ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ЗАКАРПАТСЬКОЇ ОБЛАСТІ
РІШЕННЯ

05.03.2020 м. Ужгород Справа № 907/526/19

Суддя Господарського суду Закарпатської області Андрейчук Л.В., розглянувши матеріали справи

за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжий", м. Ужгород

до відповідача 1 Товариства з обмеженою відповідальністю "Агросадівник", м. Ужгород

до відповідача 2 Ужгородської міської ради, м. Ужгород

про скасування рішення органу місцевого самоврядування, визнання недійсним договору оренди та скасування його реєстрації в реєстрі речових прав на нерухоме майно

секретар судового засідання -Штундер Д.Л.

За участю представників сторін:

від позивача - Бойко Б.Б., адвокат, договір - доручення від 15.07.2019, Легеза А.М., керівник ОСББ

від відповідача 1 - Мушак Є.С., адвокат, ордер ЗР № 47596 від 17.10.2019

від відповідача 2 - Зеленяк С.С., начальник відділу, довіреність № 03-22/14 від 03.01.2020

СУДОВІ ПРОЦЕДУРИ.

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Княжий" звернулося з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Агросадівник" та Ужгородської міської ради, яким просить суд визнати недійсним договір оренди від 19.08.2016 № 1867, укладений між Департаментом міського господарства та Товариством з обмеженою відповідальністю "Агросадівник", предметом якого є земельна ділянка площею 1,9 га, кадастровий номер :51:004:0019, за адресою м. Ужгород, вул. Загорська 51; скасувати п. 2 рішення Ужгородської міської ради від 14.07.2016 № 287 про надання в оренду земельної ділянки ТОВ "Агросадівник" без складання технічної документації із землеустрою, а також скасувати державну реєстрацію речового права оренди вказаного товариства на вказану земельну ділянку. Позов заявлено з посиланням на статті 116, 118, 122, 152, 155 Земельного кодексу України, статті 15, 16 Цивільного кодексу України та на статті 26, 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Попередній розрахунок понесених позивачем судових витрат заявлено позивачем в розмірі 13000 грн., який складається зі суми грн. сплаченого судового збору.

Ухвалою суду від 05 вересня 2019 року відкрито провадження у справі, постановлено розглянути спір за правилами загального позовного провадження, встановлено сторонам процесуальні строки для подання заяв по суті спору та призначено підготовче засідання.

В ході проведення підготовчого провадження, строк якого судом було продовжено на тридцять днів, сторонами подано: відзив відповідачем 2 на позов та відповідь на нього, а також пояснення відповідача 1.

Ухвалою суду від 17.11.2019 підготовче засідання було відкладено поза межами встановленого ст. 177 ГПК України строку, з огляду на положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

В ході підготовчого провадження, клопотання відповідача 1 про витребування доказу - витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно-на багатоквартирний будинок за адресою: м. Ужгород, вул. Гленца, 16 було повернуто без розгляду.

Ухвалою суду від 16 січня 2020 року закрито підготовче провадження та призначено судовий розгляд справи по суті.

У судовому засіданні по розгляду справи по суті судом оголошувались перерви з 12.02.2020 до 27.02.2019, та до 05.03.2020 до 12:00 год. відповідно до ст. 203 ГПК України.

Відповідно до ст. 233 Господарського процесуального кодексу України рішення у справі прийнято у нарадчій кімнаті за результатами дослідження та оцінки доказів, поданих учасниками справи.

Після виходу суду з нарадчої кімнати в судовому засіданні 05.03.2020 судом проголошено вступну та резолютивну частини рішення та повідомлено, що повне рішення буде складено у термін, передбачений ч. 6 ст. 233 ГПК України.

АРГУМЕНТИ СТОРІН.

Правова позиція позивача.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що укладений між відповідачами договір оренди від 19.08.2016 № 1867 строком на 7 років перешкоджає ОСББ багатоповерхового будинку на реалізувати право на отримання земельної ділянки, на якій знаходиться будинок в постійне користування. А оскільки такий договір було укладено на підставі рішення ради від 14.07.2016 №287 та відповідний запис про право було внесено до Державного земельного кадастру, позивачем заявлена вимога про їх скасування.

Заперечення відповідача 1

Відповідач 1 не подав письмового відзиву на позов, обмежившись лише хронологічним викладенням обставин набуття товариством права на спірну земельну ділянку.

У додаткових поясненнях зауважив, що законодавець чітко визначив процедуру оформлення права постійного користування земельної ділянкою, на якій розміщено багатоквартирні житлові будинки, однак, позивач нею не скористався.

Звернув увагу на те, що земельні спори фізичних чи юридичних осіб з органом місцевого самоврядування як суб`єктом владних повноважень, пов`язані з оскарженням його рішень, дій чи бездіяльності, належать до публічно-правових спорів, на які поширюється юрисдикція адміністративних судів.

Відзив відповідача 2.

Не погоджується з позовом з тих підстав, що позивачем не надано жодного доказу того, що він звертався до органу місцевого самоврядування в порядку ст. 116, 118 Земельного кодексу України, як не надано документів щодо визначення меж такої земельної ділянки. Оскільки позивач не набув права землекористувача, то його права ніяким чином не порушені.

Крім того, зауважив наступне:

- норми статті 42 Земельного кодексу України передбачають можливість, а не обов`язковість передачі земельної ділянки безоплатно у власність або надання у користування об`єднанню власників багатоквартирних будинків;

- не подано доказів того, що ОСББ «Княжий» набуло право власності на об`єкт нерухомого майна - багатоквартирний житловий будинок за адресою: м. Ужгород, вул. Ф. Гленца, 1 б, а тому право користування спірною земельною ділянкою не може перейти до нього на тих самим умовах і в тому самому обсязі, які були у попереднього орендаря - ТОВ «Миколаївмістбуд».

Відповідь на відзив

Не погоджується з тлумаченням змісту ст. 42 Земельного кодексу України, який до того ж викладений в старій редакції. Наголосив, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Княжий», маючи намір звернутися до Ужгородської міської ради з відповідною заявою та за передбаченим законом порядком отримати право на користування земельною ділянкою під будинком звернулося до суду аби захистити таке право шляхом усунення перешкоди в його реалізації. При цьому підкреслив, що дійсно ОСББ до звернення в суд з позовом, не зверталося до органу місцевого самоврядування з заявою про надання землі під будинком, і причина в цьому об`єктивна - йому було відомо із загальнодоступних джерел (Публічної кадастрової карти), що Ужгородська міська рада своїм рішенням вже передала ТОВ «Агросадівник» в оренду за відповідним договором земельну ділянку площею 1,9 га, кадастровий номер :51:004:0019, за адресою м. Ужгород, вул. Загорська 51, на якій збудовано будинок по вул. Ф. Гленца, буд. 16.

Звертає увагу суду, що законодавством не передбачено конкретних строків, протягом яких ОСББ з моменту створення повинно або зобов`язане звернутися до органу місцевого самоврядування з заявою про надання землі. До того ж, Ужгородській міській раді було відомо про наявність на спірній земельній ділянці багатоквартирного будинку № 16, так як саме виконавчий комітет Ужгородської міської ради брав участь в процедурі здачі в експлуатацію, видавав свідоцтва про право власності на квартири у будинку, присвоював поштову адресу, тощо.

У додаткових поясненнях наголосив, що ТОВ «Агросадівник» отримало в оренду земельну ділянку без складення документації із землеустрою ( абз.5, ч.1, ст. 123 Земельного кодексу України). Вважає, що Ужгородська міська рада як власник ділянки з метою не порушення та в подальшому реалізації прав на землю ОСББ повинна була поділити існуючу земельну ділянку, та передати в оренду ТОВ «Агросадівник» ділянку лише під належним товариству майном, зі зміною її меж.

ФАКТИЧНІ ОБСТАВИНИ СПРАВИ.

Як стверджує позивач, житловий багатоповерховий будинок по вул. Ф. Гленца, буд. 16 було збудовано ТОВ «Миколаївмістобуд» на земельній ділянці площею 1,9 га. кадастровий номер :51:004:0019, за адресою м. Ужгород, вул. Загорська 51, що належала забудовнику на правах оренди на підставі договору оренди землі від 10.01.2008 року. Дія договору оренди закінчилася 10.01.2014.

Створене 21.03.2013 власниками квартир вказаного будинку об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Княжий» (ОСББ «Княжий», ) на чергових Загальних зборах мешканців будинку вирішило встановити межі та відведення прибудинкової території (рішення, оформлене протоколом № 5 від 28.06.2019).

Однак, об`єднанню стало відомо, що земельна ділянка, на якій знаходиться багатоквартирний будинок, передана в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю «Агросадівник», забудовнику комплексу багатоквартирних житлових будинків під назвою «Парус», згідно з Договором оренди 19.08.2016 № 1867.

Такий договір оренди від 19.08.2016 року за № 1867 укладений на підставі п. 2 рішення Ужгородської міської ради від 14.07.2016 року № 287 між Департаментом міського господарства та Товариством з обмеженою відповідальністю «Агросадівник» строком на 7 років, до 14.07.2023 року.

З інформації Державного земельного кадастру станом на 22.08.2019 року право оренди на земельну ділянку площею 1,9 га. кадастровий номер :51:004:0019 зареєстровано за ТОВ «Агросадівник» 25.08.2016 року номер запису про право -16111622.

З огляду на наявність як Договору оренди землі, так і зареєстрованого права ТОВ «Агросадівник», в т. ч. на земельну ділянку під багатоповерховим житловим будинком по вул . Гленца, 16 , які порушують його право шляхом перешкоджання в реалізації права ОСББ на отримання землі під власним багатоквартирним будинком в постійне користування, об`єднання звернулося в суд та просить визнати недійсним договір оренди землі та скасувати як пункт рішення, на підставі якого вказаний договір було укладено, так і державну реєстрацію права оренди.

Судом з поданих в ході розгляду справи документів також встановлено, що земельна ділянка площею 1,9 га. кадастровий номер :51:004:0019 на підставі рішення Ужгородської міської ради від 29 грудня 2007 року №565 та відповідного Договору оренди була надана у користування Товариству з обмеженою відповідальністю «Миколаївмістобуд» для будівництва житлового комплексу. 20 березня 2015 року земельна ділянка була повернута за Актом приймання-передачі орендодавцю.

Разом з тим, на підставі договорів: купівлі - продажу об`єкта незавершеного будівництва, фундамент, об`єкт житлової нерухомості, зареєстрованого в реєстрі за №1780 від 05 червня 2013 року та купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, багатоквартирного житлового будинку (ІІІ черги), зареєстровано в реєстрі за №57 від 09 січня 2014 року два об`єкти незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 були відчужені гр. ОСОБА_1 . Останній передав вказані об`єкти у статутний капітал створеного ним Товариства з обмеженою відповідальністю «Агросадівник», в зв`язку з чим товариство звернулося до міської ради з клопотанням про надання земельної ділянки кадастровий номер: :51:004:0019 в оренду для будівництва житлового комплексу.

За наслідками розгляду поданого клопотання Ужгородською міською радою прийнято рішення № 287 від 14 липня 2016 року про надання земельної ділянки в орендне користування ТОВ «Агросадівник». На підставі вказаного рішення і було укладено договір оренди № 1867 від 19.08.2016 земельної ділянки кадастровий номер: 210100000:51:004:0019 для будівництва житлового комплексу, а згодом проведено державну реєстрацію права, які є предметом оскарження у справі.

ПРАВОВЕ ОБГРУНТУВАННЯ І ОЦІНКА СУДУ.

Позивач звернувся до суду з позовом про усунення перешкод в реалізації його права на землю.

Право на звернення за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів зі встановленою підвідомчістю господарських справ передбачено нормами статті 4 ГПК України.

Частина 1 статі 16 Цивільного кодексу України визначає, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно з пунктом 10 частини 2 цієї ж статті Цивільного кодексу України способами захисту цивільних прав та інтересів є, зокрема, визнання правочину недійсним, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Частиною 2 статті 152 Земельного кодексу України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків.

Згідно із пунктом "г" частини 3 статті 152 Земельного кодексу України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Отже, передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку, зокрема у визначений позивачем спосіб, є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення (невизнання або оспорювання) цього права на земельну ділянку.

Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом в пункті 13 постанови від 20.03.2018 у справі № 910/1016/17.

Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

Відповідно до частини 2 статті 92 Земельного кодексу України, права постійного користування земельною ділянкою із земель державної та комунальної власності набувають, зокрема, співвласники багатоквартирного будинку для обслуговування такого будинку та забезпечення задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників) та наймачів (орендарів) квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку.

Відповідно до ч.ч.1, 2, 3 ст. 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Згідно з ч. 2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.

Отже, наведеними нормами передбачено право об`єднання співвласників багатоквартирного будинку на отримання у власність та користування земельної ділянки з метою утримання житлового будинку в інтересах його співвласників.

Разом з тим, набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування у встановленому законом порядку. Тобто наявність у юридичної особи, як от у позивача права на земельну ділянку, без його реалізації, тобто вчинення дій для його набуття/оформлення не створює для такої особи юридичних наслідків у вигляді захисту від порушення такого іншими особами.

Отримання права законного володіння земельною ділянкою, для ОСББ, передбачено Земельним кодексом України, зокрема ст. 42, яка є спеціальною нормою щодо земельних ділянок багатоквартирних житлових будинків та отримання у власність земельних ділянок, які ідентифікуються як прибудинкова територія, об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку.

Вказаною статтею Земельного кодексу України з-поміж іншого визначено, що розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Матеріали справи не містять доказів ані реєстрації за собою права на землю, ані вчинення дій для реалізації такого права по закодавчо встановленій процедурі. Вказаний факт не заперечує і сам позивач.

В той же час, жодна із сторін не оспорює наявність на спірній земельній ділянці належного відповідачу 2 ТОВ «Агросадівник» нерухомого майна - багатоповерхових будинків АДРЕСА_1.

В свою чергу належних доказів реєстрації багатоквартирного будинку № 16 по вул. Гленца в місті Ужгород, тобто на цій же земельній ділянці, позивачем суду не подано.

Як вірно зазначив присутній в судовому засіданні представник міської ради, надання в користування земельної ділянки, зареєстрованої в Державному земельному кадастрі відповідно до Закону України "Про Державний земельний кадастр", право власності на яку зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, без зміни її меж та цільового призначення здійснюється без складення документації із землеустрою.

Надання у користування земельної ділянки в інших випадках здійснюється на підставі технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). У такому разі розроблення такої документації здійснюється на підставі дозволу, наданого Верховною Радою Автономної Республіки Крим, Радою міністрів Автономної Республіки Крим, органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 цього Кодексу, крім випадків, коли особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у користування, набуває право замовити розроблення такої документації без надання такого дозволу.

ТОВ «Агросадівник», як власник об`єкту нерухомого майна, яке знаходиться на спірній земельній ділянці, звернулося до органу місцевого самоврядування, щодо укладення договору оренди земельної ділянки (кадастровий номер :51:004:0019), загальною площею 1,9000 га за адресою: м. Ужгород, вул. Загорська, 51. За результатами розгляду клопотання, п. 2 рішенням сесії Ужгородської міської ради від 14.07.2016 р. № 287 ТОВ «Агросадівник» було надано в оренду спірну земельну ділянку без складання технічної документації із землеустрою строком на 7 років.

Статтею 116 Земельного кодексу України унормовано, що земельні ділянки, які перебувають у власності чи користуванні громадян або юридичних осіб, передаються у власність чи користування за рішенням органів виконавчої влади чи органів місцевого самоврядування лише після припинення права власності чи користування ними в порядку, визначеному законом (ст. 116 Земельного кодексу України).

Стверджуючи на наявність на цій же земельній ділянці нерухомого майна, позивач не звернувся у встановленому законом порядку до органу місцевого самоврядування з клопотанням про надання йому у користування земельної ділянки для обслуговування будинку № 16 по вул. Гленци в м. Ужгороді, не надав розміру та конфігурації земельної ділянки, на якій розташований будинок, а також прибудинкова територія. За відсутності звернення особи про надання їй землі, спростовується твердження позивач про порушення міською радою його права, яке, на його думку, полягає у невжитті радою заходів щодо поділу спірної земельної ділянки на дві окремі.

За таких обставин, на підставі наявних у справі доказів суд дійшов висновку, що позивачем не вжито жодних дій для набуття права на землю, відтак, твердження про порушення такого права є безпідставним, а вимога про захист цього права в обраний позивачем спосіб такою, що не підлягає до задоволення.

При цьому, надаючи оцінку доводам та доказам учасників справи судом враховано, що обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи (ч. 5 ст. 236 Господарського процесуального кодексу України).

Відповідно до п.3 ч.4 ст.238 Господарського процесуального кодексу України у мотивувальній частині рішення зазначається, зокрема, мотивована оцінка кожного аргументу, наведеного учасниками справи, щодо наявності чи відсутності підстав для задоволення позову, крім випадку, якщо аргумент очевидно не відноситься до предмета спору, є явно необґрунтованим або неприйнятним з огляду на законодавство чи усталену судову практику.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Аналізуючи питання обсягу дослідження доводів учасників справи та їх відображення у судовому рішенні, суд спирається на висновки, що зробив Європейський суд з прав людини від 18.07.2006р. у справі «Проніна проти України», відповідно до яких п.1 ст.6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі ст.6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.

З огляду на наведене, враховуючи, що ключовим моментом, який лежав в основі позовних вимог та підлягав дослідженню є факт порушення права позивача на отримання земельної ділянки і такий судом було досліджено, оцінено та надано йому правову оцінку, - решту доводів, з огляду на зроблений судом вище висновок, не потребують детального обґрунтування та спростування в розумінні ст. 238 ГПК України.

Положеннями статей 13-14 ГПК України унормовано, що судочинство у господарських судах здійснюється на засадах змагальності сторін. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом.

Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у господарських справах не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

В той же час, кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.

Відповідно до статей 73, 74, 81 Господарського процесуального кодексу України, доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність чи відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.

В ході судового розгляду, позивач не доводів належними та допустимими доказами наявність порушеного права.

За таких обставин, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають до задоволення в повному обсязі.

Розподіл судових витрат.

Судові витрати на підставі статті 129 Господарського процесуального кодексу України покладаються на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Відтак, витрати на оплату судового збору покладаються на позивача.

Враховуючи наведене та керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 81, 129, 236, 238, 240 Господарського процесуального кодексу України, суд

УХВАЛИВ:

1. В позові відмовити повністю.

2. Судові витрати покласти на позивача.

Рішення набирає законної сили в порядку ст. 241 Господарського процесуального кодексу України та може бути оскаржене до Західного апеляційного господарського суду у строк, визначений ст. 256 Господарського процесуального кодексу України.

Повний текст рішення складено та підписано 16.03.2020

Суддя Л.В. Андрейчук