ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ОДЕСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

"17" вересня 2020 р.м. Одеса Справа № 916/112/20

Господарський суд Одеської області у складі судді Бездолі Ю.С.

при секретарі судового засідання: Кожухарь Є.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в порядку загального позовного провадження позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1, )

до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю Трансстроймонтаж ЛТД (65023, м. Одеса, вул. Пастера, буд. 60, )

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача: Комунального підприємства Теплопостачання міста Одеси (65110, м. Одеса, вул. Балківська, буд. 1-Б, )

про розірвання договору оренди та виселення, -

за участю представників сторін:

від позивача: Коваль І.В., довіреність №01-36/2 від 15.01.2020

від відповідача: не з`явився

від третьої особи: Чехлов Ю.В., довіреність №15 від 24.02.2020

ВСТАНОВИВ:

Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Трансстроймонтаж ЛТД про розірвання договору оренди №400/19Т від 15.04.2019 та виселення Товариства з обмеженою відповідальністю Трансстроймонтаж з нежитлових будівель та споруд, загальною площею 2961,7 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 12-А.

Позовні вимоги ДКВ ОМР обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди №400/19Т від 15.04.2019.

Ухвалою господарського суду Одеської області від 04.02.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі; визначено здійснювати розгляд справи у порядку загального позовного провадження; призначено підготовче засідання на 26.02.2020 о 14:00.

26.02.2020 за вх.№5091/20 до суду від позивача надійшла заява про збільшення розміру позовних вимог, у прийняті до розгляду якої судом у підготовчому засіданні 26.02.2020 відмовлено.

У підготовчому засіданні 26.02.2020 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 17.03.2020 о 15:15. Ухвалою суду від 16.03.2020 у зв`язку з оголошеним загальнодержавним карантином продовжено строк підготовчого провадження у справі №916/112/20 на 30 днів; підготовче засідання призначено на 14.04.2020 об 11:15. Ухвалою суду від 14.04.2020 відкладено підготовче засідання на 30.04.2020 о 14:00; залучено Комунальне підприємство Теплопостачання міста Одеси до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача.

30.04.2020 за вх.№10851/20 до суду від позивача надійшла заява та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи.

Ухвалою суду від 30.04.2020 відкладено підготовче засідання на 26.05.2020 о 14:00.

25.05.2020 за вх.№13118/20 до суду від третьої особи надійшли пояснення та додаткові документи, які залучено судом до матеріалів справи. У поданих поясненнях третя особа підтримала позовні вимоги ДКВ ОМР та зазначила, що неповернення або несвоєчасне повернення районної котельної, що знаходиться за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 12А (яка, серед іншого, була передана відповідачу за договором оренди), балансоутримувачу негативно вплине на своєчасну підготовку підприємства до опалювального сезону та його надійну роботу безпосередньо у період подачі теплової енергії споживачам.

У підготовчому засіданні 26.05.2020 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 23.06.2020 о 12:00. У підготовчому засіданні 23.06.2020 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 07.07.2020 о 14:45. У підготовчому засіданні 07.07.2020 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 183 ГПК України про відкладення підготовчого засідання на 22.07.2020 о 10:15. У підготовчому засіданні 22.07.2020 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст.ст. 177, 185 ГПК України про продовження строку підготовчого провадження на 30 днів, закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 03.09.2020 об 11:10. У судовому засіданні 03.09.2020 судом у протокольній формі винесено ухвалу в порядку ст. 202 ГПК України про відкладення розгляду справи на 17.09.2020 об 11:30.

У підготовчі та судові засідання відповідач не з`явився. Судом були вжиті всі можливі заходи належного повідомлення відповідача про розгляд судом господарської справи, час та місце засідань, про що свідчать відповідні поштові повідомлення. Суд виходить з того, що учасники справи в господарському процесі мають вчиняти належні дії щодо ефективного використання належних їм процесуальних прав та виконання належних обов`язків, а господарський суд, повідомляючи учасників справи шляхом надсилання поштових повідомлень за офіційними, відомими суду, адресами зі свого боку забезпечує їм належні процесуальні гарантії на участь у розгляді справи.

Справа №916/112/20 розглядалась судом в період оголошеного загальнодержавного карантину з метою запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, під час якого законодавцем змінювався порядок обчислення процесуальних строків при розгляді господарської справи.

Згідно з п.2 Прикінцевих положень Закону України від 18.06.2020 №731-IX "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо перебігу процесуальних строків під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)", який набрав чинності 17.07.2020, процесуальні строки, які були продовжені, зокрема відповідно до пункту 4 розділу X "Прикінцеві положення" Господарського процесуального кодексу України, в редакції Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв`язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-19)" №540-IX від 30 березня 2020 року, закінчуються через 20 днів після набрання чинності цим Законом. Протягом цього 20-денного строку учасники справи та особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки (у разі наявності у них права на вчинення відповідних процесуальних дій, передбачених цими кодексами), мають право на продовження процесуальних строків з підстав, встановлених цим Законом.

У визначений Законом України від 18.06.2020 №731-IX строк (до 06.08.2020 включно) відповідач не звернувся до місцевого господарського суду з відповідною заявою, не повідомив про намір вчиняти процесуальні дії у даній справі та/або про неможливість вчинення якихось процесуальних дій у зв`язку з оголошеним загальнодержавним карантином.

Відзив на позовну заяву від відповідача до суду не надійшов, з огляду на що суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за наявними матеріалами в порядку ч.9 ст. 165 ГПК України.

У судовому засіданні 17.09.2020 представник позивача підтримав позовні вимоги в повному обсязі, просив суд їх задовольнити.

Представник третьої особи у судовому засіданні 17.09.2020 підтримав позовні вимоги позивача.

Відповідно до ст. 240 ГПК України в судовому засіданні оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників позивача та третьої особи, господарський суд встановив:

Згідно з витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно №74299873 від 29.11.2016 нежитлові будівлі та споруди, розташовані за адресою м. Одеса, пров. Шампанський, буд. 12-А належать на праві власності територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради.

15.04.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Трансстроймонтаж ЛТД» (орендар) укладений договір оренди нежилого приміщення №400/19Т, відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі та споруди, загальною площею 2961,7 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, буд. 12-А.

За п.1.3 договору термін дії договору оренди з 15 квітня 2019 року до 15 січня 2022 року.

У відповідності до п.2.1 договору орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», Методики розрахунку орендної плати за майно комунальної власності територіальної громади м. Одеси №4214-VII від 30.01.2019, рішень Одеської міської ради та виконкому Одеської міської ради.

Згідно з п.2.2 договору за орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 270793,44 грн. (без врахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства. Розподіл щомісячної суми орендної плати та перерахування її на рахунки балансоутримувача та орендодавця проводиться орендарем у порядку, визначеному рішенням Одеської міської ради про бюджет міста на відповідний бюджетний рік. Орендні платежі починають нараховуватися з моменту підписання відповідного акту приймання-передачі орендованих приміщень.

За п.2.4 договору орендар зобов`язаний вносити орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його господарської діяльності.

Пунктом 2.5 договору передбачено, що розмір орендної плати змінюється у випадках зміни методики її розрахунку, цін і тарифів, та в інших випадках, передбачених законодавчими актами України та рішеннями Одеської міської ради, що набрали чинності, в порядку передбаченому чинним законодавством.

У відповідності до п.3.3 договору орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.

За п.4.1 договору вказані у п.1.1 договору приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно для розміщення виробництва.

Відповідно до п.5.3 договору у разі невнесення орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу, орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди, у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту, в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору оренди, договір є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.

Умовами п.7.5 договору встановлено, що зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.

Згідно з п.7.6 договору останній може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди. У разі розірвання договору в судовому порядку або відмови від договору оренди впродовж його строку, внаслідок невиконання обов`язків за договором, всі невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від цього майна без нанесення йому збитку, здійснених орендарем при проведені капітального ремонту та реконструкції за час його оренди за рахунок власних коштів, залишаються у власності орендодавця безкоштовно і компенсації не підлягають.

За п.7.8 договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором.

У відповідності до п.7.9 договору заяви, пропозиції, повідомлення, претензії, стосовно змін, розірвання, припинення або продовження дії договору оренди на новий термін, надсилаються сторонами цього договору рекомендованими або цінними листами за адресами, зазначеними у цьому договорі.

Пунктом 7.11 договору передбачено, зокрема, що дія договору припиняється внаслідок дострокового розірвання договору за взаємною згодою сторін або за рішенням суду.

За п.7.15 договору у випадку зміни: юридичної адреси, номерів розрахункових рахунків, місцезнаходження та інших реквізитів, сторони зобов`язані у 10-денний термін повідомити один одного про зміни, що сталися. У разі невиконання цього пункту всі повідомлення, направленні за юридичною адресою, вважаються отриманими.

На виконання умов договору оренди №400/19-Т від 15.04.2019 КП «Теплопостачання міста Одеси» передало, а орендар ТОВ «Трансстроймонтаж ЛТД» прийняв нежитлові приміщення та споруди, загальною площею 2961,7 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, буд. 12-А, згідно з актом приймання-передачі нежитлових будівель та споруд від 03.06.2019. При передачі приміщення комісією встановлено, що технічний стан - задовільний.

Відповідно до акту від 10.09.2019 при обстеженні нежитлової будівлі та споруди, загальною площею 2961,7 кв.м. за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 12-А встановлено, що на момент обстеження орендар ТОВ «Трансстроймонтаж ЛТД» не веде виробничу діяльність, порушення п.4.1 договору, будівлі та споруди закриті, діяльності немає.

Листом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 10.09.2019 запропоновано ТОВ «Трансстроймонтаж ЛТД» у термін до 24.09.2019 передати Департаменту ключі та нежитлові будівлі та споруди, загальною площею 2961,7 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 12-А, за актом приймання-передачі.

11.01.2020 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради надіслано ТОВ «Трансстроймонтаж ЛТД» пропозицію про розірвання договору оренди, в якій ДКВ ОМР запропонував розірвати договір оренди №400/19Т від 15.04.2019, на підставі якого орендарю було надано у строкове оплатне користування нежитлові будівлі та споруди, загальною площею 2961,7 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 12-А, та повернути вказані будівлі Департаменту за актом приймання-передачі, а також сплатити заборгованість з орендної плати в сумі 2609666,16 грн. та сплатити пеню в сумі 246767,34 грн.

Несплата відповідачем орендної плати стала підставою для звернення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до суду з позовом про розірвання договору оренди та виселення відповідача з об`єкту оренди.

Проаналізувавши наявні у справі докази та надавши їм правову оцінку, суд дійшов висновку про повне задоволення позовних вимог, з наступних мотивів.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Згідно з п.1 ч.2 ст. 11 ЦК України однією із підстав виникнення цивільних прав та обов`язків є договір, який в силу вимог ч.1 ст. 629 ЦК України є обов`язковим для виконання сторонами.

Як вище встановлено господарським судом між сторонами у справі укладений договір оренди, на підставі якого відповідачу у строкове платне користування передане не житлові будівлі та споруди, за користування яким відповідач зобов`язався сплачувати орендну плату. Строк дії цього договору встановлений з 15.04.2019 до 15.01.2022.

Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Статтею 762 ЦК України передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Відповідно до ч.1 ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Виходячи з наявних матеріалів справи господарським судом встановлено, що відповідач порушив свої договірні зобов`язання за договором оренди №400/19Т від 15.04.2019 в частині повної та своєчасної сплати орендної плати.

Іншого відповідачем не доведено.

Внаслідок несплати орендарем орендної плати орендодавець надіслав орендарю повідомлення від 11.01.2020, в якому запропонував розірвати договір оренди №400/19Т від 15.04.2019, на підставі якого орендарю було надано у строкове оплатне користування нежитлові будівлі та споруди, загальною площею 2961,7 кв.м, які розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 12-А, та повернути вказані будівлі Департаменту за актом приймання-передачі, а також сплатити заборгованість з орендної плати в сумі 2609666,16 грн. та сплатити пеню в сумі 246767,34 грн.

Після вказаного повідомлення в подальшому орендар також не сплачував орендну плату орендодавцю.

Частиною 3 статті 291 ГК України, частиною 2 статті 651 ЦК України, статтею 783 ЦК України передбачено можливість розірвання договору найму (оренди) за рішенням суду на вимогу однієї з сторін, а статтею 782 ЦК України - право наймодавця на односторонню відмову від такого договору у разі невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Відповідне право наймодавця на відмову від договору найму не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою щодо розірвання договору в разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо має місце істотне порушення умов договору.

Згідно зі ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ч.3 ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

В матеріалах справи відсутні відомості на підтвердження факту сплати відповідачем орендних платежів, що свідчить про істотне порушення умов договору з боку відповідача.

З огляду на вищевикладене, господарський суд дійшов висновку, що невиконання відповідачем своїх договірних зобов`язань за договором оренди №400/19Т від 15.04.2019 в частині повної та своєчасної сплати орендної плати є підставою для розірвання укладеного між сторонами договору оренди, а отже в цій частині позовні вимоги судом задовольняються.

Позовні вимоги в частині виселення відповідача з орендованих приміщень також підлягають задоволенню господарським судом з наступних мотивів.

Частиною першою статті 15, частиною першою статті 16 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Перелік основних способів захисту цивільних прав та інтересів встановлений частиною другою статті 16 ЦК України, однак він не є вичерпним, і відповідно до цієї норми суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом та буде ефективним засобом захисту.

Умовами п.4.7 договору оренди встановлено, що після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання, орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди.

Відповідно до ч.1 ст. 27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов`язаний повернути орендодавцеві об`єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

За ч.1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Таким чином, враховуючи, що відповідачем не надано до суду жодних заперечень щодо обставин несплати орендної плати, щодо відсутності підстав для розірвання укладеного договору оренди, враховуючи факт розірвання договору оренди у судовому порядку, господарський суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог про виселення відповідача з орендованих приміщень.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судові витрати по сплаті судового збору за подання позову покладаються відповідача.

Керуючись ст.ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

В И Р І Ш И В:

1.Позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задовольнити повністю.

2.Розірвати договір оренди №400/19Т від 15.04.2019, укладений між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1, ) та Товариством з обмеженою відповідальністю Трансстроймонтаж ЛТД (65023, м. Одеса, вул. Пастера, буд. 60, ).

3.Виселити Товариство з обмеженою відповідальністю Трансстроймонтаж ЛТД (65023, м. Одеса, вул. Пастера, буд. 60, ) з нежитлових будівель та споруд, загальною площею 2961,7 кв.м., які розташовані за адресою: м. Одеса, пров. Шампанський, 12-А.

4.Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю Трансстроймонтаж ЛТД (65023, м. Одеса, вул. Пастера, буд. 60, ) на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради (65039, м. Одеса, вул. Артилерійська, буд. 1, ) 4204 /чотири тисячі двісті чотири/ грн. судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржено в апеляційному порядку до Південно-Західного апеляційного господарського суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом 20 днів з дня складання повного рішення.

Повний текст складено 28 вересня 2020 р.

Суддя Ю.С. Бездоля