ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.09.2020 року м.Дніпро Справа № 904/2833/19

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді (доповідача) Антоніка С.Г.,

суддів Подобєда І.М., Іванова О.Г.,

при секретарі судового засідання Ревковій Г.О.,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Ніко Інвест" на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 07.10.2019р. (суддя Новікова Р.Г. ,повне рішення складено 17.10.2019) у справі №904/2833/19

за позовом Дніпропетровської місцевої прокуратури №2 в інтересах держави в особі: Позивача-1: Дніпропетровської обласної державної адміністрації, м. Дніпро;

Позивача-2: Солонянської районної державної адміністрації Дніпропетровської області, смт. Солоне;

Позивача-3: Новопокровської селищної ради, смт. Новопокровка

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ніко Інвест", м. Київ

про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 194034грн.27коп.; розірвання договору оренди земельної ділянки від 17.10.2007р.; повернення земельної ділянки.

ВСТАНОВИВ:

Дніпропетровська місцева прокуратура №2 звернулась в інтересах держави в особі: позивача-1: Дніпропетровської обласної державної адміністрації; позивача-2: Солонянської районної державної адміністрації Дніпропетровської області; позивача-3: Новопокровської селищної ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ніко Інвест" з позовом про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 194034грн.27коп.; розірвання договору оренди земельної ділянки від 17.10.2007р.; повернення земельної ділянки.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 07.10.2019р. у справі №904/2833/19 позов задоволено в повному обсязі.

Вказане рішення обгрунтовано тим, що матеріалами справи підтверджується факт систематичного невиконання орендарем своїх зобов`язань зі сплати орендної плати за період з 01.01.2017р. по 31.05.2019р., що є підставою для задоволення позовних вимог щодо стягнення заборгованості з орендної плати, розірвання договору та повернення ТОВ "Ніко Інвест" спірної земельної ділянки державі в особі Дніпропетровської обласної державної адміністрації за актом приймання-передачі..

Не погодившись з рішенням господарського суду, відповідач звернувся до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою.

Апеляційна скарга обгрунтована наступним:

- у доданих до справи листуваннях позивача-2 з Дніпропетровською місцевою прокуратурою №2 неодноразово зазначається, що відповідач з 01.01.2017 добровільно відмовився від права користування земельною ділянкою, направивши позивачу-2 лист №98/16 від 24.10.2016;

- відповідач, керуючись п.35 договору оренди, направив до Солонянської районної державної адміністрації лист, який отриманий останнім 14.11.2016, про припинення дії договору оренди з 01.01.2017 шляхом його розірвання, згідно з умовами абз.4 п.33 договору оренди, між тим, Солонянська райдержадміністрація у визначений законодавством строк відповіді на цей лист не надала, отже, між сторонами фактично відбулося розірвання договору оренди з 01.01.2017;

- 17.02.2017 відповідач вдруге звернувся до позивача-2 з нагадуванням про добровільну відмову відповідача від землекористування земельною ділянкою та просив повідомити, чи в належному стані було повернуто зазначену вище земельну ділянку, але позивач-2 не надав відповіді відповідачу у визначені законодавством строки;

- лише 10.05.2019 відповідач отримав від позивача-2 лист, в якому останній фактично підтвердив припинення дії договору оренди з пропозицією у 20-денний строк укласти відповідну угоду про розірвання договору оренди, повернути земельну ділянку на підставі акту приймання-передачі та зареєструвати дану угоду;

- позивач-2 жодного разу не звертався до відповідача з вимогою про сплату орендної плати або погашення заборгованості по орендній платі;

- господарський суд у своєму рішенні взяв до уваги лише обгрунтування заявлених вимог Дніпропетровської місцевої прокуратури №2 щодо систематичної несплати орендної плати відповідачем, як єдину умову припинення дії договору оренди, зобов`язавши останнього сплатити орендну плату у розмірі 194034,27грн. за користування земельною ділянкою, якою відповідач фактично не користувався на законних підставах.

Просить рішення скасувати та прийняти нове, яким відмовити в задоволенні позову.

Солонянська районні державна адміністрація у відзиві на апеляційну скаргу просив рішення господарського суду залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Згідно ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Представники позивачів 1,3 у судове засідання не з`явилися, про причини неявки суд не повідомили, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином.

Колегія суддів, переглянувши справу за наявними у ній доказами, що стосуються фактів, викладених в апеляційній скарзі та у відзиві, вислухавши пояснення прокурора, представників позивача-2 та відповідача в межах доводів та вимог апеляційної скарги вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено господарським судом та вбачається з матеріалів справи, 17.10.2007р. між Солонянською районною державною адміністрацією (далі орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ніко Інвест" (далі орендар) підписаний договір оренди землі (далі договір).

Відповідно до пункту 1 договору, орендодавець на підставі розпорядження голови Солонянської районної державної адміністрації Дніпропетровської області №556-р-07 від 24.09.2007р. надає, а орендар приймає в строкове платне користування землі запасу за межами населених пунктів, для комерційного використання на території Новопокровської селищної ради Солонянського району Дніпропетровської області.

Згідно пункту 2 договору, в оренду передається земельна ділянка загальною площею 2,4га, в тому числі по угіддях комерційного призначення 2,4га.

Пунктом 6 договору визначено, що договір укладений на 49 років, з 24.09.2007р. по 24.09.2056р. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Положеннями пункту 7 договору визначено, що орендна плата встановлена згідно розпорядження голови райдержадміністрації №304-р-06 від 10.07.2006р. та вноситься орендарем в розмірі 100% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по області, але не більше нормативної грошової оцінки земельної ділянки щорічно, на рахунок Новопокровоської селищної ради Солонянського району. Товариству з обмеженою відповідальністю "Ніко Інвест" провести грошову оцінку земельної ділянки, після виготовлення нормативної грошової оцінки переглянути розмір орендної плати. Орендна плата справляється також і у випадках, якщо орендар з поважних причин тимчасово не використовує земельну ділянку за умовами договору.

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 8 договору).

Відповідно до пункту 9 договору, орендна плата вноситься у таки строки: щомісячно в рівних долях до 20 числа. Орендар на визначених у цьому розділі умовах може вносити плату за майбутній період.

Пунктом 17 договору визначено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється в строк не пізніше семи днів з моменту набуття чинності даним договором після державної реєстрації, згідно акту приймання передачі.

Положеннями пункту 28 договору, зокрема, визначений обов`язок орендаря своєчасно вносити орендну плату.

Згідно пункту 31 договору зміна його умов здійснюється у письмові форма за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Пунктом 33 визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду на вимогу однієї з сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом; за вимогою однієї із сторін у випадку невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених договором, зокрема, несвоєчасного внесення орендарем протягом трьох місяців поточного року орендної плати, встановленої договором; за добровільною відмовою орендаря від оренди земельної ділянки або припинення діяльності орендаря; укладення договору оренди землі із порушення порядку, встановленого законодавством України.

Договір підписаний та скріплений печатками сторін без зауважень та заперечень до нього.

Договір зареєстрований в Солонянському відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що в книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №75 від 22.10.2007р.

На підставі акту прийому передачі земельної ділянки в натурі від 22.10.2007р. Солонянська районна державна адміністрація Дніпропетровської області передала, а ТОВ"Ніко Інвест" прийняло у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 2,4га. Вказаний акт підписаний та скріплений печатками сторін без зауважень та заперечень до нього.

Відповідно до листа відділу у Солонянському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області №117/115-19 від 13.06.2019р., земельна ділянка площею 2,4га (цільове призначення 1.11.1 автотехобслуговування, категорія земель землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони) у національній кадастровій системі має кадастровий номер :03:001:0044.

Згідно листа Солонянської районної державної адміністрації Дніпропетровської області №07-45-665/0/224-19 від 14.06.2019р., нормативна грошова оцінка земельної ділянки державної власності, розташованої за межами населених пунктів Солонянського району Дніпропетровської області, яка є предметом договору оренди землі від 17.10.2007р., станом на 14.06.2019 року не проведена.

Нормативна грошова оцінка 1га ріллі по Дніпропетровській області станом на 01.07.1995р. становила 3862грн. без урахування коефіцієнтів індексації 6,07 та 1,756 (Постанова КМУ від 31.10.2011р. №1185), отже станом на 01.01.2017р., нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є предметом договору оренди землі від 17.10.2007р., становила: 2,4000 х 3862 х 6,07 х 1,756 = 98 795грн.40коп.

Нормативна грошова оцінка 1га ріллі по Дніпропетровській області станом на 01.01.2018р. становила 27078грн.28коп. (Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 23.0.2017р. №262), отже станом на 01.01.2018р., нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка є предметом договору оренди землі від 17.10.2007р., становила: 2,4000 х 27078,28 = 64987грн.87коп.

Нормативна грошова оцінка 1га ріллі по Дніпропетровській області станом на 01.01.2019р. становить 30251грн.00коп. (Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затверджений наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України 23.0.2017 №262), отже станом на 01.01.2019р., нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки становила: 2,4000 х 30251,00 = 72602грн.40коп.

Враховуючи те, що відповідач не здійснив нормативну грошову оцінку земельної ділянки, та з огляду на положення пункту 7 договору, відповідач був зобов`язаний сплачувати орендну плату у розмірі 100% від грошової оцінки одиниці площі ріллі по Дніпропетровській області.

Таким чином, за період з 01.01.2017р. по 31.05.2019р. відповідач був зобов`язаний сплатити орендну плату у розмірі 194034грн.27коп. ((98795грн.40коп. + 64987грн.87коп. + 5 міс. х (72602грн.40коп. : 12 міс.) = 194034грн.27коп.).

Відповідач зобов`язання з оплати орендних платежів не здійснив, що стало підставою для звернення Дніпропетровської місцевої прокуратури №2 з позовом до суду про стягнення заборгованості з орендної плати у розмірі 194034грн.27коп., розірвання договору оренди земельної ділянки від 17.10.2007р. та повернення земельної ділянки.

Розглядаючи доводи апеляційної скарги, судова колегія враховує наступні положення діючого законодавства України.

Відповідно до ст.193 ГК України, ст.525, ст.526 ЦК України, зобов`язання повинні виконуватися належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов`язання - відповідно до вимог що у певних умовах звичайно ставляться.

Одностороння відмова від виконання зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Правовідносини щодо користування земельною ділянкою на умовах оренди врегульовані Цивільним кодексом України (далі - ЦК України, Господарським кодексом України (далі - ГК України), Земельним кодексом України (далі - ЗК України) та Законом України "Про оренду землі" (далі - Закон), який є спеціальним законом, що регулює правовідносини з передачі земельної ділянки в оренду.

Відповідно до ст..792 Цивільного кодексу України, за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Згідно ст..93 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння земельною ділянкою необхідної орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ч.1 ст.283 Господарського кодекс у України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендарю) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» серед прав орендодавця визначено право вимагати від орендаря своєчасно вносити орендну плату.

Згідно пункту "в" частини 1 статті 96 Земельного кодексу України, землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати оренду плату.

Відповідно до частини 1 статті 612 Цивільного кодексу України, частини 1 статті 286 Господарського кодексу України орендар сплачує орендодавцю орендну плату незалежно від наслідків своєї господарської діяльності і вважається таким, що прострочив, якщо не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений законом або договором.

Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Абзацом 1 статті 32 Закону визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до правової позиції Верховного Суду, яка наведена в постанові від 30.01.2018 у справі №908/491/17 оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, які встановлено цією нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - «значної міри» позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу суддівського розсуду.

Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

Аналогічну правову позицію Верховного Суду викладено в постанові від 13.02.2018 у справі №924/522/17 та у постанові від 12.06.2019 у справі № 910/1764/18.

Таким чином, підставою для розірвання договору в судовому порядку може бути належним чином доведений факт невиконання відповідачем зобов`язань за договором та наявність завданої цим невиконанням шкоди позивачеві.

Статтею 141 Земельного кодексу України передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, зокрема, пунктом "д" такою підставою визначено систематичну несплату земельного податку або орендної плати.

Частиною 1 статті 34 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця.

Згідно з пунктом 3 статті 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

В даному випадку розмір орендної плати за користування земельною ділянкою та строки її внесення відповідачем встановлені сторонами в договорі оренди землі 17.10.2007р., укладеному між Солонянською районною державною адміністрацією та ТОВ "Ніко Інвест".

Однак, станом на час розгляду справи і у суді першої інстанції, і під час перегляду оскаржуваного рішення в суді апеляційної інстанції умови договору оренди землі 17.10.2007 щодо сплати орендної плати за земельну ділянку у період з 01.01.2017р. по 31.05.2019р. в сумі 194034грн.27коп. відповідачем залишаються невиконаними.

З огляду на викладене, колегія суддів вважає позовні вимоги про стягнення заборгованості з орендної плати в сумі 194034грн.27коп. такими, що підлягають задоволенню.

Пунктом 33 договору оренди землі передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, … за рішенням суду на вимогу однієї з сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, … за вимогою однієї із сторін у випадку невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених договором, зокрема, несвоєчасного внесення орендарем протягом трьох місяців поточного року орендної плати, встановленої договором….

У даному випадку порушення умов договору є "істотним" з огляду на довготривале невнесення відповідачем орендної плати з січня 2018 року по травень 2019, на сплату якої розраховувала Солонянська районна державна адміністрація, надаючи земельну ділянку в оренду.

Наведені обставини свідчать про тривале та систематичне невиконання відповідачем умов договору договір оренди землі від 17.10.2007, що з урахуванням вимог ст. 651 ЦК України, статті 141 Земельного кодексу України та п. 33 договору має наслідком його розірвання в судовому порядку.

Враховуючи викладене, колегія суддів доходить висновку, що позовні вимоги прокурора в частині розірвання договору оренди земельної ділянки від 17.10.2007 є обґрунтованими та підлягають задоволенню.

Розірвання зазначеного договору свідчить про відсутність правових підстав для займання відповідачем орендованої земельної ділянки та про його обов`язок її повернення на користь орендодавця.

Згідно частини 1 статті 34 Закону України "Про оренду землі", у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

Таким чином, вимога прокурора про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку позивачу також є обґрунтованою та такою, що підлягає задоволенню.

Підстави для скасування рішення господарського суду відсутні.

Доводи скаржника стосовно того, що договір є розірваним за згодою сторін з 01.01.2017р., оскільки відповідач, керуючись п.35 договору оренди, направив до Солонянської районної державної адміністрації лист про припинення дії договору оренди з 01.01.2017 шляхом його розірвання, згідно з умовами абз.4 п.33 договору оренди, який отриманий останнім 14.11.2016, а Солонянська райдержадміністрація у визначений законодавством строк відповіді на цей лист не надала колегією суддів визнані безпідставними.

Так, відповідно до п. 33 договору, зокрема, зазначено, що договору припиняється шляхом його розірвання за добровільною відмовою орендаря від оренди земельної ділянки або припинення діяльності орендаря

Між тим, згідно з п. 31 договору зміна його умов здійснюється у письмові форма за взаємною згодою сторін.

Положеннями частини 1 статті 654 Цивільного кодексу України визначено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Згідно положень статті 14 Закону України "Про оренду землі", статті 125 Земельного кодексу України, статті 182 Цивільного кодексу України та Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" договір оренди земельної ділянки укладається у письмовій формі та підлягає обов`язковій державній реєстрації.

Договір оренди землі від 17.10.2007р. був укладений сторонами в письмові формі та зареєстрований в Солонянському відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП "ЦДЗК", про що в книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №75 від 22.10.2007р.

Таким чином, реалізація орендарем свого права на дострокове припинення договору можлива виключно у встановленому законом та договором порядку, з укладенням додаткової угоди до договору та її державної реєстрації.

Відповідачем не заперечується відсутність додаткової угоди про розірвання договору оренди землі від 17.10.2007р., у зв`язку із добровільною відмовою орендаря від договору оренди землі. Таким чином, правовідносини з приводу оренди земельної ділянки за договором оренди землі від 17.10.2007р. не були припиненими протягом виникнення спірних відносин.

При цьому, умовами укладеного між сторонами договору і чинним законодавством (ст.785 ЦК України) передбачений обов`язок орендаря після припинення дії договору повернути орендодавцеві земельну ділянку.

Між тим, акт приймання-передачі про повернення земельної ділянки, який є доказом повернення спірної земельної ділянки орендодавцю, в матеріали справи не представлено.

Вказані обставини були досліджені господарським судом під час розгляду даної справи та про це обгрунтовано вказано в оскаржуваному рішенні.

Оскільки доводи відповідача не підтвердилися, колегія суддів вважає, що судом першої інстанції вірно встановлені всі фактичні обставини справи, їм дана належна правова оцінка, отже підстави для скасування постановленого судового рішення у справі відсутні.

Витрати за подання апеляційної скарги покладаються відповідача.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ніко Інвест" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 07.10.2019р. у справі №904/2833/19 залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 21.09.2020

Головуючий суддя С.Г. Антонік

Суддя О.Г. Іванов

Суддя І.М. Подобєд