РІШЕННЯ

22 липня 2020 року м. ТернопільСправа № 921/190/20

Господарський суд Тернопільської області

у складі судді Чопка Ю.О.

при секретарі судового засідання Коник М.М.

розглянув справу

за позовом: Товариства з обмеженою відповідальністю "ФУД ТРЕЙДІНГ КОМПАНІ", вул. Є. Коновальця, 26А, офіс 117, м. Київ, 01133

до відповідача: Приватного підприємства "АФІША", бульвар Т. Шевченка, 23, м. Тернопіль, 46001

про стягнення авансового платежу та визнання пунктів попереднього договору недійсними.

За участю представників від:

Позивача: Миронов В.А., трудовий договір № б/н від 30.06.2020.

Відповідача: Дубовий Артем Михайлович , довіреність № б/н від 13.01.2020.

Суть справи

В провадженні Господарського суду Тернопільської області знаходиться справа за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ФУД ТРЕЙДІНГ КОМПАНІ" до Приватного підприємства "АФІША", надалі - відповідач про стягнення авансового платежу та визнання пунктів попереднього договору недійсними.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 05.03.2020 прийнято позовну заяву до розгляду, відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження.

З метою вжиття заходів з мінімізації ризиків розповсюдження гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2, забезпечення безпеки працівників суду і відвідувачів суду та органів системи правосуддя, враховуючи постанову Кабінету Міністрів України №211 від 11.03.2020р. "Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19", рекомендації Ради суддів України №9рс-186/20 від 16.03.2020р. та розпорядження Господарського суду Тернопільської області №7-р від 16.03.2020р. "Про встановлення режиму роботи Господарського суду Тернопільської області в умовах карантину", повідомлено учасників судового процесу про те, що про призначення у справі підготовчого засідання їх буде повідомлено додатково.

Ухвалою Господарського суду Тернопільської області від 27.05.2020 призначено у справі № 921/190/20 підготовче засідання на 01 липня 2020 на 11:30 год.

Ухвалою суду від 01.07.2020 закрито підготовче провадження та призначити справу до судового розгляду по суті на 22 липня 2020 року на 10 год. 30 хв.

Представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі з підстав викладених у позовній заяві.

Представник відповідача у судовому засіданні та поданому відзиві б/н від 01.07.2020 (вх.№4159 від 01.07.2020) проти позовних вимог заперечив та пояснив, що дійсно між сторонами 27.12.2017 був укладений Попередній договір. Відповідно до п.п. 4-7 даного договору позивач повинен був здійснити ряд платежів на користь відповідача для укладення Основного договору 1 та Основною договору 2. Основний договір 1 та Основний договір 2 можуть бути укладені виключно після надходження на поточний рахунок Продавця сум грошових коштів, визначених п.п. 4-7 Попереднього договору. Враховуючи, що позивачем не надано доказів належного виконання ним обов`язків, передбачених п.п. 6. 7 Попереднього договору, а саме сплати повної вартості об`єктів, що відповідно до п. 12 Попереднього договору є підставою для звільнення Продавця від обов`язку виконання Попереднього договору. Щодо суми сплачених Покупцем коштів то останні є забезпечувальним платежем та не підлягають поверненню. Також звертає увагу суду, що позивач стверджує у позовній заяві, що 30.12.2017 ним було направлено Відповідачу звернення, в якому Продавця було запрошено до приватного нотаріуса для посвідчення Попереднього договору 1 та Попереднього договору 2. Водночас до позовної заяви не додано будь-якого доказу на підтвердження вказаної обставини. З огляду на відсутність правових підстав для повернення Позивачу сум сплачених ним коштів вважає недоцільним спростовувати розрахунок інфляційних втрат та 3-х % річних.

Щодо визнання п.п. 12, 13, 19 попереднього договору недійсними зазначив, що зміст Попереднього договору не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особи, які уклали Попередній договір володіли необхідним обсягом цивільної дієздатності; волевиявлення сторін Попереднього договору було вільним і відповідало їх внутрішній волі. Попередній договір був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Просить в позові відмовити.

Обставини встановлені судом.

Як вбачається з матеріалів справи, 27 грудня 2017 року між Приватним підприємством "Афіша" (Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "ФУД ТРЕЙДИНГ КОМПАНІ" (Покупець) було укладено попередній договір, за умовами п.1 якого Сторони зобов`язуються укласти в майбутньому:

- Договір купівлі-продажу (Основний договір 1) належного Продавцю об`єкта нерухомого майна - нежитлового приміщення, що знаходиться за адресою: м.Тернопіль, вул. Сагайдачного, 3 площею 60,1 кв.м. (Об`єкт 1) (п.1.1. Попереднього договору);

- Договір купівлі-продажу (Основний договір 2) належного Продавцю об`єкта нерухомого майна - будівель, що знаходиться за адресою: м.Тернопіль, вул. Поліська, 14, загальною площею 6681,6,1 кв.м., які складаються із: літ. А - адмінбудинок з котельнею - 1025,5 кв.м., літ. Б - прохідна - 45,0 кв.м, літ В - склад - 419,4 кв.м., літ. Г - склад 1015,1 кв.м., літ. К - склад - 495,8 кв.м., літ. Л - склад - 637,7 кв.м., літ. М - склад - 1663,5 кв.м., літ. Н - 579,7 кв.м., літ. О - склад - 484,0 кв.м., літ. П - майстерня склад - 315,9 кв.м. (Об`єкт 2) (п.1.2. Попереднього договору).

Пунктом 2 сторони домовились, що:

- ціна Об`єкта 1 в Основному договорі 1 складатиме 52 817,84 доларів США але не менше як 1 433 250,00 грн (п.2.1. Попереднього договору);

- ціна Об`єкта 2 в Основному договорі 2 складатиме 361 764,86 доларів США але не менше як 9 816 750,00 грн (п.2.2. Попереднього договору).

Сторони зобов`язалися укласти одночасно Основний договір 1 та Основний договір 2 протягом 1-го дня з моменту зняття зареєстрованих обтяжень щодо Об`єкта 1 та Об`єкта 2, але не пізніше як 05.01.2018 включно (п.3. Попереднього договору).

За п.п. 4., 5. Попереднього договору, Покупець зобов`язався не пізніше 28.12.2017 включно сплатити суму грошових коштів в розмірі 12 740 грн, 87 260 грн на рахунок продавця. Вказані суми є авансовими платежами в рахунок сплати вартості Об`єкта 1 та Об`єкта 2.

Грошові кошти, сплачені на виконання п.п. 4., 5. Попереднього договору, зараховуються в рахунок сплати вартості Об`єкта 1 та Об`єкта 2 за курсом НБУ на день здійснення продажу (п.4.1., п.5.1. Попереднього договору).

Пунктами 6., 7. Попереднього договору Покупець зобов`язався не пізніше 05 січня 2018 сплатити повну вартість Об`єкта 1 та Об`єкта 2 на рахунок Продавця.

У випадку порушення Покупцем порядку та строків сплати коштів, визначених п.п. 4-7 Попереднього договору, відмови Покупця від укладення Основного договору 1 та Основного договору 2, Продавець звільняється від обов`язку виконання умов Попереднього договору, а грошові кошти, сплачені Покупцем на виконання умов Попереднього договору, вважаються забезпечувальним платежем та не повертаються Покупцю (п.12 Попереднього договору).

У випадку неукладення одночасно Основного договору 1 ьа Основного договору 2 по 05.01.2018 включно, грошові кошти, сплачені Покупцем на виконання п.п. 4, 5 Попереднього договору вважаються забезпечувальним платежем та не повертаються Покупцю.

Попередній договір набирає чинності з моменту його підписання і діє по 29 грудня 2017 включно (п.17. Попереднього договору).

Порушення Покупцем порядку та строків сплати коштів, встановлених п.п. 4-7 Попереднього договору, а також відмова Покупця від укладення Основного договору 1 та Основного договору 2 є обставинами, при наявності яких Продавець звільняється від обов`язку укласти відповідні основні договори із Покупцем. При цьому кошти, сплачені Покупцем вважаються штрафом за невиконання умов Попереднього договору та не повертаються Покупцю (п.19 Попереднього договору).

На виконання Попереднього договору позивачем сплачено 100 000 грн авансового платежу, що підтверджується копією квитанції №1092-5901-5309-2132 від 28.12.2017.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши представників сторін, суд задовольняє позовні вимоги частково за наступних мотивів.

Відповідно до частини 2 статті 11 ЦК України цивільні права і обов`язки виникають, зокрема, із договорів. Із даною правовою нормою кореспондуються і положення статті 174 ГК України, за якою господарський договір є підставою виникнення господарських зобов`язань.

Поняття договору як домовленості сторін, спрямованої на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків, міститься в ч.1 ст.626 Цивільного кодексу України.

Уточнення загального поняття договору для попередніх договорів міститься в статті 635 Цивільного кодексу України, в першій частині котрої сказано:

Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Про попередній договір у господарських відносинах говориться в ч. 1 ст. 182 Господарського кодексу України:

За попереднім договором суб`єкт господарювання зобов`язується у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору, укласти основний господарський договір на умовах, передбачених попереднім договором.

Системний аналіз статті 635 Цивільного кодексу України та статті 182 Господарського кодексу України свідчить про те, що єдиним зобов`язанням сторін за попереднім договором є зобов`язання укласти основний договір у певний строк (термін), обумовлений таким попереднім договором. (Постанова Верховного Суду від 08.02.2018 р. по справі № 910/11491).

Відтак, положення попереднього договору, котрі містять будь-які інші зобов`язання, як от зобов`язань повністю оплатити предмет купівлі-продажу чи передати його до укладення основного зобов`язання, слід визнати такими, що суперечать Цивільному кодексу України на підставі частини першої ст.203 цього кодексу. Недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною першою статті 203 Цивільного кодексу, є підставою недійсності такого правочину (ч.1 ст.215 Цивільного кодексу України).

Додатковою підставою для визнання відповідних зобов`язань недійсними є положення статті 220 Цивільного кодексу України - недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору. Статтею 657 Цивільного кодексу України встановлена вимога нотаріальної форми для договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.

При нотаріальному посвідченні попередніх договорів справляється державне мито в розмірі 0,05 неоподаткованого мінімуму доходів громадян. У той же час, при нотаріальному посвідчені договорів про відчуження житлового будинку, квартири, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна державне мито справляється у розмірі 1 відсоток суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян. (Лист Державної податкової адміністрації України від 28.04.2007р. №2119/К/17-0315, № 8727/7/17-0317). Сторони не надали суду доказів оцінки майна, що було предметом Попереднього договору, чи доказів сплати державного мита в розмірі 1 відсотка від суми договору. Відтак, Попередній договір не можна вважати укладений з додержанням вимог, котрі ставляться законом до договору купівлі-продажу нерухомого майна. Відповідно, недійсна і умова про повну оплату покупки, котра може міститися лише в основному договорі купівлі-продажу (ст.655 Цивільного кодексу України).

Виходячи з наведеного, суд визнає недійсними положення укладеного між сторонами Попереднього договору, в яких йдеться про обов`язок сплатити повну покупну вартість майна до укладення основного договору у формі і порядку, встановлених законом. Так само недійсними є й похідні від цього недійсного зобов`язання права і зобов`язання, як от передбачене п.12 Попереднього договору право Продавця утримати за собою кошти, сплачені Покупцем (так-званий забезпечувальний платіж).

Вищенаведені висновки не спростовуються правовою позицією, зайнятою Верховним Судом в постанові від 02 вересня 2019 року по справі № 911/1274/18. Згідно постанови, суди першої і апеляційної інстанцій присудили стягнути з відповідача суму забезпечувального платежу, тобто, задовольнили вимогу, аналогічну до основної вимоги позивача в цьому спорі. В касаційній інстанції рішення нижчестоячих судів у цій частині не оспорювались. Відтак, правова позиція Верховного Суду, викладена в постанові, не може бути наведена в якості аргументу за відмову в позові.

Відповідно до ч. 3 ст. 635 Цивільного кодексу України зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановлений попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Сторони не уклали до 5 січня 2018 року (включно) Основний договір 1 чи Основний договір 2, отже, Попередній договір слід визнати припиненим.

Сторонами не заперечується, що Покупець сплатив Продавцю забезпечувальний платіж, передбачений п.п. 4 і 5 Попереднього договору, в розмірі 100 000 грн.

Оскільки договори купівлі-продажу нерухомості, які б за своєю формою та змістом відповідали вимогам закону, між сторонами у справі укладені не були, передана Покупцем відповідачу грошова сума в розмірі 100 000 грн. є авансом, який підлягає поверненню позивачу. (Постанова Верховного Суду України від 13 лютого 2013 року у справі №6-17цс12).

Відповідач не оспорює розрахунку інфляційних і 3% річних, наданих позивачем. Згідно з принципом змагальності (ст.13 Господарського процесуального кодексу України) ці суми підлягають присудженню в заявлених розмірах.

З приводу визнання недійсними п.п. 13 і 19 Попереднього договору суд зазначає наступне. У пункті 13 йдеться про наслідки не укладення Основного договору в строк, передбачений Додатковим. Таким наслідком мало б стати залишення за собою Продавцем забезпечувального платежу. Встановлення в попередньому договорі умови про забезпечувальний платіж відповідає вимогам закону. (Постанова Верховного Суду від 02 вересня 2019 року по справі №911/1274/18). Тому підстав визнавати п.13 недійсним немає.

В п.19 Договору йдеться про наслідки порушення Покупцем строків і порядку оплати. Як уже зазначалося, забезпечувальний платіж - цілком законний спосіб стимулювати покупця до укладення основного договору. Тому і п.19 слід визнати законним.

У відповідності до вимог ст.129 Господарського процесуального кодексу України, витрати по сплаті судового збору відшкодовуються позивачу за рахунок відповідача пропорційно задоволених позовних вимог.

За таких обставин, керуючись ст.ст. 46, 73-79, 86, 129, 194, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1.Позов задовольнити частково.

2.Стягнути з Приватного підприємства "Афіша", м.Тернопіль, бульвар Т.Шевченка, 23 (код 36509143) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Фуд Трейдинг Компані", м.Київ, вул. Є.Коновальця, 26, офіс 117 (код 39204708) - 100 000 (сто тисяч) грн рівно авансу, 14 112 (чотирнадцять тисяч сто дванадцять) грн 25 коп. інфляційних збитків, 6 575 (шість тисяч п`ятсот сімдесят п`ять) грн 34 коп. 3% річних і 2 102 (дві тисячі сто дві) грн судових витрат.

Наказ видати після набрання рішенням законної сили.

3.Визнати недійсним пункт 12 попереднього договору, укладеного 27 грудня 2017 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фуд Трейдинг Компані» (код 3920708) та Приватним підприємством «Афіша» (код 36509143), посвідчений приватним нотаріусом Тернопільського міського нотаріального округу Жовнір І.Т., реєстровий номер №6123.

В задоволенні решти позовних вимог відмовити.

Сторони мають право оскаржити це рішення до Західного апеляційного господарського суду через господарський суд Тернопільської області протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення.

Повний текст рішення складено 24 липня 2020 року.

Суддя Ю.О. Чопко