ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
_______________________________________________________________________
РІШЕННЯ

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"04" березня 2020 р.м. ХарківСправа № 922/2503/18

Господарський суд Харківської області у складі:

судді Аріт К.В.

при секретарі судового засідання Горбачовій О.В.

розглянувши в порядку загального позовного провадження справу

за позовом Приватного акціонерного товариства "Виробниче підприємство "Твін-Друк", м.Харків
до 1.Спільного українсько-німецького підприємства у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "ТВП Україна ЛТД.", м.Харків , 2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Тріален", м.Київ
про визнання переважного права та переведення прав та обов`язків покупця
за участю представників:

позивача - Черняк А.Л. (адвокат, довіреність б/н від 25.07.2019 року);

відповідача-1 - Шевченко Д.С. (адвокат, ордер АХ 1005764 від 11.12.2019 року),

Скребцов О.Ю. (керівник, паспорт НОМЕР_1 , виданий 07.02.2001 року;

відповідача-2 - не з`явився.

ВСТАНОВИВ:

Приватне акціонерне товариство "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (далі - ПрАТ "ВП "Твін-Друк", позивач) звернулося до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Спільного українсько-німецького підприємства у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "ТВП Україна ЛТД." (далі - СУНП у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД.", відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Тріален" (далі - ТОВ "Тріален", відповідач-2) про визнання за позивачем переважного права на придбання у власність нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149, площа якого складає 111,00кв.м., орендованого за договором оренди № 10-ск від 01.04.2014 року, укладеним між позивачем та відповідачем-1; переведення частково на позивача права та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу від 17.07.2018 року №846, укладеним між відповідачами, в частині придбання приміщення площею 111,00 кв.м., орендованого за договором оренди № 10-ск від 01.04.2014 року, укладеним між позивачем та відповідачем-1; визнання за позивачем права власності на нерухоме майно: нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149, площею 111,00 кв.м., що орендоване за договором оренди №10-ск від 01.04.2014 року, укладеним між позивачем та відповідачем-1; скасування реєстрації права власності на нерухоме майно: нежитлові приміщення літ."В-1" загальною площею 1077,4 кв.м., за адресою: Харківська область, м.Харків, вул.Роганська, 149, номер запису про право власності № 27080291, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42100798 від 17.07.2018 року.

В обґрунтування своїх позовних вимог позивач зазначив, що є орендарем земельної ділянки і одночасно орендарем приміщення, яке на цій земельній ділянці знаходиться, та яке було відчужено на підставі договору від 17.07.2018 року №846, укладеного відповідачами. Крім того, позивач вказав, що є власником іншої частини тієї ж самої нежитлової будівлі, що знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149, а саме: нежитлових приміщень першого поверху № 13 - 20, 20а, 21, 21а, 22, 22а, 22б, 22в, 22г, 22д, 22е, 85, 86; другого поверху - № 60 - 62, 62а, 62б, 63, 63а, 63б, 63в, 64, 65, 79, 80, 84, 87, ІІІ в літ. "В-2" загальною площею 1201,2 кв.м.

Наведені обставини, на переконання позивача, свідчать про наявність у нього переважного права перед іншими особами на купівлю частки нерухомого майна співвласника в будинку по вул. Роганська, 149 у м. Харкові при продажу такої частки відповідно до ч. 2 ст. 777 ЦК України.

Також позивач зазначив, що, враховуючи, що ЦК України не врегульовано порядок реалізації наймачем переважного права на придбання орендованого майна за принципом аналогії закону застосуванню підлягає ч.4 ст.362 ЦК України, яка регулює подібні правовідносини, передбачаючи порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 09.01.2019 року у справі №922/2503/18 (суддя Смірнова О.В.) позов задоволено частково.

Визнано за позивачем - ПрАТ "ВП "Твін-Друк" переважне право на придбання у власність нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149, площа якого складає 111,00 кв.м., орендованого за договором оренди № 10-ск від 01.04.2014 року, укладеним між позивачем та відповідачем-1.

Переведено частково на позивача права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 17.07.2018 року № 846, укладеним між відповідачами, в частині придбання приміщення площею 111,00 кв.м., орендованого за договором оренди №10-ск від 01.04.2014 року, укладеним між позивачем та відповідачем-1.

В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.05.2019 року у цій справі апеляційну скаргу СУНП у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД" залишено без задоволення. Рішення Господарського суду Харківської області від 09.01.2019 року залишено без змін в оскаржуваній частині.

Постановою Верховного Суду від 23.10.2019 року скаргу СУНП у формі ТОВ "ТВП Україна ЛТД" задоволено частково. Рішення Господарського суду Харківської області від 09.01.2019 року та постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.05.2019 року у справі №922/2503/18 скасовано.

Справу №922/2503/18 передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області, зазначивши наступне:

"Частково задовольняючи вимоги позивача про визнання за ним переважного права на придбання у власність спірного орендованого майна та переведення на нього частково прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу від 17.07.2018 року №846, укладеного відповідачами, суди першої та апеляційної інстанцій виходили з доведеності наявності у позивача переважного права на придбання орендованого приміщення.

Однак, суди належним чином зазначені договори оренди та купівлі-продажу майна не дослідили, не перевірили їх умови, зокрема, щодо предметів цих договорів, їх тотожності, тобто не встановили, яке саме майно передавалося на підставі вказаних договорів, яка вартість майна, яке є предметом спору.

Також, суди не встановили хто був власником (наймодавцем) та орендарем майна (наймачем), відчуженого на підставі договору купівлі-продажу від 17.07.2018 року №846 на час відчуження майна.

При цьому, за положеннями ч.2 ст.777 ЦК України, наймач, який належним чином виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Тобто, переважне право на придбання об`єкта оренди у разі його продажу має орендар, який належним чином виконує умови договору оренди, отже у межі дослідження у відповідній справі про захист переважного права орендаря на набуття у власність орендованого майна входить з`ясування питання належного виконання орендарем умов договору оренди, у тому числі щодо виплати орендної плати".

Ухвалою господарського суду Харківської області від 05.12.2019 року призначено справу №922/2503/18 до розгляду в порядку загального позовного провадження, призначивши справу №922/2503/18 до розгляду у підготовчому засіданні на 23.12.2019 року.

23.12.2019 року відповідач-1 надав до суду відзив (вх.№31243, т.4, а.с.130-134) про відмову в задоволенні позову та поворот виконання рішення суду, та клопотання про витребування доказів (вх.№31242).

Протокольною ухвалою суду від 23.12.2019 року було відкладено підготовче засідання на 20.01.2020 року.

16.01.2020 року позивач надав до суду відповідь на відзив (вх.№1093, т.4 а.с.161-172).

20.01.2020 року відповідач-1 надав до суду супровідним листом (вх.№1248, т.4 а.с.210) інформацію щодо власника спірного приміщення, у зв`язку з чим просив клопотання про витребування доказів (вх.№31242) залишити без розгляду, оскільки власник спірного приміщення вже встановлений, що й було задоволено судом та вищевказане клопотання не розглядалось.

Протокольною ухвалою суду від 20.01.2020 року було відкладено підготовче засідання на 29.01.2020 року.

29.01.2020 року відповідач-1 надав до суду заперечення на відповідь на відзив (вх.№2293, т.4 а.с.220-224).

Всі надані сторонами документи судом прийнято до розгляду та долучено до матеріалів справи.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 29.01.2020 року було закрито підготовче провадження у справі №922/2503/18 та призначено справу до судового розгляду по суті на 04.02.2020 року.

Протокольною ухвалою суду від 04.02.2020 року було відкладено розгляд справи на 26.02.2020 року.

Протокольною ухвалою суду від 26.02.2020 року було оголошено перерву в судовому засіданні до 04.03.2020 року.

02.03.2020 року до суду надано письмові пояснення позивача щодо питань відповідача (вх.№5425) з копією технічного паспорту приміщення В-1.

Ухвалою господарського суду Харківської області від 03.03.2020 року було залишено без розгляду письмові пояснення позивача (вх.№5425 від 02.03.2020 року) разом з наданими документами.

У судовому засіданні 04.03.2020 року судом досліджено оригінал технічного паспорту приміщень В-1 та В-2 за адресою: м.Харків, вул. Роганська, 149.

Представник позивача в судовому засіданні 04.03.2020 року позов підтримував повністю, посилаючись на те, що він орендує приміщення у споруді В-1, а представники відповідача-1 заперечували проти позову, зазначаючи, що позивач орендував приміщення у споруді В-2.

Відповідач-2 в судове засідання 04.03.2020 року не з`явився, про час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, що підтверджується матеріалами справи.

Розглянувши матеріали справи, з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, всебічно та повно дослідивши надані докази, заслухавши пояснення сторін, суд встановив наступне.

01.04.2008 року вперше між Приватним акціонерним товариством "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (Орендар, позивач) та Спільним українсько - німецьким підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "ТВП Україна ЛТД." (Орендодавець, відповідач-1) укладено договір оренди нежитлового приміщення № 09 СК від 01.04.2008 року (т.1 а.с.45), відповідно до умов якого, Орендодавець надав, а Орендар прийняв у строкове володіння та користування (відплатне) нежитлове приміщення, яке знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149, площа якого складає 111,00 кв.м.

Судом встановлено, що у договорі оренди не зазначено літеру приміщення В-1 чи В-2, частину якого орендує позивач.

Відповідно до пункту 4.1. Договору оренди № 09 СК від 01.04.2008 року, майно надається в оренду на період з 01 квітня 2008 року по 31 березня 2011 року (менш, ніж три роки).

Внесення орендних платежів орендар здійснює щомісячно на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 15 числа місяця, наступного за платіжним (п.3.3 Договору № 09 СК від 01.04.2008 року).

Актом прийому-передачі майна від 01.04.2008 року сторони підтвердили прийняття орендарем нерухомого майна в оренду.

Додатковою угодою №1 від 31.03.20011 року до Договору оренди № 09 СК від 01.04.2008 року сторонами було погоджено, що строк оренди встановлюється на період з 01 квітня 2011 року по 31 березня 2014 року (менш, ніж три роки).

01.04.2014 року між Приватним акціонерним товариством "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (Орендар, позивач) та Спільним українсько - німецьким підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "ТВП Україна ЛТД." (Орендодавець, відповідач-1) укладено новий договір оренди № 10-ск (надалі - Договір оренди (т.1 а.с.51), відповідно до умов якого, позивачем було прийнято в оренду від відповідача-1 те ж саме нежитлове приміщення площею 111,00 кв.м. за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149.

Відповідно до пункту 4.1. Договору оренди строк оренди встановлено з 01 квітня 2014 року по 31 січня 2016 року.

Актом прийому-передачі майна від 01.04.2014 року сторони підтвердили прийняття орендарем нерухомого майна в оренду (т.1 а.с.55).

Додатковою угодою №2 від 31.01.2016 року сторонами було погоджено, що строк оренди встановлюється на період з 31 січня 2016 року по 31 грудня 2017 року (т.1 а.с.56).

Додатковою угодою №3 від 30.11.2017 року сторонами було погоджено, що строк оренди за вказаним Договором оренди нежитлового приміщення №10-ск встановлюється на період з 31 січня 2017 року по 31 грудня 2018 року (т.1 а.с.57).

Позивачу з Інформаційної довідки №137068397, яка містить відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна стало відомо що:

- між відповідачами було укладено договір купівлі-продажу № 846 від 17 липня 2018 року (т.2 а.с.94-95), посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (КНМО) Зубковим Денисом Юрійовичем; номер запису про право власності № 27080291, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42100798 від 17 липня 2018 року в 17:57:28. Предметом цього договору було купівля - продаж нежитлової будівлі літ. "В'-1" загальною площею 1077,4 кв.м. за адресою: Харківська область, м.Харків, вул.Роганська, 149; реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна:; саме в цій нежитловій будівлі позивач орендує приміщення;

- одночасно між відповідачами було укладено ще один договір купівлі-продажу від 17 липня 2018 року за номером №847, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу (КНМО) Зубковим Денисом Юрійовичем; номер запису про право власності № 27079529; рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 42100060 від 17 липня 2018 року в 17:25:20. Предметом цього договору було купівля - продаж нежитлових будівель першого поверху № 1-10, 10а, 11,12, 23-33, другого поверху №№ 34-59, 69-77, 70а, І, II в літ."В-2" загальною площею 1845,6 кв.м. за адресою: Харківська область, м.Харків, вул.Роганська, 149.

Крім того, позивач зазначає, що відповідно до договору оренди землі від 06.12.2004 року (т.1 а.с.68), укладеного між Харківською міською радою та Спільним товариством у формі товариства з обмеженою відповідальністю "Твін-Друк" (Орендар) на підставі рішення XXVIII сесії Харківської міської ради XXIV скликання від 24.12.2003 року № 276/03 "Про припинення та надання в користування земельних ділянок юридичним та фізичним особам", в оренду позивачу було передано земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі промисловості площею 0,2171 га за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149.

На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - нежитлові приміщення літ. В-2, а також інші об`єкти інфраструктури (п.2, п.3 Договору оренди землі від 06.12.2004 року).

Вказаний договір оренди землі укладений строком до 20.02.2021 року.

Згідно з Актом приймання - передачі земельної ділянки від 06.12.2004 року вказана земельна ділянка площею 0,2171 га була передана Орендарю.

Відповідно до Додаткової угоди від 07 липня 2010 року до вказаного договору оренди землі (т.1 а.с.75), яка укладена між Харківської міською радою та Приватним акціонерним товариством "ВП "Твін-Друк" (як правонаступником Спільного підприємства у формі ТОВ "Твін-Друк", про що зазначено в Додатковій угоді) було збільшено нормативну оцінку вказаної земельної ділянки до 1010886,00 грн., і відповідно збільшено розмір орендної плати. Ця Додаткова угода є невід`ємною частиною договору оренді землі, зареєстрованого 06.12.2004 року за №8260/04 у Харківській регіональній філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах".

Отже, Орендарем земельної ділянки і одночасно Орендарем приміщення, яке на цій ділянці знаходилося і було відчужено за договором від 17 липня 2018 року №846, є позивач - Приватне акціонерне товариство "ВП "Твін-Друк".

21.06.2018 року позивач звернувся до відповідача-1 із листом - запитом № 57 (т.1 а.с.76) стосовно того, чи є відповідач-1 власником орендованого приміщення, на що отримав відповідь б/н від 25.06.2018 року (т.1 а.с.78) про відсутність будь-яких змін у майнових правах на приміщення, що знаходилося у заставі (в т.ч. орендоване позивачем приміщення).

На цю відповідь позивачем на адресу відповідача-1 надіслано нового листа №58 від 02.07.2018 року (т.1 а.с.79), в якому позивачем було повідомлено, що у зв`язку із відчуженням орендованого приміщення, він заявляє своє першочергове право на його викуп, відповідно до ст. 777 ЦК України.

Вищезазначений лист отримано відповідачем-1 04.07.2018 року, але відповіді на нього позивач так і не отримав.

Також позивач направив листа на адресу відповідача-2 ТОВ "Тріален" від 02.07.2018 року №59 (т.1 а.с.81), в якому також заявлено про права позивача на першочерговий викуп орендованого позивачем приміщення при зворотному викупі приміщення СУНП ТОВ "ТВП Україна ЛТД".

Вищезазначений лист отримано відповідачем-2 16.07.2018 року (т.1 а.с.82).

Відповідач-2 ТОВ "Тріален" на вказаний лист надав відповідь № 2018/07-17/1 від 17.07.2018 року (т.1 а.с.83), що першочергове право сумлінного орендаря, передбачене ст.777 ЦК України, не застосовується при задоволенні вимог іпотекодержателя за рахунок предмету іпотеки, тобто ТОВ "Тріален" відмовив у реалізації права позивача на першочерговий викуп орендованого приміщення.

Окрім вищезазначеного, що підтверджується вказаною Інформаційною довідкою № 137068397 з Держреєстру речових прав на нерухоме майно, позивач є власником іншої частини тієї ж самої нежитлової будівлі за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149, а саме, є власником нежитлових приміщень 1-го поверху №13-20, 20а, 21, 21а, 22, 22а, 226, 22в, 22г, 22д, 22е, 85, 86; 2-го поверху № 60-62, 62а, 626, 63, 63а, 636, 63в, 64, 65, 79, 80, 84, 87, Іll в літ. "В-2" загальною площею 1201,2 кв.м.

Це, на думку позивача, додатково надає йому переважне право перед іншими особами на купівлю частки нерухомого майна співвласника в одному будинку (вул.Роганська, 149, м.Харків) при продажі такої частки відповідно до ст.362 ЦК України.

Враховуючи викладені обставини, позивач вважає, що в даному випадку він має право звернутися до суду з вимогами про визнання його переважного права на придбання у власність орендованих приміщень, переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу, визнання за позивачем права власності на орендований об`єкт.

Відповідач-1 зазначає, що продано приміщення у споруді В-1 по вул.Роганській, 149 у м.Харкові, а позивач помилково вважає, що він орендує частину приміщення площею 111 кв.м. в споруді В-1, хоча насправді орендує у В-2.

Судом встановлено, що у договорі оренди не зазначено літеру приміщення В-1 чи В-2, частину якого орендує позивач.

У судовому засіданні 04.03.2020 року судом ретельно досліджено оригінал технічного паспорту приміщень В-1 та В-2 за адресою: м.Харків, вул. Роганська, 149, їх експлікації порівняно з наданими позивачем копіями технічних паспортів спірного приміщення площею 111 кв.м., у зв`язку з чим, встановлено, що позивач орендує частину приміщення площею 111 кв.м. в споруді В-2.

Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, з урахуванням правових підстав позовних вимог, суд виходить з наступного.

Виконуючи вказівки Верховного Суду встановлено наступне.

Щодо предметів договорів оренди та купівлі-продажу майна, їх тотожності, суд встановив, яке саме майно передавалося на підставі вказаних договорів, яка вартість майна, яке є предметом спору:

Згідно з предметом договору оренди (п.1.1.) орендодавець передає в оренду частину нежитлового приміщення, розташованого з адресою: м.Харків, вул.Роганська 149, площею 111 кв.м.

У договорі оренди не зазначено літеру приміщення В-1 чи В-2, частину якого орендує позивач.

Судом встановлено, що сторони мають на увазі під літ. "Б-1" та літ."В-1" одне й те саме нежитлове приміщення у м.Харкові по вул. Роганській, 149, площею 1107,4м2.

Судом встановлено, що сторони мають на увазі під літ. "Б-2" та літ."В-2" одне й те саме нежитлове приміщення у м.Харкові по вул.Роганській, 149, площею 1845,6м2.

Те, що приміщення площею 111 кв.м. знаходиться в будівлі літ.В-2 підтверджується наданим для огляду оригіналом техпаспорту обох приміщень, технічним паспортом на літеру В-2, наданим позивачем, технічним паспортом на літеру В-1, наданим відповідачем-1, та технічним паспортом на літеру В-2, який надано відповідачем-1 до наданих заперечень, і додатком до договору оренди, наданого позивачем, наявним у матеріалах справи (т.1, а.с.48).

Згідно з технічним паспортом нежитлової будівлі В-2 за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149 (т.4 а.с.189-195) та експлікацій, воно складається з приміщень 1-го та 2-го поверхів, а на 1-му поверсі наявні санвузли, які також є у техпаспорті орендованого позивачем приміщення, площею 111 кв.м., наданому позивачем до позову (т.1 а.с.54). На 2-му поверсі санвузли в експлікації відсутні (т.4 а.с.194).

Згідно з технічним паспортом нежитлової будівлі В-1 за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149 (т.4 а.с.141-148) та експлікацій, воно складається з приміщень підвалу та 1-го поверху (т.4 а.с.147). Санвузли в експлікації не зазначені.

Здійснивши порівняння техпаспортів та експлікацій, наявних у будівлях В-1 та В-2 приміщень, суд приходить до висновку, що позивач орендує частину приміщень у будівлі В-2.

Згідно з Договором купівлі-продажу від 17 липня 2018 року №846, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Тріален» () та Спільним українсько - німецьким підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «ТВП Україна ЛТД» () частина нежитлового приміщення, яке знаходиться за адресою: м. Харків, вул. Роганська, 149, площа якого складає 111,00 кв.м. предметом договору купівлі - продажу не було.

Згідно з Договором купівлі-продажу від 17 липня 2018 року №846, укладеним між Товариством з обмеженою відповідальністю «Тріален» () та Спільним українсько - німецьким підприємством у формі товариства з обмеженою відповідальністю «ТВП Україна ЛТД» () (т.2 а.с.94-95) предметом купівлі - продажу є нежитлова будівля літ В-1, загальною площею 1077,4 кв.м., що знаходиться за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149, реєстраційний номер майна .

Підтвердженням того, що приміщення, яке перебувало у користуванні позивача ні частково - 111 кв.м., ні повністю не було предметом договору купівлі-продажу від 17 липня 2018 року № 846 є технічний паспорт, оригінал якого було досліджено судом у судовому засіданні 04.03.2020 року.

Згідно з технічним паспортом нежитлової будівлі літері В-1 за адресою: Харківська область, м.Харків, вул.Роганська, 149, приміщень, площею 111 кв.м. не має, згідно з додатком до договору оренди, наданого позивачем (т.1 а.с.48), на плані технічного паспорту також не має подібних приміщень.

Позивач сам на сторінці 7 відповіді на відзив та у наданому технічному паспорті посилається на приміщення площею 111 кв.м. в нежитловій будівлі літері В-2. Суд не приймає до уваги заяву позивача щодо плутанини літер.

У звіті суб`єкту оціночної діяльності в матеріалах справи, на який посилався позивач, знову йдеться про приміщення площею 111 кв.м. в нежитловій будівлі літері В-2.

Суд звертає увагу на те, що ТОВ «Фінансова компанія «Централ Капітал» на підставі ст.38 ЗУ «Про іпотеку» продало ТОВ «Тріален» два об`єкта нерухомості: нежитлові будівлі: літ. «В-2» та літ. «В-1», що знаходяться за адресою: м.Харків, вул.Роганська, 149.

Приміщення, яке позивач вважає було передано йому в оренду, знаходиться в літері В-2, яке предметом Договору купівлі-продажу від 17 липня 2018 року № 846 не було.

Ринкова вартість приміщення В-2 складає 257600,00 грн. (т.4 а.с.85).

Суд бере до уваги, що вартість приміщень за договором оренди та договором купівлі-продажу від 17 липня 2018 року № 846 не співпадає. Площі та Літери приміщень також не співпадають.

Отже, суд приходить до висновку, що предмети договору оренди і договору купівлі - продажу не співпадають, тобто предмети договорів не тотожні.

Отже, до спірних правовідносин не можуть бути застосовані положення ст.777 ЦК України, оскільки орендовані позивачем приміщення знаходяться у споруді літ."В-2", а продані приміщення знаходяться у споруді літ."В-1" у м.Харкові по вул.Роганській, 149.

Судом встановлено, що власником (наймодавцем) та орендарем майна (наймачем), відчуженого на підставі договору купівлі-продажу від 17.07.2018 №846 на час відчуження майна було ТОВ «Тріален».

ТОВ «Тріален» придбавало майно на підставі статті 38 ЗУ «Про іпотеку». Позивач не пред`являв, як-то передбачено статтею 38 ЗУ «Про іпотеку» свого бажання скористатися переважним правом на купівлю предмету іпотеки.

Позивач не просить в даній справі перевести права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 12.03.2018 року №1526, укладеним між ТОВ «Тріален» та ТОВ «Фінансова компанія «Централ Капітал».

Правовідносини з оренди фактично між ТОВ «Тріален» та Позивачем не виникли. Наймодавець за договором оренди втратив своє майно 12 березня 2018 року, тому позов про переведення переважного права треба подавати саме відносно договору купівлі-продажу від 12.03.2018 року № 1526, що не є предметом даного спору.

Відповідно до ч.2 ст.237 ГПК України при ухваленні рішення суд не може виходити у рішенні за межі позовних вимог.

Крім того, суд бере до уваги наступне.

Способи захисту порушених прав передбачено ст.16 ЦК України, при цьому відповідно до частини 1 статті 12 ЦК України, особа здійснює свої цивільні права вільно, на власний розсуд.

Позивач є орендарем і обрав способом захисту визнання свого переважного права на придбання орендованого ним нерухомого майна та часткове переведення прав покупця.

Здійснивши аналіз чинного законодавства, суд дійшов висновку про відсутність такого способу захисту порушених прав як часткове переведення прав покупця.

У відповідності до ст.759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ст.773 ЦК України наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

Відповідно до ч.2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Таким чином, належне виконання обов`язків орендарем (позивачем) є обов`язковою умовою для отримання переважного права на придбання спірного приміщення.

Тобто, переважне право на придбання об`єкта оренди у разі його продажу має орендар, який належним чином виконує умови договору оренди, отже у межі дослідження у відповідній справі про захист переважного права орендаря на набуття у власність орендованого майна входить з`ясування питання належного виконання орендарем умов договору оренди, у тому числі щодо виплати орендної плати.

Відповідно до п.3.3 Договору № 09 СК від 01.04.2008 року внесення орендних платежів орендар здійснює щомісячно на розрахунковий рахунок орендодавця не пізніше 15 числа місяця, наступного за платіжним.

Позивач посилається на акт звіряння розрахунків між АТ "Виробниче підприємство "Твін-Друк" та СУНП "ТВП України ЛТД." (т.2 а.с.16), станом на 23.08.2018 року, та платіжні доручення про перерахування орендних платежів за останній рік в період з січня 2018 року по 22.08.2018 року (т.2 а.с.17-33), на відсутність претензій чи вимог майнового характеру до позивача з приводу орендних платежів за Договором оренди, як на докази належного виконання обов`язків орендаря.

Однак, суд не погоджується з цим твердженням позивача, оскільки з матеріалів справи вбачається неналежне виконання позивачем обов`язку щодо своєчасної орендної плати до 15 числа місяця, наступного за платіжним, прострочення платежів мало системний характер.

Те, що відповідач не надав доказів пред`явлення претензій щодо прострочення сплати оренди не спростовує той факт, що орендна плата сплачена з порушенням строку.

Пред`явлення претензії - це право кредитора, а не його обов`язок.

У той же час, зобов`язання продовжує діяти із закінчення строку договору і припиняється його повним виконанням. Тому позивач зобов`язаний був сплатити прострочену орендну плату навіть після спливу строку договору оренди.

Для застосування статті 777 ЦК України необхідною умовою є саме факт виконання обов`язків наймачем належним чином.

Належним виконанням є виконання зобов`язання в строк.

Згідно з п.5.1. Постанови Пленуму ВСУ №12 від 29.05.2013 року «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» у вирішенні відповідних спорів господарським судам слід встановлювати, протягом яких конкретно місяців і якого року орендар не вносив орендну плату, в якому розмірі, в тому числі протягом яких місяців орендар взагалі не вносив орендну плату або вносив частково».

Згідно з ст.3.3 договору оренди нежитлового приміщення №10-ск від 01.04.2014 року встановлено, що сплата орендних платежів має бути виконана не пізніше 15 числа місяця, що наступає за звітнім.

Наявні у матеріалах справи платіжні доручення свідчать, що вся плата була виконана з порушенням строків.

Сплата за оренду за квітень - червень 2015 року відбулася 03 січня 2018 року, за червень - листопад 2015 року - 09 січня 2018 року, за листопад 2015 - травень 2016 року - 11 січня 2018 року, за травень 2016 року - травень 2017 року - 26 січня 2018 року, травень - липень 2017 року - 01 лютого 2018 року, липень - вересень 2017 року - 07 лютого 2018 року, вересень - листопад 2017 року - 09 лютого 2018 року, листопад - грудень 2017 року - 12 лютого 2018 року, за січень 2018 року - 18 лютого 2018 року (т.2 а.с.17-33).

Таким чином, позивач не є в розумінні основоположних принципів виконання зобов`язання, належним наймачем.

Крім цього, в матеріалах справи відсутні докази сплати орендної платні за період з часу укладання договору оренди (2014 рік) по квітень 2015 року.

Договір оренди було укладено 01 квітня 2014 року, акт приймання-передачі приміщення так само 01 квітня 2014 року, а позивач надав докази зі сплати орендної платні за період з квітня 2015 року.

Тобто, позивач на час подання позову або не сплатив орендну платню за рік або не надав доказів такої сплати.

Відповідно до ч.3 ст.13 ГПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Позивач не довів належними та допустимими доказами виконання договору оренду належним чином, що б мало бути підставою переважного права покупця.

Відповідно до ч.4 ст.74 ГПК України суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи.

Згідно з п.3.1. Договору оренди передбачено індексацію орендної платні і обов`язок орендаря щодо сплати комунальних платежів. Доказів викання належним чином п.п.3.1,3.2,3.3 Договору оренди в матеріалах справи не має.

Стосовно листа відповідача, на який посилається позивач як на доказ оренди приміщень в споруді саме Б-1, то суд вважає таке зазначення помилковим у відповідності до положень п.3 ч.4 ст. 238 ГПК України, з огляду на більшу вірогідність наявних у справі інших доказів.

Стосовно повороту виконання рішення суд встановив наступне.

Позивачем на підставі рішення Господарського суду Харківської області від 09.10.2019 року було набуто право власності. Про що 20.06.2019 року здійснено запис за №32120912 в Реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформаційною довідкою (т.4 а.с.235).

Таким чином, поворот виконання рішення не застосовується у цій справі, оскільки він не призведе до відновлення прав, бо реєстраційний запис є діючим.

Відповідно до ст.76 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Згідно з ст.77 ГПК України обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.

Статтею 78 ГПК України передбачено, що достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.

Статтею 79 ГПК України передбачено, що наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.

Відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Приписами статті 236 ГПК України передбачено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права.

Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

При виборі і застосуванні норм права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного суду.

Законом України "Про ратифікацію Конвенції про захист прав і основних свобод людини 1950р., Першого протоколу та протоколів №2, 4, 7 та 11 до Конвенції" від 17.07.1997р. ратифіковано Конвенцію про захист прав і основних свобод людини 1950р., Перший протокол та протоколи № 2, 4, 7, 11 до Конвенції.

Згідно з положеннями ст.1 Першого протоколу Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Відповідно до п.п.3,5,6 ч.4 ст.238 ГПК України у мотивувальній частині рішення зазначається: висновок суду про те, яка обставина, що є предметом доказування у справі, визнається судом встановленою або спростованою з огляду на більшу вірогідність відповідних доказів; мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику; чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права чи інтереси, за захистом яких мало місце звернення до суду, та мотиви такого висновку.

Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що докази, надані відповідачем-1 на спростування позовних вимог, є більш вірогідними, ніж надані позивачем в обґрунтування позову.

Таким чином, підсумовуючи викладене та враховуючи принципи справедливості, добросовісності та розумності, суд приходить до висновку про необґрунтованість позовних вимог, а відтак позов задоволенню не підлягає.

Витрати по сплаті судового збору відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України залишаються за позивачем, у зв`язку з відмовою в позові.

Також, на позивача покладаються судові витрати відповідача-1 за подання апеляційної та касаційної скарг.

На підставі викладеного, керуючись статтями 124, 129-1 Конституції України, статтями 1, 4, 20, 73, 74, 76-79, 86, 129, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, суд

ВИРІШИВ:

1. В позові відмовити повністю.

2. Стягнути з Приватного акціонерного товариства "Виробниче підприємство "Твін-Друк" (адреса: 61172, м.Харків, вул.Роганська, 149; ) на користь Спільного українсько-німецького підприємства у формі Товариства з обмеженою відповідальністю "ТВП Україна ЛТД." (адреса: 61172, м.Харків, вул.Роганська, 149; ) 13725,00 грн. судового збору за подання апеляційної скарги та 18300,00 грн. судового збору за подання касаційної скарги.

3. Видати накази після набрання рішенням законної сили.

Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Рішення Господарського суду Харківської області може бути оскаржене шляхом подання апеляційної скарги в порядку, встановленому статтями 254, 256 - 259 Господарського процесуального кодексу України.

Повне рішення складено "16" березня 2020 р.

Суддя К.В. Аріт