ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

11 серпня 2020 року, м. Херсон, справа № 923/510/20

Господарський суд Херсонської області у складі судді Закуріна М. К., розглянувши справу

за позовом фізичної особи-підприємця Яроша Володимира Івановича

до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі

за участю:

секретаря судового засідання Бєлової О.С.,

представників сторін:

від позивача - Карасьова В.І.,

від відповідача - Єхвая М.Т.,

у с т а н о в и в:

Дії та аргументи Позивача

01.06.2020 фізична особа-підприємець Ярош Володимир Іванович звернувся з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 17.06.2004 у власній редакції.

Обґрунтовуючи позовні вимоги Позивач вказав, що:

- 17.06.2004 між ним та Іванівською районною державною адміністрацією Херсонської області був укладений договір оренди земельних ділянок, відповідно до умов якого йому передана в оренду земельні ділянки загальною площею 242 га строком на 5 років,

- 04.06.2009 між вказаними сторонами договору укладена додаткова угода, за змістом якої строк оренди встановлено 10 років, а відповідно до додаткової угоди від 25.05.2012 його визначено у 15 років з моменту реєстрації договору,

- за змістом пункту 2.2. договору сторонами визначено, що по закінченні терміну договору Позивач має право на переважне право на поновлення дії договору,

- з метою реалізації переважного права на продовження строку оренди 29.01.2020 він звернувся до Відповідача із відповідною заявою про поновлення договору на 7 років,

- листом № 997/0-158/0/95-20 від 27.02.2020 Відповідач повідомив його про заперечення щодо поновлення договору та вказав про припинення дії договору,

- у вказаному листі Відповідач вказав про видання в майбутньому відповідного наказу про відмову у поновленні, що не відповідає положенням частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки у випадку відмови у поновленні прийняття наказу є обов`язковим у момент відмови, а тому фактично відмова оформлена не у встановленому законом порядку,

- листом без номера від 22.04.2020 Позивач вдруге звернувся до Відповідача з пропозицією підписання додаткової угоди, а також надіслав її проект з власним підписом, запропонувавши поновити договір на 15 років,

- після закінчення строку дії договору, тобто з 04.03.2020 Позивач продовжував користуватися земельними ділянками, сплачувати орендну плату, а з боку Відповідача не надходило відповідних заперечень щодо цього,

- у відповідності до положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» Позивач має право на поновлення договору на тих самих умовах, які були передбачені договором,

- 23.04.2020 Позивач направив на адресу Відповідача додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, але станом на час розгляду справи в суді вона Відповідачем не підписана.

Дії та аргументи Відповідача

Відповідачем позовні вимоги не визнаються та він проти їх задоволення заперечує, посилаючись на наступні обставини. Так, на його думку суд повинен відмовити у позові, оскільки

- за результатами розгляду заяви Позивача про поновлення договору ним 27.02.2020 направлено повідомлення про заперечення, а у подальшому 06.03.2020 видано наказ № 2934-СГ про припинення договору оренди земельних ділянок,

- у запропонованій Позивачем редакції додаткової угоди визначено різні строки оренди, а саме у пункті 1 - на 7 років, у пункті 2.2. - на 23 роки, у пункті 2.3. - на строк до 30.06.2027, що свідчить про відсутність конкретної пропозиції щодо істотної умови договору - строку його дії,

- поряд з цим у підпункті 2.1. Позивач вказав кадастрові номери земельних ділянок, які не є предметом договору,

- за умовами договору оренди орендна плата може бути переглянута у випадках, передбачених законодавством, зокрема у договорі вона встановлена у розмірі 2 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а у відповідності до статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати не повинен бути меншим 3 % нормативної грошової оцінки,

- з метою приведення розміру орендної плати у відповідність до положень законодавства Відповідач листом № 19-21-0.102-2060/2-16 від 26.01.2016 запропонував Позивачу переглянути її розмір шляхом внесення змін до договору, але така пропозиція залишилася без реагування.

Процесуальні дії та рішення суду

Ухвалою від 04.06.2020 відкрите провадження у справі за правилами загального провадження та підготовче засідання проведене 07.07.2020 та 16.07.2020. Розгляд справи по суті проведений 11.08.2020.

Установлені судом обставини

17.06.2004 між Іванівською районною державною адміністрацією, виступаючою у якості Орендодавця, та фізичною особою-підприємцем Ярошем Володимиром Івановичем, як Орендарем, укладений договір оренди земельних ділянок.

Основними умовами договору, які стосуються предмету спору, є наступні:

- «Орендодавець … передає, а Орендар набуває право на оренду земельних ділянок, які знаходяться в адміністративних межах Першотравневої сільської ради Іванівського району Херсонської області … (пункт 1.1),

- «В оренду передаються земельні ділянки загальною площею 242 га …» (пункт 1.3.),

- «Договір укладається терміном на п`ять років» (пункт 2.1.),

- «Термін договору починається з дня його реєстрації та діє до 30.06.2009. По закінченню терміну договору Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право поновлення договору. У разі поновлення договору оренди на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін» (пункт 2.2.),

- «У разі якщо Орендар продовжує користуватися земельними ділянками після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню (шляхом укладення додаткової угоди) на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням» (пункт 2.3.).

З тексту договору також слідує, що він зареєстрований в ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі» 04.03.2005 за № 31.

04.06.2009 між вказаними особами укладена додаткова угода до договору оренди земельних ділянок, за змістом якої пункт 2.1. договору викладений в іншій редакції, а саме: «Договір укладається терміном на десять років».

24.05.2012 між вказаними особами також укладена додаткова угода до договору оренди земельних ділянок, за змістом якої пункт 2.1. договору викладений в іншій редакції, а саме: «Договір укладається терміном на 15 років».

Як слідує із заяви б/н від 29.01.2020 Позивач звернувся до Відповідача із пропозицією про поновлення договору оренди землі на 7 років та надав згоду на перегляд орендних умов стосовно визначення орендної плати на рівні 12 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. До заяви Позивачем був доданий підписаний проект додаткової угоди.

У свою чергу, відповідно до листа № 997/0-158/0/95-20 від 27.02.2020 Відповідач повідомив Позивача про заперечення у поновленні договору оренди землі, вказавши, що подані документи на земельні ділянки не відповідають предмету договору оренди, а технічна документація не погоджувалася ним. Крім цього з боку Позивача протягом 2 років з моменту внесення змін до Податкового кодексу України не надходило пропозицій стосовно перегляду орендної плати.

Відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області № 2934-СГ від 06.03.2020 «Про припинення права користування земельною ділянкою» Відповідачем прийняте рішення про припинення з 05.03.2020 договору оренди земельної ділянки, укладеного між Іванівською районною державною адміністрацією та фізичною особою-підприємцем Ярошем В.І.

Згідно з листом без номера від 22.04.2020, який направлений Позивачем на адресу Відповідача 23.04.2020, що слідує з поштової накладної № 754 від 23.04.2020, Позивач вдруге звернувся до Відповідача з пропозицією підписання додаткової угоди, а також надіслав її проект з власним підписом.

У подальшому листом без номера від 20.05.2020, який направлений Позивачем на адресу Відповідача 20.05.2020, що слідує з поштової накладної № 790 від 20.05.2020, Позивач в черговий раз звернувся до Відповідача з пропозицією підписання додаткової угоди, а також надіслав її проект з власним підписом.

Як слідує з тексту проекту додаткової угоди Позивач запропонував поновити договір на 15 років.

Відповідно до листа Головного управління ДПС у Запорізькій області № 10147/14/08-01-56-08 від 20.05.2020 Позивач станом на 20.05.2020 не мав податкового боргу з орендної плати з фізичних осіб.

Оцінка суду установлених обставин та норм діючого законодавства

Установлені судом обставини наявності укладеного договору від 17.06.2004 свідчать про виникнення між його сторонами майново-господарських зобов`язань, у силу яких у відповідності до приписів статей 173, 174, 175 Господарського кодексу України одна сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони, а інша (управнена) сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

За частиною 1 статті 175 того ж Кодексу майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Зміст та умови договору, аналіз правовідносин та господарсько-договірних зобов`язань (майново-господарських зобов`язань у відповідності до частини 1 статті 179 ГК України), які виникли між сторонами договору на його підставі, з огляду на вказані правові положення, свідчать, що за своєю юридичною природою між ними укладений договір оренди землі.

Відповідно до положень статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Зокрема, за статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Так, за змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, а за статтею 13 того ж Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 17 названого Закону об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом, а за статтею 18 договір набирає чинності після його державної реєстрації.

Частиною 1 статті 19 Закону про оренду землі встановлено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін.

У даному випадку сторонами обумовлено, що строк дії договору оренди складає 15 років, а тому судом сприймається строк його дії з 04.03.2005 (дата реєстрації договору) до 04.03.2020.

Поряд з цим, за діючим законодавством існують правові підстави для поновлення строку дії договору у випадку його закінчення.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України закріплене переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин щодо продовження договору оренди землі, фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди, а саме перший - наявність переважного права на укладення договору на новий строк у випадку належного виконання зобов`язань за договором, другий - поновлення договору у випадку продовження користування земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні.

Зокрема, частиною 1 статті 33 Закону передбачено, що: «по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)», а за змістом частини 5 цієї ж статті «орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення».

Отже, законодавець у частині п`ятій статті 33 Закону визначив алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

- розглянути лист-повідомлення на предмет відповідності вимогам закону,

- узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору,

- за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору,

- укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору,

- за наявності заперечень направити орендареві лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

При цьому слід врахувати, що відповідно до частини 4 статті 33 Закону: «При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється».

Таким чином, суд приходить до висновку, що орендодавець у разі невідповідності змісту повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря, може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі, а також може за наявності підстав прийняти рішення про відмову у продовженні договірних відносин.

У даному випадку Позивач у передбачений законом спосіб та строк (29.01.2020) надіслав Відповідачу заяву про поновлення договору на семирічний строк разом із проектом підписаної додаткової угоди, а Відповідач у встановлений місячний строк (27.02.2020) повідомив його про відмову від укладення договору.

Отже, суд констатує, що Відповідач протягом місяця з моменту отримання заяви про поновлення договору повідомив Позивача про власне рішення про відмову у поновленні договору.

У даному контексті суд також зазначає, що передбачений положеннями частини 5 статті 33 Закону про оренду землі обов`язок направлення орендодавцем орендарю листа-повідомлення про прийняте рішення із запереченнями на поновлення договору не пов`язаний із прийняттям в обов`язковому порядку «рішення» у формі окремого документу, оскільки відповідні заперечення можуть бути висловлені у самому листі-повідомленні.

Водночас, таке рішення було прийняте Відповідачем у вигляді наказу № 2934-СГ від 06.03.2020, за змістом якого договір оренди припинено з 05.03.2020.

З урахуванням факту прийняття названого наказу суд зазначає, що Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області діє на підставі «Положення про Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області», затверджене наказом Державної служби з питань геодезії, кадастру та картографії від 17.11.2016 № 308 з наступними змінами.

Зокрема, за підпунктом 13 пункту 4 Положення Управління розпоряджається землями державної власності сільськогосподарського призначення на території Херсонської області, а за змістом пункт 8 Управління у межах повноважень видає накази організаційно-розпорядчого характеру.

Отже, ні положеннями статті 33 Закону про оренду землі, ні Положенням про Головне управління Держгеокадастру у Херсонській області не встановлено обов`язковості прийняття наказу, як розпорядчого документу, у випадку відмови від продовження строку дії договору оренди землі, а також встановлення факту припинення його дії.

Більш того, порядок припинення дії договору та підстави такого припинення визначені у статті 31 Закону про оренду землі, а саме договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства); договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Отже, припинення дії договору оренди землі не пов`язане із прийняттям будь-яким органом рішення (наказу) про таке припинення, а тому посилання Позивача на обов`язковість прийняття наказу Відповідачем про відмову від продовження строку дії договору не є обгрунтованими.

У відповідності до частини 6 статті 33 Закону «Про оренду землі»: «у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором».

Як слідує з правової позиції Верховного Суду, висловленій у пункті 31 постанови від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18, для продовження договірних відносин за статтею 33 Закону України «Про оренду землі» необхідне волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина перша - п`ята статті 33 Закону) або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону).

У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин першої - п`ятої та частини шостої Закону є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини перша - п`ята статті 33 Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина шоста статті 33 Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини перша - п`ята статті 33 Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону)).

Суд також доповнює цей висновок тим, що за названими правовими нормами допускається одночасне існування обох підстав для поновлення договору.

Таким чином, виходячи із приписів статті 764 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови наявності встановлених цією нормою обставин, а саме «продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди» та «відсутності протягом одного місяця після закінчення оренди повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору».

У даному спорі Позивач вказав, що його права підлягають захисту із застосуванням положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки він після закінчення строку дії договору продовжував користуватися земельною ділянкою, сплачував відповідну плату, а безпосередньо Відповідач протягом одного місяця не висловився із запереченнями стосовно продовження оренди.

Надаючи оцінку наявності у Позивача права на поновлення строку дії договору за частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», суд зазначає, що Позивач після закінчення строку дії договору продовжував користуватися земельною ділянкою, у тому числі станом на час розгляду справи в суді, але безпосередньо її орендодавцем, тобто Відповідачем, у встановлений законом місячний строк повідомлено його про заперечення у поновленні договору, у тому числі шляхом прийняття наказу № 2934-СГ від 06.03.2020, а тому у Позивача не виникло право на поновлення договору на тих самих умовах, у зв`язку з чим користування земельними ділянками після закінчення строку дії договору є безпідставним.

На підставі викладеного суд приходить до загального висновку про те, що у Позивача не виникло право на продовження строку дії договору за частиною 6 статті 33 Закону про оренду землі, оскільки Відповідач повідомив його у встановлений строк про наявність власних заперечень щодо такого продовження.

За таких обставин позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Розподіл судових витрат

Судовими витратами у даній справі є витрати Позивача на сплату судового збору відповідно до квитанції від 26.05.2020 у сумі 2 102 грн, які у відповідності до приписів частини 2 статті 129 ГПК України підлягають покладенню на нього.

На підставі вказаних правових норм та керуючись статтями 238, 240 ГПК України ,

в и р і ш и в:

У задоволенні позовних вимог відмовити.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складене - 12.08.2020

Суддя М.К. Закурін