ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 липня 2020 року

м. Київ

Справа № 916/1998/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицької Н. О. - головуючого, Мачульського Г. М., Случа О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

за участю представників:

позивача - Бондаренка І. О.,

відповідача - Глиняної Г. В. (адвокат),

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Одеської міської ради

на рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2019 (суддя Петров В. С.) і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.03.2020 (Колоколов С. І. - головуючий, судді Разюк Г. П., Ярош А. І.) у справі

за позовом Одеської міської ради

до Приватного підприємства "Мода"

про розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку.

1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень

1.1. У липні 2019 Одеська міська рада (далі - міськрада) звернулася до Господарського суду Одеської області з позовними вимогами до Приватного підприємства "Мода" (далі - ПП "Мода") в якому просила:

- розірвати договір оренди землі, укладений 26.04.2017 між міськрадою та ПП "Мода" щодо земельної ділянки площею 1,1001 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, проспект Академіка Глушка, земельна ділянка 17-А, кадастровий номер: :31:002:0080 (далі - спірний договір);

- зобов`язати ПП "Мода" повернути на користь міськради земельну ділянку площею 1,1001 га, розташовану за адресою: місто Одеса, проспект Академіка Глушка, земельна ділянка 17-А, кадастровий номер: :31:002:0080 (далі - спірна земельна ділянка).

1.2. Позовні вимоги із посиланнями на положення пункту 7 частини 2 статті 16, статті 610, частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статей 24, 25, частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі", пункту 9.1.3 спірного договору, пункту 2.21 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 № 6 "Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин" аргументовано порушенням умов укладеного між сторонами договору оренди та використанням відповідачем орендованої земельної ділянки не за цільовим призначенням, що підтверджується актом перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 09.07.2019, у зв`язку з чим спірний договір підлягає розірванню в судовому порядку, а земельна ділянка площею 1,1001 га поверненню на користь міськради.

2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 31.10.2019 у справі № 916/1998/19, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.03.2020, у задоволенні позову відмовлено повністю.

2.2. Судові рішення аргументовані тим, що зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлює частина 5 статті 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Таким чином, суди дійшли висновку, що у цьому разі має місце лише зміна виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, а не використання її відповідачем не за цільовим призначенням.

При цьому, зміна виду використання земельної ділянки її користувачем не є підставою для розірвання спірного договору.

Також, оскільки судом було встановлено відсутність підстав для розірвання спірного договору, суди дійшли висновку про безпідставність вимог позивача про зобов`язання ПП "Мода" повернути на користь міськради земельну ділянку площею 1,1001 га, розташовану за адресою: місто Одеса, проспект Академіка Глушка, земельна ділянка 14-А, кадастровий номер: :31:002:0080, з огляду на те, що зазначена вимога є похідною від вимоги про розірвання договору оренди землі.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї

3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Одеської області від 31.10.2019 і постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.03.2020 у справі № 916/1998/19, міськрада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення і постанову, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

3.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України). Зокрема, скаржник наголошує на відсутності висновку Верховного Суду щодо питання застосування норм права у подібних правовідносинах, а також скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій не застосували норми договірного права у сукупності з положеннями Закону України "Про оренду землі", які були зазначені як підстава для задоволення позову, у тому числі у апеляційній скарзі, а також помилково застосували земельне законодавство щодо зміни цільового призначення земельної ділянки.

3.3. Крім цього, скаржник з посиланням на постанову Верховного Суду від 08.08.2018 у справі № 521/4789/17 зазначає, що з метою зміни передбаченого у договорі виду або способу використання земельної ділянки необхідно вносити відповідні зміни до договору, а позиція щодо зміни виду використання земельної ділянки в межах її цільового призначення викладена у постановах Верховного Суду від 04.07.2018 у справі № 826/8492/17, від 30.05.2018 у справі № 308/7923/16-ц, від 08.05.2018 у справі № 521/4789/17.

3.4. Скаржник наголошує, що у цьому разі має місце використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, ураховуючи, що ПП "Мода" порушено вид використання земельної ділянки, та воно самовільно використовується відповідачем для будівництва багатоповерхового комплексу.

3.5. У відзиві на касаційну скаргу ПП "Мода" просить відмовити у її задоволенні, рішення і постанову залишити без змін, оскільки оскаржувані судові рішення є законними, повністю обґрунтованими і такими, що прийнято із дотриманням норм матеріального та процесуального права.

4. Розгляд касаційної скарги і позиція Верховного Суду

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з таких підстав.

4.2. Як свідчать матеріали справи та встановили суди попередніх інстанцій, рішенням міськради від 08.02.2017 № 1669-VІІ "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, площею 1,1001 га за адресою: м. Одеса, просп. Академіка Глушка, 17-А та надання її в оренду ПП "Мода" затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (кадастровий номер :31:002:0080), площею 1,1001 га (категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови), розташованої за адресою: м. Одеса, просп. Академіка Глушка, 17-А; надано ПП "Мода" земельну ділянку, зазначену в пункті 1 цього рішення, в оренду на 49 років, для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території; затверджено проект договору оренди землі між міськрадою та ПП "Мода" (додається); затверджено орендну плату в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; зобов`язано ПП "Мода": дотримуватися положень статті 96 ЗК України; виконувати вимоги та умови землекористування, передбачені договором оренди землі, визначені службами й організаціями міста та області, викладені в проекті землеустрою щодо відведення земельної ділянки; оформити в порядку, встановленому чинним законодавством, договір оренди землі, передбачений пунктом 3 цього рішення.

26.04.2017 між міськрадою (орендодавець) та ПП "Мода" (орендар) укладено спірний договір оренди землі, відповідно до пункту 1.1 якого позивач як орендодавець на підставі Закону України "Про оренду землі" і рішення міськради від 08.02.2017 № 1669-VI передає, а орендар приймає у строкове платне володіння, користування земельну ділянку площею 1,1001 га, що розташовану за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, земельна ділянка 17-А (сімнадцять - "А").

У пункті 1.2 спірного договору зазначено, що спірна земельна ділянка сформована із земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси. Орган, який зареєстрував земельну ділянку - Управління Держгеокадастру у м. Одесі Одеської області, дата державної реєстрації земельної ділянки - 18.01.2017, кадастровий номер :31:002:0080. Державна реєстрація права власності Територіальної громади міста Одеси на земельну ділянку, яке набуто відповідно до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності", здійснюється одночасно з державною реєстрацією права оренди земельної ділянки в порядку встановленому законом.

Згідно пункту 2.1 спірного договору в оренду передається земельна ділянка площею 1,1001 га, у тому числі по угіддях: капітальна одноповерхова - 0,1491 га; тимчасова - 0,0025 га; під спорудами - 0,1467 га; під проїздами, проходами та площадками - 0,3376 га; під зеленими насадженнями - 0,4642 га.

Відповідно до пункту 2.2 спірного договору на земельній ділянці розташовано об`єкт нерухомого майна, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 101, державна реєстрація права власності ПП "Мода" на яке проведена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності: 17246088, дата держаної реєстрації: 02.11.2016 на підставі Технічного висновку, виданого 12.08.2016 ТОВ "БТІ ЕКСПЕРТ-КОНСАЛТИНГ" та свідоцтва про право власності (САА № 433794), виданого 15.09.2006 Виконавчим комітетом Одеської міської ради. Інженерне забезпечення - від існуючих міських мереж.

Пунктом 2.3 спірного договору передбачено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладання договору становить 7 485 180,87 грн згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 13.04.2017 № 985, складеного Відділом у м. Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області.

Відповідно до пункту 2.4 спірного договору недоліків, що можуть перешкоджати ефективному використанню земельної ділянки, яка передається в оренду не встановлено.

Пунктом 3.1 спірного договору встановлено, що договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.

Згідно пункту 3.2 спірного договору після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 (шістдесят) днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до пункту 4.1 спірного договору орендна плата за земельну ділянку площею 1,1001 га розрахована у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає 224 555,43 грн на рік. Орендна плата вноситься орендарем у грошовій безготівковій формі.

Пунктом 4.2 спірного договору передбачено, що розмір орендної плати встановлюється згідно рішень Одеської міської ради у відповідності до розрахунку розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міською радою в межах передбачених законодавством. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням коефіцієнтів індексації, у порядку визначеному законодавством.

За умовами пункту 4.3 спірного договору орендна плата сплачується орендарем рівними частками за податковий період, який дорівнює календарному місяцю, щомісяця протягом 30 календарних днів, що настають за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця на вказані в договорі реквізити.

За положеннями пункту 4.4 спірного договору орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності.

У пункті 5.1 спірного договору сторони погодили, що земельна ділянка передається в оренду ПП "Мода" для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.

Пунктом 5.2 спірного договору передбачено, що категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03,15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови).

За умовами пункту 5.3 спірного договору умови збереження стану об`єкта оренди: забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будівель і споруд, що розташовані на ній та охорони зелених насаджень.

Згідно пункту 6.1 спірного договору об`єкт оренди за цим договором вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди.

Умовами пункту 9.1.1, 9.1.3 пункту 9.1 визначено, що орендодавець має право вимагати від орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з пунктом 5.1 цього договору, додержання орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати дострокового розірвання договору у разі невиконання орендарем його обов`язків, передбачених Законом України "Про оренду землі", цим договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Згідно пункту 9.2 спірного договору орендодавець зобов`язаний передати у користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди, та придатну для використання за цільовим призначенням; здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання.

У підпунктах 9.3.1, 9.3.2 пункту 9.3 спірного договору зазначено, що орендар має право приступати до використання земельної ділянки після державної реєстрації права оренди земельної ділянки відповідно до закону; самостійно визначати напрями своєї господарської діяльності відповідно до призначення земельної ділянки та умов договору.

Відповідно до підпунктів 9.4.1, 9.4.3 пункту 9.4 спірного договору орендар зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержувати вимог, встановлених Законом України "Про оренду землі", виконувати обов`язки відповідно до умов договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з пунктом 5.1 спірного договору.

Пунктом 12.3 спірного договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

За умовами пункту 12.4 спірного договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Згідно пункту 14.1 спірного договору цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його нотаріального посвідчення. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону та виникає з моменту державної реєстрації цього права відповідно до закону.

Спірний договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Калгановою М .В. 26.04.2017 та зареєстровано в реєстрі за № 105.

Відповідно до положень пункту 14.1 спірного договору, зазначений договір набрав чинності з 26.04.2017, тобто із дня його нотаріального посвідчення.

Судами попередніх інстанцій також встановлено, що згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 18.01.2017 № НВ-017, цільовим призначенням земельної ділянки за кадастровим номером :31:002:0080, розташованої за адресою: Одеська область, м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-А, площею 1,1001 га, визначено саме для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки - для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.

Як свідчать матеріали справи, ПП "Мода" отримано в Управлінні державного архітектурно-будівельного контролю міськради містобудівні умови і обмеження від 18.05.2017 вих. № 01-06/82 забудови земельної ділянки за адресою: м. Одеса, Київський район, проспект Академіка Глушка, 17-А, щодо об`єкта будівництва - нове будівництво 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом.

17.10.2017 за № ОД 70 Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради було зареєстроване повідомлення про початок виконання підготовчих робіт / про зміну даних у повідомленні про початок виконання будівельних робіт, подане ПП "Мода", згідно з яким підприємство в порядку положень статті 35 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" повідомило про початок виконання підготовчих робіт, необхідних для здійснення нового будівництва 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом за адресою: Одеська область, м. Одеса, Київський район, проспект Глушка Академіка, 17-А, розташованого на земельній ділянці, що перебуває в користуванні ПП "Мода" відповідно до умов спірного договору.

При цьому, з матеріалів справи вбачається, що 26.09.2018 Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради надано ПП "Мода" дозвіл № ОД 71 на будівництво 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом за адресою: Одеська область, м. Одеса, Київський район, проспект Глушка Академіка, 17-А.

У подальшому, 09.07.2019 Відділом самоврядного контролю за використанням і охороною земель дотримання земельного законодавства Управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності Одеської міської ради здійснено перевірку дотримання вимог земельного законодавства, за результатами якої складено акт перевірки дотримання вимог земельного законодавства від 09.07.2019. У вказаному акті зазначено, що за результатами огляду встановлено, що на теперішній час на спірній земельній ділянці розташована капітальна одноповерхова будівля (на схемі зазначено зеленим кольором) та тимчасова споруда (на схемі зазначено червоним кольором), площа яких складає відповідно 0,0058 га та 0025 га. Всі інші будівлі та споруди знесено, тобто угіддя під капітальною одноповерховою, тимчасовою спорудами зменшені на 0,29 га. Управлінням архітектури та містобудування Одеської міської ради ПП "Мода" видані містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки від 18.05.2017 № 95 на будівництво 16-24 поверхового 4-х секційного житлового будинку з торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, просп. Академіка Глушка, 17-А. Згідно даних Єдиного реєстру Державного архітектурно-будівельної інспекції України 26.09.2018 управлінням Державного архітектурно-будівельної інспекції Одеської міської ради надано дозвіл на будівельні роботи № ОД 71 "Будівництво 16 поверхового 4-х секційного житлового будинку з торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, Київський, просп. Академіка Глушка, 17-А". Крім того, 17.10.2017 за № ОД 70 було зареєстровано повідомлення про початок виконання підготовчих робіт "Будівництво 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісними приміщеннями і підземним паркінгом; Одеська обл., м. Одеса, просп. Глушка Академіка, 17-А". Таким чином, в акті перевірки вказано, що ПП "Мода" на спірній земельній ділянці планує будувати 16 поверховий 4-х секційний житловий будинок з торгово-офісними приміщеннями та підземним паркінгом, для чого знесло існуючі будівлі та споруди, які розташовувалися на земельній ділянці. Відповідно до пункту 5.1 спірного договору земельна ділянка передається ПП "Мода" для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі. Також встановлено, що на спірній земельній ділянці не забезпечено належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки. Таким чином, орендарем порушено підпункт 9.4.3 пункту 9.4 спірного договору оренди землі, а саме використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно пункту 5.1 спірного договору забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній".

Також суди попередніх інстанцій установили, що 27.09.2019 Наказом Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради № 01-13/398ДАБ "Про анулювання дозволу на виконання будівельних робіт № ОД 71 від 26.09.2018" анульовано дозвіл на виконання будівельних робіт № ОД 71 від 26.09.2018 "Будівництво 16-поверхового 4-секційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-А", замовник - ПП "Мода".

Також, згідно наказу Управлінням державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради від 27.09.2019 № 01-13/399ДАБК скасовано право на виконання підготовчих робіт, набуте на підставі поданого повідомлення про початок виконання підготовчих робіт № ОД 70 "Будівництво 16-поверхового 4-секційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом за адресою: м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-А", замовником якого є ПП "Мода".

4.3. Предметом позовних вимог є розірвання спірного договору та повернення земельної ділянки. Підставою є істотне порушення орендарем покладених на нього договором оренди землі зобов`язань у виді використання спірної земельної ділянки на за цільовим призначенням.

4.4. Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України передбачено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, є зокрема, договори та інші правочини.

Відповідно до положень статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 792 ЦК України встановлено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема, Законом України "Про оренду землі".

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.

У статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Згідно зі статтею 96 ЗК України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.

Підстави для розірвання договору визначені ЦК України, ЗК України та Законом України "Про оренду землі".

Так, відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У статті 141 ЗК України визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Відповідно до положень статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У розумінні наведених положень земельного законодавства дострокове розірвання договору оренди можливе виключно за згодою або на вимогу однієї зі сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором.

При цьому окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є саме використання орендарем землі не за цільовим призначенням (статті 143 ЗК України).

Колегія суддів враховує, що відповідно до положень статті 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено ЗК України.

Відповідно до статті 19 ЗК України до земель України належать усі землі в межах її території, в тому числі острови та землі, зайняті водними об`єктами, які за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії:

а) землі сільськогосподарського призначення;

б) землі житлової та громадської забудови;

в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;

г) землі оздоровчого призначення;

ґ) землі рекреаційного призначення;

д) землі історико-культурного призначення;

є) землі лісогосподарського призначення;

є) землі водного фонду;

ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Земельні ділянки кожної категорії земель, які не надані у власність або користування громадян чи юридичних осіб, можуть перебувати у запасі.

Отже, усі землі у межах України мають своє цільове використання, як це передбачено статтею 19 ЗК України, цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства.

Частиною 1 статті 20 ЗК України передбачено, що віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади, Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Зміна цільового призначення земельних ділянок здійснюється за проектами землеустрою щодо їх відведення.

Отже, зміна цільового призначення земельних ділянок (тобто переведення земельної ділянки з однієї категорії, визначеної частиною 1 статті 19 ЗК України в іншу) здійснюється за проектами землеустрою та з дотриманням відповідної процедури.

Згідно з частиною 5 статті 20 ЗК України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Отже, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою

Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).

Єдина умова, яку встановлюють положення частини 5 статті 20 ЗК України при самостійному визначені виду використання земельної ділянки її власником/користувачем, є дотримання вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, та необхідність урахування містобудівної документації та документації із землеустрою.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом у справі № 806/5308/15 (постанова від 31.07.2019).

Також варто зауважити, що наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 458 затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель (далі - Класифікація).

Відповідно до пунктів 1.2, 1.4 цієї Класифікації код та цільове призначення земель застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у Державному земельному кадастрі.

Підпунктом 10 пункту 24 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17.10.2012 № 1051, визначено, що до Державного земельного кадастру вносяться відомості про земельні ділянки, зокрема про цільове призначення (категорія земель, вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель), що включає такі складові: категорія земель згідно з підпунктом 6 пункту 22 цього Порядку; цільове призначення згідно з документацією із землеустрою; вид використання земельної ділянки в межах певної категорії земель згідно з частиною 5 статті 20 ЗК України.

Згідно з Класифікацією до секції В належать землі житлової та громадської забудови, код 03.15 - землі громадської забудови, для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.

Правовий режим земель громадської та житлової забудови визначено у статті 38 ЗК України, згідно з якою до земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктах, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель та споруд, інших об`єктів загального користування.

Порядок використання зазначеної категорії земель регламентовано статтею 39 ЗК України, відповідно до якої використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм.

Поняття "використання земельної ділянки не за цільовим призначенням" стосується тих випадків, коли на земельній ділянці з певним цільовим призначенням проводиться діяльність, яка виходить за межі цільового призначення та передбачає фактичне використання такої ділянки.

Отже, нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови є її використання за іншим призначенням, всупереч генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України.

Аналогічну правову позицію виклав Верховний Суд у справі № 915/47/17 (постанова від 04.02.2020).

Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, з пункту 7 містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки - цільове призначення спірної земельної ділянки визначено таким чином: згідно з умовами спірного договору - для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території; згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (земельну ділянку) про реєстрацію іншого речового права від 26.04.2017, індексний номер витягу: 85949705 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель - землі житлової та громадської забудови. При цьому пунктом 8 зазначених містобудівних умов та обмежень забудови спірної земельної ділянки передбачені посилання на містобудівну документацію: генеральний план населеного пункту, план зонування, детальний план території та рішення про їх затвердження (у разі наявності): "План зонування території м. Одеси" (зонінг), затверджений рішенням міськради від 19.10.2016 № 1316-VІІ, "Генеральний план м. Одеси", затверджений рішенням міськради від 25.03.2015 № 6489- VІ.

Також суди установили, що у пункті 5.1 спірного договору сторони визначили, що земельна ділянка передається в оренду ПП "Мода" для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.

Водночас, як встановлено сторонами у пункті 5.2 спірного договору - категорія земель за основним цільовим призначенням - землі житлової та громадської забудови; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - В.03,15 (для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови).

Крім того, згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-017 від 18.01.2017 цільовим призначенням земельної ділянки за кадастровим номером :31:002:0080, розташованої за адресою: Одеська область, м. Одеса, проспект Академіка Глушка, 17-А, площею 1,1001 га, визначено - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки - для експлуатації, обслуговування нежитлової будівлі адміністративного призначення та благоустрою прилеглої території.

Отже, як правомірно зауважили суди попередніх інстанцій, у цьому разі мала місце зміна виду використання земельної ділянки її користувачем в межах однієї категорії земель, а саме земель житлової та громадської забудови, а не використання її відповідачем спірної земельної ділянки не за цільовим призначенням.

З огляду на викладене господарський суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний господарський суд, дійшов обґрунтованого висновку, що у наведеному випадку немає передбачених законом підстав розірвання спірного договору та повернення земельної ділянки з підстав, заявлених міськрадою у позовній заяві. Тобто з підстав саме нецільового використання землі. Інших доводів, щодо істотного порушення спірного договору або інших випадків, встановлених договором або законом у розумінні частини 2 статті 651 ЦК України, на яку позивач посилається як на підставу позовних вимог та які не досліджені судами попередніх інстанцій, матеріали справи не містять.

Крім цього, колегія суддів вважає доречними посилання судів попередніх інстанцій на те, що державні органи та органи місцевого самоврядування надаючи дозвільну документацію (пункт 4.2 цієї постанови) про спорудження будівництва 16-24 поверхового чотирьохсекційного житлового будинку з торгово-офісним приміщенням і підземним паркінгом не могли не бути обізнаними із намірами відповідача, що в свою чергу спростовує доводи касатора про самовільні дії ПП "Мода" (самовільне використання відповідачем спірної для будівництва багатоповерхового комплексу).

Крім того слід зазначити, що Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 20.10.2011 у справі "Рисовський проти України" підкреслив особливу важливість принципу "належного урядування", який передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок. Потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (див. зазначене вище рішення у справі "Лелас проти Хорватії" (Lelas v. Croatia), п. 74). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються (див., серед інших джерел, mutatis mutandis, зазначене вище рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки" (Pincova and Pine v. the Czech Republic), п. 58, а також рішення у справі "Ґаші проти Хорватії" (Gashi v. Croatia), заява № 32457/05, п. 40, від 13.12.2007 та у справі "Трґо проти Хорватії" (Trgo v. Croatia), заява № 35298/04, п. 67, від 11.06.2009).

Колегія суддів перевірила доводи касаційної скарги позивача на предмет законності судових рішень виключно в межах, які безпосередньо стосуються правильності застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і дотримання норм процесуального права, у зв`язку із чим, не вдається до аналізу і перевірки інших доводів, які за своїм змістом на результат вирішення спору не впливають та зводяться до переоцінки доказів та вимог про встановлення інших обставин справи, що виходить за межі повноважень Верховного Суду.

Наведені в касаційній скарзі доводи не можуть бути підставами для скасування рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного господарського суду, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права.

5. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

5.1. За змістом пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.

5.2. Відповідно до частини 1 статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

5.3. З урахуванням меж перегляду справи в касаційній інстанції колегія суддів вважає, що постанова і рішення господарських судів попередніх інстанцій у цій справі ухвалені із додержанням норм матеріального і процесуального права, тому підстав для їх скасування не має.

5.4. Водночас у цій справі, отримала підтвердження підстава для касаційного оскарження, передбачена у пункті 3 частини 2 статті 287 ГПК України (у редакції, чинній з 08.02.2020), про відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме щодо нецільовим використанням земельної ділянки з категорії земель житлової та громадської забудови, при цьому висновок щодо застосування цієї норми права наведено у тексті цієї.

6. Розподіл судових витрат

6.1. Судовий збір за подання касаційної скарги в порядку статті 129 ГПК України необхідно покласти на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Одеської міської ради залишити без задоволення.

Рішення Господарського суду Одеської області від 31.10.2019 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 05.03.2020 у справі № 916/1998/19 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді Г. М. Мачульський

О. В. Случ