ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 серпня 2020 року Справа № 915/775/20

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Степановій І.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю фірма "СТІВ", пров. Парусний, 1, кв. 36, м. Миколаїв, 54025 ()

до відповідача Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 ()

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 )

про визнання додаткової угоди укладеною

за участю учасників справи:

від позивача: Бортик Р.О., адвокат, довіреність №01/01 від 16.01.2020 року;

від відповідача: представник не з`явився;

від третьої особи: представник не з`явився;

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Миколаївської області звернулась Товариство з обмеженою відповідальністю фірма "СТІВ" з позовною заявою до відповідача Миколаївської міської ради, в якій просить суд визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 11.11.2008, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 25.11.2008 за № 6068 та у Миколаївський філії ДП "Центр ДЗК", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.11.2008 № 25 укладеною в редакції, викладеній в позовній заяві.

І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 12.06.2020 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження. Розгляд справи по суті призначено в судовому засіданні на 13.07.2020 року. Залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_1 .

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 13.07.2020 року відмовлено відповідачу у задоволенні клопотання вх. № 8501/20 від 13.07.2020 в частині строку для подання відзиву.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 13.07.2020 року відкладено розгляд справи в судовому засіданні на 27.08.2020 року.

Відповідач явку повноважного представника в судове засідання 27.08.2020 року не забезпечив, хоча про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (арк. 76).

27.08.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшла заява (вх. № 10504/20), в якій відповідач просить суд розглядати справу за відсутності представника відповідача.

Відповідно до ч. 3 ст. 196 ГПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.

Клопотання відповідача про розгляд справи за відсутності представника судом задоволено.

Третя особа явку повноважного представника в судове засідання 27.08.2020 року не забезпечила.

Ухвала господарського суду Миколаївської області від 13.07.2020 року, надіслана на адресу третьої особи ОСОБА_1 , АДРЕСА_1 повернута до суду поштовою установою із відміткою пошти «адресат відсутній за вказаною адресою» (арк. 70-73).

Натомість, в матеріалах справи містяться докази отримання 18.06.2020 року третьою особою ОСОБА_1 ухвали від 12.06.2020 про відкриття провадження у справі, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (арк. 47).

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про належне повідомлення третьої особи про розгляд справи в господарському суді.

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відповідно до п. 2 ч. 3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі повторної неявки в судове засідання учасника справи (його представника) незалежно від причин неявки.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представників відповідача та третьої особи.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 27.08.2020 року продовжено відповідачу пропущений процесуальний строк для подання відзиву на позовну заяву.

В судовому засіданні 27.08.2020 року судом відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ІІ. ЗАЯВИ ТА КЛОПОТАННЯ У СПРАВІ.

Відповідач у відзиві на позовну заяву (вх. № 10503/20) просить суд зупинити розгляд справи № 915/755/20 до вирішення ВП ВС справ № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Судом відмовлено у задоволенні клопотання про зупинення розгляду справи, оскільки заяву подано з порушенням ч. 3 ст. 195 ГПК України, якою встановлено, що провадження у справі на стадії її розгляду по суті зупиняється тільки з підстав, встановлених п. 1-3 ч. 1 ст. 227 та п. 1 ч. 1 ст. 228 ГПК України.

Крім того, обставини, які є предметом розгляду даної справи № 915/775/20 різняться з обставинами, які є предметом розгляду справ № 159/5756/18 та № 313/350/16-ц.

Інші заяви та клопотання відсутні.

ІІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.

1. Правова позиція позивача.

Позивач зазначає, що предметом спору є вимога про визнання додаткової угоди укладеною. Підставою позову позивачем зазначено обставини, які полягають в тому, що між Миколаївською міською радою та ФОП Теселько В.М. було укладено договір оренди № 6068 від 11.11.2008 року, який на підставі договорів про зміни поновлено до 13.06.2017 року. Позивач вважає, що договір оренди землі № 6068 від 11.11.2008 року поновлено на той же строк, та на тих же умовах на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про орендну землі" (до 13.06.2020 року).

Позивач зазначає, що рішенням господарського суду Миколаївської області від 11.07.2008 року у справі № 17/284/08 визнано за ФОП Теселько В.М. право власності на торговельний кіоск Літ. А, загальною площею 6,3 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Миколаїв, вул. Фрунзе ріг вул. Галини Петрової.

Позивач набув право власності, згідно укладеного між ОСОБА_1 та ТзОВ Фірма "Стів" договору купівлі-продажу від 05.10.2018 року, на нежитлове приміщення торговельний кіоск, який розташований на земельній ділянці, наданій в оренду третій особі ФОП Теселько В.М. згідно договору оренди землі № 6068 року від 11.11.2008 року. Позивач вказує, що в силу приписів ст. 120 ЗК України у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно до нього перейшло право користування земельною ділянкою та автоматично відбулась заміна орендаря земельної ділянки у поновленому договорі оренди землі. Позивач звернувся до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із заявою про переоформлення та поновлення на новий строк дії договору оренди земельної ділянки та листом з пропозицією укласти додаткову угоду до договору оренди, додавши проект додаткової угоди про поновлення договору. Проте, відповідь на звернення не отримав, а додаткову угоду не підписано, що і стало підставою для звернення до суду із позовом. Позовні вимоги обґрунтовані положеннями ст. 334, 377 ЦК України, ст. 93, 120 ЗК України, ст. 7, 33 Закону України "Про оренду землі" та практикою Верховного Суду.

2. Правова позиція (заперечення) відповідача.

27.08.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 10503/20).

Відповідач в письмовому відзиві на позов просить суд в позові відмовити. В обґрунтування заперечень відповідач зазначає наступне:

- ТзОВ Фірма "Стів" у встановлений договором строк не повідомив орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, отже, підстави поновлення дії договору, в тому числі на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відсутні;

- у зв`язку з відчуженням ТзОВ Фірма "Стів" нежитлового приміщення загальною площею 6, 30 кв.м. та набуттям права власності на вказане нерухоме майно, в силу ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України право постійного користування у ФОП Теселька В.М. припинилось;

- відповідач зазначає, що договір оренди не може вважатись поновленим на той самий строк (до 13.06.2020 року) через відсутність у ФОП Теселька В.М. права користування земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди землі.

Заперечення обґрунтовані приписами ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України, ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та практикою Верховного Суду.

3. Правова позиція третьої особи.

Третя особа не скористалась наданим ст. 168 ГПК України правом на подання письмових пояснень щодо позову або відзиву.

ІV. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.

Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.

1. Обставини справи щодо оформлення права користування земельної ділянкою за третьою особою ФОП Теселько В. М.

11.11.2008 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ФОП Теселько В.М. (орендар) укладено договір оренди землі № 6068 (арк. 15-16), відповідно до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 18.09.2008 № 27/69 продовжує ФОП Тесельку Володимиру Миколайовичу оренду земельної ділянки, яка була надана рішенням міської ради від 13.06.03 № 12/14, для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску по вул. Фрунзе ріг вул. Галини Петрової без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Заводський район/ (п. 1.1 Договору).

Відповідно до п. 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 14 /чотирнадцять/ кв.м., у тому числі 7 кв. м. для обслуговування кіоску та 7 кв.м. під проходами та проїздами, без права передачі її в суборенду.

Відповідно до п. 2.2 Договору на земельній ділянці знаходиться торговельний кіоск.

Відповідно до п. 2.3 Договору земельна ділянка передається в оренду без будівель, споруд та інших об`єктів.

Відповідно до п. 5.1 Договору земельна ділянка передається в оренду для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску.

Відповідно до п. 3.1 Договору договір діє протягом 3 /трьох/ років з 13.06.08. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про продовження строку оренди.

Відповідно до п. 14.1 Договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Договір оренди підписано, скріплено печатками сторін, а також зареєстровано у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.11.2008 року за № 25.

Договір зареєстровано в книзі записів договорів оренди від 25.11.2008 року за № 6068.

Відповідно до п. 12.1 Договору всі зміни та/або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі за взаємною згодою сторін, шляхом внесення змін у вигляді договору про зміни, що буде невід`ємною частиною цього договору. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Відповідно до п. 12.3 Договору дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

В подальшому між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ФОП Теселько В.М. (орендар) було укладено договори про зміни № 239-11 від 05.03.2012 року та № 342-14 від 30.12.2014 року (арк. 18, 20), якими, зокрема, продовжувався строк дії договору до 13.06.2014 та до 13.06.2017 відповідно.

Договір про зміни № 342-14 підписано, скріплено печатками сторін, а також зареєстровано у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 30.12.2014 № 342-14.

Так, відповідно до п. 1.1 договору про зміни № 342-14 пункт 1.1 договору доповнено наступним: Миколаївська міська рада на підставі рішення від 19.11.2014 № 44/44 продовжує ФОП Тесельку Володимиру Миколайовичу оренду земельної ділянки загальною площею 14 кв. м. (кадастровий номер :01:005:0031) для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску по вул. Фрунзе ріг вул. Галини Петрової без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно /Заводський район/.

Відповідно до п. 1.3 договору про зміни № 342-14 пункт 3.1 договору доповнено наступним: "Договір діє до 13.06.2017. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендаря за 6 (шість) місяців до спливу строку договору оренди землі.

Підставою для подовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця".

Земельна ділянка (кадастровий номер :01:005:0031) зареєстрована в Державному земельному кадастрі, що підтверджується Витягом з ДЗК про земельну ділянку (арк. 29-31).

2. Обставини справи щодо виникнення та переходу права власності на нерухоме майно.

Рішенням господарського суду Миколаївської області від 11.07.2008 року у справі № 17/284/08 визнано за ФОП Теселько В.М. право власності на торговельний кіоск Літ. А, загальною площею 6,3 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Миколаїв, вул. Фрунзе ріг вул. Галини Петрової (арк. 21).

Рішення набрало законної сили 22.07.2008.

05.10.2018 року між ОСОБА_1 (продавець) та ТзОВ фірма «СТІВ» (покупець) укладено договір купівлі-продажу (арк. 23-25), який підписано сторонами, посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Іскрицькою Г.В. та зареєстровано в реєстрі за № 2066.

Відповідно до п. 1.1 договору продавець передає у власність (продає) покупцю належне йому на праві приватної власності, а покупець приймає у власність (купує) нежитлове приміщення торговельний кіоск, яке розташоване за адресою: Миколаївська область, місто Миколаїв, вулися Шосейна (колишня назва вулиці Фрунзе), будинок 12/4 (дванадцять дріб чотири), (надалі - предмет договору або нежитлове приміщення) та зобов`язується сплатити продавцю обумовлену цим договором грошову суму за продане йому нежитлове приміщення.

Відповідно до п. 1.3, п. 1.4 договору предмет договору складається з: торгівельного кіоску за літ. А, загальною площею 6, 30 кв. м. Вказане нежитлове приміщення торговельний кіоск розташоване на земельній ділянці, яка має площу 0,0014 га та кадастровий номер: :01:005:0031, що підтверджується відомостями зазначеними у Витязі з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-018, виданому 06.07.2018 року державним реєстратором Головного управління Держгеокадастру у Миколаївській області Гордієнко І.В. Земельна ділянка перебуває у комунальній власності, що підтверджується вищезазначеним витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Право власності на нежитлові приміщення торгівельний кіоск (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) 05.10.2018 року зареєстровано за ТзОВ фірма «СТІВ» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (арк. 22).

3. Обставини справи щодо поновлення договору оренди землі.

11.06.2019 року позивач ТзОВ фірма «СТІВ» звернулось до Дозвільного центру Миколаївської міської ради із заявою про переоформлення та поновлення на новий строк дії договору оренди земельної ділянки (арк. 26), яка отримана та зареєстрована в Миколаївській міській раді 11.06.2019 року за вх. № 000440.

В подальшому 05.06.2020 року позивач ТзОВ фірма «СТІВ» звертався до Миколаївської міської ради із листом, в якому позивач, посилаючись на положення ст. 120 ЗК України, зазначив про автоматичну заміну орендаря земельної ділянки у поновленому договорі оренди землі з ФОП Теселько В.М. на ТзОВ фірма «СТІВ», у зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно. Позивач, посилаючись на ст. 33 Закону України «Про оренду землі», просив укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 11.11.2008 року. Вказаним листом до Миколаївської міської ради надано для підписання два примірники підписаних зі сторони ТзОВ фірма «СТІВ» додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 11.11.2008, який зареєстровано у Миколаївській міській раді 25.11.2008 за № 6068 та у Миколаївській регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.11.2008 № 25 (арк. 27-28).

В проекті додаткової угоди позивач просив поновити термін дії договору на 3 роки, до 13 червня 2020 року на тих самих умовах.

На підтвердження факту сплати коштів за користування земельною ділянкою в 2018-2020, на якій розміщено належний позивачу об`єкт нерухомого майна, позивачем подано суду платіжні доручення із зазначенням призначення платежу «Орендна плата за землю зг. договору № 6068 від 25.11.2008 р. ФОП Теселько В.М. вул. Фрунзе ріг вул. Г. Петрової» (арк. 32-36). В платіжних дорученнях платником зазначено ТзОВ фірма «СТІВ».

Як вбачається з інформації, наданої Управлінням земельних ресурсів № 24398/11.02.03./20-2 від 27.07.2020 року управління зазначено, що у ході розгляду матеріалів звернення ТОВ «СТІВ» було з`ясовано, що відповідно до наданої копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності зареєстровано право власності на нежитлове приміщення торговельного кіоску по вул. Шосейній, 12/4 .

Вищезазначена земельна ділянка (кадастровий номер :01:005:0031) передавалась ФОП Тесельку В.М. в оренду без права оформлення свідоцтва на нерухоме майно.

Станом на теперішній час у зв`язку з тим, що висновком від 28.12.2019 № 17-2452/2 департамент архітектури та містобудування Миколаївської міської ради не може рекомендувати поновлення оренди землі у зв`язку з невідповідністю діючим нормам ДБН Б 2.2-12:2019 «Планування та забудова території», п. 11.5. дод.и.1 (відстані від найближчих підземних мереж до будинків і споруд), п.15.2.2 (протипожежні відстані від будинків і споруд іншого призначення), ДБН В 2.3-5:2018 «Вулиці та дороги населених пунктів» п.5.3.1, п.5.3.3 (споруди торговельно-побутового призначення повинні розміщуватися за межами пішохідної зони тротуарів) на розгляд чергового засідання комісії міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології винесено питання стосовно відмови товариству з обмеженою відповідальністю фірмі "СТІВ" у продовженні оренди земельної ділянки площею 14 кв.м (кадастровий номер :01:005:0031), наданої рішенням міської ради від 19.11.2014 № 44/44, для обслуговування тимчасово розміщеного торговельного кіоску по вул. Шосейній ріг вул. Галини Петрової та зобов`язано товариство з обмеженою відповідальністю фірму "СТІВ" звільнити земельну ділянку та повернути територіальній громаді м. Миколаєва в особі Миколаївської міської ради згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки у стані, придатному для подальшого використання (арк. 84).

Відповідно до інформації Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міської ради від 28.12.2019 № 17-2452/2, враховуючи порушення договору оренди землі № 6068 від 11.11.2008 та невідповідність діючим нормам ДБН, Департамент не рекомендував переоформлення договору оренди землі (арк. 91).

Враховуючи, що зміни до договору оренди в частині строку дії договору (продовження строку дії договору) не погоджено та не внесено, додаткову угоду між сторонами у справі не укладено, позивач звернувся до суду із даним позовом за захистом своїх прав.

V. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.

1. Правове регулювання продовження/поновлення дії договору оренди землі.

Відповідно до ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на 04.06.2017 року, яка діяла на час закінчення строку дії договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Відповідно до ч. 6-8, 11 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із:

власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності);

уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного ч. 2-5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї норми).

Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" містить дві різні правові конструкції, а зміст права, підстави і обставини для захисту переважного права орендаря, яке виникає відповідно до ч. 1- 5 зазначеної статті, не є тотожними змісту та підставам захисту його права, яке виникає за ч. 6 цієї норми.

В постанові КГС ВС від 27.07.2020 року № 912/686/17 зазначено, що наявність правових підстав для укладення додаткової угоди, в тому числі обставин, за яких договір вважається поновленим в силу вимог ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", має довести позивач. За наявності таких обставин у сторін договору оренди виникає не лише право на укладення додаткової угоди, але і обов`язок згідно з ч. 8 ст. 33 цього Закон. Тобто, право на укладення додаткової угоди, яке підлягає судовому захисту, виникає за доведеності (наявності) обставин, за яких договір оренди вважається поновленим на новий (той самий) строк. Таким чином, в разі наявності обставин, за яких договір оренди вважається поновленим відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оформленням такого факту, як поновлення договору оренди землі, є, відповідно до вимог ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", укладення в обов`язковому порядку у місячний строк додаткової угоди до цього договору.

2. Правове регулювання переходу права користування земельною ділянкою у випадку переходу права власності на нерухоме майно.

Положеннями пунктів "а", "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України (в редакції станом на 01.04.2018) визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на 04.06.2017) договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ст. 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до ст. 377 ЦК України (в редакції станом на 01.04.2018) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Водночас згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі № 920/675/17, від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17, від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою (вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі № 920/675/17).

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону (правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18).

Верховний Суд неодноразово наголошував, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17).

VІ. ВИСНОВКИ СУДУ.

Між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ФОП Теселько В.М. (орендар) укладено договір оренди землі № 6068 від 11.11.2008 року зі строком дії: 3 роки з 13.06.2008.

В подальшому до договору вносились зміни, якими, зокрема, продовжувався строк дії договору.

Так, відповідно до договору про зміни № 342-14 від 30.12.2014 сторонами продовжено строк дії договору до 13.06.2017.

Суду не подано доказів реалізації орендарем Теселько В. М. (третя особа) переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк в порядку, передбаченому ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" з дотриманням умов п. 3.1 договору № 342-14 щодо письмового повідомлення орендодавця за шість місяців до закінчення строку дії договору про намір скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк.

Суду також не подано доказів укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі між Миколаївською міською радою та ФОП Теселько В.М. в порядку поновлення договору, передбаченого ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі».

Суду не подано доказів оскарження ФОП Теселько В. М. до суду в порядку ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" зволікання Миколаївської міської ради в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі шляхом укладення додаткової угоди в судовому порядку.

Доказів звернення ФОП Теселько В. М. до Миколаївської міської ради з проектом додаткової угоди для підписання в порядку реалізації передбаченого ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" права на поновлення договору суду також не подано.

Відповідно до п. 12.3 договору дія договору припиняється у разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що договір оренди землі припинив свою дію 13.06.2017 року, у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.

В силу положень ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України (в редакціях які діяли на момент відчуження об`єкта нерухомості), а також судової практики Верховного Суду перехід права оренди до нового набувача нерухомості можливий за умови, якщо право користування земельною ділянкою у попереднього землекористувача чинне, тобто договір оренди повинен бути чинним на момент переходу права власності на нерухоме майно. Враховуючи, що договір оренди землі припинив свою дію 13.06.2017, в суду відсутні підстави для тверджень про автоматичний перехід до позивача права оренди, оскільки до набувача нерухомості не може перейти право, якого вже не існувало у попереднього землекористувача на момент відчуження об`єкта нерухомості, тобто станом на 05.10.2018.

Враховуючи, що до нового власника об`єкта нерухомості (позивача ТзОВ фірма "СТІВ") не перейшло право користування за договором оренди, останній не набув права та обов`язки за вищевказаним договором оренди, в тому числі щодо реалізації права на продовження / поновлення договору оренди землі. Неможливо поновити договір, який припинив свою дію.

Суд також звертає увагу, що в наведеному проекті додаткової угоди, викладеному в прохальній частині позовної заяви, позивач просить суд поновити термін дії договору на три роки до 13.06.2020. Суд дійшов висновку, що поновлення в судовому порядку договору оренди землі до 13.06.2020 (на час розгляду справи строк сплив) в майбутньому зумовить правову невизначеність між сторонами, оскільки фактично сторони будуть позбавлені можливості реалізувати свої права щодо поновлення договору на новий строк, зокрема щодо права орендаря повідомити орендодавця за місяць до закінчення дії договору про намір скористатись переважним правом на поновлення договору (ч. 1-5 ст. 33 Закону), щодо права орендодавця висловити заперечення протягом місяця з дня закінчення строку (ч. 6 ст. 33 Закону) тощо.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відмову в позові, оскільки договір оренди землі № 6068 від 11.11.2008 року припинив свою дію 13.06.2017 року, відповідно до позивача ТзОВ фірма "СТІВ" не перейшло право оренди відповідно до положень ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України у зв`язку з відчуженням кіоску, а отже, відсутні підстави для поновлення договору оренди з позивачем. При цьому, сплата орендної плати позивачем не спростовує вищевикладених обставин, у зв`язку з відсутністю підстави для їх здійснення, а саме договору оренди землі, оскільки такий договір припинив свою дію та свого часу не був поновлений. При цьому, суд вважає за необхідне зазначити, що позивач не позбавлений права оформити користування земельною ділянкою на правах оренди в загальному порядку з дотриманням вимог земельного законодавства.

В позові судом відмовлено.

VІІ. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір в розмірі 2 102, 00 грн. покладається на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 233, 236-238, 240, 241, 254, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України з урахуванням пункту та підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.

Повний текст рішення складено 01.09.2020 року.

Суддя Е.М. Олейняш