ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 травня 2020 року

м. Київ

Справа № 914/1085/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.,

за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-технічна книга»

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 24 грудня 2019 року (головуючий - Хабіб М.І., судді - Зварич О.В., Якімець Г.Г.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-технічна книга»

до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради

про внесення змін до договору

у судовому засіданні взяли участь представники:

позивача - Галуга Я.І.

відповідача - не з`явився

(рух справи у суді касаційної інстанції детально відображений в ухвалах, які приймалися Верховним Судом)

ІСТОРІЯ СПРАВИ

Короткий зміст і підстави позовних вимог

1. У червні 2019 року ТОВ «Науково-технічна книга» (далі також - «Позивач») звернулося до Господарського суду Львівської області з позовом до Управління комунальної власності департаменту економічного розвитку Львівської міської ради (далі також - УКВ та/або «Відповідач») про внесення змін до договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-11684-19 від 18.02.2019.

2. Позовні вимоги обґрунтовані таким чином:

2.1. ТОВ «Науково-технічна книга» вказує, що за договором оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-7202-9 від 25.06.2009 йому передано в оренду нежитлові приміщення площею 631,5 кв.м, які розташовані на пл. Ринок, 10 у м. Львові, ринкова вартість яких станом на 01.04.2009 становила 3 971 130, 00 грн. Термін дії цього договору визначений на 10 років - до 25.06.2019.

2.2. У 2011 році за попереднім погодженням з орендодавцем Позивач провів реконструкцію об`єкта оренди з пристосуванням приміщень під крамницю, кафе та кав`ярню, що підтверджується декларацією про готовність об`єкта до експлуатації від 13.02.2012. Вартість виконаних робіт по здійсненню невід`ємних поліпшень склала 4 411 646, 39 грн, що становить більш як 20% вартості об`єкта оренди.

2.3. 12.06.2018 орендар звернувся до Відповідача із заявою про продовження з 26.06.2019 договору оренди від 25.06.2009 на строк 9 років 360 днів, за результатами розгляду якої УКВ видало наказ від 02.08.2018 № 395-О про продовження договору оренди № Г-7202-9 від 25.06.2009 шляхом укладення договору оренди на строк 9 років 360 днів з 26.06.2019.

2.4. На виконання вказаного наказу ТОВ «Науково-технічна книга», УКВ та ТОВ «Гал-Світ» уклали 3-сторонній договір № 2129/е від 20.08.2018 на проведення оцінки орендованих нежитлових приміщень з метою визначення їх вартості для розрахунку розміру орендної плати.

22.08.2018 ТОВ «Гал-Світ» склав висновок про вартість майна, затверджений наказом УКВ № 2719/е від 29.08.2018, згідно з яким вартість об`єкта оцінки станом на 31.07.2018 становить 56 272 000, 00 грн без ПДВ.

2.5. Позивач зазначає, що у зв`язку із здійсненням невід`ємних поліпшень об`єкта оренди, вартість яких становить більш як 20% вартості об`єкта оренди, на підставі Положення про оренду майна територіальної громади м. Львова від 07.06.2007 № 897 та з урахуванням позитивних висновків профільних комісій, 09.11.2018 він звернувся до Відповідача із заявою № 2-32443-ш-2302 про застосування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки при переукладанні договору оренди, однак відповіді на цю заяву не отримав.

2.6. Також Позивач вказує, що на його замовлення було складено висновок експерта № 40-18 від 27.12.2018, згідно з яким станом на 27.12.2018 вартість поліпшень становить 11 602 630, 00 грн.

2.7. Разом з тим, 18.02.2019 сторони уклали договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-11684-19, відповідно до якого вартість об`єкта оренди станом на 31.12.2018 становить 66 732 500, 00 грн згідно зі звітом про оцінку майна, який затверджений наказом УКВ від 15.02.2019 (п.1.3); розмір орендної плати в місяць - 336 999, 12 грн без ПДВ (п. 5.1).

2.8. Позивач посилається на статтю 11 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» та п. 5.2.6 Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова, згідно з якими якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкт оренди була зроблена більш як 3 роки тому, для продовження договору оренди проводиться оцінка об`єкта оренди, та вказує про відсутність підстав для проведення оцінки майна станом на 31.12.2018, оскільки була проведена оцінка майна станом на 31.07.2018. Відтак вважає, що при укладенні договору від 18.02.2018 не міг бути використаний звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018, а мав бути використаний звіт про оцінку майна станом 31.07.2018, з урахуванням якого мав бути визначений розмір орендної плати.

2.9. Крім того, зазначає, що оцінка майна станом на 31.12.2018 проведена з порушенням вимог статей 10, 11 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні», оскільки така проведена на підставі листа Відповідача.

2.10. Вказує на здійснення ним невід`ємних поліпшень об`єкта оренди вартістю 11 602 630, 00 грн без ПДВ згідно з висновком судового експерта № 40-18 від 27.12.2018, що становить більше 20 відсотків від ринкової вартості об`єкта оренди, та наявність підстав відповідно до Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова (примітки 2,3 Додатку 2 до Методики) для застосування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки при розрахунку розміру орендної плати.

Відтак стверджує, що розмір орендної плати повинен становити 142 086,80 грн без ПДВ, а не 336 999,12 грн як передбачено пунктом 5.1 договору.

2.11. Позивач зазначає, що він звертався до Відповідача (лист №2-11534-2302 від 11.04.2019) про внесення змін до пунктів 1.3 та 5.1 договору № Г-11684-19 від 18.02.2019, проте відповіді на таку пропозицію не отримав.

2.12. Посилаючись на статтю 21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», статтю 632 ЦК України, статтю 188 ГК України, Позивач просив внести зміни до пунктів 1.3 та 5.1 договору № Г-11684-19 від 18.02.2019 та викласти ці пункти в наступній редакції :

- пункт 1.3. «Згідно зі Звітом про оцінку майна, затвердженим наказом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради № 2719/е від 29.08.2018, станом на 31.07.2018, вартість об`єкта оренди становить 56 272 000,00 грн без ПДВ;

- абзац 1 пункту 5.1. «Розмір орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 (зі змінами та доповненнями) і складає (56272000,00*0,06*0,5)/12*1,01= 142 086, 80 грн без ПДВ на момент укладення договору оренди».

Короткий зміст та мотиви судових рішень

3. Рішенням Господарського суду Львівської області від 26.09.2019 позов задоволено. Внесено зміни до пункту 1.3 розділу 1 та до абзацу 1 пункту 5.1 розділу 5 договору оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-11684-19 від 18.02.2019, шляхом їх викладення в наступній редакції:

- пункт 1.3. Згідно зі Звітом про оцінку майна, затвердженим наказом Управління комунальної власності Департаменту економічного розвитку Львівської міської ради № 2719/е від 29.08.2018, станом на 31.07.2018, вартість об`єкта оренди становить 56 272 000, 00 грн без ПДВ;

- абзац 1 пункту 5.1. Розмір орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 (зі змінами та доповненнями) і складає (56272000,00*0,06*0,5)/12*1,01= 142 086, 80 грн без ПДВ на момент укладення договору оренди.

4. При ухваленні рішення місцевий господарський суд виходив з положень статті 11 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» та пункту 5.2.6 Положення про оренду майна територіальної громади м.Львова, затвердженого ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007, якими передбачено обов`язковість проведення нової оцінки об`єкта оренди майна у випадку, якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкт оренди була зроблена більш як 3 ( три) роки. З аналізу вказаних норм суд дійшов висновку, що у випадку продовження договору оренди комунального майна на новий строк, результати незалежної оцінки є чинними протягом трьох років від дати оцінки, у зв`язку з чим суд погодився з доводами Позивача, що при укладенні договору оренди № Г-11684-19 ринкова вартість об`єкта оренди повинна була визначатись згідно з звітом станом на 31.07.2018, оскільки станом на момент укладення цього договору результати такої оцінки були чинними.

4.1. Суд вказав про відсутність правових підстав для проведення оцінки та складання звіту станом на 31.12.2018, оскільки не було письмового договору на її проведення, та про порушення порядку її проведення.

4.2. Враховуючи ринкову вартість орендованих приміщень в сумі 56 272 000, 00 грн, визначену звітом про оцінку майна станом на 31.07.2018, та ринкову вартість невід`ємних поліпшень в сумі 12 147 729,17 грн, визначену висновком експерта № 399/19 від 16.09.2019, суд встановив, що вартість поліпшень становить 21,59% від ринкової вартості орендованих приміщень та дійшов висновку про наявність у Позивача права на застосування понижуючого коефіцієнта 0,5 при розрахунку орендної плати.

4.3. Суд відхилив доводи Відповідача про відсутність підстав для зміни умов договору на вимогу Позивача, посилаючись на частину 2 статті 21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», яка, на думку суду, надає право Позивачу у даному випадку звернутися з позовом про внесення змін до договору в частині орендної плати, оскільки для Позивача законодавчо передбачено встановлення пільгової ціни із застосування понижуючого коефіцієнта 0,5.

5. За наслідками перегляду цієї справи в апеляційному порядку постановою Західного апеляційного господарського суду від 24.12.2019 рішення господарського суду першої інстанції скасовано та прийнято нове рішення про відмову в позові.

6. Мотивуючи вказану постанову апеляційний господарський суд визнав помилковими висновки суду першої інстанції щодо чинності упродовж 3-х років результатів оцінки об`єкта оренди, проведеної станом на 31.07.2018, оскільки, за висновком апеляційного суду стаття 11 ЗУ № 2269-XII, на підставі якої суд першої інстанції дійшов таких висновків, не встановлює строку чинності результатів оцінки.

6.1. Апеляційний суд вказав, що на момент укладення сторонами договору оренди від 18.02.2019, яким фактично продовжено (поновлено) з 26.06.2019 договір оренди від 25.06.2009, оцінка об`єкта оренди, проведена станом на 31.07.2018, не могла бути застосована, оскільки втратила чинність 31.01.2019, а отже, для укладення договору оренди Відповідач правомірно звернувся до оцінювача про поновлення оцінки об`єкта оренди і така оцінка була проведена станом 31.12.2018. Вказана оцінка пройшла рецензію і затверджена наказом УКВ від 15.02.2019 та правомірно застосована сторонами у пункті 1.3 договору оренди від 18.02.2019.

6.2. Щодо застосування коефіцієнту 0,5 до розміру орендної плати, то апеляційний суд зазначив, що для її встановлення розмір невід`ємних поліпшень має становити більше 20 % вартості об`єкта оренди, однак визначена висновком експерта № 40-18 вартість невід`ємних поліпшень станом на 27.12.2018 в сумі 11 602 630,00 грн без ПДВ становить лише 17,39 % від визначеної вартості об`єкта оренди станом на 31.12.2018 в сумі 66 672 500,00 грн без ПДВ, а тому і підстав застосовувати понижуючий коефіцієнт у сторін договору не було. Крім цього, суд вказав, що навіть з урахуванням визначеної висновком експерта № 399/19 від 16.09.2019 вартості невід`ємних поліпшень в сумі 12 147 729,17 грн без ПДВ, їх вартість становить лише 18,22 % від вартості об`єкта оренди в сумі 66 672 500,00 грн без ПДВ, а тому вказані обставини свідчать про відсутність у Позивача права на застосування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки при розрахунку орендної плати.

6.3. Крім вказаного, апеляційний господарський суд також зазначив, що після укладення сторонами договору оренди від 18.02.2019 не було істотного порушення договору другою стороною, істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, істотної зміни стану об`єкта оренди, як і не було зміни централізованих цін і тарифів, тобто не було жодної із визначених законом та договором підстав для внесення змін до цього договору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

7. Не погодившись із постановою апеляційного господарського суду, Позивач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою у якій просить постанову Західного апеляційного господарського суду від 24.12.2019 у даній справі скасувати, а рішення Господарського суду Львівської області від 26.09.2019 залишити в силі.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ

Узагальнені доводи, що містяться в касаційній скарзі Позивача

8. При постановленні оскаржуваної постанови господарський суд апеляційної інстанції всупереч положень частини 4 статті 236 ГПК України повністю залишив поза увагою ті фактичні обставини, що Звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018 є незаконним, адже був складений із порушенням статей 10, 11 ЗУ «Про оцінку майна» та пунктів 50, 51 Національного стандарту № 1, що підтверджується:

- відсутністю у Відповідача правових підстав для призначення та проведення нової оцінки вартості приміщень, так як на момент укладення Договору оренди № г-11684-19 чинними були результати оцінки проведеної станом на 31.07.2018;

- проведенням оцінки та складенням Звіту станом на 31.12.2018 без належної правової підстави, а саме письмового договору на проведення цієї оцінки із визначенням всіх необхідних істотних умов;

- неправомірним проведенням оцінки та складенням звіту станом на 31.12.2018 у зв`язку із проведенням такої без фактичного огляду об`єкта оцінки.

9. В порушення частини 3 статті 86, пункту 2 частини 4 статті 238 ГПК України, апеляційним господарським судом безпідставно залишено поза увагою листи Постійної комісії архітектури, містобудування та охорони історичного середовища та Постійної комісії з питань комунальної власності, а даними профільними комісіями прийнято позитивні висновки щодо застосування коефіцієнту 0,5 до орендної плати при переукладенні на новий термін договору оренди.

10. Господарським судом апеляційної інстанції неправильно застосовано статтю 21 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна», статтю 632 ЦК України, статтю 188 ГК України і в результаті не враховано, що орендна плата за комунальне майно є регульованою ціною і у разі застосування орендодавцем ціни з порушенням методики розрахунку, чинним законодавством передбачено можливість внесення відповідних змін до умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

11. 25.06.2009 Управління комунальної власності Департаменту економічної політики Львівської міської ради (орендодавець) та ТОВ «Науково-технічна книга» ( орендар) уклали договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-7202-9, за умовам якого орендодавець зобов`язується передати, а орендар прийняти в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення загальною площею 631,5 кв.м, а саме: нежитлові приміщення підвалу площею 331,8 кв.м та нежитлові приміщення 1-го поверху площею 299,7 кв.м, які розташовані в будівлі за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10 та знаходяться на балансі Управління охорони історичного середовища .

11.1. Вартість об`єкта оренди згідно з висновком оцінювача (звітом про оцінку майна) станом на 01.04.2009 становить 3 971 130, 00 грн без ПДВ (п.1.4).

11.2. Об`єкт оренди буде використовуватись орендарем для розміщення ресторанів, кафе, барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи (п.2).

11.3. Розмір місячної орендної плати складає 20 134, 52 грн без ПДВ за перший місяць оренди з врахуванням індексу інфляції. Загальна сума річної орендної плати на момент укладення договору оренди становить 238 267, 80 грн без ПДВ та без урахування індексу інфляції. Розмір орендної плати підлягає індексації на визначений індекс інфляції за відповідний період. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у визначеному законом порядку (п.5.1).

11.4. Згідно з пунктами 7.4, 7.5 договору орендар зобов`язується своєчасно здійснювати капітальний та поточний ремонт об`єкта оренди; капітальний та поточний ремонт, реконструкцію, технічне переобладнання об`єкта оренди проводити лише за згодою орендодавця.

11.5. Термін його дії визначений на 10 років, з 25.06.2009 до 25.06.2019 включно (п.4.1).

12. По акту приймання-передачі від 25.06.2009 орендодавець передав, а орендар прийняв об`єкт оренди - приміщення загальною площею 631,5 кв.м.

13. З матеріалів справи вбачається, що за погодженням з орендодавцем (лист Управління комунальної власності № 2302-2430 від 27.10.2010) у 2011 році Позивач здійснив реставрацію об`єкта оренди з пристосуванням приміщень під крамницю, кафе та кав`ярню, що підтверджується Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації, зареєстрованою Інспекцією ДАБК у Львівській області 13.02.2012 за № ЛВ7. В декларації вказана кошторисна вартість будівельно монтажних робіт за затвердженою проектною документацією - 380 тис. грн.

14. 12.06.2018 Позивач звернувся до Відповідача із заявою про продовження договору оренди нерухомого майна, в якій просив продовжити договір оренди № Г-7202-9 з 26.06.2019 на 9 років 360 днів.

15. 02.08.2018 начальником УКВ видано наказ № 395-О «Про продовження договору оренди № Г-7202-9 від 25.06.2009», згідно з п. 1 якого наказано продовжити договір оренди № Г-7202-9 від 25.06.2009 з ТОВ «Науково-технічна книга» на нежитлові приміщення загальною площею 631,5 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10, для розміщення ресторанів, кафе, барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи терміном на 9 років 360 днів, а саме: з 26.06.2019. Також наказано відповідальним працівникам забезпечити підписання 3-стороннього договору на проведення оцінки майна. Термін дії наказу встановлено 120 днів з дати його реєстрації.

16. В подальшому наказами УКВ неодноразово вносилися зміни до наказу № 395-О в частині терміну його дії, зокрема, наказом № 55-О від 31.01.2019 термін дії наказу № 395-О встановлено до 28.02.2019.

17. 20.08.2018 ТОВ «Науково-технічна книга» (платник), УКВ (замовник) та ТОВ «Гал-Світ» (виконавець) уклали договір на проведення оцінки майна № 2129е.

17.1. Відповідно до пункту 1.1 вказаного договору замовник доручає, а виконавець зобов`язується виконати (поновити) роботи з оцінки майна з метою визначення вартості об`єкта оренди, а саме: нежитлових приміщень підвалу під інд. №№ І-ХІХ, ХХІІ-ХХV, площею 331,8 кв.м. та першого поверху під інд. № 63-1 63-12 площею 299,7 кв.м, загальна площа 631,5 кв.м, що знаходяться за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10.

17.2. Мета оцінки - визначення ринкової вартості приміщень для укладення (продовження) договору оренди станом на 31.07.2018 (п.1.2).

18. В подальшому ТОВ «Гал-Світ» надало звіт про оцінку майна станом на 31.07.2018, складений 22.08.2018, та висновок про вартість майна, згідно з яким ринкова вартість нежитлових приміщень загальною площею 631,5 кв.м у м. Львові на пл. Ринок, 10 станом на 31.07.2018 становить 56 272 000, 00 грн без ПДВ.

19. Вказаний звіт про оцінку майна пройшов рецензування відповідно до рецензії № 2129/е від 28.08.2018 та був затверджений наказом УКВ № 2719/е від 29.08.2018, в якому вказано, що результати оцінки майна є чинними протягом 6 місяців від дати її проведення, якщо інший термін не передбачено в звіті про оцінку.

20. 09.11.2018 Позивач звернувся до Відповідача із заявою про застосування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки при укладенні на новий строк договору оренди нежитлових приміщень на пл. Ринок, 10 у зв`язку із здійсненням невід`ємних поліпшень орендованого майна.

21. Як вбачається з матеріалів справи, Позивач надав Відповідачу складений на замовлення Позивача судовим експертом Мельником О.П. висновок експерта № 40-18 від 27.12.2018, згідно з яким ринкова вартість невід`ємних поліпшень нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м . Львів, пл. Ринок, 10 , загальною площею 631,5 кв.м, здійснених ТОВ «Науково-технічна книга» станом на 27.12.2018, становить 11 602 630, 00 грн без ПДВ.

22. Далі, на підставі звернення УКВ (лист від 07.02.2019 №2302-вих-619) про поновлення звіту про оцінку майна за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10, ТОВ «Гал-Світ» склало звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018 та висновок про вартість майна, згідно з яким ринкова вартість нежитлових приміщень у м. Львові на пл. Ринок, 10 станом на 31.12.2018 становить вже 66 732 500, 00 грн без ПДВ.

23. Звіт про оцінку майна станом на 31.12.2018 пройшов рецензування згідно з рецензією № 19-02-10 від 14.02.2019 та затверджений наказом УКВ № 2899/е від 15.02.2019.

24. 18.02.2019 УКВ (орендодавець) та ТОВ «Науково-технічна книга» (орендар) уклали договір оренди нерухомого майна (будівель, споруд, приміщень) № Г-11684-19, відповідно до умов якого орендодавець передає орендарю в оренду нежитлові приміщення, загальною площею 631,5 кв.м, що знаходяться за адресою: м . Львів , пл. Ринок , 10 .

24.1. Пунктом 1.3 договору встановлено, що згідно із звітом про оцінку, затвердженим наказом УКВ № 2899/е від 15.02.2019, станом на 31.12.2018 вартість об`єкта оренди становить 66 732 500, 00 грн без ПДВ.

24.2. Розмір орендної плати за об`єкт оренди визначається відповідно до чинної на час укладення цього договору Методики розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова, затвердженої ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 (зі змінами та доповненнями), і складає (66 732 500,00*0,06)/12*1,01= 336 999,12 грн без ПДВ на момент укладення договору оренди (абзац перший п. 5.1 договору).

24.3. Нарахування орендної плати розпочинається з 26.06.2019 з нарахуванням індексу інфляції за попередні місяці (абзац другий п. 5.1).

24.4. Згідно з п. 5.12 договору розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

24.5. Термін договору оренди визначений на 9 років 360 днів з 26.06.2019 по 21.06.2029 включно (п.4.1).

25. Вже після укладення договору оренди Позивач звернувся до Відповідача листом від 11.04.2019, в якому запропоновував внести зміни до пунктів 1.3 та 5.1 договору оренди № Г-11684-19 від 18.02.2019 у зв`язку з тим, що при укладенні цього договору необхідно було застосовувати звіт про оцінку майна станом на 31.07.2018, а також коефіцієнт 0,5 до орендної ставки при визначення розміру орендної плати.

26. Відповідач не погодився з пропозицією Позивача щодо внесення змін до договору. Так, в листі від 16.04.2019 Відповідач вказав, зокрема, що відповідно до наданого Позивачем висновку експерта № 40-18 вартість невід`ємних поліпшень станом на 27.12.2018 становить 11 602 630, 00 грн без ПДВ, що складає 17 % від ринкової вартості об`єкта оренди, в той час як коефіцієнт 0,5 застосовується за умови проведення орендарем невід`ємних поліпшень, вартість яких становить більше 20 % ринкової вартості об`єкта оренди.

27. Під час розгляду справи судом першої інстанції Позивач надав суду висновок експерта за результатами проведення будівельно-технічної експертизи № 399/19 від 16.09.2019, складений на замовлення Позивача судовим експертом Худак М.Я. НДІ судових експертиз та права, м. Львів, згідно з яким ринкова вартість невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого майна, нежитлових приміщень, розташованих за адресою: м . Львів, пл. Ринок, 10 , здійснених ТОВ «Науково-технічна книга» станом на 31.07.2018, становить 12 147 729, 17 грн без ПДВ.

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

28. Згідно з частинами 1, 2 статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору.

29. Частиною 1 статті 627 ЦК України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

30. Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992 № 2269-XII орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

31. За приписами статті 10 Закону № 2269-XII істотними умовами договору оренди є, зокрема, об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації.

32. Суди встановили, що 25.06.2009 сторонами був укладений договір оренди нежитлових приміщень загальною площею 631,5 кв.м, які розташовані в будівлі за адресою: м. Львів, пл. Ринок, 10, та належать до комунальної власності. Вартість об`єкта оренди була визначена в договорі в сумі 3 971 130, 00 грн без ПДВ згідно з висновком оцінювача станом на 01.04.2009. Термін дії договору був встановлений на 10 років - до 25.06.2019.

33. Позивач звернувся до Відповідача про продовження договору оренди з 26.06.2019 на 9 років 360 днів.

34. Згідно зі статтею 11 Закону № 2269-XII у разі якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому, для продовження (поновлення) договору оренди проводиться оцінка об`єкта оренди. Оцінка об`єкта оренди здійснюється за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.

35. Так, на підставі договору від 20.08.2018 на проведення оцінки майна, укладеного сторонами з оцінювачем ТОВ «Гал-Світ», була проведена оцінка об`єкта оренди станом на 31.07.2018, за результатами якої складений звіт про оцінку, згідно яким ринкова вартість нежитлових приміщень загальною площею 631,5 кв.м у м. Львові на пл. Ринок, 10 станом на 31.07.2018 становить 56 272 000, 00 грн без ПДВ.

36. Статтею 12 ЗУ «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-III встановлено, що акт оцінки майна є документом, що містить висновки про вартість майна та підтверджує виконані процедури з оцінки майна, здійсненої суб`єктом оціночної діяльності - органом державної влади або органом місцевого самоврядування самостійно.

36.1. Зміст, форма, порядок складання, затвердження та строк дії акта оцінки майна встановлюються Кабінетом Міністрів України.

37. Відповідно до пункту 2 Методики оцінки об`єктів оренди, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 № 629 (у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 02.01.2003 № 3), з наступними змінами, результати незалежної оцінки є чинними протягом шести місяців від дати оцінки, якщо інший строк не передбачений у звіті щодо незалежної оцінки.

38. Як встановив апеляційний господарський суд у звіті про оцінку майна станом на 31.07.2018 не вказаний строк чинності результатів оцінки.

39. Таким чином, абсолютно правильним є висновок останнього про те, що оцінка об`єкта оренди, проведена станом на 31.07.2018, втратила чинність 31.01.2019 і не могла бути застосована при укладенні сторонами договору оренди від 18.02.2019.

40. Верховний Суд погоджується з тим, що висновки господарського суду першої інстанції у цій частині є помилковими (щодо чинності упродовж 3-х років результатів оцінки об`єкта оренди, проведеної станом на 31.07.2018), оскільки стаття 11 Закону № 2269-XII не встановлює строку чинності результатів оцінки. Вказана норма встановлює обов`язковість проведення оцінки об`єкта оренди для продовження (поновлення) договору оренди якщо на момент продовження дії договору оренди остання оцінка об`єкта оренди була зроблена більш як три роки тому.

41. Судами встановлено, що у попередньому договорі оренди від 25.06.2009 була застосована оцінка об`єкта оренди станом на 01.04.2009, а тому для продовження (поновлення) договору оренди в силу статті 11 Закону № 2269-XI проведення оцінки об`єкта оренди було обов`язковим.

42. Проте, як вже зазначалося, на момент укладення сторонами договору оренди від 18.02.2019, яким фактично продовжено (поновлено) з 26.06.2019 договір оренди від 25.06.2009, оцінка об`єкта оренди, проведена станом на 31.07.2018, не могла бути застосована, оскільки втратила чинність 31.01.2019.

43. Як правильно зазначив апеляційний господарський суд, для укладення договору оренди Відповідач на підставі пункту 1.1 договору від 20.08.2018, яким встановлено обов`язок ТОВ «Гал-Світ» виконати (поновити) роботи з оцінки майна з метою визначення вартості об`єкта оренди, правомірно звернувся 07.02.2019 до оцінювача про поновлення оцінки об`єкта оренди і така оцінка була проведена станом 31.12.2018.

43.1. Вказаною оцінкою визначено вартість об`єкта оренди в сумі 66 732 500, 00 грн без ПДВ. Ця оцінка пройшла рецензію і затверджена наказом УКВ від 15.02.2019 та правомірно застосована сторонами у пункті 1.3 договору оренди від 18.02.2019.

44. Щодо доводів скаржника у цій частині, Верховний Суд зазначає таке.

45. В пункті 51 Національного стандарту № 1 затвердженого постановою КМУ від 10.09.2003 № 1440 визначено послідовність проведення незалежної оцінки майна, а саме:

- укладення договору на проведення оцінки;

- ознайомлення з об`єктом оцінки, збирання та оброблення вихідних даних та іншої інформації, необхідної для проведення оцінки;

- ідентифікація об`єкта оцінки та пов`язаних з ним прав, аналіз можливих обмежень та застережень, які можуть супроводжувати процедуру проведення оцінки та використання її результатів;

- вибір необхідних методичних підходів, методів та оціночних процедур, що найбільш повно відповідають меті оцінки та обраній базі, визначеним у договорі на проведення оцінки, та їх застосування;

- узгодження результатів оцінки, отриманих із застосуванням різних методичних підходів;

- складання звіту про оцінку майна та висновку про вартість об`єкта оцінки на дату оцінки;

- доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату (у разі потреби).

46. З наведеного положення вбачається, що доопрацювання (актуалізація) звіту та висновку про вартість об`єкта оцінки на нову дату, є одним з етапів проведення повної оцінки об`єкта оренди, етапом, якому передує низка інших, зокрема, і ознайомлення з об`єктом оцінки.

47. Пунктом 58 Національного стандарту № 1 передбачено, що доопрацювання (актуалізація) оцінки майна може здійснюватися у разі закінчення строку дії звіту про оцінку майна та висновку про вартість майна, встановленого законодавством, або на вимогу замовника оцінки, коли істотних змін в умовах функціонування та фізичному стані об`єкта оцінки, а також стані ринку подібного майна від дати оцінки до дати оцінки, на яку передбачається здійснення доопрацювання (актуалізація), не відбулося.

Доопрацювання (актуалізацію) оцінки майна та з цією метою складення у стислій формі звіту про оцінку майна здійснює оцінювач та суб`єкт оціночної діяльності, які складали у повній формі звіт про оцінку цього майна. У цьому разі попередній звіт про оцінку майна, складений у повній формі, розглядається як невід`ємна частина звіту про оцінку майна у стислій формі.

З метою доопрацювання (актуалізації) оцінки із замовником укладається новий договір на виконання робіт з доопрацювання (актуалізації) оцінки майна, якщо можливість її проведення не була передбачена у договорі на проведення оцінки майна.

48. Апеляційний господарський суд встановив, що в пункті 1.1 договору від 20.08.2018 сторони погодили можливість поновлення результатів проведення оцінки і з урахуванням наведеного вище, в такому випадку укладення нового договору законом не вимагається.

49. Таким чином, доводи касаційної скарги у цій частині не знайшли свого підтвердження, а тому відхиляються Верховним Судом як необґрунтовані, а висновки ж апеляційного господарського суду навпаки є такими, що зроблені з правильним правозастосуванням.

50. Далі, відповідно до статті 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендна плата є платежем, який вносить орендар орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються для об`єктів, що перебувають у державній власності, Кабінетом Міністрів України. Методика розрахунку орендної плати та пропорції її розподілу між відповідним бюджетом, орендодавцем і балансоутримувачем визначаються органами, уповноваженими Верховною Радою Автономної Республіки Крим (для об`єктів, що належать Автономній Республіці Крим), та органами місцевого самоврядування (для об`єктів, що перебувають у комунальній власності) на тих самих методологічних засадах, як і для об`єктів, що перебувають у державній власності.

51. Ухвалою Львівської міської ради № 897 від 07.06.2007 затверджено Методику розрахунку орендної плати за користування майном територіальної громади м. Львова (далі також - Методика розрахунку орендної плати).

52. Пунктом 2.1.1 вказаної Методики встановлено, що орендна плата при переукладенні, перегляді умов договору оренди розраховується у такій послідовності:

- визначається розмір річної орендної плати;

- на основі розміру річної орендної плати встановлюється розмір орендної плати за перший місяць оренди, яка фіксується у договорі оренди;

- з врахуванням розміру орендної плати за перший місяць оренди розраховується розмір орендної плати за наступні місяці оренди.

52.1. Згідно з пунктом 2.1.3 Методики розрахунку орендної плати розмір річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів, об`єктів нерухомого майна, а також окремого індивідуального майна визначається за формулою:

Оп.р. = Воц* Сор., де

Оп.р. - розмір річної орендної плати за оренду цілісних майнових комплексів, об`єктів нерухомого майна, а також окремого індивідуального майна;

Воц - вартість орендованого майна, визначена способом проведення незалежної оцінки, грн.;

Сор - орендна ставка, визначена згідно з додатком 2 до цієї Методики.

53. За умовами договору оренди від 18.02.2019 (п.2.1) орендар буде використовувати об`єкт оренди для розміщення ресторанів, кафе, барів, закусочних, буфетів, кафетеріїв, що здійснюють продаж товарів підакцизної групи.

54. При використанні приміщення за вказаним цільовим призначенням орендна ставка згідно з п. 43 додатку 2 Методики розрахунку орендної плати становить 6%.

55. В примітках до додатку 2 Методики розрахунку орендної плати передбачено, що орендні ставки для об`єктів оренди, які знаходяться у будівлях, які відносяться до пам`яток культурної спадщини (пам`ятки архітектури, історії), при умові проведення орендарем невід`ємних поліпшень об`єкта, що становлять 20 і більше відсотків від його ринкової вартості, застосовуються коефіцієнт 0,5 до укладених (переукладених) договорів оренди, термін дії яких не менше трьох років.

56. Як вказано вище, орендовані Позивачем приміщення загальною площею 631,5 кв.м знаходяться в будинку № 10 на пл. Ринок у м. Львові.

57. Суди встановили, що відповідно до довідки Управління охорони історичного середовища № 0004-1494 від 04.07.2018 будинок № 10 на пл. Ринок у м. Львові є пам`яткою архітектури та містобудування національного значення згідно з постановою РМ УРСР № 970 від 24.08.1963. Охоронний № 326/9. Будинок розташований в межах історичного ареалу м. Львова, на території об`єкта, внесеного до Списку Всесвітньої Спадщини ЮНЕСКО «Львів-Ансамбль історичного центру».

58. За погодженням із орендодавцем Позивач здійснив у 2011 році реставрацію об`єкта оренди з пристосуванням приміщень під крамницю, кафе та кав`ярню.

59. У позовній заяві Позивач вказував на те, що вартість здійснених ним невід`ємних поліпшень об`єкта оренди згідно з висновком експерта № 40-18 від 27.12.2018 становить 11 602 630, 00 грн без ПДВ, що складає більше 20 % вартості об`єкта оренди і він має право на застосовування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки при переукладенні договору оренди.

60. Однак, як розрахував апеляційний господарський суд визначена висновком експерта № 40-18 вартість невід`ємних поліпшень станом на 27.12.2018 в сумі 11 602 630, 00 грн без ПДВ становить лише 17,39 % від визначеної вартості об`єкта оренди станом на 31.12.2018 в сумі 66 672 500, 00 грн без ПДВ, тобто складає менше 20%.

61. У своєму рішенні місцевий господарський суд врахував ринкову вартість невід`ємних поліпшень станом на 31.07.2018, визначену висновком експерта № 399/19 від 16.09.2019, та вартість об`єкта оренди, визначену станом на 31.07.2018 в сумі 56 272 000, 00 грн без ПДВ, та вказав, що вартість поліпшень становить 21,59 % від вартості орендованих приміщень, відтак дійшов висновку про наявність у Позивача права на застосування понижуючого коефіцієнта 0,5 при розрахунку орендної плати.

62. Проте, з урахуванням вказаного вище, такі висновки місцевого суду є безпідставними, оскільки вартість об`єкта оренди, визначена станом на 31.07.2018 в сумі 56 272 000, 00 грн без ПДВ, на момент укладення договору оренди від 18.02.2019 втратила чинність і не підлягала застосуванню.

62.1. Разом з тим, як доцільно зазначив апеляційний господарський суд, навіть з урахуванням визначеної висновком експерта № 399/19 від 16.09.2019 вартості невід`ємних поліпшень в сумі 12 147 729, 17 грн без ПДВ, їх вартість становить лише 18,22 % від вартості об`єкта оренди в сумі 66 672 500, 00 грн без ПДВ.

63. Вказані обставини свідчать про відсутність у Позивача права на застосування коефіцієнта 0,5 до орендної ставки при розрахунку орендної плати.

64. Листи ж профільних комісій, на які посилається скаржник, самі по собі не є підставою для застосування відповідного коефіцієнта при розрахунку розміру орендної плати, оскільки для отримання такої пільги в першу чергу має значення вартість зроблених невід`ємних поліпшень, яка у даному випадку не перевищили 20 % вартості об`єкта оренди.

65. За загальним правилом, що закріплене у статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

66. Частинами другою та третьою статті 188 ГК України встановлений порядок проведення сторонами договору переговорів щодо добровільної зміни чи розірвання договору. Частиною четвертою цієї статті визначено, що заінтересована сторона може звернутися до суду, якщо виник спір.

67. Згідно з положеннями статті 21 ЗУ "Про оренду державного та комунального майна" розмір орендної плати може бути змінено за погодженням сторін. Розмір орендної плати може бути змінено на вимогу однієї з сторін, якщо з незалежних від них обставин істотно змінився стан об`єкта оренди, а також в інших випадках, встановлених законодавчими актами України.

68. За умовами договору оренди від 18.02.2019 (п.5.12) розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством України.

69. Частиною 2 статті 632 ЦК України встановлено, що зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

70. Як встановив апеляційний господарський суд, після укладення сторонами договору оренди від 18.02.2019 не було істотного порушення договору другою стороною, істотної зміни стану об`єкта оренди, як і не було зміни централізованих цін і тарифів, тобто не було жодної із визначених законом та договором підстав для внесення змін до цього договору.

71. У постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17 викладена правова позиція, згідно з якою за відсутності відповідного договірного чи законодавчого обґрунтування внесення відповідних змін до договору у судовому порядку та за відсутності згоди іншої сторони у позові слід відмовити.

72. За таких обставин, доводи касаційної скарги і у цій частині відхиляються, оскільки висновки апеляційного господарського суду повністю відповідають правовим положенням, якими врегульовано питання внесення змін до договорів.

72.1. Тут також варто вказати про те, що апеляційним судом не було зроблено висновку про неможливість внесення змін у договір взагалі, ним було лише констатовано відсутність наразі умов, які давали б таке право Позивачу.

73. Верховний Суд погоджується з доводами скаржника в частині того, що до даних правовідносин не застосовуються приписи статті 652 ЦК України, адже таких підстав, як істотна зміна обставин, позовні вимоги не містили. Проте, посилання апеляційного суду у мотивувальній частині на положення статті 652 ЦК України не призвели до прийняття неправильного рішення, а тому і не можуть бути підставою для його скасування.

ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ КАСАЦІЙНОЇ СКАРГИ

74. Статтею 300 ГПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

74.1. Переглядаючи, в межах своїх повноважень, судові рішення у даній справі, Верховним Судом не встановлено будь-яких порушень балансу прийняття доводів сторін.

75. Верховний Суд у прийнятті даної постанови керується принципом res judicata, базове тлумачення якого вміщено в рішеннях Європейського суду з прав людини від 03.12.2003 у справі "Рябих проти Росії", від 09.11.2004 у справі "Науменко проти України", від 18.11.2004 у справі "Праведная проти Росії", від 19.02.2009 у справі "Христов проти України", від 03.04.2008 у справі "Пономарьов проти України", в яких цей принцип розуміється як елемент принципу юридичної визначеності, що вимагає поваги до остаточного рішення суду та передбачає, що перегляд остаточного та обов`язкового до виконання рішення суду не може здійснюватись лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та винесення нового рішення у справі, а повноваження судів вищого рівня з перегляду (у тому числі касаційного) мають здійснюватися виключно для виправлення судових помилок і недоліків. Відхід від res judicatа можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини, наявності яких у даній справі скаржником не зазначено й не обґрунтовано.

76. Відповідно до положень статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

77. Під час касаційного розгляду Верховним Судом не встановлено неправильного застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права. Оскаржувану постанову прийнято за результатами повного, всебічного та об`єктивного дослідження обставин справи і підстав для її зміни чи відміни, за мотивів наведених у касаційній скарзі, судова колегія Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, не вбачає.

78. Судові витрати за розгляд касаційної скарги покладаються на скаржника.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 309, 314 - 317 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, чинній до 08.02.2020), Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Науково-технічна книга» залишити без задоволення.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 24 грудня 2019 року у справі № 914/1085/19 залишити без змін.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.