ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 листопада 2020 року м. ОдесаСправа № 915/775/20
Колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду у складі:

Головуючого судді: Ярош А.І.

суддів Діброви Г.І., Принцевської Н.М.,

секретар судового засідання Молодов В.С.

за участю представників учасників справи:

Від позивача - Бортик Р.О., довіреність № 01/01, дата видачі : 16.01.20; Товариства з обмеженою відповідальністю фірма СТІВ;

Інші представники в судове засідання не з`явились, про час, дату та місце його проведення повідомлені належним чином.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю фірма СТІВ

на рішення Господарського суду Миколаївської області від 27 серпня 2020 року

у справі №915/775/20

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю фірма СТІВ, пров. Парусний, 1, кв. 36, м. Миколаїв, 54025 ()

до відповідача Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 ()

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 )

про визнання додаткової угоди укладеною,

(ухвалене суддею Олейняш Е.М. 27.08.2020р., о 15-21 год. у приміщенні господарського суду Миколаївської області, повний текст складено 01.09.2020 року)

До господарського суду Миколаївської області звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю фірма СТІВ з позовною заявою до відповідача Миколаївської міської ради, в якій просить суд визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 11.11.2008, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 25.11.2008 за № 6068 та у Миколаївський філії ДП Центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.11.2008 № 25 укладеною в редакції, викладеній в позовній заяві.

В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилався на те, що між Миколаївською міською радою та ФОП Теселько В.М. було укладено договір оренди № 6068 від 11.11.2008 року, який на підставі договорів про зміни поновлено до 13.06.2017 року.

Позивач набув право власності, згідно укладеного між ОСОБА_1 та ТзОВ Фірма "Стів" договору купівлі-продажу від 05.10.2018 року, на нежитлове приміщення торговельний кіоск, який розташований на земельній ділянці, наданій в оренду третій особі ФОП Теселько В.М. згідно договору оренди землі № 6068 року від 11.11.2008 року.

Позивач вказує, що в силу приписів ст. 120 ЗК України у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно до нього перейшло право користування земельною ділянкою та автоматично відбулась заміна орендаря земельної ділянки у поновленому договорі оренди землі. Позивач звернувся до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із заявою про переоформлення та поновлення на новий строк дії договору оренди земельної ділянки та листом з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди, додавши проект додаткової угоди про поновлення договору. Проте, відповідь на звернення не отримав, а додаткову угоду не підписано.

Таким чином, позивач вважає, що договір оренди землі № 6068 від 11.11.2008 року поновлено на той же строк, та на тих же умовах на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України Про орендну землі (до 13.06.2020 року).

Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 27 серпня 2020 року у справі №915/775/20 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

При винесенні рішення суд першої інстанції дійшов висновків про відсутність доказів реалізації орендарем ОСОБА_1 (третя особа) переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк в порядку, передбаченому ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з дотриманням умов п. 3.1 договору № 342-14 щодо письмового повідомлення орендодавця за шість місяців до закінчення строку дії договору про намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк, доказів укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі між Миколаївською міською радою та ФОП Теселько В.М. в порядку поновлення договору, передбаченого ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»; відсутні докази оскарження ФОП Теселько В. М. до суду в порядку ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" зволікання Миколаївської міської ради в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди в судовому порядку.

Доказів звернення ФОП Теселько В. М. до Миколаївської міської ради з проектом додаткової угоди для підписання в порядку реалізації передбаченого ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" права на поновлення договору суду також не подано, а тому суд дійшов висновку, що договір оренди землі припинив свою дію 13.06.2017 року, у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Враховуючи, що до нового власника об`єкта нерухомості (позивача ТзОВ фірма СТІВ) не перейшло право користування за договором оренди, останній не набув права та обов`язки за вищевказаним договором оренди, в тому числі щодо реалізації права на продовження / поновлення договору оренди землі. Неможливо поновити договір, який припинив свою дію.

Товариство з обмеженою відповідальністю фірма СТІВ не погодилось з вказаним рішенням та звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд рішення Господарського суду Миколаївської області від 27 серпня 2020 року у справі № 915/775/20 скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю фірма «СТІВ» задовольнити в повному обсязі.

Апелянт вважає, що рішення прийняте з порушенням норм процесуального права та не вірним застосуванням норм матеріального права, зазначає, що орендар - ФОП Теселько В.М. продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі від 11.11.2008, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 25.11.2008 за № 6068 та у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 25.11.2008 за № 25 та виконувати умови цього договору, у тому числі щодо орендної плати, що підтверджується копіями платіжних доручень сплати орендної плати.

Частина 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає окрему підставу для поновлення договору оренди землі та встановлює, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, ч. 6 ст. 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», не вимагається.

За доводами апелянта, суть поновлення договору оренди згідно з ч.6 ст.33 Закону і полягає в тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

Таким чином, для встановлення факту поновлення договору оренди землі за ч. б ст. 33 Закону України «Про оренду землі» виконання орендарем вимог частин 2-5 ст. 33 цього закону не має правового значення.

Враховуючи викладене, скаржник вважає, що оскільки Миколаївська міська рада протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди від 11.11.2008, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 25.11.2008 за № 6068 та у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК» 25.11.2008 за № 25, не направила ФОП Теселько В.М. лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, а ФОП Теселько В.М. продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою та виконувати інші умови договору, цей договір оренди землі вважається поновленим на той же строк, на тих же умовах, тобто до 13.06.2020.

Отже, висновки суду першої інстанції про припинення договору оренди землі від 11.11.2008 № 6068 у зв`язку із закінчення строку його дії є помилковими, оскільки:

по-перше - для поновлення договору оренди за ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» виконання орендарем вимог частин 2-5 ст. 33 цього закону не має правового значення, у тому числі наявність звернення орендаря поданого до закінчення строку дії договору оренди, а також оскарження бездіяльності Миколаївської міської ради в питанні укладення додаткової угоди з уповноваженою особою, на що помилково не звернув уваги суд;

по-друге - ФОП Теселько В.М. продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку Договору, належно виконував умови Договору, а Відповідач-орендодавець не повідомив протягом місяця після закінчення строку Договору про заперечення у поновленні Договору, Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Відповідно, скаржник вважає, що після переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбулась автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря.

У той же час, ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» встановлює, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

11 червня 2019 року Позивач звертався до Відповідача через Центр надання адміністративних послуг з заявою № 000440 про переоформлення та поновлення на новий строк дії договору оренди земельної ділянки для обслуговування торговельного кіоску по вул. Шосейна ріг вул. Галини Петрової, однак, відповіді на це звернення не отримав.

Крім цього, з метою реалізації положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» Позивачем 13.03.2020 надано Відповідачу лист за вхідним № 2810/18 з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди від 09.08.2006 № 4311, з уповноваженою особою відповідача, додавши до цього звернення проект додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на тих самих умовах.

Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 21.09.2020 року (з урахуванням ухвали суду від 05.10.20 про виправлення описки) відкрито апеляційне провадження по справі №915/775/20 за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю фірма СТІВ на рішення Господарського суду Миколаївської області від 27 серпня 2020 року.

Призначено розгляд справи №915/775/20 на 10 листопада 2020 року о 10-30 год.

Відзив на апеляційну скаргу до суду не надходив.

10.11.2020 року до суду надійшло клопотання Миколаївської міської ради, в якому відповідач просить врахувати при розгляді даної справи практику Великої Палати Верховного Суду по справах №313/350/16-ц та №159/5756/18. Крім того, просить слухати справу без участі представника Миколаївської міської ради.

В судове засідання 10.11.2020 року представники Миколаївської міської ради та ФОП Теселько В.М. не з`явились. Повідомлені належним чином про час, дату та місце судового засідання. Враховуючи, що явка представників сторін не визнавалась обов`язковою, зважаючи на клопотання відповідача про розгляд справи без участі його представника, судова колегія дійшла висновку про розгляд справи без участі представника відповідача та третьої особи за наявними матеріалами справи.

Представник апелянта в судовому засіданні наполягав на задоволенні апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судовою колегією, 11.11.2008 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ФОП Теселько В.М. (орендар) укладено договір оренди землі № 6068 (арк. 15-16), відповідно до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 18.09.2008 № 27/69 продовжує ФОП Тесельку Володимиру Миколайовичу оренду земельної ділянки, яка була надана рішенням міської ради від 13.06.03 № 12/14, для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску по вул. Фрунзе ріг вул. Галини Петрової без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Заводський район/ (п. 1.1 Договору).

Відповідно до п. 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 14 /чотирнадцять/ кв.м., у тому числі 7 кв. м. для обслуговування кіоску та 7 кв.м. під проходами та проїздами, без права передачі її в суборенду.

Відповідно до п. 2.2 Договору на земельній ділянці знаходиться торговельний кіоск.

Відповідно до п. 2.3 Договору земельна ділянка передається в оренду без будівель, споруд та інших об`єктів.

Відповідно до п. 5.1 Договору земельна ділянка передається в оренду для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску.

Відповідно до п. 3.1 Договору договір діє протягом 3 /трьох/ років з 13.06.08. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про продовження строку оренди.

Відповідно до п. 14.1 Договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди підписано, скріплено печатками сторін, а також зареєстровано у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.11.2008 року за № 25.

Договір зареєстровано в книзі записів договорів оренди від 25.11.2008 року за № 6068.

Відповідно до п. 12.1 Договору всі зміни та/або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін, шляхом внесення змін у вигляді договору про зміни, що буде невід`ємною частиною цього договору. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Відповідно до п. 12.3 Договору дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

В подальшому між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ФОП Теселько В.М. (орендар) було укладено договори про зміни № 239-11 від 05.03.2012 року та № 342-14 від 30.12.2014 року (арк. 18, 20), якими, зокрема, продовжувався строк дії договору до 13.06.2014 та до 13.06.2017 відповідно.

Договір про зміни № 342-14 підписано, скріплено печатками сторін, а також зареєстровано у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 30.12.2014 № 342-14.

Так, відповідно до п. 1.1 договору про зміни № 342-14 пункт 1.1 договору доповнено наступним: Миколаївська міська рада на підставі рішення від 19.11.2014 № 44/44 продовжує ФОП Тесельку Володимиру Миколайовичу оренду земельної ділянки загальною площею 14 кв. м. (кадастровий номер :01:005:0031) для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску по вул. Фрунзе ріг вул. Галини Петрової без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Заводський район/.

Відповідно до п. 1.3 договору про зміни № 342-14 пункт 3.1 договору доповнено наступним: "Договір діє до 13.06.2017. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендаря за 6 (шість) місяців до спливу строку договору оренди землі.

Підставою для подовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця".

Земельна ділянка (кадастровий номер :01:005:0031) зареєстрована в Державному земельному кадастрі, що підтверджується Витягом з ДЗК про земельну ділянку (арк. 29-31).

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 11.07.2008 року у справі № 17/284/08 визнано за ФОП Теселько В.М. право власності на торговельний кіоск Літ. А, загальною площею 6,3 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Миколаїв, вул. Фрунзе ріг вул. Галини Петрової (арк. 21). Рішення набрало законної сили 22.07.2008.

05.10.2018 року між ОСОБА_1 (продавець) та ТзОВ фірма «СТІВ» (покупець) укладено договір купівлі-продажу (арк. 23-25), який підписано сторонами, посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Іскрицькою Г.В. та зареєстровано в реєстрі за № 2066.

Відповідно до п. 1.1 договору продавець передає у власність (продає) покупцю належне йому на праві приватної власності, а покупець приймає у власність (купує) нежитлове приміщення торговельний кіоск, яке розташоване за адресою: Миколаївська область, місто Миколаїв, вулися Шосейна (колишня назва вулиці Фрунзе), будинок 12/4 (дванадцять дріб чотири), (надалі предмет договору або нежитлове приміщення) та зобов`язується сплатити продавцю обумовлену цим договором грошову суму за продане йому нежитлове приміщення.

Відповідно до п. 1.3, п. 1.4 договору предмет договору складається з: торгівельного кіоску за літ. А, загальною площею 6, 30 кв. м. Вказане нежитлове приміщення торговельний кіоск розташоване на земельній ділянці, яка має площу 0,0014 га та кадастровий номер: :01:005:0031, що підтверджується відомостями зазначеними у Витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-018, виданому 06.07.2018 року державним реєстратором Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області Гордієнко І.В. Земельна ділянка перебуває у комунальній власності, що підтверджується вищезазначеним витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Право власності на нежитлові приміщення торгівельний кіоск (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) 05.10.2018 року зареєстровано за ТзОВ фірма «СТІВ» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (арк. 22).

11.06.2019 року позивач ТзОВ фірма «СТІВ» звернулось до Дозвільного центру Миколаївської міської ради із заявою про переоформлення та поновлення на новий строк дії договору оренди земельної ділянки (арк. 26), яка отримана та зареєстрована в Миколаївській міській раді 11.06.2019 року за вх. № 000440.

В подальшому 05.06.2020 року позивач ТзОВ фірма «СТІВ» звертався до Миколаївської міської ради із листом, в якому позивач, посилаючись на положення ст. 120 ЗК України, зазначив про автоматичну заміну орендаря земельної ділянки у поновленому договорі оренди землі з ФОП Теселько В.М. на ТзОВ фірма «СТІВ», у зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно. Позивач, посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», просив укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 11.11.2008 року. Вказаним листом до Миколаївської міської ради надано для підписання два примірники підписаних зі сторони ТзОВ фірма «СТІВ» додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 11.11.2008, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 25.11.2008 за № 6068 та у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.11.2008 № 25 (арк. 27-28).

В проекті додаткової угоди позивач просив поновити термін дії договору на 3 роки, до 13 червня 2020 року на тих самих умовах.

На підтвердження факту сплати коштів за користування земельною ділянкою в 2018-2020, на якій розміщено належний позивачу об`єкт нерухомого майна, позивачем подано суду платіжні доручення із зазначенням призначення платежу «Орендна плата за землю зг. договору № 6068 від 25.11.2008 р. ФОП Теселько В.М. вул. Фрунзе ріг вул. Г. Петрової» (арк. 32-36). В платіжних дорученнях платником зазначено ТзОВ фірма «СТІВ».

Як вбачається з інформації, наданої Управлінням земельних ресурсів 24398/11.02.03./20-2 від 27.07.2020 року управління зазначено, що у ході розгляду матеріалів звернення ТОВ «СТІВ» було з`ясовано, що відповідно до наданої копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності зареєстровано право власності на нежитлове приміщення торговельного кіоску по вул. Шосейній, 12/4 .

Вищезазначена земельна ділянка (кадастровий номер :01:005:0031) передавалась ФОП Тесельку В.М. в оренду без права оформлення свідоцтва на нерухоме майно.

Станом на теперішній час у зв`язку з тим, що висновком від 28.12.2019 № 17-2452/2 департамент архітектури та містобудування Миколаївської міської ради не може рекомендувати поновлення оренди землі у зв`язку з невідповідністю діючим нормам ДБН Б 2.2-12:2019 «Планування та забудова території», п. 11.5. дод.и.1 (відстані від найближчих підземних мереж до будинків і споруд), п.15.2.2 (протипожежні відстані від будинків і споруд іншого призначення), ДБН В 2.3-5:2018 «Вулиці та дороги населених пунктів» п.5.3.1, п.5.3.3 (споруди торговельно-побутового призначення повинні розміщуватися за межами пішохідної зони тротуарів) на розгляд чергового засідання комісії міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології винесено питання стосовно відмови товариству з обмеженою відповідальністю фірмі "СТІВ" у продовженні оренди земельної ділянки площею 14 кв.м (кадастровий номер :01:005:0031), наданої рішенням міської ради від 19.11.2014 № 44/44, для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску по вул. Шосейній ріг вул. Галини Петрової та зобов`язано товариство з обмеженою відповідальністю фірму "СТІВ" звільнити земельну ділянку та повернути територіальній громаді м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки у стані, придатному для подальшого використання (арк. 84).

Відповідно до інформації Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 28.12.2019 № 17-2452/2, враховуючи порушення договору оренди землі № 6068 від 11.11.2008 та невідповідність діючим нормам ДБН, Департамент не рекомендував переоформлення договору оренди землі (арк. 91).

Враховуючи, що зміни до договору оренди в частині строку дії договору (продовження строку дії договору) не погоджено та не внесено, додаткову угоду між сторонами у справі не укладено, позивач звернувся до суду із даним позовом за захистом своїх прав.

Відповідно до ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на 04.06.2017 року, яка діяла на час закінчення строку дії договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до ч. 6-8, 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного ч. 2-5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).

Відповідно до приписів статті 13 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" від 02.06.2016 N 1402-VIII висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права (ч.5). Висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права (ч.6).

Згідно частини 4 статті 236 Господарського процесуального кодексу України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Статтею 302 цього кодексу визначені підстави передачі справ на розгляд, зокрема, Великої Палати Верховного Суду, де передбачено, що справа передається на розгляд Великої Палати, крім інших підстав, для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

Відповідно до статті 45 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" Велика Палата Верховного Суду у визначених законом випадках здійснює перегляд судових рішень у касаційному порядку з метою забезпечення однакового застосування судами норм права; 2) діє як суд апеляційної інстанції у справах, розглянутих Верховним Судом як судом першої інстанції; 3) аналізує судову статистику та вивчає судову практику, здійснює узагальнення судової практики; 4) здійснює інші повноваження, визначені законом.

Таким чином, саме Велика Палата Верховного Суду є спеціально створеним колегіальним органом Верховного Суду, метою діяльності якого є забезпечення однакового застосування судами норм права.

При цьому Велика Палата Верховного Суду в постанові від 30.01.2019 у справі № 755/10947/17 зазначила, що суди під час вирішення тотожних спорів мають враховувати саме останню правову позицію Великої Палати Верховного Суду.

Так в постановах від 22.09.2020, які є останніми, прийнятими за подібних правовідносин, зі справи № 313/350/16-ц та зі справи № 159/5756/18, Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку Верховного Суду у складі Судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, викладеного в постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, а саме стосовно тверджень про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Велика Палата Верховного Суду вказала, що для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавцяв установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

За вказаних обставин колегія суддів дійшла висновку, що при вирішенні спору у даній справі, що переглядається у касаційному порядку, врахуванню при застосуванні вказаної норми підлягає правова позиція, викладена у вказаній постанові Великої Палати Верховного Суду.

Таким чином, статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.

Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини.

При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Тобто, суд першої інстанції цілком законно установив, що виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря в установлені законом строки з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі»). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах ВП ВС від 22.09.2020 по справі № 159/5756/18, від 22.09.2020 по справі № 313/350/16-ц.

При цьому, слід зазначити, у вказаних постановах Велика Палата Верховного Суду відступила від висновків, викладених у постанові ВС від 10.09.2018 по справі № 920/739/17, на яку посилається апелянт. Таким чином, правові позиції Верховного суду, на які є посилання в апеляційній скарзі, наразі є неактуальними.

Отже, судом встановлено, що строк дії договору оренди землі №6068 від 11.11.2008 року, укладений між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ФОП Теселько В.М. (орендар), з урахуванням внесених змін до нього, визначено сторонами до 13.06.2017.

Матеріали справи не містять доказів реалізації орендарем Теселько В. М. (третя особа) переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк в порядку, передбаченому ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з дотриманням умов п. 3.1 договору № 342-14 щодо письмового повідомлення орендодавця за шість місяців до закінчення строку дії договору про намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк, тобто звернення ФОП Теселько В. М. до Миколаївської міської ради з проектом додаткової угоди для підписання в порядку реалізації передбаченого ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" права на поновлення договору повинно було бути до 13.12.2016 року.

Доказів укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі між Миколаївською міською радою та ФОП Теселько В.М. в порядку поновлення договору, передбаченого ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» матеріали справи також не містять. Судом першої інстанції правомірно зазначено і про відсутність доказів оскарження ФОП Теселько В. М. до суду в порядку ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" зволікання Миколаївської міської ради в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди в судовому порядку.

Отже, у справі, яка розглядається, судом встановлено, що ФОП Теселько В.М. не було дотримано вимог частини третьої статті 33 Закону України «Про оренду землі», не було надано до Миколаївської міської ради звернення з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини з доданим проектом додаткової угоди до закінчення строку дії договору, що є обов`язковим для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до п. 12.3 договору дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Враховуючи вищевикладене, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що договір оренди землі припинив свою дію 13.06.2017 року, у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Положеннями пунктів "а", "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України (в редакції станом на 01.04.2018) визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на 04.06.2017) договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ст. 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до ст. 377 ЦК України (в редакції станом на 01.04.2018) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Водночас згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі № 920/675/17, від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17, від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою (вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі № 920/675/17).

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону (правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18).

Верховний Суд неодноразово наголошував, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17).

В силу положень ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України (в редакціях які діяли на момент відчуження об`єкта нерухомості), а також судової практики Верховного Суду перехід права оренди до нового набувача нерухомості можливий за умови, якщо право користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача чинне, тобто договір оренди повинен бути чинним на момент переходу права власності на нерухоме майно.

Водночас, враховуючи, що договір оренди землі припинив свою дію 13.06.2017, автоматичний перехід від ФОП Теселько В.М. до ТОВ «СТІВ» права оренди не відбувся, оскільки до набувача нерухомості не може перейти право, якого вже не існувало у попереднього землекористувача на момент відчуження об`єкта нерухомості, тобто станом на 05.10.2018.

Враховуючи, що до нового власника об`єкта нерухомості (позивача ТзОВ фірма СТІВ) не перейшло право користування за договором оренди, останній не набув права та обов`язки за вищевказаним договором оренди, в тому числі щодо реалізації права на продовження / поновлення договору оренди землі.

Таким чином суд першої інстанції дійшов вірного висновку, що договір був припинений 13.06.2017 року, відповідно до позивача ТзОВ фірма СТІВ не перейшло право оренди відповідно до положень ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України у зв`язку з відчуженням кіоску, а отже, відсутні підстави для поновлення договору оренди з позивачем.

Відповідно, припинений договір неможливо продовжити.

При цьому, сплата орендної плати позивачем не спростовує вищевикладених обставин, у зв`язку з відсутністю підстави для їх здійснення, а саме договору оренди землі, оскільки такий договір припинив свою дію та свого часу не був поновлений.

Доводи апеляційної скарги вищенаведених висновків суду не спростовують.

Підсумовуючи вищенаведене, оскільки доводи апеляційної скарги, викладені у апеляційній скарзі, не спростовують висновків суду першої інстанції, судова колегія доходить висновку про законність оскаржуваного рішення суду першої інстанції, обґрунтованість, дотримання норм матеріального та процесуального права при його ухваленні, що є підставою для залишення рішення без змін, а апеляційної скарги - без задоволення.

Відповідно до приписів ст.129 ГПК України, судовий збір за апеляційний перегляд рішення покладається на скаржника.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, п.1 ч.1 ст.275, ст. 276, 282, 287-288 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю фірма СТІВ залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Миколаївської області від 27 серпня 2020 року у справі №915/775/20 залишити без змін.

Постанова, відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України, набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку у строк, який обчислюється відповідно до статті 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови підписаний 12.11.2020 року.

Головуючий суддя А.І. Ярош

Судді: Г.І. Діброва

Н.М. Принцевська