ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД МИКОЛАЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
======================================================================
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

11 червня 2020 року Справа № 915/242/20

м. Миколаїв

Господарський суд Миколаївської області у складі судді Олейняш Е.М. при секретарі судового засідання Степановій І.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом Фізичної особи-підприємця Власова Євгена Сергійовича, АДРЕСА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 )

юридична адреса: АДРЕСА_2

до відповідача Миколаївської міської ради, вул. Адміральська, 20, м. Миколаїв, 54001 ()

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_1 , АДРЕСА_3 (РНОКПП НОМЕР_2 )

про визнання права оренди та визнання додаткового договору укладеним

за участю учасників справи:

від позивача: Фуртатова М.Ю., адвокат;

від відповідача: представник не з`явився;

від третьої особи: представник не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

До господарського суду Миколаївської області звернулась Фізична особа-підприємець Власов Євген Сергійович з позовною заявою до відповідача Миколаївської міської ради, в якій просить суд:

- визнати за Фізичною особою-підприємцем Власовим Євгеном Сергійовичем право оренди земельної ділянки кадастровий номер :05:076:0031.

- визнати укладеним додатковий договір від 25.10.2019 року до договору оренди землі № 11157 від 06.09.2016 року про заміну сторони у зобов`язанні в редакції, викладеній в позовній заяві.

І. ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 10.03.2020 року прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі за правилами спрощеного позовного провадження. Розгляд справи по суті призначено в судовому засіданні на 07.04.2020 року. Залучено до участі у справі третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача ОСОБА_1 .

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 07.04.2020 року вирішено відкласти судове засідання з додатковим повідомленням учасників справи про дату, час та місце судового засідання.

Ухвалою господарського суду Миколаївської області від 02.06.2020 року призначено розгляд справи по суті в судовому засіданні на 11.06.2020 року.

Відповідач явку повноважного представника в судове засідання 11.06.2020 року не забезпечив, хоча про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належним чином, що підтверджується телефонограмою (арк. 99).

07.04.2020 року від відповідача Миколаївської міської ради надійшла заява вх. № ЕП:4317/20 від 07.04.2020 року про розгляд справи за відсутності представника відповідача (арк. 58).

11.06.2020 року від відповідача Миколаївської міської ради надійшла заява вх. № 6952/20 від 11.06.2020 року про розгляд справи за відсутності представника відповідача. Відзив на позовну заяву підтримує.

Відповідно до ч. 3 ст. 196 ГПК України учасник справи має право заявити клопотання про розгляд справи за його відсутності. Якщо таке клопотання заявили всі учасники справи, судовий розгляд справи здійснюється на підставі наявних у суду матеріалів.

Третя особа явку повноважного представника в судове засідання 11.06.2020 року не забезпечила, хоча про дату, час та місце розгляду справи повідомлена належним чином, що підтверджується телефонограмою та наявним в матеріалах справи рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення (арк. 99-100).

Відповідно до ч. 1 ст. 202 ГПК України неявка у судове засідання будь-якого учасника справи за умови, що його належним чином повідомлено про дату, час і місце цього засідання, не перешкоджає розгляду справи по суті, крім випадків, визначених цією статтею.

Відповідно до п. 1 ч. 3 ст. 202 ГПК України якщо учасник справи або його представник були належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутності представників відповідача та третьої особи.

В судовому засіданні 11.06.2020 року судом відповідно до ч. 1 ст. 240 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частини рішення.

ІІ. ЗАЯВИ ТА КЛОПОТАННЯ У СПРАВІ.

Заяви та клопотання відсутні.

ІІІ. СТИСЛИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЙ УЧАСНИКІВ ПРОЦЕСУ.

1. Правова позиція позивача.

Позивач зазначає, що предметом спору є вимога про визнання права оренди та визнання додаткового договору укладеним. Підставою позову позивачем зазначено обставини, які полягають в тому, що позивач набув право власності згідно договору купівлі-продажу від 06.12.2018 року нежитлового об`єкту, який розташований на земельній ділянці, наданій в оренду третій особі ФОП Сікорському О.О. згідно договору оренди землі № 11157 від 06.09.2016 року. Позивач вказує, що в силу приписів ст. 120 ЗК України у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно до нього перейшло право користування земельною ділянкою, що зумовлює необхідність переоформлення договору оренди землі. Позивач звернувся до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із заявою про заміну сторони по договору оренди землі та листом, до якого позивачем додано три примірники додаткового договору про заміну сторони у зобов`язанні. Проте, відповідь на звернення не отримав, а додаткову угоду зі сторони міської ради не підписано, що і стало підставою для звернення до суду із позовом. Позовні вимоги обґрунтовані положеннями ст. 19, 55, 124 Конституції України, ст. 188 ГК України, ст. 317, 328, 377 ЦК України, ст. 2, 3, 12, 80, 83, 120 ЗК України, ст. 2, 6, 7, 12, 13 Закону України "Про оренду землі" та практикою Верховного Суду.

2. Правова позиція (заперечення) відповідача.

23.03.2020 року до господарського суду Миколаївської області від відповідача надійшов відзив на позовну заяву (вх. № 3697/20), в якому відповідач просив суд у позові відмовити.

В обґрунтування заперечень відповідач у відзиві на позов зазначає наступне:

- в результаті переходу права власності на нежитловий об`єкт до позивача Власова Є. С. , договір оренди землі від 06.09.2016 року № 11157 припинився в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки ОСОБА_1 , однак діє до 06.09.2026 року на тих самих умовах стосовного нового власника нерухомості - Власова Є. С. ;

- позивачем в позовній заяві не зазначено та не надано доказів, яким чином міська рада не визнає за Власовим Євгеном Сергійовичем право оренди земельної ділянки з кадастровим номером :05:076:0031, на якій знаходиться майно, яке належить позивачу, що свідчить про необґрунтованість заявленої позовної вимоги;

- за приписами ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України та ст. 7 Закону України «Про оренду землі» укладення додаткової угоди про заміну сторони договору оренди землі не є обов`язковим. Заміна орендаря земельної ділянки у чинному договорі оренди землі відбувалася автоматично, в силу прямої норми закону. Питання про заміну сторони у договорі оренди не може бути розглянуто в судовому порядку, оскільки правовідносини між сторонами є договірними;

- позивачем не надано доказів, на підставі яких можна було б встановити обставини, що свідчать про неможливість зареєструвати право оренди земельної ділянки. Крім того, відмова уповноваженого органу або суб`єкта в реєстрації права оренди земельної ділянки з підстави відсутності договору про заміну сторони у зобов`язанні до договору оренди землі може бути оскаржена в установленому законом порядку, проте відповідних доказів на підтвердження вказаних обставин позивачем не подано.

Заперечення обґрунтовані приписами ст. 15, 182, 334, 377 ЦК України, ст. 93, 120, 125, 126, 141 ЗК України, ст. 7, 31 Закону України "Про оренду землі", ст. 3, 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та практикою Верховного Суду.

3. Правова позиція третьої особи.

Третя особа не скористалась наданим ст. 168 ГПК України правом на подання письмових пояснень щодо позову або відзиву.

ІV. ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ, ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН З ПОСИЛАННЯМ НА ДОКАЗИ, НА ПІДСТАВІ ЯКИХ ВСТАНОВЛЕНІ ВІДПОВІДНІ ОБСТАВИНИ.

Розглянувши матеріали справи, керуючись принципом верховенства права, оцінивши докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів, та враховуючи, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, суд встановив наступне.

06.09.2016 року між Миколаївською міською радою (орендодавець) та ФОП Сікорським О.О. (орендар) укладено договір оренди землі № 11157 (арк. 16-19), відповідно до умов якого Миколаївська міська рада на підставі рішення від 17.03.2016 № 3/38 передає, а ФОП Сікорський О.О. приймає в оренду земельну ділянку, право на яку було посвідчено договором оренди від 06.09.2006 № 4347, для обслуговування майнового комплексу (гаражів, споруд) по вул. Троїцькій (Кірова), 240-а/2 /Інгульський район/ (п. 1.1 Договору).

Відповідно до п. 3.1 Договору договір діє протягом 10 (десяти) років з дати його укладення (до 06.09.2026). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це орендодавця за шість місяців до спливу строку цього договору.

Підставою для укладення договору на новий строк буде відповідне рішення орендодавця.

Договір зареєстрований у Миколаївській міській раді, про що у книзі реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 06.09.2016 року за № 11157.

Відповідно до п. 13.1 Договору договір набирає чинності з моменту його укладення.

Умовами договору сторони передбачили наступне.

Відповідно до п. 2.1 Договору в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1300 кв.м., у тому числі 516 кв.м. під капітальною забудовою, 17 кв.м. під тимчасовою забудовою, 767 кв.м. під проходами проїздами, та площадками (за функціональним використанням - землі комерційного використання), без права передачі її в суборенду (кадастровий номер :05:076:0031).

Відповідно до п. 2.2 Договору на земельній ділянці знаходиться майновий комплекс.

Відповідно до п. 2.3 Договору об`єктом оренди є тільки земельна ділянка.

Відповідно до п. 5.1 Договору земельна ділянка передається в оренду для обслуговування майнового комплексу (гаражів, споруд).

Відповідно до п. 11.1 Договору всі зміни та/або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі (якщо інше не встановлено договором) за взаємною згодою сторін, шляхом внесення змін у вигляді додаткової угоди (договору про зміни), що буде невід`ємною частиною цього договору. Згодою або запереченням орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору, є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку.

Право оренди 21.10.2016 року зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (арк. 20-21).

06.12.2018 року між ОСОБА_1 (продавець) та Власовим Є.С. (покупець) укладено договір купівлі-продажу (арк. 11-14).

Відповідно до п. 1.1 Договору продавець зобов`язується передати у власність покупця, покупець зобов`язується прийняти і оплатити відповідно до умов цього договору нежитловий об`єкт , що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 (надалі-об`єкт продажу).

В цілому цей нежитловий об`єкт складається з: цегляний гараж літ. Б4-1 загальною площею 440,5 кв.м.; цегляний гараж літ. В-1 загальною площею 31,9 кв.м,; огорожі № 1,6,7; споруди № ІІ.

Нежитловий об`єкт по вулиці Троїцька, 240-А/2, в місті Миколаєві Миколаївської області (надалі - об`єкт продажу), який розташований на земельний ділянці кадастровий номер :05:076:0031, розміром 0,1300 га, право власності на яку не оформлено (не приватизована), знаходиться у комунальній власності, згідно Витягу з Державного земельного реєстру про земельну ділянку № НВ-018 від 13.11.2018 року, виданого Управлінням Держземагенства Миколаївського району Миколаївської області та Довідки № 01-640д від 29.11.2018 року, виданої Управлінням земельних ресурсів Миколаївської міської ради.

Договір підписано сторонами, посвідчено приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Ставничою І.О. та зареєстровано в реєстрі за № 3302.

Право власності на нежитлові приміщення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 101) 06.12.2018 року зареєстровано за Власовим Є.С. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (арк. 15).

Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 202392542 від 28.02.2020 року право власності на об`єкт нерухомого за адресою АДРЕСА_4 зареєстровано за Власовим Є.С. (арк. 20-21).

22.12.2018 року позивач Власов Є.С. звернувся до Центру надання адміністративних послуг Миколаївської міської ради із заявою про внесення змін до договору оренди від 06.09.2016 року № 11157 в частині заміни сторони з ФОП Сікорського О.О. на гр. Власова Є.С. у зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно (арк. 22-23), яка отримана та зареєстрована в Миколаївській міській раді 22.12.2018 року за вх. № 1875/313-18.

В подальшому 14.11.2019 року позивач звертався до Миколаївської міської ради із супровідним листом, в якому позивач, посилаючись на положення ст. 377 ЦК України, ст. 120 ЗК України, зазначив про перехід права користування земельною ділянкою до Власова Є.С. , у зв`язку з переходом права власності на нерухоме майно. Вказаним супровідним листом до Миколаївської міської ради надано для підписання три примірники підписаних зі сторони ФОП Власова Є.С. та ОСОБА_1 додаткового договору від 25.10.2019 року до договору оренди землі № 11157 від 06.09.2016 року про заміну сторони у зобов`язанні (арк. 24-25).

У відповідь на супровідний лист від 14.11.2019 року виконавчий комітет Миколаївської міської ради 04.12.2019 року направив на адресу позивача лист № 6590/020201-40/14/19, в якому зазначив, що питання внесення змін до договору оренди землі від 06.09.2016 року № 11157 з ФОП Сікорського О.О. на громадянина Власова Є.С. розглянуто та погоджено постійною комісією міської ради з питань містобудування, архітектури і будівництва, регулювання земельних відносин та екології. Підготовлено проект рішення, який відповідно до Регламенту Миколаївської міської ради VІІ скликання проходить стадію погодження. Додаткова угода до договору буде підписана міським головою після прийняття рішення сесією Миколаївської міської ради (арк. 26).

На підтвердження факту сплати коштів за користування земельною ділянкою (кадастровий номер :05:076:0031), на якій розміщено належний позивачу об`єкт нерухомого майна, позивачем подано суду квитанцію (арк. 30).

Доказів підписання додаткової угоди до договору оренди станом на день розгляду справи суду не подано.

Враховуючи, що зміни до договору оренди в частині заміни орендаря сторонами не погоджено та не внесено, позивач звернувся до суду із даним позовом.

V. ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ТА ДЖЕРЕЛА ПРАВА, ЯКІ ЗАСТОСУВАВ СУД.

Предметом позову у цій справі є визнання за ФОП Власовим Є.С. права оренди земельної ділянки та визнання укладеним додаткового договору оренди землі про заміну сторони договору оренди землі в редакції, викладеній в позовній заяві, виходячи із того, що внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування цією земельною ділянкою перейшло до іншої особи.

За змістом ч. 1 ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Положеннями пунктів "а", "е" ч. 1 ст. 141 ЗК України (в редакції станом на 04.11.2018) визначено, що підставами припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, добровільна відмова від права користування земельною ділянкою та набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" (в редакції станом на 04.06.2017) договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці.

Водночас питання переходу права на земельну ділянку у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються ст. 120 ЗК України та ст. 377 ЦК України.

Відповідно до ч. 1, 2 ст. 120 ЗК України (в редакції станом на 04.11.2018) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Відповідно до ст. 125, 126 ЗК України (в редакції станом на 04.11.2018) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Відповідно до ст. 377 ЦК України (в редакції станом на 04.11.2018) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків та об`єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

Відповідно до ч. 3, 4 ст. 334 ЦК України (в редакції станом на 04.11.2018) право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Водночас згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" (в редакції від 04.06.2017) до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

У розумінні наведених положень при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі № 920/675/17, від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17, від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18).

Після відчуження об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою (вказана правова позиція викладена у постанові Верховного Суду від 29.08.2018 року у справі № 920/675/17).

У разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договору оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону (правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 13.06.2019 року у справі № 922/2427/18).

Верховний Суд неодноразово наголошував, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, не залежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі (правова позиція викладена в постановах Верховного Суду від 07.11.2018 року у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 року у справі № 913/661/17).

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відмову в позові, оскільки після відчуження третьою особою ОСОБА_1 об`єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припинився щодо відчужувача (третьої особи), однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості (позивача ФОП Власова Є.С.), який набув також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов`язки орендаря, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Отже, заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбулась автоматично, в силу прямої норми закону.

Враховуючи вищевикладене, в позові слід відмовити.

VІ. РОЗПОДІЛ СУДОВИХ ВИТРАТ.

Відповідно до ст. 129 ГПК України судовий збір в розмірі 4 204, 00 грн. покладається на позивача.

Керуючись ст. ст. 129, 233, 236-238, 240, 241, 254, 256 Господарського процесуального кодексу України, суд

В И Р І Ш И В:

В позові відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили відповідно до ст. 241 ГПК України та може бути оскаржене в порядку та строки, передбачені ст.ст. 253, 254, 256-259 ГПК України з урахуванням пункту 4 Розділу X "Прикінцеві положення" ГПК України та підпункту 17.5 пункту 17 Розділу XI "Перехідні положення" ГПК України.

Повний текст рішення складено 12.06.2020 року.

Суддя Е.М. Олейняш