ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" жовтня 2020 р. м. Київ Справа № 911/1768/18

Суддя Господарського суду Київської області Подоляк Ю.В., за участю секретаря судового засідання Руденко Н.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Олімпік-Агро»
до Головного управління Держгеокадастру у Київській області
про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки
за участю представників:

позивача:Черкасов Д.О. адвокат, ордер від 19.02.2020 серія ДН № 101246
відповідача:не з`явились
суть спору:

До Господарського суду Київської області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Олімпік-Агро» (далі позивач) до Головного управління Держгеокадастру у Київській області (далі відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Олімпік-Агро» та Богуславською районною державною адміністрацією Київської області 07 березня 2003 року, посвідченого приватним нотаріусом Богуславського районного нотаріального округу Іщенко О.В., зареєстрованого в реєстрі за № 887, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди за № 12 від 24.03.2003 такого змісту:

«Додаткова угода

про поновлення договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2003 року

м. Богуслав Київської області «__»_________ ____2018 року

Ми, що нижче підписалися: Головне управління Держгеокадастру у Київській області, в особі начальника Приходько Людмили Олександрівни, яка діє на підставі ________ (далі іменується «орендодавець»), та Товариство з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Олімпік-Агро», в особі генерального директора Злочевського Сергія Олександровича, який діє на підставі Статуту (далі іменується «орендар»), керуючись ст.ст. 15-1, 122 Земельного кодексу України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», уклали дану додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 07 березня 2003 року посвідченого Іщенко О.В. приватним нотаріусом Богуславського районного нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі за № 887, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди за № 12 від 24.03.2003 (надалі договір оренди від 07.03.2003), про наступне:

1. Продовжити (поновити) строк дії договору оренди від 07.03.2003 на 7 (сім) років, на тих самих умовах, які передбачені в договорі оренди від 07.03.2003, з урахуванням положень даної додаткової угоди.

2. Пункт 2.1 договору оренди від 07.03.2003 викласти в наступній редакції: «За користування вказаною у цьому договорі земельною ділянкою орендар сплачує щороку, до 15 листопада поточного року, орендодавцю орендну плату у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік, що складає 12875,61 грн. Орендна плата сплачується в грошовій формі».

3. Всі інші умови договору оренди від 07.03.2003 не змінені даною додатковою угодою, залишаються незмінними.

4. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди від 07.03.2003 та набирає чинності після її підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

5. Дана додаткова угода укладена у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких в орендодавця, другий в орендаря, третій в органі який провів її держану реєстрацію.

Орендар ТОВ «СГП «Олімпік-Агро» 09715, Київська обл., Богуславський район, с. Розкопанці, вул. Кільцева, 52 Код р/р НОМЕР_1 в ПАТ «Альфа-Банк» МФО 300346 Генеральний директор Злочевський С.О.Орендодавець Головне управління Держгеокадастру у Київській області 03115, м. Київ, вул. Серпова, 3/14 Код р/р___________в_________ МФО___________ Начальник Приходько Л.О.».
(вимоги в редакції заяви про зміну предмету позову від 26.06.2020).

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що він в силу положень ст. 33 Закону України «Про оренду землі» має переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки, дотримався процедуру встановлену цією нормою на поновлення договору оренди, продовжує користуватись земельною ділянкою та сплачує орендну плату в повному розмірі. Проте, відповідач безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди до вказаного договору про його поновлення.

Ухвалою Господарського суду Київської області (суддя Грабець С.Ю.) від 10.08.2018 відкрито провадження у даній справі, вирішено розгляд справи здійснювати у порядку загального позовного провадження, призначено у даній справі підготовче судове засідання та встановлено, зокрема, відповідачу строк для подачі відзиву на позовну заяву.

У встановлений судом строк відповідач подав до суду відзив на позовну заяву від 31.08.2018 № 04-15/1181, в якому просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог, позаяк позивач не врахував рекомендації відповідача необхідні для прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки, істотні умови договору не узгоджені, повторне звернення щодо поновлення договору не надходило, що потягло за собою повідомлення про припинення договору оренди землі.

Ухвалою Господарського суду Київської області (суддя Грабець С.Ю.) від 24.10.2018 зупинено провадження у справі № 911/1768/18 до закінчення перегляду судового рішення у справі № 920/738/17 судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду.

На підставі ч. 9 ст. 32 ГПК України дану справу за вмотивованим розпорядженням керівника апарату суду від 20.02.2020 було передано для повторного автоматизованого розподілу.

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 20.02.2020 № 1828/18 матеріали даної справи передано до розгляду судді Подоляку Ю.В.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 13.03.2020 суддею Подоляком Ю.В. прийнято справу № 911/1768/18 до розгляду, поновлено провадження у даній справі, встановлено позивачу строк для подачі відповіді на відзив.

У встановлений судом строк позивач подав до суду відповідь на відзив від 24.03.2020, в якій зазначає, що відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки відповідач неправомірно послався на необхідність надання додаткових документів, не зазначив конкретних підстав для відмови у поновленні договору оренди земельної ділянки та порушив строки розгляду клопотання позивача про поновлення договору оренди.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 31.03.2020 у даній справі встановлено відповідачу строк для подачі заперечень на відповідь на відзив.

У встановлений судом строк відповідач своїм правом на подачу заперечень на відповідь на відзив не скористався, заперечення на відповідь на відзив до суду не надав.

Розгляд справи відкладався. Ухвалою Господарського суду Київської області від 01.09.2020 у даній справі закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті на 20.10.2020 об 10:00.

Присутній в судовому засіданні представник позивача повністю підтримав позовні вимоги в редакції заяви про зміну предмету позову від 26.06.2020 та просив суд їх задовольнити з мотивів, викладених в позові.

Відповідач в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений у порядку встановленому ч. 5 ст. 242 ГПК України з додержанням вимог частин 3, 4 ст. 120 ГПК України, шляхом направлення на адресу його місцезнаходження, належним чином завіреної копії ухвали, рекомендованим листом з повідомленням про вручення.

Частино 1 ст. 202 ГПК України визначено, що неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Враховуючи, що неявка відповідача в судове засідання не перешкоджає розгляду спору по суті, суд відповідно до вимог ч. 1 ст. 202 ГПК України вважає за можливе здійснити розгляд справи за відсутності представника відповідача за наявними в ній матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, присутнього в судовому засіданні, дослідивши докази та оцінивши їх в сукупності, суд

встановив:

Між Богуславською районною державною адміністрацією Київської області (далі орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Олімпік-Агро» (далі орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки від 07.03.2003 (далі договір), відповідно до умов якого орендодавець відповідно до розпорядження від 06.03.2003 № 66 надав в оренду, а орендар прийняв в строкове, платне, володіння і користування земельну ділянку загальною площею 10,363 га, в тому числі: а) сільськогосподарських угідь: 2,93 га ріллі; 4,562 га сіножаті, б) несільськогосподарських угідь: 2,871 лісозахисні насадження, розміщених на землях Розкопанецької сільської ради Богуславського району, Київської обл. (п. 1.1 договору).

Відповідно до п. 1.3 договору земельна ділянка передається в оренду строком на п`ятнадцять років, тобто по сьоме березня дві тисячі вісімнадцятого року.

Згідно з п. 2.1 договору за користування вказаною в цьому договорі земельною ділянкою орендар сплачує щороку орендодавцю орендну плату 80 грн., з цієї суми 1/2 частину до 15 серпня поточного року, решту до 15 листопада поточного року шляхом перерахування на рахунки установ, визначених діючим законодавством. Розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін.

Земельна ділянка передається в оренду для ведення сільськогосподарського товарного виробництва (п. 3.1 договору).

Пунктом 5.1 договору передбачено, що зміна, припинення, поновлення, розірвання цього договору проводиться у відповідності з вимогами законодавства України.

Договір посвідчено приватним нотаріусом Богуславського районного нотаріального округу Іщенко О.В. 07.03.2003, зареєстровано в реєстрі за № 887.

Договір зареєстровано в книзі записів державної реєстрації договорів за № 12 від 24.03.2003, про що міститься відповідна відмітка на останній сторінці вказаного договору.

З 1 січня 2013 року вступив в силу Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», яким законодавець вніс зміни до Земельного кодексу України, зокрема до статті 122 Земельного кодексу України.

У відповідності до прийнятих змін Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру та її територіальні органи передають у власність або у користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності.

Частиною 4 ст. 122 Земельного кодексу України визначено, що центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб.

До земель сільськогосподарського призначення належать: а) сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги); б) несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і прогони, полезахисні лісові смуги та інші захисні насадження, крім тих, що віднесені до земель інших категорій, землі під господарськими будівлями і дворами, землі під інфраструктурою оптових ринків сільськогосподарської продукції, землі тимчасової консервації тощо) (ч. 2 ст. 22 Земельного кодексу України).

Відповідно до п. 1 положення про Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 р. № 15, Державна служба України з питань геодезії, картографії та кадастру (Держгеокадастр) є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України через Міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства і який реалізує державну політику у сфері топографо-геодезичної і картографічної діяльності, земельних відносин, землеустрою, у сфері Державного земельного кадастру, державного нагляду (контролю) в агропромисловому комплексі в частині дотримання земельного законодавства, використання та охорони земель усіх категорій і форм власності, родючості ґрунтів.

Згідно з підпунктом 31 п. 4 Положення Держгеокадастр відповідно до покладених на нього завдань розпоряджається землями державної власності сільськогосподарського призначення в межах, визначених Земельним кодексом України, безпосередньо або через визначені в установленому порядку його територіальні органи.

Постановою Кабінету Міністрів України від 14 січня 2015 року № 5 утворено як юридичні особи публічного права територіальні органи Державної служби з питань геодезії, картографії та кадастру, зокрема, Головне управління Держгеокадастру у Київській області

Відповідно до Положення про Головне управління Держгеокадастру у Київські області, затвердженого наказом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 17.11.2016 № 308, Головне управління Держгеокадастру у Київські області є територіальним органом Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру та їй підпорядковане.

Згідно з підпунктом 13 п. 4 Положення, Головне управління Держгеокадастру у Київські області відповідно до покладених на нього завдань розпоряджається землями державної власності сільськогосподарського призначення, в порядку визначеному чинним законодавством, на території Київської області.

Земельна ділянка, яка є предметом договору оренди розташована на території Розкопанецької сільської ради Богуславського району Київської області та надана в оренду позивачу для ведення сільськогосподарського товарного виробництва.

Отже, у відповідності до наведених вище норм законодавства, орендодавцем землі, що отримана позивачем в оренду за вищезазначеним договором, на час виникнення спірних відносин є Головне управління Держгеокадастру у Київські області, що не оспорюється сторонами.

Головне управління Держгеокадастру у Київській області надіслало позивачу лист від 17.02.2017 № 32-10-0.332-3012/2-17, завірена копія якого залучена до матеріалів справи, в якому зазначено, що відповідно до статей 15-1, 122 Земельного кодексу України Головне управління Держгеокадастру у Київській області є розпорядником земель сільськогосподарського призначення державної власності на території Київської області. Управління повідомило позивача про те, що у разі наявності підстав та виявлення бажання скористатись передбаченим ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважним право на укладення договору оренди землі на новий строк, управлінням буде пропонувати змінити істотні умови договору, а саме: в частині розміру орендної плати 8 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки; в частині терміну дії договору оренди землі на 7 років. В листі вказано, що у разі не досягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

До закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки позивач звернувся до відповідача з листом від 08.02.2018 № 20, завірена копія якого залучена до матеріалів справи, в якому зазначив про переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк та повідомив про намір продовжити (поновити) договір оренди земельної ділянки від 07.03.2003, посвідчений приватним нотаріусом Богуславського районного нотаріального округу Іщенко О.В., зареєстрований в реєстрі за № 887. У вказаному листі позивач зазначає, що він отримав лист Головного управління Держгеокадастру у Київській області від 17.02.2017 № 32-10-0.332-3012/2-17 про зміну істотних умов договору оренди та погоджується на внесення таких змін до договору оренди від 07.03.2003, а саме: в частині розміру орендної плати 8 % від нормативно грошової оцінки земельної ділянки; в частині терміну дії договору оренди землі на 7 років.

До листа-повідомлення позивач додав для розгляду та підписання проект додаткової угоди про поновлення договору оренди від 07.03.2003 (з урахуванням запропонованих Головним управлінням Держгеокадастру у Київській області істотних змін умов договору оренди), на таких умовах:

1. «Продовжити (поновити) строк дії договору оренди від 07.03.2003 на 7 років, на тих самих умовах, які передбачені в договорі оренди від 07.03.2003, з урахуванням положень даної додаткової угоди.

2. Пункт 2.1 договору оренди від 07.03.2003 викласти в наступній редакції: «За користування вказаною у цьому договору земельною ділянкою орендар сплачує щороку, до 15 листопада поточного року, орендодавцю орендну плату у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік, що складає 12875,61 грн. Орендна плата сплачується в грошовій формі».

3. Всі інші умови договору оренди від 07.03.2003 не змінені даною додатковою угодою, залишаються незмінними».

Розглянувши зазначений лист про поновлення договору оренди земельної ділянки, відповідач листом від 14.03.2018 № 28-10-0.222-3894/2-18, завірена копія якого залучена до матеріалів справи, надав позивачу відповідь, в якій вказав, що постановою Кабінету Міністрів України від 07.06.2017 № 413 затверджено стратегії удосконалення механізму управління в сфері використання та охорони земель сільськогосподарського призначення державної власності та розпорядження ними. Одним із основних завдань стратегії є запобігання деградаційним процесам ґрунтового покриву, підвищення рівня родючості ґрунтів. З цією метою Держгеокадастр та його територіальні органи під час передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в користування повинні перевіряти стан земельних ділянок, які перебувають в користуванні на відповідність показам агрохімічного паспорта земельної ділянки; відмовляти в поновленні договору оренди земельної ділянки у разі погіршення орендарем її корисних властивостей. Відповідач вказав, що до клопотання позивача про поновлення договору оренди землі на новий строк не додано агрохімічного паспорта земельної ділянки. Враховуючи зазначене, для прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки, відповідач рекомендував позивачу повторно звернутися, при цьому врахувати вказані рекомендації.

Листом від 13.04.2018 № 32-10-0.332-5853/2-18, завірена копія якого залучена до матеріалів справи, відповідач повідомив позивача про припинення договору оренди землі від 07.03.2003 № 887 у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Позивач звертаючись з даним позовом зазначає, що він належним чином виконував свої обов`язки орендаря, сплачуючи оренду плату в повному розмірі. Маючи на меті скористатися визначеним ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважним правом на укладення договору оренди, до спливу строку договору оренди землі повідомив про це орендодавця надіславши відповідачу лист-повідомлення про поновлення договору оренди, до якого додав проект додаткової угоди. Відповідач з порушенням строку визначеного ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», направив позивачу лист з рекомендаціями повторно звернутися з заявою про поновлення договору та долучити до такого повторного клопотання розроблений агрохімічний паспорт земельної ділянки. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, сплачуючи орендну плату.

Після чого, відповідач листом від 13.04.2018 повідомив позивача про припинення договору оренди, у зв`язку з закінченням строку на який його було укладено, не зазначаючи про відмову в поновленні договору, а лише констатуючи факт припинення договору.

Позивач зазначає, що відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», з тих підстав, що відповідач неправомірно послався на необхідність надання додаткових документів, не зазначив конкретних підстав для відмови у поновленні договору оренди земельної ділянки, порушив строки розгляду клопотання позивача про поновлення договору оренди.

Враховуючи вказані обставини, позивач зазначає про наявність підстав для поновлення договору оренди. Проте відповідач відмовляється від укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з даним позовом.

Відповідач проти вказаних вимог заперечує з тих підстав, що для прийняття рішення Головним управління стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки позивачу рекомендовано звернутися повторно, при цьому врахувати рекомендації викладені в листі від 14.03.2018 № 28-10-0.222-3894/2-18 щодо надання агрохімічного паспорта земельної ділянки. Оскільки такі рекомендації не були враховані позивачем, істотні умови договору не узгоджені, і повторне звернення до Головного управління не надходило, відповідач надіслав повідомлення про припинення договору оренди землі від 07.03.2012, в зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

З огляду на зазначені підстави вимог та заперечень, суд зазначає таке.

Відповідно до ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України).

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»).

За змістом ч. 2 ст. 792 Цивільного кодексу України, яка кореспондується з ч. 9 ст. 93 Земельного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, що кореспондується зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Відповідно до положень ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, строк дії договору оренди, орендна плата із зазначенням її розміру.

Положення ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

Частиною 3 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) передбачено, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років.

Згідно ст. 30 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначені у ст. 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренду землі.

Відповідно до ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Для застосування положень ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого ч. 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови як дотримання встановленої цією нормою (ч. 2 - 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі») процедури, так і строків.

Згідно з ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частиною 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.

Для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (ч. 1 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі») або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»).

У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень ч.ч. 1 - 5 та ч. 6 Закону України «Про оренду землі» є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (ч.ч. 1 - 5 ст. 33 цього Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (ч. 6 ст. 33 цього Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (ч.ч. 1 - 5 ст. 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (ч. 6 ст. 33 цього Закону)).

Аналогічний правовий висновок викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27.06.2019 у справі № 923/925/18, від 26.11.2019 у справі № 925/1285/18, від 29.04.2020 у справі № 912/1138/19, постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 03.04.2020 у справі № 229/588/16-ц, у постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18.

Відповідно до ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. 11 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин).

Статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

Дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

Заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку.

Аналогічний висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18.

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено судом позивач з метою реалізації визначено ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» переважного права на поновлення договору оренди землі, дотримався встановленої ч. 2 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» процедури, до спливу строку договору листом повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди.

Суд взяв до уваги те, що запропоновані умови додаткової угоди передбачають поновлення договору оренди земельної ділянки на умовах, які орендодавець сам запропонував орендарю у своєму листі від 17.02.2017 № 32-10-0.332-3012/2-17, тобто позивач погодився на внесення запропонованих орендодавцем змін до договору оренди земельної ділянки від 07.03.2003, а саме: в частині збільшення розміру орендної плати та в частині встановлення строку його дії на 7 років, незважаючи на те, що вказаний строк є меншим від первісного строку дії цього договору (з 15 років на 7 років) та є мінімальним строком оренди для даного виду земельної ділянки в розумінні ч. 3 ст. 19 Закону України «Про оренду землі», що в свою чергу свідчить про добросовісність поведінки орендаря та погодження ним всіх запропонованих орендодавцем умов договору оренди. Всі інші умови договору оренди від 07.03.2003 залишились незмінними.

В той же час, відповідач у листі від 14.03.2018 № 28-10-0.222-3894/2-18 зазначив, що для прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельної ділянки, позивачу необхідно повторно звернутися до орендодавця, додавши до свого листа агрохімічний паспорт земельної ділянки.

Зазначений лист не містить заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі, не містить заперечень щодо умов проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди, а лише містить посилання на необхідність надання орендарем додаткових документів агрохімічного паспорта земельної ділянки.

При цьому Закон України «Про оренду землі» не містить положення, які передбачають надання орендарем в обов`язковому порядку інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, крім проекту додаткової угоди (аналогічний висновок викладено в постанові палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17).

Після чого, листом від 13.04.2018 № 32-10-0.332-5853/2-18, відповідач повідомив позивача про припинення договору оренди землі від 07.03.2003 № 887 у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.

Вказаний лист також не містить обґрунтованих заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі та заперечень щодо умов проекту додаткової угоди про поновлення договору оренди, а лише констатує факт про припинення договору оренди землі від 07.03.2003 № 887 у зв`язку з закінченням строку на який його було укладено.

Фактично вказані дії відповідача свідчать про безпідставне ухилення від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього правових підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря.

За вказаних обставин, суд приходить до висновку, що саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі», з тих підстав, що відповідач неправомірно послався на необхідність надання орендарем додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, обов`язок надання яких не передбачено Законом України «Про оренду землі» та не зазначив обґрунтованих підстав для відмови у поновленні договору оренди земельної ділянки.

Враховуючи вищевикладене та те, що позивач належним чином виконував свої обов`язки за договором оренди, з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди дотримався процедуру встановлену ч. 2 - 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», та беручи до уваги, те що відповідач безпідставно ухиляється від продовження орендних правовідносин та укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення, яка у відповідності до ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент виникнення спірних правовідносин) має бути укладена в обов`язковому порядку, суд дійшов висновку, що позовні вимог є доведеними, обґрунтованими, відповідачем не спростовані, а відтак підлягають задоволенню.

Аналогічний висновок у подібних правовідносинах викладено в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 09.06.2020 у справі № 912/1860/19.

Відшкодування витрати по сплаті судового збору відповідно ст. 129 Господарського процесуального кодексу України покладає на відповідача.

Керуючись ст. 129-1 Конституції України, ст. 13, 74, 123, 129, 202, 232, 233, 236-238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Олімпік-Агро» до Головного управління Держгеокадастру у Київській області про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Олімпік-Агро» та Богуславською районною державною адміністрацією Київської області 07 березня 2003 року, посвідченого приватним нотаріусом Богуславського районного нотаріального округу Іщенко О.В., зареєстрованого в реєстрі за № 887, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди за № 12 від 24.03.2003, задовольнити повністю.

2. Визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Олімпік-Агро» та Богуславською районною державною адміністрацією Київської області 07 березня 2003 року, посвідченого приватним нотаріусом Богуславського районного нотаріального округу Іщенко О.В., зареєстрованого в реєстрі за № 887, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди за № 12 від 24.03.2003 такого змісту:

«Додаткова угода

про поновлення договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2003 року

м. Богуслав Київської області «__»_________ ____2018 року

Ми, що нижче підписалися: Головне управління Держгеокадастру у Київській області, в особі начальника Приходько Людмили Олександрівни, яка діє на підставі ________ (далі іменується «орендодавець»), та Товариство з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Олімпік-Агро», в особі генерального директора Злочевського Сергія Олександровича, який діє на підставі Статуту (далі іменується «орендар»), керуючись ст.ст. 15-1, 122 Земельного кодексу України, ст. 33 Закону України «Про оренду землі», уклали дану додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 07 березня 2003 року посвідченого Іщенко О.В. приватним нотаріусом Богуславського районного нотаріального округу, зареєстрованого в реєстрі за № 887, зареєстрованого в книзі записів державної реєстрації договорів оренди за № 12 від 24.03.2003 (надалі договір оренди від 07.03.2003), про наступне:

1. Продовжити (поновити) строк дії договору оренди від 07.03.2003 на 7 (сім) років, на тих самих умовах, які передбачені в договорі оренди від 07.03.2003, з урахуванням положень даної додаткової угоди.

2. Пункт 2.1 договору оренди від 07.03.2003 викласти в наступній редакції: «За користування вказаною у цьому договорі земельною ділянкою орендар сплачує щороку, до 15 листопада поточного року, орендодавцю орендну плату у розмірі 8% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в рік, що складає 12875,61 грн. Орендна плата сплачується в грошовій формі».

3. Всі інші умови договору оренди від 07.03.2003 не змінені даною додатковою угодою, залишаються незмінними.

4. Ця додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренди від 07.03.2003 та набирає чинності після її підписання сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації.

5. Дана додаткова угода укладена у трьох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один з яких в орендодавця, другий в орендаря, третій в органі який провів її держану реєстрацію.

Орендар ТОВ «СГП «Олімпік-Агро» 09715, Київська обл., Богуславський район, с. Розкопанці, вул. Кільцева, 52 Код р/р НОМЕР_1 в ПАТ «Альфа-Банк» МФО 300346 Генеральний директор Злочевський С.О.Орендодавець Головне управління Держгеокадастру у Київській області 03115, м. Київ, вул. Серпова, 3/14 Код р/р___________в_________ МФО___________ Начальник Приходько Л.О.».
3. Стягнути з Головного управління Держгеокадастру у Київській області (03115, м. Київ, вул. Серпова, 3/14, ідентифікаційний код 39817550) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Олімпік-Агро» (09715, Київська область, Богуславський р-н, с. Розкопанці, вул. Кільцева, 52, ідентифікаційний код 31535598) 1762 (одну тисячу сімсот шістдесят дві) грн. витрат по сплаті судового збору.

Видати наказ після набрання судовим рішенням законної сили.

Дане рішення Господарського суду Київської області набирає законної сили у строк та порядку передбаченому ст. 241 ГПК України та може бути оскаржено у строк визначений ст. 256 ГПК України, в порядку передбаченому ст. 257 ГПК України з врахуванням пп. 17.5 п. 17 ч. 1 розділу ХІ «Перехідні положення» ГПК України.

Дата складання та підписання повного тексту рішення 05.11.2020.

Суддя Ю.В. Подоляк