ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

28.07.2020 м. Дніпро Справа № 904/6249/19

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді Паруснікова Ю.Б. (доповідач),

суддів: Білецької Л.М., Верхогляд Т.А.

секретар судового засідання Саланжій Т.Ю.

за участю:

від позивача: адвокат Сидоренко Олександр Анатолійович, довіреність № 04-Д/2 від 09.01.2020;

від відповідача: адвокат Адигезалов Мехман Адалет Огли, договір б/н від 20.02.2020,

розглянувши в приміщенні Центрального апеляційного господарського суду матеріали апеляційної скарги Обласного комунального підприємства «Фармація» на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.05.2020 по справі № 904/6249/19 (суддя Золотарьова Я.С.), повний текст рішення складено 03.06.2020

за позовом Обласного комунального підприємства «Фармація», м. Дніпро

до Комунального закладу «Дніпропетровський спеціалізований клінічний медичний центр матері та дитини ім. проф. М.Ф. Руднєва» Дніпропетровської обласної ради, м. Дніпро

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Дніпропетровська обласна рада, м. Дніпро

про визнання договору оренди нерухомого майна продовженим, -

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції.

Обласне комунальне підприємство «Фармація» звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Комунального закладу «Дніпропетровський спеціалізований клінічний медичний центр матері та дитини ім. проф. М.Ф. Руднєва» Дніпропетровської обласної ради і просить суд визнати договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 180-8/VII-2/24 від 24.03.2017, укладений між Обласним комунальним підприємством «Фармація» та Комунальним закладом «Дніпропетровський спеціалізований клінічний медичний центр матері та дитини ім. проф. М.Ф. Руднєва» Дніпропетровської обласної ради, продовженим з 01.11.2019 на той самий строк, а саме на два роки п`ять місяців і на тих самих умовах, які були передбачені цим же договором.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 26.05.2020 у задоволенні позову Обласного комунального підприємства «Фармація» (49057, пр. Богдана Хмельницького, 171; ідентифікаційний код 01976358) до Комунального закладу «Дніпропетровський спеціалізований клінічний медичний центр матері та дитини ім. проф. М.Ф. Руднєва» Дніпропетровської обласної ради (49006, м. Дніпро, просп. Пушкіна, 26; ідентифікаційний код 01985050) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: Дніпропетровська обласна рада (49004, м. Дніпро, проспект Олександра Поля, 2; ідентифікаційний код 23928934) про визнання договору оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 180-8/VII-2/24 від 24.03.2017, укладеного між Обласним комунальним підприємством «Фармація» та Комунальним закладом «Дніпропетровський спеціалізований клінічний медичний центр матері та дитини ім. проф. М.Ф. Руднєва» Дніпропетровської обласної ради, продовженим з 01.11.2019 на той самий строк, а саме на два роки п`ять місяців і на тих самих умовах, які були передбачені цим же договором - відмовлено повністю.

Судовий збір у сумі 1921,00 грн покладено на позивача.

2. Короткий зміст вимог та узагальнені доводи апеляційної скарги.

Не погодившись з рішенням господарського суду позивача оскаржує його в апеляційному порядку до Центрального апеляційного господарського суду і просить: скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.05.2020 по справі № 904/6249/19 та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовну заяву ОКП «Фармація» у повному обсязі; судові витрати, понесені ОКП «Фармація» у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанції, покласти на відповідача.

Доводи апеляційної скарги мотивовані допущеними судом першої інстанції порушеннями норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права.

Так, на думку апелянта, суд, в порушення ч. 5 ст. 236 ГПК України не встановив, що за три місяці до припинення дії договору оренди від 24.03.2017 відповідач, відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не попередив позивача про намір використовувати орендоване майно для власних потреб, що давало позивачу право скористатись своїм переважним правом на продовження орендних відносин з відповідачем.

Крім того, на думку апелянта, суд першої інстанції також не встановив, що відповідач не запропонував позивачу жодних змін або нових умов найму об`єкту оренди. При цьому, суд не взяв до уваги той факт, що лист відповідача від 22.10.2019 № 820 не стосується нових умов договору оренди, з якими орендар мав би погодитись або їх відхилити, а лише вказує позивачу на необхідність його участі в конкурсі для реалізації позивачем свого переважного права на укладення договору оренди зазначеного майна на новий строк, що порушує законне переважне право позивача - орендаря на укладення договору оренди зазначеного майна на новий строк, а також вимоги законодавства, передбачені ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 285 Господарського кодексу України (далі - ГК України) та ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Також, на думку апелянта, судом не врахований факт своєчасного направлення позивачем відповідачу листа від 17.10.2019 № 5/1043 про укладення договору на новий строк на тих же умовах, що свідчить про вчинення юридично значимої дії з боку позивача, а також, судом не врахований факт належного виконання позивачем умов договору, у т.ч. після 01.11.2019.

Окрім того, апелянт вважає, що суд помилково застосував до спірних правовідносин норму ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», оскільки спір виник не з приводу автоматичного поновлення договору оренди, а у зв`язку з безпідставною відмовою відповідача укласти договір оренди на новий термін.

3. Узагальнені доводи відзиву на апеляційну скаргу КЗ «Дніпропетровський спеціалізований клінічний медичний центр матері та дитини ім. проф. М.Ф. Руднєва» ДОР.

У відзиві на апеляційну скаргу КЗ «Дніпропетровський спеціалізований клінічний медичний центр матері та дитини ім. проф. М.Ф. Руднєва» ДОР проти задоволення апеляційної скарги заперечує в повному обсязі, оскільки вважає, що Господарським судом Дніпропетровської області під час розгляду справи 26.05.2020 прийнято справедливе та обґрунтоване рішення, яке не підлягає скасуванню, а тому просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги.

4. Встановлені судами першої та апеляційної інстанцій обставини справи та визначені відповідно до них правовідносини.

24.03.2017 між Комунальним закладом «Дніпропетровський спеціалізований клінічний медичний центр матері та дитини ім. проф. М.Ф. Руднєва» Дніпропетровської обласної ради (орендодавець) та Обласним комунальним підприємством «Фармація» (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна спільної власності територіальних громад Дніпропетровської області № 180-8/VII-2/24 (а. с. 11).

Відповідно до п. 1.1. договору, з метою ефективною використання комунального майна, орендодавець на підставі рішення Дніпропетровської міської ради від 24.03.2017 № 180-8/VII передає, а орендар приймає в строкове платне користування нерухоме майно, для розміщення аптечного пункту.

Згідно з п. 2.1. договору об`єктом оренди є нерухоме майно - приміщення, загальною площею 30,7 м2, розташоване на першому поверсі 2-поверхової будівлі- хірургічно-адміністративного корпусу, розташованого за адресою: м. Дніпро, проспект Пушкіна, 26, яке знаходиться на балансі КЗ «Дніпропетровський спеціалізований клінічний медичний центр матері та дитини ім. проф. М.Ф. Руднєва» Дніпропетровської обласної ради.

01.06.2017 сторонами підписано акт приймання-передачі нежитлового приміщення відповідно до п. 2.1. договору (а. с. 17).

Відповідно до п. 11.1. договір набирає чинності з моменту підписання сторонами і діє з 01.06.2017 по 01.11.2019.

Згідно з п. 12.5. договір припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Пунктом 12.2. договору передбачено, що після закінчення терміну дії цього договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін.

Відповідачем направлено на адресу позивача лист № 572 від 23.07.2019 (а. с. 18), в якому відповідач попередив позивача про те, що термін дії договору закінчується 01.11.2019 та зазначив, що у випадку виявлення бажання подальшого перебування на території закладу потрібно оформити договірні взаємовідносини у порядку визначеному чинним законодавством.

У відповідь на лист відповідача, позивач в листі за № 5/1043 від 17.10.2019 (а. с. 19) зазначив, що він має намір продовжити оренду приміщення за тим самим цільовим призначенням та просить відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» погодити укладення договору оренди на новий строк і на тих самих умовах.

Листом за № 820 від 22.10.2019 (а. с. 20) відповідач повідомив позивача, що не погоджує укладення договору оренди на новий строк на умовах діючого на даний час договору та втретє попереджає про те, що термін дії договору закінчується 01.11.2019. Просив звільнити орендоване приміщення 01.11.2019.

Вищезазначений лист отриманий позивачем за вхідним № 573 від 22.10.2019, що підтверджується штампом на листі та останнім не заперечується.

Спір між сторонами виник з приводу продовження дії договору оренди комунального майна.

5. Доводи, за якими суд апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції та відхиляє доводи апеляційної скарги.

Правовідносини сторін виникли з договору оренди нерухомого майна, які регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна» (далі по тексту - в редакції на момент чинності договору), а також Цивільним та Господарським кодексами України.

Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 759 ЦК та ч. 1 ст. 283 ГК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 4 ст. 284 ГК України встановлено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (аналогічною за змістом є норма ч. 2 ст. 17 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна»).

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також встановлено ст. 764 ЦК України.

Частинами 1, 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

У ст. 26 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» визначено, що договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з положеннями ст. 285 ГК України орендар має переважне право перед іншими суб`єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов`язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто, реалізацією переважного права є укладення договору оренди на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне продовження (поновлення).

Частиною 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Норма зазначеної статті має диспозитивний характер, оскільки не вказує на те, що відповідна вимога про припинення чи зміну договору оренди має називатися виключно заявою. Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов`язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Тому, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

Матеріалами справи встановлено наявність заперечень відповідача щодо продовження строку дії договору, яке направлене позивачу до закінчення строку дії договору (лист за № 820 від 22.10.2019 (а. с. 20)), що не заперечується позивачем.

У зв`язку з вищевикладеним колегія суддів доходить висновку, що договірні відносини між сторонами щодо оренди нерухомого майна по спірному договору припинилися у зв`язку з закінченням строку дії договору.

Доводи апелянта стосовно того, що відповідач не запропонував позивачу жодних змін або нових умов найму об`єкту оренди, колегія суддів вважає безпідставними, оскільки вищезазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, а відповідно, для продовження дії договору не вимагається обов`язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 29.05.2018 у справі № 923/854/17, від 05.06.2018 у справі № 904/7825/17, від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17, від 03.04.2019 у справі № 911/928/18, від 23.04.2019 № 904/2997/18 та від 28.05.2019 у справі № 911/2980/17.

Доводи апелянта про те, що судом першої інстанції не враховано факт безпідставної відмови відповідача в поновленні договору оренди, що порушує законне переважне право позивача - орендаря на укладення договору оренди зазначеного майна на новий строк, а також вимоги законодавства, передбачені ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», ст. 285 ГК України та ч. 1 ст. 777 ЦК України, колегія суддів також відхиляє з огляду на наступне.

Так, за змістом ст. 285 ГК, ст. 777 ЦК, ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» наявність у орендаря переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов`язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов`язкового укладення відповідного договору оренди за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах.

Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму (наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 17.05.2017 по справі №3-122гс17).

На думку колегії суддів, місцевий господарський суд правильно зазначив, що у даній справі позивач мотивує свої вимоги взаємовиключними доводами, оскільки переважне право на укладення договору оренди комунального майна перед іншими особами, які претендують на це ж майно, реалізується шляхом укладення нового договору оренди на погоджених з орендодавцем умовах, а не у зв`язку із продовженням користування орендарем майном та відсутністю заперечень орендодавця проти цього протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.

З цього приводу колегія суддів зауважує, що зміст позовної заяви переконливо свідчить про помилкове ототожнення правового інституту пролонгації договору оренди державного чи комунального майна (продовження договору на той же строк і на тих самих умовах), закріпленого в ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору, та правового інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря (ч. 3 ст. 17 вказаного Закону), реалізація якого в разі незгоди орендодавця може бути предметом спору в господарському суді.

Порушення переважного права орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦК України, матиме місце при укладенні договору оренди: - з новим орендарем - при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; - укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об`єкт оренди для власних потреб (аналогічний правовий висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду від 26.06.2019 у справі № 923/759/18).

Отже, необхідно розрізняти правовий інститут пролонгації договору оренди державного чи комунального майна, закріплений ч. 2 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», який реалізується внаслідок мовчазної згоди сторін договору та правовий інституту продовження договору оренди на новий строк внаслідок переважного права добросовісного орендаря - ч. 3 ст. 17 цього Закону.

Разом з тим, виходячи зі змісту ч. 1 ст. 777 ЦК та ч. 3 ст. 17 Закону України «Про оренду державного та комунального майна», якими врегульовано порядок та підстави набуття переважного права, поняття такого права орендаря означає надання йому переваги орендодавцем у разі наявності пропозицій інших господарюючих суб`єктів, що містять умови, рівні з умовами особи, яка наділена переважним правом.

З матеріалів справи не вбачається та позивачем не доведено як обставин існування іншого реального претендента на оренду, укладення з ним договору, так і щодо досягнення домовленості сторонами щодо умов договору оренди, як підстави для набуття орендарем переважного права на укладення договору на новий термін. Отже, у разі недосягнення сторонами відповідної домовленості переважне право припиняється (п. 3 ч. 1 ст. 777 ЦК).

Таким чином, у разі виникнення обставин, з якими закон пов`язує набуття переважного права на укладення договору оренди на новий термін (рівність умов, запропонованих претендентами; укладення договору оренди з іншою особою, відсутність у власника наміру використовувати майно для своїх потреб), ОКП «Фармація» не позбавлене можливості звернутися за судовим захистом свого переважного права.

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29.05.2018 по справі № 923/854/17.

Доводи апелянта про те, що судом першої інстанції не враховано факт належного виконання позивачем умов договору, у т.ч. після 01.11.2019 та своєчасного повідомлення відповідача про намір використовувати орендоване майно на той самий строк та на тих самих умовах (лист від 17.10.2019 № 5/1043), на думку колегії суддів не має значення, оскільки для набуття переважного права на укладення договору на новий термін недостатнім є належне виконання орендарем своїх обов`язків за попереднім договором оренди, так як іншими передумовами для реалізації такого права законодавство чітко визначає необхідність досягнення між сторонами домовленості щодо умов нового договору, рівність умов (пропозицій) особи, яка наділена переважним правом, з умовами (пропозиціями) іншого претендента на оренду, а також відсутність у власника наміру використовувати майно для власних потреб.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов вірного та обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для відмови у задоволенні позовних вимог.

6. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Відповідно до ст. 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

На підставі викладеного, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду вважає, що місцевим господарським судом в оскаржуваному судовому рішенні повно встановлені фактичні обставини справи, належним чином досліджено наявні в матеріалах справи докази, яким надана вірна правова оцінка у відповідності до норм чинного матеріального та процесуального законодавства, а тому місцевий господарський суд дійшов до правильних та обґрунтованих висновків про відмову у задоволенні позову.

Підстав передбачених ст. 277 ГПК України для скасування або зміни оскаржуваного ОКП «Фармація» рішення суду першої інстанції, колегією суддів не виявлено.

Доводи апелянта не спростовують правомірних висновків місцевого господарського суду, а тому апеляційна скарга задоволенню не підлягає.

7. Розподіл судових витрат.

У зв`язку із відмовою у задоволенні апеляційної скарги судові витрати за її подання у відповідності до ст. 129 ГПК України покладаються на апелянта - ОКП «Фармація».

Керуючись ст.ст. 129, 269, 275-276, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Обласного комунального підприємства «Фармація» - залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.05.2020 по справі № 904/6249/19 - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 03.08.2020.

Головуючий суддя Ю.Б. Парусніков

Судді: Л.М. Білецька

Т.А. Верхогляд