РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

22.09.2020Справа № 910/3513/20

Господарський суд міста Києва у складі судді Маринченка Я.В., за участі секретаря судового засідання Салацької О.В., розглянувши матеріали справи

За позовом Фізичної особи-підприємця Філон Марі Костянтинівни

до Обласного комунального підприємства «Фармація», Дніпровської обласної ради, Приватного підприємства «Полюс Віта»

про визнання переважного права на укладення договору, визнання незаконним та скасування пункту рішення та визнання укладеним договору оренди,

за участі представників:

від позивача - Донець С.О.;

від відповідача 1 - не з`явився;

від відповідача 2 - не з`явився;

від відповідача 3 - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

У березні 2020 року Фізична особа-підприємець Філон Марі Костянтинівна звернулась до Господарського суду міста Києва з позовом до Обласного комунального підприємства «Фармація», Дніпровської обласної ради, Приватного підприємства «Полюс Віта» про визнання переважного права на укладення договору, визнання незаконним та скасування пункту рішення та визнання укладеним договору оренди.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що п. 19 Додатку 2 Рішення Дніпропетровської обласної ради «Про оренду нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області» №518-18/VII від 25.10.2019 в частині передачі в оренду відповідачу 3 нерухомого майна, площею 18 кв.м, розташованого за адресою: м. Новомосковськ, вул. Радянська, буд. 238 прийнято з порушення норм чинного законодавства, зокрема щодо порушення переважного права позивача на укладення договору на новий строк, у зв`язку з чим просить його визнати незаконним та скасувати, окрім того позивач просить визнати за Фізичною особою-підприємцем Філом Марі Костянтинівною переважне права на укладення договору оренди на новий строк щодо приміщення, об`єкт оренди площею 18 кв. м, розташоване за адресою: м. Новомосковськ, вул. Радянська, буд. 238 та визнати укладеним Договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області між відповідачем 1 та позивачем на строк 2 роки 11 місяців і 1 день.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 13.03.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі №910/3513/20, розгляд справи постановлено здійснювати за правилами загального позовного провадження.

01.06.2020 через загальний відділ діловодства Господарського суду міста Києва від відповідача-1 надійшов відзив на позов в якому останній зазначив, що не визнає позовні вимоги позивача у повному обсязі. Окрім того, відповідач-1 зазначив, що у зв`язку із закінчення строку дії договору оренди та небажанням позивача звільнити приміщення відповідачем було подано позов до Господарського суду Дніпропетровської області, рішення якого було відмовлено у задоволенні зустрічного позову позивача про визнання продовженим договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської №517 від 01.10.2016.

30.04.2020 через загальний відділ діловодства Господарського суду міста Києва від відповідача-2 надійшов відзив на позов в якому останній зазначив, позовні вимоги позивача є незаконними та необґрунтованими, з огляду на те, що відповідно до п. 1.7. Положення про порядок передачі в оренду нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області, передача комунального майна здійснюється на конкурсних засадах, крім випадків, передбачених законодавством. Відповідно до вимог законодавства, відповідачем-2 було опубліковано оголошення в газеті «Зоря» №36(22017) від 04.09.2019 про проведення відповідного конкурсу. За результатами засідання конкурсної комісії переможцем обрано ПП «Полюс Віта», яке запропонувало базову орендну плату в розмірі 21955 грн. Окрім того, відповідач зазначає, що позивач не приймав участі у відповідному конкурсі та жодних пропозицій до конкурсної комісії не подавав.

З огляду на вищезазначене відповідач-2 просив відмовити у задоволенні позовних вимог позивача у зв`язку з відсутністю правових підстав для його задоволення.

В судовому засіданні 22.09.2020 представник позивача підтримав позовні вимоги та просив суд задовільнити позов у повному обсязі.

Представник відповідача-1, відповідача-2, відповідача-3 в судове засідання не з`явились, про причини неявки суд не повідомили, хоча про час та місце розгляду справи були повідомлені у встановленому законом порядку.

Розглянувши матеріали справи, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що між Обласним комунальним підприємство «Фармація» (орендодавець, відповідач-1 та ФОП Котова Марі Костянтинівна (додатковою угодою №2 від 21.05.2018 змінено на ФОП Філон Марі Костянтинівна) укладено Договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області №517 86-5/VII-2/96 від 01.10.2016, за умовами якого з метою ефективного використання комунального майна відповідач-2 передає, а позивач приймає в строкове платне користування нерухоме майно, далі об`єкт оренди, площею 18 кв. м. для розміщення аптеки.

Відповідно до п. 2.1. договору, об`єктом оренди є нерухоме майно (приміщення) площею 18,0 кв. м., розташоване на першому поверсі триповерхової нежитлової будівлі КЗ «Новомосковська центральна районна лікарня» ДОР» за адресою: м. Новомосковськ, вул. Радянська (нова назва - Гетьманська), буд. 238.

Пунктом 2.4. договору визначено, що об`єкт оренди належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області.

Згідно п.4.4. договору, у разі закінчення строку дії договору або при його розірванні орендар зобов`язаний актом приймання-передачі повернути об`єкт оренди орендодавцю у стані, в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди з урахуванням зносу за період строку дії договором.

Положенням п. 12.2. договору визначено, що після закінчення терміну дії цього договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін.

Пунктом 12.3. договору визначено, що продовження договору оренди на новий термін з орендарем відбувається шляхом укладення договору оренди на новий термін.

Відповідно до п. 12.5 договору, договір припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем; банкрутства орендаря; знищення об`єкта оренди; випадку передбаченому п. 11.2. цього договору. Сторони погодились з тим, що незалежно від наявності чи відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії цього договору він не буде вважатися продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, а користування об`єктом оренди орендарем після закінчення терміну дії цього договору визнається незаконним заволодіння об`єктом оренди, орендодавець має право вимагати від орендаря передання всіх доходів від об`єкта оренди які орендар одержав або міг одержати за весь час користування об`єктом оренди до моменту його передачі орендодавцю за актом приймання-передачі.

Судом встановлено, що вказаний договір підписано уповноваженими особами орендодавця та орендаря, та скріплено відповідними печатками. Договір у встановленому порядку не оспорено, не визнано недійсним. Таким чином, Договір є дійсним, укладеним належним чином та є обов`язковим для виконання сторонами.

З матеріалів справи вбачається, що на виконання умов зазначеного договору відповідач-1 передав, а позивач прийняв у строкове платне користування приміщення обумовлене договором. Вказане підтверджується наявною в матеріалах справи копією Акту від 01.10.2016 приймання-передачі нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м. Новомосковськ, вул. Радянська, буд. 238.

Згідно з п.1 ч.2 ст.11 Цивільного кодексу України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до ч.1 ст.509 Цивільного кодексу України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.

В силу положень ст.193 Господарського кодексу України, ст.526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст.525 ЦК України, ч.7 ст.193 ГК України).

Статтею 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Відповідно до ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно ст. 763 Цивільного кодексу України, договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Статтею 283 Господарського кодексу України визначено, що за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 4 ст. 284 Господарського кодексу України визначено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За приписами ст. 764 Цивільного кодексу України, якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Відносини щодо оренди державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, регулюються договором оренди, Законом України "Про оренду держаного і комунального майна" та іншими нормативно-правовими актами.

Статтею 2 Закону України «Про оренду держаного і комунального майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до п. 11.1. договору визначено, що цей договір набирає чинності з моменту підписання його сторонами і діє з 01.10.2016 до 01.09.2019.

Згідно до п. 12.5 договору, договір припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об`єкта оренди орендарем; банкрутства орендаря; знищення об`єкта оренди; випадку передбаченому п. 11.2. цього договору. Сторони погодились з тим, що незалежно від наявності чи відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього договору протягом одного місяця після закінчення терміну дії цього договору він не буде вважатися продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором, а користування об`єктом оренди орендарем після закінчення терміну дії цього договору визнається незаконним заволодіння об`єктом оренди, орендодавець має право вимагати від орендаря передання всіх доходів від об`єкта оренди які орендар одержав або міг одержати за весь час користування об`єктом оренди до моменту його передачі орендодавцю за актом приймання-передачі.

Судом встановлено, що позивач листом №25/07/01 від 25.07.2019 повідомив відповідача-1 про бажання переукласти спірний договір на новий строк, зокрема на 3 роки з базовою орендною платою у розмірі 10000 грн на підставі ст. 777 Цивільного кодексу України та ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду держаного і комунального майна».

Проте, відповідачем-1 було направлено лист №05/982 від 27.09.2019 в якому він повідомив позивача про закінчення дії договору оренди та повернення приміщення яким повідомив про закінчення строку дії договору 01.09.2019 і просив повернути приміщення орендарю за Актом приймання-передачі.

Окрім того, 02.10.2019 позивачем на адресу відповідача-1 та відповідача-2 було направлено лист №1 (вимога) від 02.10.2019 в якому позивач зазначив, що бажає продовжити використовувати приміщення, яке є предметом спірного договору, але в іншій організаційно-правовій формі, а саме: ТОВ «Екоаптека». Також, позивач зазначив, що листом від 25.07.2019 повідомив відповідача-1 про намір орендувати приміщення, доказом чого є участь ТОВ «Екоаптека» у конкурсі, оголошеному Дніпропетровською обласною радою. У зв`язку з тим, що відповідачем-1 та відповідачем-2 було порушено першочергове право позивача на оренду приміщення, яке є об`єктом договору позивач висловив вимогу про переукладення вищезазначеного договору на умовах плати запропонованих переможцем конкурсу, що відбувся 27.09.2020.

З огляду на вищезазначене, суд дійшов висновку, що листом від 27.09.2019 відповідач-1 заперечив проти подальшого використання позивачем приміщення, яке є об`єктом вищезазначеного договору, у зв`язку з тим, що договір оренди закінчився 01.09.2019.

Відповідно до ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Згідно до ч. 2 ст. 180 Господарського кодексу України визначено, що господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Частино 1 ст. 10 Закону України «Про оренду держаного і комунального майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством; відновлення орендованого майна та умови його повернення;

виконання зобов`язань; забезпечення виконання зобов`язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об`єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов`язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області у справі №904/5126/19 від 24.02.2020 за первісним позовом Обласного комунального підприємства «Фармація» до Фізичної особи-підприємця Філон Марі Костянтинівни, третя особа - Приватне підприємство «Полюс Віта» про зобов`язання звільнити та повернути нежитлове приміщення (договір оренди №517 від 01.10.2016 нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області) та зустрічним позовом Філон Марі Костянтинівни до Обласного комунального підприємства «Фармація» про визнання договору оренди №517 від 01.10.2016 нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, окрім суми базової орендної плати, яка буде становити 21955,00грн. без ПДВ, з урахуванням заяви від 27.12.2019 за вих.№б/н про зміну предмета позову встановлений факт припинення дії договору оренди від 01.09.2019 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено та своєчасним запереченням орендодавця проти продовження дії договору, що означає втрату орендарем права на автоматичну пролонгацію договору.

Частиною 4 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Положеннями ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України визначено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Відповідно до ч.ч. 2, 3 ст. 17 Закону України «Про оренду держаного і комунального майна» (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Відповідно до п. 1.7. Положення про порядок передачі в оренду нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад області затвердженого рішенням обласної ради від 27.12.2011 №200-10/VІ Про внесення змін до рішення обласної ради від 23.03.2007 №124-7/V (далі - Положення) встановлено, що передача в оренду комунального майна здійснюється на конкурсних засадах, крім випадків передбачених законом.

Згідно п. 7.5. положення, продовження відносин оренди на новий термін з орендарем відбувається шляхом укладення договору оренди на новий термін у порядку, передбаченому цим положенням.

Пунктом 12.3. договору визначено, що продовження договору оренди на новий термін з орендарем відбувається шляхом укладення договору оренди на новий термін.

Судом встановлено, що позивач був обізнаний про порядок укладення договорів оренди комунального майна та про проведення конкурсі на право оренди спірного нежитлового приміщення, проте не скористався своїм правом на участь у конкурсі, що підтверджується матеріалами справи, зокрема листом 02.10.2019.

Враховуючи, що договір оренди припинив свою дію 01.09.2019, та те, що позивач не приймав участі у конкурсі на отримання в оренду комунального майна на новий строк, суд приходить до висновку, що позивачем не дотримано встановленого законом порядку укладення договору оренди комунального майна, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення позовних вимог в частині визнання укладеним договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області між обласним комунальним підприємством «Фармація» та ФОП Філон Марі Костянтинівною, на строк 2 роки 11 місяців і 1 день, тобто з 02.09.2019 до 02.08.2021, на тих самих умовах, окрім суми базової орендної плати, яка буде становити 21955 грн.

Окрім того, доводи позивача, що відповідачем було виставлення рахунок-фактури №СФ-0000283 від 12.09.2019 чим сприяв формуванню у відповідача думки про те, що договір є продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, оцінюються судом, як належне виконання умов договору, зокрема п. 3.4 якого передбачено, що орендна плата сплачується орендарем починаючи з дати підписання акту приймання-передачі. Останнім днем сплати орендної плати є дата підписання сторонами акту приймання-передачі при поверненні об`єкту оренди орендодавцеві.

Щодо позовних вимог в частині визнання за позивачем переважного права на укладення навий строк договору оренди, суд зазначає, що позивачем не було реалізоване право на участь у новому конкурсі на укладення договору оренди на новий строк, а отже не було реалізовано переважне право на укладення такого договору на новий строк за результатами проведеного конкурсу. Водночас, доказів невизнання такого права позивача чи його оспорювання з боку відповідачів суду не надано, у зв`язку з чим відсутні підстави для задоволення позову у цій частині.

Відповідно до ч. 1 ст. 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

При цьому, підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов`язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі.

За таких обставин, суд приходить до висновку, що права позивача, за захистом яких він звернувся до суду не порушено відповідачем-1 та відповідачем-2, а тому позовна вимога в частині визнання незаконним та скасування п. 19 Додатку 2 «Перелік нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області, перебуває на балансі комунальних підприємств, установ, закладів та передається в оренду» рішення ХVІІІ сесії VІІ скликання Дніпропетровської обласної ради «Про оренду нерухомого майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Дніпропетровської області» №518-18/VII від 25.10.2019 від 25.10.2019 в частині передачі в оренду відповідача-3 нерухомого майна, площею 18 кв. м., розташованих на вул. Гетьманська, 238 у місті Новомосковську є не обґрунтованою і не підлягає задоволенню.

З огляду на викладене, дії відповідача-1, відповідача-2 та відповідача-3 відповідають вимогам чинного законодавства, а відтак відсутні підстави для задоволення позову.

Згідно із ч.2-3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Частиною 4 статті 13 Господарського процесуального кодексу України визначено, що кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ч.1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч.1 ст.77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч.1 ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Враховуючи положення ст.129 Господарського процесуального кодексу України, витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст.ст.13, 73, 74, 76, 77, 86, 129, ст.ст.232, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено: 02.10.2020

Суддя Я.В. Маринченко