ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10.09.2020м. ДніпроСправа № 904/1489/20

Господарський суд Дніпропетровської області у складі судді Панни С.П. за участю секретаря судового засідання Полевичек Д.А.

за позовом Дніпродзержинської місцевої прокуратури Дніпропетровської області, м.Кам`янське Дніпропетровської області

до відповідача-1:Кам`янської міської ради Дніпропетровської області, м.Кам`янське Дніпропетровської області

відповідача-2: Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради, м.Кам`янське Дніпропетровської області

третьої особи: Товариства з обмеженої відповідальністю зовнішньоторгова фірма "Мікомп", м.Кам`янське Дніпропетровської області

про визнання протиправним та скасування рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності шляхом викупу

Представники:

від позивача: Міщук Н.П.

від відповідача-1,2: Змітріченко Ю.П.

від третьої особи: Зарудній І.В.

від відповідача-1: Тарасюк О.Л.

СУТЬ СПОРУ:

Дніпродзержинська місцева прокуратура Дніпропетровської області звернулась до Господарського суду Дніпропетровської області із позовною заявою до Кам`янської міської ради Дніпропетровської області, Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради, третьої особи: Товариства з обмеженої відповідальністю зовнішньоторгова фірма "Мікомп" в якій просить суд визнати незаконним та скасувати рішення Кам`янської міської ради від 24.12.2019 р. № 1814-39VII "Про приватизацію об`єкта права комунальної власності за адресою: просп.Свободи, 42А" та стягнути на користь прокуратури Дніпропетровської області, 49044, м.Дніпро, пр.Дмитра Яворницького, буд.38 (Банк - Держказначейська служба України, м.Київ, МФО 820172, р/р UA0000291, код за 8), з відповідачів сплачений судовий збір у розмірі 2102 грн.

Заявлені позовні вимоги обгрунтовані тим, що при прийнятті оскаржуваного рішення Кам`янською міською радою не було дотримано порядку приватизації комунального майна визначеного Законом України «Про приватизацію державного і комунального майна» та Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 23.03.20 відкрито провадження у справі та призначене судове засідання на 26.04.2020 о 11:30.

07.04.20 позивачем подано клопотання про об`єднання справи в одне провадження разом із справою 904/351/20.

Суд зазначає, що дане клопотання не підлягає задоволенню з огляду на те, що згідно з ч. 3 статті 173 ГПК України об`єднання справ в одне провадження допускається до початку підготовчого засідання, а на момент подання позивачем даного клопотання, провадження у справі 904/351/20 перебувало на стадії розпочатого підготовчого засідання, а саме по вказаній справі вже відбулись судові засідання: 04.02.2020 р., 13.02.2020 р., 20.02.2020 р., 10.03.2020 р., 11.03.2020 р., а отже у справі 904/351/20 підготовче засідання вже було розпочато, що унеможливлює об`єднання справи в одне провадження. Окрім цього відсутні жодні докази того, що позовні вимоги у справі № 904/351/20 та позовні вимоги у справі № 904/1489/20 пов`язані між собою підставою виникнення та що одні позовні вимоги є основними, а інші позовні вимоги є похідними, що є порушенням передбаченого ч. 1 статтею 173 ГПК України правила об`єднання позовних вимог.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 23.04.2020 виправлено описку, допущену при виготовленні ухвали від 23.03.2020 та вказано правильну дату призначеного підготовчого засідання, яке відбудеться 02.06.2020 о 15:00 год.

08.05.2020 від позивача надійшла уточнена позовна заява в якій прокурор просить суд визнати незаконним та скасувати рішення Кам`янської міської ради від 24.12.2019 р. № 1814-39VII "Про приватизацію об`єкта комунальної власності за адресою: просп.Свободи, 42А", визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 28.02.2020, укладений між територіальною громадою м. Кам`янське та Товариством з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» (), посвідченого приватним нотаріусом Кам`янського міського округу Кїр`як С.А. і зареєстрованого в реєстрі за № 298 та скасувати запис про проведену державну реєстрацію права власності № 36082061 від 20.03.2020. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» () повернути територіальній громаді міста Кам`янське в особі Кам`янської міської ради нежитлову будівлю розташовану за адресою: м. Кам`янське, пр. Свободи 42а, загальною площею 1649.8 кв.м., вартістю 5 102 588 грн., а Кам`янську міську раду Дніпропетровської області прийняти вказану будівлю. Стягнути з відповідачів на користь прокуратури Дніпропетровської області, сплачений судовий збір у розмірі 80 742,82 грн.

18.05.2020 від Кам`янської міської ради та Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради надійшов відзив на позовну заяву. У поданому відзиві відповідач -1 та відповідач -2 заперечують проти заявлених позовних вимог, в задоволенні позову просять відмовити в повному обсязі посилаючись на необґрунтованість заявлених позовних вимог та дотримання відповідачами положень законодавства при здійсненні приватизації спірного об`єкту нерухомого майна комунальної власності.

19.05.2020 позивачем подано заяву про забезпечення позову, яка ухвалою суду від 20.05.2020 була призначена до розгляду в судовому засіданні на 02.06.2020 о 15:00 год.

Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 02.06.2020 відкладено розгляд справи на 24.06.2020 року о 11:00 год.

15.06.2020 представником Кам`янської міської ради Дніпропетровської області і Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради подані заперечення на заяву про забезпечення позову.

В цей же день від позивача надійшло клопотання про залучення Товариства з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» до участі у справі у якості співвідповідача.

24.06.2020 від позивача до суду надійшло клопотання про колегіальний розгляд справи.

24.06.2020 від позивача до суду надійшли клопотання про витребування доказів

24.06.2020 представниками відповідачів і третьої особи подані заперечення на клопотання про колегіальний розгляд справи.

Крім того, 24.06.2020 від представника відповідачів надійшло заперечення на відповідь на відзив.

В судовому засіданні 24.06.2020 р., за участю представників сторін та третьої особи, судом без виходу до нарадчої кімнати, було частково задоволено клопотання позивача про витребування доказів, зобов`язано третю особу надати у наступне судове засідання акти виконаних робіт, в решті вимог відмовлено. У судовому засіданні оголошено перерву до 03.07.2020р. о 10:00 год..

Ухвалою суду від 24.06.2020 р. відмовлено у задоволенні клопотання про колегіальний розгляд справи.

Ухвалою суду від 24.06.2020 р. відмовлено у задоволенні заяви Дніпродзержинської місцевої прокуратури Дніпропетровської області про забезпечення позову в повному обсязі.

02.07.2020 до господарського суду від позивача надійшла заява про зміну предмета позову. У поданій заяві прокурор просить суд:

1. Визнати незаконним та скасувати наказ Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради №02/273 від 25.11.2019 «Про укладення договору оренди з ТОВ ЗФ «Мікомп».

2. Визнати незаконним та скасувати рішення виконавчого комітету Кам`янської міської ради №422 від 12.12.2019 «Про зміну функціонального призначення об`єкта нерухомого майна».

3. Визнати незаконним та скасувати п.3 додатку рішення Кам`янської міської ради від 24.12.2019 р. № 1814-39/VII "Про приватизацію об`єкта комунальної власності за адресою: просп.Свободи, 42А".

4. Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 28.02.2020, укладений між територіальною громадою м. Кам`янське та Товариством з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» (), посвідченого приватним нотаріусом Кам`янського міського округу Кїр`як С.А. і зареєстрованого в реєстрі за № 298 та скасувати запис про проведену державну реєстрацію права власності № 36082061 від 20.03.2020.

5. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» () повернути територіальній громаді міста Кам`янське в особі Кам`янської міської ради нежитлову будівлю розташовану за адресою: м. Кам`янське, пр. Свободи 42а, загальною площею 1649.8 кв.м., вартістю 5 102 588 грн., а Кам`янську міську раду Дніпропетровської області прийняти вказану будівлю.

6. Стягнути з відповідачів на користь прокуратури Дніпропетровської області, сплачений судовий збір у розмірі 80 742,82 грн.

03.07.2020р. до господарського суду від відповідача-1 надійшли заперечення щодо уточнення позивачем позовної заяви.

У судовому засіданні від 03.07.2020р. були присутні представники сторін та третьої особи. Дослідивши матеріали справи, заслухавши в судовому засіданні пояснення предстаників сторін та третьої особи, суд дійшов висновку про доцільність відкладення підготовчого засідання на іншу дату.

03.07.2020 представником ТОВ ЗФ «Мікомп» до матеріалів справи долучено копію Акту приймання-передачі будівельних робіт за грудень 2019 року.

13.07.2020 до господарського суду від позивача надійшло клопотання про призначення судової експертизи.

15.07.2020 від представника відповідачів 1,2 надійшло заперечення проти заявленого клопотання про призначення судової експертизи.

Ухвалою суду від 17.07.2020 відмовлено у задоволенні клопотання позивача про призначення у справі судової експертизи.

Ухвалою суду від 17.07.2020 відмовлено у задоволенні уточненої позовної заяви позивача від 08.05.2020.

В цей же день ухвалою суду від 17.07.2020 відмовлено у задоволенні заяви позивача про зміну предмета позову від 02.07.2020.

Також ухвалою суду від 17.07.2020 відмовлено у задоволенні клопотання позивача від №04/31-3244 вих20 від 10.06.2020 про залучення у якості співвідповідача Товариства з обмеженою відповідальністю "Зовнішньоторгова фірма «Мікомп».

Ухвалою суду від 17.07.2020 закрито підготовче провадження і призначено справу до судового розгляду по суті на 21.07.2020 об 11:00 год.

20.07.2020 до суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

21.07.2020 до суду від представника відповідачів 1,2 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Судове засідання по суті, призначене на 17.08.2020 по суті не було розпочато.

Ухвалою суду від 21.07.2020 за клопотаннями відповідачів і третьої особи відкладено судове засідання для розгляду справи по суті на 17.08.2020 о 15:00 год.

17.08.2020 до суду від представника відповідачів 1,2 надійшло клопотання про відкладення розгляду справи.

Ухвалою суду від 17.08.2020. відкладено строки розгляду справи по суті на 04.09.2020 о 14:00 год.

03.09.2020 представником ТОВ ЗФ «МІКОМП» подано до суду висновок №156/20 будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи до початку розгляду справи по суті.

В судовому засіданні призначеному на 04.09.2020 оголошено перерву до 10.09.2020 р..

В призначене на 10.09.2020 судове засідання з`явились представники позивача, відповідача та третьої особи.

Відповідно до ст. 222 Господарського процесуального кодексу України фіксування судового засідання здійснювалось за допомогою звукозаписувального технічного засобу.

У судовому засіданні 10.09.2020 справу розглянуто, оголошено вступну та резолютивну частину рішення.

Розглянувши матеріали справи та вислухавши пояснення представників сторін, суд

ВСТАНОВИВ:

25.11.2019 Департаментом комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради виданий Наказ № 02/273 «Про укладення договору оренди з ТОВ ЗТФ «МіКомп», пунктом 1 якого наказано укласти договір оренди нерухомого майна за адресою: просп..Свободи, 42 А (загальна площа 1649,8 кв.м.), що перебуває на балансі комунального закладу Кам`янської міської ради «Кіноконцертний зал «Мир» (Сокуренко), з товариством з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» (Мороз) під розміщення комп`ютерного клубу та Інтернет - кафе, строком на один рік. (а.с.140 т.1).

25.11.2019 між Департаментом комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради (орендодавець) і Товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгова фірма «Мікомп» (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Кам`янське (а.с.144-147 т.1).

Предметом укладеного договору є передача в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - нежитлову будівлю, площею 1649,8 кв.м, розміщене за адресою: просп. Свободи, 42А, що перебуває на балансі комунального підприємства Кам`янської міської ради «Кіноконцертний зал «Мир», вартість якого визначена згідно зі звітом про оцінку і становить 4 627 343,00 грн.

Майно передається в оренду з метою розміщення комп`ютерного клубу та інтернет-кафе (пункт 1.2. Договору).

Строк дії даного Договору визначений пунктом 10.1. та складає один рік, що діє з 25.11.2019 по 24.11.2020 включно.

Відповідно до пункту 11.6 Договору орендар за згодою орендодавця має право на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого комунального майна в розмірі не менше 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна.

При цьому, пунктом 4.4. Договору сторони обумовили, що для отримання згоди на здійснення поліпшень орендар подає заяву і матеріали, згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця комунального майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого комунального майна, затвердженим відповідним актом органу уповноваженого управляти комунальним майном.

Пунктом 11.7 Договору сторони погодили, що у разі виконання п. 11.6 Договору орендар може отримати право на викуп при дотриманні наступних умов:

- Орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які не можливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 % ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

- Орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

- Невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

- Здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшено, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

- Орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

- Договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України.

На виконання пункту 2.1. Договору за актом прийому-передачі від 25.11.2019 Комунальним підприємством Кам`янської міської ради «Кіноконцертний зал «Мир» (балансоутримувач) передано в оренду ТОВ ЗТФ «Мікомп» нерухоме майно загальною площею 1649,8 кв.м, що розташоване за адресою: просп. Свободи, 42А (а.с.38).

Вартість об`єкту оренди визначена на підставі висновку про вартість до звіту №2410/01 від 24.10.2019 наданого Правобережною товарною біржею та складає 4627 343 грн. без урахування ПДВ. (а.с.41).

Рішенням Виконавчого комітету Кам`янської міської ради від 12.12.2019 за № 422 змінено функціональне призначення об`єкта нерухомого майна - кінотеатр ім.Тараса Шевченко, підприємство громадського харчування типу «Закусочна» з літнім майданчиком, дискотека, аптечний кіоск, магазин непродовольчих товарів та котельня за адресою проспект Свободи. 42А на нежитлову будівлю(а.с.28).

Генеральний директор ТОВ ЗТФ «Мікомп» Мороз О.М. звернувся з листом на ім`я Директора департаменту комунальної власності, земельних відносин, реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради Калмикова М.Ю., в якому просив надати згоду на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, а саме - нежитлової будівлі по пр. Свободи, 42 А. Лист був отриманий і зареєстрований Департаментом 13.12.2019 за №8/127, що підтверджується штемпелем вхідної кореспонденції (а.с.39).

У відповідь листом №02-98/2185 від 17.12.2019 Департамент комунальної власності, земельних відносин, реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради проінформував ТОВ ЗТФ «Мікомп» про надання згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна комісією з питань розгляду документів та надання орендарю згоди на здійснення невід`ємних поліпшень. Зобов`язано товариство після закінчення робіт надати копії підписаних замовником і підрядником актів приймання виконаних робіт та документів, що підтверджують оплату зазначених робіт (а.с.40).

24.12.2019 Кам`янською міською радою прийнято рішення №1811-39/VІІ «Про включення об`єктів до переліку об`єктів права комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу, пунктом 1 якого вирішено включити до переліку об`єктів права комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу, об`єкти згідно із додатком (а.с.143 т.1).

Відповідно до п. 3 Додатку до рішення міської ради від 24.12.2019 № 1811-39/ VІІ «Перелік об`єктів права комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу» об`єкт права комунальної власності - нежитлова будівля за адресою проспект Свободи. 42А, загальною площею 1 649,8 кв.м. включена до переліку об`єктів що підлягають приватизації шляхом викупу, Покупець (орендар) Товариство з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгова фірма «МіКомп».

Рішення міської ради від 24.12.2019 № 1811-39/VII було офіційно оприлюднене в місцевих засобах масової інформації - газеті «Любимый город» від 08.01.2020 № 2(241) та розміщено на офіційному веб-сайті міської ради http://kam.gov.ua/ (а.с.152 т.1)

24.12.2019 Кам`янською міською радою прийнято рішення № 1814-39/VІІ «Про приватизацію об`єкта права комунальної власності за адресою: просп. Свободи, 42А», пунктом 1 якого вирішено приватизувати об`єкт права комунальної власності - нежитлову будівлю за адресою: просп.Свободи,42А, загальною площею 1649,8 кв.м., шляхом викупу товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторговою фірмою «МіКомп». (а.с.12 т.1)

Рішення міської ради від 24.12.2019 № 1814-39/VII було офіційно оприлюднене в місцевих засобах масової інформації - газеті «Любимый город» від 08.01.2020 № 2(241) та розміщено на офіційному веб-сайті міської ради http://kam.gov.ua/(а.с.153-154 т.1)

Судом встановлено, що 28.02.2020 між Територіальною громадою м. Кам`янське і Товариством з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» укладений Договір купівлі-продажу нерухомого майна - об`єкта приватизації (приватизація об`єкта комунальної власності шляхом викупу) посвідчений приватним нотаріусом Кам`янського міського округу Кір`як С.А. і зареєстрований в реєстрі за № 298 (а.с.177-179 т.1 ).

За умовами п.1.1 вказаного Договору, предметом укладеного договору є передача продавцем у власність покупцю продане в процесі приватизації шляхом викупу нежитлову будівлю, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам`янське, просп. Свободи, 42а.

Відповідно до п.2.1. Договору ринкова вартість нерухомого майна становить 5 102 588 гривень 00 копійок з урахуванням ПДВ та визначена на підставі звіту №2802/01 від 28.02.2020 про оцінку ринкової вартості (ідентифікатор за базою ФДМУФБРМКМ003466, унікальний номер звіту про оцінку 14-00995506), виконавець звіту - Правобережна товарна біржа (код 25957609), дата оцінки - 28.02.2020. Рецензія на звіт про оцінку ринкової вартості здійснена 28.02.2020 Сарапкіним О.В. (свідоцтво про реєстрацію оцінювачів №7584 від 23.06.2009; кваліфікаційне Свідоцтво оцінювача №6951 від 30.05.2009).

Згідно з пунктом 2.2. Договору вартість невід`ємних поліпшень нерухомого майна становить 2 121 533 гривні 00 копійок, з урахуванням ПДВ, визначена на підставі звіту №1912/03 про оцінку вартості невід`ємних поліпшень виконаною Правобережною товарною біржею (код 25957609) від 19.12.2019. Рецензія на звіт про оцінку вартості невід`ємних поліпшень здійснена 19.12.2019 року Сарапкіним О.В.(свідоцтво про реєстрацію оцінювачів №7584 від 23.06.2009; кваліфікаційне Свідоцтво оцінювача №6951 від 30.05.2009).

У пункті 2.4 Договору сторони погодили, що до сплати покупцем продавцеві належить остаточна ціна продажу, що є різницею між вартістю нерухомого майна- об`єкта приватизації та вартістю невід`ємних поліпшень, а саме 2 981 055 гривень 00 копійок з урахуванням ПДВ.

Пунктом 2.5. Договору передбачено, що розрахунок за придбане нерухоме майно здійснюється покупцем шляхом безготівкового зарахування суми, визначеної п.2.4. Договору на рахунок продавця ( НОМЕР_1 ) не пізніше ніж протягом 30 днів з дня підписання цього Договору.

Згідно з п.2.6 Договору факт сплати ціни продажу нерухомого майна має підтверджуватись платіжними документами на загальну суму 2 981 055 гривень 00 копійок з урахуванням ПДВ, засвідченими відповідною банківською установою, якою проведені вказані платежі, та які подаються нотаріусу покупцем.

Матеріалами справи встановлено, що 20.03.2020 начальником обліково-фінансового відділу Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради головним бухгалтером О.М.Нечай видано довідку №1 в якій зазначено, що на розрахунковий рахунок департаменту UA0035812 платіжним дорученням №325 від 20.03.2020 зараховані кошти в сумі 2981055 гривень 00 копійок, з урахуванням ПДВ в оплату договору купівлі-продажу нерухомого майна - об`єкту приватизації нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, м. Кам`янське, просп. Свободи, 42а, загальною площею 1649,8 кв.м. Додатком до зазначеної довідки долучено копію платіжного доручення №325 від 20.03.2020 на суму 2 981 055 гривень 00 копійок в т.ч. ПДВ 20% (а.с.180-181 т.1).

Позивач, звертаючись із даним позовом просив суд визнати незаконним та скасувати рішення Кам`янської міської ради від 24.12.2019 № 1814-39VII "Про приватизацію об`єкта комунальної власності за адресою: просп.Свободи, 42А" посилаючись на те, що ТОВ зовнішньоторговою фірмою «Мікомп» будучи тривалий час постійним орендарем спірного нерухомого майна, належним чином умови договорів оренди не виконувало та систематично мало заборгованість з орендної плати, що підтверджується наявністю наступних судових рішень: від 25.02.2015 у справі 904/10412/14, від 06.07.2015 ум справі 904/3431/15, від 22.06.2016 у справі 904/2582/16, від 19.04.2017 у справі 904/9470/16, від 14.08.2018 у справі 904/6600/17.

Прокурор вважає, що у ТОВ ЗТФ «Мікомп» відсутнє право на приватизацію спірного нерухомого майна шляхом його викупу. Спірне майно передано у власність товариства в обхід процедури продажу об`єкта приватизації на аукціоні, чим грубо порушено вимоги ст.ст. 10, 11, 13, 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна».

Також позивач зазначає, що 7 березня 2018 року набув чинності Закон України «Про приватизацію державного і комунального майна» №2269-VII від 18.01.2018, згідно з яким до об`єктів малої приватизації належать об`єкти соціально-культурного призначення. До об`єктів соціально-культурного призначення належать об`єкти освіти, охорони здоров`я, культури, фізичної культури та спорту, туризму, мистецтва і преси, телебачення, радіомовлення, видавничої справи; санаторно-курортні заклади, будинки і табори відпочинку, профілакторії; інші об`єкти, призначені для задоволення соціальних та культурних потреб громадян незалежно від вартості майна; об`єкти соціально-культурного призначення, що не включені до статутного капіталу господарських товариств.

Згідно ч.6 ст.11 даного Закону для включення об`єктів соціально-культурного призначення до переліку об`єктів, що підлягають приватизації, подають до державних органів приватизації разом з пропозиціями стосовно включення до переліку пропозиції щодо строку збереження профілю діяльності об`єктів соціально-культурного призначення або можливості перепрофілювання кожного з таких об`єктів. Разом із тим, як стверджує позивач, питання збереження профілю діяльності спірного об`єкту, органом місцевого самоврядування не розглядалось.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного:

Відповідно до ст.10 Закону України "Про місцеве самоврядування України" (далі-Закон) сільські, селищні, міські ради є органами місцевого самоврядування, що представляють відповідні територіальні громади та здійснюють від їх імені та в їх інтересах функції і повноваження місцевого самоврядування, визначені Конституцією України, цим та іншими законами. Вказані органи діють за принципом розподілу повноважень у порядку і межах, визначених цим та іншими законами.

Відповідно до Положення про Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради (далі - Департамент), затвердженого рішенням Кам`янської міської ради від 22.06.2018 року №1127-25/VII останнє є самостійним виконавчим органом Кам`янської міської ради, який утворюється Кам`янською міською радою (а.с.79-83 т.2).

Департамент в своїй діяльності підзвітне та підконтрольне міській раді, підпорядкований міському голові, виконавчому комітету міської ради. Департамент є юридичною особою публічного права, має самостійний кошторис, рахунки в органах казначейства, в банківських установах, має печатку з зображенням Державного Герба України, своїм найменуванням та іншими реквізитами, власні бланки, печатки, штампи, передбаченні діловодством.

У своїй діяльності Департамент керується Конституцією України, законами України, актами Президента України та Кабінету Міністрів України, рішеннями міської ради та її виконавчого комітету, розпорядженнями міського голови, іншими нормативними актами, а також цим положенням.

Основними завданнями Департаменту, зокрема є виконання за дорученням міської ради повноважень власника комунального майна; Виконання функцій органу управління майном комунальної власності територіальної громади міста; Забезпечення реалізації міської політики у сфері приватизації, оренди, використання, відчуження майна комунальної власності територіальної громади міста.

Департамент відповідно до покладених на нього завдань здійснює від імені міської ради правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, у тому числі виконує всі майнові операції (передача об`єктів права комунальної власності у користування, оренду юридичним та фізичним особам, лізинг, концесію, продаж і купівля, міна, передача під заставу, відчуження, підпис договорів тощо).

Також, разом з відповідними виконавчими органами міської ради готує, узгоджує та вносить на розгляд міської ради та її виконавчого комітету проекти рішень з питань відчуження, приватизації.

Відповідно до ст.1 Закону право комунальної власності - право територіальної громади володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах майном, що належить їй, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування.

Згідно з ст.25 Закону сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Відповідно до п.30 ч.1 ст.26 Закону виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна; затвердження місцевих програм приватизації, а також переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; визначення доцільності, порядку та умов приватизації об`єктів права комунальної власності; вирішення питань про придбання в установленому законом порядку приватизованого майна, про включення до об`єктів комунальної власності майна, відчуженого у процесі приватизації, договір купівлі-продажу якого в установленому порядку розірвано або визнано недійсним, про надання у концесію об`єктів права комунальної власності, про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади.

Відповідно до ст.29 Закону до відання виконавчих органів сільських, селищних міських рад належать: управління в межах, визначених радою, майном, що належить до комунальної власності відповідних територіальних громад; підготовка і внесення на розгляд ради пропозицій щодо порядку та умов відчуження комунального майна, проектів місцевих програм приватизації та переліку об`єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації; організація виконання цих програм; подання раді письмових звітів про хід та результати відчуження комунального майна.

Згідно з ст.59 Закону рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень. Рішення ради приймається на її пленарному засіданні після обговорення більшістю депутатів від загального складу ради, крім випадків, передбачених цим законом.

У відповідності до ст.60 Закону територіальним громадам сіл, селищ, міст, районів у містах належить право комунальної власності на рухоме і нерухоме майно, доходи місцевих бюджетів, інші кошти, землю, природні ресурси, підприємства, установи та організації, в тому числі банки, страхові товариства, а також пенсійні фонди, частку в майні підприємств, житловий фонд, нежитлові приміщення, заклади культури, освіти, спорту, охорони здоров`я, науки, соціального обслуговування та інше майно і майнові права, рухомі та нерухомі об`єкти, визначені відповідно до закону як об`єкти права комунальної власності, а також кошти, отримані від їх відчуження.

Органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.

Доцільність, порядок та умови відчуження об`єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою. Доходи від відчуження об`єктів права комунальної власності зараховуються до відповідних місцевих бюджетів і спрямовуються на фінансування заходів, передбачених бюджетами розвитку.

Майнові операції, які здійснюються органами місцевого самоврядування з об`єктами права комунальної власності, не повинні ослаблювати економічних основ місцевого самоврядування, зменшувати обсяг та погіршувати умови надання послуг населенню.

Право комунальної власності територіальної громади захищається законом на рівних умовах з правами власності інших суб`єктів. Об`єкти права комунальної власності не можуть бути вилучені у територіальних громад і передані іншим суб`єктам права власності без згоди безпосередньо територіальної громади або відповідного рішення ради чи уповноваженого нею органу, за винятком випадків, передбачених законом.

Отже, Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно міської ради є виконавчим органом Кам`янської міської ради, і відповідно до делегованих повноважень є органом приватизації об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста, а також здійснює від імені міської ради правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами комунальної власності.

Відповідно до ст. 327 Цивільного кодексу України у комунальній власності є майно, у тому числі грошові кошти, яке належить територіальній громаді. Управління майном, що є у комунальній власності, здійснюють безпосередньо територіальна громада та утворені нею органи місцевого самоврядування.

Згідно з ст. 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Частиною 3 ст. 24 Закону визначено, що органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради і Ради міністрів Автономної Республіки Крим, прийнятими у межах їхньої компетенції.

Статтею 25 Закону визначено, що сільські, селищні, міські ради правомочні розглядати і вирішувати питання, віднесені Конституцією України, цим та іншими законами до їх відання.

Відповідно до п.1.3.Договору купівлі-продажу нерухомого майна -об`єкта приватизації (приватизація об`єкта комунальної власності шляхом викупу), посвідченого приватним нотаріусом Кам`янського міського округу Кір`як С.А. і зареєстрований в реєстрі за № 298 нерухоме майно - об`єкт приватизації є комунальною власністю та належить продавцеві на праві власності на підставі Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Фондом комунальної власності м. Дніпродзержинська міської ради 11.12.2008 року (на підставі Рішення Дніпродзержинської міської ради 10.12.2008 № 930), зареєстрованого Обласним комунальним підприємством «Дніпродзержинське бюро технічної інвентаризації» за №596 кн.8, зареєстровано в Реєстрі прав власності на нерухоме майно 12.12.2008 року за № 2964218 та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 26.11.2019 року (номер запису про право власності: 34406897). Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:104.

Як було наведено вище рішенням Виконавчого комітету Кам`янської міської ради від 12.12.2019 за № 422 було змінено функціональне призначення об`єкта нерухомого майна - кінотеатр ім. Тараса Шевченко, підприємство громадського харчування типу «Закусочна» з літнім майданчиком, дискотека, аптечний кіоск, магазин непродовольчих товарів та котельня за адресою проспект Свободи, 42А на нежитлову будівлю. Вказане рішення виконавчого комітету міської ради у встановленому законодавством порядку не скасоване, а отже є чинним.

Відповідно до абз.6 п.4 ст.15 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» об`єкти соціально-культурного призначення, що не функціонують більше трьох років або перебувають в аварійному стані, можуть бути перепрофільовані, крім закладів фізичної культури і спорту, баз олімпійської та паралімпіської підготовки, фізкультурно-оздоровчих і спортивних споруд, лікувальних (лікувально-фізкультурних) і лікувально-профілактичних закладів.

Отже, 12.12.2019 з метою ефективного управління об`єктами нерухомого майна, що перебувають у комунальній власності територіальної громади міста, враховуючи лист директора комунального закладу «Кіноконцертний зал «МИР» Кам`янської міської ради Сокуренко Ж.В. (вх. від 09.12.2019 № 13-21/236), керуючись ст.ст.29,40, ч.6 ст.59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» Виконавчим комітетом Кам`янської міської ради було прийнято рішення № 422 про зміну функціонального призначення об`єкта нерухомого майна.

Прокурор зазначає, що відповідно до п.13 Порядку формування базової мережі закладів культури затвердженого, постановою Кабінету Міністрів України від 24.10.2012 № 984 (далі-Порядок) виключення закладів культури з базової мережі здійснюється за погодженням з Мінкультури згідно з переліком закладів культури, поданим місцевою держадміністрацією та затвердженим органом місцевого самоврядування або поданим центральним органом виконавчої влади, із зазначенням причин та обґрунтуванням необхідності такого виключення.

Проте, відповідно до п.5 ч.1 ст.1 Закону України «Про культуру» заклад культури це юридична особа, основною діяльністю якої є діяльність у сфері культури, або структурний підрозділ юридичної особи, функції якого полягають у провадженні діяльності у сфері культури. А відповідно до п.13 Порядку виключення з базової мережі відбувається, саме закладів культури за погодженням з Мінкультурою.

За вищеприведеним рішенням Виконавчого комітету Кам`янської міської ради № 422 від 12.12.2019 змінено функціональне призначення саме об`єкта нерухомого майна - кінотеатр ім.. Тараса Шевченка на нежитлову будівлю і це ніяким чином не підтверджує, що саме заклад, як юридична особа повинна бути виключена з базової мережі.

Положеннями ст. 289 ГК України визначено, що орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

Частиною 2 ст. 777 ЦК України встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Відповідно до ч.1, 3 ст. 345 ЦК України фізична або юридична особа може набути право власності у разі приватизації державного майна та майна, що є в комунальній власності. Приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом.

Відповідно до п.9 ч.1 ст.1 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» викуп це спосіб продажу об`єкта приватизації одному покупцю.

До об`єктів державної і комунальної власності, що підлягають приватизації, належать усі об`єкти права державної і комунальної власності, крім тих, приватизація яких прямо заборонена цим Законом та іншими законами України (ч.1ст.4 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна»).

За п.4 ч.2 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» до об`єктів малої приватизації належать об`єкти соціально-культурного призначення. До об`єктів соціально-культурного призначення належать об`єкти освіти, охорони здоров`я, культури, фізичної культури та спорту, туризму, мистецтва і преси, телебачення, радіомовлення, видавничої справи; санаторно-курортні заклади, будинки і табори відпочинку, профілакторії; інші об`єкти, призначені для задоволення соціальних та культурних потреб громадян незалежно від вартості майна; об`єкти соціально-культурного призначення, що не включені до статутного капіталу господарських товариств.

Статтею 10 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» визначений порядок приватизації державного і комунального майна, який передбачає формування та затвердження переліків об`єктів, що підлягають приватизації; опублікування переліку об`єктів, що підлягають приватизації, в офіційних друкованих виданнях державних органів приватизації, на офіційному веб-сайті Фонду державного майна України, на офіційних сайтах місцевих рад та в електронній торговій системі; прийняття рішення про приватизацію; прийняття місцевою радою рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності.

Відповідно до статті 11 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації, ухвалюється місцевою радою. Включення нових об`єктів до цього переліку здійснюється шляхом ухвалення окремого рішення щодо кожного об`єкта комунальної власності.

Відповідно до ч.1 п.2 ст.13 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» приватизація державного або комунального майна здійснюється шляхом викупу об`єктів приватизації.

Згідно з ч.1, 2 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» приватизація об`єктів державної або комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Як вже було вищезазнчаено, згідно з п.11.7 Договору орендар одержує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна з таких умов:

орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна;

орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень, які надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;

невід`ємні поліпшення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна для цілей укладання договору оренди або для цілей продовження договору оренди;

здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід`ємних поліпшень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб`єктом оціночної діяльності;

орендар належно виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість з орендної плати;

договір оренди є чинним на момент приватизації.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Частина 3 цієї статті Закону, передбачає, що орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу. У разі якщо органами приватизації прийнято рішення про приватизацію на аукціоні з умовами щодо компенсації орендарю невід`ємних поліпшень, вартість таких поліпшень компенсується покупцем. Ціна продажу об`єкта приватизації зменшується на суму компенсації невід`ємних поліпшень. Якщо покупцем об`єкта приватизації стає орендар, вартість невід`ємних поліпшень зараховується йому під час остаточного розрахунку за об`єкт приватизації.

Процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, передбачена Наказом Фонду Державного майна України від 25.05.2018 № 686 «Про затвердження порядку надання орендарю згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна» та включає такі етапи:

1) подання заяви і пакета документів орендарем;

2) розгляд заяви і документації орендаря;

3) прийняття відповідного рішення.

Відповідно до п.7 Наказу Фонду Державного майна України від 25.05.2018 № 686 згода на здійснення поліпшень надається з урахуванням висновків комісії та умов договору у формі листа орендодавця орендарю, у якому міститься погодження на поліпшення орендованого майна.

Таким чином, зважаючи на приписи ч.2 ст.18 «Про приватизацію державного і комунального майна» та умови Порядку №686, передумовою приватизації об`єкту оренди шляхом викупу, зокрема, є умова щодо отримання письмової згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень орендарем.

Прокурор наголошував, що у даному випадку третя особа таких поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна в оренді (за договором від 25.11.2019) не могла здійснити, посилаючись на відсутність будь-яких відомостей та доказів про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях, в тому числі невід`ємних поліпшень на суму понад 2 млн. грн.

Дослідивши матеріалами справи, суд встановив, що проведення ремонтних робіт підтверджується висновком експертного будівельно-технічного дослідження №137/19 складеного 19.12.2019 судовим експертом Чашиним Д.Ю. за заявою ТОВ ЗТФ «Мікомп» (а.с. 162-171 т.1).

З наданого суду висновку вбачається, що на вирішення експертного дослідження були поставлені наступні питання:

1. Чи є невід`ємними поліпшеннями результати заходів, шо виконані у результаті часткового капітального ремонту нежитлової будівлі за адресою: просп. Свободи, 42а, м. Кам`янське Дніпропетровської області відповідно до діючих нормативно-правових актів станом на дату виконання дослідження?

2. Яка вартість невід`ємних поліпшень, що виконані в результаті часткового капітального ремонту нежитлової будівлі за адресою: просп. Свободи, 42а, м.Кам`янське Дніпропетровської області відповідно до діючих нормативно-правових актів станом на дату виконання дослідження?

Виконання експертного дослідження доручено судовому експерту, кандидату технічних наук, Чашину Дмитру Юрійовичу, який має вищу будівельно-технічну освіту та кваліфікацію судового експерта за спеціальностями: 10.6 - «Дослідження об`єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів», 10.7 - «Розділ земель і визначення порядку користування земельними ділянками», 10.10 - «Визначення оціночної вартості будівельних об`єктів та споруд», свідоцтво №1567 від 23.03.2012р., продовжено до 15.12.2020р. Стаж експертної роботи - з 2012 р..

Відповідно до розділу ІІІ будівельно-технічного дослідження №137/19 експертом надані наступні висновки:

По першому питанню. Чи є невід`ємними поліпшеннями результати заходів що виконані у результаті часткового капітального ремонту нежитлової будівлі адресою: просп. Свободи, 42а, м. Кам`янське Дніпропетровської області відповідно до діючих нормативно-правових актів станом на дату виконання дослідження?

Відповідь. По результатах аналізу наданої на дослідження документації та по результатах технічного огляду, який проведено в ході даного Дослідження, встановлено, що виконані невід`ємні поліпшення на об`єкті дослідження, повністю відповідають за складом, змістом, параметрами, показниками та в цілому вимогам дійсних на момент даного Дослідження нормативно-правових документів, а також повністю відповідають даним технічного огляду об`єкту дослідження.

Таким чином, згідно положенням ст. 18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» - орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, згідно положенням та вимогам ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» - здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень не житлової будівлі за адресою: просп. Свободи, 42а, м. Кам`янське - повністю підтверджується Висновком даного Дослідження.

По другому питанню. Яка вартість невід`ємних поліпшень, що виконані в результаті часткового капітального ремонту нежитлової будівлі за адресою: вул. просп. Свободи. 42а м. Кам`янське Дніпропетровської області відповідно до діючих нормативно-правових актів станом на дату виконання дослідження?

Відповідь. В результаті виконаних розрахунків (див. Додаток 3 до даного Висновку) вартість невід`ємних поліпшень, виконаних в результаті часткового капітального ремонту нежитлової будівлі за адресою: просп. Свободи, 42а, м. Кам`янське станом на дату виконання даного Дослідження складає: 2 121 533 грн. 00 коп.

Окрім вказаного вище, вартість невід`ємних поліпшень підтверджується також висновком про вартість до звіту №1912/03 від 19.12.2019 наданим суб`єктом оціночної діяльності Правобережною товарною біржею. Так, за вказаним висновком ринкова вартість невід`ємних поліпшень складає: 2121533 грн. 00 коп. (а.с.161 т.1).

Також матеріалами справи встановлено, що ТОВ «НВП Інтербуд» на замовлення ТОВ ЗФ «Мікомп» було надано технічний звіт за результатами обстеження і оцінки технічного стану конструкцій покрівлі нежитлової будівлі за адресою: просп. Свободи, 42а, м. Кам`янське, Дніпропетровської області.

Судом також досліджено наявний в матеріалах справи Акт приймання виконаних будівельних робіт за грудень 2019 року, складений за формою КБ-2в, складений між замовником - ТОВ «ЗТФ «МіКомп» та генпідрядником - ТОВ ТД «РОМБУД» згідно з яким виконано капітальний ремонт нежитлової будівлі (покрівлі) за адресою: просп. Свободи, 42а, м. Кам`янське, Дніпропетровської області (а.с.139-146 т.2).

В матеріалах справи міститься висновок №156/20 від 28.08.2020 будівельно-технічної та оціночно-будівельної експертизи по господарській справі 904/1489/20 виконаний за Заявою представника ТОВ ЗТФ «МіКомп» адвоката Заруднього І.В..

З наданого висновку вбачається, що на вирішення експертизи були поставлені наступні питання:

1. Яка ринкова вартість нежитлової будівлі за адресою: м. Кам`янське, пр-т Свободи, 42А з урахуванням технічного стану на 25.11.2019 року, зафіксованого Технічним звітом за результатами обстеження і оцінки технічного стану покрівлі нежитлової будівлі за адресою: м. Кам`янське, пр. Свободи, 42А?

2. Чи є невід`ємними поліпшеннями результати робіт з часткового капітального ремонту нежитлової будівлі, а саме - капітального ремонту покрівлі та інших робіт, за адресою: м. Кам`янське, пр-т Свободи, 42А, виконаного на замовлення Товариства з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп»?

3. Яка ринкова вартість нежитлової будівлі за адресою: м. Кам`янське, пр-т Свободи, 42А з урахуванням наявного технічного стану на 19.12.2019 року після виконання невід`ємних поліпшень?

4. Яка ринкова вартість невід`ємних поліпшень, визначених як різниця між ринковою вартістю нерухомого майна в стані після виконання невід`ємних поліпшень та ринковою вартістю нерухомого майна в стані, що був наявний на початок здійснення невід`ємних поліпшень, а саме - капітального ремонту покрівлі, за адресою: м. Кам`янське, пр-т Свободи, 42А?

Виконання експертизи доручено: судовому експерту, кандидату технічних наук, Чашину Дмитру Юрійовичу , який має вищу будівельно-технічну освіту та кваліфікацію судового експерта за спеціальностями: 10.6 - «Дослідження об`єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів», 10.7 - «Розділ земель і визначення порядку користування земельними ділянками», 10.10 - «Визначення оціночної вартості будівельних об`єктів та споруд», свідоцтво №1567 від 23.03.12р., продовжено до 15.12.2020р. Стаж експертної роботи - з 2012 р.

З матеріалів висновку №156/20 вбачається, що експерт попереджений про кримінальну відповідальність за дачу завідомо неправдивого висновку та за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків відповідно до ст.ст.384, 385 Кримінального Кодексу України.

За результатами проведеної експертизи, експертом надані наступні висновки.

По першому питанню. Яка ринкова вартість нежитлової будівлі за адресою: м. Кам`янське, пр-т Свободи, 42А з урахуванням технічного стану на 25.11.2019 року, зафіксованого Технічним звітом за результатами обстеження і оцінки технічного стану покрівлі нежитлової будівлі за адресою: м. Кам`янське, пр. Свободи, 42А?

Відповідь. Ринкова вартість нежитлової будівлі за адресою: м. Кам`янське, пр-т Свободи, 42А з урахуванням технічного стану на 25.11.2019 року, зафіксованого Технічним звітом за результатами обстеження і оцінки технічного стану покрівлі нежитлової будівлі за адресою: м. Кам`янське, пр. Свободи, 42А складає: 2 981 055 грн. 00 коп. (два мільйони дев`ятсот вісімдесят одна тисяча п`ятдесят п`ять грн. 00 коп.) з ПДВ.

По другому питанню. Чи є невід`ємними поліпшеннями результати робіт з часткового капітального ремонту нежитлової будівлі, а саме - капітального ремо нту покрівлі та інших робіт, за адресою: м. Кам`янське, пр-т Свободи, 42А, виконаного на замовлення Товариства з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп»?

Відповідь. По результатах аналізу наданої на дослідження документації та по результатах технічного огляду, який проведено в ході виконання даного Висновку, встановлено, що виконані невід`ємні поліпшення на об`єкті експертизи, повністю відповідають за складом, змістом, параметрами, показниками та в цілому вимогам дійсних на момент виконання даного Висновку нормативно-правових документів, а також повністю відповідають даним технічного огляду об`єкту експертизи. Таким чином, згідно положенням ст.18. Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» - орендарем здійснено поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від об`єкта без заподіяння йому шкоди, згідно положенням та вимогам ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» - здійснення і склад невід`ємних поліпшень, у тому числі невід`ємний характер поліпшень нежитлової будівлі за адресою: м. Кам`янське, просп. Свободи, 42А - підтверджується даним Висновком.

По третьому питанню. Яка ринкова вартість нежитлової будівлі за адресою: м. Кам`янське, пр-т Свободи, 42А з урахуванням наявного технічного стану на 19.12.2019 року після виконання невід`ємних поліпшень?

Відповідь. Ринкова вартість нежитлової будівлі за адресою: м. Кам`янське, пр-т Свободи, 42А з урахуванням наявного технічного стану на 19.12.2019 року після виконання невід`ємних поліпшень складає: 5 102 588 грн. 00 коп. (п`ять мільйонів сто дві тисячі п`ятсот вісімдесят вісім грн. 00 коп.) з ПДВ.

По четвертому питанню. Яка ринкова вартість невід`ємних поліпшень, визначених як різниця між ринковою вартістю нерухомого майна в стані після вико нання невід`ємних поліпшень та ринковою вартістю нерухомого майна в стані, що був наявний на початок здійснення невід`ємних поліпшень, а саме - капітального ремонту покрівлі та інших робіт, за адресою: м. Кам`янське, пр-т Свободи, 42А?

Відповідь. Ринкова вартість невід`ємних поліпшень, визначених як різниця між ринковою вартістю нерухомого майна в стані після виконання невід`ємних поліпшень та ринковою вартістю нерухомого майна в стані, що був наявний на початок здійснення невід`ємних поліпшень, а саме - капітального ремонту покрівлі та інших робіт, за адресою: м. Кам`янське, пр-т Свободи, 42А складає: 2 121 533 грн. 00 коп. (два мільйони сто двадцять одна тисяча п`ятсот тридцять три гривні 00 коп.) з ПДВ.

Суд приймає вказаний висновок експерта як належний та допустимий доказ, враховуючи наступне.

Згідно з ч. 4 ст. 168 ГПК України, пояснення третьої особи подаються в строк, встановлений судом. Суд має встановити такий строк, який дозволить третій особі підготувати свої міркування, аргументи та відповідні докази, та надати пояснення до позову або відзиву, а іншим учасникам справи - відповідь на такі пояснення завчасно до початку розгляду справи по суті.

Як вбачається із п.4. резолютивної частини ухвали суду від 23.03.2020, третій особі, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, запропоновано було подати до суду письмові пояснення з дотриманням правил, що встановлені ст. 168 ГПК України.

Оскільки, в ухвалі від 23.03.2020, строк не був визначений, то суд вважає, що даний доказ, поданий до початку розгляду справи по суті, а отже поданий в строк.

Окрім вказаного, позивач зазначає, що незалежна оцінка спірного майна не проводилась та відбір оцінювача не проводився.

Стосовно проведення незалежної оцінки спірного майна, суд зазначає наступне.

Відповідно до статті 7 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» проведення оцінки майна є обов`язковим у випадках приватизації та іншого відчуження у випадках, встановлених законодавством, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що є у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду.

Оцінка майна, яке підлягає приватизації, проводиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ № 1891 від 10.12.2003.

Відповідно до п. 57 Методики вартість орендованого нерухомого майна (майна, ще надавалося у концесію), що підлягає приватизації шляхом викупу, визначається шляхом проведення незалежної оцінки.

За відсутності балансової вартості орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію) та у разі наявності умови щодо компенсації орендарю (колишньому концесіонеру) вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок його коштів за час оренди (концесії), вартість орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію).

Згідно статті 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» оцінка майна проводиться на підставі договору між суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання та замовником оцінки або на підставі ухвали суду про призначення відповідної експертизи щодо оцінки майна. У випадках, визначених нормативно-правовими актами з оцінки майна, які затверджуються Кабінетом Міністрів України, суб`єкти оціночної діяльності - органи державної влади та органи місцевого самоврядування здійснюють оцінку майна самостійно на підставі наказу керівника. При цьому, якщо законодавством передбачена обов`язковість проведення незалежної оцінки майна, органи державної влади та органи місцевого самоврядування виступають замовниками проведення такої оцінки майна шляхом укладання договорів з суб`єктами оціночної діяльності - суб`єктами господарювання, визначеними на конкурсних засадах у порядку, встановленому законодавством.

За положеннями статті 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» договір на проведення оцінки майна укладається в письмовій формі та може бути двостороннім або багатостороннім. Під час укладання багатостороннього договору крім замовника оцінки стороною договору може виступати особа-платник, якщо оплату послуг суб`єкта оціночної діяльності здійснює інша особа, а не замовник.

Відповідно до визначення, що міститься у статті 5 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» суб`єктами оціночної діяльності є суб`єкти господарювання - зареєстровані в установленому законодавством порядку фізичні особи - суб`єкти підприємницької діяльності, а також юридичні особи незалежно від їх організаційно-правової форми та форми власності, які здійснюють господарську діяльність, у складі яких працює хоча б один оцінювач, та які отримали сертифікат суб`єкта оціночної діяльності відповідно до цього Закону.

Порядок здійснення конкурсного відбору суб`єктів оціночної діяльності затверджено Наказом Фонду державного майна України №2075 від 31.12.2015 «Про затвердження Положення про конкурсний відбір суб`єктів оціночної діяльності».

Відповідно до п.4 розділу ІІ зазначеного Положення інформація про проведення конкурсу публікується в додатку до Державного інформаційного бюлетеня про приватизацію - газеті «Відомості приватизації» за 14-30 днів до оголошеної дати проведення конкурсу та розміщується на офіційному веб-сайті органу приватизації в мережі Інтернет. Інформацію про оголошення конкурсу додатково може бути опубліковано в інших засобах масової інформації. Інформація про проведення конкурсів конкурсними комісіями органів місцевого самоврядування може публікуватися в друкованих засобах масової інформації обласного та республіканського рівнів, а також оприлюднюватися на власних веб-сайтах в мережі Інтернет і на офіційному веб-сайті Фонду в мережі Інтернет.

Як встановлено матеріалами справи, 15 січня 2020 в газеті «Любимый город» №3 (242) на сторінці 8 було опубліковане оголошення про проведення конкурсу з відбору суб`єктів оціночної діяльності-суб`єктів господарювання для проведення незалежної оцінки об`єкта права комунальної власності - нежитлової будівлі за адресою: просп. Свободи, 42А, що підлягає приватизації шляхом викупу (а.с.156 т.1).

5 лютого 2020 року в газеті «Любимьій город» № 6 (245) на сторінці 24 були опубліковані результати проведення конкурсу, переможцем для проведення незалежної оцінки об`єкта права комунальної власності - нежитлової будівлі за адресою: просп. Свободи, 42А, було визначено Правобережну товарну біржу (а.с.157 т.1).

17 лютого 2020 року між Департаментом комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради та Правобережною товарною біржею було укладено договір № 1 про проведення оцінки майна (а.с.158-159 т.1).

Відповідно до п.1.1 Договору предметом договору є виконання робіт (надання послуг) з експертної оцінки майна комунальної власності міста, а саме нежитлової будівлі за адресою: просп. Свободи, 42А, а далі за текстом Договору іменованого як «Майно» для подальшої приватизації шляхом викупу.

28 лютого 2020 року Правобережною товарною біржею було складено висновок про вартість до звіту №2802/01 від 28.02.2020, який затверджено директором Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради (а.с.172 т.1). Згідно з рецензією від 28.02.2020 року на звіт про оцінку ринкової вартості нежитлової будівлі, загальною площею 1649,8 кв.м., розташованої за адресою: Дніпропетровська обл., м. Кам`янське, пр.Свободи,4-А звіт повністю відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна.

28 лютого 2020 року директором Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради видано наказ №03/53 про затвердження висновків про вартість нежитлової будівлі за адресою: просп. Свободи, 42А (орендар ТОВ ЗТФ «Мікомп») (а.с.175 т.1)

Наказ директора департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради від 28.02.2020р № 03/53 «Про затвердження висновків про вартість нежитлової будівлі за адресою: просп. Свободи,42А прийнято на підставі Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», Методикою оцінки майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України 10.09.2003 №1440, Національним стандартом №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженим постановою КМУ 28.10.2004.№1442, Порядком оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затвердженим наказом Фонду державного майна України від 27.02.2004 № 377, рішеннями міської ради від 24.12.2019№ 1811-39/УІІ «Про включення об`єктів до переліку об`єктів права комунальної власності, що підлягають приватизації шляхом викупу» та від 24.12.2019 №1814-39/ VII «Про приватизацію об`єкта права комунальної власності за адресою: просп. Свободи, 42А», наказами департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно міської ради від 25.02.2020 № 03/50 та від 28.02.2020 № 03/52 ».

Таким чином, суд приходить до висновку, що вимоги встановлені законодавством для здійснення конкурсного відбору суб`єктів оціночної діяльності та проведення незалежної оцінки об`єкта права комунальної власності Департаментом комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради були дотримані.

Щодо посилання позивача на наявність судових рішень: від 25.02.2015 у справі 904/10412/14, від 06.07.2015 у справі 904/3431/15, від 22.06.2016 у справі 904/2582/16, від 19.04.2017 у справі 904/9470/16, від 14.08.2018 у справі 904/6600/17, відповідно до яких ТОВ Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» мав заборгованість з орендної плати, суд зазначає наступне.

Судом встановлено, що відсутність заборгованості ТОВ Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» перед орендодавцем підтверджується наявною в матеріалах справи довідкою від 28.03.2020 року №03-07/344, долученою представником відповідачів до заперечення на відповідь на відзив.

Оскільки, як вже встановлено судом, ч.2 ст.18 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» передбачає право Орендаря на викуп орендованого майна за умови належного виконання орендарем умов договору оренди, відсутньої заборгованості з орендної плати і чинного на момент приватизації договору оренди, суд зазначає, що вказані судові рішення не доводять наявності у ТОВ Зовнішньоторгової фірми «Мікомп» заборгованості з орендної плати станом на дату прийняття Кам`янською міською радою спірного рішення № 1814-39/VІІ від 24.12.2019 за договором оренди від 25.11.2019, який був чинним на момент приватизації.

Також, Судом встановлено, що посилання позивача на існування під час укладання договору оренди (25.11.2019) існування заборгованості з орендної плати з посиланням на судові рішення не знайшло свого підтвердження, оскільки вони були спростовані доводами відповідачів, які полягають в наступному:

1. З рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 25.02.2015 у справі № 904/10412/14 вбачається , що предметом даного позову було визнання договору оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпродзержинська від 23 вересня 2014року укладеним між Департаментом комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгова фірма "МіКомп"

Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 25 лютого 2015 року позовні вимоги Департаменту комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради, м. Дніпродзержинськ задоволено повністю. Визнано договір оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпродзержинська від 23 вересня 2014 року, укладений між Департаментом комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгова фірма "МіКомп" щодо цілісного майнового комплексу, що розміщений за адресою: м. Дніпродзержинськ, проспект Леніна,42А- дійсним з моменту укладення. Відповідне рішення набрало законної сили 11.03.2015.

2. Як вбачається із рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 06.07.2015 у справі № 904/3431/15 предметом даного позову є стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгівельна фірма "МІКОМП" 577 513,39 грн. за договором оренди від 23.09.14, з яких: 430 362,75 грн. - орендної плати за період з 24.09.14р. по 10.04.15р., 28 895,17 грн. - пені за період з 21.10.14р. по 10.04.15р., 98 022,38 грн. - збитків від інфляції за період з 01.10.14р. по 01.04.15р., 20 233,09 грн. - збитків за нестачу окремого індивідуально визначеного комунального майна за актом інвентаризації від 03.09.14р.

3. Як вбачається із рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 22.06.2016 у справі № 904/2582/16 предметом даного позову є стягнення з Товариства з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма "МіКомп" задоговором оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпродзержинська № б/н від 23.09.14р. - 1 176 670,34 грн.

4. Як вбачається із рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.04.2017 у справі № 904/9470/16 предметом даного позову є стягнення з Зовнішньоторгівельної фірми «МіКомп» заборгованості по орендній платі в розмірі 559051,74 грн., пені в розмірі 38408,10 грн., інфляційних витрат в розмірі 3103,25 грн. за договором оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська від 23.09.2014 року в частині повного та своєчасного розрахунку.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.12.2019 було затверджено мирову угоду у справі № 904/9470/16 укладену між Департаментом комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Дніпродзержинської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма "МіКомп" з узгодженням суми загальної заборгованості по існуючих між сторонами зобов`язальним правовідносинам, в т.ч. й суму заборгованості за Договором оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська від 23.09.2014 року, та вчинено дії з погашення заборгованості, що підтверджується складеним Актом зарахування зустрічних однорідних вимог від 15.05.2018 року.

5. Як вбачається із справи № 904/6600/17: 15.06.2017 ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області порушено провадження у справі за позовом Дніпродзержинської місцевої прокуратури Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Департамента комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради, м. Кам`янське до Товариства з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма "МіКомп" про стягнення заборгованості за договором оренди цілісного майнового комплексу за договором оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська від 23.09.2014 року, а саме: 817 044,19 грн., з яких оренда плата в сумі 757 631,78 грн. за період з 01.09.2016 по 30.04.2017, пеня в сумі 52 419,00 грн. за період з 21.10.2016 по 20.05.2017 (але не більше 6 місяців за період), інфляція в сумі 6 993,41 грн. за період з 01.02.2017 по 30.04.2017. 05.07.2018 року Дніпродзержинська місцева прокуратура Дніпропетровської області подала заяву про відмову від позову.

25.07.2018 року Дніпродзержинська місцева прокуратура Дніпропетровської області подала заяву, в якій просила суд закрити провадження у справі №904/6600/17 за позовом керівника Дніпродзержинської місцевої прокуратури Дніпропетровської області в інтересах держави в особі Департамент комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма "МіКомп" про стягнення заборгованості за договором оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади м.Кам`янське у розмірі 817 044,19 грн., у зв`язку із відсутністю предмета спору. Ухвалою Господарського суду Дніпропетровської області від 14.08.2018 закрито провадження справі №904/6600/17 у зв`язку з відсутністю предмету спору.

Отже, з приведених судових рішень та справ, вбачається, що предметами розглядів відповідних справ, на які посилається прокурор є визнання договору оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади міста Дніпродзержинська від 23 вересня 2014року укладеним між Департаментом комунальної власності та земельних відносин Дніпродзержинської міської ради та товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгова фірма "МіКомп" та невиконання зобов`язань Зовнішньоторгової фірми "МіКомп" за договором оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська від 23.09.2014.

В свою чергу, предметом позову керівника Дніпродзержинської міської прокуратури до Кам`янської міської ради, Департаменту комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради, третя особа ТОВ Зовнішньоторгова фірма «МіКомп» у справі № 904/1489/20 є визнання незаконним та скасування рішення про приватизацію об`єкта комунальної власності шляхом викупу Товариством з обмеженою відповідальністю зовнішньоторгова фірма "МіКомп" враховуючи укладений договіроренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Кам`янське між Департаментом комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно міської ради та ТОВ Зовнішньоторгова фірма «МіКомп» від 25.11.2019.

Прокурор вказує, що на дату укладання нового договору оренди (25.11.2019) у ТОВ ЗТФ «Мікомп» перед Департаментом склалася заборгованість з орендної плати та приводить, як на підтвердження своєї позиції доказ - посилання на Ухвалу Центрального апеляційного господарського суду від 17.12.2019 у справі № 904/9470/16, проте судом встановлено, що Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.12.2019 у справі № 904/9470/16 було затверджено мирову угоду укладену між Департаментом комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Дніпродзержинської міської ради та Товариством з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма "МіКомп" з узгодженням суми загальної заборгованості по існуючих між сторонами зобов`язальним правовідносинам, в т.ч. й суму заборгованості за Договором оренди цілісного майнового комплексу, що належить до комунальної власності територіальної громади м. Дніпродзержинська від 23.09.2014 року та вчинено дії з погашення заборгованості, що підтверджується складеним Актом зарахування зустрічних однорідних вимог від 15.05.2018 року.

Відповідно до ч.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного і комунального майна» приватизація вважається завершеною з моменту його продажу та переходу до покупця права власності.

За приписами ч.1. ст. 26 вказаного Закону під час приватизації об`єкта державної або комунальної власності шляхом його продажу на аукціоні, викупу між продавцем і покупцем укладається відповідний договір купівлі-продажу.

Право власності на об`єкт приватизації переходить до покупця після сплати в повному обсязі ціни продажу об`єкта разом з неустойкою (у разі її нарахування), крім випадків переходу права власності на пакет акцій (ч. 6 ст. 26 Закону).

30.03.2020 Департаментом комунальної власності, земельних відносин та реєстрації речових прав на нерухоме майно Кам`янської міської ради виданий наказ № 03/71 про завершення приватизації об`єкта права комунальної власності - нежитлової будівлі за адресо: просп. Свободи,42А загальною площею 1649,8 кв.м., шляхом викупу орендарем -ТОВ ЗТФ «Мікомп».

Матеріалами справи підтверджено, що Товариство з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» набуло право власності на об`єкт приватизації відповідно до вимог чинного законодавства.

Положеннями ст. 289 Господарського кодексу України визначено, що орендар має право на викуп об`єкта оренди, якщо таке право передбачено договором оренди.

Частиною 2 ст. 777 Цивільного кодексу України встановлено, що наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Таким чином, право ТОВ ЗТФ «Мікомп» на викуп орендованого майна виникло із договору оренди, положень ст. 289 Господарського кодексу України, і йому кореспондує обов`язок орендодавця у разі продажу майна здійснити продаж саме йому за умови належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором найму.

Положеннями ст. 18 Закону встановлені особливості приватизації, шляхом викупу. Дана норма встановлює додаткові гарантії для добросовісного орендаря, що за згодою наймодавця здійснив невідокремлювані поліпшення об`єкту оренди, у випадку якщо право на викуп не передбачено договором. Тобто, орган приватизації вправі самостійно обрати такий спосіб приватизації як викуп за умови проведення поліпшення майна на більш ніж 25% його вартості.

Отже, фактично орган приватизації самостійно прийняв рішення про приватизацію об`єктів у спосіб їх викупу покупцем відповідно до ст.18 «Про приватизацію державного і комунального майна».

Вказаний висновок суду в повному обсязі узгоджуються з позицією Конституційного Суду України, яку наведено у п. 5 мотивувальної частини та абзацу 2 п. 1 резолютивної частини рішення від 13.12.2000 № 4-рп/2000 у справі №1-16/2000. Згідно означеного рішення доцільність застосування того чи іншого способу приватизації визначається органом приватизації самостійно, окрім випадків визначених законом.

Разом з цим слід зазначити, що Кам`янською міською радою дотримано спосіб прийняття оскаржуваного рішення, оскільки рішення прийнято на черговій сесії ради, дана сесія є правомочною, вказане питання було включено в порядок денний сесії, проводилась доповідь і обговорення проекту рішення, голосування і за його результатами більшістю голосів присутніх депутатів, рішення було прийнято.

З огляду на вказане, суд дійшов висновку, що твердження прокурора про невідповідність оспорюваного акту органу місцевого самоврядування вимогам чинного законодавства, що регулює порядок здійснення приватизації, є необґрунтованими.

Згідно з ч.ч. 1, 4 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю; ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності; право приватної власності є непорушним.

Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950 р., Першого протоколу та протоколів № 2, 4, 7 та 11 до Конвенції" від 17.07.1997 р. ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950 р., Перший протокол та протоколи № 2, 4, 7, 11 до Конвенції.

Згідно положень ст. 1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до ст. 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Пунктом 21 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Федоренко проти України" від 30.06.2006р. визначено, що відповідно до прецедентного права органів, що діють на підставі Конвенції, право власності може бути "існуючим майном" або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні "виправданими очікуваннями" щодо отримання можливості ефективного використання права власності. Також, у цьому Рішенні зазначено, що відповідно до встановленого прецедентного права Суду втручання має підтримувати "справедливий баланс" між загальними інтересами суспільства та вимогами фундаментальних прав окремої особи. Ця свобода оцінювання, тим не менше, йде пліч-о-пліч з Європейським наглядом. Суд вважає, що державні органи неминуче вступають у численні договори приватноправової природи із звичайними громадянами у ході виконання своїх функцій. З наведеного рішення Європейського суду з прав людини вбачається, що Європейський суд наголошує на необхідності з`ясування при вирішенні спорів, що доктрина ultra vires застосовується державою з урахування принципу пропорційності втручання держави у право приватної особи мирно володіти своїм майном. Констатуючи порушення ст. 1 Першого протоколу до вказаної Конвенції, Європейський суд з прав людини обґрунтував його тим, що орган державної влади при укладанні угоди, вважав себе компетентним на її укладання, при цьому національне законодавство не містило чітко вираженої заборони на укладання таких угод і укладання таких угод було звичайною практикою, а відтак особа приватного права мала всі підстави вважати, що орган державної влади діє в межах компетенції.

Виходячи зі змісту пунктів 32-35 рішення Європейського суду з прав людини "Стретч проти Сполученого Королівства" від 24.06.2003р. майном у значенні статті 1 Протоколу 1 до Конвенції вважається законне та обґрунтоване очікування набути майно або майнове право за договором, укладеним з органом публічної влади. За висновком Суду в зазначеній справі "наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна не може бути підставою для позбавлення цього майна іншої особи, яка жодних порушень не вчинила. Оскільки особу позбавили права на його майно лише з тих підстав, що порушення були вчинені з боку публічного органу, а не громадянина, в такому випадку мало місце "непропорційне втручання у право заявника на мирне володіння своїм майном та, відповідно, відбулось порушення статті 1 Першого протоколу Конвенції".

Пунктом 55-58 рішення Європейського суду з прав людини у справі "Україна - Тюмень проти України" від 22.02.2008р. визначено, що втручання в право на мирне володіння майном повинно бути здійснено з дотриманням "справедливого балансу" між вимогами загального інтересу суспільства та вимогами захисту основоположних прав особи (також рішення у справі "Спорронґ та Льоннрот проти Швеції", від 23 вересня 1982 року, Sеrіеz А nо. 52, р. 26, § 69). Вимога досягнення такого балансу відображена в цілому в побудові статті 1 Першого протоколу, включно із другим реченням, яке необхідно розуміти в світлі загального принципу, викладеного в першому реченні. Зокрема, має існувати обґрунтоване пропорційне співвідношення між засобами, які застосовуються, та метою, яку прагнуть досягти шляхом вжиття будь-якого заходу для позбавлення особи її власності (рішення у справі "Прессоз Компанія Нав`єра та інші проти Бельгії", від 20 листопада 1995 року, Sеrіеz А nо. 332, р. 23, § 38). Держава користується широкою свободою розсуду як щодо вибору способу вжиття заходів, так і щодо встановлення того, чи виправдані наслідки вжиття таких заходів з огляду на загальний інтерес для досягнення мети закону, про який йдеться. Проте, Суд не може не скористатися своїм повноваженням щодо здійснення перевірки та повинен визначити, чи було дотримано необхідного балансу в спосіб, сумісний з правом заявника на "мирне володіння його майном" в розумінні першого речення статті 1 Першого протоколу (рішення у справі "Звольски та Звольська проти Республіки Чехія", N 46129/99, § 69, ЕСНК. 2002-ІХ).

Також, за змістом рішення Європейського суду з прав людини у справі "Рисовський проти України" суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси. Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29.10.2019 р. по справі № 905/2236/18 викладена наступна правова позиція: "Самі по собі допущені органами публічної влади порушення при визначенні умов та порядку приватизації не можуть бути безумовною підставою для визнання приватизаційних договорів недійсними, повернення приватизованого майна державі в порушення права власності покупця, якщо вони не допущені внаслідок винної, протиправної поведінки самого покупця". Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 14.03.2007 у справі № 21-8во07.

Застосовуючи практику Європейського суду з прав людини в позові про визнання недійсним договорів купівлі-продажу, з огляду на наявність імовірних порушень процедури такого відчуження з боку органу місцевого самоврядування, судом враховано, що самі по собі допущені органами публічної влади порушення не можуть бути безумовною підставою для визнання недійсним договорів купівлі-продажу в порушення права власності набувачів такого майна, оскільки вони не допущені внаслідок його винної, протиправної поведінки. При цьому, навіть прийняття органами влади протиправних рішень не може бути наслідком позбавлення майна (законних сподівань на володіння майном) добросовісного набувача такого майна, оскільки це є надмірним тягарем для нього, не поновить будь-яких порушених прав громади, і як наслідок, призведе до додаткових бюджетних витрат.

Разом з тим, заслуговують на увагу положення п.1 роз`яснення Президії Вищого арбітражного суду України N 02-5/35 від 26.01.2000 "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов`язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів " де вказано, що акт державного чи іншого органу - це юридична форма рішень цих органів, тобто офіційний письмовий документ, який породжує певні правові наслідки, спрямований на регулювання тих чи інших суспільних відносин і має обов`язковий характер для суб`єктів цих відносин.

Залежно від компетенції органу, який прийняв такий документ, і характеру та обсягу відносин, що врегульовано ним, акти поділяються на нормативні і такі, що не мають нормативного характеру, тобто індивідуальні.

Нормативний акт - це прийнятий уповноваженим державним чи іншим органом у межах його компетенції офіційний письмовий документ, який встановлює, змінює чи скасовує норми права, носить загальний чи локальний характер та застосовується неодноразово. Що ж до актів ненормативного характеру (індивідуальних актів), то вони породжують права і обов`язки тільки у того суб`єкта (чи визначеного ними певного кола суб`єктів), якому вони адресовані.

Згідно рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 № 7-рп/2009 справа за № 1-9/2009 " у справі конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від 21 травня 1997 року № 280/97-ВР з наступними змінами стосовно права органу місцевого самоврядування скасовувати свої раніше прийняті рішення та вносити до них зміни з будь-якого питання, що є компетенцією органу місцевого самоврядування.

Оскаржуване рішення Кам`янської міської ради №1814-39/VII від 24.12.2019 є актом індивідуальної дії.

Індивідуальний акт - це акт (рішення) суб`єкта владних повноважень, виданий (прийняте) на виконання владних управлінських функцій або в порядку надання адміністративних послуг, який стосується прав або інтересів визначеної в акті особи або певного кола осіб, й дія якого вичерпується його виконанням або має визначений строк.

Так, у своєму позові Прокуратура визначає предметом спору й просить визнати незаконним та скасування рішення Кам`янської міської ради №1814-39/VII від 24.12.2019 року, що є індивідуальним актом, прийнятим в межах владних повноважень. При цьому характер спірних правовідносин та їх зміст, а також фактичні обставини у справі вказують на те, що цей спір не обумовлений порушенням або загрозою порушення будь якого права чи інтересу позивача, що підлягає захисту.

Спосіб захисту порушеного права, як визнання незаконним із скасуванням правового акту індивідуальної дії, який порушує цивільні права і інтереси, прямо передбачено як ч.1 ст.21 Цивільного кодексу України, так і ч. 2 ст.20 Господарського кодексу України.

Статтею 21 Цивільного кодексу України визначено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Відповідно до частини 1 статті 393 цього Кодексу правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає закону і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується.

Тобто, саме сукупність умов (суперечність актам чинного законодавства та порушення цивільних прав або інтересів) може бути підставою визнання незаконним та скасування правового акту індивідуальної дії.

Конституційний Суд України, вирішуючи питання, порушені в конституційному зверненні і конституційному поданні щодо тлумачення частини другої статті 55 Конституції України, в Рішенні від 14 грудня 2011 року № 19-рп/2011 зазначив, що права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави (частина друга статті 3 Конституції України). Для здійснення такої діяльності органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові і службові особи наділені публічною владою, тобто мають реальну можливість на підставі повноважень, встановлених Конституцією і законами України, приймати рішення чи вчиняти певні дії. Особа, стосовно якої суб`єкт владних повноважень прийняв рішення, вчинив дію чи допустив бездіяльність, має право на захист. Право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб порушення, про яке стверджує позивач, було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.

Відповідно до ч.1 ст.2 ГПК України, завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави.

Суд також звертає увагу на те, що відповідно до рішення Конституційного Суду України від 16.04.2009 № 7-рп/2009 у справі № 1-9/2009, органи місцевого самоврядування, вирішуючи питання місцевого значення, представляючи спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ та міст, приймають нормативні та ненормативні акти. До нормативних належать акти, які встановлюють, змінюють чи припиняють норми права, мають локальний характер, розраховані на широке коло осіб та застосовуються неодноразово, а ненормативні акти передбачають конкретні приписи, звернені до окремого суб`єкта чи юридичної особи, застосовуються одноразово і після реалізації вичерпують свою дію.

Так, у зв`язку з прийняттям суб`єктом владних повноважень ненормативного акта виникають правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів. У сфері земельних правовідносин відповідний ненормативний акт слугує підставою виникнення, зміни або припинення конкретних прав та обов`язків фізичних і юридичних осіб приватного права.

Оскаржуване позивачем рішення Кам`янської міської ради, є ненормативним актом, оскільки стосуються виключно прав та обов`язків ТОВ ЗТФ «Мікомп» є актом одноразового застосування, він вичерпав свою дію фактом їхнього виконання, а саме укладенням 28.02.2020 між Територіальною громадою м. Кам`янське і Товариством з обмеженою відповідальністю Зовнішньоторгова фірма «Мікомп» Договору купівлі-продажу нерухомого майна - об`єкта приватизації (приватизація об`єкта комунальної власності шляхом викупу) посвідчений приватним нотаріусом Кам`янського міського округу Кір`як С.А. і зареєстрований в реєстрі за № 298.

Оскільки оскаржуване рішення було застосоване одноразово та після реалізації вичерпав свою дію фактом їх виконання, обраний позивачем спосіб захисту порушених прав не забезпечує їх реального захисту.

Відповідно до ст. 13 Господарського процесуального кодексу України судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до ст. 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (ст. 74 ГПК України).

Згідно зі ст. 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються (ст. 77 ГПК України).

Статями 78, 79 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Враховуючи вищенаведені положення матеріального та процесуального права, здійснивши оцінку зібраних по справі доказів в їх сукупності, суд приходить до висновку що заявлені позовні вимоги задоволенню не підлягають.

На підставі викладеного, враховуючи положення ст. 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору слід покласти на позивача.

ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог відмовити у повному обсязі.

Витрати по сплаті судового збору покласти на позивача.

Рішення суду може бути оскаржене протягом 20-ти днів з дня складання повного судового рішення шляхом подання апеляційної скарги до Центрального апеляційного господарського суду.

Повне рішення складено 21.09.2020

Суддя С.П. Панна