ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 вересня 2020 року

м. Київ

Справа № 916/728/16

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицької Н. О. - головуючого, Могила С. К., Случа О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

за участю представників:

позивача - не з`явилися,

відповідача - Чекмарьової Л.Ю. (адвокат),

розглянувши матеріали касаційної скарги Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 19.11.2019 (суддя Желєзна С.П.) та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.06.2020 (Ярош А.І. - головуючий, судді Разюк Г.П., Принцевська Н.М.) у справі

за позовом Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради

до Громадської організації "Ізмаїльський клуб боксу "Дунаєць"

про розірвання договору оренди та витребування майна.

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У березні 2016 року до Господарського суду Одеської області звернувся Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради з позовом до громадської організації «Ізмаїльський клуб боксу «Дунаєць» про розірвання договору оренди комунального майна від 04.09.2001, укладеного між сторонами по справі, та витребування від відповідача нерухомого майна: плавальний басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою: м. Ізмаїл, вул. Фанагорійська, 7, загальною площею 889,8 кв.м., шляхом повернення його позивачу.

Позовні вимоги мотивовано тим, що відповідачем страхування об`єкта оренди здійснювалося із порушенням умов договору; капітальний ремонт чи реконструкція покрівлі орендованих приміщень відповідачем не виконані; система опалення не функціонує; відповідачем було неправомірно відмовлено у наданні доступу до об`єкта оренди з метою проведення позивачем відповідної перевірки; в порушенням умов договору відповідач не забезпечує належний стан прилеглої території та використовує орендоване приміщенні із порушенням умов договору; заходи щодо протипожежної безпеки орендарем не вживаються.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 04.09.2001 між Фондом комунального майна (Орендодавець) та ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" (Орендар) було укладено договір оренди нерухомого майна, відповідно до пунктів 1.1, 2.1, 2.3 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає в користування плавальний басейн і прилеглі підсобні приміщення за адресою: м. Ізмаїл, вул. Фанагорійська,7, загальною площею 996,5 кв. м. Цільове використання - спортивно-оздоровчий комплекс. Строк оренди складає 25 років з 04.09.2001 по 04.09.2026. Вступ Орендаря у володіння і користування майном настає одночасно з підписанням сторонами договору та акту приймання-передачі вказаного майна. Передача майна в оренду здійснюється за вартістю, вказаною в акті оцінки від 30.06.2001р., яка виконана малим багатопрофільним підприємством "Причал" та складає 233 814,00 грн.

Згідно з п. 3.1 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001 ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" на підставі рішення Ізмаїльської міськради від 18.05.2001 № 421-XXIII клуб звільнений від орендної плати із направленням всіх коштів, що підлягають сплаті за оренду, на капітальний ремонт комплексу плавального басейну відповідно до проектно-кошторисної документації, яка затверджена Орендодавцем за погодженням із балансоутримувачем приміщення.

Положеннями пункту 4.2 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001 визначені обов`язки Орендаря, до яких належать, зокрема, наступні: 1) в термін до 01.08.2003 зробити невід`ємні поліпшення орендованого комплексу на суму не менше 100 тис. грн. за державними цінами у відповідності до проектно-кошторисної документації, графіком виконання робіт, погоджених балансоутримувачем та затверджених Орендодавцем за цінами 2001 року. Термін надання проектно-кошторисної документації складає 3 місяці з дня укладання цього договору; приймання виконаних робіт здійснюється поетапно комісією за участю відповідного фахівця і балансоутримувача у відповідності з графіком виконання робіт.

В проектно-кошторисній документації ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" повинен: передбачити капітальний ремонт системи опалення; капітальний ремонт обладнання бойлерної та системи очистки води в басейні; ремонт або реконструкцію (в залежності від необхідності) покрівлі орендованих приміщень; облаштування спеціалізованого залу боксу в орендованому приміщенні і відкритого рингу; поточний ремонт приміщень; Щорічно, протягом усього терміну оренди забезпечити фінансування і проведення турніру з боксу у м. Ізмаїл; в термін до 01.08.2003р. передбачити функціонування в спортивно-оздоровчому комплексі: тренажерного залу, сауни, залу і секції боксу, масажного кабінету. Крім того, Орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі вносити платежі за комунальні послуги відповідно до вимог п. 3.3 договору оренди; за свій рахунок проводити протипожежні заходи; безперешкодно допускати представників Орендодавця в приміщення з метою проведення перевірки дотримання умов договору; застрахувати об`єкт оренди.

Відповідно до пунктів 7.2, 7.5 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001 договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених законом, а також в разі невиконання п. 4.2. даної угоди. Взаємовідносини, які не врегульовані даним договором, регулюються чинним законодавством України.

З матеріалів справи вбачається, що об`єкт оренди був переданий Фондом комунального майна на користь ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" 04.09.2001р., що підтверджується актом передачі нежитлового приміщення, в якому наведено технічний стан об`єкта оренди.

Так, актом передачі нежитлового приміщення від 04.09.2001 визначено наступні характеристики об`єкта оренди:

- північне крило: стіни фасаду будівлі цегляні оштукатурені, спостерігаються горизонтальні тріщини, місцями відставання штукатурного шару, спостерігаються сліди замокання на поверхні стін із-за потрапляння атмосферних опадів з парапету; стіни всередині будівлі цегляні оштукатурені, спостерігаються діагональні тріщини від віконних прорізів, сліди зволоження, вогкість поверхні стін; покрівля - плоска, руберойд, спостерігається здуття покриття, руйнування покриття в місцях примикання до вертикальних поверхонь, відсутнє покриття парапетів з оцинкованої сталі; перекриття - із збірного залізобетонного настилу, спостерігаються тріщини в швах між плитами, значні сліди замокання, відпадання штукатурки до 40%; перегородки - цегляні оштукатурені, панелі пофарбовані масляною фарбою, спостерігаються сліди зволоження; підлога - цементна стяжка, лінолеум, потребує заміни, в коридорі частково розібрана підлога, влаштований тимчасовий дерев`яний настил; вікна - 13 шт., віконні блоки дерев`яні, стан задовільний, в машинному залі - шибки розбиті, потрібна заміна до 80%; двері - 6 штук, блоки дерев`яні, спостерігаються тріщини в місцях примикання коробок до стін, потертість дверних полотен; проводка - внутрішня, зовнішня; сантехнічне обладнання - дві мийки з водорозбірними кранами, два унітази;

- південне крило: стіни фасаду будівлі - цегляні оштукатурені, наявні вертикальні тріщини, місцями спостерігаються сліди зволоження; стіни всередині будівлі - цегляні оштукатурені, панелі пофарбовані, на верхній частині стін сліди зволоження; перекриття - із збірного залізобетонного настилу, наявні сліди замокання в лазі та роздягальні; покрівля - плоска, руберойд, спостерігається здуття покриття, руйнування покриття в місцях примикання до вертикальних поверхонь, відсутнє покриття парапетів з оцинкованої сталі; перекриття - із збірного залізобетонного настилу, стан задовільний; вікна - віконні блоки дерев`яні, наявні тріщини в місцях з`єднання коробок зі стінами;

- південно-східне крило: стіни фасаду будівлі - цегляні оштукатурені, спостерігаються тріщини, стіни всередині будівлі - цегляні оштукатурені, спостерігаються тріщини і відпадання штукатурки місцями до 10%, панелі пофарбовані масляною фарбою; перекриття - із збірного залізобетонного настилу, спостерігаються тріщини в швах, між плитами, сліди зволоження; покрівля - руберойд, спостерігається руйнування покриття, відсутнє покриття парапетів з оцинкованої сталі; підлога - покрита мармуровою крихтою з залізненням, цементна стяжка; стан задовільний; вікна - віконні блоки дерев`яні, в роздягальні нижній брус вражений гниллю, деревина розшаровується, на вікнах металеві решітки;

- душова кімната: стіни - цегляні оштукатурені, спостерігається відпадання штукатурки до 60%; перекриття зі збірного бетонного настилу, спостерігаються тріщини в швах між плитами, сліди протікання; перегородки - цегляні оштукатурені, спостерігається відпадання штукатурки до 60%: підлога - вистелена плиткою, стан задовільний;

- кімната для облаштування сауни: у задовільному стані, електрокамін в неробочому стані;

- відкрита площадка басейну: басейн у кількості 2 штук у задовільному стані, цементна плитка навколо басейнів просіла, в проміжку між двома басейнами спостерігається значне осідання плитки, трибуни для глядачів - із західного боку трибуни спостерігається відпадання штукатурки до 80%, сходинки трибуни - спостерігаються глибокі тріщини центральній частині сходинок, лавки - дерев`яні до 50% уражені гниллю та жучком, зруйновані.

17.04.2002 між сторонами по справі було укладено додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001, якою, зокрема, передбачено, що Орендар зобов`язаний забезпечити схоронність орендованого майна, попереджувати його пошкодження, вживати заходів протипожежної безпеки.

05.06.2002 між Орендарем та Орендодавцем було укладено додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001, відповідно до якої сторонами передбачено, що з 05.06.2002 площа об`єкта оренди складає 889,8 кв. м. Як вбачається з матеріалів справи, частина нежитлового приміщення по вул. Фанагорійська,7, площею 83,7 кв.м., була передана в оренду фізичній особі-підприємцю Гузаіровій Л.А.

14.02.2006 між Фондом комунального майна та ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" було укладено додаткову угоду до договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р., відповідно до якої сторони по справі дійшли згоди викласти п. п. 3-8 договору у новій редакції.

Відповідно до пункту 3 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001 (у новій редакції) річний розмір орендної плати виходячи із оцінки комплексу повинен складати за весь період оренди (25 років) 117 000,00 грн.

Умовами пункту 4 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001 (у новій редакції) визначені також наступні обов`язки Орендаря, який зобов`язаний: передбачити функціонування в спортивно-оздоровчому комплексі зала аеробіки та хореографії, в літній період - функціонування басейну; забезпечити благоустрій прилеглих територій за рахунок власних коштів або укласти договори на відшкодування витрат, пов`язаних із обслуговуванням будинку та прилеглих територій з організацією, яка забезпечує надання відповідних послуг; здійснювати поточний ремонт приміщення за рахунок власних коштів; оплачувати комунальні послуги на підставі окремих договорів з підприємствами, які надають комунальні послуги; постійно страхувати об`єкт оренди на користь Орендодавця і надавати останньому копію страхового полісу (невиконання цієї умови є підставою для припинення дії договору оренди).

Згідно з пунктом 7 договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001 (у новій редакції) дострокове розірвання договору оренди допускається за письмовим погодженням сторін або на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадку невиконання сторонами своїх обов`язків за договором. Орендодавець має право вимагати розірвання договору оренди та відшкодування збитків у наступних випадках: Орендар без дозволу Орендодавця передав об`єкт оренди в суборенду; Орендар своїми діями створює загрозу пошкодження об`єкта оренди; Орендар змінив цільове використання об`єкта оренди без дозволу Орендодавця; Орендар не виконав зобов`язання щодо вжиття заходів протипожежної безпеки об`єкта оренди; Орендар перешкоджає Орендодавцю /Балансоутримувачу/ в проведенні перевірки використання, збереження об`єкта оренди та виконання інших умов договору; Орендар не уклав договори, передбачені п. 1 цією угодою (на отримання комунальних послуг).

З матеріалів справи вбачається, що ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" на виконання зобов`язань, прийнятих на себе за умовами договору оренди від 04.09.2001, укладались наступні договори страхування об`єкта оренди:

- договір від 19.08.2003 зі строком дії страхового полісу з 15.08.2003 по 15.08.2004;

- договір від 18.07.2006 зі строком дії страхового полісу з 19.07.2006 по 18.07.2007;

- договір від 17.09.2010 зі строком дії страхового полісу з 18.09.2010 по 17.09.2011;

- договір від 14.05.2013 зі строком дії страхового полісу з 15.05.2013 по 14.05.2014;

- договір від 16.05.2014 зі строком дії страхового полісу з 17.05.2014 по 16.05.2015;

- договір від 06.10.2015 зі строком дії страхового полісу з 16.10.2015 по 15.10.2016.

Листом від 11.04.2013 №15 ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" звернулося до Фонду комунального майна із проханням створити комісію для обстеження покрівлі будинку, який перебуває в оренді відповідача, з метою складення дефектного акта. Листом від 17.05.2013 №05/01-11-1102. Ізмаїльською міською радою було повідомлено відповідача про надання згоди на проведення ремонту покрівлі, технічний нагляд за проведення якого повинен здійснюватись Управлінням капітального будівництва, та зазначено про необхідність надання актів виконаних робіт після завершення ремонту покрівлі.

Листом від 26.08.2014 №01/04-704 Фонд комунального майна повідомив ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" про необхідність надання документів, які підтверджують виконання робіт щодо ремонту покрівлі об`єкта оренди, а також необхідність надання договорів, які підтверджують факт страхування об`єкта оренди протягом періоду з 2008р. по 2014р.

15.04.2014 Ізмаїльським міськрайонним управлінням Головного управління ДСНС України в Одеській області було винесено виконавчому директору ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" припис №203 про усунення порушень вимог законодавства у сферах пожежної, техногенної безпеки та цивільного захисту.

30.06.2015 комісією Фонду комунального майна та за участю ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" було складено акт обстеження не житлової будівлі, яка перебуває у оренді відповідача та ФОП Гузаірової, з якого вбачається, що відповідачу було запропоновано дотримуватись умов договору оренди в частині цільового використання і режиму роботи басейну, приведення всіх приміщень у відповідності до санітарних норм, запропоновано також надати документи, перелік яких був раніше наведений у листах Орендодавця від 2013р. та 2014р.

Листом від 30.09.2015 №01/04-666 Фонд комунального майна в черговий раз було повідомлено ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" про необхідність надання документів, які підтверджують виконання робіт щодо ремонту покрівлі об`єкта оренди, а також необхідність надання договорів, які підтверджують факт страхування об`єкта оренди протягом періоду з 2008 року по 2015 рік.

Листом від 05.11.2015 №98 Управлінням капітального будівництва Ізмаїльської міської ради було повідомлено ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", що наданий останнім кошторис на ремонт басейна був розглянутий Управлінням капітального будівництва. При цьому, Управлінням було виявлено завищення вартості сантехнічного обладнання.

Управлінням капітального будівництва Ізмаїльської міської ради відповідно до договору від 03.11.2015, укладеного з відповідачем, були прийняті на себе зобов`язання щодо ведення технічного нагляду під час проведення відповідачем капітального ремонту басейну по вул. Фанагорійська,7.

30.11.2015 комісією Фонду комунального майна було складено акт обстеження об`єкта оренди комунальної власності, відповідно до якого встановлено, що об`єкт оренди перебуває у користуванні ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" та ФОП Гузаїрова.

Відповідно до акта обстеження комісією було встановлено незадовільний стан правого крила об`єкта оренди, стін фасаду та внутрішніх стін, перекриття, підлоги, покрівлі, в тому числі її протікання, вікон, дверей, приміщень коридору та машинного залу. Крім того, комісією також було встановлено в приміщеннях №30, 31 наявні запахи утримання домашніх тварин, приміщення №61, 62 - потребують ремонту, приміщення №58 (танцювальний зал) - не використовується; приміщення душових №41, 43 знаходяться в антисанітарному стані, туалетні кімнати №45, 47 - потребують заміни обладнання. Комісією також встановлено просідання плитки навколо басейну, засипання дренажної системи сміттям, відсутність водовідводу від об`єкта оренди, заростання асфальтного покриття бур`яном, та зазначено про часткову заміну тротуарної плитки, яка виготовляється в приміщенні комп`ютерного залу.

Акт обстеження об`єкта оренди комунальної власності від 30.11.2015р. підписаний комісією Фонду комунального майна, яка проводила обстеження. Підпис виконавчого директора ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", як і графа для такого підпису, у акті обстеження об`єкта оренди комунальної власності відсутні.

Листом від 08.12.2015 №1450 комунальним підприємством „Жилсервіс-2" було повідомлено Фонд комунального майна, що станом на 01.12.2015р. договір на вивіз твердих побутових відходів між комунальним підприємством та ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" не укладався.

Листом від 10.12.2015 №3154 комунальним підприємством „Теплові мережі Ізмаїлтеплокомуненерго" було повідомлено позивача, що договір на поставку теплової енергії по вул. Фанагорійська, 7, між комунальним підприємством та ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" не укладався.

Листом від 11.12.2015 №505/09-28 начальником Інспекції з благоустрою м. Ізмаїл було повідомлено Фонд комунального майна, що спеціалістами інспекції було проведено обстеження прилеглої території об`єкта, який розташований за адресою: місто Ізмаїл, вул. Фанагорійська, 7, проведено з виконавчим директором ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" бесіду щодо дотримання Правил благоустрою м. Ізмаїл та видано припис №11885 від 08.12.2015р. на усунення виявлених недоліків. Варто зауважити, що складений Інспекцією з благоустрою м. Ізмаїл припис №11885 від 08.12.2015р. в матеріалах справи відсутній.

11.12.2015 комісією Фонду комунального майна було складено акт обстеження об`єкта оренди комунальної власності, який знаходиться в оренді ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Данаєць", з якого вбачається, що 11.12.2015р. о 11:00 год. виконавчим директором ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" було відмовлено комісії у наданні доступу для обстеження об`єкта оренди на предмет дотримання пожежної безпеки.

24.12.2015р. Ізмаїльською міською радою було прийнято рішення №237-VІІ „Про надання згоди на дострокове розірвання договору оренди нежитлових приміщень по вул. Фанагорійська, 7 з ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць".

Листом від 28.12.2015 №01/04-833 Фондом комунального майна було повідомлено ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" про прийняття Ізмаїльською міською радою рішення №237-VІІ „Про надання згоди на дострокове розірвання договору оренди нежитлових приміщень по вул. Фанагорійська, 7, з ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", у зв`язку з чим, позивачем було запропоновано відповідачу звільнити орендоване приміщення протягом 10 днів з дня отримання листа.

Листом від 11.01.2016 ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" у відповідь на лист Фонду комунального майна №01/04-833 від 28.12.2015р. повідомило про незгоду із рішенням Ізмаїльської міської ради рішення №237-VІІ „Про надання згоди на дострокове розірвання договору оренди нежитлових приміщень по вул. Фанагорійська, 7, з ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць".

Як убачається з даних Єдиного державного реєстру судових рішень, рішенням господарського суду Одеської області від 13.04.2016 у справі № 916/267/16, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 29.06.2016 року, відмовлено в повному обсязі у задоволенні позовних вимог Громадської організації „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" до Ізмаїльської міської ради та Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради, про визнання недійсним рішення 4 сесії VІІ скликання Ізмаїльської міської ради № 237-VІІ від 24.12.2015 року „Про дачу згоди на дострокове розірвання договору оренди нежитлових приміщень по вул. Фанагорийській, 7, з Громадською організацією "Ізмаїльський клуб боксу "Дунаєць".

З акта обстеження системи опалення від 20.03.2016, складеного за участю ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", вбачається, що в приміщеннях по вул. Фанагорійська, 7, функціонує індивідуальна система опалення.

При цьому, з листа комунального підприємства „Теплові мережі Ізмаїлтеплокомуненерго" №549 від 21.02.2016р. вбачається, що нежитлове приміщення по вул. Фанагорійська, 7, ніколи не було підключено до мережі централізованого теплопостачання, що унеможливлює надання послуг з централізованого опалення вказаного об`єкту.

08.04.2016 комісією Фонду комунального майна було проведення обстеження теплових мереж системи опалення об`єкта комунальної власності по вул. Фанагорійська, 7, за результатами проведення якого було складено акт, з якого вбачається, що в приміщенні №4 встановлений котел, який опалює приміщення №3, 4, 5 та частково приміщення №1; в приміщенні №32 встановлений електричний котел, який опалює приміщення №32, 33; теплові мережі центральної системи опалення обрізані перед входом до приміщення та заглушені, труби централізованого опалення з теплової камери демонтовані без згоди власника, в частині приміщень демонтовані нагрівальні прилади; решта приміщень комплексу не опалюються, що призводить до погіршення стану будівлі.

02.06.2016 комісією Фонду комунального майна було проведено чергове обстеження об`єкта комунальної власності по вул. Фанагорійська, 7, про що складено відповідний акт, яким встановлено перебування на території об`єкта оренди громадської організації „Молодіжна організація „Ізмаїльський боксерський клуб „Лідер", а також наведено перелік порушень вимог протипожежної безпеки, встановлених працівниками Ізмаїльського міськрайонного управління ГУ ДСНС України в Одеській області. Акт обстеження об`єкта оренди від 02.06.2016 з боку відповідача підписаний не був.

В процесі розгляду справи судом першої інстанції, ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.06.2016р. у справі призначено судову будівельно-технічну експертизу.

На вирішення експерта поставлено наступні запитання:

- чи проводився в період з 2001 по 2016 роки поточний та капітальний ремонт об`єкту оренди - басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою: Одеська область місто Ізмаїл вул.. Фанагорийська,7, загальною площею 996,5 кв.м. і яка його вартість?;

- яка фактична вартість поліпшень - басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою : Одеська область місто Ізмаїл вул.. Фанагорійська,7, загальною площею 996,5 кв.м., здійснених орендарем Громадською організацією „Ізмаїльський клуб боксу „Данаєць" під час оренди з 2001 року по 2016 рік?;

- який стан об`єкту оренди - басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою : Одеська область місто Ізмаїл вул.. Фанагорійська,7, загальною площею 996,5 кв.м. був на дату його передачі в оренду (04.09.2001 року) та на дату проведення експертизи?;

- чи призвели поліпшення, здійснені орендарем Громадською організацією „Ізмаїльський клуб боксу „Данаєць" до покращення стану об`єкту оренди - басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою : Одеська область місто Ізмаїл вул.. Фанагорийська,7, загальною площею 996,5 кв.м.?;

- ким та за чий рахунок були виконані поліпшення об`єкту комунальної власності - басейн та прилеглі підсобні приміщення за адресою : Одеська область місто Ізмаїл вул.. Фанагорійська,7, загальною площею 996,5 кв.м., в період з 2003 по 2016 роки та якими документами це підтверджується?;

- на підставі яких документів були виконанні невід`ємні поліпшення та поточний ремонт та чи відповідають ці документи переліку документів який передбачений п.7 Порядку передачі нерухомого майна в оренду, у тому числі на конкурсних засадах, пролонгація договорів оренди, внесення в них змін, розгляд питань виконаних невід`ємних поліпшень орендованих об`єктів комунальної власності та приймання виконаних робіт?;

- в якому році та які роботи з поліпшення комунального майна були виконанні Громадською організацією „Ізмаїльський клуб боксу „Данаєць"?;

- чи було дотримано Громадською організацією „Ізмаїльський клуб боксу „Данаєць" процедури виконання невід`ємних поліпшень комунального майна?;

Відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи №17-1123 від 14.06.2019р., вбачається наступне:

- експертом зроблено висновок, що вартість робіт (поліпшень) з ремонту об`єкта оренди - басейну і прилеглих підсобних приміщень за адресою: Одеська область, м. Ізмаїл, вул. Фанагорийська, 7, загальною площею 996,5 кв.м., зазначених у актах приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2002 року та за 2015 рік складає: 1 572 457,86 грн.;

- по третьому та четвертому питанні експертом зроблено висновок, що технічний стан об`єкта оренди - басейну і прилеглих підсобних приміщень на момент обстеження оцінюється як задовільний; встановити чи призвели поліпшення, здійснені орендарем до покращення стану об`єкта оренди не вбачається за можливе, оскільки неможливо визначити технічний стан об`єкта станом на 04.09.2001р.; відповідно до технічного стану конструктивних елементів, оздоблювальних покриттів та інженерного обладнання та загального технічного стану об`єкта оренди, зазначеного в звіті про експертну оцінку плавального басейна станом на 30.06.2001р., поліпшення, здійснені орендарем не призвели до покращення загального технічного стану об`єкта оренди, але призвели до покращення технічного стану окремих конструктивних елементів, оздоблювальних покриттів та інженерного обладнання;

- по п`ятому питанню експертом зроблено висновок, що з огляду на відсутність в матеріалах справи аудиторського висновку щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря та довідки, виданої орендарем та завіреної аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, визначити ким та за чий рахунок були виконані поліпшення об`єкта комунальної власності не вбачається за можливе;

- по шостому питанню експертом зроблено висновок про виконання ремонту на підставі договору оренди нерухомого майна від 04.09.2001р., додаткових угод до нього та листа виконавчого комітету Ізмаїльської міської ради; вирішення питання в частині відповідності документів, на підставі яких були виконані невід`ємні поліпшення та поточний ремонт басейну і прилеглих підсобних приміщень має ознаки правового питання, що виходить за межі компетенції судової будівельно-технічної експертизи;

- по сьомому питанню експертом зроблено висновок, що вирішення наведеного в ухвалі суду від 06.06.2016р. по даній справі питання має ознаки правового, що виходить за межі компетенції судової будівельно-технічної експертизи.

Листом від 17.05.2019 №140 Ізмаїльським міськрайонним відділом Головного управління Державної служби України з надзвичайних ситуацій в Одеській області було повідомлено міського голову Ізмаїльської міської ради про виявлені під час проведення позапланової перевірки у травні 2019р. порушення вимог протипожежної безпеки на території комплексу плавального басейну по вул. Фанагорійська, 7, який знаходься в оренді ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць". Крім того, у вересні 2018 року міська рада також була повідомлена про виявлені порушення протипожежної безпеки у приміщеннях по вул. Фанагорійська, 7.

Проте, під час розгляду справи ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" надано договір про обслуговування систем автоматичної пожежної сигналізації та передачі повідомлень від 03.09.2019, додатки до договору, акт № 03919 прийняття не адресованої системи автоматичної пожежної сигналізації та оповіщення про пожежу до експлуатації.

Рішенням Одеського окружного адміністративного суду від 13.09.2019 по справі № 420/3546/19 за позовом Головного управління державної служби України з надзвичайних ситуацій в Одеській області до ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" про застосування заходів реагування у сфері державного нагляду шляхом зупинення експлуатації спортивно-оздоровчого комплексу за адресою: 68600, Одеська обл., м. Ізмаїл, вул. Фанагорійська,7 до повного усунення порушень вимог законодавства у сфері пожежної, техногенної безпеки у сфері цивільного захисту, які впливають на ризик виникнення надзвичайної ситуації, аварії чи пожежі та можуть спричинити загрозу життю та здоров`ю людей, зазначених в акті перевірки від 16.05.2019 № 99 за номерами:1-14, 17-21., було відмовлено у повному обсязі.

З рішення Одеського окружного адміністративного суду від 13.09.2019 по справі №420/3546/19 вбачається, що ГО "Ізмаїльський клуб Дунаєць" в ході судового розгляду було у повному обсязі усунуті порушення, викладені у акті перевірки №99 від 16.05.2019 року, що підтверджується актом від 12.09.2019 №167, складеним за результатами проведення планового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання відповідачем вимог законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки.

Крім того, з матеріалів справи вбачається, що про стан об`єкта оренди у незадовільному стані а саме: плавального басейну та прилеглих територій по вул. Фанагорійська, 7, який знаходиться у користуванні ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", Ізмаїльська міська рада була повідомлена листами Фонду комунального майна від 01.11.2018 №04-485, Відділу по справам сім`ї, молоді та спору за №15-03/304 від 19.10.2018, Ізмаїльського районного управління Державної служби з питань безпечності харчових продуктів та захисту прав споживачів за №23/2-687 від 19.09.2018.

10.09.2018 комісією Фонду комунального майна було проведено чергове обстеження об`єкта комунальної власності по вул. Фанагорійська, 7, про що складено відповідний акт та встановлено факт знаходження об`єкта оренди у незадовільному стані. До вказаного акта позивачем було додано матеріали фотофіксації. Підпис виконавчого директора ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", як і графа для такого підпису, у акті обстеження об`єкта оренди комунальної власності відсутні.

3. Короткий зміст судових рішень у справі

3.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 19.11.2019 у справі № 916/728/16, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.06.2020 у задоволенні позову відмовлено повністю.

Рішення суду першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, аргументовано недоведеністю Фондом комунального майна належними та допустимими доказами підстав для розірвання договору оренди від 04.09.2001. У процесі вирішення спору судами встановлено окремі порушення з боку ГО «Ізмаїльський клуб Дунаєць» умов договору оренди, зокрема, страхування об`єкта оренди з порушенням строків, порушення законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки, ненадання доказів на підтвердження погодження з орендодавцем всіх виконаних робіт щодо капітального та поточного ремонту об`єкту оренди тощо. Проте, наведені порушення або були відсутні на момент звернення позивача до суду із позовом або у процесі вирішення спору, або за своєю суттю не можуть визнаватись судом істотними, а, отже, такими, що дають підстави Фонду комунального майна вимагати розірвання договору. Таким чином не встановлено обставин істотного порушення умов договору орендарем, що є підставою для відмови у задоволенні позову.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Одеської області від 19.11.2019 і постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.06.2020 у справі № 916/728/16, Фонд комунального майна Ізмаїльської міської ради звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначені рішення та прийняти нове, яким задовольнити позовні вимоги.

Скаржник зазначив, що касаційна скарга подається з підстави неправильного застосування судами статті 651 Цивільного кодексу України (далі-ЦК України) без урахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 25.04.2018 у справі № 916/917/17, від 16.06.2020 у справі № 904/983/18, від 19.09.2019 у справі № 910/17012/15, від 24.07.2019 у справі № 911/207/18.

Заявник стверджує, що відповідно до статті 651 ЦК України (далі - ЦК України) спірний договір може бути розірваний у випадках, передбачених договором або законом. Підставою звернення скаржника до суду стала стаття 783 ЦК України, в якій передбачені випадки розірвання договору найму. Водночас суди встановивши окремі порушення відповідачем договору оренди, безпідставно наголосили на обов`язковій істотності таких порушень.

Також поза увагою судів залишилось питання щодо зміни орендарем цільового використання об`єкта оренди, а також виконання ремонту окремих приміщень.

У пояснення на касаційну скаргу, ГО "Ізмаїльський клуб боксу "Дунаєць" вказує на безпідставність доводів скаржника і просить залишити без змін рішення судів попередніх інстанцій.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.2. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з огляду на таке.

5.3. Предметом спору у справі є розірвання договору оренди комунального майна від 04.09.2001 шляхом повернення його позивачу.

Відповідно до частин першої та третьої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Підстави для зміни або розірвання договору визначені статтею 651 ЦК України і за загальним правилом, викладеним в частині першій цієї статті, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Про зміну або розірвання договору в порядку частини першої статті 651 ЦК України сторони вправі домовитися в будь-який час на свій розсуд (крім випадків, обумовлених законодавчо).

Разом з тим, законодавець передбачає випадки, коли розгляд питання про внесення змін до договору чи про його розірвання передається на вирішення суду за ініціативою однієї із сторін.

Так, за частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.

Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.

Натомість статтею 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) врегульовано порядок зміни розірвання господарських договорів, за яким сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду (частини друга-четверта статті 188 ГК України).

Проте ця норма не позбавляє сторону спору права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну чи припинення договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 ЦК України.

Підставами для виникнення юридичного спору про внесення змін у договір чи про його розірвання, який підлягає вирішенню судом є обставини, наведені у частині другій статті 651 ЦК України, і ці обставини виникають в силу прямо наведених у цій нормі фактів та подій, що зумовлюють правову невизначеність у суб`єктивних правах чи інтересах. Такі підстави та умови виникнення юридичного спору у правовідносинах є однаковими незалежно від їх суб`єктного складу (за участі фізичних чи юридичних осіб) та змісту правовідносин (цивільні чи господарські).

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.

Частиною першою статті 283 ГК України встановлено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Згідно з частиною третьою статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

Відповідно до частин першої, другої статті 773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

5.4. Отже, підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених статтями 783 ЦК України, або договором оренди, що за змістом відповідає правовим висновкам викладених у справах № 916/917/17, № 904/983/18, № 910/17012/15, № 911/207/18, на які посилається скаржник.

5.5. Суди попередніх інстанцій розглядаючи справу № 916/728/16 встановили, що підставами розірвання спірного договору позивач зазначив неналежне виконання ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць" прийнятих на себе зобов`язань, а саме: об`єкт оренди використовується не за цільовим призначенням, договори страхування не укладались у терміни, визначені договором, капітальний та поточний ремонт приміщень, покрівлі даху, підключення опалення не виконано, не виконано зобов`язань щодо протипожежної безпеки.

Відхиляючи доводи позивача, суди виходили з недоведеності зазначених обставин належними і допустимими доказами, а встановлені судами окремі порушення не є на стільки істотними, що могли б бути підставою для розірвання договору.

5.5.1. Стосовно доводів про невиконання відповідачем зобов`язань щодо проведення капітального ремонту системи опалення, суди зазначили, що як на момент укладення договору, так і на момент укладення додаткової угоди до договору оренди від 14.02.2006 сторони були обізнані, що нежитлове приміщення не було підключено до мережі централізованого теплопостачання що виключає можливість проведення капітального ремонту системи опалення. Водночас у нежитловому приміщенні по вул. Фанагорійська, 7, функціонує індивідуальна система опалення.

5.5.2. Оцінюючи доводи скаржника про невиконання ремонту об`єкта оренди, суди встановили, що за умовами договору відповідач був зобов`язаний провести капітальний ремонт об`єкта оренди на суму орендної плати за весь період оренди - 117 000,00 грн. Враховуючи незадовільний технічний стан об`єкта оренди, який наведений у акті приймання-передачі об`єкта оренди у користування від 04.09.2001, розмір орендної плати, визначений у договорі, вочевидь, не міг у повному обсязі покрити витрати, які необхідно зробити для усунення недоліків об`єкта оренди.

За результатами проведення будівельно-технічної експертизи, експертом складено висновок від 14.06.2019 №17-1123, з якого вбачається, що вартість робіт (поліпшень) з ремонту об`єкта оренди - басейну і прилеглих підсобних приміщень за адресою: Одеська область, м. Ізмаїл, вул. Фанагорійська, 7, загальною площею 996,5 кв. м., зазначених у актах приймання виконаних будівельних робіт за жовтень 2002 року та за 2015 рік складає: 1 572 457,86 грн., що становить більше, ніж було погоджено сторонами у договорі. Також експерт зазначив, що стан об`єкта оренди на момент обстеження оцінюється як задовільний. Експерт дійшов висновку, що визначити ким та за чий рахунок були виконані поліпшення об`єкта комунальної власності не вбачається за можливе, з приводу чого судом першої інстанції обґрунтовано зазначено, що об`єкт оренди про вул. Фанагорійська, 7, знаходиться у володінні та користуванні ГО „Ізмаїльський клуб боксу „Дунаєць", а, отже, останній, як орендар має доступ до об`єкта оренди, що дозволяє зробити висновок про проведення ремонту об`єкта оренди саме орендарем, а не будь-якою іншою особою, виходячи з принципів доцільності та розумності. Водночас суди зазначили, що навіть у випадку проведення ремонту об`єкта оренди за рахунок коштів іншої особи не є підставою для розірвання договору оренди, оскільки умовами договору не передбачено, що ремонт повинен проводитись в обов`язковому порядку лише за рахунок коштів орендаря.

5.5.3. Щодо тверджень про порушення відповідачем обов`язку в частині дотримання вимог законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки, суди, на підставі частини четвертої статті 75 ГПК України визнали такими, що не потребують доведення обставини встановлені у рішенні Одеського окружного адміністративного суду від 13.09.2019р. по справі №420/3546/19, яке набрало законної сили про те що ГО "Ізмаїльський клуб Дунаєць" в ході судового розгляду у повному обсязі усунуто порушення законодавства у сфері техногенної та пожежної безпеки.

5.5.4. Відхиляючи доводи про невиконання обов`язку зі страхування спірного об`єкту, суди виходили з того, що договори страхування спірного об`єкту відповідачем укладались щорічно з 2013 року, а тому не вбачається підстав для розірвання договору оренди.

5.5.5. Крім того, досліджено питання щодо використання об`єкта оренди не за цільовим призначенням. Позивач зазначив, що договором передбачено використання орендованого майна у відповідності до вимог договору, однак в одному з приміщень, а саме в комп`ютерному залі займаються виготовленням тротуарної плитки, зали аеробіки, хореографії та сауна не працюють. Однак, суди попередніх інстанцій вказали на відсутність будь-яких доказів щодо наявності таких порушень, окрім фотофіксації, яку судом оцінено критично з огляду на неможливість перевірки відображених у ній даних, у підтвердження нецільового використання об`єкту оренди.

5.6. Тобто, під час розгляду справи суди першої і апеляційної інстанції дослідили наведені позивачем обставини щодо недотримання відповідачем вимог договору та співвіднесли їх із підставами для розірвання договору, встановленими у цивільному законодавстві.

З матеріалів справи убачається, що суди оцінили всі обставини на які посилався позивач як на підтвердження невиконання договору та попри встановлення деяких порушень договору, дійшли висновку, що вони не були настільки суттєвими та достатніми для його розірвання.

Водночас помилковими є доводи скаржника про те, що суди безпідставно посилались на обов`язкову істотність таких порушень, оскільки підставою звернення скаржника до суду стала стаття 783 ЦК України. З судових рішень у справі № 916/728/16 слідує, що судами досліджено підстави розірвання договору зазначені у статті 783 ЦК України.

5.7. Таким чином, з матеріалів справи убачається, що попри те, що правовідносини у справах № 916/917/17, № 904/983/18, № 910/17012/15, № 911/207/18, на які посилався скаржник, стосуються розірвання договору та правові позиції у них викладені щодо застосування, у тому числі положень статей 651, 783 ЦК України, однак відсутні підстави вважати, що у справі № 916/728/16 суди не врахували таких позицій чи їх не застосували.

Доводи, викладені у касаційній скарзі, про порушення і неправильне застосування судами першої і апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваних рішень не отримали підтвердження, не спростовують обставин, на які послався суд, ґрунтуються на переоцінці доказів, зібраних у справі, що за змістом статті 300 ГПК України не належить до повноважень суду касаційної інстанції, у зв`язку з чим немає підстав для скасування рішення Господарського суду Одеської області від 19.11.2019 та постанови Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.06.2020.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

6.1. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

6.2. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

6.3. Ураховуючи викладене, зважаючи на зазначені положення законодавства, оскаржені у справі рішення і постанову необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

7. Розподіл судових витрат

7.1. Оскільки підстав для скасування рішення і постанови у справі та задоволення касаційної скарги немає, судовий збір за подання касаційної скарги необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, пунктом 1 частини 1 статті 308, статтями 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Фонду комунального майна Ізмаїльської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 19.11.2019 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 02.06.2020 у справі № 916/728/16 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді С. К. Могил

О. В. Случ