ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЧЕРНІВЕЦЬКОЇ ОБЛАСТІ
Р І Ш Е Н Н Я

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 червня 2020 року Справа № 926/444/20

Господарський суд Чернівецької області у складі судді Байталюка В. Д., при секретарі судового засідання Циганчук І. В., розглянувши матеріали справи

за позовом керівника Чернівецької місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Чернівецької міської ради

до товариства з обмеженою відповідальністю «Меблі Токабо»

про внесення змін до договору оренди землі

представників сторін:

від позивача Баланецький О. Д.;

від відповідача не з`явився;

у судовому засіданні приймав участь прокурор ОСОБА_1

В С Т А Н О В И В :

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Керівник Чернівецької місцевої прокуратури звернувся з позовом в інтересах держави в особі Чернівецької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Меблі Токабо», м. Чернівці, про внесення змін до договору оренди землі укладеного між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Меблі Токабо» від 16.04.2008, який зареєстрований 05.09.2008 у Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок № 4АА007061 вчинено запис № 28, шляхом викладення:

- пункту 3 Договору в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.02.20 №36/107 становить 15925570 грн., економіко-планувальна зона № 112»;

- пункту 5 Договору в наступній редакції: «Річна орендна плата становить 477767,1 грн. (чотириста сімдесят сім тисяч сімсот шістдесят сім грн. 10 коп.) Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі.»

1.2. В обґрунтування позовних вимог прокурор та Чернівецька міська рада посилалися на те, що у зв`язку із змінами до Податкового кодексу України протягом 2012-2018 років, нею прийнято низку нормативних актів (рішення «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення» від 12.02.2008 № 510, рішення «Про справляння у місті Чернівці місцевих податків і зборів, акцизного податку з реалізації суб`єктами господарювання роздрібної торгівлі підакцизних товарів та відміну раніше прийнятих рішень» від 25.06.2015 № 1635, рішення «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях» від 23.10.2008 № 715), якими затверджено технічну документацію з грошової оцінки земель міста Чернівців та визначено порядок та розмір орендної плати за використання земельних ділянок для виробничих потреб. Позивач та прокурор указували, що згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку від 08.05.2019 № 811, нормативна грошова оцінка земельної ділянки кадастровий номер :66:002:0083 по вул. Хотинській, 2-Г в м Чернівці, площею 13618 кв.м. становить 15925570 грн. Посилаючись на статтю 632 Цивільного кодексу України, статтю 15 Закону України «Про оренду землі», прокурор зазначав про необхідність внесення змін до договору оренди землі № 4735 від 16.04.2008, оскільки зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є передумовою зміни розміру орендної плати.

2. Короткий зміст ухвал суду.

Ухвалою суду від 02.03.2020, відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання на 18.03.2020, зобов`язано відповідача надати суду письмовий відзив на позов та повідомлено сторін про дату, час та місце розгляду справи.

17.03.2020, через канцелярію Господарського суду Чернівецької області від представника прокуратури Чернівецької області надійшло клопотання (вх. № 585) про відкладення підготовчого засідання з посиланням на постановою Кабінету Міністрів України від 11 березня 2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2».

17.03.2020, представником відповідача, через електронну пошту суду подано клопотання (вх. № 594) про відкладення розгляду справи.

Ухвалою суду від 18.03.2020 продовжено строк підготовчого провадження на 30 днів та відкладено підготовче засідання на 06.04.2020.

Ухвалою суду від 06.04.2020, закрито підготовче провадження призначено розгляд справи по суті на 29.04.2020.

28.04.2020, від представника відповідача, на електронну пошту суду надійшло клопотання (вх. № 914) про відкладення розгляду справи.

Ухвалою суду від 29.04.2020 відкладено розгляд справи по суті на 15.05.2020.

Ухвалою суду від 15.05.2020 відкладено розгляд справи по суті на 29.05.2020.

В ході судового засідання прокурор та представник позивача просили суд відкласти розгляд справи.

Ухвалою суду від 29.05.2020 відкладено розгляд справи по суті на 12.06.2020.

У судові засідання представник відповідача жодного разу не з`явився та відзиву на позов не надав.

3. Фактичні обставини справи, встановлені судом.

3.1. Судом встановлено, що на підставі рішення 23 сесії Чернівецької міської ради V скликання від 27.12.2007 № 408, між Чернівецькою міською радою та товариством з обмеженою відповідальністю «Меблі Токабо» 16.04.2008 був укладений договір оренди землі № 4735 (далі Договір), загальною площею 1,3618 га, кадастровий номер :66:002:0083, розташована по вул. Хотинській, 2-Г в м АДРЕСА_1 , для виробничих потреб. Договір укладено строком до 01.10.2054 (пункт 4 Договору).

3.2. За актом прийому-передачі від 16.04.2008 земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 , була передана позивачем відповідачу.

3.3. Договір зареєстрований 05.09.2008 у Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок № 4АА007061 вчинено запис № 28.

3.4. Відповідно до пункту 3 Договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становила 2208810,14 грн, згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Чернівецького міського управління земельних ресурсів Держкомзему № 2410 від 21.12.2007, економіко-планувальна зона № 66.

3.5. Пунктом 5 Договору встановлено, що річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі. Відповідно до Положення про оренду земельних ділянок та порядок визначення розмірів орендної плати за земельні ділянки у м. Чернівці, затвердженого рішенням 19 сесії V скликання від 31.08.2007 № 391, на період до завершення будівництва річна орендна плата становить 91809,20 грн.

Пунктом 9 Договору сторони передбачили умови перегляду орендної плати, а саме: зміни умов господарювання, передбачених цим Договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

За приписами пункту 26 Договору сторонами передбачено, що зміна умов Договору оренди здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

3.6. Судом встановлено, що для розрахунку розміру річної орендної плати за спірним договором встановлювалася ставка 4,16 % від нормативної грошової оцінки за оренду земельної ділянки.

3.7. Рішенням Чернівецької міської ради від 12.02.2008 № 510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці із застосуванням базової вартості 1 кв. м, який введено в дію з 01.07.2008.

23.10.2008 Чернівецькою міською радою було прийнято рішення № 715 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях», яким затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях, що набрало чинності з 01.01.2009. Пунктом 5 зазначеного Положення визначено розмір орендної плати за земельні ділянки у відсотках від нормативної грошової оцінки, а саме пунктом 5.1 визначено ставку орендної плати за спірну земельну ділянку в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки.

Відділом у м. Чернівцях головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області надано витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. Хотинська АДРЕСА_2 (кадастровий номер :66:002:0083), відповідно до якого станом на 08.05.2019 нормативна грошова оцінка відповідної земельної ділянки становить 15925570 грн.

3.8. Прийнятий для розрахунку розмір орендної плати при ставці 3 % від нормативної грошової оцінки за оренду спірної земельної ділянки становить 477767,10 грн.

3.9. Судом встановлено, що позивачем на адресу відповідача було направлено письмову пропозицію (додаткову угоду) щодо зміни умов Договору, підписаної уповноваженою особою.

3.10. Спір виник у зв`язку із наявністю/відсутністю правових підстав для внесення змін до Договору оренди землі.

4. Мотиви, якими керується суд та застосоване ним законодавство.

4.1. Заслухавши представника позивача та прокурора, дослідивши наведені в позовній заяві доводи, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з таких підстав.

4.2. Предметом спору є вимоги про внесення змін до договору оренди землі. Правовими підставами позову зазначено статтю 30 Закону України «Про оренду землі», статті 632, 651, 652 Цивільного кодексу України.

4.3. Частиною першою статті 632 Цивільного кодексу України визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (частини перша та друга статті 21 Закону України «Про оренду землі»).

Пунктом 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

Згідно з пунктом 3 частини першої статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

Отже, основою для визначення розміру орендної плати є нормативна грошова оцінка земель.

4.4. Частиною другою статті 651 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Відповідно до частини другої статті 632 Цивільного кодексу України зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Отже, враховуючи зазначені положення чинного законодавства, зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди, договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

4.5. Згідно з частинами другою, четвертою статті 188 Господарського кодексу України сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.

У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Правила, передбачені частинами другою, четвертою статті 188 Господарського кодексу України, є матеріально-правовими, а не процесуальними. Процедура, передбачена ними, не відноситься до випадків обов`язкового досудового врегулювання спору в розумінні частини третьої статті 124 Конституції України та не спричиняє наслідків у вигляді повернення позовної заяви відповідно до приписів пункту 6 частини п`ятої статті 174 Господарського процесуального кодексу України.

Тому, незважаючи на наявність в матеріалах справи направленої відповідачу письмової пропозиції (додаткової угоди) щодо зміни умов Договору, суд зауважує, що навіть якщо б позивач не скористався відповідною процедурою позасудового врегулювання, це не позбавляє його права реалізувати своє суб`єктивне право на зміну умов договору та вирішити існуючий конфлікт у суді в силу прямої вказівки, що міститься у частині другій статті 651 Цивільного кодексу України.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17 (провадження № 12-216гс18).

4.6. Як установлено судом, рішенням Чернівецької міської ради від 12.02.2008 № 510 «Про затвердження технічної документації з грошової оцінки земель міста Чернівців та визнання такими, що втратили чинність раніше прийняті рішення» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Чернівці із застосуванням базової вартості 1 кв. м, який введено в дію з 01.07.2008.

Зі змісту статей 26, 73 Закону України «Про місцеве самоврядування» убачається, що виключною компетенцією міської ради є вирішення на пленарних засіданнях земельних питань, зокрема, затвердження ставок земельного податку. Рішення міської ради, прийняті у межах наданих їй повноважень є обов`язковими для виконання усіма розташованими на відповідній території підприємствами, установами, організаціями, громадянами.

Конкретні розміри ставок земельного податку встановлюють органи місцевого самоврядування за місцезнаходженням земельних ділянок (пункт 284.12 статті 284 Податкового кодексу України).

Судом встановлено, що рішенням Чернівецької міської ради від 23.10.2008 № 715 «Про затвердження Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях», затверджено Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях. Дане рішення набрало чинності з 01.01.2009.

Пунктом 5 вказаного Положення про оренду та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки в м. Чернівцях визначено розміри орендної плати за земельні ділянки, зокрема, пунктом 5.1 визначено ставки орендної плати за земельні ділянки, які використовуються для розміщення підприємств, зайнятих виробництвом товарів народного споживання та інших видів діяльності, у розмірі 3%.

Пунктом 4.4 вказаного Положення встановлено порядок визначення розміру земельного податку.

4.7. Пунктом 3 Договору визначено, що станом на 21.12.2007 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2208810,14 грн.

Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки відділу у м. Чернівцях головного управління Держгеокадастру у Чернівецькій області станом на 08.05.2019 нормативна грошова оцінка відповідної земельної ділянки становить 15925570 грн.

Відповідно до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженим наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489, нормативна грошова оцінка земель населених пунктів проводиться відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 року № 213 (із змінами). Для визначення нормативної грошової оцінки одного квадратного метра земельної ділянки населених пунктів застосовується, зокрема, коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф). Коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлюється на підставі Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженої наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року за № 1011/18306 (додаток 1).

Земельна ділянка з кадастровим номером :66:002:0083 згідно витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку станом на 10.06.2020 має цільове призначення 11.02 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості.

Код та цільове призначення земель, відповідно до Класифікації видів цільового призначення земель, затвердженого наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23.07.2010 № 548, застосовуються для забезпечення обліку земельних ділянок за видами цільового призначення у державному земельному кадастрі.

Згідно Додатку 1 до Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів коефіцієнт (пункт 5 розділу ІІ), який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф) для коду КВЦПЗ 11.02 (для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості) застосовується 1,2 (станом на час розгляду дійсної справи у суді).

Аналогічний коефіцієнт визначений також у витязі із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки розташованої у м. Чернівці, вул. Хотинська, 2-Г (кадастровий номер :66:002:0083).

4.8. Договором передбачені випадки, коли розмір орендної плати переглядається, зокрема, такою підставою є зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством (пункту 9 Договору).

Таким чином, сторони Договору визначили безпосередньо в самому договорі підстави для внесення змін до договору. За таких обставин, наявність відповідного договірного обґрунтування внесення відповідних змін у судовому порядку є тим фактичним складом, який може слугувати підставою для внесення змін до договору оренди землі.

Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі № 910/7905/17.

5. Висновки за наслідками розгляду справи.

5.1. Враховуючи, що у цій справі орендна плата за земельну ділянку розрахована позивачем з урахуванням нормативної грошової оцінки, визначеної на підставі рішень міської ради, які є чинними і обов`язковими до виконання, рішенням органу місцевого самоврядування змінено ставки орендної плати і сторони договору визначили безпосередньо в самому договорі підстави перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 Цивільного кодексу України, суд дійшов висновку про обґрунтованість позовних вимог щодо внесення змін до Договору стосовно розміру орендної плати та нормативної грошової оцінки.

5.2. Враховуючи обґрунтованість позову, судовий збір в розмірі 2102 грн, відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України, підлягає стягненню з відповідача на користь прокуратури Чернівецької області.

Керуючись статтями 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд

У Х В А Л И В :

1. Позов керівника Чернівецької місцевої прокуратури в інтересах держави в особі Чернівецької міської ради до товариства з обмеженою відповідальністю «Меблі Токабо» про внесення змін до договору оренди землі задовольнити.

2. Внести зміни до укладеного між Чернівецькою міською радою (58002, Чернівецька область, м. Чернівці, Центральна площа, 1, ідентифікаційний код 36068147) та товариством з обмеженою відповідальністю «Меблі Токабо» (58007, Чернівецька область, м. Чернівці, вул. Хотинська, 2-Г, ідентифікаційний код 32726478) договору оренди землі від 16.04.2008, який зареєстрований 05.09.2008 року у Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок №4АА007061 вчинено запис №28, шляхом викладення:

- пункту 3 Договору в наступній редакції: «Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 08.05.2019 № 811 становить 15925570 грн, економіко- планувальна зона № 112»;

- пункту 5 Договору в наступній редакції: «Річна орендна плата становить 477767,1 грн (чотириста сімдесят сім тисяч сімсот шістдесят сім грн 10 коп.) Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі.».

3. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Меблі Токабо» (58007, Чернівецька область, м. Чернівці, вул. Хотинська, 2-Г, ідентифікаційний код 32726478) на користь прокуратури Чернівецької області (58002, Чернівецька область, м. Чернівці, вул. М. Кордуби, 21, ідентифікаційний код 02910120) судовий збір у розмірі 2102 грн.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано.

У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Західного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня його проголошення (якщо оголошено вступну та резолютивну частини рішення з дня складання повного судового рішення).

Під час дії карантину, встановленого Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19), строки, визначені статтями 46, 157, 195, 229, 256, 260, 288, 295, 306, 321, 341, 346, 349, а також інші процесуальні строки щодо зміни предмета або підстави позову, збільшення або зменшення розміру позовних вимог, апеляційного оскарження, залишення апеляційної скарги без руху, повернення апеляційної скарги, подання заяви про скасування судового наказу, розгляду справи по суті, строки, на які зупиняється провадження, подання заяви про перегляд судових рішень за нововиявленими або виключними обставинами, звернення зі скаргою, оскарження рішення третейського суду, судового розгляду справи, касаційного оскарження, подання відзиву продовжуються на строк дії такого карантину.

Повне рішення складено 18.06.2020.

Суддя В. Байталюк

Інформацію по справі, що розглядається можна отримати на сторінці суду на офіційному веб-порталі судової влади України в мережі Інтернет за веб-адресою: http://cv.arbitr.gov.ua/sud5027/