ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

"03" листопада 2020 р.м. Одеса Справа № 916/2853/15

За позовом: Приватного акціонерного товариства «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» (65007, м. Одеса, вул. Водопровідна,16; код ЄДРПОУ - 26209430)

До відповідачів: Товариства з обмеженою відповідальністю «Чорноморліфт» (65110, м. Одеса, вул. Балківська, 31; код ЄДРПОУ - 39010503), Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Водний» (65110, м. Одеса, вул. Балківська, 31; код ЄДРПОУ - 36110104)

про усунення перешкод в користуванні майном та визнання недійсним договору оренди

Та за зустрічним позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Водний» (65110, м. Одеса, вул. Балківська, 31; код ЄДРПОУ - 36110104)

До відповідача: Приватного акціонерного товариства «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» (65007, м. Одеса, вул. Водопровідна,16; код ЄДРПОУ - 26209430)

За участю третьої особи, на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю «Стікон» (65020, м. Одеса, вул. Розкидайлівська, б. 2, код ЄДРПОУ - 19219876).

про визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно

Суддя Рога Н.В.

Секретар с/з Луцюк Р.П.

Представники:

Від ПАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур»: Кравцова Н.І. - на підставі ордеру серії ОД №054779 від 24.09.2020р.;

Від ТОВ «Чорноморліфт»: не з`явився;

Від ОСББ «Водний»: Бороган В.В. - на підставі ордеру серії ОД №500400 від 03.11.2020р.;

Від ТОВ «Стікон»: не з`явився.

СУТЬ СПОРУ: Позивач - Приватне акціонерне товариство (далі - ПрАТ) «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур», звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) «Чорноморліфт» про усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням №130 по вул. Балківська 31, у м. Одесі, шляхом виселення ТОВ «Чорноморліфт» з вказаного приміщення.

05 серпня 2015р. до суду надійшла заява позивача про зміну предмету позову, відповідно до якої ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» просить суд визнати Договір оренди №1 від 09.12.2013р., укладений між ТОВ «Чорноморліфт» та ОСББ «Водний», недійсним та усунути перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням №130 по вул. Балківська 31, у м. Одесі шляхом передачі приміщення ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур».

Рішенням Господарського суду Одеської області від 26.10.2015р. (суддя Оборотова О.Ю.) позов ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» задоволено: визнано Договір оренди №1 від 09.12.2013р., укладений між ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» та ОСББ «Водний», недійсним; усунено перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням №130 по вул. Балківська 31, у м. Одесі шляхом передачі приміщення ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» та стягнуто судові витрати.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 02.02.2016р. рішення Господарського суду Одеської області залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 13.04.2016р. рішення Господарського суду Одеської області від 26.10.2015р. та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 02.02.2016р. скасовано, справу передано на новий розгляд до Господарського суду Одеської області.

Скасовуючи рішення суд зазначив. що судами не надано оцінку рішенню Виконавчого комітету Одеської міської ради №526 від 26.05.2009р, яким ОСББ «Водний» обґрунтовує своє право власності на спірне приміщення, всупереч наявності розбіжностей в частині площ спірного приміщення. При вирішенні питання про наявність у ОСББ «Водний» відповідних прав щодо приміщення, яке є предметом спору, слід встановити чи ввійшло спірне приміщення до тієї частини жилого будинку, яка передавалася за актом приймання-передачі КП «ЖКС «Порто-Франківський» на баланс ОСББ «Водний» 15.06.2009 р., враховуючи те, що у вказаному рішенні не зазначено про вбудовано-прибудовані нежитлові приміщення, а також встановити площу спірного приміщення з урахуванням норм наказу Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політки України №127 від 24.05.2001р. «Про затвердження Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна», оскільки висновок суду першої інстанції про помилку при укладенні додаткової угоди до договору № 22 від 05.02.2011 р. при визначення площі спірного приміщення 41,00 кв.м, а не 29,10 кв.м., здійснений судом на підставі пояснень позивача, є необґрунтованим та не підтверджений доказами, наявними в матеріалах справи.

За результатами повторного автоматичного розподілу справи, призначеного за розпорядженням керівника апарату Господарського суду Одеської області №532 від 29.04.2016р., справу передано на розгляд судді Малярчук І.А. Ухвалою суду від 04.05.2016р. справу №916/2853/15 прийнято до провадження суддею Малярчук І.А.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 19.05.2016р. призначено у справі №916/2853/15 судову будівельно-технічну експертизу.

05 грудня 2017р. до суду надійшло клопотання позивача про призначення повторної експертизи у справі №916/2853/15.

12 грудня 2017р. до Господарського суду Одеської області надійшла зустрічна позовна заява ОСББ «Водний» до ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» про визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 12.05.2015р., індексний номер 37353732, яким за ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» визнано право власності на нежитлове приміщення №103 загальною площею 29,1 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31.

Ухвалою суду від 14.12.2017р. зустрічну позовну заяву ОСББ «Водний» прийнято до провадження в межах справи №916/2853/15.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 21.12.2017р. вирішено справу №916/2853/15 розглядати в порядку загального позовного провадження за правилами ГПК України (в редакції Закону України №2147-VІІІ від 03.10.2017р.).

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.03.2018р. призначено у справі №9162853/15 процедуру врегулювання спору за участю судді Малярчук І.А. Ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.04.2018р. припинено процедуру врегулювання спору за участю судді, відповідно до п.2 ч. 1, ч.2 ст.189 ГПК України, у зв`язку з чим, відповідно до статті 15 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», п. 4 ст. 189 Господарського процесуального кодексу України, пункту 5 розділу VІІІ Положення про автоматизовану систему документообігу суду, пункту 9, 10 Засад використання автоматизованої системи документообігу в господарському суді Одеської області, в редакції від 22.12.2017р. (протокол №17-13/2017), розпорядженням керівника апарату №104 від 03.04.2018р. «Щодо призначення повторного автоматичного розподілу справи», призначено повторний автоматичний розподіл справи та згідно протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями визначено суддю Рога Н.В. для розгляду справи №916/2853/15. Ухвалою суду від 04.04.2018р. справу №916/2853/15 прийнято до провадження суддею Рога Н.В.

24 квітня 2018р. до Господарського суду Одеської області надійшло клопотання про призначення повторної експертизи.

11 червня 2018р. до суду надійшла відповідь на відзив на зустрічну позовну заяву від ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур».

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.06.2018р. залучено до участі у справі у якості третьої особи на стороні відповідача за зустрічним позовом, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, Товариство з обмеженою відповідальністю «Стікон».

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 15.06.2018р. призначено у справі повторну судову будівельно-технічну експертизу, провадження у справі зупинено, матеріали справи направлено до Одеського науково-дослідного інституту судових експертиз.

01 вересня 2020р. до Господарського суду Одеської області надійшов висновок судового експерта №18-2732/19-6922 від 25.08.2020р.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 02.09.2020р. провадження у справі №916/2853/15 поновлено.

Позивач за первісним позовом - ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур», підтримує первісний позов в повному обсязі, просить його задовольнити з підстав зазначених у заяві про зміну предмету позову від 05.08.2015р. Проти зустрічного позову заперечує повністю з підстав, зазначених у відзиві на зустрічну позовну заяву, що надійшов до суду 11.06.2018р.

Відповідач за первісним позовом - ТОВ «Чорноморліфт» проти позову заперечує, посилаючись на розірвання Договору оренди №1 від 01.01.2017р. Угодою від 27.11.2017р. та звільнення приміщення.

ОСББ «Водний» заперечує проти первісного позову в повному обсязі, просить відмовити у його задоволенні. Зустрічний позов підтримує в повному обсязі, просить його задовольнити з підстав, зазначених в зустрічному позові.

Третя особі на стороні відповідача за зустрічним позовом, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - ТОВ «Стікон», письмових міркувань щодо зустрічного позову до суду не надавало. Представник ТОВ «Стікон» у судові засідання не зявлявся, хоча про дату, місце та час су4дових засідань третю особу було повідомлено належним чином.

Позивач за первісним позовом - ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур», що 05.02.2001 р. між Відкритим акціонерним товариством «Стікон» (підрядник за договором) та Відкритим акціонерним товариством «Одесліфт», правонаступником якого є позивач (інвестор за договором), укладено договір інвестування будівництва житла в м. Одеса № 22.

На підставі вказаного Договору позивачу видано свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії СТА №715393 від 12.05.2015р., на підставі якого за ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» зареєстровано право власності на нежитлове приміщення №103 в будинку №31 по вул. Балківській в м. Одесі шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису №01 від 12.05.2015р.

Однак, під час здійснення реєстраційних дій позивачу стало відомо, що зазначене приміщення використовується ТОВ «Чорноморліфт». Зокрема, співробітниками позивача при здійсненні огляду приміщення №103 за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, буд. 31, було встановлено, що станом на 31.07.2015р. зазначене приміщення використовувалось співробітниками ТОВ «Чорноморліфт».

З метою захисту свого права власності на приміщення №103 за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, буд. 31, позивач 18.06.2015р. звернувся з листом до ТОВ «Чорноморліфт», яким вимагав добровільно звільнити нежитлове приміщення та у відповідь, 14.07.2015р. позивач отримав лист від ТОВ «Чорноморліфт», в якому зазначено, що користування спірним приміщенням здійснюється ТОВ «Чорноморліфт» на підставі Договору оренди № 1 від 09.12.2013р., укладеного між ТОВ «Чорноморліфт» та ОСББ «Водний». Також до вищезазначеного листа додано рішення виконкому Одеської міської ради № 526 від 26.05.2009р., яким вирішено Комунальному підприємству «ЖКС «Порто-Франківський» передати з балансу на баланс ОСББ «Водний» за актом приймання-передачі частину житлового будинку, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31.

Однак, позивач вважає, що Договір оренди № 1 від 09.12.2013р., укладений між ТОВ «Чорноморліфт» та ОСББ «Водний», укладений з порушенням чинного законодавства, зокрема, позивач зазначає, що на момент укладення Договору у ОСББ «Водний» були відсутні підстави для розпорядження спірним приміщенням. Відтак, оскаржуваний Договір оренди укладений з порушенням ст.215 Цивільного кодексу України та підлягає визнанню недійсним з моменту його укладення.

Посилання ОСББ «Водний» на рішення виконкому Одеської міської ради №526 від 26.05.2009р., як на підставу виникнення права власності на приміщення, на думку позивача, є помилковими, оскільки відповідно до зазначеного рішення ОСББ «Водний» було передано на баланс частину будинку №31 по вул. Балківській у м. Одесі. При цьому, після створення ОСББ останній самостійно приймає рішення про прийняття будинку на баланс, проте, прийняття такого рішення не призводить до виникнення права власності на всі приміщення такого будинку за відповідним ОСББ.

На підставі вищенаведеного, позивач дійшов висновку, що зазначеними вище діями відповідачів порушується право власності ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» на приміщення №103, загальною площею 29,1 кв.м, розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, буд. 31, у зв`язку з чим звернувся до суду з даним позовом та просить суд визнати недійсним Договір оренди №1 від 09.12.2013р., укладений між ТОВ «Чорноморліфт» та ОСББ «Водний», та усунути перешкоди у користуванні нежитловим приміщенням №130 по вул. Балківська 31, у м. Одесі шляхом передачі приміщення ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур».

ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» також зазначає, відповідачем не доведено наявність права власності у ОСББ «Водний» на приміщення, яке складається з двох кімнат загальною площею 40,01 кв.м., розташоване на цокольному поверсі чотирнадцятиповерхового будинку №31 по вул. Балківська в м. Одесі, а помилка у загальній кількості поверхів будівлі не спростовує право власності на приміщення №103.

ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» зауважує, що в технічному паспорті на будинок, наданому ОСББ «Водний» приміщення №25, 26, 27 збігаються з приміщенням №103.

Заперечуючи проти зустрічного позову, ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» зазначає, що договір інвестування будівництва житла в м. Одеса № 22 від 05.02.2001р. не суперечить вимогам законодавства, направлений на настання та досягнення певних господарських результатів та наслідків для сторін.

Відповідно до ст.204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Станом на даний час зазначений договір у судовому порядку не оскаржувався та судом не визнано недійсним, отже, є дійсним. Отже, відсутні правові підстави для визнання недійсним свідоцтва про право власності, що видане на підставі договору, який не визнано недійсним.

Відповідач - ОСББ «Водний» заперечує проти первісного позову та зазначає, що житловий будинок №31 по вул. Балківській у м. Одесі разом із всіма допоміжними нежитловими приміщеннями передано об`єднанню з баланса КП «ЖКС «Порто-Франківський» на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 26.05.2009 р. №526, у зв`язку з чим, власником всіх приміщень зазначеного будинку є саме ОСББ «Водний».

ОСББ «Водний» вказує на те, що в силу ч.2 ст.382 Цивільного кодексу України власникам квартир у дво- або багатоповерховому житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування (сходові клітини, ліфтові шахти, коридори, вестибюлі і под.), опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані в житловому будинку.

Усі зазначені об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку. За приписами ст.19 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку перебуває неподільне майно.

Відповідно до акту приймання-передачі жилого комплексу або його часини з балансу на баланс від 15.06.2009р. КП «ЖКС «Порто-Франківський» передало на баланс ОСББ «Водний» частину жилого будинку, що розташований за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31, загальною площею 8 200 кв.м., житловою площею 3347,63 кв.м., загальною площею допоміжних приміщень 780 кв.м., загальною кількістю квартир - 100.

Відповідач за первісним позовом також дійшов висновку, що у відповідності до ч.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004р. №4-рп/2004, право власності громадян на допоміжні приміщення у разі приватизації квартир не потребує здійснення додаткових дій.

Таким чином, відповідач дійшов висновку, що у нього наявне право власності, зокрема, як на спірне приміщення, так і на весь будинок в цілому, у зв`язку з чим право власності ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» на спірне приміщення не існує.

Крім того, ОСББ «Водний» зазначило, що предметом спірного Договору оренди є приміщення, яке складається з двох кімнат загальною площею 40,01 кв.м., розташоване на цокольному поверсі чотирнадцятиповерхового будинку №31 по вул. Балківська в м. Одесі. Тоді як відповідно до свідоцтва про право власності ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» є власником приміщення №103, яке складається з трьох кімнат загальною площею 29,1 кв.м., розташоване на цокольному поверсі дев`ятиповерхового будинку №31 по вул. Балківська в місті Одесі.

Таким чином, вказані вище приміщення не є одним і тим самим приміщенням, тому відсутні підстави для визнання Договору оренди недійсним.

Також, ОСББ «Водний» вважає, що свідоцтво про право власності на нерухоме майно серії СТА №715393 від 12.05.2015р. (індексний номер 373537312), щодо права власності ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» на нежитлове приміщення №103, загальною площею 29,1 кв.м., за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 31, має бути визнано судом недійсним, адже, вважає, що на час укладення інвестиційного договору №22 від 05.02.2001р. ВАТ «Стікон» не мав права розпорядження нежитловим приміщенням загальною площею 29.1 кв.м (з урахуванням додаткової угоди від 08.10.2014р.), розташованим на цокольному поверсі житлового будинку по вул. Балківська, 31 у м. Одесі, оскільки не володіло правами на об`єкт реконструкції гуртожитку по вул. Балківська, 29/31 та, згідно п.3 акту державної приймальної комісії про прийняття до експлуатації закінченого будівництвом об`єктом від 09.02.2001р. було генеральним підрядником з виконання реконструкції гуртожитку по вул. Балківській, 29,31, а замовником та балансоутримувачем гуртожитку був Одеський державний морський університет, який і мав укладати інвестиційний договір.

При цьому, позивач за зустрічним позовом звернув увагу на те, що предметом інвестиційного договору №22 від 05.02.2001р. є не реконструкція гуртожитку в житловий будинок, а внесення інвестором для досягнення соціального ефекту інвестицій у будівництво житлових будинків, міських інженерних споруд, комунікацій, розвиток інфраструктури міста, тобто, без зазначення об`єкту інвестування.

Посилаючись на положення ст.ст.319, 328, 331, 330, 382 Цивільного кодексу України, ОСББ «Водний», ст.ст.1, 4, 5,9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», положення Статуту ОСББ «Водний», рішення Конституційного Суду №14-рп/2011 від 09.11.2011р., враховуючи висновок судової будівельно-технічної експертизи №5574 від 13.11.2017р., згідно якого спірне приміщення є допоміжним, позивач за зустрічним позовом вважає, що починаючи з 23.03.2001р. спірне приміщення на праві спільної сумісної власності належить усім співвласникам квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку №31 по вул. Балківська у м. Одесі.

ОСББ «Водний» також зазначає, що ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» під час реєстрації права власності на нежитлове приміщення загальною площею 29,1 кв.м, розташоване на цокольному поверсі житлового будинку №31 по вул. Балківська у м. Одесі, було надано державному неправдиву інформацію стосовно загальної площі та фактичних розмірів приміщення, що зазначені у технічному паспорті від 22.2.2014р.

Враховуючи все вищевикладене, ОСББ «Водний» вважає, що наявні підстави для визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії СТА №715393 від 12.05.2015р. (індексний номер 373537312) щодо права власності ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» на нежитлове приміщення №103, загальною площею 29,1 кв.м., за адресою: м.Одеса, вул. Балківська, 31.

Відповідач - ТОВ «Чорноморліфт», проти первісного позову заперечує та зазначає, що з 01.12.2017р. Договір оренди, укладений між ТОВ «Чорноморліфт» та ОСББ «Водний», розірвано, у зв`язку з чим ТОВ «Чорноморліфт» не використовує спірне приміщення, що не створює перешкод з боку ТОВ «Чорноморліфт» для ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» у користуванні спірним приміщенням.

Розглянув матеріали справи, вислухав пояснення представників сторін, судом встановлено, що розпорядженням Центральної районної адміністрації виконавчого комітету Одеської міської ради № 738 від 01.08.2000р. затверджений робочий проект реконструкції гуртожитку по вул. Балківській, 29/31 замовником якого був Одеський державний морський університет.

09 лютого 2001р. актом державної приймальної комісії про прийняття до експлуатації закінченого будівництвом об`єкту було прийнято до експлуатації чотирнадцятиповерховий житловий будинок з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою вул. Балківська, 31. Генеральним підрядником з виконання реконструкції визначено Акціонерне товариство «Стікон»; субпідрядною організацією визначено Акціонерне товариство «Одесліфт». Загальна площа чотирнадцятиповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою вул. Балківська, 31 складає 10562,19 кв.м.; загальний об`єм будівництва складає 40576,72 кв.м., у т.ч. 4536,84 кв.м. підземної частини та 2455,19 кв.м. площі вбудовано-прибудових нежитлових приміщень (п. 10 акту від 09.02.2001 р.)

23 березня 2001р. розпорядженням Центральної районної адміністрації виконавчого комітету Одеської міської ради № 263 від 23.03.2001 р. затверджено акт державної приймальної комісії про прийому до експлуатації закінченого будівництвом об`єкту чотирнадцятиповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою вул. Балківська,31, присвоєно зазначеному будинку адресу: вул. Балківська,31 та зазначено ОМБТІ та РОН зареєструвати зазначений будинок в установленому законом порядку та видати технічний паспорт.

Відповідно до технічного паспорту цокольного поверху чотирнадцятиповерхового житлового будинку з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями за адресою вул. Балківська, 31 від 2001р. загальна площа цокольного поверху складає 1174,2 кв.м., площа спірного приміщення на цокольному поверсі складає 39,10 кв.м. (25,2 кв.м.+10,3 кв.м.+3,6 кв.м.).

26 травня 2009р. рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради № 523 вирішено передати з балансу КП «ЖКС «Порто-Франківський» на баланс ОСББ «Водний» частину жилого будинку, що розташований за адресою вул. Балківська,31. 15 червня 2009р. за актом приймання-передачі КП «ЖКС «Порто-Франківський» передало на баланс ОСББ «Водний» частину жилого будинку, що розташований за адресою вул. Балківська,31.

Відповідно до п.2 акту від 08.10.2009р. зазначено відомості житлового комплексу серед яких, зокрема, зазначено загальну площу будинку - 8200 кв.м., загальну площу квартир - 6503,26 кв.м. та загальну площу допоміжних приміщень - 780 кв.м.

09 грудня 2013р. між ОСББ «Водний» та ТОВ «Чорноморліфт» укладено Договір оренди №1, відповідно до якого ОСББ «Водний» передає, а ТОВ «Чорноморліфт» приймає у платне користування приміщення, що розташоване на цокольному поверсі будівлі за адресою вул. Балківська,31 загальною площею 40,01 кв.м. з метою використання під офіс.

Відповідно до п. 1.1 Договору оренди право власності ОСББ «Водний» на зазначене приміщення підтверджується рішенням виконавчого комітету Одеської міської ради №523 від 26.05.2009р.

За змістом ч.1 ст. 1 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» приватизація державного житлового фонду - це відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв і т. ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

Згідно п.2 ст. 10 зазначеного Закону допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Згідно офіційного тлумачення, зазначеного у Рішенні Конституційного Суду України №4-рп/2004 (v004p710-04) від 02.03.2004 р. у справі за конституційним зверненням ОСОБА_1 та інших громадян про офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень ст.ст. 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків), допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема, створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.

Підставою для звернення позивача до суду стали суперечності сторін з приводу повноважень щодо володіння і користування нежитловим приміщенням цокольного поверху чотирнадцятиповерхового житлового будинку за адресою вул. Балківська, 31.

Знаходження певних приміщень в підвалах, цокольних поверхах не може визнаватися безумовною підставою віднесення їх до допоміжних приміщень, які підлягають приватизації разом з приватизацією квартир.

За змістом Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди і при приватизації житлового фонду передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів не втрачають свій статус не допоміжних нежитлових приміщень, незалежно від того, де, у якій частині житлового будинку вони знаходяться.

Згідно ст.1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин (ст.1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна, а не для набуття самостійного права власності на майно співвласників багатоквартирного будинку.

Відповідно до ч.4 ст.4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об`єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання. Об`єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об`єднання.

Відповідно до пункту 9 статті 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» нежилі приміщення житлового фонду, які використовуються підприємствами торгівлі, громадського харчування, житлово-комунального та побутового обслуговування населення на умовах оренди, при приватизації житлового фонду передаються у комунальну власність відповідних міських, селищних, сільських Рад народних депутатів.

Для з`ясування призначення спірного приміщення в межах розгляду справи №916/2853/15 ухвалою суду від 19.05.2016р. призначалась судова будівельна -технічна експертиза, на вирішення якої ставились наступні питання:

1) Чи відповідає нежитлове приміщення цокольного поверху будинку №31 по вул. Балківській у м. Одесі, площею 44,1кв.м., статусу приміщення, згідно Сніп, технічним характеристикам, відображеним у технічному паспорті 2001 р., в технічному паспорті від 22.12.2014р., виданому ПАТ «ВО «Стальканат-Сілур», в технічному паспорті від 13.08.2015р., виданому ОСББ «Водний», та в чому полягає відмінність в зазначених технічних паспортах ?

2) Чи є нежитлові приміщення, зазначені в технічному паспорті ОСББ «Водний» від 13.08.2015р., цокольного поверху, розташовані в житловому будинку №31 по вул. Балківській у м. Одесі, загальною площею 44,1кв.м., допоміжними до цього будинку, тобто приміщеннями, призначеними для забезпечення експлуатації цього будинку і побутового обслуговування жителів цього будинку, або приміщеннями, які належать житловому комплексу, проте не відносяться до житлового фонду і є самостійними об`єктами цивільно-правових стосунків?

3) Чи проходять в нежитлових приміщеннях цокольного поверху житлового будинку №31 по вул. Балківській у м. Одесі, загальною площею 44,1кв.м., зазначені в технічному паспорті ОСББ «Водний» від 13.08.2015р., технічні устаткування (комунікації) загального користування для жителів цього будинку?

17 листопада 2017р. до суду надійшов висновок експерта, в якому судовий експерт Рапач К.В. по першому питанню зазначив, що нежитлове приміщення загальною площею 39.1 кв.м., що відповідно до технічного паспорту на житловий будинок від 2001р., який був виготовлений ТОВ «Фірма «Юрікс» зазначене за номерами: 25,26,27, розташоване на цокольному поверсі будинку №31 по вул. Балківській в м. Одесі та нежитлове приміщення, яке згідно з технічного паспорту ОСББ «Водний» від 13.08.2015р. складається з приміщення площею 27,3 кв.м., підсобного приміщення площею 9,7 кв.м. та санвузла площею 4,4 кв.м., що в цілому складає 41,4 кв.м, розташоване на цокольному поверсі будинку під №31 по вул. Балківській в м. Одесі є одним і тим самим об`єктом нерухомості.

По другому та третьому питанню судовий експерт зазначив, що при обстеженні приміщень цокольного поверху, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31 виявлено інженерні комунікації (запірна арматура мереж водопостачання та опалення) необхідні для обслуговування житлового будинку. На підставі викладеного та згідно з Додатком Б ДБН В. 2.2-15-2005 «Будівлі і споруди. Житлові будівлі. Основні положення» можливо зробити висновок, що приміщення цокольного поверху розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31, відносяться до допоміжних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації цього будинку і побутового обслуговування жителів цього будинку.

Згідно ст.98 ГПК України висновок експерта - це докладний опис проведених експертом досліджень, зроблені у результаті них висновки та обґрунтовані відповіді на питання, поставлені експертові, складений у порядку, визначеному законодавством. У висновку експерта повинно бути зазначено: коли, де, ким (прізвище, ім`я, по батькові, освіта, спеціальність, а також, за наявності, свідоцтво про присвоєння кваліфікації судового експерта, стаж експертної роботи, науковий ступінь, вчене звання, посада експерта), на якій підставі була проведена експертиза, хто був присутній при проведенні експертизи, питання, що були поставлені експертові, які матеріали експерт використав. Інші вимоги до висновку експерта можуть бути встановлені законодавством.

Відповідно до ст.1 Закону України «Про судову експертизу» судова експертиза - це дослідження на основі спеціальних знань у галузі науки, техніки, мистецтва, ремесла тощо об`єктів, явищ і процесів з метою надання висновку з питань, що є або будуть предметом судового розгляду.

У відповідності до ч.ч.1-2 ст.10 Закону України «Про судову експертизу» судовими експертами можуть бути особи, які мають необхідні знання для надання висновку з досліджуваних питань. Судовими експертами державних спеціалізованих установ можуть бути фахівці, які мають відповідну вищу освіту, освітньо-кваліфікаційний рівень не нижче спеціаліста, пройшли відповідну підготовку та отримали кваліфікацію судового експерта з певної спеціальності.

Пунктом 1.7 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень експертизи та дослідження, що проводяться атестованими судовими експертами, які не є працівниками державних спеціалізованих установ, здійснюються з урахуванням обмежень, передбачених статтею 7 Закону України «Про судову експертизу».

Статтею 104 ГПК України встановлено, що висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу. Відхилення судом висновку експерта повинно бути мотивоване в судовому рішенні.

З матеріалів справи вбачається, що судовий експерт Рапач Костянтин Васильович, якому було доручено проведення експертизи, працював в ОНДІСЕ, має вищу технічну освіту, спеціальність інженер-будівельник, кваліфікацію судового експерта за спеціальністю: 10.6 «Дослідження об`єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів», 10.7 «Визначення порядку користування земельними ділянками»; 10.10 «Визначення оціночної вартості будівельних об`єктів та споруд» (свідоцтво 1173 від 31.10.2007р., доповнення від 05.12.2017р.) термін дії свідоцтва до 30.05.2017р., стаж експертної роботи з 2007р.

Отже, станом на дату складання експертного висновку №5574 від 13.11.2017р. експерт Рапач К.В. не відповідав вимогам ст.10 Закону України «Про судову експертизу», у зв`язку з чим висновок №5574 від 13.11.2017р. не приймається судом до уваги у якості доказу.

Натомість, ухвалою Господарського суду Одеської області від 15.06.2018р. призначено у справі №916/2853/15 повторну судову будівельно-технічну експертизу, на вирішення якої поставлено наступні питання:

1) Чи відповідає нежитлове приміщення цокольного поверху будинку № 31 по вул. Балківській у м. Одесі, площею 44,1 кв.м., статусу приміщення, згідно Сніп, технічним характеристикам, відображеним у технічному паспорті 2001 р., в технічному паспорті від 22.12.2014р., виданому ПАТ «ВО «Стальканат-Сілур», в технічному паспорті від 13.08.2015р., виданому ОСББ «Водний», та в чому полягає відмінність в зазначених технічних паспортах?

2) Чи є нежитлові приміщення, зазначені в технічному паспорті ОСББ «Водний» від 13.08.2015 р., цокольного поверху, розташовані в житловому будинку №31 по вул. Балківській у м. Одесі, загальною площею 44,1 кв.м., допоміжними до цього будинку, тобто приміщеннями, призначеними для забезпечення експлуатації цього будинку і побутового обслуговування жителів цього будинку, або приміщеннями, які належать житловому комплексу, проте не відносяться до житлового фонду і є самостійними об`єктами цивільно-правових стосунків?

3) Чи проходять в нежитлових приміщеннях цокольного поверху житлового будинку № 31 по вул. Балківській у м. Одесі, загальною площею 44,1кв.м., зазначені в технічному паспорті ОСББ «Водний» від 13.08.2015р., технічні устаткування (комунікації) загального користування для жителів цього будинку?

01 вересня 2020р. до Господарського суду Одеської області надійшов висновок №18-2732/19-6922 від 25.08.2020р. за матеріалами справи №916/2853/15. Виконання будівельно-технічної експертизи було доручено комісії експертів у складі: Томішинець Л.В., яка працює на посаді головного судового експерта ЛБТ та ОБД ОНДІСЕ, має повну вищу будівельно-технічну освіту, освітньо-кваліфікаційний рівень інженер-будівельник-технолог, 1-й кваліфікаційний клас судового експерта з правом проведення інженерно-технічних досліджень по спеціальності: 10.6 «Дослідження об`єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів» (Свідоцтво судового експерта №14 від 15.03.2017р., видане ЕКК Одеського НДІСЕ по спеціальності 10.6, термін дії до 15.03.2022р.), стаж роботи з 06.02.2002р. (голова комісії); Ковальов Костянтин Андрійович, який працює на посаді судового експерта, має повну вищу, освітньо-кваліфікаційний рівень спеціаліст з будівництва, якому присвоєно 5-й кваліфікаційний клас судового експерта, експертну кваліфікацію за спеціальністю 10.6 «Дослідження об`єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів» (свідоцтво №103, рішення №3 (03), термін дії до 20.07.2023р.) стаж експертної роботи з 2018р.

Таким чином, суд зазначає, що члени комісії експертів відповідають вимогам Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень та Закону України «Про судову експертизу».

Відповідно до висновку №18-2732/19-6922 від 25.08.2020р. приміщення цокольного поверху площею 39,1 кв.м. (техпаспорт від 2001р.) та нежитлові приміщення площею 41,4 кв.м. (техпаспорт від 13.08.2015р.) є одним і тим самим приміщенням. Різниця в площі складає 2,3 кв.м. Через нежитлові приміщення цокольного поверху площею 41,4 кв.м. (техпаспорт від 13.08.2015р.) прокладені внутрішньодобові інженерні мережі з встановленими вузлами управління (засуви, вентилі, крани), у зв`язку з чим вказане приміщення є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку та є приміщеннями призначеними для експлуатації цього будинку і побутового обслуговування його жителів.

Отже, у даному випадку наявний невирішений спір між учасниками справи про право власності на спірне приміщення.

Згідно зі ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 Цивільного кодексу України.

Статтею 203 Цивільного кодексу України передбачено, зокрема, що зміст правочину не може суперечити Цивільному Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства.

Враховую те, що визначення права власності на нежитлове приміщення цокольного поверху житлового будинку № 31 по вул. Балківській у м. Одесі, загальною площею 44,1кв.м.(приміщення цокольного поверху площею 39,1 кв.м.), яке у даному випадку є спірним, не є предметом оспорювання у даній справі враховуючи позовні вимоги сторін у справі, суд вважає, що відсутні підстави для визнання недійсним договору №1 оренди нерухомого майна під офіс, укладеного 09.12.2013р. між ОСББ «Водний» та ТОВ «Чорноморліфт» з підстав порушення права власності ПрАТ «ВО «Стальканат-Сілур» на це приміщення.

Щодо вимоги ПрАТ «ВО «Стальканат-Сілур» про усунення перешкод в користуванні нежитловим приміщенням №103 по вул. Балківська, 31 у м. Одесі шляхом передачі приміщення ПрАТ «ВО «Стальканат-Сілур», то зазначена вимога також не підлягає задоволенню, враховуючи те, що ТОВ «Чорноморліфт» не користується даним приміщенням у зв`язку із розірванням договору №1 оренди нерухомого майна під офіс від 09.12.2013р., що підтверджується Угодою від 27.11.2017р. А доказів того, що дане приміщення станом на даний час використовується саме ОСББ «Водний» матеріали справи не містять.

Щодо зустрічного позову ОСББ «Водний» про визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 12.05.2015р., індексний номер 37353732, яким за ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» визнано право власності на нежитлове приміщення №103 загальною площею 29,1 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31, то така вимога позивача за зустрічним позовом не підлягає задоволенню, виходячи з того, що саме по собі свідоцтво про право власності є лише документом, який містить необхідну інформацію про власника нерухомого майна, об`єкт права власності та підстави виникнення права власності. Отже, свідоцтво про право власності не може бути видане за відсутності підстав для виникнення права власності на об`єкт нерухомого майна, що є підставою для оформлення свідоцтва.

Як вбачається з матеріалів справи, оскаржуване Свідоцтво було видане Реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 21218469 від 12.05.2015р. При цьому, ані зазначене рішення, ані договір №22 інвестування будівництва житла у м. Одесі від 05.02.2001р. ОСББ «Водний» не оскаржуються, станом на даний час є чинними.

Враховуючи все викладене вище, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог як ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур», так і ОСББ «Водний».

Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.

Згідно частини третьої с. 13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

У відповідності до ч.1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст.78 ГПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.

За приписами ст.79 ГПК України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Судові втрати по сплаті судового збору покласти на позивачів згідно ст. ст. 123, 129 ГПК України.

На підставі зазначеного, керуючись ст.ст. 123, 129, 232, 238, 240, 241 ГПК України, суд, -

ВИРІШИВ:

1.У задоволенні позову Приватного акціонерного товариства «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» до Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Водний» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Чорноморліфт» про визнання Договору оренди №1 від 09.12.2013р., укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Чорноморліфт» та Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Водний», недійсним та усунення перешкод у користуванні нежитловим приміщенням №130 по вул. Балківська 31, у м. Одесі шляхом передачі приміщення ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» - відмовити повністю.

2. У задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Водний» до Приватного акціонерного товариства «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» про визнання недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 12.05.2015р., індексний номер 37353732, яким за ПрАТ «Виробниче об`єднання «Стальканат-Сілур» визнано право власності на нежитлове приміщення №103 загальною площею 29,1 кв.м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Балківська, 31 - відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня його проголошення (підписання).

Повний текст складено 06 листопада 2020 р.

Суддя Н.В. Рога