ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.10.2020 року м.Дніпро Справа № 908/768/20

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Мороза В.Ф. - доповідач,

суддів: Коваль Л.А., Чередка А.Є.

секретар судового засідання Кандиба Н.В.

розглянувши апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Бускінг"

на рішення господарського суду Запорізької області від 04.08.2020 року (суддя Зінченко Н.Г.)

у справі № 908/768/20

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ», м. Бердянськ Запорізької області

до відповідача: Бердянської міської ради Запорізької області, м. Бердянськ Запорізької області

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1 , Запорізька область м. Бердянськ

про визнання недійсним договору оренди землі та припинення права оренди земельної ділянки, -

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ» звернулось до господарського суду Запорізької області з позовною заявою до Бердянської міської ради Запорізької області про визнання недійсним договору оренди землі від 10.12.2014, укладеного між Бердянською міською радою Запорізької області та ОСОБА_1 , зареєстрованого реєстраційною службою Бердянського міського управління юстиції Запорізької області, дата державної реєстрації: 02.03.2015, номер запису про інше речове право: 8933187 та про скасування державної реєстрації іншого речового права, проведеної державним реєстратором реєстраційної служби Бердянського міського управління юстиції Запорізької області Мирошниченком Романом Юрійовичем, дата державної реєстрації: 02.03.2015, номер запису про інше речове право: 8933187, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 19769153 від 04.03.2015.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 04.08.2020 у справі №908/768/20 в задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ», м. Бердянськ Запорізької області до Бердянської міської ради Запорізької області, м. Бердянськ Запорізької області про визнання недійсним договору оренди землі від 10.12.2014 та про припинення права оренди земельної ділянки, яке виникло на підставі договору оренди землi вiд 10.12.2014 відмовлено.

Не погодившись з вказаним рішенням, Товариством з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ» подано апеляційну скаргу, згідно якої останнє просить скасувати рішення господарського суду Запорізької області від 04.08.2020 у справі №908/768/20 та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

В обґрунтування поданої скарги апелянт зазначає, що суд першої інстанції дійшов помилкових висновків про відповідність укладеного Договору затвердженій типовій формі та наявність у ньому всіх істотних умов. Крім того, зазначає, що судом першої інстанції не надано правову оцінку підписанню акту визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012р. неуповноваженими особами суміжних землекористувачів, що виключає його юридичну дійсність, як документа.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 15.09.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ» на рішення господарського суду Запорізької області від 04.08.2020 у справі №908/768/20; розгляд апеляційної скарги призначити у судовому засіданні з викликом сторін на 15.10.2020р. о 14 год. 00 хв..

До Центрального апеляційного господарського суду від Бердянської міської ради надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому просить вказану апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення - без змін.

В судове засідання 15.10.2020 року з`явився представник апелянта; представник Бердянської міської ради приймав участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції.

Апеляційний господарський суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши наявні у справі докази, оцінивши повноту та об`єктивність встановлених обставин та перевіривши правильність висновків місцевого господарського суду вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено судом першої інстанції, 10.12.2014 Бердянською міською радою (відповідачем у справі) та громадянином ОСОБА_1 (третьою особою у справі) укладений Договір оренди землі, за умовами якого останній на підставі п. 2 рішення Бердянської міської ради № 37 від 12.09.2013 «Про передачу в оренду земельних ділянок» отримав в користування земельну ділянку площею 0,5747 га (кадастровий номер :11:007:0219), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , для розміщення та обслуговування автомайстерні та офісних приміщень, строком до 01.09.2062.

Договір оренди землі зареєстрований державним реєстратором реєстраційної служби Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області Мирошниченком Р.Ю., дата, час державної реєстрації: 02.03.2015, номер запису про інше речове право: 8933187, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 19769153 від 04.03.2015.

Додатками до Договору оренди землі є акт прийому-передачі земельної ділянки від 10.12.2014 (підписаний орендодавцем і орендарем), витяг з рішення Бердянської міської ради № 37 від 12.09.2013 «Про передачу в оренду земельних ділянок», витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.06.2014 № 11244-м, акт визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012, план земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки.

14.03.2019 на підставі Акту приймання-передачі нерухомого майна № 1, який 14.03.2019 посвідчений приватним нотаріусом Бердянського міського нотаріального округу Запорізької області Каменєвою-Тинів Н.В. і зареєстрований за в реєстрі за № 364, 365, ОСОБА_1 передав до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ» (позивача у справі) належне йому на праві приватної власності нерухоме майно - комплекс будівель та споруд загальною площею 1969,9 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1 , на земельній ділянці площею 0,5832 га, реєстраційний номер в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 104; номер запису про право власності: 30435479; номер об`єкта в РПВН: 20100459.

18.03.2019 державним реєстратором Виконавчого комітету Бердянської міської ради Михалакій Р.Я. зареєстровано право приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ» на вказаний комплекс будівель і споруд, номер запису про право власності: 30773555, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 104.

26.03.2019 ОСОБА_1 (третя особа) звернувся до відповідача із заявою б/н від 26.03.2019 (вхід. реєстр. № 11429) щодо припинення права користування земельною ділянкою площею 0,5747 га (кадастровий номер :11:007:0219), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , що надавалася для розміщення та обслуговування автомайстерні та офісних приміщень на підставі Договору оренди землі від 10.12.2014.

Рішенням Бердянської міської ради Запорізької області № 13 від 23.05.2019 «Про припинення права користування земельними ділянками» (пункт 2) на підставі ст., ст. 120, 122 ЗК України, ст. 377 ЦК України, ст., ст. 7, 31, 32 Закону України «Про оренду землі» та на підставі висновків протоколу проведення засідань постійної комісії з питань архітектури, містобудування, регулювання земельних відносин та екології № 78 від 19.04.2019 ОСОБА_1 відмовлено в припиненні права користування земельною ділянкою, яка надавалася в оренду на підставі оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014.

Підставою для прийняття зазначеного рішення стали висновки, що чинне на час прийняття рішення № 13 від 23.05.2019 законодавство, зокрема ст.120 ЗК України, ст. 377ЦК України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі», не передбачає припинення договору шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою, а є підставою для зміни особи-орендаря.

Крім того, 28.03.2019 позивач звернувся до відповідача із заявою б/н від 28.03.2019 (вхід. реєстр. № 11870) щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 0,5747 га (кадастровий номер :11:007:0219), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , для розміщення та обслуговування автомайстерні та офісних приміщень строком на п`ять років.

Рішенням Бердянської міської ради Запорізької області № 24 від 05.09.2019 «Про передачу в оренду земельних ділянок» (пункт 13) на підставі ст., ст. 116, 122, 123, 126 ЗК України, ст., ст. 6, 7, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про державну реєстрацію нерухомого майна та їх обтяжень» та на підставі висновків протоколу проведення засідань постійної комісії з питань архітектури, містобудування, регулювання земельних відносин та екології № 80 від 21.06.2019 позивачу відмовлено в передачі в короткострокову оренду земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості) та без зміни її цільового призначення, площею 0,5747 га (кадастровий номер :11:007:0219), розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , для розміщення та обслуговування автомайстерні та офісних приміщень строком на п`ять років.

Підставою для прийняття зазначеного рішення стали висновки, що земельні ділянки, які перебувають у користуванні осіб, передаються у користування іншим особам лише після припинення права користування ними. Крім цього було повідомлено, що земельна ділянка частково розташована в двокілометровій відстані від урізу води. У зв`язку із тим, що у місті Бердянську не встановлена прибережна захисна смуга від урізу Азовського моря, то надання земельної ділянки в оренду для розміщення та обслуговування автомайстерні та офісних приміщень буде суперечити ст., ст. 88, 90 Водного кодексу України.

Також матеріали справи містять докази, що 29.04.2020 (після порушення провадження у даній справі) відповідач звернувся до позивача із пропозицією за вих. № 01-1101/31-1 про необхідність звернутися до Бердянської міської ради із заявою щодо внесення змін до Договору оренди землі від 10.12.2014 шляхом заміни однієї із сторін в чинному Договорі у зв`язку із переходом права власності на об`єкт нерухомості, який розташований на земельній ділянці, до іншої особи та укладання додаткової угоди до Договору оренди землі від 10.12.2014.

Крім того, 29.04.2020 (після порушення провадження у даній справі) відповідач звернувся також до третьої особи із пропозицією за вих. № 01-1102/31-1 про необхідність звернутися до Бердянської міської ради із заявою щодо внесення змін до Договору оренди землі від 10.12.2014 шляхом заміни однієї із сторін в чинному Договорі у зв`язку із переходом права власності на об`єкт нерухомості, який розташований на земельній ділянці, до іншої особи та укладання додаткової угоди до Договору оренди землі від 10.12.2014.

Ані позивач, ані третя особа відповіді на вказані пропозиції відповідача не надали, матеріали справи не містять доказів, які б спростовували це твердження.

Позивач звернувся до суду з позовом у даній справі про визнання недійсним Договору оренди землі від 10.12.2014, укладеного між Бердянською міською радою Запорізької області та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 0,5747 га (кадастровий номер: :11:007:0219), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , та про припинення права оренди земельної ділянки, яке виникло на пiдставi оспорюваного Договору оренди землi вiд 10.12.2014.

Підставами для визнання недійсним оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014 позивач зазначив порушення вимог ч., ч. 2, 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а саме відсутність в ньому істотних умов, що є безумовною підставою для визнання такого договору недійсним.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції дійшов висновку про недоведенність того, що оспорюваний Договір оренди землі від 10.12.2014 не містить істотних умов, обов`язкова наявність яких передбачена ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення цього Договору оренди).

Колегія суддів погоджується з даним висновком суду першої інстанції та зазначає наступне.

За змістом статті 14 Конституції України, з якою кореспондуються приписи частин першої, другої статті 373 Цивільного кодексу України та статті 1 Земельного кодексу України, земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Правовідносини щодо володіння, користування і розпорядження землею регулюються, зокрема, приписами Земельного кодексу України, а також прийнятими відповідно до нього нормативно-правовими актами.

Згідно із частинами першою - третьою статті 78 Земельного кодексу України (тут і надалі в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного Договору оренди) право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Частинами першою, другою статті 83 Земельного кодексу України визначено, що землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. У комунальній власності перебувають: усі землі в межах населених пунктів, крім земельних ділянок приватної та державної власності; земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності незалежно від місця їх розташування.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" (тут і надалі в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного Договору оренди) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорах строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності (ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України).

Відповідно до статей 7, 140 Конституції України в Україні визнається і гарантується місцеве самоврядування.

Відповідно до ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст віднесено: розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу тощо.

Відповідно до абзацу першого частини першої та частини другої статті 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Частиною 1 статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди), шляхом укладання договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

В силу ч. 2 ст. 4 Закону України "Про оренду землі" орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень, визначених законом.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 Закону України "Про оренду землі", укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються, зокрема статтею 120 ЗК України, згідно з частинами 1, 2 якої у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За положеннями статті 141 ЗК України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Одночасно згідно з частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря.

При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Аналогічна правова позиція щодо переходу прав і обов`язків землекористувача при відчуженні нерухомості викладена в постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 05.02.2020 у справі № 914/393/19.

Відповідно до ч. 4 ст. 236 ГПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Таким чином, у зв`язку із переходом права власності на нерухоме майно - комплекс будівель та споруд загальною площею 1969,9 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_1, від ОСОБА_1 до ТОВ «БУСКІНГ», відбувся перехід права оренди земельної ділянки, на якій розташований зазначене нерухоме майно, яке виникло на підставі Договору оренди землі від 10.12.2014, укладеного третьої особою та відповідачем справі.

Статтею 20 ГК України передбачено, що кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.

Згідно частини 1 статті 15 та частини 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Тлумачення вказаних норм дозволяє зробити висновок, що для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Згідно з підпунктом 2 частини 2 статті 16 ЦК України одним із способів захисту судом цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. (ч. 1 ст. 202, ст. 205 ЦК України)

Статтею 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановленні в статті 203 ЦК України. Так, відповідно до частин 1-3, 5, 6 цієї зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

В силу припису статті 204 ЦК України правомірність правочину презюмується, тобто правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Отже, заявляючи позов про визнання недійсним договору (правочину), позивач має довести наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними і настанням відповідних наслідків.

Згідно вимог статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 ЦК України.

Таким чином, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

При вирішенні спорів про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, підлягає встановленню наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, за результатами вирішення спору в судовому рішенні вказується в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

З системного аналізу змісту статей 16, 203, 215 ЦК України слідує висновок, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.

Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Так, мотивуючи позовну вимогу про визнання недійсним Договору оренди землі від 10.12.2014, укладеного між Бердянською міською радою Запорізької області та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 0,5747 га (кадастровий номер: :11:007:0219), розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , позивач посилався на норми ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а саме зазначав, що оспорюваний Договір не містить істотних умов: зазначення індексації орендної плати; умов і строків передачі земельної ділянки орендарю; умов повернення земельної ділянки орендодавцеві; відповідальності сторін. Крім того, акт визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012, який є додатком до оспорюваного Договору, складений з порушенням вимог законодавства.

Статтею 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною 1 статті 630 ЦК України унормовано, що договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо зазначено про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами (стаття 6 Цивільного кодексу України).

Відповідно до частини 1 статті 181 Господарського кодексу України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів.

При цьому, приписами ч. 2 ст. 179 ГК України передбачено, що Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади можуть рекомендувати суб`єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

У відповідності до ст. 13 Закону "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України (стаття 14 Закону України "Про оренду землі").

Типовий договір оренди землі затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (з наступними змінами).

Отже, типовий договір оренди землі має силу нормативно-правового акта і підлягає обов`язковому застосуванню у відповідній сфері правовідносин.

З урахуванням викладеного, суд апеляційної інстанції приймає до уваги те, що оспорюваний Договір оренди землі від 10.12.2014 укладений на підставі типового договору.

У частинах першій та другій статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного Договору оренди) передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відповідно до статті 206 Земельного кодексу України використання землі в Україні є платним. Об`єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону.

Підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України (тут і надалі в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного Договору оренди) визначено, що плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності;

За приписами пп. 14.1.136 п. 14.1 ст. 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності - обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (далі у розділі XIII - орендна плата).

Згідно ст. 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки (п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України).

Основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності є нормативна грошова оцінка земель, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями пункту 288.5.1 статті 288 Податкового кодексу України.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 по справі № 920/739/17.

Проаналізувавши зміст п. 4.2 розділу 4 «Орендна плата» оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014 колегія суддів доходить висновку, що він повністю відповідає змісту п. 10 типового договору оренди землі.

Так, відповідно до п. 10 типового договору оренди землі у розділі «Орендна плата» зазначено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

При цьому, апеляційний суд відхиляє доводи апелянта, наведені ним в апеляційній скарзі, про те, що в оспорюваному пункті договору не зазначено, яким чином буде проводитись процедура індексації, що призводить до правової невизначеності орендаря щодо розміру орендної плати, а також порядку її зміни, виходячи з наступного.

Відповідно до статей 759, 762 Цивільного кодексу України законом можуть бути передбачені особливості укладання та виконання договору найму (оренди), і договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (пп. 14.1.125 п. 14.1 ст. 14 ПК України).

Як передбачено п. 289.1 ст. 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок. Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин здійснює управління у сфері оцінки земель та земельних ділянок.

Центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року, що визначається за формулою:

Кі = [І - 10] : 100,

де І - індекс споживчих цін за попередній рік.

У разі якщо індекс споживчих цін не перевищує 110 відсотків, такий індекс застосовується із значенням 110.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Таким чином, порядок проведення індексації нормативної грошової оцінки земель для цілей визначення розміру орендної плати визначений на законодавчому рівні та не потребує додаткового уточнення в Договорі оренди.

Крім того, за приписами ст. 23 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, переглядається за згодою сторін. Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини. Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення.

В п.20 типового договору у розділі «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду» зазначається: передача земельної ділянки орендарю здійснюється у (строк) після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

В той же час, судом встановлено, що п. 6.3 розділу 6 «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду» оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014 визначено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється за актом її приймання-передачі.

Статтею 17 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що передача об`єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

І хоча п. 6.3 розділу 6 «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду» оспорюваного Договору містить умови передачі земельної ділянки без зазначення строків її передачі орендарю, колегія суддів відмічає посилання в даному пункті на обставину передачі земельної ділянки орендарю, яка здійснюється за актом її приймання-передачі.

Первісний орендар ОСОБА_1 жодних скарг чи зауважень щодо строків отримання ним в оренду земельної ділянки суду не подавав, в той час, як до позивача перейшло право оренди на вже передану в оренду земельну ділянку.

При цьому, апеляційний суд зауважує, що відповідно до положень ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування, на усунення перешкод у користуванні нею, відшкодування шкоди, заподіяної земельній ділянці громадянами і юридичними особами України, іноземцями, особами без громадянства, іноземними юридичними особами, у тому числі міжнародними об`єднаннями та організаціями.

Таким чином, вказана обставина не впливає на дійсність укладеного 10.12.2014 року Договору оренди землі та виконання його умов і своїх зобов`язань Сторонами.

Згідно ст. 34 Закону України «Про оренду землі» у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. У разі невиконання орендарем обов`язку щодо умов повернення орендодавцеві земельної ділянки орендар зобов`язаний відшкодувати орендодавцю завдані збитки.

Відповідно до п. 21 типового договору у розділі «Умови повернення земельної ділянки» вказується, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку.

Колегія суддів зазначає, що пункт 7.1 розділу 7 «Умови повернення земельної ділянки» оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014 повністю відтворює зміст п. 21 типового договору і доводи скаржника в цій частині апеляційної скарги свого підтвердження не знайшли.

Умовами пунктів 41, 42 типового договору у розділі «Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору» передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Аналогічні умови містять пункти 14.1 і 14.2 розділу 14 «Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору» оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014, а отже твердження апелянта про відсутність умови про відповідальність сторін за порушення умов Договору спростовуються наведеним.

При цьому, апеляційний суд відхиляє посилання на те, що розділ 14 Договору не містить виду відповідальності за допущені сторонами порушення своїх зобов`язань, оскільки такі визначені на законодавчому рівні й порядок їх застосування передбачено відповідним розділом Цивільного та Господарського кодексів України.

Твердження скаржника, що акт визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012, який є невід`ємною частиною Договору оренди землі від 10.12.2014, складений з порушенням вимог законодавства та підписаний не встановленими особами або особами, повноваження яких не підтверджені, що є підставою для визнання спірного Договору недійсним, спростовуються тим, що відповідно до ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення цього Договору оренди) взагалі не передбачено такого документу, як погодження зовнішніх меж земельної ділянки, а встановлено, що невід`ємною частиною договору оренди землі є, зокрема, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Крім того, з часу укладення оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014 з приводу надання в оренду земельної ділянки та подальшого її використання до Бердянської міської ради не надходило ніяких скарг або зауважень від будь-яких осіб й доказів зворотного матеріали справи не містять.

Згідно ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.

Принцип змагальності сторін, закріплений у частині 3 статті 13 та частині 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України, передбачає, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.

Відповідно до ч. 3 ст. 74 ГПК України докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

За приписами ст. 76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Як передбачено ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи (ст. 78 ГПК України).

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Статтею 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» №3477-IV від 23.02.2006 визначено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

За приписами частини 4 статті 11 Господарського процесуального кодексу України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у своїй практиці використовує принципи «баланс ймовірностей» або «розумна ступінь достовірності» (balance of probabilities) та «поза розумним сумнівом» (beyond reasonable doubt) для оцінки обставин справи та доказів (див. рішення BENDERSKIY v. Ukraine 15.11.2007 р.).

Верховний Суд в постанові від 27.11.2018 р. у справі № 914/2505/17 зазначив, що принцип оцінки доказів «поза розумним сумнівом» полягає в тому, що розумним є сумнів, який ґрунтується на певних обставинах та здоровому глузді, випливає зі справедливого та зваженого розгляду всіх належних та допустимих відомостей, визнаних доказами, або з відсутності таких відомостей і є таким, який змусив би особу втриматися від прийняття рішення у питаннях, що мають для неї найбільш важливе значення.

Аналізуючи викладене, апеляційний суд констатує, що доказування не може мати абстрактне значення та ґрунтуватися на припущеннях, а відповідні обставини, на які посилаються сторони, мають бути підтверджені поданими ними до суду належними доказами.

В своїй апеляційній скарзі Товариство з обмеженою відповідальністю "Бускінг" зазначає про те, що акт визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012 року підписаний не встановленими особами, що вказує на його недійсність.

З даного приводу колегія суддів зауважує, що вказаний акт підписаний суміжними землекористувачами (Бердянською міською радою, ТОВ «Бердянський м`ясокомбінат») й доказів на спростування цих обставин апелянт суду не надав.

При цьому необхідно також звернути увагу на те, що жодних скарг чи зауважень з приводу ідентифікації осіб, що підписали акт визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012 року та їх компетенції, ані від ОСОБА_1 (первісного орендаря), ані від Бердянської міської ради (орендодавця), ані від будь-яких інших осіб на момент укладення оспорюваного Договору оренди не надходило.

Таким чином, доводи, наведені в обґрунтування поданої апеляційної скарги, свого підтвердження належними доказами не знайшли, відтак, у апеляційного суду відсутні підстави для скасування рішення господарського суду Запорізької області від 04.08.2020 року, яке в повній мірі відповідає вимогам ст. 236 ГПК України.

Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).

Колегія суддів зауважує, що місцевий господарський суд всебічно, повно та об`єктивно дослідив обставини справи, правильно визначив характер спірних правовідносин та застосував норми матеріального права при ухваленні оскаржуваного рішення.

Звертаючись з апеляційною скаргою, апелянт не спростував наведених висновків суду першої інстанції та не довів порушення норм процесуального права або неправильного застосування норм матеріального права, як необхідної передумови для скасування прийнятого ним рішення.

Установивши наявність у особи, яка звернулася з позовом, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, про захист яких подано позов, суд з`ясовує наявність чи відсутність факту їх порушення або оспорення і відповідно ухвалює рішення про захист порушеного права або відмовляє позивачу в захисті, встановивши безпідставність та (або) необґрунтованість заявлених вимог (правова позиція Великої Палати Верховного Суду, викладена у постанові від 16.10.2019 року у справі № 525/505/16-ц).

Враховуючи встановлені вище обставини справи, зазначені положення законодавства, апеляційний господарський суд вбачає підстави, передбачені статтею 276 Господарського процесуального кодексу України, для залишення рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційної скарги - без задоволення.

Зважаючи на результат перегляду справи № 908/768/20 в апеляційному порядку, відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України понесені судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.

Керуючись статтями 269, 275-279 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Бускінг" на рішення господарського суду Запорізької області від 04.08.2020 року у справі № 908/768/20 залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Запорізької області від 04.08.2020 року у справі № 908/768/20 залишити без змін.

Судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Товариство з обмеженою відповідальністю "Бускінг".

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку відповідно до ст.ст. 287, 288 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 26.10.2020р.

Головуючий суддя В.Ф. Мороз

Суддя А.Є. Чередко

Суддя Л.А. Коваль