ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
П О С Т А Н О В А

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

04 червня 2020 року Справа № 924/478/18

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючий суддя Маціщук А.В., суддя Петухов М.Г. , суддя Олексюк Г.Є.

секретар судового засідання Шилан О.С.

за участю представників сторін:

позивача - адв. Мельник О.Д.

відповідача Публічного акціонерного товариства „Дельта Банк - адв. Присяжнюк Р.В.

відповідача Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради - не з`явився

третіх осіб - не з`явилися

розглянувши матеріали апеляційної скарги відповідача Публічного акціонерного товариства „Дельта Банк

на рішення Господарського суду Хмельницької області від 22.01.2020 р. ухваленого суддею Танасюк О.Є. у м.Хмельницькому, повний текст складено 31.01.2020 р.

у справі № 924/478/18

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К м. Хмельницький

до Публічного акціонерного товариства „Дельта Банк м. Київ

до Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради м. Хмельницький

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів державних реєстраторів відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради:

- ОСОБА_1 ,

- ОСОБА_2 ,

- ОСОБА_3

про скасування внесених до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про державну реєстрацію права власності

В С Т А Н О В И В :

Відповідно до рішення Господарського суду Хмельницької області від 22.01.2020 р. у справі № 924/478/18 задоволено позов Товариства з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К. Скасовано внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записи про державну реєстрацію права власності:

- запис номер 25429200, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018 р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Савчук Наталією Сергіївною, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (приміщення магазину "Сьомий континент") загальною площею 646,9 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_1 ;

- запис номер 25447795, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018 р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Іщуком Вадимом Олександровичем, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (магазин "7 континент") загальною площею 356,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 ;

- запис номер 25443832, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Іщуком Вадимом Олександровичем, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення загальною площею 498,7 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Полонський район, м. Полонне, вул. Українки Л. (вул. Леніна), буд. 136;

- запис номер 25429337, внесений до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018 р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Гурницькою Оксаною Володимирівною, на підставі якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (універсальний магазин промислових та продовольчих товарів) загальною площею 6043,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_3 буд. 59/1-А.

Не погоджуючись із рішенням суду, відповідач Публічне акціонерне товариство „Дельта Банк подав скаргу до Північно-західного апеляційного господарського суду, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 22.01.2020 р. у справі № 924/478/18 та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.

Публічне акціонерне товариство „Дельта Банк вважає, що рішення ухвалене судом першої інстанції з порушенням норм матеріального і процесуального права.

Скаржник посилається на умови п. 7.3, 7.4, 7.6 договорів іпотеки і доводить, що підписанням таких договорів іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя (придбання предмету іпотеки у власність) у випадку виникнення у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору, кредитного договору та вимог чинного законодавства України.

Іпотекодавець підписанням цих договорів також засвідчує, що наявності будь-яких інших документів, крім цього договору та письмового рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається, і ці договори мають силу правовстановлюючого документу та надають право іпотекодержателю подати заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки та право продати предмет іпотеки та право продати предмет застави.

Звертає увагу, що п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, є спеціальним (оскільки застосовується саме для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя) та має виключний перелік документів які необхідні для державної реєстрації. Не погоджується з висновком суду першої інстанції про необхідність письмового рішення на вимогу абз. 4 п. 7.4.1 договорів іпотеки та зазначає, що АТ «Дельта Банк» для державної реєстрації було подано письмову заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Доводить таким чином, що банком виконано всі умови, передбачені договором та чинним законодавством, в тому числі п. 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127.

Посилається на постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 08.05.2018 р. у справі № 809/1141/17, від 27.02.2018 р. у справі № 826/4194/16, від 02.05.2018 р. у справі № 815/3357/17 та від 21.02.2018 р. у справі № 824/950/16-а.

Просить суд врахувати наведене і скасувати рішення Господарського суду Хмельницької області від 22.01.2020 р. у справі № 924/478/18 та ухвалити нове рішення яким в позові відмовити в повному обсязі.

Відповідач Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради подав суду відзив на апеляційну скаргу, в якому зазначило, що підтримує вимоги апеляційної скарги Публічного акціонерного товариства «Дельта Банк» та просить суд задоволити їх в повному обсязі.

Позивач Товариство з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К подало суду відзив на апеляційну скаргу. Вважає, що оскаржуване рішення є законним і обґрунтованим, ухваленим у відповідності до норм Господарського процесуального кодексу України та таким, що базується на фактичних обставинах справи, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, є безпідставними, тому відсутні підстави відповідно до ст.277 ГПК України для скасування рішення суду першої інстанції.

Вважає обґрунтованими посилання суду першої інстанції на відсутність на час реєстрації за відповідачем/скаржником права власності на іпотечне майно документів, необхідність яких встановлена нормами Закону України «Про іпотеку» та умовами іпотечних договорів, зокрема, звіту про оцінку предмета іпотеки і рішення відповідача про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя.

Посилається на правові висновки Великої Палати Верховного Суду про те, що спір, який виник між сторонами, не є публічно-правовим і при його вирішенні суду необхідно давати оцінку умовам іпотечних договорів, якими врегульовані правовідносини сторонами.

Звертає увагу, що у відповідності до п.п.7.4.1. п.7.4. ст.7 умов іпотечних договорів, які були надані державним реєстраторам разом з іншими документами, на підставі яких відбувалася державна реєстрація права власності за відповідачем, ухвалене останнім рішення про перехід права власності на іпотечне майно є однією з обов`язкових підстав такої реєстрації.

Також зазначає, що у відповідності до норми ч.3 ст.37 Закону України "Про іпотеку" та п.п.7.4.1 умов іпотечних договорів визначення вартості іпотечного майна на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, яка мала бути здійснена на момент набуття іпотекодержателем права власності на нього, було обов`язковим, однак вартість предметів іпотеки відповідачем на момент переходу до нього права власності на предмети іпотеки не визначалася. Тоді як наданий звіт про оцінку майна - активів АТ «Дельта Банк» згідно з переліком, наведеним у додатку до договору, не може бути доказом дотримання відповідачем вимог ч.3 ст.37 Закону України "Про іпотеку" та п.п.7.4.1 умов іпотечних договорів. Так, відповідно до змісту Звіту оцінку вказаних у ньому об`єктів нерухомого майна здійснено станом на 21.03.2018 р., проте у Розділі 1 «Загальні відомості» вказано, що його складено 15.05.2018 р., тоді, як записи про реєстрацію за відповідачем права власності на іпотечне майно було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 21.03.2018 р. На думку позивача, вказані обставини свідчать про те, що на момент набуття відповідачем як іпотекодержателем у власність об`єктів, зазначених у договорах, їх вартість суб`єктом оціночної діяльності не визначалася, відтак, було порушено порядок звернення стягнення на предмети іпотеки у позасудовому порядку.

Вважає оскаржуване рішення Господарського суду Хмельницької області від 22.01.2020 р. у справі № 924/478/18 законним і обґрунтованим, просить залишити його без змін, а апеляційну скаргу - без задоволення.

Інші учасники справи відзивів на апеляційну скаргу суду не подали.

Колегія суддів зазначає, що справа розглядалась судом з урахуванням визначеного ст.273 ГПК України строку. Скаржник 22.05.2020 р. подав клопотання про відкладення розгляду справи з посиланням на заходи, вжиті згідно з постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 р., зокрема, на припинення руху транспорту в міжобласному сполученні.

Згідно з ч. 4 ст.11 ГПК України суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.

Суд апеляційної інстанції зазначає, що відповідно до ст. 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року, учасником якої є Україна, стосовно права кожного на розгляд його справи судом упродовж розумного строку. Критерії оцінювання розумності строку справи є спільними для всіх категорій справ (цивільних, господарських, адміністративних чи кримінальних). Це складність справи, поведінка заявника та поведінка органів державної влади (справа Кучерук проти України) (заява 2570/04).

Згідно п. 31 Рішення Європейського суду з прав людини від 01.02.2007 р. у справі "Макаренко проти України" суд нагадує, що "розумний" строк проваджень має визначатись відповідно до обставин справи та наступних критеріїв: складність справи, поведінка заявника і компетентних органів та інтерес, який мав заявник у цьому спорі.

Згідно прецедентної практики Європейського суду з прав людини однією із складових справедливого судового розгляду в розумінні пункту 1 статті 6 є право на змагальне провадження; кожна сторона має знати про всі докази чи подання, які представленні або зроблені в цілях впливу на думку суду і коментувати їх (п. п. 23,31 та 33 рішення у справі " ОСОБА_4 проти Португалії" від 20.02.1996, п. 24 рішення у справі "Нідерост-Губер проти Швейцарії" від 18.02.1997, п. 42 рішення у справі "Кєроярві проти Фінляндії").

Враховуючи наведені вище норми, суд апеляційної інстанції вважає, що розумним для розгляду даної справи є строк, що має забезпечити реалізацію процесуальних прав сторін у справі, повний, всебічний, об`єктивний розгляд справи та правильне вирішення господарського спору з урахуванням ст.ст. 7, 13 ГПК України. Тому колегія суддів задоволила клопотання скаржника та відповідно до ухвали апеляційного суду від 26 травня 2020 року розгляд апеляційної скарги був відкладений поза межами строку, визначеного ст. 273 ГПК України, з урахуванням заходів, вжитих на підставі постанови Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 р. та припинення руху транспорту в міжобласному сполученні, з метою надання стороні можливості взяти участь в судовому засіданні за його клопотанням.

В судовому засіданні 04.06.2020 р. представник відповідача/скаржника ПАТ „Дельта Банк підтримав доводи апеляційної скарги з підстав, викладених у ній. Представник позивача надав пояснення по суті спору та заперечив проти доводів ПАТ „Дельта Банк, викладених в апеляційній скарзі.

В судове засідання представники відповідача Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради м. Хмельницький та третіх осіб не з`явились. Суд повідомив учасників справи про дату і час судового засідання в установленому порядку /а.с.212, 214-218, 246-249 у т.5/. Явка представників в судове засідання обов`язковою не визнавалась. Відповідно до ч. 1, 12 ст. 270 ГПК України у суді апеляційної інстанції справи переглядаються за правилами спрощеного позовного провадження з урахуванням особливостей, передбачених у цій главі, і неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи. З урахуванням наведених норм сторони самостійно визначаються стосовно своїх процесуальних прав на участь в судовому засіданні.

Зважаючи, що судом вжито необхідних заходів для завчасного повідомлення учасників справи про час і місце розгляду справи, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштового відправлення / а.с.212, 214-218, 246-249 у т.5/, розгляд справи неодноразово відкладався, і явка представників в судове засідання не визнавалась обов`язковою судом, тому колегія суддів дійшла висновку про можливість завершення розгляду апеляційної скарги без участі представників за наявними у справі матеріалами, оскільки неявка представників відповідача Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради м. Хмельницький та третіх осіб в судове засідання не перешкоджає вирішенню спору.

Розглянувши апеляційну скаргу, вивчивши матеріали справи, наявні в ній докази, заслухавши в судовому засіданні пояснення представників Товариства з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К та Публічного акціонерного товариства „Дельта Банк, перевіривши оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного судового рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Північно-західного апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Судом встановлено та матеріалами справи підтверджено наступне.

29.08.2008 р. Товариством з обмеженою відповідальністю „Комерційний банк „Дельта/кредитор та Товариством з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К/позичальник укладений договір кредитної лінії № НКЛ-595/4, за умовами якого кредитор зобов`язаний надавати позичальнику грошові кошти у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання /а.с. 19-25 у т.1/.

Пунктом 1.1.1. договору передбачено, що надання кредиту буде здійснюватись окремими частинами за письмовою згодою позичальника на умовах, визначених цим договором в межах невідновлювальної кредитної лінії з максимальним лімітом заборгованості 22400000,00грн., кожна окрема частина „транш, а у сукупності „транші, з кінцевим терміном повернення заборгованості за усіма траншами до 26.08.2011 р. на умовах, визначених цим договором, зі сплатою процентів за користування кредитом в розмірі:

- з дати укладення цього договору по 31.08.2009 р. включно 17% річних;

- з 01.09.2009 р. по 31.08.2010 р. включно 20% річних;

- з 01.09.2010 р. по 26.08.2011р. включно 25% річних.

У разі прострочення терміну повернення відповідного траншу позичальник сплачує кредитору за користування кредитом за цим договором 28% річних від суми простроченого траншу, починаючи з першого дня прострочення, а у разі прострочення кінцевого терміну повернення заборгованості за всіма траншами 36% річних, починаючи з першого дня прострочення.

Згідно з п. 1.2 договору кредит надається позичальнику для поповнення обігових коштів.

Відповідно до п. 1.3. договору надання кредитором коштів здійснюється окремими траншами в період з 29.08.2008 р. по 01.10.2008 р.

Пунктом 1.4 договору сторони передбачили, що погашення траншів кредиту буде здійснюватися в наступному порядку: починаючи з 01.10.2008 р. щомісячно до 10 числа кожного місяця, рівними частинами, по 640000 грн., а останній платіж сплачується до 26.08.2011 р. Розмір останнього платежу дорівнює сумі фактичної заборгованості за кредитом, що залишилася після сплати всіх попередніх платежів (п. 1.4.1 договору).

Згідно з п. 1.5 договору забезпеченням позичальником виконання своїх зобов`язань щодо повернення кредиту, сплати нарахованих процентів, можливих штрафних санкцій, а також інших витрат на здійснення забезпеченої заставою (іпотекою) вимоги за цим договором виступає забезпечення, яке не суперечить вимогам кредитора та діючого законодавства України, про що укладаються відповідні договори застави (іпотеки).

За умовами п. 2.6. договору нарахування процентів за користуванні кредитом (траншем кредиту) здійснюється у валюті кредиту щомісячно, в останній робочий день поточного місяця, за фактичну кількість днів користування відповідним траншем кредиту в періоді (28-29-30-31/360). При розрахунку процентів враховується день надання та не враховується день погашення траншу кредиту.

Відповідно до п. 8.3. договір набирає чинності з дати його укладення та діє до остаточного виконання сторонами прийнятих на себе зобов`язань.

Договір підписаний сторонами та скріплений їх печатками.

08.10.2008 р., 11.12.2008 р. та 04.08.2009 р. до договору кредитної лінії № НКЛ-595/4 укладені додаткові угоди, якими змінено графік погашення кредиту та проценти за користування кредитом /а.с. 26-28 у т. 1/.

29.08.2008 р. Товариством з обмеженою відповідальністю „Комерційний банк „Дельта як іпотекодержателем та Товариством з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К як іпотекодавцем укладено чотири іпотечні договори /а.с. 29-34, 35-40, 41-46, 47-52 у т.1/.

Згідно розділу 1 іпотечних договорів терміни та скорочення, що у них вживаються використовуються в наступному значенні: кредитний договір договір кредитної лінії № НКЛ-595/4, що укладений 29.08.2008 р. ТОВ „Комерційний банк Дельта та ТОВ „Ріелтер 7К, а також усі додаткові правочини до нього, додатки, зміни та доповнення до нього, які чинні на момент укладення цих договорів та можуть бути укладені після його укладення (п. 1.1. договорів); позичальник сторона кредитного договору, на яку покладено обов`язок виконати зобов`язання. Відповідно до умов цього договору позичальником є іпотекодавець (п. 1.2. договорів).

Відповідно до п. 2.1. першого іпотечного договору від 29.08.2008 р., зареєстрованого в реєстрі за № 1684, іпотекодавець з метою забезпечення належного виконання зобов`язання, що випливає з кредитного договору, передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором, нерухоме майно, а саме: нежиле приміщення (приміщення магазину „Сьомий континент) загальною площею 646,9 кв.м., яке розташоване за адресою: АДРЕСА_3 область, Старосинявський район, смт. Стара Синява, вулиця Ватутіна, будинок № 26 АДРЕСА_4 1. Предмет іпотеки належить іпокодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 30.05.2005 р., виданого Старосинявською селищною радою на підставі рішення Старосинявської селищної ради № 7 від 25.05.2005 р., серія НОМЕР_1 та зареєстрованого Хмельницьким бюро технічної інвентаризації за реєстраційним номером 109289696 від 30.05.2005 р., про що надано витяг за № 7381390.

Ринкова вартість предмету іпотеки згідно з експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності про вартість об`єкта оцінки, що виданий суб`єктом оціночної діяльності, станом на 21.08.2008 р. становить 2171460,00грн. (п. 2.2.1 цього договору). Відповідно до п. 2.2.3 першого іпотечного договору загальна вартість предмету іпотеки за погодженням сторін становить 990000,00грн.

Згідно з п. 2.1. другого іпотечного договору від 29.08.2008 р., зареєстрованого в реєстрі за № 1686, іпотекодавець з метою забезпечення належного виконання зобов`язання, що випливає з кредитного договору, передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором, нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення (магазин) загальною площею 498,7 кв. м., що розташоване за адресою Хмельницька область, Полонський район, м. Полонне, вул. Л. Українки (Леніна), буд. 136 (далі - предмет іпотеки або нерухоме майно). Предмет іпотеки належить іпокодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 04.12.2006 р., виданого Полонською міською радою на підставі рішення Полонської міської ради № 1317 від 23.11.2006 р., серія ЯЯЯ № 572596 та зареєстрованого Полонським бюро технічної інвентаризації за реєстраційним № 9381161 від 04.12.2006 р., про що надано витяг за номером 12753901.

Ринкова вартість предмету іпотеки згідно з експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності про вартість об`єкта оцінки, що виданий суб`єктом оціночної діяльності, станом на 21.08.2008 р. становить 1318270,00грн. (п. 2.2.1 договору). Відповідно до п. 2.2.3. другого іпотечного договору загальна вартість предмету іпотеки за погодженням сторін становить 1186000,00грн.

Згідно з п. 2.1. третього іпотечного договору від 29.08.2008 р., зареєстрованого в реєстрі за № 1675, іпотекодавець з метою забезпечення належного виконання зобов`язання, що випливає з кредитного договору, передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором, нерухоме майно, а саме: нежитлове приміщення (магазин „7 континент) загальною площею 356,5 кв. м., будівля магазину А-2, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_2 (далі - предмет іпотеки або нерухоме майно). Предмет іпотеки належить іпокодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 11.04.2007 р., виданого Білогірською селищною радою на підставі рішення виконавчого комітету № 58 від 22.03.2007 р., зареєстрованого Білогірським бюро технічної інвентаризації за реєстраційним № 18478868 від 11.04.2007 р., про що надано витяг за № 14198092.

Ринкова вартість предмету іпотеки згідно з експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності про вартість об`єкта оцінки, що виданий суб`єктом оціночної діяльності, станом на 21.08.2008 р. становить 1401130,00 грн. (п. 2.2.1 договору). Відповідно до п. 2.2.3 третього іпотечного договору загальна вартість предмету іпотеки за погодженням сторін становить1261000,00 грн.

Згідно з п. 2.1 четвертого іпотечного договору від 29.08.2008 р. зареєстрованого в реєстрі за № 1682, іпотекодавець з метою забезпечення належного виконання зобов`язання, що випливає з кредитного договору, передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених цим договором, нерухоме майно, а саме: нежиле приміщення (універсальний магазин промислових та продовольчих товарів) загальною площею 6043,5кв.м., яке розташоване за адресою: Хмельницька область, Дунаєвецький район., м. Дунаївці, вул. Шевченка, буд. 59/1-А (далі - предмет іпотеки або нерухоме майно). Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 12.08.2008 р., виданого виконавчим комітетом Дунаєвецької міської ради на підставі рішення виконавчого комітету Дунаєвецької міської ради № 207 від 24.07.2008 р., серія САС № 019811 та зареєстрованого Дунаєвецьким малим комунальним підприємством „Інвентарбюро за реєстраційним № НОМЕР_2 .

Ринкова вартість предмету іпотеки згідно з експертним висновком суб`єкта оціночної діяльності про вартість об`єкта оцінки, що виданий суб`єктом оціночної діяльності, станом на 21.08.2008 р. становить 34609330,00 грн. (п.2.2.1 договору). Відповідно до п. 2.2.3. четвертого іпотечного договору загальна вартість предмету іпотеки за погодженням сторін становить 31148000,00 грн.

Згідно з п. 2.3. іпотечних договорів сторони погоджуються, що у випадку використання свого права на позасудове задоволення вимог іпотекодержателя за рахунок предмета іпотеки при здійсненні незалежної експертної оцінки предмета іпотеки, суб`єкта оціночної діяльності, що здійснюватиме таку оцінку, обиратиме на свій розсуд іпотекодержатель.

Відповідно до п. 4.1.5. договорів іпотеки іпотекодержатель має право, зокрема, звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку (терміну) виконання зобов`язання (або тієї чи іншої його частини), воно не буде виконане.

Пунктом 4.1.11. іпотечних договорів сторони передбачили, що іпотекодержатель має право: звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки на підставах, умовах і в порядку, передбаченому цим договором, кредитним договором та чинним законодавством України.

Згідно з п. 6.2 договорів іпотеки у випадку невиконання чи неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язання в цілому або в частині, а також у інших випадках, передбачених цим договором, кредитним договором або чинним законодавством, іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки в порядку, передбаченому цим договором та чинним законодавством.

Відповідно до п. 6.3. іпотечних договорів іпотекодержатель вправі задовольнити за рахунок предмета іпотеки свої вимоги, передбачені кредитним договором та цим договором в повному обсязі.

Пунктом 7.1. іпотечних договорів сторони передбачили, що іпотекодержатель набуває право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки у випадку, якщо у момент настання строку (терміну) виконання зобов`язань, вони не будуть виконані (виконані неналежним чином) та у випадку, якщо інформація або документи, надані іпотекодавцем при укладенні цього договору, виявляється недостовірним та/або недійсними, у випадку не виконання та/або неналежного виконання зобов`язань за кредитним договором та цим договором, а також у інших випадках передбачених кредитним договором, цим договором та чинним законодавством України.

Відповідно до п. 7.2. договорів іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі: рішення суду; виконавчого напису нотаріуса; переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 Закону України „Про іпотеку та умовами цього договору; продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, передбаченому ст. 38 Закону України „Про іпотеку та умовами цього договору.

Відповідно до п. 7.3. договорів іпотеки іпотекодержатель має право на свій розсуд обрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених п.7.2. цього договору.

Пунктом 7.4. іпотечних договорів сторони визначили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на майно, згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку на підстав цього договору шляхом, зокрема, переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язання згідно із цим застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до наведених нижче умов.

У випадку набуття іпотекодержателем права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодавець підписанням цього іпотечного договору підтверджує свою згоду на передачу у власність іпотекодержателю предмета іпотеки. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю визначеного на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, якого обирає іпотекодержатель для здійснення такої оцінки. Витрати щодо здійснення такої оцінки предмета іпотеки несе іпотекодавець.

Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на прийняття іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя (придбання предмету іпотеки у власність) у випадку виникнення в іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору, кредитного договору та вимог чинного законодавства України.

За умовами п.7.4 договорів сторони погодили, що іпотекодавець підписанням цього договору також засвідчує, що наявності будь-яких інших документів, крім цього договору та письмового рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки не вимагається.

Цей договір має силу правовстановлюючого документу та надає право іпотекодержателю подати заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки та право продати предмет застави. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя у порядку, що передбачений чинним законодавством України.

Відповідно до п. 7.5. іпотечних договорів за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги в повному обсязі, що визначається на момент фактичного задоволення і складаються включаючи, але не обмежуючись, з суми заборгованості по кредиту, що наданий згідно з кредитним договором, несплачених процентів за користування кредитом, комісій, інших платежів, що передбачені цим договором та кредитним договором, збитків, завданих прострочкою виконання, штрафних санкцій, передбачених умовами кредитного договору та цим договором, витрат пов`язаних з пред`явленням вимоги за зобов`язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки, витрат на утримання і збереження предмета іпотеки, витрат на страхування предмета іпотеки, у випадку, передбаченому в розділі 5 (п`ять) договору, збитків, завданих внаслідок порушення умов цього договору та умов кредитного договору, витрати на здійснення оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, які поніс іпотекодержатель.

У відповідності до п. 7.6. договорів іпотеки підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що згідно з цим договором іпотекодержатель має право подати та отримувати заяви, довідки, витяги з різних Державних та інших реєстрів та документи, які необхідні для підготовки предмета іпотеки до продажу або перереєстрації права власності на предмет іпотеки.

Згідно з п. 8.1. іпотечних договорів у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з цим договором та чинним законодавством.

Цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами договору, скріплення його печаткою іпотекодержателя та іпотекодавця та його нотаріального посвідчення і діє до повного виконання позичальником зобов`язань по кредитному договору та іпотекодавцем за цим договором (п. 10.1 іпотечних договорів).

Пунктом 10.3 договорів передбачено, що будь-які повідомлення, які направляються сторонами одна одній в рамках цього договору, повинні бути здійснені в письмовій формі та будуть вважатися поданими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом на замовлення або доставлені особисто на адресу сторін.

Іпотечні договори підписані, скріплені печатками сторін, а також посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Літвіновим А.В. 29.08.2008 р. та зареєстровані в реєстрі: перший іпотечний договір за № 1684, другий № 1686, третій № 1675 та четвертий - за № 1682.

Відповідач/скаржник Публічне акціонерне товариство „Дельта Банк є правонаступником Товариства з обмеженою відповідальністю „Комерційний банк „Дельта, що встановлено судом та не заперечується сторонами.

За розрахунком банку станом на 21.03.2018 р. заборгованість ТОВ „Ріелтер 7К за договором кредиту № НКЛ-595/4 від 29.08.2008 р. становить 33845923,39 грн., з яких 20316000,00грн. - заборгованість за кредитом та 13529923,39грн. - заборгованість за відсотками /а.с. 175-178 у т. 1/. Така сума боргу не заперечується позивачем ТОВ „Ріелтер 7К і встановлена судом відповідно до рішення Господарського суду Хмельницької області у справі № 924/16/17, яке набрало чинності, тому відповідно до ст. 75 ГПК України не підлягає доказуванню при розгляді даної справи.

ПАТ „Дельта банк претензією від 24.10.2017 р. за вих.№ 7389 звернувся до ТОВ „Ріелтер 7К з вимогою про усунення порушення та вказував про наявність в останнього заборгованості за договором кредитної лінії № НКЛ-595/4 від 29.08.2008 р. в сумі 99805788,19 грн. Претензія містить посилання на умови п. 2.1. іпотечного договору від 29.08.2008 р., реєстровий № 1686, відповідно до якого в іпотеку передано нежиле приміщення (магазин) загальною площею 498,7 кв. м., що розташоване за адресою Хмельницька область, Полонський район., м. Полонне, вул. Л. Українки (Леніна), буд. 136 та застереження, що у разі непогашенням товариством в повному обсязі заборгованості за договором кредитної лінії № НКЛ-595/4 від 29.08.2008 р. протягом 30 календарних днів з моменту направлення цієї претензії банк розпочне стягнення суми заборгованості шляхом звернення стягнення на майно, передане в іпотеку. Вибір способу звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюватиметься на розсуд банку /а.с. 129-131 у т.1/.

На підтвердження отримання ТОВ „Ріелтер 7К вищевказаної вимоги суду надане рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 288, відповідно до якого вимога отримана 26.10.2017 р. уповноваженим Сарбей В.В., міститься підпис отримувача та підпис працівника поштового зв`язку, а також опис вкладення у цінний лист від 24.10.2017 р. /а.с. 128 у т. 1/.

Аналогічні вимоги про усунення порушення (претензії) були адресовані ТОВ „Ріелтер 7К з посиланням на іпотечний договір від 29.08.2008 р., реєстровий № 1675 (вимога від 24.10.2017 р. вих. № 7390) /а.с. 147-149 у т.1/, на іпотечний договір від 29.08.2008 р., реєстровий № 1684 /а.с. 167-168 у т. 1/. На підтвердження отримання ТОВ „Ріелтер 7К вимоги від 24.10.2017 р. вих. № 7390 банк надав рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 296, в якому вказано про отримана вимоги уповноваженим Сарбей В.В. 26.10.2017 р., міститься підпис отримувача та підпис працівника поштового зв`язку, а також опис вкладення у цінний лист від 24.10.2017 р. /а.с. 150 у т.1/. На підтвердження отримання ТОВ „Ріелтер 7К вимоги від 02.01.2018 р. № 19 ПАТ „Дельта банк надав суду рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 810 та описи вкладення у цінний лист від 05.01.2018 р. з відміткою вручення 09.01.2018 р. представнику за довіреністю, наявний підпис отримував (не зазначено особу) та підпис працівника поштового зв`язку /а.с. 164 у т.1/.

Також вимога від 05.01.2018 р. № 136 про усунення порушення була адресована ТОВ „Ріелтер 7К з посиланням на іпотечний договір від 29.08.2008 р., реєстровий № 1682 /а.с.171-172 у т.1/. На підтвердження отримання ТОВ „Ріелтер 7К вимоги від 05.01.2018 р. № 136 ПАТ „Дельта банк подав рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 798 та опис вкладення у цінний лист від 05.01.2018 р. з відміткою вручення 09.01.2018 р. представнику за довіреністю /а.с. 173 у т.1/.

Згідно з інформацією з сайту ПАТ Укрпошта поштові відправлення № 296 та № 288 прийняті у поштове відділення 24.10.2017 р. та 26.10.2017 р. були вручені представнику за довіреністю /а.с. 23-24 у т. 3/. Поштові відправлення № 810 та № 798 прийняті у відділення поштового зв`язку 05.01.2018 р. та вручені 10.01.2018 р. /а.с. 25-26 у т.3/.

ТОВ „Ріелтер 7К протягом 30 календарних днів з моменту направлення претензій/вимог заборгованості за договором кредитної лінії № НКЛ-595/4 від 29.08.2008 р. не сплатив.

21.03.2018 р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Савчук Наталією Сергіївною до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений запис про право власності № 25429200, відповідно до якого за публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (приміщення магазину "Сьомий континент") загальною площею 646,9 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_5 вул АДРЕСА_6 Ватутіна, буд. 26 АДРЕСА_4 1. Підставою виникнення права власності зазначено іпотечний договір № 1684 від 29.08.2008 р., видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Літвінов А.В. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40317059 від 26.03.2018 р., ОСОБА_5 .С ОСОБА_6 , Хмельницька міська рада, Хмельницька область /а.с. 182 у т.1/.

21.03.2018 р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Гурницькою Оксаною Володимирівною до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений запис про право власності № 25429337 згідно якого за Публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (універсальний магазин промислових та продовольчих товарів позначений літерою „А-1) загальною площею 6043,5 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Дунаєвецький район, м. Дунаївці, вул. Шевченко (вул. Шевченка), буд. 59/1-А. Підставою виникнення права власності зазначено іпотечний договір № 1682 від 29.08.2008 р., видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Літвінов А.В. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40317210 від 26.03.2018 р., Гурницька О.В., Хмельницька міська рада, Хмельницька область /а.с. 180 у т.1/.

21.03.2018 р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Іщуком Вадимом Олександровичем до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений запис про право власності № 25447795, відповідно до якого за Публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення (магазин "7 континент") загальною площею 356,5 кв.м., розташоване за адресою: АДРЕСА_2 а. Підставою виникнення права власності зазначено іпотечний договір № 1675 від 29.08.2008 р., видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Літвінов А.В. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40336489 від 27.03.2018 р., Іщук В.О., Хмельницька міська рада, Хмельницька область /а.с. 179 у т. 1/.

21.03.2018р. (дата державної реєстрації) державним реєстратором Відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Іщуком Вадимом Олександровичем до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений запис про право власності № 25443832, відповідно до якого за Публічним акціонерним товариством „Дельта Банк було зареєстровано право власності на нежиле приміщення загальною площею 498,7 кв.м., розташоване за адресою: Хмельницька область, Полонський район, м. Полонне, вул. Українки Л. (вул. Леніна), буд. 136. Підставою виникнення права власності зазначено іпотечний договір № 1686 від 29.08.2008 р., видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Літвінов А.В. Підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 40332663 від 27.03.2018 р., Іщук В.О., Хмельницька міська рада, Хмельницька область /а.с. 181 у т.1/.

Матеріали справи містять копії документів, що знаходяться в електронній формі в реєстраційних справах № 44, № 203, № НОМЕР_3 та № НОМЕР_4 , на підставі яких державними реєстраторами приймалися вищенаведені рішення про державну реєстрацію за ПАТ „Дельта Банк прав власності на об`єкти нерухомого майна : відомості із бази даних про реєстрацію заяв та запитів Державного реєстру речових прав від 26.03.2018 р. та 27.03.2018 р.; інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта № 118482663 від 26.03.2018 р., № 118626473 від 27.03.2018 р.; іпотечні договори від 29.08.2008 р., довіреність від 19.03.2018 р., вимоги про усунення порушення (претензії) № 19 від 02.01.2018 р., № 7389, № 7390 від 24.10.2017 р., № 136 від 05.01.2018 р. та докази їх надіслання на адресу ТОВ „Ріелтер 7К /а.с. 2-131 у т.2/. Такі документи були надані Відділом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Хмельницької міської ради та долучені судом до матеріалів даної справи.

На підставі договору щодо проведення оцінки № 632018 від 11.05.2018 р., укладеного АТ „Дельта Банк/замовник та ЗАТ „Консалтингюрсервіс/оцінювач, що має сертифікат ФДМУ № 378/18 від 07.05.2018 р., суб`єктом оціночної діяльності було проведено оцінку ринкової вартості майна-активів АТ „Дельта Банк згідно з переліком, визначеним у додатку до договору.

Звіт про оцінку майна-активів АТ „Дельта Банк складений 15.05.2018 р. /а.с. 162-214 у т.4/. Як вбачається із звіту про оцінку майна-активів АТ „Дельта Банк суб`єктом оціночної діяльності ЗАТ „Консалтингюрсервіс зроблений висновок, що ринкова вартість об`єкта оцінки - майна-активів АТ „Дельта Банк згідно з переліком, визначеним у додатку до договору, станом на 21.03.2018 р. становить (без ПДВ з округленням) 19170250 грн., в т.ч.: 1046330 грн. - ринкова вартість нежитлового приміщення, магазин „7 континент, площею 356,50 кв.м., місце розташування: Хмельницька область, смт. Білогір`я, вул. Шевченка, 58а; 14927450 грн. - ринкова вартість нежитлового приміщення, універмаг промислових та продовольчих товарів, площею 6043,50 кв.м., місце розташування: Хмельницька область, м. Дунаївці, по вул. Шевченко, 59/1А; 1412320 грн. - ринкова вартість нежитлового приміщення площею 498,70 кв.м.м, місце розташування: Хмельницька область, м. Полонне, вул. Українки АДРЕСА_2 ., 136; 1784150 грн. - ринкова вартість нежитлового приміщення, магазин „7 континент, площею 646,90 кв.м., місце розташування: АДРЕСА_5 1. Оцінювачем під час розрахунку вартості об`єкта оцінки використовувався порівняльний та доходний підходи. Огляд нерухомого майна (об`єктів іпотеки) не проводився, оскільки замовником не забезпечено доступ. Стан об`єктів визначався на підставі інформації замовника. Ознайомлення з об`єктом оцінки і його ідентифікація у відповідності з п.п. 51., 56 Національного стандарту № 1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав проводилася в документарній формі на підставі інформації, наданої замовником оцінки.

Позивач, звернувшись до суду доводить у позові, що внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про право власності Публічного акціонерного товариства „Дельта Банк відбулося з порушенням умов іпотечних договорів та вимог чинного законодавства.

Отже, правовідносини, що виникли між сторонами в даному випадку регулюються нормами пар. 3 гл. 49 ЦК України, Законом України "Про іпотеку", Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядком Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127.

Відповідно до ч. 1 ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Згідно з ст. 572 ЦК України кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника якщо інше не встановлено законом (право застави). Статтею 589 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі невиконання зобов`язання, забезпеченого заставою, заставодержатель набуває право звернення стягнення на предмет застави. За рахунок предмета застави заставодержатель має право задовольнити в повному обсязі свою вимогу, що визначена на момент фактичного задоволення, включаючи сплату процентів, неустойки, відшкодування збитків, завданих порушенням зобов`язання, необхідних витрат на утримання заставленого майна, а також витрат, понесених у зв`язку із пред`явленням вимоги, якщо інше не встановлено договором.

Згідно з ст. 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Згідно з ч. ч. 1, 3 ст. 33 Закону України "Про іпотеку" у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Відповідно до ч. ч. 1, 2, 3 ст. 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.

Згідно з ч. 1 ст. 37 Закону України „Про іпотеку іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Матеріалами справи підтверджено, що 29.08.2008 р. з метою забезпечення належного виконання позивачем договору кредитної лінії № НКЛ-595/4 від 29.08.2008 р. Товариством з обмеженою відповідальністю „Комерційний банк „Дельта та Товариством з обмеженою відповідальністю „Ріелтер 7К укладено чотири іпотечні договори, відповідно до яких в іпотеку передані магазин „Сьомий континент, загальною площею 646,9 кв.м., розташований в Хмельницькій області, смт. Стара Синява, вул. Ватутіна, 26/1; магазин загальною площею 498,7 кв. м., розташований за адресою Хмельницька область, м. Полонне, вул. Л. Українки (Леніна), буд. 136; магазин „7 континент, загальною площею 356,5кв. м., будівля магазину А-2, розташована за адресою: АДРЕСА_5 область, смт. Білогір`я, вул АДРЕСА_6 Шевченка (Леніна), буд. 58а; універсальний магазин промислових та продовольчих товарів, загальною площею 6043,5кв.м., розташований за адресою: АДРЕСА_5 область АДРЕСА_3 вул АДРЕСА_6 Шевченка АДРЕСА_7 буд АДРЕСА_8 /1-А.

Матеріалами справи підтверджено, що ТОВ „Ріелтер 7К неналежним чином виконувало зобов`язання за договором кредиту № НКЛ-595/4 від 29.08.2008 р. і станом на 21.03.2018 р. утворилась заборгованість перед Публічним акціонерним товариством „Дельта Банк в сумі 33845923,39 грн., що не оспорюється. Докази відшкодування боргу відсутні.

Умовами п.4.1.5. іпотечних договорів сторони передбачили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у випадку, якщо при настанні строку (терміну) виконання зобов`язання (або тієї чи іншої частини) воно не буде виконане. За умовами п.7.3 сторони погодили, що банк має право на свій розсуд обрати порядок звернення стягнення на предмет іпотеки в межах, передбачених п. 7.2 цього договору. Умовами п. 7.2. іпотечних договорів сторони передбачили можливість звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі переходу до банку права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України „Про іпотеку та умовами цього договору.

Відповідно до п. 7.4.1. іпотечних договорів визначено, що цей договір має силу правовстановлюючого документу та надає право іпотекодержателю подати заяву про реєстрацію права власності на предмет іпотеки та право продати предмет застави. Право власності на предмет іпотеки переходить до іпотекодержателя у порядку, визначеному чинним законодавством України.

Згідно з ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов`язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

Державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, проводиться відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та на підставі документів, передбачених Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі по тексту Порядок).

Відповідно до п. 57 Порядку для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається документ, що підтверджує факт виконання відповідних умов правочину.

Згідно з п. 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя в разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

З матеріалів справи вбачається і відповідачами не заперечується, що ПАТ „Дельта Банк, звернувшись до управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради із заявами про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на нежилі приміщення, які були предметом іпотечних договорів, подав документи, визначені лише п. 61 Порядку.

Так, звертаючись із заявами про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на нежилі приміщення, які були предметом іпотечних договорів від 29.08.2008р., ПАТ „Дельта Банк не подавав реєстраторам письмові рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, як це передбачено абз. 4 п. 7.4.1. договорів іпотеки та п. 57 Порядку. Матеріали справи таких рішень також не містять.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, щодо застосування до спірних правовідносин одночасно п. 57 та п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Доводи апеляційної скарги в цій частині є необґрунтованими, оскільки умовами п.7.4 договорів іпотеки сторони погодили, що реєстратору для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки має бути подано договір про іпотеку та письмове рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя..

Колегією суддів також встановлено, що п. 4.1.11. іпотечних договорів сторони передбачили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення та реалізувати предмет іпотеки на підставах, умовах і в порядку, передбаченому цим договором, кредитним договором та чинним законодавством України. Зокрема, абз. 2 п. 7.4.1. іпотечних договорів сторони передбачили, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, якого обирає іпотекодержатель для здійснення такої оцінки. Така умова договору відповідає нормам ст. 37 Закону України «Про іпотеку».

Так, відповідно до ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» (станом на момент виникнення спірних правовідносин) іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Розділ 7 іпотечних договорів від 29.08.2008 р. містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя в позасудовому порядку та умови переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки.

Отже, Законом України «Про іпотеку» та умовами укладених сторонами договорів іпотеки визначено необхідність визначити вартість предметів іпотеки на підставі оцінки суб`єктом оціночної діяльності саме на момент переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки.

Зі звіту про оцінку майна-активів згідно з переліком, визначеним у додатку до договору, складеного суб`єктом оціночної діяльності ЗАТ „Консалтингюрсервіс, вбачається, що ринкова вартість об`єкта оцінки визначена в сумі 19170250 грн. станом на 21.03.2018 р.

Разом з тим, суд звертає увагу, що звіт про оцінку майна складений 15.05.2018 р., тоді як витягами з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно підтверджено, що набуття іпотекодержателем (АТ „Дельта Банк) права власності на майно, передане в іпотеку відбулося 21.03.2018 р. При цьому дата видачі сертифіката суб`єкту оціночної діяльності Закритому акціонерному товариству «Консалтингюрсервіс» - 07.05.2018 р. /а.с. 210 у т.4/.

Тобто оцінка предмету іпотеки не виконана на час переходу до іпотекодержателя права власності на предмети іпотеки, а виконувалась майже через два місяці після здійснення реєстрації права власності на нерухоме майно, що є порушенням банком/відповідачем умов абз. 2 п. 7.4.1. договорів іпотеки та норм ч. 3 ст. 37 Закону України „Про іпотеку.

Державними реєстраторами відділу державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради Савчук Н.С., Іщуком В.О., Гурницькою О.В. під час проведення державної реєстрації за ПАТ „Дельта банк права власності на нежилі приміщення, які були передані позивачем в іпотеку, не було перевірено виконання заявником умов договорів іпотеки, які укладені сторонами 29.08.2008 р., та відповідність поданих для реєстрації права документів умовам цих договорів та нормам законодавства, зокрема, щодо необхідності надання письмового рішення іпотекодержателя про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та проведення оцінки об`єктів іпотеки з метою визначення вартості, за якою банк набуває предмет іпотеки у власність.

Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 10 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній станом на момент внесення записів про державну реєстрацію прав) державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації; перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.

Відповідно до норм ст..ст. 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та статті 37 Закону України "Про іпотеку", які визначають порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.

Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 23 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" подання документів для державної реєстрації прав не в повному обсязі, передбаченому законодавством є підставою для зупинення державним реєстратором розгляду заяви про державну реєстрацію прав.

Всупереч наведеним нормам державними реєстраторами Управління з питань реєстрації Хмельницької міської ради здійснено державну реєстрацію за банком права власності на майно, що було передано позивачем в іпотеку, за відсутності необхідних документів.

За таких обставин колегія судів погоджується з обґрунтованим висновком суду першої інстанції про задоволення позову ТОВ „Ріелтер 7К про скасування внесених до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про державну реєстрацію права власності.

Відповідно до ч. 6 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів», яка кореспондується з ч. 4 ст. 236 ГПК України висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосуванні таких норм права. Правові висновки щодо необхідності дотримуватись в процедурі звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку одночасно п.п.57, 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, та умов договорів викладені, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 р. у справі № 306/2053/16-ц. Колегія суддів враховує таку правову позицію Великої Палати Верховного Суду і не вбачає підстав для відступу від такої позиції.

При цьому колегія суддів відхиляє посилання скаржника на постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 08.05.2018 р. у справі № 809/1141/17, від 27 лютого 2018 року у справі № 826/4194/16, від 2 травня 2018 року у справі № 815/3357/17 та від 21 лютого 2018 року у справі № 824/950/16-а. Враховано при цьому, що правова позиція Великої Палати Верховного Суду за датою прийняття є пізнішою в часі, ніж постанови Касаційного суду адміністративної юрисдикції, і до компетенції Великої Палати належить формування єдиної правозастосовчої практики.

Підсумовуючи вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 22.01.2020 р. у справі № 924/478/18 відповідає матеріалам справи, ґрунтується на нормах законодавства і немає підстав для його скасування чи зміни за ст.277 ГПК України. Доводи апеляційної скарги не спростовують обґрунтованих висновків суду першої інстанції.

Судові витрати за розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника згідно зі ст.129 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 276, 281 - 282 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Публічного акціонерного товариства „Дельта Банк залишити без задоволення. Рішення Господарського суду Хмельницької області від 22.01.2020 р. у справі № 924/478/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття.

Постанову апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку, передбаченому Господарським процесуальним кодексом України.

Матеріали справи № 924/478/18 повернути Господарському суду Хмельницької області.

Повний текст постанови складений 11.06.2020 р.

Головуючий суддя Маціщук А.В.

Суддя Петухов М.Г.

Суддя Олексюк Г.Є.