СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"16" березня 2020 р. Справа № 922/2845/19

Cхідний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:

Головуючого (доповідача): судді: при секретарі судового засідання: за участю представників сторін: від позивача: від відповідача:Стойка О.В. Попков Д.О., Пушай В.І. Склярук С.І. Мовчан М.В. за положенням; Гриценко Д.В. за довіреністю (адвокат);
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Ріал Істейт м.Дніпро

на рішення господарського суду Харківської області
від20.12.2019 року
у справі№ 922/2845/19 (суддя Присяжнюк О.О.)
за позовом до відповідача: про Харківської міської ради м.Харків Товариства з обмеженою відповідальністю Ріал Істейт м.Дніпро стягнення коштів
В С Т А Н О В И В:

У вересні 2019 року до господарського суду звернулась Харківська міська рада (далі Позивач) з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Ріал Істейт м.Дніпро (далі Відповідач) про стягнення 2 404 991,22грн.безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за земельну ділянку по вул. Академіка Павлова,130-Б у місті Харкові, яка належить Відповідачу.

Рішенням господарського суду Харківської області від 20.12.2019 позовні вимоги задоволені у повному обсязі.

Відповідач, не погодившись з прийнятим рішенням, звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить спірне рішення господарського суду скасувати та прийняти нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.

В обґрунтування вимог апеляційної скарги заявник посилається на порушення господарським судом норм матеріального та процесуального права України, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи. Зокрема, вважав, що суд першої інстанції безпідставно погодився з Позивачем про застосування ставки орендної плати за спірну земельну ділянку в розмірі 8 % нормативної грошової спірної земельної ділянки на підставі Положення про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08 (зі змінами та доповненнями, далі Положення), оскільки дане Положення застосовується при укладенні Договору оренди земельної ділянки, чого у даних правовідносинах не відбулося, а також безпідставне застосування 100% відсоткового коефіцієнту орендної плати, як для укладення договорів строком до 10 років.

Також, зазначав, що в силу вимог закону Відповідач має право користуватися спірною земельною ділянкою на тих самих умовах, що і попередній власник нежитлової будівлі, тобто сплачувати за користування нею орендну плату у розмірі, визначеному Договором оренди земельної ділянки, укладеним між Позивачем і Товариством з обмеженою відповідальністю "РІСТ" (попередній власник).

Позивач надав відзив на апеляційну скаргу, у якому заперечив проти її доводів. Зокрема, зазначав, що визначення ставки річної орендної плати у розмірі 8% є обґрунтованим, оскільки її визначення здійснювалось згідно з розміром поточної базової ставки орендної плати, який становить 0,08 та ставки відсотку строку оренди у розмірі 100%. Також зазначив, що у Відповідача не виникло у спірний період право оренди земельної ділянки через відсутність державної реєстрації цього права, а тому відсутні підстави до визначенння орендної плати у розмірі, як у попереднього власника.

У судовому засіданні представник Відповідача підтримав доводи апеляційної скарги, просив скасувати рішення суду.

Представник Позивача заперечував проти доводів апеляційної скарги, вважав рішення суду законним та обґрунтованим.

Відповідно до ст.86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.

Дослідивши матеріали справи, обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення частковому скасуванню, виходячи із наступного.

Рішенням господарського суду в межах даної справи встановлені наступні обставини:

належності Відповідачу на праві власності нежитлової будівлі літ. А-1 загальною площею 833,3 кв.м. по вул. Академіка Павлова, 130-Б у м. Харкові з 31.10.2016 на підставі Договору купівлі-продажу від 31.10.2016 №402, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 23.07.2019 № 174767808 (а.с. 19-21);

відсутності Відповідача в реєстрі платників земельного податку на спірну земельну ділянку та відсутності прийняття Позивачем рішення щодо відведення цієї земельної ділянки Відповідачу;

складення акту обстеження земельної ділянки за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, 130б від 23.07.2019 (а.с. 32-33), за змістом якого земельна ділянка площею 2,7446 га по вул. Морозова, 13 використовується, зокрема, ТОВ Ріал Істейт для експлуатації та обслуговування нежитлової будівлі літ. А 1 (магазин з логотипом АТБ).

Наведені обставини сторонами не оспорюються.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, Позивач посилався на використання Відповідачем земельної ділянки без достатніх правових підстав та без сплати за користування плати за землю у період з 01.02.2017 по 31.07.2019, внаслідок чого сума безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати за підрахунком Позивача склала 2 404 991,22 грн.

Відповідач у суді першої інстанції проти позовних вимог заперечував з підстав, викладених у відзиві. Вважав розрахунок позовних вимог безпідставним, оскільки Позивачем не надано витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за попередні роки, а визначення Позивачем розміру ставки орендної плати за спірну земельну ділянку в розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки шляхом самостійного арифметичного розрахунку без проведення нормативної грошової оцінки землі є безпідставним.

Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з мотивів доведеності Позивачем розміру земельної ділянки на якій розташоване нерухоме майно Відповідача та розміру заявленої суми.

Оскаржуючи зазначене рішення, Відповідач не погоджується з висновком суду про обґрунтованість розрахунку Позивача, наполягаючи на тому, що він є безпідставним.

Колегія суддів частково погоджується з доводами Відповідача з огляду на наступне.

Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 269 Господарського процесуального кодексу України, суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.

Як вбачається з матеріалів справи, суд першої інстанції, розглядаючи даний спір, дійшов висновку про те, що факт безпідставного збереження Відповідачем грошових коштів за рахунок власника земельної ділянки без достатньої правової підстави є доведеним, його повна оплата має бути здійснена у відповідності до умов Положення, тобто у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки.

Перевіривши здійснені Позивачем розрахунки, суд першої інстанції визнав обґрунтованими вимоги про стягнення з Відповідача 2 404 991,22 грн. безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати.

Колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що будь яке право Відповідача щодо спірної земельної ділянки не зареєстровано у передбаченому законом порядку, а тому Відповідач, як фактичний користувач земельної ділянки зберіг за рахунок власника цієї ділянки у себе кошти, які мав заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути ці кошти власнику земельної ділянки на підставі частини 1 статті 1212 ЦК України.

Щодо розміру визначених Позивачем та судом коштів, які має сплатити Відповідач, судова колегія зазначає наступне.

Відповідно до вимог ч. 2 ст.120 ЗК України, якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

Частиною 1 статті 93 та статтею 125 ЗК України передбачено, що право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Землекористувачі також зобов`язані своєчасно сплачувати орендну плату.

Встановлено, що Відповідач з 31.10.2016 є власником нерухомого майна (нежитлової будівлі літ. А-1 загальною площею 833,3 кв.м.), розміщеного на земельній ділянці по вул. Академіка Павлова, 130 Б у м. Харкові, яка належить територіальній громаді м. Харкова.

Як вбачається з матеріалів справи, 02.07.2004року між ТОВ «РІСТ» (Орендар, попередній власник) та Харківською міською радою (Орендодавець) укладено Договір оренди землі за номером 7558/04, за адресою: м. Харків, вул. Академіка Павлова, 130, загальна площа (га) 0,2788, кадастровий номер: :07:047:0017, землі комерційного використання (а.с. 50-53) строком до 01.06.2009р. (25 років).

Вказаний Договір оренди було розірвано рішенням господарського суду Харківської області від 01.08.2016р. в межах справи №922/1778/16, яке набрало законної сили 14.11.2016.

Згідно до вимог ч. 3 ст. 653 Цивільного кодексу України, якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.

Отже, на момент набуття Відповідачем права власності на нерухоме майно, зазначений Договір оренди був діючим та в силу вимог ст. 120 Земельного кодексу України Відповідач набув право на оренду зазначеної земельної ділянки на визначених в ньому умовах, проте не реалізував своє право на укладення відповідного Договору оренди та його реєстрації у встановленому законом порядку.

За змістом зазначеного Договору оренди, копія якого є в матеріалах справи, він укладений на 25 років (з 30.04.2004р. по 01.06.2029р.) та встановлює орендну плату на період експлуатації , зокрема з 01.01.2007р. у сумі 12 792,70грн. (п. 2.2. Договору оренди).

Будь- який розрахунок цього розміру в Договорі відсутні, сторони відповідних доказів порядку та підстав визначення такої суми не надали.

Згідно вимог ст.ст. 79,86 Господарського процесуального кодексу України, наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

За змістом п. 288.5.1., ст. 288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати для земель державної і комунальної власності не може бути менше ніж 3% нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

Згідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативна грошова оцінка становить 150 311 95грн. (а.с. 28).

Отже, визначений в Договорі оренди розмір орендної плати значно нижче, ніж встановлений законом мінімум, тому цей розмір орендної плати не може бути застосований для розрахунку спірної суми в межах даної справи.

Дійсно наданий Позивачем витяг з технічної документації про грошову оцінку спірної земельної ділянки датований 03.06.2019р. (а.с. 28), тоді як розрахунок спірної суми зроблений за період з 01.02.2017р. по 31.07.2019р.

Разом з тим в розрахунку спірної суми за період з 01.02.2017р. по 31.07.2018р. Позивач застосовує коефіцієнт 2, а з 01.08.2018р. по 31.07.2019р. коефіцієнт 3, оскільки у відповідній технічній документації про нормативну грошову оцінку даної земельної ділянки відсутній код класифікації видів цільового призначення землі, що відповідає вимогам Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016р. №489. В іншому його розрахунок відповідає даним, зазначеним у витязі.

Доводи апеляційної скарги щодо невідповідності даного розрахунку даним держгеокадастру щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки за спірний період не підтверджені належними доказами.

Щодо незгоди із встановлення 8% ставки річної орендної плати, як зазначено в Положенні про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08 (зі змінами та доповненнями), через те, що такий розмір має бути погоджений з орендарем, то таке право могло бути реалізоване останнім саме шляхом звернення до Позивача із вимогою щодо укладення відповідного договору, але таке право Відповідачем не було реалізоване.

Лише наявність звернень Відповідача до Позивача від 18.11.2016р. щодо надання дозволу на розробку проекту відведення земельної ділянки з метою зміни його цільового призначення (а.с. 48) та від 1806.2018р. щодо повідомлення про існування договору оренди з попереднім власником (а.с. 49), не свідчить про вчинення Відповідачем достатніх дій для реалізації такого права, вони не відповідають встановленому вимогами ст. 181 ГК України порядку укладання господарських договорів.

Виходячи із встановлених обставин, визначення Позивачем ставки річної орендної плати у розмірі 8% є вірним.

Разом з тим, згідно з Положенням про порядок визначення розміру орендної плати, плати за суперфіцій, земельний сервітут при наданні земельних ділянок у платне користування в місті Харкові, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 27.02.2008 № 41/08 (зі змінами та доповненнями), відсоток від орендної плати для строку оренди 25 років становив 70% (а.с. 59). Отже саме цей розмір відсотку і підлягає застосуванню у спірних правовідносинах, враховуючи вищенаведені вимоги ст. 120 ЗК України.

Враховуючи наведені приписи чинного законодавства, колегія суддів вважає вірним висновок суду першої інстанції про здійснення розрахунку з урахуванням 8% ставки, але в межах 70 % від орендної плати замість визначених Позивачем 100%, які жодним чином останнім та судом не обґрунтовані, але Відповідач заперечував з цього приводу у суді першої інстанції, доводи в цій частині є обґрунтованими.

Проте, судом першої інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення доводи Відповідача в цій частині спростовано не було.

Здійснивши перерахунок розміру позовних вимог з урахуванням 70% від орендної плати, колегія суддів вважає, що позовні вимоги про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати підлягають задоволенню частково, у зв`язку з чим стягненню з Відповідача на користь Позивача підлягає сума у розмірі 1 683 493,85грн., а у задоволенні позовних вимог про стягнення 721 497,37грн. слід відмовити за безпідставністю.

За таких підстав, апеляційна скарга Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" підлягає частковому задоволенню, рішення господарського суду Харківської області від 20.12.2019 підлягає скасуванню в частині задоволення позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати в сумі в розмірі 721 497,37грн.на підставі ч. 1 п. 1 ст. 277 Господарського процесуального кодексу України через неповне з`ясування обставин, які мають значення для справи.

Відповідно до вимог ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати за подання позовної заяви та апеляційної скарги підлягають розподілу пропорційно розміру задоволених позовних вимог, у зв`язку з чим з Позивача на користь Відповідача стягується судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 16 233,69грн.

Керуючись ст.ст. 270, 275, 277, 282 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" задовольнити частково.

Рішення господарського суду Харківської області від 20.12.2019 у справі № 922/2845/19 скасувати в частині задоволення позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати в сумі в розмірі 721 497,37грн., а також в частині розподілу судових витрат. В скасованій частині прийняти нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

В іншій частині рішення господарського суду Харківської області від 20.12.2019 залишити без змін.

Абзац перший та другий резолютивної частини рішення суду викласти в наступній редакції:

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" (49000, м. Дніпро, вул. Січових Стрільців, 21-А, код 34918876) на користь Харківської міської ради (61003, м. Харків, м- н. Конституції,7, код 04059243, за реквізитами платежу 24062200, рахунок:0002,МФО899998, , банк Казначейство України (ЕАП)) - безпідставно збережені кошти в розмірі орендної плати в сумі 1 683 493,85грн., витрати по сплаті судового збору в сумі 25 252,41грн.

Доповнити резолютивну частину рішення суду третій абзацом наступного змісту:

В задоволенні позовних вимог про стягнення безпідставно збережених коштів в розмірі орендної плати в сумі в розмірі 721 497,37грн. відмовити.

Абзац третій вважати абзацом четвертим.

Стягнути з Харківської міської ради (61003, м. Харків, м- н. Конституції,7, код 04059243, за реквізитами платежу 24062200, рахунок:0002, МФО899998, , банк Казначейство України (ЕАП)) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Ріал Істейт" (49000, м. Дніпро, вул. Січових Стрільців,21-А, код 34918876) судовий збір за подання апеляційної скарги в сумі 16 233,69грн.

Доручити господарському суду Харківської області видати відповідні накази.

Постанову може бути оскаржено до Верховного Суду у касаційному порядку через Східний апеляційний господарський суд протягом двадцяти днів з дня проголошення судового рішення або складання повного судового рішення.

Повний текст постанови складено та підписано 20.03.2020

Головуючий суддя О.В. Стойка

Суддя Д.О. Попков

Суддя В.І. Пушай