РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

13.04.2020справа №910/1676/20

Господарський суд міста Києва у складі судді Марченко О.В., за участю секретаря судового засідання Роздобудько В.В., розглянув у відкритому судовому засіданні

справу №910/1676/20

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» (04050, м. Київ, вул. Січових Стрільців, буд. 77; ідентифікаційний код 40252414)

до товариства з обмеженою відповідальністю «Украілтранс Трейд енд Логістик в Україні» (03151, м. Київ, вул. Ушинського, буд. 40, офіс 606; ідентифікаційний код 40341378),

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу міста Києва Журавльова Лариса Михайлівна (03190, м. Київ, вул. Данила Щербаківського, буд. 52, прим. 421),

про визнання недійсними довідки від 02.11.2016 №900, акта приймання-передачі нерухомого майна від 28.10.2016 №б/н та зобов`язання вчинити дії,

за участю представників:

позивача - Пугача С.В. (довіреність від 17.01.2020 № б/н);

відповідача - не з`явився;

третьої особи - не з`явився.

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Стислий виклад первісних позовних вимог

Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» (далі - Компанія) звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Украілтранс Трейд енд Логістик в Україні» (далі - Товариство) про:

- визнання недійсною довідки від 02.11.2016 №900 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування (нежитлового приміщення №37 Фонду фінансування будівництва «Щербакова 52» виду «А» будинку (далі - Фонд), що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Данила Щербаківського, 52, (далі - Довідка), виданої управителем Фонду публічним акціонерним товариством «Артем-Банк» (далі - ПАТ «Артем-Банк») Товариству разом з актом приймання-передачі нерухомого майна від 28.10.2016 №б/н (далі - Акт);

- скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 02.11.2016 №17281923 на об`єкт нерухомого майна: нежитлове приміщення №37 загальною площею 122,7 кв.м.; складова частина об`єкта нерухомого майна: будинку; що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Данила Щербаківського, буд. 52 (далі - нежитлове приміщення); реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 000, виконаний державним реєстратором прав на нерухоме майно приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Журавльовою Ларисою Михайлівною (далі - Нотаріус).

Позов мотивовано тим, що:

- на підставі рішення господарського суду міста Києва від 14.12.2017 у справі №910/17791/17 Компанія є управителем Фонду;

- рішенням господарського суду міста Києва від 14.12.2017 у справі №910/17791/17 права та обов`язки довірителя передано від ПАТ «Артем-Банк» до Компанії за заявою товариства з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» (забудовник та довіритель Фонду; далі - ТОВ «ВБК «Мрія») у зв`язку із відкликанням банківської ліцензії та початком процедури ліквідації ПАТ «Артем-Банк» Фондом гарантування вкладів фізичних осіб;

- після набрання законної сили вказаним рішенням Компанія виявила, що Товариство набуло у власність (зареєстровано в державному реєстрі прав) нежитлове приміщення Фонду на підставі Довідки та Акта фактично без оплати вартості даного об`єкту інвестування Фондом;

- на думку Компанії, Довідка та Акт є недійсними, оскільки: на момент видачі Довідки нежитловому приміщенню присвоєно інший номер (№461а) і вказане приміщення до моменту укладання договору від 26.10.2016 №900 про участь у фонді фінансування будівництва (далі - Договір №900) вже було проінвестовано іншим довірителем і на нього було отримано право власності іншою особою; Уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Артем-Банк» (далі - Уповноважена особа) прийнято рішення, яким встановлено ознаки нікчемності правочинів за перерахуванням грошових коштів Товариством, на підставі пунктів 1, 7 частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», про що останньому було направлено повідомлення від 16.08.2017 №2224; у зв`язку з цим Уповноваженою особою було здійснено заходи щодо застосування наслідків нікчемності та повернуто грошові кошти, які були сплачені управителю Фонду, на рахунок відповідача;

- на момент здійснення платежів відповідачем управителем було ПАТ «Артем-Банк»;

- 05.06.2018 Уповноважена особа листом №5 повідомила позивача про застосування наслідків нікчемності;

- рішення про державну реєстрацію права та їх обтяжень від 04.11.2016 з індексним номером №32223973 щодо нежитлового приміщення, прийняте Нотаріусом, підлягає скасуванню разом із записом про проведену державну реєстрацію права власності від 02.11.2016 №17281923, у зв`язку із недійсністю Довідки та Акта.

2. Стислий виклад заперечень відповідача

Відповідач 04.03.2020 подав суду відзив на позовну заяву, в якому зазначив, що позовні вимоги Компанії є обґрунтованими, а тому Товариство в порядку статті 191 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) визнає позов у повному обсязі.

3. Процесуальні дії у справі

Ухвалою господарського суду міста Києва від 13.02.2020 прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження; підготовче засідання призначено на 10.03.2020; залучено до участі у справі Нотаріуса як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача; запропоновано третій особі у строк у п`ятнадцять днів з дня вручення ухвали про відкриття провадження у справі подати суду письмові пояснення щодо позову з викладенням своїх аргументів і міркувань на підтримку або заперечення проти позову з доданням доказів, що підтверджують викладені обставини, та доказів надіслання письмових пояснень і доданих до них документів позивачу та відповідачу; у строк не пізніше п`яти днів з моменту отримання відзиву надати суду письмові пояснення щодо відзиву з доданням доказів, що підтверджують викладені обставини, та доказів надіслання письмових пояснень і доданих до них документів позивачу та відповідачу.

Ухвалою господарського суду міста Києва від 10.03.2020 закрито підготовче провадження та призначено справу №910/1676/20 до судового розгляду по суті на 13.04.2020.

Представники відповідача і третьої особи у судове засідання 13.04.2020 не з`явилися, про причини неявки суд не повідомили.

Відповідачу ухвалу від 10.03.2020 було надіслано на адресу, зазначену у позовній заяві та в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, а третій особі - на адресу, вказану у позовній заяві, що підтверджується відміткою канцелярії суду на звороті такої ухвали.

До матеріалів справи долучено конверт-повернення з адреси місцезнаходження відповідача з відміткою відділення поштового зв`язку прописом «організ. не розшукана».

Згідно з інформацією з офіційного сайту акціонерного товариства «Укрпошта» конверт з штрихкодовим ідентифікатором №050 отримано третьою особою 06.04.2020.

Представник позивача оголосив вступне слово та підтримав позовні вимоги у повному обсязі.

Суд, заслухавши вступне слово представника позивача, з`ясувавши обставини, на які посилаються сторони, дослідив в порядку статей 209 і 210 ГПК України докази у справі.

Після закінчення з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами суд перейшов до судових дебатів.

Представник позивача виступив з промовою (заключним словом), в якій посилався на обставини і докази, досліджені у судовому засіданні.

У судовому засіданні 13.04.2020 було оголошено вступну та резолютивну частини рішення відповідно до статті 233 ГПК України.

Судом згідно з вимогами статей 222 і 223 ГПК України здійснювалося повне фіксування судового засідання технічними засобами та секретарем судового засідання велися протоколи судових засідань, які долучені до матеріалів справи.

ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДОМ

Компанія є юридичною особою, яка надає небанківські фінансові послуги відповідно до статуту від 21.03.2018 №453, свідоцтва, виданого Нацкомфінпослуг ФК, від 04.03.2004 №2 і ліцензії на здійснення діяльності із залучення коштів установників управління майном для фінансування об`єктів будівництва серії AB №614866.?

На підставі рішення господарського суду міста Києва від 14.12.2017 зі справи №910/17791/17 товариство «ФК «Нерухомість Інвест» є управителем Фонду, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Данила Щербаківського, 52, у Шевченківському районі.

Так, вказаним рішенням права та обов`язки довірителя передано від ПАТ «Артем-Банк» до Компанії за заявою ТОВ «ВБК «Мрія» (забудовник та довіритель Фонду) у зв`язку із відкликанням банківської ліцензії та початком процедури ліквідації ПАТ «Артем-Банк» Фондом гарантування вкладів фізичних осіб.

Як зазначає позивач, після набрання рішенням господарського суду міста Києва від 14.12.2017 зі справи № 910/17791/17 законної сили, набувши прав управителя Фонду, в процесі виконання свої обов`язків Компанія виявила, що Товариство набуло у власність (зареєстровано в державному реєстрі прав) нежитлове приміщення Фонду №37 площею 122,7 кв.м. на підставі Довідки і Акта фактично без оплати вартості вказаного об`єкту інвестування Фонду.

26.10.2016 Товариством (довіритель) і ПАТ «Артем-Банк» (управитель) було укладено Договір №900, за умовами якого:

- Фонд фінансування будівництва (ФФБ) - це кошти, отримані управителем від довірителя в довірчу власність відповідно до Правил ФФБ та Договору №900, з метою використання отриманих в управління коштів на спорудження об`єктів будівництва (розділ «Визначення термінів» Договору №900);

- довіритель зобов`язується передати управителю в управління грошові кошти з метою отримання довірителем у власність об`єкта інвестування, а управитель зобов`язується прийняти кошти на рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Правилами ФФБ (пункт 1.1 Договору №900)

- Фонд є ФФБ виду А, де поточну ціну вимірної одиниці об`єкта будівництва, споживчі властивості об`єкта інвестування, коефіцієнти поверху та комфортності визначає забудовник, при цьому він приймає на себе ризик щодо недостатності залучених коштів на спорудження об`єкта будівництва (пункт 1.2 Договору №900);

- довіритель набуває прав і обов`язків довірителя після передачі грошових коштів у довірчу власність управителя (пункт 1.3 Договору №900);

- довіритель передає в довірчу власність управителя грошові кошти в сумі: 100% вартості об`єкту інвестування, що складає 1 987 286 грн., крім того ПДВ - 397 457,20 грн., а всього 2 384 743,20 грн., та повинен сплатити до 30.10.2016; повна вартість об`єкта інвестування (нежитлового приміщення) складає: 1 987 286 грн., крім того ПДВ - 397 457,20 грн., а всього 2 384 743,20 грн. (пункт 1.4 Договору №900);

- для обліку грошових коштів довірителя, переданих у довірчу власність, управитель відкриває довірителю рахунок у системі обліку ФФБ (пункт 1.5 Договору №900);

- довіритель повинен спрямовувати грошові кошти на рахунок в ПАТ «Артем-Банк» у строки, передбачені пунктом 1.4 Договору №900; після внесення довірителем грошових коштів до ФФБ, управитель видає довірителю свідоцтво про участь у ФФБ, що є підтвердженням участі довірителя у ФФБ, в якому вказується графік подальшого внесення довірителем коштів до ФФБ та термін введення будинку в експлуатацію (IV квартал 2010 року), що знаходиться за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, нежитлове приміщення №37, 37В, 37Г (пункт 1.6 Договору №900);

- розмір вимог довірителя на об`єкт інвестування визначається кількістю закріплених за довірителем вимірних одиниць об`єкта інвестування (закріплення здійснюється з урахуванням поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування) (пункт 1.7 Договору №900);

- управитель зобов`язаний:

Ч прийняти від довірителя у довірчу власність грошові кошти на рахунок ФФБ для фінансування спорудження об`єкта будівництва (підпункт 2.1.1 пункту 2.1 Договору №900);

Ч після внесення довірителем до ФФБ першої частини грошових коштів закріпити за ним конкретний об`єкт інвестування та вилучити цей об`єкт з переліку об`єктів інвестування, що є у пропозиції управителя, для виключення можливості закріплення цього об`єкту за іншими довірителями; закріплення об`єкта інвестування - це закріплення за довірителем відповідної кількості вимірних одиниць об`єкта інвестування з урахуванням поточної ціни вимірної одиниці об`єкта інвестування, яка визначається з урахуванням поточної ціни об`єкта будівництва; закріплення об`єкта інвестування є підтвердженням замовлення на спорудження цього об`єкта інвестування як складової частини об`єкта будівництва (внесення управителем цього об`єкта інвестування до підтвердженого обсягу замовлення; характеристика об`єкта інвестування та перелік робіт, які виконуються у приміщенні, що закріплене за довірителем: номер секції - 4; номер приміщення - 37; поверх - 2; загальна площа - 122,7 кв.м.; номер секції - 4; номер приміщення - 37В; поверх - 2; загальна площа - 4,08 кв.м.; номер секції - 4; номер приміщення - 37Г; поверх - 2; загальна площа - 8,18 кв.м., а всього 134,96 кв.м. (підпункт 2.1.2 пункту 2.1 Договору №900);

Ч видавати довірителю свідоцтво про участь у ФФБ після зарахування коштів довірителя до ФФБ (підпункт 2.1.5 пункту 2.1 Договору №900);

Ч після введення об`єкта будівництва в експлуатацію надати довірителю в обмін на свідоцтво про участь у ФФБ на умовах Правил ФФБ довідку, яка підтверджує право довірителя на отримання у власність закріпленого за ним об`єкта інвестування (підпункт 2.1.6 пункту 2.1 Договору №900);

Ч за умови виконання довірителем своїх зобов`язань перед управителем щодо внесення до ФФБ коштів внести довірителя в перелік довірителів, які мають право на отримання у власність закріплених за ними об`єктів інвестування (підпункт 2.1.7 пункту 2.1 Договору №900);

Ч управитель має право відкріпити від довірителя на умовах Правил ФФБ об`єкт інвестування та закріплені за ним вимірні одиниці об`єкта інвестування з обов`язковим інформуванням про це довірителя рекомендованим листом при невиконанні або неналежному виконанні пункту 1.4 Договору №900; в разі відкріплення від довірителя об`єкта інвестування довіритель перестає бути учасником процесу фінансування спорудження об`єкта будівництва та його кошти в сумі, що відповідає вартості вимірних одиниць згідно з свідоцтвом про участь у ФФБ за ціною на день укладання Договору №900 залишаються у ФФБ до моменту їх витребування довірителем (підпункт 2.2.1 пункту 2.2 Договору №900);

- довіритель зобов`язаний:

Ч своєчасно та належним чином, на умовах Договору №900, вносити грошові кошти до ФФБ; довіритель вносить кошти до ФФБ в національній валюті України в готівковій або безготівковій формі (підпункт 2.3.1 пункту 2.3 Договору №900);

Ч дотримуватися строку внесення грошових коштів з метою фінансування об`єкта інвестування (підпункт 2.3.6 пункту 2.3 Договору №900);

Ч після отримання від управителя повідомлення щодо фактичної площі об`єкту інвестування здійснити з управителем та в строк, вказаний управителем остаточні розрахунки по вартості об`єкта інвестування (підпункт 2.3.7 пункту 2.3 Договору №900);

Ч після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, в якому знаходиться об`єкт інвестування, підписати в строк, вказаний забудовником, акт приймання-передачі об`єкта інвестування (підпункт 2.3.10 пункту 2.3 Договору №900);

- довіритель має право:

Ч при укладенні Договору №900 вибрати та закріпити за собою на умовах Правил ФФБ конкретний об`єкт інвестування згідно з переліком об`єктів інвестування, що є у наявності управителя (підпункт 2.4.1 пункту 2.4 Договору №900);

Ч до запланованої дати введення об`єкта будівництва в експлуатацію: відмовитися від участі у ФФБ шляхом дострокового розірвання Договору №900 та отримати з ФФБ кошти на умовах Правил ФФБ та Договору №900; за письмовою згодою управителя відступити третім особам право вимоги на отримання у власність об`єкта інвестування; змінити об`єкт інвестування згідно з переліком об`єктів інвестування, які є у пропозиції управителя (підпункт 2.4.2 пункту 2.4 Договору №900);

Ч отримати у власність закріплений за ним об`єкт інвестування при умові проведення повного фінансування будівництва на умовах Договору №900 (підпункт 2.4.3 пункту 2.4 Договору №900);

- Договір №900 набирає чинності з моменту внесення довірителем першої частини грошових коштів до ФФБ та діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за Договором №900 (пункт 3.1 Договору №900);

- умови Договору №900 вважаються виконаними в разі, якщо довіритель виконав свої зобов`язання перед управителем та після введення об`єкта в експлуатацію підписав з забудовником акт приймання-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування (пункт 3.3 Договору №900);

- у випадку, якщо управитель на умовах Договору№900 відкріпив від довірителя закріплений за ним об`єкт інвестування управління майном припиняється; у даному випадку зобов`язання перед довірителем та умови Договору №900 вважаються виконаними, за виключенням зобов`язання виплатити кошти довірителю на умовах Правил ФФБ (пункт 3.4 Договору №900).

26.10.2016 Товариством (довіритель) і ПАТ «Артем-Банк» (управитель) укладено договір відступлення майнових прав №900.37 (далі - Договір №900.37), за умовами якого:

- в порядку та на умовах, визначених Договором №900.37, управитель уступає довірителю майнові права на об`єкт інвестування, які управитель набув відповідно до умов договору на організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14.12.2007 №1 (пункт 1 Договору №900.37);

- під об`єктом інвестування сторони розуміють: найменування об`єкта інвестування - нежитлове приміщення; район забудови - м. Київ, вул. Щербакова, 52; номер об`єкта інвестування - 37; поверх - 2; загальна площа - 122,7 кв.м.; повна вартість об`єкта інвестування - 2 168 109 грн.; дата введення об`єкта будівництва в експлуатацію - IV квартал 2010 року (пункт 2 Договору №900.37);

- об`єкт інвестування закріплений за довірителем на підставі Договору №900 (пункт 3 Договору №900.37);

- управитель зобов`язаний письмово повідомити забудовника про уступку майнових прав (пункт 4 Договору №900.37);

- забудовник відповідно до договору на організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по вул. Щербакова 52, м. Київ, від 14.12.2007, зобов`язаний передати довірителю у власність вказаний у пункті 2 Договору №900.37 об`єкт інвестування (пункт 5 Договору №900.37);

- Договір №900.37 укладається за умови здійснення довірителем повного фінансування об`єкта інвестування, визначеного у пункті 2 Договору №900.37 (пункт 6 Договору №900.37);

- Договір №900.37 набирає чинності з дати його підписання сторонами та діє до моменту оформлення права власності довірителя на об`єкт інвестування, зазначений у пункті 2 Договору №900.37 (пункт 7 Договору №900.37).

ПАТ «Артем-Банк» 02.11.2016 видано Товариству довідку №900 про те, що відповідачем проінвестовано повну вартість нежитлового приміщення загальною площею 122,7 кв.м. за Договором №900; характеристика об`єкта інвестування: номер нежитлового приміщення - 37; номер нежитлового приміщення за БТІ - група нежитлових приміщень №37; поверх - 2; номер секції - 4; загальна площа - 122,7 кв.м.

В подальшому Товариством було здійснено реєстрацію права власності на проінвестоване нежитлове приміщення.

Листом від 25.06.2018 №640 ПАТ «Артем-Банк» повідомило Компанію про те, що, зокрема, до нежитлового приміщення застосовано наслідки нікчемності правочинів.

Листом від 13.07.2018 №682 ПАТ «Артем-Банк» повідомило позивачу, що банком повернуто у повному грошові кошти Товариству, перераховані останнім на підставі Договору №900.

Товариством не було оскаржено в судовому порядку дії Фонду гарантування вкладів фізичних осіб та ліквідацію ПАТ «Артем-Банк» щодо визнання нікчемним правочину.

Судом встановлено, що у 2016 році Товариство звернулося до господарського суду міста Києва з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Віп-груп» (далі - ТОВ «Віп-груп»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - товариство з обмеженою відповідальністю «Під-Ключ» (далі - ТОВ «Під-Ключ»), про витребування майна.

Позовні вимоги Товариства було мотивовано тим, що: на підставі укладених з ПАТ «Артем-Банк» Договору №900 і Договору №900.37 Товариством були набуті майнові права на нежитлове приміщення №37, загальною площею 122,7 м.кв., розташоване на 2-му поверсі 4-ї секції будинку №52 по вул. Щербакова у м. Києві, а 02.11.2016 - в установленому законодавством порядку здійснено державну реєстрацію права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна; однак, користуватися набутим у власність нежитловим приміщенням Товариство не має можливості, оскільки вказане приміщення займає ТОВ «Віп-груп», яке є власником іншого нежитлового приміщення - №461а, що знаходиться у будинку №52 по вул. Щербакова у м. Києві, місце розташування якого співпадає з нежитловим приміщенням №37.

Рішенням господарського суду міста Києва від 16.03.2017 зі справи №910/23287/16 (суддя Головіна К.І.), залишеним в силі постановою Вищого господарського суду України від 15.11.2017, у задоволенні позову Товариства відмовлено.

Вказаним рішенням встановлено таке.

14.12.2007 ТОВ «Артем-Банк» (правонаступником якого є ПАТ «Артем-Банк»; управитель), Управлінням державної охорони України та комунальним підприємством «Житомирбудзамовник» (далі - КП «Житомирбудзамовник»; забудовник) було укладено договір №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів Фонду (далі - Договір №1), за умовами пункту 1.1 якого забудовник зобов`язується збудувати за замовленням управителя об`єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям, а управитель зобов`язується здійснювати фінансування будівництва в порядку, визначеному Регламентом фінансування будівництва, за рахунок коштів Фонду.

12.03.2010 КП «Житомирбудзамовник» (забудовник) передало, а ТОВ «Під-Ключ» (генеральний підрядник) прийняло майнові права на нежитлове приміщення №37 загальною площею 122,70 м.кв., розташоване у секції 4 житлового будинку по вул . Щербакова, 52 у м. Києві в рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів за договором генерального підряду на капітальне будівництво від 12.02.2010 №77, що підтверджується актом прийому-передачі майнових прав, копія якого долучена до матеріалів справи №910/23287/16.

15.03.2010 ТОВ «Під-Ключ» (продавець) і ТОВ «Віп-груп» (покупець) був укладений договір купівлі-продажу майнових прав №80/37НП/щ (далі - Договір №80/37НП/щ), за умовами якого:

- продавець продає, а покупець купує майнові права на нежитлове приміщення у порядку та на умовах, передбачених Договором №80/37НП/щ, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), що визначають загальні положення про купівлю-продаж (пункт 1.1 Договору №80/37НП/щ);

- об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за Договором №80/37НП/щ, є нежитлове приміщення №37 загальною площею 125,1 м.кв., розташоване на 2-му поверсі 4-ї секції в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52 (пункт 1.2 Договору №80/37НП/щ);

- майнові права на об`єкт передаються за Договором №80/37НП/щ від продавця покупцю після підписання акта приймання-передачі майнових прав; акт приймання майнових прав підписується сторонами в день здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав, що визначена у пункті 3.1 Договору №80/37НП/щ; право власності на майнові права на об`єкт переходять від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав (пункт 2.1 Договору №80/37НП/щ);

- після введення об`єкта капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків покупцем відповідно до пункту 3.3 Договору №80/37НП/щ, покупець підписує із забудовником акт приймання-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування, продавець надає покупцю такі документи, необхідні для оформлення покупцем права власності на об`єкт нерухомості: завірену своєю печаткою копію акта введення в експлуатацію об`єкта капітального будівництва; технічний паспорт об`єкта нерухомості (пункт 2.5 Договору №80/37НП/щ);

- вартість майнових прав на об`єкт нерухомості за 1 кв.м. складає 6 060 грн., в тому числі ПДВ - 1 010 грн., загальна вартість майнових прав, що передаються продавцем покупцю за Договором №80/37НП/щ складає 758 106 грн., у тому числі ПДВ 20% - 126 351 грн. (пункт 3.1 Договору № 80/37НП/щ).

10.12.2010 будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на вул. Щербакова, 52 у Шевченківському районі м. Києва було завершено, що підтверджується актом готовності об`єкта до експлуатації.

Сертифікатом відповідності від 24.12.2010 КВ 000562 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві засвідчила відповідність вказаного закінченого будівництвом об`єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтвердила його готовність до експлуатації.

Станом на 11.04.2014 товариством з обмеженою відповідальністю «Бюро Технічної Інвентаризації» був виготовлений технічний паспорт на громадський будинок (інвентаризаційна справа №ЖБ-0335) на нежитлове приміщення №461а загальною площею 125,1 кв.м., розташоване на 2-му поверсі 4-ї секції житлового будинку №52 по вул. Щербакова в м. Києві.

У подальшому на виконання умов Договору № 80/37НП/щ ТОВ «Віп-груп» сплатило ТОВ «Під-Ключ» грошові кошти в сумі 758 106 грн., що підтверджується банківською випискою за рахунком ТОВ «Віп-груп» за період з 01.05.2015 по 31.12.2016.

05.02.2016 ТОВ «Під-Ключ» передало, а ТОВ «Віп-груп» прийняло майнові права на нежитлове приміщення №37, що підтверджується актом приймання-передачі майнових прав.

08.02.2016 ТОВ «Під-Ключ» і ТОВ «Віп-груп» була укладена додаткова угода №1 до Договору №80/37НП/щ, згідно з якою сторони дійшли згоди викласти пункт 1.2 Договору №80/37НП/щ у такій редакції: «Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: м. Київ, вул. Щербакова, буд. 52, з наступними характеристиками: № 37; по БТІ № 461а; загальна площа - 125,1 м.кв.; поверх - 2; секція - 4».

Того ж дня, 08.02.2016, ТОВ «Під-Ключ» як забудовник, передав інвестору - ТОВ «Віп-груп» нежитлове приміщення №37 (за БТІ №461а) площею 125,1 кв.м., розташоване на 2-му поверсі 4-ї секції в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по вул. Щербакова, 52, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлового приміщення відповідно до Договору №80/37НП/щ та додаткової угоди від 08.02.2016 №1.

Згідно з довідкою від 08.02.2016 №38, виданою ТОВ «Під-Ключ», ТОВ «Віп-груп» сплатило повну суму за Договором №80/37НП/щ за нежитлове приміщення №37 (за БТІ №461а) та фактична різниця загальної площі після вимірів БТІ становить 0,00 кв.м., загальна сума Договору №80/37НП/щ після здійснення остаточних розрахунків становить 758 106 грн., у тому числі ПДВ - 126 351 грн.

02.03.2016 ТОВ «Віп-груп» здійснило державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення №461а загальною площею 125,1 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Щербакова, 52, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру права власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта від 13.12.2016 №75598849.

У 2015 році на підставі укладеного з ТОВ «Під-Ключ» (забудовник-1) за згодою ПАТ «Артем-Банк» договору від 21.07.2015 (далі - Договір від 21.07.2015) ТОВ «ВБК «Мрія» (забудовник-3) прийняло на себе обов`язки забудовника.

Підпунктом 3.1.1 пункту 3.1 Договору від 21.07.2015 передбачено, що разом з підписанням Договору №80/37НП/щ забудовник-1 закріплює за забудовником-3 відповідним протоколом (невід`ємний додаток №2 до Договору №80/37НП/щ) нежитлові приміщення загальною площею 2 374,04 кв.м. в об`єкті з правом забудовника-3 на залучення інвестицій шляхом їх реалізації іншим юридичним та/або фізичним особам виключно через управителя ФФБ за правилами ФФБ та з зарахуванням одержаних грошових коштів виключно на поточний рахунок забудовника-3, відкритий на виконання умов підпункту 5.3.12 пункту 5.3 Договору №80/37НП/щ.

Відповідно до додатку №2 до Договору від 21.07.2015, а також доповненнями №1, №3 і №4 до нього за ТОВ «ВБК «Мрія» були закріплені нежитлові приміщення; №15, загальна площа 273,64 кв.м., поверх - 1, секція - 1; частина №20а, загальна площа 835,37 кв.м., поверх - 1, блок А; №20б, загальна площа 908 кв.м., поверх - 1, блок А; №37б, загальна площа 75,27 кв.м., поверх - 2, секція - 2; №37в, загальна площа 4,08 кв.м., поверх - 2, секція - 4; №37г, загальна площа 8,18 кв.м., поверх - 2, секція - 4; №39а, загальна площа 90 м.кв., поверх - 4, секція - 4; №63, загальна площа 89 кв.м., поверх - 20, секція - 3; №65, загальна площа 90,50 кв.м., поверх - 20, секція - 4; №33в, загальна площа 23 кв.м., поверх - 1, секція - 1; №21а, загальна площа 6 кв.м., поверх - 1, секція - 2; №33б, загальна площа 14,98 кв.м., поверх - 2, секція - 1; №25а, загальна площа 16,50 кв.м., поверх - 1, секція - 4.

Після підписання ПАТ «Артем-Банк» і Товариством Договору №900 і Договору №900.37 ПАТ «Артем-Банк» видало Товариству щодо нежитлового приміщення №37 (загальною площею 122,7 кв.м.) свідоцтво про участь у ФФБ виду А за програмою ТОВ «Під-Ключ».

02.11.2016 Товариство здійснило державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення №37 загальною площею 122,7 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Данила Щербицького, 52, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень від 04.11.2016 №72304877.

У межах розгляду справи №910/23287/16 Товариство стверджувало, що правомірно набуло право власності на нежитлове приміщення №37, а ТОВ «Віп-груп» порушує вказане право та, володіючи іншим нежитловим приміщенням №461а, безпідставно займає спірний об`єкт нерухомого майна.

Зазначений будинок був зданий в експлуатацію 24.12.2010, що підтверджується сертифікатом відповідності серії КВ 000562, виданим Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю.

З акта готовності об`єкта до експлуатації від 10.12.2010 і сертифікату відповідності від 24.12.2010 КВ 000562 вбачається, що кількість квартир становить 414 квартир.

Згідно з пунктом 1.5 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 №127 (далі - Інструкція), інвентаризаційна справа формується і ведеться на кожен об`єкт нерухомого майна на весь час його існування та зберігається в органі державної реєстрації прав за місцезнаходженням такого об`єкта.

11.04.2014 ТОВ «Бюро Технічної Інвентаризації» була здійснена технічна інвентаризація спірного нежитлового приміщення, за наслідками якої номер приміщення було змінено з №37 на №461а (інвентаризаційна справа №ЖБ-0335).

Положеннями розділу 8 Інструкції передбачено, що нумерація вбудованих (прибудованих) нежитлових приміщень здійснюється після закінчення нумерації всіх квартир.

У листі комунального підприємства Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 20.01.2017 №062/14-571 (И-2017) зазначено, що під час первинної технічної інвентаризації житлової частини будинку №52 по вул. Щербакова (нині - вул. Данила Щербицького), яку Бюро проводило в 2010 році, на планах поверхів були проставлені номери квартир з 1 по 412.

Тобто, після введення в експлуатації будинку по вул. Щербакова, 52 в м. Києві нежитлове приміщення №37 є відсутнім, оскільки нежитлові приміщення в будинку після введення в експлуатацію починають свою нумерацію з 415 номеру.

Товариством було подано поверховий план, з якого вбачається, що нежитлове приміщення №37 ніколи не змінювало свій номер.

Однак, такий план належним чином не завірений та не підтверджує факт введення в експлуатацію з присвоєнням відповідної нумерації приміщенням.

При цьому, проектний номер приміщення 37 може використовуватися у договірних правовідносинах сторін, але для державної реєстрації права власності необхідно привести таку нумерацію у відповідність з даними, отриманими за наслідком введення будинку в експлуатацію. До того ж Товариством не надано протоколу розподілу майнових прав на нежитлові приміщення, з якого би вбачалося, що приміщення №37 було закріплене ТОВ «ВБК «Мрія» за Товариством.

Крім того, на підтвердження доводів про відсутність факту зміни номеру приміщення Товариство посилалося на наявність судового рішення господарського суду міста Києва від 16.02.2016 у справі №910/31495/15, з описової частини якого вбачається, що спір виник щодо приміщень №9, №28, №38, №38С.

Проте вказане рішення стосувалося приміщень, які розташовані в іншому блоці будинку №52.

Отже, виходячи з вказаного, суд дійшов висновку про те, що після завершення будівництва будинку №52 по вул. Щербакова у м. Києві та введення його в експлуатацію нежитловому приміщенню №37 у відповідності до вимог Інструкції був присвоєний №461а. Тобто нежитлове приміщення №37 та нежитлове приміщення №461а є одним і тим же об`єктом нерухомого майна, а твердження Товариства про те, що Товариство і ТОВ «Віп-груп» є власниками різних об`єктів нерухомого майна є хибними.

Частиною четвертою статті 75 ГПК України передбачено, що обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

Таким чином, встановлені рішенням господарського суду міста Києва від 16.03.2017 зі справи №910/23287/16 обставини щодо відсутності у Товариства права на нежитлове приміщення №37 і належність його на праві власності ТОВ «Віп-груп» не потребують доказуванню під час розгляду даної справи.

ДЖЕРЕЛА ПРАВА Й АКТИ ЇХ ЗАСТОСУВАННЯ. ПОЗИЦІЯ СУДУ

Частинами першою, другою і четвертою статті 202 ЦК України передбачено, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Правочини можуть бути односторонніми та дво- чи багатосторонніми (договори).

Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.

Відповідно до частин першої і третьої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

Згідно з частинами першою і п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Абзацом другим частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

Згідно з частиною дев`ятою статті 14 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» після введення об`єкта будівництва в експлуатацію управитель може продовжити укладання договорів про участь у ФФБ із закріпленням об`єктів інвестування за довірителями до моменту отримання письмової вимоги забудовника повернути йому майнові права на об`єкти інвестування, які не передані довірителям. Забудовник зобов`язаний прийняти від управителя такі майнові права.

Частиною одинадцятою статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» передбачено, що якщо довіритель виконав усі зобов`язання перед управителем ФФБ та після введення об`єкта будівництва в експлуатацію підписав із забудовником акт прийому-передачі закріпленого за ним об`єкта інвестування, умови договору про участь у ФФБ вважаються виконаними та управління майном припиняється.

ВИСНОВКИ

Компанія вважає, що Довідка і Акт є недійсними, оскільки:

- на момент її видачі приміщенню (№37) присвоєно інший номер (№461а) і це приміщення до моменту укладання Договору №900 вже було проінвестовано іншим довірителем і на нього було отримано право власності іншою особою;

- уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Артем-Банк» прийнято рішення, яким встановлено ознаки нікчемності правочинів з перерахування грошових коштів Товариством на підставі пунктів 1 і 7 частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», про що відповідачу було надіслано повідомлення від 16.08.2017 №2224; за результатами цього уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Артем-Банк» Шевченком А.М. було здійснено заходи щодо застосування наслідків нікчемності та повернуто грошові кошти, які були сплачені управителю ФФБ, на рахунок відповідача на виконання пункту 1 частини четвертої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб».

Разом з тим, підставою отримання Товариством права власності на спірне приміщення є Договір №900, Довідка і Акт у відповідності до пункту 3.3 Договору є завершальним етапом виконання умов Договору №900.

Тобто у даному випадку Довідка і Акт не є правочинами у розумінні частини першої статті 202 ЦК України, оскільки є підтвердження виконання умов Договору №900.

Крім того, грошові кошти, які були сплачені Товариством на підставі Договору №900, були повернуті останньому Фондом гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Артем-Банк». Товариство, у свою чергу, підтвердило повернення йому коштів, а також зазначило про відсутність у нього прав на спірне приміщення.

Таким чином, позовні вимоги щодо визнання недійсними Довідки і Акта задоволенню не підлягають.

Що ж до скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 02.11.2016 №17281923 на нежитлове приміщення №37, то слід зазначити таке.

Компанія є управителем Фонду, розташованого за адресою: м. Київ, вул. Данила Щербаківського, 52, у Шевченківському районі, на підставі рішення господарського суду міста Києва від 14.12.2017 зі справи №910/17791/17.

10.12.2010 будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на вул. Щербакова, 52 у Шевченківському районі м. Києва було завершено.

Сертифікатом відповідності від 24.12.2010 КВ 000562 Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві засвідчила відповідність вказаного закінченого будівництвом об`єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтвердила його готовність до експлуатації.

Станом на 11.04.2014 товариством з обмеженою відповідальністю «Бюро Технічної Інвентаризації» був виготовлений технічний паспорт на громадський будинок (інвентаризаційна справа №ЖБ-0335) на нежитлове приміщення №461а загальною площею 125,1 кв.м., розташоване на 2-му поверсі 4-ї секції житлового будинку №52 по вул. Щербакова в м. Києві.

У подальшому на виконання умов Договору №80/37НП/щ ТОВ «Віп-груп» сплатило ТОВ «Під-Ключ» грошові кошти в сумі 758 106 грн.

05.02.2016 ТОВ «Під-Ключ» передало, а ТОВ «Віп-груп» прийняло майнові права на нежитлове приміщення №37, що підтверджується актом приймання-передачі майнових прав.

08.02.2016 ТОВ «Під-Ключ» як забудовник передав інвестору - ТОВ «Віп-груп» нежитлове приміщення №37 (за БТІ №461а) площею 125,1 кв.м., розташоване на 2-му поверсі 4-ї секції в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по вул. Щербакова, 52, що підтверджується актом приймання-передачі нежитлового приміщення відповідно до Договору №80/37НП/щ та додаткової угоди від 08.02.2016 №1.

Тобто у відповідності до частини одинадцятої статті 20 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» умови Договору №80/37НП/щ вважаються виконаними ТОВ «Віп-груп», у зв`язку з чим управління Компанією майном припинено.

Таким чином, державна реєстрація права власності спірного приміщення за Товариством є порушенням права власності ТОВ «Віп-груп» на нежитлове приміщення №37 (за БТІ №461а), а тому Компанія є неналежним позивачем у даній справі.

З урахуванням викладеного у задоволенні позову слід відмовити.

За приписами статті 129 ГПК України витрати зі сплати судового збору слід покласти на позивача.

Керуючись статтями 129, 233, 236 - 238, 240 та 241 ГПК України, господарський суд міста Києва

ВИРІШИВ:

1. Відмовити у задоволенні позову товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» (04050, м. Київ, вул. Січових Стрільців, буд. 77; ідентифікаційний код 40252414) до товариства з обмеженою відповідальністю «Украілтранс Трейд енд Логістик в Україні» (03151, м. Київ, вул. Ушинського, буд. 40, офіс 606; ідентифікаційний код 40341378), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу міста Києва Журавльова Лариса Михайлівна (03190, м. Київ, вул. Данила Щербаківського, буд. 52, прим. 421), про визнання недійсними довідки від 02.11.2016 №900, акта приймання-передачі нерухомого майна від 28.10.2016 №б/н, та зобов`язання вчинити дії.

2. Витрати зі сплати судового збору покласти на товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест» (04050, м. Київ, вул. Січових Стрільців, буд. 77; ідентифікаційний код 40252414).

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Північного апеляційного господарського суду через господарський суд міста Києва протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 15.04.2020.

Суддя О.В. Марченко