ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
Рішення

24.09.2020 р. м. Ужгород Справа № 907/267/20

За позовом Заступника керівника Хустської місцевої прокуратури Закарпатської області в інтересах держави, м. Хуст

до відповідача 1 Фізичної особи - підприємця Зейкан Василя Михайловича, с. Імстичово Іршавського району

до відповідача 2 Імстичівської сільської ради Іршавського району Закарпатської області, с. Імстичово Іршавського району

про визнання недійсним договору оренди № 1 від 17.07.2015 року частини приміщення будівлі сільського клубу, яке знаходиться за адресою: Іршавський район, с. Імстичово, вул. Шевченка, 3, площею 82,3 кв.м., який укладений між Імстичівською сільською радою Іршавського району Закарпатської області та Фізичною особою-підприємцем Зейкан Василем Михайловичем, із змінами внесеними Додатковою угодою від 13.02.2020 року до Договору оренди приміщення сільського клубу, укладеного 17.07.2015 року за № 1 (з врахуванням заяви про зміну предмету позову),

Суддя господарського суду - Пригара Л.І.

Секретар судового засідання - Тягнибок К.О.

представники:

Прокуратури -

Відповідачів - не з`явилися

СУТЬ СПОРУ: Заступником керівника Хустської місцевої прокуратури Закарпатської області заявлено позов в інтересах держави, м. Хуст до відповідача 1 Фізичної особи - підприємця Зейкан Василя Михайловича, с. Імстичово Іршавського району та до відповідача 2 Імстичівської сільської ради Іршавського району Закарпатської області, с. Імстичово Іршавського району про визнання недійсною на майбутнє Додаткової угоди від 13.02.2020 року до договору оренди № 1 від 17.07.2015 року, укладеного між Імстичівською сільською радою та Фізичною особою-підприємцем Зейкан В.М. Заявою про зміну предмету прокурор просить суд визнати недійсним договір оренди № 1 від 17.07.2015 року частини приміщення будівлі сільського клубу, яке знаходиться за адресою: Іршавський район, с. Імстичово, вул. Шевченка, 3, площею 82,3 кв.м., який укладений між Імстичівською сільською радою Іршавського району Закарпатської області та Фізичною особою-підприємцем Зейкан Василем Михайловичем, із змінами, внесеними Додатковою угодою від 13.02.2020 року до Договору оренди приміщення сільського клубу, укладеного 17.07.2015 року за № 1.

Прокурор просить суд задоволити позов в повному обсязі з врахуванням заяви про зміну предмет позову, обґрунтовуючи позовні вимоги доданими до матеріалів справи документальними доказами. Вказує на те, що між Імстичівською сільською радою Іршавського району Закарпатської області та Фізичною особою - підприємцем Зейканом Василем Михайловичем укладено договір оренди № 1 від 17.07.2015 року строком на 2 роки. В подальшому, на підставі рішення Імстичівської сільської ради Іршавського району № 415 від 13.02.2020 року, 13.02.2020 року укладено Додаткову угоду до договору оренди приміщення сільського клубу від 17.07.2015 року. Зазначає, що предметом оспорюваного договору є приміщення будівлі сільського клубу загальною площею 82,3 кв.м., яке знаходиться за адресою с. Імстичево, вул. Шевченка, 3.

Наголошує на тому, що при укладенні договору оренди та додаткової угоди до нього, відповідачами не дотримано вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а саме, відсутньою є оцінка нерухомого майна на момент укладення договору оренди та додаткової угоди до нього, що в свою чергу не забезпечує правильного визначення порядку нарахування орендної плати за користування приміщенням, у зв`язку з чим просить суд визнати оспорюваний договір оренди та додаткову угоду до нього недійсними.

Відповідачі заявами № 02-07/123 від 03.07.2020 року (вх. № 02.3.1-03/3801/20 від 11.08.2020 року) та б/н від 03.07.2020 року (вх. № 02.3.1-03/3800/20 від 11.08.2020 року) позовні вимоги визнали у повному обсязі з врахуванням поданої прокурором заяви про зміну предмету позову. Просять суд розглянути справу без їх участі.

Розглянувши заяви відповідачів про визнання позову, суд зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованих підстав вважати їх недостовірними або визнаними у зв`язку з примусом. Обставини, які визнаються учасниками справи, можуть бути зазначені в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їх представників.

Згідно з ч. 1 ст. 191 Господарського процесуального кодексу України позивач може відмовитися від позову, а відповідач - визнати позов на будь-якій стадії провадження у справі, зазначивши про це в заяві по суті справи або в окремій письмовій заяві.

Відповідно до ч. 4 ст. 191 Господарського процесуального кодексу України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд.

Судом встановлено, що заяви відповідачів про визнання позову підписані уповноваженими особами, визнання позову відповідачами не суперечить закону та не порушує права чи інтереси інших осіб.

За таких обставин, суд прийняв визнання позову відповідачами.

Відповідно до ст. 233 ГПК України, рішення по даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих прокурором.

Вивчивши та дослідивши матеріали справи,

суд встановив:

Між Імстичівською сільською радою Іршавського району (орендодавцем, відповідачем 2 у справі) та Фізичною особою - підприємцем Зейканом Василем Михайловичем (орендарем, відповідачем 1 у справі) було укладено договір оренди № 1 від 17.07.2015 року, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне володіння та користування приміщення загальною площею 82,3 кв.м., яке розміщене за адресою: с. Імстичово, вул. Шевченка, 2 і знаходиться на балансі Імстичівської сільської ради з метою використання під виробниче приміщення - магазин будматеріалів.

Пунктом 3.1. та 3.2. договору, визначено, що орендна плата за майно, передане в оренду згідно Договору, становить 500 грн. на місяць. Плата перераховується орендарем орендодавцеві не пізніше 20 числа місяця, наступного за оплачуваним. Розмір орендної плати може бути переглянуто на вимогу однієї з сторін в разі зміни методики і розрахунку та в інших випадках, передбачених законодавством України.

Згідно п. 10.1. Договору строк дії договору становить 2 роки з 17.07.2015 року по 18.07.2017 року. У разі відсутності письмової заяви однієї зі сторін за один місяць до закінчення строку договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Рішенням Імстичівської сільської ради Іршавського району № 415 від 13.02.2020 року вирішено укласти додаткову угоду до договору оренди № 1 від 17.07.2015 року на частину приміщення будівлі сільського клубу загальною площею 82,3 кв.м., яке розміщене за адресою с. Імстичово, вул. Шевченка, 3 з приватним підприємцем Зейкан Василем Михайловичем. Орендну плату в сумі 500 гривень в місяць за частину приміщення сільського клубу площею 82,3 кв.м., який знаходиться за адресою с. Імстичово, вул. Шевченка, 3, залишено без змін.

На підставі вказаного рішення між відповідачами було укладено Додаткову угоду від 13.02.2020 року до Договору оренди приміщення сільського клубу від 17.07.2015 року, якою сторони продовжили терміном на 2 роки 11 місяців договір оренди частини приміщення будівлі сільського клубу, що належить до спільної власності с. Імстичово від 23.03.2005 року - вбудованого нежитлового приміщення площею 82,3 кв.м., яке знаходиться за адресою с. Імстичово, вул. Шевченка, 3. Всі інші умови договору залишені без змін та доповнень і є чинними протягом строку дії договору. Строк дії Додаткової угоди до 31.10.2023 року.

Згідно з частиною 1 статті 175 Господарського кодексу України майново-господарськими визнаються цивільно-правові зобов`язання, що виникають між учасниками господарських відносин при здійсненні господарської діяльності, в силу яких зобов`язана сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони або утриматися від певної дії, а управнена сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

Майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом. Крім того, спірні правовідносини перебувають у сфері дії Закону України "Про оренду державного та комунального майна", норми якого, з урахуванням предмета спору, є спеціальними.

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 Цивільного кодексу України).

Приписами ст. 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно зі ст. 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до положень ст. ст. 638, 639 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір може укладатися у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.

Відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції на дату укладення Договору), цей Закон регулює організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності; орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності. Державну політику у сфері оренди здійснюють органи місцевого самоврядування - щодо майна, яке перебуває в комунальній власності; до істотних умов договору оренди віднесені, зокрема, об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації) та орендна плата з урахуванням її індексації; оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України. Оцінка об`єкта оренди передує укладенню договору оренди. У разі, якщо на момент продовження дії договору оренди, остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди провадиться оцінка об`єкта оренди.

Листом від 06.02.2020 року Імстичівська сільська рада Іршавського району повідомила прокурора про відсутність проведеної оцінки нерухомого майна, яке передано в оренду згідно оспорюваного договору та додаткової угоди до нього.

За твердженням прокурора, договір оренди № 1 від 17.07.2015 року та Додаткова угода до нього від 13.02.2020 року укладені з порушенням вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки відсутність оцінки нерухомого майна на момент укладення договору оренди не забезпечує реалізацію вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо обов`язкової оцінки орендованого майна, порядку визначення орендної плати, а тому, є підставою для визнання вказаного договору та додаткової угоди до нього недійсними.

Згідно із статтею 1 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", право комунальної власності - це право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Приписами ч. 5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Відповідно до частини п`ятої статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Частиною 2 статті 284 Господарського кодексу України передбачено, що оцінка об`єкта оренди здійснюються за відновною вартістю, крім об`єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

Пунктом 1 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету міністрів України № 629 від 10.08.1995 року передбачено, що відповідно до цієї Методики проводиться оцінка майна державних підприємств, установ та організацій, іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності , що передається в оренду, в тому числі нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень).

Згідно п. 2 вказаної Методики оцінка об`єктів оренди проводиться з метою визначення вартості таких об`єктів згідно з положеннями (національними стандартами) оцінки майна та цією Методикою з урахуванням положень (стандартів) бухгалтерського обліку для відображення її в договорі оренди та використання під час розрахунку орендної плати.

Оцінка обов`язково проводиться перед укладенням договору оренди та перед продовженням (поновленням) договору оренди у разі, коли на момент продовження дії такого договору остання оцінка об`єкта оренди була проведена більш як три роки тому. Передбачені цією Методикою послуги з проведення незалежної оцінки об`єкта оренди (активів, що входять до складу об`єкта оренди) та аудиторської перевірки об`єкта оренди оплачує орендар.

Результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

Відповідно до пункту 19 Методики, у разі оренди нерухомого та іншого окремого індивідуально визначеного майна здійснюється його незалежна оцінка.

Згідно з приписами статті 3 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" незалежною оцінкою майна вважається оцінка, що проведена суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання.

Статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності.

В даному випадку, як вбачається з матеріалів справи, при укладенні оспорюваного договору оренди та додаткової угоди до нього, діючу Методику розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затверджену постановою Кабінету Міністрів України № 786 від 04.10.1995 року, сторони договору не використовували, а керувалися встановленою сумою оренди у розмірі 500 грн. у місяць.

Відповідно до п. 2 цієї Методики, розмір орендної плати встановлюється договором оренди між орендодавцем та орендарем.

Зі змісту пункту 5 даної Методики вбачається, що орендна плата повинна розраховуватися із врахуванням відповідної формули. Окрім цього, в додатку 1 до цієї Методики передбачено розміри орендної плати за 1 кв.м. для кожного типу використання приміщень за функціональним призначенням. При цьому, оцінка приміщення договірними сторонами не проводилася.

Законом України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", а саме, статтею 3 цього Закону, встановлено, що оцінкою майна, майнових прав є процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Датою оцінки є дата, станом на яку здійснюються процедури оцінки майна та визначається вартість майна. Нормативно-правовими актами з оцінки майна можуть бути передбачені строки дії звіту про оцінку майна (акта оцінки майна) від дати оцінки або дати її затвердження (погодження) замовником.

Випадки обов`язкового проведення оцінки майна встановлюються цим Законом.

В силу вимог ч. 2 ст. 7 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" проведення оцінки майна є обов`язковим у випадку оренди майна, що є у комунальній власності.

Частиною четвертою статті 12 цього ж Закону передбачено, що зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України.

Як вбачається із матеріалів справи, при укладенні договору оренди № 1 від 17.07.2015 року та Додаткової угоди до нього від 13.02.2020 року, а саме, при визначенні розміру орендної плати, його сторонами оцінка майна, всупереч вимогам ст. 11 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", взагалі не проводилась.

Згідно вимог ч. 7 ст. 179 Господарського кодексу України, господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

Відповідно до ч. 1 ст. 207 Господарського кодексу України, господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або з частині.

Відповідно до ч. 1 ст. 215 Цивільного Кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Згідно зі ст. 203 Цивільного Кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Положеннями 1 ст. 632 Цивільного кодексу України передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, визначених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Виходячи з вищевикладеного, відсутність оцінки нерухомого майна на момент укладення договору оренди № 1 від 17.07.2015 року та Додаткової угоди до нього від 13.02.2020 року, не забезпечує реалізацію вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" щодо обов`язкової оцінки орендованого майна, порядку визначення орендної плати, ефективного використання майна і вірного визначення такої істотної умови правочину як орендна плата. Це, у свою чергу, свідчить про недодержання в момент вчинення (укладення) договору оренди № 1 від 17.07.2015 року та Додаткової угоди до нього від 13.02.2020 року вимог законодавства.

Вказані факти відповідачами не спростовані, позовні вимоги відповідачами визнано у повному обсязі.

Враховуючи вищенаведене, суд доходить висновку про наявність підстав для визнання недійсними договору оренди № 1 від 17.07.2015 року та Додаткової угоди до нього від 13.02.2020 року.

Згідно ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності (ст. 86 Господарського процесуального кодексу України).

Щодо розподілу судових витрат суд зазначає наступне.

За положеннями ч. 2 ст. 123 Господарського процесуального кодексу України розмір судового збору, порядок його сплати, повернення і звільнення від сплати встановлюються законом.

Відповідно до ст. ст. 129, 130 Господарського процесуального кодексу України, беручи до уваги визнання відповідачами позовної вимоги немайнового характеру до початку розгляду справи по суті, судові витрати підлягають віднесенню на відповідачів у розмірі 1 051 грн., з кожного - 525 грн. 50 коп. на відшкодування витрат по сплаті судового збору.

Разом з тим, у відповідності до ст. 7 Закону України "Про судовий збір" cплачена сума судового збору повертається за клопотанням особи, яка його сплатила, за ухвалою суду в разі, зокрема, зменшення розміру позовних вимог та закриття (припинення) провадження у справі (крім випадків, якщо провадження у справі закрито у зв`язку з відмовою позивача від позову і така відмова визнана судом), у тому числі в апеляційній та касаційній інстанціях.

Таким чином, прокурору із державного бюджету належить повернути судовий збір у загальному розмірі 1 051 грн., але після подання ним відповідного клопотання на повернення судового збору у порядку ст. 7 Закону України "Про судовий збір".

Керуючись ст. ст. 73 - 79, 86, 129, 191, 210, 220, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,

СУД ВИРІШИВ:

1. Позов задоволити повністю.

2. Визнати недійсним договір оренди № 1 від 17.07.2015 року, укладений між Імстичівською сільською радою Іршавського району та Фізичною особою - підприємцем Зейканом Василем Михайловичем, та Додаткову угоду до нього від 13.02.2020 року

3. Стягнути з Імстичівської сільської ради Іршавського району, 90134, Закарпатська область, Іршавський район, с. Імстичово, вул. Центральна, 57 () на користь Закарпатської обласної прокуратури, 88000, Закарпатська область, м. Ужгород, вул. Коцюбинського, 2а () 525 (П`ятсот двадцять п`ять гривень) грн. 50 коп. на відшкодування витрат по сплаті судового збору.

4. Стягнути з Фізичної особи - підприємця Зейкан Василя Михайловича, АДРЕСА_1 на користь Закарпатської обласної прокуратури, 88000, Закарпатська область, м. Ужгород, вул. Коцюбинського, 2а () 525 (П`ятсот двадцять п`ять гривень) грн. 50 коп. на відшкодування витрат по сплаті судового збору.

5. На підставі ст. 241 Господарського процесуального кодексу України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду згідно ст. 256 Господарського процесуального кодексу України подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. У разі розгляду справи (вирішення питання) без участі (неявки) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Рішення може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду.

6. Веб-адреса сторінки на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет, за якою учасники справи можуть отримати інформацію по даній справі - http://court.gov.ua/fair/sud5008/ або http://www.reyestr.court.gov.ua.

Повне судове рішення складено та підписано 26.10.2020 року.

Суддя Пригара Л.І.