РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

20.10.2020Справа № 910/10763/20

Господарський суд міста Києва у складі судді Кирилюк Т.Ю. за участі

секретаря судового засідання Максимець В.О., розглянувши в порядку

загального позовного провадження матеріали господарської справи

за позовом Громадської організації «Здорове покоління-здорове майбутнє»

до Київської міської ради

Товариства з обмеженою відповідальністю «Невірос»

Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент»

про розірвання договору оренди,

за участі представників:

позивача - не з`явились,

відповідача-1 - Ільчик М.О.,

відповідача-2 - Гетіков В.М.,

відповідача-3 - Бородкін Д.І.

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Громадська організація «Здорове покоління-здорове майбутнє» звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю «Невірос», Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент» про розірвання договору оренди земельної ділянки від 26.02.2003.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на орендованій земельній ділянці, розташованій за адресою вул. Антоновича (Горького), 131 в Голосіївському районі м. Києва, не збудовано передбачені умовами договору оренди від 26.02.2003 басейн та об`єкти соціально-культурного призначення, а також не передано вказані об`єкти Голосіївській районній у місті Києві Раді в порядку встановленому Договором №24 від 29.12.2005, чим порушено права жителів міста Києва, зокрема учнів Спеціалізованої школи І-ІІІ ступенів з поглибленим вивченням англійської та італійської мов №130.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 28.07.2020 позовну заяву залишено без руху та встановлено строк для усунення недоліків.

До Господарського суду міста Києва позивачем було подано 04.08.2020 заяву про усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 10.08.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №910/10763/20. Вирішено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче засідання на 15.09.2020.

Київською міською радою 25.08.2020 надано відзив, яким заперечено вимоги позову повністю з огляду на відсутність порушень цільового використання земельної ділянки та відсутність правових підстав для дострокового розірвання договору оренди.

Товариство з обмеженою відповідальністю «Невірос» у своєму відзиві повністю заперечило позовні вимоги з огляду на відсутність покладеного в основу позову зобов`язання та правових підстав дострокового розірвання договору оренди землі.

Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент» 07.09.2020 надано суду відзив, яким заперечено позовні вимоги повністю з огляду на належне виконання забудовниками всіх вимог законодавства в частині пайової участі у розвитку територій міста, відсутності порушень вимог законодавства при використанні земельної ділянки, припинення зобов`язання за інвестиційним договором тощо.

Через відділ автоматизованого документообігу суду, моніторингу виконання документів (канцелярію) 14.09.2020 позивач подав заяву про проведення судового засідання 15.09.2020 без його участі.

У судовому засіданні 15.09.2020 оголошувалась перерва до 29.09.2020 для надання можливості учасникам судового розгляду ознайомитись з матеріалами справи.

Через відділ автоматизованого документообігу суду, моніторингу виконання документів (канцелярію) 28.09.2020 позивачем надано заяву про проведення судового засідання 29.09.2020 без участі його представника. Цією ж заявою позивач повідомив, що підтримує позовні вимоги з підстав викладених у позові, не заперечує проти закриття підготовчого провадження та розгляду справи по суті.

У засіданні 29.09.2020 судом не виходячи до нарадчої кімнати постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначено справу до розгляду по суті на 20.10.2020.

Позивач у судове засідання 20.10.2020 не з`явився, своїх уповноважених представників не направив, про місце, час та дату судового засідання повідомлявся належним чином.

Представники відповідачів проти позову заперечували повністю, у зв`язку з його необґрунтованістю.

У судовому засіданні 20.10.2020 оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, Господарський суд міста Києва

ВСТАНОВИВ:

Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Невірос» 26.02.2003 укладено договір оренди земельної ділянки розміром 0,5407 га по вулиці Горького (Антоновича) 131 у Голосіївському районі міста Києва.

За наданими у відзиві поясненнями представника Київської міської ради оспорюваний договір укладено на підставі Рішення Київської міської ради №67/227 від 24.10.2002 про надання в оренду земельної ділянки для завершення будівництва та подальшої експлуатації житлового будинку з вбудовано-прибудованим басейном за рахунок земель, раніше відведених розпорядженням Київської міської державної адміністрації №467 від 04.03.1998 товариству з обмеженою відповідальністю «Підприємтво Антарес Лтд».

Підставою для прийняття місцевою радою рішення №67/227 від 24.10.2002 про передачу в оренду ділянки площею 0,5407 га став укладений відповідачем 2 договір купівлі-продажу об`єкту, незавершеного будівництвом.

Пунктом 1 договору оренди від 26.02.2003 визначено, що земельна ділянка площею 0,5407 га передається відповідачу-2 у платне строкове користування на 49 років для завершення будівництва та експлуатації житлового будинку з вбудовано-прибудованим басейном для середньої школи №130 та об`єктами соціально-культурного призначення.

Фактично, до відповідача-2 перейшло прийняте у 1998 році зобов`язання ТОВ «Підприємство Антарес Лтд» за власний рахунок збудувати об`єкт соціальної інфраструктури міста з передачею його у власність територіальної громади.

З квітня 2000 року (набуття чинності Законом України «Про планування і забудову територій») питання додаткових зобов`язань забудовників в частині участі у розвитку територій населених пунктів отримало законодавче врегулювання, зокрема, частинами п`ятою та шостою статті 27 Закону України «Про планування і забудову територій», яким закріплено юридичне визначення пайової участі замовників у розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населених пунктів.

Відповідно, отримане відповідачем-2 при купівлі недобудови та подальшому переоформленні прав на земельну ділянку зобов`язання з будівництва та передачі територіальній громаді басейну для загальноосвітньої школи №130 за своєю правовою природою і по суті є зобов`язанням пайової участі замовника будівництва у розвитку соціальної інфраструктури населених пунктів.

В основу даного позову покладено твердження про нецільове використання земельної ділянки, оскільки відповідачами 2 та 3 не збудовано басейн для середньої школи №130, що визначено пунктом 1.

За твердженнями позивача, які не заперечено іншими учасниками судового розгляду, відповідачем 2 та відповідачем 3 будівництво житлового будинку завершено, проте басейн не збудовано та не передано на баланс місцевої районної адміністрації, що є підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки відповідно до умов пунктів 7.2 та 13 цього договору у зв`язку з нецільовим використання цієї землі.

З цим категоричним висновком суд не може погодитись, оскільки відповідно до наданого законодавцем визначення цільовим призначенням земельної ділянки є використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку (стаття 1 Закону України «Про землеустрій»).

В свою чергу, документацією із землеустрою (землевпорядна документація) є затверджені в установленому порядку текстові та графічні матеріали, якими регулюється використання та охорона земель державної, комунальної та приватної власності, а також матеріали обстеження і розвідування земель, авторського нагляду за виконанням проектів тощо (стаття 1 Закону України «Про землеустрій»).

Цивільно-правовий або господарсько-правовий договір оренди не віднесено законодавцем до землевпорядної документації і, відповідно, укладений договір не може буди належною правовою підставою для визначення цільового або не цільового використання земельної ділянки.

Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Стаття 15 Закону України «Про оренду землі» визначає, що істотними умовами договору оренди землі є:

- об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);

- дата укладення та строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Таким чином, законодавець не відносить питання цільового призначення та використання земель до істотних (обов`язкових) умов договору оренди, оскільки це питання регулюється на законодавчому рівні та визначається землевпорядною документацією на певну земельну ділянку.

Відповідно до статті 19 Земельного кодексу України за основним цільовим призначенням землі Держави поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

е) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Частиною п`ятою статті 20 Земельного кодексу України встановлено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

У даному випадку (незалежно від наявності або відсутності прибудованого до житлової будівлі басейну) використання відповідаем-2 та відповідачем-3 земельної ділянки з кадастровим номером :79:056:0007, що є власністю територіальної громади міста Києва, не порушує вимог земельного законодавства в частині визначеної категорії основного цільового призначення - землі житлової забудови та громадської забудови.

Наявність на земельній ділянці збудованого житлового багатоквартирного будинку є фактично безумовним доказом використання цієї землі за цільовим призначенням.

У той же час, суд не може залишити поза увагою покладені в основу позову твердження про наявність невиконаного зобов`язання перед територіальною громадою з будівництва спортивного об`єкту для середньої школи.

За визначенням пункту 1 договору оренди від 26.02.2003 земельну ділянку надано в платне користування відповідачу-2 для завершення будівництва та експлуатації житлового будинку з вбудовано-прибудованим басейном.

Наведена договірна норма не може тлумачитись як безумовне зобов`язання орендатора за власний кошт збудувати басейн та передати його середній школі №130. Наведена норма лише окреслює мету отримання ділянки в користування, можливості та наміри сторін під час завершення будівництва житлового багатоквартирного будинку виконати певні дії, оскільки основним мотивом отримання в правомірне користування земельної ділянки є завершення будівництва житлового будинку, недобудову якого було придбано раніше відповідачем-2 за договором купівлі-продажу.

Фактично, господарсько-правове зобов`язання з будівництва басейну у відповідача-2 виникло з моменту укладення Голосіївською районною у місті Києві радою, Спеціалізованою школою №130 та відповідачем-2 договору №24 від 29.12.2005, яким визначено засади співробітництва сторін в реалізації інвестиційного проекту будівництва вбудовано-прибудованого басейну з допоміжними приміщеннями для середньої школи №130 у житловому будинку з об`єктами соціально-культурного призначення на земельній ділянці по вулиці Антоновича (Горького) 131 у Голосіївському районі міста Києва.

За договором №24 від 29.12.2005 відповідач-2 зобов`язався завершити будівництво житлового будинку з вбудовано прибудованим басейном та передати Голосіївській районній у місті Києві раді у власність басейн з допоміжними приміщеннями для середньої школи №130, Голосіївська районна у м. Києві Рада зобов`язалась створити відповідачу-2 сприятливі умови для виконання своїх обов`язків та після завершення будівництва об`єкта та введення його в експлуатацію прийняти у відповідача-2 на баланс комунальної власності територіальної громади Голосіївського району приміщення з подальшим його утриманням та технічним обслуговуванням, а Спеціалізована школа №130 зобов`язалась після оформлення Голосіївською районною у місті Києві радою права власності на приміщення, прийняти його в оперативне користування.

Як зазначалось раніше, за своєю правовою природою і по суті зобов`язання відповідача-2 з будівництва басейну за власний рахунок та з подальшою передачею цього будівельного об`єкту територіальній громаді є зобов`язанням пайової участі замовника будівництва у розвитку соціальної інфраструктури населеного пункту.

На час укладення договору №24 від 29.12.2005 діюче законодавство, у тому числі Закон України «Про планування і забудову територій», рішення Київської міської ради №271/431 від 27.02.2003 «Про пайову участь (внески) інвесторів (забудовників) у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури м. Києва» тощо визначало можливість участі забудовника у розвитку територій міста як перерахуванням грошових коштів органам місцевого самоврядування так і створенням необхідної інфраструктури, у тому числі соціальної, міста Києва у межах встановленого Законом України «Про планування і забудову територій» граничного розміру пайової участі.

В період часу з 30.12.2000 по 23.01.2007 граничний розмір пайової участі складав 25% вартості об`єкту будівництва (Постанова Кабінету Міністрів України №1930 від 30.12.2000), згодом - 2% вартості об`єкту будівництва (Постанова Кабінету Міністрів України №40 від 24.01.2007).

З 14.01.2009 (набрання чинності Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва») статтю 27-1 Закону України «Про планування і забудову територій» доповнено частиною восьмою, якою введено пряму законодавчу заборону органам місцевого самоврядування вимагати від замовника будівництва будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об`єктів та передачі матеріальних активів.

Відповідно, з набранням чинності Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» подальше виконання договору №24 від 29.12.2005, яким встановлено зобов`язання відповідача-2 збудувати для територіальної громади басейн, стало юридично неможливим з огляду на пряму законодавчу заборону вчинення такої дії.

За приписами статті 27-1 Закону України «Про планування і забудову територій» питання пайової участі відповідача-2 у розвитку інфраструктури міста мало вирішуватись укладенням договору про пайову участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури міста Києва.

На цей час пайова участь (внесок) замовника за приписами статті 27-1 мала здійснюватися виключно у грошовій формі перерахуванням відповідних коштів до місцевого бюджету.

З 12.03.2011 (дата набуття чинності Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності») сторони договору №24 від 29.12.2005 були зобов`язані привести свої правові відносини у відповідність до вимог законодавства.

Пунктом 7 розділу п`ятого (Прикінцеві положення) Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено: якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим Законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об`єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом.

Питання пайової участі у розвитку інфраструктури врегульовано статтею 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», відповідно до частини сьомої якої органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об`єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів, (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п`ятою статті 30 цього Закону (будівництво замовником необхідних йому інженерних мереж або об`єктів інженерної інфраструктури поза межами відведеної для будівництва земельної ділянки).

Спорудження та передача басейну ні за яких обставин не може бути визнано будівництвом необхідних інженерних мереж або об`єктом інженерної інфраструктури.

Відповідно, укладений Голосіївською районною у місті Києві радою, Спеціалізованою школою №130 та відповідачем-2 договір №24 від 29.12.2005 не відповідав імперативним позитивно правовим нормам статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Договір №24 в ід 29.12.2005 містить виключно умови передачі збудованого басейну та вимоги до цієї споруди. Відповідно, цей договір не міг бути приведений шляхом внесення змін у відповідність до вимог Закону. У даному випадку, питання участі забудовника у розвитку території населеного пункту мало бути вирішеним шляхом укладення нової угоди з урахуванням вимог Закону в частині граничних розмірів та грошових розрахунків.

Порушення договором позитивно правових приписів законодавства є ознакою його недійсності, при цьому ознака недійсності (у даному випадку) виникла після укладення цього договору у результаті змін законодавства.

Статтею 607 Цивільного кодексу України встановлено, що зобов`язання припиняється неможливістю його виконання у зв`язку з обставиною, за яку жодна із сторін не відповідає.

Відповідно до статті 19 Конституції України правовий порядок в Державі ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

Відповідач-2 безумовно мав право в добровільному порядку збудувати та передати територіальній громаді будь-який об`єкт нерухомості, проте відповідне правове зобов`язання на цей час вже втратив.

У березні 2013 року відповідачем-2 залучено до участі у завершенні будівництва житлового будинку відповідача-3 шляхом укладення Інвестиційного договору про будівництво житлового будинку за адресою: м. Київ, вул. Горького (Антоновича), 131 у Голосіївському районі м. Києва від 29.03.2013.

За умовою пункту 4.1.26 Інвестиційного договору від 29.03.2013 відповідач-3 зобов`язався до моменту введення об`єкта в експлуатацію за рахунок коштів від продажу приміщень сплатити пайовий внесок на розвиток інфраструктури міста протягом п`яти днів з моменту отримання від відповідача-2 відповідного рахунку. В свою чергу, відповідач-2 зобов`язався негайно перерахувати отримані кошти до міського бюджету, якщо інший порядок сплати пайового внеску не буде узгоджений сторонами.

У той же час, відповідно до пункту 2.4 інвестиційного договору від 29.03.2013 відповідач-3 отримав частину повноважень замовника будівництва житлового будинку, у тому числі і визначені пунктом 4.1 права, у тому числі на укладення необхідних для здійснення будівництва та введення в експлуатацію договорів.

Відповідачем-2, відповідачем-3 та Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради 20.04.2017 укладено договір №153 пайової участі у створенні і розвитку соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста Києва, яким встановлено розмір та порядок її сплати.

Факт належного виконання відповідачем-2 та відповідачем-3 своїх зобов`язань за договором №153 від 20.04.2017 підтверджується виданою Департаментом економіки та інвестицій виконавчого органу Київської міської ради довідкою №050/08-3449 від 27.04.2017 про виконання умов договору пайової участі.

Таким чином, законодавчо встановлений обов`язок взяти участь у створенні і розвитку інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури населеного пункту (пайова участь) за об`єктом будівництва по вулиці Антоновича 131 у Голосіївському районі міста Києва відповідачем-2 та відповідачем-3 виконано належним чином у відповідності до вимог чинного законодавства.

Виходячи з наведеного, судом встановлено, що доводи позовної заяви в частині наявності правових підстав для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки по вулиці Антоновича 131 у місті Києві у зв`язку з ї нецільовим використанням, що обумовлено не зведенням додаткового об`єкту соціальної інфраструктури (басейну), повністю спростовуються наявними у матеріалах справи доказами.

Наявність на земельній ділянці закінченого будівництвом житлового багатоквартирного будинку взагалі унеможливлює розірвання договору оренди з визначених позовом підстав, оскільки правовий режим її використання регулюється статтею 42 Земельного кодексу України: земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

Суд визнає доводи представника відповідача-2 про відсутність правових підстав для визнання недійсним договору оренди земельної ділянки розміром 0,5407 га по вулиці Горького (Антоновича) 131 у Голосіївському районі міста Києва, укладеного 26.02.2003 Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Невірос», обґрунтованим, проте не приймає їх до уваги при ухваленні рішення, оскільки предметом даного судового розгляду є з`ясування наявності правових та фактичних підстав для розірвання договору, а не встановлення дійсності або недійсності правочину.

Крім того, суд відмовляє у застосуванні правових наслідків спливу строків позовної давності, заявлених відповідачем-2, оскільки не встановлює факту порушення права та, відповідно, правової можливості примусового поновлення такого права.

Встановивши відсутність фактичних та правових підстав для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки розміром 0,5407 га (кадастровий номер :79:056:0007) по вулиці Горького (Антоновича) 131 у Голосіївському районі міста Києва, укладеного 26.02.2003 Київською міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Невірос», суд відмовляє у задоволенні позову повністю.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного та керуючись статтями 129, 233, 238, 241-242 Господарського процесуального кодексу України, Господарський суд міста Києва

В И Р І Ш И В:

1. У задоволенні позову Громадської організації «Здорове покоління-здорове майбутнє» до Київської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю «Невірос» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрбуд Девелопмент» про розірвання договору оренди відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено: 09.11.2020.

Суддя Т.Ю. Кирилюк