РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

16.06.2020Справа № 910/773/20
Господарський суд м. Києва у складі судді - Бондаренко Г. П., за участю секретаря - Лебович А. О. розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в місті Києві матеріали господарської справи №910/773/20

За позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Авіатор-5» (ОСББ «Авіатор-5» (03186, м. Київ, вул. Антонова, 2/32, корпус 5 ідентифікаційний код: 33541027)

До 1) Солом`янської районної у місті Києві державна адміністрації (03020, м. Київ, пр-т. Повітрофлотський, 41 ідентифікаційний код: 37378937),

2) Комунального підприємства «Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них Солом`янського району м. Києва» (03151, м. Київ, вул. Народного Ополчення, 16, ідентифікаційний код: 31806946) та

3) Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» (03186, м. Київ, вул. Соціалістична, 6, ідентифікаційний код: 35756919)

Про визнання недійсним договору оренди

За участі представників сторін:

Від позивача: не з`явився,

Від відповідача-1: Федорчук Х.В. (Розпорядження №142 від 04.02.2020; Наказ про призначення №22-к від 05.02.2019),

Від відповідача-2: не з`явився,

Від відповідача-3: Мойсик М. В. (витяг з наказу №268-к від 30.09.2016, Посадова інструкція юриста 1 категорії юридичного відділу від 05.05.2015; положення про юридичний відділ від 12.05.2015 №70)

ОБСТАВИНИ СПРАВИ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Авіатор-5» (надалі - позивач, ОСББ «Авіатор-5) звернулось до Господарського суду м. Києва з позовною заявою до Солом`янської районної у місті Києві державної адміністрації (надалі - відповідач-1, Солом`янська РДА), Комунального підприємства «Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них Солом`янського району м. Києва (надалі- відповідач-2, ШЕУ Солом`янського району), Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» (надалі - відповідач-3, КП «Керуюча компанія») про визнання недійсним договору оренди.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 24.05.2019 між Солом`янською РДА, як орендодавцем, КП «Керуюча компанія», як підприємством-балансоутримувачем, та ШЕУ Солом`янського району, як орендарем, було укладено Договір №758 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - Договір №758).

Позивач вважає, що Договір №758 порушує права та інтереси ОСББ «Авіатоор-5» як співвласників спільного майна багатоквартирного будинку, оскільки, право на передання в оренду підвального приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 115,6 кв.м, яке є об`єктом Договору №758, належить виключно співвласникам цього будинку, а саме - загальним зборам ОСББ «Авіатор-5».

З огляду на що, позивач просить визнати недійсним Договір №758 з моменту укладення, а також стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати, що складаються з сплаченого судового збору у розмірі 2 102, 00 грн.

27.01.2020 Господарський суд м. Києва ухвалив прийняти позовну заяву до розгляду та відкрити провадження у справі №910/773/20, розгляд справи здійснювати за правилами загального позовного провадження, підготовче засідання призначено на 10.03.2020 о 17:40.

17.02.2020 до Господарського суду м. Києва надійшов відзив відповідача-3 на позовну заяву, в якому відповідач-3 просив у задоволенні позовної заяви позивача відмовити повністю, з урахуванням того, що Рішенням Київської міської ради від 15.12.2011 №844/7080 вказаний об`єкт не віднесено до приміщень, що підлягають передачі на баланс ОСББ, а отже спірний підвал не є об`єктом спільної сумісної власності власників квартир багатоквартирного будинку.

19.02.2020 до Господарського суду м. Києва надійшов відзив відовідача-2 на позовну заяву, в якому відповідач-2 просив у задоволенні позовної заяви позивача відмовити повністю, з огляду на те, що спірне нежитлове приміщення, належить територіальній громаді міста Києва, тобто є комунальною власністю.

02.03.2020 до Господарського суду м. Києва надійшов відзив відовідача-1 на позовну заяву, в якому відповідач-1 просив у задоволенні позовної заяви позивача відмовити повністю, з урахуванням того, що спірне нежитлове приміщення, є об`єктом права комунальної власності, яке Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради від 10.12.2010 №1112 передане до сфери управління відповідача-1, який, в свою чергу, відповідним розпорядженням передав приміщення в господарське відання відповідачу-3, а отже Солом`янська РДА діяла в межах наданих їй повноважень.

10.03.2020 Господарський суд м. Києва ухвалив закрити підготовче провадження та призначити розгляд справи по суті на 07.04.2020 о 10:00.

07.04.2020 Господарський суд м. Києва ухвалив відкласти судове засідання по суті справи на 12.05.2020 о 14:30 та повідомив учасників справи про особливості розгляду справ в період дії карантинних заходів.

08.04.2020 до Господарського суду м. Києва надійшло клопотання відповідача-3 про відкладення розгляду справи.

09.04.2020 до Господарського суду м. Києва надійшло клопотання відповідача-1 про відкладення розгляду справи.

04.05.2020 та 06.05.2020 до Господарського суду м. Києва надійшли заяви позивача про відкладення розгляду справи.

12.05.2020 та до Господарського суду м. Києва надійшло клопотання відповідача-3 про відкладення розгляду справи.

12.05.2020 Господарський суд м. Києва ухвалив відкласти судове засідання по суті справи на 16.06.2020 о 16:00 та повідомив про особливості розгляду справи на час дії карантинних заходів, зокрема, про те що представники сторін та учасників справи в судове засідання не викликаються, їх явка не визнається обов`язковою, судове засідання може бути проведено без участі представників сторін.

В судове засідання 16.06.2020 з`явився представник відповідача-1 та відповідача-3, які проти позову заперечували та просили відмовити в його задоволенні. Позивач та відповідач-2 в судове засідання не з`явились, про дату, час та місце судового розгляду повідомлені належним чином, про що в матеріалах справи міститься рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення №742, правом на участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду не скористався.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників відповідачів, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті Суд -

ВСТАНОВИВ:

Як підтверджено матеріалами справи 24.05.2019 між Солом`янською РДА, (тобто відповідачем-1), як орендодавцем, КП «Керуюча компанія» (тобто відповідачем-3), як підприємством-балансоутримувачем, та ШЕУ Солом`янського району (тобто відповідачем-2), як орендарем, було укладено Договір №758 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду (далі - Договір №758).

Згідно з пунктом 1.1. Договору №758, відповідач-1 на підставі рішення постійної комісії Київської міської ради з питань власності (протокол від 23.04.2019 №18/153) та розпорядження Солом`янської районної в місті Києві державної адміністрації від 24.05.2019 №424 передає, а відповідач-2 приймає в оренду нерухоме майно - нежитлові приміщення, що належать до комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке знаходиться за адресою: вул. Авіаконструктора Антонова, 2/32, корпус 5, для розміщення комунального підприємства.

У відповідності до пункту 2.1. Договору №758 об`єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 115,6 кв. м., в тому числі в підвалі - 115,6 кв. м.

Згідно п. 2.5. Договору №758 зазначено, що передача об`єкта в оренду не тягне за собою виникнення в Орендаря права власності на цей Об`єкт. Власником об`єкта залишається територіальна громада міста Києва.

У зв`язку з вище зазначеним, відповідачем-1, як орендодавцем, відповідачем-3 як балансоутримувачем, та відповідачем-2, як орендарем, 24.05.2019 було складено та підписано Акт приймання-передачі об`єкта оренди, що є Додатком №1 до Договору №758.

Позивач, не погоджуючись з укладеним Договором №758 позовні вимоги обґрунтовує наступним:

10.04.2005 у будинку за адресою: м. Київ, вул. Авіаконструктора Антонова, буд. 2/32, корпус 5 створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Авіатор-5» (надалі - ОСББ «Авіатор-5») та затверджено Статут, зареєстрований Солом`янською РДА 16.05.2005 за реєстраційним №290015, що підтверджується матеріалами справи.

Частиною 2 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» встановлено, що власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку.

Згідно п. 1 ч. 2 ст. 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним належить до повноважень зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Згідно з ч. 3 ст. 26 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», об`єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об`єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.

У зв`язку з чим, на думку позивача право на передання в оренду підвального приміщення, що є об`єктом оспорюваного договору, належить виключно співвласникам багатоквартирного будинку №2/32, корпус 5 по вулиці Авіаконструктора Антонова у місті Києві, а саме: загальним зборам ОСББ «Авіатор-5», та без їх згоди (рішення) не може бути переданим в оренду третім особам.

Таким чином, відповідачі по справі, уклавши 24.05.2019 Договір №758 про передачу майна територіальної громади м. Києва в оренду - порушили права та інтереси ОСББ «Авіатор-5», вимоги ЦК України, Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

З огляду на зазначене, позивач вважає, що Договір №758 є таким, що укладено з порушенням чинного законодавства, що тягне за собою визнання його недійсним на підставі ст. ст. 230, 215 ЦК України з моменту його вчинення.

Відповідачі проти задоволення позовних вимог заперечують з підстав їх недоведеності та необґрунтованості.

Зокрема, відповідач-1 стверджує, що позивачем не подано належних доказів того, що приміщення, яке здане в оренду є приміщенням загального користування.

Відповідач-3 зазначає, що приміщення знаходиться в господарському віданні відповідача-3, а отже приміщення здане в оренду на відповідних правових підставах, окрім цього, спірне приміщення є нежилим та відноситься до окремих об`єктів цивільних правовідносин, з даною позицією погоджується відповідач-2 в своєму відзиві.

Оцінюючи подані сторонами докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді у судовому засіданні всіх обставин справи в їх сукупності, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, суд вважає, що вимоги позивача не підлягають задоволенню з наступних підстав:

Предметом позову у справі є вимоги позивача до відповідачів - 1, 2, 3 про визнання недійсним Договору №758 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, з підстав того, що його було укладено відповідачами по справі з порушенням чинного законодавства, що тягне за собою визнання його недійсним на підставі ст. ст. 230, 215 Цивільного кодексу України з моменту його вчинення.

За ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Статтею 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Згідно з ч. 3 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Відповідно до ст. 4 ГПК України юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов`язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Наведена позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

При цьому застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту суб`єктивного права, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення.

Як правило, той чи інший спосіб захисту спрямований на відновлення порушених цивільних прав та (або) інтересів. При визнанні правочину недійсним потреба встановлення порушених цивільних прав та інтересів залежить від того, чи виконаний недійсний правочин. Тому якщо він виконаний або виконується, то слід встановлювати порушені права і (або) інтереси.

Позивач, як заінтересована особа, повинен довести, що

1) його права порушені договором і можуть бути відновленні саме внаслідок визнання спірного договору недійсним,

2) інтереси позивача можуть бути реалізовані, унаслідок чого він здатен буде набути прав.

Вимоги заінтересованої особи (не учасника правочину), яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає у тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.

При цьому, ст. 382 ЦК України встановлює, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

В той же час, в матеріалах справи відсутні належні документи підтвердження реєстрації права спільної сумісної власності ОСББ «Авіатор-5» в порядку передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

При цьому, відповідно до ч. 2 ст. 10 Закону «Про приватизацію державного житлового фонду», власники квартир багатоквартирних будинків та жилої площі в гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т.ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.

Однак, законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежилого приміщення як окремого об`єкта нерухомості.

У відповідності до приписів ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти й машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення).

Разом з тим, вказаними приписами визначено, що нежиле приміщення - це приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.

Таким чином, у багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в них на ці приміщення не виникає.

Для розмежування допоміжних і нежилих приміщень слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.

Аналогічний висновок наведено в Постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 по справі №598/175/15.

При цьому, в силу принципу змагальності, що передбачений ст.ст. 13, 74 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Разом з тим, згідно пункту 1 ч. 1 ст. 237 ГПК України суд при ухваленні рішення вирішує, в тому числі питання чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються.

Частиною 4 ст. 74 ГПК України визначено, що суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів.

Однак, в матеріалах справи відсутні докази на підставі яких, суд мав би можливість встановити спосіб і порядок використання такого приміщення, внаслідок чого суд позбавлений можливості пересвідчитись в тому, що підвал, який є об`єктом оспорюваного договору відноситься, до допоміжних приміщень, а не до нежитлових та відповідно не використовувалося як самостійний об`єкт нерухомості. При цьому, позивач також не надав жодних доказів державної реєстрації прав ОСББ на об`єкти спільної сумісної власності об`єднання співвласників багатоквартирного будинку.

Таким чином, позивач не доводить поданими доказами те, що в нього є законні підстави звертатись до відповідача з вимогами зазначеними в позовній заяві, а відповідно, що його права порушені оспорюваним договором і можуть бути відновленні саме внаслідок визнання Договору №758 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду недійсним, з огляду на що аргумент позивача з приводу того, що підвал, який є об`єктом оренди оспорюваного договору є допоміжним приміщенням суд відхиляє як безпідставні та не доведені належними доказами.

Згідно ч. 1 ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Згідно з пункту 3 ч. 4 ст. 238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначаються мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

За таких обставин, оцінивши подані докази, які досліджені судом, за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на повному, всебічному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позовних вимог, як не доведених та необґрунтованих.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати по сплаті судового збору покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 13, 73-77, 86, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

1. У задоволенні позову Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Авіатор-5» (03186, м. Київ, вул. Антонова, 2/32, корпус 5 ідентифікаційний код: 33541027) до Солом`янської районної у місті Києві державна адміністрації (03020, м. Київ, пр-т. Повітрофлотський, 41 ідентифікаційний код: 37378937), Комунального підприємства «Шляхово-експлуатаційне управління по ремонту та утриманню автомобільних шляхів та споруд на них Солом`янського району м. Києва» (03151, м. Київ, вул. Народного Ополчення, 16, ідентифікаційний код: 31806946) та Комунального підприємства «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Солом`янського району м. Києва» (03186, м. Київ, вул. Соціалістична, 6, ідентифікаційний код: 35756919) відмовити.

2. Покласти судові витрати на Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Авіатор-5».

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення безпосередньо до суду апеляційної інстанції. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення складено 02.07.2020

Суддя Г. П. Бондаренко