ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 вересня 2020 року

м. Київ

Справа № 904/5126/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи - підприємця Філон Марі Костянтинівни

на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 13 липня 2020 року (головуючий - Коваль Л. А., судді - Кузнецов В. О., Чередко А. Є.) і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24 лютого 2020 року (суддя Петренко І. В.) у справі

за первісним позовом Обласного комунального підприємства "Фармація"

до Фізичної особи - підприємця Філон Марі Костянтинівни

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Приватного підприємства "Полюс Віта",

про зобов`язання звільнити та повернути нежитлове приміщення,

за зустрічним позовом Фізичної особи - підприємця Філон Марі Костянтинівни

до Обласного комунального підприємства "Фармація"

про визнання договору оренди продовженим на той самий строк і на тих саме умовах, окрім суми базової орендної плати,

Історія справи

Фактичні обставини справи, встановлені судами

1. 01.10.2016 за №517 між Обласним Комунальним підприємством "Фармація" (далі - ОКП "Фармація", позивач, орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Філон Марі Костянтинівною (далі - ФОП Філон М.К., відповідач, орендар) укладено договір оренди приміщення площею 18 м.кв. у будівлі КЗ "Новомосковська центральна районна лікарня" ДОР" за адресою: м. Новомосковськ, вул. Радянська, 238, для розміщення аптеки (далі - спірне нежитлове приміщення), строк дії договору до 01.09.2019 (далі - договір).

1.1 Відповідно до підпункту 12.2 договору після закінчення терміну його дії орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін.

1.2. Пунктом 12.5 договору передбачено однією з підстав припинення договору закінчення строку, на який його було укладено.

2. 25.07.2019 орендар листом № 25/07/01, посилаючись на статтю 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та статтю 17 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин, далі - Закон №2269-XII), повідомив орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк і запропонував базову орендну плату в розмірі 10 000 грн.

3. 27.09.2019 орендодавець направив орендарю лист № 05/982 з вимогою повернути приміщення до 04.10.2019 за актом приймання-передачі у зв`язку із закінченням 01.09.2019 строку договору оренди.

4. У газеті "Зоря" від 04.09.2019 № 36 опубліковано оголошення про проведення 27.09.2019 конкурсу на право укладання договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст області, а саме, нежитлового приміщення площею 18 кв.м. у м. Новомосковськ по вул. Гетманська, 238, яке та перебуває на балансі ОКП "Фармація".

5. Переможцем проведеного 27.09.2019 конкурсу визнано ПП "Полюс Віта" з пропозицією орендної плати 21 955 грн., якому спірне приміщення і було передано в оренду за рішенням Дніпропетровської обласної ради від 25.10.2019 № 518-18/VII.

Короткий зміст первісних та зустрічних позовних вимог

6. У листопаді 2019 року ОКП "Фармація" звернулося до суду з позовом до ФОП Філон М.К. про зобов`язання звільнити спірне нежитлове приміщення площею з одночасним поверненням цього приміщення позивачу за актом приймання-передачі.

7. Позов мотивований невиконанням відповідачем обов`язку зі звільнення приміщення після закінчення строку дії договору оренди та отримання своєчасної вимоги позивача про повернення приміщення за актом приймання-передачі.

8. ФОП Філон М.К. звернулася до ОКП "Фармація" із зустрічним позовом про визнання договору продовженим на той самий строк, тобто з 02.09.2019 до 02.08.2021, на тих самих умовах, окрім суми базової орендної плати, яка буде становити 21 955 грн. (з урахуванням заяви про зміну предмета позову).

9. ФОП Філон М.К. стверджує про належне виконання нею своїх зобов`язань за договором та своєчасне повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк. Проте орендодавець звернення орендаря не розглянув, нові умови договору оренди не погодив. Натомість за результатами проведеного без участі ФОП Філон М.К. конкурсу на право оренди спірного приміщення переможцем визнано ПП "Полюс Віта". Зазначене свідчить про порушення встановленого частиною 1 статті 777 ЦК України переважного права відповідача на продовження договору на новий строк. У зв`язку з чим договір оренди має бути продовжений на новий строк з відповідачем проте з орендною платою в розмірі, запропонованому переможцем конкурсу. При цьому відповідач одночасно посилається і на положення частини 2 статті 17 Закону №2269-XII та частину 1 статті 764 ЦК України, якими врегульовано порядок автоматичного поновлення договору оренди на той же строк та на тих же умовах за відсутності заперечень орендодавця.

Короткий зміст рішення суду першої та постанови суду апеляційної інстанцій

10. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 24 лютого 2020 року, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 13 липня 2020 року, первісний позов задоволений, зобов`язано ФОП Філон М.К. звільнити спірне нежитлове приміщення з поверненням цього приміщення ОКП "Фармація" за актом приймання-передачі. У задоволенні зустрічного позову відмовлено.

11. Суди попередніх інстанцій встановили факт припинення договору оренди 01.09.2019 у зв`язку з своєчасним висловленням орендодавцем заперечень проти поновлення договору та відсутністю у зв`язку з цим у відповідача правових підстав для перебування у спірному приміщенні.

12. Щодо зустрічних позовних вимог суди звернули увагу на суперечність позиції відповідача, який вимогу про продовження договору на тих же умовах та на той же строк обґрунтовує порушенням орендарем його переважного права на укладення нового договору. Однак встановлення обставини припинення строку дії договору виключає можливість його поновлення за судовим рішенням в порядку частини 1 статті 764 ЦК України та частини 2 статті 17 Закону №2269-XII.

13. Щодо переважного права орендаря на укладення договору, то заявивши про намір скористатися таким правом, відповідач натомість його не реалізував шляхом участі у конкурсі на право оренди комунального майна. При цьому запропонована переможцем конкурсу - ПП "Полюс Віта" сума орендної плати (21 955 грн.) є значно вищою, ніж запропонована відповідачем у повідомленні про намір скористатися переважним правом (10 000 грн.). Отже, обставинами справи не підтверджено порушення позивачем переважного права відповідача на укладення договору оренди за інших рівних умов.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та касаційне провадження

14. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, відповідач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктами 1, 2 частини 2 статті 287 ГПК України, прийняти нове рішення, яким у задоволенні первісного позову відмовити, а зустрічний позов задовольнити.

14.1. Ухвалою Верховного Суду від 06.08.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою відповідача з підстав, передбачених пунктами 1, 2 частини 2 статті 287 ГПК України.

Аргументи учасників справи

Доводи відповідача який подав касаційну скаргу (узагальнено)

15. Суд апеляційної інстанції неправильно застосував статтю 777 ЦК України внаслідок не врахування висновку Верховного Суду у справі № 910/12017/17, відповідно до якого наймодавець, отримавши повідомлення наймача про намір укласти договір на новий строк, був зобов`язаний його розглянути, обговорити нові умови договору та лише у випадку незгоди наймача із запропонованими умовами вимагати повернення приміщення. Проте ОКП "Фармація" не відповіло на повідомлення орендаря та не довело до нього нові умови договору в чіткій і зрозумілій формі. У зв`язку з чим відповідач заявив зустрічну позовну вимогу саме про укладення договору на тих самих умовах, що і з переможцем конкурсу.

16. Судами також не врахований висновок Верховного Суду у справі № 910/4446/19 відповідно до якого балансоутримувач не вправі заявляти вимогу про повернення орендованого майна, як і повідомляти про відсутність наміру продовжувати договір оренди, а таке право належить виключно власнику майна (у даній справі -Дніпровській обласній раді). Однак суди попередніх інстанцій не надали оцінку законності позовних вимог ОКП "Фармація", який не є власником спірного приміщення.

17. Судом апеляційної інстанції невірно застосовано положення статті 1 Першого Протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), в розумінні якої відповідач мав законне сподівання на реалізацію права продовження договору на новий строк, що можна вважати частиною майнових прав. Публікація в газеті повідомлення про проведення конкурсу на право оренди приміщення не свідчить про обізнаність орендаря з пропозицією інших учасників конкурсу, а отже переважне право орендаря було порушено. Зазначеним скаржник обґрунтовує необхідність відступлення від висновку Верховного Суду у справі № 910/7845/19: "поняття переважного права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем при укладенні договору на новий строк у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів що містять умови, рівні з умовами особи, що наділена переважним правом".

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

18. Щодо доводів касаційної скарги в пунктах 15, 16 Постанови, то наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена в пункті 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не отримала підтвердження під час касаційного провадження, оскільки висновки Верховного Суду щодо застосування норм права у наведених скаржником постановах викладені не у подібних правовідносинах.

19. Зі змісту пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України вбачається, що оскарження судових рішень з підстави, передбаченої вказаною нормою, може мати місце за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих же норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.

20. Подібність правовідносин означає, зокрема, тотожність суб`єктного складу учасників відносин, об`єкта та предмета правового регулювання, а також умов застосування правових норм. Зміст правовідносин з метою з`ясування їх подібності в різних рішеннях суду (судів) визначається обставинами кожної конкретної справи.

21. При цьому під судовими рішеннями у справах зі спорів, що виникли з подібних правовідносин, слід розуміти, зокрема, такі, де аналогічними є предмет спору, підстави позову, зміст позовних вимог та встановлені фактичні обставини, а також має місце однакове матеріально-правове регулювання спірних відносин. З`ясування подібності правовідносин у рішеннях суду (судів) касаційної інстанції визначається з урахуванням обставин кожної конкретної справи.

21.1. Щодо визначення подібності правовідносин Верховний Суд звертається до правової позиції, викладеної у постановах Великої Палати Верховного Суду від 29.05.2018 у справі № 305/1180/15-ц (абзац 18), від 19.06.2018 у справі № 922/2383/16 (пункт 5.5), від 12.12.2018 у справі № 2-3007/11(абзац 20), від 16.01.2019 у справі № 757/31606/15-ц (абзац 18).

22. Так, предметом розгляду у справі 910/12017/17 були правовідносини оренди нерухомого майна, що перебувало у приватній власності юридичної особи, які врегульовані загальними нормами ЦК України. Натомість у справі, що переглядається, орендоване майно є комунальним, а тому на ці правовідносини поширюються дія спеціальних норм Закону №2269-XII, у тому числі щодо обрання орендарів майна комунальної власності на конкурентних засадах. Вказана відмінність процедури передачі майна в оренду має принципове значення для вирішення судом питання про те, чи мало місце порушення переважного права орендаря на укладення договору оренди.

23. Наведений скаржником (пункт 16 Постанови) висновок Верховного Суду у справі № 910/4446/19 зроблений у спорі, де орендодавцем за договором оренди був безпосередньо власник майна - районна державна адміністрація, а балансоутримувач вказаний лише третьою стороною договору. Проте у даній справі ОКП "Фармація" є орендодавцем за договором, а наявність у нього необхідного обсягу цивільної дієздатності не є предметом спору у даній справі та, відповідно, не входить до предмету доказування у спорі щодо примусового виселення з орендованого приміщення.

24. Отже, висновки Верховного Суду у наведених скаржником справах зроблені у правовідносинах, які очевидно не є подібними з тими, що виникли між сторонами у даній справі ні за складом учасників, ні за предметом спору, ні за обставинами справи, ні за сферою правового регулювання.

25. Пунктом 5 частини 1 статті 296 ГПК України передбачено, що суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, якщо після відкриття касаційного провадження на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 цього Кодексу судом встановлено, що висновок щодо застосування норми права, який викладений у постанові Верховного Суду та на який посилався скаржник у касаційній скарзі, стосується правовідносин, які не є подібними.

26. Щодо доводів касаційної скарги в пункті 17 Постанови Верховний Суд зазначає таке.

27. Верховний Суд зауважує, що зміст як зустрічного позову, так і касаційної скарги свідчить про помилкове ототожнення відповідачем правового інституту пролонгації договору оренди нерухомого майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), врегульованого положеннями статті 764 ЦК України, частини 2 статті 17 Закону №2269-XII, який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок реалізації переважного права добросовісного орендаря (стаття 777 ЦК України та частина 3 статті 17 зазначеного Закону), сутністю якого є укладення договору оренди на новий строк, а не його автоматичне поновлення.

28. Вказані правові інститути є взаємовиключними, оскільки реалізація орендарем переважного права можлива тільки у разі припинення дії попереднього договору оренди, а суть такої реалізації зводиться до надання добросовісному орендарю переваги перед іншими особами за рівних запропонованих орендодавцю умов договору оренди.

29. Так, відповідач, стверджуючи про порушення переважного права на укладення договору, натомість заявляє зустрічну позовну вимогу про визнання договору продовженим на той самий строк, на тих самих умовах (окрім суми орендної плати), тобто просить суд вирішити спір щодо автоматичного продовження дії попереднього договору оренди.

30. Натомість суди попередніх інстанцій встановили обставину припинення дії договору оренди 01.09.2019 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено та своєчасним запереченням орендодавця проти продовження дії договору, що означає втрату орендарем права на автоматичну пролонгацію договору.

31. Що стосується переважного права орендаря на укладення договору на новий строк, то судами встановлено, що останній повідомив орендодавця про намір скористатись таким правом, визначивши прийнятною для себе суму орендної плати 10 000 грн. Проте, як установлено судом, такий намір орендар не реалізував з урахуванням встановлених Законом №2269-XII особливостей укладення договору оренди, оскільки не взяв участь у конкурсі на право оренди спірного нежитлового приміщення, хоча про проведення такого конкурсу був обізнаний. При цьому переможцем конкурсу ПП "Полюс Віта" була запропонована сума орендної плати 21 955 грн., що значно перевищує суму орендної плати, запропоновану відповідачем у повідомленні.

32. Відповідно до усталених правових висновків Верховного Суду порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди:

- із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право;

- у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права;

- укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб.

33. Проте за обставинами даної справи не вбачається порушення позивачем переважного права відповідача на укладення договору оренди.

34. Доводи касаційної скарги не містять жодного обґрунтування підстав для відступлення від висновку Верховного Суду щодо тлумачення змісту поняття переважного права орендаря (пункт 17 Постанови). Формально вказуючи на неправильне застосуванням судами норм матеріального права, скаржник намагається переконати суд касаційної інстанції втрутитись у фактичну складову судових рішень шляхом переоцінки встановлених судами фактичних обставин справи та здійснити повторний перегляд справи, що виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції. У зв`язку з чим доводи касаційної скарги в пункті 17 Постанови Верховний Суд відхиляє як безпідставні та такі, що не стосуються питання права та правозастосування.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

35. Зважаючи на те, що наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, не знайшла свого підтвердження після відкриття касаційного провадження, Суд на підставі пункту 5 частини 1 статті 296 цього Кодексу дійшов висновку про необхідність закриття касаційного провадження щодо цієї частини касаційної скарги.

36. Відповідно положень статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

37. Оскільки в ході касаційного розгляду не було виявлено неправильного застосування судами норм матеріального права чи порушень судами норм процесуального права то і підстав для зміни чи відміни оскаржуваних судових рішень у касаційному провадженні, яке відкрито з підстав, передбачених пунктом 2 частини 2 статті 287 ГПК України, також не має.

Щодо судових витрат

38. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України слід покласти на скаржника.

Керуючись статтями 296, 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційне провадження у справі № 904/5126/19 за касаційною скаргою Фізичної особи - підприємця Філон Марі Костянтинівни в частині підстави, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, закрити.

2. Касаційну скаргу Фізичної особи - підприємця Філон Марі Костянтинівни в частині підстави, передбаченої пунктом 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України, залишити без задоволення.

3. Постанову Центрального апеляційного господарського суду 13 липня 2020 року і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 24 лютого 2020 року у справі № 904/5126/19 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.