ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

28.02.2020 м. Ужгород Справа № 907/676/18

Господарський суд Закарпатської області у складі:

головуючого судді Ушак І.Г.,

за участі секретаря судового засідання Лазар С.Л.

розглянувши у відкритому судовому засіданні справу

за позовом департаменту міського господарства Ужгородської міської ради, м. Ужгород (департамент)

до малого приватного підприємства Олеся, м. Ужгород (МПП Олеся)

про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі

представники :

позивача - Данканич А.Е., представник за довіреністю

відповідача - Тодавчич Г.І., представник за довіреністю

Позивач звернувся до суду з позовом до відповідача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 26.07.07 в редакції позивача, оскільки на його пропозицію від 22.08.18 укласти додаткову угоду до договору оренди відповідач не відповів. Представник позивача у ході судового розгляду справи наполягає на задоволенні позовних вимог та визнанні укладеною додаткової угоди у зв`язку зі зміною нормативно-грошової оцінки землі та у зв`язку зі змінами, внесеними до Типового договору оренди землі.

Відповідач письмовим відзивом та усними поясненнями представника у ході судового розгляду проти позову заперечує. Стверджує, посилаючись на рішення господарського суду Закарпатської області від 20.11.18 у справі № 907/856/17, що договір діє в редакції відповідно до укладеної 21.03.16 додаткової угоди, якою до договору оренди внесено зміни в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки та визначено її в сумі 2088960,51 грн., в частині орендної плати, яку визначено в сумі 62668,82 грн. на рік, та в частині щомісячної суми орендної плати, яку визначено в сумі 5222,40 грн. Вважає безпідставним внесення змін до договору, зокрема, в частині права орендодавця на одностороннє внесення змін до договору оренди з огляду на приписи ст. 651 ЦК України. Заперечує щодо розповсюдження дії додаткової угоди на період з 07.08.17, тобто до його укладення. Посилається на необхідність завершення розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки відповідачеві зі зміною цільового призначення відповідно до рішення Ужгородської міської ради від 30.10.18 № 1312 для укладення додаткової угоди .

Суд, вивчивши матеріали справи, заслухавши у ході судового розгляду справи пояснення представників сторін, встановив наступне:

26.07.07 управління майном міста Ужгородської міської ради, правонаступником якого є департамент - позивач у справі - як орендодавець та МПП Олеся - відповідач у справі - як орендар уклали договір оренди земельної ділянки площею 0,5253 га по вул. Минайській, 16 Г у м. Ужгороді для комерційної діяльності строком на 10 років.

За умовами договору сторони, виходячи з нормативно-грошової оцінки частини зазначеної земельної ділянки площею 0,1777 га 278936,31 грн., площею 0,4076 га - 193193,61 грн., узгодили річну та щомісячну вартість орендної плати на загальну суму відповідно 9442,60 грн. та 786,88 грн.

21.03.16 сторони уклали додаткову угоду, за змістом якої до договору оренди внесено зміни в частині нормативної грошової оцінки земельної ділянки та визначено її в сумі 2088960,51 грн., в частині орендної плати, яку визначено в сумі 62668,82 грн. на рік, та в частині щомісячної суми орендної плати, яку визначено в сумі 5222,40 грн.

Умовами договору оренди (п. 12 договору) встановлено, що у разі збільшення відповідно до законів України розміру земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, орендодавець має право на збільшення орендної плати в односторонньому порядку, про що оформляється додаткова угода, яка є невід`ємною частиною до цього договору.

25.05.17 відповідач звернувся до Ужгородської міської ради з клопотанням поновити (продовжити) договір оренди на новий строк.

Рішенням Ужгородської міської ради від 08.02.18 за № 976 «Про поновлення та відмову у поновленні дії договорів оренди земельних ділянок» відповідачу поновлено договір оренди зазначеної земельної ділянки для будівництва та обслуговування будівель громадської забудови строком на 5 років до 8.02.23.

15.08.18 позивач на підставі оновлених відомостей територіального відділу ДЗК надіслав відповідачу проект додаткової угоди про внесення змін до договору та запропонував у двадцятиденний строк підписати та повернути примірник угоди департаменту міського господарства.

У запропонованій редакції позивачем з урахуванням нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 2018р. 13285782,54 грн. встановлено розмір річної та місячної орендної плати відповідно 398573,48 грн. та 33214,46 грн.; крім того, запропоновано внести зміни до п.п. 12, 13, 20, 27, 30, 33, 35, 36 договору щодо випадків щорічного перегляду розміру орендної плати, відповідальності за невнесення орендної плати у встановлені строки та обов`язків орендаря щодо реєстрації права оренди у 20-ти денний строк та відповідальності за прострочення такого, про односторонню зміну умов договору, про розірвання договору в односторонньому порядку, про розповсюдження дії додаткової угоди щодо нормативно-грошової оцінки землі та розмірів річної і місячної орендної плати на період з 07.08.17.

Надісланий орендарю проект додаткової угоди відповідачем не був підписаний та повернутий, що послугувало підставою звернення позивача з даним позовом до суду.

Разом з тим, під час судового провадження у даній справі 25.07.19 рішенням Ужгородської міської ради № 1618 «Про затвердження та відмову у затвердженні проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок» відповідачу затверджено проект землеустрою щодо відведення спірної земельної ділянки площею 0,5253 га (кадастровий номер :18:002:0080) зі зміною цільового призначення для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови по вул. Минайській, 16Г та передано її в оренду строком на 5 років до 25.07.24. На підставі значеного рішення відповідачем у справі уточнено відомості ДЗК, з урахуванням чого сформовано уточнений витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 2292/0/192-19 від 19.08.19. згідно якого нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3100005,42 грн.

Позивач листом від 17.01.20 долучив до матеріалів справи зазначені рішення міської ради та витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, пояснивши, що зміна цільового призначення відбувалася в інтересах та за клопотанням відповідача, тому застосування до спірних відносин нового витягу про оцінку землі сприятиме врегулюванню спірних відносин; орендна плата, виходячи з 3-хвідсоткової ставки річної орендної плати, складає 93000,16 грн. на рік та 7750,01 грн. на місяць.

Суд, вирішуючи даний спір керується наступним.

Договором, відповідно до приписів ст. 626 ЦК України, є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Зміст договору, відповідно до ст. 628 ЦК України, становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Ст. 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Пунктом 33 договору про оренду землі укладеного сторонами спірних відносин у даній справі встановлено, що зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку.

Такі ж правила щодо змін умов договору оренди землі за взаємною згодою сторін містить і стаття 30 Закону України "Про оренду землі", якою передбачено, що у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Вирішуючи даний спір, суд враховує, що нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати для земель державної і комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, який не може бути меншим, ніж встановлено положеннями статті 288 Податкового кодексу України .

Відповідно до витягу № 2292/0/192-19 від 19.08.19 виданого ГУ Держгеокадастру у Закарпатської області з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки така становить 3100005,16 грн., з урахуванням чого орендна плата, виходячи з 3-хвідсоткової ставки річної орендної плати, складає 93000,16 грн. на рік та 7750,01 грн. на місяць.

Отже, нормами чинного законодавства передбачено можливість зміни умов договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором або законом.

Оскільки, сторонами в договорі оренди передбачена можливість збільшення розміру орендної плати, а орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, тому законодавча зміна граничного розміру цієї плати є підставою для перегляду встановленого умовами договору розміру орендної плати.

Відтак, позовні вимоги з урахуванням заяви позивача від 17.01.20 щодо внесення змін до договору оренди в частині зміни нормативно-грошової оцінки спірної земельної ділянки, розміру річної та місячної орендної плати є правомірними та підлягають задоволенню.

Щодо пропозиції позивача про розповсюдження дії угоди на період починаючи з 07.08.2017р., то така не підлягає затвердженню судом з огляду на те, що договір вважається зміненим з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено рішенням суду.

Суд дійшов такого висновку з огляду на приписи ст.ст. 3, 651 ЦК України, згідно яких загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору; сторони можуть за взаємною згодою встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення, однак така згода відсутня у даних спірних відносинах.

В іншій частині позов не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Статтями 651, 652 Цивільного кодексу України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом; а також у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Вимоги позивача щодо внесення інших змін до договору оренди землі обґрунтовано прийняттям постанови Кабінету міністрів України від 22.11.2017р. за № 890, якою внесено зміни до типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004р. № 220, а також прийняттям Ужгородською міською радою рішення від 30.08.2016р. № 356 Про Тимчасове Положення про порядок надання земельних ділянок, що знаходяться у розпорядженні Ужгородської міської ради, в оренду фізичним та юридичним особам, яким затверджено типову форму договору оренди землі.

За приписами ст. 630 ЦК України договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку; якщо у договорі не міститься посилання на типові умови, такі типові умови можуть застосовуватись як звичай ділового обороту, якщо вони відповідають вимогам статті 7 цього Кодексу.

Кабінет Міністрів України, уповноважені ним або законом органи виконавчої влади, згідно ст. 179 ГК України можуть рекомендувати суб`єктам господарювання орієнтовні умови господарських договорів (примірні договори), а у визначених законом випадках - затверджувати типові договори.

Відповідно до ст. 14 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально; типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.

Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі" затверджено типовий договір оренди землі.

Постановою Кабінету Міністрів України від 22.11.2017 № 890 "Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України" внесено зміни до вищевказаної постанови, зокрема, до пункту 14 затвердженого постановою Типового договору оренди землі - в частині встановлення відповідальності за несвоєчасну сплату орендної плати за землю у розмірі 100% річної орендної плати.

Договір оренди землі сторонами спірних відносин було укладено 26.07.07 на підставі типового договору, форма якого діяла на дату укладення такого договору.

Постановою КМУ, якою внесено зміни до форми типового договору оренди землі, зокрема, в частині встановлення відповідальності за несвоєчасну сплату орендної плати за землю, не вимагається приведення у відповідність до нових вимог типового договору договорів, укладених раніше.

За фактичних обставин справи та з огляду на наведені приписи чинного законодавства, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позову про внесення змін до договору оренди землі в частині п.п. 12, 13, 20, 27, 30, 33, 35, 36 договору щодо випадків щорічного перегляду розміру орендної плати, відповідальності за невнесення орендної плати у встановлені строки та обов`язків орендаря щодо реєстрації права оренди у 20-ти денний строк та відповідальності за прострочення такого, про односторонню зміну умов договору, про розірвання договору в односторонньому порядку, про розповсюдження дії додаткової угоди щодо нормативно-грошової оцінки землі та розмірів річної і місячної орендної плати на період з 07.08.17.

При цьому суд виходить з того, що у ході судового розгляду справи не доведено наявності підстав зміни договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін за змістом ст.ст. 651, 652 ЦК України, оскільки не доведено наявності істотного порушення договору другою стороною, даний випадок не передбачений ні умовами договору, ні законом; не доведено також наявності істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору.

Згідно зі ст. 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством.

До загальних принципів господарювання відноситься заборона незаконного втручання органів державної влади та органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб у господарські відносини (ст. 6 ГК України).

Згідно з п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору.

Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Судові витрати позивача у даній справі за змістом ст. 129 ГПК України покладаються на відповідача.

З огляду на викладене та керуючись ст. ст. 11, 13, 14, 73- 79, 86, 129, 210, 220, 233, 236, 237, 238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України,

СУД УХВАЛИВ:

1. Позов задоволити частково.

2. Визнати укладеною додаткову угоду про внесення змін до договору оренди землі від 26.07.07 наступного змісту:

"Додаткова угода до договору оренди землі від 26.07.07, що зареєстрований Закарпатською регіональною філією ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» від

06.08.2007 року № -120

м. Ужгород « 01» жовтня 2018 року

1. На підставі рішень Ужгородської міської ради від 08.02.18 року № 976, від 25.07.19 № 1618 поновлено малому приватному підприємству «Олеся» договір оренди земельної ділянки площею 0,5253 га по вул. Минайській, 16 Г для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови строком на 5 років до 08.02.2023 року; затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки площею 0,5253 га зі зміною цільового призначення для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови по вул. Минайській, 16 Г та передано її в оренду строком на 5 років до 25.07.24

Кадастровий номер земельної ділянки :18:002:0080.

2. Внести зміни до пунктів 5, 8, 9, 10 договору шляхом їх викладення у новій редакції:

« 5. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 2018 рік становить 3100005,16 грн., згідно витягу № 2292/0/192-19 від 19.08.19 виданого ГУ Держгеокадастру у Закарпатської області з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки».

« 8. Строк дії договору до 25.07.2024 року. Після закінчення строку дії договору Орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію

Рішення про продовження договору оренди приймає Ужгородська міська рада у відповідності до чинного законодавства».

« 9. Орендна плата вноситься Орендарем у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки землі у грошовій формі та становить 93000,16 грн. на рік.

« 10. Орендна плата вноситься щомісячно протягом 30 календарних днів за останнім календарним днем податкового (звітного) місяця в розмірі 7750,01 грн. на місяць."

Реквізити сторін:

Орендодавець

Територіальна громада міста Ужгорода в

особі Ужгородської міської ради від імені

котрої діє Департамент міського

господарства Ужгородської міської ради

м. Ужгород пл. Поштова, З

Орендар

МПП «Олеся»

Вул. Минайська, 16 Д, м. Ужгород

код 19112799

Підписи сторін».

3. В іншій частині позову - відмовити.

4. Стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Олеся» (вул. Минайська, 16Д, м. Ужгород, 88000, ) на користь Департаменту міського господарства Ужгородської міської ради (пл. Поштова, 3, м. Ужгород, 88000, код 36541721) суму 1762,00 грн. (одна тисяча сімсот шістдесят дві грн. 00 коп.) у відшкодування судових витрат.

Відповідно до приписів ст. 241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення може бути оскаржено до суду апеляційної інстанції в порядку та строки, встановлені статтями 254-257 Господарського процесуального кодексу України. Повний текст рішення складено 5.03.20.

Суддя Ушак І.Г.