СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"27" липня 2020 р. Справа № 917/154/19

Колегія суддів у складі: головуючий суддя Білоусова Я.О., суддя Тарасова І.В., суддя Фоміна В.О.

за участі секретаря судового засідання Діденко Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні у приміщенні Східного апеляційного господарського суду в режимі відеоконференції з Октябрським районним судом м.Полтави апеляційну скаргу Фермерського господарства "Україна" (вх.№2614 П/2) на рішення Господарського суду Полтавської області від 09.07.2019 у справі № 917/154/19 (прийняте у приміщенні Господарського суду Полтавської області суддею Сірош Д.М., повне рішення складено 19.07.2019)

за позовом Фермерського господарства "Україна", смт.Скороходове, Чутівський район,

до Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області, смт.Скороходове, Чутівський район,

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:

1. Фізична особа - підприємець Коваль Сергій Іванович, с.Коханівка, Чутівський район,

2. Головне Управління Держгеокадастру у Полтавській області, м.Полтава,

про скасування рішень, визнання поновленим договору оренди,

ВСТАНОВИЛА:

В січні 2019 року Фермерське господарство "Україна" звернулось до Господарського суду Полтавської області з позовом до Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області про:

- скасування рішення 22 позачергової сесії VIII скликання Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області від 27.07.2018 №833 "Про розгляд заяви голови фермерського господарства "Україна" Різніченка В.М.";

- скасування рішення 22 позачергової сесії VIII скликання Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області від 27.07.2018 №832 "Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення" Ковалю Сергію Івановичу ;

- визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 13.06.2005, укладеного між Фермерським господарством "Україна" в особі голови Різніченка Володимира Миколайовича та Чутівською районною державною адміністрацією Полтавської області на умовах додаткової угоди від 06.12.2017 до договору оренди земельної ділянки від 13.06.2005 між Фермерським господарством "Україна" в особі голови Різніченка Володимира Миколайовича та Скороходівською селищною радою Чутівського району Полтавської області, на умовах, запропонованих позивачем.

Рішенням Господарського суду Полтавської області від 09.07.2019 у задоволенні позову відмовлено.

Відмовляючи у задоволенні позову суд виходив з того, що договір оренди земельної ділянки не може бути пролонгований, оскільки змінилась площа земельної ділянки та кадастровий номер, тобто змінився об`єкт. Після укладення спірного договору оренди земельної ділянки від 13.06.2005 умови договору, зокрема щодо межі та площі, сторони договору не змінювали. Крім того, відповідно до пункту 7 спірного договору оренди земельної ділянки договір укладено на 10 років. Позивачем до клопотання надано проект додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, відповідно до якого пропонується поновлення вищезазначеного договору оренди строком на 20 років з орендною платою в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки. Проте, сторонами не досягнуто згоди щодо змінених позивачем істотних умов договору.

В частині скасування рішень 22 позачергової сесії 7 скликання Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області № 832 від 27.07.2018 та № 833 від 27.07.2018 суд зазначив, що Скороходівська селищна рада Чутівського району Полтавської області при прийнятті оскаржуваних рішень діяла в порядок та спосіб, передбачений законом, і вказані рішення не порушують прав та інтересів позивача, оскільки відсутні підстави для поновлення спірного договору оренди.

Фермерське господарство "Україна" з рішенням суду першої інстанції не погодилось та звернулось до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове рішення, яким:

- визнати недійсним та скасувати рішення Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області від 27 липня 2018 року № 832 «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення» Ковалю С.І . площею 5,00 га, кадастровий номер :00:001:0258, та земельної ділянки площею 5,80 га, кадастровий номер :00:001:0259.

- визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 13 червня 2005 року, укладений між Фермерським господарством "Україна" в особі голови Різніченка Володимира Миколайовича, та Чутівською районною державною адміністрацією Полтавської області на умовах додаткової угоди від 06 грудня 2017 року до договору оренди земельної ділянки від 13 червня 2005 року, укладеного між Фермерським господарством "Україна" в особі голови Різніченка Володимира Миколайовича, та Скороходівською селищною радою Чутівського району Полтавської області, , а саме: для ведення фермерського господарства земельної ділянки площею 5,00 га, кадастровий номер :00:001:0258, та земельної ділянки площею 5,80 га, кадастровий номер :00:001:0259, на умовах додаткової угоди запропонованої позивачем.

Скарга обґрунтована тим, що до моменту здійснення державної реєстрації у період з 13.06.2005 по 08.01.2008 позивач постійно користувався спірною земельною ділянкою на підставі тимчасових договорів від 14.06.2005 та 03.01.2007, укладених з Чутівською районною державною адміністрацією Полтавської області, вносячи орендну плату за користування нею. Позивачем виготовлено технічну документацію на земельну ділянку загальною площею 10,8 га, внаслідок чого земельній ділянці площею 5,8 га було присвоєно кадастровий номер :00:001:0259, а земельній ділянці площею 5,0 га було присвоєно кадастровий номер :00:001:0258. За місяць до спливу строку дії договору оренди, а саме 06.12.2017 позивачем було направлено до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області лист-повідомлення про намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки, до якого поряд з іншими документами додано проект додаткової угоди у двох примірниках, відповідно до умов якого останній пропонував поновлення договору оренди строком на 20 років з орендною платою в розмірі 3% від нормативної грошової оцінки. У місячний термін лист-повідомлення про поновлення строку оренди земельної ділянки розглянуто не було. Відповіддю Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 28.08.2018 №29-16-0.6-5127/2-18 позивача повідомлено, що спірні земельні ділянки обліковувались як вільні земельні ділянки для ведення фермерського господарства. Разом з тим, як зазначає позивач, земельна ділянка не була вільною, оскільки на момент закінчення строку договору оренди та після його спливу він продовжував користуватися орендованою земельною ділянкою, за що вносив орендну плату, обробляв її та збирав урожай, вирішувалось питання про поновлення договору оренди спірної земельної ділянки. Від Держгеокадастру листа-повідомлення про заперечення щодо поновлення договору оренди землі або припинення договору оренди у місячний строк з моменту закінчення договору оренди на адресу позивача не надходило. З огляду на відсутність листа-повідомлення Держгеокадастру, останній, на думку скаржника, висловив мовчазну згоду на продовження договору оренди земельної ділянки. Рішенням Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області від 27 липня 2018 року № 832 затверджено проекти землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення фермерського господарства гр. Ковалю С.І. площею 5,00 га, кадастровий номер :00:001:0258, та земельної ділянки площею 5,80 га, кадастровий номер :00:001:0259. Фактично вказаними рішеннями ФОП Ковалю С.І. було передано земельні ділянки для ведення фермерського господарства, які ще станом на липень 2018 року знаходились у користуванні фермерського господарства «Україна». В суді було доведено, що позивач отримав по договору оренди земельну ділянку, яка має два відрізки з ідентичними кадастровими номерами і користувався нею до вересня 2019 року, до часу коли селищна рада своїм незаконним рішенням передала без аукціону його земельні ділянки Ковалю С.І.

24.09.2019 до суду від Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області надійшов відзив на апеляційну скаргу (вх.№9064), в якому другий відповідач проти апеляційної скарги заперечує, просить рішення суду першої інстанції залишити без змін, посилаючись на те, що суд першої інстанції дійшов правомірного висновку, що спірний договір оренди земельної ділянки не може бути пролонгований, оскільки змінилась площа земельної ділянки та кадастровий номер, тобто змінився об`єкт. В частині скасування рішення 22 позачергової сесії 7 скликання Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області №832 від 27.07.2018 в частині передачі гр. Ковалю С.І. спірної ділянки зазначає, що згідно наказу ГУ Держземагенства у Полтавській області №1145-ІГ від 18.03.2015 надано дозвіл гр. Ковалю Сергію Івановичу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду орієнтовною площею 10,80 га. із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення фермерського господарства на території Артемівської селищної ради Чутівського району Полтавської області за межами населених пунктів. Вказаний наказ є чинним і ніким не скасований.

Представник позивача у судовому засіданні в режимі відеоконференції підтримав вимоги апеляційної скарги та просив суд її задовольнити.

Представник відповідача у судовому засіданні в режимі відеоконференції проти апеляційної скарги заперечував, просив рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Представники третіх осіб у судове засідання не прибули, про час та місце слухання справи були належним чином повідомлені ухвалою суду від 15.06.2020, що підтверджується повідомленнями про вручення поштової кореспонденції, які повернулись до суду.

Дослідивши матеріали справи, викладені в апеляційній скарзі доводи та вимоги, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду встановила.

Як свідчать матеріали справи та встановлено судом першої інстанції, 14.06.2005 розпорядженням голови Чутівської районної державної адміністрації № 278 виділено Різніченку Володимиру Миколайовичу на умовах оренди терміном на 10 років земельну ділянку загальною площею 10,8 га, в тому числі: 10,5 га- ріллі, 0,3 га - польові шляхи, для ведення фермерського господарства та зобов`язано останнього укласти договір оренди з Чутівською районною державною адміністрацією та провести його державну реєстрацію в Чутівському районному відділі земельних ресурсів та Полтавському регіональному центрі ДЗК, а також у місячний термін замовити виготовлення матеріалів по встановленню меж земельної ділянки в натурі/ на місцевості/ та оформлення кадастрової справи.

13.06.2005 між Фермерським господарством "Україна" в особі голови Різніченка Володимира Миколайовича та Чутівською районною Державною адміністрацією Полтавської області укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, відповідно до якого ФГ «Україна» передано земельну ділянку загальною площею 10,8 га, з них: 10,5 га - ріллі, 0,3 га - польові шляхи ріллі, яка розташована на території Артемівської селищної ради Чутівського району.

Відповідно до п.7 договору, договір укладено на 10 років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Умовами п.8 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем на спец.рахунок Артемівської селищної ради у грошовій формі в розмірі 1,5% від грошової оцінки ріллі - 1605,84 грн за один сільськогосподарський рік.

Згідно з п.49 договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державній реєстрації.

Пунктом 51 договору передбачено, що невід`ємними частинами договору є: схема земельної ділянки, кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановленні земельних сервітутів, акт визначення земельної ділянки в натурі, акт приймання - передачі об`єкту оренди.

Договір зареєстровано у Чутівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК" 08.01.2008, про що у Державному реєстрі земель вчинено реєстровий запис за № 01.

Відповідно до довідки № 92 від 19.01.2016 Артемівської селищної ради Чутівського району Полтавської області, за ФГ "Україна" станом на 01.01.2016 рахуються земельні ділянки загальною площею 53,31 га, в тому числі згідно з договором оренди земельної ділянки з РДА від 13 червня 2005 року - 10,8 га (а.с.93 т.1).

Відповідно до довідки № 02-18/163 від 30.01.2017 Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області, за ФГ "Україна" станом на 01.01.2017 рахуються земельні ділянки загальною площею 53,31 га, в тому числі згідно з договором оренди з РДА від 13.06.2005 - 10,8 га (а.с.34 т.1).

Позивачем на підтвердження сплати орендної плати надано копії квитанцій за 2017 - 2018 роки та довідку ДПІ Головного управління ДФС у Полтавській області №2/07-19 від 04.01.2018 про відсутність заборгованості платника податків станом на 04.01.2018 (а.с.56-74 т.1).

Згідно з довідкою Головного управління статистики у Полтавській області відділу статистики у Чутівському районі №254-12-8 від 05.12.2018, відповідно до державного статистичного спостереження форми № 4-сг "Звіт про посівні площі сільськогосподарських культур" під урожай 2018 року сільськогосподарські угідді у користуванні фермерського господарства "Україна" складають 45,79 га, в тому числі взято в оренду 10,8 га (а.с.75 т.1).

Як зазначає позивач, спірна земельна ділянка ФГ "Україна" загальною площею 10,8 га, сформована за рахунок двох земельних ділянок, а саме: розміром 5,0000 га кадастровий номер :00:001:0258 та 5,8000 га :00:001:0259, і це є один і той же об`єкт оренди, що перебуває на праві користування у ФГ "Україна".

06.12.2017 позивачем направлено до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки зареєстрованого у Державному реєстрі земель 08.01.2008, в якому позивач просив поновити (продовжити дію) договір оренди земельної ділянки, зареєстрований у Чутівському РВ ПРФ ДП «Центр ДЗК», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08.01.2008 за 001, шляхом підписання й укладення додаткової угоди до договору оренди землі. До листа-повідомлення було додано, зокрема проект додаткової угоди у двох примірниках, відповідно до умов якого позивачем запропоновано поновити зазначений договір оренди строком на 20 років, встановити розмір орендної плати 3% від нормативної грошової оцінки. Лист - повідомлення з додатками отримано ГУ Держгеокадастром у Полтавській області 07.12.2017, номер реєстрації листа 27- 16464/о1-17 (а.с.76-79 т.1).

Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області у відповідь листом від 13.12.2017 за № 27-16-0.332-9632/2-17 запропонувало позивачу виготовити агрохімічний паспорт земельної ділянки, наголосило на отриманні нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, та для всебічного та повного розгляду Головним управлінням клопотання повивачу необхідно надати на розгляд правовстановлюючі, реєстраційні та статистичні документи юридичної особи (а.с.84 т.1).

Як зазначає позивач, на виконання зазначених вимог ФГ "Україна" виготовило агрохімічні паспорти на орендовану земельну ділянку загальною площею 10,8 га, надало правовстановлюючі документи ФГ "Україна, статистичну довідку та довідку про нормативно- грошову оцінку.

28.02.2018 ФГ "Україна" отримано відповідь від ГУ Держгеокадастру з наголошенням, що договір від 13.06.2005 змінено та строк його дії закінчився у 2014 році. Також, Головне управління повідомило, що об`єктом оренди землі, згідно з договором від 13.06.2005, є земельна ділянка загальною площею 10,8 га. До клопотання надано витяги на дві земельні ділянки: № НВ-017 від 20.11.2017 на земельну ділянку площею 5,8000 га з кадастровим номером :00:001:0259, та НВ-018 від 29.01.2018 на земельну ділянку площею 5,0000 га з кадастровим номером :00:001:0258, що суперечить об`єкту оренди, що є істотною умовою договору оренди землі. Крім того, повідомило, що питання про поновлення договору оренди розглядатиметься Скороходівською селищною об`єднаною територіальною громадою, у зв`язку з тим, що вживаються заходи щодо передачі земель державної власності сільськогосподарського призначення до земель комунальної власності Скороходівської селищної об`єднаної територіальної громади (а.с.85 т.1).

Головне управління Держгеокадастру у Полтавській області на звернення позивача листом від 07.03.2018 за № 32-16-0.332-1316/2-18 повідомило останнього, що його клопотання від 15.02.2018 розглянуто, але по суті поновлення договору оренди буде вирішуватися після завершення передачі відповідних земель до Скороходівської селищної об`єднаної територіальної громади (а.с.86-87 т.2).

Відповідно до листа Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області від 28.08.2018 за № 29-16-0.6-5127/2-18 спірні земельні ділянки обліковувались, як вільні земельні ділянки для ведення фермерського господарства (а.с.88 т.1).

22.06.2018 позивач звернувся до Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області із заявою, в якій зазначив про наявність переважного права на поновлення договору оренди, а тому, після передачі земель Скороходівській селищній об`єднаній територіальній громаді, просив продовжити дію договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди. До заяви додав необхідні документи (а.с.89-90 т.1). Проте, як зазначає позивач, відповіді ним отримано не було.

27.07.2018 22 позачерговою сесією VIII скликання Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області ухвалене рішення № 833, яким відмовлено у задоволенні заяви голови ФГ «Україна» Різніченка В.М. про поновлення (продовження) дії договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 10,80 га (а.с.91 т.1).

Рішенням Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області № 832 від 27.07.2018 "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення" затверджено проекти землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення фермерського господарства" гр. Ковалю Сергію Івановичу площею 5,00 га, кадастровий номер :00:001:0258 та земельної ділянки площею 5,80 га, кадастровий номер :00:001:0259, розташованих за межами с. Коханівка на території Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області та зобов`язано укласти договір оренди з ФОП Ковалем Сергієм Івановичем на земельні ділянки для ведення фермерського господарства площею 5,00 га, кадастровий номер :00:001:0258 та земельної ділянки площею 5,80 га, кадастровий номер :00:001:0259, терміном на 21 рік (а.с.92 т.1).

Рішення суду щодо відмови у задоволенні позову в частині скасування рішення 22 позачергової сесії VIII скликання Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області від 27.07.2018 №833 «Про розгляд заяви голови фермерського господарства «Україна» Різніченка В.М.» не оскаржується, тому з урахуванням ч.1 ст.269 Господарського процесуального кодексу, не переглядається судом апеляційної інстанції в цій частині.

Колегія суддів дослідивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, правильність застосування місцевим господарським судом норм процесуального та матеріального права в межах доводів та вимог апеляційної скарги, приходить до висновку про відмову у задоволенні апеляційної скарги виходячи з наступного.

Відповідно до ч.1 ст.6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Законом України "Про оренду землі" визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

Правові підстави поновлення договору оренди землі визначено у статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки продовження дії (пролонгації) договору оренду землі.

Так, згідно з частиною 1 статті 33 цього Закону по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 зазначеного Закону).

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 5 статті 33 цього Закону передбачено, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Для застосування положень частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Частини 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачають, що орендар ініціює питання поновлення договору оренди землі на новий строк шляхом направлення орендодавцю листа-повідомлення та проекту додаткової угоди. Отримавши зазначений лист-повідомлення та проект додаткової угоди, орендодавець вчиняє ряд юридично значимих дій, а саме: перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбачена у наведеній нормі, можлива лише за умови дотримання встановлених такою нормою процедури і строків.

Згідно з частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Отже, для продовження договірних відносин необхідно волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин 1 - 5 та частини 6 Закону України "Про оренду землі" є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина 6 статті 33 цього Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини 1 - 5 статті 33 цього Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина 6 статті 33 цього Закону)).

Правова конструкція, передбачена частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" узгоджується з положеннями статті 777 Цивільного кодексу України, яка встановлює загальний принцип реалізації переважного права наймача на продовження договору найму на новий строк. За змістом вказаної статті Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Згідно зі ст.79, 79-1 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення Інформації про неї до Державного земельного кадастру. Сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі, підтвердженням чого є витяг із Державного земельного кадастру про земельну ділянку.

Як вже зазначалось, 13.06.2005 між Фермерським господарством "Україна" в особі голови Різніченка Володимира Миколайовича та Чутівською районною Державною адміністрацією Полтавської області було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 10,8 га, з них: 10,5 га - ріллі, 0,3 га - польові шляхи ріллі, яка розташована на території Артемівської селищної ради Чутівського району строком на 10 років. Договір зареєстровано у Чутівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК" 08.01.2008, про що у Державному реєстрі земель вчинено реєстровий запис за № 01.

У статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.

Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом.

На час підписання договору оренди, 13.06.2005, частина друга статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

У частині другій статті 125 ЗК України вказано, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Вимога про те, що право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону, передбачена у частині другій статті 126 ЗК України.

Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі» № 161-XIV у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

У статті 13 Закону № 161-XIV надано визначення договору оренди землі. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 цього Закону № 161-XIV).

Згідно зі статтею 18 названого Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Статтею 20 Закону № 161-XIV передбачено, що укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України. Так, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Отже, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу ЦК України можна зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі.

Права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18, 20 Закону № 161-XIV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.

Можна зробити висновок, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства.

Разом з тим, якщо сторони не вказали про час (термін, календарну дату, подію) початку перебігу та закінчення строку договору, діють загальні правила, передбачені спеціальним Законом № 161-XIV, який прямо встановлював, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після його державної реєстрації.

Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії саме цього договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків.

Дана правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17.

Пунктом 49 договору передбачено, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державній реєстрації.

Як вже зазначалось, договір зареєстровано у Чутівському районному відділі Полтавської регіональної філії Державного підприємства "Центр ДЗК" 08.01.2008.

За таких обставин, строк дії договору оренди закінчився 08.01.2018.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до укладеного сторонами договору оренди землі від 13.06.2005, об`єктом договору є земельна ділянка загальною площею 10,8 га.

Після укладення спірного договору оренди земельної ділянки від 13.06.2005 умови договору, зокрема щодо межі, площі та кількості земельних ділянок, сторони договору не змінювали.

Згідно з частинами 1, 2 статті 79-1 ЗК формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Формування земельних ділянок здійснюється, зокрема шляхом поділу чи об`єднання раніше сформованих земельних ділянок.

Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі (частина 10 статті 79-1 ЗК).

Земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера (частина 4 статті 79-1 ЗК).

Відповідно до частини 12 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

За місяць до спливу строку дії договору оренди - 07.12.2017 Фермерське господарство "Україна" повідомило ГУ Держгеокадастр, як розпорядника землі на час виникнення спірних правовідносин, про намір поновити договір оренди. До листа - повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, витяги з Державного земельного кадастру на дві земельні ділянки, а саме: НВ-017 від 20.01.2017 на земельну ділянку площею 5,8000 га з кадастровим номером :00:001:0259 та НВ-018 від 29.01.2018 на земельну ділянку площею 5,0000 га з кадастровим номером :00:001:0258.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до Витягів про земельні ділянки, внаслідок поділу земельної ділянки 10,8 га утворилися дві нові земельні ділянки площею 5,00 га з кадастровим номером :00:001:0258 та 5,8 га з кадастровим номером :00:001:0259.

Таким чином, у зв`язку з поділом земельної ділянки, яка була предметом договору оренди, та формуванням інших земельних ділянок, яким присвоєно кадастрові номери, об`єктивно відбулася зміна меж земельної ділянки, припинилось існування цієї земельної ділянки в дійсних межах, що свідчить про виникнення нового з погляду положень закону об`єкта цивільних прав, що унеможливлює ефективний захист прав позивача шляхом поновлення договору оренди, укладення додаткової угоди про поновлення такого договору.

За приписами ст.33 Закону України "Про оренду землі" у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

Слід зазначити, що умовами договору, а саме п.7 договору було передбачено строк дії договору - 10 років, а в додатковій угоді позивач просив укласти договір оренди строком на 20 років. Пунктом 8 договору було встановлено розмір орендної плати у розмірі 1,5% від грошової оцінки землі, а п.8 додаткової угоди розмір орендної плати встановлено у розмірі 3% від грошової оцінки землі, що свідчить про пропозицію позивача укласти договір на інших умовах, ніж були передбачені договором від 13.06.2005, що виключає застосування до спірних правовідносин порядок визначений ч.6 ст.33 Закону України "Про оренду землі".

Як свідчать матеріали справи, сторонами також не досягнуто згоди щодо змінених позивачем істотних умов договору, що унеможливлює застосування до спірних правовідносин положень ч.1-5 ст.33 Закону України "Про оренду землі".

Відсутність досягнення домовленостей щодо умов договору при їх зміні виключає продовження договору оренди землі з підстав переважного права.

Також колегія суддів також зазначає, що умовами п.51 договору оренди передбачено, що невід`ємними частинами договору є: схема земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об`єкта оренди. Однак, даних документів до матеріалів справи не надано.

За таких обставин, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки відсутні.

Стосовно скасування рішення 22 позачергової сесії VIII скликання Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області від 27.07.2018 №832 "Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення" Ковалю Сергію Івановичу , колегія суддів зазначає наступне.

За змістом ч.1 ст.140 Конституції України місцеве самоврядування є правом територіальної громади самостійно вирішувати питання місцевого значення в межах Конституції та законів України.

Частиною 2 ст.19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Відповідно до ч.3 ст.24 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" органи місцевого самоврядування та їх посадові особи діють лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, передбачені Конституцією і законами України, та керуються у своїй діяльності Конституцією і законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України.

Системний аналіз указаних норм дає підстави для висновку, що місцеве самоврядування повинно здійснюватися відповідно до вимог Конституції України та законів України, має на меті вирішення питань місцевого значення, що є правом територіальної громади.

Таким чином, правові акти місцевого самоврядування не повинні суперечити Конституції і законам України.

Статтею 152 Земельного кодексу України встановлено, що захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання прав, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, а також застосування інших, передбачених законом, способів, у тому числі шляхом поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування.

Згідно з ч.9 ст.59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Статтею 155 Земельного кодексу України унормовано, що у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Докази скасування рішення Артемівської селищної ради Чутівського району Полтавської області № 1167 від 19.02.2015 матеріали справи не містять.

Відповідно до наказу ГУ Держземагенства у Полтавській області № 1145-ІГ від 18.03.2015 надано дозвіл гр. Ковалю Сергію Івановичу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду орієнтовною площею 10,80 га із земель сільськогосподарського призначення державної власності для ведення фермерського господарства на території Артемівської селищної ради Чутівського району Полтавської області за межами населених пунктів.

Вказаний наказ є чинним.

В подальшому Коваль С.І. виготовив проекти землеустрою на спірну земельну ділянку.

Відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області № 4005-СГ від 06.06.2018 передано Скороходівській селищній об`єднаній територіальній громаді у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 1745,7500 га, які розташовані за межами населених пунктів на території Чутівського району Скороходівської селищної ради та Іскрівської, Скибівської сільськх рад, згідно з актом приймання - передачі.

Рішенням Скороходівської селищної ради від 26.06.2018 № 793 прийнято в комунальну власність Скороходівської селищної ради 112 земельних ділянок загальною площею 1745,7500 га, які розташовані за межами населених пунктів Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області.

Рішенням Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області № 832 від 27.07.2018 затверджено проекти землеустрою щодо відведення земельної ділянки для ведення фермерського господарства гр. Ковалю Сергію Івановичу площею 5,00 га кадастровий номер :00:001:0258 та земельної ділянки площею 5,80 га, кадастровий номер :00:001:0259, розташованих за межами с. Коханівка на території Скороходівської селищної ради Чутівського району Полтавської області.

За таких обставин, як вірно зазначено судом першої інстанції, Скороходівська селищна рада Чутівського району Полтавської області при прийнятті оскаржуваного рішення № 832 від 27.07.2018 діяла в порядок та спосіб, передбачений законом, і вказане рішення не порушує прав та інтересів позивача, оскільки відсутні підстави для поновлення спірного договору оренди.

Крім того, як свідчать матеріали справи, 27.07.2018 між Скороходівською селищною радою Чутівського району Полтавської області та Ковалем Сергієм Івановичем (третя особа) було укладено договір оренди земельних ділянок для ведення фермерського господарства площею 5,0000 га з кадастровим номером :00:001:0258 та площею 5,8000 га з кадастровим номером :00:001:0259, які розташовані за межами с.Коханівка Чутівського району Полтавської області на території Скороходівської селищної ради (а.с.138 т.1).

Слід зауважити, що у постановах Верховного Суду, зокрема, від 18.12.2018 у справі № 912/1616/18, від 22.01.2019 у справі № 912/1856/16, від 20.02.2019 у справі № 904/792/18, від 27.03.2019 у справі № 911/512/18 наведено правовий висновок про те, що за обставин чинності заходів щодо поділу спірної земельної ділянки, відсутності відомостей щодо оскарження та скасування цих заходів, відновлення прав позивача шляхом поновлення договору оренди потребуватиме об`єднання земельних ділянок, утворених за наслідками поділу, та створення земельних ділянок зі складу існуючих ділянок, які вже сформовані як об`єкти цивільних прав, що не може бути вирішено в межах цього позову. Таким чином, у зв`язку з поділом земельної ділянки, яка була предметом договору оренди, та формуванням інших земельних ділянок, яким присвоєно кадастрові номери, об`єктивно відбулася зміна меж земельної ділянки, припинилось існування цієї земельної ділянки в дійсних межах, що унеможливлює ефективний захист прав позивача шляхом поновлення договору оренди, укладення додаткової угоди про поновлення такого договору.

У разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі" на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини 2 статті 16 ЦК. Обраний позивачем спосіб захисту переважного права на поновлення договору оренди за обставин надання спірних земельних ділянок в оренду іншій особі за договором оренди не забезпечує ефективного захисту та відновлення порушеного права позивача.

Подібні правові позиції викладено у постановах Верховного Суду України, зокрема від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, від 18.03.2015 у справі № 6-4цс15, від 15.04.2015 у справі № 6-55цс15.

За змістом частини 1 статті 2 ГПК завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних із здійсненням господарської діяльності, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Наслідком вирішення господарського спору повинно бути відновлення порушеного (невизнаного, оспорюваного) права чи охоронюваного законом інтересу у спосіб, передбачений чинним законодавством.

Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Отже, суд зобов`язаний з`ясувати характер спірних правовідносин, наявність/відсутність порушеного права чи інтересу та можливість його поновлення/захисту в обраний спосіб. При цьому ефективний спосіб захисту має бути таким, що відповідає змісту порушеного права, та забезпечує реальне поновлення прав особи, за захистом яких вона звернулася до суду, відповідно до вимог законодавства.

Колегія суддів зазначає, що позивач просив поновити договір оренди на умовах відмінних від попередніх, та крім того, зі зміненими межами земельної ділянки, що суперечить об`єкту оренди, і є істотною умовою договору оренди земельної ділянки, в зв`язку з чим договір оренди земельної ділянки не може бути пролонгований, оскільки змінилась площа земельної ділянки та кадастровий номер, тобто змінився об`єкт оренди.

Обраний позивачем спосіб захисту права не є ефективним захистом та не відновить порушеного права за обставин поділу спірної земельної ділянки, формування у межах цієї ділянки внаслідок поділу нових земельних ділянок і передачі їх в оренду іншій фізичній особі.

Дана правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі №912/687/17.

Наявність дійсного договору оренди з іншим орендарем та зареєстроване право орендаря за третьою особою на спірні земельні ділянки за наслідками задоволення такої позовної заяви та продовження дії договору фактично призведе до одночасної дійсності двох договорів оренди та, відповідно права кожного з двох орендарів на спірну ділянку, що не вирішить спору про право оренди та не забезпечить захисту чи відновлення порушеного права позивача.

Згідно зі ст.236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Відповідно до ст.276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин колегія суддів апеляційного суду вважає висновки Господарського суду Полтавської області законними та обґрунтованими. При цьому, доводи скаржника в апеляційній скарзі не спростовують висновків суду першої інстанції.

З огляду на викладене, колегія суддів дійшла висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення Господарського суду Полтавської області від 09.07.2019 у справі № 917/154/19 в оскаржуваній частині без змін як такого, що ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

Керуючись статтями 269, 270, п.1 статті 275, статтями 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів,

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Фермерського господарства "Україна" залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Полтавської області від 09.07.2019 у справі № 917/154/19 в оскаржуваній частині залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. Порядок і строки оскарження до Верховного Суду передбачені статтями 286 - 289 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст постанови складено 31.07.2020.

Головуючий суддя Я.О. Білоусова

Суддя І.В. Тарасова

Суддя В.О. Фоміна