ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 квітня 2020 року

м. Київ

Справа № 910/10353/19

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Савінкової Ю.Б.

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника прокурора міста Києва

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 08 січня 2020 року (головуючий - Євсіков О. О., судді: Агрикова О. В., Чорногуз М. Г.) і рішення Господарського суду міста Києва від 22 жовтня 2019 року (суддя Мудрий С. М.) у справі

за позовом керівника Київської місцевої прокуратури № 1

до 1. Київської міської ради, 2. Товариства з обмеженою відповідальністю комерційно-промислової фірми "Корн ЛТД"

про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору

(за участю представників: прокуратури - Титарчук О.В., відповідача-1 - Пилипчук І.І., відповідача-2 - Сенюта І.В.)

Історія справи

Фактичні обставини справи, встановлені судами

1. Розпорядженням Київської міської державної адміністрації від 18.07.1997 №1014 надано Товариству з обмеженою відповідальністю комерційно-промисловій фірмі "Корн ЛТД" (далі - ТОВ "Корн ЛТД") земельні ділянки для будівництва та експлуатації міського автомобільного ринку на вул. Академіка Заболотного у м. Києві загальною площею 22,03 га, з них: земельну ділянку площею 21,16 га - в постійне користування, земельну ділянку площею 0,87 га - у тимчасове довгострокове користування на умовах оренди строком на 10 років.

2. На підставі вказаного розпорядження 29.07.1997 між Київською міською державною адміністрацією та ТОВ "Корн ЛТД" укладений договір на право тимчасового користування на умовах оренди земельною ділянкою по вул. Академіка Заболотного у м. Києві площею 0,8668 га (далі - спірна земельна ділянка) строком на 10 років та у цей же день здійснено державну реєстрацію договору за №90-5-00026.

3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 25.06.2009 у справі №32/305 задоволено позов ТОВ "Корн ЛТД", поновлено договір на право тимчасового користування земельною ділянкою на умовах оренди від 29.07.1997 № 90-5-00026, вважаючи укладеною додаткову угоду до договору в редакції ТОВ "Корн ЛТД"; зобов`язано Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) зареєструвати додаткову угоду про поновлення договору.

3.1. На виконання зазначеного судового рішення 18.08.2009 за №79-6-00712 здійснено державну реєстрацію відповідної додаткової угоди про поновлення договору оренди на п`ять років.

4. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 06.11.2012 рішення Господарського суду міста Києва від 25.06.2009 у справі №32/305 скасовано, у задоволенні позову ТОВ "Корн ЛТД" відмовлено з підстав відсутності відповідного волевиявлення уповноваженого органу на поновлення договору - рішення органу місцевого самоврядування про надання земельної ділянки в оренду.

5. Рішенням Київської міської ради від 11.10.2018 №1892/5956 поновлено на 10 років договір на право тимчасового користування земельною ділянкою на умовах оренди від 29.07.1997 № 90-5-00026 (із змінами, внесеними угодою від 18.08.2009 № 79-6-00712) площею 0,8668 га (кадастровий номер :90:126:0007), укладений між Київською міською державною адміністрацією та ТОВ "Корн ЛТД" для будівництва та експлуатації міського автомобільного ринку на вул. Академіка Заболотного у м. Києві.

6. На підставі вказаного рішення 27.06.2019 між Київською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Корн ЛТД" (орендар) укладено нотаріально посвідчений договір оренди спірної земельної ділянки, зміст якого викладено сторонами в новій редакції.

Короткий зміст позовних вимог

7. У серпні 2019 року керівник Київської місцевої прокуратури № 1 звернувся до суду з позовом до Київської міської ради (далі - відповідач-1) та ТОВ "Корн ЛТД" (далі - відповідач-2) про визнання незаконним та скасування рішення відповідача-1 від 11.10.2018 №1892/5956 про поновлення ТОВ "Корн ЛТД" договору на право тимчасового користування спірною земельною ділянкою на умовах оренди (далі - спірне рішення); (2) визнання недійсним договору від 27.06.2019 про поновлення договору оренди від 29.07.1997 №90-5-00026.

8. В обґрунтування позовних вимог прокурор посилався на те, що спірне рішення органу місцевого самоврядування не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки строк дії первинно укладеного договору оренди від 29.07.1997 №90-5-00026 закінчився ще 29.07.2007, що у тому числі підтверджується результатом вирішення судового спору у справі №32/305 про поновлення цього договору. Отже, станом на момент прийняття спірного рішення не існувало чинного укладеного між відповідачами договору оренди спірної земельної ділянки, який би підлягав поновленню на підставі положень статті 33 Закону України "Про оренду землі". У зв`язку з чим надання спірної земельної ділянки в користування мало відбуватися в загальному порядку відповідно до статей 122-124 Земельного кодексу України, а саме на конкурентних засадах (земельних торгах).

8.1. Як наслідок, укладений на підставі незаконного рішення органу місцевого самоврядування договір від 27.06.2019 про поновлення договору оренди також є недійсним в силу статей 203, 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).

Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

9. Рішенням Господарського суду міста Києва від 22 жовтня 2019 року, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 08 січня 2020 року, в позові відмовлено повністю.

10. Суди виходили з того, що: (1) постановою Київського апеляційного господарського суду від 06.11.2012 у справі №32/305 не було скасовано вже проведену на виконання рішення суду першої інстанції державну реєстрацію додаткової угоди про поновлення договору оренди на п`ять років - до 08.08.2014, а тому право відповідача-2 на користування спірною земельною ділянкою було чинним до цієї дати; (2) у подальшому відповідач-2 продовжив користуватись земельною ділянкою за відсутності заперечень відповідача-1 протягом одного місяця після закінчення строку дії договору. Вказані обставини на переконання судів свідчать про те, що спірна земельна ділянка не вибувала з користування ТОВ "Корн ЛТД", а спірне рішення відповідача-1 прийнято з дотриманням вимог чинного законодавства, у тому числі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на дату прийняття спірного рішення).

11. Судами також встановлено розташування на спірній земельній ділянці належного ТОВ "Корн ЛТД" на праві власності нерухомого майна - нежитлового приміщення площею 255,3 м.кв., що підтверджується наявними у справі доказами та, відповідно, спростовує доводи прокурора про необхідність продажу права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

12. Не погоджуючись із указаними судовими рішеннями, прокурор звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати, прийняти нове рішення про задоволення позову.

Аргументи учасників справи

Доводи прокурора, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

13. У порушення статті 86 Господарського процесуального кодексу України суди не надали оцінки обставинам припинення укладеного між відповідачами 29.07.1997 договору оренди землі ще 29.07.2007 та дійшли помилкових висновків про чинність угоди від 18.08.2009 про поновлення договору на 5 років, посилаючись лише на чинність запису про її державну реєстрацію, що само по собі не свідчить про набуття права користування землею.

14. Помилковими є висновки судів про те, що спірна земельна ділянка не підлягає продажу на земельних торгах відповідно до статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), оскільки площа розташованої на ній нерухомості відповідача-2 є значно меншою, ніж загальна площа спірної земельної ділянки, тому останній має право на отримання поза конкурсом тільки частини земельної ділянки, яка необхідна для експлуатації та обслуговування належного йому майна.

Позиція відповідача-2 у відзиві на касаційну скаргу

15. Право оренди відповідача-2 спірної земельної ділянки не припинялось, оскільки чинною була державна реєстрація угоди про поновлення договору оренди, з якою чинне законодавство пов`язує виникнення права оренди, а тому Київська міська рада мала підстави для прийняття спірного рішення про поновлення договору оренди відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому спірна земельна ділянка не підлягає продажу на конкурентних засадах внаслідок розташування на ній належної відповідачу-2 нерухомості.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

16. Статтею 21 ЦК України визначено, що суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

17. Отже, особа, законний інтерес або право якої порушено внаслідок прийняття рішення органом місцевого самоврядування, може скористатися способом захисту, який прямо передбачено вищевказаною нормою матеріального права.

18. Обґрунтовуючи підстави для звернення з даним позовом в інтересах територіальної громади, прокурор вказував, що спірне рішення органу місцевого самоврядування прийнято з порушенням статті 33 Закону України "Про оренду землі", зазначивши про припинення орендних правовідносин між відповідачами після закінчення строку дії договору оренди від 29.07.1997 №90-5-00026, який був укладений на 10 років. У зв`язку з чим на переконання прокурора спірна земельна ділянка могла бути передана в користування виключно на конкурентних засадах.

19. Натомість суди попередніх інстанцій зазначили, що орендні правовідносини між сторонами фактично не припинялися до моменту прийняття відповідачем-1 спірного рішення, спираючись на такі аргументи: (1) договір оренди від 29.07.1997 №90-5-00026 був пролонгований на 5 років починаючи з 18.08.2009 - дати державної реєстрації додаткової угоди, проведеної на виконання судового рішення від 25.06.2009 у справі №32/305, яка є чинною; (2) після 18.08.2014 відповідач-2 продовжив сумлінно користуватися земельною ділянкою за відсутності заперечень відповідача-1.

20. Отже, за висновками судів, само по собі існування запису про державну реєстрацію договору оренди свідчить про чинність відповідного речового права відповідача-2 та в сукупності з обставиною фактичного користування ним земельною ділянкою підтверджує правомірність прийняття органом місцевого самоврядування рішення про чергове поновлення договору оренди від 29.07.1997 на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції станом на дату прийняття спірного рішення).

21. Проте Верховний Суд вважає такі висновки судів помилковими з огляду на таке.

22. Відповідно до частин 1, 2 статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: договори та інші правочини, акти цивільного законодавства, акти органів державної влади, органів місцевого самоврядування.

22.1. Згідно з частиною 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній станом на 18.08.2009) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

23. Отже, реєстрація речового права на нерухоме майно свідчить про офіційне визнання державою відповідного речового права на майно, яке у свою чергу виникає на підставі правочинів, актів цивільного законодавства, актів органів державної влади та місцевого самоврядування тощо та підтверджується відповідними первинними правовстановлюючими документами. Сама собою державна реєстрація речового права за певною особою без наявності чинного правовстановлюючого документа на підтвердження такого права не є безспірним підтвердженням наявності в цієї особи відповідного речового права (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.03.19 у справі №911/3594/17, Верховного Суду від 17.04.2019 у справі №916/675/15).

24. Судами встановлено, що державна реєстрація додаткової угоди від 18.08.2009 відбулася на виконання рішення Господарського суду міста Києва від 25.06.2009 у справі № 32/305, яке у подальшому було скасовано постановою Київського апеляційного господарського суду від 06.11.2012, а ТОВ "Корн ЛТД" відмовлено в задоволенні позову про поновлення договору оренди з підстав відсутності волевиявлення органу місцевого самоврядування у формі окремого рішення про поновлення договору відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка діяла на момент припинення дії договору оренди від 29.07.1997).

25. Таким чином, скасоване рішення Господарського суду міста Києва від 25.06.2009 у справі № 32/305 не породжувало жодних правових наслідків з моменту його прийняття. У зв`язку з чим з огляду на положення чинного на той момент земельного законодавства орендні правовідносини між сторонами за договором від 29.07.1997 №90-5-00026 припинились після закінчення строку, на який його було укладено, тобто 29.07.2007, про що правильно зазначено прокурором у касаційній скарзі (пункт 13 Постанови).

26. У той же час згідно з частиною 1 статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

26.1. За змістом частини 1 статті 124, статті 125 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки.

27. Отже, право здійснювати розпорядження землями комунальної власності, у тому числі передавати їх у власність або користування фізичним та юридичним особам, належить до виключної компетенції органу місцевого самоврядування.

28. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому ЗК України, або за результатами аукціону (частина 2 статті 16 Закону України "Про оренду землі").

29. У пункті 34 частини 1 статті 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" визначено, що виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин відповідно до закону.

30. У даному випадку Київська міська рада при прийнятті спірного рішення реалізувала надані законом повноваження власника щодо розпорядження землями комунальної власності, передавши спірну земельну ділянку в користування ТОВ "Корн ЛТД". При реалізації цього рішення відбулося не поновлення договору оренди від 29.07.1997 в порядку статті 33 Закону України "Про оренду" (який припинив свою дію ще в 2007 році), а укладення між сторонами нового договору оренди землі від 27.06.2019. З огляду на правовий зміст та суть правовідносин, що виникли внаслідок прийняття спірного рішення, формальне посилання в його тексті на норми статті 33 Закону України "Про оренду землі" не свідчить про порушення відповідачем-1 норм чинного законодавства при реалізації своїх повноважень, про які стверджував прокурор у позові.

31. При цьому, як встановлено судами, на момент прийняття спірного рішення Київської міської ради та укладення договору оренди від 27.06.2019 були наявні підстави, встановлені частиною 2 статті 124, частиною 2 статті 134 ЗК України, для передачі земельної ділянки в оренду без проведення земельних торгів внаслідок розташування на ній об`єкта нерухомого майна, що перебуває у власності ТОВ "Корн ЛТД". У зв`язку з чим Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги в пункті 14 Постанови.

32. Таким чином, суди попередніх інстанцій правильно відмовили у задоволенні позову прокурора, однак така відмова мала б обґрунтовуватись наведеними вище нормами та підставами.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

33. Враховуючи наведене, Верховний Суд вважає за необхідне мотивувальну частину рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції змінити, виклавши їх в редакції даної Постанови.

34. Водночас Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог, тому резолютивні частини рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції підлягають залишенню без змін. У зв`язку з чим касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Щодо судових витрат

35. З огляду на те, що судом касаційної інстанції не змінено судові рішення в частині остаточного їх висновку по суті позовних вимог, тому розподіл судових витрат за розгляд касаційної скарги, відповідно до частини 14 статті 129 ГПК України, не здійснюється.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України (у редакції, чинній до 08.02.2020), Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу першого заступника прокурора міста Києва залишити без задоволення.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 08 січня 2020 року і рішення Господарського суду міста Києва від 22 жовтня 2019 року у справі № 910/10353/19 змінити, виклавши їх мотивувальні частини в редакції даної Постанови.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.