ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"28" вересня 2020 р.м. ХарківСправа № 922/4006/19

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Рильової В.В.

при секретарі судового засідання Сіліній М.Г.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 3 Харківської області, м. Харків
до 1. Харківської міської ради, місто Харків, 2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, місто Харків 3. Товариства з обмеженою відповідальністю "Баланс", місто Харків
про скасування рішення, визнання недійсним договору та повернення майна
за участю представників:

прокурор - Ногіна О.М. посвідчення № 054876 від 15.01.2020;

відповідача 1 - Цуварев О.Ф. довіреність № 08-21/4294/2-19 від 19.12.2019;

відповідача 2 - Цуварев О.Ф. довіреність № 13456 від 24.12.2019;

відповідача 3 - адвокат Боклач О.В. ордер ХВ № від 02.09.2020;

ВСТАНОВИВ:

Заступник керівника Харківської місцевої прокуратури № 3 звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Баланс", в якій просить суд:

- визнати незаконним та скасувати пункт 71 до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 21.02.2018 № 1008/18;

- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10.07.2018 № 5601-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Баланс", посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за № 2288, скасувавши запис про проведену державну реєстрацію права власності;

- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Баланс" повернути територіальній громаді міста Харкова нежитлові приміщення підвальної частини №III, ІV, VI площею 74,0 кв.м, першого поверху № 1-:-7 площею 87,0 кв.м, загальною площею 161,0 кв.м, розташовані в житловому будинку літ. "А-4" за адресою: м. Харків, Комунальний проїзд, 9/11.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 10 грудня 2019 року позовну заяву Харківської місцевої прокуратури № 3 прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі № 922/4006/19; справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження.

28 грудня 2019 року до загального відділу діловодства Господарського суду Харківської області надійшов відзив Харківської міської ради на позовну заяву у справі № 922/4006/19 (за вх. № 31784); 13 січня 2020 року до суду також надійшов відзив Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради на позовну заяву (вх. № 592) в порядку статей 165, 178 Господарського процесуального кодексу України.

Також 13 січня 2020 року до загального відділу діловодства Господарського суду Харківської області надійшла відповідь Харківської місцевої прокуратури № 3 на відзив Харківської міської ради (вх. № 584), а 21 січня 2020 року до суду надійшла відповідь Харківської місцевої прокуратури № 3 на відзив Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (вх. № 1491), в порядку статті 166 Господарського процесуального кодексу України.

Зазначені заяви по суті справи було досліджено і прийнято судом до розгляду.

Ухвалою господарського суду від 28 лютого 2020 року провадження у справі № 922/4006/19 зупинено до вирішення Великою Палатою Верховного Суду питання про усунення неоднозначного застосування норм права у подібних правовідносинах у справі № 912/2385/18.

Після офіційного оприлюднення повного тексту постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.05.2020 у справі № 912/2385/18, Господарським судом Харківської області постановлено ухвалу від 17.08.2020, якою провадження у справі № 922/4006/19 поновлено та призначено її до розгляду в підготовчому засіданні.

За результатами підготовчого засідання 31.08.2020 у справі № 922/4006/19 судом постановлено ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 01 вересня 2020 року, на підставі частини другої статті 185, частини першої статті 195 Господарського процесуального кодексу України. Відповідну ухвалу занесено судом до протоколу підготовчого засідання від 31 серпня 2020 року.

В судовому засіданні 01.09.2020 у справі № 922/4006/19 оголошено перерву до 28 вересня 2020 року, на підставі статті 216 Господарського процесуального кодексу України. Відповідну ухвалу занесено до протоколу судового засідання від 01 вересня 2020 року.

28 вересня 2020 року до загального відділу діловодства Господарського суду Харківської області надійшло клопотання Товариства з обмеженою відповідальністю "Баланс" про поновлення строків на подання відзиву (за вх. № 22312). Розглянувши в судовому засіданні заявлене представником Товариства клопотання, суд дійшов висновку про відмову в його задоволенні; відзив Товариства на позовну заяву залишив без розгляду, про що постановив відповідну ухвалу.

Прокурор, який брав участь в судовому засіданні 28.09.2020, позовні вимоги підтримував в повному обсязі, з підстав, викладених у позовній заяві.

Представники відповідачів в судовому засіданні 28.09.2020 проти задоволення позову заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 3 заперечували, просили суд в його задоволенні відмовити.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги прокурора та заперечення Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради і ТОВ "Баланс", об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.

Звертаючись до суду із даним позовом прокурор зазначає, що під час вивчення питань додержання законодавства при приватизації комунального майна встановлено, що на підставі Додаткової угоди № 8 від 16.01.2018 до Договору оренди № 719 від 27.09.2011, укладеної між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (як Орендодавцем) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Баланс" (як Орендарем), у останнього в оренді перебували нежитлові приміщення підвальної частини № 111, IV, VI площею 74,0 кв.м. та першого поверху №1-:-7 площею 87,0 кв.м., загальною площею 161,0 кв.м., розташовані в житловому будинку літ. "А-4" за адресою: м. Харків, Комунальний проїзд, 9/11.

Відповідно до пункту 3.1. Договору в редакції Додаткової угоди № 8, вартість об`єкту оренди складала 483 480,00 грн., без ПДВ станом на 27.10.2017.

Згідно з унктом 4.7. Договору, змінювати стан орендованого майна Орендар зобов`язаний виключно за письмовою згодою Орендодавця.

Відповідно до пункту 4.8. Договору, Орендар зобов`язаний здійснювати ремонт та реконструкцію за письмовою згодою орендодавця на підставі документації, оформленої відповідно до чинного законодавства.

Пунктом 5.3. Договору погоджено, що Орендар має право за письмовою згодою орендодавця вносити зміни до складу орендованого майна, провадити невід`ємні поліпшення, які необхідні для здійснення господарської діяльності, що зумовлює підвищення його вартості. Якщо невід`ємні поліпшення майна зроблені за згодою орендодавця, орендар має право на відшкодування вартості необхідних витрат або зарахування їх вартості тільки у разі придбання об`єкта у власність.

Строк дії Договору оренди № 719 від 27.09.2011 в редакції Додаткової угоди № 8 від 16.01.2018 - до 27.09.2018 (згідно пункту 10.1. Договору).

У подальшому Товариство з обмеженою відповідальністю "Баланс" звернулося із листом № 8 від 07.02.2018 до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради (вх. №1934 від 07.02.2018), у якому просило дозволити приватизацію вказаних приміщень.

На підставі вказаного звернення Харківською міською радою прийнято відповідне рішення, а саме: згідно пункту 71 Додатку до Рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 21.02.2018 № 1008/18, міська рада дозволила приватизувати вказаний об`єкт нерухомого майна шляхом викупу.

У подальшому Товариство з обмеженою відповідальністю "Баланс" звернулося до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради із заявою про приватизацію від 22.02.2018 № 3572, розглянувши яку, орган приватизації способом приватизації визначив викуп.

Також, 26 лютого 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Баланс" звернулося до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом (вх. №3106 від 26.02.2018), у якому просить доручити проведення оцінки для приватизації вказаного майна ФО-П Бєлих Б.М. На виконання вказаного листа Управління комунального майна та приватизації подало ФО-П Бєлих Б.М. (лист від 28.02.2018 № 2578) пропозицією провести оцінку нежитлових приміщень загальною площею 161,0 кв.м., розташовані в житловому будинку літ. "А-4" за адресою: м. Харків, Комунальний проїзд, 9/11, на підставі договору з Товариством з обмеженою відповідальністю "Баланс".

На підставі вказаного листа ФО-П Бєлих Б.М. склав звіт про незалежну оцінку нерухомого майна, відповідно до якого вартість вказаного майна станом на 28.02.2018, без ПДВ складає 444 030,00 грн.

10 липня 2018 року між Товариством з обмеженою відповідальністю "Баланс" та Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради укладено Договір купівлі-продажу № 5601-В-С, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю "Баланс" приватизувало вказані нежитлові приміщення за 444 030,00 грн. без ПДВ (разом з ПДВ за 532 836,00 грн.).

Звертаючись із даним позовом до суду, прокурор зазначив, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем. Прокурор наполягає на тому, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації - Управління комунального майна, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

У даному випадку, на думку прокурора, ТОВ "Баланс" за період перебування об`єкту нерухомого майна у нього в оренді не здійснило жодних поліпшень такого майна. У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявці ТОВ "Баланс" з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. Крім того, Товариством з обмеженою відповідальністю "Баланс" до органу приватизації документи, передбачені пунктом 2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації не подавались.

Також, прокурор зазначає, що станом на момент укладення Договору оренди в редакції Додаткової угоди № 8 від 16.01.2018 ринкова вартість орендованих приміщень без ПДВ складала 483 480,00 грн., а станом на момент приватизації: 10 липня 2018 року - 444 030,00 грн. Вказане в першу чергу свідчить про те, що будь-яких поліпшень, тим більш на 25 відсотків, не проводилось з урахуванням того, що вартість за оцінками, замовленими Управлінням комунального майна, зменшилась.

Вважаючи, що під час прийняття оскаржуваного рішення Харківської міської ради, в процесі здійснення процедури відчуження об`єктів нерухомості та укладання спірного договору купівлі-продажу відповідачами були порушені вимоги Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017 - 2022 роки, що безпосередньо порушує права та інтереси територіальної громади м. Харкова, прокурор звернувся до суду із даною позовною заявою.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Предметом спору у даній справі є визнання незаконним та скасування пункту 71 до Рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 21.02.2018 № 1008/18; визнання недійсним Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10.07.2018 № 5601-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Баланс" та зобов`язання повернути територіальній громаді міста Харкова спірні нежитлові приміщення загальною площею 161,0 кв.м, розташовані в житловому будинку літ. "А-4" за адресою: м. Харків, Комунальний проїзд, 9/11.

Відповідно до статті 327 Цивільного кодексу України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді.

Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Відповідно до частини другої статті 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з частиною третьою статті 24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов`язків характер для суб`єктів цих відносин.

Підставами для визнання акту недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акту недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акту прав та охоронюваних законом інтересів інших осіб.

Відповідно до статті 143 Конституції України територіальні громади села, селища, міста безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є в комунальній власності; затверджують програми соціально-економічного та культурного розвитку і контролюють їх виконання; затверджують бюджети відповідних адміністративно-територіальних одиниць і контролюють їх виконання; встановлюють місцеві податки і збори відповідно до закону; забезпечують проведення місцевих референдумів та реалізацію їх результатів; утворюють, реорганізовують та ліквідовують комунальні підприємства, організації і установи, а також здійснюють контроль за їх діяльністю; вирішують інші питання місцевого значення, віднесені законом до їхньої компетенції.

Згідно зі статтею 172 Цивільного кодексу України територіальні громади набувають і здійснюють цивільні права та обов`язки через органи місцевого самоврядування у межах їх компетенції, встановленої законом.

У частині першій статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" установлено, що територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження. Спадщина, визнана судом від умерлою, переходить у власність територіальної громади за місцем відкриття спадщини.

Згідно із частиною п`ятою статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування й оренду.

В оспорюваному рішенні 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 21.02.2018 № 1008/18 зазначено, що його прийнято на підставі Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради від 21.06.2017 № 691/17 (далі - Програма приватизації).

Відповідно до пункту 1.1 Програми приватизації, її розроблено відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, Законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.

Метою приватизації є підвищення ефективності використання майна, створення конкурентного середовища, залучення інвестицій з метою забезпечення соціально-економічного розвитку міста, а також забезпечення надходження коштів від приватизації до міського бюджету (пункт 1.2 Програми приватизації).

Відповідно до пунктів 3.3, 3.4 Програми приватизації, приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою. Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.

Відповідно до частини четвертої статті 3 Закону України "Про приватизацію державного майна" (далі - у редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Згідно зі статтею 1 Закону України "Про приватизацію державного майна" приватизація державного майна (далі - приватизація) - платне відчуження майна, що перебуває у державній власності, у тому числі разом із земельною ділянкою державної власності, на якій розташований об`єкт, що підлягає приватизації, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки.

Статтею 15 вказаного Закону визначені способи приватизації, зокрема, шляхом: продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс); продажу акцій (часток, паїв), що належать державі у господарських товариствах, на аукціоні, за конкурсом, на фондових біржах та іншими способами, що передбачають загальнодоступність та конкуренцію покупців; продажу на конкурсній основі єдиного майнового комплексу державного підприємства, що приватизується, або контрольного пакета акцій акціонерного товариства при поданні покупцем документів, передбачених частиною першою статті 12 цього Закону; продажу акцій на міжнародних фондових ринках, у тому числі у вигляді депозитарних розписок; іншими способами, які встановлюються спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей, викупу.

Також згідно статті 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна" з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано. Об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.

Згідно із статтею 16-2 Закону України Закону України "Про приватизацію державного майна" викуп акцій (часток, паїв), що належать державі в статутному капіталі господарських товариств, інших господарських організацій та підприємств, заснованих на базі об`єднання майна різних форм власності, здійснюється відповідно до законодавства з питань приватизації та з урахуванням установчих документів таких товариств. Викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Спірні нежитлові приміщення, у даному випадку, є окремим індивідуально визначеним майном, тобто відноситься до групи А об`єктів приватизації, та перебуває у комунальній власності міста Харкова.

Статтею 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" (далі - у редакції, чинній на момент прийняття оскаржуваного рішення органу місцевого самоврядування) визначено способи приватизації об`єктів малої приватизації. Приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс). Шляхом продажу за конкурсом може здійснюватися приватизація окремих єдиних майнових комплексів групи А та окремих об`єктів групи Ж.

Відповідно до статті 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності, є відповідно: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи приватизації, створені місцевими радами.

З моменту прийняття рішення про приватизацію об`єктів, які перебувають у комунальній власності, органами приватизації здійснюється підготовка до їх приватизації відповідно до статті 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", що полягає, зокрема, у встановлені ціни продажу об`єкта, що підлягає приватизації, зокрема, шляхом викупу з урахуванням результатів оцінки об`єкта, публікації інформації про об`єкти малої приватизації у відповідних інформаційних бюлетенях та місцевій пресі, а також вчинені інших дій, необхідних для підготовки об`єктів малої приватизації до продажу.

Згідно зі статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Покупець, який став власником об`єкта і не скористався на момент його приватизації правом викупу будівлі (споруди, нежитлового приміщення) у межах займаної таким об`єктом площі, має право викупити відповідну будівлю (споруду, нежитлове приміщення), якщо це не заборонено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.

Статтею 13 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що продаж об`єктів малої приватизації на аукціоні полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував у ході торгів найвищу ціну.

Статтею 14 вказаного Закону також визначено, що продаж об`єктів малої приватизації за конкурсом полягає у передачі права власності покупцю, який запропонував найвищу ціну та взяв зобов`язання виконати умови конкурсу.

З наведених норм права убачається, що основною метою приватизації, у тому числі комунального майна, є досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності, тобто отримання найвищої ціни за об`єкти, що підлягають приватизації та залучення коштів для здійснення структурної перебудови економіки територіальної громади.

Частиною першою статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" встановлено, зокрема, що приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Порядок викупу встановлений Фондом державного майна України. На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затверджений Фондом державного майна України від 02.04.2012 № 439 (далі - Порядок № 439).

Згідно з пунктом 8.1 Порядку № 439 викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.

Відповідно до пункту 8.2 Порядку № 439 ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, установлюється на підставі результатів його оцінки.

Оцінка майна, яке підлягає приватизації, провадиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 10.12.2003 № 1891 (далі - Методика № 1891).

Згідно з абзацом 6 пункту 73 Методики № 1891 (у редакції, чинній на час прийняття Радою оспорюваного рішення) порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).

Наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377 затверджено Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації (далі - Порядок № 377).

Пункт 2.2 Порядку № 377 визначає перелік підтверджувальних документів про здійснення орендарем поліпшень, що подаються ним до органу приватизації.

З наведеного слідує, що Харківська міська рада має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебувають у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або за конкурсом. У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкта, який перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Статтею 129 Конституції України унормовано, що основними засадами судочинства, зокрема, є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Відповідно до пункту 4 частини третьої статті 2 Господарського процесуального кодексу України основними засадами (принципами) господарського судочинства є змагальність сторін.

Частиною першою статті 73 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з частиною першою статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування (частина перша статті 76 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до частини першої статті 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

У даному випадку матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження здійснення ТОВ "Баланс" поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна у нього в оренді, по день подачі заяви товариства до міської ради для викупу. Зокрема, зі змісту наданого ФОП Бєлих Б.М. висновку про незалежну оцінку спірного нерухомого майна від 28.02.2018 не вбачається будь-яких відомостей про те, що проводились ремонтні роботи у спірних нежитлових приміщеннях, у т. ч. невід`ємні поліпшення.

Не подано Товариством з обмеженою відповідальністю "Баланс" і передбачених пунктом 2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна підтверджувальних документів про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації та включають, зокрема: письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти; погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря; довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень; інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.

Також станом на момент укладення Договору оренди в редакції Додаткової угоди № 8 від 16.01.2018 ринкова вартість орендованих приміщень без ПДВ складала 483 480,00 грн., а станом на момент приватизації: 10 липня 2018 року - 444 030,00 грн. Відповідно, будь-яких поліпшень, з урахуванням того, що вартість за оцінками, замовленими Управлінням комунального майна, зменшилась, ТОВ "Баланс" не проводилось.

Згідно з частиною десятою статті 51 Закону України "Про місцеве самоврядування" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Відповідно до частини першої статті 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Враховуючи викладене в сукупності, суд дійшов висновку, що пункт 71 до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 21.02.2018 № 1008/18 прийнято з порушенням вимог Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова, на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17, а відтак є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки спрямоване не на досягнення мети, визначеної у цих Законах і Програмі, і тим самим порушує права територіальної громади на отримання максимального економічного ефекту від продажу об`єкта комунальної власності.

Крім того, оцінюючи баланс інтересів територіальної громади та відповідачів, господарський суд дійшов висновку, що порушення порядку проведення приватизації об`єктів групи А (шляхом викупу) завдає суспільним відносинам більшої шкоди, ніж ризики, пов`язані зі з`ясуванням питання, чи брали б участь інші особи в приватизації цього майна при проведенні конкурсу чи аукціону, який у разі приватизації спірного майна мав проводитись.

Слід зауважити, що абзацом першим пункту 4 Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування) від 16.04.2009 №7-рп/2009 у справі №1-9/2009 зазначено, що в Основному Законі України передбачено форми та засоби реалізації права територіальних громад на місцеве самоврядування і вказано, що органи місцевого самоврядування у межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території (частина перша статті 144).

Щодо позовних вимог про визнання недійсним Договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10.07.2018 № 5601-В-С, укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Баланс", суд зазначає таке.

Пунктом 6 статті 3 Цивільного кодексу України до засад цивільного законодавства віднесено, серед іншого, добросовісність.

Відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Статтею 203 Цивільного кодексу України визначені загальні підстави недійсності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

За приписами статті 207 Господарського кодексу України господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.

Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що продовжує змінює або припиняє цивільні права та обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема на підставі рішення суду.

Таким чином, у разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за цим договором, повинні здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню.

Як зазначено вище, Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10.07.2018 № 5601-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Баланс" на підставі, зокрема, пункту 71 до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 21.02.2018 № 1008/18, який з підстав, зазначених вище, визнано незаконним та скасовано, а також з порушенням вимог статті 18-1 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова, на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17.

Помилкове посилання прокурора на статтю 228 Цивільного кодексу України не є підставою для відмови у задоволенні позовних вимог у даному випадку, оскільки: по-перше, прлокурор у позові також визначає підставами для визнання договору недійсним статті 203, 215, 216 Цивільного кодексу України; по-друге, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.12.2019 у справі №917/1739/17 зазначила, що саме на суд покладено обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору. Самостійне застосування судом для прийняття рішення саме тих норм матеріального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини, не призводить до зміни предмета позову та/або обраного позивачем способу захисту.

Щодо вимоги прокурора в частині зобов`язання ТОВ "Баланс" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення підвальної частини №III, ІV, VI площею 74,0 кв.м, першого поверху №1-:-7 площею 87,0 кв.м, загальною площею 161,0 кв.м, розташовані в житловому будинку літ. "А-4" за адресою: м. Харків, Комунальний проїзд, 9/11, суд зазначає, що дана вимога є похідною від вимоги про визнання недійсним Договору купівлі-продажу, яку задоволено, а тому дана вимога позивача також підлягає задоволенню.

Водночас відповідачами не надано будь-яких належних доказів, які б підтверджували наявність у Харківської міської ради права здійснювати приватизацію спірного майна шляхом викупу без урахування положень Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)". Стосовно доводів Харківської міської ради про неможливість витребування у добросовісного набувача майна, з урахуванням висновків ЄСПЛ, суд зазначає, що висновки ЄСПЛ потрібно застосовувати не безумовно, а з урахуванням фактичних обставин справи, оскільки цей суд рекомендував оцінювати дії не тільки органів держави-відповідача, але і самого скаржника, адже певні випадки порушень, на які особа посилається як на підставу для застосування положень статті 1 Першого протоколу Конвенції, можуть бути пов`язані із протиправною поведінкою самого набувача майна, що суд повинен достеменно дослідити та встановити.

Також аналізуючи питання обсягу дослідження доводів сторін та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини у рішенні від 18.07.2006 у справі "Проніна проти України", в якому Європейський суд з прав людини зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення.

З огляду на зазначені обставини справи та норми чинного законодавства суд, встановивши наявність факту порушення інтересів держави, ухвалює рішення про задоволення позовних вимог заступника керівника Харківської місцевої прокуратури № 3 в повному обсязі. Решта доводів учасників процесу, їх письмових пояснень, поданих до матеріалів справи документів та наданих усних пояснень представників сторін були ретельно досліджені судом, і наведених вище висновків суду не спростовують.

Вирішуючи питання розподілу судового збору, суд керується частиною першою статті 129 Господарського процесуального кодексу України, відповідно до якої судовий збір у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, покладається на сторони пропорційно розміру задоволених вимог.

Таким чином, з відповідачів також підлягає стягненню судовий збір у загальному розмірі 11 834,54 грн., який розподіляється відповідно до кожної із заявлених заступником керівника Харківської місцевої прокуратури № 3 позовних вимог окремо.

Керуючись статтями 6, 19, 124, 129, 131-1 Конституції України, статтями 1, 13, 14, 73-80, 86, 123, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги Харківської місцевої прокуратури № 3 - задовольнити.

Визнати незаконним та скасувати пункт 71 до рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 21.02.2018 № 1008/18.

Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення від 10.07.2018 № 5601-В-С, укладений між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю "Баланс", посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за № 2288, скасувавши запис про проведену державну реєстрацію права власності.

Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Баланс" (місцезнаходження: 61093, місто Харків, вулиця Благовіщенська, будинок 8; ) повернути територіальній громаді міста Харкова нежитлові приміщення підвальної частини №III, ІV, VI площею 74,0 кв.м, першого поверху №1-:-7 площею 87,0 кв.м, загальною площею 161,0 кв.м, розташовані в житловому будинку літ. "А-4" за адресою: м. Харків, Комунальний проїзд, 9/11.

Стягнути з Харківської міської ради (місцезнаходження: 61003, місто Харків, м-н Конституції, 7; ) на користь Прокуратури Харківської області (місцезнаходження: 61050, місто Харків, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 4; ) витрати зі сплати судового збору в розмірі 1921,00 грн.

Стягнути з Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (місцезнаходження: 61003, місто Харків, майдан Конституції, 16; ) на користь Прокуратури Харківської області (місцезнаходження: 61050, місто Харків, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 4; ) витрати зі сплати судового збору в розмірі 960,50 грн.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Баланс" (місцезнаходження: 61093, місто Харків, вулиця Благовіщенська, будинок 8; ) на користь Прокуратури Харківської області (місцезнаходження: 61050, місто Харків, вулиця Богдана Хмельницького, будинок 4; ) витрати зі сплати судового збору в розмірі 8 953,04 грн.

Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення в порядку, передбаченому статтею 256 ГПК України, з урахуванням пункту 17.5 Перехідних положень Господарського процесуального кодексу України, а також пункту 4 розділу X Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено "02" жовтня 2020 р.

Суддя В.В. Рильова

справа № 922/4006/19