ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ВОЛИНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

28 вересня 2020 року Справа № 903/741/19

за позовом: ОСОБА_1

до відповідачів: Товариства з обмеженою відповідальністю "Юван", с.Зміїнець, Волинська область

Товариства з обмеженою відповідальністю "Юванта", с.Зміїнець, Волинська область

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_2

про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки

в межах справи про банкрутство №903/330/18

за заявою Головного управління ДФС у Волинській області

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юван", с.Зміїнець, Волинська область

про банкрутство

Головуючий суддя Шум М. С., судді Гарбар І. О., Кравчук А. М.

Секретар судового засідання: Вижовець М. О.

Представники сторін:

від позивача: н/з

від відповідачів: н/з

від третьої особи: н/з

встановив: позивач ОСОБА_1 в позовній заяві від 18.09.2019 до відповідачів Товариства з обмеженою відповідальністю «Юван», Товариства з обмеженою відповідальністю «Юванта» просить суд визнати недійсним укладений між відповідачами договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,3127 га, розташованої в с. Зміїнець Луцького району Волинської області.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у 2008 році між позивачкою та ТзОВ «Юван» укладено договір про дольову участь в будівництві житла, яке розташоване на спірній земельній ділянці. Свої зобов`язання по сплаті коштів позивачкою виконано, проте ТзОВ «Юван» не завершило розпочатого будівництва багатоквартирного будинку, квартиру не передало, сплачених коштів не повернуло. На даний час власником земельної ділянки є особа відмінна від забудовника. В свою чергу, власник земельної ділянки перешкоджає у завершенні будівництва власними силами позивачки. Продаж земельної ділянки, на якій знаходиться інвестоване позивачкою будівництво, порушує її права та інтереси, оскільки житло, на яке претендує позивачка, нерозривно пов`язане із земельною ділянкою. Продавши спірну земельну ділянку, ТзОВ «Юван» втратило правові підстави для продовження будівництва, оскільки відповідна земельна ділянка перестала йому належати і жодних інших прав на неї не має. Договір купівлі-продажу земельної ділянки є недійсним, оскільки порушує права інших осіб і завдає шкоди іншій особі (ст. 13 ЦК України), суперечить Цивільному кодексу України (ч. 1 ст. 203 ЦК України), а його укладення припиняє можливість подальшого будівництва проінвестованого позивачкою житла. Крім того, земельна ділянка продана за заниженою ціною та з метою приховати земельну ділянку від кредиторів.

Ухвалою Господарського суду Волинської області від 07.10.2019 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі, справу постановлено розглядати за правилами загального позовного провадження.

Позовна заява подана в межах справи про банкрутство ТзОВ "Юван".

Ухвалою Господарського суду Волинської області від 12.06.2018 порушено провадження у справі про банкрутство Товариства з обмеженою відповідальністю «Юван» (45632, Луцький район, с. Зміїнець, вул. Васильківська, буд 2, ), введено мораторій на задоволення вимог кредиторів Товариства з обмеженою відповідальністю «Юван», введено процедуру розпорядження майном боржника - Товариства з обмеженою відповідальністю «Юван».

Постановою суду від 30.10.2018 припинено процедуру розпорядження майном Товариства з обмеженою відповідальністю «Юван», визнано банкрутом Товариство з обмеженою відповідальністю «Юван», відкрито ліквідаційну процедуру, ліквідатором Товариства з обмеженою відповідальністю «Юван» призначено арбітражного керуючого Темчишина Володимира Петровича.

Ухвалою суду від 10.12.2019 залучено до участі у справі №903/741/19 в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_2 .

У відзиві на позовну заяву ТзОВ «Юванта» позовні вимог не визнає з наступних підстав:

- ТзОВ «Юван», з яким позивач уклав договір про дольову участь у будівництві житла, не відмовляється від виконання умов такого договору, однак у зв`язку з важким фінансовим становищем (банкрутством) забудовник не зміг вчасно здати будинок;

- позивач неправильно та на власний розсуд зазначив у позовній заяві зміст ст. 377 ЦК України, однак згідно з ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Відтак, відповідач 2 зазначає, що після здачі будинку в експлуатацію позивач зможе викупити, укласти договір оренди (суборенди) землі або оформити право постійного користування;

- твердження позивача про те, що ТзОВ «Юванта» перешкоджає у завершенні будівництва силами, в т. ч. позивача, вимагаючи від них сплати на його користь грошових коштів, не обґрунтоване та не підтверджене жодними доказами;

- укладення спірного договору ніяким чином не впливає на право ТзОВ «Юван» продовжувати будувати житловий будинок. Крім того, у відповідача 1 закінчилися усі дозволи на будівництво житлового кварталу «Агора»;

- позивач не є стороною у справі №903/330/18 про банкрутство ТзОВ «Юван», а тому не є належним позивачем, не має права звертатися з таким позовом до Господарського суду Волинської області;

- ринкова вартість спірної земельної ділянки становить 177 958 грн. 00 коп. згідно з висновком про експертну грошову оцінку ТзОВ «Волиньексперт» від 10.03.2017. Відповідна сума коштів була перерахована покупцем ТзОВ «Юванта».

Крім того, директор ТзОВ «Юванта» у відзиві повідомив, що 06.09.2019 між відповідачем 2 та ОСОБА_2 укладено договір позики. В забезпечення вимог, що випливають з такого договору, між ТзОВ «Юванта» та ОСОБА_2 укладено договір іпотеки від 06.09.2019 згідно з яким передано в іпотеку спірну земельну ділянку.

Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_2 у відзиві (Т. 1, а. с. 206-207) просить суд відмовити у позові повністю, договір купівлі-продажу земельної ділянки №1076, укладений 02.06.2017 вважає таким, що відповідає вимогам закону, не порушує права та інтереси позивача у справі. Крім того, зазначає, що будівництво на спірній земельній ділянці, переданій в іпотеку згідно з договором від 06.09.2019, не проводилось, при огляді земельної ділянки виявлено нагромадження будівельних матеріалів, складених у архітектурну форму. Будь-які натяки на будівництво були відсутні. ТзОВ «Юванта» є добросовісним набувачем земельної ділянки площею 0,3127 га, що розташована за адресою: с. Зміїнець Луцького району Волинської області. Оскільки, позивач ОСОБА_1 не була стороною договору купівлі-продажу земельної ділянки №1076 від 02.06.2017, то, на думку третьої особи, вимога про визнання недійсним зазначеного договору купівлі-продажу є необґрунтованою. Вирішуючи спір, суд повинен встановити наявність в особи, яка звернулася, суб`єктивного матеріального права або охоронюваного законом інтересу, на захист якого подано позов.

Крім того, третя особа заявила клопотання про закриття провадження у справі, оскільки така підлягає розгляду в порядку цивільного, а не господарського судочинства.

Суд відмовив в задоволення клопотання третьої особи ОСОБА_2 про закриття провадження у справі. Мотиви прийнятого рішення викладені в ухвалі суду від 28.01.2020.

Ліквідатор ТзОВ «Юван» Темчишин В. П. у відзиві на позовну заяву від 27.01.2020 просить суд задовольнити позовну заяву з підстав, зазначених у такій заяві.

Для додаткового обґрунтування вимог позову в тій частині, що ціна відчуження земельної ділянки (177 958 грн. 00 коп.) є істотно заниженою та не відповідає ринковій, представник позивача клопотанням від 09.12.2019 долучив до матеріалів справи звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів житлової забудови та соціально-культурного призначення площею 3127,0 кв.м. за адресою: Волинська область, Луцький район, с. Зміїнець відповідно до якого ринкова вартість такої земельної ділянки станом на 02.06.2017 становить 659 641 грн. 00 коп. (Т. 2, а. с. 107-120).

Клопотанням від 02.01.2020 представник позивача долучив до матеріалів справи надану приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу І. В. Дехтярук копію реєстраційної справи щодо проведеної 02.06.2017 державної реєстрації прав відносно земельної ділянки площею 0,3127 га. кадастровий номер :03:001:6457 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченого нотаріусом 02.06.2017 за Р№1076, в тому числі оспорюваний договір купівлі-продажу, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, Витяг з Державного реєстру.

На виконання вимог ухвали суду від 09.01.2020 ТзОВ «Волинь-експерт» супровідним листом від 20.01.2020 надав суду копію договору про проведення оцінки земельної ділянки площею 0,3127 га в с. Зміїнець Луцького району Волинської області, укладеного між ТзОВ «Волинь-експерт» та ТзОВ «Юван» від 08.03.2017 №87/3-1 та копію договору про проведення оцінки земельної ділянки площею 0,3127 га в с. Зміїнець Луцького району Волинської області, укладеного між ТзОВ «Волинь-експерт» та ТзОВ «Юванта» від 03.09.2019 №556/3-1.

Поряд з цим, ТзОВ «Волинь-експерт» зазначає, що Висновки та Звіти про оцінку земельної ділянки кадастровий номер :03:001:6457, виготовлені 10.03.2017 та 06.09.2019, надати не має можливості у відповідності з пунктами 1.4 та п. 5.2 договорів на оцінку, згідно з якими результати виконаної роботи представляються у вигляді одного друкованого примірника Звіту з експертної грошової оцінки земельної ділянки, яка передається замовникам.

ТзОВ «Юван» та ТзОВ «Юванта» Звітів про оцінку земельної ділянки кадастровий номер :03:001:6457 площею 0,3127 га до суду не надало.

Ухвалою суду від 12.08.2020 розгляд справи по суті призначено на 08.09.2020.

Ухвалою суду від 08.09.2020 повідомлено сторони про те, що розгляд справи по суті відкладено на 28.09.2020.

Сторони в судове засідання не з`явилися.

Ухвала суду від 08.09.2020 надіслана на офіційну електронну адресу представника позивача - адвоката Матвіїва В. М. 14.09.2020 о 10 год. 05 хв., що підтверджується відміткою відповідальним працівником канцелярії суду на списку розсилки поштової кореспонденції по справі №903/741/19.

Ліквідатор ТзОВ «Юван» ухвалу суду від 08.09.2020 отримав 14.09.2020, що підтверджується трекінгом поштового відправлення №622 АТ «Укрпошта».

Третя особа ОСОБА_2 ухвалу суду від 08.09.2020 отримала 19.09.2020, що підтверджується повідомленням про вручення поштового відправлення №844 (Т. 2, а. с. 191).

Ухвала суду від 08.09.2020, що надіслана на юридичну адресу ТзОВ «Юванта» (Луцький р-н, село Зміїнець, вул. Васильківська, 2) повернута органами поштового зв`язку на адресу суду з відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою».

Частинами 2, 7 ст. 120 ГПК України передбачено, що суд повідомляє учасників справи про дату, час і місце судового засідання чи вчинення відповідної процесуальної дії, якщо їх явка є не обов`язковою. Учасники судового процесу зобов`язані повідомляти суд про зміну свого місцезнаходження чи місця проживання під час розгляду справи. У разі відсутності заяви про зміну місця проживання ухвала про повідомлення чи виклик надсилається учасникам судового процесу, які не мають офіційної електронної адреси, та за відсутності можливості сповістити їх за допомогою інших засобів зв`язку, які забезпечують фіксацію повідомлення або виклику, за останньою відомою суду адресою і вважається врученою, навіть якщо відповідний учасник судового процесу за цією адресою більше не знаходиться або не проживає.

За приписами ч. 1 ст. 7 ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань» Єдиний державний реєстр створюється з метою забезпечення державних органів та органів місцевого самоврядування, а також учасників цивільного обороту достовірною інформацією про юридичних осіб, громадські формування, що не мають статусу юридичної особи, та фізичних осіб-підприємців з Єдиного державного реєстру.

Згідно з інформацією з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань місцем реєстрації відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Юванта» є: Україна, 45632, Волинська обл., Луцький р-н, село Зміїнець, вул. Васильківська, будинок 2.

Згідно з ч. 6 ст. 242 Господарського процесуального кодексу України днем вручення судового рішення є, зокрема, день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати копію судового рішення чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, яка зареєстрована у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси.

Будь-якої іншої адреси для надсилання поштової кореспонденції ТзОВ «Юванта» суду не повідомляло.

Відповідач 2 про судові засідання та вчинення процесуальних дій повідомлявся за вказаною юридичною адресою, надсилав на адресу суду відзив, клопотання. Відтак, будучи обізнаним про наявність спору міг дізнатися про рух справи з відкритого Єдиного державного реєстру судових рішень, добросовісно реалізуючи суб`єктивний обов`язок знати про стан своїх справ.

Пункт 3 ст. 129 Конституції України визначає основні засади судочинства, зокрема, змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Частинами 1, 2, 3 ст. 13 ГПК України встановлено, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Принцип рівності сторін у процесі вимагає, щоб кожній стороні надавалася розумна можливість представляти справу в таких умовах, які не ставлять цю сторону у суттєво невигідне становище відносно другої сторони (п. 87 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Салов проти України" від 06.09.2005р.).

У Рішенні Європейського суду з прав людини у справі "Надточий проти України" від 15.05.2008 зазначено, що принцип рівності сторін передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.

Змагальність означає таку побудову судового процесу, яка дозволяє всім особам - учасникам певної справи відстоювати свої права та законні інтереси, свою позицію у справі. Принцип змагальності є процесуальною гарантією всебічного, повного та об`єктивного з`ясування судом обставин справи, ухвалення законного, обґрунтованого і справедливого рішення у справі.

Суд вважає, що ним, в межах наданих йому повноважень, створені належні рівні умови сторонам для представлення своєї правової позиції та надання доказів і вважає за можливе розгляд справи проводити за наявними в ній матеріалами.

Розглянувши матеріали справи, господарський суд встановив фактичні обставини справи:

23.04.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Юван» та ОСОБА_1 укладено договір про дольову участь у будівництві житла №49/04-08 (Т. 1, а. с. 23-25).

Відповідно до п.п. 1.1, 1.2, 1.3, 2.1, 3.2, 3.4, 3.4.1, 4.1, 4.2 договору його предметом є будівництво житлового фонду, об`єктів комунального та соціального призначення на взаємовигідних для сторін даного договору умовах. Відповідач зобов`язується побудувати з власних матеріалів і передати позивачу житло а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 (житловий квартал «Агора»). Позивач зобов`язується прийняти і оплатити вартість цього житла на умовах передбачених цим договором. Для забезпечення організації та ведення будівництва відповідач, зокрема, після завершення будівництва передає позивачу передбачене цим договором житло. Звичайна ціна одного метра квадратного житла на момент укладення цього договору становить 5 400 грн. 00 коп. за 1 м. кв. та по даному договору залишається незмінною. Відповідно розрахункова попередня вартість передбаченого цим договором житла складає 343 440 грн. 00 коп. Позивач забезпечує внесення коштів по авансуванню будівництва та оплаті виконаних робіт на поточний рахунок відповідача. Кошти в сумі 343 440 грн. 00 коп. перераховується на поточний рахунок відповідача до 30.04.2008. Строк будівництва: початок - 3 кв. 2007, закінчення - 4 квартал 2008 при умові своєчасного надходження коштів від дольовиків, юридичних та фізичних осіб. Строк дії даного договору встановлюється з дня його підписання і до введення будинку в експлуатацію.

Позивач, на виконання умов договору, перерахувала відповідачу кошти на суму 343 440 грн. 00 коп., що підтверджується квитанцією від 24.04.2008 на суму 293 000 грн. 00 коп. та квитанцією від 12.05.2008 на суму 50 440 грн. 00 коп. (Т.1, а. с. 26) Призначення платежу згідно квитанцій: «платіж від ОСОБА_1 за послуги будівництва житла зг. дог. про пайову участь №49/04-08 від 23.04.2008».

В свою чергу, ТзОВ «Юван» взяті на себе зобов`язання - побудувати з власних матеріалів і передати позивачу житло а саме: двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 (житловий квартал «Агора») в строки, встановлені договором, не виконало, і остаточно припинило будівництво на спірному об`єкті. Його визнано банкрутом та розпочато ліквідаційну процедуру.

З врахуванням приписів п. 4 ст. 75 ГПК України зазначені обставини є преюдиційними, оскільки встановленні рішенням Господарського суду Волинської області №903/742/19 від 15.01.2020, що набрало законної сили.

Відповідним рішенням суду визнано за ОСОБА_1 майнові права на двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 63, 6 кв. м. (другий поверх) як на частку в об`єкті незавершеного будівництва - 56-квартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 (житловий квартал «Агора») із ступенем готовності 42 % згідно договору №49/04-08 про дольову участь в будівництві житла від 23.04.2008.

02.06.2017 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Юван», як продавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю «Юванта», як покупцем, укладено оспорюваний договір купівлі-продажу земельної ділянки (Т. 1, а. с. 27-30).

Відповідно до п. п. 1.1, 1.2, 1.5, 2.1, 2.2, 6.1, 6.3, 6.4 договору ТзОВ «Юван» зобов`язується передати в приватну власність ТзОВ «Юванта» земельну ділянку площею 0,3127 га, що розташована у с. Зміїнець Луцького району Волинської області, кадастровий номер :03:001:6457 з цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування об`єктів житлової забудови та соціально-культурного призначення. Сторони дійшли згоди про те, що сума оцінки цього договору становить 177 958 грн. 00 коп., які ТзОВ «Юванта» зобов`язалося перерахувати ТзОВ «Юван» до 01.08.2017. Ринкова вартість земельної ділянки площею 0,3127 га, що відчужується згідно з Висновком про експертну грошову оцінку, виданого ТзОВ «Волинь-експерт» 10.03.2017 становить 177 958 грн. 00 коп. ТзОВ «Юван» свідчить, що самовільного будівництва на земельній ділянці немає. Сторони свідчать, що у тексті цього договору зафіксовано усі істотні умови, що стосуються купівлі-продажу земельної ділянки. Представник ТзОВ «Юванта» оглянув земельну ділянку в натурі, ознайомився з її кількісними і якісними характеристиками, підземними і наземними спорудами та обмеженнями щодо її використання. Договір набирає чинності після підписання його сторонами, нотаріального посвідчення та державної реєстрації у відповідності з вимогами ЗК України. Договір посвідчено приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Дехтярук І. В. та зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за №1076.

Згідно з випискою АТ «Альфа-Банк» ТзОВ «Юванта» сплатило на користь ТзОВ «Юван» кошти на суму 177 958 грн. 00 коп. як оплату за земельну ділянку згідно з договором купівлі-продажу від 02.06.2017 (Т. 1, а. с. 82-83).

На земельній ділянці, що є предметом зазначеного договору купівлі-продажу від 02.06.2017 знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, а саме недобудований 56-ти квартирний житловий будинок (житловий квартал « ІНФОРМАЦІЯ_1 »), який, в свою чергу, ТзОВ «Юван» зобов`язалося, згідно з договором, про дольову участь у будівництві житла №49/04-08 від 23.04.2008 добудувати до кінця 2008 року та передати позивачу одну з квартир в ньому. Такі обставини позивачем та відповідачами не оспорюється.

Також сторонами не заперечується той факт, що ні в період укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 02.06.2017, ні на день винесення рішення будь-які роботи щодо добудови об`єкта незавершеного будівництва не здійснюються.

06.09.2019 між ТзОВ «Юванта», як позичальником та ОСОБА_2 , як позикодавцем укладено договір позики згідно з п. 5 якого в забезпечення зобов`язань за ним ТзОВ «Юванта» передає ОСОБА_2 належне йому на праві власності майно - земельну ділянку площею 0,3127 га, кадастровий номер :03:001:6457, що розташована за адресою с. Зміїнець, Луцький район, Волинська область та належить товариству на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки, посвідченим приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Волинської області Дехтярук І. В. 02.06.2017 за №1076, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 28 (Т. 1, а. с. 84).

Позивач звернулася до суду із вимогою визнати договір купівлі-продажу земельної ділянки від 02.06.2017, що укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Юван» та Товариством з обмеженою відповідальністю «Юванта» недійсним.

Надаючи правову оцінку фактичним обставинам справи та доводам сторін, господарський суд дійшов висновку про задоволення позову. При цьому, судом враховано наступні приписи чинного законодавства та позиції Верховного Суду.

Зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, а недодержання стороною (сторонами) правочину в момент його вчинення цих вимог чинності правочину є підставою для його недійсності (частина перша статті 203, частина перша статті 215 ЦК України).

Згідно із частинами другою та третьою статті 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Загальним правовим наслідком недійсності правочину (стаття 216 ЦК України) є реституція, яка застосовується як належний спосіб захисту цивільного права та інтересу за наявності відносин, які виникли у зв`язку із вчиненням особами правочину та внаслідок визнання його недійсним.

При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи їх статус як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 цього Кодексу).

З огляду на зазначені приписи, правила статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист, у тому числі судовий, свого цивільного права, а також цивільного інтересу, що загалом може розумітися як передумова для виникнення або обов`язковий елемент конкретного суб`єктивного права, як можливість задовольнити свої вимоги за допомогою суб`єктивного права та виражатися в тому, що особа має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо наявності/відсутності цивільних прав або майна в інших осіб.

Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість заінтересованої особи законно реалізувати свої права.

Також колегія суддів вважає за необхідне зауважити, що в силу п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України однією із основоположних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тобто дії учасників цивільних правовідносин мають відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Цивільне законодавство ґрунтується на вільному здійсненні цивільних прав, а також добросовісності учасників цивільних правовідносин при здійсненні цивільних прав і виконання обов`язків. Таким чином, особа не може отримувати переваги від недобросовісної поведінки.

Принцип справедливості, добросовісності і розумності є проявом категорій справедливості, добросовісності і розумності як суті права загалом. Принцип добросовісності є одним із засобів утримання сторін від зловживання своїми правами. Загалом зміст цього принципу (справедливості, добросовісності і розумності) полягає в тому, що тексти законів, правочинів та їх застосування суб`єктами цивільних правовідносин мають бути належними і справедливими та відповідати загальновизнаним нормам обороту та нормам закону.

Згідно зі ст. 13 ЦК України, визначивши межі здійснення цивільних прав, закон встановлює, що особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд; при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині; не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Доктриною «venire contra factum proprium» закріплено принцип добросовісності. У статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них (аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові № 390/34/17 від 10.04.2019).

Суд вважає, що відчуживши у 2017 році земельну ділянку за оспорюваним договором, ТзОВ «Юван» діяло всупереч приписам статей 3, 13 ЦК України, а також в порушення принципу заборони суперечливої поведінки.

Оспорюваним договором порушено цивільний інтерес позивачки. А саме, ОСОБА_1 має обґрунтовану юридичну заінтересованість щодо перебування земельної ділянки площею 0,3127 га, що розташована у с. Зміїнець Луцького району Волинської області, кадастровий номер :03:001:6457 у ТзОВ «Юван». Тобто у власності тієї особи, якій були сплачені кошти по договору про дольову участь у будівництві житла №49/04-08 від 23.04.2008 і в якої земельна ділянка перебувала до вчинення оспорюваного правочину.

З врахуванням усіх обставин справи, правового становища ТзОВ «Юван», яке перебуває в ліквідаційній процедурі у справі про банкрутство, в тому числі особливого правового режиму ймовірного майна банкрута, можливість законно реалізувати своє право на отримання повністю проінвестованого, проте недобудованого боржником майна, залежить від того, щоб предмет спірного правочину перебував у власності конкретно ТзОВ «Юван», а не будь-якої іншої особи, яка не має жодних зобов`язань перед ОСОБА_1 .

Під час можливого продажу майна в провадженні у справі про банкрутство, ліквідатор, як замовник аукціону, в порядку ст. 76 Кодексу України з процедур банкрутства забезпечує доступ до відомостей про майно, що підлягає продажу, а відтак і обов`язкове зазначення інформації про те, що на спірній земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, майнові права на квартири в якому, визнані рішенням суду, про що будуть повідомлені та враховуватимуть учасники аукціону (покупці земельної ділянки).

Укладаючи договір про дольову участь у будівництві житла, позивачка була обізнана про те, що ТзОВ «Юван» володіє земельною ділянкою на якій будуватиметься житло. Відмінність забудовника та власника земельної ділянки, що виникла внаслідок укладення оспорюваного договору купівлі-продажу, порушує законні інтереси позивачки, оскільки об`єкт будівництва як нерухома річ особливого роду фізичне створення якої розпочато, однак не завершено наділене специфічними рисами - сталий зв`язок із землею, особлива цінність, неможливість переміщення без знецінення та зміни її призначення. Позивачка, укладаючи договір про дольову участь в будівництві житла, правомірно надіялася на виконання забудовником своїх зобов`язань щодо будівництва та передачі їй готового житла, яке нерозривно пов`язано із земельною ділянкою, на якій воно знаходиться та яка перебуває у власності цього забудовника, що інвестиційно привабливіше та вигідніше. ТзОВ «Юван» всупереч принципу заборони суперечливої поведінки, взявши на себе зобов`язання з будівництва житла на власній земельній ділянці та повністю отримавши кошти за будівництво такого, свої зобов`язання не виконав, будівництво припинив задовго до укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки та в результаті у 2017 році відчужив земельну ділянку третій особі без жодних застережень щодо об`єкта незавершеного будівництва.

Здійснення суб`єктивних цивільних прав повинно відбуватись у суворій відповідності до принципів правомірності здійснення суб`єктивних цивільних прав, автономії волі, принципів розумності і добросовісності. Їх сукупність є обов`язковою для застосування при здійсненні усіх без винятку суб`єктивних цивільних прав.

Добросовісність при правовому регулюванні цивільних відносин повинна розглядатися як відповідність реальної поведінки учасників таких відносин вимогам загальносоціальних уявлень про честь і совість. Іншими словами, щоб бути добросовісним, дії та вчинки учасників цивільних відносин мають здійснюватися таким чином, щоб вони викликали схвальну оцінку з боку суспільної моралі, зокрема в аспекті відповідності застосованих засобів правового регулювання тим цілям, які перед ним ставляться. (позиція, висвітлена в постанові ВС КЦС від 22.05.2019 року №234/3341/15-ц)

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 18.03.2020 №902/417/18 зазначила, що справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених статтею 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.

На відміну від ТзОВ «Юван», ТзОВ «Юванта» (новий власник земельної ділянки) немає жодних зобов`язань перед ОСОБА_1 . Поряд з цим, ТзОВ «Юванта» не має також жодних зобов`язань чи застережень щодо об`єкта незавершеного будівництва, яке знаходиться на спірній земельній ділянці та майнові права на частину якого визнано за позивачкою (справа №903/742/19). Про об`єкт незавершеного будівництва, який проінвестовано фізичними особами та знаходиться на спірній земельній ділянці у договорі купівлі-продажу від 02.06.2017 не зазначено. Твердження відповідача 2 про те, що він не заперечує щодо укладення договору оренду даної земельної ділянки для завершення будівництва не є для суду переконливим, оскільки примусове укладення в судовому порядку договору суперфіцію нормами законодавства не передбачено.

З долученого до позовної заяви протоколу допиту свідка приватного нотаріуса Дехтярук І. В. (яка посвідчила оспорюваний договір) від 04.02.2019 за матеріалами досудового розслідування, внесеного до ЄРДР за №0000648 від 20.07.2016 вбачається, що ТзОВ «Юван» не надавав нотаріусу інформації щодо розміщення на земельній ділянці об`єкту незавершеного будівництва, укладати договір щодо земельної ділянки з об`єктом незавершеного будівництва бажання не виявив.

З долученого до позовної заяви протоколу допиту свідка директора ТзОВ «Юван» ОСОБА_3 (який підписав оспорюваний договір) від 15.06.2017 за матеріалами досудового розслідування, внесеного до ЄРДР за №0000648 від 20.07.2016 вбачається, що ним заключено договори про дольову участь у будівництві житла та реалізовано 25 квартир. Згідно із такими договорами директором ТзОВ «Юван» отримано кошти як повністю, так і частково, які повністю інвестовані в будівництво будинку. Фактично будівництво припинено в 2014 році у зв`язку із відсутністю коштів. Причина зупинки будівництва зазначено загальноекономічну ситуацію в країні. Окрім цього, директор ТзОВ «Юван» зазначає, що ним станом на 15.06.2017 завершена домовленість з можливим інвестором, який береться інвестувати кошти та завершити будівництво житлового кварталу «Агора», зокрема, і будинку, що знаходиться на оспорюваній земельній ділянці.

Колегія суддів зазначає, що аналізує надані позивачкою окремі матеріали кримінального провадження №0000648 від 20.07.2016, виключно, з позиції встановлення наявності чи відсутності ознак недобросовісної поведінки сторін при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу від 02.06.2017 за реєстраційним №1076, а не з позиції доведеності чи не доведеності вини окремих осіб у вчиненні кримінального правопорушення.

Позивачка в позовній заяві зазначає, що новий власник земельної ділянки перешкоджає у завершенні будівництва власними силами, вимагаючи сплатити на свою користь різні суми грошових коштів, вказуючи при цьому, що або відчужить земельну ділянку іншим особам, або самостійно завершить будівництво і набуде право власності на нього.

Відповідач 2 такі твердження спростовує.

Поряд з цим, в матеріалах справи відсутні цивільно правові угоди (про спільну діяльність, договір суперфіцію тощо), які б дозволили суду дійти висновку, що перехід права власності на спірну земельну ділянку не є перешкодою для завершення будівництва багатоквартирного житлового будинку.

Велика Палата Верховного Суду в постанові від 03.07.2019 №369/11268/16-ц зазначила, що не виключається визнання договору недійсним на підставі загальних засад цивільного законодавства (пункт 6 статті 3 ЦК України) та недопустимості зловживання правом (частина третя статті 13 ЦК України).

Суд зазначає, що ТзОВ «Юван» діяв недобросовісно та зловживав правами стосовно позивачки, оскільки уклав договір купівлі-продажу земельної ділянки, який порушує майнові інтереси позивачки. Правопорядок не може залишати поза реакцією такі дії, які хоч і не порушують конкретних імперативних норм, але є очевидно недобросовісними та зводяться до зловживання правом.

Суд також враховує, що ліквідатор ТзОВ «Юван» позовні вимоги визнав повністю з підстав, викладених у позовній заяві. В свою чергу, позивачка в позовній заяві зазначає, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, укладений з метою приховати земельну ділянку від кредиторів. При цьому, посилається на приписи ст. 20 ЗУ «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» (чинний на момент звернення з позовом).

До матеріалів справи представником позивачки долучено звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів житлової забудови та соціально-культурного призначення площею 3127,0 кв.м. за адресою: Волинська область, Луцький район, с. Зміїнець відповідно до якого ринкова вартість такої земельної ділянки станом на 02.06.2017 становить 659 641 грн. 00 коп. (Т. 2, а. с. 107-120). Згідно оспорюваного договору земельна ділянка відчужена за вартістю 177 958 грн. 00 коп.

ОСОБА_1 з грошовими вимогами до боржника у справі про банкрутство ТзОВ «Юван» не зверталася, кредитором у встановленому Законом України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» чи Кодексом України з процедур банкрутства порядку, не визнавалася. Поряд з цим, рішенням Господарського суду Волинської області №903/742/19 від 15.01.2020 визнано за ОСОБА_1 майнові права на двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 загальною площею 63, 6 кв. м. (другий поверх) як на частку в об`єкті незавершеного будівництва - 56-квартирного житлового будинку по АДРЕСА_3 ( АДРЕСА_4 (житловий квартал «Агора») із ступенем готовності 42 % згідно договору №49/04-08 про дольову участь в будівництві житла від 23.04.2008.

Як Законом України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом», так і Кодексом України з процедур банкрутства визначені правила для визнання недійсними правочинів боржника, встановлено суб`єктний склад осіб, що можуть звертатися з цими вимогами, розмежовано підстави і передумови для вимог про визнання недійсним правочину.

Відтак, ОСОБА_1 не наділена правом посилатися на спеціально визначені ЗУ «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» чи Кодексом України з процедур банкрутства підстави визнання договору, що укладений боржником, недійсним, на відміну від ліквідатора у справі про банкрутство ТзОВ «Юван» Темчишина В. П.

Верховний Суд у складі КГС в постанові від 17.03.2020 №10/5026/995/2012 зазначив, що угода боржника у справі про банкрутство може бути визнана недійсною не лише за спеціальних підстав для визнання недійсною угоди боржника у справі про банкрутство, передбачених статтею 20 Закону про банкрутство, а й за загальних підстав недійсності правочину, визначених цивільним законодавством України (п. 10.2 постанови).

Отже, ліквідатор банкрута має право обґрунтовуючи недійсність правочину, що укладений боржником посилатися (підтримувати) як на спеціальні підстави визнання договору недійсним, встановлені КУзПБ, так і на загальні норми ЦК України.

При вирішенні відповідного спору, колегія суддів також окрім основних принципів: справедливості, добросовісності та розумності, звертається до аксіоми цивільного судочинства, якою неодноразово керувався і суд касаційної інстанції у своїх постановах: «Placuit in omnibus rebus praecipuum esse iustitiae», яка означає «У всіх юридичних справах правосуддя й справедливість мають перевагу перед строгим розумінням права» (постанова ВП ВС від 31.10.2018 №202/4494/16-ц, постанови ВС КЦС від 26.09.2018 №295/10621/13-ц, від 26.09.2018 №641/11590/15-ц, від 03.10.2018 №461/3584/16-ц).

Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Юван», Товариства з обмеженою відповідальністю «Юванта», третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_2 про визнання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Витрати по сплаті судового збору в сумі 1 921 грн. 00 коп. відповідно до ст. 129 ГПК України слід віднести на відповідачів.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 129, 232, 237, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд,-

ВИРІШИВ:

1. Позов задовольнити повністю.

2. Визнати недійсним укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Юван» (вул.Васильківська, буд.2, с.Зміїнець, Луцький район, Волинська область, ) і Товариством з обмеженою відповідальністю «Юванта» (вул.Васильківська, буд.2, с.Зміїнець, Луцький район, Волинська область, ) договір №1076 від 02.06.2017 купівлі-продажу земельної ділянки кадастровий номер :03:001:6457 площею 0,3127 га, посвідчений приватним нотаріусом Луцького районного нотаріального округу Дехтярук Іриною Володимирівною.

3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Юван» (вул.Васильківська, буд.2, с.Зміїнець, Луцький район, Волинська область, ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_5 , РОНКПП: НОМЕР_1 ) 960 грн. 50 коп. судового збору.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Юванта» (вул.Васильківська, буд.2, с.Зміїнець, Луцький район, Волинська область, ) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_5 , РОНКПП: НОМЕР_1 ) 960 грн. 50 коп. судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги це рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено до Північно-західного апеляційного господарського суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту судового рішення.

повний текст рішення

складено 06.10.2020

Головуючий суддя М. С. Шум

Судді І. О. Гарбар

А. М. Кравчук