СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"03" вересня 2020 р. Справа № 922/2459/19

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Лакіза В.В., суддя Білоусова Я.О., суддя Здоровко Л.М.,

за участю секретаря судового засідання Перікової К.В.,

за участю представників:

позивача - не з`явився,

відповідача - не з`явився,

третя особа - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду апеляційну скаргу Кегичівської селищної ради (вх. 1733)

на рішення Господарського суду Харківської області від 25.06.2020

у справі №922/2459/19, ухвалене суддею Аріт К.В. в приміщенні Господарського суду Харківської області 25.06.2020 о 12:30 (повний текст рішення складений 06.07.2020),

за позовом Кегичівської селищної ради, смт.Кегичівка Харківської області,

до Фізичної особи-підприємця Кулічковської Нелі Іванівни, с.Нова Парафіївка Харківської області,

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача ОСОБА_1 , смт.Кегичівка Харківської області

про визнання додаткової угоди укладеною

ВСТАНОВИЛА:

Кегичівська селищна рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Кулічковської Нелі Іванівни про внесення змін до договору оренди землі від 18.12.2012, що укладений між Кегичівською селищною радою (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Кулічковським Валерієм Олексійовичем, який зареєстрований у Відділу Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.12.2012 за №08083, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції запропонованій позивачем, в частині внесення змін до 5, 9, 10 та 11 пунктів договору та викладення їх у наступній редакції:

"5. (редакція по договору) нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 365 666,58 грн., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земель смт.Кегичівка №234/173-19 від 23.04.2019 року.

9. Орендна плата розраховується відповідно до «Положення про встановлення розміру ставок орендної плати за земельні ділянки комунальної власності Кегичівської селищної ради» затвердженого рішенням №854 LI сесії селищної ради VII скликання від 21 грудня 2018 року у грошовій формі у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що станом на даний час складає 365 666,58 грн. х 7% = 25 596,66 грн щорічно.

10. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється орендарем самостійно кожен рік з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки без внесення змін до договору оренди землі.

11. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно рівними частинами від річної суми на рахунок управління Державної казначейської служби України у Кегичівському районі. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки".

Рішення Господарського суду Харківської області від 25.06.2020 у позові відмовлено повністю.

Рішення місцевого господарського суду мотивоване тим, що обраний позивачем спосіб захисту не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки за допомогою додаткової угоди не може бути змінено сторону у договорі оренди землі на іншу особу, така зміна здійснюється лише шляхом укладення нового договору оренди землі з новим власником будівлі.

Кегичівська селищна рада з рішенням господарського суду першої інстанції не погодилась та звернулась до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Харківської області від 25.06.2020 у справі №922/2459/19 скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Стягнути судовий збір за подання позову та апеляційної скарги загальним розміром 4802,50 з відповідача на рахунок позивача.

В обґрунтування апеляційної скарги заявник зазначає, що суд першої інстанції не надав правову оцінку рішенню у справі №922/2234/18, в якій Кулічковська Н.І. стала стороною договору оренди землі від 18.12.2012 на тих же умовах та в тому ж обсязі, як і попередній орендар. Також звертає увагу, що з моменту набуття права власності на будівлю переходить права оренди земельної ділянки, на якій вказане майно розміщене, тому має місце заміна сторони у зобов`язанні, а не припинення договору оренди в цілому.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 21.07.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Кегичівської селищної ради та призначено справу до розгляду.

У відповідності до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 03.08.2020 у зв`язку з відпусткою судді Бородіної Л.І. та судді Здоровко Л.М. для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Лакізи В.В., судді Білоусової Я.О., судді Шевель О.В.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 04.08.2020 відкладено розгляд справи на 27.08.2020.

Від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх. 7683 від 17.08.2020), в якому просить апеляційну скаргу Кегичівської селищної ради залишити без задоволення, рішення Господарського суду Харківської області залишити без змін.

В обґрунтування своєї позиції по справі відповідач погоджується з висновками господарського суду першої інстанції та зазначає, що позивачем було невірно обрано спосіб захисту своїх прав та інтересів, оскільки за допомогою додаткової угоди не може бути змінено сторону у договорі оренди землі на іншу особу. Така зміна здійснюється шляхом укладення нового договору оренди землі з новим власником будівлі.

Від третьої особи надійшла заява (вх. 7684 від 17.08.2020), в якій зазначає, що проти апеляційної скарги заперечує, відзив відповідача - підтримує, та просить апеляційну скаргу Кегичівської селищної ради залишити без задоволення, рішення Господарського суду Харківської області залишити без змін.

У відповідності до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 26.08.2020 у зв`язку з відпусткою судді Шевель О.В. для розгляду даної справи сформовано колегію суддів у складі: головуючого судді Лакізи В.В., судді Білоусової Я.О., судді Здоровко Л.М.

У судовому засіданні 27.08.2020 оголошено перерву до 03.09.2020.

Від відповідача надійшла заява (вх. 8246 від 03.09.2020), в якій просить судове засідання та подальший розгляд справи проводити без участі відповідача, апеляційну скаргу Кегичівської селищної ради залишити без задоволення, рішення Господарського суду Харківської області - без змін.

У судове засідання 03.09.2020 інші учасники справи не з`явились, про причини неявки суд не повідомили, хоча належним чином були повідомлені про час та місце розгляду справи.

Дослідивши матеріали справи, з`ясувавши обставини справи та перевіривши їх доказами в межах встановлених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду у відповідності до вимог статті 282 Господарського процесуального кодексу України зазначає про такі обставини.

18.12.2012 між Кегичівською селищною радою (орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Кулічковським Валерієм Олексійовичем (орендар) укладено договір оренди землі, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.12.2012 за №08083 (т. 1, а.с. 28-31).

Відповідно до п. 1 договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для комерційних цілей в межах населеного пункту, земельна ділянка має кадастровий номер :03:003:0007, яка знаходиться на території Кегичівської селищної ради за адресою: смт. Кегичівка, пров. Волошина, 9, згідно з рішенням Кегичівської селищної ради ХХХVІ скликання від 22.11.2012 №640.

Пунктом 2 договору встановлено, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 846 кв.м. в т.ч. під забудову 296 кв.м. під проїздами, проходами та площадками 550 кв.м.

Згідно з п. 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 75886,20 грн.

Пунктом 8 договору встановлено, що договір укладено на 49 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 9 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 7588,62 грн за рік згідно з рішенням Кегичівської селищної ради ХХХVІ скликання від 22.11.2012 №640.

Пунктом 10 передбачено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством та затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладення або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Відповідно до п. 11 договору орендна плата вноситься у такі строки - щомісячно на розрахунковий рахунок ГУ ДКУ в Харківській області.

Відповідно до п. 13 договору розмір орендної плати переглядається один раз на два роки у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін і тарифів, зміни коефіцієнта індексації, визначеного законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

23.02.2017 між ОСОБА_1 (дарувальник) та Кулічковською Нелею Іванівною (обдарована) укладено договір дарування 1/2 частки нежитлової будівлі. Відповідно до вказаного договору дарувальник передав у власність як дарунок своїй дружині, а обдаровувана прийняла у власність безоплатно від свого чоловіка 1/2 частину нежитлової будівлі " ІНФОРМАЦІЯ_1 ", що знаходиться в АДРЕСА_1 . На неприватизованій земельній ділянці площею 846кв.м, кадастровий номер земельної ділянки :03:003:0007, розташована нежитлова будівля, черепашниково-шлакоблочна, обкладена цеглою, загальною площею 266,5кв.м, зазначена на плані під літ. "А-І" (т. 1,а.с 46-47).

Відповідно до п. 13 договору до обдарованої переходять права та обов`язки щодо користування земельною ділянкою (її часткою) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території нежитлової будівлі, Ѕ частина якої відчужується за даним договором, на правах, які були у дарувальника Ѕ частини нежитлової будівлі на час переходу права власності. Обдарована зобов`язана звернутися до Кегичівської селищної ради Кегичівського району Харківської області щодо оформлення у встановленому порядку договору про користування земельної ділянкою (її часткою) з урахуванням пропорційної частки прибудинкової території нежитлової будівлі.

21.05.2018 між ОСОБА_1 (дарувальник) та ОСОБА_2 (обдаровувана) укладено договір дарування 1/2 частки нежитлової будівлі. Відповідно до вказаного договору дарувальник подарував та передав обдарованому, а обдаровувана прийняла в дар від дарувальника 1/2 частину нежитлової будівлі " ІНФОРМАЦІЯ_1 ", що знаходиться в АДРЕСА_1 . На неприватизованій земельній ділянці площею 0,0846га, кадастровий номер :03:003:0007, розташована нежитлова будівля "Дім торгівлі", зазначена на плані під літ. "А-І", черепашник, шлакоблок, обкладений цеглою, загальною площею 266,5кв.м (т. 1, а.с. 49-50).

Пунктом 18 договору до обдарованої переходять права та обов`язки щодо користування земельною ділянкою на правах, які були у дарувальника нежитлової будівлі на час переходу права власності.

У відповідності до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна станом на 21.05.2018 за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на всю нежитлову будівлю "Дім торгівлі", загальною площею 266,5кв.м, розташовану на спірній земельній ділянці (т. 1, а.с. 51-52).

Господарський суд при ухваленні оскаржуваного рішення дійшов висновку, що позивач звернувся до суду до особи, яка не є стороною договору. За висновком суду, за допомогою додаткової угоди не може бути змінено сторону у договорі оренди землі на іншу особу, така зміна здійснюється лише шляхом укладення нового договору оренди землі з новим власником будівлі.

Однак, колегія суддів не погоджується з наведеним висновком з огляду на наступне.

Частиною 1 ст.377 Цивільного кодексу України унормовано, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Подібна правова норма закріплена і в ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України (в редакції станом на час укладення договору дарування), якою встановлено, що якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Вищенаведені норми закріплюють загальний принцип цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований. За цими нормами визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість.

До особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда, згідно ч. 3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, що діяла також станом на момент укладення договору дарування).

Частиною 1 статті 31 вищенаведеного Закону у вказаній редакції визначені випадки припинення договору оренди землі, зокрема, у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

За приписами ч.1 ст.32 Закону України "Про оренду землі" у вказаній редакції передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених ст.ст. 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Враховуючи викладене у розумінні положень ч.2 ст. 120 Земельного кодексу України, ч.2 ст.377 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки. Тобто, має місце заміна сторони у зобов`язанні, і після відчуження об`єктів нерухомості попередні користувачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання з такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості.

Наведена правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 12.02.2020 у справі №913/153/18 та від 08.07.2020 у справі №922/1349/18.

Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі №263/6022/16-ц викладено аналогічний правовий висновок, що після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене.

Іншими словами, з моменту переходу права власності на розташоване на земельній ділянці нерухоме майно до нового власника у правовідносинах користування земельною ділянкою, на якій знаходиться це майно, відбувається фактична заміна землекористувача: права й обов`язки землекористувача переходять до нового власника відповідного нерухомого майна.

У постанові від 25.02.2020 у справі №922/510/19 Великої Палати Верховного Суду зазначено, що Верховний Суд неодноразово висловлював позицію про те, що особа, яка набула права власності на це майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника.

У контексті приписів ч.4 ст.75 Господарського процесуального кодексу України, обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Рішенням господарського суду Харківської області від 17.12.2018, з урахування зміни його мотивувальної частини у редакції постанови Східного апеляційного господарського суду від 17.04.2019 у справі №922/2234/18, встановлено, що з 21.05.2018 договір оренди землі, укладений між Кегичівською селищною радою та Фізичною особою-підприємцем Кулічковським Валерієм Олексійовичем 18.12.2012, припинився щодо зобов`язань Фізичної особи-підприємця Кулічковського В.О., а ОСОБА_2 фактично стала стороною вказаного договору оренди землі на тих же умовах та в тому ж обсязі, як і попередній орендар.

Крім того, колегія суддів зазначає, що рішенням позачергової ХХХVІІІ сесії VІІ скликання Кегичівської селищної ради Кегичівського району Харківської області від 12.06.2018 № 707 «Про заміну сторони зобов`язання в договорі оренди земельної ділянки» (яке є в загальному доступі у мережі Інтернет), вирішено: замінити сторону в чинному договорі оренди землі зареєстрованому в відділі Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області за № 02083 від 18.12.2012 на земельну ділянку площею 0,0846 га, кадастровий номер :03:003:0007, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 шляхом укладення додаткової угоди про зміну орендаря, а саме: замінити орендаря ОСОБА_1 на орендаря ФОП Кулічковська Неля Іванівна, зареєстрованої за адресою: 64052, с. Нова-Парафіївка Кегичівського району Харківської області у зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно (нежитлова будівля "Дім торгівлі").

Визнано, що права та обов`язки орендаря за договором оренди земельної ділянки площею 0,0846 га, по АДРЕСА_1 новий орендар набуває у повному обсязі з моменту набуття права власності на нежитлову будівлю.

Вирішено, що новому орендарю - ФОП Кулічковській Нелі Іванівни вчинити всі необхідні дії згідно з чинним законодавством.

Таким чином, колегія суддів, враховуючи практику Верховного Суду, рішення суду у справі №922/2234/18, рішення Кегичівської селищної ради, прийшла до висновку, що з моменту переходу права власності на нежитлову будівлю «Дім торгівлі», сторонами орендних правовідносин стали Кегичівська селищна рада та новий власник майна - ФОП Кулічковська Неля Іванівна. Право попереднього користувача ОСОБА_1 припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості ОСОБА_2 , набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки.

Кегичівська селищна рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Фізичної особи-підприємця Кулічковської Нелі Іванівни про внесення змін до договору оренди землі від 18.12.2012 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі у редакції запропонованій позивачем, в частині внесення змін до 5, 9, 10 та 11 пунктів договору та викладення їх у наступній редакції:

"5. (редакція по договору) нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 365 666,58 грн., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земель смт.Кегичівка №234/173-19 від 23.04.2019 року.

9. Орендна плата розраховується відповідно до «Положення про встановлення розміру ставок орендної плати за земельні ділянки комунальної власності Кегичівської селищної ради» затвердженого рішенням №854 LI сесії селищної ради VII скликання від 21 грудня 2018 року у грошовій формі у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що станом на даний час складає 365 666,58 грн. х 7% = 25 596,66 грн. щорічно.

10. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється орендарем самостійно кожен рік з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки без внесення змін до договору оренди землі.

11. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно рівними частинами від річної суми на рахунок управління Державної казначейської служби України у Кегичівському районі. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки".

Предметом цього спору є вимоги про внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Вирішення спорів про внесення змін до договору пов`язане із застосуванням положення частини першої статті 626 Цивільного кодексу України, відповідно до якої договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому суд не може зобов`язати іншу сторону договору внести зміни до нього. Отже, зацікавлена сторона у випадках, передбачених законом, може просити суд про внесення зміни до договору згідно з рішенням суду.

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У визначених законом випадках застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України «Про оренду землі».

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то законодавча зміна граничного розміру цієї плати може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору.

Надсилання відповідачу пропозицій про внесення змін до спірного договору оренди є виключно правом, а не обов`язком позивача, тому недотримання позивачем вимог частини другої статті 188 Господарського кодексу України щодо обов`язку надсилання іншій стороні пропозицій про зміну умов договору оренди земельної ділянки не позбавляє його права звернутися до суду з позовом до відповідача про зміну умов договору за наявності спору, тобто відсутності згоди на зміну умов договору. Право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 ЦК України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення), і не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони

Наведене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі №914/2649/17.

Щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині розміру нормативно-грошової оцінки земельної ділянки (п. 5 договору).

Досліджуючи питання наявності правових підстав для внесення змін до договору від 18.12.2012, зокрема в частині нормативної грошової оцінки землі, суд виходить із того, що за змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (частини 1-3 статті 21 цього Закону).

У частині 1 статті 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.

За змістом статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

За змістом статті 13, частини 1 статті 15 та статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

У частині 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (частина 3 статті 23 зазначеного Закону).

Відповідно до статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами як письмові, речові та електронні докази.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи (частини 1, 3 статті 74 цього Кодексу).

Згідно зі статтею 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Як вбачається з матеріалів справи Головним управлінням Держгеокадастру у Харківській області Відділом у Кегичівському районі сформовано витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земель смт. Кегичівка від 23.04.2019 №234/173-19 (т. 1, а.с. 45), відповідно до якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки за кадастровим номером :03:003:0007 за адресою Харківська область, Кегичівський район, смт Кегичівка, провулок Волошина, 9, становить 365666,58 грн.

Таким чином, колегія суддів прийшла до висновку, що позовні вимоги в частині внесення змін до договору оренди землі від 18.12.2012 щодо зміни п. 5 договору та викладення його у наступні редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 365666,58 грн, згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земель смт.Кегичівка №234/173-19 від 23.04.2019 року», є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Щодо внесення змін до договору оренди землі від 18.12.2012 у п. 9, а саме: «Орендна плата розраховується відповідно до «Положення про встановлення розміру ставок орендної плати за земельні ділянки комунальної власності Кегичівської селищної ради» затвердженого рішенням №854 LI сесії селищної ради VII скликання від 21 грудня 2018 року у грошовій формі у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що станом на даний час складає 365 666,58 грн х 7% = 25 596,66 грн щорічно», слід зазначити наступне.

За змістом статей 632, 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі у частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін; за відсутності такої згоди договір може бути змінено за рішенням суду лише у випадках, передбачених за умовами договору або в силу закону.

Згідно з пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.

Додатковою угодою від 24.07.2013 до договору оренди землі від 18.12.2012 внесені зміни у пункт 9, зокрема, викладено останній в такій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем в розмірі 7% від нормативної грошової оцінки, згідно з рішенням №692 ХХХХІ сесії VІ скликання Кегичівської селищної ради, що складає 11244,69 грн, виходячи з вартості 189,88 грн/кв.м.».

Колегія суддів звертає увагу, що при зверненні з позовом до суду про внесення змін до договору, зокрема, у п. 9 договору, Кегичівська селищна рада вносить зміни у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а не зміни у розмірі ставки (відсотку) нормативної грошової оцінки землі.

Таким чином колегія суддів прийшла до висновку про часткове задоволення позовної вимоги в частині внесення змін до договору оренди землі від 18.12.2012 у п. 9 та викласти його у наступній редакції: «Орендна плата розраховується у грошовій формі у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що станом на даний час складає 365 666,58 грн х 7% = 25596,66 грн щорічно».

Щодо внесення змін до договору оренди у п. 10 договору «Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється орендарем самостійно кожен рік з урахуванням коефіцієнтів індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки без внесення змін до договору оренди землі» суд вказує на таке.

Згідно з частинами 1, 2 статті 14 ЦК України цивільні обов`язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов`язковим для неї.

За змістом статті 30 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Відповідно до частини 2 статті 632 ЦК України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Ураховуючи норми статей 14, 632 ЦК України і статей 21, 30 Закону України "Про оренду землі", ні законом, ні умовами договору не передбачено обов`язку орендаря самостійно індексувати розмір орендної плати у зв`язку зі зміною нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки без попереднього внесення відповідних змін до договору оренди.

Зміна нормативної грошової оцінки земель внаслідок індексації є підставою для перегляду встановленого розміру орендної плати шляхом внесення відповідних змін до договорів оренди землі його учасниками. Зазначене не тягне автоматичної зміни умов договорів щодо розміру орендної плати (такий правовий висновок Верховного Суду наведено у постановах від 13.06.2018 у справі №925/1016/16, від 01.10.2018 у справі №916/3233/16, від 07.10.2019 у справі №922/3321/18, від 19.12.2019 у справі №922/1137/19.

Верховний Суд у постанові від 16.03.2020 у справі №922/1658/19 вказав, що індексація нормативної грошової оцінки не є тотожною індексації орендної плати з огляду на таке.

Відповідно до положень п. 289.2 ст. 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель, на який індексується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських угідь, земель населених пунктів та інших земель несільськогосподарського призначення за станом на 1 січня поточного року.

Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель.

Хоча природа як індексації нормативної грошової оцінки, так і індексації орендної плати базується на індексі споживчих цін, обрахованих Державною службою статистики України, проте механізм їх застосування є різними як за правовим змістом так і за суб`єктами застосування.

Зокрема, індексація нормативної грошової оцінки здійснюється центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, із застосуванням певної методики (ст. 289 Податкового кодексу України).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди (абз. 3 ст. 21 Законом України "Про оренду землі").

Отже, за загальним правилом індексувати необхідно лише орендну плату, якщо інше не передбачено у договорі оренди.

Індексація нормативної грошової оцінки має використовуватися, як правило, для визначення розміру земельного податку за відсутності договору оренди земельної ділянки.

Нормами ст. 21 Закону України "Про оренду землі" визначено, що розмір орендної плати визначається у договорі, а її обчислення (для сплати) здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором.

Враховуючи, що законодавчо не передбачено автоматичної зміни розміру орендної плати за договором оренди землі з урахуванням щорічної індексації нормативної грошової оцінки, колегія суддів дійшла висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги в частині внесення змін до договору оренди землі у п. 10 договору від 18.12.2012.

Щодо внесення змін до п. 11 договору оренди землі від 18.12.2012 у редакції: «Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно рівними частинами від річної суми на рахунок управління Державної казначейської служби України у Кегичівському районі. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки", колегія суддів зазначає наступне.

Наведений пункт має інформативний характер, не зачіпає прав та обов`язків сторін договору, сприяє оперативному та швидкому виконанню обов`язків орендаря щодо сплати орендних платежів.

У зв`язку з наведеним, колегія суддів прийшла до висновку про задоволення позову в цій частині та викладення п. 11 договору оренди землі від 18.12.2012 у редакції позивача.

Відповідно до п.2 ч. 1 ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи.

З огляду на викладене колегія суддів прийшла до висновку про скасування рішення Господарського суду Харківської області від 25.06.2020 у справі №922/2459/19 та задоволення частково апеляційної скарги та задоволення частково позовних вимог з підстав зазначених вище.

Розподіл судового збору між сторонами регулюється 129, 282 Господарського процесуального кодексу України. Якщо пропорції задоволення позовних вимог точно визначити неможливо (зокрема, при частковому задоволенні позову немайнового характеру), то судові витрати розподіляються між сторонами порівну. З урахуванням викладеного, з відповідача підлягає стягненню на користь позивача судовий збір у розмірі 960,50 грн за подання позовної заяви, 1921 грн за подання апеляційної скарги на ухвалу суду від 26.11.2019, 1440,75 грн за подання апеляційної скарги на рішення суду.

Керуючись статтями 253, 254, 270, 275, 277, 281, 282 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Кегичівської селищної ради задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Харківської області від 25.06.2020 у справі №922/2459/19 скасувати.

Позов Кегичівської селищної ради задовольнити частково та викласти резолютивну частину рішення у наступній редакції:

«Внести зміни до договору оренди землі від 18.12.2012, що укладений між Кегичівською селищною радою (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Кулічковським Валерієм Олексійовичем, який зареєстрований у відділі Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 18.12.2012 за №08083, шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору оренди землі такій у редакції:

Додаткова угода №____

до договору оренди землі від 18.12.2012 №б/н, зареєстрованого у Відділі Держкомзему у Кегичівському районі Харківської області 18.12.2012 за №02083 кадастровий номер :03:003:0007

смт. Кегичівка 07.05.2019

Кегичівська селищна рада в особі т.в.о. селищного голови Лагоржевської Наталії Анатоліївни, діючого на підставі ст. 42 Закону України «Про місце самоврядування» та рішення №300 ХУІІ сесії УІІ скликання від 23.12.2016 та Перехідних положень Земельного Кодексу України частина 12, з одного боку, та ФОП Кулічковська Неля Іванівна (ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ), які разом іменуються «Сторони», уклали цю додаткову угоду про наступне:

5. (редакція по договору) нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 365 666,58 грн., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земель смт.Кегичівка №234/173-19 від 23.04.2019 року.

9. Орендна плата розраховується у грошовій формі у розмірі 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що станом на даний час складає 365 666,58 грн. х 7% = 25 596,66 грн щорічно.

11. Орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно рівними частинами від річної суми на рахунок управління Державної казначейської служби України у Кегичівському районі. Інформація щодо реквізитів отримується у відповідному органі державної податкової служби за місцем знаходження земельної ділянки.

Всі інші умови укладеного Договору залишаються без змін, сторони підтверджують по них свої зобов`язання.

Ця додаткова угода являється невід`ємною частиною договору і складена в 3-хпримірниках, які мають однакову юридичну силу:

перший - орендарю,

другий - орендодавцю,

третій - органу, який здійснив державну реєстрацію даного додатку.

Повні юридичні адреси та банківські реквізити сторін.

Орендодавець Орендар

Кегичівська селищна рада ФОП Кулічковська Неля Іванівна

смт Кегичівка, вул. Волошина, 33 НОМЕР_2 , Кегичівським РВ

Код УМВС України в Харківській

МФО 899998 р/р 0278 області 18.02.2005

Казначейство України (ЕАП) 64052, Харківська обл.,

Код платежу 18010900 Кегичівський район

с. Нова Парафіївка

ідентифікаційний номер

НОМЕР_1

Орендодавець Орендар

_____Лагоржевська Н.А. ______Кулічковська Н.І.»

Стягнути з Фізичної особи-підприємця Кулічковської Нелі Іванівни (64052, Харківська область, Кегичівський район, с. Нова Парафіївка, ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ) на користь Кегичівської селищної ради (64003, Харківська область Кегичівський район, смт. Кегичівка, вул. Волошина, 33, , рахунок НОМЕР_3 в УДКСУ у Кегичівському районі, , МФО 899998, код платежу 24060300) 4322,25 грн судового збору.

Господарському суду Харківської області видати відповідний наказ.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок та строки оскарження в касаційному порядку встановлені статтями 286-289 ГПК України.

Повний текст постанови складено 04.09.2020

Головуючий суддя В.В. Лакіза

Суддя Я.О. Білоусова

Суддя Л.М. Здоровко