ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"22" червня 2020 р.м. ХарківСправа № 922/1015/20

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Шарко Л.В.

при секретарі судового засідання Васильєвій Л.О.

розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження справу

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Рімок", м. Харків
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях, м. Харків 3-я особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Фонд державного майна України, м. Київ
про визнання такою, що надана згода на проведення невід`ємних поліпшень
за участю представників:

позивача - Бондаренко Я.О., ордер серії ДН № 056235 від 14.05.20р.,

відповідача - Амельченко С.О., довіреність № 61 від 26.12.19р.,

3-ї особи - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Рімок", м. Харків звернулось до господарcького суду Харківської області з позовною заявою до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській, Донецькій та Луганській областях, м. Харків, в якій просить:

- надати Товариству з обмеженою відповідальністю «РІМОК» згоду на проведення невід`ємних поліпшень: нежитлових приміщень площею 327,0 кв.м., а саме: кім. №№ 14, 14а, 14б, 15, та частину кімнати № 6 (площею 37,0 кв.м.) на 1-му поверсі - загальною площею 218,10 кв.м.; кім. № 16 на 1-му поверсі - загальною площею 12,80 кв.м.; кім. №№ 9, 10, 13, 15, на 2-му поверсі - загальною площею 96,10 кв.м., які розташовані в нежитловій будівлі літ. «А-5» (загальною площею 4999,6 кв.м.) пам`ятка архітектури (охоронний № 611), інвентарній номер № 1, за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1, що перебуває на балансі Державної установи «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень за договором оренди № 6510-Н від 04.05.2018р.;

- надати Товариству з обмеженою відповідальністю «РІМОК» згоду на проведення невід`ємних поліпшень: кім. № 1 та частину кім. № 6 площею 49,0 кв.м. на 1-му поверсі 5 - поверхової нежитлової будівлі, інв. № 1 літ. «А-5», пам`ятка архітектури (охоронний № 611), загальною площею 64,2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1, що перебуває на балансі Державної установи «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень» за договором оренди № 6692-Н від 27.02.2019р.

Ухвалою суду від 07.04.20р. позовну заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Рімок", м. Харків - залишено без руху. Надано позивачеві строк десять днів з дня вручення копії ухвали про залишення позовної заяви без руху для усунення недоліків позовної заяви, а саме: докази сплати судового збору в сумі 4 204,00 грн.; докази направлення на адресу відповідача позовної заяви з додатками (ОПИС ВКЛАДЕННЯ) .

14.04.20р. позивач надав суду докази направлення відповідачу позовної заяви та докази сплати судового збору.

Ухвалою суду від 14.04.20р. прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито спрощене позовне провадження у справі з повідомленням учасників справи. Призначено судове засідання на "14" травня 2020 р. о 12:30 год.

28.04.20р. від відповідача надійшли заперечення проти розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження.

29.04.20р. від позивача надійшла заява про зміну предмету спору, в якій просить суд прийняти таку заяву з викладенням позовних вимог в такій редакції:

- визнати такою, що надана згода Товариству з обмеженою відповідальністю «РІМОК» на проведення невід`ємних поліпшень: нежитлових приміщень площею 327,0 кв.м., а саме: кім. №№ 14, 14а, 146, 15, та частину кімнати № 6 (площею 37,0 кв.м.) на 1-му поверсі - загальною площею 218,10 кв.м.; кім. № 16 на 1-му поверсі - загальною площею 12,80 кв.м.; кім. №№ 9, 10, 13, 15, на 2-му поверсі - загальною площею 96,10 кв.м., які розташовані в нежитловій будівлі літ. «А-5» (загальною площею 4999,6 кв.м.) пам`ятка архітектури (охоронний № 611), інвентарній номер № 1, за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1, що перебуває на балансі Державної установи «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень за договором оренди № 6510-Н від 04.05.2018р.;

- визнати такою, що надана згода Товариству з обмеженою відповідальністю «РІМОК» на проведення невід`ємних поліпшень: кім. № 1 та частину кім. № 6 площею 49,0 кв.м. на 1-му поверсі 5 - поверхової нежитлової будівлі, інв. № 1 літ. «А-5», пам`ятка архітектури (охоронний № 611), загальною площею 64,2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1, що перебуває на балансі Державної установи «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень» за договором оренди № 6692-Н від 27.02.2019р.

29.04.20р. від відповідача надійшло клопотання про роз`єднання позовних вимог, оскільки Договори оренди №6510-Н від 04.05.18р. та №6692-Н від 27.02.19р. були укладені в різний час, щодо різних нежитлових приміщень, які мали різний технічний стан, що є достатньою підставою для розгляду позовних в різних провадженнях. Також, відповідач зазначив про те, що для отримання згоди на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна позивач звертався з окремими листами, надаючи при цьому окремий пакет документів. Таким чином, відповідач вважає, що здійснення судом розгляду позовної заяви, в якій викладені дві різні позовні вимоги, з різними підставами позову, суперечить завданню господарського судочинства.

08.05.20р. від відповідача надійшов відзив на позовну заяву, в якому відповідач проти позову заперечує.

08.05.20р. від відповідача надійшла заява про залучення до участі у справі в якості 3-ї особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Фонд державного майна України. Дану заяву обґрунтовано тим, що Фонд державного майна України є таким органом, що прийняв рішення про приватизацію державного майна в якому знаходяться спірні приміщення.

14.05.20р. від позивача надійшли документи для долучення до матеріалів справи.

Ухвалою суду від 14.05.20р. заяву відповідача про поновлення строку на подачу заяви проти розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження - задоволено. Поновлено відповідачу строк на подачу заяви проти розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження. Заперечення відповідача проти розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, які надійшли до суду 28.04.20р., - залишено без розгляду. Заяву позивача про зміну предмету позову, яка надійшла до суду 29.04.20р., - задоволено. В задоволенні клопотання відповідача про роз`єднання позовних вимог, яке надійшло до суду 29.04.20р., відмовлено. Відзив на позовну заяву, який надійшов до суду 08.05.20р., долучено до матеріалів справи. Заяву відповідача про залучення до участі у справі 3-ї особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Фонд державного майна України, яка надійшла до суду 08.05.20р., - задоволено. Залучено Фонд державного майна України до участі у справі в якості 3-ї особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача. Заяву позивача про долучення документів до матеріалів справи, яка надійшла до суду 14.05.20р., - задоволено та долучено документи до матеріалів справи. Продовжено строк розгляду справи по суті на строк дії карантину. Судове засідання відкладено на "01" червня 2020 р. о 12:30 год.

18.05.20р. від позивача надійшли документи для долучення до матеріалів справи, які долучено судом до матеріалів справи.

В судовому засіданні 01.06.20р. було оголошено ухвалу про перерву, яка занесена до протоколу судового засідання від 01.06.20р.

Ухвалою-повідомленням від 04.06.20р. повідомлено Фонд державного майна України, м. Київ про те, що судове засідання у справі №922/1500/20 відбудеться "15" червня 2020 р. о 12:30 год.

15.06.20р. від відповідача надійшла заява про відкладення судового засідання для надання можливості 3-й особі надати письмові пояснення щодо суті спору.

В судовому засіданні у справі №922/1015/20 було оголошено перерву протокольною ухвалою суду, яка занесена до протоколу судового засідання від 15.06.20р.

Ухвалою суду від 15.06.20р. повідомлено Фонд державного майна України, м. Київ про те, що судове засідання відбудеться "22" червня 2020 р. о 14:00 год.

22.06.20р. від позивача надійшли документи для долучення до матеріалів справи, які долучено судом до матеріалів справи.

22.06.20р. від 3-ї особи надійшли письмові пояснення по справі, які долучено судом до матеріалів справи.

Представник позивача в судовому засіданні 22.06.20р. підтримав позовні вимоги, просив суд позов задовольнити.

Представник відповідача в судовому засіданні 22.06.20р. проти позову заперечував в повному обсязі.

Представник 3-ї особи в судове засідання 22.06.20р. не з`явився.

Враховуючи те, що одним з принципів судочинства є свобода в наданні сторонами суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості, суд вважає, що господарським судом, в межах наданих ним повноважень, створені належні умови для надання сторонами доказів та здійснені всі необхідні дії щодо витребування додаткових доказів, та вважає за можливе розглянути справу за наявними у ній та додатково поданими на вимогу суду матеріалами та документами.

Розглянувши матеріали справи, повно та всебічно дослідивши обставини та докази на їх підтвердження, судом встановлено наступне.

04 травня 2018 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області (далі за текстом - Відповідач, Орендодавець) та ТОВ «РІМОК» (далі за текстом - Позивач, Орендар), було укладеного договір оренди № 6510- Н (далі за текстом - Договір № 6510-Н), предметом якого є нежитлові приміщення площею 327,0 кв.м., а саме: кім. №№ 14, 14а, 146, 15, та частину кімнати № 6 (площею 37,0 кв.м.) на 1-му поверсі - загальною площею 218,10 кв.м.; кім. № 16 на 1-му поверсі - загальною площею 12,80 кв.м.; кім. №№ 9, 10, 13, 15, на 2-му поверсі - загальною площею 96,10 кв.м., які розташовані в нежитловій будівлі літ. «А-5» (загальною площею 4999,6 кв.м.) пам`ятка архітектури (охоронний № 611), інвентарній номер № 1, за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1, що перебуває на балансі Державної установи «Державний інститут праці та соціально - економічних досліджень».

Пунктом 5.4 Договору оренди від 04.05.2018р. № 6510-Н визначено, що Орендар зобов`язаний забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Відповідно до пункту 6.3 Договору за письмовою згодою орендодавця та уповноваженого органу управління здійснювати капітальний ремонт, проводити зміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Пунктом 4.4. Договору встановлено, що для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшень Орендар звертається до Орендодавця згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, який затверджений наказом Фонду державного майна України 25 травня 2018 року № 686 та зареєстрований в Міністерстві юстиції України 11 червня 2018 р. за № 711/32163.

Позивачем відповідно до умов договору оренди та вимог законодавство був підготовлений пакет документів на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, а саме: звіт про технічний стан нежитлових приміщень площею 327,0 кв.м., а саме: кім. №№ 14, 14а, 146, 15, та частину кімнати № 6 (площею 37,0 кв.м.) на 1- му поверсі - загальною площею 218,10 кв.м.; кім. № 16 на 1-му поверсі - загальною площею 12,80 кв.м.; кім. №№ 9, 10, 13, 15, на 2-му поверсі - загальною площею 96,10 кв.м., за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1; зведений кошторис розрахунку вартості будівництва від 02.12.2019р.; інформація про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна (лист органу уповноваженого управляти державним майном від 28.12.2019р. № 3242-04/454612-06 та лист балансоутримувача від 15.01.2020р. № 9); довідка Державної установи «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень» від 15.01.2020р. № 12; лист Головного управління держпраці у Харківській області від 04.03.2020р. № 07/2555/03.02-17/2368; припис ГУ ДСНС України у Харківській області про усунення порушень вимог законодавства в сфері техногенної та пожежної безпеки від 24.01.2020р. №45; експертна оцінка філії ДП «УКРДЕРЖБУДЕКСПЕРТИЗА», щодо розгляду кошторисної частини проектної документації за робочим проектом від 09.12.2019р. № 21-19/07.

10.03.2020р. листом № 10/03/20-1 позивач звернувся до відповідача з проханням надати дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень нерухомого державного нежитлових приміщень площею 327,0 кв.м., а саме: кім. №№ 14, 14а, 146, 15, та частину кімнати № 6 (площею 37,0 кв.м.) на 1-му поверсі - загальною площею 218,10 кв.м.; кім. № 16 на 1-му поверсі - загальною площею 12,80 кв.м,; кім. №№ 9, 10, 13, 15, на 2-му поверсі загальною площею 96,10 кв.м., за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1.

У відповідь, листом від 26.03.2020р. № 18-03-02-03221 відповідач відмовив позивачу у наданні згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна пославшись ч. 6 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

В позовній заяві позивач зазначає про те, що як вбачається зі змісту листа відповідача від 26.03.2020р. № 18-03-02- 03221 у останнього не виникло жодних нарікань до змісту та форми технічної документації щодо здійснення невід`ємних поліпшень. Також у відповідача не було зауважень і до кошторисної документації, а сума невід`ємних поліпшень склала 1134,528 тис. грн., в тому числі: будівельні роботи - 844,515 тис. грн., інші витрати - 290,013 тис. грн., що є більшою а ніж 25% ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна, як того вимагає законодавство.

25.10.2018 року між позивачем та Державною установою «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень» (балансоутримувачем нерухомого майна) було укладено договір оренди № б/н предметом якого є нерухоме майно: кім. № 1 та частину кім. № 6 площею 49,0 кв.м. на 1-му поверсі 5 - поверхової нежитлової будівлі, інв. № 1 літ. «А-5», пам`ятка архітектури (охоронний № 611), загальною площею 64,2 кв.м.

У подальшому 27.02.2018р. між позивачем та відповідачем була підписана додатково угода до договору оренди № б/н від 25.10.2018р щодо передачі прав орендодавця від державної установи «Державний інститут праці та соціально - економічних досліджень», до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, у зв`язку із чим між позивачем та відповідачем було підписано відповідний договір оренди № 6692-Н від 27.02.2019р.

Таким чином, 27 лютого 2019 року між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Харківській області та ТОВ «РІМОК», було укладеного договір оренди № 6692-Н (далі за текстом - Договір № 6692-Н), предметом якого є нежитлові приміщення кім. № 1 та частину кім. № 6 площею 49,0 кв.м. на 1-му поверсі 5 - поверхової нежитлової будівлі, інв. № 1 літ. «А-5», пам`ятка архітектури (охоронний № 611), загальною площею 64,2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1, що перебуває на балансі Державної установи «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень».

Пунктом 5.4 Договору визначено, що Орендар зобов`язаний забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Відповідно до пункту 6.3 Договору за письмовою згодою Орендодавця та уповноваженого органу управління здійснювати капітальний ремонт, проводити зміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого Майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Пунктом 4.4. Договору встановлено, що для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшень Орендар звертається до Орендодавця згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, який затверджений наказом Фонду державного майна України 25 травня 2018 року № 686 та зареєстрований в Міністерстві юстиції України 11 червня 2018 р. за № 711/32163.

Позивачем відповідно до умов договору оренди та вимог законодавство був підготовлений пакет документів на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, а саме: звіт про технічний стан нежитлових приміщень площею кім. № 1 та частину кім. № 6 площею 49,0 кв.м. на 1-му поверсі 5 - поверхової нежитлової будівлі, загальною площею 64,2 кв.м., за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1; зведений кошторис розрахунку вартості будівництва від 02.12.2019р.; інформація про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна (лист органу уповноваженого управляти державним майном від 28.12.2019р. № 3242-03/454613-06 та лист балансоутримувача від 15.01.2020р. № 10); довідка Державної установи «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень» від 15.01.2020р. № 13; лист Головного управління держпраці у Харківській області від 04.03.2020р. № 07/2554/03.02- 17/2368;-' припис ГУ ДСНС України у Харківській області про усунення порушень вимог законодавства в сфері техногенної та пожежної безпеки від 24.01.2020р. № 45; експертна оцінка філії ДП «УКРДЕРЖБУДЕКСПЕРТИЗА», щодо розгляду кошторисної частини проектної документації за робочим проектом від 09.12.2019р. № 22-19/07.

10.03.2020р. листом № 10/03/20-2 позивач звернувся до відповідача з проханням надати дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень нерухомого державного нежитлових приміщень кім. № 1 та частину кім. № 6 площею 49,0 кв.м. на на 1-му поверсі 5 - поверхової нежитлової будівлі, інв. № 1 літ. «А-5», пам`ятка архітектури (охоронний № 611), загальною площею 64,2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1.

У відповідь, листом від 26.03.2020р. № 11-03-02-03221 відповідач відмовив позивачу у наданні згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна пославшись ч. 6 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

В позовній заяві позивач зазначає про те, що зі змісту листа відповідача від 26.03.2020р. № 18-03-02- 03222 вбачається, що у останнього не виникло жодних нарікань до змісту та форми технічної документації щодо здійснення невід`ємних поліпшень. Також у відповідача не було зауважень і до кошторисної документації, а сума невід`ємних поліпшень склала 299,113 тис. грн.., в тому числі: будівельні роботи - 219,655 тис. грн., інші витрати - 79458 тис. грн., що є більшою а ніж 25% ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна, як того вимагає законодавство.

Позивач не погоджується з відмовою відповідача у наданні дозволу на проведення невід`ємних поліпшень, вважає дану відмову не обґрунтованою та не законною, що і стало підставою для звернення позивача до суду з відповідним позовом.

Надаючи правову кваліфікацію доказам які надані сторонами та викладеним обставинам з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них суд виходить з наступного.

Згідно з ч. 6 ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язаний передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

В свою чергу, Закон України «Про оренду державного та комунального майна» регулює організаційні відносини, пов`язані з передачею в оренду майна державних підприємств, установ та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності (далі - підприємства), їх структурних підрозділів, та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що перебуває в державній та комунальній власності; майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

З огляду на те, що у даній справі розглядається спір стосовно орендованого майна, що належить до державної власності, на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин).

Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) визначено, що орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

А отже, можливо дійти висновку, що нездійснення капітального ремонту об`єкту оренди унеможливлює здійснення діяльності з використання цього майна та, фактично, робить мету оренди майна недосяжною.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Відповідно до ч. 3 ст. 285 ГК України орендар зобов`язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Статтею 776 ЦК України встановлено, що поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право: відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Відповідно до ст. 778 ЦК України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Так пунктом 5.4 Договору оренди від 04.05.2018р. № 6510-Н визначено, що Орендар зобов`язаний забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Відповідно до пункту 6.3 Договору (№ 6510-Н) за письмовою згодою орендодавця та уповноваженого органу управління здійснювати капітальний ремонт, проводити зміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Пунктом 4.4. Договору (№ 6510-Н) встановлено, що для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшень Орендар звертається до Орендодавця згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, який затверджений наказом Фонду державного майна України 25 травня 2018 року № 686 та зареєстрований в Міністерстві юстиції України 11 червня 2018 р. за № 711/32163.

Відповідно до п. 2 Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, який затверджений наказом Фонду державного майна України 25 травня 2018 року № 686 та зареєстрований в Міністерстві юстиції України 11 червня 2018 р. за № 711/32163 (далі за текстом - Порядок), процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи: подання заяви і пакета документів орендарем; розгляд заяви і документації орендаря; прийняття відповідного рішення.

Відповідно до п. 3 Порядку, для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву і такі документи: опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності); довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди; звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем відповідно до умов договору оренди (№ 6510-Н) та вимог законодавство був підготовлений пакет документів на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, а саме: звіт про технічний стан нежитлових приміщень площею 327,0 кв.м., а саме: кім. №№ 14, 14а, 146, 15, та частину кімнати № 6 (площею 37,0 кв.м.) на 1- му поверсі - загальною площею 218,10 кв.м.; кім. № 16 на 1-му поверсі - загальною площею 12,80 кв.м.; кім. №№ 9, 10, 13, 15, на 2-му поверсі - загальною площею 96,10 кв.м., за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1; зведений кошторис розрахунку вартості будівництва від 02.12.2019р.; інформація про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна (лист органу уповноваженого управляти державним майном від 28.12.2019р. № 3242-04/454612-06 та лист балансоутримувача від 15.01.2020р. № 9); довідка Державної установи «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень» від 15.01.2020р. № 12; лист Головного управління держпраці у Харківській області від 04.03.2020р. № 07/2555/03.02-17/2368; припис ГУ ДСНС України у Харківській області про усунення порушень вимог законодавства в сфері техногенної та пожежної безпеки від 24.01.2020р. №45; експертна оцінка філії ДП «УКРДЕРЖБУДЕКСПЕРТИЗА», щодо розгляду кошторисної частини проектної документації за робочим проектом від 09.12.2019р. № 21-19/07.

10.03.2020р. листом № 10/03/20-1 позивач звернувся до відповідача з проханням надати дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень нерухомого державного нежитлових приміщень площею 327,0 кв.м., а саме: кім. №№ 14, 14а, 146, 15, та частину кімнати № 6 (площею 37,0 кв.м.) на 1-му поверсі - загальною площею 218,10 кв.м.; кім. № 16 на 1-му поверсі - загальною площею 12,80 кв.м,; кім. №№ 9, 10, 13, 15, на 2-му поверсі загальною площею 96,10 кв.м., за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1.

У відповідь, листом від 26.03.2020р. № 18-03-02-03221 відповідач відмовив позивачу у наданні згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна пославшись ч. 6 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Суд погоджується з твердженнями позивача, що така відмова є необґрунтованою з огляду на наступне.

Відповідно до п.1, 4 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» 10 квітня 1992 року № 2269-ХІІ (зі змінами та доповненнями) чинного на момент укладання договору оренди, Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі - матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Орендодавець протягом п`яти днів після погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим управляти відповідним майном (у випадках, передбачених цим Законом, - органом Антимонопольного комітету України), а в разі якщо заява про оренду майна не потребує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом 15 днів після дати її реєстрації розміщує в офіційних друкованих засобах масової інформації та на веб-сайтах орендодавців оголошення про намір передати майно в оренду або відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це заявника.

Протягом 10 робочих днів після розміщення оголошення орендодавець приймає заяви про оренду відповідного майна.

Протягом трьох робочих днів після закінчення строку приймання заяв орендодавець своїм наказом ухвалює рішення за результатами вивчення попиту на об`єкт оренди. У разі якщо подано лише одну заяву, конкурс на право оренди не проводиться і договір оренди укладається із заявником. У разі надходження двох і більше заяв орендодавець оголошує конкурс на право оренди.

У березні 2018 року позивач звернувся до відповідача із заявою про намір взяти в оренду вищенаведене нерухоме майно.

Згодом, 28.03.2018р. в газеті Відомості приватизації № 26(1150) відповідачем було розміщене оголошення про намір передати в оренду згадане майно.

За результатами вивчення попиту, відвідачем було ухвалене рішення про укладення з позивачем договору оренді у зв`язку із тим, що на стадії вивчення попиту не надійшло інших заяв про намір взяти в оренду нерухоме майно.

До того ж, як вбачається зі змісту листа відповідача від 26.03.2020р. № 18-03-02- 03221 у останнього не виникло жодних нарікань до змісту та форми технічної документації щодо здійснення невід`ємних поліпшень. Також у відповідача не було зауважень і до кошторисної документації, а сума невід`ємних поліпшень склала 1134,528 тис. грн., в тому числі: будівельні роботи - 844,515 тис. грн., інші витрати - 290,013 тис. грн., що є більшою а ніж 25% ринкової вартості об`єкта оренди, визначеної суб`єктом оціночної діяльності для цілей оренди майна, як того вимагає законодавство.

Таким чином, посилання відповідача, як на відмову в наданні згоди на здійснення поліпшень, на ч. 6 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є необґрунтованими, оскільки конкурс на який посилається відповідач не був оголошений останнім в силу закону, оскільки надійшла лише одна заява позивача про намір взяти в оренду дане нерухоме майно.

Пунктом 5.4 Договору (№6692-Н) визначено, що Орендар зобов`язаний забезпечити збереження орендованого майна, запобігати його пошкодженню і псуванню, тримати майно в порядку, передбаченому санітарними нормами та правилами пожежної безпеки, підтримувати орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, здійснювати заходи протипожежної безпеки.

Відповідно до пункту 6.3 Договору (№6692-Н) за письмовою згодою Орендодавця та уповноваженого органу управління здійснювати капітальний ремонт, проводити зміну, реконструкцію, розширення, технічне переозброєння орендованого Майна, що зумовлює підвищення його вартості.

Пунктом 4.4. Договору (№6692-Н) встановлено, що для отримання згоди Орендодавця на здійснення поліпшень Орендар звертається до Орендодавця згідно з Порядком надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, який затверджений наказом Фонду державного майна України 25 травня 2018 року № 686 та зареєстрований в Міністерстві юстиції України 11 червня 2018 р. за № 711/32163.

Відповідно до п. 2 Порядку надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, який затверджений наказом Фонду державного майна України 25 травня 2018 року № 686 та зареєстрований в Міністерстві юстиції України 11 червня 2018 р. за № 711/32163 (далі за текстом - Порядок), процедура надання орендарю згоди орендодавця державного майна на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна включає такі етапи: подання заяви і пакета документів орендарем; розгляд заяви і документації орендаря; прийняття відповідного рішення.

Відповідно до п. 3 Порядку, для розгляду питання про надання згоди орендарю на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна орендар подає заяву і такі документи: опис передбачуваних поліпшень і кошторис витрат на їх проведення; інформацію про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна; приписи органів пожежного нагляду, охорони праці (за їх наявності); довідку балансоутримувача про вартість об`єкта оренди згідно з даними бухгалтерського обліку на початок поточного року; завірену копію проектно-кошторисної документації, якщо інше не встановлено договором оренди; звіт за результатами експертизи кошторисної частини проектної документації на здійснення невід`ємних поліпшень.

Як вбачається з матеріалів справи, позивачем відповідно до умов договору оренди (№6692-Н) та вимог законодавство був підготовлений пакет документів на здійснення невід`ємних поліпшень орендованого державного майна, а саме: звіт про технічний стан нежитлових приміщень площею кім. № 1 та частину кім. № 6 площею 49,0 кв.м. на 1-му поверсі 5 - поверхової нежитлової будівлі, загальною площею 64,2 кв.м., за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1; зведений кошторис розрахунку вартості будівництва від 02.12.2019р.; інформація про доцільність здійснення поліпшень орендованого майна (лист органу уповноваженого управляти державним майном від 28.12.2019р. № 3242-03/454613-06 та лист балансоутримувача від 15.01.2020р. № 10); довідка Державної установи «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень» від 15.01.2020р. № 13; лист Головного управління держпраці у Харківській області від 04.03.2020р. № 07/2554/03.02- 17/2368;-' припис ГУ ДСНС України у Харківській області про усунення порушень вимог законодавства в сфері техногенної та пожежної безпеки від 24.01.2020р. № 45; експертна оцінка філії ДП «УКРДЕРЖБУДЕКСПЕРТИЗА», щодо розгляду кошторисної частини проектної документації за робочим проектом від 09.12.2019р. № 22-19/07.

10.03.2020р. листом № 10/03/20-2 позивач звернувся до відповідача з проханням надати дозвіл на проведення невід`ємних поліпшень нерухомого державного нежитлових приміщень кім. № 1 та частину кім. № 6 площею 49,0 кв.м. на 1-му поверсі 5 - поверхової нежитлової будівлі, інв. № 1 літ. «А-5», пам`ятка архітектури (охоронний № 611), загальною площею 64,2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1.

У відповідь, листом від 26.03.2020р. № 11-03-02-03221 відповідач відмовив позивачу у наданні згоди на проведення невід`ємних поліпшень орендованого майна пославшись ч. 6 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна».

Суд погоджується з твердженнями позивача, що така відмова є необґрунтованою з огляду на наступне.

25.10.2018 року між позивачем та Державною установою «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень» (балансоутримувачем нерухомого майна) було укладено договір оренди № б/н предметом якого є нерухоме майно: кім. № 1 та частину кім. № 6 площею 49,0 кв.м. на 1-му поверсі 5 - поверхової нежитлової будівлі, інв. № 1 літ. «А-5», пам`ятка архітектури (охоронний № 611), загальною площею 64,2 кв.м.

У подальшому 27.02.2018р. між позивачем та відповідачем була підписана додатково угода до договору оренди № б/н від 25.10.2018р щодо передачі прав орендодавця від державної установи «Державний інститут праці та соціально - економічних досліджень», до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Харківській області, у зв`язку із чим між позивачем та відповідачем було підписано відповідний договір оренди № 6692-Н від 27.02.2019р.

Відповідно до ст. 5 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» 10 квітня 1992 року № 2269-ХІІ (зі змінами та доповненнями) чинного на момент укладання договору оренди орендодавцями нерухомого державного майна зокрема є підприємства, установи та організації - щодо нерухомого майна, загальна площа якого не перевищує 200 квадратних метрів на одне підприємство, установу, організацію, та іншого окремого індивідуально визначеного майна.

Відповідно до п.1 ст. 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» 10 квітня 1992 року № 2269-ХІІ (зі змінами та доповненнями) чинного на момент укладання договору оренди, Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України (далі - матеріали), відповідному орендодавцеві, зазначеному у статті 5 цього Закону.

Оскільки, договір оренди укладався з балансоутримувачем нерухомого майна, права якого, як орендодавця, були передані відповідачу, конкурс з оренди не проводився оскільки це не передбачено законодавством.

Таким чином, посилання відповідача, як на відмову в наданні згоди на здійснення поліпшень, на ч. 6 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є необґрунтованими, оскільки конкурс на який посилається відповідач не був оголошений останнім в силу закону, оскільки надійшла лише одна заява позивача про намір взяти в оренду дане нерухоме майно.

Також, 27.12.2019р. набрав чинності Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ від 03.10.2019р., який введений в дію 01.02.2020р.

Так, відповідно до ч. 6 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» підставами для прийняття рішення про відмову у погодженні клопотання орендаря про здійснення невід`ємних поліпшень є зокрема отримання орендарем майна в оренду без проведення аукціону або конкурсу.

Відмовляючи позивачу у наданні дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень відповідачем не було враховано, що договір оренди № 6510-Н від 04.05.2018р. та договір оренди № 6692-Н від 27.02.2019р. були укладені до набрання чинності Закон України «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ від 03.10.2019р. Під час укладання даних договорів сторони керувалися Законом України «Про оренду державного та комунального майна» 10 квітня 1992 року № 2269-ХІІ (зі змінами та доповненнями).

Виходячи з системного аналізу ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» 10 квітня 1992 року № 2269-ХІІ (зі змінами та доповненнями) не вбачається жодних обмежень та заборон щодо здійснення невід`ємних поліпшень орендарями, які уклали договори оренди без проведення конкурсу.

Більш того, саме умовами договорів оренди чітко визначено право оренда на здійснення невід`ємних поліпшень.

Окремої уваги потребує абз. 3 ч. 2 прикінцевих та перехідних положень «Про оренду державного та комунального майна» № 157-ІХ від 03.10.2019р., де чітко зазначено, що Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.

Тобто, з наведеного вбачається, що норма ч. 6 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» розповсюджується на договори оренди укладені саме за цим законом, а не ті, що були укладенні до набрання його чинності.

З метою впровадження в українське судочинство та адміністративну практику європейських стандартів прав людини законодавець ратифікував Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод та Протоколи до неї, а також прийняв Закон України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", згідно якого національні суди зобов`язані застосовувати при розгляді справ наведені акти та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях у справах "Мелахер та інші проти Австрії" від 19.12.1998 р. "Бурдов проти Росії" від 07.05.2002 р., "Прессос Компанія Нав`єра С.А." та інші проти Бельгії" від 28.10.1995 р., "Пайн Велі Девелопмент Лтд." та інші проти Ірладнії" від 23.10.1991 р. визначив, що під поняттям "майно" розуміється не лише майно, яке належить особі на праві власності згідно законодавства країни, в якій виник спір, а також під даним поняттям можуть бути прибутки, що випливають з власності, кошти, належні заявникам на підставі судових рішень, "активи", які можуть виникнути, «правомірні очікування»/«законні сподівання» особи. Концепція "майна" в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися "правом власності", а відтак і "майном". До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі "Іатрідіс проти Греції" від 25.03.1999 р., заява №311107/96, п.54).

У справі "Пайн Велі Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" Європейський суд з прав людини зазначив, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосовувати для захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати таке рішення дійсним та розраховувати на певний стан речей.

При цьому слід зазначити, що правомірні очікування позивача, є об`єктом правового захисту згідно статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та національного законодавства України.

Відповідно до статті 55 Конституції України, статей 15,16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Згідно з положеннями ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Відповідно до ч. 1 ст. 73 ГПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень (ч. 1 ст. 74 ГПК України).

У справі «Трофимчук проти України» Європейський суд з прав людини зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід.

Таким чином, на підставі вищевикладеного, суд дійшов висновку про те, що посилання відповідача, як на відмову в наданні згоди на здійснення поліпшень, на ч. 6 ст. 21 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» є необґрунтованими, оскільки конкурс на який посилається відповідач не був оголошений останнім в силу закону, у зв`язку з надходженням лише однієї заяви позивача про намір взяти в оренду дане нерухоме майно, у зв`язку з чим позовні вимоги позивача підлягають задоволенню в повному обсязі.

Вирішуючи питання розподілу судових витрат суд керується ст. 129 ГПК України. Судовий збір покладається: 1) у спорах, що виникають при укладанні, зміні та розірванні договорів, - на сторону, яка безпідставно ухиляється від прийняття пропозицій іншої сторони, або на обидві сторони, якщо судом відхилено частину пропозицій кожної із сторін; 2) у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, - на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Проте, приймаючи до уваги, що позивачем не заявлялась вимога про покладення на відповідача витрат зі сплати судового збору, таким чином судові витрати покладаються на позивача в повному обсязі.

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України; ст. ст. 2, 5, 9, 21, 23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин); ст.ст. 759, 776, 778 Цивільного кодексу України; ст.ст. 283, 285 Господарського кодексу України; ст.ст. 1, 2, 4, 5, 12, 13, 14, 15, 73, 74, 129, 232, 233, 236, 237, 238, 240, 241, 256, 257, 259 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

Позовні вимоги задовольнити повністю.

Визнати такою, що надана згода Товариству з обмеженою відповідальністю «РІМОК» на проведення невід`ємних поліпшень: нежитлових приміщень площею 327,0 кв.м., а саме: кім. №№ 14, 14а, 14б, 15, та частину кімнати № 6 (площею 37,0 кв.м.) на 1-му поверсі - загальною площею 218,10 кв.м.; кім. № 16 на 1-му поверсі - загальною площею 12,80 кв.м.; кім. №№ 9, 10, 13, 15, на 2-му поверсі - загальною площею 96,10 кв.м., які розташовані в нежитловій будівлі літ. «А-5» (загальною площею 4999,6 кв.м.) пам`ятка архітектури (охоронний № 611), інвентарній номер № 1, за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1, що перебуває на балансі Державної установи «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень за договором оренди № 6510-Н від 04.05.2018р.

Визнати такою, що надана згода Товариству з обмеженою відповідальністю «РІМОК» на проведення невід`ємних поліпшень: кім. № 1 та частину кім. № 6 площею 49,0 кв.м. на 1-му поверсі 5 - поверхової нежитлової будівлі, інв. № 1 літ. «А-5», пам`ятка архітектури (охоронний № 611), загальною площею 64,2 кв.м. за адресою: м. Харків, вул. Сумська, буд. 1, що перебуває на балансі Державної установи «Державний інститут праці та соціально-економічних досліджень» за договором оренди № 6692-Н від 27.02.2019р.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення двадцятиденного строку для оскарження. Зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо у судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. Згідно ст.257 ГПК України, апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції, або до суду першої інстанції відповідно до п.17.5 Перехідних положень ГПК України.

У відповідності до ч. 4 Прикінцевих положень Господарського процесуального кодексу України під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19) строк апеляційного оскарження продовжено на строк дії такого карантину.

Повний текст рішення складено та підписано 30.06.20р.

Суддя Л.В. Шарко