ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05 серпня 2020 року

м. Київ

Справа № 905/1353/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради

на постанову Східного апеляційного господарського суду від 04 березня 2020 року (головуючий - Радіонова О. О., судді - Білецька А. М., Чернота Л. Ф.) і рішення Господарського суду Донецької області від 19 грудня 2019 року (суддя Чернова О. В.) у справі

за позовом Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "СП Конкріт Строй"

про розірвання договору

(за участю представника відповідача - Краснопивцев О.К.)

Історія справи

Фактичні обставини справи, встановлені судами

1. 30.03.2007 року між Управлінням міського майна Маріупольської міської ради (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "СП Конкріт Строй" (далі - орендар, відповідач, ТОВ "СП Конкріт Строй") укладено договір на довгострокову оренду нежитлового приміщення - частину підземного переходу у м. Маріуполь по просп. Леніна (Миру), 71а загальною площею 320 м.кв. для використання за призначенням та облаштуванням у ньому магазинів загального профілю, дозвілля, реклами та громадського харчування (далі - договір), зі строком дії до 27 квітня 2027 року (відповідно до додаткової угоди від 04.05.2017).

1.1. Згідно з підпунктом 4.3 договору орендар має право за згодою орендодавця здавати майно в суборенду і передавати свої права та обов`язки за цим договором щодо цих цінностей іншій особі за умови, що це не порушує інших положень цього договору.

1.2. У підпункті 4.4 договору встановлено, що орендар зобов`язаний не передавати повноваження орендаря за договором третім особам; передавати частину орендованої площі у суборенду тільки за письмової згоди орендодавця.

1.3. Договір може бути розірваний за ініціативою однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадку невиконання істотних умов договору та з інших підстав, які передбачені законодавчими актами України (п.п. 8.6 договору).

2. У 2010 році на виконання умов договору відповідач за власний кошт здійснив капітальний ремонт та реконструкцію орендованого підземного переходу на суму 2 554 919 грн., про що між сторонами договору складено відповідний акт від 02.06.2010.

3. За наслідками здійсненої реконструкції 27.04.2012 та 30.10.2014 між сторонами укладено додаткові договори до договору, якими змінено предмет договору шляхом викладення підпункту 1.1 в іншій редакції (відповідно до змін від 30.10.214): орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування частину підземного переходу за адресою: м. Маріуполь, просп. Леніна (Миру), 71а, який розділено на окремі приміщення згідно наведеного у вказаному пункті договору переліку з присвоєнням приміщенням відповідних номерів (№№ 1-21, 23-26) загальною площею 465,4 кв.м., що становить 29/100 часток. Підземний перехід дійсно належить територіальній громаді м. Маріуполя згідно свідоцтва на право власності САС №183357, від 26.03.2012 та зареєстрованого у реєстрі прав власності на нерухоме майно 20.10.2014 (п.1.2 договору).

4. 01.01.2018 за згодою орендодавця (лист від 23.01.2018 №36.9.-749-36.1) орендар уклав ряд договорів суборенди облаштованих під магазини окремих приміщень у підземному переході (№№12, 25, 1, 5, 11, 9, 12, 23, 16, 10, 16, 14, 19, 6, 24, 20, 15, 18, 7, 8, 21, 2, 25, 17) з юридичними особами та фізичними особами-підприємцями. Усі договори суборенди мають ідентичний зміст та умови, зокрема строк дії до 31.12.2018.

4.1. Умовами пунктів 8.4. договорів суборенди визначено, що якщо у разі закінчення строку договору сторони не висловлять наміру припинити його дію, вважається, що договір розірвано. Суборендар, при наявності наміру укласти договір на новий строк, зобов`язаний надати письмову згоду Департаменту міського майна м. Маріуполя на продовження договору суборенди приміщення.

5. 03.01.2018 між орендарем та суборендарями укладено додаткові угоди №5 до договорів суборенди від 01.01.2018, згідно з якими пункт 8.4. договорів викладено в наступній редакції: "У разі закінчення строку договору сторони у письмовій формі не висловили намір припинити його дію, договір автоматично продовжується на той самий строк та на тих самих умовах".

6. 15.01.2019 відповідач звернувся до позивача з проханням надати згоду на продовження договорів суборенди нежитлових приміщень, розташованих в підземному переході за адресою: м. Маріуполь, просп. Миру, 71а .

7. Проте листом від 19.03.2019 №36.9-1103-26.1 позивач відмовив у наданні дозволу на передачу в суборенду частини об`єкта оренди (447,9 кв.м.) у зв`язку з тим, що 03.10.2018 набрало чинності затверджене його ж рішенням від 26.09.2018 №7/35-3119 Положення про порядок обліку, передачі в оренду майна, яке належить до міської комунальної власності (далі - Положення), відповідно до пункту 3.16 якого в суборенду за згодою орендодавця може бути передано не більше 10% від загальної площі орендованого майна.

8. У подальшому 17.05.2019, 20.05.2019 та 13.06.2019 позивачем здійснено обстеження об`єкта оренди, за результатами якого складено акти про використання суборендарями приміщень №12, №25, №1, №5, №11, №9, №12, №23, №16, №10, №16, №14, №19, №6, №24, №20, №15, №18, №7, №8, №21, №2, №25, №17 на підставі договорів суборенди від 01.01.2018 та додаткових угод №5 від 03.01.2018, що складає більше 10 % від загальної площі орендованого відповідачем майна, без погодження з позивачем.

Короткий зміст позовних вимог

9. У липні 2019 року Департамент по роботі з активами Маріупольської міської ради (далі - позивач) звернувся до суду з позовом до ТОВ "СП Конкріт Строй" про розірвання укладеного між сторонами договору.

10. Позивач з посиланням на положення статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), частини 3 статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та підпункт 8.6 договору стверджував про порушення відповідачем істотної умови договору внаслідок передачі більш ніж 10% від загальної площі орендованого майна в суборенду без згоди позивача, що було зафіксовано у відповідних актах обстеження.

Короткий зміст рішення суду першої та постанови суду апеляційної інстанцій

11. Рішенням Господарського суду Донецької області від 19 грудня 2019 року, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 04 березня 2020 року, в позові відмовлено.

12. Суди попередніх інстанцій констатували не доведення позивачем обставин істотного порушення відповідачем умов договору (коли внаслідок завданої шкоди позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору), як необхідної передумови для розірвання договору в силу приписів статті 651 ЦК України.

13. Так, судами встановлено добросовісне виконання відповідачем умов договору оренди, зокрема зі здійснення капітального ремонту (реконструкції) орендованого майна та сплати орендних платежів, що, на переконання судів, свідчить про досягнення позивачем основної мети укладення договору оренди, якою є отримання прибутку від орендної плати. При цьому позивач надав згоду на укладення відповідачем договорів суборенди у січні 2018 року, а встановлені Положенням з жовтня 2018 року обмеження площі переданих в суборенду приміщень відповідно до вимог частини 4 статті 10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" не розповсюджуються на правовідносини сторін за договором.

Короткий зміст вимог касаційної скарги та касаційне провадження

14. Не погоджуючись із зазначеними судовими рішеннями, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, прийняти нове рішення про задоволення позову.

14.1. Ухвалою Верховного Суду від 26.05.2020 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою з підстав, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України.

Аргументи учасників справи

Доводи, позивача який подав касаційну скаргу (узагальнено)

15. Суди не врахували висновку Верховного Суду у справі № 911/3763/16, відповідно до якого в силу положень пункту 2 частини 1 статті 783 ЦК України підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведений факт укладення договору суборенди за відсутності згоди орендодавця. Суди попередніх інстанцій встановили наявність заперечення позивача проти продовження договорів суборенди на новий строк, проте дійшли хибного висновку про те, що передача майна в суборенду без згоди орендодавця не є істотним порушенням умов договору та не може бути підставою для його розірвання. При цьому твердження судів про отримання позивачем орендної плати за договором не може бути підставою для відмови у захисті його прав орендодавця та власника майна від протиправних дій відповідача з самовільного розпорядження орендованим майном.

Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу (узагальнено)

16. Протягом усього строку дії договору починаючи з 2007 року відповідач належним чином виконував свої зобов`язання, у тому числі за власний рахунок здійснив капітальний ремонт приміщення та добросовісно сплачував орендну плату. У свою чергу позивач погодив укладення договорів суборенди від 01.01.2018 та не довів наявності істотного порушення договору відповідачем як необхідної передумови для одностороннього розірвання договору за рішенням суду.

Позиція Верховного Суду

17. Спеціальним законом, що регулює правовідносини оренди державного і комунального майна - Законом України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції, чинній на момент звернення з позовом, далі - Закон), встановлено, що договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України (частина 3 статті 26 Закону).

18. Статтею 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, зокрема якщо наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі.

19. За наведеним у касаційній скарзі висновком Верховного Суду в постанові від 06.06.2018 у справі № 911/3763/16 за змістом частини 3 статті 26 Закону та статті 783 ЦК України підставою для розірвання договору може бути належним чином доведений факт укладення договору піднайму (суборенди) за відсутності згоди наймодавця (орендодавця). У той же час зазначені норми закону не передбачають обов`язковість розірвання договору оренди в разі порушення орендарем зобов`язань за договором, а надають можливість їх застосування в залежності від конкретних обставин справи, про що також наголошено судом касаційної інстанції у вказаному судовому рішенні.

20. Судами попередніх інстанцій встановлено, що за спірним договором у 2007 році відповідач отримав в оренду частину підземного переходу саме з метою облаштування в ньому магазинів загального профілю, дозвілля, реклами та громадського харчування. Облаштування окремих приміщень під магазини здійснено відповідачем у 2010 році шляхом проведення реконструкції підземного переходу, а створені відповідачем таким чином приміщення набуто в комунальну власність позивачем з наступним внесенням відповідних змін до договору оренди щодо предмету договору (пункт 4 Постанови).

21. На виконання умов договору відповідач звертався до позивача з метою отримання згоди на передачу майна (окремих магазинів) в суборенду фізичним та юридичним особам у 2018 році і така згода останнім була надана.

22. Однак проти продовження укладених відповідачем договорів суборенди приміщень магазинів на 2019 рік позивач заперечив, мотивуючи це встановленим ним же самим вже після укладення договору оренди обмеженням площі приміщень для передачі в суборенду - не більше 10 % від загальної площі орендованого майна.

23. Заявлена у даній справі Маріупольською міською радою вимога про розірвання договору мотивована істотним порушенням відповідачем умов договору, яке за твердженням позивача полягало в передачі в суборенду приміщень, загальна площа яких перевищує 10% від загальної площі орендованого майна, без відповідного дозволу. В якості правової підстави для розірвання договору позивач навів положення пункту 8.6 договору оренди, частину 3 статті 26 Закону та статтю 651 ЦК України.

24. Так, у пункті 8.6 договору передбачена можливість розірвання договору за ініціативою однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадку невиконання істотних умов договору та з інших підстав, які передбачені законодавчими актами України.

25. Отже, в договорі сторони не погодили передачу майна в суборенду без дозволу орендодавця в якості безумовної підстави для розірвання договору за рішенням суду з ініціативи орендодавця.

26. Також положення підпунктів 4.3, 4.4 договору, якими встановлено порядок передачі майна в суборенду, не містять обмеження площі переданого в суборенду майна у відсотковому співвідношенні від загальної площі орендованого майна.

27. Натомість орендодавець, вимагаючи розірвання договору оренди, пов`язує істотність порушення орендарем умов договору саме з перевищенням установлених самим орендодавцем з жовтня 2018 року 10% площі переданого в суборенду майна і саме цю обставину орендодавець вказує в якості єдиної підстави для відмови у наданні згоди на передачу майна в суборенду.

28. У той же час згідно з положеннями частини 4 статті 10 Закону умови договору оренди є чинними на весь строк дії договору і у випадках, коли після його укладення (приведення у відповідність з цим Законом) законодавством встановлено правила, які погіршують становище орендаря.

29. Підпунктом 8.2. договору передбачено, що зміни та доповнення до договору можуть мати місце за згодою сторін, крім випадків, передбачених п. 5.4 цього договору (перегляд орендної плати). Зміни та доповнення до договору, які вносяться однією стороною, розглядаються другою стороною у двадцятиденний термін після отримання пропозиції. У випадку ненадання відповіді за результатами розгляду у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, наведені зміни та доповнення вважаються прийнятими.

30. Отже, заперечення проти передачі майна в суборенду з посиланням на обмеження площі, які не погоджені сторонами шляхом зміни умов договору, свідчать про намагання орендодавця в односторонньому порядку змінити умови договору у спосіб, який не передбачений ні умовами договору, ні приписами чинного законодавства.

31. При цьому відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань основним видом діяльності відповідача є надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.

32. Ураховуючи основний вид господарської діяльності відповідача та умови спірного договору (отримання підземного переходу в оренду для облаштування у ньому магазинів загального профілю, дозвілля, реклами та громадського харчування), головною метою його укладення для відповідача було саме передача облаштованих за власний рахунок приміщень магазинів в суборенду третім особам, що за умовами договору було можливим тільки за згодою орендодавця. Тобто, укладаючи договір оренди з відповідними умовами, відповідач розраховував на здійснення господарської діяльності у формі здачі орендованих приміщень в суборенду.

33. У зв`язку з чим заперечення позивача проти передачі відповідачем майна в суборенду, мотивоване виключно встановленим після укладення договору обмеженням площі суборендованих приміщень, без дотримання порядку внесення відповідних змін в договір оренди, штучно та безпідставно погіршують становище орендаря та унеможливлюють досягнення останнім головної мети договору оренди, оскільки фактично блокують його господарську діяльність, здійснювану на підставі спірного договору.

34. Більше того, враховуючи погоджений сторонами договору порядок одностороннього розірвання договору (п.п. 8.6 договору), вимога орендодавця про розірвання договору оренди землі з підстав порушення орендарем його умов в силу положень частини 2 статті 651 ЦК України передбачає доведення першим істотності такого порушення.

35. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.

Близький за змістом висновок викладений Великою Палатою Верховного Суду в постанові від 27.11.2018 у справі №912/1385/17.

36. Загальні критерії істотності порушення умов договору в розумінні частини 2 статті 651 ЦК України, як необхідної передумови розірвання договору в судовому порядку на вимогу однієї сторони, напрацьовані усталеною судовою практикою Верховного Суду та зводяться до такого.

37. Істотним є таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

37.1. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. У такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини 2 статті 651 ЦК України.

37.2. Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. Водночас, йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

38. Оцінка істотного порушення договору здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені законом. Вирішуючи питання про оцінку істотності порушення стороною договору, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, а також установити, чи є справді істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

39. Установлені судами у даній справі фактичні обставини справи не свідчать про наявність у діях відповідача критерію істотності порушення умов договору оренди, що не дає підстав для висновку про підставність заявлених орендодавцем позовних вимог.

40. Разом з тим Верховний Суд звертає увагу, що суди попередніх інстанцій помилково пов`язали висновок про досягнення позивачем основної мети договору оренди з фактом виконання відповідачем зобов`язань зі сплати орендної плати, оскільки: (1) отримання орендної плати не завжди є основною метою укладення договору оренди для орендодавця; (2) виконання орендарем зобов`язання зі сплати орендної плати не визначено орендодавцем підставою заявлених позовних вимог про розірвання договору, а тому не входить до предмету доказування, а відповідно і судового дослідження, у цій справі.

41. Проте у даному випадку допущені судами попередніх інстанцій невідповідності не вплинули на результат вирішення спору та не призвели до прийняття незаконних судових рішень.

42. Враховуючи вищенаведене, доводи касаційної скарги позивача Верховним Судом відхиляються. Застосування приписів частини 3 статті 26 Закону та статті 783 ЦК України в оскаржуваних судових рішеннях відповідає висновкам Верховного Суду у наведеному скаржником судовому рішенні.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

43. У зв`язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 1 частини 1 статті 308 та статті 309 ГПК України оскаржувані судові рішення підлягають залишенню без змін як законні та обґрунтовані.

Щодо судових витрат

44. Унаслідок відмови у задоволенні касаційної скарги судові витрати за подання касаційної скарги покладаються на позивача.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Департаменту по роботі з активами Маріупольської міської ради залишити без задоволення.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 04 березня 2020 року і рішення Господарського суду Донецької області від 19 грудня 2019 року у справі № 905/1353/19 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.