СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"19" березня 2020 р. Справа № 922/3202/19

Колегія суддів у складі:

головуючий суддя Тихий П.В., суддя Ільїн О.В., суддя Сіверін В.І.,

за участю секретаря судового засідання Беккер Т.М.

та представників:

апелянта ФОП Бабуджана А.П. Михайловин Д.В. (ордер ПТ№176411 від 25.02.2020, свід. серія ПТ № 3132 від 22.10.2019);

апелянта ФОП Бондалєтова А.І. Михайловин Д.В. (ордер ПТ№176412 від 25.02.2020, свід. серія ПТ № 3132 від 22.10.2019), Бондалєтов А.І. особисто (паспорт серія МТ №368261 від 18.12.2014);

позивача Ворожбянов А.М. (посвідчення №1787 до 31.12.2020, довіреність №08-21/4475/2-19 від 27.12.2019);

відповідача не з`явився;

третьої особи - не з`явився;

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Східного апеляційного господарського суду матеріали апеляційних скарг Харківської міської ради (вх.№4Х/1-43), Фізичної особи-підприємця Бабуджана Андрія Павловича (вх.№86Х/1-43) та Фізичної особи-підприємця Бондалєтова Анатолія Івановича (вх.№87Х/1-43) на рішення господарського суду Харківської області від 27.11.2019 (суддя С.А. Прохоров, повний текст рішення складено 09.12.2019) у справі №922/3202/19

за позовом Харківської міської ради, м. Харків;

до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко", м. Харків;

третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю "КОСМО МОЛ", м. Харків;

про розірвання договору оренди земельної ділянки та повернення земельної ділянки,-

ВСТАНОВИЛА:

Харківська міська рада звернулась до господарського суду Харківської області з позовом до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" (далі ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко"), в якому просила суд:

- розірвати договір оренди землі, укладений 27.10.2005 між Харківською міською радою та АТ "Концерн АВЕК та Ко" на земельну ділянку площею 2,2500 га (кадастровий № :02:043:0043) по просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (на теперішній час просп. Ювілейний), 24/88-А у м. Харкові, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель від 27.10.2005 за №75268/05;

- зобов`язати ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 2,2500 га (кадастровий № :02:043:0043) по просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (на теперішній час просп. Ювілейний), 24/88-А у м. Харкові з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

В обґрунтування позову вказує на порушення відповідачем умов договору щодо заборони самовільної забудови наданої в оренду земельної ділянки. В якості правових підстав посилається на умови договору оренди землі від 27.10.2005, приписи Закону України Про оренду землі.

Рішенням господарського суду Харківської області від 27.11.2019 у справі №922/3202/19 в позові відмовлено повністю.

Позивач із вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 27.11.2019 та прийняти нове, яким позов задовольнити в повному обсязі, витрати по сплаті судового збору покласти на відповідача.

Апеляційні вимоги обґрунтовані наступним:

- суд помилково зазначив, що спірна земельна ділянка не була вільною від забудови на момент укладення договору оренди;

- об`єкти нерухомого майна, що розташовані на спірній земельній ділянці та належать відповідачеві праві власності, є об`єктами самочинного будівництва, що свідчить про порушення орендарем п. 17 договору;

- суд не вірно вказав, що заборона самовільної забудови земельної ділянки не може розцінюватись як істотна умова договору оренди землі;

- судом не досліджена обставина щодо порушення відповідачем п. 7 договору.

Протоколом автоматизованого розподілу судових справ між суддями 02.01.2020 для розгляду справи №922/3202/19 визначено колегію суддів Східного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Тихий П.В., суддя Ільїн О.В., суддя Хачатрян В.С.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 08.01.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Харківської міської ради на рішення господарського суду Харківської області від 27.11.2019 у справі №922/3202/19. Встановлено строк відповідачу та третій особі для подання відзивів на апеляційну скаргу. Призначено справу до розгляду на "28" січня 2020 р. о 12:30 годині.

Фізична особа-підприємець Бабуджан Андрій Павлович (далі ФОП Бабуджан А.П.), який не брав участь у справі в суді першої інстанції, але вважає, що суд вирішив питання про його права, інтереси та обов`язки, із вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 27.11.2019 та прийняти нове рішення по даній справі.

В обґрунтування апеляційних вимог зазначає, що оскаржуване судове рішення безпосередньо впливає на права і обов`язки апелянта, який збудував та володіє торговим павільйоном на спірній земельній ділянці. Крім того, зазначає про таке:

- наявність самочинного будівництва є порушенням умов договору оренди;

- наявність самочинного будівництва безпосередньо порушує права міської ради;

- самочинне будівництво, при наявності у договорі прямої заборони, є істотним порушенням умов договору оренди землі;

- ухвалюючи оскаржуване рішення суд застосував чинну редакцію Закону України "Про оренду землі" (від 21.10.2019), яка не підлягає застосуванню до спірних відносин, оскільки останні виникли значно раніше.

Протоколом передачі судової справи раніше визначеному складу суду від 08.01.2020 для розгляду справи №922/3202/19 визначено колегію суддів Східного апеляційного господарського суду у складі: головуючий суддя (суддя-доповідач) Тихий П.В., суддя Ільїн О.В., суддя Хачатрян В.С.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 10.01.2020 залишено без руху апеляційну скаргу ФОП Бабуджана А.П. на підставі п. 2, 3 ч. 3 ст. 260 Господарського процесуального кодексу України та надано апелянту строк для усунення встановлених при поданні апеляційної скарги недоліків.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.01.2020, у зв`язку з перебуванням на навчанні судді Хачатрян В.С., визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Тихий П.В. (суддя-доповідач), суддя Ільїн О.В., суддя Сіверін В.І.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.01.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ФОП Бабуджана А.П. на рішення господарського суду Харківської області від 27.11.2019 у справі №922/3202/19. Об`єднано апеляційну скаргу позивача та апеляційну скаргу ФОП Бабуджана А.П. в одне апеляційне провадження для сумісного розгляду. Встановлено строк позивачу, відповідачу та третій особі для подання відзивів на апеляційну скаргу ФОП Бабуджана А.П. Призначено справу до розгляду на "18" лютого 2020 р. об 11:00 годині.

Фізична особа-підприємець Бондалєтов Анатолій Іванович (далі ФОП Бондалєтов А.І.), який не брав участь у справі в суді першої інстанції, але вважає, що суд вирішив питання про його права, інтереси та обов`язки, із вказаним рішенням суду першої інстанції не погодився, звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 27.11.2019 у справі №922/3202/19 та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Харківської міської ради задовольнити в повному обсязі.

В обґрунтування апеляційних вимог зазначає, що оскаржуване судове рішення безпосередньо впливає на права і обов`язки апелянта, який збудував та володіє торговим павільйоном на спірній земельній ділянці. Крім того, зазначає про таке:

- наявність самочинного будівництва є порушенням умов договору оренди;

- наявність самочинного будівництва безпосередньо порушує права міської ради;

- самочинне будівництво, при наявності у договорі прямої заборони, є істотним порушенням умов договору оренди землі;

- суд першої інстанції порушив норми матеріального права та застосував закон, який не підлягає застосуванню;

- суд першої інстанції послався на висновки, викладені в постанові ВП ВС від 27.11.2018 у справі №912/1385/17, що не підлягали застосуванню у даній справі, оскільки правовідносини у справах №912/1385/17 та №922/3202/19 не є подібними.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 10.01.2020 у справі №922/3202/19 залишено без руху апеляційну скаргу ФОП Бондалєтова А.І. на підставі п. 2, 3 ч. 3 ст. 260 ГПК України та надано апелянту строк для усунення встановлених при поданні апеляційної скарги недоліків.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 28.01.2020 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою ФОП Бондалєтова А.І. на рішення господарського суду Харківської області від 27.11.2019 у справі №922/3202/19. Об`єднано апеляційні скарги позивача, ФОП Бабуджана А.П. та ФОП Бондалєтова А.І. в одне апеляційне провадження для сумісного розгляду. Встановлено строк позивачу, відповідачу та третій особі для подання відзивів на апеляційну скаргу ФОП Бондалєтова А.І. Призначено справу до розгляду на "18" лютого 2020 р. об 11:00 годині.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 03.02.2020 розгляд справи перенесено на 25.02.2020 на 11:00 год.

Від представника відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу Харківської міської ради (вх.№1261 від 10.02.2020), в якому він просить поновити строк на подання цього відзиву та відмовити у задоволенні апеляційної скарги, як безпідставної та необґрунтованої. Також заявляє про застосування позовної давності до вимог Харківської міської ради.

Крім того, представником відповідача надано відзиви на апеляційні скарги ФОП Бабуджана А.П. (вх.№1262) та ФОП Бондалєтова А.І. (вх.№1263), які він також вважає необґрунтованими та безпідставними, оскільки, на його думку, оскаржуване рішення суду першої інстанції не впливає на права, інтереси та обов`язки вказаних осіб.

Представник ФОП Бондалєтова А.І. подав додаткові пояснення до апеляційної скарги (вх.№1857 від 24.02.2020) щодо порушення його прав, інтересів та обов`язків оскаржуваним рішенням, істотного порушення умов договору оренди та неможливості застосування строків позовної давності; клопотання про залучення його в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог (вх.№1859); клопотання про витребування доказів (вх.№1858).

Представник ФОП Бабуджана А.П. подав додаткові пояснення до апеляційної скарги (вх.№1862 від 24.02.2020) щодо порушення його прав, інтересів та обов`язків оскаржуваним рішенням, істотного порушення умов договору оренди та неможливості застосування строків позовної давності; клопотання про залучення його в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог (вх.№1860); клопотання про витребування доказів (вх.№1861).

Ухвалами Східного апеляційного господарського суду від 25.02.2020 відмовлено в задоволенні клопотань представника ФОП Бабуджана А.П. та ФОП Бондалєтова А.І. про залучення їх в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору; зазначено про розгляд клопотань представника ФОП Бабуджана А.П. та ФОП Бондалєтова А.І. щодо витребування доказів в наступному судовому засіданні на стадії дослідження доказів; оголошено перерву в судовому засіданні до 10.03.2020 о 12:00 год.

Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 10.03.2020 в задоволенні клопотань представників ФОП Бабуджана А.П. (вх. №1861 від 24.02.2020), ФОП Бондалєтова А.І. (вх. №1858 від 24.02.2020) та ПрАТ "Концерн АВЕК ТА КО" (вх. №2308 від 10.03.2020) про витребування доказів, відмовлено. Оголошено перерву в судовому засіданні до 19.03.2020.

Представник апелянтів до початку судового засідання 19.03.2020 надав письмові пояснення до дебатів (вх. №2731 від 19.03.2020), де зазначив наступне:

- спірній на земельній ділянці в порушення умов договору знаходяться об`єкти самочинного будівництва;

- здійснення Концерном самочинного будівництва при прямій забороні Законом України "Про оренду землі" та договором є істотним порушенням та підставою розірвання договору;

- Концерн неправомірно прикривається позовною давністю з метою уникнення відповідальності за порушення умов договору;

- подібним порушенням умов збереження орендованих земель, вже надавалась оцінка судами касаційної інстанції.

Просить скасувати рішення господарського суду Харківської області від 27.11.2019 у справі №922/3202/19. Прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Харківської міської ради задовольнити у повному обсязі.

Під час перерви від представника відповідача надійшло клопотання про відкладення судового засідання (вх. № 2725 від 19.03.2020), в якому заявник, зважаючи на оголошення перерви в минулому судовому засіданні на стадії судових дебатів, яка є виключно важливою для сторін у процесі доведення перед судом переконливості своєї позиції, просить відкласти судове засідання у справі №922/3202/19 на іншу дату.

Присутні в судовому засіданні 19.03.2020 на стадії судових дебатів уповноважені представники апелянтів свої позиції, викладені в апеляційних скаргах та поясненнях до дебатів, підтримують в повному обсязі. Проти задоволення клопотання відповідача про відкладення розгляду справи заперечують.

Колегія суддів, розглянувши клопотання представника відповідача про відкладення розгляду справи, беручи до уваги межі перегляду справи у суді апеляційній інстанції, враховуючи введення в Україні карантинних заходів та необов`язковість явки учасників процесу в судове засідання, вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника відповідача, за наявними у ній матеріалами та документами, у зв`язку з чим дійшла висновку про відмову у задоволенні вказаного клопотання.

Згідно із ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.

Судова колегія, обговоривши доводи апеляційних скарг та відзивів на них, вислухавши в судовому засіданні уповноважених представників апелянтів, проаналізувавши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судом першої інстанції норм чинного законодавства, дійшла висновку про задоволення апеляційної скарги Харківської міської ради з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, рішенням Харківської міської ради від 06.07.2005 за № 121/05 АТ "Концерн АВЕК та Ко" надано в оренду земельну ділянку загальною (кадастровий номер :02:043:0043) площею 2,2500 га по просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, 22/88-А для завершення будівництва торговельно-виставочного центру та будівництва торговельно-виставочного центру з гостьовою автостоянкою (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) строком до 01.12.2007 та для подальшої експлуатації цього об`єкту строком до 01.12.2030.

Між Харківською міською радою та АТ "Концерн АВЕК та Ко" 27.10.2005 укладено договір оренди земельної ділянки площею 2,25 га (кадастровий № :02:043:0043) по просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (на теперішній час просп. Ювілейний), 24/88-А у м. Харкові строком на період будівництва до 01.12.2007 (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації), на період експлуатації до 01.12.2030.

До договору оренди землі від 27.10.2005 за № 75268/05 укладена додаткова угода від 30.04.2014 щодо зміни розміру орендної плати.

Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно від 30.08.2019 за № 179259524:

право власності на нежитлову будівлю літ. Е-2 загальною площею 880,2 кв.м. по просп. Ювілейному, 24/88-А з 02.07.2015 зареєстроване за ТОВ КОСМО МОЛ на підставі договору купівлі-продажу від 02.07.2015 № 2188;

право власності на нежитлову будівлю літ. Д-2 загальною площею 1058,8 кв.м. по просп. Ювілейному, 24/88-А з 24.06.2015 зареєстроване за ТОВ КОСМО МОЛ на підставі договору купівлі-продажу від 24.06.2015 № 2014;

право власності на нежитлову будівлю літ. Г-2 загальною площею 1256,2 кв.м. по просп. Ювілейному, 24/88-А з 23.11.2016 зареєстроване за ПрАТ Концерн АВЕК та Ко на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 26.10.2016 у справі № 922/2984/16;

право власності на нежитлову будівлю літ. В-2 загальною площею 1528,4 кв.м. по просп. Ювілейному, 24/88-А з 24.11.2016 зареєстроване за ПрАТ Концерн АВЕК та Ко на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 26.10.2016 у справі № 922/2984/16;

право власності на нежитлову будівлю літ. А-2 загальною площею 387,7 кв.м. по просп. Ювілейному, 24/88-А з 10.04.2013 зареєстроване за ТОВ КОСМО МОЛ на підставі договору купівлі-продажу від 10.04.2013 № 2043;

право власності на нежитлову будівлю літ. Б-2 загальною площею 1800,8 кв.м. по просп. Ювілейному, 24/88-А з 24.06.2015 зареєстроване за ТОВ КОСМО МОЛ на підставі договору купівлі-продажу від 24.06.2015 №2016.

Інспекцією протягом 2017-2019 років проведено ряд перевірок стосовно об`єктів будівництва, що розташовані на вказаній вище земельній ділянці, яка перебуває в користуванні ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко".

За результатами проведених перевірок стосовно кожного об`єкту будівництва складено відповідні акти та надано відповідні приписи.

Здійсненими заходами самоврядного контролю встановлено, що на земельній ділянці (кадастровий номер :02:043:0043) по просп. Ювілейному, 24/88-А у м. Харкові площею 2,2500 га розташовані нежитлові будівлі літ. А-2, Б-2, Д-2, Е-2, право власності на які зареєстроване за TOB КОСМО МОЛ; нежитлові будівлі літ. В-2, Г-2 право власності на які зареєстроване за ПАТ Концерн АВЕК та Ко.

Крім того, перевіркою встановлено, що на зазначеній ділянці розташовані інші нежитлові будівлі, право власності на які, згідно Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно не зареєстроване та які, згідно перевірок Інспекції ДАБК Департаменту територіального контролю Харківської міської ради самочинно побудовані, що є порушенням умов договору оренди землі.

Враховуючи те, що на земельній ділянці розташовані об`єкти самовільного будівництва, що суперечить п. 17 договору, позивач посилаючись на порушення істотних умов договору, звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до ПрАТ Концерн АВЕК та Ко про розірвання договору оренди землі від 27.10.2005 та зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 2,2500 га (кадастровий № :02:043:0043) по просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (на теперішній час просп. Ювілейний), 24/88-А у м. Харкові, з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Заперечуючи проти позову, відповідач, зокрема посилався на те, що заборона самовільної забудови земельної ділянки аж ніяк не може розцінюватись як істотна умова договору оренди землі.

Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції вказав на відсутність будь-яких правових та фактичних підстав для розірвання спірного договору оренди землі на вимогу орендодавця.

Однак, з таким висновком місцевого господарського суду колегія суддів Східного апеляційного господарського суду погодитись не може, з огляду на таке.

Як вже зазначалось вище, рішенням Харківської міської ради від 06.07.2005 за № 121/05 АТ "Концерн АВЕК та Ко" надано в оренду земельну ділянку загальною (кадастровий номер :02:043:0043) площею 2,2500 га по просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ, 22/88-А для завершення будівництва торговельно-виставочного центру та будівництва торговельно-виставочного центру з гостьовою автостоянкою (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) строком до 01.12.2007 та для подальшої експлуатації цього об`єкту строком до 01.12.2030.

На підставі зазначеного рішення між сторонами було укладено договір оренди землі від 27.10.2005 за реєстровим номером 75268/05 (т. 1 а.с. 23-29).

Факт приймання-передачі земельної ділянки в оренду підтверджується підписаним та скріпленим печатками обох сторін актом від 27.10.2005 (т. 1 а.с. 30).

Згідно акту земельна ділянка передана в оренду для завершення будівництва торговельно-виставочного центру та будівництва торговельно-виставочного центру з гостьовою автостоянкою (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) строком до 01.12.2007 та для подальшої експлуатації цього об`єкту.

Пунктом 7 договору передбачені інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини у випадку нездачі об`єктів до експлуатації у встановлені в рішенні строки, а також неотримання дозволів на виконання будівельних робіт, зазначене рішення втрачає чинність і договори оренди земельних ділянок підлягають розірванню у встановленому порядку.

Відповідно до п. 15 договору земельна ділянка передається в оренду для завершення будівництва торговельно-виставочного центру та будівництва торговельно-виставочного центру з гостьовою автостоянкою (але не пізніше прийняття об`єкту до експлуатації) та подальшої експлуатації цього об`єкту.

При цьому, відповідно до п. 17 договору умовою збереження стану об`єкта оренди є заборона самовільної забудови земельної ділянки.

Договором оренди землі були передбачені обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, а саме п. 26 договору, яким передбачено, що на земельну ділянку встановлено обмеження (обтяження) - зміна цільового використання, права третіх осіб - немає.

Відповідно до ст. 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Частиною 1 ст. 1 Земельного кодексу України передбачено, що земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

Частиною 2 ст. 116 Земельного кодексу України передбачено, що набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Частиною 1 ст. 124 Земельного кодексу України встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладання договору оренди земельної ділянки.

Згідно з частиною 2 ст. 125 Земельного кодексу України право користування земельною ділянкою виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

Частиною 2 ст. 126 Земельного кодексу України право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону.

Статтею 15 Закону України "Про оренду землі" визначені істотні умови договору оренди землі, так істотними умовами договору оренди землі, зокрема є умови використання та цільове призначення земельної ділянки, умови збереження стану об`єкта.

Як вже зазначалось, договором оренди землі від 27.10.2005 було встановлено, що умовою збереження стану об`єкта оренди є заборона самовільної забудови земельної ділянки.

Пунктом 31 вказаного договору відповідач зобов`язувався дотримуватися правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства (підпункт є).

Згідно з ч. 1 ст. 24 Закону України "Про планування та забудову територій" ( в редакції чинній до 12.03.2011), фізичні та юридичні особи, які мають намір здійснити будівництво об`єктів містобудування на земельних ділянках, що належать їм на праві власності чи користування, зобов`язані отримати від виконавчих органів відповідних рад, Київської та Севастопольської міських державних адміністрацій, а в разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, дозвіл на будівництво об`єкта містобудування (далі - дозвіл на будівництво).

Статтею 29 Закону України "Про планування та забудову територій", встановлено, що дозвіл на виконання будівельних робіт це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів. Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі: проектної документації, погодженої та затвердженої в порядку, визначеному законодавством; документа, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, а у разі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки, а якщо ділянка перебуває у користуванні, - нотаріально засвідчені згоди власника та користувача земельної ділянки на її забудову; рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об`єкта містобудування. Здійснення будівельних робіт на об`єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно з законодавством.

Статтею 376 Цивільного кодексу України встановлено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

Згідно наявного в матеріалах справи акту №936/980-А Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю, складеного за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання суб`єктами містобудування вимог законодавства в сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт, на земельній ділянці кадастровий номер :02:043:0043 встановлено факт наявності 21 двоповерхових будівель торгівельного призначення, які цілком або частково знаходяться на вказаній земельній ділянці. Кожна окрема розташована будівля має ознаки класу наслідків (відповідальності) СС1. з моменту останньої перевірки від 15.09.2017 №715-А встановлено, що будівля №14 та №15 новозбудовані без подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт, без розробленого та затвердженого проекту, без забезпечення здійснення авторського та технічного нагляду. Будівництво нежитлових будівель №1-9, 16-21 виконано в період 2008-2013 років. Ознак проведення будівельних робіт на вказаних будівлях не встановлено. Будівля №10 самочинно збудована у 2017 році (акт перевірки №715-А від 15.09.2017). Будівлі №11-13 самочинно збудовані у 2017 році (акт перевірки №642/651-А від 19.08.2017). в ході перевірки ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" не представлено документів, що засвідчують право на виконання будівельних робіт чи документ, що засвідчує прийняття 21 нежитлової будівлі торговельних павільйонів або їх частин, розташованих на земельній ділянці кадастровий номер :02:043:0043 до експлуатації (т. 1 а.с. 52).

Таким чином, ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" в порушення умов договору оренди землі від 27.10.2005 було здійснено самочинне будівництво на орендованій ділянці. Даний факт підтверджений матеріалами справи та не спростований відповідачем.

Слід також зазначити, що згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно початково право власності на нежитлові будівлі літ. "А-2", "Б-2","Д-2","Е-2","В-2","Г-2", по просп. Ювілейному, 24/88-А у м. Харкові, у 2012 році були зареєстровані за ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" на підставі рішення господарського суду Харківської області від 08.01.2008 у справі №40/510-07, тобто право власності на вказані об`єкти нерухомого майна зареєстровано на підставі рішення суду, у зв`язку з тим, що вони не вводилися в експлуатацію та були об`єктами самочинного будівництва.

Відповідно до ст. 526 Цивільного кодексу України, зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Згідно зі ст. 610 Цивільного кодексу України, порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).

Відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Пунктом 38 договору передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, а також з інших підстав, визначених законом.

Частиною 1 ст. 34 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

З огляду на наведене, судова колегія не погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність підстав для розірвання договору оренди землі. Матеріалами справи доведено невиконання відповідачем умов договору щодо збереження стану об`єкта оренди, що свідчить про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог.

Крім того, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що здійснення відповідачем самочинного будівництва при прямій забороні Законом України "Про оренду землі" та договором - є істотним порушенням умов договору та підставою його розірвання.

Так, стаття 15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції чинній на момент укладення договору від 27.10.2005) визначає однією із істотних умов договору оренди умови використання та збереження стану об`єкта оренди.

Укладаючи договір, сторони погоджують всі істотні умови. Лише з моменту такого погодження договір вважається укладеним.

Очевидно, що у договорі оренди землі на території міста основний інтерес орендодавця полягає не тільки в отриманні орендної плати, але і в дотриманні умов використання земельної ділянки, та можливості повернення земельної ділянки у відповідному стані після закінчення договору оренди.

Порушення цього інтересу свідчить про позбавлення орендодавця того, на що він розраховував при укладенні договору оренди землі.

Виходячи з пунктів 7, 17, 30 договору оренди, орендарю заборонено без згоди орендодавця, дозволу на виконання робіт та без введення в експлуатацію (тобто самочинно) зводити будівлі і споруди на земельній ділянці :02:043:0043.

В порушення вказаних вимог, відповідач здійснив на орендованій земельній ділянці самочинне будівництво, що також було встановлено судом першої інстанції. Тобто має місце порушення умов договору оренди.

Виходячи зі змісту ст.ст. 1, 13, 24, 25 ЗУ "Про оренду землі", умов договору від 27.10.2005, враховуючи щодо договір оренди є строковим та платним, Харківська міська рада розраховувала на отримання орендної плати, дотримання умов використання земельної ділянки, та на можливість повернення земельної ділянки у відповідному стані після закінчення договору оренди.

Істотним є порушення, коли сторона за договором значною мірою позбавляється того на що розраховувала, укладаючи договір оренди земельної ділянки (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України).

Отже, в даному випадку має місце істотне порушення умов договору оренди земельної ділянки, що є підставою для розірвання договору в односторонньому порядку.

Стосовно заяви відповідача про застосування строків позовної давності колегія суддів зазначає, що у відповідності до вимог процесуального закону така заява надається під час розгляду справи в суді першої інстанції. Відповідач наданим йому процесуальним правом не скористався, відповідну заяву не надав, причини поважності її неподання не навів, що виключає застосування позовної давності під час перегляду справи у суді апеляційної інстанції.

Розглянувши апеляційні скарги ФОП Бабуджана А.П. та ФОП Бондалєтова А.І., колегія суддів дійшла висновку про закриття апеляційного провадження за останніми з огляду на таке.

Як свідчать матеріали справи, апеляційні скарги ФОП Бабуджана А.П. та ФОП Бондалєтова А.І. обґрунтовані тим, що на спірній земельній ділянці наявні об`єкти нерухомого майна (торгівельні павільйони), збудовані апелянтами та належні ним на праві власності

Звертаючись до суду апеляційної інстанції апелянти зазначають, що в порушення вимог ст. 50 ГПК України, господарський суд Харківської області відмовив у залученні їх до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, та виніс рішення, що стосується їх законних інтересів, впливає на права і обов`язки.

Відповідно до статті 254 Господарського процесуального кодексу України учасники справи, особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, інтереси та (або) обов`язки, мають право подати апеляційну скаргу на рішення суду першої інстанції.

Вказана стаття визначає коло осіб, які наділені процесуальним правом на апеляційне оскарження судового рішення, які поділяються на дві групи - учасники справи, а також особи, які участі у справі не брали, але судове рішення стосується їх прав, інтересів та (або) обов`язків. При цьому, на відміну від оскарження судового рішення учасником справи, не залучена до участі у справі особа повинна довести наявність у неї правового зв`язку зі сторонами у справі або безпосередньо судовим рішенням через обґрунтування наявності трьох критеріїв: вирішення судом питання про її право, інтерес, обов`язок і такий зв`язок має бути очевидним та безумовним, а не ймовірним.

Судове рішення, оскаржуване не залученою особою, повинно безпосередньо стосуватися прав, обов`язків та інтересів цієї особи.

Проте, під час розгляду справи в суді апеляційної інстанції ФОП Бабуджаном А.П. та ФОП Бондалєтовим А.І. не було надано належних та допустимих доказів на підтвердження здійснення будівництва та наявності у останніх права власності на розміщені на спірній земельній ділянці об`єкти нерухомого майна.

Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 264 ГПК України суд апеляційної інстанції закриває апеляційне провадження, якщо після відкриття апеляційного провадження за апеляційною скаргою, поданою особою з підстав вирішення судом питання про її права, інтереси та (або) обов`язки, встановлено, що судовим рішенням питання про права, інтереси та (або) обов`язки такої особи не вирішувалося.

Отже, апеляційне провадження за апеляційними скаргами ФОП Бабуджана А.П. та ФОП Бондалєтова А.І. підлягає закриттю, оскільки рішенням суду першої інстанції не вирішувалось питання про їх права, інтереси та (або) обов`язки.

З огляду на наведене, колегія суддів констатує про правомірність позовних вимог Харківської міської ради, в зв`язку з чим господарський суд Харківської області дійшов помилкового висновку про відмову в задоволенні позову.

Враховуючи викладені обставини в їх сукупності, дослідивши наявні в матеріалах справи докази на підтвердження вимог та заперечень учасників справи, колегія суддів вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню, а рішення суду першої інстанції таким, що прийняте при неправильному застосуванні норм матеріального права, у зв`язку з чим апеляційна скарга Харківської міської ради підлягає задоволенню, апеляційне провадження за апеляційними скаргамиФОП Бабуджана А.П. та ФОП Бондалєтова А.І. - закриттю, оскаржуване рішення місцевого господарського суду - скасуванню.

При вирішенні питання про розподіл судових витрат колегія суддів керується положеннями статті 129 Господарського процесуального кодексу України.

На підставі викладеного, керуючись ст. ст. 264, 269, 270, 275, 277, 282 Господарського процесуального кодексу України, колегія суддів Східного апеляційного господарського суду, -

ПОСТАНОВИЛА:

Апеляційну скаргу Харківської міської ради на рішення господарського суду Харківської області від 27.11.2019 у справі №922/3202/19 задовольнити повністю.

Рішення господарського суду Харківської області від 27.11.2019 у справі №922/3202/19 скасувати повністю та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Розірвати договір оренди землі, укладений 27.10.2005 між Харківською міською радою та Акціонерним товариством Концерн АВЕК та Ко на земельну ділянку площею 2,2500 га (кадастровий № :02:043:0043) по просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (на теперішній час просп. Ювілейний), 24/88-А у м. Харкові, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель від 27.10.2005 за №75268/05.

Зобов`язати Приватне акціонерне товариство Концерн АВЕК та Ко повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради земельну ділянку площею 2,2500 га (кадастровий № :02:043:0043) по просп. П`ятдесятиріччя ВЛКСМ (на теперішній час просп. Ювілейний), 24/88-А у м. Харкові з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.

Стягнути з Приватного акціонерного товариства Концерн АВЕК та Ко (61002, м. Харків, вул. Сумська, 70; ) на користь Харківської міської ради (61045, м. Харків, м-н Конституції, 7; ) судовий збір за подання позовної заяви у сумі 3 842,00 грн. та за розгляд апеляційної скарги у сумі 5 763,00 грн.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідні накази.

Апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Бабуджана Андрія Павловича закрити.

Апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фізичної особи-підприємця Бондалєтова Анатолія Івановича закрити.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена протягом двадцяти днів з дня складення повного тексту до Верховного Суду у порядку, встановленому Господарським процесуальним кодексом України, через Східний апеляційний господарський суд або безпосередньо до Верховного Суду.

Повний текст постанови складено 30.03.2020

Головуючий суддя П.В. Тихий

Суддя О.В. Ільїн

Суддя В.І. Сіверін