ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"07" липня 2020 р. Справа№ 910/1424/19

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Козир Т.П.

суддів: Коробенка Г.П.

Кравчука Г.А.

при секретарі Вага В.В.

за участю представників сторін:

від позивача: Шилов В.В. за довіреністю від 06.06.2017;

від відповідача: Перепелицін К.М. за довіреністю від 14.04.2020;

від третьої особи 1: Філімончук І.М. за довіреністю від 18.05.2020;

від третьої особи 2: не з`явився;

від третьої особи 3: Петренко О.В. за довіреністю від 25.02.2020;

від третьої особи 4: не з`явився;

від третьої особи 5: не з`явився;

від третьої особи 6: не з`явився;

від третьої особи 7: не з`явився;

від третьої особи 8: не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Києві апеляційну скаргу Київської міської ради та заяву Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про приєднання до апеляційної скарги

на рішення Господарського суду міста Києва від 02.07.2019 (повний текст складено 12.07.2019)

у справі №910/1424/19 (суддя Морозов С.М.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс"

до Київської міської ради

треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача:

1. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

2. Департамент з питань реєстрації виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

3. Київська міська державна адміністрація

4. Державна архітектурно-будівельна інспекція України

5. Департамент містобудування та архітектури виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

6. Департамент міського благоустрою виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

7. Комунальне підприємство "Київблагоустрій" виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

третя особа-8, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Будеволюція",

про визнання недійсним та скасування рішення,

УСТАНОВИВ:

У лютому 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" (далі - позивач) звернулось у Господарський суд міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач, КМР) та просило суд визнати недійсним з моменту прийняття та скасувати рішення Київської міської ради (відповідач) №3/6659 від 31.01.2019 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, № 63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283" (далі - спірне рішення КМР).

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що між сторонами, на підставі рішення Київської міської ради від 14.07.2005 №774/3349, було укладено п`ять договорів оренди земельних ділянок, які надані позивачу для забудови, однак відповідач, в порушення умов договору та положень чинного законодавства, без наявності належних підстав, в односторонньому порядку оскаржуваним рішенням незаконно вирішив їх розірвати.

Заперечуючи проти позову у суді першої інстанції, відповідач посилався на те, що оскаржуване рішення є обґрунтованим, оскільки позивач протягом, більш ніж як трьох років не забудував земельну ділянку, що є порушенням договірних зобов`язань в частині строків забудови. Окрім того, позивачем заперечується обов`язок щодо сплати орендної плати за ставкою в 3% річних, що призвело до недоотримання державним бюджетом сум орендних платежів. Зазначені обставини, згідно умов договорів, є підставою для їх розірвання в односторонньому порядку.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 02 липня 2019 року позов задоволено.

Визнано незаконним (недійсним) та скасовано рішення Київської міської ради від 31.01.2019 №3/6659 «Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, №63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283».

Не погоджуючись з прийнятим рішенням суду, Київська міська рада звернулась з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати оскаржуване рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Апеляційна скарга мотивована тим, що судом порушено норми матеріального та процесуального права, а висновки суду не відповідають фактичним обставинам справи, оскільки за умовами договорів відповідач, як орендодавець, має право прийняти рішення про розірвання договорів в односторонньому порядку; земельні ділянки використовуються позивачем способами, які суперечать екологічним вимогам, що встановлено постановами Шостого апеляційного адміністративного суду у справах №826/4485/18 та №826/9175/18; позивачем порушено строки забудови земельних ділянок; заборгованість позивача з орендної плати за землю за 2017-2018 рок становила понад 24 мільйони гривень; спірним рішенням КМР не порушено заборони, встановленої ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.05.2018 у справі №910/2902/18.

Також не погоджуючись з рішенням суду, третя особа 1 - Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) подав заяву про приєднання до апеляційної скарги, яка прийнята апеляційним господарським судом до розгляду.

У заяві про приєднання третя особа 1 підтримала доводи, які викладені відповідачем у апеляційній скарзі, та просить її задовольнити.

Позивач у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти її задоволення та просить залишити оскаржуване рішення без змін, посилаючись на те, що суд першої інстанції не заперечував право КМР розірвати договори в односторонньому порядку, однак для цього відповідач повинен був мати підтверджені обставини існування порушень позивачем умов договору, натомість, у спірному рішенні КМР в якості підстав для розірвання договору міститься посилання на "негативне ставлення громадськості до намірів щодо забудови" та бездоказове твердження про порушення сплати орендної плати; позивачем жодним чином не порушувались вимоги екологічного законодавства, а судові рішення у справах №826/4485/18 та №826/9175/18 стосувались питань додержання процедури при видачі двох дозволів на виконання будівельних робіт і їх не існувало на момент прийняття спірного рішення КМР; позивач не передавав земельні ділянки у користування третім особам, а чинне законодавство дозволяє передачі функцій замовника будівництва без укладання договору суборенди; у спірному рішенні КМР відсутні посилання на порушення орендарем строків забудови земельної ділянки, як на підставу для розірвання договорів; позивачем проведені всі попередні підготовчі дії щодо проведення забудови земельних ділянок; позивачем у повному обсязі сплачувалась орендна плата у відповідності до умов договорів і заборгованість була відсутня, а податкове повідомлення-рішення щодо донарахування орендної плати було прийняте пізніше і оскаржено позивачем; Департамент земельних ресурсів КМР не має право самостійно встановлювати розмір заборгованості; ухвалою Господарського суду міста Києва від 25.05.2018 у справі №910/2902/18 було заборонено будь-яким особам, у тому числі КМР, вчиняти дії спрямовані на припинення права користування майном позивача, у тому числі земельними ділянками.

Розгляд справи неодноразово відкладався з підстав, встановлених Господарським процесуальним кодексом України (далі - ГПК України).

У письмових поясненнях від 17 червня 2020 року позивач вказав, що за результатами оскарження податкового повідомлення-рішення щодо донарахування орендної плати, на яке він посилався у відзиві, адміністративними судами у справі №640/12591/19 було встановлено його протиправність, оскільки розмір орендної плати встановлений умовами договорів і сторонами він не змінювався.

Згідно Витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 02.07.2020, у зв`язку із перебуванням судді Яковлєва М.Л. у відпустці, для розгляду справи сформовано колегію суддів у складі головуючого судді Козир Т.П., суддів Коробенка Г.П., Кравчука Г.А.

У письмових поясненнях від 06 липня 2020 року третя особа 1 (Департамент земельних ресурсів) вказала, що рішенням КМР від 28.02.2013 №89/9146 було встановлено ставку орендної плати у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки та зобов`язано орендарів оформити зміни до договорів оренди, що позивачем не було зроблено, однак до 2017 року він сплачував орендну плату за цією ставкою, а з 2017 позивач почав сплачувати орендну плату за ставкою 1,5%, внаслідок чого станом на 01.09.2018 утворився борг у розмірі 59 6678 670,25 грн.

Представником третьої особи 3 - КМДА адвокатом Петренком О.В. 07 липня 2020 року подано клопотання про залучення доказів, у якому він просить долучити фрагмент Генплану м.Києва 2020 року, витяг з Містобудівного кадастру від 06.11.2018, ухвалу Дарницького районного суду від 04.06.2020 у справі №753/8737/20, ухвалу Господарського суду міста Києва від 21.11.2019 у справі №910/4500/19.

Клопотання представника третьої особи 3 про залучення доказів відхилено судом, оскільки прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів на стадії апеляційного провадження, за відсутності визначених ст. 269 ГПК України підстав для їх прийняття, тобто, без наявності належних доказів неможливості їх подання суду першої інстанції з причин, що не залежали від заявника, фактично порушує принцип рівності всіх учасників судового процесу перед законом і судом, адже у такому випадку суд створює відповідачу більш сприятливі, аніж позивачу умови в розгляді конкретної справи, крім того, така обставина, як неіснування доказів на момент прийняття рішення суду першої інстанції, взагалі виключає можливість прийняття судом апеляційної інстанції додаткових доказів.

Правова позиція з цього питання викладена у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 25.04.2018 у справі №911/3250/16, від 06.02.2019 у справі №916/3130/17, від 26.02.2019 у справі №913/632/17 та від 06.03.2019 у справі №916/4692/15.

Треті особи 2, 4, 5, 6, 7 про дату та час судового засідання були повідомлені належним чином, представників у судове засідання не направили, що не перешкоджає розгляду апеляційної скарги по суті.

Представник відповідача (апелянта) у судовому засіданні підтримав доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив її задовольнити, крім того, подав письмові пояснення щодо нормативної кількості машино-місць при будівництві житлових будинків, що, на його думку, свідчить про порушення екологічного законодавства.

Представник позивача у судовому засіданні заперечив проти задоволення апеляційної скарги з підстав, викладених у відзиві та письмових поясненнях.

Представник третьої особи 1 у судовому засіданні підтримала апеляційну скаргу відповідача та заяву третьої особи про приєднання до неї, просила їх задовольнити.

Представник третьої особи 3 (КМДА) у судовому засіданні підтримав доводи, викладені у апеляційній скарзі, просив її задовольнити.

Заслухавши пояснення представників сторін і присутніх третіх осіб, дослідивши матеріали справи, розглянувши апеляційну скаргу, Північний апеляційний господарський суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, Рішенням Київської міської ради від 14.07.2005 №774/3349 затверджено проект відведення земельних ділянок ТОВ "Контактбудсервіс" для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м.Києва та вирішено передати ТОВ "Контактбудсервіс" у довгострокову оренду на 15 років (на період будівництва) земельні ділянки загальною площею 176,06 га для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м.Києва.

На виконання вказаного рішення, 05 вересня 2005 року між ТОВ "Контактбудсервіс", як орендарем, та Київською міською радою, як орендодавцем, були укладено наступні правочини:

- договір оренди земельної ділянки площею 90,6379 га у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 08.09.2005 за №63-6-00282 у книзі записів державної реєстрації; кадастровий номер ділянки - 8 000 000 000:96:001:0008; цільове призначення - для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення; нормативна грошова оцінка - 30 534 171,26 грн (том 1 а.с.92-103);

- договір оренди земельної ділянки площею 26,7006 га у ж/м Осокорки-Центральні (3 мікрорайон) у Дарницькому районі м. Києва, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 08.09.2005 за №63-6-00286 у книзі записів державної реєстрації; кадастровий номер ділянки - 8 000 000 000:96:001:0009; цільове призначення - для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення; нормативна грошова оцінка - 8 994 920,37 грн (том 1 а.с.104-114);

- договір оренди земельної ділянки площею 21,8966 га у ж/м Осокорки-Центральні (4 мікрорайон) у Дарницькому районі м. Києва, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 08.09.2005 за № 63-6-00285 у книзі записів державної реєстрації; кадастровий номер ділянки - 8 000 000 000:96:001:0010; цільове призначення - для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення; нормативна грошова оцінка - 7 376 544,85 грн (том 1 а.с.115-126)

- договір оренди земельної ділянки площею 15,4479 га у ж/м Осокорки-Центральні (5 мікрорайон) у Дарницькому районі м. Києва, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 08.09.2005 за №63-6-00284 у книзі записів державної реєстрації; кадастровий номер ділянки - 8 000 000 000:96:001:0011; цільове призначення - для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення; нормативна грошова оцінка - 5 204 101,42 грн (том 1 а.с.127-137);

- договір оренди земельної ділянки площею 21,3596 га у ж/м Осокорки-Центральні (6 мікрорайон) у Дарницькому районі м. Києва, який зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 08.09.2005 за №63-6-00283 у книзі записів державної реєстрації; кадастровий номер ділянки - 8 000 000 000:96:001:0013; цільове призначення - для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення; нормативна грошова оцінка - 7 195 639,84 грн (том 1 а.с.138-148).

Умови всіх п`яти договорів оренди, за виключенням розділу 2 "Об`єкт оренди", є ідентичними.

По актам приймання-передачі земельних ділянок від 08.09.2005 орендоавдець передав, а орендар прийняв вказані земельні ділянки (том 1 а.с.99, 112, 123, 135, 146)

Рішенням Київської міської ради від 27.11.2009 №695/2764 затверджено детальний план території району Осокорки у Дарницькому районі м. Києва та визначено характеристики будівництва, яке (том 1 а.с.158-162).

16 липня 2014 року Департаментом містобудування та архітектури видані Містобудівні умови та обмеження забудови земельних ділянок - 1, 2, 2а, 3, 4, 5 мікрорайони житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м.Києва (том 1 а.с.163-172, том 3 а.с.53-80), а 21 листопада 2014 року були видані Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки - 6-ий мікрорайон житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м.Києва (том 3 а.с.81-89).

26 березня 2015 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України було видано замовнику - ТОВ "Контактбудсервіс" та генеральному підряднику - ТОВ "Аркада-Будівництво" Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ30 на комплексну забудову території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення мікрорайонів 1, 2, 2а житлового масиву "Осокорки-Центральні" у Дарницькому районі м. Києва, перша черга будівництва, будівництво підстанції ПС 110/10 кВ "Аркада" з КЛ 110 кВ "ТЕЦ-5-Аркада" в житловому масиві "Осокорки-Центральні" у Дарницькому районі м. Києва 1 (мікрорайон) (том 1 а.с.81).

30 вересня 2016 року між ТОВ "Контактбудсервіс", як землекористувачем, та ТОВ "Будеволюція", як товариством, було укладено договір про передачу функцій замовника будівництва, згідно з пунктом 2.1 якого його предметом є взаємовідносини сторін щодо організації проектування, будівництва, введення в експлуатацію об`єкта будівництва на земельних ділянках (згідно вищевказаних договорів оренди земельних ділянок) та передачі у власність юридичним та фізичним особам об`єктів інвестування. В порядку та на умовах, визначених цим договором, землекористувач передає, а товариство приймає функції (права та обов`язки) замовника організації будівництва об`єктів (том 1 а.с.83-91).

Пунктом 3.2 вказаного договору передбачено, що за собою землекористувач залишає виконання належним чином всіх обов`язків землекористувача та інших, пов`язаних зі статусом землекористувача обов`язків, необхідних для цілей цього Договору.

04 жовтня 2016 року між ТОВ "Будеволюція", як замовником, та ТОВ "Аркада-Будівництво", як генпідрядником, було укладено договір генерального підряду №737/16-ОЦ, відповідно замовник доручив, а генпідрядник взяв на себе зобов`язання виконати комплекс будівельно-монтажних робот по об`єкту будівництва "Комплексна забудова території об`єктами житлового та соціально-побутового призначення мікрорайонів 1, 2, 2а, 3, 4, 5, 6 житлового масиву "Осокорки-Центральні" у Дарницькому р-ні м. Києва" (том 1 а.с.197-207). За цим договором генпідрядник виконує роботи за окремими об`єктами, а саме: І черга будівництва - будівництво підстанції ПС 110/10 кВ "Аркада" з КЛ 110кВ "Тец Аркада"; ІІ черга - підготовчі роботи мікрорайону 1; ІІІ черга - підготовчі роботи мікрорайону 2; ІV черга - підготовчі работи мікрорайону 2а.

Пунктом 3.1 вказаного Договору генерального підряду визначено загальні строки виконання робіт - початок жовтень 2016 року; закінчення - вересень 2020 року.

На замовлення ТОВ "Будеволюція" була виготовлена проектна документації щодо кожної із орендованих позивачем земельних ділянок (том 3 а.с.273-286)

На виконання умов договору генерального підряду ТОВ "Аркада-Будівництво" почало виконувати будівельні роботи, що підтверджується копіями наявних у матеріалах справи довідок про вартість виконаних будівельних робіт форми КБ-3, актами приймання виконаних будівельних робіт форми КБ-2в, підсумковими відомостями ресурсів, тощо (том 1 а.с.208-277, том 3 а.с.1-375)

27 квітня 2018 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України було видано замовнику - ТОВ "Контактбудсервіс" та генеральному підряднику - ТОВ "Аркада-Будівництво" Дозвіл на виконання будівельних робіт №ІУ13 на комплексну забудову території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення мікрорайонів 1, 2, 2а житлового масиву "Осокорки-Центральні" у Дарницькому районі м. Києва, 2 черга будівництва, коригування в житловому масиві "Осокорки-Центральні" у Дарницькому районі м. Києва (том 1 а.с.82).

Згідно листа Головного управління ДФС у м.Києві від 05.10.2018 станом на 05.10.2018 у ТОВ "Контактбудсервіс" заборгованість з орендної плати за землю відсутня (том 1 а.с.173).

У той же час, листом від 16.11.2018 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивачу, що за його розрахунками заборгованість перед містом Києвом з орендної плати за земельні ділянки загальною площею 176,0426 га за період з 01.01.2017 по 01.09.2018 складає 59 667 670,25 грн (том1 а.с.174).

Листом від 20.11.2018 позивач повідомив Департаменту земельних ресурсів про незгоду із розрахунком, оскільки за умовами договорів оренди розмір орендної плати становить 1,5% від нормативної грошової оцінки землі, та про відсутність заборгованості (том 1 а.с.175-176).

26 листопада 2018 року позивач направив відповідачу пояснення щодо відсутності податкової заборгованості з орендної плати (том 1 а.с.177-178).

06 грудня 2018 року на пленарному засіданні Київської міської ради було прийнято за основу (в першому читанні) рішення Київської міської ради №234/6285 від 06.12.2018 року "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, №63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283" (том 1 а.с.149).

У пояснювальній записці до вказаного проекту рішення Київської міської ради зазначено, що орендарем використовуються земельні ділянки способами, що суперечать екологічним вимогам, які гарантовані ст. 50 Конституції України право на безпечне для життя та здоров`я навколишнє природне середовище. Відповідно до інформації наданої ГУ ДФС у м. Києві протягом 2017-2018 років нарахований ТОВ "Контактбудсервіс" розмір орендної плати за землю становить 23 947,4 тис грн. Також, за розрахунками Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) борг орендаря перед містом становить близько 60млнгрн. Також, згідно з публічним реєстром дозвільних документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, ТОВ "Контактбудсервіс" отримало дозвільні документи про початок виконання будівельних робіт (Декларація на будівельні роботи №КВ8 від 27.07.2011, Дозвіл на будівельні роботи №ІУ30 від 26.03.2015, повідомлення про початок підготовчих робіт №КВ87 від 03.08.2017). Втім, не зважаючи на наявність дозвільних документів, ТОВ "Контакбудсервіс" не розпочало виконання будівельних робіт на земельних ділянках, порушивши тим самим строки забудови земельних ділянок, визначені договорами оренди земельних ділянок. Керуючись ч. 4 ст 31 ЗУ "Про оренду землі", п 11.4 та п. 11.5 Договорів оренди, у Київської міської ради наявні підстави для одностороннього позасудового розірвання Договорів оренди. Цілями та завданнями прийняття даного проекту рішення є підвищення ефективності використання землі територіальної громади м. Києва, забезпечення прав та інтересів територіально громади міста Києва шляхом розірвання з недобросовісним землекористувачем договорів оренди земельної ділянки (том 1 а.с.153-156).

31 січня 2019 року Київська міська рада прийняла у другому читанні і в цілому рішення №3/6659 "Про розірвання договорів оренди земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м.Києва від 08.09.2005 №63-6-00282, №63-6-00286, №63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283", яким, враховуючи те, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" систематично не виконуються умови п.8.4 договорів щодо сплати орендної плати за земельні ділянки, зважаючи на негативне ставлення громадськості до намірів щодо забудови земельних ділянок, вирішено розірвати договори оренди земельних ділянок від 08.09.2005 року №63-6-00282, №63-6-00286, №63-6-00285, №63-6-00284, №63-6-00283 площею 90,6379 га (кадастровий номер 8 000 000 000:96:001:0008), площею 26,7006 га (кадастровий номер 8 000 000 000:96:001:0009), площею 21,8966 га (кадастровий номер 8 000 000 000:96:001:0010), площею 15,4479 га (кадастровий номер 8 000 000 000:96:001:0011), площею 21,3596 га (кадастровий номер 8 000 000 000:96:001:0013) відповідно, укладені між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" на підставі рішення Київської міської ради від 14.07.2005 №774/3349 "Про передачу Товариству з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" земельних ділянок для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони)у Дарницькому районі м. Києва". Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) проінформувати Товариство з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" про прийняття цього рішення, проінформувати контролюючий орган, визначений податковим законодавством, про прийняття цього рішення та вчинити дії щодо державної реєстрації припинення іншого речового права (права оренди) зазначених земельних ділянок. Товариству з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" звільнити вказані земельні ділянки, привівши їх у стан, придатний для подальшого використання (том 2 а.с.376-377).

Не погоджуючись із вказаним рішенням відповідача, позивач звернувся до суду із даним позовом, просить визнати його недійсним з моменту прийняття та скасувати, оскільки вказана в рішенні Київради та Пояснювальній записці інформація до проекту рішення про розірвання договорів оренди земельних ділянок щодо наявності підстав для розірвання договорів, не відповідає дійсності.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач, як у суді першої інстанції, так і при апеляційному перегляді справи, посилався на те, що спірне рішення КМР є обґрунтованим, оскільки позивачем протягом, більш ніж як трьох років, не виконувалась забудова земельної ділянки, що є порушенням договірних зобов`язань, в частині строків забудови. Окрім того, позивачем заперечується обов`язок щодо сплати орендної плати за ставками в 3% річних, що призвело до недоотримання державним бюджетом сум орендних платежів. Крім того, сторони в п.8.4 Договорів оренди погодили розірвання цих договорів в односторонньому порядку, зокрема, з підстав порушення орендарем строків завершення забудови земельної ділянки, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням і систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку) (п.11.4).

За наслідками розгляду даної справи суд першої інстанції прийшов до висновку, що спірне рішення КМР прийнято з порушенням норм чинного законодавства, яке регулює порядок припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, отже, є незаконним та підлягає скасуванню, а позовні вимоги є доведеними та обґрунтованими і підлягають задоволенню в повному обсязі.

Північний апеляційний господарський суд погоджується із цим висновком суду першої інстанції з огляду на наступне.

Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини, інші юридичні факти.

Права та обов`язки сторін у даній справі виникли на підставі договорів оренди земельних ділянок від 05 вересня 2005 року, які за правовою природою є договорами найму (оренди) землі та підпадають під правове регулювання Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України та Закону України "Про оренду землі".

Договори укладені належним чином, підписані повноважними особами, посвідчені нотаріусом, також була здійснена їх державна реєстрація, у встановленому порядку вони не визнані недійсними, отже, є обов`язковими для сторін.

Предметом розгляду даної справи є вимога про визнання недійсним з моменту прийняття та скасування рішення Київської міської ради, яким в односторонньому порядку було розірвано п`ять вказаних договорів оренди земельних ділянок.

За змістом частини 2 статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно з частиною 1 статті 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Частиною 1 статті 155 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) встановлено, що у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Отже, підставами для визнання недійсним акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, і порушення у зв`язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та іншої діяльності. Аналогічне положення викладене у частині 1 статті 93 Земельного кодексу України.

Згідно з підпунктом "в" частини 1 статті 5 Земельного кодексу України земельне законодавство базується на таких принципах, зокрема, як невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом.

Частиною 2 статті 16 Закону України "Про оренду землі" врегульовано, що укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону.

Матеріалами справи підтверджується, що на виконання рішення Київської міської ради від 14.07.2005 №774/3349 між позивачем та відповідачем було укладено п`ять договорів оренди земельних ділянок загальною площею 176,06 га на 15 років (на період будівництва) для забудови об`єктами житлового і соціально-побутового призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м.Києва.

Пунктом 6.2 договорів оренди земельних ділянок встановлено, що право на оренду земельних ділянок виникає після державної реєстрації договорів.

Договори були зареєстровані Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) 08 вересня 2005 року, отже, строк дії договорів становить - до 08 вересня 2020 року.

Відповідно до частин 1, 3 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. У разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Згідно з частиною 1 статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.

Наведені норми законодавства не забороняють сторонам договору оренди земельної ділянки передбачити випадки його розірвання в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку (таку правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17).

Відповідно до положень пункту 11.4. договорів оренди договір може бути розірваний:

- за взаємною згодою сторін;

- за рішенням суду, в порядку, встановленому законом;

- в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з Господарським кодексом України, в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 Договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування Земельною ділянкою третім особам.

Пунктом 11.5 договорів оренди передбачено, що вони можуть бути достроково розірвані у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цих договорів.

Згідно з п.11.6 договорів оренди розірвання цих договорів не потребує укладення додаткової угоди. Договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.

У пункті 12.2 договорів визначено, що у разі невиконання орендарем умов цього договору та обов`язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний.

Отже, сторони у договорах оренди за взаємною згодою надали орендодавцю право на одностороннє розірвання договору оренди у випадках, визначених цими договорами, шляхом прийняття орендодавцем відповідного рішення.

Однак, вказане право у орендодавця виникає виключно у разі наявності передбачених пунктом 11.4 договорів підстав, перелік яких є вичерпним, які повинні підтверджуватись належними доказами існування цих підстав, а у іншому випадку договір може бути розірваний лише за згодою сторін чи в судовому порядку.

Позивач доводить, що на час прийняття спірного рішення КМР були відсутні передбачені договорами оренди підстави, які давали б орендодавцю право у односторонньому порядку розірвати договори, а відповідач доводить, що вказані підстави існували.

Так, у спірному рішенні КМР, в якості мотивування для його прийняття вказано, що "Товариством з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" систематично не виконуються умови п.8.4 договорів щодо сплати орендної плати за земельні ділянки, зважаючи на негативне ставлення громадськості до намірів щодо забудови земельних ділянок".

У Пояснювальній записці до проекту спірного рішення, в якості обґрунтування необхідності його прийняття, зазначено наступне:

- товариством використовується земельна ділянка способами, що суперечать екологічним нормам, які регламентовані статтею 50 Конституції України, право на безпечне для життя та здоров`я навколишнє природне середовище;

- рішенням КМР від 28.02.2013 №89/9146 внесено зміни до зазначених договорів у частині розміру орендної плати, встановивши її розмір 3% від нормативної грошової оцінки, однак укладення відповідного договору про внесення змін орендарем не забезпечено; відповідно до інформації ГУ ДФС у м.Києві нарахований розмір орендної плати становить 23947,4 тис. грн, за розрахунком Департаменту земельних ресурсів борг орендаря перед містом становить близько 60 млн. грн;

- незважаючи на наявність дозвільних документів товариство не розпочало виконання будівельних робіт на земельних ділянках, порушивши тим самим строки забудови земельних ділянок, визначені договорами оренди.

Щодо посилань на використання позивачем земельної ділянки способами, що суперечать екологічним нормам, апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Відповідно до положень ст. 50 Конституції України кожен має право на безпечне для життя і здоров`я довкілля та на відшкодування завданої порушенням цього права шкоди. Кожному гарантується право вільного доступу до інформації про стан довкілля, про якість харчових продуктів і предметів побуту, а також право на її поширення. Така інформація ніким не може бути засекречена.

Нормами статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, що право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками або підлягають оцінці впливу на довкілля згідно із Законом України "Про оцінку впливу на довкілля", підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт видається органами державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви.

За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається.

Для отримання дозволу подається заява, до якої додаються, зокрема, результати оцінки впливу на довкілля у випадках, визначених Законом України "Про оцінку впливу на довкілля".

Таким чином, з аналізу вказаної норми випливає, що обставина впливу на довкілля, під час здійснення будівництва, аналізується органами державного архітектурно-будівельного контролю згідно поданих заявником результатів оцінки такого впливу, та в результаті відсутності порушень, зокрема, в цьому напрямку, замовнику видається дозвіл на виконання будівельних робіт.

Отже, етап оцінки впливу будівництва на довкілля безумовно передує видачі уповноваженим державним органом дозволу на будівництво.

Згідно зі ст. 9 Закону України "Про оцінку впливу на довкілля" уповноважений територіальний орган, а у випадках, визначених частинами третьою і четвертою статті 5 цього Закону, - уповноважений центральний орган видає висновок з оцінки впливу на довкілля, яким виходячи з оцінки впливу на довкілля планованої діяльності, зокрема, величини та масштабів такого впливу (площа території та чисельність населення, які можуть зазнати впливу), характеру (у тому числі - транскордонного), інтенсивності і складності, ймовірності, очікуваного початку, тривалості, частоти і невідворотності впливу (включаючи прямий і будь-який опосередкований, побічний, кумулятивний, транскордонний, короткостроковий, середньостроковий та довгостроковий, постійний і тимчасовий, позитивний і негативний впливи), передбачених заходів, спрямованих на запобігання, відвернення, уникнення, зменшення, усунення впливу на довкілля, визначає допустимість чи обґрунтовує недопустимість провадження планованої діяльності та визначає екологічні умови її провадження.

Матеріалами справи підтверджується, що 26 березня 2015 року та 27 квітня 2018 року Державною архітектурно-будівельною інспекцією України було видано позивачу Дозволи на виконання будівельних робіт №ІУ30 та №ІУ13.

Таким чином, обставина отримання позивачем дозволу на виконання будівельних робіт свідчить про проходженням ним перевірки, зі складенням відповідного висновку, та про відсутність способів, у використані позивачем земельних ділянок, які суперечать екологічним вимогам.

Посилання відповідача на те, що вказані дозволи були скасовані постановами Шостого апеляційного адміністративного суду у справах №826/4485/18 (постанова від 20.05.2019, том 4 а.с.58-63) та №826/9175/18 (постанова від 11.06.2019, том 4 а.с.64-70), а також на те, що господарським судом розглядається спір щодо зберігання позивачем піску на земельних ділянках, обґрунтовано відхилені судом першої інстанції, оскільки на час прийняття спірного рішення КМР вказані судові рішення як доказ не існували.

Крім того, безпідставні твердження відповідача, що скасування дозволів на будівництво вказаними рішеннями свідчить про порушення позивачем норм екологічного законодавства.

Так, ні спірне рішення відповідача, ні пояснювальна записка до нього не містять вказівки із зазначенням конкретних екологічних вимог та законів, які порушив відповідач, а обмежуються лише твердженням загального характеру про начебто наявність екологічних порушень, що саме по собі унеможливлює розірвання спірних договорів оренди землі з цих підстав.

Постанови Шостого апеляційного адміністративного суду у справах №826/4485/18 (постанова від 20.05.2019, том 4 а.с.58-63) та №826/9175/18 (постанова від 11.06.2019, том 4 а.с.64-70), на які посилався відповідач, заперечуючи проти позову, скасовані судом касаційної інстанції на день розгляду даної апеляційної скарги.

Зокрема, постановою КАС ВС від 08.10.2019 у справі № 826/4485/18 залишено без зміни рішення окружного адміністративного суду м. Києва, яким ГО «Екопарк Осокорки» відмовлено за безпідставністю у позові до ДАБІ України про скасування дозволу на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового призначення мікрорайонів 1, 2, 2а житлового масиву "Осокорки - Центральні" у Дарницькому районі міста Києва. Перша черга будівництва. Будівництво підстанції ПС 110/10 кВ "Аркада" з КЛ 110 №330 (надалі по тексту - Дозвіл), виданого Товариству з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" Державною архітектурно-будівельною інспекцією України.

У своєму рішенні суд касаційної інстанції спирався на рішення Господарського суду міста Києва від 01.10.2014 у справі №910/1977/14 за позовом заступника прокурора міста Києва до Київської міської ради та Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача-1- Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київська міська державна адміністрація), про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсними договорів оренди спірних земельних ділянок, яким у задоволенні позовних вимог заступника прокурора міста Києва відмовлено повністю та встановлено, що проект відведення спірних земельних ділянок був погоджений з усіма органами, а саме:

- з землекористувачем (згода Київського міського голови на розроблення проекту відведення земельної ділянки ТОВ "Контактбудсервіс" від 17 травня 2005 року № Д-1145; Дарницької районної в м. Києві ради № 669 від 19.05.2005);

- органом по земельних ресурсах (позитивні висновки Київського міського головного управління земельних ресурсів від 04.07.2005 № 09-02-4/1807 про погодження проекту відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" для комплексної забудови з об`єктами житлового і соціального призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі міста Києва та Головного управління земельних ресурсів);

- з природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами (позитивні висновки Державного управління екології та природних ресурсів в м. Києві від 30.06.2005 №06-6-25/2673, Управління охорони навколишнього природного середовища №071/04-4-19/2328 від 23.05.2005, Київської міської санепідемстанції від 20.05.2005 №3418, Головного державного санітарного лікаря м. Києва від 19.05.2005 № 990);

- з органами архітектури та охорони культурної спадщини (позитивні висновки Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 05.07.2005 № 19-5345, Головного управління культури, мистецтв та охорони культурної спадщини від 19.05.2005 № 001-09/2730).

Проект відведення земельних ділянок для комплексної забудови з об`єктами житлового і соціального призначення у ж/м Осокорки-Центральні (1, 2, 3, 4, 5, 6 мікрорайони) у Дарницькому районі м. Києва отримав позитивний висновок державної землевпорядної експертизи від 04 липня 2005 року № 829-05, який затверджений 04.07.2005 Державним комітетом України по земельних ресурсах, що спростовує доводи прокурора про відсутність такої експертизи.

За наведених обставин суд прийшов до висновку, що відповідачем-2 при зверненні до відповідача-1 з заявою про отримання в орендне користування спірних земельних ділянок було дотримано вимоги чинного на той час законодавства.

Крім того, судом касаційної інстанції було визнано доведеним у суді першої інстанції відсутність доказів того, що на виконання розпорядження від 17.05.2002 № 979 межі ділянки позивача були включені до зони охоронюваного ландшафту.

Крім того, КАС ВС, на підставі рішення адміністративного суду першої інстанції було встановлено, що Київською міською радою 6 скликання 27.11.2009 прийнято рішення N 695/2764 "Про затвердження детального плану території району Осокорки у Дарницькому адміністративному районі м. Києва", яким затверджено детальний план території району Осокорки у Дарницькому адміністративному районі м. Києва відповідно до основних техніко-економічних показників, що додаються, як основу планувальної організації та функціонального зонування території, червоних ліній, розташування вулиць і доріг, мікрорайонів багатоповерхової забудови, щільності забудови, подальшого розроблення проектної документації та прийняття рішень щодо розміщення об`єктів містобудування. Також вирішено питання забудови та відведення земельних ділянок при освоєнні другої черги детального плану території в межах земель, наданих у користування, вирішувати за згодою землекористувачів.

Зі змісту рішення N 695/2764 "Про затвердження детального плану території району Осокорки у Дарницькому адміністративному районі м. Києва" встановлено, що територія в межах детального плану території становить 577,5 га, у т. ч. на замовлення ТОВ "Контактбудсервіс" 176,04 га., тобто 176,04 га за договором оренди передано в користування ТОВ "Контактбудсервіс" для будівництва житлового району Осокорки- центральні.

Враховуючи, що затвердженим у подальшому Генеральним планом м. Київа спірні земельні ділянки віднесено до зеленої зони, суд касаційної інстанції з`ясував наявність юридичного конфлікту між попередніми та наступними рішеннями Київської міської ради, виконавчого органу - Київської міської державної адміністрації, що безпосередньо впливає на права та інтереси позивача в справі.

Вирішуючи дану правову проблему, суд касаційної інстанції застосував практику ЄСПЛ, а саме, правові висновки Європейського суду з прав людини в рішенні у справі "Рисовський проти України" (№ 29979/04).

Так, Європейський суд з прав людини у рішенні в справі "Рисовський проти України" (№ 29979/04) визнав низку порушень пункту 1 статті 6 Конвенції, статті 1 Першого протоколу до Конвенції та статті 13 Конвенції у справі, пов`язаній із земельними правовідносинами; в ній також викладено окремі стандарти діяльності суб`єктів владних повноважень, зокрема, розкрито елементи змісту принципу "належного урядування".

В рішенні ЄСПЛ вказав на те, що принцип "належного урядування", зокрема, передбачає, що державні органи повинні діяти в належний і якомога послідовніший спосіб. При цьому, на них покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у правовідносинах. Державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість уникати виконання своїх обов`язків (заява № 29979/04, пункт 70).

Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість (рішення у справі "Москаль проти Польщі" (Moskal v. Poland), пункт 73). Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам (див. там само). З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу (рішення у справі "Пінкова та Пінк проти Чеської Республіки" (Pincova and Pine v. the Czech Republic), заява № 36548/97, пункт 58).

Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків (див. зазначене вище рішення у справі "Лелас проти Хорватії" (Lelas v. Croatia), пункт 74).

Крім того, керуючись принципом правової визначеності, на застосуванні якого послідовно наполягає Європейський суд з прав людини, зважаючи на низку рішень, якими захищено право позивача на оренду спірних земельних ділянок з цільовим призначенням для забудови, Північний апеляційний господарський суд приходить до висновку про незаконність розірвання спірних договорів оренди землі з наведеної підстави.

Щодо посилань на порушення позивачем строків забудови, апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Зі змісту пояснень позивача вбачається, що виконанню будівельних робіт, відповідно до вимог законодавства, має передувати вчинення наступних дій: розробка та затвердження містобудівної документації на місцевому рівні, в даному випадку - Детального плану території (згідно з ч. 1 ст. 16, ст .19, ч. 1 ст. 25, ч. 1 ст. 31, ч. 2 ст. 33 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.201 lp. №3038-VI); отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок як вихідних даних для проектування (ст.29 ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності"); розробка проектної документації, її затвердження, проведення експертизи проектної документації (ч. 1,3 ст. 31 "Про регулювання містобудівної діяльності"); отримання дозволу на виконання будівельних робіт; проведення підготовчих робіт, таких як геодезичні вишукування, планування та інженерна підготовка території забудови.

Як вірно встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, позивач, як замовник будівництва, після отримання у користування земельних ділянок пройшов усі перелічені етапи, а саме:

- протягом 2006-2009 років на замовлення ТОВ "Контактбудсервіс" розроблявся детальний план території району Осокорки та вчинялися дії, які були необхідні для його затвердження Київською міською радою (виконання проектних робіт з розроблення Детального плану території району Осокорки, отримання висновків, проходження архітектурно-містобудівної ради, громадське обговорення містобудівної документації, проходження державної екологічної експертизи - вказані докази містяться в матеріалах справи);

- затвердження Детального плану території району Осокорки відбулось у 2009 році (рішення Київради від 27.11.2009 №695/2764)

- 2013 - 2014 роки - підготовка містобудівного розрахунку та отримання містобудівних умов та обмежень забудови земельних ділянок, які відповідно до ст. 29 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" є вихідними даними для проектування об`єкту будівництва;

- 2014 рік - отримання містобудівних умов і обмежень забудови Земельних ділянок;

- 2014 - 2017 роки - розроблення проектної документації, проходження експертизи проекту будівництва на виконання вимог ст. 31 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності";

- 26.03.2015 року - отримання дозволу на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1, 2, 2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. Перша черга будівництва. Будівництво підстанції ПС 110/10 кВ "ТЕЦ-5- Аркада";

- 27.04.2018 року отримання дозволу на виконання будівельних робіт "Комплексна забудова території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1,2,2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва. 2 черга будівництва. Коригування.";

- 2015 - 2018 роки виконання підготовчих та будівельних робіт по реалізації Комплексної забудови території об`єктами житлового і соціально-побутового призначення (1, 2, 2а мікрорайони) житлового масиву Осокорки-Центральні у Дарницькому районі м. Києва.

Згідно пояснень представника позивача у суді, всі етапи підготовки документації та безпосередньо будівництва є взаємопов`язаними і послідовними, без виконання попереднього етапу неможливо перейти до наступного, на строк затвердження документації він не міг вплинути, а що стосується безпосередньо будівництва, то він приступив до виконання будівельних робіт і виконав значний обсяг, але на строк будівництва негативно впливали постійні фізичні перешкоди та судові заборони внаслідок дій осіб, які виступають проти забудови цієї території позивачем.

Однак, відповідачем не надано жодного доказу на спростування доводів та доказів позивача в цій частині.

Як вбачається з наданих позивачем календарних планів будівництва, кінцевими строками будівництва житлового масиву є 2021 - 2025 роки, а у пункті 8.4 договорів оренди передбачено, що завершення забудови земельної ділянки необхідно здійснити в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку.

За таких обставин є вірним висновок суду першої інстанції про те, що з огляду на проведені позивачем роботи з підготовки та проходження всіх вище перелічених етапів проектування, погоджень та будівництва, враховуючи, що на затвердження, погодження проектної документації та видачу відповідних дозволів на будівництво, тобто, на дії державних органів, від яких залежить строк будівництва, позивач об`єктивного впливу не має, а отже, відсутня будь-яка його вина, термін оренди спірних земельних ділянок не закінчився, суд апеляційної інстанції вважає необґрунтованим висновок відповідача про порушення позивачем строків забудови, а тому розірвання спірних договорів оренди землі з цієї підстави не відповідає вимогам закону.

Щодо посилань на наявність заборгованості зі сплати орендної плати, апеляційний господарський суд виходить з наступного.

Частиною 1 ст.632 ЦК України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини 1 та 2 ст. 21 Закону України "Про оренду землі").

Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 цього ж Закону істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Згідно з пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Таким чином, з урахуванням положень статті 632 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України і статей 15, 21 Закону України "Про оренду землі" нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.

Відповідна правова позиція висвітлювалась Верховним Судом України у постановах № 3-34гс13 (5009/3430/12) від 03.12.2013, № 3-481гс15(922/3871/14) від 07.10.2015, № 3-476гс15 (922/583/14) від 02.03.2016, № 6-325цс16 від 18.05.2016 та підтримана Верховним Судом у постановах №910/11764/17 від 13.06.2019, №904/8787/17 від 23.10.2019.

Разом з тим, частиною 2 статті 651 ЦК передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини 2 статті 632 цього ж Кодексу зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, зі змісту статей 632, 651 ЦК та статті 30 Закону України "Про оренду землі" слідує, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

До переліку повноважень відповідача у галузі земельних відносин, визначеного статтею 9 Земельного кодексу України, не входить законодавче встановлення або зміна граничного (мінімального та максимального) розміру орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, оскільки такі повноваження в силу приписів статті 288 Податкового кодексу України належать Верховній Раді України - єдиному органу законодавчої влади в Україні (стаття 75 Конституції України).

Зміна розміру орендної плати (у відсотках від нормативно-грошової оцінки), оформлена додатками до рішень Київської міської ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі в частині розміру орендної плати, оскільки цими рішеннями законодавчо не встановлюються граничні (мінімальний та максимальний) розміри орендної плати за земельні ділянки комунальної власності. Водночас, рішення відповідача може бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України".

Подібна правова позиція викладена у постанові судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 16.04.2018 у справі №910/7905/17. Пунктами 4.1, 4.2 укладених сторонами договорів оренди встановлено, що визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 1,5% від її нормативної грошової оцінки.

У пункті 4.3 договорів сторони домовились, що розмір орендної плати може змінюватись за згодою сторін шляхом прийняття відповідного рішення Київською міською радою та внесення змін до цього Договору.

Так, рішенням Київської міської ради від 28.02.2013 №89/9146 (том а.с.315-318) було вирішено внести змінити до договорів оренди земельних ділянок згідно з додатком до цього рішення, встановивши річну орендну плату у розмірі трьох відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Визначено орендарям земельних ділянок, зазначеним у додатку до цього рішення, забезпечити оформлення внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок.

У додатку до рішення, серед інших, також зазначені укладені сторонами договори оренди землі, однак сторони не внесли змін до договорів та не збільшили розмір орендної плати.

Відповідач вказує, що після прийняття вказаного рішення та до 01.01.2017 позивач сплачував орендну плату у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, але з 01.01.2017 року почав сплачувати орендну плату на рівні 1,5% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, внаслідок чого за даними Департаменту земельних ресурсів борг становив близько 60 млн. грн., а відповідно до інформації ГУ ДФС у м.Києві нарахований розмір орендної плати становить 23947,4 тис. грн

Позивач, заперечуючи проти цих доводів, посилався на те, що в пояснювальній записці до спірного рішення зазначено неточну інформацію щодо розміру претензій Державної податкової служби до орендаря щодо сплати плати за землю - у податковому повідомленні-рішенні від 30.07.2018 року № про визначення зобов`язання з орендної плати за землю ТОВ "Контактбудсервіс" було донараховано податкові зобов`язання у розмірі 17960573,28 грн та штрафні санкції у розмірі 4490143,32 грн, разом - 22450,72тис. грн. Також позивач зазначив, що станом на дату складання пояснювальної записки наявність вказаної заборгованості було спростована рішенням ДФС від 28.09.2018 №31766/6/99-99-11-01-01-25, яким скаргу ТОВ "Контактбудсервіс" було задоволено та скасовано податкове повідомлення-рішення від 30.07.2018 № про визначення зобов`язання з орендної плати за землю у розмірі 22 450,72 тис. грн. Крім того, як вбачається з пояснювальної записки, Департамент земельних ресурсів, не взявши до уваги відомості ГУ ДФС у м.Києві та не маючи на це повноважень, самостійно визначив розмір начебто наявного боргу орендаря.

Окрім того, позивач вказував, що ним дійсно сплачувалась орендна плата на рівні 3% від грошової оцінки земель на підставі того, що на момент прийняття рішення Київської міської ради від 28.02.2013 №89/9146 положення пп. 288.5.1 Податкового кодексу України мало редакцію, яка передбачала, що розмір орендної плати встановлюється в договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3% нормативної грошової оцінки. Саме тому позивач до 2017 року здійснював сплату за землю за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок.

За новою редакцією пп. 288.5.1 ПК України, яка діє з 01.01.2017 року, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території. Земельний податок згідно ст. 247 ПКУ встановлений в розмірі не більше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Таким чином, з 2017 року відповідно до оновленого податкового законодавства правило, згідно якого орендна плата за землю не може бути менше 3% від нормативної грошової оцінки, було скасовано і орендарі земельних ділянок з 01.01.2017 року почали керуватися ставками податку, визначеними в укладених договорах оренди.

Відповідно до положень ст. 288 Податкового кодексу України (в редакції станом на дату прийняття Київською міською радою рішення №89/9146) підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які укладають договори оренди землі, повинні до 1 лютого подавати органу державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповідний орган державної податкової служби про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою: для земель сільськогосподарського призначення - розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом; для інших категорій земель - трикратного розміру земельного податку, що встановлюється цим розділом.

Цією ж нормою, проте в редакції, яка була чинною починаючи з 01.01.2017 року, зазначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Платником орендної плати є орендар земельної ділянки. Об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу, зокрема, не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території.

Статтею 274 Податкового кодексу України (в редакції станом на 01.01.2017) передбачено, що ставка податку за земельні ділянки, нормативну грошову оцінку яких проведено, встановлюється у розмірі не більше 3 відсотків від їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки, а для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка від їх нормативної грошової оцінки.

Отже, є вірним висновок суду першої інстанції про те, що єдиною підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.

Тобто, такою підставою не може бути, зокрема, рішення Київської міської ради щодо зміни ставки орендної плати, до моменту внесення в основний договір змін за погодженням обох сторін.

Ставка податку за земельні ділянки, починаючи з 01.01.2017 року встановлена такою, що не може бути більшою 3%, отже, передбачено граничну межу річної суми орендних платежів.

Відповідно до умов чинних договорів, керуючись нормами ст. 288 Податкового кодексу України, у редакції від 01.01.2017, позивач здійснював сплати річних орендних платежів в розмірі 1,5% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок, що знаходяться у нього в оренді.

У матеріалах справи наявне Податкове повідомлення-рішення № від 30.01.2018 року, згідно якого за орендарем рахується податкове зобов`язання на суму 17 960 573,28 грн та штрафні санкції в розмірі 4 490 143,32 грн. (том 1 а.с.180), однак воно було скасоване рішенням №31766/6/99-99-11-01-01-25 від 28.09.2018, прийнятим Державною фіскальною службою України за результатами розгляду скарги ТОВ "Контактбудсервіс" (том 1 а.с.181-185).

Також у матеріалах справи наявний лист Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) №05708-24616 від 16.11.2018, яким останній зазначає, що за його розрахунками заборгованість ТОВ "Контактбудсервіс" перед містом Києвом з 01.01.2017 року по 01.09.2018 року складає 59 667 670,25 грн та просить останнього перерахувати зазначену суму за вказаними в листі реквізитами, однак згідно листа Головного управління ДФС у м. Києві №76965/10/26-15-51-07-19 від 05.10.2018 року, адресованого ТОВ "Контактбудсервіс", станом на дату його складення (05.10.2018 року) у ТОВ "Контактбудсервіс" заборгованість з орендної плати за землю відсутня.

Отже, є вірним висновок суду першої інстанції про те, що станом на момент прийняття спірного рішення підтвердженого факту наявності у позивача боргу з орендної плати за землю за договорами оренди не було, а здійснений Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу КМР (КМДА) розрахунок заборгованості ТОВ "Контактбудсервіс" перед містом безпідставний, оскільки складений у односторонньому порядку та не відповідає умовам договорів.

Та обставина, що норми Податкового кодексу України повинні враховуватись сторонами під час укладення Договорів оренди підтверджена і Київською міською радою, оскільки рішення №89/9146 щодо встановлення річної орендної плати на рівні 3% було прийнято відповідачем саме задля приведення Договорів оренди у відповідність до положень ст. 288 Податкового кодексу України. Таким чином, зміна основної норми статті 288 вказаного кодексу є обов`язковою для врахування сторонами під час погодження істотних умов Договорів оренди і тому необґрунтованими є твердження відповідача про обов`язок позивача здійснювати сплату орендних платежів на підставі рішення Київської міської ради №89/9146 поза межами положень ст. 288 Податкового кодексу України, без внесення змін до договору.

Таким чином, станом на момент прийняття Київською міською радою спірного рішення у неї були відсутні докази на підтвердження того, що за позивачем рахується борг з орендної плати за землю за договорами оренди, оскільки такого боргу юридично не існувало, що, на думку суду апеляційної інстанції, свідчить про безпідставність винесення Київською міською радою рішення №3/6659 від 31.01.2019 року із вказаних причин.

Окрім цього, у межах розгляду Господарським судом міста Києва справи №910/2902/18 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "НМТ Інвестментс" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" про банкрутство останнього ухвалою від 25.05.2018 року було вжито заходи до забезпечення вимог кредиторів, а саме у тому числі заборонено Київській міській раді вчиняти будь-які дії щодо припинення права користування (оренди, найму) Товариству з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс" спірними земельними ділянками; заборонено будь-яким особам у будь-який спосіб вчиняти будь-які дії, спрямовані на втрату, відчуження, припинення права володіння та/або права користування та/або права розпорядження, обмеження розпорядження майном боржника, що належить останньому на праві приватної власності, перебуває у боржника на праві повного господарського відання або оперативного управління, а також перебуває у строковому платному користуванні (оренді, наймі) боржника; заборонено Київській міській раді та боржнику Товариству з обмеженою відповідальністю "Контактбудсервіс", а також будь-яким особам вчиняти дії щодо дострокового розірвання, припинення договорів оренди, укладених між Київською міською радою та боржником

Відповідно до положень ст. 326 ГПК України судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими на всій території України. Невиконання судового рішення є підставою для відповідальності, встановленої законом.

Окрім того, нормою статті 144 ГПК України встановлено, що ухвала господарського суду про забезпечення позову підлягає негайному виконанню з дня її постановлення незалежно від оскарження і відкриття виконавчого провадження.

Таким чином, враховуючи зміст ухвали Господарського суду міста Києва від 25.05.2018 року №910/2902/18 Київській міській раді, а також будь-яким особам було заборонено вчиняти дії щодо дострокового розірвання, припинення договорів оренди, укладених між Київською міською радою та боржником.

Оцінивши наявні у матеріалах справи докази в їх сукупності, враховуючи встановлені фактичні обставини справи, наведені норми чинного законодавства, умови укладених сторонами договорів оренди, апеляційний господарський суд погоджується із висновком суду першої інстанції про те, що спірне рішення Київської міської ради не відповідає вимогам законодавства, що регулює порядок припинення договору оренди землі шляхом його розірвання, та порушує права і охоронювані законом інтереси позивача, а отже, є незаконним та підлягає скасуванню, тому позовні вимоги підлягають задоволенню.

Відповідно до ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтуються на всебічному та повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

За таких обставин доводи апелянта по суті його скарги в межах заявлених вимог свого підтвердження в судовому засіданні не знайшли, оскільки не спростовують висновків суду першої інстанції та не можуть бути підставами для скасування рішення господарського суду першої інстанції.

Суд першої інстанції повно встановив суттєві для справи обставини, дослідив та правильно оцінив надані сторонами докази, вірно кваліфікував спірні правовідносини та правильно застосував до них належні норми матеріального і процесуального права, а тому рішення Господарського суду Київської області законне та обґрунтоване, отже, підстави для його скасування відсутні.

Оскільки цією постановою суд апеляційної інстанції не змінює рішення та не ухвалює нового, розподіл судових витрат судом апеляційної інстанції не здійснюється.

Керуючись ст. ст. 267-285 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Київської міської ради та заяву Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про приєднання до апеляційної скарги - залишити без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 02 липня 2019 року - без змін.

2. Справу повернути до Господарського суду міста Києва.

3. Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 17.07.2020.

Головуючий суддя Т.П. Козир

Судді Г.П. Коробенко

Г.А. Кравчук