ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"30" вересня 2020 р.м. ХарківСправа № 922/2593/19

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Буракової А.М.

при секретарі судового засідання Кудревичу М.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 Харківської області
до Харківської міської ради , Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради , Товариства з обмеженою відповідальністю Бенедикт Бізнес
про скасування рішення, визнання недійсним договору та повернення майна
за участю :

прокурора - Здор Т.О.

представника відповідача 1 - не з`явився

представника відповідача 2 - не з`явився

представника відповідача 3 - не з`явився

ВСТАНОВИВ:

У серпні 2019 року Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 2 Харківської області (далі - прокурор) звернувся до Господарського суду Харківської області з позовом до Харківської міської ради (далі - Рада), Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління) та Товариства з обмеженою відповідальністю Бенедикт Бізнес (далі - ТОВ Бенедикт Бізнес) про:

визнання незаконним та скасування п. 23, 40 додатку 1 до рішення Харківської міської ради Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова від 20.09.2017 № 757/17 (далі - оспорюване рішення);

визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 30.01.2018 № 5545-В-С, укладеного між Управлінням та ТОВ Бенедикт Бізнес, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н. В. та зареєстрованого в реєстрі за номером 284 (далі - договір купівлі-продажу від 30.01.2018 № 5545-В-С), скасувавши його державну реєстрацію;

зобов`язання ТОВ Бенедикт Бізнес повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення першого поверху № 1-:-7, 9, 10 та другого поверху № 1-:-10, загальною площею 301,2 м2, та нежитлові приміщення підвалу № 1-:-9 та першого поверху № 8, загальною площею 110,0 м2, розташовані в нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. А-2 (далі - спірні нежитлові приміщення).

В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначив, що приймаючи рішення від 20.09.2017 № 757/17 про відчуження ТОВ Бенедикт Бізнес спірних нежитлових приміщень, про що зазначено у п. 23, 40 додатку 1 до цього рішення, Рада порушила вимоги Закону України Про приватизацію державного майна, Закону України Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію), Закону України Про місцеве самоврядування в Україні та рішення Ради від 21.06.2017 №691/17 Про Програму приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Харкова на 2017-2022 рр., оскільки незаконно обрала спосіб приватизації товариством цих нежитлових приміщень шляхом викупу, а не продажу на аукціоні або за конкурсом, чим порушила інтереси держави та територіальної громади міста Харкова. Договір купівлі-продажу від 30.01.2018 № 5545-В-С не відповідає вимогам законодавства, суперечить інтересам держави і суспільства, а тому підлягає визнанню недійсним відповідно до ст. 203, 215, 228 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а спірні приміщення підлягають поверненню ТОВ Бенедикт Бізнес територіальній громаді міста Харкова на підставі ч. 1 ст. 216 ЦК України.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 16.12.2019, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 25.02.2020, в задоволенні позову відмовлено.

Постановою Верховного суду від 17.06.2020 касаційну скаргу Заступника прокурора Харківської області задоволено частково, постанову Східного апеляційного господарського суду від 25.02.2020 та рішення Господарського суду Харківської області від 16.12.2019 у справі № 922/2593/19 скасовано, справу № 922/2593/19 передано на новий розгляд до суду першої інстанції.

На підставі автоматизованого розподілу судової справи між суддями для розгляду справи № 922/2593/19 було визначено суд у складі - головуючий суддя Буракова А.М., що підтверджується протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 15.07.2020.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 20.07.2020 (суддя Буракова А.М.) прийнято на новий розгляд справу № 922/2593/19 та постановлено розглядати її в порядку загального позовного провадження з повідомленням сторін, призначено справу № 922/2593/19 до розгляду у підготовчому засіданні на "04" серпня 2020 р. о 10:00.

У підготовчому засіданні 04.08.2020, судом, без виходу до нарадчої кімнати, було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу підготовчого засідання про відкладення підготовчого засідання на 03.09.2020 о 10:00.

Харківська міська рада (відповідач 1), через канцелярію суду 10.08.2020 за вх.№ 18285 надала відзив на позовну заяву, згідно якого просила суд відмовити в повному обсязі у задоволенні позову Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 2. При цьому відповідач 1 у відзиві на позовну заяву вказував, що єдиним законним власником нежитлових приміщень 1-го, 2-го поверхів в нежитловій будівлі, розташованій за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. «А-2», загальною площею 301,2 кв.м. та нежитлових приміщень підвалу та 1-го поверху в нежитловій будівлі, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. «А-2», загальною площею 110,0 кв.м. на момент прийняття рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 № 757/17 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" в частині прийняття рішення щодо приватизації вказаного майна шляхом викупу ТОВ «Бенедикт Бізнес», була територіальна громада м. Харкова в особі Харківської міської ради. Харківською міською радою дотримано спосіб прийняття оскаржуваного рішення, оскільки рішення прийнято на черговій сесії ради, дана сесія є правомочною, вказане питання було включено в порядок денний сесії, проводилась доповідь і обговорення проекту рішення, голосування і за його результатами більшістю голосів присутніх депутатів, рішення було прийнято. Також, відповідач 1 вказував, що договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 30.01.2018 № 5545-В-С було укладено у відповідності з діючим на той час законодавством. Сторони уклали договір купівлі-продажу при їх вільному волевиявленні та вчинили дії, які свідчать про прийняття їх до виконання, тобто дії сторін спрямовані на реальне настання правових наслідків, а їх внутрішня воля відповідала зовнішньому її прояву, тому посилання прокурора на те, що спірний правочин не відповідає ст. 203 ЦК України, не підтверджені належними та допустимими доказами. Крім того, відповідач 1 у відзиві на позовну заяву зазначав, що прокурором жодними належними та допустимими доказами не доведено порушення спірним правочином інтересів держави і суспільства, його моральних засад, які були б співрозмірні із наслідком таких порушень, який прокурор просить застосувати, у вигляді визнання спірного договору купівлі-продажу недійсним.

Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (відповідач 2), через канцелярію суду 10.08.2020 за вх.№ 18360 надало відзив на позовну заяву, згідно якого просило суд відмовити в повному обсязі у задоволенні позову Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 2. При цьому відповідач 2 у відзиві на позовну заяву вказував, що єдиним законним власником нежитлових приміщень 1-го, 2-го поверхів в нежитловій будівлі, розташованій за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. «А-2», загальною площею 301,2 кв.м. та нежитлових приміщень підвалу та 1-го поверху в нежитловій будівлі, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. «А-2», загальною площею 110,0 кв.м. на момент прийняття рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 № 757/17 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" в частині прийняття рішення щодо приватизації вказаного майна шляхом викупу ТОВ «Бенедикт Бізнес», була територіальна громада м. Харкова в особі Харківської міської ради. В свою чергу прокурором не доведено та не підтверджено належними та допустимими доказами той факт, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням вимог законодавства України, з перевищенням компетенції та порушувало права інших осіб. Також, відповідач 2 у відзиві на позовну заяву зазначав, що в позовній заяві не зазначено чим саме та чиї права порушено при укладенні спірного договору купівлі - продажу.

У підготовчому засіданні 03.09.2020, судом, без виходу до нарадчої кімнати, було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу підготовчого засідання про закриття підготовчого провадження у справі та призначення справи до судового розгляду по суті на 14.09.2020 о 16:00.

Товариство з обмеженою відповідальністю Бенедикт Бізнес (відповідач 3), через канцелярію суду 11.09.2020 за вх.№ 21023, надало відзив на позовну заяву, згідно якого просило суд відмовити в повному обсязі у задоволенні позову Заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 2. При цьому відповідач 3 у відзиві на позовну заяву вказував, що втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону - нормативно-правового акту та за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Найважливішим елементом оцінки є справедлива і обґрунтована компенсація з боку держави. Тому, якщо держава бажає витребувати нежитлове приміщення у добросовісного набувача, у неї автоматично виникає право на компенсацію збитків за рахунок держави. Позбавлення власності без сплати суми її вартості становитиме непропорційне втручання. Таким чином, відповідач 3 зазначав, що у разі задоволення позову прокуратури, по-перше, відбудеться непропорційне втручання у майнові права ТОВ «Бенедикт Бізнес», по-друге, компенсація вартості приміщень з урахуванням здійснених ремонтних робіт становитиме непосильний тягар на економіку регіону і аж ніяк не сприятиме державному/суспільному інтересу держави.

У судовому засіданні 14.09.2020, судом, без виходу до нарадчої кімнати, було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання про відкладення розгляду справи на 21.09.2020 о 16:00.

Прокурор, через канцелярію суду 16.09.2020 за вх.№ 21394, надав матеріали приватизаційної справи щодо нежитлових приміщень першого поверху № 1-:-7, 9, 10 та другого поверху № 1-:-10, загальною площею 301,2 м2, та нежитлових приміщень підвалу № 1-:-9 та першого поверху № 8, загальною площею 110,0 м2, розташованих в нежитловій будівлі літ. А-2 за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3.

У судовому засіданні 21.09.2020, судом, без виходу до нарадчої кімнати, було постановлено ухвалу із занесенням її до протоколу судового засідання про відкладення розгляду справи на 30.09.2020 о 16:00.

Прокурор у судовому засіданні 30.09.2020 позовні вимоги підтримав та просив суд позов задовольнити у повному обсязі.

Відповідачі про призначене на 30.09.2020 о 16:00 судове засідання були повідомлені належним чином, уповноважених представників в призначене судове засідання не направили.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

Згідно позову прокурор вказує, що Харківською місцевою прокуратурою № 2 здійснюється процесуальне керівництво по кримінальному провадженню, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000002 від 04.01.2017 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною другою статті 366 КК України. Відомості в ЄРДР внесені за фактами службового підроблення під час оцінки та продажу комунального майна Харківською міською радою.

У ході досудового розслідування на підставі ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду м. Харкова від 06.02.2019 (справа № 639/687/19) в Управлінні комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління комунального майна) було проведено вилучення ряду приватизаційних справ, в тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3.

З матеріалів справи вбачається, що 10 квітня 2017 року між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (як орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бенедикт Бізнес" (як орендарем) укладено Договір оренди № 2033, згідно умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлову будівлю загальною площею 411,2 кв.м., далі "Майно", яке належить на праві комунальної власності територіальної громади м. Харкова, розташоване за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. "А-2".

Відповідно до пункту 3.1. вказаного Договору оренди, вартість об`єкту оренди складає 1801600,00 грн. без ПДВ станом на 31.01.2017.

Згідно пункту 5.6. Договору оренди орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу Майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп.

У відповідності до пункту 10.1. Договору оренди, цей Договір діє з 10 квітня 2017 року до 10 березня 2020 року.

У подальшому Товариство з обмеженою відповідальністю "Бенедикт Бізнес" звернулось із листом до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (за вхідним № 7730 від 26.05.2017), в якому просило дозволити приватизацію нежитлових приміщень площею 110,0 кв.м та площею 301,2 кв.м за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3 (том 1, арк.с. 36).

Рішенням Харківської міської ради "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 № 757/17 вирішено провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова шляхом викупу згідно з додатками 1, 2:

- відповідно до пункту 23 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 № 757/17, міська рада дозволила приватизувати нежитлові приміщення 1-го, 2-го поверхів загальною площею 301,2 кв.м., розташовані в нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, З, літ. А-2 шляхом викупу;

- відповідно до пункту 40 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 № 757/17, міська рада дозволила приватизувати нежитлові приміщення підвалу та 1-го поверху загальною площею 110,0 кв.м., розташовані в нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. А-2 шляхом викупу.

Вказане рішення прийнято на підставі законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих, державних підприємств (малу приватизацію)", "Про місцеве самоврядування в Україні". Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова, на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17.

20 вересня 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Бенедикт Бізнес" звернулось до Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради із заявою про приватизацію № 3518 (том 1, арк.с. 37), розглянувши яку орган приватизації способом приватизації визначив викуп.

На виконання вказаного рішення Управлінням комунального майна та приватизації було доручено суб`єкту оціночної діяльності ПФ Агентство "Схід" проведення оцінки вартості об`єкта комунальної власності територіальної громади м. Харкова, нежитлових приміщень в нежитловій будівлі літ "А-2" загальною площею 411,2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька,3, станом на 31.10.2017.

Згідно висновку суб`єкта оціночної діяльності - ПФ Агентство "Схід" про вартість об`єкта оцінки, затвердженого 18.12.2017, вартість нежитлових приміщень загальною площею 411,2 кв.м в нежитловій будівлі літ. "А-2" по вул. Мироносицькій 3 у м. Харкові станом на 31.10.2017 без ПДВ склала 1 518 800 грн., у тому числі:

- нежитлові приміщення 1-го поверху №1-:-7, 9, 10 та 2-го поверху №1-:-10, загальною площею 301,2 кв.м - 1 299 200 грн.

- нежитлові приміщення підвалу №1-:-9 та 1-го поверху №8, загальною площею 110,0 кв.м - 219 600 грн. (том 1, арк.с. 38).

У подальшому 30.01.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Бенедикт Бізнес" та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради укладено Договір № 5545-В-С купівлі-продажу нежитлових приміщень, орендованих ТОВ "Бенедикт Бізнес", відповідно до якого Товариство придбало спірні нежитлові приміщення.

Розділом 2 Договору № 5545-В-С купівлі-продажу визначено, що оціночна вартість нежитлових приміщень, що відчужуються, визначена у відповідності до Методики оцінки майна, затвердженої Постановою Кабінету Міністрів України № 1891 від 10 12.2003 (в редакції постанови Кабінету Міністрів України від 25.11.2015 № 1033), зафіксована в висновках оцінювача про вартість об`єкта оцінки станом на 31.10.2017, затверджених Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економки та комунального майна Харківської міської ради 18.12.2017, і складає 1518800 грн. (один мільйон п`ятсот вісімнадцять тисяч вісімсот гривень).

Згідно з Податковим кодексом України сума податку на додану вартість становить 20 відсотків від вартості нежитлових приміщень та складає 303 760 грн. (триста три тисячі сімсот шістдесят гривень).

Отже, загальна ціна продажу нежитлових приміщень, вказаних в розділі 1 Договору № 5545-В-С купівлі-продажу становить 1822560 грн. (один мільйон вісімсот двадцять дві тисячі п`ятсот шістдесят гривень).

Звертаючись із даним позовом до суду, прокурор зазначив, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Прокурор наполягає на тому, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - Управління комунального майна, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

У даному випадку, на думку прокурора, ТОВ "Бенедикт Бізнес" не здійснило жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна у нього в оренді - з 10.04.2017 по 26.05.2017, тобто по день подачі заяви товариства до міської ради для викупу. У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявці ТОВ "Бенедикт Бізнес" з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. Товариством з обмеженою відповідальністю "Бенедикт Бізнес" до органу приватизації документи, передбачені п. 2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації не подавались.

Крім того, прокурор зазначає, що станом на момент укладення договору оренди № 2033 від 10.04.2017 ринкова вартість орендованих приміщень без ПДВ складала 1 801 600 грн., а станом на момент приватизації (30.01.2018) - 1 518 800 грн. Вказане в першу чергу свідчить про те, що будь-яких поліпшень, тим більш на 25 відсотків, не проводилось з урахуванням того, що вартість за оцінками, замовленими Управлінням комунального майна, зменшилась на 282 800 грн.

Разом з цим, суд зазначає, що п. 3.3. Договору № 5545-В-С купівлі-продажу було передбачено, що розрахунки за об`єкт приватизації здійснюються покупцем шляхом безготівкового перерахування грошових коштів з рахунку НОМЕР_1 в Столична філія ПАТ КБ «ПриватБанк» м. Київ, МФО 380269 на рахунок Управління комунального майна та приватизації, податковий номер 14095412, №2208 в ГУДКСУ у Харківській області МФО 851011 на загальну суму 1 822 560 грн. (один мільйон вісімсот двадцять дві тисячі п`ятсот шістдесят гривень).

Таким чином, фактично за спірні приміщення за Договором № 5545-В-С купівлі-продажу відповідач 3 повинен був сплатити суму у розмірі 1822560 грн. (один мільйон вісімсот двадцять дві тисячі п`ятсот шістдесят гривень), що є більшою ніж сума 1801600 грн. (один мільйон вісімсот одна тисяча шістсот гривень), яка була передбачена та з урахуванням якої нараховувалася орендна плата за договором оренди № 2033 від 10.04.2017.

За таких обставин, суд приходить до висновку про відхилення тверджень прокурора щодо зменшення вартості орендованих приміщень на момент приватизації та не проведення поліпшень у зв`язку з цим.

Крім того, суд зазначає, що з матеріалів приватизаційної справи щодо нежитлових приміщень першого поверху № 1-:-7, 9, 10 та другого поверху № 1-:-10, загальною площею 301,2 м2, та нежитлових приміщень підвалу № 1-:-9 та першого поверху № 8, загальною площею 110,0 м2, розташованих в нежитловій будівлі літ. А-2 за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, вбачається, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Інститут "Градінвестбуд" було проведено обстеження несучих та огороджуючих будівельних конструкцій будівлі літ. А-2 за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3.

За результатами обстеження ТОВ "Інститут "Градінвестбуд" було складено технічний висновок (496/16 від 06.06.2016) у відповідності до якого було встановлено, що на момент обстеження конструкція знаходиться у незадовільному технічному стані (стан конструкцій - ІІІ). Усі будівельні конструкції будівлі за своїми технічними, конструктивними та об`ємно-планувальними характеристиками, загальному технічному стану, не відповідають санітарним та противопожарним нормативним вимогам. Експлуатація будівлі заборонена.

Разом з цим, у п.4.2. Звіту про оцінку майна об`єкту комунальної власності нежитлових приміщень загальною площею 411,2 м2, розташованих в нежитловій будівлі літ. А-2 за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3 (дата оцінки: 31.10.2017) (надалі - Звіт) зазначалося про можливість використання оцінюваних приміщень у якості офісу за умови проведення комплексного капремонту, або для використання під надання різних послуг за умови проведення косметичного ремонту.

Отже, з матеріалів справи вбачається, що станом на момент приватизації у спірних приміщеннях за період оренди відбулися певні невід`ємні поліпшення (за період з 10.04.2017 по 26.05.2017), що в свою чергу свідчить про можливість їх приватизації шляхом викупу.

Крім того, суд зазначає, що оцінювач у п. 4.1. Звіту посилався на те, що стан ринку нерухомості можна визнати, як нестабільний у найближчому майбутньому; навіть оптимістичний варіант розвитку подій вказує на відсутність передумов для подальшого нормального функціонування ринку нерухомості по Україні та Харківської області в найближчі п`ять років.

15 листопада 2017 року на вказаний Звіт була надана рецензія - рецензент Пижова Л.Б. (Сертифікат № 504, виданий 18.04.1996 ФГИУ 15 листопада 2017 року на вказаний Звіт була надана рецензія - рецензент Пижова Л.Б. (Сертифікат № 504, виданий 18.04.1996 ФГИУ УОО. Свідоцтво про реєстрацію у реєстрі оцінювачів № 2478 від 25.03.2005, Свідоцтво про підвищення кваліфікації оцінювача МФ № 2733-ПК від 19.10.2016, стаж роботи - 20 років). Висновками за результатом рецензування Звіту було встановлено наступне: у Звіті достатньо розкрита інформація про об`єкт оцінки, його місцезнаходження на території міста, технічні характеристики та фізичний стан об`єкта, що впливають на можливе та ефекти вне використання об`єкта; обрана база оцінки відповідає визначенню ринкової вартості об`єкта; визначення ринкової вартості для цілей оренди є обґрунтованим; застосування дохідного підходу для визначення вартості об`єкта обґрунтоване; інформація, використана у звіті, відповідає реальній ситуації на ринку оренди; Звіт відповідає вимогам професіональних стандартів з оцінки нерухомого майна; у правильності оформлення Звіту порушень не виявлено. За загальним висновком рецензії Звіт може бути класифікований як такий, котрий у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів по оцінці майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на вірогідність оцінки. УОО. Свідоцтво про реєстрацію у реєстрі оцінювачів № 2478 від 25.03.2005, Свідоцтво про підвищення кваліфікації оцінювача МФ № 2733-ПК від 19.10.2016, стаж роботи - 20 років). Висновками за результатом рецензування Звіту було встановлено наступне: у Звіті достатньо розкрита інформація про об`єкт оцінки, його місцезнаходження на території міста, технічні характеристики та фізичний стан об`єкта, що впливають на можливе та ефекти вне використання об`єкта; обрана база оцінки відповідає визначенню ринкової вартості об`єкта; визначення ринкової вартості для цілей оренди є обґрунтованим; застосування дохідного підходу для визначення вартості об`єкта обґрунтоване; інформація, використана у звіті, відповідає реальній ситуації на ринку оренди; Звіт відповідає вимогам професіональних стандартів з оцінки нерухомого майна; у правильності оформлення Звіту порушень не виявлено. За загальним висновком рецензії Звіт може бути класифікований як такий, котрий у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів по оцінці майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на вірогідністНаказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (далі Порядок № 377).

Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (далі Порядок № 377).

Пункт 2.2 Порядку № 377 визначає перелік підтверджувальних документів про здійснення орендарем поліпшень, що подаються ним до органу приватизації. Даним документом, зокрема є договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства.

Як вбачається з матеріалів приватизаційної справи відповідачем 3 до органу приватизації у відповідності до п. 2.2 Порядку № 377 було подано договір оренди № 2033 від 10.04.2017, укладений з дотриманням вимог законодавства.

Згідно частини 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України, доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Відповідно до ст. 74 Господарського процесуального кодексу України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

За приписом ст. 76 Господарського процесуального кодексу України предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Водночас обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування (ст. 77 Господарського процесуального кодексу України).

У відповідності до ч.1, ч.2 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Приписами ст. 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ст. 10 Закону України Про місцеве самоврядування України сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Вказані органи діють за принципом розподілу повноважень у порядку і межах, визначених цим та іншими законами.

Відповідно до ст. 1 Закону України Про місцеве самоврядування України, право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Відповідно до п. 30 ч. 1 ст. 26 Закону України Про місцеве самоврядування України, виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об`єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, договір купівлі-продажу якого в установленому порядку розірвано або визнано недійсним, про надання у концесію об`єктів права комунальної власності, про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади.

Відповідно до ст. 29 Закону України Про місцеве самоврядування України до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать: управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад; підготовка і внесення на розгляд ради пропозицій щодо порядку та умов відчуження комунального майна, проектів місцевих програм приватизації та переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; організація виконання цих програм; підготовка і внесення на розгляд ради пропозицій щодо визначення сфер господарської діяльності та переліку об`єктів, які можуть надаватися у концесію; подання раді письмових звітів про хід та результати відчуження комунального майна.

Згідно з ст. 59 Закону України Про місцеве самоврядування України рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим законом.

У відповідності до ч. 5 ст. 60 Закону України Про місцеве самоврядування України, органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Частиною 6 ст. 60 Закону України Про місцеве самоврядування України визначено, що доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.

Відповідно до ч. 1 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", приватизація об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Згідно з чч. 1, 2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (у редакції, чинній на момент спірних відносин), об`єктами малої приватизації є окреме індивідуально визначене майно, в тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано (група А).

Статтею 3 зазначеного Закону визначені способи малої приватизації, до яких, поряд із іншими, віднесено викуп.

Відповідно до ч. 1 ст. 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", місцеві ради затверджують за поданням органів приватизації переліки об`єктів, які перебувають у комунальній власності та підлягають приватизації шляхом продажу за конкурсом, на аукціоні та шляхом викупу.

Включення об`єктів малої приватизації до переліків, зазначених у частині першій статті 7 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", здійснюється відповідно до Державної та місцевих програм приватизації чи з ініціативи відповідних органів приватизації або покупців.

Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу визначено Розділом III Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Порядок продажу об`єктів малої приватизації на аукціоні, за конкурсом визначає Розділ IV Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Згідно з ч. 1 ст. 11 Розділу III Продаж об`єкта малої приватизації шляхом викупу Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (в редакції, яка була чинною на момент виникнення правовідносин), викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами.

Таким чином викуп, як спосіб приватизації, може застосовуватись у двох випадках:

1) до тих об`єктів приватизації, які не були продані на аукціоні або за конкурсом;

2) у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами.

Аналогічний правовий висновок викладений в постанові Верховного Суду від 29.10.2019 у справі № 905/2236/18.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України, наймачеві надано переважне право придбати річ, що є об`єктом найму, за умов належного виконання своїх обов`язків за договором найму, в разі її продажу наймодавцем.

Згідно з ч. 1 ст. 289 Господарського кодексу України, орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

Пунктом 5.6 договору оренди № 2033 від 10.04.2017 сторони передбачили переважне право орендаря, який належно виконує свої обов`язки за цим договором, перед іншими особами на викуп орендованого ним майна у разі його продажу.

Вказаний пункт відповідав положенням чинного на час укладення договору оренди законодавству України, він є дійсним в силу ст. 204 ЦК України.

На підставі рішення Харківської міської ради від 26.09.2012 № 847/12 "Про комунальну власність м. Харкова" нежитлова будівля літ "А-2" загальною площею 411,2 кв.м, за адресою; м. Харків, вул., Мироносицька,3, зареєстрована за територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради на праві комунальної власності.

Отже, єдиним законним власником нежитлових приміщень 1-го, 2-го поверхів, загальною площею 301,2 кв.м та нежитлових приміщень підвалу та 1-го поверху в нежитловій будівлі за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, літ. "А-2", загальною площею 110,0 кв.м на момент прийняття рішення Харківської міської ради від 20.09.2017 № 757/17 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" в частині прийняття рішення щодо приватизації вказаного майна шляхом викупу ТОВ "Бенедикт Бізнес", була територіальна громада м. Харкова в особі Харківської міської ради.

Враховуючи викладене, рішення Харківської міської ради "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 № 757/17, було прийняте Харківською міською радою в межах її повноважень відповідно до умов договору оренди № 2033 від 10.04.2017 та приписів Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України, ч. 1 ст. 289 Господарського кодексу України та згідно з Програмою приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженою рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17.

На підставі зазначеного, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог про визнання незаконним та скасування пункти 23 і 40 додатку 1 до рішення 14 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 20.09.2017 № 757/17.

Стосовно позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень від 30.01.2018 № 5545-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бенедикт Бізнес", посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрованого в реєстрі за № 284, скасувавши його державну реєстрацію, суд зазначає наступне.

Відповідно до ст. 23 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" право власності на державне майно підтверджується договором купівлі-продажу, який укладається між покупцем та уповноваженим представником відповідного органу приватизації, а також актом приймання-передачі зазначеного майна.

Договір купівлі-продажу державного майна підлягає нотаріальному посвідченню та у випадках, передбачених законом, державній реєстрації.

Згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Частиною першою статті 203 Цивільного кодексу України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Тобто правочин, який був вчинений з недодержанням у момент його вчинення вимог Цивільного кодексу України і його зміст суперечить нормам Цивільного кодексу України, має бути визнаний судом недійсним.

Договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 30.01.2018 № 5545-В-С був укладений при вільному волевиявленні сторін, які вчинили дії, що свідчать про прийняття договору до виконання, тобто дії сторін були спрямовані на реальне настання правових наслідків, а їх внутрішня воля відповідала зовнішньому її прояву.

На момент звернення прокурора з даним позовом, договір купівлі-продажу нежитлових будівель від 23.01.2018 № 5545-В-С був виконаний, що підтверджується зокрема Інформаційною довідною з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 13.08.2019 № 177305464 (т.1 а.с. 42). Таким чином, в даному випадку, відсутні докази стосовно того, що вказаний договір суперечить інтересам держави та суспільства, що унеможливлює визнання такого правочину недійсним.

За таких обставин суд вважає, що вимога прокурора про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 23.01.2018 № 5545-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Бенедикт Бізнес", не підлягає задоволенню.

Згідно з абз. 2 ч. 1 ст. 173 Господарського процесуального кодексу України, похідною позовною вимогою є вимога, задоволення якої залежить від задоволення іншої позовної вимоги (основної вимоги).

Вимоги про зобов`язання ТОВ "Бенедикт Бізнес" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення 1-го поверху № 1-:-7, 9, 10 та 2-го поверху № 1-:-10, загальною площею 301,2 кв.м, та нежитлові приміщення підвалу № 1-:-9 та 1-го поверху № 8, загальною площею 110,0 кв.м, розташовані в нежитловій будівлі літ. "А-2" за адресою: м. Харків, вул. Мироносицька, 3, є похідними від вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових будівель від 23.01.2018 № 5545-В-С, в задоволенні яких відмовлено, тому правові підстави для задоволення позовних вимог в цій частині також відсутні.

Крім того, суд зазначає, що ч.1 ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Пунктами 32-35 рішення Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 "Стретч проти Сполученого Королівства" визначено, що майном у зазначеній статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком Європейського суду в зазначеній справі "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила". Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, у такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції?.

Також, в рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Судом встановлено, що здійснюючи приватизаційну політику Харківська міська рада діяла як орган публічної влади і прийняла рішення в межах чинних на той час законів та повноважень щодо встановлення умов приватизації.

Самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця.

Разом з цим, суд зауважує, що втручання держави у право на мирне володіння майном є законним, якщо здійснюється на підставі закону - нормативно-правового акту та за наявності об`єктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Саме національні органи влади мають здійснювати первісну оцінку наявності проблеми, що становить суспільний інтерес, вирішення якої б вимагало таких заходів. Найважливішим елементом оцінки є справедлива і обґрунтована компенсація з боку держави. Тому, якщо держава бажає витребувати нежитлове приміщення у добросовісного набувача, в неї автоматично виникає право на компенсацію збитків за рахунок держави.

Враховуючи вищевикладене, господарський суд вважає, що обраний прокурором спосіб захисту не призведе до усунення порушень інтересів держави та не буде сприяти їх захисту.

При цьому суд зазначає, що Європейський суд з прав людини у рішенні від 10.02.2010 у справі "Серявін та інші проти України" зауважив, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях, зокрема, судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.

У справі "Трофимчук проти України" Європейський суд з прав людини також зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод.

У справі "Руїз Торіха проти Іспанії" ЄСПЛ вказав, що відповідно до практики, яка відображає принцип належного здійснення правосуддя, судові рішення мають в достатній мірі висвітлювати мотиви, на яких вони базуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Межі такого обов`язку можуть різнитися залежно від природи рішення та мають оцінюватися у світлі обставин кожної справи.

Вирішуючи питання розподілу судового збору, суд керується ст. 129 ГПК України, у зв`язку з чим судовий збір покладається на прокурора.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 124, 129 Конституції України, ст.ст. 4, 11, 12, 13, 73-79, 91, 120, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 316 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення господарського суду може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено "12" жовтня 2020 р.

Суддя А.М. Буракова

справа № 922/2593/19