ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02 червня 2020 року

м. Київ

Справа № 922/2845/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Волковицької Н. О. - головуючого, Мачульського Г. М., Случа О. В.,

секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,

за участю представників:

позивача - Ворожбянова А. М.,

відповідача - Гриценко Д. В.,

розглянув матеріали касаційних скарг Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" і Харківської міської ради

на рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2019 і постанову Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2020 у справі

за позовом Харківської міської ради

до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт"

про стягнення 2 404 991,22 грн.

1. Короткий зміст і підстави позовних вимог

1.1. У вересні 2019 року до Господарського суду Харківської області звернулася Харківська міська рада (далі - міськрада) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" (далі - "Ріал Істейт") про стягнення 2 404 991,22 грн безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку по вул. Академіка Павлова,130-Б у м. Харкові, яка належить відповідачеві.

2. Короткий зміст судових рішень у справі

2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 20.12.2019 позовні вимоги задоволено у повному обсязі.

Рішення суду аргументовано тим, що факт безпідставного збереження відповідачем грошових коштів за рахунок власника земельної ділянки без достатньої правової підстави є доведеним, його повна оплата має бути здійснена відповідно до умов Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08, (далі - Положення) тобто у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки, тому обґрунтованими є вимоги про стягнення з відповідача 2 404 991,22 грн безпідставно збережених коштів - орендної плати.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2020 рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2019 у справі № 922/2845/19 скасовано в частині задоволення позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 721 497,37 грн, а також у частині розподілу судових витрат. У скасованій частині ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. В іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2019 залишено без змін. Абзаци перший та другий резолютивної частини рішення суду викладено у такій редакції: стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" (49000, м. Дніпро, вул. Січових Стрільців, 21-А, код 34918876) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м- н. Конституції, 7, код 04059243, за реквізитами платежу 24062200, рахунок:0002,МФО899998, , банк Казначейство України (ЕАП)) - безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати в сумі 1 683 493,85 грн, витрати по сплаті судового збору в сумі 25 252,41грн. Доповнити резолютивну частину рішення суду третій абзацом наступного змісту: У задоволенні позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати в сумі в розмірі 721 497,37 грн відмовити. Абзац третій вважати абзацом четвертим.

Постанову аргументовано тим, що на дату набуття відповідачем права власності на нерухоме майно, договір оренди, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю "РІСТ" (далі - ТОВ "РІСТ") - попереднім власником будівлі та міськрадою, діяв, і згідно зі статтею120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) відповідач набув право на оренду спірної земельної ділянки на визначених у цьому договорі умовах, проте не реалізував своє право укласти відповідний договір оренди та зареєструватиу встановленому законом порядку. За змістом Положення (зі змінами та доповненнями), відсоток від орендної плати для строку оренди 25 років становив 70 %. Правильним є висновок суду першої інстанції про здійснення розрахунку з урахуванням 8 % ставки, але в межах 70 % від орендної плати замість визначених позивачем 100 %, які жодним чином ані сам позивач, ані суд не обґрунтували, і хоча відповідач заперечив із цього приводу у суді першої інстанції, але під час ухвалення рішення доводи відповідача в цій частині спростовано не було.

3. Фактичні обставини справи, встановлені судами

3.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, ТОВ "Ріал Істейт" з 31.10.2016 на підставі договору купівлі продажу № 402 є власником нерухомого майна (нежитлової будівлі літ. А-1 загальною площею 833,3 кв.м.), розташованого на земельній ділянці по вул. Академіка Павлова, 130 Б у м. Харкові , яка належить територіальній громаді м. Харкова.

За інформацією із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 23.07.2019 № 174767808 право власності на нежитлову будівлю літ. А-1 загальною площею 833,3 кв.м. по вул . Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові з 31.10.2016 зареєстровано за ТОВ "Ріал Істейт" на підставі договору купівлі-продажу від 31.10.2016 № 402.

Відповідно до витягу із Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.07.2019 № НВ-019 земельна ділянка площею 0,2788 га, кадастровий номер :07:047:0017, по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові перебуває у комунальній власності. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови; вид використання - для будівництва автокомплексу, але не пізніше здачі об`єкта до експлуатації, та для експлуатації. Запис про державну реєстрацію цієї земельної ділянки здійснено 21.08.2004.

За інформацією Департаменту земельних відносин Харківської міської ради від 11.07.2018 № 4776/0/225-18 договору оренди землі з ТОВ "Ріал Істейт" на земельну ділянку по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові Департамент земельних відносин Харківської міської ради не готував, рішень щодо надання у користування зазначеної земельної ділянки Харківська міська рада не приймала.

Ураховуючи відсутність зареєстрованих за будь-якими юридичними або фізичними особами прав на земельну ділянку по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові з кадастровий номер :07:047:0017, та з урахуванням положень статей 12, 80, 83 ЗК України, земельна ділянка площею 0,2788 га, кадастровий номер :07:047:0017, по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові перебувала у власності територіальної громади м. Харкова в особі Харківської міської ради, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 23.07.2019 № НВ-019.

Відповідно до інформації ГУ ДФС у Харківській області від 06.07.2018 № 16316/9/20-40-12-14-22 ТОВ "Ріал Істейт" податкових декларацій з плати за землю за 2015- 2017 не надавало, а також перебуває на обліку в Харківському управлінні офісу Великих платників податків ДФС з 2018.

Розрахунок розміру безпідставно збережених ТОВ "Ріал Істейт" коштів у сумі орендної плати Харківська міська рада здійснила на підставі витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові (кадастровий номер :07:047:0017) від 03.06.2019 № 919/0/45-19, виданого відділом у м. Харкові Головного управління Держгеокадастру у Харківській області.

Як наголошує позивач, ТОВ "Ріал Істейт" у період із 01.02.2017 по 31.07.2019 не сплачувало плату за користування земельною ділянкою по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові плату за землю у встановленому законодавчими актами розмірі, внаслідок чого зберегло за рахунок Харківської міської ради як власника земельної ділянки за цією адресою майно - грошові кошти у розмірі орендної плати.

Департамент територіального контролю Харківської міської ради 23.07.2019 здійснив обстеження земельної ділянки з урахуванням звіту з геодезичної зйомки земельної ділянки по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові, розробленого Товариством з обмеженою відповідальністю "Геодезично-вишукувальний центр" і витягу із Державного земельного кадастру від 23.07.2019 № НВ-019.

Згідно з витягом з Державного земельного кадастру від 23.07.2019 № НВ-019 про земельну ділянку по вул . Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові (кадастровий номер :07:047:0017) площа цієї земельної ділянки становить 0,2788 га.

За результатами обстеження на місцевості встановлено, що на сформованій земельній ділянці площею 0,2788 га (кадастровий номер :07:047:0017) по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові розташована одна нежитлова будівля літ. "А-1", право власності на яку зареєстровано за ТОВ "Ріал Істейт".

За результатами обстеження складено акт обстеження земельної ділянки по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові від 23.07.2019.

ТОВ "Ріал Істейт", набувши право власності на об`єкт нерухомого майна, розташований на земельній ділянці комунальної форми власності, належним чином у встановленому законодавством порядку не оформило речового права на цю земельну ділянку.

Наведені обставини стали підставою для звернення міськрадидо суду із цим позовом до ТОВ "Ріал Істейт" про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою комунальної власності по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові.

Крім того, суди попередніх інстанцій встановили, що спірна земельна ділянка, розташована за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, 130, загальна площа (га) 0,2788, кадастровий номер: :07:047:0017, землі комерційного використання, перебувала в оренді ТОВ "Ріст" на підставі договору оренди землі від 02.07.2004 № 7558/04.

За змістом зазначеного договору оренди його укладено на 25 років (із 30.04.2004 по 01.06.2029), встановлено орендну плату на період експлуатації, зокрема з 01.01.2007 у сумі 12 792,70 грн (пункт 2.2 Договору оренди).

Зазначений договір оренди було розірвано згідно з рішенням Господарського суду Харківської області від 01.08.2016 у справі № 922/1778/16, яке набрало законної сили 14.11.2016.

4. Узагальнені доводи ТОВ "Ріал Істейт"

4.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Харківської області від 20.12.2019 та постановою Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2020 у справі № 922/2845/19, ТОВ "Ріал Істейт" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на положення пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), просить скасувати зазначені рішення та прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Скаржник стверджує, що оскільки на дату придбання спірного нерухомого майна договір оренди № 7558/04 був чинним, до ТОВ "Ріал Істейт" автоматично перейшло право оренди земельної ділянки, а тому сплата орендної плати має відбуватися на умовах, визначених у цьому договорі. Розірвання договору жодним чином не впливає на умови оплати, оскільки воно стосується лише припинення права оренди ТОВ "РІСТ". Зазначене підтверджується судовою практикою, викладеною у постановах Верховного Суду України від 19.01.2016 у справі № 910/15520/16, від 19.06.2012 у справі № 36/368, від 08.06.2016 у справі № 804/7668/15, від 12.09.2017 у справі № 2а-10596/12/2670, постановах Верховного Суду від 03.03.2018 у справі № 904/6296/17, від 18.04.2019 у справі № 913/210/18, від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18.

Надані позивачем розрахунки безпідставно збережених коштів є необґрунтованими, оскільки у матеріалах справи відсутні витяги з технічної документації про нормативну грошову оцінку за 2017 та 2018 року, а наявний витяг лише за 2019 рік. Водночас за змістом постанов Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, від 10.09.2019 у справі № 922/96/19, від 08.10.2019 у справі № 904/4737/18, від 18.03.2020 у справі № 639/5391/18, розрахунки здійснені за відсутності відповідних витягів не повинні використовуватися судом при вирішенні спору.

Заявник також вважає помилковим застосування під час здійснення спірного розрахунку вимог Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08 та визначення ставки орендної плати у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки, оскільки це Положення необхідно застосовувати під час укладення договору оренди, чого здійснено не було. Розмір орендної плати, відповідно до змісту Положення має погоджуватися з орендарем, чого міськрадою здійснено не було.

Крім того, скаржник вказує на те, що міськрада мала визначити у своєму рішенні ставку орендної плати, а не здійснювати її розрахунок самостійно, звертаючись із позовною заявою.

ТОВ "Ріал Істейт" зауважує, що суди попередніх інстанцій установили дотримання міськрадою процедури здійснення розрахунку розміру безпідставно збережених коштів, не досліджуючи усіх доказів у справі.

4.2. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Ріал Істейт" міськрада просить відмовити у її задоволенні і вважає доводи викладені у ній помилковими та безпідставними.

5. Узагальнені доводи міськради

5.1. Не погоджуючись із постановою Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2020 у справі № 922/2845/19, міськрада звернулася до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій, посилаючись на положення пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України, просить скасувати зазначену постанову та залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2019 у цій справі.

Заявник також акцентує, що помилковими є висновки апеляційного господарського суду про наявність орендних відносин між сторонами, оскільки договір оренди № 7558/04 був розірваний згідно з рішенням Господарського суду Харківської області від 01.08.2016, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 14.11.2016 у справі №922/1778/16 на підставі якого внесено запис про припинення права оренди. У зв`язку із наведеним, немає правових підстав користування спірною земельною ділянкою попередніми користувачами на умовах договору оренди. Аналогічного висновку дійшов Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду у постанові від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.

До моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Відповідні висновки викладено, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, постановах Верховного Суду від 14.01.2019 у справі № 912/1188/17, від 21.01.2019 у справі № 902/794/17, від 04.02.2019 у справі № 922/3409/17, від 12.03.2019 у справі 916/2948/17, від 09.04.2019 у справі № 922/652/18, від 21.05.2019 у справі № 924/552/18 та інших.

5.2. У відзиві на касаційну скаргу міськради ТОВ "Ріал Істейт" наголошує на безпідставності доводів скаржника та просить відмовити у її задоволенні.

6. Позиція Верховного Суду

6.1. Відповідно до статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу міськради необхідно задовольнити, натомість касаційна скарга ТОВ "Ріал Істейт" не може бути задоволена з огляду на таке.

6.3. Як свідчать матеріали справи, предметом позову є вимога міськради про стягнення з відповідача як власника об`єкта нерухомого майна безпідставно збережених коштів у вигляді орендної плати, на підставі статей 1212-1214 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), за фактичне користування без належних на те правових підстав земельною ділянкою комунальної власності, на якій розміщене нерухоме майно.

Відповідно до частин першої та другої статті 1212 ЦК України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.

Положення глави 83 цього Кодексу застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.

За змістом положень глав 82 і 83 ЦК України для деліктних зобов`язань, які виникають із заподіяння шкоди майну, характерним є, зокрема, зменшення майна потерпілого, а для кондикційних - приріст майна в набувача без достатніх правових підстав. Вина заподіювача шкоди є обов`язковим елементом настання відповідальності в деліктних зобов`язаннях. Натомість для кондикційних зобов`язань вина не має значення, оскільки важливим є факт неправомірного набуття (збереження) майна однією особою за рахунок іншої.

Кондикційні зобов`язання виникають за наявності одночасно таких умов: набуття чи збереження майна однією особою (набувачем) за рахунок іншої (потерпілого); набуття чи збереження майна відбулося за відсутності правової підстави або підстава, на якій майно набувалося, згодом відпала (такий висновок сформульовано Верховним Судом України у постанові від 02.03.2016 у справі № 6-3090цс15).

Отже, обов`язок набувача повернути потерпілому безпідставно набуте (збережене) майно чи відшкодувати його вартість не є заходом відповідальності, оскільки набувач зобов`язується повернути тільки майно, яке безпідставно набув (зберігав), або вартість цього майна. Наведену правову позицію викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17.

За змістом глави 15, статей 120, 125 ЗК України та положень статті 1212 ЦК України випливає, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, відносини з фактичного користування земельною ділянкою без оформленого права на цю ділянку (без укладеного договору оренди тощо) та недоотримання її власником доходів у виді орендної плати є за своїм змістом кондикційними. Аналогічний правовий висновок викладено в постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі № 922/3412/17, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17.

Згідно з частиною 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Тобто особа, яка набула права власності на це нерухоме майно, фактично стає орендарем земельної ділянки, на якій воно розміщене, у тому ж обсязі та на умовах, як і у попереднього власника. При цьому договір оренди цієї земельної ділянки щодо попереднього її користувача (попереднього власника нерухомого майна) припиняється відповідним договором, на підставі якого новий власник набув право власності на розташоване на цій земельній ділянці майно.

Таку правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 915/672/17, від 17.04.2018 у справі № 922/2883/17, від 30.05.2018 у справі № 908/1990/17, від 05.06.2018 у справі № 920/717/17, від 20.06.2018 у справі № 913/661/17, від 27.06.2018 у справі № 921/613/17-г/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 04.10.2018 у справі № 904/326/18, від 04.06.2019 у справі № 914/1925/18, від 26.11.2019 у справі № 917/92/19.

Аналогічну правову позицію, що у розумінні наведених положень законодавства у разі виникнення в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов`язанні, і що після відчуження об`єктів нерухомості позивачі не повинні сплачувати орендну плату за земельну ділянку, користувачем якої вони вже не є, а зобов`язання із такої сплати автоматично виникає у нового власника нерухомості, викладено у постановах Верховного Суду від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17 від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17.

Як установили суди попередніх інстанцій, ТОВ "Ріал Істейт" із 31.10.2016 є власником нерухомого майна (нежитлової будівлі літ. А-1 загальною площею 833,3 кв.м.), розташованого на земельній ділянці по вул. Академіка Павлова, 130 Б у м . Харкові , яка належить територіальній громаді м. Харкова.

У свою чергу, спірна земельна ділянка перебувала в оренді з 02.07.2004 у ТОВ "РІСТ" на підставі договору оренди землі № 7558/04. Зазначений договір оренди було розірвано згідно з рішенням Господарського суду Харківської області від 01.08.2016 у справі № 922/1778/16, яке набрало законної сили 14.11.2016.

Під час розгляду справи № 922/2845/19 важливо встановити наявність або відсутність між сторонами у справі орендних відносин за договором оренди № 7558/04 у період, за який пред`явлено позовні вимоги - з 01.02.2017 по 31.07.2019.

За змістом частини першої статті 1212 ЦК України безпідставно набутим майном є майно, набуте особою або збережене нею у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави.

Відсутністю правової підстави вважають такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідносин та їх юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.

Майно не може вважатися набутим чи збереженим без достатніх правових підстав, якщо це відбулося в не заборонений цивільним законодавством спосіб, зокрема, внаслідок тих чи інших юридичних фактів, правомірних дій, які передбачені частиною другою статті 11 ЦК України.

При цьому положення статті 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена або припинена, у тому числі шляхом розірвання договору. Подібні правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 19.02.2020 у справі №915/411/19, від 21.02.2020 у справі № 910/660/19, від 17.03.2020 у справі № 922/2413/19.

Відповідно до частин 2 та 3 статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Оскільки договір оренди № 7558/04 розірваний згідно з рішенням Господарського суду Харківської області від 01.08.2016, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 14.11.2016 у справі №922/1778/16, станом на 01.02.2017 орендних відносин між сторонами фактично не існувало, водночас протягом спірного періоду права користування земельною ділянкою відповідач не оформив, не уклав договору оренди з міськрадою та не здійснив державну реєстрацію такого права.

Отже, ТОВ "Ріал Істейт" користується земельною ділянкою без достатньої правової підстави, а тому правильним є висновок суду першої інстанції про те, що за встановлених фактичних обставин справи (відсутність чинного договору оренди) між сторонами склалися кондикційні відносини. У зв`язку із цим, міськрада правомірно звернулася до суду з вимогою про стягнення безпідставно збережених коштів за період користування відповідачем спірною земельною ділянкою у порядку статті 1212 ЦК України.

За таких обставин апеляційний господарський суд дійшов хибного висновку про наявність між сторонами орендних відносин, а тому помилково скасував рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2019 у справі № 922/2845/19 у частині, яка стосується визначення правовідносин між сторонами, що вплинуло на обрахунок розміру коштів, які належить стягнути з відповідача.

6.4. З урахуванням правової позиції Верховного Суду, викладеної у постановах, зокрема від 11.06.2019 у справі № 922/551/18, від 01.10.2019 у справі № 922/2082/18, від 17.03.2020 у справі № 917/353/19 для вирішення спору про стягнення безпідставно збережених коштів у виді орендної плати за земельну ділянку, необхідно з`ясувати, чи є земельна ділянка об`єктом цивільних прав, а також установити обґрунтованість порядку та підстав нарахування орендної плати за користування земельною ділянкою.

При цьому, згідно з абзацом 3 частини 1 статті 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки, зокрема комунальної власності. Крім того, згідно з абзацом 1 пункту 289.1 Податкового кодексу України для визначення розміру орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Відповідно до частини 2 статті 20 та частини 3 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.

Отже, витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є належним та допустимим доказом, що підтверджує дані про нормативно-грошову оцінку.

Як установили суди попередніх інстанцій, розрахунок безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за користування земельною ділянкою по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові було здійснено на підставі витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові (кадастровий номер :07:047:0017) від 03.06.2019 № 919/0/45-19, виданого відділом у м. Харкові Держгеокадастру у Харківській області, наявного у матеріалах справи. Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013. Показники, які було застосовано для здійснення розрахунків, не змінювалися із дати прийняття цього рішення. Наведе свідчить, що жодних змін нормативно грошової оцінки земельної ділянки не відбувалося, а тому відповідні показники були аналогічними протягом всього спірного періоду.

Чинне земельне законодавство, в тому числі стаття 20 Закону України "Про оцінку земель", не містить обґрунтування обов`язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише зазначає про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі; витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі "реального часу", тобто на час звернення заявників, у зв`язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула. (Відповідна правова позиція викладена у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19).

Крім того, апеляційний господарський суд наголосив, що в розрахунку спірної суми за період з 01.02.2017 по 31.07.2018 застосовувався коефіцієнт 2, а з 01.08.2018 по 31.07.2019 - коефіцієнт 3, оскільки у відповідній технічній документації про нормативну грошову оцінку цієї земельної ділянки немає коду класифікації видів цільового призначення землі, що відповідає вимогам Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489.

Водночас, здійснюючи розрахунок суми безпідставно збережених коштів, міськрада застосувала ставку річної орендної плати у розмірі 8 %. Відповідно до пункту 2.5 Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08 (зі змінами та доповненнями), розмір поточної базової ставки орендної плати, визначений відповідно до наведених вихідних даних, становить 0,08.

Оскільки договору оренди між сторонами укладено не було і відповідач фактично користується земельною ділянкою без достатньої правової підстави, а розмір ставки річної орендної плати встановлено на рівні 8 % (значення переведено для обрахунку у відсотки), то міськрада керувалася ним при здійсненні відповідного розрахунку, який становить: за період з 01.02.2017 по 31.12.2017 - 734 858,41 грн, за період з 01.01.2018 по 31.07.2018 - 467 637,17 грн, за період із 01.08.2018 по 31.07.2019 - 1 202 495,64 грн.

У свою чергу, як уже зазначалося, апеляційний господарський суд дійшов помилкового висновку про наявність між сторонами орендних відносин, тому відсутні підстави для застосування відсотку від орендної плати для строку оренди у розмірі - 70 %, як це передбачено у Положенні про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08 (зі змінами та доповненнями).

У зв`язку із цим колегія суддів вважає, що доводи ТОВ "Ріал Істейт" стосовно помилкового обрахунку розміру безпідставно збережених коштів не отримали підтвердження, а з огляду на положення статей 20, 23 Закону України "Про оцінку земель" місцевий господарський суд, перевіривши цей розрахунок, правомірно виходив із правильності визначення міськрадою такої суми на основі належного і допустимого доказу - витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 03.06.2019 № 919/0/45-19.

6.5. Крім того, ТОВ "Ріал Істейт" на підтвердження переходу до нього права оренди спірної земельної ділянки, посилалося на практику викладену у постановах Верховного Суду України від 19.01.2016 у справі № 910/15520/16, від 19.06.2012 у справі № 36/368, від 08.06.2016 у справі № 804/7668/15, від 12.09.2017 у справі № 2а-10596/12/2670, постановах Верховного Суду від 03.03.2018 у справі № 904/6296/17, від 18.04.2019 у справі № 913/210/18, від 19.06.2018 у справі № 922/3655/17, від 05.09.2018 у справі № 904/9027/17, від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 29.11.2018 у справі № 915/1416/17, від 06.12.2018 у справі № 902/1592/15, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17, від 06.03.2019 у справі № 914/2687/17, від 04.04.2019 у справі № 910/7197/18.

За змістом зазначених рішень важливим критерієм є наявність чинного договору оренди, право оренди за яким переходить до нового власника нерухомого майна, водночас у справі № 922/2845/19 договір оренди у справі № 922/2845/19, був розірваний станом на час за який позивач просить стягнути безпідставно збережені кошти. У зв`язку із наведеним, Верховний Суд вважає, що такі правові висновки не можна застосовувати під час розгляду справи № 922/2845/19.

6.6. Щодо посилання ТОВ "Ріал Істейт" на практику Верховного Суду викладену у постановах від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 13.02.2019 у справі № 320/5877/17, від 10.09.2019 у справі № 922/96/19, від 08.10.2019 у справі № 904/4737/18, від 18.03.2020 у справі № 639/5391/18, колегія суддів зазначає таке. Відповідач вважає, що розрахунки, здійснені за відсутності відповідних витягів, не повинні використовуватися судом при вирішенні спору. Однак попри часткову подібність правовідносин у зазначених справах, за змістом цих рішень відомості із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки є необхідними для визначення суми грошових коштів, які належать стягнути як безпідставно збережені. Відсутність витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, фактично позбавляє суди можливості перевірити наданий розрахунок коштів. Отже, у зазначених справах установлено відсутність будь-якого витягу, який би стосувався періоду, за який позивач просив стягнути безпідставно збережені кошти.

6.7. З огляду на викладене колегія суддів вважає, що ТОВ "Ріал Істейт" не навело переконливих аргументів щодо наявності підстав для скасування рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2019 і постанови Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2020 у справі № 922/2845/19, водночас доводи міськради щодо помилкового застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права в частині визначення фактичних правовідносин між сторонами отримали підтвердження.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги та норми права, якими керувався суд

7.1. Відповідно до статті 312 ГПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (частини 2, 5 статті 236 ГПК України).

З огляду на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував норми матеріального права та, як наслідок, скасував законне судове рішення, постанова Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2020 у справі № 922/2845/19 необхідно скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в сумі 721 497,37 грн, а рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2019 у справі № 922/2845/19 залишенню в силі в цій частині.

8. Розподіл судових витрат

8.1. З огляду на те, що касаційну скаргу міськради належить задовольнити, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат, наведеними у статті 129 ГПК України, колегія суддів вважає за необхідне здійснити розподіл судових витрат скаржника зі сплати судового збору, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, шляхом покладання обов`язку відшкодування цих витрат на відповідача.

Керуючись статтями 129, 308, 312, 315 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" залишити без задоволення.

Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.

Постанову Східного апеляційного господарського суду від 16.03.2020 у справі № 922/2845/19 скасувати в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати в сумі 721 497,37 грн та залишити в силі рішення Господарського суду Харківської області від 20.12.2019 у справі № 922/2845/19 в цій частині.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" (49000, м. Дніпро, вул. Січових Стрільців,21-А, код 34918876) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м- н. Конституції,7, код 04059243) 7 судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги у сумі 72 149,74 грн.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий Н. О. Волковицька

Судді Г. М. Мачульський

О. В. Случ