ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД КИЇВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"25" травня 2020 р. Справа № 911/2844/19

Господарський суд Київської області у складі судді Щоткіна О.В., за участю секретаря судового засідання Литовки А.С., розглянувши матеріали справи

за позовом виконуючого обов`язки керівника Києво-Святошинської місцевої прокуратури в інтересах держави

до: 1. Товариства з обмеженою відповідальністю «Промоальт»

2. Ірпінської міської ради

про розірвання договору оренди земельної ділянки та договору про внесення змін

за участю представників

прокуратури: Буцмак А.Ю. посвідчення № 034564 видане 20.07.2015;

відповідача 1: Українцева К ОСОБА_1 . керівник;

відповідача 2: Клименко К.В. предст. за дов. № 01-20/9/1 від 02.01.2020.

СУТЬ СПОРУ:

До Господарського суду Київської області звернувся виконуючий обов`язки керівника Києво-Святошинської місцевої прокуратури (далі прокурор) з позовом від 13.11.2019 № 1138вих-19 в інтересах держави в особі територіальної громади міста Ірпінь до Товариства з обмеженою відповідальністю «Промоальт» (далі відповідач 1, ТОВ «Промоальт») та Ірпінської міської ради (далі відповідач 2), в якому просить суд розірвати договір оренди земельної ділянки площею 3,5 га з кадастровим номером :01:177:0005, яка фактично розташована за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 31.03.2006 між Ірпінською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю «Київський науково-клінічний діагностичний центр» (наразі Товариство з обмеженою відповідальністю «Промоальт») та договору від 21.05.2008 про внесення змін до нього.

Позовні вимоги прокурор обґрунтовує тим, що ТОВ «Промоальт» використовує земельну ділянку в порушення умов спірного договору, не виконуючи при цьому вимоги ст. 25 Закону України «Про оренду землі», в тому числі порушує встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження). За твердженнями прокурора, незважаючи на істотну зміну обставин, якими сторони керувались при укладенні вказаного договору, всупереч вимог ст. 652 Цивільного кодексу України, договір оренди земельної ділянки у м. Ірпінь по вулиці Чехова, 27, не змінювався та не розривався, попри те, що його умови не відповідали суті зобов`язання, а Ірпінською міською радою, при наявності очевидних порушень земельного та містобудівного законодавства, видавались дозвільні документи на проведення будівництва багатоквартирних будинків на земельній ділянці, яка мала бути використана для зведення хірургічного медичного комплексу.

Ухвалою Господарського суду Київської області від 16.12.2019 відкрито провадження у справі. Розгляд справи вирішено здійснювати за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 13.01.2020.

Через канцелярію суду 09.01.2020 ТОВ «Промоальт» подано відзив на позовну заяву за вих. № 01/2020 від 09.01.2020, у якому відповідач 1 заперечує проти заявлених позовних вимог та просить суд відмовити прокурору в задоволенні позову у повному обсязі.

Мотивуючи свої заперечення, ТОВ «Промоальт», зокрема, зазначає, що обмеження (обтяження) на використання землекористувачем земельної ділянки площею 3,5000 га у вигляді зобов`язання з будівництва міського пологового будинку на 150 ліжок з гінекологічним відділенням включно з подальшою безоплатною передачею його до комунальної власності територіальної громади м. Ірпеня, в договір від 21.05.2008 за реєстровим № 1489 не вносились, оскільки вони стосувались інших земельних ділянок м. Ірпінь, вул. Комінтерну, 65, та території колишніх відстійників.

Також ТОВ «Промоальт» зауважує, що на момент звернення прокурора з даним позовом договір оренди, на розірванні якого наполягає прокурор, вже не містить пункт 14, відповідно до якого на спірній земельній ділянці мав бути побудований саме хірургічний медичний комплекс із спеціалізованою науковою та клінічною базою.

Відповідач 1 зазначає, що за умовами договору оренди земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_2 . АДРЕСА_3 , за цільовим призначенням завжди відносилась до категорії «землі житлової та громадської забудови» і ніколи не відносилась до земель оздоровчого чи рекреаційного призначення. ТОВ «Промоальт» вважає, що спірна земельна ділянка використовується відповідно до умов договору та з дотриманням цільового призначення земельної ділянки. Орендарем не допускається порушень ст. 96 Земельного кодексу України, а також ст. 25 Закону України «Про оренду землі», про які заявляє прокурор у позовній заяві.

Крім того, на думку відповідача 1, необґрунтованим є твердження прокурора і про те, що будівництво багатоквартирного житлового будинку сімейного типу з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та закладами охорони здоров`я суперечить волі територіальної громади. Прокурором, на переконання ТОВ «Промоальт» не надано жодного доказу вираження такої волі територіальної громади.

Через канцелярію суду 10.01.2020 Ірпінською міською радою подано відзив на позовну заяву від 09.01.2020 № 01-20/74, в якому відповідач 2 просить суд відмовити у задоволенні позовної заяви.

Заперечуючи проти позовних вимог, відповідач 2 зазначає, що 18.04.2008 Ірпінська міська рада приймає рішення № 1530-45-V «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки з ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» () для будівництва та обслуговування хірургічного медичного комплексу зі спеціалізованою науковою та клінічною базою: м. Ірпінь, вул. Чехова, 27». Відповідно до цього рішення пунктом 1 затверджується технічна документація про внесенню змін до договору оренди земельної ділянки, пунктом 2 вилучається з користування ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» частина земельної ділянки 5,000 га, пунктом 3 залишається у користуванні ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» земельна ділянка площею 3,5000 га для будівництва та обслуговування хірургічного медичного комплексу зі спеціалізованою науковою та клінічною базою: м. Ірпінь, вул. Чехова, 27.

Відповідач 2 стверджує, що пунктом 4 цього ж рішення Ірпінської міської ради встановлюється обмеження (обтяження) на використання земельної ділянки площею 3,5000 га (без зазначення адреси цієї земельної ділянки) згідно п. 2.4. та п. 3.1.2. договору, затвердженого рішенням Ірпінської міської ради від 19.11.2007 № 1049-30-У «Про затвердження «Про затвердження договору про будівництво медичного комплексу з ТОВ «КНКМЦ» (будівництво міського пологового будинку на 150 ліжок з гінекологічним відділенням включно з подальшою безоплатною передачею його до комунальної власності територіальної громади м. Ірпеня).

Відповідач 2 вважає, що саме зміст пункту 4 рішення Ірпінської міської ради № 1530-45-V від 18.04.2008 став підставою для твердження прокурора про те, що на земельній ділянці площею 3,5 га у АДРЕСА_2 . Ірпінь АДРЕСА_3 з кадастровим номером: :01:177:0005 мав бути побудований Пологовий будинок. Однак, як зауважує відповідач 2, у пункті 4 рішення Ірпінської міської ради № 1530-45-V від 18.04.2008 відсутнє посилання на адресу земельної ділянки, а саме: АДРЕСА_3 , відсутній кадастровий номер земельної ділянки :01:177:0005, натомість є прив`язка до пунктів 2.4. та 3.1.2. Договору, затвердженого рішенням Ірпінської міської ради від 19.11.2007 № 1049-30-V «Про затвердження договору про будівництво медичного комплексу з ТОВ «КНКМЦ». У вказаних пунктах, зі слів відповідача 2, зазначено зовсім інші адреси: м. Ірпінь, вул. Комінтерну, 65, та територія колишніх відстійників.

Через канцелярію суду 06.02.2020 від прокуратури надійшли відповіді на відзиви відповідачів від 03.02.2020 № 189 та № 190.

Так, прокурор, зокрема, звертає увагу, що спірна земельна ділянка має правовий статус земель оздоровчого призначення та не обліковувалась як землі державної власності. Посилання відповідачів на відсутність кадастрового номеру земельної ділянки у спірному договорі оренди, на переконання прокурора, жодним чином не свідчить про те, що спір не стосується земельної ділянки з кадастровим номером :01:177:0005.

Через канцелярію суду 17.02.2020 ТОВ «Промоальт» подано заперечення на відповідь на відзив за вих. № 46/2020 від 17.02.2020.

Через канцелярію суду 28.02.2020 Ірпінська міська рада подала заперечення на відповідь на відзив від 26.02.2020 № 01-20/800.

За змістом вказаних заперечень відповідачі наполягають на відмові в задоволенні позовних вимог.

Через канцелярію суду 03.03.2020 від прокуратури надійшли пояснення від 28.02.2020 № 262вих-20 з письмовими доказами у додатку, які долучено судом до матеріалів справи.

У підготовчому провадженні неодноразово оголошувалась перерва, строк підготовчого провадження продовжувався на тридцять днів на підставі ухвали суду від 27.01.2020.

Ухвалою суду від 02.03.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.

Розгляд справи по суті неодноразово відкладався.

Суд, заслухавши вступне слово учасників справи, з`ясувавши обставини, на які посилаються учасники справи, дослідив в порядку статей 209-210 Господарського процесуального кодексу України докази у справі.

Після закінчення з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами суд перейшов до судових дебатів. Представники учасників справи виступили з заключним словом, посилаючись на обставини і докази досліджені в судовому засіданні.

Відповідно до ч. 1 ст. 233 Господарського процесуального кодексу України, суди ухвалюють рішення, постанови іменем України негайно після закінчення судового розгляду.

25.05.2020, після виходу з нарадчої кімнати, відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України, судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення.

Розглянувши подані документи і матеріали, заслухавши пояснення представників учасників справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти позову, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

ВСТАНОВИВ:

Сорок шостою сесією четвертого скликання (другого засідання) Ірпінської міської ради 16.03.2006 прийнято рішення № 1749-46-IV «Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» під будівництво хірургічного медичного комплексу із спеціалізованою науковою та клінічною базою в м. Ірпінь, вул. Чехова, 27 (район санаторію «Ірпінь»)», відповідно до п. 1 якого затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду.

Пунктом 2 вказаного рішення вилучено з земель Державного підприємства «Київське лісове господарство» земельну ділянку загальною площею 8,5 га і переведено до земель запасу міської ради.

Згідно з п. 3 рішення Ірпінської міської ради від 16.03.2006 № 1749-46-IV вирішено надати в оренду терміном на 25 років ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» земельну ділянку площею 8,5 га в АДРЕСА_2 . Ірпінь, вул. Чехова, 27 (район санаторію «Ірпінь») під будівництво хірургічного медичного комплексу із спеціалізованою науковою та клінічною базою, за рахунок земель запасу міської ради з правом викупу.

На підставі рішення Ірпінської міської ради від 16.03.2006 № 1749-46-IV між Ірпінською міською радою (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Київський науково-клінічний медичний центр» (орендар) 31.03.2006 укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Запісочним О.В. та зареєстрований в реєстрі за № 1359 (далі договір № 1359), за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування з правом викупу земельну ділянку несільськогосподарського призначення землі громадської та житлової забудови, яка знаходиться в місті Ірпінь Київської області по вулиці Чехова № 27.

Відповідно до п. 2 договору № 1359 в оренду передається земельна ділянка загальною площею 8,5 га.

На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна: хірургічний медичний комплекс із спеціалізованою науковою та клінічною базою в стадії проектування. Інші об`єкти інфраструктури відсутні (п. 3 договору № 1359).

Згідно з п. 6 договору № 1359 інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини відсутні.

Пунктом 7 договору № 1359 обумовлено, що останній укладено на 25 (двадцять п`ять) років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк.

За умовами п. 14 договору № 1359 земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування хірургічного медичного комплексу із спеціалізованою науковою та клінічною базою.

Відповідно до п. п. 15, 16 договору № 1359 категорія земель землі житлової та громадської забудови. Умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки.

Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-тиденний строк після державної реєстрації цього договору оренди за актом її приймання-передачі.

Згідно з п. 27 договору № 1359 на орендовану земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб згідно висновків про обмеження Ірпінського міського відділу земельних ресурсів № 316 від 14.03.2006 та Ірпінського міського відділу містобудування та архітектури № 285 від 10.03.2006:

- зміна цільового призначення тільки за проектами землеустрою;

- будівництво об`єктів згідно державних будівельних норм;

- дотримання вимог екологічного зонування згідно чинного екологічного законодавства.

Пунктом 31 договору № 1359 передбачено права орендаря, зокрема: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (п. 32 договору № 1359).

Відповідно до п. 37 договору № 1359 всі додатки, зміни та доповнення до цього договору мають бути вчинені в письмовій формі, з обов`язковим нотаріальним посвідченням, та підписані належним чином уповноваженими на те представниками сторін, з обов`язковим посиланням на цей договір.

Пунктом 39 договору № 1359 обумовлено, що його дія припиняється шляхом розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Згідно з п. 44 договору № 1359 останній набирає чинності після підписання сторонами, нотаріального посвідчення та його державної реєстрації.

Договір № 1359 зареєстровано у Ірпінському міському відділі № 2 Київської Регіональної філії Державного підприємства Центру Державного земельного кадастру, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 04.04.2006 за № 404.

Між сторонами 31.03.2006 підписано та скріплено печатками акт прийому-передачі земельної ділянки, відповідно до якого Ірпінська міська рада передала, а ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» прийняло в тимчасове користування на умовах оренди терміном на 25 (двадцять п`ять) років земельну ділянку загальною площею 8,5000 га для будівництва та обслуговування хірургічного медичного комплексу із спеціалізованою науковою та клінічною базою, яка знаходиться за адресою: м. Ірпінь, вул. Чехова, 27 (район санаторію «Ірпінь») згідно рішення сесії Ірпінської міської ради № 1749-46-ІV від 16.03.2006.

Тридцять четвертою позачерговою сесією п`ятого скликання Ірпінської міської ради 12.12.2007 прийнято рішення № 1212-34-V «Про дозвіл ТОВ «КНКМЦ» на складання технічної документації із землеустрою щодо передачі до земель запасу частини земельної ділянки в м. Ірпені по вул. Чехова, 27».

Відповідно до п. 1 рішення від 12.12.2007 № 1212-34-V Ірпінська міська рада розглянувши лист ТОВ «КНКМЦ» від 19.11.2007 за № 338 (вх. № 5648/01-07 від 20.11.2007) про відмову від оренди частини земельної ділянки площею 5,0 га за адресою: АДРЕСА_3 , вирішила прийняти до земель запасу міста Ірпеня земельну ділянку площею 5,0 га, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 . Ірпінь, вул. Чехова, 27, що знаходиться в оренді ТОВ «КНКМЦ» згідно договору від 31.03.2006 № 1359.

Сорок п`ятою сесією п`ятого скликання Ірпінської міської ради 18.04.2008 прийнято рішення № 1530-45-V «Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки з Товариством з обмеженою відповідальністю «Київський науково-клінічний медичний центр» () для будівництва та обслуговування хірургічного медичного комплексу зі спеціалізованою науковою та клінічною базою за адресою: м. Ірпінь, вул. Чехова, 27», відповідно до п. 2 якого вилучено з користування ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» та переведено до земель запасу Ірпінської міської ради частину земельної ділянки площею 5,0000 га, розташовану в м. Ірпінь, по вул. Чехова, 27, яка перебуває в користуванні ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» на підставі договору оренди земельної ділянки площею 8,5000 га від 31.03.2006, який зареєстрований у Ірпінському міському відділі № 2 Київської Регіональної філії Державного підприємства Центру Державного земельного кадастру за номером 404 від 04.04.2006.

Згідно з п. 3 рішення Ірпінської міської ради 18.04.2008 № 1530-45-V залишено в користуванні ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» земельну ділянку площею 3,5000 га для будівництва та обслуговування хірургічного медичного комплексу зі спеціалізованою науковою та клінічною базою за адресою: м. Ірпінь, вул. Чехова, 27.

Між Ірпінською міською радою та ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» 21.05.2008 укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Запсочним О.В. від 31.03.2006 за реєстровим № 1359, відповідно до п. 1.1. якого пункт 2 договору № 1359 сторони виклали у такій редакції: «п. 2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 3,5 (три з половиною) га.».

Указаний договір про внесення змін посвідчено приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Запсочним О.В. та зареєстровано в реєстрі за № 1489.

У подальшому, 29.05.2017 відбулась державна реєстрація змін до установчих документів юридичної особи ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр», а саме: зміна повного найменування, зміна скороченого найменування, зміна видів діяльності, зміна складу або інформації про засновників, про що в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань міститься запис № 4001803. Так, ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» змінено найменування на ТОВ «Промоальт».

Сороковою сесією сьомого скликання Ірпінської міської ради, за наслідками розгляду звернення директора ТОВ «Промоальт» щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки № 1359 від 31.03.2006 в частині зміни найменування орендаря згідно Статуту підприємства та Протоколу № 21 засновників (учасників) товариства від 27.05.2017, враховуючи довідку відділу містобудування та архітектури виконавчого комітету Ірпінської міської ради № 296 від 01.09.2017, висновок постійної депутатської комісії Ірпінської міської ради земельних відносин, лісових та природоохоронних питань, 28.09.2017 прийнято рішення № 2693-40-VІІ «Про внесення змін в договір оренди земельної ділянки № 1359 від 31.03.2006», яким, зокрема, вирішено:

- внести зміни в преамбулу договору оренди земельної ділянки № 1359 від 31.03.2006 змінивши найменування орендаря на ТОВ «Промоальт» (п. 1 рішення);

- пункт 3 договору оренди земельної ділянки № 1359 від 31.03.2006 викласти в наступній редакції: на земельній ділянці об`єкти нерухомого майна відсутні (п. 2 рішення);

- пункт 14 договору оренди земельної ділянки № 1359 від 31.03.2006 виключити (п. 3 рішення).

Звертаючись з позовом до суду, прокурор зазначає, що в ході здійснення досудового розслідування у кримінальному провадженні № 0000798 було встановлено, що земельна ділянка площею 3,5 га у м. Ірпінь по вулиці АДРЕСА_3 , 27, ніколи не використовувалась ТОВ «Київський науково-клінічний медичний центр» для будівництва та обслуговування хірургічного медичного комплексу із спеціалізованою науковою та клінічною базою відповідно до умов договору оренди земельної ділянки від 31.03.2006 та договору про внесення змін до нього від 21.05.2008.

За словами прокурора, в ході проведення санкціонованого обшуку в Ірпінській міській раді Київської області на підставі ухвали слідчого судді від 01.08.2019, який проводився в рамках досудового розслідування у кримінальному провадженні № 0000798, було виявлено та вилучено містобудівну документацію по Ірпінському регіону, в тому числі містобудівні умови та обмеження, що були видані Ірпінською міською радою на підставі рішення № 152/17 від 14.07.2016 на забудову земельної ділянки у м. Ірпінь по вул. Чехова, 27, зокрема: № 0170/1-10-16 від 31.10.2016; № 0170/2-10-16 від 31.10.2016; № 0170/3-10-16 від 31.10.2016; № 0170/4-10-16 від 31.10.2016; № 0170/6-10-16 від 31.10.2016; № 0170/7-10-16 від 31.10.2016; № 0171-10-16 від 31.10.2016; № 0171/5-10-16 від 31.10.2016.

Прокурор зазначає, що у всіх вказаних документах замовником являється ТОВ «Київській науково-клінічний медичний центр», крім того у вказаних документах передбачено будівництво багатоквартирного житлового буднику сімейного типу з вбудовано-прибудованими нежитловими приміщеннями громадського призначення та закладами охорони здоров`я (амбулаторія, стоматологічний кабінет, аптечний пункт).

Водночас прокурор зауважує, що умовами спірного договору оренди земельної ділянки № 1359, на якій передбачено вказане будівництво, чітко визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування хірургічного медичного комплексу із спеціалізованою науковою та клінічною базою (п. 14 договору).

Разом з тим, прокурор звертає увагу на те, що рішенням Ірпінської міської ради № 1530-45-V від 18.04.2008, на підставі якого вносились зміни до договору оренди земельної ділянки від 31.03.2006, було встановлено обмеження (обтяження) використання земельної ділянки, а саме: пунктом 4 вказаного рішення передбачено, що ТОВ «КНКМЦ» мало будувати на вказаній земельній ділянці міський пологовий будинок на 150 ліжок з гінекологічним відділенням виключно з подальшою безоплатною передачею його до комунальної власності територіальної громади м. Ірпеня.

Посилаючись, зокрема, на норми ст. 25 Закону України «Про оренду землі» та ст. 651 Цивільного кодексу України», прокурор стверджує про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки № 1359 від 31.03.2006 та договору про внесення змін до нього № 1489 від 21.05.2008, оскільки орендарем порушено встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження), а також допущено істотне порушення умов договору, у зв`язку з використанням земельної ділянки всупереч визначеним умовам договору.

Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Приписами ст. 12 Земельного кодексу України (в редакції чинній на момент укладення спірного договору) передбачено, що до повноважень міських рад у галузі земельних відносин на території міст належить, зокрема: розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України (в редакції чинній на момент укладення спірного договору) громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об`єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

За приписами ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України «Про оренду землі» визначено, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Відповідно до ст. 15 вказаного Закону (в редакції чинній на момент укладення спірного договору) істотними умовами договору оренди землі є:

- об`єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

- строк дії договору оренди;

- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

- умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

- умови збереження стану об`єкта оренди;

- умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

- умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

- існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

- визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об`єкта оренди чи його частини;

- відповідальність сторін.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов`язань сторін, порядок страхування об`єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об`єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Судом встановлено, що договір оренди земельної ділянки № 1359 від 31.03.2006 містить всі істотні умови, передбачені вказаною нормою.

Згідно з ч. 2 ст. 25 Закону України «Про оренду землі» орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.

Частиною 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Таким чином законодавець визначає дотримання існуючих обмежень (обтяжень) щодо використання земельної ділянки як істотну умову договору оренди земельної ділянки, порушення якої орендарем згідно з нормами ч. 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» та ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України може бути підставою для його розірвання за рішенням суду на вимогу другої сторони договору орендодавця.

На думку прокурора, відповідач 1 не виконав встановлені щодо спірного об`єкта оренди обмеження (обтяження), які, на переконання прокурора, встановлені пунктом 4 рішення Ірпінської міської ради № 1530-45-V від 18.04.2008, а Ірпінська міська рада, в свою чергу, за наявності очевидних порушень земельного законодавства не вжила заходів щодо розірвання оспорюваного договору.

Судом встановлено, що згідно з п. 4 рішення Ірпінської міської ради № 1530-45-V від 18.04.2008 встановлено обмеження (обтяження) на використання землекористувачем земельної ділянки площею 3,5000 га згідно п. 2.4. та 3.1.2 договору, затвердженого рішенням Ірпінської міської ради від 19.11.2007 № 1049-30-V «Про затвердження договору про будівництво медичного комплексу з ТОВ «КНКМЦ» (будівництво міського пологового будинку на 150 ліжок з гінекологічним відділенням включно з подальшою безоплатною передачею його до комунальної власності територіальної громади м. Ірпеня).

У матеріалах справи наявна копія договору про будівництво медичного комплексу, укладеного 19.11.2007 між ТОВ «Київській науково-клінічний медичний центр» (ТОВ «КНКМЦ») та Ірпінською міською радою (Рада) на підставі рішення Ради від 19.11.2007 № 1049-30-V.

У статті 1 вказаного договору медичний комплекс визначається як комплекс будівель та споруд медичного, адміністративно-побутового, господарського та іншого призначення, який складається із: Хірургічного медичного комплексу із спеціалізованою науковою та клінічною базою та Пологового будинку. Пологовий будинок будівля (комплекс будівель та споруд з пологовим та гінекологічним відділенням на 150 ліжок у складі відповідно до проектної документації), що буде збудована ТОВ «КНКМЦ» відповідно до проектного завдання Ради на земельній ділянці за адресою: м. Ірпінь, вул. Комінтерну, 65, яка додатково надається Радою в оренду ТОВ «КНКМЦ».

Підпунктом 5.3.4. договору про будівництво медичного комплексу від 19.11.2007 обумовлено, що в строк до 01.02.2008 рада зобов`язана надати в користування ТОВ «КНКМЦ» на умовах оренди земельну ділянку площею 2,0 га (територія колишніх відстійників) для будівництва об`єктів Медичного комплексу.

Суд зазначає, що в пункті 4 рішення Ірпінської міської ради № 1530-45-V від 18.04.2008 відсутнє посилання на адресу земельної ділянки, а саме: АДРЕСА_2 . АДРЕСА_3 , відсутній кадастровий номер земельної ділянки :01:177:0005, натомість є посилання на пункти 2.4. та 3.1.2. договору про будівництво медичного комплексу, затвердженого рішенням Ірпінської міської ради від 19.11.2007 № 1049-30-У. Зі змісту договору про будівництво медичного комплексу від 19.11.2007 вбачається, що ним обумовлено будівництво Медичного комплексу та Пологового будинку за іншими адресами: м. Ірпінь, вул. Комінтерна, 65, а також територія колишніх відстійників.

Водночас п. 27 договору оренди земельної ділянки від 31.03.2006 № 1359 чітко передбачено перелік встановлених обмежень (обтяжень) орендованої спірної земельної ділянки, а саме: зміна цільового призначення тільки за проектами землеустрою; будівництво об`єктів згідно державних будівельних норм; дотримання вимог екологічного зонування згідно чинного екологічного законодавства.

Станом на момент вирішення даного спору вказаний пункт договору № 1359 сторонами не змінювався та не виключався.

Також суд зазначає, що у матеріалах справи відсутні будь-які докази порушення відповідачем погоджених сторонами у договорі № 1359 встановлених обмежень (обтяжень) орендованої земельної ділянки площею 3,5 га, яка розташована у АДРЕСА_2 . Ірпінь по вул АДРЕСА_4 Чехова АДРЕСА_3 .

Беручи до уваги викладене в сукупності, суд вважає безпідставними та недоведеними твердження прокурора про те, що ТОВ «Промоальт» використовує спірну земельну ділянку з порушенням встановлених щодо об`єкта оренди обмежень (обтяжень).

Що стосується тверджень прокурора стосовно порушення умов пункту 14 договору № 1359, яким передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування хірургічного медичного комплексу із спеціалізованою науковою та клінічною базою, слід зазначити таке.

Прокурором та відповідачами у справі визнається та не заперечується факт, що на підставі дозволів на початок виконання будівельних робіт, на які прокурор посилався у позовній заяві, на спірній земельній ділянці здійснюється будівництво багатоквартирних житлових будинків сімейного типу з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та закладами охорони здоров`я (амбулаторія, стоматологічний кабінет, аптечний пункт).

Відповідно до ч. 1 ст. 75 Господарського процесуального кодексу України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованих підстав вважати їх недостовірними або визнаними у зв`язку з примусом. Обставини, які визнаються учасниками справи, можуть бути зазначені в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їх представників.

Як зазначив відповідач 1 перший будинок вже введено в експлуатацію.

У матеріалах справи наявна копія сертифікату серії КС № НОМЕР_1 , виданого 10.10.2019 замовнику об`єкта будівництва ТОВ «Промоальт» Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю Ірпінської міської ради, про засвідчення відповідності закінченого будівництвом об`єкта (черги, окремого пускового комплексу) проектній документації та підтвердження його готовність до експлуатації. Найменування об`єкта згідно з проектом «Будівництво багатоквартирних житлових будинків сімейного типу з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення та закладами охорони здоров`я (амбулаторія, стоматологічний кабінет, аптечний пункт) (ІІ-й пусковий комплекс); місце розташування об`єкта згідно з документом, що дає право на виконання будівельних робіт: 08200, Київська область, м. Ірпінь, вул. Чехова, 27/1.

Саме зміна об`єкта будівництва, визначеного у пункті 14 договору оренди земельної ділянки від 31.03.2006 № 1359, стала тією обставиною, з якою прокурор пов`язує наявність істотного порушення умов спірного договору.

Згідно з ч. 1 ст. 19 Земельного кодексу України землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв`язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Частиною 5 ст. 20 Земельного кодексу України встановлено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

Сторонами у договорі оренди земельної ділянки від 31.03.2006 № 1359, з урахування договору про внесення змін до нього від 21.05.2008 № 1489, обумовлено, що в оренду передається земельна ділянка несільськогосподарського призначення землі громадської та житлової забудови.

Виходячи з викладеного та враховуючи ч. 5 ст. 20 Земельного кодексу України, суд зауважує, що саме за таким цільовим призначенням відповідач і використовує земельну ділянку протягом строку дії оспорюваного договору оренди земельної ділянки. Вказане цільове призначення земельної ділянки сторонами не змінювалось.

У даному випадку суд також враховує правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 20.06.2018 у справі № 915/47/17, стосовно того, що в разі надання земельної ділянки в оренду під будівництво, земельне законодавство не визначає об`єкт будівництва істотною умовою договору оренди земельної ділянки, а тому зміна об`єкта будівництва на орендованій земельній ділянці в межах визначеної договором оренди категорії земель не вважається істотним порушенням умов договору оренди земельної ділянки.

Водночас, як встановлено судом, згідно з п. 3 рішення Ірпінської міської ради від 28.09.2017 № 2693-40-VІІ, вирішено виключити пункт 14 договору оренди земельної ділянки № 1359 від 31.03.2006, яким було передбачено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування хірургічного медичного комплексу із спеціалізованою науковою та клінічною базою.

На підставі вказаного рішення 13.11.2019 між Ірпінською міською радою та ТОВ «Промоальт» укладено договір про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, посвідченого приватним нотаріусом Ірпінського міського нотаріального округу Київської області Запісочним О.В., від 31.03.2006 за реєстровим № 1359 із змінами, внесеними Договором про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 16.01.2008 за реєстровим № 48, Договором про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 21.05.2008 за реєстрованим № 1489, відповідно до п. 1.2. якого погодили виключити пункт 14 договору оренди земельної ділянки від 31.03.2006 № 1359.

Підсумовуючи наведене, суд вважає, що у даному випадку прокурором не доведено підстав для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки від 31.03.2006, з урахуванням договору про внесення змін до нього від 21.05.2008 № 1489, відповідно до положень ст. ст. 25 та 32 Закону України «Про оренду землі».

Що стосується тверджень прокурора про те, що земельна ділянка площею 3,5 га у м. Ірпінь по вул. Чехова, 27, використовується всупереч волі територіальної громади, у зв`язку з чим, на його думку існують підстави для розірвання договору оренди від 31.03.2006 зі змінами до нього від 21.05.2008, то у даному випадку прокурором взагалі необґрунтовано у чому конкретно полягає шкода, завдана територіальній громаді міста Ірпеня.

Так, прокурор звернувся до суду з позовною заявою в інтересах держави в особі територіальної громади міста Ірпінь, мотивуючи своє звернення тим, що Ірпінська міська рада неналежно, всупереч волі територіальної громади, здійснює свої повноваження відносно розпорядження земельною ділянки комунальної власності, що розташована у м. Ірпінь по вул. Чехова, 27.

Відповідно до ст. 20 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» державний контроль за діяльністю органів і посадових осіб місцевого самоврядування може здійснюватися лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України, і не повинен призводити до втручання органів державної влади чи їх посадових осіб у здійснення органами місцевого самоврядування наданих їм власних повноважень.

Місцеве самоврядування здійснюється територіальними громадами сіл, селищ, міст як безпосередньо, так і через сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи, а також через районні та обласні ради, які представляють спільні інтереси територіальних громад сіл, селищ, міст (ч. 2 ст. 2 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні».

Законом України «Про місцеве самоврядування в Україні» передбачено, що територіальні громади мають декілька правових інструментів волевиявлення, а саме: місцеві референдуми (ст. 7), загальні збори громадян (ст. 8), місцеві ініціативи (ст. 9).

У позовній заяві прокурор, посилаючись на порушення вимог земельного та містобудівного законодавства, зазначає, що у провадженні слідчого відділу Ірпінського відділу поліції Головного управління Національної поліції в Київській області перебуває кримінальне провадження № 0000798 від 09.11.2018 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч. 1 ст. 367 Кримінального кодексу України, за фактом службової недбалості посадових осіб Ірпінської міської ради у сфері містобудівної діяльності, порушення порядку залучення, розрахунку розміру і використання коштів пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту відповідно до статті 40 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

До позовної заяви прокурором долучено копію витягу з Єдиного державного реєстру досудових розслідувань, з якого вбачається, що 09.11.2018 на підставі самостійно виявленого прокурором кримінального правопорушення, внесені відомості до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 0000798 за ознаками злочинів, передбачених ч. 2 ст. 364, ст. ч. 1 ст. 366 КК України.

При цьому прокурором у позовній заяві не обґрунтовано та не надано доказів, які б підтверджували наявність претензій жителів міста Ірпеня щодо існування факту порушення прав та інтересів відповідної територіальної громади, в інтересах якої прокурор звернувся до суду з даним позовом.

З огляду на викладене в сукупності, суд дійшов висновку, що прокурором не доведено, а матеріали справи не містять доказів на підтвердження істотних порушень відповідачами зобов`язань за спірним договором оренди земельної ділянки від 31.03.2006, з урахуванням договору про внесення змін до нього від 21.05.2008 № 1489, наслідком яких є їх розірвання. Також з матеріалів справи не вбачається наявності фактів порушення інтересів територіальної громади міста Ірпеня, у зв`язку з чим позовні вимоги визнаються судом безпідставними та такими, що не підлягають задоволенню.

У зв`язку з відмовою в задоволенні позову судові витрати, відповідно до ст. 129 Господарського процесуального кодексу України, покладаються на прокуратуру.

Керуючись статтями 73, 74, 76-80, 129, 237, 238, 240, 242 Господарського процесуального кодексу України, суд

вирішив:

У задоволенні позову відмовити повністю.

Дане рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга може бути подана протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту рішення відповідно до ст. ст. 240-241 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено 12.06.2020.

Суддя О.В. Щоткін