ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.06.2020 року м.Дніпро Справа № 904/5649/18

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого судді: Антоніка С.Г. - доповідач,

суддів: Березкіної О.В., Іванова О.Г.

Секретар судового засідання Ревкова Г.О.

розглянувши матеріали апеляційної скарги Фізичної особи-підприємця Шаталової Наталії Василівни на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 19.02.2020р. (суддя Петренко Н.Е.,повний текст рішення складено 02.03.2020р.) у справі № 904/5649/18

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Телесвіт", м. Київ,

до Фізичної особи-підприємця Шаталової Наталії Василівни, м. Кривий Ріг, Дніпропетровська область

про зобов`язання прийняти з орендного користування приміщення за актом прийому-передачі

ВСТАНОВИВ

До господарського суду Дніпропетровської області звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Телесвіт" з позовом до Фізичної особи-підприємця Шаталової Наталії Василівни про зобов`язання прийняти з орендного користування за актом прийому-передачі приміщення за адресою: м . Кривий Ріг, вул. Лермонтова, буд. 1, приміщення 81.

Рішенням господарського суду позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Телесвіт" задоволені у повному обсязі. Зобов`язано фізичну особу-підприємця Шаталову Наталію Василівну прийняти з орендного користування приміщення загальною площею 342,5 кв.м., що знаходиться за адресою м . Кривий Ріг, вул. Лермонтова, буд. 1, приміщення 81 за актом приймання-передачі від Товариства з обмеженою відповідальністю «Телесвіт». Стягнуто з Фізичної особи-підприємця Шаталової Наталії Василівни на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Телесвіт» судові витрати у розмірі 1 762 грн.

В обґрунтування прийнятого рішення суд зазначив, що Договір оренди приміщення № 02-О від 31.08.2015 року з 30.09.2018 року припинився саме через закінчення строку його дії. Встановленому законодавством та договором обов`язку орендаря повернути орендоване, приміщення після закінчення строку дії договору, кореспондує зустрічний обов`язок орендодавця прийняти це приміщення. Так, вимога прийняти майно з оренди та оформити його відповідним документом відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки підтверджує виконання обов`язку орендаря з повернення об`єкта оренди, тому позовні вимоги позивача про зобов`язання відповідача прийняти нежитлове приміщення за актом прийому передачі підлягають задоволенню. Суд вважає, що направляючи відповідачу листи про намір звільнити орендоване приміщення та його фактичне звільнення, позивач вчиняв заходи щодо передачі орендодавцю об`єкта оренди, проте, відповідач ухиляється від підписання акту приймання-передачі орендованого приміщення. Господарський суд відхилив доводи відповідача щодо того, що він не приймає у позивача орендоване приміщення з огляду на те, що стан орендованого приміщення є незадовільним, оскільки предметом позовної заяви у цій справі є зобов`язання прийняти з орендованого користування орендоване приміщення за актом прийому-передачі, а не зобов`язання позивача привести приміщення у стан, в якому його було отримано або здійснити грошове відшкодування вартості ремонтних робіт, і, крім того, чинним законодавством встановлено обов`язок орендодавця прийняти орендоване приміщення після закінчення строку дії договору. Також суд відхилив доводи відповідача про те, що лист із описом вкладення 2-х екземплярів підписаних Актів приймання-передачі приміщення, а також комплектів ключів є неналежним та допустимим доказом, оскільки матеріали справи містять фіскальний чек та опис вкладення з переліком документів, які направлялись на адресу відповідача зазначеним листом.

Не погодившись з рішенням господарського суду, Фізична особа-підприємець Шаталова Н.В. звернулася до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення норм процесуального права, неправильне застосування норм матеріального права, неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, просить рішення суду скасувати, в задоволенні позову відмовити в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційних вимог зазначає, що:

- суд помилково застосував ч.2 ст.795 ЦК України, однак при цьому протиправно не здійснив застосування ст.ст.627-629 ЦК України, відповідно до яких сторонами при укладенні Договору оренди було погоджено вимоги щодо належного стану приміщення при поверненні його з оренди, тому враховуючи, що сторонами в Договорі оренди був погоджений порядок приймання-передачі приміщення з оренди та визначені особливості такого повернення, то ч.2 ст.795 ЦК України не підлягала самостійному застосуванню у відриві від ст.ст. 627- 629 ЦК України;

- Великою платою Верховного Суду при винесені постанови від 28.11.2018 року по справі № 905/2260/17 була сформована правова позиція відповідно до якої вимога про задоволення позовних вимог щодо зобов`язання прийняти нежитлове приміщення за актом прийому-передачі не є належним способом захисту прав та інтересів, при цьому ч. 2 ст. 16 ЦК України та ч.2 ст.20 ГК України, встановлені переліки способів захисту прав та інтересів, однак суд першої інстанції протиправно не звернув уваги ані на сформовану практику судом касаційної інстанції, ані на те, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений чинним законодавством України;

- позивач намагається здійснити повернення приміщення у незадовільному стані, що є підставою, відповідно до положень Договору, для відмови в прийманні приміщення з орендного користування, а тому рішення суду, що зобов`язує відповідача прийняти приміщення з орендного користування при фактичній відсутності належного виконання зобов`язання взятого на себе позивачем - грубо порушує права та законні інтереси відповідача, та є підставою для скасування рішення;

- суд, порушуючи норми процесуального права, не зазначив та вирвав з хронології подій і взагалі не описав зміст листів № 121 від 07.09.2018 року, № 2 від 10.10.2018 року, № 4 від 14.11.2018 року та не здійснив їх оцінку, яка має важливе значення для правильного вирішення справи, оскільки інформація, вказана в зазначених листах позивача щодо надсилання актів та ключів, не відповідає дійсності, оскільки позивач хоч і вказав в текстах листів, що направляє акти і ключі, але не додав їх до своїх листів, що підтверджується відсутністю опису вкладення та додатків до листів;

- внаслідок неналежної оцінки доказів суд сформував позицію з якої виходить, що відповідач протиправно відмовлявся приймати приміщення, хоча позивач робив для цього всі належні дії, разом з тим, ініціатором перемовин по поверненню приміщення був не позивач, який відкрито та навмисно ухилявся від покладеного на нього обов`язку передати приміщення в належному стані, а саме відповідач;

- судом не було дано належної оцінки такому суттєвому доказу, як показанням свідка ОСОБА_1 , який був працівником позивача, і дав свідчення про неналежний стан орендованого приміщення, які виникли в наслідок експлуатації приміщення під час оренди позивачем, додаткові ушкодження приміщення завданні приміщенню під час вивезення обладнання, меблів, завдання директора Криворізької філії ТОВ «Телесвіт» Басараба Є.В. провести переговори з Орендодавцем щодо вартості ремонтних робіт для усунення виявлених пошкоджень у приміщенні, пошук підрядних організацій, які будуть виконувати ремонтні роботи та направляти листи ФОП Шаталовій Н.В. із проханням продовжити строк оренди для проведення ремонтних робіт і укладення угоди про продовження строку оренди до кінця вересня 2018, відмови директора Криворізької філії ТОВ «Телесвіт» Басараба Є.В. від ремонтних робіт, у зв`язку із тим, що не влаштовує вартість будівельно-ремонтних робіт, які потрібно провести, про фактичний незадовільний стан приміщення станом на 29.09.2018 року, під час намагання передати приміщення із оренди, де він був присутній у якості члена комісії від ТОВ «Телесвіт»;

- судом не було надано оцінку висновку експерта з питань будівельно-технічної експертизи № 34-19 від 05.12.2019 року, яким підтверджується, що приміщення дійсно перебувало в незадовільному стані, що є підставою, відповідно до положень Договору, для відмови в прийманні приміщення з орендного користування;

- суд не забезпечив дотримання однієї із засад господарського судочинства - рівність усіх учасників судового процесу перед законом і судом, оскільки його дії щодо дослідження доказів та безпосереднього розгляду справи є однобокими та такими, що не забезпечили рівність всіх учасників судового процесу, зокрема відповідача, перед законом і судом, протиправно не застосував положення господарського процесуального законодавства про застосування висновків Верховного Суду, чим грубо порушив права та законні інтереси скаржника.

У відзиві на апеляційну скаргу позивач просить залишити рішення господарського суду без змін, а скаргу без задоволення.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду у складі колегії суддів: головуючого судді: Антоніка С.Г. - доповідач, суддів: Березкіної О.В., Іванова О.Г. від 13.04.2020 року поновлено строк на апеляційне оскарження. Відкрите апеляційне провадження у справі № 904/5649/18. Зупинено дію оскаржуванного рішення на час апеляційного перегляду.

Згідно ст. 269 ГПК України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.

Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

Колегія суддів, переглянувши справу за наявними у ній доказами, що стосуються фактів, викладених в апеляційній скарзі, в межах доводів та вимог апеляційних скарг, приходить до наступного висновку.

Як встановлено господарським судом та вбачається з матеріалів справи, 31.08.2015 Товариство з обмеженою відповідальністю "Телесвіт" та Фізична особа-підприємець Шаталова Наталія Василівна уклали Договір оренди приміщення № 02-О за яким ФОП Шаталова Н.В. за плату передала в тимчасове користування ТОВ "Телесвіт" приміщення загальною площею 342,5 кв.м., що знаходиться за адресою: м. Кривий Ріг, вул. Лермонтова, буд. 1, приміщення 81. Приміщення надавалось в оренду з метою розміщення персоналу Орендаря.

Додатковою угодою № 5 від 23.05.2017 строк дії Договору оренди приміщення № 02-О було подовжено на строк до 31.08.2018 включно.

21.06.2018 ТОВ "Телесвіт" своїм листом за вих. № 88 від 21.06.2018 повідомило ФОП Шаталову Н.В. про намір звільнити орендоване приміщення та достроково розірвати договір оренди з 25.08.2018.

Листом ТОВ "Телесвіт" від 09.07.2018 № 094 повторно повідомило ФОП Шаталову Н.В. про намір розірвати Договір оренди приміщення № 02-О від 31.08.2015 та наголосило на тому, що попереднім листом № 88 від 21.06.2018 ТОВ "Телесвіт" повідомляло про намір звільнити орендоване приміщення та розірвати договір оренди достроково, а саме з 25.08.2018. У зв`язку з чим, ТОВ "Телесвіт" просило ФОП Шаталову Н.В. направити свого представника 25.08.2018 для підписання акту приймання-передачі приміщення.

Листом вих..№ 121 від 07.09.2018р. ТОВ «Телесвіт» повідомило ФОП Шаталову Н.В. про намір продовжити дію договору на період проведення ремонтних робіт в орендованому приміщені, з метою приведення його до стану відповідно до п.3.7.Договору та подальшого підписання акту прийому-передачі приміщення. До листа було додану додаткову угоду № 6 від 31.08.2018р.

Додатковою угодою №6 від 31.08.2018р. сторони внесли зміни до п.2.1. договору оренди, згідно яких договір набирає чинності з 01.10.23015р. та діє до 30.09.2018р..

Листом № 128 від 26.09.2018 ТОВ "Телесвіт" повідомив ФОП Шаталову Н.В. про повне звільнення орендованого приміщення від майна та персоналу і запросило власника 29.09.2018 за адресою розташування приміщення, отримати ключі від приміщення та підписати акт прийому-передачі.

29.09.2018 в присутності представників ТОВ "Телесвіт" Басараба Є.В., Тараненко В.І., ОСОБА_1 за адресою розташування орендованого приміщення в м. Кривий Ріг було здійснено огляд приміщення його власником ФОП Шаталовою Н.В.

По завершенню огляду, відповідач (власник) відмовився від підписання акту-приймання передачі та прийому ключів про що, представниками ТОВ "Телесвіт" було складено відповідний акт від 29.09.18 про відмову ФОП Шаталовою Н.В. підписувати акти прийому-передачі приміщення та про відмову одержувати ключі від нього.

Листом вих..№ 2 від 10.10.18 ФОП Шаталова Н.В. повідомила ТОВ "Телесвіт" про відмову від підписання акту прийому-передачі у зв?язку з тим, що не було проведено ремонтних робіт. приміщення знаходиться в незадовільному стані. Також, ФОП Шаталова Н.В. в своєму листі (який підписаний її представником за довіреністю Шаталовим М. М. ) вказує, що станом на теперішній час, за її власним переконанням, ТОВ "Телесвіт" продовжує мати статус орендаря за Договором і до нього з її боку можуть бути застосовані санкції передбачені законодавством.

ТОВ "Телесвіт" на адресу ФОП Шаталовій Н.В. надіслано лист № 148 від 18.10.2018, який було отримано 22.10.2018, в якому ТОВ "Телесвіт" зазначило про те, що 29.09.2018 у зв`язку із відмовою прийняти звільнене приміщення за адресою м. Кривий Ріг, вул. Лєрмонтова, буд. 1, приміщення 81 та підписати відповідні акти прийому-передачі, ТОВ "Телесвіт" було змушено надіслати на адресу власника приміщення цінним листом 2 екземпляри актів приймання-передачі зазначеного приміщення (підписані з боку ТОВ "Телесвіт"), а також 2 комплекти ключів від нього. ТОВ "Телесвіт" повторно просило підписати акти та один екземпляр повернути підприємству.

В своєму листі ТОВ "Телесвіт" зазначило, що причина відмови ФОП Шаталової Н.В. від підписання документів не є обґрунтованою, оскільки приміщення, яке орендувалося відповідно до Договору № 02-О від 31.08.2015, знаходиться у тому ж стані, в якому ТОВ "Телесвіт" його отримало. Одночасно, ТОВ "Телесвіт" запропонувало власнику письмово, в деталях викласти, що саме в зазначеному приміщенні потрібно привести до попереднього стану.

ФОП Шаталова Н.В. направила на адресу ТОВ "Телесвіт" лист від 14.11.18 № 4, в якому вказує, що станом на 09.11.2018 ФОП Шаталова Н.В. не отримала комплекти ключів від орендованого ТОВ "Телесвіт" приміщення за договором оренди приміщення № 02-О від 31.08.2015.

ТОВ "Телесвіт" листом №167 від 20.11.18 надано відповідь ФОП Шаталову Н.В., з якої вбачається, що строк дії Договору оренди приміщення № 02-О від 31.08.2015 є таким, що сплинув. Останнім днем дії Договору була дата 30.09.2018 (згідно до підписаної сторонами Додаткової угоди № 6 від 31.08.2018 року).

ТОВ "Телесвіт" вказало ФОП Шаталовій Н.В. проте, що нею на пропозицію підприємства не було зазначено що саме потрібно привести в приміщенні до попереднього стану. Вказано також, що ФОП Шаталову Н.В. було поінформовано у попередніх листах про надіслання їй ключів та підписаних з боку підприємства актів приймання-передачі (що раніше ігнорувалось власником приміщення).

Крім того, разом з зазначеним вище листом ТОВ "Телесвіт" вдруге надіслало підписані зі свого боку акти приймання-передачі приміщення, а також 2 комплекти ключів від нього з одночасним проханням до власника підписати акти зі свого боку й прийняти ключі. Також, ТОВ "Телесвіт" в своєму листі також висловило свою згоду на зустріч з ФОП Шаталовою Н.В. з метою отримання від власника приміщення одного екземпляру підписаного акту приймання-передачі приміщення та усунення між сторонами суперечностей.

У зв`язку з не підписанням ФОП Шаталовою Н.В. акту приймання-передачі приміщення, позивач звернувся з відповідним позовом до суду.

Оскільки пунктом 10.7 Договору сторони погодили, що відносини за договором не регулюються Законом України «Про оренду державного та комунального майна», то застосуванню підлягають норми Господарського та Цивільного кодексів України.

Господарський кодекс України.

Стаття 283.

Ч. 1. За договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Ч. 2. У користування за договором оренди передається індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення (або цілісний майновий комплекс), що не втрачає у процесі використання своєї споживчої якості (неспоживна річ).

Ч. 6. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Стаття 285.

Ч. 3. Орендар зобов`язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату.

Цивільний кодекс України.

Стаття 776.

Ч. 1. Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Стаття 779.

Ч. 1. Наймач зобов`язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини.

Ч. 2. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків.

Ч. 3. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця.

Стаття 785.

Ч.1. У разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Під час дії договору орендар, відповідно до вимог ч.3 ст.285 ГК України, ч.1 ст.776 ЦК України, пунктів 4.3.8., 4.3.10, зобов`язаний був зберігати приміщення, запобігати його псуванню або пошкодженню, своєчасно здійснювати поточний ремонт орендованого майна.

А частина 1 статі 779 ЦК України, пункт 7.7. Договору, покладають на орендаря обов?язок усунути за свій рахунок пошкодження орендованого майна, які сталися з його вини.

Відповідно до ч.1 ст.785 ЦК України, пунктів 3.7., 4.3.9 Договору, у разі припинення договору орендар зобов?язаний повернути орендоване приміщення у такому ж стані, в якому він його отримав, з урахуванням його нормального зносу.

Господарським судом по справі була призначена судова будівельно-технічна експертиза.

Згідно висновку судової будівельно-технічної експертизи № 34/19 від 05.12.19р., технічний стан нежитлового приміщення № 81 в буд. № 1 по вул.. Лермонтова в м.Кривий Ріг визначений на дату обстеження (листопад 2019 року) на рівні категорії 2-3 - Не зовсім задовільний. Існуючи пошкодження свідчать про зниження несучої здатності конструкції. Потрібен поточний ремонт.

Величина фізичного зносу на рівні 29% - задовільний стан. Елементи будівлі в цілому придатні до експлуатації, але потребують ремонту, який найдоцільніший на цій стадії.

Пошкодження в нежитловому приміщені виникли внаслідок дії природно-кліматичних, технологічних факторів та життєдіяльності людини.

Згідно таблиці 1.4. висновку (механічні пошкодження), в 16-ти із 22-х орендованих приміщеннях виявлено пошкодження стін від демонтажу обладнання, в трьох - частково відсутній плінтус, в 3-х відсутня розетка, пошкоджена вентиляційна решітка, дверний блок, в 5-ти пошкоджено електроустаткування, зруйновано пластиковий короб.

В таблиці 1.5. наведені пошкодження приміщень внаслідок механічного впливу (фізичний знос). В 19-ти приміщеннях часткове відшарування шару штукатурки, фарби, частково видимі плями від вологи та бруду; в 14-ти приміщеннях на поверхні стелі часткова деформація плит «Армстронг».

Таким чином, висновком експертизи підтверджено, що відповідач не виконував свої зобов`язання щодо запобігання псуванню та пошкодженню орендованого приміщення, не здійснював поточний ремонт орендованого майна. А при звільнені приміщення, при демонтажу устаткування, допустив пошкодження приміщень. Експертизою підтверджено також необхідність проведення поточного ремонту.

За пропозицією орендаря саме з метою проведення орендарем в орендованому приміщенні ремонту сторонами була укладена додаткова угода № 6 про продовження дії договору до 30.09.2018р.

Проведення ремонту відповідачем заперечується, не підтверджується проведеною експертизою та не доведено позивачем.

Приймаючи 01.10.2015р. в оренду приміщення, орендар погодився з тим, що стан приміщення добрий, приміщення придатне для використання та претензій щодо стану приміщення немає.

Відповідно до висновку експертизи, станом на листопад 2019р. технічний стан приміщення на рівні категорії 2-3 - не зовсім задовільний стан.

Згідно дослідницької частини експертизи, залежно від наявного пошкодження та надійності технічний стан окремої будівельної конструкції характеризується однією з чотирьох категорій: « 1» - нормальний; « 2» - задовільний; « 3» - непридатний до нормальної експлуатації; « 4» - аварійний.

Якщо технічний стан конструкцій, який за своїми пошкодженнями та надійністю не відповідає категорії « 3», але наближений до неї, тобто знаходиться між категоріями « 2» та « 3», то його можливо оцінити, як стан « 2-3» - не зовсім задовільний.

Отже орендоване приміщення знаходиться в стані наближеному до «непридатного до нормальної експлуатації».

Стаття 785 ЦК України зобов?язує орендаря, у разі припинення договору оренди, негайно повернути орендоване майно у такому ж стані, в якому він його отримав, з урахуванням його нормального зносу.

Дана норма права зобов?язує орендаря повернути майно не у будь-якому стані, а саме в тому стані, в якому він його отримав, з урахуванням нормального зносу. І зобов?язання орендодавця прийняти майно виникає лише у випадку повернення майна у стані передбаченому законом та обумовленому договором оренди.

Допущене позивачем пошкодження орендованого приміщення, не відповідність його тому стану, в якому приміщення передавалося в оренду, оскільки протилежне не доведено, виключають зобов?язання відповідача прийняти приміщення за актом приймання-передачі.

З цих обставин в задоволенні позову слід відмовити. А тому апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасуванню.

Судові витрати покладаються на позивача.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 275, 276, 282-284 Господарського процесуального кодексу України, суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу акціонерного товариства Фізичної особи підприємця Шаталової Наталії Василівни задовольнити.

Рішення господарського суду Дніпропетровської області від 19.02.2020р. у справі №904/5649/18 скасувати.

Прийняти нове рішення.

В позові відмовити.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Телесвіт» (м.Київ, вул.. Магнітогорська,1, ) на користь Фізичної особи-підприємця Шаталової Наталії Василівни ( АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 ) витрати з судового збору у сумі 2 669,43 грн.

Видачу наказу доручити господарському суду Дніпропетровської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного суду протягом 20 днів з дня складання повного тексту постанови.

Повний текст постанови складено 01.07.2020р.

Головуючий суддя С.Г. Антонік

Суддя О.В. Березкіна

Суддя О.Г.Іванов