ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" листопада 2020 р. Справа №914/2301/17

Західний апеляційний господарський суд у складі колегії:

Головуючого судді: Плотніцького Б.Д.

Суддів: Кравчук Н.М.

Кордюк Г.Т.

при секретарі Карнидал Л. Ю.

за участю представників:

від позивача: Романів І.Б.

від відповідача: Шаровський Р.М.

розглянувши матеріали апеляційної скарги Бориславської міської ради Львівської області №3-21/1329 від 08.09.2020

на рішення Господарського суду Львівської області від 28.07.2020 (повний текст складено та підписано 30.07.2020), суддя Козак І.Б.

у справі №914/2301/17

за позовом Бориславської міської ради, м. Борислав Львівської області

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "АКВІЛОН-ФІНАНС", м. Львів

про визнання додаткової угоди до договору оренди землі від 16.11.2016 р. укладеною

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду Львівської області від 28.07.2020 у справі №914/2301/17 відмовлено в задоволенні позову Бориславської міської ради про визнання додаткової угоди до договору оренди землі від 16.11.2016 р. укладеною. Судові витрати, сплачені за подання позову, покладено на позивача.

Не погоджуючись із прийнятим рішенням, Бориславська міська рада Львівської області подала апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 28.07.2020 у справі № 914/2301/17 та прийняти нове, яким позов задоволити.

У апеляційній скарзі позивач вказав, що між позивачем та відповідачем укладено договір оренди землі. З 01.01.2017р. набрав чинності наказ Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016р. №489 «Про затвердження порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів», згідно з яким змінилася НГО земель в м.Бориславі. 10.04.2017р. Бориславською МР було надіслано відповідачу проект додаткової угоди до договору оренди, в якій викладено змінену НГО та відповідно змінений розмір орендної плати - 5% від НГО - 2127725,97 грн. в рік або 177310,50 грн. в місяць. Проте, відповідач не надав відповіді та проект додаткової угоди не підписав, що і стало причиною звернення позивача до суду з відповідним позовом про визнання додаткової угоди до договору оренди землі від 16.11.2016р., укладеною шляхом викладення пунктів 5, 9 договору у наступній редакції:

«п.5. нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 42'554' 519,40 грн, відповідно до Витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого управлінням Держгеокадастру у Дрогобицькому районі Львівської області від 06.02.2017р. №354/86-17»;

«п.9. Орендна плата, згідно з рішенням Бориславської міської ради від 26.06.2015р. №1906 становить 5% від нормативної грошової оцінки і вноситься орендарем у грошовій формі, що складає 2' 127' 725,97 грн. в рік або 177' 310,50 грн. в місяць, щомісячними платежами на розрахунковий рахунок 0012 в УДКСУ у м.Бориславі Львівської обл., код ЗКПО 37942974, код платежу 18010600, отримувач Бориславська міська рада»

На думку апелянта, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про відмову в позові у зв`язку з неправильно визначеною нормативно грошовою оцінкою земельної ділянки. На думку апелянта, відповідачу слід було оскаржити рішення міської ради, яким було затверджено нормативно грошову оцінку, до суду адміністративної юрисдикції.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач заперечив доводи останньої, просив рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. .

Представник апелянта в судовому засіданні підтримав доводи апеляційної скарги, просив рішення суду першої інстанції скасувати, прийняти нове, яким позов задоволити.

Представник відповідача в судовому засіданні заперечив проти апеляційної скарги, просив рішення господарського суду першої інстанції залишити без змін.

Апеляційний господарський суд, розглянувши наявні в справі докази, давши належну оцінку доводам та запереченням, які містяться в апеляційній скарзі, дійшов висновку, що рішення господарського суду першої інстанції слід залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Як вбачається з матеріалів справи, Рішенням Бориславської міської ради Львівської області від 31.08.2016р. №321 затверджено технічну документацію зі землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі на місцевості та надано ТзОВ «Аквілон Фінанс» земельну ділянку в оренду.

16.11.2016р. між Бориславською МР та ТОВ «Аквілон Фінанс» укладено договір оренди земельної ділянки несільськогосподарського призначення для будівництва та обслуговування об`єкта туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, яка знаходиться по вул.Трускавецькій у м.Бориславі. Площа ділянки - 12,9624га.

Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 8029154,60 грн. (п.5 договору).

Орендна плата становить 5% від нормативної грошової оцінки і вноситься орендарем у грошовій формі, що складає 401457,73 грн. в рік або 33454,81 грн. в місяць, щомісячними платежами на розрахунковий рахунок « 0012 в УДКСУ у м.Бориславі Львівської обл., код ЗКПО 37942974, код платежу 18010600, отримувач Бориславська міська рада» (п.9 договору).

Відповідно до п.13 цього договору розмір орендної плати переглядається один раз на рік у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів;

- зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря;

- в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з Витягом із технічної документації про НГО земельної ділянки від 06.02.2017р. №354/86-17, кадастровий №:12:027:0092, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 4254519,40 грн.

Супровідним листом №3-18 /905 від 10.04.2017р. Бориславська МР надіслала ТзОВ «Аквілон Фінанс» проект Додаткової угоди до договору оренди землі для підписання іі орендарем у 20-денний термін після отримання цього листа.

Оскільки станом на дату подання позову відповідач так і не повернув підписаний примірник Додаткової угоди, позивач (Бориславська МР) звернувся з цим позовом до суду.

Станом на дату прийняття рішення сторони не підписали Додаткову угоду до договору оренди землі від 16.11.2016р.

Оцінка суду.

Відповідно до ст.11 ЦК України, однією з підстав виникнення зобов`язань, є, зокрема, договори та інші правочини.

Як передбачено ст.174 Господарського кодексу України однією з підстав виникнення господарського зобов`язання є господарський договір та інші угоди, передбачені законом, а також угоди не передбачені законом, але які йому не суперечать.

Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

Згідно з ч.1 ст.187 ГК України спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору.

Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Статтею 188 ГК України врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини друга-четверта статті 188 ГК України).

Частинами 2, 3 ст.188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною 4 цієї статті визначено, заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.

Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає ст.16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення) та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони (правова позиція Великої палати Верховного Суду від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17).

За змістом статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, а частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено перелік істотних умов договору оренди землі: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України) (ч. 1,2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з пунктом 14.1.125 статті 14 Податкового кодексу України нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів. Відповідно до ч. 5 ст. 5 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Згідно з ч.1 ст. 13 цього ж Закону нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.

Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель (ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель»).

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років (ч.1,2 ст. 18 Закону).

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до наведених вище положень чинного законодавства нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України (відповідну правову позицію Верховного Суду України викладено у постанові від 02.03.2016 у справі № 922/538/14).

Згідно з частини 1 статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Відповідно до п.3 Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аргарної політики і продовольства України від 25.11.2016р. №489, нормативна грошова оцінка всіх категорій земель та земельних ділянок населених пунктів (за винятком земель сільськогосподарського призначення та земельних ділянок водного фонду, що використовуються для риборозведення) визначається згідно з такою формулою.

Визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів:

Цн =

В х Нп

________

Нк

х Кф х Км,

де Цн - нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);

В - витрати на освоєння та облаштування території з розрахунку на квадратний метр (у гривнях);

Нп - норма прибутку (6 %);

Нк - норма капіталізації (3 %);

Кф - коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки;

Км - коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки.

Коефіцієнт, який характеризує місце розташування земельної ділянки (Км), на показник якого і звертає увагу відповідач, обумовлюється трьома групами рентоутворювальних факторів регіонального, зонального та локального характеру і обчислюється за формулою:

Км = Км1 х Км2 х Км3,

де Км1 - регіональний коефіцієнт, який характеризує залежність рентного доходу від місцеположення населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва і розселення;

Км2 - зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території в межах населеного пункту (економіко-планувальної зони);

Км3 - локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони.

Як стверджує відповідач, для розрахунку у цій справі застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Км - 3, що у зазначеному випадку не відповідає положенням Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (далі- Порядок). Цей коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки Кф, що дорівнює 3, згідно з приміткою до додатку 1 цього Порядку може застосовуватися лише для земельних ділянок, інформація про які не внесена до Державного земельного кадастру, у разі якщо у відомостях Державного земельного кадастру не зазначено код Класифікації видів цільового призначення земель. Проте, спірна земельна ділянка містить кадастровий №:12:027:0092, а отже відомості про неї внесені до Державного земельного кадастру; цільове призначення цієї земельної ділянки - землі житлової і громадської забудови. Водночас згідно з додатком 1 до Порядку "Коефіцієнти, які характеризують функціональне використання земельної ділянки", земельній ділянці за цільовим призначенням земель - 03.08 -; у пункті 2 договору від 16.11.2016 визначено цільове призначенні земельної ділянки (згідно з Українським класифікатором цільового використання землі, затвердженим листом Держкомзему України від 24.04.1998 № 14-1-7/1205) землі житлової і громадської забудови.

Щодо коефіцієнта Км, який характеризує регіональні фактори місцеположення земельної ділянки, то відповідач звертає увагу суду на те, що для земель м.Борислава, де і знаходиться спірна ділянка, слід використовувати значення коефіцієнта Км1=1,2, оскільки відповідно до Додатку 2 до Порядку для міста обласного підпорядкування, які виконують переважно промислові, транспортні та курортно-рекреаційні функції, переважно центри адміністративних районів з чисельністю 20,0-49,9 тис. осіб, цей коефіцієнт становить 1,2.

Коефіцієнт Км2, виходячи з Додатку 6 Порядку, застосовується в діапазоні максимально 1,5-2.0 до мінімально 0,50, у Витягу на земельну ділянку застосований Км2=0,77.

Значення коефіцієнта Км3 визначається, виходячи з положень додатку 7, при цьому добуток по факторних оцінках не має бути нижче 0,50 і вище 1,50.

Окрему увагу відповідач звертає на те, що на орендованій ділянці відсутні тепломережі та газопостачання, що не враховано у Витягу на ділянку, згідно з даними якого коефіцієнт Км3 становить 0,99, тоді як мав би становити 0,89 максимально, заокругливши дані розрахунку. При цьому, коефіцієнт Км, який характеризує місцеположення земельної ділянки, має становити 0,70 мінімально чи 0,82 максимально, тоді як у Витязі зазначено Км - 1,2*0,77*0,99=0,91.

Підставивши всі дані у наведену вище формулу розрахунку НГО орендованої земельної ділянки площею 12,624 га, нормативна грошова оцінка землі може становити мінімально 17236106,28 грн, максимально -20190234,24 грн. У Витязі - 22406804,64 грн. При застосуванні коефіцієнту індексації 1,8972, мінімальна НГО становитиме 32' 700' 335,14 грн, максимальна НГО - 38' 304' 912,40 грн. у Витязі - 42' 510' 189,76 грн. Різниця при максимальних показниках - 4' 205' 277,36 грн.

Ухвалою суду першої інстанції від 12.12.2017р. призначено у справі судову експертизу, на розгляд судового експерта поставлено такі питання:

1. Який розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що знаходиться за адресою: вул. Трускавецька у м. Бориславі Львівської обл., площею 12,9624 га, ?

2. Чи відповідає виконана оцінка земельної ділянки за адресою: вул. Трускавецька у м. Бориславі Львівської обл., площею 12,9624 га вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, методології, методам, оціночним процедурам?

3. Яка вартість права користування (оренди) земельною ділянкою за адресою: вул. Трускавецька у м. Бориславі Львівської обл. площею 12,9624 га?

27.03.2020р. на адресу суду повернулися матеріали справи №914/2301/17 разом з висновком судового експерта №7107 від 23.03.2020р., у якому експерт зазначив, серед іншого, таке: «Питання №1 та №3, які поставлено в ухвалі суду, стосуються нормативної грошової оцінки і не входять в коло питань, що вирішуються оціночно-земельною експертизою. Судовий експерт виконує експертизи відповідно до отриманої кваліфікації з точки зору спеціальних знань певного виду судового експертизи. Тому, питання №1 та №3 експертом не вирішуються». У розділі «висновки» висновку судового експерта №7107 від 23.03.2020р зазначено таке: «Розрахунок нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за адресою: вул.Трускавецька у м.Бориславі Львівської обл., площею 12,9624га, не відповідає вимогам, методології, методам, процедурам щодо нормативно-грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, а саме у частині розрахунку коефіцієнта Км3».

Відтак, оскільки коефіцієнт Км3 (локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони) визначений невірно, він є складовою частиною у формулі Км - коефіцієнта, який характеризує місце розташування земельної ділянки, а той - у формулі - Цн = (В*Нп/Нк) *Кф*Км- визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів, його невірне значення впливає на арифметично вірний розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки і автоматично - на вірний розмір річної орендної плати за земельну ділянку відповідача, правильний розрахунок яких позивачем не обгрунтовано. Тому, суд першої інстанції правомірно відмовив у задоволенні позовних вимог про визнання додаткової угоди до договору оренди землі від 16.11.2016р., укладеною шляхом викладення пунктів 5, 9 договору у редакції, запропонованій позивачем.

Відповідно до ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Згідно ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідно до ч.ч. 1,2 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа «Серявін проти України», § 58, рішення від 10 лютого 2010 року).

Пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (далі - Конвеція) зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення Європейського Суду з прав людини у справі «Трофимчук проти України», no. 4241/03, від 28.10.2010 року).

Судові витрати, в силу ст.129 ГПК України, покладаються на апелянта.

керуючись ст.ст. 86, 255, 269, 275, 276, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Бориславської міської ради Львівської області №3-21/1329 від 08.09.2020 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Львівської області від 28.07.2020 у справі №914/2301/17 залишити без змін.

3. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

4. Порядок та строки оскарження постанов апеляційного господарського суду до суду касаційної інстанції визначені ст. ст. 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови виготовлено та підписано 09.11.2020.

Головуючий -суддя Плотніцький Б.Д.

Суддя Кравчук Н.М.

Суддя Кордюк Г.Т.