УХВАЛА

м. Київ

16.07.2020Справа № 910/8118/19

Господарський суд міста Києва у складі судді Маринченка Я.В., за участі секретаря судового засідання Денисевича А.Ю., розглянувши матеріали справи

за скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «КЖБК БМУ-1»

на дії приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченка Євгена Станіславовича

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «УБМ-Груп»

до Товариства з обмеженою відповідальністю «КЖБК БМУ-1»

про стягнення 2818137,42 грн

за участі представників:

від позивача - Онопрієнко О.П. (уповноважений представник);

від відповідача - Проценко Р.В. (уповноважений представник);

(скаржника)

від приватного - Дяченко Є.С. (уповноважений представник).

виконавця

ВСТАНОВИВ:

Рішенням Господарського суду міста Києва від 01.10.2019 у справі №910/8118/19 позов Товариства з обмеженою відповідальністю «УБМ-Груп» задоволено частково, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю «КЖБК БМУ-1» на користь позивача 2219304,11 грн заборгованості, 72767,61 грн інфляційних втрат, 292114,07 грн пені, 221930,41 грн штрафу, а також витрати по сплаті судового збору в розмірі 42091,74 грн. В іншій частині позову відмовити.

07.11.2019 на виконання вказаного рішення Господарським судом міста Києва видано відповідний наказ.

30.06.2020 через загальний відділ діловодства Господарського суду міста Києва від Товариства з обмеженою відповідальністю «КЖБК БМУ-1» надійшла скарга на дії дії приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченка Євгена Станіславовича, в якій скаржник просив зупинити у виконавчому провадженні №61661955 передачу на реалізацію майна «ТОВ "КЖБК БМУ-1», а саме: житлового будинку №9 по вул. Вавілових у м. Києві, загальною площею 965,2 кв. м, власником якого є ТОВ «КЖБК БМУ-1», та заборонити приватному виконавцю виконавчого округу міста Києва Д`яченку Є.С. передавати зазначене майно на реалізацію до вирішення скарги по суті; визнати такою, що не відповідає чинному законодавству України оцінку майна - житлового будинку №9 по вул. Вавілових у м. Києві, загальною площею 965,2 кв. м, власником якого є «ТОВ «КЖБК БМУ-1» та Звіт про оцінку майна від 05.06.2020, що виконаний на замовлення приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченка Є.С., суб`єктом оціночної діяльності ФОП Івашньовим Олександром Вікторовичем (Сертифікат Фонду державного майна України від 13.05.2019 №378/19); визнати незаконними дії приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченку Є.С. у зведеному виконавчому провадженні ВП №61661955 щодо використання звіту про оцінку майна від 05.06.2020 для подальшої примусової реалізації об`єкта оцінки на електронних торгах згідно з Законом України «Про виконавче провадження»; зобов`язати приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченку Є.С. залучити для проведення оцінки описаного та арештованого майна боржника, а саме: житлового будинку № 9 по вул. Вавілових у м. Києві, загальною площею 965,2 кв. м, власником якого є ТОВ «КЖБК БМУ-1» суб`єкт господарювання - Приватне підприємство «Консалтингова група «АРГО-ЕКСПЕРТ» (04070, м. Київ, вул. Спаська, 6-А; ідентифікаційний код 33942997) або Товариство з обмеженою відповідальністю «Юридична компанія «ЮРСФЕРА» (03058, м. Київ, вул. Ніжинська, 10; ідентифікаційний код 38944572).

За приписами ст.339 Господарського процесуального кодексу України сторони виконавчого провадження мають право звернутися до суду із скаргою, якщо вважають, що рішенням, дією або бездіяльністю державного виконавця чи іншої посадової особи органу державної виконавчої служби або приватного виконавця під час виконання судового рішення, ухваленого відповідно до цього Кодексу, порушено їхні права.

Відповідно до ч.1 ст.342 Господарського процесуального кодексу України скарга розглядається у десятиденний строк у судовому засіданні за участю стягувача, боржника і державного виконавця або іншої посадової особи органу державної виконавчої служби чи приватного виконавця, рішення, дія чи бездіяльність яких оскаржуються.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 02.07.2020 скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «КЖБК БМУ-1» прийнято до провадження, розгляд скарги призначено на 14.07.2020.

Товариство з обмеженою відповідальністю «УБМ-Груп» у поданих до суду запереченнях на скаргу зазначило, що відповідно до рецензії на оскаржуваний звіт встановлено, що звіт в цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не впливають на достовірність оцінки. Разом з тим стягувач зазначив, що доводи скарги зводяться виключно до незгоди боржника із початковою вартістю оціненого майна, проте не вказує яке саме право скаржника у даному випадку порушено приватним виконавцем. Також, стосовно доводів скаржника щодо необхідності проведення оцінки майна з урахуванням того, що спірне нерухоме майно слід розглядати як таунхауз/дюплекс, скаржник зазначив, що нормами чинного законодавства не визначено такого поняття житлових будинків. З огляду на викладене стягувач вказав на безпідставність доводів скаржника та відсутність правових підстав для задоволення скарги.

Приватний виконавець виконавчого округу міста Києва Д`яченко Євген Станіславович подав пояснення по суті скарги у яких заперечив проти доводів скаржника, зазначивши, що останнім було вчинено усіх передбачених Законом України «Про виконавче провадження» заходів щодо проведення оцінки спірного майна боржника. На підставі викладеного просив відмовити у задоволенні скарги.

Разом з тим, Товариством з обмеженою відповідальністю «КЖБК БМУ-1» було подано заяву про уточнення вимог скарги у яких скаржник просив:

- визнати такою, що не відповідає чинному законодавству України оцінку майна - житлового будинку №9 по вулиці Вавілових у м. Києві, загальною площею 965,2 кв. м, власником якого є ТОВ «КЖБК БМУ-1» та Звіт про оцінку майна від 05.06.2020, що виконаний на замовлення приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченка Є.С. суб`єктом оціночної діяльності ФОП Івашньовим Олександром Вікторовичем (Сертифікат Фонду державного майна України від 13.05.2019 №378/19);

- визнати незаконними дії приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченка Є.С. у зведеному виконавчому провадженні ВП № 61661955 щодо використання звіту про оцінку майна від 05.06.2020 що виконаний на замовлення приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченка Є.С. суб`єктом оціночної діяльності ФОП Івашньовим Олександром Вікторовичем (Сертифікат Фонду державного майна України від 13.05.2019 р. № 378/19) для передачі майна на реалізацію шляхом проведення електронних торгів через офіційний веб-сайт державного підприємства «Сетам» та, як наслідок, реєстрацію та виставлення на торги лоту №430746 Житловий будинок, загальною площею 965.2 кв. м, житловою площею 452.0 кв .м, опис: літ. «А», реєстраційний номер об`єкта 391, розташований за адресою: м. Київ, вулиця Вавілових, будинок 9.

Крім того, в ході розгляду скарги Товариством з обмеженою відповідальністю «УБМ-Груп» було подано клопотання про призначення експерта з метою рецензування Звіту про оцінку майна від 05.06.2020 складеного суб`єктом оціночної діяльності ФОП Івашньовим Олександром Вікторовичем.

В судовому засіданні 16.07.2020 судом протокольно було відмовлено у задоволенні вказаного клопотання позивача.

Розглянувши матеріали справи, суд вважає, що скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст.124 Конституції України судові рішення ухвалюються судами іменем України і є обов`язковими до виконання на всій території України.

Відповідно до ч.1 ст.18 Господарського процесуального кодексу України судові рішення, що набрали законної сили, є обов`язковими до виконання всіма органами державної влади, органами місцевого самоврядування, їх посадовими та службовими особами, фізичними і юридичними особами та їх об`єднаннями на всій території України.

При цьому, відповідно до ч.1 ст. 327 Господарського процесуального кодексу України виконання судового рішення здійснюється на підставі наказу, виданого судом, який розглядав справу як суд першої інстанції.

Згідно із ч.1 ст.5 Закону України «Про виконавче провадження» примусове виконання рішень покладається на органи державної виконавчої служби (державних виконавців) та у передбачених цим Законом випадках на приватних виконавців, правовий статус та організація діяльності яких встановлюються Законом України «Про органи та осіб, які здійснюють примусове виконання судових рішень і рішень інших органів».

Законом України «Про виконавче провадження» регламентовано порядок та особливості проведення кожної стадії (дії) виконавчого провадження і відповідних дій державних виконавців.

В силу ст.1 Закону, виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження і примусове виконання судових рішень та рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій визначених у цьому Законі органів і осіб, що спрямовані на примусове виконання рішень і проводяться на підставах, у межах повноважень та у спосіб, що визначені Конституцією України, цим Законом, іншими законами та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону, а також рішеннями, які відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню.

Відповідно до ст.55 Конституції України, кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.

Згідно із ч.1 ст.74 Закону України «Про виконавче провадження» рішення, дії чи бездіяльність виконавця та посадових осіб органів державної виконавчої служби щодо виконання судового рішення можуть бути оскаржені сторонами, іншими учасниками та особами до суду, який видав виконавчий документ, у порядку, передбаченому законом.

Звернувшись із розглядуваною скаргою скаржник стверджує, що 18.06.2020 останнім було отримано від приватного виконавця повідомлення про результати оцінки нерухомого майна, а саме житлового будинку №9 по вул. Вавілових у м. Києві загальною площею 956,0 кв. м, власником якого є скаржник, згідно якого вартість вказаного будинку становить 58078900 грн.

В подальшому, 22.06.2020 ТОВ «КЖБК БМУ-1» було отримано Звіт про оцінку майна від 05.06.2020, виконаного суб`єктом оціночної діяльності ФОП Івашньовим О.В.

Не погоджуючись із вказаним звітом, скаржником 22.06.2020, з метою рецензування зазначеного Звіту від 05.06.2020, було укладеного Договір №22/06-2020 з ГО «Всеукраїнська громадська організація «Союз експертів України».

Так ГО «Всеукраїнська громадська організація «Союз експертів України», у своїй рецензії від 25.06.2020 зазначило, що у Звіті про оцінку від 05.06.2020 ідентифікація об`єкта оцінки проведена не в повній мірі, невірно ідентифіковано об`єкт. Не враховано долучений до Звіту про оцінку Висновок щодо технічної можливості об`єднання об`єктів нерухомого майна №912 від 18.06.2018, на підставі якого об`єкт оцінки доцільно розглядати як житловий будинок типу дуплекс/таунхаус. Також у Звіті про оцінку не вказано жодних даних стосовно земельної ділянки а якій розташований житловий будинок. Також зазначено про неправильний вибір об`єкту порівняння, оскільки житловий будинок відноситься до типу - таунхаус/дуплекс, а не гуртожитків, як вказано у Звіті від 05.06.2020. Вказано, що за таких розрахунків початкова вартість зменшується на 37-50%. Також зазначено про інші порушення під час проведення оцінки.

Відповідно до загального висновку рецензента Звіт про оцінку від 05.06.2020 не відповідає вимогам нормативних актів з оцінки майна та містить суттєві недоліки, які вплинули на достовірність оцінки майна.

Окрім того, скаржник зазначив, що суб`єктом оціночної діяльності не проводилось особистого огляду майна боржника.

З огляду на викладене, скаржник вважає, що складений суб`єктом оціночної діяльності ФОП Івашньовим О.В. Звіт про оцінку майна від 05.06.2020 складений із порушеннями вимог чинного законодавства, що стало причиною для значного заниження вартості об`єкта оцінки, у зв`язку з чим Звіт підлягає скасуванню.

Частиною 1 статті 18 Закону України «Про виконавче провадження» визначено, що виконавець зобов`язаний вживати передбачених цим Законом заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії.

Відповідно до п.1 ч.2 зазначеної статті Закону, виконавець зобов`язаний здійснювати заходи примусового виконання рішень у спосіб та в порядку, які встановлені виконавчим документом і цим Законом.

В частинах 1, 5 ст. 13 Закону України «Про виконавче провадження» визначено, що під час здійснення виконавчого провадження виконавець вчиняє виконавчі дії та приймає рішення шляхом винесення постанов, попереджень, внесення подань, складення актів та протоколів, надання доручень, розпоряджень, вимог, подання запитів, заяв, повідомлень або інших процесуальних документів у випадках, передбачених цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. За порушення строків прийняття рішень та вчинення виконавчих дій виконавці несуть відповідальність в порядку, встановленому законом. Порушення строків прийняття рішень та вчинення виконавчих дій виконавцями не є підставою для скасування такого рішення чи виконавчої дії, крім випадків, коли вони були прийняті або вчинені з порушенням процедури, передбаченої цим Законом.

Статтею 18 Закону України «Про виконавче провадження» визначені обов`язки виконавців. Так, виконавець зобов`язаний вживати передбачених цим Законом заходів щодо примусового виконання рішень, неупереджено, ефективно, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії. Виконавець зобов`язаний: здійснювати заходи примусового виконання рішень у спосіб та в порядку, які встановлені виконавчим документом і цим Законом; надавати сторонам виконавчого провадження, їхнім представникам та прокурору як учаснику виконавчого провадження можливість ознайомитися з матеріалами виконавчого провадження; розглядати в установлені законом строки заяви сторін, інших учасників виконавчого провадження та їхні клопотання; роз`яснювати сторонам та іншим учасникам виконавчого провадження їхні права та обов`язки.

Так судом встановлено, що 26.03.2020 Товариство з обмеженою відповідальністю «УБМ-Груп» звернулось до Приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченка Євгенія Станіславовича із відповідною заявою про відкриття виконавчого провадження на підставі наказу Господарського суду міста Києва від 07.11.2019 у справі №910/8118/19.

26.03.2020 постановою про відкриття виконавчого провадження приватним виконавцем виконавчого округу міста Києва Д`яченком Євгенієм Станіславовичем було відкрито виконавче провадження №61661286.

Постановою про об`єднання виконавчих проваджень від 26.03.2020, виконавче провадження №61661286 було об`єднано у зведене виконавче провадження №61661955.

В подальшому, відповідно до постанови від 14.05.2020 про опис та арешт майна боржника у зведеному виконавчому провадженні №61661955, приватним виконавцем було накладено арешт на майно боржника, а саме: двоповерховий житловий будинок, загальною площею 965,2 кв. м, що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Вавілових, буд.9.

03.06.2020 приватним виконавцем виконавчого округу міста Києва Д`яченком Євгенієм Станіславовичем було винесено постанову про призначення суб`єкта оціночної діяльності та визначено залучити Фізичну особу-підприємця Івашньова Олександра Вікторовича для проведення оцінки об`єкта нерухомого майна.

05.06.2020 суб`єктом оціночної діяльності Фізичною особою-підприємцем Івашньовим Олександром Вікторовичем було складено Звіт про оцінку житлового будинку №9 по вул. Вавілових у м. Києві загальною площею 965,2 кв. м, власником якого є Товариство з обмеженою відповідальністю «КЖБК БМУ-1».

Так, відповідно до вказаного віту ринкова вартість об`єкту оцінки становить 5807890 грн. При здійсненні оцінки вартості майна, суб`єктом оціночної діяльності було застосовано порівняльний метод, спірне приміщення порівнювалось із приміщеннями гуртожитків шляхом визначення вартості об`єкта оцінки виходячи з вартості 1 кв. м житлової площі, вартість якої враховує право користування місцями загального користування.

Разом з тим, з п.1.5 Звіту вбачається, що при здійсненні оцінки вартості спірного майна, оцінювач не проводив особисту інспекцію майна, що було предметом оцінки, а виходив з інформації про склад та наявність майна, наданої замовником, тобто у даному випадку приватним виконавцем.

У п.6 вказаного Звіту зазначено, що з урахуванням специфічного планування приміщень об`єкту оцінки (характерна особливість - значна кількість житлових кімнат з окремими виходами у загальний коридор, спільно використовує одну кухню та санвузол) експерт дійшов висновку щодо доцільності обрання об`єктів порівняння типу гуртожитків.

У зв`язку з викладеним експертом проводилась оцінка вартості зазначеного об`єкта нерухомого майна виходячи із ціни пропонування 1 кв. м житлової площі, яка включає прав користування місцями загального користування (коридор, санвузол тощо).

В подальшому, 19.06.2020 приватним виконавцем виконавчого округу міста Києва Д`яченко Євгенієм Станіславовичем було винесено постанову про призначення спеціаліста до участі у виконавчому провадженні, відповідно до якої, приватним виконавцем для рецензування Звіту про оцінку майна від 05.06.2020 було залучено суб`єкта оціночної діяльності - ФОП Дубика Олега Олександровича.

Так у своїй Рецензії на Звіт від 05.06.2020 ФОП Дубик О.О. вказав, що звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки.

Зокрема рецензентом вказано на наступні недоліки:

- оцінювачем не проведено аналізу тенденцій на ринку подібного майна станом на дату оцінки;

- фотофіксація потребує ідентифікації (фотографії надані в недостатньому обсязі та не підписані);

- відмова від використання дохідного та витратного методичних підходів не достатньо обґрунтована;

- у звіті про оцінку майна використовується поправка на умови угоди: коригування, яке враховує відмінність між вартістю пропозиції та вартістю продажу. Зазначено, що згідно аналізу угод, що укладаються у системі електронних торгів арештованим майном СЕТАМ ціна продажу зазвичай менша за ціну пропозиції на ринку на 10-30%, і тому приймається середнє значення - 20%. Самого аналізу у звіті про оцінку майна не наведено;

- недостатньо обґрунтовані поправки при визначенні вартості за порівняльним підходом.

Дослідивши зазначений Звіт про оцінку житлового будинку від 05.06.2020 суд вважає за необхідне зазначити наступне.

Частинами 1-3 статті 61 Закону України «Про виконавче провадження» передбачено, що реалізація арештованого майна (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною. Порядок проведення електронних торгів визначається Міністерством юстиції України. Початкова ціна продажу нерухомого майна визначається в порядку, встановленому ст. 57 цього Закону.

Згідно з ст. 57 Закону визначення вартості майна боржника здійснюється за взаємною згодою сторонами виконавчого провадження.

У разі якщо сторони виконавчого провадження, а також заставодержатель у 10-денний строк з дня винесення виконавцем постанови про арешт майна боржника не досягли згоди щодо вартості майна та письмово не повідомили виконавця про визначену ними вартість майна, виконавець самостійно визначає вартість майна боржника. Звіт про оцінку майна має бути складений не раніше дати винесення постанови про арешт такого майна.

У разі якщо сторони виконавчого провадження не дійшли згоди щодо визначення вартості майна, визначення вартості майна боржника здійснюється виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для проведення оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання.

У разі якщо визначити вартість майна (окремих предметів) складно, виконавець має право залучити суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для проведення оцінки майна.

Виконавець повідомляє про результати визначення вартості чи оцінки майна сторонам не пізніше наступного робочого дня після дня визначення вартості чи отримання звіту про оцінку. У разі якщо сторони не згодні з результатами визначення вартості чи оцінки майна, вони мають право оскаржити їх у судовому порядку в 10-денний строк з дня отримання відповідного повідомлення. Сторона вважається ознайомленою з результатами визначення вартості чи оцінки арештованого майна, якщо їй надіслано повідомлення про результати визначення вартості чи оцінки майна за адресою, зазначеною у виконавчому документі, або за місцем фактичного проживання чи перебування такої сторони, достовірно встановленим виконавцем. Оскарження в судовому порядку результатів визначення вартості чи оцінки майна не зупиняє передачі майна на реалізацію, крім випадків зупинення передачі майна на реалізацію судом.

Звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні є дійсним протягом шести місяців з дня його підписання суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно. Якщо строк дійсності звіту про оцінку майна закінчився після передачі майна на реалізацію, повторна оцінка такого майна не проводиться.

Згідно зі статтею 12 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» звіт про оцінку майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання відповідно до договору.

Частиною 1 статті 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» встановлено, що оцінка майна, майнових прав - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами, зазначеними в статті 9 цього Закону, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.

Методичне регулювання оцінки майна здійснюється у відповідних нормативно-правових актах з оцінки майна: положеннях (національних стандартах) оцінки майна, що затверджуються Кабінетом Міністрів України, методиках та інших нормативно-правових актах, які розробляються з урахуванням вимог положень (національних стандартів) і затверджуються Кабінетом Міністрів України або Фондом державного майна України. Положення (національні стандарти) оцінки майна повинні містити визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування (ч.ч.1, 4 ст.9 вказаного Закону).

Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою КМУ від 10.09.2003 №1440, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки майна та майнових прав суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна.

Поняття, що вживаються у цьому Стандарті, використовуються в інших національних стандартах.

Пунктами 50-55 Стандарту визначені загальні вимоги до проведення незалежної оцінки майна.

Національний стандарт №2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 №1442, є обов`язковим для застосування під час проведення оцінки нерухомого майна (нерухомості) суб`єктами оціночної діяльності, а також особами, які відповідно до законодавства здійснюють рецензування звітів про оцінку майна та проводять державну експертизу звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок державної та комунальної власності у разі їх продажу.

Таким чином, оцінка нерухомого майна має здійснюватись відповідно до Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна» з урахуванням вимог Національного стандарту №1, яким визначено загальні засади.

Відповідно до приписів п.50 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», проведенню незалежної оцінки майна передує підготовчий етап, на якому здійснюється, зокрема, ознайомлення з об`єктом оцінки.

При цьому, пунктом 51 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» встановлено, що незалежна оцінка майна проводиться у такій послідовності: укладення договору на проведення оцінки, ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки; ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів; вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування; узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів; складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки; доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

Так, п.67 Національного стандарту №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» встановлено, що рецензія повинна містити висновок про відповідність звіту вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та про можливість його використання з відповідною метою, у тому числі про достовірність оцінки майна. Звіт класифікується за такими ознаками: звіт повністю відповідає вимогам Нормативно-правових актів з оцінки майна; звіт у цілому відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки; звіт не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має значні недоліки, що вплинули на достовірність оцінки, але може використовуватися з метою, визначеною у звіті, після виправлення зазначених недоліків; звіт не відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, є неякісним та (або) непрофесійним і не може бути використаний.

Як встановлено судом, безпосередньо у оскаржуваному звіті зазначено, що при здійсненні оцінки вартості спірного майна, оцінювач не проводив особисту інспекцію майна, що було предметом оцінки, а виходив з інформації про склад та наявність майна, наданої замовником.

Окрім того, в рецензії на вказаний звіт зокрема зазначено, що фотофіксація об`єкту нерухомого майна потребує ідентифікації (фотографії надані в недостатньому обсязі та не підписані).

Також у оскаржуваному Звіті зазначено, що з урахуванням специфічного планування приміщень об`єкту оцінки експерт дійшов висновку щодо доцільності обрання об`єктів порівняння типу гуртожитків та розрахунку вартості зазначеного майна із розрахунку вартості 1 кв. м житлової площі, яка включає в себе право користування місцями загального користування.

З огляду на викладене, проведення оцінки без безпосереднього огляду будинку та земельної ділянки оцінювачем, на думку суду, не повною мірою відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна і має недоліки.

Окрім того, із наданих до оскаржуваного Звіту додатків вбачається, що спірний об`єкт нерухомого майна поділений на декілька багатокімнатних квартир, що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями Витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності станом на 05.06.2018, а також копією Технічного паспорту на зазначений житловий будинок, долученого до оспорюваного звіту оцінювачем.

На підставі викладеного, суд доходить до висновку, що спірний об`єкт нерухомого майна слід оцінювати як багатоквартирний будинок та обирати для порівняння вартості аналогічні об`єкти нерухомості.

Так, суд зазначає, що оскаржуваний Звіт про оцінку майна має недоліки, що можуть суттєво вплинути на достовірність оцінки, що в свою чергу може привести до реалізації майна за ціною нижчою ніж реальна ринкова чим будуть порушені права як боржників так і кредитора, а тому наявні підстави для визнання такою, що не відповідає чинному законодавству України та скасування оцінки майна - житлового будинку №9 по вулиці Вавілових у м. Києві, загальною площею 965,2 кв. м, власником якого є ТОВ «КЖБК БМУ-1», оформленої Звітом про оцінку майна від 05.06.2020.

Окрім того, судом відхиляються доводи приватного виконавця стосовно того, що спірний об`єкт нерухомого майна було придбано скаржником у 2016 році за ціною, що становила 4681437 грн, що менша від оскаржуваної вартості оцінки майна, з огляду на те, що вказані доводи виконавця не стосуються предмету доказування при розгляді даної скарги виходячи з того, що в ході здійснення виконавчих дій вартість майна визначається станом на дату проведення оцінки.

Разом з тим, судом встановлено, що 09.07.2020 на офіційному сайті ДП «СЕТАМ» розміщено інформацію щодо реалізації майна боржника - Житлового будинку, загальною площею 965,2 кв. м, житловою площею 542,0 кв. м, опис: літ. «А», реєстраційний номер об`єкта 391, розташований за адресою: м. Київ, вул. Вавілових, буд. 9, номер лоту 430746. Проведення аукціону призначено на 03.08.2020 о 09:00 год. Організатором торгів визначено ДП «СЕТАМ». Початкова вартість лоту встановлена на рівні 5807890 грн.

З огляду на викладене, оскільки суд дійшов висновку щодо наявності підстав для визнання такою, що не відповідає чинному законодавству України та скасування оцінки зазначеного майна, суд приходить до висновку щодо необхідності визнання незаконними дій приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченка Є.С. у зведеному виконавчому провадженні ВП №61661955 щодо використання звіту про оцінку майна від 05.06.2020 для передачі майна на реалізацію шляхом проведення електронних торгів через офіційний веб-сайт державного підприємства «Сетам», а саме: Житловий будинок, загальною площею 965.2 кв. м, житловою площею 452.0 кв. м, опис: літ. «А», реєстраційний номер об`єкта 391, розташований за адресою: м. Київ, вулиця Вавілових, будинок 9, Лот №430746.

Разом з тим, суд відхиляє доводи скаржника, що стосуються необхідності порівняння спірного об`єкта нерухомого майна із об`єктами типу житлових будинків таунаус/дюплекс, про що зазначено у наданій скаржником Рецензії ГО «Союз експертів України» від 25.06.2020, з огляду на те, що норми чинного законодавства України не містять визначення об`єктів житлової нерухомості такого типу.

На підставі викладеного суд дійшов висновку щодо наявності підстав для часткового задоволення скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «КЖБК БМУ-1» на дії приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченка Євгена Станіславовича.

Керуючись ч.2 ст.232, 233, 234, 342, 343 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

Скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «КЖБК БМУ-1» на дії приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченка Євгена Станіславовича у справі 910/8118/19 задовольнити частково.

Визнати такою, що не відповідає чинному законодавству України та скасувати оцінку майна - житлового будинку №9 по вулиці Вавілових у м. Києві, загальною площею 965,2 кв. м, власником якого є ТОВ «КЖБК БМУ-1», оформлену Звітом про оцінку майна від 05.06.2020.

Визнати незаконними дії приватного виконавця виконавчого округу міста Києва Д`яченка Є.С. у зведеному виконавчому провадженні ВП №61661955 щодо використання звіту про оцінку майна від 05.06.2020 для передачі майна на реалізацію шляхом проведення електронних торгів через офіційний веб-сайт державного підприємства «Сетам», а саме: Житловий будинок, загальною площею 965.2 кв. м, житловою площею 452.0 кв. м, опис: літ. «А», реєстраційний номер об`єкта 391, розташований за адресою: м. Київ, вулиця Вавілових, будинок 9, Лот №430746.

Ухвала набирає законної сили з моменту її підписання та підлягає оскарженню в передбаченому законом порядку.

Дата підписання: 21.07.2020.

Суддя Я.В. Маринченко