ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 листопада 2020 року

м. Київ

Справа № 910/16771/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Пількова К. М.,

секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,

за участю представників:

позивача - Войніканіс-Мирського Я. С. (адвокат),

відповідача - Кашуби Я. В. (в порядку самопредставництва),

третьої особи - Воєводіної А. О. (в порядку самопредставництва),

розглянув касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "ОТІС" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.09.2020 (головуючий - Хрипун О. О., судді Агрикова О. В., Дикунська С. Я.) у справі

за позовом Приватного акціонерного товариства "ОТІС"

до Київської міської ради,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача, - Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації),

про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним.

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У листопаді 2019 року Приватне акціонерне товариство "ОТІС" (далі - ПрАТ "ОТІС", Товариство) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Київська міськрада, Київрада, Міськрада) про визнання укладеним між сторонами з дня набрання рішенням суду у цій справі законної сили договору оренди земельної ділянки площею 07995 га, кадастровий номер :75:184:0001, для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, розташованої за адресою: м. Київ, Святошинський район, вул. Екскаваторна, 37 (далі - спірна земельна ділянка), в редакції позивача з урахуванням умов, запропонованих у протоколі розбіжностей, зокрема до пунктів 4.3, 4.4, 4.9, 4.10, абзаців 6, 14 пункту 8.4, пунктів 8.7, 11.3, 11.7 договору, з посиланням на положення статей 12, 83, 116, 120, 122, 123, 124, 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України), статей 25, 179, 181, 187, 230, 231 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статей 6, 377, 627, 630 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статей 6, 7, 16, 33 Закону України "Про оренду землі".

2. Позовна заява обґрунтовується порушенням Київською міськрадою як орендодавцем процедури укладення договору оренди земельної ділянки шляхом невчинення належних дій щодо узгодження розбіжностей у тексті договору, недотримання законодавчо визначених строків переддоговірної процедури. Зокрема, позивач вказує, що викладені у протоколі розбіжностей пропозиції ПрАТ "ОТІС" є прийнятими Київрадою, оскільки відповідач не передав спір на врегулювання до суду в установлений законом строк.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 11.03.2020 (суддя Андреїшина І. О.) позов задоволено повністю.

4. Рішення аргументоване посиланнями на положення статей 3, 6, 11, 15, 16, 213, 319, 377, 627, 628, 630, 638, 640, 641 ЦК України, статей 9, 12, 83, 93, 116, 120, 122, 123, 124, 134 ЗК України, статей 23, 25, 173, 179, 181, 225, 230, 231 ГК України, статті 288 ПК України, статей 7, 16, 33 Закону України "Про оренду землі", статей 1, 4 Закону України "Про відчуження земельних ділянок, інших об`єктів нерухомого майна, що на них розміщені, які перебувають у приватній власності, для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності", статті 19 Закону України "Про міжнародні договори", статті 15 Закону України "Про захист економічної конкуренції", постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження типового договору оренди землі", зважаючи на які суд першої інстанції дійшов висновку про обґрунтованість доводів позивача щодо наявності підстав для укладення договору у запропонованій Товариством редакції з огляду на те, що позивач належним чином і в установлений строк звернувся до відповідача для укладення договору оренди земельної ділянки, проте уповноважений орендодавцем орган - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації (далі - Департамент земельних ресурсів КМДА, Департамент) у 20-денний строк не висловив і не довів позивачу про свою незгоду з пропозиціями ПрАТ "ОТІС", викладеними у протоколі розбіжностей, як того вимагають положення ЦК України, ГК України та Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міськради від 20.04.2017 № 241/2463 (далі - Порядок), направивши спочатку лише відписку без аналізу наведених Товариством зауважень, у зв`язку з чим позивач правомірно передав спір про укладення договору на вирішення суду.

5. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 01.09.2020 скасовано рішення Господарського суду міста Києва від 11.03.2020 та прийнято нове рішення, яким у позові відмовлено повністю.

6. Постанова мотивована посиланням на положення статті 4 ГК України, статей 627, 628, 792 ЦК України, статей 116, 124 ЗК України, статей 1, 13, 14, 15 Закону України "Про оренду землі", статей 74, 76, 86, 269, 277 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких апеляційний суд дійшов висновку про недоведеність позивачем належними і допустимими доказами обґрунтованості укладення договору оренди земельної ділянки у запропонованій позивачем редакції з огляду на те, що: 1) переданий на розгляд суду переддоговірний спір виник у сфері земельних правовідносин, які не є предметом регулювання ГК України; 2) усі вказані пункти договору, з якими не погоджується позивач, та щодо яких між сторонами виникли розбіжності при його укладенні, відповідають пунктам зразку договору оренди землі, затвердженого рішенням відповідача, та конкретизують положення Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 30.05.2018 у справі № 908/1757/17, від 13.06.2018 у справі № 908/1758/17, від 10.05.2018 у справі № 908/1760/17, від 11.07.2018 у справі № 908/1762/17, від 11.07.2018 у справі № 908/1764/17, від 22.08.2018 у справі № 908/1766/17, від 11.07.2018 у справі № 908/2098/17, від 29.08.2018 у справі № 908/2100/17, від 18.12.2018 у справі № 908/2099/17).

Короткий зміст вимог касаційної скарги

7. Не погоджуючись з постановою апеляційної інстанції, ПрАТ "ОТІС" звернулося з касаційною скаргою, у якій просить зазначену постанову скасувати повністю, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

8. В обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судом апеляційної інстанції положень статей 4, 179, 181, 187 ГК України і статей 73, 76, 77, 86, 269 ГПК України, наголошуючи, що: 1)апеляційний суд в оскаржуваній постанові застосував норму права без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 908/1760/17, від 22.08.2018 у справі №908/1766/17, від 19.11.2019 у справі №904/7527/17, від 11.02.2020 у справі №914/650/19 та інших постановах, що призвело до прийняття постанови без застосування норм матеріального права, а саме статей 179, 181, 187 ГК України, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин. Зокрема, у постанові від 11.02.2020 у справі №914/650/19 Верховний Суд погодився з доводами позивача у частині помилковості висновку апеляційного господарського суду щодо незастосування до спірних переддоговірних правовідносин положень статті 181 ГК України; 2)положеннями ЗК України та Закону України "Про оренду землі" як спеціальних нормативно-правових актів, не визначено (крім обов`язкової наявності рішення відповідної ради для укладання договору оренди земельної ділянки) порядку вирішення переддоговірних спорів між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди земельної ділянки та порядку погодження протоколів розбіжностей відносно умов договору оренди земельної ділянки, які безпосередньо пов`язані з укладанням договору оренди земельної ділянки, а тому до вказаних правовідносин підлягають застосуванню норми Глави 20 ГК України, оскільки такі відносини не регулюються положеннями інших нормативно-правових актів. Отже, передчасним та зробленим всупереч викладеним вище правовим позиціям Верховного Суду є висновок суду апеляційної інстанції про те, що земельні відносини, які виникли між сторонами, не підлягають правовому регулюванню положеннями ГК України, оскільки такі відносини є переддоговірними; 3) суд апеляційної інстанції не дослідив наявні в матеріалах справи докази та не встановив фактичних обставини справи, що призвело до застосування норм матеріального права всупереч правовим позиціям Верховного Суду. Так, на відміну від місцевого господарського суду, взагалі не досліджував та не оцінював запропоновані позивачем пункти, що викладені у протоколі розбіжностей, і зробив необґрунтований висновок, що "усі вказані пункти, з якими не погоджується позивач, та щодо яких між сторонами виникли розбіжності при їх укладенні, відповідають пунктам зразку договору оренди землі, затвердженому рішенням відповідача", позаяк матеріали справи не містять рішення Київради про затвердження зразку договору оренди землі, яким би було конкретизовано умови Типового договору оренди землі, затвердженого Кабінетом Міністрів України, і відповідач не приймав такого рішення.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

9. Відповідач і третя особа не подали відзивів на касаційну скаргу.

Розгляд справи Верховним Судом

10. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.10.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПрАТ "ОТІС" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.09.2020 у справі № 910/16771/19 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 03.11.2020.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

11. Рішенням Київської міськради від 20.11.2018 № 91/6142 "Про передачу земельної ділянки Приватному акціонерному товариству "ОТІС" для обслуговування будівель для виробництва підіймального та вантажно-розвантажувального устаткування на вул. Екскаваторній, 37 у Святошинському районі м. Києва" затверджено проект землеустрою щодо відведення позивачу земельної ділянки категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення, код КВЦПЗ 11.02; передано позивачу, за умови виконання пункту 3 цього рішення, в оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,7995 га, кадастровий номер :75:184:0001, для обслуговування будівель для виробництва підіймального та вантажно-розвантажувального устаткування по вулиці Екскаваторній, 37 Святошинського району у місті Києві із земель комунальної власності територіальної громади міста Києва у зв`язку з набуттям права власності на майно (свідоцтво про право власності від 11.07.2005, реєстрація в БТІ від 05.12.2005).

Згідно з пунктом 3 цього рішення для ПрАТ "ОТІС" було встановлено наступні умови: виконувати обов`язки землекористувача відповідно до ст. 96 ЗК України (підпункт 3.1); виконувати вимоги, викладені у листах Департаменту містобудування та архітектури від 20.05.2015 № 6204/0/12/19-15 та Головного управління Держгеокадастру у м. Києві від 12.07.2016 № 612/41-16 (підпункт 3.2); питання майнових відносин вирішувати в установленому порядку (підпункт 3.3); у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації вирішувати в порядку, визначеному чинним законодавством України (підпункт 3.4); питання пайової участі та укладення з Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації) договору про пайову участь вирішувати в порядку та випадках, встановлених законодавством (підпункт 3.5); забезпечити вільний доступ для прокладання нових, ремонту та експлуатації існуючих інженерних мереж і споруд, що знаходяться в межах земельної ділянки (підпункт 3.6); дотримуватися обмежень у використанні земельної ділянки, визначених у витязі з Державного земельного кадастру (підпункт 3.7); питання сплати відновної вартості зелених насаджень або укладення охоронного договору на зелені насадження вирішувати відповідно до рішення Київської міськради від 27.10.2011 № 384/6600 "Про затвердження Порядку видалення зелених насаджень на території міста Києва" (зі змінами та доповненнями) (підпункт 3.8); у місячний термін надати до Департаменту земельних ресурсів КМДА документи, визначені чинним законодавством, необхідні для укладення договору оренди земельної ділянки (підпункт 3.9).

Пунктом 4 рішення Київради від 20.11.2018 № 91/6142 землекористувача (ПрАТ "ОТІС") попереджено про наслідки нецільового використання земельної ділянки у вигляді припинення права користування нею відповідно до статей 141, 143 ЗК України.

12. 18.02.2019 Департаментом земельних ресурсів КМДА складено на ім`я ПрАТ "ОТІС" лист № 0571-3784 "Про необхідність укладення договору", в якому третя особа повідомила позивача про ухвалення Київською міськрадою рішення щодо передачі ПрАТ "ОТІС" земельної ділянки та, посилаючись на Порядок, вказала на необхідність направлення до Департаменту звернення щодо отримання проекту договору оренди земельної ділянки з фотофіксацією самої ділянки і будівлями й спорудами, розташованими на ній та щодо здійснення розрахунку розміру орендної плати, надавши інформацію про фактичне використання земельної ділянки, будівель і споруд згідно з КВЕД, про наявність (відсутність) орендарів, приєднавши актуальний витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданий Головним управлінням Держгеокадастру у м. Києві.

Зазначеним листом третя особа проінформувала позивача про те, що відповідно до пункту 7.8 Порядку у разі невчинення необхідних і достатніх дій, спрямованих на укладення договору оренди протягом п`яти місяців з моменту набрання чинності рішення Київської міської ради про передачу відповідної земельної ділянки, розмір річної орендної плати на період, аналогічний терміну прострочення укладення договору оренди землі, встановлюється у подвійному розмірі, але не більше дванадцяти відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також попереджено про право Київради припинити використання земельної ділянки. До листа від 18.02.2019 № 05716-3784 було приєднано рішення Київської міськради від 20.11.2018 № 91/6142.

13. ПрАТ "ОТІС" листом від 06.03.2019 № 14-юр надав Департаменту земельних ресурсів КМДА фотофіксацію об`єктів нерухомості, посилання на фотофіксацію об`єктів нерухомості у Google maps, на витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку, витяг з ЄДРПОУ, зазначив, що звертається з цим листом до Департаменту для організації підготовки проекту договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :75:184:0001) та просив підготувати розрахунок орендної плати за землю. Також у листі від 06.03.2019 № 14-юр позивач повідомив, що підприємство здійснює господарську діяльність за видами класифікатора видів економічної діяльності, що відповідає цільовому призначенню земельної ділянки - "11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємства переробної, машинобудівної та іншої промисловості", перелічивши 15 найменувань КВЕД. Проект договору просив надіслати на вказану в листі електронну адресу.

У листі від 04.04.2019 № 22-юр, адресованому Департаменту земельних ресурсів КМДА, Товариство повідомило, що загальна площа будівель і споруд, які розміщені на земельній ділянці, становить 4970,5 м2, а також про розподіл площ, зайнятих орендарями та види економічної діяльності орендарів на зайнятих площах. У цьому листі позивач повторно просив Департамент організувати підготовку проекту договору оренди земельної ділянки і розрахунку орендної плати відповідно до рішення Київської міськради від 20.11.2018 № 91/6142.

14. Як зазначає третя особа, розрахунок розміру орендної плати підготовлено Департаментом 12.04.2019 на підставі листа ПрАТ "ОТІС" від 04.04.2019 № 22-юр. Разом з тим матеріали справи не містять доказів підготовки розрахунку 12.04.2019. Також третя особа стверджує, що нею підготовлено проект договору оренди земельної ділянки та 22.04.2019 передано його позивачу для погодження.

15. ПрАТ "ОТІС" звернулося до Департаменту земельних ресурсів КМДА з листом від 08.05.2019 № 38-юр (вхідний № 057/8401 від 13.05.2019), в якому повідомило, що проект договору ним отримано, проте Товариство не погоджується з певними його умовами, які, на його думку, суперечать законодавству та, посилаючись на статті 181, 184 ГК України, запропонував підписати договір з протоколом узгодження розбіжностей або ж шляхом врахування умов позивача безпосередньо у тексті договору. До листа було приєднано протокол узгодження розбіжностей до договору оренди земельної ділянки без підпису ПрАТ "ОТІС".

Протокол узгодження розбіжностей стосувався пунктів 4.3, 4.4, 4.9, 4.10, 4.13, 8.4, 8.7, 11.3 договору оренди та містив відповідні детальні коментарі з посиланням на норми чинного законодавства.

16. У відповідь на пропозицію позивача Департамент земельних ресурсів КМДА направив лист від 20.05.2019 № 05716-9626, в якому поінформував, що лист ПрАТ "ОТІС" від 08.05.2019 № 38-юр розглянуто, але зазначено про необхідність внесення подвійної орендної плати у разі неукладення договору оренди земельної ділянки протягом 5 місяців з дня прийняття рішення Київради.

По суті протоколу розбіжностей і пропозицій Товариства Департамент земельних ресурсів КМДА зауважив, що пункт 4.10 проекту договору оренди земельної ділянки викладено у редакції, яка відповідає пункту 14 типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220. Також Департамент зазначив, що ним як уповноваженою особою підготовлено проект договору оренди земельної ділянки з дотриманням вимог Закону України "Про оренду землі", вказаної постанови Кабінету Міністрів України та Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженого рішенням Київської міськради від 20.04.2017 № 241/2463. З огляду на повну відповідність наданого позивачеві проекту договору нормам чинного законодавства, третя особа запропонував ПрАТ "ОТІС" погодити цей проект та повернути Департаменту для забезпечення подальших дій з нотаріального посвідчення, повідомивши свої робочі дні й години.

17. На лист Департаменту земельних ресурсів КМДА від 20.05.2019 № 05716-9628 ПрАТ "ОТІС" надало письмову відповідь (лист № 44-юр від 07.06.2019), зазначивши про незгоду з пропозицією Департаменту через відсутність правової аргументації відмови від запропонованих умов, викладених у протоколі розбіжностей, та вказало на те, що Департамент залишив поза увагою факт порушення ним пункту 7.2 Порядку, затвердженого рішенням Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463, у частині прострочення на 3 місяці повідомлення зацікавленої особи про наявність прийнятого рішення та необхідність укладення договору оренди земельної ділянки. Поряд з цим позивач вказав, що підтверджує свій намір якнайшвидше вирішити переддоговірні спори й укласти договір оренди земельної ділянки з урахуванням протоколу розбіжностей, а тому приєднав до свого листа підписаний проект договору з відтиском печатки підприємства та протокол розбіжностей з коментарем.

18. На лист ПрАТ "ОТІС" від 07.06.2019 № 44-юр Департамент земельних ресурсів КМДА надав лист-відповідь від 26.06.2019 № 05716-12164, в якому наголосив на обов`язковості актів органів місцевого самоврядування.

По суті протоколу розбіжностей і пропозицій позивача Департамент у цьому листі зазначив наступне: 1) умова проекту договору про внесення подвійної орендної плати, у разі неукладення договору оренди земельної ділянки протягом 5 місяців з дня прийняття рішення Київської міської ради відповідає пункту 7.8 Порядку, а тому не може бути виключена; 2) підстав для корегування пункту 4.9 Департамент не вбачає; 3) редакція пунктів 4.13, 11.3 та абзацу 6 пункту 8.4 проекту договору викладена з дотриманням вимог статті 286 ПК України, а тому є доцільною; 4) пропозиція позивача про корегування пункту 4.10 (вилучення обов`язку щодо сплати 100% штрафу від розміру орендної плати у разі прострочення її внесення) не відповідає формі Типовому договору оренди, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України, а тому може бути врахована Департаментом лише після внесення змін до законодавства; 5)пропозиції позивача по абзацу 15 пункту 8.4 та пункту 8.7 не можуть бути враховані Департаментом, оскільки їх редакцію передбачено рішенням Київської міської ради від 20.11.2018 № 91/6142; 6) пункт 11.7 у запропонованій позивачем редакції відхиляється, оскільки його формулювання передбачене Порядком.

Посилаючись на те, що розроблений Департаментом проект договору відповідає положенням ПК України, Закону України "Про оренду землі", постанови Кабінету Міністрів України "Про затвердження типового договору оренди землі", Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, третя особа запропонувала позивачу погодити проект договору у редакції орендодавця.

Доказів передачі (надсилання) позивачу листа від 26.06.2019 № 05716-12164 до матеріалів справи подано не було, проте обставини його отримання у розумні строки учасники справи не заперечують.

19. У листі від 14.09.2019 № 05716-17974 Департамент земельних ресурсів КМДА вказав на загальні положення щодо порядку адміністрування та контролю за сплатою орендної плати, нагадавши, що: 20.11.2018 Київрада ухвалила рішення про передачу позивачу в оренду земельної ділянки, згідно з яким позивач повинен був у місячний термін подати необхідні для підписання відповідного договору документи; ПрАТ "ОТІС" звернулося до Департаменту для підготовки проекту договору листом від 06.03.2019, тобто вчинило необхідні дії для забезпечення підготовки Департаментом проекту договору; розрахунок орендної плати Департамент підготував 12.04.2019, а проект договору підготував і передав позивачу 22.04.2019; наданий проект договору позивач повернув з зауваженнями, Департамент повторно запропонував позивачу погодити свою (первісну) редакцію договору, повернути підписаний екземпляр для забезпечення його подальшого нотаріального посвідчення.

20. На лист Департаменту земельних ресурсів КМДА від 14.09.2019 № 05716-17974 позивач надав відповідь (лист від 30.10.2019 № 101-юр), в якій також навів певну хронологію листування та, посилаючись на положення законодавства щодо врегулювання порядку укладення договорів, констатував, що Департамент не дотримався положень ГК України щодо вирішення переддоговірного спору, а тому запропоновані ПрАТ "ОТІС" зауваження до проекту договору є погодженими. У зв`язку з цим, Товариство просило у найкоротші строки повідомити про результати розгляду його листа та надати інформацію про адресу, дату, час підписання і нотаріального посвідчення договору оренди земельної ділянки з урахуванням протоколу розбіжностей, умови якого прийняті в порядку частини 7 статті 181 цього Кодексу. Також позивач зауважив, що у випадку ухилення від надання такої інформації та невчинення дій з укладення договору з урахуванням протоколу розбіжностей, він змушений буде звертатися до суду для врегулювання переддоговірного спору.

Підсумовуючи фактичні обставини справи, місцевий та апеляційний господарські суди констатували, що учасники справи не надали доказів направлення та/або вручення одне одному перелічених вище листів (крім листа ПрАТ "ОТІС" від 08.05.2019 № 38-юр, на якому міститься відмітка про його реєстрацію 13.05.2019 за вхідним № 057/8401). Проте факти надходження зазначених листів жодним учасником провадження не заперечено і не спростовано.

Позиція Верховного Суду

21. Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.

22. Згідно з пунктом 1 частини 1 статті 20 ГПК України господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають при укладанні, зміні, розірванні і виконанні правочинів у господарській діяльності, крім правочинів, стороною яких є фізична особа, яка не є підприємцем, а також у спорах щодо правочинів, укладених для забезпечення виконання зобов`язання, сторонами якого є юридичні особи та (або) фізичні особи-підприємці.

23. Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватися у найм разом із насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, розташованими на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

24. За змістом пунктів "а", "д" частини 3 статті 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав або застосування інших, передбачених законом, способів.

25. Відповідно до статей 1, 13 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

26. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

27. Відповідно до частини 3 статті 179 ГК України укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

28. Згідно з частиною 1 статті 187 ГК України спори, які виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

29. Схожі правові норми містяться у статтях 648, 649 ЦК України, до яких прямо відсилає норма статті 2 Закону України "Про оренду землі" у контексті правового регулювання відносин, пов`язаних з орендою землі.

Зокрема, відповідно до статті 648 і частини 1 статті 649 ЦК України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства. Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом.

30. За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у 20-денний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором. Сторона, яка одержала протокол розбіжностей до договору, зобов`язана протягом двадцяти днів розглянути його, в цей же строк вжити заходів для врегулювання розбіжностей з другою стороною та включити до договору всі прийняті пропозиції, а ті розбіжності, що залишились неврегульованими, передати в цей же строк до суду, якщо на це є згода другої сторони. Якщо сторона, яка одержала протокол розбіжностей щодо умов договору, заснованого на державному замовленні або такого, укладення якого є обов`язковим для сторін на підставі закону, або сторона - виконавець за договором, що в установленому порядку визнаний монополістом на певному ринку товарів (робіт, послуг), яка одержала протокол розбіжностей, не передасть у зазначений 20-денний строк до суду розбіжності, що залишилися неврегульованими, то пропозиції другої сторони вважаються прийнятими. (Частини 4, 5, 7 статті 181 ГК України).

31. Згідно з частиною 1 статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

32. Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (стаття 6 Закону України "Про оренду землі"). Наведене узгоджується з положеннями статей 125 та 126 ЗК України, якими унормовано, що право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права та оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (таку правову позицію викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.12.2019 у справі № 906/961/17).

33. З моменту укладення між землекористувачем та органом місцевого самоврядування договору оренди землі припиняються адміністративні відносини між цими суб`єктами, та в подальшому виникають договірні відносини, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору. Такі ознаки не притаманні адміністративним правовідносинам, натомість - притаманні цивільним правовідносинам, які з урахуванням суб`єктного складу можуть бути предметом судового розгляду у відповідному суді загальної юрисдикції або господарському суді (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 30.05.2018 у справі № 150/928/14-а, 04.04.2018 у справі № 539/1957/16-а).

34. Таким чином, оскільки за змістом наведених положень чинного законодавства земельні відносини приватноправового характеру, які пов`язані з набуттям речового права (в тому числі права оренди) на земельну ділянку, виникають після укладення договору оренди землі та державної реєстрації відповідного речового права, Верховний Суд вважає, що переддоговірні відносини між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди землі можуть регулюватися положеннями статей 179, 181, 187 ГК України, оскільки, по-перше, це узгоджується з нормами статей 648, 649 ЦК України та статті 2 Закону України "Про оренду землі". По-друге, переддоговірні відносини, пов`язані з укладанням договорів оренди земельних ділянок не врегульовано спеціальними нормами ЗК України, Закону України "Про оренду землі".

35. Наведене також відповідає викладеному у постанові Верховного Суду від 15.05.2018 у справі № 925/330/17 правовому висновку про те, що не регулюються положеннями ГК України правовідносини, які виникли між сторонами на підставі вже укладеного договору оренди землі.

36. Колегія суддів погоджується з твердженням скаржника про неврахування судом апеляційної інстанції викладеного у постановах Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 908/1760/17, від 22.08.2018 у справі № 908/1766/17, від 19.11.2019 у справі № 904/7527/17, від 11.02.2020 у справі № 914/650/19 правового висновку про необхідність застосування положень статей 179, 181, 187 ГК України до спірних (подібних) правовідносин, пов`язаних з укладенням договору оренди земельної ділянки комунальної власності. Зокрема, у постанові від 11.02.2020 у справі № 914/650/19 касаційна інстанція, попередньо врахувавши правову позицію, викладену Верховним Судом у постановах від 10.05.2018 у справі № 908/1760/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1757/17 і від 13.06.2018 у справі № 908/1758/17, погодилася з доводами позивача у частині помилковості висновку апеляційного господарського суду щодо незастосування до спірних переддоговірних правовідносин положень статті 181 ГК України.

37. У зв`язку з цим, Верховний Суд погоджується також з доводами скаржника про те, що положеннями ЗК України та Закону України "Про оренду землі" як спеціальних нормативно-правових актів, не визначено (крім обов`язкової наявності рішення відповідної ради для укладання договору оренди земельної ділянки) порядку вирішення переддоговірних спорів між сторонами з приводу розбіжностей щодо умов договору оренди земельної ділянки та порядку погодження протоколів розбіжностей відносно умов договору оренди земельної ділянки, які безпосередньо пов`язані з укладанням договору оренди земельної ділянки, а тому до вказаних правовідносин підлягають застосуванню норми Глави 20 ГК України, оскільки такі відносини не регулюються положеннями інших нормативно-правових актів. Отже, передчасним та зробленим всупереч викладеним вище правовим позиціям Верховного Суду є висновок суду апеляційної інстанції про те, що земельні відносини, які виникли між сторонами, не підлягають правовому регулюванню положеннями ГК України, оскільки такі відносини є переддоговірними.

38. Наведеним повністю спростовується помилковий висновок апеляційного суду про те, що переданий на розгляд суду переддоговірний спір виник у сфері земельних правовідносин, які не є предметом регулювання ГК України.

39. Отже, наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, отримала своє підтвердження під час касаційного провадження.

40. Разом з тим Верховний Суд не може погодитися з передчасним висновком суду апеляційної інстанції про те, що усі вказані пункти договору, з якими не погоджується позивач, та щодо яких між сторонами виникли розбіжності при його укладенні, відповідають пунктам зразку договору оренди землі, затвердженого рішенням відповідача, та конкретизують положення Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 30.05.2018 у справі № 908/1757/17, від 13.06.2018 у справі № 908/1758/17, від 10.05.2018 у справі № 908/1760/17, від 11.07.2018 у справі № 908/1762/17, від 11.07.2018 у справі № 908/1764/17, від 22.08.2018 у справі № 908/1766/17, від 11.07.2018 у справі № 908/2098/17, від 29.08.2018 у справі № 908/2100/17, від 18.12.2018 у справі № 908/2099/17), з огляду на таке.

41. Відповідно до частини 4 статті 179 ГК України при укладенні господарських договорів сторони можуть визначити зміст договору на основі типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України, чи у випадках передбачених законом, іншим органом державної влади, коли сторони не можуть відступати від змісту типового договору, але мають право конкретизувати його умови.

42. Згідно зі статтею 14 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній до 16.01.2020) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 затверджено Типовий договір оренди землі.

43. Згідно зі статтею 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

44. Відповідно до підпункту "в" пункту 3 частини 1 статті 282 ГПК України у мотивувальній частині постанови суду апеляційної інстанції мають бути зазначені мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного учасниками справи в апеляційній скарзі та відзиві на апеляційну скаргу.

45. У постановах Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 908/1760/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1757/17, від 13.06.2018 у справі № 908/1758/17, від 11.07.2018 у справі № 908/1762/17, від 11.07.2018 у справі № 908/1764/17, від 11.07.2018 у справі № 908/2098/17, від 22.08.2018 у справі № 908/1766/17, від 29.08.2018 у справі № 908/2100/17, від 18.12.2018 у справі № 908/2099/17 (за позовом Публічного акціонерного товариства "Укрнафта" до Запорізької міської ради про врегулювання розбіжностей та визнання укладеним договору оренди землі в редакції, запропонованій позивачем) викладено правовий висновок про те, що всі вказані пункти, з якими не погоджується позивач, та щодо яких між сторонами виникли розбіжності при їх укладенні, відповідають пунктам зразку договору оренди землі, затвердженому рішенням Запорізької міської ради від 26.06.2013 № 29, та конкретизують положення Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, а тому підстав для задоволення позовних вимог немає.

46. У порушення положень статей 86, 236, 269, 282 ГПК України суд апеляційної інстанції належним чином не спростував доводи скаржника щодо відсутності в матеріалах справи доказів прийняття Київрадою рішення про затвердження зразку договору оренди землі, яким би було конкретизовано умови Типового договору оренди землі, затвердженого Кабінетом Міністрів України, як наслідок, достовірно не встановивши факту прийняття Міськрадою відповідного рішення та не дослідивши всі зібрані у справі докази у їх сукупності, суд дійшов передчасного висновку про відповідність усіх пунктів договору, щодо яких між сторонами виникли розбіжності, пунктам зразку договору оренди землі, затвердженому рішенням відповідача.

47. Наведене не виключає наявність достатніх підстав вважати, що апеляційний суд переглянув рішення суду першої інстанції у цій справі не відповідно до висновку щодо питання застосування норм права (статей 179, 181, 187 ГК України) у подібних правовідносинах, сформульованого у постановах Верховного Суду від 10.05.2018 у справі № 908/1760/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1757/17, від 13.06.2018 у справі № 908/1758/17, від 11.07.2018 у справі № 908/1762/17, від 11.07.2018 у справі № 908/1764/17, від 11.07.2018 у справі № 908/2098/17, від 22.08.2018 у справі № 908/1766/17, від 29.08.2018 у справі № 908/2100/17, від 18.12.2018 у справі № 908/2099/17.

48. Водночас, всупереч зазначених норм процесуального закону суд апеляційної інстанції, на відміну від місцевого господарського суду, не перевірив і не надав належної оцінки кожній із запропонованих позивачем у протоколі розбіжностей умов договору оренди землі на предмет їх відповідності критерію, визначеному частиною 4 статті 179 ГК України (допустимість конкретизації сторонами умов типового договору оренди без істотного відступу від його змісту), зважаючи на запропоноване Товариством уточнення і доповнення умов типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, положеннями пунктів 4.3, 4.4, 4.9, 4.10, 8.7, 11.3, 11.7 і абзаців 6, 14 пункту 8.4 проекту договору.

49. Адже, не надавши всебічної та повної правової оцінки розбіжностям сторін у визначенні змісту пунктів 4.3, 4.4, 4.9, 4.10, 8.4, 8.7, 11.3, 11.7 проекту договору оренди земельної ділянки на предмет їх відповідності чинному законодавству, апеляційний суд фактично не навів належного обґрунтування для спростування висновку суду першої інстанції про наявність підстав для задоволення позовних вимог шляхом визнання укладеним договору оренди землі в редакції, запропонованій позивачем.

50. Отже, інша наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 4 частини 2 статті 287 ГПК України, наразі також отримала підтвердження під час касаційного провадження.

51. Разом з тим колегія суддів звертає увагу на передчасність висновків суду першої інстанції щодо визнання запропонованих позивачем умов пункту 4.10 (у частині обов`язку орендаря сплатити штраф за невнесення орендної плати у розмірі 100 % річної орендної плати, встановленої цим договором), абзацу 6 пункту 8.4 і пункту 11.7 договору оренди землі такими, що відповідають чинному законодавству і конкретизують положення типового договору оренди без відступу від його змісту, з огляду на таке.

52. Згідно з пунктом 14 типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, у разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100 % річної орендної плати, встановленої цим договором.

Як встановлено місцевим господарським судом, Департамент запропонував редакцію пункту 4.10 договору оренди земельної ділянки, яка за змістом є аналогічною пункту 14 типового договору оренди землі, що повністю відповідає імперативним положенням частини 4 статті 179 ГК України, якими не допускається можливість відступу сторін від змісту типового договору оренди землі, а лише дозволяється конкретизація сторонами його умов.

53. Натомість позивач у протоколі розбіжностей запропонував таку редакцію пункту 4.10 договору оренди земельної ділянки: "У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, орендарем у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 5 відсотків місячної орендної плати, встановлений пунктом 4 цього договору".

Касаційна інстанція зауважує, що, задовольняючи позовні вимоги в цій частині та викладаючи пункт 4.10 договору оренди земельної ділянки у редакції проекту, запропонованого Товариством, суд першої інстанції всупереч положень частини 4 статті 179 ГК України і пункту 14 типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, помилково відступив від змісту типового договору оренди землі, не врахувавши того, що: 1) позивач пропонує зменшити розмір визначеного законодавством штрафу в 320 разів, що не підпадає під ознаки конкретизації сторонами цієї умови договору в розумінні частини 4 статті 179 ГК України; 2) за змістом пункту 14 типового договору оренди землі зазначений штраф застосовується щодо орендаря не у випадках будь-якого прострочення внесення орендної плати, а саме у разі її невнесення в повному обсязі; 3) з положень статті 233 ГК України, на яку передчасно послався місцевий суд в обґрунтування свого висновку, чітко вбачається, що питання зменшення розміру стягуваних штрафних санкцій з мотивів їх надмірності у порівнянні зі збитками кредитора, розглядається безпосередньо під час вирішення спору про стягнення штрафних санкцій, а не на стадії укладення договору оренди землі; 4) суд першої інстанції у своєму рішенні належним чином не обґрунтував, яким саме нормам ЦК України або ГК України не відповідає пункт 14 типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, обмежившись лише посиланням на його суперечність принципам цивільного законодавства (справедливості, добросовісності, розумності), що не узгоджується з нормою частини 4 статті 179 ГК України. При цьому з матеріалів справи не вбачається та судами не встановлено скасування зазначеного чинного підзаконного нормативно-правового акта як незаконного в судовому порядку; 5)місцевий суд передчасно послався на те, що саме запропонована позивачем редакція пункту 4.10 договору оренди земельної ділянки не суперечитиме чинним міжнародним договорам України та США у частині заохочення і захисту інвестицій, оскільки суд належним чином не обґрунтував, яким чином визначена пунктом 14 типового договору оренди землі цивільно-правова відповідальність орендаря за невиконання грошового зобов`язання зі внесення орендної плати порушує права іноземного інвестора.

54. Як встановлено місцевим господарським судом, Департамент запропонував таку редакцію абзацу 6 пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки:

"Забезпечити вільний доступ до Земельної ділянки представнику контролюючих органів".

У свою чергу, позивач у протоколі розбіжностей запропонував іншу редакцію абзацу 6 пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки, а саме: "Забезпечити вільний доступ до Земельної ділянки представнику Департаменту земельних ресурсів".

55. Так, задовольняючи позовні вимоги в цій частині та викладаючи пункт 4.10 договору оренди земельної ділянки у редакції проекту, запропонованого Товариством, суд першої інстанції обґрунтовано виходив з необхідності конкретизації державних органів, уповноважених здійснювати контрольно-наглядові функції у сфері орендних земельних правовідносин за участю сторін цієї справи.

Проте колегія суддів звертає увагу на те, що, обмежуючи можливість здійснення контролю за використанням та охороною переданої Товариству в оренду земельної ділянки лише з боку одного органу - Департаменту земельних ресурсів КМДА, позивач і місцевий господарський суд залишили поза увагою положення частини 1 статті 188 ЗК України, відповідно до якої державний контроль за використанням та охороною земель здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері здійснення державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі, а за додержанням вимог законодавства про охорону земель - центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику із здійснення державного нагляду (контролю) у сфері охорони навколишнього природного середовища, раціонального використання, відтворення і охорони природних ресурсів.

56. Як встановлено судом першої інстанції, Департамент запропонував таку редакцію пункту 11.7 договору оренди земельної ділянки:

"Якщо орендар продовжує використовувати земельну ділянку після закінчення строку договору та не подав до орендодавця листа-повідомлення про його поновлення у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до закінчення строку цього договору, розмір річної орендної плати (зазначений у пункті 4 договору) встановлюється у подвійному розмірі, але не більше 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яку орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві у грошовій формі у порядку, встановленому пунктом 4 цього договору, та інформує про це контролюючий орган, визначений податковим законодавством, за місцезнаходженням земельної ділянки".

Натомість позивач запропонував іншу редакцію пункту 11.7 договору оренди земельної ділянки, а саме: "Якщо орендар продовжує використовувати земельну ділянку після закінчення строку договору та не подав до орендодавця листа-повідомлення про його поновлення у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до закінчення строку цього договору, і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про забезпечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором".

57. Колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду в тій частині, що запропонована третьою особою редакція пункту 11.7 договору оренди земельної ділянки, яка передбачає покладання на орендаря обов`язку зі сплати подвійної орендної плати у разі неподання до орендодавця листа-повідомлення про поновлення договору в установлений ним строк, не відповідає принципам справедливості, добросовісності і розумності, закріпленим у статтях 3, 509 ЦК України, оскільки спрямована на погіршення становища орендаря. Крім того зазначене формулювання не узгоджується з пунктом 13 типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220, позаяк цим пунктом передбачено вичерпний перелік підстав для перегляду розміру орендної плати, до якого запропонований Департаментом випадок не включено.

Водночас, задовольняючи позовні вимоги в цій частині та викладаючи пункт 11.7 договору оренди земельної ділянки у редакції проекту, запропонованого Товариством, суд першої інстанції помилково послався на те, що саме запропонована позивачем редакція пункту 11.7 договору відповідає частині 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 викладено інший правовий висновок щодо підстав поновлення договору оренди землі.

Зокрема, у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 Велика Палата Верховного Суду зазначила таке:

"Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами 1- 5, так і для підстави, передбаченої частиною 6 цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною 2 статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

З огляду на вказане вважаємо за необхідне відступити від висновку Верховного Суду у складі судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

58. Відповідно до пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини 2 статті 287 цього Кодексу.

59. Оскільки скаржник належним чином обґрунтував і довів наявність підстав касаційного оскарження, визначених пунктами 1 і 4 частини 2 статті 287 ГПК України, то оскаржувана постанова підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

60. Відповідно до частин 1, 2, 4, 5 статті 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

61. За наведених обставин, висновок суду апеляційної інстанції про відмову в задоволенні позовних вимог у повному обсязі не відповідає положенням статей 86, 236, 269 ГПК України.

62. Надаючи правову кваліфікацію спірним правовідносинам, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, апеляційний господарський суд дійшов передчасного висновку про необґрунтованість позовних вимог.

63. Отже, наведені скаржником підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1 і 4 частини 2 статті 287 ГПК України, отримали підтвердження під час касаційного провадження, що у розумінні пункту 1 частини 3 статті 310 цього Кодексу в сукупності з відсутністю всебічного, повного та об`єктивного дослідження апеляційним судом зібраних у справі доказів є підставою для скасування оскаржуваної постанови і направлення справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

64. Згідно з частиною 4 статті 310 ГПК України справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

65. Зважаючи на те, що порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права допустив саме суд апеляційної інстанції, колегія суддів дійшла висновку про необхідність часткового задоволення касаційної скарги шляхом скасування оскаржуваної постанови і передачі справи на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

66. Під час нового розгляду справи апеляційному господарському суду слід врахувати наведене, дослідити та об`єктивно оцінити аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясувати фактичні обставини справи та залежно від встановленого ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення.

Розподіл судових витрат

67. З огляду на те, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а справа - передачі на новий апеляційний розгляд, з урахуванням статті 129 ГПК України розподіл судових витрат у справі, у тому числі витрат на оплату послуг адвоката та судового збору за подання апеляційної та касаційної скарги, має здійснити господарський суд, який прийматиме рішення по суті спору, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.

Враховуючи викладене та керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "ОТІС" задовольнити частково.

Постанову Північного апеляційного господарського суду від 01.09.2020 у справі № 910/16771/19 скасувати.

Справу № 910/16771/19 передати на новий розгляд до Північного апеляційного господарського суду.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Ю. Я. Чумак

Судді Т. Б. Дроботова

К. М. Пільков