ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"20" лютого 2020 р. Справа№ 910/6955/19

Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

головуючого: Скрипки І.М.

суддів: Тищенко А.І.

Михальської Ю.Б.

при секретарі судового засідання Пшеницькій Т.І.

за участю представників сторін згідно протоколу судового засідання від 20.02.2020

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду апеляційні скарги Київської міської ради та ОСОБА_1 на рішення Господарського суду міста Києва від 16.09.2019 (повний текст складено 25.09.2019)

у справі №910/6955/19 (суддя Грєхова О.А.)

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ"

до Київської міської ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача

Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (третя особа-1)

ОСОБА_1 (третя особа-2)

про визнання недійсним та скасування рішення Київської міської ради, визнання укладеною додаткову угоду про поновлення Договору оренди

В судовому засіданні 20.02.2020 відповідно до ст.ст. 240, 283 ГПК України оголошено вступну та резолютивну частину постанови.

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

У травні 2019 Товариство з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ" звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання недійсним та скасування рішення Київської міської ради, визнання укладеною додаткову угоду про поновлення Договору оренди.

Позов обґрунтований тим, що рішення Київської міської ради №1010/5074 від 26.06.2018 "Про відмову у поновленні Товариству з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ" договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем загальним розміром 2,4291 га на вул. Нагірній, 25 у Шевченківському районі м. Києва від 17.04.2003" було прийнято з порушенням ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та Регламенту Київської міської ради, у зв`язку з чим, порушено законні права та гарантії позивача.

В свою чергу, вимоги про визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди обґрунтовані тим, що протягом місяця з дати закінчення Договору оренди позивач продовжував користуватись земельною ділянкою, а від відповідача не надходило жодних заперечень стосовно поновлення Договору оренди, що згідно з ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду" є підставою для визнання укладеною Додаткової угоди про поновлення Договору оренди в судовому порядку.

Короткий зміст рішення місцевого господарського суду та мотиви його прийняття

Рішенням Господарського суду міста Києва від 16.09.2019 у справі №910/6955/19 позов задоволено повністю.

Визнано недійсним та скасовано рішення Київської міської ради №1010/5074 від 26.06.2018 "Про відмову у поновленні ТОВ "Слов`янський дім ФПУ" договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем загальним розміром 2,4291 га на АДРЕСА_1".

Визнано укладеною між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ" додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 17 березня 2003, зареєстрованого 15 квітня 2003 за № 91-6-00106, в редакції:

"Додаткова угода про поновлення Договору оренди земельної ділянки (державна реєстрація від 15.04.2003 № 916-00106, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 17.03.2003 за реєстровим № 321)

м.Київ року

Київська міська рада (код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій 22883141, місцезнаходження: 01001, м. Київ, вул. Хрещатик, 36) - далі у тексті "Орендодавець", з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ" (правонаступник Закритого акціонерного товариства "Слов`янський дім", (код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України 20043069, місцезнаходження: 04107, м. Київ, вул. Нагірна, буд. 25-27) - далі у тексті "Орендар", з другої сторони, уклали цю додаткову угоду про наступне:

1.Поновити на 15 (п`ятнадцять) років Договір оренди земельної ділянки від 17 березня 2003 року, загальним розміром 2,4291 га, кадастрові номера: 91:109:0172 та 91:109:0304, по вул. Нагірній, 25 у Шевченківському районі м. Києва, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 17.03.2003 р. за реєстровим № 321 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 15.04.2003 р. за № 916-00106 (надалі - Договір оренди земельної ділянки).

2.Інші умови Договору оренди земельної ділянки залишити без змін.

3.Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною Договору оренди земельної ділянки та набирає чинності в установленому законом порядку.

4.Усі спори, пов`язані з виконанням умов цієї Додаткової угоди, вирішуються в судовому порядку із застосуванням чинного законодавства України, при неможливості досудового врегулювання спорів, що виникають при виконанні умов цієї Додаткової угоди".

Рішення мотивовано доведеністю та обґрунтованістю позовних вимог.

Короткий зміст вимог апеляційних скарг та узагальнення їх доводів

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач звернувся до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове про відмову в позові.

Апеляційна скарга обґрунтована порушенням судом частин 1-5 ст.236 ГПК України, неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, що призвело до помилкових висновків суду про задоволення позовних вимог.

Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що:

- рішення Київської міської ради від 26.06.2018 №1010/5074 є правомірним, оскільки за спірною адресою проводяться роботи з будівництва нового житлового будинку, а не реконструкція, як зазначено в ініціативі забудовника, проект виконання робіт розроблено без отримання містобудівних умов та обмежень, чим порушено вимоги п. 3.3.5 ДБН А.3.1-5-2009 "Управління, організація і технологія. Організація будівельного виробництва";

- у зв`язку з виявленими порушеннями 26.06.2018 відповідачем було прийнято рішення №1010/5074 "Про відмову у поновленні Товариству з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ" договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування споруд учбово - спортивної бази з готелем загальним розміром 2,4291 га АДРЕСА_1 . Києва від 17.04.2003";

- наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дають підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до ст. 3 ЦПК України не порушено (постанова Верховного Суду від 18.04.2019 у справі №625/166/18).

Також не погоджуючись з прийнятим рішенням, третя особа-2 звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове про відмову в позові.

Апеляційна скарга обґрунтована порушенням судом норм матеріального та процесуального права, прийняття рішення із неправильним встановленням судом обставин справи та оцінкою доказів.

Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що:

- суд в оскаржуваному рішенні застосовує лише формальний підхід до умов, вимог щодо поновлення договору оренди, таких як строки та надіслання повідомлення, але фактично не звертає увагу на одну із основних умов для поновлення договору оренди землі, а саме на належне виконання орендарем своїх обов`язків за договором;

- не надав оцінку численним порушенням позивачем норм містобудівного законодавства;

- не прийняв до уваги наведені відповідними доказами факти того, що позивач системно ухилявся від перевірок дотримання вимог містобудівного та земельного законодавства на земельних ділянках по АДРЕСА_2 районі міста Києва;

- неналежним чином надав оцінку доказам порушення позивачем земельного законодавства;

- абсолютно проігнорував факти порушення позивачем прав та законних інтересів сусідніх землекористувачів та власників домоволодінь.

Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи

Представник позивача у відзивах на апеляційні скарги відповідача та третьої особи-2 спростовує доводи, викладені в них, вказує про законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції.

Зазначає, що саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки прийняттям рішення Київською міською радою від 26.06.2018 був порушений законодавчо встановлений місячний термін, що стало підставою для визнання цього рішення недійсним та його скасування.

Протягом всього строку користування земельною ділянкою відповідачем жодного разу не заявлялось будь-яких претензій до позивача стосовно порушень ним умов договору, зокрема, його неналежного виконання.

Відповідач впродовж 2016-2018 років жодним чином не повідомляв позивача про вимогу дострокового розірвання договору оренди у зв`язку з неналежним виконанням позивачем його умов, відповідно до пункту 13 договору оренди, і лише 26.06.2018 це стало підставою для винесення оскаржуваного рішення КМР.

Доводи ОСОБА_1 щодо відсутності порушень зі сторони відповідача вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» при прийнятті оскаржуваного рішення КМР, порушення позивачем умов договору оренди та можливість негативного впливу будівництва на його земельну ділянку вважає безпідставними, оскільки вони не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи судом першої інстанції, а також частково були спростовані під час судового розгляду у справі №826/14406/18.

Звертає увагу, що предметом позову у даній справі є поновлення позивачем своїх прав користування земельною ділянкою на підставі орендних правовідносин, які існують виключно між позивачем та відповідачем і врегульовані Законом України "Про оренду землі", що ніяким чином не порушує права ОСОБА_1 на мирне володіння та користування його нерухомим майном.

У відповідях на відзиви позивача третя особа-2 вважає їх неповними, необ`єктивними та такими, що не відповідають фактам та матеріалам справи.

В додаткових поясненнях позивач зазначає, що цільове призначення переданої в оренду земельної ділянки передбачає можливість проведення робіт з будівництва, реконструкції розташованих на ній об`єктів нерухомого майна, у зв`язку з чим позивачем були отримані містобудівні умови №830/17/012/009-17 від 26.05.2017 від 26.05.2017, які вже оскаржені ОСОБА_1 в Окружному адміністративному суді м. Києва. За наслідками розгляду адміністративної справи № 826/14406/18 про скасування вказаних містобудівних умов у задоволенні позову відмовлено як першою, так і апеляційною інстанцією.

В додаткових письмових поясненнях третя особа-2 не погоджується з позицією позивача, викладеною у справі.

Дії суду апеляційної інстанції щодо розгляду апеляційної скарги по суті

Відповідно до витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 08.10.2019 апеляційну скаргу Київської міської ради передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді (судді-доповідача) Зубець Л.П., суддів Буравльова С.І., Мартюк А.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 10.10.2019 заяву про самовідвід колегії суддів у складі: головуючого судді Зубець Л.П., суддів Буравльова С.І., Мартюк А.І. від розгляду справи №910/6955/19 за апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 16.09.2019 задоволено.

Матеріали справи №910/6955/19 передано на повторний автоматизований розподіл для визначення складу суду.

Відповідно до витягу з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями Північного апеляційного господарського суду від 10.10.2019, у зв`язку з задоволенням заяви про самовідвід колегії суддів у складі: головуючого судді Зубець Л.П., суддів Буравльова С.І., Мартюк А.І. від розгляду справи №910/6955/19 апеляційну скаргу відповідача передано судді Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Михальська Ю.Б., Тищенко А.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 15.10.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Київської міської ради, розгляд справи призначено на 28.11.2019.

Відповідно до витягу з протоколу передачі судової справи (апеляційної скарги, заяви, картки додаткових матеріалів) раніше визначеному головуючому судді (судді - доповідачу) (складу суду) апеляційну скаргу ОСОБА_1 передано судді Скрипці І.М., сформовано колегію суддів у складі: головуючий суддя Скрипка І.М., судді Михальська Ю.Б., Тищенко А.І.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 25.10.2019 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , прийнято до спільного розгляду апеляційну скаргу ОСОБА_1 з апеляційною скаргою Київської міської ради на рішення Господарського суду міста Києва від 16.09.2019 у справі №910/6955/19, розгляд справи призначено на 28.11.2019.

Ухвалами Північного апеляційного господарського суду від 28.11.2019, 23.01.2020 оголошено перерву у справі, останній раз на 20.02.2020.

18.02.2020 від ОСОБА_1 надійшли пояснення по справі, до яких останнім надані додаткові документи на 40 аркушах, та 19.02.2020 від Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) надійшло клопотання про долучення до справи доказів.

Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.02.2020 клопотання ОСОБА_1 про долучення до справи додаткових документів залишено без розгляду, а клопотання Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про долучення документів до матеріалів справи задоволено.

Явка представників сторін

Представник відповідача в судовому засіданні апеляційної інстанції 20.02.2020 підтримав доводи своєї апеляційної скарги та апеляційної скарги ОСОБА_1 , просив їх задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове про відмову в позові.

Представник третьої особи - 2 в судовому засіданні апеляційної інстанції 20.02.2020 підтримав доводи апеляційної скарги ОСОБА_1 та апеляційної скарги Київської міської ради, просив їх задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове про відмову в позові.

Представники позивача в судовому засіданні апеляційної інстанції 20.02.2020 заперечували проти задоволення апеляційних скарг з підстав, викладених у відзивах на апеляційні скарги, просили їх відхилити, а оскаржуване рішення залишити без змін.

Представник третьої особи - 1 в судовому засіданні апеляційної інстанції 20.02.2020 підтримав доводи апеляційних скарг з підстав, викладених у них, просив їх задовольнити, оскаржуване рішення скасувати та прийняти нове про відмову в позові.

Третя особа-2 в судове засідання апеляційної інстанції 20.02.2020 не з`явилась, будучи належним чином повідомленою про день, час та місце розгляду справи, про причини неявки суд не повідомила.

Оскільки явка третьої особи-2 обов`язковою в судове засідання апеляційної інстанції не визнавалась, колегія суддів вважає за можливе проводити розгляд справи у її відсутність, за наявності її представника.

Обставини справи, встановлені судом першої інстанції у даній справі та перевірені судом апеляційної інстанції

Товариство з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ" є правонаступником Закритого акціонерного товариства "Слов`янський дім" згідно з п. 1.2 Статуту товариства.

Рішенням Київської міської ради від 26.09.2000 № 11/988 "Про надання і вилучення земельних ділянок" (із змінами і доповненнями, внесеними рішеннями Київської міської ради від 27 грудня 2001 № 178/1612) затверджено проект відведення земельних ділянок Закритому акціонерному товариству "Слов`янський дім" для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем на вул. Нагірній, 25 у Шевченківському районі.

Надано Закритому акціонерному товариству "Слов`янський дім", за умови виконання п. 14.1 цього рішення, в оренду строком на 15 років земельні ділянки загальною площею 0,14 га (ділянка № 1 - площею 0,08 га, в тому числі 0,05 га в межах червоних ліній, ділянка № 2 - площею 0,06 га, в тому числі 0,03 га в межах червоних ліній) для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем на вул. Нагірній, 25 у Шевченківському районі за рахунок земель міської забудови.

Оформлено Закритому акціонерному товариству "Слов`янський дім", за умови виконання п. 14.1 цього рішення, право оренди строком на 15 років на земельні ділянки загальною площею 2,31 га (ділянка № 1 - площею 1,94 га, в тому числі 0,20 га в межах червоних ліній, ділянка № 2 - площею 0,37 га, в тому числі 0,12 га в межах червоних ліній) для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем на вул. Нагірній, 25 у Шевченківському районі у зв`язку з передачею будівель та споруд до статутного фонду (постанова Президії Федерації профспілок України від 22.04.1994 № П-13-18) за рахунок земель, відведених згідно з рішеннями Київської міської Ради депутатів трудящих від 22.05.1956 № 755 "Про відвод земельної ділянки Республіканській Раді Добровільного Спортивного товариства "Буревісник" та від 20.03.1972 № 398 "Про додатковий відвод земельної ділянки Центральній раді добровільного спортивного товариства "Авангард" під поширення території готелю на 200 - 300 місць по вул. Нагорній № 25".

На виконання вказаного рішення між Київської міською радою (Орендодавець) та Закритим акціонерним товариством "Слов`янський дім" (Орендар) укладено договір оренди земельної ділянки від 17.03.2003, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 15.04.2003 за № 91-6-00106 (далі - договір оренди земельної ділянки, договір оренди).

Відповідно до п. 1 договору оренди орендодавець, на підставі рішення Київради від 26.09.2000 за № 11/988 в редакції рішення Київради від 27.12.2001 за № 178/1612, передає, а орендар приймає в оренду на 15 (п`ятнадцять) років земельні ділянки, місце розташування яких вул. Нагірна, 25 (двадцять п`ять) у Шевченківському районі м. Києва, загальним розміром 2,4291 (дві цілих і чотири тисячі двісті дев`яносто одна десятитисячна) га для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем у межах, які перенесені в натуру (на місцевість) і зазначені на плані, що є невід`ємною частиною цього договору, з них земельна ділянка кадастровий номер 91:109:172 розміром 2,0262 га, земельна ділянка кадастровий номер 91:109:304 розміром 0,4029 га.

Пункт 7.2 договору оренди містить обов`язки орендаря.

Так, орендар зобов`язаний:

- використовувати земельні ділянки відповідно до їх цільового призначення;

- своєчасно вносити орендну плату;

- додержуватись екологічної безпеки землекористування, державних стандартів, проектних рішень, міських правил забудови, інших чинних у м. Києві правил і норм щодо користування земельними ділянками;

- забезпечити охорону та збереження якості землі відповідно до вимог законодавства України;

- забезпечити вільний доступ до земельних ділянок представників органів державного управління та місцевого самоврядування, органів нагляду і контролю;

- відшкодувати Орендодавцю шкоду, заподіяну внаслідок дій (бездіяльності) Орендаря, які призвели до погіршення якості земельних ділянок;

- повернути земельні ділянки Орендодавцю у стані, придатному для їх подальшого використання після припинення або розірвання цього договору;

- впродовж двадцяти днів після набрання чинності цим договором самостійно обчислити суму орендної плати у порядку, визначеному законодавством, і подати такий розрахунок і копію цього договору до районного податкового органу за місцем розташування земельних ділянок;

- частину земельних ділянок, що розташовані в межах проектних (червоних) ліній, використовувати з обмеженнями відповідно до вимог законодавства;

- у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації вирішувати в порядку, визначеному нормативами забудови м. Києва;

- у строки, встановлені законодавством України, звітувати перед податковим органом району за місцем розташування земельних ділянок про сплату орендної плати;

- у встановленому законодавством порядку відшкодувати Орендодавцеві збитки у повному обсязі у випадку, коли з вини Орендаря земельні ділянки будуть деградовані, виснажені, що призведе до погіршення їх якості, зокрема і внаслідок техногенного забруднення.

Пунктом 7.1 договору оренди сторони визначили права орендаря, зокрема, орендар має право переважного придбання у власність земельних ділянок, а також за рівних інших умов на поновлення договору оренди після закінчення строку дії договору.

Відповідно до п. 13 договору, його дія припиняється у випадках:

- закінчення терміну, на який укладено цей договір;

- одержання Орендарем земельних ділянок у власність;

- дострокового розірвання цього договору за згодою сторін;

- примусового вилучення земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності у порядку, визначеному законодавством України;

- ліквідації юридичної особи - Орендаря;

- виникнення необхідності використати земельну ділянку, що знаходиться в межах червоних ліній, для суспільних потреб (дія договору припиняється достроково);

- дострокового розірвання цього договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадку:

а) неналежного виконання іншою стороною умов цього договору,

б) випадкового знищення чи пошкодження земельних ділянок, яке суттєво перешкоджає використанню земельних ділянок за їх цільовим призначенням,

в) з інших підстав, визначених законодавством України.

За умовами пункту 14 Договір набуває чинності з дня його державної реєстрації.

На підставі п. 7.1 договору оренди земельної ділянки та ст. 33 Закону України "Про оренду землі", позивач листом-повідомленням А-24706 від 02.02.2018 звернувся до Київської міської ради з пропозицією укласти договір оренди землі на новий термін (поновити договір оренди земельної ділянки), додавши проект додаткової угоди про поновлення договору, скріплений печаткою орендаря.

Листом від 25.09.2018 № 225-кр-3455 відповідач повідомив позивача про прийняття 26.06.2018 рішення № 1010/5074 "Про відмову у поновленні Товариству з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ" договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем загальним розміром 2,4291 га на АДРЕСА_1 у Шевченківському районі м. Києва від 17.04.2003" (далі - спірне рішення, рішення № 1010/5074 від 26.06.2018).

У вказаному рішенні Київрада вирішила відмовити у поновленні договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем загальним розміром 2,4291 га на АДРЕСА_1 від 17.04.2003 (кадастровий номер :91:109:0172, :91:109:304), укладеного між Київською міською радою та ЗАТ "Слов`янський дім" (ідентифікаційний код 20043069) (п. 1 рішення №1010/5074 від 26.06.2018).

У пункті 2.3 рішення № 1010/5074 від 26.06.2018 зобов`язано Виконавчий орган Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) направити Товариству з обмеженою відповідальністю "Слов`янський дім ФПУ" (ідентифікаційний код 20043069) в строки, визначені ст. 33 Закону України "Про оренду землі", лист-повідомлення про заперечення в поновленні договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем загальним розміром 2,4291 га на АДРЕСА_1 у Шевченківському районі м. Києва від 17.04.2003 № 91-6-00106 (кадастровий номер :91:109:0172, :91:109:304).

Спірне рішення опубліковано в газеті Київської міської ради "Хрещатик" (№ 102 від 21.09.2018).

04.10.2018 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом від 04.10.2018 № 05716-21123 повідомив позивача про заперечення в поновленні договору оренди земельної ділянки.

У зв`язку з тим, що Київська міська рада відповідь на лист А-24706 від 02.02.2018 протягом місячного строку не надала, додаткову угоду про поновлення строку дії договору оренди не уклала, прийняла незаконне рішення про відмову в поновленні договору оренди з порушенням встановлених термінів, чим порушила переважне право, встановлене ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та п. 7.1 договору оренди на поновлення його дії, позивач звернувся до суду із позовом про визнання недійсним та скасування рішення Київської міської ради, визнання укладеною додаткову угоду про поновлення Договору оренди земельної ділянки на 15 років.

Мотиви та джерела права, з яких виходить суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови

У відповідності до вимог ч.ч. 1, 2, 5 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. В суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

У відповідності до ст. 129 Конституції України та ч. 1 ст. 74 ГПК України, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

При цьому колегія суддів зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод сторін (рішення Суду у справі Трофимчук проти України no.4241/03 від 28.10.2010).

Колегія суддів, беручи до уваги межі перегляду справи в апеляційній інстанції, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційних скарг, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників апеляційного провадження, перевіривши правильність застосування господарським судом при прийнятті оскарженого рішення норм матеріального та процесуального права, дійшла висновку про те, що апеляційні скарги не підлягають задоволенню, а рішення підлягає залишенню без змін виходячи з наступного.

Земельні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.

Статтями 13, 41 Конституції України передбачено, що від імені Українського народу права власника, зокрема, на землю здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією України.

Відповідно до ст.ст. 142, 143 Конституції України, до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об`єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальні громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень.

За змістом ст. 12 Земельного кодексу України до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин, належить розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього Кодексу.

Статтею 116 Земельного кодексу України визначено, що громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

В силу ст.124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Згідно з ч. 2 ст.126 Земельного кодексу України право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України та ст. 1 Закону України "Про оренду землі", право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.

Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Пунктом 1 договору оренди узгоджено, що договір укладено на 15 (п`ятнадцять) років.

Статтями 16, 18 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на момент укладення та державної реєстрації договору оренди) встановлено, що договір оренди земельної ділянки набирає чинності після досягнення домовленості з усіх істотних умов, підписання його сторонами і державної реєстрації. Укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації.

Згідно з ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Договір оренди земельної ділянки укладений 17.03.2003 та зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів Київської міської державної адміністрації 15 квітня 2003 за № 91-6-00106 строком на 15 років.

Таким чином, строк дії договору оренди земельної ділянки сплив 15 квітня 2018.

Згідно з ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Порядок поновлення договору оренди земельної ділянки визначено ст.33 Закону України "Про оренду землі", якою регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (ч.ч. 1-5 цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (ч. 6 цієї статті).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень ч. 1 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.5 ст.33 Закону України "Про оренду землі").

Відповідно до ч. 1 ст. 21 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на дату виникнення спірних правовідносин), орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.

Згідно з п. 7.1 договору оренди орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.

Позивач зазначає, що товариство належним чином виконувало та продовжує виконувати свої зобов`язання за договором оренди, посилаючись на своєчасне та в повному обсязі внесення ним орендної плати за користування земельною ділянкою.

Вказані обставини підтверджуються матеріалами справи, зокрема, Довідкою Головного управління ДФС у м. Києві про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи від 11.02.2019, платіжними дорученнями про сплату відповідних платежів.

Відповідно до ч. ч. 2, 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

Таким чином, з метою скористатись переважним правом на поновлення договору оренди, позивач зобов`язаний звернутись до відповідача із відповідним листом, додавши до нього відповідний проект додаткової угоди.

На виконання положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі", 02.02.2018 позивач звернувся до Київської міської ради з пропозицією укласти договір оренди землі на новий термін (поновити договір оренди земельної ділянки), додавши проект додаткової угоди про поновлення договору, скріплений печаткою орендаря.

Отже, у строк, встановлений ч. 2 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та до спливу строку його дії (15.04.2018) позивач належним чином скористався правом на поновлення договору оренди спірної земельної ділянки шляхом надіслання відповідачу листа-повідомлення з проектом додаткової угоди, а відтак має переважне право на поновлення строку дії договору оренди земельної ділянки.

За нормами ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Втім, відповідач протягом установленого ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" місячного строку не повідомив позивача про наявність заперечень щодо поновлення договору оренди, а лише 26.06.2018, тобто зі спливом двох місяців після закінчення строку дії договору оренди, прийняв спірне рішення про відмову у поновленні договору оренди земельної ділянки.

Спірне рішення Київрада прийняла враховуючи невиконання та неналежне виконання обов`язків за договором оренди та обов`язків землекористувача, а також грубі порушення чинного законодавства, про що зазначено в преамбулі рішення.

Втім, матеріали справи не містять доказів на підтвердження фактичних обставин порушення позивачем зобов`язань за договором оренди, визначених п. 7.2 договору, також відповідачем не надано доказів порушення позивачем норм ст. 25 Закону України "Про оренду землі". При цьому, належними на беззаперечними доказами підтверджується виконання орендарем основного зобов`язання за договором оренди - внесення орендної плати.

При цьому, на виконання рішення відповідача третя особа - 1 - Департамент земельних ресурсів, повідомила позивача про заперечення в поновленні договору оренди земельної ділянки листом від 04.10.2018 №05716-21123, тобто зі спливом п`яти місяців після закінчення строку дії договору.

Враховуючи викладене, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку про порушення відповідачем норм ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" при розгляді листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі протягом місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення, що, у свою чергу, стало підставою для очікування позивачем можливості поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

За встановлених судом обставин належного виконання орендарем обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору оренди землі з наданням проекту додаткової угоди, орендодавець порушив право позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а отже і на укладення додаткової угоди до договору, у зв`язку з чим поведінку відповідача не можна визнати добросовісною.

Згідно зі ст. 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом ч.3 ст.509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі ст.33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

Колегія суддів погоджується з висновками суду першої інстанції, що саме відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем права на поновлення договору відповідно до вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Статтею 19 Конституції України встановлено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

У відповідності до п.10 ч.2 ст.16 ЦК України, способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

В силу ст. 21 ЦК України, суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт або правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

У разі прийняття органом державної влади або органом місцевого самоврядування акта, що не відповідає законодавству, і порушує права чи законні інтереси суб`єкта господарювання, останній відповідно до ст. 20 цього Кодексу має право звернутися до суду із заявою про визнання такого акта недійсним (ч.2 ст.249 ГК України).

Відповідно до ст. 20 ГК України кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб`єктів захищаються шляхом визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб`єктів, що суперечать законодавству, ущемляють права та законні інтереси суб`єкта господарювання або споживачів.

Частиною 10 ст. 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або Законам України визнаються незаконними в судовому порядку.

Оскільки обов`язковою підставою визнання незаконним та скасування нормативно-правового акту або правового акту індивідуальної дії органу місцевого самоврядування є порушення прав чи законних інтересів суб`єкта господарювання, а при розгляді справи позивачем було доведено наявність таких обставин, з якими закон безпосередньо пов`язує можливість визнання недійсним та скасування спірного рішення відповідача як органу місцевого самоврядування, місцевий господарський суд дійшов вірного висновку про обґрунтованість вимог позивача в частині визнання недійсним та скасування рішення Київської міської ради від 26 червня 2018 № 1010/5074 "Про відмову у поновленні товариству з обмеженою відповідальністю "СЛОВ`ЯНСЬКИЙ ДІМ ФПУ" договору оренди земельної ділянки для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем загальним розміром 2,4291 га на вул. Нагірній, 25 у Шевченківському районі м. Києва від 17.04.2003".

Відповідно до ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Тобто, частиною 6 ст.33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди, до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв`язку з належним виконанням договору оренди землі (письмово не повідомляючи орендаря про відмову в поновленні договору оренди). Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у ч.8 ст.33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, позивач після закінчення строку дії договору продовжує користуватись спірними земельними ділянками, сплачуючи належним чином та в повному обсязі орендну плату за землекористування, що підтверджується Довідкою Головного управління ДФС у м. Києві про відсутність заборгованості з платежів, контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи від 11.02.2019, відповідач протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди не надав заперечень стосовно поновлення цього договору, оскільки прийняв спірне рішення № 1010/5074 лише 26.06.2018.

Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновками місцевого господарського суду про наявність переважного права позивача на пролонгацію договору оренди, оскільки останнє виникає лише за умов належного виконання своїх зобов`язань, узгоджених сторонами у договорі оренди.

При цьому, місцевим господарським судом обґрунтовано відхилено доводи відповідача щодо неналежного виконання орендарем обов`язків за договором, а саме передбачених п. 7.2 договору оренди щодо використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення; додержуватися екологічної безпеки землекористування, державних стандартів, проектних рішень, міських правил забудови, інших чинних у м. Києві правил і норм щодо користування земельними ділянками; частину земельних ділянок, що розташовані в межах проектних (червоних) ліній, використовувати з обмеженнями відповідно до вимог законодавства; у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації вирішувати в порядку, визначеному нормативами забудови м. Києва.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.

Відповідно до п. 1 Договору оренди, земельні ділянки передані в оренду для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем.

Частинами 4, 5 ст. 26 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації.

Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку:

1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних;

2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи;

3) затвердження проектної документації;

4) виконання підготовчих та будівельних робіт;

5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів;

6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування.

Відповідач посилається на обставини нецільового використання позивачем земельних ділянок, переданих в оренду - ведення будівництва, при цьому вказує на реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт від 17.11.2015 № КВ 43 для реконструкції будівлі на вул. Нагірній, 25 під багатоквартирний житловий будинок, іншою особою - Товариством з обмеженою відповідальністю "Березнякижитлобуд", на підставі проектної документації, що розроблена ТОВ "Укрпроектреконструкція".

При цьому, будь-які докази, що свідчать про фактичне використання орендованих земельних ділянок не за цільовим призначенням позивачем або іншими особами матеріали справи не містять. Лист Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у місті Києві на звернення Народного депутата України від 11.03.2016, пояснювальна записка до проекту рішення Київради не можуть підтверджувати названі вище обставини в силу ст. ст. 76, 77 ГПК України.

Надані третьою особою-1 суду апеляційної інстнації копії клопотання Державної інспекції сільського господарства в м.Києві №00031/192/500 від 19.02.2016, копії листів Департаменту земельних ресурсів №0 від 20.05.2016, №0 від 13.04.2016, №0570291-К-3842/2-4851 від 04.05.2017, №0570291-К-3842/2-4972 від 05.05.2017, копії Адвокатського запиту від 22.03.2016, копія акту обстеження земельної ділянки №16-0139/10 від 27.01.2016 з додатками, копія заяви ОСОБА_2 на ім`я Київського міського голови про звернення до суду із позовом про розірвання договору оренди та приведення земельних ділянок у попередній стан, копію резолюції до звернення ОСОБА_2 , копію клопотання Головного управління Держгеокадастру у Київській області від 02.05.2018, не свідчать про вчинення відповідачем та третьою особою-1 дій про усунення можливих порушень позивача та про наявність таких порушень.

Судом першої інстанції правомірно відхилено посилання третьої особи ОСОБА_1 на акт обстеження земельної ділянки № 16-0139/10 від 27.01.2016, оскільки у ньому не встановлено фактичні обставини використання орендованих ділянок із порушенням умов договору оренди, який містить лише суб`єктивні припущення посадової особи Департаменту земельних ресурсів про існування ознак будівельних робіт на земельній ділянці орієнтовною площею 0,3 га.

При цьому, будь-які рішення за результатами обстеження земельної ділянки за актом № 16-0139/10 від 27.01.2016 компетентні органи не приймали протягом дії договору оренди земельної ділянки.

Колегія суддів також вважає, що можливе використання спірних земельних ділянок не за цільовим призначенням, із порушеннями, узгодженими у п. 7.2 договору оренди, є підставою саме для розірвання договору оренди згідно з п. 13, а не, як помилково зазначає відповідач у своєму відзиві на позов та треті особи у поясненнях, - на виникнення чи втрату переважного права орендаря на поновлення договору оренди, що передбачене п. 7.1 договору та ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

За змістом ч. 9 ст. 238 ГПК України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов`язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Тобто, у даному випадку належним способом захисту порушеного права є позов про визнання поновленим договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення відповідної додаткової угоди в судовому порядку, оскільки в силу імперативного припису ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і є предметом розгляду у даній справі.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 19.03.2019 у справі № 908/2484/17, від 19.03.2019 у справі № 908/1805/17, у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

Мотиви прийняття або відхилення кожного аргументу, викладеного скаржника в апеляційних скаргах

Доводи відповідача про те, що за наявності заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору оренди з орендарем, переважне право останнього не порушено, що є підставою для відмови в поновленні договору оренди, з посиланням на постанову Верховного Суду від 18.04.2019 у справі №625/166/18, колегія суддів вважає необґрунтованими виходячи з наступного.

Так, у вказаній постанові Верховного Суду, орендодавці у передбачений ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» місячний строк розглянули лист - повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки і повідомили орендаря про небажання продовжувати строк договору оренди землі на новий строк, що і стало підставою для відмову в позові.

У даній справі оскаржуване рішення Київської міської ради було прийнято 26.06.2018 у відповідь на лист - повідомлення позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки від 02.02.2018.

Враховуючи, що про вказане рішення Київської міської ради позивача було повідомлено лише 25.09.2018, тобто після спливу семи місяців після звернення з листом - повідомленням про поновлення договору оренди, вказане свідчить про порушення відповідачем передбаченого ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" місячного терміну для повідомлення орендареві про прийняте рішення.

Саме у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі ст.33 Закону України «Про оренду землі», добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

Отже, відповідачем була порушена процедура реалізації позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки прийняттям рішення Київською міською радою від 26.06.2018 був порушений законодавчо встановлений місячний термін, що стало підставою для визнання цього рішення недійсним та його скасування.

Апелянт (відповідач) зазначає, що він прийняв 26.06.2018 оскаржуване рішення за результатами здійснення ним в 2016 році заходів архітектурно-будівельного контролю за дотриманням орендарем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності. Однак, виявлені у 2016 році порушення не були зафіксовані належним чином.

Разом з тим, апелянт зазначає про запланованість на 22.03.2016 проведення Департаментом спільно з Управлінням поліції у Шевченківському районі ГУ НП у місті Києві спільної перевірки, яка проведена не була, доказів протилежного матеріали справи не містять.

Натомість, це відповідно до доводів апелянта слугувало підставою для прийняття 26.06.2018, майже через 2 роки, оскаржуваного рішення.

При цьому, протягом всього строку користування земельною ділянкою відповідачем жодного разу не заявлялось будь-яких претензій до позивача стосовно порушень ним умов договору, зокрема, його неналежного виконання.

Відповідач впродовж 2016-2018 років жодним чином не повідомляв позивача про вимогу дострокового розірвання договору оренди у зв`язку з неналежним виконанням позивачем його умов, відповідно до пункту 13 договору оренди, і лише 26.06.2018 це стало підставою для винесення оскаржуваного рішення КМР.

Отже, зі сторони відповідача мала місце «мовчазна згода» на продовження орендних відносин в силу ч.6 ст.33 Закону України «Про оренду землі».

Предметом спору у справі є, зокрема, незаконність рішення КМР від 26.06.2018 про відмову в поновленні договору оренди, в той час як будівельні роботи, на які посилаються апелянти, на їх думку, мали місце в 2016 році, проте, матеріали справи не містять належних та допустимих доказів надіслання позивачу претензій за період 2016-2018 роки.

Враховуючи, що порушення умов договору оренди є підставою для дострокового припинення договору оренди, відповідач не скористався своїм правом в період дії договору та не звертався до суду з відповідними позовами.

Щодо посилань ОСОБА_1 в апеляційній скарзі на порушення позивачем вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності під час користування земельною ділянкою, що, в свою чергу, може призвести до негативного впливу будівництва на його земельну ділянку, та щодо цільового призначення земельної ділянки за спірною адресою, колегія суддів зазначає наступне.

Відомості про цільове призначення земельних ділянок як одна із загальних відомостей про землю почали застосовуватись з 01.01.2013, з дати набрання чинності Закону України «Про Державний земельний кадастр», відповідно до ч.2 ст.21 Закону, тому земельна ділянка, яка була передана позивачу в 2003 році, не мала вказаної характеристики.

Зазначення в п.1 договору оренди даних щодо прийняття орендарем земельної ділянки для експлуатації та обслуговування споруд учбово-спортивної бази з готелем вказує на спосіб використання землі, а не на її цільове призначення.

Приймаючи до уваги дані з витягів з Державного земельного кадастру щодо спірних земельних ділянок (цільове призначення 3.15 для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови), категорія земель - землі житлової та громадської забудови, та враховуючи положення статей 38, 39 Земельного кодексу України, колегія суддів вважає, що цільове призначення переданої в оренду земельної ділянки передбачає можливість проведення робіт з будівництва, реконструкції розташованих на ній об`єктів нерухомого майна, у зв`язку з чим позивачем були отримані містобудівні умови №830/17/012/009-17 від 26.05.2017 від 26.05.2017, які були оскаржені ОСОБА_1 в Окружному адміністративному суді м. Києва. За наслідками розгляду адміністративної справи № 826/14406/18 про скасування вказаних містобудівних умов у задоволенні позову відмовлено як першою, так і апеляційною інстанцією.

Предметом позову у даній справі є поновлення позивачем своїх прав щодо користування земельною ділянкою на підставі орендних правовідносин, які існують виключно між позивачем та відповідачем, і врегульовані Законом України "Про оренду землі", що ніяким чином не порушує права ОСОБА_1 на мирне володіння та користування його нерухомим майном.

Доводи ОСОБА_1 щодо відсутності порушень зі сторони відповідача вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» при прийнятті оскаржуваного рішення КМР, порушення позивачем умов договору оренди та можливість негативного впливу будівництва на його земельну ділянку є безпідставними, оскільки вони не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи судом першої інстанції, а також частково були спростовані під час судового розгляду у справі №826/14406/18.

Посилання ОСОБА_1 на правову позицію Великої Палати Верховного Суду, викладену у постанові від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, є помилковими, оскільки у вказаній справі судами встановлено, що орендарем не було надано належних та допустимих доказів відправлення орендодавцю відповідних листів - повідомлень з проектом додаткової угоди, у зв`язку з чим суди дійшли висновку, що позивач не скористався своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі.

В той час, як у даній справі №910/6955/19 позивач надіслав завчасно відповідачеві лист - повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки з проектом додаткової угоди.

У контексті спірних правовідносин колегія суддів також вважає за необхідне застосувати наступну практику Європейського суду з прав людини.

Конвенція про захист прав людини і основоположних та Перший протокол до Конвенції є частиною національного законодавства України.

Статтею 1 Першого протоколу до Конвенції передбачено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Концепція «майна» в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном». До таких активів може відноситися право оренди (рішення у справі «Іатрідіс проти Греції» від 25.03.1999, заява №311107/96, п. 54).

Відтак, право оренди земельної ділянки також є майном в розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції, мирне володіння яким з моменту винесення рішення КМР №234/291 від 31.10.2006 та укладання Договору оренди земельної ділянки гарантується статтями 1, 8, 41 Конституції України та статті 1 Першого протоколу до Конвенції.

Аналіз прецедентної практики Європейського суду з прав людини дає підстави для формування позиції, що при вирішенні питань щодо порушення державами - учасницями Ради Європи положень Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та протоколів до неї велика увага акцентується на дотриманні державою принципу «правомірних або законних очікувань» та захисту прав людини через призму цього принципу. Зокрема, у справах «Пайн Велі Девелопмент ЛТД та інші проти Ірландії» та «Федоренко проти України» ЄСПЛ констатував, що відповідно до прецедентного права органів, які діють на підставі Конвенції, право власності може бути «існуючим майном» або коштами, включаючи позови, для задоволення яких позивач може обґрунтовувати їх принаймні «виправданими очікуваннями» щодо отримання можливості ефективного використання права власності (c.f. Рressos Соmpania Naviera S.A. v. Belgium, Рішення від 20 листопада 1995 року, серія А, №332, с. 21, п. 31; пункт 21 Рішення ЄСПЛ у справі «Федоренко проти України»).

У межах вироблених ЄСПЛ підходів до тлумачення поняття «майно», а саме в контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, це поняття охоплює як «наявне майно», так і активи, включаючи право вимоги, з посиланням на які заявник може стверджувати, що він має принаймні законні очікування стосовно ефективного здійснення свого «права власності» (пункт 74 Рішення ЄСПЛ від 2 березня 2005 року у справі «Von Мaltzan and others v. Germany»), ЄСПЛ робить висновок, що певні законні очікування заявників підлягають правовому захисту.

Як було встановлено судом під час розгляду справи, позивач завчасно повідомив відповідача про намір поновити Договір оренди та за відсутності будь-яких заперечень продовжив користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору.

Неповідомлення у встановлений законом строк відповідачем позивача у відповідь на його звернення про будь-які заперечення проти поновлення Договору оренди та неприйняття міською радою у встановлений строк відповідного рішення про поновлення договору оренди, відсутність заперечень проти поновлення договору у місячний строк після закінчення строку його дії, вплинуло на «правомірні очікування» та «законні сподівання» позивача, яким було дотримано усі вимоги законодавства щодо реалізації передбаченого Договором оренди права на продовження договору оренди, які підлягають захисту відповідно до статті 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод з огляду на вищевикладені обставини.

Крім того, застосовуючи за аналогією до спірних правовідносини проголошений Європейським судом з прав людини в своїх рішеннях (зокрема, у справі «Рисовський проти України» (заява №29979/04), у справі «Беєлер проти Італії» (заява №33202/96), у справі «Онер`їлдіз проти Туреччини» (заява №48939/99), у справі «Megadat.com S.r.l. проти Молдови» (заява №21151/04), у справі «Москаль проти Польщі» (заява №10373/05) обов`язок неухильного дотримання принципу належного урядування, який хоч і стосується офіційних повноважень органів державної влади (в т.ч. місцевого самоврядування), однак, не нівелює їх обов`язку дотримання принципів прозорості і ясності їхніх дій, мінімізації ризику помилок при реалізації своїх прав як учасника правочину з окремим суб`єктом господарювання, слід дійти висновку, що Київська міська рада не дотрималася у спірних правовідносинах принципу належного урядування та за відсутності жодних заперечень проти поновлення дії договору, висловлених у встановленому законом порядку, безпідставно ухилилася від укладення додаткової угоди про поновлення договору, яка, фактично, є документальним оформленням прав позивача на використання земельної ділянки, а лише 26.06.2018 у відповідь на лист - повідомлення позивача про поновлення договору оренди земельної ділянки від 02.02.2018, прийняла оскаржуване рішення з посиланням на невиконання та неналежне виконання обов`язків за договором оренди та обов`язків землекористувача, а також грубі порушення чинного законодавства, що матеріалами справи не підтверджується.

Висновки суду апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційних скарг

Відповідно до ч. 1 ст. 74 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Згідно з ч. 1 ст. 77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Доказування полягає не лише в поданні особами доказів, а й у доведенні їх переконливості, що скаржниками зроблено не було.

Відповідно до п.58 рішення ЄСПЛ Справа "Серявін та інші проти України" (заява №4909/04) від 10.02.2010 у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (див. рішення у справі "Руїс Торіха проти Іспанії" (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994, серія А, №303-А, п.29).

За таких обставин решту аргументів відповідача та третьої особи - 2 (апелянтів) суд визнає такими, що не мають суттєвого впливу на прийняття рішення у даній справі та не спростовують правильних висновків суду про задоволення позову.

Доводи позивача, викладені у відзивах на апеляційні скарги, колегія суддів вважає обґрунтованими з вищевикладених підстав.

Таким чином, застосування місцевим господарським судом норм матеріального та процесуального права відповідає встановленим обставинам справи, що свідчить про відсутність підстав для скасування або зміни оскаржуваного рішення.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів не вбачає правових підстав для задоволення апеляційних скарг Київської міської ради та ОСОБА_1 на рішення Господарського суду міста Києва від 16.09.2019 у справі №910/6955/19.

Судові витрати за розгляд апеляційних скарг у зв`язку з відмовою в їх задоволенні на підставі ст.129 ГПК України покладаються на апелянтів.

Керуючись ст.ст. 129, 269, 275, 276, ст.ст. 281 - 284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд,-

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційні скарги Київської міської ради та ОСОБА_1 на рішення Господарського суду міста Києва від 16.09.2019 у справі №910/6955/19 залишити без задоволення.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 16.09.2019 у справі №910/6955/19 залишити без змін.

3. Матеріали справи №910/6955/19 повернути до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у порядку та строки, передбачені ст.ст. 287-289 ГПК України.

Повний текст постанови підписано 09.04.2020 після виходу судді Тищенко А.І. з відпустки

Головуючий суддя І.М. Скрипка

Судді А.І. Тищенко

Ю.Б. Михальська