ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЛЬВІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31.08.2020 справа № 914/784/20

За позовом: Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради, м. Львів,

до відповідача: Фермерського господарства «Мей», смт. Рудне, м. Львів,

про: зобов`язання повернути об`єкт шляхом виселення та стягнення заборгованості

Суддя Н.Є. Березяк

Секретар судового засідання А.П. Полянський

За участю представників сторін:

від позивача: М.В. Тістик представник;

від відповідача: Г.В. Чопко керівник.

На розгляді Господарського суду Львівської області перебуває справа №914/784/20 за позовом Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради до Фермерського господарства «Мей» про зобов`язання повернути об`єкт шляхом виселення та стягнення заборгованості.

Ухвалою суду від 06.04.2020 позовну заяву прийнято до розгляду та відкрито провадження у справі, розгляд справи ухвалено здійснювати за правилами загального позовного провадження, призначення підготовчого засідання у справі №914/784/20 відкладено до закінчення карантинних заходів.

Ухвалою суду від 01.06.2020, у зв`язку з скасуванням Кабінетом Міністрів України певних заборон, призначено розгляд справи №914/784/20 в підготовчому засіданні на 15.06.2020.

Ухвалами суду відкладено підготовче засідання на 06.07.2020 та 03.08.2020. В подальшому в судовому засіданні було оголошено перерву до 18.08.2020.

Ухвалою суду від 18.08.2020 закрито підготовче провадження у справі № 914/784/20 та призначено справу до судового розгляду по суті на 31.08.2020.

В судове засідання 31.08.2020 представник позивача з`явився, позовні вимоги підтримав, просив позов задоволити з підстав і мотивів, викладених в позовній заяві та відповіді на відзив.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на неналежне виконання Відповідачем умов Договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № 3-10384-16 від 26.12.2016 щодо повної та своєчасної сплати орендної плати та на неповернення об`єкту оренди після закінчення терміну дії договору. Відтак, позивач просить зобов`язати відповідача повернути об`єкт оренди шляхом виселення та стягнути заборгованість з орендної плати.

В судовому засіданні 31.08.2020 представник відповідача проти позову заперечив в повному обсязі з підстав наведених у відзиві на позовну заяву. В обґрунтування своїх заперечень посилається на наступне.

Як стверджує відповідач, щоб не втратити право викупу приміщення, 26 грудня 2016 року між управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради та Фермерським господарством «Мей» було підписано договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) за адресою: м. Львів, вул. Городоцька, 144. Як зазначає відповідач, після підписання договору оренди від 26.12.2016 управління комунальної власності обіцяло відповідачу надати у викуп шляхом приватизації дане приміщення. В січні 2019 року відповідачем отримано листа Управління комунальної власності №2302-5330 від 04 вересня 2018 року про повернення документів щодо включення орендованого приміщення за адресою: м. Львів, вул. Городоцька, 144 до переліку об`єктів, які підлягають приватизації.

Відповідач звертає увагу на те, що вказаним приміщенням за договором оренди, починаючи з грудня 2016 року ФГ «Мей» не користувалося, у період з січня 2018 року не отримувало квитанцій про оплату, відповідно і не оплачувало орендних платежів.

Разом з тим, відповідач наголошує на тому, що акту приймання-передання об`єкту оренди складено не було, відтак, вищезазначене приміщення, Фермерське господарство «Мей» не отримало у використання та не використовує.

У відповіді на відзив на позовну заяву, позивач стверджує, що право викупу орендованого майна- виникає лише тоді, коли сторони орендних відносин передбачили таку умову в договорі. Проте, ані у спірному договорі оренди №3-10384-16 від 26.12.2016, ані у попередньому договорі оренди №3-8771-13 від 05.09.2013 сторони не погоджували умови про викуп об`єкта (приміщення по вул. Городоцькій, 144), відтак управління комунальної власності жодним чином не порушувало договірних зобов`язань.

Крім того, закон також наділяє орендаря переважним правом викупу об`єкта оренди, але за умови його продажу. Однак, Львівською міською радою не приймалося рішення про відчуження об`єкта спірного договору оренди, укладеного з ФГ «Мей», відтак управління комунальної власності в даному випадку не порушувало права орендаря на викуп орендованих приміщень.

Щодо звернень про включення об`єкта оренди до переліку таких, що підлягають приватизації, то отримана відповідачем відмова, як зазначає позивач, стала наслідком неналежного виконання орендарем своїх обов`язків, що не суперечило чинному на той час законодавству.

На думку позивача, висновок Відповідача про те, що ФГ «Мей» не отримало у використання приміщення по вул. Городоцька, 144, оскільки не було укладено акту приймання передачі- позбавлене правових підстав. Акт приймання-передачі від 10.09.2013 року складався при укладенні попереднього договору оренди, а саме № 3-8771-13 від 05.09.2013 року.

В судовому засіданні 31.08.2020 року проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Суд, заслухавши представників сторін, присутніх в судовому засіданні, дослідивши матеріали справи та оцінивши докази в їх сукупності, встановив наступне:

Між Управлінням комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі - Позивач) та Фермерським господарством «Мей» (далі - Відповідач), 26.12.2016 року було підписано Договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № 3-10384-16 (далі - Договір), відповідно до п.1. якого позивач (орендодавець) передає, а відповідач (орендар) приймає у строкове платне користування нерухоме майно: приміщення загальною площею 36,3кв.м, які розташовані за адресою: м. Львів, вул. Городоцька, 144 , і перебувають на балансі Львівського комунального підприємства «Богданівка» (далі балансоутримувач).

Умовами п.3.1 Договору передбачено, що приймання-передачу об`єкта оренди здійснюють Орендар та Балансоутримувач.

Пунктом 3.3. Договору встановлено, що у зв`язку з фактичним використання Орендарем об`єкту оренди за попереднім договором, об`єкт оренди вважається переданим у найм з моменту підписання даного Договору.

Термін договору оренди визначений на 2 роки 364 дні з 26 грудня 2016 року до 25 грудня 2019 року (п.4.1 Договору).

Відповідно до п.4.2. перебіг терміну дії Договору оренди та настання обов`язку орендаря щодо внесення орендної плати починається з дати підписання акту приймання-передачі об`єкта оренди.

Розмір орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього Договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою міської ради від 07.06.2007 №897, і складає (327 200,00*0,15)/12= 4090,00грн (без ПДВ) за перший місяць оренди (п.5.1).

Орендар сплачує орендну плату не пізніше 20 числа місяця за попередній місяць через перерахування коштів на рахунок орендодавця (п.5.6).

Пунктом 5.11. Договору передбачено, що до орендної плата не входить плата за комунальні послуги, вартість експлуатаційних витрат та плата за користування земельною ділянкою.

Як стверджує позивач, відповідно до довідки від 18.03.2020 року № 4-2302-8642 заборгованість ФГ «Мей» перед Управлінням комунальної власності станом на 11.03.2020 року складає 106 118, 75 грн., яку просить стягнути з відповідача.

У зв`язку з несплатою орендної плати у повному обсязі Позивачем на адресу Відповідача було надіслано повідомлення № 2302-вих-6040 від 28.12.2019, в якому Орендодавець повідомив Відповідача про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди та вказав на обов`язок Відповідача повернути балансоутримувачу орендоване приміщення у належному санітарно-технічному стані по акту приймання передачі, а також провести повний розрахунок по сплаті орендної плати, а в разі наявності заборгованості - погасити її в повному обсязі.

Договір було припинено у зв`язку із закінченням терміну його дії 25.12.2019, продовження цього договору не відбулось.

Управлінням комунальної власності 02.01.2020 надіслано на адресу ФГ «Мей» повідомлення від 28.12.2019 №2302-вих-6040 про припинення договірних відносин у зв`язку із закінченням терміну дії договору оренди.

Як стверджує Позивач, станом на момент подання даної позовної заяви, Відповідач свого обов`язку по поверненню орендованого майна не виконав, відтак просить суд зобов`язати Фермерське господарство «Мей» повернути об`єкт оренди шляхом виселення з нежитлових приміщень загальною площею 36,3 м2, що знаходяться за адресою: м. Львів вул. Городоцька, 144 та стягнути із Фермерського господарства «Мей, на користь Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської заборгованість у сумі 106118,75 грн.

Проаналізувавши всі обставини та матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги є необґрунтовані та такі що не підлягають до задоволення.

При ухваленні рішення, суд виходив з наступного.

Правовідносини, які виникли між сторонами, регулюються нормами Конституції України, Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України та інших нормативно-правових актів.

Статтею 11 Цивільного кодексу України встановлено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Згідно ч.1 ст. 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно ст. 509 ЦК України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Відповідно до ст. 11 ЦК України, однією з підстав виникнення зобов`язань, є зокрема, договори та інші правочини.

Як передбачено ст.174 Господарського кодексу України однією з підстав виникнення господарського зобов`язання є господарський договір та інші угоди, передбачені законом, а також угоди не передбачені законом, але які йому не суперечать.

Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Статтею 627 ЦК України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Статтею 629 ЦК України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Як встановлено судом, підставою виникнення правовідносин між сторонами є договір оренди № 3-10384-16 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) від 26.12.2016 р.

Загальними положеннями про найм (оренду) передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди) (стаття 759 ЦК України).

Аналогічні положення закріплені у ч. 1 ст. 283 ГК України, ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

За правилами статті 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню в разі, якщо його укладено строком на три і більше років.

Відповідно до статті 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору.

Тобто законодавець передбачив загальне правило, за яким визначається як початок, так і припинення договірних правовідносин з оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини).

Фактом початку та відповідно припинення правовідносин є підписання акту приймання-передачі нерухомого майна як від орендаря до орендодавця, так і від орендодавця до орендаря.

Сторони можуть установити й інший момент відліку строку, однак цю обставину вони повинні узгодити та викласти у договорі оренди.

Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.05.2018 у справі №127/14633/16-ц та постанові Касаційного господарського суду в складі Верховного Суду від 27.08.2019 у справі №906/565/18.

Відповідно до п.4.2. перебіг терміну дії Договору оренди та настання обов`язку орендаря щодо внесення орендної плати починається з дати підписання акту приймання-передачі об`єкта оренди.

Як вбачається з матеріалів справи, договір оренди № 3-10384-16 нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) підписано 26.12.2016, однак акт приймання-передачі об`єкта оренди Фермерському господарству «Мей», підписання якого і встановлює початок перебігу терміну дії Договору та настання обов`язку орендаря щодо внесення орендної плати матеріалах справи відсутній.

Разом з тим, в матеріалах справи відсутні будь-які докази перебування спірного об`єкта оренди в фактичному користуванні відповідача як під час дії договору , так і після припинення його дії ( акти обстеження об`єкта оренди, рахунки на оплату комунальних послуг, акти звірки розрахунків, будь-які інші документи, які б підтверджували факт користування Відповідачем об`єктом оренди як під час дії договору так і після його припинення).

Враховуючи правила доказування в господарському процесі, позивач, звертаючись з позовом про стягнення заборгованості за договором оренди нежитлових приміщень, має довести, існування орендних відносин між позивачем та відповідачем, настання строку оплати за таким договором, наявність та розмір заборгованості за цим договором. Суд під час розгляду справи за такими позовними вимогами має відповідно до ст. 237 Господарського процесуального кодексу України встановити з достовірністю такі обставини.

Відповідно до визначення термінів, що містяться в ст. 1 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» бухгалтерський облік - процес виявлення, вимірювання, реєстрації, накопичення, узагальнення, зберігання та передачі інформації про діяльність підприємства зовнішнім та внутрішнім користувачам для прийняття рішень; господарська операція - дія або подія, яка викликає зміни в структурі активів та зобов`язань, власному капіталі підприємства; первинний документ - це документ, який містить відомості про господарську операцію.

Частинами 1 та 2 ст. 3 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» визначено, що метою ведення бухгалтерського обліку і складання фінансової звітності є надання користувачам для прийняття рішень повної, правдивої та неупередженої інформації про фінансовий стан та результати діяльності підприємства. Бухгалтерський облік є обов`язковим видом обліку, який ведеться підприємством. Фінансова, податкова, статистична та інші види звітності, що використовують грошовий вимірник, ґрунтуються на даних бухгалтерського обліку.

Підпункт 2.1. пункту 2 Положення про документальне забезпечення записів у бухгалтерському обліку, затвердженого наказом Міністерства фінансів України №88 від 24.05.1995 (далі по тексту - Положення) визначає, що первинні документи - це документи, створені у письмовій або електронній формі, що фіксують та підтверджують господарські операції, включаючи розпорядження та дозволи адміністрації (власника) на їх проведення.

Відповідно до ст. 9 Закону України «Про бухгалтерській облік та фінансову звітність в Україні» підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи, які фіксують факти здійснення господарських операцій. Первинні документи повинні бути складені під час здійснення господарської операції, а якщо це неможливо - безпосередньо після її закінчення. Для контролю та впорядкування оброблення даних на підставі первинних документів можуть складатися зведені облікові документи.

Відтак, довідка №4-2302-8642 від 18.03.2020 не є зведеним обліковим документом, оскільки є лише технічним (фіксуючим) документом та має інформаційний характер. Сама по собі довідка №4-2302-8642 від 18.03.2020 не доводить факту здійснення будь-яких господарських операцій, оскільки не є первинним бухгалтерським обліковим документом, тобто довідка не є належним доказом здійснення суб`єктами господарювання господарських операцій за певним правочином.

Отже, відсутність обов`язкового Акту приймання-передання об`єкту оренди унеможливлює встановлення: початку перебігу строку дії Договору та, відповідно,- моменту виникнення в Орендаря обов`язку зі сплати орендних платежів.

Враховуючи наведене, позивачем не доведено правильності визначення ним періоду нарахування орендних платежів.

Крім цього, важливим є і факт ненадання Позивачем допустимих та достовірних доказів виникнення у Відповідача, у спірному періоді, певних сум боргу, заявлених до стягнення у позовній заяві, оскільки розрахунку заборгованості позивачем до позовної заяви не додано, а з Довідки від 18.03.2020 не вбачається періоду та порядку нарахування неустойки у грудні 2019 та січні 2020 , хоча розмір цієї неустойки включений до суми позовних вимог, як заборгованість. Із долученої до позовної заяви Довідки не вбачається порядку нарахування орендних платежів, оскільки на час підписання договору оренди сторонами погоджений розмір орендної плати 4090,00 грн, а як вбачається із довідки, позивачем зазначено розмір орендної плати на грудень 2018 року 6124,31 грн.. Перевірити правильність нарахування орендних платежів не вбачається за можливе, оскільки розрахунку індексації орендних платежів за попередній період, як і розрахунку заявлених до стягнення позовних вимог позивачем не надано.

Відсутність допустимих та достовірних доказів стосовно: початку перебігу строку дії Договору (відсутній Акт приймання-передання об`єкту оренди) та належного визначення Позивачем розмірів щомісячних орендних платежів із індексацією та сумою ПДВ (відсутні первинні облікові документи, зокрема: щомісячні Рахунки на оплату) унеможливлює суду встановлення: періоду прострочення платежів; дійсної суми боргу Відповідача.

Також, важливо, що умовами п.5.31 Договору передбачено неможливість проведення Позивачем у 2016 році коригування розміру орендної плати, виходячи з індексу інфляції, а з Розрахунку неможливо встановити, чи дотримано Орендодавцем зазначену умову.

Є необґрунтованим твердження Позивача про те, що акт приймання- передачі не підписувався сторонами, оскільки об`єкт оренди був переданий відповідачу по попередньому договору.

Як вбачається із долучених позивачем 03.08.2020 року документів, попередній договір оренди № 3-8771-13 було укладено сторонами 05.09.2013 терміном на 2 роки 364 дні з 05.09.2013 року до 04.09.2016 року включно. Акт приймання передачі підписано сторонами 10.09.2013 року. Відповідно до п.4.2 Договору оренди № 3-8771-13 від 05.09.2013 року перебіг терміну дії договору оренди та настання обов`язку Орендаря щодо внесення орендної плати починається з дати підписання акта приймання-передачі об`єкта оренди. Умовами п.4.10 зазначеного Договору передбачено, що чинність договору припиняється внаслідок «закінчення терміну, на який його було укладено». Таким чином, термін дії попереднього договору міг бути продовжений на той самий термін і на тих самих умовах ( п.4.3 Договору) , або закінчився 04.09.2016 року ( п.4.10.1 Договору).

Як вже зазначалося раніше, предметом дослідження даного позову є не продовжений Договір оренди № 3-8771-13 від 05.09.2013 року, а укладений 26 грудня 2016 року новий (через три місяці після закінчення терміну дії попереднього договору) Договір оренди №3-10384-16 нерухомого майна, а відтак, передбачений п.3.2 Договору акт приймання-передачі є необхідний .

Недоведеність Позивачем обставин щодо виникнення у Відповідача боргу та його суми зумовлює і недоведеність твердження позивача про те, що не отримання рахунку на оплату не звільняє відповідача від обов`язку сплати орендної плати, оскільки такий обов`язок виникає на підставі Договору, а не на підставі рахунку, суд оцінює критично, оскільки при розрахунку суми боргу встановлюється не тільки обов`язок здійснювати оплату за договором оренди, але і конкретна сума боргу, визначити яку можна за допомогою, в тому числі, акту приймання-передачі в підтвердження виникнення у відповідача обов`язку по оплаті за договором оренди.

З огляду на вищевикладене, враховуючи відсутність обов`язкового Акту приймання-передання об`єкту оренди, що унеможливлює встановлення початку перебігу строку дії Договору та, відповідно,- моменту виникнення в Орендаря обов`язку зі сплати орендних платежів, а також відсутність доказів фактичного користування відповідачем об`єктом оренди, суд не вбачає підстав для задоволення заявленого позову.

Враховуючи наведене, суд розглянувши позовні вимоги, вважає такі необґрунтованими, не доведеними належними та допустимими доказами, а тому заявлені вимоги не підлягають до задоволення.

Частиною 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до статті 76 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Судові витрати на підставі статей 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак судовий збір залишається за позивачем.

З огляду на викладене, виходячи з положень чинного законодавства України, матеріалів та обставин справи, враховуючи практику застосування законодавства вищими судовими інстанціями, керуючись статтями 10, 12, 20, 73, 74, 75, 76, 79, 123, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

1.В задоволенні позову відмовити повністю.

Рішення господарського суду може бути оскаржене до Західного апеляційного

господарського суду в порядку та строки передбачені розділом ІV Господарського процесуального кодексу України.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення виготовлений та підписаний 09.09.2020.

Суддя Н.Є. Березяк