ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРКАСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 жовтня 2020 року Справа № 925/584/20

Господарський суд Черкаської області у складі головуючого судді Васяновича А.В.,

секретар судового засідання Козоріз О.І.,

за участі представників сторін:

від позивача Слинько М.Г. представник за довіреністю,

від відповідача представник не з`явився,

від третьої особи представник не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Черкаської міської ради, м. Черкаси

до товариства з обмеженою відповідальністю Будівельна компанія

Перлина Дніпра, м. Черкаси

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача:

товариства з обмеженою відповідальністю Корпорація

Райагробуд, с. Червона Слобода, Черкаського району,

Черкаської області

про стягнення 592 867 грн. 29 коп.

ВСТАНОВИВ:

До Господарського суду Черкаської області звернулася з позовом Черкаська міська рада до товариства з обмеженою відповідальністю Будівельна компанія Перлина Дніпра про стягнення з відповідача 578 303 грн. 15 коп. боргу зі сплати орендної плати та 14 564 грн. 14 коп. пені, у зв`язку з неналежним виконанням відповідачем умов договору оренди землі від 18 червня 2007 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 13 травня 2020 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі. Справу вирішено розглядати за правилами загального позовного провадження. Підготовче засідання призначено на 09 липня 2020 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 09 липня 2020 року відкладено підготовче засідання на 10 год. 30 хв. 28 липня 2020 року.

Залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача товариство з обмеженою відповідальністю Корпорація Райагробуд.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 28 липня 2020 року продовжено строк підготовчого провадження на тридцять днів. Відкладено підготовче засідання на 11 год. 00 хв. 14 серпня 2020 року.

Ухвалою Господарського суду Черкаської області від 14 серпня 2020 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. Розгляд справи по суті призначено на 12 год. 00 хв. 01 жовтня 2020 року.

В судовому засіданні, яке відбулося 01 жовтня 2020 року суд оголосив перерву до 12 год. 00 хв. 20 жовтня 2020 року.

Представник позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримав та просив суд позов задовольнити повністю.

В судове засідання представники відповідача та третьої особи не з`явилися, про причини неявки суд не повідомили, про дату, час і місце проведення судового засідання були належним чином повідомлені, що підтверджується реєстром поштових відправлень Господарського суду Черкаської області.

У відзиві на позов відповідач проти позову заперечував та зазначав, що спір про стягнення заборгованості з орендної плати за землю є також предметом спору в господарській справі №925/585/20.

В межах цих обох справ позивач обґрунтовує заявлені позовні вимоги переходом права власності до відповідача на будівлю трансформаторної підстанції.

Відповідач стверджує, що трансформаторна підстанція знаходиться на одній земельній ділянці, а не на двох, а тому ця обставина не може бути підставою для початку нарахування орендної плати по двох земельних ділянках одночасно.

Відповідач зазначав, що на одну із земельних ділянок право власності перейшло на підставі договору купівлі-продажу трансформаторної підстанції, а на іншу земельну ділянку на підставі договору купівлі-продажу об`єкту незавершеного будівництва.

Станом на 01 березня 2017 року чинним орендарем земельної ділянки було товариство з обмеженою відповідальністю Корпорація Райагробуд і відповідно платежі за користування земельною ділянкою сплачувало саме воно.

В обов`язок позивача сплатити орендні платежі за землю, не може бути покладений той період, коли фактично землекористувачем було інше товариство.

Право відповідача на користування земельною ділянкою мало виникнути після реєстрації права власності.

З матеріалів справи неможливо встановити, на підставі яких документів позивачем було визначено початок користування відповідачем земельною ділянкою саме з 01 березня 2017 року.

Також відповідач не погоджується з нарахуванням пені із розрахунку 120 відсотків річних облікової ставки НБУ на підставі статті 129 Податкового кодексу України, оскільки положення про 120 відсотків річних облікової ставки Національного банку України діє у разі нарахування суми податкового зобов`язання, визначеного контролюючим органом.

Враховуючи вищенаведене, відповідач просив суд у задоволенні позову відмовити повністю.

У відповіді на відзив позивач вказував, що аналіз змісту норм статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України у їх сукупності дає підстави для висновку про однакову спрямованість їх положень щодо переходу прав на земельну ділянку при виникненні права власності на будівлю і споруду, на якій вони розміщені.

Таким чином, право власності на будівлі, з усіма притаманними для власності складовими - володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомості (в даному випадку будівлі), у власності або користуванні.

Новий власник нерухомого майна, яке розміщене на земельній ділянці набуває право користування вказаної земельної ділянки в силу імперативних приписів законодавства, а відповідно і набуває обов`язків щодо сплати за користування земельною ділянкою.

До відповідача перейшло право користування земельною ділянкою кадастровий номер: :01:013:0016 загальною площею 0,8000 га по вул. Козацькій, 1/1 у м. Черкаси з 01 березня 2017 року, тобто з моменту придбання трансформаторної підстанції, що розташована на вказаній земельній ділянці і визнавалося відповідачем шляхом направлення відповідного листа на адресу Черкаського міського голови.

Відповідно до відповідача з моменту набуття права власності на будівлю трансформаторної підстанції перейшов обов`язок сплати орендної плати з дати набуття права власності.

Позивач вважає, що доводи відповідача щодо безпідставності нарахування орендної плати не відповідають дійсності, а тому не можуть бути взяті до уваги судом.

Договір оренди землі від 18 червня 2007 року, зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП Центр ДЗК при Держкомземі України, про що вчинено запис від 20 червня 2007 року за №75 є чинним.

Оскільки явка учасників судового провадження в судове засідання обов`язковою не визнавалась, суд вважає за можливе розглянути справу за наявними в ній матеріалами за відсутності представників відповідача та третьої особи.

В судовому засіданні, яке відбулося 20 жовтня 2020 року згідно ч. 1 ст. 240 ГПК України було оголошено вступну та резолютивну частини судового рішення зі справи №925/584/20.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача та дослідивши докази суд дійшов висновку, що позовні вимоги слід задовольнити повністю виходячи з наступного:

Як вбачається з матеріалів справи та було встановлено господарським судом під час її розгляду, рішенням Черкаської міської ради від 31 травня 2007 року за №2-648 надано товариству з обмеженою відповідальністю Корпорація Райагробуд земельну ділянку площею 8 000 кв.м. по вул. Козацькій,1/1 в оренду на 49 років (без права передачі її в суборенду) під розташування та подальшу експлуатацію житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення, з них: площею 1 476,57 кв.м. за рахунок землекористування приватного підприємства Будівельна компанія Техноелітстрой та площею 6 523,43 кв.м. за рахунок земель Черкаської міської ради не наданих у власність чи користування.

За основним цільовим призначенням земельна ділянка віднесена до земель житлової та громадської забудови.

18 червня 2007 року між Черкаською міською радою (орендодавець) та товариством з обмеженою відповідальністю Корпорація Райагробуд (орендар) було укладено договір оренди землі.

Відповідно до п. 1. вищевказаного договору орендодавець на підставі рішення Черкаської міської ради від 31 травня 2007 року №2-648 зобов`язався надати, а орендар прийняти в строкове платне користування земельну ділянку, що за цільовим призначенням відноситься до земель житлової та громадської забудови по вул. Козацькіій, 1/1.

В оренду передається земельна ділянка площею 8 000 кв.м. під розташування та подальшу експлуатацію житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення.

За функціональним використанням земельна ділянка відноситься: на період будівництва - до категорії земель зайнятих поточним та відведених під майбутнє будівництво; після завершення будівництва до категорії земель змішаного використання (п. 2 договору).

Після завершення будівництва земельну ділянку віднесено до земель змішаного використання (землі житлової забудови та комерційного використання).

Земельна ділянка вільна від забудови (п.3. договору).

18 червня 2007 року договір зареєстрований у Черкаській регіональній філії ДП Центр ДЗК при Держкомземі України 20 червня 2007 року за №75.

Відповідно до пункту 7 договір укладено на 49 років.

04 вересня 2019 року між Черкаською міською радою, товариством з обмеженою відповідальністю Корпорація Райагробуд та товариством з обмеженою відповідальністю Будівельна компанія Перлина Дніпра укладено додаткову угоду до вищевказаного договору, якою передбачено, що у зв`язку із переходом до товариства з обмеженою відповідальністю Будівельна компанія Перлина Дніпра права власності на об`єкт нерухомого майна (будівля трансформаторної підстанції, 1, А, загальною площею 51,7 кв.м.) на підставі договору купівлі-продажу будівлі трансформаторної підстанції від 01 березня 2017 року №1750, що посвідчений приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Левицькою Е.А., дата державної реєстрації права власності 01 березня 2017 року, номер запису про право власності - 19264384, що розташований на орендованій земельній ділянці площею 0,8000 га по вул. Козацькій. 1/1 у м. Черкаси, замінено сторону за договором оренди землі з товариства з обмеженою відповідальністю Корпорація Райагробуд (первісний орендар) на товариство з обмеженою відповідальністю Будівельна компанія Перлина Дніпра (новий орендар).

Пунктом 2 додаткової угоди переведено до відповідача всі права та обов`язки товариства з обмеженою відповідальністю Корпорація Райагробуд.

Пунктом 3 додаткової угоди пункт 2 договору викладено у новій редакції: 2. Новому орендарю товариству з обмеженою відповідальністю Будівельна компанія Перлина Дніпра надається в оренду земельна ділянка площею 0,8000 га (кадастровий номер :01:013:0016) під розташування та подальшу експлуатацію житлового комплексу з вбудовано - прибудованими приміщеннями громадського призначення. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об`єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури, код видів цільового призначення земель 02.10..

Відповідно до п. 4 додаткової угоди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 8 052 400,00 гри. згідно листа міськрайонного управління Держгеокадастру у Черкаському районі та місті Черкасах від 03 жовтня 2017 року №536/0/25-17.

Відповідно до п. 5 додаткової угоди річна орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 3% від її нормативної грошової оцінки і становить:

- з 01 березня 2017 року - у розмірі 241 572,00 грн.;

- з 01 січня 2018 року - у розмірі 241 572,00 грн.;

- з 01 січня 2019 року - у розмірі 241 572,00 грн.

Частиною 3 статті 7 Закону України Про оренду землі встановлено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

До особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) (ч.1 ст. 377 ЦК України).

Згідно ч. 1 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

У розумінні положень ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України Про оренду землі при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Така ж правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 12 лютого 2020 року у справі №913/153/18.

Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі №263/6022/16-ц викладено аналогічний правовий висновок, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Тобто з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

Також у постанові від 25 лютого 2020 року у справі №922/510/19 Велика Палата Верховного Суду вказала, що Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

З договору купівлі-продажу будівлі трансформаторної підстанції від 01 березня 2017 року (а.с.78) вбачається, що будівля трансформаторної підстанції, 1, А, загальною площею 51,7 кв.м., що є предметом договору розташована по вул. Козацькій, 1/1 у м. Черкаси.

Будівля трансформаторної підстанції розташована на земельних ділянках: площею 0,3199 га кадастровий номер :01:013:0010, площею 0,8000 га :01:013:0016.

Згідно Витягів з Державного земельного кадастру про земельну ділянку №№ НВ-016, НВ-016, виданих Управлінням Держгеокадастру у Черкаській області 11 листопада 2016 року земельні ділянки перебувають у комунальній власності та орендуються продавцем на підставі договорів оренди землі, укладених з Черкаською міською радою 11 липня 2005 року та 18 червня 2007 року (п.2 договору).

Даний договір є чинним і не визнавався судом недійсним.

Таким чином, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника (відповідача) перейшли права й обов`язки землекористувача за договором оренди землі.

Згідно ч. 3 ст. 631 Цивільного кодексу України визначено, що сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення.

Частиною 2 ст.632 ЦК України передбачено, що зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Укладаючи 04 вересня 2019 року додаткову угоду до договору оренди землі сторони змінили розмір орендної плати починаючи з 01 березня 2017 року.

Дана додаткова угода також є чинною і не визнавалася в судовому порядку недійсною.

Розмір щомісячного платежу становить 20 131,00 грн. (241 572/12).

Позивачем було нараховано 724 716 грн. 00 коп. орендної плати за період з 01 березня 2017 року по 29 лютого 2020 року.

В порушення взятих на себе договірних зобов`язань відповідач за цей період користування земельною ділянкою сплатив позивачу лише 146 412,85 грн.

В зв`язку з чим позивачем заявлено вимогу про стягнення 578 303 грн. 15 коп. боргу.

Статтею 530 Цивільного кодексу України визначено, що якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Зобов`язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.

Якщо строк (термін) виконання боржником обов`язку не встановлений або визначений моментом пред`явлення вимоги, кредитор має право вимагати його виконання у будь-який час. Боржник повинен виконати такий обов`язок у семиденний строк від дня пред`явлення вимоги, якщо обов`язок негайного виконання не випливає із договору або актів цивільного законодавства.

Згідно з пунктом 6 додаткової угоди до договору оренди землі орендна плата вноситься новим орендарем щомісячно до 30 числа місяця, наступного за звітним.

Відповідно до ст. ст. 525, 526 Цивільного кодексу України зобов`язання повинні виконуватись належним чином і в установлений строк відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання не допускається, якщо інше не передбачено договором або законом.

До виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Згідно зі ст. 193 Господарського кодексу України суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Відповідачем всупереч ч. 1 ст. 74, ст. ст. 76, 77 ГПК України не було доведено факту своєчасного здійснення, на підставі умов договору оренди, розрахунку з позивачем за орендовану земельну ділянку. Доводи позивача відповідач допустимими та належними доказами не спростував.

Статтею 610 Цивільного кодексу України передбачено, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до ч. 1 ст. 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Таким чином, з відповідача підлягає стягненню 578 303 грн. 15 коп. боргу зі сплати орендної плати.

Відповідно до ч. 1 ст. 546 та ст. 549 ЦК України виконання зобов`язання забезпечується, зокрема, неустойкою, яка визначається як пеня та штраф і є грошовою сумою або іншим майном, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення зобов`язання. Сплата неустойки є правовим наслідком у разі порушення зобов`язання (п. 3 ч. 1 ст. 611 ЦК України).

Згідно п. 13. договору оренди за несвоєчасне внесення орендної плати у строки, визначені цим договором, стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки НБУ, що діяла в період, за який стягується пеня, від суми заборгованості за кожен день прострочення платежу, але не більше визначеної законом ставки пені за несвоєчасну сплату земельного податку.

Тобто неустойку в договорі встановлено на рівні подвійної облікової ставки НБУ, але з обмеженнями.

Позивачем заявлено також вимогу про стягнення з відповідача 14 564 грн. 14 коп. пені нарахованої із врахуванням встановлених договором обмежень за період з 31 березня 2019 року по 29 лютого 2020 року на борг, що виник з лютого 2019 року по грудень 2020 року (розрахунок пені а.с. 33).

Судом встановлено, що неустойку позивачем нараховано вірно, відповідачем розрахунок не спростовано, а тому заявлена до стягнення сума пені підлягає стягненню.

Судові витрати підлягають розподілу між сторонами відповідно до вимог ст. 129 ГПК України.

На підставі викладеного, та керуючись ст. ст. 129, 237, 238, 240 ГПК України, суд

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю Будівельна компанія Перлина Дніпра, вул. Сержанта Жужоми, 5, м. Черкаси, ідентифікаційний код 40848435 на користь міського бюджету м. Черкаси (код 40848435) (балансовий рах. №UA0023002, одержувач платежу: УК у м. Черкасах/Черкаси/ код платежу 18010600, , банк: Казначейство України (ел.адм.подат.), призначення платежу: орендна плата за землю з юридичних осіб) 578 303 грн. 15 коп. боргу зі сплати орендної плати та 14 564 грн. 14 коп. пені.

3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю Будівельна компанія Перлина Дніпра, вул. Сержанта Жужоми, 5, м. Черкаси, ідентифікаційний код 40848435 на користь Черкаської міської ради, вул. Б.Вишневецького, 36, м. Черкаси, ідентифікаційний код 25212542 8 893 грн. 01 коп. судового збору.

Видати відповідні накази після набрання рішення законної сили.

Рішення суду набирає законної сили в порядку та строк визначені ст. 241 ГПК України.

Рішення суду може бути оскаржено до Північного апеляційного господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ІV ГПК України.

Повне рішення складено 23 жовтня 2020 року.

Суддя А.В.Васянович