СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" листопада 2020 р. Справа № 905/283/20

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Плахов О.В., суддя Геза Т.Д. , суддя Лакіза В.В.

при секретарі Голозубовій О.І.,

за участю представників:

від позивача - не з`явився;

від відповідача - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни, м.Слов`янськ Донецької області, (вх.№1966 Д/2) на рішення господарського суду Донецької області від 13.07.2020р. у справі №905/283/20 (суддя Чернова О.В., ухвалене в м. Харків о 12:19год., дата складення повного тексту судового рішення - 16.07.2019р.)

за позовом: Управління комунальної власності Слов`янської міської ради, м. Слов`янськ Донецької області,

до відповідача: Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни, м.Слов`янськ Донецької області,

про зобов`язання повернути за актом приймання - передачі нежитлове приміщення комунальної власності, -

та за зустрічним позовом: Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни, м.Слов`янськ Донецької області,

до відповідача: Управління комунальної власності Слов`янської міської ради, м. Слов`янськ Донецької області,

про визнання договору оренди №13/13 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янськ від 14.08.2013р. продовженим на новий строк на умовах додаткової угоди та визнання укладеною додаткової угоди про продовження договору оренди №13/13 від 14.08.2013р. в редакції позивача, -

ВСТАНОВИЛА:

06.02.2020р. Управління комунальної власності Слов`янської міської ради звернулось до господарського суду Донецької області з позовом до Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни про зобов`язання повернути за актом приймання - передачі нежитлове приміщення комунальної власності.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на порушення відповідачем виконання зобов`язань з повернення орендованого майна, у стані, який був на момент передачі майна в оренду у зв`язку з закінченням строку дії договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська №13/13 від 14.08.2013року.

05.03.2020р. Фізичною - особою підприємцем Шевляковою Наталією Анатоліївною подано до господарського суду Донецької області зустрічну позовну заяву до Управління комунальної власності Слов`янської міської ради про визнання договору оренди №13/13 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янськ від 14.08.2013р. продовженим на новий строк на умовах додаткової угоди та визнання укладеною додаткової угоди про продовження договору оренди №13/13 від 14.08.2013р. в редакції позивача.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог відповідач посилався на продовження користування орендованим майном після закінчення строку дії договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська №13/13 від 14.08.2013р., сплату орендних платежів та комунальних послуг, що є підставою для визнання вказаного договору продовженим на той самий строк на тих самих умовах.

Рішенням господарського суду Донецької області від 13.07.2020р. у справі №905/283/20 первісні позовні вимоги Управління комунальної власності Слов`янської міської ради до Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни про зобов`язання повернути за актом приймання - передачі нежитлове приміщення комунальної власності - задоволено повністю; зобов`язано Фізичну особу - підприємця Шевлякову Наталію Анатоліївну протягом 10-ти календарних днів з моменту набрання рішенням законної сили повернути за актом приймання-передачі Управлінню комунальної власності Слов`янської міської ради нежитлове приміщення, загальною площею 7,4кв.м., розташоване на першому поверсі житлового будинку, за адресою: м. Слов`янськ, вул. Свободи, 34; стягнуто з Фізичної особи - підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни на користь Управління комунальної власності Слов`янської міської ради витрати по сплаті судового збору в розмірі 2102,00грн.; відмовлено повністю в задоволенні зустрічних позовних вимог Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни до Управління комунальної власності Слов`янської міської ради про визнання договору оренди №13/13 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янськ від 14.08.2013 продовженим на новий строк на умовах додаткової угоди та визнання укладеною додаткової угоди про продовження договору оренди №13/13 від 14.08.2013р. в редакції позивача.

Відповідні висновки місцевого господарського суду в частині задоволення первісних позовних вимог з посиланням на положення статей 2, 17, 18, 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статей 764, 777, 785 Цивільного кодексу України мотивовані тим, що Управління комунальної власності Слов`янської міської ради як орендодавець належним чином, до закінчення терміну дії договору повідомив орендаря - ФОП Шевлякову Н.П про припинення строку дії договору оренди та небажання пролонговувати його на новий строк, у зв`язку з чим орендар зобов`язаний повернути орендоване майно орендодавцю.

Відмовляючи в задоволенні зустрічних позовних вимог господарський суд першої інстанції керуючись положеннями статей 631, 759, 763, 764, 777 Цивільного кодексу України, статті 285 Господарського кодексу України, частин 2 та 3 статті 17, статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", дійшов висновку про те, що про своє бажання скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк ФОП Шевлякова Н.А. не повідомляла орендодавця до спливу строку дії договору оренди №13/13 від 14.08.2013р., а звернулась до Управління комунальної власності Слов`янської міської ради з пропозицією укласти додаткову угоду про продовження терміну дії спірного договору лише 18.09.2019р., тобто після припинення орендних правовідносин сторін.

Крім того, листом №03-20-180 від 01.03.2019р. орендодавець - Управління комунальної власності Слов`янської міської ради висловило своє небажання продовжувати термін дії спірного договору на той же строк і та них же умовах, отже, останнім було реалізоване своє право відмови від пролонгації договору оренди відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна".

З огляду на викладені обставини, місцевий господарський суд дійшов висновку про те, що обраний позивачем спосіб захисту права, яке він вважає порушеним, не відповідає нормам частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та відповідно підстави для задоволення позовних вимог відсутні.

Фізична - особа підприємець Шевлякова Наталія Анатоліївна з рішенням суду першої інстанції не погодилась та звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Донецької області від 13.07.2020р. у справі №905/283/20 та прийняти нове рішення, яким задовольнити зустрічні позовні вимоги Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни та відмовити в задоволенні позовних вимог Управління комунальної власності Слов`янської міської ради.

В обґрунтування доводів апеляційної скарги апелянт посилається на те, що при ухваленні оскаржуваного рішення місцевим господарським судом не було надано належної правової оцінки всім обставинам справи, що призвело до прийняття передчасного рішення про відмову в задоволенні зустрічних позовних вимог та відповідно задоволення первісних позовник вимог.

Зокрема, апелянт посилається на те, що при ухваленні оскаржуваного рішення господарським судом першої інстанції в частині задоволення первісних позовних вимог не було встановлено, як власник (Управління комунальної власності Слов`янської міської ради) буде використовувати спірне приміщення, що не відповідає умовам укладеного між сторонами договору та приписам Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Апелянт також не погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що при зверненні до суду з зустрічним позовом ФОП Шевляковою Н.А. було обрано не належний спосіб захисту, якій не відповідає нормам частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду комунального та державного майна", з огляду на те, що відповідна заява про укладення додаткової угоди про продовження договору оренди №13/13 від 14.08.2013р. була направлена на адресу Управління комунальної власності Слов`янської міської ради через три місяці після закінчення строку дії договору, тому що весь час орендар користувався приміщенням, сплачував за нього орендну платню, а управління комунальної власності не наполягало на звільненні приміщення.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 13.08.2020р. залишено апеляційну скаргу Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни на рішення господарського суду Донецької області від 13.07.2020р. у справі №905/283/20 без руху в порядку статті 260 Господарського процесуального кодексу України, з тих підстав, що апелянтом не надано суду доказів сплати судового збору у встановленому законом розмірі.

31.08.2020р. апелянтом подано до апеляційного господарського суду документи на підтвердження усунення недоліків, що стали підставою для залишення апеляційної скарги без руху, а саме: платіжне доручення на підтвердження сплати судового збору (вх.№8073).

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 31.08.2020р. відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни на рішення господарського суду Донецької області від 13.07.2020р. у справі №905/283/20; встановлено позивачу у справі строк до 16.09.2020р. для подання відзиву на апеляційну скаргу з доказами його надсилання та призначено справу до розгляду на 23.09.2020р.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Східного апеляційного господарського суду від 21.09.2020р. у зв`язку із відпусткою судді Здоровко Л.М. та судді Пуль О.А., для розгляду справи №905/283/20 сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Плахов О.В., суддя Геза Т.Д., суддя Лакіза В.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 23.09.2020р. оголошено в судовому засіданні перерву до 04.11.2020р.

27.10.2020р. позивачем - Управлінням комунальної власності Слов`янської міської ради подано до апеляційного господарського суду клопотання (вх.№10321), в якому просить суд апеляційну скаргу Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни, рішення господарського суду Донецької області від 13.07.2020р. у справі №905/283/20 залишити без змін та розглядати справу за відсутності його представника.

Враховуючи, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи по суті, що явка представників сторін не було визнана обов`язковою, колегія суддів вважає за можливе розглянути скаргу в даному судовому засіданні.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи апелянта, перевіривши правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, а також повноту встановлення обставин справи та відповідність їх наданим доказам, відповідно до статті 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила наступне.

Як вірно встановлено господарським судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 14.08.2013р. між Управлінням комунальної власності Слов`янської міської ради (надалі - орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Шевляковою Наталією Анатоліївною (надалі - орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська №13/13 (надалі - договір т.1 а.с.9-11), відповідно до умов якого орендодавець передає, а Орендар приймає в оренду (строкове платне користування) нежитлове приміщення (далі - об`єкт оренди), розташоване за адресою: м. Слов`янськ, вул. Свободи, 34 (пункт 1.1. договору).

Об`єкт передається в оренду з метою використання для (під): надання побутових послуг населенню (ремонт одягу та текстильних виробів) (пункт 1.2. договору в редакції додаткової угоди від 28.09.2018р. т.1 а.с.16).

Згідно пункту 2.1. договору, об`єкт оренди є майном комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська і знаходиться на балансі комунального підприємства "ЖЕК №6". Об`єктом оренди є нежитлове приміщення, загальною площею 7,4 кв.м., розташоване на першому поверсі житлового будинку, згідно поверхового плату, що є невід`ємною частиною цього договору. Вартість об`єкта оренди згідно первісної вартості станом на 01.08.2013р. становить 22061,64грн. (пункти 2.2., 2.3. договору).

Відповідно до пункту 3.1. договору, за користування об`єктом оренди орендар перераховує 100% орендної плати до місцевого бюджету. Розрахунок здійснюється на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду майна комунальної власності територіальної громади, затвердженої рішенням виконавчого комітету Слов`янської міської ради.

Розрахунок місячного розміру орендної плати є невід`ємною і складовою частиною цього договору і на дату його підписання орендна плата за базовий місяць оренди (червень 2013) згідно протоколу засідання конкурсної комісії з передачі в оренду нерухомого майна комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська №19/13 від 05.08.2013року становить 92,50грн. Місячний розмір орендної плати за перший місяць оренди - серпень 2013 визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць (червень 2013 року) на індекси інфляції за липень та серпень 2013 року.

Пункту 3.5. договору визначено, що орендна плата в грошовій формі сплачується орендарем самостійно, незалежно від результатів господарської діяльності щомісячно, не пізніше 15 числа наступного місяця.

Розділами 5 та 6 договору визначені права та обов`язки сторін.

Так, пунктом 5.1.1. визначено, що орендар зобов`язаний використовувати об`єкт оренди тільки по його прямому призначенню, визначеному цим договором, запобігати його пошкодженню, псуванню.

Згідно пункту 5.1.2. договору, орендар зобов`язаний вносити своєчасно і в повному обсязі орендну плату.

Відповідно до пункту 5.1.6. договору, не проводити без письмової згоди орендодавця переобладнання та перебудови приміщення.

Проводити відновлення та поліпшення (капітальний ремонт, реконструкцію, перепланування та технічне переобладнання) об`єкта оренди виключно за погодженням орендодавця та за власні кошти, згідно пункту 8 договору. Розгляд питання про надання такого погодження здійснюється при відсутності у орендаря заборгованостей з орендної плати та експлуатаційних витрат.

Умовами пункту 6.1. договору встановлено обов`язок орендодавця передати орендарю майно по акту приймання - передачі, який є невід`ємною частиною цього договору.

Крім того, орендодавець у відповідності до пункту 6.4. договору має право контролювати наявність, технічний стан, ефективність використання об`єкта оренди, стан інженерного, технічного обладнання, комунікацій, вносити пропозиції щодо покращення технічного стану і вимагати виконання відповідних робіт.

З матерів справи вбачається, що на виконання пункту 6.1. договору на підставі акту приймання - передачі від 14.08.2013р. орендодавець передав, а орендар прийняв нежитлове приміщення, загальною площею 7,4 кв.м., розташованого на першому поверсі житлового будинку за адресою: м. Слов`янськ, вул. Свободи, 34, в якому зазначено, що приміщення знаходиться в задовільному стані (т.1 а.с.13).

Відповідно до пункту 8.4. договору, у разі припинення або розірвання договору орендар зобов`язаний згідно акту приймання - передачі повернути об`єкт оренди орендодавцю в стані, в якому він знаходився на момент передачі в оренду з урахуванням всіх виконаних орендарем поліпшень, які неможливо відділити від об`єкту оренди без спричинення йому шкоди, з урахуванням зносу за період дії договору оренди.

В акті приймання - передачі обумовлюються технічний стан об`єкту оренди на дату повернення. У разі якщо орендар затримав повернення об`єкту оренди, він несе ризик його випадкового знищення або пошкодження.

Цей договір набирає чинності від дати підписання сторонами акту приймання - передачі та діє з 14.08.2013 по 13.07.2016р. включно (пункт 10.1. договору).

Відповідно до пункту 10.2 договору, у разі якщо власник об`єкта оренди - орган місцевого самоврядування має намір використовувати об`єкт оренди для власних потреб, він або орендодавець письмово попереджає про це орендаря не пізніш, ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Продовження терміну дії договору оренди оформлюється у вигляді додаткової угоди до договору оренди.

Пунктом 11.7 договору також визначено, що дія договору припиняється, зокрема, у випадку закінчення терміну, на який його було укладено.

29.07.2016р. між сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська №13/13 від 14.08.2013р., відповідно до умов якої сторони погодили, що договір нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська №13/13 від 14.08.2013р. слід вважати продовженим з 14.07.2016р. по 13.06.2019р. включно, згідно частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (т.1 а.с.15).

З матеріалів справи також вбачається, що 09.02.2018р. орендодавцем в присутності орендаря було здійснено перевірку використання майна комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська, а саме нежитлового приміщення, площею 7,4 кв.м. розташованого за адресою: м. Слов`янськ, вул. Свободи, 34, за результатами якої складено Акт, в якому зазначено, що на момент перевірки приміщення під ремонт взуття тимчасово не використовується орендарем. Крім того, орендарем на теперішній час закладений вхід з під`їзду. Вхід у приміщення здійснюється з квартири орендаря (т.1 а.с.17).

02.11.2018р. орендодавцем складено Акт перевірки використання майна комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська про не усунення орендарем раніше виявлених порушень (самовільно закладений вхід з під`їзду і вхід до приміщення здійснюється з квартири), тобто не виконуються умови договору оренди (т.1 а.с.18)

Актом перевірки використання майна комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська від 29.01.2019р. було встановлено, що вхід до орендованого приміщення закладений та пофарбований; вхід до приміщення здійснюється з квартири НОМЕР_1 гр. ОСОБА_1 , орендарем самовільно здійснено перепланування (реконструкція) орендованого приміщення без згоди орендодавця, чим порушені умови договору оренди (т.1 а.с.19).

Листом №03-20-180 від 01.03.2019р. орендодавцем було повідомлено орендаря, що з 14.06.2019 року договір оренди №13/13 від 14.08.2013р. припиняється у зв`язку з закінченням терміну, на який він був укладений. Враховуючи пункт 10.2 договору, орендодавцем було попереджено орендаря про те, що після закінчення терміну дії договору він не буде продовжуватись на той же термін і на тих же умовах. У зв`язку із викладеним, вимагав, по закінченню терміну дії договору (13.06.2019р.) звільнити займане приміщення та повернути його управлінню комунальної власності по акту приймання - передачі у тому стані, що був на момент передачі в оренду (т.1 а.с.20).

Крім того, 13.05.2019р. орендодавець повторно звернувся до орендаря з листом №03.20-376, в якому зазначив, що після закінчення терміну дії договору він не буде продовжуватись на той самий термін і на тих самих умовах та зазначив про необхідність по закінченню терміну дії договору звільнити займане приміщення та повернути його управлінню комунальної власності по акту приймання - передачі у тому стані, що був на момент передачі в оренду (т.1 а.с.68).

Листом №03-20-675 від 03.09.2019р. орендодавець звернувся до орендаря з вимогою звільнити займане приміщення та повернути його управлінню комунальної власності по акту приймання - передачі у тому стані, що був на момент передачі в оренду. Орендодавець зазначав, що з 14.06.2019р. договір оренди є припиненим, про що листом №03-20-180 від 01.03.2019р. у відповідності до пункту 10.2 договору було повідомлено орендаря, проте, станом на момент направлення вказаного листа приміщення не повернуто (т.1 а.с.22).

18.09.2019р. орендар - ФОП Шевлякова Н.А. звернувся до Слов`янської міської ради з заявою, в якій зазначив про продовження користування орендованим майном та сплату орендної плати, та вважаючи договір оренди продовженим в силу приписів статті 764 Цивільного кодексу України до 13.05.2022р., пропонував надіслати додаткову угоду до договору оренди від 14.08.2013 про продовження терміну дії договору (т.1 а.с.70).

За результатами розгляду зазначено листа, 16.10.2019р. орендодавцем було направлено лист №01.1-05п/3639, в якому було повідомлено про те, що дія договору припинена з 14.06.2019р., про що листом №03-20-180 від 01.03.2019р. у відповідності до пункту 10.2 договору було повідомлено орендаря, проте, станом приміщення не повернуто.

З огляду на зазначене, орендар вимагав звільнити займане приміщення та передати його за актом приймання- передачі у тому стані, що був на момент передачі в оренду (т.1 а.с.69).

Незважаючи на наявність численних повідомлень орендодавця про припинення дії договору оренди та зобов`язання повернути орендоване приміщення, 22.01.2020р. орендар повторно звернувся до Слов`янської міської ради з заявою, в якій запропонував надіслати додаткову угоду до договору оренди від 14.08.2013р. про продовження терміну дії договору (а.с.71).

Оскільки орендоване приміщення не було в добровільному порядку повернуто орендарем, вважаючи свої права порушеними, 06.02.2020р. Управління комунальної власності Слов`янської міської ради звернулось до господарського суду Донецької області з позовом до Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни про зобов`язання повернути за актом приймання - передачі нежитлове приміщення комунальної власності (т.1 а.с.1-29).

Після звернення орендаря до місцевого господарського суду з відповідним позовом, 05.03.2020р. Фізичною - особою підприємцем Шевляковою Наталією Анатоліївною також було подано до господарського суду Донецької області зустрічну позовну заяву до Управління комунальної власності Слов`янської міської ради про визнання договору оренди №13/13 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янськ від 14.08.2013р. продовженим на новий строк на умовах додаткової угоди та визнання укладеною додаткової угоди про продовження договору оренди №13/13 від 14.08.2013р. в редакції позивача (т.1 а.с.44-89).

В обґрунтування зустрічних позовних вимог відповідач посилався на продовження користування орендованим майном після закінчення строку дії договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська №13/13 від 14.08.2013р., сплату орендних платежів та комунальних послуг, що є підставою для визнання вказаного договору продовженим на той самий строк на тих самих умовах.

Рішенням господарського суду Донецької області від 13.07.2020р. у даній справі первісні позовні вимоги задоволено повністю; відмовлено повністю в задоволенні зустрічних позовних вимог, з підстав викладених вище (т.1 а.с.133-137).

Надаючи правову оцінку спірним правовідносинам, судова колегія зазначає наступне.

Предметом первісних позовних вимог є вимога Управління комунальної власності Слов`янської міської ради про зобов`язання Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни Сутність в примусовому порядку повернути орендоване майно у зв`язку із припиненням орендних правовідносин.

Спірні правовідносини регулюються положеннями Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також - умовами укладеного між сторонами договору оренди комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська №13/13 від 14.03.2013р.

Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Статтею 193 Господарського кодексу України передбачено, що господарські зобов`язання повинні виконуватись належним чином відповідно до закону, інших правових актів і договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог , що у певних умовах звичайно ставляться; кожна сторона повинна вжити усіх заходів, необхідних для належного виконання нею зобов`язання, враховуючи інтереси другої сторони та забезпечення загальногосподарського інтересу; до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства. Статтею 525 Цивільного кодексу України передбачено, що одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 530 Цивільного кодексу України встановлено, якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Відповідно до частини 1 статті 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з частиною 1 статті 2, частиною 1 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності; одним з основних обов`язків орендаря є використання об`єкту оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства.

Пунктом 2 частини 1 статті 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що об`єктами оренди є нерухоме майно (будівлі, споруди, нежитлові приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств.

Відповідно до частини 2 статі 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Підстави припинення даного виду договорів визначені в частині другій статті 291 Господарського кодексу України, згідно з якою договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено, які кореспондуються з частиною 2 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою передбачено, що закінчення строку договору оренди, на який його було укладено, є підставою для припинення договору.

За приписами частини 1 статті 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

Як було зазначено вище, 29.07.2016р. між сторонами було укладено додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська №13/13 від 14.08.2013р., відповідно до умов якої сторони погодили, що договір нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська №13/13 від 14.08.2013р. слід вважати продовженим з 14.07.2016р. по 13.06.2019р. включно, згідно частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (т.1 а.с.15).

Пунктом 10.2 договору сторони також погодили, що у разі якщо власник об`єкта оренди - орган місцевого самоврядування має намір використовувати об`єкт оренди для власних потреб, він або орендодавець письмово попереджає про це орендаря не пізніш, ніж за три місяці до закінчення терміну дії договору.

У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Продовження терміну дії договору оренди оформлюється у вигляді додаткової угоди до договору оренди.

Пунктом 11.7 договору також визначено, що дія договору припиняється, зокрема, у випадку закінчення терміну, на який його було укладено.

У разі припинення або розірвання договору згідно акту приймання - передачі орендар зобов`язаний повернути об`єкт оренди в стані, в якому він знаходиться на момент передачі в оренду (пункт 8.4. договору).

З матеріалів справи вбачається, що листом №03-20-180 від 01.03.2019р. орендодавцем було повідомлено орендаря, що з 14.06.2019 року договір оренди №13/13 від 14.08.2013р. припиняється у зв`язку із закінченням терміну, на який він був укладений. Враховуючи пункт 10.2 договору, орендодавцем було попереджено орендаря про те, що після закінчення терміну дії договору він не буде продовжуватись на той же термін і на тих же умовах. У зв`язку із викладеним, вимагав, по закінченню терміну дії договору (13.06.2019р.) звільнити займане приміщення та повернути його управлінню комунальної власності по акту приймання - передачі у тому стані, що був на момент передачі в оренду (т.1 а.с.20).

Таким чином, орендодавцем у відповідності до пункту 10.2. договору було повідомлено орендаря про припинення дії договору оренди за три місяці до закінчення терміну дії договору.

Частиною 1 статті 785 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

У відповідності до частини 2 статті 795 Цивільного кодексу України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору; з цього моменту договір найму припиняється.

Згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України, власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.

Таким чином, враховуючи, що на дату закінчення строку спірного договору оренди мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк внаслідок порушення орендарем умов спірного договору, договір оренди №13/13 від 14.08.2013р., в силу зазначених вище норм, припинено 13.06.2019 року.

З огляду на вищевикладене, на підставі пункту 8.4. договору оренди, статті 785 Цивільного кодексу України, частини 1 статті 27 України "Про оренду державного та комунального майна" орендар був зобов`язаний у встановлений договором строк звільнити орендоване приміщення та передати його орендодавцю за відповідним актом приймання- передачі.

Разом з тим, в матеріалах справи відсутні докази повернення відповідачем після закінчення терміну дії договору у встановленому порядку (по акту-приймання передачі) орендованих приміщень, у зв`язку із чим, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про наявність правових підстав для задоволення первісних позовних вимог про зобов`язання Фізичної особи - підприємця Шевлякової Н.А. повернути за актом приймання-передачі Управлінню комунальної власності Слов`янської міської ради нежитлове приміщення, загальною площею 7,4кв.м., розташоване на першому поверсі житлового будинку, за адресою: м. Слов`янськ, вул. Свободи, 34.

Щодо зустрічних позовних вимог Фізичної особи - підприємця Шевлякової Н.А. про визнання договору оренди №13/13 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янськ від 14.08.2013р. продовженим на новий строк на умовах додаткової угоди та визнання укладеною додаткової угоди про продовження договору оренди №13/13 від 14.08.2013р. в редакції позивача, колегія суддів зазначає наступне.

В обґрунтування зустрічних позовних вимог позивач за зустрічним позовом посилався на продовження користування орендованим майном після закінчення строку дії договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янська №13/13 від 14.08.2013р., сплату орендних платежів та комунальних послуг, що є підставою для визнання вказаного договору продовженим на той самий строк на тих самих умовах на підставі частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

За змістом частини 1 статті 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Стаття 764 Цивільного кодексу України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Крім цього, частиною 1 статті 777 Цивільного кодексу України передбачено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Отже, для застосування частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та визнання за орендарем переважного права на укладення договору оренди на новий строк необхідно встановити такі юридичні факти: закінчення терміну договору оренди; орендар належно виконує свої обов`язки за договором; власник майна не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору не повідомив орендаря про намір використовувати майно для власних потреб.

Разом з тим, частина 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачає, що у разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для продовження дії договору оренди на підставі частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування орендованим майном; відсутнє письмове повідомлення однієї зі сторін договору про припинення або зміну умов договору.

Наведена норма Закону визначає можливість продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах без проведення конкурсу.

При цьому, для такого автоматичного продовження договору оренди державного та комунального майна передбачена особливість - відсутність заяви (повідомлення) однієї із сторін про припинення чи зміну умов договору протягом місяця після закінчення терміну його дії.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.04.2020р. у справі №906/559/19.

Як вірно встановлено господарським судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, про своє бажання скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк орендар - ФОП Шевлякова Н.А. не повідомляв орендодавця до спливу строку дії договору оренди №13/13 від 14.08.2013р. - до 13.06.2019р., а звернувся до орендодавця з пропозицією укласти додаткову угоду про продовження терміну дії спірного договору лише - 18.09.2019р., тобто після закінчення терміну дії договору оренди.

В матеріалах справи відсутні також і докази щодо наявності чи відсутності намірів орендодавця використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір.

Разом з тим, листом №03-20-180 від 01.03.2019р. Управлінням комунальної власності Слов`янської міської ради було висловлено про небажання продовжувати термін дії спірного договору на той же строк і та них же умовах (т.1 а.с.67).

Отже, орендодавцем було реалізоване своє право відмови від пролонгації договору оренди відповідно до частини 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна".

Водночас, як вірно зазначено місцевим господарським судом, мотивуючи наявність у позивача за зустрічним позовом переважного права на укладення договору оренди на новий строк, останній вважав, що наявність такого права може бути підставою для визнання договору продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що і попередній договір оренди, тобто, змішує абсолютно відмінні законодавчі норми, застосування яких судом пов`язане із встановленням різних фактичних обставин, з яких виник спір.

Отже, обраний позивачем спосіб захисту права, яке він вважає порушеним, не відповідає нормам частини 3 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів погоджується з висновком місцевого господарського суду про відсутність підстав для задоволення зустрічних позовних вимог про визнання договору оренди №13/13 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщення) комунальної власності територіальної громади м. Слов`янськ від 14.08.2013 продовженим на новий строк на умовах додаткової угоди та визнання укладеною додаткової угоди про продовження договору оренди №13/13 від 14.08.2013р. в редакції позивача.

Судова колегія зазначає, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів (частина 1 статті 86 Господарського процесуального кодексу України).

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (стаття 76 Господарського процесуального кодексу України).

Таким чином, апелянтом не надано до суду належних і допустимих доказів на підтвердження тих обставин, на які він посилається в апеляційній скарзі. Доводи апеляційної скарги ґрунтуються на припущеннях та зводяться до намагань здійснити переоцінку обставин справи, вірно встановлених судом першої інстанції.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що рішення господарського суду Донецької області від 13.07.2020р. у справі №905/283/20 слід залишити без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд апеляційної інстанції керуючись положеннями статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладає витрати за подання апеляційної скарги на апелянта.

Керуючись ст.ст. 254, 269, 270, 273, п. 1 ч. 1 ст. 275, ст. 276, ст. 282 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Фізичної - особи підприємця Шевлякової Наталії Анатоліївни залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Донецької області від 13.07.2020р. у справі №905/283/20 залишити без змін.

Повний текст постанови складено 09 листопада 2020р.

Постанова набирає законної сили з дня її проголошення і може бути оскаржена до суду касаційної інстанції протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту постанови.

Головуючий суддя О.В. Плахов

Суддя Т.Д. Геза

Суддя В.В. Лакіза