ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"17" вересня 2020 р.м. ХарківСправа № 922/787/20

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Кухар Н.М.

при секретарі судового засідання Руденко О.О.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Керівника Харківської місцевої прокуратури № 1 Харківської області, м.Харків,
до 1) Харківської міської ради, м.Харків
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, зобов`язання повернути майно
за участю представників:

прокуратури - Зливки К.О. (посвідчення прокурора № 047938 від 13.09.2017);

1-го відповідача - Цуварева О.Ф. (довіреність № 08-21/4294/2-19 від 19.12.2019);

2-го відповідача - Цуварева О.Ф. (довіреність № 13456 від 24.12.2019);

3-го відповідача - Беляковської Г.І., особисто;

Венгера В.Л. (ордер серії ХВ № 7520039 від 20.07.2020);

ВСТАНОВИВ:

Керівник Харківської місцевої прокуратури № 1 Харківської області 16.03.2020 звернувся до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, Фізичної особи - підприємця Беляковської Галини Іванівни, м.Харків, про визнання незаконним та скасування рішення 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.02.2018 №1008/18 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова" в частині, а саме, п. 53 додатку до рішення; визнання недійсним Договору № 5631-В-С від 04.09.2018 купівлі-продажу нежитлових приміщень підвалу № І-ІІІ, V, VII, X площею 116,7 кв.м., та першого поверху № 1-:-8, 19-:-22, 24-:-26, 34, 35 площею 236,8 кв.м., загальною площею 353,5 кв.м., в житловому будинку за адресою: м.Харків, вул. Ашгабатська, 10, літ. "А-4", укладеного між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради та ФОП Бєляковською Галиною Іванівною, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н.В. і зареєстрованого в реєстрі за № 3030; зобов`язання ФОП Бєляковської Галини Іванівни повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради нежитлові приміщення підвалу № І-ІІІ, V, VII, X площею 116,7 кв.м., та першого поверху № 1-:-8, 19-:-22, 24-:-26, 34, 35 площею 236,8 кв.м., загальною площею 353,5 кв.м., в житловому будинку за адресою: м. Харків, вул. Ашгабатська, 10, літ. "А-4", загальною вартістю 844 869,60 грн, шляхом підписання відповідного акту прийому-передачі вказаного майна.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що рішення Харківської міської ради від 21.02.2018 №1008/18 прийнято з порушенням вимог ст. 345 ЦК України, ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст.ст. 1, 2, 4, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст.ст. 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 19.03.2020 вищевказану позовну заяву було прийнято до розгляду; відкрито провадження у справі 922/787/20 за правилами загального позовного провадження та призначено у справі підготовче засідання.

У відзиві на позовну заяву, який надійшов до суду 13.04.2020, 2-й відповідач - Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради, проти позову заперечував, посилаючись, зокрема, на те, що згідно з п. 5.6 Договору, орендар, який належно виконує свої обов`язки, у разі продажу майна, що передане в оренду, має переважне право перед іншими особами на його викуп. Статтею 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Відповідно до ст. 289 Господарського кодексу України, орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди. Таким чином, відповідач вважає, що при прийнятті рішення "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м.Харкова" від 21.02.2018 № 1008/18 Харківська міська рада діяла в межах своїх повноважень, відповідно до Законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17. Харківською міською радою дотримано спосіб прийняття оскаржуваного рішення, оскільки рішення прийнято на черговій сесії ради, дана сесія є правомочною, вказане питання було включено в порядок денний сесії, проводилась доповідь і обговорення проекту рішення, голосування, і за його результатами більшістю голосів присутніх депутатів, рішення було прийнято. Орган приватизації вправі самостійно обрати такий спосіб приватизації як викуп, що в повному обсязі узгоджується з позицією Конституційного Суду України, яку наведено у п. 5 мотивувальної частини та абзацу 2 п. 1 резолютивної частини рішення від 13.12.2000 № 4-рп/2000 у справі № 1-16/2000. Крім того, відповідач вважає, що підстави для представництва прокуратурою інтересів держави в суді є недоведеними.

Аналогічний відзив на позовну заяву було надано 14.04.2020 1-м відповідачем у справі - Харківською міською радою.

Ухвалою Господарського суду Харківської області від 05.05.2020, занесеною до протоколу судового засідання, строк підготовчого провадження у справі було продовжено на 30 днів - до 17.06.2020.

20.07.2020 до суду надійшов відзив 3-го відповідача у справі - ФОП Бєляковської Г.І., в якому остання зазначила, що прокурором не було враховано п.5.6 Додаткової угоди № 1 від 02.11.2017 до Договору оренди № 3073 від 13.11.2014, згідно з яким передбачено переважне право орендаря, який належно виконує свої обов`язки, перед іншими особами на його викуп у разі продажу орендованого майна, що згідно ст. 289 ГК України, надає орендарю право на викуп об`єкта оренди за законом. Отже, відповідач вважає, що Харківська міська рада, приймаючи оспорюване рішення, діяла в межах повноважень (компетенції), а також приписів Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Конституції України, на підставі, у порядку та у спосіб, що передбачені чинним законодавством України. 3-й відповідач також вважає, що прокурором не надано доказів того, що викуп нежитлових приміщень призвів до розбалансування місцевого бюджету та залучення коштів державного бюджету. Також з посиланням на практику Європейського суду з прав людини, відповідач зазначила, що позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежитлових приміщень та їх повернення Харківській місцевій раді є втручанням у право відповідача - ФОП Бєляковської Г.І. на мирне володіння своїм майном.

Ухвалою господарського суду від 10.08.2020, занесеною до протоколу судового засідання, підготовче провадження у справі № 922/787/20 закрито; розгляд справи по суті призначено на 17.09.2020.

У судовому засіданні, яке відбулося 17.09.2020, представниця прокуратури підтримала заявлені позовні вимоги у повному обсязі.

Представники відповідачів проти позову заперечували повністю, просили відмовити у задоволенні позову.

Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне.

13.11.2014 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (2-й відповідач, орендодавець) та Фізичною особою - підприємцем Бєляковською Галиною Іванівною (3-й відповідач, орендар) було укладено Договір оренди нежитлових приміщень №3073.

На підставі вказаного Договору, орендарю було передано в строкове платне користування нежитлові приміщення підвалу № І-ІІІ, V, VII, X площею 116,7 кв.м, та першого поверху № 1-:-8, 19-:-22, 24-:-26, 34, 35 площею 236,8 кв.м, загальною площею 353,5 кв.м (технічний паспорт КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" інвентарний № 29270 від 23.12.2013), в житловому будинку за адресою: м. Харків, вул. Ашгабатська, 10, літ. "А-4", що належали до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, строком до 13.10.2017.

Додатковою угодою № 2 до Договору оренди дію Договору пролонговано до 01.10.2018.

Відповідно до умов Договору оренди, орендар зобов`язаний: змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця (п. 4.7). Здійснювати поточний ремонт за письмовою згодою орендодавця. За свій рахунок здійснювати капітальний ремонт за письмовою згодою орендодавця при наявності узгодженої проектно-кошторисної документації та дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством. Здійснювати реконструкцію орендованого майна за письмовою згодою орендодавця за свій рахунок за окремими проектами, які розроблені спеціалізованими проектними організаціями і узгоджені з управлінням містобудування і архітектури Харківської міської ради до початку проведення робіт, при наявності дозволу, отриманого відповідно з діючим законодавством (п. 4.8).

Актом прийому-передачі від 13.11.2014 майно, зазначене у Договорі оренди, передано орендарю.

Рішенням 18 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.02.2018 №1008/18 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова", вирішено провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Харкова шляхом викупу (згідно з додатком - переліком об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу).

У п. 53 вказаного переліку зазначено, що приватизації (відчуженню) шляхом викупу орендарем - ФОП Бєляковською Г.І. підлягають нежитлові приміщення підвалу та 1-го поверху в житловому будинку за адресою: м. Харків, Ашгабатська, 10, літ. "A-З" площею 353,5 кв.м.

У подальшому на підставі вказаного рішення Харківської міської ради з ФОП Бєляковською Г.І. укладено Договір купівлі-продажу № 5631-В-С від 04.09.2018, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Саутенко Н.В. і зареєстрований в реєстрі за № 3030, на підставі якого шляхом викупу у власність ФОП Бєляковської Г.І. перейшло все майно, яке було орендовано на підставі Договору № 3073 від 13.11.2014, а саме: нежитлові приміщення підвалу № І-ІІІ, V. VII, X площею 116,7 кв.м, та першого поверху № 1-:-8, 19-:-22, 24-:-26, 34, 55 площею 236,8 кв.м, загальною площею 353,5 кв.м, в житловому будинку за адресою: м. Харків, вул. Ашгабатська, 10, літ. "А-4". Акт прийому-передачі складений 05.09.2018.

Прокурор вважає рішення Харківської міської ради від 21.02.2018 № 1008/18 в частині відчуження ФОП Бєляковскій Г.І. шляхом викупу об`єкту комунальної власності територіальної громади м. Харкова (нежитлових приміщень) незаконним та таким, що підлягає скасуванню, в зв`язку з тим, що прийнято з порушенням вимог ст. 345 ЦК України, ст.ст. 1, 2, 4, 29, Закону України "Про приватизацію державного майна", ст.ст. 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

В обґрунтування позовних вимог прокурор зазначає, що продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

У даному випадку, в звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявці орендаря з проханням надати дозвіл на приватизацію будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. Орендарем до органу приватизації, тобто до Управління комунального майна, не подавались документи, передбачені п. 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що свідчать про невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації.

Таким чином, як вважає прокурор, Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, а відтак відповідне рішення міської ради є незаконним та підлягає скасуванню, а договір купівлі-продажу суперечить вимогам законодавства, інтересам держави і територіальної громади, в зв`язку з чим має бути визнаний недійсним.

Надаючи правову оцінку викладеним вище обставинам, суд виходить з наступного.

Як вбачається зі змісту рішення Харківської міської ради від 21.02.2018 №1008/18, дане рішення прийнято на підставі законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", "Про особливості приватизації об`єктів незавершеного будівництва", ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням 13 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 21.06.2017 № 691/17 (далі - Програма).

Згідно з п. 1.1 Програми, її розроблено відповідно до Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України, законів України "Про місцеве самоврядування в Україні", "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" та інших законодавчих актів, що регулюють питання власності.

Відповідно до п.п. 1.2, 2.2 Програми, у ній визначено мету, пріоритети та умови приватизації комунального майна територіальної громади міста на 2017-2022 рр., а також її принципи.

Метою приватизації є підвищення ефективності використання майна, створення конкурентного середовища, залучення інвестицій з метою забезпечення соціально-економічного розвитку міста, а також забезпечення надходження коштів від приватизації до міського бюджету.

До пріоритетів проведення приватизації у 2017-2022 рр. належать досягнення максимальної ефективності приватизації об`єктів, що підлягають приватизації відповідно до Програми.

До основних принципів індивідуальної приватизації відноситься досягнення максимального економічного ефекту від продажу об`єкта приватизації; вибір способу приватизації об`єкта.

Згідно з п.п. 3.3, 3.4 Програми, приватизація об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова здійснюється способами, що визначаються законодавством України і цією Програмою. Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.

Відповідно до ч. 2 ст. 345 ЦК України та ч. 1 ст. 25 Закону У країни "Про оренду державного та комунального майна", приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом. Приватизація об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна", що діяв на час виникнення спірних правовідносин, приватизація проводиться з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки.

Відповідно до ч. 4 ст. 3 Закону України "Про приватизацію державного майна", відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.

Згідно з ч. 6 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", порушення встановленого законодавством порядку приватизації або прав покупців є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством України.

Відповідно до ч. 1 ст. 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна", з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано.

У відповідності з ч. 2 ст. 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна", об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.

Частиною 2 статті 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна" визначено, що викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".

Згідно зі ст. 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", що діяв на час виникнення спірних правовідносин, приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс).

Статтею 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності є, відповідно, органи приватизації, створені місцевими Радами.

Відповідно до ч. 1 ст. 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації. Підготовка об`єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які: встановлюють ціну продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.

Згідно зі ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об`єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об`єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об`єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.

Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.

Згідно з абз. 1 ч. 1 ст. 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженим ФДМУ від 02.04.2012 № 439.

Згідно з п.п. 3.3, 7.15 Порядку, у разі коли на участь в аукціоні з продажу об`єкта надійшла заява від одного покупця, зазначений об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу.

А у разі коли на конкурс з продажу об`єкта надійшла заява від одного покупця, такий об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта.

Відповідно до п. 8.1 Порядку, викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.

Згідно з п. 8.2. Порядку, ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, установлюється на підставі результатів його оцінки.

Як зазначено вище, оцінка майна, яке підлягає приватизації проводиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ № 1891 від 10.12.2003.

Відповідно до п. 50 Методики (в редакції від 06.09.2016), вимоги цього розділу поширюються на випадки проведення оцінки об`єктів у матеріальній формі з метою їх приватизації (окреме індивідуально визначене майно, об`єкти незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об`єкти, об`єкти соціально-культурного призначення) як об`єктів малої приватизації, застави та інші способи відчуження відповідно до законодавства.

Згідно з п. 70 Методики, для визначення вартості об`єктів нерухомості, що приватизуються відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", у тому числі разом із земельними ділянками, на яких розташовані такі об`єкти, застосовується незалежна оцінка, яка проводиться відповідно до національних стандартів оцінки з урахуванням вимог цієї Методики та Методики оцінки земельних ділянок.

Відповідно до п. 71 Методики, вибір виду вартості об`єктів малої приватизації регулюється вимогами національних стандартів оцінки з урахуванням особливостей, визначених цією Методикою. При цьому враховуються способи їх продажу, строк корисного використання таких об`єктів, належність їх до спеціалізованого або неспеціалізованого майна. У разі викупу об`єктів малої приватизації може визначатися їх ринкова вартість або спеціальна вартість залежно від наявності передумов їх застосування, визначених Національним стандартом № 1.

Згідно з абз. 6 п. 73 Методики, порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).

Зазначений порядок встановлений ФДМУ, а саме Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ФДМУ від 27.02.2004 № 377.

Відповідно до п. 1.1 Порядку, цей Порядок установлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Згідно з п. 2.1 Порядку, ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.

Відповідно до п. 2.2 Порядку, підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають:

- договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти;

- погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо;

- аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря, з посиланням на підтверджувальні документи;

- довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень;

- інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.

Отже, відповідно до системного аналізу вищевказаних правових норм, вбачається, що Харківська міська рада дійсно має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу.

При цьому, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме в даному випадку продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.

Як свідчать матеріали справи, ФОП Бєляковською Г.І. жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна у неї в оренді не здійснила.

Оцінка нежитлових приміщень першого поверху площею 236,8 кв.м, та підвалу площею 116,7 кв.м, за адресою: м.Харків, вул. Ашгабатська, 10, була проведена суб`єктом оціночної діяльності у березні 2018 року, після звернення ФОП Бєляковської Г.І. до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради із заявою про приватизацію.

При цьому, у звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заяві ФОП Колісника В.О. з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі, будь-які відомості про поліпшення майна відсутні.

ФОП Бєляковська Г.І. до органу приватизації, тобто до Управління комунального майна та приватизації, не подавала документи, передбачені п. 2.2 Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час її оренди, під час приватизації.

Отже, недійсність спірного Договору купівлі-продажу № 5631-В-С від 04.09.2018 як такого, що суперечить актам цивільного законодавства, інтересам держави і суспільства, є наслідком порушень обома його сторонами ст.ст. 1, 2, 4, 25, 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", ст.ст. 11, 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", п. 8.1. Порядку продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженим наказом ФДМУ № 439 від 02.04.2012, п.п. 1.2, 2.2, 3.3, 3.4 Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності і територіальної громади м. Харкова на 2017-2022 роки, затвердженої рішенням ХМР від 21.06.2017 № 691/17.

Разом з тим, суд зазначає, що згідно з ч.ч. 1, 4 ст. 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності; право приватної власності є непорушним.

Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950р., Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" від 17.07.1997р. ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950р., Перший протокол та протоколи № 2, 4, 7, 11 до Конвенції.

Згідно положень ст. 1 Першого протоколу Конвенції, кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Пунктом 21 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федоренко проти України" від 30.06.2006 визначено, що відповідно до прецедентного права органів, що діють на підставі Конвенції, право власності може бути "існуючим майном" або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності.

Також, у цьому Рішенні зазначено, що відповідно до встановленого прецедентного права Суду втручання має підтримувати "справедливий баланс" між загальними інтересами суспільства та вимогами фундаментальних прав окремої особи. Ця свобода оцінювання, тим не менше, йде пліч-о-пліч з Європейським наглядом. Суд вважає, що державні органи неминуче вступають у численні договори приватноправової природи із звичайними громадянами у ході виконання своїх функцій.

З наведеного рішення Європейського суду з прав людини вбачається, що Європейський суд наголошує на необхідності з`ясування при вирішенні спорів, що доктрина ultra vires застосовується державою з урахування принципу пропорційності втручання держави у право приватної особи мирно володіти своїм майном. Констатуючи порушення ст. 1 Першого протоколу до вказаної Конвенції, Європейський суд з прав людини обґрунтував його тим, що орган державної влади при укладанні угоди, вважав себе компетентним на її укладання, при цьому національне законодавство не містило чітко вираженої заборони на укладання таких угод і укладання таких угод було звичайною практикою, а відтак особа приватного права мала всі підстави вважати, що орган державної влади діє в межах компетенції.

Виходячи зі змісту пунктів 32-35 рішення Європейського суду з прав людини "Стретч проти Сполученого Королівства" від 24.06.2003 майном у значенні статті 1 Протоколу 1 до Конвенції вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком Суду в зазначеній справі "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції".

Пунктом 55-58 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Україна - Тюмень проти України" від 22.02.2008 визначено, що втручання в право на мирне володіння майном повинно бути здійснено з дотриманням "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи (також рішення у справі "Спорронґ та Льоннрот проти Швеції", від 23 вересня 1982 року, Sеrіеz А nо. 52, р. 26, § 69). Вимога досягнення такого балансу відображена в цілому в побудові статті 1 Першого протоколу, включно із другим реченням, яке необхідно розуміти в світлі загального принципу, викладеного в першому реченні. Зокрема, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть досягти шляхом вжиття будь-якого заходу для позбавлення особи її власності (рішення у справі "Прессоз Компанія Нав`єра та інші проти Бельгії", від 20 листопада 1995 року, Sеrіеz А nо. 332, р. 23, § 38). Держава користується широкою свободою розсуду як щодо вибору способу вжиття заходів, так і щодо встановлення того, чи виправдані наслідки вжиття таких заходів з огляду на загальний інтерес для досягнення мети закону, про який йдеться. Проте, Суд не може не скористатися своїм повноваженням щодо здійснення перевірки та повинен визначити, чи було дотримано необхідного балансу в спосіб, сумісний з правом заявника на "мирне володіння його майном" в розумінні першого речення статті 1 Першого протоколу (рішення у справі "Звольски та Звольська проти Республіки Чехія", N 46129/99, § 69, ЕСНК. 2002-ІХ).

У вищевказаній справі "Україна-Тюмень" проти України" Європейський суд встановив, що "справедливий баланс" не дотримано, адже заявник не знав і не міг знати про те, що майно відчужується за межами повноважень державного органу і не отримав ніякої компенсації за позбавлення його права на таке майно. Суд встановив, що таким чином на заявника було покладено важкий тягар, який порушив справедливий баланс, що повинен був бути дотриманий між вимогами суспільного інтересу з одного боку, і захистом права на мирне володіння майном - з іншого.

Обставини даного спору - подібні (аналогічним чином не встановлено жодного впливу набувача на прийняття рішення органом влади, аналогічним чином відсутня будь-яка компенсація за майно, яке вилучається), і в даній справі суд акцентує увагу на тому, що позбавлення набувача його майна є непропорційним втручанням.

Крім того, за змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

Отже, позбавлення права мирного володіння майном тільки за те, що орендар не відмовився від участі у правочині, є безпідставним покладанням на приватного учасника обороту ризиків і відповідальності за порушення, які допущені органом місцевого самоврядування.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29.10.2019 по справі № 905/2236/18 викладена наступна правова позиція:

"Самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця."

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 у справі № 21-8во07.

Таким чином, застосовуючи практику Європейського суду з прав людини в позові про визнання недійсним договорів купівлі-продажу, з огляду на наявність імовірних порушень процедури такого відчуження з боку органу місцевого самоврядування, судом враховано, що самі по собі допущені органами публічної влади порушення не можуть бути безумовною підставою для визнання недійсним договорів купівлі-продажу в порушення права власності набувачів такого майна, оскільки вони не допущені внаслідок його винної, протиправної поведінки.

При цьому, прийняття органами влади протиправних рішень не може бути наслідком позбавлення майна (законних сподівань на володіння майном) добросовісного набувача такого майна, оскільки це є надмірним тягарем для нього.

Суд також приймає до уваги правові висновки, наведені у постановах Верховного Суду від 20.02.2020 у справі № 297/616/17 та від 26.07.2018 у справі № 926/1111/15, де суд зазначив, що висновки ЄСПЛ потрібно застосовувати не безумовно, а з урахуванням фактичних обставин справи, оскільки цей суд рекомендував оцінювати дії не тільки органів держави-відповідача, але і самого скаржника. Адже певні випадки порушень, на які особа посилається як на підставу для застосування статті 1 Першого Протоколу, можуть бути пов`язані з протиправною поведінкою самого набувача майна.

Досліджуючи матеріали справи та обставини прийняття оскаржуваного рішення Харківською міською радою, суд встановив.

Такий спосіб приватизації, як викуп майна орендарем, передбачений національним законодавством. Відсутність поліпшень орендованого майна, відоме усім учасникам правочину, а отже, і невірне обрання способу приватизації, є порушенням, допущеним виключно першим відповідачем, але не набувачем майна, оскільки набувач майна жодним чином не міг вплинути на виконання ХМР своїх функцій.

Таким чином, судом встановлено, що здійснення набувачем викупу майна без надання доказів поліпшення майна на підставі рішення органу місцевого самоврядування, не свідчить про порушення з боку набувача, оскільки купівля майна є легітимною дією, яка не має ознак жодного порушення.

Приймаючи рішення у справі, що розглядається, суд враховує, що позбавлення 3-го відповідача у справі - ФОП Бєляковської Г.І. права власності на приватизоване майно призведе не до дотримання спільних інтересів, а навпаки до грубого порушення інтересів членів територіальної громади м. Харкова.

Так, з пояснень 3-го відповідача вбачається, що після приватизації і викупу об`єкту приватизації вона здійснила поліпшення цього об`єкту шляхом проведення поточних ремонтних робіт. Також відповідач-3 зазначає, що повністю виконала умови договору по оплаті вартості майна, та сплатила 704058 грн. Отже, витребування майна у власність територіальної громади по суті потягне за собою спричинення відповідачу збитків у розмірі вартості таких робіт та сплаченої вартості майна за договором.

До того ж, суд бере до уваги, що матеріали справи містять договір оренди №3073 від 13.07.2014, який був укладений між Управлінням комунального майна та приватизації та ФОП Беляковською Г.І.

Розділом ІІІ цього договору визначена вартість об`єкта оренди на підставі висновку про вартість майна, що складає 454194 грн без ПДВ станом на 11.09.2014.

Виходячи із цього, суд враховує, що оцінка майна проводилась не лише один раз, як зазначає прокурор, та що вартість цього майна збільшилась майже вдвічі, що свідчить про здійснення орендарем дій щодо поліпшення даного майна.

Таким чином, викладенні обставини підтверджують факт того, що задоволення позовних вимог про повернення цього майна, призведе до настання реальних збитків у 3-го відповідача.

Крім того, з пояснень 3-го відповідача у судовому засіданні вбачається, що даний об`єкт нерухомості територіально знаходиться у незручному місці розташування, а саме є підвальними приміщеннями, які не мають окремого виходу та входу, про що зазначено в експертній оцінці, яка міститься в матеріалах справи. А відтак, окреме використання даних приміщень для особистих потреб є неможливим. До того ж, спірний об`єкт нерухомості перебуває у непридатному стані та потребує багато додаткових фінансових вкладень.

Тобто, цей об`єкт не є інвестиційно привабливим, не уявляє собою матеріальної цінності та не може бути проданим за вищою ціною, ніж та, яка вказана у звіті про оцінку майна, враховуючи його неліквідність, як об`єкта інвестиції.

Отже, враховуючи вищенаведене, доводи прокуратури стосовно того, що продаж майна на конкурсній основі призведе до отримання більшої вартості цього майна, ґрунтуються виключно на припущеннях та не підтверджуються будь-якими доказами.

Враховуючи встановлені судом обставини в їх сукупності, а також з огляду на те, що прокурором не доведено, що спірне нерухоме майно могло бути реалізовано під час проведення конкурсу або аукціону за більш високою ціною, ніж сплатила за нього ФОП Бєляковська Г.І, суд дійшов висновку, що у разі задоволення позовних вимог прокурора реальні збитки відповідача можуть бути більш значнішими ніж упущена вигода органу місцевого самоврядування (а відтак держави) у вигляді недоотримання коштів за реалізацією комунального майна.

З огляду на викладене, враховуючи принципи справедливості, добросовісності та розумності, суд не вбачає підстав для задоволення позовних вимог у зв`язку з їх необґрунтованістю.

Відповідно до положень ст. 129 ГПК України, судовий збір покладається на позивача.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 12, 13, 73, 74, 76-79, 91, 129, 232, 233, 236-241 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову Керівника Харківської місцевої прокуратури № 1 Харківської області (61072, м.Харків, вул. Тобольська, 55-а) до Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, буд. 7; ), Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н Конституції, буд. 16; ), Фізичної особи - підприємця Беляковської Галини Іванівни ( АДРЕСА_2 ; РНОКПП: НОМЕР_1 ) про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору, зобов`язання повернути майно - відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не буде подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Східного апеляційного господарського суду безпосередньо або через Господарський суд Харківської області протягом 20 днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складено "25" вересня 2020 р.

Суддя Н.М. Кухар