу; укладення договору купівлі-продажу в разі приватизації об`єкта шляхом викупу; опублікування інформації про результати приватизації; прийняття рішення про завершення приватизації. Приватизація об`єкта вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності або завершення розміщення всіх акцій, передбачених до продажу планом розміщення акцій, і оформлюється наказом відповідного органу приватизації.

Згідно з ч. 1 ст. 18 Закону № 2269-VIII, приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Частиною 2 ст. 18 Закону № 2269-VIII (у редакції чинній на час прийняття рішення про приватизацію об`єкта державної власності) визначено, що орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов: орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна; орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу; невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди; здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності; орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати; договір оренди є чинним на момент приватизації. Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або місцевою радою.

Частиною 3 ст. 18 Закону № 2269-VIII передбачено, що орендар, який виконав умови, передбачені частиною 2 цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.

У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Як встановлено судом та підтверджується наявними у справі матеріалами, уповноваженим органом держави - РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях прийнято рішення (наказ) від 13.06.19 №12/01-83-РП про приватизацію шляхом продажу на аукціоні об`єкта державної власності адміністративна будівлю літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, балансоутримувач (орендар) - ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС.

Судом прийнято до уваги, що із змісту позовної заяви по цій справі не вбачається, що ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС просить суд визнати неправомірним (не законним) наказ РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 13.06.19 №12/01-83-РП.

Так, у тексті позовної заяви мова йде про те, що рішення відповідача про затвердження умов приватизації об`єкта прийнято наказом від 11.02.20 № 12/1-89. В той же час, у прохальній частині позовної заяви позивач взагалі не вказує номер та дату оскаржуваного рішення відповідача, яке він просить суд визнати незаконним.

При цьому, у судовому засіданні 09.11.20 під час з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами, на питання головуючого, яке саме рішення РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях просить визнати незаконним позивач у п.3 прохальної частини позовної заяви, представник позивача зазначив, що просить суд визнати незаконним наказ РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях від 13.06.19 №12/01-83-РП, копія кого додана відповідачем до відзиву на позовну заяву.

Згідно із запереченнями відповідача на позовну заяву викладеними у відзиві, рішення (наказ) РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях щодо приватизації Об`єкта шляхом аукціону затвердженого наказом Регіонального відділення від 13.06.19 №12/01-83-РП не скасовано, він не є предметом судового спору по справі № 908/1421/20 та скасування подальших дій органу приватизації, які призвели до його реалізації є недоцільним, оскільки спірний Об`єкт вже не перебуває у державній власності.

Також, за твердженнями відповідача, листом від 30.08.19 11/1-32-03489 у відповідь на лист позивача від 02.08.19 № 2/8-Ф позивач повідомлявся про прийняття РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях рішення у формі наказу від 13.06.19 №12/01-83-РП про приватизацію шляхом продажу на аукціоні об`єкта державної власності. Також вказаним листом позивачу роз`яснено, що орендар втратив право викупу орендованого майна з 13.05.18 з підстав викладених у листі. Зокрема, такими підставами регіональним відділенням вказано те, що у 2018 році договір оренди продовжений по 11.05.21 включно, також була визначена вартість майна станом 30.04.18 у розмірі 519 748,0 грн. без урахування ПДВ (договори про зміни № 2 від 07.06.18 та № 3 від 09.07.18).

Згідно з наданими представником відповідача у судовому засіданні 09.11.20 поясненнями аукціон з продажу окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 проведений 10.03.20 не відбувся, про що був сформований відповідний протокол про результати електронного аукціону.

Так, з наданої позивачем до позовної заяви роздруківки з сайт Українська універсальна біржа (https://sale/uub/com.ua/auction/UA-РS-2020-02-19-000034-3/) по лоту з продажу об`єкта державної власності адміністративна будівлю літ. А-2 загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, у розділі «Документи кваліфікації» вбачається, що рішення про викуп прийнято наказом Регіонального відділення від 16.03.20 № 12-01-79-РП.

Судом прийнято до уваги, що згідно з поясненнями відповідача викладеним у відзиві на позовну заяву, відповідно до Договору №2 від 07.06.18 та Договору №3 від 09.07.18, Договір оренди був продовжений по 11.05.21 включно, також була визначена вартість майна станом на 30.04.18 у розмірі 519 748 грн. без ПДВ. Листом від 12.07.18 б/н ТОВПК ЕКВІТАС ЛЕКС надано до Регіонального відділення Висновок експерта №2395 за результатами проведення будівельно-технічного дослідження по письмовому зверненню директора ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС. 13.03.19 ТОВПРАВОВА КОМПАНІЯ ЕКВІТАС ЛЕКС звернулось до Регіонального відділення із заявою про включення об`єкта права державної вланості до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, а саме: адміністративної будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39. Регіональним відділенням направлено до ФДМУ лист від 14.03.19 № 01-05-01201 із заявою ТОВПК ЕКВІТАС ЛЕКС від 13.03.19 з додатком. Відповідно до наказу Регіонального відділення від 21.03.19 № 166, прийнято рішення про включення об`єкта до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації. Копію вказаного наказу направлено до ФДМУ листом від 21.03.19№ 01-05-01324, а про прийняте рішення повідомлено ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС листом від 21.03.19 № 11-05-01323. Наказом ФДМУ від 27.05.19 № 504 об`єкт включено до переліку приватизації.

Разом з тим, ані позивачем, ані відповідачем до матеріалів справи не надано Договору №2 від 07.06.18 та Договору №3 від 09.07.18 до договору оренди від 14.05.15 № 3398, листа ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС від 12.07.18 б/н, зави від 13.03.19 б/н про включення об`єкта права державної власності до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, листа Регіонального відділення від 14.03.19 № 01-05-01201, наказу Регіонального відділення від 21.03.19 № 166 про прийняття рішення про включення об`єкта до переліку об`єктів малої приватизації, що підлягають приватизації, листа Регіонального відділення від 21.03.19№ 01-05-01324, листа Регіонального відділення від 21.03.19 № 11-05-01323, наказу Регіонального відділення від 21.03.19 № 166 та наказу ФДМУ від 27.05.19 № 504.

При цьому, судом враховано, що позивачем не подано відповіді на відзив, доводи відповідача, зокрема, з приводу продовження договору та визначення вартості майна станом на 30.04.18 у розмірі 519 748 грн. без ПДВ не спростовано. Жодних клопотань про витребування у відповідача доказів про котрі йде мова у відзиві на позовну заяву та які не надано до неї не заявлено. Уточнень позовних вимог щодо визнання незаконним іншого рішення, ніж те, яке зазначено у позовній заяві (сторінка 2 позовної заяви) не заявлено.

Також судом враховано, що з наданих до матеріалів справи позивачем доказів не вбачається, що: орендар належно виконував умови договору від 14.05.15№ 3398, зокрема, обов`язки визначені у розділі 5 договору, у т.ч. щодо використання орендованого майна відповідно до його призначення, забезпечив збереження орендованого майна, запобігав його пошкодженню і псуванню, тримав майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримував орендоване Майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду; з врахуванням нормального фізичного, зносу, здійснював заходи протипожежної безпеки, та ін.; що вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, була визначена суб`єктом оціночної діяльності.

З огляду на викладене вище, суд дійшов висновку, що вимога позивача про визнання незаконним рішення РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39 шляхом продажу на аукціоні без умови щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень є необґрунтованою, а доводи позивача про те, що ним дотримано умови, які надають орендарю право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу відповідно до вимог ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» не підтверджені належними та достовірними доказами.

Крім того, судом прийнято до уваги, що п. 10.8 договору, на який посилається позивач, містить умову за якої відбувається компенсація орендарю вартості невід`ємних поліпшень орендованого майна здійснених за згодою Орендодавця, а саме тільки у разі приватизації Орендарем орендованого майна.

Судом прийнято до уваги, що зміст ч. 3 ст. 18 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не свідчить про обов`язок прийняття органами приватизації рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень.

В силу ст.778 ЦК України, наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця; якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Частиною 2 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

У даній справі позивачем вимоги до відповідача про відшкодування вартості невід`ємних поліпшень не заявлялись, що не позбавляє права позивача звернутись до суду з відповідними позовом в загальному порядку.

Приймаючи те, що інші позовні вимоги викладені у пунктах 4 та 5 позовної заяви є похідними від вимоги позивача про визнання незаконним рішення РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі у задоволені якої з підстав викладених вище судом відмовлено через необґрунтованість та недоведеність, що аукціон проведений 10.03.20 про скасування якого просить позивач у позові не відбувся, суд дійшов висновку про відсутність правових підстав у даному випадку для скасування результату аукціону з продажу окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39, проведеного 10.03.20 та зобов`язання РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях прийняти рішення про приватизацію окремо розташованої двоповерхової будівлі літ. А-2, загальною площею 1089,1 кв.м., розташованої за адресою: м. Запоріжжя, вул. Тополіна, 39.

Як наслідок судом, відмовляється у задоволені позовних вимог ТОВ ПК ЕКВІТАС ЛЕКС до РВ ФДМУ по Дніпропетровській, Запорізькій та Кіровоградській областях.

Відповідно до ст. 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору у розмірі 6306,00 грн. у зв`язку з відмовою у позові покладаються на позивача.

Керуючись ст. 11-15, 24, 42, 46, 50, 73-80, 86, 91, 129, 195, 202, 236-238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду

Рішення може бути оскаржено у апеляційному порядку відповідно до вимог ст.ст. 253-285 ГПК України та пп. 17.5. п. 1 Розділу XI ПЕРЕХІДНІ ПОЛОЖЕННЯ ГПК України.

Повне рішення складено 19.11.20.

Суддя В.Л. Корсун