ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ПОЛТАВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

29.10.2020 Справа № 917/2060/19

за позовною заявою Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях, 36014, м. Полтава, вул. Небесної Сотні, 1/23,

до Приватного підприємства «Тотал Спорт», 36011, м. Полтава, проспект Першотравневий, 25,

третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Національний університет «Полтавська політехніка імені Юрія Кондратюка» (36011, м. Полтава, проспект Першотравневий, 24, )

про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути нерухоме майно

Суддя: Мацко О.С.

Секретар судового засідання: Дяченко Д.Б.

Представники сторін:

від позивача: Біленко Н.О. (див. протокол);

від відповідача: відсутні;

від третьої особи: відсутні.

Суть спору:

Розглядається позовна заява Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях до Приватного підприємства «Тотал Спорт», про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 2/18-Н від 09.01.2018 р. та зобов`язання повернути нерухоме майно.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 13.12.2019 р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у даній справі; розгляд справи вирішено здійснювати в порядку загального позовного провадження.

Також вказаною ухвалою залучено третьою особою без самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Національний університет «Полтавська політехніка імені Юрія Кондратюка» .

Ухвалою від 12.03.2020р. закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Ухвалою суду від 09.06.2020 року задоволено клопотання відповідача, призначено у справі судову будівельно-технічну експертизу та відкладено розгляд справи до повернення матеріалів справи до господарського суду Полтавської області. На вирішення експертизи поставлено наступне питання: «Чи було здійснено ПП «Тотал Спорт» повністю або частково демонтаж стіни, яка була розташована на 2-му поверсі будівлі за адресою: м. Полтава, пр-т. Першотравневий, 25, між приміщеннями площею 132,6 кв.м. та площею 484,2 кв.м.?».

30.06.2020 року у зв`язку з необхідністю терміново направити матеріали справи до Східного апеляційного господарського суду для здійснення апеляційного перегляду ухвали від 09.06.2020 р. провадження у справі зупинено до повернення матеріалів справи № 917/2060/19 до господарського суду Полтавської області.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 02.09.2020 р. вказану ухвалу господарського суду Полтавської області скасовано в частині призначення у справі судової будівельно-технічної експертизи; справу передано на розгляд господарського суду Полтавської області.

При цьому, у даній постанові Східний апеляційний господарський суд зазначив, що призначення експертизи у справі є передчасним з огляду на відсутність реальної потреби в спеціальних знаннях та наявність достатніх матеріалів для вирішення спору.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 28.09.2020 р. провадження у справі поновлено та призначено справу до розгляду по суті на 29.10.2020 р. на 10:00.

Аргументи учасників справи:

Викладені в позовній заяві вимоги позивач обґрунтовує порушенням Приватним підприємством «Тотал Спорт» істотних умов договору № 2/18-Н від 09.01.2018 р. щодо використання та збереження орендованого майна відповідно до умов договору та сплати за оренду державного майна, що підтверджується Актом № 54/4 від 16.11.2018 р. перевірки діяльності Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській області за період діяльності з 01.01.2016 р. по 30.06.2018 р. та Звітом від 22.07.2019 р. перевірки виконання умов договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н.

У відзиві № 1 від 11.01.2020 р. (вх. № 337 від 13.01.2020 р.) відповідач проти позову ТОВ «Шостхім» заперечує, стверджуючи про наступне: 1) Актом перевірки від 10.12.2018 р., підписаним представниками Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській області, Приватного підприємства «Тотал Спорт» та Балансоутримувача Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка спростовано висновки, що викладені в Акті перевірки № 54/4 від 16.11.2018 р.; 2) висновки, викладені у Звіті від 22.07.2019 р., спростовуються даними ТОВ «БТІ М», що містяться у повідомленні № 496/19 від 20.09.2019 р.; 3) в матеріалах справи відсутні докази невнесення відповідачем орендної плати позивачу протягом трьох місяців підряд; 4) позивачем не наведено жодних обґрунтувань в чому саме полягає невиконання відповідачем істотних умов договору № 2/18-Н від 09.01.2018 р.

Також відповідач просить стягнути з Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях на користь Приватного підприємства «Тотал Спорт» 10 000,00 грн. правничої допомоги.

У відповіді на відзив № 10-106-00343 від 16.01.2020 р. (вх. № 777 від 22.01.2020 р.) позивач стверджує, що позовні вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях ґрунтуються, в тому числі, і на обставинах та висновках, викладених у Звіті від 22.07.2019 р. щодо перевірки виконання умов Договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н, а тому Акт перевірки від 10.12.2018 р. не може бути належним доказом у справі. Також позивач зазначає, що інформація, що міститься у повідомленні ТОВ «БТІ М» № 496/19 від 20.09.2019 р., стосується іншого періоду, ніж інформація, викладена у Звіті від 22.07.2019 р., а саме станом на 18.09.2019 р., а також що у даному випадку наявний факт здійснення Орендарем ремонтних робіт та перепланування орендованого приміщення без погодження з Орендодавцем і Балансоутримувачем.

Щодо посилань відповідача на відсутність в матеріалах справи доказів невнесення відповідачем орендної плати позивачу протягом трьох місяців підряд РВ ФДМУ по Полтавській та Сумській областях зазначає, що дана обставина підтверджується листом Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка № 12-9-2155 від 18.11.2019 р.

Крім того, позивач стверджує, що істотні умови договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 р. не виконуються в частині:

- складу та вартості об`єкта оренди: фактично Орендар займає площу в розмірі 1 114,4 кв.м., так як повністю використовує 2-й поверх приміщення за адресою м. Полтава, пр-т Першотравневий, 25, внаслідок чого встановлено невідповідність площі, яка фактично використовується орендарем тій, яка зазначена в договорі оренди;

- мети використання: відсутнє розмежування зон орендованого приміщення для здійснення різних видів діяльності у відповідності до умов договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 р.;

- виконання зобов`язань: Орендарем не в повному обсязі виконані зобов`язання, передбачені пунктом 4.3 договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 р.;

- збереження майна, запобігання його пошкодженню і псуванню: орендарем здійснено демонтаж стіни без погодження Орендодавця та Балансоутримувача;

- своєчасної сплати орендної плати: згідно з листом Балансутримувача № 12-9-2155 від 18.11.2019 р. заборгованість по орендній платі з серпня 2018 року становить 338 840,37 грн.

12.02.2020 року відповідачем подано до суду заперечення на відповідь на відзив б/н від 11.02.2020 р., у якому зазначено, що перепланування орендованого приміщення (заміна вікон, сантехніки, покриття для підлоги, вхідних дверей, електромереж, ремонт стін, відновлення системи опалення) було здійснене з погодженням з Орендодавцем та Балансоутримувачем, про що свідчить лист Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка № 12-9-2155 від 18.11.2019 р.

Крім того, у вказаному запереченні ПП «Тотал Спорт» заявляє, що жодним нормативно-правовим актом, які регламентують діяльність, функції та повноваження регіональних відділень Фонду державного майна України, не передбачено оформлення результатів перевірки в такій документальній формі, як «Звіт», а тому Звіт від 22.07.2019 р. щодо перевірки виконання умов Договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н не є допустимим доказом у розумінні положень ст. 77 ГПК України.

Позивач проти тверджень Приватного підприємства «Тотал Спорт» заперечує, посилаючись на те, що складання звітів за результатами контрольних заходів у сфері оренди передбачено Наказом Фонду державного майна України № 655 від 14.05.2012 р. Крім того, позивач зазначив, що до суду не надано доказів про погодження Орендодавцем і Балансоутримувачем ремонтних робіт та перепланування орендованого приміщення, пов`язаних із демонтажем частини стіни та надав копію технічного паспорту на громадські будівлі (гуртожиток та їдальня), розташовані за адресою: м. Полтава, проспект Першотравневий, 25.

11.02.2020 року до суду надійшли пояснення третьої особи б/н від 10.02.2020 р. (вх. № 1712), у яких третя особа заявляє про те, що висновки щодо фактично зайнятої відповідачем площі приміщення, розташованого за адресою: м. Полтава, пр-т. Першотравневий, 25, недотримання відповідачем обов`язку по збереженню майна, а також щодо зміни зонування об`єкта оренди, викладені у Звіті від 22.07.2019 р., не знаходять свого підтвердження. Крім того, у вказаному поясненні третя особа зазначає, що відповідачем було частково сплачено заборгованість перед Полтавським національним технічним університетом імені Юрія Кондратюка за договором оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 р., та стверджує, що врегулювання взаємовідносин за договором шляхом його дострокового розірвання не у повній мірі відповідає інтересам університету, а наслідок такого розірвання позбавить університет можливості здійснювати освітній процес за напрямом фізичного виховання із використанням сучасного спортивно-тренувального обладнання.

Третя особа представництво в судове засідання 29.10.2020 року не забезпечила, хоча була належним чином повідомлений про дату, час та місце проведення судового розгляду (повідомлення про вручення третій особі ухвали про призначення справи до судового розгляду по суті на вказану дату міститься в матеріалах справи, а.с. 211).

Копію зазначеної ухвали, направлену на адресу відповідача, було повернуто до суду з відміткою поштового відділення «відмовились».

Згідно з п. 5 ч. 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України днем вручення судового рішення є, зокрема, день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

Враховуючи, що процесуальні документи у справі направлялись на адресу Приватного підприємства «Тотал Спорт», вказану в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, воно вважається таким, що повідомлене належним чином про судовий розгляд даної справи. Крім того, ухвали суду були своєчасно розміщені судом у Єдиному державному реєстрі судових рішень. Таким чином, вважається, що відповідач належним чином повідомлений про розгляд справи судом, про покладені на нього обов`язки та його процесуальні права.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 Господарського процесуального кодексу України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Враховуючи викладене, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника відповідача за наявними в ній матеріалами.

Виклад обставин справи, встановлених судом:

09.01.2018 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській області (Орендодавець), правонаступником якого є Регіональне відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях, та Приватним підприємством «Тотал Спорт» (Орендар), укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності № 2/18-Н (а.с. 10-11).

Відповідно до п.п. 1.1, 1.2 вказаного договору Орендодавець зобов`язувався передати, а Орендар прийняти в строкове платне користування державне майно нежитлове приміщення, реєстровий номер (за даними Єдиного реєстру об`єктів державної власності) 02071100.1.ЮУЧПКХ045, що знаходиться за адресою: проспект Першотравневий, 25, м. Полтава.

Згідно з п. 1.5 вказаного договору об`єкт оренди знаходиться на балансі Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка (Балансоутримувач).

Договір укладений строком на 2 (два) роки 11 (одинадцять) місяців та діє з 09 січня 2018 р. по 09 грудня 2020 р. включно (п. 8.1 договору).

Відповідно до акту приймання-передачі від 09.01.2018 р. Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування нерухоме майно, що належить до державної власності нежитлове приміщення площею 1 032,32 кв.м., що знаходиться за адресою: проспект Першотравневий, 25, м. Полтава, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість станом на 31 жовтня 2017 року і становить відповідно 2 160 645,76 грн. Даний акт підписаний представниками сторін та скріплений їх печатками (а.с. 12).

Згідно з п. 4.3 договору № 2/18-Н від 09.01.2018 р. Орендар, зокрема, зобов`язаний використовувати об`єкт оренди відповідно до його призначення та умов цього договору, у повному обсязі та своєчасно вносити орендні платежі незалежно від наслідків господарської діяльності та фінансового стану, доводити до відома Орендодавця і Балансоутримувача та погоджувати з ними всі архітектурні та конструктивні зміни, поліпшення об`єкта оренди як ззовні, так і всередині до початку будь-яких робіт по реалізації вказаних змін, забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

16.11.2018 року робочою групою Фонду державного майна України було здійснено перевірку діяльності Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській області за період діяльності з 01.01.2016 р. по 30.06.2018 р., за результатами якої складено Акт № 54/4 (а.с. 17-21).

Згідно з вказаним Актом під час перевірки, зокрема, встановлений факт здійснення Приватним підприємством «Тотал Спорт» ремонтних робіт та перепланування нежитлового приміщення площею 1 032,32 кв.м., що знаходиться за адресою: проспект Першотравневий, 25, м. Полтава, без погодження з Орендодавцем і Балансоутримувачем, що порушує п. 2 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та п. 4.3.7 договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 р.

Пунктом 4.2.4 договору № 2/18-Н від 09.01.2018 р. визначено, що Орендодавець має право здійснювати контроль за станом Об`єкта оренди шляхом візуального обстеження зі складанням акта обстеження.

У відповідності до вказаного положення договору № 2/18-Н від 09.01.2018 р. комісією в складі головного спеціаліста відділу укладання та супроводження договорів оренди РВ ФДМУ по Полтавській області, в присутності представників Орендаря Приватного підприємства «Тотал Спорт» та Балансоутримувача Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка, було проведено перевірку виконання умов договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 р., про що складено Акт від 10.12.2018 р. (а.с. 79).

Під час перевірки, зокрема, встановлено, що фактично займана Орендарем площа відповідає площі, зазначеній в договорі оренди, а також що на момент перевірки державне майно використовується за цільовим призначенням.

Водночас, в Акті перевірки від 10.12.2018 р. зазначено, що згідно з довідкою Балансоутримувача за Орендарем станом на 10.12.2018 р. рахується заборгованість по сплаті орендної плати в розмірі 151 187,56 грн.

22.07.2019 року комісією в складі начальника відділу контролю договорів оренди Управління орендних відносин та оціночної діяльності РВ ФДМУ по Полтавській та Сумській областях, головного спеціаліста відділу контролю договорів оренди Регіонального відділення, в присутності представників Орендаря Приватного підприємства «Тотал Спорт» та Балансоутримувача Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка, було проведено перевірку виконання умов договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 р., про що складено Звіт (арк.справи 31-36).

Вказаною перевіркою встановлено наступне:

- фактично Орендар займає площу у розмірі 1 114,4 кв.м., так як повністю використовує 2-й поверх приміщення за адресою м. Полтава, пр-т Першотравневий, 25, внаслідок чого встановлено невідповідність площі, яка фактично використовується Орендарем тій, яка зазначена в договорі оренди. Різниця становить 82,08 кв.м.;

- Орендарем проведено поточний ремонт приміщення, в ході якого було демонтовано частину стіни без погодження з Орендодавцем і Балансоутримувачем;

- під час візуального обстеження встановлено, що об`єкт оренди використовується під розміщення діяльності фітнес-центру. У ході перевірки виявлено фактичну відсутність розмежування зон орендованого приміщення для здійснення різних видів діяльності ПП «Тотал Спорт». Виявлено, що 50 % від займаної площі займає тренажерний зал як суцільний адміністративно-спортивний заклад, у якому ніякими архітектурними конструкціями зони не розділені. Встановлено, що Орендар не здійснює надання окремого виду послуг у вигляді забезпечення населення послугами камери схову, а камера схову та інші допоміжні приміщення з іншим використанням є складовою частиною тренажерного залу для забезпечення комфорту відвідувачів. Окремий вид діяльності як надання послуг камер схову правовстановлюючими документами ПП «Тотал Спорт» не визначено;

- на момент перевірки заборгованість по сплаті орендної плати перед Державним бюджетом складає 22 225,76 грн., нараховано пені 1 074,60 грн.

Посилаючись на висновки, викладені у вказаних документах, позивач стверджує про порушення відповідачем істотних умов договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 2/18-Н від 09.01.2018 р. щодо складу та мети використання об`єкта оренди, обов`язку орендаря по збереженню майна, запобігання його пошкодженню і псуванню, а також своєчасної сплати орендної плати, у зв`язку з чим звернувся до суду з даною позовною заявою про розірвання договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 р., укладеного між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській області та Приватним підприємством «Тотал Спорт», та зобов`язання повернути нерухоме майно.

Перелік доказів, якими позивач обґрунтовує наявність обставин, що є предметом доказування у даній справі: договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 2/18-Н від 09.01.2018 р., акт приймання-передачі від 09.01.2018 р., Акт № 54/4 від 16.11.2018 р. перевірки діяльності Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській області за період діяльності з 01.01.2016 р. по 30.06.2018 р., лист Голови комісії з реорганізації Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській області № 11-102-0450 від 08.02.2019 р., лист-відповідь ПП «Тотал Спорт» № 18/02-1 від 18.02.2019 р., Звіт від 22.07.2019 р. перевірки виконання умов договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н, лист Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка № 12-9-2155 від 18.11.2019 р. та ін.

Перелік доказів, якими відповідач обґрунтовує заперечення проти позову: Акт від 10.12.2018 р. перевірки виконання умов договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н із змінами та доповненнями, повідомлення ТОВ «БТІ М» № 496/19 від 20.09.2019 р. та ін.

Оцінка аргументів учасників справи з посиланням на норми права, якими керувався суд:

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч. 1 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором (ч. 5 ст. 762 ЦК України).

Згідно з Розділом 3 договору № 2/18-Н від 09.01.2018 р. орендна плата визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 р. № 786 зі змінами, за результатами вивчення попиту на об`єкт оренди державного майна і становить буз ПДВ за базовий місяць розрахунку жовтень 2017 р. становить 33 693,02 грн., що відображено в протоколі засідання постійно діючої комісії від 01.12.2017 р., затвердженого наказом регіонального відділення від 01.12.2017 р. № 701.

Орендна плата за перший місяць оренди визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекс(и) інфляції.

Орендна плата за кожен наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

Орендна плата перераховується до Державного бюджету та Балансоутримувачу у співвідношенні 50 % та 50 % щомісяця не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним місяцем з урахуванням щомісячного індексу інфляції відповідно до пропорцій розподілу, установлених Кабінетом Міністрів України і чинних на кінець періоду, за який здійснюється платіж:

50 (п`ятдесят) відсотків орендної плати до Державного бюджету на рахунок, що відкривається на ім`я територіальних органів Державного казначейства; 50 (п`ятдесят) відсотків орендної плати Балансоутримувачу.

Відповідно до ст. 13 ГПК України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Тобто при зверненні з позовом про розірвання договору оренди та повернення орендованого майна на позивача покладений тягар доведення обставин щодо заявлених вимог. Натомість, відповідач повинен довести саме свої заперечення проти доводів позивача.

Позивачем у відповідності до вимог зазначених нормативних положень доведено наявність обов`язку відповідача сплачувати орендну плату за договором № 2/18-Н від 09.01.2018 р. у відповідному порядку та розмірі.

Крім того, як зазначено у листі Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка № 12-9-2155 від 18.11.2019 р., направленому на адресу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях, відповідач орендну плату перераховував не в повному обсязі, внаслідок чого станом на 01.11.2019 р. сума заборгованості відповідача за договором № 2/18-Н від 09.01.2018 р. за період серпня 2018 року вересня 2019 року склала 338 840,37 грн.

Про наявність заборгованості ПП «Тотал Спорт» перед державним бюджетом та Полтавським національним технічним університетом імені Юрія Кондратюка зазначено також в Акті від 10.12.2018 р. перевірки виконання умов договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н, а також у Звіті від 22.07.2019 р. перевірки виконання умов договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н, що підписаний представниками сторін та третьої особи.

Також у Звіті від 22.07.2019 р. зазначено про нарахування відповідачу пені в розмірі 1 074,60 грн.

Натомість, відповідачем доказів сплати заборгованості за оренду за вказаний у листі № 12-9-2155 від 18.11.2019 р. період, а також пені до суду не надано.

При цьому, борг зі сплати орендних платежів за договором № 2/18-Н від 09.01.2018 р. перед балансоутримувачем не погашений і на даний час, що підтверджується Балансоутримувачем об`єкта оренди Полтавським національним технічним університетом імені Юрія Кондратюка у поясненні б/н від 10.02.2020 р. (вх. № 1712 від 11.02.2020 р.).

Як вказано вище, пунктом 4.3 договору № 2/18-Н від 09.01.2018 р. визначено, що Орендар, зокрема, зобов`язаний використовувати об`єкт оренди відповідно до його призначення та умов цього договору, доводити до відома Орендодавця і Балансоутримувача та погоджувати з ними всі архітектурні та конструктивні зміни, поліпшення об`єкта оренди як ззовні, так і всередині до початку будь-яких робіт по реалізації вказаних змін, забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Відповідно до п. 1.3 договору № 2/18-Н від 09.01.2018 р. загальна площа Об`єкта оренди складає 1 032,32 кв.м.

Майно передається в оренду з метою розміщення: зона тренажерів на площі 315,42 кв.м.; камери схову на площі 102,51 кв.м. та інше використання на площі 614,39 кв.м. (п. 1.6 договору).

Водночас, Звітом від 22.07.2019 р. перевірки виконання умов договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н, підписаним відповідачем, встановлено невідповідність площі, яка фактично використовується Орендарем тій, яка зазначена в договорі оренди (різниця становить 82,08 кв.м.), а також відсутність розмежування зон орендованого приміщення для здійснення різних видів діяльності ПП «Тотал Спорт».

Також вказаною перевіркою встановлено, що Орендарем було проведено поточний ремонт приміщення, в ході якого було демонтовано частину стіни без погодження з Орендодавцем і Балансоутримувачем.

При цьому, суд окремо зазначає, що складання звітів особами, що здійснюють контрольні огляди об`єктів оренди, прямо передбачено пунктом 4 Наказу Фонду державного майна України № 655 від 14.05.2012 р. «Щодо виконання контрольних функцій Фонду державного майна України у сфері оренди», а тому заперечення відповідача з даних підстав судом не приймаються.

Таким чином, на підтвердження викладених у позові обставин Регіональним відділенням фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях надані відповідні докази, зокрема, Звіт від 22.07.2019 р. перевірки виконання умов договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н. Останній складений у присутності орендаря в особі директора Приватного підприємства «Тотал спорт» Мелеха Артура Еріковича та згідно з матеріалами позовної заяви направлявся відповідачу разом із листом № 11-104-02742 від 27.08.2019 р. «Про результати здійснення контролю виконання умов договору оренди №2/18-Н від 09.01.2018р.», що підтверджує факт обізнаності відповідача із обставинами та відповідними доказами, якими обґрунтована позовна заява.

У контексті приписів ГПК України саме сторони мають доводити свої вимоги і заперечення; кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень; кожна сторона несе ризики настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи не вчиненням нею процесуальних дій; збирання, перевірка доказів та встановлення обставин справи є повноваженнями суду, а не експерта. Тобто, з огляду на викладене, відповідач має надати докази на спростування викладених позивачем обставин щодо невідповідність площі, яка фактично використовується Орендарем тій, яка зазначена в договорі оренди, відсутності розмежування зон орендованого приміщення для здійснення різних видів діяльності ПП «Тотал Спорт» та демонтажу частини стіни орендованого приміщення.

На покладенні саме на відповідача тягаря спростування зазначених обставин наголошував Східний апеляційний господарський суд у Постанові від 02.09.2020 р. у даній справі.

На підтвердження своїх заперечень щодо вказаних позивачем порушень договору № 2/18-Н від 09.01.2018 р. відповідач надав лист Товариства з обмеженою відповідальністю «БТІ М» № 496/19 від 20.09.2019 р., у якому останнє повідомило, що при проведенні обмірів об`єкта нерухомого майна, що знаходиться за адресою м. Полтава, просп. Першотравневий, буд. 25, станом на 18.09.2019 р. виявлено, що площа орендованих приміщень згідно договору № 2/18-Н від 09.01.2018 р. зменшена за рахунок виконання внутрішніх оздоблювальних робіт (обшиття стін гіпсокартоном) без втручання в огороджувальні та несучі конструкції.

Однак, інформація, що міститься у повідомленні ТОВ «БТІ М» № 496/19 від 20.09.2019 р., стосується іншого періоду, ніж інформація, викладена у Звіті від 22.07.2019 р., а саме станом на 18.09.2019 р., а тому не може бути прийнята судом в якості спростування висновків, викладених у Звіті від 22.07.2019 р. перевірки виконання умов договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н.

Докази щодо відсутності фактів, встановлених у Звіті від 22.07.2019 р. перевірки виконання умов договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н, саме на момент проведення вказаної перевірки в матеріалах справи відсутні.

Крім того, судом не визнаються обґрунтованими твердження відповідача щодо здійснення Приватним підприємством «Тотал Спорт» ремонту приміщення та демонтажу частини стіни орендованого приміщення (про що зазначено у Звіті від 22.07.2019 р. перевірки виконання умов договору оренди від 09.01.2018 р. № 2/18-Н) за погодженням з Балансоутримувачем, наданим листом Полтавського національного технічного університету імені Юрія Кондратюка № 12-9-040 від 10.01.2018 р., оскільки вказаним листом надавалась згода на здійснення відповідачем лише робіт по заміні вікон, сантехніки, покриття для підлоги, вхідних дверей, електромереж, ремонту стін; позивач зазначає, що до нього як орендодавця орендар з цього приводу не звертався, і дане твердження не спростовано відповідачем.

Згідно зі ст.ст. 525, 526, 530 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватися належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог цивільного кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться; одностороння відмова від виконання зобов`язання не допускається.

Пунктом 1 частини 1 ст. 611 ЦК України, визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.

Відповідно до ст. 783 ЦК України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо: 1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; 2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; 3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; 4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Також згідно з п. 10.2 договору оренди № 2/18-Н від 09.01.2018 р. останній може бути розірвано на вимогу Орендодавця, якщо Орендар: 1) користується майном не відповідно до умов договору; 2) навмисно або з необережності погіршує стан майна та іншого обладнання; 3) систематично (більше трьох разів) порушує терміни здійснення будь-яких платежів, у т.ч. пені за цим договором; 4) не проводить згідно з умовами договору ремонт орендованого майна; 5) перешкоджає співробітникам Орендодавця здійснювати перевірку стану орендованого майна; 6) не переглядає орендну плату у разі внесення змін до Методики, змін централізованих цін і тарифів в частині збільшення вартісних показників на ринку нерухомості, що передбачає збільшення орендної плати.

Матеріалами справи підтверджується, що відповідачем не було дотримано строки здійснення орендних платежів за договором № 2/18-Н від 09.01.2018 р. за період серпня 2018 року вересня 2019 року, а також сплати пені за вказаним договором.

Крім того, позивачем доведено, а відповідачем не спростовано, що Приватне підприємство «Тотал Спорт» використовувало більшу площу, ніж ту, що зазначена в договорі оренди, не забезпечило розмежування зон орендованого приміщення для здійснення різних видів діяльності підприємства, а також проводило ремонт приміщення за адресою м. Полтава, просп. Першотравневий, буд. 25, в ході якого було демонтовано частину стіни без погодження з Орендодавцем і Балансоутримувачем, що свідчить про користування майном всупереч умовам договору та погіршення відповідачем його стану.

Враховуючи викладене, вимоги Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях про розірвання договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 2/18-Н від 09.01.2018 р. є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Згідно із ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Із змісту п. 4.3.10 договору № 2/18-Н від 09.01.2018 р. вбачається, що у разі припинення або розірвання договору Орендар зобов`язаний повернути в останній день дії цього договору орендоване майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з врахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати Балансоутримувачу збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря.

За таких обставин, позовні вимоги щодо зобов`язання відповідача звільнити та повернути з оренди об`єкт оренди шляхом підписання відповідного акту приймання-передачі нерухомого майна нежитлового приміщення площею 1032,32 кв.м., розташованого за адресою: пр-т Першотравневий, 25, м. Полтава, є правомірними та обґрунтованими, а тому задовольняються судом.

Судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (ст. 13 ГПК України). Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання (ст. 79 ГПК України).

З аналізу наведених норм права та поданих доказів суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях в повному обсязі.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд виходив із наступного.

Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

З огляду на викладене, судові витрати по сплаті судового збору покладаються на відповідача в повному обсязі.

Керуючись статтями 129, 232-233,237-238,240 ГПК України, суд,-

ВИРІШИВ :

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Розірвати договір оренди №2/18-Н нерухомого майна, що належить до державної власності, укладений 09.01.2018р. між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Полтавській області та Приватним підприємством "Тотал Спорт".

3. Зобов`язати Приватне підприємство "Тотал Спорт" (36011, м. Полтава, проспект Першотравневий, 25, ) звільнити та повернути Регіональному відділенню Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях ( 36014, м. Полтава, вул. Небесної Сотні, 1/23, ) нерухоме майно - приміщення нежитлове площею 1032,32 кв.м., розташоване за адресою: пр-т Першотравневий, 25, м.Полтава за актом приймання-передачі (повернення) майна.

4. Стягнути з Приватного підприємства "Тотал Спорт" (36011, м. Полтава, проспект Першотравневий, 25, ) на користь Регіонального відділення Фонду державного майна України по Полтавській та Сумській областях ( 36014, м. Полтава, вул. Небесної Сотні, 1/23, ) 3842,00 грн. судового збору на рахунок UA8018853, , банк одержувача Держказначейська служба України, м.Київ, МФО 820172.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ч.1,2 ст.241 ГПК України). Апеляційна скарга на рішення суду подається у порядку та строки, встановлені ст.ст.256,257 ГПК України.

Повне рішення складено 06.11.2020 р.

Суддя О.С. Мацко