ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 травня 2020 року Справа № 924/1122/19

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: головуючий суддя Олексюк Г.Є., суддя Гудак А.В. , суддя Маціщук А.В.

секретар судового засідання Ткач Ю.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Хмельницької міської ради на рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.02.2020 р. у справі № 924/1122/19 (суддя Гладій С.В., повний текст рішення складено 04.03.2020 р.)

за позовом Житлово-будівельного кооперативу "Подільський край"

до Хмельницької міської ради

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , ОСОБА_8 , ОСОБА_9 , ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , ОСОБА_13 , ОСОБА_14 , ОСОБА_15 , ОСОБА_16 , ОСОБА_17 , ОСОБА_18 , ОСОБА_19 , ОСОБА_20 , ОСОБА_21 , ОСОБА_22 , ОСОБА_23 , ОСОБА_24 , ОСОБА_25 , ОСОБА_26 , ОСОБА_27 , ОСОБА_28 , ОСОБА_29 , ОСОБА_30 , ОСОБА_31 , ОСОБА_32 , ОСОБА_33 , ОСОБА_34 , ОСОБА_35 , ОСОБА_36 , ОСОБА_37 , Об`єднання співвласників багатоквартирного житловогобудинку "Подільський"

про визнання незаконним та скасування п. 2 рішення Хмельницької міської ради від 09.10.2019 р.

за участю представників сторін:

позивача - Бейлик М.Б.;

відповідача - Демчук Л.Г. ;

третіх осіб - Курило В.Г.;

ВСТАНОВИВ:

Житлово-будівельний кооператив "Подільський край" звернувся до Господарського суду Хмельницької області з позовною заявою до Хмельницької міської ради про визнання незаконним та скасування п. 2 рішення Хмельницької міської ради від 09.10.2019 р. про припинення позивачу права користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1, площею 1905 кв. м., кадастровий номер :01:006:0161, шляхом розірвання договору оренди землі № 00596 від 06.06.2012 р. та надання її в оренду ОСББ "Подільський" під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами та підземною автостоянкою терміном на 3 роки.

Позовна заява мотивована тим, що п. 2 спірного рішення прийнято з порушенням п. 39 договору оренди, ст. 31 Закону України "Про оренду землі", які передбачають недопустимість розірвання договору в односторонньому порядку, а також ст. ст. 384, 598, 627, 628 ЦК України, ст. 188 ГК України, ст. 141 ЗК України, у зв`язку з чим воно є недійсним, оскільки позивач від права користування земельною ділянкою не відмовлявся, ні договором, ні законом не передбачено односторонньої відмови від договору оренди землі та право відповідача приймати рішення про припинення права оренди, при дійсному не скасованому (не розірваному), діючому договорі оренди землі.

Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 24.02.2020 р. у справі №924/1122/19 позов задоволено; визнано незаконним та скасовано п. 2 рішення Хмельницької міської ради від 09.10.2019 р., яким вирішено "Припинити житлово-будівельному кооперативу "Подільський край" право користування земельною ділянкою по вул АДРЕСА_1 , площею 1905 кв. м., кадастровий номер :01:006:0161, код КВЦПЗ земельної ділянки 02.03 - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, шляхом розірвання договору оренди землі № 00596 від 06.06.2012 р. та надати її в оренду об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Подільський" під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами та підземною автостоянкою терміном на 3 роки"; здійснено розподіл судового збору.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції свій висновок мотивував тим, що одностороння відмова від договору оренди земельної ділянки з боку відповідача, як орендодавця землі, є порушенням договірних обов`язків, взятих на себе внаслідок укладення договору оренди землі з позивачем, що свідчить про те, що пункт 2 спірного рішення не відповідає вимогам чинного законодавства, є незаконним і порушує права позивача на використання земельної ділянки для житлової та громадської забудови.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Хмельницька міська рада звернулася до суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду, прийняти нове рішення, яким відмовити в позові.

Мотивуючи апеляційну скаргу, скаржник зазначає, що судом першої інстанції протиправно не взято до уваги ту обставину, що багатоквартирний будинок № АДРЕСА_1 переданий в управління ОСББ, а право власності належить власникам квартир та нежитлових приміщень. В свою чергу, при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону, відповідно, новий власник об`єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди. Відтак, суд першої інстанції однобоко підійшов до розгляду даної справи, застосувавши певні норми чинного законодавства, проте проігнорувавши інші, що є неприпустимим при здійсненні правосуддя.

Суд першої інстанції, обґрунтовуючи задоволення позовних вимог, послався на ст. ст. 525, 651 ЦК України, однак не застосував норми ст. 120 ЗК України та Закону України "Про оренду землі", оскільки, в даному випадку, відбулося фактичне набуття права власності іншою особою на об`єкт.

Місцевий господарський суд помилково зробив висновок, що фактично мала місце одностороння відмова від договору оренди земельної ділянки з боку відповідача, як орендодавця землі, оскільки на момент прийняття оскаржуваного рішення фактично право орендаря у зв`язку з набуттям прав на об`єкт, що знаходиться на земельній ділянці, набула інша особа.

Згідно з витягом з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.03.2020 р. для розгляду даної справи визначено колегію суддів у складі: Олексюк Г.Є. (головуючий суддя), суддя Гудак А.В., суддя Маціщук А.В.

Листом Північно-західного апеляційного господарського суду від 23.03.2020 р. №924/1122/19/1808/20, матеріали справи № 924/1122/19 витребувано з Господарського суду Хмельницької області.

30.03.2020 р. на адресу Північно-західного апеляційного господарського суду надійшли матеріали даної судової справи.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 03.04.2020 р. відкрито провадження у справі, розгляд скарги призначено на 06.05.2020 р. об 14:30 год.

Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 22.04.2020 р. доручено забезпечення проведення відеоконференції Господарському суду Хмельницької області.

Житлово-будівельний кооператив "Подільський край" надіслав до суду відзив на апеляційну скаргу, в якому просить суд рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення. Позивач зазначає, що факт завершення будівництва будинку не спростовує відсутності права власності ЖБК на будинок. Пояснення ОСББ з приводу того, що нібито актом прийому-передачі будинок був переданий з ЖБК на ОСББ не підтверджує виникнення в ОСББ права власності, оскільки відповідно до ЦК України право власності виникає на підставі правочину або з моменту державної реєстрації. Державна реєстрація права власності за ОСББ відсутня, дана обставина досліджувалась судом першої інстанції. Акт прийому передачі не є правочином на підставі якого виникає право власності, тим більше таке право не зареєстровано за ОСББ.

Позивач вказує, що сам факт існування акту прийому-передачі від 04.04.2019 р., яким, на думку ОСББ, був переданий будинок з ЖБК до ОСББ свідчить про те, що ОСББ визнається той факт, що будинок належить ЖБК "Подільський край". Від ЖБК "Подільський край" даний акт підписаний особами, які не мали на це жодних повноважень, а від ЖБК підписаний членом ревізійної комісії, членом правління та головою правління, які до керівних органів ЖБК не мали жодного відношення. Даний факт встановлений постановою Верховного Суду в складі Касаційного цивільного суду від 05.02.2020 р. у справі № 686/19110/17 за позовом ОСОБА_40 до ЖБК "Подільський край", третя особа ТОВ "Октант-центр" та в інших рішеннях, які містяться в матеріалах справи. В свою чергу, рішення загальних зборів ЖБК "Подільський край", яким би був наданий дозвіл на передачу будинку з ЖБК до ОСББ не існує.

Суд першої інстанції, задовольняючи позов, прийшов до вірного висновку, що дії відповідача про припинення договору оренди землі шляхом його розірвання та надання в оренду земельної ділянки в оренду ОСББ "Подільський", яке не є власником нерухомого майна, є такими, що грубо суперечить вимогам чинного законодавства, у зв`язку із чим п. 2 оскаржуваного рішення є протиправним та підлягає скасуванню.

Представник відповідача та третя особа ОСОБА_4 в судовому засіданні 06.05.2020 р. підтримали доводи апеляційної скарги, просять її задоволити, рішення суду першої інстанції скасувати, прийняти нове рішення, яким відмовити в позові.

В судовому засіданні 06.05.2020 р. представник позивача заперечив проти доводів апеляційної скарги, вважають рішення суду першої інстанції законним та обґрунтованим, тому просить залишити її без змін.

Інші учасники справи в судове засідання не з`явилися, про день, час та місце розгляду справи повідомлялися належним чином.

Враховуючи те, що судом вчинено всі необхідні дії для належного повідомлення всіх учасників справи про день, час та місце розгляду справи, явка представників учасників судового процесу в судове засідання не визнана обов`язковою, колегія суддів вважає за можливе розглянути апеляційну скаргу в даному судовому засіданні за наявними матеріалами.

Відповідно до ч. 1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.

Дослідивши матеріали справи та обставини на предмет повноти їх встановлення, надання їм судом першої інстанції належної юридичної оцінки, вивчивши доводи апеляційної скарги стосовно дотримання норм матеріального і процесуального права судом першої інстанції, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача та третьої особи, колегія суддів дійшла наступного висновку.

Як встановлено апеляційним господарським судом, рішенням Хмельницької міської ради №32 від 11.04.2012 р. "Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та передачу земельних ділянок в постійне користування, в оренду, надання земельних ділянок за технічною документацією, поновлення договорів оренди шляхом укладення додаткових угод юридичним особам, суб`єктам підприємницької діяльності, громадянам та внесення змін в рішення сесії міської ради вирішено затвердити проект землеустрою щодо відведення земельних ділянок в оренду юридичним особам, громадянам, а саме: житлово-будівельному кооперативу "Подільський край", за адресою: АДРЕСА_1, під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами і підземною автостоянкою (рішення 14-ої сесії міської ради від 11.01.2012 р. № 24). Категорія земель - землі житлової та громадської забудови. Загальною площею 1905 кв. м., терміном на 10 років.

Комунальним підприємством проектно-розвідувальних робіт по землевпорядкуванню в присутності орендаря ЖБК "Подільський край" складено акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), згідно якого проведено визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) в м . Хмельницькому, по АДРЕСА_1.

06.06.2012 р., на виконання рішення міської ради № 32 від 11.04.2012 р., між Хмельницькою міською радою (відповідач/орендодавець) та житлово-будівельним кооперативом "Подільський край" (позивач/орендар) укладено договір оренди землі № 00596 від 06.06.2012 р.

Відповідно до п. 1.1 договору, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення міської ради від 11.04.2012 р. №32 із земель житлової та громадської забудови, яка знаходиться в АДРЕСА_1.

В оренду передається земельна ділянка загальною площею 1905 кв. м. (п. 2 договору).

Відповідно до п. 5 договору, нормативно грошова оцінка земельної ділянки становить 631612 грн.

Пунктом 8 договору передбачено, що договір укладено на 10 (десять) років до 11.04.2022р.. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Відповідно до п. 15 договору, земельна ділянка передається в оренду під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами і підземною автостоянкою.

Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. (п. 16 договору).

Згідно п. 18 договору, передача земельної ділянки в оренду здійснюється з розробленням проекту землеустрою. Підставою розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки є: рішення 14-ї сесії міської ради від 11.01.2012р. №24. Організація розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки і витрати пов`язані з цим, покладаються на орендаря.

Пунктом 20 договору передбачено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний термін після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі.

Відповідно до п. 36 договору, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.

Згідно п. 37 договору, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Відповідно до п. 38 договору, дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкоджений орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 39 даного договору передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору.(п.40 договору).

Відповідно до п. 43 договору, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.

Даний договір підписаний сторонами, скріплений печатками сторін та зареєстрований в управлінні Держгеокадастру в м. Хмельницькому, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 06.06.2012 р. за № 00596.

На підставі акту приймання - передачі земельної ділянки, Хмельницька міська рада (орендодавець) передала, а ЖБК "Подільський край" (орендар) прийняв земельну ділянку площею 1905 кв. м., що знаходиться за адресою: м . АДРЕСА_5 під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами і підземною автостоянкою.

Згідно витягу з офіційного сайту Хмельницької міської ради щодо порядку денного 34 сесії Хмельницької міської ради, на розгляд сесії міської ради винесено проект рішення щодо припинення ЖБК "Подільський край" права користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 шляхом розірвання договору оренди землі.

30.09.2019 р., членами ЖБК "Подільський край" на адресу Хмельницького міського голови надіслано заяву, згідно якої позивач просив не вчиняти дій щодо припинення договору оренди земельної ділянки по АДРЕСА_1.

09.10.2019 р. Хмельницькою міською радою прийнято рішення № 67 "Про припинення права користування земельною ділянкою, затвердження та погодження технічних документацій із землеустрою щодо поділу земельних ділянок поновлення договорів оренди землі, надання земельної ділянки в оренду, затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок та технічно документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) у зв`язку із зміною цільового призначення, внесення змії в рішення сесії міської ради, договори оренди землі та зміну коду КВЦПЗ земельної ділянки".

Згідно пункту 2 оскаржуваного рішення, вирішено: "Припинити житлово-будівельному кооперативу "Подільський край" право користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1, площею 1905 кв. м, кадастровий номер :01:006:0161, код КВЦПЗ земельної ділянки 02.03. - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, шляхом розірвання договору оренди землі № 00596 від 06.06.2012 р. та надати її в оренду об`єднанню співвласників багато квартирного будинку "Подільський" під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами та підземною автостоянкою терміном на 3 роки".

ОСББ "Подільський" на підтвердження наданих пояснень щодо підтвердження того, що багатоквартирний будинок № АДРЕСА_1 не є незавершеним будівництвом, зданий в експлуатацію, переданий в управління ОСББ, а право власності належить власникам квартир та нежитлових приміщень, додано до матеріалів справи копію витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 34425329, копію декларації готовності об`єкта до експлуатації, копію акту приймання передачі будинку на ОСББ "Подільский", копію протоколу загальних зборів ОСББ №2/12/12-19 від 12.12.2019р., копію техпаспорту багатоквартирного будинку № АДРЕСА_1 .

Предметом спору у даній справі є вимога позивача про визнання незаконним та скасування п. 2 рішення Хмельницької міської ради від 09.10.2019 р. № 67, яким припинено позивачу право користування земельною ділянкою шляхом розірвання договору оренди землі та надано її в оренду ОСББ "Подільський".

Спір у справі стосується питання наявності або ж відсутності правових підстав для визнання незаконним та скасування п. 2 рішення відповідача.

Надаючи в процесі апеляційного перегляду оцінку обставинам справи в їх сукупності, колегія суддів зазначає, що ч. 2 ст. 19 Конституції України передбачено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Згідно ч. 1 ст. 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Відповідно до п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання відповідно до закону щодо регулювання земельних відносин.

Статтею 12 ЗК України встановлено повноваження сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, до яких, зокрема, належить: а) розпорядження землями територіальних громад; в) надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Частиною 1 ст. 155 ЗК України визначено, що у разі видання органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування акта, яким порушуються права особи щодо володіння, користування чи розпорядження належною їй земельною ділянкою, такий акт визнається недійсним.

Таким чином, якщо правовий акт індивідуальної дії органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси територіальних громад чи окремих осіб, він визнається недійсним у судовому порядку.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 598 ЦК України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Отже, зазначеною нормою встановлено основне правило щодо можливості припинення зобов`язання лише на підставі договору або закону. При цьому припинення зобов`язання на вимогу однією зі сторін можливо, якщо такі дії вчинені відповідно до вимог закону або передбачені умовами договору.

Відповідно до ч. ч. 1, 4 ст. 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

Згідно ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Отже, за загальним правилом, встановленим як чинним господарським, так і чинним цивільним законодавством, зміна та розірвання господарських та цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку.

Зміна та розірвання господарських та цивільних договорів саме в односторонньому порядку допускаються виключно, якщо це прямо передбачено відповідним законом або договором.

Відповідно до ч. ч. 1-4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі: 1) закінчення строку, на який його було укладено; 2) викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; 3) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; 4) смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; 5) ліквідації юридичної особи-орендаря; 6) відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; 7) набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; 8) припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства).

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Згідно ч. 1 ст. 32 вказаного Закону на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Отже, наведений спеціальний Закон містить повністю аналогічні положення щодо договорів оренди землі, що зміна та розірвання таких договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку. Зміна та розірвання договорів оренди землі саме в односторонньому порядку допускаються виключно, якщо це прямо передбачено відповідним законом або договором.

Чинним законодавством передбачений порядок припинення права користування земельною ділянкою (Глава 22 ЗК України).

Так, статтею 141 ЗК України передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, а саме а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору.

Згідно ч. ч. 2, 3, ст. 6 ЦК України сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами.

Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.

Відповідно до ч.1 ст. 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Згідно ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Як встановлено судом першої та апеляційної інстанції, в п. 37 договору оренди сторони вільно та на власний розсуд визначили такі підстави припинення дії договору: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря.

В інших випадках, передбачених законом.

Крім того, відповідно до п. 38 договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання: за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї з сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

Пунктом 39 даного договору передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.

Судом апеляційної інстанції встановлено, що 09.10.2019 р. відповідачем, на підставі норм Земельного кодексу України, ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні", ЗУ "Про оренду землі", ЗУ "Про землеустрій", було прийнято рішення №67, пунктом 2 якого було припинено позивачу право користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1, площею 1905 кв. м, кадастровий номер :01:006:0161, код КВЦПЗ земельної ділянки 02.03. - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, шляхом розірвання договору оренди землі № 00596 від 06.06.2012 р. та надано дану земельну ділянку в оренду ОСББ "Подільський" під незавершене будівництво житлового будинку з вбудовано-прибудованими магазинами, офісами та підземною автостоянкою терміном на 3 роки.

В свою чергу, в спірному рішенні відсутні посилання на визначені положеннями вищенаведеного земельного законодавства України чи умовами договору оренди підстави для припинення або розірвання такого договору саме в односторонньому порядку, яке має місце в даній справі.

Відповідачем не вказано конкретних норм закону, які б визначали, як підставу взагалі для припинення або розірвання договору оренди землі, так і підставу для припинення або розірвання такого договору саме в односторонньому порядку.

При цьому, судом приймається до уваги, що матеріали справи не містять доказів звернення міської ради до суду з позовом про припинення або розірвання договору оренди землі в порядку, встановленому законом або договором, та прийняття судом позитивного на користь ради рішення за наслідками розгляду відповідного позову. Одночасно, за змістом положень наведених норм законодавства дострокове розірвання договору оренди землі на вимогу сторони у разі відсутності згоди на це іншої сторони може бути здійснено тільки в судовому порядку.

З огляду на викладене, надавши оцінку умовам спірного договору та врахувавши наведені положення законодавства, апеляційний господарський суд дійшов висновку про відсутність у відповідача права на розірвання договору оренди в односторонньому порядку, як за умовами такого договору, так і в силу закону шляхом прийняття оспорюваного рішення, а тому рішення міської ради (в оскарженій частині) прийнято без дотримання вимог законодавства є незаконним та підлягає скасуванню.

Окрім того, спірне рішення органу місцевого самоврядування (в оскарженій частині) порушує права позивача як землекористувача за договором оренди; дії відповідача-орендодавця у цьому випадку свідчать про його намагання унеможливити здійснення позивачем як орендарем спірної земельної ділянки передбачених умовами цього договору та нормами чинного законодавства прав землекористувача.

Колегія суддів апеляційного суду приймає до уваги, що якщо умовами договору та нормами чинного законодавства не визначено право орендодавця на розірвання договору оренди в односторонньому порядку, то прийняте рішення міською радою, як орендодавцем, рішення про таке розірвання не відповідає вимогам чинного законодавства України та порушує права позивача, як законного користувача земельної ділянки (даний правовий висновок викладений в постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04.12.2018 р. у справі № 923/262/18 та від 20.11.2018 р. у справі № 910/2170/18).

В свою чергу, колегія суддів не приймає посилання відповідача на ст. 12 ЗК України та на п. 34 ч. 1 ст. 26 ЗУ "Про місцеве самоврядування в Україні" в обґрунтування законності оскаржуваного рішення, оскільки позивачем не оспорюється факт того, що міська рада є власником земельної ділянки по АДРЕСА_1 в м. Хмельницький . Між тим, предметом дослідження у справі є повноваження останньої по припиненню дії відповідного договору в односторонньому порядку. За наведеного суд відхиляє доводи скаржника про те, що вирішення питання щодо розпорядження землями комунальної власності, зокрема щодо прийняття рішення про розірвання договору оренди в односторонньому порядку, належить до виключної компетенції міської ради, як такі, що не ґрунтуються на нормах законодавства.

Щодо доводів скаржника про те, що ОСББ "Подільський" є власником будинку по АДРЕСА_1 , тому до нього відповідно до ч. 2 ст. 120 ЗК України та ч. 3 ст. 7 ЗУ "Про оренду землі" перейшло право користування земельною ділянкою від ЖБК "Подільський край", колегія суддів апеляційного суду зазначає наступне.

Як вказувалося судом вище ст. 141 ЗК України передбачені підстави припинення права користування земельною ділянкою, а саме, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.

Статтею 120 цього Кодексу визначено, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення (ч.1). У разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди (ч.4).

Відповідно до ч. 3 ст.7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, чинним законодавством передбачено, що у разі набуття права власності на будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об`єкти, а у разі набуття такого права кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди.

В свою чергу, колегія суддів апеляційного зазначає, що відповідно до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

Відтак, право власності належить до таких суб?єктивних прав, які можуть виникнути лише при наявності визначеного юридичного факту або їх сукупності. Юридичний факт - це обставини реального життя, з якими закон пов?язує виникнення, зміну чи припинення права власності. Такі юридичні факти називаються підставами виникнення права власності.

Згідно зі статтею 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.

ОСББ "Подільський" не доведено суду належними та допустимими доказами набуття ним права власності на будинок по АДРЕСА_1 .

В свою чергу, акт прийому-передачі від 04.04.2019 р., яким був переданий будинок з ЖБК "Подільський край" до ОСББ "Подільський" є лише письмовий документ, який містить найменування сторін, предмет самої передачі та фіксує факт такої передачі та не є правочином на підставі якого виникає право власності.

Відтак, доводи скаржника, що ОСББ "Подільський" є власником будинку по АДРЕСА_1 та до нього у відповідно до ч. 2 ст. 120 ЗК України та ч. 3 ст. 7 ЗУ "Про оренду землі" перейшло право користування земельною ділянкою є безпідставними та необґрунтованими.

Колегія суддів апеляційного суду зазначає, що в рішенні ЄСПЛ "Кузнєцов та інші проти Росії" від 11.01.2007 р., аналізуючи право особи на справедливий розгляд її справи відповідно до статті 6 Конвенції, зазначено, що обов`язок національних судів щодо викладу мотивів своїх рішень полягає не тільки у зазначенні підстав, на яких такі рішення ґрунтуються, але й у демонстрації справедливого та однакового підходу до заслуховування сторін.

ЄСПЛ у рішенні в справі "Серявін та інші проти України" зазначав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. ЄСПЛ зазначив, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довід (рішення ЄСПЛ у справі "Трофимчук проти України").

З огляду на викладене, колегія суддів апеляційного суду вважає, що суд першої інстанції належно виконав свій обов`язок щодо мотивації прийнятого ним рішення у даній справі та дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову в повному обсязі.

Колегія суддів апеляційного господарського суду вважає посилання скаржника, викладені ним в апеляційній скарзі такими, що не можуть бути підставою для скасування прийнятого у справі рішення, наведені доводи скаржника не спростовують висновків суду першої інстанції.

Відповідно до п.1 ч.1 ст. 275 ГПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Статтею 276 ГПК України унормовано, що суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.

За таких обставин, Північно-західний апеляційний господарський суд приходить до висновку, що рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.02.2020 р. у справі № 924/1122/19 необхідно залишити без змін, а апеляційну скаргу Хмельницької міської ради - без задоволення.

Судові витрати покладаються на відповідача згідно ст. 129, 282 ГПК України.

Керуючись ст. ст. 129, 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 ГПК України, суд -

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Хмельницької міської ради на рішення Господарського суду Хмельницької області від 24.02.2020 р. у справі № 924/1122/19 - залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін.

2. Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом двадцяти днів з дня складання повного судового рішення до Верховного Суду, відповідно до ст. ст. 287-291 ГПК України.

3. Справу повернути до Господарського суду Хмельницької області.

Повний текст постанови складено 07 травня 2020 р.

Головуючий суддя Олексюк Г.Є.

Суддя Гудак А.В.

Суддя Маціщук А.В.