ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 вересня 2020 року Справа № 926/882/20

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Байталюка В. Д., при секретарі судового засідання Циганчук І. В., розглянувши матеріали справи

за позовом Чернівецької міської ради

до Дочірнього підприємства «Строй-Маркет Інвест»

про внесення змін до договору оренди землі № 9289 від 05.02.2015 в частині розміру орендної плати за землю

Представники сторін:

від позивача - Ігнат М. І.;

від відповідача - Барабаш М. Ю.

В С Т А Н О В И В :

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Чернівецька міська рада звернулась з позовом до Дочірнього підприємства «Строй-Маркет Інвест», м. Київ, в якому просить суд внести зміни до договору оренди землі № 9289 від 05.02.2015, укладеного між Чернівецькою міською радою та Дочірнім підприємством «Строй-Маркет Інвест», що стосується земельної ділянки, яка знаходиться за адресою м. Чернівці, вул. Галицький Шлях, 11, площею 5,3341 га (кадастровий номер :67:003:0021) виклавши пункт 4.1 договору в наступній редакції: «Річна орендна плата становить 1913603,04 (один мільйон дев`ятсот тринадцять тисяч шістсот три грн 04 коп.). Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі»

1.2. Позовні вимоги мотивуються тим, що відповідно до пункту 4.6 договору та статті 188 Господарського кодексу України в зв`язку зі зміною нормативно-грошової оцінки земельної ділянки відповідачу запропоновано укласти додаткову угоду до спірного договору з новою річною орендною платою за земельну ділянку. Однак, відповідач ухиляється від укладення додаткової угоди до договору.

1.3. Відповідач проти позову заперечує з підстав, викладених у його письмовому відзиві на позовну заяву від 10.07.2020. Зокрема, зазначає, що відсутні підстави для зміни розміру орендної плати за землю, оскільки позивачем не приймалось рішення про проведення оцінки земель у відповідності до статей 15, 18 та 23 Закону України «Про оцінку земель», а також інших рішень згідно пункту 4.6 договору.

2. Короткий зміст ухвал суду.

Ухвалою суду від 27.04.2020 відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 20.05.2020.

Ухвалою суду від 20.05.2020 відкладено підготовче засідання на 05.06.2020.

Ухвалою суду від 05.06.2020 відкладено підготовче засідання на 24.06.2020.

Ухвалою суду від 24.06.2020 відкладено підготовче засідання на 15.07.2020 та продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів.

Ухвалою суду від 15.07.2020 відкладено підготовче засідання на 14.09.2020.

3. Фактичні обставини справи, встановлені судом.

3.1. У судовому засіданні відповідно до частини шостої статті 183 Господарського процесуального кодексу України за заявами представників сторін закрито підготовче провадження та розпочато розгляд справи по суті у той самий день після закінчення підготовчого судового засідання.

3.2. Судом встановлено, що на підставі рішення 59 сесії Чернівецької міської ради VІ скликання від 25.12.2014 № 1467 між Чернівецькою міською радою та Дочірнім підприємством «Строй-Маркет Інвест» 05.02.2015 був укладений договір оренди землі № 9289 (далі - Договір), загальною площею 5,3341 га, кадастровий номер :67:003:0021, розташована по вул. Галицький шлях, 11 в м Чернівці, для будівництва та обслуговування торгово-сервісного центру. Договір укладено строком до 01.01.2037 (пункти 1.1, 2.1, 2.2, 3.1 Договору).

3.3. За актом прийому-передачі від 05.02.2015 земельна ділянка за адресою: вул. Галицький шлях, 11 в м Чернівці, була передана позивачем відповідачу.

3.4. Рішенням Чернівецької міської ради від 12.02.2008 № 510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці із застосуванням базової вартості 1 кв. м, який введено в дію з 01.07.2008.

23.10.2008 Чернівецькою міською радою було прийнято рішення № 715 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях», яким затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях, що набрало чинності з 01.01.2009. Пунктом 5 зазначеного Положення визначено розмір орендної плати за земельні ділянки у відсотках від нормативної грошової оцінки, а саме пунктом 5.1 визначено ставку орендної плати за спірну земельну ділянку в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки.

3.5. Відповідно до пункту 2.3 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на день укладення Договору - 05.02.2015, становила 6178608,16 грн, економіко-планувальна зона № 110, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

3.6. Пунктом 4.1 Договору встановлено, що річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 185358,24 грн.

Пунктом 4.6 Договору сторони передбачили умови перегляду орендної плати, а саме у разі: затвердження нової нормативно грошової оцінки земель міста Чернівців: зміни ставок земельного податку; зміни ставок орендної плати; перевищення строку, встановленого для будівництва об`єкта містобудування; введення об`єкта містобудування в експлуатацію; в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі, рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством або умовами Договору оренди землі.

За приписами пункту 9.1 Договору сторонами погоджено, що зміна умов Договору оренди здійснюється шляхом укладання Додаткових договорів, підписаних уповноваженими представниками сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

3.7. Судом встановлено, що для розрахунку розміру річної орендної плати за спірним Договором встановлювалася ставка 3 % від нормативної грошової оцінки за оренду земельної ділянки.

3.8. Відділом у м. Чернівцях головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області надано витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. Галицький шлях, 11 (кадастровий номер :67:003:0021), відповідно до якого станом на 22.08.2019 нормативна грошова оцінка відповідної земельної ділянки становить 63786768,00 грн.

3.9. Прийнятий для розрахунку розмір орендної плати при ставці 3 % від нормативної грошової оцінки за оренду спірної земельної ділянки становить 1913603,04 грн.

3.10. Судом встановлено, що позивачем на адресу відповідача було направлено письмову пропозицію (додаткову угоду) щодо зміни умов Договору, підписаної уповноваженою особою.

3.11. Спір виник у зв`язку із наявністю/відсутністю правових підстав для внесення змін до Договору оренди землі.

4. Мотиви, якими керується суд та застосоване ним законодавство.

4.1. Заслухавши представників сторін, дослідивши наведені в позовній заяві доводи, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з таких підстав.

4.2. Предметом спору є вимоги про внесення змін до договору оренди землі. Правовими підставами позову зазначено статтю 30 Закону України «Про оренду землі», статті 632, 651, 652 Цивільного кодексу України, стаття 188 Господарського кодексу України. Також, позивачем вказано договірну підставу для звернення з даним позовом - підпункт 4.6.6, пункту 4.6 Договору: розмір орендної плати переглядається в інших випадках, передбачених законодавчими актами України, в тому числі, рішеннями Чернівецької міської ради, що набрали чинності, у порядку визначеному законодавством або умовами Договору оренди землі.

4.3. Частиною першою статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини перша та друга статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Отже, основою для визначення розміру орендної плати є нормативна грошова оцінка землі.

4.4. Частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини другої статті 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, враховуючи зазначені положення чинного законодавства, зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди, договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

4.5. Згідно з підпунктом 4.6.6 пункту 4.6 Договору умовою перегляду орендної плати є: 1) передбачені законодавчими актами України випадки; 2) рішення Чернівецької міської ради, що набрали чинності у порядку визначеному законодавством; 3) умовами Договору оренди землі - затвердження нової нормативно грошової оцінки земель міста Чернівців, зміни ставок земельного податку, зміни ставок орендної плати (підпункти 4.6.1, 4.6.2, 4.6.3 пункту 4.6 Договору).

Частинами другою, четвертою статті 188 Господарського кодексу України встановлено, що сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Правила, передбачені частинами другою, четвертою статті 188 Господарського кодексу України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини третьої статті 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів пункту 6 частини п`ятої статті 174 Господарського процесуального кодексу України.

Тому, незважаючи на наявність в матеріалах справи направленої відповідачу письмової пропозиції (додаткової угоди) щодо зміни умов Договору, суд зауважує, що навіть якщо б позивач не скористався відповідною процедурою позасудового врегулювання, це не позбавляє його права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну умов договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17 (провадження № 12-216гс18).

4.6. Отже, оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель становить основу для визначення розміру орендної плати, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, визначеної сторонами у договорі оренди землі.

4.7. Водночас за змістом статті 1 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Тобто, як вже було зазначено, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки - підставою для перегляду розміру орендної плати.

За змістом частини першої статті 15 Закону України «Про оцінку земель» підставою для проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок) є рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до державних стандартів, норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться: розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років; розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років (стаття 18 Закону України «Про оцінку земель»).

У частинах першій, другій статті 20 цього Закону передбачено, що за результатами бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Відповідно до частин першої, третьої статті 23 Закону України «Про оцінку земель» технічна документація з бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Згідно з частиною четвертою статті 23 цього Закону рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 Податкового кодексу України, якою, в свою чергу, передбачено, що рішення рад щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок, розташованих у межах населених пунктів, офіційно оприлюднюється відповідним органом місцевого самоврядування до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується застосування нормативної грошової оцінки земель або змін (плановий період). В іншому разі норми відповідних рішень застосовуються не раніше початку бюджетного періоду, що настає за плановим періодом.

Згідно з пунктами 34, 35 частини першої статті 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції міської ради належить вирішення на пленарних засіданнях питань регулювання земельних відносин; затвердження ставок земельного податку відповідно до Податкового кодексу України.

У статті 144 Конституції України і статті 73 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

4.8. Відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (далі - Порядок), нормативна грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (із змінами). Для визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів застосовується, зокрема, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф). Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року за № 1011/18306 (додаток 1).

Пунктом 1 розділу ІІІ Порядку встановлено, що за результатами нормативної грошової оцінки земель складається технічна документація. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються за заявою зацікавленої особи (додаток 8) як витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (додаток 9).

4.9. Як установлено судом, рішенням Чернівецької міської ради від 12.02.2008 № 510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці із застосуванням базової вартості 1 кв. м, який введено в дію з 01.07.2008.

Рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях», затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях. Дане рішення набрало чинності з 01.01.2009.

Пунктом 5 вказаного Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях визначено розміри орендної плати за земельні ділянки, зокрема, пунктом 5.1 визначено ставки орендної плати за земельні ділянки, які використовуються для розміщення закладів торгівлі, громадського харчування, побутового обслуговування, літніх майданчиків та ринків, туристичних агентств та фірм, у розмірі 3 %.

Пунктами 4.4, 4.5 вказаного Положення встановлено порядок визначення розміру земельного податку.

4.10. Пунктом 2.3 Договору визначено, що станом на 05.02.2015 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6178608,16 грн.

Однак, суд зауважує, що Чернівецька міська рада у відповідності до статей 15 та 23 Закону України «Про оцінку земель», а також пункту 1 розділу ІІІ Порядку не надала належних та допустимих доказів прийняття нею чи її виконавчим органом рішення про проведення оцінки земель (бонітування ґрунтів, економічної оцінки земель та нормативної грошової оцінки земельних ділянок), а також рішення уповноваженого органу про затвердження нормативної грошової оцінки земель та введення її в дію після 14.08.2013 - дати укладеного сторонами Договору.

Натомість, позивач надав суду тільки витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відділу у м. Чернівцях головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області станом на 22.08.2019, згідно змісту якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки за Договором становить 63786768 грн.

5. Висновки за наслідками розгляду справи.

5.1. Статтею 92 Конституції України визначено коло питань (суспільних відносин), які можуть бути врегульовані виключно законами України. Вища юридична сила закону полягає також у тому, що всі підзаконні нормативно-правові акти приймаються на основі законів та за своїм змістом не повинні суперечити їм. Підпорядкованість таких актів законам закріплена у положеннях Конституції України.

5.2. Закон України «Про оцінку земель» визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов`язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель.

Статтями 15 та 23 цього Закону встановлюються підстави для проведення оцінки земель та порядок затвердження технічної документації з оцінки земель.

5.3. Єдиними доказами про проведення оцінки земельної ділянки та затвердження технічної документації такої оцінки у відповідності до положень Закону України «Про оцінку земель» є рішення міської ради та витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки.

5.4. Порядок не містить в собі жодної норми, яка б передбачала застосування нових коефіцієнтів до нормативної грошової оцінки земельних ділянок, здійсненої відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 та затвердженої відповідною радою у встановленому законом порядку.

Прийняття Порядку не є підставою для перегляду орендної плати та внесення змін до вже існуючих договорів оренди землі, оскільки відповідне формулювання відсутнє як в Порядку, так і в Наказі Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016. № 489, яким затверджено Порядок та відповідно Законі України «Про оцінку земель».

5.5. За відсутності рішення про затвердження технічної документації з оцінки земель відповідним органом місцевого самоврядування, доказів офіційно оприлюднення рішення Чернівецької міської ради щодо нормативної грошової оцінки земельних ділянок і введення її у дію після 05.02.2015 - дати укладеного сторонами Договору, витяг Головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 22.08.2019, не може вважатись належним та допустимим доказом у відповідності до статей 76, 77 Господарського процесуального кодексу України та статті 23 Закону України «Про оцінку земель».

5.6. В матеріалах справи відсутні також інші належні та допустимі докази підстав перегляду орендної плати згідно пункту 4.6 Договору.

5.7. Враховуючи, що орендна плата за земельну ділянку розрахована позивачем з урахуванням нормативної грошової оцінки, яка не підтверджена належними та допустимими доказами, суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог щодо внесення змін до Договору.

6. Розподіл судових витрат.

Відповідно до частини першої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Враховуючи відмову у позові, судовий збір, відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, суд покладає на позивача у справі.

Керуючись статтями 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В :

1. У задоволенні позову Чернівецької міської ради до Дочірнього підприємства «Строй-Маркет Інвест» про внесення змін до договору оренди землі відмовити.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Позивач - Чернівецька міська рада (58002, Чернівецька область, м. Чернівці, Центральна площа, 1, ідентифікаційний код 36068147).

Відповідач - Дочірнє підприємство «Строй-Маркет Інвест» (02090, м. Київ, вул. Сосюри, 6, ідентифікаційний код 39414814).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення (якщо оголошено вступну та резолютивну частини рішення - з дня складання повного судового рішення).

Повне рішення складено 21.09.2020.

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/

Суддя В. Байталюк