ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

15.06.2020 року Справа № 912/1581/19

м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 65, зал засідань 511

Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючого судді Широбокової Л.П. (доповідач),

суддів: Кощеєва І.М., Орєшкіної Е.В.

секретар судового засідання Грачов А.С.

за участю представників сторін:

від відповідача-3: Орел В.Ю., довіреність №б/н від 20.01.2020 р., адвокат;

від позивача: представник не з`явився;

від відповідача-1: представник не з`явився;

від відповідача-2: представник не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Приватного підприємства "Дельта-Сервіс" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 16.12.2019 у справі №912/1581/19 (суддя Глушков М.С., повне рішення складено 26.12.2019)

за позовом Приватного підприємства "Дельта-Сервіс", м. Кропивницький

до: відповідача-1 - Міської ради міста Кропивницького, м. Кропивницький

відповідача-2 - Товариства з обмеженою відповідальністю "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР", м. Кропивницький

відповідача-3 - Товариства з обмеженою відповідальністю "АТБ-Торгстрой", м. Дніпро

про визнання недійсним та скасування рішення, визнання недійсними додаткових угод

ВСТАНОВИВ:

1. Коротнкий зміст позовних вимог та рішення суду.

У червні 2019 року Приватне підприємство "Дельта-Сервіс" (надалі позивач) звернулося до Господарського суду Кіровоградської області з позовом до Міської ради м. Кропивницького (надалі відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР" (надалі відповідач-2), Товариства з обмеженою відповідальністю "АТБ-Торгстрой" (надалі відповідач-3) та просило:

- визнати недійсним та скасувати рішення Міської ради м. Кропивницького №2518 від 07.05.2019 "Про внесення змін до договору оренди землі від 22.09.2009 №204";

- визнати недійсною додаткову угоду №52 від 24.05.2019 "Про внесення змін до Договору оренди землі від 22 вересня 2009 року №204", укладену між Міською радою міста Кропивницького та Товариством з обмеженою відповідальністю "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР", зареєстровану на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Індексний номер 47031051 від 24.05.2019;

- визнати недійсною додаткову угоду №53 від 24.05.2019 "Про внесення змін до Договору оренди землі від 22 вересня 2009 року №204", укладену між Міською радою міста Кропивницького та Товариством з обмеженою відповідальністю "АТБ-Торгстрой", зареєстровану на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Індексний номер 47033511 від 24.05.2019 року;

- визначено попередній розрахунок судових витрат 10 000,00 грн.

В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на те, що він є власником цілісного майнового комлексу площею 1,1 га та орендарем земельної ділянки під власним нерухомим майном відповідно до договору від 22.09.2009 року строком дії до 01.03.2010, до міської ради щодо внесення змін до спірного договору оренди землі не звертався. Втім, відповідно до оскаржуваного рішення та додаткових угод до договору без припинення його права оренди інші особи фактично отримали у власність частину майна позивача. Посилався на положення ст. ст. 116, 152, 155 Земельного кодексу України, ст. 30 Закону України «Про оренду землі» щодо передачі земельних ділянок у користування (оренду) іншим особам за рішенням органів місцевого самоврядування тільки після припинення права користування (оренди) особи, в якої дана земельна ділянка перебуває у користуванні, та щодо зміни умов договору оренди лише за взаємною згодою сторін.

У відповіді на відзив позивач вказує на порушення ст. 120 Земельного кодексу України, оскільки відповідач-2 та відповідач-3 не придбали частину будівлі або споруди, а придбали частину нежитлових приміщень, тому власником будівлі залишився позивач, а у відповідача-1 не було правових підстав для внесення змін до договору оренди земельної ділянки.

Міська рада міста Кропивницького позов не визнала, посилаючись на відсутність порушення прав позивача оскаржуваним рішенням та укладеними з відповідачами-1 та -2 додатковими угодами, оскільки вони наряду з позивачем є власниками нерухомого майна, що розміщене на спірній земельній ділянці. Посилається на положення ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" та ч. 2, 4 ст. 120 Земельного кодексу України щодо права оренди земельної ділянки новим власником нерухомого майна та правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі №915/672/17 та від 18.04.2019 у справі №913/210/18.

Відповідачі-1 та -2 також проти позову заперечили, посилаючись на те, що позивач не є стороною додаткових угод та повинен довести порушення його прав цими угодами, твердження позивача про те, що відповідач-2 та відповідач-3 на підставі оскаржуваного рішення Міської ради м. Кропивницького набули права власності на майно позивача не відповідає дійсності, що випливає із суті самого рішення; законом прямо передбачено перехід права оренди земельної ділянки до нового власника нерухомого майна, що не залежить від волевиявлення позивача; відповідачі є законними власниками частини нежитлових приміщень та кожному з них належить ідеальна частка, яка визначена відповідно до Акту розрахунку ідеальних часток в нежитловій бідівлі від 20.05.2019 року.

Відповідачі вказували, що позивачем не надано доказів, які б підтверджували понесені ним судові витрати у сумі 10 000,00 грн.

Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 16.12.2019 у справі №912/1581/19 (суддя Глушков М.С.) у задоволенні позову відмовлено.

Приймаючи рішення, суд виходив з того, що відповідач-2 та відповідач-3 стали власниками частини нерухомого майна та в силу положень ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" та ч. 2, 4 ст. 120 Земельного кодексу України до них автоматично перейшло право оренди земельної ділянки у відповідних частинах, а позивач безпідставно вважає себе власником зовнішньої коробки будівлі, що не передбачено жодною нормою чинного законодавства України. За встановлених обставин суд прийшов до висновку, що Міська рада прийняла оскаржуване рішення в межах своєї компетенції та у відповідності до положень чинного законодавства.

2.Доводи та вимоги апеляційної скарги та відзиву.

Не погодившись із зазначеним рішенням суду, до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою звернувся Позивач, в якій, посилаючись на неповне з`ясування судом обставин справи, невідповідність висновків, викладених у рішенні, обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, просив рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення про повне задоволення позову.

Апеляційна скарга обгрунтована наступним:

- суд взяв до уваги Акт розрахунку ідеальних часток в нежитловій бідівлі від 20.05.2019 року, який є недопустимим доказом, виготовлений вже після прийняття відповідачем оскаржуваного рішення та не є правочином в розумінні ст. 11 ЦК України;

- суд не дослідив умови договору оренди землі і зробив хибний висновок про те, що договір оренди було укладено під розміщення нежитлової будівлі, та не врахував, що на земельній ділянці розміщені також об`єкти інфраструктури, які самостійно створені позивачем та складають цілісний майновий комплекс;

- за загальним принципом цілісності об`єкту нерухомості із земельною ділянкою, позивач як власник майнового комплексу, є законним користувачем земельної ділянки, на якій цей комплекс розміщено, а оскаржуване рішення відповідача-1 порушує право власності позивача;

- суд першої інстанції не дослідив тексту оскаржуваного рішення міської ради, яким доповнено сторін орендарів та продовжено строк договору оренди землі, та в якому зазначено саме про набуття заявниками прав власності на частину майнового комплексу;

- продаж частини майнового комплексу можливий за умови попереднього поділу (виділу) частки цього майна в натурі, а ст. 120 ЗК України не містить норми, яка б вказувала на право власника частки майнового комплексу підприємства вимагати внесення змін до договору оренди землі, суд невірно застосував норми чинного законодавства та безпідставно послався на висновки Верховного Суду в інших справах, в яких наявні інші правовідносини.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.01.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Приватного підприємства "Дельта-Сервіс" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 16.12.2019 у справі №912/1581/19. Розгляд апеляційної скарги призначений у судовому засіданні з викликом сторін на 24.02.2020 о 14 год. 00 хв.

У зв`язку з не забезпеченням апелянтом та відповідачем-1 явки повноважних представників у судове засідання розгляд справи було відкладено на 25.03.2020.

25.03.2020 розгляд справи не відбувся в зв`язку з введенням карантину на виконання Постанови Кабінету Міністрів України №211 від 11.03.2020 «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19, Рекомендацій Ради суддів України, викладених у листі №9рс-186/20 від 16.03.2020, рішення зборів суддів Центрального апеляційного господарського суду №1, оформленого протоколом зборів суддів від 17.03.2020, про що повідомлено учасників справи та виготовлено інформаційну довідку.

З огляду на необхідність забезпечення права осіб на доступ до правосуддя, передбаченого Конституцією України і гарантованого статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року (право на справедливий суд), та з метою забезпечення стабільного здійснення судочинства ухвалою суду від 28.04.2020 розгляд справи призначений у судовому засіданні на 25.05.2020 на 14.00 год та за клопотанням відповідача-2 відкладений до 15.06.2020.

Представник позивача в судове засідання не з`явився, надіслав клопотання від 10.06.2020 про розгляд справи без участі його представника, доводи апеляційної скарги підтримав.

Відповідач-1 надав відзив на апеляційну скаргу, проти доводів апелянта заперечує, просить рішення суду залишити без змін. Вказує, що позивач не обгрунтував, яким чином оскаржуване рішення та додаткові угоди порушують його права та законні інтереси. Рішення міської ради та укладені на підставі нього додаткові угоди прийняті відповідно до положень ч.2,4 ст.120 Земельного кодексу України та ч.3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі». Набуття права власності на частину нежитлових приміщень відповідачами-2 та -3 підтверджено належними доказами, тому в частині оренди земельної ділянки під набутим відповідачами нерухомим майном право позивача припиняється автоматично, вказані норма є імперативною та відступ від неї на підставі договору не допускається. Відповідач-1 діяв в межах визначених повноважень, тому відсутні підстави для визнання його рішення недійсним.

Відповідач-2 у відзиві на апеляційну скаргу проти доводів позивача заперечує та, з посиланнями на положення ч.2,4 ст.120 Земельного кодексу України та ч.3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі», вважає оскаржувані рішення та додаткові угоди такими, що відповідають положенням чинного законодавства, оскільки він набув права власності на частину нежитлових приміщень, що розташовані на спірній земельній ділянці. Вказує на те, що апелянт помилково стверджує, що він є власників цілісного майнового комплексу, оскільки відповідно до даних реєстру речових прав на нерухоме майно станом на 11.02.2019 зареєстровано право власності саме на нерухоме майно нежиле приміщення загальною площею 9475,8 кв.м. Також посилається на те, що позивач наводить неповне визначення нежитлового приміщення та маніпулює поняттями «будівля», «цілісний майновий комплекс». Апелянт також упускає той факт, що акт розрахунку ідеальних часток готувався саме на підставі рішення міської ради станом на остаточну технічну інвентаризацію від 04.12.2018. Вважає, що жодних прав та інтересів позивача при прийнятті рішення та укладенні додаткових угод не було порушено, оскільки було внесено доповнення до договору та не припинено право оренди апелянта.

Відповідач-3 вказує, що суд першої інстанції в повній мірі дослідив всі обставини справи та прийняв законне і обгрунтоване рішення, а апелянт безпідставно стверджує про невідповідність висновків суду обставинам справи. Відповідно до правовстановлюючих доркументів він є власником саме нежилого приміщення, а не цілісного майнового комплексу. Просить рішення суду залишити без змін.

12.06.2020 року відповідачем-2 надіслано до суду клопотання про зупинення провадження у справі до набрання законної сили судовим рішенням у цивільній справі №404/8080/19, яка розглядається Кіровським районним судом м. Кропивницького. Клопотання обгрунтоване тим, що предметом розгляду у справі №404/8080/19 є визнання недійсним договору іпотеки, що укладений між позивачем та АТ «Правекс Банк» та визнання недійсними всіх подальших договорів купівлі-продажу частини нерухомого майна, що розташоване на спірній земельній ділянці, та витребування з незаконного володіння ТОВ "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР", ТОВ "АТБ-Торгстрой" приміщено загальною площею 8706,3 кв.м, та судом цивільної інстанції буде досліджуватися і встановлюватися законність переходу прав власності на нерухоме майно.

3. Обставини справи, встановлені судом.

Заслухавши доповідь судді-доповідача та пояснення присутніх учасників справи, розглянувши доводи апеляційної скарги та дослідивши матеріали справи, колегія суддів встановила наступне.

Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи,

- відповідно до Свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів від 03.10.2002, реєстраційне посвідчення №150 від 11.10.2002, Приватним підприємством "Дельта-Сервіс" було придбано у власність 1/50 частину цілого комплексу нежилих будівель по вул. Волкова, 2 у м. АДРЕСА_1 . У право власності ПП "Дельта-Сервіс" переходить корпус №1, що значиться в плані під літ. «ВВ`в», загальною площею 17557,9 кв.м;

- відповідно до нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 11.12.2006 позивач набув право власності на 1/50000 частину цілого комплексу будівель, що є прохідна, яка значиться в плані під літерою «П», знаходиться по вул. Волкова, 2 у м. Кіровограді;

- за договором купівлі-продажу від 11.12.2006 позивач придбав цегляну огорожу до корпусу №1, довжиною 62 м;

- в матеріалах справи наявна копія Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане Виконавчим комітетом Кіровоградської міської ради 20.11.2007, згідно якого ПП "Дельта-Сервіс" є власником нежилого приміщення за адресою АДРЕСА_2 . Кіровоград, вул АДРЕСА_3 Героїв АДРЕСА_4 , 6/13 (колишня вул. Волкова, 2), загальною площею 8713,0 кв.м. Вказані відомості були внесені 13.03.2008 до реєстру прав власності на нерухоме майно. Свідоцтво оформлено на підставі рішення Виконавчого комітету Кіровоградської міської ради від 24.10.2007 за №1364 в зв`язку із закінченням будівництва. Як вбачається із Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 12.06.2013 загальна площа об`єкта нерухомості складає 8706,3 кв.м;

- між Кіровоградською міською радою, як орендодавцем, та Приватним підприємством "Дельта-Сервіс", як орендарем, було укладено договір оренди землі №204 від 22.09.2009, відповідно до р. 1 якого на підставі рішення Кіровоградської міської ради №921 від 16.09.2008 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення торгівельно-виставочного комплексу з гуртово-роздрібним магазином «Фуршет» і виробничих приміщень, яка знаходиться по вул. Героїв Сталінграду, 6/13 в м. Кіровограді.

В оренду передана земельна ділянка загальною площею 1,1012 га, на ній розміщені об`єкти нерухомого майна: будівля, яка є частиною цілого комплексу (р. 2 договору).

Договір укладено на десять років, набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (р. 3, 16 договору). Державна реєстрація договору здійснена 01.03.2010, тобто строк дії договору до 01.03.2020. З Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 05.06.2019 вбачається, що вказана земельна ділянка має кадастровий номер :37:306:0012);

- на підставі рішення Виконавчого комітету Кіровоградської міської ради №282 від 15.03.2011 ПП "Дельта-Сервіс" видано Свідоцтво про право власності на нежиле приміщення від 05.04.2011 за адресою АДРЕСА_2 . Кіровоград, вул. Героїв Сталінграду, 6/13, загальною площею 9 475,8 кв.м, що складається з чотирьох поверхів та надбудови;

- як вбачається з матеріалів справи право власності на вище зазначені нежитлові приміщення виникло у позивача внаслідок реконструкції 1/50 ч комплексу будівель по вул. Героїв Сталінграду,6/13 під виробничі приміщення та торгівельно-виставковий центр, що підтверджується Архітектурно-планувальним завданням від 23.06.2004, Актом державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта від 04.07.2007;

- 23.05.2016 власником нерухомого майна за адресою АДРЕСА_2 . Кіровоград, вул. Героїв Сталінграду, 6/13, а саме 1 та 2 поверхів загальною площею 8706,3 кв.м, яке належало на праві власності Приватному підприємству "Дельта-Сервіс", стало Публічне акціонерне товариство комерційний банк «Правекс-Банк» шляхом застосування процедури позасудового звернення стягнення на іпотечне майно на підставі іпотечного договору №531-003/09 від 11.12.2009 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - 1). Вказане підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №59995394 від 26.05.2016, рішенням господарського суду Кіровоградської області від 12.12.2016 у справі №912/3812/16, яке набрало законної сили. У приватній власності Приватного підприємства "Дельта-Сервіс" залишилися окремі приміщення 1 поверху, сходів 2 поверху, 3 та 4 поверхи, надбудови будівлі за адресою АДРЕСА_5 згідно Свідоцтва про право власності від 05.04.2011;

- Акціонерне товариство «Правекс Банк» продало Товариству з обмеженою відповідальністю «Ласка-інвест», яке в подальшому змінило назву на Товариство з обмеженою відповідальністю «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР», вище вказане нерухоме майно загальною площею 8706,3 кв.м, про що було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу від 03.10.2018. В п. 1.1. даного договору купівлі-продажу зазначено, що майно розташоване на земельній ділянці площею 1,1012 га, кадастровий номер :37:306:0012;

- відповідно до договору купівліпродажу ј частини групи нежитлових приміщень №1 від 18.04.2019 та договору купівліпродажу групи нежитлових приміщень №2 від 18.04.2019 Товариство з обмеженою відповідальністю «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» продало фізичній особі ОСОБА_1 нежитлові приміщення відповідно загальною площею 189,2 кв.м та 1262,6 кв.м. У п. 1.6. договорів визначено, що майно знаходиться в будівлі, яка розташована на земельній ділянці площею 1,1012 га, кадастровий номер :37:306:0012. З моменту укладання договорів відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України до покупця переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля, в якій знаходиться майно, в обсязі та на умовах, встановлених для продавця;

- відповідно до договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 23.04.2019 за №717 та №722 Марков ОСОБА_2 продав нерухоме майно площею 189,2 кв.м та 1262,6 кв.м Товариству з обмеженою відповідальністю «АТБ-Торгстрой», що підтверджується також Витягами з Державного реєстру речових прав станом на 23.04.2019. У п. 1.4. договорів визначено, що майно знаходиться в будівлі, яка розташована на земельній ділянці площею 1,1012 га, кадастровий номер :37:306:0012. З моменту укладання договорів відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України до покупця переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля, в якій знаходиться майно, в обсчязі та на умовах, встановлених для продавця;

- Товариство з обмеженою відповідальністю «АТБ-Торгстрой» звернулось до Міської ради м. Кропивницького із заявою №Г-2019-000029 від 26.04.2019 про внесення змін до договору оренди землі №204 від 22.09.2009 з метою реалізації свого права на оренду частки землі, як співвласник приміщення. Також у заяві Товариство з обмеженою відповідальністю «АТБ-Торгстрой» повідомило, що відповідно до договору купівлі-продажу від 23.04.2019 №722 придбало у власність ј частки у праві власності на групу приміщень №1 загальною площею 189,2 кв.м та відповідно до договору купівлі-продажу від 23.04.2019 року №717 придбало групу нежитлових приміщень №2 загальною площею 1262,6 кв.м за адресою: м. Кропивницький, вул АДРЕСА_3 Героїв України (Героїв Сталінграду), 6/13. Вказувало, що виходячи з будівельних та ситуаційних умов розміщення даної багатоповерхової будівлі та часток нежитлових приміщень, земельна ділянка площею 1,1012 га є неподільною. Також просило продовжити строк дії договору оренди землі до 2029 року.

На підтвердження вказаних обставин надало копії договорів купівлі-продажу від 23.04.2019 за №722 та № 717, копії витягів з реєстру речових прав на нерухоме майно від 23.04.2019 за №164677914 та № 164672809 щодо реєстрації за ним права власності на вище зазначене нерухоме майно;

- 02.05.2019 до Міської ради м. Кропивницького звернулось Товариство з обмеженою відповідальністю «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» із заявою №405 від 02.05.2019 про внесення змін до договору оренди землі №204 від 22.09.2009 з метою реалізації свого права на оренду частки землі, як співвласник приміщення та повідомляло, що є власником цілої частки нежитлових приміщень площею 8706,6 кв.м та станом на 02.05.2019 року у власності Товариства з обмеженою відповідальністю «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» знаходиться 189,2 кв.м групи нежитлових приміщень №1 та 7254,5 кв.м групи нежитлових приміщень №3, що знаходяться за адресою: м. Кропивницький, вул. Героїв України (Героїв Сталінграду), 6/13. Вказувало, що виходячи з будівельних та ситуаційних умов розміщення даної багатоповерхової будівлі та часток нежитлових приміщень, земельна ділянка площею 1,1012 га є неподільною. Також просило продовжити строк дії договору оренди землі до 2029 року.

На підтвердження вказаних обставин надало копії витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно на групу нежитлових приміщень №1 від 09.04.2019, копії витягу з реєстру речових прав на нерухоме майно на групу нежитлових приміщень №3 від 10.04.2019;

- Міською радою м. Кропивницького було прийнято рішення №2518 від 07.05.2019 "Про внесення змін до договору оренди землі від 22.09.2009 №204", відповідно до якого надано згоду на внесення змін до договору оренди землі №204 від 22.09.2009, укладеного між міською радою та ПП "Дельта-Сервіс", а саме додати сторони ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» та ТОВ «АТБ-Торгстрой» на умовах спільної оренди земельної ділянки площею 1,1012 га, кадастровий номер :37:306:0012, яка знаходиться за адресою вул. Героїв України,6/13, шляхом укладання з кожним з орендарів окремої додаткової угоди до договору оренди землі; установити частки користування земельною ділянкою, які не підлягають окремому відчуженню та виділенню в натурі, у спільному землекористуванні пропорційно площі приміщень кожного орендаря до загальної площі майнового комплексу; продовжити термін дії договору оренди землі до 01.03.2030 у відповідності до чинного законодавства України;

- 20.05.2019 року ОКП «Кіровоградське обласне об`єднане бюро технічної інвентаризації» було виготовлено Акт розрахунку ідеальних часток в нежитловій будівлі №6/13 АДРЕСА_6 вул. Героїв України, м. Кропивницький, відповідно до якого частка ТОВ «АТБ-строй» складає 7/100, частка ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» складає 41/100, залишок складає 52/100. Вказана частка за площею відповідає площі нежилого приміщення, що належить позивачу на підставі Свідоцтва про право власності на нежиле приміщення від 05.04.2011, загальною площею 9 475,8 кв.м;

- на підставі рішення міської ради №2518 від 07.05.2019 між Міською радою м. Кропивницького та ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» було укладено додаткову угоду №52 від 24.05.2019 "Про внесення змін до Договору оренди землі від 22 вересня 2009 року № 204" та між Міською радою м. Кропивницького та ТОВ «АТБ-строй» - додаткову угоду №53 ідентичного змісту.

Цими додатковими угодами до договору були внесені зміни щодо орендарів спірної земельної ділянки, вказано, що орендарями також є ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» та ТОВ «АТБ-строй»; визначена нова нормативно-грошова оцінка земельної ділянки 19 623 243,05 грн та зазначено кадастровий номер - :37:306:0012; визначена орендна плата в розмірі 11% від її нормативно-грошової оцінки 179 879,72 грн на місяць та встановлено розмір орендної плати кожного з орендарів відповідно їх частки у власності, а саме ПП «Дельта-Сервіс» - 93 537,45 грн, ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» - 73 750,68 грн, ТОВ «АТБ-строй» - 12 591,58 грн; визначено умови щодо порядку сплати орендної плати, відповідальності за прострочення оплати; доповнено розділ щодо прав та обов`язків орендаря та порядок поновлення договору оренди земельної ділянки; продовжено термін дії договору до 01.03.2030 року.

Додаткові угоди підписані з одного боку Міською радою м. Кропивницького, з іншого відповідно ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» та ТОВ «АТБ-строй», скріплені їх печатками, підпису ПП "Дельта-Сервіс" не містять.

Приватне підприємство "Дельта-Сервіс" не погодилося із вказаним рішенням Міської ради м. Кропивницького та укладеними додатковими угодами, вважає, що вони порушують його права та законні інтереси, звернулося до суду про визнання їх недійсними, що і є предметом позову у даній справі.

4. Застосоване законодавство та висновки апеляційного суду.

Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Вказаною нормою визначені способи захисту порушеного права, зокрема, шляхом визнання правочину недійсним, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади або органу місцевого самоврядування.

Стаття 21 ЦК України передбачає, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Відповідно до положень статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

У частині 1 статті 377 цього Кодексу визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Згідно з частиною 2, 4 статті 120 ЗК України якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього користувача земельною ділянкою припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, при цьому на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

При цьому у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

Судом встановлено, що відповідачі-2 та -3 набули право власності на частину нерухомого майна за адресою м. Кропивницький, вул. Героїв України (Героїв Сталінграду), 6/13, яке до звернення на нього стягнення та подальшого відчуження належало позивачу. Відповідно до Акту розрахунку ідеальних часток в нежитловій будівлі №6/13 по вул. Героїв України, м. Кропивницький частка ТОВ «АТБ-строй» складає 7/100, частка ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» складає 41/100, залишок складає 52/100. Позивач не надає заперечень в частині визначення розміру часток.

З урахуванням вищенаведених правових норм та встановлених обставин, господарський суд дійшов правомірного висновку, що у зв`язку з набуттям відповідачами -2 та -3 права власності на частину нерухомого майна, що розташоване на земельній ділянці площею 1,1012 га, кадастровий номер :37:306:0012, яка знаходиться за адресою вул. Героїв АДРЕСА_7 , в силу прямої законодавчої вказівки до покупців як до нових набувачів (власників) перейшло право користування земельною ділянкою, на якій воно розміщене, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача) відповідно до їхньої частки.

При цьому, документальне оформлення вибуття з договору оренди попереднього орендаря (землекористувача) не впливає на обсяг права нових власників майна, оскільки умови основного договору оренди для особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, залишаються незмінними з моменту укладення сторонами договору купівлі-продажу, а отже момент звернення нового власника майна до орендодавця щодо внесення змін до такого договору оренди не впливає на обсяг прав та умови договору, що встановлені для попереднього землекористувача в силу прямої норми закону.

Отже, враховуючи викладене, після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки.

Зазначені правові позиції викладені у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17, від 04.07.2019, №911/2244/18, від 10.04.2018 у справі №915/672/17 - 16.

Відтак, ТОВ "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР" та ТОВ "АТБ-Торгстрой" в силу закону набули право оренди спірної земельної ділянки відповідно у частинах 41/100 та 7/100 на тих самих умовах, що і позивач.

Втім, зазначені вище норми не забороняють новим власникам нерухомого майна чи його частини звернутися до власника земельної ділянки щодо внесення змін до договору в частині орендаря земельної ділянки, а також за погодженням сторін внести інші зміни до договору.

Спірна земельна ділянка належить до комунальної власності м. Кропивницького, тому Міська рада міста Кропивницького є належним розпорядником цієї земельної ділянки і оскаржуване рішення №2518 від 07.05.2019 "Про внесення змін до договору оренди землі від 22.09.2009 №204" прийнято нею в межах її компетенції.

Оскільки, ТОВ "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР" та ТОВ "АТБ-Торгстрой" набули право оренди спірної земельної ділянки у відповідних частках в силу закону, тому п. 1-3, 5, 7 Рішення №2518 від 07.05.2019 "Про внесення змін до договору оренди землі від 22.09.2009 №204" не суперечить вище наведеним актам цивільного законодавства і не порушує цивільні права або інтереси позивача.

Підстави визнання правочину недійсним визначені у ст. 215 ЦК України, а саме недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою ст. 203 цього Кодексу.

Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Як на одну із підстав недійсності Рішення №2518 від 07.05.2019 "Про внесення змін до договору оренди землі від 22.09.2009 №204" та Додаткових угод №52 та №53 від 24.05.2029 року позивач посилається на те, що відповідно до ст. 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін, позивач же не звертався до міської ради з будь-якими пропозиціями щодо внесення змін до договору.

Апеляційний суд погоджується з вказаними доводами позивача та зазначає, що відповідно до ч. 1 ст. 651 ЦК України, положення якої кореспондуються з наведеними положеннями Закону України «Про оренду землі», зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом або ж у встановлених законом випадках за рішенням суду.

В частині зміни орендарів в зв`язку з набуттям ними права власності у відповідних частках вказані зміни в договорі відбуваються автоматично відповідно до закону, як вже зазначено судом вище, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Втім, дослідивши умови укладених між відповідачем-1 з однієї сторони та відповідачами -2 та -3 з другої сторони додаткових угод до договору оренди землі від 22.09.2009 №204, суд вбачає, що вказаними угодами було змінено ряд істотних умов договору та внесено інші зміни. Зокрема, продовжено строк дії договору до 01.03.2030 року (строк дії було встановлено до 01.03.2020); визначена нова нормативно-грошова оцінка земельної ділянки 19 623 243,05 грн та зазначено кадастровий номер - :37:306:0012; визначена орендна плата в розмірі 11% від її нормативно-грошової оцінки 179 879,72 грн на місяць та встановлено розмір орендної плати кожного з орендарів відповідно їх частки у власності, а саме ПП «Дельта-Сервіс» - 93 537,45 грн, ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» - 73 750,68 грн, ТОВ «АТБ-строй» - 12 591,58 грн (в договорі була визначена орендна плата в розмірі 10% нормативно-грошової оцінки); визначено нові умови щодо порядку сплати орендної плати, відповідальності за прострочення оплати; доповнено розділ щодо прав та обов`язків орендаря та порядок поновлення договору оренди земельної ділянки; у разі невнесення орендної плати у строки, визначені договором , встановлена сплата у 10-ти денний строк штрафу у розмірі 100% річної орендної плати, встановленої цим договором (у договорі вказана умова відсутня), тощо.

Як встановлено судом вище та не заперечується сторонами, вказані угоди зі сторони позивача, який є третім орендарем спільної земельної ділянки, не були погоджені, угоди не підписані.

В оскаржуваному рішенні міської ради також зазначено, що земельна ділянка перебуває у спільній оренді ПП «Дельта-Сервіс», ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» та ТОВ «АТБ-строй», окремому відчуженню та виділенню в натурі не підлягає. Оскаржуваними додатковими угодами внесено зміни саме в діючий з позивачем договір оренди земельної ділянки та зазначено, що змінюються саме умови цього договору.

Тобто, внесені цими додатковими угодами зміни до договору безпосередньо стосуються позивача, як одного із орендарів спільної земельної ділянки, втім внесені до договору без його згоди. Доказів надання згоди на внесення змін до договору матеріали справи не містять, відповідач заперечує такий факт.

Відтак, внесення змін до договору без згоди однієї сторони договору є порушенням положень ст. 651 ЦК України.

За приписами ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини.

Відповідачами не доведено, що додаткові угоди були б укладені без включення до них всіх умов, а ТОВ «СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР» та ТОВ «АТБ-строй», як встановлено судом вище, набувають прав орендарів у відповідних частинах в силу закону, тому апеляційний суд доходить висновку про наявність підстав для визнання додаткових угод №52 та №53 недійсними в цілому відповідно до ч. 1 ст. 203, ст. 215 ЦК України.

Відповідно до ст. 236 ЦК України правочин, визнаний суджом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення.

За таких обставин, і п. 4 Рішення Міської ради міста Кропивницького №2518 від 07.05.2019 "Про внесення змін до договору оренди землі від 22.09.2009 №204", яким вирішено продовжити термін дії договору оренди землі до 01.03.2020 не відповідає положенням чинного законодавства, оскільки один з орендарів не звертався до Міської ради щодо такого продовження.

На вказані обставини справи суд першої інстанції не звернув уваги, не дослідив зміст укладених відповідачами додаткових угод до договору оренди земельної ділянки, та прийшов до помилкового висновку, що вказані угоди не впливають на обсяг прав та обов`язків позивача, як орендаря частки земельної ділянки.

Щодо інших доводів апелянта колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції та запереченнями відповідачів, про те, що відповідно до Свідоцтва про право власності на нерухоме майно, видане Виконавчим комітетом Кіровоградської міської ради 20.11.2007 та Свідоцтва про право власності на нежиле приміщення від 05.04.2011, ПП "Дельта-Сервіс" є власником нежилого приміщення за адресою АДРЕСА_2 . АДРЕСА_1 , вул АДРЕСА_3 Героїв АДРЕСА_4 , АДРЕСА_7 , відповідно загальною площею 8713,0 кв.м та загальною площею 9 475,8 кв.м.

Такі ж самі відомості містяться в Реєстрі речових прав на нерухоме майно, тому твердження позивача, що він є власником цілісного майнового комплексу, не відповідають вище наведеним даним документів про його право власності, та не впливають на право осіб, що набули у власність частину цих нежитлових приміщень на право оренди земельної ділянки у відповідних частках. Жодних доказів щодо набуття відповідачами -2 та -3 права власності на інше майно позивача, що розташоване на спірній ділянці та наявність на ній такого майна, позивачем не надано, тому такі доводи його є безпідставними.

Доводи апелянта, щодо неналежності такого доказу як Акт розрахунку ідеальних часток в нежитловій бідівлі від 20.05.2019 року, не обгрунтовані жодними правовими нормами, а виготовлення такого Акту після прийняття Міською радою оскаржуваного рішення не впливає на зміст цього акту щодо правильного визначення часток, що позивачем і не оспорюється.

Інші доводи апелянта спростовані вище встановленими обставинами справи та наведеними положеннями чинного законодавства.

Доводи відповідачів щодо переходу автоматично в силу закону до нових власників майна права оренди земельної ділянки апеляційним судом визнані обгрунтованими, втім, як зазначено вище, зміни до договору в іншій частині можуть бути внесені лише за згодою всіх сторін договору або за рішенням суду при наявності фактичних та правових підстав.

Колегія суддів відхилила клопотання відповідача-2 про зупинення провадження у справі з огляду на таке.

Підстави зупинення провадження у справі визначені у ст. 227, 228 ГПК України, зокрема відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 227 Господарського процесуального кодексу України суд зобов`язаний зупинити провадження у справі у випадках об`єктивної неможливості розгляду цієї справи до вирішення іншої справи, що розглядається в порядку конституційного провадження, адміністративного, цивільного, господарського чи кримінального судочинства, - до набрання законної сили судовим рішенням в іншій справі; суд не може посилатися на об`єктивну неможливість розгляду справи у випадку, коли зібрані докази дозволяють встановити та оцінити обставини (факти), які є предметом судового розгляду.

Під неможливістю розгляду справи слід розуміти неможливість для даного господарського суду самостійно встановити обставини, які встановлюються іншим судом в іншій справі, - у зв`язку з непідвідомчістю або непідсудністю іншої справи даному господарському суду, одночасністю розгляду двох пов`язаних між собою справ різними судами або з інших підстав.

Метою зупинення провадження у справі до розгляду іншої справи є виявлення обставин, підстав, фактів тощо, що не можуть бути з`ясовані та встановлені у даному процесі, проте які мають значення для справи, провадження у якій зупинено.

Судом встановлено, що предметом позову у справі, що розглядається судом, є вимога про визнання недійсним рішенням міської ради щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки, який було укладено між позивачем та міською радою 22.09.2009 за №204. З цього рішення вбачається, що зміни вносяться в частині орендарів частини земельної ділянки та строку дії договору. Підставою прийняття такого рішення було звернення відповідачів-2 та -3 в зв`язку з набуттям ними права власності на частину нерухомого майна майнового комплексу, розташованого за адресою: АДРЕСА_2 . АДРЕСА_7 .

Вказане майно було ними набуте на підставі договорів купівлі-продажу нерухомого майна від 03.10.2018 та від 23.04.2019.

На підставі вказаного рішення міської ради з відповідачами-2 та -3 були укладені додаткові угоди №52 та №53 до договору оренди земельної ділянки, який було укладено між позивачем та міською радою 22.09.2009 №204, якими внесено зміни в цей договір щодо орендарів земельної ділянки, визначено долі кожного з трьох орендарів щодо орендованої площі та розміру орендної плати, змінено строк дії договору, тощо.

Недійсність цих угод також є предметом позову у справі №912/1581/19.

Водночас, предметом спору у справі №404/8080/19, яка розглядається Кіровським районним судом м. Кропивницького, є визнання недійсним договору іпотеки, що укладений між позивачем та АТ «Правекс Банк» та визнання недійсними всіх подальших договорів купівлі-продажу частини нерухомого майна, що розташоване на спірній земельній ділянці, та витребування з незаконного володіння ТОВ "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР", ТОВ "АТБ-Торгстрой" приміщення загальною площею 8706,3 кв.м.

Провадження у справі №404/8080/19 порушено 13.01.2020 року, тобто після винесення рішення судом першої інстанції.

Статтею 204 Цивільного кодексу України встановлена презумпція правомірності правочину, а підстави недійсності правочину визначаються саме на момент його вчинення (ч. 1 ст. 215 ЦК).

Отже, суд повинен визначати підстави недійсності рішення міської ради та укладених на його виконання додаткових угод №52 та №53 саме на момент їх укладення та на підставі тих правочинів, які були чинними на той час.

Подальше визнання правочинів щодо набуття відповідачами права власності матиме інші правові наслідки відносно предмету позову у даній справі.

Заявник клопотання не наводить саме які обставини неможливо встановити у данійц справі, які безпосередньо стосуються предмету спору.

Апеляційний суд вважає, що всі обставини, пов`язані з предметом цього спору, можливо встановити при розгляді цієї справи.

Відповідно до ст. 275 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право, зокрема, скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.

Враховуючи викладене, рішення Господарського суду Кіровоградської області від 16.12.2019, як прийняте при нез`ясуванні обставин, що мають значення для справи, внаслідок чого судом зроблені висновки, що не відповідають цим обставинам справи, рішення суду підлягає скасуванню з прийняттям нового рішення про часткове задоволення позову. З огляду на це апеляційна скарга підлягає задоволенню частково.

Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати у справі покладаються на сторони пропорційно задоволеним вимогам.

Керуючись ст. ст. 269, 275, 277, 282, 287, 288 Господарського процесуального кодексу України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Приватного підприємства "Дельта-Сервіс" на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 16.12.2019 у справі №912/1581/19 задовольнити частково.

Рішення Господарського суду Кіровоградської області від 16.12.2019 у справі №912/1581/19 скасувати.

Прийняти нове рішення.

Позов задовольнити частково.

Визнати недійсним п. 4 Рішення Міської ради м. Кропивницького №2518 від 07.05.2019 "Про внесення змін до договору оренди землі від 22.09.2009 №204" (щодо продовження терміну дії договору оренди землі до 01.03.2030 року).

Визнати недійсною додаткову угоду №52 від 24.05.2019 "Про внесення змін до Договору оренди землі від 22 вересня 2009 року №204", укладену між Міською радою міста Кропивницького та Товариством з обмеженою відповідальністю "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР", зареєстровану на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Індексний номер 47031051 від 24.05.2019.

Визнати недійсною додаткову угоду №53 від 24.05.2019 "Про внесення змін до Договору оренди землі від 22 вересня 2009 року №204", укладену між Міською радою міста Кропивницького та Товариством з обмеженою відповідальністю "АТБ-Торгстрой", зареєстровану на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Індексний номер 47033511 від 24.05.2019 року.

В решті позову відмовити.

Стягнути з Міської ради м. Кропивницького (25022, м. Кропивницький, вул. Велика Перспективна, 41, ідентифікаційний код юридичної особи 26241020) на користь Приватного підприємства "Дельта-Сервіс" (25028, м. Кропивницький, вул. Героїв України, 6/13, ідентифікаційний код юридичної особи 31919933) витрати по сплаті судового збору за розгляд позовної заяви 960,50 грн (дев`ятсот шістдесят грн 50 коп) та витрати по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги 1440,75 грн (одна тисяча чотириста сорок грн 75 коп), про що видати наказ.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "СІТІ ІНВЕСТ ЦЕНТР" (25028, м. Кропивницький, вул. Героїв України, 6/13, ідентифікаційний код юридичної особи 42468152) на користь Приватного підприємства "Дельта-Сервіс" (25028, м. Кропивницький, вул. Героїв України, 6/13, ідентифікаційний код юридичної особи 31919933) витрати по сплаті судового збору за розгляд позовної заяви 1921,00 грн (одну тисячу дев`ятсот двадцять одну грн 00 коп) та витрати по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги 2881,50 грн (дві тисячі вісімсот вісімдесят одну грн 50 коп), про що видати наказ.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "АТБ-Торгстрой" (49000, м. Дніпро, вул. Січових Стрільців, 21А, ідентифікаційний код юридичної особи 32010549) на користь Приватного підприємства "Дельта-Сервіс" (25028, м. Кропивницький, вул. Героїв України, 6/13, ідентифікаційний код юридичної особи 31919933) витрати по сплаті судового збору за розгляд позовної заяви 1921,00 грн (одну тисячу дев`ятсот двадцять одну грн 00 коп) та витрати по сплаті судового збору за розгляд апеляційної скарги 2881,50 грн (дві тисячі вісімсот вісімдесят одну грн 50 коп), про що видати наказ.

Видачу наказів на виконання цієї постанови доручити Господарському суду Кіровоградської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом двадцяти днів з дня складення повної постанови у випадках, визначених ст. 287 ГПК України.

Повна постанова складена 16 червня 2020 року.

Головуючий суддя Л.П. Широбокова

Суддя І.М. Кощеєв

Суддя Е.В. Орєшкіна