номер провадження справи 4/67/20
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАПОРІЗЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04.08.2020 Справа № 908/768/20

м.Запоріжжя Запорізької області

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ», (71101, м. Бердянськ Запорізької області, вул. Кабельників, буд. 23)

до відповідача Бердянської міської ради Запорізької області, (71100, м. Бердянськ Запорізької області, пл. І-ї Бердянської ради, буд. 2)

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - ОСОБА_1 , ( АДРЕСА_1 )

про визнання недійсним договору оренди землі та припинення права оренди земельної ділянки

Суддя Зінченко Н.Г.

при секретарі судового засідання Колєсніковій Н.О.

За участю представники сторін:

від позивача - Дігтяренко В.С., на підставі ордеру на надан6я правової допомоги серія ЗП № 083409 від 22.06.2020;

від відповідача - Божков А.І., розпорядження № 216-к від 04.05.2020, Положення про відділ з представництва інтересів міської ради в судах Бердянської міської ради № 183 від 12.05.2020;

від третьої особи - не з`явився;

23.03.2020 до господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ», м. Бердянськ Запорізької області до Бердянської міської ради Запорізької області, м. Бердянськ Запорізької області про визнання недійсним договору оренди землі від 10.12.2014, укладеного між Бердянською міською радою Запорізької області та ОСОБА_1, зареєстрованого реєстраційною службою Бердянського міського управління юстиції Запорізької області, дата державної реєстрації: 02.03.2015, номер запису про інше речове право: 8933187 та про скасування державної реєстрації іншого речового права, проведеної державним реєстратором реєстраційної служби Бердянського міського управління юстиції Запорізької області Мирошниченком Романом Юрійовичем, дата державної реєстрації: 02.03.2015, номер запису про інше речове право: 8933187, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 19769153 від 04.03.2015.

Згідно Витягу з протоколу автоматизованого розподіл судової справи між суддями від 23.03.2020 справу № 908/768/20 за вищевказаною позовною заявою розподілено судді Зінченко Н.Г.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 30.03.2020 у справі № 908/768/20 позовну заяву залишено без руху, позивачу надано строк для усунення недоліків позовної заяви.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 17.04.2020 після усунення недоліків позовну заяву прийнято до розгляду, враховуючи уточнену позовну заяву відкрито провадження у справі № 908/768/20 за позовними вимогами про визнання недійсним договору оренди землі від 10.12.2014, укладеного між Бердянською міською радою Запорізької області та ОСОБА_1, зареєстрованого реєстраційною службою Бердянського міського управління юстиції Запорізької області, дата державної реєстрації: 02.03.2015, номер запису про інше речове право: 8933187, справі присвоєно номер провадження справи 4/67/20, ухвалено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, підготовче судове засідання призначено на 19.05.2020.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 19.05.2020 продовжено строк підготовчого провадження у справі № 908/768/20 до 16.07.2020, підготовче судове засідання відкладалося до 24.06.2020.

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 24.06.2020 до участі у справі № 908/768/20 у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача залучено ОСОБА_1 , Запорізька область м. Бердянськ, підготовче судове засідання відкладалося до 15.07.2020.

Цією ж ухвалою суду прийнято до розгляду заяву про зміну предмету позову та прийняті до розгляду позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди землі від 10.12.2014, укладеного між Бердянською міською радою Запорізької області та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 0,5747 га (кадастровий номер: :11:007:0219), розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , зареєстрованого реєстраційною службою Бердянського міського управління юстиції Запорізької області, дата державної реєстрації: 02.03.2015, номер запису про інше речове право: 8933187, та про припинення права оренди земельної ділянки, яке виникло на пiдставi договору оренди землi вiд 10.12.2014, укладеного мiж Бердянською міською радою та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 0,5747 га (кадастровий номер: :11:007:0219), розташованої за адресою: АДРЕСА_2 .

Ухвалою господарського суду Запорізької області від 15.07.2020 судом закрито підготовче провадження у справі № 908/768/20, справу призначено до розгляду по суті в судовому засіданні на 04.08.2020.

В судовому засіданні 04.08.2020 справу розглянуто, на підставі ст. 240 ГПК України судом оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Відповідно до ст. 219 ГПК України рішення у даній справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами оцінки доказів, поданих сторонами та долучених судом до матеріалів справи.

Третя особа в судове засідання 04.08.2020 не з`явилася. 29.07.2020 на адресу господарського суду Запорізької області від ОСОБА_1 надійшла заява б/н від 17.07.2020 (вх. № 14405/08-08/20 від 29.07.2020), якою третя особа просить суд розглянути і вирішити справу № 908/768/20 по суті без участі в судовому засіданні особисто ОСОБА_1 або його уповноваженого представника, при вирішенні спору прийняти до уваги пояснення, викладені в письмовій заяві третьої особи щодо позову від 10.07.2020.

Враховуючи, що третьою особою надані письмові пояснення по суті спору, які залучені судом до матеріалів справи № 908/768/20, зважаючи, що неявка третьої особи не перешкоджає вирішенню справи по суті, суд визнав за можливе розгляд справи № 908/768/20 здійснювати за відсутністю особисто ОСОБА_1 або його уповноваженого представника.

Заявлені позивачем вимоги викладені в позовній заяві з урахуванням заяви про зміну предмету позову та ґрунтуються на ст., ст. 16, 203, 210, 215, 236, 622, 626, 627, 638, 792 ЦК України, ст. 223 ГК України, ст., ст. 93, 124, 125, 141 Земельного кодексу України, ст., ст. 6, 7, 13-15 Закону України «Про оренду землі». Позов пред`явлений позивачем з наступних підстав: 10.12.2014 Бердянською міською радою та громадянином ОСОБА_1 укладений договір оренди землі, за умовами якого останній отримав в користування земельну ділянку площею 0,5747 га (кадастровий номер :11:007:0219), розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , для розміщення та обслуговування автомайстерні та офісних приміщень, строком до 01.09.2062. Договір зареєстрований державним реєстратором реєстраційної служби Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області Мирошниченком Р.Ю., дата, час державної реєстрації: 02.03.2015, номер запису про інше речове право: 8933187, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 19769153 від 04.03.2015. Додатками до договору оренди є акт прийому-передачі земельної ділянки від 10.12.2014 (підписаний орендодавцем і орендарем), витяг з рішення Бердянської міської ради № 37 від 12.09.2013 «Про передачу в оренду земельних ділянок», витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.06.2014 № 11244-м, акт визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012, план земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки. 14.03.2019 за нотаріально посвідченим актом прийому-передачі нерухомого майна № 1 ОСОБА_1 передав до статутного капіталу ТОВ «БУСКІНГ» належне йому на праві приватної власності нерухоме майно - комплекс будівель та споруд, який розташований за адресою: АДРЕСА_2 , на земельній ділянці площею 0,5832 га. 18.03.2019 державним реєстратором Виконавчого комітету Бердянської міської ради Михалакій Р.Я. зареєстровано право приватної власності ТОВ «БУСКІНГ» на вказаний комплекс будівель і спору, номер запису про право власності: 30773555, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 104. Таким чином, в силу положень чинного законодавства з 18.03.2019 до ТОВ «БУСКІНГ» перейшло право оренди земельної ділянки, на якій розташований комплекс будівель і споруд. Ознайомившись 18.03.2019 з умовами договору оренди землі від 10.12.2014, позивачем з`ясовано, що даний договір містить ряд порушень норм чинного на момент його укладення законодавства, що відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» є підставою для визнання його недійсним. Так, позивач зазначає, що спірний договір оренди землі не містить наступних істотних умов: зазначення індексації орендної плати - у договорі не зазначено в який саме спосіб та ким індексується орендна плата; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю - у договорі взагалі не зазначено умов та строків передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві - не зазначено, лише вказано, що земельна ділянка повертається в стані не гіршому порівняно з тим, у якому орендар її одержав,без визначення терміну та способу її повернення взагалі; відповідальність сторін - в розділі 14 договору, який має назву «Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору» не міститься визначення самої відповідальності, а лише абстрактне визначення «сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору». Також позивач зазначає, що акт визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012, який є додатком до спірного договору, складений з порушенням вимог законодавства та підписаний не встановленими особами або особами, повноваження яких не підтверджені. З урахуванням цього, позивач вважає, що оскільки акт визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012 є невід`ємним додатком спірного договору, то при укладені договору були порушені вимоги ч., ч. 2, 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» і укладення спірного договору оренди землі за недійсним актом від 06.01.2012 є підставою для визнання такого договору недійсним. Приймаючи до уваги, що право оренди земельної ділянки до позивача перейшло в силу закону, то ТОВ «БУСКІНГ» було позбавлено права на погодження всіх умов договору та, в разі незгоди з ними, на складення протоколу розбіжностей. З урахуванням викладеного, позивач вважає, що наявність у спірному договорі порушень норм законодавства України (в тому числі і не зазначення істотних умов договору) призводять до порушення його прав та обов`язків як орендаря, внаслідок чого позивач змушений звернутись до суду з вимогами про визнання спірного договору оренди недійсним та припинення права оренди земельної ділянки, яке виникло на пiдставi спірного договору оренди землi вiд 10.12.2014. На підставі зазначеного, позивач наполягає на заявлених позовних вимогах і просить суд позов задовольнити повністю. Також позивач просить суд покласти на відповідача судові витрати зі сплати судового збору.

Відповідач проти позову заперечив з підстав, викладених у відзиві на позовну заяву. Свої заперечення проти заявлених вимог мотивує наступним: відповідач не погоджується з твердженням позивача, що спірний договір оренди землі від 10.12.2014 не містить істотних умов, які передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Так, відповідно до ч. 2 ст. 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції чинній на дату укладання та реєстрації Договору) типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Типовий договір оренди землі затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004. № 220. Дослідивши текст типового договору оренди землі та зміст спірного договору оренди землі від 10.12.2014 вбачається, що розділи стосовно орендної плати та її індексації, умов та строків передачі земельної ділянки в оренду, умов повернення земельної ділянки та відповідальності сторін спірного договору повністю відтворюють текст типового договору. Стосовно акту визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012, то відповідач просить суд врахувати, що ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» взагалі не передбачено такого документу, як погодження зовнішніх меж земельної ділянки, а визначено, що невід`ємною частиною договору оренди землі є, зокрема, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Крім того, з часу укладення договору оренди землі від 10.12.2014 з приводу надання в оренду земельної ділянки та подальшого її використання до Бердянської міської ради не надходило ніяких скарг або зауважень від будь-яких осіб. Відповідно до ч. 1 ст. 649 ЦК України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Враховуючи викладене, відповідач вважає, що при укладанні оспорюваного договору оренди землі від 10.12.2014 сторони дійшли взаємної згоди щодо його істотних умов, збоку ОСОБА_1. або позивача не надходило пропозицій щодо зміни будь яких умов договору, а в договорі зазначені всі істотні умови передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі» та типовим договором. Таким чином, відповідач вважає, що відсутні підстави для визнання оспорюваного договору оренди землі недійсним, а позивач взагалі не довів в чому полягає порушення його прав і законних інтересів, за захистом яких він звернувся до суду з позовом у даній справі. З урахуванням зазначеного, відповідач просить суд в позові відмовити повністю.

Третьою особою надані письмові пояснення по суті спору, згідно яких ОСОБА_1 повністю підтримує правову позицію позивача, заявлені позовні вимоги вважає законними і обґрунтованими. Третя особа вважає, що спірний договір оренди землі від 10.12.2014 укладено з порушеннями вимог законодавства щодо істотних умов договору оренди землі, тому наявні підстави для визнання його недійсним з підстав, які наведені позивачем в позовній заяві. На підставі викладеного третя особа просить суд позов задовольнити повністю.

Розглянувши зібрані у справі докази, заслухавши пояснення представників сторін, суд

УСТАНОВИВ

З матеріалів справи вбачається, що 10.12.2014 Бердянською міською радою (відповідачем у справі) та громадянином ОСОБА_1 (третьою особою у справі) укладений Договір оренди землі, за умовами якого останній на підставі п. 2 рішення Бердянської міської ради № 37 від 12.09.2013 «Про передачу в оренду земельних ділянок» отримав в користування земельну ділянку площею 0,5747 га (кадастровий номер :11:007:0219), розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , для розміщення та обслуговування автомайстерні та офісних приміщень, строком до 01.09.2062.

Договір оренди землі зареєстрований державним реєстратором реєстраційної служби Бердянського міськрайонного управління юстиції Запорізької області Мирошниченком Р.Ю., дата, час державної реєстрації: 02.03.2015, номер запису про інше речове право: 8933187, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 19769153 від 04.03.2015.

Додатками до Договору оренди землі є акт прийому-передачі земельної ділянки від 10.12.2014 (підписаний орендодавцем і орендарем), витяг з рішення Бердянської міської ради № 37 від 12.09.2013 «Про передачу в оренду земельних ділянок», витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 24.06.2014 № 11244-м, акт визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012, план земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки.

14.03.2019 на підставі Акту приймання-передачі нерухомого майна № 1, який 14.03.2019 посвідчений приватним нотаріусом Бердянського міського нотаріального округу Запорізької області Каменєвою-Тинів Н.В. і зареєстрований за в реєстрі за № 364, 365, ОСОБА_1 передав до статутного капіталу Товариства з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ» (позивача у справі) належне йому на праві приватної власності нерухоме майно - комплекс будівель та споруд загальною площею 1969,9 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_2, на земельній ділянці площею 0,5832 га, реєстраційний номер в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: 104; номер запису про право власності: 30435479; номер об`єкта в РПВН: 20100459.

18.03.2019 державним реєстратором Виконавчого комітету Бердянської міської ради Михалакій Р.Я. зареєстровано право приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ» на вказаний комплекс будівель і споруд, номер запису про право власності: 30773555, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 104.

26.03.2019 ОСОБА_1 (третя особа) звернувся до відповідача із заявою б/н від 26.03.2019 (вхід. реєстр. № 11429) щодо припинення права користування земельною ділянкою площею 0,5747 га (кадастровий номер :11:007:0219), розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , що надавалася для розміщення та обслуговування автомайстерні та офісних приміщень на підставі Договору оренди землі від 10.12.2014.

Рішенням Бердянської міської ради Запорізької області № 13 від 23.05.2019 «Про припинення права користування земельними ділянками» (пункт 2) на підставі ст., ст. 120, 122 ЗК України, ст. 377 ЦК України, ст., ст. 7, 31, 32 Закону України «Про оренду землі» та на підставі висновків протоколу проведення засідань постійної комісії з питань архітектури, містобудування, регулювання земельних відносин та екології № 78 від 19.04.2019 ОСОБА_1 відмовлено в припиненні права користування земельною ділянкою, яка надавалася в оренду на підставі оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014.

Підставою для прийняття зазначеного рішення стали висновки, що чинне на час прийняття рішення № 13 від 23.05.2019 законодавство, зокрема ст.120 ЗК України, ст. 377ЦК України, ст. 32 Закону України «Про оренду землі», не передбачає припинення договору шляхом його розірвання у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці іншою особою, а є підставою для зміни особи-орендаря.

Крім того, 28.03.2019 позивач звернувся до відповідача із заявою б/н від 28.03.2019 (вхід. реєстр. № 11870) щодо передачі в оренду земельної ділянки площею 0,5747 га (кадастровий номер :11:007:0219), розташовану за адресою: АДРЕСА_2 , для розміщення та обслуговування автомайстерні та офісних приміщень строком на п`ять років.

Рішенням Бердянської міської ради Запорізької області № 24 від 05.09.2019 «Про передачу в оренду земельних ділянок» (пункт 13) на підставі ст., ст. 116, 122, 123, 126 ЗК України, ст., ст. 6, 7, 31, 32 Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про державну реєстрацію нерухомого майна та їх обтяжень» та на підставі висновків протоколу проведення засідань постійної комісії з питань архітектури, містобудування, регулювання земельних відносин та екології № 80 від 21.06.2019 позивачу відмовлено в передачі в короткострокову оренду земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості) та без зміни її цільового призначення, площею 0,5747 га (кадастровий номер :11:007:0219), розташовану за адресою: АДРЕСА_2, для розміщення та обслуговування автомайстерні та офісних приміщень строком на п`ять років.

Підставою для прийняття зазначеного рішення стали висновки, що земельні ділянки, які перебувають у користуванні осіб, передаються у користування іншим особам лише після припинення права користування ними. Крім цього було повідомлено, що земельна ділянка частково розташована в двокілометровій відстані від урізу води. У зв`язку із тим, що у місті Бердянську не встановлена прибережна захисна смуга від урізу Азовського моря, то надання земельної ділянки в оренду для розміщення та обслуговування автомайстерні та офісних приміщень буде суперечити ст., ст. 88, 90 Водного кодексу України.

Також матеріали справи містять докази, що 29.04.2020 (після порушення провадження у даній справі) відповідач звернувся до позивача із пропозицією за вих. № 01-1101/31-1 про необхідність звернутися до Бердянської міської ради із заявою щодо внесення змін до Договору оренди землі від 10.12.2014 шляхом заміни однієї із сторін в чинному Договорі у зв`язку із переходом права власності на об`єкт нерухомості, який розташований на земельній ділянці, до іншої особи та укладання додаткової угоди до Договору оренди землі від 10.12.2014.

Крім того, 29.04.2020 (після порушення провадження у даній справі) відповідач звернувся також до третьої особи із пропозицією за вих. № 01-1102/31-1 про необхідність звернутися до Бердянської міської ради із заявою щодо внесення змін до Договору оренди землі від 10.12.2014 шляхом заміни однієї із сторін в чинному Договорі у зв`язку із переходом права власності на об`єкт нерухомості, який розташований на земельній ділянці, до іншої особи та укладання додаткової угоди до Договору оренди землі від 10.12.2014.

Ані позивач, ані третя особа відповіді на вказані пропозиції відповідача не надали, матеріали справи не містять доказів, які б спростовували це твердження.

Позивач звернувся до суду з позовом у даній справі про визнання недійсним Договору оренди землі від 10.12.2014, укладеного між Бердянською міською радою Запорізької області та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 0,5747 га (кадастровий номер: :11:007:0219), розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , та про припинення права оренди земельної ділянки, яке виникло на пiдставi оспорюваного Договору оренди землi вiд 10.12.2014.

Підставами для визнання недійсним оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014 позивач вважає порушення вимог ч., ч. 2, 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», а саме відсутність в ньому істотних умов, що є безумовною підставою для визнання такого договору недійсним.

Проаналізувавши норми законодавства, оцінивши представлені сторонами письмові докази в їх сукупності, суд вважає позовні вимоги такими, що не підлягають задоволенню з наступних підстав.

Досліджені судом письмові докази свідчать, що в спірних правовідносинах у зв`язку із переходом права власності на нерухоме майно - комплекс будівель та споруд загальною площею 1969,9 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_2 , від ОСОБА_1 до ТОВ «БУСКІНГ», відбувся перехід права оренди земельної ділянки, на якій розташований зазначене нерухоме майно, яке виникло на підставі Договору оренди землі від 10.12.2014, укладеного третьої особою та відповідачем справі.

Питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються, зокрема статтею 120 ЗК України, згідно з частинами 1, 2 якої у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

За положеннями статті 141 ЗК України однією з підстав припинення права користування земельною ділянкою є набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Одночасно згідно з частиною 3 статті 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні.

Отже, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря.

При цьому, у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Аналогічна правова позиція щодо переходу прав і обов`язків землекористувача при відчуженні нерухомості викладена в постанові Верховного Суду у складі Касаційного господарського суду від 05.02.2020 у справі № 914/393/19.

Статтею 20 ГК України передбачено, що кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів.

Згідно частини 1 статті 15 та частини 1 статті 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Тлумачення вказаних норм дозволяє зробити висновок, що для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду.

Згідно з підпунктом 2 частини 2 статті 16 ЦК України одним із способів захисту судом цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання правочину недійсним.

Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. (ч. 1 ст. 202, ст. 205 ЦК України)

Статтею 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 ЦК України. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановленні в статті 203 ЦК України. Так, відповідно до частин 1-3, 5, 6 цієї зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

В силу припису статті 204 ЦК України правомірність правочину презюмується, тобто правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.

Отже, заявляючи позов про визнання недійсним договору (правочину), позивач має довести наявність тих обставин, з якими закон пов`язує визнання угод недійсними і настанням відповідних наслідків.

Згідно вимог статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 ЦК України.

Таким чином, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення.

При вирішенні спорів про визнання правочинів (господарських договорів) недійсними, підлягає встановленню наявність фактичних обставин, з якими закон пов`язує визнання таких правочинів (господарських договорів) недійсними на момент їх вчинення (укладення) і настання відповідних наслідків, за результатами вирішення спору в судовому рішенні вказується в чому конкретно полягає неправомірність дій сторони та яким нормам законодавства не відповідає оспорюваний правочин.

З системного аналізу змісту статей 16, 203, 215 ЦК України слідує висновок, що для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.

Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.

Мотивуючи позовну вимогу про визнання недійсним Договору оренди землі від 10.12.2014, укладеного між Бердянською міською радою Запорізької області та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 0,5747 га (кадастровий номер: :11:007:0219), розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , позивач посилається на норми ст. 15 Закону України «Про оренду землі» і ті обставини, що оспорюваний Договір не містить істотних умов, а саме: зазначення індексації орендної плати; умов і строків передачі земельної ділянки орендарю; умов повернення земельної ділянки орендодавцеві; відповідальності сторін, крім того, акт визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012, який є додатком до оспорюваного Договору, складений з порушенням вимог законодавства.

Статтею 626 ЦК України передбачено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно з ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Частиною 1 статті 630 ЦК України унормовано, що договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку.

При цьому, приписами ч. 2 ст. 179 ГК України передбачено, що Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади можуть рекомендувати суб`єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.

Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 ЦК України).

У частинах першій та другій статті 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного Договору оренди) передбачено, що істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об`єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відповідно до ст. статті 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення оспорюваного Договору оренди) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Типовий договір оренди землі затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (з наступними змінами).

Отже, типовий договір оренди землі має силу нормативно-правового акта і підлягає обов`язковому застосуванню у відповідній сфері правовідносин.

З урахуванням викладеного, при вирішенні спору у даній справі судом приймаються до уваги доводи відповідача, що оспорюваний Договір оренди землі від 10.12.2014 укладений на підставі типового договору.

Відповідно до п. 10 типового договору оренди землі у розділі «Орендна плата» зазначено, що обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки державної або комунальної власності здійснюється з урахуванням їх цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, за затвердженими Кабінетом Міністрів України формами, що заповнюються під час укладання або зміни умов договору оренди чи продовження його дії.

Текст п. 4.2 розділу 4 «Орендна плата» оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014 повністю відповідає змісту п. 10 типового договору оренди землі.

В п.20 типового договору у розділі «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду» зазначається: передача земельної ділянки орендарю здійснюється у (строк) після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

В той же час п. 6.3 розділу 6 «Умови і строки передачі земельної ділянки в оренду» оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014 зазначено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється за актом її приймання-передачі.

Відповідно до п. 21 типового договору у розділі «Умови повернення земельної ділянки» вказується, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов`язаних із зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір розв`язується у судовому порядку.

Пункт 7.1 розділу 7 «Умови повернення земельної ділянки» оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014 повністю відтворює зміст п. 21 типового договору.

Умовами п., п. 41, 42 типового договору у розділі «Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору» передбачено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини.

Аналогічні умови містять пункти 14.1 і 14.2 розділу 14 «Відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору» оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014.

Наведеним спростовуються доводи позивача, що оспорюваний Договір оренди землі від 10.12.2014 не містить істотних умов, обов`язкова наявність яких передбачена ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення цього Договору оренди).

Твердження позивача, що акт визначення та погодження зовнішніх меж земельної ділянки в натурі від 06.01.2012, який є невід`ємною частиною Договору оренди землі від 10.12.2014, складений з порушенням вимог законодавства та підписаний не встановленими особами або особами, повноваження яких не підтверджені, що є підставою для визнання спірного Договору недійсним, спростовуються тим, що відповідно до ч. 4 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент укладення цього Договору оренди) взагалі не передбачено такого документу, як погодження зовнішніх меж земельної ділянки, а встановлено, що невід`ємною частиною договору оренди землі є, зокрема, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

Крім того, суд вважає доречними пояснення відповідача, що з часу укладення оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014 з приводу надання в оренду земельної ділянки та подальшого її використання до Бердянської міської ради не надходило ніяких скарг або зауважень від будь-яких осіб.

За приписами ч. 7 ст. 179 ГК України господарські договори укладаються за правилами, встановленими Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом, іншими нормативно-правовими актами щодо окремих видів договорів.

У ст. 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною.

Згідно зі ст. 649 ЦК України розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування та в інших випадках, встановлених законом, вирішуються судом. Розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору не на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, можуть бути вирішені судом у випадках, встановлених за домовленістю сторін або законом.

Відповідно до ч. 1 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Проаналізувавши фактичні обставини справи суд дійшов висновку, що при укладанні оспорюваного Договору оренди землі від 10.12.2014 сторони Договору дійшли взаємної згоди щодо його істотних умов. Ні ОСОБА_1, ні позивач не зверталися до відповідача з пропозиціями щодо зміни будь-яких умов Договору оренди землі від 10.12.2014.

Позивачем та третьої особою вказаний факт належними і допустимими, в розумінні ст., ст. 76, 77 ГПК України, доказами не спростований.

За таких обставин, суд не вбачає підстав для визнання недійсним Договору оренди землі від 10.12.2014, укладеного між Бердянською міською радою Запорізької області та ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 0,5747 га (кадастровий номер: :11:007:0219), розташованої за адресою: АДРЕСА_2 , з підстав, наведених позивачем.

З огляду на висновок суду про відсутність підстав для визнання недійсним Договору оренди землі від 10.12.2014, відсутні і підстави для припинення права оренди земельної ділянки, яке виникло згідно Договору оренди землi вiд 10.12.2014.

Згідно зі ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Необхідною умовою застосування судом певного способу захисту є наявність певного суб`єктивного права (інтересу) у позивача та порушення (невизнання або оспорювання) цього права (інтересу) з боку відповідача.

На позивача покладено обов`язок обґрунтувати своєї вимоги поданими до суду доказами, тобто, довести, що його права та інтереси порушуються, оспорюються чи не визнаються, а тому потребують захисту.

Обраний позивачем спосіб захисту права має забезпечувати ефективний захист та відновлення порушеного права позивача.

Приймаючи до уваги викладене, суд вважає, що позивачем не доведено належними та попсутими доказами порушення оспорюваним Договору оренди землi вiд 10.12.2014 його прав та охоронюваних законом інтересів.

Статтею 73 ГПК України встановлено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Згідно з ст. 74 ГПК України обов`язок доказування і подання доказів віднесено на сторони. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Відповідно до ст. 86 ГПК України, суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Суд визнає позовні вимоги недоведеними та такими, що не підлягають задоволенню.

Доводи позивача, наведені в обґрунтування заявлених ним вимог, не знайшли свого підтвердження за встановлених судом обставин, що склались між сторонами.

Заперечення відповідача на заявлені позовні вимоги враховані судом при вирішенні даного спору.

Враховуючи вище наведене, в задоволені позову відмовляється повністю.

Згідно зі ст. 129 ГПК України, приймаючи до уваги висновок суду про відсутність підстав для задоволення позовних вимог, судовий збір покладається на позивача.

Керуючись ст., ст. 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ

В задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «БУСКІНГ», м. Бердянськ Запорізької області до Бердянської міської ради Запорізької області, м. Бердянськ Запорізької області про визнання недійсним договору оренди землі від 10.12.2014 та про припинення права оренди земельної ділянки, яке виникло на пiдставi договору оренди землi вiд 10.12.2014, відмовити повністю.

Повне рішення оформлено і підписано у відповідності до вимог ст. ст. 240, 241 ГПК України « 12» серпня 2020 р.

Суддя Н. Г. Зінченко

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення до Центрального апеляційного господарського суду через господарський суд Запорізької області, а у разі проголошення вступної та резолютивної частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.