РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

м. Київ

05.03.2020Справа № 910/13876/19

Господарський суд міста Києва у складі судді Маринченка Я.В., за участі секретаря судового засідання Денисевича А.Ю., розглянувши матеріали справи

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Маріїнський Двір»

до Центрального парку культури і відпочинку м. Києва

третя особа Київська міська рада

про стягнення 2096134,69 грн,

за участі представників:

від позивача - Дяковський О.С. (уповноважений представник);

від відповідача - не з`явився;

від третьої особи - Трохимчук В.С. (уповноважений представник).

ВСТАНОВИВ:

Товариство з обмеженою відповідальністю «Маріїнський Двір» звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Центрального парку культури і відпочинку м. Києва, третя особа - Київська міська рада, із вимогами про стягнення з відповідача 2096134,69 грн вартості поліпшень об`єкта оренди здійснених позивачем за Договором оренди №3 від 09.07.2010.

Ухвалою Господарського суду міста Києва від 08.10.2019 відкрито провадження у справі №910/13876/19 та постановлено здійснювати розгляд справи за правилами загального позовного провадження, справу призначено справу до розгляду в підготовчому судовому засіданні.

Відповідач у поданому до суду відзиві на позов заперечив проти задоволення позовних вимог в повному обсязі зазначивши, що дійсно між сторонами було укладено спірний договір оренди, який припинив свою дію 06.07.2012, що було встановлено судовим рішенням у справі №910/3364/17. Також відповідач зазначив, що при здійсненні поліпшення орендованого приміщення позивачем не було дотримано порядку отримання дозволу орендодавця, зокрема не було одержано дозволу орендодавця та погоджено проектної та кошторисної документації на виконання робіт. Крім того, за твердженнями відповідача, позивачем не надано суду жодних доказів на підтвердження факту проведення невід`ємних поліпшень, оскільки матеріали справи не містять жодних первинних документів на підставі яких здійснювались поліпшення, разом з тим наданий позивачем висновок експерта не може бути єдиною підставою для задоволення позову.

Разом з тим, в ході розгляду справи відповідачем було подано заяву про застосування строків позовної давності.

Третя особа у поданих до суду письмових поясненнях по суті спору заперечила проти задоволення позовних вимог у повному обсязі, зазначивши, що позивачем не було додержано порядку отримання належного дозволу орендодавця на виконання невід`ємних поліпшень орендованого приміщення, а відтак такі витрати позивача компенсації не підлягають.

Разом з тим, в ході розгляду справи третьою особою було подано заяву про застосування строків позовної давності.

В судовому засіданні представник позивача підтримав заявлені позовні вимоги та просив суд задовольнити позов.

Представник відповідача в судове засідання не з`явився, проте до початку розгляду справи через загальний відділ діловодства Господарського суду міста Києва подав клопотання про розгляд справи за відсутності уповноваженого представника.

Представник третьої особи в судовому засіданні заперечив проти задоволення позовних вимог в повному обсязі з підстав, викладених у письмових поясненнях по суті спору та просив суд відмовити у задоволенні позову.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, об`єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судом встановлено, що 09.07.2010 між Центральним парком культури і відпочинку (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Маріїнський Двір» (орендар) укладено Договір про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду №3, відповідно умов якого, орендодавець на підставі рішення Київради від 08.07.2010 №1016/4454 передає, а орендар приймає в оренду цілісний майновий комплекс підприємств, його структурний підрозділ; майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації); частки у пакетах акцій або частки у статутних фондах юридичних осіб з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості, що належать до комунальної власності територіальної громади м. Києва; нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та окреме індивідуально визначене майно за адресою: вул. М. Грушевського, 3, літ. Ф для розміщення кафе з реалізацією горілчаних виробів (п.1.1 Договору).

Пунктом 2.1 вказаного договору визначено, що об`єктом оренди є нежиле приміщення загальною площею 239,75 кв. м, в т.ч. на 1 поверсі 239,75 кв. м.

Відповідно до п.5.3 Договору, орендар має право виступати замовником на виготовлення проектно-кошторисної документації та проведення необхідного ремонту за письмовим дозволом орендодавця.

Згідно з п.7.1 Договору, орендар зобов`язаний протягом дії Договору до передачі об`єкта оренди орендодавцю по акту за свій рахунок проводити необхідний поточний ремонт об`єкта оренди (фасаду будинку, покрівлі, орендованих приміщень, місць спільного користування, системи опалення, водопостачання та водовідведення).

Пунктом 7.3 Договору визначено, що орендар не має права без письмом згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформлюють листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін на виконання робіт.

Умовами п.7.4 Договору передбачено, що будівельні роботи на об`єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку, та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.

У разі закінчення строку дії договору або при його розірванні орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт оренди орендодавцю у стані, в якому перебував об`єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди. В акті приймання-передачі зазначається технічний стан об`єкта оренди на дату повернення (п.7.5 Договору).

Відповідно до п.7.6 Договору, вартість поліпшень об`єкта оренди, проведених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для об`єкта оренди, компенсації не підлягає. Орендар вправі залишити за собою проведені поліпшення об`єкта оренди, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди. Поліпшення об`єкта оренди, виконані орендарем за власні кошти згідно з вимогами п.7.3, 7.4 цього договору, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди, залишаються у комунальній власності територіальної громади міста Києва за винятком приватизації, продажу або іншого відчуження об`єкта оренди орендарю.

Згідно з п.9.1 Договору, цей договір вступає в силу з моменту підписання його сторонами і діє з 09.07.2010 до 08.07.2012.

Разом з тим, судом встановлено, що в провадженні Господарського суду міста Києва перебувала справа №910/3364/17 за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Маріїнський двір» до Центрального парку культури і відпочинку м. Києва, третя особа - Департамент комунальної власності міста Києва, про визнання незаконною бездіяльності та зобов`язання вчинити дії.

Так, постановою Київського апеляційного господарського суду від 04.12.2017, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 03.04.2018 у вказаній справі судами було встановлено, що правовідносини сторін за спірним Договором про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду №3 від 09.07.2010 припинилися 06.07.2012.

Відповідно до ч.4 ст.75 Господарського процесуального кодексу України обставини, встановлені рішенням суду в господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, стосовно якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом.

З огляду на викладене, судом встановлено, що спірний Договір №3 від 09.07.2010 про передачу майна комунальної власності територіальної громади міста Києва, яке передається в оренду припинив свою дію 06.07.2012.

Як стверджує позивач, останнім за період строку дії зазначеного договору оренди було здійснено невід`ємні поліпшення орендованих приміщень на загальну суму 2096134,69 грн, у зв`язку з чим позивачем заявлено вимоги про стягнення з відповідача вказаної суми грошових коштів.

Відповідно до ч.ч.1, 6 ст.283 Господарського кодексу України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Статтею 759 Цивільного кодексу України визначено, що за договором оренди наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За приписами ч.1 ст. 762 Цивільного кодексу України, за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Згідно з ч.3 ст.773 Цивільного кодексу України наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.

За приписами ч.1 ст.778 Цивільного кодексу України наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Частинами 2, 3 статті 778 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Відповідно до абз.4 ч.3 ст.23 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» (в редакції, що діяла під час дії спірного договору) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

Згідно з абз.1, 2 ч.2 ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов`язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Як вбачається із матеріалів справи, позивач 21.07.2010 звернувся до відповідача із Листом №1 у якому просив надати дозвіл на проведення ремонтних робіт в орендованому нежилому приміщенні.

Відповідач, у відповідь на звернення позивача, Листом №93/1 від 27.07.2010 повідомив, що не заперечує проведення невід`ємного поліпшення нежитлового приміщення розташованого за адресою: м. Київ, вул. Грушевського, буд. 3-Ф.

Разом з тим суд зазначає, що наказом Фонду державного майна України №377 від 27.02.2004 затверджено «Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації» (далі - Порядок).

Відповідно до п.1.1 Порядку, невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращання фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.

Згідно з п.2.2 Порядку, підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають зокрема, договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти; погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо.

Разом з тим, відповідно до 7.3 Договору визначено, що орендар не має права без письмом згоди орендодавця проводити переобладнання, перепланування, ремонт об`єкта оренди, вести будівельні роботи на прибудинковій території. Дозвіл на виконання таких робіт оформлюють листом орендодавця, в якому зазначається про надання дозволу, погодження проекту (якщо його наявність передбачена законодавством України), кошторису витрат та термін на виконання робіт.

Умовами п.7.4 Договору передбачено, що будівельні роботи на об`єкті оренди виконуються тільки на підставі проектно-кошторисної документації, розробленої та затвердженої в установленому чинними нормативними актами порядку, та при наявності дозволу на ведення будівельних робіт, отриманого в установленому порядку.

Також, Листом №10-36-7683 від 07.06.2004 Фондом державного майна України визначено, що статтею 778 Цивільного кодексу України зазначено, що наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Одночасно з нормами Закону України «Про оренду державного та комунального майна» орендар має право здійснювати поліпшення орендованого майна за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди.

Вимога Порядку стосовно подання погодженої проектно-кошторисної документації ґрунтується на нормах постанови Кабінету Міністрів України від 11.04.2002 N 483 та на підставі того, що поліпшення здійснюються на нерухоме майно державної власності. Зазначена норма запобігає здійсненню орендарем надлишкових поліпшень, напрям яких орендодавцю невідомий, сприяє усуненню непорозумінь під час визначення державної частки, частки комунального майна або майна, що належить Автономній Республіці Крим, у ринковій вартості нерухомого майна, що містить здійснені орендарем поліпшення, під час приватизації.

Проектно-кошторисна документація вважається погодженою орендодавцем у разі наявності у пакеті документів, що подається орендарем до відповідного органу приватизації, одного з таких документів: проектно-кошторисної документації, яка містить гриф погодження, що включає слово «Погоджую» із вказівкою посади, ініціалів та прізвища особи, якою погоджується проектно-кошторисна документація, її особистий підпис та дату погодження; листа орендодавця про надання згоди на здійснення поліпшень, в якому міститься посилання на відповідну проектно-кошторисну документацію; листа орендодавця, в якому міститься погодження граничної суми витрат на поліпшення відповідно до кошторисної документації.

Як вбачається із матеріалів справи, Лист №93/1 від 27.07.2010 Центрального парку культури і відпочинку м. Києва містить лише дозвіл на здійснення невід`ємних поліпшень.

Утім матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження погодження відповідачем, як орендодавцем, проектно-кошторисної документації та суми витрат на здійснення поліпшень.

З огляду на викладене, суд доходить до висновку, що позивачем не було дотримано умов укладеного між сторонами договору оренди та вимог чинного законодавства, щодо отримання дозволу, погодження проектно-кошторисної документації та погодження обсягу робіт для здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, а відтак вказане свідчить про неотримання позивачем дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень.

Разом з тим, положеннями ч.5 ст.778 Цивільного кодексу України встановлено, що якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Відповідно до абз.4 ч.2 ст.27 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

Згідно з п.7.6 Договору, вартість поліпшень об`єкта оренди, проведених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для об`єкта оренди, компенсації не підлягає.

З огляду на викладене, оскільки позивачем не було отримано у встановленому порядку дозволу на здійснення невід`ємних поліпшень, зокрема всупереч вимогам чинного законодавства, не погоджено проектно-кошторисної документації та обсягів необхідних робіт, суд не вбачає підстав для стягнення з відповідача грошових коштів за такі поліпшення, а відтак і відсутні підстави для задоволення позову.

Разом з тим, враховуючи висновки суду щодо відмови у задоволенні позову по суті спору, заяви відповідача та третьої особи про застосування строків позовної давності залишаються судом без розгляду.

Згідно із ч.2-3 ст.13 Господарського процесуального кодексу України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Відповідно до ч.1 ст.73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

За приписами ч.1 ст.74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Статтею 76 Господарського процесуального кодексу України визначено, що належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Відповідно до ч.1 ст.77 Господарського процесуального кодексу України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

За приписами ч.1 ст.86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Позивачем не надано суду належних доказів на підтвердження викладених у позові обставин.

Разом з тим, з урахуванням положень ст.129 Господарського процесуального кодексу України, судові витрати покладаються на позивача в повному обсязі.

Керуючись ст.ст.13, 73, 74, 76, 77, 86, 129, ст.ст.232, 233, 237, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд -

ВИРІШИВ:

У задоволенні позову відмовити.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Повний текст рішення складено: 16.03.2020.

Суддя Я.В. Маринченко