ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 жовтня 2020 року

м. Київ

Справа № 912/3295/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Мачульського Г.М. - головуючого, Краснова Є.В., Могила С.К.,

розглянувши у порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро"

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 10.06.2020 (колегія суддів у складі : Іванов О.Г. - головуючий, Дармін М.О., Березкіна О.В.)

за позовом Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро"

третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Мар`ївська сільська рада Компаніївського району Кіровоградської області

про стягнення штрафу та пені,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. Звернувшись в суд з позовом, Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (далі - позивач) просило стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро" (далі - відповідач) 480 227,17 грн штрафу та 447,33 грн пені.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем обов`язків за договором оренди землі щодо своєчасного перерахування орендної плати в розмірі 480 227,17 грн.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 12.04.2019 в позові відмовлено.

Оскарженою у касаційному порядку постановою Центрального апеляційного господарського суду від 10.06.2020 це рішення суду першої інстанції скасовано і прийнято нове - про задоволення позову.

2.3. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що договір оренди між сторонами було анульовано, право оренди за відповідачем не було зареєстровано, у відповідача не виникло зобов`язання зі сплати орендної плати, сума, яку не сплатив відповідач, є вартістю лоту з продажу права оренди, наслідком несплати якої є анулювання земельних торгів.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позов, виходив з того, що строк дії договору починає свій перебіг з моменту укладення договору, а не з моменту реєстрації речового права, відтак і положення вказаного договору щодо оплати штрафу та пені до відповідача можуть бути застосовані.

3. Короткий зміст вимог касаційних скарг та узагальнюючи доводи інших учасників справи

3.1. В скарзі відповідач просить скасувати постанову апеляційного суду і залишити в силі рішення суду першої інстанції, вказуючи в якості підстави касаційного оскарження те, що касаційна скарга стосується питання права, яке має фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики, та те, що справа становить значний суспільний інтерес або має виняткове значення для учасника справи, який подає касаційну скаргу.

3.2. Скарга мотивована тим, що практика застосування Верховним Судом норм матеріального права щодо визначення чинності укладеного договору оренди земельної ділянки в контексті того, чи пов`язується вона з моментом укладення договору чи з моментом реєстрації права оренди, є суперечливою. При цьому апеляційний суд невірно застосував норми матеріального права, не врахував висновки Верховного Суду, викладені в постанові від 04.06.2020 у справі №229/5561/18 та від 12.09.2018 у справі №132/2218/16-ц, висновки Верховного Суду України, викладені в постанові від 13.06.2016 у справі №570/3056/15-ц, від яких Велика Палата Верховного суду в постанові від 15.01.2020 у справі №322/1178/17 не відступила. Апеляційний суд при винесенні оскаржуваного рішення застосував правовий висновок Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладений в постанові від 03.04.2020 у справі №912/3294/18, стосовно якого відповідач вважає, що є підстави відступити, оскільки набрання чинності реальним договором оренди землі може відбутись не раніше державної реєстрації права оренди земельної ділянки, яка співпадає з моментом передачі земельної ділянки орендарю.

Крім того, відповідач просить передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, оскільки справа містить виключну проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

4. Мотивувальна частина

4.1. Як встановлено судами, наказом Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 04.01.2018 №11 затверджено Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки для продажу права оренди терміном на 7 років на земельних тогах у формі аукціону з умовою зміни виду цільового призначення земель з "для ведення фермерського господарства" на "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" загальною площею 50,2744 га за межами населених пунктів на території Мар`ївської сільської ради Компаніївського району, кадастровий номер :02:000:0017.

Згідно наказу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 05.02.2018 №149 прийнято рішення про продаж даної земельної ділянки на земельних торгах, стартова ціна лоту складає 316 981,44 грн. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2018 складає 396 2268,00 грн. Умови продажу - продаж права оренди строком на 7 років.

09.02.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області (Замовник) та Державним підприємством "Кіровоградський науково-дослідний та проектний інститут землеустрою" (Виконавець) укладено договір про проведення земельних торгів №27.

Відповідно до п.1.1 договору №27 від 09.02.2018 Виконавець зобов`язується за рахунок власних коштів здійснити продаж на земельних торгах права оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, зокрема, земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 50,2744 га, кадастровий номер :02:000:0017, що розташована на території Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області, з наступним відшкодуванням витрат виконавцю земельних торгів переможцем.

04.06.2018 шляхом заповнення електронних форм на офіційному ВЕБ-сайті Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру оприлюднено оголошення про проведення земельних торгів на право оренди земельної ділянки площею 50,2744 га, кадастровий номер :02:000:0017, що розташована на території Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області.

02.07.2018 ТОВ "Технополь Агро" подано заяву про бажання взяти участь у земельних торгах на продаж права оренди земельної ділянки: площею 50,2744 га, кадастровий номер :02:000:0017, що розташована на території Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області та зареєстроване учасником торгів за №3 та 05.07.2018 отримано вхідний квиток, картку учасника та інформаційну картку.

04.07.2019 ТОВ "Технополь Агро" укладено з Виконавцем договір про умови участі в аукціоні.

09.07.2018 за результатами проведення земельних торгів складено протокол земельних торгів з продажу права оренди на вказану земельну ділянку, яким визнано ТОВ "Технополь Агро" переможцем земельних торгів на право оренди цієї земельної ділянки.

09.07.2018 між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області (Орендодавець) та ТОВ "Технополь Агро" (Орендар) укладено договір оренди землі (далі - Договір оренди землі).

Відповідно до п.1.1. Договору оренди землі Орендодавець, на підставі наказу від 05.02.2018 № 149 та протоколу земельних торгів від 09.07.2018 надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (код КВЦПЗ 01.01).

Пунктами 3.1., 3.2. Договору оренди землі передбачено, що договір укладено на строк 7 (сім) років. Право оренди земельної ділянки виникає у Орендаря з моменту державної реєстрації права оренди, яка вчиняється після виконання пунктів 4.1 та 4.7 цього Договору, а саме: сплати річної орендної плати за користування земельною ділянкою та винагороди виконавцю земельних торгів та витрат на підготовку лоту.

Відповідно до п. 4.1. Договору оренди землі плата за користування земельною ділянкою, право оренди якої набуто на земельних торгах згідно з протоколом земельних торгів від 09.07.2018 у розмірі річної орендної плати, що становить 480 227,17 грн, підлягає сплаті переможцем не пізніше трьох банківських днів з дня укладення договору на рахунок Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області.

Згідно з пунктом 4.2. Договору оренди землі, з 09 липня 2019 року орендна плата сплачується Орендарем шляхом безготівкового перерахування грошових коштів на рахунок Мар`ївської сільської ради Компаніївського району Кіровоградської області у розмірі 12,12% (розмір орендної плати визначається за результатами проведення земельних торгів), від визначеної нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням її цільового призначення та коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки землі, що становить 40 018,93 грн за місяць.

Пунктом 4.8. Договору оренди землі передбачено, що у разі невнесення орендної плати у строки визначені цим договором: у 10-денний строк сплачується штраф у розмірі 100% річних орендної плати, встановленої цим Договором; стягується пеня у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня.

Відповідно до пунктів 8.4.1., 8.4.2., 8.4.3. Договору оренди землі, Орендар зобов`язаний здійснити державну реєстрацію права оренди протягом п`яти робочих днів з дня укладення цього Договору та повідомити Орендодавця про державну реєстрацію права оренди не пізніше наступного робочого дня після вчинення реєстраційних дій, з наданням копії підтверджуючого документу; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно та в повному обсязі вносити орендну плату.

Договір набирає чинності після підписання сторонами (п. 14.1. Договору оренди землі).

4.2. Договір оренди землі підписано сторонами та скріплено печатками.

4.3. Згідно інформації Мар`ївської сільської ради № -02-27/289 від 10.08.2018 Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області повідомлено про те, що за земельну ділянку площею 50,2744 га, кадастровий номер :02:000:0017 кошти в сумі 480 227,17 грн до місцевого бюджету не надходили.

4.4. 16.07.2018 Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області видано наказ №609 "Про анулювання результатів земельних торгів у формі аукціону", яким було постановлено анулювати результати земельних торгів № 12321, які відбулися 09.07.2018 по лоту №23971 щодо продажу права оренди на вказану земельну ділянку, по причині несплати переможцем в установлений строк належної суми за придбаний лот.

4.5. Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області листом від 16.07.2018 №32-11-0.63-5712/2-18 повідомило Товариство з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро" про необхідність сплати штрафу в розмірі 100% річної орендної плати в сумі 480 227,17 грн. та пені у сумі 447,33 грн. відповідно до п. 4.8. договору оренди землі, однак, відповідач залишив вказаний лист без відповіді та задоволення, що і стало підставою для звернення з даним позовом.

4.6. В касаційній скарзі відповідач зазначає, що спірний договір земельної ділянки не міг набрати чинність без державної реєстрації права оренди і просить відступити від висновку Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 03.04.2020 у справі №912/3294/18 з подібними відносинами, проте колегія суддів Верховного Суду з доводами відповідача не погоджується з огляду на наступне.

4.7. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Відповідно до ст.125 Земельного кодексу України в редакції чинній на момент укладення договору оренди, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав.

Згідно ст.13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

За положеннями ст.14 цього Закону договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Згідно до статті 6 вказаного Закону право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст.17 цього Закону об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Статтею 638 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч.1).

Згідно ч.2 статті 631 цього Кодексу договір набирає чинності з моменту його укладення.

4.8. Верховний Суд звертає увагу на те, що відповідно до положень ст.ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до 01.01.2013), укладений договір оренди землі підлягав обов`язковій державній реєстрації, з моменту якої набував чинності. Тобто розмежовувався момент укладення договору оренди землі, внаслідок чого договір набував юридичного значення як факт (наявність домовленостей сторін на виникнення між ними прав та обов`язків у майбутньому після державної реєстрації договору) та момент набрання чинності договором в результаті проведення його державної реєстрації, після чого виникали суб`єктивні цивільні права та обов`язки сторін. Тобто, державна реєстрація правочину виконувала функцію фіксації державою волевиявлення сторін договору оренди для подальшого офіційного визнання права оренди землі та гарантування його реалізації орендарем з метою забезпечення стабільності цивільного обороту речових прав на земельні ділянки.

Так і Верховний Суд України вказував, що поняття "момент укладення договору" та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" різняться змістовим наповненням, а також можуть відрізнятися у часі, про що зазначено і у мотивувальних частинах постанов від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16).

4.9. В свою чергу, з 01.01.2013 набрав чинності Закон України № 3613-VІ, згідно з підпунктом "е" підпункту 2 пункту 5 розділу VІІ "Прикінцеві та перехідні положення" якого ст. 126 Земельного Кодексу України викладено у новій редакції та передбачено, що право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

4.10. За змістом ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації прав підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.

4.11.Таким чином, з урахуванням викладених норм, поняття "державна реєстрація договору" та "державна реєстрація речового права" є різними.

При цьому на час законодавчо закріплених вимог щодо необхідності реєстрації договору оренди землі його чинність пов`язувалась з моментом реєстрації договору, про що свідчила стала практика Верховного Суду України (постанова від 13.06.2016 №570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16)), Верховного Суду (постанова від 15.03.2018 у справі № 136/2211/15-ц).

4.12. Проте це не означає, що після внесення змін щодо відміни необхідності реєстрації самого договору оренди, момент реєстрації прав на оренду став пов`язуватись з моментом набрання чинності договором оренди.

4.13. Реєстрація прав на оренду землі, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.

Дійсно орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди.

У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами.

4.14. У справі №322/1178/17 Велика Палата Верховного Суду в постанові від 15.01.2020, правовий висновок в якій повинен враховуватись судами згідно статті 236 Господарського процесуального кодексу України, зазначила, що сторони в договорі оренди мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Аналогічні висновки Великої Палати Верховного Суду викладені і у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.06.2020 у справі №696/1693/15-ц.

4.15. Із встановлених судами обставин справи вбачається, що сторони в п.14.1. Договору оренди землі передбачили, що договір набирає чинності після підписання сторонами, та встановлено, що договір підписано та скріплено печатками.

Отже, саме після підписання спірного договору оренди він набирає чинності і відсутність реєстрації права оренди не вливає на вказану обставину.

Також на вказану обставину не впливає факт анулювання земельних торгів, результати яких були підставою для укладення договору оренди, оскільки інститут анулювання, на відміну від визнання торгів недійсними, не заперечує виникнення певних прав та обов`язків після результатів торгів, що були анулюванні.

4.16. Таким чином слід дійти висновку, що оскільки сам договір був укладений і набрав чинності, його положення діють у тій частині, що виникли, і продовжують існувати до їх виконання.

Отже зобов`язання зі сплати штрафу та пені виникли між сторонами і продовжують існувати до їх виконання.

Такі висновки відповідають таким засадам цивільного законодавства, як справедливість, добросовісність та розумність, передбачені статтею 3 ЦК України, оскільки із вчиненням таких послідовних дій як: затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для продажу права оренди; укладення договору про проведення земельних торгів; проведення земельних торгів; укладення із відповідачем договору оренди землі - підписання його сторонами та скріплено печатками, позивач вправі був розраховувати на надходження відповідної плати, а оскільки відповідач ухилився від вчинення відповідних дій, добросовісна сторона вправі розраховувати на відповідну відповідальність та компенсацію, передбачену умовами договору.

4.17. Відтак, колегія суддів Верховного Суду вважає, що підстав скасовувати оскаржену постанову немає, оскільки апеляційним судом вірно було застосовано норми права та у відповідності до висновків Верховного Суду, викладених у постанові Великої Палати від 15.01.2020 у справі №322/1178/17.

Крім того і підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного суду відповідно до положень статті 302 Господарського процесуального кодексу України немає, оскільки, як зазначалось, висновок Великої Палати Верховного Суду зі спірного питання існує, апеляційний суд не прийняв оскаржене рішення всупереч вказаного висновку і відступати від висновку Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного в постанові від 03.04.2020 у справі 912/3294/18, колегія суддів Верховного Суду не вважає за необхідне, оскільки з ним погоджується і оскільки він відповідає правовій позиції Великої Палати Верховного Суду і узгоджується із наведеними положеннями законодавства.

4.18. Враховуючи викладене, підстав скасовувати оскаржені рішення немає, а касаційна скарга відповідача має бути залишена без задоволення як необґрунтована.

4.19. Відповідно до приписів статті 129 частини 4, статті 315 частини першої пункту 4 підпункту "в" Господарського процесуального кодексу України, судові витрати за розгляд касаційної скарги у справі належить покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України,

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Технополь Агро" залишити без задоволення, а постанову Центрального апеляційного господарського суду від 10.06.2020 у справі Господарського суду Кіровоградської області №912/3295/18, залишити без змін.

Постанова є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Г.М. Мачульський

Судді Є.В. Краснов

С.К. Могил