номер провадження справи 35/105/20
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.09.2020 Справа № 908/1746/20

м.Запоріжжя Запорізької області

Господарський суд Запорізької області у складі: головуючий суддя - Топчій О.А.,

за участю секретаря судового засідання Авраменко К.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні господарську справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельник" (69002, м.Запоріжжя, вул. Запорізька, 10А)

до відповідача Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, 206)

про поновлення договору оренди землі

за участю представників сторін:

від позивача: Ростовська Н.В., довіреність б/н від 02.07.2020;

від відповідача: Пилипенко І.В., довіреність №01/03-20/00027 від 03.01.2020.

СУТЬ СПОРУ:

08.07.2020 до Господарського суду Запорізької області звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельник" з позовом до відповідача Запорізької міської ради, в якому просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі, підписаного між ТОВ "Будівельник" та Запорізькою міською радою 20.12.2007 року та зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі вчинено запис від 09.01.2008 року за № 27 в редакції позивача.

08.07.2020 автоматизованою системою документообігу Господарського суду Запорізької області здійснено автоматичний розподіл судової справи між суддями, справі присвоєно єдиний унікальний номер 908/1746/20, справу передано на розгляд судді Топчій О.А.

Ухвалою суду від 09.07.2020 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, присвоєно справі номер провадження №35/105/20. Розгляд справи призначено за правилами загального позовного провадження в судовому засіданні 30.07.2020.

Ухвалою суду від 30.07.2020 підготовче засідання відкладено на 18.08.2020.

В судовому засіданні 18.08.2020 за письмовою згодою представників сторін закрито підготовче провадження у справі №908/1746/20, суд перейшов до розгляду справи по суті, оголошено перерву до 17.09.2020.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на норми статті 33 Закону України «Про оренду землі» та вважає, що ТОВ «Будівельник» має право на поновлення договору оренди на новий строк на тих самих умовах, оскільки ним додержано порядку поновлення договору, визначеного статтею 33 Закону.

Позивач просить зизнати укладеною Додаткову угоду до Договору оренди землі, підписаного між ТОВ «Будівельник» та Запорізькою міською радою 20.12.2007 року та зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.01.2008 року за № 24, в наступній редакції:

«Додаткова угода

до Договору оренди землі, підписаного між ТОВ «Будівельник» та Запорізькою міською радою 20.12.2007 року та зареєстрованого у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 09.01.2008 року за № 24

Запорізька міська рада (, юридична адреса: 69105, м. Запоріжжя, проспект Соборний, 206), в подальшому "Орендодавець", з одного боку,

та Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельник» ( юридична адреса: 69002, м. Запоріжжя, вул. Запорізька, буд. 10А), в подальшому "Орендар", з іншого боку, які спільно іменуються - Сторони, керуючись ст. 33 Закону України «Про оренду землі», уклали цю Додаткову угоду про наступне:

1. Поновити договір оренди землі, підписаний Сторонами 20.12.2007 року та зареєстрований Запорізькою регіональною філією Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах» за №24 від 09.01.2008 р. (далі - Договір оренди) щодо земельної ділянки площею 0,1477 га за адресою: АДРЕСА_1 (кадастровий № 0:01:007:0182), на новий строк на тих самих умовах, у зв`язку з чим внести зміни до пункту 8 Договору, виклавши його в наступній редакції:

« 8. Договір укладається на 20 років».

2. Інші умови Договору оренди залишаються без змін та сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.

3. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди землі. підписаного Сторонами 20.12.20071 року та зареєстрованого Запорізькою регіональною філією Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах» за № 24 від 09.01.2008 р.

Орендодавець Запорізька міська рада

(ПІБ та підпис уповноваженої особи)

Орендар

Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельник»

(ПІБ та підпис уповноваженої особи)»

В судовому засіданні 17.09.2020 представник позивача підтримав позовні вимоги.

Відповідач у письмову відзиві, що надійшов на адресу суду 23.07.2020, заперечив проти позовних вимог. В обґрунтування заперечень посилається на те, що в листі позивач просить поновити договір оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, проте пункт 8 договору оренди землі просить викласти у редакції « 8. Договір оренди укладено на двадцять років». Отже не можна вважати проектом додаткової угоди про поновлення договору оренди землі, оскільки він містить іншій, ніж зазначено в договорі оренди землі строк дії договору та не містить даних щодо розміру орендної плати. Відтак, невиконання позивачем однієї з необхідних умов для поновлення договору оренди - сплати орендних платежів у передбачені договором строки та у визначеному розмірі унеможливлює застосування до правовідносин сторін положень ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі», в редакції станом на 2018-2019р.р. Тобто існує невідповідність змісту направленого відповідачу проекту додаткової угоди умовам договору оренди землі 09.01.2008 за №24.

Просить відмовити в задоволенні позовних вимог.

У відповіді на відзив на позов, що надійшла до суду 11.08.2020, позивач зазначив, що в існуючій редакції договору п. 8 викладено в наступній редакції «договір укладається на десять років». Тобто, договір діє з 09.01.2008 по 09.01.2018. Викладення пункту 8 в редакції позивача «договір укладається на 20 років» буде означати, що договір діє з 09.01.2008 по 09.01.2028, тобто договір поновлено на той самий строк - 10 років.

В судому засіданні 17.09.2020 судом, в порядку ст. 240 ГПК України проголошено вступну та резолютивну частини рішення, судом оголошено, що повний текст рішення буде складено протягом 10 днів.

Розгляд справи відповідно до вимог ст. 222 ГПК України здійснювався за допомогою звукозаписувального технічного засобу, а саме, програмно - апаратного комплексу "Оберіг".

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, суд

УСТАНОВИВ:

Рішенням Запорізької міської ради №43/230 від 17.10.2007 Товариству з обмеженою відповідальністю «Будівельник» було передано в оренду земельну ділянку (к/н :01:007:0182) загальною площею 0,1477га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 для розташування гостьової автомобільної стоянки.

На виконання зазначеного рішення між Запорізькою міською радою та ТОВ «Будівельник» було укладено договір оренди землі зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті №24 від 09.01.2008 (далі за текстом - договір).

Пунктом 8 договору встановлено, що договір укладається на 10 років.

В період дії договору сторонами укладалися додаткові угоди, зокрема, щодо визначення розміру орендної плати.

У зв`язку з закінченням строку дії договору оренди, позивач звернувся до відповідача з листом-повідомленням №20/09 від 20.09.2017 про поновлення договору оренди землі, до якого було додано проект договору про внесення змін до договору оренди землі зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті №24 від 09.01.2008. Відповідно до наданого позивачем проекту договору про внесення змін, запропоновано п. 8 договору викласти в наступній редакції «Договір укладається на 20 років».

09.11.2017 за вих. №2027/02-03 на адресу позивача було направлено лист Управління з питань земельних відносин, яким повідомлено про те, що згідно з регламенту міської ради по розгляду заяв громадян та юридичних осіб з питань оформлення земельних ділянок у м. Запоріжжі, затвердженого рішенням міської ради від 05.11.2014 №37 для попереднього розгляду питання поновлення необхідно додатково подати до управління з питань земельних відносин оригінали та завірені належним чином копії на майно, яке знаходиться на земельній ділянці (за наявності) та рішення міської ради про відведення землі від 17.10.2007 №43/230 та довідку про фактичну сплату за оренду землі за минули роки 2015-2016рр. Після подання вищевказаних документів управління повернеться до розгляду питання поновлення договору в установленому порядку.

Крім того, листом від 26.03.2018 за вих. №604/02-03 управління повідомило позивачу, що у зв`язку із тим, що на зазначеній земельній ділянці частково розташовані будівлі суміжних користувачів, а саме: гр. ОСОБА_1 , та гр. ОСОБА_2 , що розгляд даного питання (щодо поновлення договору оренди землі) буде можливий після вирішення майнових питань. (За зазначеними громадянами було зареєстровано право власності на будівлю магазину -кафе літ А-А-1А-2 загальною площею 309 кв.м, що розташована за адр. АДРЕСА_1.)

01.08.2019 за вх.№ 10322/03-32/03 на адресу Запорізької міської ради надійшов лист-повідомлення №31/07 від 31.07.2019 про поновлення договору оренди землі договору оренди землі, підписаного сторонами 20.12.2007 та зареєстрований Запорізькою регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах» за №24 від 09.01.2008 із зазначенням того, що рішенням Жовтневого районного суду м. Запоріжжя від 01.08.2028 у справі №331/543/17 було встановлено факт самочинного будівництва та визнана незаконною та скасована державна реєстрація права власності ОСОБА_2 та гр. ОСОБА_1 на будівлю магазину -кафе літА, А-1 А-2, загальною площею 309 кв.м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

03.09.2019 за вих. №1811/02-03 управлінням з питань земельних відносин міської ради за дорученням виконавчого комітету було направлено лист в якому зазначено, що подані документи з приводу поновлення договору оренди землі за адресою АДРЕСА_1 можливий після вирішення майнових питань.

На адресу позивача Департамент архітектури та містобудування міської ради від 06.12.2019 вих №4592 направив лист про результат розгляду звернення, де зазначено наступне: «Згідно генерального плану м. Запоріжжя, що затверджений рішенням Запорізької міської ради від 15.09.2004 №4 зі змінами від 27.09.2017 №31 земельна ділянка має наступні обмеження містобудівного характеру:

- Територія археологічних об`єктів - частково;

- Санітарно-захисна зона промислових підприємств;

- земельна ділянка частково розташована в межах проектних «червоних ліній» магістральна вулиця районного значення регульованого руху.

Згідно з планом зонування території м. Запоріжжя, затвердженим рішенням Запорізької міської ради від 28.02.2018 №75 , земельна ділянка знаходиться в зоні Г-6Ш - торговельна зона та частково в зоні ТР-3-зона вулиць в червоних лініях. Цільове призначення та вид використання земельної ділянки суперечить вимогам чинної містобудівної документації.».

Позивач зазначає, що що протягом листування з питання поновлення Договору оренди землі жодної відповіді безпосередньо від Запорізької міської ради як орендодавця позивач не отримував, будь-яких рішень з зазначеного питання Запорізькою міською радою, як орендодавцем за Договором, так і як органом місцевого самоврядування, не приймалося.

Наразі позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, продовжує сплачувати за неї орендну плату, заперечень щодо користування земельною ділянкою та вимог щодо повернення земельної ділянки з боку Запорізької міської ради (чи її уповноважених органів) не надходило.

Дослідивши обставини справи в розрізі приписів норм чинного законодавства України, що регулюються спірні правовідносини, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог виходячи з наступного.

За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Статтею 2 Закону України «Про оренду землі» унормовано, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з приписами статей 13, 30 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Позивач, звертаючись із позовом до відповідача обрав одним із способів захисту своїх майнових прав вимогу про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі на тих самих умовах і на той самий строк у запропонованій позивачем редакції із посиланням на положення статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Згідно п. 8 договору, договір укладається на десять років. Тобто, строк його дії закінчився 09.01.2018.

У відповідності до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 33 договору оренди землі №24 від 09.01.2008 визначено, що дія договору припиняється, в тому числі, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно п. 34 договору, фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії даного договору оренди землі не є підставою для поновлення договору.

Відповідно до ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), в редакції на час звернення позивача до Запорізької міської ради з повідомленням про поновлення договору оренди землі.

Згідно листа Олександрівського управління ДПС у Запорізькій області від 30.06.2020 ТОВ «Будівельник» за земельну ділянку площею 0,1477 га кадастровий номер 231000000:01:007:0182 нараховує та сплачує орендну плату згідно витягу з технічної документа щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки №556/86-15 від 28.01.2016р.

Положеннями ст. 33 Закону України «Про оренду землі», що діяв на момент направлення повідомлення про намір поновити договір оренди, передбачено, зокрема, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Як вже зазначалось, позивач у встановлений строк звертався до відповідача з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди, додавши при цьому до листа проект додаткової угоди.

В той же час, положення додаткової угоди в запропонованій позивачем редакції суперечать вимогам рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 №7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» (в частині розміру орендної плати), а також умовам договору оренди землі в частині строку його дії.

Як зазначено в постанові Верховного суду України у справі №908/913/18, у контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч.6. ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідно зауважити, що такий самий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на то самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав і обов`язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною ст. 33 вказаного закону, і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту ч.6 зазначеної статті.

В запропонованого позивачем проекту додаткової угоди вбачається, що строк договору оренди є іншим - 20 років, ніж зазначено в договорі - 10 років.

Крім того, проект додаткової угоди не містить даних щодо розміру орендної плати. Невиконання позивачем однієї з необхідних умов для поновлення договору оренди - сплати орендних платежів у передбачені договором строки та у визначеному розмірі унеможливлює застосування до правовідносин сторін положень ч.6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Відповідно до рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015р. №7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя; введено її в дію з 01.01.2016; встановлено, що нормативна грошова оцінка земель м. Запоріжжя підлягає щорічній індексації відповідно до вимог діючого законодавства. Визнано рішення Запорізької міської ради від 03.03.2008 №79 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» таким, що втратило чинність з моменту впровадження нової нормативної грошової оцінки.

Статтею 144 Конституції України визначено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

Відповідно до статті 19 Конституції України органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з положеннями статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Також слід зазначити, що базою оподаткування відповідно до статті 271 ПК України є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнту індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XIII ПК України.

За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК України і частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»).

Відповідно до положень статті 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на п`ять-сім років. Технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою (ч. 1 ст. 23 цього Закону).

Таким чином, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який в будь-якому разі не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 ПК України.

Згідно Постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 №220 «Про затвердження Типового договору оренди землі» (із змінами, у тому числі, внесеними згідно Постанови КМУ від 13.12.2006 №1724) «Зміни, що вносяться до Типового договору оренди землі»:

« 2. Пункт 10 викласти у такій редакції: ...Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії».

Згідно Додатку 2 до Постанови КМУ від 13.12.2006 №1724, встановлена форма Розрахунку розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності, грошова оцінка яких проведена. Вказаний розрахунок розміру орендної плати має проводитись за вказаною формою під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Вказані положення кореспондуються з п. 12 Договору оренди землі, затвердженого рішенням Запорізької міської ради від 18.05.2011 №35 «Про затвердження зразку договору оренди землі у м. Запоріжжя» (зі змінами).

Відповідно до ст.ст.1,13 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних факторів є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі.

Орендна плата є істотною умовою договору оренди землі.

Як зазначалось вище, звертаючись до Запорізької міської ради та до суду з вимогою про продовження строку дії договору оренди, позивач умови щодо розміру орендної плати взагалі не визначаються, а лише просить поновити договір на той самий строк і на тих самих умовах.

Додаткова угода не відповідає формі, встановленій чинним законодавством та рішенню міської ради, розрахунок розміру орендної плати взагалі не проводився.

Згідно п.9 договору, орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та в розмірі 6962 грн. 68коп., що складає 3% від нормативної грошової оцінки за календарний рік в цінах 2010р. з врахуванням часткового звільнення орендаря від сплати орендної плати на 2010р. згідно рішення Запорізької міської ради №6 від 19.11.2008 та Запорізької міської ради від 27.11.2008 №7.

Отже, в порушення вимог ст. 144 Конституції України щодо обов`язковості виконання рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 №7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя, яким введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста з 01.01.2016 року, та ст. 288 Податкового кодексу України, ТОВ «Будівельник» до вищевказаного договору оренди додаткові угоди про збільшення розміру орендної плати не укладало.

Відповідно до ч. 1. ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Одним із способів захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема: відновлення становища, яке існувало до порушення (п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України).

Статтею 73 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Позивачем та відповідачем надано всі належні і допустимі докази на підтвердження своїх вимог і заперечень.

Згідно із ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

За викладених обставин, позовні вимоги ТОВ «Будівельник» до Запорізької міської ради про поновлення договору оренди землі задоволенню не підлягають.

Згідно зі ст. 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору покладаються на позивача.

Керуючись ст. ст. 73, 86, 202, 219, 233, 236, 238, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Будівельник» до Запорізької міської ради про поновлення договору оренди землі відмовити.

Судові витрати покласти на позивача.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 30 вересня 2020 року.

Суддя О.А. Топчій