ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 серпня 2020 року

м. Київ

Справа № 916/1250/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

головуючого - Пількова К. М., суддів: Зуєва В. А., Чумака Ю. Я.,

за участю секретаря судового засідання - Жураховської Т. О.,

учасники справи:

позивач - Мартинюк В. П. керівник, Єгоров О. О., адвокат;

відповідач - Денов Г. В. на засадах самопредставництва.

розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Южненської міської ради Одеської області (далі - Рада)

на рішення Господарського суду Одеської області (суддя Бездоля Д. О.) від 11.12.2019

та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду (головуючий - Головей В. М., судді: Разюк Г. П., Савицький Я. Ф.) від 18.03.2020 у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Южний електротехнічний завод" (далі - Завод)

до Ради

про розірвання договору оренди земельної ділянки,

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. В травні 2019 року Завод звернувся до суду з позовом до Ради про розірвання укладеного між ними 09.06.2017 договору оренди (далі - Договір) земельної ділянки площею 1,5746 га, кадастровий номер :02:006:0034, яка знаходиться за адресою: м. Южне, Одеська область, II мікрорайон (далі - Земельна ділянка).

1.2. Позовна заява мотивована тим, що після укладення Договору на Земельній ділянці виявлено діючі та запроєктовані інфраструктурні об`єкти, які заважають її використанню за Договором. Завод розраховував отримати в оренду вільну Земельну ділянку для ефективної забудови, але Рада під час земельних торгів та укладення Договору не повідомила його про ці об`єкти.

2. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 11.12.2019, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.03.2020, позов задоволено; Договір розірвано.

2.2. Рішення судів мотивовані тим, що Рада порушила вимоги частини другої статті 24 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон) та повинна нести відповідальність за недоліки переданої в оренду Земельної ділянки, що не були передбачені Договором і перешкоджають її використанню; характеристики Земельної ділянки, вказані в Договорі, не відповідають дійсності, оскільки на ній розташовані інженерні мережі дощової та фекальної каналізації, проміжні бетонні колодязі цих мереж та запроєктовані частини доріг, а також існують дороги (вулиці) загального користування, що перешкоджає її ефективному використанню, у зв`язку з накладанням обмежень на будівництво; недоліки Земельної ділянки перешкоджають Заводу користуватися нею за цільовим призначенням; надавши Заводу в оренду Земельну ділянку з недоліками, що не були передбачені Договором, і перешкоджають її використанню, Рада допустила істотне порушення Договору, внаслідок якого Завод значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні Договору; Рада порушила права Заводу, оскільки була обізнана про недоліки Земельної ділянки, проте в Договорі про це не зазначила.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги

3.1. 16.04.2020 Рада звернулась з касаційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2019 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.03.2020 та направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

4. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

4.1. Суди неправильно та формально застосували норми частини другої статті 24 та частини другої статті 36 Закону, оскільки не врахували характер недоліків Земельної ділянки; не оцінили кожен недолік, на який вказує Завод, на предмет створення перешкод у використанні Земельної ділянки, а також можливості або неможливості його усунення; поклали в основу своїх висновків форму, а не суть недоліків; не врахували, що інженерні мережі та заплановані вулиці (дороги) створюються не фізичні, а юридичні перешкоди, які можуть бути усунуті відповідними рішеннями Ради; Рада намагалась демонтувати мережі каналізації, проте недобросовісні дії Заводу цьому зашкодили. Скаржник вважає, що недоліки, які перешкоджають використанню земельної ділянки, та які без зайвих, непомірних втрат можна усунути, не повинні ставати підставою для розірвання договору оренди.

Скаржник посилається на виникнення правової проблеми, яка пов`язана із застосуванням частини другої статті 36 Закону, в частині юридичної оцінки недоліків земельної ділянки та їх розуміння як таких, що перешкоджають її використанню за договором, та потребує висновку Верховного Суду з питання, чи може вважатися правовою підставою для розірвання договору оренди землі недолік земельної ділянки, який хоча й перешкоджає її використанню за договором, але може бути усунутий без зайвих витрат.

4.2. Скаржник не заперечує наявність на Земельній ділянці інженерних мереж дощової і фекальної каналізації та їх проміжних бетонних колодязів, а єдиною спірною обставиною, від якої, на його думку, залежить результат вирішення спору, є перешкоди використанню Земельної ділянки за Договором, що створюють ці мережі та запроєктовані дороги.

Скаржник вважає, що цю обставину суди встановили на підставі лише одного доказу - висновку судового експерта, який є недопустимим доказом, оскільки під час призначення та проведення судової експертизи допущені, зокрема, такі порушення:

- суд першої інстанції безпідставно відхилив клопотання Ради про витребування у Заводу проєкту "Будівництво багатофункціонального торговельно-розважального комплексу з готельним та житловим комплексом (І черга житловий комплекс)", розташованого за адресою: м. Южне, Одеська область, ІІ мікрорайон" (далі - Проєкт-2), дослідження якого дозволило б судовому експерту дійти висновку, що під час проєктування будинку відшукані інженерні рішення, які дозволяють здійснити будівництво не зважаючи на існуючі мережі. Також безпідставно відхилено клопотання про витребування кресленнь зовнішніх мереж каналізації цього проєкту, дослідження яких дозволило б зробити висновок, що існуючі мережі передбачено демонтувати або використати для підключення будинку;

- суд першої інстанції не дотримався приписів пункту 1.6 Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 08.10.1998, та пункту 8 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про деякі питання практики призначення судової експертизи", оскільки безпідставно відхилив клопотання Ради про доручення проведення судової експертизи Одеському науково-дослідному інституту судових експертиз, а також порушив принцип рівності учасників судового процесу та необґрунтовано віддав перевагу кандидатурі судового експерта, яку запропонував Завод;

- всупереч вимогам частини сьомої статті 98 ГПК України у висновку експерта не зазначено, що він попереджений про кримінальну відповідальність за статтею 385 Кримінального кодексу України (далі - КК України), чим знівельовано гарантії його незалежності та правильності висновку, встановлені статтею 4 Закону України "Про судову експертизу";

- при проведенні дослідження експерт використовував нормативні документи, які набрали чинності у 2018- 2019 роках (ДБН В.2.3-5-2018 "Вулиці та дороги населених пунктів" та ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова території"), хоча ним досліджувались обставини, які виникли у 2017 році;

- експерт дійшов висновку, що наявні на Земельній ділянці об`єкти перешкоджають її використанню за Договором через їх накладання на будівельні об`єкти, передбачені Проєктом-2, однак ця ділянка надавалась за Договором для будівництва дев`ятиповерхового восьмисекційного житлового будинку (далі - Проєкт-1). При цьому висновки експерта про наявність перешкод у будівництві зазначеного будинку також викликають сумніви, оскільки незрозуміло, звідки він брав його характеристики, якщо вони не погоджувались сторонами у Договорі або іншому документі;

- експерт порушив норму частини другої статті 102 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), оскільки спілкувався з представниками Заводу, про що вказано у висновку;

- експерт порушив вимоги статей 77, 78 ГПК України та частини четвертої статті 19 Закону України "Про регулювання містобудівельної діяльності", оскільки здійснив аналіз ДТП та встановив наявність на Земельній ділянці запланованих вулиць та доріг без дослідження схем порядку організації транспортного і пішохідного руху ДТП мікрорайону 1.2;

- судовий експерт не врахував отримані Заводом 27.11.2019 Містобудівні умови та обмеження, які за нормою частини п`ятої статті 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" є єдиним документом, що визначає, зокрема, максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки; мінімально допустимі відстані від об`єкта до червоних ліній, ліній регулювання забудови, існуючих будинків та споруд; охоронні зони об`єктів транспорту, зв`язку, інженерних комунікацій, відстані до існуючих інженерних мереж.

Суди не надали оцінки цим порушенням та недоліками за вимогами статей 77, 104 ГПК України.

4.3. Суди послались на норми статті 1, частини четвертої статті 19, частини першої статті 25, статті 26, частини п`ятої статті 29, статті 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", однак застосували їх неправильно, оскільки не врахували, що встановлення наявності або відсутності запланованих на земельній ділянці інженерних мереж, вулиць, доріг, червоних ліній та інших обмежень забудови має відбуватись лише шляхом дослідження графічних матеріалів затвердженої містобудівної документації.

При цьому, на думку Скаржника, має враховуватись загальний принцип містобудування - не земельна ділянка з її особливостями має пристосовуватись під будівельний об`єкт, а навпаки, об`єкт повинен розроблятися з урахуванням певних особливостей або недоліків ділянки; проєктна документація має передбачати інженерні та інші рішення, які дозволяють врахувати чи усунути недоліки та здійснити зведення об`єкта. Оскільки параметри житлового будинку Договором не встановлювались, вони мали визначатись шляхом розробки проєкту будівництва з урахуванням приписів частин дев`ятої та десятої статті 30 Закону України "Про регулювання містобудівельної діяльності", якими на забудовника та його проєктувальника покладено обов`язок винаходити та обґрунтовувати інженерні і технологічні рішення об`єкта будівництва.

4.4. Скаржник стверджує, що суд апеляційної інстанції порушив вимоги статті 269 ГПК України, оскільки вийшов за межі фактів, на які учасники справи посилались в апеляційній скарзі та/або відзиві на неї, зокрема, в оскаржуваній постанові зазначено, що Рада знала про недоліки Земельної ділянки, проте не вказала їх у Договорі, а також допустила істотне порушення Договору, яке позбавило Завод можливості користуватися цією ділянкою за цільовим призначенням. Однак такі обставини не досліджувались та не доводились під час розгляду справи в суді першої інстанції.

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

5.1. 26.06.2020 Завод подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить закрити касаційне провадження за скаргою Ради, обґрунтовуючи це такими доводами:

5.2. Вищий господарський суд України вже викладав правову позицію у подібних правовідносинах у постанові від 21.03.2012 у справі №5002-8/1237-2011.

5.3. Рада неодноразово погоджувалась, що Земельна ділянка передана з недоліками, які перешкоджають її використанню.

5.4. Частина друга статті 36 Закону не розмежовує недоліки за критерієм можливості чи неможливості їх усунення; не ставить в залежність право орендаря вимагати дострокового розірвання договору оренди від можливості орендодавця усунути недоліки, які були приховані під час укладення договору оренди земельної ділянки.

5.5. 13.06.2017 Завод звернувся до Ради із проханням усунути недоліки Земельної ділянки шляхом перенесення шляхів загального сполучення (міжквартальних проїздів), погодився профінансувати відповідні роботи та поніс витрати, але після проведення робіт з коригування детального плану території мікрорайону ці проїзди залишились в межах Земельної ділянки. При цьому у відзиві на позовну заяву Рада визнала, що частину цих проїздів перенести немає можливості, а також що ці проїзди є землями загального користування.

5.6. Рада не долучила доказів того, що каналізаційні мережі влаштовані самочинно, а усунення цих недоліків потребує значних витрат та часу.

5.7. Рада була обізнана про недоліки Земельної ділянки до укладення Договору.

5.8. Під час призначення і проведення судової експертизи суди не порушили норми процесуального права.

6. Розгляд справи Верховним Судом

6.1. Ухвалою Суду від 18.06.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Ради; розгляд справи призначено на 11.08.2020; встановлено строк для подання відзиву до 03.07.2020.

7. Встановлені судами обставини

7.1. 09.06.2017 за результатами земельних торгів Рада (орендодавець) та Завод (орендар) уклали Договір (т. 1, а. с. 13-15), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування Земельну ділянку несільськогосподарського призначення для будівництва та обслуговування житлового будинку, що знаходиться за адресою м. Южне, Одеська обл., ІІ мікрорайон (пункт 1, 2 Договору).

7.2. Характеристика Земельної ділянки визначена сторонами у розділах "Об`єкт оренди" (пункти 2-7 Договору) та "Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки" (пункти 24-25 Договору), а саме: загальна площа 1,5746 га, у томі числі: ріллі (-) га; багаторічних насаджень (-) га; сіножатей (-) га; пасовищ (-) га; інші 1,5746 га; на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна (-), а також інші об`єкти інфраструктури (-); земельна ділянка передається в оренду разом з (-); земельна ділянка, яка передається в оренду, має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню (-); інші особливості оренди, які можуть вплинути на орендні відносини (-); відомості про обмеження у використанні земельної ділянки, встановлені Порядком ведення державного земельного кадастру, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, не зареєстровані.

7.3. Мета використання та цільове призначення Земельної ділянки визначена у розділі "Умови використання земельної ділянки" (пункти 16-17 Договору), а саме: земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку (9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку № 6Б); цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови.

7.4. Відповідно до пунктів 27, 28 Договору Рада, зокрема, взяла на себе зобов`язання передати Заводу земельну ділянку у належному стані та визначених межах за цим договором, якому відповідає право Заводу використовувати орендовану земельну ділянку на власний розсуд відповідно до мети, обумовленої у договорі.

7.5. Договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, а також після державної реєстрації права оренди. Договір укладено на 49 років (пункти 8, 39 Договору).

7.6. На виконання умов договору Рада передала, а Завод прийняв в оренду Земельну ділянку. У відповідному акті приймання-передачі зазначено, що на орендовану земельну ділянку площею 1,5746 га не встановлено обмежень та сервітутів.

7.7. Речове право оренди Заводу зареєстровано 20.06.2017, що підтверджується відповідним витягом з реєстру (т. 1, а. с. 22, 24).

7.8. Розглянувши лист Заводу від 13.06.2017, з метою будівництва житлових будинків та готелю на території мікрорайону перспективної забудови, Рада прийняла рішення від 06.07.2017 № 669-VII "Про надання дозволу управлінню архітектури та містобудування Южненської міської ради на розробку проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області" (т. 1, а. с. 29), яким надала Управлінню архітектури та містобудування Ради (далі - Управління) дозвіл на розробку проєкту внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області за рахунок Заводу. Пунктом 2 цього рішення визначено, що Управління має перенести міжквартальні проїзди шляхом загального сполучення на межі сформованих земельних ділянок.

7.9. Після проведення робіт з коригування детального плану території мікрорайону 1.2 в м. Южному Одеської області Рада прийняла рішення від 02.11.2017 № 770-VII "Про затвердження проекту внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 м. Южного Одеської області" (т. 1, а. с. 32), яким затвердила проєкт внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2 м. Южного Одеської області.

7.10. 27.11.2017 Управління затвердило містобудівні умови та обмеження для проєктування об`єкта будівництва: нове будівництво за адресою: м. Южне Одеської області, мікрорайон 1.2, замовник Завод; максимально допустимий відсоток забудови земельної ділянки 60%; мінімально допустимі відстані до червоних ліній - 60 м від червоних ліній вул. Т. Г. Шевченка; планувальні обмеження (-); охоронні зони - відповідно до вимог ДБН 360-92.

7.11. Ухвалою суду першої інстанції від 27.06.2019 у цій справі призначено судову експертизу, на вирішення якої поставлені такі питання:

1) Які об`єкти інфраструктури та споруди розміщені на Земельній ділянці?

2) Чи відповідає фактичний стан Земельної ділянки умовам розділу 2 Договору (об`єкт оренди)?

3) Чи перешкоджають наявні на Земельній ділянці об`єкти інфраструктури та споруди її використанню за призначенням за Договором?

4) Чи накладаються будівельні об`єкти, які передбачені Проєктом-2, на об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на Земельній ділянці?

7.12. 5) Чи перешкоджають об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на Земельній ділянці будівництву об`єктів, які передбачені Проєктом-2?

7.13. За результатами проведення експертизи у цій справі отримано висновок судового експерта від 10.10.2019 № 84 судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи (далі - Висновок, т. 3, а. с. 74-87), в якому, зокрема, надані такі відповіді на поставлені запитання:

1) На Земельній розташовані та запроєктовані такі об`єкти інфраструктури та споруди:

- розташовані на земельній ділянці на момент укладання Договору, які визначені в проєктній документації, що наявна в матеріалах справи (т. 1, а. с. 34, 108; т. 2, а. с. 25), а саме: інженерні комунікації дощової та фекальної каналізації з проміжними колодязями, які на момент укладання договору проходять під трьома секціями запроєктованого 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку; вулиці (дороги) загального користування, які проходять по периметру земельної ділянки, та проїзди до житлових будинків, які проходять по центру земельної ділянки;

- фактично розташовані, які виявлені під час проведення обстеження: огорожа, ворота, тимчасова під`їзна дорога, інженерні мережі фекальної та дощової каналізації з проміжними бетонними колодязями;

- запроєктовані об`єкти інфраструктури, які вказані в проєкті внесення змін до детального плану території мікрорайону 1.2: частина доріг (вулиць) загального користування, які розташовані по периметру земельної ділянки, та на які запроєктований виїзд із суміжних земельних ділянок (т. 1, а. с. 33).

2) Фактичний стан Земельної ділянки не відповідає умовам розділу 2 Договору "Об`єкт оренди", оскільки на ній розташовані інженерні мережі дощової та фекальної каналізації, проміжні бетонні колодязі цих мереж та запроєктовані частини доріг. Земельна ділянка має такі недоліки, що можуть перешкоджати її ефективному використанню: на ній існують дороги (вулиці) загального користування, що перешкоджає її ефективному використанню, у зв`язку з накладанням обмежень на будівництво - площа земельної ділянки, яка знаходиться під дорогою (вулицею) загального користування, не може використовуватись для будівництва та обслуговування житлового будинку; необхідність дотримання вимоги п. 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" зменшує площу забудови земельної ділянки; інженерні мережі дощової та фекальної каналізації, які перетинають Земельну ділянку, перешкоджають будівництву житлових будинків та ефективному використанню земельної ділянки відповідно до її функціонального призначення за додатком № 1 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій".

3) Об`єкти інфраструктури та споруди, які наявні на Земельній ділянці, перешкоджають її використанню за призначенням за Договором, а саме: розміщення інженерних мереж дощової та фекальної каналізації, які перетинають земельну ділянку, перешкоджає будівництву житлових будинків у тому числі: 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку № 6Б, що був запроєктований детальним планом території на момент укладення Договору (транзитна фекальна та дощова каналізація прокладена під трьома секціями 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку з проміжними колодязями); двох секцій житлового комплексу, що складається з п`яти окремих будинків (секцій), що запроєктований змінами до Детального плану території на момент дії договору оренди земельної ділянки (транзитна фекальна та дощова каналізація прокладена під двома із п`яти запроєктованих житлових будинків з проміжними колодязями). Площа земельної ділянки в межах проходження інженерних комунікацій та в межах необхідних відстаней від них не може використовуватись для будівництва житлових будинків, що перешкоджає ефективному використанню земельної ділянки.

На Земельній ділянці існують дороги (вулиці) загального користування, що перешкоджає її ефективному використанню, у зв`язку з накладанням обмежень на будівництво в місці проходження вулиць (доріг) та з врахуванням вимог пункту 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій".

4) Будівельні об`єкти, які передбачені Проєктом-2, накладаються на об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на Земельній ділянці, а саме: секції 1, 2 накладаються на інженерні мережі дощової та фекальної каналізації; секції 1, 2, 5 накладаються на протипожежні відстані, які вимагаються пунктом 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій".

5) Об`єкти інфраструктури та споруди, які розміщені на Земельній ділянці, перешкоджають будівництву об`єктів, які передбачені Проєктом-2, в зв`язку з накладанням будівельних об`єктів на об`єкти інфраструктури та споруди, та на необхідні відстані відступу (протипожежні та санітарно-технічні).

7.14. У розділі "Дослідження" Висновку судовий експерт вказав такі примітки: дороги (вулиці), які прокладені по периметру земельної ділянки, із частковим накладенням на неї, є вулицями (дорогами) загального користування; інженерні комунікації дощової каналізації не переключені на фекальну каналізацію; дощова та фекальна каналізації, які проходить по Земельній ділянці, функціонують; по периметру Земельної ділянки проходять дороги (вулиці) загального користування, від яких необхідно відступити для можливості проїзду пожежних машин та доступу особового складу пожежно-рятувальних підрозділів з авто драбин та автопідйомників у будь-яку квартиру чи приміщення за вимогами 15.3.1 ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій".

7.15. Під час розгляду справи Рада визнала наявність на Земельній ділянці дощової та фекальної каналізації, а також запроєктованих частин проїздів, які не були винесені за її межі.

7.16. Характеристики Земельної ділянки, перелічені в пунктах 2-7, 24, 25 Договору, не відповідають дійсності, оскільки на ній розташовані інженерні мережі дощової та фекальної каналізації, проміжні бетонні колодязі цих інженерних мереж, запроєктовані частини доріг, а також існують дороги (вулиці) загального користування, що перешкоджає ефективному використанню Земельної ділянки, оскільки це накладає обмеження на будівництво. Рада знала про ці обставини, проте в Договорі про це зазначено не було.

8. Позиція Верховного Суду

8.1. Відповідно до частини першої статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором

Згідно із частиною другою цієї статті договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

8.2. Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" (далі - Закон) передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

8.3. Частиною другою статті 24 Закону на орендодавця покладено, зокрема, обов`язок передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди.

8.4. Статтею 36 Закону врегульовано питання відповідальності сторін за невиконання зобов`язань за договором оренди землі.

Частиною першою цієї статті встановлено, що у разі невиконання зобов`язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Частина друга зазначеної статті передбачає, що орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати, зокрема, дострокового розірвання договору.

8.5. Таким чином, з одного боку, частина друга статті 36 Закону покладає на орендодавця відповідальність за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за цим договором, а з іншого - наділяє орендаря правом, зокрема, вимагати дострокового розірвання договору, у разі виявлення таких недоліків.

8.6. Здійснивши аналіз вищезазначених норм законодавства, Суд дійшов висновку, що для притягнення орендодавця до відповідальності за недоліки переданої в оренду земельної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають використанню земельної ділянки за договором, шляхом розірвання договору оренди земельної ділянки на підставі частини другої статті 36 Закону необхідно встановити такий фактичний склад: 1) в оренду передано земельну ділянку з недоліками, 2) такі недоліки не були передбачені договором, 3) ці недоліки перешкоджають використанню земельної ділянки за договором.

Оскільки положення статті 36 Закону не містять оціночних критеріїв для визначення ступеня перешкод, які вищевказані недоліки створюють у використанні земельної ділянки за договором (наприклад "істотність" або "значна міра" (абзац 2 частини другої статті 651 ЦК України), Суд доходить висновку, що можливість усунення цих недоліків, а також розмір витрат на їх усунення, зокрема, матеріальних та/або часових не впливають на можливість орендаря скористатись своїм правом вимагати дострокового розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 36 Закону. Для реалізації цього права достатньо волевиявлення орендаря та одночасної наявності трьох вищевказаних обставин.

8.7. Суди встановили, зокрема, що 09.06.2017 Рада (орендодавець) та Завод (орендар) уклали Договір, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування Земельну ділянку для будівництва та обслуговування 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку № 6Б (пункти 1, 2, 16, 17 Договору); на Земельній розташовані діючі дощова та фекальна каналізації з проміжними колодязями, які на момент укладання Договору проходять під трьома секціями запроєктованого 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку, а також запроєктовані вулиці (дороги) загального користування, які проходять по периметру Земельної ділянки, та проїзди до житлових будинків, які проходять по центру Земельної ділянки; Земельна ділянка не відповідає умовам розділу 2 Договору "Об`єкт оренди"; характеристики Земельної ділянки, перелічені в пунктах 2-7, 24, 25 Договору, не відповідають дійсності; дощова та фекальна каналізації, які перетинають Земельну ділянку, перешкоджають будівництву 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку № 6Б, що був запроєктований на момент укладення Договору; площа Земельної ділянки в межах проходження інженерних комунікацій та в межах необхідних відстаней від них не може використовуватись для будівництва житлових будинків, що перешкоджає її ефективному використанню; на Земельній ділянці існують дороги (вулиці) загального користування, які перешкоджають її ефективному використанню.

8.8. Задовольняючи позов, суди виходили, зокрема, з того, що характеристики Земельної ділянки, вказані у Договорі, не відповідають дійсності, оскільки на ній розташовані інженерні мережі дощової та фекальної каналізації, проміжні бетонні колодязі цих інженерних мереж, запроєктовані частини доріг, а також існують дороги (вулиці) загального користування, які перешкоджають ефективному використанню Земельної ділянки за Договором, оскільки це накладає обмеження на будівництво 9-ти поверхового восьмисекційного житлового будинку, для будівництва та обслуговування якого передавалась Земельна ділянка. Рада знала про ці обставини, проте в Договорі про це зазначено не було.

8.9. Враховуючи вищевикладені висновки та встановлені судами обставини, що в оренду передано Земельну ділянку з недоліками, які не були передбачені Договором, та перешкоджають використанню Земельної ділянки за ним, Суд вважає правильними висновки судів попередніх інстанцій про необхідність захисту прав Заводу шляхом розірвання Договору на підставі частини другої статті 36 Закону, у зв`язку з чим відхиляє протилежні доводи Скаржника, викладені у підпункті 4.1 цієї постанови, про неправильне застосування судами положень частини другої статті 24 та частини другої статті 36 Закону з посиланням на неврахування характеру недоліків Земельної ділянки та ненадання оцінки можливості їх усунення.

8.10. Згідно з частинами першою, другою статті 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд може встановити наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються, зокрема, таким засобом як висновок експерта.

8.11. За вимогами частин першої, третьої статті 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.

8.12. Разом з цим докази, які подаються до господарського суду, підлягають оцінці відповідно до статті 86 ГПК України, за якою суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили.

8.13. Необхідність доводити обставини, на які учасник справи посилається як на підставу своїх вимог і заперечень в господарському процесі, є складовою обов`язку сприяти всебічному, повному та об`єктивному встановленню усіх обставин справи, що передбачає, зокрема, подання належних доказів, тобто таких, що підтверджують обставини, які входять у предмет доказування у справі, з відповідним посиланням на те, які обставини цей доказ підтверджує. Суд звертається до власної правової позиції, наведеної у постановах Верховного Суду від 05.02.2019 у справі № 914/1131/18, від 26.02.2019 у справі № 914/385/18, від 10.04.2019 у справі № 904/6455/17, від 05.11.2019 у справі 915/641/18, від 13.01.2020 у справі № 908/510/19, від 04.02.2020 у справі № 918/104/18.

8.14. Частиною третьою статті 98 ГПК України передбачено, що висновок експерта може бути наданий на замовлення учасника справи.

Відповідно до частини сьомої цієї статті у висновку експерта має бути зазначено, що він попереджений (обізнаний) про відповідальність за завідомо неправдивий висновок, а у випадку призначення експертизи судом, також про відповідальність за відмову без поважних причин від виконання покладених на нього обов`язків.

8.15. Разом з цим, відповідно до статті 104 ГПК України висновок експерта для суду не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 86 цього Кодексу.

8.16. З огляду на наведене учасник справи на обґрунтування своїх вимог і заперечень має право подати суду висновок експерта, виготовлений на його замовлення із дотриманням вимог процесуального закону. Такий висновок експерта є доказом, який може бути прийнятий та оцінений судом у сукупності з іншими поданими у справі доказами. Суд звертається до свого правового висновку, викладеного у пункті 9.24 постанови від 19.05.2020 у справі № 908/1102/19.

8.17. Як свідчать матеріали справи (том 3, а. с. 75), у Висновку зазначено, що експерт попереджений про кримінальну відповідальність за дачу завідомо неправдивого висновку за статтею 384 КК України. Суд вважає недоречними доводи Скаржника, що експерт не був попереджений про відповідальність, передбачену статтею 385 КК України, оскільки ця норма встановлює відповідальність експерта за відмову від виконання покладених на нього обов`язків без поважних причин, тоді як експерт на вимогу суду здійснив дослідження та виготовив Висновок.

8.18. З огляду на викладене Суд відхиляє аргументи Скаржника, наведені у підпункті 4.2 цієї постанови, про порушення судами норм статей 77, 104 ГПК України, оскільки його твердження про порушення, які допустив експерт при виготовленні Висновку, не знайшли підтвердження під час касаційного розгляду справи, а Скаржник не навів обставин, які перешкоджали йому подати суду висновок експерта, виготовлений на його замовлення із дотриманням вимог процесуального закону.

8.19. Суд зауважує, що вказані аргументи зводяться до необхідності встановлення обставин, що недоліки Земельної ділянки не перешкоджають її використанню за Договором, та до переоцінки доказів у справі, а саме Висновку, тоді як, виходячи з визначених частиною другою статті 300 ГПК України меж розгляду справи судом касаційної інстанції, суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

8.20. Отже, встановлення визначених обставин та здійснення переоцінки відповідних доказів не може мати місце на стадії касаційного перегляду судових рішень, оскільки виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції. Аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду від 29.05.2018 у справі № 910/9375/17, від 05.11.2019 у справі № 915/641/18, від 19.11.2019 у справі № 910/16827/17, від 13.01.2020 у справі № 908/510/19, від 04.02.2020 у справі № 918/104/18.

8.21. За наведених обставин Суд доходить висновку, що суди першої та апеляційної інстанції повно встановили всі істотні обставини справи на підставі наданих сторонами доказів, надали їм належну правову оцінку та правильно застосували норми матеріального права, які регулюють спірні правовідносини та дійшли правильного висновку про наявність підстав для задоволення заявлених позовних вимог.

8.22. Решта доводів касаційної скарги не спростовують наведених вище висновків, з яких виходить Суд у цій постанові.

8.23. З огляду на викладене, підстави для зміни чи скасування прийнятих у справі судових рішень відсутні, у зв`язку з чим касаційна скарга задоволенню не підлягає.

9. Судові витрати

9.1. Оскільки касаційна скарга задоволенню не підлягає, судові витрати за подання касаційної скарги покладаються на Скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Южненської міської ради Одеської області залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду Одеської області від 11.12.2019 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 18.03.2020 у справі № 916/1250/19 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя К. М. Пільков

Судді В. А. Зуєв

Ю. Я. Чумак