ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" жовтня 2020 р.м. Одеса Справа № 916/2272/20

Господарський суд Одеської області у складі:

судді В.С. Петрова

при секретарі судового засідання Г.С. Граматик

за участю представників:

від позивача Акименко В.М.,

від відповідача Лапшина І.С. (без повноважень),

від третьої особи не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Простір Натхнення до Управління обласної ради з майнових відносин, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, про визнання договору укладеним, -

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю Простір Натхнення звернулось до господарського суду Одеської області з позовом до Управління обласної ради з майнових відносин про визнання укладеним між сторонами договору оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області на запропонованих позивачем умовах.

В обґрунтування заявлених вимог позивач посилається на безпідставне ухилення Управлінням обласної ради з майнових відносин від укладання договору оренди з ТОВ Простір Натхнення, яке стало переможцем конкурсу на право оренди об`єкту оренди на підставі рішення конкурсної комісії від 26.12.2019 р., оформленого протоколом засідання конкурсної комісії з проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області від 26.12.2019 р.

Зокрема, позивач вказує, що в грудні 2019 року на сайті Управління обласної ради з майнових відносин було розміщено інформацію про проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад, сіл, селищ, міст області, а саме домоволодіння - нежитлова будівля-пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, убиральня, вимощення, огорожа та ворота, загальною площею 3183,70 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10.

Як вказує позивач, у строк визначений умовами конкурсу ТОВ «Простір Натхнення» з метою отримання в оренду об`єкта оренди з дотриманням умов, визначених рішенням Одеської обласної ради від 26 квітня 2012 р. № 490-VI «Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області», та в оголошенні відповідача від 13 грудня 2019 р. про проведення конкурсу, подано необхідний для участі в конкурсі пакет документів.

Так, 26 грудня 2019 р. відбулось засідання конкурсної комісії з проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, на якому було розглянуто конкурсні пропозиції, подані для участі в конкурсі на право оренди майна по вул. Пушкінській, 10, яке перебуває на балансі відповідача. Рішенням конкурсної комісії від 26.12.2019 р., оформленим відповідним протоколом, позивача визнано переможцем конкурсу на право оренди спірного об`єкту оренди.

Наразі позивач вказує, що після оголошення переможця конкурсу на право оренди об`єкта оренди відповідач не вжив ніяких заходів щодо укладення договору оренди, тому 15 січня 2020 р. позивач звернувся до відповідача з листом, в якому запропонував укласти договір оренди, для чого прибути 16 січня 2020 р. з 12:00 до 18:00 до приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дишлевої Т.В. (м. Одеса, проспект Гагаріна, 10, приміщення 25) з необхідним для укладення договору документами. Крім того, позивач зазначає, що з метою відшкодування вартості проведення незалежної оцінки об`єкта оренди, відповідачу запропоновано повідомити банківські реквізити.

Однак, за ствердженнями позивача, вказана пропозиція залишилась без реагування, відповідачем не вжито жодних заходів для укладення договору оренди, представник до нотаріуса не прибув, відомостей щодо банківських реквізитів для відшкодування вартості проведення незалежної оцінки об`єкта оренди позивачу не надано.

Також з метою реалізації свого права переможця конкурсу на право оренди комунального майна позивач повторно 23 липня 2020 р. звернувся до відповідача з пропозицією укласти договір, до якого додав проект договору оренди, в якому враховано всі визначені Законом України «Про оренду державного та комунального майна» та конкурсом обов`язкові умови надання в користування об`єкту оренди. Зокрема, у вказаному листі відповідачу повторно запропоновано 28 липня 2020 р. з 12:00 до 18:00 прибути в офіс приватного нотаріуса Одеського міського нотаріального округу Дишлевої Т.В. (м. Одеса, проспект Гагаріна, 10, приміщення 25) задля укладення договору оренди.

Проте, як вказує позивач, відповідачем до теперішнього часу без будь-яких повідомлень щодо підстав не укладення договору та за відсутності об`єктивних обставин, які б заважали укласти договір, не вжито заходи для укладення договору оренди.

Посилаючись на п. 5.7 Положення про управління обласної ради з майнових відносин, затвердженим рішенням Одеської обласної ради від 26.05.2016 р. № 118-VІІ (з наступними змінами та доповненнями), позивач зазначає, що саме відповідач з урахуванням покладених на нього повноважень та завдань надає в оренду або передає третім особам на інших підставах цілісні (єдині) майнові комплекси обласних комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, а також окреме індивідуально визначене майно, у тому числі нерухоме, що належить до спільної власності територіальних громад області та знаходиться в безпосередньому управлінні обласної ради; укладає відповідні договори.

Так, позивач вказує, що перемога позивача в конкурсі зафіксована рішенням конкурсної комісії, яка оформлена протоколом від 26 грудня 2019 р., що відповідно до Порядку проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, затвердженого рішенням Одеської обласної ради від 26 квітня 2012 р. № 490-VІ є підставою для укладення договору оренди на об`єкт оренди.

При цьому позивач зазначає, що п. 4.6 Порядку визначено, що результати проведення конкурсу затверджуються рішенням конкурсної комісії, про що зазначається в протоколі, копія відповідного протоколу протягом трьох робочих днів надсилається орендодавцю, переможцю конкурсу, управлінню обласної ради за майнових відносин та є підставою для укладення договору оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області із переможцем відповідного конкурсу.

Також позивач вказує, що п. 5.2 Порядку визначено виключний перелік обставин, за якими відповідач може відмовитись від укладення договору оренди із переможцем конкурсу, а саме: об`єкт оренди було знищено або істотно змінено його майновий стан; орендодавець прийняв рішення про укладання договору оренди з особою, яка відповідно до цього Порядку має право на укладання договору без проведення конкурсу; відпала необхідність в надані в оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області та/або власник чи орендодавець має використовувати майно для власних потреб; орган, уповноважений управляти майном не дає згоди на укладення договору оренди; прийнято рішення про приватизацію майна або про його передачу зі спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області з інших підстав передбачених законодавством України.

Оскільки, як вказує позивач, будь-які з вказаних виключних підстав, які б надавали можливість відмовитися відповідачу від укладення договору, відсутні, невжиття відповідачем упродовж семи місяців заходів для виконання п.п. 4.6 п. 4 Порядку та укладення з переможцем конкурсу договору оренди порушують законні права та інтереси позивача як особи, яка за протоколом конкурсної комісії визнана переможцем конкурсу.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 07.08.2020 р. позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю Простір Натхнення прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 916/2272/20 за правилами загального позовного провадження, при цьому підготовче засідання з викликом учасників справи призначено на 03.09.2020 р.

31.08.2020 р. відповідачем подано до господарського суду відзив на позовну заяву, в якому відповідач заперечує проти позову, вказуючи, що відповідач не отримав погодження Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації на укладення договору оренди з позивачем. Зокрема, відповідач зазначає, що за змістом ч. 1 ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками, можуть бути відчуженні, а також передані власником або уповноваженим органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. Відповідно до ст. 6 Закону України «Про охорону культурної спадщини» до повноважень органів охорони культурної спадщини обласної державної адміністрації належить надання цього погодження, у тому числі передача у користування на умовах оренди власниками. Так, відповідач зазначає, що на території Одеської області забезпечення реалізації державної політики у сфері охорони культурної спадщини відноситься до основних завдань Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, про що зазначається у Положенні про Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, який затверджений розпорядженням Одеської обласної адміністрації від 27 травня 2019 р. № 647/А-2019. Відтак, відповідач зазначає, що управлінням було розміщено на сайті https://property.odessa.gov.ua/ та у газеті «Одеські вісті плюс» від 14 грудня 2019 року «Інформація управління обласної ради з майнових відносин про проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області» стосовно вищевказаного об`єкту, де в інших умовах, крім іншого, вказано, що договір оренди укладається за погодженням з відповідним органом охорони культурної спадщини. Наразі відповідач вказує, що зазначені конкурсні умови є суттєвою частиною договору оренди та відповідно до діючого законодавства України в обов`язковому порядку зазначаються у договорі оренди як обов`язки орендаря. При цьому відповідач зазначає, що позивачем було надано у додатках до позовної заяви скріншот з сайту управління стосовно конкурсних умов, котре, у свою чергу, свідчить про те, що позивачу було відомо щодо отримання погодження від відповідного органу охорони культурної спадщини для укладання договору оренди. Так, за підсумками конкурсу на право оренди майна, що відбувся 26 грудня 2019 р., визначено орендаря - ТОВ «Простір натхнення». У свою чергу Управлінням було прийнято наказ від 28 грудня 2019 р № 140-ОД «Про укладання договору оренди на об`єкт оренди - домоволодіння, у тому числі: нежитлова будівля - пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, убиральня, вимощення, огорожа та ворота, загальною площею 3183,70 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10», в якому визначено, що укладення договору оренди із переможцем конкурсу ТОВ «Простір натхнення» на умовах, затверджених конкурсною комісією та з урахуванням пропозицій переможця, відбудеться після отримання відповідного погодження органу охорони культурної спадщини - Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації на передачу в оренду зазначеного об`єкту

Водночас, як стверджує відповідач, листом від 28 грудня 2019 р. № 05-01/3234 Управління звернулось до Департаменту про надання згоди на оренду об`єкта. Як зазначає відповідач, на даний час вищезазначений Департамент управлінню не надав ні згоди, ні відмови на передачу в оренду домоволодіння, що не уможливлює укладання договору оренди об`єкта з переможцем конкурсу на право оренди. Однак, відповідач зазначає, що Одеська обласна державна адміністрація листом від 23 січня 2020 р. № 1/01-33/501/2-20 для всебічного розгляду питання щодо надання відповідного погодження на передачу пам`ятки в оренду просила надати необхідну додаткову інформацію, а саме: проект або ескізний проект музею, розміщення якого планується в Пам`ятці архітектури; підтвердження сплати статутного капіталу ТОВ «Простір натхнення»; підтвердження фінансової спроможності ТОВ «Простір натхнення» розробити науково-проектну документацію на ремонтно-реставраційні роботи та подальше їх проведення; проект договору оренди будівлі-пам`ятки, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10. При цьому, як вказує відповідач, на лист ТОВ «Простір натхнення» від 15 січня 2020 р. було надано відповідь листом від 03 лютого 2020 р. № 05-01/284, у якому управління обласної ради з майнових відносин надало роз`яснення щодо ситуації, яка склалась, а також направила копію листа Одеської обласної державної адміністрації від 23 січня 2020 р. № 1/01-33/501/2-20 з проханням надати запитувані матеріали у найкоротший термін. Однак, як зазначає відповідач, ТОВ «Простір натхнення» ніяк не відреагувало на лист Управління. Також відповідач зазначає, що пізніше Управління обласної ради з майнових відносин повторно надало відповідь позивачу листом від 14 серпня 2020 р. № 05-01/1802, де вдруге роз`яснило причини неможливого укладання договору оренди об`єкта з переможцем конкурсу ТОВ «Простір натхнення». Так, відповідач зазначає, що вищезазначене спростовує аргументацію позивача, що Управління не надало відповідей на листи ТОВ «Простір натхнення» від 15 січня 2020 р. та від 22 липня 2020 р. Відтак, відповідач вказує, що Управління зможе укласти договір оренди з ТОВ «Простір натхнення» лише у разі надання згоди Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації на передачу в оренду об`єкта.

Також 31.08.2020 р. відповідачем подано до господарського суду заяву про залучення Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 03.09.2020 р. у справі № 916/2272/20 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, при цьому підготовче засідання відкладено на 01.10.2020 р.

30.09.2020 р. від третьої особи до господарського суду надійшли пояснення, в яких третя особа заперечує проти задоволення позову ТОВ Простір Натхнення. Зокрема, третя особа вказує, що рішенням Одеського обласного виконавчого комітету від 20.04.1982 р. № 230 спірна будівля прийнята під охорону держави як пам`ятка архітектури та містобудування місцевого значення, наказом Міністерства культури і туризму України від 16.06.2007 р. № 662/0/16-07 занесена до Державного реєстру нерухомих пам`яток України, охоронний номер 27-Од. Одеською обласною радою 26.12.2019 р. було проведено конкурс на надання в оренду на 49 років домоволодіння, у тому числі: нежитлова будівля - пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, убиральня, вимощення, огорожа та ворота, загальною площею 3183,70 м2, що розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10. Як вказує третя особа, Одеська обласна рада листом від 28.12.2019 р. № 05-91/3234 звернулась до Департаменту з проханням надати згоду на оренду об`єкта культурної спадщини відповідно до ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини». Також третя особа вказує, що листом від 23.01.2020 р. № 1/01-33/501/2-20 обласна державна адміністрація як спеціально уповноважений орган охорони культурної спадщини звернулась до власника з проханням надати додаткову інформацію щодо спроможності переможця конкурсу утримувати зазначену будівлю-пам`ятку, а саме: проект або ескізний проект музею, розміщення якого планується в пам`ятці архітектури; підтвердження сплати статутного капіталу ТОВ «Простір Натхнення»; підтвердження фінансової спроможності ТОВ «Простір Натхнення» розробити науково-проектну документацію на ремонтно-реставраційні роботи та подальше їх проведення; проект договору оренди будівлі-пам`ятки, розташованій за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, який в обов`язковому порядку має включати в себе наступні істотні умови:

а) орендар несе відповідальність за збереження рухомого і нерухомого майно, що передаються разом з Пам`яткою архітектури;

б) орендар зобов`язується:

- використовувати Пам`ятку архітектури виключно за цільовим призначенням: під розміщення музею. Забороняється змінювати призначення Пам`ятки архітектури (розміщення музею), її частин та елементів, робити написи, позначки на ній, на її території та в її охоронній зоні без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини;

- утримувати Пам`ятку архітектури в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до вимог законодавства та охоронного договору. Будь-яка діяльність, що створює загрозу Пам`ятці архітектури або порушує законодавство, державні стандарти, норми і правила у сфері охорони культурної спадщини забороняється;

- утримувати Пам`ятку архітектури в порядку передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, здійснювати заходи щодо пожежної безпеки;

- забезпечувати збереження, утримання в належному стані, консервацію, реставрацію, реабілітацію, музеєфікацію та ремонт Пам`ятки архітектури за власні кошти, якщо інше не передбачено договором або законом;

- проводити реставраційні, ремонтні та інші роботи пристосування будівлі-пам`ятки під музей відповідно до науково-проектної документації, затвердженої в установленому порядку, за письмовим дозволом органу охорони. Здійснення невід`ємних поліпшень пам`ятки в обсязі, що перевищує 15% оціночної вартості пам`ятки, визначеної згідно зі звітом ТОВ «Інститут експертизи і управління власністю» про незалежну оцінку станом на 17.07.2019 р. забороняється;

- безперешкодно допускати представників органу охорони чи уповноважених ним осіб для здійснення контролю за виконанням правил утримання зазначеної Пам`ятки архітектури, її території та зон охорони або для її наукового обстеження;

- негайно повідомляти орган охорони про будь-яке руйнування, пошкодження, аварію чи іншу обставину, що заподіяла шкоду Пам`ятці архітектури, і своєчасно вживати заходів для приведення Пам`ятки архітектури в належний стан;

- нести відповідальність, встановлену договором та законом у випадку порушення договору та/бо законодавства про охорону культурної спадщини.

в) у разі самовільного проведення орендарем робіт, пов`язаних з перебудовою чи переробленням, які призвели до спотворення пам`ятки, її території чи охоронних зон, їх наслідки повинні бути усунуті за рахунок орендаря в терміни, визначені письмовим розпорядженням органу охорони.

Так, третя особа вказує, що у зв`язку з ігноруванням вимог спеціально уповноваженого органу охорони культурної спадщини, листом від 01.06.2020 р. № 2/01-33/3660/2-20 Одеська обласна державна адміністрація з метою належної експлуатації та збереження об`єкта культурної спадщини, повторно звернулась до Одеської обласної ради з проханням надати інформацію щодо технічного стану будівлі та намірів власника про подальше використання зазначеної пам`ятки культурної спадщини. Проте, як зазначає третя особа, на сьогодні жодної відповіді від Одеської обласної ради не надходило, відповідно погодження передачі в оренду відповідно до вимог ст. 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» Одеською обласною державною адміністрацією як спеціально уповноваженим органом не надавалось.

При цьому у вказаних поясненнях третя особа просила суд розглядати справу за відсутності представника Департаменту.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 01.10.2020 р. у справі № 916/2272/20 закрито підготовче провадження та справу призначено до судового розгляду по суті в засіданні суду на 15.10.2020 р.

09.10.2020 р. позивачем подано до господарського суду відповідь на відзив, в якій позивач підтримує позовні вимоги. Крім того, позивач зазначає, що рішення конкурсної комісії з проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області від 26.12.2019 р., на якому було розглянуто конкурсні пропозиції та яким позивача визнано переможцем конкурсу на право оренди домоволодіння загальною площею 3183,7 кв.м (Товариство взаємного кредиту, 1903) за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, є чинним і його законність не оспорюється. Разом з тим позивач вказує, що за змістом ч. 1 ст. 18, ч. 2 ст.ст. 6-1 Закону України Закону України «Про охорону культурної спадщини», ст.ст. 4, 10 Закону України «Про адміністративні послуги», п. 2 ч. 1 ст. 1, ст.ст. 4-1 Закону України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, який є дозвільним органом, рішення про надання або відмову в наданні дозволу, погодження чи висновку мало бути прийнятим протягом одного місяця з дня подання відповідних документів у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. При цьому позивач зазначає, що Державною службою України з питань регуляторної політики та розвитку підприємництва було розглянуто проект постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку прийняття органами культурної спадщини рішень про надання дозволу, погодження чи висновку» та документи, додані до проекту листом Міністерства культури України від 22.03.2013 р. № 730/10/14-13. За результатами розгляду проекту постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку прийняття органами культурної спадщини рішень про надання дозволу, погодження чи висновку» Державною службою України з питань регуляторної політики та розвитку підприємництва прийнято рішення від 24 травня 2013 р. № 518 про відмову в погодженні проекту постанови Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку прийняття органами культурної спадщини рішень про надання дозволу, погодження чи висновку». Таким чином, як зазначає позивач, порядок про надання або відмови у наданні дозволу, погодження чи висновку, обов`язковість якого передбачена ч. 2 ст.ст. 6-1 Закону України «Про охорону культурної спадщини», Кабінетом Міністрів України не прийнятий та не затверджений, а тому жодна із сторін спору не могла виконати вимоги на отримання погодження. При цьому позивач зазначає, що відповідач, який є власником та розпорядником майна, не врахував наявність погодження Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації за принципом мовчазної згоди та незважаючи на неодноразові пропозиції позивача щодо укладення договору оренди, не вжив передбачених законодавством та умовами конкурсу заходів для укладення договору оренди.

Під час розгляду справи у судовому засіданні 23.10.2020 р. представник позивача наполягав на задоволенні позовних вимог.

Заслухавши пояснення представника позивача, розглянувши та дослідивши всі письмові докази, які містяться в матеріалах справи, господарський суд дійшов наступних висновків.

Згідно із Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 10 січня 2019 року № 152271144 територіальна громада сіл, селищ, міст Одеської області в особі Одеської обласної ради є власником домоволодіння, загальною площею 3183,70 кв. м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10.

Згідно Положення про управління обласної ради з майнових відносин, затвердженого рішенням обласної ради від 26 травня 2016 року № 118-VII (зі змінами), Управління обласної ради з майнових відносин утворюється обласною радою для реалізації повноважень обласної ради щодо управління об`єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області з метою ефективного і раціонального використання також має право бути позивачем і відповідачем, виступати від імені та в інтересах обласної ради, територіальних громад сіл, селищ, міст області в судах.

Відповідно до пункту 5.7. Положення управління надає в оренду або передає третім особам на інших підставах цілісні (єдині) майнові комплекси обласних комунальних підприємств, їх структурних підрозділів, а також окреме індивідуально визначене майно, у тому числі нерухоме, що належить до спільної власності територіальних громад області та знаходиться в безпосередньому управлінні обласної ради.

Також одним з основних завданням управління є здійснення, в тому числі за дорученням обласної ради, повноважень орендодавця майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Одеської області.

Зазначені повноваження закріплені за управлінням обласної ради з майнових відносин рішенням Одеської обласної ради від 28 жовтня 2011 року № 288-VІ „Про орендодавців майна спільної власності територіальних громад області.

Рішенням обласної ради від 21 грудня 2018 року № 862-VII «Про внесення змін до Переліку об`єктів спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління якими здійснює обласна рада» було доповнено вказаний Перелік будівель, споруд та іншого майна підпунктом 9.2.100, в якому вказано „Домоволодіння загальною площею 3183,7 кв.м (Товариство взаємного кредиту, 1903) (м. Одеса, вул. Пушкінська, 10).

Так, Управління обласної ради з майнових відносин відповідно до положень ч. 4 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» було розміщено в газеті «Одеські вісті плюс» від 16 листопада 2019 року та на сайті https://property.odessa.gov.ua/ повідомлення про намір передати в оренду об`єкт спільної власності територіальних громад області, а саме: домоволодіння, у тому числі: нежитлова будівля - пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, убиральня, вимощення, огорожа та ворота, загальною площею 3183,70 кв.м, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, для розміщення музею.

Наразі у зв`язку з надходженням згідно вказаного оголошення 5 заяв про оренду об`єкта Управлінням було оголошено конкурс на право оренди об`єкта.

Статтею 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що у разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.

Відтак, Управлінням було розміщено на сайті https://property.odessa.gov.ua/ та у газеті «Одеські вісті плюс» від 14 грудня 2019 року інформацію про проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області стосовно вищевказаного Об`єкту.

У строк, визначений умовами конкурсу, ТОВ «Простір Натхнення» з метою отримання в оренду об`єкта оренди з дотриманням умов, визначених рішенням Одеської обласної ради від 26 квітня 2012 р. № 490-VI «Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області», та в оголошенні відповідача від 13 грудня 2019 р. про проведення конкурсу, подало відповідний пакет документів.

Так, 26 грудня 2019 р. на засіданні конкурсної комісії з проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області були розглянуті конкурсні пропозиції, подані для участі в конкурсі на право оренди майна по вул. Пушкінській, 10, яке перебуває на балансі відповідача. За результатами проведеного конкурсу на право оренди майна ТОВ «Простір Натхнення» визнано переможцем конкурсу на право оренди спірного об`єкту оренди, про що конкурсною комісією було прийнято відповідне рішення, оформлене протоколом засідання вказаної комісії від 26.12.2019 р.

Як з`ясовано судом, після оголошення переможця конкурсу на право оренди об`єкта оренди спірний договір оренди між сторонами не було укладено.

Так, позивач звертався до відповідача із заявою від 15.01.2020 р. та листом від 22.07.2020 р. з проханням укласти договір оренди, для чого відповідачу було запропоновано з`явитись до приватного нотаріусу в обумовлений час для укладення договору з відповідними документами, а також запропоновано повідомити банківські реквізити з метою відшкодування вартості проведення незалежної оцінки об`єкта оренди.

При цьому на лист ТОВ «Простір натхнення» від 15.01.2020 року Управлінням обласної ради з майнових відносин було надано відповідь листом від 03 лютого 2020 року № 05-01/284, в якому Управління повідомило про відсутність погодження на передачу в оренду вищезазначеного майна з боку Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації як відповідного органу охорони культурної спадщини. Разом з вказаною відповіддю Управління направило позивачу копію листа Одеської обласної державної адміністрації від 23 січня 2020 року № 1/01-33/501/2-20 з проханням надати запитувані матеріали у найкоротший термін.

Також в листі від 14.08.2020 р. № 05-01/1802 Управління обласної ради з майнових відносин відповіло позивачу про неможливість укладення спірного договору оренди з огляду на відсутність згоди Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації на передачу в оренду об`єкта.

Таким чином, спір у справі виник внаслідок відмови відповідача укласти спірний договір оренди у редакції, наведеній у позові, за результатами проведеного конкурсу з підстав відсутності відповідного погодження вищевказаного Департаменту, який є у справі третьою особою.

Між тим, як з`ясовано судом, нежитлова будівля загальною площею 3183,70 кв.м, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, яка є об`єктом оренди за спірним договором, є пам`яткою культурної спадщини місцевого значення.

За змістом частини 1 статті 18 Закону України «Про охорону культурної спадщини» об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками, можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини.

Відповідно до статті 6 Закону України «Про охорону культурної спадщини» до повноважень органів охорони культурної спадщини обласної державної адміністрації належить надання цього погодження, у тому числі передача у користування на умовах оренди власниками.

На території Одеської області забезпечення реалізації державної політики у сфері охорони культурної спадщини відноситься до основних завдань Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, про що зазначається у Положенні про Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації (далі - Департамент), що затверджено розпорядженням Одеської обласної адміністрації від 27 травня 2019 року №647/А-2019.

В умовах конкурсу, що були розміщені, зокрема, в газеті «Одеські вісті плюс» від 14 грудня 2019 року, в 7 розділі „Інші умови серед іншого вказано, що договір оренди укладається за погодженням з відповідним органом охорони культурної спадщини.

Так, після оголошення результатів проведеного конкурсу Управлінням обласної ради з майнових відносин прийнято наказ від 28 грудня 2019 року № 140-ОД «Про укладання договору оренди на об`єкт оренди - домоволодіння, у тому числі: нежитлова будівля - пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, убиральня, вимощення, огорожа та ворота, загальною площею 3183,70 кв.м, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10» , в якому вказано про укладення договору оренди із переможцем конкурсу ТОВ «Простір натхнення» на умовах, затверджених конкурсною комісією та з урахуванням пропозицій переможця, після отримання відповідного погодження органу охорони культурної спадщини - Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації на передачу в оренду зазначеного Об`єкту.

Водночас Управлінням було направлено до Департаменту лист від 28 грудня 2019 року № 05-01/3234 про надання згоди на оренду об`єкта.

Як встановлено судом, до теперішнього часу вищезазначений Департамент не надав Управлінню ні згоди, ні відмови на передачу в оренду домоволодіння, що уможливило укладання спірного договору оренди об`єкта з позивачем як переможцем конкурсу на право оренди. При цьому свою позицію Департамент обґрунтовує ненаданням з боку відповідача витребуваної інформації та документів згідно листа Одеської обласної державної адміністрації від 23 січня 2020 року № 1/01-33/501/2-20. Зокрема, у вказаному листі облдержадміністрація для всебічного розгляду питання щодо надання відповідного погодження на передачу пам`ятки в оренду просила Управління обласної ради з майнових відносин надати додаткову інформацію щодо спроможності переможця конкурсу утримувати зазначену будівлю-пам`ятку, а саме: проект або ескізний проект музею, розміщення якого планується в пам`ятці архітектури; підтвердження сплати статутного капіталу ТОВ «Простір Натхнення»; підтвердження фінансової спроможності ТОВ «Простір Натхнення» розробити науково-проектну документацію на ремонтно-реставраційні роботи та подальше їх проведення; проект договору оренди будівлі-пам`ятки, розташованій за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, який в обов`язковому порядку має включати в себе наступні істотні умови:

а) орендар несе відповідальність за збереження рухомого і нерухомого майно, що передаються разом з Пам`яткою архітектури;

б) орендар зобов`язується:

- використовувати Пам`ятку архітектури виключно за цільовим призначенням: під розміщення музею. Забороняється змінювати призначення Пам`ятки архітектури (розміщення музею), її частин та елементів, робити написи, позначки на ній, на її території та в її охоронній зоні без дозволу відповідного органу охорони культурної спадщини;

- утримувати Пам`ятку архітектури в належному стані, своєчасно провадити ремонт, захищати від пошкодження, руйнування або знищення відповідно до вимог законодавства та охоронного договору. Будь-яка діяльність, що створює загрозу Пам`ятці архітектури або порушує законодавство, державні стандарти, норми і правила у сфері охорони культурної спадщини забороняється;

- утримувати Пам`ятку архітектури в порядку передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, здійснювати заходи щодо пожежної безпеки;

- забезпечувати збереження, утримання в належному стані, консервацію, реставрацію, реабілітацію, музеєфікацію та ремонт Пам`ятки архітектури за власні кошти, якщо інше не передбачено договором або законом;

- проводити реставраційні, ремонтні та інші роботи пристосування будівлі-пам`ятки під музей відповідно до науково-проектної документації, затвердженої в установленому порядку, за письмовим дозволом органу охорони. Здійснення невід`ємних поліпшень пам`ятки в обсязі, що перевищує 15% оціночної вартості пам`ятки, визначеної згідно зі звітом ТОВ «Інститут експертизи і управління власністю» про незалежну оцінку станом на 17.07.2019 р. забороняється;

- безперешкодно допускати представників органу охорони чи уповноважених ним осіб для здійснення контролю за виконанням правил утримання зазначеної Пам`ятки архітектури, її території та зон охорони або для її наукового обстеження;

- негайно повідомляти орган охорони про будь-яке руйнування, пошкодження, аварію чи іншу обставину, що заподіяла шкоду Пам`ятці архітектури, і своєчасно вживати заходів для приведення Пам`ятки архітектури в належний стан;

- нести відповідальність, встановлену договором та законом у випадку порушення договору та/бо законодавства про охорону культурної спадщини.

в) у разі самовільного проведення орендарем робіт, пов`язаних з перебудовою чи переробленням, які призвели до спотворення пам`ятки, її території чи охоронних зон, їх наслідки повинні бути усунуті за рахунок орендаря в терміни, визначені письмовим розпорядженням органу охорони.

Разом з тим, суд вважає, що вказана обставина не є підставою для відмови відповідача в укладенні спірного договору оренди вказаного вище об`єкту з позивачем як переможцем конкурсу на право оренди з огляду на відсутність доказів його проведення з порушенням вимог Закону України „Про оренду державного та комунального майна № 2269-ХІІ (в редакції, чинній на момент проведення відповідачем конкурсу на право оренди майна та визначення переможця).

Також відповідно до п. 5.1, 5.2 Порядку проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, затвердженого рішенням Одеської обласної ради від 26.04.2012 року №490-VI (міститься на офіційному веб сайті http://oblrada.odessa.gov.ua) із переможцем конкурсу договір оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області укладається орендодавцем у порядку, передбаченому законодавством. Орендодавець може відмовитись від укладання договору оренди із переможцем конкурсу у разі коли: 1) об`єкт оренди було знищено або істотно змінено його фізичний стан; 2) орендодавець прийняв рішення про укладання договору оренди з особою, яка відповідно до цього Порядку має право на укладання договору без проведення конкурсу; 3) відпала необхідність в наданні в оренду майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області та/або власник чи орендодавець має намір використовувати майно для власних потреб; 4) орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на укладання договору оренди; 5) прийнято рішення про приватизацію майна або про його передачу зі спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області з інших підстав, передбачених законодавством України. Витрати з проведення незалежної оцінки, інші витрати, пов`язані із організацією та проведенням конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, відшкодовуються переможцем конкурсу відповідно до конкурсних умов до моменту укладання договору (п. 5.3.). У разі невиконання пункту 5.3. цього Порядку договір оренди із переможцем конкурсу не укладається.

Проте, жодної з зазначених підстав для відмови в укладенні договору оренди, які передбачені в п. 5.2 Положення, відповідачем не вказано.

Умови конкурсу та документи, які вимагалися від його учасників, враховували статус об`єкту оренди як пам`ятки культурної спадщини місцевого значення, яка може використовуватися лише для розміщення музею.

Спірний проект договору оренди містить істотні умови, пов`язані з використанням, утриманням, збереженням пам`ятки. Більше того, згідно положень Закону України "Про охорону культурної спадщини", після укладення договору оренди, новий користувач пам`ятки зобов`язаний укласти з органом охорони культурної спадщини охоронний договір, яким також будуть закріплюватися умови, пов`язані з використанням, утриманням, збереженням пам`ятки. До того ж в п. 1.2. проекту договору оренди позивачем було запропоновано вказати реквізити такого погодження Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, який є органом охорони культурної спадщини.

За змістом частини 1 статті 18, ч. 2 ст. 6-1 Закону України Закону України «Про охорону культурної спадщини», статей 4, 10 Закону України «Про адміністративні послуги», п. 2 ч. 1 ст. 1, ст.ст. 4-1 Закону України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, який є дозвільним органом, рішення про надання або відмову в наданні дозволу, погодження чи висновку мало бути прийнятим протягом одного місяця з дня подання відповідних документів у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Наразі слід зазначити, що на теперішній час відповідний порядок про надання дозволу або відмови у наданні дозволу Кабінетом Міністрів України не прийнятий.

Однак, незважаючи не приписи норм чинного законодавства, Департамент не надав у встановлені законом строки ані погодження на укладення договору оренди, ані відмову у погодженні на укладення зазначеного договору.

Частиною 6 ст. 41 Закону України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» передбачено, що якщо у встановлений законом строк суб`єкту господарювання не видано документ дозвільного характеру або не прийнято рішення про відмову у його видачі, через десять робочих днів з дня закінчення встановленого строку для видачі або відмови у видачі документа дозвільного характеру суб`єкт господарювання має право провадити певні дії щодо здійснення господарської діяльності або видів господарської діяльності.

Днем видачі документа дозвільного характеру вважається останній день строку розгляду заяви дозвільним органом, передбаченого законом.

Відповідно до абз. 4 ч. 1 ст. 41 Закону України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності», строк видачі документів дозвільного характеру становить десять робочих днів, якщо інше не встановлено законом. Документи дозвільного характеру видаються безоплатно, на необмежений строк, якщо інше не встановлено законом.

Крім того, частина 1 статті 1 Закону України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» містить визначення, відповідно якого принцип мовчазної згоди - принцип, згідно з яким суб`єкт господарювання набуває право на провадження певних дій щодо здійснення господарської діяльності або видів господарської діяльності без отримання відповідного документа дозвільного характеру, за умови якщо суб`єктом господарювання або уповноваженою ним особою подано в установленому порядку заяву та документи в повному обсязі, але у встановлений законом строк документ дозвільного характеру або рішення про відмову у його видачі не видано або не направлено.

Отже, враховуючи те, що Департаментом культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації при розгляді заяви Відповідача щодо погодження передачі об`єкту в оренду, порушені вимоги ст. ст. 4, 10 Закону України «Про адміністративні послуги» та у встановлений законом строк не прийнято рішення про погодження чи не погодження вказаного питання, відповідно до положень ст. ст. 1,4, 4-1 Закону України «Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності» питання передачі в оренду домоволодіння, розташованого у м. Одесі по вул. Пушкінська, 10, вважається погодженим.

Наразі суд вважає, що ненадання на протязі більше 6 місяців з боку органу охорони культурної спадщини погодження на передачу об`єкту культурної спадщини переможцю конкурсу, за умовами якого передбачається збереження об`єкту культурної спадщини та його використання для розміщення музею, свідчить про неправомірне перешкоджання в реалізації позивачем отриманого за результатами законного конкурсу права на оренду об`єкту нерухомості, який є предметом спірного договору оренди.

Щодо вимог, зазначених обладміністрації до Управління від 23.01.2020 року №1/01-33/501/2-20, з проханням надати додаткову інформацію щодо спроможності переможця конкурсу утримувати зазначену будівлю-пам`ятку слід зазначити, що наведений у вказаному листі перелік документів не був передбачений умовами конкурсу. Відповідач, переадресовуючи вимогу щодо надання непередбачених для укладення договору оренди документів саме позивачу як переможцю конкурсу, порушив встановлений порядок проведення конкурсу та вимоги чинного законодавства.

Більш того, така умова щодо отримання погодження органу охорони культурної спадщини, на яку посилається відповідач, не може бути адресована саме позивачу, оскільки об`єкт оренди не перебуває ані у власності, ані у користуванні позивача. Тому обов`язок щодо отримання вказаного погодження покладено на відповідача, який не виконав цього відповідно до вимог законодавства. Таким чином, доводи відповідача про відмову позивачу в укладенні спірного договору з посиланням на відсутність погодження Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації є необґрунтованими та безпідставними.

Враховуючи вищенаведене, суд погоджується з доводами позивача по порушення його прав з боку відповідача внаслідок неправомірного ухилення від укладення спірного договору.

Відповідно до ст. 187 Господарського кодексу України, спори, що виникають при укладанні господарських договорів за державним замовленням, або договорів, укладення яких є обов`язковим на підставі закону та в інших випадках, встановлених законом, розглядаються судом. Інші переддоговірні спори можуть бути предметом розгляду суду у разі якщо це передбачено угодою сторін або якщо сторони зобов`язані укласти певний господарський договір на підставі укладеного між ними попереднього договору (п. 1); день набрання чинності рішенням суду, яким вирішено питання щодо переддоговірного спору, вважається днем укладення відповідного господарського договору, якщо рішенням суду не визначено інше (п. 2).

Статтею 179 Господарського кодексу України встановлено, що укладення господарського договору є обов`язковим для сторін, якщо він заснований на державному замовленні, виконання якого є обов`язком для суб`єкта господарювання у випадках, передбачених законом, або існує пряма вказівка закону щодо обов`язковості укладення договору для певних категорій суб`єктів господарювання чи органів державної влади або органів місцевого самоврядування.

У статтях 3, 6, 203, 626, 627 Цивільного кодексу України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину).

Відповідно до ч. 1 ст. 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України). Інші випадки визнання договору укладеним зазначено у статтях 642- 643 Цивільного кодексу України.

У частині 1 ст. 628 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Зміст засади свободи договору викладено у статтях 6, 627 Цивільного кодексу України, згідно з якими свобода договору полягає у праві сторін вільно вирішувати питання при укладенні договору, виборі контрагентів та погодженні умов договору.

Закріпивши принцип свободи договору, законодавець разом із тим у Цивільному кодексі України визначив, що свобода договору не є безмежною, оскільки відповідно до абзацу 2 ч. 3 ст. 6 та ст. 627 цього Кодексу при укладенні договору, виборі контрагентів, визначенні умов договору сторони не можуть діяти всупереч положенням цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. В ч. 1 ст. 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Отже, виходячи із загальних засад цивільного законодавства та судочинства, у разі відмови в укладенні договору, таке право підлягає захисту судом на підставі пункту 1 частини другої статті 16 Цивільного кодексу України шляхом визнання договору укладеним на умовах, визначених стороною. Аналогічної правової позиції дотримується Верховний Суд (постанова від 31.10.2019 р. у справі № 916/1134/18, постанова ВС у складі Об`єднаної палати КГС від 18.09.2020 р. у справі № 916/1423/18).

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

Згідно ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Таким чином, оцінюючи надані докази в сукупності та встановивши наявність порушеного права позивача як переможця конкурсу на право оренди, суд вважає цілком обґрунтованими вимоги позивача про визнання спірного договору оренди майна укладеним в запропонованій позивачем редакції, за виключенням в п. 1.2 проекту договору фрази, що передача в оренду здійснюється за згодою Департаменту культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації в листі від ___ №__, оскільки така згода відповідним листом не надавалась.

За таких обставин, господарський суд доходить до висновку про те, що позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю Простір Натхнення відповідають фактичним обставинам справи та вимогам чинного законодавства, у зв`язку з чим підлягають задоволенню.

У зв`язку з тим, що спір виник внаслідок неправомірних дій відповідача та рішення відбулось на користь позивача, згідно ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору, понесені позивачем при подачі позову, покладаються на відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1. Позов Товариства з обмеженою відповідальністю Простір Натхнення до Управління обласної ради з майнових відносин, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департамент культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації, про визнання договору укладеним задовольнити.

2. Визнати укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю Простір Натхнення та Управлінням обласної ради з майнових відносин договір оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області з дня набрання законної сили рішенням суду на наступних умовах:

Договір

оренди майна

м. Одеса « » ________2020 р.

Управління обласної ради з майнових відносин ( у подальшому Орендодавець) в особі начальника управління Лунгула Віктора Васильовича, що діє на підставі Положення, з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю Простір Натхнення (у подальшому - Орендар) в особі директора Корнієнко Андрія Михайловича, який діє на підставі Статуту, з іншого боку, та разом іменовані як Сторони, керуючись положеннями Закону України Про оренду державного та комунального майна, рішень обласної ради Про майно спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада від 22 вересня 2006 року № 73-V, Про орендодавців майна спільної власності територіальних громад області від 28 жовтня 2011 року № 288-VІ, Про затвердження Порядку проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області від 26 квітня 2012 року № 490- VІ, а також враховуючи результати проведеного конкурсу на право оренди, уклали цей Договір про наступне.

1. Предмет Договору

1.1.Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування домоволодіння, в тому числі: нежитлова будівля - пам`ятка культурної спадщини місцевого значення, убиральня, вимощення, огорожа та ворота, загальною площею 3183,70 кв.м (далі майно ), балансоутримувачем яких є Орендодавець, вартість яких згідно з незалежною оцінкою від 17 липня 2019 року становить 29691222 грн., та які розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Пушкінська, 10, з метою розміщення музею.

1.2.Вищезазначене домоволодіння є пам`яткою культурної спадщини місцевого значення.

2. Умови передачі та повернення орендованого майна

2.1. Майно вважається наданим у користування Орендарю з часу підписання Сторонами цього Договору та акта приймання передачі майна з урахуванням умов даного Договору та чинного законодавства України.

2.2. Передача майна в оренду не спричиняє передачу Орендарю права власності на це майно. Орендоване майно обліковується на балансі Орендодавця та залишається об`єктом спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, управління яким здійснює обласна рада (у подальшому - Власник).

2.3. Майно вважається поверненим Орендодавцю з часу підписання Сторонами акта приймання-передачі (повернення) майна.

2.4. Майно повинно бути повернуто Орендодавцеві у належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду.

2.5. Орендоване майно залишається на балансі Орендодавця, та зараховується на позабалансовий рахунок Орендаря із зазначенням, що це майно є орендованим.

3. Орендна плата

3.1. Орендна плата перераховується Орендодавцю щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним, та визначається на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої Кабінетом Міністрів України, і становить без ПДВ за базовий місяць оренди - листопад 2019 року визначена за результатами проведення конкурсу та становить 207460,00 грн. Орендна плата за перший місяць оренди - липень 2020 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць на індекси інфляції за грудень 2019 року та липень 2020 року, після їх повідомлення Держкомстатом. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць.

3.2. Розмір орендної плати може бути переглянутий на вимогу однієї з Сторін у разі зміни Методики, зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених законодавством України.

3.3. Орендна плата, сплачена несвоєчасно або не в повному обсязі, сплачується з урахуванням пені у розмірі подвійної облікової ставки НБУ за кожен день прострочення, включаючи день сплати.

3.4. Вказана у п. 3.1 Договору орендна плата не враховує ПДВ, податок на землю у відповідності до діючих ставок та встановлених строків сплати та інші витрати по утриманню об`єкта оренди (оплата за водопостачання, водовідведення, електроенергії, видатки за вивіз сміття та інше), які окремо сплачуються орендарем на підставі угод між орендарем та постачальниками відповідних товарів та послуг, які орендар укладає самостійно.

3.5. Орендар повинен перераховувати 30 % орендної плати та 100 % ПДВ на неї управлінню обласної ради з майнових відносин на ______________________________________________________; 70 % орендної плати до обласного бюджету на_______________________________________.

3.6. Якщо Орендар не вносить орендної плати протягом 60 діб понад строку, встановленого п. 3.1. Договору, Орендодавець має право на розірвання Договору у порядку, встановленому чинним законодавством України, що не звільняє Орендаря від обов`язків по сплаті пені та орендної плати за час користування майном.

3.7. Амортизаційні відрахування на орендоване майно залишаються у Орендодавця та використовуються останнім в порядку, передбаченому чинним законодавством України.

Поліпшення орендованого майна здійснені за рахунок амортизаційних відрахувань, є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст області.

3.8. Протягом місяця після підписання договору оренди Орендар повинен внести на рахунок Орендодавця завдаток у розмірі, не меншому ніж орендна плата за базовий місяць оренди, та який зараховується в рахунок орендної плати за останній місяць оренди.

4. Обов`язки Орендаря

4.1. Орендар повинен ефективно використовувати орендоване майно у відповідності до його цільового призначення та умов цього Договору, своєчасно і в повному обсязі вносити Орендодавцеві орендну плату та кошти, вказані в п.3.4 Договору. Якщо Орендар використовує майно не за його цільовим призначенням, Орендодавець має право розірвати Договір без згоди Орендаря. Орендар повинен відшкодувати Орендодавцю спричинені цим збитки та сплатити штраф у розмірі 20% орендної плати, що встановлена у п.3.1 Договору з урахуванням індексу інфляції на час сплати.

4.2. Орендар повинен підтримувати орендоване майно у справному стані, захищати його від пошкодження, руйнування та/або знищення, самостійно та за власний рахунок здійснювати його поточний ремонт, реставрацію тощо, а також утримувати Майно в належному санітарному, протипожежному та технічному стані. Орендар забезпечує збереження пам`ятки відповідно до вимог Закону України Про охорону культурної спадщини, охоронного договору та вимог чинного законодавства України.

У разі припинення Договору за будь-яких обставин Орендар повинен негайно повернути майно Орендодавцеві в належному стані, не гіршому ніж на час передачі його в оренду. У разі порушення строку повернення майна Орендар несе ризик випадкового знищення або пошкодження цього майна та сплачує Орендодавцеві неустойку у розмірі подвійної плати за користування майном за весь час прострочення.

4.3. Якщо Орендодавець встановить, що Орендар порушив це зобов`язання, передбачене п. 4.2 цього Договору, та сповістить про це Орендаря, той повинен у двотижневий термін провести за свій рахунок незалежну оцінку вартості орендованого майна.

4.4. Якщо за результатами незалежної оцінки, вказаної у п. 4.3. Договору, вартість орендованого майна буде нижчою, ніж вартість, вказана у п. 1.1 Договору з урахуванням індексу інфляції, або якщо Орендар допустив загибель орендованого майна, він повинен відшкодувати Орендодавцеві спричинені цим збитки протягом тижня.

4.5. У разі порушення строків, вказаних у п.п. 4.3. та 4.4. Договору, Орендар сплачує Орендодавцю пеню у розмірі 0,5 % від суми, вказаної у п. 1.1. Договору, за кожний день прострочення, враховуючи день сплати.

4.6. Орендар несе всі обов`язки щодо орендованого майна, передбачені Кодексом цивільного захисту України. Орендар забезпечує дотримання санітарних, протипожежних та технічних норм щодо орендованого майна із урахуванням вимог Закону України Про охорону культурної спадщини.

4.6.1. Орендар зобов`язаний здійснити процедуру подання і реєстрації декларації відповідності матеріально - технічної бази суб`єкта господарювання вимогам законодавства з питань пожежної безпеки у Порядку, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 5 червня 2013 року № 440.

4.6.2. У разі невиконання Орендарем заходів з пожежної безпеки Орендодавець має право ініціювати питання щодо розірвання Договору.

4.7. Орендар забезпечує Орендодавцеві можливість контролювати наявність, стан та напрямки використання майна, переданого в оренду, у тижневий термін з моменту звернення Орендодавця надає йому та його представникам документи, що стосуються усіх питань використання орендованого майна.

4.7.1. Орендар забезпечує у будь-який час безперешкодний доступ до орендованого майна Орендодавцеві майна.

4.8. Орендар несе ризик випадкової загибелі чи пошкодження орендованого майна та повинен у тижневий термін з моменту набрання Договору юридичної сили застрахувати його на користь Орендодавця у порядку, передбаченому чинним законодавством.

4.9. Орендар повинен поновлювати договори страхування орендованого майна таким чином, щоб на час закінчення дії попереднього договору страхування наступний вже було укладено.

4.10. У разі порушення Орендарем зобов`язань, передбачених п.п. 4.8, 4.9 цього Договору, Орендодавець має право на розірвання Договору у порядку, встановленому чинним законодавством України.

4.11. Орендар самостійно повідомляє Орендодавця про укладання та переукладення договорів страхування протягом тижня після їх укладання та надсилає йому копії нових договорів страхування.

4.12. У разі порушення строків, вказаних у п.п. 4.8, 4.9, 4.11 Орендар сплачує штраф у розмірі 1/20 від суми щомісячної орендної плати з урахуванням індексу інфляції на час сплати за кожний день прострочення, враховуючи день сплати.

4.13. Орендар зобов`язаний у разі реорганізації, приватизації чи його (Орендаря) ліквідації або порушенні справи про банкрутство у господарському суді письмово повідомити про це Орендодавця у десятиденний термін з моменту виникнення зазначених фактів та надати нотаріально посвідчені копії установчих документів, які враховують реорганізаційні процеси, а також інформацію про правонаступництво.

4.14. У випадку зміни юридичної адреси, поштових, розрахунково-платіжних та інших реквізитів Орендар зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця у десятиденний термін.

4.15. Відповідно до ст. 23 Закону України Про охорону культурної спадщини Орендар протягом місяця з моменту укладення договору зобов`язаний оформити відповідну охоронну документацію на користування приміщеннями будівлі-пам`ятки з Управлінням культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації. Невиконання цього зобов`язання є підставою для розірвання цього Договору.

4.16. Орендар зобов`язаний забезпечувати збереження об`єкта оренди відповідно до вимог Закону України Про охорону культурної спадщини та умов охоронного договору, укладеного згідно із пунктом 4.15 цього Договору.

4.17. Орендар повинен самостійно направляти Орендодавцеві копії платіжних доручень про фактичну сплату за оренду та сплату ПДВ щомісячно до 20 числа.

4.18. Орендар несе відповідальність за нерухоме майно, що належить до орендованих приміщень пам`ятки.

Використовувати домоволодіння виключно для діяльності, що не спричиняє ушкоджень пам`ятці.

Утримувати пам`ятку в належному санітарному, протипожежному і технічному стані.

Утримувати територію пам`ятки упорядженою. Не робити будь-яких прибудов до пам`ятки, не переробляти її як зовні, так і в середині, а також не вести будь-яких земляних робіт на території пам`ятки без спеціального письмового дозволу органу охорони.

4.19. Погоджувати в установленому порядку з органом охорони розміщення реклами, інших написів та позначок на пам`ятці, її частинах та

елементах, на території та в її охоронній зоні.

4.20. Безперешкодно допускати представників органу охорони чи уповноважених ним осіб для здійснення контролю за використанням правил утримання зазначеної частини пам`ятки, її території та зон охорони або для іі наукового обстеження.

4.21. Негайно повідомляти орган охорони про будь-яке руйнування, пошкодження, аварію чи іншу обставину, що заподіяла шкоду пам`ятки, і своєчасно вживати заходів для приведення пам`ятки в належний стан.

4.22. Проводити реставраційні, ремонті та інші роботи відповідно до розробленої та узгодженої у встановленому порядку проектної документації і дозволу органу охорони об`єктів культурної спадщини обласної державної адміністрації.

4.23. У разі самовільного проведення Орендарем робіт, пов`язаних з перебудовою чи переробленням, які призвели до спотворення пам`ятки, її території чи охоронних зон, їх наслідки повинні бути усунуті за рахунок Орендаря в терміни, визначені письмовим розпорядженням органу охорони.

4.24. Протягом одного року після підписання договору оренди орендар зобов`язаний здійснити ремонтно-реставраційні роботи орендованого майна. У разі не проведення ремонтно-реставраційних робіт орендованого майна протягом 12 місяців від дати підписання договору оренди, договір буде достроково розірваний на вимогу Орендодавця без права компенсації проведених поліпшень.

4.25. Якщо в результаті поліпшення, ремонту, реконструкції тощо, зробленого орендарем, створена нова річ, незалежно від наявності згоди орендодавця, орендар не стає її власником, не набуває прав власності на таку річ та/або її частину.

4.26. У разі не використання орендованого майна за цільовим призначенням на протязі 24 місяців від дати підписання договору оренди, договір буде дострокове розірваний на вимогу Орендодавця без права компенсації проведених поліпшень.

4.27. Об`єкт не підлягає приватизації протягом одного року з моменту укладання договору оренди.

4.28. Орендодавець повинен відшкодувати вартість проведення незалежної оцінки об`єкта оренди управлінню обласної ради з майнових відносин у розмірі 17 000,00 грн. без ПДВ.

5. Права Орендаря

5.1. Орендар самостійно здійснює господарську діяльність в межах, визначених статутними документами, чинним законодавством та цим Договором.

5.2. Орендар має право передавати за письмовою згодою Орендодавця та письмової згоди відповідного органу охорони культурної спадщини Майно в суборенду фізичним та юридичним особам в порядку, передбаченому чинним законодавством України. При цьому істотною умовою передачі в користування орендованого майна іншим особам, є забезпечення особою, якій передається майно, його збереження відповідно до вимог Закону України «Про охорону культурної спадщини» та умов охоронного договору, вказаного у пункті 4.16. Договору.

Термін суборенди не повинен перевершувати термін дії цього Договору. Плата за суборенду цього майна, яку отримує орендар, не повинна перевищувати орендної плати орендаря за майно, що передається в суборенду. Різниця між нарахованою платою за перший місяць суборенди та тією її частиною, що отримує Орендар, погоджується з Орендодавцем і перераховується Орендарем до обласного бюджету, різниця між нарахованою платою за кожний наступний місяць суборенди і тією її частиною, що отримує Орендар, визначається шляхом коригування різниці за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць.

5.3. Орендар може за рахунок власних коштів, за наявності письмового погодження Орендодавця, а також відповідного дозволу органу охорони культурної спадщини здійснювати капітальний ремонт, реставрацію, пристосування, реконструкцію, технічне переобладнання, поліпшення тощо орендованого майна.

У разі необхідності пристосування приміщень пам`ятки під потреби Орендаря, роботи необхідно виконувати на підставі розробленої та узгодженої у встановленому порядку проектної документації та дозволу управління охорони об`єктів культурної спадщини.

При цьому Орендар самостійно вирішує питання отримання погоджень, дозвільних та інших документів, необхідних відповідно до вимог чинного законодавства для виконання вказаних у цьому пункті робіт.

Для отримання згоди Орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна Орендар надає останньому заяву, обґрунтування необхідності здійснення таких поліпшень, відповідну проектно-кошторисну документацію, експертний висновок щодо вказаної документації та інші документи, передбачені нормативно-правовими актами.

5.4. Орендар має право залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від цього майна без заподіяння йому шкоди.

6. Обов`язки Орендодавця

6.1. Орендодавець повинен передати Орендарю в оренду майно, вказане в п. 1.1 цього Договору.

6.2. Орендодавець не відповідає за зобов`язаннями Орендаря.

7. Права Орендодавця

7.1. Орендодавець контролює наявність, стан, напрямки використання майна, переданого в оренду, в тому числі здійснювати такий контроль шляхом візуального огляду зі складанням відповідного акта обстеження.

7.2. Орендодавець може виступати з ініціативою щодо внесення змін у цей Договір або його розірвання в разі погіршення стану орендованого майна, внаслідок його неналежного використання або невиконання умов Договору.

7.3. Орендодавець має право вимагати розірвання цього Договору у разі нецільового використання Орендарем майна, погіршення його стану внаслідок неналежного використання та невиконання умов Договору, порушення встановлених законодавством та умовами Договору режиму використання та охорони культурної спадщини, а також у разі, якщо Орендар передав майно у користування (суборенду) іншим особам без письмової згоди Орендодавця та відповідного органу охорону культурної спадщини.

8. Відповідальність Сторін

8.1. За невиконання або неналежне виконання договірних зобов`язань Сторони несуть відповідальність, передбачену чинним законодавством України та умовами цього Договору.

8.2. Орендодавець не відповідає за зобов`язаннями Орендаря. Орендар не відповідає за зобов`язаннями Орендодавця. Орендар відповідає за своїми зобов`язаннями і за зобов`язаннями, за якими він є правонаступником, виключно власним майном. Стягнення за цими зобов`язаннями не може бути звернене на орендоване майно.

8.3. Сторони звільняються від відповідальності за неналежне виконання або невиконання умов цього Договору у разі, якщо у встановленому законодавством порядку доведуть, що таке порушення виникло внаслідок дії непереборної сили. Про настання таких обставин Сторони повідомляють одна одну невідкладно.

8.4. У разі порушення Орендарем положень Закону України Про охорону культурної спадщини, інших нормативно-правових актів, умов цього Договору щодо охорони культурної спадщини та режиму використання пам`яток культурної спадщини останній відшкодовує Орендодавцеві усі пов`язані із такими порушеннями видатки та збитки не пізніше тижневого строку з дня повідомлення про такі видатки та збитки.

8.5. Спори, що виникають у ході виконання Договору, вирішуються за згодою Сторін. Якщо згода не буде досягнута, спір передається на розгляд до господарського суду Одеської області.

8.6. У випадку невиконання умов Договору Орендодавець має право ініціювати питання щодо розірвання Договору

9. Строк дії, умови зміни, припинення дії та розірвання Договору

9.1 Договір діє з «____» липня 2020 року до «____» липня 2069 року.

9.2. Умови Договору зберігають силу протягом всього строку дії Договору навіть у випадках, коли після його укладення чинним законодавством України встановлені правила, що погіршують становище Орендаря, а в частині зобов`язань Орендаря щодо орендної плати - до повного виконання зобов`язань.

9.3. Реорганізація Орендодавця не є підставою для зміни умов або припинення дії цього Договору.

9.4. Дія Договору оренди припиняється внаслідок:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- загибелі майна, що орендується;

- банкрутства орендаря;

- достроково за згодою Сторін або за рішенням суду (господарського суду);

- в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

9.5. У разі припинення цього Договору майно повертається Орендарем Орендодавцеві не пізніше трьох робочих днів.

У разі, якщо Орендар затримав повернення майна, він несе ризик його випадкової загибелі або пошкодження та сплачує Орендодавцеві неустойку у розмірі подвійної орендної плати за користування майном, визначеної відповідно до пункту 3.1 цього Договору за весь час прострочення.

9.6. У разі банкрутства Орендаря він відповідає за свої борги майном, яке належить йому на праві власності.

9.7. Зміни, доповнення або розірвання Договору можуть мати місце за погодженням Сторін. Зміни та доповнення, що вносяться, розглядаються Сторонами протягом 30 днів з дати їх подання на розгляд іншою стороною.

9.8. Зміни та доповнення до Договору повинні бути погоджені Сторонами та оформлюються відповідною додатковою угодою. Одностороння відмова від виконання Договору та внесених змін не допускається.

9.9. Договір може бути розірвано на вимогу однієї з Сторін за рішенням господарського суду у разі невиконання іншою Стороною своїх зобов`язань за цим Договором, а також у випадках, передбачених чинним законодавством.

9.10. Орендар повинен за 30 днів сповістити Орендодавця про припинення Договору, надіславши йому повідомлення про намір припинити орендні стосунки.

10. Прикінцеві положення

10.1. Відносини Сторін, що не врегульовані цим Договором, регламентуються діючим законодавством України.

10.2. До вимог про відшкодування збитків у зв`язку із пошкодженням орендованого майна на підставі статті 259 Цивільного кодексу України застосовується позовна давність в три роки.

10.3. Цей Договір набуває чинності з моменту нотаріального посвідчення, складений у трьох примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких залишається у справах приватного нотаріуса, а інші примірники, що мають силу оригіналу, видаються Орендодавцю та Орендарю.

До Договору додаються:

- розрахунок орендної плати;

- акт приймання-передачі орендованого майна.

11. Підписи та юридичні адреси Сторін Оренди

Орендодавець: Орендар:

Управління обласної ради Товариство з обмеженою

з майнових відносин відповідальністю Простір

Натхнення

Платіжні та поштові реквізити Платіжні та поштові реквізити

65032, м. Одеса, пр-т. Шевченка, 4, п/р № НОМЕР_1 , код банку

Р/р №_________________________ 322540, в

МФО 828011 Акціонерному товаристві

Код Комерційний індустріальний Банк

65045, м. Одеса, вул. Троїцька, 43-А

Р/р № НОМЕР_2

Код

____________________ В.В. Лунгул _________________ А.М. Корнієнко

3. СТЯГНУТИ з Управління обласної ради з майнових відносин (65032, м. Одеса, проспект Шевченка, буд. 4; ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю Простір Натхнення (65045, м. Одеса, вул. Троїцька, буд. 43-А; ) витрати по сплаті судового збору в розмірі 2102/дві тисячі сто дві/грн. 00 коп.

Рішення господарського суду може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги протягом 20-денного строку з моменту складення повного рішення.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено та підписано 02 листопада 2020 р.

Суддя В.С. Петров