ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХЕРCОНСЬКОЇ ОБЛАСТІ
тел./0552/26-47-84, 49-31-78, факс 49-31-78, веб сторінка: ks.arbitr.gov.ua/sud5024/
_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
Р І Ш Е Н Н Я

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

30 червня 2020 року, м. Херсон, справа № 923/141/20

Господарський суд Херсонської області у складі судді Закуріна М. К., розглянувши справу

за позовом Приватного акціонерного товариства «Нова Лінія»

до Херсонської міської ради

про визнання договору оренди землі поновленим,

за участю:

секретаря судового засідання Бєлової О.С.,

представників:

позивача - Ткача О.О.,

відповідача - Фокіна А.А.,

у с т а н о в и в:

Дії та аргументи Позивача

05.02.2020 Приватне акціонерне товариство «Нова Лінія» звернулося з позовом до Херсонської міської ради про визнання поновленим та продовженим договору оренди землі від 21.05.2009 на тих же умовах на строк до 28.04.2029.

Обґрунтовуючи позовні вимоги Позивач вказав, що:

- 21.05.2009 між ним та Відповідачем був укладений договір оренди, відповідно до умов якого йому передана в оренду земельна ділянка площею 3,2017 га під будівництво торговельного центру строком на 10 років з переважним правом на його поновлення,

- з метою реалізації переважного права на продовження строку оренди 23.01.2019 він звернувся до Відповідача із відповідною заявою,

- листом № 8-661-17/15 від 05.04.2019 Департамент містобудування та землекористування повідомив його про рекомендування постійною депутатською комісією міської ради з питань містобудування, архітектури, комунальної власності та регулювання земельних відносин продовження строку дії договору на 5 років із виконанням рекомендацій по благоустрою прилеглої території,

- 06.06.2019 ним на адресу Відповідача в доповнення до заяви про поновлення строку дії договору оренди направлений супровідний лист № 36, до якого доданий проект додаткової угоди № 2 до договору оренди від 21.05.2009,

- у свою чергу, Відповідач не підписав додаткову угоду незважаючи на той факт, що Позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату,

- не дивлячись на наявне право на поновлення строку дії договору на той самий строк Відповідач лише 27.05.2020 під час розгляду справи в суді прийняв рішення про поновлення строку дії договору, але лише на 5 років,

- у відповідності до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» за відсутності заперечень у поновлені договору оренди землі спірний договір є поновленим на той самий строк, а саме до 28.04.2029, а тому поновлення договору на 5 років є неправомірним.

Дії та аргументи Відповідача

Відповідачем позовні вимоги не визнаються та він проти їх задоволення заперечує, посилаючись на наступні обставини. Так, на його думку суд повинен відмовити у позові, оскільки

- за змістом статті 33 Закону України «Про оренду землі» для поновлення строку дії договору потребується прийняття відповідного рішення міською радою,

- у даному випадку таке рішення прийняте та Позивачу поновлено строк дії договору на 5 років.

Процесуальні дії та рішення суду

Ухвалою від 17.02.2020 суд відкрив провадження у справі за правилами загального провадження.

Розгляд справи у підготовчому провадженні проведений у судовому засіданні 11.06.2020, а розгляд справи по суті - 30.06.2020.

Установлені судом обставини

21.05.2009 між Херсонською міською радою, виступаючою у якості Орендодавця, та Закритим акціонерним товариством «Нова Лінія» (яке на даний час має назву - Приватне акціонерне товариство «Нова Лінія), як Орендарем, укладений договір оренди земельної ділянки (а.с. 16- 22), основними умовами, які стосуються предмету спору, є наступні:

- «Орендодавець … надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення під будівництво торговельного центру, яка знаходиться у м. Херсоні, по вул. Нафтовиків, б/н … (пункт 1),

- «В оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,2017 га …» (пункт 2),

- «Договір укладено на 10 років, строком до 28.04.2019. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію» (пункт 8).

З тексту договору також слідує, що він зареєстрований у відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 29.05.2009 за № 44.

Відповідно до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 21.05.2010 (а.с. 24) та Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно № 26483024 від 22.06.2010 (а.с. 25) Позивачу на праві власності належить: торговельний центр, А, А1, 13058,3 кв. м; навіс, Б; навіс, В; навіс, Д; огорожа, № 1, 2; вимощення, № 1; за адресою: м. Херсон, вул. Нафтовиків, 37.

Як слідує з листа б/н від 23.01.2019 (а.с. 26) Позивач звернувся до Відповідача з пропозицією поновити договір оренди землі на 10 років.

У свою чергу, відповідно до листа № 8-661-17/15 від 05.04.2019 (а.с. 27) Департамент містобудування та землекористування повідомив Позивача про рекомендування постійною депутатською комісією міської ради з питань містобудування, архітектури, комунальної власності та регулювання земельних відносин продовження строку дії договору на 5 років із виконанням рекомендацій по благоустрою прилеглої території.

Згідно з листами за вих. № 20 від 10.04.2019 (а.с. 29) та № 23 від 15.04.2019 (а.с. 30), адресованими голові постійної депутатської комісії міської ради з питань містобудування, архітектури, комунальної власності та регулювання земельних відносин, Позивач висловився щодо надання переліку заходів по благоустрою території, проте відповіді не отримав.

У відповідності до супровідного листа № 3606.06.2019 (а.с. 31), направленого Позивачем на адресу Відповідача, в доповнення до заяви про поновлення строку дії договору оренди Позивачем надісланий проект додаткової угоди № 2 до договору оренди від 21.05.2009 (а.с. 32) наступного змісту:

«Додаткова угода № 2

до Договору оренди земельної ділянки від 21 травня 2009 року про продовження терміну дії договору оренди землі

м. Херсон «___» __________ 20__р.

Орендодавець Херсонська міська рада в особі міського голови Миколаєнка Володимира Васильовича, діючого на підставі статті 42 «Про місцеве самоврядування в Україні» та частини 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, з одного боку, та Орендар Приватне акціонерне товариство «Нова Лінія» в особі генерального директора Ковтуна Петра Олександровича, який діє на підставі Статуту, склали дану додаткову угоду про наступне:

1. Сторони дійшли згоди продовжити дію Договору оренди земельної ділянки від 21 травня 2009 року на 10 (десять) років до « 28» квітня 2029 року.

2. Інші умови вищевказаного Договору оренди земельної ділянки від 21 травня 2009 року залишаються незмінними і Сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.

3. Додаткова угода № 2 від «___» _______ 20__ року укладена українською мовою у чотирьох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких видано Орендарю, другий - в Орендодавця, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію в Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», четвертий - в відділі державної реєстрації юридичних та фізичних осіб-підприємців Херсонської міської ради.

4. Додаткова угода № 2 від «__» ____ 20__року набирає чинності з моменту її підписання Сторонами й скріплення печатками Сторін.

Орендодавець: Херсонська міська рада

73000 м. Херсон. Пр. Ушакова, 37

Код

Міський голова

_______________ В.В. Миколаєнко

Орендар: Приватне акціонерне товариство «Нова Лінія»

Юридична адреса: 08162. Київська обл.,

Києво-Святошинський район,

смт. Чабани, Одеське Шосе, б. 8.

IBAN UA НОМЕР_1

в АТ «ОТП Банк» в м. Києві

ІПН 16

Генеральний директор

__________________ П.О. Ковтун»

27.05.2020 Херсонською міською радою прийняте рішення № 2351 «Про поновлення та внесення змін до договорів оренди земельних ділянок та про дозвіл на передачу в суборенду земельної ділянки» (а.с. 71), за змістом пункту 1.5. якого поновлено договір оренди земельної ділянки з Приватним акціонерним товариством «Нова лінія», площею 3,2017 га, під торговельним центром, по вул. Нафтовиків, 37, строком на 5 років з моменту закінчення строку його дії шляхом укладення додаткової угоди.

Як слідує з довідки Акціонерного товариства «ОТП Банк» за вих. № 70-1-1/1925 від 03.06.2020 Позивачем сплачувалася щомісячно орендна плата у період з 20.08.2019 по 30.03.2020 у сумі 52 577,28 грн без ПДВ (а.с. 73).

Оцінка суду установлених обставин та норм діючого законодавства

Установлені судом обставини наявності укладеного договору від 21.05.2009 свідчать про виникнення між його сторонами майново-господарських зобов`язань, у силу яких у відповідності до приписів статей 173, 174, 175 Господарського кодексу України одна сторона повинна вчинити певну господарську дію на користь другої сторони, а інша (управнена) сторона має право вимагати від зобов`язаної сторони виконання її обов`язку.

За частиною 1 статті 175 того ж Кодексу майнові зобов`язання, які виникають між учасниками господарських відносин, регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Зміст та умови договору, аналіз правовідносин та господарсько-договірних зобов`язань (майново-господарських зобов`язань у відповідності до частини 1 статті 179 ГК України), які виникли між сторонами договору на його підставі, з огляду на вказані правові положення, свідчать, що за своєю юридичною природою між ними укладений договір оренди землі.

Відповідно до положень статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Зокрема, за статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Так, за змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності, а за статтею 13 того ж Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до статті 17 названого Закону об`єкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом.

Оскільки державна реєстрація договору проведена 29.05.2009, то початком перебігу строку дії договору оренди землі слід вважати 29.05.2009, а строком його закінчення - 28.04.2019, оскільки його укладено на 10 років, але до конкретної дати.

Частиною 1 статті 19 Закону про оренду землі встановлено, що строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін.

Поряд з цим, за діючим законодавством існують правові підстави для поновлення строку дії договору у випадку його закінчення.

Так, у частині першій статті 777 ЦК України закріплене переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права. Крім того, стаття 764 ЦК України передбачає таку правову конструкцію, як поновлення договору найму, яка зводиться по суті до автоматичного продовження попередніх договірних відносин на той самий строк без укладення нового договору за умови, по-перше, що наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, та, по-друге, відсутні заперечення наймодавця протягом одного місяця.

Стаття 33 Закону України «Про оренду землі», в редакції станом на час виникнення спірних правовідносин щодо продовження договору оренди землі, фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди, а саме перший - наявність переважного права на укладення договору на новий строк у випадку належного виконання зобов`язань за договором, другий - поновлення договору у випадку продовження користування земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні.

Зокрема, частиною 1 статті 33 Закону передбачено, що: «по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі)», а за змістом частини 5 цієї ж статті «орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення».

Отже, законодавець у частині п`ятій статті 33 Закону визначив алгоритм дій, який зобов`язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

- розглянути лист-повідомлення на предмет відповідності вимогам закону,

- узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору,

- за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору,

- укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору,

- за наявності заперечень направити орендареві лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

При цьому слід врахувати, що відповідно до частини 4 статті 33 Закону: «При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється».

Таким чином, суд приходить до висновку, що орендодавець у разі невідповідності змісту повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря, може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі, а також може за наявності підстав прийняти рішення про відмову у продовженні договірних відносин.

У даному випадку Позивач надіслав Відповідачу повідомлення про поновлення договору разом із проектом додаткової угоди, але безпосередньо міською радою протягом одного місяця з дати отримання повідомлення не було прийняте рішення за результатами його розгляду та не запропоновано власних істотних умов стосовно строку дії договору.

У цьому контексті суд зазначає, що наявна у листі № 8-661-17/15 від 05.04.2019 Департаменту містобудування та землекористування міської ради інформація про погодження постійною депутатською комісією міської ради рекомендація стосовно поновлення договору оренди землі на 5 років, не вказує на пропозицію інших істотних умов договору стосовно його строку, оскільки таке рішення прийняте не міською радою, як орендодавцем земельної ділянки, та не висловлене у відповідній умові додаткової угоди до договору.

Отже, суд констатує, що Відповідачем протягом місяця з моменту отримання заяви Позивача про поновлення договору не приймалося рішення про його поновлення, у тому числі поновлення на інших умовах стосовно строку дії договору.

У відповідності до частини 6 статті 33 Закону «Про оренду землі»: «у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором».

Як слідує з правової позиції Верховного Суду, висловленій у пункті 31 постанови від 16.09.2019 у справі № 908/2314/18, для продовження договірних відносин за статтею 33 Закону України «Про оренду землі» необхідне волевиявлення на це сторін договору, досягнення ними згоди щодо продовження договору із застосуванням переважного права орендаря на продовження договору оренди, у тому числі на змінених умовах (частина перша - п`ята статті 33 Закону) або мовчазна згода сторін договору стосовно поновлення договору на тих самих умовах на той самий строк (частина шоста статті 33 Закону).

У розумінні наведених положень законодавства основними відмінностями у застосуванні положень частин першої - п`ятої та частини шостої Закону є умови додаткової угоди (відмінні від попередніх, або ті самі чи тотожні (частини перша - п`ята статті 33 Закону) та наявність погодження обох сторін щодо істотних умов договору, або ті самі (частина шоста статті 33 Закону)) та строк, в який орендодавець повинен повідомити орендаря про відсутність наміру продовжувати або поновлювати договір оренди (у місячний строк після повідомлення орендаря про намір продовжувати договір оренди земельної ділянки (частини перша - п`ята статті 33 Закону) чи у місячний строк після закінчення строку дії договору (частина шоста статті 33 Закону)).

Суд також доповнює цей висновок тим, що за названими правовими нормами допускається одночасне існування обох підстав для поновлення договору.

Таким чином, виходячи із приписів статті 764 ЦК України слід дійти висновку про те, що реалізація права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива за умови наявності встановлених цією нормою обставин, а саме «продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди» та «відсутності протягом одного місяця після закінчення оренди повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору».

У даному спорі Позивач вказав, що його права підлягають захисту із застосуванням положень частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки він після закінчення строку дії договору продовжував користуватися земельною ділянкою, сплачував відповідну плату, а безпосередньо Відповідач протягом одного місяця не висловився із запереченнями стосовно продовження оренди.

Надаючи оцінку наявності у Позивача права на поновлення строку дії договору за частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», суд зазначає, що Позивач після закінчення строку дії договору тривалий час (більше року) продовжував користуватися земельною ділянкою, у тому числі станом на час розгляду справи в суді, а безпосередньо її орендодавцем, тобто Відповідачем, протягом місяця не було направлене повідомлення про заперечення у поновленні договору, а тому у Позивача виникло право на поновлення договору. Відповідне право у нього було наявне і станом на час звернення до суду з позовом.

Суд також зазначає, що за змістом другого речення частини 6 статті 33 Закону про оренду землі у такому випадку поновлення договору оренди укладання додаткової угоди здійснюється із уповноваженим керівником органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі, а за частиною 8 цієї ж статті додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.

За таких обставин, Позивач набув право на поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону про оренду землі на попередніх умовах і таке набуття не залежить від факту прийняття Відповідачем рішення про поновлення договору на інших умовах, тобто на строк 5 років, оскільки для реалізації відповідного права прийняття рішення міською радою не потребується. Більш того, рішення Відповідачем прийняте як зі спливом значного часу (один рік) після встановленого законом місячного строку на можливу реалізацію власних заперечень стосовно оренди, так і не у відповідності до правовідносин щодо об`єкту їх прийняття, оскільки поновлення договору на інших істотних умовах, ніж передбачалися договором, можливе у порядку положень частини першої - п`ятої статті 33 Закону, а не шостої цієї статті, для якої погодження інших істотних умов унеможливлюється.

Проте, за правовими висновками Великої Палати Верховного Суду, наданими у постанові від 26.05.2020 у справі № 908/299/18 (пункти 66 та 67), належним способом захисту порушеного права за наявності права на поновлення договору за частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» є «визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди із викладенням її змісту».

Зокрема, Верховний Суд зазначив, що:

- «Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. З цього випливає обов`язок орендодавця передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на новий строк. Відповідно до частини восьмої статті 33 названого Закону таке передання здійснюється шляхом укладення сторонами додаткової угоди до договору оренди землі. Зазначена додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно» (пункт 66),

- «З наведеного вбачається, що якщо орендодавець відмовляється чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту» (пункт 67).

У даному випадку Позивач звернувся до суду із вимогою про «визнання договору поновленим і продовженим», що не відповідає вказаному вище належному способу захисту, оскільки вимоги не містять у собі умов відповідної додаткової угоди.

Згідно з частинами 1 та 2 статті 5 Господарського процесуального кодексу України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина 1). У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частина 2).

Отже, за цією правовою нормою:

- суд захищає права та інтереси позивача у спосіб, визначений законом або договором,

- суд вправі застосувати інший спосіб захисту, ніж визначений позивачем, але лише у випадку, коли закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу.

Підсумовуючи наведене, суд вважає, що положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі» не визначено, що «визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди із викладенням її змісту» є саме тим способом, який застосовується при захисті відповідного права у випадку поновлення договору, а тому, оскільки саме такий спосіб є ефективним, у суду наявна можливість відійти від позовних вимог та застосувати відповідний спосіб захисту порушених прав, шляхом визнання укладеною додаткової угоди, проект якої запропоновано Позивачем.

З цього приводу суд також зазначає, що відповідно до правової позиції Верховного Суду, викладеної у постанові Великої Палати від 26.05.2020 у справі № 908/299/18 (пункти 60- 65):

- « … статтею 181 Господарського кодексу України передбачено загальний порядок укладання господарських договорів, відповідно до якого господарський договір за загальним правилом викладається у формі єдиного документа, підписаного сторонами. Допускається укладення господарських договорів у спрощений спосіб, тобто шляхом обміну листами, факсограмами, телеграмами, телефонограмами тощо, а також шляхом підтвердження прийняття до виконання замовлень, якщо законом не встановлено спеціальні вимоги до форми та порядку укладення даного виду договорів. Проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках. Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору. За наявності заперечень щодо окремих умов договору сторона, яка одержала проект договору, складає протокол розбіжностей, про що робиться застереження у договорі, та у двадцятиденний строк надсилає другій стороні два примірники протоколу розбіжностей разом з підписаним договором» (пункт 60),

- «Натомість статтею 33 Закону України «Про оренду землі» визначено як умови та підстави поновлення договору оренди землі, так і обов`язок сторін укласти додаткову угоду до договору оренди землі про його поновлення» (пункт 61),

- «У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 грудня 2018 року у справі № 32/563 (провадження № 12-172гс18) зазначено, що норми Господарського кодексу України визначають загальний порядок укладення господарських договорів, натомість відносини щодо передачі земельних ділянок в користування (оренду) із земель комунальної власності та укладення відповідних договорів оренди регулюються спеціальними нормами законодавства, закріпленими, зокрема, в Земельному кодексі України та Законі України «Про оренду землі». Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми Земельного кодексу України та Закону України «Про оренду землі» (пункт 62),

- «Більше того, Великою Палатою Верховного Суду також викладено правовий висновок, що право особи на звернення до суду для внесення змін у договір (чи його розірвання) у передбаченому законом випадку відповідає статті 16 Цивільного кодексу України, способам, передбаченим нею (зміна чи припинення правовідношення), та не може ставитися в залежність від поінформованості про позицію іншої сторони чи волевиявлення іншої сторони (постанова від 12 лютого 2019 року у справі № 914/2649/17 (провадження № 12-216гс18)» (пункт 63),

- «Отже, слід визнати правильними висновки судів попередніх інстанцій стосовно того, що права позивача як землекористувача підлягають захисту у відповідності до спеціальних норм земельного законодавства, зокрема, частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (пункт 64),

- «Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18)» (пункт 65).

Отже, за наведеними висновками укладення додаткової угоди до договору оренди землі повинне відбуватися за спеціальним законом, а саме у порядку статті 33 Закону про оренду землі, який фактично передбачає направлення орендарем проекту додаткової угоди орендодавцю та обов`язок сторін укласти її шляхом підписання.

За таких обставин, Відповідач неправомірно ухилився від підписання додаткової угоди у редакції проекту, який запропонований Позивачем, за наявності переважного права на поновлення строку дії договору, а тому порушене його право підлягає судовому захисту.

Висновки суду з предмету судового розгляду

На підставі викладеного, за результатами оцінки правових норм та доказів суд приходить до висновку, що:

- положеннями статті 33 Закону про оренду землі встановлені два випадки можливої пролонгації договору оренди, за першим - пролонгація здійснюється у випадку належного виконання зобов`язань за договором та для її існування потребується заява орендаря, подана до закінчення строку дії договору, а також відповідне рішення орендодавця, а за другим - поновлення договору відбувається у випадку продовження користування земельною ділянкою за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку повідомлення орендодавця із запереченнями у поновленні,

- за цією правовою нормою допускається одночасне існування обох підстав для поновлення договору,

- у даному спорі наявні обидва випадки, оскільки: 1) Позивач надіслав Відповідачу повідомлення про поновлення договору разом із проектом додаткової угоди, але безпосередньо міською радою протягом одного місяця з дати його отримання не було прийняте відповідне рішення за результатами розгляду та не запропоновано власних істотних умов стосовно строку дії договору, а наявна у листі № 8-661-17/15 від 05.04.2019 інформація про рекомендацію стосовно поновлення договору оренди землі на 5 років не вказує на пропозицію інших істотних умов договору стосовно його строку, оскільки таке рішення прийняте не міською радою, як орендодавцем земельної ділянки, та не висловлене у відповідній умові додаткової угоди до договору; 2) Позивач протягом тривалого часу користувався земельною ділянкою після закінчення строку дії договору, а Відповідачем протягом місяця з часу закінчення договору не висловив заперечень у його поновленні,

- реалізація права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 6 статті 33 Закону про оренду землі, можлива за умови наявності встановлених цією нормою обставин, а саме «продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку оренди» та «відсутності протягом одного місяця після закінчення оренди повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору»,

- оскільки Позивач після закінчення строку дії договору тривалий час (більше року) продовжував користуватися земельною ділянкою, у тому числі станом на час розгляду справи в суді, а безпосередньо її орендодавцем, тобто Відповідачем, протягом місяця не було направлене повідомлення про заперечення у поновленні договору, у Позивача виникло відповідне право на поновлення договору за частиною 6 статті 33 Закону про оренду землі,

- у випадку поновлення договору оренди за частиною 6 статті 33 Закону про оренду землі укладання додаткової угоди здійснюється із уповноваженим керівником органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі,

- враховуючи, що Позивач набув право на поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону на попередніх умовах, то таке набуття не залежить від факту прийняття Відповідачем рішення про поновлення договору на інших умовах, тобто на строк 5 років, оскільки для реалізації відповідного права прийняття рішення міською радою не потребується,

- рішення № 2351 від 27.05.2020 прийняте Відповідачем як зі спливом значного часу (один рік) після встановленого законом місячного строку на можливу реалізацію власних заперечень стосовно оренди, так і не у відповідності до правовідносин щодо об`єкту їх прийняття, оскільки поновлення договору на інших істотних умовах, ніж передбачалися договором, можливе лише у порядку положень частини першої - п`ятої статті 33 Закону, а не частини шостої цієї статті, для якої погодження інших істотних умов унеможливлюється самим способам поновлення договору,

- належним способом захисту порушеного права за наявності права на поновлення договору за частиною 6 статті 33 Закону про оренду землі є «визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди із викладенням її змісту», проте Позивач звернувся до суду із вимогою про «визнання договору поновленим і продовженим», що не відповідає вказаному вище належному способу захисту, оскільки вимоги не містять в собі умов відповідної додаткової угоди,

- безпосередньо положеннями наведеної статті 33 Закону не визначено, що «визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди із викладенням її змісту» є саме тим способом, який застосовується при захисті відповідного права у випадку поновлення договору, а тому, оскільки саме такий спосіб є ефективним, у суду наявна можливість відійти від позовних вимог та застосувати відповідний спосіб захисту порушених прав, шляхом визнання укладеною додаткової угоди, проект якої запропоновано Позивачем,

- укладення додаткової угоди до договору оренди землі повинне відбуватися за спеціальним законом, а саме у порядку статті 33 Закону про оренду землі, який фактично передбачає направлення орендарем проекту додаткової угоди орендодавцю та обов`язок сторін укласти її шляхом підписання,

- Відповідач неправомірно ухилився від підписання додаткової угоди у редакції проекту, який запропонований Позивачем, за наявності переважного права на поновлення строку дії договору, а тому порушене право Позивача підлягає судовому захисту.

За таких обставин позовні вимоги підлягають задоволенню.

Розподіл судових витрат

Судовими витратами у даній справі є витрати Позивача на сплату судового збору відповідно до платіжного доручення № 1073 від 27.01.2020 у сумі 2 102 грн, які у відповідності до приписів частини 2 статті 129 ГПК України підлягають стягненню з Відповідача.

На підставі вказаних правових норм та керуючись статтями 238, 240 ГПК України ,

в и р і ш и в:

1. Позовні вимоги задовольнити.

2. Визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 21.05.2009 (реєстраційний № 44), укладений між Херсонською міською радою та Закритим акціонерним товариством «Нова Лінія» (яке на даний час має назву - Приватне акціонерне товариство «Нова Лінія) на той самий строк і на тих самих умовах, - до 28.04.2029.

3. Визнати укладеною додаткову угоду № 2 до договору оренди земельної ділянки від 21.05.2009 про продовження терміну дії договору оренди землі в наступній редакції:

«Додаткова угода № 2

до Договору оренди земельної ділянки від 21 травня 2009 року про продовження терміну дії договору оренди землі

м. Херсон «___» __________ 20__р.

Орендодавець Херсонська міська рада в особі міського голови Миколаєнка Володимира Васильовича, діючого на підставі статті 42 «Про місцеве самоврядування в Україні» та частини 12 Перехідних положень Земельного кодексу України, з одного боку, та Орендар Приватне акціонерне товариство «Нова Лінія» в особі генерального директора Ковтуна Петра Олександровича, який діє на підставі Статуту, склали дану додаткову угоду про наступне:

1. Сторони дійшли згоди продовжити дію Договору оренди земельної ділянки від 21 травня 2009 року на 10 (десять) років до « 28» квітня 2029 року.

2. Інші умови вищевказаного Договору оренди земельної ділянки від 21 травня 2009 року залишаються незмінними і Сторони підтверджують по ним свої зобов`язання.

3. Додаткова угода № 2 від «___» _______ 20__ року укладена українською мовою у чотирьох автентичних примірниках, які мають однакову юридичну силу, один з яких видано Орендарю, другий - в Орендодавця, третій - в органі, який провів його державну реєстрацію в Херсонському міському відділі Херсонської регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», четвертий - в відділі державної реєстрації юридичних та фізичних осіб-підприємців Херсонської міської ради.

4. Додаткова угода № 2 від «__» ____ 20__року набирає чинності з моменту її підписання Сторонами й скріплення печатками Сторін.

Орендодавець: Херсонська міська рада

73000 м. Херсон. Пр. Ушакова, 37

Код

Міський голова

_______________ В.В. Миколаєнко

Орендар: Приватне акціонерне товариство «Нова Лінія»

Юридична адреса: 08162. Київська обл.,

Києво-Святошинський район,

смт. Чабани, Одеське Шосе, б. 8.

IBAN UA НОМЕР_1

в АТ «ОТП Банк» в м. Києві

ІПН 16

Генеральний директор

__________________ П.О. Ковтун»

4. Стягнути з Херсонської міської ради (73003, м. Херсон, проспект Ушакова, 37; ідентифікаційний код 26347681) на користь Приватного акціонерного товариства «Нова Лінія» (08162, Київська область, Києво-Святошинський район, смт. Чабани, Одеське шосе, 8; ідентифікаційний код 30728887) - 2 102 грн компенсації по сплаті судового збору.

Рішення набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо її не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне рішення складене - 01.07.2020

Суддя М.К. Закурін