Господарський суд
Житомирської області
_______________________________________
___________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"23" червня 2020 р. м. Житомир Справа № 906/759/19

Господарський суд Житомирської області у складі:

судді Соловей Л.А.

при секретарі судового засідання: Пеньківській О.В.,

за участю представників сторін:

від позивача: Рогаль А.Ю. директор;

Рогаль О.К., довіреність від 18.02.20;

Хоменко С.О., ордер серія ЖТ №069954 від 21.08.2019;

від відповідача -1: Кононенко А.А., довіреність № 26/1293 від 20.12.19;

від відповідача - 2: Бесядовська Я.В., довіреність від 29.05.20;

розглянув у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі справу

за позовом Малого приватного підприємства "Майстер АС" (м.Житомир)

до 1. Виконавчого комітету Житомирської міської ради (м.Житомир)

2. Комунального підприємства "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради (м.Житомир)

про визнання незаконним та скасування рішення виконкому Житомирської міської ради №909 від 05.09.2019 в частині надання дозволу на укладення договорів оренди та спонукання до укладення договору

Мале приватне підприємство "Майстер АС" звернулось до суду з позовом до Виконавчого комітету Житомирської міської ради, в якому з урахуванням уточнень до позову просить визнати протиправним та скасувати рішення Виконкому Житомирської міської ради №909 від 05.09.2018 "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому" в частині встановлення терміну дії договору строком на шість місяців, При цьому, позивач посилається на те, що оскаржуване рішення про надання дозволу на укладення договору оренди строком на 6 місяців суперечить ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якою передбачено, що термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Ухвалою господарського суду від 26.07.19 (суддя Прядко О.В.) позовну заяву прийнято до розгляду, відкрито провадження у справі, ухвалено здійснювати розгляд за правилами загального позовного провадження. Залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин "Житомирської міської ради". Підготовче засідання призначено на 21.08.19.

У відзиві на позовну заяву відповідач проти позову заперечив та зазначив, що оскаржуване рішення прийнято правомірно; посилається, що строк попереднього договору оренди закінчився, а новий договір оренди зі стони орендаря не укладений у зв`язку з недосягненням домовленості з істотних умов; крім того, оскаржуване рішення вичерпало свою дію, оскільки було прийнято на певний строк (термін дії 15 днів з дня надання дозволу), тому не підлягає скасуванню (т.1, а.с.40-42).

12.08.19 КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради подано до суду письмові пояснення, згідно яких третя особа вважає позовні вимоги МПП "Майстер АС" безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню (т.1, а.с.32-35).

09.10.19 до суду позивачем подано заяву про уточнення позовних вимог (т.1, а.с.95-100), згідно з якою позивач просить суд:

1) визнати протиправним та скасувати рішення Виконкому Житомирської міської ради №909 від 05.09.18 "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому" в частині надання дозволу на укладення договорів оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС", а саме п.1.2. Додатку №1 до Рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.18 "на 6 місяців";

2) спонукати Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин "Житомирської міської ради" до укладення договору оренди з Малим приватним підприємством "Майстер АС" нежитлових приміщень площею 54,86 кв.м. за адресою вул. Хлібна, 19 для розміщення офісу за встановленою орендною платою терміном на 2 роки 11 місяців.

Третьою особою подано письмове пояснення, в якому вказано, що в тексті заяви про уточнення позовних вимог позивач вважає необ`єктивним висновок суб`єкта оціночної діяльності ПП "Житомирське експертне бюро", за яким ринкова вартість приміщення за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 19 площею 54,86кв.м. становить 225807,00грн. На підставі даного висновку експерта був здійснений розрахунок орендної плати за 1кв.м. нежитлових приміщень. При цьому позивач просить спонукати КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради укласти договір оренди "за встановленою орендною платою". Таким чином із заявлених позовних вимог не зрозуміло, яку саме встановлену орендну плату має на увазі позивач. Крім того, КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради не має повноважень на укладання договорів оренди без дотримання процедури, визначеної законодавчими актами, а саме: розгляд заяв та документів, які надійшли від фізичних та юридичних осіб з питань продовження договорів оренди нежитлових приміщень комунальної власності міста комісією у справах використання нежитлових приміщень комунальної власності м. Житомира та прийняття рішення виконавчим комітетом (т.1, а.с.150-153).

В уточненому відзиві на позовну заяву Виконавчий комітет Житомирської міської ради просить відмовити у задоволенні позовних вимог з тих же мотивів, які зазначені Комунальним підприємством "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради у письмовому поясненні (т.1, а.с.157-158).

Ухвалою від 06.11.19 суд прийняв до розгляду заяву Малого приватного підприємства "Майстер АС" про уточнення позовних вимог від 08.10.19 та залучив до участі у справі в якості відповідача Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин "Житомирської міської ради", з метою забезпечення належних умов для повного, всебічного і об`єктивного розгляду справи.

Ухвалою господарського суду від 21.11.19 продовжено строк підготовчого провадження до 28.11.19 на підставі ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та відкладено підготовче засідання на 28.11.19 .

Ухвалою господарського суду від 28.11.19 продовжено строк підготовчого провадження до 18.12.19 на підставі ч.1 ст.6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та відкладено підготовче засідання на 18.12.19.

Ухвалою суду від 18.12.19 закрито підготовче провадження та призначено справу №906/759/19 до судового розгляду по суті на 17.01.20.

На підставі розпорядження керівника апарату Господарського суду Житомирської області від 13.01.20 №20/2020, у зв`язку з перебуванням судді Прядко О.В. з 26.12.19 по 05.05.20 у відпустці по догляду за дитиною до 3-х років, призначено повторний автоматизований розподіл справи №906/759/19.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 13.01.20 справу №906/759/19 розподілено судді Соловей Л.А.

Ухвалою Господарського суду Житомирської області від 15.01.20 суддею Соловей Л.А. справу №906/759/19 прийнято до свого провадження зі стадії підготовчого провадження; судове засідання призначено на 11.02.20.

Ухвалою суду від 11.02.20 закрито підготовче провадження та призначено справу №906/759/19 до судового розгляду по суті, судове засідання призначено на 12.03.20.

Розгляд справи по суті неодноразово відкладався у зв`язку із запровадженням в в Україні карантинних заходів.

Представники позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримали з підстав, викладених у позовній заяві від 22.07.19 та заяві про уточнення позовних вимог.

Представники відповідачів проти позову заперечили з мотивів, викладених у відзивах на позовну заяву від 09.08.19, від 29.10.19 та письмових поясненнях від 09.08.19 №222, від 28.10.19 №295 (т.1, а.с.40-42, 150-153, 157-158).

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, господарський суд

ВСТАНОВИВ:

Як вбачається з матеріалів справи, 01.09.15 між Комунальним підприємством "Агентство з управління майном" Житомирської міської ради, назву якого змінено на Комунальне підприємство "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради, відповідно до рішення Житомирської міської ради від 15.12.16 №460 "Про внесення змін до рішення Житомирської міської ради від 18.03.09 №878, від 29.03.12 №327, від 30.08.12 №429 (т.1, а.с.48) (орендодавець, відповідач - 2) та Малим приватним підприємством "Майстер АС" (орендар, позивач) укладено договір оренди нерухомого майна №1986 (т.1, а.с.182-183), за умовами якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування нежитлові приміщення для розміщення офісу за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 19, загальною площею 45кв.м., вартість яких визначена шляхом проведення незалежної оцінки і становить 118542,00грн без ПДВ станом на 31.05.15, що знаходяться на балансі КП "ВЖРЕП №11" з орендною платою у розмірі 39,51грн за 1кв.м. без ПДВ за базовий місяць розрахунку (п.1.1 договору оренди).

Пунктом 8.1 договору оренди від 01.09.15 сторони передбачили, що даний договір діє з 01.09.15 по 01.08.18.

Пунктом 8.4 договору оренди сторони погодили, що заявка орендаря не укладання договору на новий термін повинна бути надана орендодавцю за два місяці до закінчення строку дії цього договору. Договір оренди може бути укладений на новий термін лише при наявності відповідного дозволу (рішення) виконавчого комітету міської ради. При цьому, зазначені дії оформляються новим договором.

Матеріалами справи підтверджується, що на виконання вищевказаного пункту договору, 27.06.18 МПП "Майстер АС" звернулось до КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради із заявою про продовження терміну дії договору оренди нерухомого майна площею 45кв.м. за адресою вул.Хлібна, 19 для використання під офіс на строк 2 роки 11 місяців (т.1, а.с.15).

Однак комісією у справах використання нежитлових приміщень комунальної форми власності міста Житомира (до компетенції якої віднесено розгляд питання продовження договору оренди нерухомого майна), за результатами розгляду питання щодо продовження вищевказаного договору оренди, рекомендовано Виконавчому комітету Житомирської міської ради продовжити дію договору оренди з МПП "Майстер АС" по вищевказаному нежитловому приміщенню терміном не на 2 роки 11 місяців, як просив орендар, а на 6 місяців, що підтверджується витягом з протоколу №05 від 06.07.18 (т.1, а.с.145).

З врахуванням вищевказаних рекомендацій комісії, Виконавчий комітет Житомирської міської ради прийняв рішення від 05.09.18 №909, яким надав дозвіл на укладення договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Житомира МПП "Майстер АС", а саме, на нежитлові приміщення площею 54,86 кв.м. за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 19, для розміщення офісу, з орендною платою 61,74грн без ПДВ за 1кв.м., терміном на 6 місяців (т.1, а.с.16-17).

Позивач зазначає, що 14.09.18 він отримав договір оренди нерухомого майна №212 від 19.19.18 з КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради (т.1, а.с.18-19), в умовах якого строк дії вказаного договору встановлено на 6 місяців, до 19.03.19. Вказаний договір не містив підпису повноважної особи та печатки орендодавця. Не погоджуючись з новими умовами договору оренди №212 від 19.09.18, які були змінені на підставі рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради від 05.09.18 №909, позивач не підписав його, проте від продовження оренди приміщення не відмовився та продовжив користуватися орендованим приміщенням після закінчення строку дії договору №1986 від 01.09.2015 на умовах цього договору.

Обґрунтовуючи позовні вимоги позивач вказує, що рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому" від 05.09.18 №909 в частині надання дозволу на укладення договору оренди терміном на 6 місяців суперечить актам цивільного законодавства і порушує права та інтереси малого приватного підприємства "Майстер АС", оскільки згідно із ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін, та не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. Враховуючи викладене, надання дозволу на укладення договору оренди на 6 місяців, на думку позивача, є незаконним, тому пп. 1.2.2 Додатку №1 до рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.18 підлягає скасуванню.

На підставі наведених обставин, позивач звернувся із даним позовом до суду та просить визнати незаконним та скасувати пп. 1.2. Додатку №1 до Рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.18, яким надано дозвіл на укладення договору оренди на 6 місяців, та спонукати відповідача 2 - КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради до укладення договору оренди з МПП "Майстер АС" нежитлових приміщень площею 54,86кв.м. за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 19 за встановленою орендною платою, терміном на 2 роки 11 місяців.

Дослідивши матеріали справи, подані докази та наведені обґрунтування господарський суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково виходячи з наступного.

Так, предметом доказування в даній справі є відповідність рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.18 вимогам законодавства з огляду на наведені позивачем підстави невідповідності.

Положеннями ст.16 ЦК України та ст.2 ГПК України передбачено, що необхідною умовою застосування судом певного способу захисту є наявність відповідного суб`єктивного права (охоронюваного законом інтересу) у позивача та його порушення (невизнання або оспорювання) з боку відповідача. На позивача покладений обов`язок обґрунтувати свої вимоги поданими до суду доказами, тобто довести, що його права та інтереси порушуються, оспорюються чи не визнаються, а тому потребують захисту.

Згідно ст.11 ЦК України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки.

Відповідно до ст.174 ГК України господарські зобов`язання можуть виникати з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно із закріпленим у ст.627 ЦК України та ст.179 ГК України принципом свободи договору сторони є вільними в укладенні договору та визначенні його умов на свій розсуд з урахуванням вимог законодавства.

Відповідно до ст.759 ЦК України, за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності регулює Закон України "Про оренду державного та комунального майна".

Згідно із ст.2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, які діяла на момент виникнення спірних правовідносин) орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Пунктом 8.10 договору оренди нерухомого майна №1986 від 01.09.15 передбачено, що взаємовідносини сторін, не врегульовані цим договором, регламентуються чинним законодавством України.

Відповідно до ст.10 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції, яка діяла на момент виникнення спірних правовідносин) істотними умовами договору оренди є, в тому числі термін, на який укладається договір оренди.

Приписами ч.3 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Згідно із ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п`ять років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Судом встановлено, що договір оренди нерухомого майна №1986 від 01.09.15 між сторонами був укладений зі строком дії до 01.08.18 (2 роки та 11 місяців).

Таким чином, з моменту укладення договору оренди №1986 від 01.09.15 сторони погодили, що строк його дії є меншим, ніж встановлений ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", та складає 2 роки 11 місяців.

До закінчення строку дії договору, виконуючи приписи п.8.4 договору, позивач звернувся до КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради з відповідною заявою від 27.06.2011, в якій просив продовжити договір оренди нерухомого майна на строк 2 роки 11 місяців (т.1, а.с.15), тобто за згодою орендаря запропоновано термін менший, ніж п`ять років.

Однак оскаржуваним рішенням односторонньо зменшено строк дії договору з 2р.11міс. (як запропоновано орендарем) до 6 місяців.

Отже, рішенням виконавчого комітету Житомирської міської ради надано дозвіл на укладення договору оренди зі строком дії меншим, ніж встановлено ч.1 ст.17 вищевказаного Закону без погодження орендарем.

Самостійна зміна цього терміну виконавчим комітетом Житомирської міської ради (з узгодженого сторонами терміну 2 роки 11 місяці на термін 6 місяців), на думку суду, суперечить приписам ч.1 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.08.18 у справі №920/78/18.

Приписами ч.4 ст.236 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.

Крім того, оцінюючи правомірність втручання відповідача в реалізацію позивачем свого права мирного володіння майном, суд враховує практику ЄСПЛ з цього питання.

Так, статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" передбачено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію та практику Суду як джерело права.

Відповідно до ст.11 Господарського процесуального кодексу України суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. У разі невідповідності правового акта міжнародному договору, згода на обов`язковість якого надана Верховною Радою України, суд застосовує міжнародний договір України.

Вирішуючи питання про те, чи був дотриманий сторонами справедливий баланс між інтересами суспільства та правами заявника, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 24.06.2003 у справі "Стретч проти Об`єднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії" відзначив, що місцева влада отримала узгоджену з заявником орендну плату і не стояло питання про те, що дії органу були спрямовані проти інтересів суспільства чи що порушувалися інтереси якоїсь третьої сторони, або що продовження терміну оренди могло бути всупереч з якою-небудь передбаченою законом функцією органу влади. Оскільки сама місцева влада при укладенні договору вважала, що вона має право продовжити терміни його дії, то заявник міг на розумних підставах сподіватися на виконання цих умов. Він не тільки мав право законного очікування отримання майбутніх доходів від зроблених ним капіталовкладень, але можливість продовження терміну дії договору оренди була важливим елементом його підприємницької діяльності з огляду на зобов`язання, взяті ним на себе, і взагалі періоду часу, що скоротився, за який він міг розраховувати на відшкодування своїх витрат.

У цьому ж рішенні Суду зазначено, що особа (орендар) мала принаймні законне сподівання на реалізацію передбаченого договором права на продовження договору оренди і в цілях ст.1 Першого протоколу таке сподівання можна вважати додатковою частиною майнових прав, наданих їй муніципалітетом за орендним договором.

Згідно ст.28 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендареві забезпечується захист його права на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, встановленим законодавством щодо захисту права власності.

Згідно частини 2 ст.20 Господарського кодексу України права та законні інтереси осіб захищаються, зокрема, шляхом визнання недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб`єкта господарювання.

Відповідно до ст.21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Посилання відповідачів на ту обставину, що зменшення терміну дії договору оренди нерухомого майна до 6 місяців було зумовлено неналежним виконанням МПП "Майстер АС" зобов`язань в частині своєчасної сплати орендних платежів, суд вважає безпідставними, оскільки у такому разі такі обставини мають породжувати захист права у встановлений спосіб - шляхом подачі позову про стягнення з позивача несплаченого розміру орендної плати, а не до одноособових дій орендодавця, спрямованих на скорочення терміну дії договору оренди.

Заперечуючи проти позову, Виконавчий комітет Житомирської міської ради посилаючись на правову позицію Конституційного Суду України, викладену у рішенні від 16.04.09 №7-рп/2009 по справі 1-9/2009, вказує, що оскаржуване рішення від 05.09.18 №909 "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому" є ненормативним актом, яке вичерпало свою дію фактом його виконання.

Господарський суд не погоджується з таким твердженням з огляду на наступне.

Частиною 1 статті 144 Конституції України встановлено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.

У рішенні від 16.04.2009 № 7-рп/2009 Конституційний Суд України зазначив, що органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов`язані з реалізацією певних суб`єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб`єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення. Це є "гарантією стабільності суспільних відносин" між органами місцевого самоврядування і громадянами, породжуючи у громадян впевненість у тому, що їхнє існуюче становище не буде погіршене прийняттям більш пізнього рішення. Ненормативні правові акти місцевого самоврядування є актами одноразового застосування, вони вичерпують свою дію фактом їхнього виконання, а тому не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування після їх виконання.

Разом з тим, із зазначеного рішення Конституційного Суду України вбачається, що такі рішення органу місцевого самоврядування можуть бути оскаржені в інший спосіб.

Судовий захист є одним із найефективніших правових засобів захисту інтересів фізичних та юридичних осіб. Неправомірні рішення, дії чи бездіяльність посадових осіб органів місцевого самоврядування, прийняті з порушенням прав, свобод та інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, можуть бути оскаржені відповідно до частини 2 статті 55, статті 124 Конституції України.

У такому разі вимога про визнання рішення незаконним може розглядатися як спосіб захисту порушеного цивільного права згідно зі статтею 16 ЦК України, якщо фактично підставою пред`явлення позовної вимоги є оспорювання прав особи, що виникло в результаті та після реалізації рішення суб`єкта владних повноважень.

Відповідно до частини 10 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Отже, зважаючи на наведені норми права, рішення органу місцевого самоврядування, яке має ознаки ненормативного акта та вичерпує свою дію після його реалізації, може оспорюватися з точки зору законності, а вимоги про визнання рішення незаконним - розглядатися в порядку цивільного або господарського судочинства.

Таку правову позицію викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19.06.18 у справі №916/1979/13, від 30.05.18 у справі №923/466/17, від 03.07.19 у справі №756/5080/14-ц, а також Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24.07.19 у справі №914/857/18 та від 29.01.20 №903/248/19.

Також суд вважає необґрунтованими доводи відповідачів, що у зв`язку з не підписанням позивачем запропонованого договору оренди нерухомого майна зі строком дії 6 місяців, дозвіл на його укладення втратив чинність відповідно до п.5 рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради від 05.09.18 №909, яким було визначено, що у разі не укладання орендарем договору оренди нерухомого майна упродовж 15 днів, дозвіл на його укладання втрачає чинність.

Так, ч.3 ст. 181 ГПК України передбачено, що сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у д в а д ц я т и д е н н и й строк після одержання договору.

Відповідно до положень статей 6, 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи здійснюють свої повноваження та зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, тобто бути для інших суб`єктів суспільних відносин прикладом дотримання законності.

За вказаних обставин, пункт 5 рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради від 05.09.18 №909 порушує права позивача, адже суперечить порядку укладання господарських договорів, який встановлений ст.181 Господарського кодексу України.

З урахуванням вищенаведеного, суд дійшов висновку, що рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради від 05.09.19 №909 "Про оренду комунального майна та внесення змін в рішення міськвиконкому" в частині надання дозволу на укладання договору оренди нерухомого майна терміном на 6 місяців МПП "Майстер АС" нежитлових приміщень площею 54,86грн за адресою вул.Хлібна, 19 для розміщення офісу з орендною платою 61,74грн суперечить вимогам ст.ст. 3, 10, 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Враховуючи вищезазначене та положення ст.17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", суд дійшов висновку про необхідність задоволення позовної вимоги про визнання незаконним та скасування рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.2019 в частині надання дозволу на укладення договору оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС" на 6 місяців.

Посилання відповідачів на те, що позивачем обрано неефективний спосіб захисту, оскільки у разі скасування рішення ради позивач не відновить своє порушене право та не забезпечить реальне поновлення прав, суд оцінює критично, з огляду на наступне.

Як вже зазначалось, судом встановлено, що після закінчення строку дії договору оренди №1986 від 01.09.2015 позивач продовжує користуватись орендованим приміщенням та сплачувати орендну плату на умовах цього договору.

Статтею 764 Цивільного кодексу України врегульовані правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму, та передбачено, що якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором.

Пунктом 2 ст.17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" також передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Так, дійсно розділом 8 договору оренди №1986 сторони встановили порядок щодо строку дії договору, умови та розірвання договору; п.8.4 договору передбачено порядок укладення договору на новий строк, який сторонами був дотриманий.

Разом з тим, умовами договору не передбачено дій у разі продовження користування орендованим майном після закінчення строку дії договору та у разі відсутності заперечень орендодавця протягом одного місяця з моменту закінчення дії договору.

Відповідачі не надали доказів, що протягом місяця після закінчення строку дії договору №1986, тобто в період з 01.08.18 по 01.09.18, орендодавець звертався до орендаря із запереченнями щодо оренди майна.

Пунктом 8.10 передбачено, що взаємовідносини, не врегульовані даним договором, регламентується чинним законодавством України.

Судом встановлено, що в провадженні Господарського суду Житомирської області знаходиться справа №906/795/19 за позовом Комунального підприємства "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської до Малого приватного підприємства "Майстер АС" (провадження у якій зупинено до вирішення даної справи №906/759/19) про стягнення з Малого приватного підприємства ''Майстер АС" заборгованості з орендної плати та повернення майна, а саме: нежитлового приміщення за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 19 загальною площею 45кв.м. орендодавцю - Комунальному підприємству ''Регулювання орендних відносин'' Житомирської міської ради.

Таким чином, предметом доказування у справі №906/759/19 є, зокрема, правомірність користування МПП "Майстер АС" орендованим приміщенням; під час розгляду справи судом буде надана оцінка договору оренди нерухомого майна №1986 та враховуючи положення ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст.764 Цивільного кодексу України - можливість продовження оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором №1986 від 01.09.15.

За вказаних обставин, суд дійшов висновку, що обраний МПП "Майстер АС" спосіб захисту порушених прав є ефективним способом захисту майнового інтересу позивача та таким, який виключає подальші протиправні рішення, дії чи бездіяльність суб`єкта владних повноважень.

Крім того, предметом даного спору є вимога про спонукання Комунального підприємства "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради до укладення з малим приватним підприємством "Майстер АС" договору оренди нежитлових приміщень площею 54,86кв.м. за адресою: вул.Хлібна, 19 для розміщення офісу за встановленою орендною платою терміном на 2 роки 11 місяців.

Отже, вирішуючи спір в цій частині суд досліджує чи дотримано позивачем порядок укладення договорів оренди комунального майна, визначений законом.

Так, згідно ч.1 ст.9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України, відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено, що позивач 27.06.18 звернувся до КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради із заявою про продовження терміну дії договору оренди нерухомого майна площею 45кв.м. за адресою вул.Хлібна, 19 для використання під офіс на строк 2 роки 11 місяців.

В свою чергу рішенням Виконавчого комітету Житомирської міської ради від 05.09.18 №909 надано дозвіл на укладення договору оренди нерухомого майна комунальної власності територіальної громади міста Житомира МПП "Майстер АС", а саме, на нежитлові приміщення площею 54,86 кв.м. за адресою: м.Житомир, вул.Хлібна, 19, для розміщення офісу, з орендною платою 61,74грн без ПДВ за 1кв.м., терміном на 6 місяців (т.1, а.с.16-17).

Частиною 1 ст.12 Закону визначено, що договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Відповідно до ст.181 Господарського кодексу України господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами та скріпленого печатками. Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору.

За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором.

Згідно з ч.2 ст.180 Господарського кодексу України господарський договір вважається укладеним, якщо між сторонами у передбачених законом порядку та формі досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов. Істотними є умови, визнані такими за законом чи необхідні для договорів даного виду, а також умови, щодо яких на вимогу однієї із сторін повинна бути досягнута згода.

Відповідно до ст.638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Отже, договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір та прийняття пропозиції другою стороною, і поняття "пропозиція про укладення договору" та "проект договору" є рівнозначними. Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін шляхом надсилання стороною, яка бажає укласти договір (в даному випадку позивачем), пропозиції про укладення договору з істотними умовами договору, проекту договору іншій стороні (відповідачу) та погодження сторонами всіх істотних умов договору.

Таким чином, обов`язковими умовами укладення договору є надсилання стороною, яка бажає укласти договір пропозиції про укладення договору з істотними умовами договору, проекту договору іншій стороні та погодження сторонами всіх істотних умов договору.

Як вказує позивач, 14.09.18 ним отримано від відповідача 2 типовий договір оренди нерухомого майна №212 від 19.19.18, однак сторони не досягли згоди щодо строку дії договору оренди, тому позивач продовжив користуватися об`єктом оренди та сплачувати орендну плату на умовах попереднього договору №1986 від 01.09.2015 року.

При цьому, суд звертає увагу, що проект договору, який долучений позивачем до матеріалів справи, не містить підпису та печатки орендодавця, а за відсутності таких реквізитів відсутні підстави для оцінки такого документа як пропозиція або редакція КП "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради.

Також в матеріалах справи відсутні докази надіслання позивачем на адресу орендодавця проекту відповідної угоди як пропозицію про укладення договору оренди приміщення на конкретних умовах.

За вказаних обставин, позивачем, крім іншого, не дотримано порядок укладення договорів, визначений ст.181 ГК України та не надано доказів на підтвердження звернення позивача до відповідача з пропозицією щодо укладення договору, з проектом договору з усіма істотними умовами договору, та щодо яких досягнуто згоди сторонами.

Суд враховує висновки, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі "Проніна проти України" (рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006). Зокрема, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні зазначив, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

Статтею 76 ГПК України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч.1 ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч.1 ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

За таких обставин, виходячи з вищевикладеного у сукупності, суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині визнання незаконним та скасування рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.2019 в частині надання дозволу на укладення договору оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС", а саме п.п.1.2.2 Додатку №1 до рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.2018 року в частині встановлення терміну дії договору оренди на 6 місяців. Суд відмовляє в позові щодо вимоги про спонукання до укладання договору оренди.

З огляду на приписи ч.9 ст.129 Господарського процесуального кодексу України, витрати на оплату судового збору покладаються на відповідача 1, оскільки спір виник внаслідок неправомірних дій Виконавчого комітету Житомирської міської ради.

Керуючись статтями 123, 129, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, господарський суд

ВИРІШИВ:

1. Позов Малого приватного підприємства "Майстер АС" до Виконавчого комітету Житомирської міської ради та Комунального підприємства "Регулювання орендних відносин" Житомирської міської ради задовольнити частково.

2. Визнати незаконним та скасувати рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.2019 в частині надання дозволу на укладення договору оренди Малому приватному підприємству "Майстер АС", а саме п.п.1.2.2 Додатку №1 до рішення Виконавчого комітету Житомирської міської ради №909 від 05.09.2018року в частині встановлення терміну дії договору оренди на 6 місяців.

3. В решті позову відмовити.

4. Стягнути з Виконавчого комітету Житомирської міської ради (10014, м.Житомир, майдан ім.С.П.Корольова 4/2, ) на користь Малого приватного підприємства "Майстер АС" (10014, м.Житомир, вул.Хлібна, 19, ) 1921,00грн судового збору.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів.

Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повне рішення складено: 03.07.20

Суддя Соловей Л.А.

Віддрукувати: 1 - у справу; 2 - 4 сторонам