РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

14.07.2020Справа № 910/2309/20

Господарський суд міста Києва у складі судді Маринченка Я.В., за участі секретаря судового засідання Денисевича А.Ю., розглянувши матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарден Сіті»

до Київської міської ради

про визнання укладеною додаткової угоди,

за участі представників:

від позивача - Бойко Г.О. (уповноважений представник);

від відповідача - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Гарден Сіті» звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради із вимогою про визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 06.09.2005, зареєстрованої Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради 12.09.2005 за №79-6-00349 (в редакції Договору про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.05.2013, укладеного між Київською міською радою та ТОВ «Гарден Сіті») у запропонованій позивачем редакції.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що зазначений договір підлягає поновленню відповідно до положень ст.33 Закону України «Про оренду землі», проте відповідач, за відсутності заперечень щодо поновлення договору, безпідставно ухиляється від укладення Договору про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 06.09.2005 (в редакції Договору про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.05.2013).

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.02.2020 відкрито провадження у справі та постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження.

Відповідач у поданому до суду відзиві заперечив проти задоволення позовних вимог в повному обсязі, зазначивши, що Договір оренди земельної ділянки №79-6-00349 від 12.09.2005 було укладено терміном на 5 років, в подальшому Договором про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.05.2013 було поновлено строк дії зазначеного договору на 5 років, а саме з 12.09.2010 по 11.09.2015, тобто вказаний договір припинив свою дію 12.09.2015. Як зазначає відповідач, позивач звернувся із клопотанням поновлення строку дії договору лише в лютому 2018 року, тобто набагато пізніше аніж передбачено статтею 36 Закону України «Про оренду землі». Окрім того, відповідач зазначив, що спірна земельна ділянка надавалась позивачу з метою будівництва комплексів у складі житлових будинків, оздоровчо-розважальних та торговельно-офісних об`єктів з підземними паркінгами на вул. Горького 52-54 у м. Києві, проте до теперішнього часу позивачем не виконано взятих на себе зобов`язань з будівництва обумовлених об`єктів, що в свою чергу свідчить про відсутність у позивача переважного права на поновлення договору оренди.

Позивач у поданій до суду відповіді на відзив заперечив проти доводів відповідача зазначивши, що спірний Договір про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки, на підставі якого було поновлено Договір оренди земельної ділянки від 06.09.2005, було укладено 14.05.2013, також вказаною датою було проведено його державну реєстрацію та передано позивачу земельну ділянку, відтак оскільки спірний договір було укладено строком на п`ять років, то відповідно строк дії останнього закінчився 14.05.2018. З огляду на викладене позивач вказав на безпідставність тверджень відповідач щодо порушення позивачем строку звернення із заявою про поновлення договору оренди. Також позивач заперечив проти доводів відповідача стосовно неналежного виконання умов договору оренди щодо забудови земельної ділянки, зазначивши, що вказані доводи не дають підстав відповідачу, за відсутності наданих у визначений Законом строк заперечень щодо поновлення договору оренди, відмовляти у поновленні договору.

В судовому засіданні 14.07.2020 представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги в повному обсязі та просив суд задовольнити позов.

Представник відповідача в судове засідання 14.07.2020 не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, хоча про час та місце розгляду справи був повідомлений у встановленому законом порядку.

Розглянувши матеріали справи, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, заслухавши пояснення представника позивача, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 14.05.2013 між Київською міською радою (орендодавець, відповідач) Фірмою «Т.М.М» - Товариством з обмеженою відповідальністю (первісний орендар) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гарден Сіті» (орендар, позивач) на підставі рішень Київської міської ради №310/3401 від 16.03.2006 та №978/7214 від 15.12.2011 було укладено Договір про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки, посвідчений 14.05.2013 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пасічник С.Г. за реєстровим №102.

Пунктом 1 Договору сторони дійшли згоди поновити на 5 (п`ять) років Договір оренди земельної ділянки, укладений між орендодавцем та первісним орендарем, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 06.09.2005 за реєстровим №639 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 12.09.2005 за №79-6-00349, строк дії якого закінчився.

Відповідно до п.2 Договору сторони домовились замінити сторону в Договорі «Фірма «Т.М.М.» - Товариство з обмеженою відповідальністю» на сторону «Товариство з обмеженою відповідальністю «Гарден Сіті».

Також пунктом 3 Договору сторони вирішили викласти Договір оренди в новій редакції.

Так судом встановлено, що 14.05.2013 між Київською міською радою (орендодавець, відповідач) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Гарден Сіті» (орендар, позивач) укладено Договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішень Київської міської ради від 21.04.2005 №348/2923, від 16.03.2006 №310/341 та від 15.12.2011 №978/7214, за Актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку (об`єкт оренди), визначену цим договором, яка перебуває у комунальній власності згідно з витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності, сформованим ОСОБА_1 , державним реєстратором прав на нерухоме майно Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві 16.04.2013 за індексним номером 2468384 (п.1.1 Договору).

Відповідно до п.2.1 Договору, об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - АДРЕСА_2 у Голосіївському районі м. Києва; розмір - 0,4688 га; цільове призначення - для будівництва комплексу у складі житлових будинків, оздоровчо-розважальних та торговельно-офісних об`єктів з підземним паркінгом; кадастровий номер - :79:013:0013.

Пунктом 2.2 Договору визначено, що відповідно до витягу з технічної документації Головного управління Держземагентства у м. Києві Державного агентства земельних ресурсів України від 03.04.2013 за №956 нормативна грошова оцінка Земельної ділянки становить 9594707,68 грн.

Згідно з п.3.1 Договору, договір укладено на 5 (п`ять) років.

Відповідно до п.4.1 Договору, визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі.

Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 11,25 відсотків від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством (п.4.2 Договору).

Згідно з п.6.1 Договору, передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в момент укладення цього договору.

У п.6.2 Договору сторони визначили, що право на оренду земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права.

Умовами п.8.3 Договору сторони зокрема погодили, що орендар має право після закінчення строку, на який було укладено цей договір, при умові належного виконання обов`язків відповідно до умов цього договору, за інших рівних умов переважне право на поновлення договору.

Пунктом 11.1 Договору сторони визначили, що всі зміни та/або доповнення до цього договору вносяться за згодою сторін. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Відповідно до п.11.3 Договору, договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи - Орендаря; набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. В даному випадку в договорі про відчуження об`єктів нерухомості, що розташовані на земельній ділянці, що є предметом цього договору визначається суб`єкт (орендар за цим договором або новий власник об`єктів нерухомості), який сплачує орендну плату відповідно до розмірів встановлених цим договором та несе відповідальність за зобов`язаннями передбаченими цим договором для орендаря, до моменту оформлення новим власником нерухомості відповідного права на дану земельну ділянку. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з п.11.7 Договору, після закінчення строку, на який було укладено цей договір, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію та сплачувати орендну плату за період від дня закінчення дії цього договору до дня поновлення його дії у порядку та у розмірах, встановлених цим договором. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

Відповідно до п.14.1 Договору, договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення.

Також між сторонами було складено та підписано Акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) від 12.02.2013.

Відповідно до наявного в матеріалах справи Акту приймання-передачі земельної ділянки від 14.05.2013 орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельну ділянку: місце розташування - АДРЕСА_2 у Голосіївському районі м. Києва; розмір - 0,4688 га; цільове призначення - для будівництва комплексу у складі житлових будинків, оздоровчо-розважальних та торговельно-офісних об`єктів з підземним паркінгом; кадастровий номер - :79:013:0013.

Як вбачається з наявного в матеріалах справи Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права №3410790 від 14.05.2013 право оренди земельної ділянки з кадастровим номером №:79:013:0013 зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю «Гарден Сіті», встановлено строк оренди п`ять років, з правом передачі в піднайм (суборенду). Цільове призначення - для будівництва комплексу у складі житлових будинків, оздоровчо-розважальних та торговельно-офісних об`єктів з підземним паркінгом.

Як зазначено судом вище, позивач є орендарем земельної ділянки з кадастровим номером №:79:013:0013, яка використовуються останнім для будівництва комплексу у складі житлових будинків, оздоровчо-розважальних та торговельно-офісних об`єктів з підземним паркінгом, на підставі укладеного з Київською міською радою Договору оренди земельної ділянки від 14.05.2013, посвідченого 14.05.2013 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пасічник С.Г. за реєстровим №102.

Звертаючись із даним позовом до суду позивач зазначив, що Київська міська рада, незважаючи на своєчасне звернення Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарден Сіті» із заявою про поновлення укладеного між сторонами Договору оренди земельної ділянки безпідставно ухиляється від поновлення зазначеного договору та продовження строку його дії.

Як вбачається з матеріалів справи, та визнається відповідачем, 12.02.2018 за встановленою формою орендарем (позивачем) було подано орендодавцеві (відповідачу) Лист-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки із додаванням до нього всіх необхідних документів, в тому числі і додаткової угоди до Договору оренди, який було прийнято та зареєстровано Київрадою із присвоєнням реєстраційного номеру А-24764. Копія вказаного листа-повідомлення наявна в матеріалах справи.

В той же час, матеріали справи не містять доказів прийняття рішення відповідачем щодо заперечення у поновленні договору оренди. Відповідач не спростовує того факту, що рішення Київрадою відносно заперечень (не згоди чи відмови) у поновленні Договору оренди не приймалося.

Позивач у свою чергу зазначає, що на даний час ним не отримано відповіді відповідача на його лист щодо поновлення строку договору оренди землі, він продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою та сплачувати орендні платежі та не отримав заперечень орендодавця протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди.

Спеціальним законом, що регулює питання оренди землі, є Закон України «Про оренду землі», яким встановлено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Частиною першою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється, зокрема, шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Згідно з частиною першою статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

За змістом статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі».

Отже, за змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Законом України «Про оренду землі» визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

У частинах першій п`ятій статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі»).

При цьому, заперечення орендодавця стосовно невідповідності направленого орендарем листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі». При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

В той же час, якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не пролонгація на попередніх умовах.

Правову позицію щодо розрізнення цих підстав було сформульовано Верховним Судом України, зокрема у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14 і Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

Також, правові висновки щодо застосування ст. 33 Закону України «Про оренду землі» висвітлені касаційним господарським судом у складі Верховного Суду в постанові від 10.09.2018 №920/739/17.

Отже, підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах 1- 5 і частині 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не пов`язані одна з іншою.

Як вбачається із матеріалів справи позивач, за умовами договору оренди, за 3 місяці до закінчення строку дії договору (в будь-якому випадку не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі) подав до Київради лист-повідомлення про поновлення цього договору разом із проектом відповідної додаткової угоди, а також інші документи.

Таким чином, орендар земельних ділянок - ТОВ «Гарден Сіті», належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця (Київраду), як це передбачено умовами договору оренди та не суперечить положенням частини 2 статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Крім того, вказані обставини, щодо належного повідомлення відповідача про поновлення строку дії договору оренди, також підтверджується самим відповідачем у поданому до суду відзиві на позову, в якому останній зазначив, що орендар звернувся до орендодавця у лютому 2018 року.

Разом з тим, позивачем доведено, що ТОВ «Гарден Сіті» після закінчення строку дії договору, продовжувало користуватися земельними ділянками та сплачувало орендну плату. В матеріалах справи наявні докази сплати орендних платежів та Довідка Головного управління ДПС у м. Києві від 27.04.2020 про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи. Зазначене також не заперечувалось відповідачем.

Відповідачем факт продовження належного користування позивачем земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору не спростовано, доказів заперечення протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», не надано.

Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря: 1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону; 2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору; 3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності); 4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином: а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря; б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Законом не встановлений початок перебігу строку для надсилання повідомлення орендодавця. В даному випадку має значення лише те, чи закінчився встановлений законом місячний строк для повідомлення орендодавцем про відмову в поновленні договору оренди, оскільки саме з його закінченням пов`язане продовження договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Відтак, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце обґрунтовані заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється.

В свою чергу, відповідач після отримання листа позивача зобов`язаний був відповідно до ст.33 Закону України «Про оренду землі» протягом місяця розглянути дану заяву, узгодити з орендарем істотні умови договору, прийняти рішення та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, або повідомити орендаря про відмову в продовженні договору в разі недосягнення згоди щодо істотних умов договору.

Натомість, як вже зазначалось вище, Київрадою заперечення щодо поновлення договору не висловлені, будь-яке рішення з цього приводу не приймалося.

Отже, має місце факт порушення відповідачем місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення, що, у свою чергу, дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону.

Суд вказує, що саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Таким чином, за обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого ст.33 Закону України «Про оренду землі» обов`язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верхового Суду від 10.12.2019 у справі №923/1061/18.

Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

За обставин належного виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проекту додаткової угоди, а також за умови доведення суду, що позивач після закінчення строку дії договору, продовжував користуватися земельними ділянками та сплачував орендну плату, орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору.

Разом з тим, твердження відповідача стосовно того, що Договір оренди земельної ділянки №79-6-00349 від 12.09.2005 було укладено терміном на 5 років, який в подальшому Договором про поновлення та внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.05.2013 було поновлено на 5 років, а саме з 12.09.2010 по 11.09.2015, у зв`язку з чим спірний договір припинив свою дію 12.09.2015 судом відхиляються з огляду на наступне.

Згідно зі ст. 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Так суд зазначає, що державна реєстрація права позивача, відповідно до Договору від 14.05.2013 про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки, відбулась 14.05.2013, відповідно з цієї дати обраховується п`ятирічний термін дії договору.

В той же час, суд зазначає, що на позивача, як орендаря за спірним Договором від 14.05.2013, в силу приписів чинного законодавства не можуть розповсюджуватись положення Договору №79-6-00349 від 12.09.2005, оскільки позивач не був стороною зазначеного договору, а з укладенням Договору від 14.05.2013 сторонами фактично було погоджено нові істотні умови договору та укладено новий договір оренди земельної ділянки.

З огляду на викладене судом також відхиляються доводи відповідача стосовно того, що позивач звернувшись із клопотанням поновлення строку дії договору в лютому 2018 року, пропустив передбачений статтею 36 Закону України «Про оренду землі» строк для такого звернення.

Окрім того, судом критично оцінюються доводи відповідача стосовно неналежного виконання позивачем своїх зобов`язань за договором в частині будівництва обумовлених об`єктів, що в свою чергу свідчить про відсутність у позивача переважного права на поновлення договору оренди, оскільки за умови належного виконання орендарем зобов`язань зі сплати орендної плати, такі доводи не можуть бути достатньою підставою для відмови в продовженні договору оренди. Навпаки зазначені обставини підтверджують необхідність врегулювання відносин між сторонами шляхом поновлення договору оренди для того, щоб орендар міг закінчити проект з будівництва об`єкту для здійснення якого була передана земельна ділянка.

Аналогічних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №915/1042/18.

Разом з тим суд зазначає, що поновлення договору оренди землі у судовому порядку, у передбачений статтею 33 Закону спосіб, вимагає укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов`язків. Належним способом захисту порушеного права у цьому випадку є позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що власне, і може бути предметом розгляду в суді.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17, від 15.01.2019 у справі №922/1464/18, від 19.03.2019 у справі №908/2484/17 та від 10.12.2019 у справі №923/1061/18.

Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у повному обсязі.

Згідно із ч.2-3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ч. 1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч. 1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч. 1 ст. 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Відповідачем не надано суду належних доказів на спростування викладених у позові обставин.

Відповідно до положень ст.129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати покладаються на відповідача у повному обсязі.

Керуючись ст.ст.13, 73, 74, 76, 77, 86, 129, ст.ст.232, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позов задовольнити.

Визнати укладеною Додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки від 06.09.2005, зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 12.09.2005 за №79-6-00349 (в редакції Договору про поновлення та внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 14.05.2013, укладеного між Київською міською радою 01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Гарден Сіті" (01004, м. Київ, вул. Велика Васильківська, буд. 9/2; ідентифікаційний код 37165505) в наступній редакції:

«Договір

про поновлення договору оренди земельної ділянки

м. Київ __________ року

Київська міська рада, місцезнаходження: м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36, ідентифікаційний код 22883141, зареєстрована Шевченківською районною у місті Києві державною адміністрацією 02.06.1992 року за №1 007314) - далі у тексті - «Орендодавець», в особі Київського міського голови __________________________, що діє на підставі ст. 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» - з однієї сторони, та Товариство з обмеженою відповідальністю «ГАРДЕН СІТІ» (місцезнаходження: м. Київ, вул. Велика Васильківська (колишня назва Червоноармійська), буд. 9/2, ідентифікаційний код 37165505, зареєстроване в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців 07.07.2010 за №1 026251) - далі у тексті - «Орендар», в особі Директора ОСОБА_2 , зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , який діє на підставі Статуту у новій редакції, зареєстрованого Лободою В.О. державним реєстратором Дніпровської районної в місті Києві державної адміністрації 20.03.2015 року, номер запису 6044589, - з другої сторони, надалі кожен окремо - «Сторона», разом - «Сторони»)

БЕРУЧИ ДО УВАГИ, ЩО:

- 16.09.2005 року Орендодавець та Фірма «Т.М.М.» - товариство з обмеженню відповідальністю (місцезнаходження: м. Київ, вул. Провіантська (ідентифікаційний код 14073675) (надалі - «Фірма Т.М.М.») уклали Договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 06.09.2005 року за реєстровим №639 і зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 12.09.2005 року за №79-6-00349 (надалі - «Договір Оренди»);

- 14.05.2013 року Договір Оренди був поновлений на 5 (п`ять) років та замінена сторона в Договорі Оренди, а саме «Фірма «Т.М.М.» замінена на Орендаря, на підставі Договору про поновлення та знесення змін до договору оренди земельної ділянки від 14.05.2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пасічник С.Г. за реєстровим №102; та

- Відповідний строк Договору Оренди спливає 14.05.2018 року

СТОРОНИ ДОМОВИЛИСЬ ПРО НАСТУПНЕ:

1. Сторони домовились поновити Договір Оренди на 5 (п`ять) років з 14.05.2018 року.

2. Всі інші умови Договору Оренди, за винятком строку дії Договору Оренди залишаються без змін.

3. Цей Договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення.

4. Витрати, пов`язані з нотаріальним посвідченням цього договору, сплачує Орендар.

5. Цей Договір є невід`ємною частиною Договору Оренди. У разі розбіжностей між умовами та положеннями цього Договору та умовами та положеннями Договору Оренди, положення цього Договору мають переважну силу.

6. Цей Договір складений у трьох примірниках: один - для зберігання у Орендаря, один - для Орендодавця (знаходиться на зберіганні у Головному управлінні земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) та один - для нотаріуса.

7. Усі спори, пов`язані з виконанням умов цього Договору, вирішуються в судовому порядку із застосуванням чинного законодавства України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цього Договору.

НА ПОСВІДЧЕННЯ ВИЩЕНАВЕДЕНОГО, Сторони цього Договору, діючи через своїх належним чином уповноважених представників, підписали цей Договір від свого імені у дату, що зазначена вище.

Київський міський голова

_________________________ ____________

Орендар:

____________________________ Ю.Д. Нартов»

Стягнути з Київської міської ради (01044, м. Київ, вул. Хрещатик, буд. 36; ідентифікаційний код 22883141) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Гарден Сіті» (01004, м. Київ, вул. Велика Васильківська, буд. 9/2; ідентифікаційний код 37165505) витрати по сплаті судового збору в розмірі 2102 (двi тисячi сто дві) грн.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Дата підписання: 28.07.2020.

Суддя Я.В. Маринченко